- 41 - Maastricht in de Steiger - - 40 -

AZC/COA Maastricht hebben wij met Sigma verf geschilderd

Schilderwerk voor nieuwbouw en renovatie:Bij nieuwbouw en renovatie van utiliteitsgebouwen, hotels en woningen is het van belang dat het schildersbedrijf betrouwbaar is qua timing en capaciteit, flexibel ingezet kan worden tijdens de bouw. Daarnaast moet onder verschillende omstandigheden de geleverde kwaliteit gewaarborgd zijn. Van Vonderen heeft zich hierin ruimschoots bewezen en dit heeft geleid tot langdurige relaties met een keur aan landelijk en regionaal opererende aannemers.

ZO DOEN WE DATPartner voor perfectie in afbouw, glas & schilderwerken

De Waterlaat 2 | 5571 MZ Bergeijk | T +31(0)497-572425 | www.vanvonderen.nlVestiging Tiel: Edisonstraat 21 | 4004 JL TielVestiging Oosterhout: Nijverheidsweg 15 | 4906 CM Oosterhout

In samenwerking met:Schildersbedrijf

Steigersin de

“Hoe je van stakeholders shareholders maakt”

maastricht in de steigers - deel 3

In Maastricht is een begin gemaakt met het bebouwen van de

Groene Loper, het gebied van en langs de voormalige A2-tra-

verse door de stad. Bijzonder aan het project is dat de open-

bare ruimte al is ingericht, iets wat normaal gesproken in de

afrondende fase gebeurt. “De mensen zien nu meteen in wel-

ke omgeving ze komen te wonen.”

Fred Sijben, directeur Projecten en Vastgoed van de gemeente Maastricht, Louis Prompers, projectdirecteur projectbureau A2 Maastricht, René Lecluse namens Ballast Nedam Development en Raymond Veugelers namens Laudy zijn aangeschoven om te vertellen over het ingrijpende bouwproject Groene Loper. Dat tevens de inmiddels gerealiseerde aanleg van de A2-tunnel behelste. Ze leggen uit dat naast het Rijk (via Rijkswaterstaat),

de gemeenten Maastricht en Meerssen en de provincie Limburg de formele opdrachtgevers zijn. Het projectbureau voert uit en coördineert, Ballast Nedam Development is verantwoordelijk voor de vastgoedontwikkeling en Laudy is als bouwteampartner verbonden aan het project.

Leerproces

Louis Prompers: “We hebben zo een eenheid gecreëerd in be-leid en uitvoering om tot een duidelijke communicatie en pre-sentatie te kunnen komen. Dat komt overigens niet zo maar tot stand, daar maakt een leerproces onderdeel van uit.” De Groene Loper brengt dus diverse betrokken partijen samen, maar heeft tevens een helend effect op Maastricht doordat de oostelijke wijken dankzij het project weer verbinding krijgen met de rest van de stad, vertelt Fred Sijben. “Die wijken waren decennia

Groen kleurt!

hoveniers . daktuinen . natuur . waterGroen kleurt daken! Jonkers, uw daktuinspecialist voor• Daktuinen/-begroeiingen• Gevelbegroeiingen• Waterbergende retentiedaken• Solar-/groendaken• Design & Construct daktuinen

Beckersweg 52, 5915 PB Venlo T: 077 354 42 01 F: 077 351 95 15 E: info@jonkersdaktuinen.nl I: www.jonkersdaktuinen.nl

Jonkers_adv_197x130mm.indd 1 11-12-18 09:05

AZC/COA Maastricht hebben wij met Sigma verf geschilderd

Schilderwerk voor nieuwbouw en renovatie:Bij nieuwbouw en renovatie van utiliteitsgebouwen, hotels en woningen is het van belang dat het schildersbedrijf betrouwbaar is qua timing en capaciteit, flexibel ingezet kan worden tijdens de bouw. Daarnaast moet onder verschillende omstandigheden de geleverde kwaliteit gewaarborgd zijn. Van Vonderen heeft zich hierin ruimschoots bewezen en dit heeft geleid tot langdurige relaties met een keur aan landelijk en regionaal opererende aannemers.

ZO DOEN WE DATPartner voor perfectie in afbouw, glas & schilderwerken

De Waterlaat 2 | 5571 MZ Bergeijk | T +31(0)497-572425 | www.vanvonderen.nlVestiging Tiel: Edisonstraat 21 | 4004 JL TielVestiging Oosterhout: Nijverheidsweg 15 | 4906 CM Oosterhout

In samenwerking met:Schildersbedrijf

AZC/COA Maastricht hebben wij met Sigma verf geschilderd

Schilderwerk voor nieuwbouw en renovatie:Bij nieuwbouw en renovatie van utiliteitsgebouwen, hotels en woningen is het van belang dat het schildersbedrijf betrouwbaar is qua timing en capaciteit, flexibel ingezet kan worden tijdens de bouw. Daarnaast moet onder verschillende omstandigheden de geleverde kwaliteit gewaarborgd zijn. Van Vonderen heeft zich hierin ruimschoots bewezen en dit heeft geleid tot langdurige relaties met een keur aan landelijk en regionaal opererende aannemers.

ZO DOEN WE DATPartner voor perfectie in afbouw, glas & schilderwerken

De Waterlaat 2 | 5571 MZ Bergeijk | T +31(0)497-572425 | www.vanvonderen.nlVestiging Tiel: Edisonstraat 21 | 4004 JL TielVestiging Oosterhout: Nijverheidsweg 15 | 4906 CM Oosterhout

In samenwerking met:Schildersbedrijf

AZC/COA Maastricht hebben wij met Sigma verf geschilderd

Schilderwerk voor nieuwbouw en renovatie:Bij nieuwbouw en renovatie van utiliteitsgebouwen, hotels en woningen is het van belang dat het schildersbedrijf betrouwbaar is qua timing en capaciteit, flexibel ingezet kan worden tijdens de bouw. Daarnaast moet onder verschillende omstandigheden de geleverde kwaliteit gewaarborgd zijn. Van Vonderen heeft zich hierin ruimschoots bewezen en dit heeft geleid tot langdurige relaties met een keur aan landelijk en regionaal opererende aannemers.

ZO DOEN WE DATPartner voor perfectie in afbouw, glas & schilderwerken

De Waterlaat 2 | 5571 MZ Bergeijk | T +31(0)497-572425 | www.vanvonderen.nlVestiging Tiel: Edisonstraat 21 | 4004 JL TielVestiging Oosterhout: Nijverheidsweg 15 | 4906 CM Oosterhout

In samenwerking met:Schildersbedrijf

AZC/COA Maastricht hebben wij met Sigma verf geschilderd

Schilderwerk voor nieuwbouw en renovatie:Bij nieuwbouw en renovatie van utiliteitsgebouwen, hotels en woningen is het van belang dat het schildersbedrijf betrouwbaar is qua timing en capaciteit, flexibel ingezet kan worden tijdens de bouw. Daarnaast moet onder verschillende omstandigheden de geleverde kwaliteit gewaarborgd zijn. Van Vonderen heeft zich hierin ruimschoots bewezen en dit heeft geleid tot langdurige relaties met een keur aan landelijk en regionaal opererende aannemers.

ZO DOEN WE DATPartner voor perfectie in afbouw, glas & schilderwerken

De Waterlaat 2 | 5571 MZ Bergeijk | T +31(0)497-572425 | www.vanvonderen.nlVestiging Tiel: Edisonstraat 21 | 4004 JL TielVestiging Oosterhout: Nijverheidsweg 15 | 4906 CM Oosterhout

In samenwerking met:Schildersbedrijf

- Maastricht in de Steiger - 42 - - 43 - Maastricht in de Steiger -

lang door de A2-traverse van de rest van de stad afgesneden. Wat weer tot enkele negatieve ontwikkelingen leidde.” De regio, vertellen beide heren, heeft zich altijd ingespannen om een integrale oplossing in de vorm van een tunnel te krijgen, maar het alternatief middels kleine ingrepen en een omlegging van de snelweg, oostelijk door het Heuvelland, om de stad heen was goedkoper.

“Dat was dan ook bijna zo doorgegaan. Maar daar zouden de oostelijke wijken niet of nauwelijks van hebben geprofiteerd. Dus is er voor gekozen voor een integrale aanpak in één opga-ve, een combinatie van het herstructureren van een zone van 6 kilometer autosnelweg inclusief 2,5 kilometer tunnel, en ge-biedsontwikkeling.

Dat laatste betreft de aanleg van publieke ruimte en vastgoed (ruim 1000 woningen en 30.000 m2 BVO commerciële ruimte). Dit met als slogan ‘Eén plan voor stad en snelweg’.

Statig

Vervolgens kwam er een aanbesteding waarbij Ballast Nedam en Strukton het beste uit de bus kwamen. “Omdat we veel aan-dacht hebben besteed aan kwaliteit”, leggen René Lecluse en Raymond Veugelers uit. “We hebben onder meer gekeken naar de ontwikkeling van diverse singels, hier in Maastricht en elders in het land, en dat als leidraad genomen. Dat werd een van de uitgangspunten voor het ontwerp. Dat kenmerkt zich door een grote mate van differentiatie en een statige architectuur die naadloos overloopt in de omgeving.” Louis Prompers vult aan dat de eerste ideeën om het gebied, conform Ceramique, een bepaalde mate van verstedelijking te geven als snel werd ver-worpen. “Dan zouden de oostelijke wijken kwetsbaar blijven, zou er een nieuwe barrière ontstaan. Nu is er met de invulling van het gebied nadrukkelijk naar de omgeving gekeken en is er voor een ruimtelijk weefsel gekozen passende binnen de huidi-ge structuur.”

Fred Sijben – Directeur projecten en vastgoed gemeente Maastricht

Raymond Veugelers Directeur Laudy Bouw

René LecluseBallast Nedam Developement

Louis Prompers Projectdirecteur project-bureau A2

Ingewikkelde materie

Bijzonder aspect dat opvalt in die aanbesteding is dat de omge-ving er nadrukkelijk een rol in heeft gespeeld, merkt Fred Sijben op. “We hebben in de aanbestedingsperiode de drie plannen openbaar gemaakt, wat niet gebruikelijk is. De mensen in de om-geving kregen zo de kans kennis te maken met de gepresenteer-de ideeën. Niet om ze te beoordelen, maar om er zich een beeld van te kunnen schetsen.” Dat heeft gewerkt, zegt hij. “Mensen ontdekten hoe ingewikkeld de materie was, welke dilemma’s er lagen. Daardoor ontstond begrip en werden ze meegenomen in het project.” Hij wijst op een aantal positieve ontwikkelingen die nu al zichtbaar zijn. “Het Sociaal Planbureau heeft becijferd dat de totale waarde van het bestaande vastgoed rondom de Groene Loper met 200 miljoen euro is gestegen. Je ziet verder dat in de omliggende wijken wordt gerenoveerd, dat er zich nieu-we ondernemers vestigen, kortom een enorme impuls voor de stad.” Dat heeft volgens Sijben onder meer te maken met de

versterking van de oost-west oriëntering van de Groene Loper. “Daardoor worden de oostelijke wijken als het ware terug naar de rest van de stad getrokken.”

Geactualiseerd

Na het gereedkomen van de tunnel, is in 2017 gestart met de werkzaamheden in het erboven liggende gebied. Waarbij de openbare ruimte als eerste werd aangepakt. Redelijk uniek om-dat die meestal het sluitstuk van een project vormt, geven de vier heren aan. “Maar je bent toch jarenlang in een gebied aan het werk, met alle gevolgen van dien. Dan wil je de situatie zo snel als kan normaliseren en zo goed mogelijk op orde brengen. Met als voordeel dat de mensen nu zien in welke omgeving ze komen te wonen.” Lecluse en Veugelers maken dan duidelijk dat er zo’n 1.000 wooneenheden worden gerealiseerd, een heel di-vers aanbod. “Er komen appartementencomplexen en grondge-

- Maastricht in de Steiger - 44 - - 45 - Maastricht in de Steiger -

bonden woningen voor diverse doelgroepen. Het stedenbouw-kundig plan uit 2009 hebben we in 2017, voorafgaand aan de start van de vastgoedontwikkeling, geactualiseerd. We hebben een aantal deelgebieden aangewezen en die worden gefaseerd uitgewerkt.” Langs alle bebouwing aan de Groene Loper komt een uniform tuinmuurtje met heg, een soort verbindend element tussen nieuwe en bestaande gebouwen.

Samensmelting

Tijdens de eerste fase worden drie appartementenblokken ge-bouwd; één met 15 koopappartementen, één met 16 huurap-partementen, en één met 29 huurappartementen. Daarnaast komen er 53 grondgebonden koopwoningen. Bedoeling is dat die in de eerste helft van 2021 samen met de tweede fase wor-den opgeleverd. Lecluse: “De tweede fase is wat minder om-vangrijk; daar starten we begin volgend jaar mee. Het betreft 46 koopwoningen. Veel koopwoningen in dit deel van de Groene Loper hebben de mogelijkheid een bedrijf aan huis te beginnen.” Commerciële ruimte komt er onder meer in de plinten van de appartementenblokken, vult Veugelers aan. “Die wordt zo aan-

gelegd dat het de oost-west-verbinding, de link met de oostelijke wijken versterkt, dat er een vanzelfsprekende samensmelting ontstaat.” Duurzaamheid krijgt in het project alle aandacht, mel-den de twee. “Het besluit van Ballast Nedam Development om gasloze woningen te bouwen aan de Groene Loper was er al, ver voor het een wettelijke eis werd. Ook de EPC-waarden zijn veel strenger dan ze moeten zijn.

De woningen worden energieneutraal en onder meer voorzien van zonnepanelen. Er ligt daarnaast een studie over de mobili-teit, gericht op meer fietsen en het gebruik van het openbaar vervoer. Verder worden er deelauto’s geïntroduceerd, met name om het gebruik van een tweede auto te verminderen. We heb-ben eveneens op de Groene Loper het ‘Pure Air’-concept geïn-troduceerd. Het zuivert de lucht alvorens het de woning binnen komt. Gevaarlijk fijnstof blijft hierdoor buiten de deur.”

Ook tijdens het bouwproces, vertellen ze, staat duurzaamheid centraal. “Zo onderzoeken we nu of we met bijvoorbeeld elektri-sche verreikers kunnen gaan werken; daarnaast zullen bestaan-de bomen in het plan worden geïntegreerd en noem maar op.”

Economie

Fred Sijben vindt het bijzonder dat de tunnel open kon op de tien jaar eerder geplande datum. Hij geeft aan dat de economie in de afgelopen jaren zowel voor wind mee als wind tegen zorg-de. “De tegenwind zat ‘m onder meer in de kwetsbaarheid van bepaalde bouwende partijen. Maar de overige partners hebben altijd voldoende steun geboden. De wind in de rug kwam omdat tijdens de economische crisis het verkeer minder snel groeide. Dat zorgde er samen met uitgekiende tijdelijke verkeersmaat-regelen voor dat we ondanks de werkzaamheden de verkeers-doorstroming door de stad op een gelijk niveau konden houden. Dat en het uitstekende verkeersplan dat er lag. Daardoor is de gevreesde verkeersinfarct er niet gekomen.”

Bestaande gebouwen

Louis Prompers noemt tot slot nog twee in het project geïnte-greerde bestaande gebouwen, Blok 8 en de Gemeenteflat. “Blok 8 waren een aantal uit de jaren zestig stammende portiekflats.

Die zijn deels afgebroken maar drie zijn er blijven staan en volle-dig naar deze tijd gerenoveerd, zowel qua uitstraling als isolatie en wooncomfort. Die keuze is gemaakt omdat het feitelijk ruime appartementen zijn op een fraaie plek.

Je hebt zo meteen een kwinkslag naar het verleden.” De Ge-meenteflat, zegt hij, kende zowel voor als tegenstanders. “Het is een wederopbouwmonument. Met een creatief concept voor de handhaving is het nu, zo is de algemene stemming, een parel in het gebied.” Hij noemt niet zozeer de bebouwing, maar de beleving die daardoor ontstaat het belangrijkste aspect van het project. “Je bouwt voor de mensen, om levendigheid en een aangenaam woon- en verblijfsgebied aan de stad toe te voegen.

Het mooie is dat het hier nadrukkelijk een gezamenlijke inspan-ning is, een mooie samenwerking tussen opdrachtgever en ont-wikkelaar en uitvoerders en met de betrokkenheid van de om-geving. Die omgeving heeft bijvoorbeeld al een crowd funding georganiseerd om het park te adopteren. Ik denk dan ook dat de Groene Loper een prima voorbeeld is van hoe je van stake holders share holders maakt.”

- 47 - - Maastricht in de Steiger - 46 -

Deelnemende partijen…Opdrachtgever: Projectbureau A2 Maastricht (Gemeente Maastricht, Gemeente Meerssen, Provincie Limburg en Rijkswaterstaat …Opdrachtnemers: Ballast Nedam en StruktonVastgoed-ontwikkelaar: Ballast Nedam Development Supervisors: West8 (Rotterdam) & Humblé-Martens-Willems (Maastricht)Architecten: fase 1 en 2: HilberinkBosch (Berlicum), DAT (Tilburg), Atelier Brink (Rotterdam), Humblé-Martens-Willem (Maastricht) en M. Bruls (Maastricht)Aannemers: Laudy Bouw & Ontwikkeling (Sittard) WWW.BHARD.BE INFO@BHARD.BE +32 89 70 16 62

Copyright by nature

Bureau Notermans: de innovatie partner in vastgoedbeheer

Onderhoud, herstelling en vervanging zijn zware kostenposten voor vastgoedeigenaars. Daarom is het interessant om de technische toestand van een onroerend goed te kennen en weten wat de kosten zijn die op termijn moeten worden ingecalculeerd om een maximaal ge-bruiksgenot te hebben tegen een minimale kost.

Een conditiestaatmeting – volgens de norm NEN 2767 – past perfect in het kader van een actief vastgoedbeheer.

Eerste fase: inspecteren op basis van 3 parame-ters: ernstgraad, intensiteit en omvang. Hierna volgt nog een interpretatie op basis van het risico. Optioneel kan ervoor gekozen worden om de onderhouds- en reparatiekosten te plannen op lange termijn via een Meerjarenonderhouds-plan

Bureau Notermans inspecteert zowel woningen, bedrijfsvastgoed, appartementsblokken, over-heidsgebouwen als infrastructuur.

+32 (0)12 74 54 93Sint-Truidersteenweg 474B, 3840 Borglooninfo@bureaunotermans.be

notermans_1/2pag..indd 1 9/10/19 11:13