Daeb NietDaeb 11feb16

7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16

1/70

12-2-2016

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

2016: Jaar van ingrijpendeDAEB/niet-DAEB beslissingen

Prof.dr.ir. Vincent Gruis, afdeling Real Estate & Housing


2/70

2

De tijdslijn

2000 MDW rapport Corporaties tussen Vangnet en Vrijhandel

2000 Nota Wonen

2005 Brief EC met voorlopig standpunt

2009 Beschikking EC en tijdelijke regeling

2015 Herziening Woningwet

2017 Definitieve scheidingsvoorstellen


3/70

3

Vragen

Vorm?

Potentieel (niet) DAEB?

Financiering?

Overdracht?

Overleg?

DAEB ? Niet-DAEB

Huur < 710Punten < 142

Huur < 710Punten > 142

Huur > 710Contracthuur < 710

Huur > 710Punten > 142


4/70

4

Programma

14.15-14.45 Beleid: Ad Hereijgers

14.45-15.15 Sector: Paul Minke

15.15-15.45 Financin: Edward Barker

15.45-16.15 Pauze

16.15-16.45 Keuzen: Leon Bobbe en Arnold Pureveen

16.45-17.15 Beleggers: Peter Helfrich, Patrick van Harderwijk, Feike

Siewertsz van Reesema en Peter Appeljan

#WMNL


5/70

lok maakt Heerma af

5

Ad Hereijgers,partner bureau073 volkshuisvesting en ruimte

woningmarktNL seminar

2016: jaar van ingrijpende daeb/niet-daeb beslissingen

11 februari 2016


6/70

6

drs Ad Hereijgers (1960)

partner bureau073 volkshuisvesting en ruimte


7/70

7

Bedrijfssplitsing woningcorporaties

Een woningcorporatie moet zich bij haar afweging voor bedrijfssplitsinglaten leiden door haar lange termijn bedrijfsstrategie aan de hand van een

met de gemeente gedeelde visie op de lokale en regionale woningmarkt.


8/70

8

Waarom jaar van ingrijpende

beslissingen?

Brussel Kabinet Rutte


9/70


10/70


11/70

11

Juridisch of administratief?

Administratieve scheiding voor woningcorporaties die niet anders kunnenvolgens WSW en de Autoriteit woningcorporaties.


12/70

12

Marktfactoren juridische bedrijfssplitsing

1. Financieringsregime sociale woningbouw

2. Nieuwe aanbieders op de woningmarkt

3. Vorming regionale woningmarkten


13/70

13

Bedrijfsfactoren juridische bedrijfssplitsing

1. Schuldreductie

2. Investeringen

3. Exploitatiedruk


14/70

14

Toezichthouders op lokale

volkshuisvestingsondernemers

In de Angelsaksische landen hebben toezichthouders meer politiekmandaat om zelf de vrijheid te nemen om marktinformatie op waarde te

schatten en daarnaar te handelen. In Europa zijn toezichthoudersprofessionele bureaucraten die zich aan de accountancy-regeltjes moetenhouden.

Martin Hellwig, Duits econoom, op 21 januari 2016 op het ESB Eeuwfeesttijdens zijn keynote-lezing over risicos in de financile sector.


15/70

15

Heerma ontmoet Blok

Tijdloze themas in de volkshuisvesting:

Het krachtig bevorderen van het eigen-woningbezit, waartoe ook het opverantwoorde wijze verkopen van huurwoningen een bijdrage kan leveren;

Een concentratie van financile steun op diegenen die niet of onvoldoendekunnen voorzien in hun huisvesting;

Grotere vrijheid, maar ook een grotere verantwoordelijkheid, voor gemeenten

en woningcorporaties bij het bepalen van het lokale volkshuisvestingsbeleid; Maximale inspanningen ter beperking van de scheve verdeling van de

voorraad huurwoningen.

Bron: Ontwerp Nota Volkshuisvesting in de jaren Negentig, 7 september 1988


16/70

16

Relevantie regionale woningmarkt

Gemeente Aantal sociale

woningen

% sociale woningen

van de totale sociale

voorraad

Totale woning-

voorraad

% sociale woningen van

de totale regionale

woningvoorraad

% sociale woningen van

de totale gemeentelijke

woningvoorraad

Dalfsen 1971 3% 11238 0,9% 18%

Deventer13899 23% 42858

6,4%32%

Hardenberg 5283 9% 23662 2,4% 22%

Kampen 5779 9% 21149 2,7% 27%

Olst-Wijhe 1838 3% 7302 0,8% 25%

Ommen 1411 2% 6831 0,7% 21%

Raalte 4002 7% 15231 1,8% 26%

Staphorst 621 1% 5655 0,3% 11%

Steenwijkerland 5392 9% 19627 2,5% 27%

Zwartewaterland 1916 3% 8574 0,9% 22%

Zwolle 19193 31% 54761 8,8% 35%

Totaal 61305 100% 216888 28,3% 28%


17/70

17

Verhuurdersheffing:Whats

/Whos

next?


18/70

18

Keerpunt 2016

En hopelijk zal het in 2016 doordringen dat de corporatiesector inNederland grote regionale verschillen kent. Krimpgebieden vragen om

ander beleid dan overdrukgebieden. In de eerste is een overschot aanbetaalbare woningen, in de tweede een schreeuwend tekort. Hetonderkennen daarvan en het stoppen met landelijke akkoorden overhuur(prijs)wetgeving zou een geweldig positieve disruptie zijn!

Karin Laglas, bestuursvoorzitter Ymere in PropertyNL, januari 2016


19/70

19

Keerpunt 2016

Bovendien werkt een generiek beleid niet voor de totaalverschillende woningmarktgebieden in Nederland.

Willem Krzeszewski, directeur Staedion in PropertyNL, januari 2016


20/70

20

Keerpunt 2016

Continue trends als de mismatch tussen vraag en aanbod in vooral hetmiddensegment huurwoningen, de demografische ontwikkelingen en de

achtergebleven bouwvolumes maken bijvoorbeeld de regulierewoningmarkt ook de komende jaren interessant. Onze focus ligt opbestaande woningportefeuilles en op grootschaligenieuwbouwontwikkelingen op de juiste locaties en in de juiste steden.

Peter Helfrich, directeur Patrizia Nederland in PropertyNL, januari 2016


21/70

21

Bedrijfssplitsing woningcorporaties

Een woningcorporatie moet zich bij haar afweging voor bedrijfssplitsinglaten leiden door haar lange termijn bedrijfsstrategie aan de hand van een

met de gemeente gedeelde visie op de lokale en regionale woningmarkt.


22/70

22

Dank voor uw aandacht!


23/70

SCHEIDEN OF SPLITSENCOMPLEX OF SIMPEL?


24/70

SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN

Keuze baseren op lange termijn visie, bouwstenen zijn o.a.:

Volkshuisvestelijke opgaven (betaalbaarheid,

beschikbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid, doelgroep),

Verdienmodel / financile continuteit,

Kader: Woningwet,

Aedes: ontwikkeling lange termijn visie..


25/70

LANGE TERMIJN VISIE IS.

VOORUIT KIJKEN

NIEUW KABINET

VERHUURDERHEFFING

HUURTOESLAG

MATCHING

TE MAKEN KEUZES!


26/70

DOORSTROOMWET EN SOCIAAL HUURAKKOORD

Doorstroomwet deze week aangenomen door 2e Kamer:

1 juli 2016: huidig inkomensafhankelijk huurbeleid

(1,5%/2%/4%). Voor laagste inkomensgroep huursom van inflatie

+ 0,4%.

1 januari 2017: huursom 1% incl. harmonisatie en jaarlijkseinkomenstoets (uitgezonderd gezinnen en ouderen).

Andere elementen:

Woningverbetering / verduurzaming bij mutatie niet in huursom.

Liberalisatie wel volledig in huursom. (niet alleen tot 711)

-> Eerste Kamer behandeling op tijd?

-> gevolgen doorstroomwet voor keuze scheiden versus splitsen?

(liberalisatieboete)

SECTOR NOG VOLOP IN BEWEGING


27/70

2016 / 2017: VEEL BELANGRIJKE MOMENTEN


28/70


29/70

HET DRAAIT ALLEMAAL OM GELD...

Verhuurderheffing

Er kan wel wat geld gehaald worden uit de huursector

Huurtoeslag

Het financile probleem van het rijk: opgelost door corporaties?

Discussies komen constant samen

Decentralisaties: huurtoeslag nu ook naar gemeenten?

Huurtoeslag naar corporaties (en verrekenen met heffing?)

Verkleinen sector (en daarmee financieren) Brutering 2.0


30/70

EN SCENARIOS

Bron: Sectorbeeld 2015 p63


31/70

SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN

Administratief versus juridisch?

Roept U maar..

ALLE DIMENSIES?


32/70

ALLE DIMENSIES?

Financin /

financierbaarheid

Toewijzingsnorm

Portfolio

strategie

Prestatieafsprak

en

WSW volmacht

Juridisch

Fiscaal

Huidige

holdingstructuur

Kasstromen

Samenwerking

extern

Dienstverlenin

g

Regionalisering

Dynamiek

Visie, missie

en strategie

Doelgroep

KORTE TERUGBLIK


33/70

KORTE TERUGBLIK

Uitgelekte Mei novelle (overgangsBV en verplicht afstoten

in 5 jaar)

Omvang start: 22 miljard (op totaal van 260 miljard): 75.000

won + bedrijfsonr.goed +holdingstructuur en grondposities

Daarna, overgang bij mutatie: mogelijk 25 miljard bezit extra

over

Afspraak Aedes Kabinet (28 aug. 2013)

Keuze administratieve scheiding versus juridische splitsing.

Verantwoorde bedrijfseconomische principes.

Beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar.142

puntengrens:

40% van het

totale

corporatiebezit


34/70

KORTE TERUGBLIK (2)

Rapport Ortec (Kamerstuk II 2013/14, 33 966, nr. 5).

Financile analyse van mogelijke gevolgen van de DAEB splitsing

Conclusie, scheiding kan als:

1. er sprake is van een financieel gezonde uitgangspositie;

2. de corporatie zelf aan splitsingsknoppen kan draaien (binnen

zekere grenzen).

En ook -> 6 van de 10 corporaties op termijn ongezond!

Hoeveel ruimte over?

WONINGWET RODE DRAAD


35/70

WONINGWET ->RODE DRAAD

Bescherming maatschappelijk gebonden vermogen

Efficintie bedrijfsvoering etc.

Marktconform daar waar kan

Levensvatbaarheid en financierbaarheid

Structureel

Financile kaders (ICR, DSCR etc -> relatie WSW)

Zelfstandig financierbaar

Verleden: kost geld

Niet-daeb = niet doen

beschermen.

Toekomst: melkkoe

Beter bezit;

marktconform werken

claimen.

EN VOL TEGENSTRIJDIGHEDEN ZOALS -> NIET-DAEB ..


36/70

ROLLEN EN TEGENSTRIJDIGHEDEN

BV ->voorkomen

marktverstoring

Juridisch scheiden en

afstoten ja ( kleinere

sector

BV samenwerken met

commerciele partijen

BV lokaal verankeren(gemeente /

huurdersorganisaties)

versus landelijke

regeldruk

BV -> geen echte BV

Juridisch scheiden en

afstoten nee, focus op

daeb, behoud vastgoed

BV in bescherming

nemen voor deze

gladde partijen.

BV ->landelijke regeldruk

Politiek / wet


37/70

ROLLEN EN TEGENSTRIJDIGHEDEN

Voorkeur voor juridische

scheiding -> toezicht op

Daeb

Toetsingskader, behoud

maatschappelijk bestemd

vermogen, statuten etc.

wel werkbaar.

Externe ongeborgde

financiering moet (in

principe)

Voorkeur voor

administratieve scheiding

-> kasstromen behouden

blijven.

Toetsingskader, (adm.

versus juridisch)

volmacht en vrijgave

beleid, interne

startlening,

vervolgfinanciering,

risicomanagement.

Externe ongeborgde

financiering moet niet.

AW c.q. wet: Beschermen WSW: Claimen


38/70

GEVOLG

Enorme regeldruk vol tegenstrijdigheden


39/70

EN VOLOP IN BEWEGING

Toesingskader Aw?

Toesingskader WSW?

Politiek: zoals al toegelicht en

vergunninghouders -> extra bouwen ipv sector kleiner maken

voorstel berekening huursom -> de volledige harmonisatie mee-

nemen, inclusief:

woningverbetering / duurzaamheidsinvestering.

volledige huurverhoging van een te liberaliseren woning.

Gevolg:

na scheidingsmoment (bij adm. scheiding), nauwelijks nog

woningen over te dragen aan de niet-daeb tak. Woningverbetering /duurzaamheidsinvesteringen niet goed

mogelijk.

-> Effect op keuze?

Afstemmen zienswijze


40/70

DE SECTOR

Hoge werkdruk i.v.m. Woningwet, o.a. door:

Strategiebepaling (volkshuisvestelijk beleid, portfoliobeleid,

financieel beleid) en afstemmen met stakeholders;

Implementatie marktwaarde in verhuurde staat;

Procesgang rond begroting (afstemmen met stakeholders) en

jaarverslag ( 1mei 2017); Scheiding-/- splitsingsplan indienen;

En de winkel is gewoon open.

Bovendien verdienmodel onder druk..


41/70

GEVOLG -> SCHEIDING:

Scheiding op basis van strategie,

volkshuisvestingsbeleid, verdienmodel onder druk (in

beweging, bovendien tijdsklem)

Complexe wet- en regelgeving (tal van bepalingen)

Toetsingskader Aw

Toetsingskader WSW

(Schijnbare) tegenstellingen

DE TIJD DRINGT


42/70

2015 2016 2017

DE TIJD DRINGT.

Concept

scheidingsvoorstel

inclusief over te

hevelen DAEB

bezit indienen

Invoerdatum

Woningwet

1 juli

31 december

Beoordeling

scheidingsvoorstel door

AW

Bespreken gemeenten en

bewonersorganisaties

Q2

Bespreking RvT

Q1

1 november

Bestuurlijk voorstel

op basis begroting

Bestuurlijke vaststelling

en goedkeuring RvT

Q3

Definitief

scheidings-

voorstel

indienen

30 april


43/70

DUS WAT ZIEN WE DAN OOK? Kleine corporaties: verlicht regime, maar jaarlijkse toets. Niet-daeb

verkopen telt niet mee (lobby resultaat Aedes)

Veel corporaties: administratief scheiden, terug naar de kerntaakdaeb, nieuwbouw niet-daeb complex dus uitstellen c.q. niet doen.

Vraag verdienmodel?

Corporaties met bestaande holdingstructuur, overwegen juridische

scheiding met als inzet, behouden wat er is c.q. afbouwen.

Enkele corporaties: juridisch scheiden want:

Landelijke toelating

Geen prestatieafspraken, markttoets passend toewijzen etc.

Volkshuisvestelijk perspectief: grote niet-daeb opgave.

In B.V. back-office activiteiten ten dienste van andere (kleinere)

corporaties

En maatwerk want: grote regionale verschillen.


44/70

DUS SCHEIDEN: COMPLEX OF SIMPEL?

Simpel -> terug naar kerntaak daeb, administratiefscheiden, voldoen aan wet, lokale legitimering, niet-daeb

niet doen. Kleinschalig niet-daeb, intern financieren.

Complex -> kiezen voor (mengvorm administratief en)juridisch scheiden, externe ongeborgde financiering, levert

tal van vragen op.


45/70

OVERPEINZINGEN

Taakstelling corporaties in niet daeb is helder ->middeninkomens, huur 700 1000, per maand.

Maar zit geen subsidie op.

Wie is bereid substantieel meer huur te betalen bovenliberalisatie-grens? 1.000 en meer?

Waarom niet juridisch scheiden? ->een daeb woning

bouwen kan rendabel, dus niet-daeb zeker.


46/70

OPROEP

Een toetsingskader Aw, WSW van harte welkom, metgelijkluidende uitgangspunten (wordt hard aan gewerkt).

Complexiteit groot, dus vereenvoudig daar waar kan en

geef ruimte daar waar mogelijk (MinBZK, Aw, WSW).

Tijdsklem sector is groot, dus neem niet vanuit eigenprocesgang de benodigde tijd.

Veegwet is prima, zeker om praktische zaken werkbaar

te maken.

Wordt concreet en praktisch..

Immers: de sector heeft uitdagingen genoeg!


47/70

DANK VOOR UW KOMST!


48/70

Financieringsconsequenties scheiding DAEB/niet-DAEB

Edward Barker,

11 februari 2016


49/70


50/70

Agenda

1. Scheiding Administratief vs. Juridisch

2.Financieringsconsequenties/voorwaarden

3. Financieringsmogelijkheden

4. Discussie


51/70

Brussel Londen Zrich

Kantoren: circa 125 consultants

Risk

Treasury

Finance

Gespecialiseerd in:Zanders

Opgericht in 1994

Hoofdkantoor in Bussum

Onafhankelijk advies

Bank en accountant onafhankelijk

Geen conflicts of interest

Transparante beloningsstructuur


52/70

Markten

Expertise

CorporatesFinancileinstituten

PubliekeSector

TreasuryManagement

RiskManagement

Diensten Competenties

Advisering Strategie & Organisatie

Interim Processen & SystemenOutsourcing Modeling & ValuationProject management Structuring & Arranging

Team Publieke Sector: 20 consultants

Woningcorporaties

Nutsbedrijven

Onderwijsinstellingen

NGOsZorginstellingen (Cure en Care)

Provincies Gemeenten


53/70

Achtergrond

Doelstellingen ?

Het kabinet wil de ontwikkeling van eenmiddensegment van geliberaliseerde huurwoningenondersteunen om de woningmarkt beter te latenfunctioneren.

Level playing field creren voor beleggers in dehuurmarkt (Niet-DAEB).

Maar ook: Doel verhuurderheffingHet kabinet vraagt een financile bijdrage van (sociale)verhuurders voor het verminderen van de nationaleschuld. De verhuurderheffing maakt deel uit van demaatregelen in het Woonakkoord. Deze maatregelenmoeten de woningmarkt beter laten functioneren.

Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen eenheffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij omhuurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan 710,68 per maand(prijspeil 2016). De verhuurderheffing is in 2016 0,491%.

Wie investeert in de middeldure huurmarkt?Pakken Institutionele Beleggers de handschoen op, ofis/blijft er een rol voor de corporaties?


54/70

Administratievescheiding

Verlicht regime

Ca. 200corporaties

(BZK)

Juridische

splitsing

Combinatie

Administratief

/Juridisch

Grootteklasse VHE Corporaties 2014 Woningen 2014

0-1.000 75 33.879

1.000-2.500 82 137.347

2.501-5.000 70 257.825

5.001-10.000 68 491.775

10.001-25.000 49 722.435

> 25.001 19 833.480

363 2.476.770


55/70

Planning

Tijdslijn Scheiding Activiteiten

Voor 1 januari 2017 dient het ontwerpvoorstel te worden

ingediend bij Aw, vanaf 1 september neemt Aw

ontwerpvoorstellen in behandeling. Het ontwerpvoorsteldient, inclusief concept Financile kaders op strategisch

niveau zijn getoetst en doorgerekend.

Voor 1 mei 2017 dient het definitieve voorstel ingediend

te worden inclusief de financile paragraaf, aan de hand

van de definitieve door de accountant gecontroleerde

jaarcijfers over 2016. Voor 1 januari 2018 dient de operationalisering en

implementatie te zijn geregeld.


56/70

Stappen om Scheiding/Splitsing te bepalen

Scheiding nodig of sprake van verlicht regime? Zo niet:

Bepalen vastgoedstrategie/doelstelling.

Volledig DAEB corporatie, niet-DAEB verkopen en geen

nieuwe niet-DAEB plannen?

Of ook focus op niet-DAEB middeldure huur?

Inventariseren DAEB en niet-DAEB vastgoed inclusief teliberaliseren vastgoed,

Scheiding DAEB en niet-DAEB vastgoed en allocatie leningen-

portefeuille aan DAEB en niet-DAEB tak;

Bepalen financierbaarheid beide takken, opstellen Startbalans,

Resultatenrekening en Kasstroomoverzichten (incl. scenario-analyse)

Bepalen vermogensstructuur niet-DAEB tak, externe

financieringsmogelijkheden en bepalen omvang en voorwaarden

interne lening en vermogen van DAEB aan niet-DAEB tak.

Focus op verkrijgen van externe financiering (op termijn) of juist

maximaliseren interne lening en eigen vermogen aan niet-DAEB?

Strategie


57/70

Nieuwe niet-DAEB activiteiten

Beperkt, op verzoek van gemeenten na aanbesteding.

Indien de markt geen interesse heeft, mag een corporatie inschrijven.

Echter met als voorwaarde marktconform rendement.

Op basis van Reserve/Eigen Middelen, cf. BTIV art 44.

Echter verkoopopbrengst wordt op nul gesteld, gegeven marktwaardering.

Dus slechts exploitatieresultaat vanaf 2012.

Bovenstaande Reserve mag worden gevormd, indien externe commercile financiering niet mogelijk is.

Potentieel te liberaliseren bezit kan worden overgeheveld naar niet-DAEB tak.

Administratieve Scheiding / Voorwaarden

Separate administratie DAEB en niet-DAEB

Activiteiten en vastgoed blijven binnen de TI

Geen juridische scheiding van activa/passiva.

Administratieve scheiding zorgt niet voor een afscherming van

risicos van de Niet-DAEB tak voor de DAEB tak. De Toegelaten

Instelling is immers n rechtspersoon.

AdministratieveScheiding


58/70

Nieuwe niet-DAEB activiteiten

Corporatie kan optreden als marktpartij. Immers BV/NV heeft geen staatsteun, want:

Geen financiering van TI

Geen borgingsmogelijkheden

Geen sanering WSW

Geen gesubsidieerde grondprijzen

Cf. art. 42 lid 1 kan Minister bepalen dat de TI haar aandelen in de vennootschap openbaar aanbiedt,

om de financile positie van de TI te waarborgen.

Juridische Splitsing / Voorwaarden

Of Juridische splitsing, conform BW

Of Activa/passiva-transactie

In de Woningvennootschap wordt ondergebracht:

Bestaande en geprojecteerde niet-DAEB complexen/projecten;

Leningen die niet zijn geborgd door WSW of overheden (tenzij

geldgever hier niet mee instemt); Financieel waardeerbare rechten en plichten op niet-DAEB vastgoed;

Verbindingen en rechten en plichten op deze verbindingen;

Maximaal 10% te liberaliseren voorraad, tenzij separate goedkeuring

Minister;

JuridischeSplitsing


59/70

PrincipesScheiding

AW

Verankering Strategie enVolkshuisvestelijke opgave

VHV gewenste portefeuillestrategie

Wens/Doelportefeuille;

Transformatieopgave;

Onder voorwaarde akkoord gemeente, huurders en WSW.

Autoriteit Woningcorporaties toetst marginaal

Bescherming Maatschappelijkvermogen

Efficintie onderhoud en beheerskosten Passende stichtingskosten

Marktconformiteit verkoopprognose DAEB

Marktconform rendement niet-DAEB activiteiten en

(des) investeringen.

Structurele levensvatbaarheid enfinancierbaarheid afzonderlijke DAEBen niet-DAEB tak, conform artikel 77e.v. op basis van marktwaardering!


60/70

Structurele Levensvatbaarheid &Financierbaarheid DAEB en niet-DAEB tak

Evenwicht van kengetallen gelijke solvabiliteit

Relevante kengetallen:

Interest Coverage Ratio (ICR) = Rentedekking

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) = Dekking rente en aflossing

Solvabiliteit marktwaarde

Leningen/marktwaarde (Loan to Value = LTV)

Direct rendement marktwaarde (BAR/NAR)

Leningen/WOZ waarde (zie ook WSW criteria)

Binnen een risicoprofiel dat passend is voor de beide takken separaat

Conform Ministeriele Regeling kan Aw juridisch splitsing afkeuren. Een administratieve keuring kan niet

worden afgekeurd. Wel kan Aw amendering van het administratieve scheidingsvoorstel opleggen.

Om de financierbaarheid te bepalen wordt bepaald of de operationele kasstroom voldoende is om aan de

rente en aflossingsverplichtingen te voldoen, of de LTV houdbaar is en of het exploitatierendement van het

vastgoed voldoende is.

PrincipesScheiding

AW


61/70

Bepalen Financierbaarheid niet-DAEB tak Om te bepalen wat de interne lening en vermogen dient te zijn:

Primair bepalen wat de externe financieringsmogelijkheden zijn;

Dit kan bancaire financiering zijn, d.w.z. vreemd vermogen;

Of bij juridische splitsing een institutionele belegger, of

Collega-corporaties.

Indien op hoofdlijnen duidelijk is wat de externe financieringsmogelijkheden zijn, kan worden bepaald wat

intern dient te worden gefinancierd.

Immers de splitsing DAEB vs. niet-DAEB is gebaseerd op het creren van een level playing field tussen de

markt en woningcorporaties.

Conform BTIV/Scheidingsplan wordt primair de financiering van de niet-DAEB tak door de DAEB-tak

bepaald, c.q. de woningvennootschap door de TI. De financiering wordt verstrekt in de vorm van eigen

vermogen en de interne lening. Maximaal 60% van waarde in te brengen vastgoed mag met eigen

vermogen worden gefinancierd.

Op termijn dient dan de niet-DAEB tak te worden geherfinancierd.

Daarom is het juist van belang om de externe financieringsmogelijkheden al vooraf te bepalen, zodat de

levensvatbaarheid wordt getoetst.


62/70

Financiering Administratief Startlening tegen 10 Jaars NL Staat + 1,5% per 1 januari 2017.

Aflossingspatroon conform aflossingsschema leningenportefeuille TI

Aflossingsverplichtingen 5 jaar mogen worden gecumuleerd

Financiering Juridisch

Startlening tegen 10 Jaars NL Staat (0,34% 8 februari 2016) + 1,5% per 1 januari 2017.

Aflossing binnen 15 jaar.

Elke 5 jaar aflossing van 33%.

Bepalen 10 Jaars NL Staat per 1 januari 2017, echter zonder rentevisie!

Eigen Vermogen Maximaal 60% van balanstotaal.

Stel actueel tarief, dan interne lening 1,84% versus gemiddeld rentevoet van circa 4%.


63/70

Administratieve Scheiding

Beoordeling conform bestaande risico-beoordelingskader; Kasstromen blijven binnen de corporatie/TI;

WSW ontvangt scheidingsvoorstel om beleidskeuze te volgen,

en ten behoeve van de reguliere risicobeoordeling.

Juridische Splitsing

WSW verkrijgt achtergestelde positie op de kasstromen/onderpandvan bezit in BV/NV

Omvang geborgde leningen blijft constant;

Juridische splitsing = Verkoop van OG waarvoor geen geld wordt

betaald.

WSW stelt voorwaarden aan de juridische splitsing, tot het moment

dat de TI de verkoopopbrengst heeft ontvangen.

Indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan WSW geen

goedkeuring verstrekken aan de juridische splitsing.

WSW lijkt in algemene zin een voorkeur te hebben voor

Administratieve Scheiding, ook indien juridische splitsing

gepaard gaat met commercile herfinanciering?

WSW

WSW dient zienswijze af tegeven inzake scheidings-voorstel. De Aw beoordeelt het

voorstel.


64/70

Externe Financieringsmogelijkheden

Artikel 21d lid 1 en 2 beschrijven de mogelijkheden om zekerheden

te vestigen op niet-DAEB bezit. Daarin wordt gesteld dat de vestiging

van zekerheden ten behoeve van financiers van niet-DAEB wordt toegestaan.


Gegeven dat het bezit juridisch niet wordt gesplitst, heeft

de financier een claim op de TI, met (hypothecaire) zekerheid

op bezit.

Financiers hebben dus meer comfort bij de administratieve scheiding.

Aflossingsdruk interne lening minder groot

Meer niet-DAEB te creren o.b.v. te liberaliseren voorraad.

Juridische splitsing

Bij juridische splitsing is er wel sprake van scheiding van bezit en vermogen.

De Financier heeft een claim op de vennootschap.

Daarmee is de financiering volledig vergelijkbaar met een marktfinanciering.

Elke 5 jaar aflossing van 33% van de interne lening, forse aflossingsdruk.

Slechts 10% te liberaliseren voorraad kan mee naar de vennootschap


65/70



Gegeven dat het bezit juridisch niet wordt gesplitst, heeft

de financier een claim op de TI, met (hypothecaire) zekerheid

op bezit.

Financiers hebben dus meer comfort bij de administratieve scheiding.

Aflossingsdruk interne lening minder groot

Meer niet-DAEB te creren o.b.v. te liberaliseren voorraad.

Juridische splitsing

Bij juridische splitsing is er wel sprake van scheiding van bezit en vermogen.

De Financier heeft een claim op de vennootschap.

Daarmee is de financiering volledig vergelijkbaar met een marktfinanciering. Elke 5 jaar aflossing van 33% van de interne lening, forse aflossingsdruk.

Slechts 10% te liberaliseren voorraad kan mee naar de vennootschap

Portefeuille DAEB marktwaarde 206 miljard. Portefeuille niet-DAEB 18,3 miljard.


66/70


Juridische splitsing / Casus (voorbeeld 1 niet-DAEB woning).

Marktwaarde woning 175.000,- (cf. sectorbeeld Aw)

Brutohuur 800,-/maand 9.600,-/jaar

EBITDA 6.940,-/jaar (o.b.v. gelijke kostentoewijzing)

Bancaire financiering, 5 jaars looptijd, spread 2%. Aflossing 2,50%

Interne lening, 10 Jaars Staat + spread 1,5%, Aflossing 6,67%

Renterisico?

Variant I

Investering 175.000

Brutohuur 9.600

EBITDA 6.940

Rente Bancair 2.678

Rente interne lening 322

Aflossing bancair 2.625

Aflossing interne lening 1.167

Netto kasstroom 149

Variant II

Investering 175.000

Brutohuur 9.600

EBITDA 6.940

Rente Bancair 1.435

Rente interne lening 966



Netto kasstroom -711

Variant III

Investering 175.000

Brutohuur 9.600

EBITDA 6.940

Rente Bancair 2.678

Rente interne lening -


Aflossing interne lening -

Netto kasstroom 1.638

Variant IV

Investering 175.000

Brutohuur 9.600

EBITDA 6.940

Rente Bancair -

Rente interne lening 1.288

Aflossing bancair -


Netto kasstroom 985

Variant I: 60% Bancair / 30% EV / 10% Intern

Variant II: 40% Bancair/ 30% EV / 30% Intern

Variant III: 60% Bancair / 40% EV

Variant IV: 60% EV / 40% Intern


67/70

Samenwerking met Institutionele Beleggers

Bij juridische splitsing mogelijkheden om samen te werken met

beleggers. Belegger kan expertise, marktkennis & -aanpak en

vermogen leveren.

Samenwerking met belegger direct bij splitsing vergt

goedkeuring op splitsingsplan en van toetreding derde totBV/NV.

Samenwerking met Woningcorporaties

Bundeling van niet-DAEB portefeuilles. Huidige niet-DAEB portefeuilles beperkt van omvang. Om een

vastgoedportefeuille efficient te beheren is schaalgrootte nodig. Door samen te werken kan

schaalgrootte worden bereikt. Samenwerking ook om kennis te delen en wijkaanpak & verbetering

gezamenlijk op te pakken.


68/70

Aandachtspunten

Juridische splitsing geeft beperkingen, veel corporaties lijken te kiezen

voor de administratieve scheiding;

Daarmee zijn toekomstige niet-DAEB activiteiten beperkt;

Dat betekent dat de markt het aanbod van additionele middeldure

huurwoningen dient te verzorgen, naast de te liberaliseren bestaandevoorraad van de corporaties.

Samenwerking met beleggers geeft kansen, echter wees duidelijk over de

toegevoegde waarde van samenwerkingspartners.

Bij het aantrekken van commercile/bancaire financiering is afstemming

over voorwaarden, convenanten en zekerheden van belang.

Eerst scheiden/splitsen dan samenwerken/extern financieren. Let echter

wel op levensvatbaarheid nu en in de toekomst.
http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiH_8HXierKAhVEcQ8KHTkdDasQjRwIBw&url=http://www.theguardian.com/money/2013/apr/01/what-time-ceos-start-day&psig=AFQjCNHu2JrWqgH9kSa_JSKwhp2SY3opQQ&ust=1455086448601663http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiH_8HXierKAhVEcQ8KHTkdDasQjRwIBw&url=http://www.theguardian.com/money/2013/apr/01/what-time-ceos-start-day&psig=AFQjCNHu2JrWqgH9kSa_JSKwhp2SY3opQQ&ust=1455086448601663


69/70

Zanders
http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiH_8HXierKAhVEcQ8KHTkdDasQjRwIBw&url=http://www.theguardian.com/money/2013/apr/01/what-time-ceos-start-day&psig=AFQjCNHu2JrWqgH9kSa_JSKwhp2SY3opQQ&ust=1455086448601663http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiH_8HXierKAhVEcQ8KHTkdDasQjRwIBw&url=http://www.theguardian.com/money/2013/apr/01/what-time-ceos-start-day&psig=AFQjCNHu2JrWqgH9kSa_JSKwhp2SY3opQQ&ust=1455086448601663


70/70

Zanders

Brinklaan 134

1404 GV Bussum

Nederland

www.zanders.eu

[email protected]

Edward Barker

+31 6 2219 71 73

Dank voor uw aandacht

Daeb NietDaeb 11feb16

Documents

Transcript of Daeb NietDaeb 11feb16