Begroting 2015

Pagina 1 van 44

BEGROTING 2015 &

MEERJARENBEGROTING 2015-2019

Stichting Woonconcept 25 november 2014

Begroting 2015

Pagina 2 van 44

Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Samenvatting en toekomstbeeld 6 3. Beleid en Organisatie 8 4. Klant 16 5. Vastgoed 25 6. Financiën en Bedrijfsvoering 30 7. Bedrijfsbegroting 2015 37 8. Meerjarenbegroting 2015-2019 41

Begroting 2015

Pagina 3 van 44

1. Inleiding

Voorwoord begroting 2015 Aan het einde van een roerig jaar 2014 presenteren we u onze begroting voor het jaar 2015.

Hierin zijn de bezuinigingen verwerkt die het gevolg zijn van het stopzetten van de borging

door het WSW in 2012 en de daarop volgende doorlichting van de organisatie in 2013. In

2014 werken wij met een nieuwe organisatiestructuur. Hoewel dat voor veel medewerkers

wennen was, kan nu gezegd worden dat het nieuwe Woonconcept de uitdagingen waarvoor

zij staat, met drive en ambitie aanpakt.

Al onze inspanningen zijn er op gericht om voor huurders een betrouwbare en

servicegerichte partner te zijn. Wonen is immers een eerste levensbehoefte en Woonconcept

werkt nog altijd aan goed wonen in prettig leefbare buurten. Wij blijven dat ook in 2015 en

de daarop volgende jaren doen..

In 2015 ligt er een aantal grote uitdagingen. Natuurlijk gaan we door op de ingeslagen weg

en willen we stabiliseren. Daarbij komen de effecten van de Parlementaire Enquête en de

nieuwe Woningwet. Deze nieuwe wet en de uitwerking daarvan in nieuwe regels heeft grote

impact op de sector en Woonconcept. Als deze wet het parlementaire traject succesvol

doorloopt, treedt deze naar verwachting op 1 juli 2015 in werking. Woonconcept staat klaar

om de implicaties van de wet te duiden en er naar te handelen. De belangrijkste vraag is:

gaan we juridisch of administratief splitsen. Zoals we de wet nu beoordelen, kiest

Woonconcept voor de juridische splitsing. Met de keuze vanuit het verleden voor een

Holding- en BV-structuur, ligt de infrastructuur klaar.

De nieuwe Woningwet kent een aantal bedreigingen die we tot uitdagingen moeten

ombuigen. We verwachten beperkingen in ons handelen omdat er strengere toezichtseisen

komen. De vraag is niet of maar hoe de effecten zijn van de beperking tot één regionale

woningmarkt. Heeft het negatieve gevolgen voor Hoogeveen of voor Steenwijkerland, of

kunnen we gezamenlijk met de gemeenten aantonen dat het om één woningmarkt regio

gaat? Wij beschouwen het werkgebied met de gemeenten Hoogeveen, Meppel en

Steenwijkerland als één logisch geheel. We gaan deze gemeenten vragen dat ook als

zodanig uit te spreken in de richting van de minister.

De nieuwe woningwet beperkt ook de mogelijkheden tot herstructurering. Waar corporaties

in het verleden in herstructureringsgebieden vaak de spin in het weg waren en schier

onmogelijke problemen toch tot een oplossing wisten te brengen, zal dat in de toekomst nog

maar beperkt mogelijk zijn.

Een volgende uitdaging in 2015 is de betaalbaarheid van de huren voor onze huurders. Eind

2014 heeft Woonconcept samen met de 5 andere Drentse corporaties en de

vertegenwoordigers van diverse huurdersorganisaties een woonlastenonderzoek laten

uitvoeren. Om voor ons gehele werkgebied één onderzoeksresultaat te hebben, is ook de

gemeente Steenwijkerland in het Drentse onderzoek meegenomen. De conclusie is dat

vooral huishoudens met kinderen en alleenstaanden de grootste betaalbaarheidsrisico’s

hebben. Huurders zijn als eerste zelf verantwoordelijk voor het beheer van hun

huishoudboekje. Maar ook als verhuurder kan en moet Woonconcept verantwoordelijkheid

nemen. Daarom is in deze begroting het streefhuurpercentage verlaagd van de beoogde

Begroting 2015

Pagina 4 van 44

90% maximaal redelijk naar 85%. Daarmee wordt de huurstijging bij mutatie beperkt. Verder

werken we aan specifieke maatregelen om de betaalbaarheidsrisico’s voor de laagste

inkomensgroepen te helpen beperken. In 2015 worden naar verwachting deze specifieke

maatregelen gepresenteerd. Daarnaast vraagt Woonconcept aan de gemeenten (bij het

maken van prestatieafspraken) de kwijtschelding van gemeentelijke lasten voor de laagste

inkomensgroepen te maximaliseren. Als zich betalingsachterstanden voordoen, zal

Woonconcept het actieve incassobeleid ook in 2015 voortzetten en verder uitbouwen.

Samen met de huurder is het belangrijk te voorkomen dat huurschuld oploopt.

Na een aantal jaren van rust op het bouwfront, kan Woonconcept in 2015 gelukkig een

aantal bouwprojecten starten. In Hoogeveen wordt eindelijk na een voorbereiding van 10 jaar

gestart met de bouw van het multiproject De Kaap. In dit project zijn zorgeenheden, koop- en

huurappartementen samengebracht. Het project is gesitueerd boven de gemeentelijke

parkeergarage die in het project is geïntegreerd. Ook in Hoogeveen kan het

Woonservicegebouw in de wijk Krakeel worden gebouwd. Met dit gebouw is de

herstructurering van de wijk Krakeel, die in de jaren ’90 van de vorige eeuw is gestart,

afgerond. In Meppel is in oktober 2014 de eerste paal geboord voor het eerste deel plan

Koeberg-Zuid. Het tweede deelplan en derde deelplan, onze Van Ostadelocatie, starten in

2015. De Van Ostadelocatie betreft een 40-tal sociale en vrijesector zorgappartementen.

Deze woningen worden naar verwachting via de reguliere kanalen verhuurd, maar zijn

specifiek bedoeld voor mensen met een zorgvraag. In Steenwijkerland wordt het buurtje Het

Dal in Steenwijk-West aangepakt met nieuwbouw. Deze woningen worden in co-creatie met

de bewoners, en andere belanghebbenden als de gemeente en VAC/WAC, tot stand

gebracht.

Naast beperkte nieuwbouwinvesteringen werkt Woonconcept aan het op peil houden van de

bestaande voorraad. Op basis van de conditiemetingen wordt het gehele bezit opnieuw in

beeld gebracht en de onderhoudsplanningen worden daarop aangepast. Het nieuwe

onderhoudsconcept “onderhoud naar wens” is een groot succes. Met dit “onderhoud naar

wens” kunnen huurders van grondgebonden woningen zelf aangeven wanneer en hoe zij de

renovaties van keuken, badkamer en toilet uitgevoerd wensen te hebben. Ondanks de

moeilijke financiële positie van Woonconcept is in de voorgaande jaren – zij het beperkt –

onderhoud gepleegd. Daarbij zijn onderhoudsplanningen scherp tegen het licht gehouden en

is waar mogelijk en verantwoord onderhoud uitgesteld. Een dergelijk beleid kan en moet niet

te lang duren omdat de achterstanden in de conditie van het bezit, dan te veel gaan oplopen.

In 2015 en de jaren verder op onderhoud korten staat gelijk aan het overschrijden van fatale

grenzen. Zover laten wij het niet komen.

In 2014 heeft Woonconcept de vierjaarlijkse visitatie laten uitvoeren. De conclusie van de

visitatiecommissie is: “Ondanks de turbulente ontwikkelingen in de afgelopen periode, levert

Woonconcept een knappe prestatie.” We zijn blij met de uitkomsten van de visitatie. In 2015

geven we een vervolg aan de aanbevelingen van de commissie.

Hoewel Woonconcept de focus meer op de inhoud van het werk als sociaal huisvester kan

leggen, blijven de financiële kaders onze (on-)mogelijkheden van Woonconcept bepalen.

2013 en 2014 zijn voor Woonconcept de jaren van de financiële herstructurering geweest.

De financiële positie is versterkt ten kosten van de nodige offers. 35 collega’s verloren hun

baan in 2014. Er is fors bezuinigd op nieuwbouw en onderhoud en de inkomsten zijn

Begroting 2015

Pagina 5 van 44

vergroot door de huren maximaal te verhogen. Daarvoor was en is er ruimte gezien het feit

dat de gemiddelde huur van Woonconcept nog altijd lager ligt dan die bij de

referentiecorporaties. Dat geldt niet voor de gemiddelde schuld per woning, want die ligt nog

altijd hoger.

Er is voor de jaren 2015 en 2016 geen ruimte om de teugels van het stringente financiële

beleid te laten vieren. Er zijn nog volop onzekerheden en de verhuurdersheffing blijft een gat

slaan in onze financiële mogelijkheden. Onzekerheden betreffen de renteontwikkeling,

mogelijke extra lasten als gevolg van het betaalbaarheidsvraagstuk, de huursombenadering,

de toepassing van het WWS, de vastgoed gerelateerde regelgeving en de opvang van

grotere groepen statushouders.

Pas als in 2017 blijkt dat het behoedzame financiële beleid zonder haperingen is voortgezet en wanneer wordt voldaan aan de normen van WSW, CFV, het ministerie en Woonconcept zelf, kunnen we bij de opstelling van de begroting 2018 bezien of extra investeringen mogelijk zijn. Er moet dan een keuze gemaakt worden tussen de verschillende uitdagingen die ook dan voor zullen liggen: bestaand bezit, of duurzaamheid, of betaalbaarheid, of beschikbaarheid, of nieuwbouw, of versterken van de dienstverlening, of leefbaarheid, of…? Al deze mogelijkheden geven aan dat wij voor vele uitdagingen staan. Bij Woonconcept treedt in 2015 een nieuw bestuur aan. Dit nieuwe bestuur gaat met de medewerkers en de stakeholders te weten, huurders, gemeenten, welzijns- en zorgpartners, werken aan goed wonen in prettig leefbare buurten voor de huurders van Woonconcept. Ook in 2015 en de jaren daarna kunnen onze huurders op Woonconcept vertrouwen! Sandra Korthuis, Directeur-bestuurder November 2014

Begroting 2015

Pagina 6 van 44

2. Samenvatting en toekomst beeld Toekomst beeld In de nieuwe begroting 2015-2019 worden de effecten van de reorganisatie in 2013 zichtbaar geworden. Als gevolg van de organisatieverandering met personeelsreductie, het herziene onderhoud- en investeringsbeleid alsmede de reductie in bedrijfslasten is vanaf 2015 sprake van een gezonde financiële ontwikkeling. We zijn er nog niet, maar de goede weg is ingeslagen. Zowel de winst- en verliesrekening als de kasstromen laten een positieve ontwikkeling zien. Hoewel de verhuurderheffing sneller groeit dan gedacht en de saneringsheffingen de komende jaren nog door zullen gaan, kunnen we toch een positieve ontwikkeling bereiken omdat deze deels door wettelijk toegestane verruimde huurverhogingen in de eerste 2 jaren kunnen worden gecompenseerd en de financieringslasten fors minder groeien door een lager investeringsniveau. Tevens verwachten wij dat de verkoopopbrengsten op een goed niveau zullen blijven. Onderstaand een samenvatting van de winst- en verliesrekening , de kasstroom en financiële ratio’s over 2014 tot en met 2019

Onderstaand een nadere toelichting op onze uitgangspunten en de effecten hiervan voor de toekomst.

- Huurbeleid. Huurverhoging voor 2015 en 2016, 2,25% en 3%(2% inflatie plus 1%

extra) en vanaf 2017 inflatievolgend 2%, bij mutatie trekken we de huur op naar 85%

van max. redelijk mits de markt dit aankan en de huur onder de liberalisatiegrens

blijft. Voor de lagere inkomens hebben we 2.000 woningen gereserveerd die onder

een huurprijs van € 475 blijven. Voor huurders met een inkomen > € 34.229

berekenen we extra huurverhogingen door zolang de wettelijke mogelijkheden

geboden worden.

Effect eerstkomende 5 jaar: lagere inkomsten t.o.v. de vorige begroting € 20,7

miljoen omdat de streefhuur is verlaagd van 90 naar 85% van maximaal redelijk, de

lagere inflatiecijfers over 2014 die effect hebben op de huurverhoging en de

specifieke maatregelen in het kader van de betaalbaarheid.

- Sectorspecifieke heffingen. Bestaat uit verhuurderheffing, berekend in tarief van de

WOZ waarde en de saneringsheffing, berekend in een vast bedrag per woning.

Begroting 2015

Pagina 7 van 44

Effect eerstkomende 5 jaar: lagere lasten t.o.v. de vorige begroting € 5,9 miljoen,

komt doordat een lagere WOZ waarde is ingerekend.

- Rentelasten. Doordat we minder nieuwbouwplannen realiseren, zijn de kasstromen

positiever waardoor we minder hoeven te financieren.

Effect eerstkomende 5 jaar: lagere rentelasten t.o.v. de vorige begroting € 10,7

miljoen. Het effect op de financieringen is in totaal € 13 miljoen minder leningen.

- Kasstromen. Door bovenstaande maatregelen worden de operationele kasstromen

(WSW norm) t.o.v. de vorige begroting beter.

- Effect eerstkomende 5 jaar: lagere operationele kasstromen (WSW-norm) t.o.v. de

vorige begroting € 8 miljoen.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat we vanaf 2015 aan onze interne normen voldoen, uitgezonderd de WSW kasstroom. In hoofdstuk 6 zijn de ratio’s nader toegelicht. Deze voorliggende begroting laat op termijn een solide financiële situatie zien die Woonconcept in staat stelt de continuïteit te waarborgen, onder de randvoorwaarde van de realisatie van de beoogde bezuinigingen, en verhoging van de streefhuur en de huidige beleidsvisie. Wel is het de vraag of het huidige beleidsplan nog volledig kan worden uitgevoerd, hierbij valt onder andere te denken aan duurzaamheidsinvesteringen. Indien dat niet het geval is, moet de organisatie goed monitoren dat er geen ongewenst effecten op gaan treden die de organisatie op lange termijn extra (financiële) offers gaan vragen. Met name de waardeontwikkeling en verhuurbaarheid zijn items die goed moeten worden bewaakt. Naast het opstellen van de begroting stelt Woonconcept altijd meerdere scenario’s’ op om de robuustheid van de begroting te controleren. De scenarioberekeningen laten zien dat bijvoorbeeld hogere rente, lagere verkopen, lage inflatie, meer leegstand en dergelijke niet tot financiële problemen leiden. Eindconclusie kan derhalve niet anders zijn dan dat deze begroting een prima basis is voor een financieel solide toekomst.

Begroting 2015

Pagina 8 van 44

3. Beleid en Organisatie (B en O) 1. Inleiding

De afdeling Beleid en Organisatie draagt voor een belangrijk deel bij aan het proces van beleid en besluitvorming (besturing) binnen Woonconcept. Zij signaleert proactief ontwikkelingen, maakt analyses, doet onderzoek, vertaalt ontwikkelingen naar concrete doelen, beleid en benodigde instrumenten. Vervolgens ondersteunt de afdeling de implementatie van beleid in de lijn en is zij verantwoordelijk voor evaluatie en eventuele bijstelling. De afdeling bewaakt de integraliteit en heeft een adviserende en toetsende rol op strategisch niveau richting de bestuurder en het MT. Daarnaast heeft de afdeling een initiërende en ondersteunende rol richting de organisatie. De afdeling B en O ondersteunt ook de managers bij het opstellen van het afdelingsspecifiek beleid. Door bundeling van hoogwaardige kennis op een centrale plek in de organisatie is het mogelijk om deze kennis efficiënter en effectiever in te zetten. Beleidsvraagstukken worden zodoende vanuit één organisatorische eenheid geïnventariseerd en in overleg met bestuurder en MT geprioriteerd en uitgewerkt. De afdeling kent een sterke verbinding met de lijnorganisatie, omdat de medewerkers in de lijn vooral beschikken over de benodigde operationele (vak)kennis, inzicht hebben in de haalbaarheid en wenselijkheid van beleidsvoorstellen en uiteindelijk verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van het beleid.

De afdeling vervult haar taken in afstemming met huurders( vertegenwoordiging), gemeenten, welzijns- en zorgpartijen en andere belanghebbenden. Tempo, inhoud en proces worden deels door onze stakeholders, intern en extern beïnvloed. Daarnaast zijn externe factoren als wetgeving en gemeentelijk beleid van invloed. Binnen deze, steeds stringenter wordende wetgeving, zullen wij vanuit Woonconcept de maximale ruimte opzoeken In deze context moet het werkplan van B en O als een globaal plan worden beschouwd. Via bijvoorbeeld een plan van aanpak worden de beleidsvoornemens samen met de partners geconcretiseerd. Belangrijke opgaves voor de afdeling B en O zijn het versterken van de regie en coördinatie op het totale beleidsvormingsproces, de relatie en doorvertaling van de ondernemingsstrategie naar concrete resultaten en activiteiten, de vertaling naar vastgoedsturing en beleid op andere (deel)gebieden. Vastgoedsturing vormt een ruggengraat in onze organisatie; het continue sturen maatschappelijk en financieel rendement op portefeuille-, complex - en woningniveau vinden wij van groot belang. sinds 2013 zetten wij stappen in de integrale aanpak hiervan. Wat dit voor 2015 betekent, staat vermeld in paragraaf 3 van dit hoofdstuk. Daarnaast ligt er voor de afdeling, samen met bestuurder en management, een stevige uitdaging op het gebied van organisatieontwikkeling. In 2013 is de wens uitgesproken om te komen tot een meer zakelijke, ondernemende en bedrijfsmatige cultuur waarbij medewerkers aangesproken worden op hun eigen verantwoordelijkheid en competenties verder ontwikkeld worden. In 2015 blijven wij investeren in deze ontwikkeling. De opgaves van de afdeling B en O zijn opgaves, die meerdere jaren in beslag nemen. Verderop benoemen we met welke vraagstukken we in 2015 aan de slag gaan. Het tempo waarin we tot besluitvorming kunnen komen en de prioritering is continu onderhevig aan de context waarin wij opereren.

Begroting 2015

Pagina 9 van 44

2. Externe Ontwikkelingen

Herzieningswet Toegelaten Instellingen

Minister Blok heeft op 20 juni 2014 zijn novelle met wijzigingen ten opzichte van de ontwerp

Herzieningswet Toegelaten instellingen aangeboden aan de Tweede Kamer. Op 24 juli 2014

heeft hij de daarbij behorende Algemene Maatregel van Bestuur ( AMvB), die een groot

aantal onderwerpen uit de novelle en de ontwerp Herzieningswet nader uitwerkt, aan de

Tweede Kamer aangeboden.

Minister Blok heeft aangedrongen op een spoedige behandeling in beide Kamers, zodat de

wet per 1 juli 2015 in werking kan treden. Op verzoek van de Tweede Kamer wacht de

minister op de uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties.

De impact van de herzieningswet op de organisatie is groot omdat het alle facetten van de

governance, de besturing, de bedrijfsvoering en de vastgoedsturing raakt. De onderwerpen

in de Herzieningswet, de novelle en de AMvB hebben betrekking op de volgende

onderwerpen en zullen vrijwel zonder uitzondering nader moeten worden uitgewerkt door

Woonconcept:

1. de relatie met gemeenten

2. de regionale schaal waarbinnen corporaties moeten werken

3. de toegestane werkzaamheden van de corporaties en hun verbindingen

4. de administratieve of juridische scheiding DAEB – niet-DAEB

5. de financiering

6. het financieel en volkshuisvestelijk toezicht en de sanering

7. het aangaan van fusies

8. de verkoop van woningen

9. treasury en financieel beheer

10. de begrenzing van de compensatie (staatssteun)

11. de toetsing van de geschiktheid van bestuurders en commissarissen

12. grondposities

Voor de implementatie van de Herzieningswet zal een projectorganisatie moeten worden

ingericht. Op dit moment is nog niet duidelijk wanneer welke onderdelen van de wet moeten

worden geïmplementeerd en welke nadere eisen daar na vaststelling van de wet aan

verbonden gaan worden. Voor ondersteunings- en advieskosten is nu voor 2015 tot en met

2017 jaarlijks € 50.000,- begroot.

Betaalbaarheid Het onderwerp betaalbaarheid heeft in de afgelopen twee jaar, landelijk bezien, fors in de

spotlight gestaan. De effecten van de economische crisis hebben ook zijn weerslag gehad

op de huurders van Woonconcept. Gemiddeld gesproken zijn de huishoudinkomens er sinds

het begin van de crisis niet beter op geworden. Daarnaast zijn de uitgaven aan

verzekeringen, zorg en ook het wonen de afgelopen jaren gestaag omhoog gegaan. Daar

bovenop is de ondersteuning voor de meest kwetsbare doelgroepen op het gebied van zorg-

en huurtoeslag er niet rooskleuriger uit gaan zien. De betaalbaarheid van het wonen lijkt voor

sommige doelgroepen problematische vormen aan te nemen. Met de bovengenoemde

ontwikkelingen ligt er een belangrijke keuze voor Woonconcept in het vooruitzicht. Welke rol

kunnen en willen wij vervullen op het gebied van betaalbaarheid? Wat betekent dit voor het

huurbeleid, de huurverhoging of zelfs bepaalde gebieden, huishoudens en (de kwaliteit van)

woningen? Om daar een sluitend antwoord op te kunnen geven is medio 2014 ter

Begroting 2015

Pagina 10 van 44

voorbereiding op het beleid een woonlastenonderzoek onder de huurders van Woonconcept

gehouden. Op basis van dit onderzoek is er in het kader van de strategische vastgoedsturing

eind 2014 een eerste beleidskader uitgewerkt waarbinnen betaalbaarheid een plek krijgt.

Financiële mogelijkheden, continuïteit, lange- en korte termijn doelstellingen en de relatie

tussen kwaliteit en huur zullen we hierbij in alle facetten afwegen. Met voor 2015 nieuw

streefhuurbeleid en de huursombenadering (huurverhoging) liggen er belangrijke keuzes ter

beïnvloeding van de betaalbaarheid in het vooruitzicht. De verwachting is dat in de eerste

helft van 2015 de betaalbaarheid en het streefhuurbeleid in de beleidsbepaling dominerende

vraagstukken zijn.

Woonvisies en prestatieafspraken

In 2014 zijn beleidsmatig verschillende voorbereidingen getroffen om in 2015 goed beslagen

ten ijs in gesprek te kunnen met de verschillende gemeenten. Hieronder het proces per

gemeente kort aangestipt:

Steenwijkerland:

We zijn momenteel met de gemeente Steenwijkerland in gesprek over de te maken

prestatieafspraken. In plaats van de ‘traditionele’ werkwijze waarin prestatieafspraken voor

vier jaar worden vastgelegd, werken we met Steenwijkerland toe naar een vorm waarin we,

naast een aantal lange termijn afspraken, monitorbare jaarafspraken maken met elkaar.

In het najaar van 2014 zijn de onderwerpen voor de te maken prestatieafspraken

geconcretiseerd en verder ingevuld. De verwachting is dat de prestatieafspraken met de

gemeente Steenwijkerland in begin 2015 vastgesteld worden.

Meppel:

De woonvisie van de gemeente Meppel wordt naar verwachting eind 2014 formeel

vastgesteld. In aansluiting op het traject van de woonvisie wil de gemeente Meppel graag

met Woonconcept prestatieafspraken maken.

Naar verwachting worden de prestatieafspraken in de eerste helft van 2015 afgerond.

Hoogeveen:

De gemeente Hoogeveen is voornemens om in 2016 een nieuwe woonvisie op te leveren.

De corporaties zijn gezamenlijk met de gemeente in gesprek om de samenwerking, inhoud

en planning op een goede wijze te verankeren in het proces. In 2015 worden de eerste

inhoudelijke stappen gezet richting een nieuwe woonvisie.

Statushouders

De opgave van gemeenten voor de huisvesting van statushouders lijkt voor de komende

jaren dubbel zo groot te worden als in de afgelopen periode. Woonconcept is met

gemeenten in gesprek over de vraag hoe wij hierop kunnen anticiperen. wij verwachten dat

de toename van het aantal statushouders, naast de toename van urgenties op basis van

allerlei andere factoren extra druk op de woningmarkt gaat geven en zal gaan leiden tot

verdringing van de vrije keuze op de woningmarkt.

Communicatie

In al onze contacten, in de wijk, aan de telefoon en digitaal is het van belang dat wij ons

bewust zijn hóe we communiceren, naast wát we communiceren. Dit geldt op alle niveaus,

Begroting 2015

Pagina 11 van 44

zowel strategisch als operationeel. In het visitatierapport van november 2014 komt

communicatie met externen en eenduidigheid daarin als aandachtspunt naar voren. Elke

medewerker van Woonconcept heeft hierin verantwoordelijkheid. Het Team Communicatie

bewaakt en adviseert ook in 2015 over alle aspecten van de bedrijfscommunicatie en coacht

collega’s nadrukkelijk bij de ontwikkeling van hun communicatieve vaardigheden, ten gunste

van interne en externe samenwerking. In de communicatie met onze stakeholders,

huurders, gemeenten, welzijns- en zorgpartijen gaan we ook social-media sterker inzetten.

Wetsvoorstellen pensioenversobering De onlangs aangenomen wetsvoorstellen voor versobering van de fiscaal aftrekbare pensioenopbouw per 2015 heeft onder andere betrekking op verlaging van het maximale opbouwpercentage van pensioen, een versobering van de pensioenopbouw en de aftopping van pensioenopbouw op een loon van € 100.000,-. Sociale partners en pensioenuitvoerders moeten deze wijzigingen tijdig geïmplementeerd krijgen (zie hieronder onder cao onderhandelingen). Overigens zal de verhoging van de pensioen richtleeftijd naar 68 jaar, op basis van de ontwikkeling van de levensverwachting volgens prognose van het CBS, waarschijnlijk niet per 1 januari 2016 plaatsvinden. Wetgeving die invloed heeft op ons personeelsbeleid De wet werk en zekerheid lijdt tot ingrijpende wijzigingen in het arbeidsrecht. De wet is erop gericht om de positie van tijdelijke krachten te versterken en bevat onder andere de volgende maatregelen: er geldt geen proeftijd meer voor nieuwe contracten van ten hoogste een half jaar, flexwerkers krijgen bij hun vierde arbeidsovereenkomst of na twee jaar ( is nu drie jaar) een vast contract, na zes maanden (is nu nog drie maanden) onderbreking van het dienstverband begint de termijn opnieuw te lopen. Er zijn in 2014 wetsvoorstellen aangenomen ter versobering en aftopping van de pensioenopbouw. Sociale partners en pensioenuitvoerders zijn belast met de implementatie hiervan. 3 Wat gaan we doen? 3.1.Woningwet Ter voorbereiding op de woningwet hebben wij een projectgroep en stuurgroep ingericht, die zich vooruitlopend op definitieve vaststelling van de nieuwe wet, richt op maken van een plan van aanpak. vervolgens zullen wij 2015 en 2016 de consequenties voor Woonconcept inventariseren, afwegen en implementeren. 3.2. Integrale vastgoedsturing Complex strategieën

Met de portefeuillestrategie 2014 zijn de eerste contouren geschetst van beleidskeuzes op

het gebied van betaalbaarheid (streefhuren en huurverhoging), duurzaamheid, kwaliteit

(nieuwbouw en bestaande bouw), sloop en ook verkoop.

Deze portefeuillestrategie moet in de eerste maanden van 2015 van portefeuille- en

gebiedsniveau naar complexen vertaald worden. Welk streefhuurbeleid willen we voeren,

waar gaan we renoveren, door exploiteren, verkopen, nieuwbouw plegen of slopen? We

willen dit per gebied oppakken in samenwerking met de afdelingen Klant, Vastgoed en

Financiën en Bedrijfsvoering. Dit wordt een omvangrijke klus, die veel van alle afdelingen

gaat vragen. Omdat de complex strategieën financieel door vertaald moeten worden ten

Begroting 2015

Pagina 12 van 44

behoeve van de begroting 2016 zit er ook een tijdsdruk op dit traject; het moet voor de zomer

zijn afgerond.

Het facetbeleid

we verwachten dat het huurbeleid, de huurverhoging alsook de verkoopvijver op

complexniveau herijkt dienen te worden. Het kwaliteitsbeleid en parallel daar aan het

duurzaamheidsbeleid wordt in de loop van 2015 integraal opgepakt. Vooraf definiëren we de

verschillende subdoelgroepen van beleid. Bij het maken van deze keuzes in het facetbeleid

streven we naar een integrale afweging en uiteraard een inhoudelijke balans.

Asset management

Het jaar 2015 zal in het licht staan van een eerste vertaling naar en kennismaking met het

asset management. De eerste vertaling zal met name gericht zijn op het pragmatisch

toepassen van beleidskaders uit de portefeuillestrategie bij lopende projecten en in de

investeringsbegroting. Daarnaast richten we ons op het leren werken in de organisatie

volgens de gelaagdheid en verbinding in de vastgoedsturing tussen strategisch, tactisch en

operationeel vlak en daarnaast het integraal werken met Klant, Vastgoed en Financiën. Met

de implementatie van asset management in 2015 zetten we stappen naar een verdere

professionaliserings- en efficiencyslag in de integrale vastgoedsturing.

Wijkvisies

In 2015 starten we met het maken van wijkanalyses en wijkvisies. In een wijkanalyse wordt

een beeld geschetst van sociale, economische en fysieke aspecten van wijken waar

Woonconcept substantieel bezit heeft. Vervolgens wordt door middel van wijkvisies de

ontwikkelingsrichting voor de wijk voor de komende 10 jaar geschetst. Aan de hand van de

wijkanalyse, onze interne beleidsvisie en in samenwerking met onze stakeholders

(gemeenten, huurders) wordt de visie op een wijk en de richting van ontwikkeling bepaald.

Maatschappelijk vastgoed

Voor wat betreft het maatschappelijk vastgoed wordt, in opvolging van eerder onderzoek in

2014 naar grootschalige ontwikkelingen in het domein van wonen, welzijn en zorg, een

evaluatie uitgevoerd op de maatschappelijke en financiële prestaties van complexen in

portefeuille. Hierbij wordt een vergelijking gemaakt met de wensportefeuille van

Woonconcept. Deze analyse vormt samen met het onderzoek uit 2014 de basis voor

eventuele tactische beleidswijzigingen in het kader van de vastgoedsturing.

Woonwensenonderzoek

In 2015 wordt er onderzoek uitgevoerd om de woonwensen van onze huurders in beeld te

brengen. Hiermee verkrijgen we inzicht in de mate waarin ons woningbezit aansluit bij de

wensen van huurders en woningzoekenden. De uitkomsten uit het onderzoek worden

ingezet in het kader van onze vastgoedsturing (bijvoorbeeld bij het opstellen van

kwaliteitsbeleid) maar kunnen tevens als input dienen bij vraagstukken rondom

woonruimteverdeling.

Begroting 2015

Pagina 13 van 44

Veiligheid en gezondheid

Woonconcept heeft als woningeigenaar een verantwoordelijk voor de veiligheid en

gezondheid van bewoners. In 2015 wordt de eerste verkenning voor het thema veiligheid en

gezondheid opgeleverd. Het asbestbeleid is hier onderdeel van. Daarnaast valt te denken

aan zaken als binnenklimaat, open verbrandingstoestellen (koolmonoxide), legionella, binnen

installaties, brandveiligheid etc. In 2016 zal deze verkenning opgepakt (kunnen) worden om

te definiëren hoe we onze middelen het beste in kunnen zetten. Waar lopen we het meeste

risico dus waar moeten we fysiek ingrijpen.

3.3 Asbestbeleid en asbestinventarisatie

Als verhuurder heeft Woonconcept de plicht haar huurders in te lichten over het al dan niet

aanwezig zijn van asbest in hun woning. Daarnaast is gebleken dat asbest, door incidenten

die in de media volop aandacht hebben gekregen, met veel emotie en onrust gepaard kan

gaan. Het asbestbeleid is als thema in 2014 op de beleidsagenda geplaatst en het interne

proces is in de zomer van 2014 gestart.

Bij deze start en de eerste nadere verkenningen bleek de behoefte van een bredere aanpak

van dit beleidsproces, dan eerst was voorzien. Ook de mogelijke externe impact leek vooral

bij onze huurdersvertegenwoordiging licht onderschat. Daarom is gekozen voor een brede

integrale aanpak op basis van ruim voldoende intern en extern draagvlak. Het benodigde

draagvlak voor het thema betreft de techniek, de communicatie en de informatie van ICT tot

financiën. Asbest wordt daarmee geen zaak voor alleen techneuten maar juist voor iedereen

die direct of indirect betrokken is bij de verhuur van een woning, waar (mogelijk) asbest

aanwezig is. Integraal ontwikkelen we met elkaar het asbestbeleid. Team Beleid coördineert

het proces.

In 2015 zal het beleidsproces voor asbest worden afgerond, waarbij een 10% inventarisatie

in ons bezit belangrijke informatie op gaat leveren voor keuzes die moeten worden gemaakt

alvorens beleid vast te kunnen stellen.

3.4 Participatiebeleid

Woonconcept wil huurders actief betrekken bij de keuzes die zij maakt. Huurdersparticipatie

biedt corporaties de mogelijkheid om actief informatie op te halen bij huurders. Het betrekken

van huurders bij beleid kan ook zorgen voor meer draagvlak en daarmee resulteren in een

beter effect van genomen maatregelen.

Beleidsparticipatie

De participatie van huurders op organisatie brede thema’s heeft Woonconcept georganiseerd

door middel van samenwerkingsverbanden met drie huurdersverenigingen. Formeel voldoen

we aan de wettelijke eisen voor participatie van huurders. De afgelopen jaren is echter

gebleken dat de huidige manier van huurderinspraak relatief beperkt is en niet altijd voldoet

aan de wensen en verwachtingen. Samen met de betrokken huurdersverenigingen is er in

2014 een start gemaakt met de herijking van de invulling van participatie van huurders bij

beleidsvorming. Doel is om te komen tot een beleidsnotitie waarin is vastgesteld op welke

manier en op welke momenten we huurders betrekken bij beleidsvorming. In 2015 wordt dit

traject vervolgd.

Begroting 2015

Pagina 14 van 44

3.5. Wonen, welzijn en zorg

Binnen het domein van wonen, welzijn en zorg worden momenteel ingrijpende

veranderingen doorgevoerd. Voorbeelden zijn het scheiden van wonen en zorg, de

overheveling van taken van de Rijksoverheid naar gemeenten en een nieuwe denkwijze

waarbij er een verschuiving plaatsvindt van verzorgingsstaat naar meer verantwoordelijkheid

voor de burgers zelf. De ontwikkelingen zijn van invloed op onze doelgroep van beleid en op

ons werk binnen het domein wonen, welzijn en zorg. De betekenis en effecten van de

ontwikkelingen zijn in 2014 verkend en worden in 2015 verder uitgewerkt.

3.6 Inkoop en professionalisering inkooporganisatie.

Met het project Doorlichting Organisatie is het strategische en financiële kader voor de

organisatieontwikkeling van Woonconcept vastgesteld. Onderdeel van het financiële kader is

een besparing op de algemene bedrijfslasten van € 1,2 mln. ondermeer door de komende

jaren slimmer en efficiënter te gaan werken.

Inkoopoptimalisatie kan een belangrijke bijdrage leveren aan deze besparingsdoelstelling,

maar is meer dan een platte prijsverlaging en richt zich ook op de interne inkoop

gerelateerde kosten (handlingskosten), de kwaliteit van de inkoopprocessen, beheersing van

risico’s (contractbewaking, scheiding van functies) organisatie van inkoop en benodigde

competenties. Resultaat hiervan moet zijn dat een aanzienlijke besparing op inkoopkosten

wordt gerealiseerd en de kwaliteit van de inkoopfunctie verder wordt verbeterd.

3.7 Uitwerken aanbevelingen visitatie

In 2014 heeft Woonconcept zich, conform de Governance Code voor woningcorporaties,

laten visiteren. Doelstelling van deze visitatie is om een goed inzicht te krijgen in de mate

waarin de door Woonconcept geleverde prestaties aansluiten bij de verwachtingen van de

belanghouders, te leren van de uitkomsten, onze doelen bij te stellen en de bedrijfsvoering

verder te verbeteren. In 2015 zullen we de daartoe geëigende aanbevelingen van de

visitatiecommissie uitwerken in concrete maatregelen.

3.8 Veranderingstraject Excellente Dienstverlening In 2013 zijn wij gestart met het traject Excellente Dienstverlening, dit traject is gericht op het ontwikkelen van een meer zakelijke, ondernemende en bedrijfsmatige cultuur. In 2015 zal onze aandacht vooral gericht zijn op verbetering van persoonlijke ontwikkelplannen en leiderschapsontwikkeling. 3.9 Personeelsbeleid Medewerker tevredenheidsonderzoek Om duidelijkheid te krijgen over de tevredenheid en de fitheid van onze medewerkers willen we in 2015 een medewerker tevredenheidsonderzoek en een medisch onderzoek gecombineerd uit laten voeren. Vervolgens reserveren we ruimte voor eventueel benodigde vervolgacties

Projectmatig- en programmamatig werken. We willen organisatie breed het projectmatig en programmamatig werken verder professionaliseren. Ons strategisch P en O beleid geeft een helder kader voor projectmatig werken. We willen dit, waar nodig, aanvullen dan wel actualiseren en mede op basis van de vlootschouw en het medewerker tevredenheidsonderzoek een voorstel maken. Eventueel noodzakelijke training kunnen we dan opnemen in het opleidingsplan 2016.

Begroting 2015

Pagina 15 van 44

Beloningsbeleid en gesprekscyclus Met ingang van 2015 wordt de beloning definitief gekoppeld aan de gesprekscyclus. De gesprekscyclus draagt binnen Woonconcept in belangrijke mate bij aan het SMART formu-leren van persoonlijke doelen in de planningsgesprekken, het bewaken, bijsturen en coachen in de voortgangsgesprekken en het beoordelen in de beoordelingsgesprekken. Hiermee wordt op een systematische wijze een actieve bijdrage geleverd aan het sturen op ont-wikkeling en vertalen van strategische doelstellingen naar groeps- en individuele prestaties in de vorm van jaarplannen. Het beloningsbeleid biedt daarnaast ook mogelijkheden om medewerkers die boven- of onder normatief functioneren extra te belonen of bijvoorbeeld periodieke verhogingen te onthouden. Actualisatie P en O beleid Het strategisch Personeels- en Organisatiebeleid, waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over de bedrijfscultuur, besturings- en management filosofie, de uitwerking daarvan in het beleidsplan “Op weg naar een integraal- en flexibel personeelsbeleid“ en het “Gezondheidsbeleidsplan” wordt in 2015 geëvalueerd en geactualiseerd. Daarna kunnen we de inhoud met MT en hoofden herbevestigen. Vervolgens op basis van het MTO, de Vlootschouw en wat we verder nodig achten de prioriteiten voor 2015, 2016 en 2017 bepalen.

4. Balanced Score Card (BSC) Afdeling Beleid en Organisatie 2015

Begroting 2015

Pagina 16 van 44

4. Klant

4.1 Ontwikkelingen

4.1.1. Externe ontwikkelingen

De omgeving waar Woonconcept in opereert en mee samenwerkt heeft te maken met veel

veranderingen. Diverse van onze samenwerkingspartners worden geconfronteerd met

wijzigingen in wet- en regelgeving en bezuinigingen. Ook Woonconcept krijgt te maken met

forse wijzingen van overheidsbeleid (nieuwe woningwet).

Decentralisatie bij de gemeente

Gemeenten krijgen er de komende jaren belangrijke taken bij of de huidige taken worden

uitgebreid. Ze worden vanaf 2015 verantwoordelijk voor jeugdzorg, werk en inkomen en zorg

aan langdurig zieken en ouderen. Deze decentralisatie van de overheidstaken naar de

gemeenten brengen op verschillende gebieden veranderingen met zich mee voor onze

huurders. Naast dat deze taken van het Rijk naar de gemeenten gaan, wordt er behoorlijk op

de budgetten bezuinigd. Het vraagt van ons een alerte houding om deze veranderingen te

volgen en de consequenties voor onze huurders te zien. De kans zit er in dat meer bewoners

in de wijk komen die zorg en aandacht nodig hebben. Hoe acteert het netwerk en hoe zien

we onze rol? Tot hoever gaan we? Voor nu zien we onze rol vooral als een signalerende

maar we laten pas los als we weten dat een en ander goed belegd is. Kortom, de kans is

groot dat er meer op ons afkomt en de komende tijd moeten we ons bezinnen op hoe we dat

gaan invullen en managen.

Wijzigingen in de zorg

De komende jaren zal de AWBZ verder versoberd worden; dit heeft directe gevolgen voor

onze huurders en daarmee voor Woonconcept. Ook de verschuiving van de WMO-taken

naar de gemeentes gaat onze huurders raken. Het zal volgend jaar duidelijk worden hoe

groot de consequenties zijn. Naar verwachting wordt er steeds meer vanuit wijkteams

gewerkt. Het is daarbij belangrijk dat we aangehaakt blijven bij wat de ontwikkelingen zijn op

dat gebied met onze klanten en waar wij een verbindende factor kunnen zijn om de partijen

bij elkaar te brengen.

Ontwikkeling van de verkoopmarkt

De woningmarkt kruipt langzaam uit het dal, maar helaas zijn de ervaringen in ons

werkgebied (met name Hoogeveen) nog niet echt positief. Hopelijk verandert dit in 2015.

We verwachten in 2015 meer concurrentie van de particuliere markt. Onze prijzen lagen tot

voor kort lager dan de prijzen van nieuwbouwwoningen en prijzen van vergelijkbare

woningen van particulieren. We zien hierin een verschuiving optreden. Doordat de andere

woningen goedkoper worden door de marktomstandigheden, moeten we ons ook anders dan

op prijs onderscheiden.

Samenwerken en verbinden

Woonconcept is voorstander van het Wijk- en Dorpsgericht Werken en sluit daarbij aan.

De samenwerking is gericht op gezamenlijke wijkontwikkeling en het verbeteren van de

leefbaarheid in buurten en wijken. De Smederijen in Hoogeveen en het Wijk- en Dorpsgericht

Werken in Meppel zijn hiervoor de georganiseerde platformen. In Steenwijk is de

Begroting 2015

Pagina 17 van 44

samenwerking zeer succesvol georganiseerd rond de wijkvisie en -ontwikkeling Steenwijk-

West.

4.1.2. Interne ontwikkelingen

Dienstverlening aan klanten, bereikbaarheid

In 2015 wil de afdeling Klant de focus naar buiten richten, nog meer vanuit het klant-

perspectief werken, nog beter naar de klant luisteren en daar waar nodig maatwerk bieden.

We zetten, op basis van feedback van klanten en feedback uit de organisatie, in op het

verbeteren van de dienstverlening aan onze klanten. We zijn gericht op het efficiënt werken

en in één keer goed de klant van dienst zijn. Dit is voor de klant prettig én ook voor

Woonconcept.

Positieve en negatieve reacties van klanten over onze dienstverlening en prestaties zijn een

belangrijk signaal om te leren en te verbeteren. Waar mogelijk willen we de klanten

betrekken in het verbeteren van onze klantprocessen. Er is specifiek aandacht voor de

communicatie met klanten, of het nu gaat om informatie op de website, in gesprekken of in

correspondentie.

Optimalisatie van systemen

Veel tijd en aandacht gaan naar het implementeren van de nieuwe versies van een aantal

basissystemen. Dit gaat een beroep doen op onze medewerkers. Het is belangrijk dat de

continuïteit van het reguliere werk geborgd blijft in de teams. Belangrijk aandachtspunt in de

implementatieperiode is de beschikbaarheid van de systemen! Een verslechtering heeft

direct een negatief effect op de klant dienstverlening door het ontstaan van wachtrijen.

Ook worden in 2015 het huurdersportaal (mijn Woonconcept) en de website verder

doorontwikkeld.

Vroeg signaleren van klanten met ‘risico’

Steeds vaker worden de teams Incasso en Leefbaarheid geconfronteerd met afwijkend leef-

en/of betaalgedrag van huurders. In 2015 gaan we bij nieuwe huurders inzichtelijk maken of

er risico’s worden verwacht in de toekomst ten aanzien van leef- en/of betaalgedrag zodat de

teams hierop kunnen anticiperen.

4.2 Missie, ambitie, doelen en aandachtsgebieden afdeling Klant

De afdeling Klant bestaat uit de volgende teams:

1. Wijkontwikkeling

2. Wooninformatie & Verhuur

3. Leefbaarheid & Huurincasso

4. Zakelijke Klant & Verkoop

Missie afdeling Klant

Het zorgen voor huisvesting van onze doelgroep op een plezierige, professionele en

klantgerichte wijze waarbij wij aandacht hebben voor de individuele en zakelijke klant. Vanuit

onze betrokkenheid dragen wij bij aan het bevorderen van prettig wonen in wijken en

buurten.

Begroting 2015

Pagina 18 van 44

4.2.1. Wijkontwikkeling

Wijkontwikkeling is verweven in diverse beleids- en uitvoeringsonderdelen binnen en buiten

Woonconcept. De projectleider Wijkontwikkeling heeft zowel intern als extern een

verbindende functie.

Missie

Wijkontwikkeling betekent werken aan samenwerking: tussen overheden, bewoners-

organisaties, maatschappelijke organisaties, financiers, woningbouwcorporaties en

projectontwikkelaars. Klein, concreet en snel beginnen, verbinden van mensen en belangen.

Doelen en aandachtsgebieden projectleider Wijkontwikkeling

In 2015 moet de stap gezet worden naar bewonersgestuurde wijkontwikkeling; het gesprek

met bewoners wordt aangegaan: vertrouwen in de wijk, buurt of het dorp wordt het

uitgangspunt.

In de dagelijkse praktijk van beheer, onderhoud, overlast, bewonersparticipatie via

bewonerscommissies, et cetera is het team Leefbaarheid het eerste aanspreekpunt. Op het

wat abstractere niveau ‘daarboven’ is de projectleider Wijkontwikkeling actief in het contact

met/over de wijk: wijkplatforms, belangenverenigingen maar ook gemeentes, zorg- en

welzijnsinstellingen.

De projectleider Wijkontwikkeling werkt in 2015 in nauwe samenwerking met team Beleid en

team Leefbaarheid aan het opstellen van wijkanalyses, wijkvisies en gebiedsplannen.

Prioriteiten en keuzes zijn besproken en bepaald in de diverse platforms.

Activiteiten 2015

Steenwijkerland

De focus ligt op de voortgang van de Wijkvisie in Steenwijk-West. Ruim 1/3 van ons

totale woningbestand in Steenwijkerland staat in deze wijk. Over de voortgang van de

Wijkvisie zijn in 2014 afspraken gemaakt met de buurt, gemeente en aanverwante

organisaties. De herstructurering in Steenwijk-West is een ‘proeftuin’ voor veel

andere gebieden waarin Woonconcept bezit heeft. Er is co-creatie (zowel in

openbare ruimte als woningbouw), er is arbeidsparticipatie en integratie, er wordt

gewerkt aan sociale marktplaats-ontwikkeling, aan vormen van zelfbeheer en

onderhoud, urban gardening, et cetera. Wat goed is in West kan goed zijn elders.

De projectleider houdt dit in het vizier.

In Oldemarkt blijft de regie op de ontwikkeling van het woonservicegebied nog even

in beeld maar de verwachting is dat dit in 2015 kan worden gerealiseerd en

afgebouwd.

Voor de overige wijken en dorpen liggen geen/weinig concrete activiteiten in het

verschiet. Maar een brede verkenning en oriëntatie blijven altijd gewenst. Onder

andere in de contacten met de gemeente (wijkcontactfunctionarissen) en andere

relevante instanties.

Meppel

Naar verwachting neemt in 2015 de betrokkenheid van de projectleider

Wijkontwikkeling met KoeBerg-Zuid steeds verder af. Dat maakt de weg vrij voor

meer inzet en ambitie met betrekking tot het wijk- en kerngericht werken dat zich

steeds beter ontwikkelt. Ook ontwikkelingen rond wonen-welzijn-zorg worden met de

Begroting 2015

Pagina 19 van 44

hervormingen in het sociale domein als achtergrond, steeds belangrijker.

Woonconcept moet daarop aanhaken en zorgen voor goede verbindingen met de

‘eigen wijken’ en huurders. Zoals met alles hoeft Woonconcept hierin niet de

voorloper te zijn maar toekijken is ook geen optie. Waar bewonersgestuurde

wijkontwikkeling en sociaal domein elkaar ontmoeten (en dat is met de doelgroep van

Woonconcept bijna overal) is het zaak om die verbindingen en raakvlakken in

concrete activiteiten en projecten te vertalen.

Potentiële (her-)ontwikkelgebieden zijn er niet veel in Meppel maar het blijft van

belang om, gezien de wens om het woningbezit up to date te houden (waarbij

herontwikkeling en transformaties van belang kunnen zijn), scherp te blijven op

kansen en mogelijkheden. De projectleider Wijkontwikkeling blijft dit volgen en

desgewenst initiëren.

Hoogeveen

In Hoogeveen liggen relatief veel gebieden met kwetsbaar woningbezit en dito

leefbaarheidsproblematiek: Oranjebuurt, Verzetsbuurt, Zeeheldenbuurt, (delen van) Zuid,

Krakeel en Elim. De Smederijen staan onder druk, de doorontwikkeling komt moeizaam

op gang. De vraag naar het aloude buurtbeheer neemt toe. De projectleider

Wijkontwikkeling levert een bijdrage aan her- en doorontwikkeling van De Smederijen,

passend binnen de doelstellingen van Woonconcept en aansluitend op de hervormingen

in het sociaal domein.

4.2.2. Afdeling Wooninformatie & Verhuur

Team Wooninformatie

Missie

Het in één keer goed beantwoorden van de klantvraag en het zorgen voor verbinding binnen

Woonconcept. We voelen ons verantwoordelijk voor een optimale behandeling van de

klantvraag op een rustige, zelfbewuste en klantgerichte manier waardoor we tevreden

klanten hebben.

Team Wooninformatie handelt volgens de klantvisie. Klantvisie Woonconcept: de klant is ons

bestaansrecht, de klant is waar het om draait. Daarom stellen we de klant centraal. De relatie

met onze klant is open en we behandelen elke klant als een uniek individu. Samen met de

klant stemmen we wederzijdse verwachtingen af. We willen dat onze klant heel tevreden is

over onze dienstverlening en de manier waarop we dat doen.

Doelen en aandachtsgebieden team Wooninformatie

Het team Wooninformatie is verantwoordelijk voor het in één keer goed, efficiënt en

eenduidig afhandelen van klantcontacten. Complexe klantvragen worden doorverbonden

naar de verschillende teams in de backoffice. Doel is dat team Wooninformatie 70% van de

klantvragen beantwoordt. Maximaal 30% van de telefoongesprekken wordt doorverbonden

naar de interne organisatie.

Een uitgangspunt van De Klant Centraal is dat klantvragen op het moment dat de klant het

wenst digitaal afgehandeld worden. Uit diverse onderzoeken, maar ook vanuit de

klantfeedback, blijkt dat de klant sommige vragen liever tijdens een persoonlijk contact

bespreekt. Het is belangrijk dat de dienstverlening aansluit bij de behoefte van klanten

gecombineerd met voor de organisatie zo efficiënt mogelijke communicatiekanalen.

Begroting 2015

Pagina 20 van 44

Het team Kennisbeheer draagt zorg voor goede en duidelijke informatie op de website. Doel

is dat de klant op de website de antwoorden kan vinden op zijn/haar vragen.

Team Verhuur

Missie

Het zorgen voor een goede match tussen woning en klant waarbij we uitgaan van zo min

mogelijk leegstand en leveren, waar mogelijk, maatwerk.

Doelen en aandachtsgebieden team Verhuur

In 2015 ligt voor het team Verhuur de focus sterk op het voorkomen van leegstand en

huurderving. Het team blijft continue, waar nodig, aanpassingen doen om het verhuisproces

zowel voor klanten als Woonconcept te verbeteren. Doel is een goede klantdienstverlening

en zoveel mogelijk aansluitend te verhuren waardoor er een minimale derving van

inkomsten.

De kwaliteitsmedewerker zet organisatie breed in op het verbeteren van de klantprocessen

op basis van feedback van klanten en feedback uit de organisatie. In 2015 willen we inzetten

op signaleren, leren en verbeteren. In de loop van 2015 wordt onderzocht hoe we de

mening, behoefte van klanten meer kunnen betrekken in het verbeteren van onze

dienstverlening.

4.2.3. Afdeling Leefbaarheid & Incasso

Team leefbaarheid bestaat uit bewonersconsulenten, huismeesters, woonbeheerders en

team Incasso bestaat uit incassomedewerkers. De teams zijn verantwoordelijk voor de

leefbaarheid in haar buurten, wijken en complexen in zowel Meppel, Steenwijk, Hoogeveen

als Assen.

Team Leefbaarheid

De kerntaak van team Leefbaarheid is het bijdragen aan de leefbaarheid in de wijken en de

complexen waar we actief zijn. We dragen bij aan zowel de kwaliteit van de directe

woonomgeving als aan de leefomstandigheden van mensen. Een schone, hele en veilige

leef- en woonomgeving vinden we belangrijk.

Missie

Team Gebied draagt met een duidelijke visie op korte en lange termijn, bij aan de

tevredenheid van onze bewoners in de buurten, wijken en complexen. Dit doen we op een

betrokken manier met oog voor het individu waarbij we onze kennis en ervaring op een

bewuste manier inzetten, zorgvuldige afwegingen maken om maatwerk te kunnen leveren en

waar nodig de samenwerking zoeken met externe partijen.

Doelen en aandachtsgebieden team Leefbaarheid

Leefbaarheid is een veelomvattende en moeilijk tastbaar te maken begrip. De concretisering

van het leefbaarheidsbeleid bestaat, naast het uitwerken van deelbeleid, uit de manier van

werken. Het afgelopen jaar is ingezet op het in overleg, door het samen behandelen van

casussen, het bepalen van de aanpak. Hoe pas je bijvoorbeeld maatwerk toe? Het is daarom

belangrijk samen te werken en te klankborden met de omgeving om zo een juiste en

zorgvuldige afweging te maken tussen de argumenten die maken dat je afwijkt van het

proces of het gangbare beleid. In 2015 zetten we deze werkwijze voort en waar nodig

verbeteren we deze op basis van de feedback van klanten.

Begroting 2015

Pagina 21 van 44

Het leefbaarheidsbeleid is onder meer uitgewerkt in het Laatste Kans Beleid. Huurders wordt

een Laatste Kans Contract aangeboden op een moment dat zij normaliter geen woning

toegewezen zouden krijgen of op het punt van ontruimen staan. Dit doen we in

samenwerking met verschillende externe partijen uit het (OGGZ) netwerk.

De sleutel tot succes is aanspreken op en de aanpak van ongewenst en/of overlast gevend

gedrag. (Bewoners)gedrag bepaalt voor een groot deel de leefbaarheid in een buurt of wijk.

Het aanbieden van een Laatste Kans Contract werkt redelijk repressief. Door het inzetten

van het middel “gedragsaanwijzing” middels een pilot in 2015 proberen we meer de

preventieve kant op te zoeken.

Team Incasso

Het team Incasso is verantwoordelijk voor het incasseren van achterstallige huurinkomsten.

Door een proactieve samenwerking (met bewonersconsulenten) en een preventieve

werkwijze willen wij het aantal ontruimingen en het aantal uit handen te geven vorderingen

terugdringen om kosten te besparen voor de huurder en voor Woonconcept.

Missie

Zorgdragen voor het incasseren van achterstallige huurinkomsten. Dit doen wij op een

resultaatgerichte manier met oog voor sociale aspecten en preventie. We maken

onderscheid tussen bewoners die niet willen en niet kunnen. Voor deze laatste groep zoeken

we proactief, intern dan wel extern, de samenwerking om maatwerk te kunnen leveren.

Doelen en aandachtsgebieden team incasso

Het voorkomen en terugdringen van huurachterstanden en het voorkomen van ontruimingen

zijn de belangrijkste doelen voor team Incasso.

De focus ligt ook voor 2015 op het continue aanpassen van de incassoprocessen om de

dienstverlening voor klanten te verbeteren en de processen efficiënt te organiseren. Door

aanpassing van de processen en de inzet van goed gereedschap kan meer efficiency bereikt

worden, maar nog veel belangrijker, er ontstaat meer ruimte en tijd om contact te leggen met

de klant waardoor uiteindelijk minder achterstanden in betalingen, deurwaarderszaken met

de daaraan verbonden kosten en ontruimingen ontstaan. Dus meer preventief en proactief,

want aan de voorkant zit de winst.

Om de vroege signalering van ‘huurders in de knel’ te organiseren, starten we een pilot met

de Gemeentelijke Krediet Bank (GKB). Het project “Er op af” waarbij wordt ingezet op het

aanpakken en aanpassen van, in dit geval, betaalgedrag.

4.2.4. Afdeling Zakelijke Klant & Verkoop

Team Zakelijke Klant

Het team Zakelijke Klant is verantwoordelijk voor het verhuren en begeleiden van het beheer

van zorg-, maatschappelijk en commercieel vastgoed

Missie

Bijdragen aan de centrale missie van Woonconcept door zakelijke klanten te ondersteunen

bij het passend huisvesten van specifieke doelgroepen (met een zorgbehoefte).

Doelen en aandachtsgebieden team Zakelijke Klant

Vanuit de visie dat de portefeuille van de afdeling Zakelijke Klant deel uitmaakt van ons

werkkapitaal en onze ambitie is hierin een kwaliteitsslag te maken, gaan we ten aanzien van

Begroting 2015

Pagina 22 van 44

de bestaande portefeuille nadrukkelijker sturen op vastgoedrendement en verdere

professionalisering van het beheer. Om dit op een efficiënte en effectieve wijze te realiseren,

wordt de nadruk gelegd op:

het financieel en inhoudelijk inzichtelijk maken van de consequenties van verdere

ontkoppeling van wonen, welzijn en zorg;

de versteviging van het “business 2 business” relatiebeheer richting onze zakelijke

klanten (let ook op de onderhoudsbegroting);

herijken risico-inventarisatie zorg en maatschappelijk vastgoed;

bijdrage leveren aan vastgoedsturing m.b.t. zorg en maatschappelijk vastgoed.

Team Verkoop

Het team Verkoop (en VvE) is verantwoordelijk voor:

het verkopen van woningen die op basis van de Vastgoedsturing in aanmerking komen

voor verkoop, binnen de kaders van het verkoopbeleid.

deelname in de VvE namens Woonconcept als eigenaar van het appartementsrecht.

Missie

Team Verkoop (en VvE) ondersteunt de centrale missie van Woonconcept door individuele

klanten te faciliteren bij een (volgende) stap in hun wooncarrière in de vorm van een

koopwoning en vertegenwoordiging van Woonconcept als eigenaar in VvE’s.

Doelen en aandachtsgebieden team Verkoop

In de begroting voor 2015 is aangegeven dat Woonconcept 80 woningen gaat verkopen. Om

dit te kunnen doen, hebben we een actieve rol bij het vaststellen van de nieuwe

verkoopvijver (in relatie tot de vastgoedsturing van de afdeling B&O). Voor de verkoop kijken

we kritisch naar de marketinginstrumenten die daarvoor nodig zijn. We verwachten meer

inspanning te moeten doen om in 2015 onze doelstelling te behalen. Oorzaken zijn de

veranderende marktomstandigheden en de kleinere omvang van de verkoopvijver.

Begroting 2015

Pagina 23 van 44

4.3 Balanced Score Card (BSC) Afdeling Klant 2015

Begroting 2015

Pagina 24 van 44

5. Vastgoed Inleiding en samenvatting Na het jaar 2013 waarin Woonconcept een beperkt onderhoudsprogramma heeft kunnen uitvoeren is er in 2014 weer sprake geweest van een compleet onderhoudsprogramma, waarbij vooralsnog geen ruimte was voor verdere verbeteringen en investeringen in het bestaande woningbezit. In het jaar 2014 is ervaring opgedaan met Onderhoud naar Wens en de ervaringen zijn zeer positief. Het nieuwe jaar 2015 staat wederom in het teken van een volwaardig onderhoudsprogramma, echter nog zonder stevige kwaliteitsverbeteringen, duurzaamheidsmaatregelen of renovaties. De basis voor een dergelijk investeringsprogramma als aanvulling op het onderhoudsprogramma ontbreekt. Deze basis ligt in een de vorm van een portefeuillestrategie, uitgewerkt in complexplannen. De portefeuillestrategie krijgt in de eerste helft van 2015 verder vorm en zal de basis zijn voor de onderhouds- en investeringsbegroting 2016- 2025. In de onderhoudsbegroting 2015-2024 zijn weer een aantal bezuinigingstaakstellingen waargemaakt, met een beperking van de totale uitgaven aan onderhoud en investeringen. Dit houdt in dat de totale uitgaande kasstroom in teruggebracht. Hierbij zijn oorspronkelijke investeringsuitgaven die als levensduurverlenging konden worden aangemerkt, vervangen door instandhoudingsingrepen. Dit betekent dat er meer kosten ten laste van het bedrijfsresultaat worden gebracht. Het serviceonderhoud heeft nimmer ter discussie gestaan en daar gaan we in volle vaart mee door. Het casco-onderhoud wordt in de volle breedte opgepakt. Conditiemetingen volgens NEN 2767 zijn de basis voor het onderhoudsprogramma aan het casco. Onderhoudsuitgaven in bestaand woningbezit Begroting Onderhoud en verbeteringen voor x € 1.000

SO Soort onderhoud 2015 2014

1 Reparatieverzoeken € 2.561 € 2.476

2 Mutatieonderhoud € 1.700 € 1.551

3 Onderhoud naar Wens € 5.161 € 3.896

4 Planmatig onderhoud € 10.329 € 12.228

5 Kwalitatieve toevoegingen € 17 € 285

6 Contractonderhoud € 2.382 € 2.455

Maatregelen op basis van vastgoedsturing 0 € 2.925

Totaal € 22.150 € 25.816

Van het bedrag van € 22.150 wordt € 7.535 geactiveerd en € 14.615 als kosten geboekt. Toelichting op de soorten onderhoud: 1. Reparatieverzoeken Voor reparatieverzoeken is € 2,6 miljoen gereserveerd. Deze post is moeilijk te begroten in verband met zijn onverwachte en onvoorziene karakter.

Begroting 2015

Pagina 25 van 44

2. Mutatieonderhoud Voor mutatieonderhoud is € 1,7 miljoen gereserveerd. Dit bedrag is gecorrigeerd naar aanleiding van de analyse van de cijfers 2012 t/m 2014 en valt iets hoger uit ten opzichte van eerdere jaren. Het gaat hierbij om kosten voor de mutatiecategorieën 1 t/m 4,het mutatieonderhoud volgens mutatiebeleid, dus zonder Onderhoud naar Wens. 3. Onderhoud naar Wens Voor onderhoud naar wens (ONW) is een bedrag van € 5,2 miljoen gereserveerd. Dit is opgenomen in begroting voor binnenrenovatie van eengezinswoningen en is gebaseerd op de oorspronkelijke planning voor deze woningen om ze projectmatig uit te voeren. De wijziging wordt veroorzaakt door optimalisatie van de aantallen en het feit dat het vervangingsprogramma in 2013 volledig stil heeft gestaan en moet worden ingelopen. Het gaat in totaal om 324 keukenvervangingen, 634 douches en 491 toiletten. De verwachting is dat wij circa 70% respons gaan krijgen op de uitnodiging aan bewoners om tot vervanging

over te gaan. Aantal Begroot x € 1.000

keukenvervangingen 324 € 1.003

Douches 634 € 3.275

Toiletten 491 € 883

Totaal € 5.161

4. Planmatig onderhoud

Voor planmatig onderhoud is een bedrag van € 10,3 miljoen opgenomen in begroting 2015. In onderstaande tabel staan een paar bijzondere projecten genoemd met de grootste kostenposten voor 2015. Tabel: Grootste onderhoudskosten voor 2015 x € 1.000

Cluster Vestiging Locatie Inclusief btw Werkzaamheden

TCL- 554.01 232 won.

Hoogeveen Helios 3 flats € 1.400 Ketel vervanging Helios incl. gevel aanpak i.v.m vocht problematiek

TCL- 555.01

100 won. Hoogeveen

Helios, Nadirlaan, Neptunus, Saturnus

€ 2.100

Casco: kozijn vervanging , schilderwerk en bijkomend werk.

5. Kwalitatieve toevoegingen Voor kwaliteitsmaatregelen en verbeteringen is een bedrag van € 16.985,- opgenomen in begroting 2015. Deze bedrag is gereserveerd voor achterpad verlichting en aanbrengen van enkele kwaliteitsmaatregelen. Deze activiteiten staan op een laag pitje in afwachting van de portefeuillestrategie. Alle investeringen, voortvloeiend uit de portefeuillestrategie en de daaruit voortvloeiende transformatieopgave gaan worden geraamd onder deze post. Het zal hierbij gaan om investeringen en niet om onderhoudskosten. In 2014 waren isolerende maatregelen apart geraamd, zie tabel.

Begroting 2015

Pagina 26 van 44

6. Contractonderhoud De post van circa € 2,4 miljoen is gereserveerd voor onderhoud in contractvorm, zoals cv-storingsonderhoud, liften, automatische deuren, brandblussers, noodverlichting en riool ontstopping. CV onderhoud is eind 2013 opnieuw aanbesteed, HomeTeam acteert als hoofdaannemer voor deze werkzaamheden en HomeTeam besteed deze werkzaamheden aan diverse installateurs per vestiging uit. Woonconcept blijft werken aan de sanering en her-aanbesteding van de contracten waardoor er in geringe mate een kostenreductie wordt behaald. In verband met het verbeteren en waarborgen van de kwaliteit van het binnenklimaat in de woningen heeft Woonconcept het onderhoud en reinigen van de mechanische ventilatie en balansventilatie inzichtelijk en hierover zijn vaste afspraken met installateurs gemaakt. 7. Nieuwbouw Na het intrekken van de borging in 2012 zijn in uitvoering zijnde projecten afgemaakt en de voorbereiding van projecten die zich nog op de tekentafel bevonden stopgezet. In de zomer van 2013 is voor een aantal projecten door het WSW weer groen licht gegeven. Hiermee kon de voorbereiding weer worden gestart. Het opstarten van projecten na een periode van stilstand is tijdrovend gebleken. Ultimo 2014 zijn er een aantal projecten uitontwikkeld en een enkele is in uitvoering gegaan sinds het stopzetten eind 2012. Deze projecten hebben uiteraard de goedkeuring van het WSW en hebben het interne besluitvormingsproces doorlopen. Het gaat hierbij om:

- 63 appartementen Koeberg Zuid in Meppel

- 22 appartementen naast Huize Beatrix in Hollandscheveld

- Woonservicegebouw in Krakeel Hoogeveen

- De Kaap in Hoogeveen

Met bovenstaande projecten is een totale investeringssom van € 47,7 miljoen gemoeid, die is opgenomen in de kasstroomprognoses. Onderstaande tabel geeft de mogelijke nieuwbouwproductie voor de jaren 2015 tot en met 2019 weer. De gehanteerde jaarschijven zijn het jaar van besluitvorming. In financiële meerjarenraming zijn de beoogde opleverdata verwerkt. Onderstaande projecten moeten het interne besluitvormingsproces nog doorlopen, waarbij goedkeuring door de Raad van Commissarissen vereist is. Daarnaast is voor de meeste projecten van het WSW nog goedkeuring nodig, alvorens tot bindende afspraken over te kunnen gaan, zie voetnoot onder tabel. Voorafgaand aan het besluitvormingsproces zal planvorming succesvol moeten verlopen, binnen de kaders van (kwaliteits)beleid en het investeringsstatuut.

Begroting 2015

Pagina 27 van 44

Jaar/gemeente Investering Onrendabel

sociaal eenheden

zorg eenheden

maatsch. Vastgoed

m2

bedragen x € 1000

2015

Hoogeveen

Meppel 43 (*1

Steenwijkerland 16 (*2

Jaartot. 2015 59 300 9.740 2.263

2016

Hoogeveen 450 (*3

Meppel 15 (*3

Steenwijkerland 25

Jaartot. 2016 40 450 6.050 1.200

2017

Hoogeveen

Meppel 23

Steenwijkerland 21

Jaartot. 2017 44 6.265 1.320

2018

Hoogeveen 11

Meppel

Steenwijkerland 51

Jaartot. 2018 62 8.990 1.860

2019

Hoogeveen

Meppel

Steenwijkerland

Jaartot. 2019 0 0 0 - -

2020

Hoogeveen

Meppel

Steenwijkerland 63

Jaartot. 2020 63 9.135 1.890

2015-2020

Hoogeveen 11 450 1.845 330 Meppel 81 300 12.970 2.860

Steenwijkerland 176 25.365 5.343 268 750 40.180 8.533

(*1: Project heeft goedkeuring van het WSW, echter op basis van een zorgprogramma. Nu is bouwprogramma o.b.v. reguliere huur i.c.m. scheiden wonen en zorg voorzien. Derhalve zal het WSW akkoord moeten gaan met deze programmawijziging. (*2: 12 van de 16 woningen hebben de goedkeuring van het WSW

Begroting 2015

Pagina 28 van 44

(*3: Goedkeuring WSW beschikbaar op basis van nieuwbouwprogramma. Ontwikkelingen lijken te tenderen naar renovatie. Alle overige projecten komen niet voor op de limitatieve projectlijst van het WSW en moeten derhalve worden voorgelegd aan het WSW ter goedkeuring.

Begroting 2015

Pagina 29 van 44

6 Financiën en Bedrijfsvoering (F&B) Inleiding De afdeling Financiën en Bedrijfsvoering heeft als belangrijkste opdracht de operationele afdelingen te ondersteunen op het gebied van financiën, informatisering, automatisering, juridische en facilitaire zaken om de organisatie in staat te stellen haar bedrijfsvoering op een efficiënte wijze te kunnen uitvoeren.

De externe ontwikkelingen zijn vooralsnog onduidelijk. De Woningwet en de AMVB ’s zijn inmiddels in behandeling bij de Tweede Kamer, maar de definitieve besluitvorming en implementatie laat op zich wachten omdat ook de uitkomsten van het rapport van de enquêtecommissie nog worden meegenomen in de besluitvorming in de Tweede Kamer. Inmiddels is wel duidelijk geworden dat implementatie van de nieuwe Woningwet de nodige aandacht zal vragen en dat de impact op de organisatie groot zal zijn. In 2015 zullen we zeker rekening moeten houden met extra werkzaamheden om de implementatie in goede banen te leiden. Ontwikkelingen Interne Ontwikkelingen: De nieuwe Woningwet die nu toch aanstaande lijkt zal een grote impact op de organisatie gaan hebben. Met name de afdelingen Control en Financieel Beheer en de bedrijfsjurist zullen veel tijd vrij moeten maken voor de uitwerking van de gevolgen en de implementatie van de nieuwe wet. Ook op I&A gebied zullen ook in 2015 weer diverse projecten op de rol staan. Met name de implementatie van de R14 release van Empire zal een grote impact hebben op de gehele organisatie. Verder zullen optimalisatietrajecten worden opgestart van andere ondersteunende systemen zoals Irisi-Inbox, Spindle, huurdersportaal en dergelijke. Risicomanagement, vastgoedsturing en waardering zullen ook in 2015 op de agenda staan, zeker ook door additionele vraag van de Raad van Commissarissen, WSW, CFV en BZK. Een trend binnen de ICT is het zogenaamde cloudcomputing. Bij cloudcomputing is het zo dat specifieke diensten kunnen worden afgenomen waarbij er geen eigen infrastructuur, behalve een internetverbinding nodig is. De apparatuur waarop de dienst wordt aangeboden draait elders in het land, in een zogenaamd datacenter. Dit datacenter is primair gericht op een zo hoog mogelijke beschikbaarheid van de apparatuur met een optimale performance. Binnen Woonconcept wordt voor een aantal diensten gebruik gemaakt van cloudcomputing. Bijvoorbeeld IRIS kubion, de corporate website en het woonruimteverdeelsysteem. Externe ontwikkelingen: Als gevolg van de crisis en de incidenten in de sector is de risicobeoordeling van de externe toezichthouders verder aangescherpt wat leidt tot extra capaciteitsvraag voor rapportages aan de stakeholders. We streven naar een optimale samenwerking met het WSW, CFV en Ministerie van BZK. We hebben nog steeds te maken met een historisch laag renteniveau, maar een rentestijging op termijn zal haar sporen achter gaan laten. Als gevolg van de nieuwe derivatenregels neemt het renterisico de komende jaren steeds verder toe. Woningcorporaties mogen derivaten inzetten voor maximaal 10 jaar, terwijl het

Begroting 2015

Pagina 30 van 44

vastgoed minimaal 50 jaar mee gaat. Om het risico te beperken kunnen langlopende leningen worden afgesloten met nu nog redelijk aantrekkelijke rentes, maar er zijn niet veel aanbieders die dit product leveren waardoor de afhankelijkheid van slechts enkele banken groter wordt. Hoewel Woonconcept haar verkoopdoelstellingen nog steeds weet waar te maken is er nog steeds sprake van een slechte woningmarkt. De vraag naar huurwoningen neemt eerder toe dan af en koopprojecten worden uit- of afgesteld door gebrek aan kopers. De strengere wetgeving voor hypotheekverstrekking maakt het moeilijk om een koophuis te financieren. Enkele jaren geleden werden veel gemengde projecten ontwikkeld, waarbij de winst op koop kon worden ingezet om de verliezen op huurwoningen deels te compenseren. Om de toegankelijkheid en volledigheid van informatie te verbeteren is een projectmatige aanpak noodzakelijk, waarbij aandacht geschonken wordt aan de huidige wijze van informatieopslag, zowel fysiek als digitaal, maar veel meer nog aan de gewenste situatie. Hierbij moet het uitgangspunt zijn dat alle informatie (binnenkomende, uitgaande en interne) gemakkelijk en in samenhang terug te vinden is door iedereen die de informatie nodig heeft. Doelstellingen 2015: Voor 2015 staan een aantal ontwikkelingen op de rol. Hierna wordt op de hoofdgroepen nader ingegaan op nieuwe ontwikkelingen:

Financiele sturing Om als organisatie de financiële continuïteit goed te kunnen bewaken en tijdig te kunnen bijsturen, zijn in het Treasury statuut parameters voor de financiële sturing van de organisatie vastgelegd. Op basis van de vastgestelde parameters is de begroting gescreend. Hierna gaan we dieper in op de financiële ratio’s zoals deze uit de begroting naar voren komen.

Begroting 2015

Pagina 31 van 44

Operationele kasstroom: Het allerbelangrijkste financiële cijfer van een corporatie is de kasstroom van de onderneming. Het gaat om het genereren van genoeg geld om de activiteiten van Woonconcept te kunnen betalen. Woonconcept heeft over de periode 2015-2019 een positieve kasstroom (norm WSW) van € 48 miljoen, € 8 miljoen lager dan de begroting 2014. Hiermee voldoen we behalve in 2015 en 2016 jaarlijks aan de eigen doelstelling van € 10 miljoen per jaar. Het behalen van de doelstelling is gerealiseerd door de interne reorganisatie, reductie van de bedrijfslasten en het herijken van de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw. Tot en met 2013 rekende het WSW met een minimale operationele kasstroom onder aftrek van 2% aflossingsfictie van de beschikbare leningenportefeuille per begin boekjaar. Inmiddels heeft het WSW haar risicomonitor vernieuwd en aangescherpt. Dit betekent dat met name de kasstromen hoger moeten zijn dan tot op heden het geval was. Een stijging van de aflossingsfictie met 1% betekent in onze situatie een hogere benodigde kasstroom van circa € 5 miljoen. In deze begroting is al geanticipeerd op de verscherpte eisen van het WSW.

Solvabiliteit: De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde groeit in deze begrotingsperiode van 44% tot 53 %. De forse verlaging van de investeringen en bedrijfslasten zorgt voor een positief effect op het eigen vermogen. Omdat de verhuurderheffing in de begroting ook na de regeringsperiode tot 2017 moet worden opgenomen conform de eisen van het WSW en het CFV hebben we deze ook verwerkt in de bedrijfswaarde, dit heeft uiteraard negatieve effecten op de bedrijfswaarde. Qua vermogenspositie zit Woonconcept boven de door ons zelf gestelde doelstelling van 35%. Woonconcept beschikt dus over een buffer om tegenvallers op te kunnen opvangen zoals stijgende rente, toenemende inflatie en dergelijke.

Begroting 2015

Pagina 32 van 44

Rentabiliteit Vreemd Vermogen: Door de huidige lage korte en lange rente zullen de rentelasten lager zijn dan in het Treasury Statuut als doelstelling is gegeven. In verband met een duration op de leningen van ongeveer 10 jaar is Woonconcept niet extreem gevoelig voor renteschommelingen. In onze meerjarenbegroting rekenen wij niet met een extreem forse stijging van de lange rente. Voorspellingen doen over de lange termijn renteontwikkeling is onmogelijk gezien de huidige economische situatie, maar dat de rente de komende jaren zal gaan stijgen staat bijna wel vast. Het rentespook ligt dan ook op de loer alleen weten we niet wanneer het zich ook daadwerkelijk laat zien. In de begroting wordt gerekend met een percentage van 5,25% voor nieuwe leningen en voor leningen die een renteherziening kennen. De werkelijke rente ligt op dit moment nog lager. Met de huidige lage investeringsambities daalt de leningportefeuille van Woonconcept de komende jaren van € 522 ultimo 2014 naar € 482 miljoen ultimo 2019. Een 1% hogere rente over de portefeuille leidt op langere termijn tot een hogere rentelast van ca. € 5 miljoen per jaar. Gezien de gemiddelde rentelooptijd van onze leningen van 10 jaar zal een renteverhoging langzaam doorwerken in de kasstroom, maar bijstelling van het beleid kan noodzakelijk zijn bij een forse rentestijging in de komende jaren. Als gevolg van het fors bijgestelde investeringsbeleid zal er op langere termijn sprake zijn van een daling van de leningportefeuille, waardoor het renterisico daalt.

Begroting 2015

Pagina 33 van 44

Rentabiliteit Eigen Vermogen: De rentabiliteit op het eigen vermogen ligt in alle jaren boven de doelstelling. Als maatschappelijke onderneming is het beleid niet gericht op forse groei van het rendement op het eigen vermogen zoals in het bedrijfsleven gebruikelijk is. Het beleid van Woonconcept is gericht op financiële continuïteit, waarbij vrijkomende middelen opnieuw kunnen worden ingezet voor onze maatschappelijke opdracht zolang de kasstromen hiervoor de ruimte bieden. Door de bezuinigingen op de bedrijfslasten en de beperking van de investeringen stijgen de resultaten de komende jaren fors waardoor er een hogere rentabiliteit op het eigen vermogen zichtbaar wordt. Maar dit is de eerste jaren noodzakelijk om de kasstromen op het vereiste niveau te krijgen.

Exploitatierendement: De norm voor het exploitatierendement wordt jaarlijks gerealiseerd en beweegt zich tussen de 5,8 en 4,3%. De reorganisatie en uitstel van investeringen hebben een versneld positief effect op het exploitatierendement. De schommelingen in het rendement komen hoofdzakelijk door de jaarlijkse toename van de bedrijfswaarde van de activa.

Begroting 2015

Pagina 34 van 44

Interest Dekkingsratio: De doelstelling van de Interest Dekkingsratio van Woonconcept wordt gerealiseerd. Door de derivatenproblematiek bij veel corporaties zijn de renteontwikkelingen bij corporaties volop in de schijnwerpers komen te staan. Door het WSW is de Interest Dekkingsratio vastgesteld op minimaal 1,5 %. Vanaf 2015 voldoet Woonconcept aan deze bijgestelde doelstelling. Woonconcept groeit daarna door naar een gezonde 2,32 waarmee ruimte voor tegenvallers is gereserveerd.

Loan to value: De externe financiering blijft in verhouding tot de waarde van het vastgoed binnen de doelstelling. Als gevolg van de forse afbouw van investeringen neemt het aandeel vreemd vermogen op langere termijn af en voldoen we ruim aan de gestelde norm van het WSW van maximaal 75% en onze eigen norm van 65%.

Debt service coverage ratio (DSCR): Dit betreft de aflossingsfictie van 2% van het WSW. Vanuit de operationele kasstroom dient 2% van de leningenportefeuille per jaar beschikbaar te zijn voor aflossing. Deze ratio moet minimaal 1,0 zijn. Wij voldoen hier jaarlijks aan.

Begroting 2015

Pagina 35 van 44

Conclusie: Woonconcept is op basis van deze begroting inclusief de te realiseren bezuinigingen op termijn financieel solide en met gezond verstand kunnen we blijven werken aan de realisatie van de kaders zoals deze in de nieuwe beleidsvisie zijn geformuleerd. De forse reorganisatie, besparing op de bedrijfslasten en de herijkte investeringsplannen leiden ertoe dat er zowel op het gebied van kasstromen als ook de andere financiële parameters sprake is van een financieel solide organisatie. Belangrijk op termijn is de waardeontwikkeling en de verhuurbaarheid. Indien hier problemen ontstaan dan zal dat uiteraard leiden tot negatieve financiële effecten die bijstelling van het beleid noodzakelijk maken. De belangrijkste onzekerheid voor de toekomst wordt wellicht veroorzaakt door de overheid. Deze voorliggende begroting is voor alsnog robuust genoeg om eventuele extra heffingen of andere maatregelen voorlopig te kunnen opvangen.

Begroting 2015

Pagina 36 van 44

7. Bedrijfsbegroting 2015 (alle bedragen x € 1.000)

Toelichting op de begrotingsonderdelen (bedragen x € 1)

1. Huren De basis is de huur per woning per 1 oktober 2014. Hierop zijn de verwachte verkopen en sloop voor 2014 gecorrigeerd. In 2015 verwacht Woonconcept 80 woningen te verkopen. In de begroting zijn wij ervan uitgegaan dat dit gemiddeld op 1 juli plaatsvindt. De huurverhoging per 1 juli 2015 is begroot op 2,25%, dit is de inflatie van 1,25% en een extra huurverhoging van 1,0%. Er is rekening gehouden met een huurderving door leegstand van 2,5%. Van de huurders met een hoger inkomen verwachten wij in totaal over 2015 € 180.000 extra te ontvangen. De huurstijging als gevolg van huurharmonisatie zal worden vastgesteld op 85% van de maximale huur met aftopping op de liberalisatiegrens, tevens zullen minimaal 1500 woningen in de categorie goedkope huur worden aangehouden. 2. Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen voor goederen, diensten en overige zaken ad € 2.850.000 De vergoedingen 2015 zijn onderstaand kort gespecificeerd:

Voorschot energiekosten huurders € 1.100.000

Glasverzekering, riool-ontstopping en boilers - 500.000

Schoonmaakkosten, stroomverbruik e.d. van gemeenschappelijke ruimten - 1.050.000

Diversen, inclusief huismeester - 200.000 Totale vergoedingen € 2.850.000

De bij de huurder in rekening gebrachte servicekosten zijn lager dan de werkelijke kosten zoals zijn opgenomen onder overige bedrijfslasten. Een deel van de servicekosten, waaronder glasbewassing kunnen niet worden doorbelast op basis van bestaande wetgeving. 3. Overige bedrijfsopbrengsten Hier zijn de volgende opbrengsten verwoord: - beheer woonwagens € 250.000 - doorberekend mutatieonderhoud € 50.000 - vergoeding onderhoudsfonds € 300.000 - administratievergoedingen (antennes/service- en stookkosten etc.) € 191.000 Totaal overige bedrijfsopbrengsten € 791.000 4. Afschrijvingen De afschrijvingen op het materieel vast actief zijn enkel de afschrijvingen op de activa ten dienste van de exploitatie en zijn als volgt te rubriceren: - afschrijving gebouwen € 207.000 - afschrijving inventaris € 80.000 - afschrijving automatisering € 490.000 - afschrijving auto’s € 39.000 Totale afschrijvingen € 741.000 5. Lonen en salarissen Onder deze post zijn de salariskosten van het begrote personeelsbestand opgenomen. In totaal werken er in 2015 106 personeelsleden (97 fte's) bij Woonconcept. In de bedragen zit een loonstijging van 2,0%, de periodieke verhogingen (voor zover van toepassing), de kosten van het ziekteverzuim en de uitkeringen sociale verzekeringswetten verwerkt.

Begroting 2015

Pagina 37 van 44

De sociale- en pensioenlasten, zoals hieronder vermeld zijn gebaseerd op de hiervoor genoemde personele bezetting. Totaal lonen en salarissen € 5.019.000

6. Sociale lasten

Zie lonen en salarissen; voor deze post gelden dezelfde uitgangspunten. Totaal sociale lasten € 780.000

7. Pensioenlasten

Zie lonen en salarissen; voor deze post gelden dezelfde uitgangspunten. Totaal pensioenlasten € 997.000 8. Lasten onderhoud De specificatie van de verschillende soorten onderhoud luidt:

Klachtenonderhoud € 2.561.000

Mutatieonderhoud - 1.700.000

Onderhoud naar wens - 5.160.000

Planmatig onderhoud - 10.308.000

Kwalitatieve toevoegingen - 17.000

Contractonderhoud - 2.383.000 € 22.129.000

Af: Te activeren - 7.535.000 -----------------

Totaal lasten onderhoud € 14.594.000

Een deel van de jaarlijkse uitgaven voor onderhoud naar wens en planmatig onderhoud worden niet als kosten geboekt maar als investering verantwoord. Reden hiervan is dat er sprake is van levensduurverlenging van de woning en/of doorberekende huurverhoging. In 2015 is dit een totaalbedrag van € 7,5 miljoen. Het contractonderhoud bestaat onder andere uit contracten en afgesloten abonnementen voor onderhoud aan cv-installaties, liften, mechanische ventilatie en rioolontstopping. 9. Leefbaarheid Maatschappelijke rendementsuitgaven/ leefbaarheid:

Regulier beheer leefbaarheid 1) - 662.000

Samenwerkingsverbanden - 148.000

Participatie - 87.000

Herstructurering/wijkontwikkeling - 250.000

Leefbaarheid, maatschappelijk vastgoed - 127.000

Leefbaarheid, vastgoed - 37.000

Leefbaarheid, wijkontwikkeling gebied - 51.000 Sub-totaal 1.362.000 Af: Overgeboekt naar overige bedrijfslasten in verband met presentatie in jaarrekening 2014 - 413.000

€ 949.000 1) Betreft grotendeels het groenonderhoud in buurten/wijken

10. Lasten servicecontracten Betreft de werkelijke door te belasten service- en energiekosten € 2.850.000

Begroting 2015

Pagina 38 van 44

11. Sector specifieke heffingen (overige bedrijfslasten) Verhuurderheffing € 6.050.000 Saneringsheffing € 2.328.000 € 8.378.000 12. Overige bedrijfslasten De specificatie van deze lasten luidt kort gerubriceerd als volgt:

Diensten derden € 537.000

Overige personeelskosten - 764.000

Huisvestingskosten - 348.000

Interne toezichtkosten (RvC) - 98.000

Callcenter Hometeam - 520.000

Automatiseringskosten - 1.407.000

Participatie - 87.000

Algemene kosten - 487.000

Advies en ondersteuning - 986.000

Infra- en haalbaarheidskosten - 418.000

Kosten PR - 96.000 Subtotaal overige bedrijfskosten - 5.748.000

Zakelijke belastingen - 3.814.000

Verzekeringen/belastingen - 348.000

Bijdrage Vereniging van Eigenaren - 400.000 Subtotaal zakelijke bedrijfslasten - 4.562.000 Totaal overige bedrijfslasten € 10.310.000 13. Resultaat deelnemingen Onderneming Woonconcept Holding Enkelvoudig € 50.000 Vastgoed 1) - 337.000 Hometeam - 218.000 Woonscan - 45.000 Woonconcept Onroerend Goed 2) -/- 1.090.000 Woonconcept ICT 3) -/- 2.000 Bergstein - 5.000 Woonconcept Energie BV 4) - 439.000 Zorgenvrij Wonen BV 5) -/- 2.000 Totaal resultaat deelnemingen € 0

1) Na de reorganisatie in 2013 wordt voor de komende jaren weer een lichte groei

geraamd

2) In juli 2014 is het scholenpark Ezinge in Meppel opgeleverd. De eerste jaren zullen er

verliezen worden geleden. Dit komt vooral doordat er lineair op dit project wordt

afgeschreven

3) In deze onderneming vinden geen activiteiten meer plaats.

4) Deze BV genereert jaarlijks een stabiel resultaat en fluctueert op het moment dat er

nieuwe installaties in gebruik worden genomen

5) Activiteiten zijn begin 2014 gestaakt

Begroting 2015

Pagina 39 van 44

14. Rentebaten De specificatie luidt als volgt:

ontvangen rente over bancaire saldi € 11.000

doorberekende rente projecten - 0

rente leningen u/g - 0 Totale rentebaten € 11.000 15. Rentelasten Hier zijn de rentelasten over onze leningen verwoord. Het gemiddelde rentepercentage voor 2015 is ongeveer 3,7% over een volume van ruim € 522 miljoen per 01-01-2015. Hiervan staat € 499 miljoen onder de post leningen en € 23 miljoen onder de post schulden aan kredietinstellingen, dus totaal € 522 miljoen. 16. Gehanteerde parameters voor de begroting en bedrijfswaarde berekening: Omschrijving 2014 2015 2016 e.v. Leegstand op jaarbasis 2,00% 2,00% 2,00% Achterstand op maandbasis 6,80% 6,80% 6,80% Aantal reparatieverzoeken 18.000 18.000 18.000 Kostenniveau per reparatie € 138 € 140 2015 + inflatie Aantal mutatieonderhoud 1.100 1.100 1.100 Kostenniveau per mutatie € 1.410 € 1.450 2015 + inflatie Norm PO per VHE voor Bedrijfswaarde € 710 € 725 2015 + inflatie Mutatiegraad 10,00% 10,00% 10,00% Inflatie algemeen 2,50% 2,00% 2,00% Looninflatie 2,00% 2,00% 2,00% Bouwindex (Nieuwbouw) 3,00% 3,00% 3,00% Onderhoudsindex 3,00% 3,00% 3,00% Rente op nieuwe leningen 5,25% 5,25% 5,25% Rente op r.c. bij banken 1,50% 1,00% 1,00% Disconteringspercentage 5,25% 5,25% 5,25% Huurverhoging begrotingsjaar (regulier) 4,00% 2,25% 3,00% daarna 2% Huurverhoging 2015 (hogere inkomens) € 180.000 € 180.000 € 180.000 Huurderving begrotingsjaar 1,50% 2,50% 2,%,daarna 1,50% Huurharmonisatie toegepast naar 85% Ja Ja Ja Verhuurderheffingen in bedrijfswaarde(BW) Ja Ja Ja Heffingen saneringsfonds in BW Nee Nee Nee Aantal verkopen 80 80 80 Financiële sturing: Solvabiliteit Minimaal 35% op basis van de bedrijfswaarde Rentabiliteit Vreemd Vermogen (RVV) Maximaal 5% over totale portefeuille Rentabiliteit Eigen Vermogen (REV) Minimaal 2,5% Exploitatierendement Minimaal 4% over totale portefeuille Interest Dekkingsratio Minimaal 1,50 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Minimaal 1 Loan to Value Maximaal 65% Kasstroom Operationele kasstroom WSW minimaal

€ 10 miljoen positief na 2% aflossingsfictie

Begroting 2015

Pagina 40 van 44

8. Meerjarenbegroting 2015 – 2019 en kasstroom Algemeen De meerjarenbegroting tot en met 2019 geeft een indicatie van de verwachte vermogens-ontwikkeling. Ontwikkelingen op de voortdurend in beweging zijnde woningmarkt en structurele wijzigingen in regelgevingen kunnen echter grote wijzigingen veroorzaken, evenals de economische vooruitzichten en renteontwikkelingen. De komende jaren zullen door Woonconcept aanzienlijke aantallen woningen worden verkocht. Voor de periode tot en met 2019 is de verkoop van 400 woningen geraamd, met een totale netto-opbrengst van € 55 miljoen. Ook worden er aanzienlijke aantallen woningen gerenoveerd, teneinde de kwaliteitsverbetering die ons voor ogen staat te realiseren. De verkoopresultaten zullen met name worden aangewend om de kwaliteit van woningen te verbeteren en onrendabele toppen op nieuwbouw te kunnen financieren. Uitgangspunt vormt het investeren in de instandhouding en verbetering van woningen, waarbij evenwicht wordt gezocht in volkshuisvestelijke wensen en bedrijfseconomisch verantwoorde beslissingen.

Parameters In de meerjarenbegroting is uitgegaan van een inflatie van 1,25% voor 2014 en vanaf 2015 van 2%. De huurstijging is 1,0% boven de inflatie begroot tot en met 2016. Voor de hogere inkomens is een extra huurverhoging berekend. De huurverliezen door leegstand zijn geraamd op 2,5% in 2015 en een jaarlijkse afbouw naar 1,5% vanaf 2017.

Nieuwbouw besluitvorming 2015 en ORT’s bij oplevering

Voor 2015 is € 1,6 miljoen aan onrendabele toppen (ORT’s) opgenomen om betaalbare huurwoningen en zorgeenheden te kunnen realiseren. In het Investeringsstatuut zijn de voorwaarden voor het afboeken van de onrendabele toppen opgenomen. In de meerjarenbegroting zijn voor de jaren 2015 tot en met 2019 onrendabele toppen geïndexeerd opgenomen van totaal € 19,6 miljoen. Voor de jaren 2015 tot en met 2019 zijn 478 betaalbare nieuwe huurwoningen gepland.

Onderhoud

Het onderhoud is als volgt te splitsen. Allereerst is er het “niet planmatig” onderhoud (n.p.o.). Hieronder verstaan wij de reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. De begrote kosten zijn gemiddeld voor de eerstkomende vijf jaar € 4,3 miljoen voor niet-planmatig onderhoud en voor het planmatig onderhoud € 12,2 miljoen per jaar, zodat we in het totaal uitkomen op gemiddeld € 16,5 miljoen per jaar. Het planmatig onderhoud is onderhoud dat nodig is om de woning technisch in goede staat te houden. Ook het contractonderhoud (CV’s, liften, riolering etc.) is onder deze noemer verwoord. Woonconcept besteedt per jaar gemiddeld € 1.255 per woning aan onderhoud in perspectief van de meerjaren-onderhoudsbegroting.

Begroting 2015

Pagina 41 van 44

Begroting 2015

Pagina 42 van 44

Begroting 2015

Pagina 43 van 44

Begroting 2015

Pagina 44 van 44