Forum for Housing and Living: Postbus 37063, 1030 AB Amsterdam, info@forumhousingliving.nl, 088-1261707

CONSULTATION PAPER

Herijking van het corporatiebestel in Nederland

Rob van der Leij

Ad Hereijgers

9 maart 2010

2

INHOUD

1. INLEIDING 3

2. DE TUSSENSTAND 4

3. EUROPA 6

4. OPLOSSINGSRICHTING: BEDRIJFSSPLITSING 7

5. AANWENDEN VAN EENMALIGE OPBRENGSTEN UIT BEDRIJFSSPLITSING 11

6. TOT SLOT: UITVOERING IN STAPPEN 11

Stichting Forum for Housing and Living (FHL) is een opinieplatform bestaande uit woningcorporaties,bedrijfsleven, (semi) overheid en kennisinstellingen. Missie is het stimuleren van de discussie over deveranderingsopgave van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid vanuit een Europees perspectief. Daarbijmaakt de FHL gebruik van de praktijkervaringen die de afgelopen 20 jaar in Europese landen zijn opgebouwd.De stichting wil een maatschappelijke wegbereider zijn voor hervormingen in het volkshuisvestingsstelsel,waaronder het creëren van een geschikt investeringsklimaat voor private investeerders. Hiertoe is hetbedrijfsmodel OPT-IN HOUSING ontwikkeld met onderscheid in vastgoedbeheer en vermogensbeheer. OPT-INHOUSING wordt in de praktijk gebracht vanuit de vennootschap HOUSING CHALLENGE, waarin bestuurlijkeverkenningen naar OPT-IN HOUSING en zakelijke transacties tussen woningcorporaties, kapitaalverschaffers enstakeholders worden voorbereid.

Deelname aan FHL impliceert niet, dat betrokkenen de publicaties van FHL volledig onderschrijven.

3

1. Inleiding

Op 1 december 2009 hebben ondergetekenden het startdocument inzake herijking vanhet corporatiebestel in Nederland opgesteld en aan deskundigen uit de wereld vanfinanciers, wetenschap, corporaties en politiek en beleid ter consultatie voorgelegd.

In onderhavig document zijn de consultaties tot 8 maart 2010 samengevat. Hetconsultatiedocument is achtergrond bij de plenaire bespreking op 15 maart aanstaande.

Samengevat mogen we stellen, dat het initiatief van het Forum for Housing and Living(FHL) op inhoudelijke waardering kan rekenen. Het stelt op onconventionele wijze eeneconomisch en maatschappelijk relevant en inmiddels aan actualiteit winnend onderwerpaan de orde. Het startdocument is opgesteld vanuit een inhoudelijk-strategischesamenhang en is mede vanuit een historisch perspectief geschreven. Dat wil overigensniet zeggen dat de geconsulteerden het met alle stellingnamen en gekozenoplossingsrichtingen volledig eens zijn; wij hadden ook niet anders verwacht. Tenslottemoet er voldoende aanleiding blijven voor het FHL-initiatief, dat probeert van buiten af,maar met oog voor de verschillende belangen binnen en buiten de sector, ingrijpendeveranderingen stapsgewijs te bewerkstelligen.

Inmiddels heeft Nederland een demissionair kabinet van CDA en ChristenUnie dat delopende zaken behartigt en de verkiezingen van 9 juni aanstaande voorbereidt. Decommissies van rijksambtenaren voor de brede heroverweging (€35 mrd. per jaarstructurele bezuinigingen) zijn gevraagd nu zo snel mogelijk te rapporteren, bij voorkeurvoor 1 mei 2010. Naar wij hebben begrepen wordt binnen de commissie Wonen eensamenhangend pakket aan maatregelen voor de huur- en koopsector voorbereid.

FHL zet zich in om mede een strategische bouwsteen te leveren voor deonderhandelingen, die tijdens de kabinetsformatie gaan ontstaan over de taken enpositie van de woningcorporaties binnen het Nederlandse en Europesewoningmarktbeleid.

Voor FHL blijft voorop staan op welke wijze het beste de overmaat aan socialehuurwoningen kan worden aangepakt. Daarbij zijn de recente EU-uitspraak omtrentstaatsteun en de kapitaalmarktfinanciering stimulerende prikkels voor de richting van ditdebat. Op 15 maart kunnen onder meer afspraken worden gemaakt om enkele zaken,mede aan de hand van een of enkele businesscases, -ook kwantitatief- nader uit tewerken.

4

2. De tussenstand

De waarnemingen uit het startdocument kunnen in het algemeen op instemming van degeconsulteerden rekenen. Samengevat is iedereen van mening dat de corporatiesectorzichzelf –snel- zal moeten hervinden. Anders wordt het voor hen gedaan.

Binnen de corporatiesector heerst verdeeldheid over de toekomstige koers; gedragenleiderschap ontbreekt en menig bestuurder en commissaris is ook politiek ‘geïnfecteerd’.En binnen de publieke sector zijn er inmiddels genoeg mensen die de stille reserves vande corporaties te gelde willen maken en willen aanwenden ter dekking van financiëletekorten, (veelal) ook buiten de volkshuisvesting.

In de loop der jaren is een hybride situatie ontstaan als gevolg van het niet afronden vande door Staatssecretaris Heerma begonnen verzelfstandiging. Het BBSH, aanvankelijkbedoeld als overgangsbesluit, is inmiddels ‘volkshuisvestingswet nummer 1’ geworden;daardoor is rijksinvloed op het doen en laten van ‘zelfstandige’ corporaties en hethuurbeleid onverminderd groot gebleven. De verzelfstandiging als zodanig is goedgeweest, maar het is niet goed begrepen. Van een totaalstrategie is op dit moment geensprake; samenhangende ordenings- en sturingsdiscussies ontbreken; en de afgelopenjaren was er ook nog een politiek taboe op vele onderwerpen die het functioneren van dewoningmarkt raken; en ook nu ligt het gevaar op de loer dat door te wijzen op de sterkesamenhang tussen huur- en koopsector, de politieke discussie over de hypotheekrente-aftrek die van de sociale huursector gaat verdringen. Integraliteit en vermeendeonlosmakelijke samenhang kunnen ook verstikkend werken in de noodzakelijkestelselwijziging. Bij gebrek aan inhoudelijke inspiratie, gaan discussies te snel over detechniek van regelingen en beoogde effecten en uitvoerings- en handhavingsperikelen.

De relatie tussen de kostprijs van een woning en de prijs die ervoor betaald wordt, kaneen deskundige al nauwelijks meer uitleggen, laat staan dat de huurder zich daar nogeen voorstelling bij kan maken; de relatie tussen prijs en kwaliteit is, zeker voor dehuurder, zoek. Hetzelfde geldt overigens ook voor de koper. Dit wordt toegeschreven aantientallen jaren subsidiering, zowel naar de woning als naar de huurder (en koper). Deklant komt (nog) niet in opstand; heeft op een regionale woningmarkt ook weinig keuze.Wel zijn deskundigen het erover eens dat de huur te laag is en kosten te weinig kunnenworden beheerst. Elk normaal bedrijf houdt dit niet lang vol. Corporaties wel; er wordttot nu toe te weinig op de kosten gestuurd, hoewel het WSW dit vanuit cash flowmanagement meer en meer gaat verlangen. En de huurprijs staat, door terughoudendgeneriek huurbeleid, niet in verhouding tot de marktvraag. Dit kan alleen doorgaanzolang een corporatie nog kan interen op het opgebouwde vermogen. En dit gebeurt danook, in plaats van te gaan ondernemen. Ondernemen betekent in dit geval; sturen opkosten en opbrengsten, innoveren en klantgericht werken.

Kortom, we hebben te maken met een sector die maatschappelijk in het nauw isgedreven en die elkaar gevangen houdt; het bekende rondpompen van geld wordt nietdoorbroken. Er zijn teveel functionarissen en te weinig ondernemers binnen decorporatiesector (en ook wel daarbuiten) die belang hebben bij de handhaving van destatus quo. En door de huidige crisis met politiek lonkgedrag naar de vermogens vancorporaties (waarbij het onderscheid tussen waarde en geld voor het gemak buitenbeschouwing wordt gelaten) en enkele vervelende incidenten binnen de sector zijn, ookvoor de buitenwacht, systeemfouten beter zichtbaar geworden.

Overigens mogen we ook niet vergeten dat een groot aantal corporaties, met of zondergebruikmaking van de mogelijkheden die het BBSH biedt, het op dit moment gewoongoed doet; ook in combinatie met –bescheiden- projectontwikkeling. Bij deze corporaties

5

valt op dat zij hun aandacht en energie exclusiever richten op de primaire dienstverleningvan de huisvesting (en aanpalende zaken apart organiseren of afstoten c.q. uitbesteden,waaronder maatschappelijk vastgoed). Ook zijn deze corporaties over het algemeengeringer van omvang; de betrokkenheid naar de klanten is daardoor gemakkelijker teorganiseren. Bovendien, met een primaire aandacht op huisvesting, verloopt desamenwerking met (private) financiers en beleggers ook soepeler; het risicoprofiel isvoor deze partijen beter in te schatten. En onderschat in deze ook het risico vanreputatieschade niet; op dit moment is de kleur van de directeur-bestuurder te bepalendvoor het risicoprofiel van de corporatie. Minder personificatie zal leiden tot een beterelegitimatie.

Een onderwerp keert in praktisch elke consultatie terug en de meningen hierover lopennog uiteen: de invulling en consequenties in handelen van de toegelaten instelling. Metandere woorden, het eigendom van de corporaties en de nut en noodzaak van alternatiefaandeelhouderschap. Hierover tekenen we verschillende meningen op:

Op de eerste plaats: Woningcorporaties zijn private bedrijven (of misschien betergezegd: niet van de overheid; en dit moet vooral zo blijven); er moet duidelijker eeneigenaar worden ‘aangewezen’, die het bestuur scherp kan houden op het bereiken vande bedrijfsdoelstellingen. Rendementen zijn van belang en kunnen wordengeherinvesteerd in het bezit.

Op de tweede plaats: Woningcorporaties zijn alleen van zichzelf. Omdat er geen(externe) aandeelhouders zijn, kunnen resultaten/winsten ook niet worden uitgekeerd.Het is en blijft een gesloten systeem. Rendementsoverwegingen blijven vanondergeschikt belang.

Hoewel de politieke discussie soms anders doet vermoeden, zijn de geconsulteerden heter allen over eens dat de woningcorporaties geen overheidsbedrijven zijn en dit ook nietmoeten worden; dit laatste zou een stap terug zijn in de tijd. Bovendien, eenoverheidsbedrijf is geen enkele garantie dat het beter gaat met de woningcorporaties;regelzucht en inefficiënties zullen volgens de geconsulteerden alleen nog maar toenemen.

In het verlengde hiervan wordt ook regelmatig de vraag gesteld wie nu eigenaar is vanc.q. rechten kan ontlenen aan het in de loop der tijd opgebouwde vermogen (lees:overwaarde) in vastgoed van de woningcorporaties. Ondanks het bovenstaande, is eenantwoord minder eenvoudig en eenduidig te geven dan ondergetekenden aanvankelijkdachten: Hoewel formeel geen eigendom van de overheid, kan zij daar wellicht, ondanksde brutering, toch nog rechten aan ontlenen gelet op de bredere historie vanrijksleningen, subsidies en huidige achtervang bij de borging?

Als de corporaties het voor het zeggen hebben, maar de corporaties hebben geeneigenaar (zoals ondergetekenden beweren), dan behoort de overwaarde de corporatiesc.q. de instellingen toe. Opgemerkt dient echter te worden dat dit vermogen is verkregenvia ons allemaal c.q. de belastingbetaler en dat wij (de overheid) op die grond menenhierop een morele claim te kunnen leggen.

Tot slot:

Niemand van de geconsulteerden ontkent een overmaat aan sociale huurwoningen; welwordt opgemerkt, dat de omvang als zodanig slechts een afgeleid vraagstuk zou moetenzijn. En hoewel de omvang van de sociale huursector geen doel op zich is, zijn degeconsulteerden het er wel over eens dat er op een of andere wijze een ‘bedrijfssplitsing’zal moeten plaatsvinden tussen, in klassieke volkshuisvestelijke terminologie, de ‘kern-of ijzeren voorraad’ en een te liberaliseren deel. De recente uitspraak van de EuropeseCommissie zou deze splitsing wel eens versneld dichterbij brengen en daarmee in iedergeval de sector kunnen bevrijden van hardnekkige dogma’s en taboes.

6

Van wezenlijk belang blijft de borging van de huisvestingsmogelijkheden voor diemensen die echt hulp nodig hebben bij het vinden van een dak boven hun hoofd. Ook hettoezien dat deze kerntaak naar behoren wordt uitgeoefend kan nimmer ter discussiestaan. Dit is in de Nederlandse volkshuisvestingsgeschiedenis een belangrijkuitgangspunt en wordt door ons daarom beschouwd als een kwestie van beschaving.

3. Europa

Dat Nederland als EU-lid met een van de hoogste besteedbare inkomens per hoofd vande bevolking, 34% van haar totale woningvoorraad als sociale woningbouw kanbestempelen, en na toepassing van de nieuwe EU-regelgeving, zelfs 43% is op zichzachtst gezegd verrassend te noemen. Alhoewel elk land binnen de EU zijn eigen regelsen stelsels heeft, is het opmerkelijk dat landen met een lager besteedbaar inkomen perhoofd van de bevolking een sociaal woningbouwpercentage heeft dat zeer significantafwijkt van die van Nederland; van 6 tot 20%. Het is niet uitgesloten dat overheden diezich dat konden permitteren om sociale redenen “wonen” meer gesubsidieerd hebben.Dit neemt overigens niet weg dat de verhoudingen zeer behoorlijk van elkaar verschillen.Voor nadere onderbouwingvan de situatie binnen Europa verwijzen wij naar de separatenotitie van de European Federation for Living (EFL).

De Europese Commissie heeft met haar beschikking op 15 december 2009 (op grond vanArtikel 107 van het Verdrag) de grenzen van staatsteunmaatregelen van de Nederlandseoverheid aangegeven. Concreet betekent dit binnen de ‘Diensten van AlgemeenEconomisch Belang’ (DAEB) de uitzonderingen voor de staatssteun aanwoningcorporaties zijn geconditioneerd: Staatssteun aan woningcorporaties is slechtstoegestaan voor woningen met een maandelijkse huurprijs van maximaal €648 voorhuishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal €33.000 (prijspeil 2010).Tenminste 90% van de vrijkomende huurwoningen moet aan deze groep wordentoegewezen.

Als gevolg van de EU-beschikking werkt de Nederlandse overheid de EU-beschikking uitin een ministeriële regeling (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting); deafspraken binnen de lidstaten dienen namelijk wettelijk verankerd te zijn.

Overigens betekenen de EU-parameters wel, dat de sociale huursector bredemarktsegmenten mag blijven bedienen; met de grens bij €33.000 te leggen, maak jebijna de helft van de Nederlandse bevolking afhankelijk van de sociale huursector; dat iswel een erg grote groep die geen zelfstandig toegang tot een woning zou kunnen vinden.Het is een politieke keuze voor meer consumptie in plaats van woonquote. In feite nietanders dan door EU gelegitimeerde inkomenspolitiek.

De facto betekent dit dat elke woningcorporatie haar portfolio moet splitsen in eenvolkshuisvestingsdeel en een geliberaliseerd deel. Volgens de EU-beschikking ookaantoonbaar maken met gescheiden boekhoudingen, inclusief externecontrolemechanismen ten behoeve van handhaving door de externe toezichthouders.

Wij concluderen dat met de recente EU-uitspraak de splitsing van de corporatiesectordichterbij is gekomen. De grenzen zijn door de EU aangegeven. De Minister heeftaangegeven zich neer te leggen bij de EU-uitspraak.

In het startdocument en in dit consultatiedocument is het accent gelegd op eenvoorgestane splitsing van de corporatiesector, mede ingegeven vanuit de recente EU-beschikking. Maar ook zonder Brussel waren wij tot een dergelijke benadering gekomen.

7

4. Oplossingsrichting: Bedrijfssplitsing

De Opgave: verdwijnen overmaat aan sociale huurwoningen

Uit de verschillende consultaties hebben ondergetekenden een voorstel op hoofdlijnenvoorbereid teneinde de overmaat aan sociale huurwoningen te privatiseren. Ook doen wijeen voorstel op welke wijze de eenmalige opbrengsten kunnen worden aangewend.Daarbij is het goed vooraf op te merken, dat de aantallen en percentages die hierbijworden genoemd, moeten worden gezien als ‘in de orde van grootte van’; preciezereuitwerkingen en berekeningen moeten nog volgen.

De huidige omvang van de overmaat aan sociale huurwoningen wordt geraamd op circa1,4 mln. woningen1. Na implementatie van de EU-beschikking komt 43% van deNederlandse huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning (tot €648 permaand), zal de overmaat uitsluitend rekenkundig en in formele zin afnemen; dit kanworden beschouwd als een door de EU gelegitimeerde toename in meer consumptieversus woonquote.

De Oplossing: splitsing van de corporatiesector

Voorgesteld wordt de corporatiesector te splitsen in een A en een B deel (terminologievoor dit moment even als werktitel). Onder het A-deel verstaan wij de socialevolkshuisvestingsvoorraad (circa 1,0 mln. woningen). Onder het B-deel de te liberaliserensociale huurwoningenvoorraad (circa 1,4 mln. woningen).

Onder de sociale volkshuisvestingsvoorraad wordt, in navolging van de EuropeseCommissie, vooralsnog verstaan de woningen met een maandelijkse huurprijs vanmaximaal €648 waarvoor huishoudens met een bruto jaarinkomen tot maximaal €33.000(prijspeil 2010) in aanmerking komen. Implementatie van deze EU-beschikking betekentdat circa 43% van de Nederlandse huishoudens in aanmerking kan komen voor eensociale huurwoning. Dit is hetzelfde percentage als dat begin jaren negentig bij deverzelfstandiging van de woningcorporaties door Staatssecretaris Heerma. We zijninmiddels 20 jaar verder en hebben tot voor kort een jarenlange welvaartsgroei enwaardestijging van het vastgoed gekend. Daarom willen wij ervoor pleiten om deinkomensgrens in de toekomst lager te leggen voor de echte doelgroep, bijvoorbeeld bijcirca €28.000. Exacte grens zal nader moeten worden onderzocht en vastgesteld.

Onder de te liberaliseren voorraad wordt, voor dit moment, ook in navolging van deEuropese Commissie, verstaan alle woningen met een maandelijkse huurprijs hoger dan€648 voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van meer dan €33.000. Voor deinkomensgrens geldt hetzelfde als hierboven gesteld (€28.000).

Bij de implementatie van de EU-beschikking worden bij de individuele corporaties deboekhoudingen al gescheiden in een ‘A en B deel’. Beide segmenten van de portfoliogaan anders worden behandeld en over de woningtoewijzing zal ook separaat moetenworden gerapporteerd aan de toezichthouders/aandeelhouders. De volledigeconsequenties en uitvoeringsmaatregelen worden op dit moment voorbereid alsonderdeel van de ministeriële regeling, die de EU-beschikking in landelijke wetgevingverankerd.

De uitvoering: geleidelijk

1 Nederland telt ongeveer 7 mln. woningen: 55% eigen woningen, 45% huurwoningen. Dit zijn3,15 mln. huurwoningen, waarvan 2,4 mln. in eigendom en beheer bij woningcorporaties. 750.000huurwoningen in eigendom en beheer bij particuliere verhuurders.

8

Stelselwijzigingen – en hervormingen zijn per definitie ingrijpend en daar zittenbestuurders, commissarissen en politici in de regel niet op te wachten, hoewelmaatschappelijke uitingen soms anders doen vermoeden. Dit geldt zeker ook voor devolkshuisvesting, waar al jaren koudwatervrees bestaat over het aanpakken van ondermeer scheefwonen in de huursector2 en de hoogte van de hypotheekrente-aftrek in dekoopsector. Ook binnen de kring van geconsulteerden wordt gewezen op demogelijkheden van stapsgewijze veranderingen binnen het huidige systeem. Nederlandheeft nu eenmaal een gewoonte opgebouwd, waarin brede lagen van de bevolkingfinancieel profijt hebben van overheidsbeleid; en met name in de volkshuisvestingworden jaarlijks miljarden euros rondgepompt. Daarom zal ook het overhevelen van ruim1,4 mln. woningen van de kostenkolom (via fiscale voordelen) naar de opbrengstenkolom(via fiscale heffingen) van de rijksbegroting niet eenvoudig zijn en op maatschappelijkeweerstand mogen rekenen. Daarom zal de in onze ogen onvermijdelijke splitsing in decorporatiesector ook geleidelijk moeten worden ingevoerd en primair op basis vanvrijwilligheid. Immers, het heeft weinig zin om de eigen weerstand te organiseren.

Omgaan met neveneffecten

Elke stelselwijziging kent ook positieve en negatieve neveneffecten, evenalsrandvoorwaarden en noodzaak voor overgangsmaatregelen. Deze moeten nog wordenuitgewerkt. Vanuit de consultaties is hierover al wel een aantal opmerkingen gemaakt:

inperken van het domein van de volkshuisvesting c.q. BBSH;

huurbescherming beperken tot de sociale volkshuisvestingsvoorraad;

de Vpb alleen op resultaten van geliberaliseerde voorraad, ongeacht de eigenaar;

- tegengaan van ruimtelijke segregatie.

Liberalisatieroute en overgangsmaatregelen

Op dit moment halen wij uit de consultaties een voorkeur voor bedrijfssplitsing, welkenog op verschillende wijzen kan worden vormgegeven; daarbij komt ook de vraag aan deorde op welke wijze de belangen vanuit de woningcorporaties en de private huursectorparallel kunnen worden geschakeld. Daarbij houden wij op dit moment ook rekening metniet-vrijblijvende overgangsmaatregelen gedurende enkele kabinetperioden.

Bedrijfssplitsing:

De gehele corporatiesector wordt, bij voorkeur per gemeente of stadsregio,ondergebracht in een nieuwe vastgoedentiteit c.q fonds. De woningenportfolio van elkecorporatie wordt gesplitst in A- en B-aandelen:

A-aandelen geven de aandeelhouders het recht op het eigendom op devolkshuisvestingsvoorraad (de 1,0 mln. woningen); deze aandelen blijven in eigendomvan de corporatie of komen desgewenst (opnieuw) in handen van de gemeentelijkeoverheid. Ervan uitgaande dat thans 43% als sociale huurwoningen wordt aangemerkt,wordt dit percentage bij circa 1,0 mln. sociale huurwoningen teruggebracht naar circa20% (zie overzicht in separate EFL-notitie). Waar nodig, worden voor het beheren vandeze woningen subsidies beschikbaar gesteld, mede vanuit de opbrengsten vanuit de

B-aandelen.

2 Sinds 2002 hanteert de rijksoverheid geen definitie meer van scheefwonen. Wel wordt dewoningvoorraad ingedeeld in drie prijssegmenten, aangepast aan de begrippen van de huurtoeslag(Brief Minister WWI aan Tweede Kamer over (goedkoop) scheefwonen, d.d. 14 april 2009).

9

Het feitelijke beheer kan desgewenst in opdracht van de aandeelhouders worden verrichtdoor de bestaande organisatie (corporatie oude stijl). Of hiervoor kan een gemeentelijkwoningbedrijf nieuwe stijl worden opgericht. In beide situaties zijn dit facilitairebedrijven, die werken in opdracht van de aandeelhouders van de A-aandelen.

B-aandelen geven het eigendom op het te privatiseren deel (de 1,4 mln. woningen); dezeaandelen worden, via open en/of gesloten beurs- en niet beursgenoteerdevastgoedfondsen- geplaatst op de kapitaalmarkt bij particuliere investeerders; ondermeer professionele vastgoedbeleggers, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen enzo mogelijk ook hedgefondsen. Daarbij wordt er nadrukkelijk vanuit gegaan dat dit deeltegen marktwaarde worden verkocht; gelet op de huidige verschillen inwaarderingsgrondslagen tussen de woningcorporaties en de particuliere sector, zal hierabsoluut geen misverstand over mogen ontstaan.

Het feitelijke beheer kan desgewenst in (deel) opdracht van de nieuwe aandeelhoudersdoor de –waarschijnlijk aangepaste- organisatie worden verricht (corporatie oude stijl).Mede gelet op het behalen van de rendementsdoelstellingen, ligt het echter meer voor dehand voor het beheer een apart (facilitair) bedrijf op te richten of onder te brengen bijprofessionele particuliere beheerders. Binnen de corporatiesector worden veelal klantenls gelijken beschouwd en ook als zodanig behandeld. Misschien niet op papier, vaak welin de praktijk. Er zal daarom efficiënter moeten worden gewerkt; ook om derendementsdoelstelling te kunnen realiseren.

Toezichthouders

De toezichthouders op de activiteiten van de houders van de aandelen A en B wordenbenoemd door de aandeelhouders. Daarbij dient te worden opgemerkt, dat voor hettoezicht op de activiteiten van de A-aandelen dit een sterk publiek lokaal en regionaalkarakter dient te hebben. Het huidige BBSH dient significant te worden aangepast alsgevolg van deze stelselwijziging. De huidige door het rijk aan het WSW verstrektegarantieprovisie dient alleen voor de A-portefeuille te gelden. Dit geldt evenzo voor devrijstelling van de vennootschapsbelasting.

Overgangsmaatregelen

De hoofdreden om gebruik te willen maken van een overgangsregime (5 tot 10 jaar) isgelegen in een mogelijk negatief continuïteitsoordeel. Dit kan op verschillende zakenduiden (ook in combinatie), onder meer: groot aandeel in de volkshuisvestingsvoorraad,gevestigd in een krimpgebied, gering weerstandsvermogen, incidentele verliezen.

Gelet op het toenemend belang van regionale en lokale omstandigheden voor hetfunctioneren van de woningmark, kunnen er daarnaast (of in plaats van) ook nog andereredenen zijn. In onze optiek zullen deze door de betreffende corporatie welbeargumenteerd moeten worden aangetoond. Bedrijfssplitsing is immers in onze ogengeen facultatieve optie.

Een voorbeelduitwerking van het laatste: een relatief kleine corporatie (minder dan 2000eenheden) in een redelijk ontspannen woningmarkt, die heeft besloten om de teliberaliseren voorraad uitsluitend aan individuele bewoners te verkopen. Ook vanuit hetlokale volkshuisvestingsbeleid kan hiertoe aanleiding bestaan. In dat geval kanbijvoorbeeld overwogen worden om na het overgangsregime deze corporatie te latenuittreden uit het bestel onder de voorwaarde dat er voor het alsdan te benoemen A-deeleen sociaal statuut wordt overeengekomen waarin garanties worden vastgelegd. Het B-deel moet tegen die tijd geheel zijn verkocht aan de individuele bewoners. Overigenshebben 50% van de corporaties elk minder dan 2000 woningen in eigendom en beheer.

10

Na overgangsregime splitsing een feit

Aldus is na het overgangsregime de gehele corporatiesector geleidelijk gesplitst in eenvolkshuisvestingsvoorraad en zijn er circa 1,4 mln. woningen toegevoegd aan degeliberaliseerde woningvoorraad, aanvankelijk als huurwoning, maar waarschijnlijk laterook deels uitgepond als koopwoningen. Dit laatste weer afhankelijk van dewoningmarktomstandigheden en het fiscale regime van dat moment.

Kapitaalmarktfinanciering

De geconsulteerden merken –terecht- op dat financiering altijd een afgeleid vraagstuk isvan het object van financiering en de partijen die de financiering aanvragen. Wel is hetzo, dat de voorgestane herijking van het corporatiebestel kan worden bewerkstelligd viade huidige dynamiek in financieringsomgeving, mede ingegeven door Europeseregelgeving en binnenlandse druk op het terugdringen van het tekort op derijksbegroting.

Op dit moment al kunnen woningcorporaties zich zelfstandig toegang verschaffen tot de(internationale) primaire kapitaalmarkt. En dit komt incidenteel ook al wel voor. Echter,als corporaties dit zouden doen zonder WSW-borging, dan is niet alleen de financieringduurder (naar verwachting tenminste 50 tot 60 basispunten), maar kan het hypothecaireonderpand via securitisatie als ‘verknipt’ financieringsproduct op de internationalekapitaalmarkt terecht komen. De huidige garantie van het WSW heeft op dekapitaalmarkt vooral waarde door de achtervang van de rijksoverheid; de waarde vandeze garantieprovisie wordt op dit moment geraamd op circa €600 mln. Dit kan in onzeogen worden beschouwd als staatssteun, welke overigens voor sociale huurwoningen tot€648 per maand geoorloofd is. Het zou dan overigens ook eerlijk zijn als ook debestaande particuliere en institutionele huurvoorraad tot €648 per maand met deborgstelling kan worden ge(her)financierd, mits wordt voldaan aan de toelating vanhuishoudens met een jaarinkomen tot €33.000. Teneinde volkshuisvestelijke maar defacto inkomenspolitieke bemoeienis te voorkomen, kan deze ondersteuning van departiculiere sector ook lopen via de fiscaliteit (LB-IB).

Er is wat voor te zeggen om private equity bedrijven, pensioenfondsen enverzekeringsmaatschappijen een grotere rol te geven in de financiering van debedrijfsactiviteiten van de corporaties. Daarbij dient wel de opnamecapaciteit van debelegger voor de categorie vastgoed in beschouwing te worden genomen. Andersgezegd: het totaal eigendom van de corporaties is te groot voor de gezamenlijkeNederlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Overigens kunnen individuelehuurders/bewoners, in het geval de aandeelhouders besluiten tot verkoop van dit bezit,deze woningen kopen. De opbrengst daarvan wordt uiteraard in de jaarrekening van hetFonds verantwoord; de verkoopprijs van deze woningen dient minimaal de marktwaardete zijn op basis van onverhuurde staat.

De hiervoor vereiste zekerheid zit niet alleen in de stenen, maar meer nog in deexploitatie. Daarvoor is de verhandelbaarheid van de aandelen van het voorgesteldefonds belangrijk. Woningcorporaties waarderen op bedrijfswaarde (toekomstige cashflow). Hier is op zich niets mis mee, maar de kapitaalmarkt kan hier weinig mee. Bijwaardering op verhandelbaarheid wordt onder meer gekeken naar de huurstroom(directe rendement) en kostenontwikkeling (voor interne waardering en parameters),evenals naar de (toekomstige) leegwaarde (indirecte rendement bij verkoop). In dezewaarderingsmodellen is de rente-opslag bepalend.

Vanuit de consultaties is ook gesuggereerd om het private kapitaal regionaal temobiliseren, aangevuld met institutionele beleggers. Laat de kapitaalverschaffer maarletterlijk een (regionaal bekend) gezicht krijgen. Dan wel onder de voorwaarde dat de

11

kapitaalverschaffer aandeelhouder wordt van de woningcorporatie; op deze manierkomen er ondernemers met verstand en gevoel van zaken en minder functionarissen.Voor de kapitaalverschaffer is het ook een bewuste keuze; ‘weten’ en ‘voelen’ wordenweer bij elkaar gebracht. Het gaat dan weer ergens over.

5. Aanwenden van eenmalige opbrengsten uit bedrijfssplitsing

De voorgestelde splitsing van de corporaties, mede ingegeven vanuit de regelgevingvanuit Brussel, komt financieel op een goed moment en kan, mits goed voorbereid engeleidelijk ingevoerd een aantal problemen binnen en buiten de sector oplossen. Deaanwending verdient zeker nadere beschouwing en studie, mede gelet op de inschattingvan de uiteindelijke netto opbrengsten in de loop der tijd. Er kan van worden uitgegaandat dit jaarlijks om zeer substantiële bedragen gaat. Nadere uitwerking hiervan dient isnoodzakelijk.

De wijze waarop opbrengsten worden aangewend is mede afhankelijk hoe de vraag wordtbeantwoord wie de beschikkingsbevoegheid heeft (of krijgt) van het opgebouwdevermogen binnen de corporatiesector. Enkele hoofdrichtingen van aanwending:

Op de eerste plaats moet vastgesteld worden hoeveel geld nodig is om een kwalitatiefgoede en in omvang niet te omvangrijke sociale volkshuisvestingsvoorraad in stand tehouden en te bouwen. De opbrengsten zullen primair hiervoor moeten wordenaangewend.

Op de tweede plaats kan een deel van de opbrengsten voor het goed functioneren vanregionale woningmarkten worden aangewend. Denk daarbij voorbeeld aan –eenmalige-(fiscale) maatregelen om de woningmarkt beter te laten functioneren en voorinvesteringen in duurzame gebiedsontwikkeling; dit laatste kan zowel betrekking hebbenop groei- als op (toekomstige) krimpgebieden. Omwille van het stimuleren van(binnen)stedelijke investeringen kan ook worden overwogen middelen te reserveren voorbijdragen in de grondkosten en infrastructuur. Evenals behoud en herstel van cultureelerfgoed mits een passende bestemming kan worden gevonden.

6. Tot slot: uitvoering in stappen

In dit consultatiedocument is een liberalisatieroute verkend; wij pleiten voor een mindergenerieke en meer specifieke uitvoeringsstrategie. Laat de corporatie als privaat bedrijfin een bepaalde regionale woningmarkt in belangrijke mate zelf kiezen voor de te volgenroute van verbeterde marktwerking.

Bij het scenario van bedrijfssplitsing is het wel zaak om te starten bij corporaties in eengespannen woningmarkt; door de hoge marktwaarde van het vastgoed, zal deverhandelbaarheid, ook op de internationale kapitaalmarkt, groter zijn. En duswaarschijnlijk ook de opbrengst.

De wijkenaanpak zal meer worden voorbereid en uitgevoerd door joint ventures tussende eigenaren van de volkshuisvestingsvoorraad (afhankelijk van gekozen scenario;nieuwe gemeentelijke woningbedrijven of corporaties binnen of buiten bestel) en deeigenaren van de geliberaliseerde voorraad. Van belang is dat de overwegingen bijinvesteringsbeslissingen primair worden ingegeven vanuit de positie van deaandeelhouders van het vastgoed en niet (of minder) door de politieke machtsfactor; dieblijft primair beperkt tot de sociale volkshuisvestingsvoorraad en de daaruit

12

voortkomende onrendabele investeringen dienen in beginsel voor rekening te komen vande publieke sector.

Ook over de door ons beschreven verkenning zal nog veel discussie ontstaan. Altijd eenreden om nog maar even niets te doen. Of bij de rechter proberen af te dwingen (DeVeste, Ommen). Dit lijkt ons het aanwenden van de verkeerde energie. Enkelecorporaties zullen daarom het voorbeeld moeten geven; en dat kan alleen in goedesamenwerking met lokale en regionale publieke partijen (houders van A-aandelen).

En laten we aan het eind van de dag niet vergeten waar we dit allemaal voor doen: Goedwonen in een prettige woonomgeving. Daar gaat het om; daar haalt de huurder zijndirecte woongenot vandaan. Daaruit blijkt klanttevredenheid. Daar moeten straks ook denieuwe aandeelhouders aan blijven werken.