de professionele organisatie · 15.20 De kracht van een goede opdracht Margriet Drijver, initiator...
Transcript of de professionele organisatie · 15.20 De kracht van een goede opdracht Margriet Drijver, initiator...
Welkom op het 11e congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed:
de professionele organisatie
2 oktober 2018, Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
Programma13.00 Welkom
dr. Ing. Jan Veuger MRE FRICS, dagvoorzitter en lector Maatschappelijk Vastgoed
13.05 Resultaten onderzoek Professioneel opdrachtgeverschap gemeenten in Nederland 2018prof.dr. Marleen Hermans, hoogleraar publiek opdrachtgeverschap in de bouw, TU Delft
13.45 Positionering Vastgoedmanagement gemeenten 2018Peter Broer (Metafoor) en Annette van den Beemt MSc, promovendus lectoraat Maatschappelijk VastgoedHanzehogeschool GroningenMet een reflectie van Klaas Mast, afdelingshoofd Vastgoed gemeente Delft
14.00 Benchmark gemeentelijke vastgoedorganisaties 2018ir. Rinald van der Wal (bbn), kennispartner lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
14.30 Pauze
15.00 Vastgoedprofessionalisering bij gemeenten: ontwikkelen tot trategisch stuurmiddel 2018drs. Walter Rozendaal (Instituut VGM), kennispartner lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
15.20 De kracht van een goede opdrachtMargriet Drijver, initiator van het boek ‘De kracht van een goede opdracht’
15.40 In debat: hoe ziet de professionele toekomste organisatie van Maatschappelijk Vastgoed eruit?Marleen Hermans, Rinald van der Wal, Walter Rozendaal, Margriet Drijver, Peter Broer en Paul Oortwijn (directeurVastgoed gemeente Groningen)
16.20 Aanbieding eerste exemplaar Barometer Public Real Estate 2018, afsluiting en netwerkborrel
2
33
De professionele organisatie
4Barometer Maatschappelijk Vastgoed 4
5Barometer Maatschappelijk Vastgoed 5
65okt'16 Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Veuger, J. (2018), A real game changer in real
estate: blockchain. American Real Estate
Society (ARES) 2018. ARES Annual Meeting
April 10 - 14, 2018.
75okt'16 Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Veuger, J. (2018), A real game changer in real
estate: blockchain. American Real Estate
Society (ARES) 2018. ARES Annual
Meeting April 10 - 14, 2018.
Veuger, J. and D. Koeken (2018), Business
Case qklinker: a Digital Housing Corporation
in the Netherlands. Florida: American Real
Estate Society (ARES). Annual Meeting April 10-
14 Groningen: Hanze University of Applied
Sciences; Utrecht: Mitros.
85okt'16 Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Beemt – Tjeerdsma, A. van den, en J. Veuger
(2018), Dutch Municipal Real Estate:
Assesses Value As Foundtation for Market
Value? American Real Estate Society (ARES)
2018. ARES Annual Meeting April 10 - 14,
2018.
95okt'16 Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Beemt – Tjeerdsma, A. van den, en J. Veuger
(2018), Key Issues in Dutch Municpal Real
Estate Management. American Real Estate
Society (ARES) 2018. ARES Annual Meeting
April 10 - 14, 2018.
1010
Scientific Book, editor Jan Veuger
Blockchain Technology and ApplicationsEnd of 2018
In corporation with- Muroran Institute of Techology, Japan- IESE Business School University, Brazil- Hefei Iniversity, China- Hanze University of Applied Sciences, Netherlands- ABN AMRO, Netherlands- Steinbeis University, Berlin- Lucerne University of Applied Sciences and Arts, Switzerland
1111
► start RICS Vakgroep Maatschappelijk Vastgoed:
► Postion paper 2018
► CPD ‘Maatschappelijk Vastgoed bestaat niet’ op 16 oktober 2018
► RICS Accreditatie opleiding V&M 2016-2022
Prof.dr.ir. Marleen
Hermans
TU Delft
Resultaten onderzoek
Professioneel
opdrachtgeverschap
gemeenten in Nederland 2018
13
Inbedding van de opdrachtgevende rol in gemeentelijkeorganisaties
Foto: ANP op www.nu.nl
14
Prof.dr.ir. Marleen Hermans
Hoogleraar Publiek Opdrachtgeverschap in de bouw
Managing Partner Brink Management/Advies
De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap in de bouw, Faculteit Bouwkunde, afdeling MBE
15
Onderzoek naar de gemeente als opdrachtgever in de bouw
Uitgevoerd door Leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap in de Bouw
In opdracht vanOpdrachtgeversforum en G4
In samenwerking met Gemeente Den Haag (Jack Amesz)Hanzehogeschool (Jan Veuger)
16
“De wijze waarop een organisatie in de publieke sector ten aanzien van haar verantwoordelijkheden in de gebouwde omgeving haar interactie met de markt intern en extern vormgeeft en ten uitvoer brengt.”
De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Publiek Opdrachtgeverschap in de bouw
17
GEBRUIKER 1
GEBRUIKER 2
GEBRUIKER 3
GEBRUIKER …
MARKTPARTIJ A
MARKTPARTIJ B
MARKTPARTIJ C
MARKTPARTIJ …
Stakeholder I
Stakeholder II
Stakeholder …
Publiekeorganisatie
HET BEANTWOORDEN AAN MAATSCHAPPELIJKE
EN POLITIEKE VERWACHTINGEN EN EISEN
HET
LEVEREN
EN
MAN
AG
EN
VAN
AD
EQ
UATE
HU
ISVESTIN
G&
IN
FRASTRU
CTU
UR
INKO
OP-
EN
CO
NTRACT-/
LEVERAN
CIE
RSM
AN
AG
EM
EN
TIN
EEN
EFFECTIE
VE
EN
EFFIC
IËN
TE
KETEN
VAN
PRO
DU
CTEN
EN
DIE
NSTEN
BIJDRAGE AAN PRIMAIRE
ORGANISATIEDOELEN EN DE EFFICIËNTE EN
EFFECTIEVE INZET VAN MIDDELEN
Extern Opdrachtgever-
schap
Intern Opdrachtgever-
schap
Werkgebied Publiek Opdrachtgever
De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
18De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Bouwproductie per sector
19De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Bouwproductie per sector
Woningbouw
nieuwbouw
Utiliteitsbouw
nieuwbouw
GWW nieuwbou
w en herstel
Onderhoud
gebouwen
GWW onderhou
d
Utiliteitsbouw
herstel en verbouw
Woningbouw
herstel en verbouw
€ 9,7 mld
€ 7,1 mld
€ 8,5 mld
€ 5,9 mld
€ 9,1 mld
€ 5,7 mld
€ 4,3 mldBeheer enonderhoud€ 25,1 mld
Nieuwbouw€ 25,4 mld
20De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Aandeel gemeenten in aanbestedingen
21De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Onderzoek naar 3 aspecten
• op welke gebieden van publiek opdrachtgeverschap in de bouw
zijn gemeenten actief?
• hoe sturen de gemeenten op de opdrachtgevende rol?
• welke aangrijpingspunten zien gemeenten zelf voor verdere
professionalisering?
22De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Onderzoeksdomein
24 interviews
18 gemeenten (zeer groot, groot, middel groot, klein)
3 regio’s (Noord, Zuid, West)
Grootte Regio Noord Inwoners Regio West Inwoners Regio Zuid Inwoner
s
Zeer groot Den Haag (3x) 519988
Rotterdam (1x) 629606
GrootGroningen (1x) 200952 Leiden (1x) 122561 Eindhoven (1x) 224755
Leeuwarden (1x) 107897 Delft (1x) 101034 Tilburg (2x) 212941
Zwolle (2x) 124896
Enschede (2x) 158351
MiddelgrootAssen (2x) 67061 Helmond (1x) 90127
Hoogeveen –De Wolden (1x)
55240 Sittard - Geleen (1x) 93555
Roermond (1x) 57010
KleinMaasluis (1x) 32292 Middelburg (1x) 47873
Krimpen aan denIJssel (1x)
29054
23De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Op welke gebieden van opdrachtgeverschap in de bouw zijn gemeenten actief
• In welke segmenten (U-bouw, infra, openbare ruimte, sport
etc.) bent u actief?
• Welke taken doet u zelf en wat besteedt u uit?
• Wat is de omvang van en de omzet in inkoop t.av.
Investeringen en beheer & onderhoud?
24De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Op welke gebieden van publiek opdrachtgeverschap in de bouw zijn gemeenten actief
25De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Op welke gebieden van publiek opdrachtgeverschap in de bouw zijn gemeenten actief
26De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Conclusies t.a.v. segmenten waarin gemeenten actief zijn
• Slechts een deel van gemeente investeert in vastgoed, en dan
meestal in maatschappelijk vastgoed (scholen,
sportvoorzieningen)
• Kerntaak is natte en droge infrastructuur en openbare ruimte
• Bij grondposities grote verschillen tussen gemeenten
27De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Wat doen gemeenten zelf en wat besteden ze uit?
30De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Gemeenten hebben een beperkt totaalbeeld van wat er aan opdrachten wordt uitgezet.
Oorzaken:
• in de gemeentebegroting zijn beheer en onderhoud opgenomen
in de exploitatiebegroting, maar investeringen niet;
• voor investeringen worden projectbegrotingen gemaakt,
projecten lopen vaak over meerdere boekjaren;
• de cijfers fluctueren per jaar;
• de assets van gemeenten zijn zeer divers en verdeeld over
verschillende afdelingen en diensten.
31De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Aanbeveling
Centrale gegevensverzameling over opdrachtgeven
• volumes van aanbesteed werk,
• gehanteerde samenwerkingsvormen
• prestaties van en ervaringen met leveranciers.
Combi gegevens investeringen en beheer en onderhoud
32De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Deel 2.Hoe sturen gemeenten op hun opdrachtgevende rol?
- Gemeentelijk organisatiemodel en positie opdrachtgevende rol
- Aansturing opdrachtgeverschap
- Beleidsmatige inbedding
- Samenwerkingsverbanden
33De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Sturing op opdrachtgevende rol: organisatiemodellen
Het (concern)dienstenmodel of sectorenmodel (bron: Aardema en Korsten, 2009)
34De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Sturing op opdrachtgevende rol: organisatiemodellen
Het gekanteld directiemodel (bron: Aardema en Korsten, 2009)
35De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Sturing op opdrachtgevende rol: organisatiemodellen
Het gekanteld directiemodel in de praktijk
36De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Sturing op opdrachtgevende rol: organisatiemodellen
• Bij de zeer grote gemeenten is er sprake van een sectoren of
(concern)dienstenmodel.
• Bij de (middel)grote en kleine gemeenten komen zowel het
concernmodel als het gekantelde directiemodel voor.
• Niet veel gemeenten hebben een zuiver sectorenmodel of
een gekanteld directiemodel. Vaak worden eigenschappen
gecombineerd.
37De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Sturing op opdrachtgevende rol: lagen in de organisatie
Bestuurlijk intern opdrachtgeverschap: behoeftestelling,
budgetbepaling en kadervorming
Ambtelijk intern opdrachtgeverschap: uitvoeringsprogramma’s
Ambtelijk extern opdrachtgeverschap: de rol van de gemeente
naar de markt
38De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Conclusies t.a.v. sturing
• Intern opdrachtgeverschap via portefeuilles wethouders
fragmenteerd gestuurd
• Extern opdrachtgeverschap eveneens vaak op verschillende
plaatsen opgehangen en verschillende processen bij
verschillende segmenten en politieke gevoeligheid; hoe
groter hoe hoger in de organisatie, maar afhankelijk van hoe
de uitvoeringsorganisatie is ingericht.
• Positie taken binnen opdrachtgeverschap door verschillende
gemeentelijke organisatiemodellen lastig voorspelbaar t.a.v.
ophanging.
• Organisatiemodellen zelden ‘zuiver’ ingevoerd: maakt
voorspelbaarheid nog kleiner.
39De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Beleidsmatige inbedding
- Weinig strategisch / tactisch beleid opdrachtgeverschap
- Regelmatig inkoop- en aanbestedingsbeleid
- Instrumentarium vooral voor projectmatig werken of kwaliteit
openbare ruimte
40De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Samenwerkingsverbanden
- Nauwelijks specifiek (uitsluitend) op opdrachtgeverschap
gerichte samenwerkingsverbanden
- Kleine gemeenten werken regelmatig in
inkoopsamenwerkingsverbanden
- Kennisuitwisseling op ad hoc basis
41De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Conclusies en aanbevelingen sturing op opdrachtgeverschap
- Structuur opdrachtgeverschap helder in kaart brengen (zowel
t.a.v. intern als extern opdrachtgeverschap)
- Fragmentatie terugbrengen
- Opdrachtgeverschap niet echt op agenda
- Bij middelgrote en kleine gemeenten: versterken
intergemeentelijke structuren
42De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Conclusies en aanbevelingen sturing op opdrachtgeverschap
- Structuur opdrachtgeverschap helder in kaart brengen (zowel
t.a.v. intern als extern opdrachtgeverschap)
- Fragmentatie terugbrengen
- Opdrachtgeverschap niet echt op agenda
- Bij middelgrote en kleine gemeenten: versterken
intergemeentelijke structuren
43De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Deel 3: Aanknopingspunten voor verdere professionalisering
- Verbeteren van de inbedding & organisatie
- Aspecten die meer aandacht zouden moeten krijgen
44De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Verbeteren van inbedding en organisatie
Zeer grote gemeenten:
- Verduidelijking taken en verantwoordelijkheden
- Relatie beleid en projecten verhelderen
- Meer samenhang in opdrachtgeverschap
- Relatie tussen fysieke en sociale domein
Grote gemeenten:
- Verbetering relatie wethouders, directie, lijn
- Expliciete visie op extern opdrachtgeverschap
- Samenhang fysiek en sociaal domein
Middelgrote en kleine gemeenten:
- Opdrachtgeverschap als expliciet thema, ook strategisch
- Bestuur diep in uitvoering
- Leren vanuit netwerk versterken
45De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Aspecten van opdrachtgeverschap die meer aandacht zouden moeten krijgen
46De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Meest genoemde aspecten
- Mensen en competenties (21%)
- Cultuur en leiderschap (15%)
- Interactie met en ruimte voor de markt (14%)
- Invulling maatschappelijke rol (13%)
- Omgaan met stakeholders (11%)
Opvallend niet of minder genoemd:
- Organisatie en beleid
- Integrale afwegingen op portefeuilleniveau
(tegenstelling met ervaringen onderzoek maturity model)
47De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Eindbeeld
- Opdrachtgeverschap sterk gefragmenteerd binnen gemeenten
- Positionering weinig voorspelbaar
- Sturing niet altijd eenduidig of duidelijk
- Hoe groter de gemeente, hoe onoverzichtelijker de
opdrachtgevende rol
- Overall beeld over opdrachtgevende rol zelf ontbreekt ook vaak
- Combinatie maakt professionaliseren lastig -> beter zicht nodig
- Urgentie nog niet erg voelbaar
48De leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap wordt mede mogelijk gemaakt door het Opdrachtgeversforum in de bouw
Aanbevelingen
- Meer data bij elkaar brengen over inkoop en
opdrachtgeverschap
- Opdrachtgevende rol en procesgang beter in beeld
- Bewustzijn belang opdrachtgeverschap vergroten, m.n. op
bestuurlijk vlak
- Leren in projectorganisatie versterken; essentieel bij gewenste
verandering in opdrachtgevende rol.
Peter Broer en
Annette van den
Beemt, promovendus
lectoraat
Maatschappelijk
Vastgoed
Positionering
Vastgoedmanagement
gemeenten 2018
Ontstaan
“Op basis van positieve grondhouding gemeenten inzicht geven in waar ze staan op het gebied van vastgoedmanagement en hen uitdagen om door middel van bijeenkomsten
te komen tot onderlinge kennisdeling”
TerugblikVan hoe het begon tot wat er nu is
- Onderzoek (2016, 2018)
- Presentaties (Barometer 2016, 2018)
- Kennissessies in Almere (2016), Utrecht (2017) en Assen (2018)
- Teamdag gemeente Delft (2017)
Resultaten en activiteitenOnderzoeken, kennissessies en presentaties
Nieuwe samenwerkingbbn Adviseurs, Instituut VGM, Metafoor, Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
75 (20%) gemeenten hebben de vragenlijst ingevuld
Respons NL
Klein (0-19.999 inwoners) 13 (18,6%) 109 (28,7%)
Middelgroot (20.000-49.999 inwoners) 34 (47,1%) 191 (50,3%)
Groot (50.000 of meer inwoners) 28 (34,3%) 80 (21,1%)
ResponsEn representativiteit
Successful corporate real estate strategies (Dewulf, Krumm & De Jonge, 2007)
Evolution and revolution as organizations grow (Greiner, 1972)
Strategic management of the fifth resource: corporate real estate (Joroff, Louargand, Lambert, & Becker, 1993)
Vastgoedbeheer Lexicon (Keeris, 1997)
Corporate real estate management in multinational corporations (Krumm, 1999)
Strategische inzet van vastgoed (van Driel, 2003)
Theoretische uitgangspuntenOver vastgoedmanagement en de (vastgoed)organisatie
VastgoedmanagementVraag of aanbod gestuurd, reactief of proactief
Aanbod gestuurd1 2 3 4 5
Vraag gestuurd
Reactief Proactief
VastgoedmanagementOntwikkeling van het vastgoedmanagement
VastgoedmanagementWaardetoevoeging van de vastgoedorganisatie aan de gemeente
VastgoedorganisatieStrategisch, tactisch en operationeel
Operationeel (3,05)
Tactisch (2,98)
Strategisch (3,48)
Succesfactoren voor groeiBedrijfskundige kijk op de gemeentelijke organisatie
▪ Bewust onbekwaam
▪ Eigenaarsrol
▪ Heldere kaders ontbreken
▪ Vraaggericht
▪ Proactief
ConclusieOntwikkeling in professionalisering
Artikel in Barometer 2018:
Gemeentelijk Vastgoedonderzoek 2018
Meer aandacht voor professionalisering vastgoedmanagement
Nieuwe samenwerkingbbn Adviseurs, Instituut VGM, Metafoor, Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
▪ bbn AdviseursBenchmark Gemeentelijke Vastgoedorganisaties
▪ Instituut VGMLandelijk Onderzoek Vastgoedmanagement (LOVGM)
▪ Metafoor & Lectoraat Maatschappelijk VastgoedPositionering Vastgoedmanagement Gemeenten (PVG)
Nieuwe samenwerkingHoe?
Ook meedoen?Contact ons!
Annette van den Beemt – Tjeerdsma MScPeter Broer MSc
Ir. Rinald van der
Wal (bbn),
kennispartner
lectoraat
Maatschappelijk
Vastgoed
Benchmark gemeentelijke
vastgoedorganisaties 2018
Benchmark GemeentelijkeVastgoedorganisaties
Aanleiding voor het onderzoek in 2014 en 2016
• Professionalisering neemt toe
• Meer gemeenten centraliseren Vastgoed in een ‘afdeling’
• Vragen zich af wat een ‘gebruikelijke’ formatie is
• Krijgen geen houvast bij beschikbare benchmarks
Analyse van bbn:
• Veel verschil in samenstelling portefeuilles
• Veel verschil in rolverdeling
Rollen binnen de gemeente rondom Vastgoed
Wie doet wat met Vastgoed in de gemeente
Beleid Eigendom Technisch Exploitatie Projectleiding
(adm. Beheer) Beheer (fac. Beheer) Bouw
Onderwijs
Cultuur
Welzijn
Sport
Eigen huisvesting
Brandweer
Commercieel
Leegstand
strategische verwervingen
Maatschappelijke Ontwikkeling Sportbedrijf
Vastgoedbedrijf Fac. dienst
Stadsontwikkeling Diversen
Project Management Bureau
Wie doet wat met Vastgoed in de gemeente
Beleid Eigendom Technisch Exploitatie Projectleiding
(adm. Beheer) Beheer (fac. Beheer) Bouw
Onderwijs
Cultuur
Welzijn
Sport
Eigen huisvesting
Brandweer
Commercieel
Leegstand
strategische verwervingen
Maatschappelijke Ontwikkeling Sportbedrijf
Vastgoedbedrijf Fac. dienst
Stadsontwikkeling Diversen
Project Management Bureau
Werkwijze bij onderzoek naar formatie
Portefeuille
• Omvang van de portefeuille (in aantal gebouwen en vloeroppervlakte)
• Samenstelling van de portefeuille (verdeling over vastgoedcategorien)
Eigen Huisvesting, Onderwijs, Kunst en cultuur, Sport, Zorg en welzijn, Parkeren, Wonen, Kantoren en bedrijfsruimten, Overig
Takenpakket
• Welke activiteiten worden verricht
• Wie doet het werk
Positionering afdeling Vastgoed
Technisch BeheerFacilitair beheer
Account beheer(relatie, juridisch,
financieel en administratief)
Portefeuille management
Huurders
Beleids-diensten
Stadsontwikkeling
BestuurHoofd
Rollen binnen de afdeling Vastgoed
• Afdelingsmanagement
• Portefeuillemanagement
• Accountmanagement
• Technisch beheer
• Facilitair beheer
• Projectmanagement
• Specialisten
Omvang portefeuille van 43 Respondenten
• Gemiddeld 1,5 a 3,0 m2 bvo per inwoner
• Gemiddeld gebouw is 1.300 m2 bvo (=toegenomen)
Samenstelling portefeuille van 43 Respondenten
Relatieve samenstelling afdeling
Opmerkingen bij samenstelling van de afdeling
• Afdelingsmanagement (management en secretariele
ondersteuning) bedraagt doorgaans 8 a 10% van de gehele
formative
• Bij grotere gemeenten worden alle functies ook
daadwerkelijk herkend
• Hoe groter de gemeente, hoe meer specialisten (makelaar,
vastgoedjurist, vastgoedeconoom,
duurzaamheidscoordinator, etc)
• Bij grote gemeenten 1 specialist op ca 6 medewerkers
Vloeroppervlakte per fte
• Gemiddeld ca 17.500 m2 / fte
• Gemiddeld gebouw: ca 1.300 m2
• Gemiddeld 13,5 gebouwen / fte
• Incl. scholen!
Opmerkingen bij omvang van de afdeling
• Parkeergarages en sportvelden buiten beschouwing gelaten
• Toename van efficiency bij portefeuilles tot 150.000 m2
• Nog steeds sprake van behoorlijke bandbreedtes
• Er zijn nu ook kengetallen per activiteit, met als voorbeeld
technisch beheer
• Kleinere gemeenten ca 20.000 m2 per fte
• Grote gemeenten ca 80.000 m2 per fte
Over of tekort
• Ca 30% van de gemeenten geven aan dat de huidige formatie te krap is
• Controle wijst uit dat zij inderdaad aan de onderkant van de bandbreedte of daaronder
zitten
• Extra opgaven vergen extra capaciteit (verkoop overtollig Vastgoed en verduurzaming zijn
voorbeelden van deze extra opgaven
• Verduurzaming is voor de (nabije) toekomst de belangrijkste opgave waar gemeentelijke
vastgoedafdelingen voor staan en zal extra capaciteit gaan vergen
Drs. Walter
Rozendaal (Instituut
VGM), kennispartner
lectoraat
Maatschappelijk
Vastgoed
Vastgoedprofessionalisering bij
gemeenten
82Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Margriet Drijver
Initiator van het boek
‘De kracht van een
goede opdracht’
De kracht van een goede
opdracht
▪ Corporatiebestuurder sinds 2004
▪ Voormalig lid RegieRaad Bouw, Vernieuwing Bouw
▪ Voormalig lis Aedesbestuur
▪ Trekker Actieteam Professioneel Opdrachtgeverschap tijdens
ActieAgenda Bouw
▪ Initiatiefnemer van het boek “De Kracht van een goede Opdracht’’
Margriet Drijver
WAAROM IS OPDRACHT-GEVERSCHAP BELANGRIJK?
1. Er ligt een grote opgave in steeds complexere markt (verduurzaming, binnenstedelijke herstructurering, aardbevingsgebieden, krimp, tijdelijke huisvesting etc.)
2. Het belang van goed opdrachtgeverschap is groot gezien kosten en invloed op kwaliteit dienstverlening.
3. De markt verandert snel en (goede) bouwpartijen hebben opdrachtgevers voor het kiezen.
4. Gebrek aan voldoende adequaat opgeleid personeel.
Aanleiding focus opdrachtgeverschap
1. Vastgoed grootste kostenpost van corporaties
2. Grote invloed op kwaliteit van het bezit
3. Grote invloed op tevredenheid van de huurders
Marktpartijen hebben veel invloed op de kwaliteit, efficiency en effectiviteit van woningcorporaties.
Corporaties spelen een leidende rol om verlaging van de bouwkosten en verhoging van de bouwkwaliteit te realiseren.
Is de doelstelling ‘geen gezeik en geen risico’, of echt met visie, oprechte wil en durf iets goeds bereiken?
ALS WIJ ONS OPDRACHTGEVERSCHAP NIET
VERANDER WORDT HET BEHEREN VAN ONZE
WONINGEN ONBETAALBAAR.
WELKE ROL SPEELTHET BESTUUR?
- Weten hoe je er als organisatie voor staat- Koers bepalen, consistente keuzes, communiceren- Maak heel helder wat het nieuwe beleid inhoudt en wat je voor
operationele acties verwacht- Kijk of structuur en processen de nieuwe werkwijze ondersteunen - Risico’s managen en kansen creëren voor innovatie- Zorg voor de benodigde kennisontwikkeling- Afdelingsoverstijgend organiseren
De rol van het bestuur (1/2)
U bent de sleutel tot succes!
- Ruggensteun en ruggengraat bieden voor pioniers- Een lange adem hebben, leergeld betalen, continuïteit bieden
(‘ontpiloten’)- Wel evalueren, NIET traditioneel toetsen - Een lerende organisatie realiseren- Integraal onderdeel governance- Besteedt veel aandacht aan cultuur- Laat mensen opnieuw solliciteren
De rol van het bestuur (2/2)
Als het doel en de weg voor je mensen niet duidelijk zijn, komen zij niet in beweging.
- Ruggensteun en ruggengraat bieden voor pioniers- Een lange adem hebben, leergeld betalen, continuïteit bieden
(‘ontpiloten’)- Wel evalueren, NIET traditioneel toetsen - Een lerende organisatie realiseren- Integraal onderdeel governance- Besteedt veel aandacht aan cultuur- Laat mensen opnieuw solliciteren
De rol van het bestuur (2/2)
Als het doel en de weg voor je mensen niet duidelijk zijn, komen zij niet in beweging.
Aan de top heeft men (waarschijnlijk) slechts beperkt beeld van de opdrachtgevende rol- T.a.v. wat u jaarlijks in de markt zet…- Hoe u dat doet…- Of u dat consistent doet…- Of u er het maximale uithaalt…- Of u met de juiste leveranciers werkt…- Wat er werkt en niet werkt…
Weet hoe je er als organisatie voor staat.
Grootste uitdaging?Het gaat allemaal om mensen en om
een structureleverandering.
- Cultuurverandering in je organisatie- Cultuurverandering bij partners- Wennen voor medewerkers om inhoud aan partner toe te
vertrouwen- Andere kennis en kunde nodig- Ander organisatiemodel- Andere taken en verantwoordelijkheden
Als de “top” niet gaat bewegen,gebeurt er niets!
VERBETERING VAN DE RELATIE TUSSEN DE
OPDRACHTGEVER EN MARKTPARTIJKEN BEGINT BIJ DE OPDRACHTGEVER.
DE ROL VAN MARKTPARTIJEN
Ook voor marktpartijen verandert er veel
- Omgaan met prestatiecontracten. - Zelf initiatief en verantwoordelijkheid nemen.- Pro-actieve houding, ontwikkelingen bijhouden, nieuwe
technieken testen. - Garanties bieden- Investeren in kennis- Nieuwe risico’s- Projectoverstijgend werken
Voor marktpartijen is het het einde van u vraagt, wij draaien.
De verhoudingen zijn anders dan vroeger
WIJ HEBBEN BOUWBEDRIJVEN HARDER
NODIG DAN ZIJ ONS.
HET IS EEN STRATEGISCHE
KEUZE.
Het start met inzicht
- Iedere bestuurder/manager vastgoed zou goed inzicht moeten hebben in:
- opgave waar je voor staat - status huidig bezit- wijze waarop samenwerking is vormgegeven- mate waarin dat effectief is (en wordt gevonden binnen en
buiten de organisatie)- ontwikkelingen in de markt- competenties van je mensen
xxx
zxx
▪ Doelgericht werken▪ Bewust zijn van je eigen sterke punten▪ Weten wat je beter aan anderen over kunt laten
Bewust kiezen welke vorm van samenwerken het beste past bij je organisatie de opgave en de markt.
Wat is professioneel opdrachtgeverschap?
WAAR STA JE?BEGINNEN MET EEN
ANALYSE
Kwalitatieve analyse -> Maturity model
1. Waar staan we als organisatie nu voor wat betreft de professionaliteit van het opdrachtgeverschap (een nulmeting)?
2. Welke (organisatie)ontwikkeling hebben we precies voor ogen?3. Hoe gaan we dat proces vormgeven? 4. Worden opdrachtgevende activiteiten uitgevoerd in onderlinge
samenhang? Welke wel en welke nog niet?
MAAK BEWUSTE
KEUZES
Aandachtspunten opdrachtgeverschap
1. Duidelijke, concrete doelen, SMART geformuleerd & bekend in de organisatie
2. Goed beeld van de opgave, gelijke opgaven ‘gesorteerd’, bijdrage per opgave aan doelen bekend (impactanalyse); afstemming op meerjarenprogramma’s functioneel en onderhoud.
3. Heldere keuze voor samenwerkingsvorm; gewenste innovatie in kaart; heldere criteria voor (aantoonbaar juiste) leveranciers
4. Mensen opgeleid; helder handelingskader.
Zoek naar clusters
- Maak een analyse van de totale opgave.- hoeveel en welke gelijksoortige opgaven er in dit totaalpakket?- formuleer voor clusters van gelijksoortige opgaven gelijksoortige
marktstrategie.
Wat is de totale opgave waar we voor staan? Welke complexen willen we nog hoelang doorexploiteren? Welke investeringen gaan we doen? Waar zitten die investeringen in? Hoeveel is voor (wat voor) nieuwbouw? Wat is voor beheer en onderhoud? Welke investeringen vragen de verduurzamingsopgave?
- Maak heel concreet wie welke taak enverantwoordelijkheid heeft
- Maak het heel expliciet en gedetailleerd
- Bekijk het per project, per type werk, per partner en per bouworganisatievorm en bespreek het met alle betrokkenen
WERK SAMEN
Samenwerking vraagt wel wat
Zacht op de relatie en hard op de prestatie.
- Ga met elkaar leren- Spreek elkaar open op zaken aan- Zorg voor een goede Project Start Up (waarbij je harde afspraken
maakt en problemen/uitdagingen open op tafel legt). - Zorg ook voor een regelmatige Project Follow Up en een Project
Closing Down. - Zorg ook voor systematische vastlegging van geleerde lessen en
verwerken hiervan in de standaard procedures.
WAT VOOR EISEN STEL JE AAN ANDEREN QUA SAMENWERKING?
WAT VOOR EISEN MOGEN ZIJ AAN JOU STELLEN?
KORTOM, U MAAKT HET VERSCHIL!
Dank voor uw aandacht
In debat
Hoe ziet de professioneleor
toekomstige organisatie van
maatschappelijk vastgoed
eruit?
In debat: wat kunnen we van elkaar leren?
• Marleen Hermans
• Rinald van der Wal
• Walter Rozendaal
• Margriet Drijver
• Peter Broer
• Paul Oortwijn
121
Eerste
exemplaar
Barometer
Public Real Estate 2018
Special Issue
Graag tot ziens!
Barometer
Maatschappelijk
Vastgoed 2019