AANNEMER AAN ZET

In deze economische tijden lees je regelmatig in de krant over problemen bij

bouwprojecten. De aannemer legt het werk neer omdat de opdrachtgever niet

betaalt en het terrein wordt afgezet.

Een aannemer die te maken krijgt met een niet betalende opdrachtgever heeft een

sterk wapen in handen, namelijk het zogenaamde retentierecht. Dit houdt in dat

de aannemer niet oplevert voordat de opdrachtgever alles betaald heeft en dat hij

zijn vordering met voorrang kan verhalen boven alle partijen tegen wie hij het

retentierecht kan inroepen.

Het retentierecht is bedoeld als pressiemiddel om alsnog betaling te verkrijgen.

Hierbij geldt het adagium “onder druk wordt alles vloeibaar”. Uitoefening van het

retentierecht leidt vaak alsnog tot betaling omdat meerdere partijen belang

hebben bij voortgang van het project.

Om het retentierecht uit te oefenen moet de aannemer de onroerende zaak in zijn

macht hebben. Meestal wordt het bouwterrein omheind en worden er borden

geplaatst waarop staat dat de aannemer een retentierecht uitoefent.

Het retentierecht kan ook worden ingeroepen tegen anderen dan de

opdrachtgever, zoals kopers of beslagleggers, als voor die anderen duidelijk is dat

een retentierecht wordt uitgeoefend. De aannemer kan het retentierecht zelfs

inroepen tegen partijen die een ouder recht op de onroerende zaak hebben, zoals

een bank met een hypotheekrecht. Daarvoor is nodig dat de opdrachtgever

bevoegd was om aan de aannemer opdracht te geven of dat de aannemer geen

reden had om daaraan te twijfelen.

Banken trachten uitoefening van een retentierecht te voorkomen door in

hypotheekaktes op te nemen dat de eigenaar van de onroerende zaak toestemming

van de bank nodig heeft om aanneemovereenkomsten aan te gaan. Bij normale

exploitatie van het pand, zoals gebruikelijk onderhoud of noodzakelijke

renovatie, hoeft de aannemer zich echter niet te verdiepen in de bevoegdheid van

de opdrachtgever. Bij volledige sloop en nieuwbouw waarschijnlijk wel.

Leidt uitoefening van het retentierecht niet tot betaling, dan wil de aannemer zich

verhalen op de opbrengst van de onroerende zaak. Hij mag niet zelf tot verkoop

overgaan, maar moet een rechterlijke uitspraak vragen, waarmee hij beslag kan

leggen. Het onroerend goed kan dan executoriaal worden verkocht, waarna de

aannemer zich op de opbrengst kan verhalen.

Komt er onenigheid over de verdeling van de opbrengst, bijvoorbeeld tussen

aannemer en bank, dan zal er een rangregeling moeten plaatsvinden, waarbij een

rechter bepaalt wie welk bedrag ontvangt.

Bij de verdeling van een executieopbrengst kunnen alleen de partijen die in de

wet worden genoemd meedelen. Dat zijn onder meer beslagleggers op de

onroerende zaak of de koopprijs en hypotheekhouders, maar niet schuldeisers met

een retentierecht. Een aannemer met een retentierecht kan dus alleen meedelen in

de executieopbrengst, als hij tijdig beslag heeft gelegd voor alle vorderingen die

hij op de opdrachtgever heeft.

Doet hij dat niet, dan heeft hij overigens nog steeds een sterk wapen in handen.

Hij kan zijn retentierecht ondanks de executie handhaven. Bij executoriale

verkoop vervallen beslagen en hypotheekrechten wel, maar retentierechten niet.

Die kunnen ook worden ingeroepen tegen de koper op de executieveiling. Die zal

dus alsnog de aannemer moeten betalen, hetgeen hij als het goed is heeft

meegewogen bij zijn bod. Het is voor de aannemer van groot belang om zijn

rechten op de juiste manier te blijven uitoefenen, omdat zijn sterke rechten anders

vervallen.

Conclusie is dat de aannemer een machtig wapen in handen heeft om betaling af

te dwingen. Daarvoor is wel nodig dat hij tijdig reageert bij betalingsproblemen

van zijn opdrachtgever, dat hij zijn rechten op correcte wijze uitoefent en dat hij

alert blijft bij executie, verdeling van de opbrengst en het al dan niet prijsgeven

van zijn retentierecht.

Gezien de complexiteit van de materie is specialistische juridische bijstand geen

overbodige luxe. Dat geldt overigens ook voor anderen die te maken krijgen met

een aannemer die zijn retentierecht uitoefent. Boskamp & Willems Advocaten

kan deze bijstand bieden.

BOSKAMP & WILLEMS ADVOCATEN

-UW SUCCES ONZE UITDAGING-

mr. D.D. Dielissen-Breukers

Sectie Insolventie- en Ondernemingsrecht

Postbus 8727

5605 LS Eindhoven

Tel: 040-2501414

Mail: d.dielissen@boskampwillems.nl