Download - Actualiteiten grondexploitatie

Actualiteiten Grondexploitatie

Egbert de Grootadvocaat Overheid & Onderneming

4 oktober 2011


• Publiekrechtelijk stelsel/primaat bij vrijwilligeovereenkomsten

• Uitvoeringsbepalingen (3.1/3.10 Wro en 3.1.2 Bro/5.12 Bro)

• Sociale huur/sociale koop

• Particulier opdrachtgeverschap

• Branches in horeca en detailhandel


• Weren van dreigende of stuiting van achteruitgang woon- of werkomstandigheden en uiterlijk aanzien

• Exploitatieplan verplicht voor in Bro aangewezen bouwplannen (6.12 Wro/6.2.1 Bro) bij het vaststellen van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor gebruik in strijd met het geldende planologische regime


• Geen exploitatieplan voor kruimelgevallen (6.2.1.a Wro)

• Geen exploitatieplan voor gehandhaafde bestemming uit een WRO-plan (9.1.20 I Wro)


• Afzien van een exploitatieplan (dat moet een besluit zijn!) indien (artikel 6.12 Wro lid 2):

- kostenverhaal anderszins verzekerd

- bepalen tijdvak of fasering niet noodzakelijk

- het stellen van eisen en regels mbt bouw- en woonrijp maken niet nodig


• Belanghebbende (8.2 lid 5 Wro)

In elk geval

- Degene die een anterieure of posterieure overeenkomst heeft gesloten met betrekking tot gronden in het exploitatiegebied

- Of eigenaar van gronden in het exploitatiegebied


• Verplicht deel en facultatief deel


Verplicht

• Kaart exploitatiegebied

• Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting openbaar gebied

• Exploitatieopzet


Facultatief

• Kaart met voorgenomen grondgebruik en te verwerven gronden

• Eisen voor bouwrijp maken, nutsvoorzieningen, inrichting openbaar gebied

• Regels voor bouwrijp maken, nutsvoorzieningen, inrichting openbaar gebied


• Uitwerking van uitvoeringsbepalingen in bestemmingsplan

• Voorbeelden:- Kwaliteitseisen- Ligging van kabels en leidingen e.a.- Voorleggen vo/do/bestek, toezicht- EPL- Aanbesteding


• Toerekening van kosten aan een exploitatiegebied (6.13 lid 6 Wro) op macroniveau:

- Profijt

- Toerekenbaarheid

- Proportionaliteit


Wijze van toerekening op microniveau (6.19 Wro):

• Uitgiftecategorie, gewichtsfactor, basiseenheid (m² grond of vloeroppervlak)

• Basiseenheid x gewichtsfactor per categorie = aantal gewogen eenheden

• Totaal verhaalbare kosten: totaal gewogen eenheden = kosten per eenheid

Actualiteit Grondexploitatie

Plicht tot opstellen van een exploitatieplan

• Geen plicht tot opstellen exploitatieplan bij de vaststelling van een uitwerkingsplan (ABRvS 6 oktober 2010)

• Geen plicht indien met alle eigenaren van gronden waarop een aangewezen bouwplan gerealiseerd kan worden een anterieure overeenkomst is gesloten. Het feit dat een overeenkomst ontbreekt voor een nog niet verworven strook grond leidt niet tot een plicht tot het opstellen van een plan omdat hierop geen aangewezen bouwplan gerealiseerd kan worden (ABRvS 18 augustus 2010)


• Geen plicht tot het opstellen van een exploitatieplan indien met alle eigenaren waarop een aangewezen bouwplan gerealiseerd kan worden een overeenkomst is gesloten doch louter de instemming ontbreekt van een eigenaar van gronden waarop geen zelfstandig bouwplan gerealiseerd kan worden (ABRvS 18 augustus 2010)

• De plicht tot het opstellen van een exploitatieplan geldt ook bij verticale uitbreidingsmogelijkheden (ABRvS 1 juni 2010)


• Of kostenverhaal anderszins is verzekerd moet beoordeeld worden op macroniveau. Dat een belanghebbende reeds heeft voldaan, ontslaat niet van de plicht tot de vaststelling van een exploitatieplan voor het perceel van die belanghebbende (ABRvS 1 juni 2011)


• De raad heeft een ruime mate van beoordelingsvrijheid bij het beantwoorden van de vraag of een fasering en/of eisen en regels m.b.t. het bouw- en woonrijpmaken noodzakelijk zijn. Zo is de raad vrij dat achterwege te laten indien slechts een beperkt aantal nieuwe ontwikkelingen op perceelsniveau mogelijk gemaakt worden (ABRvS 29 juni 2011)


Belanghebbende

• Geen belanghebbende omdat men financiële uitvoerbaarheid ter discussie stelt (ABRvS 12 juni 2009)

• Indien eigenaar zondermeer belanghebbende is ook al is het belang niet voldoende (ABRvS 13 april 2011)

• Overeenkomst waarbij risico van waardeverandering is overgegaan naar koper (ABRvS 9 februari 2011)


Belanghebbende

• (Mogelijk) indien bestemmingsplan dwingt tot beëindiging bedrijfsactiviteiten van bedrijf buiten plangebied (ABRvS 10 augustus 2011)


Openbaarheid gegevens

• Taxatie van inbrengwaarde; artikel 8:29 Awb gewichtige redenen/belang appellant groter dan van gemeente (ABRvS 9 februari 2011)

• Taxaties ter inzage met ontwerpplan (is een op het ontwerp betrekking hebbend stuk dat nodig is voor de beoordeling daarvan ex artikel 3:11 Awb; ABRvS 25 mei 2011)

• Anterieure overeenkomsten behoeven niet met het ontwerp van het exploitatieplan ter inzage gelegd te worden (ABRvS 30 maart 2011)


Vernietiging vaststellingsbesluit bestemmingsplan

• (Gedeeltelijke) vernietiging van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan leidt tot vernietiging van het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan (gezien samenhang)


(Gedeeltelijke) vernietiging besluit tot vaststelling vanhet exploitatieplan

• (Gedeeltelijke) vernietiging van het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan leidt niet tot vernietiging van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan (bestemmingsplan kan (tijdelijk) bestaan zonder exploitatieplan omdat – behoudens doorbreking – door de aanhoudingsplicht er geen omgevingsvergunning verleend kunnen worden)


Exploitatieplan en financiële uitvoerbaarheid

• Een tekort in een exploitatieplan zegt niet (zondermeer) iets over de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. (Het saldo van kosten en opbrengsten in de exploitatieopzet is onderdeel van een rekenkundig model en alleen bepalend voor maximaal te verhalen kosten. Het biedt geen inzicht in financiële uitvoerbaarheid; zulks omdat bij saldo geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld subsidies en bijdragen van derden en het niet altijd zondermeer zo zal zijn dat de gemeente alle gronden en/of alle gronden tegen de inbrengwaarde verwerft) (ABRvS 1 juni 2011)


Begrenzing (exploitatie)plangebied

• Alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie moeten in het plan zijn opgenomen

• Een plan kan uit verschillende niet aangesloten onderdelen bestaan als er planologisch of functioneel (bijvoorbeeld compensatie van waterberging) een duidelijke samenhang bestaat tussen de onderdelen

• De gemeenteraad komt een ruime mate van beoordelingsruimte toe (ABRvS 25 mei 2011)


• Het ontbreken van een anterieure overeenkomst kan een element vormen bij de afweging om een gebied buiten het plan te laten (toestaan indien gebied slechts gedeeltelijk grenst aan plangebied en niet via plangebied wordt ontsloten) (ABRvS 9 maart 2011)

• Het uitsluitend ontbreken van een anterieure overeenkomst kan géén reden vormen om een gebied buiten het plan te laten (ABRvS 3 augustus 2011)


• Het feit dat de ontwikkeling van een gebied te duur is en daarom geen anterieure overeenkomst tot stand is gekomen, kan een reden vormen om een gebied buiten het plan te laten (ABRvS 2 maart 2011)


De raming van kosten en opbrengsten

• Het gaat om ramingen die kunnen afwijken van de werkelijk kosten en opbrengsten. Niettemin moeten de kosten en opbrengsten met de nodige zorgvuldigheid worden geraamd (ABRvS 13 april 2011)

• Een raming moet – indien sprake is van een plan met een directe bouwtitel – voorzien zijn van een getalsmatige detailonderbouwing per kostensoort (ABRvS 1 juni 2011)


De raming van kosten en opbrengsten

• Bij een globaal of gefaseerd plan (waardoor directe bouwtitel ontbreekt) kan volstaan worden met globale/indicatieve ramingen (ABRvS 12 januari 2011)

• Kostenopstellingen en daarin opgenomen raming en kostentoedeling dienen – ook al kan bij uitwerkingsplannen of gefaseerde plannen meer globaal te werk gegaan worden – zo specifiek mogelijk te zijn. Indien blijkt dat de raad meer specifiek inzicht had kunnen bieden maar dit achterwege heeft gelaten is dit in strijd met 6.13 Wro (ABRvS 10 augustus 2011)


• De raad heeft een ruime mate van beleidsvrijheid bij het bepalen van de uitgifteprijzen; begrensd door bestemming en het zorgvuldigheidsbeginsel. Er mag aangesloten worden op vraagprijzen bij eerdere gronduitgifte. Onafhankelijke taxatie is niet verplicht (ABRvS 1 juni 2011)

• Belanghebbende moet uit een (uitgewerkt) exploitatieplan kunnen afleiden wat de exploitatiebijdrage is (ABRvS 2 maart 2011). Bij een globaal plan waarin verkaveling en uitgiftecategorieën nog niet vastliggen behoeft de exacte bijdrage echter niet vast te staan (ABRvS 25 mei 2011)


Bevoordeling bij toedelen sociale woningbouw (41% op perceel ontwikkelaar / 5% gemeenten)

• De gemeenteraad heeft een ruime mate van beleidsvrijheid. Een rol kan spelen dat er een behoefte is aan woningen die de gemeente door haar eigendomspositie snel kan faciliteren én dat de gemeente bereid is de gronden voor sociale woningbouw te verwerven (ABRvS 2 maart 2011)


Bevoordeling gemeente bij fasering

• De gemeenteraad heeft een grote mate van beleidsvrijheid gelet op de regiefunctie.

• De gemeenteraad dient te motiveren waarom is gekozen voor fasering én waarom is gekozen voor de vorm van fasering

• Het feit dat de woningmarkt tegenzit kan een reden zijn voor een faseringsregeling (ABRvS 9 februari 2011)

• Einddata opnemen (om daarna te kunnen onteigenen) lijkt toegelaten (ABRvS 1 juni 2011)


Raming inbrengwaarden

• Een raming op basis van recente aankopen van gronden in de omgeving is niet afdoende. Er moet gewaardeerd worden op grond van een taxatie van een onafhankelijke deskundige (ABRvS 9 februari 2011)

• Gronden moeten ingebracht worden tegen verkeerswaarde tenzij de raad aannemelijk maakt dat er onteigend zal moeten worden (ABRvS 9 februari 2011)


• Afdeling gaat gedetailleerd in op onteigeningsvraagstukken bij het toetsen van inbrengwaarden (vb: bijzondere geschiktheid door ligging op een zichtlocatie; ABRvS 25 mei 2011)

• Indien is getaxeerd op grond van de vergelijkings-methode moeten de vergelijkingstransacties inzichtelijk zijn (ABRvS 25 mei 2011)

• Indien de waarde residueel is bepaald, dient inzicht geboden te worden in de kosten die in aanmerking zijn genomen


Onafhankelijke deskundige verplicht

• Een deskundige die heeft onderhandeld ter verkrijging van gronden in der minne (tegen een zo gunstig mogelijk resultaat) is niet onafhankelijk (ABRvS 18 mei 2011)

Actualiteiten

De toerekening van kosten op macroniveau

• De factoren toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit zien op de toedeling van kosten aan het exploitatiegebied als geheel. Dat een belanghebbende van bepaalde voorzieningen geen profijt heeft of anderen bij uitstek doet daaraan niet af (ABRvS 18 mei 2011)

• De raad dient aannemelijk te maken dat er sprake is van toerekenbaarheid en profijt. Dat voorzieningen een meerwaarde hebben voor het exploitatiegebied is onvoldoende om te concluderen dat de kosten ook toerekenbaar zijn (ABRvS 9 februari 2011)


De toerekening van kosten op microniveau(exploitatiebijdrage)

• De factoren profijt, toekenbaarheid en proportionaliteit spelen geen rol bij de toedeling van kosten op perceelsniveau. De toerekening op perceelsniveau geschiedt aan de hand van gewichtsfactoren waarbij de opbrengstpotentie leidend is (ABRvS 18 mei 2011)


Moment waarop anterieure overeenkomst voorhanden moet zijn

• De anterieure overeenkomst moet gesloten zijn op het moment dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt genomen (ABRvS 18 augustus 2010)

• De Afdeling gaat niet over de “verbindendheid” van gesloten overeenkomsten. Dat is aan de civiele rechter (ABRvS 19 januari 2011). Dat kan mogelijk anders liggen indien de civiele uitkomst evident is


Exploitatieplan en onteigening

• KB 30 mei 2011 (Gorinchem Hoog Dalem); Exploitatieplan speelt een rol bij de beoordeling van het beroep op zelfrealisatie. Indien plannen van de zelfrealisator “op enigerlei wijze” strijdig zijn met het exploitatieplan dan is planuitvoering op de wijze zoals de gemeenteraad die voor ogen staat, niet gewaarborgd

• Interessante overwegingen uit advies van Afdeling Advisering van de Raad van State. Het enkel ontbreken van een overeenkomst is onvoldoende om te concluderen dat zelfrealisatie conform bestemmingsplan en exploitatieplan niet mogelijk is. De in de Wro gestelde regels van kostenverhaal zijn van toepassing en dat vormt dus geen reden voor onteigening.