Post on 12-May-2015
description
Customized huurovereenkomsten
Marlies Sloot
Hans-Mark GiezenDeze presentatie is
beschikbaar op legalbusinessday.nl
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 3
Inleiding
Aanzienlijke leegstand:
6,5 miljoen m² kantoorruimte (13,9 %)
9,3 miljoen m² bedrijfsruimte
1,7 miljoen m² winkelruimte
Daarnaast: verdergaande internationalisering van de vastgoedmarkt
Gevolg: het is een huurdersmarkt, steeds meer onderhandelingen
Vooral bij grotere (nieuwbouw) objecten (kantoor en retail) customized ontwikkelingsafspraken en afwijkingen ROZ
"Wat zijn aandachtspunten bij customized huurovereenkomsten?"
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 4
Ontwikkelingsafspraken (1/1)
Regelen fase ontwerp, realisatie tot en met oplevering Vorm:
- in huurovereenkomst- in bijlage- in samenwerkingsovereenkomst
Bij verkoop: - SOK ontwikkelaar- HOK belegger
Interactie 7:226 BW (koop breekt geen huur), 3:36 BW (derdenbescherming) en 6:159 BW (contractsoverneming)
Voorbeelden: - levering vóór ingebruikneming- huurkorting in SOK- een koopoptie of voorkeursrecht in HOK
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 5
Incentive
Wel of niet disclosen?
Uitspraak rechtbank Utrecht d.d. 11 november 2009 (de Tulp/Eurocommerce)
Conclusie: niet disclosen is in beginsel onrechtmatig
Huurder dient eventueel vrijwaring te vragen van ontwikkelaar
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 6
Algemene aandachtspunten
Geschillenbeslechting in SOK door burgerlijke rechter (kantonrechter) of RvA?
Aanbevolen: specifieke bindend advies procedure voor ontwerpgeschillen /bestekswijzigingen
Goede omschrijving procedure en criteria goedkeuring ontwerpstappen erg belangrijk
UAV/RVOI/SR/DNR niet van toepassing verklaren (behalve bij oplevering)
Maak als huurder afspraken over opslagpercentages, coördinatievergoeding, integrale planning inbouwpakket
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 7
Oplevering
Belangrijk moment: overgang risico/verzekering aannemer-verhuurder, huuringangsdatum, aanvang termijn garanties
Toepasselijkheid paragrafen 9 en 10 UAV
Vooropnames zijn gewenst
Eerst verhuurder-huurder, dan aannemer-verhuurder
Hersteltermijnen noteren
NB: proces-verbaal van oplevering voldoet niet als beschrijving van het gehuurde in de zin van 7:224 lid 2 BW (beter: bestek en foto's)
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 8
Huur: in het kort
Wat is huur (artikel 7:201 BW)?
Soorten van belang:
woonruimte
winkelruimte
overige bedrijfsruimte
Verschillen tussen winkelruimte en overige bedrijfsruimte is soms moeilijk te zien (artikel 7:290 BW versus 7:230a BW)
In de praktijk wordt veelal gewerkt met het zogenaamde ROZ model. Sinds 2008 is er voor winkelruimte een nieuw ROZ model
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 9
ROZ model (1/4)
Belangrijkste wijzigingen t.o.v. het oude (2003) ROZ model: Beter indeling en volgorde
Casco huur is uitgangspunt
Oplevering bij aanvang: in goede staat, tenzij anders is overeengekomen
Aansprakelijkheid schade (meer) bijeen en verkort
Aanvraag en behoud overheidsvergunningen
Algemene boetebepaling (artikel 34)
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 10
ROZ model (2/4)
Conclusie: het nieuwe model is (iets) gunstiger voor de huurder.
Ervaring in praktijk: omdat men het nieuwe model niet goed kende werd in het begin nog vaak gewerkt met het oude (2003) model.
Grote (buitenlandse) huurders wensen vaak met het nieuwe model te werken en in deze markt kunnen zij dit veelal afdwingen.
Kortom, het is goed om te weten wat het ROZ model (2008) zoal regelt en met name uitsluit (ten gunste van de verhuurder) zodat partijen een onderhandeling beter kunnen ingaan.
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 11
ROZ model (3/4)
Voorbeelden van ROZ bepalingen die verhuurders-vriendelijk zijn:
Exploitatieverplichting voor huurder
Onderverhuurverbod
Geen huurdersactie uit ongerechtvaardigde verrijking
Uitsluiting huurprijsdaling in geval van inflatie
Huurprijsindexatie zonder aanzegging (en ook bij latere oplevering)
Eenzijdige regeling (buiten)gerechtelijke kosten en boetebepaling
Herdefiniëring van het begrip gebrek
Uitsluiting van wettelijke aansprakelijkheden:
- geen huurprijsvermindering en/of schade in geval van een gebrek
- geen recht op opschorting, korting, aftrek of verrekening
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 12
ROZ model (4/4)
Enkele uitsluitingen zijn cruciaal en worden door grotere huurders niet meer geaccepteerd:
Boetebepalingen etc. dienen voor beide partijen te gelden
Volledige ingebruikname door huurder
Oplevering casco (casco +)
Maar de meeste discussies ontstaan ten aanzien van de gebrekenregeling - uitsluiten aansprakelijkheden en herdefiniëren van het begrip 'gebrek'.
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 13
Gebrekenregeling (1/3)
Wettelijke definitie van het begrip gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW):
"Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft."
ROZ definitie van het begrip gebrek (zowel winkelruimte 2003/2008 als kantoorruimte):
"Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat (de) huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten."
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 14
Gebrekenregeling (2/3)
Kortom…Het begrip gebrek in het ROZ model wordt gesubjectiveerd. Het moet gaan om wat deze huurder van dit gehuurde mag verwachten (en niet wat een huurder van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft mag verwachten).
Gevolgen van gebreken:
- Herstelplicht van verhuurder (artikel 7:206 lid 1 en 2 BW)
- Herstelrecht van huurder (artikel 7:206 lid 3 BW)
- Huurder heeft recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW)
- Huurder heeft recht op schadevergoeding (artikel 7:208 BW)
- Beide partijen hebben een ontbindingsmogelijkheid (tenietgaan gehuurde) (artikel 7:210 BW)
Artikel 7:209 BW bepaalt vervolgens dat partijen deze gevolgen niet ten nadele van de huurder kunnen uitsluiten ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 15
Gebrekenregeling (3/3)
Het ROZ model sluit het recht op huurprijsvermindering en het recht op schadevergoeding uit, voor zover mogelijk. In het model wordt het recht op herstel van gebreken niet uitgesloten.
In het ROZ model 2008 wordt bepaald dat deze uitsluitingen niet gelden indien er sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming aan de zijde van verhuurder (2003 model: grove schuld of ernstige nalatigheid).
In de praktijk wordt geworsteld met de gebrekenregeling. Ook de asbestproblematiek komt hierbij om de hoek kijken. Overeenstemming wordt vaak bereikt door bijvoorbeeld gevolgschade uit te (laten) sluiten, maar directe schade niet en inzake de huurprijsvermindering bijvoorbeeld een maximum af te spreken.
Inzake de herdefinitie van het begrip gebrek: bij nieuwbouw speelt dit minder omdat het een nieuwe zaak betreft.
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 16
Contact
Hans-Mark Giezen
Marlies Sloot
E: hansmark.giezen@dlapiper.comT: 020 5419 860
E: marlies.sloot@dlapiper.comT: 020 5419 363
08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 17
legalbusinessday.nl
Twitter mee over Legal Business Day: #LBD11 #dlapiper