menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen
Transcript of menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen
2012
gemeente Bellingwedde
gemeente Menterwolde
gemeente Oldambt
gemeente Pekela
gemeente Stadskanaal
gemeente Veendam
gemeente Vlagtwedde
provincie Groningen
menukaart voor verzakelijking
bedrijventerreinen Oost-Groningen
“denken als een belegger in Oost-Groningen”
-CONCEPT EINDVERSIE-
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen
“Denken als een belegger in Oost-Groningen”
INHOUDSOPGAVE
SAMENVATTING 1
1. APERITIEF 4
1.1 Aanleiding 4
1.2 Leeswijzer 5
2. VOORGERECHT: PRIVATE INVESTERINGEN STIMULEREN 6
2.1 Stap 1: Structureer uw regionale markt voor bedrijventerreinen en
kies voor flankerend beleid dat investeringen uitlokt 6
2.2 Stap 2: Denk vanuit een ‘vastgoedbril’ en prikkel private investeerders 12
2.3 Stap 3: Zorg dat uw bedrijventerreinen goed ‘op orde’ zijn en blijven 18
3. TUSSENGERECHT: WAARDECREATIE OP BEDRIJVENTERREINEN IN OOST-
GRONINGEN 19
4. HOOFDGERECHT: DRIE BUSINESSCASES IN OOST-GRONINGEN 34
4.1 Mercurius Business Park 34
4.2 Avebe/Wilkens locatie, Veendam 46
4.3 De Rensel, Oldambt 59
5. NAGERECHT: LEEREFFECTEN VERZAKELIJKING OOST-GRONINGEN 69
BIJGERECHTEN
Convenant Bedrijventerreinen Oost-Groningen
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 1
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
SAMENVATTING
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen
1. Aperitief
Private investeringen op bedrijventerreinen uitlokken
De regio Oost-Groningen wil private initiatieven bevorderen om bestaande
bedrijventerreinen te herontwikkelen, maar ook nieuwe bedrijventerreinen voldoende
toekomstbestendig te houden. De regio ziet hier voor zichzelf een belangrijke initiërende
en stimulerende taak weggelegd. Met dit doel heeft de regio in juli 2012 het ‘convenant
bedrijventerreinen Oost-Groningen’ ondertekend en is het de pilot verzakelijking Oost-
Groningen gestart. Vanuit de pilot verzakelijking is voor en door de regio een handreiking
opgesteld in de vorm van een menukaart. Deze menukaart bestaat uit meerdere
gerechten die allen gericht zijn op het creëren van meerwaarde en het stimuleren van
private investeringen op (bestaande) bedrijventerreinen in Oost-Groningen, maar
tegelijkertijd zeker ook bruikbaar zijn voor de rest van Nederland!
2. Voorgerecht
Basis moet ‘op orde’ zijn
Om (vastgoed)marktpartijen, maar ook eigenaar/gebruikers, te stimuleren tot
investeringen op bestaande bedrijventerreinen moeten een aantal onderdelen zeker ‘op
orde’ zijn. Voor Oost-Groningen gaat het met name om marktstructurering, meer
(bestaand) vastgoed denken en er voor zorgen dat bestaande bedrijventerreinen goed
onderhouden zijn.
Marktstructurering belangrijk om te komen tot waardecreatie
Een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt, zowel
kwantitatief als kwalitatief, is de sleutel tot meer private investeringen. Daarnaast is het
verstandig om op een flexibele manier om te gaan met het bestemmingsplan, zodat
investeringen ook daadwerkelijk mogelijk worden gemaakt. Actief accountmanagement
(‘als een hotelier’) wordt daarbij gevraagd om partijen te faciliteren en te simuleren om
te komen tot een succesvolle businesscase. Al met al geldt dat marktstructurering voor
Oost-Groningen een centraal begrip is om te komen tot succesvolle
financieringsarrangementen (en daarmee waardecreatie) op bedrijventerreinen. Het gaat
dan om een indirecte manier van sturen gericht op goede (financiële) randvoorwaarden,
waarbinnen ruimtelijk een vastgoedmarkten functioneren.
Focus op bestaand vastgoed en meer portefeuille denken
Naast marktstructurering is (nog) meer interesse voor investeren op bestaande
bedrijventerreinen noodzakelijk. Dit is anders dan anders, de meeste verdienmodellen zijn
immers gericht op het ontwikkelen van nieuwbouw. Bij voorkeur dienen gemeenten in
Oost-Groningen te kiezen voor het afmaken en herstructureren van bestaande
bedrijventerreinen. Dit vraagt om een cultuuromslag en meer ‘portefeuille denken’. Het
portefeuille denken betekent dat vanuit een beleggingscyclus wordt gedacht over het
bestaande vastgoed (of binnen de voorraad aan bedrijventerrein) en hoe dat rendeert.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 2
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Vervolgens wordt gekeken welke terreinen geherstructureerd moeten worden, maar ook
welke (delen van) terreinen of van welke panden er afscheid moet worden genomen.
Pas daarna wordt geanalyseerd wat er aan nieuwbouw nodig is. Dit vraagt per saldo
om meer energie steken in bestaande terreinen, maar ook een goede timing om op het
juiste moment vastgoed te verwerven en/of terreinen te herontwikkelen.
Goed onderhouden bedrijventerreinen
De openbare ruimte, infrastructuur, maar ook handhaving moeten goed op niveau zijn
om private investeerders te interesseren voor de bestaande bedrijventerreinen.
Bereikbaarheid in combinatie met een goede uitstraling van het openbaar gebied zijn
belangrijk voor het uitlokken van investeringen, zeker ook bij bestaande
eigenaar/gebruikers op een locatie.
3. Tussengerecht
Nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen in Oost-Groningen
Traditionele publiekrechtelijke financiële instrumenten gaan uit van groei, nieuwbouw en
uitbreiding en zijn daarmee niet (meer) één op één toepasbaar voor Oost-Groningen. Dit
betekent dat aantrekkelijke arrangementen altijd gekoppeld zullen zijn aan goed
afgebakende (sub)markten (marktstructurering). De nieuwe cashflow komt uit nieuwe
kasstromen op bedrijventerreinen die juist voor Oost-Groningen interessant zijn. Dit is
tweeledig: enerzijds gaat het om besparen ten opzichte van de huidige situatie (zoals
energiebesparing, maar ook dubbele of tijdelijke bestemmingen), anderzijds gaat het om
cashflow halen uit het afbakenen van rechten en plichten rond de gebiedsexploitatie
(bijvoorbeeld de rechten voor beheer of het leveren en collecteren van energie). Een
tiental kansrijke arrangementen voor Oost-Groningen staan in de figuur hieronder.
Bron: Stec Groep, 2012
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 3
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
4. Hoofdgerecht
Voor drie businesscases uit Oost-Groningen wordt met behulp van de financiële
arrangementen gezocht naar slimme strategieën en oplossingen voor het uitlokken van
private investeringen. Het betreft de locatie Mercurius Business Park (Stadskanaal),
Avebe/Wilkens locatie (Veendam) en De Rensel (Oldambt). In onderstaande tabel zijn de
locaties gekoppeld aan de financiële arrangementen. Daarnaast geldt voor de business
cases dat sterk moet worden ingezet op onder meer actief accountmanagement (een
faciliterende gemeente, van ‘toelatingsplanologie naar uitnodigingsplanologie’), flexibele
bestemmingsplannen en een toekomstvisie (met kiemstrategie/DNA) per locatie. Alle drie
de businesscases hebben toekomstpotentie, maar ook geldt dat er nog vervolgstappen
gezet moeten worden en er werk aan de winkel is!
Tabel A: mogelijke interessante financiële instrumenten per businesscase
Mercurius
Business Park,
Stadskanaal
Avebe/Wilkens
locatie, Veendam
De Rensel,
Oldambt
Value capturing X X X
Tijdelijke exploitatie X X X
Ketenintegratie X
Esco’s en musco’s X X
Verhandelbare rechten X X
Bouwclaimmodel
BIZ / GebiedsVVE X
Stedelijke herverkaveling
TIF en LIF
Sponsoring X
TAB/Branding X X X
Speldenprikken X X
Opknippen X X X
Bijzondere objecten X X
Subsidie X X
Bron: Stec Groep, 2012
5. Nagerecht
Leereffecten verzakelijking Oost-Groningen
1. Regionaal de neuzen dezelfde kant op en focus op een gezonde markt voor
bedrijventerreinen
2. Focus op enkele kansrijke projecten als regio, niet op een veelvoud
3. Lef tonen, out-of-the-box denken en partijen bij elkaar brengen
4. Zoek naar sterke partners met een groot regionaal netwerk en veel lokale knowhow
(actieve partijen, maar ook actieve gemeente)
5. Ten slotte: nieuwe manieren benutten om geld te verdienen!
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 4
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
1. APERITIEF
De menukaart verzakelijking voor Oost-Groningen begint met een aperitief. Traditioneel
dient het aperitief als opwekker van de eetlust. Zo werkt het ook met het eerste
hoofdstuk in deze handreiking. U leest hier de aanleiding voor de pilot verzakelijking in
Oost-Groningen. Ook wordt tijdens het aperitief de menukaart onthuld: wat krijgt u
voorgeschoteld? U leest dit in de leeswijzer.
1.1 Aanleiding
Pilot verzakelijking Oost-Groningen
In juli heeft het toenmalige Ministerie van VROM (nu ministerie I&M) de provincies
uitgenodigd om voorstellen in te dienen in kader van 'Roadmap voor de verzakelijking
van de bedrijventerreinenmarkt' van Rijk, IPO en VNG. Het ministerie is van mening dat
de betrokkenheid van marktpartijen bij de ontwikkeling, beheer en exploitatie van
bedrijventerreinen (verzakelijking van en op bedrijventerreinen) onvoldoende in de
praktijk wordt gebracht. Er is meer ervaring gewenst om overheden en marktpartijen de
voordelen van verzakelijking duidelijk te maken. Praktijkvoorbeelden kunnen bezwaren
ten aanzien van verzakelijking van bedrijventerreinen verminderen of mogelijk zelfs
wegnemen. De pilot Oost-Groningen draagt bij aan het vergroten van de kennis rond
verzakelijking van bedrijventerreinen en kan gezien worden als een goed leermoment
voor meerdere locaties elders in Nederland. Hiervoor is gekozen om de belangrijkste
leereffecten te presenteren in een handreiking. Deze handreiking, in de vorm van een
menukaart, ligt voor u.
Oost-Groningen staat voor een flinke uitdaging
De regio Oost-Groningen staat voor een grote herstructureringsopgave. De regio
beschikt over een fors areaal (meer dan 200 hectare) aan verouderd bedrijventerrein. De
afgelopen jaren concentreerde de herstructurering van de bedrijventerreinen in Oost-
Groningen zich vooral op de aanpak van de openbare ruimte. Dit is een belangrijk
onderdeel van een bedrijventerrein en de vooronderstelling is dat, als het publieke deel er
goed uitziet, eigenaren van private kavels ook weer gaan investeren in hun eigendom.
De praktijk wijst uit dat dit echter niet direct op gaat. Private investeringen komen niet
‘vanzelf’ van de grond.
Private investeringen bevorderen
De regio Oost-Groningen wil private initiatieven bevorderen om bestaande
bedrijventerreinen te herontwikkelen, maar ook om nieuwe bedrijventerreinen voldoende
toekomstbestendig te houden. De regio ziet hier voor zichzelf een belangrijke initiërende
en stimulerende taak weggelegd. Met dit doel heeft de regio in juli 2012, mede om
verzakelijking / private investeringen te stimuleren, een convenant bedrijventerreinen
opgesteld, maar ook gekozen voor het opstellen van een handreiking, in de vorm van
een menukaart, om private investeringen uit te lokken. In deze handreiking wordt
ingegaan op instrumenten om private partijen (eigenaar/gebruikers, ontwikkelaars en
beleggers) meer in beweging te krijgen. Hoe kunnen eigenaren van zogenaamde
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 5
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
‘ponyweitjes’ op bedrijventerreinen en leegstaande panden worden gestimuleerd om te
investeren? En wanneer is een bestaande locatie aantrekkelijk voor een belegger? Welke
financieringsarrangementen zijn interessant?
Met deze menukaart willen we u, met behulp van voorbeelden uit het Oost-Groningse,
een voorbode geven op een smakelijke maaltijd!
1.2 Leeswijzer
Er is specifiek gekozen voor een handreiking in de vorm van een menukaart. Dit idee is
aansprekend voor Oost-Groningen, want:
Het veronderstelt dat er wat te kiezen valt;
Dat niet iedereen het zelfde lekker vindt en dat de gerechten (arrangementen
/instrumenten) dus moeten passen bij de smaak van de eter;
Het brengt ook met zich mee dat er een samenhang zit in het menu: voor-tussen-
hoofd-na, met mogelijk nog wat toeters en bellen.
Er zit ook een opbouw in: van de kleine smaakmakers die maken dat je zin krijgt in
de maaltijd als heel, tot het hoofdgerecht dat echt moet leiden tot resultaat en het
dessert: een extraatje, maar dat ook eventuele zware spijs helpt verteren.
U bent zojuist gestart met het aperitief, in de volgende hoofdstukken worden het
voorgerecht, tussengerecht, hoofdgerecht en dessert geserveerd.
Het voorgerecht (hoofdstuk 2) bestaat uit een drietal gerechten, waarbij het
stimuleren van investeringen van private partijen (of in de metafoor: ‘het prikkelen
van de smaakpapillen’) op bedrijventerreinen centraal staat. Eigenlijk is hier sprake
van een soort ‘basis’ waar gemeenten aan moeten voldoen om investeerders te
verleiden.
Vervolgens wordt het tussengerecht geserveerd (hoofdstuk 3). Het tussengerecht
bestaat uit meerdere financieringsarrangementen die geschikt zijn voor Oost-
Groningen, maar zeker ook bruikbaar zijn voor bedrijventerreinen in de rest van
Nederland.
Nadat de arrangementen zijn geproefd is het tijd om het hoofdgerecht (hoofdstuk 4)
op te dienen. Het hoofdgerecht is gebaseerd op de regionale keuken; het is een
streekgerecht: er worden drie regionale business cases gepresenteerd, inclusief
voortgang en mogelijk interessante financieringsarrangementen. Elk hoofdgerecht
kent zijn eigen leereffecten.
Het diner wordt afgesloten met een nagerecht (hoofdstuk 5), waar wordt
nabeschouwd op het diner. Welke leereffecten zijn nou het meest kenmerkend voor
Oost-Groningen? En wat wil Oost-Groningen de rest van Nederland meegeven?
Ten slotte bestaat het bijgerecht uit het convenant bedrijventerreinen Oost-
Groningen dat in juli 2012 is ondertekend door de provincie Groningen en de
gemeenten in de regio.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 6
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
2. VOORGERECHT: PRIVATE INVESTERINGEN STIMULEREN
Bij dit diner is het voorgerecht zeer belangrijk! Het voorgerecht laat zich het beste
serveren als een Oost-Groningse proeverij… elk gerecht is speciaal, maar ook
noodzakelijk om te komen tot een prikkelende bedrijfsruimtemarkt waar private partijen
worden verleid om te investeren. We beschrijven in dit hoofdstuk een drietal gerechten
(of stappen). Wanneer deze stappen succesvol wordt doorlopen (en dus elk voorgerecht
wordt geproefd), resulteert dit in aantrekkelijke opties voor investeren (van private
partijen) in de bedrijventerreinenmarkt van Oost-Groningen.
Drie stappen voor stimuleren van herontwikkeling door private partijen
Er zijn meerdere instrumenten beschikbaar om waarde te creëren op kavels en panden
op bestaande bedrijventerreinen en daarmee verzakelijking in praktijk te brengen. Dit
vraagt om inspanningen van (vastgoed)marktpartijen, de regio en de gemeente. Voor de
gemeenten in de regio Oost-Groningen is een aanpak opgesteld die bestaat uit een
drietal onderdelen (zie figuur hieronder). Wanneer deze drie onderdelen in de regio ‘op
orde’ zijn, is het investeren in bestaande kavels en/of panden voor private partijen meer
interessant. Op deze manier kunnen private investeringen worden uitgelokt en partijen
worden verleid.
Figuur 1: stappenplan stimuleren private investeringen bedrijventerreinen
Bron: Stec Groep, 2012
2.1 Stap 1: Structureer uw regionale markt voor bedrijventerreinen en kies voor
flankerend beleid dat investeringen uitlokt
Marktstructurering is in de regio Oost-Groningen essentieel voor het uitlokken van
private investeringen op bedrijventerreinen. Momenteel beschikt de regio over een
overcapaciteit aan ontwikkelingslocaties, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit vraagt
om actie. Met de ondertekening van het convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen
(in juli 2012) is hiervoor al een belangrijke stap gezet. De komende jaren worden
1. Marktstructurering & flankerend beleid
2. Vastgoed denken 3. Bedrijventerrein
op orde
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 7
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
hierdoor concrete acties gezet om te komen tot een gezonde bedrijfsruimtemarkt en
flankerend beleid dat investeringen uitlokte. De belangrijkste afspraken uit het convenant
bedrijventerreinen (zie ook bijlage A), aangevuld met enkele slimme beleidsopties,
worden hieronder aan u gepresenteerd.
Essentieel voor investeringen: structureer eerst uw markt voor nieuwe bedrijventerreinen
Op de allereerste plaats staat het creëren van een gezonde vraag-aanbod verhouding op
de bedrijfsruimtemarkt. Momenteel is er in Oost-Groningen sprake van een
overcapaciteit aan bedrijventerreinen. In de regio beschikken de gemeenten gezamenlijk
over een ontwikkelingscapaciteit van meer dan 190 hectare bedrijventerrein. Dit is fors!
Ter vergelijking: gemiddeld geeft de regio Oost-Groningen
de laatste vijf jaar ongeveer 5 tot 6 hectare
bedrijventerrein uit (bron: IBIS, 2012). Een overaanbod
aan uitgeefbare kavels drukt de prijs van bedrijfsruimte
en maakt het voor ondernemers, ontwikkelaars en
beleggers weinig interessant te investeren in bestaand
vastgoed. Immers, er is voldoende nieuw terrein
beschikbaar waar voor een aantrekkelijke prijs een
moderne bedrijfshal kan worden gerealiseerd. Daarom is sturen op schaarste (of gezonde
verhouding tussen vraag en aanbod) noodzakelijk.
Als regio Oost-Groningen speelt u hierop in: u overweegt om een aantal geplande
bedrijventerreinen te schrappen en niet te ontwikkelen. In het convenant
bedrijventerreinen Oost-Groningen heeft u als actie opgenomen om de kwantitatieve en
kwalitatieve behoefte aan bedrijventerrein te actualiseren en te komen tot een
marktconforme verdeling van ontwikkelingslocaties. In praktijk ziet u dat u een
overaanbod heeft aan hoogwaardige en modern-gemengde bedrijventerreinen, terwijl het
aanbod aan bedrijventerreinen voor een hoge milieucategorie schaars is.
In het algemeen geldt overigens dat een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op
de bedrijfsruimtemarkt de sleutel is tot meer private investeringen. Het gaat dan om een
bedrijfsruimtemarkt die goed is toegesneden op de diverse gebruikersvragen qua
kwaliteit, locaties en omvang, oftewel, een markt die zowel kwantitatief als kwalitatief
in verhouding is.
Ook kwalitatief goede verhouding tussen vraag en aanbod creëren
Kwalitatieve segmentering van bedrijventerreinen maakt het mogelijk specifieke
activiteiten (zoals geschakelde kleinschalige bedrijfsruimte) op het ene terrein wel toe te
staan en op het andere (bijvoorbeeld een nieuw uitgeefbare locaties) niet, waardoor kan
worden gestuurd op kwaliteit. Dit beleid sluit aan bij de methodiek van de ladder van
duurzame verstedelijking (voorheen SER-Ladder). Ook kwalitatief zorgen voor een
gezonde verhouding tussen vraag en aanbod is noodzakelijk om investeringen uit te
lokken.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 8
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Box 1: kleinschalige bedrijfsruimte op verouderde bedrijventerreinen
U kunt overwegen om kleinschalige bedrijfsruimte (geschakelde units) bij voorkeur toe te staan
op uw herontwikkelingslocaties. Zeker voor kleinschalige bedrijfsruimte zijn bestaande
bedrijventerreinen vaak een ideale locatie. Door de hoge commerciele waarde van dit type
vastgoed is herontwikkelen op een bestaand terrein (financieel) realiseerbaar. U kunt overwegen
om ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimte alleen nog op (een aantal) bestaande
bedrijventerreinen toe te staan. Daarnaast kunt u alleen op deze terreinen perifere/grootschalige
detailhandel (en mogelijk ook andere type functies als leisure, zorg of horeca) toestaan. Uw
uitgeefbare bedrijventerreinen, bestemt u dan puur voor middelgrote en grootschalige
bedrijfsruimte. Zo creert u een specifieke markt voor uw bestaande bedrijventerreinen en worden
deze locatie meer interessant voor investeringen.
Reken met marktconforme grondprijzen (berekend op basis van de residuele
rekenmethodiek).
Grondprijzen in Oost-Groningen voor nieuw uit te geven bedrijfskavels varieren van € 30
per m² kavel tot circa € 60 euro per m² kavel op. Uw prijzen zijn relatief aan de lage
kant wanneer we dit vergelijken met overige regio’s en gemeenten (waaronder
gemeenten in Groningen-Assen). Meer optimalisatie en differentiatie van prijzen is
mogelijk. Prijsconcurrentie is onwenselijk in een regio die zich sterk moet profileren om
werkgelegenheid te behouden. Wanneer marktconforme grondprijzen worden
gehanteerd, biedt dit mogelijkheden voor herontwikkeling van bestaande kavels.
Wanneer prijzen relatief laag zijn, is herontwikkeling vaak onaantrekkelijk, omdat
ontwikkeling op een nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein relatief voordeliger is. We
adviseren u hier zeker mee aan de slag te gaan: u laat momenteel als regio en gemeente
geld liggen. In uw convenant speelt het residueel berekenen van uw grondprijzen een
belangrijke rol.
Box 2: persbericht ondertekening convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen
Regionale afspraken Oost-Groningen voor een optimale ruimtelijke
economie
WEDDE – De provincie Groningen en de gemeenten Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt,
Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde ondertekenen woensdag het convenant
bedrijventerreinen Oost-Groningen. Een belangrijk doel van dit convenant is om een actieve
regionale samenwerking te voeren ten behoeve van een optimale ruimtelijk economische
ontwikkeling van de regio. De partijen streven naar het versterken en profileren van de
economische positie van de regio Oost-Groningen. Hiervoor maken de partijen afspraken over het
verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen door herstructurering en over het aanbieden
van voldoende, goed gesegmenteerde, bedrijventerreinen.
Afspraken
Deze afspraken zijn geïnitieerd en opgesteld door de portefeuillehouders Economische Zaken (in
overleg met hun collega-wethouders) en de provincie Groningen in samenwerking met het
economisch onderzoeks- en adviesbureau Stec Groep uit Arnhem. Eigenaar en gebruikers van
bedrijven zullen nauw worden betrokken bij de lokale ontwikkelplannen van nieuwe
bedrijventerreinen en de herstructureringsopgave. Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de regio;
meer dan 30 procent van de regionale werkgelegenheid is toe te rekenen aan bedrijventerreinen,
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 9
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
daarbij hebben de bedrijventerreinen een gemiddelde toegevoegde waarde van ongeveer 1 miljoen
euro per hectare.
Aan het convenant met afspraken is door de partijen een uitvoeringsprogramma met concrete
acties gekoppeld. Partijen willen met de afspraken uit het convenant zich sterk maken om de
levensduur van bedrijventerreinen in de regio te verlengen en verloedering tegen te gaan. Zoals
de partijen zelf zeggen: “We formeren samen met eigenaar en gebruikers passende
bedrijventerreinen waar ieder zich goed thuis voelt en het goed ondernemen en werken is.” De
ondertekening is op woensdag 4 juli 2012 vanaf 16.00 uur in De Burcht in Wedde.
Bron: Diverse lokale en regionale kranten en internetnieuwsportals.
Ga flexibel om met het bestemmingsplan om investeringen mogelijk te maken
Eigenaren van vastgoed lopen nogal eens tegen de grenzen van een bestemmingsplan
aan wanneer zij willen investeren op hun (verouderde) locatie. Te strikte handhaving van
regelgeving kan investeringen op uw bestaande bedrijventerreinen frustreren. Het is
belangrijk dat bestemmingsplannen mogelijkheden bieden voor intensief ruimtegebruik
op kavels (‘verdichting’) en over de nodige flexibiliteit beschikken. Daarnaast kunt u
overwegen om ander type functies op uw bestaande bedrijventerreinen toe te staan,
zoals perifere/grootschalige detailhandel, leisure of zorg. Een bestemmingsplan moet
mogelijk maken dat ruimtelijke regels meebewegen met de natuurlijke ontwikkeling van
uw bedrijventerrein. Hierdoor wordt ruimte gecreëerd voor marktgedreven oplossingen
en wordt voor investeringsruimte in het bestemmingsplan gezorgd. Mogelijkheden zijn
bijvoorbeeld het positief of negatief bestemmen van een locatie: oftewel, helder maken
welke functies juist wel of juist niet op een plek passen. Op deze manier biedt u meer
ruimte voor nieuwe invulling van een gebied.
Box 3: flexibel omgaan met het bestemmingsplan
Om niet voor elk initiatief een planologische afwijkingsprocedure op te hoeven starten, kunnen
gemeenten in hun bestemmingsplannen –en straks omgevingsverordening- flexibiliteit inbouwen
(dit is een goed voorbeeld van ‘uitnodigingsplanologie’ en hiermee partijen stimuleren /
mogelijkheden bieden tot ontwikkelen). Dit kan momenteel procedureel door binnenplanse
flexibiliteitsbepalingen zoals een ‘uitwerkingsplicht’, ‘nadere eisen’ en een
‘wijzigingsbevoegdheid’ op te nemen. Maar het kan ook materieel door relatief ruim of globaal te
bestemmen. Dit kan door bijvoorbeeld niet op perceelniveau een bestemming op te leggen, maar
op programmaniveau voor een heel bestemmingsgebied, zodat op verschillende plekken in het
gebied programma gerealiseerd kan worden1.
Uitvoering geven aan de ladder van duurzame verstedelijking
Hanteren van de ladder van duurzame verstedelijking (zie ook pagina 4) is juist voor
Oost-Groningen erg belangrijk, omdat u in uw regio beschikt over een ruim aanbod aan
(leegstaande) bedrijfsruimte (denk aan bijvoorbeeld de oude Philips fabrieken in
Stadskanaal). De ladder van duurzame verstedelijking vormt een geheel aan maatregelen
om duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De ladder bestaat uit drie
treden (zie box 1). Het principe van de ladder is dat wanneer plannen voor ontwikkeling
of uitbreiding van bedrijfsruimte worden ingediend, er eerst in de bestaande voorraad
1 Bron: Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012), Vormgeven aan de
spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 10
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
naar uitbreidingsmogelijkheden wordt gekeken. Pas als in de bestaande voorraad geen
geschikt locatie en/of pand kan worden gevonden, wordt gekeken naar ruimte voor
nieuwbouw. Op deze manier verweeft u investeringen op uw bestaande
bedrijventerreinen in uw uitgiftebeleid. Aansluitend bij het hanteren van de ladder van
duurzame verstedelijking hoort ook een uitgifteprotocol die deze methodiek ondersteunt.
U kunt dit protocol op gemeentelijk niveau maken, maar idealiter maakt u hier op
regionaal niveau afspraken over. Een uitgifteprotocol die gebaseerd is op het befaamde
Osse-model heeft de voorkeur. Op deze manier gaat u zorgvuldig met uw (laatste)
beschikbare ruimte voor bedrijventerrein om. Het protocol biedt u als gemeente de
mogelijkheid om te sturen op de gewenste doelgroep voor uw terrein; op deze manier
houdt u uw locatie bijzonder en exclusief. Een protocol hoeft zeker niet ingewikkeld te
zijn, sterker nog, een eenvoudig en overzichtelijk schema heeft de voorkeur. Op deze
manier kunt u er snel mee werken en is het protocol eenvoudig uit te leggen aan uw
gebruikers. In figuur 2 wordt een voorbeeld gegeven van een stroomdiagram die kan
worden gehanteerd bij een protocol.
Figuur 2: voorbeeld stroomdiagram voor uitgifteprotocol
Bron: Stec Groep, 2012
Sterk accountmanagement: faciliteren en stimuleren van partijen
Het uitlokken van private investeringen vraagt om veel extra tijd in het contact met de
ondernemer. Intensiever accountmanagement betekent vooral een nog actiever
relatiebeheer met het gevestigde bedrijfsleven. Interesse kweken in bestaande
bedrijventerreinen vraagt vaak om twee keer zoveel energie van u als gemeente. De
verandering in vastgoeddenken, van nieuwbouw naar bestaande bouw (paragraaf 2.1),
moet een centrale rol spelen in uw accountmanagement. De accountmanager is eigenlijk
een soort hotelier die alles doet om klanten gelukkig te maken. Dit is een cultuuromslag!
Faciliteren betekent voor een accountmanager niet alleen kaders en grenzen stellen en
vervolgens wachten tot er initiatieven komen, maar juist mogelijkheden tonen en actief
aanbieden, partijen bij elkaar brengen, meedenken aan business cases, ontwikkelingen
stimuleren en partijen soepel door het gemeentelijk apparaat leiden bij bijvoorbeeld een
bouwaanvraag (oftewel echte ‘uitnodigingsplanologie’ in plaats van de ‘oude’
toelatingsplanologie). Initiatiefnemers op de bedrijventerreinen zijn immers lang niet altijd
mensen die precies weten wat ze willen, waar en wanneer. Op sommige locaties kan
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 11
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
faciliteren zelfs zo ver gaan dat gemeente, of de regio of
provincie, subsidies verstrekt of gunstige financiële
voorwaarden creëert, waardoor een business case haalbaar
wordt2.
Samenwerken met projectontwikkelaars kan in specifieke
situaties veel opleveren
Publiekprivate samenwerking bij gebiedsontwikkeling komt in Nederland steeds meer
voor: vooral bij kantoorontwikkeling en woningbouw en multifunctionele projecten. Bij
herstructurering en ontwikkeling van bedrijventerreinen komt deze vorm van
samenwerking (nog) veel minder voor, omdat zowel gemeenten als marktpartijen in het
verleden nauwelijks geïnteresseerd waren in publiekprivate samenwerking. We schatten
in dat dit de komende jaren kan veranderen, bij het schaarser worden van nieuwe
bedrijventerreinen, de groei van parkmanagement op bedrijventerreinen en de
professionaliseringslag van vastgoedpartijen in dit marktsegment (met name onder
institutionele beleggers).
Uitgangspunt bij publiekprivate samenwerking blijft echter dat ondernemers, eigenaren,
projectontwikkelaars en beleggers in principe alleen willen investeren in een gebied als
het opbrengstpotenties heeft. In de praktijk betekent dit dat men met name
geïnteresseerd is in locaties waar een grote stijging van de commerciële waarde mogelijk
is:
locaties waar transformatie naar kantoren of wonen mogelijk is;
locaties die vanwege de ligging een aanzienlijk hogere commerciële waarde van het
bedrijfsonroerend goed mogelijk is;
locaties waar veel extra vloeroppervlak kan worden toegevoegd;
situaties waarin de herstructurering wordt aangepakt door een marktpartij in ruil voor
bouwclaims op andere locaties.
locaties waar een tijdelijke bestemming (TAB), tijdelijke exploitatie (tex) of dubbele
bestemming mogelijk is om meer cashflow te generen
locaties waar mogelijkheden zijn voor ketenintegratie om zo meeropbrengsten /
meerwaarde te generen (zie ook volgende hoofdstuk);
Ook is men over het algemeen geïnteresseerd in twee typen herstructureringsingrepen:
1. ingrepen met een korte terugverdientijd, die leiden tot verhoging van de commerciële
waarde van het gebied, en meer georiënteerd zijn op de cashflow die gerelateerd is
aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van vastgoed.
2. Herstructureringsingrepen waarbij (ook) het perspectief ligt op het creeren van
kasstromen binnen een gebiedsexploitatie of via gebiedsbeheer. Dit is een verbreding
in het denken van ontwikkelaars, wat vooral in combinaties met beleggers mogelijk
is. Dit zorgt voor een bredere scope op kasstromen in het gebied.
In de praktijk betekent dit concreet dat ondernemers, projectontwikkelaars en beleggers
in herstructureringstrajecten óf inzetten op extra verdienvermogen door intensiveren en
2 Bron: Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012), Vormgeven aan de
spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 12
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
herontwikkeling en transformatie, vanuit een grondexploitatie en
ontwikkelingsperspectief, of dat men inzet op gebiedsexploitatie en beleggers
perspectief waarin het accent breder ligt op kasstromen om rendement in gebied te
maken, voortkomend uit revitalisering en groot onderhoud, toevoegen van services,
energiebesparingsdiensten (esco’s), parkmanagement nieuwe stijl (musco’s), oftewel
kasstromen uit de exploitatie van aanvullende functies op het terrein.
Denk aan de volgende maatregelen bij groot onderhoud en revitalisering:
groenonderhoud;
bewegwijzering;
verbeteren van entree van het gebied;
aanleg van extra parkeergelegenheid;
intensivering van verlichting.
Maar bijvoorbeeld ook:
energiebesparingsdiensten (esco’s) / parkmanagement nieuwe stijl (musco’s,
oftewel het recht om diensten te leveren);
mogelijkheden voor dubbele of tijdelijke bestemming (denk aan bijvoorbeeld
zonnecellen op het dak van een bestaand bedrijfspand)
(Vastgoed)ondernemers zijn veel minder geneigd te investeren in herstructurering met
bedrijfsverplaatsing en trajecten met dure bodem- en asbestsanering of bijzondere
infrastructurele werken. Dit zijn belangrijke aandachtspunten bij de samenwerking met
ondernemers en vastgoedpartijen.
2.2 Stap 2: Denk vanuit een ‘vastgoedbril’ en prikkel private investeerders
Van focus op nieuwbouw naar focus op bestaand vastgoed
Naast marktstructurering en daarmee streven naar een gezonde verhouding tussen vraag
en aanbod, is zeker ook meer interesse voor investeren op bestaande bedrijventerreinen
in Oost-Groningen noodzakelijk. Dit is anders dan anders. De meeste verdienmodellen in
de ruimtelijke ontwikkeling zijn geënt op nieuwbouw. Van nature ligt de focus van een
gemeente, waar het aankomt op het genereren van inkomsten met
vastgoed/bedrijventerreinen, met name op het uitgeven van nieuwbouwkavels op
bedrijventerreinen. Ook in Oost-Groningen is dit het geval: als regio beschikt u over meer
dan 190 hectare netto aan plannen voor nieuwe bedrijventerreinen. Herstructurering van
bedrijventerreinen kost juist vooral geld: denk hierbij bijvoorbeeld aan de investeringen in
infrastructuur en de openbare ruimte; al met al is ingeschat (op basis van landelijke
kengetallen3) dat de kosten voor herstructurering van de verouderde bedrijventerreinen
3 De gemiddelde kosten voor herstructurering bedragen circa € 300.000 per ha. Er is dan sprake
van een standaardpakket aan maatregelen, zoals de verbetering van de kwaliteit van de
openbare ruimte, de aanleg van parkeervoorzieningen en de realisatie van nieuwe infrastructuur.
De kosten kunnen tot wel enkele miljoenen euro’s per ha oplopen wanneer ook sprake is van
noodzakelijke grondverwerving en grootschalige ingrepen als bedrijfsverplaatsing en
bodemsanering.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 13
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
in Oost-Groningen een investering van ruim 130 tot 150 miljoen euro bedragen. Naast
dat herstructurering geld kost, kan het uiteraard ook wat opleveren. Denk aan directe
opbrengsten door heruitgeefbare gronden en door de waardestijging van het vastgoed
(OZB) en aan indirecte opbrengsten door behoud en versterking van werkgelegenheid en
inkomen. Deze opbrengsten zijn in de berekening (nog) niet meegenomen overigens.
Figuur 3: van focus op nieuwbouw, naar focus op bestaand vastgoed
Bron: Stec Groep, 2012
Denken vanuit portefeuille perspectief in plaats vanuit nieuwbouw
Bij voorkeur dienen gemeenten in de regio Oost-Groningen te kiezen voor het
herstructureren of afmaken van bestaande succesvolle bedrijventerreinen (zie figuur 3),
ten faveure van nieuwe locatieontwikkelingen (ondanks belangen van lopende
grondexploitaties). Hierdoor blijven bestaande bedrijventerreinen langer aantrekkelijk en
kan worden geïnvesteerd in meer ruimtelijke kwaliteit. Het bijkomend voordeel van een
terrein die zich al bewezen heeft, is ook het feit dat er al bedrijfsruimtegebruikers
aanwezig zijn. Dit heeft vaak een aantrekkende werking op nieuwe vestigers. Deze
benadering is cruciaal in het afbakenen van de juiste ruimtelijke kaders voor het
toekomstige bedrijventerreinenbeleid in de regio Oost-Groningen. Het is een transitie in
het denken van ontwikkelaar / verkoper van grond en de gemeente als
grondexploitatiemachine naar het ‘portefeuille denken’ vanuit bestaande locaties en
bestaand vastgoed, zoals ook een belegger dat doet, zie figuur 4 hieronder.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 14
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Figuur 4: naar een strategie gebaseerd op portefeuille denken voor de kantorenmarkt
Bron: Stec Groep, 2012
Dit is de kern van de zaak en vraagt om een flinke cultuuromslag. Het ‘portefeuille
denken’ betekent dat vanuit een beleggingscyclus na wordt gedacht over het bestaande
vastgoed in de portefeuille (of: binnen de voorraad aan bestaand bedrijventerrein in een
gemeente) en hoe dat rendeert. Vanuit dat perspectief word gekeken wat er aan
renovatie en onderhoud (herstructurering) nodig is, maar ook van welke panden afscheid
moet worden genomen (dispositie in beleggerstermen). Vervolgens wordt pas gekeken
wat er aan nieuwbouw nodig is. Kortom, de aandacht in de portefeuille is sterk gericht
op het bestaande vastgoed, niet op de nieuwe toevoeging. Dat is een fundamentele
wijziging van perspectief die ook maakt dat de wijze waarop cashflow wordt
gegenereerd moet worden aanpast: niet door uitgeven van nieuwe grond en
nieuwbouwproductie (rechten op bouwrijpe grond, bouw en ontwikkelingsrechten), maar
het genereren van cashflow uit huur, waardeontwikkeling van het vastgoed (direct en
indirect rendement), services, exploitatie en beheer. Dit betekent dat de verdienmodellen
steeds meer opschuiven van grondexploitatie naar gebiedsexploitatie (zie ook volgende
hoofdstuk).
Naar een verdienmodel voor bestaand vastgoed
Om private investeringen uit te lokken op de bestaande bedrijventerreinen wordt een
omslag in denken gevraagd. Centrale vraag luidt: hoe kan waarde worden gecreëerd op
bestaande kavels en panden? In de regio Oost-Groningen beschikken een groot aantal
bedrijventerreinen reeds over een revitaliseringsplan. Deze (master)plannen hebben vaak
een sterke ruimtelijke focus. Een belangrijke toevoeging om investeringen uit te lokken is
een sterke economische (vastgoed)visie. Oftewel: hoe komt u tot een verdienmodel voor
bestaand vastgoed, kunt u economisch verantwoorde keuzes maken en toekomstwaarde
op deze bedrijventerreinen realiseren? Waar moet u sowieso mee aan de slag?
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 15
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Interesse: steek veel energie in uw bestaande terrein
De regio Oost-Groningen beschikt over een investeringsagenda, met daarin een
prioritering van de herstructureringsopgave. Daarmee staat herstructurering, maar ook
bestaande (verouderde) bedrijventerreinen, al hoog op de regionale en gemeentelijke
agenda. Het is daarbij essentieel dat u uw bedrijventerreinen en haar gebruikers van
binnen en van buiten kent:
Wat is het type veroudering op pand en kavelniveau (ernst, aard en omvang)?
Wie zijn sleutelspelers (eigenaren, gebruikers)?
Wat zijn strategische plekken?
Waar zijn intensiveringsmogelijkheden (voor waardecreatie)?
Wat is de economische kracht van uw locatie?
U heeft vaak al goede contacten met ondernemers en ondernemersverenigingen, deze
contacten kunt u hiervoor optimaal benutten. Belangrijk is dat u in gesprek komt en blijft
met de eigenaar/gebruikers, ontwikkelaars en beleggers op uw terrein. Leer elkaar (nog
beter) kennen, inventariseer elkaars wensen en toekomstplannen en bepaal samen de
marktkansen, ambities en investeringsruimte voor kansrijke plekken op uw bestaande
bedrijventerreinen. Zoek naar waardeverhogende oplossingen die uw eigenaar/gebruikers
verleiden, vooruit helpen en ‘return on investment’ opleveren.
Zorg voor goede timing
Financieel gezien is het meest strategische moment om te investeren in bestaand
vastgoed aan de start (via beheer, onderhoud) of aan het einde van de levenscyclus van
een pand of kavel (zie ook figuur 5). Te vaak zien we een herontwikkelingswens
wanneer het vastgoed misschien minder mooi, maar voor bedrijven nog steeds heel
functioneel is (en vaak nog een relatief hoge commerciële waarde heeft). Gevolg: hoge
kosten en een herontwikkeling die niet tot uitvoering komt.
Figuur 5: levenscyclus van bedrijventerreinen en momenten van ingrijpen
Bron: Stec Groep, 2012
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 16
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Box 4: toelichting economische levenscyclus bedrijventerrein
Wanneer een bedrijventerrein op de markt komt/wordt gezet, dan heeft het terrein een
kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het type
bedrijven c.q. het kwaliteitssegment waarop dit terrein zich richt. Met andere woorden
het ene terrein heeft een heel hoogwaardig kwaliteitsniveau en mikt op het topsegment
van de bedrijfsruimtemarkt, het andere terrein is vooral een functioneel verzorgd milieu
voor het gros van de bedrijfsruimtevraag (het merendeel van de terreinen in Oost-
Groningen).
In de huidige praktijk loopt de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de jaren daarna
langzaam terug. Daarbij kunnen we grofweg drie fases onderscheiden:
In fase I is de kwaliteit van een bedrijventerrein nog niet te ver afgegleden en op de
meeste onderdelen nog passend bij het kwaliteitssegment waarop het terrein zich
richt. Een ingreep in deze fase, bijvoorbeeld door een facelift van de openbare
ruimte, is relatief minder kostbaar. Opstallen hoeven immers niet/nauwelijks
verworven te worden, omdat deze veelal nog in een goede staat verkeren. Het
beste moment om in te grijpen in fase I is door middel van een facelift of
gedeeltelijke revitalisering, omdat dan met relatief lage kosten een verdere
teruggang van het terrein tegengegaan wordt.
In fase II is de kwaliteit van het terrein verder gedaald, waardoor de ingreep forser
moet zijn om, in vergelijking met fase I, het terrein weer op het aanvankelijke
kwaliteitsniveau te krijgen. Vanuit kostenoptiek is deze fase echter relatief
onaantrekkelijk. Een revitalisering moet forser worden ingezet, onder andere door
verwerving van panden en terreinen. Omdat de opstallen in deze fase nog een hoge
economische waarde hebben, zullen de kosten dus vele malen hoger zijn dan in fase
I. Veelal moet in deze fase ´duur ingekocht´ worden, waardoor je je kunt afvragen
of er wel echt een herstructureringsprobleem is. Veel eigenaren en gebruikers van
het terrein zijn in deze fase nog tevreden over het terrein en gaan dan ook
´achterover leunen´. Door het ingrijpen in deze fase wordt de overheid veelal
probleemeigenaar en worden de vastgoedeigenaren op een terrein in een sterke
onderhandelingspositie gedreven (met verkoopvraagprijzen die als gevolg hiervan
omhoog schieten). Ingrijpen in deze fase is meestal af te raden of moet zich
beperken tot heel strategische ingrepen in de faciliterende sfeer. Denk aan kleine
verbeteringen in de openbare ruimte of het actualiseren van regelgeving
(bestemmingsplan). Wel biedt de verwerving in incidentele gevallen, door de
verplaatsing van één of enkele bedrijfsruimtegebruikers op een strategische locatie,
een flinke impuls voor de uitstraling van het terrein. Daarbij zijn uiteraard die kavels
op het terrein interessant waar de eigenaar zelf al tot verkoop wil overgaan.
In fase III is de benodigde ingreep nog forser dan in de tweede fase, maar de
opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel
gevallen (economisch) afgeschreven. Ingrijpen in deze fase is dus veel efficiënter
dan in de tweede fase. Ingrijpen in de eerste fase – dus het voorkomen van verdere
veroudering – blijft echter de beste optie. Naast ingrijpen kan parkmanagement er
ook voor zorgen dat terreinen op niveau blijven. Hiervoor geldt dat het financieel
aantrekkelijk is om tijdig te starten. (Bron: Stec Groep, 2012)
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 17
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Goede timing kan tot wel 50% aan kosten in de bedrijfsruimtemarkt en (negatieve)
energie besparen, zo is onze ervaring. Zoek daarom, samen met private partijen, naar
enkele businesscases met minimale kosten een maximale waardestijging. Zo ziet u
relatief snel resultaat.
Box 5: Rekenvoorbeeld: tot 50% kosten besparen
Gemiddeld zijn de kosten voor een zuivere herprofilering of transformatie circa € 1.500.000
tot € 2.000.000 per hectare bruto terrein in Oost-Groningen.
Afhankelijk van de fase in de economische levenscyclus van het terrein, maken de
verwervingskosten hiervan tot meer dan de helft van de totale kosten uit. Grofweg variëren
de verwervingskosten in uw regio van zo’n € 200 per m2 in fase I van de levenscyclus tot
zo’n € 75 per m2 in fase III. In fase II – zo’n 75% van uw opgave – bedragen de kosten
gemiddeld zo’n € 150 per m2.
Het moment waarop u als gemeente grond zou aankopen maakt dus een zeer groot verschil.
De besparing die kan worden bereikt door op het juiste moment in te grijpen kan oplopen tot
meer dan € 1.000.000 per bruto hectare!
1. Maak keuzes: liever 1 kansrijk project, dan 10 net-niet
Verlam uw businesscase(s) niet door een
waslijst aan acties zonder rendement.
Liever één kansrijk project, dan tien keer
‘net-niet’. Zet in op de meest strategische
en/of economisch kansrijke plekken op uw
bedrijventerrein en realiseer quick wins
(‘laaghangend fruit’). U creëert zo energie
en reuring en zorgt voor vertrouwen bij
ondernemers, eigenaren en
vastgoedmarktpartijen. Zo legt u de kiem
voor grotere stappen.
Box 6: hoe kies je een kansrijk project?
Juiste timing in levenscyclus (zie hierboven)
Voldoende draagvlak onder ondernemers (eigenaar/gebruikers)
Gezonde marktsituatie: gestructureerde markt zonder veel overaanbod
Mogelijkheden om te komen tot een waardesprong (door onderbenutting van mogelijk
potentieel op kasstromen)
2. Deel prikkels uit: verleid de markt
Lok extra investeringen uit door de markt te prikkelen! Dit kan bijvoorbeeld door slim te
verwerven, effectief te investeren in infrastructuur, ruimte in bestemmingsplannen te
bieden voor nieuwe ontwikkelingen of te kiezen voor een gevelaanpak. Daarnaast is het
hanteren van marktconforme grondprijzen (zie ook paragraaf 2.1) belangrijk: wanneer
grondprijzen op een nieuwe bedrijventerrein in verhouding veel voordeliger zijn dan
kiezen voor herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen, heeft u forse concurrentie
en komt herontwikkeling moeilijk van de grond.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 18
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
2.3 Stap 3: Zorg dat uw bedrijventerreinen goed ‘op orde’ zijn en blijven
Herstructurering van bedrijventerreinen oppakken
De openbare ruimte, infrastructuur, maar ook handhaving moeten op een goed niveau
zijn om private investeerders te interesseren voor uw bestaande bedrijventerreinen.
Bereikbaarheid in combinatie met een goede uitstraling van het openbaar gebied zijn
belangrijk voor het uitlokken van investeringen. U heeft als regio in beeld welke
bedrijventerreinen een opwaardering nodig hebben en hiervoor een prioritering gemaakt.
Nu is het belangrijk hier ook stappen in te zetten.
Box 7: sturen op waarde is rekening houden met wensen van ondernemers
Bron: Stec Groep, 2012.
Kies bij voorkeur voor bedrijventerreinen met een gunstige ligging
Bedrijventerreinen met een strategische ligging zijn voor investeerders vanzelfsprekend
het meest interessant. Een goede autobereikbaarheid, door ligging aan een snelweg of
een belangrijke verkeersader en aansluiting bij het stedelijk gebied van een gemeente
hebben sterke voorkeur. Voor (MKB-) bedrijven die gericht zijn op de eigen gemeente is
een dergelijk (bestaande) terrein daarmee als locatie vaak aantrekkelijker dan de
zoveelste ‘greenfield’ ontwikkeling in het buitengebied. Ook voor activiteiten waarvoor
de combinatie met het centrum van een gemeente aantrekkelijk is, zoals leisure (horeca,
sport, cultuur) en (perifere) detailhandel, geldt dit.
Openbare ruimte op peil houden: rol voor gemeente en ondernemers (parkmanagement)
Om uw bedrijventerreinen bij de tijd te houden moet u als gemeente, samen met uw
partners, continue investeren om de openbare ruimte aan te laten sluiten bij de
ontwikkelingen op het terrein. Hier hoort ook sterke, maar vooral ook duidelijke
handhaving bij. De kwaliteit is pas op peil als bedrijven goed kunnen functioneren binnen
de ruimtelijke en economische context van het terrein. Naast de gemeente zijn ook de
bedrijven op de locatie hiervoor verantwoordelijk. De oprichting van een
parkmanagement organisatie kan hierbij goed van pas komen (met de mogelijkheid voor
het verhandelen van het recht om diensten hiervoor te leveren).
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 19
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
3. TUSSENGERECHT: WAARDECREATIE OP BEDRIJVENTERREINEN
IN OOST-GRONINGEN
Na het aperitief en het voorgerecht wordt het tussengerecht geserveerd. U kunt ook hier
uit meerdere gerechten kiezen. Het gaat hier om streekgerechten, passend bij de Oost-
Groningse regio en ingrediënten met Oost-Groningse grondslag. Elk gerecht gaat in op
de mogelijkheden voor het creëren van waarde op bestaande bedrijventerreinen met
behulp van financiële arrangementen. Er worden in totaal tien gerechten (of
arrangementen) gepresenteerd tijdens het tussengerecht.
Marktstructurering belangrijk om te komen tot waardecreatie
Steeds minder nieuwbouw is nodig in de regio Oost-Groningen. De regio moet een
cultuuromslag maken van nieuwbouwplanologie naar planologie van de bestaande
ruimte. Dit behelst een revolutionaire verandering voor alle partijen in het vastgoed en
ruimtelijke ordening, van overheden tot ontwikkelaars en beleggers. Dit komt bovenop
de zware financiële crisis. Maar er blijven her en der ook kansen voor goed nieuw
vastgoed, kansen voor bestaande locaties en goede gebiedsontwikkeling, mits de
voorwaarden, verdienmodellen en financiële samenwerkingsarrangementen zich
aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid en ook mee-transformeren.
Eén centraal begrip bij het komen tot
succesvolle financieringsarrangementen in
Oost-Groningen is marktstructurering.
Tijdens het voorgerecht (vorige hoofdstuk)
werd het belang hiervan al uitgebreid
benadrukt. Marktstructurering is een
indirecte manier van sturen gericht op
goede (financiële) randvoorwaarden,
waarbinnen ruimtelijke en
vastgoedmarkten (bijvoorbeeld de
grondmarkt, de ontwikkelingsmarkt en de
gebouwenmarkt) functioneren. Het gaat
dan om het beïnvloeden van de financiële
en organisatorische kaders waarbinnen
publieke en private marktpartijen opereren. Door die kaders te bepalen of te veranderen,
creëer je schaarste en daarmee markt vanuit het perspectief dat de markten in een
krimp- of anticipeerregio als Oost-Groningen anders functioneren (vanuit de relatie
tussen bestaand vastgoed en de veranderopgave) dan in gebieden met een forse
uitbreidingsvraag. Op deze manier kan marktwerking worden geoptimaliseerd en worden
vastgoedoplossingen gestimuleerd.
Het gaat in het selecteren en combineren van de financiële arrangementen in dit
hoofdstuk uitdrukkelijk niet om ‘meer’ of ‘minder’ sturen, maar om ‘andere’
Financiele arrangementen en
waardecreatie
Inzet publieke en
private partijen
Markt
structurering
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 20
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
instrumenten en arrangementen, aansluitend op de transitie van Oost-Groningen in het
algemeen en het draagvlak onder stakeholders. We verwachten mede hierom dat
traditionele publiekrechtelijke financiële instrumenten niet één op één toepasbaar zijn,
omdat ze uitgaan van groei, nieuwbouw en uitbreiding, niet van ‘anticiperen, transitie en
veranderen’ van bestaand vastgoed. Dit betekent ook dat aantrekkelijke arrangementen
altijd gekoppeld zullen zijn aan goed afgebakende submarkten (marktstructurering).
De nieuwe cashflow komt uit nieuwe kasstromen op bedrijventerreinen. Dit is tweeledig:
Enerzijds in besparen ten opzichte van de huidige situatie (zoals mogelijkheden voor
energiebesparing, maar ook dubbele of tijdelijke bestemmingen), zoals ook in het
voorgerecht genoemd.
Anderzijds is het meer cashflow halen uit het afbakenen van rechten en plichten rond
de gebiedsexploitatie (bijvoorbeeld de rechten voor beheer van een locatie of het
recht voor het leveren en collecteren van energie).
Een tiental interessante en/of kansrijke arrangementen voor Oost-Groningen hebben we
opgesomd in de onderstaande figuur en vervolgens verder uitgewerkt. Hierbij staat
centraal wat het arrangement inhoudt, maar ook of het past in de regio Oost-Groningen.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 21
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
1. Value capturing
Wat is het?
Bij value capturing zet u de waardevermeerdering van commercieel vastgoed als gevolg
van herprofilering in bij herstructurering elders op de locatie of in de regio. Op hoofdlijn
gaat het erom dat u de waarde van het commercieel vastgoed op bedrijventerreinen
verhoogt door andere werkfuncties of hogere bebouwingsintensiteiten of een combinatie
van beide. In de praktijk gaat het vooral om:
transformatie van een deel van de locatie naar andere functies met een hogere
commerciële waarde, zoals wonen en kantoorruimte, om hiermee herstructurering
van het terrein te betalen;
transformatie van de hele locatie naar andere functies met een hogere commerciële
waarde, zoals wonen en kantoorruimte en inzet van deze opbrengst voor verevening
van andere te herstructureren bedrijventerreinen;
omzetten van bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer naar bedrijfsruimte
met een hoger aandeel kantoorvloer;
verhoging van de bebouwingsintensiteit van het bedrijventerrein, door bijvoorbeeld
het verhogen van de netto-brutoverhouding van het terrein door aanpassing van de
verkavelingsstructuur, gebruik van restkavels en het verminderen van de hoeveelheid
infrastructuur en openbare ruimte op het terrein. Daarnaast kan de
bebouwingsintensiteit worden verhoogd door intensiever ruimtegebruik op de kavel:
bouwen in meerdere lagen.
herverkavelen van kavels zodat deze opnieuw kunnen worden ontwikkeld en kan
worden ingespeeld op de vraag.
Past het in Oost-Groningen?
Ja, in praktijk wordt value capturing ook al gehanteerd in de regio. Hieronder geven we
in een tabel een drietal voorbeelden van mogelijkheden om waarde te creëren op
bestaande bedrijventerreinen.
Instrument Toelichting
Intensief
ruimtegebruik
In Oost-Groningen zijn meerdere lege bedrijfskavels, variërend van groot tot
klein, beschikbaar. Daarnaast beschikken bedrijven veelal over restruimte op
eigen kavel. Het benutten en ontwikkelen van restruimte en vrije kavels
(voordat wordt gekozen voor ontwikkeling van een nieuwe greenfield) lijkt
daarom zeker haalbaar. Met een ruimtescan kan berekend worden hoeveel
ruimte (vierkante meters) er op een bedrijventerrein (of individueel
bedrijfskavel) nog gewonnen kan worden met behulp van intensief
ruimtegebruik. Hierdoor kan de ruimteproductiviteit van een terrein verhoogd
worden. Daarbij is intensief ruimtegebruik een manier om duurzaam met
ruimte (en bedrijventerreinen) om te gaan.
herontwikkelen
bestaande
panden en
leegstaande
kavels
Bestaande panden herontwikkelen en/of leegstaande kavels ontwikkelen.
Bijvoorbeeld voor kleinschalige (geschakelde) bedrijfsruimte of grootschalige
detailhandel. Dit past goed binnen de systematiek van de ladder van duurzame
verstedelijking, waarbij eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor
(her)ontwikkeling op bestaande bedrijventerrein (zogenaamde ‘brownfields’).
Daarbij kan in het bestemmingsplan specifiek ruimte gereserveerd voor
ontwikkeling van grootschalige / perifere detailhandel op bestaande (en
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 22
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
eventueel verouderde) bedrijventerreinen. De opbrengsten van herontwikkelen
naar kleinschalige bedrijfsruimte en/of GDV zijn vaak, ook voor ondernemers,
aantrekkelijk. Tegelijkertijd zorgen nieuwe ontwikkelingen op een locatie voor
een opwaardering van het bedrijventerrein.
Herverkavelen
Grote kavels herverkavelen tot kleinere kavels of juist meerdere kleinere kavels
omzetten tot een groter kavel. Op deze manier kan worden ingespeeld op de
kwalitatieve vraag naar bedrijfsruimte. In Oost-Groningen zijn meerdere
(middel)grote (verouderde) panden en leegstaande kavels / ponyweitjes. Door
herverkavelen kunnen deze panden/kavels aantrekkelijk worden gemaakt voor
de markt (bijvoorbeeld door kleinere bedrijfsruimte te ontwikkelen op deze
plekken). Mogelijkheden voor herverkavelen biedt zeker ook mogelijkheden op
bedrijventerreinen in Oost-Groningen.
Toevoegen van extra vloeroppervlak levert ook veel op
Toevoegen van extra vloeroppervlak bedrijfsruimte op bedrijventerreinen kan na
herstructurering op twee manieren:
benutten van restruimte;
toevoegen van extra meters vloer door intensiever bouwen.
Op gemengde bedrijventerreinen is – in uw regio én afhankelijk van de locatie –
gemiddeld circa 5 tot 10% van de ruimte onbenut. Het gaat bijvoorbeeld om
groenstroken met een lage gebruiks- en belevingswaarde en restruimte die grenst aan
bestaand terrein die functioneel toch al bij het terrein hoort. Herontwikkeling van deze
terreinen komt nu nog maar mondjesmaat voor, maar steeds meer eigenaar/gebruikers,
maar ook ontwikkelaars, zijn wel geïnteresseerd in
ontwikkeling van deze stroken.
Overigens is belangrijk rekening te houden met de
wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers bij
het toevoegen van extra meters op het
bedrijventerrein. Immers er zijn in de praktijk
slechts beperkt mogelijkheden voor stapeling en
schakelen van bedrijfsruimten. Echter door een
slimme verkaveling, incidenteel schakelen van bedrijfsruimte en het beperkt stapelen van
de kantoorruimte van het bedrijf bovenop de bedrijfsruimte, schatten we in dat er in
Oost-Groningen nog steeds belangrijke ruimtewinst te realiseren door intensiever
bouwen
Rekenvoorbeeld: het ontwikkelen van circa 5% van het bedrijventerrein (ofwel 500 m² kavel per
hectare, met een grondprijs van gemiddeld € 70 per m² bvo per hectare) levert een commerciële
waarde van circa € 35.000 tot 42.000 per hectare op;
2. Inkomsten uit tijdelijke gebiedsexploitatie: tex
Wat is het?
Projecten worden steeds vaker in delen ontwikkeld. Hierdoor kan het voorkomen dat
gebouwen leeg staan of kavels braak liggen op bedrijventerreinen, voordat ze in
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 23
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
aanmerking komen voor (her)ontwikkeling. Met behulp van een tijdelijke exploitatie (tex)
kunnen in een vroeg stadium toch opbrengsten worden gegenereerd, vooruitlopend op
de definitieve (her)ontwikkeling.
Met behulp van een tijdelijke exploitatie kan worden voorkomen dat voorfinanciering van
een gebiedsontwikkeling te groot wordt en vormt daarnaast een mogelijk instrument in
promotie / branding van een gebied. Bij leegstaande panden kan de aantrekkelijkheid
voor tijdelijke functies worden bepaald, hierbij geldt dat hoe groter het aantal mogelijke
functies, hoe hoger de alternatieve aanwendbaarheid en des te lager het
leegstandsrisico.
Aandachtspunt bij de tex is een gezonde businesscase. Er moet een reële inschatting
worden gemaakt van de kosten én opbrengsten van de tijdelijke exploitatie en de risico’s
die erbij horen. Dit kan vervolgens worden vergeleken met de situatie waarin helemaal
niet wordt gedaan (en het pand of kavel dus niet wordt gebruikt). Vaak blijkt dat een
tijdelijke invulling al snel meer oplevert dan niks doen met een pand. Daarbij geldt ook
dat leegstand per definitie leidt tot snellere verloedering van een pand.
Belangrijk is om enerzijds goed naar de kostenkant te kijken: zo kunnen de energielasten
van oudere, slecht geïsoleerde gebouwen bijvoorbeeld behoorlijk oplopen.
Veiligheidsvoorschriften kunnen ook een onverwacht grote kostenpost vormen. In de
exploitatie moet dit mee worden genomen. Anderzijds verdient ook de opbrengstenkant
aandacht: startende ondernemers, ZZP’ers en/of creatieve bedrijfjes redden het
bijvoorbeeld soms niet zonder subsidie. Er zijn echter zeker ook alternatieven die wel
geld opleveren (bron: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, september 2012).
Sturen op huidige, tijdelijke exploitatie van bestaande panden of kavels op het
bedrijventerreinen vanuit het perspectief van waardecreatie is een nieuwe manier van
denken om te komen tot verzakelijking van bedrijventerreinen en financiering van
herstructureringsopgaven.
Past het in Oost-Groningen?
Ja, in praktijk worden bestaande panden in Oost-Groningen al (tijdelijk) gebruikt. Een
goed voorbeeld hiervan zijn de bedrijfspanden op het voormalige Philips complex in
Stadskanaal (Mercurius Business Park), maar bijvoorbeeld ook de strokarton fabriek op
bedrijventerrein AA-Stroom, waar in delen van het pand goederen worden opgeslagen.
Momenteel wordt ook nagedacht over de tijdelijke invulling van kavels met
zonnepanelen, voor een periode van tien tot twintig jaar. Op deze manier wordt grond
benut en levert ook inkomsten op.
3. Inkomsten uit ketenintegratie
Wat is het?
Ketenintegratie gaat om een geïntegreerde visie op vastgoed, stromen (van bijvoorbeeld
energie) en gebruik. Denk bijvoorbeeld aan gesloten systemen voor afval, water en
energie, domotica en andere meet- en regelsystemen. Technisch kunnen dergelijke
voorbeelden van horizontale ketenintegratie inmiddels prima. Geïntegreerde systemen
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 24
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
van ontwikkeling tot exploitatie kunnen leiden tot kostenbesparingen, omdat er geen
eenmalige winstnemingen zijn van partijen die betrokken zijn bij een klein deel van de
keten.
De integraties in de keten kunnen zowel horizontaal als verticaal zijn.
Voorwaarts verticaal: wanneer een gebruiker eigen vastgoed of grond gaat
ontwikkelen;
Leegstaand vastgoed verwerven voor herontwikkeling en zoeken naar tijdelijk gebruik
om inkomsten te verwerven.
Bij herontwikkeling van bedrijventerreinen of
panden biedt dit zeker ook mogelijkheden. Denk
bijvoorbeeld aan ontwikkeling van pand en kavel,
maar tegelijkertijd ook beheer en onderhoud. Op
deze manier is de kwaliteit en toekomstpotentie
van pand/locatie langere ti jd gewaarborgd. Of de
koppeling van energie en bedrijfsruimte, door
naast het verhuren van een pand bijvoorbeeld ook in de energielevering te voorzien. Dit
kan ook in een vastgoedexploitatie worden opgenomen. Een ander voorbeeld van
ketenintegratie is de aanwezigheid van een biovergistingsinstallatie op een
bedrijventerrein, die vervolgens direct energie levert aan omliggende bedrijven en
bijvoorbeeld ook reststoffen benut die bedrijven niet meer nodig hebben.
Past het in Oost-Groningen?
Ja, zeker! Er zijn zelfs al concrete voorbeelden van ketenintegratie in Oost-Groningen. Zo
wordt de restwarmte van Avebe (aardappelmeerverwerker) gedeeld met omliggende
bedrijven die deze restwarmte goed kunnen gebruiken (op Bedrijvenpark Groningen-
Zuid). Daarnaast wordt er momenteel een biovergistingsinstallatie gebouwd in de
gemeente Veendam (zie ook business case Avebe/Wilkens locatie).
4. Bouwclaimmodel
Wat is het?
Gemeenten, maar ook gemeenten gezamenlijk als regio, kunnen van een marktpartij met
een grondpositie op een ontwikkelingslocatie verlangen dat deze de herstructurering van
een (verouderd) bedrijventerrein elders in een gemeente of regio meefinanciert. In ruil
daarvoor verlenen gemeenten en/of regio juridische en beleidsmatige medewerking aan
de ontwikkeling van een nieuwe locatie (bedrijventerrein of woningbouw, kantoorlocatie
et cetera). Dit kan met behulp van het bouwclaimmodel. De ontwikkelaar wordt op deze
manier voor zijn investeringen op een (relatief) dure herstructureringslocatie beloond met
een bouwopgaaf elders in de gemeente, die (mogelijk) lucratiever is, bijvoorbeeld een
woningbouwlocatie op een andere plek. Dit model (verevening door marktpartijen) wordt
in de praktijk incidenteel toegepast. Gebruik van een bouwclaim als instrument voor
verevening is alleen mogelijk als in een gemeente of regio voldoende grond aanwezig is
voor locatieontwikkeling. Voor de gemeente heeft het bouwclaimmodel als belangrijk
nadeel dat het ervoor zorgt dat de concurrentie tussen marktpartijen op de
bouwclaimlocaties uitgeschakeld is.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 25
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Past het in Oost-Groningen?
Ja, mogelijk. In Oost-Groningen is voldoende nieuwe grond voor uitgifte beschikbaar,
daarnaast is er in de regio een forse herstructureringsopgave. Echter, het is lastig om
locaties te vinden die momenteel lucratief zijn. Mede als gevolg van de economische
crisis is de vraag naar vastgoed flink afgenomen.
5. Bedrijveninvesteringszone (BIZ) of GebiedsVVE
Wat is het?
De bedrijveninvesteringszone (BIZ) is gebaseerd
op het Angelsaksische model Business
Improvement Districts (BID). De BIZ is in de
afgelopen jaren via een experimentwet in
Nederland geïntroduceerd. Het initiatief ligt
nadrukkelijk bij de gebiedspartijen zelf. Bij een
BIZ organiseren de ondernemers uit een gebied
zichzelf en stichten zij een ondernemersfonds.
De gemeente beheert dit fonds. Bij voldoende
draagvlak voor een bepaalde investering in de
openbare ruimte, kan de gemeente of regio een bijdrage doen naast de bijdragen van alle
aangesloten ondernemers. Zo wordt voorkomen dat enkele bedrijven meeliften op
investeringen van anderen (freeriders gedrag). Voldoende draagvlak wordt onder andere
gebaseerd op een bepaald percentage instemmers.
In de experimentperiode zijn er door het hele land rond de 100 praktijktoepassingen
ontstaan, vele malen meer dan verwacht. De BIZ is een experimentenwet en de sluiting
voor de oprichting van een BIZ was eind 2011. De experimentwet wordt momenteel
geëvalueerd. In de tussentijd mogen er geen nieuwe BIZ-aanvragen mogen worden
gedaan.
Past het in Oost-Groningen?
Ja, mogelijk kan in Oost-Groningen een ‘vrijwillige BIZ’ worden opgericht, waarbij de
gemeente niet betrokken is en het ondernemersfonds in eigen beheer is. Het gaat dan
om een gebiedsvereniging van eigenaren (VvE). Bij een gebieds-VvE organiseren de
eigenaren in een gebied zich in een vereniging. Daarbij hoort een regelmatige verplichte
afdracht. De VvE spaart hiermee om investeringen in de ‘gemeenschappelijke’ openbare
ruimte te kunnen doen. De gemeente zorgt voor een startkapitaal en stort een reguliere
vierkante meterprijs. Een verschil met de BIZ is dat met regelmatige bijdragen een
kapitaal wordt opgebouwd, alvorens de uitgaven zijn vastgesteld. Daarnaast moeten alle
eigenaren het eens zijn met een investering voordat die wordt gedaan.
6. Stedelijke herverkaveling
Wat is het?
Stedelijke herverkaveling wordt in het buitenland (bijvoorbeeld in de Verenigde Staten,
Frankrijk, Duitsland en verschillende landen in Azië) ingezet bij transformatie van een
bepaald gebied. Alle eigenaren in het gebied dragen tijdelijk hun grond- en vastgoed
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 26
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
eigendomsrechten over aan een (op te richten) gebiedsontwikkelingsmaatschappij, tegen
de waarde in het huidige gebruik. De ontwikkelingsmaatschappij werkt vervolgens aan
de herontwikkeling van het kostenverhaal bij herontwikkeling en /of transformatie,
waarbij sloop, toevoeging van te bebouwen oppervlak en herverkaveling plaatsvindt.
Daarna krijgen de oorspronkelijke eigenaren weer eigendomsrechten toegewezen, gelijk
aan hun oorspronkelijk aandeel in het gebied of ze worden gecompenseerd voor
eventueel verlies van hun rechten. De gemeente verwerft opnieuw de openbare ruimte.
Alle eigenaren profiteren van de waardevermeerdering maar dragen ook, naar rato van
de waardestijging, bij aan de herontwikkelingskosten.
Past het in Oost-Groningen?
Ja, mogelijk. Stedelijke herverkaveling kan als vrijwillig door gebiedspartijen te kiezen
instrument aantrekkelijk zijn voor bedrijventerreinen in Oost-Groningen, omdat de
huidige waarde van de terreinen laag is in vergelijking tot nieuw vastgoed en omdat
sprake is van een grote diversiteit van eigenaren. Daarnaast zal de opgave vaak
gemengd zijn (deels sloop, deels renovatie, deels handhaving en verschillende
eigenaren). Het geeft de mogelijkheid de kosten van transformatie of herontwikkeling te
compenseren met de waarde die wordt gecreëerd. Wel is dit systeem alleen interessant
als sprake is van positieve waardeontwikkeling, wat bij toevoeging van bebouwbaar
vloeroppervlak eerder te garanderen is. Daarnaast kan een te groot aantal eigenaren de
onderhandelingen compliceren. Bij een verplichte vorm leveren vooral de inbrengwaarde
en onteigening grote blokkades op.
7. Meerjarige koppeling ontwikkeling en exploitatie - ESCo
Wat is het?
Een Energy Service Company (ESCo) is een bedrijf dat de aanleg, het onderhoud en het
beheer van installaties in gebouwen op zich neemt. Het bedrijf garandeert een
afgesproken energiebesparing. Het is vooral interessant voor bedrijven die grote
installaties hebben. ESCo’s zijn een nieuwe ontwikkeling in innovatieve
samenwerkingsvormen in de bouwketen, overgewaaid uit de Verenigde Staten. De ESCo
regelt het ontwerp, realisatie, beheer, onderhoud en zelfs ook de financiering. De markt
geeft langjarige garantie af op de totaalkosten, de energieprestatie voor 10 jaar vooruit,
kosten voor beheer en onderhoud, maar – heel belangrijk – ook verbetering van het
comfort.
Vergelijkbaar met een ESCo voor energie is te onderzoeken of deze constructie ook kan
worden ingezet voor andere bestaande investeringsstromen door het gebied, zoals
arbeid en participatie (slimme inzet van zorg- en arbeidsmarktmiddelen om de
arbeidsparticipatie te vergroten en bedrijven van personeel te voorzien), afval
(aanwenden voor opbrengsten door energiewinning), water (waterbeheer
vergemakkelijken door waterbergingen), onderhoud (overdragen binnen het gebied zelf in
ruil voor tegeninvesteringen), parkeren (Greenwheels investeert in Duitse steden in de
aanleg van speelplekken en parkjes mits minimaal 10% van de inwoners uit de wijk een
contract afsluit), veiligheid (gezamenlijke inkoop in samenwerking met verzekeringen),
data (slimme gebiedssystemen in samenwerking met bedrijven als Cisco of IBM), zorg
(met verzekeraar investeren in gezondheid en bewegen) en leningen en pensioenen.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 27
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Waar het steeds om gaat is niet zozeer te redeneren vanuit het inbrengen van nieuwe
geldstromen, maar meer het slim aanwenden van geldstromen die al door het gebied
heen gaan.
Het volgen van financieringsstromen kan zich richten op investeerder, begunstigde en
financier en de veranderende rollen bij gebiedsontwikkeling. Zo is er bijvoorbeeld in
toenemende mate bereidheid bij netbeheerders om mee te investeren in verduurzaming
van vastgoed en wordt bijvoorbeeld het meer flexibel maken van vastrechttarieven als
bron van verrekening onderzocht.
Past het in Oost-Groningen?
Ja, zeker! De eerste ideeën voor een Esco zijn inmiddels uitgerold in Oost-Groningen.
Met de komst van een moderne biovergistingsinstallatie in Veendam (zie ook business
case), maar op termijn ook de plaatsing van zonnecellen op meerdere locaties in de
regio, is de mogelijkhed een Esco te starten zeker interessant. Door de aanwezigheid
van een overcapaciteit aan uitgeefbaar en te herontwikkelen bedrijventerrein, is er ook
ruimte voor ontwikkeling van energiecentrales en het (tijdelijk) plaatsen van zonnecellen.
8. Tax Increment Financing (TIF) en Lease Increment Financing (LIF)
Wat is het?
Bij Tax Increment Financing (TIF) worden publieke gelden (via OZB belasting) lokaal
geïnvesteerd in herontwikkelingsprojecten die zonder overheidsingrepen niet kansrijk
worden geacht. De investering zorgt voor een verhoogde aantrekkelijkheid, wat leidt tot
meer private ontwikkeling. Doordat extra belastinginkomsten ten gevolge van de
toekomstige ontwikkeling worden geprognosticeerd en gedurende het proces worden
gebruikt als input, bedruipt het project zichzelf als het ware. Dit systeem is gangbaar in
de VS (onder andere de stad Portland past het veelvuldig toe) en ook in Engeland wordt
ermee geëxperimenteerd. De gemeente Nijmegen doet iets dergelijks ook voor het
Waalfront. Samen met ontwikkelaar Bouwfonds is de gemeente verantwoordelijk voor
de gebiedsontwikkeling, waarbij Bouwfonds de lead heeft en initiatieven neemt en de
gemeente het gat in de grondexploitatie vult met toekomstige OZB-inkomsten. Zo’n
instrument kan onderdeel zijn van de onderhandelingen tussen gemeente en
ontwikkelaar.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 28
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Figuur 6: schematische weergave werking TIF
Bron: Wikpedia; Bewerking: Stec Groep, 2012
Wanneer in Nederland zou worden gekozen voor het hanteren van een TIF, worden de
inkomsten uit de OZB gekoppeld aan een herontwikkelingsgebied. De gebiedsgerichte
inzet (en mogelijk verhoging) is erop gebaseerd dat de gemeente via de OZB
meeprofiteert van waardevermeerdering van het particulier eigendom. Alle OZB-
inkomsten aan de start van een bepaalde (her)ontwikkeling worden hierbij vastgelegd
(en bevroren) en blijven ook daarna naar de publieke middelen toevloeien voor
onderhoud van de openbare ruimte. Door de investering (als gevolg van de
herontwikkeling) ontstaat waardevermeerdering en stijgt de OZB. De OZB die boven de
vrieslijn binnenkomt wordt gebruikt om de initiële investeringen terug te verdienen. Deze
inkomstenstijging kan echter ook vooraf (op basis van een prognose van de toekomstige
waarde) gebruikt worden om gebiedsontwikkeling te financieren.
TIF heeft meerdere voordelen:
extra belastinginkomsten terug naar het oorspronkelijke gebied
dat genereert private investeringen
en daarmee extra belastingopbrengsten
Past het in Oost-Groningen?
Mogelijk, het instrument is voor Oost-Groningen vooral ook een inspirerend voorbeeld ,
in een aangepaste vorm. De OZB kan in Nederland niet zomaar gebiedsgericht worden
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 29
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
ingezet en de inkomsten uit OZB zijn vergeleken bij de VS relatief laag. Wel kan worden
onderzocht of en op welke manier Tax Increment Financing als referentie kan dienen
voor Oost-Groningen (en Nederland). We zien een aantal varianten die mogelijk bruikbaar
kunnen zijn:
In Nederland het aandeel OZB vrij laag. In plaats van OZB zou dit systeem echter ook
met erfpacht (Lease Investment Financing) kunnen werken. Het erfpachtstelsel zou
kunnen worden gebruikt voor een vorm van kostenverhaal naar analogie van het TIF-
systeem. In dat geval wordt de waardestijging op basis van functiewijziging,
verdichting en intensivering ingezet om gebiedsontwikkeling te financieren. Door de
investeringen in het gebied ontstaat waardecreatie, waardoor de inkomsten uit
erfpacht stijgen. De inkomsten boven die ‘vrieslijn’ kunnen worden afgevangen naar
een ‘toekomstfonds’. Lastig is echter dat in Oost-Groningen (nog) geen gronden in
erfpacht zijn uitgegeven. Ook de huidige uitgeefbare gronden worden op de
‘reguliere’ manier verkocht.
Een andere variant is dat obligaties kunnen worden uitgegeven in de
gebiedsontwikkeling die via waardestijging worden terugverdiend. Dit kan indien
gewenst de liquide middelen opleveren om de investeringen te kunnen doen. In de
Verenigde Staten wordt hier al mee gewerkt: om de investeringen in
gebiedsontwikkeling vooraf mogelijk te maken geeft een aantal steden in de VS
obligaties uit, die worden afbetaald met de hogere inkomsten uit OZB. Dat gebeurt
voor een vooraf maximaal afgesproken periode.
Een derde mogelijkheid is dit systeem te koppelen aan een systeem waarin partijen
uit het gebied ook zelf investeren in het gebied. In plaats van spaargeld bij een
willekeurige bank onder te brengen wordt met een bank een overeenkomst gesloten
om een bedrijventerreinenbank op te richten die rechtstreeks in het gebied
investeert. De gebiedsgebruikers sparen bij die bedrijventerreinenbank, ontvangen
rente uit de waardecreatie die de investeringen opleveren en profiteren ook omdat
hun spaargeld wordt aangewend voor de verbetering van hun eigen omgeving. Het
zou kunnen leiden tot een sterkere betrokkenheid bij gebied. Net als obligaties zou de
toegenomen waarde kunnen worden aangewend om de leningen uit spaargelden af
te betalen.
Het stimuleren van gebiedsontwikkeling in een dergelijke nieuwe stijl kan gestimuleerd
worden wanneer de overheid hierbij een deel van de financiering op zich neemt. Zij kan
voor een beperkte periode met een laagrentende lening de gebiedsontwikkeling een
impuls geven.
9. Verhandelbare rechten
Wat is het? Verhandelbare ontwikkelingsrechten geven de mogelijkheid tot
kostenverevening van investeringen in de publieke ruimte, door zowel nieuw programma
als de investeringen een commerciële waarde te geven. De ontwikkelrechten en plichten
kunnen onderling worden verhandeld. Zo kan een ontwikkelaar de verplichting van een
publieke investering overnemen van een andere investeerder en mag deze in ruil
daarvoor meer programma (bijvoorbeeld in een hogere dichtheid – FSI) realiseren.
Toepassing kan vrijwillig gebeuren op basis van een gebiedsafspraak met alle
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 30
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
ontwikkelende partijen. Als deelname verplicht moet worden gesteld dan moet de
afspraak worden geregeld in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie.
Juridisch moet dit worden geregeld door een wijzing in de WRO. Dit instrument is in de
praktijk al toegepast in bijvoorbeeld Limburg en
Noord-Brabant (Ruimte voor Ruimte), Zuid-Holland
(bij de sanering van kassen) en Tilburg (Tivolipark).
Nader kan worden uitgezocht of het ook mogelijk is
dat rechten voor ontwikkeling door de gemeente
‘verkocht’ worden aan private partijen, en
eventueel onderling verhandeld. De opbrengst gaat
naar de gemeente, die daarmee de publieke
investeringen doet.
Recent is een nieuwe manier ontstaan om kostenverhaal via verhandelbare
ontwikkelingsrechten verplicht te stellen: aan de hand van de recent aangenomen Motie
Irrgang. Deze motie maakt het mogelijk om bij een exploitatiegebied in een
grondexploitatie twee, al dan niet aangrenzende, gebieden te selecteren. In het
bestemmingsplan worden de twee gebieden aan elkaar gekoppeld. Zijn in gebied A de
ontwikkelrechten al vergeven, dan kan een ontwikkelaar het recht gebruiken in gebied B
te ontwikkelen. Aan de hand van deze motie kunnen verliesgevende projectonderdelen
worden gecompenseerd, doordat aanvullende eisen aan ontwikkelingen kunnen worden
gesteld, die bijvoorbeeld in het koppelgebied moeten worden gerealiseerd. Het is daarbij
waarschijnlijk mogelijk om ‘gebied A’ en ‘gebied B’ over elkaar heen te laten vallen,
zodat kostenverhaal mogelijk wordt.
Past het in Oost-Groningen?
Verhandelbare ontwikkelingsrechten kunnen een zinvol instrument zijn voor de regio
Oost-Groningen. Verhandelbare ontwikkelingsrechten zijn bebouwingsmogelijkheden die
van grondeigenaren/ gebruikers kunnen worden gekocht om elders te worden gebruikt.
Doel hierbij is dat partijen die hun grond niet (meer) mogen ontwikkelen, worden
gecompenseerd door partijen die hun grond (elders) wel mogen ontwikkelen. Het
instrument kan leiden tot meer ruimtelijke kwaliteit in de regio (ook een belangrijk
streven uit het ‘convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen’), door een andere
ruimtelijke verdeling tussen bebouwd en onbebouwd gebied na te streven.
Een complicatie is vaak wel de aanwezigheid van meerdere gevestigde partijen op
(bestaande) bedrijventerreinen. De mogelijkheid reeds aanwezige partijen via dit
instrument bij te laten dragen aan publieke kosten kan verder worden onderzocht aan de
hand van de werking van de Motie Irrgang. Daarmee kan worden geregeld dat binnen
het gebied een bepaalde ontwikkeling ook een investering in de openbare ruimte vereist.
Of dit voordelig is hangt af van de hoogte van de investeringen die nodig zijn in de
publieke voorzieningen. Omdat dit systeem nieuw is brengt de toepassing waarschijnlijk
kosten en tijd mee om uit te zoeken hoe de regeling het best kan worden uitgevoerd. In
het geval dat dit niet mogelijkheid blijkt, zijn verhandelbare ontwikkelingsrechten enkel
interessant als de gemeente uitgaat van een grote omvang van de publieke
investeringen; gezien het herstructureringsprogramma van de regio en de daaraan
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 31
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
gekoppelde subsidie zou dit echter mogelijkheden moeten kunnen bieden, daar (enkele)
gemeenten al concrete plannen hebben voor investeringen in de openbare ruimte.
10. Sponsoring openbare ruimte
Wat is het?
Een private partij kan tot investering in de openbare ruimte overgaan, om daarmee de
eigen omgeving op te waarderen, het eigendom op de waarderen en daarmee het gebied
‘sponsoren’. AEGON heeft in 2002 in samenwerking met de Gemeente Den Haag,
Leidschendam-Voorburg en de HTM geïnvesteerd in de herinrichting van het
AEGONplein, voorheen Mariahoeveplein. Ook heeft AEGON toegezegd het plein voor 20
jaar te onderhouden. Daar stond de naamsverandering naar AEGONplein tegenover.
Deze investering is dus vanuit marketing motieven gedaan, plus dat de omgeving van
het hoofdkantoor van AEGON hiermee werd verbeterd. Ook SHELL heeft in Den Haag
geïnvesteerd in de wegen die tussen haar gebouwen liggen. Mogelijk hebben (grotere)
bedrijven in Oost-Groningen belangstelling in het gebied te investeren en op dergelijke
wijze hun naam aan het gebied te verbinden.
Past het in Oost-Groningen?
Misschien, wanneer de toegevoegde waarde voldoende aantoonbaar is, zou het kunnen
dat bedrijven in Oost-Groningen bereid zijn om mee te betalen aan investeringen in de
openbare ruimte, om die zo op een hoger niveau te krijgen.
Overige instrumenten
Tijdelijke Andere Bestemming (TAB)
Tijdelijk ander gebruik van (leegstaande) bedrijfsruimte, bijvoorbeeld ruimte voor
particuliere opslag (caravans, auto’s et cetera), kunst, cultuur en recreatie. Dit zorgt niet
alleen voor reuring en identiteit, maar helpt (soms) ook voor het op de kaart zetten van
de locatie (marketing). Interessant is om financiers (vooral banken) daarbij deelgenoot te
maken, immers, leegstand levert niemand iets op en leidt tot verloedering. Een tijdelijke
invulling is daarom vaak wenselijk. Dit vraagt om het flexibel hanteren van het
bestemmingsplan en regelgeving.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 32
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Branding
Sterke branding en een onderscheidend concept voor uw bedrijventerrein of enkele
panden / delen van het terrein. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een sterke, opvallende
naam, aantrekkelijke website et cetera. Dit zorgt voor waardecreatie; bedrijven hebben
het gevoel bij iets bijzonders te horen, daarnaast heeft dit vaak ook een aantrekkende
werking op bedrijven.
Speldenprikken
Binnen een gebied zijn er een of twee gebouwen die slecht functioneren, waar
structurele leegstand is, of die sterk verouderd zijn. Deze panden/gebouwen hebben een
negatief effect op de omliggende panden/gebouwen. Door één of enkele ‘rotte kiezen’ te
trekken ontstaat een hefboomwerking voor ondernemers om in hun panden en kavels te
investeren of op te waarderen. Een gemeente kan overwegen een pand aan te kopen en
het op te knappen en/of kavel te herontwikkelen, maar een optie is ook om te stimuleren
dan een private partij dit te doen, mogelijk met enige subsidie of kredietverstrekking
(bijvoorbeeld voor bodemsanering of iets dergelijks)
Opknippen: think big, act small
Bedrijventerreinen hebben vaak een forse omvang. Het is lastig hiervoor een
totaalaanpak te realiseren. Daarom is het vaak verstandig om stapsgewijs te werk te
gaan. Groot en visionair denken, maar klein handelen. Voor ieder gebouw en
gebied/kavel is immers een momentum. Met gerichte speldenprikken impulsen uitdelen
met als doel het verhogen van de
toekomstwaarde en duurzaamheid
op lange termijn. Door te werken in
kleine stappen worden de financiële
risico’s verkleint. Deze worden
immers in kleinere behapbare
onderdelen gedeeld. Zo blijft
overzicht en bijsturing mogelijk,
worden kosten beter gespreid en
kosten en opbrengsten dichter bij
elkaar gebracht. Per onderdeel is het
mogelijk om nieuwe financiers te
zoeken en samenwerkingsarrangementen aan te gaan. Daarnaast helpt het werken in
kleine stappen om tijdig bij te sturen bij een veranderende marktvraag en kunt u
ervaringen uit eerdere fases gebruiken voor het optimaliseren van volgende onderdelen
van de herontwikkeling.
tijd
geld +
-
0
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 33
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Bijzonder objecten
Aantrekkelijke of bijzondere panden benutten voor specifieke functies (landmark), zoals
een werkatelier voor de creatieve sector, kunstgallerij of horeca gelegenheid. Maar ook
panden op strategische plekken optimaal benutten, bijvoorbeeld panden op een
zichtlocatie of bij de entree van het bedrijventerrein. Dit zorgt voor een impuls voor uw
bedrijventerrein en opwaardering van pand en gebied en is daarbij mogelijk een
interessante businesscases voor private partijen. Meerdere plekken in Oost-Groningen
bieden hiervoor mogelijkheden, denk bijvoorbeeld aan de oude Philips fabrieken, maar
mogelijk ook locaties op de entree van De Rensel of voormalige Avebe panden.
Ten slotte… subsidie ook stimulatiemiddel
Een mogelijkheid om financiering voor herontwikkeling van bedrijventerreinen te
verkrijgen is met behulp van subsidie. Een subsidie kan private partijen stimuleren om te
kiezen voor ontwikkeling van een kavel, pand of deel van een terrein. Een voorbeeld is
een gevel-tot-gevel subsidie, waarbij de gemeente een subsidie
verleent wanneer een eigenaar/gebruiker investeringen doet in de
gevel en/of kavel van het bedrijfspand. Ook de
herstructureringssubsidie vanuit het Provinciaal
Herstructureringsprogramma (PHP) biedt mogelijkheden.
Voorwaarde hierbij is dat een gemeente beschikt over een
masterplan/visie voor een op te waarderen terrein. Bovendien
heeft de regio Oost-Groningen in het convenant
bedrijventerreinen de afspraak gemaakt dat met de (mogelijke)
meeropbrengsten van de grondprijzen een lokaal of subregionaal herstructureringsfonds
te vullen. Zo worden de mogelijke meeropbrengsten van grondverkoop direct gekoppeld
aan de herstructureringsopgave (zie ook het bijgerecht).
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 34
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
4. HOOFDGERECHT: DRIE BUSINESSCASES IN OOST-GRONINGEN
Het hoofdgerecht bestaat uit drie streekgerechten. Drie businesscases uit Oost-
Groningen waarbij verzakelijking (en private investeerders) centraal staan. Met behulp
van de instrumenten uit het tussengerecht (vorige hoofdstuk) wordt voor de
verschillende cases gezocht naar slimme strategieën en oplossingen voor private
investeringen. Op deze manier wordt meerwaarde gecreëerd op de locaties en kan de
(her)ontwikkeling weer een stap verder worden gebracht. Van elk van de drie
businesscases worden de belangrijkste leereffecten na elk gerecht benoemd.
4.1 Mercurius Business Park
Mercurius Business Park hoofdpijndossier voor gemeente en regio
Voor de gemeente Stadskanaal, maar ook voor de gehele regio Oost-Groningen, is het
Mercurius Business Park een hoofdpijndossier. De potentie van de locatie wordt erkend,
maar het lukt tot nu toe simpelweg niet om het onderscheidende vermogen van de
locatie te benutten. Zelfs een ervaren en sterke ontwikkelaar als TCN-SiG ziet
momenteel weinig potentie in de locatie; leegstand is voordeliger dan exploiteren op de
wijze waarop ze dat nu doen, stellen ze. Dit doet de gemeente en regio pijn. De
gemeente is, samen met de ontwikkelaar, op zoek naar een goede invulling en toekomst
voor de locatie. De vraag hierbij is allereerst met welke slimme ingrepen op korte termijn
succes kan worden geboekt, maar er is zeker ook een doorkijk op lange termijn nodig.
Hoe kan van het Businesspark een aantrekkelijke en levendige locatie gemaakt en
verloedering worden tegengegaan? Hoe kan de ontwikkelaar worden overtuigd voor
investeringen en een herstart van de locatie? Welke rol kan de gemeente Stadskanaal en
de regio (en mogelijk de provincie) hierbij spelen? Dit maakt juist deze locatie interessant
als case voor de pilot. Met behulp van het instrumentarium uit het vorige hoofdstuk (‘de
tussengerechten’) wordt hieronder geanalyseerd welke financiële arrangementen voor
het Mercurius Business Park het meest aantrekkelijk zijn en welke strategie het beste bij
de locatie past.
Historie van Mercurius Business Park
Het Mercurius Business Park in Stadskanaal is een voormalig Philips fabriekscomplex
van circa 15 hectare groot. Na de Tweede Wereldoorlog heeft Philips zich op deze
locatie gevestigd. In de fabriek in Stadskanaal werden ouderwetse beeldbuizen
geproduceerd. Met de opkomst van de platte televisie waren deze niet meer nodig. Ook
werden transistors gemaakt, maar deze konden
goedkoper uit China worden geïmporteerd. In 2004
maakt Philips dan ook bekend haar laatste vestiging
in Stadskanaal te sluiten. LG Philips Displays in
Stadskanaal met zestig werknemers bleef wel open
tot midden 2006.
In 2004 kocht TCN SiG Real Estate voor een
symbolisch bedrag het complex met de verwachting
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 35
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
dat zich er technologisch hoogwaardige bedrijfjes zouden vestigen, als ‘spin-off’ van het
vertrokken Philips. Doel was om naast het aantrekken van bedrijven ook vijfhonderd
nieuwe banen te creëren. De verkoop en verhuur van bedrijfsruimte op het voormalige
Philips-terrein verloopt echter niet vlot. In 2009 zijn er eerste berichten dat de eigenaar
bereid zou zijn het terrein te verkopen. De economische crisis is hier mede debet aan.
Verkoop lukt echter (vooralsnog) niet.
Eind 2011 hebben circa tien kleine bedrijven als huurder hun intrek genomen en is circa
5.000 m² verhuurd aan een kartcentrum en 5.000 m² aan het bedrijf CrystalQ4. In totaal
is circa 12.000 m² van de totale 50.000 m² verhuurd. Een groot deel van het terrein
staat daarmee leeg. Begin 2012 krijgen de ondernemers op de locatie een brief waarin
staat dat TCN SiG de huurovereenkomst zo snel mogelijk
wil verbreken. De kosten voor onderhoud en beheer van
de locatie zijn op dit moment hoger dan de inkomsten uit
de huur. Naar eigen zeggen legt TCN SiG jaarlijks een
half miljoen euro toe op de locatie. Dit komt mede
doordat slechts delen van panden worden gebruikt, die
wel in hun geheel verwarmd moeten worden. Daarnaast
is het onderhoud van de panden duur. Problematisch is
dat verhuur gefragmenteerd over het terrein plaats vindt, waardoor onderhoud en
exploitatie duur is, terwijl de huurinkomsten met circa 90% leegstand beperkt zijn. Het
leeg laten staan van de locatie lijkt op grond van deze exploitatievorm goedkoper dan
verhuren.
In de nacht van 31 augustus op 1 september 2012 is er een grote brand in gebouw A,
waar het kartcentrum "De Oude Fabriek" in gevestigd was. Het gebouw is volledig
verwoest door de brand. Vooralsnog wordt het pand niet opnieuw gebouwd.
Uitstraling, ligging en huurprijzen
Op het Mercurius Business Park, het voormalige Philips terrein in Stadskanaal , van
vijftien hectare groot (met circa 50.000 m² bestaande bedrijfsruimte) - staat industrieel
erfgoed uit de jaren vijftig. De locatie bestaat uit meerdere gebouwen, met ruimte voor
opslag en productie, kantoorruimte, maar ook labruimte. Gebouwen zijn op plekken
enigszins verouderd en hebben enige renovatie nodig. De locatie kenmerkt zich door
voldoende groen (gras, bomen) en vormt een gesloten geheel. Het Mercurius Business
Park ligt ten zuiden van de kern Stadskanaal, langs de provinciale weg N-374 richting
Hoogeveen / snelweg A-28.
Voorheen: All-inclusive huurcontracten voor commerciële ruimten
De op het businesspark gelegen bedrijfs- en kantoorruimten werden, voordat gekozen
werd voor beëindiging van de contracten, all-inclusive aangeboden. Dit betekent dat het
huurprijzen inclusief servicekosten betreft. Daarnaast werd flexibiliteit in zowel ruimte
als in looptijd van het huurcontract aangeboden. Het was mogelijk om vanaf drie
maanden te huren. Het servicepakket bestaat uit:
4 In maart 2012 is het faillissement van het bedrijf CrystalQ uitgesproken. Hierdoor heeft met
Mercurius Business Park nagenoeg geen huurders meer.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 36
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
gas, elektriciteit en water;
schoonmaakkosten algemene ruimten, beglazing gemeenschappelijke ruimten en
beglazing buitenzijde;
onderhoud terrein, inclusief gladheidbestrijding;
verzorging en afvoer huisvuil, containerverhuur, et cetera;
reinigingsrechten;
milieulasten en belastingen;
onderhoudskosten en kosten periodieke controle van de algemene installaties,
waaronder begrepen cv- installaties, luchtbehandelingsinstallaties, deurbelinstallatie,
brandblusapparatuur- en vullingen et cetera;
bewaking;
abonnementen en sanitaire voorzieningen, handdoekautomaten, zeep, etc.
kosten beheer;
Huurprijzen variëren per type ruimte, van circa 20 euro per m² (exclusief BTW) voor
opslagruimte tot circa 60 euro per m² (exclusief BTW) voor kantoorruimte, zie ook
onderstaande box.
Box 8: huurprijzen Mercurius Business Park
Opslagruimte all-in vanaf € 20,- per m², exclusief BTW
Kantoorruimte all-in vanaf € 60,- per m², exclusief BTW
Labruimte all-in vanaf € 40,- per m², exclusief BTW
Productieruimte all-in vanaf € 25,- per m², exclusief BTW
Bron: Funda in Business, 2012
Succesfactoren Mercurius Business Park…
Mercurius Business Park heeft vooralsnog een weinig succesvolle start gemaakt. Toch
heeft de locatie zeker onderscheidend vermogen. De kwaliteiten zitten minder in de
traditionele locatiefactoren, zoals bereikbaarheid en ligging, maar mogelijk wel in andere
pull factoren. Hieronder maken we een korte opsomming:
De uitstraling van de locatie is uniek en geven het park identiteit. Mercurius Business
Park is een locatie die beschikt over cultuurhistorie en een volwassen groenstructuur.
Panden zijn aantrekkelijk en aansprekend voor kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers
maar ook middelgrote en grote bedrijven. Panden en uitstraling van het terrein
hebben een uitstraling van industrieel erfgoed dat anno 2012 als hip worden ervaren
en geliefd is als vestigingsmilieu voor bedrijven in de creatieve sector, dan wel
bedrijven die zich thuis voelen in een
dergelijke sfeer. De omgeving oogt
stedelijk, maar ook groen. De
mogelijkheden om een aantrekkelijk
business park te maken zijn zeker
aanwezig.
Op Mercurius Business Park kunnen diverse
bedrijven een plek vinden. Deze brede focus
kan leiden tot een multifunctioneel karakter
van de locatie. De regio Oost-Groningen beschikt vooralsnog nog nauwelijks over dit
type gemengd economische zones.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 37
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Mercurius Business Park biedt flexibiliteit, zowel in contractduur als in de ruimte die
wordt gehuurd. Daarmee is de locatie ook een van de weinige plekken waar starters
en ZZP’ers zich relatief eenvoudig kunnen vestigen.
Mogelijkheden voor zowel bestaande bouw als sloop-nieuwbouw. Delen van de
locatie kunnen op lange termijn eventueel worden gesloopt (en gesaneerd) en
vervolgens opnieuw worden bebouwd. Bij voorkeur in een stijl passend bij de huidige
uitstraling. Echter, dit is een kostbaar traject.
Zeer vergelijkbare terreinen in krimp regio ’s zijn succesvol exploitabel gemaakt,
zoals de C-Mill locatie in Heerlen, dat in 2011 verkozen is tot bedrijventerrein van
het jaar .
…, maar ook veel risico’s voor ontwikkeling
Naast onderscheidend vermogen, zijn er zeker ook risico’s waar rekening mee gehouden
moet worden, waaronder:
Exploitatie van bedrijfsruimte is vooralsnog weinig succesvol gebleken. Zelfs voor
relatief lage huurprijzen met een uitgebreid servicepakket bleek het lastig om de
locatie te exploiteren. Er is relatief weinig markt in Oost-Groningen en dit terrein doet
het tot op heden benedengemiddeld.
Het gekozen exploitatiemodel van gefragmenteerde huur is relatief kostbaar, dat alle
panden onderhouden en verwarmd moeten zijn, zonder dat daar huurinkomsten
tegenover staan. Dit exploitatiemodel is zeer geschikt bij snelle , middelgrote tot
grote opnamen.
Veel concurrentie van bedrijventerreinen en kantoorruimte in de regio. Er is een
overaanbod van nieuwe werklocaties in de regio en (grond)prijzen zijn relatief laag.
Dit maakt investeren in nieuwe bedrijfsruimte meer aantrekkelijk dan het
herontwikkelen of vestigen in bestaand vastgoed.
De locatie van het Mercurius Business Park is niet ideaal. De locatie ligt niet nabij
een snelweg en is ook per openbaar vervoer matig bereikbaar.
Sloop-nieuwbouw is kostbaar doordat op een deel van het terrein sprake is van
bodemvervuiling. Het saneren van de bodem kost vele miljoenen, waardoor
gedeeltelijke herontwikkeling niet haalbaar is.
Het Mercurius Business Park is de laatste jaren veelvuldig negatief in de publiciteit
geweest. Zo was sprake van koolmonoxide vergiftiging van bezoekers aan het
kartcentrum, brand van het kartcentrum en onlangs de huurbeeindiging van de
gevestigde bedrijven. Herstart van het Business Park vraagt veel aandacht voor
branding om te komen tot een positieve mindset.
Succesvolle exploitatie van een terrein als dit in Oost-Groningen vraagt zeer veel
inzet, liefde en aandacht van de exploitant. We zien in praktijkvoorbeelden elders in
Nederland dat dit type terrein zeer exploitatiegevoelig is.
Lokale gedrevenheid, creativiteit en sterk
ondernemerschap zijn keihard nodig om het terrein tot
een succes te maken. Het terrein kan niet op afstand
beheerd worden, maar een ondernemer moet er als het
ware als een hoogwaardig serviceverlener bovenop
zitten: als een ‘hotelier’, zoals de exploitant van C-mill
zichzelf noemt.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 38
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Conclusie: werk aan de winkel,
Al met al staat het Mercurius Business Park voor een flinke uitdaging. Het
herontwikkelingsproces moet opnieuw worden opgepakt en heeft hernieuwde aandacht
nodig. De locatie moet meer gaan leven bij omwonenden, potentiële investeerders en
‘bewoners’ van het gebied. Een aantal belangrijke leereffecten van vergelijkbare locaties,
zoals C-Mill (Heerlen), Vision Park (een voormalige Philips locatie in Apeldoorn), maar
bijvoorbeeld ook de Van Nelle Fabriek (Rotterdam) zijn ook toepasbaar voor het
Mercurius Business Park, zoals:
De locatie moet een heldere identiteit en imago krijgen.
Door middel van evenementen en nieuwe vestigingen moet de locatie gaan leven bij
het grote publiek en bedrijfsleven, er moet reuring ontstaan.
Concept en doelgroepen moeten verder uitgekristalliseerd worden. Welke type
activiteiten passen, naast de reeds bestaande doelgroepen
(bedrijfsruimte/dienstverleners) nog meer op de locatie? En welke doelgroepen
passen ook absoluut niet?
De herontwikkeling moet stapsgewijs opgepakt worden. Een totale aanpak van het
gebied is kosteninefficiënt, tijdrovend en risicovol. Inzetten op sloop-nieuwbouw
heeft in deze regio niet (direct) de voorkeur (mede gezien het overaanbod aan
uitgeefbare bedrijfskavels).
Kansen die zich voordoen en ontwikkelingen in de markt moeten realiseerbaar zijn op
de locatie. Dit vraagt om sterke kaders, een flexibel bestemmingsplan en goed
overleg tussen gemeente en eigenaar bij vergunningverlening. Een negatief
bestemmingsplan, waarbij een mix van functies op voorhand niet worden
uitgesloten, is hierbij een goede optie.
Samenwerking met regionale partners in onderwijs, kunst, cultuur kan zeker zorgen
voor meer reuring op de locatie. Hierop inzetten is slim.
Verder lijkt het goed te beginnen met nieuw elan, een nieuwe start. Hier past ook een
nieuwe naam bij, als uiting van de nieuwe frisse wind. Het oude Mercurius Business
Park afsluiten en nieuwe leven voor de locatie. Een naam als C-Mill (Heerlen) of Vision
Park (Apeldoorn) is ook niet standaard en maakt locaties ook deels onderscheidend, al is
de naam dan puur een uiting voor dat nieuwe elan.
Vervolgstappen voor Mercurius Business Park: hoe nu verder?
Om te komen tot een succesvolle (herziening van de)
businesscase voor het Mercurius Business Park, kan
gebruik worden gemaakt van het stappenplan dat ook
voor C-Mill (Heerlen) en de Philipslocatie in Sittard is
uitgezet. Hier horen de volgende stappen bij:
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 39
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Zie ook handboek ‘succesvol verzakelijken’ pilot verzakelijking C-Mill en Philipslocatie Sittard, Stadsregio Parkstad
Limburg, LHB BV en C-Mill BV samen met Stec Groep, 2012
1. Zet actief in op het genereren van inkomsten voor Mercurius Business Park
Eigenaar TCN SiG heeft er voor gekozen om de huurovereenkomst met diverse kleine
ondernemers te beëindigen. Doordat slechts delen van panden worden gebruikt, zijn de
kosten voor gas, water en licht (stookkosten) hoger dan de huuropbrengsten. Daarbij
komt ook dat het onderhoud kostbaar is. Er wordt
onderzocht of een aantal ondernemers bij elkaar in een
pand kunnen worden ondergebracht. Doordat het
kartcentrum is afgebrand en het bedrijf CrystalQ failliet
is gegaan zijn de grootste huurders verdwenen en is nu
nog slechts een klein deel van de locatie verhuurd. Dit
levert zeer beperkte inkomsten op, waardoor de eigenaar
nu verlies maakt op de exploitatie van de locatie. Dit
betekent ook dat er weinig (financiële) ruimte is voor fysieke ingrepen op de locatie.
Daarmee lijkt een strategie om de locatie stap voor stap verder te opwaarderen en
bestaande panden optimaal te benutten voor de hand te liggen.
Opbrengsten generen is voor Mercurius Business Park belangrijk om in de toekomst
nieuwe investeringen te kunnen doen en de locatie aantrekkelijker te maken voor
huurders en investeerders. Voor het Mercurius Business Park zijn er sowieso een tweetal
kansen voor het genereren van opbrengsten:
verhuur van bestaand vastgoed aan bedrijven;
verkoop van services aan bedrijven of verkoop van rechten voor aanbieden van
services/utilities aan investeerders (waaronder bijvoorbeeld ook zonnecellen op daken
van de bedrijfsruimte);
Bij de verhuur (of verkoop) van de panden is het belangrijk om pand voor pand te
verhuren (stapsgewijs). Het is dan mogelijk om exploitatiekosten te beheersen, maar ook
om een pand verder op te knappen en meer op maat te maken voor de huurder.
Daarnaast kan onderscheid worden gemaakt tussen tijdelijke huurders (met een zeer
flexibel contract) of langjarige huurders. Voor meer zekerheid (en een langjarig
stap 5
reuring, herontwikkeling en locatie met uitstraling
stap 4
partners en financiers
stap 3
succes- en randvoorwaarden op orde
stap 2
eerste succes en reuring op de locatie
stap 1
concept- en identiteitsontwikkeling
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 40
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
huurcontract met servicepakket) kan ook een hogere huurprijs worden gevraagd. Dit
biedt de eigenaar meer mogelijkheden ook te investeren in een pand. Het servicepakket
kan bestaan uit een basispakket (die wordt verrekend in de huurprijs) en een extra
pakket. Zo kan optimaal op de wensen van de huurder worden ingespeeld, maar worden
extra kosten ook verrekend in de huurprijs.
Daarnaast is het verkopen/verhuren van bouwrijpe grond voor ontwikkeling van nieuwe
gebouwen een mogelijkheid. Echter, dit vergt op plekken mogelijk een kostbare
bodemsanering, waardoor sloop-nieuwbouw weinig interessant lijkt. Daarnaast beschikt
de gemeente (ook met Bedrijvenpark Stadskanaal) en regio over een overcapaciteit aan
uitgeefbare bedrijfskavels.
2. Zet in op een aantrekkelijke mix van functies voor het Mercurius Business Park
Ondanks dat de verhuur en ontwikkeling van Mercurius Business Park moeizaam
verloopt zijn er wel degelijk kansen. Om een beeld te schetsen van de
marktaantrekkelijkheid van Mercurius Business Park staat hieronder een overzicht van
de belangrijkste marktsegmenten en functies die passen op het Business Park.
Tabel 1: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor Mercurius Business Park
Doelgroep Kansrijke segmenten? Waarom kansrijk?
Bedrijfsruimte kleinschalige gebruikers tot 250 m² bvo
(solitair of in verzamelgebouw);
middelgrote gebruikers tot 2.500 m²
bvo;
ondersteunende winkel- en showrooms
voor gebruikers in ambachten (om
geproduceerde spullen tentoon te
stellen).
Business Park was al deels
gevuld met bedrijvigheid;
door clustering in gebouwen
mogelijk wel aantrekkelijk;
ontmoeten en samenwerken;
multifunctionele omgeving;
creëert levendigheid, prettige
werkomgeving;
Dienstverlening kleinschalige gebruikers tot 150 – 200
m² vvo;
ontmoetingsplekken, vergaderruimte
vanaf 15 tot 100 m² vvo.
Business Park was al deels
gevuld met dit type
bedrijvigheid
Horeca ondersteunende horecavoorzieningen,
zoals een grand café of lunchroom;
restaurant met regionale aantrekkende
werking;
creëert levendigheid, prettige
werkomgeving
past bij nieuwe vormen van
werken, bijvoorbeeld
flexwerken;
ondersteunende functie voor
de locatie, geen drager.
Recreatie/leisure (specialistische) fitnessgelegenheid,
vanaf 100 tot 500 m² bvo;
klein tot middelgroot hotel, circa 25 tot
50 kamers.
kartbaan, lasergame, indoor skibaan,
indoor camping;
creëert levendigheid, reuring;
al eerder activiteiten
gevestigd (kartbaan)
ondersteunende functie voor
de locatie, geen drager.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 41
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Kunst en cultuur ruimte voor (tijdelijke) exposities, tot
1.000 m²;
museum (Philips museum was hier
gevestigd);
artiestenwerkplaats, vanaf 25 m²;
oefenruimte voor cultuurgezelschappen,
vanaf 50 m²;
kleine tot middelgrote culturele
evenementen.
creëert levendigheid, reuring;
bijzonder stuk cultuurhistorie,
unieke van park behouden.
Energie opslag van zonnecellen;
zonnecellen op daken;
inkomsten genereren met
energie;
al energienetwerk aanwezig;
Bron: Stec Groep, 2012
Geen kansen voor retail op Mercurius Business Park
Het Mercuriuspark ligt op enige afstand van het centrum van Stadskanaal. Vanwege deze ligging
is het Mercuriuspark, alleen geschikt voor perifere en grootschalige detailhandel. Een cluster
grootschalige detailhandel is in Stadskanaal al aanwezig aan de Navolaan. Aan deze laan zijn
onder meer de Praxis, Kwantum en Leenbakker gevestigd. Het bevolkingsdraagvlak in
Stadskanaal en omliggende regio is te klein voor een tweede PDV-cluster op het Mercuriuspark.
Bovendien is het vanuit de detailhandelsstructuur bezien ook beter eventuele marktruimte te
gebruiken om de Navolaan te versterken. Liever 1 groot cluster dan 2 kleinere.
3. Maak onderscheid in dragende en ondersteunende functies en kies voor negatief
bestemmen
Op basis van het overzicht van potentieel interessante doelgroepen schatten we in dat
er zeker interesse kan zijn voor het Mercurius Business Park. Daarbij is het belangrijk om
onderscheid te maken in dragende functies en meer ondersteunende functies. De
dragende functies vormen de bulk van de huurders voor de locatie en genereren
daarmee de meeste inkomsten. De ondersteunende functies hebben een belangrijke rol
bij het creëren van dynamiek op en identiteit van de locatie. Dit moeten functies zijn die
zorgen voor reuring en daarmee ook branding van de locatie. Daarbij komt ook dat de
ondersteunende functies (zoals kunst/cultuur et cetera) per saldo minder mogelijkheden
hebben om marktconforme huurprijzen te betalen.
Verhuur op korte termijn is aantrekkelijk voor het Mercurius Business Park. Momenteel is
er weinig tot geen activiteit op de locatie; het opzeggen van huurcontracten en de brand
van het kartcentrum hebben voor weinig positieve publiciteit gezorgd. Een omslag is
mogelijk en ook gunstig voor de locatie. Daarbij zorgt tijdelijke verhuur ook voor de
nodige cashflow. We denken hierbij aan het tijdelijk verhuren van ruimte voor culturele
activiteiten, een tijdelijke kunstroute, poppodium of
theaterruimte, maar ook voor een relatief nieuw concept
als stadslandbouw. De huurprijzen zijn relatief laag (of
ontbreken in sommige gevallen zelfs), maar tijdelijke
functies creëren reuring rondom de locatie en zijn
daardoor geschikt als marketinginstrument om de locatie
opnieuw op het netvlies van potentiële vestigers te
krijgen. Zie onderstaande box.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 42
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Box 9: Functies naar draagkracht
Dragende functies
kleinschalige- en middelgrote bedrijfsruimte
ZZP’ers, starters, opslag, ambachten
Sport, entertainment en leisure
Dienstverlenende functies (kantoorachtig)
Ondersteunende functies
Horeca;
Ontmoetings- en vergaderuimte;
Datacenter;
Stadslandbouw;
Cultuur/Kunst
Energie;
Op basis van het huidige bestemmingsplan zijn deze functies niet allemaal mogelijk. De
gemeente Stadskanaal wil, wanneer een sterke visie voor de locatie wordt
gepresenteerd, graag actief meedenken voor een goede invulling voor de locatie. Ook
gaat de gemeente flexibel met het bestemmingsplan om. Het negatief bestemmen van
de locatie lijkt een goede oplossing; zo kunnen de functies die echt niet voor deze
locatie bedoel zijn, worden uitgesloten. Voor alle overige functies is de locatie dan wel
geschikt. Zo heeft de eigenaar van de locatie veel mogelijkheden voor invulling van de
locatie.
Het publiekrechtelijk verankeren van een flexibel concept
voor het Mercurius Business Park past bij een flexibel
vastgoed- en servicesperspectief. Hierbij leggen we
graag de link met een ‘kiembenadering’ voor
gebiedsontwikkeling, waarbij je op voorhand niet
helemaal weet hoe de toekomst en het functionele
profiel van de locatie er tot in detail uit gaat zien, maar
waarbij je voorsorteert op een bepaalde ‘look & feel’ van het gebied; een toekomstig
DNA. In het hier en nu is het dan wenselijk dat het bestemmingsplan ontwikkelingen
faciliteert die passen binnen deze gebiedsidentiteit, als letterlijke ‘kiem’ voor de
toekomst: ontwikkelingen die de identiteit versterken en die ‘kiemkracht’ hebben voor
de locatie als geheel qua spin-off, uitstraling en daarmee waardecreatie. Zo komt
Mercurius Business Park tot bloei!
4. Kies voor financieringsarrangementen om verdere ontwikkeling mogelijk te maken
Om de herontwikkeling van het Mercurius Business Park verder mogelijk te maken zijn
investeringen nodig, om de overgang te maken naar een efficiëntere exploitatie met
meer energie, rendement en toekomstperspectief. Dit kan door investeringen door de
huidige eigenaar TNC SiG, maar mogelijk ook in aanvulling hierop inbreng van derden:
private en/of publieke investeerders. Het belang voor private investeerders zal vooral
gericht zijn op het behalen van een rendement op de investering door het ontwikkelen
en beheren van de locatie of door juist op onderdelen/delen van de locatie te investeren.
Wanneer een publieke partij (gemeente, regio of provincie) investeert in het Business
Park ligt de focus met name op het verder op gang brengen van de herontwikkeling (ook
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 43
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
vanuit het oogpunt van leefbaarheid en economisch belang) en minder op het behalen
van een rendement over het geïnvesteerde vermogen.
Er zijn een aantal opties met betrekking tot financiering door externe partijen op het
Mercurius Business Park:
subsidiëring (het verstrekken van een eenmalig geldbedrag);
garantstelling / lening (met grond als onderpand);
participatie in geheel of op onderdelen van Mercurius Business Park;
verkopen van (delen van) Mercurius Business Park (en eventueel het beheer in eigen
handen houden).
Met name de eerste twee opties hebben betrekking op publieke investeringen. Overigens
is bij de eerste optie feitelijk geen sprake van verzakelijking, en lijkt in het huidige
tijdsgewricht ook geen optie. De laatste twee opties, niet uitgaande van volledige
verkoop van de locatie, zijn bij uitstek geschikt voor het verkrijgen van private
investeringen. Hier moet eigenaar TCN SiG van de locatie wel voor openstaan. Een optie
die TCN SiG mogelijk overweegt is volledige verkoop van de locatie, ook dan is het
maken van een bidboek in combinatie met het mogelijk
maken van een mix van functies en reuring op de locatie
aantrekkelijk: per saldo levert deze strategie/visie meer
opbrengsten binnen dan de locatie in de huidige staat
verkopen.
Natuurlijk zijn ook combinaties van investeerders
mogelijk. Zo kan naast een private investeerder, ook een
publieke investeerder een deel van de financiering voor
rekening nemen. Op deze manier kan risico worden verdeeld. Dit kan een interessante
mix opleveren van een landelijk opererende partij (de huidige eigenaar TCN SiG) in
combinatie met een lokaal opererende partij. Zo kan van beide netwerken en kennis
worden geprofiteerd.
5. Stel een bidbook op om potentiële financiers te interesseren voor Mercurius Business
Park: maak een nieuwe start
Om potentiële investeerders te zoeken en te interesseren voor het Mercurius Business
Park – of onderdelen ervan – is het opstellen van een bidbook aan te raden. De kunst is
om in een bidbook de belangrijkste vragen van investeerders te beantwoorden. Het gaat
dan onder andere om:
ambities voor de locatie;
marktkansen voor de locatie;
de stappen en investeringen die gepleegd zullen worden om te komen tot een
verdere herontwikkeling van de locatie;
mogelijke verdiencapaciteit van Mercurius Business Park;
onderscheidend vermogen van Mercurius ten opzichte van vergelijkbare locaties: wat
maakt de locatie uniek? Wat zijn de Unique Buying Points van de locatie? En hoe
vertalen die zich in concrete investeringsvoordelen op de locatie in vergelijking met
andere plekken?
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 44
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
investeringsmogelijkheden: een concreet overzicht
van de investeringsmogelijkheden, zoals
herontwikkelingsmogelijkheden (sloop/nieuwbouw)
van vastgoed, maar ook verkoop/verhuur van
services/utilities op termijn;
mogelijke rendementen die gemaakt kunnen worden
bij de diverse investeringsopties.
Het bidbook moet partijen ‘triggeren’ om in het Mercurius Business Park te investeren,
waardoor extra opbrengsten en vermogen worden gegenereerd en daarmee de verdere
doorontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Belangrijk is dat de huiver die er onder
investeerders zal zijn, als gevolg van de tegenvallende verdiencapaciteit op de locatie in
de afgelopen jaren, weg te nemen en juist de kracht en aantrekkelijkheid van de locatie
te benadrukken. Dit vraagt ook nadrukkelijk om een nieuwe start.
6. Zorg voor een aanjager met hart en ziel
Voor het Mercurius Business Park is niet alleen een sterk concept (met een mix van
functies) van belang, maar is een enthousiaste en betrokken aanjager van het gebied
een cruciale voorwaarde. Het gaat dan niet zozeer om een ontwikkelaar of
gronduitgever, maar om gedreven exploitant die als gastheer en ambassadeur fungeert.
Een ‘hotelier’ die bekend is met de regio en een breed netwerk heeft binnen Oost-
Groningen. Hier valt of staat de ontwikkeling mee.
Box 10: voorbeeld van aanjager op locatie C-Mill
Een goed voorbeeld wat een bevlogen exploitant voor een terrein kan doen is C-Mill in Heerlen.
C-Mill is gevormd vanuit een duidelijke visie en strategie waarbij de lokale betrokkenheid van de
exploitant van groot belang is5. De ‘urbane’ functies in het gebied komen voort uit de
samenwerking met de culturele actoren in Parkstad en de events die er plaatsvinden. Hierdoor
heeft C-Mill de naam gekregen als ‘cultureel bedrijventerrein’. Events zijn een belangrijke motor
voor de branding en herkenbaarheid van het gebied. Met de regionale cultuurondernemers
vinden meerdere events op C-Mill plaats zoals Cultura Nova, DNNB-party Poppodium Nieuwe
Nor, D-Day (designbeurs en -veiling) et cetera.
In het ontwikkelingsmodel voor C-Mill (zie box hierboven) draaide het in de eerste jaren
om de exploitatie van het bestaande vastgoed en daarna pas om de ontwikkeling van
nieuw. Ook op Mercurius Business Park dient het accent
in de gebiedsontwikkeling niet te liggen op de uitgifte van
gronden en verkoop van kavels (vooralsnog is er in de
regio een overaanbod aan uitgeefbare gronden), maar op
de exploitatie van bestaand vastgoed en dat zoveel
mogelijk te gelde maken.
5 Winnaar Menzis Beste Bedrijventerrein Award 2011 (Bron: Liof Nieuwsbrief, september 2011).
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 45
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
7. Zorg voor goede en passende marketing
Het Mercurius Business Park heeft de potentie om zich te ontwikkelen tot een
multifunctioneel gebied: een vernieuwd stuk Stadskanaal, waar niet alleen wordt
gewerkt, maar waar ook wat te beleven valt. Zover is het echter nog lang niet: nu is het
Mercurius Business Park nog een locatie waar je praktisch gezien weinig te zoeken hebt.
Het is daarom cruciaal om duidelijk te gaan maken dat Mercurius Business Park een
verstedelijkt gebied wordt met een mix van functies.
Belangrijk is dat er meer ‘Beste van Stadskanaal’-
verhalen over de locatie komen. Het verhaal van de
hernieuwing van Mercurius Business Park moet gaan
leven en een concreet gezicht krijgen. De marketing richt
zich dan op een bepaalde sfeer in de toekomst, wat
minder direct op meters en functies. Een locatie met
historie waar wat gebeurt met evenementen en
ondernemers. Investeren in de naamsbekendheid van een
locatie is essentieel om de locatie ook echt succesvol voor de beoogde doelgroepen te
kunnen ontwikkelen. De locatie heeft een duidelijk en onderscheidend imago nodig. Zo’n
imago is niet één-twee-drie neergezet; dit vergt het bedenken van een ijzersterk
concept– passend bij de marktkansen en het DNA van de locatie – en continuïteit in de
aanpak. Daarnaast is het belangrijk om actief achter geschikte gebruikers voor de locatie
aan te gaan. Bedrijven komen niet vanzelf. Potentiële eindgebruikers en intermediairs
worden proactief benaderd en uitgenodigd om op de locatie te komen kijken.
Leereffecten business case Mercurius Business Park
Kies voor gefaseerde aanpak, gebouw voor gebouw en werk daardoor kosten-efficient;
Houd rekening met een lange ontwikkeltijd;
Zet in op een breed scala aan functies om zo een multifunctionele locatie te creëren;
Zorg voor reuring, naamsbekendheid / branding;
Kies niet (direct) voor sloop-nieuwbouw, maar juist voor exploitatie van bestaand vastgoed;
Kies voor een aanjager;
Zoek samenwerking met andere investeerders;
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 46
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
4.2 Avebe/Wilkens locatie, Veendam
De Avebe / Wilkens locatie is een oud binnenstedelijk industrieterrein aan de rand van
Veendam. De locatie is geschikt voor het realiseren van een multifunctionele
gebiedsontwikkeling, door de ligging tussen woonbebouwing en bedrijventerrein. .
Hierbij is te denken aan werklocaties voor lichte, kleinschalige en zwaardere
productiebedrijven, het realiseren van woningbouw, woon-werklocaties en mogelijk ook
retail. Daarnaast is het is de bedoeling dat de gemeente Veendam en (met name) private
partijen een themapark ontwikkelen dat zijn basis heeft in de energie (Regionaal
Energiebedrijf). Hieraan kunnen bedrijven worden gekoppeld die aanverwante producten
leveren of toeleverancier zijn. Doordat het gebied multifunctioneel kan worden
ontwikkeld is het voor investeerders en voor producenten een interessante locatie.
Bovendien is een gunstige multiplier te maken als de energieproductie op de locatie kan
worden gebruikt door ‘eigen’ bedrijven. Er worden gesprekken gevoerd met
geïnteresseerde partijen. De eerste ontwikkelingen zijn reeds zichtbaar: er wordt een
ontsluitingsweg verlengd door de gemeente Veendam en een bestaand, verouderd
fabriekscomplex gesloopt om een biovergistingsinstallatie te ontwikkelen.
Historie
De Avebe-Wilkens locatie (ook wel bekend onder de naam ‘ Industrieweg-
Meihuizenweg’) is een oud binnenstedelijk terrein aan de rand van de woonlocatie in de
gemeente Veendam, direct grenzend aan het A.G. Wildervanckkanaal. De locatie bestaat
voornamelijk uit particuliere gronden. Een belangrijke (en grootste) gebruiker was Avebe,
de grootste producent van aardappelzetmeel ter wereld. Avebe beschikte lange tijd over
een grote fabriek, inclusief Silo’s, op de locatie. De Wilkens
locatie (aan de zuidkant van het gebied) was een voormalige
houtzagerij (al bezat de firma Wilkens destijds ook een
aardappelzetmeelfabriek en dextrinefabriek). Deze locatie is
door Wilkens (later de Nederlandse Houtgroep BV) verlaten;
de gebouwen zijn grotendeels gesloopt. De locatie is nu in
privaat eigendom.
Een van de belangrijkste ontsluitingswegen van de locatie is de Industrieweg. In het
nieuwe mobiliteitsplan van de gemeente Veendam is doortrekking van deze weg
opgenomen. In 2012, wanneer de plannen voor deze doortrekking gereed en
goedgekeurd zijn (en de financiën zijn gereserveerd) is begonnen met de daadwerkelijke
verlenging van deze ontsluitingsweg, als onderdeel van het masterplan voor de
herstructurering van de locatie Industrieweg – Meihuizenweg. In de tussentijd hebben
diverse partijen aangegeven concrete (herontwikkelings)plannen te hebben voor de
locatie.
Uitstraling en ligging
De Avebe-Wilkens locatie ligt aan de oostkant van de kern Veendam en wordt begrensd
door het A.G. Wildervanckkanaal en de woonbebouwing (zie ook figuur 7). De locatie
ligt in het verlengde van een van de belangrijkste toegangswegen van de regio: de
provinciale weg N-33 en is ook ontsloten via deze weg (via de Dalweg 12 aan de
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 47
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
zuidzijde en de Geert Veenhuizenweg aan de noordzijde). Momenteel heeft de locatie
een matige tot redelijke uitstraling. Er zijn enkele bedrijfsruimtegebruikers actief met een
kavel met bestaande bedrijfshallen (variërend van matig tot redelijk/goed onderhouden).
Enkele bedrijven kennen flink wat buitenopslag. De kavels langs het water liggen veelal
braak; er zijn nog de nodige braakliggende terreinen op de locatie (waaronder locaties
waar voorheen panden zijn gesloopt).
Huidige ontwikkelingen
De laatste jaren (grofweg vanaf 2008/2009) zijn de ontwikkelingen, mede als gevolg
van de pilot verzakelijking, op deze locatie in een stroomversnelling gekomen. Hierbij zijn
zowel private als publieke partners (gemeente Veendam, maar ook provincie Groningen)
intensief bij betrokken. Hieronder maken we een korte (chronologische) opsomming van
de belangrijkste ontwikkelingen op de locatie in de laatste jaren. Een groot aantal :
De gemeente Veendam is, naast de plannen voor het doortrekken van de
Industrieweg, in 2008 al begonnen met het uitwerken van de
herstructureringsplannen voor de locatie Industrieweg – Meihuizenweg. De locatie
was inmiddels verouderd, zowel ruimtelijk, economisch als maatschappelijk (zie ook
Provinciaal Herstructureringsprogramma Bedrijventerreinen Groningen (PHP), 2009-
2013). In het PHP krijgt een deel van de locatie (Meihuizenweg/Dallen I) een hoge
prioriteit. De gemeente Veendam is dan al begonnen met het uitwerken van de
plannen voor herstructurering van het deel Stolberg/Industrieweg (ten noorden van
de locatie). De doortrekking van de Industrieweg speelt hierbij een belangrijke rol.
Daarnaast wordt de aanleg van een steekhaven aan het uiteinde van het A.G.
Wildervanckkanaal onderzocht. Een steekhaven maakt voor grotere schepen mogelijk
om te keren, waardoor het kanaal beter kan worden gebruikt voor scheepvaart en
aan- en afvoer per water. Tegelijkertijd wordt door de gemeente Veendam een nieuw
en actueel bestemmingsplan opgesteld.
Op de locatie hebben, naast de gemeente Veendam, meerdere private partijen grond
in eigendom. De private partijen zien markt in het ontwikkelen van kleinschalige
activiteiten, variërend van woon-werk eenheden tot kleinschalige bedrijfsruimte.
Insteek hierbij is ook de vraag naar dergelijke kleinschalige locaties vanuit de markt.
Partners zijn onder meer: Geveke, Koop, Soepenberg en de gemeente Veendam. De
betrokken private partijen willen samen met de gemeente Veendam komen tot een
gebiedsgerichte ontwikkelstrategie. Hierbij wordt gedacht aan ontwikkeling van twee
thema’s, namelijk die van ‘lichte, kleinschalige bedrijvigheid’ (hierboven al genoemd)
en het thema ‘energie’ (zie hieronder). De
lichte bedrijvigheid moet gaan plaatsvinden
op een terrein van circa 7 hectare (ten
noorden van de Avebe locatie), waarbij
gedacht wordt aan een concept waarin
bewaking en realisatie in één hand blijft.
Hierdoor worden kwaliteit en uitstraling
gewaarborgd en is voor de lange termijn ook
de verbondenheid gegarandeerd. Daarnaast is
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 48
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
op het voormalige Wilkens terrein ruimte voor ontwikkeling van woon-werk
eenheden, kleinschalige bedrijfsruimte en woningen langs het water. Samen met de
eigenaar/ontwikkelaar is hier door de gemeente een ontwikkelprogramma opgesteld.
Doordat er nog een saneringsopgave ligt, samen met de slechte economische
situatie, zijn deze plannen voorlopig even in de ijskast gezet. Mogelijkerwijs ontstaan
er binnenkort toch weer kansen bij de totstandkoming van het regionaal
energiebedrijf (zie hieronder) en de daaraan gekoppelde mogelijke samenwerking op
basis van grootschalige toepassing van zonne-energie.
Een belangrijke partij is het bedrijf Soepenberg, die een industriële
biovergistingsinstallatie wil ontwikkelen op de locatie van de (voormalige) Avebe
fabriek. De aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg (Industrieweg) was een belangrijke
voorwaarde voor deze herontwikkeling. Gemeente en ondernemer Soepenberg
hebben hier een overeenkomst over gesloten.
Daarbij moest de gemeente Veendam vóór
2012 goedkeuring uitspreken over (en zo snel
mogelijk starten met) de doortrekking van de
Industrieweg én een ontsluiting over het
voormalige Avebe terrein (uiteindelijk met
behulp van een rotonde). De Avebe locatie is
inmiddels (medio 2012) volledig verworven
door private partijen. Hierbij is de oude
fabriekslocatie overgenomen door Soepenberg en zijn een aantal opslag loodsen
overgenomen door Euromij. De opstallen van de fabriekslocatie worden gesloopt
waarna de Soepenbergdochter ‘Energy Park Veendam’ er een industriële
biovergistingsinstallatie gaat realiseren. De ontwikkeling hiervan is een privaat
initiatief, waarbij vanuit de herstructureringsopgave bedrijventerreinen de
betrokkenheid van de publieke sector een noodzaak was. Vanuit deze rol is ook de
samenwerking ontstaan om gezamenlijk te onderzoeken of er verdere ontwikkelingen
mogelijk zijn. Deze gezamelijke aanpak heeft ertoe geleid dat de publieke sector zijn
rol heeft opgepakt en is begonnen met de benodigde investeringen in de openbare
ruimte (in het bijzonder doortrekking van de ontsluitingsweg). Daarnaast is er overleg
op gang gekomen tussen de partijen om te komen tot een thematische aanpak van
het bedrijventerrein.
Voor de ontwikkeling van Energy Park Veendam heeft dit geresulteerd in het
daadwerkelijk indienen van een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van
een biovergister. Tevens is er een initiatief ontstaan om te komen tot de oprichting
van een Energiebedrijf (of Regionale Energie Maatschappij) die de verbinding moet
gaan vormen tussen de energie productie en de consument. Dit initiatief wordt
gedragen door zowel de publieke als de private sector. Hierbij vervult Soepenberg
een voortrekkersrol. In nauw contact met de gemeente Veendam wordt er gewerkt
aan een ontwikkelprogramma voor Lokaal Duurzame Energie. Concreet wordt er door
de gemeente Veendam samen met Soepenberg gewerkt aan een model waar lokale
opwekking van energie, samen met lokale partijen (privaat en publiek) garant staat
voor lokale levering. Dit betekent dat de hele waardeketen energie zich ontwikkeld
op lokaal (regionaal) niveau. Hierdoor zal de afhankelijkheid afnemen en zal er een
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 49
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
positieve druk op het economisch klimaat ontstaan. De uitkomsten van deze
ontwikkelingen zullen de potentie van het lokale industrieterrein overschrijdenen
bieden kansen voor de gehele gemeente, maar zeker ook voor de nabijgelegen
bedrijventerreinen (waaronder het uit te geven terrein Dallen II).
Figuur 7: conceptversie overzicht bestemmingen Industrieweg-Meihuizenweg
Bron: Gemeente Veendam, 2012
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 50
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Succesfactoren Avebe-Wilkens locatie
Met de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie is inmiddels een goede start
gemaakt. De locatie heeft zeker kwaliteiten. Hieronder maken we een korte opsomming
van de belangrijkste pull factoren:
De locatie heeft een gunstige ligging langs het A.G. Wildervanckkanaal en ligt zowel
via de noordkant als de zuidkant op korte afstand van de afrit van de N-33.
Er zijn mogelijkheden voor zowel hergebruik (bijvoorbeeld van bestaande silo’s) als
voor nieuwbouw en uitgifte van kavels.
De locatie biedt mogelijkheden voor watergebonden bedrijfsactiviteiten, door ligging
aan het kanaal.
Op de locatie hebben meerdere private partijen grond in eigendom, deze partijen
willen (op termijn) graag ontwikkelen en hebben concrete plannen;
Op de locatie wordt een moderne biovergistingscentrale ontwikkeld, deze centrale
kan energie leveren aan toekomstige (nabijgelegen) bedrijven.
De bestaande silo’s op de locatie kunnen worden hergebruikt voor opslag van
restgoederen die kunnen worden gebruikt voor de biovergistingsinstallatie. Ook de
zuiveringsinstallatie kan worden hergebruikt.
De ontwikkeling van een biovergistingsinstallatie op de locatie van een oude fabriek,
met gebruikname van bestaande panden (silo’s) is innovatief. Dit gebeurt op weinig
plekken in Nederland. De combinatie met een Regionaal Energiebedrijf is
vernieuwend voor Nederland.
Aan de overzijde van het kanaal zijn nog bedrijfskavels uit te geven aan het water
(Dallen II).
Naast bedrijfsruimte en een energiecentrale zijn er op de locatie ook kavels
beschikbaar voor woon-werk eenheden; daarnaast is een strook beschikbaar waar
woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit geeft het gebied een multifunctioneel
karakter.
De locatie is geschikt voor tijdelijke functies, wat inkomsten genereert.
De gemeente Veendam investeert in de herstructurering van de locatie door de
ontsluiting (Industrieweg) door te trekken en te investeren in de openbare ruimte.
Mogelijk wordt, samen met private partijen, ook een steekhaven gerealiseerd aan het
uiteinde van het A.G. Wildervanckkanaal.
… maar zeker ook risico’s voor ontwikkeling
Het uitgeven van kavels voor woon-werk eenheden, maar ook voor bedrijfsruimte is
vooralsnog weinig succesvol gebleken. Er is, mede door de economische crisis,
momenteel weinig vraag in de regio naar dit type vastgoed. Op termijn verwachten
we hierin overigens wel een toename.
De regio Oost-Groningen, maar ook de gemeente Veendam, beschikt over een fors
aanbod (en daarmee veel concurrentie) aan uitgeefbare bedrijfskavels. Dit maakt
ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie lastig (met name werklocaties). Een
goede segmentering is gewenst.
Voor sommige doelgroepen is onvoldoende marktpotentie op de locatie. We denken
hierbij bijvoorbeeld aan grootschalige detailhandel / retail. Daarnaast is er veel
concurrentie op de bedrijfsruimtemarkt, zoals eerder genoemd.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 51
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
De combinatie van doelgroepen kan elkaar bijten. Een combinatie van wonen,
werken en een biovergistingsinstallatie moet zeer goed op elkaar worden afgestemd,
om (milieu)overlast te voorkomen.
De ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie vraagt om lange adem; het gaat om
een organische gebiedsontwikkeling, waarbij de gemeente een sterke faciliterende rol
zal moeten innemen. Dit is een rol die flink verschillend is als bij een integrale
gebiedsontwikkeling.
Lokale gedrevenheid, creativiteit en sterk ondernemerschap zijn ook voor deze locatie
hard nodig om de ontwikkeling tot een succes te brengen. Dit betekent ook goede
samenwerking tussen private partijen en tussen private partijen en gemeente.
Heldere communicatie en uiteindelijke doelstelling in beeld houden.
Conclusie: ook op deze locatie werk aan de winkel!
Net als het Mercurius Business Park geldt ook voor de Avebe-Wilkens locatie dat hier
nog flink wat werk aan de winkel is. Het is een uitdagend project! Er is nu een goede
start gemaakt met enthousiaste partijen; de schop zit in de grond. Nu is het belangrijk
om de ideeën verder uit te werken. Dat betekent in ieder geval:
Zorgen voor verdere uitwerking van programma voor de locatie, inclusief inzicht in
identiteit en imago (“DNA”) van de locatie;
De ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie vraagt om slimme beleidskeuzes
(segmentering, doelgroepen, samenhang met andere ontwikkelingslocaties) van de
gemeente Veendam, in afstemming met private partijen. Daarbij speelt ook de
marktbehoefte (waar is vraag naar?) een centrale rol. Dit moet meer nader worden
onderzocht.
De ideeën rondom het Regionale Energiebedrijf moeten meer concreet worden
uitgewerkt, zodat ook duidelijk kan worden gemaakt richting andere partners
(waaronder gemeente Veendam) wat de toegevoegde waarde hiervan is en wat dit
voor invloed heeft op de ontwikkelingsstrategie voor de Avebe-Wilkens locatie. Een
mogelijkheid is om de rechten op energie los te verhandelen (zie ook
vervolgstappen).
Belangrijk is om de herontwikkeling van de locatie stapsgewijs en in hapbare brokken
op te pakken. Niet alles tegelijkertijd, maar stap voor stap. Dit vraagt ook om een
heldere strategie / visie voor de ontwikkeling van de locatie. Welke doelgroepen
passen op welke locatie? En hoe slim de koppeling te leggen met energie?
Het toestaan van tijdelijke functies en flexibel in spelen op wensen en ideeen van
private partijen voor invulling van de locatie, vraagt om een flexibele insteek van de
gemeente Veendam. Een flexibel bestemmingsplan en goed overleg tussen gemeente
en private partijen bij vergunningverlening zijn hierbij belangrijk.
Kansen die zich op korte termijn voordoen, bijvoorbeeld door invulling van de locatie
met tijdelijke functies (zoals zonnecellen) moeten worden benut. Dit zorgt direct voor
inkomsten voor de locatie.
Verder lijkt het goed om de locatie een naam te geven die gerelateerd aan het thema:
energie. Dit geeft ook gelijk de toegevoegde waarde en het unieke van de locatie aan.
Op deze manier kan de locatie gelijk sterk in de markt worden gezet. Het innovatieve
van deze herstructurering/herontwikkeling en de kansen die er zijn worden momenteel
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 52
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
nog onvoldoende belicht, zo vinden wij. Hier kan meer mee gedaan worden, om zo deze
locatie, maar ook Veendam en de regio groter op de kaart te zetten!
Vervolgstappen voor Avebe-Wilkens: hoe nu verder?
U heeft al belangrijke stappen gezet. Nu is het van belang om verder door te pakken!
Om te komen tot een succesvolle gebiedsontwikkeling voor de Avebe-Wilkens locatie,
voorzien we de volgende acties:
1. Neem als gemeente Veendam een sterk faciliterende rol in
Bij de (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie moet rekening worden gehouden
met een lange doorlooptijd. Het is een project van lange adem. Verschillende partijen
hebben ieder hun eigen deelplannen binnen de locatie. De gemeente Veendam beschikt
slechts over een beperkte grondpositie. De (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens
locatie is een goed voorbeeld van organische gebiedsontwikkeling. Dit wordt
gedefinieerd als een optelsom van meerdere relatief kleinschalige (her)ontwikkelingen,
met een open-eindeproces zonder blauwdruk, waarbij ontwikkeling en beheer door
elkaar lopen, met een dominante rol voor eindgebruikers en een faciliterende rol voor de
overheid.
Een organische gebiedsontwikkeling vraagt om een andere houding van de gemeente
dan bij een integrale, meer omvattende gebiedsontwikkeling (minder financieel en
organisatorisch). Het betekent voor de gemeente Veendam meer loslaten (minder regie)
en afhankelijker op durven stellen van anderen (private initiatiefnemers). Het betekent
voor de gemeente Veendam echter niet niks doen! Het losweken en faciliteren van
initiatieven vraagt de nodige inspanning. Centrale vraag voor de gemeente is hierbij:
“Wat is nodig om ontwikkelingen te stimuleren? En hoe kunnen private partijen zo goed
mogelijk gefaciliteerd worden?”. De gemeente Veendam kan de private partijen op de
locatie op verschillende manieren faciliteren (bron: Planbureau voor de Leefomgeving
(PBL) en Urhahn Urban Design, 2012):
Communicatief: door gezamenlijk een (eerste) visie of plan op te stellen voor het
gebied. Een plan of een visie speelt een rol bij het verbeelden van de mogelijkheden
in het gebied, zonder daarbij direct een eindbeeld vast te leggen. Dit betekent minder
‘ontwerpen’ en meer verbeelden en inspireren (‘DNA van een locatie in beeld
brengen en vervolgens kiezen voor een zogenaamde ‘kiemstratetegie’). Zo kunnen
partijen worden verleid (ook toekomstige gebruikers van de locatie) en partijen
worden verbonden met elkaar om zo tot ruimtelijke, maar ook sociale, initiatieven te
komen. Dit kan ook betekenen dat voor een heel andere vorm dan een ‘plan of
visie’wordt gekozen, bijvoorbeeld door een ‘netwerk’ van mensen op te zetten. Voor
het verkrijgen van subsidie voor herstructurering (vanuit het provinciaal
herstructureringsprogramma) is het ook noodzakelijk te beschikken over een
masterplan/gebiedsvisie voor de locatie.
Organisatorisch: de (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie wordt voor de
gemeente meer een proces dan een project. Dit betekent ook meer externe orientatie
– richting de ontwikkelende partijen- en intern minder projectmatig werken. Hierbij
kan een gebiedsmanager / accountmanager worden gekoppeld aan de locatie. Het is
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 53
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
zaak om binnen de gemeente er voor te zorgen dat de taakverdeling tussen enerzijds
degenen die initiatieven in overleg met de private partijen inbrengen en anderzijds
degenen die plannen toetsen het faciliteren van de initiatieven niet te zeer
belemmert. Dit kan door een coulante houding van de toetsers en samen met
initiatiefnemers (de private partijen op de locatie) zoeken naar de ruimte binnen de
regels.
Financieel-economisch: de gemeente heeft geen rol bij de grondexploitatie, daar de
gemeente slechts beperkte grondpositie heeft. Wel heeft de gemeente Veendam
financiele betrokkenheid waar het aankomt op initiatiefoverstijgende opgaven, zoals
het aanleggen van openbare ruimte en infrastructuur. De verlenging van de
Industrieweg is hier een goed voorbeeld van. Deze kosten kunnen niet meer uit de
exploitatie voor de gehele locatie worden betaald en zullen dus op een andere manier
bekostigd moeten worden. Een mogelijkheid hiervoor is bijvoorbeeld de
herstructureringssubsidie van de provincie Groningen (vanuit het PHP).
Juridisch planologisch: de gemeente Veendam moet proberen om flexibiliteit in te
bouwen in het bestemmingsplan. Het gaat dan niet alleen om het opnemen van
flexibiliteitsbepalingen (zoals de wijzigingsbevoegdheid), maar ook om ruimer
bestemmen (of negatief bestemmen), zodat aan meerdere type initiatieven
planologisch ruimte kan worden gegeven. Ook het segmenteren van werklocaties
past hierbij: sommige activiteiten wel op het ene terrein, andere niet. Zo worden
locaties met eigen karakter en kwaliteiten ontwikkelt. Voor Avebe-Wilkens kan dit
betekenen dat op deze locatie kleinschalige bedrijfsruimte kan worden ontwikkeld,
terwijl op nieuw uit te geven locaties dit vervolgens niet mogelijk wordt gemaakt. Zo
kan de markt enigszins worden gestuurd (en gebruik worden gemaakt van value
capturing).
2. Zet in op een multifunctioneel gebied met doelgroepen die elkaar versterken
Voor een succesvolle (organische) gebiedsontwikkeling voor de Avebe-Wilkens locatie is
het belangrijk om in te zetten op doelgroepen die passen bij de locatie, maar waar zeker
ook voldoende marktbehoefte voor is. Voor de Avebe-Wilkens locatie betekent dit, zeker
gezien het forse areaal, dat enige voorzichtigheid noodzakelijk is. We verwachten, zeker
de komende jaren, geen forse jaarlijkse uitgifte van kavels. De vraag onder kleinschalige
bedrijfsruimtegebruikers, maar ook naar woon-werk eenheden is aanwezig in de
gemeente Veendam, maar ook deze gebruikers zijn nu voorzichtig met investeringen.
Ondanks dat als gevolg van de huidige economische crisis, de verkoop van
bedrijfskavels (en woon-werk eenheden) moeizaam verloopt, zijn er zeker wel kansen
voor de Avebe-Wilkens locatie. Hieronder wordt een overzicht gemaakt van de
belangrijkste marktsegmenten en functies die passen op deze locatie. Daarbij wordt ook
een eerste score gegeven van de potentiële marktvraag.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 54
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Tabel 2: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor Avebe-Wilkens locatie
Doelgroep Kansrijke segmenten? Waarom kansrijk? Markt
vraag
Bedrijfsruimte kleinschalige gebruikers met
een omvang van circa 250 m²
tot 1.000 m² bvo (solitair of
in verzamelgebouw);
middelgrote gebruikers tot
2.500/3.000 m² bvo
gerelateerd aan energie!
Bedrijven direct gerelateerd
aan energie / biovergisting
(diverse omvang)
Er is in de regio en
gemeente nog behoefte
aan kleinschalige
bedrijfsruimte (mits niet
ook op andere locaties
beschikbaar).
Mix van kleinschalig en
middelgroot/grootschalig
gerelateerd aan energie is
uniek, als spin-off van de
biovergistingsinstallatie.
+
Watergerelateerde
bedrijvigheid
Watergerelateerde
bedrijfsruimte van
(middel)grote omvang, is
zowel interessant voor de
Avebe-Wilkens locatie als
voor Dallen II.
Eventueel kan gebruik worden
gemaakt van een (te
ontwikkelen) collectieve
aanlegkade.
Er zijn in de regio slechts
beperkt aantal
bedrijventerreinen met een
kadefunctie.
Benutten van bestaande
waterwegen.
Aan- en afvoer via water
mogelijk voor diverse (ook
al gevestigde) partijen.
+
Wonen Wonen direct grenzend aan
huidige woonbebouwing.
Mogelijkheden voor een
strook nieuwbouw nabij
bestaande woonbebouwing
(inbreiding)
Wonen aan het water kan
aantrekkelijk zijn, mits niet
in de directe nabijheid van
bedrijfsruimte.
Risico: overaanbod aan
woningen in de regio?
Huidige crisis?
0
Woon-werk units Woon-werk eenheden van
verschillende soort, in het
bijzonder werken aan huis
(geschakelde woning en
bedrijfshal) en werken bij huis
(woning met losse
bedrijfshal).
Belangrijk om woon en
werkfunctie te koppelen, om
toekomstige ongewenste
situaties (overlast) te
voorkomen.
In Veendam momenteel
geen ruimte beschikbaar
voor woon-werk eenheden.
Maar let op: behoefte aan
dit type vastgoed is ook
slechts beperkt.
0
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 55
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Energie Ontwikkeling van een
biovergistingsinstallatie, die
ook lokaal energie kan
leveren.
Opslag voor installatie
(silo’s)
Opslag van zonnecellen, als
tijdelijke functie, maar ook
op bijvoorbeeld vervuilde
grond, om zo inkomsten te
generen.
Zonnecellen op daken van
bedrijfspanden om zo
energie te winnen.
inkomsten genereren met
energie en verhandelbare
rechten.
al energienetwerk
aanwezig;
+
Bron: Stec Groep, 2012
Weinig behoefte aan retail op Avebe-Wilkens locatie
De Avebe-Wilkens locatie ligt op enige afstand van het centrum van Veendam. Dat
maakt de locatie eigenlijk alleen geschikt voor meer grootschalige en/of perifere
detailhandelsvestigingen (GDV/PDV). Zo wordt direct concurrentie met de winkels in het
centrum voorkomen. Een cluster van perifere detailhandel is gevestigd in de zone
Stolberg-/Lloydsweg en een deel van de Transportweg. Het aanbod is redelijk ruim in
vergelijking tot gemeenten van vergelijkbare omvang. Voor extra toevoeging aan ruimte
voor PDV/GDV ontwikkelingen is slechts zeer beperkte behoefte; voor een tweede PDV-
cluster is het bevolkingsdraagvlak in Veendam en de omliggende regio te klein, zo
schatten we in.
Bijzonder: benut de mogelijkheid om energiedrager direct te koppelen aan afnemers
Door de ontwikkeling van de biovergistingsinstallatie zien we mogelijkheden voor
ontwikkeling van een themapark rondom energie. Dit is bijzonder en zorgt voor een extra
pull-factor voor de Avebe-Wilkens locatie. De energiedrager (de biovergistingsinstallatie,
maar mogelijk ook zonnecellen op het terrein) kunnen direct gekoppeld worden aan
potentiële afnemers. Dit kunnen zowel kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers (mogelijk in
geschakelde bedrijfshallen) zijn, als (middel)grote bedrijven (met behoefte aan ligging aan
het water), zo denken we. De mogelijkheid
bestaat zelfs om de locatie Dallen II hierbij te
betrekken. Grotere bedrijven kunnen zich
hier dan vestigen (aan de overzijde van het
A.G. Wildervanckkanaal) en gebruik maken
van de directe levering van energie. Een
mogelijkheid die verkend kan worden is om
een (kleinere) biovergistingsinstallatie naast
of op het kavel van een dergelijk bedrijf te
ontwikkelen. De moderne techniek maakt dit
inmiddels mogelijk.
Wordt gekozen voor kleinschalige bedrijfsruimte op de Avebe/Wilkens locatie, dan
adviseren we om dit segment niet aan te bieden op nieuw uitgeefbare
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 56
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
bedrijventerreinen. Kleinschalige bedrijfsruimte op herontwikkelingslocaties is, gezien de
relatief hogere commerciële waarde, meer aantrekkelijk (zeker gezien de mogelijke
kosten voor sloop / bouwrijp maken van bestaand gebied) voor potentiële investeerders.
Voor wonen en woon-werk eenheden zien we beperkte behoefte. De vraag naar dit type
vastgoed is, mede door de huidige economische crisis, aanzienlijk minder groot.
3. Genereer inkomsten! Kies een slim financieringsarrangement!
Om de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie (financieel) aantrekkelijk te maken
voor private partijen en daarmee investeringen uit te lokken, zien we meerdere kansen.
Hieronder maken we een overzicht van mogelijke financieringsarrangementen voor de
locatie. Kort lichten we hieronder deze opties verder toe, in de menukaart onder
‘tussengerechten’ vindt u deze ook terug.
Verhuur van bestaand (en nieuw) vastgoed aan bedrijven; bestaande panden en
silo’s op de locatie kunnen worden verhuurd aan partijen, bijvoorbeeld voor opslag
van goederen. Dit levert direct cash-flow op.
Verkoop van bestaande gronden aan private investeerders; de gronden die in
eigendom zijn van private partijen kunnen (kavelgewijs) worden verkocht aan
gebruikers op de bedrijfsruimtemarkt of aan ontwikkelaars (die bijvoorbeeld een
bedrijfsverzamelgebouw willen ontwikkelen). Eventueel kunnen private partijen die Al
actief zijn op de Avebe/Wilkens locatie ook besluiten om hun grondpositie te
vergroten om zo bijvoorbeeld een strategische aankoop te doen (voor eventuele
verkoop of ontwikkeling op korte of middellange termijn) of simpelweg vanuit het
idee over enige restruimte te beschikken.
Opzetten van een Energy Service Company (ESCo)
Een Energy Service Company (ESCo) is een bedrijf dat de aanleg, het onderhoud en
het beheer van energie installaties in gebouwen op zich neemt. Het bedrijf
garandeert een afgesproken energiebesparing. Het is dus geen energieproducent
maar een energiebesparingsdienst. Dit past goed bij de ontwikkeling van de
biovergistingsinstallatie door Soepenberg (en de Regionale Energie Maatschappij).
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 57
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
ESCo’s zijn een nieuwe ontwikkeling in innovatieve samenwerkingsvormen in de
bouwketen, overgewaaid uit de VS. De ESCo regelt het ontwerp, realisatie, beheer,
onderhoud en zelfs ook de financiering. De markt geeft langjarige garantie af op de
totaalkosten, de energieprestatie voor 10 jaar vooruit, kosten voor beheer en
onderhoud, maar – heel belangrijk – ook verbetering van het comfort (zie ook vorig
hoofdstuk).
Verhandelen van rechten voor aanbieden van services/utilities aan investeerders of
gebruikers (gebiedsontwikkeling 4.0)
Naast grond of het huurrecht op een pand of kavel kan ook worden onderhandeld
over rechten voor het aanbieden van services/utilities. In praktijk gebeurt dit nog niet
zo vaak, maar deze verhandelbare deelrechten gerelateerd aan het grondeigendom
zijn voor de ontwikkeling op de Avebe-Wilkens locatie zeker interessant. Een
grondexploitatie wordt zo een gebiedsexploitatie (alle verhandelbare rechten zitten in
deze gebiedsexploitatie, dus niet alleen de grondexploitatie). Zo kan de mogelijkheid
om (zonne-)energie op te wekken (of zelf opwekken en verkopen aan energiebedrijf)
worden verkocht als separaat recht onafhankelijk van bijvoorbeeld het gebruik als
bedrijfshal. Denk hierbij aan een constructie waarbij de kosten (investering aanleg,
afschrijving, et cetera) – opbrengsten (gegenereerde KWh * vergoeding) de
rekensom vormen voor de mogelijke opbrengsten van het recht. Zeker voor het
Avebe-Wilkens terrein is verkoop van het recht op zonne-energie interessant. Zo
kunnen bijvoorbeeld bedrijfskavels worden verkocht met dit recht, maar ook zonder
(waardoor het mogelijk is om als private eigenaar (en verkopende partij) toch
zonnecellen op het dak van een pand te installeren, zelfs als de grond verkocht is
aan een andere partij; immers, het recht op zonnecellen is dan niet verhandeld!). Zo
zijn er meer mogelijkheden, bijvoorbeeld ook door het leveren van parkmanagement
diensten.
Tijdelijke exploitatie (Tex)
Voor delen van het Avebe-Wilkens terrein kan een tijdelijke exploitatie worden
opgesteld. Zo kan bijvoorbeeld voor een periode van tien of twintig jaar worden
ingezet op het vullen van een kavel met zonnecellen. Hiervoor kan dan een tijdelijke
exploitatie worden gemaakt. Na die periode kan dan opnieuw worden vastgesteld
welke functie en doelgroepen voor de locatie geschikt zijn. Voordeel is dat een kavel
intensief wordt gebruikt, geld oplevert en er tegelijkertijd ook de flexibiliteit is om na
verloop van tijd een andere invulling te geven aan de locatie.
Publiek-private samenwerking bij ontwikkeling steekhaven
De ontwikkeling van een steekhaven in het A.G. Wildervanckkanaal kan gezamenlijk
met het bedrijfsleven worden opgepakt. Zo kunnen afspraken worden gemaakt over
de verdeling van kosten. De gemeente Veendam kan een deel van deze investeringen
terugverdienen met de verkoop van watergebonden kavels op de Dallen II (deze
kavels hebben vaak een hogere grondwaarde). Bedrijven die gebruik willen maken
van de steekhaven, kunnen door mee te investeren, direct profiteren van de
mogelijkheden die een steekhaven biedt en zo ook goederen per water laten aan- en
afvoeren. Een publiek-private samenwerking is hierbij een slimme mogelijkheid om
gezamenlijk aan de slag te gaan. Mocht er onder bedrijfsleven onvoldoende animo
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 58
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
hiervoor zijn, dan betekent dat ook dat de behoefte niet aanwezig is, waardoor deze
investering geen noodzaak heeft.
4. Ten slotte: zet in op passende marketing en branding
Essentieel voor het succes van de Avebe-Wilkens locatie is haar op de juiste manier te
positioneren en onder de aandacht te brengen van de beoogde doelgroepen. Dit geldt
zowel voor investeerders als ondernemers. Benadruk ten eerste de sterke punten van de
locatie en de mogelijkheden. Maar ook de winst die er te behalen is voor ondernemers
(door de koppeling met energie).
De Avebe-Wilkens locatie heeft goede papieren om zich te ontwikkelen tot een
multifunctioneel Energy park waar ook mogelijkheden zijn voor woonfuncties. Zover is
het nu nog niet: de locatie is vooralsnog een gebied waar je praktisch gezien weinig te
zoeken hebt, ook als bedrijf. Met de doortrekking van de Industrieweg en de
ontwikkeling van de biovergistingsinstallatie, in combinatie met de ontwikkeling van een
kleinschalig bedrijventerrein, verandert dit. De locatie kan uitgroeien tot een interessante
mix van energie en bedrijvigheid. Dit vraagt om een scherpe visie en marktconforme
aanpak.
Belangrijk is aandacht te schenken aan het verwachte profiel van toekomstige
gebruikers. Een potentiële vestiger moet zich kunnen voorstellen wat de toegevoegde
waarde van de locatie is. Waarom is het gunstig ondernemen op deze plek? Wat maakt
deze locatie geschikt voor een woon-werk eenheid? Toekomstige gebruikers van de
locatie willen meer weten van het DNA van het gebied: welke sfeer tref ik er aan? Wat
voor type bedrijven vestigen zich er? Hoe dynamisch is dit gebied?
Aanknopingspunten voor de marketing zijn ligging, bereikbaarheid, (duurzame) energie,
kwalitatief hoogwaardige kleinschalige bedrijfsruimte en het gevoel dat je op een plek
bent met historie die een nieuw leven heeft gekregen. Het ligt daarom voor de hand in
de marketingstrategie voor de Avebe-Wilkens locatie te richten op lokale en regionale
bedrijven / ondernemers, maar ook bedrijven die specifiek voordeel hebben van ligging
naast een energiecentrale.
Leereffecten Avebe Wilkens locatie
Door als gemeente te investeren in infrastructuur, worden private investeerders
verleid tot investeringen / ontwikkeling van de locatie
Innovaties leiden tot slimme herontwikkeling (biovergistingsinstallatie)
Mogelijkheid voor opzetten van een Regionale Energie Maatschappij, hier kan hele
regio, maar zeker ook locatie, direct van profiteren.
Slimme financieringsmodellen om extra inkomsten te genereren (waaronder Esco’s
en verhandelbare rechten).
Als gemeente faciliterende rol, duidelijk voorbeeld van organische
gebiedsontwikkeling.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 59
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
4.3 De Rensel, Oldambt
Enige jaren geleden heeft de openbare ruimte op het bedrijventerrein De Rensel een
grote revitaliseringsoperatie ondergaan. De toegankelijkheid van het bedrijventerrein is
verbeterd, er is een aanzienlijke hoeveelheid nieuw uit te geven bedrijfskavels ontstaan
als gevolg van de uitplaatsing van bedrijven en er zijn bepaalde voorzieningen gecreëerd.
Op de private kavels heeft tot op heden geen verbeteringsslag plaatsgevonden. Hierdoor
maakt het terrein een rommelige indruk. Om de verrommeling tegen te gaan wil de
gemeente Oldambt, in samenwerking met de ondernemers, uitvoering gaan geven aan
revitalisering van de private terreinen. Daarnaast is het de bedoeling om via een
thematische aanpak de heruitgifte van bedrijfskavels mogelijk te maken. Gedacht wordt
bijvoorbeeld aan watergebonden bedrijvigheid. Dit sluit aan bij de ontwikkelingsvisie
Winschoten Waterstad (mede met het oog op de ontwikkeling van Blauwe Stad). Verder
hebben enkele bedrijven aangegeven behoefte te hebben aan uitbreidingsruimte.
Historie
De Rensel is een bestaand bedrijventerrein in de kern Winschoten (gemeente Oldambt).
De naam komt van het voormalige riviertje De Rensel, dat lag in het verlengde van het
Winschoterdiep en later werd gekanaliseerd tot de Trekvaart, de oude loop van het
Winschoterdiep tot de jaren 1950. Het laatste stukje overgebleven Trekvaart ten oosten
van Winschoten wordt nog Rensel genoemd. Het gelijknamige bedrijventerrein ligt langs
dit stukje Trekvaart. Het terrein dateert van begin jaren 20 in de vorige eeuw. De
huidige panden op het terrein variëren in leeftijd grotendeels van ongeveer 30 tot 40 jaar
oud. Enkele nieuwere panden zijn onder meer het bedrijfspand van Synergon Metaal en
enkele opslagboxen en verzamelgebouwen aan de Industrieweg.
Figuur 8: beeldkwaliteit en uitstraling De Rensel
Bron: Stec Groep, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2012
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 60
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Uitstraling en ligging
Bedrijventerrein De Rensel ligt aan de oostkant van de kern Winschoten, op ongeveer 2
kilometer afstand van snelweg A-7 (via de N-367). Het bedrijventerrein heeft een matige
tot redelijke uitstraling (uitzonderingen daargelaten, zie ook figuur 8). Kavels worden
veelvuldig gebruikt voor buitenopslag (zichtbaar) en in sommige gevallen staan ook
panden (structureel) leeg. Panden voldoen soms niet meer 100% aan de eisen van
gebruikers. Enkele bedrijven zitten ruim in hun jasje, terwijl andere bedrijven geen
uitbreidingsruimte meer hebben. De uitstraling van de panden is vaak functioneel, ook bij
de entree van de locatie. Vanuit het centrum van
Winschoten rijd je direct tegen een aantal bedrijfspanden
van flinke omvang met functionele uitstraling aan.
Vanuit de andere entree (aan de oostkant) is de
overgang wat rommelig; met de komst van enkele
nieuwe bedrijven (kavels zijn uitgeefbaar) kan dit
veranderen. De entree van het gebied bepaalt in hoge
mate de uitstraling van het bedrijventerrein. De openbare
ruimte in het gebied is niet overal even goed onderhouden. De infrastructuur en
kadevoorzieningen zijn uitstekend (mede als gevolg van een revitalisering door de
gemeente Oldambt). Gras en bermen liggen er daarentegen niet altijd keurig bij. Zie voor
een profiel ook onderstaande tabel.
Profiel bedrijventerrein De Rensel
Panden
Leeftijd pand Het terrein is vanaf begin jaren ’20 in de vorige eeuw ontwikkeld. De
huidige panden op het terrein dateren grotendeels uit de jaren ’70. Enkele
nieuwere panden zijn onder meer het bedrijfspand van Synergon Metaal en
enkele opslagboxen aan de Industrieweg.
Soort pand Het betreft vooral veel loodsen, opslagruimtes en productie en
werkateliers met soms kantoorruimte. Tevens enkele woon/werk panden.
Samenhang tussen
panden
De samenhang tussen de panden ontbreekt. Dit zorgt voor een gevarieerd
bebouwingsbeeld op het terrein. De ontbrekende samenhang heeft een
matige beeldkwaliteit van het terrein als gevolg. De functionaliteit van de
meeste panden is echter goed op orde.
Activiteit Voornaamste activiteiten zijn handel & reparatie, productie, opslag en
bouw.
Onderhoud en
uitstraling
Het onderhoud van de panden is matig. Panden ogen vaak functioneel en
enigszins verouderd en ook een groot deel van de openbare ruimte
(bermen / groen) wordt matig onderhouden. Het terrein krijgt hierdoor
langzaamaan een verouderde uitstraling.
Leegstand Leegstand is aanwezig (max. 10%). Het betreft zowel bedrijfswoningen
als bedrijfspanden.
Huurprijzen Huurprijzen voor bedrijfspanden op De Rensel variëren gemiddeld van circa
30 euro per m² bvo tot maximaal 60 euro per m² bvo.
Kavels
Grootte Grote kavels (>10.000 m²) oplopend tot circa 2,5 ha. Ook enkele kleinere
kavels op het terrein (tot 5.000 m²).
Bebouwings
percentage
Bebouwingspercentage is gemiddeld 70%. Op diverse locaties op het
terrein restruimte / intensiveringsmogelijkheden op de kavels.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 61
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Opslag (activiteit) Op meerdere locaties opslag op of direct aan de openbare weg. Diverse
kavels worden gebruikt als opslagplaats (onder andere voor militaire
voertuigen). In enkele gevallen (bijvoorbeeld op de kavel van Steenhuis
Recycling) wordt opslag op de kavels zelf slechts deels aan het gezicht
ontrokken wat de beeldkwaliteit niet ten goede komt.
Parkeren Parkeergelegenheid is er op de kavels zelf. Ook langs de kavels zijn
parkeerhavens gerealiseerd. Hier en daar worden auto’s ook langs de
openbare weg geparkeerd.
Verharding De kades en de Industrieweg zijn doorgaans van goede kwaliteit. De
verharding ter hoogte van de betonfabriek is sterk vervuild.
Restruimte Circa 10% van de kavels staat leeg. Inclusief de kavels die momenteel als
opslagruimte fungeren is er ruim 30.000 m² beschikbaar voor
intensivering.
Bron: Stec Groep, 2012
Succesfactoren bedrijventerrein De Rensel
We zien zeker kansen voor De Rensel. Het is een locatie die kwaliteiten heeft en die zich
eigenlijk al bewezen heeft, gezien het aantal bedrijven dat op de locatie reeds gevestigd
is. Hieronder maken we een korte opsomming van de sterke punten van de locatie:
Ligging nabij de snelweg A-7 en de N-367 maakt de locatie aantrekkelijk binnen de
regio Oost-Groningen. Er zijn niet zo veel bedrijventerreinen met ligging nabij een
snelweg in de regio.
Maar ook: ligging in nabijheid van het centrum van Winschoten en nabij een
toekomstige leisure strip langs het water (met onder meer een casino/gokhal en
kleinkunst, theater).
Aanwezigheid van groot aantal (innovatieve) bestaande bedrijven (die al meer dan 10
jaar gevestigd zijn op deze locatie), inclusief bijbehorende werkgelegenheid.
Belangrijk voor de economie van Winschoten en de hele gemeente Oldambt.
De locatie is enkele jaren geleden flink gerevitaliseerd, waardoor openbare weg en
kadevoorzieningen (overigens weinig geschikt voor watergebonden bedrijvigheid door
hoogteverschil van water en land) prima van kwaliteit zijn.
De locatie beschikt over mogelijkheden voor intensivering van bestaande kavels,
daarnaast is er schuifruimte beschikbaar voor bedrijvenen met behoefte aan
uitbreidingsruimte.
Er zijn mogelijkheden voor zowel hergebruik (bijvoorbeeld van bestaande
bedrijfsruimte) als voor nieuwbouw en uitgifte van kavels.
Er is concrete interesse voor de uitgeefbare bedrijfskavels op De Rensel. Enkele
partijen hebben zich reeds bij de gemeente gemeld.
De gemeente Oldambt wil samen met eigenaren / gebruikers, uitvoering geven aan
de revitalisering/opwaardering van private panden en kavels.
De gemeente Oldambt overweegt het schrappen van enkele (zachte) plannen voor
nieuwe bedrijventerreinen, om zo de verhouding tussen vraag en aanbod in de
gemeente, maar ook in de regio, gezonder te maken. Dit zorgt voor minder
concurrentie voor De Rensel.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 62
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
… maar zeker ook risico’s bij herontwikkeling/revitalisering van de private kavels op De
Rensel
Vooralsnog beperkt initiatief vanuit gebruikers/eigenaren voor opwaardering van
private panden en kavels; gemeente kan herontwikkeling stimuleren, maar moet geen
probleemeigenaar en/of initiator worden.
Enkele eigenaren die beschikken over veel restruimte en buitenopslag (en daarmee
sterke invloed hebben op de uitstraling van de locatie) zien geen noodzaak om te
verhuizen en/of hun kavel te verkopen.
Panden en kavels hebben nog te hoge commerciele waarde voor sloop-nieuwbouw
en/of forse herontwikkeling, daar komt bij dat de gemeente Oldambt (maar ook de
regio Oost-Groningen) over meer dan voldoende uitgeefbare nieuwe
bedrijventerreinen beschikt;
Locatie heeft weliswaar te maken met eerste vormen van veroudering, maar is zeker
nog niet afgeschreven (zie ook punt hierboven). Hierdoor is het voor private partijen
of de gemeente te kostbaar om panden of kavels aan te kopen vanuit strategisch
oogpunt (met ook op herontwikkeling van totale gebied).
Aan de randen van de locatie (dichtst nabij het centrum van Winschoten) zijn kavels
allemaal in privaat eigendom en intensief in gebruik. Dit betekent dat op korte termijn
de opwaardering (of andere invulling / verkleuring) van de locatie weinig kans heeft.
In lijn met derde punt: in de regio Oost-Groningen is een overaanbod aan nieuw uit te
geven bedrijventerreinen.
De vraag naar bedrijfsruimte en nieuw uit te geven bedrijfskavels in de regio Oost-
Groningen (en daarmee in Oldambt) neemt sterk af.
Conclusie: ga op deze locatie strategisch te werk!
De Rensel vraagt om een andere aanpak dan de andere
twee business cases in Oost-Groningen. Het betreft hier
een bestaand bedrijventerrein met diverse private
eigenaren / gebruikers. Een forse (her)ontwikkeling is
(zeker financieel) weinig haalbaar en ook niet wenselijk,
zo schatten we in. De uitdaging voor dit project zit in
het verleiden van private partijen om te investeren in
(eigen) pand en kavel. De rol van de gemeente bestaat
vooral uit faciliteren en de juiste mogelijkheden scheppen voor investeringen in het
gebied. De gemeente heeft immers al fors geinvesteerd in de revitalisering van de
locatie. Voor de aanpak voor De Rensel betekent dit in ieder geval:
Een gewenst toekomstbeeld voor de locatie uitwerken op hoofdlijnen, met een beeld
van het gewenste “DNA” en imago van de locatie. Deels verkleuren van de locatie
kan, maar dan wel vanuit een langetermijn strategie. Zo wordt ook duidelijkheid
gecreeerd voor ondernemers en mogelijke investeerders op de locatie. Zonder een
duidelijk toekomstbeeld, zullen eigenaar/gebruikers minder snel geneigd zijn (forse)
investeringen te doen in pand en kavel.
Kracht en kwaliteit, maar ook sociaal-economische waarde van De Rensel goed in
beeld hebben. Wat betekent het bestaande bedrijventerrein voor de economie van
Winschoten en de gemeente Oldambt? Hoe waardevol is deze locatie? Ondanks het
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 63
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
feit dat de uitstraling op plekken matig is, zijn er wel bedrijven al lange tijd gevestigd.
Dit heeft zeker ook maatschappelijke betekenis (banen, inkomen, spin-off).
De opwaardering van De Rensel vraagt daarnaast ook om slimme beleidskeuzes
(segmentering, doelgroepen, samenhang met andere uitgeefbare bedrijventerreinen)
binnen de gemeente Oldambt. Daarbij speelt ook de marktbehoefte (waar is vraag
naar?) een centrale rol. Dit moet nader worden onderzocht.
Mogelijkheden om eigenaar/gebruikers te stimuleren te investeren in de locatie
verkennen. Actieve communicatie met eigenaar/gebruikers op de locatie (gebeurt nu
overigens al door de accountmanager).
Vervolgstappen voor De Rensel: hoe nu verder?
1. Zet in op behoud van bedrijventerrein De Rensel met slechts beperkte verkleuring
De uitstraling van bedrijventerrein De Rensel is momenteel vooral functioneel. Het terrein
heeft veelal een matige beeldkwaliteit. Daar staat tegenover dat er meerdere bedrijven
zitten die al langdurig op de locatie gevestigd zijn en belangrijk zijn voor de economie
van de gemeente Oldambt. Het terrein heeft voor de gemeente dan ook een belangrijke
sociaal-economische (of maatschappelijke) functie. Wanneer we kijken naar de
levenscyclus van een bedrijventerrein (figuur 9), valt De Rensel in de tweede fase. Dit is
de moeilijkste fase voor ingrijpen: het vastgoed heeft nog een gemiddeld relatief hoge
commerciele waarde, waardoor verwerving geen optie is.
Figuur 9: levenscyclus van een bedrijventerrein: De Rensel fase 2
Bron: Stec Groep, 2012
Investeren in kwaliteit van de openbare ruimte
(infrastructuur, groen) heeft de voorkeur (en is op De
Rensel al gebeurd), daarnaast kunnen eigenaar/gebruikers
worden gestimuleerd tot investeren in eigen vastgoed.
Juist dit laatste is nu de uitdaging voor het terrein. Gezien
het aantal bedrijven dat op de locatie gevestigd is, maar
ook het feit dat nog bedrijfskavels uitgeefbaar zijn,
adviseren we vooral in te zetten op behoud van de
bedrijfsfuncties op het terrein. Daarbij kan op (middel)lange termijn worden ingezet op
verkleuring van de westelijke kant van de locatie door de ligging nabij het centrum.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 64
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Hierbij denken we aan meer kleinschalige bedrijfsruimte, mogelijk in combinatie met
leisure activiteiten (aansluitend bij de ontwikkelingen aan de overzijde van het water).
2. Kies voor doelgroepen die passen bij huidige functies op De Rensel
Voor De Rensel zien we vooral kansen voor doelgroepen die goed aansluiten bij de
bestaande gebruikers op de locatie. Hierbij denken we aan bedrijfsruimte (met focus op
meer kleinschalige bedrijfsruimte) en mogelijk op lange termijn enkele woon-werk units
aan de westzijde van de locatie (mits mogelijk en op privaat initiatief). Daarnaast kunnen
de kansen die ‘energie’ biedt worden verkend; het plaatsen van zonnecellen op
leegstaande kavels genereert (tijdelijke) inkomsten. Hiervoor liggen kansen in de regio
Oost-Groningen. Mogelijk kan aan de westkant van de locatie, of in bijzondere panden /
plekken op De Rensel, worden ingezet op leisure en/of horeca activiteiten. Zo ontstaat
meer reuring op de locatie. Voor perifere detailhandel zien we weinig behoefte: u
beschikt al over een locatie voor dit type functies.
Tabel 3: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor De Rensel
Doelgroep Kansrijke segmenten? Waarom kansrijk? Markt
vraag
Bedrijfsruimte kleinschalige gebruikers met
een omvang van circa 250 m²
tot 1.000 m² bvo (solitair of
in verzamelgebouw);
middelgrote
bedrijfsgebruikers, gelijk aan
activiteiten zoals nu op het
terrein aanwezig zijn;
Er is in de regio en
gemeente nog behoefte
aan kleinschalige
bedrijfsruimte (mits niet
ook op andere locaties
beschikbaar).
Aansluiten bij bestaande
bedrijfsruimte.
Bedreiging: overaanbod aan
bedrijventerrein in
gemeente en regio!
+
Woon-werk units Woon-werk eenheden van
verschillende soort, in het
bijzonder werken aan huis
(geschakelde woning en
bedrijfshal) en werken bij huis
(woning met losse
bedrijfshal).
Belangrijk om woon en
werkfunctie te koppelen, om
toekomstige ongewenste
situaties (overlast) te
voorkomen.
Past op lange termijn
mogelijk bij westkant van
terrein; meer kleinschalig
en lagere milieucategorie.
Maar let op: behoefte aan
dit type vastgoed is ook
slechts beperkt.
0
Energie Opslag van zonnecellen, als
tijdelijke functie, maar ook
op bijvoorbeeld vervuilde
grond, om zo inkomsten te
generen.
Zonnecellen op daken van
bedrijfspanden om zo
energie te winnen.
inkomsten genereren met
energie en eventueel ook
energierechten
verhandelen (zie business
case Avebe-Wilkens).
+
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 65
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Recreatie / Leisure (specialistische)
fitnessgelegenheid,vanaf
100 tot 500 m² bvo;
kartbaan, lasergame, indoor
skibaan et cetera
stadsstrand met beperkte
horeca;
creëert levendigheid,
reuring;
past goed bij westrand van
locatie;
Maar: slechts beperkte
behoefte.
0
Bron: Stec Groep, 2012
Beperkte retailkansen voor De Rensel
De afstand van De Rensel naar het kernwinkelgebied is te groot om daar onderdeel van te kunnen
uitmaken. De ligging nabij de jachthaven maakt De Rensel mogelijk geschikt voor
themagerelateerde detailhandel, zoals watersport. Aan de Beersteeweg zijn grootschalige
perifere winkels gevestigd zoals Praxis en Kwantum. Overige grootschalige en perifere winkels
liggen nu vrij verspreid over Winschoten. Dit biedt weliswaar enige mogelijkheden voor een
concentratie van het grootschalige winkelaanbod rond de Beersterweg, maar biedt daarmee
weinig kansen voor dit type winkels op De Rensel.
3. Stel als gemeente kaders en faciliteer
Net als bij de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie in de vorige business case,
moet ook voor opwaardering van De Rensel rekening worden gehouden met een langere
doorlooptijd. De gemeente Oldambt beschikt slechts
over een beperkte grondpositie, daarbij is de gemeente
min of meer afhankelijk van de bereidheid van
eigenaar/gebruikers voor investeringen in de locatie. Ook
hier spreken we van organische gebiedsontwikkeling,
waarbij een dominante rol is voor eindgebruikers en een
faciliterende rol voor de gemeente Oldambt. Er is sprake
van zogenaamde uitnodigingsplanologie, waarbij de
gemeente op hoofdlijnen bepaalt waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn
op De Rensel, met het oog op de lange termijn en te beschermen van waarden. Binnen
de kaders op hoofdlijnen stelt de gemeente zich uitnodigend en faciliterend op tegenover
private initiatiefnemers. Zo worden partijen die willen investeren, ook uitgenodigd dit te
doen en zeker niet afgeremd. We zien een viertal rollen, vergelijkbaar met de rollen uit
de business case voor de Avebe-Wilkens locatie, voor de gemeente Oldambt hierbij (zie
tabel hieronder).
Rol Toelichting
Communicatief Maak samen met ondernemers op De Rensel een toekomstbeeld van de
locatie. Dit moet vooral verbeelden en inspireren (‘DNA’). Hoe ziet het
bedrijventerrein er op korte en (middel)lange termijn uit? En wat moet er
dan gebeuren? Zet hierbij vooral in op behoud van de bedrijfsfuncties!
Zorg voor een begeleidingsclub van enkele sleutelondernemers op het
terrein. Zij zijn eerste aanspreekpunt vanuit de gemeente.
Organisatorisch Maak rollen duidelijk! Gemeente faciliteert en stelt kaders, maar maakt
ontwikkelingen ook zeker mogelijk op de locatie. Er is een
accountmanager vanuit de gemeente die private initiatieven soepel door
de gemeente leidt en zich intern ook hard maakt voor ontwikkeling van
de locatie.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 66
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Financieel-
economisch
De gemeente heeft geen financiele rol. Mogelijk kan de gemeente
subsidie verlenen voor een gevel-tot-gevel aanpak. Daarnaast investeert
de gemeente ‘slechts’ in de openbare ruimte.
Juridisch
planologisch
Flexibiliteit in het bestemmingsplan, om zo investeringen mogelijk te
maken (bijvoorbeeld via value capturing). Maar mogelijk ook ander type
functies (zie ook doelgroepen tabel), om zo mogelijkheden van
verkleuring van terrein meer vorm te geven (waardoor westzijde van
terrein meer aansluit bij centrum van Winschoten). Negatief bestemmen
is hier ook een optie.
Segmentering van bedrijventerreinen om zo locaties met een specifiek
label te maken; dit betekent bijvoorbeeld ook om specifieke functies
(zoals bedrijfsverzamelgebouwen) enkel nog op bestaande
bedrijventerreinen (voor herontwikkeling) toe te staan.
(Bron: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Urhahn Urban Design, 2012; Bewerking: Stec
Groep, 2012)
4. Inventariseer en verleid: genereer inkomsten!
Begin met het in kaart brengen van eigenaren en gebruikers, hun verwachtingen en
motivatie om nu wel of niet te investeren in pand en kavel. Maak duidelijk dat de huidige
uitstraling van het bedrijventerrein de kwaliteit niet ten goede komt. Maak de rol van de
gemeente duidelijk: de gemeente is geen investeerder, maar denkt graag mee en biedt
flexibiliteit voor investeringen vanuit het bestemmingsplan. We zien meerdere
mogelijkheden om eigenaar/gebruikers te verleiden tot investeringen:
Mogelijk kan met behulp van een gevel-tot-gevel subsidie de eigenaar/gebruikers
worden gestimuleerd om te investeren in kwaliteit van pand en kavel (zie ook
onderstaande box 10).
Box 10: gevel-tot-gevel subsidie
Er zijn in de praktijk goede ervaringen met een subsidieregeling van (tot bijvoorbeeld maximaal
15.000 euro per kavel of individuele eigenaar) als stimulans om ondernemers over de streep te
trekken zelf fors te investeren in de uitstraling van de huisvesting. Het effect is tweeledig; het
profiel van het terrein wordt verbetert, en doordat ondernemers flink investeren in de uitstraling
krijgen panden een hogere commerciële waarde en een hogere toekomstwaarde. Het stimuleert
ondernemers langer op het terrein gevestigd te blijven. De ervaring leert dat een dergelijke
regeling aan te raden is omdat het vliegwieleffect voor het terrein als geheel relatief fors is,
gezien de omvang van de subsidiesom
Daarnaast kan ruimte worden geboden voor intensivering van bedrijfsruimte en
andere vormen van value capturing (waaronder het herontwikkelen van grootschalige
panden in geschakelde, kleinschalige units met een
hogere verdiencapaciteit of herverkavelen van grote
kavels bijvoorbeeld). Overleg met de
eigenaar/gebruikers wie initiatief neemt, wie
(her)ontwikkelt en welke condities de gemeente kan
scheppen en welke randvoorwaarden gelden ten
aanzien van publieke waarden (bijvoorbeeld milieu en
omgeving).
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 67
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Tijdelijk ander gebruik van (leegstaande) panden toestaan. Bijvoorbeeld voor ruimte
voor particuliere opslag, kunst, cultuur en leisure. Dit zorgt voor reuring op de locatie
en voorkomt dat een pand in kwaliteit nog verder achteruit gaat. Daarbij levert een
tijdelijke functie een (beperkte) cash-flow op. Dit vraagt om het flexibel hanteren van
het bestemmingsplan en regelgeving.
Voor enkele leegstaande kavels op de locatie kan worden ingezet op een tijdelijke
exploitatie. Hierbij kan gedacht worden aan exploiteren met een tijdelijke functie
(voor 10 of 20 jaar) om zo inkomsten te generen. Een voorbeeld is het plaatsen van
zonnecellen op een kavel en zo ook energie te leveren. Natuurlijk kunnen ook
zonnecellen op de daken van bestaande panden worden geplaatst, om zo extra
inkomsten te genereren vanuit energie.
Bestaande leegstaande kavels kunnen worden uitgegeven en bebouwd. Op De
Rensel liggen meerdere kavels braak. Nieuwe ontwikkelingen kunnen het gebied een
impuls geven. Bestaande panden kunnen worden verhuurd. Echter, in praktijk blijkt
dat verhuur van bestaand vastgoed moeizaam verloopt.
Panden / kavels met de minste uitstraling kunnen worden ingepakt. Door het
aanplanten van groene stroken of het plaatsen van (creatieve) afscherming kan
‘verstorende’ bedrijvigheid uit het zicht onttrokken worden. De beeldkwaliteit en de
uitstraling krijgen hiervan een impuls, wat een positieve invloed kan hebben op
ontwikkeling van De Rensel.
Bijzondere gebouwen, zoals het voormalige graanpakhuis aan de Oosterhavenkade,
kunnen mogelijk worden gebruikt voor een andere
functie. Een dergelijk landmark kan een impuls zijn
voor een gebied. We denken aan bijvoorbeeld een
(tijdelijke) invulling met horeca, kunst of cultuur. Ook
de combinatie van een leegstaand pand met de
aanleg van een stadsstrand is een optie. Voor relatief
weinig geld kan op een dergelijke manier een
aantrekkelijke horeca/leisure activiteit worden
geëxploiteerd.
Ook afwachten en niks doen is een mogelijkheid! Wanneer een eigenaar niet wil
investeren in verouderde bedrijfsruimte, kunt u dit als gemeente moeilijk afdwingen.
Geduld hebben en rustig afwachten (‘verelendung’) is misschien dan wel het beste
advies. Wanneer bedrijfsruimte verder verouderd, neemt de commerciële waarde (en
verwevingskosten) verder af, waardoor mogelijk in de toekomst herontwikkeling
financieel meer haalbaar is (zie ook figuur 9).
5. Ten slotte: mogelijkheid voor opzetten van gebiedsVVE verkennen
Mogelijk kan een ‘vrijwillige BIZ’ worden opgericht op De Rensel, waarbij de gemeente
Oldambt niet direct betrokken is en het ondernemersfonds in beheer van de
ondernemers op de locatie is. Het gaat dan om een gebieds VVE. Dit vraagt wel om
organisatie van eigenaren in het gebied in een vereniging. Daarbij hoort ook een
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 68
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
regelmatig verplichte afdracht. De VvE spaart hiermee om investeringen in de
‘gemeenschappelijke’ openbare ruimte te kunnen doen. De gemeente zorgt voor een
startkapitaal en stort een reguliere vierkante meterprijs. Daarnaast moeten alle eigenaren
het eens zijn met een investering voordat die wordt gedaan. Op deze manier kan op
structurele wijze worden geïnvesteerd in de kwaliteit van de locatie. Ook heeft een
gebiedsVVE als voordeel dat eigenaar/gebruikers op de locatie verenigt zijn, waardoor
communicatie met de gemeente vereenvoudigt.
Leereffecten De Rensel
Niet overal inzetten op ontwikkeling naar ander type functies: De Rensel als
bedrijventerrein behouden is zeker waardevol!
Als gemeente vooral faciliteren en kaders stellen; samen met eigenaar/gebruikers in
het gebied een strategie/visie (ter inspiratie) maken voor de gewenste toekomst van
de locatie.
Eigenaren verleiden om te investeren in hun pand en kavel, maar niet ten koste van
alles. Er zijn meerdere mogelijkheden hiervoor. Echter, geduld is een schone zaak!
Tijdelijke functies toestaan en flexibel zijn in het bestemmingsplan om dynamiek te
krijgen in het gebied. Daarbij hoort ook een sterke segmentatie van de
bedrijventerreinen in de gemeente en regio en streven naar een gezonde vraag-
aanbod verhouding op de bedrijfsruimtemarkt.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 69
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
5. NAGERECHT: LEEREFFECTEN VERZAKELIJKING OOST-
GRONINGEN
Inmiddels zijn we aangekomen bij het laatste gerecht binnen dit menu: het nagerecht.
Het nagerecht is een ideaal moment om terug te kijken op voorgaande gerechten. Wat
viel op? Welk gerecht viel het meest in de smaak? Wat is echt bij gebleven? Het
nagerecht in deze handreiking gaat in op de vijf algemene leereffecten van de pilot
verzakelijking voor de regio Oost-Groningen.
1. Regionaal de neuzen dezelfde kant op en focus op een gezonde markt voor
bedrijventerreinen
De regio Oost-Groningen beschikt u over meer dan 190 hectare netto aan plannen voor
nieuwe bedrijventerreinen. Ter vergelijking: gemiddeld geeft de regio Oost-Groningen de
laatste vijf jaar ongeveer 5 tot 6 hectare bedrijventerrein uit (bron: IBIS, 2012).
Daarmee heeft de regio een flinke overcapaciteit. Ook kwalitatief is er een mismatch op
de markt voor bedrijventerreinen in de regio. Daarnaast kost de herstructurering van
bedrijventerreinen de regio veel geld: al met al is ingeschat (op basis van landelijke
kengetallen) dat de kosten voor herstructurering van de verouderde bedrijventerreinen in
Oost-Groningen een investering van ruim 130 tot 150 miljoen euro bedragen. Dit is
exclusief opbrengsten uit heruitgifte van vrijkomende kavels. De opgave is fors, naar
schatting is zo’n 250 hectare bedrijventerrein verouderd. Daarbij zijn ook panden die
helemaal niet meer worden gebruikt (zoals oude strokartonfabrieken,
aardappelverwerkingsfabrieken of voormalige Philips panden).
Om de economie van Oost-Groningen een impuls te geven en te streven naar een
gezonde vraag-aanbod verhouding (zowel kwantitatief als kwalitatief) heeft de regio
Oost-Groningen het convenant bedrijventerreinen opgesteld. Hierbij staat
marktstructurering centraal. Zoals al bleek tijdens het voorgerecht is marktstructurering
in de regio Oost-Groningen essentieel om private investeringen uit te lokken en te
stimuleren. Dit betekent een sterke regionale aanpak van de bedrijventerreinenmarkt en
flink de handen uit de mouwen! Belangrijk hierbij is om vanuit het regioperspectief te
opereren; gezamenlijk staan de gemeenten sterker dan ieder individueel. Oftewel,
regionaal de neuzen dezelfde kant op en in actie voor een gezonde markt.
2. Focus op enkele kansrijke projecten als regio, niet op een veelvoud
Natuurlijk is ook in Oost-Groningen de economische crisis hard voelbaar. Desalniettemin
zijn er in de regio voldoende ideeën voor herstructurering/herontwikkeling van
bedrijventerreinen. Echter, naast ideeën zijn er nog meer knelpunten en belemmeringen.
Belangrijk is om keuzes te maken binnen de bestaande voorraad, beter de focus op twee
of drie sterke projecten, dan op heleboel tegelijkertijd. Van enkele succesvolle projecten
krijgt de regio meer energie dan op een veelvoud van projecten die slechts moeizaam
verlopen en waar weinig resultaten worden geboekt. Focus is dus, zeker ook in Oost-
Groningen, erg belangrijk. Kies in eerste instantie voor projecten waar relatief eenvoudig
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 70
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
resultaat te behalen is (‘benut het laaghangend fruit’), werk daarna pas een project
verder uit. Ambitie is prima, maar begin op realistisch en praktisch!
3. Lef tonen, out of the box denken en partijen bij elkaar brengen
Juist in een regio met minder markt, waar het momenteel extra lastig is om
ontwikkelingen van de grond te krijgen, zijn slimme innovaties nodig en moet niet blijven
hangen in standaard oplossingen. Out-of-the-box denken is dan essentieel om iets van
de grond te krijgen. De regio Oost-Groningen is zich hiervan bewust; er zijn meerdere
voorbeelden van projecten waar is en wordt gezocht naar slimme oplossingen en
strategieën.
Een voorbeeld is de herontwikkeling van de voormalige Avebe locatie in Veendam. De
silo’s worden nu gebruikt voor opslag van biomassa, zodat hier weer energie uit kan
worden opgewekt met behulp van biovergisting. Maar bijvoorbeeld ook het vullen van
vervuilde grond met zonnecellen voor een tijdelijke periode van tien tot twintig jaar om
zo inkomsten te genereren. Of het benutten van kansen op een voormalige Philips
locatie in Stadskanaal en inzetten op het behouden en versterken van een bestaand
bedrijventerrein met ondernemers. Juist in een regio als Oost-Groningen is het behouden
van bedrijven, werknemers en economie essentieel.
Voor de gemeenten in de regio vraagt dit om een nieuwe, faciliterende rol met een
sterke focus op bestaand vastgoed. Focus op ‘uitnodigingsplanologie’ in plaats van de
‘reguliere’ toelatingsplanologie. Stimuleren, faciliteren, partijen bij elkaar brengen en
sterk accountmanagement (‘als een hotelier’) zijn de nieuwe kernbegrippen voor het
bedrijventerreinenbeleid van gemeenten en regio om private investeringen los te krijgen.
Dit kan best even duren en gebeurt niet van de ene op de andere dag, maar kan met
behulp van een aantrekkelijke visie (gebaseerd op het toekomstig DNA van een gebied)
voor iets moois zorgen voor de regio en gemeenten.
4. Zoek naar sterke partners met een groot regionaal netwerk en veel lokale knowhow
(actieve partijen, maar ook actieve gemeente)
Lokale en regionale kennis en know-how blijkt in een regio als Oost-Groningen zeer
belangrijk. Het is belangrijk dat een beheerder, ontwikkelaar of belegger kennis heeft van
en binnen het gebied. Een uitgebreid netwerk is nodig om bestaande locaties opnieuw
een impuls te geven. Een goed voorbeeld hiervan zijn de huidige plannen op de
Avebe/Wilkens locatie in Veendam, waar met lokale know-how en expertise een
herontwikkelingsplan concreet van de grond komt (samen met meerdere lokale partijen /
eigenaren). Ook voor Mercuriuspark is een aanjager uit de regio (of een ‘hotelier’) een
belangrijke succesvoorwaarde. Grote landelijke vastgoedmarktpartijen merken dat het
steeds lastiger is om geld te verdienen met het (her)ontwikkelen van bedrijfsgronden in
Oost-Groningen: het vraagt veel aandacht en regionale expertise. Juist voor partijen die
al van oudsher actief zijn in Oost-Groningen en regio en de aanwezige partijen en
gebruikers kennen, lijkt juist nu in tijden van economische crisis, meer potentie.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 71
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
5. Ten slotte: nieuwe manieren benutten om geld te verdienen!
Er zijn verschillende manieren om geld te verdienen aan bestaande bedrijventerreinen.
Voor Oost-Groningen betekent dit, zoals reeds eerder genoemd, niet alleen denken
vanuit nieuwbouw, maar juist ook bestaand vastgoed tweede kans geven en daar
verdienmodel aan koppelen (zoals met de biovergistingsinstallatie op de Avebe/Wilkens
locatie in Veendam of de voormalige Philips locatie in Stadskanaal). Dit vraagt om
slimme constructies: zoals als gemeente infrastructuur mogelijk maken (nieuwe
ontsluiting in Veendam), waardoor ondernemers investeren in een gebied. Of een
steekhaven aanleggen waardoor schepen kunnen keren, zodat voor ondernemers een
locatie aan aantrekkelijkheid wint en bedrijven zich zullen vestigen.
Daarnaast gaat het lang niet meer alleen om ingrepen met een korte terugverdientijd, die
leiden tot verhoging van de commerciële waarde van het gebied, en meer georiënteerd
zijn op de cashflow die gerelateerd is aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van
vastgoed. Juist de inzet op gebiedsexploitatie(s) vanuit een beleggers perspectief waarin
het accent breder ligt op kasstromen om rendement in een gebied te maken,
voortkomend uit revitalisering en groot onderhoud, toevoegen van services,
energiebesparingsdiensten (esco’s), parkmanagement nieuwe stijl (musco’s), oftewel
kasstromen uit de exploitatie van aanvullende functies op het terrein, bieden kansen
voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen in Oost-Groningen.
Dit is misschien wel de belangrijkste les uit deze pilot verzakelijking en per definitie een
goed voorbeeld van verzakelijking in de praktijk… en zorgt misschien wel voor een
nieuwe, aantrekkelijke toekomst voor (bestaande) bedrijventerreinen in Oost-Groningen!
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 72
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
BIJGERECHT:
CONVENANT BEDRIJVENTERREINEN OOST-GRONINGEN
PARTIJEN
1. Gemeente Bellingwedde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische
Zaken, de heer J. Buiter.
2. Gemeente Menterwolde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische
Zaken, de heer J.H. Batelaan.
3. Gemeente Oldambt, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken,
de heer K. van Leeuwen.
4. Gemeente Pekela, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, de
heer H. Hemmes.
5. Gemeente Stadskanaal, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische
Zaken, mevrouw B.A.H. Galama.
6. Gemeente Veendam, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken,
de heer H.J. Schmaal.
7. Gemeente Vlagtwedde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische
Zaken, de heer H. Kuipers.
8. Provincie Groningen, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken,
mevrouw W.J. Mansveld.
komen overeen als volgt:
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 73
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
CONSIDERANS
Met dit convenant beogen partijen een actieve regionale samenwerking te voeren ten
behoeve van een optimale ruimtelijk-economische ontwikkeling van de regio Oost-
Groningen.
Partijen beogen gezamenlijk te streven naar het versterken en profileren van de
economische positie van de regio Oost-Groningen. Hiervoor maken de partijen afspraken
over het verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen door herstructurering en over
het aanbieden van voldoende, goed gesegmenteerde, bedrijventerreinen.
Partijen erkennen dat bedrijventerreinen een hoge maatschappelijke waarde6 hebben en
dat daarom het behouden en verbeteren van kwaliteit, functionaliteit en waarde van
bedrijventerreinen van groot belang is.
Partijen constateren dat het bij regionale samenwerking door aanbieders van
bedrijventerreinen in Oost-Groningen voor bedrijventerreinenbeleid essentieel is om
concrete afspraken te maken over kwaliteitsverbetering. Bedrijfsruimtegebruikers hebben
een bovenlokale oriëntatie; dit vraagt om regionaal beleid en afstemming. Daarnaast kan
door de samenwerking tussen gemeenten en provincie in Oost-Groningen de
complementariteit van het aanbod aan bedrijventerreinen (specifieke kenmerken)
optimaal worden benut.
Partijen zullen bedrijven, zijnde gebruikers en eigenaren, nauw betrekken bij de lokale
ontwikkelplannen van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructureringsopgave.
Partijen zien in dat imago van een regio een belangrijke factor is bij locatiebeslissingen
van bedrijven, waardoor sterke samenwerking tussen gemeenten en provincie, en met
private partner(s), op de schaal van de regio Oost-Groningen belangrijk is.
Partijen betrekken (zo nodig) ook private partijen met een substantiële grondpositie op de
bedrijventerreinen bij de afspraken van dit convenant en bewegen deze partijen om aan
te sluiten bij het convenant. Dit is ook onderdeel van de pilot verzakelijking in de regio
Oost-Groningen.
Partijen onderkennen dat concurrentie op grondprijs tussen gemeenten binnen de
(sub)regio ongewenst is. Regionale afspraken over planning en beleid van
bedrijventerreinen zijn er om onderlinge concurrentie tegen te gaan en als regio,
gemeenten en private partij(en) samen een sterke positie in te nemen, waarbij betrokken
partijen een marktconforme grondprijs vaststellen die overeenkomt met de grondwaarde.
6 Bedrijventerreinen hebben een belangrijk aandeel in de regionale werkgelegenheid; ongeveer
30% van de werkgelegenheid komt van ondernemingen gevestigd op bedrijventerreinen (én
circa 50% van de werkgelegenheid in Oost-Groningen is direct en indirect terug te leiden naar
bedrijventerreinen). Daarnaast hebben bedrijventerreinen een belangrijke financiële betekenis
(bijvoorbeeld in toegevoegde waarde per hectare) en een hoge sociaal-economische betekenis
(het aandeel jongeren en ouderen met een lagere opleiding is relatief bovengemiddeld op
bedrijventerreinen).
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 74
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
Partijen erkennen de essentie van het uitvoeren van de systematiek van de SER-ladder bij
het streven naar zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik en sluiten daarmee aan op het
convenant bedrijventerreinen van Rijk/IPO/VNG en het Provinciaal Omgevingsplan (POP)
en de Provinciale Omgevingsverordening (POV) van de provincie Groningen.
REGIONALE AFSPRAKEN
1. Partijen spreken af dat binnen de regio Oost-Groningen vraag en aanbod van
bedrijventerreinen zowel kwalitatief als kwantitatief wordt afgestemd; daarbij zullen de
bedrijventerreinen worden gesegmenteerd in terreinen met onderscheidende
terreinprofielen (zie bijlage 2 en 3), aansluitend op de huisvestingseisen en -wensen van
ondernemers, zoals beschreven in de investeringsagenda Oost-Groningen.
2. Gezamenlijk zoeken partijen dit jaar naar passende oplossingen om te komen tot een
gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt (kwalitatief en
kwantitatief). Hiervoor worden de behoefteraming en aanbodgegevens geactualiseerd.
Wanneer blijkt dat (zachte) plannen moeten worden ingetrokken of uitgesteld, worden de
mogelijkheden voor (financiële) compensatie binnen de regio onderzocht. Hiermee
streven de betrokken partijen naar een marktconforme balans tussen vraag en aanbod op
de regionale bedrijfsruimtemarkt (zie ook bijlage 2 en 3).
3. Partijen maken op (sub)regionaal niveau een prioritering voor zowel de te herstructureren
bedrijventerreinen als van de nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Hierbij wordt
aangesloten bij de investeringsagenda Oost-Groningen en bij het provinciaal
herstructureringsprogramma (PHP) (zie ook bijlage 1 en 2). Nieuw te ontwikkelen
bedrijventerreinen worden, nog voor de goedkeuring door de gemeenteraad, door de
partijen7 afgestemd.
4. Partijen kiezen voor het hanteren van de residuele grondwaardemethodiek bij het bepalen
van de waarde van de grond. Hierbij wordt gebruik gemaakt van dezelfde handleiding
voor grondprijsbenadering, waarin ook uitgangspunten voor grondprijsdifferentiatie en
onderhandelingsmarges staan (handreiking grondprijsmethodiek Oost-Groningen). De
uitgifteprijzen van (uitgeefbare) bedrijventerreinen worden volgens deze
grondwaardemethodiek vastgesteld en vervolgens jaarlijks gefaseerd aangepast. Binnen
twee jaar na ondertekening van het convenant zijn de grondprijzen in de regio Oost-
Groningen gelijk aan de residuele grondwaarde. Voor 31 december 2012 starten de
partijen met het opnieuw vaststellen van de grondprijzen op basis van de residuele
grondwaardemethodiek.
5. Partijen spreken af dat (mogelijke) meeropbrengsten8 (ten opzichte van het peilmoment)
van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen9 (door het hanteren van de
7 Inclusief toetsing op basis van de SER-ladder bij de provincie Groningen. 8 Dit geldt voor de meeropbrengsten aan de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Eventuele
meeropbrengsten worden dus niet verdisconteerd met kosten uit de exploitatie. 9 Het betreft hier (vooralsnog) alleen de grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen die
volledig in eigendom zijn van (een van) de betrokken partijen in dit convenant en/of uitgeefbare
bedrijventerreinen die volledig worden uitgegeven door (één van) de partijen.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 75
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
residuele grondwaardemethodiek) worden gereserveerd voor kwaliteit op
bedrijventerreinen (zowel nieuw als bestaand/verouderd).
6.
a. Partijen in de subregio Oldambt en de subregio Stadskanaal/Vlagtwedde/
Bellingwedde kiezen voor het subregionaal verevenen van de (mogelijke)
meeropbrengsten3 van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen4. De
(mogelijke) meeropbrengsten worden vanaf 1 januari 2013 gereserveerd in een
subregionaal investeringsfonds en worden vervolgens binnen de subregio benut voor
de te herstructureren bedrijventerreinen met de hoogste prioriteit (zie afspraak 3).
b. De gemeenten Menterwolde, Pekela en Veendam kiezen op termijn voor het
subregionaal verevenen van de (mogelijke) meeropbrengsten3 van grondverkoop van
uitgeefbare bedrijventerreinen4. Vanaf 1 januari 2013 worden de (mogelijke)
meeropbrengsten van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen binnen de
eigen gemeente benut voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Op het
moment dat de gemeenten Menterwolde, Pekela en Veendam de residuele
grondwaardemethodiek hanteren bij het bepalen van de waarde van de grond voor
uitgeefbare bedrijventerreinen én de (mogelijke) meeropbrengsten van grondverkoop
van uitgeefbare bedrijventerreinen (in een gemeentelijk revitaliserings /
investeringsfonds10) worden gereserveerd voor de herstructurering van
bedrijventerreinen, worden door de drie gemeenten nadere afspraken gemaakt over
de invulling van het subregionaal investeringsfonds.
7. Partijen maken afspraken over de wijze waarop regionale marketing en acquisitie wordt
opgezet en versterkt. Hierbij wordt, indien mogelijk, aangesloten bij bestaande afspraken
en initiatieven.
8. Jaarlijks maken de partijen afspraken over:
- het moment van planvorming en uitgifte van uitgeefbare bedrijventerreinen;
- de aangeboden kwaliteit (segmentering/profiel);
- de aangeboden kwantiteit;
- de fasering van het planaanbod/de plancapaciteit.
9. Partijen spreken de intentie uit om samen expertise te delen en ook samen te werken bij
andere kwaliteitsverbeterende initiatieven zoals parkmanagement, duurzaamheid en
beeldkwaliteit.
10. Partijen zijn ermee akkoord dat aanvullende afspraken op (sub)regionaal niveau mogelijk
zijn, mits niet strijdig met de regionale afspraken in dit convenant en het ruimtelijk beleid
van de provincie, zoals vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan (POP) en de
Provinciale Omgevingsverordening (POV) van de provincie Groningen.
3 Dit geldt voor de meeropbrengsten aan de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Eventuele
meeropbrengsten worden dus niet verdisconteerd met kosten uit de exploitatie.
4 Het betreft hier (vooralsnog) alleen de grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen die
volledig in eigendom zijn van (een van) de betrokken partijen in dit convenant en/of uitgeefbare
bedrijventerreinen die volledig worden uitgegeven door (één van) de partijen. 10 De gemeente Veendam beschikt hiervoor al over een revitaliseringsfonds.
Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 76
Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-
EVALUATIE EN WERKING
Dit convenant wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar. Een jaar na invoering van
het convenant wordt geëvalueerd of de afspraken worden nageleefd en of de werking
overeen komt met het doel en de verwachtingen. Indien de evaluatie of andere externe
omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan het convenant tussentijds worden
bijgesteld.
De bij het convenant betrokken partijen komen jaarlijks bij elkaar om te evalueren en de
voortgang van het convenant te bespreken.
Voor de besluitvormingsprocedure voor uitvoering van de afspraken binnen het
convenant is goedkeuring door de meerderheid van alle betrokken partijen nodig. Ook
wijzigingen of aanvullingen op het convenant zijn slechts mogelijk met instemming van
de meerderheid van alle betrokken partijen. Dit convenant kan worden aangehaald als
‘convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen 2012-2017’
Partijen kunnen op tekortkoming in de nakoming van dit convenant of van afspraken die
daarmee samenhangen, bij de burgerlijke rechter geen beroep doen.
Een onafhankelijke commissie van experts wordt ingezet om te bepalen of alle partijen
zich aan de afspraken uit het convenant houden. De partijen stellen gezamenlijk deze
commissie samen.
Wanneer een jaar na invoering van het convenant bij evaluatie blijkt dat partijen zich
onvoldoende aan de afspraken houden, wordt in gezamenlijk overleg door de partijen
(met hulp van de commissie van experts) de mogelijkheid van het hanteren van een
sanctiemaatregel onderzocht. De sanctieregeling heeft betrekking op afwijkingen bij het
hanteren van de residuele grondprijsmethode uit dit convenant en betreft het aanvullen
van de totale grondprijs in de betreffende transactie tot aan de residuele waarde.
Wanneer een partij wil toetreden of zich niet langer wil verbinden aan het convenant,
wordt in overleg met de partijen besloten wanneer een partij kan uitstappen of toetreden.
Uitstappen of toetreden tot het convenant kan jaarlijks bij de evaluatie van het
convenant. Partijen moet echter wel minimaal 2 maanden van tevoren met gegronde
redenen aangeven waarom zij geen of juist wel partij willen zijn in het convenant. De
partijen besluiten in onderling overleg of bijstelling van het convenant hiervoor
noodzakelijk is.
Dit convenant treedt in werking met ingang van de dag na ondertekening.