Inzicht in de effecten van ruimtelijk beleid: voorbij assumpties en ex-ante evaluaties

Jasper Beekmans, Huub Ploegmakers, Alexander Woestenburg

Aan ruimtelijk beleid liggen verschillende assumpties ten grondslag. Bijvoorbeeld over de effecten die

het voeren van een bepaald beleid heeft op de waarde van vastgoed. De effecten van het beleid, en

daarmee de assumpties die aan het beleid ten grondslag liggen, worden echter nauwelijks evaluatief

onderzocht. In dit paper worden drie verschillende cases gepresenteerd waaruit blijkt dat het evalueren

van ruimtelijk beleid met behulp van kwantitatieve methoden tot verrassende inzichten kan leiden

voor wat betreft de assumpties waarop het beleid gebaseerd is.

In de eerste case staat de bepaling van de grondprijs centraal. Hoewel veel gemeenten in

Nederland de afgelopen jaren een zogenaamd actief grondbeleid hebben gevoerd, is dit beleid

nauwelijks gevalueerd. Dit onderzoek laat zien dat het vaststellen van grondprijzen met behulp van

kwantitatieve methoden, zelfs wanneer het gaat om kwalitatieve kenmerken, kan bijdragen aan een

evaluatie van het beleid van grondprijsbepaling.

In het tweede voorbeeld wordt de assumptie dat investeringen in omgevingskenmerken tot een

hogere vastgoedwaarde leiden onderzocht. In dit onderzoek staan bedrijventerreinen in Nederland

centraal. Want hoewel bij (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen vaak deze aanname wordt gedaan,

gebeurt dit in de praktijk zelden. Een regressieanalyse biedt inzicht in de kenmerken die waarde

toevoegen aan het vastgoed op bedrijventerreinen.

De derde case tenslotte analyseert de effecten van herstructurering van Nederlandse

bedrijventerreinen. Uit de analyse komt naar voren dat er geen significante verschillen bestaan tussen

geherstructureerde terreinen en vergelijkbare niet-geherstructureerde terreinen. Beleidsdoelen zoals

toename van het aantal arbeidsplaatsen en het verhogen van vastgoedwaarden lijken hiermee dus niet

te worden gerealiseerd.

Inzicht in de effecten van ruimtelijk beleid: voorbij assumpties en ex-ante

evaluaties

Jasper Beekmans, Huub Ploegmakers, Alexander Woestenburg*

Stellingen:

Beleidsassumpties die ten grondslag liggen aan beleid voor (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen

worden niet getoetst.

Zonder rekening te houden met instituties kunnen grondprijzen niet verklaard worden.

Ruimtelijk beleid moet meer evidence-based worden. Het is daarvoor noodzakelijk dat databestanden

beschikbaar worden gesteld.

Radboud Universiteit Nijmegen, Institute for Management Research

j.beekmans@fm.ru.nl

*drs. Alexander Woestenburg is promovendus aan de Radboud Universiteit Nijmegen op het

onderwerp grondprijsvorming en werkt als onderzoeker bij de Raad voor de leefomgeving en

infrastructuur (Rli) aan onderwerpen op het snijvlak van ruimtelijke ordening, recht en economie. De

auteur is volledig verantwoordelijk voor de inhoud van zijn bijdrage aan dit artikel en heeft deze op

persoonlijke titel geschreven.

Inzicht in de effecten van ruimtelijk beleid: voorbij assumpties en ex-ante

evaluaties

Inleiding

Aan ruimtelijk beleid liggen verschillende assumpties ten grondslag. Bijvoorbeeld over de effecten die

het voeren van een bepaald beleid heeft op de waarde van vastgoed. MKBAs zijn hiervan een goed

voorbeeld, maar ook in herstructureringsprojecten van woonwijken of bedrijventerreinen worden

doelen geformuleerd over de te verwachte effecten. Die effecten van het beleid, en daarmee de

assumpties die aan het beleid ten grondslag liggen, worden echter nauwelijks evaluatief onderzocht. In

dit paper worden drie verschillende cases gepresenteerd waaruit blijkt dat het evalueren van ruimtelijk

beleid met behulp van kwantitatieve methoden tot verrassende inzichten kan leiden voor wat betreft

de assumpties.

De drie cases die hier worden gepresenteerd gaan nader in op grondprijsbepaling, planning van

bedrijventerreinen en de herstructurering van bedrijventerreinen. In elk van deze voorbeelden wordt

verschillende data gebruikt, maar de nadruk ligt op prijzen en vastgoedwaarden. Het voorbeeld van

grondprijsbepaling laat zien dat het ontsluiten van tot voorheen niet gebruikte data kan bijdragen aan

een beter begrip van de manier waarop grondprijzen tot stand komen. Het vormt daarmee een pleidooi

voor het toegankelijker maken van data en het gebruiken van kwalitatieve bevindingen in

kwantitatieve analyses. In de tweede casus wordt een analyse gemaakt van de waarde van vastgoed op

bedrijventerreinen. Dit voorbeeld laat zien dat het op grootschalig schaal kwantitatief analyseren van

beschikbare data tot inzichten kan leiden die van belang kunnen zijn bij het plannen van nieuwe

bedrijventerreinen. In de derde casus van dit paper wordt de methode propensity score matching

gebruikt op een zelf samengestelde dataset. Aan de hand van een verschillende indicatoren is data

verzameld om het effect van herstructureringsbeleid op bedrijventerreinen inzichtelijk te maken.

Inzicht in de institutionele factoren van grondprijsvorming

Grondprijzen en grondwaarden staan vanwege de economische crisis de laatste jaren in negatieve

belangstelling. Bouwambities worden naar beneden bijgesteld, ruimtelijke ontwikkelingen worden

uitgesteld of zelfs geannuleerd. De verwachte residuele waarden van de gronden die met het oog op

stedelijke (her)ontwikkeling gekocht waren, moeten naar beneden bijgesteld worden. Veel partijen

zijn daardoor in de afgelopen jaren al in de financile problemen gekomen.

Nederland is met deze situatie op dit moment niet uniek in Europa. Wat Nederland wel uniek

maakt, is de rol die gemeenten spelen op de grondmarkt. Naar deze actieve rol gaat op dit moment dan

ook veel aandacht uit. De verliezen die gemeenten nu al hebben moeten nemen zijn gedetailleerd

becijferd en zijn aangevuld met schattingen over de nog te verwachten afboekingen (Deloitte Real

Estate Advisory, 2012). Het gaat om bedragen die in de miljarden euros lopen. De primaire reactie op

deze cijfers is veelal dat gemeenten teveel risico hebben gelopen met hun actieve grondbeleid en dat

het wenselijk zou zijn om in de toekomst over te schakelen op een meer passief of faciliterend

grondbeleid. Het instrumentarium van de Grondexploitatiewet biedt daar ten slotte voldoende

aanknopingspunten voor.

Dit is een logische eerste reactie, maar ze is niet gebaseerd op een gestructureerde analyse van

de problematiek, of evaluatie van het actieve grondbeleid. Zon analyse zou op zn minst op twee

niveaus moeten plaatsvinden. Allereerst zouden naast de kosten van het actieve grondbeleid ook de

baten van dit beleid inzichtelijk gemaakt moeten worden. Ten tweede is het van belang dat we, meer in

het algemeen, beter inzicht krijgen in de prijsvorming van grond. Het promotieonderzoek van

Woestenburg richt zich op dit laatste thema.

Voor de prijsvorming van grond geldt bij uitstek dat er in de wetenschappelijke literatuur een

kloof aan het ontstaan is tussen de inzichten in de werking van de grond- en vastgoedmarkten, veelal

verkregen door institutioneel economisch en gedragseconomisch kwalitatief onderzoek, en de

grootschalige kwantitatieve modellering van marktuitkomsten zoals prijzen (zie voor een

onderbouwing van deze stelling bijvoorbeeld Wyman, Seldin en Worzala, 2011, Diaz, 1999 en

zdilek, 2011).

Michael Ball heeft in dit kader ooit gezegd: Any particular piece of analysis has to make

assumptions, and here it is true that many economic models have only limited, stylised institutional

behaviour (1998). Dit zou een belangrijke reden kunnen zijn voor het feit dat er zo weinig inzicht

bestaat in het beleid op de grondmarkt en het fenomeen van prijsvorming. Enerzijds hebben

grootschalige, modelmatige analyses het nadeel dat ze de werkelijkheid al te zeer versimpelen, en

anderzijds vergt kwalitatief onderzoek veel tijd, geld, en zijn de uitkomsten moeilijk te generaliseren.

Het is van belang dat deze kloof en de nadelen van beide onderzoeksmethodieken om inzicht te

verkrijgen in prijsvorming niet leiden tot een impasse in de kennisontwikkeling op en beleidsevaluatie

van de grondmarkt. Een manier om dat te voorkomen is door te zoeken naar manieren waarop we

kwantitatieve analyses beter in kunnen zetten om prijsvorming beter te begrijpen.

Woestenburg (2013) laat zien dat dit een waardevolle methode kan zijn. De afstemming van de

databronnen en het analytische doel is daarbij van cruciaal belang (Pollakowski, 1995). Voor

kwantitatieve analyses van grondprijzen en grondwaarden worden meestal grootschalige databases

gebruikt, waardoor inderdaad, zoals Ball heeft beschreven, het detailniveau veelal verloren gaat. De

databron sluit in dat geval niet goed aan bij het doel van de studie. Woestenburg (2013) heeft

geprobeerd om op basis van een minder grootschalige analyse toch een kwantitatief onderzoek te

verrichten. Middels de analyse van 215 agrarische grondtransacties laten zij zien dat grondtransacties

in hoge mate uniek zijn. Met dit unieke karakter wordt niet de heterogeniteit van de verhandelde grond

bedoeld, maar de institutionele kenmerken van de transactie.

De databron die voor deze studie gebruikt is, zijn de Kadastrale akten van elk van de 215

transacties, die voor wetenschappelijke doeleinden door het Kadaster zijn verstrekt. Kadastrale akten

geven niet alleen een gedetailleerd beeld van de fysieke eigenschappen van de verhandelde grond, ze

geven daarnaast (gedeeltelijk) inzicht in het transactieproces waarin de prijsvorming heeft

plaatsgevonden. Ze geven inzicht in de exacte rechten en plichten die verhandeld zijn (bijvoorbeeld

terugkooprechten of voortgezet gebruik), de aanvullende voorwaarden die de koper en verkoper

overeengekomen zijn (bijvoorbeeld meerwaardeclausules), de relatie tussen de koper en de verkoper

(bijvoorbeeld een familiaire relatie) en de context waarbinnen de transactie heeft plaatsgevonden

(bijvoorbeeld in het kader van de Onteigeningswet of per openbare bieding). In het onderzoek zijn

twee hedonische grondprijsmodellen gemaakt. Een eerste model dat bestaat uit de variabelen die

gebruikelijk zijn in de kwantitatieve grondprijsliteratuur en een tweede model waarin de institutionele-

en transactiekenmerken zijn opgenomen die aangetroffen zijn in de Kadastrale akten. Een vergelijking

van de twee modellen laat zien dat de verklaringskracht van het institutionele model met een R2 van

0.63 aanzienlijk hoger ligt dan het basismodel met een R2 van 0.50 (Woestenburg, 2013)

Uiteraard kan het opnemen van de institutionele variabelen uit de Kadastrale akten van

grondtransacties niet het gat dichten tussen de versimpeling van grootschalige prijsmodellering

enerzijds en een gedetailleerd casusonderzoek naar het proces voorafgaand aan een bepaalde transactie

anderzijds. Toch zien we dat er databronnen bestaan die ons via kwantitatieve analyse beter inzicht

geven in de prijsvorming van grond. Het is de kunst deze databronnen beter te ontsluiten voor

onderzoek en beleidsevaluatie. Ook voor een evaluatie van het actieve gemeentelijke grondbeleid kan

dat interessant zijn. Dat er in een bepaalde situatie teveel geld is betaald voor een perceel is slechts een

deel van de analyse. Welke rechten, plichten en aanvullende voorwaarden die prijs reflecteert en hoe

de prijs in relatie tot de waarde van de grond tot stand is gekomen is het andere deel van de analyse.

Dit laatste deel is het onderwerp van het vervolgtraject van het promotieonderzoek van Woestenburg

dat in de zomer van 2014 zal worden afgerond.

De waarde van bedrijventerreinen geanalyseerd

Stedelijke gebiedsontwikkeling is vaak gericht op het creren van waarde. De gemeente Rotterdam en

de TU Delft nemen in hun onderzoek Sturen op waarde in Rotterdam als uitgangspunt dat de

gevolgen van de crisis de mogelijkheden van de gemeente om te sturen in de ontwikkeling van de stad

hebben aangetast. Het creren van zowel maatschappelijke als financile waarde wordt hierdoor steeds

vaker een expliciet doel van ruimtelijk beleid (Daamen et al. 2012). Via MKBAs wordt vaak

geprobeerd de waardecreatie van grote ruimtelijke projecten waar de overheid in investeert,

inzichtelijk te maken. (Planbureau voor de Leefomgeving 2009a). MKBAs worden steeds vaker

gebruikt om naast de investeringen die er worden gedaan in groen, infrastructuur en openbare ruimte

ook de baten van deze investeringen te achterhalen. Het meten van de baten van zulke investeringen is

onderwerp van discussie omdat de baten niet eenvoudig inzichtelijk te maken zijn. Eveneens is het

lastig om de effecten van investeringen in geld uit te drukken (zie bijvoorbeeld Koetse en Rietveld

2010).

In de doelstellingen van ruimtelijk beleid wordt vaak expliciet gesproken over het realiseren of

behouden van zo hoog mogelijke vastgoedwaarden (Ploegmakers en Beckers 2012). De middelen die

beleidsmakers hiervoor hebben zijn vaak beperkt tot investeringen in omgevingskenmerken zoals

openbare ruimte en infrastructuur. De invloed van zulke omgevingskenmerken op de waarde van

bedrijfsvastgoed is echter nog nauwelijks onderzocht (Eijgenraam en Ossokina 2006), hoewel er

aanzienlijke investeringen zijn en worden gedaan in de kwaliteit van de omgeving bij de

(her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. De assumptie die aan het beleid ten grondslag ligt, namelijk

dat investeringen in bepaalde omgevingskenmerken bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen zal

leiden tot het realiseren van zo hoog mogelijke vastgoedwaarden is dus hoogst onzeker. Onderzoek

naar de invloed van verschillende (omgevings) kenmerken op de waarde van vastgoed op

bedrijventerreinen kan het ruimtelijk beleid dus ten goede komen. Het geeft beleidsmaker bijvoorbeeld

inzicht in de factoren die daadwerkelijk van invloed zijn op de vastgoedwaarde, en hoe groot die

invloed is. Dit kan de effectiviteit van beleid vergroten wanneer dat gericht is op het realiseren (en

behouden) van zo hoog mogelijke vastgoedwaarden.

In een recent onderzoek zijn de factoren die de waarde van bedrijventerreinen benvloeden

onderzocht (Beekmans en Beckers 2013). Dit onderzoek heeft zich, naast kenmerken die onder

invloed staan van ruimtelijk beleid, ook op meer algemene kenmerken zoals de verschillen in

vastgoedwaarde tussen regios in Nederland en de invloed van de algemene economische conjunctuur

gericht. De analyse levert echter ook interessante inzichten ten aanzien van kenmerken die wel zijn te

benvloeden met ruimtelijk beleid en deze zullen hier nader worden toegelicht.

De waarde van bedrijventerreinen is berekend als de WOZ waarde1 van de op elk

bedrijventerrein aanwezige bedrijfspanden in de periode 1997-2008, gedeeld door het aantal hectare

bedrijventerrein in particulier bezit (dus zonder wegen, openbare ruimte, etc). Dit levert een waarde op

1 De WOZ-waarde (Wet Waardering Onroerende Zaken) is de heffingsgrondslag voor de onroerendezaakbelasting (ozb) die

jaarlijks door gemeenten wordt gend. De ozb is de Nederlandse equivalent van de Belgische Onroerende voorheffing.

voor alle ongeveer 3500 bedrijventerreinen in Nederland, die we de gemiddelde waarde van een

bedrijventerrein noemen. Deze waarde fungeert als de afhankelijke variabele in een OLS regressie

analyse. Van alle verklarende variabelen is berekend wat de invloed (in procenten) is op de

gemiddelde waarde. Allereerst laat de analyse zien dat gemengde bedrijventerreinen (zo'n 30% van

alle bedrijventerreinen) van alle soorten bedrijventerreinen het laagst worden gewaardeerd.

Gespecialiseerde terreinen worden significant hoger gewaardeerd. Zo hebben terreinen met logistieke

functies gemiddeld een 60% hogere waarde dan gemengde bedrijventerreinen. Terreinen met vooral

zakelijke en consumentendiensten hebben zelfs een 100% hogere waarde dan gemengde

bedrijventerreinen. Zelfs terreinen met overwegend industrie vertegenwoordigen een ruim 20% hogere

waarde.

Met betrekking tot bereikbaarheid kan worden geconcludeerd dat zowel bereikbaarheid via de

weg en OV een positief verband hebben met de gemiddelde waarde. De hoogte van het verband is

zelfs vergelijkbaar, wat erop zou kunnen duiden dat beide type van bereikbaarheid een even grote

mate van invloed hebben. Ook de aanwezigheid van (vaar)water benvloedt de waarde van een

bedrijventerrein positief. Naast de bereikbaarheid via de weg kan de nabijheid van een snelweg ook

een zichtlocatie betekenen. Ons onderzoek laat zien dat bedrijventerreinen die gelegen zijn aan de

snelweg een ruim 12% hogere waarde hebben dan bedrijventerreinen die niet aan de snelweg gelegen

zijn. De vestigingsplaatsliteratuur kent een lang debat over de voor- en nadelen van een locatie ten

opzichte van het stadscentrum (zie voor een overzicht bijvoorbeeld Dunse en Jones 2005). Ons

onderzoek laat geen significante invloed zien van de variabelen afstand tot centrum gemeente en

afstand tot centrum dichtstbijzijnde stedelijke agglomeratie op de gemiddelde waarde.

Concluderend kan worden gesteld dat voor beleidsmakers het sturen op de soorten bedrijven die

zich willen vestigen op een terrein van belang kan zijn: specialisatie van een terrein lijkt de

vastgoedwaarden positief te benvloeden. Zoals gezegd is het grootste deel van de bedrijventerreinen

te kenmerken als gemengd terrein. De vastgoedwaarde is op die terreinen echter het laagst.

Investeringen in deze terreinen zullen daarom niet snel leiden tot hogere vastgoedwaarden. De

bereikbaarheid via zowel auto als OV zijn voor de vastgoedwaarden vergelijkbaar. Dit kan een

aanwijzing zijn dat niet alleen bereikbaarheid met de auto van belang is, maar ook investeringen in

openbaar vervoer kunnen lonen. Bedrijventerreinen zijn al vaak gelegen aan de snelweg en hoewel

daar soms kritiek op is vanwege de lintbebouwing die dit oplevert is het vanuit het oogpunt van het

realiseren van zo hoog mogelijke vastgoedwaarden begrijpelijk. Een zichtlocatie levert een significant

hogere gemiddelde vastgoedwaarde van een terrein op. De afstand tot het centrum van een gemeente

of grote stedelijke agglomeratie levert geen significante uitkomsten op. Voor bedrijventerreinen geldt

wellicht dat bereikbaarheid en nabijheid van de (snel)weg van groter belang is, waardoor in onze

analyse de invloed van dit kenmerk wegvalt.

In de inleiding van deze paragraaf werd gesproken over het inzichtelijk maken van de baten van

ruimtelijke investeringen. Ons onderzoek laat zien welke kenmerken invloed hebben op de

vastgoedwaarde van bedrijventerreinen en hoe groot die invloed is. Dit kan beleidsmakers

ondersteunen bij de beslissingen die zij moeten nemen ten aanzien van de investeringen in ruimtelijk

beleid en kan de assumpties ondersteunen dat bepaalde investeringen leiden tot het verhogen of

behouden van de vastgoedwaarde. Vergelijkbare grootschalige data analyses zouden kunnen worden

toegepast op andere gebieden in de stad, zoals woonwijken of gebiedsontwikkelingen met

verschillende functies, zodat ook daar meer inzicht kan worden verkregen in de invloed van beleid op

de vastgoedwaarde.

Herstructurering van bedrijventerreinen

Reeds sinds het eind van de jaren tachtig is er van overheidswege aandacht voor het aanpassen en

opknappen van verouderde bedrijventerreinen (zie Lulofs, 1987). In dit verband wordt vaak gesproken

over herstructurering. Dit is een koepelbegrip voor alle eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein die

tot doel hebben de veroudering van het terrein (of delen ervan) te bestrijden en die niet tot het

reguliere onderhoud gerekend worden (Schuur, 2001). Over het algemeen wordt daarbij een

onderscheid gemaakt op basis van het type ingrepen aanpak van openbare en private ruimte,

verbetering van infrastructuur en verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt en

op basis van de uiteindelijke functie van het terrein blijft het behouden als bedrijventerrein of wordt

het terrein omgezet naar woningbouw, winkels of kantoren. Door de rijksoverheid zijn de afgelopen

decennia verschillende subsidieprogrammas beschikbaar gesteld voor herstructurering. In de periode

2000-2013 is via deze regelingen alleen al 625 miljoen euro genvesteerd in verouderde

bedrijventerreinen2. Het zal dan ook verbazing wekken dat nochtans nauwelijks is gevalueerd of de

herstructurering van verouderde bedrijventerreinen heeft geleid tot de beoogde effecten en of dit wel

het gevolg was van het gevoerde beleid (Van Duren en Smit, 2000; Pen en Geerdes, 2009; Ter Steege

& Koning, 2009).

Ploegmakers en Beckers (2012) hebben getracht inzicht te verschaffen in het effect van

herstructurering. Daartoe is een kwantitatieve ex-post evaluatie van herstructureringsprojecten

uitgevoerd voor verouderde bedrijventerreinen in de periode 1997-2008. De studie richt zich enkel op

herstructureringsprojecten waar de functie van bedrijventerrein behouden bleef. Om antwoord te

geven op de vraag wat overheden trachten te bereiken middels het herstructureringsbeleid zijn

allereerst een aantal gemeentelijke masterplannen voor herstructurering van bedrijventerreinen

bestudeerd. Uit deze analyse blijkt dat de belangrijkste doelstellingen van het herstructureringsbeleid

samenhangen met het stimuleren van lokale economische ontwikkeling en zorgvuldig ruimtegebruik

(ziet tabel 1 voor de 5 meest genoemde doelstellingen). Op basis van deze analyse wordt het effect van

herstructurering op de volgende indicatoren gemeten: aantal banen, aantal banen per hectare (als

maatstaf van zorgvuldig ruimtegebruik), aantal bedrijven en de hoogte van commercile

vastgoedwaarden (de verwachting is dat vastgoedprijzen stijgen als de ruimtelijke kwaliteit van het

terrein verbetert).

Voor de evaluatie is op basis van verschillende bronnen een bestand gemaakt met informatie

over herstructurering van bedrijventerreinen gedurende deze periode. Dit bestand bevat onder meer

informatie over de periode waarin herstructurering heeft plaatsgevonden en het soort ingreep. Als

vanzelfsprekend zijn ook gegevens opgenomen over de gekozen indicatoren waarvoor het effect van

herstructurering wordt gemeten. Bovendien bevat het bestand informatie over additionele kenmerken

van de bedrijventerreinen, zoals de bereikbaarheid van het terrein, kenmerken van de omgeving van

het terrein en regionale kenmerken. Voor meer dan de helft van alle terreinen die gedurende de periode

1997-2008 bestonden, is deze informatie beschikbaar.

2 Uit een inventarisatie van de Tender Investeringsprogrammas Provincies (TIPP), een subsidieregeling die liep van 2000 tot

2003 bleek dat voor elke euro die werd genvesteerd via deze rijksregeling er nog circa 9 is bijgelegd door andere

partijen (Van der Mark, Kort, en Pen, 2004).

Tabel 1 Meest genoemde doelen in masterplannen voor herstructurering

Doelstellingen Aantal maal genoemd3

Verbeteren vestigingsklimaat 57

Stimuleren zorgvuldig ruimtegebruik 54

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit 39

Creren van banen 36

Duurzame ontwikkeling 37

Met behulp van de Propensity Score Matching (PSM) methode worden de ontwikkelingen op

geherstructureerde terreinen systematisch vergeleken met die op (overeenkomstige) bedrijventerreinen

waar geen herstructurering heeft plaatsgevonden (Rosenbaum en Rubin, 1983, 1984). Wanneer de

ontwikkelingen gunstiger uitvallen op de geherstructureerde terreinen dan op de terreinen in de

controlegroep, bijvoorbeeld een sterkere groei van het aantal banen, kan geconcludeerd worden dat dit

het gevolg is van de herstructurering. De eerste stap was om voor alle bedrijventerreinen een

propensity score te berekenen. Dit is de conditionele waarschijnlijkheid dat een bedrijventerrein

geherstructureerd wordt gegeven de kenmerken van het terrein. De propensity score is geschat door

gebruik te maken van een probit regressiemodel. De onafhankelijke variabelen in dit model zijn

kenmerken waarvan verondersteld wordt dat zij invloed hebben op de kans dat een bedrijventerrein

wordt geherstructureerd. In navolging van het Planbureau voor de Leefomgeving (2009b) worden een

viertal groepen van kenmerken onderscheiden: eigenschappen van het terrein zelf (leeftijd, type

bedrijven), bereikbaarheid van het terrein, de omgeving van het terrein en de ligging in Nederland

(regionale kenmerken).

In de tweede stap zijn geherstructureerde terreinen gekoppeld aan terreinen die niet zijn

geherstructureerd, maar die op basis van de individuele kenmerken een vergelijkbare kans (propensity

score) hebben om geherstructureerd te worden (de controlegroep). Een niet geherstructureerd

bedrijventerrein werd gekoppeld aan een geherstructureerd bedrijventerrein wanneer het verschil in de

geschatte kans op herstructurering niet groter was dan 0,01. Op basis van deze koppeling kan

nagegaan worden in hoeverre herstructurering effectief is geweest. Doordat de studie kan beschikken

over zowel metingen in de periode voor de herstructurering als metingen na de herstructurering, wordt

de verandering op de geherstructureerde terreinen met de verandering binnen de controlegroep

vergeleken (Difference in Difference: DiD)4. Tabel 2 laat de resultaten van deze analyse zien. Daaruit

blijkt dat herstructurering weliswaar heeft geleid tot positieve ontwikkelingen voor alle gekozen

indicatoren behalve het aantal banen per hectare dat is afgenomen maar dat deze veranderingen

niet significant verschillen van de veranderingen in de controlegroep (de DiD). Ook zonder

herstructurering was de groei dus vergelijkbaar geweest. Deze resultaten veranderen nauwelijks

wanneer gewerkt wordt met andere methoden om te matchen, wanneer gecontroleerd wordt voor het

type ingrepen en wanneer het jaar dat de herstructurering is afgerond als basis wordt gernomen (er zijn

wel enkele significante veranderingen binnen bedrijfssectoren, maar niet voor het totaal aantal banen

en bedrijven op de terreinen).

De resultaten van deze studie suggereren dat herstructurering geen significante effecten heeft op

de meest genoemde doelstellingen in masterplannen. Dat kan een gevolg zijn van de abstracte, weinig

3 In totaal zijn 32 masterplannen bestudeerd die betrekking hadden op 62 bedrijventerreinen. 4 De voor- en nameting verschilt per koppeling afhankelijk van het jaar waarin de herstructurering is gestart (de voormeting

betreft de waarden n jaar voor de start van het project en de nameting betreft waarden twee jaar na de start).

specifieke formulering van de beleidsdoelen van herstructurering, die een toets op de effecten van dit

beleid belemmeren. Het kan ook zijn dat een van de veronderstellingen achter het

herstructureringsbeleid (beleidstheorie) niet juist zijn: dat publieke investeringen in de omgeving de

groei van bedrijven bevorderen. Twijfel aan deze veronderstelling wordt bevestigd door eerder

onderzoek, waaruit blijkt dat vooral interne factoren tot bedrijfsverplaatsingen leiden en

omgevingsfactoren nauwelijks van belang zijn (zie bijvoorbeeld Van Dijk en Pellenbarg, 2000).

Tabel 2 Gemiddelde waarde voor de indicatoren op geherstructureerde terreinen en gekoppelde

controleterreinen (meetmomenten: voor: jaar voordat herstructurering is gestart; na: twee jaar nadat de

herstructurering is gestart).

Indicatoren

Geherstructureerde terreinen

(n=105)

Gekoppelde niet

geherstructureerde terreinen

(n = 1.011) DiD

Voor na voor na

Groei bedrijven (absoluut) 99,0 106,9 7,9 102,3 108,5 6,2 1,8

Groei bedrijven (relatief)

0,2

0,1 0,0

Groei banen (absoluut) 2.010,5 2.063,2 52,7 2.021,1 2.043,5 22,3 30,3

Groei banen (relatief)

0,1

0,1 0,0

Banen per hectare 59,8 55,5 -4,3 59,2 59,4 0,3 -4,5

Vastgoedwaarden (absoluut) 524.436,6 625.491,4 101.054,8 548.178,8 641.109,5 92.930,7 8.124,0

Vastgoedwaarden (relatief)

0,2

0,2 0,0

*** Significant op 1% niveau; ** Significant op 5% niveau; * Significant op 10% niveau.

Conclusie

De verschillende onderzoeken die in dit paper zijn gepresenteerd laten zien dat evaluaties van

ruimtelijk beleid nog veel kunnen profiteren wanneer gebruik wordt gemaakt van vaak beschikbare

data. Het actieve grondbeleid dat Nederlandse gemeenten jarenlang hebben gevoerd kan profiteren van

een evaluatie van de grondprijsbepaling. Inzicht in de kenmerken die invloed uitoefenen op de

vastgoedwaarde van bedrijventerreinen kan beleidsmakers helpen bij het nemen van beslissingen over

ruimtelijke investeringen. Want hoewel het realiseren van zo hoog mogelijke vastgoedwaarden vaak

een doel is van het beleid, ontbreekt het aan studies waarin wordt onderzocht waardoor die waarde

wordt benvloed. Het is dan ook niet vreemd dat het beleid nauwelijks wordt gevalueerd. Het derde

voorbeeld laat duidelijk zien dat herstructureringsbeleid van bedrijventerreinen niet hoeft te leiden tot

de gewenste effecten. Er lijken namelijk geen verschillen te zijn tussen bedrijventerreinen die zijn

geherstructureerd en vergelijkbare terreinen die geen ruimtelijke investeringen van de overheid hebben

gekend voor wat betreft de gestelde doelen van die investeringen.

Deze drie de voorbeelden laten bovendien zien dat het op kwantitatieve wijze analyseren van

data, zelfs wanneer het voornamelijk om kwalitatieve kenmerken van grondtransacties gaat,

aanknopingspunten biedt om deze evaluaties op een relatief eenvoudige manier uit te voeren. De (vaak

al aanwezige databestanden) en de hiervoor gepresenteerde methodes geven voldoende

aanknopingspunten om ruimtelijk beleid niet langer op assumpties alleen te laten berusten en leveren

waardevolle input voor ex-ante evaluaties.

Referenties

Ball, M. (1998). Institutions in British Property Research: A Review. Urban Studies, 35 (9),

p.1501-1517.

Beekmans, J. and P. Beckers (2013) A Hedonic Price Analysis of the Value of Industrial Sites.

Working paper 10. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Gevonden op:

http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL_2013_A-hedonic-price-analysis-of-the-

value-of-industrial-sites_.pdf

Daamen, T., A. Franzen en J. van der Vegt (2012). Sturen Op Waarde in Rotterdam. Afwegen En

Verbinden in De Nieuwe Realiteit Van Stedelijke Gebiedsontwikkeling. Rotterdam/Delft,

Gemeente Rotterdam/Technische Universiteit Delft.

Deloitte Real Estate Advisory (2012). Financile effecten crisis bij gemeentelijke

grondbedrijven:actualisatie 2012. Deloitte: Utrecht.

Diaz, J. III. (1999). The first decade of behavioural research in the discipline of property. Journal

of property investment & finance, 17 (4), p.326-332.

Dunse, N. en C. Jones (2005). Rental Depreciation, Obsolescence and Location: The Case of

Industrial Properties. Journal of Property Research 22 (2-3): 205-223.

Eijgenraam, C. J. J. en I. V. Ossokina (2006). Kosten-Batenanalyse Zuidas Amsterdam. Den

Haag: CPB Document nummer 134.

Koetse, M. en P. Rietveld, Eds. (2010). Economische Waardering Van Omgevingskwaliteit:

Case-Studies En Toepassingen in De Mkba. Den Haag, Sdu Uitgevers.

Lulofs, K. R. D. (1987). Gemeentelijk bedrijfsterreinenbeleid: Doelmatig of niet?

Beleidswetenschap, 1(4), 383-400.

zdilek, . (2011). Land value. Seven major questions in the analysis of urban land values.

AmericanJournal of Economics and Sociology, 70 (1), p. 30-49.

Pen, C. J., en Geerdes, C. (2009). De black box van bedrijventerreinsubsidies. The Hague:

Vereniging van Nederlandse Gemeenten.

Planbureau voor de Leefomgeving (2009a). De Waarde Van De Kantooromgeving. Den Haag,

Planbureau voor de Leefomgeving.

Planbureau voor de Leefomgeving. (2009b). De toekomst van bedrijventerreinen: Van uitbreiding

naar herstructurering. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Ploegmakers, H. en P. Beckers (2012) Evaluating Regeneration Policies for Rundown Industrial

Sites in the Netherlands. Working Paper 8. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Gevonden op: http://www.pbl.nl/en/publications/2012/evaluating-regeneration-policies-for-

rundown-industrial-sites-in-the-netherlands, 13-12-2012.

Pollakowski, H.O. (1995). Data sources of measuring house price changes. Journal of Housing

Research, 6 (3), p. 377-388

Rosenbaum, P. R., en Rubin, D. B. (1983). The central role of the propensity score in

observational studies for causal effects. Biometrika, 70(1), 41-55.

Rosenbaum, P. R., en Rubin, D. B. (1984). Reducing bias in observational studies using

subclassification on the propensity score. Journal of the American Statistical Association, 79,

516-524.

Schuur, J. (2001). Veroudering van bedrijventerreinen: Een structuur voor herstructurering. Den

Haag: Centraal Planbureau.

Ter Steege, D. H. A., & Koning, M. A. (2009). Baten van herstructurering van bedrijventerrein:

Een verkennend onderzoek. Amsterdam: Economisch Institutt voor de Bouwnijverheid.

Van der Mark, R. C., Kort, M. B., en Pen, M. (2004). Evaluatie van de beleidsinstrumenten voor

bedrijventerreinen: StiREA, TIPP en DBT. Utrecht: Berenschot.

Van Dijk, J., en Pellenbarg, P. H. (2000). Firm relocation decisions in the Netherlands: An

ordered logit approach. Papers in Regional Science, 79(2), 191-219.

Van Duren, M., en Smit, S. (2000). Herstructurering bedrijventerreinen in beeld. Amsterdam:

RIGO Research en Advies.

Woestenburg (2013). Institutional Price Determinants of Greenfield Land. Paper gepresenteerd

tijdens de Annual conference on Planning Law and Property Rights. Portland, 13 februari 2013.

Wyman, D., Seldin, M. &Worzala, E. (2011). A new paradigm for real estate valuation?. Journal

of property investment & finance, 29 (4-5), p.341-358.