Post on 28-Jun-2020
FUNCTIONEREN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF VAN DE STADSDEELCENTRA IN NEDERLAND MEI 2016
FUNCTIONEREN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF VAN DE STADSDEELCENTRA IN NEDERLAND MEI 2016
Datum:
19 mei 2016
Een product van:
Bureau Stedelijke Planning bv
Silodam 1E
1013 AL Amsterdam
020 - 625 42 67
www.stedplan.nl
amsterdam@stedplan.nl
Team Detailhandel en Leisure
Dr. Aart Jan van Duren
Drs. Toine Hooft
Dr. Pieter van der Heijde
Voor meer informatie: Dr. Aart Jan van Duren, ajvd@stedplan.nl
In opdracht van:
Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Syntrus Achmea Real Estate & Finance
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de
opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke
toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©.
INHOUDSOPGAVE 5
INHOUDSOPGAVE
INHOUDSOPGAVE ....................................................................................................5
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT ...................................................................8
1 ONTSTAAN, HUIDIGE SITUATIE EN PERSPECTIEF ................................................ 10
1.1 HET ONTSTAAN: HET STADSDEELCENTRUM ALS KOOPMACHINE
1.2 HUIDIGE SITUATIE: NOODZAAK HERPOSITIONERING
1.3 PERSPECTIEF: OPSCHALEN, CONSOLIDEREN OF TRANSFORMEREN
2 ANALYSE 26 STADSDEELCENTRA ...................................................................... 21
2.1 DEFINITIE
2.2 DE ONTWIKKELING VAN DE VRAAG
2.3 DE ONTWIKKELING VAN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA
2.4 DE ONTWIKKELING VAN NIEUWE STADSDEELCENTRA
2.5 DE POSITIE VAN HET STADSDEELCENTRUM IN HET VERZORGINGSGEBIED
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA ............................................................. 37
ALKMAAR - DE MARE
ALMERE - BUITENMERE
AMERSFOORT – EMICLAER
AMSTERDAM – AMSTERDAM BOVEN ‘T IJ
AMSTERDAM - OSDORPPLEIN
AMSTERDAM – AMSTERDAMSE POORT
AMSTERDAM - GELDERLANDPLEIN
ARNHEM - KRONENBURG
ARNHEM - PRESIKHAAF
BREDA – HOGE VUCHT
EINDHOVEN - WOENSEL
6 INHOUDSOPGAVE
GOUDA - BLOEMENDAAL
GRONINGEN - PADDEPOEL
HAARLEM - SCHALKWIJK
LEIDSCHENDAM - LEIDSENHAGE
NIJMEGEN - DUKENBURG
RIJSWIJK – IN DE BOGAARD
ROTTERDAM - KEIZERSWAARD
ROTTERDAM - ALEXANDRIUM
ROTTERDAM - ZUIDPLEIN
’S-GRAVENHAGE - LEIJWEG
’S-HERTOGENBOSCH – HELFTHEUVEL
TILBURG - WESTERMARKT
UTRECHT - KANALENEILAND
UTRECHT - OVERVECHT
ZWOLLE - ZUID
INHOUDSOPGAVE 7
8 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
STADSDEEL- EN WIJKCENTRA ONDERBELICHT
De stadsdeel- en wijkcentra vormen samen met de binnensteden de ruggengraat
van de Nederlandse verzorgingsstructuur en fungeren als brandpunt van
suburbaan winkelen, wonen en werken. Door demografische veranderingen,
schaalvergroting, veranderingen van het koopgedrag en de opkomst van e-
commerce verandert het toekomstperspectief van deze planmatig tot ontwikkeling
gebrachte centra. Toch is er in het debat over winkels relatief weinig aandacht
voor de stadsdeel- en wijkcentra en staan vooral de binnensteden en
woonboulevards centraal. Voor Bureau Stedelijke Planning en Syntrus Achmea
Real Estate & Finance was dit aanleiding om de staat van de stadsdeel- en
wijkcentra onder de loep te nemen en te analyseren hoe deze ook in de toekomst
optimaal kunnen blijven functioneren. Daartoe is gezamenlijk een seminar (19
mei 2016) georganiseerd en is deze publicatie tot stand gekomen. Hierin staat de
beantwoording van de volgende hoofdvraag centraal: Wat zijn de effecten van
generieke ontwikkelingen (demografie, technologie, economie) op het
functioneren van de stadsdeelcentra en grote wijkcentra en hoe kunnen/moeten
deze hun (winkel)aanbod aanpassen aan de veranderende tijden?
STADSDEELCENTRA IN DE VERDRUKKING
Nederland kent 26 stadsdeelcentra. Deze zijn ontstaan tussen eind jaren zestig
en zeventig als onderdeel van de naoorlogse verstedelijkingsopgave. Ze
vervulden een verzorgende functie voor de inwoners in het betreffende
stadsdeel of de groeikern. De centra hebben decennialang als koopmachine
gefungeerd. Ze voorzagen in een behoefte om functioneel te kunnen shoppen
buiten de stadscentra, ook voor inwoners van buiten het stadsdeel.
De stadsdeelcentra zijn echter in de verdrukking geraakt. In veel gevallen is
sprake van een verouderd product. De relatieve positie (in omvang en
bezoekersstromen) is tussen 2004 en 2016 verslechterd. Dit geldt zowel voor de
dagelijkse als niet-dagelijkse sector en dat is opmerkelijk omdat het aanbod in
de stadsdeelcentra in de afgelopen periode is toegenomen. De stadsdeelcentra
zijn in functionaliteit voorbij gestreefd door e-commerce en de onderliggende
wijkcentra. Qua beleving leggen ze het bovendien af tegen de grote (historische)
binnensteden. Tel daarbij de demografische en technologische verschuivingen
en de sterk veranderende consumentenvoorkeuren op en de conclusie is
duidelijk. Zo’n 50 jaar na de introductie van de stadsdeelcentra in Nederland
moeten ze hun bestaansrecht opnieuw bewijzen.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 9
OPZET PUBLICATIE
De indeling van het rapport is als volgt:
• In het eerste hoofdstuk staat het ontstaan, het huidige functioneren en het
toekomstperspectief van de stadsdeelcentra centraal. Dit hoofdstuk geeft
een antwoord op de centrale onderzoeksvraag.
• In het tweede hoofdstuk zijn de huidige stadsdeelcentra meer in detail
geanalyseerd. Aan bod komen: het belang van stadsdeelcentra in de
Nederlandse winkelstructuur, en de ontwikkelingen in vraag en aanbod.
In de digitale versie van het rapport zijn in de bijlage bovendien de factsheets van
de 26 centra opgenomen.
TOT SLOT
Door generieke en specifieke ontwikkelingen zijn stadsdeelcentra tussen
tafellaken en servet geraakt. De situatie is urgent en vergelijkbaar met de
uitdagingen waar de centra van de middelgrote steden voor staan. De
stadsdeelcentra dienen zichzelf opnieuw uit te vinden.
We hopen met deze publicatie een constructieve bijdrage te leveren aan het debat
over de toekomst van de stadsdeel- en grote wijkcentra.
Veel leesplezier!
10 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
1 ONTSTAAN, HUIDIGE SITUATIE EN PERSPECTIEF
De stadsdeelcentra vormen samen met de wijkcentra en de binnensteden de
ruggengraat van de Nederlandse verzorgingsstructuur. De meeste van de
stadsdeelcentra zijn tussen eind jaren zestig en begin jaren tachtig gebouwd. Ze
naderen inmiddels de respectabele leeftijd van 50 jaar.
De centra waren bij oplevering het toonbeeld van moderniteit, functionaliteit en
keuzemogelijkheden. Ze vormden een volwaardig alternatief voor de
binnensteden. De positie van de stadsdeelcentra is in de loop van de 50 jaar
drastisch veranderd. De grote binnensteden zijn sterk vernieuwd en ontwikkelen
zich steeds meer tot beleveniscentra. Nieuwe(re), functioneel ingerichte
boodschappencentra rondom de stadsdeelcentra zetten bovendien de
boodschappenfunctie onder druk. Als gevolg van deze ontwikkelingen dienen de
stadsdeelcentra hun positie in het krachtenveld van het regionale winkellandschap
opnieuw te bepalen.
Daarnaast hebben de stadsdeelcentra, net als andere winkelcentra te maken met
een aantal structurele veranderingen, namelijk:
• Demografische veranderingen, die overigens scherp verschillen per landsdeel:
van vergrijzing, ontgroening en bevolkingskrimp in de perifere delen van het
land tot groei, (relatieve) verjonging en kleinere huishoudens in de grootste
steden van de Randstad.
• De nog immer groeiende populariteit van e-commerce. Waar de gevestigde
detailhandel na een relatief lange periode (2008-2014) van fors afnemende
bestedingen blij is met een zeer bescheiden groeipercentage realiseren de
online-aanbieders nog steeds “double digits” aan omzetgroei.
• Het sterk onder druk staan van het middensegment, en daarmee van de filiaal-
en ketenbedrijven, vooral in de groep Mode & Luxe. Deze bedrijven moeten op
zoek naar een nieuw bestaansrecht. Ze worden enerzijds voorbij gestreefd door
prijsgerichte spelers als Action, Primark en luxe ketens als Bijenkorf en luxe
brandstores als Filippa K of Vanilia. Anderzijds ook door de pure webplayers als
Wehkamp, Zalando, Bol.com en straks mogelijk Amazon en het Chinese
Alibaba.
De stadsdeelcentra staan derhalve voor een dubbele uitdaging. Enerzijds zullen ze
hun rol in het Nederlandse winkellandschap moeten herzien. Anderzijds vraagt
het ook dat ze inspelen op de meer generieke demografische en technologische
verschuivingen als ook het veranderende consumentengedrag.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 11
In dit hoofdstuk is het verleden, het heden en het toekomstperspectief van de
stadsdeelcentra geschetst. Daarbij is geput uit de uitkomsten van de analyse van
stadsdeelcentra (zie hiervoor hoofdstuk 2).
1.1 HET ONTSTAAN: HET STADSDEELCENTRUM ALS KOOPMACHINE
STADSDEELCENTRUM ALS ANTWOORD OP VERSTEDELIJKINGSOPGAVE
Onze wereld en ons land verstedelijkt in rap tempo. In Nederland wonen er sinds
2002 meer bewoners in de stad dan op het platteland. In de westelijke provincies
woont inmiddels al meer dan twee derde van de bevolking in de stad. Daarmee
loopt Nederland in de pas met een ontwikkeling die zich wereldwijd voordoet.
De verstedelijking heeft in Nederland vooral na de Tweede Wereldoorlog zijn
beslag gekregen:
• Aanvankelijk vond de massale wederopbouw aan de rand van de (grote)
steden plaats.
• Vervolgens (vanaf midden jaren zestig) op enige afstand van de grote steden
in de vorm van gebundelde deconcentratie (de groeikernen)
• Vanaf midden jaren tachtig door het beleid van de compacte stad en de
VINEX-operatie.
Het Nederlandse winkellandschap is daarin meegegroeid. De planning van
winkelcentra volgde de ruimtelijke ontwikkeling van nieuwe woonwijken. De
winkelstructuur was met andere woorden bevolkingsvolgend en functioneel-
hiërarchisch opgebouwd. De (historische) binnenstad staat aan de top van de
stedelijke winkelhiërarchie. Deze werden in eerste instantie, in lijn met de
zogenaamde ‘Wijkgedachte’, ondersteund door planmatig ontwikkelde wijkcentra.
Vanaf het einde van de jaren zestig kwam daar voor de grootste steden een select
aantal stadsdeelcentra bij. Voor een stad als Amsterdam kwam dat neer op een
viertal stadsdeelcentra, zo ongeveer in elke windstreek één. In Den Haag verrezen
deze stadsdeelcentra ook in de agglomeratiegemeenten Rijswijk en Leidschendam,
en vervulden zij naast een stadsdeelverzorgende functie voor Den Haag tevens de
rol van hoofdwinkelcentrum voor deze snel groeiende plaatsen. Geheel in de
traditie van toen kenden de stadsdeelcentra strak afgebakende
verzorgingsgebieden. Maar ook kenden ze een belangrijke functie voor de
aangrenzende regio. Zo had Amsterdam-Boven ’t IJ een functie tot diep in
Waterland (Purmerend) en de Zaanstreek en had Rotterdam-Zuidplein een
belangrijke functie voor de Zuid-Hollandse eilanden.
De realisering van de stadsdeelcentra werd even later gevolgd door een daaraan
verwante ontwikkeling, zij het op enige afstand van de kernsteden. Het betrof de
ontwikkeling van de centra in de groeikernen, die vanaf het einde van de jaren
12 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
zestig de opgave kregen om gebundeld de suburbanisatie op te vangen. Deels
waren dit historische steden die een forse groeiopgave meekregen (Purmerend,
Hoorn), deels waren het niet meer dan dorpen die transformeerden tot steden
(Spijkenisse, Zoetermeer). De (her)ontwikkeling van de centra van deze steden, tot
een maat die passend was bij de nieuwe bevolkingsomvang volgde later in de tijd
(vanaf midden jaren zeventig tot midden jaren tachtig) en vond veelal gefaseerd
plaats.
STADSDEELCENTRUM AANLOKKELIJK ALTERATIEF VOOR DE BINNENSTAD
De stadsdeelcentra vervulden de functie van grote ondersteunende centra van het
begin af aan met verve. Ze boden onderdak aan een vestiging van de
ketenbedrijven, waaronder de grote warenhuizen van toen (V&D en Hema) en aan
de grote modeketens. Tegelijkertijd had het stadsdeelcentrum een troef die de
historische binnenstad niet kon bieden: ze waren prima met de auto bereikbaar,
het parkeren was er gratis en ze waren ultiem functioneel in vorm en opzet: “what
you saw was what you got.” Hoe anders was dat in de toen sterk verloederde
binnensteden. Om die functionaliteit werden de stadsdeelcentra naar Amerikaans
voorbeeld zeer gewaardeerd. Het waren eigentijdse koopmachines, die qua
omvang en diversiteit van het aanbod de binnensteden wellicht niet naar de kroon
konden steken, maar die daar wel iets tegenover konden stellen dat in Nederland
zijn gelijke niet kende: ruim van opzet en volledig op de auto toegerust. Iets
waaraan in die tijd een enorme behoefte bestond voor de Nederlander die meer en
meer profiteerde van de welvaartsgroei en de consumptie die dit uitlokte.
FIGUUR 1 AMSTERDAM-BUIKSLOTERMEERPLEIN, PLM. 1972, KORT NA OPLEVERING Bron: Beeldbank, gemeente Amsterdam
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 13
1.2 HUIDIGE SITUATIE: NOODZAAK HERPOSITIONERING
Momenteel zijn er 26 stadsdeelcentra, met gemiddeld 130 verkooppunten
(waarvan 95 winkels) en 25.000 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). De toename van
stadsdeelcentra is gestokt. Wel zal binnenkort nog het stadsdeelcentrum Utrecht-
Leidsche Rijn Centrum opgeleverd worden.
Consumenten binden zich al geruime tijd steeds minder aan het meest nabij
gelegen winkelcentrum, het centrum dat volgens het functioneel-hiërarchische
planningsprincipe voor hen is ‘ontworpen’. Daarnaast is sprake van alternatieve
vormen van tijd- en geldbesteding (vakanties, cultuur, vrije tijd), en zijn
consumenten kritischer, drukbezet, beter geïnformeerd en mobieler. Ook neemt
de concurrentie tussen winkelgebieden toe. Retailers en eigenaren zullen zich
continu op alle terreinen moet (blijven) inspannen om de gunst van de consument.
Winkelketens zien die veranderingen ook en kiezen nadrukkelijker voor het
winkelgebied dat hun doelgroep het beste bedient.
Internet als derde retailrevolutie (na het warenhuis en de supermarkt) brengt dit
proces de laatste jaren in een stroomversnelling. Door de opkomst van (mobiel)
internet is het winkelgedrag en het ruimtelijke patroon van winkels ingrijpend
aan het veranderen. Niet alleen vergroot internet de geografische en mentale
horizon van consumenten, het is tevens een logische manier om je voorafgaand
aan je aankoop te oriënteren en – niet in het minst – tevens een alternatief
aankoopkanaal. Het monopolie van winkels op de aankoop van
consumptiegoederen door consumenten is definitief verleden tijd, zo ook het
ruimtelijke monopolie dat winkelcentra hadden in de traditionele Nederlandse
planningsgedachte.
Naast deze meer generieke ontwikkelingen wordt de positie van de
stadsdeelcentra beïnvloed door de volgende factoren:
• De revival van de binnensteden. De grootste binnensteden floreren als nooit
tevoren. Het zijn centra van beleving geworden, waarvoor men bereid is
van ver te komen. Het zijn ook de centra waar de grote (internationale)
retailketens hun oog op richten, en die dus ook als winkelbestemming een
onderscheidende functie blijven vervullen.
• Wijkcentra als alternatief voor de dagelijkse boodschappen. De wijkcentra die
in een krans om het stadsdeelcentrum heen liggen, hebben (zo blijkt uit
onze analyse in hoofdstuk 2) ook een specifieke functie voor zichzelf
opgeëist. Het zijn functioneel opgezette centra die, geholpen door de
kracht van de supermarkten, de consumenten aan zich weten te binden
voor de dagelijkse boodschappen. In veel gevallen zijn deze centra in de
afgelopen decennia gemoderniseerd en uitgebreid, met grotere
supermarkten, meer niet-dagelijks aanbod en meer parkeergelegenheid.
Voor het doen van efficiënt boodschappen steken ze de stadsdeelcentra
momenteel naar de kroon.
14 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
• Bovenlokale functie onder druk. De bovenlokale functie van de
stadsdeelcentra is onder druk komen te staan. De relatieve positie (in
omvang, koopkrachtbinding en -toevloeiing) is tussen 2004 en 2016
verslechterd. Dit geldt zowel voor de dagelijks als niet-dagelijkse sector. Dit
is des te opmerkelijker daar de onderzochte stadsdeelcentra in deze
periode alle in meer of mindere mate het aanbod zagen groeien.
• Direct potentieel verschraalt. De bevolking in de verzorgingsgebieden van
vooral de grote stadsdeelcentra is de afgelopen decennia van samenstelling
veranderd. Het proces van verarming en verkleuring is hier overigens
dominanter dan het proces van vergrijzing en ontgroening. Dit heeft grote
gevolgen voor de bestedingskracht en voor het winkelgedrag, nog los van
het effect van de generieke ontwikkelingen.
• Verouderd product. De meeste stadsdeelcentra bereiken de komende tien
jaar de respectabele leeftijd van 50 jaar. Eens het toonbeeld van
vernieuwing en modernisme, kan een aantal van deze winkelgebieden een
facelift meer dan goed gebruiken. Bovendien is ook de functionaliteit van de
stadsdeelcentra onder druk komen te staan. Met name door de invoering van
betaald parkeren, de realisering van (niet altijd even klantvriendelijke)
parkeergarages, en door herontwikkelingen en uitbreidingen die niet altijd
bijdroegen aan de kracht van het geheel.
Door deze ontwikkelingen zijn stadsdeelcentra tussen tafellaken en servet geraakt.
De situatie is urgent en vergelijkbaar met de uitdagingen waar de centra van de
middelgrote steden voor staan. De stadsdeelcentra dienen zichzelf opnieuw uit te
vinden. Hierbij dient het onderscheidend vermogen en de ‘raison d’être’ centraal
te staan.
1.3 PERSPECTIEF: OPSCHALEN, CONSOLIDEREN OF TRANSFORMEREN
Naar onze verwachting zal zich in de grootstedelijke regio’s een nieuwe structuur
van winkelgebieden ontwikkelen. De grote binnensteden zullen hierbij nog meer
dan nu een exclusieve plaats innemen. Zij zullen zich door ontwikkelen tot
attractieve ontmoetingsplekken, waarin naast retail ook veel ruimte is voor
cultuur, leisure en evenementen. De bezoeker van deze centra maakt een bewuste
keuze voor een recreatief bezoek. Deze centra zijn te beschouwen als dagje uit,
waarbij niet zozeer het winkelmotief exclusief leidend is, maar de combinatie met
andere functies, ingebed in een aantrekkelijke, historische en/of grootstedelijke
setting. Het zijn centra van beleving, waarvoor men bereid is van ver te komen.
Het zijn ook de centra waar de grote (internationale) retailketens hun oog op
richten, en die dus ook als winkelbestemming een onderscheidende functie blijven
vervullen.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 15
In het grote aanbod aan planmatig ontwikkelde winkelgebieden rondom de grote
binnensteden in de metropoolregio zal meer differentiatie ontstaan. Hierbij zullen
de wijkcentra zich vooral richten op de behoefte aan dagelijkse boodschappen en
andere frequent benodigde artikelen. De toekomstige structuur van dagelijkse
verzorging voorziet in minder, maar wel grotere centra, waarbij de meeste
buurtcentra en enkele van de kleine wijkcentra hun bestaansrecht verliezen. Voor
de stadsdeelcentra is het beeld diffuser. Zij staan in de nieuwe winkelstructuur op
een kruispunt. De opties zijn:
• opschalen naar topregionaal centrum;
• consolideren, is revitaliseren; of
• (gedeeltelijk) transformeren.
OPTIE 1: OPSCHALEN NAAR TOPREGIONAAL CENTRUM
In de Randstad zal zich een nieuwe toplaag ontwikkelen van een beperkt aantal
onderscheidende centra met een bovenregionaal bereik. Deze zogenaamde
topregionale centra vullen het gat tussen de grote binnensteden en de
ondersteunende centra. Niet alleen qua aanbod, maar ook in termen van
bezoekmotief en bezoekduur. Deze topregionale winkelcentra appelleren aan
eigentijdse behoeften van consumenten en toonaangevende retailers naar omni-
channel retailing, vernieuwing en keuzemogelijkheden in een prettige en veilige
omgeving. Een omgeving waar ook efficiënt gewinkeld kan worden en een
uitstekende bereikbaarheid en parkeergelegenheid een voorwaarde is. Het bezoek
aan een dergelijk centrum is dan geen dagje of weekendje uit zoals naar de
binnensteden, maar een middagje of avondje uit.
Een select aantal stadsdeelcentra in de Randstad komen hiervoor in beeld. Deze
centra dienen te voldoen aan:
• een centrale ligging in de metropoolregio, met een ultieme en multimodale
bereikbaarheid, de auto voorop;
• een van oudsher groot verzorgingsbereik en draagvlak;
• een dynamisch marktgebied, concentratie en groei van (internationale)
inwoners, toerisme en werkgelegenheid;
• aansluiting bij de wensen van de (internationale) retailers en potenties die
in de winkelgebied zelf besloten liggen (mede op grond van huidige
omvang, functie, bereikbaarheid en fysieke uitbreidingsmogelijkheden);
• en investeringsbereidheid van alle partijen, de eigenaren voorop.
Een goed voorbeeld is de nu ingezette ontwikkeling in Leidsenhage in de
Metropoolregio Rotterdam-Den Haag.
16 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
Leidsenhage vernieuwt
Sinds de opening in 1971 heeft Leidsenhage een toonaangevende
positie in de regio. De laatste jaren staat deze positie echter onder druk.
De recessie, veranderende voorkeuren van consumenten en retailers,
versterking van het winkelaanbod elders in de regio en het uitblijven
van een structurele herontwikkeling hebben de positie van
Leidsenhage verslechterd. Met een uniek en internationaal
onderscheidend concept willen eigenaren, ondernemers en de
gemeente het winkelcentrum terugbrengen naar de regionale functie
van weleer. Met de vernieuwing van Leidsenhage ontstaat een voor
Nederlandse begrippen uniek winkelcentrum. Het beoogde programma
omvat een mix van toonaangevende retailers, horeca, vermaak
(bioscoop) en parkeren. Het gaat om de toevoeging van 25.000 m² bvo
(20.000 m² wvo) detailhandel, 3.500 m² bvo horeca en 7.500 m² bvo
leisure. Tegelijkertijd wordt 30.000 m² bvo aan kansloze kantoorruimte
aan de markt onttrokken.
BRON: HTTP://LEIDSENHAGEVERNIEUWT.NL/
OPTIE 2: CONSOLIDEREN, IS REVITALISEREN
Veel stadsdeelcentra ontlenen hun kracht aan het feit dat ze op de beste, centraal
gelegen en goede bereikbare plekken in de stad liggen, en dat ze van oudsher grote
verzorgingsgebieden bedienen. Vanuit deze kracht is voor diverse stadsdeelcentra
consolidatie een optie. Het is daarbij niet reëel om de positie van weleer te
heroveren. Daarvoor is veelal het product te verouderd en de concurrentiepositie
te verzwakt. Het is de uitdaging een nieuwe, bestendige positie te verkrijgen in het
regionale krachtenveld. Dit vraagt om een vereende krachtsinspanning van alle
partijen (eigenaar, ondernemers en gemeente) op alle fronten (functie/branchemix,
communicatie & marketing en het fysiek domein). Bureau Stedelijke Planning
hanteert daarbij het onderstaande model.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 17
In ruimtelijk-functioneel opzicht vraagt het nieuwe stadsdeelcentrum om een
zorgvuldige balans tussen yin en yang, het vrouwelijke en het mannelijke. Behoud
en verbetering van de functionaliteit (voldoende keuze, goede bereikbaarheid,
parkeergemak) dienen gelijk op te gaan met de meer vrouwelijke aspecten als de
ontmoetingsfunctie, de verblijfskwaliteit en de menselijke maat. In een
zorgvuldige balans kunnen deze elementen elkaar versterken
Een (substantiële) toevoeging van winkelmeters is hierbij niet aan de orde. Wel
vereist is het toevoegen van andere stedelijke functies (in hogere dichtheden).
Binnen het winkelaanbod is bovendien een gedeeltelijke verschuiving binnen de
retailmix van belang.
mix to the max: toevoeging nieuwe stedelijke functies
In de functiemix zal in deze centra veel meer aandacht moeten komen voor niet-
winkelfuncties. Naast horeca gaat het dan ook om sociaal-maatschappelijke
functies (waaronder zorg), ambacht en dienstverlening, (kleinschalige)
bedrijvigheid (inclusief flexibele werkplekken) en verschillende vrijetijdsfuncties.
Ook (centrumstedelijk) wonen is kansrijk. Het toevoegen van extra functies is
belangrijk omdat dit extra draagvlak genereert voor de winkels.
Belangrijk is ook om een deel van de verdiensten aan te wenden voor de aanpak
van de openbare ruimte en de look & feel van het winkelcentrum.
en, verschuiving binnen de retailmix
In de retailmix dienen de volgende verschuivingen zich aan:
• Een (in termen van winkelvloeroppervlakte) afnemend belang van de
traditionele detailhandel, en dan vooral de niet-dagelijkse detailhandel, en
daarbinnen de branche Mode & Luxe, vertegenwoordigd door het filiaal- en
grootwinkelbedrijf. Veel (mode)warenhuizen rationaliseren hun
18 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
portefeuille, schroeven hun expansie terug en opteren voor een select
aantal centra van de hoogste orde.
• Een toenemend belang van foodretail en horeca, tot uitdrukking komend
in grotere, meer onderscheidende supermarktconcepten (‘verstheaters’ of
versmarkten), concepten waarin de grenzen tussen foodretail en horeca
vervagen (‘blurring’) en nieuwe horecaformules, laagdrempelig voor een
brede doelgroep (waaronder gezinnen met kinderen en de nieuwe
Nederlanders).
• Meer accent op ‘local heroes’ (zelfstandige retailers en franchisers),
tijdelijke invullingen (pop up winkels, pop up straten) en ruimte voor
nieuwe, onderscheidende concepten en experimenten (denk aan fysieke
winkels voor internetaanbieders, de Decathlon-stadswinkel, het concept
Ieder zijn Vak met verhuur van plankruimte).
Een goed voorbeeld van een aanstaande revitalisering is stadsdeelcentrum Utrecht-
Overvecht.
Winkelcentrum Overvecht gaat op de schop
Winkelcentrum Overvecht en het gebied eromheen worden de
komende drie jaar vernieuwd. Op NPD-strook (het terrein plus de
loodsen van de voormalige Nederlandse Pakket Dienst) komen vier
woontorens voor studenten, starters en senioren. In het gebied komen
geen nieuwe winkels, maar op de begane grond zijn een lunchroom,
kleine bedrijvigheid of sportvoorzieningen wel mogelijk. Daarna gaat
de openbare ruimte een nieuw uiterlijk krijgen en tot slot wordt het
winkelcentrum vernieuwd.
BRON: BUREAU STEDELIJKE PLANNING
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 19
OPTIE 3: (GEDEELTELIJK) TRANSFORMEREN
Voor andere stadsdeelcentra ligt een gedeeltelijke transformatie van de winkels
naar niet-winkels in het verschiet. Vaak kampen deze centra met een hoge en
structurele winkelleegstand. Winkels maken de afgelopen jaren al geleidelijk
plaats voor niet-winkels. De opgave is vergelijkbaar met ‘consolidatie’, met dien
verstande dat daarnaast moet worden voorgesorteerd op een reductie van het
aantal winkelmeters.
Een goed voorbeeld is stadsdeelcentrum Leyweg in Den Haag.
Den Haag Leyweg krimpt in
Stadsdeelcentrum Leyweg meet 32.500 m² wvo. Het stadsdeelcentrum
kampt al jaren met bovengemiddelde leegstand. Al voor het
faillissement is V&D hier vertrokken. Opvallend is dat de laatste tien
jaar de tophuren meer dan gehalveerd zijn: van € 500 naar € 225 per m²
per jaar. De gemeente Den Haag wenst de winkels meer te
concentreren, en de uiteinden van het winkelgebied te laten
verschieten van functie, door hier een brede bestemming mogelijk te
maken. In de laatste Detailhandelsmonitor maken de verkooppunten
ten noorden van de Hengelolaan en ten zuiden van de Melis Stokelaan
geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur.
BRON: BUREAU STEDELIJKE PLANNING
20 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
TOT SLOT
Stadsdeelcentra zijn 50 jaar na hun introductie in het Nederlandse
winkellandschap toe aan een nieuwe levensfase. Of hierbij sprake dient te zijn van
opschaling, consolidatie of transformatie is maatwerk. Maar in alle gevallen
moeten de winkelcentra evolueren naar nieuwe centrumgebieden. Daarbij horen
meer stedelijke functies, hogere dichtheden en een wijziging van de retailmix.
Forse investeringen zijn noodzakelijk, echter veelal zonder toevoeging van
winkelmeters. Van belang is om de verdiensten van de toevoeging van nieuwe
stedelijke functies mede aan te wenden worden voor de aanpak van de openbare
ruimte en de opstal van het winkelcentrum. Zo worden meerdere vliegen in een
klap geslagen.
Het vraagt ook meer regie en een andere rol van de eigenaren. In concreto:
• Heldere keuzes.
− (op welke wijze) doorgaan of afscheid nemen van zittende huurders;
− en het actief oplijnen van geschikte nieuwe kandidaat huurders.
• Innige(re) relatie met huurder:
− huur op maat;
− tijdelijke en hybride concepten faciliteren;
− mee-investeren of financieren (bv inventaris);
− en retailcoaching.
• Pakken van de regie in:
− de aankleding van het winkelcentrum (look & feel);
− vernieuwde marketing en promotie;
− parkeren: capaciteit, kwaliteit en regime;
− en een professionele organisatie, in de driehoek met huurders en gemeente.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 21
2 ANALYSE 26 STADSDEELCENTRA
2.1 DEFINITIE
Het onderzoek heeft betrekking op 26 stadsdeelcentra die we hebben
onderscheiden. De definitie die we daarbij hanteren sluit nauw aan bij die van Ed
Bolt1 en die van Locatus. We beschouwen een centrum als stadsdeelcentrum als
deze tot de grote ondersteunende reguliere winkelgebieden in het stadsgewest
behoort, en als het minstens 50 winkels telt en bij voorkeur minimaal 12.000 m²
wvo (maar niet minder dan 10.000 m² wvo) meet.
Bolt maakte een onderscheid tussen kleine en grote stadsdeelcentra. Om een groot
stadsdeelcentrum te zijn, waren minimaal 100 winkels nodig, met een
gezamenlijk winkelvloeroppervlakte van minstens 24.000 m². Ook wij hebben een
tweetal categorieën gehanteerd, namelijk de traditionele stadsdeelcentra en de
nieuwe stadsdeelcentra. De 26 centra vallen uiteen in:
• 17 traditionele stadsdeelcentra, voor het overgrote deel gerealiseerd tussen
de late jaren vijftig en eind jaren zeventig2;
• 9 nieuwe stadsdeelcentra, deels pas gerealiseerd vanaf de vroege jaren
tachtig, of al eerder gerealiseerd als groot wijkwinkelcentrum, maar door
uitbreiding later geëvolueerd tot stadsdeelcentrum.
Stadsdeelcentra vormen samen met de wijkcentra, binnenstedelijke winkelstraten,
buurtcentra en supermarktcentra de ondersteunende winkelgebieden van
Nederland. De 26 winkelgebieden in dit onderzoek vertegenwoordigen samen 14%
van de totale winkelvloeroppervlakte in de ondersteunende centra en 3% van de
totale winkelvloeroppervlakte in Nederland (exclusief grootschalige concentraties
en speciale winkelgebieden).
1 E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat (2003) 2 Amsterdamse Poort is de enige uitzondering: dit centrum werd pas in 1986 geopend, maar kende zijn
planningshistorie al in de late jaren ’60.
22 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
De centra zijn als volgt over het land verdeeld:
FIGUUR 2 BUREAU STEDELIJKE PLANNING; STADSDEELCENTRA IN DIT ONDERZOEK
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 23
GEMEENTE WINKELCENTRUM TYPE AANTAL VKP M² WVO
Rijswijk In de Bogaard Traditioneel 221 62.866
Rotterdam Rotterdam Zuidplein Traditioneel 231 52.774
Leidschendam-Voorburg Leidsenhage Traditioneel 210 48.538
Amsterdam Amsterdam Boven t Y Traditioneel 188 37.723
‘S Gravenhage s Gravenhage Leijweg Traditioneel 214 32.462
Eindhoven Eindhoven Woensel Traditioneel 185 32.248
Rotterdam Rotterdam Alexandrium Traditioneel 156 30.926
Amsterdam Amsterdamse Poort Traditioneel 250 29.755
Utrecht Utrecht Overvecht Traditioneel 137 25.632
Haarlem Haarlem Schalkwijk Traditioneel 133 23.942
Arnhem Arnhem Kronenburg Traditioneel 139 22.769
Amsterdam Amsterdam Osdorpplein Traditioneel 221 22.333
Nijmegen Dukenburg Traditioneel 128 21.621
Amsterdam Gelderlandplein Traditioneel 119 17.854
Arnhem Presikhaaf Traditioneel 93 16.908
Utrecht Kanaleneiland Traditioneel 94 16.558
Groningen Groningen Paddepoel Traditioneel 100 12.607
Almere Buitenmere Nieuw 160 22.875
Alkmaar De Mare Nieuw 118 19.029
Rotterdam Keizerswaard Nieuw 100 16.600
Tilburg Westermarkt Nieuw 102 14.923
‘S Hertogenbosch Helftheuvel Nieuw 98 12.871
Gouda Bloemendaal Nieuw 82 12.569
Amersfoort Emiclaer Nieuw 90 11.839
Breda Breda Hoge Vucht Nieuw 74 11.357
Zwolle Zwolle-Zuid Nieuw 86 10.776
TABEL 1 STADSDEELCENTRA IN DIT ONDERZOEK
Bron: Bureau Stedelijke Planning en Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
In de volgende paragraaf vatten we de belangrijkste conclusies van het onderzoek
samen naar de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in deze centra (en
de ontwikkeling daarin). Achtereenvolgens gaan we in op de omvang van de
centra, de samenstelling van het aanbod naar groep en branche, de filialisering en
de leegstand. We besluiten met een paragraaf over de ontwikkeling van het
aanbod in de verzorgingsgebieden van de stadsdeelcentra tussen 2004 en 2016. Zo
toetsen we of de positie van het stadsdeelcentrum in die periode inderdaad
beïnvloed is door de ontwikkeling van de kleine en grote wijkcentra rondom de
stadsdeelcentra.
24 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
2.2 DE ONTWIKKELING VAN DE VRAAG
Stadsdeelcentra hebben door hun functie per definitie een groot
verzorgingsbereik, van minimaal de omvang van een stadsdeel. Van oorsprong
kenden zeker de oudste centra daar bovenop ook nog een grote bovenlokale
functie. Voor dit onderzoek is van elk stadsdeelcentrum indicatief het primaire
verzorgingsgebied benoemd en de bevolkingssamenstelling (en de veranderingen
daarin) getypeerd. We vatten in deze paragraaf de belangrijkste conclusies samen.
AANTAL EN SAMENSTELLING INWONERS
Het aantal inwoners van de verzorgingsgebieden van de 26 winkelgebieden in dit
onderzoek varieert sterk, van rond de 20.000 tot rond de 100.000 en zelfs meer.
Gemiddeld hebben de 26 winkelgebieden een verzorgingsgebied dat ruim 56.000
inwoners telt. Voor de kleinere centra (10.000-15.000 m² wvo) is dat vaak maximaal
30.0000 inwoners, de grootse centra bedienen altijd meer dan 50.000 inwoners,
maar vaak zelfs veel meer dan dat aantal. De samenhang tussen omvang van het
centrum en omvang van het verzorgingsgebied is echter niet lineair: een groot
centrum als Rijswijk-In de Bogaard kent een relatief klein primair
verzorgingsgebied, terwijl een relatief klein centrum als Amersfoort-Emiclaer een
relatief groot gebied bedient. Voor de eerste geldt evenwel dat de bovenlokale
functie weer fors groter is. Uit koopstromenonderzoek weten we dat de
bovengemeentelijke component sterk varieert. Van minder dan 10% voor de
stadsdeelcentra in de grote steden (Den Haag-Leyweg en Amsterdam-Osdorpplein)
tot 25-35% voor de overige stadsdeelcentra in Amsterdam en voor centra als
Haarlem-Schalkwijk en Rotterdam-Zuidplein tot zelfs ruim meer dan 50% voor
Leidsenhage en In de Bogaard.
Voor de centra geldt dat de bevolkingssamenstelling van het verzorgingsgebied op
een aantal fronten afwijkt van het Nederlandse gemiddelde:
• De verzorgingsgebieden kennen iets meer jongeren (< 25 jaar) en iets meer
ouderen (> 65 jaar) dan Nederland als geheel. De verschillen zijn echter
niet heel groot. Wel geldt dat nieuwe stadsdeelcentra een jongere
bevolking bedienen dan traditionele stadsdeelcentra.
• Het aandeel niet-westerse allochtonen is substantieel groter dan in
Nederland als geheel. Hier geldt dat de categorie traditionele
stadsdeelcentra er uitspringt: het aandeel niet-westerse allochtonen is met
37% drie keer groter dan landelijk, en zo’n 80% groter dan bij de nieuwe
stadsdeelcentra. Dit komt omdat de eerste categorie vaker in grootstedelijk
gebied gesitueerd is en daarbinnen vaker in de wederopbouwwijken dan de
nieuwe stadsdeelcentra.
• Voor beide type stadsdeelcentra geldt dat inwoners in het
verzorgingsgebied minder welvarend zijn dan de gemiddelde Nederlander.
Bij traditionele stadsdeelcentra is dat met een inkomensindex van 90
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 25
sterker het geval dan bij de nieuwe stadsdeelcentra, waar het inkomen 3%
onder het landelijk gemiddeld ligt.
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-
WESTERSE
ALLOCHT.
(INDEX)
INKOMEN
2016 66.762 17 13 29 25 16 37 90
2004 63.101 18 13 31 23 16 32 99
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
TABEL 2 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA (GEMIDDELD)
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking CBS, 2016 en 2004
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-
WESTERSE
ALLOCHT.
(INDEX)
INKOMEN
2016 36.187 18 13 26 28 15 21 97
2004 35.346 19 12 31 24 14 16 98
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
TABEL 3 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN NIEUWE STADSDEELCENTRA (GEMIDDELD)
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking CBS, 2016 en 2004
Tussen de verschillende winkelcentra zijn opmerkelijke verschillen te ontdekken
als het gaat om de demografische kenmerken van het verzorgingsgebied:
Jong versus oud. In een relatief jong stadsdeel als Almere Buiten wonen veel
(jonge) gezinnen. Het aandeel jonge kinderen (< 15 jaar) is met 22% hoog. In
Buitenveldert, het verzorgingsgebied van Amsterdam Gelderlandplein, wonen
juist veel ouderen: 27% van de bevolking is 65 jaar of ouder. In 2004 was dat nog
sterker het geval, de wijk is ondertussen aan het verjongen.
Rijk versus arm. Inwoners van Buitenveldert hebben ook veel te besteden. Het
gemiddelde inkomen ligt hier 28% boven het landelijk gemiddelde. Inwoners
van Kanaleneiland hebben daarentegen weinig te besteden: hun inkomen ligt
31% onder het landelijk gemiddelde. Buitenveldert is daarmee een positieve
uitzondering op het algemene beeld: de stadsdeelcentra in de
wederopbouwwijken bedienen een armer publiek dan de stadsdeelcentra in de
uitbreidingswijken van de jaren zeventig, tachtig en later.
Veel studenten en veel ouderen: Een groot deel van de inwoners in Paddepoel
Groningen is student (23% is tussen de 15 en 25 jaar oud) of ouder dan 65 jaar
(19%). Deze combinatie komt ook terug in het verzorgingsgebied van Tilburg -
Westermarkt.
26 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
Autochtonen versus niet-westerse allochtonen. Het aandeel niet-westerse
allochtonen is met 64% het hoogst in het verzorgingsgebied van Amsterdamse
Poort (Amsterdam-Zuidoost). Ook in Amsterdam-Nieuw West (winkelcentrum
Osdorpplein), Rotterdam-Zuid (Zuidplein), Den Haag-Zuidwest (Leyweg) en
Utrecht (Kanaleneiland) is meer dan de helft van de bevolking van niet-westerse
afkomst. In Zwolle-Zuid ligt het aandeel op slechts 6%. Ook in de
verzorgingsgebieden van Gouda-Bloemendaal en Amersfoort-Emiclaer ligt het
aandeel beneden het landelijke gemiddelde.
ONTWIKKELING 2004 - 2016
Tussen 2004 en 2016 is de samenstelling van de bevolking in de
verzorgingsgebieden op een aantal fronten veranderd. Anders dan wellicht
verondersteld is het draagvlak in absolute zin gegroeid (gemiddeld met 5% sinds
2004). Opvallend is dat van de 9 verzorgingsgebieden met bevolkingskrimp, dit
vooral wijken uit de jaren zeventig en tachtig zijn, zoals in Alkmaar-Noord,
Arnhem-Zuid, Gouda-Bloemendaal en Zwolle-Zuid.
Er zijn gemiddeld meer mensen komen wonen in de verzorgingsgebieden van de
stadsdeelcentra en gemiddeld is die bevolking ouder geworden. Ook is het aandeel
jonge kinderen (< 15 jaar) afgenomen. Toch is het bevolkingsprofiel anno 2016 iets
groener en minder vergrijsd dan het landelijk gemiddelde.
Niet alleen de leeftijdssamenstelling is veranderd, ook de samenstelling van de
bevolking is meer divers geworden. In nagenoeg alle verzorgingsgebieden is het
aandeel niet-westerse allochtonen gegroeid, waarvan een belangrijk deel in de
vorm van gezinshuishoudens. Het feit dat de bevolking iets groener en minder
vergrijsd is geraakt dan Nederland als geheel, komt voor een belangrijk deel voor
rekening van het feit dat het verzorgingsgebied meer verkleurd is.
Ook moeten we vaststellen dat in de verzorgingsgebieden tussen 2004 en 2016 een
proces van verarming heeft plaats gevonden. Het verschil met het landelijk inkomen
is tussen 2004 en 2016 groter geworden, bovenal voor rekening van de categorie
traditionele stadsdeelcentra.
2.3 DE ONTWIKKELING VAN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA
Gemiddeld telt een traditioneel stadsdeelcentrum in 2016 bijna 30.000 m² wvo en
circa 150 verkooppunten, waarvan 110 winkels. Een winkel heeft een gemiddelde
omvang van 270 m² wvo.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 27
Het grootste traditionele stadsdeelcentrum, Rijswijk-In de Boogaard, is met bijna
63.000 m² wvo vijf keer zo groot als het kleinste traditionele stadsdeelcentrum,
Groningen-Paddepoel (12.600 m² wvo). Overigens moet hierbij worden
aangetekend dat Rotterdam-Alexandrium en Amsterdamse Poort sinds eind jaren
negentig van de vorige eeuw onderdeel uit maken van een veel groter
winkelgebied, met PDV en GDV (Alexandrium II en III en Arenaboulevard en
Woonmall). Alleen het reguliere, oorspronkelijk deel van het winkelgebied is
meegenomen in het onderzoek.
De meeste centra zijn tussen 2004 en 2016 in omvang van het winkelaanbod
gegroeid. De winkelcentra die gegroeid zijn, zijn gemiddeld met bijna 4.000 m²
wvo uitgebreid3. Een aantal daarvan zijn zelfs fors gegroeid: Eindhoven-Woensel
(+55%), Amsterdam-Boven ‘t IJ (+22%), Amsterdam-Gelderlandplein (+18%) ,
Nijmegen-Dukenburg en Utrecht-Kanaleneiland (beide +16%).
In slechts vijf centra is het winkelaanbod (veelal) beperkt gekrompen. Meestal
omdat units niet meer als winkel gebruikt worden, maar bijvoorbeeld voor horeca
of diensten. Alleen de winkelvloeroppervlakte in Amsterdam Osdorpplein is met
16% fors gekrompen.4
FIGUUR 3 AANBOD TRADITIONELE STADSDEELCENTRA NAAR WINKELVLOEROPPERVLAKTE 2004-2016
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
3 Dit betreft winkelaanbod in gebruik en leegstand tezamen. 4 Een aantal winkels is niet meer in gebruik, omdat ze in de toekomst gesloopt en opnieuw gebouwd worden.
28 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
AANBOD NAAR TYPE: WINKELS, HORECA EN DIENSTEN
Het totale aantal verkooppunten in de traditionele stadsdeelcentra is tussen 2004
en 2016 afgenomen. Dit geldt voor zowel winkels (food en non-food), als voor
diensten. Alleen het aantal horeca-vestigingen en het aantal leegstaande
vestigingen is gegroeid.
De groei van de winkelvloeroppervlakte en de daling van het aantal
winkelverkooppunten wijst op een groeiende schaalgrootte. Was de gemiddelde
winkel in 2016 zo’n 270 m² wvo, in 2004 was dat met 236 m² wvo bijna 13%
kleiner.
Wat betreft het aantal vestigingen is alleen het dagelijkse aanbod in de
traditionele stadsdeelcentra gegroeid. Voor die groei is voor twee derde de
uitbreiding van persoonlijke verzorging (drogisten, parfumerieën)
verantwoordelijk en voor het overige deel door supermarkten. Het aanbod van
versspeciaalzaken is juist afgenomen.
FIGUUR 4 GEMIDDELD AANTAL VERKOOPPUNTEN TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM NAAR TYPE
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 29
FIGUUR 5 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE (IN M² WVO) TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM NAAR
GROEP
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
Naar winkelvloeroppervlakte is alleen de dagelijkse sector met 9% gegroeid tussen
2004 en 2016. Het aanbod in Mode & Luxe en Overig is met respectievelijk bijna
10% en ruim 20% gedaald.
SUPERMARKTEN
De supermarkten in de traditionele stadsdeelcentra vullen 18% van de totale
winkelvloeroppervlakte in. In 2004 was dat nog 15%. Albert Heijn is verreweg de
grootste speler en heeft in alle traditionele stadsdeelcentra (met uitzondering van
Den Haag-Leijweg) een vestiging. Van de 16 AH-supermarkten behoren er negen tot
de AH XL formule. Na Albert Heijn volgen op grote afstand Jumbo en Ekoplaza met
elk vier winkels. Albert Heijn had die sterke positie ook al in 2004, toen met 15
vestigingen. Konmar was toen met zes winkels een goede tweede. Deze winkels
zijn in 2006 overgenomen, waarvan deels door Albert Heijn en deels door Jumbo.
De gemiddelde oppervlakte van de reguliere supermarkten in de traditionele
stadsdeelcentra is tussen 2004 en 2016 met 230 m² wvo toegenomen. Een
gemiddelde supermarkt is nu circa 2.050 m² wvo. Een consument heeft in de
traditionele stadsdeelcentra, afhankelijk van het winkelcentrum, keuze uit één tot
vier reguliere supermarkten. Gemiddeld zijn er 2,1 supermarkten gevestigd.
30 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
FIGUUR 6 GEMIDDELD AANDEEL SUPERMARKTEN EN FOOD TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM (IN M² WVO)
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
FILIALISERINGSGRAAD
In 2004 behoorde 62% van de verkooppunten en 84% van de
winkelvloeroppervlakte tot een filiaal. In 2016 is dat aandeel toegenomen tot
respectievelijk 66% en 87%. In vergelijking met het Nederlandse gemiddelde (67%,
op basis van oppervlakte) is de filialiseringsgraad zeer hoog.
Na het faillissement van V&D zijn qua winkelvloeroppervlakte HEMA en C&A nog
de overgebleven grote spelers in de traditionele stadsdeelcentra. Zij zijn in alle
(Hema) of nagenoeg alle (C&A) stadsdeelcentra gevestigd, met gezamenlijk elk
meer dan 20.000 m² wvo. H&M, Blokker, Action, Mediamarkt en Primark volgen in
termen van wvo. Waar Blokker ook nagenoeg in alle stadsdeelcentra gevestigd is,
komt het grote stempel van Mediamarkt en Primark op de stadsdeelcentra puur
voor rekening van de schaalgrootte van de gevestigde winkels. Het aantal
traditionele stadsdeelcentra zonder Mediamarkt en Primark is veel groter dan het
aantal traditionele stadsdeelcentra met een Mediamarkt en/of Primark.
ONTWIKKELING LEEGSTAND
De leegstand in de traditionele stadsdeelcentra bedraagt momenteel 18%. Dit is
fors hoger dan de gemiddelde leegstand in Nederland. Het faillissement van V&D
(die in 6 van de 17 stadsdeelcentra gevestigd was, met in totaal bijna 30.000 m²
wvo) heeft een zware wissel getrokken op die leegstand. De voormalige panden
van V&D bepalen ruim 30% van de totale leegstand. Ook andere in 2015
gefailleerde ketens als Schoenenreus, Miss Etam, Dixons en Dolcis waren in de
stadsdeelcentra sterk vertegenwoordigd.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 31
FIGUUR 7 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE IN GEBRUIK EN LEEGSTAAND TRADITIONEEL
STADSDEELCENTRUM
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
2.4 DE ONTWIKKELING VAN NIEUWE STADSDEELCENTRA
Gemiddeld telden deze 9 centra 14.750 m² wvo en 101 verkooppunten, waarvan 67
winkels. Een winkel heeft hier een gemiddelde omvang van 220 m² wvo. Dit is
bijna 20% kleiner dan in de categorie traditionele stadsdeelcentra.
Het grootste nieuwe stadsdeelcentra, Almere-Buitenmere, is met bijna 23.000 m²
wvo ruim twee keer zo groot als het kleinste winkelcentrum Zwolle-Zuid (10.775
m² wvo).
De meeste centra zijn tussen 2004 en 2016 gegroeid. Een aantal daarvan is zelf fors
gegroeid, en is pas na 2004 tot de categorie nieuwe stadsdeelcentra toegetreden:
Almere-Buitenmere (+137%), Zwolle-Zuid (+90%), Gouda-Bloemendaal (+81%) en
Alkmaar-De Mare (+58%).
32 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
FIGUUR 8 AANBOD NIEUWE STADSDEELCENTRA NAAR WINKELVLOEROPPERVLAKTE 2004-2016
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
AANBOD WINKELS, HORECA EN DIENSTEN
Het aantal verkooppunten in de nieuwe stadsdeelcentra is de afgelopen 12 jaar
toegenomen. Hierbij is de verdeling over de verschillende typen (detailhandel,
horeca en diensten) nagenoeg gelijk gebleven.
FIGUUR 9 GEMIDDELD AANTAL VERKOOPPUNTEN NIEUW STDASDEELCENTRUM NAAR TYPE
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 33
FIGUUR 10 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE NIEUW STADSDEELCENTRUM NAAR GROEP
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
De forse groei van de winkelvloeroppervlakte en de meer beperkte groei van het
aantal winkelverkooppunten wijst ook hier op een groeiende schaalgrootte. Is de
gemiddelde winkel in nu (2016) zo’n 220 m² wvo, in 2004 was dat met zo’n 190 m²
wvo, bijna 14% kleiner. De groei van het gemiddelde wvo tussen 2004 en 2016 is
hiermee vergelijkbaar met de procentuele groei van het gemiddelde voor de
traditionele stadsdeelcentra.
Wat betreft het aantal vestigingen is zowel het dagelijkse aanbod als het niet-
dagelijkse aanbod in de nieuwe stadsdeelcentra gegroeid tussen 2004 en 2016.
Vooral onder invloed van de schaalsprong van centra als Almere-Buitenmere,
Zwolle-Zuid, Gouda-Bloemendaal en Alkmaar-De Mare is echter in deze centra ook
het niet-dagelijkse aanbod substantieel gegroeid. Dit komt vooral voor rekening
van de branche warenhuis (volledig voor rekening van de expansie van Hema in
deze categorie centra), maar ook in andere branches binnen de groep Mode & Luxe
(kleding en mode, schoenen en lederwaren, juweliers en opticiens e.d.). Alleen in
branches als sport & spel, hobby en media is ook hier sprake van een teruggang
van het aantal vestigingen.
SUPERMARKTEN
Veel meer dan bij de traditionele stadsdeelcentra zijn supermarkten de belangrijke
spelers in nieuwe stadsdeelcentra. Zij vullen samen 33% van de
winkelvloeroppervlakte in (tegenover 18% in de stadsdeelcentra). In 2004 was dat
met 35% overigens nog meer. Als het gaat om het aandeel supermarkten groeien
de nieuwe stadsdeelcentra en de traditionele stadsdeelcentra dus wel langzaam
naar elkaar toe. Albert Heijn is ook hier de belangrijkste speler, met in alle negen
winkelcentra een vestiging (gold ook in 2004). Jumbo heeft met de overname van
34 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
de winkels van C1000 nu vijf vestigingen. Ook Lidl heeft tussen 2004 en 2016 haar
positie verstevigd, met nu vier vestigingen (slechts één in 2004).
Het gemiddelde wvo van de reguliere supermarkten is tussen 2004 en 2016 met
130 m² toegenomen. Een gemiddelde supermarkt in een nieuw stadsdeelcentrum
meet nu circa 1.550 m² wvo. Hoewel de oppervlakte van een gemiddelde
supermarkt dus 500 m² kleiner is dan in de traditionele stadsdeelcentra, is het
aantal supermarkten in de nieuwe stadsdeelcentra groter. De klant heeft hier
keuze uit gemiddeld 2,8 supermarkten, variërend van minimaal twee
supermarkten tot zelfs vijf supermarkten (waarvan vier regulier) in Alkmaar-De
Mare.
FIGUUR 11 GEMIDDELDE AANDEEL SUPERMARKTEN EN FOOD NIEUW STADSDEELCENTRUM (IN M² WVO)
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
FILIALISERINGSGRAAD
In 2004 behoorde 57% van de verkooppunten in de nieuwe stadsdeelcentra tot een
filiaal en 78% op basis van winkelvloeroppervlakte. In 2016 is dat aandeel
toegenomen tot respectievelijk 66% en 85%, nagenoeg gelijk aan het aandeel in de
traditionele stadsdeelcentra.
Qua oppervlakte zijn na de supermarkten Hema, Action, Blokker, Xenos en
Kruidvat de grootste spelers in de nieuwe stadsdeelcentra. Van de modeketens is
alleen C. Vögele met regelmaat hier gevestigd. Zij weten zich vergezeld door
modisch aanbod als Zeeman, Shoeby en Scapino, terwijl de in de traditionele
stadsdeelcentra dominante spelers als C&A en H&M in de nieuwe centra slechts
sporadisch gevestigd zijn.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT 35
ONTWIKKELING LEEGSTAND
De leegstand in de nieuwe stadsdeelcentra bedraagt momenteel 8%. Dit is
ongeveer vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde. Anders dan bij de
traditionele stadsdeelcentra is het faillissement van V&D (die hier niet gevestigd
was) niet van invloed geweest op de leegstand en de leegstandsontwikkeling.
Opmerkelijk is wel dat de leegstand in 2004 hier slechts op 1% lag. De forse
toename tot 2016 is onder meer het gevolg van recent gefailleerde ketens als
Free Record Shop, Foto Klein, Schoenenreus, Miss Etam, Dixons en Dolcis
FIGUUR 12 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE IN GEBRUIK EN LEEGSTAAND NIEUW
STADSDEELCENTRUM
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
2.5 DE POSITIE VAN HET STADSDEELCENTRUM IN HET VERZORGINGSGEBIED
Op grond van een analyse van de ontwikkeling van het (reguliere) aanbod (geen
PDV) in de verzorgingsgebieden van een vijftal (grote) stadsdeelcentra tussen 2004
en 2016 kunnen we vaststellen dat:
• In 2004 alle stadsdeelcentra het merendeel van het reguliere niet-dagelijkse
aanbod in hun verzorgingsgebied voor hun rekening namen; dit varieerde
(in wvo) van 54% (in Eindhoven-Woensel) tot 94% in Nijmegen-Dukenburg.
• Voor het dagelijkse aanbod was dat logischerwijs minder, variërend van
iets onder de 30% in Eindhoven-Woensel en Amsterdam-Noord tot tegen de
60% in Utrecht-Overvecht en Nijmegen-Dukenburg.
• Het belang van het stadsdeelcentrum in het totale reguliere aanbod is
zonder uitzondering tanende tussen 2004 en 2016. Dit geldt zowel voor
dagelijks als voor niet-dagelijks. In 2016 vertegenwoordigt in geen van de
stadsdeelcentra het dagelijkse aanbod nog meer dan 50% van het aanbod.
Voor regulier niet-dagelijks aanbod zijn vooral in Amsterdam-Noord de
36 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
verschillen groot met de situatie in 2004. Hier daalde het aandeel met 19%-
punt, van 78% naar 59%.
• Deze conclusies zijn eens te meer opmerkelijk omdat de vijf genoemde
stadsdeelcentra in meer (Amsterdam-Boven ’t IJ, Eindhoven-Woensel) of
mindere mate het aanbod zagen groeien tussen 2004 en 2016.
• De tanende aandelen komen voor rekening van het feit dat het aanbod in
de ondersteunende centra in het verzorgingsgebied is opgewaardeerd,
vooral als het gaat om de dagelijkse sector.
• In Amsterdam-Noord is deze ontwikkeling het meest zichtbaar. Tussen
2004 en 2016 zijn niet alleen het Waterlandplein en In de Banne tot
(her)ontwikkeling gekomen, ook is er nieuw supermarktaanbod
gerealiseerd op verspreide locaties: de Jumbo Foodmarkt en de Landmarkt.
FIGUUR 13 POSITIE TRADITIONELE STADSDEELCENTRA IN HET VERZORGINGSGEBIED DAGELIJKSE SECTOR
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
FIGUUR 14 POSITIE TRADITIONELE STADSDEELCENTRA IN HET VERZORGINGSGEBIED NIET-DAGELIJKSE
SECTOR
Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 37
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
In deze bijlage zijn factsheets van de 26 stadsdeelcentra uit het onderzoek
opgenomen. Deze factsheets bestaan uit de volgende onderdelen:
• Een foto van het winkelgebied of een logo van het winkelcentrum (bron
foto’s: Bureau Stedelijke Planning, bron logo’s: de website van het
betreffende winkelcentrum).
• Een afbakening van het verzorgingsgebied. In het verzorgingsgebied woont
het overgrote deel van de consumenten van het betreffende
winkelcentrum. Het is bepaald op grond van de kennis van Bureau
Stedelijke Planning en secundaire bronnen.
• De oppervlakte van het winkelcentrum, het aantal verkooppunten
detailhandel en het aantal overige verkooppunten (diensten en leisure) in
2004 en 2016 (bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016).
• De brancheverdeling van de detailhandels in winkelvloeroppervlakte naar
de typen dagelijks, mode & luxe, overig en leegstand (bron: Locatus
Verkooppunt Verkenner, 2016).
• De brancheverdeling van de overige verkooppunten (horeca, overig leisure,
ambacht en verhuur en dienstverlening) (bron: Locatus Verkooppunt
Verkenner, 2016).
• De demografische samenstelling van de bevolking in het verzorgingsgebied
(bron: CBS, 2016). Op basis van beschikbaarheid is ook het toekomstige
aantal inwoners, in (variërend van) 2021 tot 2040 opgenomen. Bij groei van
de bevolking is het getal groen gearceerd, bij krimp is het getal rood
gearceerd.
• De datum van realisatie, uitbreiding en of er plannen zijn voor het
betreffende winkelcentrum, op basis van de kennis van Bureau Stedelijke
Planning.
38 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
ALKMAAR - DE MARE
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 19.029 80 30
2004 12.006 49 21
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 40.250 18 11 27 30 14 12 98
2004 41.560 19 14 31 27 9 11 96
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1984 2006 Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 39
ALMERE - BUITENMERE
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 22.875 93 49
2004 9.660 61 42
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 55.830 22 13 29 29 8 30 89
2004 46.200 26 12 38 18 6 24 96
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1986 2009 Nee
40 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
AMERSFOORT – EMICLAER
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 11.839 55 25
2004 11.530 55 25
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2040 55.666
2016 56.925 20 12 24 32 13 10 109
2004 54.390 25 10 37 21 8 8 106
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1993 1997 Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 41
AMSTERDAM – AMSTERDAM BOVEN ‘T IJ
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 37.723 119 50
2004 30.921 116 57
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2035 113.302
2016 91.285 18 12 28 26 16 38 84
2004 87.730 19 12 30 23 16 33 93
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1970 2009 Ja
42 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
AMSTERDAM - OSDORPPLEIN
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 22.333 119 54
2004 26.660 152 51
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2035 157.985
2016 146.575 18 15 31 24 13 51 86
2004 129.020 21 12 31 21 15 43 95
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1964 1998 Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 43
AMSTERDAM – AMSTERDAMSE POORT
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 29.755 154 77
2004 26.671 166 65
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2035 92.245
2016 84.455 18 15 29 28 11 64 79
2004 82.030 21 15 33 23 8 61 89
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1986 2002 Nee
44 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
AMSTERDAM - GELDERLANDPLEIN
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 17.854 73 29
2004 15.080 74 26
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2035 20.250
2016 20.357 11 10 31 21 27 21 128
2004 18.630 10 7 26 24 32 13 144
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1970 2016 Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 45
ARNHEM - KRONENBURG
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 22.769 88 34
2004 22.907 83 36
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2040 66.200
2016 63.045 18 11 28 28 15 22 87
2004 64.510 19 12 33 24 11 19 92
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1979 2004 Nee
46 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
ARNHEM - PRESIKHAAF
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 16.908 61 23
2004 15.728 73 23
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2040 16.300
2016 14.710 15 15 31 22 18 34 74
2004 15.260 15 15 32 20 18 29 87
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1964 1987 Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 47
BREDA – HOGE VUCHT
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 11.357 51 15
2004 10.586 53 13
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 24.710 18 14 30 23 16 29 80
2004 22.160 17 14 29 22 17 24 88
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1970 1994 Nee
48 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
EINDHOVEN - WOENSEL
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 32.248 129 42
2004 20.785 104 32
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2026 99.602
2016 102.555 15 13 27 26 19 20 96
2004 99.490 17 12 31 24 16 14 102
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1967 2006 Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 49
GOUDA - BLOEMENDAAL
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 12.569 57 20
2004 6.958 45 19
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 22.455 16 11 20 29 25 11 111
2004 22.690 17 12 23 32 17 8 113
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1974 2011 Nee
50 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
GRONINGEN - PADDEPOEL
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 12.607 69 20
2004 13.282 69 18
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 29.245 13 23 27 19 19 20 69
2004 26.920 13 20 25 20 21 16 82
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1969 2008 Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 51
HAARLEM - SCHALKWIJK
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 23.942 89 26
2004 24.394 101 29
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 32.385 17 11 26 26 21 34 90
2004 31.700 16 11 29 25 18 26 102
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1972 1991 Ja
52 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
LEIDSCHENDAM - LEIDSENHAGE
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 48.538 156 43
2004 46.435 162 40
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 97.280 15 9 28 26 21 19 116
2004 97.540 15 9 30 27 20 14 122
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1971 2000 Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 53
NIJMEGEN - DUKENBURG
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 21.621 85 31
2004 18.689 96 24
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 37.295 16 12 26 29 17 19 88
2004 39.980 19 13 31 27 10 17 87
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1976 1995 Nee
54 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
RIJSWIJK – IN DE BOGAARD
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 62.866 171 39
2004 55.671 180 37
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 46.515 14 9 26 28 23 17 109
2004 45.880 14 9 27 27 22 10 118
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1963 2001 Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 55
ROTTERDAM - KEIZERSWAARD
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 16.600 74 17
2004 14.341 71 19
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 45.310 17 12 27 26 18 36 86
2004 45.660 18 12 28 23 19 27 93
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1969 1994 Nee
56 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
ROTTERDAM - ALEXANDRIUM
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 30.926 111 37
2004 31.806 132 44
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2030 96.288
2016 94.100 17 11 24 28 20 23 106
2004 85.860 16 11 27 26 20 16 109
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1984 2002 Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 57
ROTTERDAM - ZUIDPLEIN
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 52.774 147 71
2004 47.116 159 69
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 151.785 18 14 32 24 13 52 75
2004 153.760 18 15 32 21 14 47 84
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1972 2003 Ja
58 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
’S-GRAVENHAGE - LEIJWEG
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 32.462 142 57
2004 31.250 144 56
INWO
NERS
%
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2021 68.453
2016 65.985 19 11 33 23 14 55 72
2004 61.620 17 12 30 21 19 42 87
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1960 2003 Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 59
’S-HERTOGENBOSCH – HELFTHEUVEL
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 12.871 69 23
2004 13.149 76 20
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 20.370 14 13 31 23 18 24 95
2004 19.640 15 13 32 23 16 21 95
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1973 1999 Nee
60 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
TILBURG - WESTERMARKT
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 14.923 77 14
2004 13.278 70 20
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2016 30.080 14 16 27 23 20 26 86
2004 29.380 14 15 26 22 22 21 100
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1961 1995 Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 61
UTRECHT - KANALENEILAND
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 16.558 67 15
2004 14.325 66 19
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2035 33.294
2016 22.585 18 18 36 16 12 54 69
2004 20.270 21 16 33 16 15 56 84
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1963 1996 Ja
62 BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
UTRECHT - OVERVECHT
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 25.632 94 29
2004 24.397 96 27
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2035 38.766
2016 33.715 18 15 31 21 15 47 74
2004 31.040 17 13 31 21 18 38 92
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1969 1996 Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA 63
ZWOLLE - ZUID
M² WVO
DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN
DETAILHANDEL
OVERIGE
VERKOOPPUNTEN
2016 10.776 50 26
2004 5.680 33 15
INWONERS %
0-15
%
15-25
%
25-45
%
45-65
%
65+
% NIET-WESTERSE
ALLOCHTONEN
(INDEX)
INKOMEN
2025 29.560
2016 29.755 18 12 23 33 13 6 104
2004 31.500 24 12 31 24 8 5 99
NL ‘16 17 12 26 28 17 12 € 22.400
Gerealiseerd Uitbreiding Plannen
1990 2010 Nee