Post on 27-Jun-2020
Beeldkwaliteitplan Ver HitlandDecember 2018
I J S S E L M A E R E
Zelling Ver Hitland
IJssel
Ouderkerk aan den IJssel
Rotterdam Ouderkerk aan den IJssel
Nieuwerkerk aan den IJssel
Gouda
Zelling Ver Hitland
2
1. Inleiding en leeswijzerInhoudsopgave
1. Inleiding en leeswijzer ................................................... 2
2. Opgave en stedenbouwkundig
eindbeeld ......................................................................................... 4
3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden ........ 9
4. Spelregels ..................................................................................... 12
5. Kavelpaspoorten ...................................................................... 18
Dit Beeldkwaliteitplan is opgesteld voor
de zelling Ver Hitland in Nieuwerkerk aan
den IJssel. Op de zelling worden kavels in
verkoop gebracht onder de projectnaam
IJsselmaere. Kavelkopers kunnen hierop zelf
een huis laten realiseren. Dit moet gebeuren
binnen de regels van het vigerende
bestemmingsplan, de regels van het
Hoogheemraadschap en Rijkswaterstaat en
binnen de richtlijnen zoals beschreven in dit
beeldkwaliteitplan. Het beeldkwaliteitplan
heeft daarom een tweeledig doel;
1. Het verschaffen van duidelijkheid aan
geïnteresseerden over wat wel en niet is
toegestaan op de kavels.
2. Het beeldkwaliteitplan vormt samen met
het kavelpaspoort het toetsingskader voor
de gemeentelijke supervisor.
Het beeldkwaliteitplan is opgesteld in
opdracht van Heijmans Vastgoed, in
samenspraak met de Gemeente Zuidplas.
Het beeldkwaliteitplan is een herziening van
de richtlijn Beeldkwaliteit die is opgenomen
als bijlage van het bestemmingsplan
Zelling Ver Hitland 2011 en is vastgesteld
door het College van B&W. De richtlijn
is afgestemd op het beeldkwaliteitplan
voor de Hollandsche IJssel. Op de
zuidelijke kop van de zelling is in het
bestemmingsplan ruimte opgenomen om
een kleinschalig appartementengebouw
te realiseren. Deze valt buiten de scope
van dit beeldkwaliteitplan en betreft
een onafhankelijke ontwikkeling. Naast
het beeldkwaliteitplan worden voor alle
te verkopen kavels, kavelpaspoorten
opgesteld. Deze vormen een bijlage bij het
beeldkwaliteitplan.
Het beeldkwaliteitplan is als volgt
opgebouwd:
• Allereerst wordt de opgave omschreven
en de ambitie geformuleerd. De ambitie
omschrijft het toekomstbeeld en de
stedenbouwkundige uitgangspunten voor
de ontwikkeling van de zelling.
• Het hoofdstuk stedenbouwkundige
randvoorwaarden legt puntsgewijs de
stedenbouwkundige kaders van de
ontwikkeling vast. Het bevat de ruimtelijk
planologische uitgangspunten zoals
beschreven in het bestemmingsplan en
de op basis van de ambitie te formuleren
stedenbouwkundige uitgangspunten.
Het legt puntsgewijs de kaders van
de ontwikkeling vast waarbinnen de
individuele kavels ontwikkeld dienen te
worden.
• De spelregels geven de bebouwingsregels
voor de kavels weer. De spelregels
sluiten aan op de stedenbouwkundige
randvoorwaarden
• In de verkoopbrochure zijn de individuele
kavelpaspoorten opgenomen.
Zuidplaspolder
Nesselande
Hollandse IJssel
Hitland
IJsselmaere
N219
A20
ConceptLigging Zelling in het open veenweidelandschap
4
2. Opgave en stedenbouwkundig eindbeeld
De zelling
Een zelling is een van oorsprong ondiep stuk
aan een rivier, waar zich slib heeft afgezet.
Nu is het een hooggelegen stuk land tussen
dijk en rivier, veelal in gebruik voor aan
het water gerelateerde bedrijvigheid. Op
verschillende plekken langs de Hollandsche
IJssel transformeren bestaande zellingen
zich tot woongebieden. Een aantal daarvan
sluiten aan op de achter de dijk gelegen
kernen. Anderen liggen autonoom in
het landschap tussen de rivier en het
open veenweide landschap. De zellingen
verschillen sterk van elkaar in karakter,
functie en beeld. Het zijn eigenzinnige
plekken aan elkaar geregen door het water
en de dijken. In het beeldkwaliteitplan
voor de Hollandsche IJssel zijn spelregels
benoemd die bij alle ontwikkelingen langs
de IJssel richtinggevend zijn. Dit geldt zowel
voor ontwikkelingen op de zellingen als in
de open gebieden daartussen.
De Hollandsche IJssel is een echte werkrivier
waarbij woonbebouwing en industriële
complexen elkaar afwisselen. Het robuuste
karakter wordt weerspiegeld doordat met
name de industriële bebouwing aansluit
op de maat en schaal van de rivier. Bij
de transformatie van een zelling naar
woongebied wordt in het beeldkwaliteitplan
Hollandsche IJssel voorgesteld om de
nieuwe bebouwing te organiseren in
complexen en zo aan te sluiten op het
robuuste karakter. Een complex kan worden
opgevat als een verzameling van woningen
in één bouwvolume of een samenhangend
en herkenbaar ensemble van gebouwen en
omliggende onbebouwde ruimte.
Dit principe geldt ook voor de nieuwbouw
op de zelling Ver Hitland.
De zelling Ver Hitland is gesitueerd
aan de Groenendijk tussen het open
veenweidelandschap en de Hollandsche
IJssel, als onderdeel van het buurtschap
Ver Hitland. Het open veenweide landschap
bestaat uit een regelmatig stelsel van sloten
en weilanden dwars op de Groenendijk
en maakt onderdeel uit van het extensief
recreatie-en natuurgebied Hitland. In het
veenweidegebied ligt de bebouwing binnen
de dijk grotendeel geclusterd in woonkernen
en buurtschappen. De bebouwing is
gevarieerd met enkele karakteristieke
oude woningen en boerderijen met een
agrarische oorsprong en voegt zich naar
het landschap. Aan de overzijde van de
IJssel ligt Ouderkerk aan den IJssel. Aan
deze zijde is de bebouwing aan de dijk meer
aaneengesloten en heeft het een minder
landelijk karakter. In het beeldkwaliteitplan
Hollandsche IJssel wordt beschreven hoe dit
verschil tussen beide zijden van de rivier is
ontstaan en kan worden versterkt.
De ambitie: het stedenbouwkundige
eindbeeld
De zelling Ver Hitland ligt als autonoom
element tussen het veenweidelandschap en
de rivier. Enerzijds moet worden aangesloten
bij het kleinschalige, landelijk karakter van
het buurtschap, anderzijds manifesteert het
Capelse Streekbouw
Middelwatering Bouw
Een mogelijke uitwerking
buurtje zich als een ensemble aan de rivier.
Twee doorzichten vanaf de Groenendijk
verbinden de dijk, het woongebied en het
water. Twee openbare plekken aan het water
vormen de vizieren van de buurt op de
Hollandsche IJssel. Op de overgang
naar het terrein van Capelse Streekbouw ligt
een bufferzone die groen ingericht wordt en
plaats kan bieden aan water gerelateerde
activiteiten. Hiertussen opgespannen ligt
een informele woonstraat als ruggengraat
van de buurt. Openbaar en privé groen
dragen samen bij aan een landelijk-dorps
karakter.
De bebouwing aan de dijk vormt een
verspringende lijn van losse huizen, met
doorzichten naar het achtergelegen gebied.
Aan het water profiteren de huizen van
het weidse uitzicht over de Hollandsche
IJssel en sluiten in maat en schaal daarop
aan. Door de ligging van de woningen aan
twee verschillende randen en een ligging
aan een besloten straat binnenin, ontstaan
drie verschillende bebouwingszones met
ieder een eigen (woon-)kwaliteit. Naast
deze verschillende condities als gevolg
van de ligging en het uitzicht, zullen
individuele woonwensen zorgen voor een
verscheidenheid aan woningtypen. De
individuele bouwmassa, het huis, is hierdoor
als kleinste korrel zichtbaar binnen het
ensemble/de buurt.
De woningen staan op het oog ‘gestrooid’
op de zelling, met veel groen tussen de
bouwmassa’s. Zowel aan de landzijde als
aan de waterzijde is het buurtje herkenbaar
als een autonoom enigszins geïsoleerd
gelegen gemeenschapje. De bebouwing
dringt zich niet op aan zijn omgeving, maar
vormt toch een herkenbaar samenhangend
geheel met een sprekende eigen identiteit.
Op het schaalniveau van de zelling
vertoont de buurt vooral samenhang.
Het grootste deel van de woningen is
gelegen aan een infomeel, stenig erf met
de twee plantsoenen op de koppen. De
inrichting van de openbare ruimte draagt
bij aan het verbinden van de verschillende
bebouwingszones en het creëren van een
eigen identiteit van de buurt. Geparkeerde
auto’s zijn daarbij ondergeschikt in
het beeld. Erfscheidingen en groene
ruimten (zijtuinen) tussen de woningen
zijn essentieel voor het bereiken van het
landelijke, dorpse karakter.
6
1. Inrichtingselementen oever2. Ontwerpschets invulling noordelijk doorzicht3. Referentiebeelden bij ontwerpschets
1
3
3
3
3
3
3 3
1
3
2
Het openbaar gebied
Het openbaar gebied op de zelling bestaat
uit een klein plantsoen, een grote openbare
plek aan het water (tevens overgangszone
naar het naastgelegen bedrijf) en de woon-
straat.
De straat is smal en informeel, ingericht
als een erf waarbij voetpad, parkeren
en rijbaan op één niveau liggen. Het
materiaalgebruik is eenvoudig maar
hoogwaardig en duurzaam; een gebakken
klinker en één of twee molgoten (eventueel
in een onderscheidende kleur) die de
loopzones van de rijbaan scheiden. Aan de
dijkzijde is de loopstrook breed. Hier staan,
ter hoogte van de kavelgrenzen, bomen
van de 2e orde met een transparante kroon
(bijvoorbeeld Geleditsia sunburst). Aan
deze zijde kan tussen de opritten en de
bomen geparkeerd worden. De plekken
zijn subtiel aangeduid. Hier is minimaal
plek voor 9 parkeerplaatsen. Bij de entree
straten, tussen dijk en erf, is plaats voor 12
parkeerplaatsen (3 aan de zuidzijde, 9 aan
de noordzijde). Er worden in totaal minimaal
21 parkeerplaatsen in het openbaar gebied
mogelijk gemaakt. Het groene karakter van
de straat wordt versterkt door een groene
erfscheiding (hagen) en bomen in de
voortuinen van de kavels aan de IJsselzijde.
Voor ieder kavel aan deze zijde is de ver-
plichting voor het planten van een boom
opgenomen.
Afval kan in mini containers aan de straat
worden aangeboden, zowel aan de dijk als
aan de binnenstraat. Zij kunnen voor de
woning op de stoep worden opgesteld.
In de plantsoenen en in de twee korte
toegangsstraten vanaf de dijk, staan enkele
markante solitaire bomen (eerste of tweede
orde). Deze bomen worden de blikvangers
van de buurt en contrasteren met de
inrichting van de binnenstraat. Ter plaatse
van de plantsoenen wordt de openheid en
weidsheid van de rivier zichtbaar. De open
plekken spelen een belangrijke rol bij de
entree naar het buurtje en de beleving van
zowel de dijk als de Hollandsche IJssel. Alle
bewoners kunnen op deze plek van het
water en het uitzicht genieten. De inrichting
is in overeenstemming met de maat,
schaal en robuustheid van de Hollandsche
IJssel en met eenvoudige maar natuurlijke
en duurzame materialen en beplanting.
Het grote plantsoen wordt ingericht met
opgaande beplanting tegen de randen van
het plantsoen, daar waar het grenst aan
Transpatrante boom: Christusdoorn/ Gleditsia
Referentie materiaal: gebakken klinker
8
particuliere percelen. Een combinatie van
meerstammige bomen met herfstkleuren
en bloeiende heesters zorgen hier voor een
kleurrijk beeld. Op het terrein wordt een
deel ingezaaid als kruidenruigte en een
deel als gazon. Eenvoudige smalle paden
verbinden verschillende verblijfsplekken, aan
de Hollandsche IJssel en op het gazon, met
de buurtstraat. Centraal in het plantsoen
staat een solitaire boom als blikvanger in de
zichtas van de buurtstraat. Voor het gebied
wordt een inrichtingsplan opgesteld waarin
de exacte uitwerking wordt vastgelegd.
5.15 0.35 4.15 0.354.85
2
scha
al
0m
1 : 5
000
00
proj
ectn
r: :
datu
m
18-0
158-
10-1
8
Doo
rsne
des
woo
nstr
aat B
-B'
<dee
lpla
n>
Ver H
itlan
d
Entree straat
Voetpad en parkeren rijloper
molgoot loopzone
Inrichtingsprincipe
3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden
De stedenbouwkundige randvoorwaarden
geven enerzijds alle ruimtelijk planologi-
sche uitgangspunten weer die onder meer
worden verwoord in het bestemmingsplan.
Anderzijds worden alle uitgangspunten
waaraan het stedenbouwkundige eindbeeld
moet voldoen beschreven.
De spelregels uit dit hoofdstuk beschrijven
met welke middelen deze stedenbouwkun-
dige uitgangspunten bereikt dienen te wor-
den middels de individueel te ontwikkelen
kavels.
Ruimtelijk planologische uitgangspunten
Het vigerende bestemmingsplan voor de
locatie is het bestemmingsplan zelling Ver
Hitland, vastgesteld 03-01-2011. In een uit-
spraak van Raad van State op 15 augustus
2012 is een deel (noordelijkste gedeelte)
van het bestemmingsplan, aan de kant van
Capelse Streekbouw, vernietigd. Tot een
nadere procedure is hier bestemmingsplan
Verhitland 2005 van kracht. Zelling Ver Hit-
land ligt buitendijks en aan de Hollandsche
IJssel. Vanuit het bestemmingsplan zijn de
dubbelbestemmingen Landschap en Water-
staat van kracht. Waterstaat (aangaande
waterloop en waterkering) geldt voor het
gehele plangebied en Landschap (aangaan-
de rivier gebonden landschapswaarde en
veiligheidsvoorschriften) voor een zone aan
de Hollandsche IJssel. Voor bouwen in deze
zones dient een extra vergunning te worden
aan gevraagd bij het Hoogheemraadschap
en Rijkswaterstaat.
• Voor de bebouwing gelden een aantal harde
bebouwingsgrenzen. Als gevolg van geluids-
belasting van de dijk en geluidsbelasting
van aanliggende bedrijvigheid. Daarnaast
als gevolg van waterstaatkundige eisen
vanuit Rijkswaterstaat en eisen vanuit het
Hoogheemraadschap Hollandsche IJssel
(kern en beschermingszone van de dijk).
• De maximale bebouwingshoogte ligt vast:
11 meter, de maximale goothoogte is 6 meter.
• De minimale dakhelling bedraagt 45 graden
• Het aantal te bouwen woningen is gelimi-
teerd op 24.
10
• De kavels mogen maximaal voor 35%
bebouwd worden, uitgezonderd twee-
onder-een-kap kavels, hier geldt een maxi-
mum van 40%
• Een woning is maximaal 800m3 groot
• Een sluitende parkeerbalans volgens de
volgende normering:
2,6 pp per woning
minimaal 0,3 pp per woning in het open-
baar gebied
Stedenbouwkundige uitgangspunten
De zelling is een buurtschap waarbij er vari-
atie is in de bebouwing maar samenhang in
het openbaar gebied, in de overgang tussen
openbaar en privé en in het nadrukkelijk
groene karakter van de kavels. Vanuit de in
hoofdstuk 2 beschreven ambitie zijn de
belangrijkste uitgangspunten in relatie tot
de ontwikkeling van de kavels:
• Formele zichtassen tussen dijk en water,
informele doorzichten binnen het plange-
bied, tussen de kavels door.
• Een vrije positie van woonhuizen op kavels
met tuinen rondom.
• De korrel van de bebouwing is klein; alle
woningen zijn individueel herkenbaar
maar vormen een vanzelfsprekend onder-
deel van het ensemble van het buurtschap.
• Een groen beeld door een voldoende grote
(voor)tuin en een groene erfscheiding.
• Een groene uitstraling door bomen in het
straatbeeld.
• Samenhang in erfscheiding (voorgeschreven)
• De maat van de (voor)tuin wordt bepaald
door het bestemmingplan en door de
gewenste ruimtelijke kwaliteit.
• Auto’s zoveel mogelijk geparkeerd tussen
de woningen en niet dominant in het beeld.
• Samenhang in de bebouwing door het
afstemmen van:
Bouwmassa
Kapvorm
Materiaal en kleurgebruik
Beperkingen bij het bouwen
Parkeervoorziening Theoretisch aantal Berekenings- aantal Opmerking
• enkele oprit zonder garage 1 0,8 oprit minimaal 5 m diep
• lange oprit zonder garage of carport 2 1,0
• dubbele oprit zonder garage 2 1,7 oprit minimaal 4,5 m breed
• garage zonder oprit (bij woning) 1 0,4
• garagebox (niet bij woning) 1 0,5
• garage met enkele oprit 2 1,0 oprit minimaal 5 m diep
• garage met lange oprit 3 1,3
• garage met dubbele oprit 3 1,8 oprit minimaal 4,5 m breed
Tabel reductiefactoren voor volledige regels zie beleidsnota parkeernormen gemeente zuidplas
12
4. Spelregels
Het doel is een woonbuurt te realiseren met
een samenhangend karakter en een infor-
meel bebouwingsbeeld. De korrel van de
bebouwing is klein; alle woningen zijn indivi-
dueel herkenbaar maar vormen vanzelfspre-
kend een onderdeel van het ensemble van
het buurtschap. Om regie te kunnen voeren
op dit beeld, zijn beeldkwaliteitseisen op-
gesteld waar de bebouwing en de inrichting
van het kavel aan moeten voldoen. In dit
hoofdstuk staan per onderwerp puntsgewijs
de regels benoemd.
De verschillende kavels zijn in 3 verschillen-
de zones gelegen en georiënteerd:
• aan de dijk,
• aan het erf binnenin of
• aan de Hollandsche IJssel.
Desalniettemin voldoen zij aan dezelfde
beeldkwaliteit en vormen alle woningen
vrijstaande huizen op een kavel. Een uit-
zondering hierop is dat aan het erf (de
woonstraat) ook twee woningen geschakeld
kunnen worden tot een twee-onder-een-kap
woning.
Spelregels voor de bouwmassa
• De hoofdbouwmassa wordt gerealiseerd
binnen het daarvoor bestemde bouwvlak.
• Voor alle woningen vormt het (dijk-) huis,
met een eenvoudige kap in de vorm van
een zadeldak; in de lengterichting van de wo-
ning, de basis van het bouwvolume. Hiervoor
zijn drie varianten mogelijk: Een woning met
de smalle zijde aan de straat, een woning in
de breedte van de kavel of een woning met
twee haaks op elkaar staande volumes en
kappen. Zie ook de afbeelding voor diverse
voorbeelden.
• Andere kapvormen, zoals mansarde-, schild-
of puntkappen zijn voor de hoofdbouwmassa
niet toegestaan
• Het basisvolume kan naar diverse zijden
groter worden door middel van aan- en
uitbouwen. Deze is één laag hoog en plat of
met een flauwe kap afgedekt, waardoor het
duidelijk als aanbouw te herkennen is. Of de
aanbouw heeft een kap met dezelfde hel-
lingshoek als het hoofdvolume en versterkt
de hoofdoriëntatie van de woning.
• Het realiseren van aan- en uitbouwen, erkers,
veranda’s etc zijn aan alle zijden van het
volume toegestaan mits het basisvolume
van de woning herkenbaar blijft.
• Garages staan minimaal 6 meter van de
erfgrens aan de kant van de weg.
• Indien bewoners op naast elkaar gelegen ka-
vels in onderling overleg besluiten hun garages
of bergingen op de gemeenschappelijke per-
ceelgrens te koppelen dan is dat toegestaan.
• Kavels kunnen worden samengevoegd. Dan
ontstaat er een groter bouwvlak. De maximale
inhoud blijft 800m3.
• Carports en andere overkappingen mogen
alleen in de in het bestemmingsplan als
wonen- bestemde zone, en mogen voor
de voorgevel rooilijn. Voor geschakelde
carports geldt: maximaal 6 meter aaneen-
gesloten.
• Voor de woningen aan de dijk zijn kelders
niet mogelijk. Voor de overige bebouwing
binnen de beschermingszone zijn kelders
mogelijk mits deze boven het afslagprofiel
van de dijk blijven en na het verkrijgen van
betreffende vergunning bij het bevoegde
gezag. Zie voor nadere toelichting de keur
regels van het Hoogheemraadschap.
1. Mogelijke baisvolumes in relatie tot entreezijde
2. Herkenbare aanbouwen
1 2
Groene erfscheiding; lage en hoge haag
van veldesdoorn
Verschillende soorten spijlenhek
Erfafscheidingen Parkeren
14
Spelregels voor de kavelindeling
• Per kavel is 1 woning toegestaan.
• Op alle kavels is het mogelijk een vrij-
staande woning (het hoofdgebouw) te
realiseren en een (vrijstaande) garage
(bijgebouw) binnen het maximale bebou-
wingsoppervlak van 35%.
• De kleinere kavels aan de centraal gelegen
woonstraat mogen ook samen ontwikkeld
worden en bebouwd met een twee onder
een kap. Dan mag 40% bebouwd worden.
• Het hoofdgebouw moet aan zij- en ach-
terzijden minimaal 2 meter uit de erfgrens
staan, uitgezonderd een twee onder één
kap, welke op de zijdelingse perceelgrens
staat. Bijgebouwen zijn in deze twee me-
ter toegestaan. Bij de kavels aan de bin-
nenstraat staat de hoofdmassa minimaal
2 meter van de erfgrens aan de naar de
weg gekeerde zijde. De afstand van een
bijgebouw tot de erfgrens is hier minimaal
3 meter.
• Vanwege de kernzone van het Hoogheem-
raadschap, gelden beperkingen ten aan-
zien van bebouwing in de zone aan de
Groenendijk. Deze kunt u terugvinden in
uw kavelpaspoort.
• De bebouwing staat evenwijdig aan de zij
erfgrens en niet evenwijdig aan de wegas,
zodat een staffelende rooilijn ontstaat.
• Aan de zijde van de Hollandsche IJssel
staan de woningen minimaal 4 meter uit
de erfgrens aan de voorzijde. In deze zone
mag niet gebouwd worden.
• Aan de zijde van de IJssel hebben de wo-
ningen minimaal 11,9 meter achtertuin tot
aan de kadastrale grens. In deze zone
geldt een vastgesteld profiel (zie plaatje).
In deze zone zijn sommige werkzaamhe-
den, zoals bijvoorbeeld het bouwen van
een schuur en het plaatsen van een erfaf-
scheiding, meldings- of vergunningsplich-
tig. Raadpleeg hiervoor het Waterbesluit
en de Waterregeling.
• De kavels aan het erf zijn breed en ondiep,
bebouwing staat hier minimaal 2 meter uit
de erfgrens.
scha
al
0m
1:40
0/1:
100
00
proj
ectn
r: :
datu
m
18-0
1522
-8-2
018
Ver
Hitl
and
Prof
iel
Nie
uwek
erk
ad IJ
ssel
Doorsnede dijk tot IJssel met bebouwingsvrije zones en afslagprofiel
• Elke kavel maakt onderdeel uit van de ont-
wikkelingsbrede parkeerbalans. Elke kavel
dient naast een garage minimaal het aantal
in dit document en op de kavelpaspoorten
weergegeven parkeerplaatsen te realiseren.
Voor de brede kavels aan de IJssel geldt
bijvoorbeeld dat 3 parkeerplaatsen naast
elkaar, of twee keer 2 parkeerplaatsen ach-
ter elkaar met garage verplicht zijn. Kavels
aan de dijk dienen minimaal 2 parkeer-
plaatsen achter elkaar en een garage te
realiseren. In dat geval is 2 naast elkaar ook
toegestaan omdat dit als meer gerekend
wordt in de parkeerbalans. De kavels in
het midden dienen 2 of 3 parkeerplaatsen
naast elkaar te realiseren en een garage.
• Garages staan minimaal 6 meter uit de
grens van het kavel als er twee auto’s
naast elkaar geparkeerd worden.
• Garages staan minimaal 12 meter uit de
grens van het kavel als er twee auto’s ach-
ter elkaar geparkeerd worden.
Spelregels erfscheiding en tuininrichting
• Overal is sprake van een duidelijke schei-
ding tussen openbaar en privé met waar
mogelijk een groen karakter.
• Uitzondering is de voortuin van de ka-
vels aan de dijk; deze liggen binnen de
kernzone van de dijk, waardoor eisen en
beperkingen worden gesteld vanuit het
Hoogheemraadschap aan de inrichting.
Beplanting hoger dan 2 meter, hagen en
andere dichte beplanting zijn hier niet toe-
gestaan. Andere beplanting is toegestaan
mits inspectie van de dijk mogelijk blijft.
Bij onderhoudswerkzaamheden moet, in-
dien nodig, beplanting worden verwijderd.
Zie voor nadere toelichting de keur regels
van het Hoogheemraadschap.
• Aan de dijk is de erfscheiding een robuust
zwart spijlen (sier) hekwerk van maximaal
1 meter hoog.
• Aan de binnenstraat zijn overal groene
erfscheidingen verplicht: aan de voorzij-
de van woningen een haag van maximaal
1 meter hoog. Als haag is het toepassen
van de veldesdoorn verplicht. Als de zij- of
16
kleur en materialenpallet
Afwisseling tussen volumes en niet binnen volumes.
achterkant van kavel grenst aan het open-
baar gebied, is een hoge haag (eveneens
veldesdoorn) van 2 meter toegestaan.
• De doorsnijding van de haag ten behoeve
van een inrit is maximaal 5 meter breed.
Ten behoeve van een poort is dat maxi-
maal 1,5 meter.
• Tussen de kavels is de erfscheiding in type
vrij. De hoogte voor de voorgevel rooilijn
(voorzijde en zijkant) is gemaximaliseerd
op 1 meter, daarachter is de maximale
hoogte 2 meter.
• Voor de tuinen in de kern- en in de be-
schermingszone van de dijk geldt voor
verschillende soorten werkzaamheden een
meldings- dan wel vergunningsplicht. Meer
informatie is terug te vinden in de Keur
van het Hoogheemraadschap.
• Voor de kavels aan de Hollandsche IJssel
geldt een vastgesteld profiel met hoog-
te verloopaan het water. Dit profiel dient
gehandhaafd te blijven. Vanaf het water
gerekend (ter hoogte van het Overeen-
gekomen Laag Water peil), geldt een
bebouwingsvrije zone van 13,4 meter wat
neerkomt op 11,9 meter vanaf de kadastra-
le grens. (zie plaatje) In deze zone mogen
opgaande begroeiing, erfscheiding en
andere werken alleen worden gerealiseerd
als hiervan melding wordt gemaakt bij
Rijkswaterstaat of als, indien noodzake-
lijk, een vergunning wordt aangevraagd.
Raadpleeg hiervoor het Waterbesluit en de
Waterregeling.
• Voor de kavels aan de Hollandsche IJssel
geldt een verplichting tot het planten van
een boom in de voortuin. Dit is een boom
van de 2e orde met een transparante
kroon, bijvoorbeeld een Christusdoorn dan
wel een Ginkgo biloba, Magnolia kobus
‘Galaxy’, Pyrus calleryana ‘Chanticleer’ of
een Amelanchier arborea ‘Robin Hill’.
Kleur en materiaal
• De bebouwing behoort tot één
architectonische familie, met samenhang
in materiaalgebruik, kleur en detaillering.
Alleen kleuren en materialen uit het
weergegeven pallet zijn toegestaan.
• Voor de bebouwing zijn eerlijke materialen
en natuurlijke kleuren uitgangspunt.
Bakstenen met de kleur van de uit de
rivier gewonnen klei: geel, geelbruin,
bruinrood of bruin en een lichte grijze of
gekeimde steen. Daarnaast materialen die
aansluiten op de natuurlijke oevers; riet en
hout. Geschilderde en gekleurde houten
betimmeringen zijn alleen toegestaan
als zij passen binnen het aangegeven
kleurenpallet.
• Binnen het hoofdvolume is het niet
wenselijk meerdere materialen en kleuren
toe te passen. Afwisseling in kleur en
materiaal vindt voornamelijk plaats
tussen de woningen onderling en tussen
hoofdbouwmassa en aanbouw.
• De kap is afgedekt met riet of met pannen
in een range tussen grijs en zwart. Een uit-
of aanbouw kan plat zijn of afgedekt met
een kap. Keramische pannen toepassen is
verplicht; geen geglazuurde pannen.
• PV cellen worden aan de straatzijde op
een hoogwaardige manier in het dak
geïntegreerd. Bijvoorbeeld in het dakvlak
of het vlak volledig vullend.
18
Op de locatie worden 24 kavels verkocht
en er kunnen dus maximaal 24 woningen
worden gerealiseerd. Voor alle kavels is een
kavelpaspoort opgesteld waarop de belang-
rijkste regels worden verbeeld.
Op het kavelpaspoort is bijvoorbeeld
aangegeven waar het hoofdvolume mag
staan, waar de bijgebouwen en welke
erfscheiding is voorgeschreven.
Het is mogelijk aangrenzende kavels
samen te voegen. Dan vervalt zijdelingse
perceelgrens tussen deze kavels. De overi-
ge regels blijven in stand. In het geval van
samenvoeging zal een nieuw kavelpaspoort
worden vervaardigd.
Bij de kavelpaspoorten worden de volgende
definities gehanteerd:
• Kavel: het kadastrale perceel
• Bouwvlak: dat deel van het kavel waar
bebouwing mag plaatsvinden al dan niet
binnen voorwaarden (bijvoorbeeld alleen
een bijgebouw of zowel een hoofdgebouw
als een bijgebouw)
• Bebouwingsvrije zone; gebied waarin
bebouwing niet is toegestaan
• Bestemmingsplanvlak Wonen: gebied dat
gebruikt mag worden om te bouwen of als
tuin behorende bij een woonhuis.
Dit beeldkwaliteitplan en de afzonderlij-
ke kavelpaspoorten zijn onlosmakelijk aan
elkaar verbonden. Bij het indienen van
bouwplannen moet worden aangetoond dat
aan de verschillende uitgangspunten in de
kavelspaspoorten, bestemmingsplan en het
beeldkwaliteitplan wordt voldaan. De indie-
ning bestaat minimaal uit:
• Plattegronden en geveltekeningen van de
bebouwing en bijgebouwen
• Doorsneden met daarop zichtbaar goot en
nokhoogte
• Een impressie van de voorgestelde
bouwmassa en (architectuur)stijl
• Een situatie tekening daarop zichtbaar:
Positie hoofdgebouw en de afstand tot
de erfgrenzen, bijgebouwen, inritten,par-
keerplaatsen plaats en aantal, entree, de
erfscheiding (soort en positie)
• Een overzicht van kleuren en materialen
De diverse tekeningen moeten (digitaal)
worden aangeleverd als pdf bestand met
noordpijl en schaalbalk. Daarnaast de
situatie tekening in dwg of dgn formaat
en op RD coördinaten.
5. Kavelpaspoorten