Post on 12-Mar-2016
description
Over de verbinding tussen mensen
van vlees en bloed en een duurzame kwaliteit
van gebouwen en gebieden
ogEnMetandere
Frank Bijdendijk
ogEnMetandere
Frank Bijdendijk
4
Met andere ogen
Onze maatschappij verandert in een duizelingwekkend tempo. De behoeften van de
mensen veranderen even snel mee. Door het toegenomen welvaarts, opleidings- en
informatieniveau is de individuele zeggenschap van de burger op de consumentenmarkt
toegenomen. Zoniet op de markt voor de huisvesting. Daar heeft de burger weinig te
vertellen. Toch zou dat moeten. Juist met het oog op die veranderende behoefte.
Waarom gebeurt dat dan niet?
Huisvesting wordt geproduceerd door de bouwkolom. En die zit muurvast. Bouwwerken
zijn ook geen consumptiegoederen. Het zijn voor zo’n 90% investeringsgoederen, die
lang mee moeten. Bouwwerken dienen niet alleen een privaat belang, zij dienen ook
een publiek belang. Zij vormen met elkaar immers de verblijfsomgeving van ons alle-
maal. De productie van huisvesting is dus niet iets tussen de leverancier en de klant.
De productie van huisvesting is bovendien zo kapitaalintensief dat slechts heel weinig
bedrijven op voorraad kunnen produceren en uit voorraad kunnen leveren. Laat staan
dat er producenten zijn die, zoals in de consumptiemarkt, steeds nieuwe producten
kunnen ontwikkelen en op voorraad nemen. Vervolgens wordt huisvesting samengesteld
uit deelproducten, veelal high tech, die specialisatie vragen om de kwaliteit te kunnen
garanderen. Tenslotte is huisvesting plaatsgebonden. Enerzijds maakt dat de grondeige-
naar zeer machtig en kan er op één plaats slechts één product worden aangeboden.
Anderzijds zorgt dat ervoor dat elk product niet alleen moet zijn afgestemd op de
behoefte van de individuele gebruiker en het brede publiek, maar ook nog op de karak-
teristiek van de plaats waar het wordt gerealiseerd.
Zo is er een zeer gecompliceerde bouwkolom ontstaan waarin een groot aantal rollen
kan worden onderscheiden en waarin een groot aantal deelleveranties plaatsvindt.
Zo kennen we de rollen van opdrachtgever, ontwikkelaar, ontwerper (architect, steden-
bouwkundige, adviseur), aannemer, onderaannemer, leverancier en regelgever (in casu
de overheid).
Binnen deze kolom vinden veel business-to-business leveranties plaats. Elk van de spe-
lers probeert zijn positie te behouden of te versterken. Enkele van de spelers proberen
zelfs de hoofdrol te claimen. Dat geldt in het bijzonder voor de architecten en de ste-
denbouwkundigen, de aannemers en de overheid. Hoe vaak hebben we architecten niet
horen zeggen dat de leiding bij hen hoort te liggen, aannemers in bouwteamverband
een volwaardige rol horen opeisen of overheidsdienaren horen zeggen dat de regie bij
hen hoort te liggen, omdat zij daartoe democratisch zijn gelegitimeerd? Binnen de
bouwkolom bestaan echter veel onderlinge afhankelijkheden. Daardoor en door het feit
dat niemand een grote voorraad van kapitaalintensieve producten durft aan te houden,
ontstaat risicomijdend gedrag. De bouwkolom houdt zichzelf in de houdgreep.
Geen van de spelers lijkt bij machte echte vernieuwing tot stand te brengen; een ver-
nieuwing, afgestemd op de nieuwe, zeer veranderlijke maatschappij en de mensen die
daarvan deel uitmaken.
Voorwoord
5
Voorwoord
Ondertussen zijn we in Nederland steeds banger om risico’s te nemen. We zijn niet
bezig met vernieuwing, maar we timmeren alles dicht uit angst om fouten te maken.
Dat zei de econoom Jaap van Duijn in NRC Handelsblad van de laatste dag van 2005.
Ik ben het daarmee eens. Van Duijn wijdt dit aan de toenemende vergrijzing en de toe-
genomen welvaart. In de achter ons liggende eeuwen was er zelfs in tijden van verval
altijd een meerderheid van jongeren. De afwezigheid daarvan maakt de huidige tijd
uniek. Hij ziet de opkomst van managers als illustratie van risicomijdend gedrag.
‘To manage’ betekent beheersen. We beheersen tegenwoordig processen. Maar alle
dingen die vernieuwend zijn hebben iets onbeheersbaars. De maatschappij verschuift
van ondernemen naar beheren. Weg van innovatie. Ook de politiek eist zekerheid,
afrekenbare garanties en waterdichte regelingen. Bovendien is die politiek voortdurend
bezig met scoren en profileren. Maar als je geen fouten meer kunt maken kun je ook
niets goed meer doen. Daardoor zien we ons lange termijn perspectief ook inkrimpen
tot een korte termijn oriëntatie.
Hoe moet die in zichzelf gekeerde bouwkolom, die muurvast zit, nu vernìeuwen in zo’n
klimaat? Voor mij staat vast dat die vernieuwing niet van binnen uit kan komen. Iedere
speler die er middenin zit begint niets. De vernieuwing is keihard nodig, lees de krant
maar. Kijk maar om je heen. Als die niet van binnen uit kan komen, dan moet het van
buitenaf. Anders gezegd: vernieuwing vindt alleen plaats bij een nieuwe oriëntatie op
de werkelijkheid buiten de bouwkolom. Die werkelijkheid met andere ogen zien en
interpreteren, dat is de kunst! En dat kan alleen door ondernemerschap met een lange
termijn perspectief. Ondernemerschap dat het huidige klimaat durft te trotseren.
Aan de top van de bouwkolom staat de opdrachtgever. Een merkwaardig woord
eigenlijk. Want ook dat duidt op een naar binnen gerichte rol, namelijk het geven van
opdrachten aan opdrachtnemers binnen de bouwkolom. Toch is juist opdracht geven de
enige rol die per definitie naar buiten moet kijken. Dat is bij uitstek de rol van waaruit je
de wereld met andere ogen kunt zien, de werkelijkheid opnieuw kunt interpreteren en
de vernieuwing kunt doorvoeren. Alleen dan moeten we die rol een andere naam geven.
Ik stel voor diepte-investeerder.
Dit boek is opgedragen aan alle ondernemende diepte-investeerders in huisvesting.
Frank Bijdendijk
Amsterdam, april 2006
6
Met andere ogen
Inhoud
7
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat 8
02 De brandende auto’s in de voorsteden van Parijs 26
03 De misvattingen van het modernisme 38
04 Mensen van vlees en bloed 56
05 De werkelijkheid van echte gebouwen 66
06 De werkelijkheid van echte steden 72
07 Investeren in duurzaamheid 78
08 Denken in termen van kwaliteit en waarde 90
09 Het Solids-concept 94
10 De marketing van Solids 106
11 Maatschappelijke participatie en ruimtelijke integratie 114
12 Tussen droom en daad 124
8
Met andere ogen
ANP/Cor Mulder
9
De brandende tram in de
Van Baerlestraat
01
10
Met andere ogen
De brandende tram op de Van Baerlestraat (11 okto-
ber 1982) symboliseert een epoque, die van de jaren
tachtig. Het is een heftige uiting van protest tegen
woningnood en speculanten, waartegen de kraakbe-
weging zich had gekeerd. Nergens in Nederland was
die beweging zo sterk als in Amsterdam. In het boekje
Tetterodecomplex, van kraakaffaire tot volkshuisves-
tingsmodel1 lezen we de volgende passage:
Amsterdam, oktober 1982
Pamflet van de kraakbeweging, oktober 1982
Noodtoestand wantoestand
Maandag is Amsterdam het toneel geweest van ongekende rellen. Via dit pamflet willen we
duidelijk maken hoe het zover heeft kunnen komen en welke maatregelen van burgemeester Polak
deze onnodige eskalatie in de hand heeft gewerkt.
Het gekraakte pand Lucky Luyk was het symbool geworden voor verzet tegen knokploegen-terreur en
spekulatie. Het waren de krakers/sters die er als eerste de sociale bestemming aan gaven. Het waren
de krakers die de knokploeg er weer uithaalden. Omdat in die periode een aantal panden door knok-
ploegen ontruimd werden en er geschoten werd. Er moesten per sé driekamerwoningen komen en de
krakers moesten maar een ander pand opzoeken. Bewoners van kraakpanden konden tot nu toe altijd
blijven zitten na aankoop door de gemeente. In 90 procent van de gevallen gaat het hier ook om toe-
voeging van woonruimte. Om 1 uur ’s middags kondigde burgemeester Polak de noodtoestand af.
De gemeente was nog in onderhandeling met de bewoners. De ME lokte gevechten uit door willekeurig
charges uit te voeren. Zo ging er tenslotte ook een tram (wagennummer 689) in de fik. De Luyk is nu
in handen van de politie. Dinsdag zijn er meer dan honderd mensen gearresteerd. Dinsdag lag er ook
een oproep in de bus van rechtse groepen om op 16 oktober te protesteren tegen al die terreur en
onveiligheid. Die ze zelf scheppen. Oproep 16 oktober de was buiten te hangen die deze types
verdienen: bonte was, vuile was. We zullen ons niet houden aan het verbod om met meer dan drie
personen op straat te lopen. 17 oktober zullen we vanaf de Dokwerker demonstreren tegen de
noodtoestand en vrijlating eisen van alle arrestanten.
‘In het begin van 1980 was ME een afkorting zonder
betekenis. De kraakbeweging veroorzaakte een vaag
rumoer aan de rand van de samenleving. Wie toen
voorspeld had dat van tijd tot tijd duizendkoppige
legers van politie en marechaussee, uitgerust met
hoogwerkers, gepantserde bulldozers, tientallen
geblindeerde overvalwagens, waterkanonnen, traan-
gasbrigades en scherpschutters zouden worden
gemobiliseerd om een paar gekraakte huizen te ont-
ruimen was voor gek verklaard. Toch gebeurde het in
Amsterdam in het jaar 1980 vijf keer.’
H.J.A. Hofland schetst in De stadsoorlog, Amsterdam
80 de schok die door Nederland ging na de krakers-
rellen in Amsterdam bij de kroning van Beatrix op 30
april 1980.
1 Tetterodecomplex, van kraakaffaire tot volkshuisvestingsmodel.
Peter Sep, 1982. De Balie in samenwerking met SEV en Het Oosten.
Was kraken eind jaren zestig, begin jaren zeventig
een incidentele ontlading tussen woningnood en leeg-
stand, in 1980 was de kraakbeweging een informeel
en ongrijpbaar conglomeraat van onder andere kraak-
spreekuren, alarmnummers, radiozenders, tijdschrif-
ten, juridische autodidacten, kunstenaars en sympa-
thiserende architecten, advocaten en organisatieadvi-
seurs. Hofland constateert: ‘Het is een beweging die
gegroeid is in de praktijk, tegen het verzet van de
overheid in. Zoals met ieder verzet dat zich met enig
succes weet te handhaven, is in de loop van die ont-
wikkeling bij de kraakbeweging een innerlijke hecht-
heid ontstaan.’ Plotseling krijgt de kraakbeweging een
publiek imago dat aandacht en zorg behoeft.
11
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat
1980 was het jaar van de kraakbeweging. De ‘Geen
woning, geen kroning’-rellen confronteerden de
samenleving met het schrikbeeld van grote groepen
anonieme jongeren die, als het hen zo uitkwam, een
veldslag konden ontketenen waarin zij de ME alle
hoeken van de stad lieten zien. Behalve verontwaardi-
ging en afschuw, die zich vertaalde in criminalisering
en verkettering, was er een groeiende groep van met
name linkse intellectuelen, die in de kraakbeweging
een interessante vorm van ‘buitenparlementaire oppo-
sitie’ zag. Plotseling werd de kraakbeweging politiek
serieus genomen. Zij werd onderwerp van juridische
en sociologische dissertaties. De Wetenschappelijke
Raad van het Regeringsbeleid reserveerde met de
schrik van de 30e april nog in de benen een miljoen
gulden voor onderzoek. ‘Nederland kraakt!’, riep de
voorkant van het tweede nummer jaargang 1981 van
Jeugd en Samenleving de jongeren toe. Het ontbrak
er alleen nog aan dat kraken als keuzevak in het pak-
ket van middelbare scholieren en universiteiten werd
opgenomen.
Tanks in de straten van Amsterdam, hier in de
Constantijn Huygensstraat. Het is een beeld dat
blijft verbazen en schokken. Dat een conflict over
de toegang tot huisvesting en daarmee tot de stad
Amsterdam tot zo’n explosie van oncontroleerbaar
geweld kon leiden. Een nieuwe ervaring voor de
Nederlandse samenleving.
Maurice Boyer / Hollandse Hoogte
12
Met andere ogen
Jong directeur
Op 1 september 1982 ben ik als algemeen directeur
in dienst getreden bij Het Oosten Woningcorporatie
in Amsterdam. Wij woonden toen nog met ons gezin
in de provinciestad Amersfoort. Kraken was voor ons
een activiteit in de hoofdstad die enerzijds ver van
ons afstond en ons anderzijds verontruste. Hoe kon-
den jonge mensen zo maar ongestraft andermans huis
in bezit nemen? Was dat geen vorm van diefstal en
criminaliteit? Het zou je maar overkomen.
Op 16 december 1982 verhuisden wij vanwege mijn
nieuwe functie naar een mooi huis aan de Van
Eeghenstraat. Wij voelden ons onwennig in die nieu-
we omgeving. Zes weken later kreeg ik een uitnodi-
ging van een goedwillende groep mensen, die zich
‘Kerk en Samenleving’ noemde, voor een rondleiding
in het gekraakte Tetterode-pand aan de
Bilderdijkstraat. Het was hun bedoeling een brug te
slaan tussen gewone burgers, de buurt en de kraak-
beweging. Op een zaterdagochtend, 12 februari
1983, stonden wij met zo’n twintig personen voor de
deur bij Tetterode, voor die rondleiding.
Reinout van den Bergh/ Hollandse Hoogte
Amsterdam, 30 april 1980. De ME voert charges uit
bij de krakersrellen bij de kroning van koningin Beatrix.
13
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat
Ik was van alle kanten gewaarschuwd: ‘Frank, het is
zinloos’ en ‘Krakers zijn volstrekt onbetrouwbaar’.
We hadden immers de brandende tram in de Van
Baerlestraat gehad, de ontruiming van de Lucky Luyk.
Ik was eerlijk gezegd op het ergste voorbereid. Mijn
kinderen hadden thuis nog gezegd: ‘Pap. Ga nou
niet, het is gevaarlijk.’
Geëtter met de Tetter
In het boekje Tetterodecomplex, van kraakaffaire tot
volkshuisvestingsmodel lezen we over de wonderlijke
geschiedenis van dit complex:
‘In 1962 fuseert Lettergieterij Amsterdam met papier-
groothandel Bührmann tot de n.v. Bührmann-
Tetterode. Als de nieuwe onderneming in 1981 ver-
huist naar een nieuw gebouw aan de Willem de
Zwijgerlaan komt het Tetterode-gebouw aan de
Bilderdijkstraat leeg te staan. Het complex wordt
opgenomen in de roerige wereld van de onroerend-
goed-handel, waar projectontwikkelaars, financiers,
de Gemeente, de buurt en de kraakbewegingen er
beurtelings, maar bij voorkeur tegelijkertijd aanspraak
op maken. Er wordt tot in de Hoge Raad geproce-
deerd. In vijf jaar tijd verandert Tetterode vijf keer
van eigenaar. Dat gaat als volgt.
De Bataafse Aannemings Maatschappij, die voor
firma Bührmann-Tetterode de nieuwbouw ontwikkel-
de, ziet wel mogelijkheden voor het Tetterode-
complex. De BAM koopt het complex en dient in
1980 bij de gemeente een aanvraag in voor een
Rellen in de van Baerlestraat na de ontruiming van
het kraakpand de Lucky Luijk. Krakers met bivakmuts
rennen weg na brandstichting.
Bert Verhoeff/ Hollandse Hoogte
14
Met andere ogen
sloopvergunning. De BAM loopt hiermee vooruit op
een bouwplan dat zij samen met de financier, het
Pensioenfonds voor de Gezondheid, Geestelijke en
Maatschappelijke belangen (PGGM), zou ontwikke-
len. Dit bouwplan behelst de aanleg van bedrijfs-
ruimtes, de onvermijdelijke parkeergarage en een
aantal luxe woningen.
Op 17 oktober 1981 wordt Tetterode uit protest
tegen deze plannen gekraakt. Het is voor de BAM
aanleiding om zich uit het project terug te trekken.
De maatschappij heeft geen zin in een slepende ont-
ruimingsprocedure. Bovendien is de markt voor kan-
toren zojuist ingestort. Het PGGM koopt het complex
en de vergunningen voor zeveneneenhalf miljoen van
de BAM. Te laat beseft het fonds dat het zich daar-
mee in een zeer benarde positie begeeft: een
gekraakt pand, een tegenwerkende buurt en geen
concreet bouwplan meer.’
Dit verhaal vervolg ik later in dit hoofdstuk. Ik ga nu
terug naar mijn bezoek in 1983.
Dit is wat ik te zien kreeg. Een mooi kloek gebouwen-
complex aan de Bilderdijkstraat en de achterzijde aan
de Da Costakade. Maar liefst 15.000 m2 groot.
Wij mochten naar binnen en werden rondgeleid door
de krakers. In het complex ontdekte ik een enorme
variëteit aan mensen en activiteiten. In de voormalige
lettergieterij zag ik ateliers, werkplaatsen, een theater,
een restaurant, een kunstgalerie, een kledingwinkel
en een heleboel woonruimten. Ik zag dat de krakers
het gebouw verbouwden met materiaal dat ze beetje
bij beetje bij de sloper hadden gekocht.
Een blik op het Tetterode-complex vanuit de
Bilderdijkstraat. Aan de buitenkant is al zichtbaar
dat er hele verschillende activiteiten binnen een
en hetzelfde gebouw plaatsvinden.
15
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat
Ik begreep dat hun uitgangspunt was dat wonen, wer-
ken, recreëren en allerlei andere activiteiten ondeel-
baar met elkaar verbonden zijn. En zij wilden al die
activiteiten met elkaar delen. Woningcorporaties ont-
lenen hun bestaansrecht aan de zorg voor de huisves-
ting van mensen met lage inkomens, mensen die er
op de vrije markt niet aan te pas komen.
Deze mensen hoorden tot de doelgroep van de
corporatie. Tot die conclusie kwam ik ook.
Met andere ogen
De rondleiding duurde ongeveer een uur. In dat uur
ging ik diezelfde werkelijkheid, die jonge mensen en
dat complex met andere ogen zien. Ik zag jonge men-
sen met een inkomen van nog geen 700 gulden in de
maand in een stad met woningnood. Jonge mensen
die ’s nachts wacht liepen om hun verworven woon-
en werkruimten te bewaken. Ik zag de pioniers van de
grote stad. Ik zag dat ze heel liefdevol met het
gebouw omgingen. Het was hun nieuwe wereld, hun
stad in de stad. Ik zag dat geen twee mensen gelijk
waren. Iedereen wilde wat anders, iedereen bouwde
wat anders. Maar wel allemaal in hetzelfde gebouw.
Het bellenbord van Tetterode. Symbool voor de
diversiteit aan mensen die binnen dit kloeke complex
te vinden is. Mensen die er werken, die er wonen, die
er hun kinderen groot brengen. Een klein dorpje in
de stad. Geen twee mensen zijn gelijk.
16
Met andere ogen
Aan het einde van de rondleiding kwamen we in een
zaaltje bij elkaar voor een evaluerend gesprek, met
een kop koffie. Tot dat moment wist niemand van de
ander wie hij of zij was. Ik besloot die anonimiteit te
doorbreken. Ik ben opgestaan om te vertellen wie ik
was, wat ik deed en hoe ik de rondleiding had erva-
ren. ‘Jullie zijn in mijn ogen woningzoekenden met
een laag inkomen, daarom wil ik proberen iets voor
jullie te doen. Ik bied aan jullie te helpen om hier te
kunnen blijven.’ Dat kwam geheel onverwachts: een
gevestigd instituut dat samenwerking aanbiedt aan
leden van de kraakbeweging. Luid applaus in de zaal.
We spraken af om samen met de betrokken wethou-
der Michael van der Vlis te gaan praten om te zien of
we de gemeente ook mee zouden kunnen krijgen.
De gemeente, zo zei deze, was ook bereid subsidie
te geven. Hij zag een soort collectief huurcontract
voor zich. Hij steunde ons. Ik denk dat hij er ook wel
wat voor over had nog meer brandende trams te
voorkomen.
Zicht op het Tetterode-complex vanaf de andere zijde,
aan de Da Costakade.
Geen plan!
We vervolgen de paragraaf ‘Geëtter met de Tetter’.
In het boekje Tetterodecomplex, van kraakaffaire tot
volkshuisvestingsmodel gaat de geschiedenis verder:
‘In februari 1983 vraagt het PGGM Het Oosten
Woningcorporatie te bemiddelen bij het ontwikkelen
van een exploitatieplan waarin rekening gehouden
wordt met de plannen en wensen van de buurt en de
krakers. Maar tegelijkertijd verkoopt het pensioen-
fonds Tetterode aan de Assense Onroerend Goed
Maatschappij De Vries Beheer BV voor het symboli-
sche bedrag van 400.000 gulden. Deze verkoopt het
complex vrijwel onmiddellijk door aan makelaar/advi-
seur Gerard Bakker die zijn sporen had verdiend bij
de ontruiming en ontwikkeling van de Grote
Wetering. In april 1983 vraagt Bakker een vergun-
ning aan voor de bouw van 80 premiekoopwoningen.
Om Het Oosten, de krakers en de buurt de mogelijk-
heid te geven een solide plan voor het behoud van
Tetterode te ontwikkelen, weigert Michael van der
17
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat
Vlis Bakker een bouwvergunning te verlenen. Van der
Vlis voert procedurele en, als dat niet helpt, estheti-
sche bezwaren aan. Bakker dient alle mogelijke
bezwaarschriften in bij beroepscommissies en
Gedeputeerde Staten van Noord Holland, maar kan
niet verhinderen dat Van der Vlis, die tegenover Vrij
Nederland verklaart dat Bakker altijd kan rekenen op
zijn “hartelijke tegenwerking”, hem drie jaar lang van
bouwen weet af te houden. In februari 1986 is
Bakker het zat en verkoopt hij Tetterode aan de
Gemeente voor 800.000 gulden plus een aanvullend
bedrag voor gemaakte kosten. De Gemeente geeft
Tetterode vervolgens in erfpacht aan Het Oosten
Woningcorporatie.’
Een eerste blik op de dynamische binnenkant van
deze voormalige lettergieterij. Het complex ging in de
tachtiger jaren van de vorige eeuw meerdere keren van
de hand, voordat Het Oosten eigenaar kon worden.
18
Met andere ogen
In die drie jaar had ik veel overleg met de bewoners
van Tetterode. Ik kwam er regelmatig op bezoek,
woonde pandvergaderingen bij die soms tot twee uur
’s nachts duurden en soms in onderlinge ruzie eindig-
den. Ik legde uit wat Het Oosten voor hen kon doen,
dat een corporatie niet op winst uit is, maar ook geen
verlies kan lijden. Ik rekende voor hoe de huur van
woningen wordt opgebouwd. Ondertussen hielden wij
ook contact met de gemeente. Michael van der Vlis
had inmiddels laten uitzoeken welke potjes de
gemeente nog beschikbaar had. En ondertussen
bouwden de krakers in het pand verder aan hun stad
in de stad. Er kwamen oefenruimten voor bandjes in
de kelder bij, steeds meer atelier- en woonruimte en
ook steeds meer mensen. Het eerste kindje in het
pand was zelfs al op komst.
Ik was ook steeds beter gaan begrijpen wat de woon-
en leefidealen van de krakers betekenden. Het ging
hen om autonomie, eigen keuze en gebruiksvrijheid.
Er ontstond een krachtige groep met een onnavolg-
bare maar hechte interne organisatie. Woonlasten
werden naar draagkracht verdeeld.
In januari 1986 werd ik bij de wethouder geroepen.
Het was bijna zover. De gemeente zou het pand kun-
nen kopen. De wethouder was nog steeds bereid te
subsidiëren. Maar er was wel een maar, om de subsi-
die te kunnen verstrekken moest ik een plan indienen!
Ik schrok me rot. Want ik had geen plan.
Vele gesprekken had ik gevoerd, veel had ik leren
begrijpen, maar een plan had ik niet. Dat had ik niet
gemaakt. Het zweet brak me uit. Ik voelde een enorm
dilemma. De krakers wilden het gebouw heel flexibel
kunnen gebruiken, naar hun individueel verschillende
en steeds wisselende behoeften. In mijn tijd als pro-
jectmanager Hoog Catharijne had ik flexibel indeelba-
re kantoren ontwikkeld. En deze waren heel erg duur.
Want dat betekende namelijk flexibele scheidingswan-
den, flexibele verlichtings-, ventilatie-, verwarmings-
en sprinklersystemen, enzovoorts. Als ik zoiets in
Tetterode wilde maken, dan moest er of een enorme
subsidie komen, of er moest een enorme huur betaald
worden. Geen van beide was denkbaar. Wat nu?
Er wordt op hele verschillende manieren gewerkt
binnen Tetterode. Ambachtelijk, achter de laptop, achter
de naaimachine – het gebeurt er allemaal.
19
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat
Op een dag reed ik in mijn auto. Het dilemma liet me
niet los. Opeens kreeg ik een ingeving. Ik doe hele-
maal niets, dacht ik, ‘ik laat ze gewoon hun gang
gaan. Het gaat nu ook goed, waarom zou ik me daar-
mee bemoeien. Ik knap het casco op, want daarvoor
is materieel nodig waarover de bewoners niet kunnen
beschikken. Ik verhuur het casco en laat de binnen-
kant aan hen’. En zo is casco verhuur als concept
geboren.
Later heb ik mij gerealiseerd dat niet ingrijpen ook
een actief besluit is. Een besluit namelijk dat ruimte
schept voor het initiatief van de ander. Het gevolg van
dit besluit was in ieder geval dat Het Oosten slechts
een heel lage investering hoefde te doen, dat de
gemeente een heel lage subsidie hoefde te geven en
dat dientengevolge de bewoners een heel lage huur
kregen. ‘Casco verhuur’ leidde tot de laagste huur
van Amsterdam, destijds 45 gulden per vierkante
meter per jaar (een zwaar gesubsidieerde sociale
huurwoning koste toen ongeveer het dubbele per vier-
kante meter per jaar) en honderd procent vrijheid voor
de gebruikers. Voor Het Oosten ontstond nota bene
een sluitende – vrije sector – huurexploitatie.
Impressies van de veelkleurigheid van het leven binnenin
Tetterode, het begin tachtiger jaren gekraakte complex
aan de Bilderdijkstraat in Amsterdam West. Eigenhandig
opgeknapt door de gebruikers van het pand biedt het
ruimte aan allerhande activiteiten.
20
Met andere ogen
Een tweede jeugd voor Tetterode
We hebben ervoor gezorgd dat het pand (brand)veilig
en hygiënisch was. We hebben het dak gerepareerd,
de gevels opgeknapt en geschilderd en de ontsluiting
verbeterd. We hebben gezorgd voor gas, water en
elektriciteit tot in de meterkast. De rest deden de
gebruikers. Wel hebben we nog een lening van
100.000 gulden aan de gebruikers verstrekt, waar-
mee ze gereedschap hebben gekocht, waarvoor ze
een gereedschapsuitleen organiseerden. De lening is
later keurig afgelost.
In die jaren tachtig vonden corporaties dat huurders
eigenlijk met hun handen van hun woning moesten
afblijven. Veranderingen moesten altijd door de huur-
der ongedaan gemaakt worden. En hier was sprake
van het omgekeerde. Hier mochten de gebruikers bin-
nen doen wat ze wilden, als het casco maar niet
beschadigde.
Tetterode floreert nog steeds. Het bruist er van het
stedelijk leven. En er staan nog steeds vele mensen
in de rij om hier te kunnen wonen, werken en leven.
En de huur wordt nog altijd stipt betaald.
De overmaat van het Tetterode-pand – een oude
lettergieterij – maakt veel mogelijk. Hoge verdiepingen,
zware vloeren: het draagt bij aan het multifunctionele
gebruik. De treurige oplossingen uit onze recente
bouwgeschiedenis – plafond op 2,44 meter en
slaapkamers van 7 m2 – vinden we hier niet terug.
21
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat
Tetterode
1902 geboren 1983 nieuw leven 2006 springlevend
Lessen uit Tetterode
Deze ervaring heeft mijn visie op huisvesten voor de
rest van mijn werk bij Het Oosten beïnvloed. Al snel
kreeg ik in de gaten dat de wens om zelf te kunnen
kiezen en te beslissen over je eigen huisvesting hele-
maal niet uitzonderlijk is. Uit onderzoek bleek bijvoor-
beeld dat jaarlijks in 10% van onze reguliere huurwo-
ningen wel iets wordt veranderd door de huurder.
In 1996 kwam Het Oosten op de markt met een
nieuw product: koophuur. Dat hield in dat de huurder
de binnenkant van zijn woning kon kopen, terwijl de
buitenkant gewoon gehuurd bleef. In die tijd was de
rente op de hypotheeklening die de huurder afsloot
voor de aankoop van de binnenkant nog aftrekbaar
voor de inkomstenbelasting. Het gevolg was dat zo’n
85% van de mensen van de ene dag op de andere
goedkoper woonde in dezelfde woning en tegelijker-
tijd bìnnen heer en meester was! Een prachtig pro-
duct in de sociale sector. Voor veel huurders was het
ook een betaalbare tussenstap naar volledig eigen-
dom van een woning. Helaas heeft de belastingwet-
geving het product in 2001 de nek omgedraaid, toen
de eigen woningregeling zo werd aangepast dat de
renteaftrek op koophuur niet meer van toepassing
was. Tot dat moment hadden we ruim 400 binnen-
kanten verkocht!
Het leven in Tetterode kent een mix van individualiteit
en collectiviteit. Bewoners wonen op zichzelf maar
doen ook veel samen. Het gebouw leent zich daar met
zijn grote maten prima voor.
22
Met andere ogen
Als je de werkelijkheid zonder vooringenomenheid
kunt zien, ontstaat ruimte voor vernieuwing. Dat heb
ik geleerd van Tetterode. Wat ik ook geleerd heb, is
dat het helemaal niet zo is dat gebouwen vaste func-
ties hebben. Tetterode kon als gebouw juist in stand
blijven omdat het in staat was nieuwe functies met
groot gemak te accommoderen. In Delft, tijdens mijn
studie bouwkunde, had ik geleerd dat de vorm – het
ontwerp van een gebouw – moet voortvloeien uit de
functie. Een dogma dat er impliciet vanuit gaat dat
die functie eens en voor altijd vastgesteld kan wor-
den. Want als de vorm als krimpfolie om de functie
past en het gebouw blijft lang bestaan, dan kan het
niet anders dan dat dat krimpfolie heel lang die func-
tie blijft vasthouden. Tetterode heeft heel erg duidelijk
gemaakt dat dit op een misvatting berust. Het is eer-
der andersom: niet de functie moet de vorm bepalen,
maar de vorm bepaalt de functie die een gebouw kan
krijgen. In een tijd van snel veranderende behoeften
moet die vorm dus niet naar één, maar naar heel veel
functies verwijzen.
Het Tetterodecomplex, dat oorspronkelijk als letter-
gieterij was ontworpen, was heel robuust, had grote
vrije overspanningen, grote verdiepingshoogten en
was verder mooi en zorgvuldig gedetailleerd. En die
kenmerken maakten het uiterst geschikt voor al dat
individueel verschillende gebruik, dat ook nu nog
steeds wisselt.
Wonen en werken zijn in Tetterode niet gescheiden
zoals dat later, in de stadsontwikkeling vanaf de jaren
vijftig en zestig van de vorige eeuw, gebruikelijk zou
worden. Hier loopt alles nog door elkaar.
23
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat
Anno 2006 worden nog steeds woningen gekraakt,
maar de kraakbeweging bestaat niet meer. De huidige
krakers spreken Engels of Pools onder elkaar.
De ideeën zijn vervaagd. En de regering heeft het
voornemen kraken helemaal te verbieden. Kennelijk
weegt de materiële schade, die kraken en ontruimen
teweeg-brengt, zwaar bij de overheid. Maar de bran-
dende tram in de Van Baerlestraat heeft aangetoond
dat buiten het systeem stappen tegelijkertijd beang-
stigend en bevrijdend kan werken. Buiten het systeem
stappen brengt altijd schade teweeg, dat heeft de
Europese geschiedenis met zijn vele revoluties wel
aangetoond. Maar dat is soms nodig om ontwikkeling
mogelijk te maken. Ook dat blijkt uit die geschiedenis.
De kraakbeweging van de jaren tachtig was
deels agressief en vernietigend, maar deels ook
een voorbode van een onstuitbare ontwikkeling
naar individuele vrijheid en een andere verhou-
ding tussen privaat en publiek belang.
Van Tetterode heb ik veel geleerd.
Hoewel het kraken minder in de belangstelling staat dan in het begin van de jaren tachtig van de vorige
eeuw, is het fenomeen zelf geenszins van het stedelijk toneel verdwenen. Op diverse plekken in de stad
– soms een etage, soms een heel pand – zijn voorbeelden te vinden van leefruimte die is toegeëigend
door krakers, die voor een deel uit het buitenland afkomstig zijn. Vanuit het Rijk gaan geluiden op om
kraken bij wet te verbieden.
24
Met andere ogen
25
01 De brandende tram in de Van Baerlestraat
Mens- en maatschappijbeeld Tetterode
Jij weet wat goed is voor jezelf
Behoeften veranderen, steeds sneller en onvoorspelbaar
De burger heeft het initiatief
Er is sprake van een netwerksamenleving, met niettemin
een collectieve kracht
Eigen verantwoordelijkheid en lokale macht
Het kader is collectief, de invulling is individueel
Mensen zijn integraal verbonden
26
Met andere ogen
De brandende auto’s in de
voorsteden van Parijs
27
02
28
Met andere ogen
Precies drieëntwintig jaar na de brandende tram in de
Van Baerlestraat, brandden er auto’s in de voorsteden
van Parijs. De rellen die daarvan de oorzaak zijn, sloe-
gen na twee weken over naar ruim dertig andere
Franse steden, naar België en naar Duitsland.
Ook die rellen waren heftig, angstaanjagend. De rel-
schoppers waren allochtone jongeren die zich verzet-
ten tegen de samenleving die hen heeft uitgesloten.
De media stonden er bol van. De discussie ging over
discriminatie, gebrek aan scholing en onderwijs,
werkloosheid en religieus fanatisme en integratie.
2 Een compleet overzicht van de beelden van de voorsteden is te vinden
in Wonen in wanhoop. Stedenbouw en architectuur van brandhaarden,
november 2005. Het Oosten Woningcorporatie.
Uit NRC Handelsblad, 31 oktober 2005:
Politie slaags met Parijse jongeren
In de Franse voorstad Clichy-sous-Bois, ten noordoosten van Parijs, zijn gisteravond voor de vierde
achtereenvolgende nacht gevechten uitgebroken tussen jongeren en politie. De politie verrichtte elf
aanhoudingen, nadat in eerdere nachten 22 jongeren waren gearresteerd. Tientallen auto's zijn in de
vier nachten uitgebrand.
De rellen ontstonden donderdagnacht, nadat twee jongens (15 en 17 jaar) om het leven waren geko-
men door electrocutie in een transformatorhuis. Zij waren op de vlucht voor de politie, die bezig was
met een identiteitscontrole in de wijk. Clichy-sous-Bois is een van de armste steden rond Parijs, met
veel immigranten in precaire omstandigheden.
De rellen voeden het debat over de moeizame relatie tussen autoriteiten en jongeren in de voorsteden.
Zaterdag liepen naar schatting 350 inwoners van Clichy mee in een stille mars tegen stigmatisering
van jongeren. De kritiek richt zich vooral op minister van Binnenlandse Zaken Nicolas Sarkozy. Vrijdag
noemde hij de slachtoffers in Clichy ‘inbrekers op de vlucht’. Later trok hij die kwalificatie in. Politie-
autoriteiten hebben inmiddels verklaard dat de jongens niet verdacht waren of werden achtervolgd.
Volgens inwoners van Clichy werden de jongens het transformatorhuis ingedreven door angst, nadat
ze op agenten stuitten na een partijtje voetbal.
Gisteren beloofde minister Sarkozy in een tv-interview ‘nultolerantie voor geweld in de steden, net als
voor criminaliteit in het algemeen’. Vorige week sprak hij in een andere Parijse voorstad, Argenteuil,
van ‘gespuis’ waarvan hij de overige inwoners zal ‘bevrijden’. Minister Azouz Begag (Gelijke Kansen)
veroordeelde deze termen gisteren, zonder Sarkozy bij naam te noemen. Volgens opiniepeilingen ver-
groten ferme uitspraken over veiligheid de populariteit van Sarkozy, die in 2007 tot Frans president
gekozen wil worden.
Ik vroeg mij af hoe de wijken eruit zagen waarin de
rellen zich afspeelden en vroeg een bevriende foto-
graaf die wijken in beeld te brengen2. Een aantal van
deze beelden laat ik hier nu volgen. Zo zien die
brandhaarden eruit.
29
02 De brandende auto’s in de voorsteden van Parijs
Want we zien het niet, maar we weten het wel.
Het gaat hier uitsluitend om sociale woningbouw.
Wat er vanaf straalt is monotonie, monofunctionaliteit,
massaliteit en anonimiteit. De armoede binnen in huis
weerspiegelt zich in de armoede buiten op straat, in
de stedenbouw en architectuur. We zien wijken met
een geïsoleerde ligging. Het is duidelijk dat de men-
sen die er voor verantwoordelijk zijn ergens anders
wonen. We zien ook desinteresse en verwaarlozing.
En dat geheel leidt tot stigmatisering van gehele wij-
ken en de mensen die er wonen. Dat versterkt bij die
mensen hun agressie tegen de samenleving die hen
heeft uitgesloten en geen respect toont.
Beelden uit de Parijse voorsteden van november
2005. Beelden van ellende en uitzichtloosheid.
Beelden die geen toelichting behoeven, maar wel twee
vragen oproepen: hoe heeft dit kunnen gebeuren en
wie is hiervoor verantwoordelijk?
Wie zou er in die wijken willen wonen? Wie kan bij
deze foto’s wegdromen? Ik niet en niemand niet, denk
ik. Net als de brandende tram op de Van Baerlestraat
symboliseren de brandende auto’s in de voorsteden
van Parijs een epoque, dat van het begin van de 21e
eeuw. De epoque van de schreeuw om respect.
En de wijze van huisvesten wijst op het tegendeel
van respect, die wijst op minachting.
Sommigen zien in dit soort gebouwen de ruimtelijke
ondersteuning van het heersende systeem (apartheid,
communisme), dat uitgaat van centrale macht. In ieder
geval is het verontrustend dat de fouten die we heb-
ben geconstateerd op zo’n grote schaal voorkomen.
Ook in ons land kennen we wijken van deze snit.
Het belangrijkste voorbeeld is de oude Bijlmermeer.
30
Met andere ogen
Hier is dus ook iets grandioos misgegaan in de ste-
denbouw en architectuur. Het is de modernistische
denkrichting in stedenbouw en architectuur die deze
producten heeft voortgebracht. En helaas beperkt dit
verschijnsel zich niet tot Frankrijk. Sterker nog, dit
type huisvesting is een mondiaal verschijnsel.
Vergelijkbare beelden als deze uit Parijs zijn te vinden
in westerse steden als Berlijn, Dublin en Gothenburg.
De ellende is dus niet voorbehouden aan het
voormalige Oostblok en nog verder.
31
02 De brandende auto’s in de voorsteden van Parijs
In tegenstelling tot Tetterode was de Bijlmermeer
maar een kort leven beschoren. Je kunt daar op twee
manieren op reageren. De ene is: ‘Goed dat we in
ons land zo snel hebben ingegrepen; dat heeft pro-
blemen als in de Parijse voorsteden voorkomen’.
De andere is: ‘Hoe is het mogelijk dat in zo’n korte
tijd zo’n kapitaalvernietiging heeft plaatsgevonden?
Welke uiterst verleidelijke fouten liggen daaraan ten
grondslag?’ Ik ga op die laatste vraag verder in.
Jong directeur
Merkwaardig genoeg viel mijn eerste ervaring met de
Bijlmermeer in precies dezelfde periode van mijn
leven als die met Tetterode: 1983. Direct dus na mijn
in dienst treden bij Het Oosten. Hoe anders dan
Tetterode was die ervaring met de Bijlmermeer.
Het betrof hier een woongebied met een strenge
functiescheiding. Oorspronkelijk gebouwd voor gezin-
nen met kinderen, die met dubbele liften snel naar de
groene openbare ruimte tussen de flatgebouwen kon-
den komen – de moeders hielden toezicht vanaf de
balkons – en waar de auto’s keurig in de garages bij
het begin van de flats zouden staan. Het zou heel
anders gaan dan op de tekentafel was gedacht.
Bijlmermeer
1968 geboren 1983 ziek 1998 overleden
Een bekend beeld van het einde van de modernistische
droom. Slopers aan het werk in de Bijlmermeer.
Rond 1968 werd de Bijlmermeer opgeleverd, in 1983
was er meer dan 20% leegstand. De beloofde gezin-
nen hadden de wijk genomen naar Almere en de
Bijlmer was volgelopen met onder meer veel
Surinaamse huishoudens na het uitroepen van de
onafhankelijkheid van dat land. En vijftien jaar later
werd de patiënt opgegeven.
32
Met andere ogen
Ook hier ging ik als nieuwbakken directeur van Het
Oosten op werkbezoek, om onder meer ons bezit te
bekijken. Ik schrok van wat ik aantrof. Hoe een com-
plete en pas gebouwde stadswijk in sneltreinvaart zo
kon afglijden, dat hadden we in Amsterdam (en in
heel Nederland) nog niet eerder meegemaakt.
Sommige bezoekers die van buiten kwamen durfden
de gebouwen niet eens te betreden. Zo beangstigend
was de omgeving. We kenden wel de beelden uit het
buitenland, van het fameuze Pruitt Igoe-complex
bijvoorbeeld dat werd opgeblazen, maar hier?
De gescheiden werelden van de Amsterdamse
Bijlmermeer. Alle stedelijke functies zijn uit elkaar
getrokken. Alle verkeersstromen hebben hun eigen
niveau gekregen.
33
02 De brandende auto’s in de voorsteden van Parijs
Anders gesteld: waarom is de Bijlmermeer geen duur-
zame oplossing gebleken? Naar de maatstaven van
duurzaam bouwen gemeten, zou je toch zeggen dat
het hier gaat om een voorbeeldproject. Aan de bouw-
regelgeving kan het destijds niet hebben gelegen,
want die was er volop toen ze dit Amsterdamse
stadsdeel ontwierpen en bouwden. Het lag ook niet
aan de materialen: er is gebruik gemaakt van degelijk
en duurzaam beton. Er werd ook niet verkwistend
omgesprongen met energie of met de ruimte.
Toch moet er dertig jaar na de bouw worden ge-
sloopt. Een schoolvoorbeeld dus van gebrek aan
duurzaamheid. Daar is uiteindelijk maar één verklaring
voor: er zijn maar weinig, heel weinig mensen gaan
houden van de Bijlmermeer. Dat alles constateerde
ik in 1983.
Lessen van de Bijlmermeer
De flats in de Bijlmermeer worden gesloopt omdat al
die regels, voorschriften en richtlijnen geen rekening
hebben gehouden met de wensen en de emoties van
de bewoners zelf. Men heeft daar destijds een wijk
geschapen die een waar versteend landschap werd
van wonen en slapen. Een monofunctionele wijk, die
niet tot de verbeelding sprak. Integendeel: die wijk
schiep een grote afstand. Dat is des te schrijnender
als men bedenkt dat diezelfde Bijlmermeer destijds
werd gepresenteerd als het paradepaardje van de
regelende verzorgingsstaat. Een overbezorgde over-
heid meende toen precies te weten wat goed was
voor zijn burgers. En is dat niet juist datgene waarte-
gen zowel de kraakbeweging als de relschoppers in
Frankrijk in opstand kwamen?
34
Met andere ogen
Om te begrijpen waarom de Bijlmermeer werd
gebouwd zoals de wijk werd gebouwd, moeten we een
en ander plaatsen in de betreffende tijdsperiode. De
Bijlmermeer is gebouwd in een periode waarin zowel in
Oost- als West-Europa centralistisch werd gedacht.
De overheden wisten wat goed was voor de mensen
en gingen uit van een stereotype mensbeeld3.
Een mens die tevoorschijn werd getoverd uit onweer-
sproken maar thans volstrekt verouderde opvattingen.
‘Alle mensen zijn gelijk en hebben dezelfde behoeften’,
zo luidde de stelregel. ‘Alle mensen zijn getrouwd, de
man werkt, de vrouw staat in de keuken, de kinderen
willen buiten spelen.’ Wat willen die mensen? Die wil-
len een ruime flat in het groen! Dus wat doen we dan?
Dan zetten we dat 13.000 keer neer. Zo ontstond de
oude Bijlmer. Met goede bedoelingen wellicht, maar de
resultaten zijn – krap dertig jaar later – ingrijpend.
Het idee van de verzorgingsstaat berustte niet op
onderzoek en kennis van de werkelijkheid. Het was
sterk normatief gekleurd. Aan de verzorgingsstaat
ging het beschavingsoffensief vooraf van sociaal
voelende burgers. Dat hele offensief, vergezeld van
woningopzichteressen, woonscholen, onmaatschappe-
lijkheidsbestrijding en dergelijke was erop gericht om
de lagere klasse te leren hoe je moest wonen (zie bij-
voorbeeld het proefschrift van Léon Deben4). Had die
overheid maar onderzoek gedaan, was die overheid
maar op bezoek gegaan bij echte mensen zoals ik bij
Tetterode. Ik wil hier ook wijzen op het proefschrift
van Maarten Mentzel die de ontstaansgeschiedenis
van de Bijlmermeer heeft geanalyseerd5. Hij heeft
4 Van onderkomen tot woning. Een studie over woonbeschaving in
Nederland 1850-1969. Léon Deben,1988. Publicatiereeks Sociologisch
Instituut, Universiteit van Amsterdam.
5 Bijlmermeer als grensverleggend ideaal, Maarten Mentzel, 1989.
Delftse Universitaire Pers.
3 Wat wij nu een stereotype mensbeeld noemen, werd destijds juist gezien
als het nieuwe mensbeeld: het gezin als hoeksteen van de samenleving. De
bevolking van ons land was in korte tijd toegenomen van zes miljoen naar
bijna 16 miljoen mensen. Nieuwe idealen lagen in het nieuwe mensbeeld
opgesloten: geen woningnood meer, geen inwoning, iedereen een eigen
badkamer en een eigen keuken, het loslaten van de burenplicht. Kortom: de
verzelfstandiging van het gezin, dat zich losmaakt uit de gemeenschap.
De oude flats – die wel ruim waren en technisch
goed – worden stelselmatig vervangen door nieuwe
laagbouwmilieus. Enkele flats worden herontwikkeld
voor andere doelgroepen.
35
02 De brandende auto’s in de voorsteden van Parijs
daarin gewezen op de beslissende rol van ‘GROUP-
THINK’, oftewel de professionals die steun zoeken bij
elkáár, tegenover de onwetende gewone burgers, die
zelf niet kunnen beoordelen wat goed voor ze is.
De Bijlmermeer is een duidelijk voorbeeld van waar-
toe het stereotype denken, gekoppeld aan het func-
tionalisme, kan leiden. Namelijk tot vaste vormen,
monofuncties en rigiditeit. Aanpasbaarheid en flexibili-
teit zijn ver te zoeken. Gebouwen hebben niets meer
met de straat en de openbare ruimte te maken. De les
die we hieruit kunnen leren is duidelijk. De combinatie
van functionalisme en een stereotype mens- en maat-
schappijbeeld leidt tot vaste functies, vervolgens tot
vaste vormen en is daarmee meteen ook de dood van
het functionalisme. Het kan namelijk niet mee-veran-
deren met de mensen. Daarom leefde de Bijlmermeer
slechts dertig jaar. Niet in de laatste plaats was de
sloop van de woningen ingrijpend voor de bewoners
die de ondergang van dit totaalconcept hebben mee-
gemaakt. Zij bleken niet die stereotype mens te zijn.
Die mens bestaat namelijk niet. Echte mensen, men-
sen van vlees en bloed, hebben gevoelens, emoties,
hebben vreemde kuren voor mijn part. En zij – die
echte mensen waar het om gaat – die voelden zich in
de Bijlmer niet op hun plaats. Die raakten vervreemd.
Het onderliggend mens- en maatschappijbeeld dat
samenhangt met de Bijlmermeer is het spiegelbeeld
van de centrale elementen die van het Tetterode-
complex zo’n succes hebben gemaakt. Hier is het de
overheid of de institutie die de lijnen uitzet en weet
wat goed is voor de burger. Dat gebeurt op basis van
een stereotype mensbeeld: alle mensen en huishou-
dens zijn gelijk en willen hetzelfde. Omdat mensen
niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien, neemt de
overheid het initiatief. Dat werkt ook veel sneller en
beter. In de maakbare samenleving is sprake van top-
down sturing en centrale macht. Om dat effectief te
kunnen doen, wordt de samenleving in sectoren
Met man en macht – en veel subsidies – wordt
geprobeerd om de kansen van de Bijlmermeer te doen
keren. Sloop van de oude honingraatflats is daarbij
een veel toegepast middel. De ‘oude’ Bijlmermeer
staat er intussen verloren bij.
36
Met andere ogen
verdeeld, elk met een eigen departement. Via regels
en subsidies stuurt de overheid op de door haar
gewenste doelstellingen.
Sommigen zeggen: de Bijlmermeer is een uniek geval,
verder valt het wel mee. De Bijlmermeer staat echter
model voor heel veel naoorlogse woon- en kantoren-
wijken. In het buitenland zijn ook talloze Bijlmers
gebouwd, zoals we hebben gezien in Parijs, in West-
en Oost-Europa, Zuid-Afrika en Noord-Amerika.
Als die ten dode zijn opgeschreven – en dat lijkt er
wel op: in Nederland vindt vrijwel alle sloop plaats in
naoorlogse woonwijken – dan is het de moeite waard
om te kijken waarom iedere keer weer die zelfde
fouten worden gemaakt. Wat zit daar achter?
Ik heb de Bijlmermeer nu gebruikt als voorbeeld
om te verduidelijken welke verleidelijke fouten
ten grondslag lagen aan dit mondiaal verspreide
rampzalige woonconcept. Op dit laatste gaan
we nu eerst dieper in, om te begrijpen waarom
het zo verleidelijk was die fouten te maken.
Een stad in transitie. Naast een vervallen parkeer-
garage is er de leegte van de Bijlmermeer. Het eens
zo fraai bedachte concept – autovrij wonen in het
groen – kraakt in alle voegen.
37
02 De brandende auto’s in de voorsteden van Parijs
Mens- en maatschappijbeeld Bijlmermeer
Ik weet wat goed is voor jou
Een stereotype en rigide mensbeeld
Overheid neemt het initiatief
De maakbare samenleving
Top-down sturing en centrale macht
Sectorale scheiding
Regels en subsidies
38
Met andere ogen
ANP/Raymond Rutting
39
De misvattingen van
het modernisme
03
Terug in de tijd
Waar kwam het denken in stereotype mensbeelden
vandaan, dat onder meer ten grondslag lag aan de
Bijlmermeer? Daarvoor moeten we veel verder terug-
gaan in de tijd. Het rationalisme dat zijn intrede had
gedaan tijdens de Renaissance (René Descartes,
Isaac Newton, en anderen), leidde in de 19e eeuw tot
ongekende successen op het gebied van wetenschap
en techniek. Het vooruitgangsdenken ontstond: het
vaste geloof dat door een analytische benadering pro-
blemen konden worden opgelost en de mensheid in
een betere toestand kon worden gebracht.
Analyseren is het verdelen van een groot schijnbaar
onoverzichtelijk probleem in kleinere, beter overzien-
bare deelproblemen.
40
Met andere ogen
De treurnis van Amsterdam Sloterdijk. Goed voor de
kas van het gemeentelijk grondbedrijf, door de uitgifte
van losse kantoorkavels. Maar van een echte stad is
geen sprake.
41
03 De misvattingen van het modernisme
Vorm en functie
Het succes van het vooruitgangsdenken en de analy-
tische benadering lieten de ontwerpwereld begin 20e
eeuw niet ongemoeid. Naar het gevoel van vele archi-
tecten had de architectuur zichzelf op dat moment
overleefd. Architectuur bediende zich van verouderde
vormen (neoclassicisme, eclecticisme) en had hard
nieuwe inspiratie en impulsen nodig. Zo werd in de
jaren twintig van de vorige eeuw het modernisme in
de architectuur geboren, ook wel progressieve (=
vooruitgangsdenken) architectuur genoemd, of func-
tionalisme. Basisidee was dat een bouwsel primair
een functie vervult. Een weg dient het autovervoer,
een fietspad het fietsen, een eetkamer het eten, et
cetera. Door nauwgezette analyse van zo’n functie is
het mogelijk om heel exact de vorm (= afmeting) van
de betreffende functie te bepalen. ‘Form Follows
Function6’ werd het adagium.
Tegelijkertijd veranderde door de analytische denkwij-
ze ook het mensbeeld. In plaats van het beeld van de
mens als onderdeel van – en ondergeschikt aan de
natuur, ontstond het beeld van de mens als heerser
daarover. De industriële revolutie van de 19e eeuw
deed daar nog een ander schepje bovenop.
Massaliteit en grote industrieën ontstonden. Mensen
gingen op in de massa’s. Dat riep het beeld op van
‘alle mensen zijn gelijk’ en maakte totalitaire opvattin-
gen over staatsinrichting mogelijk. Mensen werden
gestereotypeerd: ‘alle mensen hebben dezelfde
behoeften’. In ons land is het begrip ‘de maakbare
samenleving’ een voortvloeisel van die denkwijze.
6 Uit The Tall Office Building Artistically Considered, Louis Sullivan, archi-
tect uit de Chicago School, 1896: ‘form ever follows function, and this is
the law’. Vrij vertaald: ‘Het is een natuurwet dat de vorm wordt afgeleid van
de functie’. Sullivan bedoelde hier de functie die een constructiedeel in een
gebouw heeft, niet de gebruiksfunctie van het gebouw zoals deze ‘natuur-
wet’ in de 20e eeuw door de modernisten werd geïnterpreteerd.
De leegte in de Westelijke Tuinsteden. Terwijl er
in Sloterdijk gewerkt wordt, wordt hier gewoond –
op een enkel zieltogend winkelstripje na. Alles gebeurt
hier binnen.
De optelsom van alle functies in een gebouw maakt
de vorm en afmetingen van dat gebouw. Dezelfde
redenering gaat op voor infrastructuur en steden-
bouw. De stad of het gebouw werd gezien als een
verzameling functies. Nu vorm uitsluitend functie
moest dienen, konden overbodige vormen – die geen
functie dienden, zoals ornamenten7 – weggelaten
worden. Daardoor ontstond een qua vormgeving
sobere bouwstijl. Bovendien moest het gebouw ook
naar buiten toe zijn functie representeren. ‘Buiten is
binnen’. Zo kreeg het modernisme zijn eigen vormen-
taal, die zeker in de jaren voor de Tweede Wereld-
oorlog veel architecten inspireerde8.
42
Met andere ogen
7 Uit: Ornament und verbrechen, Adolf Loos, Weens architect, 1908.
Volgens Loos waren vorm en stijl niet relevant voor dagelijkse gebouwen
als woonhuizen, winkels et cetera. De moderne metropool kon niet door
‘leugenachtige en symbolische’ ornamenten weergegeven worden. Het ging
om moderne ruimtewerking: ‘(..), denn das Ornament wird nicht nur von
Verbrechern erzeugt, es begeht ein Verbrechen dadurch, daß es den
Menschen schwer an der Gesundheit, am Nationalvermögen und also in
seiner kulturellen Entwicklung schädigt.’
8 Over het functionalisme zijn in de loop der tijd vele misverstanden
ontstaan. Bernard Hulsman liet er in NRC Handelsblad op 5 augustus 2005
tien de revue passeren, zoals ‘Less is More’. Daar klopt weinig van, aldus
Hulsman: ‘De op een na bekendste strijdkreet van het functionalisme,
houdt in dat een minimale vorm de beste is. Maar vaak is dit helemaal niet
het geval. Vele duizenden naoorlogse flats worden nu bijvoorbeeld overal
in Nederland gesloopt, juist omdat ze zo minimaal en zuinig zijn gebouwd.
Als ze door hun ‘more is less’-constructie niet nu al, na minder dan vijftig
jaar, fysiek volledig zijn versleten, dan zijn ze wel door hun ‘less is more’-
plattegronden zo moeilijk te veranderen, dat sloop en nieuwbouw goed-
koper is dan verbouwing. Voor gebouwen geldt dan ook eerder ‘more is
better’: de Amsterdamse grachtenhuizen met hun ruime maten en degelijke
constructies hebben de eeuwen gemakkelijk doorstaan.’
Een zichtbaar gevolg van de nieuwe, ‘moderne’ manier
van stadsontwikkeling, zoals die in Amsterdam en vele
andere steden na de Tweede Wereldoorlog zijn intrede
deed. De straat als vertrouwd ordeningsprincipe is
verdwenen.
Hoe de architecten die het functionalisme aanhingen
dachten, wordt duidelijk uit een citaat van Duiker9.
Hij betoonde zich voorstander van een ‘architectuur-
43
03 De misvattingen van het modernisme
wetenschap’: ‘Een wetenschap die behalve gewone
technische, wiskundige en natuurkundige vakken,
ook de medische, filosofische, economische, biologi-
sche, enzovoorts bevat, dan durfde tenminste die
vervelende krantenman of iedere willekeurige princi-
paal ook niet meer zijn mond open te doen. Hij kon
dan wel zeggen: “Ik vind het niet mooi”, maar die uit-
spraak zou ons even koud laten als die van den
patiënt dat hij zijn drankje niet lust. Bij den dokter
durft hij immers ook niet weg te blijven. Deze archi-
tectuurwetenschap zou wel natuurlijke historie, maar
vooral geen kunsthistorie mogen omvatten en geen
boetseren, geen ornamentenleer, geen architectoni-
sche vormleer, geen decoratieve kunst.’
De nieuwe stadsontwikkeling
Met het modernisme deed een ‘wetenschappelijke
stedenbouw’ zijn intrede, zoals Vincent van Rossem
beschrijft in zijn uitvoerige studie naar het Algemeen
Uitbreidingsplan van Van Eesteren10. Na de opkomst
van de tuinsteden en de ontwerpen van Berlage voor
Plan Zuid was het de beurt aan de modernisten om
hun stempel op de steden te drukken. Het modernis-
me won de strijd van het neoclassicisme; exit ontwer-
pers als Granpré Molière die zulke fraaie wijken als
Rotterdam Vreewijk hadden geproduceerd (en die
zeer duurzaam blijken te zijn!). Nederland week daarin
niet af van de internationale ontwikkeling die was
ingezet door het CIAM-congres11 in 1928 en waarin
met name Le Corbusier de toon zette voor een geheel
nieuwe vorm van stadsontwikkeling.
10 Het algemeen uitbreidingsplan van Amsterdam: geschiedenis en
ontwerp. Vincent van Rossem, 1993. Uitgave NAi Uitgevers en EFL Stichting.
11 CIAM staat voor Congrès Internationaux d’Architecture Moderne. Een
congresbeweging met deelnemende architecten uit 16 landen. Belangrijke
documenten zijn onder meer de Verklaring van Sarraz en het Charter van
Athene. Tussen 1930 en 1947 stond CIAM onder voorzitterschap van de
Nederlander Cornelis van Eesteren.
9 Gepubliceerd in Het Parool (5 november 2005), bij een luchtfoto van
Peter Elenbaas van Amsterdam Zuid waarop de openluchtschool van Duiker
is te zien.
De bekende beelden van de plannen van Le Corbusier
voor Parijs (Plan Voisin, 1925). Op een steenworp
afstand van het Ile de la Cité projecteerde hij zijn ‘Ville
Contemporaine’ over de oude binnenstad van Parijs.
44
Met andere ogen
Ook in een stad als Amsterdam namen de modernis-
ten het roer over. Het werk van Berlage werd bijvoor-
beeld door nieuwkomer Van Eesteren stevig bekriti-
seerd. Coulissenstedenbouw, zo noemde Van
Eesteren het werk van Berlage en Plan Zuid werd
gekarakteriseerd als de ‘leerschool der leugens’12.
In plaats daarvan moest de stedenbouw worden
afgeleid van de functionele eisen van de stedelijke
functies, op basis van wetenschappelijk onderzoek,
sociaal-economische studies, onderzoek naar de
bevolkingsontwikkeling en dergelijke. De esthetische
kant van de stedenbouw speelde daarbij nauwelijks
een rol (‘Das Denken ist wichtiger als das Zeichnen’,
zo merkt Van Eesteren in 1927 op13).
Le Corbusier was een aperte tegenstander van de
straat. De straat had in zijn ogen afgedaan als inte-
gratie- en ontmoetingskader. In zijn publicatie La Ville
Radieuse brak hij met alle wetten van de stedenbouw.
De straat moest wijken voor het superwoonblok.
‘Onze straten hebben geen functie meer’, aldus Le
Corbusier. ‘Straten zijn een verouderd begrip. We
moeten iets scheppen om hen te vervangen. Om te
ademen! Om te leven. Het bestaande idee van een
straat moet worden vernietigd: dood aan de straat!
Dood aan de straat!’ Zijn idee van stedenbouw is
afleesbaar aan zijn Unité’s d’Habitation en bijvoor-
beeld aan zijn plannen om delen van Parijs af te bre-
ken en te vervangen door losse woongebouwen in
een parkachtige setting. In de CIAM-beweging von-
den deze ideeën veel weerklank. 12 Zie: Het algemeen uitbreidingsplan van Amsterdam: geschiedenis
en ontwerp, p. 153-155. Vincent van Rossem, 1993. Uitgave NAi Uitgevers
en EFL Stichting.
13 Citaat van Van Eesteren uit een cursus over stadsplanning. In: Het alge-
meen uitbreidingsplan van Amsterdam: geschiedenis en ontwerp. Vincent
van Rossem, 1993, p. 163. Uitgave NAi Uitgevers en EFL Stichting.
Beelden uit Amsterdam Zuid en de Jordaan die laten
zien waarom deze buurten tot de meeste geliefde van
Amsterdam (en Nederland) behoren. Het leven vindt er
plaats in de straten die door de modernisten in de ban
werden gedaan.
De architect als leidsman
Doordat technische innovaties hun intrede deden, kon
er voor het eerst hoog worden gebouwd en in grote
aantallen. Dat was ook het moment waarop de rol van
de architect in het bouwproces veranderde. De archi-
tect nam de leidende rol over van de opdrachtgevers,
de stadsbestuurders en de stedenbouwers die tot
dan toe aan het roer hadden gestaan. Doordat de
architect kennis had van de nieuwe bouwtechnieken
(en anderen veel minder) begon hij zich te profileren
als gids naar de wenkende toekomst. De architect
werd van een dienaar een autonome kunstenaar en
het ontwerpen verloor zijn status als ‘collectief goed’.
Architecten werden vereenzelvigd met hun gebouwen.
45
03 De misvattingen van het modernisme
De aandacht voor stedelijke structuren en voor
samenhang werd vervangen door de aandacht voor
individuele hoogstandjes. Het was een extra reden
voor architecten om hun gebouwen los te maken van
de omgeving. Daarvóór bestond de stad niet uit losse
gebouwen; elk nieuw gebouw voegde zich naar het
bestaande weefsel en sloot daarbij aan. De stad was
geen optelsom van architectonische artefacten, zoals
dat nu wel het geval is. Een en ander heeft er bij deze
beroepsgroep toe geleid dat men ver van de gebrui-
kers van gebouwen en van de stad af is komen te
staan.
Onderwijs- en kantoorgebouwen aan de rand van
de stad, in dit geval bij Sloterdijk. De grootschalige
infrastructuur doet weinig om de treurige verblijfs-
kwaliteit in dit geïsoleerde gebied te verbeteren.
Men ging zelfs over tot een eigen etiquette en
groepscode. Sinds Le Corbusier dragen veel archi-
tecten zwarte kleding en rare brillen. De reeds
genoemde Van Eesteren kleedde zich in een witte
doktersjas en bestierde daarin de totstandkoming van
complete stadsdelen. Dat zegt ook iets over het
mensbeeld waarmee ontwerpers de wereld zagen en
tegemoet traden14. Architecten ontwikkelden ook een
eigen taal. Dat laatste bleek bijvoorbeeld duidelijk bij
de uitreiking van de Rijksprijs voor Excellent
Opdrachtgeverschap, de Zeven Pyramides, in 1998.
Prijswinnaars waren onder meer ING Vastgoed, voor
het project Waagstraat in Groningen, en Het Oosten.
De Vrije Pyramide werd uitgereikt aan architect en
voormalig Rijksbouwmeester Tjeerd Dijkstra.
46
Met andere ogen
De film die na afloop van de prijsuitreiking werd
gemaakt, liet de prijswinnaars aan het woord. Daarbij
viel vooral het verschil op in taalgebruik en opvattin-
gen tussen Dijkstra aan de ene kant en ING-directeur
Jautze en mijn persoon aan de andere kant. Zo sprak
Dijkstra vooral over het zoeken naar de ‘echte nieuwe
antwoorden’. Het modernisme was wat hem betreft
een ongelooflijk moedige poging geweest om grenzen
open te breken. Projecten als de Waagstraat (archi-
tect Natalini) konden zijn goedkeuring niet verdragen
(‘ik zou het zelf nooit zo bedenken en er niet voor
kiezen’). De architect moet naar zijn idee alleen voor-
uit kijken: ‘Voor de architectuur is het van belang om
antwoorden uit de eigen tijd te vinden, op vragen die
nu aan de orde zijn.’ Door te vertrouwen op vertrouw-
de ingrepen uit het verleden, raakt de architectuur op
een dood spoor en daarmee vervult zij haar maat-
schappelijke functie niet meer, aldus Dijkstra.
Zijn opmerkingen stonden in scherp contrast met mijn
visie, waarin ik de architectuur en de architecten in
de eerste plaats een dienende rol toedichtte.
14 De weerstand tegen eigenwijze architecten neemt overigens wel toe,
getuige bijvoorbeeld een uitspraak van TCN-directeur Rudy Stroink in de
Volkskrant van 5 januari 2006: ‘De opdrachtgever is niet meer die domme
man met geld die toch niet weet wat hij wil. Hij heeft eisen en wensen,
maakt zelf ook een paar schetsen. En dat is wennen. Van architecten die
zich hebben vastgebeten in een beeld, daar moeten we een beetje vanaf.
De opdrachtgever moet een grotere mond krijgen en de architect moet
een beetje dimmen.’
Om 8 uur ’s ochtends met de leasebak naar binnen,
om 6 uur ’s avonds er weer uit. Tussen de middag een
boterham in de bedrijfskantine. Het kantoorgebouw als
onneembaar fort in de stad.
47
03 De misvattingen van het modernisme
Er zijn gelukkig wel uitzonderingen op deze regel,
zoals John Habraken, die wel oog hebben gehouden
voor de wensen van de eindgebruikers van gebou-
wen. Habrakens ideeën over de relatie tussen het
casco als drager en de flexibele inbouw zijn nog
steeds zeer relevant, maar daarover later meer.
Habraken heeft in zijn laatste publicatie, Palladio’s
children15, duidelijk gemaakt dat architecten in de
loop van de vorige eeuw ook het gewone en alledaag-
se zijn gaan ontwerpen. Daarvoor werd veel anoniem
gebouwd, door ambachtslieden bijvoorbeeld.
Een groot deel van de panden aan de Amsterdamse
grachten is door anonieme timmerlieden in elkaar
gezet. Architecten deden alleen de kerken en palei-
zen. Daardoor hadden we ineens veel meer architec-
ten nodig en die moesten worden opgeleid.
In het architectuuronderwijs, met name aan de TU
Delft, is het modernisme stevig verankerd. Hele gene-
raties architecten zijn hier opgeleid in het gedachte-
goed van Le Corbusier en Van Eesteren. En omdat
talent nu eenmaal schaars is, zijn de mindere archi-
tecten aan heldenverering gaan doen. De architecten-
van-naam zijn ook voor hun eigen collega’s en voor
de architecten-in-opleiding leidsman geworden.
Voeg daarbij het feit dat het architectuuronderwijs
compleet los is geraakt van de bouwpraktijk – studen-
ten leren vooral geinige ‘blobs’ te ontwerpen achter
de computer. En het is niet vreemd dat een hele
beroepsgroep van de maatschappij is losgezongen.
15 Palladio’s Children, N.J. Habraken en Jonathan Teicher (red.).
Taylor & Francis, 2005
Werken in de binnenstad betekent tussen de middag
even een broodje halen op de hoek. De gebouwen en
straten, ontworpen en gebouwd door ambachtslieden,
nodigen uit voor een wandeling.
Een deel van de architecten is bovendien op belang-
rijke posities terecht gekomen, als bestuurder,
beleidsmaker of opdrachtgever. Vanuit die posities
hebben ze meegedaan aan de verspreiding van het
modernistische gedachtegoed en mede daarom is het
nu zo moeilijk om door dit bastion heen te breken16.
48
Met andere ogen
16 Er zijn gelukkig wel enkele architecten die dit probleem erkennen.
In NRC Handelsblad van 6 januari 2006 liet Bernard Hulsman ze aan het
woord. ‘Joris Molenaar vindt dat veel hedendaagse architecten een groot
gebrek aan kennis hebben over traditionele en historische architectuur.
Dat is volgens hem niet zozeer het gevolg van het feit dat de traditionele
architectuur uit de architectuurgeschiedenis is verdwenen, zoals Hans
Ibelings in zijn boekje Onmoderne architectuur: hedendaags traditional-
isme in Nederland constateerde. Er zijn genoeg andere bronnen over tradi-
tionele architectuur, zegt hij. Bovendien heb je ook je eigen ogen. Voor mij
is elke onbekende stad een ontdekking. Laatst was ik bijvoorbeeld in
Hilversum, in de omgeving van Dudoks Raadhuis. Daar staan prachtige
villa’s van omstreeks 1900 die laten zien dat Nederland een schitterende
traditie van villabouw had.’
Maar Soeters neemt zelfs het woord hersenspoeling in de mond om het
gebrek aan kennis van traditionele architectuur te verklaren. Vakbladen,
opleidingen, critici en een instelling als het Nederlandse Architectuur-
instituut zijn nog steeds eenzijdig gericht op vernieuwing en op de avant-
garde, vindt Soeters. (..) ‘De nadruk op vernieuwing is ook nog altijd een
erfenis van de Tweede Wereldoorlog: de nazi’s deden de moderne kunst
en architectuur in de ban en hierdoor werden na de oorlog juist de tradi-
tionalistische kunst en architectuur gezien als fout’. In de architectuur
bestaat er in de spraakmakende gemeente een grote overeenstemming
over wat goed en fout is. Goed en fout - in die termen gaat het echt. Alsof
het een geloofskwestie is: vernieuwing is goed, traditionalisme is fout..
Het is heel erg calvinistisch, alsof er een genootschap van zware domi-
nees bestaat dat andersdenkenden in de ban doet.
Door deze strikte tweedeling tussen ‘goed’ en ‘fout’ komt het niet tot een
debat over architectuur, laat staan over het gebruik van traditie in de
architectuur. In de Nederlandse architectuur gaat het daarom alleen om de
vorm, zegt Soeters. Om in calvinistische termen te blijven: het gaat er
slechts om of je een zwart pak aan hebt of niet. Zet je, zoals MVRDV, een
knaloranje doosje op een binnenterrein van een oud woningblok neer
waartegen de hele buurt in opstand komt, dan volgt artikel op artikel en
kom je uiteindelijk in het Architectuurjaarboek terecht. Als je een aange-
naam buurtje ontwerpt met rustige bakstenen huisjes met een pannen dak,
heggetjes en tuintjes, hoef je niet te rekenen op aandacht in de bladen.
Terwijl het wat mij betreft om het laatste gaat: hoe kun je comfortabele
architectuur maken waar de meeste mensen zich thuis voelen.’
De grootschalige sloop uit de Bijlmermeer krijgt een
pendant in de Westelijke Tuinsteden, waar 13.000
woningen plaats moeten maken voor meer eigentijdse
en ‘marktconforme’ oplossingen. De functionele stad
van Van Eesteren moet wijken.
De professionals zijn verantwoordelijk
Maar het is te gemakkelijk om de architecten overal
de schuld van te geven. Wijken als de Bijlmermeer
zijn de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de pro-
fessionals die na de Tweede Wereldoorlog aan het
roer kwamen te staan. De wetenschappelijke steden-
bouw en architectuur kregen na de Tweede
Wereldoorlog een forse extra impuls door de weder-
opbouw en de voortgaande technische innovaties in
de bouwindustrie (de kraanbaan, de tunnelgietbouw).
Ambachtelijk en traditioneel bouwen werd met de
nazi’s geassocieerd (‘historiserend bouwen’ of erger
nog ‘fascistoïde architectuur’ genoemd); dat moest
allemaal veel moderner. Er ontstond een monsterver-
bond tussen architecten, politici en het uitvoerend
bouwbedrijf. Hun belangen en ideologieën liepen
ineens wonderwel parallel en vormden een netwerk
van macht en invloed17.
49
03 De misvattingen van het modernisme
In de naoorlogse bestuurscultuur werd sterk gedacht
in stereotype behoeften en mensbeelden. De maak-
bare samenleving was het politieke ideaal, niet de
samenleving als een afspiegeling van complexe men-
senlevens. De ‘massamaatschappij’ deed zijn intrede,
zo beschrijft Cor Wagenaar in Een geruisloze door-
braak18. De volkshuisvesting werd hieraan dienstbaar
gemaakt; de ‘verheffing van de massa’ moest plaats-
vinden door de bouw van zoveel mogelijk woningen.
Dit was alleen mogelijk door een centrale planning en
een standaardisatie van woningontwerpen.
17 Binnen dit netwerk was en is geen plaats voor de consument als ver-
storende factor. Dezelfde John Habraken heeft dit al eens aangegeven op
een bijeenkomst van het Genootschap voor Visie en Strategie in de Bouw
(GSVB). Volgens Habraken opereren we in een gesloten systeem (‘onder
elkaar regelen we het’), dat zich langzaam maar zeker naar een staat van
vervreemding beweegt. Aan de hand van enkele voorbeelden liet Habraken
zien waartoe die vervreemding in de dagelijkse praktijk van het bouwen kan
leiden, zoals consumenten die een jaar voor oplevering de keuken moeten
uitkiezen omdat anders de bouwlogistiek in het honderd loopt.
18 Een geruisloze doorbraak. De geschiedenis van architectuur en
stedenbouw tijdens de bezetting en wederopbouw van Nederland.
Koos Bosma en Cor Wagenaar (red.). Nai Uitgevers, 1995.
De verantwoordelijke
professionals
Stedenbouwers en architecten
Politici
Aannemers
Corporaties
Onderwijs
Er werd zeer planmatig gewerkt, aldus Wagenaar:
‘De onderbouwing met eindeloze reeksen cijfers en
het bijna klinische aspect verlenen deze werkwijze
een wetenschappelijk aura. (..) De moderne staat
zou worden bestuurd als een moderne onderneming.’
Gezinspolitiek en woningontwerp hingen bij dit alles
sterk samen: de woning had een belangrijke rol in het
herstel van de door de oorlog ontwrichte sociale ver-
houdingen, aldus Helma Hellinga in dezelfde publica-
tie19. ‘In de woning moest zich het herstel van het
gezinsleven voltrekken. Ook de woonomgeving was
daarbij belangrijk. In de wijk speelde het sociale
leven zich af, als een soort buffer tussen gezin en
stad. In het architectonisch concept van de wijk-
gedachte was dit al eerder geformuleerd.’
50
Met andere ogen
Het wrange van wijken als de Bijlmermeer is dat ten-
slotte ook de regelgevers blijvend door het modernis-
me werden geïnspireerd. Als mensen stereotype
behoeften hebben, dan kunnen we heel precies van te
voren vaststellen welke functies een gebouw moet
vervullen, zoals architect Neufert in zijn lijvige boek
Bauentwurfslehre20 liet zien. Bij elke functie kunnen
we nauwkeurig de daarvoor benodigde ruimte vast-
stellen. Een woonkamer is 4 x 4 meter groot, omdat
daarin een vader, moeder en twee kinderen aan een
tafel zitten met een lamp erboven. Een kinderslaapka-
mer is 7,2 m2 groot omdat daarin een bed, een kast,
een tafeltje en een stoel moeten passen. Dat stond
allemaal in het boekje voorschriften en wenken van
het Ministerie van Volkshuisvesting. De echte volks-
huisvestingsarchitect behandelde ontwerpen toch als
het oplossen van een puzzeltje, waarin ten opzichte
van de voorschreven oppervlakte zo min mogelijk
ruimte werd verspild.
19 Een geruisloze doorbraak. De geschiedenis van architectuur en
stedenbouw tijdens de bezetting en wederopbouw van Nederland.
Koos Bosma en Cor Wagenaar (red.). Nai Uitgevers, 1995. 20 Bauentwurfslehre. Ernst Neufert. Friedr. Vieweg & Sohn, 1936.
Wat wel goed werkt: de Utrechtsestraat.
Functiemenging en een heldere overgang
tussen openbaar en privé.
Deze manier van denken heeft in de volkshuisvesting
geleid tot sober en doelmatig bouwen. Op het eerste
gezicht lijkt dit een sympathieke doelstelling, want wie
kan er nu tegen soberheid en tegen doelmatigheid
zijn. Echter, de manier waarop het werd toegepast
heeft geleid tot enorme repetitie, tot vervreemding en
tot gebouwen zonder toekomstwaarde. Het kon daar-
door ook gebeuren dat aan de buitenkant van wonin-
gen afleesbaar werd wie er binnen woonde; in sobere
en arm uitgevoerde gebouwen woonden arme men-
sen.
51
03 De misvattingen van het modernisme
Alle betrokken partijen hadden hun eigen motief om
volop mee te doen aan deze bouwwijze. De architec-
ten konden hun modernistische idealen verwezenlij-
ken. De aannemers konden een enorme rationele pro-
ductie leveren. De politici zagen in de naoorlogse
woningnood – die in ons land tot 1990 heeft bestaan
– de politieke legitimatie om de markt naar zich toe te
trekken. Zij zagen daarin ook de mogelijkheid om in
de enorme woonbehoefte van hun kiezers te voorzien.
Licht, lucht en ruimte bieden voor hen die in de oude
sloppenwijken hadden moeten wonen. En voor hen
die noodgedwongen onzelfstandig bij anderen moes-
ten inwonen.
Wat niet goed werkt: een straat in Amsterdam
Nieuw-West. Monofunctionaliteit en slecht onderhouden
prikbosjes, eufemistisch ‘kijkgroen’ genoemd.
De eindeloze herhaling van woningen en ‘stempels’ in
de stedenbouw werd tenslotte mede mogelijk
gemaakt door de innovaties in de bouw.
Aangemoedigd door de Stichting Ratiobouw werden
na de oorlog diverse industriële bouwmethoden ont-
wikkeld (Muwi, Dura-Coignet, Airey, ERA, RBM en
anderen). Hiermee werd het mogelijk in korte tijd
forse woningaantallen te realiseren. Dat hierdoor een
monotoon stadsbeeld ontstond, nam men op de koop
toe. De kongsi tussen architecten, politici en aanne-
mers was dermate krachtig en succesvol dat hierover
geen kritische vragen werden gesteld.
De opdrachtgevers in de bouw – waaronder na de
oorlog met name ook de woningcorporaties – hebben
hier vrij klakkeloos medewerking aan verleend. Ook
hier was sprake van meeloperij, maar dan vooral met
de overheid. Van eigen, authentiek initiatief was geen
sprake. Daarmee zijn de corporaties ver weggedreven
van de ambitieuze opdrachtgevers die ze ooit, na de
introductie van de Woningwet, wel waren. In de jaren
tien en twintig van de vorige eeuw hebben zij in
Amsterdam aansprekende woongebouwen gemaakt,
bijvoorbeeld in de Spaarndammerbuurt.
52
Met andere ogen
Karakteristieke voorbeelden van waartoe goed,
bevlogen opdrachtgeverschap toe kon leiden in de
Spaarndammerbuurt. Corporaties als Eigen Haard en
ontwerpers als Michiel de Klerk lieten hier hun sporen
na, aangevuurd door een ambitieus stadsbestuur en
dito ambtenarenapparaat.
Stad van isolementen
Het functioneel, analytisch denken heeft zijn uitwer-
king de afgelopen halve eeuw niet gemist. De popula-
riteit van de scheiding van functies is afleesbaar aan
de stadsplattegrond van veel Nederlandse steden.
In de jaren zestig en zeventig heeft het denken in
gescheiden functies de Nederlandse stedenbouw in
belangrijke mate beheerst.
De auto fungeerde daarbij in veel gevallen als het lei-
dende ontwerpprincipe, zoals bij de stedenbouwkun-
dige ontwikkeling van Den Haag. Vincent van Rossem
schrijft hierover in Stadbouwkunst: de stedelijke
ruimte als architectonische opgave21: ‘Het structuur-
plan dat in 1957 werd gepresenteerd (..) is ontwor-
pen volgens de vooroorlogse principes van de CIAM
– functiescheiding en ruim baan voor het autover-
keer. Alle cityfuncties worden geconcentreerd in de
binnenstad en in een ring direct eromheen.
De woonfunctie in dit gebied, met onder meer een
groot deel van het Spuikwartier en de Schilderswijk,
wordt geheel opgeofferd voor de cityvorming.’
53
03 De misvattingen van het modernisme
Dat de totstandkoming van dergelijke Central Business
Districts rampzalige gevolgen kan hebben voor de leef-
baarheid van steden werd door Jane Jacobs in 1961 al
feilloos aangetoond (The death and life of great
American Cities22). Alle stedelijke functies hebben een
eigen plek en een eigen gebouw gekregen: woonwij-
ken (‘slaapsteden’), bejaardenhuizen, gekkenhuizen,
mammoetscholen, industriegebieden, bedrijventerrei-
nen, winkelcentra, supermarkten en andere formules.
Door deze scheiding is de ‘stad van de isolementen’
ontstaan. Het gaat bovendien vaak om gebouwen die
weinig met hun omgeving te maken (willen) hebben.
Het onlangs gesloopte Jan Swammerdam Instituut aan
de Constantijn Huygensstraat was hier een markant
voorbeeld van; het gedroeg zich volstrekt autonoom
van de omgeving. In een gebied als Amsterdam
Zuidoost zijn de gevolgen daarvan duidelijk afleesbaar.
Alle functies zijn hier uit elkaar getrokken. Aan de ene
kant van de spoorlijn Amsterdam-Utrecht ligt het
21 De stedelijke ruimte als architectonische opgave,
Vincent van Rossem, 1996. NAi Uitgevers.
22 The death and life of great American Cities, Jane Jacobs,
1961. Random House.
Een voorbeeld van een geïsoleerd gelegen onderwijs-
instelling: Hogeschool INHOLLAND in Diemen.
54
Met andere ogen
woongebied, de Bijlmermeer. Aan de andere kant van
de spoorlijn ligt het kantorengebied Amstel lll, waar
het ’s avonds en in het weekeinde een doodse boel
is. Het zijn geen prettige gebieden om te verblijven,
alle inspanningen ten spijt die van het Arena-gebied
een bruisende plek moeten maken.
De noodzakelijke ommekeer
Gezien de ingrijpende consequenties van het moder-
nisme zou je verwachten dat een tegenbeweging op
gang zou komen. Waarom ontstond er niet eerder
protest tegen het functionalisme? Dat gebeurde wel
op beperkte schaal, zoals de recente tentoonstelling
van het Team Ten aantoont. Deze groep jonge archi-
tecten organiseerden het tiende CIAM-congres in
1953 en gaven daar blijk van hun afkeer van een
wetenschappelijke stedenbouw. Ook schrijvers als
Tom Wolfe (From Bauhaus to Our House23) hebben
de principes van het modernisme en de gebouwde
gevolgen ervan aan de kaak gesteld. Af en toe zien
we ook wel pogingen van opdrachtgevers om door
het verstarde modernisme heen te breken, zoals bij-
voorbeeld belegger/ontwikkelaar SFB enkele jaren
geleden deed met het initiatief Verlangen naar een
romantische architectuur24. Maar tot een werkelijke
ommekeer in het denken over architectuur en steden-
bouw is het hierdoor nog niet gekomen25.
Leegte en verspilling van ruimte rondom de
Amsterdam ArenA. Een gebied dat het nieuwe
uitgaanscentrum van Amsterdam zou moeten
worden, maar door zijn grootschalige inrichting
alleen uitnodigt voor runshopping.
55
03 De misvattingen van het modernisme
En die ommekeer is wel nodig, als we ons het lot aan-
trekken van de ten dode opgeschreven wijken in bin-
nen- en buitenland. Om te voorkomen dat we ook in
de toekomst dergelijke fouten maken, moeten
opdrachtgevers en ontwerpers nieuwe wegen zoeken.
Het modernisme werkt niet meer – als het ooit al
gewerkt heeft – en we moeten naar mijn stellige over-
tuiging op zoek naar nieuwe inspiratie en nieuwe ant-
woorden. Ik refereer hier aan een uitspraak van de
Oostenrijkse architect Dietmar Eberle: ‘Het functiona-
lisme heeft wel kwantitatieve oplossingen gebracht,
maar geen kwalitatieve’.
Nieuwe inspiratie is alleen mogelijk door de
werkelijkheid opnieuw te bekijken. Laten we
stoppen met het denken in stereotypen en kij-
ken naar wat er in de wereld om ons heen
gebeurt. Te beginnen met echte mensen en wat
hen beweegt.
23 From Bauhaus to Our House, Tom Wolfe, 1981. Farrar, Straus and Giroux.
24 Verlangen naar romantische architectuur, SFB Vastgoed en bpf-bouw, 1997.
25 Of toch? NRC-redacteur Bernard Hulsman constateert in een column op 25
januari 2006 dat Nederland nu eindelijk afscheid heeft genomen van Le
Corbusier. ‘Dat was vijf jaar geleden nog anders. Toen ik in 1998 schreef dat
de toekenning van een belangrijke oeuvreprijs aan de Bijlmerontwerper
Siegfried Nassuth neerkwam op het bekronen van de grootste steden-
bouwkundige ramp uit de Nederlandse geschiedenis, namen de prijsuitreiker
Ole Bouman en de criticus Bart Lootsma het nog op voor de Nederlandse
realisering van Le Corbusiers droom. Er was niets mis met de Bijlmer en de
modernistische stedenbouw, vonden zij. Hooguit waren er in de Bijlmer de
verkeerde mensen komen wonen: niet de blanke middenklasse, maar
Surinamers en andere immigranten.
Maar dit keer bleef het stil. Sterker nog, toen in deze krant een bericht ver-
scheen over een internationaal onderzoek waaruit bleek dat sociale problemen
zich in allerlei soorten wijken voordeden, kwam er onmiddellijk een brief van
de Amsterdamse stadsgeograaf Jos Gadet. Hij beweerde dat er wel degelijk
een verband bestond tussen de opzet van een wijk en sociale problemen.
Hij wees op Death And Life Of Great American Cities, het boek van de
Amerikaanse Jane Jacobs waaruit Charles Jencks ook al uitgebreid citeerde
in zijn bijbel. In haar boek legde Jacobs al in 1961 precies uit waarom
modernistische wijken met hun scheiding van werken, wonen en recreëren en
hun vrijstaande woonblokken in onbestemde ruimtes niet werken. Jacobs
voorspelde het bankroet van de banlieues en de Bijlmermeer in Amsterdam
nog voordat deze werden gebouwd, schreef Gadet. Dat hij en Jane Jacobs
dit keer onweersproken bleven, betekent dat ook Nederland nu voorgoed
afscheid heeft genomen van Le Corbusier.’
Het Wibauthuis aan de Wibautstraat. De straat-
profielen doen denken aan de roemruchte Stalin Allee
in Berlijn, paradepaardje van de stedenbouwers in de
DDR. Bij het Nieuwmarktbuurt kwamen de verkeers-
doorbraken uiteindelijk tot stilstand.
56
Met andere ogen
57
Mensen van vlees en bloed
04
58
Met andere ogen
geen afgepaste klassen meer, geen afgepaste levens-
patronen, geen vaste eigenschappen die men kan
toedichten aan sekse, leeftijdsgroepen of inkomens-
groepen. Sterker nog, de behoeften veranderen voort-
durend, zij veranderen gedurende een mensenleven
en zij veranderen ook naarmate de tijd voortschrijdt.
Dat laatste onder invloed van maatschappelijke en
technologische ontwikkelingen.
Iemand van dertig jaar oud heeft vandaag de dag een
ander verwachtingspatroon en andere behoeften dan
iemand van dertig jaar oud tien jaar geleden.
Geen mens is gelijk
Mijn voorstel is om te kijken naar de werkelijkheid met
andere ogen. Laten we daarom eerst kijken naar echte
mensen, mensen van vlees en bloed. Hoe gedragen zij
zich en wat willen zij? Met andere woorden: is het
mens- en maatschappijbeeld dat ten grondslag ligt
aan het Tetterode-concept algemeen geldig?
In de eerste plaats – en dat zag ik al bij Tetterode:
niet alle mensen zijn gelijk. Integendeel, geen twee
mensen zijn gelijk. We leven in een geïndividualiseerde
samenleving. Dat heeft te maken met toegenomen
economische onafhankelijkheid van mensen (welvaart),
toegenomen beschikbaarheid van informatie, toegeno-
men kennis en toegenomen emancipatie.
Vanzelfsprekend hangen deze aspecten onderling
samen. Hierop past geen enkel stereotype. Er zijn
Woonwerkcomplex De Meander aan de Kostverlorenvaart.
In 2005 door het Urban Land Institute onderscheiden met een
award voor innovatieve projectontwikkeling. De architectuur
van Rob Krier wordt door modernistische vakgenoten veraf-
schuwd, maar door mensen in de straat gewaardeerd.
59
04 Mensen van vlees en bloed
ren. De oorzaak daarvan ligt op meerdere terreinen,
zoals de technologische ontwikkeling en de globalise-
ring.
Daar komt bij dat veranderingen steeds sneller gaan.
De dynamiek ervan neemt toe en de kant die het
opgaat kunnen we steeds moeilijker voorspellen. In de
twintigste eeuw zijn meer uitvindingen gedaan dan in
de negentien eeuwen ervoor en in de laatste tien jaar
van de vorige eeuw is meer uitgevonden dan in de
negen decennia ervoor. Echte mensen hebben dus
individueel verschillende en steeds veranderende
behoeften.
Zelf aan het roer staan
Een tweede belangrijke eigenschap van echte mensen
is dat zij zelf keuzes willen maken. De Rotterdamse
Over tien jaar zal het weer anders zijn. Opvattingen
over wonen zijn vandaag de dag heel anders dan tien
jaar geleden, anders dan twintig jaar geleden, anders
dan dertig jaar geleden. De woonkamer van toen met
die tafel in het midden staat nu vol met elektronica.
In de kinderkamer van toen huist nu de hond of is de
ski-uitrusting opgeslagen. Werk- en woonomgevingen
gaan steeds meer op elkaar lijken. Privé en werk zijn
niet meer zo strikt gescheiden. Verandering is de
enige constante factor. Wat we dus kunnen constate-
ren is dat onze huisvestingsbehoeften voortdurend
veranderen. Dat komt omdat onze maatschappij en
onze opvattingen, dromen en ambities steeds verande-
Het nieuwe, schone werken in de creatieve economie
van de stad. Het zijn activiteiten die niet meer per sé in
‘bedrijfsgebouwen’ hoeven plaats te vinden. Ze laten
zich uitstekend mengen met wonen en andere functies.
60
Met andere ogen
kunnen beïnvloeden. Onze maatschappij is daar niet
op gericht, zo merken we steeds meer. Ik citeer
Herman Wijffels (SER), die wijst op de noodzaak van
een drastische omkering van de samenleving27: ‘Bijna
alles wat wij aan structuren hebben, is top-down
georganiseerd. Veel daarvan moet op zijn kop, moet
worden heringericht, bottom up. Je ziet in het onder-
wijs en de zorg dat mensen daar al mee bezig zijn.’
Behoefte aan collectieve identiteit
Wie alleen oog heeft voor de individualisering en het
feit dat mensen in toenemende mate zelf keuzes wil-
len maken voor hun eigen leven, zou kunnen veron-
derstellen dat we in een samenleving met louter ego-
ïsten leven, teruggetrokken in hun eigen koninkrijkje.
Het tegendeel is echter het geval. Sociologe Iteke
Weeda heeft onderzocht hoe onze samenleving de
socioloog Ruut Veenhoven, die veel onderzoek heeft
verricht naar de voorwaarden voor menselijk geluk,
schreef in zijn proefschrift: ‘De mate waarin mensen
in westerse samenlevingen gelukkig zijn, hangt sterk
samen met de mate waarin zij op belangrijke levens-
terreinen zelf kunnen kiezen.’
Hij constateerde dan ook dat ‘gelukkige mensen zich
socialer gedragen’ en dat ‘keuzevrijheid belangrijker
is voor het geluk van mensen dan hun welvaart.’26
Mensen beschikken over steeds meer kennis, eman-
ciperen steeds meer, individualiseren, en hebben
behoefte aan steeds meer keuzemogelijkheden.
Het ‘vrijbuiterige’ karakter van de bewoners van
Tetterode zie je ook bij veel andere mensen in de
samenleving. Ook bij hen leeft de – al dan niet ver-
borgen – wens om zelf het woon- en leefmilieu te
26 Ruut Veenhoven, Conditions of happiness, 1984. D. Reidel. 27 In: NRC Handelsblad, 10/11 september 2005.
I Gemeenschapsleven
Gemeenschapsleven
II Nationale staat
Gesloten gezin
III Europa, Westerse wereld
Individu inopen gezin
IV Mondiaal
Individu in(functionele)
vriendschaps-netwerken
SolidariseringCentralisering
DecentraliseringIndividualisering
Toenemendeverantwoordelijkheden
Toenemendekeuzes
Conceptueel schema van sociologe Iteke Weeda, dat
duidelijk maakt dat met het voortschrijden van de tijd
onze gemeenschappen steeds individueler van karakter
zijn geworden. Tegelijkertijd is onze betrokkenheid ook
gegroeid; we voelen ons verbonden met de wereld.
61
04 Mensen van vlees en bloed
afgelopen eeuw is veranderd. Uit haar analyse blijkt
dat er enerzijds een beweging waarneembaar is van
een gesloten (agrarische) gemeenschap naar een net-
werk van individuen. Anderzijds is ons verantwoorde-
lijkheidsgevoel sterk gegroeid; van diezelfde beperkte
gemeenschap tot het mondiale niveau. We voelen ons
verantwoordelijk voor de hele wereld, en we willen
ons ermee verbonden voelen. Dat geldt ook voor
andere schaalniveaus. Kijk maar naar de toenemende
betekenis van de regio’s in het verenigde Europa.
Of het toenemende belang dat aan ‘de plek’ en de
geschiedenis daarvan wordt gehecht bij de ontwikke-
ling van nieuwe gebieden (de ‘sense of place’).
Emotionele betrokkenheid en een zekere behoefte aan
collectiviteit spelen in onze dynamische samenleving
een steeds grotere rol. Hoe meer de samenleving ver-
andert, des te groter de behoefte aan bestendigheid
en identificatie.
Mensen zoeken naar identiteit en verbinding.
Juist door de individualisering zijn mensen weer op
zoek naar collectiviteiten met een eigen identiteit.
Daar vloeit uit voort dat iemands levensstijl tegen-
woordig bepalend is voor de keuze voor een bepaald
woonmilieu. Zie bijvoorbeeld de studie van Elleke de
Wijs28, die aantoonde dat de Concertgebouwbuurt en
Nieuw-Zuid verschillende groepen aantrekken.
Maar het betekent bijvoorbeeld ook dat collectieve
woonvormen aan een opmerkelijke opmars bezig zijn.
Steeds vaker zien we groepen ‘gelijkgestemde’ bewo-
ners gezamenlijk vormgeven aan hun eigen woning en
28 Elleke de Wijs-Mulkens, Wonen op stand, 1999. Het Spinhuis.
De Cornelis Schuytstraat in Amsterdam Zuid.
Een prettige mix van wonen, werken en winkelen.
62
Met andere ogen
wijze veranderen. Basis daarvoor is de toenemende
behoefte aan keuzevrijheid die alle mensen met elkaar
delen. Ogenschijnlijk haaks daarop, maar in werkelijk-
heid ten nauwste daarmee verbonden is de toene-
mende menselijke behoefte aan identificatiemogelijk-
heden. Mensen willen kunnen houden van de plek en
de omgeving waar zij wonen. Bouwen doe je voor de
toekomst. Daarom is het onze verantwoordelijkheid
die toekomst in beeld te brengen, aan de hand van
ontwikkelingen die duidelijk waarneembaar zijn. De
eerste conclusie van mijn waarneming van echte men-
woonomgeving. Dat dit kan leiden tot hele duurzame
milieus, blijkt uit de geschiedenis van de Amster-
damse hofjes, die Het Oosten onlangs heeft laten
documenteren29.
Juist doordat onze samenleving steeds sneller veran-
dert, groeit de behoefte aan bestendigheid, identifica-
tiemogelijkheden en vertrouwde beelden. Kortom: een
herkenbare thuisbasis. Iedereen die een nieuw huis
zoekt, kijkt niet alleen naar het huis zelf maar ook naar
de omgeving, naar de buurt waarin het huis in staat.
De buurt is een stukje van iemands persoonlijkheid.
Twee conclusies over echte mensen
We zien dus dat echte mensen behoeften hebben die
gedurende hun eigen leven veranderen, en die maat-
schappelijk gezien ook in de tijd op onvoorspelbare
29 Annemarie Vels Heijn. De Hofjes van Amsterdam. ‘Door menschlievend-
heid Gedreven’, 2005. Stichting Brienens Gesticht de Star en Het Oosten
Woningcorporatie.
Het had weinig gescheeld, of de brede Jodenbreestraat
was doorgetrokken tot aan het IJ, daarmee het weefsel
van de Nieuwmarktbuurt onherstelbaar vernielend.
Door protesten uit de buurt kwam een einde aan de
grote verkeersdoorbraken in de Amsterdamse binnen-
stad. De stadsvernieuwing begon.
63
04 Mensen van vlees en bloed
De eigenschap die dat oproept noem ik dierbaarheid.
Dierbaarheid past dus in een mensenmaatschappij
waarin verandering aan de orde van de dag is.
Daarom is dat een kwaliteit met toekomstwaarde.
En dat het heel goed mogelijk is om dierbare gebou-
wen te maken met een groot accommodatievermogen
bewijzen de beste delen van onze bestaande steden.
Vroeger konden we dat – wellicht zonder ons daarvan
bewust te zijn – heel goed. Waarom zouden we dat
vandaag de dag niet meer kunnen?
Om deze conclusies te onderbouwen – over de
behoefte van echte mensen om zich te binden aan
dierbare gebouwen, gebieden en steden en deze dus
te behouden – geef ik nog enkele voorbeelden.
Met het Tetterode-complex hebben we reeds kennis
gemaakt. Dan is er de Nieuwmarktbuurt, in het cen-
sen is, zoals gezegd, dat zij een groeiende behoefte
hebben aan eigen individuele keuzen op basis van
voortdurend veranderende behoeften.
Dat kan alleen als gebouwen, gebieden en steden die
veranderingen kunnen accommoderen. Zij moeten
mee kunnen bewegen met de stroom van de tijd.
De eigenschap die dat mogelijk maakt noem ik
accommodatievermogen.
Mijn tweede conclusie over echte mensen hangt
samen met de eerste: een groeiende behoefte aan
identificatiemogelijkheden. Echte mensen willen van
gebouwen, gebieden en steden kunnen houden.
De brede brug tussen de brede Jodenbreestraat en de
smalle St Antoniebreestraat als scheidslijn tussen twee
tijdperken. Einde cityvorming, start stadsvernieuwing en
bouwen voor de buurt.
64
Met andere ogen
trum van Amsterdam. In de jaren zestig van de vorige
eeuw wilde het gemeentebestuur een verkeersdoor-
braak door deze buurt realiseren, naar het Centraal
Station. Het waren de bewoners van de buurt die daar-
tegen actie hebben gevoerd, uit gehechtheid aan hun
buurt. En met succes: de doorbraak ging niet door.
Op een muur van een van de panden is nog te lezen
hoe de Nieuwmarkt-actievoerders destijds dachten, zo
schreef Het Parool onlangs30: ‘Wij willen een stad
maken met buurten waar wonen, spelen, werken,
leren en winkelen vlakbij en door elkaar gebeurt, voor
jonge én oude mensen.’ Het is een oproep die aan
actualiteit en zeggingskracht nog weinig heeft inge-
boet.
Voor de wijk De Jordaan geldt een soortgelijk verhaal.
In dezelfde jaren zestig wilde het gemeentebestuur de
wijk slopen. Men vond de straten te smal en de hui-
zen te oud. Uit liefde voor de buurt hebben de bewo-
ners deze sloopplannen tegengehouden; een ware
opstand hebben zij ontketend. Hier bleek eens te
meer dat mensen gebouwen maken, maar dat gebou-
wen op hun beurt de mensen weer beïnvloeden.
Gebouwen geven onmiskenbaar blijk van hun aanwe-
zigheid en daardoor roept elke gebouwde omgeving
emoties op. Dat wordt vooral duidelijk als er in die
omgeving veranderingen plaatsvinden, bijvoorbeeld bij
de sloop van geliefde panden. Dergelijke emoties
moeten we respecteren. Ze duiden erop dat mensen
De Jordaan is de dans van de slopers ontsprongen.
Hoewel de huizen niet altijd even groot en praktisch
ingedeeld zijn, zijn ze bij de bewoners zeer geliefd.
30 Het Parool, PS van de Week, 21 januari 2006.
65
04 Mensen van vlees en bloed
Frauenkirche in Dresden, die weer geheel in oude
luister is hersteld. Over dierbaarheid gesproken!
De conclusie na het bestuderen van mensen van
vlees en bloed: er zijn twee duurzame, echt menselij-
ke emoties waar wij op moeten inspelen. In de eerste
plaats is dat keuzevrijheid en zelf je leven en je leef-
omgeving kunnen bepalen c.q. inrichten. In de tweede
plaats het verbinden met, het identificeren met en het
houden van.
Dit zijn de echte, universele emoties waar het
om draait en die het richtsnoer moeten vormen
voor ons handelen. Hoe we dat doen, daar
komen we later op terug. Eerst nemen we een
kijkje in echte gebouwen en echte steden.
We zetten onze verkenning voort.
zich kunnen en willen hechten aan hun omgeving. En
iets waar mensen aan gehecht zijn, willen ze behou-
den. Daarvoor willen ze ook hun best doen. Dat zagen
we hiervoor al in de theorie van Iteke Weeda.
Als er ergens is bewezen wat de betrokkenheid bij de
stad teweeg kan brengen, dan is dat wel in steden als
Warschau en Dresden. Na de Tweede Wereld-
oorlog was Warschau door Duits en Russisch oorlogs-
geweld voor 87% vernietigd. Direct na de bevrijding
besloten de overgebleven burgers van Warschau dat
de stad moest worden herbouwd – tot en met het
kleinste detail aan toe, kopie conform! Dat is gebeurd.
Het oude Warschau is weer geheel herrezen.
Hetzelfde gebeurde de afgelopen jaren met de
De markten als de Noordermarkt en de vele winkeltjes
en café’s zorgen voor extra levendigheid.
66
Met andere ogen
67
De werkelijkheid van
echte gebouwen
05
68
Met andere ogen
Echte gebouwen lijken op echte mensen
Na deze waarnemingen van echte mensen wil ik
een kijkje nemen bij echte gebouwen. Hoe
gedragen die zich? We zullen zien dat het
gedrag van echte gebouwen een afspiegeling is
van het gedrag van echte mensen. Echt waarde-
volle gebouwen veranderen voortdurend van
functie. Ook hier dienen zich weer de nodige
voorbeelden aan. Neem het centrum van
Amsterdam en de grachtenpanden, die zijn al
ettelijke keren gedurende hun bestaan van func-
tie veranderd. Uiterlijk schijnbaar onbewogen.
Amsterdam is al 350 jaar lang een woon-werk-
stad, waarbinnen zowel het wonen als het wer-
ken voortdurend van karakter en van plaats ver-
andert, terwijl het uiterlijk, de gevels en de
entrees, gelijk blijft.
Een ander voorbeeld is Loods 6 in het Oostelijk
Havengebied in Amsterdam, een oude haven-
loods die werd getransformeerd tot winkels,
expositieruimte, ateliers en bedrijfsruimtes.
De hoge verdiepingen staan een uiteenlopend
gebruik van de ruimtes toe. Het derde voorbeeld
komt uit Parijs, waar een spoorwegviaduct
dwars door de stad in onbruik raakte en werd
herontwikkeld tot de ‘Promenade Planté’, een
wandelpark op het viaduct met tussen de bogen
winkels, café’s en atelierruimten. Vergelijkbare
ontwikkelingen (maar dan zonder het park) tref-
fen we aan in Berlijn (‘Unter den Bogen’) en
Amsterdam (‘Tussen de Bogen’).
Je kunt eindeloos doorgaan met voorbeelden
van gebouwen die een nieuwe functie hebben
gekregen: een voormalige school die wordt om-
gezet in een appartementengebouw, waarbij de
Loods 6 bleef bewaard bij de herontwikkeling van het
KNSM-eiland, samen met enkele andere karakteristieke,
oudere gebouwen. Rechtsonder het project ‘Tussen de
Bogen’.
69
klaslokalen met hun grote hoogtes prachtige
woningen worden. Een kerkgebouw dat in
gebruik is als sportzaal, de Van Gendt-hallen in
de Czaar Peterbuurt die door Het Oosten zullen
worden herontwikkeld tot creatieve broedplaat-
sen.
Er zijn ook gebouwen van jongere datum, die
dierbaarheid combineren met het vermogen te
veranderen. Hugh Maaskant ontwierp vlak na de
oorlog voor Rotterdam het Groothandels-
gebouw. Een fascinerende structuur waar nu al
ruim 50 jaar achter de prachtige gevels van alles
gebeurt en waar steeds een ander leven is.
En welke Rotterdammer zou het Groothandels-
gebouw willen afbreken? Niemand toch.
Daarvoor is het veel te dierbaar.
05 De werkelijkheid van echte gebouwen
Een laatste voorbeeld is de wijk Soho in New
York, die de afgelopen decennia is herontdekt
door kunstenaars en in hun kielzog andere
groepen die ontdekten hoeveel kwaliteiten de
hier aanwezige pakhuizen hadden. De New
Yorkse stadsplanner Robert Moses benoemde
ooit het gebied ten zuiden van Houston Street
als Ôa wasteland of useless industrial buil?
dings?. Eind 2002 heeft Het Oosten, samen met
De Principaal, een uitvoerige studie laten ver-
richten naar wat Soho zo’n succesvol gebied
maakt.
Dat blijkt in meerdere zaken te zitten:
■ het grid van straten, waardoor een Ôsense
of place?kon ontstaan en mensen weten
waar ze zijn;
■ de menselijke maat;
■ het eigen karakter van de straten;
■ de rijke architectuur (façades, details);
■ de fysieke integratie van de begane grond
verdiepingen en de openbare ruimte;
■ de loft interieurs.
Linksboven en rechts de fameuze Promenade Planté
in Parijs, vergelijkbaar met The High Line in New York.
Linksonder de Van Gendt hallen in Amsterdam,
aangekocht door Het Oosten.
70
Met andere ogen
Echte gebouwen worden ouder
Een waarneming die op het voorgaande aansluit
is dat de meeste echte gebouwen ook veel lan-
ger dan 50 jaar bestaan. Uit een studie van de
SEV (Bouwen met tijd31) blijkt dat de kans om
meer dan 50 jaar oud te worden voor woningen
97% is. Om meer dan honderd jaar of ouder te
worden is de kans nog steeds 57%.
De conclusie kan niet anders zijn dan dat echte
gebouwen oud worden en steeds van functie
veranderen. Het dogma ‘de vorm volgt de func-
tie’ is dus onjuist. Ik zal dat illustreren aan de
hand van een voorbeeld uit Frankrijk. Het gaat
om het Place Stanislas in de onlangs fraai
gerestaureerde binnenstad van Nancy. Dit plein
werd gerealiseerd in 1752 en rond het plein
staan vier gebouwen.
De gebouwen in Nancy zijn de mensen heel
dierbaar. Daarom worden dergelijke gebouwen
ook bewaard. Dit soort gebouwen heeft met
elkaar gemeen dat ze mooi zijn gedetailleerd en
gemaakt zijn van materialen die op een fraaie
wijze slijten en ouder worden. Echte gebouwen
horen dus bij echte mensen.
31 J. Hoogers. Bouwen met tijd. Een praktische verkenning naar de
samenhang tussen levensduur, kenmerken en milieubelasting van woningen,
2004. SEV, Ministerie van VROM.
Het Place Stanislas in de binnenstad van Nancy. Het
plein wordt aan vier zijden begrensd door monumentale
gebouwen, met verschillende lengtes en bouwhoogtes.
De vier gebouwen die op pagina 71 zijn afgebeeld,
staan paarsgewijs tegenover elkaar.
Wat geen echte gebouwen zijn, moge ook dui-
delijk zijn. In Amsterdam staat op dit moment
1,6 miljoen m2 aan kantoorruimte leeg! Dat zijn
bijvoorbeeld de kantoorgebouwen uit de jaren
vijftig die niemand meer wil hebben en nu leeg
staan; deze gebouwen kunnen geen tweede
jeugd krijgen. Herontwikkeling blijkt te duur en
te lastig. En bovendien staan ze in de verkeerde
omgeving. Niemand zou er ook in willen wonen.
05 De werkelijkheid van echte gebouwen
De gebouwen die wèl worden herontwikkeld,
hebben kwaliteiten als overmaat en dierbaar-
heid. Het zijn de grote industriële complexen
zoals de Philips-gebouwen in Eindhoven, maar
ook de talloze oude scholen die de afgelopen
jaren een nieuwe functie hebben gekregen.
1 Dit is gebouw één. Het bevat horeca en kantoren.
2 Dit is gebouw twee. Identiek aan het vorige, maar met
aan de binnenkant een museum.
3 Dan gebouw drie. Ditmaal met een hotel.
4 Tenslotte gebouw vier. Van buiten gelijk met de andere
drie, maar met een opera en theater.
Conclusie: uiterlijk zijn de gebouwen geheel
gelijk, maar ze bergen heel verschillende func-
ties in één vorm. Vorm hoeft dus allerminst
voort te vloeien uit de functie!
71
1 2
3 4
1 2
3 4
72
Met andere ogen
73
De werkelijkheid van
echte steden
06
74
Echte steden kunnen meebewegen
Ten slotte gaan we een kijkje nemen in echte steden. Wat zien we daar? Ik begin met
een blik in een woonwijk uit het eind van de negentiende eeuw: de Concertgebouwbuurt.
Deze buurt wordt beschouwd als één van de beste buurten van de stad Amsterdam (vol-
gens HP De Tijd zelfs van Nederland), met de hoogste prijzen voor onroerend goed.
De buurt ligt aan het beroemdste park van Amsterdam – het Vondelpark – en werd des-
tijds volgebouwd met woningen voor de betere standen. Als we anno 2005 naar deze
buurt kijken, dan zien we echter dat veel woningen inmiddels in gebruik zijn als bedrijfs-
ruimte. Over een paar jaar kan de verhouding tussen wonen en werken weer anders
liggen. Wat dat betreft is Zuid net zo flexibel als de grachtenpanden.
Die flexibiliteit heeft – naast de kwaliteit van de buurt – ongetwijfeld iets te maken met
de overmaat van de gebouwen. De gemiddelde grootte van een woning in de Concert-
gebouwbuurt is 150 tot 225 m2, dat is twee keer zoveel als in een wijk als Nieuw-Sloten.
Als we dan ook nog eens beseffen dat de plafondhoogte in de Concertgebouwbuurt
gemiddeld 3 meter is, tegen 2,44 meter in Nieuw-Sloten, dan is het niet overdreven te
stellen dat de bewoners van de Concertgebouwbuurt gemiddeld beschikken over een
woning die zo’n 250% groter is dan in een nieuwbouwwijk. En dat met een dichtheid
van 75 woningen per hectare!
Bedrijfsvestigingen Concertgebouwbuurt
© 2005 K
adaster Nederland
© 2005 K
adaster Nederland
> 14 werknemers
7-14 werknemers
4-6 werknemers
3 werknemers
2 werknemers
75
Nu zou je kunnen denkan dat dit soort processen alleen plaatsvindt in oude wijken.
Maar mijn tweede voorbeeld is een wijk die tien jaar geleden gebouwd is: het Oostelijk
Havengebied. Na de transformatie van havengebied tot woongebied groeit ook hier het
gebruik van woningen als bedrijfsruimte. Op dit moment is er meer werkgelegenheid in
deze woonwijk dan toen het destijds een havengebied was! Veel modern werk – zeker
van startende ondernemers – begint aan huis. Het aantal starters in algemene zin neemt
overigens de laatste jaren snel toe, in 2005 ging het maar liefst om 75.000 personen.
In veel steden is het beginnen van een eigen bedrijf ook voor veel allochtone bewoners
een mogelijkheid om een stap te zetten op de arbeids- en woningmarkt. Het MKB ver-
vult daarmee een belangrijke functie en het is zaak deze ontwikkeling te accommoderen.
Het voordeel daarbij is dat het karakter van werk de laatste tijd sterk is veranderd.
De vervuilende bedrijven hebben Amsterdam bijna allemaal verlaten. Wat aan bedrijvig-
heid is overgebleven, is zeer divers van aard. Amsterdam is een stad met een grote
spreiding van economische activiteiten. Dat is ook de kracht van Amsterdam. Het risico
is gespreid. De stad is daardoor minder kwetsbaar voor neergang in een bepaalde
sector. Ze vangt dat met een andere sector weer op. Al die sectoren hebben uiteraard
hun eigen kenmerken en dynamiek. Het is belangrijk dat ze elkaar verdragen en verster-
ken. De kunst is nu om al die verschillende soorten werk een plek te geven. In een
gebouw, in een straat, in een buurt en in de stad. Zo mogelijk samen met wonen.
Dat kan nu gemakkelijker dan vroeger, omdat veel werk schoon is.
Bedrijfsvestigingen Oostelijk Havengebied
76
Dat ondernemers daarbij net als bewoners behoefte hebben aan een inspirerende
omgeving, bleek onlangs uit een aardig boekje van magazine Sprout dat 25 werkomge-
vingen in beeld bracht32. Wie de beschrijvingen leest, merkt wel waar ondernemers op
vallen: een voormalige fabriek, een koetshuis bij een landhuis, een oud directiekantoor
op het Stork-terrein, een voormalige school, een grachtenpand in de Gouden Bocht,
een kerk, een klassiek herenhuis, een voormalige melkfabriek. Allemaal plekken met een
bijzondere eigen identiteit33.
De aantrekkelijke gebieden in de stad
Wat voor milieus zijn er dan nodig? Op deze kaarten is de menging van wonen en wer-
ken in Amsterdam aangegeven, naast de prijzen van onroerend goed per m2.
Opmerkelijk is dat een hoge menging correspondeert met hoge prijzen. Die hoge men-
ging komt nu juist voor in de meest aantrekkelijke wijken, waar de gebouwen dierbaar
zijn en een hoog accommodatievermogen hebben. Mijn conclusie luidt daarom dat in
echte steden de locatie waarde toevoegt aan gebouwen met een hoog accommodatie-
vermogen en een hoge mate van dierbaarheid. Dat kun je overigens ook in andere ste-
32 Sprout Special 05/02. 25 xThuisgevoel, 2005.
33 Wie wil zien hoe een groot deel van werkend Nederland zijn of haar
dagen doorbrengt op een treurig bedrijventerrein, kan onder meer terecht
bij de publicaties van de Stichting Welstandszorg Noord-Holland:
De logica van de lelijkheid en Een nieuwe logica voor bedrijventerreinen.
Functiemenging per buurt
© 2005 K
adaster Nederland
Hoog
Midden
Laag
77
den dan Amsterdam zien. We weten dat er in de wereld veel gebieden zijn die
over een zeer lange tijd aantrekkelijk blijven voor de bewoners en gebruikers.
Stedelijke structuren zijn in staat lang hun karakter, sfeer en waarde te behou-
den. Ze moeten ook wel, want dat is hun bestaansrecht. Een stad moet iets bie-
den waar mensen zich aan hechten en dat is de stedelijke context zelf die, als
het goed is, tot de verbeelding spreekt.
Iedereen kent die contexten wel. Je kunt Barcelona als voorbeeld nemen, of
Manhattan, of Parijs binnen de ring. Dat zijn stuk voor stuk stedelijke gebieden
die al honderd jaar, of zelfs veel langer, een onweerstaanbare aantrekkingskracht
uitoefenen op mensen. En ondanks het feit dat die gebieden zeer intensief
gebruikt worden en de duurzaamheid van de woon- en werkruimtes daar onder
zware druk staat, wonen en werken er mensen in gebouwen die honderd jaar
oud of ouder zijn. Die mensen houden van hun ruimte en de omgeving en zijn
daarom bereid hierin te investeren. Met aandacht en toewijding en zelfs met
geld, als het moet.
Prijzen onroerend goed per buurt
© 2005 K
adaster Nederland
Hoog
Midden
Laag
78
Met andere ogen
79
Investeren in duurzaamheid
07
80
Bouwen in de stad is duur(zaam)
Wie het voorafgaande overziet, kan begrijpen waarom bij Het Oosten zoveel belang
wordt gehecht aan het investeren in duurzaamheid. Vrijwel al onze bouwplannen wor-
den gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. Dat wil zeggen in complexe stedelijke
situaties, waar altijd rekening moet worden gehouden met bestaande bebouwing en
met bestaande belangen. Functies worden hier meestal op elkaar gestapeld, omdat er
onvoldoende ruimte is om ze naast elkaar neer te zetten. Die complexiteit maakt het
onontkoombaar dat de investeringen naar verhouding heel hoog zijn.
Zulke hoge investeringen kunnen we niet op korte termijn terugverdienen. We zijn dus
genoodzaakt op lange termijn te denken en dat vraagt om duurzame kwaliteit.
Wegwerpgebouwen en een wegwerpstad passen niet in deze complexiteit. Maar wat
dan wel? Wat geeft ons een nieuw houvast? Met het functionalisme kunnen we te wei-
nig beginnen. Dat ging uit van vaste functies die om vaste afmetingen en vormen vroe-
gen. Wat kunnen we nog aan met marktonderzoek? Dat leidt uitsluitend tot stereotype
weergave van de werkelijkheid en tot een momentopname. Sommige onderzoekers
zoeken hun houvast in leefstijlen, maar ook die zullen vergankelijk blijken.
Wat moeten we bouwen, als we niet weten voor welk soort gebruik? Bouwen betekent
investeren voor de lange termijn. Maar hoe geef je daaraan vorm? Als onvoorspelbare
verandering de enige constante factor is, moeten we ons houvast juist daarin zoeken.
Ons houvast moet zijn de verbinding tussen de universele, duurzame emoties van
mensen. Oftewel het zelf kunnen kiezen (dat verbindt enorm) en het houden van (hoe
leuk is het niet om van iets of iemand te houden, dan leef je als mens).
‘Accommodatievermogen’ en ‘dierbaarheid’ zijn in mijn visie dus de duurzame kwalitei-
ten van gebouwen en steden. Zij vormen ons houvast en leiden tot gerichte extra
investeringen in kwaliteiten van het casco, boven de gebruikelijke norm. Deze extra
investeringen zijn te verantwoorden wanneer zij op termijn ook extra rendement ople-
veren, maar daarover later meer.
Behoefte aan duurzame toekomst
Door gebouwen te maken die veranderingen kunnen accommoderen en waarvan men-
sen kunnen gaan houden, geven we vorm aan een duurzame stedelijke ontwikkeling.
Gebouwen waar van gehouden kan worden, zullen langer mee gaan. Daarmee sluiten
we aan op een verandering in de maatschappij, die de laatste tien à vijftien jaar steeds
manifester wordt. Dat is het groeiend besef van verantwoordelijkheid voor ons milieu
en onze samenleving.
Met andere ogen
81
07 Investeren in duurzaamheid
82
Met andere ogen
Er is een toenemende aandacht voor duurzaamheid, op alle fronten. Ik citeer hier
opnieuw Herman Wijffels (SER), die zegt: ÔDe grote uitdaging is op alle niveaus te
komen tot een kwalitatief betere verhouding tussen mensen onderling en tussen
mensen en het ecosysteem.?34
Deze behoefte aan duurzaamheid blijkt breed te worden gevoeld. Uit een enquête
van de Volkskrant naar de ‘sociale agenda’ van Nederland35 blijkt een van de zeven
kernthema’s de vraag ‘Hoe kunnen we de continuïteit en duurzaamheid van de
samenleving bevorderen?’ ‘Nog meer auto’s, nog meer huizen met een tuin, nog
meer bedrijventerreinen, nog meer natuur en nog meer landingsbanen gaan niet
samen. Daar is geen ruimte voor, daar kan het milieu niet tegen, daar doen we toe-
komstige generaties geen plezier mee’, zo wordt gezegd.
Echte duurzaamheid van gebouwen, gebieden en steden ontstaat als we de verbin-
ding weten te leggen met de duurzame gevoelens van mensen. Dat is dus niet de
duurzame kwaliteit zoals die wordt uitgerekend door ingenieurs, eenvoudigweg
omdat echte duurzaamheid niet kan worden gecalculeerd.
Naar een brede opvatting van duurzaamheid
In de bouwsector zullen we de opgave van duurzame gebouwen, gebieden en steden
op moeten pakken, maar anders dan we tot nu toe hebben gedaan. Begin jaren
negentig van de vorige eeuw groeide de zorg voor het behoud van onze leefomge-
ving. Het begrip Ôsustainability?deed zijn intrede. Dit begrip heeft betrekking op de
duurzame kringloopprocessen die in de natuur voorkomen.
Andere landen hebben een brede invulling aan Ôsustainability?gegeven, met de
Engelse architect Richard Rogers als goed voorbeeld. Hij publiceerde Cities for a
small planet, waarin hij pleitte voor een Ôsustainable city?. Dat is in zijn visie een
rechtvaardige stad, een stad vol schoonheid, een creatieve stad, een ecologische
stad, een stad waar gemakkelijk contact kan worden gelegd, een compacte stad en
een gevarieerde stad.
In het Nederlands werd Ôsustainability?vertaald met ‘duurzaamheid’, een woord dat
ook kan worden uitgelegd als ‘onveranderlijkheid’ of ‘blijvend in de tijd’. Voorlopers
onder de ontwerpers wierpen zich op Ôsustainability?en zochten naar constructies
en bouwwijzen die het milieu zo min mogelijk belastten. Het ging daarbij vooral om
zuinigheid: zuinig energiegebruik, zuinig ruimtegebruik, zuinig watergebruik, en
materiaalgebruik dat zo min mogelijk belastend was voor het milieu.
34 In: NRC Handelsblad, 10/11 september 2005.
35 In: de Volkskrant, 22 oktober 2005.
83
07 Investeren in duurzaamheid
De zuinigheidsbenadering van de bouwsector – vooral een calvinistische duurzaam-
heid36 – resulteerde eenzijdig in redeneringen over het gebruik van tropisch hardhout,
in de vraag of aluminium – bezien van winning tot en met hergebruik – minder belas-
tend zou zijn dan staal, of in de vraag of sloopafval niet zou kunnen worden herge-
bruikt. In 1996 zag de zogenaamde DUBO-lijst het licht. Daarop werden concrete en
praktische aanwijzingen gegeven aan bouwers over maatregelen die zouden leiden
tot het bovenbedoelde. Deze lijst werd in de bouwwereld echter gezien als een soort
verplichting die alleen maar extra geld kostte. Vervolgens ontfermden ingenieurs zich
over het begrip duurzaamheid en kwam ÔGreencalc?tot stand. Een rekensysteem
waarmee de milieubelasting van materialen van de wieg tot het graf kon worden
berekend. Maar gebouwen, gebieden en steden zijn niet alleen een optelsom van
materialen. De duurzaamheid van gebouwen, gebieden en steden kun je niet als een
ingenieur berekenen. Het begrip duurzaamheid kreeg steeds meer de betekenis van
kostenverhogend. Zuinigheid zou gelijk staan aan duurzaamheid, maar tot op de dag
van vandaag is er weinig spontane vraag in de markt naar dit soort duurzaamheid.
Tussen boshut en piramide
In mijn visie begint duurzaam bouwen met duurzame stedenbouw en architectuur, die
zich concentreert in bestaand stedelijk gebied. Programma’s voor nieuwe gebouwen
en gebieden moeten voldoende flexibel zijn om veranderende maatschappelijke
■ A Just City, where justice, food, shelter,
education, health and hope are fairly
distibuted and where all people participate
in government;
■ A Beautiful City, where art, architecture
and landscape spark the imagination and
move the spirit;
■ A Creative City, where open?mindedness
and experimentation mobilise the full
potential of its human resources and allows
a fast response to change;
■ An Ecological City, which minimises its
ecological impact, where landscape and built
form are balanced and where buildings and
infrastructures are safe and resource?efficient;
■ A City of Easy Contact, where the public
realm encourages community and mobility
and where information is exchanged both
face?to?face and electronically;
■ A Compact and Polycentric City, which pro?
tects
the countryside, focuses and integrates
communities within neighbourhoods and
maximises proximity;
■ A Diverse City, where a broad range of
overlapping activities create animation,
De Ôsustainable city? volgens Richard Rogers
The sustainable city is:
Bro
n:
Cit
ies
for
a s
mall
pla
net,
Ric
hard
Ro
gers
en
Ph
ilip
Gu
mu
chd
jian
. F
ab
er
an
d F
ab
er
Lim
ited
, 1997
.
36 Waar zuinigheid in combinatie met schaarste op de woningmarkt toe kan leiden, heeft archi-
tect Bjarne Mastenbroek in juni 2001 aan de kaak gesteld naar aanleiding van de woningbouw op
IJburg. In een interview in de Volkskrant (26 mei 2005) bleek hij nog steeds kritisch: ÔEr is zo
weinig geld voor architectuur. Als je duizend euro per vierkante meter beschikbaar hebt, gaat
650 euro op aan techniek en draagconstructie. Dan houd je weinig over om je materialen te
kiezen. Dit is op de grens van het toelaatbare.? (..) ÔEr wordt 300 duizend uur door bouwman?
agers vergaderd, maar een timmerman krijgt 30 minuten om een deur af te hangen.?
84
Met andere ogen
behoeften op te kunnen vangen37. ÔSustainability?in de bouw moet verder gaan dan
alleen zuinigheid met energie, water, materiaal en ruimte. In het boekje
Duurzaamheid loont heb ik betoogd dat de denkwijze die in de volkshuisvesting
heeft geleid tot het adagium ‘sober en doelmatig bouwen’ op langere termijn leidt tot
verspilling, en dus onnodige milieubelasting.
Om deze stelling te onderbouwen heb ik drie modellen voor gebouwen met elkaar
vergeleken op hun milieubelasting en op hun economische duurzaamheid.
Deze modellen zijn de boshut, de piramide en de sociale woning. De eerste staat
model voor een gebouw dat kan vergaan en met lokale materialen is gebouwd, zoals
een boshut van takken, bladeren en leem. Vertaald naar vandaag is dat een demonta-
bel gebouw. De tweede staat voor een gebouw dat eeuwig meegaat, zoals de farao’s
met hun piramiden beoogden. Aangetoond wordt dat ‘de piramide’ op lange termijn
de beide andere modellen economisch verslaat. Dit komt omdat de piramide minder
onderhoud vraagt en nooit gewijzigd hoeft te worden. Op dit laatste kom ik verderop
terug, want daarin zit nu juist de breuk met het functionalisme. (In het kader van deze
notitie laten we de beschouwing over de boshut kortheidshalve achterwege.)
De aanvangsinvestering in de ‘piramide’ is weliswaar veel hoger dan in het sobere en
doelmatige gebouw, maar de kosten tijdens gebruik zijn veel lager. En bovendien: de
piramide neemt gedurende zijn bestaan veel meer in waarde toe dan het sobere en
doelmatige gebouw.
Het onderscheid tussen binnen en buiten
Terug nu naar de ontwikkeling van gebouwen met duurzame kwaliteit; hoe geven wij
daar als investeerder in de stad Amsterdam concreet vorm aan? Het is noodzakelijk
en zinvol om bij een beschouwing over duurzame kwaliteit onderscheid te maken tus-
sen het ‘buiten’ en ‘binnen’ van een gebouw. Binnen en buiten kun je los van elkaar
zien. Binnen kan een duurzaam gebouw snel en gemakkelijk worden verbonden aan
een wisselend gebruik. Het casco is veel moeilijker aan te passen. De locatie nog veel
moeilijker. Binnen zit dus vooral de kwaliteit van accommodatievermogen.
Accommodatievermogen betekent dat we bouwen voor veranderbaarheid, voor voort-
durend veranderend gebruik. We moeten ook niet proberen dit gebruik te voorspellen.
Wie had immers honderd jaar geleden gedacht dat kerken anno vandaag als sportzaal
worden gebruikt, scholen als woning, fabrieken als museum, woningen als moskee?
Kennelijk trekt de functie zich weinig aan van de vorm. Accommodatievermogen richt
zich daarmee op individuele waarden. Er wordt mee bedoeld het vermogen van het
gebouw om iedere opeenvolgende gebruiker per verdieping de vrijheid te bieden om
zijn deel van het gebouw aan te passen aan zijn specifieke gebruik, dat wil zeggen
het in te delen en uit te rusten naar zijn eigen wens.
37 De laatste tijd zijn er kleine kenteringen in de benadering van de Nederlandse bouwsector ten
aanzien van ‘duurzaamheid’ waarneembaar. Zo heeft de BNA in 2002 het Standpunt Vitale Architectuur
uitgebracht, waarin gepleit wordt voor gebouwen met overmaat, die kunnen meegroeien met de veran-
derende wensen van bewoners en gebruikers.
85
07 Investeren in duurzaamheid
86
Met andere ogen
Met dierbaarheid is het net andersom. Hoe onveranderlijker, hoe dierbaarder.
Dierbaarheid is verbonden met het casco en de locatie, aan de buitenkant dus.
Dierbaarheid is de kwaliteit van gebouwen om mensen te binden; niet alleen de
gebruikers van een gebouw, maar ook bezoekers en passanten (het publiek van de
stad). In mijn visie wordt dierbaarheid gesteund door een aantrekkelijke vormgeving
van de gevels, een fraaie ontsluiting die ruim is bemeten, zorgvuldige detaillering,
materialen die mooi verouderen en slijten en een duurzame uitstraling. Dierbaarheid
vertegenwoordigt zo bezien juist een collectieve waarde.
De verdeling van eigendom en zeggenschap moet op de ontkoppeling van binnen en
buiten worden aangepast, aangezien accommodatievermogen is gekoppeld aan
gebruik en dierbaarheid is gekoppeld aan waarde. Een scheiding in de zeggenschap
over buiten en binnen is dan ook zinvol; deze zeggenschap is het gemakkelijkst te
koppelen aan eigendom. Een gebouw moet meerdere eigenaren kunnen hebben:
een eigenaar voor het casco en eigenaren van de binnenkant.
De dierbaarheid en het accommodatievermogen van het casco, het dragend systeem,
de ontsluitingen en de buitenkant van een gebouw is daarmee niet iets dat wij aan
de gebruikers zelf willen overlaten. Niet omdat wij zo nodig de baas willen spelen,
maar omdat het casco van een gebouw een ‘goed’ is met bijzondere eigenschappen:
het maakt deel uit van het privédomein, maar is tegelijkertijd een collectief belang.
De rol van de corporatie
Dat laatste vraagt om een nadere toelichting. Ik maak een onderscheid enerzijds
tussen het private en het publieke domein, anderzijds tussen het individuele en het
collectieve belang. Ik breng de domeinen en de belangen met elkaar in verband in
een matrix, zo ontstaan vier werkterreinen. Het publieke domein is het werkterrein
van de overheid. Voorbeelden: publiek domein/individueel belang: het paspoort;
publiek domein/collectief belang: de openbare ruimte. In het private domein wordt
het individueel belang natuurlijk gediend door de markt. Daar gelden de wetten van
vraag en aanbod, daar werkt onze westerse economie. De markt biedt een product
aan en het individu (een natuurlijke of rechtspersoon) betaalt daarvoor. Ook corpo-
raties zijn actief op dat werkterrein.
Werkterreinen in de stad
Belang
Individueel Collectief
Privé Marktpartijen/corporaties Corporaties
(bijvoorbeeld woningen) (bijvoorbeeld leefbaarheid)
Domein
Publiek Overheid Overheid
(bijvoorbeeld paspoort) (bijvoorbeeld openbare ruimte)
87
07 Investeren in duurzaamheid
88
Met andere ogen
Het probleem ontstaat waar het collectieve belang het private domein ontmoet.
Want daarvoor is geen afnemer die betaalt voor de aangeboden producten en dien-
sten. In dat werkterrein geldt het free?ridergedrag. Niemand voelt zich individueel
verantwoordelijk. Een groep individuen komt niet vanzelf tot collectieve besluiten.
Een voorbeeld is het begrip leefbaarheid. Iedereen profiteert, niemand betaalt.
Dat is nu bij uitstek het werkterrein van de corporatie, in samenspraak overigens
met de overheid. Voor de collectieve besluiten in het private domein zijn aparte
structuren nodig. Een corporatie kan deze vanuit zijn langetermijnperspectief bie-
den. Bovendien kan een corporatie uitgaven op het collectieve-private werkterrein
op lange termijn terugverdienen en rendabel maken. Dat komt omdat daarmee de
kwaliteit van de collectieve omgeving positief kan worden beïnvloed. Kwaliteit van
de omgeving vertaalt zich immers in waarde van het individueel gebruikte omroe-
rend goed. Zo bezien betalen – op langere termijn – de individuen in het private
domein de investeringen voor het collectieve belang toch terug. En wel in de
normale markt.
Dat is de hoofdreden waarom de corporatie, meer algemeen de investeerder, het
casco blijft beheren. Extra investeringen in duurzame kwaliteit kunnen worden ver-
antwoord omdat ze op lange termijn worden terugverdiend. De duurzame kwaliteit
van het casco, dierbaarheid en accommodatievermogen kunnen dan ook beter
worden geborgd.
Meerdere eigenaren van één gebouw
Wij hebben deze principes voor de binnen- en buitenkant van een accommoderend
en dierbaar gebouw vervat in het zogenaamde Solids-concept. In dit concept wordt –
John Habraken gaf dat al aan in de jaren zestig – het casco losgekoppeld van de
inbouw. Mijn voorstel voor deze gebouwen: laat de investeerder eigenaar zijn van
het permanente, functievrije casco en de gebruiker eigenaar zijn van de tijdelijke
inbouw. Die investeerder vraagt voor het gebruik van het casco een basishuur.
De gebruiker kan de indeling en vaste uitrusting binnen het casco voor eigen reke-
ning en risico aanbrengen, de gebruiker kan echter ook de investeerder vragen dit te
doen. In dat laatste geval betaalt de gebruiker aan de investeerder een additionele
vergoeding. De gebruiker bepaalt de tijdelijke inbouw en de gebruiksperiode daar-
van. Dat bepaalt zijn kosten van afschrijving; op de hoogte hiervan heeft de gebrui-
ker directe invloed. De totale huisvestingslasten van de gebruiker bestaan dus uit de
basishuur voor het casco, plus de kapitaalslasten van de inbouw.
In het vervolg van deze publicatie werk ik deze principes verder uit. Maar voor ik dat
doe, zal ik laten zien dat het werken met Solids uitstekend past in een benadering
die is gericht op het creëren en behouden van waarde.
89
07 Investeren in duurzaamheid
90
Met andere ogen
91
Denken in termen
van kwaliteit en waarde
08
92
Met andere ogen
Ophouden over kosten
Het op deze manier denken over duurzame kwaliteit leidt ook op een ander terrein
tot nieuwe zienswijzen. De laatste vijftig jaar vindt de financiële sturing bij de ont-
wikkeling van gebouwen vrijwel uitsluitend plaats op basis van kosten. Wie precies
weet welke functie geaccommodeerd moet worden, weet ook wat de eisen zijn die
aan een gebouw moeten worden gesteld. Meer dan dat hoeft een gebouw ook niet
te ‘kunnen’. Het is dus niet nodig om meer uit te geven dan wat minimaal noodzake-
lijk is om die bepaalde functie te kunnen accommoderen. Er wordt krimpfolie rond
die functie gelegd onder het motto ‘sober en doelmatig bouwen’.
In het functionalistische denkmodel dat uitging van stereotype behoeften stond
eigenlijk alleen kostenoptimalisatie centraal. Daarin hebben we elkaar dan ook flink
getraind de afgelopen vijftig jaar. Dat is ook logisch. Want als je al weet wat de
klant wil hebben, is het enige dat je nog moet doen: zorgen dat dat bekende product
zo goedkoop mogelijk gemaakt wordt. Want product en afzetprijs staan in de markt
meestal wel vast. De enige variatie is dan de kostprijs. Hier heeft de intern gerichte
functie van het opdrachtgeverschap het accent gekregen en is de ondernemende
(naar buiten gerichte) functie naar de achtergrond gedrongen. Afgeleid van het
opdrachtgeverschap is projectmanagement in de afgelopen vijftig jaar een nieuw
beroep geworden. Management is gericht op beheersen en risico mijden. Dat dit de
heersende denkrichting is geweest in de projectontwikkeling van de afgelopen vijftig
jaar is goed te zien aan wat we hebben gebouwd: sober en doelmatig, soms armoe-
dig zonder lak of smak. Het is ook af te lezen aan het aantal kostendeskundigen dat
we in dit land hebben.
Optimaliseren op waarde is veel moeilijker, want hoeveel moet je over hebben voor
welke waarde? Hoeveel mag accommodatievermogen kosten? Hoeveel mag zorgvul-
dig materiaalgebruik en detaillering kosten? Wat brengt het op? Bij duurzame
bouwproducten bestaat de mogelijkheid iets heel anders te vergroten: namelijk de
waarde op lange termijn. Bewoners en zeker eigenaren van koopwoningen denken
overigens al lang in termen van waarde en waardegroei. Taxateurs doen dat ook en
daarvan zijn er genoeg. Maar hoeveel ‘waardeontwikkelingsdeskundigen’ hebben we
in Nederland?
We hebben gezien dat lange-termijn-waarden en -kwaliteiten accommodatievermo-
gen en duurzaamheid zijn. We hebben ook gezien dat op de lange termijn de loca-
ties en de stad waarde gaan toevoegen aan het gebouw. De vraag is dan: hoeveel
mogen we investeren in duurzame kwaliteit en toekomstwaarde? Daarvoor is een
hogere aanvangsinvestering nodig, maar die wordt terug verdiend doordat het
gebouw in waarde zal stijgen, de exploitatielasten lager zijn, en lagere kosten moe-
ten worden gemaakt voor transformatie. Dierbaarheid – mooi verouderende materia-
len, goed gedetailleerd – leidt tot lagere onderhoudskosten van het casco.
Accommodatievermogen op zijn beurt leidt tot lagere transformatiekosten; panden
hoeven bij een ander gebruik niet kostbaar te worden verbouwd.
Optimaliseren op waarde vergt daardoor een totaal andere denkwijze en een ander
ontwikkelproces dan het optimaliseren op kosten.
93
08 Denken in termen van kwaliteit en waarde
Rekenen aan duurzame waarde
Om enige greep te krijgen op deze materie heb ik door bureau BBN de nodige
berekeningen laten maken, waarbij een traditioneel, functionalistisch en rigide
gebouw is vergeleken met een gebouw met duurzame kwaliteit. De vergelijking vindt
plaats op de lange termijn en waar het dus om gaat is de lange termijn exploitatie-
uitkomst. Aangenomen is dat beide typen gebouwen om de zeventien jaar van
functie wisselen. Ze kunnen 7.500 m2 kantoorvloeroppervlak of 108 woningen
bevatten. Vervolgens is het exploitatieresultaat na 107 jaar berekend.
De uitkomsten zijn opvallend. De aanvangsinvesteringen in het duurzame gebouw
zijn 27% hoger. De onderhoudskosten zijn 12% lager en de kosten van functieveran-
dering zelfs 65% lager. Het exploitatieresultaat na 100 jaar ligt echter 24% hoger, bij
normale marktconforme huuropbrengsten. De duurzame kwaliteiten kunnen echter
ook op een andere manier vertaald worden; dat was voor mij een nog veel grotere
eye?opener.
Een investeerder is gewend om de eerste jaarhuuropbrengst te delen door de totale
investeringskosten. De uitkomst van dat sommetje is het zogenaamde bruto aan-
vangsrendement. Voor wonen ligt deze rendementseis lager dan voor kantoren.
Dat heeft te maken met een verschil in risicoprofiel. Als een groot accommodatie-
vermogen ertoe leidt dat een kantoor makkelijk kan worden omgezet in woningen,
dan verlaagt dit het verhuurrisico. In dat geval kan de rendementseis voor kantoren
gelijk zijn aan die van woningen. Dat levert voor de kantoren een 33% lagere aan-
vangshuur op, waarmee een duurzaam gebouw gemakkelijker te verhuren is dan een
rigide gebouw. In ieder geval wordt de hogere aanvangsinvestering (+33%) goed-
gemaakt door het verlaagde risicoprofiel op de verlaagde rendementseis (-33%)!
Het Solids-concept leidt hiermee tot verschillende uitgangspunten, die alle gerela-
teerd zijn aan de ontkoppeling van casco en inbouw en het koppelen van ontwikke-
ling aan gebruik:
Ziedaar de uitgangspunten voor het ‘Solids’-concept. Een Solid is een duurzaam
gebouw met een hoog accommodatievermogen en een grote dierbaarheid.
Deze twee kwaliteiten versterken elkaar bovendien onderling, want wat is het leuk
om zelf te mogen bepalen en indelen. Dat leidt tot meer binding, verantwoordelijk-
heid en liefde voor het gebouw – en daarmee weer tot investeringen, zorgvuldig
beheer en duurzaamheid.
■ de levensduur wordt ontkoppeld; van tien jaar voor een inbouw en honderd jaar voor
het casco tot wel duizend jaar voor het gebied;
■ het eigendom wordt eveneens gesplitst. Inbouw is eigendom van de gebruiker,
het casco is van de corporatie en het gebied is van de stad;
■ in de bouwtechniek kan een scheiding ontstaan tussen de inbouwtechniek en
de bouw van het casco;
■ in het exploitatiemodel gaat het bij de inbouw om consumeren, bij het casco
om investeren en bij het gebied om waardecreatie.
94
Met andere ogen
95
Het Solids-concept
09
96
Met andere ogen
Het maken van een Solid
Maar hoe zien Solids eruit en hoe bouw je ze? En niet
te vergeten: met welke partijen werken we samen om
deze gebouwen te realiseren? Dat is namelijk een
belangrijke extra dimensie van het werken met Solids:
door hun flexibiliteit zijn ze geschikt om meerdere
functies te accommoderen en daarmee interessant
voor allerlei stedelijke organisaties in de sfeer van
onderwijs, zorg en dergelijke. Daarover gaat het in het
vervolg van deze publicatie.
Het Solids-principe
Duurzame kwaliteiten
a. accommodatievermogen
b. dierbaarheid
Gebruiker bepaalt
a. plek
b. bestemming
c. oppervlak
d. prijs
Het Oosten is inmiddels volop bezig met de ontwikke-
ling van Solids. In de Solids moet gewoond en/of
gewerkt kunnen worden op vele manieren. Op de ver-
diepingen denken we daarbij aan wonen, hotel, kin-
deropvang, school, dienstverlening, zorg, welzijn,
praktijk-ruimte en ateliers. Op de begane grond
komen daar nog bij: bibliotheek, horeca, showroom,
et cetera. De Solid moet eeuwig renderen. Dat wil
zeggen ook direct na oplevering al. Het is waarschijn-
lijk dat er aanvankelijk meer gewoond dan gewerkt zal
worden.
09 Het Solids-concept
Dierbaarheid vormgeven
Het vorm geven aan dierbaarheid – de andere duurza-
me kwaliteit – is een stuk lastiger, omdat emotie hier
de kern van dit begrip vormt. Het gaat over de mate
waarin mensen (niet alleen de gebruikers van het
gebouw!) zich aan het gebouw in zijn omgeving kun-
nen hechten, zich ermee kunnen identificeren, ervan
kunnen houden. Juist door die gevoelswaarde is het
een precair onderwerp. We stuiten daarbij als we niet
oppassen op allerlei taboes en dooddoeners en lange
tenen die ons belemmeren. Dierbaarheid vormgeven
is het tegendeel van wat het modernisme voor ogen
staat, het tegendeel van de ‘architectuurwetenschap’
van Duiker (zie hoofdstuk 3).
De stad is de begane grond, zegt men wel. In ieder
geval speelt een groot deel van het openbare leven
zich af op het niveau van de straat. Het is op dat
niveau dat de Solid het sterkst communiceert met zijn
omgeving – in tegenstelling tot wat Le Corbusier
beweerde. Daarom moet de flexibiliteit op begane
grondniveau het grootst zijn. Deze moet ook het
meest uitnodigend zijn. Vandaar dat voor de hoogte
(vloer op vloer) op de begane grond gekozen wordt
voor 4,8 meter of meer. Op de verdiepingen lijkt ons
3,6 meter voldoende (vloer op vloer).
Technisch leidt functievrijheid tot de volgende
uitgangspunten:
■ ruim, vrij oppervlak zonder obstakels en vrije hoogte, voortdurend vrij indeelbaar;
■ grote overspanningen;
■ verhoudingsgewijs groot draagvermogen;
■ verticale lasten kunnen beter langs kolommen worden afgevoerd dan via schijven.
Kolommen als draagconstructie zijn minder dwingend. Wel kan het ‘eeuwige deel’ van
de gevel dragend zijn;
■ verhoudingsgewijs veel verticale ontsluiting voor mensen, pijpen, leidingen en kabels.
Kort samengevat: indelingsvrijheid en op een aantal
punten overmaat. Accommodatievermogen leidt op
deze manier tot technische, functionele en economi-
sche duurzaamheid. Maar ook tot emotionele! Want
het is voor vele gebruikers zeer aantrekkelijk zelf te
mogen bepalen hoe zij het gehuurde oppervlak zullen
gebruiken, hoe zij hun ruimte zullen indelen, op welk
kwaliteitsniveau en voor welke kosten. Voortdurende
echte keuzevrijheid is in toenemende mate een enor-
me waarde voor veel mensen.
Maar er is meer. Met dat deel van de binnenkant
waarvoor de bewoners verantwoordelijkheid hebben
genomen, mogen zij doen en laten wat zij willen.
Het wordt daardoor echt hun eigen ruimte. Dat maakt
de betrokkenheid bij de ruimte groter en dat zorgt er
ook voor dat de ruimte een grotere duurzaamheid
krijgt. Dat gevoel van zelfstandigheid is belangrijk,
zoals we in het begin van deze publicatie al aangaven
bij de kenmerken van echte geïndividualiseerde men-
sen.
97
Met andere ogen
Dooddoeners zijn: ‘over smaak valt niet te twisten’,
‘smaken veranderen’, ‘wat we vandaag mooi vinden,
vinden we morgen lelijk’ en omgekeerd. Taboes zijn
dat praten over ‘houden van’ of ‘liefde’, ‘voor iemand
of iets voelen’ tot de privésfeer zou behoren. En daar
heeft niemand wat mee te maken, zeggen we dan.
Daarover praten serieuze mensen niet. Dat laten we
liever over aan romanschrijvers en zangers. Lange
tenen vloeien voort uit de vraag wie bevoegd is vast
te stellen of iets mooi of lelijk is. In ons land lijkt het
erop dat een kleine elite zich dit recht heeft toegeëi-
gend. Een elite die niet van plan is dit uit handen te
geven. Overal kom je namelijk dezelfde mensen
tegen: in de welstandscommissie, bij de supervisors,
bij de adviseurs, bij de ontwerpbureaus. In de archi-
tectuuropleiding wordt deze elite opgeleid.
Nu is er natuurlijk niets op tegen dat er vormgevings-
specialisten worden opgeleid. Integendeel: die heb-
ben we hard nodig. De vraag is echter wel: voor wie
maken zij die vormen? Voor henzelf, voor hun eigen
kring of voor alle anderen, de gewone mensen, die
van die vormen zouden moeten kunnen houden?
Voor ons staat vast dat dat laatste het geval moet
zijn. Niet de vormgevers moeten de elite vormen die
haar eigen vormen beoordeelt en het elitair systeem
in stand houdt. Het oordeel moet aan anderen, aan
het publiek worden overgelaten. En of je het wilt of
niet, dat laatste gebeurt toch wel. Want sommige
gebouwen zijn het publiek dierbaar en andere niet.
En zo komen we ook nog even terug op de dooddoe-
ners in de sfeer van smaak. Vaak horen wij de bewe-
ring dat de tijd elk gebouw mooi maakt. Anders
gezegd: ‘ontwerpers vinden steeds nieuwe gebouwen
uit, die het publiek aanvankelijk niet begrijpt en appre-
cieert. Die ontwerpers zijn hun tijd namelijk vooruit.
Maar na verloop van tijd trekt de achterhoede wel bij.’
Een tweede verhaal gaat als volgt. ‘Smaken verschui-
ven steeds, wat we eens, lang geleden, mooi vonden
wordt steeds vervangen door nieuwe vormen.
Voorbeeld: de middeleeuwse gevels van de grachten-
panden zijn immers vervangen door renaissance- en
barokgevels!’
Beide redeneringen trachten schoonheid te relative-
ren. Maar helaas gaat daarachter ook iets anders
schuil: het maskeren van de lelijkheid, die veel archi-
tecten vooral na de oorlog hebben gecreëerd (van de
25 gebouwen die in Het Parool van 15 mei 2004
worden genomineerd als lelijkste gebouw van
Amsterdam zijn er 23 opgeleverd na 1955). Dat relati-
veren kun je dus ook zien als een poging het privilege
van de oordeelsbevoegdheid te behouden.
Inleven in wensen van mensen
Laten we ons dus niet afremmen door dooddoeners,
taboes en lange tenen. Laten we proberen het begrip
dierbaarheid zo open mogelijk te benaderen, en het te
zien als resultaat van liefde voor gebouwen door een
breed publiek. Liefde die berust op een innerlijke
behoefte van mensen, die bevredigt en verheugt.
Laten we het onderzoek naar de elementen die tot
dierbaarheid leiden niet alleen overlaten aan markton-
derzoekers, trendwatchers en andere specialisten om
ons er gemakkelijk vanaf te maken. Laten we probe-
ren zelf inlevingsvermogen te ontwikkelen.
Inlevingsvermogen is immers een unieke menselijke
eigenschap waarover geen enkel ander zoogdier
beschikt. Creatief inlevingsvermogen, daar gaat het
om, en oprechte belangstelling voor wat mensen mooi
en aantrekkelijk vinden.
Hoe komen we daar nu achter? Nagaan hoe mensen
reageren op dat wat al gebouwd is, is beslist een
hulpmiddel. Veel mensen houden niet van groot en
abstract, maar wel van klein en ambachtelijk. Ze hou-
den bijvoorbeeld van ornamenten. Veel modernisti-
sche ontwerpers doen dit soort onderzoek liever niet,
98
99
09 Het Solids-concept
uit angst om voor reactionair en dus niet progressief
versleten te worden. Dat is duidelijk te zien aan de
reacties in ‘de vakwereld’ op het werk van architecten
als Rob Krier. Hoewel deze architectuur sterk inspeelt
op wat veel mensen mooi vinden, is het niet bon ton
om je waardering als vakgenoot hiervoor uit te spre-
ken38. Laat staan om als architect iets als een orna-
ment te maken.
Maar voor mij is er met onderzoek dat uitgaat van het
bestaande niets mis. Het meeste bestaat immers al.
Wat we jaarlijks bijbouwen is ten opzichte van het
bestaande maar een fractie. En van heel veel steden,
wijken, buurten en gebouwen is algemeen bekend of
zij al dan niet aantrekkelijk gevonden worden.
Het dierbaarheidsgehalte van het bestaande beoorde-
len is echt niet moeilijk. Iets anders is daaraan conse-
quenties verbinden voor het nieuwe. Maar daarin ligt
juist één van de allergrootste opgaven voor de ont-
werpend architect. Met welke vormgeving appelleer
je aan de emotie van mensen?
Ikzelf heb enkele aanwijzigen die gebaseerd zijn op
mijn waarnemingen en mijn pogingen mij in te leven.
Ik denk dat het volgende kan helpen:
Onbevangen trachten een dierbaar casco te maken,
met inlevingsvermogen en veel creativiteit, lijkt mij dé
ontwerpopgave van vandaag. Daar ligt de opgave
voor de architecten. Geen eenvoudige opgave, dat
beseffen we terdege. Onze Solids zijn sterk, mooi en
hebben duurzaam nut. In die zin voldoen zij geheel
aan de klassieke eisen van Vitruvius. Het nut, de func-
tie, is echter niet eenmalig en gebaseerd op een
gekende behoefte, zoals in het functionalisme, maar
voortdurend en gebaseerd op een onbekende behoef-
te. Hieruit vloeit een eerste ontwerpuitdaging voort.
Hoe ziet een mooi – dierbaar – gebouw eruit dat is
gemaakt om duurzaam huisvestingsbehoeften te die-
nen van mensen die willen wonen en/of werken?
De tijd als ontwerpopgave!39 Vorm krijgt nu een ande-
re betekenis dan in het functionalisme. Het is niet
meer de expressie van een functie. Die norm vervalt
grotendeels. Wat komt daarvoor in de plaats?
Hoe worden vormbeslissingen gemotiveerd?
■ beschouw het gebouw in zijn context: hoe past het in zijn omgeving. De omgeving is
dominant, het gebouw komt daarna. Het gebouw is de dochter van de stad;
■ zorg dat het gebouw met zijn omgeving kan communiceren en zich er niet van afwendt;
■ zorg voor een zeer uitnodigende en fraai vormgegeven – collectieve – entree, hoog en groot;
■ zorg voor een zorgvuldige detaillering en kies daarbij materialen die fraai slijten en
verouderen. Materialen die in de loop van de tijd niet aftakelen maar juist mooier worden
(is de gesleten natuurstenen buitentraptrede voor een Amsterdams grachtenpand niet
veel mooier dan een nieuwe?);
■ laat zien hoe iets in elkaar zit, zodat iedereen dat begrijpt. Verdoezel geen constructies,
hang bijvoorbeeld geen granieten platen aan haakjes die je niet ziet. Hoe duurzaam graniet
als materiaal ook moge zijn, die constructie heeft geen duurzame uitstraling;
■ ornamenten, dat zijn tot het casco behorende verfraaiingen, zijn van alle tijden, van alle
landen. Ze hebben een grote dierbaarheidspotentie.
38 Dat er buiten Nederland toch iets anders over Krier en de principes van
New Urbanism wordt gedacht, mag blijken uit het feit dat het Amsterdamse
project Meander aan de Kostverlorenvaart in 2005 de ULI Award won, een
prijs voor innovatieve projectontwikkeling. Het Oosten Woningcorporatie,
LATEI projectontwikkeling en Het Oosten Kristal bv hebben dit project
gezamenlijk ontwikkeld.
39 Zie ook het boek Time based Architecture van Bernard Leupen,
René Heijne en Jasper van Zwol (red), 2005. 010 Uitgevers.
100
Met andere ogen
Voorbeelden van concrete Solids
Ik geef enkele voorbeelden van de manier waarop
Het Oosten nu accommodatievermogen met dierbaar-
heid wil verbinden. Op drie plaatsen in Amsterdam is
Het Oosten bezig met de concrete voorbereiding van
Solids-projecten. Twee daarvan komen in 2006 in
aanbouw. Als eerste het project Furore, dat Het
Oosten ontwikkelt met de Engelse architect Tony
Fretton. Gelegen in Amsterdam Oud-West is dit pro-
ject al vrij ver in de ontwikkeling. We hebben bewust
gekozen voor een plek die nu al waarde heeft en
waarvan verwacht wordt dat die waarde in de
toekomst nog verder gaat stijgen. In het stedenbouw-
kundig ontwerp – hier stond ooit het verguisde
Swammerdam-instituut – proberen we het oorspron-
kelijke stratenpatroon weer te herstellen. Dat geeft
al een gevoel van herkenning.
Het voorlopig ontwerp van Fretton is gereed. Zowel
uit een oogpunt van accommodatievermogen als uit
een oogpunt van dierbaarheid wordt veel aandacht
gegeven aan een zeer uitnodigende entree op de
begane grond, gekoppeld aan ruime ontsluitingen
naar de verdiepingen. De openbare entree is een hof,
met daaraan twee ruime trappartijen die beide dag-
licht krijgen. In het begin krijgt iedere vleugel één lift,
maar voor de toekomst zijn twee reserve liftschachten
voorzien.
Aanzicht van één van de gevels van het Solids-
gebouw in het Furore-project in Amsterdam West. In
het midden is de royale hof te zien, die met de entree
uitnodigt om binnen te komen en waaruit het gebouw
wordt ontsloten.
1
2
3
4
5
101
09 Het Solids-concept
In de doorsnede zien we grote verdiepingshoogten.
Hier is gekozen voor 4,0 meter op de begane grond
en 3,0 meter op de verdiepingen. Liever had ik 5,0
meter en 3,5 meter gezien, maar dat stond het plaat-
selijke bestemmingsplan niet toe. Op de tekening van
een typische verdiepingsvloer vallen de grote over-
spanningen op, alsmede een gering aantal steunpun-
ten. Hierdoor ontstaat een grote indelingsvrijheid.
Voor de aanvoer van elektriciteit, gas en water zijn in
elke vleugel vijf schachtruimten voorzien. Deze bevat-
ten tevens de riolen. Er is ook reserve schachtruimte
gepland. De locaties daarvan zijn zo gekozen dat bij
elke willekeurige vloerindeling er altijd een schacht
bereikbaar is binnen het gehuurde oppervlak.
De meterkast wordt vervolgens tegen de schacht aan
geplaatst en niet – zoals in het verleden – bij de
ingang van de ruimtes. Dat is mogelijk omdat wij de
energie centraal inkopen en vervolgens zelf binnen
het gebouw distribueren. We nemen zelf de meter op.
Het is de klant die bepaalt hoeveel vloeroppervlak hij
in Furore wil huren. Het minimum oppervlak is 90 m2.
Om die reden is gekozen voor een galerijontsluiting
op de verdiepingen. Elke vleugel biedt 24 verschillen-
de mogelijkheden om een voordeur te plaatsen.
Illustratie van de extra investeringen in techniek
en installaties, die een flexibele indeling van de Solid
mogelijk maken.
1. Energy supplier installation
2. Base build power/heating/cooling installation
3. Power/heating/cooling distribution to individual units
4. Vertical shafts for sewage and cool water supply
5. Vertical shafts with excess space for future services
Met andere ogen
APARTMENTGBO 119m2(BVO 139m2)
APARTMENTGBO 106m2(BVO 116m2)
OFFICE/CRECHE/STUDIOGBO 206m2(BVO 225m2)
OFFICE/COMMERCIALGBO 228m2 (BVO 255m2)
APARTMENTGBO 88m2(BVO 101m2)
APARTMENTGBO 119m2(BVO 139m2)
OFFICE/COMMERCIAL/LIVE-WORKGBO 119m2 (BVO 139m2)
APARTMENTGBO 114m2 (BVO 125m2)
APARTMENTGBO 119m2(BVO 139m2)
APARTMENTGBO 106m2(BVO 116m2)
OFFICE/CRECHE/STUDIOGBO 206m2(BVO 225m2)
APARTMENTGBO 119m2(BVO 139m2)
APARTMENTGBO 119m2(BVO 139m2)
APARTMENTGBO 106m2(BVO 116m2)
OFFICE/CRECHE/STUDIOGBO 206m2(BVO 225m2)
OFFICE/COMMERCIAL/LIVE-WORKGBO 119m2 (BVO 139m2)
APARTMENTGBO 119m2(BVO 139m2)
APARTMENTGBO 119m2(BVO 139m2)
APARTMENTGBO 106m2(BVO 116m2)
OFFICE/CRECHE/STUDIOGBO 206m2(BVO 225m2)
OFFICE/COMMERCIALGBO 228m2 (BVO 255m2)
APARTMENTGBO 88m2(BVO 101m2)
APARTMENTGBO 119m2(BVO 139m2)
OFFICE/COMMERCIAL/LIVE-WORKGBO 119m2 (BVO 139m2)
102
Deze plattegronden van de Solid in het Furore-project laten zien
hoe de ‘verkaveling’ van een verdiepingsvloer zou kunnen verlopen.
Op de tekening rechtsboven zien we dat de eerste klant besloten
heeft 90 m2 te huren, ten behoeve van woonruimte. De investeerder
plaatst een scheidingswand en een meterkast tegen de schacht.
Vervolgens zijn er (midden links) twee klanten bijgekomen: een eerste
voor een woonruimte van 106 m2 en een tweede voor een werkruimte
annex studio van 206 m2. Deze laatste is zo gesitueerd dat in de
hoek tenminste 90 m2 over is voor een toekomstige nieuwe klant.
De investeerder plaatst drie scheidingswanden en twee meterkasten.
Midden rechts: opnieuw twee nieuwe klanten. Een nieuwe scheidings-
wand, twee meterkasten. Links onder: weer een stadium verder.
Een klant voor een groot appartement van 228 m2 heeft een besluit
genomen. Rechtsonder: een mogelijke eindsituatie na de eerste
verhuur, waarbij er een huurder voor een kleinere kantoorruimte is
bijgekomen.
09 Het Solids-concept
De verschillende tekeningen maken duidelijk hoe de
‘verkaveling’ van zo’n verdiepingsvloer zou kunnen
verlopen. De eerste klant besluit 90 m2 te huren ten
behoeve van woonruimte en Het Oosten plaatst een
scheidingswand en een meterkast tegen de schacht.
Vervolgens komen er twee klanten bij voor de vloer;
een voor een appartement en een voor een kantoor
annex studio. Opnieuw worden scheidingswanden en
meterkasten geplaatst. Zo gaat dit proces door, tot
de verdieping geheel is gevuld.
Op IJburg zijn we op dit moment met vergelijkbare
gebouwconcepten bezig. Op Haveneiland-West heeft
Het Oosten het ontwikkelrecht verworven van een
locatie waarop tot 40.000 m2 Solids gerealiseerd kun-
nen worden. Iedere Solid beslaat een oppervlak van
2.000 tot 5.000 m2. Op de locatie zal dus een stelsel
van zo’n tien individuele Solids gerealiseerd worden.
Dit zijn in principe stuk voor stuk beleggingsobjecten
voor Het Oosten. Het moet echter ook mogelijk zijn
één of meerdere kavels uit te geven waarop derden
een Solid bouwen, binnen de voor Solids geldende
kaders die Het Oosten zal aangeven. Binnen het stel-
sel kan iedere Solid een eigen identiteit hebben, maar
iedere Solid moet ook bijdragen aan de uitstraling van
het geheel.
Op het hogere schaalniveau van het blok moet het
concept ook de kwaliteiten accommodatievermogen
en dierbaarheid hebben. Accommodatievermogen op
dit schaalniveau wordt bereikt door gebouwen naast
elkaar te zetten, die desgewenst op termijn individu-
eel kunnen worden vervangen zonder het geheel te
schaden.
Impressie van de Solids op IJburg, ontworpen
door Baumschlager & Eberle Architekten.
104
Mogelijke vloerindelingen van de
Solids op IJburg, met wisselende
vloermaten van 360 m2 (boven)
en 480 m2 (onder). Commerciële
functies, woningen, bedrijfsruimtes:
ze kunnen elk een plek krijgen
rond de centrale kernen. De
entrees zijn ook hier van een
royale kwaliteit.
Commercial
Hall
Common
Office
Flats 90 m2
Flats > 90 m2
09 Het Solids-concept
Twee conclusies over de Solids springen eruit,
wanneer ik deze projecten overzie. Geredeneerd
vanuit de betekenis voor de investeerder: een
Solid is een diepte-investering, die in waarde
groeit. De tweede conclusie is misschien nog
wel belangrijker, aangezien die betrekking heeft
op de betekenis van de Solid voor de gebruiker
en voor de stad. Ik denk zelfs dat de eerste con-
clusie niet getrokken kan worden, als deze
tweede conclusie niet zou gelden: een Solid is
een stadspaleis waarin elke gebruiker altijd kan
doen wat hij wil, zolang deze alle andere
gebruikers – het collectief – niet hindert.
Accommodatievermogen op dit schaalniveau wordt
ook bereikt als gebruikers niet alleen de mogelijkheid
krijgen hun gebruiksvloeroppervlak te verkleinen door
hun huur – gedeeltelijk – op te zeggen, maar ook uit
te breiden door – gedeelten van – naastgelegen
Solids aan hun ruimte toe te voegen. Een overdekte
horizontale verbinding via het openbaar gebied op
begane grondniveau is daarom gewenst. Dit zou
kunnen in de vorm van een arcade. Dierbaarheid
op dit schaalniveau wordt bereikt door onderlinge
harmonie in de architectonische middelen die
worden aangewend.
Blok 1 wordt nu ontwikkeld met de Oostenrijkse
architect Dietmar Eberle. Dit blok combineert een
klassieke uitstraling met een arcade die de verschil-
lende gebouwdelen verbindt en een uiterst flexibel
indeelbaar casco.
Impressie van één van de binnengebieden op IJburg.
De arcades – een oplossing die we kennen uit steden
als Turijn – zorgen voor extra verblijfskwaliteit en een
subtiele overgang tussen openbaar en privé.
106
Met andere ogen
107
De marketing van Solids
10
108
Met andere ogen
109
10 De marketing van Solids
Het einde van marktonderzoek
Solids moeten op een andere manier in de markt gezet worden dan gewone
gebouwen. In de huidige praktijk is het gebruikelijk om te kijken naar de
afzetbaarheid op korte termijn. Dat lijkt logisch: van leegstand wordt niemand
wijzer, dus dienen woningen, bedrijfsruimten, kantoren, en wat er verder
gebouwd wordt precies te voldoen aan de behoefte. Om die behoefte te ken-
nen bestaat er marktonderzoek. Dat leert ons precies welke groepen op zoek
zijn naar welke woningen, met welke kenmerken, en voor welke prijs. Bij het
commerciële vastgoed leidt dit tot de bekende varkenscyclus: er is behoefte
aan kantoorruimte, en dus wordt er kantoorruimte gebouwd. De markt vraagt
er toch om?
In de woningsector leidt dit denken tot woningen waar nu vraag naar is en die
de mensen nu kunnen betalen. Een stewardessenwoning is daarom klein en
goedkoop, en staat in Hoofddorp, vlakbij Schiphol. Om meer greep te krijgen
op de vraagzijde van de woningmarkt worden mensen ingedeeld in leefstijlen.
Dat lijkt al een stuk beter dan de categorieën die vroeger werden gehanteerd:
gezinnen in bepaalde inkomensklassen, ouderen, starters, alleenstaanden....
Maar in wezen komt het op hetzelfde neer: als wij weten wie u bent, weten we
ook wat goed voor u is.
Wanneer we het over Solids hebben gaat het niet om de marktvraag van nu,
maar om die van de komende 200 jaar. En die kennen we niet. Denk maar aan
vijftig jaar terug: toen hadden we ook geen idee hoe de mensen nu willen
wonen. Maar van dat nadeel maken we ons voordeel. Het betekent dus niet
dat we geen rekening moeten houden met wat de mensen willen, maar dat we
er op een heel andere manier naar moeten kijken. We moeten interesse tonen
voor wat mensen mooi vinden, wat de betekenis voor hen is van de plek waar
ze wonen, waar ze zich aan hechten. We moeten nagaan wat mensen nodig
hebben om zich te ontplooien. Ruimte, dat zeker. En wat nog meer? Een bena-
dering die zich niet beperkt tot de koopkrachtige vraag van nu betekent niet
dat we de wensen van mensen niet respecteren. Integendeel; die nieuwe
manier van tegen mensen aankijken doet veel meer recht aan de verscheiden-
heid en veranderlijkheid van mensen en wensen dan het traditionele markt-
onderzoek.
De gangbare marketing van gebouwen is er een die voor het grootste deel via
media van papier en beeld plaatsvindt. Lang voor het gebouw wordt opgele-
verd is er nagedacht over doelgroepen, kernwaarden en marketingconcepten.
Glimmende brochures doen belangrijk werk. Daarmee worden potentiële klan-
ten ervan overtuigd dat wat de ontwikkelaar bedacht heeft juist voor hem of
haar zeer geschikt is, en hopelijk wordt op die manier de norm van 70% voor-
verkoop gehaald.
110
Met andere ogen
Kom maar voelen
De marketing van Solids zal ook brochures kunnen gebruiken, maar zal het
toch vooral moeten hebben van zien, voelen en ervaren van concrete Solids.
Het is het gebouw zelf dat klanten ervan moet overtuigen dat die daar iets
kunnen realiseren wat precies overeenkomt met de eigen wensen. We bouwen
dus eerst, en daarna brengen we het op de markt.
Dat eerst bouwen vinden we erg belangrijk bij Het Oosten. Het maakt een
einde aan een van de systeemfouten in onze bouwsector, namelijk het verko-
pen vanaf tekening. Laten we ons eens verplaatsen in de klant, in dit geval een
potentiële koper. Deze heeft twee aanbiedingen gekregen: een nieuwbouw-
woning in de voorverkoop en een bestaande woning. Uit de tekening van de
nieuwe woning is niet goed op te maken wat het voor woning is. Bovendien
moet er nog twee jaar gewacht worden voor de woning klaar is. Daar tegen-
over het aanbod van een stenen woning die hij kan aanraken en die direct
beschikbaar is. Die keus is snel gemaakt! Geen dubbele woonlasten in de
bouwperiode, geen unheimisch gevoel in die bouwput, je steekt je handen uit
en je voelt wat je koopt. Juist dat laatste spreekt mij enorm aan. Laten we
zorgen dat mensen kunnen zien en betasten wat ze kopen. In één oogopslag
zien hoe het is. ‘What you see is what you get’. Mijn ervaring is dat het werkt.
Hoe gaan wij te werk bij de marketing van de Solids? Stel je voor: je wordt
gebeld door iemand die ruimte zoekt, passend bij zijn eigen specifieke ideeën.
(Hoeveel mensen zijn er overigens niet met eigen specifieke ideeën?
Heel veel, lijkt ons.) Je nodigt die klant uit. Hij komt naar je toe en je stapt
samen in de auto. Je rijdt naar IJburg, de Piet Heintunnel door en de Enneüs
Heeremabrug over. ‘Wat een prachtlocatie’, zegt jouw klant. ‘Kijk daar staan de
Solids’, zeg je over de brug rijdend en naar links wijzend. ‘Wat een mooie
gebouwen’, zegt de klant. Want de Solids zijn al gebouwd, en staan klaar voor
de klant. ‘Wat een mooie gevels, wat een uitnodigende entrees. En elk gebouw
heeft zijn eigen identiteit, iedereen kan zo zien waar ik zit.’ Je maakt de deur
open en gaat de entreehal in. Deze is ruim bemeten en heel goed afgewerkt.
Jouw klant wordt nog enthousiaster. Je stapt samen de lift in en gaat naar de
verdieping die vrij is. Je stapt de lift uit, maakt de deur open, en zegt: ‘Kijk, en
hier kunt u doen wat u wilt’. Die klant is verkocht.
Wat die klant te zien krijgt, is namelijk een hoge grote ruimte, waarin veel
licht valt, zonder obstakels voor welke indeling dan ook, alle aansluitpunten
aanwezig in de meterkast. De grote vrije hoogte in de Solid maakt het niet
alleen mogelijk daarin allerlei functies te huisvesten (hij kan naar believen
ook verlaagd worden). Deze dient ook het binnenklimaat. In een hoge ruimte
is dit constanter en het kan met low?techmaatregelen worden beïnvloed.
Als de klant een beginnend ondernemer of bewoner is, dan kan hij zijn inde-
ling en inrichting eenvoudig en goedkoop houden. Een gesettelde ondernemer
of bewoner kan dat veel geacheveerder doen. Hij kan ervoor kiezen eigenaar
te worden van de inbouw, maar hij kan de corporatie ook verzoeken de inbouw
te financieren zodat de klant daarvan huurder wordt. In beide gevallen betaalt
hij een basishuur voor het casco. De additionele huisvestingskosten bepaalt
hij zelf.
Een compleet andere toewijzing
Die keuzevrijheid van de klant is niet alleen beschikbaar direct na oplevering
van de Solid. Die blijft voortdurend aanwezig voor iedere volgende klant.
Per verdieping kan de functie wisselen en veranderen. Dat maakt de Solids
juist zo interessant, bijvoorbeeld in een nieuw gebied als Haveneiland-West.
Want het doel is daar bedrijven te huisvesten op 50% van het oppervlak. De
vraag is alleen of dat in de aanvang wel zal lukken. Zijn er – zo lang
Haveneiland-West nog niet gereed en in gebruik is – voldoende bedrijven te
vinden die zich daar willen vestigen? Marktdeskundigen denken van niet. De
Solids met groot accommodatievermogen en het bestemmingsveranderings-
plan (zie hoofdstuk 12) komen nu goed van pas. Want wonen is wel vanaf het
begin populair op Haveneiland. We kunnen dus beginnen met wonen in de
Solids. En terwijl Haveneiland in transitie is, kunnen we het wonen langzaam
maar zeker inwisselen voor bedrijvigheid. Deze transformatiemogelijkheid is
ingebouwd. De Solids zijn ook gebouwd zonder verder marktonderzoek. Want
de Solid voldoet te allen tijde aan de specifieke behoefte uit de markt.
Voorverkoop of voorverhuur is natuurlijk plezierig, maar hoeft niet en is zeker
geen voorwaarde om te kunnen bouwen. Hèt middel om kwantitatief te sturen,
is het bouwen per kavel.
Solids vergen nog iets anders: een compleet transparante woningtoewijzing.
Gebruikelijk is dat woningen, bedrijfsruimten, winkels en kantoren allemaal
via verschillende circuits op de markt gebracht worden. Zij worden behandeld
als gescheiden markten, die ieder zo hun eigen regels kennen. Voor de
woningmarkt geldt bovendien dat er deelmarkten zijn voor verschillende inko-
mensgroepen. Dat is niet alleen een kwestie van markt, maar ook van regels:
bepaalde woningen zijn bestemd voor bepaalde inkomensgroepen. We zijn
dan ook gewend dat je aan de buitenkant van een gebouw kunt zien of er
arme of rijke mensen wonen.
111
10 De marketing van Solids
112
Met andere ogen
113
10 De marketing van Solids
Bij Solids is dat allemaal heel anders. Bij Solids bepalen de klanten niet
alleen de bestemming en het gebruik van de binnenkant, maar ze bepalen ook
de prijs. Door middel van een internetveiling wordt iedere belangstellende in
staat gesteld om mee te bieden om een stukje van het gebouw te verwerven.
Daarmee komt ieder stukje van het gebouw terecht bij diegenen die er hun
specifieke gebruikswensen het best kunnen realiseren. Men kan zien welke
m2-prijs anderen voor welk deel van het gebouw hebben geboden. De aspirant-
koper geeft aan op welke locatie hij wil zitten en biedt een prijs. De verhuur-
der kan natuurlijk kaders stellen, bijvoorbeeld de verhouding woongebruik-
bedrijfsgebruik. Ook kan hij verboden gebruik (bordelen, coffeeshops) en strij-
dig gebruik definiëren.
Veilen is het meest transparante, open en eerlijke systeem om de markt van
gebruikers zelf de prijs van een m2 Solid te laten bepalen. Maar in zo’n markt
kan niet ieder individu op dezelfde manier meekomen. Voor die mensen
bestaan er woningcorporaties. Dat is hun bestaansrecht. Daarom krijgen men-
sen met lage inkomens op deze veiling een inkomensafhankelijke korting.
Daarmee zijn zij in staat om mee te bieden: even democratisch en transparant
als alle anderen. Wij noemen dit de ‘persoonsgebonden korting’. Corporaties
waren tot nu toe gewend huurwoningen generiek goedkoop te maken voor de
anonieme doelgroep. Het bedrijfseconomisch gevolg daarvan is het beroemde
‘onrendabel op sociale huur’. In het geval van Solids vervangen wij een gene-
riek onrendabel (waarvan dus ook mensen kunnen profiteren die het niet
nodig hebben) door een specifiek onrendabel. Net als in een sportwedstrijd
kunnen zo handicaps worden toegekend. In een Solid is uw gulden een daal-
der waard. Nu kan een kleine beurs opbieden tegen een grote beurs. Zo wer-
ken we via de Solids aan maatschappelijke emancipatie. De persoonsgebon-
den korting kan overigens aan natuurlijke personen worden toegekend, maar
ook aan rechtspersonen. Denk daarbij aan zorginstellingen, onderwijsorgani-
saties en anderen. Met de criteria voor de toekenning van een persoonsgebon-
den korting zijn wij momenteel nog bezig. We zullen daarbij aansluiting zoe-
ken bij gebruikelijke normeringen en overleg voeren met de rijksoverheid.
114
Met andere ogen
Pieter Boer
115
Maatschappelijke
participatie en ruimtelijke
integratie
11
116
Met andere ogen
Organisaties zoeken flexibel vastgoed
Wie zit er op de Solids in Amsterdam te wachten?
Ik denk heel veel mensen. De ontwikkeling van het
Solids-concept blijkt nu al te voorzien in de behoefte
van verschillende maatschappelijke organisaties om
op een andere manier met hun vastgoed om te gaan.
In Amsterdam is op dat terrein veel in beweging.
Op verschillende plekken wordt gewerkt aan projec-
ten die grenzen overschrijden. Het Oosten probeert
daar ook haar bijdrage aan te leveren. Ik wil daarom
nog een laatste Solids-ontwikkeling beschrijven: het
plan voor Masterdam-West. Dit is een project waar
Het Oosten samenwerkt met onderwijsinstelling
ROC ASA, een school voor middelbaar voortgezet
beroepsonderwijs.
ROC ASA wil onderwijs integreren met werken en
wonen; het solids-concept leent zich daar bij uitstek
voor. ROC ASA heeft een interessant leidmotief: ‘van
bolwerk naar netwerk’. Dat geeft aan dat zij hun ver-
bondenheid met de stad op een nieuwe leest willen
schoeien. De school wordt niet gezien als een plaats-
vervangende samenleving waarin zorg-, vorming- en
onderwijsfuncties naar binnen zijn gezogen. In plaats
daarvan strekt de school zich uit over de grenzen van
het gebouw en omgekeerd vinden instellingen en
bedrijven hun plek binnen het schoolgebouw.
De school moet weer terug worden gebracht naar
de wijk en de buurt.
De eerste voorstellen voor de inrichting van het plan Masterdam-West,
op de hoek van de Jan Evertsenstraat, de Admiraal Helfrichstraat en de A10.
De school – in dit geval ROC ASA – komt terug naar de stad. De Solids
van Het Oosten worden ook hier ingezet als accommodatieprincipe.
117
11 Maatschappelijke participatie en ruimtelijke integratie
De noodzaak van een andere visie op onderwijs is
uitermate actueel. Vorig jaar hadden in totaal 112.000
jongeren tot 24 jaar geen werk. Vier jaar geleden
bedroeg dat aantal nog 65.000. Volgens het CBS zit
inmiddels 12% van de jongeren zonder werk. 70%
van de jongeren in Amsterdam volgt het VMBO, het
merendeel is allochtoon. Een op de drie jongeren ver-
laat de schoolbanken zonder diploma; dit verergert
het probleem alleen nog maar. 70% van de jongeren
volgt het VMBO; het merendeel is allochtoon.
Want wat is een school, wat is onderwijs? Is dat een
groot gebouw aan de rand van de stad, waar om
negen uur 1.500 jonge mensen naar binnen gaan en
om vijf uur weer naar buiten komen? Of leren jonge-
ren pas echt goed koken in een echt restaurant voor
echte klanten, boekhouden in een echt administratie-
kantoor en kinderverzorging in een kinderopvang?
Dan gaat het pas echt over maatschappelijke partici-
patie. Het solids-principe ondersteunt deze participa-
tie, doordat in een en hetzelfde gebouw schoolruim-
tes zich naast leeromgevingen – de kapper, het
restaurant – kunnen bevinden. Solids werken inte-
grerend en emanciperend. Er is in dit verband naar
mijn idee maar één weg, ook voor zo’n beladen thema
als dat van de allochtonen in de stad, en dat is de
weg van de toenadering. En dat kan alleen door
elkaar te leren kennen. Door dingen samen te doen.
Dan moet je ook omgevingen creëren waarin dat voor
de hand ligt.
Het leven aan de rand van de stad. In gesloten gebouwen
brengen mensen hier een groot deel van hun werkende leven
door. De omgeving nodigt niet uit om kantoor, onderwijsgebouw
of ziekenhuis tussentijds te verlaten.
118
Met andere ogen
Aan de rand van de stad
Op een vergelijkbare manier kun je je afvragen wat
een kantoor of een werkgebouw in algemene zin is.
Is dat een gebouw zoals het ABN Amro hoofdkantoor
aan de Zuidas, omgeven door een slotgracht en als
een Fremdkörper gelegen in de stad, waar de lease-
auto’s ’s ochtends zacht brommend naar binnen
schuiven en ’s avonds de stad weer verlaten? Of is
dat een gebouw zoals de Solid op IJburg, waar aller-
lei soorten werken en wonen zich dwars door elkaar
heen bewegen, in een gebouw dat deel uitmaakt van
zijn omgeving.
In de zorg spelen vergelijkbare vraagstukken.
Hoe genees je psychiatrische patiënten? Doe je dat
in een gekkenhuis in de duinen, met een groot hek
eromheen? Wij buiten het hek, de gekken erbinnen.
Of doe je dat midden in de stad, in combinatie met
hoogwaardige zorgvoorzieningen in de directe nabij-
heid? In toenemende mate komen groepen Amster-
dammers terug naar de stad, die voorheen buiten de
stad waren gehuisvest, al dan niet in afgesloten com-
plexen. Psychiatrische patiënten bijvoorbeeld, die
weer zelfstandig kunnen wonen – al dan niet in
beschermde vorm – en weer deel kunnen gaan
uitmaken van buurten en wijken en het stadsleven,
daarbij geholpen door de medewerkers van de
zorginstellingen.
We mogen ons dan verbonden voelen met de wereld; onze ouderen en
zieken bergen we op in grote, anonieme gebouwen, ver weg van de stad.
Nieuwe concepten als het levensloopbestendig wonen moeten een einde
maken aan deze uitwassen van de ‘maakbare samenleving’.
119
11 Maatschappelijke participatie en ruimtelijke integratie
Het Oosten wil helpen deze bewoners onder dak te
brengen. De eerste projecten waarbij zorg en wonen
met elkaar worden verbonden zien inmiddels het licht.
Zo werken we samen met Mentrum, de Amsterdamse
organisatie voor geestelijke gezondheidszorg, aan het
eerder genoemde project Furore aan de Constantijn
Huygensstraat. Hier worden woningen in diverse prijs-
klassen en een nieuwe kliniek voor Mentrum
gebouwd, midden in de stad. Met IJlanden, de organi-
satie die zorg en ondersteuning biedt aan mensen
met een verstandelijke handicap, staan vergelijkbare
projecten op stapel. Zo wordt in Amsterdam Zuidoost
het project Parkhof gebouwd, een Solid avant la let-
tre, waar bewoners met een handicap gaan wonen en
waar op de begane grond dagopvang voor moeilijk
opvoedbare jongeren wordt gerealiseerd. Dit project
kan later weer worden getransformeerd in ‘gewone’
woningen.
Een andere groep: onze ouders en grootouders.
Wat bieden wij onze ouderen voor laatste levensjaren
aan? Een bejaardenhuis als gesloten systeem – Huize
Avondrood-maar-nog-niet-dood? Waar je alleen nog
een bed hebt en een nachtkastje en in een menglucht
van gaarkeuken en urine wacht op het onafwendbare
einde? Of maken we zelfstandige woningen midden in
de maatschappij, met zorg-op-afroep en een veelheid
aan voorzieningen in de directe woonomgeving?
Op dat punt spreekt de filosofie van Humanitas in
Om in Amsterdam verpleegd te worden, moeten mensen soms
ver reizen. Wonen in Amsterdam Noord en een bezoek brengen aan
het AMC in Zuidoost: je bent even onderweg naar deze medische
stad-buiten-de-stad.
120
Met andere ogen
Rotterdam erg aan. De zelfwerkzaamheid en zelf-
redzaamheid van bewoners, ‘use it or lose it’, is het
dragend principe van deze organisatie, evenals de
ja-cultuur (alles moet kunnen en mogen). Witte jassen
zijn hier uit den boze en bewoners wonen zo lang
mogelijk zelfstandig in een levensloopbestendige
woning.
Nog een andere sector: wat is ‘wetenschappelijk
onderzoek’? Een geïsoleerde activiteit, ver weg van
de dagelijkse werkelijkheid? In een science park, dat
niet van een bedrijventerrein is te onderscheiden?
Of een inspirerende activiteit in een dito leefomge-
ving, waar je tussen de middag nog even de stad
inloopt om een krant te kopen? En waar je de meest
intrigerende gesprekken voert met uitnemende colle-
ga’s aan de leestafel van de kroeg?
Scheidingen doorbreken
In mijn visie moeten we ervoor zorgen dat de werel-
den van het vastgoed en die van andere sectoren
elkaar ontmoeten. Het Oosten werkt daarom steeds
vaker samen met organisaties in deze sectoren en zet
daar met name het Solids-concept voor in. Twee
werelden komen hier samen: de wereld van de zorg-
en onderwijsinstellingen, die hun cliënten en leerlin-
gen zo goed mogelijk begeleiden, en de wereld van
Het Oosten, dat werkt aan huisvesting voor de inwo-
ners van Amsterdam. Het solids-concept leent zich
uitstekend voor deze opgaven. Scholen, zorginstellin-
gen en andere partijen worden binnen het traditionele
Wetenschappers van de Universiteit van Amsterdam zijn veelal in de
binnenstad gehuisvest, maar sommigen moeten hun werkdag doorbrengen
in science centresin de Watergraafsmeer. Ze worden er niet afgeleid
door broodjeszaken, goede boekhandels en andere geneugten.
121
11 Maatschappelijke participatie en ruimtelijke integratie
40 Bij grote ziekenhuizen is het nog erger; deze zijn al verouderd op de
dag van de oplevering. De voorzitter van de Raad van Bestuur van het
Groningse Martini-ziekenhuis, Jack Thiadens, gaf dat aan in Building
Business (september 2004): ‘Soms vindt voor de feestelijke opening al deeerste verbouwing plaats. Onze huidige gebouwen vormen daar geen uit-zondering op. De gebouwen op beide locaties zijn verouderd en zoudenzwaar gerenoveerd moeten worden om weer te kunnen voldoen aan deeisen van deze tijd; een te dure oplossing, met naar verwachting onvol-doende toekomstwaarde.’
systeem van de sectorale samenleving geconfron-
teerd met gebouwen die na korte tijd niet meer aan-
sluiten op de steeds veranderende inzichten of kwan-
titatieve vragen. Ik hoor over gebouwen die dertien
jaar na de oplevering al verouderd zijn, omdat ze
geconcipieerd zijn op basis van een programma van
eisen van zeven jaar eerder en vervolgens met krimp-
folie eromheen zijn gebouwd40.
Ook deze instellingen hebben behoefte aan gebou-
wen die kunnen groeien of krimpen en van functie
veranderen naar gelang de omstandigheden.
Flexibiliteit betekent dat wanneer een school nodig is,
de eerste woning in een Solid die vrijkomt de school
wordt. Andersom, wanneer er minder schoollokalen
nodig zijn, wordt de schoolruimte die leeg komt weer
omgezet in woonruimte.
Het INIT-gebouw op het Oostenburgereiland. Aan de binnenkant een
gebouw met twee maaivelden en misschien daarom interessant als voorbeeld
van ‘intensief ruimtegebruik’. Maar aan de buitenzijde weinig meer dan
de gesloten dozen die we van veel bedrijventerreinen kennen.
122
Met andere ogen
Op deze manier werken we aan ruimtelijke integratie
èn maatschappelijke participatie. Integratie betekent
naar mijn idee het doorbreken van scheidingen.
Dat gaat veel verder dan de integratie van bevolkings-
groepen, het gaat om de integratie van allerlei functies
in de maatschappij: zorg, werken, onderwijs en
wonen. Ouderen willen niet meer in bejaardenhuizen
wonen, ‘gekken’ laten zich niet meer achter hekken in
de bossen opsluiten en studenten voelen zich lekker-
der in de stad dan in Uilenstede. Deze en andere bur-
gers zijn bovendien machtiger, hoger opgeleid en
mondiger dan vroeger. Het betekent dat concepten
waar we jarenlang geen vraagtekens bij hebben
geplaatst, nu indringend tegen het licht moeten wor-
den gehouden. Stel je een stadswijk voor bestaande
uit Solids: allemaal dierbaar van buiten, geen armoe
van buiten meer, van binnen arm en rijk door elkaar,
wonen en werken en onderwijs en recreatie. Zo’n stad
leeft en is mooi.
De protesten van de Amsterdamse kraakbeweging en
de protesten van de allochtone bewoners van de
Parijse voorsteden heb ik als startpunt gebruikt van
mijn gedachtegang in dit boek. Naar mijn mening zijn
deze protesten ingegeven door een diepe onvrede
met onnatuurlijke scheidslijnen, met scheiding in sec-
toren, met een wereld waarin mensen in hokjes wor-
den gestopt, met uitsluiting. Je kunt deze protesten
dus ook opvatten als een roep om herstel van verbin-
dingen en van respect voor de eigenheid van ieder
afzonderlijk mens.
Uit de hevigheid van die protesten blijkt het gewicht
wat daaraan toegekend moet worden. Het is een pro-
bleem dat diep geworteld is in onze samenleving, in
onze maatschappijordening, in onze stereotype – ook
politieke – denkbeelden. Maar dat probleem moeten
we wel oplossen voordat het escaleert.
Impressies van de Westermoskee (ontwerp Breitman-Breitman), met
daaromheen woningen en andere functies, die Het Oosten gaat realiseren
in stadsdeel De Baarsjes. Een voorbeeld van integratie.
123
11 Maatschappelijke participatie en ruimtelijke integratie
Daarom vind ik het zo belangrijk dat we op zoek
gaan naar nieuwe concepten voor gebouwen,
gebieden en steden waarin die onnatuurlijke
scheidslijnen, scheiding van sectoren, hokjes
voor mensen niet zijn ingebouwd. Mijn ideaal is
gebouwen, gebieden en steden waarin op een
fijnkorrelige schaal menging van functies zijn
weg vindt, waarin arm en rijk fijnmazig door
elkaar gehuisvest zijn, waarin voor iedereen een
plaats is temidden van anderen zonder stigmati-
sering, waarin iedereen kan participeren.
Daarvoor kunnen mijns inziens Solids dienen.
Uit een oogpunt van maatschappelijke participa-
tie en emancipatie vind ik het daarom belangrijk
om het Solids-concept verder te ontwikkelen.
124
Met andere ogen
Polderweg
125
Tussen droom en daad
12125
126
Met andere ogen
De omkering in de bouw
De eerste Solids worden binnenkort gebouwd.
Daarmee is nog niet gezegd dat het concept dan ook
helemaal uitontwikkeld zal zijn. Ongetwijfeld zullen we
nog kinderziekten tegenkomen. En om onze idealen te
verwezenlijken hebben we ook de medewerking nodig
van vrijwel alle partners in de bouwkolom. In werkwij-
ze, in regelgeving, in ontwerp en uitvoering moet ten
opzichte van wat gebruikelijk is nogal wat worden
aangepast.
Dus: hoe kunnen de Solids, stadspaleizen met een
dynamische functie, mogelijk gemaakt worden?
De gehele ontwikkelings- en bouwkolom moet van dit
gedachtegoed ‘doordesemd’ raken. Het betekent
namelijk een radicale breuk met de planningstraditie
van de afgelopen vijftig jaar. Wie een stad als
Amsterdam goed bekijkt, moet constateren dat dit al
350 jaar lang een woonwerkstad is.
Functieverandering is daarmee de maat der dingen,
de constante. Fabrieken worden kantoren, kantoren
worden woningen, scholen worden ateliers.
Verandering van functie is normaal, de stad leeft en
heeft een stofwisseling. In de tijd gelijkblijvende func-
ties zijn abnormaal en zullen steeds minder voorko-
men. Functiebevriezing is ongewoon. Laten we daar-
om afstappen van die interpretatie van functionalisme
waarbij de vorm als een soort krimpfolie om de func-
tie moet passen. Laten we ook niet proberen een
vorm te bedenken die heel precies op welke functie
dan ook past, want er is geen enkele opvolgende
functie die we van te voren echt kunnen voorzien.
De doorbraak van deze manier van denken kan alleen
plaatsvinden bij een radicale omkering van waarde-
systemen in de bouw.
Oostelijke Handelskade
De fotografie in dit hoofdstuk toont locaties,
waar Solids mogelijk ontwikkeld kunnen worden
in de toekomst.
127
12 Tussen droom en daad
Wat we dus nodig hebben zijn bestemmingsverande-
ringsplannen. Hierin zou de procedure moeten wor-
den beschreven waarlangs veranderingsprocessen
kunnen plaatsvinden. De bevoegdheden voor die ver-
anderingen moeten worden verlegd naar de gebruiker.
De gebruiker bepaalt de bestemming. In die filosofie
wordt de bestemming achteraf vastgesteld nadat de
gebruiker bekend is, en het gebruik goedgekeurd.
Dit noemen wij ‘persoonsgebonden gebruik’. Het
gebruik wordt getoetst door de verhuurder van het
casco en door de gemeentelijke overheid op hinder
voor andere gebruikers. Maar dat is het dan ook;
zaken als economische concurrentie vormen geen cri-
terium. Er liggen aan de Solids geen brancherings-
plannen of andere uitwassen van distributieplanolo-
gisch onderzoek ten grondslag.
Een andere manier van plannen – functievrij – heeft
allereerst juridische consequenties.
Bestemmingsplannen bevatten altijd voorschriften ten
aanzien van de functies van een gebouw. Ook al zijn
in het betreffende bestemmingsplan extra vrijheden
en vrijstellingsmogelijkheden voorzien voor het
gebouw, meestal worden toch allerlei functies uitge-
sloten. Bestemmingsplannen bestaan bij de gratie van
verbieden, beheersen, inperken, vastleggen. Daarom
betekenen ze ook: stagnatie. Bestemmingsplannen
gaan altijd uit van een zo precies mogelijke definië-
ring van toekomstig gebruik, dus als uitgangspunt
wordt exclusiviteit aangehouden. Voor veranderings-
toelaatbaarheid moet je juist rekening houden met
inclusiviteit. ‘Dit kan allemaal’ in plaats van ‘meer dan
dat mag niet’.
Houthavens
128
Met andere ogen
Een andere organisatie van het bouwproces
De bouw van Solids vraagt verder om een ander
bouwproces, waarin een striktere scheiding wordt
aangebracht tussen de ruwbouw en afbouw.
Een strikte scheiding tussen drager en inbouw brengt
andere technieken met zich mee. Het casco van
Solids is een heel ander casco dan we gewend zijn:
het heeft eeuwigheidswaarde en straalt dierbaarheid
uit. De manier waarop het casco vervaardigd wordt
verandert dus ook. Er gaan zich misschien wel bou-
wers specialiseren op casco’s. Het loont wellicht
de moeite om bepaalde elementen in serie te
vervaardigen.
Naast een markt voor cascobouwers ontstaat er een
markt voor een inbouw-industrie. De bestaande doe-
het-zelfmarkt kan daardoor een enorme impuls krijgen
(met ‘Made in Holland’ als trotse afzender). De princi-
pes van industrieel, flexibel en demontabel bouwen
zijn bij uitstek geschikt voor de inbouw. De relatie die
de doe-het-zelfsector met de klant aangaat kan ook
sterk veranderen. Hier kan dus nog veel research en
development op plaatsvinden, zowel op het gebied
van productontwikkeling als op dat van klantrelaties
en marketing. Afbouwers zouden niet langer moeten
reageren op tekeningen, maar anticiperen op
gebruiksmogelijkheden. Deze partijen zijn nu nog vaak
bang om de aannemer van het casco tegen zich in
het harnas te jagen door zichzelf te nadrukkelijk naar
voren te schuiven. Maar in het Solids-concept ligt het
voor de hand dat leveranciers van afbouwproducten
rechtstreeks leveren aan gebruikers. Er zou een
nieuwe markt kunnen ontstaan van afbouw en inrich-
tingscomponenten. Mijns inziens zou dat een door-
braak betekenen in de bouwkolom.
Postjesweg
129
12 Tussen droom en daad
Bij Solids redeneren we andersom: van buiten naar
binnen. We starten niet met een plattegrond, een pro-
gramma of woningtypologieën. Dat is voor menigeen
wat ongemakkelijk, want nu hebben we geen houvast.
Maar een dergelijke omkering van het paradigma is
wel de enige manier om werkelijk tot accommodatie-
vermogen en dierbaarheid te komen. Want die platte-
grond, waar alles mee begint in de traditionele denk-
wijze, is gebaseerd op de veronderstelling dat we
weten hoeveel ruimte de verschillende activiteiten van
mensen vergen. Net zoals meubels zijn gemodelleerd
naar lichaamsmaten die tamelijk universeel zijn, wor-
den ook plattegronden gemodelleerd naar vermeende
vaste gewoonten van mensen. Maar lichaamsmaten
zijn over een periode van miljoenen jaren min of meer
dezelfde, terwijl het ruimtegebruik wisselt per per-
soon, per levensfase en per historische periode.
In de wereld van het ontwerp zullen architecten op
een andere manier moeten gaan denken. Standaard is
hun werkwijze als volgt: het ontwerp begint bij de
plattegrond. We weten immers hoeveel ruimte men-
sen nodig hebben, hoe ze die ruimte gebruiken, en
wat dus de beste ruimtelijke organisatie van een
wooneenheid is. Heb je eenmaal een goede platte-
grond, dan volgt de rest vanzelf. Je stapelt eenvoudig
alle plattegronden op elkaar en je hebt een gebouw.
De redenering gaat van binnen naar buiten. Aan de
buitenkant kun je dan ook precies zien met wat voor
gebouw je te maken hebt en hoe het gebruikt wordt.
Oostenburgereiland
130
Met andere ogen
Een goede plattegrond kan dan ook alleen door de
gebruiker zelf gemaakt worden; niet door een ontwer-
per die hooguit een anoniem, stereotiep persoon voor
zich ziet. In andere landen is men hier soms bedui-
dend verder in. Zo heeft John Habraken al vaak gewe-
zen op het Japanse bedrijf Sekisui, waarbij de bouwer
de klant alle zorg uit handen neemt en custom built
jaarlijks 60.000 woningen produceert. Dit bedrijf
produceert ook kant en klare inbouwpakketten voor
renovaties. Dichter bij huis vinden we de Finse bou-
wer SATO die appartementencasco’s realiseert die
bewoners zelf mogen invullen.
Het is duidelijk dat het ontwerpproces er heel anders
uitziet wanneer we niet met de plattegrond, maar met
het gebouw beginnen. Overigens blijkt uit een aantal
recente studies dat een groeiend aantal architecten
inziet dat overmaat en flexibiliteit de sleutelbegrippen
zijn voor het creëren van duurzaamheid op termijn41.
Op stedenbouwkundig niveau is het in dit kader van
belang om structuren te ontwikkelen die mee kunnen
groeien. Maak bijvoorbeeld niet te grote kavels, zodat
je binnen een bepaalde structuur relatief eenvoudig
elementen in de tijd kunt wisselen. De rooilijnen lig-
gen vast, maar de kavels zijn uitwisselbaar.
Anders (af)rekenen
Gemeenten moeten ook meedoen. Zij zullen hun
gronduitgiftebeleid op de helling moeten zetten.
Het vigerende grondprijsbeleid gaat ervan uit dat bij
de uitgifte van grond ongeveer bekend is wat er op
de desbetreffende plek gaat gebeuren. De grondprijs
wordt bepaald op basis van kengetallen voor stich-
tingskosten, verwacht gebruik en marktprijs. Het is
beter voor de gemeente om een grondprijs te koppe-
len aan werkelijk gebruik en af te rekenen na opleve-
ring. Je betaalt op basis van de startwaarde in het
begin. Naarmate de waarde stijgt, betaal je ook meer
voor de grond. Realistischer kun je het niet maken en
toch gebeurt het niet. Maar bij Solids is ook dat niet
afdoende. Nog beter zou zijn om het gebouw een
kans te geven om zijn potenties te ontwikkelen en die
te laten uitkomen in waardeontwikkeling. Een groei-
model bij de vaststelling van de grondprijs dus.
41 Zie bijvoorbeeld de studie naar de ‘stedelijke stellingkast’
op het Amsterdamse Stork-terrein, de studie Flexgebouwenvan architectenbureau Ruimtelab en de studie van Lingotto
Vastgoed naar flexibele gebouwen.
IJburg
131
12 Tussen droom en daad
We zullen ook af moeten van de taaie afkortingen.
Het bouwproces bestaat bij de gratie van afkortingen
die de gangbare praktijk weergeven. WWS staat voor
woningwaarderingstelsel en beschrijft hoeveel punten
een woning waard is en hoeveel huur je er dus voor
kan vragen. Maar als je niet meer kan aanwijzen waar
de slaapkamer zit en hoeveel m2 die telt heeft het
WWS geen betekenis meer. VO en DO duiden fasen
in de planvorming aan die adequaat zijn voor gang-
bare gebouwen, maar niet voor Solids. GBO en BVO
zijn manieren om het oppervlakte van ruimten te
beschrijven, die uitgaan van vaste aannames over het
gebruik. Maar bij Solids kan dan niet meer. We zullen
moeten leren dat, hoe vanzelfsprekend de wereld van
de afkortingen ook lijkt, als we Solids gaan maken we
niet meer kunnen denken in termen van de zo ver-
trouwde afkortingen.
Ook de financiers zullen ‘om’ moeten. Het ontwikke-
len van een Solid vergt een grotere investering dan
een regulier gebouw dat voor een vijftig jarige exploi-
tatie is ontwikkeld. Bij de ontwikkeling zijn stichtings-
kosten gemoeid van meer dan 200.000 euro per fic-
tieve eenheid van 100 m2 GBO. Het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw laat corporaties echter niet toe
dat die grens wordt overstegen. Ook andere finan-
ciers zijn nog niet gewend op een andere manier
tegen de exploitatietermijn van vastgoed aan te kijken.
Als gevolg hiervan wordt de financiering van Solids
relatief duur. Een nieuw financieringsparadigma bete-
kent dus dat gedacht wordt aan waardeontwikkeling
en aan een lange termijn. Ook financiers moeten dus
wennen aan een andere kijk op de mens en de
wereld. We moeten op zoek naar participerende
financiers, die meedoen in het risico.
Groothandelsmarkt
132
Met andere ogen
Niet in de laatste plaats zijn er verschillende wijzigin-
gen in wet- en regelgeving nodig, bijvoorbeeld om het
mogelijk te maken dat er meerdere eigenaren zijn van
één gebouw. Hiervoor moet boek 5 van het Burgerlijk
wetboek worden aangepast, dat in het Zakenrecht de
verhouding regelt van eigenaars en personen tot
zaken. Verder is het Bouwbesluit volledig gebaseerd
op gebruiksfunctie en bezettingsgraadklasse. Daar
worden alle voorschriften van afgeleid. Omdat je dat
voor Solids niet weet, kun je geen bouwvergunning
krijgen. Dit is op te lossen door ofwel het
Solidsgebouw als onbenoemde ruimte te bouwen, en
een tweede bouwvergunning aan te vragen als je de
gebruiksfunctie kent, ofwel door de Solids toch met
een bepaalde gebruiksfunctie, bijvoorbeeld wonen, te
bouwen. Daartoe is het evenwel vereist een indeling
aan je gebouw mee te geven. Indien je de functie of
indeling wijzigt dan moet je opnieuw een bouwver-
gunning aanvragen. Het is duidelijk dat het
Bouwbesluit geen rekening houdt met de feitelijke
veranderingen die zich tijdens de levensduur van een
gebouw in het gebruik ervan voordoen.
Een nieuwe mentaliteit
Ten aanzien van de marketing van Solids is een zeke-
re bescheidenheid bij de opdrachtgevers op zijn
plaats. Ontwikkelaars zeggen vaak: ‘ik ken de markt’.
Maar Het Oosten zegt juist: wij kennen de markt niet
en zeker niet de markt van de toekomst. Zeker is
alleen dat de markt voortdurend zal blijven verande-
ren. Daarom moet het Solids-concept zo flexibel
mogelijk zijn. Wij hebben niet de pretentie te kunnen
weten of te voorspellen hoe mensen hun woning wil-
len bewonen. De enige maatstaf daarvoor is ieders
individuele smaak. Daar zit de crux. Het Oosten wil
ruimte bieden die zo veel mogelijk aan de fantasie van
de gebruiker overlaat. Ruimte voor een eigen invulling
door de gebruiker, die bovendien in de tijd kan veran-
deren. Ruimte die zo min mogelijk voorschrijft en zo
min mogelijk een knellend keurslijf vormt.
Zuidas
133
12 Tussen droom en daad
Maar er is een andere mentaliteit nodig, name-
lijk een die ruimte laat in plaats van inperkt.
Voor ontwerpers betekent dit dat ze oog hebben
voor diversiteit, en erkennen dat verandering de
enige constante factor is. Voor iedereen, ook
voor de gebruikers, betekent het dat ze de vei-
ligheid van vaste schema’s achter zich laten en
veranderingen verwelkomen.
Ten slotte – en bovenal – is er een nieuwe men-
taliteit in de bouwsector noodzakelijk. De gang-
bare mentaliteit is er een van inperken en ver-
bieden. We denken dat mensen niet voor zich-
zelf kunnen zorgen en zijn bang dat ze de ver-
keerde keuzes zullen maken. Daarom willen we
blijven controleren en beheersen. Een open
einde is eng. Conserveren en fixeren zijn de eer-
ste reflexen als zich veranderingen van buitenaf
aandienen. Veranderingen moeten beheersbaar
worden gemaakt.
NDSM werf
134
Met andere ogen
Dit boek is een neerslag van ruim drie decennia werken in de Nederlandse bouwsector.
Werkend in de stad Amsterdam heb ik ervaren hoe huisvesting in dit land gewoonlijk
tot stand komt – en heb ik gezien hoe dat beter zou kunnen.
Zonder een blad voor de mond te nemen heb ik in deze publicatie proberen aan te
geven welke misvattingen er bestaan en wie daarvoor verantwoordelijk zijn. Niet om te
veroordelen – per slot van rekening maak ik zelf ook deel uit van deze sector – maar
om te analyseren en om voorstellen te kunnen doen voor verbeteringen. Dat ik daarbij
niet iedereen voor mij inneem, neem ik op de koop toe.
De bouwkolom houdt zichzelf in de houdgreep, dat is mij duidelijk geworden. Dat komt
door de interne structuur van die bouwkolom; die structuur houdt vernieuwing tegen.
De vernieuwing in de bouw wordt nog eens extra bemoeilijkt door de complexiteit van
het product, de locatiegebondenheid en de maatschappelijke betekenis ervan.
Vernieuwing wordt ook tegengehouden door onze maatschappij, die nog te veel is
gebaseerd op een verouderd mensbeeld en te veel is verdeeld in hokjes en sectoren.
In toenemende mate klinkt kritiek op die situatie van stagnatie. Gezaghebbende den-
kers nemen hiertegen stelling. Af en toe is het zelfs tot hevige protesten gekomen van
groepen die grote onvrede hebben met hun situatie. De manier waarop wij mensen
huisvesten is een afspiegeling van het heersend systeem. Als dit systeem moet wijzi-
gen, dan moet dat ook tot uitdrukking komen in onze huisvesting. Maar dat komt niet
vanzelf tot stand. Ambitie en onbevangen denken zijn noodzakelijk.
Ik heb dit boek opgedragen aan diepte-investeerders in huisvesting. Want ik denk dat
zij het zijn die het initiatief tot de benodigde vernieuwing moeten nemen. Als corporatie-
directeur vond ik het op mijn weg liggen het Solids-concept en de achterliggende
gedachten zo open en getrouw mogelijk te beschrijven. Ik hoop de vernieuwing daar-
mee een handje te hebben geholpen. Niet vanuit de pretentie dat Solids hét antwoord
zijn op alle stedelijke vraagstukken. Maar wel vanuit de overtuiging dat zij kunnen bijdra-
gen aan de duurzame stad van morgen. Het principe waarop Solids gebaseerd zijn, is
tenslotte heel eenvoudig. Nut verandert, schoonheid blijft.
Nawoord
135
Uitgave Het Oosten Woningcorporatie, Amsterdam
Redactie Frank Bijdendijk
Eindredactie en productie Kees de Graaf, Amsterdam
Fotografie Maarten van de Velde, Amsterdam
Vormgeving cg ontwerpers, Amsterdam
Drukwerk Drukkerij Mart.Spruijt, Amsterdam
De foto’s in deze publicatie zijn – tenzij anders aangegeven – gemaakt door Maarten van de Velde in de
periode 13 tot en met 28 februari 2006. Zij geven een beeld van de altijd weer veranderende stad Amsterdam
en haar inwoners.
Met dank aan Marije Romkes (Het Oosten), Marc Breitman (Breitman-Breitman, Atelier d'Architecture et
d’Urbanisme), Hennie van Eck (Van Eck Ontwerpers), Sandy Rendel (Tony Fretton Architects), Anke Spittel en
Willem Bruijn (Baumschlager & Eberle architekten) voor het beschikbaar stellen van beeldmateriaal.
Het Oosten Woningcorporatie
Sarphatistraat 410
1018 GW Amsterdam
Postbus 700
1000 AS Amsterdam
Telefoon 020 - 588 5885
Fax 020 - 588 5500
www.hetoosten.nl
ISBN-10 90-76765-02-2
ISBN-13 978-90-76765-02-0
april 2006
Over de auteur
Frank Philip Bijdendijk (1944) studeerde Bouwkunde
aan de TU Delft en werkte onder meer bij Verenigde
Bedrijven Bredero, MAB Projectontwikkeling en
Lunetten BV. Vanaf 1 september 1982 tot heden
bekleedt hij een directiefunctie bij Het Oosten
Woningcorporatie te Amsterdam.
Bijdendijk is tevens directeur of directievoorzitter
van een aantal samenwerkingsverbanden die aan het
Het Oosten zijn gelieerd en bestuurslid van enkele
stichtingen die zich richten op volkshuisvestelijke
doelstellingen.
Publicaties van zijn hand zijn onder meer:
De bevrijding van de woningnood (1995)
Duurzaamheid en solidariteit (1996)
De kracht van de huursector (1997)
Duurzaamheid loont (1997)
Stad te koop (2001)
De laatste trein (2002)
Wonen in wanhoop (2005)
Niet alle rechthebbenden van de gebruikte
illustraties konden worden achterhaald.
Belanghebbenden wordt verzocht contact op
te nemen met Het Oosten Woningcorporatie,
Postbus 700, 1000 AS Amsterdam
Nut verandert, schoonheid blijft.
SoliDs