Download - Presentaties Dag Vh Zorgvastgoed 23 Juni 2015

Transcript

PowerPoint-presentatie

Dag van het Zorgvastgoed 2015Wist u dat Buildingbusiness?

- >30.000 unieke bezoekers per maand heeft- Een nieuwsbriefoplage heeft van >18.000 per dag- Tegenwoordig WoningmarktNL heet- Marktleider is met professioneel woonnieuws - Maar liefst >30 congressen per jaar organiseert

WoningmarktNL is uw partner bij woonvraagstukken#dvhz

Programma13.00 Opening door dagvoorzitter Piet Eichholtz13.15 Martijn Verbeek, ministerie VWS13.45 Relinde Weil, Amsta14.15 Carine Vanhaekendover, AG Real Estate Belgi14.45 Pauze15.30 Pim Diepstraten, Finance Ideas16.00Zorgdiscussie16.30 Aanvang netwerkborrel op het Zorgvastgoedplein#dvhz

ProgrammaGraag uw mobiel op trilstand zetten. U kunt gewoon twitteren tijdens het congres #dvhz

Download de gratis WoningmarktNL appzoek op trefwoord: buildingbusiness of woningmarkt NL

De presentaties van de sprekers worden later aan u toegestuurd#dvhz

Dag van het Zorgvastgoed 2015 Martijn Verbeek, Directeur langdurige zorg

Vastgoed Beleid in de ZorgDe lijn van de overheid:

Tot 1999 is het bouwregime leidend;Wie wil bouwen vraagt een vergunning;Met een vergunning volgt de bekostiging als vanzelf;1999 analyse en aankondiging: Vraag en aanbod sluiten niet aan. Wachtlijstenmeer vrijheden maar verdwijnen bestaande zekerheden (bouwregime & contracteerplicht)In april 2005 aankondiging integrale vergoedingen/tarieven met een huisvestingsvergoeding (nhc)

Dag van het zorgvastgoed 20155Daarna de overheidslijn consequent doorgezet2009 afschaffing bouwregime Care/AWBZ;2012 t/m 2017: Invoering in de Wlz (vm. AWBZ) van nhctarief;Tot en met 2017 max. tarief kapitaallasten niet onderhandelbaar, Na 2018 wel onderhandelbaar en periodieke aanpassing voor langjarige reeks rente en inflatie.Focus overheid: Mensen met een zware beperking helpen om hun leven te leiden.Dag van het zorgvastgoed 20156Vraagstukken van de vernieuwingWoonwensen van de nieuwe ouderen?Wens clint inzicht professional?Risicomijdend dialoog?Omzetmaximalisatie - kwaliteitsmaximalisatiePersoonsvolgendheid - meerjarig inkopen?Groter kleiner?Woningcorporaties: huur - eigendom?Herbestemmen en ontwikkelen?

Dag van het zorgvastgoed 20157Toekomstperspectief WlzScheiden van wonen en zorg doorgevoerd in Wlz;De vraag naar ouderenzorg daalt even, maar stijgt alweer snel;De gehandicaptensector blijft stabiel, nadat de dagbesteding zich heeft aangepast aan de nieuwe situatie; Mensen krijgen meer greep op hun eigen leven o.a. door toenemende techniek.Bouw niet de hoofdpijn van de toekomst;Bouw voor de toekomst.Dag van het zorgvastgoed 20158Amsta; een Amsterdamse kijk op vastgoed in de langdurige zorg

Juni 2015InhoudExterne ontwikkelingen: wetgeving en demografie

Klantvragen bij Amsta, uitwerking in groepen

Vastgoed bij Amsta, de uitdaging1Externe ontwikkelingenVan intramurale naar extramurale zorgToenemende druk op de tarievenParticipatiemaatschappij, meer ondersteuning vanuit mantelzorgers wordt vereistWeinig bereidheid van banken tot financieren in de zorg door verhoogd risicoprofiel, maar toenemend vanuit de particuliere sector Toenemende regeldruk en controleZorgkantoor wenst in toenemende mate invloed op het beleid

Vergrijzing, comorbiditeit, allochtone doelgroepen2Demografie AmsterdamIn de periode 2014 2035 stijgt het aantal ouderen (65+) in Amsterdam ruim 60% (van 95.000 naar 155.000). Het aandeel 65+-ers in Amsterdam ten opzichte van de gehele bevolking zal in de periode 2014 2035 stijgen van 11,7% naar 17,2%.Stijging van het aantal mensen met een chronische ziekte in Amsterdam met 16% tussen 2014 en 2030. Stijging aantal mensen met Dementie (44%) en CVA (37%)Aantal allochtonen met dementie stijgt 5x zo snel als het aantal autochtonen met dementie3Amsterdams zorgvastgoed- trends

Bron: Parool4Aanbieders trekken weg uit het centrum naar goedkope locaties

Groot aantal panden heeft een upgrade nodigBrandveiligheidTwee-persoonskamersGeschiktheid voor verhuur

Verlies aan kleinschaligheid ?

Extramuralisering vanuit overheidsbeleid versus toenemend aantal ouderen geeft spanningsveldKlantgroepen van AmstaDuur ondersteuningsvraagKortVoorgoedIntensiteit ondersteuningsvraagEnkelAlle levensdomeinenLeven op stadse wijzeAdviesHerstellenBeschermd en verzorgd wonenOndersteuning thuisLeven in een kleine groep5Woonomgeving klantgroepenLeven in een kleine groep66 tot 8 persoons huishoudensEigen voordeur per huishoudenBuitenruimte (Balkon)Eigen kamer met sanitairGemeenschappelijke woonkamerLeven op stadse wijzeEigen studio met sanitair en pantryScharrelruimte in het pandGemeenschappelijke ruimtes (woonkeuken) per circa 15 bewonersStadse omgeving (winkels, wijk, etc)Beschermd en verzorg wonenEigen studio of appartement met sanitair en pantry, bij Amsta binnen een van de panden voor stadse wijzeRuimte voor ontmoetingStadse omgeving (winkels, wijk, etc)Vastgoed situatie Amsta30 locaties in de stad

Mix van huur en eigendom

Aantal locaties heeft een upgrade nodig7De uitdaging voor Amsta

Lange termijn vastgoed beslissingen in tijden van veranderingen

Financiers vinden voor een mager businessmodel

Woningcorporaties en prioriteitenSenior Housing BEDag van het Zorgvastgoed 2015Carine VanhaekendoverAsset & transaction manager senior housingJuni 2015

| nr. | 22/06/2015 | 18ExploitantenVastgoedmarktBusiness ModelAdviezen voor NL?

Senior Housing BEBE is niet gelijk aan NLBE land in 3 delenZorgvastgoedFinanciering verblijf WZC

| nr. | 22/06/2015 |

BE is niet gelijk aan NL

| nr. | 22/06/2015 | 20Huurmarkt in Belgi

Geen mature markt zoals in NederlandGericht op een aantal specifieke groepen: lage inkomens of huur op korte termijn. Geen woningcorporaties, wel sociale huisvestingsmaatschappijenEnkele institutionele beleggers met zeer specifieke doelgroepVeel priv-investeerders

BE is niet gelijk aan NL| nr. | 22/06/2015 | Zorgvastgoed in Belgi

Doel exploitanten is verstrekken van zorgVastgoed is een middel om het doel mogelijk te maken, hetzij via huur of in eigendomOverheid en non-profit: hoofdzakelijk eigenaarProfit sector: hoofdzakelijk huur

BE is niet gelijk aan NL| nr. | 22/06/2015 | CareSplitsing tussen zware en lichte zorgZware zorg in woonzorgcentraLichte zorg in assistentiewoningen of eigen woning

CureHoofdzakelijk overheid en non-profitBeperkt aandeel profit sector

BE is niet gelijk aan NL| nr. | 22/06/2015 |

BE land in 3 delen

| nr. | 22/06/2015 | 24Federale staat met 3 regiosVlaanderen (NL)Brussel (FR + NL)Walloni (FR)

Verschillende wetgeving per regio

Brussel: wetgeving van 3 regios van toepassing

BE land in 3 delen

| nr. | 22/06/2015 | Demografie verschillend per regio

BE land in 3 delen

Bron DTZ InsightsApril 2014| nr. | 22/06/2015 | Verschuiving wetgeving van federaal niveau naar regionaal niveau

BE land in 3 delen

Bron Presentatie SLG Zorgvastgoed 2014| nr. | 22/06/2015 |

Zorgvastgoed

| nr. | 22/06/2015 | 28ZorgvastgoedAndere ZorgvormenZorghotelKortverblijfHerstelverblijfCrisisopvangDagverblijfNachtverblijfThuiszorg

Woonzorgcentrum (WZC)ROB: RustoordbedRVT: Rust- en verzorgingsbedBezettingsgraad 98%Gemiddelde leeftijd 85 jaarVerblijf tussen 18 maanden en 3 jaar

Assistentiewoningen (AW)serviceflats, seniories

| nr. | 22/06/2015 | ZorgvastgoedBewonersMinstens 65 jaar (gemotiveerde afwijkingen mogelijk)Op basis van zorgtegraad

ZorgtegraadO niet hulpbehoevendA licht hulpbehoevend (fysiek of mentaal)B hulpbehoevend (fysiek n mentaal)C zwaar hulp behoevend (fysiek n mentaal)Cd mensen met dementie (ook jongdementie, bv vanaf 50 jaar) AW: O + AWZC: B + C + Cd| nr. | 22/06/2015 | ZorgvastgoedCapaciteit WZCUitgedrukt in erkende bedden, niet in m

Toekenning Op basis van demografie (in verschillende leeftijdsgroepen tss 65 en 90+) per gemeente / regioVoorafgaande vergunning - Erkenningskalender - ExploitatieMomenteel geen nieuwe voorafgaande vergunningen meer te krijgen

Erkenning bedden: meestal eigendom van uitbater

| nr. | 22/06/2015 | De Veldekens VulpiaWZC 165

| nr. | 22/06/2015 | Aan de Beverdijk VulpiaWZC 90

| nr. | 22/06/2015 | GroenveldArmoneaWZC 93 AW 35

| nr. | 22/06/2015 | Eureka Sint-VincentiusWZC 168

| nr. | 22/06/2015 |

Financiering verblijf WZC

| nr. | 22/06/2015 | 36Financiering verblijf WZCKost voor bewoner WZCPrijs per dagDekt de hotelkostTussen 35 en 105 ifv positionering WZC + kwaliteit diensten en gebouwMainstream: 45 65 /dagVrij te bepalen, wel akkoord FOD nodig + jaarlijkse indexeringHerziening mogelijk, mits motivatie

| nr. | 22/06/2015 | Financiering verblijf WZCZorgforfait RIZIV ifv zorgtegraad WZC(cijfers 2003 verhouding gelijkaardig)O: 1,33 /dag Cd: 57,49 /dag

DiversenExtra dienstverlening aan bewoners (kapper, persoonlijk linnen, boodschappen, )Cafetaria voor bewoners, bezoekers en omwonenden

| nr. | 22/06/2015 |

Exploitanten

| nr. | 22/06/2015 | 39ExploitantenNon-profitCongregatiesVZWs

Publieke sectorOCMWsSteden en gemeenten

Profit - Priv uitbatersVulpiaArmoneaSenior Living GroupOrpeaSenior AssistNoble AgeParticulieren

| nr. | 22/06/2015 |

ExploitantenMarktaandeel exploitanten sterk verschillend per regio

Bron DTZ InsightsApril 2014| nr. | 22/06/2015 | Exploitanten toekomstProfit - priv-uitbatersVerdere consolidatie door overname van kleine priv-uitbaters

Non-profitConcentratie in grotere groepen/koepelsEerste stappen in afstoten vastgoed

Steden & gemeenten / OCMWsOutsourcing exploitatieVastgoed blijft voorlopig nog in eigendom

| nr. | 22/06/2015 |

Vastgoedmarkt

| nr. | 22/06/2015 | 43VastgoedmarktExploitanten - Waarom vastgoed verkopen?Ontwikkeling & consolidatie markt profit - priv-uitbatersSnelle groei mogelijk makenFocus op uitbatingVervanging & upgrading bestaand vastgoedVerhoging kwaliteit en geboden diensten Meerwaarde realiseren door verkoop bestaande vastgoedHuur betalen ipv lening afbetalen, verlichting balansLichtere kredietfaciliteiten, enkel voor exploitatie| nr. | 22/06/2015 | VastgoedmarktInvesteerders - Waarom vastgoed kopen?Diversificatie van vastgoedportefeuilleBeperkt risico op overaanbod en dus laag risico op leegstand (door strikte vergunningsprocedure) Stabiel rendement door vaste cashflows, jaarlijks gendexeerdVoldoende budgetten beschikbaar voor investeringenSolide en professionele uitbaters, met diversificatie in geografie en uitbaters (priv en non-profit)Begeleiden van operatoren in consolidatieproces

| nr. | 22/06/2015 | VastgoedmarktNieuwe markt in 2008Cofinimmo en Aedifica

Mature markt in 2015Marktleiders: Cofinimmo (850 M) en Aedifica (587M)Nieuwe spelers: Ethias (281 M), Belfius (120 M), AG Real Estate (105 M), Generali, Certificaten Bank Degroof, Vermogende particulieren

| nr. | 22/06/2015 | VastgoedmarktKatalisatoren ontwikkeling zorgvastgoedmarktKredietfaciliteiten bij banken op lange termijn moeilijk tgv financile crisisVastgoedfondsen en verzekeringsmaatschappijen boden alternatief met investering & huurcontracten op lange termijnGroei van priv-sector en toename solvabiliteit exploitantenWetswijzingen inzake vastgoed en subsidiring, tgv hiervan aanzienlijke investeringen nodigDalende lange termijnrente, weinig risicovrije beleggingen op de markt

| nr. | 22/06/2015 | VastgoedmarktEvaluatie 10 jaar zorgvastgoed in BEOntstaan nieuw en zeer populair marktsegment in vastgoedVernieuwingsgolf in het zorgvastgoedVerplaatsing van diverse kleine oude locaties naar n nieuwe gentegreerde campusCreatie van solvabele exploitanten met duidelijke visie op zorgVerhoging kwaliteit exploitatie WZC, gefaciliteerd door het gebouwRendementen onder druk

| nr. | 22/06/2015 |

Business Model

| nr. | 22/06/2015 | 49Business modelContract & vergoedingErfpachtovereenkomst van minimum 27 jaar, geen vroegtijdige beindigingOverdracht aan derde mag enkel mits toestemming erfpachtgeverEventuele verlengingen met 6 of 9 jaar, op verzoek uitbaterAankoopoptie voor exploitant op einde contract, aan marktwaarde (met minimumprijs initile aankoopwaarde)

Vaste gendexeerde vergoeding, betaalbaar per kwartaal

| nr. | 22/06/2015 | Business modelOperationele leaseGeen wedersamenstelling kapitaal tijdens de periode van de erfpacht, vastgoed op balans eigenaarBeperkt risico voor contracten van 27 jaar, mits voldoende aandacht voor parameters

Financile leaseWedersamenstelling kapitaal tijdens de periode van de erfpacht, vastgoed op balans uitbaterAanzienlijk risico vanaf contracten +30 jaar

| nr. | 22/06/2015 | Business modelGarantiesBankgarantie 6 maanden op eerste verzoek door uitbaterAlternatief: verzekeringsproduct of cash op bankrekeningBorgstelling op groepsniveau

Garantie minimum eigen vermogen uitbater + borgstellerSanctie ivm te laag eigen vermogen: verhogen bankgarantie met 6 maanden| nr. | 22/06/2015 | Business modelBestemming en gebruik goederenOnderdak, diensten en zorg aan personen op leeftijd (soms ook gecombineerd met kinderopvang)Geen structurele verbouwingen zonder toestemming erfpachtgeverGebouw steeds in perfecte staat houdenTeruggave in perfecte staatErfpachtgever heeft vrije keuze hoe het gebouw terug te krijgen: met of zonder behoud van wijzigingen (zonder enige vergoeding verschuldigd te zijn)| nr. | 22/06/2015 | Business modelUitbating & onderhoudUitbater draagt alle kosten voor onderhoud, herstellingen, vernieuwingen, renovaties, aanpassing aan nieuwe wetgeving, belastingen,

VergunningenUitbater draagt zorg voor bekomen/behoud van vergunningenOverdracht vergunningen (bouw, brandweer, milieu, exploitatie, ) aan eigenaar op einde van het contractVergunning bedden blijft meestal bij exploitant

| nr. | 22/06/2015 | Business modelAbstract karakterRisicos volledig gedragen door uitbater (inclusief overmacht)Contract blijft lopen, los van eventueel genot van de goederen

BodemvervuilingSanering van bijkomende vervuiling sinds aanvang erfpacht (zelfs indien niet saneringsplichtig)

| nr. | 22/06/2015 | Business modelVerzekeringenAlle risicos gebouw (inclusief terrorisme, neerstorten vliegtuigen, storm, )3 jaar verlies erfpachtvergoedingJaarlijks bewijs van verzekering leverenUitkering verzekering uitsluitend gebruiken voor wederopbouw en betaling erfpachtvergoeding

| nr. | 22/06/2015 |

Adviezen voor NL?

| nr. | 22/06/2015 | 57Never waste a good crisisNieuwe wetgeving is de motor van vernieuwingVastgeroeste structuren & gewoontes worden in vraag gesteld

Doe waar je goed in bentKeuze maken tussen zorg en vastgoedMaar zoek een goede partner voor de af te stoten activiteit

Adviezen voor NL?| nr. | 22/06/2015 | Nieuwe segmentatie in vastgoedConcentratie dezelfde zorgprofielen in daarvoor bestemd vastgoed Herontwikkeling bestaand vastgoed

Lange termijn visieZelden quick fixes, verlies op korte termijn te verwachtenPlan op 3, 5 en 10 jaar

Adviezen voor NL?| nr. | 22/06/2015 | Kies voor duurzame investeringenVastgoed: energiezuinig, levensbestendig en herbruikbaarExploitant: haalbaar business plan op lange termijn

Adviezen voor NL?| nr. | 22/06/2015 | Dank voor uw [email protected] 0032 2 609 67 96 - M 0032 473 60 66 80| nr. | 22/06/2015 |

PauzeNa de pauze

15.30 Pim Diepstraten, Finance Ideas16.00 Zorgdiscussie16.30 Aanvang netwerkborrel op het Zorgvastgoedplein18.00 Einde Dag van het Zorgvastgoed

#dvhz

zorgvastgoedInvesteren en monitoren risicos

Pim Diepstraten63De overheid was regisseur van de zorgmarkt64

64Invoering integrale tarieven en regie bij verzekeraars en gemeenten 65

Vraag neemt toe, maar ook het aantal faillissementen66

20112020203065+75+85+Rechtbank verklaart Zorggroep Pasana failliet

Weer Brabantse thuiszorgorganisatie failliet

Bezetting en dus kwaliteit bepalen nu financierbaarheid67

De banken zijn kritischer geworden68

Hoe toetst een bank? 69Beoordelen businesscase en meerjarenraming

Strakke voorwaarden in leningcontractInformatieplichtFinancile convenanten Opeisingsgronden

Monitoren per kwartaal (huisbank)

Gesprek met management

Beleggers leggen focus op zorgmarkt70

Maar welke sector is aantrekkelijk om in te investeren?71Toelichting risicos1e LIJNSVVT GHZGGZ ZKHOmzetontwikkeling:Complexiteit:Dynamiek:Financile uitgangspositie: n.b.Legenda risicosZeer laag risicoLaag risicoGemiddeld risicoHoog risicoZeer hoog risicoAsset allocatie is ook niet eenvoudig

72IntramuraalBeschermd wonenZelfstandig wonenVerpleeghuis

ServiceflatVerzorgingshuisWoon-zorg centrumWoongroepenGeclusterde seniorenwoning

(Aangepaste) woningAanleunwoning

Domein zorgDomein wonenVervolgens kiezen uit een kredietwaardige partner73

Bron: ZorgRatingA-locatie zorgvastgoed is niet hetzelfde als die van woningen 74Concurrentie en vergrijzing

Voorzieningen (huisarts en winkels)

Bereikbaarheid

24-uur toezicht en kwaliteit

RegioniveauWijkniveauObjectniveau 74Early warning vastleggen in huurcontract75Periodieke informatie voorziening

Melding bij grote veranderingen

Inzicht in kwaliteit

BezettingZiekteverzuimRealisatie

Verscherpt toezichtOmvangrijke investeringenResultaten zorgverkoop

CQ indexClint tevredenheid

75Monitoren van risicos76

77

Finance Ideas B.V.Weg der Verenigde Naties 13527 KT Utrecht

www.finance-ideas.nlTelefoon: 030 - 232 0480

Contact opnemen78

Zorgdiscussie

Carolien VermaasHarry RietveldMariken GovaertBronia VermaasLaurensSORAltrecht GGZZorgpartners Midden-Holland

#dvhz

ZorgdiscussieStelling 1Zorginstellingen moeten geen eigenaar zijn van zorgvastgoed

#dvhz

ZorgdiscussieStelling 2Er zijn momenteel voldoende beleggers/ woningcorporaties die zorgvastgoed willen bezitten

#dvhz

Bedankt voor uw komst!

Aanvang netwerkborrel Zorgvastgoedplein tot 18.00 uur

#dvhz