CASUS: HAALBAARHEID ZWEMBAD ABCOUDE

Alternatieve financiering en eigendom zwembad via

marktconsultatie

Harry Vedder (M3V) Wim van Rijswijk (MF)

Harry Vedder (M3V)

1989 – 1997 Hoofd Advisering Sportaccommodaties NOC*NSF

1997 – 2002 Interim Manager (DHV)

2002 – heden Directeur/eigenaar M3V Advies & Management

• Vele projecten in sport en onderwijs

• (Inter-)nationale normering Sportaccommodaties (Handboek, CEN-EN)

• Pilot-aanbesteding Living Building Concept (Het Perron te Veenendaal)

• 1e TCO-aanbesteding Sportcomplex Helsdingen te Vianen (1e in Nederland)

Profiel M3V

Maatschappelijk vastgoed:

• Scholen

• sportaccommodaties,

• kindcentra,

• cultuurcentra, etc.

1e TCO-aanbesteding Sportcomplex Helsdingen te Vianen

(1e in Nederland)

Wim van Rijswijk (MF)

Onderwijs versus Sport

Haalbaarheidsstudies algemeen (Sport):

• Behoefteanalyse o.b.v. kengetallen

• Investeringsraming door kostendeskundige

• Exploitatieraming door exploitatieadviseur

• Vergelijking met beschikbaar budget (I en E)

• Uitspraak ja/nee

o.b.v. algemeenheden: kengetallen en ramingen

theoretische benadering buiten de markt om

deskundige markt niet betrokken

Zo ook: De Ronde Venen (exploitatietekort € 250.000,-)

Conclusies, onze ervaring:

DESKSTUDIE leidend tot fictieve uitspraak met restvragen:

• Zijn alle kansen beschouwd en meegenomen?

• Heeft gemeente en adviseurs het zicht op die kansen?

• Zijn alle actoren betrokken (ook hun potentie)?

• Ondernemerschap betrokken bij beschouwing kansen?

Onderwijs (M3V)

Niet alleen rekenen, ook toetsen bij deskundige markt!

Haalbaarheid versus een ambitie haalbaar maken:

• alle actoren betrekken (en hun potentiële inbreng)

• business case opstellen en draaiknoppen bepalen

• zelf doorrekenen plus toetsen bij deskundige markt

• indien mogelijk/handig: ondernemerschap betrekken

Doel: harde uitspraak die de markt waar kan en wil maken.

Voorbeeld: Muiden

Situatie gemeente Ronde Venen

• Zwembad Abcoude per 31 december 2015 sluiten.

• Lokale weerstand politieke besluit geen nieuw zwembad

te duur: minimaal 250.00 p.j. excl. kapitaallast

• Gemeente bereid tot €100.000,- p.j. (incl. kapitaallast)

• Geen politieke wil (ervaring zwembad Mijdrecht)

Onder druk Actiegroep en Stichting: haalbaarheidsonderzoek

Motto: veel eigen inbreng, hoge deelname en inkomsten, etc.

Kaders onderzoek

Commissievergadering 19 januari 2015:

• Gebruik expertise van de Stichting en de Actiegroep

• Coproductie met gemeente, Stichting en Actiegroep

• Aandacht procesvoorstel Stichting en Actiegroep

• Jaarlijkse gemeentelijke bijdrage max € 100.000,-

(inclusief kapitaal- en rentelasten)

DOEL ONDERZOEK

• Gezien (de financiële kaders) lastige opgave

• Geen cijferstudie: realistische uitspraak, niet ter discussie

• Geen onderzoek naar omvang financiële gat

• Onderzoek naar mogelijkheid dichten financiële gat

• Bijdragen burgers en ondernemers Abcoude?

• Koppeling met andere maatschappelijke voorzieningen?

• Locaties en hun kansen?

• Ondernemerschap zwem/-sportexploitant

• Ondernemerschap ontwikkeling locatie

Businesscase plus Marktconsultatie

(Nevendoel: aantonen onhaalbaarheid)

AANPAK

1. Startbijeenkomst en interviews relevante actoren

2. Opstellen business case

3. Doorrekenen en afronden business case

4. Consultatie met (markt)partijen business case

RESULTATEN INTERVIEWS (20)

• Zwemwater is belangrijk voor Abcoude en omgeving

• Eenmalige bijdrage bevolking en ondernemers: €200.000,-

• Repeterende bijdragen bevolking en ondernemers:

• hogere tarieven (hard)

• sponsoren (bv. Koot Plus markt)

• inzet vrijwilligers (Tympaan de Baat) (hard)

• Toevoegen functies zoals een sportzaal gunstig

BUSINESS CASE

Doel: Inzichtelijk maken van de ambities, behoeftes en

de daarvoor beschikbare (financiële) kaders

Resultaat: Transparant stuk waarmee de markt uitgedaagd

wordt om optimaal ondernemerschap in te

zetten t.b.v. haalbaar maken zwemvoorziening

Opbouw:

• Maatschappelijk gewenste zwem- en sportfuncties

• Financiële kaders gemeente

• Financiële mogelijkheden

• Mogelijke locaties

• Ruimte voor ondernemerschap

• Conclusies interviews en informatieavond

• Vragen t.b.v. marktconsultatie

MARKTCONSULTATIE

Doel: Inzet expertise en ervaring markt om de business

case haalbaar te maken

Resultaat: Optimaal en realistisch scenario

• Inzicht in haalbaarheid scenario’s

• Waterpolo/wedstrijdbad 21x25m (525m²)

• Wedstrijdbad/verenigingsbad 15x25m (375m²)

• Doelgroepenbad 10x20m (200m²)

• Mogelijkheden die zij zien om scenario’s haalbaar te maken

• Alternatieve scenario’s

• Best passende aanbestedingsstrategie

MARKTCONSULTATIE

Consultatie met 5 partijen:

1. 2521-concept

2. Sportconcepten

3. Optisport

4. Maatschappelijk Financieren

Algemeen

• Voorliggende Business Case als zodanig niet haalbaar

• Opvallend groot privaat initiatief en lokale betrokkenheid

• Betrokkenheid gemeente:

• risicomijdend

• maatschappelijke verantwoordelijkheid?

• verhouding exploitatiebijdrage Veenweidebad Meerbad?

• Klein verzorgingsgebied groot aantal bezoekers

• Gebruik eigen bijdrage bevolking als weerstandsreserve

RESULTATEN INHOUDELIJK

1. Commitment exploitatie gemeente vereist! (≠ wil..)

• Gemeente financiert (via Maatschappelijk Financieren): lage rente

• Gemeente behoudt eigendom grond

• Gemeente spreekt actief commitment uit

2. Exploitatie door lokale exploitatiestichting (SFN)

3. Aanvullende maatschappelijke functies levert voordelen

4. Geen voordelen toevoegen commerciële functies

Eigendom grond/gebouw?

• Grond in eigendom gemeente

• Zakelijk recht opstallen geregeld

• Geen meerwaarde voor de aanbieder

• Zwembad in eigendom gemeente/Stichting

• Minder risico in geval faillissement

• Financieringslasten overnemen of restwaarde aflossen (MF)

• Opnieuw onderbrengen exploitatie (of overnemen) (MF)

NB: risico voortzetting voorziening altijd bij gemeente! (MF)

Exploitatie commercieel/stichting?

Zwembadexploitatie door Stichting

• Geen op winst gerichte organisatie

• Inzet vrijwilligers

• Lokale betrokkenheid

• Professionele ondersteuning inhuren/inkopen

Aanvullende functies

• Combinatie met Sportzaal gunstig

• Exploitatievoordeel (management etc.)

• Investeringsvoordeel (samen gebruik)

• Traffic

• Maatschappelijk voordeel (extra programma aanbod)

• Geen combinatie met commerciële functies

• Risico wegvallen huuropbrengsten

• Extra investering, weinig rendement

• Vrijwilligers Commercieel bedrijf

• Eventueel investering door partij zelf

• Combinatie met maatschappelijke functies verrijkt

Begroting BC

• Investeringskosten kunnen aanmerkelijk lager

• Optimistische opbrengsten:

• Verzorgingsgebied versus bezoekersaantallen

• Landelijk dalende trend bezoekersaantallen

(2521: ambitie om trend te keren)

• Hogere kosten energie en onderhoud

• Financiering kan veel gunstiger (lagere rente)

• Grond voor rekening gemeente (geen opbrengst)

• Aanleg en onderhoud infrastructuur rekening gemeente

• Aanleg en onderhoud extra parkeervoorzieningen idem

Begroting Partij 1 (25x15)

orginele BC

Inkomsten

-       Losse baden € 3.000,00 € 4.000,00

-       Meerbadenkaarten € 25.000,00 € 35.000,00

-       Abonnementen € 6.500,00 € 9.000,00

-       Zwemlessen/instructie € 175.000,00 € 250.000,00

-       Verenigingen/groepen € 65.000,00 € 65.000,00

-       Overige scholen € 15.000,00 € 15.000,00

-       Activiteiten/evenementen € 20.000,00 € 20.000,00

-       Horeca € 25.000,00 € 25.000,00

-       Diverse € 15.000,00 € 15.000,00

-       Sponsering bedrijven € 30.000,00 € 30.000,00

-       Exploitatiebijdrage gemeente € 100.000,00 € 100.000,00

Totaal inkomsten € 479.500,00 € 568.000,00

HET MEERBAD, scenario 25 x 15,4 m

Begroting Partij 1 (25x15)

Kosten

-       Horeca/personeel/overig € 210.000,00 € 345.000,00

-       Onderhoudskosten (groot en klein) € 95.000,00 € 104.000,00

-       Energie en water (duurzaam) € 95.000,00 € 22.000,00

Totaal kosten € 400.000,00 € 471.000,00

Netto exploitatieresultaat € 79.500,00 € 97.000,00

Begroting Partij 1 (25x15)

Financiering / gemeentelijke bijdrage

Opgegeven investeringskosten

(excl. aankoop grond en aanleg infrastructuur)€ 3.800.000,00 € 5.782.000,00

Inbreng eigen bijdrage bevolking Abcoude € 200.000,00 € 200.000,00

Totaal te financieren € 3.600.000,00 € 5.582.000,00

Jaarlijkse annuïteit financiering € 116.000,00 € 325.000,00

Beschikbaar netto exploitatieresultaat € 79.500,00 € 97.000,00

Resterend nog te dekken gat annuïteit (jaarlijks) € 36.500,00 € 228.000,00

Besparing indien combinatie met sporthal (0,5 fte) € 20.000,00 € 20.000,00

Rentevoet 1,3% 5,0%

Periode 40 40

Resultaten financieel

Te dekken gat (inclusief kapitaalllasten)

Partij 1 – (25x15 bad) € 114.500,-

Partij 2 – (25x15 bad) € 136.500,-

Partij 3 geen belang bij haalbaarheid

Oorspronkelijk (ex kapitaallasten!) € 250.000,-

Beschikbaar gemeente € 100.000,-

Rente 1,3%, 40 jaar vast (ca. € 40.000,- p.j. per % meer rente)

Bedragen incl. aanbesteding, investering en onderhoud

Koppeling Kees Bonzaal levert voordeel € 20.000,- p.j.

Bedragen zijn gegarandeerd door marktpartijen

Aanbestedingsprocedure

• Integraal contract (zonder F) voor realisatie voorziening

• Veel ruimte voor intensief overleg met relevante actoren

• Gunning op basis van ondernemingsplan en toetsing op:

• Realisme en kwaliteit

• Garanties en risicomanagement

• Investering en exploitatie

• Duurzaamheid (w.o. energie)

• Maatschappelijke betekenis aanbod

• Na gunning uitwerken definitief ontwerp en realisatie

Conclusie haalbaarheid

Niet haalbaar bij nu gestelde kaders

Wel haalbaar indien:

• Bijdrage van meer dan € 100.000,- per jaar (tot bv. € 140.000,-)

• Grond eigendom blijft van de gemeente

• Financiering met zeer lage rente en lange looptijd (MF?)

• Exploitatie door lokale stichting

• Uitwerking co-productie aanbieders - lokale actoren

Conclusie haalbaarheid

In gesprek En toen…..