Startdocument inzake herijking van het corporatiebestel in Nederland

Rob van der LeijAd Hereijgers

1 december 2009

2

Inhoud

1. AANLEIDING 3

2. FORUM FOR HOUSING AND LIVING (FHL) 5

3. ACHTERGRONDEN 6

4. OMVANG VAN SOCIALE HUURSECTOR DOOR DE TIJD 7

5. WONINGCORPORATIES OP EIGEN BENEN: ANDEREN GINGEN VOOR 9

6. GEPRIVATISEERD VOLKSHUISVESTINGSBESTEL IN EUROPA 12

7. WONINGCORPORATIES NEMEN GEFASEERD AFSCHEID VAN DE OVERHEID 13

8. WERKPLAN 15

BIJLAGE 1 OVER ROB VAN DER LEIJ, INITIATIEFNEMER FHL 17

BIJLAGE 2 OVER AD HEREIJGERS, CO-AUTEUR STARTDOCUMENT FHL 19

BIJLAGE 3 LITERATUURSELECTIE 21

Stichting Forum for Housing and Living (FHL) is een opinieplatform bestaande uit woningcorporaties, bedrijfsleven,(semi) overheid en kennisinstellingen. Missie is het stimuleren van de discussie over de veranderingsopgave vanhet Nederlandse volkshuisvestingsbeleid vanuit een Europees perspectief. Daarbij maakt de FHL gebruik van depraktijkervaringen die de afgelopen 20 jaar in Europese landen zijn opgebouwd. De stichting wil eenmaatschappelijke wegbereider zijn voor hervormingen in het volkshuisvestingsstelsel, waaronder het creëren vaneen geschikt investeringsklimaat voor private investeerders. Hiertoe is het bedrijfsmodel OPT-IN HOUSING

ontwikkeld met onderscheid in vastgoedbeheer en vermogensbeheer. OPT-IN HOUSING wordt in de praktijk gebrachtvanuit de vennootschap HOUSING CHALLENGE, waarin bestuurlijke verkenningen naar OPT-IN HOUSING en zakelijketransacties tussen woningcorporaties, kapitaalverschaffers en stakeholders worden voorbereid.

Deelname aan FHL impliceert niet, dat betrokkenen de publicaties van FHL volledig onderschrijven.

3

1. AanleidingMenig woningcorporatie viert dit decennium haar eeuwfeest, met een enkeleuitzondering daargelaten onder een andere naam dan in de oprichtingsstatuten. Hetcorporatiebestel is daarmee diep verankerd in de Nederlandse samenleving. Na eenenorme schaalvergroting, hebben de ruim 430 woningcorporaties in 2009 circa 2,4 mln.sociale huurwoningen in eigendom en beheer. Maar zijn de corporaties klaar voor detoekomst? Alleen al de vraag stellen is het antwoord geven.

De oorspronkelijke doelstellingen zijn na ruim een eeuw dan ook ruimschoots bereikt.Over geheel Nederland bezien, zijn er nu zelfs substantieel meer sociale huurwoningendan noodzakelijk; de doelgroep van de sociale huursector, lage inkomens (enhuurtoeslag) telt ongeveer 1,0 mln. huishoudens. Dit wordt vooral veroorzaakt door hetscheefwonen: het verschijnsel dat mensen met gestegen inkomens ten onrechtegoedkope huurwoningen bezet houden. De huidige overmaat aan sociale huurwoningendraagt er zeker ook toe bij dat de corporaties als private instellingen aan legitimiteithebben ingeboet. En de niet geheel afgeronde verzelfstandigingsoperatie vanStaatssecretaris Heerma begin jaren negentig heeft de corporaties in een identiteitscrisisgebracht. Dit laat zich onder meer zien dat in beginsel onbeduidend ogende incidentensteeds vaker het bestaansrecht van het corporatiebestel raken; en sinds dit jaar weet debuitenwacht dat corporaties ook gewoon verlies kunnen maken; !200 mln. Over 2008.Dit verlies kan niet alleen worden toegeschreven aan de economische crisis.

Het maatschappelijk ongenoegen over de corporatiesector; perceptie is daarbijbelangrijker dan feiten. De politiek wakkert het vuur aan; zij heeft haar oog laten vallenop het afromen van de vermogens en eist meer toezicht. En de corporaties onderlingzijn het steeds vaker oneens over de koers. Kortom, een sector met negatievesentimenten.

Wij denken met een historische analyse van de kernwaarden het instituut ‘toegelateninstelling’ te kunnen positioneren. Immers, de Woningwet uit 1901 en dientengevolge degroei en bloei van het corporatiebestel begon met het verkrijgen van toegang tot dekapitaalmarkt. Een toegelaten instelling heeft niet voor niets betrekking op hettoegelaten worden tot financiële faciliteiten zoals rijksleningen, belastingvrijstellingen ensubsidies. Destijds waren die faciliteiten vanuit de overheid nodig, omdat privatefinanciering onvoldoende voorhanden was om betaalbare woningen te kunnen bouwen.Aan de toelating was de voorwaarde verbonden dat de instellingen hun middelenuitsluitend voor de volkshuisvesting gebruikten en er geen winstuitkering aan derdenplaatsvond. De toelatingsvoorwaarden stelden zo binding aan de publieke taak veilig:het permanent voorzien in betaalbare huisvesting.

Inmiddels weten we dat, na de door Staatssecretaris Heerma ingezette verzelfstandigingen bruteringswet, de corporaties zelfstandig toegang hebben gekregen tot dekapitaalmarkt, mede ondersteund vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw; eind2009 bedraagt het geborgde schuldrestant !75 miljard. Hiervoor is de status vantoegelaten instelling sec overbodig geworden.

4

De definitie van publieke taak of volkshuisvestelijk belang wordt door de politiek bijgelegenheid aangepast naar de vigerende politieke en economische omstandigheden.Smalle en brede omschrijvingen van het werkdomein wisselen elkaar daarbijvoortdurend af, al naar gelang de stand van de politieke barometer.

Bij de Woningwet werd ook welbewust gekozen voor een afzonderlijkvolkshuisvestingsdomein, destijds los van armenzorg en bedeling. Want eenverantwoorde woningexploitatie vergde onafhankelijkheid, was het uitgangspunt.Inmiddels hebben we gezien dat, door middel van verbreding van de taakvelden in hetBesluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de corporaties tegenwoordig een ruimwerkdomein wordt toegedicht. Ook taken die zich begeven op domeinen van anderen,zoals zorg, scholen, kinderopvang, en cultuur. Onder de term maatschappelijk vastgoedontstaan hybride verbindingen, die steeds verder weg komen te staan van eeneconomisch rendabele woningexploitatie pur sang. En dit heeft nog geeneens metkengetallen te maken, maar meer met de perceptie van de buitenwacht datmaatschappelijk vastgoed verliesgevend kan en mag zijn; en de politiek stemt hiermeein; zij ziet dit als een afromingsmechanisme van vermogen naar de samenleving.

De term hybride laat per definitie aan duidelijkheid te wensen over. Hoewel derechtspersoon van woningcorporaties in juridische zin altijd privaat is gebleven, zijn zijvanaf hun toelating tot op de dag van vandaag wettelijk gehouden publieke taken tevervullen. En de veranderde opvatting van publieke taken ligt zowel binnen als buiten decorporatiesector vaak ten grondslag aan heftige debatten. Daarom ook staannevenactiviteiten, te onderscheiden in dienstverlening en investeren, onder strengertoezicht van de Minister. In zijn beoordeling legt de Minister een relatie met de kerntaaken het financiële risico. Tegelijkertijd wordt in zijn overzicht aan de Tweede Kamer van24 juli 2009 het begrip maatschappelijk vastgoed verder verbreed; vanwelzijn/buurthuizen naar onderwijs, eerstelijns gezondheidszorg, sport en cultuur; “Dezebeweging is in lijn met het in de afgelopen jaren gegroeide besef dat voor een goedwoon- en leefklimaat naast goede woningen ook goede voorzieningen op deze terreinenvan belang zijn”, aldus de Minister.

En dit terwijl, via de bruteringswet, het kapitaal in formeel-juridische zin bij decorporaties zit, en de corporaties op fiscaal gebied inmiddels gelijk behandeld wordenmet private instellingen (Vennootschapsbelasting, BTW) maar via het BBSH nog steedsspeelbal van de politiek zijn. En dan laten we de financiële bijdrage aan de WWI-wijkenvoor het gemak even buiten beschouwing.

Als conclusie kunnen we stellen dat de condities van de toelating, toegang verlenen totde kapitaalmarkt en het bedienen van een beperkt werkdomein, in de afgelopen eeuwingrijpend zijn gewijzigd. In grote mate hebben de corporaties sinds de jaren negentigzelfstandig toegang gekregen tot de kapitaalmarkt. En het BBSH vormt nog de enigerelatie met de overheid. Hoewel dit een dun lijntje is en niet vergelijkbaar met degouden koorden van voor de brutering, kent het BBSH wel een dwingend karakter.Echter, de wettelijke grondslagen zijn in wezen nog steeds onveranderd gebleven;dientengevolge vertoont het corporatiebestel in toenemende mate scheuren. Kortom, de

5

urgentie voor ingrijpende aanpassingen is hoog en is onontkoombaar. De vraag is nietof, alleen wanneer en op welke wijze de veranderingen gaan plaatsvinden.

2. Forum for Housing and Living (FHL)

In navolging van eerdere maatschappelijke initiatieven rakend aan de beleidsvelden van–de financiering van- volkshuisvesting en stedelijke gebiedsontwikkeling, zoalsgetypeerd in bijlage 1, is Rob van der Leij voornemens het Forum for Housing and Living(FHL) te starten. De doelstelling van het FHL is tweeledig en wordt op dit moment alsvolgt omschreven:

1. Het definiëren van marktconforme waarderingsgrondslagen voorwoningcorporaties, welke hen in staat moet stellen, onafhankelijk van deoverheid, betaalbare huisvesting in een leefbare en duurzamewoonomgeving aan te bieden aan mensen die daartoe zelfstandig niet instaat zijn.

2. Als platform van belanghebbenden en maatschappelijk betrokkendeskundigen bijdragen aan de omgevingscondities om hetcorporatiebestel, mede vanuit het aandragen van expertise vaninternationale businesscases, succesvol te kunnen transformeren.

De dominantie van financiële controle en beheersing is sinds enkele decenniainternationaal zowel in het bedrijfsleven als in de publieke sector en de politiek een feit.De kredietcrisis en economische recessie leiden tot een sterkere behoefte financiëlerisico’s vroeg te erkennen en te beperken. Dit geldt ook voor de woningcorporaties waarin het algemeen, ondanks de generiek ruime vermogenspositie, de financiële kraptetoeneemt, onder meer door:

- stijgende omvang in onrendabele investeringen in nieuwbouw tegen deachtergrond van dalende opbrengsten uit verkoop; een onrendabele top van !150.000in het stedelijk gebied is eerder regel dan uitzondering;

- verslechterde kaspositie als gevolg van –wettelijk opgelegd- gematigd huurbeleid(resulterend in gemiddeld slechts 70% van maximaal redelijke huur);

- (onrendabele) investeringen in nevenactiviteiten onder de hybride vorm vanmaatschappelijk vastgoed.

Kortom, het primaire proces van bouwen en beheren van woningen voor mensen diedaarin niet zelf kunnen voorzien moet in bedrijfsmatige zin beter verlopen, voordat decorporatie zich op andere werkdomeinen kan begeven, ondanks dat het BBSH op ditmoment de taakvelden van de corporatie nog steeds breed omschrijft. Als de financiëlekrapte aanhoudt, verdampt de vermogenspositie.

Om af te komen van het dwingend karakter van het BBSH, is het daarom van belang omte bezien onder welke voorwaarden de woningcorporaties onafhankelijk van de overheid

6

toegang tot de kapitaalmarkt kunnen krijgen. Dit wil zeggen, zonder actieve rol van hetWSW. Na beantwoording van deze vraag, kan het domein van de volkshuisvestingdesgewenst worden aangepast c.q. versmald c.q. gedifferentieerd al naar gelang definanciële positie van de individuele corporatie. En van daaruit kan een volwassen enzakelijke discussie worden gevoerd over de wenselijke en haalbare ontwikkelingsrichtingvan het fenomeen corporatie, terug binnen of nu definitief buiten het publieke bestel.

3. AchtergrondenDe corporaties hebben aan legitimiteit verloren. Dit wordt nog steeds versterkt doorconflicten tussen de corporaties en de overheid over de inrichting van het bestel en eentoenemend gebrek aan vertrouwen van de burger en de politiek. Gelet op de doelstellingvan het Forum for Housing and Living (FHL), worden drie, zeker niet limitatieve,omstandigheden genoemd.

1. Snel gegroeide vermogenspositie van corporaties.

Na de bruteringswet is de vermogenspositie van corporaties, mede onder invloed van delage rente en omvangrijke waardestijgingen van vastgoed, sterk verbeterd; hetbalanstotaal naar bedrijfswaarde per ultimo 2008 bedraagt !94 miljard, de marktwaarde(in verhuurde staat) naar schatting !291 miljard.

In de publieke opinie en door de Minister wordt dit beschouwd als ‘beklemd’maatschappelijk vermogen; het vermogen valt feitelijk toe aan de corporaties als privaterechtspersoon, maar de politiek bemoeit zich maar wat graag met de aanwending vandeze vermogens. Tot voor kort via de spelregels van het BBSH, maar binnenkort ook viade nieuwe wettelijke verankering van het toezicht op corporaties.

2. De groeiende ‘dreiging’ van Brussel

Lidstaten van de Europese Unie worden aangemoedigd hun corporatieve middenveld tereorganiseren, waarbij gezocht wordt naar een nieuwe verhouding tussen subsidies enkosten en een grotere transparantie bij het verlenen van staatssteun.

Recentelijk heeft de Minister overeenstemming bereikt over de staatssteunregeling voorcorporaties en de bijzondere projectsteun voor de WWI-wijken. Dit houdt in dat socialehuurwoningen met staatssteun mogen worden gefinancierd (dus met borgstelling vanuitWSW) als tenminste 90 procent van de jaarlijks vrijkomende woningen wordttoegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen onder !33.000 bruto. Ookmaatschappelijk vastgoed, een van de hybride bijwerkingen van het vigerende BBSH,kunnen corporaties financieren met staatssteun.

Overigens staat de toewijzingsvoorwaarde op gespannen voet met de werkelijkheid vanhet scheefwonen, dat zonder ingrijpende stelselwijzigingen alleen maar verder zaltoenemen.

Ontwikkelingen in Europa staan niet stil. Ook op de financiële instellingen heeft de EU,vanuit de omvangrijke staatsteun als gevolg van de kredietcrisis, greep gekregen.Mededinging en Europese uniformering in wet- en regelgeving zullen permanent op de

7

politieke agenda blijven, juist bij de nieuw aangetreden Europese Commissie. Discussiesover herziening van bedrijfssectoren, zoals we ook al hebben gezien bij grootschaligefusies tussen corporaties en grensoverschrijdende activiteiten van corporaties, zulleninmenging van Brussel blijven krijgen. Daarbij zal ons inziens worden ingezet opverkleining van de corporatiesector.

3. Publieke verontwaardiging

Door alle aandacht in de media over uiteenlopende onderwerpen die de corporatiesraken, ontstaat er gebrek aan vertrouwen bij de huurder, de klant. De klant is tot nu toeniet beter af bij toenemende rivaliteit onder de corporaties en het gevecht met deoverheid.

Corporaties legitimeren het streven naar autonomie vaak met een beroep op denoodzaak van een nieuw maatschappelijk ondernemerschap, dat kan worden ingezet omhet gebrek aan sociale cohesie in lokale gemeenschappen te bestrijden. Daar liggenimmers ook de wortels van de corporatiesector; bij de –verzuilde-woningbouwverenigingen in de dorpen en buurten. En uiteindelijk gaat het elk bedrijfom een tevreden klant: een goede woning in een leefbare buurt. Deze dienstverleningdient voorop te staan; dat is het primaire bedrijfsproces van de woningcorporatie.

Maar dit vereist wel een directe klantenbinding met de huurder: een van de essentialiavan een maatschappelijke onderneming. Daarbij toont overigens een recent onderzoekonder corporatiemedewerkers in opdracht van FNV Woondiensten aan, datschaalvergroting niet leidt tot een betere relatie met de klant.

Corporaties mogen zich daarbij beter bewust worden van het gebrek aan concurrentieop de lokale markt; nog afgezien van regels omtrent woonruimteverdeling, kan eenhuurder niet snel van woning verwisselen. Hij kan ook niet, zoals bij een bank, directzijn tegoeden opnemen om zijn ongenoegen te laten blijken. En van discussies alleenwordt de dienstverlening en/of de prijs niet anders; het is geen supermarktoorlog tenfaveure van de klant.

4. Omvang van sociale huursector door de tijdNa de Tweede Wereldoorlog is de woningvoorraad kleiner en slechter dan in de periodedaarvoor; tussen 1901 en 1940 werden in Nederland circa 225.000 socialehuurwoningen gebouwd (25% door de gemeenten, rest door de corporaties). Gedurendede oorlog worden nog 35.000 woningen gebouwd, maar dat weegt niet op tegen deoorlogsschade: 500.000 woningen waren vernietigd; dat was destijds bijna 25% van detotale woningvoorraad. De toenmalig (1945/1946) Minister-president Schermerhorn vanhet noodkabinet wilde 70.000 woningen per jaar bouwen om de achterstand in te lopen.Dit lukte niet en daardoor wordt de woningnood volksvijand nummer één.

Tussen 1946 en 1962 worden een miljoen sociale huurwoningen gebouwd; tussen 1946en 1979 twee miljoen. Toch blijkt er dan nog sprake te zijn van woningnood. Deze vindtonder andere haar oorzaak in de vernietiging van het grote aantal woningen in de oorlogin combinatie met de bevolkingsgroei en gezinsverdunning.

8

Doordat Nederland in 1949 de Indonesische onafhankelijk erkende kwam eenimmigratiestroom van 300.000 personen op gang die ook een dak boven het hoofdmoesten hebben.

Ook door de explosieve bevolkingsgroei in de jaren ’50 en begin jaren ’60(babyboomers) en de groei van het aantal huishoudens vanaf 1970 (alleenstaanden)werd een groter beroep gedaan op de sociale huurwoningen.

In de jaren vijftig nam de welvaart in Nederland snel toe. Dit was voornamelijk tedanken aan de industrialisatie mede ten gevolge van de effecten uit het Marshall plan.Dit betekende ook een verbetering van de sociaal-economische positie en inkomens vaneen groot aantal inwoners die daardoor in de jaren zestig en zeventig doorstroomdennaar (goedkope) koopwoningen.

Aan de andere kant kwam eind jaren ’60 en vooral in jaren ’70 een grote toestroom vangastarbeiders op gang waarvan het aanvankelijk de bedoeling was dat deze maartijdelijk in Nederland zouden blijven.

Marokko en Turkije bleven onderontwikkelde gebieden zodat er geen prikkel was voorterugkeer van deze gastarbeiders. Velen hadden ondertussen hun gezin over latenkomen en, omdat het in de Islamitische godsdienst niet toegestaan is om buiten degemeenschap een partner te zoeken kwam eveneens een grote toestroom van“importbruiden” en “importschoonzonen” op gang. Ook deze immigrantenstroom deedeen groot beroep op de markt van sociale huurwoningen.

In 1975 werd Suriname onafhankelijk en kwamen er ‘onverwacht’ 40.000 Surinamersnaar Nederland om zich hier permanent te vestigen.

Inmiddels was de na-oorlogse bouwproductie goed op gang gekomen. Dewoningcorporaties gebruikten systeembouw om aan de vraag te kunnen voldoen en omde kosten laag te kunnen houden; het aanbod werd eenvormig. Sober en doelmatigwerden de trefwoorden. Er heerste het idee van de maakbare samenleving waarin werdverondersteld dat alle huishoudens dezelfde woningbehoefte hadden. Dit leverde ons degrootschalige uniforme na-oorlogse woonwijken op.

Het begin van de jaren ’80 werd gekenmerkt door een oliecrisis in 1979 met een groteeconomische terugval met hoge werkloosheid. Ook deze situatie zette een klem op devraag naar sociale huurwoningen.

Eind jaren ’80 trok de wereldconjunctuur weer aan en herstelde de economie zich. Dejaren ’90 waren van grote welvaart waarin Nederland meeprofiteerde van dewereldwijde economische groei en de vraag naar koopwoningen sterk is toegenomen.Ook vanuit het rijksbeleid werd vanaf begin jaren negentig met de Nota Heerma heteigen woningbezit bevorderd.

Al met al kan geconcludeerd worden dat er thans 2.4 miljoen sociale huurwoningen ineigendom zijn van de woningcorporaties. Mede door de hiervoor genoemde

9

ontwikkelingen kan worden vastgesteld dat thans nog 30 tot 40% daarvan voor dedoelgroep noodzakelijk is.

5. Woningcorporaties op eigen benen: anderen gingen voorWordt binnen het corporatiebestel al jaren discussie gevoerd over verdereverzelfstandiging, andere sectoren met een sterk publiek domein zijn dewoningcorporaties hierin al voorgegaan. Daarom wordt de omgeving van devolkshuisvesting, na de Tweede Wereldoorlog, in een breder maatschappelijk eneconomisch perspectief geplaatst.

Er zijn destijds velerlei maatregelen genomen om de wederopbouw van Nederland terhand te nemen. Activiteiten en producten van reeds bestaande (publieke) instellingen enorganisaties werden geïntensiveerd en nieuwe organisaties werden opgericht en nieuwebeleidsvoornemens geformuleerd en in werking gesteld.

Mede daardoor is aan de volkshuisvesting een significante bijdrage geleverd door destimulerende en sturende werking die daaruit, gedurende een aantal decennia, vanuit isgegaan.

Opmerkelijk is dat een aantal organisaties in de jaren tachtig van de vorige eeuw debetreffende activiteiten hebben beëindigd, verdund en/of verbreed. Ook is een aantalpublieke organisaties/instellingen verkocht aan private partijen en/of naar de beursgebracht. Daarmee werd een eigenaar geïdentificeerd, die het bestuur van deonderneming scherp kon houden. Zonder uitputtend te willen zijn, worden hieronderenkele voorbeelden genoemd.

NV Bank Nederlandse Gemeenten (BNG).

De BNG is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in 1914 opgericht (NVGemeentelijke Credietbank) en in 1922 omgedoopt tot de NV Bank NederlandseGemeenten. De Staat nam voor de helft deel en de andere helft was in handen van delagere overheden (gemeenten, provincies en waterschappen).

Na de Tweede wereldoorlog konden de gemeenten ook een rekening-courant met eenkrediet openen. De gemeenten konden de BNG aldus al hun betalingsverkeer latenverzorgen bijvoorbeeld ook ten behoeve van woningcorporaties.

In 1965 werd de bank door de overheid aangewezen als degene die voor gemeenten enprovincies in de kapitaalmarkt optrad.

In 1975 kwam aan deze monopoliepositie een einde; BNG ging werken op een brederterrein (zorg, bejaardentehuizen, nutsbedrijven etc.)

In 1989 veranderde de BNG van kapitaalmarktinstelling naar kredietinstelling.

Nederlandse Credietverzekerings Maatschappij (NCM)

10

In 1925 werd de NCM opgericht met als doel de handel voor bedrijven in Nederland teverbeteren. In 1932 tekende de NCM een overeenkomst met het Ministerie vanFinanciën voor de herverzekering van exportkredieten.

Het gehele risico werd gedragen door de Staat.

In de periode 1945 – (ca) 1990 heeft de Staat 3.6 miljard gulden verloren. Beginnegentiger jaren heeft de NCM de voortrekkersrol vervuld om tot globalisering te komen.Na enkele ingrijpende eigendomswijzigingen in de jaren negentig, zijn sinds 2001 deaandelen voor 100% in handen van het Duitse Gerling NCM Credit and Finance AG.Sinds december 2003 is Atridius N.V. de aandeelhouder van NCM Holding N.V.

Nationale Investerings Bank (NIB)

De NIB is in 1945 opgericht door de Nederlandse Staat als Financiering van NationaalHerstel. Doel was het financieren van de wederopbouw door langlopende(achtergestelde) leningen te verstrekken en in ondernemingen te participeren.

In 1986 werd de NIB naar de beurs gebracht.

In 1999 werd de beursnotering beëindigd omdat ABP en PGGM de aandelen verwierven.In 2005 werd de bank overgenomen door een consortium van financiële instellingen eninvesteerders (onder ander Delta Lloyd, ABN AMRO, Banco Santander)

Bouwfonds Nederlandse Gemeenten (Bouwfonds)

Omdat er schaarste heerste aan goedkope koopwoningen werd in 1946 opgerichtBouwkas Drenthe, waar de Drentse gemeenten aandeelhouder van waren. In de loopder jaren groeide het aandelenbezit tot meer dan 500 gemeenten en werd na een paarjaar de naam gewijzigd in Bouwfond Nederlandse Gemeenten.

11

Het Bouwfonds kon eenvoudig geld lenen en subsidies krijgen van de BNG en het Rijk.Voornamelijk leende het Ministerie van VROM daarvoor geld.

In 1967 startte Bouwfonds ook de Algemene Nederlandse Woning Stichting (ANWS) voorhuurwoningen, dat bleef bestaan tot de verzelfstandiging van Bouwfonds in 2000.

Bouwfonds was daarmee ook een belangrijke speler op de huurwoningenmarkt. Eindjaren 80’ werd het Bouwfonds, mede door de afbouw van de rijksregelingenVolkshuisvesting, steeds minder semi-overheid.

Dit beleid is in 1993 krachtig doorgezet. Bouwfonds ging zich richten op de commerciëlemarkt in plaats van de goedkope koopsector.

Eind 1999 wilden de gemeenten afscheid nemen van hun belang in Bouwfonds; ABNAMRO nam geleidelijk het aandelenkapitaal over en werd een volledig commercieelbedrijf.

Marshall plan

Eén van de belangrijkste impulsen was het Europese Herstel Programma, een in 1947opgesteld initiatief van de toenmalige Amerikaanse minister van Buitenlandse ZakenGeorge Marshall.

Dit Marshall plan was een omvangrijk, op de economische wederopbouw van de door deoorlog getroffen landen in Europa, gericht materieel hulpplan.

In 1947 hebben zestien Europese landen (exclusief Spanje, Sovjet Unie en diverse Oost-Europese landen) dit herstelplan opgesteld. In 1948 werd het Marshallplan ingevoerd.

De omvang aan levensmiddelen, geld en goederen had in de periode 1948 tot en met1952 een omvang van ruim US$12 miljard; omgerekend tegen de koers van de Eurodestijds ! 21.5 miljard; (1 US $ was Hlf. 3.80).

De betreffende landen kregen een belangrijke impuls voor de wederopbouw op hetgebied van de energievoorziening, onderwijs/zorg, infrastructuur, volkshuisvesting,industrialisatie etc. De hulp bestond voor 80% uit een gift en voor 20% uit een lening(werd overigens later kwijtgescholden).

De landen werden aangezet hun monetaire beleid in dienst te stellen van herstel enuitbreiding van de internationale handel en prijsstabiliteit. De resultaten hiervan zijn vangroot belang geweest voor de verdere Europese economische- eninkomensontwikkelingen alsmede voor de woon- en leefkwaliteit van de inwoners van debetreffende landen.

Beperkte institutionele houdbaarheidsdatum

Bovenstaande voorbeelden leren dat instandhouding van instituties geenvanzelfsprekendheid is. Dat geldt ook voor legitimiteit. Afgelopen decennia heeftniemand meer gevraagd om de terugkeer van deze instituties. Opvallend is het dan

12

tegelijkertijd dat binnen het corporatiebestel sinds de bruteringswet geen echtestructuurwijzigingen meer hebben plaatsgevonden. Sterker, niemand is onder de indrukvan het aanpassingsvermogen en de vernieuwingsdrang van de corporaties. Een van deoorzaken is ons inziens het ontbreken van een eigenaar, die het bestuur scherp kanhouden.

Als de gehele –ook financiële- omgeving wijzigt, dan ontkomen ook de corporaties erniet aan zich hierop aan te passen. En als dit niet vanuit de sector zelf kan komen, danzullen de impulsen van buiten de sector moeten komen. Het Forum for Housing andLiving (FHL) levert hieraan een bijdrage.

6. Geprivatiseerd volkshuisvestingsbestel in EuropaSociale woningbouw in Europa is divers georganiseerd in termen van rechtsvorm,overheidsinvloed, financiering en woningtypologie (huur/koop). De kernmissie in demeeste EU landen, met uitzondering van Zuid Europa, bestaat evenwel altijd uit hetbieden van betaalbare woonruimte voor ‘brede lagen van de bevolking’.

Het FHL-initiatief sluit het meest aan bij ontwikkelingen in Duitsland en Zweden. Zwedenkent vennootschappen (Ltd) in handen van gemeenten. Sinds 2006 heeft de nationaleoverheid afstand genomen van sociale woningbouw. Het volkshuisvestingsdomein wordtbeheerst door de lokale overheid. Sindsdien verkopen gemeenten ook hunwoningbedrijven of delen van de woningvoorraad aan particuliere investeerders.

Begin jaren negentig, enkele jaren na de Duitse eenwording, heeft de nationale overheidde toelatingswet ingetrokken (WohnungsGemeinnutzigkeitsgesetz). Sindsdien zijnpensioenfondsen, banken en buitenlandse investeerders actief in het overnemen vansociale huurwoningen; bij die laatste groep zijn ook succesvolle Nederlandseinvesteerders. Daarnaast is er ook nog een ‘kommunale’ sector, waarbij de aandelen ineigendom zijn van de gemeenten. In Duitsland is geen sprake meer van een nationaalvolkshuisvestingsbestel. Wel verstrekt de nationale overheid nog bijdragen aandeelstaten en gemeenten bij het stimuleren van duurzaam bouwen en huisvesting voorbijzondere doelgroepen.

Voordat de nationale overheid de toelating introk, was de situatie in Duitsland enigszinsvergelijkbaar met de situatie in Nederland nu:

Zo waren er opvallend veel incidenten in de sector; onder meer verliezen, corruptie, en–mislukte- commerciële projectontwikkeling. Ook waren er binnen de sector intoenemende mate corporaties die zich probeerden los te maken; uit het bestel wildentreden. En werd er vanuit de marktsector geklaagd over oneerlijke concurrentie.

Overigens zijn in zowel Duitsland en Zweden conservatief-liberale regeringenovergegaan tot het vermarkten van de sector; dit is overeenkomstig de heersendepolitieke opvattingen in Nederland. Hier echter geen sprake van een echtestelselherziening, maar slechts van aantal aanpassingen die op dit moment wordenvoorbereid in een wetsvoorstel; inhoudelijk gebaseerd op de inmiddels bekende 12 juni-brief van de Minister.

13

Op Europees terrein, werkt FHL samen met European Foundation for Living (EFL) en hetEuropean Housing Network (Eurhonet); de laatste is een netwerk van 25woningcorporaties in vijf Europese landen. EFL is een op dit moment 14 leden tellendEuropees samenwerkingsverband (voornamelijk Nederland en Duitsland) vanwoningcorporaties, financiers, ontwikkelaars, energiebedrijven en bouwbedrijven. EFL enEurhonet, beide netwerkorganisaties, hebben recentelijk hun expertise gebundeld op hetterrein van duurzame gebiedsontwikkeling.

7. Woningcorporaties nemen gefaseerd afscheid van de overheidUit het eerdere overzicht van Nederlandse instituties en referenties uit Duitsland en Zwedenis duidelijk geworden dat menig aanvankelijk sterk vanuit de overheid aangestuurd bedrijfof institutie om moverende redenen inmiddels een ingrijpende structuurwijziging isondergaan; door verkoop/beursgang, splitsing of overname(s).

Wij zijn van mening dat er voldoende aanleiding bestaat om ook de corporaties thans opnog grotere afstand te plaatsen van de overheid zo niet om na ruim een eeuw definitiefafscheid te nemen van de overheid. Beredeneerd vanuit de historie is dit ook logisch; voorcorporaties zijn er immers geen voordelen meer verbonden aan de status van toegelateninstelling. Rijksleningen bestaan niet meer, subsidies zijn beperkt tot individuele huurtoeslagen de belastingvrijstellingen zijn opgeheven. De corporatie heeft al lang zelf zijn gang naarde kapitaalmarkt gevonden. Wel speelt de borgstelling vanuit het WSW nog een rol vanbetekenis. Daarnaast wordt de bestemmingsplicht van opbrengsten aan het publieke belangregelmatig door de politiek opgerekt; dit heeft eerder te maken met afromen dan metefficiënt aanwenden van middelen ten behoeve van het primaire werkdomein van devolkshuisvesting. Op deze wijze worden corporaties in toenemende mate geconfronteerdmet politieke risico’s en daaruit voortkomende financiële aderlatingen. Derhalve is er nueerder sprake van nadelen verbonden aan de status van toegelaten instelling.

In onze ogen zal de exit strategie wel gefaseerd moeten gaan. Het is ook niet wenselijk dateer sprake is van een generiek uittreden uit het besteld; niemand in Nederland zit tewachten op een stelseldiscussie, behalve de mensen die status quo c.q. consolidatienastreven. Ervaringen over stelseldiscussies in ons bestuurlijk polderlandschap leidennamelijk slechts sporadisch tot verbeteringen.

Bij de geleide exit spelen twee issues een rol.

In de eerste plaats moeten de eenmalige opbrengsten uit verkoop van de overmaat aansociale huurwoningen duurzaam ten dienste van de volkshuisvesting worden aangewend.Dit kan bijvoorbeeld via een soort van Treuhand vergelijkbaar met het systeemvermogensverstrekking van de Nationale Investeringsbank (NIB) worden geregeld. Dan ishet ook niet langer de vraag van wie het volkshuisvestingsgeld is (van de corporaties enniet van de politiek), maar waarvoor dit wordt bestemd.

Gelet op de uitdagingen waarvoor de Nederlandse samenleving zich ziet gesteld, is het inonze ogen aannemelijk te maken dat een deel van de opbrengsten wordt aangewend induurzame gebiedsontwikkeling; we maken als het ware de toekomstige vernieuwingsopgavenetto contant. Daarnaast kan een deel van de opbrengsten ook worden aangewend alsbijdrage aan de structurele bezuinigingsoperatie van !35 miljard waarvoor de Nederlandseregering zich de komende jaren ziet gesteld.

14

In de tweede plaats zal er vanuit de markt, teneinde de financieringslasten zo laag mogelijkte houden, een alternatief voor de WSW borgstelling moeten komen. Een deel van deopbrengsten uit verkoop zou hiervoor eenmalig aangewend moeten worden als risico-kapitaal. Met andere woorden, het gaat om het organiseren van risico-solidariteit in demarkt (vergelijkbaar met de onderlinge depositoregeling van banken) in plaats van binnenhet publieke bestel.

Ook hier kunnen we leren van Europa. Alle Europese beursgenoteerde bedrijven zijn sinds2005 verplicht hun jaarrekening op te stellen conform het IFRS (International FinancialReporting Standards). De richtlijnen zijn gesteld in IAS (International AccountingStandards). Voor de vastgoedsector is bijvoorbeeld IAS 40 van groot belang: waarderingvan vastgoed op de balans (fair value). In Duitsland is een toenemend aantal‘geliberaliseerde’ woningbedrijven dat rapporteert onder IFRS richtlijnen, en dusinternationaal vergelijkbare resultaten oplevert. Voor kredietverstrekking en borgstellingvanuit marktconforme condities is dit een essentiële waarderingsmethodiek.

Gelet op de historische achtergronden en de doelgroep van huisvesting, ligt het daaromvoor de hand te onderzoeken of de corporaties, met of zonder tussenkomst van een soortvan Treuhand, kunnen worden verkocht aan de pensioenfondsen, andere institutionelebeleggers en particuliere investeerders of dat een beursgang mogelijk wordt gemaakt.

In eerste instantie hebben pensioenfondsen onze voorkeur. Pensioenfondsen kunneneenvoudig de financiering van nieuwbouw en renovatie regelen; zij zoeken immerspermanent naar beleggingsmogelijkheden, ook in vastgoed. Pensioenfondsen willenbeleggingen aanwenden voor investeringen in duurzaamheid met lange termijnrendementen. Bovendien, menig huurder van een sociale huurwoning heeft zijn/haarpensioen bij een van de pensioenfondsen.

Op deze wijze kan wellicht de premie omlaag en/of de uitkering omhoog.

Na verkoop, wordt de corporatie een dienstverlenend bedrijf en legt daarmee een sterkererelatie naar de klant en naar de buurt of gemeenschap. En zo hoort het ook. En daarom ishet ook allemaal begonnen.

En er wordt nog een ander probleem opgelost. Corporaties missen nu tegenkrachtvergelijkbaar met een aandeelhoudersvergadering die het bestuur scherp houdt. Descherpte zorgt voor een efficiëntere organisatie met lagere bedrijfslasten, gedreven oprendement; dit laatste is dan nodig om de huren betaalbaar te houden. En dat kan ook,omdat het rendementsbegrip anders geladen zal worden. In het publieke bestel vancorporaties is het rendementsbegrip van ondergeschikt belang; de huurinkomsten zijnmoeilijk te beïnvloeden (slechts inflatievolgend) en van verkoop op grote schaal was geensprake. In een onafhankelijke situatie kan dit wel; sterker nog, het wordt noodzakelijk.

Een geleide exit-strategie kan op meerdere wijze tot stand komen. Hierboven hebben weeen scenario gekenschetst. Hoewel tot op heden velen kritisch staan tegenover de nieuwe invoorbereiding zijnde wet op de maatschappelijk onderneming, verdient dit wel serieuzestudie voor de corporaties, evenals – toekomstige- overnames door buitenlandse partijen.

15

8. WerkplanHet initiatief van Rob van der Leij is in eerste instantie gericht op publicatie van eenrapport medio april 2010, voordat de 20 ambtenarencommissies inzake de !35 miljardrijksbezuinigingen voor 2011 e.v. hun bevindingen aan de buitenwacht bekend maken(naar verwachting eind april/begin mei 2010).

Als vorm wordt op dit moment overwogen een ‘Club van Drunen’-achtige setting (bijlage1), dat als werktitel is meegegeven: Forum for Housing and Living (FHL). Het FHL kandesgewenst ook –periodiek- vervolgactiviteiten organiseren. Het zou op termijn door destakeholders beschouwd moeten worden als de invloedrijke ‘denktank’ voor de toekomstvan het corporatiebestel in Nederland en daarbuiten.

Stap 1: Afronden Startdocument

Samenstellen ‘Kerngroep’ FHL

Periode: december 2009 tot medio januari 2010

Resultaat: Gezamenlijke startbijeenkomst tweede helft januari 2010

Toelichting: Door Rob van der Leij wordt op basis van onderhavig startdocument enwerkplan in december 2009 de deelname en actieve ondersteuning van een aantalmensen bevestigd met wie eerder verkennend over dit initiatief is gesproken. Hiernawordt een voorzitter benaderd. Dit mondt uit in een gezamenlijke startbijeenkomst. Danwordt ook de keuze gemaakt voor het uitwerken van een Nederlandse en buitenlandse(Duitse en/of Zweedse) businesscase.

Stap 2: Individuele consultatieronde met de Kerngroep

Periode: medio januari t/m eind februari 2010

Resultaten: Tweede plenaire bijeenkomst begin maart 2010

Eerste versie van het rapport

Toelichting: Individuele consultatieronde langs enkele leden van de Kerngroep enandere deskundigen, met name uit bancaire en private en institutionelebeleggingswereld. Consultatie wordt onder meer uitgevoerd door de (aangetrokken)voorzitter, Van der Leij (initiatiefnemer) en Hereijgers (rapporteur). De geconsulteerdenzullen ook worden gevraagd om bepaalde statements in kwalitatieve en kwantitatievezin voor eigen rekening en risico uit te werken in bijvoorbeeld een businesscase; dit zalals input dienen voor de eerste rapportage; dit document zal de inhoudelijke enstrategische koers duidelijk moeten uitzetten.

De consultaties zullen ook betrekking hebben op Eurhonet en EFL, beide organisatiesbetrokken bij sociale woningbouw in andere Europese landen die vanaf 2010 gaansamenwerken.

16

Tevens wordt in deze periode het draagvlak voor het initiatief uitgebreid door hetbenaderen van uiteenlopende deskundigen en personen op sleutelposities binnen enbuiten het veld van de volkshuisvesting. Door middel van een individuele ofinstitutionele adhesiebetuiging, zal gevraagd worden actieve ondersteuning aan het FHLIte geven.

Stap 3: Forum-bijeenkomst FHL Periode: medio/eind april 2010

Resultaten: Rapport/Advies

Persconferentie

Toelichting: Uitwerken van de rapportage in nauwe samenwerking met expertise veldvan de leden van het FHL.

17

Bijlage 1 Over Rob van der Leij, initiatiefnemer FHL

1989

Naar aanleiding van het verschijnen van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig(drs. E. Heerma) en het Nationaal Milieu Beleidsplan (drs. E. Nijpels), stelt de heer vander Leij een notitie op waarin, met respect voor de doelstellingen van de bewindslieden,een andere, integrale, aanpak wordt voorgesteld om tot een optimaler en integralerresultaat te komen ten aanzien van de door de bewindslieden geformuleerdedoelstellingen.

Over deze notitie is, op initiatief van de heer van der Leij en onder voorzitterschap vanprof.dr. A. Heertje, gediscussieerd tijdens een bijeenkomst in de raadszaal van hetGemeentehuis in Drunen. Aan deze bijeenkomst werd deelgenomen door prominenteNederlanders.

Naar aanleiding van deze discussiebijeenkomst is de zg. ‘Club van Drunen’ ontstaan.

1990

Op grond van een notitie van de heer van der Leij, gebaseerd op debeleidsuitgangspunten van zijn notitie zoals in 1989 besproken in de ‘Club van Drunen’,wordt een intentie-overeenkomst gesloten met de wethouder van de Gemeente Den

Haag voor een integrale aanpak van het vroeg naoorlogse stadsdeel Den Haag-Zuidwest. Het betreft een gebied bestemd voor 100.000 inwoners. De doelstelling is hetrealiseren van een Publiek-Privaat samenwerkingsverband. Een (informele) Commissievan Deskundigen vanuit de ‘Club van Drunen’ heeft dit proces begeleid.

Tevens werd vanuit de ‘Club van Drunen’ een Commissie ‘Financiële HerwaarderingWoningbestand Toegelaten Instellingen’ geïnstalleerd. Door deze commissie is hetwoningbezit van vijf corporaties (ruim 50.000 woningen) getaxeerd naar de waarden inhet economisch verkeer, op grond van de leeftijdscategorieën en financieringsregimes,zoals vermeld in de Nota Heerma, Volkshuisvesting in de jaren negentig.

1994

Op grond van een notitie van de heer van der Leij, wordt in december 1994 door de‘Club van Drunen’ gediscussieerd over een duurzame, integrale herontwikkeling van deBijlmermeer, met als uitgangspunt de bereidheid van private en publieke partijen omduurzaam (op continuïteit gebaseerd) risicodragend te investeren in de Bijlmermeer.

1997

Door de heer van der Leij worden initiatieven ontwikkeld om de (informele) ‘Club vanDrunen’ te institutionaliseren en te transformeren naar een juridische entiteit; kortomvan ‘denken naar doen’.

18

1998

Begin 1998 vindt in Hotel The Grand in Amsterdam een bijeenkomst plaats van de ‘Clubvan Drunen’, waar over de voorgestelde wijzigingen van ‘denken naar doen’ wordtgediscussieerd, om deze onder te brengen in een nieuw op te richten Stichting‘Foundation for Urban and Regional Development’, kortweg FURD. Het gaat hier omgebiedsgerichte samenwerking in gebieden waarin een grote publiekeverantwoordelijkheid ligt, maar waarbij private partijen niet willen (of terughoudend zijnin) het risicodragend duurzaam investeren. FURD dient hierin als ‘procesmakelaar’ tefunctioneren binnen nader vast te stellen procesformules. Dit initiatief wordtondersteund door zowel private als publieke partijen.

2005

Om speelruimte voor woningcorporaties te vergroten en kennis uit te wisselen tussenNederlandse en Duitse partijen is door de Van der Leij Groep de grondslag gelegd ompartijen te betrekken bij de NDC (Nederlands-Duitse Connectie). Betrokkenen zijnwoningcorporaties, ontwikkelaars en financiële instellingen. Doelstelling is deliberalisering van de woningmarkt in Europa en kennisuitwisseling in de vorm vaninbreng daarvan projecten binnen Europa.

2006

NDC verandert haar naam in European Foundation for Living (EFL) om in heel Europa tekunnen streven naar het realiseren van duurzame woon- en leefmilieus enmaatschappelijke betrokkenheid. EFL bundelt professionele kennis en ervaring vanondermeer woningcorporaties, financiële instellingen, vastgoedbeleggers, ontwikkelaarsen bouwbedrijven in Europa.

2007

Binnen EFL zijn twee uniforme modulen to stand gekomen. De Bouw- enStichtingskosten module en de module ter bepaling van de waardering van vastgoed.Sinds 2007 bouwt EFL ook aan een expertisecentrum.

2009

EFL gaat een samenwerking aan met Eurhonet (European Housing Network) op hetgebied van concept-ontwikkeling voor energie-efficiënte woningbouw en de toepassingvan duurzame energie. Ook de maatschappelijk kant en seniorenhuisvesting komen aanbod.

19

Bijlage 2 Over Ad Hereijgers, co-auteur startdocument FHL

Heden

Directeur New Amsterdam Development Consultants (NADC) met kantoren in Rotterdamen New York (www.nadcnl.com). Auteur van verscheidene boeken en vele artikelen opterrein van volkshuisvesting en stedelijke ontwikkeling. Veel opdrachten voor publiek-private samenwerkingsverbanden, met name met gemeenten en woningcorporaties.

1985

Doctoraal Sociale Geografie Universiteit van Amsterdam met specialisatieBouweconomie.

1985-1986

Hunter College, City University New York

Planning Consultant Cooper Square Committee, New York

1988-1989

Planologisch en Demografisch Instituut, Universiteit van Amsterdam

1990

Partner bij Middelkoop & Partners te Amsterdam

Mede-auteur van onder meer de boeken ‘Woningcorporaties als marktleider’ en

‘Gedifferentieerde woningverbetering’

Mede-auteur van het boek Volkshuisvesting, een zaak van beleid (samen met prof.dr.ir.Jan van der Schaar).

1992

Partner bij DE LIJN, bureau voor ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting in

Amsterdam

20

Adviseur en interim-directeur bij Far West (Westelijke Tuinsteden) ProjectleiderMercatorplein Amsterdam (Stadsdeel De Baarsjes Amsterdam) Projectleider FanniusScholtenbuurt Amsterdam (Staatsliedenbuurt Amsterdam) Adviseur CityCorp, platformRotterdamse woningcorporaties (2001-heden)

2002

Start van NADC in New York

New Amsterdam Waterfront Exchange (2003)

2005 t/m zomer 2008

Verblijf in New York

Onder meer omvangrijke studie Affordable Housing in opdracht van New York Public

Advocate, consultant bij diverse waterfront projecten en gebiedsontwikkelingen.

Vanaf zomer 2008

NADC in Rotterdam

21

Bijlage 3 Literatuurselectie

Aedes (2007). Antwoord aan de samenleving. Hilversum

Arrest van het Hof in zaak C-567/07 Minister van Wonen, Wijken en Integratie tegen

Woningstichting Sint Servatius inzake “Vrij verkeer van kapitaal ”. 1 oktober 2009.

Bijdendijk, Frank. Corporaties: wat moeten we ermee? Uitgave ter ere van 65e

verjaardag. Amsterdam maart 2009.

Centraal Fonds Volkshuisvesting. 2009. Jaarverslag 2008

De Nederlandse Bank. Barsten in de voegen van de volkshuisvesting. DNBKwartaalbericht, december 2008.

Docters van Leeuwen, Arthur. Terug naar de basis. Aedes-magazine. 19/2009.

Don, F.J.H. (redactie). Agenda voor de woningmarkt. Koninklijke Vereniging voor de

Staathuishoudkunde. Preadviezen 2008

Fleurke, F., Jan van der Schaar, Frank van Wijk. Ontwikkelingspaden voorwoningcorporaties. RIGO februari 2009.

FNV Woondiensten (november 2009). Internet-onderzoek onder 200corporatiemedewerkers naar schaalvergroting en klanttevredenheid.

Minister van Wonen, Wijken en Integratie. Voorstellen woningcorporatiebestel. Brief aan

Tweede Kamer, 12 juni 2009.

22

Minister van Wonen, Wijken en Integratie. Overzicht nevenactiviteiten vanwoningcorporaties. Brief aan Tweede Kamer, 24 juli 2009.

Moolen, J. Van der (2009). Corporaties moeten niet alles willen oplossen. Cobouw 30september 2009.

Stuurgroep Meijerink (27 november 2008). Nieuw arrangement overheid-woningcorporaties.

Vlak, Arnoud L.M. (2008). Corporaties en Sturen met kengetallen; corporaties en hunrollen in de vastgoedbedrijfskolom. Nestas Communicatie. Almere.

VROM (1989) Volkshuisvesting in de jaren negentig.

VROM-Raad (februari 2009). Toezicht vergt afstand; woningcorporaties hebben recht opvreemde ogen.

WSW (2009). Cijfermatig Perspectief Woningcorporaties 2009; periode 2007-2010.