Monumentaal wonen: gids voor eigenaren van een rijksmonument
2014 14 04 flitsbijeenkomst inv in monumentaal vastgoed v13
-
Upload
nationaal-restauratiefonds -
Category
Presentations & Public Speaking
-
view
54 -
download
0
description
Transcript of 2014 14 04 flitsbijeenkomst inv in monumentaal vastgoed v13
Investeren in monumentaal vastgoed
14 mei 2014
Monument: lust of last?
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Lust!
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Ondernemen in een monument begint bij het Restauratiefonds
• Instandhouding Nederlandse monumenten;
• Voor monumenteigenaren;
• Revolving funds;
• Sinds 1985.
Kerntaken: financiering en kennis.
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Opbouw van vandaag
• Waarom & marktverkenning (Hans Jacobs)
• Fiscaliteit en financiering (Harry Kers)
• Case “De Hallen – Amsterdam”
• Case “Schoolgebouw – Gouda”
• Afsluiting (Pierre van der Gijp)
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Achtergrond: herbestemmingsopgave
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Achtergrond: herbestemmingsopgave
Twee opgaven
• karakteristieke, oudere gebouwen (ca. 2 mio m2)
• ‘jonger’ vastgoed (ca. 13 mio m2)
Monumentaal vastgoed concurreert met overig leegstaande
vierkante meters, maar biedt mogelijkheden op het vlak van
kwaliteit en authenticiteit.
Waarde van monumenten
Waarde van monumenten
• Mensen betalen graag meer (tot 20% extra)
• Herbestemmen verhoogt waarde object en vastgoed
directe omgeving
• Aanjager (her)ontwikkeling
• Historische binnenstad verhoogt aantrekkingskracht
nabijgelegen nieuwbouwlocaties
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Waarde van monumenten
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Waarde van monumenten
“De oude economie heeft nieuwe gebouwen
nodig, de nieuwe economie heeft oude
gebouwen nodig” (Jane Jacobs)
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Financiering vastgoed
Financiering vastgoed valt stil!
• Investeringsvolume banken
- 2007 27 miljard
- 2011 7 miljard
- 2012 3-4 miljard
- 2013 3 miljard
en steeds hogere eisen t.a.v. eigen vermogen.
• Subsidies/fondsen voor stadsvernieuwing
Nemen af in aantal/volume; hogere eisen aan aanvrager.
• Revolverende fondsen
Businesscase & rendement wordt belangrijker.
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Signalen vastgoedmarkt
• Trek naar steden
• Groei eenpersoonshuishoudens
• Niveau toegevoegde woningen voorraad historisch laag
• Behoefte bijzonder wonen
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Marktkennis: herbestemming & beleid
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Rijk reikt sector de hand (financiering rijksmonumenten):
• Plankosten-regeling
• Fiscale aftrek
• Laagrentende Restauratiefondsplus-hypotheek
Nationaal Programma Herbestemming
• Haalbaarheidsonderzoeken 2012-2014
727 onderzoeken, ca. 80% Rijksmonument
30% (onderzoeken ’12-’13) herbestemming gerealiseerd
• Pijplijn Restauratiefondsplus-hypotheek
Realisatie 2012 en 2013: 3 miljoen en 21 miljoen euro
Investeringsvolume pijplijn: 216 miljoen euro
• Wat buiten ons om gaat
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Marktkennis: herbestemming & beleid
Financiering rijksmonumenten
Eerste bestemming bij herbestemming
• Harry Kers, herbestemmingsspecialist
“Een rijksmonument een lust?!”
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Financiering: Rijksmonumenten
1. Plankostenregeling
2. Fiscale regeling
3. Restauratiefondsplus-hypotheek
4. Financieel voordeel rijksmonument
5. Aanvullende lening
1. Plankostenregeling
• Voor wie?
Beschermde & niet-beschermde karakteristieke
gebouwen (niet-woonhuizen).
• Voor wat?
Haalbaarheidsstudies (min 7 – max 17.500 bijdrage)
Wind en waterdicht (min 7 – max 35.000 bijdrage)
Tijdelijke maatregelen; geen restauratie
Ca. € 2,4 mio per jaar
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
2. Fiscale aftrek
• Belastingdienst Bureau Monumentenpanden Amersfoort
(BBM) zij stellen de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten
vast, hetgeen de basis is voor de laagrentende lening.
• Voor wie?
Monumenteneigenaren volgens het register van
rijksmonumenten.
• Voor wat?
Kosten voor sober en doelmatig instandhouding.
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
3. Restauratiefondsplus-hypotheek
• Voor wie?
Eigenaren van rijksmonumenten, zijnde niet woonhuizen.
ook boerderijen, hofjes van liefdadigheid.
geldt niet voor overheden.
• Grondslag Restauratiefondsplus-hypotheek?
Drukkende onderhoudskosten.
• Hoeveel is er beschikbaar?
Per 2012 is €103 mio beschikbaar gesteld voor komende 5
jaar.
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
27 maart 2014 Reliplan Congres
• Rijksmonument (niet-woonhuis).
• Laagrentende lening (1,5%). Looptijd 30 jaar.
• Min.€ 300.000 (nu nog) en max. € 2.500.000.
• Lening op basis van drukkende onderhoudskosten (vastgesteld door belastingdienst).
• Reserveringsmogelijkheid: 9 maanden.
3. Restauratiefondsplus-hypotheek
Reservering Restauratiefonds-plus hypotheek
• Uitgewerkt restauratieplan.
• Uitspraak belastingdienst onderhoudskosten.
• Sluitende (globale) business case.
• Gesprek accountmanager.
27 maart 2014 Reliplan Congres
4. Financieel voordeel rijksmonument
Peilen behoefte in de markt:
• Optimalisering Restauratiefondsplus hypotheek
• Rechtstreeks aan koper appartement
•
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
RFH plus
app. 1
RFH plus app. 2
RFH plus
app. 3
Ontwikkelaar volledige
bedrag RFH plus
Voorbeeld voordeel koper monument
Ter toetsing of onderstaande de investeringsbereidheid vergroot:
• koopsom appartement von: € 200.000
Onderhoud: 25% = € 50.000
fiscaal voordeel obv 34% IB.Bel. € 13.500
(€ 50.000 x 80% x 34%)
• restfinanciering na fiscale teruggave € 186.500
financieringsopzet koper appartement:
Restauratiefondsplus-hyp. 70%x € 50.000 € 35.000
Annuiteitenlening € 151.500
Totaal € 186.500
+ evt tijdelijke voorfinanciering belastingteruggave
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Monument afgezet tegen niet-monument
Samenvattend overzicht
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Monument Bedrag Niet monument
Bedrag
Financiering Na fiscale teruggave
186.500 financiering Geen teruggave
200.000
Maandlast Netto
688 Maandlast Netto
768
Financieel haalbaar bij inkomen
37.500 Financieel haalbaar bij inkomen
42.500
5. Aanvullende lening
• Voor wie?
Eigenaren van monumenten (rijks-, provinciaal- en
gemeentelijk).
• Voor wat?
Voor een deel van de onderhoudskosten van uw monument
kunt u een lening met lage rente of subsidie krijgen.
Daarnaast zijn er kosten die voor uw eigen rekening
komen (bv. nieuwe keuken, badkamer of zelfs aankoop).
Hiervoor is een aanvullende lening mogelijk.
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Herbestemming rijksmonument?
“Een rijksmonument een lust!”
Bel Harry Kers op tel: 06-51403732
Liever een keer teveel dan te weinig.
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Case
Case: De Hallen - Amsterdam
Totale investering – RFH+
€ 37.481.505 - € 5.000.000
Status project
Realisatiefase.
Financiering
Restauratiefondsplus-hypotheek
en marktconforme lening
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Vragen
20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
Bedankt voor uw komst
Einde