Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf Samen sterker

Redactioneel

Drie jaar GOBIn 2006 opgericht met als doel vorm te geven aan de eenheid van het Rijk bij de aanpak van gebiedsontwikkeling, bestaan we als Gemeenschappelijk Ontwikkelings-bedrijf (GOB) alweer drie jaar. De afgelopen jaren hebben we met elkaar heel wat werk verzet. Het goede resultaat is mede het gevolg van de vruchtbare samenwerking en het goede samenspel dat tussen de partijen, besturen en de projectorganisaties is ontstaan.Op 1 juli 2009 fuseert het Gemeenschap-pelijk Ontwikkelingsbedrijf met Domeinen Onroerende Zaken. Vanaf dan gaan wij, als onderdeel van het Ministerie van Financiën,

samen verder onder de naam: Rijksvast-goed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB).Met dit boekje kijken we terug op de afgelopen drie jaar en vooruit naar onze gezamenlijke toekomst als Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB).

Edo Arnoldussen, directeur Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

0� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Nieuw Hembrug: van productie-plaats voor munitie tot creatief bedrijventerrein. Het terrein wordt weer langzaam in gebruik genomen. De eerste historische gebouwen worden opgeknapt en weer voor verhuur geschikt gemaakt.

Stelling 1: Met de komst van het GOB blijven projecten minder lang hangen in de planfase en wordt sneller overgegaan tot uitvoering.

Riek Bakker, adviseur strategische plan-vorming ruimtelijke ordening, landschap en infrastructuur ‘Het GOB jaagt de besluitvor-ming aan. Daardoor kom je sneller tot een punt dat men zegt: we gaan het doen.’

Peter Noordanus, bestuursvoorzitter AM Vastgoedontwikkeling ‘Ik heb bewondering voor de inzet van de GOB-projectleiders, maar voor echte rijksbetrokkenheid is ook bestuurlijke wil en geld nodig.’

Mels Crouwel, Benthem Crouwel Architekten ‘Ja. Voorheen kostte het veel tijd om alle departementen hun eigen traject te laten doorlopen. Er werd langs elkaar heen gewerkt. Nu gaat het beter. Maar of de terugkoppeling ook goed gaat, daar heb ik weer geen zicht op.’

Chris Kuijpers, directeur-generaal Ruimte, Ministerie van VROM ‘Op hoofdlijnen klopt dat. Het GOB bundelt rijksinitiatieven en bouwt veel kennis op. Dat helpt. De slagvaardigheid kan echter nog beter. Of gebiedsontwikkeling echt sneller gaat, is overigens niet alleen afhankelijk van het GOB.’

Cees van Boven, directeur Bouwfonds MAB ‘Het zou mooi zijn als het sneller ging, maar of dat zo is, weet ik niet. Het GOB heeft zeker wel gezorgd voor professionalisering in de vastgoedexpertise van het Rijk.’

Adri Duivesteijn, wethouder in Almere ‘Door het GOB is het Rijk medeontwikkelaar geworden. Maar om vast te stellen of het uit de verf komt, bestaat de organisatie nog te kort.’

Tekst: Michiel Smit en Edwin Lucas Opinie Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 03

Waar nu nog een enkel groepje koeien en paarden graast, ontstaat binnen niet al te lange tijd een recreatiegebied van ruim 300 hectare. In de ‘nieuwe’ Bloemen­dalerpolder krijgen groen en blauw straks de overhand, en is het rood – in de vorm van selectief toegevoegde woonmilieus – nadrukkelijk ‘te gast’. In vijf jaar tijd hebben de gemeenten Muiden en Weesp, de provincie Noord­Holland, markt­partijen en het GOB een onderscheidend en tegelijkertijd haalbaar planconcept ontwikkeld. Een terugblik.

Het fluitekruid bloeit uitbundig in de bermen van de Bloemendalerpolder, langs de weg die Muiden en Weesp verbindt. De koeien en paarden in de wei duiden erop dat de polder nog steeds als agrarisch gebied in gebruik is. Wie over de graslanden heen kijkt, ziet en hoort echter de oprukkende metropool Amsterdam. De A1 ruist sonoor in de verte en aan de andere kant razen de treinen langs Weesp. Bouwborden en -kranen markeren de uitdijende woon-bebouwing aan de rand van de polder. Een ontwikkeling die bij ongewijzigd beleid zou leiden tot een verdere ‘verrommeling’ van het gebied, zo maakt Ron Stapel van de provincie Noord-Holland duidelijk. ‘De facto

0� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Bloemendalerpolder: sterk landschappelijk casco als basis

Fors nieuw recreatiegebied in noordvleugel van de Randstad

Ron Stapel: ‘Het samenspel van provincie en Rijk heeft goed gewerkt in de onderhande-lingen met de markt.’

bestaat de agrarische functie in dit gebied niet meer. Daardoor is het landschap aan erosie onderhevig. Het komt bovendien onder druk te staan door de verstedelijking in de Amsterdamse regio.’ Reden genoeg om proactief in te grijpen: ‘Hier liggen kansen om een nieuwe kwaliteit toe te voegen, die een aanvulling is op wat er al is. En die inspeelt op de maatschappelijke behoefte; enerzijds aan recreatiemogelijk-heden dichtbij de stad en anderzijds aan hoogwaardig wonen. Maar nadrukkelijk in die volgorde.’

Onderling vertrouwenGeen twee meter zand eroverheen en een compleet nieuwe identiteit uit de grond stampen, maar een zorgvuldige versterking van het bestaande landschap. Volgens Mariet Schoenmakers, directeur AM Concepts, is dat de essentie van het voor-liggende planconcept, dat bovendien tot stand kwam in een bijzonder proces. ‘In een gezamenlijk opdrachtgeverschap – van betrokken partijen maar ook van stakeholders als bijvoorbeeld het hoogheemraadschap – is dit plan tot stand gekomen. Een echte integrale gebiedsontwikkeling, waarbij het groen, blauw en rood zijn verweven. Het bestaande landschap wordt fors versterkt en vervult straks een belangrijke rol binnen de Ecologische Hoofdstructuur, als groene long in de metropool Amsterdam. Het vormt de drager waarbinnen de andere functies te gast zijn.’ Ontwerpers en specialisten van verschillende disciplines hebben daarbij vanaf een zeer vroeg stadium de vrijheid gekregen om aan het plan te werken,

aldus Schoenmakers. ‘In een heel open gedachtewisseling en vanuit het onderlinge vertrouwen dat we samen het beste met het gebied voor hebben. Juist door deze goede start is het basisconcept voor het gebied overeind gebleven. Dat komt niet vaak voor.’

Persoonlijke krachtOver de inbreng van het GOB zijn de part-ners in de gebiedsontwikkeling onverdeeld enthousiast. Ron Stapel: ‘Het samenspel van provincie en Rijk heeft goed gewerkt in de onderhandelingen met de markt. Ik had dat nog niet eerder zo meegemaakt. De persoonlijke kracht van iemand als Gemma Smid speelde daarbij ook zeker een rol. Daarnaast heeft het GOB bijgedragen aan de deal met Rijkswaterstaat over de aanpassing van de A1.’ Projectdirecteur Martien Reissenweber kan dat beamen: ‘Als ik dit project vergelijk met andere grote gebiedsontwikkelingen, dan is het opvallend dat zo’n bestuurlijke en finan-cieel ingewikkelde opgave zo voortvarend is opgepakt. Essentieel daarin is dat private partijen vanaf het begin hebben meegedaan in de conceptontwikkeling – zij moeten het gebied uiteindelijk in de markt zetten – maar ook dat het concept op bestuurlijk niveau goed landde. Geen eenvoudige opgave, zeker niet gezien bijvoorbeeld de dualisering in de lokale politiek. Rekening houdend met al die belangen is het zaak partijen bij elkaar te brengen. Het GOB heeft daar een nadrukkelijke rol in vervuld.’

Stapje terugOok Mariet Schoenmakers is enthousiast: ‘Het GOB werd voor ons het direct aan-spreekbare adres van het Rijk. En meer dan dat: een vertrouwenspersoon met betrok-kenheid en liefde voor het vak, die boven-dien actief meedacht in de fase dat het plan

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 05

Gemma Smid: ‘We voelden ons verantwoordelijk om gebiedsontwik-keling als nieuw métier in Nederland verder te brengen.’

geoptimaliseerd en uitonderhandeld moest worden.’ GOB-projectdirecteur Gemma Smid neemt de lof dankbaar in ontvangst: ‘Als GOB was onze insteek niet alleen om inhoud en proces bij elkaar te brengen. We voelden ons bovendien verantwoordelijk om gebiedsontwikkeling als nieuw métier in Nederland verder te brengen. Dat betekende dat we af een toe een stapje terug hebben gedaan en ons hebben afgevraagd: wat kunnen we hiervan leren, om het proces nog beter te laten verlopen? In dit geval waren de andere partijen ook bereid tot deze reflectie: even de projectinhoud en de waan van de dag laten liggen en boven het project uitstijgen. Ik heb dat als zeer positief ervaren.’

Meer weten? www.bloemendalerpolder.com

Tekst: Kees de Graaf

0� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Bloemendalerpolder: verbeelding onderhandelingsresultaat (februari 2009)

Stelling 2: Met het GOB zet het Rijk zijn departementale (eigen)belangen opzij voor het algemeen rijksbelang.

Riek Bakker ‘Zelf ontwikkelen is beter voor het rijksbelang dan coördineren. Je hebt dan meer doorzettingsmacht en hoeft minder te vertrouwen op iemands blauwe ogen.’

Peter Noordanus ‘Ik wacht nog altijd op het wonder van geïntegreerd rijksbeleid. Het GOB heeft dat wonder niet gebracht, maar het is zeker een stap in de goede richting.’

Mels Crouwel ‘Mee eens. Maar je moet ervoor oppassen dat het GOB een club wordt die zijn eigen gang gaat. De controle moet goed georganiseerd zijn. Ik neem aan dat dat zo is. Een andere vraag is wat dat ‘algemeen rijksbelang’ dan wel mag zijn. Daarover kun je flink van mening verschillen.’

Chris Kuijpers ‘Niet mee eens. Bij de acht projecten die het GOB onderhanden heeft, hebben de betrokken departementen wel degelijk hun

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 07

Opinie

eigen belang. Dat mag best. Verschillende belangen hoeven niet per se strijdig te zijn. Het is aan het GOB die belangen te integreren.’

Cees van Boven ‘Dat is juist. Dankzij het GOB gaat het Rijk gestructureerder met deelbelangen om. Het schept duidelijkheid. Eerst moest je alle loketten af, nu niet meer.’

Adri Duivesteijn, ‘Een rijksoverheid met een integraal afwegingskader is nog geen realiteit maar een wensbeeld. We zijn nog niet van het veelkoppige monster af.’

Luchthaven Twente: Voormalige munitieopslag, nu in gebruik voor rijpen van exclusieve kazen en hammen. Het GOB verzorgt samen met Domeinen Onroerende Zaken ook het tijdelijk beheer. Dit is hier een voorbeeld van.

A2­zone EindhovenOpgave: De ambitie is het totale gebied te transformeren tot de etalage van de Brain-port met internationale uitstraling, waarbij aandacht is voor vastgoedontwikkeling, (internationale) bedrijvigheid, bereikbaar-heid, duurzaamheid en natuur & recreatie, evenals de realisatie van de aansluiting op het Nationaal Landschap ’t Groene Woud. Opdracht GOB: Bijdragen aan de totstand-koming van de ontwikkeling. Partners: Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE), provincie Noord-Brabant, gemeenten Eindhoven, Veldhoven, Best, Waalre en Son en Breugel. Bijzonderheden: Diversiteit aan projecten die gezamenlijk moeten leiden tot een internationale toplocatie voor de tech-nische bedrijvigheid. Tussentijds resultaat: Er ligt een visiedocument. Het Rijk zal later dit jaar besluiten over een financiële bijdrage uit het Nota Ruimte budget. Eindresultaat GOB: 2009/2010. Uitvoering: 2009. Meer weten? www.sre.nl

BloemendalerpolderOpgave: Transformatie agrarisch gebied in woon- en recreatiegebied met 4500 woningen, 330 hectare natuur, water en infrastructuur (o.a. verbreding A1). Opdracht GOB: Realiseren groendoelstellingen (2/3

gebied voor groen/recreatie). Partners: Noord-Holland, gemeente Weesp, Hoog-heemraadschap Amstel, Gooi en Vecht, drie private consortia. Bijzonderheden: Uitdaging inpassen A1, groen deels te financieren vanuit woningbouw. Tussentijds resultaat: Gebiedsplan met financierings- en uitvoe-ringscomponent gereed. Eindresultaat GOB: Ondertekenen samenwerkingsovereen-komst zomer 2009. Uitvoering: Vanaf 2009. Meer weten? www.bloemendalerpolder.com

Groeiopgave AlmereOpgave: Realiseren van 60.000 woningen in de periode 2010-2030. Onderdeel van het project Schaalsprong Almere uit het kabinetsprogramma Randstad Urgent, dat wordt uitgevoerd in samenhang met de weg- en OV-infrastructuur, de toekomst van het IJsselmeer en het Markermeer en de verdere ontwikkeling van het Oostvaar-derswolt. Opdracht GOB: Opstellen master-plannen en businesscase groeiopgave Almere t.b.v. besluitvorming eind 2009. Integreren belangen Rijk. Gezamenlijk met VROM, V&W, EZ, Financiën, LNV in beeld brengen uitvoeringsconsequenties en –mogelijkheden t.b.v. besluitvorming. Partners: Provincie Flevoland, gemeenten Almere, Amsterdam, Zeewolde, NV Utrecht, waterschap Zuiderzeeland. Bijzonderheden: Omvangrijke rijksgrondpositie in het gebied. Tussentijds resultaat: Masterplannen Almere-Pampus en -Oost zijn gereed,

0� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Het GOB werkt mee aanProjectenoverzicht

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 09

Bloemen-dalerpolder

LuchthavenTwente

Wes�lank-Haarlemmer-

meer

Hembrug

MarinevliegkampValkenburg

Moerdijk

GroeiopgaveAlmere

Greenport Venlo/Klavertje Vier

A2-zoneEindhoven

001053

vervolg uitwerking businesscase voor voorkeursalternatief. Eindresultaat GOB: Besluitvorming medio 2009. Uitvoering: 2010-2030. Meer weten? www.almere.nl/de_stad/almere_2030

Klavertje Vier/Greenport VenloOpgave: Verbeteren concurrentiepositie regio door ontwikkelen economisch werklandschap voor glastuinbouw, agribusiness en logistiek/distributie met goede ontsluiting, ingepast in bestaande groenstructuren. Opdracht GOB: Met partners organiseren integrale aanpak, zowel financieel als bestuurlijk haalbaar.

Partners: Provincie Limburg, gemeenten Horst aan de Maas, Maasbree, Sevenum, Venlo. Bijzonderheden: Cradle to cradle als basisprincipe voor de gebiedsontwikkeling en het realiseren van duurzame, ruimtelijke kwaliteit. Tussentijds resultaat: Businesscase gereed, oprichting gebiedsNV. Eindresultaat GOB: Zomer 2009. Uitvoering: 2009. Meer weten? www.greenportvenlo.nl

Luchthaven TwenteOpgave: Herbestemming voormalige mili-taire luchtmachtbasis Twenthe als impuls (vliegwiel) voor een economisch sterker en duurzamer Twente. Opdracht GOB: Ontwik-

kelen gebied met behoud van landschap en natuur, verkoop met toekomstige bestemming. Partners: Provincie Overijssel, gemeente Enschede. Bijzonderheden: Vraagstuk wel of niet behouden lucht-haven Twente. Tussentijds resultaat: Twee uitgewerkte structuurvisies met en zonder luchthaven zijn gereed. Voorgenomen besluit toekomstige functie medio 2009. Eindresultaat GOB: Eind 2009. Uitvoering: 2010. Meer weten? www.vliegwieltwente.nl

Marinevliegkamp ValkenburgOpgave: Transformatie voormalig vlieg-kamp Valkenburg (Zuid-Holland) tot een woonwijk van 5.000 woningen en de ontwikkeling van een tweetal groene buf-fers. Opdracht GOB: Bijdragen aan totstand-koming internationaal woonmilieu met goede inpassing groen en infrastructuur. Partners: Gemeenten Katwijk en Wassenaar, provincie Zuid-Holland, regio Holland Rijnland. Bijzonderheden: Deel locatie (max. 500 woningen) inrichten als internationaal topwoonmilieu, ter versterking van de inter-nationale concurrentiepositie. Tussentijds resultaat: Integraal structuurplan gereed. Eindresultaat GOB: Afronding Masterplan en samenwerkingsovereenkomsten met gemeenten in 2010. Uitvoering: Vanaf 2014. Meer weten? www.locatievalkenburg.nl

MoerdijkOpgave: Herstructureren en intensiveren bestaand industriegebied Moerdijk en ont-wikkelen logistiek park in de oksel van de A16/A17 ter versterking van de strategische as Rotterdam-Antwerpen. Opdracht GOB: Mee-ontwikkelen logistiek park en finan-cieel haalbaar maken businesscase. Partners: Provincie Noord-Brabant, gemeente Moerdijk. Bijzonderheden: Het Rijk heeft een aanzienlijke grondpositie. Tussentijds resultaat: Businesscase en samenwerkingsaf-spraken in afrondend stadium. Eindresultaat GOB: Eerste helft 2009. Uitvoering: 2010. Meer weten? www.moerdijkmeermogelijk.nl

Nieuw HembrugOpgave: Herontwikkeling voormalig defen-sieterrein naar een bedrijventerrein voor creatieve industrie, recreatie en toerisme met behoud van (cultuur)historische waarden. Opdracht GOB: Initiëren van de ontwikkeling en verkoop van het terrein. Partners: Gemeente Zaanstad, provincie Noord-Holland, gemeente Amsterdam. Bijzonderheden: Historisch karakter en uniciteit van het terrein, veel rijks- en gemeentelijke monumenten, unieke ligging, beperkte ontwikkelmogelijkheden door diverse milieucontouren. Tussentijds resultaat: Verbreden mogelijk tijdelijk gebruik, opknappen gebouwen en markt-consultatie. Eindresultaat GOB: 2009/2010. Uitvoering: Vanaf 2009. Meer weten? www.nieuwhembrug.nl

10 | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Westflank HaarlemmermeerOpgave: Ontwikkelen hoogwaardig woon- en recreatiegebied met inpassing weg- en OV-infrastructuur met 10.000 woningen, 900 ha groen, 2 miljoen m3 seizoensberging en 1 miljoen m3 piekberging. Opdracht GOB: Bijdragen aan plan en uitvoering met integrale duurzame oplossing voor wonen, groen en water. Partners: Gemeente Haarlemmermeer, provincie Noord- Holland, Hoogheemraadschap van Rijn-land. Bijzonderheden: Dubbel grondgebruik door functiestapeling en onderzoeken inno-vatieve aanpak voor duurzame waterberging en -beheer. Tussentijds resultaat: Ruimtelijke en financiële verkenning zijn gereed, najaar programma van eisen, businesscase en besluit over bijdrage nota Ruimtebudget. Eindresultaat GOB: Voorjaar 2010. Uitvoering: 2012. Meer weten? www.westflankhaarlem-mermeer.nl

Stelling 3: Voor een duurzame ontwikkeling van Nederland binnen Europa en de wereld is een sterkere betrokkenheid van het Rijk bij complexe gebiedsontwikkelingsprojecten noodzaak.

Riek Bakker ‘Het Rijk moet door deelname in projecten een rolmodel zijn. Dat werkt beter dan “management by speech”.’

Peter Noordanus ‘Rijksbetrokkenheid bij projecten moet selectief plaatsvinden. Daar waar het Rijk voor helder opdrachtgeverschap kan zorgen vanwege zijn positie in het gebied.’

Mels Crouwel ‘Een sterke betrokkenheid van het Rijk is wenselijk. Of het sterker moet, weet ik niet. De afgelopen jaren zijn het Rijk en de markt-partijen naar elkaar toe gegroeid. De periode waarin men alleen met de beschuldigende vinger naar elkaar wees, is gelukkig voorbij. Samen-werking is belangrijk, maar een goed evenwicht ook. Het Rijk moet niet té sterk worden.’

Chris Kuijpers ‘Mee eens. Voorbeeld: als we veel woningen in Almere bouwen, hoeven we ze niet neer te zetten in het Groene Hart of in Waterland. Daarmee is een algemeen Nederlands belang gemoeid. Aan dit soort projecten moet het Rijk dus meedoen, liefst als koploper. Dan kun je deze ont-wikkelingen actief beïnvloeden.’

Cees van Boven ‘Mee eens. Bij grootschalige ontwikkelingen – zoals binnenstedelijke plannen, grote sleutelprojecten – is er namelijk altijd een groter maatschappelijk belang in het geding. Veelal is een gemeente te klein om zo’n zwaarwegend belang te dragen. Het is goed als het Rijk dan in-springt. Alleen het Rijk kan sommige onrendabele toppen dragen.’

Adri Duivesteijn ‘Omdat de nieuwe organisatie bij Financiën terecht komt, bestaat het gevaar dat de complexiteit van projecten te veel wordt terug-gebracht tot een geldvraag.’

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 11

Opinie

1� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Klavertje 4 vormt groen werklandschap van de toekomst

Met Cradle to Cradle aan de basis

‘De nieuwe verbinding’, zo luidt het leid­motief van Greenport Venlo. Een uitge­breid gebied rondom de kruising van rijkswegen A67 en A73, waar de komende jaren de ontmoeting van allerlei partijen in de wereld van agro en food gestalte moet krijgen. Niet alleen in fysieke vorm – zoals in de projecten van Klavertje 4 – maar ook in termen van sociale en econo­mische netwerken. Een groene community dus, die Venlo nationaal en internatio­naal op de kaart moet zetten.

Wie de stad Venlo alleen kent van de plaat-selijke voetbalclub VVV – recent gepromo-veerd naar de Eredivisie en voetballend in het enige stadion in Nederland met

Martine de Vaan: ‘Bijzonder om te zien hoe het omarmen van de Cradle to Cradle-ambities de samenwerking als geheel vooruit heeft geholpen.’

Pierre Sommer: ‘Cradle to cradle is het verbindende thema voor deze nieuwe community.’

verdiept gelegen grasmat – moet toch echt eens afreizen naar het zuiden en hier wat langer rondkijken. Dan valt bijvoorbeeld op hoezeer deze stad aan de Maas is omgeven met uitgestrekte groengebieden. Niet alleen op eigen grondgebied, maar ook net over de grens in Duitsland, bevinden zich uitge-strekte bos- en natuurgebieden, waar het goed wandelen en fietsen is. Als je in een dergelijk gebied een agro/food-business-park wilt realiseren met internationale uit-straling, moet je dat zeer zorgvuldig doen. Ziedaar de ambitie voor het project Klavertje 4, dat meerdere deelontwikkelingen binnen Greenport Venlo aan elkaar knoopt. Binnen een bijzondere landschappelijke setting wordt hier een ‘werklandschap’ van de 21ste eeuw gemaakt. Klavertje 4-directeur Pierre Sommer kan er begeisterend over vertellen: ‘Dit gebied keert zich straks niet af van de omgeving, maar nodigt iedereen uit om te komen kijken. Het is hier straks aangenaam werken, maar bezoekers en recreanten zullen zich hier ook thuis voelen.’

Verbindend themaDat er in Klavertje 4 invulling wordt gegeven aan de Cradle to Cradle-principes, is volgens Sommer een belangrijk selling point: ‘Het profileert en positioneert dit gebied, geeft input voor de ontwerpprincipes, maar helpt ons ook in de marketing. Wij kiezen in dit gebied voor ondernemers die de C2C-prin-cipes omarmen en verwerken in hun pro-ductieproces. C2C kun je niet opleggen, dat moet door mensen zelf worden gedragen. Het is het verbindende thema voor deze nieuwe community.’Een van de betrokken bestuurders onder-schrijft het belang van dit project voor Venlo en de regio. Burgemeester Hubert Bruls van Venlo: ‘Alleen al qua ruimtelijke omvang gaat het hier om een bijzonder project. Voeg daarbij dat meerdere partijen hier samen komen tot een geheel dat meer is dan de som der delen. Een derde interessant aspect is dat de integrale aanpak van het gebied van onderop is aangekaart en niet van bovenaf is opgelegd. Daarmee kreeg

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 13

het benodigde draagvlak een forse impuls.’ Ondernemer en agro-ontwikkelaar Ewald Pelser kan dat beamen. Met zijn bedrijf Wayland Nova denkt hij volop mee over de inrichting van het gebied. ‘De gevonden oplossingen, bijvoorbeeld voor het infil-treren van water in deze hooggelegen zand-gronden, zijn echt bijzonder. Bedrijven gaan hier water, warmte en energie aan elkaar leveren. Het groen wordt robuust aangelegd en voegt waarde toe aan het gebied. Het leidt er allemaal toe dat glastuinbouw veel beter beleefbaar wordt.’

Extra toegangTijdens het proces schoof het GOB aan als meedenkende partij. Hoe hebben de locals dit ervaren? Pierre Sommer benadrukt dat het GOB onder meer het idee van de gebiedsontwikkelingsmaatschappij verder heeft gebracht. ‘Naast inhoudelijke ontwerpkennis bracht het GOB ook procesmatige kennis in. Daarnaast vervulde het GOB een schakel- en makelfunctie

en bood het een extra toegang naar het Rijk.’ Hubert Bruls vult aan: ‘Het GOB vormde één adres van het Rijk, maar het stond ook voor financiële slagkracht bij onder meer grondaankopen, iets wat een gemeente minder voorhanden heeft. Dat versnelde het proces.’ Ewald Pelser: ‘En men hielp bijvoorbeeld bij het aanvragen van FES-subsidies voor infrastructuur en extra groen. De coördinerende rol richting het Rijk heeft goed uitgepakt.’

Positieve sfeerTerugkijkend zijn het de elementen die Martine de Vaan, projectleider bij het GOB, zelf ook herkent: ‘Ik vond het vooral bijzonder om te zien hoe het omarmen van de C2C-ambities de samenwerking als geheel vooruit heeft geholpen. Dat getuigde van lef.’ Een ander bijzonder moment deed zich voor in de schetsfase van het project, toen veertig betrokkenen twee dagen lang de ontwerpprincipes voor het gebied onder de loep namen met de C2C-bril op.

1� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

De Vaan hierover: ‘Die tweedaagse hadden wij samen met de Dienst Landelijk Gebied georganiseerd en zorgde voor een gezamen-lijk gedragen beeld: “daar gaan we heen”. De positieve sfeer van die bijeenkomst werkt nog steeds door. Niet alleen inhoudelijk, maar ook in het feit dat iedereen zich nu mede-eigenaar voelt van het project. En dat is een goede basis voor de komende decen-nia, waarin het gebied concreet gestalte moet krijgen.’

Meer weten?www.greenportvenlo.nl

Tekst: Kees de Graaf

Klavertje 4/Greenport Venlo: Zelfvoorzienend in energie door windmolens, warmtekrachtkoppeling (wordt gevoed met biogas en levert elektriciteit en warmte aan het bedrijventerrein) en zonnecollectoren op de daken.

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 15

Utrecht, 18 mei 2009

Vincent,

Ik heb je al gefeliciteerd met je hoogleraar-schap, maar het kan geen kwaad dat ook nog eens schriftelijk te doen. Zoals je weet worden hoogleraren geacht zeer invloedrijk te zijn, vandaar dat ik je een brief schrijf. Ik hoop namelijk dat je tijdens je colleges en in je contacten met de bestuurlijke autoriteiten aandacht kunt vragen voor de jammerlijke situatie waarin de ordening van de publieke ruimte in Nederland is geraakt. We wonen in een klein land, dat we alleen redelijk op orde en enigszins het aanzien waard kunnen houden als we zo spoedigmogelijk een einde maken aan de onge-remde expansie van bedrijventerreinen en de lintbebouwing langs onze snelwegen. We hebben al overal kunnen lezen dat er in Nederland veel te veel bedrijventerreinen zijn, maar dat lijkt geen einde te maken aan de aanleg van nieuwe terreintjes. Als we zo door gaan staan we in Nederland blijvend in de file tussen glazen paleizen waarin auto’s verkocht worden en evident op een koopje gebouwde postmoderne kantoor-panden en -pandjes. Het landschap is dan nauwelijks nog zichtbaar. Ik meen zelfs dat ze laatst een soort wet hebben aangenomen

of tenminste een of andere bestuurlijke maatregel hebben getroffen om ervoor te zorgen dat er hier en daar nog een blik op het weidelandschap mogelijk is. Hoe heeft het in hemelsnaam zo ver kunnen komen? Voor zover ik het enigszins heb gevolgd, is mijn indruk dat de ellende deels voortkomt uit het rampzalige idee gemeenten meer zeggenschap te geven over hun bestem-mingsplannen. Is dat ook inderdaad zo? Zo ja, dan is het het zoveelste voorbeeld van de negatieve gevolgen van het idee van de ‘terugtredende overheid’. Wie een landschap wil verpesten moet vooral meer zeggenschap aan plaatselijke overheden geven. Die worden vaak bestuurd door het kortzichtige eigenbelang van de lokale mid-denstand. Denk aan Texel; elk jaar staat erwel weer ergens een vakantievillaatje bij. Of denk aan Wageningen waar we zijn opgegroeid. Daar had de gemeenteraad in de jaren zestig al besloten de uiterwaarden vol te spuiten teneinde er woningen te bouwen. Dat zou Wageningen van al zijn charmes beroofd hebben. De centrale over-heid heeft dat toen verboden. De centrale overheid moet weer haar verantwoordelijk-heid nemen, principes formuleren en die vreselijke gemeenten knevelen. Daarna gaan we al die autopaleizen afbreken! In lichte wanhoop, je liefhebbende broer.

Maarten van Rossem is historicus en kenner van het Nederlands cultuurlandschap.

1� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Brief aan mijn broer

Maarten en Vincent van Rossem over ruimtelijke ordening in Nederland

“Wie een landschap wil verpesten moet vooral meer zeggen-schap aan plaatselijke overheden geven.”

AmsterdAm, 20 mei 2009

Beste Maarten,

Dank voor je gelukwensen. Zou een hoog-leraar werkelijk invloed hebben? Ik denk het niet, zeker niet in de ruimtelijke ordening. Alweer vijftien jaar geleden, het is niet te geloven maar waar, heb ik een kritisch boekje geschreven over de Randstad als planologisch idee. Toen was ik nog niet hooggeleerd, maar veel mensen in de vakwereld waren wel erg boos. Men geloofde nog dat er zoiets bestaat als ruimtelijke ordening, en het Groene Hart van de Randstad was nog een heilige koe. Inmiddels weet iedereen wel beter. Jij noemt de bedrijventerreinen en de zicht-locaties langs de snelwegen, inderdaad een vorm van ‘verrommeling’ die de klassieke planologie voor onmogelijk hield. Maar ook de woningbouw speelt een belangrijke rol. Dorpen als Ede en Veenendaal, in onze jeugd nog echte dorpskernen, groeien aan elkaar vast en zo ontstaat een nieuw stede-lijk landschap dat niemand voorzien had. Het was altijd al zo dat gemeentebesturen met hun bestemmingsplannen bepalen wat er wel of niet gebouwd wordt in Nederland, dat heeft niets te maken met een ‘terug-tredende overheid’. Deskundigen gaven al bijna een eeuw geleden aan dat de gemeen-tegrenzen een ramp waren voor elke vorm van geordend denken. Nederland is in feite veel te democratisch voor zoiets als plano-logie. Vergeet daarbij niet dat het hele idee van planning was afgekeken van de Sovjet Unie. Daar hebben ze het ‘vijfjarenplan’ uitgevonden en dat maakte in West-Europa

indruk. De Tweede Nota over de ruimtelijke ordening uit 1966 geeft een prachtig beeld van de illusies die men koesterde. Maar je kunt ondernemingen niet dwingen om zich te vestigen in Lelystad, of in de Eemshaven. En in de gemeenteraad denkt iedereen aan zijn eigen belang. Wethouders willen minister worden, boeren willen hun grond duur verkopen, en de lokale middenstand heeft ook baat bij groei. Zo worden charmante kleine provinciestadjes, zoals het Wageningen uit onze jeugd, genadeloos verpest. Vreemd genoeg zitten je beste vrienden soms bij Verkeer en Waterstaat. De uiterwaarden bij Wageningen mochten niet volgebouwd worden vanwege de waterberging. Dat mag je achteraf wel een vooruitziende blik noemen. Maar dat was de uitzondering die de regel bevestigt. Jij voert ‘de centrale overheid’ ten tonele, maar wie is dat dan? Je bedoelt toch niet vadertje Stalin? Nogmaals, ons vaderland is een echte basisdemocratie. En natuurlijk gaat het daarbij om lokale belangen. Als iedereen doet wat in zijn eigen belang is, geen gezeik samen rijk, dan gaat alles toch goed? Was dat niet Adam Smith? Jij weet ook hoe het met de Sovjet Unie is afgelopen. Met de ‘centrale overheid’ schieten we niks op, je kunt de menselijke nederzetting maar beter beschouwen als een natuurverschijnsel. Wanhoop niet. Denk aan de Aarde driehonderd miljoen jaar geleden. Zoals onze Pa altijd deed, een bioloog die in Darwin geloofde. En maak je geen zorgen over Texel. Vroeg of laat zullen de wind en de zee daar weer vrij spel hebben. Groet, ook aan Winnie, Vincent

Vincent van Rossem is hoogleraar Monumenten en stedenbouwkundige vraagstukken van de periode sinds de 19de eeuw aan de Universiteit van Amsterdam.

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 17

“Met de ‘centrale over-heid’ schieten we niks op, je kunt de menselijke nederzetting maar beter beschouwen als een natuur-verschijnsel.”

Een fusie komt nooit zomaar uit de lucht vallen. Er liggen verwachtingen aan ten grondslag. Verwachtingen over synergie, over een andere werkwijze, over een instrumentarium dat beter is toegerust om doelstellingen te realiseren en in te spelen op veranderde inzichten. Edo Arnoldussen (directeur GOB) en Frank Jongbloed (directeur Domeinen Onroerende Zaken) spreken hun verwach­tingen uit in een openhartig gesprek met publicist Pieter Hilhorst.

‘Het GOB heeft meer body nodig. Dat was de kern van een notitie die ik al drie maanden na mijn aantreden schreef, nu dus ongeveer twee jaar geleden.’ Aan het woord is GOB-directeur Edo Arnoldussen. Met veel inzet ging hij ruim twee jaar geleden bij de nieuwe organisatie aan de slag. De opdracht: rijksbeleid gestalte geven door actief mee te doen met het ontwikkelen van locaties, namens de rijksoverheid. Geen gemakkelijke opdracht, want ‘de’ rijksover-heid bestaat niet. Talloze belangen en posities lopen door elkaar. Om de zaken op elkaar af te stemmen, is het opdrachtgevers-beraad in het leven geroepen, waarin alle relevante departementen zijn betrokken. Arnoldussen: ‘Normaal gesproken heeft een ontwikkelaar een financieel instrumenta-rium en de ruimte om eigen afwegingen te maken. Ik moet nu bij veel praktische beslissingen terug naar het desbetreffende departement om ze mee te krijgen. Dat ervaar ik als een groot manco en het werkt

enorm vertragend. Met de fusie krijgen we een eigen instrumentarium en kunnen we veel slagvaardiger optreden. We kunnen dan constructiever meedenken met gemeenten, die het ruimtelijk voor het zeggen hebben, en met een zakelijk voorstel komen om ze over de streep te trekken. Dat kan inhouden dat er financieel voordeel voor de gemeente in kwestie inzit; geld verdienen is tenslotte geen schande.’

Ook Domeinen voelde een gemis in de organisatie: een ontwikkelpoot. Frank Jongbloed, directeur sinds ruim een jaar: ‘Mijn voorganger probeerde een fusie met DLG (Dienst Landelijk Gebied) van de grond te krijgen, maar dat ketste uiteindelijk af. We hebben toen rondgelopen met plannen voor een eigen “GOB-tje” maar gelukkig kwam de club van Edo in beeld.’

Zelfde doelstellingen, andere wegMet de fusie verandert er in wezen niet veel in de doelstellingen van beide organisaties. Wat wel verandert is de weg ernaar toe. Jongbloed: ‘Domeinen is kort gezegd gewend om leegkomende terreinen en gebouwen te beheren, eventueel tijdelijk te verhuren en tegen een zo gunstig mogelijke prijs door te verkopen. Met de inbreng van het GOB gaan we anders tegen dat beheer aankijken. Met meer oog voor ontwikke-ling.’ Arnoldussen vult aan: ‘Het kan bij-voorbeeld gaan om het soort tijdelijke huur-ders dat je aantrekt. Dat die goed passen in de toekomstige plannen en daar eventueel

1� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Gesprek met Edo Arnoldussen en Frank Jongbloed

Meer body met fusie

een plek in krijgen. Anders gezegd: wij zijn meer gewend om gebiedsontwikkeling in te zetten voor waardestijging van een gebied. Wat langer vasthouden, wat meer kneden.’ Arnoldussen verwacht dat zijn werk na de fusie soepeler zal verlopen en dat hij ook wat sturender kan optreden. ‘Het opdrachtgeversberaad blijft bestaan, maar ik krijg er een instrumentarium bij. Dat geeft mij de ruimte om condities eerst goed tegen het licht te houden, wat kan betekenen dat ik bijvoorbeeld ‘nee’ of ‘niet zo’ ga zeggen tegen een project. Het wordt ook wat zakelijker, wat ik heel gezond vind. Mijn opdracht is nu soms wat vrijblijvend: maak er wat moois van. Straks wordt er “aan de voorkant” afgerekend: het terrein wordt aangekocht en op de balans gezet bij Financiën. Bij de overdracht van de bezittingen wordt dan het waardever-schil berekend.’ Jongbloed: ‘Doordat het transparanter wordt, is het ook eenvoudiger om voor afstemming met het opdrachtge-versberaad te zorgen. Extra doelstellingen

kunnen op hun financiële gevolgen worden getoetst. Vervolgens kan de indiener van de extra doelstelling beoordelen of de kosten opwegen tegen de (financiële én niet-finan-ciële) baten.’

De kern van de fusieEen fusie is natuurlijk veel meer dan het afspreken van een datum en het zetten van wat handtekeningen. Het overbruggen van cultuurverschillen en het wegnemen van negatieve beelden is de eigenlijke kern van de fusie. Dat is een proces van jaren. Arnoldussen: ‘Domeinen wordt een beetje gezien als een stoffige organisatie met een wat smalle interpretatie van waardecreatie.’ Jongbloed: ‘Het GOB wordt gezien als een club van snelle vastgoedjongens en -meisjes die wel even komen vertellen hoe het beter kan. Maar als het misgaat, draaien wij voor de gevolgen op.’ Deze percepties moeten veranderen in alle geledingen van de orga-nisaties. Hoe doe je dat? Jongbloed: ‘Edo en ik kunnen prima met elkaar overweg, met

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | 19

Frank Jong-bloed (links): “We hebben elkaar echt wat te bieden. In de praktijk plukken we daar nu al de vruchten van.”

wederzijds respect voor elkaar, elkaars werk en werkwijze. We hebben elkaar echt wat te bieden. In de praktijk plukken we daar nu al de vruchten van. Om de verschillen tussen de organisaties te overbruggen zullen we vooral veel gaan communiceren. Wij zullen bijvoorbeeld bij het optreden van fricties de mensen samen aan tafel zetten voor een goed gesprek. Vooral door praten met en luisteren naar elkaar kom je tot een beter inzicht in de wederzijdse posities. Dat proces van tot elkaar komen gaat tijd kosten. Daar zijn wij ons terdege van bewust.’ Arnoldussen: ‘Ik zou het leuk vinden als mensen van Domeinen zich ook gaan bezighouden met GOB-zaken.’

Verdere samenwerkingDe beide fusiepartners trekken nog niet bij elkaar in, maar het streven blijft om op termijn één centrale vestiging te hebben op een centrale plek in Nederland. Jongbloed: ‘Het is voor de samenwerking beter om in één pand te zitten, maar Domeinen is zelf nu nog op verschillende regionale locaties actief. Het zou mooi zijn als we dat nog eens allemaal samen konden brengen. Ik zie, laten we zeggen over vijf jaar, een organisatie met vier hoofdafdelingen voor me: verkoop, bedrijfsvoering, beheer en ontwikkeling. De mensen in de toekomstige organisatie denken meer ontwikkelingsge-richt dan nu het geval is bij Domeinen.’ Ook Arnoldussen werpt een blik in de toekomst: ‘Het instrumentarium moet nog worden uitgewerkt. Dat is belangrijk want dat bepaalt voor een belangrijk deel het man-daat dat ik straks heb binnen het opdracht-geversberaad. Als dat goed uit de verf komt, kunnen we straks meer en grotere projecten ter hand nemen. Daarnaast hoop ik dat we zullen ervaren dat samenwerken heel plezierig kan zijn.’ Hoe het ook zij, het is wel duidelijk dat de voorwaarden voor de fusie

gunstig zijn. Een onderliggend motief van een overheid die ondernemender optreedt bij het realiseren van belangrijke ruimtelijke projecten in Nederland.

Tekst: Michiel Smit

�0 | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Stelling 4: Het Rijk bemoeit zich wel met gebiedsontwikkeling, maar wil (eigenlijk) de daarmee gepaarde risico’s niet lopen.

Riek Bakker ‘Als het Rijk eenmaal in een project stapt, moet het ook de portemonnee trekken en niet weglopen voor risico’s.’

Peter Noordanus ‘Ik hoop dat Financiën snel begrijpt wat een ondernemende overheid en risico dragen werkelijk inhoudt en daarnaar handelt.’

Mels Crouwel Oneens! Het Rijk neemt juist wel risico’s en is vaak ook de klos als het mis gaat. Kijk nu maar naar de bankencrisis. Of bij grote kantoor-ontwikkelingen. Vaak neemt het Rijk de risico’s over als de marktpartijen het niet meer zien zitten.’

Chris Kuijpers ‘Het ligt genuanceerder. Als het Rijk duidelijk zicht heeft op de risico’s, zijn we best bereid ze te lopen. Anders niet. Wat hierbij een rol speelt, is dat het Rijk nog niet gewend is om actief risicodragend te participeren. Dat is een nieuwe sport voor ons. We zullen die moeten leren beoefenen.’

Cees van Boven ‘Helaas is dat waar. Het Rijk heeft een natuurlijke risicoaversie. Maar ondernemen is nu eenmaal risico lopen. Ik zie graag een ondernemende, creërende, scheppende overheid, zoals we die hadden tijdens de aanleg van de IJsselmeerpolders. Bij grootschalige multifunctionele gebiedsontwikkeling is zo’n overheid hard nodig.’

Adri Duivesteijn ‘Het Rijk zal moeten groeien in zijn rol als risicodragende partner in grote projecten. Durft men het straks bijvoorbeeld aan om te participeren in de Zuidas?’

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | �1

Opinie

Bloemendalerpolder, huidige situatie.

�� | Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf

Colofon

Dit boekje is een eenmalige uitgave van het Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf (GOB).

EindredactieAnnemarie van den Eijkel, Peter Vermeer en Wiepkje Spoelstra

Aan deze publicatie werkten mee:Anne Luijten, Edwin Lucas, Kees de Graaf, Laura Witschge, Maarten van Rossem, Marjolein Luiken, Michiel Smit, Pieter Hilhorst, Vincent van Rossem. Beeld: Ivo Kooijman (p. 2, 3), Marjolein Luiken (p. 8-11), Paul Voorham (cover, p. 4, 12, 19), Projectbureau Bloemendalerpolder (p. 6), Studio Marco Vermeulen (p. 13, 14, 15), Tineke Dijkstra (p. 21, 22), VTM (p. 7).

ContactVanaf 1 juli gaan wij samen met Domeinen Onroerende Zaken verder onder de naam Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB). U kunt ons vanaf dan bereiken op het volgende adres:

Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB)Directie OntwikkelingPostbus 160382500 BA Den Haagtel. secretariaat 070-424 61 01fax 070-424 61 99e-mail ontwikkeling@rvob.nlinternet www.rvob.nl

Deze publicatie is te downloaden en te bestellen via www.vrom.nl of telefonisch te bestellen via Postbus 51: 0800-8051 (gratis). De artikelcode is: VROM 9153.

Drie jaar Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf | �3

Marinevliegkamp Valkenburg: Transformatie voormalig vliegkamp Valkenburg (Zuid-Holland) tot een woonwijk van 5.000 woningen en de ontwikkeling van een tweetal groene buffers.

Dit is een publicatie van: Ministerie van VROMRijnstraat 8 | 2515 XP Den Haag | www.vrom.nl

VRO

M 9

153

/ jU

nI 2

009

Landschap

Kijkenhoe het lichtwandelt

over het landmet de schaduwaan de hand

hoe de ruimtevorm krijgt

van zien

Uit: Jozef Deleu, Het gaat voorbij. Van Halewyck, Leuven & Meulenhoff, Amsterdam, 2007