Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

30
innovatief in wonen, zorg en welzijn Actualiteiten Volkshuisvesting Summerschool 2012 Frank van Hoorn Ties Teeuwen

description

Stand van zaken van de Nederlandse woningmarkt anno 2012, de Herzieningswet en hervorming van de woningmarkt.

Transcript of Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

Page 1: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

innovatief in wonen, zorg en welzijn

Actualiteiten Volkshuisvesting

Summerschool 2012

Frank van HoornTies Teeuwen

Page 2: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Onderwerpen

1. De woningmarkt anno 2012

2. Wet- en regelgeving• Herzieningswet toegelaten instellingen

(Parlementaire enquête)• Europese beschikking staatssteun• Huurbeleid

3. Oplossingen voor de woningmarkt• Politiek debat• G32• Wonen 4.0

4. Discussie

Page 3: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

innovatief in wonen, zorg en welzijn

De woningmarkt anno 2012

Page 4: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Kosten koopsector

KOSTEN• Hypotheekrenteaftrek 12 mld

OPBRENGSTEN• Overdrachtsbelasting 2,1 mld• Huurwaardeforfait 2,5(/3) mld____________________________________• Kosten voor overheid: 9,1 mld

Page 5: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Kosten huursector

• Huurtoeslag 1,75 mld• Verlaging grondprijzen 0,75 mld• Huurprijzen onder marktwaarde

(incl. onrendabele toppen) 4,5 mldOPBRENGSTEN: Heffingen 0,75 mldOPBRENGSTEN: Vpb -_________________________________________Totaal: 6,25 mld

Kosten voor overheid: 1 + 0,75 mldKosten corporaties: 4,5 mld

Page 6: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Knelpunten op de woningmarkt

• Stagnerende doorstroming (60% minder transacties)

• Dalende huizenprijzen (huishoudens ‘onder water’)• Kloof tussen huren en kopen• Veel goedkope huur – dure koop• Insiders versus outsiders (starters)• Welvaartsverlies door rondpompen grote

hoeveelheden euro’s • Prijs – kwaliteitverhouding niet in balans• Risico’s bij kopers, financiers, overheid• Maatschappelijke onvrede prestaties corporaties• Duurzaamheid en aanpasbaarheid• Weinig vertrouwen

Page 7: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Voorbeeld: onbalans prijs/kwaliteit

Lage inkomers

Hogere inkomers

Page 8: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Woonlasten vs besteedbaar inkomen

De verhouding tussen woonlasten en besteedbaar inkomen, 2007

Bron: Housing and Social Inclusion (Erhan Özdemir and Terry Ward, in opdracht van de EuropeseCommissie, november 2009)

Page 9: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Rol overheid (nu)

• Niet consistent/effectief: veel vraagstimulering, beperking van het aanbod � prijsopdrijving

• Ongelijke behandeling kopen-huren

• Geen integrale hervorming• Overheid voert in crisis cyclisch beleid:

(aanscherpen hypotheekvormen, afschaffen starterssubsidies, afschaffen ISV, afromen corporatievermogens)

Page 10: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Rol overheid (gewenst)

• Legitimiteit: Zorgen voor rechtvaardigheid, milieueffecten, stabiele markt, tegengaan externe effecten

• Keuzevrijheid wenselijk tussen kopen en huren• Actiever aanbodbeleid (mogelijkheden

particulieren)• Gerichte vraagondersteuning• Meer markt in de huursector• Goed doordacht transitietraject• Vertrouwen scheppen

Page 11: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

innovatief in wonen, zorg en welzijn

De wet- en regelgeving

Page 12: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet

• Meer dan 10 jaar over gesproken• 5 juli unaniem door Tweede Kamer

• Wet vervangt het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH), het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en diverse ministeriële regelingen en circulaires

• Hoofdlijnen:- taken van woningcorporaties- toezicht op woningcorporaties- Europese regelgeving

Page 13: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet

Aanleiding:

• Scheiding staatssteun en niet-staatssteun• Bij voorrang toewijzing < 33.000

• Transparantie over investeringsruimte• Koersen op harde prestatieafspraken

• Versterken intern en extern toezicht

Page 14: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet

Taken van corporaties:• brede werkdomein blijft, dus incl.

leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed• explicieter aangeven bijdrage aan

gemeentelijk vhv-beleid• betere definities nodig• Administratieve scheiding DAEB, niet-

DAEB activiteiten • onderscheid sociale en commerciële

activiteiten op basis van advies van de ‘commissie van wijzen’(Vestia)

Page 15: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet

Toezicht op corporaties:- Intern en extern toezicht ‘meer tanden’- Autoriteit (CFV+)- Minister BZK behoudt vhv en

rechtmatigheidstoezicht, dus Autoriteit kan geen integraal toezicht uitoefenen

- Toezicht op bedrijfslasten (maximale stijging)- Bij hoge investeringen goedkeuring vooraf door

Autoriteit- Bij nieuwe verbindingen toestemming van

Autoriteit- Governancecode en visitatie verplicht

Page 16: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet

‘Europa’:- kritisch tegenover de corporatiesector in

Nederland- level playing field > interimregeling

staatssteun

- heet hangijzer: inkomensgrens een rigide scheiding

- Minister in onderhandeling met EC

- inkomensgrens niet in wet, maar bij AmvBgeregeld, iav uitkomsten onderhandeling

Page 17: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

2. Wet- en regelgeving : Huurbeleid

Huurbeleid

- Extra WWS-punten in schaarste gebieden(‘Donnerpunten’) ingevoerd

- Extra huurverhoging (boven inflatie) op handen:- + 1% voor lage middeninkomens

(€ 33.614 - € 43.000)- + 5% voor midden- en hoge inkomens

(vanaf € 43.000)

Page 18: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

innovatief in wonen, zorg en welzijn

De woningmarkt weer vlot…

Page 19: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

3. Oplossingen : politiek debat over…

• wel / geen integrale hervorming woningmarkt

• financiering koopwoning:- onderscheid bestaande / nieuwe eigenaren- hypotheekvorm en mate van aflossing- hypotheekschuld voor hypotheekrenteaftrek- percentage hypotheekrenteaftrek- uitzonderingen voor starters

Page 20: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

3. Oplossingen : politiek debat over…

• betaalbare huurwoningen:- kerntaak versus brede taakopvatting- ‘staatssteun’: inkomensgrens te rigide- meer of minder huurwoningen- kooprecht en verkoopplicht- nationale huurbeleid:

o ‘Donnerpunten’ in schaarstegebiedeno ‘gluurverhoging’ voor scheefwonerso huursombenadering

• huurtoeslag of woontoeslag• object- versus subjectsubidie

Page 21: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

3. Oplossingen : G32…

Standpunten:

• Het is nú tijd voor een structurele en integralehervorming van de woningmarkt

• Nederland kan niet zonder een blijvend sterkecorporatiesector

• Ook in tijden van bezuinigingen moet geïnvesteerdworden in stedelijke vernieuwing

Page 22: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

3. Oplossingen : G32…

Aanbevelingen:• Na kabinetsformatie maatschappelijk en politiek

gedragen plan voor de hervorming van de woningmarkt• versterkte inzet op vernieuwing van de bestaande

voorraad (verduurzaming)• voldoende flexibiliteit in de ruimtelijke wet- en

regelgeving, inspelen op onzekerheid• Aanpak problematiek van de gemeentelijke

grondbedrijven (mitigeren en uitfaseren, ‘Grondbank’)• Particulier steun- of garantiefonds• Blijven investeren in de stedelijke vernieuwing

Page 23: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Wonen 4.0: Het plan …

• Afschaffen overdrachtsbelasting

• Afbouw Hypotheekrenteaftrek in 30 jaar; elk jaar 3,3% minder, te beginnen in 2015(?)

(Box 1 � Box 3)• Huren stijgen jaarlijks met 2% plus inflatie

(huursombenadering) tot maximum 4,5% WOZ � ‘Mietspiegel’

• Compensatie door lagere inkomstenbelasting

• Woontoeslag voor behoevenden• Overgangsmaatregelen aflossingsproducten

Page 24: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

100,00

120,00

140,00

160,00

180,00

200,00

220,00

240,00

260,00

280,00

300,00

320,00

340,00

360,00

380,00

400,00

420,00

440,00

460,00

480,00

500,00

520,00

540,00

560,00

580,00

600,00

620,00

640,00

660,00

680,00

700,00

720,00

740,00

760,00

780,00

800,00

820,00

840,00

860,00

880,00

Huidige huurprijs

Huurprijs o.b.v. 4,5% WOZ-waarde

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

100,00

130,00

160,00

180,00

200,00

220,00

240,00

260,00

280,00

300,00

320,00

340,00

360,00

380,00

400,00

420,00

440,00

460,00

480,00

500,00

520,00

540,00

560,00

580,00

600,00

620,00

640,00

660,00

680,00

700,00

720,00

740,00

760,00

780,00

800,00

820,00

840,00

860,00

880,00

Page 25: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Wonen 4.0: Het oordeel:

• Duidelijkheid op lange termijn• Geen grote schokken• Effect huizenprijzen < 1% per jaar• Woonquotes stijgen zeer licht,• Lagere inkomstenbelasting• Hoger besteedbaar inkomen• Nadeling voor sommige typen huishoudens

Page 26: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Minder flankerende maatregelen nodig

• Hypotheekvormen

• Huur op maat• Extra huurstijging € 43.000-plus

• Doelgroep als harde grens (€ 33.000)• Startersleningen

Page 27: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Betekenis voor corporaties

• onderscheid DAEB/niet-DAEB verdwijnt

• Niet: sturen op woningprijzen objectsubsidies verdwijnen; markthuren

• Wel: zorgen voor geschikt aanbod voor de doelgroep

• Grotere afdracht huuropbrengsten aan overheid

Page 28: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

DOELGROEPEN:• Kloof tussen huren en kopen• Kloof tussen starters en doorstromers• Groep tussen wal en schip

MARKT• Te kleine vrije huursector• Hoge marktprijzen koopsector (internationaal)• Hoge risico’s• Koopmarkt ligt stil• Bouw marktconform aanbod beperkt• Sturen op prijs/kwaliteit beperkt

MAATSCHAPPIJ• Scheefwonen• Straf op verhuizen, aansluiten op werkgelegenheid• Welvaartsverlies 7,5 mld (CPB)

WEINIG VERTROUWEN• Huur: liberalisatie, inkomensafhankelijkheid, Koop: wijze van beperken

hypotheekrenteaftrek

Page 29: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl

Visie Vereniging Eigen Huis

Page 30: Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

innovatief in wonen, zorg en welzijn

EINDE

Bezoek onze website voor meer informatie www.quintis.nl