Download - Nota van Uitgangspunten

Nota van Uitgangspunten Dijkpolder ‐ Maassluis

Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 1 van 38

Nota van Uitgangspunten ‐

Ontwikkeling Dijkpolder

Concept voor Raadsconsultatie

d.d. 23 februari 2011 LV / PS



Inhoudsopgave

Inhoud

1 .............................................................................................................................. 4 Inleiding1.1 ............................................................................................................ 4 Processtappen1.2 Dijkpolder: de doelstelling ............................................................................................... 4 1.3 ........................... 5 Marktomstandigheden en gebiedsontwikkeling: de drie opgavenOpgave 1: De consument ................................................................................................... 5 Opgave 2: Van aanbod naar vragersmarkt ........................................................................ 5 Opgave 3: Planexploitatie .................................................................................................. 6

1.4 ......................................................................................................... 6 Bijzondere wens2 ............................................................. 7 Verkennende analyse woonmilieus en leefstijlen2.1 ...................................................................................................................... 7 Inleiding2.2 ................................................................................................... 7 Behoefte en aanbod2.3 ................................................................................................................... 8 Leefstijlen2.4 ................................................................................................ 9 Rosetta Woonmilieu’s

3 ............................................................... 12 Ontwikkelvisie Dijkpolder en marktverkenning3.1 .................................................................................... 12 Een eerste marktverkenning3.2 ................................................................ 12 Beoordeling plannen door respondenten3.2 .................................................................................................................. 15 Conclusie

4 ................................................................................. 18 Ambitie en Programma Masterplan4.1 .......................................................................................... 18 Organische ontwikkeling4.2 ..................................................................................... 18 Ruimtelijke uitgangspunten4.3 .............................................................................. 19 Functioneel woningprogramma4.4 ........................................................................................ 20 Commercieel programma4.5 ................................................................................... 21 Maatschappelijk programma4.6 ................................................................................................................... 21 Fasering4.7 ................................................................ 22 Afstemming met overige ontwikkelingen

5 ......................................................................... 23 Functionele uitgangspunten Masterplan5.1 ..................................................................................................................... 23 Verkeer5.2 .................................................................................................... 23 Langzaam verkeer5.3 ................................................................................................................... 23 Parkeren5.4 .................................................................................................... 24 Openbaar Vervoer5.4 ........................................................................................................................ 24 Water5.5 .................................................................................................... 25 Groen en Ecologie5.6 ..................................................................................................... 25 Sport en recreatie5.7 ......................................................................................................... 25 Milieuaspecten5.8 ..................................................................................... 26 Inrichting openbaar gebied

6 .................................................................................................................. 27 Duurzaamheid6.1 Duurzame stedenbouw .................................................................................................. 27 6.2 ......................................................................................................... 27 Energie en GPR6.3 ................................................................................................ 28 Energiemaatschappij

7 ...................................................................................... 29 Betrokkenheid bij leefomgeving7.1 .............................................................................................. 29 Beheer en onderhoud



7.2 ............................................................................. 29 Maatschappelijke betrokkenheid8 ............................................................................................ 31 Beeldkwaliteit en supervisie8.1 ........................................................................................................... 31 Beeldkwaliteit8.2 ................................................................................................................. 31 Supervisie

9 ................................................................ 32 Bewonersparticipatie en opdrachtgeverschap9.1 ............................................................................................................... 32 Participatie9.2 ................................................................................................ 33 Opdrachtgeverschap

10 ......................................................................................... 34 Werkwijze en taakverdeling10.1 ......................................................................................... 34 Nota van uitgangspunten10.2 ............................................................................................................... 34 Masterplan10.3 ..................................................................................................... 34 Bestemmingsplan10.4 ............................................................................................................ 34 Realisatiefase10.5 ................................................................................................................ 34 Beheerfase

11 ............................................................................... 36 Gebiedsmarketing en naamgeving11.1 ........................................................................................................... 36 Citymarketing11.2 .......................................................................................... 36 Marketingcommunicatie11.3 ........................................................................................ 37 Naamgeving ontwikkeling



1 Inleiding

De gemeenteraad van Maassluis heeft in september 2010 de Ontwikkelvisie Dijkpolder vastgesteld en daarmee groen licht gegeven voor de verdere ontwikkeling van de werklocatie en de woonwijk. Deze belangrijke stap is vastgelegd in een tweetal contracten. Voor het deel werklocatie wordt al hard gewerkt aan de invulling. Voor het woningbouwdeel moet een aantal processtappen worden doorlopen. Het voorliggende document is de eerste stap.

1.1 Processtappen

In de Mantelovereenkomst Ontwikkeling Dijkpolder is overeengekomen dat voor de realisatie van woningontwikkeling in de Dijkpolder procestappen worden genomen, te weten:

1. Nota van uitgangspunten 2. Masterplan 3. Bestemmingsplan

Doel van deze processtappen is om de uitgangspunten per fase vast te leggen en om alle betrokkenen in het denk‐ en ontwikkelproces te betrekken en besluitvorming te faciliteren. Bij deze processtappen hoort de volgende planning: Vaststelling Nota van Uitgangspunten 1e kwartaal 2011 Vaststelling Masterplan 4e kwartaal 2011 Vaststelling Bestemmingsplan 3e kwartaal 2012 Bouwrijpmaken 2e kwartaal 2012 Slaan 1e paal Dijkpolder 2e kwartaal 2013 Oplevering 1e woning Dijkpolder 1e kwartaal 2014 Het nu voorliggende document is de Nota van Uitgangspunten. Deze NvU heeft als doel het kader te stellen voor de ontwikkeling en de kwalitatieve uitgangspunten voor het Masterplan. Afwijkingen van de NVU in de Masterplanfase, voor integraliteit of door voortschrijdend inzicht, kwaliteit of plantechnische aspecten worden onderbouwd bij het masterplan. De belangen van gemeente en gebiedsontwikkelaar zijn in de basis gelijk. Tegelijkertijd wordt onderkend dat bij de uitwerking van deze hoofddoelstelling er op thema’s of onderdelen verschillen van inzicht kunnen zijn, waarover wij graag de discussie voeren met behoudt van wederzijds respect.

1.2 Dijkpolder: de doelstelling

Hoofddoelstelling voor de ontwikkeling van de Dijkpolder is: “Het realiseren van een onderscheidende en duurzame woonwijk welke bijdraagt aan de stad Maassluis en in het bijzonder de regio. Hierbij wordt een onderscheidend woonmilieu met een dorps landelijk en rustig stedelijk karakter gecreëerd op basis van woonkwaliteit. De kwalitatieve pijlers hiervoor zijn openbare ruimte, veiligheid, duurzaamheid en woongenot.” De bovenstaande doelstelling dient te worden gedragen door alle betrokkenen waaronder gemeente, omwonenden, de regio en de ontwikkelaars. Binnen deze doelstelling moeten zaken



als concurrerend programma, commerciële haalbaarheid, leegstand, positionering, fasering, voorzieningen, verkeer en alle andere aspecten welke behorend bij goede stedenbouw en programmering worden meegenomen. Kritische massa voor succes De ontwikkeling van de Dijkpolder heeft uiteraard ook een bedrijfseconomische doelstelling, namelijk het genereren van marktconform rendement op het geheel. Het goed positioneren van de Dijkpolder t.o.v. de omliggende projecten in Maassluis maar ook in de regio is daarbij uitermate belangrijk. Indien Dijkpolder niet in de eerste fase al waarmaakt wat nu voor ogen is dan verwordt Dijkpolder net als alle regionale projecten. Het is niet gezegd dat daarmee alle andere projecten onderdoen voor Dijkpolder, wel dient gerealiseerd te worden dat hoge ambities en succes samenhangen met commitment en flexibiliteit. Het succes van de Dijkpolder wordt grotendeels bepaald door de kritische massa die kan worden gegeven door het formuleren van de juiste uitgangspunten. Alle onderwerpen genoemd in deze NVU communiceren met elkaar, het aanpassen van een deelonderwerp heeft gevolgen voor het geheel. De definitieve toets tussen ambitie en realiteit vind plaats in de Masterplanfase, pas daar kan het integrale oordeel over het geheel worden gegeven. Om integrale kwaliteit te maken moeten er soms compromis gemaakt worden tussen samenhangende delen. De ambities met de Dijkpolder, doen een beroep op de citymarketing van de stad Maassluis in de regio. Een duidelijke profilering in de (ruime) regio is zeer wenselijk, evenals het op peil houden en uitbreiden van het aantal voorzieningen. Deze integrale regionale aanpak en belang van positionering is ook benoemd in diverse publicaties1.

1.3 Marktomstandigheden en gebiedsontwikkeling: de drie opgaven

Opgave 1: De consument

De wereldwijde kredietcrisis heeft een enorme stagnatie in, onder andere de woningmarkt veroorzaakt. In Nederland valt hier dagelijks over in de krant te lezen. Consumenten hebben financiële zorgen over hun toekomst. Daardoor is er een grote stagnatie ontstaan in de verkoop van bestaande en nieuwbouwwoningen. Echter, de noodzaak tot verhuizen blijft: mensen krijgen een andere baan waarvoor ze moeten verhuizen, gezinsuitbreiding of juist verdunning door scheiding of overlijden, ook weerzin tegen het huidige woonmilieu kan hierop invloed hebben. Op termijn zullen consumenten weer uitkijken naar een nieuwe woning of een ander woonmilieu. Daarbij dient in ogenschouw te worden genomen dat een gemiddelde verhuizing €20.000,= kost (overdrachtsbelasting, notaris, makelaar, etc) Deze kosten worden gezien als een extra verhuisdrempel. Het aantal consumenten, de koopsom die zij kunnen en willen betalen en op welke termijn, is in de huidige markt onzeker.

Opgave 2: Van aanbod naar vragersmarkt

1 “Rosetta-methode - Een gemeenschappelijke taal voor woonmilieus in de regio”, Maaskoepel, Stadsregio Rotterdam. “Op weg naar een gezonde woningmarkt – Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam”, Maaskoepel, Stadsregio Rotterdam. “Maaskoepelatlas – Van woonmilieus en ontwikkelingsrichtingen”. Maaskoepel.



Sinds de kredietcrisis is de markt veranderd van een kopers‐ naar een vragersmarkt. Dit wordt zichtbaar gemaakt in de statistieken van het aantal woningen dat te koop staat, het aantal transacties en de transactietijd. Op dit moment zijn er 2153 objecten in een straal van 5 kilometer om Maassluis te koop. De gemiddelde verkooptijd is bijna 1 jaar. In 2007 bedroeg dit enkele maanden. Heel zwart‐wit kan gesteld worden dat in de projectontwikkeling ‘oude stijl’ als gevolg van de grote behoefte en de grote aantallen kopers elke woning meteen een eigenaar kreeg. De koopstop en de gevolgen daarvan maken dat de consument en de consumentenwensen weer centraal zijn komen te staan. Met een geschatte ontwikkelingsduur van circa 15 jaar moet het gebiedsconcept voor Dijkpolder enerzijds de belofte van groen‐ en waterrijk wonen in stand houden en anderzijds flexibel en aanpasbaar zijn om veranderende woonwensen te kunnen accommoderen.

Opgave 3: Planexploitatie

De kredietcrisis en de stagnatie in de woningmarkt heeft als direct gevolg dat veel ontwikkelaars en bouwondernemingen liquiditeitstekorten hebben. Een groot aantal gebiedsontwikkelingen en projecten zijn afgeblazen, vertraagd of ‘on hold’ gezet. Juist nu wordt de gebiedsontwikkeling van de Dijkpolder gestart, waarbij ook sprake is van investeringen om het gebied tot ontwikkeling te brengen. Er is dus sprake van anticyclische beweging. Het voordeel met de Dijkpolder is dat het grondeigendom grotendeels bij één eigenaar ligt en deze ook een emotionele betrokkenheid heeft bij de ontwikkeling van de Dijkpolder. Dit in tegenstelling tot veel andere gebiedsontwikkelingen waarbij een groot aantal partijen en een groot aantal verschillende afwegingskaders bij betrokken is. Wanneer uiteindelijk één van de partijen het financieel niet opportuun acht, stagneert de ontwikkeling. Uiteraard is dat ook mogelijk met de Dijkpolder. Echter, met minder partijen en minder afwegingskaders is sprake van een meer integrale besluitvorming en minder risico. waar als voordeel geldt dat de beslissing over inhoudelijke en financiële aspecten snel en binnen 1 afwegingskader gebeurt. Om te voorkomen dat de situatie ontstaat als bij de huidige gestagneerde gebiedsontwikkelingen, zal er meer nog dan voorheen op inkomsten‐ en uitgaven gestuurd moeten worden. Met andere woorden: geen grote investeringen aan de voorkant zonder dat er inkomsten tegenover staan. Kort samengevat zijn de opgaven

‐ Inzichtelijk maken welke mensen, welke doelgroepen er in Maassluis en de regio zijn en hoe deze verleid kunnen worden om naar de Dijkpolder te verhuizen

‐ Een flexibel en faseerbaar stedenbouwkundig plan te maken ‐ Kosten en opbrengsten moeten gedurende de ontwikkelingsperiode min of meer met

elkaar in evenwicht zijn, met voldoende rendement.

1.4 Bijzondere wens

De verbondenheid van de familie van der Lely met de locatie Dijkpolder is groot. De vader C. van der Lely en zijn broer A. van der Lely zijn hier het bedrijf gestart. In de Dijkpolder bevindt zich het familiegraf. Binnen de ontwikkeling van de Dijkpolder dient deze respectvol ingepast te worden. Het vernoemen van de Dijkpolder naar de familienaam is voor de familie Van der Lely niet aan de orde. Het is wel de bijzondere wens van de familie om C. en A. van der Lely te respecteren in de straatnaamgeving.


2 Verkennende analyse woonmilieus en leefstijlen

2.1 Inleiding

In de voorbereidingen naar de mantelovereenkomst over de ontwikkeling van de Dijkpolder met woningbouw en de werklocatie van Lely Industries is reeds uitgebreid gesproken over de woonmilieus. Met als hoofduitgangspunt het realiseren een nieuw en onderscheidend woonmilieu is in ‘de Ontwikkelingsvisie Dijkpolder’ het woonmilieu dorps‐landelijk en rustig stedelijk wonen geïntroduceerd.

2.2 Behoefte en aanbod

Voor de omvang van de doelgroep die hierin belangstelling heeft, is gebruik gemaakt van de grote Rotterdamse Woontest, waarin door SmartAgent onderzoek is gedaan naar woonwensen in de regio in 2006. Uit de herziening van mei 2010 (waarin de gevolgen van de kredietcrisis zijn verwerkt) blijkt dat er in de regio (SRR) behoefte is aan het woonmilieu ‘hoogwaardig’ en het woonmilieu ‘landelijk’ met respectievelijk 10.000 en 15.000 woningen als vraag. Tegelijkertijd is door SmartAgent onderzoek gedaan naar de huidige woonmilieus in Maassluis en de regio, waaruit blijkt dat er in het woonmilieu ‘rustig stedelijk’ , ‘hoogwaardig’ en ‘landelijk’ wonen een tekort in zowel de regio als in Maasssluis is.

Er is een discrepantie tussen gevraagde en geboden woonmilieus. Bij onderzoek naar gebiedsontwikkelingen in hetzelfde woonmilieu (hoogwaardig en landelijk) komen Vroomdaal (gemeente Den Haag) en Park Zestienhoven (gemeente Rotterdam) naar voren. Andere grootschalige ontwikkelingen zijn er in dit woonmilieu niet. Deze ontwikkelingen worden niet als directe bedreiging (lees concurrentie) gezien omdat bij deze ontwikkelingen de opzet dateert van voor de kredietcrisis en geen flexibiliteit is ingebouwd. De Dijkpolder bedient wel dezelfde klant, maar kent een geheel andere economische opzet.



2.3 Leefstijlen

Er is voor de genoemde woonmilieus onderzoek gedaan naar de doelgroepen die hierbij horen. Hiervoor is gebruik gemaakt van het BSR model van Smartagent, wat gebruikt wordt om belevingswerelden in kaart te brengen. Dit model verkent en structureert de achterliggende waarden, behoeften en motieven van mensen binnen een bepaald domein. Het model wordt gevisualiseerd door twee gedragsbepalende dimensies: de sociologische en de psychologische dimensie. Op deze wijze ontstaan vier kwadranten, ofwel vier belevingswerelden, van waaruit mensen denk en handelen.

De twee dimensies leiden tot vier leefstijlen die elk door een kleur zijn gemarkeerd: • de rode leefstijl: individualistisch en extravert : De belevingswereld drijft op vitaliteit. Belangrijk voor deze leefstijl is dat mensen hun eigen gang gaan en willen aantonen dat zij anders zijn dan anderen. • de gele leefstijl: groepsgericht en extravert: De belevingswereld heeft als belangrijkste element harmonie. Sociaal contact, spontane ontmoeting en gezelligheid staan voorop. • de groene leefstijl: groepsgericht en introvert: De belevingswereld heeft als kenmerk bescherming. Rustig zijn, netjes, fatsoenlijk en je aanpassen aan anderen zijn cruciale waarden. • de blauwe leefstijl: individualistisch en introvert: In deze belevingswereld staat controle centraal. Individuele vrijheid en anonimiteit zijn doorslaggevend.

Ieder mens heeft in meerdere of mindere mate kenmerken van alle vier de leefstijlen in zich. De mate waarin bepaalde kenmerken zich in één leefstijl dominanter manifesteren dan in de andere leefstijlen, bepaalt de uiteindelijke leefstijl. Uit onderzoek uit 2010 is geconcludeerd dat primair de blauwe en secundair de groene groep de belangrijkste klant is. De woonwensen van deze groepen zijn als volgt.



Wanneer alle bovenstaande aspecten gecombineerd worden, ontstaat een beeld van een kansrijke positionering van de Dijkpolder, te weten hoofdzakelijk blauw en groen.


.

2.4 Rosetta Woonmilieu’s

Een woonmilieu kan preciezer omschrijven wat een woning op een bepaalde plek onderscheidt. Behalve de woning is ook de woonomgeving van belang. Het woonmilieu is dus een opeenstapeling van factoren, zoals de dichtheid van de bebouwing, de woningtypen en de


menging daarvan, de nabijheid van voorzieningen en de kwaliteit ervan, de sociale samenhang, het imago, de woonsfeer, de ligging en het groen rond de woning. Door de stadsregio is hiervoor een gemeenschappelijke taal ontwikkeld, de ‘Rosetta‐indeling’. In de eerder genoemde publicaties Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam (Stadsregio) en de Maaskoepel‐atlas van woonmilieus en ontwikkelingsrichtingen (Maaskoepel), zijn de woonmilieus nader gespecificeerd.

Mensen zijn te typeren en in groepen generaliseerbaar. Echter, de werkelijkheid is altijd meerkleurig. In de praktijk zal een goed op de doelgroep afgestemde woonomgeving dan ook elementen van verschillende woonmilieus kunnen bevatten. Gesteld kan worden dat er één woonmilieu dominant is en van welke accenten daarnaast sprake kan zijn. Voor de Dijkpolder zal overwegend sprake zijn van het woonmilieu ‘Suburbaan exclusief’, met accenten van ‘Suburbaan compact en grondgebonden’ Dit sluit aan op de visie van de Stadsregio Rotterdam en de gemeente Maassluis.



3 Ontwikkelvisie Dijkpolder en marktverkenning

3.1 Een eerste marktverkenning

In het 4e kwartaal van 2010 is door SmartAgent onder deelnemers van de grote Rotterdamse Woontest nader onderzoek verricht naar de Dijkpolder. De basis voor dit onderzoek is de Ontwikkelvisie Dijkpolder d.d. juli 2010, voorzien van een vragenlijst en beschrijving van de locatie. De vragen richten zich op wat het meest wenselijk is in het woonmilieu: omgeving van de locatie (o.a. voorzieningen, bereikbaarheid), energie en de bereidheid hiervoor te betalen, wensen qua woonoppervlakte, aantal kamers, oppervlakte van de kavel en tegen welke koopsom, belang van architectuur, zelfrealisatie of projectontwikkeling, verhuisbereidheid et cetera. De test is uitgevoerd in een primair gebied, te weten de stadsregio Rotterdam en een secundair gebied, te weten de zuidzijde Den Haag, Westland en Midden Delfland. Aan de test hebben ruim 700 mensen meegedaan verdeeld over het primaire gebied SRR en het secundaire gebied buiten de SRR maar binnen 40 kilometer. Na correctie voor inkomen (boven modaal gezien het beoogde woonmilieu en woningtypologieën) zijn 630 deelnemers in de uitkomsten verwerkt (zie bijlage). De belangrijkste conclusies uit het rapport zijn in de volgende afbeelding en samenvatting weergegeven.

3.2 Beoordeling plannen door respondenten

Uit de antwoorden van de respondenten blijkt dat de locatie matig aantrekkelijk wordt gevonden. Dit hangt samen met het imago van Maassluis als woonstad. De respondenten werken ergens anders en de ligging bij de snelweg is een zorg. Alle zorgpunten zijn hieronder in een “wordle” te zien. (Bij onderstaande afbeeldingen geldt dat hoe groter de tekst is weergegeven, hoe vaker het betreffende is genoemd. Hieruit kan worden afgeleid dat er aan deze zaken bijzondere aandacht gegeven moet worden.)

Het aantrekken van nieuwe bewoners voor Dijkpolder en van Maassluis staat of valt met de aantrekkelijkheid van de locatie. Aangezien de locatie minder aantrekkelijk wordt gevonden verdient dit in de uitwerking van het masterplan en gebiedscommunicatie nadrukkelijk de aandacht. In de bijlage van dit document is een uitgebreid ‘moodboard’ te zien met daarin de behoeften weergegeven van de potentiele klanten.



Kwaliteiten: Bedreigingen: De conclusies en aanbevelingen op hoofdlijnen uit het onderzoek zijn in hieronder weergegeven. Welke doelgroepen met welke kenmerken voelen zich aangesproken tot Dijkpolder?

De doelgroep voor Dijkpolder bevindt zich op het raakvlak van de blauwe en groene wereld. Dit zijn mensen die vrij behoudend zijn in hun levenshouding en dus ook in hun woonwensen. Het hoeft allemaal niet zo gek. Zaken als exclusiviteit en status spelen geen rol. Kwaliteit en prijs daarentegen vindt men wel erg belangrijk.

De doelgroep bestaat voor ongeveer de helft uit zogenaamde emptynesters. Mensen in de leeftijd van eind veertig tot zestig jaar waarvan de kinderen uit huis zijn. Deze mensen zijn op zoek naar een rustige en groene woonomgeving. Jonge gezinnen reageren ook positief op de plannen voor Dijkpolder. De meeste mensen zijn in loondienst en verdienen tussen modaal en twee keer modaal.

Wat zijn de aanvullende, specifieke wensen van de doelgroep ten aanzien van samenleven, woning, woonomgeving en voorzieningen?

‐ Wat Dijkpolder aantrekkelijk maakt voor de doelgroep is de groen, ruime opzet van het plan. Men hoopt hier een zekere kwaliteit en rust in de woonomgeving te vinden die men nu vaak mist.




‐ Alhoewel men van groen en ruim houdt, gaat men niet voor het landelijke wonen. De doelgroep wil wel de belangrijkste voorzieningen ((winkels, ov, uitvalswegen) nabij hebben. De locatie is voor hen daarom ook vrij aantrekkelijk.

‐ Het ambitieniveau van de doelgroep voor Dijkpolder is wat beperkt. Vooral gezien de

plannen die er liggen. Hoewel men over het algemeen een vrij goed inkomen heeft, wil men niet al te duur wonen en ook niet in een omgeving wonen met al te dure woningen. In de woonwensen is men reëel in wat men wil betalen en wat met daarvoor kan krijgen.

‐ Woningen ontworpen door een bekende architect heeft voor deze groep geen

meerwaarde. Het stoot ze in sommige gevallen misschien zelfs af omdat men denkt dat het de prijs van de woningen alleen meer heeft verhoogd.

‐ De doelgroep wil graag in een omgeving wonen met gelijkgestemden, mensen met een

vergelijkbare leefstijl en een vergelijkbare sociaal economische status. Variatie in leeftijd is geen probleem. Het inpassen van sociale huurwoningen in het plan kan de doelgroep afschrikken. Er moet goed nagedacht worden waar deze woningen geplaatst worden.

Naar welke woningtypologie gaat de interesse van de doelgroep uit?

‐ Het merendeel van de doelgroep heeft een voorkeur naar 2‐1 kapwoningen of korte rijtjes. Zo’n 25% is geïnteresseerd in een appartement. Dit zijn vooral de wat oudere stellen.

‐ De prijs speelt binnen de doelgroep een belangrijke factor bij het kiezen van een nieuwe

woning.

‐ In vergelijking met de marktprijzen is er een mismatch te constateren bij de wens naar een vrijstaande woning en wat men hiervoor wil betalen.

Wat is de regio van herkomst van de doelgroepen?

‐ De doelgroep moet vooral gezocht worden binnen de directe omgeving van Maassluis of wat verder in de regio (SRR).


Aanbevelingen

Inzetten op een hoogwaardig openbaar gebied met groen, ruim en rust als kernwoorden. Denk meer aan een tuindorp als Vinex

Woningen met een klassieke uitstraling worden gewaardeerd, bijzondere architectuur minder.

Inzetten op eenheid in uitstraling en wonen met gelijkgestemden. Men zoekt een eigen plek en geborgenheid.

Geen hoogbouw binnen het gebied. Appartementen moeten nauwelijks te onderscheiden zijn van de eengezinswoningen.

Mogelijk ook denken aan levensloopbestendig bouwen gezien de wat ouder wordende doelgroep.

Goed nadenken over de plaatsing van de sociale huurwoningen

Bij oplevering van het gebied zorgen dat het openbaar gebied, het parkeren en het beheer goed op orde is.

Binnen de doelgroep is wel enige interesse voor vrije kavels maar niet te groot en te duur

De doelgroep is niet bijzonder milieu‐ of energiebewust, met andere woorden geen bijzonder verkooppunt. De nadruk op het verminderen van woonlasten spreekt wel bijzonder aan.

3.2 Conclusie

Uit de gedetailleerde marktverkenning is veel informatie te halen voor de ontwikkeling van de Dijkpolder. De volgende resultaten vallen op of vragen bijzondere aandacht:




Aantrekkelijkheid van de locatie: Veel respondenten zijn minder gecharmeerd van de ligging van de Dijkpolder in Maassluis en aan de A20. Gebiedspromotie zal een belangrijk aandeel moeten leveren om de positieve aspecten van Maassluis en de Dijkpolder voor het voetlicht te brengen. Stadspromotie en gebiedspromotie dienen een stevig basis te krijgen, zowel bij de ontwikkelende partijen als bij de gemeente.

De opbouw van het plan en de intrinsieke kwaliteiten.



4 Ambitie en Programma Masterplan

4.1 Organische ontwikkeling

In het kort houdt organisch ontwikkelen het volgende in: binnen een duidelijk groen‐blauw‐grijs ruimtelijk ingevuld kader de flexibiliteit hebben voor de realisatie van het beoogde woonmilieu. De flexibiliteit zit daarbij in de woningtypologieën, de ontwikkelsnelheid, parkeeroplossingen en ontsluiting. Duidelijk moet zijn dat het beoogde woonmilieu nu en in de toekomst gerealiseerd wordt. Om de regionale aantrekkingskracht te behouden dient het plan voldoende flexibiliteit in zich te houden. De Dijkpolder is zonder deze aantrekkingskracht volledig aangewezen op de Maassluise markt. Voor een succesvolle ontwikkeling van de Dijkpolder is deze markt te klein. Door organische ontwikkeling wordt een sterke regionale markt aangesproken. Organisch ontwikkelen brengt met zich mee dat in verschillende deelplannen en op verschillende momenten wordt gebouwd. Hierdoor kent elk deelplan een specifieke aanpak en planning. Het is van groot belang dat tijdens de ontwikkeling van de verschillende deelplannen de veiligheid, leefbaarheid en het woongenot van bestaande en nieuwe bewoners worden gegarandeerd. Dit zal gedurende de gehele ontwikkeling worden bewaakt. Het uit zich in de naleving van criteria als:

het ten alle tijden goed toegankelijk houden van elk woongebied;

reeds ontwikkelde woongebieden vrij houden van bouwverkeer (hierdoor wordt, met uitzondering van de hoofdstructuur, bouw‐ en woonverkeer gescheiden. Bouwverkeer rijdt dan hooguit langs opgeleverde woongebieden op een hoofdstructuur, maar nooit door een opgeleverd woongebied).

het schoon houden van de wegen;

het op orde houden van de verlichting in alle deelgebieden en aanvoerroutes;

Communicatie met bewoners.

4.2 Ruimtelijke uitgangspunten

De belangrijkste kwaliteiten van de Dijkpolder zijn de omvang en ligging in de regio, de bereikbaarheid en ontsluitingsmogelijkheden zowel lokaal als regionaal en de reeds aanwezige kwaliteit van hoogwaardig landelijk woongebied aan de Weverskade. Het meest kenmerkende element in het plangebied is het historische bebouwingslint van de Weverskade. Door de aanleg van de dijk, die reeds op een kaart uit 1346 te zien was, vormde dit een veilige vestigingsplaats tegen de overstromingen van de Maas. Het plangebied ligt pal achter die dijk, zodat er mag worden geconcludeerd dat dit gebied waarschijnlijk al in de 14e eeuw in gebruik was. Langs de dijk concentreerde zich de eerste bebouwing en zo werd de huidige Weverskade gevormd. Van hieruit werd als ontginningsbasis voor de Dijkpolder het achterland ontgonnen. Voor de stedenbouwkundige kan deze structuur een inspiratiebron zijn. Ondanks dat de directe omgeving recent een meer stedelijk karakter heeft gekregen (Steendijkpolder, Burgemeesterswijk), verwijzen het bebouwingslint, de Westgaag en de slagenverkaveling met poldersloten naar het oorspronkelijke landschap. Kenmerkend hierbij is het samenspel tussen het water en het land, vormgegeven door lange lijnen in het landschap.



Als belangrijkste uitgangspunt geldt dat de kwaliteit van de Weverskade in de Dijkpolder doorgetrokken moeten worden: een groen en waterrijk landschap waarin gewoond wordt. De afstemming tussen woningbouw in Dijkpolder en de werklocatie van Lely Industries is belangrijk. In het kader van de besluitvorming over Lely Industries is hier reeds een aantal uitspraken over gedaan:

Beide eenheden zijn groot genoeg om de eigen kwaliteit te realiseren.

Eenheden worden gescheiden ontwikkeld binnen eigen beeldkwaliteitsplannen.

Eenheden worden gescheiden door de hoofdontsluitingsweg, waarbij in ruime mate groen en water worden ingezet om de relatie te visualiseren.

Met het hoogwaardige, groen‐ en waterrijke woonmilieu wordt tegelijkertijd invulling gegeven aan het hoofdzakelijk grondgebonden woningbouwprogramma. Het lint aan de Weverskade wordt versterkt met kleinschalige kavels voor vrijstaande woningen of twee‐onder‐een‐kapwoningen. Aan de oostzijde wordt een voorzieningencluster gedacht. In het overig gebied komt een mix van vrijstaande woningen, twee‐onder‐een‐kapwoningen, geschakelde woningen, rijwoningen en op kleine schaal appartementen in zogenaamde ‘Urban Villa’ stijl. Met deze producten worden de relevante doelgroepen uit de blauwe belevingswereld bediend, te weten de middenleeftijdsgroepen (dertigers en veertigers) alsmede vitale ouderen (50‐plus). De groene uitstraling van het gebied wordt verder versterkt door de realisatie van een groene geluidswering, waarmee de locatie grotendeels omsloten wordt door groen. Het netwerk van water en groen is mede ten dienste van de woningen, die zoveel als mogelijk aan deze structuren staan. De langzaam verkeerroutes en woonstraten, veelal begeleid door bomen en/of water, worden gekoppeld aan informele speelvoorzieningen en vormen een natuurlijke verbinding met de rest van de stad Maassluis.

4.3 Functioneel woningprogramma

De hoofddoelstelling voor de Dijkpolder is: “Het realiseren van een onderscheidende en duurzame woonwijk welke bijdraagt aan de stad Maassluis en in het bijzonder de regio. Hierbij wordt een onderscheidend woonmilieu met een dorps landelijk en rustig stedelijk karakter gecreëerd op basis van woonkwaliteit. De kwalitatieve pijlers hiervoor zijn openbare ruimte, veiligheid, duurzaamheid en woongenot.” Bij het bepalen van de hoofddoelstelling voor de Dijkpolder en de gemiddelde woningdichtheid is rekening gehouden met de visie van zowel de stadsregio als de gemeente Maassluis in respectievelijk de Verstedelijkingsvisie en het programma Wonen, Werken, Welzijn. Hierbij wordt reeds uitspraken gedaan ten aanzien van het woonmilieu, woningtypologieën en aantallen. Hieraan zijn de huidige marktinzichten, rekening houdend met de opgaven uit hoofdstuk 1, aan toegevoegd. Voor de Dijkpolder wordt uitgegaan van een relatief laag gemiddelde woningdichtheid van 20 tot 25 woningen per hectare bruto plangebied. Bij een plangebied van circa 75 hectare komt dit neer op 1.500 tot 1.875 woningen. Het exacte aantal zal afhangen van de plan‐ en marktontwikkelingen. Er wordt gestreefd naar het toevoegen van circa 1.750 woningen. Om in de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige grondgebonden woningen in Maassluis en de regio te voorzien, zal het accent op dit type woningen liggen. Gezien de specifieke doelgroep is



het goed voorstelbaar dat ook een beperkt aantal appartementen gerealiseerd worden, passend bij de schaal van de grondgebonden woningen. Indicatief wordt het volgende programma voorzien:

Woningtypologie Percentage

Vrijstaand/kavels 15‐25%

Twee‐onder‐een‐kapwoningen 25‐35%

Geschakelde‐ / rijwoningen 15‐25%

Goedkoop grondgebonden woningen 10‐15%

Sociale woningen 8‐12%

Appartementen 5‐10%

In het verstedelijkingsscenario voor de stadsregio is inzicht gegeven in de omvang van de sociale woningvoorraad van de regio, waaronder Maassluis. Hieruit blijkt dat een aantal steden meer dan gemiddelde sociale woningvoorraad heeft, waaronder ook Maassluis. Tevens blijkt dat een aantal gebieden, met name aan de noordkant van de regio, onder de maat scoort ten aanzien van nieuwe sociale woningbouw. Ook voor Maassluis geldt dat er behoefte is aan vervanging van de bestaande voorraad. Dit wordt reeds op diverse locaties gedaan. De Dijkpolder kan hier eveneens een bijdrage aan leveren door het realiseren van 8‐12% sociale woningbouw. Naast voldoende kwalitatief goede sociale woningbouw is het wenselijk om de doorstroming binnen Maassluis te faciliteren. Hiertoe wordt een deel van de nieuwbouw bestempeld als goedkope koop, tot het segment van circa € 200.000, waarvoor doorstromers en starters op de woningmarkt in aanmerking komen. Een gemixte wijk met verschillende woningtypologieën en mensen is een duurzame wijk. De vraag is hoe differentiatie wordt vormgegeven. De vermenging op deelgebiedniveau lijkt niet te passen bij de beoogde doelgroep. Op specifieke plaatsen in de wijk zal het goedkopere programma worden gerealiseerd.

4.4 Commercieel programma

Met de ontwikkeling van de werklocatie van Lely Industries in de Dijkpolder wordt een belangrijk aandeel geleverd aan het economische‐ en werkgelegenheidsprofiel van Maassluis. Dit neemt niet weg dat in de woonwijk er ook ruimte is voor werkgelegenheid en een commercieel programma. Dit wordt op 3 verschillende manieren ingevuld: Kleinschalige commerciële invullingen In de wijk en aan de rand langs de geluidswal is ruimte voor kleinschalige commerciële invullingen. Het betreft ‘schone’ bedrijvigheid als een klein kantoor, muziekcentrum, voorzieningen, facilitair centrum, kinderdagverblijf, sportschool et cetera, die als het ware opgaan in de woonwijk en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de dijkpolder. Werken en ondernemen vanuit huis De woning wordt gebruikt als basis voor een flexibele en duurzame manier van werken. Dit kan op velerlei wijze worden ingevuld, hoofduitgangspunt is dat de mensen dit zelf bepalen, een praktijk aan huis, een klein kantoor, een webwinkel of gewoon thuiswerken. De aanwezigheid van mooie en aantrekkelijke plekken in de wijk wordt daardoor ook nog anders belangrijk dan



alleen maar voor wonen. Ook buurthoreca moet daarbij mogelijk zijn. Een facilitair centrum voor ondersteunende diensten kan hierbij helpen. Daarbij levert thuiswerken een bijdrage aan de vermindering van verkeer en betere spreiding gedurende de dag. Basis winkelvoorziening Met de concentratie van Lely Industries in de Dijkpolder met circa 800 arbeidsplaatsen en de ontwikkeling van 1750 woningen met circa 4.500 bewoners ontstaat er een behoefte aan een op de maat en schaal van Dijkpolder toegesneden basis winkelvoorziening. Een en ander zal in een DPO onderzoek verder worden verkend, ook in samenhang met het bestaande winkelaanbod in Maassluis.

4.5 Maatschappelijk programma

Gezien de woningbouwontwikkeling en het grote aantal nieuwe inwoners is een aantal basisvoorzieningen in de Dijkpolder wenselijk. Gezien de beoogde doelgroep is een basisonderwijs voorziening, al dan niet gecombineerd met kinderdagopvang, een binnensportaccomodatie en een HOED met aanvullende specialismen en welzijnsvoorzieningen te overwegen. Dit kan goed gecombineerd worden met de andere commerciële basisvoorzieningen, waardoor een wijkcentrum kan ontstaan. Het realiseren van een basisonderwijsvoorziening, binnensportaccomodatie en welzijnsvoorzieningen is primair een overheidsverantwoordelijkheid. Lely Vastgoed wil samen met de gemeente de mogelijkheden hiervoor onderzoeken.

4.6 Fasering

Bij de fasering van Dijkpolder speelt een groot aantal variabelen een rol. Het betreft onder andere het te investeren vermogen, de ontsluiting van het gebied, de marktvraag, de gewenste ontwikkelingssnelheid, milieuaspecten, de mate van vermenging van bouw‐ en woonverkeer, et cetera. Op basis van al deze criteria wordt de volgende fasering op hoofdlijnen voorzien: Fase 1: Versterken lint Weverskade Gestart wordt met de uitgifte van vrije kavels, vrijstaande woningen en geschakelde woningen direct aan de Weverskade, waarbij de ontsluiting over de bestaande infrastructuur plaatsvindt. Met de aanleg van kavels, water en groen, aansluitend op de bestaande kwaliteiten wordt de locatie gepositioneerd. Hiermee wordt het marktsegment Suburbaan exclusief als eerste bediend: dit zal hoofdzakelijk in particulier opdrachtgeverschap gebeuren. Fase 2: Deelplanontwikkeling en realisatie oostelijke aansluiting Ten behoeve van Lely Industries, het bouwverkeer en de eerstvolgende deelplannen (inclusief voorzieningencluster) wordt de oostelijke gebiedsontsluiting ter hoogte van de Uiverlaan gerealiseerd. Een deel van de hoofdontsluiting en de eerste woonvelden worden aansluitend op het lint aangelegd. Hierbij zal veel aandacht voor water en volwassen groen zijn, waarbinnen de eerste woningontwikkeling kan plaatsvinden. Fase 3: Deelplanontwikkeling en realisatie geluidswal Voor de daaropvolgende deelplanontwikkeling is het noodzakelijk de geluidswal te realiseren en de hoofdontsluiting verder aan te leggen. Vanuit Oost‐Westelijke richting worden langzamerhand de slagen verder ontwikkeld en ingevuld met projectmatige deelplanontwikkeling en particulier c.q. collectief opdrachtgeverschap. Fase 4: Deelplanontwikkeling en realisatie westelijke ontsluiting



Op een bepaald moment is het noodzakelijk om vanuit verkeerskundig oogpunt de tweede gebiedsontsluiting te realiseren op de Oude Maasdijk aan de westkant van de Dijkpolder. De laatste woonvelden worden gerealiseerd en de ontwikkeling Dijkpolder wordt afgerond. In het voorgaande is de beoogde fasering aangegeven. Gezien de omvang van de locatie zullen deze uit deelfasen bestaan. Het tijdstip waarop deze hoofdfasen gerealiseerd worden is volkomen afhankelijk van de marktomstandigheden. Indicatief, bij een realisatietermijn van 12 jaar, wordt het volgende tijdspad voorzien: Fase 1: 2013 – 2015 Fase 2: 2014 – 2018 Fase 3: 2017 – 2022 Fase 4: 2020 – 2025

4.7 Afstemming met overige ontwikkelingen

Voor de eventuele afstemming met andere locaties en ontwikkelingen zijn twee aspecten van belang. Ten eerste vormt de hoofddoelstelling voor de Dijkpolder (het realiseren van een onderscheidend woonmilieu voor Maassluis) het uitgangspunt. Door de Dijkpolder te ontwikkelen in een onderscheidend woonmilieu is het per definitie niet concurrerend in aanbod aan andere ontwikkelingen in Maassluis en zorgt voor marktverbreding. Kortom, het zorgt voor meer en ander aanbod en meer en nieuwe klanten. Door de regionale positionering van het gebied wordt dit nog eens versterkt. Hierbij geldt dat incidenteel vergelijkbare producten op de markt niet zijn uit te sluiten. Ten tweede is de ontwikkeling van Dijkpolder geheel voor rekening en risico van de gebiedsontwikkelaar. De overeengekomen werkwijze vraagt derhalve ook om beleidsvrijheid voor de gebiedsontwikkelaar om de locatie conform de overeengekomen ambitie tot ontwikkeling te brengen. Dit neemt niet weg dat het hebben van inzicht in de ruimtelijke en programmatische ontwikkelingen van Maassluis, zowel voor de gemeente als de gebiedsontwikkelaar van groot belang is en partijen met respect voor elkaars belangen afstemming willen zoeken om overproductie of mismatch met de vraag te voorkomen.



5 Functionele uitgangspunten Masterplan

5.1 Verkeer

Voor het verkeer is het gemeentelijk beleid, zoals vastgelegd in de Wegenstructuurvisie 2010‐2025 van toepassing. Voor de hoofdontsluiting van de Dijkpolder, worden twee aantakkingen gemaakt op de bestaande hoofdstructuur van Maassluis. De westelijke en oostelijke hoofdontsluitingen dienen totaan het feitelijke woongebied en de werklocatie als gebiedsontsluitingsweg te worden ingericht (50 kilometer per uur). Voor het resterende verkeer zal als uitgangspunt 30 kilometer per uur gelden, passend bij het woonmilieu. In deze 30 kilometer per uur zone zal de verkeerafwikkeling van auto’s, fietsers en voetgangers binnen hetzelfde profiel worden opgelost met een trottoir voor voetgangers, zonder aparte fietsvoorziening. Dit om zo min mogelijk verharding en zo veel mogelijk groen in de openbare buitenruimte te realiseren. Om een aansluiting op de A20 in de (nabije) toekomst niet onmogelijk te maken wordt binnen de groenstructuur rekening gehouden met een ruimtereservering. Concreet

Woongebied vormgeven als 30 km gebied, vanaf ontsluiting Lely Industries als 50 km weg

Woonstraten vormgeven als 30 km weg zonder aparte voorzieningen voor fiets (erftoegangsweg).

Ruimtereservering aansluiting A20

5.2 Langzaam verkeer

Maassluis kent een goed (recreatief) fietsnetwerk. Voor de Dijkpolder is de bewegwijzerde ANWB‐fietsroute “Het nieuwe Westland” van belang, een fietsroute van 44 kilometer door de omliggende weilanden in het Midden‐Delflandgebied en het kassengebied in het Westland en met een aansluiting op buurgemeente Rozenburg. De route omsluit de Dijkpolder door de ligging op de dijk en de Westgaag. Ter hoogte van de oostelijke en westelijke gebiedsontsluitingswegen wordt de Dijkpolder ontsloten op de andere fietsroutes naar de belangrijke bestemmingen voor fietsers als scholen, winkelcentrum, stations. Binnen de Dijkpolder wordt een fijnmazig netwerk van informele fietsroutes voorzien, waarbij in principe geen aparte of vrijliggende fietspaden langs wegen worden gerealiseerd, maar fietsers gebruik maken van de woonstraten. Concreet

Vrijliggende fietsroute om de Dijkpolder aansluitend op het ANWB‐route netwerk en voorzieningen in de stad.

Geen aparte, vrijliggende fietspaden in het woongebied Dijkpolder.

5.3 Parkeren

Gemeentelijk uitgangspunt zijn de Beleidsregels parkeren 2006. In het masterplan wordt dit nader specifiek voor de Dijkpolder uitgewerkt. Deze duidt voor de verschillende woningcategorieen de parkeernorm en het in de openbare ruimte te realiseren aantal bezoekersparkeerplaatsen. Uitgangspunt voor de Dijkpolder is dat het parkeren niet ondergronds en/of gebouwd in een parkeergarage zal plaatsvinden. Concreet



Gemeentelijk uitgangspunt zijn de Beleidsregels parkeren 2006. In het masterplan wordt dit nader specifiek voor de Dijkpolder uitgewerkt.

In principe geen ondergrondse of gebouwde parkeervoorzieningen. Dit kan echter per deelobject worden bekeken.

5.4 Openbaar Vervoer

Maassluis is nu met twee en in de toekomst mogelijk drie stations verbonden aan de spoorlijn Hoek van Holland – Rotterdam. Met de aansluiting van de Dijkpolder op de bestaande langzaam verkeerroutes zijn deze goed bereikbaar. Het streven is om de Dijkpolder te ontsluiten met de OV‐bus, waarbij tevens een halte wordt voorzien bij Lely Industries om zodoende ook hiervoor het woon werkverkeer te verminderen. Concreet

Het realiseren van een openbaar vervoer verbinding door de Dijkpolder

5.4 Water

Uitgangspunt voor het water is het beleid van het Hoogheemraadschap van Delfland, waarbij voldoende oppervlaktewater wordt gerealiseerd. In samenwerking met het HHD zal worden gestreefd naar een zo goed mogelijk waterkwaliteit en ecologische inrichting van de waterkanten. De vier pijlers waar het watersysteem op gebaseerd zal moeten zijn:

1. Waterkwaliteit en ecologie

Het water voldoet aan de kwaliteitseisen en is biologisch gezond. Variatie in ecologie (en viswatertypen) is mogelijk (versterken ecologische verbindingszone Westgaag).

2. Waterkwantiteit

Een robuust en veerkrachtig watersysteem dat voldoet aan de wateropgave. Het systeem is bestand tegen intensieve regenval en langdurige droogte. Het (peil)beheer is hierop afgestemd.

3. Aantrekkelijk voor ontspanning en recreatie

Het water is aantrekkelijk voor de mensen. Rekening gehouden wordt met voldoende ruimte voor ontspanning en recreatie op en rondom het water. Aangehaakt wordt bij fiets‐ en wandelroutes en de cultuurhistorische aspecten van de omgeving (bijvoorbeeld versterken lintbebouwing langs de Weverskade en aansluiten bij de huidige slagenverkaveling). Het water en de oevers zijn veilig.

4. Duurzaam waterbeheer

Maatregelen worden aan de bron toegepast, afwenteling van problemen in ruimte en tijd wordt voorkomen en onderhoud is tot een aanvaardbaar minimum beperkt. Grote waterhuishoudkundige eenheden zijn het streven voor de Dijkpolder.

De recreatieve functie van water is van groot belang. Het is een uitdaging om een ‘rondje Maassluis‐Maasland‐Maassluis´ per kleine boot mogelijk te maken. Onderzocht moet worden welke investeringen noodzakelijk zijn. Ook is het interessant te onderzoeken of de kwaliteit van `wonen aan het water´ kan worden verwerkt in het Masterplan. Concreet

Voldoen aan 325m3 per hectare oppervlaktewater

Realiseren van recreatief gebruik van het water



5.5 Groen en Ecologie

Conform het gemeentelijk beleid (waaronder ook het LOP Midden‐Delfland 2025) wordt de ecologische zone langs Coldenhove in stand gehouden en waar mogelijk verbetert door soortkeuze, gradientverschillen en het voorkomen van betreding. De ecologische zone sluit aan op de te realiseren geluidswal, die in directe verbinding staat met de groenstroken langs de snelweg. Bij de vormgeving en inrichting van de geluidswal zullen de ecologische aspecten meegenomen worden. Binnen de wijk is ruime aandacht voor groen en water, waarbij de belevings‐ en gebruikswaarde voorop staat. Bij de uitwerking en de vormgeving zal ecologie een belangrijk aandachtspunt zijn om flora en fauna voldoende mogelijkheden te geven. Concreet

Handhaven van ecologische zone langs Coldenhove

Realiseren van voldoende groen en water in de woonwijk, waarbij belevings‐ en gebruikswaarde voorop staan

5.6 Sport en recreatie

Maassluis heeft een groot aantal voorzieningen voor sport en recreatie. De ontwikkeling van de Dijkpolder is vooral bedoeld om deze voorzieningen te ondersteunen en niet bedoeld om concurrerende functies te realiseren. Dit neemt niet weg dat voorzieningen op het niveau van de Dijkpolder gerealiseerd kunnen worden, met een logische spreiding over de wijk. Gezien de beoogde doelgroepen en woningmilieus (hoofdzakelijk gezinnen met oudere kinderen en ouderen) is een uitgebreid netwerk van speelvoorzieningen niet nodig. Op onderscheidende plekken binnen de wijk zullen er kleinschalige speelvoorzieningen gerealiseerd worden. Hierbij moet niet alleen gedacht worden aan georganiseerde, vormgegeven voorzieningen, maar juist ook aan speelplekken waar creativiteit, durf en fantasie van kinderen geprikkeld kunnen worden (vergelijk speeldernis of een dicht bos). Een bijzondere locatie waarin voorzieningen (in de breedste zin van het woord) kunnen worden ontwikkeld is de zone naast de geluidswal. Deze zone wordt gezien als een recreatief – sportief – werk – gebied ten behoeve van de wijk. Concreet:

realiseren van kleinschalige speelvoorzieningen voor alle leeftijdscategorieën.

realiseren van een bijzondere voorzieningen voor de woonwijk in de zone naast de geluidswal

5.7 Milieuaspecten

Geluid De woningbouwontwikkeling dient te voldoen aan de wettelijke voorschriften. De belangrijkste geluidsbronnen zijn het verkeer op de rondweg en het verkeer op de snelweg. Voor het interne verkeer geldt dat deze niet of nauwelijks beperkingen oplevert voor de ontwikkeling van de Dijkpolder. De bepalende geluidscontour van de snelweg ligt diep in de Dijkpolder, waarvoor maatregelen getroffen moeten worden om woningbouw mogelijk te maken. Hierbij speelt het dilemma van uitzicht over het groene Middendelfland, wat wenselijk is om dit te behouden versus zicht op het verkeer van de A20. De oplossing moet de ruimtelijke en woonkwaliteit van de wijk versterken, uitzicht op Midden Delfland mogelijk maken en het zicht op het auto‐ en



vrachtverkeer van de A20 ontnemen. Hiertoe wordt een geluidswering ontwikkeld, met uitzichtpunten op het Midden Delfland. Concreet

Voldoen aan wet en regelgeving over geluid

Realiseren van een groene, slanke geluidswering met gebruiksfuncties en uitzichtpunten Externe veiligheid Nabij het plangebied is een aantal bronnen aan te wijzen die van invloed kunnen zijn op het veiligheidsrisico. Deze bronnen zijn: de A20, de Nieuwe Waterweg, het spoor, buisleidingen en de bedrijfsvestiging van de Lely Agri Groep. Er zijn eisen verbonden aan het realiseren van woningen en bedrijven nabij een locatie waar gevaarlijke stoffen vervoerd worden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor het plaatsgebonden risico moet een beperkte zone vanaf de A20 vrijgehouden worden, die samenvalt met de voorgenomen geluidswal. Voor het groepsrisico blijkt dat het stedenbouwkundig plan hiermee rekening moet houden, bijvoorbeeld met vluchtwegen, zelfredzaamheid en bereikbaarheid voor kwetsbare groepen. Voor de Lely Agri Groep dient een contour (waar niet gebouwd mag worden) van 100 meter uit de gebouwgrens te worden aangehouden. Gezien de afstemming met de werklocatie staat dit de woningbouwplannen niet in de weg. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het water en het spoor leveren geen belemmeringen voor het planproces op. De buisleidingen worden in het stedenbouwkundig plan ingepast conform de vigerende richtlijnen. Concreet

Voldoen aan wet en regelgeving externe veiligheid Luchtkwaliteit De luchtkwaliteit in een gebied wordt bepaald door concentraties van luchtverontreinigende stoffen met als belangrijkste veroorzaker de A20. Uit een eerste scan blijkt dat op een afstand van circa 60 meter uit de snelweg geen woningen mogen worden gerealiseerd. Concreet

Voldoen aan wet en regelgeving luchtkwaliteit

5.8 Inrichting openbaar gebied

Het openbaar gebied is één van de kwaliteitsdragers van de Dijkpolder, waarvoor veel aandacht zal zijn. Ten minste moet voldaan worden aan de minimale inrichtings‐ en technische eisen zoals vastgelegd in het handboek Openbare ruimte. Gestreefd wordt naar een kwalitatief hoogwaardigere inrichting, waarbij meer hoogwaardige inrichtingsmaterialen worden gebruikt. Tegelijkertijd dient een sociaal veilige woonomgeving ontworpen te worden, waarbij het politiekeurmerk Veilig wonen goede aanknopingspunten biedt. Concreet:

Tenminste voldoen aan inrichtings‐ en technische eisen uit het Handboek Openbare Ruimte Gemeente Maassluis



6 Duurzaamheid

6.1 Duurzame stedenbouw

Duurzaamheid is meer dan alleen een energieconcept of het gebruik van materialen. In het Masterplan wordt gestreefd naar duurzaamheid op alle schaalniveaus van de gebiedsontwikkeling, waarbij de volgende uitgangspunten centraal staan:

Het voorzien in een goede en gezonde woon‐ en werkomgeving

Het streven naar toekomstbestendigheid in de leefomgeving

Het streven naar een verantwoorde omgang met natuurlijke hulpbronnen

Een woning is per definitie duurzaam, de consumenten aantrekken en behouden is uitgangspunt

Duurzame stedelijke ontwikkeling heeft betrekking op: alle fasen van het ontwikkelproces, alle schaalniveaus van de ontwikkeling, alle gebruiksfuncties en geldt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw.

6.2 Energie en GPR

De noodzaak om de samenleving te verduurzamen, is een punt wat wordt onderschreven door de overkoepelende organisatie van projectontwikkelaars. Omdat het gebruik van gas en niet duurzaam opgewekte stroom bijdraagt aan de uitstoot van CO2 en daarmee aan de klimaatverandering en omdat de eindigheid van de voorraden olie en gas tot hoge energieprijzen kan bijdragen. Het aandeel van de energiekosten (nu 32%) in de woonlasten kan daarbij sterk oplopen. Aangesloten wordt bij het Rotterdam Climate Initiative. De doelstelling van dit programma is om de uitstoot van CO2 met 50% terug te dringen (in 2025 ten opzichte van 1990) en de stad voor 100% klimaatbestendig te maken. Een van de pijlers is het halveren van de CO2 uitstoot van alle woningen en andere gebouwen in de stad. Dat kan worden bereikt door energiebesparing en de inzet van duurzame energie, waaronder het verwarmen van woningen met warmte die vrijkomt bij het verbranden van afval. Naast het Rotterdam Climate Initiative is het zogenoemde Lente‐akkoord van belang. Dit akkoord is een initiatief van alle belangrijke, bij de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouw betrokken partijen, Aedes, Bouwend Nederland, NEPROM, NVB, de minister van VROM en de minister van WWI. Het Lente‐akkoord heeft als doelstelling: 50% energiereductie voor de nieuwbouw in 2015, wat is vertaald in EPC normen: van 0,8 naar 0,6 in 2011 en naar 0,4 in 2015. Met deze ontwikkeling worden woningen energiezuiniger. Met de sprong van EPC naar 0,6 en naar 0,4 zijn respectievelijk gemiddeld € 3.000 en € 7.500 extra investerings‐ en bouwkosten gemoeid, die niet 1 op 1 in de koopsom doorberekend kunnen worden. Voor de EPC geldt dat wordt voldaan aan de wettelijke regelgeving en de afspraken in het Lente‐akkoord. Beleid op duurzaam bouwen vraagt niet alleen inzicht in duurzaamheid van gebouwen, maar vooral ook een effectieve communicatie met alle betrokken partijen. En belangrijk, dat naast duurzaamheid sec, er ook andere criteria zijn die een afweging zijn om bepaalde maatregelen wel of niet in te zetten. De zogenoemde GPR score is hiervoor een mogelijk middel, waarbij ook



gezondheid en en gebruikskwaliteit gekoppeld zijn. De GPR score wordt bepaald uit de onderdelen Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Naast een duurzame woning is voor een bewoner de gebruikskwaliteit van groot belang: de keuzevrijheid van een bewoner in zijn eigen woning moet zo groot mogelijk zijn, de eigen beslissingsbevoegdheid zo veel mogelijk in stand houden. In beginsel spreekt dit grootschalige, verplichte collectieve systemen tegen. Deze collectieve systemen hebben overigens als ander nadeel dat ze grootschalig zijn en dat nieuwe, betere ontwikkelingen in een later stadium niet of nauwelijks kunnen worden toegepast. Voor de GPR wordt een gemiddelde score van 7 als uitgangspunt gesteld. Voor de ontwikkelaar, maar ook voor een bewoner geldt als uitgangspunt het ‘niet meer dan anders’ principe. Dit wil zeggen dat de referentie waar andere oplossingen mee worden vergeleken, is de oplossing waarmee tegen zo laag mogelijke investeringskosten wordt voldaan aan de uitgangspunten ten aanzien van EPC, Lente akkoord en Climate initiative. Dit geldt ook voor een koper, dat deze niet mag worden opgezadeld met hogere kosten voor energie‐installaties dan wat nu de traditionele systemen worden genoemd. De ontwikkelaar zal zich binnen dit kader inspannen per deelgebied de meest duurzame variant uit te werken. Het voorgaande betekent niet dat andere oplossingen niet mogelijk zijn, maar dat de meerkosten op een andere wijze gefinancierd moeten worden. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld subsidies of financieringsarrangementen. Uit divers onderzoek is gebleken dat de bereidheid tot het betalen van voor duurzame maatregelen beperkt is bij kopers. Bij de uitontwikkeling zullen ook keuzepakketten aan toekomstige bewoners aangeboden worden. De ontwikkelaar zal zich binnen dit kader inspannen om de consument via gebiedspromotie en verkoopuitingen te verleiden tot het maken van duurzame keuzes.

6.3 Energiemaatschappij

Het voorgaande laat onverlet dat de afhankelijkheid van grote energieleveranciers en onzekerheid over prijs door consumenten niet altijd even wenselijk worden geacht. Er zijn voorbeelden waarbij bewoners zich verenigen in een eigen energiebedrijf, waarin zij samen ook ondernemen. Decentraal energie opwekken of decentraal inkopen is niet nieuw. Het nastreven van duurzaamheid op wijkniveau kan succesvol zijn door lokaal aanwezige ecologische, menselijke en financiële vermogens optimaal te benutten. Een Nieuw Nutsbedrijf kan goed zijn voor de onderlinge binding, de lokale economie, het bewust energiegebruik in de hand werken en ervoor zorgen dat nieuwe, duurzame technologie veel sneller haar weg naar de gebruiker vindt. Voorwaarde hiervoor zijn een goede organisatie, een solide businessplan en een visie omtrent de ontwikkeling van een Nieuw Nutsbedrijf. Nieuw Nutsbedrijven kunnen interessant zijn en een bijdrage leveren aan maatschappelijke ontwikkelingen naar een duurzame energievoorziening. Concreet:

Het voorzien in een goede en gezonde woon‐ en werkomgeving

Het streven naar toekomstbestendigheid in de leefomgeving

Het streven naar een verantwoorde omgang met natuurlijke hulpbronnen

Een woning is per definitie duurzaam, de consumenten aantrekken en behouden is uitgangspunt



7 Betrokkenheid bij leefomgeving

7.1 Beheer en onderhoud

De ambitie voor Dijkpolder is het realiseren van een hoogwaardig, groen en waterrijk woongebied met een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare buitenruimte. Dit vereist een toegesneden beheer om het gekozen kwaliteitsniveau ook voor de toekomst te waarborgen. Een nauwe samenwerking in de uitvoering van het beheer is noodzakelijk. Er kan gekozen worden voor een beheerconstructie waarbij de in de Dijkpolder gevestigde partijen gezamenlijk en in samenwerking met de gemeente zorgdragen voor een extra hoog beheerniveau. De gemeente Maassluis is in beginsel verantwoordelijk voor het reguliere beheer. Het reguliere beheer is afgestemd op de specifieke situatie van de Dijkpolder, te weten een kwalitatief hoogwaardige functie. Voor de Dijkpolder wordt een extra hoog beheerniveau nagestreefd dat zich uit in bijvoorbeeld:

a. Schoon en veilig (extra inspanningen op het gebied van schoonhouden met als inzet een extra schone uitstraling)

b. Actief en preventief (het snel signaleren van en anticiperen op onrechtmatigheden) Om dit te bereiken worden extra beheersinspanning verricht. Omdat het daarbij gaat om inspanningen die op een hoger niveau liggen dan die welke tot de gemeentelijke reguliere verantwoordelijkheden mogen worden gerekend is er sprake van additionele beheersinspanningen. Het extra hoge beheersniveau wordt bereikt door samenwerking tussen de gemeente en de in de Dijkpolder gevestigde partijen. In deze publiek‐private samenwerking blijft de gemeente verantwoordelijk voor het reguliere beheer. De in de Dijkpolder gevestigde partijen dragen zorg voor de aanvullende beheersactiviteiten, het additionele beheer. Voor het additionele beheer zal een juridische structuur ontwikkeld moeten worden. Alle eigenaren van de in de Dijkpolder gerealiseerde woningen of functies zijn op grond van hun koopovereenkomst lid van de Vereniging Gemeenschappelijke Beheersbelangen Dijkpolder. Het additionele beheer wordt uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van deze vereniging. Om het regulier en additioneel beheer op elkaar af te stemmen zullen de gemeente en de vereniging een samenwerkingsovereenkomst moeten afsluiten, een uitvoeringsplan opstellen en dragen zij zorg voor het totale beheer van de Dijkpolder. De bijdrage die is verschuldigd voor het additionele beheer zal nader bezien moeten worden.

7.2 Maatschappelijke betrokkenheid

Zowel in het vorige als in dit hoofdstuk wordt de inzet beschreven om de bewoners van de Dijkpolder te verenigen en van daaruit activiteiten te ondernemen die het wonen in de Dijkpolder veraangenamen en de onderlinge betrokkenheid vergroten. Op het schaalniveau van de Dijkpolder met individuele bewoners zijn hiervoor geen referentieprojecten bekend en zal de haalbaarheid onderzocht moeten worden. Zaken die hierbij ondergebracht kunnen worden zijn bijvoorbeeld:

‐ Inkoop energie ‐ Beheer en onderhoud van private, ondersteunende voorzieningen als facilitair centrum,

tennisbanen. ‐ Overleg met gemeente over additioneel beheer en onderhoud



‐ Activiteiten voor vergroten van sociale cohesie ‐ Et cetera .

Concreet:

extra beheersniveau onderzoeken samen met de gemeente Maassluis

verder onderzoeken of een bewonersvereniging een verdere bijdrage kan leveren in het tot stand komen c.q. behouden van het gewenste woonmilieu



8 Beeldkwaliteit en supervisie

8.1 Beeldkwaliteit

Naast de sturing op de stedenbouwkundige en buitenruimte‐inrichting van het gebied is er sturing gewenst op de kwaliteit van de woonbebouwing. Hiertoe wordt de Maassluise school ontwikkeld: een beeldkwaliteitplan waaraan de ontwikkelende en realiserende partijen zich moeten houden bij het ontwerpen van deelplannen en individuele woningen. De voorschriften zullen betrekking hebben op woninggrootte, uiterlijke verschijningsvorm, materialen, kapvormen, waarbij goede voorbeelden uit Maassluis mede als inspiratiebron dienen. De inzet is diversiteit in gelijkheid: geen volledige eenvormigheid, maar ook geen absolute diversiteit.

8.2 Supervisie

De bewaking van de beeldkwaliteit is in handen van de supervisor. De supervisor is mede verantwoordelijk voor het opstellen en uitvoeren van het beeldkwaliteitplan. Het beeldkwaliteitplan dient gezamenlijk met de welstandscommissie vastgesteld te worden. De exacte wijze van supervisie dient nader overlegd te worden met de welstandscommissie, waarbij mogelijke vormen collegiaal supervisorschap of gedelegeerd lid van welstand mogelijkheden zijn. Concreet:

het creëren van een Maassluise School

het creëren van een supervisorschap voor het het borgen van de kwalitatieve uitgangspunten in alle producten



9 Bewonersparticipatie en opdrachtgeverschap

9.1 Participatie

Bij elke stap in de ontwikkeling van de Dijkpolder zullen geïnteresseerden en belanghebbenden betrokken worden. Uit het verrichte onderzoek is gebleken dat geïnterviewden die de locatie aantrekkelijk vinden, bereidt zijn om mee te werken aan de ontwikkeling van het Masterplan en de daaruit voortvloeiende concepten te beoordelen. Hetzelfde geldt in principe voor de ontwikkeling van deelplannen. Om de ontwerpen zo goed mogelijk af te stemmen op de verschillende consumenten, zullen zij betrokken worden bij het ontwerpproces. Gedurende en na realisatie zullen bewoners betrokken worden bij de verdere vormgeving van de Dijkpolder en het beheer en onderhoud. De omgevingscommunicatie en participatie voor de komende periode (Masterplan) is gericht op de creatie en behoud van draagvlak voor het project onder deze doelgroepen. In een latere fase wordt het accent meer gelegd op marketing –startend met gebiedspromotie, gevolgd door productpromotie. De ontwikkeling van de Dijkpolder is een omvangrijk project waar velen bij betrokken zullen zijn: de huidige bewoners en belanghebbenden, mogelijke vestigers, bestuurlijk betrokkenen (College en Gemeenteraad), de pers en het algemeen publiek. De Dijkpolder is immers een belangrijke ontwikkeling in Maassluis. Omgevingscommunicatie De communicatie‐inzet is er op gericht om via communicatiemiddelen en –activiteiten de doelgroepen op de hoogte te houden over de stand van zaken en ontwikkelingen van de Dijkpolder. De communicatie wordt doelgroepgericht ingezet waarbij een aantal uitgangspunten wordt gehanteerd:

Communicatievolgorde: interne voor externe communicatie, direct belanghebbenden voor algemeen publiek, georganiseerde communicatie voor ongeorganiseerde.

Communicatieve overlap tussen werklocatie en woonlocatie in communicatie behouden (integraliteit behouden, waar mogelijk).

Inzet op regelmatige communicatie; nieuwsbrieven, nieuwskaarten en actuele website

Gemeenteraad tussentijds informeren over voortgang – niet alleen bij de geijkte beslismomenten.

Goed inzichtelijk maken van invloedsmomenten voor de doelgroepen.

Faciliteren participatie.

In de uitvoering, communicatie afstemming tussen Lely Vastgoed, Lely Industries en gemeente Maassluis.

participatie Het creëren van draagvlak bij, en het betrekken van de doelgroepen in de verdere ontwikkeling van de Dijkpolder. Een aantal (direct betrokken) doelgroepen wordt geconsulteerd over de ontwikkeling – en over het woningproduct dat ontwikkeld wordt. Bewoners Dijkpolder



Voor de fase vervaardiging Masterplan worden de bewoners van de Weverskade en direct omwonenden geconsulteerd. Als inwoners van het plangebied wordt serieus rekening gehouden met hun input.

9.2 Opdrachtgeverschap

Binnen de Dijkpolder zullen verschillende vormen van opdrachtgeverschap zijn voor de realisatie van woningen. Zoals reeds aangegeven bij het programma zal een deel van het programma bestaan uit particulier opdrachtgeverschap voor de vrije kavels. Hierin zijn verschillende uitwerkingen mogelijk:

‐ Particulier opdrachtgever: stuurt zelf een architect aan, waarbij de beoordeling van het ontwerp door de supervisor op basis van een kavelpaspoort zal worden gedaan.

‐ Particulier opdrachtgeverschap: waarbij er gekozen kan worden uit een aantal ontwerpen van verschillende architecten in de Maassluise School met een maximum aan vrijheid om de persoonlijke wensen in te vullen. Hierbij accommodeert de gebiedsontwikkelaar de particuliere opdrachtgever met het ontwerp en indien gewenst, ook met de bouw.

Een andere vorm van opdrachtgeverschap is het Collectief Opdrachtgeverschap (CPO), waarbij een groep van in het algemeen gelijkgestemde mensen, gezamenlijk opdrachtgever is voor een deelplan of een kleinschalig complex. Hierbij kunnen dezelfde varianten als bij particulier opdrachtgeverschap voorkomen. Gezien de verdergaande complexiteit wordt dit in het algemeen begeleid door de gebiedsontwikkelaar. Tot slot zien wij als opdrachtgeverschap de projectmatige ontwikkeling: Aansturing van het gehele ontwikkelproces door een projectontwikkelaar, waarbij de woningen op reguliere wijze in verkoop worden gebracht. De kopersinvloed is ook dan substantieel. Het doel van de gebiedsontwikkelaar is het betrekken en ontzorgen van nieuwe bewoners van het gebied. Het samenspel door de professionele is hierbij van evident belang. Concreet:

Bij elke stap in de ontwikkeling van de Dijkpolder zullen geïnteresseerden en belanghebbenden betrokken worden.

Het communicatietraject wordt voor alle fasen inzichtelijk gemaakt en in overleg met de gemeente uitgevoerd.

De opdrachtgever (de klant) kan kiezen op welke wijze en waarop hij invloed wil hebben bij de ontwikkeling van zijn nieuwe woning.

De professionele partijen zullen een breed pallet aan mogelijkheden in de markt zetten.



10 Werkwijze en taakverdeling

De ontwikkeling van de Dijkpolder zal meer dan 10 jaar duren. De inzet van de gebiedsontwikkelaar is om nu het ambitieniveau vast te leggen. Het Masterplan moet alle uitgangspunten in zich dragen. Conform de mantelovereenkomst is daarbij de volgende taakverdeling vastgelegd: de gebiedsontwikkelaar stelt de plannen op, levert deze aan en de gemeente toetst op haar wettelijke verantwoordelijkheden. In hoofdzaak zal deze afspraak gelden. Dit neemt niet weg dat de gebiedsontwikkelaar en de gemeente elkaar moeten vinden in de ambitie en de uitwerking, elkaar moeten informeren, bevragen, uitdagen, onderzoeken en daar waar afgesproken tot besluitvorming moeten overgaan. In elke fase van het ontwikkeltraject zal dit aan de zijn. Op hoofdlijnen zijn er de volgende fasen:

10.1 Nota van uitgangspunten

De gebiedsontwikkelaar stelt de Nota van Uitgangspunten (NvU) op, welke op ambtelijk en bestuurlijk niveau besproken wordt. Met de gemeenteraad wordt op basis van een concept van gedachten gewisseld over ambitie, mogelijke wensen en knelpunten, waarna de gebiedsontwikkelaar de NvU afrond en aanbiedt aan het college van B&W. Voorgesteld wordt om in een bijzondere raadscommissie de NvU toe te lichten en aansluitend inhoudelijk debat te voeren. Hierna vindt regulier besluitvorming plaats.

10.2 Masterplan

In het masterplan moet de Nota van Uitgangspunten verwerkt worden in een ruimtelijk beeld, fasering, deelplannen, beeldkwaliteitplan, buitenruimte‐inrichting, et cetera. Hierin wordt een interactief proces voorgesteld met de gemeenteraad, waarbij werksessies en locatiebezoeken zullen plaatsvinden en met name ruimtelijke en kwaliteitsaspecten aan de orde komen. In de openbare themabijeenkomsten zal de gebiedsontwikkelaar de uitkomsten presenteren, evenals de uitkomsten van niet ruimtelijke studies als bijvoorbeeld energievoorziening, beheerconstructies en programma‐invullingen. Na een aantal ronden zal politieke besluitvorming over het Masterplan plaatsvinden.

10.3 Bestemmingsplan

De gebiedsontwikkelaar zal in samenwerking met de ambtelijke diensten een bestemmingsplan opstellen op basis van de Nota van Uitgangspunten en het Masterplan. Via de reguliere procedure zal hierover politieke besluitvorming plaatsvinden.

10.4 Realisatiefase

De NvU, het Masterplan inclusief alle bijbehorende onderwerpen en het bestemmingsplan vormen randvoorwaarde voor de uitwerking in deelplannen. Ten aanzien van de openbare ruimte zal de gemeente toetsend zijn op de uitwerking en aanleg. Voor deelplanontwikkeling zal de reguliere werkwijze gevolgd worden: informeren van ambtelijke diensten en gemeenteraad en toetsing volgens de wettelijke taken bij de bouwvergunningsprocedure.

10.5 Beheerfase

Zoals eerder aangegeven wordt een hoger ambitieniveau voorgestaan dan het gemeentelijk beleid, waarvoor samenwerking binnen een beheerorganisatie noodzakelijk is. De beheerfase is nadrukkelijk een verantwoordelijkheid van gebiedsontwikkelaar, gemeente en nieuwe bewoners van de Dijkpolder.



Concreet:

Het volgende stappenplan is van toepassing: o Nota van Uitgangspunten o Masterplan o Bestemmingsplan o Uitvoering

Voor elke stap is er ook politieke besluitvorming

Gemeente toetst en gebiedsontwikkelaar levert aan

Afspraken worden uitgevoerd aan de hand van de mantelovereenkomst



11 Gebiedsmarketing en naamgeving De gebiedsontwikkeling Dijkpolder, met circa 1750 woningen zal vele jaren vergen. Voorheen was de vuistregel dat het aantal geïnteresseerden om te komen tot volledige verkoop hiervoor een factor 5 tot 10 was, in de huidige marktomstandigheden blijkt dit een factor 20 te zijn. Dit betekent dat gedurende de looptijd er circa 30 tot 35 duizend geïnteresseerden moeten zijn voor de locatie. In de aanvangsperiode, tot aan start bouwrijpmaken van de locatie, wordt gestreefd naar een geïnteresseerdenbestand van 3.000 mensen om de 1e start verkoop ook daadwerkelijk een succes te maken. Hierbij dient niet alleen de locatie, maar nadrukkelijk ook Maassluis met haar specifieke kwaliteiten gepositioneerd te worden.

11.1 Citymarketing

Maassluis is relatief onbekend in de regio als woon‐ en leefomgeving. Dit terwijl de kwaliteiten evident zijn. Maassluis:

‐ heeft voor een stad van haar omvang een groot aantal voorzieningen binnen de stadsgrenzen: historische binnenstad met commerciële voorzieningen, stadstheater, 2 treinstations, basisscholen et cetera

‐ heeft een goed bewaarde en fraaie historische binnenstad; ‐ is gelegen aan de maas, binnenhaven, 2 stations, verbinding met Rotterdam ‐ ligt op 15 minuten autominuten van het strand; ‐ heeft een goede ligging binnen de regio, Den Haag Centrum in 25 minuten, Rotterdam

Centrum in 18 minuten. Met de Beneluxtunnel is ook de zuidvleugel van de regio Rotterdam binnen handbereik.

‐ heeft twee snelwegontsluitingen ‐ is met de realisatie van de het laatste deel van de A4 voorzien van een sterk verbeterde

regionale bereikbaarheid. Het voornemen is om in samenwerking met de gemeente en met andere ontwikkelaars / belanghebbenden (corporaties, ondernemers) de citymarketing van Maassluis in de regio verder uit te dragen.

11.2 Marketingcommunicatie

De marketingcommunicatie betreft alle activiteiten voor het uiteindelijke doel, de verkoop van woningen in de Dijkpolder. Deze communicatie is opgebouwd uit drie fases: gebiedspromotie, locatiemarketing en verkoop. Gebiedspromotie Gebiedspromotie richt zich op het promoten van het gebied in de markt. Dit traject loopt parallel aan de omgevingscommunicatie. De kwaliteiten van het gebied en de omgeving worden als speerpunten gebruikt om de Dijkpolder goed voor het voetlicht te brengen. Locatiemarketing Zodra het Masterplan e.a. definitief zijn, wordt ingezoomd op locatiemarketing: het vermarkten van de nieuwe woonwijk met haar deelgebieden, woonbuurten, voorzieningen en meer. Verkoop Dit onderdeel richt zich op de woningen die worden gebouwd of kavels die in het gebied verkocht worden. Dit onderdeel wordt in samenwerking met makelaars uitgevoerd.



11.3 Naamgeving ontwikkeling

Bij de naamgeving van een gebiedsontwikkeling als de Dijkpolder spelen twee zaken een rol. Enerzijds de positionering van het woongebied in regio (voor werven van klanten) en anderzijds de plaats die het woongebied inneemt in Maassluis. Door een analyse op de belangrijkste kernwaarden behorende bij de toekomstige bewoners en deze aan te vullen met typisch Maassluisse zaken, kan er een beeld ontstaan aan welke voorwaarden een naam zal moeten voldoen. Op basis van deze kernwaarden wordt in samenwerking met de gemeente Maassluis gewerkt aan een naam voor deze gebiedsontwikkeling. Concreet:

Citymarketing wordt door de gemeente Maassluis verder concreet gemaakt, uitgangspunt daarbij is dat Maassluis een goede woonstad is in de grotere regio.

Gebiedspromotie en overige marketinguitingen worden uitgewerkt door de gebiedsontwikkelaar.

Naamgeving, de gebiedsontwikkelaar doet een procesvoorstel aan de gemeente waarbij het commerciële belang en Maassluisse belang zo goed mogelijk dienen te worden gecombineerd.


Bijlage:
