Download - Woningmarktcijfers NVM kwartaal 4-2012

Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 4 / 2012

Woonvast Makelaars

1

PERSBERICHT

Aan : de financieel-economische redacties en vakpers

Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM

Betreft : NVM woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Datum : Nieuwegein, 10 januari 2013

____________________________________________________________

Concurrentiepositie koopwoning verbetert door goede betaalbaarheid

Laatste kwartaal maakt 2012 bijna goed

Ruim 30% meer verkopen in laatste kwartaal Nieuwegein, 10 januari 2013 – Het uitstekende laatste kwartaal van

2012 heeft de verkopen op de woningmarkt in het afgelopen jaar bijna goed gemaakt. In het vierde kwartaal werden naar schatting bijna 34.000 woningen verkocht, waarvan ruim 25.000 door NVM-

makelaars. Dit is 31,8% meer dan in het derde kwartaal. Uiteindelijk zijn er over heel 2012 circa 115.000 woningen verkocht,

waarvan ruim 85.000 door NVM-makelaars. Dat zijn er 4,1% minder dan een jaar geleden. De prijzen staan blijvend onder druk: gemiddeld wordt een woning nu voor 207.000 euro verkocht, 6,7%

minder dan een jaar eerder. Sinds de kredietcrisis zijn de woningprijzen gemiddeld met 15,9% gezakt. Dat meldt de

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2012, die vandaag wordt gepresenteerd*.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

De invoering van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013 heeft veel kopers doen besluiten om in het laatste kwartaal hun slag te slaan. Ze

hebben willen profiteren van de gunstige regels en de lagere woonlasten onder het oude regime. In de nieuwe situatie moet een hypotheek namelijk

binnen 30 jaar worden afgelost om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, terwijl voorheen 50% aflossingsvrij mocht worden geleend. Vooral starters hebben daarom in het laatste kwartaal een woning

gekocht, zodat ze de fiscale voordelen van de oude regeling genieten.

Betaalbaarheid is goed Volgens de NVM zijn er aanwijzingen dat steeds meer consumenten ook de

voordelen van de huidige ontwikkelingen inzien. Ger Hukker, voorzitter NVM: “We zien dat consumenten langzamerhand beginnen te wennen aan de nieuwe situatie.

2

Er is nu meer politieke duidelijkheid over de leencapaciteit van kopers. De

regels zijn weliswaar strenger, maar de financiering van een eigen woning is voor de meeste mensen nog altijd mogelijk. Daarbij komt dat er een groot

aanbod is van steeds scherper geprijsde koopwoningen. Ondanks de strengere hypotheekregels is de betaalbaarheid goed. Mensen beseffen steeds meer dat je een woning niet puur als beleggingsproduct koopt: het

gaat primair om het creëren van een „thuis‟. Aflossen wordt weer als steeds normaler beschouwd. Het kopen van een woning wordt de komende jaren

nog aantrekkelijker nu op de huurmarkt de prijzen naar verwachting een opwaartse lijn gaan vertonen. Bestaande koopwoningen worden interessanter, zeker voor scheefwoners die op flinke extra huurverhogingen

kunnen gaan rekenen.”

Meer jonge kopers actief Het aantal verkopen lag in het laatste kwartaal 13,9% hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar daarvoor. Sinds eind 2010 werden niet meer

zoveel woningen binnen één kwartaal verkocht. Hukker: “Niet alleen starters hebben eind 2012 hun kans gegrepen. Maar ook doorstromers zijn

steeds actiever op de markt. Die profiteren namelijk van het feit dat zij kunnen kopen nu jonge starters hun woning hebben gekocht. Er zijn veel

relatief jonge kopers op de markt met een gemiddeld tot hoog inkomen. Zij bewijzen maar weer hoe belangrijk starters zijn om de woningmarkt een impuls te geven.”

Volgens Hukker kan de activiteit van starters de gehele markt in beweging

brengen. “Er is gelukkig een enorme verhuisbehoefte op de markt, en mensen willen niet altijd langer wachten. Ze beseffen dat het ondanks de moeizame economische situatie belangrijk is om een dak boven je hoofd te

hebben van een huis dat is afgestemd op je woonwensen. Keuze is er volop: in het laatste kwartaal kon een potentiële koper kiezen uit ruim 21

woningen.”

21.9

77

18.9

92

25.0

31

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Aantal verkochte woningen

Bron: NVM

3

Tussenwoning beter verkocht

Opmerkelijk is dat vooral tussenwoningen in het afgelopen kwartaal goed werden verkocht. Hiervan werden er 38,2% meer verkocht dan het kwartaal

daarvoor. Appartementen gingen minder makkelijk van de hand, maar toch werden 26,4% meer verkocht dan in het derde kwartaal. Voor het eerst sinds lange tijd werden er in een kwartaal meer tussenwoningen verkocht

dan appartementen. Hukker: “In toenemende mate slaan starters het appartement over als eerste woning en kopen direct een tussenwoning,

waar ze langere tijd kunnen blijven wonen. Tussenwoningen zijn ook voor starters goed betaalbaar geworden.”

Woningaanbod stabiliseert De NVM ziet dat het totale aanbod woningen op de markt stabiliseert, deels

door de toegenomen verkopen, maar ook doordat er minder nieuwe woningen op de markt komen. In totaal stonden er eind 2012 236.000

woningen te koop, waarvan 176.000 bij NVM-makelaars. Appartementen vormen het grootste deel van het aanbod, inmiddels ruim 30%.

18,3%

38,2%

21,3%

32,0%

21,7%

30,7%

13,9%

31,4%

3,3%

26,4%

13,9%

31,8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

t.o.v. 2011-4 t.o.v. 2012-3

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning Appartement Woningen totaalBron: NVM

Verandering verkopen per woningtype (in procenten)

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

Bron: NVM

Ontwikkeling aantal woningen in aanbod

4

Verkooptijd toegenomen, tussenwoning gaat het snelst

Het duurde het afgelopen jaar wel langer om een woning te verkopen. In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd toegenomen van 146 tot

171 dagen. Het afgelopen kwartaal werd meer „oud aanbod‟ verkocht. De verkooptijden van de duurdere woningtypen (2-onder-1-kap en vrijstaand) namen het sterkst toe, die van tussenwoningen het minst sterk.

De meeste woningen worden nog altijd verkocht binnen 3 maanden. Afgelopen kwartaal was dit voor één op de drie woningen het geval. Dit

percentage is echter wel sterk gedaald: voor de crisis werd 55% van de woningen binnen een kwartaal verkocht. In het vierde kwartaal werden met name meer woningen verkocht die tussen de twee en drie kwartalen of

tussen de één en twee jaar in het aanbod gestaan hebben.

Nieuwe prijsverhoudingen Consumenten beginnen ook te wennen aan de nieuwe prijsverhoudingen op de woningmarkt. Meer dan de helft (53%) van de verkopers die zijn woning

te koop had staan in het vierde kwartaal, heeft minimaal eenmaal zijn vraagprijs verlaagd. De vraagprijs is in het vierde kwartaal van 2012 met

0,9% in vergelijking met het jaar daarvoor en met 3,3% in vergelijking met een jaar eerder gedaald. Gemiddeld werd een woning in 2012 voor 9%

onder de oorspronkelijke vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs ligt rond de 6%. Gemiddeld staat een woning nu 352 dagen te koop.

Hukker: “Scherp prijzen loont, bewijzen de cijfers. De verkoopkans neemt

af naarmate een woning langer op de markt staat. Een woning die langer dan 3 jaar op de markt staat, heeft 3% kans om nog te worden verkocht. Consumenten zien langzamerhand in dat een woning niet langer een

beleggingsobject is. Ze raken gewend aan de nieuwe prijzen en zetten hun woning niet meer voor de hoofdprijs op de markt, waardoor ze sneller

kunnen verkopen en op zoek kunnen gaan naar een nieuwe woning die past bij hun woonwensen.”

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

2002-4

2003-2

2003-4

2004-2

2004-4

2005-2

2005-4

2006-2

2006-4

2007-2

2007-4

2008-2

2008-4

2009-2

2009-4

2010-2

2010-4

2011-2

2011-4

2012-2

2012-4

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

5

Volgens Hukker is het overigens een fabel dat woningen niets meer waard

zijn. “Sinds de crisis van 2008 is er een prijsdaling ingezet, die nu al vier jaar duurt. Huizen zijn dus goedkoper geworden, maar dat betekent niet dat

ze niets meer waard zijn. Het prijspeil is momenteel te vergelijken met dat in 2003.”

Regionaal grote verschillen in ontwikkeling aantal transacties Bijna alle regio‟s noteerden in het laatste kwartaal een flinke plus in het

aantal woningverkopen in vergelijking met een jaar eerder. Sterk verstedelijkte regio´s doen het over het algemeen beter dan rurale regio‟s, in een flink aantal steden werd het hoogst aantal woningen verkocht in vier

jaar tijd. Met name regio‟s rondom Amsterdam (o.a. Waterland, Zaanstreek, Almere) scoorden veel beter wat betreft het aantal woningtransacties. De

regio Ede noteerde ook meer dan 30% meer transacties in vergelijking met het jaar ervoor, maar dat komt voor een deel ook, omdat het vierde kwartaal van 2011 slecht was.

Een aantal regio‟s kende desondanks een minder sterk kwartaal dan het 4e kwartaal van 2011. Daar zijn verschillende oorzaken voor.

Krimpverschijnselen spelen parten in Noord Oost Groningen en de Achterhoek. In Alphen en Den Haag worden de transacties vanuit

corporatieverkopen gemist. In West Brabant was juist het 4e kwartaal van 2011 al goed, zodat het afgelopen kwartaal juist niet extra positief afstak. De woningmarkt van Zeeuws-Vlaanderen is krap dankzij interesse van

kopers uit Vlaanderen. Ook Limburg doet het opvallend goed, een trend die versterkt wordt door een toenemend marktaandeel in Limburg.

‘Verkoop onder voorbehoud’ is vroege graadmeter markt Het aantal woningen dat de status „verkoop onder voorbehoud‟ heeft

gekregen is een goede graadmeter voor het aantal uiteindelijke verkopen en het vertrouwen in de markt. Het geeft aan dat huizen wel verkocht zijn,

maar dat er ontbindende voorwaarden zijn die de verkoop kunnen terugdraaien. Verkopen nemen toe als een duidelijk negatieve maatregel in het (nabije) vooruitzicht ligt. Onzekerheid zorgt juist voor stagnatie.

500

700

900

1100

1300

1500

1700

1900

2100

20

10

-1

20

10

-4

20

10

-7

20

10

-10

20

10

-13

20

10

-16

20

10

-19

20

10

-22

20

10

-25

20

10

-28

20

10

-31

20

10

-34

20

10

-37

20

10

-40

20

10

-43

20

10

-46

20

10

-49

20

10

-52

20

11

-3

20

11

-6

20

11

-9

20

11

-12

20

11

-15

20

11

-18

20

11

-21

20

11

-24

20

11

-27

20

11

-30

20

11

-33

20

11

-36

20

11

-39

20

11

-42

20

11

-45

20

11

-48

20

11

-51

20

12

-2

20

12

-5

20

12

-8

20

12

-11

20

12

-14

20

12

-17

20

12

-20

20

12

-23

20

12

-26

20

12

-29

20

12

-32

20

12

-35

20

12

-38

20

12

-41

20

12

-44

20

12

-47

20

12

-50

Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten

Verlaging overdrachtsbelasting

Nieuwe gedragscode

Nieuwe NIBUD-normen Oplaaien eurocrisisPotje koopsubsidie leeg

Potje starterslening VROM leeg

Verkiezingen Aantreden kabinet Rutte

Banken houden vast aan 106%

= NVM openhuizen dag

Lenteakkoord

Verkiezingen

Aantreden kabinet Rutte II

Nieuwe hypotheekregels

6

Meer woningen verhuurd tegen een lagere prijs

In 2012 hebben NVM-makelaars bijna 19% meer woningen verhuurd. In toenemende mate gaat het hierbij om woningen die tijdelijk verhuurd

worden, omdat het niet lukt om de woning te verkopen. In totaal werden bijna 17.000 woningen verhuurd. Het aanbod van huurwoningen is nog sterker toegenomen: een stijging van 26% in vergelijking met een jaar

eerder. De gerealiseerde verhuurprijzen daalden over het jaar 2012 met 1,8%, gecorrigeerd voor type en regio. De NVM verwacht dat de huurprijzen

in de toekomst gaan stijgen vanwege de maatregelen van de overheid om de huur extra te verhogen bovenop de normale aanpassingen.

Feiten en fabels Hukker is positief over het feit dat er meer politieke duidelijkheid is over de

financieringsregels voor woningkopers. “De markt is de afgelopen jaren geplaagd door allerlei spookverhalen over de hypotheekrenteaftrek en financierbaarheid. Consumenten kunnen langzamerhand de feiten van

fabels onderscheiden.”

De nieuwe regels per 1 januari 2013 houden in dat een annuïteitenhypotheek verplicht is. Wil de huizenbezitter nog in aanmerking

komen voor hypotheekrenteaftrek, dan zal hij dus moeten aflossen. Binnen die voorwaarde is er veel mogelijk, zelfs voor consumenten met een tijdelijk arbeidscontract. Wie kan aantonen dat hij of zij de afgelopen drie jaar een

stabiele bron van inkomsten heeft gehad en een werkgeversverklaring van de huidige (tijdelijke) werkgever kan overleggen, komt in principe in

aanmerking voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Bovendien zijn er soepele regels voor bijvoorbeeld starters, die perspectief

hebben op een inkomensstijging. Starters die binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris verwachten, kunnen een ruimere

hypotheek krijgen. "Er kan zo meer maatwerk worden geboden. Starters met een goed toekomstperspectief kunnen zich zo breder op de woningmarkt oriënteren", aldus Hukker.

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is volgens Hukker een belangrijk

instrument dat kredietverstrekkers en consumenten zekerheid biedt. “Natuurlijk kunnen er risico‟s optreden, als huizenbezitters door bijvoorbeeld werkloosheid hun betalingsverplichtingen niet meer kunnen

nakomen. Maar de Nationale Hypotheekgarantie beperkt de financieringsrisico‟s voor zowel kopers als geldgevers. Momenteel wordt

ongeveer 90 procent van alle aankopen onder de 320.000 euro (NHG-grens) gefinancierd met NHG. Het aantal executieveilingen in ons land blijft aan de lage kant.”

Meer concurrentie op hypotheekmarkt nodig

Toch vindt de NVM dat er in de regelgeving voor de woningmarkt, met name de financiering, nog een hoop te verbeteren is. Kredietverstrekkers hebben nog te weinig werk gemaakt van de belofte om meer maatwerk te

leveren, aldus Hukker. “Het is zeer belangrijk dat er eindelijk verantwoord maatwerk gaat plaatsvinden rondom hypotheekverstrekking. De afgelopen

jaren hebben banken en toezichthouders op goeddeels begrijpelijke gronden de teugels aangetrokken, maar zijn daarin zeker ook doorgeschoten in

7

overmatig generieke, rigide regels. Een jonge arts-specialist van 30 over

één kam scheren met een persoon van 60, die aan het eind van zijn loopbaan hetzelfde bedrag verdient, is volstrekte waanzin. Gelukkig heeft

minister Blok van Wonen daarvoor de nodige verbetering toegezegd.” Volgens Hukker is er nog te weinig concurrentie onder

hypotheekverstrekkers, waardoor noodzakelijke vernieuwing achterwege blijft. “Een markt werkt het beste als die concurrerend en competitief is. Dat

is er in Nederland nog te weinig, waardoor kredietverstrekkers onvoldoende prikkels hebben om in te spelen op maatschappelijke veranderingen, zoals de toename van het aantal ZZP‟ers. Die ontwikkeling is onomkeerbaar en

daarop zal ook de woningen hypotheekmarkt moeten aansluiten. De huidige situatie is niet flexibel en leidt tot onnodig hoge rentekosten voor de

woonconsument.” De NVM juicht alle plannen voor nieuwe vormen van funding c.q.

hypotheekproducten toe. Zo wordt er gesproken over een rol voor de pensioenfondsen bij hypotheekverstrekking of leningen op basis van het

Deense Model. Hierbij worden geldleningen gefinancierd door de uitgifte van obligaties, waarbij een belegger direct investeert in de onderliggende

hypotheken. Hukker: “Dergelijke initiatieven kunnen de markt verder openbreken en dat is in het voordeel van de consument. Wat mij betreft is de door het kabinet verstrekte opdracht om dit soort mogelijkheden te

onderzoeken een prima eerste aanzet.”

Nibud-normen dringend repareren Een speciale zorg van de NVM gaat uit naar de zogeheten Nibud-normering, waardoor de leencapaciteit van consumenten verder wordt beperkt. “Het

Nibud heeft vorig jaar zelf voorgesteld deze te willen repareren. De huidige systematiek geeft tweeverdieners ruimte die nu nog niet wordt benut, maar

de modellen leiden de komende jaren ook telkens tot nieuwe en onnodig vergaande inperkingen van de leencapaciteit, zeker nu ook langs andere wegen al forse inperkingen zijn doorgevoerd. Het zou goed zijn wanneer het

kabinet en andere stakeholders hier oog voor hebben”. Tijdens de NVM Nieuwjaarsreceptie, die gisteren werd bijgewoond en van een toespraak

werd voorzien door de minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok, benadrukte NVM-voorzitter Hukker deze en andere financieringsvraagstukken in zijn nieuwjaarsrede.

Restschuld

Ook de restschuldproblematiek houdt de aandacht van de NVM. Met name onder jonge huishoudens is het risico op een restschuld bij de verkoop van hun woning groot. Zij hebben nog niet zo lang geleden een huis gekocht en

daarom niet geprofiteerd van een positieve prijsontwikkeling. In combinatie met relatief hoge leningen, weinig of geen ingebracht eigen vermogen,

dalende woningprijzen en aflossingsvrije hypotheekvormen zorgt dit voor een grote kans op restschuld. Hukker: “Hoewel we ervoor moeten waken niet iedereen problemen aan te praten (er zijn ook ruim 700.000

huishoudens die helemaal geen hypotheek op hun woning hebben), krijgt dit probleem terecht aandacht. Het is goed dat ook het kabinet hier oog

voor heeft en is gekomen met de regeling deze 10 jaar aftrekbaar te maken. Maar we zijn er daarmee nog niet.”

8

Uit nieuw onderzoek van de School of Real Estate (ASRE) in opdracht van

de NVM blijkt dat weer substantieel meer hypotheekgevers “onder water” staan. Het rapport laat ook zien dat de genoemde kabinetsregeling voor de

aftrekbaarheid van restschuld weliswaar een goede stap is, maar tevens dat flankerende maatregelen belangrijke voorwaarden zijn om de regeling ook echt effectief te maken. Banken zullen de restschuld als hypothecaire schuld

moeten behandelen en niet als consumptief krediet met woekerrentes. Verder is de aflossingstermijn een belangrijk aspect en is een vorm van een

garantieregeling (bijvoorbeeld via NHG) het overdenken waard. Verwachting 2013

De verwachting is dat na het sterke laatste kwartaal van 2012 een rustig eerste kwartaal van 2013 volgt. Niettemin denkt de NVM dat de markt in de

loop van het jaar geleidelijk zal aantrekken, zolang er geen nieuwe ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen ondermijnen. De prijzen zullen naar verwachting verder onder druk blijven staan (daling van

5 tot 7%). Maar het aantal verkopen blijft vermoedelijk op hetzelfde peil als in 2012, wat de opmaat is naar voorzichtig herstel van de markt. “De markt

stuurt aan op een nieuw evenwicht”, aldus Hukker.

Aantal NVM-leden blijft op peil

Het aantal bij de NVM gesloten makelaars bleef in 2012 op peil. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedroeg afgelopen december 2.802,

praktisch hetzelfde als vorig jaar. Hiervan zijn 2.579 kantoren actief op de woningmarkt (de andere kantoren zijn actief in bijv. zakelijk of agrarisch onroerend goed). Het aantal individuele bij de NVM aangesloten makelaars

bedroeg eind vorig jaar 3.912, iets minder dan het jaar daarvoor. Hiervan zijn 3.452 makelaars actief op de woningmarkt.

Noot voor de redactie:

Een volledig overzicht met alle cijfers van het vierde kwartaal 2012 kunt u vinden op www.nvm.nl.

Voor interviewaanvragen met NVM-voorzitter Ger Hukker kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail: [email protected]

ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen

4e kwartaal 2012

Gemaakt voor NVM Wonen

Gemaakt door NVM Data & Research

2

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt

zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,

of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,

opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of open-

baarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM

is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschij-

ningsvorm van dit document.

Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daar-

in opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdu-

rende actualiteit van de gegevens.

De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daar-

toe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

3

Inhoudsopgave

1 Samenvatting ............................................................................................................................. 4

2 Transacties ................................................................................................................................. 5

2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5

2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 6

2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6

2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7

2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 8



2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 9



2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9

2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10

2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10

2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10



2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 11

3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11

3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11



3.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 12



3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13


3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 14

4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14

4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14

4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16

4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17

4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 18

4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18

5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 19

4

1 Samenvatting

Vierde kwartaal qua verkoopaantallen een zeer goed kwartaal. Oorzaak is de strengere re-

gelgeving rond de hypotheekverstrekking die per 1 januari 2013 ingaat. Kopers, waaronder

veel starters, hebben nog geprofiteerd van de huidige (voor de woonlasten gunstigere) re-

gels. Naar verwachting betreft het naar voren geschoven transacties die we volgend kwartaal

dus deels zullen missen.

Aantal transacties is met 25.031 in vergelijking met zowel een kwartaal eerder (+31,8%) als

een jaar eerder (+13,9%) zeer sterk toegenomen.

Op jaarbasis 85.321 woningen verkocht, in de totale markt rond 115.000 woningen.

Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 4e kwartaal 2012 gedaald met

1,0% t.o.v. een kwartaal geleden en met 6,7% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de

kredietcrisis is de prijs met 15,9% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 207 duizend

euro verkocht.

De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactie-

prijs.

De looptijd van verkochte woningen bedraagt 171 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 12.450. Dat is een afname van 8,8% in ver-

gelijk met vorig jaar en 2,6% in vergeleken met vorig kwartaal. De intrekquote is 5,9%.

Het aantal woningen in het aanbod is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd, als gevolg van

een lagere instroom en een relatief grote uitstroom (van transacties). Bij de NVM stonden

iets meer dan 176.000 woningen in aanbod. Dat is 3,1% meer dan een jaar eerder. In de tota-

le markt stonden naar schatting 236.000 bestaande koopwoningen halverwege het 4e kwar-

taal 2012 in aanbod.

De vraagprijs is in het 4e kwartaal 2012 met 0,9% gedaald in vergelijking met het kwartaal

ervoor en 3,3% in vergelijking met een jaar eerder. De vraagprijs daalt nog steeds, maar de

vaart waarmee dit gebeurt, neemt niet verder toe.

Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 352 dagen te koop. 48% van de wo-

ningen staat inmiddels een jaar of langer te koop.

53% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. 59% van de

transacties heeft in de 90 dagen voor de verkoop een actie gekend (actie = te koop zetten of

vraagprijsaanpassing)

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs ligt rond de 6%. Het verschil met

de oorspronkelijke vraagprijs bevindt zich in 2012 rond de 9%.

Een potentiële koper kon in het 4e kwartaal kiezen uit ruim 21 woningen.

Verkoopquote ligt weer boven de 10% en is voor nieuw aanbod hoger dan die voor oud aan-

bod.

Instroomquote komt dit kwartaal uit op 21%. Dit is vooral het gevolg van het sterk terugge-

lopen nieuwe aanbod.

5

2 Transacties

2.1 Aantal Verkopen

Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 4e kwartaal 2012 bedraagt 25.031.

Eind 2010 werden voor het laatst zoveel woningen in één kwartaal verkocht. Het totaal aantal wo-

ningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op 33.750.

Opvallend is dat niet het appartement, maar de tussenwoning dit kwartaal het meest verkochte

woningtype is. Sinds 2007 is dat niet meer voorgekomen. In de afgelopen crisisjaren maakte het

appartement altijd het grootste aandeel in de verkopen uit. Het aandeel verkochte tussenwoningen

komt dit kwartaal uit op 29,5%, voor appartementen is dit percentage 28,7%. Het aandeel verko-

pen van de hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen is het afgelopen

kwartaal zo goed als stabiel gebleven op respectievelijk 14,7%, 14,7% en 12,5%.

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

Het aantal transacties ligt maar liefst 31,8% hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Sinds 1995

hebben we niet eerder zo’n forse toename van het aantal verkopen in zo’n korte periode gemeten.

De stijging is vrijwel geheel toe te schrijven aan de strengere regelgeving rond de hypotheekver-

strekking die per 1 januari 2013 ingaat. Veel kopers willen door nog dit jaar een woning te kopen

profiteren van veel lagere maandelijkse woonlasten. Dit als gevolg van het feit dat een (nieuwe)

hypotheek straks binnen 30 jaar geheel moet zijn afgelost, terwijl er nu nog tot maximaal 50%

aflossingsvrij mag worden geleend. Vooral voor starters betekent dit aanzienlijke financiële voor-

delen in de oude situatie, in ieder geval op de korte termijn.

De stijging in het aantal transacties in vergelijking met een kwartaal eerder is het grootst bij tus-

senwoningen (38,2%) en het kleinst bij appartementen (26,4%). Voor de overige woningtypen ligt

de stijging zo rond de 31 tot 32%.

21.9

77

18.9

92

25.0

31

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Aantal verkochte woningen

Bron: NVM

6

2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder

In vergelijking met een jaar eerder is het aantal verkopen door NVM-makelaars met 13,9% ge-

stegen. Deze sterke stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door het hoge aantal transacties in

dit kwartaal, maar komt voor een deel ook door het mindere vierde kwartaal van 2011.

Voor alle woningtypen geldt een stijging van het aantal verkopen ten opzichte van een jaar gele-

den. Voor 2-onder-1-kapwoningen is de stijging met 21,7% het grootst, maar ook tussenwoningen

noteren met 18,3% een forse stijging. Bij appartementen is de toename met 3,3% het kleinst.

2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis

Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is het afgelopen kwartaal weer toegeno-

men. Lange tijd leek 90.000 NVM-verkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de

woningmarkt van deze crisisperiode. Voorwaarde daarvoor was een combinatie van stimulerende

maatregelen vanuit de overheid en het niet volledig dichtknijpen van de portemonnee door de

banken. Maar eind 2011 gingen we ook door deze grens heen en vorig kwartaal kwamen we uit op

iets meer dan 82.000 verkopen op jaarbasis. Door het huidige goede vierde kwartaal van 2012

stijgt het aantal verkopen van NVM-makelaars op jaarbasis naar 85.321. Voor de totale markt gaat

het dan om bijna 115.000 woningen.

In 2012 zijn door NVM makelaars dus 85.321 woningen verkocht. Dat zijn er 4,1% minder dan

een jaar geleden. Het jaar 2012 is gered door het goede 4e kwartaal. In de overige kwartalen wer-

den minder transacties geregistreerd dan in de vergelijkbare perioden een jaar daarvoor.

De verkoopaantallen liggen wel flink onder de verkoopaantallen van voor de crisis. Toen werden

op jaarbasis door NVM-makelaars nog rond de 150 duizend woningen verkocht en meer dan 200

duizend woningen voor de totale markt.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartementBron: NVM

Aantal verkochte woningen in 4e kwartaal

7

2.1.4 Verkocht onder voorbehoud

Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een be-

langrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe

verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de ver-

koop terug kunnen ‘draaien’. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud

zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het ver-

leden en rekening houdt met de seizoenstrend.

De grafiek laat duidelijk het verschil zien in de laatste weken tussen de verwachte verkoopaantal-

len die in de laatste weken van een jaar altijd een dalende trend laten zien en de werkelijke aantal-

148.2

68

88.9

85

82.2

67

85.3

21

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

130.000

140.000

150.000

160.000

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM

Bron: NVM

500

700

900

1100

1300

1500

1700

1900

2100

20

10

-1

20

10

-4

20

10

-7

20

10

-10

20

10

-13

20

10

-16

20

10

-19

20

10

-22

20

10

-25

20

10

-28

20

10

-31

20

10

-34

20

10

-37

20

10

-40

20

10

-43

20

10

-46

20

10

-49

20

10

-52

20

11

-3

20

11

-6

20

11

-9

20

11

-12

20

11

-15

20

11

-18

20

11

-21

20

11

-24

20

11

-27

20

11

-30

20

11

-33

20

11

-36

20

11

-39

20

11

-42

20

11

-45

20

11

-48

20

11

-51

20

12

-2

20

12

-5

20

12

-8

20

12

-11

20

12

-14

20

12

-17

20

12

-20

20

12

-23

20

12

-26

20

12

-29

20

12

-32

20

12

-35

20

12

-38

20

12

-41

20

12

-44

20

12

-47

20

12

-50

Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten

Verlaging overdrachtsbelasting

Nieuwe gedragscode

Nieuwe NIBUD-normen Oplaaien eurocrisisPotje koopsubsidie leeg

Potje startersleningVROM leeg

Verkiezingen Aantreden kabinet Rutte

Banken houden vast aan 106%

= NVM openhuizen dag

Lenteakkoord

Verkiezingen

Aantreden kabinet Rutte II

Nieuwe hypotheekregels

8

len VOV die genoteerd zijn. Van een niveau van ruim 1.300 VOV op weekbasis eind derde

kwartaal 2012 ligt het aantal VOV nu op bijna 2.000 op weekbasis. Het betreft naar alle waar-

schijnlijkheid voor een belangrijk deel naar voren geschoven aankopen, die we straks zullen

missen in het 1e kwartaal 2013. De verwachting is dan ook dat na dit zeer sterke kwartaal een te-

genvallend 1e kwartaal 2013 volgt.

2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning

De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4e kwartaal 2012 bedraagt 207 duizend euro

(vorig kwartaal 209 duizend euro). De prijsdaling zet zich dus ook dit kwartaal verder door. Voor

een appartement werd het 4e kwartaal 2012 160 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning

gemiddeld 328 duizend euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen

met 15,9% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie.


De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 4e kwartaal opnieuw verder gedaald met

1,0%. Voor tussenwoningen, die dit kwartaal de grootste stijging in verkoopaantallen lieten zien,

is de prijs in vergelijking met vorig kwartaal nauwelijks gedaald, -0,3%. De prijs van 2-onder-1-

kapwoningen is zelfs nagenoeg gelijk gebleven, -0,1%. Opvallend is dat de vrijstaande woning

met 2,1% het sterkst van alle woningtypen daalde.


De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt 6,7% lager in vergelijking met een jaar eerder.

Vorig kwartaal was dit nog -7,3%. Alle woningtypen zijn het afgelopen jaar flink in prijs gedaald.

De duurdere woningtypen 2-onder-1-kapwoning en vrijstaand daalden met 7,5% en 9,3% het

sterkst op jaarbasis. Het gemiddelde verkochte appartement verloor het afgelopen jaar met 5,5%

het minst van zijn prijs. De daling in vergelijking met een jaar eerder is nu hoger dan in het begin

van de crisis. De conclusie is dan ook dat in de tweede dip de prijzen harder zijn gedaald dan in de

eerste dip.

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

2002-4

2003-2

2003-4

2004-2

2004-4

2005-2

2005-4

2006-2

2006-4

2007-2

2007-4

2008-2

2008-4

2009-2

2009-4

2010-2

2010-4

2011-2

2011-4

2012-2

2012-4


Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

9

2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning

De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie

voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft

het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt.


De vierkantemeterprijs is het afgelopen kwartaal met 1,0% afgenomen. Bij de vierkantemeterprijs

is de daling bij appartementen het sterkste met 1,7%. De daling is bij de tussenwoningen het minst

sterk met 0,3%.


De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 6,5%. De

vrijstaande woning, het duurste woningtype, en het appartement, het goedkoopste woningtype,

daalden in een jaar tijd met 6,8% het sterkst in de vierkante meterprijs. Voor appartementen is dit

opvallend, omdat dit woningtype qua ‘normale’ transactieprijs met 5,5% juist het minst van alle

woningtypen daalde (zie 2.2.2). Dit duidt erop dat er dit kwartaal grotere appartementen zijn ver-

kocht dan het jaar ervoor. Ook bij de vierkante meterprijs is de daling sterker in de tweede dan in

de eerste crisisdip.

2.4 Verkooptijden

De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrek-

ken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw

zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte

woning bedraagt in het 4e kwartaal 171 dagen. Er is het afgelopen kwartaal meer ‘oud’ aanbod

verkocht. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 141 dagen. Een ver-

kocht appartement wisselde gemiddeld na 155 dagen van eigenaar, een hoekwoning na 158 dagen.

De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 259 dagen het grootst.

De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden

binnen het bestaande aanbod (zie onder ‘looptijd van het aanbod’).

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

2002-4

2003-2

2003-4

2004-2

2004-4

2005-2

2005-4

2006-2

2006-4

2007-2

2007-4

2008-2

2008-4

2009-2

2009-4

2010-2

2010-4

2011-2

2011-4

2012-2

2012-4

Bron: NVM

M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

10


De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 17,8%. Voor alle woningtypen geldt

een stijging, maar voor tussenwoningen en hoekwoningen is deze met respectievelijk 10,5% en

11,4% een stuk kleiner dan voor vrijstaande woningen met 35,7%.


In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met bijna een kwart gestegen, om precies te

zijn met 23,8%. De duurdere woningtypen 2-onder-1-kap en vrijstaand kenden een stijging van

verkooptijden van 31,7% en 28,5%. De verkooptijd van tussenwoningen is met 18,5% het minst

sterk toegenomen. Van de verkochte woningen blijkt nog steeds het belangrijkste deel verkocht

binnen een kwartaal. Afgelopen kwartaal gaat het om 36%. Dit percentage is echter wel sterk ge-

daald: voor de crisis werd nog meer dan 55% van de woningen binnen een kwartaal verkocht.

2.5 Marktstemming(sindicator)

De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, of-

wel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed

door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 4e kwartaal 2012 is voor een to-

taal van 5,7 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.


In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van

woningen gestegen met 30,8%. De toename komt op het conto van vooral het sterk gestegen aan-

tal verkopen. Het geldvolume, gemoeid met de verkoop van hoekwoningen en tussenwoningen

steeg het sterkst na vorig kwartaal het sterkst gedaald te zijn.


In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met

5,9% toegenomen. De toename is vooral het gevolg van het sterk gestegen aantal verkopen, die

het negatieve effect van een prijsdaling van 6,7% teniet doen. Alleen appartementen laten verge-

leken met een jaar eerder wel een daling van de marktstemmingsindicator zien. Bij appartementen

nam het aantal transacties veel minder toe dan gemiddeld.

86

146 158 171

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Verkooptijden verkochte woningen in dagen

Bron: NVM

11

2.6 Intrekkingen

Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is

in het 4e kwartaal 2012 tot 12.450 woningen gedaald. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan

alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de

markt worden aangeboden. Het aantal intrekkingen is in vergelijking met het 4e kwartaal van 2011

met 8,8% duidelijk gedaald. Ook in vergelijking met het vorige kwartaal zijn minder woningen

van de markt gehaald, namelijk 2,6%. Het lijkt er op dat verkopers het afgelopen kwartaal meer

kansen zagen om hun woning te verkopen en deze daarom niet ingetrokken hebben. Bij de appar-

tementen is de sterkste daling in het aantal intrekkingen zichtbaar, -10,5% in vergelijking met het

4e kwartaal 2011.

Desondanks heeft het appartement nog altijd de hoogste intrekquote (= de verhouding van het aan-

tal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod). Ongeveer 1 op de 16 apparte-

menten (6,7%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 4e kwartaal 2012 van

de markt gehaald. De opgaande trend in het aantal intrekkingen op jaarbasis is inmiddels tot stil-

stand gekomen en is het afgelopen kwartaal zelfs gedaald. Het totaal aantal intrekkingen over de

afgelopen 4 kwartalen bedraagt 52.600 woningen. Een klein deel van de woningen die van de

markt gehaald wordt, wordt verhuurd.

3 Aanbod

3.1 Aantal woningen in aanbod

Halverwege het 4e kwartaal 2012 (de peildatum voor het aanbod) stonden 176.322 woningen te

koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting

236 duizend woningen in aanbod. 30,0% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin

van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin

van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 81,3% gestegen (destijds 97,2 dui-

zend woningen).

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4


Vrijstaande woning AppartementBron: NVM

Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd)

12


Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen nagenoeg gelijk gebleven, het aan-

bod nam slechts 0,3% toe. Het is het tweede achtereenvolgende kwartaal, waarin het aanbod op de

woningmarkt maar nauwelijks toeneemt. De sterke groei van het aanbod in de kwartalen ervoor is

daarmee voorbij. Deze consolidatie is vooral het gevolg van een afnemende instroom van bestaan-

de koopwoningen in de woningmarkt en het positieve 4e kwartaal wat betreft het aantal transac-

ties. De beperkte instroom is zowel positief (aanbod neemt niet zo hard toe) als negatief (nieuw

aanbod, mits scherp geprijsd, zorgt voor transacties).

Het afgelopen kwartaal is het aanbod van appartementen met 1,5% het sterkst gestegen. Het aan-

bod van tussenwoningen nam juist af met 0,6%, net als dat van de 2-onder-1-kapwoningen.


In een jaar tijd is het aanbod van woningen bij NVM-makelaars met ruim 5.000 woningen toege-

nomen. Na een periode van sterke stijgingen is de stijging van totaal 3,1% nu beperkt. Het aanbod

van de appartementen (het ‘goedkoopste’ woningtype) en de vrijstaande woningen (het ‘duurste’

woningtype) nam met respectievelijk 4,9% en 4,7% het sterkst toe. Het aanbod van tussenwonin-

gen is het afgelopen jaar nauwelijks toegenomen, slecht 0,3%. Theoretisch gezien duurt het nu iets

meer dan 2 jaar om de huidige in het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de

veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige

niveau blijven).

3.2 Vraagprijzen van het aanbod

De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De

groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep

woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande

woning halverwege het 4e kwartaal 2012 281 duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde ap-

partement bedraagt 185 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning

455 duizend euro bedraagt. De vraagprijs van woningen is sinds het 1e kwartaal 2009 dalende.

Anders dan bij de transacties is de vraagprijs sindsdien ieder kwartaal gedaald. De vraagprijs daalt

echter geleidelijker dan die van de transactieprijs. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

Bron: NVM

Ontwikkeling aantal woningen in aanbod

13

van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 8,2%. Hierbij is gecorrigeerd voor

regio en type.

NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1

e kwartaal van 2009.


De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 0,9%. Daarmee daalt de vraag-

prijs in vergelijking met een kwartaal eerder voor het 16e achtereenvolgende kwartaal. De prijs

daalde sterker dan in de afgelopen kwartalen. De daling is zowel het gevolg van instromend aan-

bod dat een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod. De daling vari-

eert tussen de woningtypen tussen 0,7% en 1,1%.


In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,3% gedaald. Daarmee ligt de

daling op jaarniveau voor het derde achtereenvolgende kwartaal op hetzelfde niveau. Verkopers

worden zich steeds bewuster van het vragen van een reële vraagprijs en het aantal vraagprijsaan-

passingen kent een stijgende lijn. De prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de 3,0% en

3,5%.

3.3 Looptijd van het aanbod

De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van

verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal

dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 4e

kwartaal 2012 staat een woning in het aanbod gemiddeld 352 dagen op de markt, ofwel bijna een

jaar. Een vrijstaande woning in het aanbod staat gemiddeld 434 dagen te koop, dat is meer dan 1

jaar en 2 maanden. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna 10 maanden te koop en

is daarmee het best presterende woningtype.


De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemid-

deld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 5,1% toe. De toename is met

3,8% het laagste voor tussenwoningen en met 6,6% het hoogst bij appartementen.

-1,5%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal


14

3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen

In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de

duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel

procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 48% van de woningen

een jaar of langer te koop, waarvan 9% 3 jaar of langer. Door de beperkte instroom in het afgelo-

pen kwartaal staat slechts 18% minder dan één kwartaal te koop.

4 Overige kengetallen woningmarkt

4.1 Vraagprijsaanpassingen

Opvallend in het afgelopen kwartaal is het aantal vraagprijsaanpassingen in het 4e kwartaal van

2012. Met name in oktober en november vonden opvallend veel vraagprijswijzigingen plaats. Dit

duidt op verkopers die actie ondernomen hebben om hun woning toch nog in 2012 te verkopen,

voordat de nieuwe hypotheekregels van kracht zouden worden. Deze verkopers schatten hun kans

om de woning in het 4e kwartaal 2012 te verkopen hoger in dan met ingang van 2013.

38

%

24

%

13

%

9%

13

%

3%

1%

23

%

15

%

15

%

9%

23

%

9%

7%

18

%

12

%

13

%

9%

27

%

12

%

9%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar

Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 15 november 2011

Aanbod per 15 november 2012

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen

Bron: NVM

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec

2008 2009 2010 2011 2012Bron: NVM

Aantal vraagprijsaanpassingen per maand

15

In het 4e kwartaal 2012 is het percentage woningen in het aanbod dat (tenminste eenmaal) een

vraagprijswijziging heeft ondergaan voor het eerst boven de 50% uitgekomen. 53% van alle

woningen die door NVM-makelaars zijn aangeboden heeft tenminste eenmaal een prijswijziging

ondergaan. Van die 53% woningen met een vraagprijsaanpassing heeft 29% eenmaal een prijswij-

ziging ondergaan, terwijl 24% minstens 2 vraagprijsaanpassingen kende.

De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing

voor een tussenwoning is met 5,0% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 7,3% het

hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld meer dan 2%-

punt toegenomen.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Geen aanpassing 1 aanpassing

2 aanpassingen 3 aanpassingen

meer dan 3 aanpassingen

Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen

Bron: NVM

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Transacties zonder vraagprijsaanpassing

Transacties met vraagprijsaanpassing

Percentage transacties met aanpassingBron: NVM

Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing

16

Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing

heeft plaatsgevonden. Toch is dit aandeel in de afgelopen kwartalen nauwelijks gegroeid. Om en

nabij 45% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijsaanpassing gehad. Van

alle transacties is 59% verkocht binnen 90 dagen na de laatste ‘actie’. Een actie is gedefinieerd als

het aanmelden van een nieuwe woning (het ‘te koop’ zetten van de woning) of een vraagprijsaan-

passing op de reeds te koop staande woning.

4.2 Verschil vraag-verkoopprijs

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs ligt in 2012 om en nabij de

6%. Daarmee is sinds 2012 de onderhandelingsruimte van kopers verder toegenomen. In de eerste

jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag en verkoopprijs rond de 5%. Het is een teken dat

verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen reali-

seren. Voor de crisis lag het verschil tussen laatste vraagprijs en verkoopprijs net boven de 3%.

Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de

verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de crisis tussen de 6% en 7%, maar is in 2012 toege-

nomen tot 9%.

Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel

toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspron-

kelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan

uitgekomen op 24,3%. Woningen die binnen 90 dagen verkocht worden kennen een prijsverschil

van 4,4%. Vaak zijn dit de courantere woningen.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Verschil vraag-verkoopprijs

verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM

17

4.3 NVM Krapte-indicator

De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentië-

le koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het

begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses

wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse:

(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3

Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties

in een kwartaal in plaats van in een maand.

Als gevolg van de toename van het aantal transacties was de keuze voor de consument het afgelo-

pen kwartaal minder groot dan eerdere kwartalen. Toch had de consument nog steeds de keuze uit

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

20

07

-1

20

07

-2

20

07

-3

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse

Bron: NVM

0

10

20

30

40

50

60

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)


Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM

18

gemiddeld 21 woningen. Dat is nog steeds een verkopersmarkt. Sinds het begin van de crisis is

de krapte-indicator voor woningen in Nederland flink opgelopen. De krapte-indicator schom-

melt de laatste kwartalen vooral als gevolg van het schommelende aantal transacties. Voor alle

woningtypen daalde de krapte-indicator in het afgelopen kwartaal.

4.4 Verkoopquote

De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding

van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal ver-

kopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal

in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwar-

taal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale

markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod.

De verkoopquote totaal is in het 4e kwartaal 2012 weer boven de 10% uitgekomen en is vergelijk-

baar met het 2e kwartaal 2012. Grof gezegd betekent het cijfer dat 1 op de 10 woningen uit het

aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. De verkoopquote voor nieuw aanbod

scoort het hoogste niveau sinds het 3e kwartaal 2011 met 13,1%. De verkoopquote ligt inmiddels

10 kwartalen boven het niveau van de verkoopquote van het oude aanbod. De verkoopquotes van

tussen- en hoekwoningen zijn met respectievelijk 14,6% en13,0% flink hoger dan die van de ande-

re woningtypen.

4.5 Instroomquote

De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 21%. Voor elke

woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal iets minder dan vijf

te koop. De relatief lage instroomquote is vooral het gevolg van het lagere aantal woningen dat

nieuw op de markt gekomen is. In vergelijking met een jaar eerder zijn in het afgelopen kwartaal

bijna 8.200 woningen minder nieuw in het aanbod gekomen (18% minder). De instroom van

nieuw aanbod op de markt daalt hiermee opnieuw. In een jaar tijd daalde de instroom van nieuw

aanbod op de markt met bijna 23.000 woningen tot bijna 174.000 op jaarbasis. Consumenten

wachten in toenemende mate af met het te koop zetten van hun woning.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

Verkoopquotes

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod

Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM

19

5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De

bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,

vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresen-

teerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikke-

lingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld ver-

kochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.

Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke ver-

schillen te noemen:

- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,

de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).

- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst

getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van pas-

seren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eer-

der.

In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.

28%

20%

21%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Instroomquote

Bron: NVM

20

In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duide-

lijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend

hebben.

0

50

100

150

200

250

300

jan

-97

jul-

97

jan

-98

jul-

98

jan

-99

jul-

99

jan

-00

jul-

00

jan

-01

jul-

01

jan

-02

jul-

02

jan

-03

jul-

03

jan

-04

jul-

04

jan

-05

jul-

05

jan

-06

jul-

06

jan

-07

jul-

07

jan

-08

jul-

08

jan

-09

jul-

09

jan

-10

jul-

10

jan

-11

jul-

11

jan

-12

jul-

12

jan

-13

Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)

NVM KadasterBron: NVM, Kadaster

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)

NVM CBS (4e kwartaal 2012 is geschat)Bron: NVM, CBS

NVM

Aanbodcijfers Nederland 4e kwartaal 2012

NVM Data & Research

10-1-2013

Ontwikkeling aanbod

NederlandTussenwoning

3e kwartaal16 AUG 12

4e kwartaal15 NOV 12

Nieuw

€ 210820(aantal 9096)

(looptijd 0)

Nieuw blijft€ 213931

(looptijd 41)

Oud blijft € 215984(looptijd 403)

Blijft€ 215516

(aantal 34819)(looptijd 296)

Verkocht

€ 195465(aantal 1553)

Verschil vraag/verkoopprijs

-3,3%(looptijd 28)

Oud

€ 216758(aantal 34709)

(looptijd 287) Verkocht€ 200441

(aantal 4853)Verschil vraag/verkoopprijs

-5,8%(looptijd 205)

Ontwikkeling aanbod

NederlandHoekwoning



Nieuw

€ 231346(aantal 4839)

(looptijd 0)


(looptijd 43)


Blijft€ 246171


Verkocht

€ 207730(aantal 748)


-3,5%(looptijd 27)

Oud

€ 247975(aantal 20314)



-6,1%(looptijd 227)

Ontwikkeling aanbod

NederlandTwee-onder-een-kap



Nieuw

€ 296125(aantal 4996)

(looptijd 0)


(looptijd 43)


Blijft€ 301117


Verkocht

€ 262621(aantal 586)


-4,2%(looptijd 29)

Oud

€ 302893(aantal 25249)



-7,1%(looptijd 262)

Ontwikkeling aanbod

NederlandVrijstaande woning



Nieuw

€ 449450(aantal 6052)

(looptijd 0)


(looptijd 45)


Blijft€ 455440


Verkocht

€ 371420(aantal 402)


-5,3%(looptijd 28)

Oud

€ 456721(aantal 42064)



-8,7%(looptijd 305)

Ontwikkeling aanbod

NederlandAppartement



Nieuw

€ 183338(aantal 11997)

(looptijd 0)


(looptijd 43)


Blijft€ 184760


Verkocht

€ 167711(aantal 1547)


-3,0%(looptijd 27)

Oud

€ 186361(aantal 51583)



-5,4%(looptijd 222)

Ontwikkeling aanbod

NederlandAlle woningen



Nieuw

€ 255168(aantal 36980)

(looptijd 0)


(looptijd 43)


Blijft€ 280517


Verkocht

€ 211248(aantal 4836)


-3,5%(looptijd 28)

Oud

€ 281931(aantal 173919)



-6,3%(looptijd 235)

Regionale Analyse

4e kwartaal 2012

Regio 39 Amersfoort

NVM Data & Research

10-1-2013

Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Barneveld Klein-Achterveld

Nijkerk Hoevelaken

Amersfoort Alle plaatsen

Bunschoten Alle plaatsen

Leusden Alle plaatsen

Soest Soest

Woudenberg Alle plaatsen

1

Regio 39 Amersfoort

Gebiedsindeling:

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk

alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd

gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,

opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van

deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is

uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de

voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens

besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM

zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde

Nederlandse rechter.

Samenvatting transacties: Amersfoort Nederland

Aantal verkopen 4e kwartaal 2012 :

Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2012:


Prijs verkochte woning 4e kwartaal 2012 :



Verkooptijd (in dagen) in het 4e kwartaal 2012:

Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs:

Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):

Prijsontwikkeling sinds de crisis:

Prijsontwikkeling sinds 2000:

Samenvatting aanbod: Amersfoort Nederland

Aantal woningen in aanbod 4e kwartaal 2012 :



Vraagprijzen 4e kwartaal 2012 :



Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat:

% van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat:

% woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:

Vraagprijs van nieuw aanbod:

Vraagprijs van totale aanbod:

Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 18

2

-15,9%

24,6%

171

6,3%

10,5%

176.322

0,3%

-0,2%

€ 321.000

21%

255.000€

281.000€

21

€ 321.000

3,1%

281.000€

-0,9%

-3,3%

€ 280.000

352

-2,2%

-3,5%

146

5,3%

12,2%

2.875

1,4%

12,5%

-16,7%

-5,5%

-0,9%

€ 234.000

7,2%

19,5%

De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en

beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten

uitgefilterd.

-1,0%

-6,7%

467 25.031

31,8%

13,9%

207.000€

284

42,3%

26%

48,2%

3

Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede

kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Het vierde kwartaal

van 2012 was voor de meeste regio's een goed kwartaal, waarbij de verkoopaantallen vaak op een niveau

uitkomen die al een aantal kwartalen niet is gehaald.

Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het vierde kwartaal van

2012. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant

staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder.

De landelijke verkoopaantallen liggen 13,9% hoger in vergelijking met een jaar eerder. Ten opzichte van vorig

kwartaal zijn de verkoopaantallen met maar liefst 31,8% gestegen. De afgelopen twee jaar is het aantal verkochte

woningen niet zo hoog geweest.

0

50

100

150

200

250

300

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Aantal verkopen per kwartaal

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

22,6% 31,6%

-2,8% -7,0%

9,5%

-22,8%

8,3%

159,9%

-8,0%

25,0%

7,2% 19,5%

-50%

0%

50%

100%

150%

200%

t.o.v. 2011-4 t.o.v. 2012-3

Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten)

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal

4

Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal.

Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de

prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn.

Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen: de tweekappers en vrijstaande

woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte

woning in Nederland in het vierde kwartaal 2012 komt uit op 207 duizend euro.

De prijsontwikkeling van verkochte woningen in het vierde kwartaal van 2012 is voor de meeste woningtypen en

regio's negatief, wanneer vergeleken wordt met een jaar eerder. In vergelijking met een kwartaal terug zijn er

regio's en marktsegmenten die het nog steeds goed doen en een positieve ontwikkeling laten zien. Maar ook hier

geldt: wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar

de ontwikkeling van woningen totaal te kijken.

Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 1,0% lager, ten opzichte van een jaar

eerder 6,7% lager.

€ -

€ 100.000

€ 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

€ 600.000

€ 700.000

€ 800.000

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Verkoopprijzen per kwartaal


-3,6%

-0,1%

-11,4%

-8,5% -8,7% -6,6%

-8,2%

17,5%

-3,1%

1,1%

-5,5%

-0,9%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

t.o.v. 2011-4 t.o.v. 2012-3

Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten)


5

Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de

oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte

woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht

is als voor de crisis.

De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het vierde kwartaal uit op 171 dagen, bijna een half jaar.

De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht worden. Er wordt een

onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal

aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes

van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod

beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze

kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod.

De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 9,9% en voor nieuw

aanbod op 13,1%.

0

50

100

150

200

250

300

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod)

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod

6

Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil

tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een

woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen.

Het vraag-verkoopprijsverschil in het vierde kwartaal 2012 voor Nederland is voor woningen die binnen een

kwartaal verkocht zijn 4%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 24%.

(wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de

desbetreffende verkooptijdklasse vallen)

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte

er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen

vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraag-

verkoopprijsverschil.

Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het vierde

kwartaal uit op 6,3%.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs


2%

5% 7%

8% 9%

26%

3% 3%

8% 11%

13% 16%

19% 17%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse)

2e kwartaal 2008 4e kwartaal 2012

7

Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien,

rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal.

Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 3,1% hoger dan vorig jaar. Dat is het laagste jaar-op-jaar

stijgingspercentage in 5 jaar. Het aanbod aan appartementen laat landelijk de grootste stijging zien. Ten opzichte

van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk nauwelijks verder toegenomen.

Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is

toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal

woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af. Pas in de laatste drie à vier kwartalen is

er sprake van een daling van het aantal nieuw te koop aangeboden woningen.

Voor Nederland totaal gaat het in het vierde kwartaal 2012 om ruim 176 duizend woningen die in aanbod staan,

waarvan zo'n 37 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Het tweede (Lente) en vierde kwartaal van

een jaar zijn traditiegetrouw de perioden waarin de meeste mensen hun woning te koop zetten, het eerste

kwartaal laat meestal een stabilisering van het aanbod zien.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Aantal woningen in aanbod per kwartaal

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

-5,3% -3,7%

-8,7%

0,5%

2,6%

9,5% 10,0%

3,3% 2,0%

0,8%

-0,2%

1,4%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

t.o.v. 2011-4 t.o.v. 2012-3

Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten)


8

Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is

30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 12% van

het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 24%, tussenwoningen 20% en twee onder één

kapwoningen 14%.

In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.

De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van

het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht

worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod.

De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het vierde kwartaal van 2012 was eenvijfde

van al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen.

23%

14%

17%

16%

30%

Verdeling van het huidige woningaanbod

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

26%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod)

9

Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in

aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde

woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn

ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband

met een restschuld.

De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het vierde

kwartaal 2012 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links).

Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het vierde kwartaal 2012 uit op 281 duizend euro. Dit is één procent

lager dan vorig kwartaal en ruim drie procent lager dan vorig jaar.

€ -

€ 100.000

€ 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

€ 600.000

€ 700.000

€ 800.000

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Vraagprijzen per kwartaal


-0,4% -0,1%

-2,4%

-0,5%

-6,3%

-4,1%

-3,0% -3,1%

-5,4%

-3,3% -3,5%

-2,2%

-7%

-6%

-5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

t.o.v. 2011-4 t.o.v. 2012-3

Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten)


10

Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit

kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan

de vraagprijs van het totale aanbod (dit heeft te maken met de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de

minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale

aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat ze langer in aanbod staan).

Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van

het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont.

Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld

gebracht. In het vierde kwartaal 2012 stonden woningen in Nederland gemiddeld 352 dagen in aanbod, bijna een

jaar. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt

dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6).

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Looptijd van het aanbod per kwartaal


€ -

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

€ 350.000

€ 400.000 2

00

7-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod

Vraagprijs totale aanbod Vraagprijs nieuw aanbod

11

Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een

woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht

was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe

langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs.

In Nederland staat op dit moment één op de vijf woningen langer dan twee jaar te koop.

De Krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er

wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen

dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft

om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Een krapte-indicator van 25 houdt in dat de consument voor elke

aankoop uit 25 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen.

Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 21.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

20

11

-3

20

11

-4

20

12

-1

20

12

-2

20

12

-3

20

12

-4

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)


51%

21%

13%

5% 8%

1% 1%

21%

15% 13% 9%

27%

10%

5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal)

2e kwartaal 2008 4e kwartaal 2012

12

De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 15,9% gedaald. Landelijk is

er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen

tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het

regionale beeld verschilt uiteraard, maar er is geen enkele regio waar de prijsdaling gemiddeld onder de 5%

uitkomt.

Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met 12 jaar geleden dan is de gemiddelde woning in Nederland nog

altijd bijna 25% meer waard.

-14,6%

18,0%

-23,4%

7,9%

-20,4%

12,9%

-20,1%

-0,9%

-12,2%

11,7%

-16,7%

12,5%

-30,0%

-25,0%

-20,0%

-15,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

Sinds begin van de crisis Sinds begin van de eeuw

Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal

NVM

Aanbodcijfers Amersfoort

4e kwartaal 2012

NVM Data & Research

10-1-2013

Ontwikkeling aanbod

Regio 39 AmersfoortTussenwoning



Nieuw

€ 225400(aantal 214)

(looptijd 0)


(looptijd 42)


Blijft€ 249000


Verkocht

€ 206999(aantal 51)


-2,9%(looptijd 28)

Oud

€ 249100(aantal 694)



-5,5%(looptijd 221)

Ontwikkeling aanbod

Regio 39 AmersfoortHoekwoning



Nieuw

€ 262050(aantal 102)

(looptijd 0)


(looptijd 45)


Blijft€ 289944


Verkocht

€ 223571(aantal 17)


-3,5%(looptijd 36)

Oud

€ 291650(aantal 396)

(looptijd 286) Verkocht€ 249250(aantal 52)


-5,4%(looptijd 232)

Ontwikkeling aanbod

Regio 39 AmersfoortTwee-onder-een-kap



Nieuw

€ 382750(aantal 126)

(looptijd 0)


(looptijd 49)


Blijft€ 398950


Verkocht

€ 333500(aantal 13)


-2,6%(looptijd 23)

Oud

€ 413667(aantal 439)



-6,5%(looptijd 268)

Ontwikkeling aanbod

Regio 39 AmersfoortVrijstaande woning



Nieuw

€ 612200(aantal 76)

(looptijd 0)


(looptijd 50)


Blijft€ 629722


Verkocht

€ 500000(aantal 6)


-7,5%(looptijd 44)

Oud

€ 649556(aantal 445)



-9,1%(looptijd 296)

Ontwikkeling aanbod

Regio 39 AmersfoortAppartement



Nieuw

€ 164042(aantal 212)

(looptijd 0)


(looptijd 48)


Blijft€ 179759


Verkocht

€ 143238(aantal 27)


-2,1%(looptijd 31)

Oud

€ 185230(aantal 842)



-5,0%(looptijd 228)

Ontwikkeling aanbod

Regio 39 AmersfoortAlle woningen



Nieuw

€ 280130(aantal 730)

(looptijd 0)


(looptijd 46)


Blijft€ 320567


Verkocht

€ 224216(aantal 114)


-3,0%(looptijd 30)

Oud

€ 324923(aantal 2816)



-5,7%(looptijd 235)

NVM

Transactiecijfers Amersfoort

4e kwartaal 2012

NVM Data & Research

10-01-2013

Transacties

Zuiver Kwartaal

Transacties

Voortschrijdend Halfjaar

Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.

Bijlage IV: Uitleg berekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 4e kwartaal 2011 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 6,7% gedaald zijn t.o.v. 4e kwartaal 2011, maar als ik de prijzen van beide kwartalen pak (toen 223 duizend versus nu 209 duizend euro) dan kom ik op een daling uit van 7,2%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.

Periode 1 Periode 2 Woningtype 1 Woningtype 1 transactie 1 € 200.000 transactie 1 € 200.000 Prijsontwikkeling transactie 2 € 200.000 0% Woningtype 2 Woningtype 2 transactie 1 € 400.000 transactie 1 € 400.000 Prijsontwikkeling 0%

Mediane prijs € 300.000 Mediane prijs € 200.000

Prijsontwikkeling Prijsontwikkeling -33,3% 0,0%

De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 33,3% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.

2. De NVM presenteert een daling van 6,7% t.o.v. het 4e kwartaal 2011 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een jaar eerder is gedaald met 6,5%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs lager is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief kleinere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:

Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1)

Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)