65 jaar Bouwfonds - BPD · In de jaren daarna verschoof de focus naar kwaliteit, comfort en...

65 jaar Bouwfonds

oktober 2012 #45

Colofon

Dit dossier is samengesteld

in opdracht van

Bouwfonds Ontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan

ontlenen. Kopiëren of citeren

van (delen van) de inhoud is

toegestaan in overleg met

Bouwfonds Ontwikkeling.

Redactie: Bouwfonds Ontwikkeling

Vormgeving: Proof Studio | creative

department, www.proof.nl

Productiebegeleiding: Jansen & GO

Fotografie: Hans van den Heuvel

Drukwerkinkoop: Sumis

Bouwfonds Ontwikkeling

Contact: Jeanine Rademakers

[email protected]

www.naw.nl

www.bouwfonds.nl

tel. 033 253 98 23

inhoud

06: 10: 1946-1960: De eerste stapjes in de groei

Bouwfonds in het kort

20: 1990-2000: Compacte stad krijgt vorm14: 1970-1980: Einde aan

de maakbaarheid

Feiten en cijfers Bouwfonds 1946-2011Walter de Boer: 65 jaar in bewegingBouwfonds in het kort

1946-1960 De eerste stapjes1960-1970 In een stroomversnelling1970-1980 Einde aan de maakbaarheid1980-1990 Door een diep dal1990-2000 Compacte stad krijgt vorm2000-2011 Nieuwe realiteitEen blik vooruit

08111417202426

040506

Bouwfonds door de jaren heen

oktober 2012 – naw dossier #45

oktober 2012 – naw dossier #454 5 naw dossier 65 jaar Bouwfonds

100.000

1979

200.000

2002 2008

250.000260.000

2011

50.000

1968

25.000

1963

9922

1957

2500

1953

1360

1951

745

1949

85

1947

1993 start activiteiten in Duitsland

2005 start activiteiten in Denemarken, Zweden, Spanje en Slowakije

1998 start activiteiten in Tsjechië

2001 start activiteiten in Frankrijk en België

Een levende onderneming is een lerende onderneming die zich snel aanpast aan veran-deringen in de omgeving. Daarom is er alle aanleiding om stil te staan bij het 65-jarige bestaan van Bouwfonds. In de schatten van het verleden zitten vaak wijze lessen voor de toekomst verborgen. In dit dossier duiken we in de rijke historie van Bouwfonds en ontdekken we enkele belangrijke rode draden.

Midden in de maatschappijAllereerst is er ons maatschappelijke DNA dat is gevormd door het aandeelhouderschap van de Nederlandse gemeenten van 1946 tot 2000. Nog steeds koesteren we de verbinding met de lokale overheid en profiteren we van de kennis en kunde die we in 65 jaar hebben opgebouwd. Ook met onze huidige aandeelhouder Rabobank staan we midden in de maatschappij en delen we het gevoel voor de lokale omstandigheden. Bouwfonds Cultuurfonds bestaat volgend jaar 25 jaar en heeft in die periode meer dan 1000 culturele initiatieven op het terrein van de gebouwde omgeving ondersteund.

Als maatschappelijk georiënteerde organisatie neemt Bouwfonds ook op het gebied van duurzaamheid het voortouw. In 1982 (Hui-zen) en in 1984 (Hoofddorp) werden er al energiezuinige projecten ontwikkeld, maar de parel was in 1989 de ecologische proeftuin Ecolonia die wereldwijd erkenning zou krijgen. In deze eeuw volg-den Stad van de Zon, de grootste energiezuinige wijk van Europa, en prijswinnende woningprojecten in Lyon en München.

Voor, met en door de klantEen tweede rode draad is de centrale plaats die bewoners in het denken en doen van Bouwfonds innemen. In 1946 door een eigen woning bereikbaar te maken voor mensen met een smalle beurs. In de jaren daarna verschoof de focus naar kwaliteit, comfort en beleving. Concepten als Op maat van de mens, Bouwfonds Keuze-Konsept, Huis van de bruid en Persoonlijk Wonen zijn daar uitingen van. Bouwfonds stond ook aan de basis van de Vereniging Eigen

Huis en introduceerde voor kopers het Bewijs van Waarborg, de voorloper van de latere GIW-garantie.

Ondernemerschap Als laatste en niet de minst belangrijke rode draad is er ons onder-nemerschap. Wat te denken van de beginjaren. Nederland was zwaar geraakt door de oorlog. Juist in die periode wist onze oprich-ter Jacob Wiersema het verschil te maken door de bouwspaarkas op te richten. In de jaren zeventig en tachtig zetten we al de eerste schreden op het pad van de gebiedsontwikkeling. Met onze ‘totaal-aanpak’ namen we complete gebieden onder handen en schuiven we steeds meer op naar de voorkant van het ontwikkelingstraject. In de jaren negentig neemt onze transformatie tot gebiedsontwik-kelaar een vlucht voorwaarts. In samenspraak met gemeenten bouwen we een grondportefeuille op ten behoeve van eigen gebiedsontwikkelingen. Dat leidt tot honderden samenwerkingen op gebiedsniveau inclusief risicodragende grondexploitaties en tot een stevige groei van de woningverkopen.

Over de grensOok de succesvolle internationale expansie sinds 1993 is een proeve van ons ondernemerschap. Om de continuïteit van de onderneming te waarborgen wordt er gekozen voor risicospreiding met activitei-ten in meerdere landen. De demografische verschuivingen bieden volop kansen om in het buitenland in sterke stedelijke agglomera-ties projecten te ontwikkelen. Inmiddels werken er in onze kern-landen Frankrijk en Duitsland meer collega’s dan in Nederland en verkopen we er ook meer woningen. Een bewijs dat het strategische diversificatiebeleid van Bouwfonds haar vruchten afwerpt.

De hierboven geschetste rode draden vormen ook vandaag de dag het Leitmotiv voor ons handelen. In deze lastige periode van ons bestaan gebruiken we onze geschiedenis als inspiratiebron. Al 65 jaar bewegen we ons door een bewegende wereld. En dat blijven we doen. Met bewoners, ons maatschappelijk DNA en ons onder nemerschap als centrale vertrekpunten, hebben we er alle vertrouwen in dat Bouwfonds ook de komende decennia het verschil kan blijven maken.

Walter de Boerdirectievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Walter de BoerFeiten en cijfers Bouwfonds 1946-2011

65 jaar in beweging

Onze geschiedenis is een inspiratiebron voor de toekomst

TOTaal aanTal VeRKOCHTe wOninGen

inTeRnaTiOnaal aCTieF

Bouwfonds focust zich op nederland, Duitsland en Frankrijk. Daarnaast zijn we beperkt actief in andere e uropese landen.

DUURzaam OnTwiKKelen DOOR De TiJD Heen

1984 - Energieproeftuin

Locatie: HoofddorpWat: 56 Energiezuinige premie A-woningen Doel: In sociale woningbouw energiezuinig bouwen en wonen.

1993 - Ecolonia

Locatie: Alphen aan den RijnWat: 100 Duurzame woningen Doel: Eerste grootschalige duurzame woonwijk; kennis-ontwikkeling en -overdracht over duurzaam bouwen.

1999 - Nieuwland

Locatie: AmersfoortWat: 500 Duurzame woningen voorzien van zonnepanelen Doel: Eerste project in Nederland waarbij op grote schaal zonne-energie is toegepast.

2009 - Stad van de zon

Locatie: HeerhugowaardWat: Grootste CO2-emissie-neutrale wijk ter wereldDoel: Duurzame woningen met energievoorziening via zonnepanelen en windturbines.

2011 -Plantage de Sniep

Locatie: DiemenWat: Woningen en bodem saneringDoel: Duurzame woningen met o.a. centrale energie-voorziening.

OnTwiKKelinG Van HeT lOGO

1946 Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten

1956 Bouwfonds Nederlandse Gemeenten

Jaren 80 Bouwfonds Woningbouw

Jaren 90 Bouwfonds Woningbouw

2000 Bouwfonds Wonen

2003 Bouwfonds Ontwikkeling

2009 tot heden Bouwfonds Ontwikkeling

7 naw dossier 65 jaar Bouwfondsoktober 2012 – naw dossier #456

1946 Oprichting NV Bouwspaarkas

Drentsche Gemeenten

1947 Eerste Bouwfonds-woning

gebouwd in Schoonebeek 1950 Oplevering 1000e

woning in Leeuwarden

1951 Eerste rijtje

woningen in Assen

1953 Oplevering bejaarden-

woningen in Haren (GR)

1955 Bouw van eerste

prefabwoningen

1957 Bouwkas wordt Bouwfonds

nederlandse gemeenten

1961 Introductie van

vijfdaagse werkweek

1962 Introductie van Bewijs

van Waarborg

1967 Opheffing spaarafdeling, Bouwfonds

legt zich toe op projectontwikkeling

1968 Oplevering 50.000ste

woning in Delft

1969 Bouwfonds verhuist van

Assen naar Hoevelaken

1970 Start eerste gebiedsontwik-

keling in Monnickendam

1972 Hypotheekportefeuille

overschrijdt grens 1 miljard

1973 Publicatie van ‘Op

maat van de mens’

1975 Proeftuin voor Woonontwikke-

lingen in Nunspeet opgezet

1981 Lancering van

Keuze Konsept

1982 Oplevering energiezuinige

woningen Huizen

1985 Oprichting Nationaal

Restauratiefonds1986 Bouwfonds hoofdsponsor

Nationale Monumentendag

1993 Bouwfonds opent

kantoor in Berlijn

1996 Oprichting Stimuleringsfonds Volks-

huisvesting Nederlandse Gemeenten

2000 ABN AMRO koopt

aandelen van gemeenten

2001 Aankoop Franse

ontwikkelaar Marignan

2004 Overname

van MAB2005 Bouwfonds Hypotheken

gaat over naar ABN Amro

2006 Rabobank wordt

eigenaar Bouwfonds

2008 Oplevering

250.000e woning

jaar Bouwfonds

1988 Oprichting Stichting Cultuurfonds

Bouwfonds Nederlandse Gemeenten

1989 Bouwfonds Financiering

Vastgoed opgericht


1946 - 1960In 1946 is Nederland bevrijd, maar aan puin geschoten. Het land staat voor een ingrijpende wederopbouw. De woningnood is groot, maar wie kan in deze onzekere tijd zelfstandig een woning kopen? De oplossing komt uit Drenthe, waar gemeenteambtenaar Jacob Wiersema met collega Yme Sytze Dijkstra en mr. A. Kleijn de grondslag legt voor een organisatie die spaargelden gaat beheren. Met dat kapitaal van de bouwkas worden bescheiden woningen gebouwd; de eerste woning verrijst in Nieuw-Schoonebeek. Steeds meer gemeenten sluiten zich aan bij de Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten. In de jaren vijftig slaat het bedrijf de vleugels uit.

H oe kunnen minder kapitaalkrachtige burgers toch een woning kopen in tijden van onzekerheid en armoede? De drie Drenten Wiersema (gemeenteambtenaar en later

de eerste directeur van Bouwfonds), Dijkstra en Kleijn verzinnen kort na afloop van de Tweede Wereldoorlog een list. Het is de oprichting van een Bouwkas, die spaargelden van deelnemende burgers gaat beheren. Met dat geld worden bescheiden woningen gebouwd, zoals het type ‘Ruinen’, dat in 1947 wordt gebouwd voor 12.875 gulden. Kern van de Bouwkas is dat aan de koper een renteloze lening wordt verstrekt, maar ook dat er geen rente over het spaarsaldo wordt verstrekt. Een jaar na de oprichting zijn er al 2000 deelnemende spaarders en het Rijk geeft zijn toestemming voor het nieuwe spaarsysteem. Een groeiend aantal gemeenten steekt geld in het fonds; eerst voornamelijk in Noord-Nederland, later door het hele land. In 1957 wordt de Bouwkas omgevormd tot Bouwfonds Nederlandse Gemeenten; omdat het accent is verscho-ven naar het verstrekken van hypothecaire leningen worden het sparen en lenen losgekoppeld.

Van één naar meerDe individuele woningen uit de eerste jaren worden al snel vervangen door complexmatige bouw; zo worden de kosten gedrukt. Bouwfonds begint zelf terreinen aan te kopen waarop de woningen kunnen worden gebouwd; in 1951 verrijst het eerste Bouwfonds-rijtje in Assen. Met behulp van de nieuwe bouwtech-nieken, die na de oorlog als paddenstoelen uit de grond schieten (zoals de industriële bouwsystemen van bedrijven als Rijnlandse Betonbouw Maatschappij RBM en Airey) kan de nieuwbakken onderneming snel haar bouwproductie vergroten. In 1950 wordt de 1000e woning opgeleverd in Leeuwarden, drie jaar later gevolgd door de 2500e woning in Uithoorn. Prefabwoningen zijn het antwoord op de grote woningnood: industrieel vervaardigd in de fabriek en op de bouwplaats snel in

elkaar gezet. Een innovatie was de duplexwoning: een gemeen-schappelijke voordeur leidde naar twee boven elkaar gelegen woningen. Ook de eerste houtskeletwoningen doen hun intrede; Bouwfonds introduceert ze onder de noemer van ‘Zweedse woningen’. Aanvankelijk bedoeld als tijdelijke huisvesting, maar in veel gevallen staan de woningen er nog steeds. In 1955 werd door Bouwfonds de timmerfabriek van de gebroeders Naber uit Apel-doorn (later Timmerfabriek "Apeldoorn” genoemd) aangekocht voor de serieproduktie van gestandaardiseerd timmerwerk. De kwaliteit doet niet onder voor die van traditioneel gebouwde woningen en er is minder te lijden van slecht weer op de bouwplaats.

Denken in doelgroepenIn de begintijd mikt Bouwfonds met name op gezinnen aan wie snel onderdak moet worden geboden. Veel jonggehuwden moeten bij hun ouders ‘hokken’, bij gebrek aan een eigen woning. Toch zijn er ook andere groepen die dringend om eigen woonruimte verlegen zitten, zoals bejaarden en alleenstaande vrouwen. Ook voor hen ontwikkelt het jonge Bouwfonds projecten, zoals een complex met bejaardenwoningen in Haren (GR). In Den Haag wordt een ander experiment gerealiseerd: een flatcomplex speciaal gebouwd voor alleenstaande vrouwen. De aandacht voor andere leefvormen dan het ‘standaard’ gezin is ermee gevestigd.Ook het interieur krijgt de nodige aandacht. Zo organiseert Bouwfonds in 1957 de manifestatie ‘Het huis van de bruid’, waarvoor door het hele land 39 modelwoningen zijn opengesteld. De woningen zijn ingericht volgens de principes van Goed Wonen, een organisatie die de consument laat zien hoe deze zijn woning zou moeten inrichten. Licht, luchtig en met veel Scandi-navische meubelen: dat is het beeld van de nieuwe tijd, waarin optimisme langzaam de overhand begint te krijgen.

Bouwfonds bouwt bescheiden woningen voor 12.875 gulden

Politiek en maatschappij 1946-1960

De eerste stapjes in de groei

in 1953 wordt neder-land getroffen door de Watersnood-ramp. Grote delen van zeeland komen onder water te staan. De Deltawerken worden aangelegd.

De positie van de vrouw verbetert, door opheffing van de ‘handelings onbekwaamheid van de gehuwde vrouw’. Marga Klompé wordt de eerste vrouwelijke minister.

Oprichting Nederlandse Maat-schappij voor Volkshuisvesting. Doel: werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting, in het bijzonder met het oog op de sociale belangen van de bewoner.

1947


De allereerste opgeleverde Bouwfonds-woning. De sleutel wordt uitgereikt aan de bewoner.

Bevordering goed wonenin 1957, tussen 11 en 20 juli, wordt in het hele land de mani-festatie Het huis van de bruid gehouden, waarvoor 39 model-woningen worden opengesteld. er is grote belangstelling.

Van één naar meerBouwfonds ont wikkelde rijtjes woningen in die tijd.

Nieuwe conceptenHoutskeletbouw introduceert Bouwfonds onder het motto ‘zweedse woningen’. zoals veel woningen en gebouwen in nederland die tijdelijk zijn bedoeld, krijgen ze een permanent karakter.

nederland motoriseert. De auto is nog niet voor iedereen weggelegd, maar bromfiets en scooter maken een stevige opmars door.

Willem Drees voert in deze periode vier kabinetten aan en staat bekend als ‘vadertje Drees’. Sociale wetgeving ontstaat onder zijn leiding, de contouren van de verzorgingsstaat ontstaan.

1960 - 1970In de jaren zestig gaat het crescendo met de wederopbouw van Nederland. De economie raakt in een stroomversnelling en dat blijft niet zonder gevolgen voor de bouwsector. Bouwfonds gaat mee in de vaart der volkeren; de productie van nieuwe woningen stijgt gestaag. In 1968 kan de 50.000e woning worden opgeleverd. Het is de tijd dat de grote flatwijken in Nederland worden gerealiseerd. De Bijlmermeer wordt gebouwd, maar ook Hoog Catharijne in Utrecht. De automobiliteit neemt snel toe, mede onder invloed van de snel stijgende welvaart. Langzaam maar zeker neemt de behoefte aan meer kwaliteit toe bij de consument.

In een stroomversnelling

Gewone arbeider op de brommer

Van sparen komt bouwen


A ls er in 1962 gas wordt gevonden in de Groningse bodem, raakt de economie van Nederland in een stroomversnel-ling. Er komt geld binnen dat geïnvesteerd kan worden in

de verbetering van het land. Woningen kunnen bijvoorbeeld met meer comfort worden uitgerust; gaskachel en douche doen hun intrede. Niet alleen de economie verandert van karakter – de overgang naar de diensteneconomie kondigt zich aan – maar de samenleving als geheel doet dat ook. De vijfdaagse werkweek wordt ingevoerd, de vrouw emancipeert zich, echtscheiden wordt gemakkelijker, de ontkerkelijking komt op en de grote kinderrijke gezinnen maken plaats voor het ‘modale’ gezin van vader, moeder en twee kinderen. De gevestigde orde – van de politiek tot en met de universiteiten – krijgt het na Parijs 1968 stevig te verduren. Ook in Nederland laten studenten en nozems zich gelden. Het Maagdenhuis in Amsterdam wordt bezet en rond het Lieverdje op het Spui vinden ‘happenings’ plaats.

Op het matjeIn de woningbouw gaat het in deze periode vooral om aantallen en nog eens aantallen. Een minister die de geprognosticeerde productie niet haalt, krijgt het in de Tweede Kamer zwaar te verduren. Het systeem van woningproductie wordt nagenoeg geperfectioneerd: architecten ontwerpen standaardwoningen (zowel in de rij als gestapeld) die vooraf waren goedgekeurd (‘keuzeplannen’), gemeenten stellen bouwgrond ter beschikking en het Rijk deelt de contingenten toe. Het resultaat is in veel Nederlandse gemeenten te zien: grote uitbreidingswijken met een mix van laagbouw en hoogbouw. De karakteristieke portieketage-flat uit de jaren vijftig is vervangen door de galerijflat, waarbij in één keer veel meer woningen kunnen worden ontsloten.Het modernisme viert ook hoogtij in de stedenbouw: onder invloed van Amerikaanse ideeën moet de auto ruim baan krijgen. Het centrum van Rotterdam wordt op deze manier heringericht

en ook in andere grote steden moeten oude stadwijken hiervoor wijken. Het keerpunt komt eind jaren zestig, wanneer de eerste bewonersprotesten weerklinken en een begin wordt gemaakt met de stadsvernieuwing.

Meer kwaliteitBouwfonds vaart mee op de golven van de opbloeiende economie. In 1968 wordt de 50.000e woning opgeleverd, terwijl het aantal spaarders in de jaren daarvoor de grens van 20.000 heeft over-schreden. De typische Bouwfonds-woning uit deze tijd is een rijtjes woning, waarbij het rijtje altijd iets korter is dan dat van de woning corporaties. De afwerking is zorgvuldiger, met een betere baksteen en een behoorlijk dakoverstek. Het aantal medewerkers bij het bedrijf groeit mee met de expansie en verdrievoudigt in korte tijd van 100 naar 300. Het hoofdkantoor verhuist van Assen naar Hoevelaken, wat voor onvrede zorgt bij de noordelijke aandeelhou-ders. Het aantal aangesloten gemeenten bedraagt inmiddels 628. Directeur Wiersema heeft de belangrijke wens om Bouwfonds niet te laten verambtelijken: dat zou het ergste zijn wat dat bedrijf kan overkomen. In 1967 wordt de structuur van Bouwfonds andermaal gewijzigd en ontstaat het projectontwikkelingsbedrijf, dat zich in toenemende mate gaat richten op de bouw van koopwoningen. De eigen spaarafdeling wordt opge heven en de tegoeden worden bij banken ondergebracht. Voor de hypotheekbank wordt geld geleend van institutionele beleggers. In deze tijd doet Bouwfonds meer dan alleen woningen bouwen. Er wordt ook nagedacht over vormen van kwaliteitsborging, daarmee inspelend op de behoefte van de consument aan meer kwaliteit en zekerheid. Zo wordt onder meer het Bewijs van Waarborg geïntroduceerd, een schriftelijke garantie op bouw-gebreken. Het is de voorloper van de latere GIW-garantie, die inmiddels is opgegaan in de Stichting Garantiewoning.

De typische Bouwfonds-woning uit deze tijd is een rijtjeswoning


Voor het eerst loopt een mens op de maan. Neil Armstrong heeft de eer in 1969, samen met de andere bemannings-leden van apollo 11.

1969in Berlijn wordt de muur opgericht. Oost- en west-Berlijn worden hardhandig gescheiden om de uitstroom van DDR-burgers naar het vrije westen tegen te gaan.

Het aantal huishoudelijke apparaten in de woning neemt snel toe. Koelkast, tv en telefoon: ze vinden hun weg naar het nederlandse huishouden. Voor de deur staat steeds vaker een auto.

Voor de buis Meer beenDe minirok doet zijn intrede in het straatbeeld, een ontwerp van Mary Quant. Het vrouwelijk been wordt zichtbaar; door sommigen gezien als provocatie, door anderen als teken van zelfbewustzijn.

Opbloeiende economie Feestelijke overdracht van de 50.000e Bouwfonds-woning in Delft door minister willem Schut van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in 1968.

De klant ontzorgenBouwfonds introduceert het Bewijs van waarborg, een schriftelijke kwaliteits-garantie op bouwgebreken. De voorloper op de latere Giw-garantie.

Meer dan alleen de woning ideeën over woonomgeving en beter wonen werden in 1967 gepresenteerd in Plan internationaal. een woonomgeving in een parkachtige omgeving met woningtypes uit verschillende landen.


De Nederlandse industrie legt in de jaren zeventig het loodje. De oliecrisis van 1973 maakt duidelijk dat er grenzen zijn aan de groei, zoals de Club van Rome een jaar ervoor in een

belangwekkend rapport heeft geconstateerd. De werkloosheid stijgt, overheidstekorten nemen toe. Het kabinet-Den Uyl pleit nog wel voor een spreiding van macht, kennis en inkomen, maar komt ten val naar aanleiding van de grondpolitiek (gemeenten zouden door oplopende grondprijzen meer greep moeten krijgen op grondaankopen). Thema’s als kernenergie en de neutronenbom zorgen voor veel maatschappelijke discussie. Dat geldt ook voor het autogebruik: de kritiek op de ongebreidelde automobiliteit neemt toe. Dat leidt ook weer tot tegenbewegingen, zoals de ‘Blij dat ik rij’-campagne van de RAI en BOVAG.Overheden (Rijk, provincies en gemeenten) wijzen gezamenlijk groeikernen aan om de ‘overloop’ uit de grote steden op te vangen. Gemeenten als Purmerend, Zoetermeer en Spijkenisse laten in korte tijd forse groeicijfers zien, geholpen door forse rijkssubsidies.

Menselijke maatIn de jaren zeventig worden er nog steeds veel standaardwonin-gen gebouwd, maar het sociale aspect wint nadrukkelijk terrein. De bewoners krijgen meer invloed, de maat van de stedenbouw en architectuur wordt menselijker, het is de tijd van de demokra-tiesering – zoals dat in die tijd werd geschreven. In het interieur van de woningen rukken gehaakte versieringen, visnetten, zitzakken en schrootjes op.Bouwfonds publiceert in 1973 ‘Op maat van de mens’, een rood boekje voor alle medewerkers met daarin 20 stellingen die de taak van het bedrijf onderstrepen. Zoals de stellingen ‘het streven naar en meewerken aan afremming van kostenstijging in bouwen en

wonen’ en ‘het besteden van extra aandacht en inspanning voor de woonbelangen van mensen doe door een laag inkomen en/of andere oorzaken de slechtste kansen hebben’. De gebouwde neerslag van het mensgerichte denken treffen we aan in het woonerf, een uniek Nederlands stedenbouwkundig experiment, dat later nooit meer in die vorm zou worden herhaald. Kronkelige straatjes met naar binnen gekeerde woningen en winkelcentra: ze bepalen het beeld in menig uitbreidingsgebied van die tijd. Ook in de woningen wordt volop geëxperimenteerd: van kashba- tot paalwoningen en van HAT-woningen voor jongeren tot aanleunwoningen voor ouderen. In de stadsvernieuwing zijn de grote (verkeers)door braken definitief passé. Hier zetten bewoners, corporaties en gemeenten zich gezamenlijk in voor betaalbare nieuwbouw. De projectgroep is hiervoor het gezamenlijke overlegplatform waarin alle belangen samenkomen en waarmee langdurig wordt vergaderd.

Meer koopwoningenBouwfonds ontwikkelt zich ondertussen tot een brede woning-aanbieder. Er worden niet alleen goedkope koopwoningen ontwikkeld (daarbij ondersteund door de premieregelingen van het Rijk), maar in toenemende mate ook duurdere koopwoningen. In 1973 wordt op initiatief van Bouwfonds de Vereniging Eigen Huis opgericht. De ontwikkeling richting de koopwoningenmarkt is onomkeerbaar; Nederland is lang in de ban geweest van de sociale woningbouw, maar schudt dat verleden nu van zich af. De eerste schreden worden door Bouwfonds gezet op het gebied van publiek-private samenwerking. In Monnickendam wordt een begin gemaakt met de wijk Poelwijk, een vroeg voorbeeld van gebiedsontwikkeling. De NV waar gemeente en Bouwfonds in participeren beoogt de realisatie van 1730 woningen en wordt voor een periode van twintig jaar opgericht.

Het mensgerichte denken krijgt vorm in het woonerf


in 1973 wordt nederland getroffen door de oliecrisis. De werkloosheid stijgt en overheidstekorten lopen snel op. Op 4 november 1973 vindt de eerste autoloze zondag plaats, om brandstof te sparen.

1970 - 1980In de jaren zeventig komt Nederland met de voetjes terug op aarde. Het rapport van de Club van Rome en de oliecrisis van 1973 maken een einde aan het ongebreidelde optimisme van de roaring sixties. Voor het eerst wordt ook getwijfeld aan de grootschalige maakbaarheid van onze steden. Er klinkt een roep om de menselijke maat, die beantwoord wordt in de woningbouw met kleinschalige woonerven en behoedzame stadsvernieuwing. In de groeikernen wordt volop gebouwd en Bouwfonds levert daaraan haar bijdrage. Voor het eerst zien we publieke en private partijen samenwerken in een gebiedsgerichte aanpak.

Einde aan de maakbaarheid

1973De bloemkoolwijk doet zijn intrede. woningen worden aan erven gebouwd, waar de auto te gast is en de kinderen de baas. in de woning: de zitkuil.


in 1977 valt het kabinet-Den Uyl naar aanleiding van de grond-politiek, een van de vier hervormings-punten van het kabinet waarmee de ‘spreiding van kennis, inkomen en macht’ moest wordt bereikt.

Ten onderNederwiet

1980 - 1990De jaren tachtig gaan slecht van start, met een diepe economische crisis en het instorten van de koopwoningenmarkt. Het herstel volgt langzaam; het zal jaren duren voordat de prijzen op de markt zich hebben hersteld. De samenleving verschiet andermaal van kleur: de individualisering zet door. Ook in de woningbouw is deze ontwikkeling afleesbaar. Bouwfonds introduceert het Keuze Konsept, waarmee kopers meer invloed krijgen op het ontwerp en de uitrusting van de woning. De stadsvernieuwing gaat over in de stedelijke vernieuwing: oude industrie- en havengebieden worden herontwikkeld, met een toenemende aandacht voor de kwaliteit van stedenbouw en architectuur. Ook de aandacht voor duurzaamheid groeit.

Door een diep dal

in nederland ontstaat het inzicht dat de markten van soft- en harddrugs moeten worden gescheiden. Het bezit van (kleine hoeveel-heden) wiet en hasj is niet langer strafbaar.

Samen om tafel inspraak in de jaren zeventig, belang-stellenden mogen meeontwerpen.

Eerste gebiedsontwikkeling De eerste PPS van Bouwfonds.

langjarig met de gemeente monnickendam aan de slag.

Leidraad voor medewerkersBrochure Op maat van de mens met stellingen die de taak van Bouwfonds dienen te onderstrepen.

Bouwfonds ontwikkelt zich tot een brede woningaanbieder


Waar in de tweede helft van de jaren zeventig de prijzen op de koopwoningenmarkt nog fors stijgen (plus 25 procent), is die ontwikkeling in 1981 rigoureus voorbij.

De hypotheekrente bereikt de astronomische hoogte van 13 procent, waardoor ontwikkelaars als Bouwfonds met onver-kochte koopwoningen blijven zitten. Prijzen dalen dramatisch, de economische ontwikkeling is zwak en de werkloosheid neemt snel toe. Het zijn de moeilijkste tijden in het bestaan van Bouwfonds, maar met steun van het Rijk komt een oplossing in zicht. Koopwoningen mogen gesubsidieerd worden omgezet in huurwoningen, met de roemruchte OKH-regeling. Op veel meer steun uit Den Haag hoeft de bouwsector echter niet te rekenen. Bestek ’81 kondigt forse bezuinigingen aan, de overheidstekorten moeten worden teruggedrongen. Ook de volkshuisvesting moet haar aandeel leveren: minder subsidies, meer marktwerking. Marktpartijen als Bouwfonds krijgen een grotere rol in de ontwikkeling van nieuwe woongebieden. De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening verschijnt en richt de schijnwerper weer op de steden.

Meer kwaliteitIn steden als Groningen, Amersfoort en Maastricht is eind jaren tachtig sprake van een nieuw elan. Onder invloed van ambitieuze gemeentebesturen en samenwerkingsverbanden als Werkgroep 5x5 groeit het besef dat de kwaliteit van stedenbouw en architec-tuur omhoog moet. Het Rijk zet de weinige subsidies die er nog zijn gebundeld in; het locatiebeleid en de sleutelprojecten zetten in op de versterking van binnenstedelijke centrumgebieden. Het is tijd dat de Kop van Zuid (Rotterdam), Céramique (Maastricht) en het Oostelijke havengebied (Amsterdam) van de grond komen. Het accent op esthetische kwaliteit en vormgeving groeit en in het verlengde daarvan de beleving van kwaliteit. Buitenlandse architecten worden aangetrokken om deze ambitie vorm te geven. Bouwfonds is hier ook bij betrokken, zowel in de rol van woningontwikkelaar als in toenemende mate ook als gebieds-

ontwikkelaar. Het bedrijf schuift op naar de voorkant van het ontwikkelingstraject. Onder de noemer van ‘totaalaanpak’ – ook wel locatie-engineering genoemd – wordt de (her)ontwikkeling van complete gebieden onder handen genomen, inclusief niet-wonen-functies zoals culturele voorzieningen, winkels en de aanleg van de openbare ruimte.

Duurzaam bouwenIn een vroeg stadium zit Bouwfonds bij deze gebiedsontwikkelin-gen aan tafel met bestuurders, stedenbouwkundigen en financial engineers. De grondexploitatie wint aan belang, zeker wanneer vervuilde binnenstedelijke terreinen worden aangekocht en op een haalbare wijze moeten worden herontwikkeld. Voor Bouwfonds betekent het de start van de opbouw van een kennisorganisatie, die alle aspecten van het ontwikkelingstraject beheerst. Nieuwe, gespecialiseerde functies doen hun intrede: planeconoom, treasu-rer, fiscalist, marketeer en uiteraard de onvermijdelijke controller.Op woningniveau lanceert Bouwfonds in 1981 – op het hoogte-punt van de crisis – het Keuze Konsept. Het is een methode om de woningbouw te individualiseren, passend bij de tijdgeest, en daarmee tegemoet te komen aan individuele woonwensen. De eerste 36 Keuze Konsept-woningen worden in Apeldoorn gerealiseerd. Aan het einde van het decennium komt een ander thema sterk om de hoek kijken: duurzaamheid. Het eerste Nationaal Milieubeleidsplan van de overheid ziet in 1989 het licht, met een sterke inzet op duurzaam bouwen. Eind jaren 80 geeft Bouwfonds ook acte de présence in de voorbeeldwijk Ecolonia, in Alphen aan den Rijn. In die tijd zet Bouwfonds ook de eerste stappen op het internationale terrein. Met de val van de Muur in Berlijn en de eenwording van Duitsland dienen zich nieuwe kansen in een groter wordend Europa aan. Bijzonder in dit decennium is ten slotte de oprichting in 1988 van de Stichting Cultuurfonds Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Deze onder-steunt gemeentelijke culturele activiteiten.

Bouwfonds schuift steeds meer op naar de voorkant van het ontwikkelingstraject


De thuiscomputer bereikt de woon- en studeerkamer. nieuwe chiptechnieken maken de bouw van kleine computers mogelijk: atari, Commodore 64 maar ook de eerste apple.

TV per kabelGeen woning geen kroning: 1980

nederland schakelt massaal over op kabel televisie. De ‘harken’ van de antennes verdwijnen van het dak en het aantal zenders dat kan worden bekeken neemt fors toe.

De kraakbeweging neemt bezit van leegstaande panden in de grote steden. Het is vooral een protest tegen de woningnood. in amsterdam worden bij ontruimingen tanks ingezet.

De young urban professional is een nieuw fenomeen in de stad. met geld verdiend in de opkomende iCT-sector kopen ze dure auto’s, woningen en kleding.

Oog voor woonwensen nieuwbouw stagneert, inspraak van consumenten wordt steeds belangrijker. met het Keuze Konsept komt Bouwfonds tegemoet aan individuele woonwensen.

Aanpak stedelijk gebied Stadsvernieuwing beweegt zich richting transformatie van oude bedrijfsterreinen, zoals die van de pakhuizen in het Oostelijk haven-gebied van amsterdam.

Duurzaam bouweneen nieuw thema duurzaam bouwen wordt actueel. eind jaren 80 wordt gestart met het demostratie-project ecolonia in alphen aan den Rijn.

Woning en wijk in samenhangBouwfonds houdt zich niet alleen bezig met woningen, maar ook de samenhang met de woonomgeving. een goed voorbeeld van gebiedsontwikkeling is nieuwland in amersfoort. met 4400 woningen en een centrumvoorziening een van de innovatiefste gebiedsontwikkelingen van nederland.


D e jaren negentig zijn voor Bouwfonds voor een belangrijk deel synoniem met Vinex: de woningproductie die voortvloeit uit de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra.

De rijksoverheid wijst in deze nota grote bouwlocaties aan (een kwart binnen de steden, driekwart aan de randen) die met name door de grote en middelgrote steden moeten worden ontwikkeld. Aangezien het Rijk zelf geen middelen heeft om de woningbouw-ontwikkeling te beïnvloeden – zoals ze dat ten tijde van de groeikernen nog wel kon – wordt de markt te hulp geroepen. Marktpartijen waarvan Bouwfonds er een is worden door gemeen-te gevraagd grondposities in te nemen, om zo vanuit een gedachte van prijs beheersing een soepele uitvoering van de woningbouw-productie te garanderen. Zo gezegd, zo gedaan. Op een groot aantal locaties neemt Bouwfonds posities in en brengt zij haar kennis van grondexploitaties, marketing en conceptontwikkeling in. In veel gevallen worden consortia van gemeenten en marktpartijen gevormd, die gezamenlijk verantwoordelijk worden voor de ontwikkeling van het stedenbouwkundige plan en de daaropvol-gende deelplannen. Het leidt tot een aantal bijzondere aanwinsten in het Bouwfonds-oeuvre, zoals Wateringse Veld (Den Haag) en Haverleij (Den Bosch). In de vakgemeenschap wordt aanvankelijk kritisch over de Vinex-locaties geschreven en gesproken. De verwachting was dat een breder en stedelijk georiënteerd publiek zou worden aange trokken, maar de maakbaarheid liet hier haar grenzen zien. Uit onderzoek blijkt overigens dat consumenten over het algemeen heel tevreden zijn over hun woning in de nabijheid van de stad. Ook voorzieningen, infrastructuur (hoewel het ov soms op zich laat wachten) en de woonomgeving scoren goed.

Over de grensWest- en Oost-Duitsland worden één en een grote nieuwe afzetmarkt opent zich voor ontwikkelaars. Ook Bouwfonds begeeft zich oostwaarts en opent eind jaren negentig vestigingen in Berlijn, Frankfurt en München. Makkelijk is de verovering van de Duitse markt overigens niet, gezien de afwijkende bouw-cultuur van onze oosterburen – het Bouwfonds-product past daar

niet één op één in. Toch komen er enkele grootschalige projecten van de grond en wordt er steeds beter ingespeeld op de regionale bouwcultuur en tradities. Vijfenveertig jaar na de oprichting van de Bouwspaarkas in Drenthe blijkt de Bouwfonds-aanpak ook levensvatbaar over de landsgrenzen heen. Eerst in de genoemde steden, later worden ook de markten in Hamburg, Düsseldorf en Stuttgart aangeboord.Een andere verbreding heeft betrekking op het commercieel vastgoed. Bouwfonds neemt in 1988 ontwikkelaar-belegger Burginvest over en versterkt daarmee haar positie in dit deel van de markt. Een bijzonder moment in dit decennium is ook de oprichting van het Nationaal Restauratiefonds, waarvan het beheer wordt ondergebracht bij Bouwfonds. In latere jaren zullen andere cultuur- en volkshuisvestingsfondsen volgen, waarmee Bouwfonds haar maatschappelijke verankering onderstreept.

Binnenstedelijke herstructureringDichter bij huis gaan de Nederlandse medewerkers van Bouwfonds aan de slag met de herstructurering van de naoorlogse woon-gebieden. De jarenvijftig- en -zestigwijken vertonen de eerste haarscheurtjes, mede door hun eenzijdig samengestelde woning-voorraad. Ook sociaaleconomische problemen doen zich hier voor. Tegelijkertijd zijn er ook kansen, zoals de opkomst van jonge allochtonen en tweeverdieners die graag een woning in de tuinsteden willen kopen – mits die wordt aangeboden. Voor Bouwfonds is het geen eenvoudige markt om in binnen te komen, omdat de woningcorporaties het woningbezit in handen hebben en aanvankelijk denken het varkentje van de herstructurering zelf te kunnen wassen. Bouwfonds houdt echter vol en toont een lange adem; consistent in haar visie en met een focus op het belang van het stedelijk gebied. En met succes; zo worden onder meer in de Westelijke Tuinsteden van Amsterdam met succes woningbouw-projecten ontwikkeld, in een langjarige samenwerking met woningcorporatie Ymere. Andere voorbeelden zijn de aanpak van Den Haag-Zuidwest en Utrecht Hoograven-Tolsteeg.

Bouwfonds focust zich op herstructurering van naoorlogse woongebieden


Internet beleeft de grote doorbraak. De eerste aanbieders van inbel-verbindingen betreden de markt en het aantal aansluitingen groeit snel.

1990 - 2000De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) is zeer bepalend voor deze periode. Het Rijk kiest voor een compacte verstedelijking in en aan de randen van de steden. De deur voor marktpartijen wordt wijd open gezet: de rijksoverheid spoort hen aan gronden te verwerven en de gebiedsontwikkeling ter hand te nemen, in samenwerking met gemeenten. Bouwfonds pakt de uitdaging aan en realiseert een aantal bijzondere woongebieden, zoals Haverleij in Den Bosch en Brandevoort in Helmond. Conceptontwikkeling doet haar intrede als nieuw ‘vak’. Ook slaat het bedrijf internationaal de vleugels uit: eerst naar Duitsland en later naar Frankrijk en Centraal-Europese en Scandinavische landen. In eigen land wordt de herstructurering van naoorlogse woongebieden opgepakt.

Compacte stad krijgt vorm

1996Het nederlandse vliegtuigbedrijf Fokker wordt overgenomen door het Duitse DaSa. Het mag niet baten: in 1996 gaat het bedrijf alsnog failliet.

Online

lange hete zomer in 1995 met flippo-rage.


Ajax wint als eerste nederlandse club de Champions League. in 1995 wordt aC milan in de finale met 1-0 verslagen. Richard Krajicek wint een jaar later Wimbledon.

in de muziek doen hardcore, house en dance een greep naar de macht. De tegenbeweging komt uit de hoek van de grunge (nirvana, Pearl Jam).

Happy Hardcore

2000 - 2011 Het laatste decennium in de geschiedenis van Bouwfonds is er een van grote tegenstellingen. Het begin is prima, met een florerende economie en een ogenschijnlijk ijzersterke woningmarkt. De consument heeft vertrouwen en de afzet van koopwoningen verloopt voorspoedig. Het najaar van 2008 betekent het breekpunt: de val van Lehman Brothers zet een kettingreactie van crises in werking. Eerst alleen in de financiële wereld, later uitwaaierend naar de economie als geheel. Voor Bouwfonds is het reden om de koers richting een internationaal opererende gebiedsontwikkelaar extra aan te scherpen.

Nieuwe realiteitBouwfonds slaat internationaal haar vleugels uit naar Duitsland

Stadswijk 21e eeuw17 jaar geleden begon de samen werking tussen de gemeente Den Haag en Bouwfonds. nu is deze Haagse stadswijk van de 21e eeuw.

Kastelen in het groenmet Haverleij in Den Bosch heeft Bouwfonds een gedurfd en geprezen nieuw woon concept ontwikkeld dat compact bouwen combineert met een weidse groene omgeving. Het breekt met gangbare opvattingen over grondgebruik, woonvormen en bebouwingsdichtheden.

De eerste stappen over de grensDuitsland wordt een grote nieuwe afzetmarkt voor ontwikkelaars. zo ook voor Bouwfonds die begin jaren negentig vestigingen opent.


De nieuwe eeuw begint met een forse verandering in het eigendom van Bouwfonds. In 2000 koopt ABN AMRO de aandelen van de gemeenten. De bedrijfsstrategie van

Bouwfonds blijft ongewijzigd. In die strategie past de aankoop van commercieel vastgoedontwikkelaar MAB. Bouwfonds zal zes jaar lang eigendom blijven van ABN AMRO; in 2006 gaat het bedrijf over in handen van Rabobank, een fusie met Rabo Vastgoed volgt. Tegelijkertijd wordt de internationale basis versterkt. In 2001 zet Bouwfonds vaste voet aan wal op Franse bodem; de Franse woningontwikkelaar Marignan Immobilier wordt overgenomen. Later volgen vestigingen in België, Denemarken, Zweden, Spanje en Slowakije. Al snel wordt een belangrijk deel van de omzet van Bouwfonds in het buitenland gerealiseerd. In 2010 wordt focus aangebracht in de internatio-nale strategie: Duitsland, Frankrijk en Nederland worden als kernlanden aangewezen. Risicospreiding speelt hierbij een belangrijke rol. In 2011 werken voor het eerst meer mensen bij Bouwfonds in het buitenland dan in het ‘thuisland’. Ook worden daar meer woningen verkocht dan in Nederland.

Persoonlijk wonenDe jaren nul van de eenentwintigste eeuw staan in het teken van de opkomst van het consumentgericht bouwen. Wild wonen, Gewild Wonen, Personal Housing: de nieuwe concepten buitelen over elkaar heen. Rode draad is de trend dat de consument steeds minder genoegen neemt met confectie en liever een maatpak wil. Bouwfonds kiest met Persoonlijk Wonen voor een eigen invals-hoek. In diverse nieuwe woonbuurten krijgen consumenten de kans de indeling van de woning zelf te bepalen. De expertise van Bouwfonds concentreert zich op het aanbieden van een flexibel casco, waarin veel mogelijk is. Een andere productontwikkeling krijgt vorm als de ‘stewardes-senwoning’. Passend in de traditie van een bedrijf dat betaalbare woonruimte aanbiedt voor doelgroepen die deze op de gewone woningmarkt maar moeilijk kunnen bemachtigen, ontwikkelt

Bouwfonds een woning van circa 50 m2, voor een prijskaartje van rond de 90.000 euro. In Hoofddorp worden de eerste woningen van dit type gerealiseerd, waarbij de aloude typologie van de duplexwoning nieuw leven krijgt ingeblazen. De belangstelling is groot. Het maakt duidelijk dat starters een onderbelichte groep op de woningmarkt zijn. Inventieve samenwerking tussen gemeen-ten, ontwikkelaars en bouwbedrijven maakt het mogelijk ook voor deze groep aantrekkelijke woonproducten te ontwikkelen.

Nieuwe realiteitIn de post-Vinex-periode groeit het begrip gebiedsontwikkeling uit tot hype-achtige proporties. Bouwfonds kiest haar eigen weg hierin: een vroegtijdige betrokkenheid bij de plan- en conceptont-wikkeling. Goed belangenmanagement is daarbij onontbeerlijk, gecombineerd met een groot inlevend vermogen in de cultuur en ambities van andere partijen, voornamelijk overheden en woningcorporaties. Door de crisis wordt aan het eind van het decennium duidelijk dat we beland zijn in een ‘nieuwe realiteit’. Thema’s als betaalbaarheid en financierbaarheid worden steeds belangrijker. Zonder een goede businesscase onder een project is een succesvolle ontwikkeling bij voorbaat kansloos. Een extra dimensie aan de crisis wordt gevormd door de vastgoedfraude die Bouwfonds eind 2007 treft. Op 13 november 2007 doen zeshonderd rechercheurs en dertig officieren van justitie op ruim vijftig adressen in Nederland invallen. Een wijdvertakt fraude-netwerk wordt blootgelegd. Het zal vier jaar duren voordat de vonnissen worden uitgesproken. Het gaat om een klein aantal mensen die binnen het voormalige Bouwfonds-onderdeel (commercieel) Vastgoedontwikkeling werkzaam waren. De schade voor Rabo Vastgoedgroep loopt in de honderden miljoenen euro’s. Het nieuws overschaduwt het heuglijke feit dat Bouwfonds in 2008 haar 250.000e woning oplevert. Bouwfonds blijft als samenwerkingspartner aanspreekbaar op transparantie, integriteit en duurzaamheid.

Betaalbaarheid en financierbaarheid worden steeds belangrijker


nederland belt massaal mobiel. De telefoon aan een draadje is passé. De smartphone wordt geïntroduceerd, met allerlei nieuwe functies (apps).

DraadloosHet homohuwelijk is een feit. neder-land is het eerste land ter wereld dat het huwelijk open-stelt voor mensen van gelijk geslacht.

9/11 2002De aanslagen op het WTC in New York veranderen de wereld. 11 september 2001 leeft voort als een dag waarop iedereen wist waar hij of zij was.

De euro wordt ingevoerd op 1 januari 2002. Minister Zalm trekt in maastricht het eerste papiergeld uit de automaat.

Mooi aan het waterOud bedrijventerrein in maarssen is getransformeerd naar een nieuw dorp met het Dna van de Vecht.

Tussen Rhône en SaôneTwaalf duurzame gebouwen als blokkendozen langs de rivierkade in het centrum van lyon. Het is een van de meest ambitieuze stadsvernieuwingsprojecten in europa.

Studenten in de stad Betaalbare en comfortabele studenten- en starterswoningen in Utrecht.

Betaalbaar wonenStewardessenwoningen in Hoofddorp; introductie van starters woningen in 2002. 50 m2 voor minder dan 90-duizend euro.

26 27 naw dossier 65 jaar Bouwfondsoktober 2012 – naw dossier #4526

Door de geschiedenis van 65 jaar Bouwfonds zijn rode lijnen te trekken die steeds weer terugkomen, maar dan op een eigentijdse manier. De beweging naar voren in het ontwikkelingsproces is een van die lijnen. Ingezet in de jaren zeventig en de decennia erna steeds verder verrijkt. Het is een ontwikkeling waar Bouwfonds de komende jaren nog meer het accent op zal leggen. Dat geldt ook voor de partici-patie van de klant in het proces. De aandacht voor duurzaamheid is een andere kernwaarde die door Bouwfonds de afgelopen tijd bovenaan de agenda is gezet. De in eigen huis ontwikkelde MRE-benadering en Green Score Card maken duurzaamheid hanteer-baar in het ontwikkelingstraject. Nationaal en internationaal zet Bouwfonds in op de sterke stedelijke agglomeraties. et laatste hoofdstuk van dit dossier maakt duidelijk welke accenten de komende jaren worden gelegd.

Naar voren in het procesHet naar voren bewegen in het ontwikkelingstraject is een proces dat bij Bouwfonds is ingezet toen de eerste publiek-private samenwerkingen met gemeenten werden afgesloten. In het Vinex-tijdperk hebben deze een grote vlucht genomen. Bouwfonds opereert met haar kennis van gebieds- en conceptontwikkeling steeds eerder in het ontwikkelingstraject. De komende jaren wordt deze ontwikkeling versterkt doorgezet. Bouwfonds zet nog meer in op de voorkant van het proces en daar wordt de organisatie ook aan aangepast; deze wordt nog kennisintensiever. Daarbij worden meer ‘uitvoerende’ zaken neergelegd bij andere partijen met wie Bouwfonds later in de keten samenwerkt. Het maakt de organi satie wendbaarder en daarmee wordt sneller ingespeeld op veranderende omstandigheden.Belangrijkste uitdaging die voorligt is het op gang krijgen van nieuwe locaties, samen met overheden (vanouds de belangrijkste

partner van Bouwfonds), ondernemers, bewoners en maatschap-pelijke organisaties. Aan de Bouwfonds-medewerkers de opgave de belangen van deze partijen te verenigen, daarbij een goed oog houdend voor wat de consument wil die uiteindelijk in een bepaald gebied wil komen wonen. Belangrijke disciplines zijn procesmanagement, (her)programmering en financial enginee-ring. Als marktleider volhardt Bouwfonds in het continueren van haar organisatiekracht en uitvoerend vermogen. Waar Bouwfonds in het verleden het programma van eisen voor een nieuw gebouw of gebied van anderen kreeg aangereikt, wil zij in de toekomst meer zelf sturen op deze kaders en randvoorwaar-den. Aspecten als haalbaarheid, klantgerichtheid, marktconfor-miteit, duurzaamheid en financierbaarheid moeten in deze tijd eerder worden ingebracht en daar ziet Bouwfonds een belangrijke taak weggelegd voor zichzelf.

Voor, met en door de klantDuidelijk is geworden dat woonconsumenten zelf meer invloed willen uitoefenen op hun woning. Tegelijkertijd is maar een beperkt deel ook van plan om zelf als opdrachtgever op te treden. De strategie van klantparticipatie houdt daar rekening mee. Afhankelijk van de eigen ambities kan Bouwfonds consumenten meer en minder intensief ondersteunen. Betrokkenheid en keuzevrijheid zijn daarbij de kernbegrippen – nadrukkelijk in deze volgorde. In klantparticipatie zijn uiteenlopende gradaties mogelijk: van een kant-en-klaar product tot en met het geheel eigen baas zijn over het product en het proces. De praktijk wijst uit dat veel

Bouwfonds heeft door de jaren heen fors geinvesteerd in haar duurzaamheidsdoelstellingen

Een blik vooruitDe crisis in de economie treft de Nederlandse woningmarkt zwaar en daarmee alle partijen die daarop hun brood verdienen. Ook Bouwfonds ondervindt de gevolgen. Dan is het zaak om niet af te wachten, maar actief op de uitdagingen van de nieuwe realiteit in te spelen. De koers voor het komende decennium – de jaren tien van de eenentwintigste eeuw – is uitgezet. Passend bij de cultuur en traditie zijn het geen hemelbestormende nieuwe ideeën, maar doorontwikkelingen en verfijningen van thema’s waarmee Bouwfonds zich al de nodige jaren onderscheidt. Of het nu eerdere opereren is in het ontwikkelingstraject, het werken aan leefbare steden samen met de consument, regionaal werken of duurzame gebiedsontwikkeling: Bouwfonds koestert deze ambities al langer. Het zijn lijnen die vanuit het verleden doorlopen naar de toekomst.

Vleugje New York in Parijsin het hartje centrum van Parijs wordt het appartemencomplex Canal Square ontwikkeld door Bouwfonds marignan. Geïn spireerd door de meat-packing District uit new York worden hier ruime appartemen-ten ontwikkeld met uitzicht op het kanaal.


consumenten kiezen voor een rol als ‘tester en toetser’ (de consument wordt actief bevraagd tijdens het ontwikkelings-proces) of voor een vorm van mede-opdrachtgeverschap, maar dan zonder de risico’s die daarbij horen. Bouwfonds zet deze lijn van klantparticipatie de komende tijd door. Niet in de vorm van losse initiatieven, maar integraal verankerd in de werkwijze bij álle projecten. Per project wordt gekeken waar bij de consument behoefte aan bestaat, vervolgens wordt lokaal maatwerk geleverd. De toegevoegde waarde van Bouwfonds heeft betrekking op de kennis van de markt, het werken met verschillende participatietechnieken en het betrekken van de goede co-makers bij het proces. Bouwfonds-dochter Brummelhuis, specialist in begeleid particulier opdrachtgeverschap, heeft uitgebreide knowhow in huis wat klantparticipatie betreft en steeds vaker vinden gecombineerde projecten plaats.

Groene gebouwen en gebiedenBouwfonds heeft de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in kennis die nodig is om duurzame gebouwen en gebieden te realiseren. Aanvankelijk gebeurde dat voornamelijk in samenwerking met andere professionals, de laatste tijd wordt ook het contact met de consument op dit punt nadrukkelijk gezocht. Door in de fase van de gebiedsontwikkeling op basis van een sterke eigen duurzaam-heidsvisie de goede beslissingen te nemen, kan de consument daar in een latere fase (wanneer de woningen daadwerkelijk op de markt komen) optimaal van profiteren. In de visie en aanpak van Bouwfonds wordt niet één duurzaamheidsdoelstelling centraal gesteld (bijvoorbeeld de energieprestatie), maar staat de combina-tie van milieu, economie en ruimte centraal (de MRE-benadering). De Green Score Card blijft daarbij het richtsnoer: een communicatie-instrument dat met icoontjes inzichtelijk en concreet maakt op welke punten een gebied of project zich onderscheidt ten opzichte van andere gebieden en projecten. Daarbij is het zaak niet alles van tevoren dicht te timmeren. Juist op het gebied van duurzaamheid is veel in ontwikkeling (tech-niek, financiering) en inzichten vernieuwen zich snel. Op gebiedsniveau moet een aantrekkelijk en duurzaam ‘casco’ worden neergezet, waarbinnen de consument dan eigen keuzes kan maken. Op woningniveau kan de klant met behulp van de op de toekomst voorbereide woning zelf bepalen welke duurzame opties in en aan de woning worden aangebracht.

Stedelijke agglomeraties De focus van Bouwfonds is ook gericht op stedelijke agglomeraties. Vanaf het begin van de stadsvernieuwing heeft Bouwfonds haar bijdrage geleverd aan binnenstedelijke projecten, in toenemende mate ook als risicodragend gebiedsontwikkelaar. De strategie voor Nederland, Duitsland en Frankrijk is zelfs in belangrijke mate hiervan afgeleid: Bouwfonds zet in op de kansrijke stedelijke agglomeraties. Waarbij we in deze twee landen beheerst willen groeien en nieuwe marktgebieden willen aanboren. Economie en demografie zijn daarin leidend. Opvallend is overigens dat de stede-lijke regio’s in Duitsland en Frankrijk het de afgelopen jaren

aanzienlijk beter doen dan die in Nederland. Het vertrouwen van de consument in deze landen is aanzienlijk groter. Niet voor niets realiseert Bouwfonds inmiddels het leeuwendeel van haar ontwik-kelingsproductie in buitenlandse stedelijke agglomeraties. Uit oogpunt van risicospreiding werpt de internationale strategie duide-lijk haar vruchten af. Maar ook op het gebied van kennisontwikke-ling en productontwikkeling is sprake van een duidelijke synergie.Het begrip ‘stedelijke agglomeratie’ maakt al duidelijk dat Bouwfonds de stad breed definieert. En ook aan de randen van de steden, op de overgang van stad naar landschap, liggen kansen voor aantrekkelijke woonmilieus. Groen, blauw en rood kunnen daarbij samengaan in dit landschappelijk wonen. Om wat voor soort locatie het echter ook gaat, de insteek van Bouwfonds is steeds dezelfde: haalbaarheid, marktconformiteit en afzetbaarheid staan voorop. Dat betekent dat selectiever wordt gekeken naar welke ontwikkelingen wel en niet worden opgepakt. Ook hier past een zekere eigenwijs-heid: de condities voor de start van een nieuw project worden scherper in beeld gebracht. Vervolgens kiest Bouwfonds voor het principe van de olievlekwerking: vanuit kleinere projecten een gebied weer tot leven brengen. Er wordt afscheid genomen van grootschalige, slecht faseerbare megaplannen. Bij de ontwikkeling van uitbreidingsplannen vindt een stevige heroriëntatie plaats: het ontwikkelen van kleine, herkenbare wooneenheden voor woon-consumenten is de nieuwe standaard. Doelgroepdenken en woonmilieudifferentiatie zijn de sleutelwoorden. Oftewel alledaagse leefbaarheid en gemeenschapsvorming op een humane schaal en een kleine stedenbouwkundige ‘korrel’.

Samen met RabobankBouwfonds prijst zich gelukkig met het sterke moederbedrijf: Rabobank, juist in deze onzekere tijden. De banden en samenwer-king tussen de coöperatieve bank en Bouwfonds worden steeds sterker aangehaald en die ontwikkeling zet zich door. De markt-onderzoekers van Bouwfonds voorzien de Rabobankgroep van informatie over allerlei ontwikkelingen op woningmarktgebied. Andersom zijn de banken gesprekspartners bij de ontwikkeling van nieuwe projecten: op lokaal en regionaal niveau is hier veel kennis aanwezig waar de Bouwfonds-ontwikkelaars hun voordeel mee kunnen doen. Naast dit operationele niveau worden op directieniveau onder meer regionale vastgoedbijeenkomsten georganiseerd; ook deze dragen bij aan het gezamenlijk verken-nen van kansen en bedreigingen en het nog beter samenwerken.Deze lijn wordt de komende jaren geïntensiveerd. Het werken vanuit de maatschappelijke context, met een sterke lokale en regionale verankering, past uitstekend bij de cultuur en geschie-denis van zowel Rabobank als Bouwfonds.Bouwfonds zelf houdt vast aan haar regionale organisatie, ondersteund door een hoofdkantoor in Hoevelaken met gespecia-liseerde ‘vak’afdelingen. Juist in een land waar de regionale verschillen op het gebied van economie en demografie de komende jaren toenemen, is het zaak midden in het regionale netwerk aanwezig te zijn.

Betrokkenheid en keuze vrijheid zijn kernbegrippen in klantparticipatie

Bouwfonds zet in op kans rijke stedelijke agglomeraties in binnen- en buitenland

Verleden nog springlevendDe markante oude boerderij van Garderen vormde de inspiratie voor een nieuwbouwplan met 42 landelijke woningen. Begin maart is gestart met de verkoop en binnen een maand was 70% verkocht.

Leven tussen kantorenHet Star-live appartementencomplex in Düsseldorf ontwikkeld door Bouwfonds immobilienentwicklung zorgt voor levendigheid na kantooruren. De verkoop liep zo goed, dat besloten werd meer woningen tussen de kantoren te ontwikkelen.

Stad in de stadBouwfonds ontwikkelt met ontwikkelings-combinatie OCP een nieuw stadscentrum voor amsterdam met woningen, winkels, school, gemeentehuis en culturele instellingen. Oostpoort is een mix van oude historische gebouwen en nieuwbouw.


Kust en kade

1 naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

gebieds ontwikkeling en openbaar vervoerOnderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

1

juni 2009 #32

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

december 2009 #34

Duurzame gebiedsontwikkeling

maart 2010 #35

Binnenstedelijk ontwikkelen

1 naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

dossier

Consumenten duurzaamheidVerslag van het grootschalig landelijk woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markten prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

juni 2010 #36

Wonen en senioren

REGI E

september 2010 #37

De nieuwe ontwikkelaar

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

december 2010 #38

www.naw.nl

Bo

uw

fon

ds O

ntw

ikke

ling

do

ssier #

38 2

2 ja

ar B

ouw

fond

s Cultu

urfo

nd

s

Dossier Innovatie in duurzaamheid

BO

UW

FON

DS M

AB

ON

TWIKKELIN

G

DO

SSIER # 27 IN

NO

VATIE IN D

UU

RZAA

MH

EID

HOOFDKANTOORBouwfonds MAB Ontwikkeling B.V.Displayweg 83821 BT AmersfoortPostbus 153870 DA HoevelakenT 033 253 97 00F 033 253 96 85E [email protected]

MULTIFUNCTIONELE PROJECTENEN COMMERCIEEL VASTGOEDWijnhaven 60Postbus 194122500 CK Den HaagT 070 306 84 00F 070 354 36 18E [email protected]

REGIO NOORD-OOSTGrote Voort 221Postbus 100548000 GB ZwolleT 038 425 44 40F 038 425 44 41E [email protected]

REGIO MIDDEN-OOSTDe Brand 30Postbus 13800 AA AmersfoortT 033 453 41 11F 033 453 41 90E [email protected]

REGIO NOORD-WESTSchipholpoort 64Postbus 43762003 EJ HaarlemT 023 530 66 03F 023 536 63 94E [email protected]

REGIO ZUID-WESTPoortweg 4bPostbus 752600 AB DelftT 015 268 08 08F 015 262 33 63E [email protected]

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland’s-Heer Hendrikskinderendijk 111Postbus 3794460 AT GoesT 0113 256 500F 0113 256 501E [email protected]

REGIO ZUIDVestdijk 61Postbus 65405600 HM EindhovenT 040 265 98 59F 040 246 40 40E [email protected]

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving• Vastgoedsector moet discussie losmaken• Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

1 naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31 dossier

Wonen in de Randstad

1 naw dossier over betaalbare woningen

Betaalbare woningen

december 2008

september 2008 – naw dossier1 2 naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

gebieds ontwikkeling en voorzieningen

september 2008

www.naw.nl

Bouw

fonds Property D

evelopment G

eb

ied

son

twik

kelin

g e

n v

oorz

ien

ing

en

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

BO

UW

FON

DS M

AB

ON

TWIKKELIN

G

DO

SSIER # 24 G

EBIED

SON

TWIKKELIN

G IN

INTERN

ATION

AA

L PERSPECTIEF









• Van monofunctioneel naar multifunctioneel• Kansen voor stedelijk programma• Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Dossier Mixed-use in kleine kernen

BO

UW

FON

DS M

AB

ON

TWIKKELIN

G

DO

SSIER # 26 M

IXED-U

SE IN KLEIN

E KERNEN









• Kansen om leefbaarheid te verbeteren• Betrokkenheid van bewoners is groot• Puzzelen op de vierkante meter

maart 2011 #39

www.naw.nl

Onderzoeksdossierstedelijke woonmilieus

DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2 11-3-11 10:00

juni 2011 #40

Woning- plattegronden

september 2011 #41

Sturen op grond

december 2011 #42

Onderzoeksdossier:

Woning-markten Frankrijk, Duitsland en Nederland

dossier Kust en kade september 2009

dossier Bouwfonds als partner in grond-exploitatie juni 2009

dossier Duurzame gebieds-ontwikkeling oktober 2009

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

dossier Wonen en senioren juni 2010

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

dossier Gebiedsontwikke-ling en voorzienin-gen september 2008

extra dossier Leren van gebiedsont - wikkeling in England november 2008

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

overzichtdossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Concept- en gebieds-ontwikkeling zomer 2002

dossier Appartementen- markt najaar 2002

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Waterfront-ontwikkeling najaar 2004

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Trends en ontwik-kelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woon-milieus maart 2011

dossier Woning - platte gronden juni 2011

dossier Sturen op grond september 2011

dossier Onderzoek woning-markten DuNeFra december 2011

dossier Klantparticipatie maart 2012

dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit juni 2012

www.naw.nl

65 jaar Bouwfonds - BPD · In de jaren daarna verschoof de focus naar kwaliteit, comfort en...

Documents

Transcript of 65 jaar Bouwfonds - BPD · In de jaren daarna verschoof de focus naar kwaliteit, comfort en...