Blauwestad aanpak 2015 >> zichtbaarheid van kwaliteitJanuari 2015

Foto omslag: Blauwestad, woongebied De Wei

Colofon

Uitgave

Projectbureau Blauwestad 2015

Redactie

Projectbureau Blauwestad

Vormgeving

Pro Motion Pictures - Blauwestad

Blauwestad aanpak 2015 >> zichtbaarheid van kwaliteitJanuari 2015

Figuur 1.1 Kunstobject ‘Transition 2012’, Gabriël Lester

Inhoud

1. Introductie 4

Landschap

2. Verzilveren van nieuwe kansen 6

3. Aanpak landschapsopgave 8

4. Uitwerking concrete inrichtingsmaatregelen 16

Vastgoedontwikkeling

5. Huidige situatie 26

6. Directe zichtbaarheid 30

7. Woningbouwafspraken Oost-Groningen 32

8. Woningmarkt 38

9. Recreatiemarkt 46

10. Uitvoering 50

Uitvoering

11. Projectorganisatie en kwaliteit 58

12. Raming tijd en kosten 60

13. Bijlagen 64

Introductie

Landschap Vastgoed

Huidige situatie

Uitvoeringsplan

Projectorganisatie

Raming tijd en kosten

Bijlagen

Huidige situatie

Uitvoeringsplan

Zichtbaarheid

4

Met de gebiedsopgave en het woningbouwproject Blauwestad werken de

provincie Groningen en de gemeente Oldambt samen aan de versterking

van de lokale economie en verbetering van de leefbaarheid in dit deel van

het Oldambt. Blauwestad heeft zich inmiddels ontwikkeld tot een gebied

met unieke woonsferen, gelegen in een natuurlijke en waterrijke omgeving

met vele mogelijkheden op het gebied van recreatie en toerisme. Toch is de

ontwikkeling niet afgerond. De woningbouwontwikkeling verloopt vertraagd.

In 2010 kwam een aangescherpte ontwikkelingsvisie tot stand onder de

titel ‘Ontwikkelingsvisie Blauwestad in het

Oldambt’. Als eigenaar van de meeste

gebiedsdelen en de bouwkavels zag de

provincie Groningen zich, na een herijking

(afboeking en verleggen tijdshorizon) in

2013, medio 2014 (opnieuw) genoodzaakt

om een bedrag van 4,5 mln. af te boeken op de Grondexploitatie (GREX) van

Blauwestad. Deze laatste afboeking kreeg haar beslag bij de Voorjaarsnota

2014. Wij kondigden u toen ook aan ‘alles uit de kast’ te halen om het project

Blauwestad weer in beweging te brengen na een periode van relatieve

stilstand. Daarvoor werd een nieuw projectteam ingericht naar een tweetal

ontwikkelopgaven ‘Landschap’ en ‘Vastgoedontwikkeling’. Beide ontwikkel-

opgaven werden aangevuld met een organisatiepoot voor de lopende

infra- en waterwerken.

1. IntroductieDe projectorganisatie werd gedwongen kritisch naar de woningbouwont-

wikkeling en zichzelf te kijken. Meer en meer zag zij zich geconfronteerd met

een stilliggende woningbouwontwikkeling, de onzichtbaarheid van het be-

staande aanbod en de weinig aantrekkelijke entree en het beoogde centrum

(Het Havenkwartier) van Blauwestad.

In het nu voorliggende projectplan ‘Blauwestad aanpak 2015, zichtbaarheid

van kwaliteit’ presenteren wij een aanpak van de problematiek via een twee-

tal samenhangende benaderingen: 1) vanuit

een Landschapsopgave en 2) vanuit Vast-

goedontwikkeling. De huidige situatie biedt

kansen voor een nieuw perspectief waarin

naast comfortabel wonen ook ruimte is voor

meerdimensionale gebiedsontwikkeling.

Kansen om Blauwestad als een parkachtig ‘natuur’gebied waarin gewoond,

gewerkt en gerecreëerd kan worden op de kaart te zetten en ‘te laden’ met

aanstekelijke nieuwe betekenissen. Uitnodigend voor nieuwe bewoners om

er te komen wonen. Voor ondernemers om er nieuwe initiatieven te ontplooi-

en en een verleiding voor recreanten om te genieten van de vele mogelijk-

heden op het gebied van recreatie en toerisme. Daarvoor is durf en doorzet-

tingsvermogen nodig, maar ook en misschien wel bovenal een flexibele en

proactieve opstelling. Dit betekent overigens niet dat vanaf nu alles overal

kan en mag.

‘Het uiteindelijke doel is om vanuit een bredere doelgroep in te spelen op de vraag in de woning- en recreatiemarkt’

5

De verbinding tussen beide onderdelen vinden we in de term ‘zichtbaarheid’.

De unieke landschaps- of gebiedskwaliteiten van Blauwestad - wonen aan

het water, rust en ruimte, natuur, recreatie - zijn op dit moment onvoldoen-

de zichtbaar. Dit geldt met name in Het Havenkwartier, dat oogt als een

braakliggend bouwterrein en een sfeer van verlatenheid oproept, maar ook

voor de entree van Blauwestad. Vanaf de A7 is Blauwestad onvoldoende

zichtbaar. In het onderdeel ‘Landschap’ van dit projectplan hebben wij een

weg uitgestippeld die het gebied met haar kwaliteiten meer zichtbaar maakt.

Zodanig dat het gebied je als het ware omarmt en waar het aantrekkelijk is

om te verkeren, bezig te zijn, te ondernemen. Intrinsiek moet het gebied

zichzelf verkopen en een vanzelfsprekende aantrekkelijkheid uitstralen.

Met diverse tijdelijke gebiedsinvullingen, activiteiten en evenementen wordt

dit ondersteund. De invulling met woningbouw is voor deze aantrekkelijkheid

geen noodzakelijk vereiste. Om deze marsroute te kunnen lopen is een inves-

tering nodig en gerechtvaardigd.

‘Zichtbaarheid’ is ook een thema als het gaat om de ontwikkeling van

woningbouw/vastgoed. In de eerste plaats in het vergroten van de zichtbaar-

heid van het bestaande productaanbod. Het kavelaanbod kwam niet voor op

de bekende en gebruikelijke verkoopkanalen. Het deelplan ‘Vastgoedontwik-

keling’ zet hier als eerste op in en inmiddels zijn de beschreven maatregelen

tot stand gebracht. Daarnaast beschrijft dit onderdeel van het projectplan

de ontwikkeling van een meer gevarieerd productaanbod. Naast de verkoop

van bouwkavels betreft dit de ontwikkeling van projectmatige woningbouw

en recreatief vastgoed. Voor meer doelgroepen wordt Blauwestad hierdoor

zichtbaar (bereikbaar). In een zich herstellende woningmarkt willen wij daar

de vruchten van plukken. Wel is voorzichtigheid geboden en is het nodige

realisme ingebouwd door het aantal geplande (kavel)verkopen naar beneden

bij te stellen. Ook voorziet het projectplan in de ontwikkeling van een uniek

recreatief vastgoedobject dat Blauwestad prominent op de recreatiekaart

van Nederland kan zetten. Wij starten begin 2015 met de ontwikkeling en

verkoop.

Deze wordt ondersteund met een actieve media- en marketingcampagne.

Dit projectplan is rijk geïllustreerd en prikkelt daarmee de verbeelding.

Wij wensen u veel leesplezier, inspiratie en vertrouwen voor de toekomst.

Wij zetten ons in voor een goede toekomst van Blauwestad en de mensen

die er wonen, werken en genieten van een mooi verblijf.

Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen

Burgemeester en wethouders van de gemeente Oldambt

‘Met de huidige en nieuwe product-markt- combinaties inspelen op de vraag kan de snelheid en het volume van de gronduitgifte verbeteren’

6

Blauwestad biedt volop mogelijkheden voor comfortabel wonen. Voorbeel-

den hiervan zijn de ruime opzet van de woongebieden, de waterrijke en

natuurlijke omgeving en de vele mogelijkheden die het gebied heeft om ‘op

adem’ te komen in een eigen vertrouwde sfeer. Door meerdere redenen is

de woningbouw niet voluit tot ontwikkeling gekomen en oogt Blauwestad

op diverse plaatsen als onaf. Daarmee verliest ze een stuk van haar waarde-

volle en aantrekkelijke karakter. De woningmarkt verandert niet zomaar en

er leeft bij ons het besef dat het nodig is om actiever en meer als ‘koopman’

de markt te benaderen (zie onderdeel Vastgoed). Maar waar we ook naar toe

willen, onafhankelijk van de vraag hoe de woningbouw zich ontwikkelt en het

gebied kleurt, is een Blauwestad waarin haar kenmerkende kwaliteiten direct

zijn te zien en te ervaren.

2. Verzilveren van nieuwe kansenBlauwestad, kwaliteit voor meer...

Blauwestad als een parkachtig ‘natuurgebied’. Comfortabel om te wonen,

uitnodigend en aantrekkelijk voor bewoners, ondernemers en bezoekers

om er nieuwe betekenissen te geven en te vinden. Wij zijn van mening dat

Blauwestad die natuurlijke kracht in zich heeft. Dat willen we voorop zetten.

Hiervoor is durf en doorzettingsvermogen nodig, maar ook en misschien wel

bovenal een flexibele en proactieve houding.

LANDSCHAP

7

Blijvende kwaliteit in veranderende omstandigheden

Figuur 2.1 Schematische weergave relatie flexibel ontwikkelingsperspectief Figuur 2.1 en prioritaire opgaven

Flexibel ontwikkelingsperspectief

InfrastructuurOntwikkel-strategieLandschapsopgave

Concrete inrichtings-

maatregelen

Tijdelijke alternatieve

gebieds-inrichtingen

Land

scha

p

Wanneer omstandigheden veranderen ontstaat de roep om nieuwe antwoor-

den op nieuwe vragen. Tegelijkertijd komen nieuwe kansen en initiatieven

op. Zijn bestaande (beleids)kaders dan nog voldoende bruikbaar en geven ze

adequaat antwoord op nieuwe situaties? Duidelijk is dat kaders nodig blijven,

voor een zorgvuldige weging van belangen (in de gedeelde publieke ruimte)

en het bereiken van samenhangende oplossingen (regie). En ook kan het zijn

dat blijvend rekening moet worden gehouden met bestaande afspraken.

Toch blijft de roep om het geven van andere antwoorden komen en blijven

nieuwe kansen en initiatieven ontstaan. In dit spanningsveld zijn wij op zoek

naar een kader dat richting geeft op hoofdlijnen. Enerzijds door partijen te

binden, houvast te geven en te ondersteunen. Anderzijds als overkoepelend

instrument voor de inrichting van het gebied. Hier kan de verandering of

flexibiliteit worden gevonden in onder meer het op termijn vervangen van de

bestaande kavelpaspoorten door gebiedspaspoorten. Ook staat dit overkoe-

pelende kader in relatie tot de nieuw geformuleerde opgaven en organisatie-

opzet. Figuur 2.1 verbeeldt dit.

8

Blauwestad vormt het hart van het Schiereiland van Winschoten dat wordt

omsloten door een krans van dorpen die de Dollardrand markeren. Verdere

kenmerken van deze rand zijn de arbeiderswoningen, statige boerderijen,

laantjes en de groene kamers met vensters op de ‘Wiede leegte’ (zie figuur

3.1). Blauwestad zelf omvat een 8 vierkante kilometer groot meer met vaar-

verbindingen, fietspaden, stranden en een aantal typologisch verschillende

woongebieden met ieder een specifieke identiteit en daarbij behorende

kwaliteiten (zie figuur 3.2).

3. Aanpak landschapsopgave Gebied met uitzonderlijke kwaliteiten

Knelpunten

De doelstelling van Blauwestad om een sociaal economische impuls aan de

regio te geven is vooral goed merkbaar in de omringende dorpen.

Hier zien ondernemers onder andere nieuwe perspectieven in het hergebruik

van erfgoed. Maar er wordt nog niet overal optimaal gebruik gemaakt van de

aanwezige gebiedskwaliteiten. Dit heeft een aantal oorzaken. Om te begin-

nen is de entree van Blauwestad vanaf de A7 als zodanig slecht herkenbaar.

Het Havenkwartier is slecht vindbaar. De inrichting van de Hoofdstraat als

gebiedsontsluitingsweg is daarbij niet representatief als hoofdentree van Het

Park, Het Havenkwartier en De Wei (zie figuur 3.3). Daarnaast is de verbin-

ding met de aanwezige gebiedskwaliteiten, vooral het contact met het water,

niet optimaal. Ook de civieltechnische inrichting van vooral Het Park en Het

Havenkwartier dragen niet bij aan de belevingskwaliteit. Tot slot kleeft aan

Blauwestad het imago van een ‘mislukt’ woningbouwproject.

9

A7

H

Het Riet

FINSTERWOLDE

Het Wold

OOSTWOLD

MIDWOLDA

WINSCHOTEN

De Wei

Het Havenkwartier

Het Park

NatuurgebiedReiderwolde

BEERTA

NatuurgebiedDe Tjamme

Stadspark

Anholtbrug

FreyabrugFreya

Anholt

Vikna

Funenbrug

FunenFalster

Langelandbrug

Langeland

Hoofdweg

Falsterbrug

Nieuweweg

Hidra

Zuiderringdijk

BLAUWESTAD

richtingDuitsland

Midwolderplas

HoraSiccamaweg

richtingGroningen

Blauwe Passage

gereed in 2016

gereed in 2015

Forellenvijver

Strand

Niesoordlaan

Blauwe Passage

Jachthaven MidwoldaZeilschool + bootverhuur

Hoofdstraat

Oudlandseweg

Nieuwlandseweg

Zijlkerweg

Hoofdstraat

De Horst

Blauwe Loper

Oostereinde

Winschoterdiep

richting Groningen

VerlengdeKloosterlaan

Oostereinde

Clingeweg

Redersplein

Ekamperweg

Oeverlibel

Berkenborg

Groenelaan

Groeveweg

12 km

12 km

6 km

6 km

6 km

MuseumStoomgemaal

Nieuweweg

Kromme Elleboog

Klinkerweg

Zadellibel

Keizerlibel

GlazenmakerVlintenberg

Kikkerberg

Oldambtmeer

Blauwediep

OostereinderplasBeertsterplas

Reiderdiep

Reiderdiep

Ekamperweg

Oostwolderweg

Glanslibel

Veenweg

Viknabrug

Paardenbijter

Grutto

Leeuwerik

Watersnip Smaragdlibel Kiekendief

KievietMeerkoet

Elfenbank

Hoofdstraat

Cantharel

Nieuweweg

Pontjevan Aart

JachthavenReiderhaven

JachthavenBeerta

Uitkijktoren +Openluchttheater

Rietvoorn

JachthavenHavenkwartier

Goldhoorn

Noorderringdijk

Huningaweg

Elfenbank Bovist

HoofdstraatBrugstraat

Strand Zuid

Zwaan

De Klinker

Ziekenhuis

Rosarium

Blauwediepsluis

richtingBad Nieuweschans

Blauwediep

vaarrichtingde Dollard

0 100 200 300 400 500 750 1000

Deze kaart is een momentopname van BlauwestadEr kunnen geen rechten aan worden ontleend N

LEGENDA

snelwegopenbare wegfietsroutefietspad

voetpadopenbare aanlegsteigerbruguitkijkpuntecologische hoofdstructuur

wandelroute

beschikbare kavels Blauwestad

begrenzing vaarwater

ligplaats

verboden aan te leggen

vaarsnelheid

in-, uit- of doorvaart verboden

Verkeersborden op het water

6 12

P

Projectbureau Blauwestad

Redersplein 29685 AW Blauwestad0597 - 47 10 10info@blauwestad.nlwww.blauwestad.nl

01-04-2014 Pro Motion Pictures - Blauwestad

Figuur 3.1 Blauwestad, het Schiereiland van Winschoten en de Dollardrand

Figuur 3.2 Blauwestad met aanduiding woongebiedenFiguur 3.3 De Hoofdstraat

Land

scha

p

10

De landschapsopgave pakt de gesignaleerde knelpunten

op vanuit twee sporen.

Het eerste spoor betreft een praktisch spoor met een samen-hangend pakket van concrete inrichtingsmaatregelen.

Spoor 1 Concrete inrichtingsmaatregelen

Concrete inrichtingsmaatregelen beogen de entree en herkenbaarheid van

Blauwestad vanaf de A7 te verbeteren, de relatie met de omgevingskwalitei-

ten te versterken en de civieltechnische uitstraling te verzachten. Het accent

ligt op maatregelen in Het Park en Het Havenkwartier, omdat de knelpunten

hier extra goed voelbaar zijn. Voor velen vormen deze gebieden de eerste

kennismaking met Blauwestad en is het vooral hier van belang er voor te

zorgen dat het gebied uitnodigend is en een positieve indruk achterlaat.

De meeste maatregelen zijn relatief bescheiden en op korte termijn in de

openbare ruimte te realiseren. Ze hebben weinig tot geen consequenties

voor de woningbouw- of herbestemmingsgronden. Ze sluiten logisch aan bij

en brengen waar mogelijk, door slimme combinaties, meer samenhang aan

tussen lopende projecten en initiatieven. Zie figuur 3.4 voor een overzicht

van de meest relevante projecten en initiatieven. Sommige maatregelen

hebben een langere doorlooptijd of vragen om een nadere uitwerking in

een gebiedsopgave. De maatregelen zijn in de navolgende hoofdstukken

beschreven, globaal begroot en worden in afstemming met derden nader

uitgewerkt.

Het tweede spoor is in beginsel procesmatig en richt zich op het verbeteren van het imago door tijdelijke alternatieve gebieds-inrichtingen te onderzoeken en te realiseren.

Aanpak langs 2 sporen

11

Figuur 3.4 Overzicht van actuele ontwikkelingen en projecten

Land

scha

p

12

Spoor 2 Tijdelijke alternatieve gebiedsinrichting

Om uiteindelijk ook kavels te kunnen verkopen zal naast het uitvoeren van

concrete inrichtingsmaatregelen het imago van Blauwestad ‘om’ moeten.

Dit vraagt om een aanpak die Blauwestad als nieuw landschap op de kaart

zet. Als parkachtig ‘natuur’gebied waarin uitstekende kansen liggen om

kleinschalig en vraaggestuurd (druppelsgewijs) woningbouw te ontwikkelen

en waarin ook tijdelijke alternatieve gebiedsinvullingen mogelijk zijn.

Culturele landschapsontwikkeling is een geschikt instrument om een der-

gelijk transformatieproces op gang te brengen. Een proces dat uiteindelijk

resulteert in één of meer fysieke ingrepen die het niveau van een object

overstijgt. Ingrepen op landschapsniveau waar je letterlijk onderdeel van

kunt zijn en ook aan de realisatie hebt kunnen bijdragen.

Het voorgaande laat zich beschrijven. Het raakt in de kern aan het creëren

van activiteiten en situaties die het landschap zelf tot een (tijdelijk) beeldmerk

maakt en dit unieke beeld in het collectieve geheugen grift van de partijen

die eraan hebben bijgedragen en aan deelnemen. Als referentie en inspiratie

denken we aan de manifestatie ‘What a wonderful World’ in de stad, ‘Oerol’

op Terschelling, ‘de groene kathedraal’ in Almere (als wilgenborg voorge-

steld in Blauwestad door bewoners van Het Park) en het participatiekunst-

project ‘De reis 2018’ in Leeuwarden (zie figuren 3.5 t/m 3.9). Ook valt te

denken aan de bouw van een schaapskooi en ‘lammetjesdagen’ in het voor-

jaar, een ‘timmerweek’ voor kinderen of de bouw van een ‘palletdorp’.

Figuur 3.5 Jaarringen, Oerol 2006

Figuur 3.6 Wadland, Oerol 2014

13

Figuur 3.7 Strandbeesten, Theo Jansen

Land

scha

p

14Blauwestad, woongebied Het Riet

15

Figuur 3.8 Wilgenkathedraal, Bremen

Figuur 3.9 De groene kathedraal, Almere

Waar we naar zoeken is een projectorganisatie die deze beelden, activitei-

ten en evenementen daadwerkelijk en realistisch tot stand brengt. Zij kan

daarbij inspelen op de in het gebied aanwezige energie en op basis van in

kaart gebrachte kansen in het gebied. Ook kan zij bewoners betrekken en

mobiliseren op basis van wat partijen bindt, als basis voor een stuk mede-

eigenaarschap die helpt om lokale kennis en expertise in te zetten bij de

daadwerkelijke uitvoering. Een concreet voorbeeld vormen ideeën die bij de

bewoners(verenigingen) leven, zoals het idee voor een ‘wilgenborg’ in Het

Park. Op deze manier willen we tijdelijk invulling geven aan de ruimte in

Blauwestad en deze nieuwe betekenis en waarde geven. De gebieden die

zich hier in eerste instantie voor lenen zijn de nog onbebouwde landtongen

in Het Havenkwartier, Het Park en De Wei (zie figuur 4.1). Tijdelijk houdt in

dat op het moment dat in deze gebieden woningbouw tot ontwikkeling

komt, dit niet belemmerd wordt door de al aanwezige invulling en dat een

tijdelijke functie zonodig en op afzienbare termijn kan worden opgeheven.

Land

scha

p

16

4. Uitwerking concrete inrichtingsmaatregelen

Navolgend worden concrete inrichtingsmaatregelen en gebiedsopgaven

beschreven. Waar aan de orde wordt een onderscheid gemaakt in de korte

en langere termijn uitvoerbaarheid.

Figuur 4.1 geeft de gebieden voor een tijdelijke alternatieve inrichting weer

en de maatregelen die de entree van Blauwestad verbeteren. Figuur 4.7

verbeeldt de maatregelen die de relaties met de omgevingskwaliteit verster-

ken en de civieltechnische uitstraling verzachten.

Verbeteren entree BlauwestadDe route van de afslag van de A7 (Blauwe Roos) tot aan het havenpaviljoen in

Het Havenkwartier vraagt om een verbeterde herkenbaarheid als entree voor

Blauwestad. Het voorstel is om de route te begeleiden door het op zichtaf-

stand van elkaar plaatsen van een reeks objecten. De gedachten gaan hierbij

uit naar opvallend gekleurde boeien (zie figuur 4.2) die de bezoeker helpen

zijn/haar route naar Het Havenkwartier te vinden. Door het plaatsen van deze

nautische elementen op de ringdijk om het meer ontstaat een verwijzing naar

het achterliggende water. De precieze locaties van de elementen worden

nader uitgewerkt, evenals de technische en procedurele randvoorwaarden.

Op het eerste oog lijken de openbare ruimtes zoals de waterpartijen van de

Blauwe Roos, de ringdijk langs de Oostwolderweg, het middeneiland van

de rotonde bij de Hoofdstraat en de dijklichamen aan weerszijden van de

Hoofdstraat geschikt.

17

Figuur 4.1 Route markering, herkenbaarheid Blauwestad

vanaf A7 en gebiedsopgave tijdelijke nieuwe invulling

Land

scha

p

18

Om de aantrekkelijkheid van de Hoofdstraat als hoofdentree voor Het Park,

Het Havenkwartier en De Wei te verbeteren stellen we voor om met een

poort de in/uitgang te markeren. Door verder de taluds van de aarden wallen

aan de binnenzijde van de weg een strak maairegime te geven ontstaat een

interieurkwaliteit die als wisselende expositieruimte voor kunstobjecten kan

dienen (zie figuur 4.3). Door het maken van in eerste instantie één coupure in

het dijklichaam aan de zuidzijde van de Hoofdstraat ontstaat een aanleiding

om even te stoppen, de auto te parkeren, een uitzichtpunt te beklimmen en

contact met de omgeving te maken.

Het verbeteren van de herkenbaarheid van Blauwestad vanaf de A7 kan op

zeer uiteenlopende manieren worden uitgewerkt. De gedachten lopen hierbij

uiteen van het schilderen van referenties aan Blauwestad in de tunnelbakken

van de A7 (zijwanden viaduct onder rotonde Blauwe Roos) tot het leveren van

een beeldmerk in de vorm van een verlicht object aan de rand van het meer.

De uiteindelijke keuze vraagt om een nadere verkenning en uitwerking in een

gebiedsopgave.

Figuur 4.2 Boeien

Figuur 4.3 Skin 2, Mehmet Ali Uysal

19

Figuur 4.5 Festival Venlo

Figuur 4.4 Pallethuis Figuur 4.6 Giant Duck, Florentijn Hofman

Land

scha

p

In 2015 wordt een aansprekend zomerprogramma in Het Havenkwartier

geboden. Als festivalhart met diverse vormen van theater. En als een tijdelijke

stad waar alles draait om wonen in Blauwestad. Mensen kunnen er kamperen

in een eigen tent of caravan, maar ook in fantasierijke bouwwerken die wor-

den gebouwd met gebruikmaking van diverse natuurlijke (cradle to cradle)

materialen. Een plek waar gebouwd wordt met de pioniersgeest die Gronin-

gers eigen is en die nieuwe betekenis geeft en inspireert

(zie figuren 4.4 t/m 4.6).

20

Buiten de ringdijk is er vanaf het land maar beperkt gelegenheid om boven

het maaiveld uit te blikken en het water daadwerkelijk te zien en te

ervaren. De bestaande bruggen en de uitkijktorens in Het Wold (zie figuur

4.8) en Het Havenkwartier vormen hierop goede, maar spaarzame uitzonde-

ringen. Het voorstel is om op strategische knooppunten (zie figuur 4.7) in het

recreatieve routenetwerk een aantal uitzichtplekken toe te voegen. Het zijn

de locaties die interessant zijn om te stoppen, van de omgeving genieten en

even uit te waaien. De specifieke locatie bepaalt de vorm waarin het uitzicht-

punt wordt gegoten, waarbij het ambitieniveau uiteenloopt van klimobject of

zitelement tot (vogel)kijkhut of trekkershut waarin ook kan worden overnacht

(zie figuren 4.9 t/m 4.12). We stellen voor om in eerste instantie op twee of

drie nader te bepalen plekken uitkijktorens te realiseren.

Verder stellen we voor ontbrekende schakels in het recreatieve routenetwerk

aan te vullen. Op de korte termijn kan een fietspad naar Het Havenkwartier

gerealiseerd worden door een bestaand onderhoudspad op te waarderen.

Dit versterkt het recreatieve (fiets)routenetwerk en de rechtstreekse bele-

vingsmogelijkheid van het water.

Versterken relatie omgevingskwaliteiten

Figuur 4.7 Uitkijkpunten en ontbrekende schakels

fietsroutenetwerk

Bestaande uitkijkpunten

Kansrijke locaties voor nieuwe uitkijkpunten

verlichtingsplan gekoppeld aan Blauwe Loper

Bestaand vrijliggend fietsroutenetwerk

realiseren verbinding in fietsroutenetwerk

21

Figuur 4.8 Uitkijktoren in Het Wold

Land

scha

p

Figuur 4.9 Boom’hut’ als recreatieverblijf/atelier Dutch, Lelystad Figuur 4.11 Eenvoudige overnachtingslocatie met uitzicht over het water

Figuur 4.10 Boom’hut’ Lelystad (voorkant) Figuur 4.12 Zitelement ‘Verrekijker’ (Samson Urban Elements)

23

Land

scha

p

Zandsculptuur Festival Blauwestad 2014

24

De vele verkeersborden in het entreegebied tussen de A7 en Het Haven-

kwartier doen afbreuk aan de beleving van de aanwezige gebiedskwaliteiten

(zie figuur 4.14). Op basis van een rondgang door het gebied houden we

het nut en de noodzaak van de verkeersborden tegen het licht en doen een

voorstel voor het verwijderen of verplaatsen.

De civieltechnische uitstraling in Het Havenkwartier en Het Park wordt voor

een belangrijk deel bepaald door verlichtingsarmaturen langs wegen die

voor het huidige verkeerskundige functioneren van de woongebieden niet

tot nauwelijks relevant zijn (zie figuur 4.13). We stellen voor om op basis van

het verlichtingsplan van Het Park en Het Havenkwartier armaturen aan te wij-

zen die verwijderd, opgeslagen en hergebruikt kunnen worden. De aanslui-

tende infrastructuur aan weerszijden van de Blauwe Loper biedt een eerste

concrete mogelijkheid voor hergebruik. Mogelijk dat ook het project Blauwe

Passage - de nieuwe vaarweg aan de noordkant van het Oldambtmeer -

en bijbehorende infrastructuur zich hiervoor leent.

Verzachten civieltechnische uitstraling

Figuur 4.13 De te gebruiken verlichtingsarmaturen

25Figuur 4.14 Onrustig beeld door vele bebording

Land

scha

p

26

5. Huidige situatie

Blauwestad is een waterrijk natuur-, recreatie- en woongebied ten oosten van

de stad Groningen. Het gebied is circa 1.000 hectare groot. Blauwestad is

als project opgezet vanuit de doelstelling om met de aanleg van het gebied

bij te dragen aan het verbeteren van de sociaal-economische situatie en de

leefbaarheid in het Oldambt (zie 1. Introductie). Dit heeft in 2006 haar eerste

vruchten afgeworpen met de eerste bewoners die in Blauwestad kwamen

wonen.

Landschappelijk is Blauwestad een aanwinst voor de streek. Wanneer haar

kenmerkende kwaliteiten verder worden versterkt, biedt het landschap kan-

sen om een verdere bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van Blauwestad.

Hierop wordt nader ingegaan in het deelplan Landschap (2-4).

Achtergrond: Blauwestad in verandering

Door de snelle ontwikkeling van flora en fauna wordt Blauwestad zeker niet

meer alleen bekeken als die nieuwe woonwijk van Winschoten, maar ook als

een natuurlijk onderdeel van de gemeente Oldambt in de woon- en

recreatieperceptie. De mindset is meer positief, zowel in de publiek opinie

als in de pers.

VASTGOEDONTWIKKELING

27

Vas

tgoe

d

Hoewel de natuurontwikkeling van Blauwestad floreert, geldt dit voor de

woningbouwontwikkeling zeker niet. De verkopen lopen achter bij de

verwachtingen/planning. Het idee om een grote bovenregionale doelgroep

naar Blauwestad te trekken bleek ijdel. Na de afwikkeling van de publiek-

private samenwerking (december 2009) zijn tekorten afgeboekt.

De Ontwikkelingsvisie uit 2010 kent een tijdshorizon van 30 jaar waarin de

bouwgrond wordt ontwikkeld of tijdelijk ingericht. In 2013 is deze visie tevens

doorgevoerd in een herijking van de grondexploitatie Blauwestad (de GREX).

In 2014 werd nogmaals een bedrag afgeboekt. In financieel opzicht is er in

het project nog een hoop werk te verzetten om de (bijgestelde) doelstellin-

gen in lijn met de Ontwikkelingsvisie en de GREX te realiseren. Dit verloopt

tot op heden stroef en is nog onvoldoende tastbaar.

Huidige stand van zaken: stilstand en herbezinning

Hiervoor is een aantal oorzaken aan te wijzen:

• Blauwestad ontwikkelde en ontwikkelt zich niet zoals aanvankelijk

gedacht en gepland. De gevolgen van de economische/financiële crisis

die op veel gebieden in de maatschappij manifest zijn geworden, heeft

in Blauwestad tot algehele vraaguitval geleid. In 2013 kende het project

haar dieptepunt met geen enkele verkochte kavel;

• in 2014 werden drie kavels verkocht. Door verkoop aan het einde van het

jaar vindt de levering plaats in 2015;

• het huidige productaanbod is niet zichtbaar. De te koop staande kavels

c.q. beschikbare kavels zijn onvoldoende bekend in de markt en worden

onvoldoende geëtaleerd;

• de verkoopinspanning is te beperkt. Om daadwerkelijk kavels te verko-

pen is het van belang meer daarop gerichte inspanningen te leveren,

teneinde (nieuwe) doelgroepen te bereiken en te verleiden om in

Blauwestad te gaan wonen;

• het imago van Blauwestad is niet eenduidig geladen. Door de kwalitei-

ten van Blauwestad voortdurend positief onder de aandacht te brengen,

wordt de aantrekkingskracht vergroot (zie ook 9. Recreatiemarkt).

28

Midwolda, sluis Blauwe Passage

29

Recreatie en toerisme vormen de centrale economische drager van

Blauwestad en daarmee voor dit deel van de gemeente Oldambt.

De gemeente Oldambt profileert zich nadrukkelijk als ‘jongste watergemeen-

te van Nederland’. In 2013 is hier vanuit de projectorganisatie op ingespeeld

door evenementen te organiseren en te faciliteren. Doelstelling hierbij was

het creëren van reuring, meer mensen naar het gebied te trekken en de

mindset ten opzichte van Blauwestad positief te beïnvloeden. In 2013 is er

veel nadruk gelegd op het voltooien van infrastructurele werken en is ge-

zocht naar mogelijkheden om de relatie met de omgeving te versterken.

De Blauwe Passage (de nieuwe vaarverbinding aan de noordkant van het

Oldambtmeer) die mei 2015 officieel wordt geopend en de toekomstige

aanleg van De Blauwe Loper (de directe fietsverbinding vanuit Winschoten

over de A7 naar Het Havenkwartier) bieden goede ontsluitingsmogelijkheden

voor watersport- en fietsrecreanten.

Recreatie en toerismeals pijler

Vas

tgoe

d

Voorbeeld drijvend wonen

30

6. Directe zichtbaarheid

Zichtbaar productaanbod trekt klanten

Zoals reeds opgemerkt kan de achtergebleven kavelverkoop toegewezen

worden aan het marktfalen en beperkte consumentenvertrouwen. Daarnaast

is het (kavel)aanbod aanwijsbaar onvoldoende zichtbaar geweest om verkoop

en klantcontact te genereren.

Het weer zichtbaar (off- en online) maken van het productaanbod en het

beschikbaar hebben van verkoopkanalen/platforms heeft in juni 2014

daarom hoge urgentie en prioriteit gekregen. Hiermee werd voorkomen dat

kostbare tijd en verkoopkansen verloren gingen.

De genomen acties zijn:

• het aanbrengen van verlichte verkoopdisplays in de etalage van het

projectbureau Blauwestad;

• het plaatsen van kavels op www.funda.nl, voor het eerst sinds 2005

Funda, HET startpunt van de zoektocht van een nieuwe woning of kavel

voor iedere woonconsument;

• het plaatsen van kavelaanbod op de website www.blauwestad.nl;

• het openstellen van het projectbureau in de weekenden. Mede ter

ondersteuning van de zomerevenementen (Water Weekend,

Solar Challenge, Zandsculptuur Festival en Pura Vida).

31

Voornoemde acties hebben in de afgelopen periode aanwijsbaar geleid tot

meer traffic en leads (verkoopkansen). Er worden inmiddels meer gesprekken

gevoerd met potentiële klanten en er zijn weer optiecontracten afgesloten.

Het zijn bescheiden aantallen, maar tonen wel een duidelijke relatie met de

geleverde inspanningen.

Het temperen van de verwachtingen blijft het devies. Het landelijk beeld

van een aantrekkende woningmarkt tekent zich nog niet af in de regio

Oost-Groningen. Tevens komt het hogere woningbouwsegment, waartoe

ook Blauwestad behoort, pas in beweging op het moment dat er weer sprake

is van volledige doorstroming.

Tevens is er een analyse gemaakt van de lopende initiatieven en ideeën die

zich in de afgelopen jaren hebben aangediend. Hiertoe zijn met meerdere

marktpartijen gesprekken gevoerd en zijn de kansarme initiatieven afgerond

en afgesloten. Kansrijke initiatieven worden zo snel mogelijk gewogen en in

tijd gepland.

Het resultaat is een organisatie die met de blik vooruit zich kan richten op

het realiseren van verkopen en faciliteren van nieuwe marktinitiatieven om

Blauwestad als woningbouwproject verder te laten groeien.

Vas

tgoe

d

Etalage verkoopcentrum

32

7. Woningbouwafspraken

De regio (de gemeenten Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt, Pekela,

Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde) kent een traditie van kwalitatieve en

kwantitatieve afspraken voor de ontwikkeling van de woningvoorraad en

nieuwbouwlocaties. De meest recente versie van die afspraken is vastgelegd

in het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen.

De woningbouw in Blauwestad is in beginsel uitgezonderd van deze afspra-

ken, als gebouwd wordt op of boven het zogenaamde prijsniveau v.o.n.

Die grens (demarcatielijn) is in een set bestuurlijke afspraken met de provin-

cie Groningen in 2009 vastgelegd op circa € 400.000. De ratio van deze grens

is dat daarboven min of meer sprake is van een zelfstandig functionerende

markt.

Inleiding Sinds 2009 is de woningmarkt flink afgekoeld en zijn verkoopprijzen gedaald, hetgeen aanleiding geeft na te denken over een bijstelling van de demarcatielijn aan de huidige actualiteit. Het projectplan voorziet hierin.

Het regio-overleg (Stuurgroep Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan

Oost-Groningen) wordt voorgesteld in te stemmen met het verlagen van de

demarcatielijn tot een bedrag van circa € 325.000, nadat in een deskundigen-

oordeel een marktanalyse is uitgevoerd die deze actualisatie ruggesteunt.

Deze analyse krijgt verderop in dit hoofdstuk aandacht. Verder voorziet het

deelplan ‘Vastgoedontwikkeling’ in zogenaamde projectmatige woningbouw

(zie 8. Marktbeeld Oldambt/Blauwestad; tussenstappen en projectmatige

woningbouw). Deze is realiseerbaar onder het prijsniveau van beide de-

marcaties. Met de gemeente Oldambt is de afspraak gemaakt dat voor het

kalenderjaar 2015 in Blauwestad ruimte wordt geboden voor de ontwikkeling

en verkoop van 15 projectmatige woningen onder de prijsgrens van

€ 325.000. Binnen de regioafspraken valt deze afspraak onder de zoge-

naamde ‘woningbouwruimte’. Dit betekent dat tegen elke nieuw gebouwde

woning de sloop van een bestaande woning staat. Die opgave neemt de

gemeente Oldambt op zich.

Voordat in dit hoofdstuk deze afspraken en genoemd deskundigenoordeel

verder worden uitgelicht, wordt eerst kort ingegaan op de in de regio

bestaande afspraken.

33

Projectmatige woningbouw is gepland in Het Havenkwartier, met aanvullend

de mogelijkheid van de ontwikkeling van bedrijvigheid (horeca, jachthaven

en havenkantoor) en recreatieve voorzieningen. In het vigerende bestem-

mingsplan wordt deze ontwikkelingsrichting ook beschreven en uitgewerkt in

de plantechnische regels (zie schema hieronder).

Bestaande woningbouwafspraken

Bestemmingsregel Gebied Woningen 2013-2023 Type woning Bouwhoogte

Woongebied 1 De Wei max. 50 woonhuis/vrijstaand max. 9 mtr.

Woongebied 2 Het Park max. 20 woonhuis/vrijstaand max. 9 mtr.

Woongebied 3 Het Riet max. 60 woonhuis/vrijstaand max. 9 mtr.

Woongebied 4 Het Wold max. 10 woonhuis/vrijstaand max. 9 mtr.

Woongebied 5 Het Havenkwartier max. 95 woonhuis/vrijstaand max. 12 mtr.

Bron: Regels - Bestemmingsplan Blauwestad 2012 en Veegplan Blauwestad (ontwerp d.d. 9 juli 2014)

Vas

tgoe

d

34

Uit deze cijfers/omschrijvingen valt af te lezen dat in Het Havenkwartier ruim-

te bestaat voor projectmatige, geschakelde of gestapelde bouw. Bij de on-

derling gemaakte afspraken en de regio-afspraken is hier ook rekening mee

gehouden tot het moment dat in 2013 een bevriezing van de woningbouw-

ruimte noodzakelijk werd geacht, zoals blijkt uit onderstaande chronologie:

• oktober 2009 - verdeling woningbouwruimte/contingenten Oost

Groningen (Stuurgroep Regionaal Woonplan Oost Groningen):

bouwactiviteiten in Blauwestad zijn uitgezonderd van de gemaakte

afspraken, mits de bouwactiviteiten plaatsvinden in het ‘bovenste deel

van de markt’, door partijen geïndiceerd op een prijsniveau v.o.n. van

circa € 400.000;

N.B. Deze afspraken zijn overeengekomen tussen de provincie Gronin-

gen en de zeven regiogemeenten. Indien de provincie wil afwijken van

de genoemde prijsgrens dient dit te worden ‘besproken’ met de regio-

gemeenten (= instemming/goedkeuring regio);

• 2010 - nadere afspraken gemeente Oldambt en de provincie:

totaal aantal te bouwen woningen door de provincie teruggebracht van

1.500 naar 1.247. De gemeente Oldambt stelt in ruil 60 woningen van

haar woningbouwruimte ter beschikking voor nieuwbouw onder het

prijsniveau van € 400.000;

• juli 2013 - vaststelling Regionaal Prestatiekader 2013-2018:

nieuwbouwruimte op basis van vervanging/sloop (= bevriezing woning-

bouwruimte).

N.B. Deze afspraken zijn overeengekomen tussen de provincie Gronin-

gen en de zeven regiogemeenten. Een eventuele bijstelling/actualisatie

vraagt de goedkeuring of instemming van elk van de partijen.

Het voorgaande betekent dat wanneer woningbouwruimte wordt gecreëerd,

dit alleen kan op basis van vervanging of sloop van bestaande bebouwing.

Dat geldt ook voor de ontwikkeling van projectmatige woningbouw in

Blauwestad, aangezien die wordt ontwikkeld onder een prijsniveau van

€ 400.000 (actueel/voorgesteld prijsniveau: € 325.000).

Voorbeeld projectwoning

35

Blauwestad heeft met haar onderscheidende en kwalitatief hoogwaardige

woningen en woonklimaat de potentie om de woonconsument te behou-

den voor de gemeente Oldambt. Het gaat daarbij om woningen aan de

bovenkant van het middeldure segment en het dure segment van de

markt (€ 325.000 - € 350.000).

In de totstandkoming van het onderhavige rapport is een actualisatie

onderwerp van overleg geweest in de Stuurgroep Blauwestad. Ook de

Stuurgroep Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen is

daarbij betrokken. Voordat de betrokken partijen (de zeven regiogemeenten)

zich wilden uitspreken over een mogelijke bijstelling, is opdracht gegeven

voor een deskundigenoordeel1 met daarin een analyse van de huidige

woningmarkt. Daarin werden de volgende onderzoeksvragen onderzocht:

1. actualisatie grenswaarde: de woningmarkt is veranderd. In het Regi-

onaal Prestatiekader 2013-2018 wordt de grens van € 400.000 v.o.n.

als demarcatie voor de bovenkant van de woningmarkt aangehouden.

Is deze grens, die 14 oktober 2009 is vastgesteld door de regio (in des-

tijds de Stuurgroep Regionaal Woonplan Oost-Groningen), nog steeds

realistisch of dient deze geactualiseerd bijgesteld te worden? Zo ja, op

welk niveau dient deze grenswaarde dan te liggen?;

2. bijstellen residuele grondwaarde: in een woningmarkt waarbij het prijs-

niveau van woningen daalt wordt tevens een lagere, residuele, grond-

waarde verondersteld. Is deze veronderstelling juist? Wat kunnen de

gevolgen in de regio zijn als een gemeente besluit de huidige grondprij-

zen naar beneden bij te stellen?

Demarcatielijn: actualisatie prijsniveau v.o.n. In lijn met de landelijke ontwikkeling staan ook in Oost-Groningen en de

gemeente Oldambt de woningmarkt en verkoopprijzen onder druk. Hoewel

landelijk er tekenen van herstel zijn, is in de gemeente Oldambt nog geen

directe toename van het aantal transacties te bespeuren. Het aantal verko-

pen stijgt niet aanmerkelijk en de transactiewaardes bewegen zich aan de

onderkant van de markt. Toch is het sentiment in Blauwestad aan het veran-

deren. De interesse voor een bouwkavel neemt toe. In gesprek met de klant

blijkt wel dat een geringer investeringsbudget voorhanden is, in vergelijking

met de economische topjaren toen het project startte.

Het prijsniveau v.o.n. € 400.000, als duiding van het topsegment van de

woningmarkt in Oost-Groningen en zoals opgenomen in het Regionaal Pres-

tatiekader (zie inleiding), is sinds de vaststelling ervan in 2009 niet aangepast.

De huidige stand van de woningmarkt en marktontwikkelingen geven aanlei-

ding voor de aanname dat de grens van het topsegment is gedaald

en zich niet meer bevindt op het niveau van circa € 400.000.

Een actueel vastgestelde grens is belangrijk om het aanbod in Blauwestad

beter te laten aansluiten en aanvullend te laten zijn op de woningmarkt van

de gemeente Oldambt. De consument moet de gelegenheid hebben meer

en kleinere tussenstappen in zijn/haar wooncarrière (woonstappen) te maken.

1Onderzoek marktontwikkeling en prijsstelling Blauwestad, Bureau Middelkoop, december 2014

Vas

tgoe

d

36Blauwestad, woongebied Het Riet

37

De belangrijkste conclusies uit dit rapport zijn:

1. op hoofdlijnen geantwoord zijn de stellingen in genoemde onder- zoeks-

vragen juist;

2. de demarcatiegrens die is vastgesteld beweegt mee met de markt.

Het exact vaststellen van de grens is op basis van marktgegevens

vandaag lastig. Er is een zeer grote beweging geweest en het aantal

transacties is beperkt. Een grens van € 325.000 lijkt gezien de markt-

ontwikkeling zeer redelijk;

3. in de categorie van € 325.000 tot € 350.000 is wel concurrerend aanbod

in de bestaande markt. Bij een gelijke prijsontwikkeling van bestaande

markt en Blauwestad is dat echter hetzelfde concurrerende aanbod als

waar in 2009 sprake van was;

4. de stelling dat de residuele grondwaarde meebeweegt met de markt is

eveneens juist;

5. bij het hanteren van een residuele grondwaarde is het steeds nodig

op typeniveau berekeningen te maken. Een algemene bijstelling van

huidige grondprijzen op basis van een snelle analyse van de gemiddelde

daling van de residuele grondwaarde - zoals op basis van deze analyse is

gebeurd - is niet de juiste methode.

De bijstelling is voorwaardelijk, het regio-overleg dient nog in te stemmen

met een bijstelling tot het prijsniveau v.o.n. ad circa € 325.000.

Als toevoeging op het bestaande productaanbod voorziet het projectplan

in de ontwikkeling van zogenaamde projectmatige woningbouw (voor een

typering zie 8. Marktbeeld Oldambt/Blauwestad: woonstappen en project-

matige woningbouw pagina 40). Deze is realiseerbaar onder het actuele

prijsniveau v.o.n. van € 325.000. Voor de ontwikkeling van deze vorm van

nieuwbouw is de actuele prijsgrens met andere woorden niet toereikend.

Daarom is, binnen de kaders van de huidige regioafspraken, een aanvullen-

de afspraak gemaakt. Zoals gezegd, het begrip ‘woningbouwruimte’ wordt

gebruikt binnen de huidige regioafspraken van het Regionaal Prestatiekader

2013-1018.

Een gemeente die een nieuwbouwlocatie wil ontwikkelen zal voor het

geplande aantal te realiseren woningen een gelijk aantal woningen moeten

slopen. Hieraan wordt ook voldaan wanneer de nieuwbouwlocatie huidige

bebouwing vervangt. Omdat Blauwestad binnen de gemeentegrenzen van

Oldambt ligt, is met deze gemeente de afspraak gemaakt dat voor het

kalenderjaar 2015 in Blauwestad ruimte wordt geboden voor de ontwikkeling

en verkoop van 15 projectmatige woningen onder de prijsgrens v.o.n. van

circa € 325.000.

Voor de gemeente Oldambt betekent dit dat zij een sloopopgave moet

formuleren en mogelijk realiseren. Die opgave neemt zij op zich.

Woningbouwruimte: 15 projectmatige woningen Va

stgo

ed

38

8. Woningmarkt

Sinds het derde kwartaal van 2013 zet het voorzichtig landelijk herstel van

de woningmarkt zich door. De markt stabiliseert zich en de bodem van het

aantal transacties lijkt te zijn bereikt. Landelijk gezien groeit de woningmarkt.

Verschillende organisaties geven ook aan dat langzaam het vertrouwen in de

woningmarkt terugkeert. De vooruitzichten zijn voorzichtig positief. Onderlig-

gende factoren die bijdragen aan een herstel zijn:

• de verbeterde, ondanks aangescherpte financieringseisen, betaalbaar-

heid van woningen;

• de lage hypotheekrente;

• beleidsrust op gebied van de woningmarkt die ervoor zorgt dat consu-

menten weten waar ze aan toe zijn als ze een woning (willen) kopen;

• een toenemend (consumenten)vertrouwen.

Dit is merkbaar doordat er meer woningen verkocht worden dan dat er

woningen aangemeld worden. Het aanbod neemt niet toe en er lijkt meer

vraag te ontstaan. Als vraag en aanbod meer tot elkaar komen, is er sprake

van prijsherstel.

Ondanks deze positieve signalen kent de woningmarkt echter nog verschil-

lende knelpunten. Een deel van de woonconsumenten blijft terughoudend.

Marktsituatie algemeenDit geldt voornamelijk voor de groep doorstromers met een restschuld die

in de afgelopen 5 jaar een woning hebben gekocht. Door de daling van de

woningprijzen staan veel woningen ‘onder water’. Eigenaren van deze wonin-

gen zullen de komende jaren worden geconfronteerd met een verdere verla-

ging van de maximale hypotheeksom. Er is gelukkig ook steeds meer latente

vraag bij een groep doorstromers die zich wel manifest kan en wil maken.

Nu de prijs stabiliseert en iets verbetert, wordt het voor deze groep iets min-

der problematisch om te verhuizen. Al zal er voor een groep nog steeds ei-

gen spaargeld nodig zijn om het hypotheekbedrag bij verkoop af te dekken.

Dit zorgt er dan ook voor dat de snelheid van de toename in transactieaan-

tallen als ook de prijsstijging nog beperkt zal zijn: 1-3% in 2015. Snelle prijs-

stijgingen zijn derhalve niet te voorzien. 2014 zal, aldus voorspellingen van

ING, Rabobank, Bouwfonds en de BDB index, nog gekenmerkt worden door

een lichte prijsstijging van 1-1,5%. Daarnaast is de werkloosheid momenteel

(7%, internationale definitie) aanzienlijk hoger dan voor de crisis (3,1%).

De verwachting is dat deze nog zal oplopen naar gemiddeld 7,5% in 2014.

Tot slot staat de rente op een historisch laag niveau. Als deze op termijn gaat

stijgen, kan dat het herstel belemmeren.

39

Blauwestad, woongebied Het Riet

Vas

tgoe

d

40

Voorbeelden projectwoningen

41

In de gemeente Oldambt is nog niet direct een toename van transacties

waarneembaar. Het aantal verkopen stijgt nog niet aanmerkelijk en de

transactiewaardes bewegen zich aan de onderkant van de markt (zie bijlage

2). Toch verbetert het sentiment rond Blauwestad zich. De interesse voor een

bouwkavel neemt toe. In gesprek met de klant blijkt wel dat een geringer

investeringsbudget voorhanden is, in vergelijking met de economische

topjaren toen het project startte.

De verhuisgeneigde doelgroep in Oldambt ligt op dit moment vooral in de

prijsklassen van € 98.000 tot € 140.000 (bron NVM).

Marktbeeld Oldambt/Blauwestad: tussenstappen & projectmatige woningbouw

Deze groep is gedifferentieerd en kent zowel ‘starters’ als ‘doorstromers’.

Het woonproduct van Blauwestad ligt ver verwijderd van het huidige

aanbod in de omgeving van Blauwestad, met een prijsniveau vanaf

€ 400.000. Blauwestad kan op dit moment niet aansluiten op de regionale

bewegingen op de woningmarkt. Aansluiting op de regionale woning-

markt is noodzakelijk gelet op de bewezen beperkte bovenregionale

aantrekkingskracht van het project en wenselijk om de woonconsument

te behouden voor de gemeente. Om dit op termijn wel te bereiken, is

het belangrijk op een natuurlijke manier in te spelen op de wooncarrière

van de consument. (zie figuur hiernaast). De woonconsument moet meer

en kleinere tussenstappen in de wooncarrière kunnen maken binnen de

gemeente; in Blauwestad. Als tussenstappen in Blauwestad kunnen er wonin-

gen aangeboden worden aan de bovenkant van het middeldure segment en

het dure segment van € 325.000 tot € 350.000. Deze woningen zijn comple-

mentair aan de gemeentelijke woningbouwvoorraad. We typeren deze wo-

ning als de zogenaamde ‘projectmatige woning’. Dit is de door marktpartijen

ontwikkelde vrijstaande woning die samen met een kavel wordt aangeboden

tegen een vaste prijs. Daarbij wordt niet afgedaan aan de kenmerkende kwa-

liteiten van bouwen en wonen in Blauwestad.

Dat betekent dus dat er woningen aangeboden worden die een factor ‘meer’

in zich hebben. Dit betekent ‘meer’ kavel, ‘meer’ woning tegen een concurre-

rende product-prijsverhouding en met een goede prijs-kwaliteitverhouding.

Voor Blauwestad geldt de nadrukkelijke eis van onderscheidendheid en kwa-

liteit. Deze wordt geboden in de ruimtelijke beleving van water en natuur en

ook door een onderscheidende architectonische kwaliteit. Voor het duurdere

segment van vrijstaande woningen dient rekening te worden gehouden met

een afwachtende ontspannen marktsituatie en een minder projectmatige

woonvraag. Bij veel nieuwbouwprojecten in het dure segment is de totale

verkooptijd behoorlijk opgelopen (verslechterd).

Strategische nieuwbouw

Wooncarrière

Stagnatie 1

Prijs

Prijstreden en producten niet marktconform

Wooncarrière

Stagnatie 2

Wooncarrière

Gericht en specifiek

nieuwbouwprogramma

Strategische nieuwbouw Strategische nieuwbouw

Vas

tgoe

d

42

De hiervoor geschetste marktontwikkelingen gelden niet alleen in de

bestaande bouw maar ook voor de nieuwbouwmarkt. De afzet verloopt

moeizamer. Het wordt daarom steeds belangrijker de consument inspraak/

zeggenschap te geven of begeleiding te bieden in de verschillende fasen

van het ontwikkelproces. Een doelgroepgerichte markt- en klantbenadering,

het vergroten van de betrokkenheid (en marketing- en verkoopstrategie)

maakt het mogelijk de woonwensen en woonbeleving van de potentiële

doelgroep in beeld te krijgen en gerichter te overreden/verleiden tot koop of

huur. Dit vergroot de positionering van ontwikkelingsprojecten, want er kan

maatwerk worden geleverd met een juiste productprijsverhouding, voldoen-

de keuzevrijheid en met behoud van kwaliteit. De consument wacht af,

wikt en weegt langer voordat ze toehapt.

Woonconsument aan het woord Dit vraagt om een langere adem van ontwikkelaars en overheden. De roep

om consumentgericht ontwikkelen wordt sterker. Maar om de stagnatie in

afzet en doorstroming in beweging te krijgen dient er vooral weer prijs-

realisme in de markt te komen. Bij projecten die zich in de ontwikkelfase

bevinden is het in dit licht erg belangrijk om nogmaals goed te kijken naar

de grootte van de markt waarvoor gebouwd wordt; de marktpotentie, de

verkoopprijzen, de doelgroep, de manier van aanbieden. Wanneer de prijzen

dalen in de bestaande bouw, is het erg belangrijk in de nieuwbouw concurre-

rende producten aan te bieden. Concurrerend betekent realistische verkoop-

prijzen met behoud van de specifiek voor Blauwestad geldende kwaliteit.

De kansen in de huidige nieuwbouwmarkten zijn vooral te vinden onder de

volgende doelgroepen: de starter, de kwaliteitszoekers en bij particulier of

collectief opdrachtgeverschap.

Fietspad rond Blauwestad

43

Mogelijkheden luxe, geliberaliseerde huur

In 2015 ligt de liberalisatiegrens voor huurwoningen op € 710,68 huur per

maand. De liberalisatiegrens wordt overschreden wanneer een woning meer

punten krijgt toegerekend. Het toekennen van punten aan een woning wordt

gedaan met behulp het Woningwaarderingsstelsel.

Er is een toenemende vraag naar huurwoningen. Met name in de prijsca-

tegorie € 700 - € 1.000 is dit het geval. Dit is te verklaren door een aantal

ontwikkelingen:

• het hanteren van strengere regels door hypotheekverstrekkers en wo-

ningcorporaties. Hierdoor is zowel de koopmarkt als de sociale huur-

sector voor een kleinere groep toegankelijk en wordt het gat tussen

de bovenkant van de sociale huur en de onderkant van de koopmarkt

groter. Het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen is kleiner dan

de toenemende vraag. Er ontstaan dus schaarste-gebieden. Het kleine

aandeel particuliere/geliberaliseerde huurwoningen wordt gezien als een

belangrijke oorzaak van de disbalans in de woningmarkt;

• de flexibilisering van de arbeidsmarkt door de groei van het aantal zzp-

ers, flexwerkers en tijdelijke arbeidsmigranten. Deze flexibilisering vraagt

ook om flexibele woonvormen. De vraag naar huurwoningen van deze

groep flexibele huurders ontstaat mede doordat hypotheekverstrekkers

nog niet zijn ingespeeld op het kunnen bedienen van de groeiende

groep van flexibele arbeidskrachten;

Huidige marktsituatie van invloed op huurmarkt

• de huidige liberalisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor drie jaar

bevroren. Door de jaarlijkse huurverhoging zullen veel gereguleerde

huurprijzen boven de liberalisatiegrens uitkomen;

• het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt aangepast. Het punten-

stelsel wordt meer marktconform door ook de WOZ-waarde van een

huis mee te tellen tot 25%. In de nieuwe systematiek komen de onder-

delen woonomgeving, woonvorm en de schaarste-punten te vervallen.

Marktpartijen krijgen de zekerheid dat geliberaliseerde nieuwbouw

geliberaliseerd kan blijven, ook bij daling van de WOZ-waarde. Voor

krimpgebieden, met toch al weinig geliberaliseerde huurwoningen,

kan echter de consequentie zijn dat geliberaliseerde huurwoningen

terechtkomen komen in het gereguleerde segment;

• woningcorporaties moeten zich meer gaan concentreren op kerntaken.

De consequentie hiervan is dat corporaties geen luxe huurwoningen

zullen aanbieden met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens.

Woningen in de particuliere huursector zijn voornamelijk in bezit van institu-

tionele beleggers en particuliere verhuurders. In Nederland is het aandeel

particuliere huurwoningen erg laag, ongeveer 8-9% van de gehele woning-

voorraad. Zeker in vergelijking met omringende landen, zoals bijvoorbeeld

Duitsland (50%), is dit aandeel laag te noemen.

Er zijn weinig particuliere verhuurders die (geliberaliseerde) woonruimte aan-

bieden buiten de stad Groningen. Woningen die te huur staan zijn veelal van

particulieren die de woning al lange tijd te koop aanbieden en die gebruik

maken van de mogelijkheid om te verhuren onder het regime van de leeg-

standswet.

Vas

tgoe

d

44

Luxe geliberaliseerde huur met onderscheidende kwaliteit

Het aanbod van luxe geliberaliseerde huurwoningen met onderscheidende

kwaliteit in de regio is erg laag. In combinatie met de beschreven marktont-

wikkelingen kan dit kansen bieden voor (particuliere) beleggers.

Zeker de doelgroep van vitale ouderen en ambitieuze starters kiezen meer en

meer voor de flexibiliteit van huren. De koopkracht van de doelgroep vitale

ouderen (55+), is gemiddeld genomen goed te noemen. Deze doelgroep is

op zoek naar een kwalitatief goede en flexibele invulling van hun woonwen-

sen, waarbij men bij voorkeur in de buurt van de eigen sociale omgeving

blijft wonen. Het kunnen anticiperen op het op termijn ouder worden en

invulling geven aan zorgbehoefte in de woning is een belangrijke factor voor

de doelgroep. Belangrijke kenmerken zijn de mogelijkheid tot gelijkvloers-

wonen gecombineerd met een compacte kavel en beperkt onderhoud.

Vanuit de vraagkant lijken de kansen voor luxe geliberaliseerde huurwo-

ningen in Blauwestad goed, echter de aanbodzijde is minder goed in te

schatten. In de huidige markt is wel een trend tot investeringsbereidheid op

het gebied van geliberaliseerde huurwoningen in de steden waar te nemen.

Deze investeringsbereidheid is vooral te zien bij institutionele beleggers,

zoals pensioenfondsen, maar veel minder bij particuliere, kleinere beleggers.

In meer landelijk gelegen gebieden wordt heel beperkt geïnvesteerd door

beleggers.

Om de kansen voor luxe geliberaliseerde huurwoningen in Blauwestad goed

in te kunnen schatten gaan wij de aanbodzijde nader onderzoeken door in

gesprek te gaan met beleggers en ontwikkelaars van geliberaliseerde huur-

woningen. Onderzocht wordt of en onder welke randvoorwaarden markt-

partijen bereid zijn om huurwoningen in Blauwestad te realiseren.

45

Pura Vida 2014 - Blauwestad

Vas

tgoe

d

46

9. Recreatie

Dit hoofdstuk bouwt voort op de slotalinea van hoofdstuk 5 (recreatie en

toerisme als pijler). Ook heeft dit hoofdstuk een nauwe relatie met het

deelplan Landschap. Blauwestad is meer dan alleen wonen op een prachtige

locatie. Doelstelling van de Ontwikkelingsvisie is om de groei van toerisme

en recreatie in en rondom Blauwestad te bevorderen, als stuwende factoren

voor de doorontwikkeling van de woningbouw. De provincie Groningen en

de gemeente Oldambt faciliteren op dit moment een zo gunstig mogelijk

recreatieklimaat. Dit blijkt uit het uitbreiden van voorzieningen zoals de be-

reikbaarheid van de A7 en de afronding van het TRI-3 programma.

Er zijn prachtige recreatiemogelijkheden op en rondom het Oldambtmeer.

Het TRI-3 programma bestaat onder andere uit de aanleg van camperplaat-

sen, de aanleg van voorzieningen voor kano’s en fietsen, de aanleg van ruiter-

paden en het plaatsen van toeristische bewegwijzering.

Marktbeeld recreatie Blauwestad

Jeugdzeilwedstrijden Blauwestad

Het Oldambtmeer in Blauwestad heeft een prima visstand

47

Dagrecreatie

De toeristisch-recreatieve ontwikkeling van Blauwestad wordt met evene-

menten en festivals, zoals Solar Challenge, Het Waterweekend, Pura Vida,

Zandsculpturenfestival, een Natuurfestival etc. een impuls gegeven en

ondersteund. De evenementen genereren substantiële aantallen bezoekers.

Reacties van publiek en pers zijn doorlopend positief. Tevens groeit de dag-

recreatie. In de weekenden en op zonnige dagen maken veel mensen

gebruik van het meer en zijn er veel wandelaars en fietsers in het gebied

actief. Al deze recreanten en toeristen geven hierbij hun geld uit in de

gemeente Oldambt en zorgen zo voor een economische impuls.

De verwachting is dat de dagrecreatie in Blauwestad verder zal groeien als

de nieuwe vaarverbinding ‘Blauwe Passage’ (ingebruikname vaarseizoen

2015) en de aanleg van de nieuwe fietsverbinding ‘Blauwe Loper’ in 2016

gereed zijn.

Verblijfsrecreatie

De economische impuls kan vergroot worden wanneer recreanten

langere tijd in het gebied verblijven. De verblijfsrecreatiemogelijkheden,

anders dan voor vaarrecreanten, op en aan het water zijn nu nog beperkt.

Door het ontwikkelen en mogelijk maken van kwalitatief hoogwaardige

recreatiewoningen in Blauwestad, op land of op water, kunnen bestaande

doelgroepen worden verleid tot een langer verblijf in het gebied en kun-

nen nieuwe doelgroepen (zie bijlage 3: leefstijlen) worden aangetrokken.

Dag- en verblijfsrecreatie zijn complementair aan het permanent wonen

in Blauwestad. Niet alleen zorgen deze recreatievormen voor een econo-

mische impuls, maar ook kan de realisatie en verkoop van grond ten

behoeve van recreatiewoningen een bijdrage leveren aan het resultaat

van de grondexploitatie. Een andere belangrijke functie biedt het in de

mogelijkheid om Blauwestad op de recreatie- en woonkaart van Nederland

te zetten, in nadrukkelijk onderscheidende en positieve zin. Er liggen

ontwerpen op tafel die in potentie een ‘icoonfunctie’ voor Blauwestad

kunnen vervullen. Daarnaast biedt verblijfsrecreatie een mogelijkheid om

de recreant kennis te laten maken met de mogelijkheden van permanent

wonen in Blauwestad. Het recreatief product in Blauwestad is relatief jong

en in ontwikkeling. Er is nog geen sprake van een volwassen markt als

bijvoorbeeld een Waddeneiland of een plaats als Giethoorn. Het is van

belang kleine en schaalbare initiatieven op het gebied van recreatief

vastgoed te ontplooien die zich bovendien kunnen aanpassen aan een

groeiende markt. Een grootschalig vakantiepark lijkt op dit moment (nog)

niet haalbaar.

Vas

tgoe

d

48

Recreatiewoningen

Een recreatiewoning is een tot recreatieve bewoning bestemd gebouw dat

voldoet aan de definitie van onroerend en dat zich bevindt op een perceel

met recreatieve bestemming.

Het aanbod van recreatiewoningen groeit jaarlijks rond de 2%. Op basis

van kengetallen van de overheid bedraagt het aantal recreatiewoningen/

tweede woningen in 2014 120.785. Allesbepalend voor een recreatiewoning

is de locatie en de ligging. Een natuurrijke, rustige omgeving die direct een

vakantiegevoel oproept is uniek en gewild. Deze locaties aan het water, in

het landelijk gebied zijn zeldzaam en vaak uiterst gevoelig.

Het is aannemelijk dat kwalitatief hoogwaardige recreatievilla’s/woningen

(met een goed afwerkingsniveau) de komende jaren in prijs zullen stijgen en

daarmee als een interessant beleggingsobject gezien worden. Regelmatig

wordt door de particulier de aanschaf van een recreatiewoning als spreiding

van zijn/haar vermogen gezien en als een kans op een acceptabel rendement

uit huurinkomsten.

Onderzoek uit december 2014, uitgevoerd in opdracht van de Nederlandse

Vereniging van Makelaars (NVM), bevestigt deze aanname. De onderzoeks-

rapportage concludeert dat de komende jaren de vraag naar een hoog-

waardige, uniek gelocaliseerde recreatiewoning aantrekt. Daarbij wordt een

voorbehoud aangebracht, te weten een verder economisch herstel en een

doorzettende groei van het consumentenvertrouwen.

Op dit moment is het niet aannemelijk dat de markt (lees: recreatieonder-

nemers, projectontwikkelaars en beleggers) grootschalig gaan investeren in

Blauwestad door het ontwikkelen van verblijfsrecreatieproducten.

Hiervoor is het recreatief product van Blauwestad nog te veel in ontwikkeling

en het economisch klimaat in de regio te ijl. Toch is er een eerste vliegwiel

nodig om de transitie naar onderscheidende verblijfsrecreatie te realiseren.

Dit ter voorkoming van het langjarig uitblijven van de benodigde kwalitatie-

ve impuls. Wij stellen daarom voor deze noodzakelijke (voor-)investering als

organisatie Blauwestad voor onze rekening te nemen en de ontwikkeling en

mogelijk de exploitatie op ons te nemen. Daarbij dient zorgvuldig aandacht

besteed te worden aan het creëren van kansen voor lokale ondernemers om

succesvol te kunnen aanhaken op het beoogde vliegwiel-effect. Bovendien

moet daarbij rekening worden gehouden met regelgeving op het gebied

van mededinging.

1 Provincie Groningen. (2010). Ontwikkelingsvisie Blauwestad. http://www.provinciegroningen.nl/uitvoering/wonen-en-welzijn/blauwestad/ontwikkelingsvisie-blauwestad

2 Provincie Groningen (2010), Toekomst Blauwestad duidelijk. http://www.provinciegroningen.nl/actueel/nieuws/nieuwsbericht/_nieuws/toon/Item/toekomst-blauwestad-duidelijk

49

Blauwe Leliewoningen

Vas

tgoe

d

50

10. Uitvoering

Om het project Blauwestad een goede (hernieuwde) start op het gebied

van vastgoedontwikkeling, c.q. gronduitgifte, te geven wordt een uitvoe-

ringsplan voorgesteld. Na de voorbereiding in 2014 starten wij in 2015 met

de uitvoering van de projectplannen. De onderdelen werken cumulatief. Dit

wil zeggen dat de activiteiten doorlopen. In 2014 werd al een start gemaakt

met het meer zichtbaar maken van het huidige productaanbod. Dit had als

direct doel om inkomende kasstromen op korte termijn te genereren. In 2015

worden de gezamenlijk vastgestelde nieuwe product-markt-combinaties in

de markt gezet, om aanvullende kasstromen te genereren. Ook wordt in 2015

de verkoop van resterende grondposities geactiveerd. De volgorde is bewust

gekozen om te voorkomen dat in de publieke opinie de verkoop van rest-

gronden symbool staat voor de nieuwe koers van het project.

De uitvoeringsstrategie dient aan een aantal voorwaarden te voldoen:

• Proactief en faciliterend• Bij herhaling en bottom up• Op basis van een integrale visie• Brede benadering van vastgoedontwikkeling• In samenwerking met partners• Overheidsparticipatie afhankelijk van niveau

van initiatief• Klein en schaalbaar• Overheden treden niet op als ontwikkelaar

tenzij…

51

Voor de komende periode wordt voorgesteld om in het verlengde van het

huidige productaanbod de volgende stappen te zetten ter bevordering van

de verkoop van bouwkavels:

1. verzamelen en vastleggen van klantinformatie;

2. continueren van openstelling van het projectbureau op zaterdagen

en tijdens speciale evenementen;

3. bevorderen van een ambassadeursnetwerk;

4. verlagen van de drempel bij de consument (meer inzicht verschaffen

in proces en begeleiding);

5. selecteren en mede-afficheren van ‘catalogus’woningen passend binnen

de huidige beeldkwaliteitsplannen;

6. benaderen van consumenten die eerder belangstelling voor Blauwestad

hebben getoond;

7. actief en gericht oppakken van leads en zelf leads genereren;

8. Search Engine Optimalisatie;

9. opzetten van een (digitale)marketingstrategie.

Ad 1 Op dit moment is veel klantinformatie analoog en enkel bij de

in-huis-makelaar bekend. Een CRM-systeem bewaart geschiedenis en waar-

devolle klantinformatie voor langere duur en is voor projectleden toeganke-

lijk. Dit kan ondervangen worden door implementatie van een zelf te bouwen

database op basis van een standaard softwareproduct dat geen inbreuk

maakt op bestaande systemen.

Bevorderen verkoop kavels Ad 2 De klant heeft in de regel beperkt tijd en rust gedurende de werk-

week om zich te oriënteren op een nieuwe woning.

Ad 3 Het verspreiden van de propositie op plekken waar de doelgroep

om andere redenen komt, kan leads genereren. Denk hierbij aan

restaurants, bootproducenten, evenementen etc.

Ad 4 Zelfbouw is complex voor de consument. Het meer inzichtelijk

maken van keuzes en bieden van begeleiding leidt tot een hoger aantal

transacties en verkort de verkooptijd.

Ad 5 De prijs van een kavel is voor de consument slechts een deel van de

stichtingskosten bij het realiseren van een nieuwbouwwoning. Het bieden

van referenties en mogelijkheden in de vorm van cataloguswoningen met

een vastgestelde prijs geven de consument prijszekerheid en een betere

toets van hun mogelijkheden voor het invullen van de woonwens in Blau-

westad.

Ad 6 Consumenten die eerder belangstelling hebben getoond voor het

wonen in Blauwestad, maar hier uiteindelijk niet voor hebben gekozen,

kunnen mogelijk weer/nog steeds geïnteresseerd zijn, al dan niet door

veranderde persoonlijke omstandigheden of wijzigingen in de propositie.

Ad 7 Om de gewenste verhoging van het aantal transacties te bereiken zijn

er meer leads nodig. Met een pro-actieve houding kan dit worden bereikt.

Hezelfde geldt voor het omzetten van de interesse van de opterende klant

naar een daadwerkelijke koop.

Ad 8 De vindbaarheid van het productaanbod of het in aanraking komen

met het productaanbod is sterk afhankelijk van de preset van instellingen

van website en digitale communicatiekanalen. Dit dient voortdurend

geoptimaliseerd te worden.

Vas

tgoe

d

52

Verkoopverwachting aanpassenZoals ook duidelijk geconcludeerd in onderdeel 6 en 8 is het van belang om

in de eerste tekenen van woningmarktherstel nog niet de spreekwoordelijke

komst van de zomer te zien. Realisme en voorkomen van niet-realistische

verwachtingen blijft geboden. Vanuit deze grondbeginselen zijn de prog-

noses van kavelverkopen naar beneden bijgesteld. Onderstaand is voor de

eerste 10 jaren de bijgestelde prognose inzichtelijk gemaakt. De aangepaste

afzetprognose leidt tot een bijstelling van de grondexploitatie van het

project Blauwestad.

Incentives (stimulansen en prikkels)De kavelprijs per m2 is niet zozeer het probleem voor de kavelkoper.

Er is reeds aanbod in een ruime bandbreedte van kavels vanaf € 98.000 v.o.n.

Incentives dienen gezocht te worden in het ontzorgen van de klant en het

‘verkleinen’ van de afstand naar Blauwestad. Hierbij moet gedacht worden

aan meer begeleiding op maat van het koop- en ontwerpproces van de

klant, zodat er een minder ongewisse uitkomst van de woondroom van de

consument is. Doel is om de consument in het proces van aankoop en bouw

op een voorspelbare, zorgvuldige en vertrouwde wijze te begeleiden.

Erfpacht als verkoopkatalysatorOm een woning in Blauwestad bereikbaar te maken voor een bredere doel-

groep kan een erfpachtregeling een mogelijk middel zijn. In het algemeen

verbeteren de financieringsmogelijkheden wanneer sprake is van een erf-

pachtconstructie. Een dergelijke regeling kan facultatief, naast koop in volle

eigendom, worden aangeboden.

Erfpacht is een gebruiksrecht. De koper/erfpachter krijgt het recht van de

grondeigenaar om een kavel voor een bepaalde overeengekomen periode

te gebruiken en te bebouwen. Voor het gebruiksrecht betaalt de erfpachter

jaarlijks een vaste vergoeding. In termen van erfpacht heet deze vergoeding

de canon. De grond blijft in eigendom van Blauwestad, maar heeft hierover

gedurende de erfpachtsperiode geen beschikking. Het erfpachtsrecht is

overdraagbaar wanneer de erfpachter de woning wil verkopen en wil

verhuizen. Daarnaast is het wenselijk dat hij/zij op elk gewenst moment de

kavel kan kopen die hij/zij pacht tegen een vastgesteld bedrag.

Per 1 januari 2013 is door de Nederlandse Vereniging van Banken de

‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’ vastgesteld. Bij de

beoordeling van hypotheekaanvragen wordt deze richtlijn door banken ge-

bruikt. In de richtlijn wordt beschreven wat onder verantwoord financierbare

erfpacht wordt verstaan en hoe de erfpachtvoorwaarden in dat kader dienen

te zijn ingericht (helderheid ten aanzien van de lasten van de klant en helder-

heid ten aanzien van elementen die de waarde van het erfpachtsrecht kunnen

beïnvloeden). In het kader van het product erfpacht is het dan ook goed om

de richtlijn te betrekken bij het vaststellen van de erfpachtvoorwaarden.

JAAR 2015 2016 2017 2018 2019

Prognose verkoop kavels GREX 2014 7 20 23 23 23

Bijgestelde prognose verkoop kavels 3 6 9 11 14

JAAR 2020 2021 2022 2023 2024

Prognose verkoop kavels GREX 2014 23 24 25 25 26

Bijgestelde prognose verkoop kavels 17 20 23 26 27

53

KOOP - CONSUMENT KOOPT ZOWEL DE GROND ALS DE WONING

Uitgangspunten Kosten in jaar 1

- Kavel van 600 m2 voor € 100.000 (incl. BTW)- Woning laten zetten voor € 250.000 (incl. kosten en BTW)- Hypotheek € 360.000 (woning + grond + kosten koper) - 20 jaar rentevast tegen 5% (na 20 jaar ook 5%)- Fiscale aftrek 52%

- Rente € 18.000- Aflossing € 5.400- Maandlast bruto € 1.950- Belastingsteruggave € 819- Netto maandlast € 1.131

ERFPACHT - CONSUMENT NEEMT DE GROND IN ERFPACHT EN KOOPT DE WONING

Uitgangspunten Kosten in jaar 1

- Kavel van 600 m2 voor € 100.000 (incl. BTW) - Grondwaarde is € 82.645 (excl. BTW*)- Woning laten zetten voor € 250.000 (incl. kosten en BTW)- Hypotheek € 267.355 (woning + kosten koper + BTW kavel) - 20 jaar rentevast tegen 5% (na 20 jaar ook 5%)- Fiscale aftrek 52%

- Rente € 13.368- Aflossing € 4.010- Canon € 3.719- Maandlast bruto € 1.758- Belastingsteruggave € 738- Netto maandlast € 1.020

* voor de berekening van de BTW over de kavel geldt dat dit berekend wordt

over de waarde van het erfpachtrecht. Uitgaande van een percentage van

4,5% bedraagt de canon bij een grondwaarde van € 82.645 excl. BTW

(€ 100.000 incl. BTW) € 3.719 per jaar.

De grond in erfpacht nemen is in bovenstaand voorbeeld in jaar 1 € 1.332

netto per jaar goedkoper. Per maand scheelt dit € 111. Vanwege de aflossing

op de hypotheek loopt dit bedrag gedurende de looptijd van de hypotheek

op. Concluderend, de voordelen van erfpacht zijn: lagere financieringslasten,

lagere woonlasten en fiscale aftrekbaarheid van de erfpachtscanon.

De aan erfpacht verbonden (mogelijke) nadelen zijn: onduidelijkheid over de

ontwikkeling van de canon (zie echter bancaire richtlijn erfpacht), moeilijker

verkoopbaarheid.

Vas

tgoe

d

Voorbeeld

Om inzicht te geven in het verschil in maandlasten tussen koop en erfpacht staat hieronder een rekenvoorbeeld (uitgaande van de erfpachtwetgeving van 2014).

54

Woonproduct/projectmatige woningBlauwestad vindt, zoals eerder beschreven, door het enkele aanbod van

bouwkavels beperkt aansluiting op de huidige woningmarkt. Om eerder en

sneller aansluiting te vinden bij de zich op dit moment herstellende woning-

markt wordt, naast de genoemde inspanningen van stap 1, voorgesteld een

meer gediversifieerd product aan te bieden. Belangrijke voorwaarde is het

behoud van de kwalitatieve uitstraling van ruimtelijke opzet en bebouwing.

Met een meer gevarieerd en gesegmenteerd aanbod krijgen meer wooncon-

sumenten de mogelijkheid hun woonwens in Blauwestad te realiseren.

Er wordt hierbij voorgesteld om ruimte te geven aan:

• projectmatige, op kleine schaal, door marktpartijen te ontwikkelen

woningen (projectmatige woningbouw);

• projectmatig, op kleine schaal, door marktpartijen te ontwikkelen

waterwoningen;

• doen van nader marktonderzoek naar de mogelijkheden tot

realisatie van geliberaliseerde huurwoningen in Blauwestad en een

inventarisatie van mogelijke beleggers.

Diversificatie

In de achterliggende periode is met meerdere marktpartijen en woon-

consumenten gesproken. Uit deze gesprekken komen de volgende kansen

naar voren:

• lagere grondquote (welke bereikt kan worden door kleinere kavels);

• lagere v.o.n.-prijzen;

• minder tuinonderhoud;

• levensbestendige woningen;

• wonen direct aan het water;

• wonen op het water;

• huurwoningen (geliberaliseerde huur).

De projectorganisatie kan hierbij ondersteunend optreden door:

• faciliteren van nieuwe initiatieven op planologisch gebied;

• ter beschikking stellen van verkoopkanalen (verkoopcentrum, website,

evt. Funda);

• gronduitgifte aan marktpartijen;

Het marktrisico blijft bij marktpartijen door:

• op risico ontwikkelen van het product;

• marketing en verkoop;

• realisatie.

55

Recreatief vastgoedBlauwestad manifesteert zich in haar ontwikkeling niet enkel als woongebied.

Het biedt ook mogelijkheden voor de recreant en ondernemer. De groeien-

de aantallen bezoekers aan het gebied, de vele evenementen en toename

van recreatiebedrijven vormen het tastbare bewijs daarvan. Maar het betreft

vooral dagrecreatie. Op dit moment zijn er in het gebied weinig mogelijkhe-

den voor een langer/meerdaags verblijf. Een belangrijke reden om verblijfs-

recreatie te ontwikkelen en te faciliteren is gelegen in de extra economische

bestedingen die dat genereert en die ten goede komen aan het gebied.

Er wordt hierbij voorgesteld om ruimte te geven aan:

• het recreatief verhuren van de modelwoning aan De Funen;

• projectmatig door marktpartijen te ontwikkelen recreatiewoningen;

• drijvende recreatieobjecten;

• camping direct aan het water;

• het bevorderen van samenwerking tussen recreatie-ondernemers

in het gebied.

Vas

tgoe

d

Voorbeeld projectwoning

Voorbeeld drijvende recreatiewoning

56

Zoals eerder aangegeven kan Blauwestad zich steeds meer verheugen in

recreatieve belangstelling. Het recreatieve product is groeiende. Om goed in

te kunnen spelen op de wensen van de bestaande en toekomstige recreant

wordt geadviseerd om vanuit het perspectief van toekomstige recreatieve

vastgoed- en woningbouwontwikkeling een doorlopend onderzoek op te

zetten naar de waardering van het recreatieproduct Blauwestad. Met het

geven van ruimte aan recreatief vastgoed kan op een alternatieve manier

gewerkt worden aan de dekking van de GREX.

Om de markt te katalyseren en een nieuw positief eikpunt voor Blauwestad te

markeren wordt voorgesteld vanuit de projectorganisatie een drietal recrea-

tie-objecten te realiseren (1 Blauwe Leliewoning en 2 recreatiearken).

Het risico van de realisatie hiervan kan beperkt zijn aangezien deze woningen

ook ingezet kunnen worden als wisselwoning in relatie tot herstelwerkzaam-

heden van aardbevingsschade door de NAM (Nederlandse Aardolie Maat-

schappij). Exploitatie van de recreatie-objecten kan vanuit het projectbureau

worden vormgegeven.

Mededingingsaspecten vragen hier aandacht. De Wet Markt en Overheid

kent gedragsregels voor overheden indien zij ervoor kiezen goederen of

diensten zelf op de markt aan te bieden. Een concreet voorbeeld hiervan is

de verhuur van vastgoed. Deze gedragsregels (integrale kostendoorbereke-

ning, verbod van bevoordeling, gegevensgebruik, functiescheiding) heb-

ben als doel om concurrentievervalsing tegen te gaan. Indien een overheid

actief wordt op een markt dan dient zij zich aan genoemde gedragsregels te

houden, enkele uitzonderingen daargelaten. Eén daarvan is de zogenaamde

economische activiteit in het kader van het algemeen belang. Bij de vast-

stelling van een dergelijk belang is, als het gaat om economisch handelen

door de provincie, Provinciale Staten het bevoegde orgaan. In het proces

van ontwikkeling van recreatief vastgoed en mogelijke eigen ontwikkeling

en exploitatie wordt de aan de orde zijnde regelgeving op het gebied van

mededinging bewaakt.

57

Marktpartijen zien kansenVanuit de achtergrond van het onderzoek en deze rapportage is met meer-

dere marktpartijen gesproken. Dit leverde naast waardevolle informatie

tevens een positieve houding van een aantal partijen op tot het (versneld)

oppakken van initiatief. Deze partijen is gevraagd hun voorstellen en plannen

eind september aan te leveren, zodat deze vanuit de achtergrond van deze

rapportage aan de stuurgroep kunnen worden gepresenteerd. In bijlage 4

wordt ieder plan kort toegelicht in een projectblad. De planpresentaties zijn

tevens toegezonden aan de leden van de stuurgroep en ter inzage op het

projectbureau Blauwestad. Naar aanleiding van de contacten met markt-

partijen hebben meer partijen zich belangstellend getoond. Deze partijen

konden binnen de gegeven tijdsplanning geen plan produceren. Met andere

woorden, de getoonde marktinitiatieven in het projectplan geven geen uit-

puttende weergave

Voor de realisatie van het project Blauwestad is veel grond verworven.

Niet alle aangekochte percelen en opstallen maken onderdeel uit van het

feitelijke plangebied. Deze resterende gronden en opstallen kunnen weer te

gelde gemaakt worden door deze te verkopen aan marktpartijen. Het verko-

pen van herbestemmingsgronden is benoemd tot prioritair. In aanvulling op

het ingezette beleid en de Ontwikkelingsvisie is een versnelling nodig om

deze portefeuille contant te maken. De gemeente Oldambt is bereid om met

marktpartijen in gesprek te gaan over ruimere planologische mogelijkheden

indien dit de afzet kan bevorderen. Ook kan een deel van de herbestem-

mingsgronden worden ingezet voor landschapsingrepen, recreatief of ten

behoeve van vastgoedontwikkeling (zie ook paragraaf Diversificatie).

Verder bestaat de verwachting dat de verkoopkans van agrarische percelen

verbetert nu per 1 april 2015 het melkquotum komt te vervallen en regel-

geving op het gebied van mestbeleid wordt aangepast. De gemeente en

de projectorganisatie coördineren in gezamenlijk overleg deze opgave.

Verkoop herbestemmingsgronden

Vas

tgoe

d

Voorbeeld recreatiewoning

58

11. Projectorganisatie en kwaliteitDe uitwerking en uitvoering vraagt om een disciplinair projectteam. Het team

dient gericht te zijn op zichtbare resultaten en acties. Voorkomen moet wor-

den dat een volgend overlegorgaan ontstaat. Voor wat betreft de bezetting

wordt zoveel mogelijk een beroep gedaan op de aanwezige deskundigheid

binnen het projectbureau en binnen de ambtelijke organisatie van de ge-

meente Oldambt en de provincie Groningen. Benodigd is specifieke exper-

tise op het gebied van techniek, kosten, marketing, financiering, vergunnin-

gen en beheer. Er wordt uitgegaan van een projectteam dat afhankelijk van

behoefte per fase en/of deelproject kan worden aangevuld. Het projectteam

wordt passend en flexibel samengesteld.

ProjectteamZoals eerder aangegeven is het mogelijk dat kansrijke ontwikkelingen buiten

de bestaande kaders vallen. Dit vraagt om een nadrukkelijke regie om hierin

op een verantwoorde manier keuzes te maken. Deze regie vindt plaats in het

coördinatorenoverleg (ambtelijk besluitvormings- en afstemmingsoverleg

provincie en gemeente). In dit tweewekelijks overleg wordt de gebieds-

kwaliteit bewaakt door inhoudelijke keuzes binnen de hoofdopgaven met

elkaar en de opdrachtgever af te stemmen en door een flexibel ontwikke-

lingsperspectief op te stellen.

Regieteam

De marketing van Blauwestad en de individuele producten en projecten

dienen zeer zorgvuldig vormgegeven te worden om een succesvol resultaat

te behalen. Deze marketingfunctie dient zeer dicht tegen de projectbetrok-

kenen en het projectbureau geplaatst te worden om snel in te kunnen spelen

op marktontwikkelingen en klantbehoefte. Voorgesteld wordt om binnen het

projectteam een deskundig marketeer zitting te geven.

Marketing

UITVOERING

59

Projectbureau Blauwestad - Het Havenkwartier

Uitv

oeri

ng

60

12. Raming tijd en kosten

Het voorgestelde uitvoeringsplan heeft als doelstelling om in 2015 tot

uitvoering te komen. Op hoofdlijnen ziet de planning hiertoe er als volgt uit:

• mei 2014 projectopdracht;

• 19 november 2014 projectplan door Stuurgroep Blauwestad vastgesteld;

• najaar 2014 kavelverkoop met voorgestelde diensten en producten;

• 13 november 2014 informatieavond bewoners;

• 25 november 2014 informatieavond ondernemers i.s.m. gemeente;

• 20 januari 2015 vaststelling projectplan door GS en B&W;

• 20 januari 2015 gezamenlijke persconferentie provincie Groningen en

gemeente Oldambt;

• 21 januari 2015 informatiebijeenkomst voor Staten en Raden;

• 18 februari 2015 behandeling statenvoordracht in de commissie Ruimte,

natuur en leefbaarheid;

• 11 maart 2015 behandeling voordracht van GS in Provinciale Staten;

• begin 2015 start marketingcampagne en start verkoop woningbouw

(projectmatig);

• voorjaar 2015 uitwerken/realiseren recreatieplannen.

Planning

GREX

Post onvoorzien € 1.100.000

Post herontwikkeling € 500.000

€ 1.600.000

Budget POP Gebiedsgericht € 250.000