ROTTERDAM 2014

De Groene Werkplek

DE GROENE WERKPLEK

Verduurzaming van de bestaande voorraad komt in een

versnelling als eigenaar, beheerder en gebruiker op een laag-

drempelige, pragmatische manier samen aan de slag gaan.

Dit stelt Annemarie van Doorn, directeur van de Dutch Green

Building Council. DGBC is een netwerkorganisatie die een

bijdrage wil leveren aan het verduurzamen van de bebouwde

omgeving in Nederland. De meer dan 350 aangesloten organi-

saties ondersteunen de missie van de DGBC, waaronder steeds

meer eindgebruikers.

Van Doorn: “We merken dat eindgebruikers meer en meer het

belang inzien van duurzame en gezonde huisvesting. Niet zozeer

uit het oogpunt van energiebesparing, maar vooral omdat eind-

gebruikers een prettige werkomgeving willen voor hun mensen.

Een fijne werkplek zorgt voor tevreden medewerkers, minder

ziekteverzuim en een productiviteitstoename.” Toch merkt Van

Doorn dat verduurzaming van bestaand vastgoed niet in volle

hevigheid losbarst. De reden hiervoor is dat eigenaren naar de

gebruikers wijzen als het om investeren gaat. En andersom.

“Daarom zullen deze partijen meer de samenwerking moeten

gaan zoeken met elkaar. Dat kan laagdrempelig beginnen. Bel

als huurder eens met de verhuurder en zeg dat je een gesprek

wilt om het gebouw te verbeteren. Voor verhuurders geldt

In 2013 heeft voor het eerst een duurzaamheidsonderzoek van

grote omvang in Rotterdam plaatsgevonden. Ruim 600.000 m²

kantoren is destijds in kaart gebracht met 17 verschillende

eigenaren. Bij de presentatie van de resultaten hebben de

deelnemers een aantal doelstellingen voor 2014 geformuleerd.

Wij zijn verheugd om te kunnen melden dat op al deze punten

een succes is te melden. Onderstaand zijn de speerpunten voor

2014 toegelicht.

Vergroten van deelname vastgoedpartijen, gebouwen

en oppervlak

Vorig jaar sprak wethouder Alexandra van Huffelen de wens uit

om in 2014 30% van de totale Rotterdamse kantorenvoorraad in

het onderzoek op te nemen. Dat is gelukt! Het aantal deel-

nemers, gebouwen en oppervlak is namelijk verdubbeld ten

opzichte van 2013. Het deelnemingspercentage onder grotere

kantoorgebouwen is nu zelfs bijna 50%.

“OntmOet elkaar Om samen te verduurzamen”

sPeerPunten vOOr OnderzOek 2014

uiteraard hetzelfde. En dan niet meteen over geld beginnen, of

over huurcontracten, maar over verbeteringen. En wie wat kan

doen.” Belangrijk hierin vindt Van Doorn het gezamenlijke inzicht

in de huidige situatie van het gebouw. Is het al duurzaam en

hoe verhoudt het zich ten opzichte van andere gebouwen? Met

die kennis bepaal je ook makkelijker een realistische ambitie.

Samen kun je dan op een constructieve manier werken aan de

gewenste kwaliteitsverbetering.

De tweede editie van de Rotterdamse benchmark “De Groene

Werkplek” sluit naadloos aan bij die gezamenlijke initiatieven die

wij proberen te stimuleren. Wij hopen en verwachten dan ook dat

dit onderzoek voor vele deelnemers het startpunt zal zijn voor

steeds gezondere en aantrekkelijkere werkplekken.

Annemarie van Doorn

Directeur DGBC

Betrekken van eindgebruikers : samenwerking tussen

eigenaren en eindgebruikers is essentieel

In 2014 zijn 10 grote eindgebruikers gestart met het bepalen

van de 0-meting. Hiermee is invulling gegeven aan de wens

om eindgebruikers bij het onderzoek te betrekken. Belangrijke

Rotterdamse eindgebruikers zoals o.a. Unilever, Rabobank,

PWC, Robeco en Houthoff Buruma hebben het belang van een

duurzame en gezonde werkplek onderschreven. Met de objec-

tieve BREEAM-scores in de hand kunnen eigenaren en eindge-

bruikers in gezamenlijkheid duurzame stappen zetten.

Uitbreiding naar andere steden

De reacties op het onderzoek waren in 2013 dermate positief,

dat al snel de wens werd uitgesproken om het onderzoek ook in

andere steden op te starten. In Amsterdam is een vergelijkbaar

onderzoek inmiddels in uitvoering. Eind 2014 zullen hiervan de

resultaten beschikbaar komen. Ook in andere grote steden zijn

voorbereidende werkzaamheden opgestart.

Water en ecologie

In het onderzoek van 2013 scoorden water en ecologie als

slechtste thema’s. Ter inspiratie zijn in dit rapport twee voor-

beelden uitgewerkt van lopende Rotterdamse initiatieven op

dit vlak.

1

2013

2014

Aantal

deelnemers

19

42

Aantal

gebouwen

35

67

Oppervlak

gebouwen

625.000 m²

1.200.000 m²

2013

2014

Aantal deelnemers

19

42

Aantal gebouwen

35

67

Oppervlak gebouwen

625.000 m²

1.200.000 m²

deelnemers aan Het WOOrd

Lysander Bos, KPn, manager reaL estate management

Welke plek neemt huisvesting in binnen de organisatie?

Goede huisvesting is essentieel om ons primaire proces goed

te laten verlopen en medewerkers een comfortabele werkplek

te bieden, zodat ze goed kunnen presteren. Naast een com-

fortabele werkplek staat duurzaamheid en Maatschappelijk

Verantwoord Ondernemen hoog op de agenda van KPN. Wij staan

genoteerd in de wereldranglijst van de Dow Jones Sustainability

Index en zijn onlangs uitgeroepen tot klimaatleider door het CDP

(Carbon Disclosure Project). We vinden energiebesparing en CO2

vermindering belangrijk in onze huisvesting. Het nieuwe leven en

werken draagt hier ook aan bij.

Welke eisen stellen jullie aan huisvesting?

Vanuit onze portefeuillestrategie is duurzaamheid een belangrijk

thema voor nu en in de toekomst. Wij stellen verschillende eisen

aan onze huisvesting met betrekking tot duurzaamheid. Hiervoor

hanteren wij de BREEAM In Use-methode. Vanuit vastgoed en

facility krijgen we hierdoor grip op alle belangrijke aspecten die

onze huisvesting raakt. Van energie en de gezondheid van onze

medewerkers tot afval en energieverbruik.

Waarom hanteren jullie Breeam In Use?

BREEAM is een onafhankelijke en objectieve methode om

duurzaamheid te meten. Het geeft daardoor de mogelijkheid om

te benchmarken en te zien waar we staan en zo krijgen wij goed

inzicht in het verbeterpotentieel.

Hoe werkt KPn met haar verhuurders samen op het gebied

van duurzaamheid?

Als huurder kun je bij het aflopen of openbreken van een huur-

contract duurzaamheid op de agenda zetten. Verhuurders zijn

dan meestal bereid te investeren, maar zouden daarbij wel meer

naar de lange termijn moeten kijken. Momenteel wordt er teveel

gestuurd om binnen de lengte van het huurcontract maximaal

financieel te renderen. Daarnaast moet er vaker worden samen-

gewerkt om besparingen op exploitatiekosten gedeeltelijk in te

zetten voor duurzame investeringen in een gebouw.

met welk gebouw doet KPn mee aan het onderzoek?

Wij doen mee met ons kantoor op de Kop van Zuid. Dit gebouw

staat inmiddels al een tijdje prominent aan de voet van de

Erasmusbrug. Het is de uitdaging om met gebouwen van deze

bouwperiode een goede bijdrage aan duurzaamheid te leveren.

Het gebouw is gescoord op zowel asset, beheer als gebruik.

Met deze scan krijgen we veel vergelijkingsmateriaal en kunnen

wij zien waar nog verbeterpotentieel ligt.

neIL gremmen, nL asset management, namens PPF re

Welke rol speelt duurzaamheid binnen het management van

de PPF-portefeuille?

De PPF-portefeuille is grotendeels een Value Add-portefeuille.

Wij willen dus nadrukkelijk kwaliteit en waarde toevoegen aan de

gebouwen. Duurzaamheid is één van de aspecten die beïnvloed-

baar is. Het is tastbaar, meetbaar en steeds meer huurders vra-

gen erom. Als je investeert in grote kantoren in de grote steden

kun je niet meer om duurzaamheid heen.

Hoe speelt nL asset management hierop in?

Als NL Asset Management willen wij pro-actief de portefeuille

managen. Dit houdt in dat we op het gebied van duurzaamheid

ook actief de kansen zoeken. Wij zijn van mening dat het helpt bij

het behouden van huurders of nieuwe huurders aantrekken. Een

lastige afweging blijft: investeer ik up front of als de huurder in

beeld komt? De portefeuille is gescreend met BREEAM. Dit levert

ons veel inzicht. De gekozen verbeteringen hebben we direct

verwerkt in de onderhoudsplanningen.

gaan jullie ook het gesprek met huurders aan over een

gezamenlijke aanpak?

Het komt zeker aan de orde bij huurverlenging of een nieuwe

huurder. Het is echter bij zowel eigenaren als huurders nog te

weinig in het day to day proces verwerkt. Er is veel mogelijk als

eigenaren en huurders hierin intensiever zouden optrekken.

Welke gebouwen doen namens PPF mee aan het onderzoek?

Wij doen mee met Hofpoort en de Wilhelminatoren, twee grote

kantoren op een prominente plek. Voor beide kantoren zijn plan-

nen in voorbereiding om middels BREEAM In Use een kwaliteits-

slag te maken. In Hofpoort wordt bijvoorbeeld flink geïnvesteerd

en daarbij zal duurzaamheid prominent worden meegenomen.

De resultaten van het onderzoek zijn zodanig representatief voor

Rotterdam, dat het ons heeft aangespoord om de ambitie op

VERY GOOD te stellen. Hiermee wordt een kantoor uit de jaren ’70

weer naar een dermate goed niveau gebracht dat het uitsteekt

boven het huidige gemiddelde niveau in de stad.

DE GROENE WERKPLEK

2

BREEAM is een internationaal monitoringsinstrument voor duur-

zaamheid van gebouwen. De methodiek is marktleider in Europa

met een marktaandeel van meer dan 60%. Voor het bepalen van

de duurzaamheidscores binnen dit onderzoek is de BREEAM-

methode het meest geschikt bevonden. De specifiek toegepaste

methode is BREEAM-NL In-Use. Deze richtlijn is ontwikkeld voor

het meten van de bestaande voorraad van gebouwen in Neder-

land. Het instrument meet de drie betrokken rollen bij

het vastgoed:

Waterberging in de stedelijke omgeving wordt een steeds groter

probleem. De regenbuien worden heftiger en zorgen voor veel

overlast. De combinatie van meer gebouwen, meer verharding

en steeds minder ruimte voor groen en water zet de straten

blank. Zo ontstond in 2005 het idee van het waterplein: een plein

dat bij droog weer een aantrekkelijke, leuke omgeving biedt om

bijvoorbeeld te basketballen en skaten. Bij heftige regenbuien

kunnen de bassins het regenwater van het plein en de omlig-

gende daken opvangen. Zo wordt voorkomen dat er te veel water

naar het riool stroomt en voor problemen zorgt. Het Benthem-

plein is daarmee het eerste grote waterplein van de wereld

geworden. De capaciteit is ongeveer 1,7 miljoen liter.

Asset

De karakteristieken van

het gebouw zelf

Beheer

Exploitatie van de

onderdelen van het gebouw

GeBruik

Hoe de gehuisveste organisatie

activiteiten in het gebouw

organiseert

management

welzijn en

gezondheid

energie

transport

water

materialen

afval

landgebruik en ecologie

vervuiling

Breeam: meetmetHOdiek vOOr duurzame geBOuWen

Water: BentHemPlein, WaterPlein

Het Benthemplein was oorspronkelijk niet erg aantrekkelijk en

bedekt met grijze stoeptegels. Een aantal studenten van scho-

len uit de buurt hebben bij de gemeente Rotterdam gevraagd of

het mogelijk was het plein aan te passen. Dit paste uitstekend

bij de wens van de gemeente en het Hoogheemraadschap van

Schieland en de Krimpenerwaard om in de buurt een waterplein

aan te leggen. Bij het ontwerp zijn naast de reguliere partijen

ook buurtbewoners, ondernemers, studenten, skaters en kun-

stenaars betrokken geweest. Het plein is op 4 december 2013

geopend en heeft een grote kwaliteit voor haar omgeving, of het

nu regent of niet.

DE GROENE WERKPLEK

3

Elk onderdeel krijgt een eigen eindscore van 0% tot 100%. De

percentages worden vertaald naar 0 tot maximaal 5 sterren,

ofwel PASS, GOOD, VERY GOOD, EXCELLENT en OUTSTANDING.

Deze totaalscores zijn opgebouwd uit de beoordeling van negen

specifieke thema’s, zoals hieronder weergegeven.

Voor het onderzoek is gewerkt met self-assessments met

kwaliteitscontrole vanuit bbn adviseurs.

* De gemiddelde

score is met 1,7%

gedaald

De gemiddelde score is tussen 2013 en

2014 gedaald met 1,7%. Dit wordt niet

veroorzaakt doordat de gebouwen slechter

zijn, maar wel door een update van de

beoordelingsrichtlijn van BREEAM. De

richtlijn stelt nu scherpere eisen en de

scores zakken hierdoor gemiddeld met 3%.

Als dit wordt meegenomen in het vergelijk

dan scoren de gebouwen “like for like”

dus 1,3% beter dan in 2014.

bouwjaar en assetscore energie

bouwjaar en assetscore gezondheid

1,5%

0 0 0

33,3% 51,5% 12,1% 1,5% 0% 27,8% 33,3% 22,2% 16,7% 0% 0% 12,5% 50% 20,8% 16,7% 0% 0%

SCORES

SCORE BREEAM-NL (aantal gebouwen)

RELATIE BOUWJAAR EN DUURZAAMHEID BEHEER DOOR EINDGEBRUIKER VS EXTERN BEHEER

De Groene Werkplek - Rotterdam 2014

10%

0

20%

30%

40%

50%

60%

70%

voor1950

jaren50

jaren60

jaren70

jaren80

jaren90

jaren2000

jaren2010

beheer door eindgebruiker

nvt nvt

beheer door externe beheerder

totaal score

Ondanks het energetisch verbeteren van oudere

gebouwen blijft er een duidelijke relatie tussen

bouwjaar en energiescore. Met name gebouwen

uit de jaren ‘60 en ‘70 scoren niet goed. De score

is zelfs lager dan bij monumenten in de stad.

De gezondheidsscore van gebouwen hangt in

beperkte mate samen met het bouwjaar. Ook

oudere gebouwen kunnen dus zeer gezonde

werkplekken bieden.

Gebouwen waarbij het beheer (groten-

deels) door de huurder wordt uitgevoerd

scoren op alle beheeraspecten beter

dan met een externe vastgoedmanager.

10%

0

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

ASSET BEHEER GEBRUIK38 67 1.200.000 m² 23 39 700.000 m² 14 23 430.000 m²

* De gemiddelde

score is met 1,7%

gedaald

De gemiddelde score is tussen 2013 en

2014 gedaald met 1,7%. Dit wordt niet

veroorzaakt doordat de gebouwen slechter

zijn, maar wel door een update van de

beoordelingsrichtlijn van BREEAM. De

richtlijn stelt nu scherpere eisen en de

scores zakken hierdoor gemiddeld met 3%.

Als dit wordt meegenomen in het vergelijk

dan scoren de gebouwen “like for like”

dus 1,3% beter dan in 2014.

bouwjaar en assetscore energie

bouwjaar en assetscore gezondheid

1,5%

0 0 0

33,3% 51,5% 12,1% 1,5% 0% 27,8% 33,3% 22,2% 16,7% 0% 0% 12,5% 50% 20,8% 16,7% 0% 0%

SCORES

SCORE BREEAM-NL (aantal gebouwen)

RELATIE BOUWJAAR EN DUURZAAMHEID BEHEER DOOR EINDGEBRUIKER VS EXTERN BEHEER

De Groene Werkplek - Rotterdam 2014

10%

0

20%

30%

40%

50%

60%

70%

voor1950

jaren50

jaren60

jaren70

jaren80

jaren90

jaren2000

jaren2010

beheer door eindgebruiker

nvt nvt

beheer door externe beheerder

totaal score

Ondanks het energetisch verbeteren van oudere

gebouwen blijft er een duidelijke relatie tussen

bouwjaar en energiescore. Met name gebouwen

uit de jaren ‘60 en ‘70 scoren niet goed. De score

is zelfs lager dan bij monumenten in de stad.

De gezondheidsscore van gebouwen hangt in

beperkte mate samen met het bouwjaar. Ook

oudere gebouwen kunnen dus zeer gezonde

werkplekken bieden.

Gebouwen waarbij het beheer (groten-

deels) door de huurder wordt uitgevoerd

scoren op alle beheeraspecten beter

dan met een externe vastgoedmanager.

10%

0

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

ASSET BEHEER GEBRUIK38 67 1.200.000 m² 23 39 700.000 m² 14 23 430.000 m²

4-5

Het initiatief “De Groene Werkplek” streeft naar een gezonde

en aantrekkelijke werkplek voor iedereen. Met transparantie en

samenwerking als belangrijke ingrediënten worden geïnteres-

seerden uitgedaagd met open vizier dit proces te starten.

meten, weten en vergelijken

Deelnemers gaan samen meten middels de BREEAM-metho-

diek, waarbij de rollen van eigenaren, beheerders en huurders

separaat in kaart worden gebracht. De behaalde scores worden

getoetst aan de grootste database van Nederland met informatie

van meer dan 100 deelnemers. Eigenaar, beheerder en huurder

krijgen ieder inzicht op de score voor 9 verschillende thema’s.

Hieruit bepaalt u samen speerpunten.

Wat kunnen we doen en hoe gaan we dat betalen ?

U bepaalt in onderlinge afstemming waaraan gewerkt gaat

worden. Hierbij wordt gekeken naar zowel investeringen in het

gebouw als exploitatiegerichte maatregelen, zoals beheer en

facilitaire zaken. Het doorvoeren van verbeteringen leidt meestal

tot investeringen in tijd en/of geld. De wijze waarop deze inves-

teringen worden opgebracht door de verschillende betrokkenen,

is bij veel initiatieven het grootste struikelblok. Deelnemers aan

“De Groene Werkplek” zijn zich bewust dat diegene die profijt

heeft van verbeteringen ook bijdraagt aan de kosten ervan.

deel de kennis

Met deelnemers, kennisinstellingen en koplopers wordt kennis

aangedragen over o.a. techniek, contracten, business case of

beleid. Hiermee worden drempels verlaagd en het proces ver-

eenvoudigd. Vanuit de huidige deelnemers zijn al vele koplopers

bereid hun kennis en visie met u te delen.

ook deelnemen?

Als eigenaar, beheerder of huurder (liefst gezamenlijk) kunt u

aansluiten bij De Groene Werkplek. Zo kunt u pragmatisch en

tegen lage kosten ontdekken hoe groen en gezond uw huisves-

ting kan worden.

Het centrum van Rotterdam is een netwerk van gebouwen en

infrastructuur met weinig groen. Toch kan de stad juist een

ideale omgeving zijn voor flora (stadsplanten) en fauna (vogels

en vleermuizen). De daken van Rotterdam kunnen daarbij een

positieve rol spelen. In Rotterdam is op dit moment ongeveer

200.000 m² aan groen dak beschikbaar. Met alleen al de deel-

nemers aan dit onderzoek ligt er een extra potentie van circa

70.000 m² bruto dakoppervlak.

Met extensief groen of bruin dak wordt de hoogste biodiversiteit

bereikt op platte daken. Deze daken bestaan uit een laag sub-

straat met zaden. Het is robuuster, goedkoper en natuurlijker dan

een dak met sedum of grind. Het onderhoud is beperkt tot het

jaarlijks verwijderen van opgekomen meerjarige begroeiing. De

platte daken bieden veel kansen voor flora en fauna. Het is van-

wege de bloemen aantrekkelijk voor vlinders en insecten, zoals

hommels en bijen. Vogels zoals de witte kwikstaart en de zwarte

de grOene WerkPlek

landgeBruik en ecOlOgie

roodstaart doen zich tegoed aan insecten op het dak en komen

er tot broeden. Stadsplanten, zoals varens komen spontaan op

en in de avond jagen vleermuizen boven de daken.

Een extensief groen dak biedt daarnaast oplossingen door de

opvang en het vasthouden van regenwater, dempt de opwarming

in een gebied (heat-island-reduction) en bindt CO2 en fijnstof. Een

groen dak reduceert daarnaast op gebouwniveau het energiever-

bruik door het verkoelende effect op het dak en heeft vaak een

visuele ‘groene’ meerwaarde.

Er zijn al vele groene daken in de stad aangelegd en daarbij is al

veel kennis opgedaan over de effecten. De gemeente onder-

steunt deze ontwikkeling sterk en heeft investeringskredieten

beschikbaar gesteld middels de Green Deal “Meervoudig ruimte-

gebruik”. Alle gelegenheid dus om er nu werk van te maken!

Stichting Dutch Green Building Council (DGBC) is een onaf-

hankelijke netwerkorganisatie die, door de bebouwde omgeving

te verduurzamen, een grote bijdrage wil leveren aan de transitie

naar een circulaire economie waarin het prettig en gezond is

om te wonen en te werken. Om dit de bereiken, heeft de DGBC

een viertal speerpunten. Zo beheert en ontwikkelt de DGBC

duurzaamheidskeurmerk BREEAM-NL, bieden we de markt een

kennisplatform over duurzaam bouwen, stimuleren we kennis-

overdracht en bevorderen we samenwerking tussen partijen.

Hierdoor kan de sector zowel nationaal als internationaal een

vooraanstaande positie verwerven.

De stichting is in 2008 op initiatief van de markt opgericht en

telt inmiddels al meer dan 370 participanten. Van multinationals

tot kleine adviesbureaus en van overheidspartijen en non-

profitorganisaties tot bedrijven met grote commerciële be-

langen. Organisaties die de missie van DGBC ondersteunen

en een bijdrage willen leveren aan het verduurzamen van de

bebouwde omgeving, worden van harte uitgenodigd om ook

participant te worden. De voordelen van het participantschap

van de DGBC en het aanmeldformulier zijn te vinden op

www.dgbc.nl.

DE GROENE WERKPLEK

6

Over de dgBc

deelnemers

cOlOfOn

bbn adviseurs

088 - 226 74 00

info@bbn.nl

Postbus 94

3990 DB Houten

asset beheer gebruik

dit rapport wordt mede mogelijk gemaakt door:

design door:

Act Impact