SERVICE Magazine 19.2: Retail

29
JAARGANG 19 NUMMER 2 MAART 2012 Nieuwe Brusselse richtlijnen: Solvency II en de impact op vastgoedmarkten Vastgoed in het buitenland - Rio 2016 en het Brazilië van morgen Huisvesting voor kinderopvang in een veranderde context Nieuwe-verdienmodellen-moe, lonkend perspectief of bittere noodzaak…? MAGAZINE retail THEMA

description

SERVICE Magazine 19.2: Retail Thema: Retail More Information: www.service-studievereniging.nl Or: [email protected] Inhoud: Huisvesting voor kinderopvang in een veranderde context - door ir. B.J.J. Teuben Nieuwe Brusselse richtlijnen: Solvency II en de impact op vastgoedmarkten - door drs. C.L. Worms RBA COLUMN: Lokale detaillisten verdienen een kans - door ing. M.A. Snijders RT THEMA: Retail - door Philip van Susante Meten is weten in de Rotterdamse binnenstad - door ir. A. Knoester Veranderend consumentengedrag; Kansen voor innovatieve nieuwe ideeën - door ir. ing. E.G.C. Zwetheul INTERVIEW: Waar staat het winkelvastgoed nu? Interview met ir. E.W.J. Steinmaier - door Tim Op Heij Heerlen, volop in ontwikkeling - door Gemeente Heerlen Van stenen en vierkante meters naar mensen en hun verhalen - door ir. L.R.J. Verbunt Belegging in winkelvastgoed: geen veilige haven meer? - door drs. R.M. Weisz RA Vastgoed in het buitenland: Rio 2016 en het Brazilië van morgen - door Michel van Dinther "Uit de kinderschoenen?" Een verkennend onderzoek naar de professionaliteit van de huisvesting in kinderopvang - door ing. H.J. Schoone & J.A. van Tatenhove Nieuwe verdienmodellen in gebiedsontwikkeling: lonkend perspectief of bitter noodzaak...? - door ir. T. van Leengoed & ir. L. van Hilten

Transcript of SERVICE Magazine 19.2: Retail

Page 1: SERVICE Magazine 19.2: Retail

jaargang 19

nUMMEr 2

Maart 2012

Nieuwe Brusselse richtlijnen: Solvency II en de impact op vastgoedmarkten

Vastgoed in het buitenland - Rio 2016 en het Brazilië van morgen

Huisvesting voor kinderopvang in een veranderde context

Nieuwe-verdienmodellen-moe, lonkend perspectief of bittere noodzaak…?

M A G A Z I N E

retailThema

Page 2: SERVICE Magazine 19.2: Retail

2 SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

Colofon

AlGEMEEN

SeRVIce magazine is een uitgave van Stichting SeRVIce magazine. Stichting SeRVIce magazine wordt beheerd door studievereniging SeRVIce, de studievereniging van de studierichting Real estate management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de technische Universiteit eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.

BroNNEN

Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SeRVIce. ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

BEstuur

tim Schelle VoorzitterJanneke Koeleman Secretarismarco van der Spank PenningmeesterRick Willems acquisiteurtim Op Heij Hoofdredacteur magazineJudith Wintraecken Hoofdcommissaris reiscommissie

rAAd vAN AdvIEs

drs. ing. N.J.t. Bol (grontmij | Kats & Waalwijk groep)

B. Petit mSc (INg-DiBa – Real estate Finance)

ir. L.m.a.c. van de Ven (technische Universiteit eindhoven)

drs. R.m. Weisz Ra (timevest)

rEdActIE

tim Op Heij HoofdredacteurJonne Besselinkmichel van DintherPaul JansenPhilip van Susante

vorMGEvING

eline Pellis Lay-out & kaftwww.elinepellis.com

drukwErk

Drukkerij van Druenen BV

spoNsorEN

aBN amRO, amsterdam School of Real estate, at Osborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink groep, continu engineering, DHV, Dtz zadelhoff, Interface, IVBN, Syntrus achmea

coNtActGEGEvENs

Stichting SeRVIce magazineVertigo 08H09Postbus 5135600 mB eindhoven

t: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.SERVICE-studievereniging.nle: [email protected]

redactioneel

geachte lezer,

Verschillende geluiden kenmerken een vastgoedsector die zich de afgelopen jaren heeft

weten te onderscheiden door enigszins resistent te blijken tegen een woelig marktkli-

maat. althans deze resistentie is wat werd – en geregeld nog steeds wordt – beweerd.

Hierin heeft winkelvastgoed zich weten te onderscheiden van andere vastgoedmarkten.

maar waar staat winkelvastgoed nu? Deze editie met als thema ‘Retail ‘ bevat velerlei

perspectieven, afkomstig van een breed scala aan partijen, om een zekere richting te

kunnen bieden voor het kunnen beantwoorden van deze vraag. Vanuit deze insteek is de

tweede editie van jaargang negentien van SeRVIce magazine opgesteld. We zijn iedereen

die heeft mee gewerkt aan de totstandkoming van dit magazine erg dankbaar. Dit heeft

het mogelijk gemaakt om wederom een geslaagde editie neer te zetten.

mede dankzij de enquête die in de laatste dagen van 2011 is opengesteld, hebben we als

bestuur en redactie een goede indruk gekregen over wat de lezer van SeRVIce magazine

verwacht, wat de sterke punten zijn, maar ook waar ruimte voor verbetering te vinden is.

een heuglijke bevinding was de bevestiging dat het magazine als zeer professioneel,

informatief en van hoge kwaliteit wordt beschouwd. Het magazine zal uiteraard meegaan

met het tijdperk van digitalisering, maar de hardcopy versie zoals deze nu voor u ligt

heeft bewezen onmisbaar te zijn voor de lezers en andere betrokkenen. Het overbrengen

van kennis en informatie staat centraal. Daarnaast is de verbinding en communicatie

tussen bedrijven en studenten en deze partijen onderling, één van de speerpunten van

SeRVIce magazine. Door het bereik te vergroten zullen we de communicatie tussen alle

betrokkenen verbeteren en het belang ervan laten toenemen. Dit rekenen we tot een

belangrijke ontwikkeling wat de bekendheid van SeRVIce magazine en Studievereniging

SeRVIce ten goede zal komen.

zo kan het magazine niet alleen meer betekenen voor bedrijven waarmee we samen-

werken, maar bovenal voor de auteurs met hun inhoudelijke bijdragen. zowel het

verbinden als het overbrengen van kennis die zijn oorsprong vindt in het SeRVIce

magazine, hoeft niet alleen in tekstuele vorm middels het daadwerkelijke magazine

plaats te vinden. Voornemen is om de publicatie van het magazine voortaan te laten

verlopen in samenspel met een release evenement, dat de naam ‘SeRVIce Symposium’

zal dragen. Hier zullen enkele auteurs spreken over onderwerpen die zij in dit magazine

belicht hebben, onder andere om kennis te delen, discussies aan te wakkeren en na

afloop te netwerken. Wederom een stimulans voor kennisoverdracht en het leggen en

onderhouden van contacten. Op naar een groter bereik.

Naast de retail gerelateerde artikelen en een interview met aBN amRO, bevat deze

editie van het SeRVIce magazine artikelen buiten dit thema met onderwerpen als nieuwe

verdienmodellen, professionaliteit van vastgoed in kinderopvang en vastgoedbeleg-

gingen. Jos Smeets spreekt in het lectori salutem over de redesign van de bachelorfase.

In de column, die geschreven is door marijn Snijders, staat wederom retail centraal.

Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de artikelen en rubrieken

die SeRVIce magazine rijk is. Namens de redactie en mijzelf wens ik

u veel leesplezier toe.

Tim Op heijHoofdredacteur SeRVIce magazine

2011 - 2012

dat noemen wij passie.

Als je doet wat

werken,nooit teleukvindt hoef je je

Altijd de juiste mensen

Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl

018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32

Page 3: SERVICE Magazine 19.2: Retail

Inhoud

4 Lectori Salutem – Redesign

5 Huisvesting voor kinderopvang in een veranderde context

8 Nieuwe Brusselse richtlijnen: Solvency II en de impact op vastgoedmarkten

11 column - Lokale detaillisten verdienen een kans

Thema

12 Introductie thema: Retail

14 Meten is weten in de Rotterdamse binnenstad

17 Veranderend consumentengedrag; Kans voor innovatieve ideeën!

21 Interview: Waar staat het winkelvastgoed nu?

25 Heerlen, volop in ontwikkeling

28 Van stenen en vierkante meters naar mensen en hun verhalen

30 Belegging in winkelvastgoed: geen veilige haven meer?

32 Vastgoed in het buitenland - Rio 2016 en het Brazilië van morgen

35 ‘Uit de kinderschoenen?’ een verkennend onderzoek naar de professionaliteit

van de huisvesting in de kinderopvang

38 Nieuwe-verdienmodellen-moe, lonkend perspectief of bittere noodzaak…?

41 eén jaar in de praktijk

43 afstudeerder tU/e - een nieuwe functie voor de aanloopstraat

46 SeRVIce actief

49 afstudeerverslagen tU/e – RemD

51 contact studievereniging SeRVIce

52 contact SeRVIce magazine

17

32

46

25

Page 4: SERVICE Magazine 19.2: Retail

4 5SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

lectori salutemRedesign bachelor

Ook voor de TU/e is de crisis een

aanleiding om ingrijpende maatregelen

door te voeren. De bacheloropleiding

wordt ‘redesigned’. Niet dat de

finan ciele crisis een directe reden

vormt, maar de redesign moet het

verdienmodel van de universiteit

verbeteren.

De tekortschietende instroomcijfers en studierendementen leiden op langere

termijn tot een kleiner marktaandeel en verlies aan inkomsten. Incrementele

maatregelen volstaan niet langer en een structurele ingreep in het curriculum

is nodig. Het bacheloronderwijs wordt op korte termijn tU/e-breed heront-

worpen.

De structuur van de opleidingen wordt veranderd en de studeerbaarheid wordt

vergroot. er komt een gemeen schappelijk bachelorprogramma met negen

majoren, waarvan Bouwkunde er een is. een deel van het bachelorprogramma

wordt tU/e-breed ingevuld, een ander deel Bouwkunde-specifiek.

Door dit herontwerp moet de tU/e aantrekkelijker en toegankelijker worden,

zo luidt de filosofie achter de redesign-operatie. Om de instroom te vergroten

zal ingespeeld worden op de onderwijsbehoefte van verschillende typen

béta’s: concrete béta’s (intrinsiek gemotiveerd door techniek), carrierebéta’s

(meer gedreven door carrièreperspectieven) en mensgerichte béta’s (gemoti-

veerd om maatschappelijke problemen op te lossen). Naast de echte vakken

is er binnen de bacheloropleiding dan ook aandacht voor de geestes- en

maatschappijwetenschappen waarin het User, Societal en enterprise-

perspectief aanbod komt.

Nu is de redesign-operatie eerder ingegeven door de crisis buiten als

binnen onze faculteit. De instroom bij Bouwkunde is al jaren onverminderd

hoog en de verschillende onderscheiden béta-types komen ruimschoots aan

hun trekken. Ook binnen onze leerstoelgroep is de belangstelling van

stud enten bepaald geen probleem en worden studenten met verschillende

interessen gefaciliteerd. carrièregerichte, mensgerichte of meer intrinsiek

gemotiveerde vastgoedstudenten vinden al jaren lang hun weg naar de

arbeidsmarkt.

Uiteraard is de arbeidsmarkt voor bouwkundigen veelvormig: naast

architecten en stedebouwers is er vraag naar constructeurs en bouwfysici.

Bovendien is de laatste decennia de toegevoegde waarde

van vastgoedontwikkelaars en -beheerders overduidelijk

aangetoond. met name in een markt waar er sprake is van

een verschuiving van aanbodplanning naar vraagsturing is

de behoefte aan vastgoed-deskundigen eerder groeiend dan

afnemend. Dat kan van sommige andere disciplines minder

stellig beweerd worden.

Bouwkunde zet dan ook in op drie richtingen binnen de

major. Deze worden aangeduid met het acroniem tOP.

De techniekrichting (t) speelt in op de onderwijsbehoefte

van constructeurs, bouwproductie technici en bouwfysici,

de ontwerprichting (O) op die van stedebouwers en

architecten en de procesrichting (P) op de vraag naar

vastgoedontwikkelaars en -beheerders, projectmanagers.

Uiteraard zijn de scheidingen binnen tOP niet zo hard en

blijft er ook binnen de nieuwe major bouwkunde voldoende

gemeenschappelijkheid.

De drie tracks binnen de bachelor Bouwkunde geven

toegang tot de zes engelstalige, mastertracks binnen onze

faculteit (Building Physics, Structural Design, Building

Production technology, architecture, Urbanism, Real estate

management & Development en de 3tU-opleiding construc-

tion management & engineering).

met de redesign-operatie gaan de tU/e en faculteit

Bouwkunde een nieuwe fase in. Of deze tot een een grotere

instroom en tot hogere studierendementen zal leiden, moet

de toekomst uitwijzen. In ieder geval zal het Vastgoed-

onder wijs na de redesign een plek in de faculteit behouden.

Ook in de toekomst zullen deskundige, maatschappelijk

betrokken en carrièregerichte Rem&D-ingenieurs in

eindhoven opgeleid worden.

dr. J.J.A.M. smeetsJos Smeets studeerde geografie in amsterdam en is als universitair hoofddocent ‘vastgoed-beheer’ werkzaam bij de leerstoel Rem&D aan de Faculteit Bouwkunde van de tU eindhoven. Hij is tevens directeur van de aan deze Faculteit verbonden Stichting Interface.

Huisvesting voor kinder- opvang in een veranderde context

ontwikkelingen voor de kinderopvangsector Kinderopvang heeft de laatste twee decennia in Nederland

een grote vlucht genomen. tot 1990 was de omvang van de

kinderopvang beperkt, een groot gedeelte van de moeders

werkte in die tijd niet. Na 1990 groeit de kinderopvang

aanzienlijk. In 1990 bedroeg het aantal kinderopvangplaatsen

nog 22.000, eind 2010 was dit aantal inmiddels gegroeid tot

meer dan 190.000 plaatsen, hier komt de buitenschoolse

opvang nog bij (Regioplan, 2011). De kinderopvangsector

bestaat uit ongeveer 2.000 kinderopvangorganisaties die

dagopvang aanbieden op in totaal ruim 5.000 locaties.

Ongeveer 370.000 kinderen maken gebruik van deze 190.000

plaatsen (Buitenhek, 2011). De groei van de kinderopvang

hangt samen met de groei van de arbeidsparticipatie van

vrouwen. Het aantal vrouwen dat tenminste twaalf uur per

week werkt is sterk toegenomen in de periode 1996 tot medio

2011 en bedraagt bijna 75 procent, zie figuur 1. De genoemde

toename van de kinderopvang heeft ervoor gezorgd dat ook het daarvoor

benodigde vastgoed sterk in omvang is gegroeid.

De groei van de kinderopvang heeft ook gevolgen gehad voor de financiële

bijdrage van de Rijksoverheid voor de kinderopvang. In 2005 droeg de

Rijksoverheid nog 1 miljard euro bij aan de kinderopvang, in 2010 was dit

toegenomen tot 3 miljard euro. In 2007 vergoedde het Rijk het merendeel van

de kosten voor kinderopvang. gezien de bezuinigingen is het aandeel van de

kosten dat ouders zelf betalen vanaf 2007 (16 procent van de totale kosten)

gestegen tot ongeveer 22 procent in 2010 waarna dit vermoedelijk tot 34

procent zal stijgen in 2014 (Buitenhek, 2011). Dit zal mogelijk ook gevolgen

gaan hebben voor de toekomstige ontwikkeling van de omvang van de kinder-

opvang in Nederland.

de veranderde contexttot 1995 had de Rijksoverheid een belangrijke beleidsverantwoordelijkheid

voor kinderopvang, maar heeft dat daarna aan gemeentelijke overheden

overgedragen. In de periode tot 2005 was de gemeente een belangrijke partij

die kinderopvanglocaties realiseerde gezien haar verantwoordelijkheid voor

capaciteitsuitbreiding. Na 2005 is de markt voor kinderopvang geliberali-

seerd, waardoor gemeenten geen rol meer speelden bij de gesubsidieerde

kinderopvang. gemeenten blijven echter belangrijke eigenaren van de

betreffende locaties en ontwikkelden ook na 2005 nog nieuwe locaties.

Dat de kinderopvang is geliberaliseerd heeft ook gevolgen gehad voor de

bedrijfsvoering van kinderopvangorganisaties. Inmiddels zijn een aantal

kinderopvangorganisaties in handen van private equity bedrijven gekomen.

zo is Kinderopvang Nederland met 450 locaties overgenomen door Navitas

capital en catalpa met 250 locaties door Providence equity Partners.

Humanitas met 94 locaties is een grote zelfstandige kinderopvangorganisatie.

ir. B.J.J. teubenir. Bert teuben werkt als researcher bij IPD Nederland en daar is hij betrokken bij de research en development voor zowel de vastgoedbeleg-gingsmarkt als de woningcorporaties en is verantwoordelijk voor de Benchmark gemeentelijk Vastgoed. Naast zijn werkzaamheden voor IPD is hij promovendus op het gebied van gemeentelijk vastgoed aan de Universiteit van amsterdam.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Q3

Mannen 25 tot 35 jaar

Mannen 35 tot 45 jaar

Vrouwen 25 tot 35 jaar

Vrouwen 35 tot 45 jaar

Arb

eids

part

icip

atie

%

FIGuur 1

arbeidsparticipatie van mannen en vrouwen in Nederland

(Bron: cBS 2011)

T

TOP O

P

TO

OP

PT

1ste jaar Basis

2e jaar Verdieping

3e jaar Integratie

Building Physics T

T

T

Structural Design

Building Prod. Technology

Architecture

Urbanism O

O

Real Estate Man.& Dev.

CME

P

P

4/5e jaar

Bachelor MasterInstroom extern

FIGuur 1

Nieuwe Bama-structuur

“De genoemde toename van de kinderopvang

heeft ervoor gezorgd dat ook het daarvoor

benodigde vastgoed sterk in omvang is gegroeid."

De markt voor kinderdag­

verblijven is voor veel

vastgoedprofessionals nog

onbekend terrein. In dit artikel

wordt een beeld geschetst

van de kinderopvangsector

en wordt daarnaast ingegaan

op het daarbij behorende

vastgoed. Hierbij worden de

verschillende eigenaren van

kinderdagverblijven en de

exploitatie van het vastgoed

behandeld.

Page 5: SERVICE Magazine 19.2: Retail

6 7SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

Eigendom van kinderopvanglocatiestussen gemeenten blijken grote verschillen in de omvang van

het vastgoedbezit aanwezig te zijn. In figuur 2 zijn de verschil-

len in de omvang van het eigendom van gemeenten weerge-

geven. Hieruit komen grote verschillen in bezit naar voren,

waarbij opgemerkt dient te worden dat naast gemeenten ook

andere instanties kinderdagverblijven in eigendom hebben

en dat kinderopvang ook kan plaatsvinden binnen andere

gebouwen. zo zijn er gemeenten die inmiddels (gedeelten

van) de kinderdagverblijven hebben verkocht en zijn er kin-

deropvanglocaties te vinden in multifunctionele accommoda-

ties. Bijvoorbeeld in scholen worden leegstaande leslokalen

gebruikt voor kinderopvang. De 23 gemeenten die in de IPD

Benchmark gemeentelijk Vastgoed participeren hebben in

totaal 137 kinderopvanglocaties in eigendom met een totale

WOz (waardering onroerende zaak) waarde van 125 miljoen

euro. Over het totale bezit aan kinderdagverblijven in eigen-

dom van gemeenten is beperkt inzicht. De marktdekking van

de bij IPD aangesloten gemeenten is ongeveer twintig procent

voor het maatschappelijk vastgoed. Indien de omvang van de

aangesloten gemeenten representatief is zou het totale bezit

ongeveer 625 miljoen euro bedragen.

Naast de benchmark voor gemeenten verzorgt IPD de IPD

maatschappelijk Vastgoedindex waar ondermeer kinderdag-

verblijven in zijn opgenomen. In totaal hebben de bij IPD

aangesloten woningcorporaties 59 kinderdagverblijven in

eigendom per eind 2010 met een totale marktwaarde van 61

miljoen euro. Ook over het totale bezit aan kinderdagverblij-

ven in eigendom van woningcorporaties is beperkt inzicht.

De marktdekking van de bij IPD aangesloten woningcorpora-

ties bedraagt 27 procent van het totale corporatiebezit.

Indien de omvang van de aangesloten corporaties represen-

tatief is zou het totale bezit ongeveer 225 miljoen euro

bedragen. Naast gemeenten hebben ook vastgoedbeleggers

kinderopvanglocaties in eigendom, zoals bijvoorbeeld het vastgoedfonds

KiDaFo. KiDaFo is een beleggingsfonds van SPF beheer dat 44 locaties in

eigendom heeft waarin twee pensioenfondsen participeren. Ook hebben

andere vastgoedbeleggers kinderopvanglocaties in eigendom en zijn er

eveneens kinderopvangorganisaties die eigen locaties in eigendom hebben.

HuurniveausDe markt voor kinderdagverblijven is niet heel erg transparant. zo zijn er

geen landelijk opererende makelaars die vastgoed aanbieden specifiek voor

kinderopvang. Veelal kloppen kinderopvangorganisaties aan bij gemeenten

voor nieuwe locaties of worden vanuit kinderopvangorganisaties zelf

initiatieven genomen om locaties geschikt te maken voor kinderopvang.

Dit stuit soms op problemen omdat op basis van het Bouwbesluit aanvullende

eisen worden gesteld aan kinderopvanglocaties. Daarnaast dienen de locaties

ook binnen het bestemmingsplan te passen. Dit zorgt voor een afwijkende

aanpak voor de verhuur van dergelijke locaties aangezien het geen standaard

vastgoed is zoals woningen, kantoren, winkels of bedrijfsruimten.

Doordat de markt voor kinderopvang in 2005 geliberaliseerd is, moet worden

voldaan aan algemeen geldende voorwaarden voor ondernemingen zoals

voorkoming van staatssteun. Dit betekent dat voor kinderopvanglocaties een

marktconforme huur in rekening moet worden gebracht. Het maakt daarbij

niet uit of aan een stichting of een BV wordt verhuurd. Ondanks deze

liberalisering zijn er voor kinderdagverblijven grote verschillen in de

contracthuur tussen gemeenten waar te nemen, maar dat geldt ook voor

andere vastgoedeigenaren zoals woningcorporaties. In figuur 3 is voor het

verschil in huurniveaus weergegeven voor verschillende gemeenten die

deelnemen aan de door IPD verzorgde Benchmark gemeentelijk Vastgoed.

De verschillen in huurniveaus kunnen worden veroorzaakt door:

• Verschillen in kwaliteit van vastgoed. Het kan bijvoorbeeld bestaan uit

een recent gerealiseerde kinderopvang specifiek voor een betreffende

organisatie of een verouderd object. Daarnaast zijn er aantrekkelijke

locaties voor kinderdagverblijven en minder aantrekkelijke locaties.

Dergelijke verschillen zijn ook waar te nemen bij kantoren en winkels.

• Investeringen door huurder. In sommige gevallen doen kinderopvang-

organisaties zelf grote investeringen om een pand geschikt te maken voor

kinderopvang. Deze investeringen kunnen worden gecompenseerd door

lage huren.

• aanwezige contracten. contracten in het verleden zijn afgesloten kunnen

niet direct worden omgezet naar een marktniveau. met name doordat

FIGuur 2

Verschil in eigendom tussen verschillende gemeenten

per eind 2010 (Bron: IPD Benchmark gemeentelijk

Vastgoed 2010)

“De markt met betrekking tot kinder­

opvang is de afgelopen twee decennia

sterk in omvang toegenomen."

“Dat de kinderopvang is geliberaliseerd heeft

ook gevolgen gehad voor de bedrijfsvoering van

kinderopvangorganisaties."

in het verleden niet altijd naar een markthuurniveau

werd gestreefd kan de huidige contracthuur aanzienlijk

afwijken van de markthuur.

• marktconform handelen. De verhuurder vraagt niet

altijd de maximale huurprijs bij het aangaan van

nieuwe huurcontracten. In sommige gevallen streven

gemeenten bijvoorbeeld naar het bevorderen van het

aanwezige aantal kinderopvanglocaties onder meer in

achterstandswijken, waar private initiatieven niet tot

stand komen.

Het gemiddeld huurniveau van woningcorporaties is

ge middeld hoger dan de huurniveaus van gemeenten.

Hierbij dient echter wel opgemerkt te worden dat een aantal

gemeenten een hoger huurniveau heeft dan het gemiddelde

van de woningcorporaties.

Mogelijkheden voor gemeentenNaast de veranderende context binnen de kinderopvangsector

hebben gemeenten ook te maken met taakstellingen op het

gebied van financiën. Inmiddels verschijnen steeds meer

berichten over mogelijke (toekomstige) financiële problemen

bij gemeenten. Verhoging van de huren zou tot een verhoging

van de inkomsten voor gemeenten kunnen leiden. Voor een

gemiddelde gemeente van 50.000 inwoners met 0,04

vierkante meter kinderdagverblijven per inwoner praat je

over mogelijk 2.000 vierkante meter aan kinderdagverblijven

die in eigendom zijn van de gemeente. Indien daar de

inkomsten op jaarbasis met twintig euro per vierkante meter

worden verhoogd zou dit op jaarbasis leiden tot 40.000 euro aan extra

inkomsten. echter, indien de inkomsten nog meer verhoogd worden of de

omvang groter is, dan is mogelijk nog een grotere potentie aanwezig.

Opgemerkt kan worden dat gemeenten die deelnemen aan de IPD Benchmark

gemeentelijk Vastgoed inmiddels een inhaalslag aan het maken zijn met

betrekking tot de inkomsten. zo zijn de inkomsten voor de bestaande

deelnemers aan de benchmark in 2010 ten opzichte van 2009 reeds met ruim

vijf procent toegenomen. Daarnaast kunnen door de verkoop van kinderdag-

verblijven tijdelijke extra inkomsten worden gegenereerd. Deze inkomsten

worden boekhoudkundig gerealiseerd doordat de boekwaarde lager is dan de

verwachte verkoopopbrengsten (marktwaarde) van deze vastgoedobjecten.

Het is echter beter om te rekenen met de marktwaarde van het vastgoed.

Bij de eventuele verkoop dient wel de kanttekening te worden geplaatst dat

een eventueel structureel positief saldo op de exploitatie van de kinderdag-

verblijven bij verkoop zal verdwijnen.

conclusieDe markt met betrekking tot kinderopvang is de afgelopen twee decennia

sterk in omvang toegenomen. Daarnaast is de markt geliberaliseerd wat tot

meer marktwerking heeft geleid, met recentelijk een aantal grote overnames.

De transparantie met betrekking tot de exploitatie van vastgoed neemt ook

langzamerhand toe, waardoor beter inzicht ontstaat in de exploitatie bij met

name de gemeenten die deelnemen aan de Benchmark gemeentelijk

Vastgoed. Hierdoor ontstaat bij de deelnemers aan de benchmark ook een

betere bewustwording van de potentie die aanwezig is bij kinderdagverblij-

ven. echter om het ook een interessante belegging te laten zijn voor (instituti-

onele) beleggers is een verdere transparantie gewenst, zoals inzicht in

huurniveaus bij nieuw afgesloten huurcontracten.

BronvermeldingBuitenhek, Kinderopvang in Nederland 2011: vraag en aanbod in evenwicht, 2011

IPD, IPD Corporatie digest, 2011.

Regioplan, Monitor Capaciteit Kinderopvang 2008-2010, 2011.

“Ondanks deze liberalisering zijn

er voor kinderdagverblijven grote

verschillen in de contracthuur tussen

gemeenten waar te nemen."

0

20

40

60

80

100

120

140

160

FIGuur 3

Verschillen in huurinkomsten in 2010 voor verschillende gemeenten

(Bron: gemeenten: IPD Benchmark gemeentelijk Vastgoed 2010 en corporaties IPD/aeDex corporatie vastgoedindex)

0

0.02

0.04

0.06

0.08

0.1

0.12

gemee

nte 1

gemee

nte 2

gemee

nte 3

gemee

nte 4

gemee

nte 5

gemee

nte 6

gemee

nte 7

gemee

nte 8

gemee

nte 9

gemee

nte 10

gemee

nte 11

gemid

deld

gemee

nte 12

gemee

nte 13

gemee

nte 14

gemee

nte 15

gemee

nte 16

gemee

nte 17

gemee

nte 18

gemee

nte 19

gemee

nte 20

gemee

nte 2

1

Opp

ervl

ak i

n m

2 p

er i

nw

oner

gemee

nte 1

gemee

nte 2

gemee

nte 3

gemee

nte 4

gemee

nte 5

gemee

nte 6

gemee

nte 7

gemee

nte 8

gemee

nte 9

gemee

nte 10

gemee

nte 11

gemid

deld

gemee

nte 12

gemee

nte 13

gemee

nte 14

corp

orat

ies

gemee

nte 15

gemee

nte 16

gemee

nte 17

gemee

nte 18

gemee

nte 19

gem

idde

ld h

uu

rin

kom

sten

per

m2

Page 6: SERVICE Magazine 19.2: Retail

8 9SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

Nieuwe Brusselse richtlijnen: solvency II en de impact op vastgoed-marktenIn de afgelopen vijf tot tien jaar

heeft er een snelle uitbreiding

en verzwaring plaatsgevonden

in het (internationale) toezicht

op de financiële sector.

Zowel in Nederland, als ook

in Europa en de Verenigde

Staten. In dit artikel wordt

een visie gepresenteerd op

de mogelijke gevolgen van

de verzwaring van met name

het internationale toezicht

voor de het functioneren van

vastgoedmarkten.

aanleiding van de toezichtverzwaring is de al wat langer

groeiende maatschappelijke aandacht voor het risicobeheer

en voor governance in deze sector. Ook de oorzaken en de

ingrijpende, structurele gevolgen van de kredietcrisis hebben

een belangrijke rol gespeeld. Helaas rollen de verschillende

nieuwe toezichtregimes en de verzwaring van bestaande

regimes de komende twee tot zes jaar over elkaar heen, in

een toch uiterst moeilijke financieel-economische periode:

Solvency II voor verzekeraars, waarschijnlijk een Solvency III voor pensioen-

fondsen, Basel III voor banken, een nieuwe internationale richtlijn voor het

uitbesteden van institutioneel vermogensbeheer, een accountancy richtlijn

waardoor ondernemingen hun huurverplichtingen op marktwaarde moeten

gaan waarderen en tenslotte in Nederland het Pensioenakkoord en een nieuw

Financieel toetsingskader.

van solvency II naar solvency III? Solvency II is het nieuwe europese toezichtkader op de financiële sector en is

van toepassing op de verzekeringsbranche en niet op pensioenfondsen.

Pen sioenfondsen zijn in de ogen van Brussel flexibeler in het niet indexeren

of zelfs afstempelen van verzekeringsverplichtingen. edoch, de intenties en

voorbereidingen in Brussel wijzen niettemin op een toekomstige uitrol van

Solvency II voor verzekeraars (introductie 2013/2014) naar een Solvency III

voor pensioenfondsen, mogelijk ergens rond 2019/2020.

Overigens is een één op één vertaling van Solvency II voor verzekeraars naar

een eventuele Solvency III voor pensioenfondsen niet op voorhand een

logische stap. Verzekeraars zijn geheel andersoortige ondernemingen dan

pensioenfondsen, die met (vrijwel) alleen eigen vermogen werken.

Bovendien bezitten de producten van verzekeraars geheel andere karakteris-

tieken en vindt bij verzekeraars op een geheel andere wijze risicodeling

plaats. De grondslagen voor het toezicht op verzekeraars zijn dus bepaald

anders dan die voor het toezicht op pensioenfondsen. Verzekeraars werken

met harde contracten in termen van dekking en premies, terwijl pensioen-

fondsen zachtere contracten kennen in termen van premiestelling en

toezeggingen. Pensioenfondsen trekken bovendien, in het algemeen, vrijwel

geen vreemd vermogen aan en kennen dus een volstrekt eigensoortige asset

Liability management structuur en een volstrekt andersoortig risicoprofiel.

Pensioenfondsen verdienen dus een geheel eigen solvabiliteitregime.

geen ‘same risks – same rules’, maar ‘different risks – different rules’.

Duidelijk is al dat het uitgangspunt van Solvency II ligt in de bescherming van

polishouders van verzekeringmaatschappijen. Daartoe richt Solvency II zich

onder meer op de solvabiliteit van de verzekeraar ten opzichte van de

verzekerde aanspraken. In de beleggingsfeer komt de nieuwe beoogde

beheersmethodiek er op neer dat tegenover beleggingen van verzekeraars

nieuwe buffervereisten gaan gelden. zoals tegenover vastgoedbeleggingen.

Voor direct vastgoed, indirect niet-beursgenoteerd vastgoed en vastgoed in

eigen gebruik gaat men vooralsnog uit van een maximale risicobuffer aan

eigen vermogen van 25 procent van de marktwaarde van de beleggingen.

Dit percentage is statistisch ontleend aan een waardedaling, sinds de vorige

balansdatum, die vastgoed met een kans van één op tweehonderd kan

treffen. In gevallen met een hoge mate (meer dan 75 procent) van vreemd

vermogenfinanciering van het onderliggende vastgoed kan de buffereis

tegenover beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed zelfs oplopen tot 100

drs c.l.worms rBAcor Worms (62) is manager Research & Development van Syntrus achmea Real estate & Finance, de grootste beheerder van Neder-landse institutionele beleggingen in vastgoed en vastgoedfinancie-ringen . Hij heeft als econoom, afgestudeerd aan de Universiteit van amsterdam, een 41jarige loopbaan achter de rug in het bankwezen, bij de ministeries van Financiën en economische zaken, het ImF en in de directies van pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen met als werkterrein financiële en vastgoedbeleggingen. cor Worms heeft op deze gebieden vele publicaties op zijn naam.

“Nieuw en zwaarder toezicht is een nieuwe

onzekerheidfactor voor vastgoedmarkten.”

procent of meer!

Referentiekader voor de berekening van het vastgoedwaarderisico is de

engelse vastgoedmarkt. Dat doet merkwaardig aan, omdat een enkele

vastgoedmarkt natuurlijk een grotere beweeglijkheid (volatiliteit) in waarde-

verloop toont dan een internationaal goed gespreide vastgoedportefeuille.

Daarnaast is de Nederlandse vastgoedmarkt vanwege haar eigen karakter en

relatieve stabiliteit toch een heel andere vastgoedmarkt dan de engelse.

Bij indirect, beursgenoteerd vastgoed kan de buffer oplopen tot zelfs 39

procent. Let wel, in ons eigen huidige Nederlandse Financieel toezichtskader

liggen de risicobuffers veel lager, en wel op respectievelijk 15 procent voor

direct vastgoed en niet-beursgenoteerd vastgoed en op 25 procent voor

beursgenoteerd vastgoed. In het toezicht in ons land kennen wij derhalve

lagere vereiste risicobuffers.

de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarktener heerst nog veel onzekerheid over de impact van Solvency II op prijzen,

rendementen en de dynamiek van de vastgoedmarkten. zeker nu de invoering

van Solvency II in de periode 2014–2018 gaat cumuleren met de invoering van

een aantal andere internationale richtlijnen. zo verscherpt het eveneens

nieuwe internationale toezichtregime Basel III de voorwaarden van krediet-

verlening door banken, dus ook die in de sfeer van vastgoedfinanciering.

De vastgoedfinancieringsmarkt is niet alleen belangrijk voor een gezonde

dynamiek van de vastgoedmarkten, maar ook voor het oversluiten van

aflopende vastgoedfinancieringen zonder ernstige marktverstoringen.

Op europese schaal zal deze oversluitoperatie in de komende drie tot vier jaar

zo n 900 tot 1.000 miljard euro bedragen, waarvan alleen al in Nederland zo n

30 miljard euro!

Hoe alle onzekerheden uit hoofde van Solvency II, Basel III en andere nieuwe

en verzwaarde richtlijnen, uiteindelijk ook zullen uitpakken, de nieuwe

regelgeving gaat onmiskenbaar een grote impact hebben op de vastgoed-

markten. Niet onmogelijk is dat verzekeraars ook hun vastgoedbelangen die

zij als belegging voor eigen risico aanhouden, tegen het licht van Solvency II

zullen houden. en wel vanwege de hogere buffervereisten en de bijbehorende

hogere vermogenskosten uit hoofde van Solvency II. Dit geldt ook voor hun

andere zakelijke beleggingen voor eigen risico, zoals aandelen en private

equity.

Dit schept tegelijkertijd kansen voor pensioenfondsen om, met hun grote

strategische belangstelling voor vastgoedbeleggingen, het eventuele

vastgoedaanbod van verzekeraars op te nemen. aannemende dat een

eventueel Solvency III voor pensioenfondsen niet eveneens druk zal leggen op

vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen. Dat is op dit moment dus nog niet

zeker.

eventueel extra vastgoedaanbod door verzekeraars zal de aanvangsrende-

menten voor pensioenfondsen aantrekkelijker maken. ter illustratie zijn in

tabel 1 de vastgoedbeleggingen voor eigen risico van Nederlandse verzeke-

raars en pensioenfondsen aangegeven. een eventuele, gedeeltelijke afbouw

van vastgoedbeleggingen voor eigen risico van verzekeraars zal overigens

slechts voor de helft marktinvloed op de Nederlandse vastgoedmarkten

hebben. Ongetwijfeld dan ook nog gespreid over een aantal jaren.

er zijn meer positieve tegenkrachten te bedenken tegen de gevolgen van

Solvency II voor de vastgoedmarkten. gewone, beurs- en niet-beursgenoteer-

de, aandelenbeleggingen voor eigen risico van verzekeraars

zullen in Solvency II nog veel zwaarder met risicobuffer-

vereisten geconfronteerd worden dan vastgoedbeleggingen.

een substitutiebeweging binnen de totale beleggingsporte-

feuille van verzekeraars ten gunste van vastgoed en ten laste

van gewone aandelen is derhalve niet uitgesloten.

Hierbij gaan we er van uit dat verzekeraars altijd wel voor

eigen risico deels in zakelijke waarden zullen willen blijven

beleggen. een beleggingsportefeuille met alleen hoogkwali-

tatieve obligaties zal immers veel te weinig rendement

opleveren. Per saldo lijkt toch rekening te moeten worden

gehouden met enige aanboddruk van vastgoed door

verzekeraars. Op langere termijn zullen markten zich aan

de nieuwe situatie aanpassen.

een andere mogelijke compenserende kracht tegen aanbod-

druk van verzekeraars op de vastgoedmarkt zal mogelijk

kunnen bestaan in de optie om de beleggingsportefeuilles

van verzekeraars om te zetten in vastgoedbeleggingsfondsen,

zoals recentelijk door verzekeringmaatschappij aSR Neder-

land Verzekeringen is gedaan in de vorm van haar nieuwe

Nederlandse winkelvastgoedfonds. Op deze wijze stelt men

de eigen vastgoedportefeuille van de verzekeraar open voor

participatie door derden-participanten, zoals andere

institutionele sectoren, in casu pensioenfondsen. De assets

Under management (aUm) blijven dan intact, de vastgoed-

portefeuilles worden dus niet ontmanteld, de vastgoedmarkt

wordt niet verstoord en er wordt voorzien in de strategische

beleggingsbehoefte van pensioenfondsen en andere partijen

in vastgoed, waaronder mogelijk ook buitenlandse.

wat vinden de verzekeraars zelf?een enquête van Pricewaterhousecoopers onder grote

europese verzekeraars laat zien dat hun beleggingsporte-

feuille voor eigen risico voor circa 4 procent bestaat uit

(directe en indirecte) vastgoedbeleggingen. een aanzienlijk

deel van hen (40 procent tot, in ander onderzoek, wel 75

procent) wenst de eigen belangen in beleggingsvastgoed af te

bouwen, onder invloed van Solvency II. meer financiering van

vastgoed door verzekeraars, als compenserende beweging

tegenover dalende eigen vastgoedbeleggingen, lijkt niet op

voorhand waarschijnlijk en zeker niet als volledige compensa-

tie. Ook bij (beleggingen in) vastgoedfinanciering zal namelijk

een (procentueel minder strenge) buffernorm gaan gelden.

en wel, in geval de financiering hoger is dan 75 procent van

de onderliggende vastgoedwaarde. Dit, op basis van het ´look

through´ principe in Solvency II.

Studies van onder meer IPD komen tot de conclusie dat een

risicobuffer van 15 procent tegenover directe vastgoedbeleg-

gingen voldoende zou moeten zijn. Dit in vergelijking met de

voorgestelde 25 procent van Solvency II. er zijn overigens

aanzienlijke regionale verschillen in de gewenste omvang van

risicobuffers: Pan-europa komt uit op 15 procent, Nederland

op minder dan 10 procent. Onderzoek van achmea group en

INg Insurance wijst uit dat historisch gemiddelde waarde-

schokken op eigen europese vastgoedportefeuilles van

verzekeraars uitkomen op correcties van minder dan 10,

oplopend tot 20 procent. toch een substantieel verschil met

de 25 procent van Solvency II.

“De verschillende nieuwe toezichtregimes en

de verzwaring van bestaande regimes rollen de

komende twee tot zes jaar over elkaar heen.”

Page 7: SERVICE Magazine 19.2: Retail

10 11SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

verdere beperking van vastgoedfinancieringen: Basel IIItussen 2013 en 2018, dus min of meer gelijktijdig met Solvency II, zullen de

nieuwe internationale toezichteisen voor banken Basel III gefaseerd worden

ingevoerd. Banken moeten straks in het kader hiervan substantieel meer

bufferkapitaal aanhouden. Daardoor zal de beschikbaarheid van bancaire

financiering nog verder afnemen. Banken zullen bovendien de rentelasten

die zij zullen moeten dragen uit hoofde van het extra bufferkapitaal dat zij

door Basel III (en door het europese akkoord van 26 oktober 2011 over de

redding van de euro) moeten aanhouden, doorberekenen aan kredietnemen-

de ondernemingen en consumenten. Banken lopen hier eigenlijk nu al op

vooruit in hun kredietverleninggedrag, en zeker ook bij vastgoedfinanciering.

zowel bancaire financiering, op basis van hypotheekrecht, van particuliere

woningen als zeker ook van zakelijk, commercieel vastgoed verlopen nu al

uiterst stroef. aan prijsdruk op de vastgoedmarkten lijkt niet te ontkomen,

mede door de eerder genoemde zeer grote herfinancieringopgave, in de

komende drie tot vier jaar.

Door de verhoogde risicoperceptie en gestegen fundingkosten bij banken als

gevolg van de kredietcrisis, door de verzwaring van de buffervereisten en

door de terugtrekbeweging van (buitenlandse) aanbieders van zakelijke

hypotheekleningen zijn de rentemarges op beleggingen in hypotheekle-

ningen, zoals die door pensioenfondsen, historisch zeer hoog.

Deze situatie betekent in het bijzonder voor pensioenfondsen dat zij met het

beleggen in hypotheekleningen een veel hoger rendement kunnen behalen

dan in het verleden, terwijl het risico op hypotheekbeleggingen naar

verhouding veel minder is toegenomen. Daarbij moet worden aangetekend

dat door de kredietcrisis en de toegenomen vastgoedmarktrisico s, de risico s

van hypotheekbeleggingen in absolute zin wel degelijk zijn toegenomen.

Vooral dus die op zakelijke hypotheekbeleggingen.

In ieder geval kan worden vastgesteld dat de beloning voor het risico,

namelijk de rentemarge, scherp is toegenomen. Dit schept kansen voor

pensioenfondsen, omdat deze sector niet zoals banken onderhevig is aan

Basel III en aan de daarin opgenomen buffervereisten.

conclusiesHet blijkt dat er nog veel onzeker is over een eventueel

Solvency III voor pensioenfondsen. aannemelijk is dat

Solvency II voor verzekeraars en eventueel Solvency III voor

pensioenfondsen, maar zeker ook Basel III voor banken, per

saldo gevolgen zullen hebben voor beleggingsmarkten en dus

ook voor vastgoedmarkten. Waarschijnlijk zullen dit druk-

kende gevolgen zijn, in termen van waardeverloop en

rendementen. alleen de omvang en duur van deze gevolgen

zijn nog geheel niet in te schatten en dat komt omdat het

optreden van positieve tegenkrachten en substitutie-effecten

niet uitgesloten kan worden.

“Een substitutiebeweging binnen de totale

beleggingsportefeuille van verzekeraars ten

gunste van vastgoed en ten laste van gewone

aandelen, is niet uitgesloten.”

Euro (mld); ultimo s Verzekeringmaatschappijen Pensioenfondsen

2005/2007 2010 2005/2007 2010

Direct Nederland 13,2 12,6 22,9 10,4

Direct Buitenland 1,5 2,0 1,0 0,5

Indirect Nederland 0,6 0,2 5,5 35,2

Indirect Buitenland 2,4 2,4 34,5 29,3

totaal 17,7 17,2 63,9 75,4

Column

lokale detaillisten verdienen een kansDe onzekerheid op de financiële markten heeft grote

gevolgen voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Op de

beleggingsmarkt leek tot voor kort dat winkelvastgoed

geen last had van de malaise, maar naast de kantoren­

markt blijkt ook de retailmarkt steeds duidelijker de

gevolgen te ondervinden. Cijfers tonen aan dat winkel­

leegstand de laatste jaren in een razendsnel tempo

oploopt. Het aanbod aan vierkante meters dat te huur

of te koop staat, is sinds eind 2008 aanzienlijk geste­

gen. Diverse studies bevestigen deze trend. Waren het

eerst nog met name de winkels in de aanloopstraten,

waar ik samen met collega’s de afgelopen jaren veel

over gepubliceerd heb, nu komen in toenemende mate

steeds meer winkels leeg te staan in de hoofdwinkel­

straten van kleinere gemeenten. Vooral lokale detaillis­

ten kunnen vaak de te hoge huur niet meer betalen.

Toen ik in 2004 een groot winkelmarktonderzoek initi­

eerde bleek al dat de winkelstraten aan het verschralen

waren en er steeds minder sprake was van ‘couleur

locale’. Ik verwacht dat deze trend zich in 2012 verder

doorzet. Beleggers worden steeds vaker geconfron­

teerd met ondernemers die het financieel niet meer

kunnen bolwerken. Bij langdurige leegstand loont het

naar mijn oordeel om goede ondernemers tegen lagere

huur een kans te bieden om de levendigheid in het

gebied terug te brengen. Zo blijft ook de aantrekkings­

kracht behouden. Uit gesprekken met ondernemers die

webwinkels exploiteren merk ik ook dat een aantal van

hen op zoek is naar een combinatie met een fysieke

winkelomgeving. In toenemende mate zal de combi­

natie van online en offline nieuwe initiatieven gaan

opleveren. Ik zie hierdoor zeker kansen voor creatieve

ondernemers.

Op het gebied van huurprijzen en beleggingswaarden

zie ik in retailland steeds meer polarisatie optreden.

(Inter)nationale retailers willen zich graag op top­

locaties vestigen. Flagship stores, ketens en nieuwe

formules blijven nieuwe vestigingen openen. Door

zowel particuliere als institutionele beleggers worden

hiervoor nog steeds zeer hoge prijzen betaald, net

zoals voor supermarkten op goede locaties.

Je ziet daarentegen de beleggingswaarde van de minder goede

locaties afnemen door de toename van leegstand en de onzekerheid

over de huurprijsontwikkeling.

De consument is kritisch. Een goed functionerend winkelgebied speelt daarop in. Doordat de consument van nu veel mogelijkheden heeft om te win­

kelen, verandert het gedrag van de consument. Het aanbod is enorm

en ook winkelen via internet is enorm gegroeid. De concurrentie

neemt alleen maar toe. De komende periode krijgen we daarnaast

ook te maken met enorme demografische veranderingen, onder meer

vergrijzing en de toename van eenpersoonshuishoudens. Daarnaast

zie je een trek naar de steden. Detaillisten zullen rekening moeten

houden met een veranderende vraag en een focus op andere

producten. De crisis maakt consumenten nog kritischer. Ik verwacht

dat de bestedingen daardoor verder zullen teruglopen. Ik denk dat

het belangrijk is voor detaillisten om op deze veranderingen in te

spelen. Winkelgebieden moeten onderscheidend zijn en een sociale

ontmoetingsplaats bieden. Een goed functionerend winkelgebied

speelt in op de wensen van de consument. Diversiteit van het aanbod

en een goede functiemix worden steeds belangrijker. Consumen­

ten zullen hun belevenissen ook steeds meer gaan delen via social

media.

Niet alleen ketens, maar ook lokale detaillisten (mits met lokaal

product en/of onderscheidend) kunnen naar mijn mening een be­

langrijke rol vervullen. Samen met beleggers en gemeenten kunnen

zij werken aan een goede invulling. Ik merk steeds meer dat beleg­

gers bereid zijn te participeren in dit proces waarbij veel geleerd is

van het buitenland. Grootschalige ontwikkelingen kunnen in deze

markt alleen nog maar plaatsvinden op de toplocaties. Gelukkig zijn

er gebieden die aantonen dat lokaal ondernemerschap verrassende

winkelgebieden kan opleveren zoals de 9 straatjes in Amsterdam.

Ook een mooi voorbeeld is hoe de grote stationshallen worden omge­

bouwd tot verblijfsruimten met retail.

Op de winkelvastgoedmarkt ontbreekt de regie vanuit de overheid.

Ik denk dan ook dat gemeenten meer moeten gaan samenwerken.

Provinciaal beleid kan hierbij helpen. Er moet kritisch worden ge­

keken naar de toevoeging van nieuw aanbod. Op bepaalde plaatsen

zal zelfs sprake van reductie van het aanbod moeten zijn. Er liggen

echter ook veel kansen voor ondernemende retailers en beleggers.

Ik steun graag goede initiatieven om nader onderzoek te doen naar

de ontwikkelingen op de retailmarkt en wens alle studenten die hier

interesse in hebben veel succes.

Marijn Snijders

Ing M.A. snijders rt. marijn Snijders is directeur van capital Value B.V. en was hiervoor onder meer chairman bij Jones Lang LaSalle en algemeen directeur van troost-wijk makelaars O.g. Hij heeft de afgelopen 20 jaar diverse onderzoeken uitgevoerd naar het beleggingsbeleid van Nederlandse - en Duitse insti-tutionele beleggers in samenwerking met diverse universiteiten. Samen met de tU eindhoven heeft marijn in het verleden onderzoek gedaan naar het vastgoedbeleggingsbeleid van particuliere beleggers.

tABEl 1:

Indicatie omvang vastgoedbeleggingen voor eigen risico

(Bronnen: cBS, DNB, Vastgoedmarkt en eigen inschattingen)

Page 8: SERVICE Magazine 19.2: Retail

12 13SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

retailHet zou niet geheel verwonderlijk zijn

wanneer een hedendaagse volger van

René Descartes zijn wereldberoemde

uitspraak “Ik denk, dus ik ben” zou

inspireren tot “Ik koop, dus ik ben”.

Dit klinkt wellicht cynisch, maar bevat

ook zeker een kern van waarheid.

Winkelen heeft de laatste jaren een

steeds grotere rol als tijdverdrijf

gekregen. Het ‘funshoppen’ beheerst

de kernwinkelgebieden in Nederland en

geeft winkelend publiek een bepaalde

mate van betrokkenheid. Voor velen is

winkelen dus tegelijkertijd een beleving

en een noodzakelijk onderdeel van

de dag, en dat neemt steeds verder

toe. We combineren het bezoeken van

winkels met alles wat we doen en het

is daardoor vervlochten met steeds

meer en verschillende activiteiten

gedurende de dag.

Een sprekend voorbeeld is het feit dat in toenemende mate winkels

ook op zondagen bezocht kunnen worden. Wie op zondag naar de

woonboulevard gaat is waarschijnlijk met stomheid geslagen als

hij de parkeerplaats opdraait, van een economische crisis lijkt daar

geen sprake. Maar de vraag is of bezoekers er specifiek op uit gaan

om iets te kopen, of er een beleving van maken. Dat laatste lijkt in

toenemende mate het geval. Het is dus voor veel mensen naast een

nodige activiteit ook een plezierige beleving geworden door diverse

ontwikkelingen op de retailmarkt. Andersom blijkt dit

ook uit de opkomst van winkels in of bij sportcentra,

waar de bezoeker altijd terecht kan voor eventuele

benodigdheden.

De gemeente Rotterdam heeft dit ook herkend en

Arjen Knoester zal in zijn artikel ingaan hoe het

verbeteren van de binnenstad meetbaar gemaakt kan

worden. In eerste instantie heeft de gemeente Rotter­

dam geprobeerd probleempunten in kaart te brengen,

waarna verbeteringen doorgevoerd kunnen worden.

Het effect van deze verbeteringen moet echter ook

zichtbaar gemaakt worden om hun effectiviteit objec­

tief te kunnen beoordelen.

Dit is onder andere één van de redenen om in deze

editie het thema ‘Retail’ aan bod te laten komen.

Hoewel het magazine ook in een vorige jaargang dit

thema besproken heeft, hebben er in de tussentijd

verscheidene ontwikkelingen plaatsgevonden die de

retailmarkt sterk hebben beïnvloed en nog steeds

beïnvloeden. Welke zijn er en wat is hun uitwerking op

de consument, de belegger, de planner en de gebruiker

van het vastgoed?

WederverkoopInderdaad, dat klinkt heel anders. Ondanks het feit de

verengelsing van ons land haast onomkeerbaar lijkt te

zijn, is het goed om bij dit thema even de Nederlandse

betekenis van het woord er bij te nemen. Retail bete­

kent niets anders dan wederverkoop van goederen en/

of diensten. Het woord retail is vakjargon, en kan in dit

verband gezien worden als detailhandel.

Deze editie van het magazine richt zich op de actuele

situatie waarin de detailhandel met het bijbehorende

vastgoed zich bevindt en op de toekomstige ontwik­

kelingen. Zoals bekend is volgen deze ontwikkelingen

op het gebied van retail elkaar op dit moment snel op,

het aantal aspecten dat de winkelmarkt (in de meeste

gevallen negatief) beïnvloedt is bijna niet te bepalen.

De markt heeft te maken met nieuwe bedreigingen,

zoals vergrijzing en een afnemende bevolkingsgroei,

maar kan ook kansen als e­commerce proberen te be­

nutten. Ellen Zwetheul is marktanalist bij Corio en zal

in haar artikel uiteenzetten dat er in de huidige markt

wel degelijk kansen zijn voor innovatieve ideeën als

mogelijk antwoord op de problemen.

Doemdenken?De berichtgeving in de media lijkt zich de laatste

maanden te richten op leegstand van de winkelvoor­

raad. Alleen het woord leegstand geeft de winkel­

Introductie themaphilip van susante - sErvIcE

“Ik koop dus ik ben.”

markt direct een (overdreven) negatief imago. Dat journalisten hun

aandacht richten op de winkelmarkt is natuurlijk wel begrijpelijk,

maar zoals Locatus Retail Reflect (2011) aangeeft wordt negatieve

berichtgeving vaak negatiever gebracht dan deze in werkelijkheid is.

Zij geven aan dat de leegstand in 2011 met 200.000 vierkante meter

is toegenomen en dat de leegstand weliswaar toeneemt, maar in een

afnemend tempo.

Het blijft echter moeilijk om de toekomst te voorspellen en boven­

dien heeft iedere professional zijn eigen visie daarover. Alle auteurs

in deze editie zien de rol van de winkel wel veranderen. Winkelen

moet in toenemende mate een plezierige beleving zijn om mensen

aan te trekken. Dat dit in de toekomst gepaard zal gaan met meer

veranderingen op de winkel(vastgoed)markt is ook evident.

Of winkelvastgoed in de toekomst nog een veilige haven is zal Robert

Weisz in zijn arti kel uiteenzetten. Hij geeft een mooi overzicht van

de belangrijkste en actuele ontwikkeling die men moet weten over de

winkelmarkt.

LeegstandDe toename van de winkelleegstand is al eerder aan bod gekomen,

maar er ontbreekt nog een totaaloverzicht. Op dit moment staat

ongeveer 6 procent van de Nederlandse winkelpanden leeg. Bij het

verschijnen van de vorige retail editie van SERVICE Magazine ver­

keerde de winkelmarkt in een andere situatie, ook wanneer het gaat

om leegstand. De periode 2003 tot en met 2008 kende een stabiel

klimaat waarna de leegstand sterk begon op te lopen. Eind 2008

bedroeg het aanbod 850.000 vierkante meter, dit is gestegen tot

ongeveer 1,2 miljoen vierkante meter in het laatste kwartaal van 2011

(Vastgoedmarkt, 2011). De toename is niet toe te schrijven aan één

gebied, wel blijkt het artikel van Francine Pelzers dat de winkelmarkt

van een gemeente in een krimpregio als Parkstad Limburg extra uit­

dagingen met zich meebrengt.

Een nieuwe bril?Wellicht moet er gezicht worden naar een nieuw paradigma; de bril

die ons bedreigingen laat zien afzetten en een bril die kansen toont

proberen. Immers, retail zoals dat in het verleden georganiseerd was,

is nu al geen vanzelfsprekendheid meer. De opkomst van nieuwe con­

cepten zoals brandstores (winkels rond één merk zoals bijvoorbeeld

de Apple Store) en ‘factory outlet centers’ doen een goede poging

traditioneel retailland op z’n kop te zetten. Deze concepten hebben

echter nog steeds een grote gelijkenis met het bestaande idee van

een winkel; er is in grote mate vastgoed bij betrokken. Wellicht veel

belangrijker voor de toekomst van winkelvastgoed is de opkomst van

combinaties tussen e­commerce en reguliere winkels. Dat laatste

wordt ‘multi­channel’ winkelen genoemd (Wikistedia, 2011) en geeft

retailers de kans om hun marktaandeel te vergroten door ook online

producten aan te beiden die de fysieke winkel niet kan leveren.

Erik Steinmaier bevestigt het belang van vernieuwende blikken, zoals

multi­channel winkelen, in het interview ‘waar het winkelvastgoed

nu staat’, waarin hij tevens zijn visie naar voren brengt over de

toekomst van winkelvastgoed.

In Nederland lijkt er ondanks de snelle groei van aankopen op inter­

net nog veel ruimte voor verbetering. Volgens het Hoofd bedrijfschap

Detailhandel (HBD) en Thuiswinkel.org (E­commerce Nederland,

2011) is het online verkoopkanaal in omringende

landen zoals Noorwegen, Denemarken, het Verenigd

Koninkrijk en Frankrijk verder ontwikkeld dan in

Nederland. Nu de Europese Unie één van de bezwa­

ren van de consument gaat aanpakken, namelijk de

bescher ming van persoonsgegevens en het gevoel van

veiligheid wil vergroten, bestaat de kans dat meer

mensen inkopen gaan doen op het internet (ook in het

buitenland).

Met deze kennis kan er nu misschien al gekeken

worden door die nieuwe bril, de consument is nu nog

niet geheel overgestapt op het doen van aankopen op

internet. Wanneer deze nu betrokken wordt bij nieuwe

combinaties is er wellicht zelfs voordeel te behalen.

Dit wordt ook onderschreven door Lonneke Verbunt in

haar artikel. Zij licht toe hoe, nu de roep om nieuwe

concepten en samenwerking groter dan ooit tevoren

lijkt, een slag geslagen kan worden in de retailmarkt.

De inzet is hoogMaar liefst vijf van de tien retail ontwikkelaars in de

Top 10 van European Retail Developers (PropertEU,

2011) zijn Nederlands. De belangen zijn echter niet

alleen groot voor deze bedrijven. Ook de reguliere

winkelier, consument, gemeente en detailhandel­

keten hebben grote belangen bij het goed begrijpen en

functioneren van de retailmarkt. Het totaalbeeld moet

kloppen, retail heeft ook een rol in de leefbaarheid

van binnensteden. Daarnaast is de belangrijkste actor

de consument zelf. Door overheidsbezuinigingen en

onzekerheden in de economie staat de koopkracht en

koopbereidheid onder druk. Wanneer men weet dat het

aantal vierkante meters verhuurbaar winkel oppervlak

nog stijgt vereist dit niet alleen actie van de huurder,

maar ook van de verhuurder. Dit impliceert dat er

samengewerkt moet worden om tot een duurzaam

evenwicht te komen op het gebied van het winkel ­

aanbod in Nederland. De auteurs van deze thema

art ikelen geven in ieder geval duidelijke boodschap­

pen mee die dit duurzame evenwicht tot stand zouden

kunnen brengen.

BronvermeldingE­commerce Nederland (2011). E-commerce in Neder-

land nog niet volwassen. Verkregen op 24 januari 2012

van: http://hosting.ber-art.nl/e-commerce-nederland/

Locatus Retail Reflect (2011). Leegstand in crisitijd.

Verkregen op 24 januari 2012 van: http://www.locatus.

com/retailreflect/2012/17/01/leegstand-in-crisistijd/

Vastgoedmarkt (2011). ING: winkelvastgoed geen veilige

haven meer. Verkregen op 10 janurai 2012 van: http://

www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2012/01/06/ing-winkel-

vastgoed-geen-veilige-haven-meer/

Wikistedia (2011). Het nieuwe winkelen. Verkregen op

24 januari 2012 van: http://www.wikistedia.nl/2011/05/

het-nieuwe-winkelen/

“Duidelijk is dat er samengewerkt moet worden

om tot een duurzaam evenwicht te komen op

het gebied van het winkelaanbod in Nederland.”

Page 9: SERVICE Magazine 19.2: Retail

14 15SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

Meten is weten in de rotterdamse binnenstad De wordingsgeschiedenis van de

Rotterdamse binnenstad is atypisch

voor de Nederlandse binnensteden.

Het al voor de oorlog bestaande

verlangen naar moderniteit en

aansluiting op de Europese economische

dynamiek heeft een rationele en qua

fysiek beeld krachtige binnenstad

opgeleverd. Stoer, fotogeniek ­ zeker op

afstand ­, niet volledig uitgedefinieerd

en daardoor experimenteel, seismo­

grafisch, als het ware met schokken

groeiend. Deze authenticiteit is sterk

verbonden met planmatig ingrijpen.

Het wederopbouw verhaal was een

helder verhaal, waarvan de uitkomst

bij voorbaat vaststond. Inmiddels is

deze perceptie van de werkelijkheid

verschoven, het vertrouwen in over­

heids sturing drastisch gewijzigd en de

doelen voor de binnenstad bijgesteld.

Het huidige bestuur van Rotterdam legt het accent

op de ontmoetingsfunctie van de binnenstad.

De levendigheid, gastvrijheid en de kwaliteit van

zowel beschikbare ruimte als verblijfsklimaat.

De Rotterdamse binnenstad als een “Citylounge” voor

zowel bewoners, werknemers als bezoekers. De stad

zet in op kwaliteit van de openbare ruimte, een aan­

trekkelijk woonaanbod, het stimuleren van onderne­

merschap, goede bereikbaarheid en een compleet aan­

bod van winkels, horeca en culturele voorzieningen.

Meetbare doelstellingen De doelstellingen ten aanzien van de binnenstad zijn

op een nieuwe manier geformuleerd: geen enorme lijst

met verlangens meer, maar drie meetbare resultaten

die worden nagestreefd. Het vertrouwen in beleid

vooraf, heeft plaatsgemaakt voor monitoring van resul­

taten en het verzamelen van gegevens over het feitelijk

gebruik van de binnenstad, de waardering en de

wensen van het binnenstadspubliek. De doelstellingen

richten zich op het verblijfsklimaat voor de bewoners,

bezoekers en bedrijven in de binnenstad.

Het college heeft daarvoor een drietal gewenste

resultaten geformuleerd: vijf procent meer bewoners,

vijf procent meer werknemers en tien procent meer

bezoekers aan het kernwinkelgebied in de binnenstad

op 1 januari 2014 ten opzichte van 1 januari 2010.

De ambitie om het verblijfsklimaat te verbeteren is

vervolgens uitgewerkt in vijf pijlers:

1 Levendige binnenstad: het vergroten van de levendigheid

in de binnenstad;

2 gastvrije binnenstad: het verbeteren van de leefbaarheid,

de gastvrijheid en het imago van de stad;

3 Binnenstad om te wonen: de binnenstad ontwikkelen

tot een grootstedelijk woonmilieu dat meer inwoners

aantrekt;

4 Verbonden binnenstad: een aantrekkelijk en duurzaam

ingerichte openbare ruimte;

5 Bedrijvige binnenstad: realiseren van een binnenstad, die

een gewilde vestigingsplek is voor ondernemers.

Ir A. knoester arjen Knoester (1959) is stedenbouwkundige, afgestudeerd aan de tU Delft. als senior-ontwerper bij de gemeente Rotterdam is hij verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de Rotterdamse Binnenstad. Dit combineert hij met diverse gastdocentschappen.

foto: Ossip van Duivenbode

“De doelstellingen richten zich op

het verblijfsklimaat voor de bewoners,

bezoekers en bedrijven in de binnenstad.”

BinnenstadsmotorOm de voortgang te kunnen sturen is een cyclisch proces in het leven

geroepen van een ‘Uitvoeringsprogramma’, ‘Voortgangsrapportage’

en ‘Effectmonitor’. In het Uitvoeringsprogramma Binnenstad 2010­

2014 is per pijler aangegeven met welke inspanningen de doelen

van deze collegeperiode bereikt kunnen worden. Tegelijk wordt de

voortgang van de gewenste ontwikkelingen bijgehouden met behulp

van de Binnenstadsmonitor. Hiermee ontstaat tussentijds een beeld

van de effecten van de inspanningen en is bijstelling ervan mogelijk.

Eind augustus is de Binnenstadsmonitor 2011 opgeleverd. Dit is een

tweejaarlijks uitgebreide effectrapportage over de binnenstad die in

opdracht van de gemeente Rotterdam wordt opgesteld door het Cen­

trum voor Onderzoek en Statistiek (COS). De monitor geeft inzicht

in de belangrijkste ontwikkelingen in de binnenstad: de ontwikke­

ling van het aantal inwoners, het aantal woningen, de

gemiddelde WOZ (Wet waardering onroerende zaken)

waardeontwikkeling, het aantal werkzame personen

per branche, het aantal bezoekers van het kernwinkel­

gebied, het aantal hotelbedden en overnachtingen, het

gevoel van veiligheid en de waardering van de open­

bare ruimte.

De Binnenstadsmonitor 2011 schetst een overwegend

positief beeld. Tegen de verwachting in is er vooruit­

gang geboekt op vrijwel alle terreinen.

Kort samengevat is de algemene waardering van de

Rotterdammers voor de binnenstad gestegen naar

een score van 6,7. Verder zijn er belangrijke fysieke

resultaten geboekt welke hoog worden gewaardeerd.

De eerste buitenruimteprojecten zijn opgeleverd zoals

Westerkade, Leuvehoofd en Binnenwegplein. Ook het

aantal bouwactiviteiten is nog verrassend hoog.

Er wordt nog steeds fors geïnvesteerd in de binnen­

stad, voorbeelden daarvan zijn de infrastructurele

ingrepen zoals het Centraal Station en woningbouw­

projecten zoals de Calypso.

Aandachtspunten zijn er wel, te weten de afzetbaar­

heid van nieuwe woningen die in ontwikkeling zijn,

het aantal bezoekers aan het kernwinkelgebied, de

concurrentiepositie ten opzichte van andere steden,

het sociale beheer en de zorgelijke financiële omstan­

digheden van de gemeente. Dit zijn de punten waarop

dus extra inspanningen en bijstelling van de koers een

vereiste zijn.

Verbonden Stad: PlintenstrategieEen ander voorbeeld van een nieuwe benadering waar­

bij meten belangrijk is, is die van de plintenstrategie.

Hierbij is getracht om prioriteit te kunnen stellen bij

de aanpak van de zwakke schakels in het netwerk van

de openbare ruimte van de binnenstad: de zogenaam­

de ‘Missing Links’. Dit zijn de plaatsen waar de “City­

lounge” hapert, ofwel de breukvlakken in de binnen­

stad waar de verblijfswaarde gering is. Door middel

van een combinatie van stimuleren en reguleren

beoogt de gemeente, samen met ondernemers, deze

ruimtelijke schakels te verbeteren. Vraag is daarbij wel

waar men dient te beginnen. Voor de beantwoording

van deze vraag is inzicht in de loopstromen en motie­

ven voor verplaatsing een essentieel onderdeel. Deze

gegevens worden verzameld door vraaggesprekken, tel­

lingen en recentelijk door middel van GPS­metingen.

Op basis van criteria als loopstromen, gebruik,

waarde ontwikkeling van het vastgoed en de ruimtelijke

kwaliteit, is in de kaartenatlas een top tien van

missing links opgesteld. Uit deze tien missing links zijn

er vier geselecteerd die op korte termijn aangepakt

AFBEEldING 1

Vertaling van de Stadsvisie in de vijf pijlers voor binnenstadsbeleid

“Tegelijk wordt de voortgang

van de gewenste ontwikkelingen

bijgehouden met behulp van de

Binnenstadsmonitor.”

Stadsvisie 2030

5% meer bewoners

levendigebinnenstad

gastvrijebinnenstad

verbondenbinnenstad

binnenstadom te wonen

bedrijvigebinnenstad

10% meer bezoekers

5% meer werknemers

Binnenstadsprogramma

Collegewerkprogramma2010 - 2014

Programmasturing in de binnenstad

Doel- stellingen

Activiteiten Resultaten

Werkelijke effecten

Uitvoering- Programma

(1x per jaar)

Effect Monitor

(Iedere 2 jaar)

Voortgang Rapportage

(3x per jaar)

AFBEEldING 2

Programmasturing in de Binnenstad

Page 10: SERVICE Magazine 19.2: Retail

16 17SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

moeten worden om tot een betere routing en door­

stroming te komen. Het zijn plekken met een hoge

strategische waarde die onderdeel zijn van een grotere

lijn en plekken waar al het nodige gebeurt. Alle heb­

ben potentie om het netwerk en de loopstormen te

vergroten. De problematiek is zowel ruimtelijk als eco­

nomisch omvangrijk, complex en urgent. Er is energie

aanwezig van marktpartijen die hun bijdrage willen

leveren maar het is noodzakelijk dat de gemeente hier

het initiatief neemt en de markt stimuleert om de

missing links aan te pakken.

Voor het Stadhuisplein wordt bijvoorbeeld op deze

manier gezamenlijk gewerkt aan versterking van de

pleinkwaliteit, de daghoreca, de routing, het vastgoed

en het winkelaanbod. Met het selectief en bewust

inzetten van de gemeentelijke middelen kan hiermee

een van de meest cruciale missing links in de binnen­

stad worden getransformeerd tot verbindende schakel.

AFBEEldING 3

Loopstromen, bestemmingen en sterke verblijfsruimten overdag

AFBEEldING 4

Loopstromen, bestemmingen en sterke verblijfsruimten ‘s avonds AFBEEldING 5

missing links op korte (groen),

midden (rood) en lange (geel) termijn

veranderend consumenten-gedrag; kans voor innovatieve ideeën!Enkele jaren geleden kwamen de eerste

verontrustende berichten in de media

dat de bezoekersaantallen in de bin­

nensteden aan het teruglopen waren.

De consument zou in plaats van in de

fysieke winkel steeds vaker zijn aan­

kopen via internet doen. De daling in

de bezoekersaantallen zou erop duiden

dat “de tijden van het funshoppen

kennelijk voorbij zijn” (Trouw, 2009).

Deze berichten werden door diverse partijen al snel genuanceerd, of

soms zelfs weerlegd met bezoekersaantallen die stabiliteit of zelfs

een stijgende tendens vertoonden. Onlangs kregen de dalende be­

zoekersaantallen wederom de aandacht in de media. Al vier jaar lang

loopt het aantal passanten in binnensteden terug, maar in de laatste

acht weken leek er echt geen houden meer aan, aldus Huib Lubbers,

directeur van City Traffic in de Telegraaf (2011). Nu blijkt echter dat

het nuanceren van het feit dat bezoekersaantallen afnemen lastig is,

en het weerleggen door middel van telgegevens zelfs vrijwel onmo­

gelijk.

Het afnemende aantal bezoekers gaat gepaard met het toenemen

van de leegstand van winkels. Volgens onderzoeksbureau Locatus is

de leegstand van winkels het afgelopen jaar met 10 procent toegeno­

men, wat volgens Locatus voornamelijk het gevolg is van de reces­

sie en de vergrijzing (Volkskrant, 2012). Andere bronnen wijten de

toegenomen leegstand aan de komst van nieuwe winkelcentra, die

veelal aan de rand van de stad gebouwd worden, waardoor winkels

in het centrum leeg komen te staan (Jelger Zee, 2012).

Volgens Cor Molenaar (2011) neemt het online shoppen

steeds groter vormen aan wat ten koste gaat van de

fysieke winkel.

Wat de berichten over bezoekersaantallen en leegstand

in ieder geval gemeen hebben, is de negatieve tendens

in het winkelvastgoed. Na een uitgebreide analyse van

telgegevens, consumentenonderzoek en onderzoek

naar winkelmeters, blijkt echter dat er niet alleen

negatieve conclusies zijn te trekken. De veranderingen

bieden ook kansen, maar dat het hoog tijd is dat deze

ook daadwerkelijk worden benut, mag duidelijk zijn!

Corio heeft als vastgoedbelegger met 1,8 miljard euro

waarde en bijna 700.000 vierkantemeter aan winkel­

centra een aanzienlijk deel van het winkelvastgoed

in Nederland in bezit. Door middel van telsystemen

in de meeste winkelcentra, worden ontwikkelingen in

bezoekersaantallen nauwlettend in de gaten gehouden.

Daarnaast is jarenlang consumentenonderzoek ver­

richt, waardoor het mogelijk is uitspraken te doen over

de mate waarin het consumentengedrag daadwerkelijk

is veranderd. Tot slot maakt Corio gebruik van de

Locatus Database, waarmee inzicht in het winkel­

vloeroppervlak kan worden verkregen.

BezoekersaantallenUit de telsystemen blijkt inderdaad dat de bezoekers­

aantallen dalen. Deze daling is echter zeer beperkt,

namelijk slechts één tot vier procent per jaar. Tot 2010

leek de daling sterker te worden. Opmerkelijk is dat

juist nu veelvuldig in de media wordt gepubliceerd dat

er steeds minder bezoekers komen in de Nederlandse

winkelgebieden, Corio juist een minder sterkere daling

van het aantal bezoekers laat zien. Daalde het aantal

bezoekers in 2010 nog met ­2,1 procent, zien we nu een

gemiddelde daling van slechts ­1,2 procent. De variatie

in daling per winkelcentrum verschilt ook aanzienlijk.

Sterke dalingen zijn zichtbaar, welke vaak het gevolg

zijn van (her)ontwikkelingen of werkzaamheden aan of

nabij het winkelcentrum. Sterke stijgingen zijn tevens

zichtbaar, welke verklaard kunnen worden door de

aanwezigheid van nieuwe trekkers, verruiming van

“De consument winkelt efficiënter;

bezoekt het winkelcentrum minder

vaak, maar koopt meer per bezoek.”

Ir. ing. E.G.c. Zwetheulellen zwetheul (29) is marktanalist bij corio, één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in europa. Daarnaast maakt ellen deel uit van de activiteiten-commissie van VOgON (Vereniging van Onroerend goed Onderzoek Nederland) en is zij actief lid van JOU (Jong Onroerend goed Utrecht). ellen studeer-de Real estate management and Development aan de technische Universiteit eindhoven.

Page 11: SERVICE Magazine 19.2: Retail

18 19SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

openingstijden of afgeronde (her)ontwikkelingen.

Hieruit blijkt wel dat gerichte ingrepen een direct

effect kunnen hebben op het bezoekersaantal, en dus

een kans, indien de juiste ingreep wordt toegepast.

Een effect dat verband vertoont met het aantal bezoe­

kers, maar waar niemand grip op heeft, is het weer.

Zo bleek afgelopen september en oktober dat de

consument bij uitzonderlijk goed weer, liever zijn

zonnige tijd ergens anders doorbrengt dan in het

winkelcentrum. Daarentegen bleek dat het relatief

goede decemberweer ervoor zorgde dat men wel op

pad ging naar het winkelcentrum, dit in tegenstelling

tot december 2010. In die decembermaand was het

dermate koud en lag er sneeuw, waardoor de aankopen

ten behoeve van de kerst en sinterklaas relatief veel

online werden gedaan.

Veranderend consumentengedragDoor kenmerken van consumentengedrag door de jaren

heen met elkaar te vergelijken, kan worden bepaald

in hoeverre veranderingen in consumentengedrag zijn

waar te nemen. Drie aspecten van het consumentenge­

drag zijn hierbij met name van belang, namelijk

de bezoekfrequentie, verblijfsduur en besteding.

In de meeste winkelcentra is een vergelijkbaar beeld

waarneembaar. De consument blijkt hier minder

vaak te komen (daling in bezoekfrequentie is gemid­

deld drie procent), maar per bezoek wel langer te

verblijven (stijging in verblijfsduur is gemiddeld één

procent) en meer uit te geven (stijging in besteding is

gemiddeld zes procent). Het zijn de wijkwinkelcentra

waar deze daling in bezoekfrequentie, maar stijging

in bezoekduur en besteding voornamelijk het geval

is. De consument winkelt dus efficiënter; bezoekt het

winkelcentrum doelgericht en daardoor minder vaak,

maar koopt daardoor wel meer per bezoek. Daling in

het aantal bezoekers kan een gevolg zijn van de veran­

dering in het consumentengedrag, maar is dus niet per

definitie een probleem. Uiteindelijk blijft de omzet die

het winkelcentrum genereert gelijk, of neemt zelfs toe.

De consument lijkt in de grotere, recreatieve winkel­

centra minder goed voorspelbaar, wat betekent dat er

geen duidelijke samenhang is in de factoren bezoek­

duur, bezoekfrequentie en besteding.

Door de groei in totale besteding (bezoekfrequentie

vermenigvuldigd met besteding) van alle winkelcentra

met elkaar te vergelijken, kan worden onderzocht in

hoeverre er verschuivingen zijn waar te nemen.

Hierbij zijn de bestedingen gecorrigeerd voor inflatie,

zodat deze groei buiten beschouwing wordt gelaten.

Uit deze analyse blijkt dat, boven op de stijging als

gevolg van inflatie, er gemiddeld een groei is van vijf

procent op de totale besteding. Ook hieruit kan dus

worden geconcludeerd dat minder bezoekers niet hoeft

te leiden tot minder omzet.

Het winkelvloeroppervlakDe Nederlandse detailhandel kenmerkt zich door een hoog aantal

vierkante meters winkelvloeroppervlakte per inwoner. De laatste

jaren is het winkelvloeroppervlak in Nederland sterk toegenomen,

echter is het aantal inwoners vrijwel stabiel gebleven. Hierdoor is de

winkelvloeroppervlakte per persoon nog verder toegenomen, en heeft

elke inwoner op dit moment 1,82 vierkante meter aan detailhandel

tot zijn beschikking. Dat de toegenomen leegstand hier een gevolg

van is, ligt voor de hand. Dat meerdere factoren hier echter aan ten

grondslag liggen, blijkt uit figuur 2, waarin op basis van een index

de groei in winkelvloeroppervlak en leegstand gecombineerd met de

groei in populatie is weergegeven. De groei in leegstand blijkt hieruit

aanzienlijk groter te zijn, dan de groei in winkelvloeroppervlak.

Er is geen direct verband waarneembaar tussen winkelvloeroppervlak

per persoon en leegstand. Dus wanneer het winkelaanbod groter per

inwoner van een woonplaats groter is, betekent dit niet dat er ook

meer leegstand in dezelfde woonplaats is. Sterker nog, het gemiddeld

aantal vierkante meter per persoon in de twintig gemeenten met

de minste leegstand bedraagt 1,86 vierkante meter versus gemid­

deld 1,39 vierkante meter per persoon in de twintig gemeenten met

de meeste leegstand. Dat er daarom ook geen meters meer mogen

worden toegevoegd aan het bestaande winkelaanbod, is dan ook

zeker geen juiste conclusie. De toename van winkelvloeroppervlak

heeft wel geleid tot een grotere concurrentie tussen de winkelgebie­

den, waarbij sommige winkelgebieden erin slagen de consument te

blijven trekken en sommige winkelcentra de concurrentie dreigen te

verliezen.

“Dat het hoog tijd is dat kansen

worden benut, mag duidelijk zijn.”

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

Length of stay Frequency Spending

Changing consumer behaviour

FIGuur 1.

gemiddelde verschuiving in verblijfsduur, bezoekfrequentie en besteding

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Retail Space growth, vacancy growth and population growth

Total Retail Space index CAGR

Vacancy Retail Space index CAGR

Population (NL) index CAGR

FIGuur 2

Ontwikkeling van winkelvloeroppervlak, leegstand en populatie

Dat het aantal bezoekers afneemt, is dus niet per definitie een

bedreiging. De bezoekfrequentie van de consument blijkt te zijn

afgenomen, doordat deze efficiënter winkelt. Per bezoek besteedt

deze consument over het algemeen hierdoor wel meer. Het totale

bestedingsbedrag per consument neemt in de meeste winkelgebie­

den zelfs toe. Doordat de consument minder vaak winkelt en daar­

naast het aantal vierkante meters winkels afgelopen jaren dermate

is toegenomen, is de kans dat de consument ‘jouw winkelcentrum’

bezoekt wel aanzienlijk kleiner geworden. Het wordt voor winkel­

gebieden in Nederland in toenemende mate van belang de

consument voor zich te winnen.

In de basis dient een winkelgebied goed te zijn afgestemd op het ver­

zorgingsgebied. Om tot deze optimale afstemming te komen, moet

inzichtelijk zijn wie er in dit verzorgingsgebied woont. Wie is je klant

en wat is zijn/haar behoefte? Dit klinkt als vanzelfsprekend, maar

hoeveel winkelgebieden zijn nu echt goed afgestemd op de senior,

heeft een mode aanbod waar deze zich prettig bij voelt en biedt

rustplekjes waar kan worden uitgerust? Dan hebben we het nog niet

eens over openbare toiletten. En de moeders met kinderen? Kunnen

die zorgeloos winkelen, wanneer hun kinderen onder toeziend oog

zich spelend vermaken?

Een optimale afstemming op de consument is niet voldoende. Door

de toenemende concurrentie wordt het tevens steeds belangrijker

om je te onderscheiden. Als de consument minder

vaak gaat winkelen, zal de kans moeten worden ver­

groot dat de consument als hij dan gaat winkelen, wel

voor ‘jouw winkelgebied’ kiest. Het wordt in toene­

mende mate verwacht dat er in een winkelgebied iets

te beleven is, en wel voor iedereen!

Corio voegt deze twee elementen, de juiste afstem­

ming op het verzorgingsgebied en het onderscheiden

van de concurrentie, samen door middel van het

creëren van Favourite Meeting Places. Zo wordt de

consument die nabij het winkelcentrum woonachtig is

in beeld gebracht en worden de bijbehorende (winkel)

voorkeuren bepaald op basis van veelvuldig consu­

mentenonderzoek. Bestaat een verzorgingsgebied

van een winkelcentrum uit veel jonge gezinnen, dan

zullen er vooral evenementen worden georganiseerd

voor kinderen. En de wat oudere consument? Die geeft

juist weer de voorkeur aan een culinaire proeverij.

Daarnaast worden winkelcentra zo ingericht dat de

consument steeds weer wordt verrast, dat hij af kan

spreken met vrienden en vooral kan genieten. Dit op

een manier zodat het winkelcentrum zich onderscheidt

van de concurrentie. In hetzelfde winkelcentrum met

het verzorgingsgebied bestaande uit jonge gezinnen,

zijn twinkeltegels te vinden die verkleuren waardoor

kinderen urenlang speelplezier kunnen beleven.

De consument die gericht is op duurzaamheid, kan zijn

auto van stroom voorzien door middel van een

oplaadpunt en jonge tieners kunnen niet alleen luiste­

ren, maar ook kijken naar het radioprogramma dat live

in het winkelcentrum wordt opgenomen.

AFBEEldING 1

culinair evenement in winkelcentrum Hoog catharijne gericht op de

‘volwassen consument’ (foto: Niels Vinck)

“Het totale bestedingsbedrag per consument

neemt in de meeste winkelgebieden zelfs toe.”

Page 12: SERVICE Magazine 19.2: Retail

20 21SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

BronvermeldingCrommert, R. van der (27 oktober 2011) Overal winkels,

maar klant blijft weg. Telegraaf

Geest, R. van (n.d.) Gemeenten verantwoordelijk voor

leegstand. Geraadpleegd op 18 januari 2012 via http://

www.nuzakelijk.nl/ondernemen/2708124/gemeenten-

verantwoordelijk-leegstand.html

Meijsen, J. (9 maart 2009) Winkelstraten steeds meer

verlaten. Trouw

Molenaar, C. (2011). Het einde van winkels? De strijd

om de klant. Den Haag: Sdu Uitgevers bv

Pas, H. te (12 januari 2011) Leegstand van winkels

neemt toe met 10 procent. Volkskrant

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.

Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.

brinkgroep.nl knap werk

waar staat het winkelvast-goed nu? Een interview met ABN AMro – real Estate FinanceOp 18 januari jongstleden hadden

hoofdredacteur Tim Op Heij en

acquisiteur Rick Willems een

interview met Erik Steinmaier, Hoofd

Research Real Estate Finance bij ABN

AMRO, gespecialiseerd in woningen,

kantoren en retail voor professionele

vastgoedbeleggers, ontwikkelaars en

vastgoedeigenaren. In het interview

geeft hij een goed beeld over de

situatie op de winkelvastgoedmarkt.

Winkelvastgoed wordt in de regel deels met vreemd ver-mogen verworven. Toenemende leegstand en druk op de huurprijzen zullen dus leiden tot gevolgen voor beleggers en banken. Hoe reageert ABN AMRO hierop?Met de winkelmarkt als geheel gaat het een stuk beter

dan bijvoorbeeld de kantorenmarkt. Er zijn wel veel

waarschuwingen dat de winkelmarkt dezelfde kant op

gaat maar dat kan ik nu niet beamen. Zeker in aan­

loopstraten is te zien dat leegstand toeneemt, wat in

de eerste plaats slecht nieuws is voor de belegger, onze

klant. Geen huurinkomsten betekent immers minder

ruimte om rente en aflossing te betalen. Het is sterk

afhankelijk van de klant of dit een probleem is voor de

bank of niet. Grote beleggers zoals Corio, met objec­

ten als grote winkelcentra in de portefeuille, worden

gefinancierd op hun balans, ofwel hoe de belegger in

zijn totaal functioneert. Eén leegstaand pand op het

geheel heeft weinig impact op de prestaties van de

portefeuille. De leverage (verhouding eigen­ en vreemd

vermogen) op deze beleggingen is beperkt, wat het

gevaar van een lager inkomen verkleint omdat de

rentelasten ook lager zijn. Tegenover deze grote

partijen staat de belegger met één pand dat hij heeft

ondergebracht onder een apart SPV (Special Purpose

Vehicle), waar dus ook een aparte financiering op

staat. Dit is een non­recourse construc tie, wat wil

zeggen dat de belegger niet hoofdelijk aansprakelijk is

voor de schuld mocht er iets mis gaan. De schuld kan

alleen verhaald worden op het vastgoed, in dat geval

krijgt de bank dus de sleutels en ‘succes ermee’.

Hier zitten wel zorgen voor de bank, zeker wanneer

beleggingen zwaarder gefinancierd zijn met bijvoor­

beeld zeventig procent leverage of meer.

Winkelvastgoedbeleggingen werden altijd gezien als ‘veilige haven’. Dit werd nog versterkt door de crisis op de woning- en kantorenmarkt. Ontwikkeling van winkel-vastgoed en het rendement daarop is redelijk stabiel gebleven. Verhoogt dit niet juist de druk op de winkel-vastgoedmarkt?Op de woningmarkt zien we de situatie niet zo somber

in als op de kantorenmarkt aangezien de commer­

ciële huurwoningen zich op de beleggingsmarkt van

woningen bevinden waar juist wel veel vraag naar is.

De druk op de winkelvastgoedmarkt is inderdaad wel

toegenomen. Er is veel vraag en relatief weinig aan­

bod waardoor de prijzen ook vrij hoog zijn. Voor top

winkel vastgoed wordt ruim twintig keer de jaarhuur

Ir. E.w.J. steinmaiererik Steinmaier is Hoofd Real estate advisory bij aBN amRO. Hij studeerde technische Bedrijfs-kunde aan de tU/e en startte als organisatiead-viseur. Daarna bekleedde hij diverse commer-ciële (management)functies in de bouw- en vastgoedsector. In 2007 startte hij bij aBN amRO. met zijn afdeling Real estate advisory adviseert de bank en haar grootzakelijke klanten bij hun vastgoed(financierings)transacties. Vanuit zijn rol ontwikkelt erik de visie van de bank op de sector. Ook publiceert hij regelmatig over actuele thema’s in de Nederlandse vastgoedmarkt.

Page 13: SERVICE Magazine 19.2: Retail

22 23SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

betaald. Cashflowmatig is het veel krapper aangezien

de huurinkomsten en de te betalen rente dicht op

elkaar beginnen te liggen. Dat is op zich geen pro­

bleem als de winkel goed verhuurd blijft, maar leidt

wel tot problemen wanneer het object leeg zou komen

te staan. Juist doordat winkelvastgoed als veilige haven

wordt gezien, komt er veel druk op de markt voor

nieuwe producten.

Waar bevinden zich de bedreigingen voor winkelvastgoed?Er spelen een aantal bedreigingen waaronder de

invloed van het internet. De verhoudingen van aan­

kopen in een fysieke winkel of webshop veranderen.

Waar het begon met reisbureaus en CD­ winkels,

welke voorheen huurders van winkelruimte waren,

vestigen zich steeds meer branches op het inter­

net. De laatste jaren is deze ontwikkeling ook in de

fashion sector merkbaar. Internet wordt meestal

enkel gezien als een bedreiging voor fysieke winkels,

maar dit is niet geheel waar. Het gaat er juist om

dat men de klanten meer multi­channel benadert,

dus zowel op het web als in fysieke winkels. Er zijn

ook voorbeelden van bedrijven die gestart zijn met

een webwinkel en die nu in fysieke winkels actief

zijn. De functie verandert, want de omzet van de

retailer hoeft niet meer vanuit de winkel als distri­

butiepunt te komen. Het nieuwe denken is de winkel

beschouwen als marketingtool in een rij van kanalen

die de retailer dient te gebruiken om met klanten in

contact te komen. De flagshipstores zijn een mooi

voorbeeld van deze ontwikkelingen, niet van de

retailers zelf maar van de merken die erachter zitten.

Een Armaniwinkel op de Champs Élyseés in Parijs

kan waarschijnlijk met het verkoopvolume op locatie

niet aan de hoge huurbedragen voldoen. Deze locatie

dient dan als een marketinguiting. Wellicht wordt

er verkocht via een ander kanaal zoals het internet

of een warenhuis. Retailers kijken meer naar hoe de

winkel in de promotie­/marketingwens past.

Overal zijn geluiden te horen dat winkelgebieden moet veranderen in locaties waar beleving centraal staat. Kun-nen financierende partijen hier aan bijdragen en zo ja, op welke wijze?Er wordt al kritisch gekeken naar wat de aantrekkelijk­

heid en de entertainmentwaarde van een winkelgebied

is. Financiers moeten daarbij niet op de stoel van de

klant gaan zitten. De eigenaar heeft zijn visie en het is

niet aan de bank om te zeggen hoe te handelen.

Betreffende de beleggers is het een goede ontwikkeling

dat er gekeken wordt naar hoe het winkelcentrum te

‘branden’ en hoe er mensen te trekken zijn met meer

dan bijvoorbeeld een H&M. Daarin zit het onderscheid

met het internet. Het gaat er niet om dat daar die euro

wordt uitgegeven, maar de fysieke winkel moet dienen

als een showroom in plaats van een distributiepunt.

In 2010 en 2011 is er door de grote vastgoedbeleggers wel degelijk afgeboekt op winkelvastgoed, maar was dit wel voldoende?Dat is afhankelijk van het type beleggers, maar in de regel is er

niet veel afgeboekt op winkelvastgoed. Wanneer gekeken wordt

naar institutionele beleggers, welke vaak de betere beleggings­

objecten bezitten, is dit zeker niet nodig. IPD­cijfers wijzen uit wat

institutionele beleggers afgeboekt hebben. Deze tonen dat in 2009

negatief indirect rendement werd gedraaid, maar dat dit in 2010

alweer positief was. Dit is anders wanneer een belegger vijftien jaar

geleden in een meubelboulevard in Winschoten heeft belegd. De

meubelbranche is een moeilijke branche op dit moment en wordt

gekenmerkd door faillissementen en leegstand. Een dergelijk object,

zeker als het zich bevindt in een gebied met weinig nieuwbouw en

verhuisbeweging, vereist de vraag of het nog wel potentie heeft.

Als het antwoord negatief is, moet er fors afgeschreven worden. Af­

schrijven is dus vooral van toepassing op de specifiekere objecten.

Anders is het, maar dit geldt voor de hele vastgoedmarkt, wanneer

men kijkt naar hoeveel duurder het is geworden een vastgoed­

belegging te financieren. Hiervoor kan men de WACC (Weighted

Average Cost of Capital) hanteren, dit kengetal toont het gewogen

rendement dat eigen vermogen verstrekkers en vreemd vermogen

verstrekkers samen minimaal verwachten. Tussen 2005 en 2007

bestond een groot deel van de belegging uit vreemd vermogen

(tachtig procent – negentig procent), gefinancierd tegen het Euribor

tarief met een destijds lage kredietopslag voor het risico. Als eigen

vermogen verschaffer is het ook noodzaak te renderen, het risico op

het eigen vermogen is groter want als het mis gaat zal hier het eerst

in gesneden worden. Dit tarief was in die tijd ook positief gestemd.

Wanneer kosten van kapitaal laag zijn, kun je veel betalen, wat

leidde tot een situatie met een groot aantal kopers met veel vreemd

vermogen. Dit was vooral het geval in de kantorenmarkt, waar men

nu de buikpijn van voelt, maar ook in retailland.

In de huidige situatie is het niet meer mogelijk met zoveel vreemd

vermogen te financieren (meer gebruikelijk is zestig procent –

zeventig procent). Banken zijn voorzichtiger geworden en rekenen

met een hogere risico­opslag want de risico’s zijn zeker aanwezig.

Daarnaast zijn er de eigen vermogen verschaffers die links en rechts

wat kleerscheuren hebben opgelopen en dus ook hoger rendement

verlangen. Tot nu toe komt dit neer op minder deals waardoor het

totaal volume aan vastgoedbeleggingen veel lager is dan een paar

jaar geleden. Dit betekent ook dat in de hele vastgoedmarkt waar­

deringen eerder naar beneden lopen dan dat ze omhoog gaan.

Van alle segmenten hebben retail en woningen daar het minste last

van (veilige haven effect).

De grootste problemen in steden zitten in de perifere gebieden en aan-loopstraten. Hoe zou hier op ingespeeld moeten worden? Ofwel zijn er nog mogelijkheden voor dit vastgoed?Perifere gebieden en aanloopstraten vereisen een heel verschillende

aanpak. Er is teveel probleemvastgoed op perifere plekken en daar

is moeilijk een draai aan te geven. Wat betreft aanloopstraten zou

het gezocht kunnen worden in creatievere oplossingen zoals omzet­

huren. Dit kan partijen interesseren die wat meer willen proberen

maar niet het risico van een vijfjarig huurcontract willen lopen.

Daarmee kan klandizie worden getrokken als belegger.

Wat vindt u van alternatieve huurvormen zoals omzethuur? In hoeverre draagt dit bij aan de keuze te finan cieren?Dit is wel een punt voor de bank die nu conservatief

handelt. Zekerheden zoals AHOLD bieden comfort om

op te financieren. Dit is anders met omzethuur en

‘Pietje start­up’ die een chocoladeboetiek van de grond

wil tillen. In dergelijke constructies worden financie­

ringen minder zwaar, dus met minder vreemd vermo­

gen. Zoiets kan wel onderdeel zijn van een portefeuille

met objecten die wel stabiele kasstromen bezitten.

Een grote belegger waarbij een klein deel van de

portefeuille is bestemd om te experimenteren (cutting

edge), zal weinig zorgen met zich meebrengen omdat

het een klein effect heeft op de totale kasstromen van

de belegger. Ook kan het een object zijn dat zichzelf

dient te bewijzen. De financier wil een gevoel hebben

van de stabiliteit van de huurinkomsten zodat die vol­

doende zijn om de rente te betalen, er bestaat immers

geen omzetrente.

Nog steeds wordt detailhandel gezien als redder van gebiedsontwikkelingen, waar woningen en kantoren niet meer verkopen. Zowel in de bebouwde kom (met name supermarkten) als aan de randen (retailparken, Factory Outlet Centra, etcetcera). Hoe kijkt u tegen deze beleg-gingen aan?Redden met retail is een gevaarlijk idee. Eerst moet er

gekeken worden wat de behoefte binnen de woning­

markt is in een gebied, retail is daar een afgeleide van.

Bij de ontwikkeling van een wijk horen voorzieningen,

onder andere een supermarkt.

Factory Outlet Centra (FOC) staan al lange tijd ter

discussie. Hoeveel zijn er nodig in Nederland?

Dit is echter geen gebiedsontwikkeling, want het idee

van een FOC is niet dat het op de eerste plaats een

cohesie heeft met het gebied eromheen.

Voorheen waren er veel herontwikkelingen te zien

waarbij wijkwinkelcentra met veel leegstand gemakke­

lijk werden dichtgebouwd met appartementen. De hui­

dige moeilijkheden in de woningmarkt maken dit nu

lastig waardoor er weinig mogelijkheden over blijven.

Functieverandering zal vaker leiden tot waardedaling.

Concluderend, waar staan we nu met winkelvastgoed? De situatie is niet zo negatief als vaak wordt geroepen.

Het is wel tijd om actiever te zijn als retailbelegger.

Zij moeten aan de slag met hun portefeuilles, want

uiteindelijk dienen de vastgoedobjecten trekpleisters

te zijn voor de consumenten. Hier is meer samenwer­

king bij nodig dan voorheen. Dit is in het geval van een

winkelcentrum relatief eenvoudig aangezien eigenaren

het hier meer zelf in de hand hebben, wat het gemak­

kelijker maakt te ‘branden’, marketen en promoten.

Voor een belegger in winkelpandjes gelegen in winkel­

straten is dit moeilijker omdat een actieve houding

van de gehele straat is vereist om wat reuring te geven aan een

winkelgebied. Om het gebied te marketen en aantrekkelijk te houden

is dus samenwerking tussen retailers en eigenaren nodig.

Beleving vormen kun je niet alleen. Dit is in eerste instantie aan de

retailers, maar ook de beleggers doen er verstandig aan hier actiever

in te worden, want de waarde van het object is de waarde van wat

het object voor de retailer betekent. Het is geen vanzelfsprekendheid

meer dat de consument door de winkelstraat komt banjeren.

Maar het is zeker niet te laat, teveel paniek is niet goed. De situatie

op de retailmarkt is niet zo dramatisch als vaak wordt beweerd.

AankondigingVoor de zomer publiceert ABN AMRO een brancherapport

over de retailvastgoedmarkt uit om ontwikkelingen zoals hier

benoemd uit te diepen en te vertalen in wat het kwantitatief

betekent voor de behoefte aan vierkante meters winkelvastgoed.

Page 14: SERVICE Magazine 19.2: Retail

24 25SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

ALTIJD OP ZOEK NAAR DE JA VOOR UW VASTGOEDPLANNEN

Dat is fi nancieren anno nu

Als vastgoedprofessional bent u voortdurend op zoek naar de ja. Liggen er ontwikkelingsmogelijkheden? Zijn mijn investeringsplannen haalbaar? Daarom zorgen onze relatiemanagers van het team Real Estate Finance ervoor dat ze precies weten wat er in uw sector speelt. Door onze specialistische kennis en het continue contact met marktpartijen kunnen we u gericht adviseren. Of het nu gaat om projectontwikkelings- of beleggingsfi nanciering van woningen, of commercieel vastgoed. Zo gaan we samen met u altijd op zoek naar de ja om uw plannen te fi nancieren. Wilt u met ons kennismaken? Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons team Real Estate Finance: 020 - 383 49 31.

Heerlen, volop in ontwikkeling Heerlen is een jonge stad, een stad in

ontwikkeling. Een stad die een immens

snelle groei doormaakte in de tijd van

de mijnen. Een periode in de geschie­

denis waarin met name de detailhan­

del zich over de stad verspreidde en er

rondom iedere steenkolenmijn kleine

winkelcentra ontstonden. Een stad die

nu vraagt om creatieve aanpassingen

om het centrum van Heerlen nog meer

als winkelhart van Parkstad Limburg

te profileren. De handtekening voor de

realisatie van Maankwartier is gezet en

Schinkelkwadrant­Zuid staat gepland.

Twee woon­werk­en winkelcentra die

met een beter en completer winkel­

aanbod de detailhandel in het centrum

versterken en intensiveren.

Heerlen vervult met haar bijna 90.000 inwoners een centrumfunctie

in Parkstad Limburg (240.000 inwoners). Een functie die om visie

en actie vraagt. Want omdat de zuidelijke regio vergrijst en ont­

groent, betekent het niet dat de ontwikkelingen stil moeten blijven

staan. Krimp impliceert juist nieuwe zienswijzen en gedachten,

in 2005 vastgelegd in de Integrale Centrum Visie. Uitgangspunt is

het compacter maken van het centrum en het concentreren van de

detailhandel. Maar die visie behelst ook uitbreiding zoals met het

Maankwartier en Schinkelkwadrant­Zuid; nieuwe winkelcentra die

beschikken over een aanvullend winkelaanbod en winkelpanden met

voldoende vierkante meter vloeroppervlakte om ook grotere ketens,

die voorheen geen plek vonden in Heerlen, naar het centrum van

de stad te trekken. Niet alleen wil Heerlen daarin van

betekenis zijn voor Parkstad Limburg. Ook wil de stad

hiermee een belangrijke en niet te missen positie

innemen ten opzichte van Maastricht en Sittard,

beiden met een historisch centrum, maar vooral en

met nadruk naar de Oosterburen (Aken). Niet als

concurrent, maar als bondgenoot die met haar eigen

sterke punten en typisch Heerlense aspecten het

winkel aanbod in de Euregio compleet maakt.

“Onze stad is anders gegroeid dan andere steden.”,

legt wethouder Riet de Wit (SP, economie) uit, “Zo’n

honderd jaar geleden leefde men in Heerlen vooral van

landbouw. Met de opkomst van de mijnen werd alles

anders. Niet alleen groeide het inwonersaantal explo­

sief. Ook vormden er zich wijken rondom de mijnen.

Daar waar andere steden vanuit hun centrum tot een

grote stad uitgroeiden, kreeg in Heerlen iedere wijk

zijn eigen detailhandel, met als gevolg dat Heerlen nu,

jaren later, beschikt over verschillende winkelcentra,

versnipperd over de stad.

Omdat Heerlen binnen Parkstad Limburg de centrum­

functie vervult, hebben we afgesproken die versnip­

pering van de detailhandel aan te pakken en ons te

concentreren op het centrum. Onderzoek van BRO

(2002) heeft aangetoond dat er meer diversiteit nodig

is om het centrum van Heerlen en daarmee ook het

centrum van Parkstad Limburg, nog levendiger te

maken.”

AFBEEldING 1

Kunst in de Saroleastraat

“Uitgangspunt van De Integrale Cen­

trum Visie uit 2005 is het compacter

maken van het centrum door concen­

tratie van detailhandel in het centrum

van Heerlen.”

Page 15: SERVICE Magazine 19.2: Retail

26 27SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

Onderzoeken en analysesDat onderzoek betrof de analyse van de winkelstruc­

tuur in Parkstad Limburg met Heerlen als centrum.

Slechts negentien procent van de totale winkelop­

pervlakte bevindt zich in het stadscentrum (Heerlen­

centrum) en zo’n dertig procent op perifere locaties

als de Woonboulevard. De resterende vijftig procent is

verspreid over stadsdeel­, wijk­ en buurtcentra.

Het Euregionaal Koopstromenonderzoek 2009 toont de

saldi van de bovenregionale bestedingen voor de regio

Heerlen (het verschil tussen wat er naar Heerlen toe

vloeit en wat er wegvloeit naar de betreffende regio’s),

waarin men er vanuit gaat dat regio Heerlen in dit

kader gelijk staat aan Parkstad Limburg:

Hier moeten nog de bestedingen van onder andere

toeristen uit verder weg gelegen regio’s bij worden

opgeteld. Wethouder Riet de Wit: “Het is opvallend dat

Heerlen met elke regio in de omgeving een positieve

koopstroomrelatie heeft. Met name de Woonboule­

vard, met 120.000 vierkante meter de grootste van

Europa, heeft een grote aantrekkingskracht op de

consument. Daar zal het centrum gebruik van moeten

maken. Niet alleen willen we de sfeer in de stad veranderen; minder

steen, meer groen, pleintjes en speelruimte. Ook moeten we inzetten

op grootschalige detailhandel in het centrum, uitbreiding en verbin­

ding van het loopcircuit, aanpak van de aanlooproutes als bijvoor­

beeld de Geleenstraat en vooral inzetten op de combinatie wonen en

verschillende grootstedelijke voorzieningen.”

Maankwartier/SchinkelkwadrantVanaf 2016 zal het Maankwartier, het nieuwbouwplan voor de

Heerlense stationsomgeving met daarin gesitueerd het trein­ en

busstation, de belangrijkste entree van de stad vormen. De hand­

tekening is gezet, Maankwartier in Heerlen is een feit; wonen, werken

en winkelen in de nieuwe stationsomgeving naar een ontwerp van

kunstenaar Michel Huisman. Maar ook vervoer en overnachten spelen

een belangrijke rol in dit multifunctionele ontmoetingscentrum.

Ook zal Maankwartier over grootschalige winkelruimtes beschikken.

Daarnaast liggen ook de plannen voor Schinkelkwadrant­Zuid (voor­

heen winkelcentrum de Plu in Heerlen­Centrum) op tafel.

Schinkelkwadrant­Zuid zal zich voornamelijk richten op nieuwe

winkelformules. Denk onder andere aan gespecialiseerde levens­

middelen, bijvoorbeeld chocolaterie, koffie en thee en delicatessen,

maar ook huishoudelijke en luxe artikelen en kunst en antiek.

Het winkelaanbod in het nieuwe nog te bouwen winkelcentrum moet

het aanbod in de binnenstad vooral niet beconcurreren, maar juist

complementeren. Met de leegstand (tien procent van het totale

winkeloppervlak) in de Heerlense binnenstad in het achterhoofd kan

de vraag rijzen of er misschien nodeloos wordt bijgebouwd en of de

beide nog te bouwen winkel­,werk­ en wooncentra een waardevolle

Vanuit de regio Maastricht + € 13,1 miljoen

Vanuit de regio Sittard­Geleen + € 0,3 miljoen

Vanuit de regio Roermond + € 5,1 miljoen

Vanuit de regio Weert + € 9,9 miljoen

Vanuit de regio Aken + € 44,1 miljoen

Vanuit de regio Belgisch Limburg Zuid + € 9,3 miljoen

Vanuit de regio Luik + € 2,5 miljoen

“Heerlen is het centrum voor Parkstad Limburg

(240.000 inwoners) en heeft meer diversiteit

nodig om in de toekomst aantrekkelijk en leven­

dig te blij ven.”

toevoeging vormen aan de al bestaande winkelcultuur.

Wethouder Riet de Wit legt uit: “Als je niets doet in

het kernwinkelgebied wordt de leegstand alleen maar

groter. Doe je wel iets, zoals de bouw van bijvoorbeeld

Maankwartier waarin je winkelketens kunt plaatsen die

om een groter vloeroppervlakte vragen, dan geeft dat

ook de rest van het centrum een boost. Grote winkel­

ketens trekken meer bezoekers en hogere bezoekers­

aantallen trekken ook weer andere winkeliers naar het

centrum.”

MaankwartierMaankwartier wordt onderdeel van het centrum en

vormt daar gelijktijdig de begrenzing van. De barrière

tussen de noord­ en de zuidzijde van het centrum

moet door Maankwartier weggenomen worden.

Wethouder de Wit: “Maankwartier beschikt over 6.000

vierkante meter vloeroppervlak voor een grootschalige

supermarkt, Jumbo in dit geval. Verder vormt Maan­

kwartier een woonbuurt, komt er een hotel, kantoren,

grotere detailhandel en kleinere detailhandel aan de

stadskant en natuurlijk is er ook ruim voldoende sta­

tionsgebonden detailhandel te vinden.”

Maankwartier bestaat uit drie onderdelen: Noord, de Plaat en Zuid.

Het bouwvolume bedraagt maximaal 49.200 vierkante meter bruto

vloeroppervlakte exclusief parkeren en het station. Het treinstation,

bus station en de parkeervoorzieningen vinden er goed herkenbaar

een plek. De overstap bus­trein wordt op hoge transferkwaliteit

gebracht en de buitenruimte biedt plek aan zonnige terrassen en veel

groen. De totale investering zal uitkomen op circa 180 miljoen euro.

Schinkelkwadrant-ZuidDe gemeente Heerlen en de Plu CV (Multi Vastgoed en 3W Vast­

goed) hebben het voornemen het bestaande winkelcentrum de Plu

in Heerlen­Centrum te herontwikkelen tot een aantrekkelijk bin­

nenstedelijk winkelgebied waarna dit gebied Schinkelkwadrant­Zuid

wordt genoemd. Voor Schinkelkwadrant­Zuid wordt uitgegaan van

een netto toevoeging van circa 16.000 vierkante meter bvo. In de

herontwikkeling van dit deel van het centrum is er vooral aandacht

voor wonen, winkels en leisure. Bij de winkels gaat het dan vooral

om nieuwe formules die nu nog niet in de stad aanwezig zijn. Voor

Schinkelkwadrant­Zuid wordt uitgegaan van een investering van ruim

75 miljoen euro.

“Schinkelkwadrant­Zuid wordt een goede mix van detailhandel,

kantoren en wonen.”, licht wethouder De Wit toe, “Het voorstel om

het stadskantoor in Schinkelkwadrant­Zuid te vestigen wordt op dit

moment besproken in de Raad. Het winkelcentrum zorgt voor nieuwe

zichtlijnen in de binnenstad die de ruimtelijke kwaliteit verhogen.

Schinkelkwadrant­Zuid zal geen eiland binnen Heerlen­Centrum vor­

men, maar zal daar zeer nadrukkelijk onderdeel vanuit gaan maken.”

In ontwikkelingOnder andere de komst van beide nieuwe winkelcentra maakt het

nog maar eens duidelijk: Heerlen is een stad in ontwikkeling. “Hoewel

er veel wordt gesproken over krimp, is en blijft Parkstad Limburg een

grote regio. Dat wordt nog wel eens vergeten.”, benadrukt wethouder

Riet de Wit, “Heerlen, het centrum van die regio, zet alleen nog maar

enorme stappen vooruit. Dat is ook voelbaar in de zogenaamde ‘cul­

turele lente’, de opleving op cultureel gebied die de stad de laatste

jaren doormaakt: Heerlen gaat het maken. Daarmee bedoel ik dat er

nog veel tot stand móet komen en dat er nog heel veel kán gebeu­

ren. Een toekomst vol uitdagingen en ontwikkelingen, die ik positief

tegemoet zie.”

BronvermeldingBRO (2002) Visie op Retailstructuur Parkstad Limburg: deelrapport

Heerlen.

Kerngetallen Maankwartier: Kerngetallen Schinkelkwadrant Zuid:

Totale investering circa 180 miljoen euro

Totaal maximaal 49.200 vierkante meter bvo exclusief parkeren en station

Maximaal 12.000 vierkante meter bvo GDV (waarvan ongeveer helft super­

markt)

Maximaal 2.000 vierkante meter bvo KDV

Maximaal 19.000 vierkante meter bvo kantoren

Maximaal 7.500 vierkante meter bvo hotel

Circa 950 parkeerplaatsen

Circa 100 koop­ en huur woningen

Een nieuw station met daaraan gekoppeld stationsgerelateerde detailhandel

Een fietsenstalling voor circa 800 fietsen

Geplande oplevering in 2016

Partners: Weller, gemeente Heerlen en NS POORT

Totale investering ruim 75 miljoen euro

21.000 vierkante meter bvo retail (nu 5.000 vierkante meter)

Horeca

Circa 75 woningen

Geplande oplevering in 2014

Partners in Plu CV zijn Multi Vastgoed BV en 3W BV

AFBEEldING 2

artist impression van het maankwartier

AFBEEldING 3

artist impression van het maankwartier

“Maankwartier en Schinkelkwadrant­

Zuid bieden onder meer ruimte aan

grootschalige formules die nu niet in

Heerlen onder te brengen zijn.”

Page 16: SERVICE Magazine 19.2: Retail

28 29SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

van stenen en vierkante meters naar mensen en hun verhalenWe horen het overal, het is crisis!

En wat nu? Wat ga je zo meteen

doen als vers afgestudeerde? Welke

maatregelen neem je als bedrijf en

wat doe je als ondernemer? Trends en

ontwikkelingen volgen is essentieel,

maar leg vooral verbanden, trek je

conclusies en anticipeer daarop.

Durf te veranderen en durf links af te

slaan, waar iedereen rechts gaat.

De retailmarkt is continu onderhevig aan veranderingen. De crisis is

ook hier voelbaar. Consumentenbestedingen nemen af en er is sprake

van toenemende leegstand, veelal op B­ en C­locaties. De consument

wordt mondiger. Dit in combinatie met social media zorgt ervoor dat

bloggers en je Facebook vrienden tegenwoordig invloed hebben op

waar jij op je vrije zaterdag gaat shoppen of online je spullen koopt.

Waar speel je als retailer of ontwikkelaar van winkelvastgoed op in,

waar liggen kansen?

Op basis van een praktijkvoorbeeld zetten we in dit artikel een aan­

tal relevante trends in de retailmarkt uiteen, hoe een kleine speler

als BrandMission hierop inspeelt en welke aspecten hierin relevant

zijn voor de vastgoedsector.

BrandMission “A store built on stories” is een nieuw winkelconcept.

In oktober 2011 is de eerste winkel in Haarlem geopend met tegelijk

een webwinkel. Het winkelconcept is gebaseerd op een shop in shop

principe. In de winkel heeft ieder merk een eigen podium, dat ruimte

biedt aan storytelling en merkbeleving. De rode draad

tussen de verhalen en merken is dat ze biologisch, fair

trade en ambachtelijk produceren. Fashion met een

verhaal.

Cross-channel shoppingWellicht een van de belangrijkste ontwikkelingen van

de afgelopen jaren is de toenemende online consumen­

tenbestedingen. Zowel grote online aanbieders

als bol.com en de Bijenkorf, als kleinere webshops met

specifieke niche producten, ooit gestart boven op

zolder, laten ondanks de crisis een omzetgroei zien.

Zijn de toenemende online bestedingen een gevaar

voor de winkel op straat? Wellicht wel voor de kleine

winkelier, die niet weet in te spelen op het verande­

rende aankoop­ en oriëntatiegedrag. Volgens de cijfers

is cross channel shopping de toekomst in retail. Consu­

menten gebruiken zowel internet als de fysieke winkels

voor hun kooporiëntatie, informatie, aankoop, retouren

en service.

Bij de start van een fysieke winkel heb je het voordeel

van de toevallige passant die je winkel ontdekt. Locatie

en zichtbaarheid zijn hierin erg belangrijk. Dit moet

worden afgezet tegen de hoge investeringskosten die

gemoeid gaan met het openen van een fysieke winkel.

De start van een online winkel is vaak goedkoper, maar

vergt een (nog) langere aanloop periode om de winkel

zichtbaar te maken. Zorg maar eens dat je vindbaar

bent op het wereld wijde web. Hiervoor zijn hoge mar­

ketingbudgetten voor nodig en slimme social media en

zoekmachine optimalisatie acties noodzakelijk.

Om je te onderscheiden ten opzichte van de grote

jongens moet je zorgen dat je een duidelijke positione­

ring hebt en dat je slim omgaat met online marketing.

Ook online gaat het om ROI (Return On Investment)

en moet je verder kijken dan het zo goedkoop mogelijk

bouwen van een webwinkel. Een technisch goed onder­

legde site biedt net als een A­locatie hogere trafic (en

hogere conversie).

Voor de gemiddelde MKB­er is het introduceren van

een webwinkel daarom geen eenvoudige opgave.

Een webwinkel opzetten en beheren is meer dan alleen

foto’s maken van je producten met een leuke omschrij­

ving. Echter biedt een goede online webwinkel in com­

binatie met een fysieke winkel het voordeel van geza­

Ir. l.r.J. verbuntLonneke Verbunt is in 2005 afgestudeerd aan de tU/e bij de vakgroep Real estate manage-ment & Development. Na haar afstuderen, met een onderzoek over consumentenbeleving & winkelvastgoed, is zij haar carrière begonnen als conceptontwikkelaar bij projectontwikkelaar tcN in Utrecht. afgelopen jaren heeft zij zich veel verdiept in retailontwikkelingen en is ze onder andere actief geweest bij de NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra). In 2010 is zij begonnen met de oprichting van een nieuw winkelconcept Brandmission. In oktober 2011 heeft ze haar eerste winkel in Haarlem en de webwinkel brandmission.nl geopend.

menlijke marketing en communicatie. Het persoonlijke

klantencontact is in de winkel belangrijk, en online

winkels weten vaak veel meer van het winkelgedrag

van hun klanten waar op geanticipeerd kan worden.

BrandMission heeft geïnvesteerd in een goede basis­

structuur voor de online webwinkel (Magento). Het

budget is beperkt, dus op rustige dagen wordt gewerkt

aan het realiseren van content. Dit wil zeggen dat er

publiciteit gegenereerd wordt op basis van inhoude­

lijke artikelen die snel en eenvoudig via Facebook en

blogs worden verspreid. De webwinkel wordt bijge­

houden en op de winkelvloer is ruimte gecreëerd voor

productfotografie. Winkelpersoneel wordt hierdoor

gescreend op meerdere kwaliteiten. Een daarvan is

bijvoorbeeld de kennis van photoshop. En er wordt

geïnvesteerd in kennisontwikkeling om de webwinkel

beter en slimmer te positioneren op het web.

Voor de vastgoedsector blijven die kleine ‘leuke’ MKB

winkels wel belangrijk voor de aantrekkelijkheid van

een winkelgebied. De vastgoedsector zou eens moeten

onderzoeken hoe zij nieuwe service kunnen aanbieden

aan potentiële huurders, om de waarde van hun vast­

goed te behouden. Deze services reiken verder dan het

aanbieden van de vierkante meters binnen de stenen

muren. Creëer betrokkenheid van consumenten bij

het winkelgebied en investeer in samenwerking tussen

retailers door bijvoorbeeld de organisatie van events

en social media als vastgoedpartij op zich te nemen.

Online services aan retailers bieden hier mogelijkhe­

den, zoals een overkoepelende webwinkel als 9straat-

jesonline.nl.

Verhalen vertellen is emotie, verleiding en betrokkenheidAuthenticiteit, lokaal, biologisch zijn nieuwe #tren­

dingtopics om in de online taal te blijven. Beleving en

duidelijke positionering zijn essentieel om je als winkel

te kunnen onderscheiden. Belangrijk hierbij is trans­

parantie. Verhalen vertellen werkt daarbij krachtiger

in communicatie dan enkel alleen keurmerken die het

vertrouwen moeten geven. Verhalen zijn emotie en

creëren betrokkenheid.

BrandMission werkt daarom samen met merken die

een mooi verhaal hebben. Niet alleen als marketing

tool, maar oprecht vanuit hun DNA, waar hun

bedrijfsfilosofie op gebouwd is. Nieuwe media maken

het mogelijk om de interactie met consumenten op te

zoeken waardoor betrokkenheid ontstaat en je het

winkelgedrag en de behoeften van je klanten leert

kennen en begrijpen. Facebook is bijvoorbeeld een

eenvoudig toegankelijk medium om de consument een

kijkje achter de schermen te geven en zo de betrokken­

heid met de winkel te verhogen. Hierbij gaat het niet

om het posten van acties en kortingen, maar voorna­

melijk om inhoude lijke en leuke berichten.

Duurzaam bouwen wordt langzaam doorgevoerd. Maar in welke mate

verdiept de ontwikkelaar zich in het gedrag van consumenten en hun

behoeften? Niet alleen de retailer moet zijn klanten kennen, maar

ook de vastgoedontwikkelaar en de gemeente moeten het gedrag

van consumenten begrijpen. Het winkelproces begint namelijk al bij

de weg naar het winkelcentrum, de routing, signing, parkeren en de

inrichting van de openbare ruimte. Hoe benader en communiceer

je met de bezoekers? Want de bezoekers van een winkelcentrum

en stad bepalen namelijk in grote mate de sfeer en levendigheid.

Citymarketing en winkelstraatmanagers worden steeds meer ingezet.

Wanneer worden deze teams versterkt met consumentenpsychologen

en ontwerpers, om de consument eens echt te verleiden?

Nieuwe samenwerkingsverbandenVastgoedeigenaren en beheerders hebben net als retailers belang bij

hoge consumentenbestedingen. Toch staan de retailer en vastgoed­

eigenaar altijd weer tegenover elkaar in de onderhandelingen over de

huurprijs enerzijds en de bijdrage van retailers aan gezamenlijke

promotieactiviteiten anderzijds. Daarnaast is er de gemeente, als

derde partij, waar ook graag met de vinger naar gewezen wordt

in hun vaak (te) starre beleid ten aanzien van ruimte voor nieuwe

initiatieven. En als vierde partij dienen ook de merken/ fabrikanten

genoemd te worden. De verhouding tussen retailer en merken/fabri­

kanten staat vaak ook onder druk. Bij tegenvallende omzetten wordt

het moeilijker voor retailers om (scherp) in te kopen en fabrikanten

staan niet altijd te popelen om producten op voorraad te produceren

dat retailers in de gelegenheid stelt geleidelijk in te kopen tijdens het

seizoen. Bieden deze economische slechtere tijden nu meer ruimte

voor veranderende verhoudingen tussen de partijen in de strijd om

de consument?

BrandMission hanteert hierin een nieuw business model waarbij de

samenwerking wordt gezocht met de merken (flexibele inkoop en

consignatie gecombineerd met actieve merkbranding) en met de

vastgoedeigenaar door een flexibel huurcontract met een omzet­

gerelateerde component.

Nieuwe initiatieven waarbij een gemeente of vastgoedontwikkelaar

intensief samenwerkt met fabrikanten/merken staan in de kinder­

schoenen. Zo heeft de gemeente Schiedam onlangs in samenwerking

met een marktpartij een tijdelijke retailformule, ScyeHigh85, gereali­

seerd in een leegstaand winkelpand om de toenemende leegstand

te doorbreken. Hierbij is de samenwerking gezocht met enkele

gevestigde merken en creatieve designers.

Ook projectontwikkelaar Corio is bezig om een pop­up winkel­

centrum, als Boxpark in Londen, in Nederland te realiseren.

Een winkelcentrum waar jonge merken en gevestigde merken de

ruimte hebben om te experimenteren tegen lagere huurlasten.

Door de benodigde massa die ontstaat door clustering en samen­

werkingen kunnen hier nieuwe initiatieven groeien.

Wellicht hebben we in de toekomst straks twee soorten retailers.

Aan de ene zijde de grote stand­alone retailers die steeds groter

worden zowel online als off line. En aan de andere kant winkelplat­

formen waar kleine creatieve partijen hun krachten bundelen even­

tueel in samenwerking met gemeenten, vastgoedontwikkelaars en

andere belanghebbende.

“Winkelpersoneel gezocht met kennis

van photoshop en social media”

Page 17: SERVICE Magazine 19.2: Retail

30 31SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

Belegging in winkel vastgoed: geen veilige haven meer? In de afgelopen 30 jaar is het beleg­

gen in winkelvastgoed door de meeste

particuliere en institutionele beleggers

beschouwd als favoriete beleggings­

categorie binnen het vastgoed.

Dit was het gevolg van het feit dat er

door de economische groei weinig leeg­

stand was en de huren bleven stijgen.

De performance van winkelvastgoed

was dan ook voortreffelijk, aangezien

de beleggingswaarden van het vastgoed

door de jaren heen een stijgende lijn

vertoonden. Dit beeld lijkt anno 2012

scheuren te vertonen door verschil­

lende oorzaken, te weten de economi­

sche recessie, de bevolkingsvergrijzing

en niet in de laatste plaats het effect

van e­commercie. Dit artikel analyseert

en nuanceert de huidige situatie vanuit

beleggingsoogpunt.

De feiten anno 2012Nederland beschikt in totaal over circa 30 miljoen

vierkante meter retailvastgoed. Dit is vertaald naar het

aantal inwoners 1,7 vierkante meter per inwoner, waar­

mee we Europees recordhouder zijn. Er is in de laatste

vijf jaar vier miljoen vierkante meter winkelvastgoed

bijgebouwd in de vorm van winkelcentra en perifere

detailhandel Daarmee is er sprake van overaanbod

van winkelruimten in een economie die in een recessie

verkeert en waar het consumentenvertrouwen thans

laag is. Bovendien zijn de economische vooruitzichten

matig te noemen voor de komende jaren. We gaan in

de diverse scenario’s uit van nulgroei of zelfs krimp

met veel overheidsbezuinigingen en saneringen in het

bedrijfsleven.

Voor beleggers geldt meer dan ooit dat zij zich zeer

terughoudend opstellen bij nieuwe investeringen.

Daar komt nog bij dat de banken bij het verstrek­

ken van financieringen uitermate voorzichtig zijn en

derhalve van de belegger een grote inbreng van eigen

vermogen eisen naast de ter beschikking te stellen

hypotheek. De banken zijn veel strenger dan vóór de

crisis en stellen voortdurend aanvullende voorwaar­

den aan de belegger omtrent de verhouding tussen de

verstrekte lening en de waarde van het vastgoed (de

zogenaamde loan­to­value) en de verhouding tussen

de rente en aflossing op de hypotheek ten opzichte van

de netto huurstroom uit het vastgoed. Kortom, het

volume van het belegde vermogen is in 2011 zeer sterk

teruggelopen ten opzichte van 2010, en 2012 lijkt voor

de belegger een nog moeizamer jaar te worden.

In 2011 werd in Nederland circa 10 procent minder

vierkante meters aan winkels en showrooms verhuurd

ten opzichte van 2010. De winkelleegstand begint, na

een stabiele periode tussen 2003 en 2008 ook steeds

verder op te lopen. Eind 2008 was het aanbod 850.000

vierkante meter en ultimo 2011 is dit gestegen tot 1,2

miljoen vierkante meter, wat circa 4 procent van de

totale voorraad is.

Winkelvastgoed een containerbegripWat velen die niet in het winkelvastgoed werkzaam

zijn niet weten, is dat winkelvastgoed in principe een

containerbegrip is. De Nederlandse winkelmarkt is

opgebouwd op basis van een functionele hiërarchie,

waarbij de winkels ruimtelijk gespreid zijn op basis van

hun functie. De structuur van het Nederlandse winkel­

landschap is internationaal gezien uniek door haar fijn­

mazigheid. De hiërarchie is gebaseerd op de frequentie

drs. r.M. weisz rARobert Weisz is directeur en partner van timevest BV, een internationale particuliere beleggingsgroep die vnl in retailvastgoed belegt in Nederland, Duitsland en tsjechië.Hij is tevens parttime docent aan de amsterdam School of Real estate, de postdoctorale oplei-ding voor vastgoedprofessionals, mede-auteur van diverse leerboeken op het gebied van vastgoedbelegging en is reeds meer dan 30 jaar actief als belegger in commercieel vastgoed.

van consumentenaankopen; dage lijkse artikelen (veel

food) koopt men dicht bij huis en niet­dagelijkse arti­

kelen (de zogenaamde massa impulsartikelen) koopt

men in grotere winkelconcentraties. Internationale

winkelketens (zoals H&M en Zara) komen alleen naar

de centra van de grotere steden. Wijkwinkelcentra

bieden de consument een mix van lokale en nationale

winkels. De supermarkten zijn vooral belangrijk in

de wijkwinkelcentra. Op de genoemde wijze ontstaat

er dus een focus door de gespecialiseerde belegger

op de zogenaamde A1­winkelgebieden in de grote

steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht,

Eindhoven en Maastricht) en op A1­locaties in de

hoofd winkelgebieden in de provinciesteden (zoals

Groningen, Den Bosch, Arnhem etc.). Op deze locaties

zijn de huren en beleggingsrendementen prijshoudend

gebleken, ook in het afgelopen jaar. In de stadsdeel­

centra en wijk­ en buurtwinkelcentra is duidelijk

sprake van dalende huren en stijgende leegstand.

Ditzelfde geldt in zeer sterke mate voor de zogenaam­

de aanloopstraten in de grote steden die om het A1

winkelgebied heen liggen. Dit zijn de B­ en C­locaties,

waar momenteel sprake is van forse leegstand en

sterk dalende huren. Ten slotte hebben we dan nog de

perifere detailhandel met grootschalige oppervlakten

ten behoeve van discounters op non­food gebied. Ieder

van deze verschillende typen winkelvastgoed heeft zijn

eigen huurprijzen (A1 ligt gemiddeld op 1.200 euro per

vierkante meter per jaar voor een provinciestad en pe­

rifere detailhandel ligt op 100 euro per vierkante meter

per jaar) en tevens zijn eigen beleggingsrendementen.

Beleggers moeten dus duidelijk diversificeren binnen

het winkelvastgoed en focussen op één of meerdere

categorieën. De leegstand bij de A1 winkelgebieden is

nog steeds vrijwel nihil, terwijl op de B­ en C­locaties

circa 10 procent leegstand is. Rendementen bij aan­

koop van mindere locaties liggen op 10 procent en voor

A1 ligt dit vaak op circa 5­6 procent (Hiermee wordt

de zogenaamde BAR bedoeld, oftewel de verhouding

tussen bruto huur en de totale investering).

Effect vergrijzingDe babyboom na de Tweede Wereldoorlog veroorzaakt

anno 2012 in heel Europa een vergrijzende consument

die een ander bestedingspatroon heeft dan de catego­

rie tussen de 20­50 jaar. Tevens betekent vergrijzing

vaak een lager bestedingspatroon dat verschuift naar

andere branches of formules. De belegger dient bij zijn

investeringsanalyse in winkelvastgoed hier terdege

rekening mee te houden bij zijn focus op de diverse

categorieën winkelvastgoed en zijn analyse van toe­

komstige huur­ en beleggingswaarden.

E-c0mmerceAanvankelijk leek de consument bij het winkelen via

het internet zich voornamelijk te focussen op boeken,

reizen, elektronica, telecom, verzekeringen en beeld­ en geluids­

dragers. Het marktaandeel van e­commerce in 2005 was slechts 3

procent van de totale detailhandelsbestedingen. Dit steeg in 2011

naar 10 procent, en men verwacht een stijging naar 15­20 procent in

2015, mede gezien het feit dat vele andere productcategorieën online

worden aangeschaft. Dit geldt met name voor kleding en schoeisel

(fashion). E­commerce zal in de komende jaren het winkellandschap

behoorlijk veranderen:

• De consument creëert met behulp van het internet een 24­uurs

economie (7 dagen per week) en is niet meer afhankelijk van de

winkelstraat.

• De consument is ‘new and improved’ en heeft de beschikking over

enerzijds de fysieke winkel en anderzijds sociale media, product

reviews en de webshop.

• De consument eist van de retailer een persoonlijk profiel zowel in

de fysieke winkel, als in de webshop. De retailer dient dit profiel

te faciliteren.

• De consument is volledig vrij geworden in het kiezen van plaats,

tijd en situatie voor zijn aankopen. De detaillist dient deze zoge­

naamde omni­channel retailing te incorporeren in zijn strategie.

Omni­channel retailing definiëren wij als de naadloze overgang

en het samenspel tussen verschillende verkoopkanalen (webshop

en fysiek) door de retailorganisatie, waarbij de behoefte van de

consument te allen tijde wordt ingevuld.

• De smartphone wordt steeds slimmer en de consument zal ermee

gaan winkelen en betalen. Het is aan de retailer om hierop in te

spelen.

Kortom, de traditionele winkel in het A1­winkelgebied blijft de kracht

houden van de retailbeleving die in combinatie met het zogenaamde

funshoppen voor de consument zo essentieel is, als de (inter)natio­

nale retailketens voldoende zullen inspelen op het bovenstaande.

Tevens kan men de aankopen direct meenemen en is er persoonlijk

advies tijdens het aankoopproces. Maar de kracht van de webshop

met het oneindig uitgebreide assortiment en de totale vrijheid voor

de consument van tijd en plaats van aankoop, maken dat deze een

zeer grote invloed krijgt in het bestedingsproces. Grote retailketens

doen thans al circa 10 procent van hun omzet via het internet en dit

zal in de komende jaren zeker groeien naar 20 procent.

Dit betekent dat de non­food retailer van impulsartikelen eigenlijk

alleen nog maar effectief kan opereren met winkels in binnenstads­

centra, die interessant genoeg dienen te zijn om ook veel mogelijk­

heden tot funshopping (horeca en ander vertier) te bieden.

Aanloopstraten en B­locaties zijn gedoemd leeg te staan, want er is

per definitie minder fysieke winkelruimte nodig in de komende jaren.

Perifere detailhandel (discounters) en buurtwinkelcentra (lees dage­

lijkse levensbehoeften) zullen hun functie blijven behouden.

Voor de belegger in winkelvastgoed betekent dit alles, dat er zich

binnen het containerbegrip dus een duidelijke tweedeling heeft voor­

gedaan tussen beleggingstechnisch oninteressante B­ en C­locaties,

zoals hierboven aangeduid en de interessante binnenstadswinkels

en ­winkelcentra, waar de consument om meerdere reden de fysieke

winkels bezoekt. Selectief beleggingsbeleid, in met name de laatstge­

noemde winkelcategorie, lijkt de juiste focus voor de komende jaren.

BronvermeldingRabobank (2011). Rapport: Werk aan de winkel

“E­commerce heeft een majeure

invloed op het winkellandschap in

Nederland.”

Page 18: SERVICE Magazine 19.2: Retail

32 33SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

rio 2016 en het Brazilië van morgen Eind 2009 bereikte de strijd om de

Olympische spelen van 2016 haar

einde. Grote steden als Chicago,

Madrid en Tokyo deden een gooi naar

dit prestigieuze evenement, maar

werden afgetroefd door Rio de Janeiro

in Brazilië. Waarom heeft het IOC voor

Brazilië en Rio de Janeiro gekozen en

wat gaat er dan allemaal gebeuren?

Dit artikel beschrijft de transformatie

van Rio en Brazilië richting 2016

en de verwachte erfenis.

waarom Brazilië, waarom rio de Janeiro?er zijn een aantal goede redenen waardoor men voor Rio de Janeiro heeft

gekozen als standplaats voor deze editie van de Olympische zomerspelen.

Belangrijkste is natuurlijk het bidbook, maar dat hangt zonder meer samen

met de achterliggende mogelijkheden. met de parelwitte stranden, de

schitterende amazone en het goede investeringsklimaat maakt het op drie na

grootste land ter wereld zich al jaren favoriet bij investeerders. Daarnaast is

bekend dat Brazilianen meesters zijn in het bouwen van een groot feest,

bewezen door het jaarlijks terugkerende carnaval. Deze factoren leverden

eerder al het WK voetbal van 2014 op. Brazilië is booming. Het land is in 2010

opgeklommen naar de vijfde plaats van landen met de meeste directe

buitenlandse investeringen ten opzichte van een vijftiende plek in 2009

(UNctaD, 2011). Waar de Westerse wereld grotendeels al jarenlang met een

financiële crisis kampt, kent men deze problemen in Brazilië veel minder.

momenteel is Brazilië dan ook, sneller dan de meeste analisten verwachtten,

gegroeid tot de zevende economie van de wereld, aldus het economische

onderzoeksbureau ceBR in Londen. De verwachting is dan ook dat de

economie zich, net als in de overige BRIc-landen (Brazilië, Rusland, India,

china), de komende jaren zal blijven doorontwikkelen (NOS, 2011). Dit komt

met name door de productie van belangrijke grondstoffen

voor energie en voedsel. Bovendien zijn er onlangs nog grote

hoeveelheden aardolie en delfstoffen ontdekt in Brazilië.

Deze ontwikkelingen hebben ongetwijfeld ook een positieve

invloed op de vastgoedmarkt.

vastgoedmarkt BraziliëDe buitenlandse interesse in de Braziliaanse investerings-

markt heeft geleid en leidt nog altijd tot de ontwikkeling van

vastgoed in diverse sectoren. Kantoren en bedrijven worden

uit de grond gestampt en ook de woningmarkt zit in de lift.

een groeiende bevolking, waarvan verwacht wordt dat 65

procent in 2015 tot de middenklasse behoort, heeft ongetwij-

feld ook een positieve invloed op de markt (Van Riel, 2011).

Het bruto binnenlands product kende de afgelopen vijf jaar

een groei van 119 procent (gPg, 2011). De waarde van

vastgoed stijgt en zo ook de huizenprijzen. Volgens data van

Ibope Intelligence in een artikel van global Property guide

(2011) steeg de gemiddelde vraagprijs van nieuwe apparte-

menten in het land vanaf april 2010 in twaalf maanden tijd

met maar liefst 24,7 procent. Waar enkele jaren geleden het

gros van de huizen in Brazilië nog contant werd afgerekend,

breidt de hypotheekmarkt zich momenteel fors uit. Door de

groeiende economie, een groeiende en welvarender

wordende bevolking en de toenemende politieke stabiliteit

zou niets een flinke boost van de markt nog in de weg moeten

kunnen staan. toch zijn diverse analisten sceptisch over de

houdbaarheid van deze groei. zij voorzien problemen met de

alsmaar groeiende hypotheekmarkt zoals in de VS, waarbij

problemen in Brazilië nog groter zouden kunnen worden,

gezien de hogere rente. Ondanks het feit dat de lonen en dus

ook de financiële draagkracht van Braziliaanse huishoudens

enorm in de lift zitten, zal Brazilië moeten oppassen dat haar

markt niet over de kop gaat zoals in de VS is gebeurd.

een gezond verstand en adequate sturing zullen nodig zijn

om de Braziliaanse vastgoedmarkt de komende jaren in

goede banen te leiden.

Masterplan rio 2016Het masterplan voor de Olympische spelen beslaat vier

districten in Rio de Janeiro, met als voornaamste locatie de

baai van Barra da tijuca. Op dit terrein van 1,18 miljoen

vierkante meter zal het spraakmakende Olympische dorp

verrijzen dat plaats gaat bieden aan vijftien Olympische

sporten. Naast enkele bestaande complexen bevat het project

plannen voor tijdelijke stadions en permanente bebouwing

als atletiekbanen, een sportlaboratorium, een Olympische

hal, een mediacentrum, hotels en diverse leisure, residentiële

en commerciële voorzieningen. De drie overige districten

waar gesport gaat worden zijn Deodoro, maracanã met haar

legendarische sporthistorie en de kuststroken van de

prachtige copacabana. Het maracanã-district zal vooral

gebruikt worden vanwege het Olympische stadion en voor het

Michel van dinther - sErvIcEVastgoed in het buitenland

oude maar gerenoveerde voetbalstadion maracanã, dat

tevens als ceremonieplaats zal gaan dienen. aan de copaca-

bana zal men vooral gaan roeien, marathonzwemmen en

beachvolleyballen (Rio2016, 2011).

Ontwerper van het winnende masterplan is het Britse bedrijf

aecOm, met amerikaan Bill Hanway als hoofdarchitect en

Braziliaan Daniel gusmão als de architectonische en

planmatige auteur. Opmerkelijk is dat aecOm ook al verant-

woordelijk is/was voor het masterplan van de Spelen van 2012

in Londen. Volgens de jury blonk het winnende plan uit

vanwege het concept, de logistiek, de levensvatbaarheid van

het geheel en een unieke oplossing voor parkeren. Op lange

termijn hield het concept rekening met het behoud van het

milieu en de instandhouding van het meer en de baai

(Rio2016, 2011).

De vier districten worden door stevige investeringen in de

infrastructuur uitstekend met elkaar en het vliegveld van Rio

verbonden, zodat het publiek en de sporters zich eenvoudig

van de ene naar de andere locatie kunnen verplaatsen.

er wordt tevens flink geïnvesteerd in het BRt (Bus Rapid tran-

sit) systeem en de verbetering van het metrosysteem, om het

openbaar vervoer soepel te laten functioneren. Kosten aan

het verbeteren van de infrastructuur zijn momenteel geraamd

op 3,9 miljard amerikaanse dollars. Stevige investeringen in

de beveiliging zullen ook niet achterwege blijven. al met al

schatte het OcOg (Organising committee for the Olympic

games) in 2008 de operationele kosten van deze spelen op

2,8 miljard amerikaanse dollars en het overige Olympisch

gerelateerde budget, inclusief investeringen in infrastructuur, stadions en

bijkomende kosten op Olympisch terrein op 11,6 miljard amerikaanse dollars

(IOc, 2009). Inmiddels beklagen velen zich dat deze kosten bijna zouden zijn

verdubbeld tot 23 miljard amerikaanse dollars, mede door toedoen van

enkele eerder niet geplande constructies en investeringen. De president van

de OPa (Olympic Public authority), márcio Fortes, voegde hieraan toe dat het

werk niet zoveel zal gaan kosten, maar dat het aangegeven bedrag de totale

waarde van alle investeringen zou betreffen. De werkelijke overschrijding in

de kosten zou veel minder hoog zijn (Portal2014, 2011). Hoeveel het allemaal

daadwerkelijk zal gaan kosten en wat het uiteindelijk gaat opleveren wordt

ongetwijfeld inzichtelijker naarmate de Spelen naderen en naarmate de

AFBEEldING 1

3d impressie Olympisch dorp Barra (Rio2016, 2011)

AFBEEldING 2

De vier clusters en het transportnetwerk (IOc, 2009)

Page 19: SERVICE Magazine 19.2: Retail

34 35SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

constructie van alle benodigde faciliteiten en infrastructuur is

afgerond.

voortgangSinds de toekenning van de Spelen aan Rio in 2009 is er veel

gebeurd. zo zijn de plannen verder gespecificeerd, zijn enkele

projecten al van de grond en wordt de belangstelling alsmaar

groter. Volgens carlos Nuzman, president van het organi-

serende comité, zijn de ontwikkelingen al in volle gang en

profiteren al 300.000 mensen in achttien wijken van de

toegenomen veiligheid. Daarnaast neemt hij een toenemende

interesse in het debat over duurzaamheid waar, een

groeiende sportparticipatie onder jong en oud van alle

bevolkingsgroepen, een herontdekking van de eigen cultuur,

een toename in toerisme en een verbetering van het

zelfvertrouwen van de Brazilianen. Burgemeester eduardo

Paes ziet de Olympische Spelen in zijn stad als een kans om

aan een nieuw Rio en Brazilië te bouwen, waarbij niet alleen

aan de Spelen wordt gedacht, maar ook aan de bevolking in

de periode erna. Het is tijd voor de ‘cariocas’ om te laten zien

dat ze doelen kunnen stellen en halen. ‘’Vijf jaar voor de

spelen en we lopen al één jaar voor op schema.’’ (Rio2016,

2011)

De impact die de Spelen heeft voordat het evenement goed en

wel begonnen is, is goed zichtbaar in de verbeterde leefsitu-

atie van de inwoners van de favela’s, de arme buitenwijken

van Rio. Niet alleen door de toegenomen veiligheid, de betere

infrastructuur en de betere sportmogelijkheden voor de

gehele bevolking, maar ook door het aanbieden van betere

huisvesting worden mensen uit de favela’s aan betere

leefomstandigheden en zo een betere sociale en financiële

positie geholpen. Het sociale huisvestingsprogramma minha

casa, minha vida (mijn huis, mijn leven) dat in heel Brazilië

voor passende huisvesting moet zorgen met een jaarlijks

budget van rond de 20 miljard amerikaanse dollars, moet tot

2016 in Rio de Janeiro zorgen voor 100.000 nieuwe woningen

(green, 2011).

Na de spelen?Hoewel de komst van de Spelen naar Rio al vóór het evene-

ment een enorm effect teweeg brengt, is het pas echt

interessant om te kijken naar de verwachte resultaten na de

zomer van 2016. De verbeteringen in de infrastructuur zullen

ook na de Spelen hun waarde hebben, evenals de groei van

het aantal toeristen en banen. tussen 2009 en 2016 moet de

komst van de Spelen per jaar alleen al 121.000 direct en

indirect gerelateerde banen opleveren en 131.000 per jaar

tussen 2017 en 2027. tot 2016 wordt per jaar een stijging in

het aantal toeristen van vijftien procent verwacht. (IOc, 2009)

Het ministerie van Sport liet een studie uitvoeren, waaruit

blijkt dat ze verwacht voor elke geïnvesteerde Real (Brazili-

aanse munteenheid) 4,26 Real terug te krijgen voor de

Braziliaanse economie tussen 2009 en 2027 door middel van

aan de Spelen gerelateerde private uitgaven. Hierbij werd

uitgegaan van de oorspronkelijke kostenraming in het

bidbook uit 2008 (De Nicola, 2009). Wanneer Rio dit waar kan

maken en op de lange termijn de bekendheid en economische

groei kan laten aanhouden, liggen er grote mogelijkheden

voor groei in de vastgoedsector in Rio voor de komende

decennia.

Buiten de economische en maatschappelijke erfenis voor Rio

en Brazilië, zal er ook een materiële erfenis overblijven voor de stad. Waar

veel stadions en overige installaties de bevolking nog een lange tijd zullen

voorzien van onderdak, is om en nabij zestig procent van de ontwikkelingen

tijdelijk. aecOm heeft hiervoor ook een Legacy masterplan ontwikkeld,

waarin staat beschreven wat er in 2030 op de plaats van die tijdelijke

voorzieningen moet komen. Naast veel ruimte voor wonen, zal er ook veel

ruimte voor kantoren en retail gereserveerd worden. (Rio2016, 2011)

Het hogere doel van de Spelen is volgens de organisatoren dan ook het

creëren van het Rio van morgen, een stad waarin iedereen zijn plek heeft en

men veilig kan genieten van sport, ontspanning en alle andere geneugten die

de stad te bieden heeft. Wellicht dus toch een goed idee voor Nederland om

zich in te zetten voor de Olympische Spelen van 2028 in ons land. maar of

onze kansen erg groot zullen zijn…

Bronvermeldingglobal Property guide (2011) Bubble Trouble in Brazil. global Property guide,

online artikel, 08 juni 2011. Verkregen op 02 januari 2012 van http://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Brazil/Price-History

green, S. (2011) Olympics security and long time favela help. the Rio times,

online artikel, 31 mei 2011. Verkregen op 04 januari 2012 van http://riotimeson-line.com/brazil-news/rio-politics/olympics-security-and-long-term-favela-help/

IOc (2009) Rio 2016 Working Group Report. Verkregen op 02 januari 2012 van

http://urutau.proderj.rj.gov.br/rio2016_imagens/sumario/English/Per%20Volume/Volume%201_eng.pdf De Nicola, B. (2009) Rio 2016: Economic Impact. the Rio times, online artikel,

13 oktober 2009. Verkregen op 04 januari 2012 van http://riotimesonline.com/brazil-news/rio-business/rio-2016-economic-impact/

NOS (2011) Brazilië zesde economie ter wereld. NOS nieuws, 26 december 2011.

Verkregen op 02 januari 2012, van http://nos.nl/artikel/325448-brazilie-zesde-economie-ter-wereld.html Portal2014 (2011) The costs of the Rio de Janeiro Olympics almost double in two years. Portal2014, online artikel, 16 augustus 2011. Verkregen op 03 januari

2012 van http://www.portal2014.org.br/en/news/7704/THE+COSTS+OF+THE+RIO+DE+JANEIRO+OLYMPICS+ALMOST+DOUBLE+IN+TWO+YEARS.html

Van Riel, c. (2011) De opmars van Brazilië. mondi, online artikel, 26 juli 2011.

Verkregen op 04 januari 2012 van http://www.mondi.nl/de_opmars_van_brazilie/r/18__803.php Rio2016 (2011) www.rio2016.org. geraadpleegd op diverse data tussen 02 en

05 januari 2012.

UNctaD (2011) World Investment Report 2011: Non-equity modes of international production and development. Verkregen op 04 januari 2012, van http://www.unctad-docs.org/files/UNCTAD-WIR2011-Full-en.pdf

‘uit de kinder-schoenen?’

De kinderopvangsector kende de

afgelopen jaren een onstuimige groei.

De komende decennia ontstaat er een

overschot aan beschikbare kindplaatsen,

want dan is er sprake van vergrijzing

en ontgroening. Gecombineerd met

de onzekerheid van de recessie en de

bezuinigingen van de overheid, is de

verwachting dat de komende periode

gekenmerkt zal worden door stabilisatie

of zelfs afname van de vraag naar

kinderopvang.

Dat heeft onmiskenbaar gevolgen voor

de organisaties in de kinderopvang.

En voor hun huisvesting. Is de sector

daarop voorbereid en biedt huisvesting

bij een heroriëntatie mogelijkheden?

In juli 2011 is bij de kleinere organisaties in de kinderopvang

een verkennend onderzoek uitgevoerd naar de professionali-

teit van de huisvesting van de kinderopvang. Voor dit

verkennende onderzoek zijn, verspreid over Nederland,

organisaties met drie tot honderd vestigingen voor Kinder-

dagopvang (KDO) of buitenschoolse opvang (BSO) geselec-

teerd uit het Landelijk Register Kinderopvang. er is geen

onderscheid gemaakt naar rechtsvorm of naar het aantal

kindplaatsen. een vijfde van de aangeschreven organisaties

nam deel aan het onderzoek.

Doel van dit onderzoek was om een beeld te krijgen hoe de

organisaties zelf tegen de veranderende omstandigheden aan

kijken, in hoeverre ze denken dat de ontwikkelingen invloed

hebben op hun organisatie en in welke mate ze zich bewust

zijn van het feit dat huisvesting een middel kan zijn om

daarop in te spelen. Het onderzoek had een inventariserend

karakter en schetst een globaal beeld van de sector. Het geeft

op diverse punten aanleiding voor verdieping, met name op

de thema’s onderscheidend vermogen en toekomstverwach-

ting.

In vogelvluchttot aan het eind van de jaren tachtig was de kinderopvang

een relatief kleine sector die vrijwel geheel door de overheid,

met subsidies, gefinancierd werd. Begin jaren negentig vond

een verandering plaats. De vraag naar zogenaamde kind-

plaatsen groeide explosief, omdat bedrijven –veelal als

secundaire arbeidsvoorwaarde- kindplaatsen inkochten voor

hun medewerkers. Bovendien trof de overheid stimulerings-

maatregelen om met name de moeders als herintreders terug

te brengen naar de arbeidsmarkt. Dit leidde tot een sterke

groei van de sector waarbij, naast de bestaande gesubsidi-

eerde kindplaatsen, commerciële kinderopvang werd

aangeboden door bestaande en nieuwe organisaties.

Parallel aan de vraag naar extra kinderdagopvang voor de

0-4 jarigen ontstond een nieuwe vraag naar buitenschoolse

opvang voor kinderen van 4-12 vóór en na schooltijd.

In amper twintig jaar tijd heeft de kinderopvang zich

ontwikkeld tot een sector die niet meer weg te denken is in

het functioneren van onze samenleving. een sector waar de

een verkennend onderzoek naar de pro fes sionaliteit van de huisvesting in de kinder opvang

Ing. H.J. schoone & J.A. van tatenhoveankie van tatenhove en Harm Schoone zijn oprichters en eigenaren van Buro mees, een Rotterdams adviesbureau dat maatschappelijk betrokken organisaties adviseert ten aanzien van hun strategie en vastgoedportefeuille en ondersteunt bij het optimaliseren van het gebruik van het vastgoed. Het gebruik en de gebruiker staan daarbij centraal en er is oog voor de maatschappelijke betekenis van de organisatie.

“Huisvesting middel tot profilering.”

Page 20: SERVICE Magazine 19.2: Retail

37SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 236

0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

Ster

ke

groe

i

Gem

atig

degr

oei

Stag

natie

Krim

p

Percentage aantal respondenten

overheid zich medeverantwoordelijk voor blijft voelen. In

beginsel was de overheid verantwoordelijk voor de kwaliteit

van de opvang, de betaalbaarheid én de huisvesting. Na de

invoering van de Wet Kinderopvang in 2005 is de sector in

feite volledig vraaggestuurd geworden. De rol van de

overheid veranderde. Niet langer werd de sector gesubsidi-

eerd, maar ouders ontvingen subsidie voor de kinderopvang

en sinds 2010 zijn werkgevers verplicht om een bijdrage te

leveren aan de kinderopvang door een opslag bovenop de

ww-premie vast te stellen.

Huidige situatieDe kinderopvang is door de maatregelen voor een veel

grotere groep betaalbaar en aantrekkelijk geworden.

Daardoor bleven de wachtlijsten en van echte marktwerking

was eigenlijk geen sprake. Nieuwe locaties rezen als

paddenstoelen uit de grond. aan de organisaties is in het

verkennend onderzoek in juli 2011 gevraagd in hoeverre er in

deze situatie bewuste keuzes werden gemaakt voor huur of

koop en of de huisvesting werd beschouwd volgens de

principes waarop cRem (corporate Real estate management)

is gebaseerd: bedrijfshuisvesting geldt, naast bijvoorbeeld

kapitaal en medewerkers, als een van de bedrijfsmiddelen,

met eigen -afgeleide- doelen en verantwoordelijkheden.

Op basis van de onderzoeksresultaten lijkt de kinderopvang

bewust bezig te zijn met de huisvesting en te weten wat er

financieel speelt. Ook geeft negentig procent van de respon-

denten aan te weten dat de huisvesting van wezenlijke

betekenis is voor de realisatie van de doelstellingen van de

organisatie. tweederde geeft aan de keuze voor huur of koop

af te willen stemmen op een strategisch plan. maar wens en

praktijk lijken niet met elkaar in de pas te lopen, want bij de

besluitvorming over de huisvesting blijken de organisaties

zich in de praktijk toch vaak te laten leiden door de ‘waan van

de dag’. Uit het onderzoek wordt ook duidelijk dat de

kinderopvangsector op dit moment gemiddeld tachtig procent

van de huisvesting huurt. Dit geldt zowel voor de huisvesting

van KDO als BSO. Slechts veertien procent van de responden-

ten heeft meer dan de helft van de huisvesting in eigendom.

Dat de organisaties het grootste deel huren, is wellicht

verrassend en moet worden beschouwd in het licht van de

ontstaansgeschiedenis van de sector, de snelle groei en de

bijna volledig gesubsidieerde kindplaatsen.

toekomstverwachtingDe algemene verwachting is dat, na de snelle groei, er voor

deze sector nu een periode aanbreekt van stilstand of

mogelijk zelfs krimp. We vroegen organisaties naar hun

ideeën voor de toekomst. Delen ze de verwachtingen, of zien

zij voor zichzelf toch kansen om te groeien of om nieuwe

vestigingen te openen? Het merendeel, meer dan zestig

procent van de respondenten, is het er mee eens dat de

(aangekondigde) bezuinigingen van de overheid op een of

andere manier van invloed zullen zijn op de organisatie.

63 procent is somber over de toekomst en verwacht voor de

eigen organisatie stagnatie of krimp. (zie tabel 1) toch lijkt

een deel van de organisaties zich niet zo druk te maken.

Bijna veertig procent van de respondenten geeft aan

gematigde groei te verwachten en 55 procent is van plan om

binnen twee jaar één of meerdere vestigingen te willen

opstarten. Slechts 14 procent verwacht op heel korte termijn

het aantal vestigingen te zullen reduceren.

Dit positieve geluid lijkt tegenstrijdig met berichten in de media dat de

hardste klappen zullen vallen onder de laagste inkomens en in de kwetsbare

wijken. met name in de grote steden zal dat leiden tot vraaguitval en

leegstand, maar ook in andere regio’s ontstaat door vergrijzing, ontgroening

en krimp een nieuwe werkelijkheid. Nu de markt verandert en de recessie

nog niet door haar dieptepunt heen lijkt te zijn, ontkomt de sector er niet aan

zich te heroriënteren om de continuïteit van de organisatie veilig te stellen.

FIGuur 3:

Rangschikking van criteria die voor vestigingen van de organisaties

belangrijk zijn (1 = meest belangrijk / 6 = minst belangrijk)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Pedagogisch Huisvesting Identiteit Thema/anders

Percentage aantal respondenten

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Karakteristiek gebouw

Bereikbaarheid

Ruimtelijke indeling

Social omgeving

Geografische ligging

Nabij samenwerkingspartners

FIGuur 2:

Wijze van profilering (meerdere antwoorden waren mogelijk)

FIGuur 1:

toekomstverwachtingIn de situatie waarin de vraag kleiner is dan het aanbod, heeft de klant

keuzemogelijkheden. er ontstaat meer concurrentie en er zal marktwerking

optreden. een heldere visie en duidelijke doelstellingen, ook voor de huisves-

ting, zijn dan cruciaal.

samenwerkingKinderopvang, buitenschoolse opvang en onderwijs zijn aan elkaar gerela-

teerd. ze hebben immers gedeeltelijk dezelfde doelgroep. Programma’s voor

voor- en vroegschoolse educatie binden de kinderopvang voor 0-4 jarigen

steeds sterker aan het primair onderwijs en ook voor BSO lijkt samenwerking

een logische optie. Of maakt de sector juist, bewust, heel andere keuzes

omtrent samenwerking?

Verruit de meeste organisaties, ruim negentig procent, streven naar samen-

werking met andere organisaties, zoals onderwijs en sport. Het overgrote deel

van hen heeft ook ervaring met samenwerking, want bijna 75 procent van de

organisaties participeert in een brede schoolconcept of multifunctionele

accommodatie. In totaal is op dit moment twintig procent van de vestigingen

van de respondenten ondergebracht in een mFa of brede school.

De helft van de kinderopvangorganisaties geeft aan onderling ook samen te

werken. Dit gebeurt dan onder andere op het gebied van educatie, op facilitair

niveau en ten behoeve van kwaliteit. gezamenlijke huisvesting van primair

onderwijs en kinderopvang wordt door ouders gewaardeerd. De kinderopvang

laat zich echter bij de keuze voor de vestiging niet alleen leiden door de wens

van de ouders. Ook de sociale omgeving en samenwerkingspartners tellen

mee bij die overwegingen. Samenwerking kan synergie opleveren. Het biedt

mogelijkheden om gebruik te maken van elkaars kennis of expertise, of om

kosten en voorzieningen te delen. Samenwerking betekent echter ook dat je

rekening met elkaar moet houden, met elkaar moet afstemmen en bij elkaar in

de keuken kijkt. er zijn daarom ook kinderopvangorganisaties die er bewust

voor kiezen om zich niet samen met onderwijs in een gebouw te vestigen,

maar in een gebouw daar dichtbij. zo behoudt men de identiteit en de

eigenheid en voorkomt men dat de BSO opgaat in, of overgenomen wordt door

het primair onderwijs. Voor beide opties is wat te zeggen.

onderscheidend vermogenIn een vraaggestuurde markt, is meer concurrentie en speelt het onderschei-

dend vermogen dus een belangrijkere rol. In het verkennende onderzoek werd

gevraagd waarin de organisaties van elkaar verschillen, hoe ze zich profileren

en welke rol de huisvesting daarbij speelt.Bijna alle respondenten gaven aan

zich met name te onderscheiden op het vlak van het pedagogisch klimaat en,

in mindere mate, ook door middel van huisvesting, identiteit of een thema:

sport, agrarisch of natuur. (zie figuur 2)

Bij 65 procent van de respondenten staat herkenbaarheid van de organisatie

hoog op de agenda, maar huisvesting lijkt daarin geen rol van betekenis te

spelen. Het merendeel van de organisaties geeft aan dat de karakteristiek van

een gebouw het minst belangrijkste criterium is voor de huisvesting van hun

organisatie, op de voet gevolgd door de ruimtelijke indeling van een gebouw

(figuur 3). Herkenbaarheid volgens de organisaties. criteria die de kinderop-

vang belangrijk vindt bij de keuze voor een vestiging zijn de geografische

ligging, de bereikbaarheid en de nabijheid van de samenwerkingspartners.

De keuze voor de huisvesting blijkt dus een belangrijke rol te spelen bij het

realiseren van de pedagogische doelstellingen van de organisatie, maar niet

specifiek om de karakteristiek of het imago van organisatie te profileren.

toe aan een maatje meer…De sector kinderopvang is in de afgelopen decennia snel gegroeid.

Huisvesting was vaak niet zozeer een weloverwogen keuze, maar vooral een

randvoorwaarde. Nu de wachtlijst in de kinderopvang opdroogt en de

financiële regelingen voor de ouders aangescherpt worden, zal een deel van

de organisaties in de kinderopvang alle zeilen moeten bijzetten om de

bezettingsgraad van hun huisvesting optimaal te houden.

Voor de organisaties in de kinderopvang is dit ook een kans.

Want herkenbaarheid, imago en onderscheidend vermogen

gaan een grotere rol spelen. Dit biedt mogelijkheden om zich

van de concurrenten te onderscheiden met de keuze voor een

locatie, de sociale omgeving, samenwerkingspartner of voor

de uitstraling van een gebouw.

Uit het verkennende onderzoek blijkt dat organisaties

vertrouwen hebben in de toekomst. Veel van hen verwachten

ondanks de recessie toch te zullen groeien, of te zullen

investeren in de huisvesting. Organisaties die hun huisvesting

bewust inzetten om hun doelstellingen te bereiken, zullen

beter uitgerust zijn om in een vraaggestuurde markt zichtbaar

te blijven en om zich te onderscheiden.

Het onderzoek maakt verder duidelijk dat ook de kleinere

organisaties ervan overtuigd zijn dat de huisvesting een

bijdrage levert aan de doelstellingen van de organisatie.

Veel elementen van een professioneel huisvestingsbeleid zijn

aanwezig, maar dat betekent echter niet dat alle organisaties

het goed op orde hebben. Het vergt verdiepend onderzoek

om de conclusie te trekken of er al dan niet sprake is van

consistent beleid. In de professionalisering van de huisvesting

kan de sector een verbeterslag maken.

Uit de kinderschoenen dus. toe aan een maatje meer…

“Huisvesting bewust inzetten om

doelstellingen te bereiken.”

Page 21: SERVICE Magazine 19.2: Retail

38 39SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

Nieuwe verdien-modellen in gebieds ontwik-k eling: lonkend perspectief of bitterenoodzaak…?

Voor de gebiedsontwikkelingsmarkt

was 2011 wederom een lastig jaar.

Projecten zijn verder vertraagd

of volledig stopgezet en grond­

en vastgoedeigenaren hebben

weer verliezen moeten nemen na

het herwaarderen en prioriteren

van hun portefeuille. De crisis

heeft diepe sporen nagelaten in

het weerstandsvermogen van de

gemeentelijke grondbedrijven.

Een stabiele situatie lijkt tot op

heden nog niet gevonden.

In de zoektocht naar lonkend perspectief is het begrip ‘nieuw verdienmodel’

opgekomen. Diverse partijen hebben zich op het begrip gestort. De (semi)

overheid voorop, met onder andere Kennisplein mooi Nederland, NederLand-

BovenWater en het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf. Het heeft tot

zinvolle discussies en interessante inzichten geleid, maar helaas ook tot valse

verwachtingen.

Dit artikel is bedoeld om de verwachtingen scherp te stellen voordat iedereen

‘nieuwe-verdienmodellen-moe’ is en noodzakelijke veranderingen niet meer

worden doorgevoerd. geld kan niet uit het niets ontstaan en gebiedsontwik-

keling is en blijft een vak voor professionals. toch valt aan het

traditionele verdienmodel en het bijbehorende samenspel

van partijen wel het nodige te verbeteren. Vandaar de volgen-

de visie.

Nieuw verdienmodel is als begrip niet voor niets opgekomen.

Het drukt een behoefte naar verandering uit, vanuit een

bepaalde vertreksituatie en met een specifiek doel. Het doel

is meerledig: nieuwe verdienmodellen zijn gericht op het

vergroten van de financiële haalbaarheid en het verbeteren

van de financierbaarheid en daarmee het stimuleren van de

voortgang van projecten.

verdienmodel 1.0Het traditionele verdienmodel, ook wel de gebiedsexploitatie,

is de vertreksituatie. Deze bestaat uit drie losse, maar aan

elkaar gerelateerde exploitaties; de grondexploitatie, de

bouwexploitatie en de vastgoedexploitatie. Het onderscheid

volgt uit de traditionele taakverdeling tussen de betrokken

partijen: de gemeente, de projectontwikkelaar en de

belegger. Figuur 1 illustreert de opbouw van en aansluiting

tussen de verschillende exploitaties.

De grondexploitatie valt van oudsher onder de verantwoorde-

lijkheid van gemeenten. een gemeente draagt de kosten voor

het aankopen van de benodigde gronden in het ontwikkelge-

bied, het slopen van bestaande objecten en het bouw- en

woonrijp maken van de kavels en de openbare ruimte.

Hier bovenop komen de kosten voor planontwikkeling en

bovenwijkse voorzieningen. De inkomsten volgen uit de

verkoop van bouwrijpe kavels en subsidies.

Waar de grondexploitatie eindigt, begint de bouwexploitatie

Ir. t. van leengoed & Ir. l. van Hilten

Thomas van Leengoed is financieel adviseur binnen de afdeling infrastruc-tuur, gebiedsontwikkeling en milieu. momenteel beoordeelt en begeleidt hij gemeentelijke grondbedrijven bij het actualiseren van projectportefeuilles. Daarvoor heeft hij vanuit diverse (semi) overheidspartijen ervaring opgedaan met het uitvoeren van financiële haalbaarheids- en risicoanalyses, het adviseren over projectfinanciering, het begeleiden van grondverkopen met ontwikkelpotentieel en het uitwerken van ontwikkelplannen, in samenspraak met marktpartijen.

Linda van Hilten heeft als adviseur gebiedsontwikkeling vanuit diverse pro-jecten ervaring met het integreren van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling. Financiële haalbaarheid en financierbaarheid spelen bij duurzaamheidsvraag-stukken een grote rol en ook zijn er steeds meer typen spelers die betrokken willen zijn. Linda’s rol varieert hierbij van het creëren van bestuurlijk draag-vlak voor initiatieven van lokale ondernemers, tot het partijen bewust maken van het belang van duurzaamheid voor hun opgave, inclusief de doorvertaling in concrete acties. Hierbij is zowel de daadwerkelijke milieuwinst, als de sociale en economische duurzaamheid van een gebied belangrijk.

1 2

met het aankopen van de bouwrijpe kavels door projectont-

wikkelaars voor het ontwikkelen van vastgoed. Van sociale en

vrije sector woningbouw tot maatschappelijke en commer-

ciële voorzieningen. een projectontwikkelaar maakt hiervoor

bouwkosten en diverse bijkomende kosten en ontvangt de

inkomsten uit de verkoop van het gerealiseerde vastgoed.

Het gerealiseerde vastgoed gaat over van de projectontwik-

kelaar naar een belegger. Dit kunnen verschillende partijen

zijn, afhankelijk van het type vastgoed. Particulieren kopen

woningen vrij op naam, woningcorporaties nemen sociale

huurwoningen op in hun portefeuille en commerciële

beleggers gaan voor onder andere het kantoor- en winkel-

vastgoed. De kosten bestaan voor de laatste twee partijen uit

het beheer en onderhoud van het vastgoed en de inkomsten

volgen uit huur. De belegger zal hierbij, evenals de project-

ontwikkelaar, aansturen op een zeker rendement.

voor de duidelijkheidDe volgorde van exploitaties tekent een ontwikkelproces, van

inbreng grond tot aan restwaarde vastgoed. De exploitaties

gaan hierbij over een steeds beperkter deel aan onroerende

zaken. De grondexploitatie omvat nog het hele ontwikkel-

gebied, de bouwexploitatie beperkt zich tot de bouwrijpe

kavels en de vastgoedexploitatie wordt doorgaans niet meer

opgesteld voor de vrij op naam woningen en de maatschap-

pelijke voorzieningen, laat staan voor de openbare ruimte.

In tegengestelde richting van het ontwikkelproces loopt de

waardebepaling van projecten. Residueel rekenen dient als

uitgangspunt. Dit start met een ingeschatte verkoop- of

beleggingswaarde van vastgoed en loopt na aftrek van alle

gerelateerde ontwikkelkosten terug via de residuele grond-

waarde tot aan een inbrengwaarde voor het hele gebied.

De absolute ondergrens ligt op de economische waarde van

de huidige bestemming. De knip tussen de exploitaties ligt

op het traditionele transactiemoment.

de beperkingHet traditionele verdienmodel is wat ons betreft een te rigide

keurslijf, zowel door de opdeling in deelexploitaties als de

erin opgenomen kosten- en opbrengsten. De opdeling sluit

vaak niet aan op de gekozen samenwerkingsvorm en leidt

tot beperkt inzicht in de onderlinge samenhang tussen de

verschillende deelexploitaties. Optimalisaties binnen een deelexploitatie gaan

hierdoor vaak ten koste van het geheel.

De gebiedsexploitatie als geheel houdt verder relevante (financiële en

maatschappelijke) effecten buiten beschouwing. Denk hierbij aan beheer en

onderhoud van de openbare ruimte, leges en onroerendezaakbelasting (OzB)

die voor een gemeente volgen uit de vastgoedontwikkeling, energie- en

an dere huisvestingslasten voor een gebruiker en allerlei sociaaleconomische

effecten zoals werkgelegenheid en veiligheid. Dit gaat ten koste van integrale

besluitvorming.

verdienmodel 2.0Niet de deelexploitaties, maar de integrale gebiedsexploitatie moet als basis

gaan fungeren voor een gemeente. Het perspectief zit in het ontschotten van

geldstromen en de daaraan gekoppelde partijen, zowel binnen als buiten de

traditionele basis. De taart vergroten en dan pas verdelen. Dit vergroot de

financiële haalbaarheid en de financierbaarheid van projecten. Hierbij pleiten

wij voor een flexibel model, afhankelijk van de mogelijkheden die de

gebiedsontwikkeling biedt.

Het ontschotten van geldstromen en partijen kan stapsgewijs, in verschillende

richtingen. als hulpmiddel bieden wij de horizontale, verticale en diagonale

as van de at Osborne kubus.

1 horizontaal ontschotten staat voor het loskomen uit de deelexploitaties

en het verbinden van ten minste alle traditionele geldstromen. Het

begint met inzicht in de total life cycle effecten, met de integrale

Grondexploitatie

Inbreng grond

Sloop en sanering

BWRM

Planontwikkeling

Bovenwijkse voorz.

Verkoop grond

Subsidies

Bouwexploitatie

Aankoop grond

Bouwkosten

Bijkomende kosten

Algemene kosten

Winst & Verlies

Verkoop vastgoed

Vastgoedexploitatie

Aankoop vastgoed

Exploitatie-kosten

Exploitatie-opbrengsten

Restwaarde

van gemeente naar ontwikkelaar(tegen residuele ‘warme’ grondwaarde)

van ontwikkelaar naar belegger(tegen beleggingswaarde)

...to

t MKB

A...

2: V

ertic

aal

van total life cycle...

1: Horizontaal

3: Diagonaal

...en financiering

FIGuur 2

Ontschotten met atO kubus

FIGuur 1

Het traditionele verdienmodel

Page 22: SERVICE Magazine 19.2: Retail

40 41SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

gebiedsexploitatie als basis. maak de relaties tussen bijvoorbeeld

een investering in de openbare ruimte en de beleggingswaarde

van vastgoed transparant, ten behoeve van een weloverwogen

(investerings)besluit.

2 Verticaal ontschotten staat voor het verbreden van de

gebiedsexploitatie en daarmee het betrekken van meer dan de

traditionele geldstromen en de daaraan verbonden partijen. Het

vervolgt met overzicht van alle relevante financiële en maatschappelijke

effecten van een ontwikkeling. Vergroot de taart en stimuleer alle

partijen met een (financieel) belang tot het doen van een investering.

3 Diagonaal ontschotten staat voor het ontsluiten van alle mogelijke

liquide middelen. Het sluit af met de gedachte dat een project financieel

haalbaar kan zijn, maar dat het nog niet per se leidt tot (traditionele)

partijen die willen voorfinancieren. Denk bij krapte op de reguliere

financieringsmarkt na over manieren waarmee onconventionele

partijen bereid zijn tot het beschikbaar stellen van hun financiële

middelen.

Het horizontaal en verticaal ontschotten is gericht op het vergroten van de

financiële haalbaarheid. Inzicht in alle effecten helpt integrale besluitvor-

ming en daarmee efficiënte projecten in de hand. Het onderscheid in

financiële en maatschappelijke effecten is hierbij wel belangrijk. Beheer en

onderhoud, leges, OzB en gebruikerslasten betreffen directe kasstromen,

werkgelegenheid en veiligheid niet. Verwachte minderkosten of meerop-

brengsten verantwoorden een (private) voorinvestering, terwijl maatschap-

pelijke effecten helpen bij het besluiten over eventuele subsidiering van

projecten.

Het diagonaal ontschotten is gericht op het verbeteren van de

financierbaarheid van projecten. er lopen van particulier tot op

europees niveau diverse initiatieven om de pool aan financiers

te vergroten. Denk aan het betrekken van institutionele

beleggers middels de uitgifte van aandelen (Project Bond

Initiative), het stimuleren van particuliere investeringen in

wijkprojecten (crowdfunding) of het omvormen van subsidie-

gelden tot financieringsmiddelen, vanuit een revolverend fonds

met ten minste vijftig procent private cofinanciering (JeSSIca).

De haalbaarheid van al deze initiatieven wordt momenteel

getoetst met behulp van pilots.

zowel het horizontaal, verticaal als diagonaal ontschotten zal

uiteindelijk de voortgang van efficiëntere projecten stimuleren.

Onderstaand kader (linksonder) geeft een voorbeeld.

Het perspectiefHet ontschotten van geldstromen en daaraan gekoppelde

partijen zal de financiële haalbaarheid, de financierbaarheid

en daarmee de voortgang van gebiedsontwikkeling goed doen.

De taart vergroten en dan pas verdelen is onze boodschap voor

gemeenten. Laat de grondexploitatie vallen, neem de gebieds-

exploitatie als basis, breid deze uit met alle ontbrekende, maar

relevante financiële en maatschappelijke effecten, besluit op

basis daarvan over het aangaan of bijstellen van projecten en ga

dan over op het toedelen van taken en verantwoordelijkheden

naar de meest geschikte partij.

Het geeft misschien niet een eenvoudiger, maar wel een beter

verdienmodel. Het positioneert de eindgebruiker (centraal) in

het model en het stelt gemeenten als regisseur in staat om op

basis van volledige informatie integrale afwegingen en keuzes

te maken. Het model sluit hiermee beter aan op de actuele

gebiedsopgave en projecten zullen op termijn efficiënter

worden.

terugkomend op de eerste alinea, zal verdienmodel 2.0

misschien niet direct een oplossing geven voor de het verslech-

terde weerstandsvermogen van de gemeentelijke grondbedrij-

ven. Hiervoor zijn meer aanpassingen nodig en dat gaat over de

grondbedrijven heen. Het vraagt om acceptatie van het feit dat

de gebiedsopgave inmiddels is gewijzigd en ontwikkelingen

voorlopig geen inkomstenbron meer vormen voor de gemeente-

lijke concerns. Het aanpassen van de financiële huishouding

hierop impliceert veel en vraagt om zorgvuldigheid, zeker in een

periode van crisis.

“De taart vergroten en dan pas verdelen:

dit vergroot de financiële haalbaarheid

en financierbaarheid van projecten

en geeft daarmee een impuls aan

gebiedsontwikkeling.”

Op diverse plaatsen verkennen gemeentes, woningcorporaties en

bewoners momenteel de mogelijkheid tot het oprichten van een

gezamenlijk lokaal energiebedrijf. De verwachte stijging in

energielasten heeft de maatschappelijke behoefte naar een

energiezuinige leefomgeving aangewakkerd. zo ook in het

zuidwesten van het land. De betrokken partijen ervaren echter los

van elkaar onvoldoende prikkel om hierin te investeren.

De woningcorporatie kan tegenover de gevraagde investering

onvoldoende huurverhoging in rekening brengen. De traditionele

energieleverancier ziet de energiebehoefte in het gebied enkel

achteruit lopen, wat niet in zijn belang is. De gemeente is van

mening dat de totale onrendabele top minder groot is, dan wordt

gesuggereerd en de huurder plukt tot slot met lagere energielasten

de vruchten van een eventuele investering, zonder dat zij hieraan

bijdraagt. een dergelijke impasse vraagt om het ontschotten van

partijen en geldstromen om te komen tot een efficiënter geheel.

een integrale gebiedsexploitatie geeft niet alleen inzicht in de

financieel-maatschappelijke haalbaarheid van het energiebedrijf als

geheel, maar het helpt tevens bij het maken van afspraken tussen

partijen over wie welke kosten en risico’s gaat dragen, evenredig

naar ieders baten. Het energiebedrijf kan hiermee gezien worden

als een strategie om de ‘waarde’ in het gebied te isoleren en alle

partijen met kapitaal te mobiliseren om te investeren in een

duurzame leefomgeving. De samenwerking tussen de partijen vanaf

de planvorming tot en met het beheer heeft als bijkomend voordeel

dat het de sociale cohesie en daarmee de leefbaarheid in het gebied

vergroot.

Eén jaar in de praktijk

menig alumnus zal zich herkennen in dit scenario. tijdens

mijn afstudeeronderzoek naar de toepassing van tijdelijke

voorzieningen op uitbreidingslocaties heb ik de toepassing

van deze voorzieningen afgestemd op de wensen van

bewoners. Daarmee begon mijn zoektocht om me in te zetten

voor de maatschappelijke functie die vastgoed vervult.

gelukkig zagen ze bij Partners in Vastgoedmanagement

(PVm), waar ik destijds een bijbaan had, hoe ik me in kan

zetten voor dat belang.

Ik werk momenteel als adviseur vastgoedmanagement bij

PVm, een adviesbureau dat zich richt op vastgoedmanage-

ment in de breedste zin van het woord. Binnen de advisering

ligt een sterke nadruk op het technische aspect van vastgoed-

management. In eerste instantie heb ik in hoog tempo

praktijkervaring opgedaan in de basis van technisch vast-

goedmanagement, het conditiemeten en het opstellen van

meerjaren onderhoudsplanningen. momenteel adviseer ik

over uiteenlopende thema’s binnen vastgoedmanagement,

maar mijn specialisatie is strategisch voorraadbeleid voor

woningcorporaties.

strategisch voorraadbeleidDe dynamiek in de corporatiesector is momenteel erg groot.

europa kijkt met argusogen naar de woningmarkt in

Nederland, waar een derde van de circa 7,5 miljoen woningen

in handen is van woningcorporaties. De vraag rijst al snel of

het huisvesten van deze groep huishoudens tot de kerntaak

van de corporaties behoort. corporaties hebben zich

ontwikkeld tot ondernemingen die meer activiteiten ontplooi-

en dan het huisvesten van de primaire doelgroep alleen. De

europese commissie (ec) heeft geconcludeerd dat corporaties

hierbij gebruik maken van voordelen die marktpartijen niet

hebben, zoals financiering tegen lage rentes door de

WSW-borging, wat leidt tot oneerlijke concurrentie.

De Nederlandse overheid voert daardoor, onder toezicht van

de ec, maatregelen door om deze vorm van staatssteun te

beperken. een voorbeeld hiervan is de regel om 90 procent

van de vrijgekomen gereguleerde woningen (huurprijs <

664,66 euro) toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen

tot modaal (34.085 euro). Daarnaast komen de financiën van

corporaties steeds verder onder druk te staan door de

vennootschapbelasting en de bijdrage aan de huurtoeslag.

Binnen deze veranderlijke kaders tracht ik een strategisch

beleid voor de woningvoorraad van woningcorporaties op te

stellen. zo ben ik het afgelopen jaar bij een kleine corporatie

in Noord-Holland bezig geweest met dergelijke werkzaam-

heden. In samenwerking met het managementteam en de

s.J.M. van Hoef MscStefan van Hoef mSc is in augustus 2010 afgestu-deerd aan de technische Universiteit eindhoven bij de mastertrack Real estate management and Development. momenteel is hij werkzaam als adviseur vastgoedmanagement bij Partners in Vastgoedm anagement (PVm). Hier houdt hij zich voornamelijk bezig met strategisch voorraad-beleid, portfolioanalyses en integraal beheer.

Afstuderen. Gedurende een periode

van minimaal zes maanden staat

je leven in het teken van één, door

jezelf gekozen, onderwerp. Aan

de hand van onder andere een

literatuurstudie, vele enquêtes en een

aantal interviews werk je gestaag toe

naar je eindcolloquium, waarmee je

een belangrijke periode in je leven

afsluit. Met een gezellige borrel neem

je definitief afscheid van de TU/e.

Maar wat dan? Plichtsgetrouw heb je

je tijdens het afstuderen al verdiept in

de arbeidsmarkt. Als het goed is weet

je ook wat je wilt. Althans, je hebt een

idee over de richting die je op wilt.

Page 23: SERVICE Magazine 19.2: Retail

42 43SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

beleidsmedewerker heb ik een marktanalyse gemaakt op (inter)nationaal,

regionaal en lokaal niveau. Het belangrijkste onderdeel van het strategisch

voorraadbeleid is echter de portfolioanalyse. Deze analyse bestaat uit drie

bouwstenen, namelijk de financiële situatie in de vorm van exploitatiekosten,

de bewonerstevredenheid en de technische en functionele kwaliteit van de

complexen (zie figuur 1). aan de hand van een vergelijking tussen de

portfolioanalyse en de marktanalyse hebben we per complex een strategie

opgesteld die past binnen de doelstellingen van de corporatie zoals geformu-

leerd in hun beleidsplan. Naast de strategieën doorexploiteren, renoveren en

sloop/nieuwbouw hebben we 15 procent van de woningen aangemerkt om

mogelijk te verkopen. Juist nu we op het punt staan om het strategisch

voorraadbeleid vast te stellen heeft de tweede Kamer ingestemd met het

kooprecht voor huurders van corporatiewoningen. Dit houdt in dat woning-

corporaties 75 procent van hun woningen te koop zullen moeten aanbieden.

Het zijn deze wijzigingen die de advisering complex maakt, maar tegelijkertijd

spannend houdt. momenteel werk ik aan een project om, in samenwerking

met woningcorporaties, het strategisch voorraadbeleid dynamischer te

maken. Door meer flexibiliteit in de strategieën in te bouwen kan een

woningcorporatie inspelen op veranderende omstandigheden.

Integraal beheerals adviseur op het gebied van vastgoedmanagement in de breedste zin van

het woord ben ik dus bezig met verschillende projecten. Door middel van

conditiemetingen wordt driejaarlijks de onderhoudsstaat van een complex

bepaald. Onderhoudsmaatregelen worden opgenomen in een meerjaren

onderhoudsplanning. Bij een woningcorporatie in Noord-Brabant ben ik bezig

om de conditiemetingen en onderhoudsplanningen te verbreden door daar

thema’s als brandveiligheid, duurzaamheid en asbest in op te nemen.

De doelstelling is om een methodiek op maat te maken voor de woningcorpo-

ratie, waarmee per complex tot een integraal plan gekomen kan worden.

Het gaat daarbij voornamelijk om praktische zaken, zoals het vervangen van

kozijnen. Om tot een integrale maatregel te komen is het van belang om te

weten aan welke brandveiligheidseisen het kozijn en het glas moeten

voldoen, aan welke energieprestatie je wilt dat ze voldoen en

welke duurzaamheidinvesteringen haalbaar zijn.

maar integraal betekent ook het onderling afstemmen van

diverse maatregelen. De isolatiewaarde van het kozijn en het

glas dienen aan te sluiten bij de waardes van de gevel.

Het plaatsen van een kierdicht kozijn zonder klepramen kan

gevolgen hebben voor de ventilatie van de woning, hetgeen

bij aanwezigheid van open verbrandingstoestellen gevaarlijk

is. Voor verschillende thema’s, zoals brandveiligheid en

energie, hebben we werkgroepen opgericht, waarin ik

deelneem als procesbegeleider. Deskundigen van de

woningcorporaties zorgen voor de inhoudelijke input.

In de werkgroepen formuleren we beleidsuitgangspunten en

maken we de methodiek om de woningvoorraad integraal in

kaart te brengen op maat voor de woningcorporatie.

als voorzitter van de wekelijks terugkerende vergaderingen

en werksessies tracht ik het proces in de richting van het

gewenste eindproduct te sturen.

terugblikHet eerste jaar zit er nu op en het is werkelijk voorbij

gevlogen. Het werken bij een relatief klein bedrijf heeft tot

gevolg dat je veel verantwoordelijkheden en taken krijgt.

Van diverse opdrachten ben ik inmiddels projectleider

geweest, maar naast adviseur en projectleider ben ik ook

acquisiteur en accountmanager. als adviseur heeft iedereen

zijn eigen specialisatie, zoals risicomanagement, exploitatie-

management of duurzaamheid. er heerst echter geen

eilandencultuur. acquisitie doe je met elkaar en voor elkaar,

bij je eigen accounts en bij andermans accounts. Bij een

aantal projecten stuur ik als projectleider collega’s aan en bij

andere projecten sturen zij mij aan. Dat maakt het werk niet

alleen dynamisch, maar ook erg leerzaam. In de verschillende

functies die ik vervul krijg ik bovendien veel vrijheid om de

werkzaamheden op mijn eigen manier in te vullen. Nieuwe

initiatieven in het contact met vaste klanten, acquisitie naar

nieuwe klanten en de aanpak van je eigen specialisatie

worden zeer gewaardeerd. In dat kader heeft PVm goed

ingeschat dat mijn interesses bij strategisch voorraadbeleid

liggen. In mijn werk ga ik van beleidsniveau tot operationeel

niveau en weer terug. Op die manier leer ik het hele spectrum

van vastgoedmanagement kennen. met deze brede basis wil

ik corporaties blijven adviseren over hun strategisch beleid.

02

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0

Technische en Functionele Kwaliteit

Huis

vest

ings

satis

fact

ie

12

11.2

05

09

05.1

11 11.1

13

14

07

06.1

06

42 46

41

44

45

47.2

40

31 30

32

33

FIGuur 1

Vereenvoudigde weergave portfoliomatrix

Een nieuw perspectief voor de aanloopstraat

een afnemende economische groei, de opkomst van internet-

winkelen en in sommige gebieden bevolkingskrimp beginnen

hun weerslag te krijgen op de binnenstad. De problemen

manifesteren zich met name in de aanloopstraten. Hier zien

we een afname van de omzet van winkeliers, een toename

van de leegstand en een daarmee gepaard gaande daling van

het huur-pijsniveau. Inmiddels lijken deze ontwikkelingen

structurele vormen aan te nemen. De langdurige leegstand

en de daarmee vaak gepaard gaande verloedering leiden

ertoe dat de aantrekkelijkheid van het vestigingsmilieu in de

aanloopstraten verder afneemt. een andere oorzaak van een

verslechterde situatie in een aanloopstraat kunnen nieuwe

ontwikkelingen zijn elders in het kernwinkelgebied.

Het toevoegen of herstructureren van een deel van het

kernwinkelgebied kan tot gevolg hebben dat het zwaartepunt

in het kernwinkelgebied wordt verplaatst. In aanloopstraten

die eens een belangrijke functie hadden naar het kernwinkel-

gebied ontbreekt opeens ‘de loop’ met leegstand tot gevolg.

Om deze negatieve spiraal te doorbreken zijn maatregelen

vereist. als entree van het kernwinkelgebied is een goed

functionerende aanloopstraat van groot belang.

centraal in dit artikel staat de vraag op welke wijze en met

welke maat regelen een slecht functionerende aanloopstraat

structureel verbeterd kan worden.

de aanloopstraat: een typologieer is een differentiatie aan te brengen in aanloopstraten op

basis van de ligging, de verkeers-functie en het bezoekdoel.

Het is aannemelijk dat de perspectieven voor aanloopstraten

worden bepaald door de kenmerken van de aanloopstraat.

De ligging van de aanloopstraat ten opzichte van de binnen-

stad is een eerste aspect bij het maken van een typologie.

zo zijn er aanloopstraten die letterlijk een verbinding vormen

tussen een bronpunt (bijvoorbeeld een station of parkeer-

garage) en het kernwinkelgebied, aanloopstraten die als

uitwaaier van het kernwinkelgebied getypeerd kunnen

worden en aanloopstraten die vanwege een barrière redelijk

onafhankelijk van het kernwinkelgebied functioneren (solitair

Synchroon met de economische

dynamiek vertoont het kernwinkel­

gebied bewegingen van expansie

en contractie. Op het moment van

economische groei, ontstaat er meer

vraag naar winkelruimte met als gevolg

expansie van het kernwinkelgebied en

het verwinkelen van aanloopstraten.

De retailmarkt werd de laatste twee

decennia gekenmerkt door groei.

Door huidige ontwikkelingen wordt

de retailmarkt niet langer gekenmerkt

door groei en staat de positie van de

aanloopstraat onder druk. Zijn er nog

perspectieven voor de aanloopstraat?

een aanloopstraat is een straat die onderdeel uitmaakt

van de binnenstad. aanloop-straten behoren niet tot het

kernwinkelgebied, maar staan wel in verbinding met of

vormen de entree naar het kernwinkelgebied.

De aanloopstraten behoren tot het B- en c-milieu.

Daarnaast is een aanloopstraat te typeren door relatief

veel kleinschalig, zelfstandig ondernemerschap en een

hoge mate van functiemenging van detailhandel, horeca,

ambacht, dienstverlening en in mindere mate de

woonfunctie.

Afstudeerder TU/eIr. N.c.M. Bressers (foto)dr. ir. ing. I.I. Janssendr. J.J.A.M. smeets

Page 24: SERVICE Magazine 19.2: Retail

44 45SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

gelegen). In onderstaande afbeeldingen wordt dit grafisch

weergegeven.

bereikbaarheid centraal staan. Op basis van de ligging, de verkeersfunctie en

het bezoekdoel is een aantal typen aanloopstraten vastgesteld. Onderstaand

is deze typering weergegeven.

perspectieven voor de aanloopstraatHet functioneren van de aanloopstraat is in hoge mate afhankelijk van de

genoemde typering. aanloopstraten met bronpunt functioneren doorgaans

goed. Deze straten kennen weinig leegstand, veel loop en hebben de potentie

om te blijven functioneren als winkelstraat. De solitair gelegen aanloopstraat

kent een veel kleinere passantenstroom en veel leegstand die als gevolg van

een afnemende vraag stijgende is. De solitaire winkelstraat is een vesti-

gingslocatie voor winkels die doelgericht worden bezocht, echter voor doelge-

richt winkelen kent de Nederlandse winkelstructuur veel concurrerende

locaties. De solitaire aanloopstraat heeft als locatie voor doelgericht winkelen

weinig potentie om te blijven functioneren als winkelstraat. De uitwaaiers

hebben op hun beurt minder potentie om te functioneren als winkelstraat dan

de aanloopstraten met bronpunt. er bestaat echter een verschil tussen het

functioneren van de uitwaaier ingericht voor de voetganger en die ingericht

voor de auto. De uitwaaier ingericht voor de voetganger wordt door de

consument meer gezien als winkelstraat en wordt ook als zodanig gebruikt.

Deze kent meer loop omdat deze vaker in combinatie bezocht wordt met het

kernwinkelgebied. Het winkelen als activiteit staat hier voorop. De uitwaaier

ingericht voor de auto heeft echter een kleinere passantenstroom en een

verhoudingsgewijs hoger leegstandspercentage, waardoor deze minder

perspectief heeft om te blijven functioneren als winkelstraat. De vraag is of

dit type aanloopstraat haar winkelfunctie kan behouden door zowel op het

recreatieve als doelgerichte bezoekmotief in te spelen.

Naast een algemeen beeld per type aanloopstraat, is het perspectief van een

bepaalde aanloopstraat afhankelijk van de lokale omstandigheden.

De verwachting is dat in Nederland het binnenstedelijk winkeloppervlak zal

afnemen als gevolg van economische ontwikkelingen, vergrijzing, bevolkings-

krimp en internetwinkelen. Lokaal bestaan er echter grote verschillen,

waardoor het negatieve toekomstbeeld enkele nuances verdient.

Vraag, aanbod en leegstand verschillen sterk per regio, gemeente en

binnenstad. Het is bijvoorbeeld aannemelijk dat in veel delen van de

Randstad nog van groei gesproken kan worden, terwijl in Parkstad Limburg

in toenemende mate aan krimp gedacht moet worden. Bij het vaststellen van

het perspectief voor een bepaalde aanloopstraat spelen deze lokale omstan-

digheden dus een belangrijke rol. In tabel 2 zijn de toekomstperspectieven

tABEl 1

typering aanloopstraten

tABEl 2

Perspectieven per type winkelstraat

FIGuur 1

Ligging aanloopstraten ten opzichte van kernwinkelgebied

Het tweede en derde aspect dat de basis vormt voor de

typologie is de verkeers- en de bezoekersfunctie van de

aanloopstraat. De verkeersfunctie is verdeeld in aanloop-

straten die toegankelijk zijn voor autoverkeer of straten die

alleen toegankelijk zijn voor voetgangers. Het bezoekdoel

kent onderscheid in recreatief bezoek of doelgericht bezoek.

Bij recreatief bezoek is de activiteit belangrijker dan de

aankoop, tijd speelt hierbij nauwelijks een rol. Doelgericht

winkelen draait om gerichte aankopen waarbij gemak en

typering Verkeersfunctie Bezoekdoel

Type 1: Aanloopstraat met bronpunt Auto Recreatief & Doelgericht

Type 2: Aanloopstraat met bronpunt Voetganger Recreatief

Type 3: Solitaire aanloopstraat Auto Doelgericht

Type 4: Uitwaaier Voetganger Recreatief

Type 5: Uitwaaier Auto Recreatief & Doelgericht

Micro - type aanloopstraat Macro - lokale winkelmarkt

Groei Stabilisatie Krimp

1. Aanloopstraat met bronpunt - auto + + + + -

2. Aanloopstraat met bronpunt - voetganger + + + + -

3. Solitaire aanloopstraat + - - - -

4. Uitwaaier - voetganger + + - -

5. Uitwaaier - auto + - - - -

per type aanloopstraat samengevat. Op een vijfpunts-schaal (++,+,+ -,-,--) is

per type aanloopstraat en afhankelijk van de lokale marktsituatie (groei,

stabilisatie, krimp) dit perspectief weergegeven.

MaatregelenDe toekomstperspectieven in tabel 2 laten zien dat met name voor de

aanloopstraten zonder bronpunt naar maatregelen moet worden gezocht om

de vitaliteit te verbeteren. Bij een stabiliserende of krimpende lokale

winkelmarkt zou voor de solitaire aanloopstraat en de “uitwaaier” een

zorgwekkende situatie kunnen ontstaan. De vraag is welke maatregelen het

tij in deze aanloopstraten kunnen keren. In het onderzoek dat de basis

vormde voor dit artikel, zijn in de praktijk beproefde maatregelen onder-

zocht. Per type aanloopstraat zijn voor twee casestudies de maatregelen

geanalyseerd en is vooral gekeken naar de effecten die deze maatregelen

hadden op het functioneren van de aanloopstraat. De effecten van de

maatregelen variëren van een afname van de leegstand tot een toename

van de passantenintensiteit in de straat en daarmee tot een stijging van het

huurprijsniveau. Op basis van dit praktijkonderzoek is een goed beeld te

geven van effectieve maatregelen per type aanloopstraat. Hierbij is

onderscheid te maken tussen ruimtelijk-functionele maatregelen en

fysiek-ruimtelijke maatregelen.

ruimtelijk-functionele maatregeleneen functie als aanloopstraat impliceert dat de straat als het ware mee

moet kunnen blijven bewegen met de economische dynamiek en dat er

wisselingen in de functies van bepaalde panden moeten kunnen blijven

plaatsvinden. gezien de afname van de vraag naar winkels kan ervoor

gekozen worden om de winkelfunctie wat af te laten zwakken en ondersteu-

nende commerciële niet-winkelfuncties hiervoor in de plaats toe te voegen

om de bedrijvigheid te behouden en multifunctionaliteit te vergroten.

Onder commerciële niet-winkelfuncties worden horeca, dienstverlening en

ambachtelijke diensten verstaan. Het bestemmingsplan dient hiertoe wel de

mogelijkheid te bieden. Soms is het mogelijk door de toevoeging van een

trekker of bronpunt (in de vorm van een parkeergarage) de functie van de

aanloopstraat te veranderen en de passantenstroom te vergroten.

een dergelijke ingreep is ingrijpend en succesvol voor de betreffende

winkelstraat, maar kan elders in het winkelgebied voor een afname van het

aantal passanten zorgen. aanloopstraten zijn door de lagere huurniveaus

uitermate geschikt voor de vestiging van (startende) lokale zelfstandige

ondernemers. Het stimuleren van zelfstandig ondernemerschap en de

broedplaatsfunctie van de aanloopstraat, draagt bij aan verbetering van de

lokale economie en de introductie van nieuwe (winkel)concepten.

een andere ruimtelijk-functionele ingreep is het clusteren van gelijksoortige

voorzieningen die elkaar versterken. clusteren heeft een marktvergrotend

effect en zal consumenten doelgerichter naar de aanloopstraat trekken.

Voorbeelden zijn winkelstraten die zich richten op antiek of alternatieve

mode zoals in “de 9 straatjes” in amsterdam. Uit tabel 2 bleek dat lang niet

voor alle aanloopstraten een rooskleurig toekomstperspectief geschetst kan

worden. Voor de solitaire aanloopstraat en het type “uitwaaier-auto” in een

krimpende winkelmarkt dient daarom de optie van transformatie naar een

woonstraat of woon-werkstraat serieus overwogen te worden.

Fysiek-ruimtelijke maatregelenFysiek-ruimtelijke maatregelen vergroten de attractiviteit van het winkelge-

bied door bijvoorbeeld het verbeteren van gevelaanzichten, het verbeteren

van de openbare ruimte, verkeersmaatregelen en het samenvoegen van

panden. Verbetering van de openbare ruimte kan leiden tot een hogere

waarde en een betere verhuurbaarheid van het onroerende goed (Seip,

1999). Bekend is het idee dat het verbeteren van de kwaliteit en uitstraling

van de openbare ruimte pandeigenaren aanmoedigt ook in hun eigen bezit

te investeren. De aard van de investeringen in de openbare ruimte hangt

natuurlijk af van de functie die de aanloopstraat dient te

krijgen. aanloopstraten die de winkelfunctie behouden maar

die toegankelijk zijn voor de auto kunnen baat hebben bij het

instellen van een voetgangersgebied. Verschillende buiten-

landse studies (zie onder andere Hass-Klau, 1993) hebben

aangetoond dat in een straat waar gemotoriseerd verkeer

wordt geweerd omzetten hoger zijn en de leegstand lager.

Indien echter besloten wordt de winkelfunctie van de

aanloopstraat los te laten, dan ligt het voor de hand auto-

verkeer te faciliteren en hiervoor voorzieningen te treffen.

InstrumentariumOm een aanloopstraat nieuw leven in te kunnen blazen, is een

opsomming van maatregelen niet voldoende. Veel binnen-

steden kennen een vorm van centrummanagement of zelfs

winkel-straatmanagement met als doel het economisch

functioneren van een straat of gebied te verbeteren. Vanwege

het vrijwillige karakter van winkelstraatmanagement is het

moeilijk dit instrument in te zetten voor een ingrijpende

transformatie van een aanloopstraat. Daarnaast werkt het

versnipperde eigendom in aanloopstraten belemmerend.

Het instellen van een Bedijven Investeringszone (BIz) is een

middel met een dwingender karakter. een BIz is een (tijdelijk)

samenwerkingsverband van ondernemers in een winkel-

gebied met als doel de kwaliteit van de openbare ruimte te

verbeteren. als de meerderheid van de ondernemers achter

de maatregelen staat wordt een wettelijk verplichte, aan de

WOz gerelateerde heffing opgelegd aan alle ondernemers in

het gebied ten behoeve van de financiering van de maatrege-

len. gemeenten kunnen hun grip op aanloopstraten vergroten

door zelf panden te verwerven bijvoorbeeld door het oprich -

ten van een Wijkontwikkelingsmaatschappij. Ook woning-

corporaties kunnen hierin een belangrijke rol vervullen.

slotDit artikel maakt duidelijk dat de er niet één oplossing is

voor de aanpak van de problematiek rondom aanloopstraten.

Door een typering op te stellen van aanloopstraten wordt een

nuancering aangebracht in de discussie over het functione-

ren van deze aanloopstraten. De maatregelen die hier zijn

voorgesteld zijn gebaseerd op ervaringen die zijn opgedaan

bij uitgevoerde opwaarderingen en transformaties van aan-

loopstraten. In een vervolgstudie zou de effectiviteit van deze

maatregelen meer centraal kunnen staan door passantenin-

tensiteiten en het huurniveau over een langere periode (voor

en na de ingrepen) te monitoren en te vergelijken.

BronvermeldingBressers, N.c.m. (2011), De toekomst van aanloopstraten,

afstudeerscriptie technische Universiteit eindhoven.

Hass-Klau, c. (1993), Impact of pedestrianization and traffic calming on retailing, transport policy, 1 (1), 21-31.

Seip, m. (1999). De kern centraal: een studie naar het functione-ren van binnensteden, proef-schrift Rijksuniversiteit groning en.

Page 25: SERVICE Magazine 19.2: Retail

46 47SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

sErvIcE Actief geachte lezer,

Inmiddels is het negentiende SeRVIce bestuur ruim een half jaar druk bezig

geweest met het uitvoeren van haar taken op het gebied van onderwijs en

het organiseren van informele en formele activiteiten. Deze SeRVIce actief zal

daarom niet, zoals u gewend bent, enkel verslag doen van de Business trip

naar Berlijn, maar ook een overzicht verschaffen van de meest interessante

resultaten op het gebied van het onderwijs aan de faculteit en de excursies en

activiteiten.

onderwijsOp donderdag 9 juni 2011 heeft Rector magnificus Hans van Duijn het startsein

gegeven voor de grootste onderwijshervorming in het 55-jarig bestaan van de

tU/e; de hervorming van het bacheloronderwijs. Jos Smeets heeft in het

Lectori Salutem al aangegeven waarom deze hervorming als nodig wordt

beschouwd. Het komt er op neer dat er behoefte zal zijn aan ingenieurs met

specialismen binnen een van de traditionele technische disciplines en aan

ingenieurs voor gebieden waar technische en niet-technische disciplines

elkaar raken. De hervorming van het bacheloronderwijs heeft uiteraard zijn

weerslag op de toekomstige Real estate management & Development student.

Vragen die de studievereniging stelt zijn onder andere: “Komt de propedeuse-

student op tijd in aanraking met het vastgoedwezen” en “Leidt de hervorming

niet tot verschraling van het (vastgoed)onderwijs?”

Naast het bacheloronderwijs verdient ook de omstandigheid waarin het

masteronderwijs is beland de aandacht. Door een samenloop van omstandig-

heden was het mogelijk dat er een personele onderbezetting ontstond

(geduid als 2,2 fte’s in plaats van 7,5 fte’s). Studievereniging SeRVIce heeft

zich daarbij in verschillende gremia (onder andere Faculteitsbestuur

Bouwkunde en sectieverenigingen overleg) hard gemaakt voor de‘rechten’

van de student en bewustwording gecreeerd bij haar studenten door middel

van de verspreiding van posters op de universiteit en de social media.

Inmiddels zijn er stappen gemaakt en enkele oplossingen aangedragen, zoals

externe vastgoedspecialisten uit het bedrijfsleven, die de

praktische kant van de vastgoedwereld komen duiden en de

opzet van afstudeerateliers, waarin diverse studenten

gezamenlijk thematisch gelijke onderzoeksvragen behande-

len. Bij de opzet van deze ateliers en de keuze van onderwer-

pen denkt SeRVIce actief mee en faciliteert daarbij de

terugkoppeling naar de masterstudenten. Het licht aan het

eind van de tunnel is echter nog niet in zicht, SeRVIce zal zich

de komende tijd actief blijven inzetten om de kwantiteit en

kwaliteit van het onderwijs voor de (toekomstige) vastgoed-

student te waarborgen.

Excursies en activiteiten een ambitie van het negentiende SeRVIce bestuur is om

iedere maand een interessante en uitdagende mix aan

informele dan wel formele activiteiten aan te bieden aan alle

leden. Onderdeel van deze periodieke mix zal vanaf dit jaar

het SeRVIce Symposium zijn. Deze symposia zullen in het

teken staan van (de release van)het SeRVIce magazine, dat

gekoppeld zal worden aan de capita Selecta (acht lezingen,

verspreid in het academische collegejaar, met raakvlakken

aan een interessant en actueel thema). zodoende wordt het

SeRVIce Symposium ingezet om het blikveld van de vast-

goedstudent te verbreden, krijgen de actuele thema’s in het

SeRVIce magazine nog meer aandacht onder de aanwezigen

en wordt er een platform gecreëerd voor interessante discus-

sies. Op het moment van schrijven zijn wij druk bezig met de

opzet en uitwerking van de ideeën rondom dit symposium en

wij hopen dat 14 maart het startsein gegeven wordt voor een

jarenlange traditie van SeRVIce Symposia.

Naast deze vooruitblikken is er reeds een varia aan excursies

en activiteiten georganiseerd of bezocht. een drietal van de

meest interessante heb ik voor u geselecteerd en bondig

beschreven.

Business trip 2011Van 16 tot en met 19 november 2011 vond de eerste van de

tweejaarlijkse buitenlandse excursies plaats. De Business trip

2011 (voorheen meerdaagse excursie) ging naar de Duitse

hoofdstad Berlijn. met 23 SeRVIce-leden werd er een vol

programma met formele en informele activiteiten doorlopen.

De start op woensdag zette de toon met een lange maar

imposante stadstour en een frivole borrel op de Potsdamer-

platz, waarna er twee dagen van formele activiteiten stonden

te wachten. Rondleidingen door en presentaties over de

kantoren-, woning- en retailmarkt in Berlijn/Duitsland

passeerden de revue bij bedrijven als Savills, Dtz zadelhoff,

Berlin Partner, Kondor Wessels en Jones Lang Lasalle. Deze

formele kant van de Business trip werd afgewisseld met

bezoeken aan de KaDeWe, het Sony centre en natuurlijk de

Reichstag. De afsluitende zaterdag werd gebruikt om de

laatste toeristische attracties mee te pikken en inkopen te

doen. met een goede indruk van de Berlijnse vastgoedmarkt

en het interessante lokale uitgaansleven werd Nederland

weer aangedaan.

Hét vastgoedsymposiumOp donderdag 1 december vond voor de vijfde maal Hét

Vastgoedsymposium plaats. Hét Vastgoedsymposium is een

symposium waar vastgoedstudenten uit heel Nederland

AFBEEldING 1

Sony center, Postdamer Platz

elkaar ontmoeten en is ontstaan uit en georganiseerd door een initiatief van

de studieverenigingen SeRVIce, FReSH en BOSS. Dit jaar waren 200

studenten aanwezig in het hoofdkantoor van aBN amRO te amsterdam, waar

het symposium plaatsvond. Het thema van het symposium was “trends in de

vastgoedmarkt: Kansen in een uitdagende sector”. Dit thema werd uitge-

werkt in de sectoren winkelen, wonen en werken. Per sector werden

uitdagingen, trends en ontwikkelingen uiteengezet door sprekers van

Syntrus achmea, aBN amRO, WPm groep, Heijmans, Rijksgebouwendienst,

Dtz zadelhoff en De alliantie. Dit met als doelstelling de aanwezige

studenten een overzicht van de kansen in de vastgoedmarkt te geven. Het

symposium werd afgesloten met een paneldebat waar een viertal sprekers,

vergezeld door prof. aart Hordijk, de hoofdpunten van de dag bediscussieer-

den en vragen uit de zaal beantwoordden. De uitreiking van de continu

essay Prijsvraag vormde samen met de borrel het feestelijke slot van de dag.

symposium ‘vastgoedfinanciering in woelige tijden’Stichting Fundatie Bachiene organiseerde het symposium ‘Vastgoedfi-

nanciering in woelige tijden’ op landgoed Nyenrode. zeven hoogleraren

plaatsten de huidige vastgoedfinancieringsproblematiek in een notariële,

juridische en economische context. met een delegatie van dertien studenten

was de technische Universiteit eindhoven goed vertegenwoordigd tussen

de vastgoedprofessionals. Onderwerpen als fiduciaire genotsrechten in het

vastgoedrecht, financiering van woningcorporaties en hypotheken als consu-

mentenrechtelijk thema zijn slechts een kleine greep uit de verscheidenheid

aan onderwerpen en informatie die op 19 januari 2012 werd behandeld.

Op deze wijze werd een helder beeld geschetst van de huidige situatie in

vastgoedland en werden wij als (afstuderende) studenten met beide benen

op de grond gezet. We realiseerden ons dat er nog zeer veel te leren valt in

aanvulling op onze studie. aansluitend vond er een forumdiscussie plaats

waarin adviseurs en marktpartijen de discussie aangingen

met de zaal. ten slotte greep menig SeRVIce-lid de mogelijk-

heid aan om, in plaats van met studenten, in gesprek te gaan

met de aanwezige professionals.

De beschreven activiteiten zijn ons zeer goed bevallen en wij

kijken dan ook uit naar de activiteiten die nog gaan komen.

De agenda op www.service-studievereniging.nl laat zien dat de

volgende activiteiten de komende maand(en) op het program-

ma staan; wijnproeverij, inhousedagen bij Dtz zadelhoff en

Deloitte, SeRVIce Symposium 19.2, SeRVIce Pubquiz et cetera.

Houdt voor alle activiteiten, excursies en onderwijsaangele-

genheden waar SeRVIce een rol in speelt onze website in de

gaten. Wellicht zien we u in het komende halfjaar of volgende

collegejaren op een van onze activiteiten!

met vriendelijke groet,

Namens het negentiende SeRVIce bestuur,

Tim SchelleVoorzitter 2011 – 2012

AFBEEldING 2

een goed gevuld aBN amRO auditorium

Page 26: SERVICE Magazine 19.2: Retail

48 49SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

De Vereniging van Institutionele

Beleggers in Vastgoed Nederland

(IVBN) stimuleert dat kapitaal

wordt geïnvesteerd in vastgoed,

behartigt de gemeenschappelijke

belangen van de leden, biedt een

platform aan institutionele

vastgoedbeleggers en is gericht

op verdere professionalisering

van de sector.

Zie voor meer informatie over

IVBN de website www.ivbn.nl en

het jaarbericht over 2011.

Interessante en afwisselende functie als belangenbehartigerin de top van de markt

IVBN biedt aan:

De werkzaamheden worden verricht door een klein team, bestaande uit de directeur, de bureaumanager,een senior en twee beleidsadviseurs. Zij doen dat in nauwe samenwerking met de 31 professionele leden,die overwegend namens institutionele beleggers het management voeren over miljarden aan vastgoed.

Beleidsadviseur (m/v)commercieel vastgoed 40 uur vanaf 1 mei

Taken en werkzaamheden• Het volgen van beleidsmatig relevante ontwikkelingen in de sector en in het overheidsbeleid• Inhoudelijke ondersteuning leveren aan o.a. de IVBN-werkgroepen Kantoren en Winkels• De agendering en verslaglegging doen van deze en eventueel andere vergaderingen• Het (mede) opstellen van notities, brieven, beleidsnota’s en daarin het formuleren van IVBN-standpunten

en visies en het uitvoering geven aan dat beleid

Profiel• Een afgeronde universitaire of HBO studie in relatie tot vastgoed• Generalist, zelfstandig, initiatiefrijk en creatief, representatief, goede communicatieve

vaardigheden, taal- en sociaal vaardig• Drie tot vijf jaar werkervaring in de beleidsmatige sfeer als researcher of als asset- of propertymanager• Kan in een klein team en in een kleine organisatie opereren en vindt dat ook leuk

SalarisAfhankelijk van opleiding en werkervaring tussen € 2.341,- en maximaal € 3.345,- per maand.Vakantietoeslag 8%. Als pensioenvoorziening wordt een beschikbare premie regeling toegekend,op basis van een leeftijdafhankelijke staffel.Eventuele vragen en sollicitatie (met foto) liefst per mail te richten aan de directeur van IVBN,drs. F.J.W. van Blokland MRICS; mail [email protected].

Bezoekadres IVBN:Huize Middenburg,Westeinde 28Postadres IVBN:Postbus 620, 2270 AP VoorburgTelefoon 070 - 3 000 371

auteur: Thymen SimonsBestelnr.: 454

Opleiding: Rem&D

Jaar: 2011

Herbestemming van industrieel erfgoed in (binnen)stedelijke havengebied; In relatie tot (meer)waardecreatie van economische, sociale, ecologische en culturele kwaliteitsaspecten in het omgevingsgebied.een groot deel van de leegstaande erfgoedobjecten in

Nederland behoren toe aan industriële monumenten,

voornamelijk gelegen in en rondom (binnen)stedelijke

havengebieden. Dit onderzoek gaat in op het herbestemmen

van industrieel erfgoed in (binnen)stedelijke havengebieden,

waarmee getracht wordt (meer)waarde te creëren ten

behoeve van economische, ecologische, sociale en culturele

kwaliteitsaspecten van een omgevingsgebied. Op deze manier

wordt (meer)waarde aan een havengebied toegevoegd, wat

een belangrijke uitwerking heeft op de leefbaarheid van het

(binnen)stedelijk havengebied.

Om tot (meer)waardecreatie bij herbestemming te komen is

ervoor gekozen om een beslissingsondersteunend model te

ontwikkelen dat helpt bij de realisatie hiervan. Het gevormde

model Herbestemming Industrieel erfgoed (mHIe-model) is

gebaseerd op de theorie rondom (meer)waardecreatie bij

herbestemming, die uitgaat van het sturen op waardecreatie

vanuit eerder bepaalde kwaliteitsaspecten van het gebied en

het voortijdig vastleggen van de uiteindelijke effectuering op

het omgevingsgebied. Hierbij wordt gebruik gemaakt van vijf

fases, waarbij de eerste drie fases ingaan op de totstand-

koming van mogelijke functieverandering: observatie,

waardebepaling en beslissing. Uiteindelijk wordt er door

middel van het vaststellen van een waardekader inzicht

gegeven in waarden die gecreëerd dienen te worden.

Hieraan worden meerdere functies getoetst met behulp van

het Batenmodel of een mKBa, waardoor inzicht verkregen

wordt in de mogelijke effectuering op het omgevingsgebied.

Wanneer dit overeenkomt met de eerder vastgestelde

ambities, kan over gegaan worden tot realisatie en beheer.

auteur: Karin WitloxBestelnr.: 455

Opleiding: Rem&D

Jaar: 2011

Meer zicht op de gesloten afdelingEen verkennend onderzoek naar de mogelijkheden voor efficiëntieverbetering door middel van huisvesting van het zorgproces op gesloten afdelingen voor volwassenenpsy-chiatrie op instellingsterreinen.zien en gezien worden is voor cliënten en personeel op geslo-

ten afdelingen voor volwassenenpsychiatrie op instellings-

terreinen in Nederland belangrijk. Huisvesting kan dit en

andere aspecten van het zorgproces belemmeren.

Dit onderzoek geeft meer zicht op de gesloten afdeling.

Door middel van een literatuuronderzoek en interviews met

onder andere zorgmanagers is een knelpunteninventarisatie

uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in de bestaande proble-

men met betrekking tot de efficiëntie van het zorgproces op

gesloten afdelingen. De voornaamste knelpunten komen voort

uit onoverzichtelijkheid en de aanwezigheid van een gesloten

Afstudeer- verslagen tu/e - rEMd

Op deze pagina treft u een overzicht

van de meest recente afstudeer­

verslagen van de opleiding Real

Estate Management and Development

aan de Technische Universiteit

Eindhoven. Het complete overzicht

van afstudeerverslagen is te

vinden op de website van SERVICE:

www.service-studievereniging.nl

Bestelling van de verslagen geschiedt

door invulling van het bestelformulier

op de internetsite. De kosten bedragen

EUR 30,­ per verslag (inclusief

verzendkosten). De levertijd van een

verslag bedraagt circa twee weken.

[email protected] +31 (0)30 60 514 24

11v2 PROV051 ad A5 2012.indd 1 20-02-12 10:28

Page 27: SERVICE Magazine 19.2: Retail

50 51SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2

verpleegpost. Deze beperken het houden van toezicht en het

aanspreekbaar zijn van het zorgpersoneel. Daarnaast is

bijvoorbeeld de inrichting niet altijd aantrekkelijk.

Vervolgens is met het vakgebied corporate Real estate

management (cRem) gezocht naar mogelijke oplossingen.

Suggesties die gedaan worden zijn onder andere het creëren

van openheid en flexibiliteit in indeling en inrichting.

Daarnaast kan een aangenaam binnenmilieu en een

aantrekkelijke afwerking en inrichting bijdragen aan het

welzijn van het personeel en de cliënten. Uit dit onderzoek

blijkt dat huisvesting een bijdrage kan leveren aan de

efficiëntie van het zorgproces op de gesloten afdeling.

een aantal huisvestingskenmerken kan echter niet zonder

meer toegepast worden, omdat ze ten koste gaat van het

welzijn van de cliënt.

er is een effectenschema opgesteld waarin duidelijk wordt

wat de invloed van verschillende huisvestingskenmerken is op

de efficiëntie van het zorgproces. Hierbij is zowel aandacht

voor het zorgproces als het welzijn van het personeel en de

cliënten.

auteur: Urs VeltropBestelnr.: 453

Opleiding: Rem&D

Jaar: 2011

De impact van een creatief milieuDe ontwikkeling van creatieve milieus heeft in de afgelopen

jaren, zowel nationaal als internationaal een vlucht genomen.

Lokale partijen die niet investeren in deze milieus of in de

creatieve industrie lijken gedoemd achter de feiten aan te

lopen. gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars

hebben dan ook afgelopen jaren geïnvesteerd in creatieve

milieus. Dit onderzoek gaat in op diverse creatieve milieus en

de effecten die deze milieus hebben op hun omgeving, om

hiermee greep te krijgen op de variabelen waarop gestuurd

kan worden. Door middel van een longitudinaal onderzoek en

clusteranalyse zijn de effecten die de milieus, expose, interact

en attract, hebben op hun omgeving. Uit de resultaten blijkt

dat toepassing van een bepaald concept van invloed is op het

de te verwachten effecten en de resultaten die een bepaalt

type milieu heeft op de omgeving. Het formuleren van een

helder concept en programmering is belangrijk als men wil

sturen op bepaalde resultaten. een programmering die past

bij het gestelde concept kan ervoor zorgen dat het creatieve

milieu een katalysatorfunctie kan vervullen in de wijk.

auteur: Nescio MidavaineBestelnr.: 457

Opleiding: Rem&D

Jaar: 2011

Part-time living on Schouwen-Duiveland – “A research to improve the living situation.”Seasonal fluctuation and a declining population have a

negative impact on an area. the graduation project of Nescio

midavaine researched the possibilities for part-time living in

an area which faces a (coming) declining population and

seasonal fluctuation. a part-time resident, is someone who

weekly lives and works in a (surrounding) city and live a few

days in a peripheral area like Schouwen-Duiveland.

Within the research 15 in-depth interviews under part-time

residents on Schouwen-Duiveland are taken and analyzed.

these part-time residents are living in second homes,

recreational homes and caravans. the data from the

interviews where compared with the characteristics of the

researched area by a SWOt-analyze. For that a separation in

spatial-, functional- and legal conditions was made.

the research shows that an area like Schouwen-Duiveland

can anticipate on a (coming) declining population and

seasonal fluctuation by facilitating part-time living. Due to the

characteristics of the housing market of Schouwen-Duiveland

possibilities for part-time living are almost only accessible for

wealthy people and therefore mostly elderly (50-64 years).

Part-time residents on Schouwen-Duiveland state that for

part-time residents like adults (30-49 years) the supply of

appropriate dwellings within their financial reachability is not

sufficient. Beside new concepts to attract adults there also

has to be a focus on market broadening.

auteur: Arian SporkBestelnr.: 451

Opleiding: Rem&D

Jaar: 2011

Krimp te koop “Een onderzoek naar de bijdrage van de verkoop van sociale huurwoningen aan de herstructurerings-opgave van Parkstad Limburg”De demografische afname (krimp) heeft direct invloed op de

woningmarkt, omdat de vraag naar woningen afneemt,

terwijl het aanbod relatief gelijk blijft. Dit resulteert in een

toename van de leegstand, waardoor een neerwaartse druk

op de woningprijs zal plaatsvinden. Deze leegstand zal zich

voornamelijk concentreren in de vroeg na-oorlogse wijken

die gekenmerkt worden door een hoog percentage aan

huurwoningen.

Om de woningmarkt van Parkstad Limburg te herstructureren

is een opgave vastgesteld door de betrokken gemeenten en

corporaties in de regio, waarbij meer dan 13.000 woningen

onttrokken dienen te worden in de periode 2010-2020 bij een

toevoeging van 5.000 nieuwbouwwoningen.

Uit een maatschappelijke Kosten en Baten analyse blijkt dat

deze opgave voor de corporatiesector financieel niet haalbaar

blijkt te zijn. In deze mKBa wordt geen rekening gehouden

met de opbrengsten uit de verkoop van sociale huurwonin-

gen, terwijl de potentie voor de verkoop van corporatiewo-

ningen aan particulieren volgens onderzoeksbureau aBF

Research ongeveer 1.100 woningen bedraagt in dezelfde

periode. Daarnaast is het voor een woningcorporatie mogelijk

om gehele complexen te verkopen aan het Wooninvesterings-

fonds (WIF).

In dit onderzoek worden de mogelijke opbrengsten uit de

verkoop van sociale huurwoningen door middel van een

dynamisch rekenmodel toegevoegd aan het uitgangspunt van

de herstructureringsopgave van Parkstad Limburg. geconclu-

deerd kan worden dat de verkoop van sociale huurwoningen

een bijdrage levert aan de herstructurering door het

terugdringen van de leegstand met ongeveer 1 procent in de

verschillende varianten. De waarde van de overige woningen

in de regio zal hierdoor met 1,1procent kunnen toenemen.

contact studie- vereniging sErvIcEStudievereniging SERVICE is de studievereniging die de master­

richting Real Estate Management and Development aan de TU/e

vertegenwoordigt. Daarbij vertegenwoordigen we een grote groep

studenten die deze master volgen of gaan volgen.

ActiviteitenWe brengen drie keer per jaar het SERVICE Magazine uit. Daarnaast

organiseren we gedurende het jaar nog vele andere activiteiten.

Zo gaat SERVICE met een grote groep studenten op studiereis,

worden er meerdere excursies, lezingen, symposia, workshops

en nog veel meer activiteiten georganiseerd.

In contact komen met studentenHet is belangrijk dat de studenten in contact komen

met de praktijk, vandaar dat het belangrijk is dat

we de activiteiten kunnen organiseren samen met

het bedrijfsleven. We kunnen dan ook niet zonder

het bedrijfsleven. We zijn altijd op zoek naar nieuwe

contacten en nieuwe sponsoren!

SERVICE ondersteunenWilt u SERVICE ondersteunen, met SERVICE samen­

werken, een activiteit organiseren of adverteren in

dit magazine, neem dan contact op met SERVICE.

Op deze manier komt u in contact met studenten en

weten zij u ook in de toekomst te vinden.

Investeren in studenten is namelijk een investering

in uw toekomst.

Meer informatieKijk voor meer informatie op

www.service-studievereniging.nl of meldt u aan op

de LinkedIn Groep van Studievereniging SERVICE.

Daarnaast houden we u graag op de hoogte middels

onze Facebook pagina en via Twitter.

Contactrick willems

Acquisitie/Bedrijvenrelaties

acquisition@service­studievereniging.nl

06 30 10 75 97

AFBEEldING

Dtz Inhousedag

Page 28: SERVICE Magazine 19.2: Retail

52

contact sErvIcE MagazineThema volgende editie

“leegstand."

Leegstaand vastgoed, voor velen een doorn in het oog.

Een vastgoedeigenaar zonder huurder wordt op kosten gejaagd,

kantoordistricten en winkelstraten verloederen, vastgoedwaarden

dalen en er wordt inmiddels zelfs gesproken over een derde financiële

crisis als gevolg van het dalende financiers­ en beleggersvertrouwen

in de vastgoedmarkt. Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de

pijnlijke gevolgen van leegstaand vastgoed. Editie 19.3 van SERVICE

Magazine zal in het teken staan van het thema ‘leegstand’, met een

duidelijke focus op oplossingsrichtingen en innovaties in plaats van

enkel de negatieve consequenties.

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE

Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage

zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via

onderstaande contactgegevens.

abonneren/Opzeggen/adreswijzigingen

Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis.

Abonneren, het opzeggen van een abonnement of

het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en

gemakkelijk doen via:

www.service-studievereniging.nl/index.php/magazine

tim op Heij

Hoofdredacteur

hoofdredacteur@service­studievereniging.nl

Jonne Besselink

Redacteur

[email protected]

Michel van dinther

Redacteur

[email protected]

Contact

paul Jansen

Redacteur

[email protected]

philip van susante

Redacteur

[email protected]

Voor meer informatie over onze diensten kijkt u op www.dtz.nl.

Gefundeerdkiezen

Gelukkig hoeft u niet overal verstand van te hebben om zakelijke kansen te benutten. U kunt een vastgoedadviseur inschakelen met

meer dan 40 jaar ervaring. Die lokaal, nationaal en wereldwijd goed is ingevoerd en een schat aan kennis heeft van de retailmarkt.

Ook als het gaat om de aan- en verkoop van winkelportefeuilles voor beleggers. Die weet wat er speelt op het gebied van highstreets,

winkelcentra en supermarkten. Die adviseert, taxeert en beheert. Die de meest toonaangevende retailers en retailbeleggers als klant

heeft. Die professionaliteit koppelt aan toegankelijkheid en betrokkenheid. Wij staan voor u klaar. Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Page 29: SERVICE Magazine 19.2: Retail

Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze

overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,

werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl