Retail in gebiedsontwikkeling: een

vloek of een zegen ?

Willem de Laat

Werelddag van de stedenbouw27 november 2015

Wat doet Value Partners?

Herontwikkeling vastgoed waarbij waardecreatie en kwaliteit centraal staan

Het bieden van expertise van idee tot en met realisatie

Het ondersteunen op deelfasen of gedelegeerd ontwikkelaar voor het gehele project

Focus op stedelijke gebieden, specialisatie retail

Herontwikkeling Entre Deux Maastricht

Herontwikkeling De Barones, Breda

Toenemend aantal filialen van ketens

Filialisering

2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%Evolutie filialisering (bl.=zelfst. / rood=ketens)

Schaalvergroting

Dagelijkse Goederen Periodieke Goederen Uitzonderlijke Goederen Overige detailhandel0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Gemiddelde oppervlakte per winkelpand

2008 2013

Verschuiving van kantoorontwikkelingen naar detailhandel

Valorisatie fabrieksterreinen

Herontwikkeling brownfields

Rol (lokale) overheid

Tussentijdse conclusies:

Is volstrekt logisch geweest, vanuit de evoluties binnen de retailmarkt, de vastgoedmarkt en het lokaal bestuur

Heeft zeker ook voordelen gehad: maakte het retailers mogelijk mee te gaan in de noodzakelijke reacties op het consumentengedrag en het bood expansiemogelijkheden

De nieuwe winkelconcentraties hebben een nieuwe trend gezet van ruimtelijke kwaliteit, ruimtelijke beleving (in kernwinkelgebieden is lange tijd nauwelijks geïnvesteerd).

De binnenstedelijke ontwikkelingen zorgden voor een aanzuigend effect op de consumenten, waarvan ook de omliggende handelaren konden profiteren.

Nieuwe winkelclusters hebben in financieel opzicht de herontwikkeling mogelijk gemaakt van moeilijke locaties

Maar:

Nieuwe perifere clusters hebben onmiskenbaar de verschuiving van het detailhandelsaanbod vanuit de kernen naar de periferie versneld

Heeft het disfunctioneren van veel kernwinkelgebieden blootgelegd.

Zijn nieuwe retailontwikkelingen nog haalbaar en wenselijk?

Toekomstperspectief omzetten

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Extrapolatie van retail verkopen tot 2025: volumes tov 2007 (na inflatiecorrectie met 2,65% vanaf 2013)

Retail sales na CPI-correctie Online sales na CPI-correctie Offline sales na CPI-correctie

Ontwikkeling leegstand in Vlaanderen

2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1,000,000WVO leegstand

Verschuiving aanbod van binnensteden naar periferie

2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

4,500,000Evolutie aanbod (blauw=kernwinkelgebied; oranje=periferie)

Toename omvang van perifere clusters

2008 2009 2010 2011 2012 2013 20141 Centrum Antwerpen 212.352 217.471 220.219 217.526 218.956 227.976 219.777 3,5%2 A12 Wilrijk/ Aartselaar/ Schelle 100.521 101.800 98.381 102.673 108.762 136.480 133.986 33,3%3 Centrum Gent 77.683 102.879 101.247 101.563 93.501 91.641 98.193 26,4%4 Centrum Leuven 83.712 79.063 80.346 74.402 75.932 75.668 77.206 -7,8%5 Centrum Hasselt 76.612 75.326 80.696 83.324 82.775 79.900 75.181 -1,9%6 Baanconcentr. Sint-Pieters-Leeuw 48.208 48.208 51.106 44.110 58.290 56.666 72.283 49,9%7 Baanconcentr. Brugsestw., Roeselare 47.309 47.564 50.451 50.613 51.503 57.055 64.618 36,6%8 Centrum Knokke 47.643 52.822 56.622 57.529 60.215 61.448 62.465 31,1%9 Zaventem Zuid, Zaventem 13.670 25.320 61.120 61.440 63.240 61.960 62.440 356,8%

10 Centrum Brugge 60.562 64.803 68.723 72.485 57.742 63.272 62.076 2,5%11 Baanconcentr. Torhoutsestw., Oostende N.B. 28.394 32.166 59.577 59.765 60.660 62.038 118,5%12 Hasseltweg, Genk 43.825 44.405 47.495 49.192 57.367 56.222 61.992 41,5%13 Steenweg op Gierle, Tunrhout 9.720 10.360 10.575 8.898 8.898 16.520 54.507 460,8%14 Centrum Kortrijk 36.693 38.520 35.870 54.634 54.216 56.146 52.970 44,4%15 Centrum Aalst N.B. 45.790 46.193 47.496 48.096 52.230 51.625 12,7%

GemeenteEvolutie '08-'14

Jaar

T-forum

JulianusVerdringingsmarkt

Dalende bezoekers en omzetten

Herpositioneringen beleggersmarkt

Verdere verschuiving ontwikkelaars naar nieuwe marktsegmenten

hoog

midden

laag

Verschuiving van de marktsegmenten binnen retail

Tijdsperiode

Marktaandeel

100%

0%

Vele ketens gaan verdwijnen uit kernen

Verschuiving van recreatief naar doelgericht winkelaanbod in veel clusters

Kansen voor kernversterking

Toevoegen of inkrimpen

Toevoegen of inkrimpen: afbakenen

Perifeer versus kern: hoe te sturen

Spanning tussen ruimtelijke kwaliteit en commerciële afwegingen

Spanning tussen ruimtelijke kwaliteit en commerciële afwegingen

Conclusies