Crowdfunding in Vastgoed door Vermeer & Joore

1 Crowdfunding in Vastgoed Versie 3.0 Maart 2014 Vermeer & Joore

CrowdFunding in VastGoed

Publieke financiering voor de ontwikkeling, relocatie en exploitatie van onroerend goed in Nederland. Een uiteenzetting van kansen, succesvoorwaarden en de neveneffecten van crowdfunding in nationaal vastgoed.

Auteurs: Mike M. Vermeer MSc

Drs. Paul Joore RA


Samenvatting De auteurs zetten aan de hand van kwalitatief onderzoek in het artikel uiteen hoe in hun beleving crowdfunding voor een doorbraak van de impasse op de Nederlandse vastgoedmarkt kan zorgen.

De bankencrisis heeft geleid tot nieuwe weten regelgeving ten aanzien van de eigenvermogenspositie van banken, Basel III genaamd. Dit betekent onder meer dat de ruimte voor uitstaande leningen versus het eigen vermogen verder aan banden is gelegd. Dit naast de reeds ingezette eigen strategie van vrijwel alle grootbanken om activiteiten met risico terug te dringen, maakt dat financiering in brede zin onder druk is komen staan. En dat van vastgoed in het bijzonder, gelet op specifieke risicos zoals overwaardering en leegstand.

Banken zullen nu maar ook in de toekomst zeer waarschijnlijk niet meer de volledige financier zijn van vastgoedprojecten in welke vorm dan ook. Mogelijk zullen -zodra balansposities zijn aangesterkt- banken meer aanvragen honoreren dan vandaag het geval is. Echter uit hoofde van risicospreiding en mijding kan worden aangenomen dat banken en institutionele beleggers daarbij alleen een comfortabel gevoel hebben wanneer ook andere partijen delen voor hun rekening nemen. Dat is een bekend fenomeen bij grote projecten, waarbij al sinds jaar en dag consortia worden gevormd.

Ook bij kleinere projecten dienen initiatiefnemers rekening te houden met het gegeven dat andere partijen -de meer risicovolle- delen van de financiering voor hun rekening moeten nemen. Banken staan alleen open voor financiering indien het te nemen risico (nagenoeg) nihil is. De betrokken ondernemers in het project dienen meer dan ooit solvabel te zijn en het onderpand volledig dekkend.

Het is aan anderen om de risicovollere delen voor rekening te nemen. Uiteraard met een passende beloning. Dat maakt dat alleen nog de beste cases in aanmerking komen voor financiering en daarmee tot daadwerkelijke realisatie kunnen leiden, aldus Mike Vermeer. Het is het zelfreinigende vermogen dat de sector lange tijd ontbeerde en zorgt voor betere balans in vraag en aanbod.

De inbreng van eigen vermogen vormt de sleutel. Maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan in een tijd dat vastgoedondernemingen en de bouwsector over de hele breedte al jaren onder financile en organisatorische druk staan. Ook bij gebruikers van de huisvesting, zeker voor commercieel gebruik, is weinig vermogen.

Crowdfunding, een recente ontwikkeling in financiering, heeft in ander sectoren en andere windstreken reeds aangetoond dat veelbelovende projecten, mt maatschappelijke relevantie, omarmd worden. Met de wet van de aantallen worden niet alleen de benodigde fondsen geworven maar wordt tevens draagvlak aangetoond.


Het succesvol activeren van de crowd is echter geen gemakkelijke opdracht. Een klassieke presentatie zal niet volstaan om grote aantallen private investeerders te verleiden.

Vertrouwen en transparantie zijn nodig om het grote publiek te mobiliseren, aldus Paul Joore. Enkel aantoonbare kwaliteit in alle geledingen kan het benodigde vertrouwen in de markt opleveren. Dn is succes, ook in de vastgoedmarkt, weer mogelijk.

Dat crowdfunding niet alleen het financieringsvraagstuk kan oplossen, maar ook een aantoonbare bijdrage in het succes van projecten zetten we graag uiteen samen met de onontkoombare condities die voor de traditioneel denkende vastgoedsector misschien nog wel de grootste obstakels vormen.

Zijn kleine beleggers en spaarders berhaupt te verleiden tot vastgoed, zo ja hoe n waarom juist nu?

Maatschappelijke trends Crowdfunding is in opkomst door een samenloop van ontwikkelingen in de bancaire wereld en maatschappelijke veranderingen, gesteund door technologische mogelijkheden.

Over de afgelopen jaren is de sympathie voor banken en andere institutionele financile organisaties zoals pensioenfondsen stevig gedaald. Beleggers en spaarders voelen zich in toenemende mate een nummer. Bovenop de ontevredenheid ten aanzien van de lage rente, de negatieve berichtgeving ten aanzien van bestuur en cultuur binnen banken en de wens om grip te houden op eigen geld, speelt dit alternatieven in de kaart.

Ook is er een toenemend oog voor iets goeds doen met je geld, aangetoond door onder meer het succes van groene en faire banken. Het zogenaamde maatschappelijk relevante rendement is een factor geworden.

Overheden en semi-overheden zoals coperaties hebben in de afgelopen decennia grote risicos genomen. Genitieerde projecten zijn in het verleden te vaak mislukt en dreigen nog steeds te falen, zeker wanneer blijkt dat burgers geen steun verlenen.

Verhoogde aandacht is vereist voor maatschappelijk relevantie, daarmee in ogenschouw nemend commercile of liever gezegd exploitatie haalbaarheid van vastgoed. Van nieuwbouw tot renovatie en van kleinschalig tot utilitair. Bij alle betrokken partijen moet het sein op groen staan, niet in de laatste plaats bij de exploitatievorm van het vastgoed. Zoals we verderop in het artikel zullen zien, is deze toepassing leidend om crowdfunding in vastgoed succesvol te laten zijn.


Crowdfunding gentroduceerd Crowdfunding is een alternatieve wijze om een onderneming in welke zin dan ook te financieren. Traditioneel gaan ondernemers of initiatiefnemers in de meeste gevallen naar de bank om een kredietaanvraag te doen en zo kapitaal te verkrijgen. Hoe deze aanvraag tegenwoordig voor het overgrote merendeel verloopt is reeds besproken.

Crowdfunding is een manier om de vraag naar en het aanbod van kapitaal samen te brengen, zonder tussenkomst van financile instellingen.

Crowdfunding gaat in principe als volgt: Een project is startklaar, maar heeft onvoldoende kapitaal om haar doelstellingen te realiseren. Om dit kapitaal te verwerven biedt men het project aan op een platform, veelal met behulp van internet, en vermeldt het benodigde bedrag erbij. Op deze manier kan iedereen via deze website investeren in het project. Het idee erachter is dat veel particulieren een relatief klein bedrag investeren en dat deze kleine investeringen bij elkaar het project volledig financieren.

Dit in tegenstelling tot bankkredieten en grootinvesteerders, waarbij er sprake is van slechts n of enkele investeerders die een groot bedrag inbrengen. Deze kleine investeerders noemt men the crowd, het Engelse woord voor de mensenmassa.

De opkomst van crowdfunding bestaat naast bovenvermelde maatschappelijke ontwikkelingen en tegen de achtergrond van de revolutie in de informatietechnologie en de daarmee samenhangende opkomst van de netwerkmaatschappij. Crowdfunding maakt gebruik van de nieuwe informatietechnologie om financiering te ontsluiten uit de door netwerken gestructureerde maatschappij.

Figuur 1. Het idee achter crowdfunding

PLATFORM

Fina

nciering

svor

men

Beloning

Initiatiefnemer Intermediair F inancier

Rendement /zeggenschap

Geld /rente

Investering

Lening

Produkt / dienst Vooruitbetaling / voorverkoop

Voldoening / kado Donatie


Er zijn vier vormen van crowdfunding te onderscheiden:

1. Lening: lenen van geld voor een beperkte periode aan een bedrijf of particulier tegen een rentevergoeding.

2. Investering: investeren in een bedrijf en daar zeggenschap en winstdeling voor krijgen met aanvaarding van enig risico.

3. Donatie: ondersteunen van een goed doel en daar een immaterile tegenprestatie voor krijgen.

4. Vooruitbetaling: ondersteunen van een ontwikkeling van product, dienst of anderszins en daar een materile tegenprestatie voor krijgen in de vorm van de leverantie na realisatie of terugbetaling in geval dat niet is geschied.

Crowdfunding wordt in het kader van vastgoed hier gedefinieerd als een publiekelijk verzoek aan een (of meerdere) netwerk(en) van mensen voor een financile bijdrage aan de realisatie van een vastgoedproject, in ruil voor het toekomstig rendement of een andere materile dan wel een immaterile tegenprestatie of een combinatie hiervan.

Daarbij is in de optiek van de auteurs grip op het proces en op de betrokken partijen een voorwaarde en een succesfactor om het gewenste resultaat te kunnen behalen.

Er spelen zoals gezegd specifieke zaken rond crowdfunding in vastgoed. Wanneer niet aan een aantal voorwaarden wordt voldaan is de kans op duurzaam succes klein met ontevredenheid van deelnemers en bijbehorende consequenties als gevolg en/of worden wetten en regelgeving overtreden met ook de nodige impact.


Betrokkenheid en betrokkenen Zoals aan de meeste initiatieven kleven ook aan een succesvolle invulling van crowdfunding in vastgoed diverse randvoorwaarden. Niet onbelangrijk is het om de belangen van alle begunstigden op een correcte en betrouwbare wijze te dienen

Figuur 2. Crowdfunding in vastgoed volgens Vermeer & Joore

Borgen van de kwaliteit is in dit kader een voorname voorwaarde. Voor elk van de betrokkenen lichten wij dit vanuit de voor hen specifieke belangen in het onderstaande kort toe:

- De eigenaar cq beheerder van het vastgoed heeft belang bij de realisatie van projecten, waardecreatie en waardevastheid

- De huurder / exploitant van het vastgoed heeft belang bij een up-to-date pand om zijn ambities in de exploitatie van het pand waar te maken (op korte n lange termijn)

- De belegger / investeerder (crowd) heeft primair belang bij het veiligstellen van zijn ingelegd kapitaal alsmede bij de te verkrijgen rente hierop. Daarnaast kan de belegger uit persoonlijke of emotionele motieven kapitaal beschikbaar stellen voor de ontwikkeling van voor hem interessante objecten

crowd 2 crowd 3 crowd 4 crowd 5 crowd 6 crowd 7

inleg

huurpenningen

aflossing & vergoeding

Raad van Toez icht

crowd 1

Huu

rder / ex

polit

ant

crowd etc

financiering

Vastgoedobject

Eig enaar vastgoed

Platfo

rm

inve

stering

beheer / exploitatie

huur / explotatieovereenkomst

aflossing & ve

rgoe

ding


- De beheerder van het crowdfundplatform maakt de totale constructie werkend. Van contracten tot marketing tot het organiseren van toezicht. Daarmee is borging van het totaalplaatje cruciaal voor het welslagen van zijn verdienmodel

- Het onafhankelijk toezichthoudend orgaan moet borgen dat de afgesproken voorwaarden door de diverse partijen, maar in ieder geval door de beheerder van het crowdfundplatform, worden nagekomen. Ter bescherming van de belangen van de beleggers / investeerders.

Coperatieve beginselen Crowdfunding als fenomeen komt overgewaaid uit de Angelsaksische landen. Culturen waarbij traditioneel de aandeelhouderswaarde bepalend is en focus ligt op korte termijn winsten. In de VS en het Verenigd Koninkrijk is crowdfunding dan ook een maatschappelijke revolutie, passend in een trend zoals eerder beschreven.

De achterliggende filosofie van crowdfunding toont echter grote gelijkenissen met onze aloude coperatieve gedachte en grondbeginselen van het Rijnlands organisatiemodel.

Eigenaren hebben hierbij naast oog voor eigen rendement op korte termijn ook de zorg voor andere belangen van langere termijn. Van medewerker tot klant en van maatschappij tot natuur. Met de overtuiging dat op den duur organisaties en daarmee de eigenaren afhankelijk zijn van omgevingsfactoren , is de parallel gelegd tussen de traditie aan de Rijn en de overzeese trend.

De coperatie nieuwe stijl

Niet toevallig lijkt als rechtspersoon, ook rond crowdfunding, de coperatie Rijnlandse bedrijfsvorm avant la lettre- dan ook zeer geschikt. Het is laagdrempelig op te richten en past qua structuur en inrichting goed bij het gedachtegoed van crowdfunding.

De macht is verspreid onder stakeholders, uitvoering is gedelegeerd en toezicht is bij statuut en wet geregeld. Zo kunnen meerdere doelen worden nagestreefd, met een gezond lange termijn perspectief voor alle begunstigen.

Het grootste verschil is wellicht dat oude corporaties gestoeld zijn op bestaande gemeenschappen zoals boeren in de streek (Campina) of katholieke burgers (DELA).

Een crowd voor funding zal in de praktijk echter goeddeels moeten worden gevormd. Al dan niet met pijlers op bestaande groepen die iets gemeenschappelijks hebben van streekgenoten tot sportclubleden en van betrokken stedelingen tot actieve beleggers.


Rol Marketing & Communicatie De tijd van de sellersmarket waar elke vastgoedobject op voorhand een koper of huurder vindt ligt intussen ver achter ons. Dat geldt ook voor de tijd waarin financiers in de rij staan om op basis van een prospectus en een maquette volledige projecten te financieren. Door frauduleuze initiatieven zijn alle partijen -gesteund door toezichthouders- alert. Zo hebben enkel holistische plannen op voorhand kans op realisatie. Wat verstaan we hieronder?

- Projecten hebben werkelijk meerwaarde voor gebruiker en financier; - Het project kan binnen vastgesteld budget en vastgestelde tijdsgrenzen

opgeleverd worden; - Er is een klein risico op onvoorziene haken en ogen die deze voorwaarden onder

druk zetten; - Er is grip op de in dit artikel besproken randvoorwaarden; - Realisatie van het project heeft ook enige vorm van maatschappelijk relevantie,

ofwel een deel van het publiek dient het van enig belang te vinden.

Dan is het een kwestie van het grote verleiden, ook een nieuw fenomeen in de vastgoedsector: welkom in de wereld van marketing en communicatie. Instrumenten die strategisch en operationeel randvoorwaardelijk lijken te zijn geworden in de realisatie van projecten zowel aan exploitatiezijde als aan financieringszijde.

Voor elk project zullen gepaste instrumenten ingezet moeten worden waarbij ook hier online instrumenten dominant zijn geworden. Los daarvan zijn er drie uitgangspunten die het succes maken of breken en die zullen we hier kort belichten:

A. Storytelling: Er is een inspirerend verhaal nodig, dat eenvoudig door te vertellen is en waar mensen warm van worden. De kracht van crowdfunding komt vrij wanneer projecten een hoge gun-factor hebben. Investeerders zullen zeker niet in eerste instantie investeren enkel vanwege het verwachte rendement, daarvoor zijn er teveel keuzemogelijkheden. Ze doen het omdat de initiatiefnemers met passie kunnen vertellen over hun idee en het feit dat dit aansluit op de belevingswereld.

Zo kwamen de auteurs een Rotterdams object tegen dat gerenoveerd dient te worden ten behoeve van een nieuwe bestemming, nu het advocatenkantoor na 20 jaar een kantoortuin langs de A16 betrok en een failliete makelaar een ander pand leeg achterliet. Bancaire financiering laat echter op zich wachten. De nostalgische panden staan nog fier ondanks de vuurzee van de bombardementen in de tweede wereldoorlog. Toevallig woonde de Rotterdamse commandant van de brandweer in de straat. Hij voorkwam eigenhandig dat deze panden verloren gingen. Dit nostalgische emotionele en stoere verhaal geeft inhoud aan het plan maar vormt zeker ook een kapstok voor verleiding van financiers en huurders in de Rijnmond.


B. Urgentie: Er is voldoende druk om de fondsen binnen te halen en de exploitatie rond te krijgen. Het is nu of nooit....

Hoewel vastgoedprojecten doorgaans een doorlooptijd hebben van kwartalen tot jaren is de window of opportunity om de business case rond te krijgen kleiner dan men denkt. In de praktijk blijkt dat hoe korter men voor de doorlooptijd van het project uittrekt, des te hoger de kans is dat het project succesvol gefinancierd wordt.

Op basis van de duizenden geslaagde n niet geslaagde projecten, heeft s werelds meest invloedrijke crowdfundplatform Kickstarter een analyse gemaakt van het belang van een korte doorlooptijd bij projecten. In onderstaand diagram is goed te zien dat de kans dat een project gefinancierd wordt afneemt van 45-60% (bij projecten die maximaal 30 dagen uittrekken voor het binnenhalen van financiering) tot 25% voor projecten die de maximale termijn gebruiken die mogelijk is (bij Kickstarter: 90 dagen).

Figuur 3. Doorlooptijd volgens Kickstarter

Nu is de doorlooptijd van onroerend goed natuurlijk niet te vergelijken met de ontwikkeling van een iPhone hoesje en mag worden aangenomen dat de termijnen voor vastgoed niet gelden. Wel zijn de verhoudingen maatgevend. Wat werkelijk holistisch is, wordt gedragen door het publiek. Op dat moment. Indien ook de rendements / risico verhouding aannemelijk te maken is en aan de in dit artikel besproken randvoorwaarden is


voldaan, lijkt ook de laatste horde neembaar in het verleiden van de deelnemers. Communicatie vormt hierbij de sleutel.

C. Communicatie : Geen afhankelijke opstelling van een makelaar, brochure en kijkdagen maar de initiatiefnemer gaat actief online en offline om het project gepast te promoten.

Een van de belangrijkste regels bij crowdfunding is dat investeerders niet kiezen voor de belegger of het platform om te investeren, maar voor een specifiek project, nadat ze hier iets over gezien of gehoord hebben.

Daarom is het uiterst belangrijk om zoveel mogelijk eigen bestaande netwerken in te zetten en van investeerders ambassadeurs te maken. Dit door ze tijdens het proces op de hoogte te brengen en te houden van de voortgang, door ondersteuning te vragen om het project onder de aandacht te brengen. Maak het zo eenvoudig mogelijk om je verhaal verder te verspreiden. Dit kan bijvoorbeeld door informatie deelbaar te maken via social media en door regelmatig updates rond te sturen via nieuwsbrieven.

Een positieve uitstraling van een project, direct vanaf de start, ontstaat als vr presentatie reeds 5% financiering is gerealiseerd, uit eigen kring, liefst pro actieve ambassadeurs met goede naam en sterk netwerk.

Hoewel via social media een groot bereik valt te behalen, heeft het leveren van een persoonlijke bijdrage op bijeenkomsten veel impact, met name wanneer het authentiek is. Het is een beproefde manier om passie over te brengen op de potentile deelnemers.

Wat is een crowdfundplatform? Voor een project kan een eigen beheerorganisatie en communicatieprogramma opgezet worden. Maar dat blijkt een vak apart. Deze functie wordt daarom veelal door zogenaamde crowdfundingplatformen ingevuld. Specialistische organisaties ingericht op beoordeling van projecten, het presenteren van een aanbod, verkrijging van funding en invulling van enigerlei vorm van kwaliteitstoezicht . Althans wanneer we de initiatieven met goede reputatie belichten.

In de regel ondersteunen deze platformen meerdere projecten. Hierdoor besteedt een projecteigenaar het beheer uit (tegen vergoeding) om zich op de core business te kunnen concentreren.

Vanuit het platform gezien zit de belangrijkste taak opgesloten in het maken van een goede voorselectie ten aanzien van de projecten en de projecteigenaren die een project via crowdfunding willen laten financieren. Heeft de projecteigenaar geen concreet verhaal waarom het initiatief zo belangrijk is of heeft hij geen duidelijk idee over de wijze waarop het project gepromoot gaat worden, dan zijn er twee opties:


1. de betreffende persoon zal ondersteund moeten worden; of

2. het project moet worden afgewezen.

Deze eerste schifting is van het grootste belang, om de kans op voldoende succesvolle projecten zo hoog mogelijk te houden. Want dat is begrijpelijkerwijs essentieel voor de uitstraling van het platform.

Voor de betrouwbaarheid van het platform is het belangrijk dat er goed gekeken wordt naar de begroting van het project. Daarnaast is het van belang of het project daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. In de praktijk zullen begroting en communicatieplan in samenspraak worden aangescherpt om de kans op succes zo hoog mogelijk te laten zijn.

Tot slot verlangt de Autoriteit Financile markten (AFM) een vergunning indien sprake is van het aantrekken van geld bij particulieren. Het traject van aanvraag en verkrijging met de bijbehorende voorwaarden stimuleert uit uitbesteden aan professionals onder toezicht.

Randvoorwaarden: risico, beheer en toezicht Belangrijk voor beleggers is waar hun kansen liggen op rendement. Minstens zo belangrijk voor beleggers is om te weten welke risicos zij lopen. Inzicht in kansen en risicos staat immers aan de basis van de weloverwogen keuze ten aanzien van de inzet van kapitaal. De kansen dienen hierbij helder en begrijpelijk te zijn. Voor de risicos geldt dat naast het feit dat zij inzichtelijk zijn, ook duidelijk moet zijn op welke wijze welke partij de risicos tot een aanvaardbaar niveau beheersbaar maakt. Pro-actief , transparant en bewust omgaan met het krachtenveld dat bestaat tussen kapitaal, rendement en risico. Hierbij dienen uiteraard ook de basale fiscale en juridische vraagstukken naar behoren te worden ingevuld.

Vanuit de wetgever en toezichthouder gelden spelregels die dienen ter bescherming van de verschillende stakeholders. DNB en AFM stellen in dit kader dat bij elk project waaraan een geldgever deelneemt, het risico bestaat dat er misbruik wordt gemaakt van zijn vertrouwen. Voor het crowdfundplatform dat inzet op de varianten lenen en/of investeren geldt dat zij doorgaans onder toezicht vallen op grond van de Nederlandse financile toezichtswetgeving.

Het is initieel van belang hoe je als initiatiefnemer c.q. crowdfundplatform zorgt voor borging dat crowdfunding in vastgoed goed is voor de belegger, goed is voor de vastgoedeigenaar en/of beheerder en goed is voor de huurder / exploitant van het vastgoedobject aldus Paul Joore. Dat de invulling hiervan aantoonbaar in overeenstemming moet zijn met de door wetgever en toezichthouder gestelde kaders, is duidelijk.


Voor de belegger is het noodzakelijk om te kunnen steunen op de professionaliteit en kwaliteit van de vastgoedeigenaar en/of beheerder en van de huurder / exploitant van het vastgoedobject. Bestaansrecht en continuteit van deze partijen moeten verdergaand geborgd zijn voordat de belegger met een gerust gevoel zijn geld investeert in het crowdfund. Cijfers zijn de basis, maar het gaat vooral om de wereld achter de getallen: het zijn de mensen die het moeten doen.

Immers, om je doel te bereiken moet je bewuste, doelgerichte keuzes maken. Bovendien, hoe kun je ooit grip krijgen op je organisatie als je niet weet wat je bestaansrecht is. Het is te allen tijde van belang dat de ondernemer zicht heeft op waar de kansen liggen voor zijn bedrijf, maar ook dat hij weet welke risicos zijn bedrijf loopt. Initieel lijkt het daarom zinvol om een onafhankelijke toetsing uit te voeren waaruit blijkt in hoeverre de ondernemer grip heeft op zijn organisatie.

Indien de terugbetaalcapaciteit van de betreffende partijen op voorhand als voldoende wordt ingeschat, komt er aansluitend een periode waarin dit bewezen moet worden in de praktijk. Financiers vinden het belangrijk om rapportages over de werkelijke performance te kunnen doorgronden. Belangrijker nog is dat de toekomstige kredietwaardigheid en prestatie-betrouwbaarheid nadrukkelijk in beeld is.

Met het oog gericht op zowel kansen als bedreigingen/verstorende elementen: met andere woorden inzicht in de terugbetaalcapaciteit van de vastgoedeigenaar en/of -beheerder aan de uiteindelijke belegger. Met name early warnings ten aanzien van mogelijke verstorende factoren in de terugbetaalcapaciteit, zijn van groot belang om tijdig in te kunnen grijpen.

Het inrichten van een rapportagesysteem, voorzien van de juiste prestatie- en risico-indicatoren, is hierbij een voornaam instrument. Het borgen van de betrouwbaarheid van de door het rapportagesysteem te verstrekken informatie is zo mogelijk nog belangrijker. De AFM zal in de uitvoering van haar taak als onpartijdige toezichthouder ook op dit vlak strenge kwaliteitseisen als uitgangspunt hanteren.

AFM Alsof er nog niet genoeg intrinsieke redenen zijn voor een crowdfundplatform om de borging van betrouwbare rapportages meer dan serieus te nemen. AFM volgt de ontwikkelingen met argusogen en tracht de wildgroei te beteugelen.

AFM heeft een richtlijn opgesteld die kort en goed het onderscheid maakt tussen een geldlening of investering. In het eerste geval is eigenlijk zonder uitzondering sprake van een vergunningsplicht. In het tweede geval niet. Zie bijlage 1.


Vermeer en Joore stellen dat de AFM met haar complexe en kostbare vergunning structuur deels een schijnzekerheid creert, drempels voor eigentijdse financieringen blokkeert en uitnodigt tot u-bocht constructies. Het antwoord zit niet in intensief overheidstoezicht dicht op de markt maar in het zelfreinigende vermogen van crowdfunding initiatieven met actieve controle en sturing door de crowd met overheidstoezicht op afstand.

Trendsetter VS Hoewel Nederland vaak trendsettend is in nieuwe ontwikkelingen, ook het op gebied van crowdfunding, zo is in 2013 meer dan 50 miljoen bijeengebracht, is een succesvol initiatief in vastgoed begin 2014 nog niet in zicht.

In de VS hoe kan het ook anders- is dat al wel het geval. Het jaar 2013 is het jaar van de grote doorbraak geweest, getuige het toenemend aantal succesverhalen en beloftes. Recent zijn enkele initiatieven doorgebroken met de realisatie van toonaangevende projecten.

De doorbraak in de VS is mede te danken aan een nieuwe wet uit 2012, Jumpstart Our Business Startups Act of JOBS Act. Zonder toezicht van de Securities and Exchange Commission (S.E.C) kan elke volwassene tot $ 2.000 per jaar of 5% van het inkomen jaarlijks investeren in crowdfunding. Waar voorheen een vergunning of een minimaal vermogen van de belegger nodig was. Nieuwe regelgeving wordt verwacht om bureaucratie te verkleinen en flexibiliteit te vergroten.

Een bijzonder sympathiek project is van Fundrise in Washington DC met kenmerkende succesfactoren. Een leegstaand pand op 906 H Street NE is aangekocht en krijgt na renovatie, gefinancierd uit crowdfunding, een nieuwe beloftevolle bestemming met maatschappelijk draagvlak.

Het is een eenvoudig concept, vertelt Daniel Miller, co-founder of Fundrise aan de New York Times. Je moet in staat worden gesteld om in je eigen omgeving te investeren. Vrij vertaald is het motto; Je bent wat je met je geld doet. De buurt neemt het voortouw over wat er in de eigen omgeving gebeurt in plaats van een anonieme investeerder van ver weg. Dat prikkelt een toenemend aantal Amerikanen die reeds voor $ 1.000 mede eigenaar kunnen worden. Het beloofde rendement van 7% lijkt ondergeschikt aan het emotionele rendement iets goeds te doen met het geld.


In New York komt het fameuze Empire State Building in handen van het publiek. Wie droomt er nu niet van mede eigenaar te zijn van een landmark en ondertussen een veelvoud te ontvangen van de rente op je spaarrekening? Het zijn deze spraakmakende projecten die breed uitgemeten worden in de media en daarmee het grote publiek warm maken.

Crowdfunding activeert bank Decennia is de vastgoedsector n financile wereld een aanbodgerichte markt geweest. De snel en structureel veranderde wereld vraagt echter sinds de crisis ook van de vastgoedeigenaar en/of beheerder een nieuwe opstelling. Zonder aanpassingsvermogen stokt immers de ontwikkeling, te meer nu banken nauwelijks nog enig risico wensen te nemen en huurders stemmen met hun voeten.

Crowdfunding kan de traditioneel denkende en vaak conventioneel opererende partijen in vastgoed een goede dienst bewijzen. Een substantieel gedeelte van een investering wordt gedragen door een grotere gediversifieerde groep van mensen, die vertrouwen hebben in een goede rendement en risico. Zij geloven in het project en spreken hun vertrouwen uit in de waarde creatie.

Dit draagt onmiskenbaar bij aan de (her)overwegingen voor de bank een aanvraag tot hypothecaire lening te honoreren. Het eigen vermogen van de aanvrager is toegenomen en een groep investeerders die de plannen ondersteund, nihileert het bancaire risico.

De gezamenlijke beleggers en de bank zorgen zo voor herstel van de balans in het vastgoed. Samen geven zij een impuls aan de ontwikkeling van veelbelovend en gewenst vastgoed in Nederland. Mede als gevolg daarvan krijgt niet alleen de bouwsector een impuls maar ontstaat het vliegwieleffect voor de gehele Nederlandse economie van toeleveranciers tot werkgelegenheid.

Niet in de laatste plaats worden lokale initiatieven omarmd en leegstand en verloedering tegengegaan, hetgeen het gevoel van welbehagen en cohesie in de maatschappij vergroot.

Differentiatie Binnen crowdfunding kan onderscheid gemaakt worden in gedifferentieerde producten die elk een eigen toepassing, duur kennen en daarmee een markt en doelgroep bedienen.


Grofweg zijn 4 vormen van crowdfunding rond vastgoed te onderscheiden met elk hun eigen merites. Van rendement/risico verhouding, duur en meer of minder actieve rol van participant tot de mate van verhandelbaarheid.

Vastgoed Crowdfund Hypotheek (VCH): Het verstrekken van hypothecaire leningen middels publieksfinanciering waarbij de belegger als mede hypotheekgever kan bepalen welke hypotheeknemer en/of object zijn inbreng toekomt.

Vastgoed Crowdfund Belegging (VCB): Het verschaffen van eigen vermogen voor aankoop en beheer van vastgoed middels publieke participaties.

Vastgoed Crowdfund Ontwikkeling (VCO): Het verschaffen van eigen vermogen om vastgoedontwikkeling te kunnen verrichten.

Vastgoed Crowdfund Exploitatie (VCE): Het verschaffen van eigen vermogen om exploitatie in vastgoed te kunnen faciliteren.

Tabel 1. Differentiatie productcategorien

Type Risico Rendement Rol Termijn Verhandelbaar

Vastgoed Crowdfund Hypotheek (VCH)

laag2/7

4-5% passieve lange uitstekend

Vastgoed Crowdfund Belegging (VCB)

middel3-4/7

5-6% passieve/actieve

middellange goed

Vastgoed Crowdfund Ontwikkeling (VCO)

hoog4-5/7

6-8% actieve korte matig

Vastgoed Crowdfund Exploitatie (VCE)

zeer hoog5-6/7

8-12% pro-actieve korte nauwelijks


Is een doorbraak te verwachten? Na eerste successen van crowdfunding als innovatieve invulling van hiaten in financiering in uitlopende sectoren, volgt schoorvoetend ook de introductie in de meer conservatieve vastgoedsector.

Projecten met een maatschappelijke relevantie die verder gaat dan het winstoogmerk van eigenaar en huurder zijn het meest kansrijk zo blijkt uit onderzoek. Juist deze projecten weten het grote publiek in beweging te brengen. Bestaande objecten die een verbouwing of renovatie dienen te ondergaan voor sympathieke toepassing lijken daarmee op voorhand het meest aantrekkelijk.

De terugtrekkende beweging van de banken creert ruimte voor publieksinitiatieven om daarmee het financile gat op te vullen. Ook banken gaan crowdfunding rond onroerend toejuichen. Zij worden immers ontzien in het nemen van risico en kunnen desgewenst met een gerust hart de financiering verstrekken voor goed gedekt deel.

Grootste winst zit misschien wel in het toevoegen van maatschappelijk draagvlak om zo de succeskans te vergroten. De auteurs stellen als voorwaarden voor duurzaam vertrouwen en succes dat ook de huurder annex exploitant en het crowdfundplatform onder actief toezicht dienen te vallen. Dus niet enkel de vastgoedeigenaar en/of -beheerder.

De voornaamste voorwaarde voor succes, volgens Vermeer en Joore, is echter een algehele oprechte manier van werken. Dit verlangt een cultuuromschakeling van de vastgoedsector n de financile wereld. Het is de markt anno nu die vraagt om een eigentijdse visie met dito beheerders. Een organisatie die toeziet op afspraken en kwaliteit n die bovendien een groot publiek weet te bereiken met uitgekiende campagnes.

Het opent de deuren voor nieuwe toetreders die niet benvloed zijn door het oude denken en handelen. Met leiders die open staan voor samenwerking, het aanstellen van onafhankelijke toezicht in de actieve rol, die alle belangen overzien en de partijen scherp houden.

Een afgeleide innovatie wellicht, van de oeroude coperatie. Het korte termijn winst denken maakt plaats voor gezonde langere termijn rendementen met oog voor belangen van alle stakeholders n maatschappelijke relevantie. Herleving van een oude filosofie die Nederland lange periode van voorspoed heeft bezorgd.

Een massale Nederlandse omarming van crowdfunding in Nederlands vastgoed kan -onder de juiste condities- de individuele belegger en ondernemer maar ook de welvaart weer een flinke vooruitgang bezorgen. Vermeer en Joore verwachten dat 2014 het jaar van de doorbraak kan zijn. Zeker indien de toezichthouder het Amerikaanse model volgt en de toetredingsdrempel verlaagd.


Bijlage 1: Vergunning regime AFM Stappenplan crowdfunding voor leningen aan particulieren en/of ondernemingen

1. Worden via het platform financieringen verstrekt in de vorm van leningen?

JA; dan is sprake van opvorderbare gelden in de zin van de Wft. Het crowdfunding platform verricht werkzaamheden als tussenpersoon ten behoeve van het aantrekken of ter beschikking verkrijgen van opvorderbare gelden van het publiek. Deze werkzaamheden zijn verboden zonder een ontheffing van de AFM. Het platform moet dan ook een ontheffing aanvragen voor het bemiddelen in opvorderbare gelden. Er kan bovendien sprake zijn van krediet in de zin van de Wft. Ga verder met vraag 2.

NEE; dan kan sprake zijn van crowdfunding voor investeringen, als de financieringsvorm geen donatie of gift is. Ga verder met het stappenplan voor investeringen in ondernemingen.

2. Worden via het platform (ook) leningen verstrekt aan consumenten?

JA; dan is sprake van krediet in de zin van de Wft.

Het crowdfunding platform bemiddelt in kredieten en deze activiteiten zijn verboden zonder vergunning van de AFM. Het platform moet een vergunning van de AFM aanvragen voor het bemiddelen in krediet. Het crowdfunding platform hoeft niet over n een vergunning voor het bemiddelen in krediet n een ontheffing voor het bemiddelen in opvorderbare gelden te beschikken. Er kan een vergunning worden aangevraagd voor het bemiddelen in consumptief krediet, met daarbij de extra product/dienstcombinatie bemiddelen in spaar- en betaalrekeningen. Dan is een aparte ontheffing voor het bemiddelen in opvorderbare gelden niet nodig.

NEE; dan is geen sprake van krediet in de zin van de Wft. Dit is het geval als er uitsluitend leningen worden verstrekt aan ondernemers. Er moet er wel een ontheffing zijn voor het bemiddelen in opvorderbare gelden (zie vraag 1).

Stappenplan crowdfunding voor investeringen in ondernemingen

1. Worden via het platform investeringen gedaan in de vorm van aandelen?

JA: dan kan sprake zijn van effecten (financile instrumenten). Ga verder met vraag 3.

NEE: ga naar vraag 2.

2. Worden via het platform investeringen gedaan in de vorm van obligaties?

JA: dan kan sprake zijn van effecten (financile instrumenten). Ga verder met vraag 3


NEE: als de investering niet in de vorm van aandelen of obligaties geschiedt, kan nog wel sprake zijn van effecten, als sprake is van andere waardebewijzen of schuldinstrumenten. Leg bij twijfel uw constructie ter beoordeling voor aan de AFM.

3. Zijn de betreffende aandelen of obligaties verhandelbaar?

JA: dan is sprake van effecten en dus van financile instrumenten. De AFM is van oordeel dat de activiteiten die een platform verricht, moeten worden aangemerkt als het ontvangen en doorgeven van orders van geldgevers met betrekking tot die financile instrumenten (orderremissier). Daarom is sprake van het verlenen van een beleggingdienst en deze activiteit is verboden zonder vergunning van de AFM. Het platform moet een vergunning van de AFM aanvragen als beleggingsonderneming.

NEE: dan is geen sprake van een effect. Er kan nog wel sprake zijn van een ander financieel instrument. Leg bij twijfel uw constructie ter beoordeling voor aan de AFM.

Geraadpleegde literatuur AFM 2013: DNB en AFM geven interpretatie over crowdfunding

Akker, P. Van den, Kleverlaan, R., Koren, G., Vliet, K. (2013) Samen mogelijk maken; Onderzoek naar de motivaties van crowdfunding in Nederland (Nationaal Crowdfunding Onderzoek)

Bellaflame, P., Lambert, T., Schweinbacher, A. (2011) Crowdfunding: Tapping the right crowd

Birkenshaw, J. , Hamel, G. (2008), Management Innovation; Academy of Management review, vol 33 Nr. 4, 825-845

Brounen, D., Grieken, H. van, Levie, M. (2012). Real Estate Innovatie: Innoveren of Reageren? Webinar 19 maart 2013 via TiasNimbas intranet.

Crowdfunding latest invasion: Real Estate, Forbes 19 april 2013

How crowdfunding could reshape real estate funding, Forbes 12 december 2013

Lichfield, N. (1996). Community impact evaluation. UCL Press Limited. London

Ordanini, A, Miceli, L, Pizetti, M, Parasuraman, A (2012) Crowdfunding: Transforming Customers into Investors Through Innovative Service Platforms

Shahidur, R.K., Gayatri, B.K., Hussain, A.S. (2010) Handbook on impact evaluation: quantitative methods and practices. World Bank, Washington DC.

We gaan ons geld op een andere manier verdienen, Financieel Dagblad 6 maart 2014


Over de Auteurs Mike Vermeer is innovatie ondernemer en begeleidt organisaties in de ontwikkeling en realisatie van verandering, met specialisatie in financiering van innovatie. FinaPedia.nl

Paul Joore ontwikkelde de QualityScan inControl en helpt ondernemers bij het inzichtelijk maken n benutten van prestatie-verbeter-potentieel in hun organisaties. QualityScan.org

Met speciale dank aan Klaas Kroot, directeur Financieel Opleidinginstituut FOI.nl

Dit betoog is gebaseerd op een uitvoerige praktijk- en literatuurstudie in het jonge veld van alternatieve financiering in vastgoed. Conclusies en aanbevelingen zijn dan ook gebaseerd op een momentopname en met de nodige terughoudendheid geformuleerd.

Bezoek ook de LinkedIn groep: Een uitgave in opdracht van:

Versie 3.0 Copyright 2014

Alle rechten voorbehouden

FinaPediaCrowdFunding & VastGoed

Crowdfunding in Vastgoed door Vermeer & Joore

Documents

Transcript of Crowdfunding in Vastgoed door Vermeer & Joore