BLAUWDRUK COÖPERATIEF ONDERNEMEN projectoproep 258 - projectnummer 4223

ZELFONTWIKKELINGGEMEENSCHAPPELIJK WONEN

BETAALBAAR SAMEN HUIZEN IN ZELFBEHEER

SAMENHUIZEN V.Z.W. – CEDUBO V.Z.W. 2013

LUK JONCKHEERE & TRUI MAES

MET STEUN VAN HET EUROPEES SOCIAAL FONDSPROJECTOPROEP 258 – COÖPERATIEF ONDERNEMEN

18

17

ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN

BETAALBAAR SAMEN HUIZEN IN ZELFBEHEER

SAMENVATTING

In dit onderzoeksproject willen we een blauwdruk opleveren voor het ‘coöperatiefsamenwerkingsverband’ om het gemeenschappelijk wonen - het wonen inzelfontwikkeling en zelfbeheer - te ondersteunen en faciliteren in functie van ‘betaalbaar’Gemeenschappelijk Wonen.

De ingrediënten zijn de woongroepen zelf, de samenwerking en uitwisseling tussenwoonprojecten van diensten, kennis en ervaring binnen een coöperatief netwerk, deondersteuning van projectfinanciering en de solidariteit tussen de betrokkenen.

De uiteindelijke bedoeling is de realisatie van projecten die duurzaam betaalbaar blijven,met inclusie van mindervermogenden en een diverse mix van bewoners.

De componenten op verschillende niveaus en met verschillende functies wordenverweven tot een samenwerkingsverband dat ten dienste staat van de doelstellingen.We spreken op microniveau over de woongemeenschap, op mesoniveau over eencoöperatief ondersteunend en dienstverlenend netwerk, en op macroniveau overfinancieringsinstrumenten, zoals een solidariteitsfonds en een startfonds.

Elk van deze componenten vergt een geëigende benadering.

18

Woord vooraf

Onze dank gaat uit naar al diegenen die op de één of de andere manier, van dichtbij of van ver, vroeger of nu,in kleine of in grote dingen, rechtstreeks of onrechtstreeks heeft bijgedragen tot de realisatie van deze blauwdruk.

Een gedachte :

<< Celui qui marche seul, avance plus vite, mais ceux qui marchentensemble, arrivent plus loin >> (Afrikaans spreekwoord)

En nog één :

<< Cohousing : champagne taste & beer income >> (anonymous)

17

Inhoudsopgave

Lijst van afkortingen - Lexicon | Inleiding (leeswijzer) 8

I. DE UITDAGING ------------------------------------------------------------ 11

1. De initiatiefnemers 112. Het probleem 113. Situering binnen de context 12

3.1. Macroperspectief3.2. Mesoperspectief3.3. Microperspectief

4. Missie en doelstellingen 204.1. Onderliggende waarden4.2. Missie en visie4.3. Doelstellingen

5. Definities m.b.t. de doelstellingen 215.1. Gemeenschappelijk wonen 5.2. Zelfbeheer en democratische controle5.3. Participatie, samenwerking en solidariteit 5.4. Sociale meerwaarde5.5. Duurzame meerwaarde5.6. Betaalbaarheid

6. Inspiratie 296.1.Literatuur en voorbeelden (zowel groepen, netwerk, financiering, …)6.2. Bezoek aan projecten en initiatieven6.3. Peiling wensen, behoeften en draagvlak m.b.t. betaalbaar gemeenschappelijk wonen

7. Perspectief van het samenwerkingsverband 357.1. Acties voor betaalbaar en toegankelijk gemeenschappelijk wonen 7.2. Coöperatieve aanpak en Wooncoöperatieve7.3. Het perspectief van het Samenwerkingsverband7.4. Buitenlandse voorbeelden ter ondersteuning van benadering op Samenwerkingsverband7.5. Conclusies

8. Antwoord op de uitdaging 42

II. DE WOONCOÖPERATIEVE -------------------------------------------- 48

1. Het coöperatieve idee 481.1. Missie en visie 1.2. Activiteiten van de coöperatie1.3. Geografische afbakening1.4. Keuze voor de coöperatieve rechtsvorm

2. Argumentatie van keuze voor wooncoöperatieve 492.1. Courante rechtsvormen voor woonprojecten2.2. Andere vennootschapsvormen2.3. Afwegingen over de coöperatieve rechtsvorm voor woongemeenschappen2.4. Samenvattende tabel : vergelijking vzw, vme, cvba, cvba-so2.5. Combinaties

3. Bouwstenen voor een business plan 603.1. Projectnetwerk en aanpak3.2. Stakeholderanalyse3.3. Vennoten van de coöperatie 3.4. Corporate Governance3.5. Marketing en communicatie3.6. HRM3.7. Financieel plan3.8. Schema - business model canvas

4. Evaluatie van de coöperatieve werking van de wooncoöperatieve 684.1. Link met ICA definitie 4.2. Link met ICA principes

5. Kansen, knelpunten, aandachtspunten voor de wooncoöperatieve 69

18

III. FACILITEREN VAN BETAALBAAR G.W. ----------------------- 71

III.A. Dienstverlening 71

1. Inleiding 711.1. Definitie, afbakening1.2. Inspiratiebronnen dienstverlening

2. Aanbod dienstverlening 742.1. Noodzakelijke basis ingrediënten 2.2. Inhoud van het aanbod

3. Stakeholders en partners 773.1. Vrijwilligers3.2. Verenigingen en Non-Profit3.3. Sociale economie en reguliere economie3.4. Rol van de overheid m.b.t. dienstverleningsaanbod 3.5. Sociale huisvestingsactoren3.6. Andere betrokkenen3.7. Niveau waarop taken worden opgenomen

4. Opbouw dienstverleningsaanbod 824.1. Het idee van Samenhuizen Regio-Kernen 4.2. Organisatie4.3. Voorwaarden voor toekenning van hulp

5. Kansen, knelpunten, aandachtspunten voor de dienstverlening 84

III.B. Financieringsinstrumenten 85

1. Inleiding 851.1. definitie, afbakening, … 1.2. Inspiratiebronnen financiering

2. Stakeholders en partners 892.1. individuele investeerders (microspaarbanken, vennoten, crowdfunding, …) 2.2. sociale financieringsinstellingen (fairfin, credal)2.3. Rol van de overheid m.b.t. financieringsfacilitering2.4. Andere betrokkenen

3. Samenhuizen Startfonds 92 3.1. Missie en activiteiten3.2. Netwerk van actoren en aanpak3.3. Organisatie en bestuur: beslissing3.4. Weging voor het toekennen van financieringsfacilitering3.5. Andere elementen van het bedrijfsplan3.6. motiveren keuze vorm

4. Samenhuizen Solidariteitsfonds 934.1. Missie en activiteiten4.2. Netwerk van actoren en aanpak4.3. Organisatie en bestuur: beslissing4.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfaciliteiten 4.5. Andere elementen van het bedrijfsplan4.6. motiveren keuze vorm

III.C. Samenhuizen Netwerk 97

1. Structuur en samenwerking in het netwerk 972. Verhouding tussen Koepel- Regio-Kernen 98

2.1. Motivering : 2.2. Structuur : 2.3. Return voor het lidmaatschap : 2.4. Lidgelden

3. Erkenning van de Regio-Kern binnen het netwerk 994. Ontwerp van statuten en actieplan voor de Regio-Kernen 1005. Opdracht : Sturing, bewaking en coördinatie 100

5.1. De koepel en de Regio-Kernen5.2. De woongemeenschappen

17

IV. BESLUIT --------------------------------------------------------------- 102

1. Wie doet mee – criteria 1022. Aanbevelingen 104

3.1. Algemene aanbevelingen3.2. Aanbevelingen voor startende groepen en woongemeenschappen3.3. Aanbevelingen voor dienstverleners en bedrijven3.4. Aanbevelingen voor huisvestingsactoren3.5. Aanbevelingen voor overheden

Bibliografie 110

Bijlagen (in afzonderlijke bundel)

1. Situering binnen de context (volledige tekst + illustraties)2. Bezochte projecten en organisaties : lijst 3. Bezochte projecten buitenland - details : tabel 4. Coöperatieve projecten binnenland : tabel5. Vragenlijst ‘Peiling wensen en behoeften m.b.t. financiering van GW6. Enkele grafieken van ‘Peiling wensen en behoeften m.b.t. financiering van GW 7. Knelpunten gemeenschappelijk wonen (Samenhuizen vzw, 2014)8. Aantal woongemeenschappen in ons land9. Onderzoeken : Interesse en Potentieel voor Gemeenschappelijk Wonen10. Samenhuizen Brugge : Statuten vzw11. Samenhuizen Brugge : Organisatiemodel12. Vrijwilligersplan Samenhuizen vzw - 201313. Wooncoöperatieve : Kenmerken verschillende rechtsvormen14. Wooncoöperatieve : fiscale impact van transacties15. Vergelijking VZW – VME – CVBA – CVBASO : tabel 16. ‘Ruimte voor de tussenmaat’ (Ritsema, 2012)17. Traject van Project (Samenhuizen 2013)18. Rekenblad betaalbaar gemeenschappelijk wonen

18

Lijst van afkortingen

GW = gemeenschappelijk wonen (alle types)SH = Samenhuizen (vzw) (nderlandstalige koepelorganisatie GW in België)CeDuBo - DuWoBo = Centrum Duurzaam Bouwen - Duurzaam Wonen en Bouwen (vzw) H&P = Habitat et Participation (franstalige koepelorganisatie GW in België)

RvB = Raad van BestuurAV = Algemene VergaderingCVBA = Coöperatieve Vennootschap met Beperkte AansprakelijkheidCVBA-SO = Coöperatieve Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid, met Sociaal

OogmerkVZW = Vereniging zonder WinstoogmerkVME = Vereniging van Mede-EigenaarsBVBA = Bijzondere Vennootschap met Beperkte AansprakelijkheidNV = Naamloze Vennootschap

VWC= Vlaamse WooncodeBRV = Beleidsplan Ruimte VlaanderenGPD = Grond- en PandendecreetCodex = Codex Ruimtelijke Ordening

SHM = Sociale HuisvestingsMaatschappijVMSW = Vlaamse Maatschappij Sociale WoningbouwSVK = Sociaal VerhuurKantoorCAW = Centrum Algemeen WelzijnOCMW = Openbaar Centrum Maatschappelijk WelzijnVHP (was VOB) = Vlaams HuurdersplatformKBS = Koning BoudewijnStichtingSLO = SamenLevingsOpbouw VVSG = Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten

Engels : NEC = Non-Equity (Housing) Cooperative LEC= Limited Equity (Housing) Cooperative FEC = Full Equity (Housing) Cooperative CLT = Community Land Trust MHO, MHOS = Mutual Home Ownership, Mutual Home Ownership Scheme SEH = Shared Equity Housing

Duits : eG = Eingetragene Genossenschaft (cfr. CVBA)eV = Eingetragener Verein (cfr. VZW)GmbH = Gesellschaft mit beschränkter Haftung (cfr. BVBA)AG = Aktiengesellschaft (cfr. NV)MHS= Miethauser Syndikat eGFGW = Forum Gemeinschaftliches Wohnen eV

Frans : GRT = Groupes de Ressources Techniques AGRTQ = Association des Groupes de Ressources techniques du Québec

17

Lexicon

Samenhuizen :

Gemeenschappelijk wonen (of samenhuizen): verzamelterm voor alle vormen van intentioneel en coöperatief delen van woonruimte door alleenstaanden en gezinnen, uit meerdere gezinnen van oorsprong, met de bedoeling een sociale meerwaarde te creëren.

Cohousing: autonome woonsten + uitgebreide gemeenschappelijke delen (tuin, garages, washuis, + eetzaal, keuken, zithoek, hobby, speelkamer, atelier, logeerkamers, e.a.) ; 8 à 35 units

Co-wonen: autonome woonsten + beperkte gemeenschappelijke delen (tuin, garage, wasplaats, en eventueel tuinhuis, clubhuis, atelier, … ) ; 3 à 35 units (opmerking : vervangt de vroegere term ‘centraal wonen’, om verwarring met de terminologie in Nederland te voorkomen)

Woongroep (of gemeenschapshuis) : kamers, studio’s of kleine appartementjes onder ééndak ; huishouden gedeeld in mindere of meerdere mate ; meestal 3 à 8 units

Leefgemeenschap: volledig gedeeld huishouden ; de erfgenaam van de vroegere commune, wel op meer realistische leest geschoeid ; kan ook meer dan 8 units

Wooncoöperatieve : (werkterm) coöperatieve organisatievorm voor het sociaal en financieel-juridisch beheer van een project gemeenschappelijk wonen en het eigendoms- en gebruiksrecht van het vastgoed

Samenhuizen Koepel: de organisatie van de socio-culturele beweging gemeenschappelijk wonen die in Vlaanderen de rol en de taken opneemt van informatie, sensibilisering en vorming, coördinatie, beleidswerk, administratie, kennisbank en platform.

Samenhuizen Regio-Kern: de organisaties rond samenhuizen op streekniveau (diverse schalen : stad, geografische streek, …) die o.a. taken opnemen van lokale informatie en vorming, samenwerking, coördinatie, ondersteuning.

Potentieel publiek: deel van de bevolking met interesse voor gemeenschappelijk wonen (volgens onderzoek geschat op 20-30%).

Geïnteresseerden: op dit moment actief op zoek om in een project te wonen Reflectiegroep: mensen met interesse voor gemeenschappelijk wonen, maar die nog

geen duidelijke keuze hebben gemaakt voor een bepaald concept. De Reflectiegroep richt zich op informatie, vorming en oriëntatie van de deelnemers

Initiatiefgroep: hier liggen het concept (cohousing, co-wonen, woongroep, …) en de gekozen inplanting (urbaan, ruraal, suburbaan, …) en regio vast

Startgroep: heeft de site waarop zal gewoond worden vastgelegd en begint het project voor te bereiden en/of meer mensen aan te trekken

Projectgroep: Concept en site staan vast, en zodra ook het ontwikkelingstraject is opgesteld, spreekt men van Projectgroep. De groep ligt vast of wordt uitgebreid. De haalbaarheidstudie is uitgevoerd, professionals worden gekozen, plannen worden gemaakt

Primaire coöperatieve (of dochter-coöperatieve ) = voor de ontwikkeling en het dagelijks sociaal, financieel en juridisch beheer (hier ‘van de woonfunctie’)

Secundaire coöperatieve (of moeder-coöperatieve ) = verzekert in tweede orde taken of functies van één of meerdere (woon)coöperatieven, zoals verwerving en beheer van het vastgoed, (ver)bouwen, financiering, dienstverlening, onderhoud, …

Community Land Trust (CLT) ; Gewestelijke Grondalliantie (B) ; Alliance Foncière Régionale(Brussel)] = vorm van betaalbaar wonen door behoud van de grond in een stichting die deze verhuurt en door aankoop van het gebouw door de bewoner met beperking op de meerwaarde bij terugverkoop [cfr. MHOS (UK)

Shared Equity Housing (SEH) = constructie die tegelijk opbouw van kapitaal door de bewoners en duurzame betaalbaarheid van de bewoning mogelijk maakt

Bouwgroep, Baugruppe (D) = groep die enkel het bouwtraject collectief doorloopt

18

Habitat groupé, habitat collaboratif (F), collaborative housing (ENG), Gemeinschaftliches Wohnen (D) = gemeenschappelijk wonen

Habitat groupé (F), Wohngemeinschaft (D) = woongemeenschap

17

Inleiding - Leeswijzer

Hoofdstuk (I) : Presentatie van het probleem en de doelstellingen, de ontwikkelde denkpiste en het antwoord onder de vorm van een wooncoöperatieve binnen een samenwerkingsverband

Hoofdstuk (II) : De woongemeenschap, met keuze voor de rechtsvorm wooncoöperatieve, wordt uitgediept

Hoofdstuk (III) : De componenten van het samenwerkingsverband worden besproken, namelijk A. het dienstverleningsaanbodB. de instrumenten voor het faciliteren van de financieringC. het Samenhuizen netwerk

Hoofdstuk (IV) : Conclusies en aanbevelingen

18

I. DE UITDAGING

1. De initiatiefnemers

Samenhuizen vzw’ en ‘CeDuBo - DuWoBo’ zijn de twee indienende partners voor ditproject. ‘Cohousing Brugge’ is de betrokken regionale organisatie van gebruikers waarmee wij ineerste instantie op het terrein aan de slag gaan.

Samenhuizen vzw werd in 2000 gesticht als vrijwilligersorganisatie voor de promotie enondersteuning van gemeenschappelijk wonen in al haar verscheidenheid, vanuit deovertuiging van de maatschappelijke meerwaarde. Sinds begin 2011 wordt de organisatiedoor de Vlaamse Overheid gesubsidieerd als sociaal-culturele beweging. Wij stelden vast dat, behoudens uitzonderingen, gemeenschappelijk wonen vooralsnogwas voorbehouden voor begoede deelnemers. Daarom ging Samenhuizen op zoek naarsporen om deze woonvorm open te stellen naar andere inkomenscategorieën. Vandaar dit onderzoek dat peilt naar een samenspel van factoren die betaalbaargemeenschappelijk wonen moet mogelijk maken. Samenhuizen levert mankracht en stelt haar kennis en netwerk ter beschikking van hetonderzoek.

CeDuBo vzw (Centrum Duurzaam Bouwen) heeft als leden het WTCB, deberoepsorganisaties (VCB, bouwunie, NAV), de Vlaamse overheid (OVAM), infrax, de VMW,de Vito, de gemeente en enkele NGO’s (dialoog, toegankelijkheidsbureau, ODE). CeDuBopromoot duurzaam bouwen vanuit de vestiging in Heusden-Zolder. DuWoBo (Duurzaam Wonen en Bouwen) staat voor het proces “transitiemanagementnaar een duurzaam bewoond en bebouwd Vlaanderen”, dat opgenomen is in VIA en in debeleidsbrieven van de Vlaamse overheid. Dit project valt onder de werking van CeDuBovzw en wordt er door gecoördineerd. Cedubo levert mankracht en kennis en stelt haar netwerk open. Zij voerde tevens debevraging uit t.a.v. de basis en stakeholders.

Cohousing Brugge was bij de start van dit onderzoek nog aan het kiemen tot een lokaalontmoetingsplatform voor kandidaten en groepen die een project wensen op te zetten.De activiteiten van informatie, sensibilisatie, vorming en ondersteuning vangeïnteresseerden en starters worden ontplooid door een kern van dynamischevrijwilligers. Sinds augustus 2013 is Cohousing Brugge als eerste ‘Regio-Kern’ gestructureerd in devzw ‘Samenhuizen Brugge’. Zij is de betrokken organisatie van gebruikers enervaringsdeskundigen met wie op het terrein nauw wordt samengewerkt m.b.t. dethema’s ‘netwerk en dienstbetoon’ van het onderzoek. Zij leveren een belangrijke inputdoor een aantal acties in de praktijk te implementeren.

2. Het probleem

Gemeenschappelijk wonen kan oplossingen bieden voor tal van maatschappelijke noden.De interesse voor het gemeenschappelijk wonen neemt met de dag toe - ook inVlaanderen, het potentieel is groot. Echter vele groepen starten op, maar weinigenslagen, een groot deel van de geïnteresseerden blijft uitgesloten. Dit is te wijten aan degrote moeilijkheden die zij op hun weg ontmoeten. Een cruciale factor is de financiëlesituatie van betrokkenen.

17

De projecten die tot realisatie komen hebben voor het overgrote deel de structuur en defunctionering van een (mede)eigendom, met koopwoningen. De vraag naarhuurwoningen in de formule van gemeenschappelijke wonen is groter dan deze voorkoopwoningen. Dat blijkt duidelijk uit de oproepjes bij samenhuizen.be, de gesteldevragen via onze infolijn, reacties bij infomomenten en bezoekdagen, enz …

Voor mensen wiens budget hen enkel in staat stelt een huurwoning te betrekken isvandaag de drempel naar gemeenschappelijk wonen nog enorm.

Deze studie stelt zich tot doel antwoorden te vinden m.b.t. het faciliteren en stimulerenvan een aantal mogelijke ingrediënten van gemeenschappelijk wonen en haar brederecontext. Deze moeten dan dienen voor een grotere toegankelijkheid en betaalbaarheid,inclusie van kwetsbaren en bewonersmix, zelfontwikkeling en zelfbeheer, participatie,basisdemocratie en empowerment, samenwerking en solidariteit.

Wij willen daartoe een blauwdruk opstellen voor een ‘coöperatief netwerk’ metverschillende geïntegreerde en elkaar versterkende gelaagdheden en dit op niveau vande woongroep, het ondersteunend netwerk en de financiering.

3. Situering binnen de context

3.1. Macroperspectief

Processen van -standaardisering, decentralisering, flexibilisering,, individualisering,mondialisering pluralisering, desinstitutionalisering, detraditionalisering en ontgrenzingzijn sleutelwoorden om hedendaagse Westerse samenlevingen te beschrijven. Dezeveranderingen staan rechtstreeks in verband met de modernisering (Van der Veen, 1998)die leidde tot een verbetering van de gezondheid, demografische verschuivingen,onderwijssystemen, veranderingen in de gezinssamenstelling, beleving van het jong zijnen de familiale relaties als zodanig. Deze trends worden op hun beurt weerspiegeld in dewoonsituatie of huisvesting en het woonbeleid.

3.1.a. demografisch :

- Sinds 1970 is er een bevolkingstoename van meer dan 7%. De laatste 10 jaar is degroei nog toegenomen. De recente prognoses spreken van een stijging tot 13.515.00 in2060, een sterkere stijging dan men in 2007 voorspelde.

- De toenemende vergrijzing blijft een kenmerk van de bevolkingssamenstelling. In 2013is het aandeel van de 65 plussers meer dan 17% en de 80 plussers meer dan 5%. In 2060zal het percentage 65-plussers stijgen met 19 à 26% naargelang de regio. Het proces vande vergrijzing zal haar impact laten gevoelen op het vlak van woonbehoeften en noden inde aard van vraag en aanbod.

- Om het zelfstandig wonen te bevorderen, ook in de meer afgelegen gebieden komt devraag naar het combineren van zorg en wonen naar boven (Vanneste e.a., 2007 ).

- De complexiteit van de huidige samenleving betekent een uitdaging voor de relatiestussen de generaties, zowel op micro- als macrovlak zodat nieuwe of hernieuwdeintergenerationele samenwerkingsverbanden ontwikkeld kunnen worden (1GE,2009).

- Door de toegenomen migraties evolueren we van een mono- naar een multiculturelesamenleving.

- Steeds minder mensen doorlopen een klassieke gezinscyclus en steeds meer mensenexperimenteren met een aantal alternatieve woon- en/of leefvormen (Kums, 1999).

18

- De trend tot gezinsverdunning zet zich nog altijd verder. Het gemiddeld aantal leden perhuishouden vermindert: van 2,98 in 1970 tot 2,36 in 2010 voor Vlaanderen (Statbel,2011, SVR,2011). Het stijgend aandeel van de eenpersoonshuishoudens is opvallend enmet 30% werd dit in Vlaanderen het belangrijkste type huishouden (Lodewijckx, 2011). Enhet aantal alleenstaande 80-plussers stijgt met tweederde (Willems, 2011).

- De forse toename van eenoudergezinnen trekt de aandacht. Het leven in eeneenoudergezin is wel een precaire situatie en het risico op armoede is reëel. De meestevan deze gezinnen bestaan uit vrouwen met kinderen en dat verhoogt de kwetsbaarheid.

3.1.b. economisch

- Wonen neemt een belangrijke plaats in de economische draagkracht van de gezinnen.Eigenaar zijn biedt voor de meerderheid een grotere bescherming. Een toegenomenpolarisering tussen huurders en eigenaars is de voorbije decennia zichtbaar. Het zijn in deeerste plaats de huurders die met een toename van de woonkost geconfronteerd wordenen dit ondanks de vaak slechtere kwaliteit op de private huurmarkt (De Decker et al,2005).

- Gezinstransities als gevolg van een scheiding kunnen leiden tot het verlies van dewoning en de onmogelijkheid om (opnieuw) eigenaar te worden. Op korte en op langeretermijn verhoogt dit het armoederisico. Op lange termijn betekent de onmogelijkheid totwoningbezit voor vele mensen het risico van armoede op oudere leeftijd. Voor vrouwen enmannen die ooit een echtscheiding hebben meegemaakt verlaagt de kans op woningbezitsignificant (De Wilde, 2012).

- Algemeen zien we een verhoogd armoederisico bij alleenwonenden en vooral bijalleenstaande ouders (ongeveer 19%) (Defever, Van Lancker, Hufkens et al, 2013).

- Het probleem van betaalbaarheid is het grootst in de private huursector met bijna 40%die een woonquote heeft hoger dan 30%. (De Wilde, 2013). Huurders kennen eenarmoederisico dat ongeveer driemaal zo hoog is als dat van eigenaars(Welzijnsbarometer, 2011).

- De Vlaamse Woningraad geeft aan dat voor 13% van het totaal aantal huishoudenswonen (als huurder of eigenaar) niet betaalbaar is. Betalingsproblemen komen niet enkelvoor bij de laagste sociaal-economische lagen. Jaarlijks is er een stijging van het aantalmensen dat beroep doet op schuldbemiddeling of schuldhulpverlening. In 2012 deden66.000 Vlaamse gezinnen hierop beroep. Onder hen een belangrijk deel methuurschulden of problemen om de lening af te betalen (Vlaams Centrum Schuldenlast,2012).

- De financieel-economische crisis heeft tot gevolg dat de leefsituatie van demaatschappelijke onderlaag en van de middenlaag zoveel moeilijker wordt.

- Anderzijds houdt een crisis ook opportuniteit in om creatieve en vernieuwende tegenereren. (Schumpeter ; Lloyd Toby, 2010 ; Garciano, 2011)

- Voor het Vlaamse woonbeleid is het realiseren van het recht op menswaardig wonen decentrale doelstelling, aldus artikel 3 van de Vlaamse Wooncode (VWC) vertaald in termenvan beschikbaarheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Artikel 4 van deVlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid daarbij bijzondere aandacht heeftvoor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat recht op duurzaam wonen, alseen basisrecht voor iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren ensteeds meer voor de doorsnee huishoudens.

- De private huurmarkt wordt alsmaar krapper, met veelal een lage prijs/kwaliteitverhouding van de woningen, .. én bovendien moeilijk toegankelijk. De sociale huursectorkan de vraag niet volgen, we kennen de wachtlijsten (70-80.000 huishoudens). De socialekoopsector (woningen en leningen) kampt met een chronisch gebrek aan capaciteit en

17

middelen, ook voor renovatie. Noodgedwongen nemen vele gezinnen hun toevlucht toteen noodkoop: de afbetaling van hun kooplening is zo hoog dat de noodzakelijkerenovatie of herstellingen uitblijven. Zij zijn dikwijls amper beter af dan huurders inkrotten.

- De armoede dreigt voor vele gezinnen, zeker nu de economische crisis de onzekerheidover het inkomen nog versterkt en bij de zwakkeren op de markt (nog meer) slachtoffersmaakt. Er dient zich vandaag een hernieuwde noodzaak aan om met verenigde krachtenop zoek te gaan naar een sociaal betaalbaar wonen in de geest van collectiviteit endelen.

3.1.c. sociaal

- De toenemende individualisering wordt vaak in één adem genoemd met devermindering van de sociale cohesie. Mensen zouden zich minder interesseren voor hetlot en vooral het leed van anderen en zich dit minder aantrekken. Individualisering is eenproces dat zich voltrekt op diverse levensgebieden.

- Sociale cohesie is een erg ruim begrip met verschillende dimensies zoals de mate vanactief burgerschap, sociaal kapitaal en vertrouwen in instellingen, sociale controle en demate van sociale uitsluiting. De resultaten van een Vlaams onderzoek uit 2009 lijken tewijzen op een transitie van oude vormen van sociale cohesie naar nieuwe vormen(Dhooge et al, 2009). Zo kan bijvoorbeeld niet vastgesteld worden dat er een kleinereparticipatie is aan het verenigingsleven. Integendeel, ongeveer de helft van de Vlaamsebevolking is actief betrokken bij een vereniging. Het lijken vooral de laaggeschooldemensen te zijn die hierin minder participeren. Concluderen dat sociale cohesie afneemtzou te snel door de bocht zijn, maar ze krijgt ongetwijfeld een andere invulling.

- Een specifiek element met duidelijke verwijzing naar de sociale cohesie is het vraagstukvan de eenzaamheid. Heylen (2012) vertrekt van een opsplitsing tussen socialeeenzaamheid en emotionele eenzaamheid. Het eerste verwijst naar een tekort en eengemis aan sociale relaties, aan contacten met familie, vrienden, kennissen, buren. Terwijlde tweede vorm een uiting is van een gemis aan een hechte, intieme band met iemand.Dit onderzoek toont dat eenzaamheid geen specifiek probleem van ouderen is. Volgenssommigen is er een lichte stijging, ongeveer de helft van de Belgische 18- tot 79-jarigenheeft geen gevoel van sociale eenzaamheid, 28% voelt zich sterk tot zeer sterk sociaaleenzaam. 18% van de mensen voelen zich sterk tot zeer sterk emotioneel eenzaam. Hethoogste risico op sociale eenzaamheid is niet bij de oudste generatie, maar bij de 40-69jarigen. Bij de emotionele eenzaamheid springt de oudste leeftijdsgroep er lichtjesbovenuit.

- Sterker dan de leeftijd zijn een aantal beïnvloedende factoren het vermelden waard: hoehoger opgeleid, hoe lager het risico op zowel sociale als emotionele eenzaamheid.Personen zonder partner kennen meer emotionele eenzaamheid. Als we dan weten dathet aantal eenpersoonsgezinnen stijgt, kan een snelle rekensom worden gemaakt.

- De zorgverstrekking in Vlaanderen wordt totnogtoe grotendeels door het aanbodgestuurd. Volgens de nieuwste inzichten moet de welzijns- en gezondheidssector betertegemoetkomen aan de vraag van de cliënt. Erkende voorzieningen moeten hunzorgaanbod dichter bij de gehandicapte brengen, het liefst en waar mogelijk, in degewone samenleving, bij de mensen thuis. Dit noemt men de "vermaatschappelijking vande zorg". [Vandeurzen Jo, 2010]

3.1.d. fysiek-ecologisch

- In het kader van de klimaatdoelstellingen vraagt het energiezuinig (ver)bouwenbijzondere aandacht. De Trias Ecologica van het bouwsysteem start bij het voorkomenvan ruimtegebruik en energieverbruik. Een slim ontwerp met een goede oriëntatie van dewoning brengt al de helft van de winst op. Door een collectieve aanpak (incl aankoop vanbio-ecologische materialen), delen in een uitrusting op buurtniveau, en het overstijgen

18

van de individuele woning in het ontwerp kan men de lasten van de meerkosten bij hogeambities ook beter verdelen. Een uiterst moeilijke en financieel zware opgave isbovendien de achterstand in de woonkwaliteit van het bestaand patrimonium enbouwkundig erfgoed. De overstap naar meer energiezuinige woningen vraagt daarom eenversnelde operatie op maat van buurten en wijken (zie bvb. Gent); de aanpak enbetaalbaarheid veronderstelt duidelijke (politieke) keuzes. Maar er is meer als het gaatom verantwoordelijk omgaan met stromen (energie, water, materialen, afval) en ruimte. - De wildgroei aan verkavelingen en lintbebouwing, het blijven aansnijden van gronden insuburbane gebieden, de privatisering van het groen en gebrek aan groen in de steden, detoename van de bebouwingsgraad en verharding (hitte-eiland effect) kenmerken alle hethuidige landschap van de ‘Nevelstad Vlaanderen’. De wooncultuur van vrijstaandewoningen, van huisje tuintje overheerst nog steeds, daar waar het (nog) betaalbaar is.

- Nochtans, de ruimte raakt op (en schaarste doet prijzen stijgen), we staan dagelijks inde file, we verbruiken zot veel energie, het milieu is er amper beter op geworden terwijlde klimaatdoelstellingen ons dwingen tot dringende maatregelen. We moeten besparenop ruimte, grondstoffen, water en energie (incl. transport via nabijheid!): de druk is hoogom kwalitatief te verdichten in en nabij de kernen, om open (groene) ruimte te vrijwaren,meer biodiversiteit te creëren, om steden te vergroenen en meer aan inbreiding te doen,om kleiner te gaan wonen en bouwen.

- De eengezinswoning in België telt gemiddeld 119m2 vloeroppervlakte ten opzichte vangemiddeld 87m2 in buitenland (Vanneste et al., SEE 2001). Tekenend is dat slechts 18%huishoudens in een woning leeft op maat van het gezin, 60% woont (te) ruim, terwijlonder Magreb-huishoudens zelfs 70% te ‘klein’ woont, en de onderbezetting is eenalgemeen fenomeen’, maar het betreft vooral alleenstaanden in de stedelijke zones enhuishoudens met kinderen (incl. eenoudergezinnen) in de suburbane en forenzenzones.

- De oplossing? Kleinere kavels en appartementen worden standaard, doch nog steedsworden nieuwe gronden aangesneden (de watertoets heeft amper impact op de selectievan de geschikte gronden). Vlaanderen kan niet langer leven op die te ‘grote voet’ enmoet dringend op zoek naar een rationele bezetting van (grote) units en dimensioneringvan verharding en privétuinen in woonbuurten, naar woonconcepten die kwalitatiefverdichten op grote schaal en gespreid over Vlaanderen. Er is nood aan denkpistesvoorbij de tweedeling één- en meergezinswonen, huur/koop en privé/publieke markt,voorbij het mono-functioneel zoneren voor wonen, denkpistes voor semi-publieke ruimte,delend en meervoudig ruimtegebruik, met ‘collectieve’ nutsvoorzieningen (energie,water, afval), met delend auto- en materiaalgebruik en de (her)waardering voor de

17

groen/blauwe structuur en biodiversiteit. Collectiviteit stimuleert een meer ecologischeleefstijl.

- Hergebruik van ruimte en panden (kerken, kloosters, scholen, grote hoeves ofambachtelijke gebouwen) en herbestemming van erfgoed zijn een andere piste dieschoorvoetend in de aandacht komt. Wordt alles uitgegeven aan de privatevastgoedsector (zoeken naar PPS-partners) die hiervoor hoge prijzen kan neertellen enzich richt op de beter begoeden? Of lenen bepaalde oversized (vaak publieke) gebouwenzich perfect tot een collectief initiatief vanuit de burgers in co-productie met lokalewoonactoren?

Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en bvb de pilootprojecten Collectief Wonen (VlaamseBouwmeester) geven alvast een voorzet. Gemeenschappelijk, intergenerationeel wonenop coöperatieve basis zet nog een stap verder en biedt een volwaardig alternatief, eenkeerpunt in de heersende, ecologisch verspillende wooncultuur. Coöperatief wonen kanbetaalbare projecten op een compacte en ecologisch efficiënte wijze bevorderen, opmoeilijk te ontsluiten sites of in grote leegstaande panden, liefst in en nabij de kernen,openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen, en waar mogelijk met lokalevoedselproductie. Zij kunnen een voorbeeld stellen in de collectieve aanpak van energieen nutsvoorzieningen voor water, electriciteit en afval, in een buurtherwaardering die hetindividueel initiatief overstijgen.

3.1.e. Sociale media in opmars

Het is een open deur intrappen te zeggen dat één van de meest ingrijpende evoluties inonze samenleving bestaat uit de manier waarop wij (kunnen) omgaan met informatie.Kennis is op veel ruimere schaal beschikbaar, en kan ook sneller worden verspreid doorde hedendaagse communicatiemiddelen. Dit opent perspectieven naar netwerkvormingvoor collectieve ontwikkeling van organisaties en producten van alle aard, sharing-programma’s, crowdfunding, peer-to-peer productie, leergemeenschappen, enz …

In de transitiebeweging zoekt men juist naar alternatieven voorbij het oliegebruik, naarschaalverkleining en de bottom-up kracht om zich weerbaarder op te stellen ten aanzienvan macro-economische productie en consumptiepatronen. Ook hierin kan de collectieveaanpak meer kansen bieden. De groeiende aandacht voor o.m. collectieve en meerautonome energievoorziening (Ecopower, Rescoop), gesloten kringloop van water engrondstoffen leent zich trouwens tot een overstijgen van de eigen woning of woongroep,het laat toe om connecties te zoeken met de omwonenden en de buurt.

3.2. Mesoperspectief

3.2.a. Technologie, complexiteit en innovatie in de bouw, vastgoed enwoonsector.

Aanvankelijk bakte elke boerderij zijn eigen brood, daarna verleerden wij dit en werd hetspecialistenwerk, nu gaan broodbakmachines als zoete broodjes van de hand. En wieweet, vinden we weldra op het internet vrij beschikbare schema’s voor het uitprinten vanonderdelen en het monteren van een broodbakmachine? Of gaan we ons huis in modulesbij IKEA kopen?

De bouw- en vastgoedsector is volop in beweging, zo getuige ook de pioniers envoortrekkers in de transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen. Maar, een aantaltechnieken en processen zijn mettertijd ook veel complexer en verfijnder geworden.Voorbeelden zijn de bouwwijze, het energiebeheer, de samenstelling van producten enmaterialen, de technische infrastructuur en installaties, de normen rond veiligheid engezondheid, enz … Zij ontglippen de burger en hebben de neiging te verschuiven naarhet terrein van specialisten en kwaliteitsbewakers.

18

Anderzijds worden dan weer methodieken ontwikkeld om dit alles opnieuw bij degebruiker te brengen, die er (extra) tijd en energie zal of moet voor vrijmaken. In sommige kringen, en zeker in de woonsector, is er de neiging om terug te grijpen naartraditionele bouwwijzen en technieken, bouwelementen en prefab, in eenvoudige huizenen voorzieningen. Vaak zijn ze beter geschikt voor zelfbouw, en de bewoners kunnen zelfhet onderhoud of de herstellingen opnemen.

Parallel met de toegenomen complexiteit van technieken zijn ook juridische constructies,financiële producten, ontwikkelingstrajecten e.d.m. veel ingewikkelder geworden. Hetscala aan professionals breidt zich uit en men kan ze haast niet meer wegdenken bij eenklassieke, individueel bouwproces, laat staan bij een meer complex en omvattendinnovatief woonproject. In een groep of in een breder netwerk van diensten, kennis- enervaringsuitwisseling kan dit probleem beter worden opgevangen.

De bankencrisis heeft de waakzaamheid van de kredietverstrekkers (en de NationaleBank) over de financiële draagkracht van de kredietnemers verscherpt, niettegenstaandede lage rentevoet zijn er strengere eisen naar waarborg, leenbaar bedrag, termijnen.Ondertussen wordt er bv. in de vastgoed- en energiesector gezocht naar financieelinnovatieve formules over een langere tijdspanne (uitstel van grondaankoop,achtergestelde lening, erfpacht, recht van opstal, ..) of formules die rekening houden methet terugverdieneffect van duurzame maatregelen en investering.

De vastgoedsector is een directe (en sterke) concurrent voor het zelfontwikkelend GW bijhet zoeken naar sites en kaapt kansen weg. Maar de sector zelf komt ook hier en daar inbeweging. Enkele ontwikkelaars en investeerders haken aan op de kar van het GW; zijzien duidelijk immers een win-win in de samenwerking met groepen of dienstverleners(aanbod/vraag van sites, gronden of panden, garantie op afname van woningen) enmaken zich sterk(er) naar de lokale overheden om hun vastgoedvoorraad op een (meer)duurzame wijze te valoriseren.

3.2.b. wettelijk en regelgevend kader

- Voor het Vlaamse woonbeleid is het realiseren van het recht op menswaardig wonen decentrale doelstelling, aldus artikel 3 van de Vlaamse Wooncode (VWC) vertaald in termenvan beschikbaarheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Artikel 4 van deVlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid daarbij bijzondere aandacht heeftvoor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat recht op duurzaam wonen, alseen basisrecht voor iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren ensteeds meer voor de doorsnee huishoudens.

Enerzijds bestaan er binnen de context van diverse wet- en regelgeving een aantalknelpunten die te maken hebben met de eigenheid van gemeenschappelijk wonen(voorschriften en vergunning, definitie van de woonvorm, het gezin bij domiciliëring,sociale zekerheid,..), in combinatie met zelfontwikkeling en zelfbeheer, met financieringen betaalbaarheid (fiscaliteit, premies, ..).

Wil het GW betaalbaar zijn en toegankelijk voor diverse doelgroepen, dan biedt het grond-en pandendecreet (GPD) een kans op mix van inkomens, maar de socialebouwmaatschappijen staan niet meteen te springen voor een samenwerking (selectie entoewijzing van kandidaten, chronologie op de wachtlijst, te kleine projecten voor debouwmaatschappijen, …). De recente uitspraak van het Grondwettelijk Hof inzake hetGPD brengt de initiële intentie tot medeverantwoordelijkheid van de sector terug naar af.Een reden te meer voor de publieke sector om coalities te sluiten met GW-initiatieven.

Coöperatieve vormen zijn nog relatief onbekend, daarom dienen de ambtenaren - vooralop het lokale niveau (RO, wonen, leefmilieu, enz) - zich te informeren, creatief en meeropen in te spelen op de vraag van GW, hetzij binnen het huidig kader, hetzij via eenaanpassing van de voorschriften en reglementen, hetzij via experimenteerruimte.

17

3.2.c. Politieke aandacht voor Gemeenschappelijk wonen en andere nieuwewoonvormen

De groeiende aandacht voor gemeenschappelijk wonen blijkt uit een aantal initiatieven.Een belangrijke stap voorwaarts was de erkenning in 2010 van de vzw Samenhuizen alseen socio-culturele beweging (na 10 jaar zuiver vrijwilligerswerk). Samen met de steun uithet Luchkasteelfonds (Koning Boudewijnstichting) voor een studie rond de knelpuntenvan Samenhuizen (Jonckheere et al. 2009) heeft dit als gevolg dat de beweging via enkelemedewerkers in dienstverband is gaan wegen in de lokale en Vlaamse politiek, in allerleimedia en studie- of leerdagen die ook de interesse losweekt onder de bevolking.

Het potentieel voor Gemeenschappelijk wonen is groot, maar nu krijgt het gedachtegoedstilaan ook vorm in de praktijk. Groepen vormen zich, initiatieven worden opgestart enkrijgen steeds meer gehoor. Ook op het politieke vlak worden concrete stappen in degoede richting genomen (zie bijlage 1).

3.3. Microperspectief

We plaatsen de dynamiek van gemeenschappelijk wonen als niche binnen een aantalandere maatschappelijke trends, speciaal binnen de coöperatieve beweging en opzichzelf in haar eigen groei en potentieel.

3.3.a. gemeenschappelijk wonen binnen maatschappelijke trends

In de afgelopen decennia hebben we een aantal maatschappelijke bewegingen gezien,die buiten de tradities om of er soms op voortbouwend, nieuwe omgangswijzenaanbrengen t.o.v. onze behoeften, elkaar en onze omgeving. Dat vertaalt zich inalternatieve woonvormen, mobiliteit, communicatie, vorming, en tal van andere diensten,voorzieningen en initiatieven.

Op vlak van de wooncultuur is er sinds WO-II, zoals elders, een evolutie naarindividualisering, stijgende welvaart en verbetering van het comfort. Maar geleidelijk aangroeit de behoefte aan sociale cohesie en solidariteit en de aandacht voor leefbare wijkenen de inzet van het sociaal kapitaal (participatiebeleid, transitiebeweging) op het niveauvan wijken, dorpen en steden.

De beweging van gemeenschappelijk wonen komt niet alleen voort uit wensen naar meerverbondenheid, solidariteit en een grotere verantwoordelijkheid en zeggenschap, maargebeurt in wisselwerking met brede maatschappelijke ontwikkelingen, zoals : - delen van diensten, goederen en kennis (car-sharing, ruilsystemen, volkstuinen,swapping, enz …)- milieubewustzijn (ecologie, transitie, peak-oil en resource peak, klimaatbewustzijn, …)-sociaal ondernemen (maatschappelijke meerwaarde, dienstverlening, inclusie vankansarmen)- emancipatie (grassroot bewegingen, zelfredzaamheid, burgerverantwoordelijkheid)- solidariteit en vermaatschappelijking van de zorg (intergenerationele solidariteit,woonrecht) - en hang naar verbondenheid (leefbare buurten, sociale cohesie).Deze ruime bewegingen zijn onderling ook sterk met elkaar verstrengeld in een strevennaar duurzaamheid.

In deze stroming bouwen diverse overheidsinitiatieven en instellingen, verenigingen enbrede of lokale initiatieven mee aan een vernieuwd sociaal landschap, waarinGemeenschappelijk Wonen vanuit haar specifieke invalshoek heel wat meerwaarde biedt.Het brengt namelijk een bottom-up en zelfredzaam antwoord op de demografische enmaatschappelijke trends, de schaarste aan ruimte, de druk op het leefmilieu, dezorgnood, de groeiende kloof tussen arm en rijk. Dit alles zijn uitdagingen waarbij hetGemeenschappelijk wonen als volwaardig alternatief op het individuele wonen kanuitgroeien.

18

3.3.b. Maatschappelijke meerwaarde van gemeenschappelijk wonen

De maatschappelijke meerwaarde van gemeenschappelijk wonen is enerzijds inherentaan haar eigenheid, anderzijds kunnen bij het opzetten en/of bij het beheren een aantalkeuzes gemaakt worden die in meer of mindere mate een meerwaarde voor desamenleving bieden.

We onderscheiden volgende mogelijke directe intrinsieke meerwaarden van GW. [zieook : Jonckheere e.a., 2010]

Effecten op de bewonersgroepEen aantal praktische en sociale meerwaarden voor de bewoners vertegenwoordigen eenindirecte sociale winst. Dan spreken we over betere opvang van kinderen, senioren,kansarmen en zorgbehoevenden. Maar ook de kleinere ecologische voetafdruk die hetGW ambieert en de aandacht voor gezond en comfortabel wonen in een leefbareomgeving levert een betere psychische en fysieke gezondheid op.

Sociale cohesie en veerkrachtDe woongroep, dank zij haar betrokkenheid in de ontwikkeling en tijdens het samen(door)leven groeit in haar verantwoordelijkheidszin en haar engagement om (later) eenambassadeursrol op te nemen, de ervaringen uit te dragen en eventueel nieuweinitiatieven te steunen en (helpen) ontwikkelen. In de meeste gevallen brengt een woongemeenschap versterking van het lokale weefselen heeft zij een dynamiserend effect op de buurt. In het buitenland worden cohousingprojecten soms door lokale overheden benut als ‘urban acupuncture’, om eenachtergestelde buurt of een nieuw te ontwikkelen wijk een ‘boost’ te geven.Kinderopvang , een snack-bar, een kleine voedingswinkel of andere initiatieven enactiviteiten door bewoners of binnen een project kunnen ook de wijk bedienen.

Duurzaam bouwen De keuze voor ‘compact bouwen’ en kleine(re) woonsten dank zij de collectieve ruimtes,voorzieningen en goederen, autovrije zone, beperking in de infrastructuuraanleg vanbestrating, verharding en riolering (de aanleg van collectieve nutsleidingen laat op zichwachten ), en andere typische ‘sharing’ in woongemeenschappen houden op zich eenmeerwaarde in voor de buurt en samenleving. Panden worden hergebruikt of krijgen eennieuwe bestemming, ruimte wordt meervoudig benut en soms opengesteld voor de buurt,voor culturele activiteiten; een grote tuin vergroent de buurt en kan ruimte bieden voorlokale voedselproductie. In een groep krijgen hoge(re) ambities inzake energie, water en,grondstoffen meer kans.

Diversiteit en inclusie Armoede, kansarmoede en sociaal isolement zijn dikwijls verweven. Wonen in eensamenhangende groep van mensen met enigszins verschillende culturele en socialeachtergrond is ondersteunend, leerrijk en verruimend voor alle betrokkenen. Diversiteiten inclusie zoals door de meeste projecten beoogd, naar inkomen, leeftijd, gezinstype,mentale of fysische beperking…) brengt een meerwaarde met zich mee voor allebewoners.

3.3.c. Groei en potentieel voor gemeenschappelijk wonen in ons land

Bij een inventarisatie werden er in 2010 in Vlaanderen 63 woongemeenschappen geteld(144 voor geheel België) van de types cohousing, co-wonen en woongroep (LukJonckheere e.a., 2010). Die werden de jongste veertig jaar ontwikkeld. Sindsdien zijn ernog minstens 10 bij gekomen en vandaag zijn er minstens 30 projecten in aanloop- ofrealisatiefase (zie bijlage 7 : inventaris woongemeenschappen wonen).

Interesse en potentieel zijn gemeten in verschillende westerse landen. De resultatenlopen ongeveer gelijk. De meest degelijk gevoerde studies geven een interesse tussen 20en 32% van de bevolking [o.a. Innosense Consulting SRL & INDACO Politecnico di Milano,

17

2006; Harris Interactive, 2011]. Deze tendens werd in 2013 ook in ons land bevestigd.Een recente studie door ILIV onderzoeksbureau in opdracht van IKEA stelde in 2013 vastdat 35 % van de Vlamingen het ‘fijn vindt om met verschillende generaties samen tewonen’ en dat 32 % van de Vlamingen zegt dat het ‘leuk zou zijn om verschillendegezinnen samen een groot huis te delen, waarbij iedereen zijn stukje privacy heeft, maarer ook gemeenschappelijk plaatsen zijn’ [Debruyn Caro, 2013] In bijlage vind je een uitgebreide tabel met onderzoeken rond interessegemeenschappelijk wonen, met vermelding van het land, het jaartal, deonderzoeker(sorganisatie) en desgevallend opdrachtgever, het aantal ondervraagden ende samengevatte resultaten. (zie bijlage 8)

Als slechts 1/10 van deze 20 à 32 % geïnteresseerden (2à3% van de Vlaamsehuishoudens) effectief zouden instappen in een project, dan mogen we het potentieel vanGW zeker ‘beduidend’ noemen.

3.3.d. Trend m.b.t. coöperatief denken binnen gemeenschappelijk wonen :

In een aantal landen is het coöperatief gedachtengoed sterk vertegenwoordigd bijgemeenschappelijk wonen, meestal doordat er daar reeds een traditie bestond vancoöperatieve vormen van wonen op de gewone woningmarkt. We denken o.a. aanCanada, Denemarken, Duitsland, Finland, Italië, Verenigd Koninkrijk, Zweden, Zwitserland,… [ICA & CECODHAS, 2012 ; Kristensen, 2007]

In ons land is het overgrote deel van de projecten gestructureerd en functioneel alsVereniging van Mede-Eigendom (VME), de meest bekende rechtsvorm voor het collectiefbeheer van een meergezinsgebouw, ook zonder gemeenschappelijkheid(appartementen). Coöperatieve woonvormen zijn hier weinig bekend.

Er zijn natuurlijk de traditionele huisvestingsmaatschappijen al dan niet gestructureerdvolgens de coöperatieve vennootschapsvorm. Zij zijn historisch ontstaan vanuit dearbeidersbeweging , functioneren vandaag volgens een top-down model en handelenbinnen een strikt regelgevend kader. Zij dragen wel een potentieel in zich om, eventueelsamen met bewonersgroepen, eigentijdse wooncoöperatieven mogelijk te maken, zoalsdat bvb. in Nederland het geval is bij de woningbouwcorporaties.

Ondanks de relatieve onbekendheid van de coöperatieve modellen worden al enkeleschuchtere pogingen ondernomen door zelfbeherende projecten gemeenschappelijkwonen volgens coöperatieve structuur. De pioniers die in België het voortouw namen/nemen met gemeenschappelijk wonengestructureerd volgens coöperatieve vormen zijn nog schaars. Toch tellen we er vandaageen 10-tal (zie hoofdstuk II en de tabel met korte beschrijving in bijlage 4).

3.3.e. Gemeenschappelijk wonen en betaalbaarheid

- Vanuit haar basisdoelstellingen trekt gemeenschappelijk wonen vaak mensen aan diebegaan zijn met het idee van betaalbaarheid en diversiteit (Garciano, 2011). Echter in depraktijk van vandaag is dit in ons land moeilijk te realiseren. Er zijn talrijke voorbeelden,ook in ons land, van projecten die deze betrachtingen inschrijven in hun doelstellingen,maar meestal kan dit niet of in zeer beperkte mate worden geconcretiseerd. - De studie over solidair gemeenschappelijk wonen van 2006 i.o.v. de PODMaatschappelijke Integratie, werd op vraag van diezelfde dienst in 2012 geactualiseerdals ‘Studie 2012 over de mogelijkheden voor de erkenning van het solidair wonen. -Actualisatie van de studie van 2006 en nieuwe ontwikkelingen’. Hierin is gezocht naarmogelijkheden tot de implementatie van ‘solidair’ gemeenschappelijk wonen zondersamenwonenden te ‘bestraffen’. (Samenhuizen e.a., 2012) .- Ook in de zorg- en welzijnssector en bij seniorenopvang wil men meer en meer vormenvan groepswonen (minder en meer zelfstandige) opstarten en ondersteunen. Kortom, de aandacht voor ‘betaalbaar gemeenschappelijk wonen’ neemt toe, zowel in debeweging zelf rond het ‘gemeenschappelijk wonen’ als in diverse maatschappelijkedomeinen, op alle beleidsniveaus.

18

4. Missie en doelstellingen

De onderliggende kernwaarden van het Samenhuizen-netwerk, die perfect aansluiten bijde cioöperatieve beginselen, zijn de volgende :

- zelfredzaamheid en veerkracht (individueel en als groep)- verantwoordelijkheidszin (voor elkaar, voor de samenleving, voor het milieu)- basisdemocratie - gelijkwaardigheid - solidariteit en rechtvaardige toegang tot het voorzien in de basisnoden (zoals

degelijk wonen)

4.2. Missie en visie

Via het model van een wooncoöperatieve en het samenhangend en groeiend netwerk vande beweging rond Gemeenschappelijk Wonen willen we bijdragen aan het faciliteren,initiëren, ontwikkelen, realiseren en beheren van woongemeenschappen.Deze woongemeenschappen moeten, toegankelijk zijn voor mensen met lage engemiddelde inkomens, liefst in projecten met diversiteit qua inkomenscategorieën. Aan de basis ligt het principe van het coöperatief delen van geldelijke middelen, vankennis, vaardigheden en inspanningen, elkeen naar eigen vermogen, in zelfontwikkeling, zelfbeheer en met ondersteuning en vorming op maat, rekening houdend met inclusie en ingebed in de sociale economie.

4.3. Doelstellingen

De gekozen doelstellingen voor de modellen die hier in het vizier komen gelden voor dewoongemeenschap op zich en voor het ‘coöperatief samenwerkingsverband er omheen. Er zijn 3 soorten doelstellingen, namelijk :

4.3.a. Basisdoelstellingen :

Eerst onderscheiden we de basisdoelstellingen die het ‘coöperatief netwerk’ vanwoonprojecten nastreeft.Aan deze basisdoelstellingen voldoet elke woongemeenschap die zich aansluit bij ditnetwerk.

1. gemeenschappelijk wonen realiseren, kleinschalig 2. in zelfbeheer, met brede participatie en democratische besluitvorming 3. betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen 4. open uitwisseling bevorderen, zowel met het netwerk als met de ruimere

omgeving

4.3.b. Nevendoelstellingen:

De bijkomende betrachtingen in het kader van het ‘coöperatief netwerk’ komen debasisdoelstellingen versterken of aanvullen.

1. mix van inkomenscategorieën bevorderen (inkomen ; aandeel gemiddelde enlage inkomens)

2. inclusie van andere kwetsbare personen, dus niet enkel in functie van inkomen(bvb. alleenstaanden en eenoudergezinnen, minder validen, jongeren ensenioren, niet-westerse culturen …)

3. woonzekerheid door aanbod van betaalbaar wonen (bvb. door kostengerelateerdehuurprijs)

4. grond en woningen als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’ in collectief beheerhouden en onttrekken aan de speculatieve sfeer

5. inbouwen van een mate van delen en samenwerking, betrokkenheid, solidariteit 6. lokale veerkracht en emancipatie bevorderen

17

7. flexibel woonrecht : wijzigen ruimtebestemming (o.a. omwisselen of aanpassenvan de woonst)

8. ecologisch bouwen en wonen (o.a. energie, water, ruimtegebruik, materialen, …)9. stimulering van lokale sociale economie

Deze nevendoelstellingen kunnen in wisselende mate aanwezig zijn bij de participerendewoongemeenschappen of de andere betrokkenen.

4.3.c. Doelstellingen buiten het GW :

Tenslotte zijn er andere doelstellingen na te streven door het ‘coöperatief netwerk’ alsgeheel en door de woongemeenschappen elk voor zich. De weging van die voorwaardenvarieert naargelang de ontwikkelingsfase waarin een project zich bevindt; bvb. eenreflectiegroep behoeft een minder formele of solide structuur dan een groep in bouwfase.

1. degelijke interne organisatie2. degelijk ondernemingsplan, met o.a. financiële analyse 3. eenvoud en subsidiariteit

Al deze doelstellingen vertalen zich in de criteria die t.a.v. woongemeenschappen zullengehanteerd worden voor hun aan/insluiting aan/in het netwerk en voor de mate waarin zijsteun en hulp kunnen verwachten, Zij het onder de vorm van dienstverlening of financiëlefacilitatie. (zie : III.B. en III.C.)

5. Definities m.b.t. de doelstellingen

5.1. Gemeenschappelijk wonen

5.1.a. Definitie gemeenschappelijk wonen en woongemeenschap

De definitie van gemeenschappelijk wonen door Samenhuizen vzw luidt als volgt : “ Een woongemeenschap is een woonvorm die personen omvat uit verschillendegezinnen die in eigen beheer, vrijwillig en bewust ruimtes delen en samen wonen inmindere of meerdere mate op elkaar betrokken met als bedoeling sociale meerwaarde tecreëren. “

Een aantal collectieve vormen van samenwonen voldoen niet aan deze definitie enworden dus door Samenhuizen vzw niet gezien als GW. Dat is het geval voor bvb. eenboerderij met een grote uitgebreide familie, een appartementsgebouw, een gevangenis,een bouwgroep, een gated community, enz …

5.1.b. diverse types

De diverse types van gemeenschappelijk onderscheiden zich naar : - mate van autonomie van de privé-woonst (woningen of kamers)- gedeelde ruimtes : grootte en functie - mate van betrokkenheid tussen de bewoners (engagement, charter)- aantal woonsten (zie hieronder)

Gemeenschappelijk wonen biedt intrinsiek meer kansen tot grotere cohesie,betrokkenheid, samenwerking en solidariteit binnen een buurtgemeenschap.

Er bestaat een brede waaier in de typologie van het gemeenschappelijk wonen. Om enigeorde te verkrijgen hanteert vzw Samenhuizen een schema dat het onderscheid maakttussen GW met het privaat gedeelte in kamers of een autonome woning.

AUTONOME WONINGEN - Co-Wonen : beperkte gedeelde ruimtes (tuin, parking en berging, atelier, washuis,gastenkamer)

18

- Cohousing : uitgebreide gedeelde ruimtes (ook eetruimte, keuken,kinderspeelkamer, salon, hobby, enz …)

PRIVE KAMERS - Woongroep : huishouden gedeeltelijk samen - Leefgemeenschap : huishouden volledig samen, alle maaltijden gedeeld

5.1.c. Aantal woonsten :

Projecten die bestaan uit twee woonsten kunnen als afzonderlijke categorie wordenonderscheiden : De duo-woonsten met zorgaspect worden benoemd als zorgwonen (Vlaamse Wooncode)of kangoeroewonen

Voor de overige projecten heeft het aantal woonsten een invloed op de draagkracht(financieel en sociaal) voor de gedeelde ruimtes en voorzieningen, en voor eventueleextra aspecten die worden opgenomen. Omwille van de betrokkenheid en werkzaamheid worden groepsverbanden aangeradendie variëren van 2 tot 8 à 10 units voor woongroepen, 16 tot 35 voor cohousing(uitzonderlijk vanaf 12) en 3 tot 80 (soms meer) voor co-wonen.

Grote projecten kunnen opgebouwd zijn uit meerdere clusters, die op zichzelf de vormvan woongroep kunnen aannemen. Ook bestaan voorbeelden van meerdere cohousingprojecten die aanpalend zijn ingeplant en enkele functies delen op buurtniveau.

5.1.d. Extra aspectenEen aantal projecten schenken aandacht aan extra aspecten of schrijven deze in hunmissie in. Deze kunnen een invloed hebben op het functioneren en op hetmaatschappelijk belang van de woongemeenschap. Zo onderscheiden we o.a. : - De plaats van senioren : Multigenerationele, 40+ of 55+ projecten- Inclusie van zorgbehoevenden : in stijgende lijn van implicatie spreken we van

burenhulp, mantelzorg of georganiseerde opvang

17

- Specifieke doelgroepen : project met enkel bewoners uit de doelgroep of gemengdinclusief project , specifieke aandachtspunten naargelang de doelgroep

- Economische, socio-culturele of andere activiteiten : men maakt onderscheidnaargelang alle bewoners betrokken zijn (in dat geval spreekt men van eenwoonwerkgemeenschap, eventueel zelfs autonoom zelfvoozienend) of een deel vande bewoners. In andere gevallen zijn geen van de bewoners actief in de bedrijfjes ofverenigingen, maar bestaan deze in samenhang of aanvullend aan debewoningsfunctie. Activiteiten kunnen bvb. zijn : landbouw, kinderopvang of andere diensten,kleinhandel, culturele en educatieve activiteiten, kunst, …

- Spirituele dimensie : traditionele christelijke of andere religieuze gemeenschappen, ookniet-belijdende groepen.

- Ecologisch bouwen en wonen : de meeste projecten hebben een ecologische insteek.Indien dit doorgedreven is kan men spreken van ecowijk of ecodorp, ook ecovillage(ook grotere schaal).

5.2. Zelfbeheer en democratische controle

Samenhuizen vzw zet in op projecten die beantwoorden aan het principe van zelfbeheeren zelfontwikkeling, in al zijn varianten en gradaties. Dit strookt met de wensen van een meedrerheid van woonprojecten om beslissingen aanzich te houden.

In onze peiling uit dit zich in volgende antwoorden op de vraag ‘welke beslissingen wel ofniet bij de bewoners moeten liggen’ :

5.2.a. Zelfbeheer

Dit aspect is voor Samenhuizen vzw essentieel om te kunnen spreken over‘gemeenschappelijk wonen’. Het houdt in dat de bewoners hun gemeenschap dragen opeen participatieve en basisdemocratische wijze. Woongemeenschappen worden dus nietzonder inbreng van de bewoners ontwikkeld door een externe instantie. De aanzet of hetinitiatief kunnen wel extern worden gegeven (door een projectontwikkelaar of door de

18

overheid), maar de aansturing gebeurt van onder uit. Dit belet niet dat voor een aantalzaken professionals worden ingehuurd, punctueel of langdurig, omwille van hun expertiseen vaardigheden of om taken te vervullen waarvoor de bewoners zelf niet over de nodigekennis, expertise, vaardigheden of hulpmiddelen beschikken, of waaraan zij geen tijdkunnen of willen besteden.

Partnerschap of enige vorm van samenwerking met sociale huisvestingsactoren(overheid/ sociale woningmaatschappijen) zijn een spoor voor de integratie van lagereinkomenscategorieën. Bewoners kunnen betrokken zijn in de aanloopfase maar ookdaarna. Publieke beheerders van woonvoorzieningen hebben de meerwaarde en debesparing leren kennen van bewoners die zich verantwoordelijk stellen voor deinfrastructuur die zij gebruiken en die elkaar daarin collectief ondersteunen en zichorganiseren om dit zo efficiënt mogelijk te doen en in de mate dat zij hiervoor devaardigheden en de beschikbaarheid hebben of ontwikkelen. Cohousing projecten inDenemarken en Zweden bvb. die samenwerken met een Huisvestingsmaatschappijkunnen van deze laatste een extra beheersvergoeding ontvangen voor het zelforganiseren en beheren van hun woonsten en woonomgeving. (zie : III.A.-3.5.)

5.2.b. Zelfontwikkeling

Zelfontwikkeling houdt niet in dat elke handeling ten behoeve van de projectontwikkelingdoor de bewoners wordt uitgevoerd, maar wel dat zij als groep de sturende instantie zijn.

Naargelang de verantwoordelijkheden die worden gemandateerd of uitbesteed kent hetontwikkelingsproces een breed spectrum van projecten met volgende varianten :

- volledige zelfontwikkeling - zelfontwikkeling met steun van een Regiokern en/of los bewegend in het netwerk - zelfontwikkeling met steun van een begeleider GW (in combinatie eventueel met

Regiokern)- zelfontwikkeling met steun van Samenhuizen en/of een andere intermediaire organisatie- zelfontwikkeling in samenwerking met (soms geïnitieerd door) een aanbieder. Belang

van het betrekken van een intermediaire (leren we bvb vanuit projectoproepen inFrankrijk), ook als bewaker van juist dit aspect van zelfontwikkeling, bvb vrije keuzevoor architect, project voor en door de bewoners, e.d.m.

5.2.c. Zelfbouw

Eén van de onderdelen van de realisatie van een project is de concrete bouw ofverbouwing er van.Essentieel voor het gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer is dat de groep van(toekomstige) bewoners de sturing heeft van dit traject, dus als bouwheer optreedt. Net zoals voor het algemene ontwikkelingstraject kunnen (toekomstige) bewoners er voorkiezen dit in eigen handen te nemen. Dat kan punctueel zijn, gedeeltelijk of grotendeels. Voorwaarden, aandachtspunten en knelpunten worden verderop beschreven (IIIA)Bij het uitgebreid opnemen van taken in bouw of verbouwing wordt soms gesproken van‘Sweat equity’ (UK, US), autoconstruction (F) of ‘Autorecupero e Autocostruzione’ (IT).[Maury Yann, 2011] (zie verder : III.A.-2.2.c.)

5.2.d. Democratische controle

Voor Samenhuizen vzw is een noodzakelijk ingrediënt van gemeenschappelijk wonen dedemocratische controle waar alle deelnemers mede-zeggenschap hebben. Dit kangemoduleerd worden naargelang het voorwerp van beslissingen. Eigenaars hebben bvb.andere verantwoordelijkheden dan huurders en dus andere beslissingsbevoegdheden, zoook hebben bvb. sponsors en bewoners niet dezelfde belangen en bevoegdheden.

De types van democratische de basistypes democratie : - klassieke representatieve democratie (afgevaardigden)- basisdemocratie : 1persoon=1stem

17

- consensus (bvb sociocratische methodiek)

Voor de bewoners bestaat er meestal een gemengde relatie, zowel een zakelijke als éénvan nabuurschap. Hierom wordt in de meeste woongemeenschappen gekozen voorconsensus (o.a. volgens de sociocratische methodiek) voor het beheer van de zaken dieraken aan het dagelijkse leven. Sommige beslissingen moeten zeer snel gebeuren,omwille van een externe deadline zoals vaak bij een bouwtraject. In dat geval wordtmeestal een back-up procedure voorzien met stemming bij gewone meerderheid. Voordeze back-up geeft men de voorkeur aan het principe 1 persoon = 1 stem (of 1 gezin = 1stem waar men alleenstaanden niet wil benadelen t.o.v. echtparen).

5.3. Participatie, samenwerking en solidariteit

Betrokkenheid, participatie, samenwerking en solidariteit zijn noodzakelijke bestanddelenvan een goedwerkende gemeenschap. De definitie van ‘intentional community’ volgensde FIC (Federation of Intentional Communities) luidt als volgt : “ Een ‘intentionele gemeenschap’ is een residentiele gemeenschap, die vanaf de startontworpen is met het oog op een hoge graad van sociale cohesie en samenwerking alsgroep. Het is kenmerkend voor de leden van deze gemeenschap dat zij eengemeenschappelijke sociale, politieke, religieuse of spirituele visie hebben, vaak volgenzij een alternatieve leefstijl. Kenmerkend is ook dat zij verantwoordelijkheden enmiddelen delen.”

De inzet van de bewoners is een essentieel onderdeel van zelfbeheerd GW. Dit betekentniet dat alle bewoners in dezelfde mate deelnemen aan de ontwikkeling, het dagelijksbeheer of de activiteiten van hun project. Bij de coöperatieve woonvormen in Nederland(zowel met als zonder gemeenschappelijk wonen) stelt van Dijk vast dat ongeveer 10%van de leden een actieve rol wil spelen in de besturing van de vereniging, 30% actief opde hoogte wil blijven, maximaal 90% vertrouwen heeft dat de vereniging goedfunctioneert en 10% kan worden gekenmerkt als free riders [van Dijk G., 2002, geciteerdin Elbers A. & Pelgrum H., 2011]. Het is onze ervaring op het terrein dat dit percentage bijwoongemeenschappen hoger ligt naarmate de uitgebreidheid van gedeelde ruimtes ende aard en het aantal van gezamenlijke activiteiten

5.4. Sociale meerwaarde

5.4.a. Recht op wonen vrijwaren

Het recht vrijwaren op de keuze van de woonvorm die door bewoners als kwalitatiefervaren wordt, in geval van gemeenschappelijk wonen omwille van de meerwaarde vanhet groepsaspect. Het gaat dus over het wegwerken van drempels die er zijn in hetontwikkelen, realiseren, benutten, beheren, verschaffen van gemeenschappelijkewoongelegenheid.

Aansluitend bij het wonen kunnen nevenactiviteiten worden ontwikkeld, zoals bvb.opvang van mensen met dringende woonbehoefte of zorgbehoefte, kinderopvang, tuin- oflandbouwactiviteit, horeca, gastenverblijf, vorming, seminaries, culturele activiteiten, enz…

Het gaat er om woonrecht als basisrecht vrijwaren voor iedereen door grond enwoningen, als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’, zoveel mogelijk te behouden enbeheren als maatschappelijk gedeeld goed. Eén van de manieren om dit te realiseren ishet onttrekken van wonen aan de speculatieve sfeer.

5.4.b. Betaalbare en toegankelijke woongelegenheid

Gemeenschappelijk Wonen kan men (meer) breed toegankelijk maken, dus ookbetaalbaar voor lage en gemiddelde inkomens door solidariteit te voorzien. Dit kan zowelintern als extern aan de groep.

18

Er wordt doorgaans naar gestreefd om een mix van inkomenscategorieën te realiseren inde lokale gemeenschap, dus binnen en/of rondom de woongemeenschap. (betaalbaarheid wordt verder gedefinieerd in 5.6.)

5.4.c. Emancipatie, sociale cohesie

- Het zelfbeheer, de betrokkenheid en de collectieve verantwoordelijkheid zijn een goedevoedingsbodem voor emancipatie (empowerment) en zelfontplooiing van debetrokken bewoners.

- Subsidiariteit : decentraliseren waar het kan, centraliseren waar het moet. Zodat debesluitvorming zo dicht mogelijk bij de betrokkenen gebeurt.

- Een sterke lokale sociale cohesie en veerkracht verbeteren, waarbij dewoongemeenschap zich bewust opstelt ten gunste van een open uitwisseling metde buurt en de omgeving - Ondersteunen van de dynamiek in de omliggende buurt ; stimuleren van socio-culturele activiteiten ; stimuleren van de lokale sociale economie.

5.4.d. Diversiteit sociale mix

Een sociale mix van bewoners verbetert niet enkel een grotere financiële haalbaarheidvoor de inclusie van minderverdieners. Het houdt ook een sociale meerwaarde in,namelijk ook de ‘inclusie van meerverdieners‘.

Hoe deze diversiteit moet en kan betracht worden hangt af van keuzes die de groepmaakt. Wordt een afspiegeling van de samenleving betracht? (bvb minstens 20% mensenmet laag inkomen) Of is de ambitie van de groep de inclusie of de tijdelijke opvang vanenkele mindervermogenden? Bij deze verschillende keuzes dient bewust te worden gelet op de beoogde houdingtussen de bewoners, zodat vanuit gelijkwaardigheid de bekwaamheden van eenieder tothun recht komen. Er moet verder rekening worden gehouden met culturele weerstanden,namelijk vooroordelen van zowel meerverdieners als minderverdieners.

Uit onze peiling : het belang dat wordt gehecht aanhet betrekken vanmindervermogenden in het project :

17

5.4.e. Inclusie : steun en/of zorgbehoefte

In gemeenschappelijk wonen schuilt een extra kans voor het organiseren vanomkadering, ondersteuning en/of zorg voor doelgroepen die hier behoefte aan hebben.Wij denken o.a. aan senioren, jongeren, jonge gezinnen, alleenstaande ouders,migranten, mindervaliden en andere sociaal kwetsbaren.

De ervaring in andere landen leert dat de beweging gemeenschappelijk wonen dezebeloftes ook waarmaakt. Als voorbeeld vernoemen we Canada waar projecten bestaan dieuitreiken naar bepaalde bevolkingsgroepen en naar kwetsbare en zorgbehoevenden. Datslaat dan o.a. op alleenstaande moeders, senioren, alleenstaanden, armen, daklozen, ex-psychiatrische patiënten en probleemjongeren. [Bouchard Marie, in: Yann Maury, 2011]

Het betrekken van kansarmen stelt een aantal problemen m.b.t. de hoogte van hetvervangingsinkomen. Dit werd uitvoerig onderzocht in de studie ‘Solidair Wonen’ waarSamenhuizen vzw aan mee werkte. [Samenhuizen, H&P en Univ.St Louis, 2012] ‘SolidairWonen’

5.4.f. Openheid, lokale dynamiek

De overgrote meerderheid van projecten GW stelt zich niet alleen tot doel intern eenopen communicatie te creëren, maar ook naar de omgeving toe. Dit maakt duidelijk hetonderscheid met ‘gated communities’ die zich afsluiten van hun omgeving. Openuitwisseling gebeurt naar de directe omgeving (de buurt, de gemeente, natuurlijkeomgeving, …) en naar een ruimere context (uitwisseling binnen netwerken en brede‘communities’).

5.5. Duurzame meerwaarde

Duurzaam ontwikkelen gaat over meer dan energiezuinigheid en ecologische leefstijl.Voor een brede visie op duurzaamheid grijpen we terug naar de visie in de Stadsmonitor,ontwikkeld door de Vlaamse overheid. [Bral Luk e.a., 2011] . We onderscheiden vierpijlers: - Economische principes: optimale afstemming tussen vraag en aanbod, zowel

kwantitatief als kwalitatief (diverse woonbehoeften ; kwaliteit van woning enwoonomgeving)

- Sociale principes: sociale rechtvaardigheid (toegankelijkheid,inclusie, woonzekerheid,betaalbaarheid) ; sociale contacten en cohesie (gemeenschapsvorming, buurt- enwoongebondenheid) ; openheid en diversiteit (sociale mix) ; solidariteit (opverschillende schalen)

- Fysiek-ecologische principes: rationeel ruimte- en milieugebruik (dichtheid, rationeelgebruik van energie en grondstoffen) ; kwaliteit van het leefmilieu ; biodiversiteit ;kwaliteit van de private, semi-publieke en publieke infrastructuur en ruimte (multi-functionaliteit)

- Institutionele principes: kwaliteiten van de civiele cultuur (samenwerking tussenactoren, participatie van de bewoners) ; rol van de overheid (regie, stimulatie ;efficiënte en heldere sturing ; behoorlijk bestuur : openbaarheid, verantwoording,tijdigheid)

Vele aspecten van duurzaamheid, zoals die hier worden beschreven, zitten vervat enverweven in een aantal andere hogerop gedefinieerde eigenschappen en doelstellingenvan het GW en haar netwerk. De fysiek-ecologische aspecten reiken verder dan enkel hetvraagstuk van energie en hitte-eiland of de ruimtelijke kwaliteit die de basis legt voor eensociale veiligheid en aangename beleving van de private en publieke ruimte.

Ecopolis van macro tot microDe Ecopolis gidsprincipes (Tjallingii, 1985) vertrekken vanuit de holistische visie encombineert drie invalshoeken: de verantwoordelijke wijk (zorgvuldig omgaan met

18

stromen), de levendige wijk (meervoudig organiseren van plekken en gebieden) en departiciperende wijk (coproductief betrekken van alle belanghebbenden). De TriasEcologica speelt vooral in op de verantwoordelijke wijk en redeneert in de volgendestappen: (1) voorkom onnodig gebruik van ruimte, energie, water, grondstoffen en afval(2) zet in op hergebruik en hernieuwbare bronnen (3) gebruik eindige bronnen zo efficiëntmogelijk.

Fysieke ContextEen duurzame invulling voor GW start bij een goede locatie, ingebed in zijn context doorrekening te houden met bodem en reliëf, met de zachte hoofdstructuur (water, groen enbiodiversiteit) en harde hoofdstructuur (verkeer), met het hergebruik van verlaten sites ofpanden. De nabijheid van kern, dagelijkse voorzieningen en openbaar vervoer voorkomtautomobiliteit, waarbij het autodelen, en carpoolen, het (bak)fietsdelen zich vlot aandientbinnen de woongroep.

VerdichtingGW leent zich vlot tot een grotere woondichtheid zonder in te boeten in woonkwaliteit enwooncomfort, dank zij gedeelde ruimtes en activiteiten naast kleinere privé-units, dank zijslimme ontsluiting en schakeling van woningen. Zorgvuldig ruimtegebruik laat toe meeropen en groene ruimte te ontzien, dank zij rationaliteit en zuinigheid komt men tot eenkleiner voetafdruk en haalt men collectieve winsten (zon, wateropvang, nutsleidingen) diemen bovendien zou kunnen delen met de buurt, Bovendien kan compactintergenerationeel wonen genieten van de nabijheid voor zorg en opvang, wederzijdsediensten.

Technieken: energie, water, afval, (bio)ecologische materialenAls groep durf je vlotter hoge ecologische ambities aan, kan je een zuinige leefstijlaannemen en zal een investering in complexe technieken en uitrusting, naast derationele inzet van know how en expertise, zeker een economisch voordeel opleverendoor de schaalvoordelen, maar ook door de collectieve gedragenheid en samenwerkingbinnen het woonproject. Dit laatste is niet te verontachtzamen naar later onderhoud enmonitoring.

Ruimtelijke kwaliteitGW zal het woonconcept op zijn functionaliteit en geschiktheid, de gradiënt van publieken privaat goed doordacht hebben en tegelijk focussen op de dagelijkse woon- enleefkwaliteit (lawaai, privacy en veiligheid, ontmoeting en toegankelijk voor iedereen) enlevendigheid binnen de buurt. Meervoudig ruimtegebruik kan ook verruimd worden naarhet delen van ruimte met de direct omwonenden.

Sociaal institutioneelNaast voorgaande principes spelen in het proces van de ontwikkeling tot en met hetbeheer en onderhoud de samenwerking tussen partijen een belangrijke rol en slaat hetbegrip mede-verantwoordelijkheid (centraal in het GW) meer aan. Meetinstrumenten voorhet bepalen van de duurzaamheidsgraad van wijken of steden includeren deze dimensie.Als voorbeeld nemen we de Stadsmonitor voorgesteld door de Studiedienst van deVlaamse Regering en het team Stedenbeleid [Bral Luk e.a., 2011, De Stadsmonitor].

Die sociale aspecten van duurzaamheid, de menselijke en relationele dimensie behelzende civiele cultuur van deelname en zelfbeheer, inclusie en diversiteit, samenwerking ensolidariteit, sociale cohesie en veerkracht, betaalbaar bereik en toegankelijkheid. Dezeaspecten worden elders gedefinieerd en uitgewerkt m.b.t. gemeenschappelijk wonen.

Dank zij haar basisdoelstellingen, haar interne organisatie en haar intermenselijkedynamiek kan gemeenschappelijk wonen een gunstige rol spelen bij dezeduurzaamheidsprincipes uitgaand van de ecopolis-gedachte.

5.6. Betaalbaarheid

17

Hier beschouwen we nog eens afzonderlijk het aspect betaalbaarheid, beschreven onder‘sociale meerwaarden’.

De wens om gemeenschappelijk wonen betaalbaar te maken, om lage inkomens tebetrekken en om financieel kwetsbare mensen en gezinnen te includeren klinkt allemaalwel goed maar zegt niets zolang dit alles niet wordt gedefinieerd. Dat is geen sinecure,diverse actoren hanteren verschillende criteria.

5.6.a. Financiële draagkracht van een individu of een gezin

Het meest gebruikte criterium voor betaalbaarheid is de woonquote. Deze gaat niet enkeluit van inkomen maar geeft de verhouding weer tussen de totale uitgave van eenpersoon of gezin voor wonen en de draagkracht van dit gezin, het inkomen.

Bij wonen wordt breed aangenomen dat betaalbaarheid inhoudt dat maximum 1/3 vanhet netto maandinkomen van een individuele persoon aan woonkosten en aanverwantelasten wordt besteed. Voor de berekening van het equivalent inkomen voor een huishouden gaat men uit vande netto maandinkomens van de leden en wordt als volgt berekend: weging eerstevolwassene = 1 ; andere volwassene (vanaf 14 j)= 0.5 ; kind (< 14 j) = 0.3 (bvb : Hetinkomen van een koppel met 2 jonge kinderen wordt dus gedeeld door 2,1 om hetvergelijkbaar te maken met het inkomen van een alleenstaande).

Een nieuwere en meer volledige benadering houdt ook rekening met wat er met hetresterende gezinsinkomen kan bekostigd worden, of dit voldoet voor de uitgaven voor hetlevensnoodzakelijke minimum. Hiervoor gebruikt men het ‘resterend inkomen’ (de RI-norm). Hierbij gaat men de woonuitgaven aftrekken van het huishoudinkomen, en nagaanof het resterende budget volstaat voor een minimumkorf van goederen en diensten(aangepast aan het huishoudtype) die noodzakelijk is om menswaardig te participeren inde samenleving. [Kristof Heylen & Sien Winters, 2009 ; Storms, B. & Van den Bosch K.,2009]. Aanverwant heeft UA.CBS het over het ‘besteedbaar inkomen’ na aftrek van debasisuitgaven (inclusief de woonkosten voor basisnutsvoorzieningen).

Wij gaan voor zover mogelijk uit van deze betaalbaarheidscriteria. Het zou ons te verleiden om rekening te houden met andere zeer uiteenlopende gezinsituaties aan de handvan met factoren zoals vast werk, spaargeld, een eigen huis, enz ...

5.6.b. Financiële draagkracht van een groep

Aantal minder verdienersEen stap verder dan de draagkracht van een individu naar die van een gezin, kunnen wede draagkracht van een woongroep bekijken. Door het berekenen van de draagkracht vanindividuele bewoners met een wegingsfactor zou het theoretisch mogelijk zijn een cijferte geven aan de draagkracht van een groep, en bijgevolg na te gaan in welke mate zijmindervermogenden kunnen dragen. Op die manier brengt men niet het aantaldeelnemers met lager inkomen in rekening, maar wel het ‘ totale groepsinkomen’.

Collectieve financiële draagkracht van de groepOmgekeerd kan een grote groep vooraf bepalen welk percentage laagverdieners zij willenbetrekken bij hun project in functie van hun draagkracht en de gewenste mate vansolidariteit. Als de ambitie zou zijn om een afspiegeling van de samenleving te vormen, dan kan menzich baseren op gegevens over armoede in onze samenleving. Op een project met 20woonsten zou men dan 2 woonsten (10%) voor bewoners onder de armoededrempelvoorzien. [zie : Vlaamse Regering, 2013 – Armoedemonitor]

5.6.c. Niveau van ingrijpen ten gunste van betaalbaarheid

18

Betaalbaarheid kan worden nagestreefd door solidaire herverdeling. Dit kan opverschillende niveaus, binnen en/of buiten de groep : individueel tussen bewonersonderling ; op lokaal niveau door solidariteit binnen een woongemeenschap of binnen eenbuurt ; tussen woongroepen ; breed maatschappelijk (sociale huisvesting, sociale last inGPD, richtprijzen, fiscaliteit, subsidies, premies, …). Op het partnership komen we laternog op terug. Op niveau van de woongroep zelf krijgt het realiseren van betaalbaarheid betere kansendank zij de collectieve samenhang en samenwerking (van vriendenkring tot en met deinzet vanuit het bredere netwerk), het schaalvoordeel, en de mogelijkheden vanzelfontwikkeling en zelfbeheer. (Zie : I.-7.1.)

Voor de ontbrekende financiering kan een groep extra middelen zoeken door bvb. eenpartnerschap aan te gaan met sociale huisvestingsactoren (zie III.A.-3.5.) of rechtstreeksbij overheden subsidiering te vragen.

5.6.d. Langdurende en blijvende betaalbaarheid

Woonzekerheid valt of staat met betaalbaarheid, nu en in de toekomst, voor huidigebewoners en nieuwe bewoners. Dit is zeker een wederkerige zorg en bekommernis binnende woongemeenschap (risico op wanbetaling), die kan worden beschermd viaondersteuning door externe derde partijen. We denken aan een institutionele actor(OCMW, SHM, SVK, e.a.) die extra woningen kan aanbieden aan haar klanten, of aanfinanciële tot materiële steun van buiten af (bankwaarborg, fonds, overheid,investeerder). Een andere piste is redeneren in de geest van het CLT-model(subsidieretentie, rollend fonds), tegengaan van vastgoedspeculatie, of de spreiding vande leningslast over meer dan één generatie (looptijd van leningen in de socialehuisvesting).

6. Inspiratie

6.1. Literatuur en voorbeelden (zowel groepen, netwerk,financiering, …)

Talrijke auteurs beschrijven de meerwaarden van coöperatief ondernemen in hetalgemeen, meer in het bijzonder voor wonen en heel specifiek voor gemeenschappelijkwonen.

De internationale literatuur is uiterst breed, en naargelang de subthema’s buigen wevooral op een zeer praktijkgerichte context van woongemeenschappen tot en met deuitbouw en het functioneren van netwerken ten behoeve van het GW. Enkele interessantepublicaties (Cecodhas, ICA) geven bovendien een goed beeld op het spectrum van eenenorme diversiteit in praktijken van coöperatief wonen over de hele wereld. Meteen is ookduidelijk dat de wooncultuur, de institutionele context en het regelgevend kader eensterk bepalende factor is voor het wel en wee van de ontwikkeling in het GW.

Naast deze bronnen vonden we via diverse andere kanalen heel wat beschrijvingen vaninspirerende coöperatieve woongemeenschappen en gerelateerde initiatieven, projectenen verenigingen.

De nationale literatuur is eerder beperkt, zij het dat de adviesbureaus rond coöperatiefondernemen (o.m. Febecoop, Coopburo, Coopconsult, KULeuven) en financiering (o.m.Fairfin, Hefboom, …) toch een goed overzicht kunnen bieden van wat er vandaag leeft.Bovendien is de ESP-input gedurende dit project een belangrijke bron geweest om opverder te bouwen of inspiratie op te doen, zowel uit voorheen afgeleverde blauwdrukken(CLT Gent en De Bazuin, 2012) als uit de collega-projecten in de huidige oproep, zoalso.m. IGEMO.

17

Tenslotte, Samenhuizen vzw heeft de KBS-studie met steun vanuit hetLuchtkasteelfonds opgeleverd (Jonceere e.a., 2010), meteen een basiswerk zondervoorafgaande rond de knelpunten en oplossingen voor het GW as such. Hiervoor was eenuitgebreide schriftelijke enquête rond het GW opgezet. De vzw bestaat nu 14jaar (tot2010 als louter vrijwilligersorganisatie) zodat gaandeweg een brede kennis is opgebouwdvan wat er leeft en beweegt in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Graag stellen we hiernaenkele pioniers van het coöperatief wonen voor.

Het merendeel van de woongroepen is eigenaar en koos voor de Vereniging van Mede-Eigendom (VME), gecombineerd met een vzw die bvb. de rol van syndic op zich neemt.VME is best bekende en meest gebruikte vorm voor het collectief beheer van eenwoninggroep, ook zonder gemeenschappelijkheid (in appartementsgebouwen), wantcoöperatieve woonvormen komen in ons land weinig voor, op enkele uitzonderingen nazoals Logis Floréal in Brussel.

Ondanks de relatieve onbekendheid van het coöperatief woonmodel zijn er enkelepioniers die in België het voortouw namen/nemen met gemeenschappelijk wonengestructureerd volgens coöperatieve vormen zijn nog schaars. We tellen er vandaag eentiental.

Wooncoöperatieven vinden we in het zuiden van ons land, zoals ‘Abbaye de Saint-Denis-en-Brocqueroie’ (Saint-Denis), ‘Cité Bénédi’ (Wavre), e.a. In Brussel en Vlaanderen zijn errecent enkele initiatieven ontstaan die de coöperatieve vorm aannemen, we kennen‘EMMA’ - Biloba Huis (Schaarbeek-Brussel), ‘De Okelaar’ (Wolvertem), ‘Sint-Jansbergklooster’ (Zelem) en ‘De Koningsmolen’ (Eliksem). De mogelijkheid om meer danéén project te ontwikkelen/bouwen staat ingeschreven in de statuten van ‘EMMA’ en van‘De Okelaar’. Coöperaties die zich toeleggen op (ver)bouwen, niet voor zichzelf maart.b.v. bewoning en/of verenigingen en niet-woonactiviteiten zijn ‘Les Tournières’ (Liège),Livingstones (Brussel) en Renovassistance (Brussel). (zie bijlage 4 : overzicht met korte beschrijvingen ).

6.2. Bezoek aan projecten en initiatieven

Leren uit voorbeelden is gebaat bij het bezoek aan projecten en gesprekken metbevoorrechte getuigen. Samenhuizen vzw organiseert jaarlijks de Open DagSamenhuizen en onderhoudt regelmatig nauwe contacten met de groepen in ons land enprobeert steeds aanwezig te zijn bij één of ander nieuwe opstart. Maar de oogst in eigenland vanuit onze focus is schaars, of de lopende en opstartende projecten hebben nog teweinig praktijkervaring met ¨de coöperatieve rechtsvorm.

Inspirerende buitenlandse voorbeelden rond de betaalbaarheid van het GW leidde onsnaar enkele voorbeelden en organisaties in de buurlanden. Binnen het kader van dezestudie organiseerden we enkele bezoeken waarbij doel, missie en strategie binnen decoöperatieve sfeer van woongemeenschappen en ondersteunende initiatieven enorganisaties diepgaander en gericht werden doorgelicht. Dit deden we in dus eigen land en we trokken naar Duitsland, Denemarken enZwitserland samen drie korte studiereizen. ter aanvulling van de informatie die we alveelzijdig vergaarden bij projectbezoeken, seminaries en workshops of congresdagen inde voorgaande jaren in binnen/buitenland. (meer details in bijlage 3)

6.3. Peiling wensen, behoeften en draagvlak omtrent betaalbaarGW

In 2009 heeft vzw Samenhuizen, met steun van het KBS-Luchtkasteelfonds, voor het eerstwoongroepen uitgebreid bevraagd. Op ca 300 deelnemers van de schriftelijke enquête was 18% al betrokken bij een GW-initiatief en 11% was op zijn minst actief geïntereseerd in GW; 22% was toen effectief bewoner en 13% ex-bewoner van een woongroep. In die periode waren er 144 woongemeenschappen, gespreid over België, bekend bij Samenhuizen vzw.

18

Met die survey kwamen de knelpunten voor GW in beeld: in de loop van het project had 78% moeilijkheden ondervonden - zelfs 90 % als men enkel het cohousen en centraal wonen beschouwt. Het vinden van een site, de regelgeving inzake ruimtelijke ordening, sociale huisvesting toewijzing), sociale zekerheid (woongroepen), de nutsmaatschappijen en fiscaliteit en premies (individueel / groep), de onbekendheid met deze woonvorm en de (pre)financiering in de projecten zelf, om enkele punten te noemen. Samenhuizen vzw stond toen klaar voor beleidswerk en lobbying bij alle actoren in het woonveld, zodat vandaag het thema alvast meer (media en politieke) aandacht krijgt en prille pilootprojecten oplevert.

In het kader van deze blauwdruk wil Samenhuizen vzw een stap verder zetten. Samen met Cedubo en Artesis hogeschool zijn opnieuw (kandidaat) bewoners (144 respondenten) en 16 woongroepen online bevraagd, dit maal met de specifieke focus op het ‘betaalbaar’ GW en de interesse in zelfontwikkeling en zelfbeheer, in inclusie en interne/externe solidariteit, in de rechtsvorm, de wens tot ondersteuning steun naar financiering en dienstverlening. We hebben ons voor de vragenlijkst geïnspireerd op een gelijkaardig onderzoek in Frankrijk.

6.3.a. Enquête sur l’Habitat Groupé, France 2011

Uit het onderzoek in Frankrijk door Raphaël Jourjon (‘RELIER’) en Pascale Lausel (‘Minute Papillon’) in februari 2011 kennen we al een paar tendenzen. [Jourion & Lausel, 2011]

Moeilijkheden :

- De grootste moeilijkheden betreffen de financiering van verbouwing of bouw (62,5%)

- En ongeveer even moeilijk is de financiering voor aankoop van de site of van een een gebouw (58,1%)

- Vervolgens stellen de noodprocedures problemen.- En tenslotte, duidelijk minder moeilijk, de financiering van de verschillende

adviseurs en begeleiders.

Interesse voor verschillende financiële instrumenten bij aanvangsfase (hoogstescores) :

- Lening aan lage rente (onder markttarief)- Financiering van sociale woonsten- Deelname aan startkapitaal (aandelen)- Borgstelling bij de bank voor een lening- Gift voor de aanvankelijke investering

6.3.b. Enquête in het kader van deze blauwdruk, Vlaanderen 2013

Het opzet is om bij geïnteresseerden, initiatiefnemers, bewoners en andere betrokkenen in GW een beter zicht te krijgen op de noden, de wensen en het draagvlak m.b.t. maatschappelijke doelstellingen en de interesse voor diverse pistes voor betaalbaar GW.

De enquête peilt eerst naar enkele kenmerken van het project (fase, grootte, focus op hetcollectieve); vervolgens naar de intenties en wensen van de woongemeenschap op zich, de noden tot uitwisseling van kennis, vaardigheden en diensten, vormen van financiering.Onze aandacht gaat in het bijzonder naar de ingesteldheid, de wenselijkheid en het draagvlak m.b.t. de interne/externe solidariteit met het oog op inclusie van lagere inkomens, van het betaalbaar GW. (zie bijlage 5 : volledige vragenlijst)

De survey was online van 19-12-2013 tot 15-1-2014. De oproep tot deze enquête werd verspreid via de kanalen van Samenhuizen en Cedubo en via diverse verenigingen. Uit deanalyse van de resultaten hebben we geleerd dat we de vragenlijst nog meer kunnen

17

verfijnen en bijsturen zodat ze uitrolbaar is voor verder onderzoek en een meer systematische bevraging bij alle lopende en nieuwe initiatieven.

De vragenlijst bevat 33 vragen en is geschikt om te worden ingevuld door hetzij een contactpersoon van een groep (GS), hetzij een individu uit eigen naam (IS). Ze houdt rekening met de verschillende fasen waarin een respondent zich kan bevinden. Hierna beschrijven we kort de steekproefpopulatie en typering van de groepen. De overige resultaten komen aan bod in de desbetreffende hoofdstukken.

De enquête is geldig beantwoord door 144 individuen (IS) - goed voor minstens 827 GWunits - en 16 groepen (GS) die 205 GW-units vertegenwoordigt. 9,2% is bewoner van eenGW-project en 19% zit in de project- of bouwfase. Bijna één op vier van de individuelerespondenten (23,7%) geeft aan dat ze minstens al een site op het oog hebben. En éénop vijf (20,6%) is met het concept op zoek naar een site.

Fase waarin woongroep/project zich bevindt (IS)

Aantalresponde

nten

Som vanaantal units

per groepBeginfase: nog geen duidelijk concept of omgeving(gemeente of streek) 50 88Concept en omgeving (gemeente of streek) zijn gekozen,maar er is nog geen site 27 315Concept en de site zijn beide bekend 16 136Project is opgestart (bedrijfsplan, financieel plan,haalbaarheid klaar) 12 131Bouwfase (bouw of verbouwing is gaande) 3 26Bewoning (alle bewoners zijn ingetrokken, het dagelijkseleven loopt) 12 105Andere 11 8(missing) 18Eindtotaal IS (N=131) 131 827waarvan 224 units (of 27,1%) effectief gepland ofgerealiseerd 27,1%

Fase waarin woongroep/project zich bevindt (GS)

Aantalresponde

nten

Som vanaantal units

per groepBeginfase: nog geen duidelijk concept of omgeving(gemeente of streek) - -Concept en omgeving (gemeente of streek) zijn gekozen,maar er is nog geen site 4 62

Concept en de site zijn beide bekend 4 44Project is opgestart (bedrijfsplan, financieel plan,haalbaarheid klaar) 4 48Bouwfase (bouw of verbouwing is gaande) 1 6Bewoning (alle bewoners zijn ingetrokken, het dagelijkseleven loopt) 3 45Eindtotaal GS (N=131) 16 205Waarvan 105 units (of 51,2%) effectief gepland of gerealiseerd 51,2%

Als we het aantal gewenste en gerealiseerde units sommeren gaat het in totaal over1.032 units gemeenschappelijk wonen waarvan er 329 units effectief al gepland ofgerealiseerd zijn. In totaal participeerden er 15 projecten die effectief bewoond zijn (goedvoor in totaal 150 units).

We erkennen hier dat GW nog een niche is op de woonmarkt; maar het feit dat dezesurvey al ca 150 groepen vertegenwoordigt (Vlaanderen/Brussel) durven we spreken vaneen groeiende beweging,

18

Grootte vdwoonprojecten

<5units

5-14units

15-20units

>20units

nog geenidee

Eindtotaal

Gepland/Gerealiseerd 7 10 6 1 24

IDEE 17 11 10 14 52

Nog geen idée 57 57

Eindtotaal IS 24 21 16 15 57 133

18,05 15,79 12,03 11,28 42,86 100

17

31,58 27,63 21,05 19,74 100

43% zegt nog geen idée te hebben van de omvang van het project (zie grafiek). Ditbetekent trouwens dat het totaal aantal GW-units (ca 1000) wellicht nog sterkonderschat is. Onder de overige 57% (zie tabel) zien we dat 32% kiest voor zeer kleinewoongroepen (minder dan 5units), 28% gaat voor 5-14units in het project, 21% kiestvoor 15à20 units en zelfs 20% wil meer dan 20units, Die cijfers worden bevestigd in degroepssurvey waarvan de helft minstens in de projectfase zitten. Enig voorbehoud bijdeze cijfers: enerzijds zegt vier op tien nog geen idee te hebben van de projectgrootte(missing); anderzijds in de geplande / gerealiseerde projecten (n=24) variëren deprojecten vooral tussen 5 à 20 woningen.

Type units naarprojectgrootte

<5units

5-14units

15-20units

>20units

nog geenidee

Eindtotaal

Autonome woningen (meteigen keuken, sanitair enwc) 15 20 14 15 49 113

Kamers 9 1 2 8 20

Eindtotaal IS 24 21 16 15 57 133

85% van de IS-respondenten verkiest het centraal wonen of cohousing met autonomewoningen en 15% kiest voor het woningdelen (kamers). De groepsurvey betreft vooralautonome woningen (14 op 16 respondenten). Slechts 2 projecten betreffen hetwoningdelen met in totaal 21 kamers.

18

In het woningdelen is de gemeenschappelijke leef- en ontmoetingsruimte bijna eenevidentie (90% ten opzichte van 71%), maar bij de autonome woonsten zal men naast decollectieve berging, was- en fietsruimte, vlotter ook een gastenkamer delen (79,6% tenopzichte van 70%) – zie tabel en grafiekKruisen we beide vragen, dan zien we dat de meerderheid (60%) voor beide kiest: zewillen zowel leefruimte delen als ruimte voorzien voor het wassen,berging, fietsen engasten. Er zijn te weinig data voor meer info; maar het lijkt dat één op twee van deantwoorden onder 20m2 gemeenschappelijke ruimte per unit blijft.

Welke gemeenschappelijke ruimte wens je min. te delen?

Wasruimte, berging, fietsen, gastenkamer

Gemeenschappelijke leefruimte incl keuken

Eindtotaal

Autonome woningen 79,6% 70,8% 113Kamers 70,0% 90,0% 20

totaal IS 78,2% 73,7% 133

Verder verwijzen we naar de volgende hoofdstukken voor meer cijfers. Er is gepeild naar :

17

ambities m.b.t. maatschappelijke doelstellingen (betaalbaarheid, inclusie) knelpunten m.b.t. maatschappelijke doelstellingen

wensen m.b.t. juridische structuur

noden en wensen m.b.t. financiering (soort hulp ; voor welke aspecten) bereidheid tot financiële solidariteit

noden en wensen m.b.t. dienstverlening bereidheid tot inzet van kennis, vaardigheden, inspanningen

7. Perspectief van het samenwerkingsverband

Gemeenschappelijk wonen voor lage(re) inkomens en kansengroepen verondersteltsoldariteit en medeverantwoordelijkheid, tot en met maatschappelijke herverdeling opverschillende niveaus, zowel intern in de woongroepen als extern: individueel tussen debewoners van een groep door rechtstreeks hulp; door solidariteit en engagement lokaalbinnen een buurt (delen van fiets, auto, materiaal, infrastructuur, zelfs medebeheer en/ofmandeligheid) en zeker ook binnen elke woongemeenschap op zich dank zijsamenwerking, schaalvoordelen, zelfontwikkeling en zelfbeheer. In de GW-beweging kansolidariteit groeien tussen woongroepen onderling (expertise, materiële hulp, steunfonds,spaargroepen).

In brede maatschappelijke context zou de aansluiting van het GW in het lokaal, Vlaams enfederaal institutioneel kader opportuun zijn (publiek patrimonium, sociale huisvesting,sociale last in GPD, fiscaliteit, goedkope leningen, subsidies, premies, erfpacht of devaststelling van richtprijzen, …). Maar we zien de kans op een meer inclusief wonentoenemen indien de (overheids)middelen sociaal rechtvaardig(er) worden ingezet(mattheus-effect voorkomen) en de woonactoren open staan voor co-productie, waarin debewoner ook verantwoordelijkheid opneemt.

Vanuit de basisvoorwaarden van gemeenschappelijk wonen, namelijk delen van ruimtes,betrokkenheid op elkaar en omgeving, en creëren van maatschappelijke meerwaarde,met daar bovenop de expliciete doelstelling van betaalbaarheid en inclusie vankansengroepen, wordt in Hoofdstuk II van deze blauwdruk ingezoomd op demogelijkheden op niveau van een woongemeenschap: de wooncoöperatieve alsrechtsvorm wordt hier naar voor geschoven en verdiept, na afweging tegenover andererechtsvormen. Het is in Vlaanderen (en België) een uitdaging, gezien het huidigewoonlandschap en de rotsvaste wooncultuur van particuliere eigendom, om voorbij degangbare woonvormen nieuwe paden te betreden: we zien de coöperatieve als eenmiddel om het Gemeenschappelijk Wonen, op zich al innovatief, ook breed toegankelijk temaken voor kansengroepen.

Vervolgens wordt in hoofdstuk III de niche van woongroepen verlaten voor nog eenverbreding van het coöperatief perspectief: het ruime samenwerkingsverband, metaandacht voor dienstverlening, financiering en netwerkvorming is de conditie sine quanon tot de opschaling van het betaalbaar gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer .

7.1. Acties voor betaalbaar en toegankelijk gemeenschappelijkwonen

Vanuit het perspectief van het woonproject op microniveau zijn er een aantalmogelijkheden om de woonkost te beperken. Door haar eigenheid leentGemeenschappelijk Wonen zich tot diverse pistes. Er worden keuzes gemaakt in functievan de kernwaarden en beoogde doelen.

We onderscheiden :

18

- Coöperatief organiseren en beheren (faciliterende structuur, coalitie en co-productie) :

* COOP : gedeeltelijke inbreng extern kapitaal (LEC) en/of secundaire coöperatieve ;SO garandeert blijvende betaalbaar

* CLT : bewoners kopen/huren enkel de woning, niet de grond die in de stichtingblijft; zij krijgen financiële steun die samen met een groot deel van demeerwaarde terugvloeit naar de trust bij verkoop; de community en hetstewardship zijn sleutelfactoren, samen met een gelijkwaardige stem tussen debewoners, de buurt en de grondeigenaar.

* VME : inbreng van grond door een stichting, overheid (sociale huisvesting) of eenderde partij.

- Compact en rationeel (ver)bouwen :

slim (ver)bouwen en schakelen van woningen, meervoudig ruimtegebruik engroeperen van functies, voorzieningen, infrastructuur in gemeenschappelijkheid

- Zelfontwikkeling en zelfbouw :

taken worden opgenomen door (toekomstige) bewoners (en hun netwerk) op hetvlak van ontwikkeling, bouw en beheer (zie IV.- 5.2.)

- Sociaal ondernemen :

de winstmarge in de gradatie van een zuiver kostendekkend woonproject overbeperkte meerwaarde naar marktprijzen laat zich berekenen in bvb. huurprijzen,vennootschapsdividenden, de prijs van aangeboden diensten. Dit gaat samen methet engagement van de bewoners/gebruikers en de besluitvorming door deleden/partners.

- Langlopend financieren :

* dank zij een langlopende lening, zelfs spreiding over meer dan 1 generatie vanbewoners

* dank zij een langlopend engagement (woonrecht via aandeel, erfpacht, …)

- Financieel draagvlak verbreden :

* intern binnen de woongroep : individueel of als groep onder de bewoners-gebruikers* extern via een fonds : solidariteitsfonds, startfonds, …* extern kapitaal via aandelen, obligatielening, …

- Werken met overheidssteun (financiering vanuit een breed maatschappelijkdraagvlak) :

* premies, huursubsidie, fiscale gunstmaatregelen,… (eventueel naargelang desociale meerwaarde)* in samenwerking met of via sociale huisvestingsactoren (SHM, OCMW, …) * subsidieretentie, rollend fonds, gebruiksrecht op vastgoed (erfpacht,opstalrecht, ..)

Uit literatuur en ervaringen op het terrein kunnen we een zeer ruw benaderde inschattinggeven van de besparingsmogelijkheden per strategie. Zie tabel :

17

COÖPERATIEF GEMEENSCHAPPELIJK WONEN : ACTIES VOOR MOGELIJKE BESPARINGEN (ruwe inschatting)

Niveau Actiegeschattebesparing

Organisatievan de Woon-gemeenschap

Coöperatief organiseren en beheren : - VME : met beperkingen (voorkeurrrecht, meerwaarde

bij doorverkoop naar fonds, …) - CVBA : Wooncoöperatieve (LEC) ; secundaire coöperatieve - CLT : Community Land Trust

- 5 % enmeer

Bouw en dienst-verlening

Compact en rationeel bouwen : - Dichtheid, gedeelde ruimtes - wegen, riolering, nutsleidingen, …

- 5 %

Zelfontwikkeling , zelfbouw en zelfbeheer : bewoners, vrijwilligers, i.s.m. sociale economie - 15 %Sociaal ondernemen : kostendekkend of beperkte winst (i.p.v. marktwaarde), herinvestering van winst > dit voor : huurprijs, dividend, prijs van aangeboden diensten, …

- 5 %

Financiering

Langlopend financieren : - langlopende lening - erfpacht op grond - woonrecht via aandeel, …

~ fase

Breed financieel draagvlak - binnen de bewonersgroep per project - fonds (startfonds, solidariteitsfonds) - extern kapitaal via aandelen, obligatielening, …

- 5 %

Werken met overheidssteun - steun in verhouding tot sociale meerwaarde - premies, huursubsidie, fiscaliteit, borgstelling, … - samenwerking met sociale huisvestingsactoren (SHM, OCMW) - subsidieretentie, rollend fonds, gebruiksrecht op vastgoed

- 5 %en meer

In onze peiling (vraag 18) worden de verschillende aangereikte acties ongeveer evenveelvermeld als mogelijkheid tot besparingen :

18

7.2. Coöperatieve aanpak en Wooncoöperatieve

Op zoek naar geschikte structuren voor de doelstellingen is het een kleine stap naar deaanpak op basis van coöperatieve beginselen.

In de speurtocht naar rechtsvormen om gemeenschappelijk wonen betaalbaar(der) temaken zijn enkele pioniers en onderzoeken ons al voorgegaan m.b.t. de toepassing vancoöperatieve principes bij collectieve woonvormen in kader van ESF projectoproepcoöperatief ondernemen (2012). Tot nu toe blijft het ingeschatte effect op betaalbaarheiden inclusie echter beperkt, zowel in het theoretische model (Blauwdruk Bazuin) als in depraktijk (Blauwdruk CLT).

Het idee van een multistakeholders coöperatie met een mogelijheid tot inbreng vanextern kapitaal en de optimalisatie van samenwerking tot echte coproductie verruimt onsblikveld naar een samenwerkend en ondersteunend netwerk.

7.3. Het perspectief van het Samenwerkingsverband

Om de doelstellingen verdergaand te realiseren verbreden we ons onderzoek dus van deschaal van één enkele wooncoöperatieve naar de schaal van een ondersteunend netwerken nog ruimer naar een samenwerkingsverband met verschillende spelers. De redenendaarvoor worden hieronder uiteengezet. We zien ons gesterkt in deze benadering doorbuitenlandse voorbeelden. (zie verder : 7.4.)

7.3.a. Netwerk

De leefbaarheid van gemeenschappelijk wonen in haar huidige ontwikkeling, maar ook oplangere termijn staat of valt bij de betrokken en geëngageerde (mede)bewoners enparticipanten, bij een groeiende beweging van ervaringsdeskundigen.

De bewuste keuze voor het concept, voor gemotiveerde deelnemers, de inzet van debewoners (financieel, competenties,..), de overwogen keuze voor een verbindenderechtsvorm zijn een goed startpunt voor het realiseren van de woongemeenschap. Ditcoöperatief en sociaal engagement van bewoners en andere betrokkenen vergt evenwelvolgehouden aandacht en inspanningen. Omdat het op de schaal van één enkele woongemeenschap al zo moeilijk is om zulks volte houden, te realiseren en te onderhouden, is de samenwerking in een netwerk vanbewoners, sympathisanten, geïnteresseerden en ervaringsdeskundigen meer danwelkom.

7.3.b. Samenwerkingsverband

Wil een woongemeenschap bovendien open staan voor lagere en bescheiden inkomens,dan krijgt ze het extra moeilijk en wordt ondersteuning vanuit een bredersamenwerkingsverband nuttig en zelfs noodzakelijk om dit financieel haalbaar enduurzaam te maken. Die verruiming slaat niet enkel op het aantal deelnemers, maar ook op verschillendefuncties die door een breed aantal stakeholders in dergelijk samenwerkingsverbandkunnen gedragen worden. Ze versterkt de werking van de primairewoongemeenschappen en creëert schaalvoordelen die bijdragen tot de financiëleimplementatie, de professionalisering en het opschalen van initiatieven.

De samenhang van deze verschillende functies en de interactie tussen de betrokkeninstellingen, organisaties en initiatieven maakt de sterkte uit van een ‘coöperatievebeweging van coöperatief wonen’ - coöperatief in het kwadraat (Gijselinck, 2011) -, in onsgeval met expliciete gemeenschappelijke en sociale ambities.

17

7.3.c. Middelen binnen de woongemeenschap en binnen hetsamenwerkingsverband

De inspanningen nodig om een opstartend project te dragen dient door elke groep inandere verhouding opgevangen door de toekomstige bewoners, door het netwerk endoor de aangetrokken (ingehuurd, in samenwerking, …) professionals, zowel non-profitals profit. Deze verhouding hangt af van de middelen waarover de startgroep beschikt, enerzijds definanciële middelen, anderzijds de diverse competenties en de sociale netwerking.

Deze soorten middelen benoemen we als ‘kapitaal’. Concreet gaat het over :

- ‘Financieel kapitaal’ : beschikbare en ontleenbare financiële middelen van detoekomstige bewonersen sponsors

- ‘Cultureel kapitaal’ : kennis, ervaring en vaardigheden van de bewonersgroep en hundirecte kring (binnen de grenzen van de beschikbare man-uren)

- ‘Sociaal kapitaal’ : capaciteiten tot samenwerken als groep en tot onderhouden vannetwerken waarop beroep kan worden gedaan

Hoe complexer een woonproject des te meer is het betrekken van een aantalprofessionals aangewezen of zelfs noodzakelijk. Over complexe projecten spreken we o.a.als het gaat over een langdurig traject met struikelblokken (regelgeving, prijs ofbeschikbaarheid van gronden, ruimtelijke plannen, administratie, …), en/of met velepartners (woonsten, financiers, mede-organisatoren, …), en/of met belangrijke financiëleimplicaties en/of een veeleisende (ver)bouwfase en/of herbestemming van erfgoed.

Belangrijke hindernissen doen zich vooral voor in de aanloop- en opstartfase van eenproject. Groepen hebben dan niet enkel nood aan een sterke inbreng van kennis enervaring door ervaringsdeskundigen (andere starters, gevestigde woongemeenschappen)en professionals, maar vaak nog meer aan financiële ondersteuning. Dit moet dienenvoor de prefinanciering van optie en aankoop van een site, professioneel advies, reservesvoor het opstarten van de (ver)bouwfase, en andere noodzakelijke investeringen.

Startende groepen die hun project zelf vorm willen geven dienen niet enkel deprofessionals in te huren die ingezet worden bij elk (traditioneel) woonproject, maar omhet GW-traject met succes te doorlopen hebben zij bovendien nood aan de input vaninformatie, richtlijnen en methodieken, en in de meeste projecten ook input vanbegeleiding op maat (contextgebonden, groepswerk en delen, besluitvorming, opbouwvan vertrouwen).

Groepen met ruime financiële middelen kunnen gemakkelijker de lacunes in hun nodigekennis en vaardigheden aanvullen. Zij kunnen de juiste professionals inhuren, niet enkelwie onontbeerlijk is voor elk woonproject (zoals bvb. architect, notaris, financieeladviseur, …), maar ook deze met specifieke know-how in collectieve zelfbeheerdewoontrajecten (zoals trajectbegeleider, groepsprocesbegeleider, …) of ze hurenprofessionals in die enkele taken combineren (zoals projectontwikkelaar,projectbeheerder, …).

Minder begoede groepen zijn totnogtoe aangewezen op sociale huisvesting of - voor hente dure - externe projectontwikkeling. Een initiatiefgroep, zeker in een stedelijkeomgeving, haakt vrij snel af als huren of betaalbaar wonen geen kans maakt. Voor henopenen zich nieuwe wegen als de groep kan vooruit zien op financiële ondersteuning enbegeleiding op maat, ingebed in een wederkerig coöperatief netwerk.

7.4. Buitenlandse voorbeelden ter ondersteuning van debenadering op niveau van een Samenwerkingsverband

18

We voelen ons gesterkt in deze benadering dank zij de inspiratie uit de dagelijkse praktijkvan startende projecten en bestaande woongemeenschappen in ons land. Maar zekerook de buitenlandse context en voorbeelden leren ons veel. In sommige landen bestaanal stevig uitgebouwde samenwerkingsverbanden, die in verschillende functies voorzien.

7.4.a. Zweden en Noorwegen

In Scandinavië kent men het zogenoemde ‘moeder en dochter’ model voorwooncoöperatieven. Het houdt de combinatie in van een primaire coöperatieve, deeigenlijke wooncoöperatieve, meestal op de schaal van het huizenblok of de woongroep. Daarnaast bestaat er een secundaire coöperatieve die diverse functies kan vervullen,zoals o.a. deze van spaarbank (“eerst sparen, dan wonen”), die ook leningen kanverstrekken.

In Zweden en Noorwegen heeft de brede toepassing van dit model er voor gezorgd dathet percentage coöperatief beheerde woningen zeer hoog is: 22% in 2011 in Zweden (tot40% in de steden) en 2/3 van de private woonmarkt; 15% in 2012 in Noorwegen (tot 40%in Oslo). In landen waar dit bredere model niet werd toegepast blijft het aandeelcoöperatief beheerde woningen lager [Birchall 2004 ; ICA-CECODHAS 2012]

7.4.b. Quebec

In Canada werden coöperatieve woonvormen (niet per se gemeenschappelijk wonen)sterk gesteund door de federale overheid tot in 2001. Het gaat om autonoom,zelfbeheerd collectief wonen (niet per se GW met gedeelde ruimtes) met toegankelijkheidvoor lage en bescheiden inkomens.Een bloeiende beweging is ontstaan, vooral in 3 provincies (Quebec, Ontario enBritsColumbie). Echter, na 2001, bij het opheffen van federale subsidies werden nogweinig wooncoöperatieven ontwikkeld.

In de provincie Quebec echter blijven nieuwe groepsinitiatieven onder de vorm vanwooncoöperatieven ontstaan. Een belangrijke factor hierbij is het subsidiëren van eenstevig ondersteunend kader bestaande uit organismen voor begeleiding, endienstverlening in deze provincie, de GRT’s (G roupes de Ressources Techniques) (zie ookIV. 2.).

In 2009, na 30 jaar informele samenwerking, werd een formeel samenwerkingsverbondgesloten met de Openbare Koepel voor Sociale Huisvesting (SHQ, Société d’habitation duQuébec). Die koepelorganisatie AGRTQ (Association des Groupes de Ressourcestechniques du Québec) heeft bovendien een fonds in het leven geroepen (FAQ, Fondsd’Acquisition Québécois, société en commandite ) die aan initiatievenoverbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed. [AGRTQ, 2012]

7.4.c. Duitsland

Het FGW of ‘Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V.‘ (cfr.vzw) is een koepelverenigingvan individuen, verenigingen, bewonersgroepen en regio-kernen, die als doel heeft: hetmultigenerationeel GW bekend te maken, woonprojecten te initiëren en te realiseren.(www.fgw-e.v.de)

In de ‘WohnStrategen e.V.‘ hebben geëngageerden de handen in elkaar geslagen om enwillen vanuit hun persoonlijke interesse en beroepservaring het GW in de regio Thüringenbevorderen. WohnStrategen vertegenwoordigt als zelfstandig draiende regio-kern hetFGW. Zij organiseren o.a. de Woonprojectendag (bvb. 2009, 2011) in Thüringen. Hunmissie en overige activiteiten zijn als volgt beschreven : - Bekendmaking en informatie- Bevorderen van alternatieve woon- en leefvormen- Informatie verwerven en verspreiden rond beleid, bedrijfswereld en onderzoek- Ondersteuning van projectgroepen en netwerkvorming

17

Daarnaast biedt WohnStrategen ook effectief begeleiding aan in de conceptontwikkelingen communicatie voor groepen in alle stadia van hun ontwikkeling en bestaan. [Jurrack &Schauber, 2011]

Het netwerk van ‘Mietshauser Syndikat’ G.m.b.H stelt tot doel het vastgoed metwoonbestemming te onttrekken aan speculatie. Deze vereniging ondersteunt opstartendeprojecten van groepswonen via een bescheiden financiële hulp bij de opstart (50%oprichtingskapitaal) en een uitwisselingsnetwerk van informatie, begeleiding en vrijwilligedienstverlening. Dit doen zij via de constructie van gmbh’s (cfr. bvba’s) die op eencoöperatieve wijze aan elkaar en aan de koepel verbonden zijn. De leden van hetSyndikat zijn de woongroepen en sympathisanten, en de bewoners dragen een klein % opde huurprijs bij als lidgeld van de koepel. Gesticht in 1992 hebben zij vandaag 79aangesloten woongebouwen en 24 initiatieven. [Mietshäuser Syndikat, 2010]

7.4.d. Zwitserland

In Zwitserland maakt de coöperatieve sector 5% uit van de totale woonmarkt, in Zürichen Biel is dit zelfs 20%. Het gaat om NEC (Non Equity Cooperatives), te vergelijken meteen huursituatie waar de bewoners als gestructureerde groep een aantalverantwoordelijkheden en taken opnemen (beheer, onderhoud). Er is ondersteuning vanoverheidswege onder de vorm van goedkope leningen door een coöperatievefinancieringsstructuur met staatsgarantie. Zij richten zich naar de bescheiden inkomens,maar vallen niet onder de sociale huisvesting, en de ‘huurkosten’ liggen gemiddeld 20%lager dan de gewone markt. .

‘ Kraftwerk 1 - Hardturmstrasse’ is een voorbeeld van wooncoöperatieve, aanvankelijkontstaan uit de krakersbeweging in de jaren ’90. Zij realiseerden een eerste project in hetcentrum van Zürich in 2000. Vorig jaar finaliseerden zij, met financiële steun vanuit huncoöperatieve en met inzet van de coöperanten uit het eerste project, een tweede projectin samenwerking met een instelling voor probleemjongeren (‘Kraftwerk 1 -Heizenholz’). Zij zijn vandaag in ‘Mehr als Wohnen’ een van de sleutelpartners in eenderde project, nu in samenwerking met een instelling voor beschut wonen vanpsychiatrische patiënten, een stichting voor gehandicaptenzorg en een crèche.

In dezelfde geest lopen steeds meer initiatieven op basis van een samenwerking tussenbestaande woonprojecten en andere (nieuwe) partners. Zo is bvb. ‘Kalkbreite’ eengemengd project voor wonen en bedrijfjes: de coöperatieve vereniging‘Genossenschaft Kalkbreite’ is opgestart door Karthago (coop GW), Dreieck (coop GW +kleinhandel), een aantal coöperatieve bedrijfjes en de buurtwerking die zich heeftaangesloten.

‘ Wogeno’ is een coöperatieve bouw- en vastgoedmaatschappij, eveneens ontstaan uitde krakersbeweging. Zij bouwen of verbouwen woonsten t.b.v. individuen of groepen.Deze woonsten,vaak in bouwblokken, worden dan verhuurd of in erfpacht gegeven aan debewoners of aan de bewonersvereniging. Deze laatste is meestal georganiseerd als vzw,somsook als bewonerscoöperatieve.

De ‘Stiftung Edith Maryon ‘ in Basel bestaat sinds 1990 en wijdt zich aan hetondersteunen van kunsten, wonen en organische landbouw. Zij heeft verschillende GWprojecten in Zwitserland, maar ook in Duitsland betaalbaar gemaakt en zelfs mogelijkgemaakt, voornamelijk door gronden en/of gebouwen te verhuren of in erfpacht te geven.Hun missie op het vlak van wonen bevat o.a. het bevorderen van betaalbaar wonen enhet onttrekken van vastgoed aan speculatie. [Kriese Ulrich , 2012]

In dezelfde geest opereert ook de Trias Stiftung, opgericht in 2002 (Duitsland) via eenbeleggingsstrategie die haar toelaat om een reserve aan middelen op te bouwen dieworden ingezet tegen grondspeculatie. Ze ontsluit deze gronden (via erfpacht) voor hetgemeenschappelijk wonen van jong tot oud via zelfontwikkeling en zelfbeheer, metwederzijdse zorg en ondersteuning, duurzame leefstijl, collectief ruimtegebruik in

18

energiezuinige gebouwen, gebruik van bio-ecologische grondstoffen en verantwoordomgan met het milieu en de natuur. Hiermee wil ze inspelen op de veranderende trendsin huishoudens, de vergrijzing en individualisering, en opnieuw nabuurschap en socialeactie bottom-up ondersteunen. Buiten de belegging in en uitgifte van gronden is destichting ten behoeve van haar doel ook actief in workshops, seminaries en studiedagenen publicaties.

Halvtolv (Kopenhagen, DK) eigenaarscoöperatieve Vaubanaise (Freiburg, D) wonen & zorg

17

8. Antwoord op de uitdaging

We staan voor diverse maatschappelije vraagstukken als we het ‘duurzaam wonen’ op deagenda plaatsen. Theorie staat vandaag nog ver van de praktijk. Inspelen op dedemografische evolutie en de wijziging in de samenstelling van huishoudens, de druk opde ruimte en het milieuprobleem veronderstelt een andere wijze van wonen.Gemeenschappelijk Wonen is in opmars en kan, mede dank zij haar kernwaarden, in allebescheidenheid hier een aanzet toe geven. In eigen land blijkt echter dat het GW, althans cohousing en co-wonen, doorgaans eenvoorrecht voor hogere inkomens, vaak hoger opgeleiden. Nochtans is de interesse, zekerin stedelijke gebieden, zeer breed. Betaalbaarheid en brede toegankelijkheid in eenwoonvorm op maat en naar keuze is een basisrecht. Het noodzaakt zowel eenherverdeling van schaars beschikbare middelen als actie in de coöperatieve spirit omvoor iedeeren dit recht op kwalitatief woonmilieu te verzekeren. En daar willen we metdeze blauwdruk voor pleiten. De kernvraag : kunnen we het Gemeenschappelijk Wonen bereikbaar maken vooriedereen is dan meteen ook de uitdaging. Hiertoe willen Samenhuizen vzw en Cedubovzw -samen met hun netwerk- de paden naar voorschuiven die gestoeld zijn op decoöperatieve beginselen.

Er zijn in ons land woongroepen en woonactoren aan het pionieren met de coöperatievestructuur en zij verdienen volle steun. Maar jammer, België is aangewezen opbuitenlandse voorbeelden om te geloven dat het ‘echt’ anders kan.

De inspirerende voorbeelden brengen ons tot volgende besluiten :

- Er is een breed en gevarieerd pallet aan praktijken, die meteen ook getuigen vanwerkbare oplossingen om het GW open te trekken naar huurders en lagereinkomens, om grondspeculatie tegen te gaan en zich te positioneren op de privatemarkt met een betaalbaar aanbod in sociaal geëngageerde woongemeenschappen

- Die veelheid aan initiatieven, coöperatieve woongroepen en organisaties met elk hunaanpak en strategie reiken handvaten aan die we in de Vlaamse context kunnenaftoetsen

- Het spectrum aan voorbeelden en cases in de ‘coöperatieve woonwereld’ getuigt vaneen (aanstekelijke) sociale beweging die enthousiasmeert en meer volk op de beenbrengt

- Enthousiasme en overtuiging zijn de drijfveer om bottom up engagement los te weken,om dynamiek en innovatie op gang te trekken, die bijdraagt aan sociaal-maatschappelijke doelstellingen

- De institutionele en beleidscontext speelt een belangrijke rol in ontwikkeling endynamiek van het coöperatief wonen en van betaalbaar GW in het bijzonder.

- De wooncoöperatieve is een geschikte rechtsvorm om bescheiden inkomens te latendelen in betaalbaar GW met woonzekerheid. Dit kan gerealiseerd worden inverhouding tot de mate van ingebouwde interne en/of externe solidariteit.

- Doch een coöperatief samenwerkingsverband van kennis- en ervaringsuitwisseling, vanbegeleiding en ondersteuning zowel naar inhoud, organisatie als financieeloverstijgt het niveau van de individuele projecten van GW en geeft armslag om hetGW voor de zwakkeren op de woonmarkt op te schalen.

- Voor de woongemeenschap die betaalbaarheid wenst in te bouwen dient deze wens totsamenwerking zich te vertalen op het niveau van de woongemeenschap zelf, doordiverse stakeholders te betrekken.

- Secundaire structuren op vlak van dienstverlening, financiering, en conceptbewakingbinnen een samenhangend netwerk zijn onontbeerlijk om de doelstellingen vanbetaalbaarheid, inclusie, zelfbeheer te verwezenlijken.

18

Deze blauwdruk wil de strategie en paden uitstippelen om via een coöperatieve structuurin de context van Gemeenschappelijk Wonen de gestelde doelen te realiseren, namelijkeen grotere toegankelijkheid en betaalbaarheid, inclusie van kwetsbaren enbewonersmix, zelfontwikkeling en zelfbeheer, participatie, basisdemocratie enempowerment, samenwerking en solidariteit.

Wij willen dit realiseren door co-operatie zoals de woongemeenschap die omvat maar ookoverschrijdt, met name binnen een coöperatief netwerk. Op verschillende niveaus kan destrategie ten dienste staan van de hoger geformuleerde doelen van betaalbaarheid enmaatschappelijke meerwaarde.

We zoomen in : - op microniveau :

de mogelijkheden en beperkingen van het coöperatieve model en de coöperatieverechtsvorm voor een project betaalbaar gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer

- op mesoniveau : de uitbouw van een ondersteunend netwerk door/voor projecten, omwoongemeenschappen, startende groepen en geïnteresseerden naarkennisuitwisseling, dienstverlening, financiering toe te leiden

- op macroniveau : de uitbouw van een financieringssysteem en een dienstverleningsaanbod, al danniet in onderlinge samenhang, dat dient ter ondersteuning van zelfbeheerdewoongemeenschappen met doelstelling betaalbaar wonen.

Zowel in het landschap van het woonideaal als in het regime van het woonsysteem(regionale en federale overheid, regelgeving, spelers op de markt) zal een cultureleomslag nodig zijn om innovatieve woonvormen uit hun niche op de woonmarkt te latenuitbreken en gedijen.

Wij geloven dat het de combinatie van deze paden is

die een voelbaar effect zal hebben

op de betaalbaarheid en op de andere maatschappelijke doelstellingen.

In de uit te werken modellen op de verschillende niveaus moeten de paden zoveelmogelijk hun neerslag vinden met de nodige ondersteuning en kansen. Zij dienen opelkaar afgestemd te worden binnen een steunend en controlerend kader.

Stakeholders in het samenwerkingsverband :

De stakeholders zijn talrijk en divers. We onderscheiden 4 grote categorieën : - De Woongemeenschappen zelf en de direct of indirect betrokkenen, d.w.z. hun

netwerk, maar ook de geïnteresseerden en opstartende initiatieven - Non-profit verenigingen en organisaties- De profit sector (bedrijven en beroepskrachten)- Publieke en semi-publieke sector

In het schema hieronder geven we een overzicht van deze stakeholders. Voor elk van henwordt met een kleurstip aangegeven op welke vlak zij betrokken kunnen zijn.Bevoorrechte partners worden in het groen aangegeven. De wijze van betrokkenheid :

- de woongemeenschap (geel) II. - dienstverlening (rood) III.A.- financiering (blauw) III.B.- vastgoed aanbod (grijs) (III.B.)- netwerking (oranje) III.C.

17

De stakeholders maken elk op hun manier, via een eigen rol, deel uit van hetsamenwerkingsverband voor Gemeenschappelijk Wonen. We schetsen hierna decomponenten van die samenwerking. In de volgende hoofdstukken wordt er verderingegaan op de verschillende elementen van het samenwerkingsverband.

18

Het samenwerkingsverband voor Gemeenschappelijk Wonen opereert voor allewoongemeenschappen, startende projecten en belangstellenden in het gehelegrondgebied van Vlaanderen en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voorNederlandstalige of tweetalige initiatieven.

De componenten van het samenwerkingsverband zijn de woongemeenschap, dedienstverleners, de finacieringsinstrumenten, het samenhuizen netwerk.

17

Het Samenhuizen netwerk geleidt de woongemeenschap naar dienstverlening enfinanciering,

met optimale gebruikmaking van het Dienstverleningsaanbod en het Financieringsaanbod

Het organogram ziet er uit als volgt :

Boven het niveau van de enkele woongemeenschap kunnen structuren en keuzes in hetomringende netwerk bepalend zijn voor de mogelijkheden tot realisatie van een aantaldoelstellingen.

We onderscheiden :

- De bewoners en hun directe kring van familie, vrienden, …

- Interactie met buurt, omgeving : dynamiek in de wijk, buurtfeesten, gedeelde tuintjes,aankoopcoöperatieven, kinderopvang, sociale economie, … [zie o.a. Parasote Bruno,2011]

- Verbinding met het Samenhuizen netwerk (koepel, regio-kernen, woongemeenschappen,starende groepen, belangstellenden en sympathisanten)

- Directe binding van een woongemeenschap met secundaire structuren die diversefuncties en taken kunnen opnemen : bewoning, eigendom, dienstverlening,financiering

- Haar plaats in het samenwerkingsverband gemeenschappelijk wonen

- Interactie met de ruimere samenleving : vanuit een coöperatieve houding leggen dewoongemeenschap en de andere geledingen van het GW netwerk verbindingen metde diverse initiatieven, bewegingen, organisaties en instellingen binnen desamenleving.

18

In de volgende hoofdstukken beschrijven we eerst de woongemeenschap op zich(hoofdstuk II.), vervolgens de andere componenten van het samenwerkingsverband,namelijk het dienstverleningsaanbod (hoofdstuk III.A.), de financieringsinstrumenten(hoofdstuk III.B.) en het Samenhuizen netwerk (hoofdstuk III.C.).

Activiteiten in het Samenwerkingsverband :

17

II. DE WOONCOÖPERATIEVE

Nadat we in het vorige deel uitzoomden tot het perspectief van een breedsamenwerkingsverband met vele en diverse stakeholders, zoomen we nu opnieuw in naarde wooncoöperatieve op zich.Gemeenschappelijk Wonen in zelfbeheer heeft een aantal kenmerken die haar geschiktmaken om te functioneren binnen een netwerk en een samenwerkingsverband. Op hetniveau zelf van de woongroep moet de interne structuur goed zitten en moet zij klaarstaan om af te stemmen op de verschillende vormen van samenwerking

Er bestaat een brede waaier aan diverse vormen van gemeenschappelijk wonen. In grotelijnen dient het onderscheid te worden gemaakt tussen de groepering van autonomewoonsten en deze met kamers. Verdere opdelingen betreffen de uitgebreidheid van degedeelde ruimtes en de mate van betrokkenheid tussen de bewoners onderling. Er is een wisselwerking tussen de factoren die de typologie van het samenwonenuitmaken en de mogelijkheden en noodwendigheden m.b.t. betaalbaar wonen en socialemix. Voor meer bijzonderheden over types en definities verwijzen we naar elders in ditonderzoek (zie : I.-5.1.).

De inspiratiebronnen voor de wooncoöperatieve vonden we in een aantal buitenlandsepublicaties, maar zeker ook in de CLT Blauwdruk (Samenlevingsopbouw, 2012], de BazuinBlauwdruk [Bazuin, 2012], het onderzoek van HIVA-KUL [Gijselinckx,2011] e.a.

Voor bestaande voorbeelden in binnen- en buitenland verwijzen we naar hoofdstuk I.-6.

1. Het coöperatieve idee

1.1. Missie en visie

- Betaalbare en toegankelijke woongelegenheid voorzien voor gemeenschappelijk wonenmet een bredere toegankelijkheid voor lage en gemiddelde inkomens dank zij solidaireherverdelingsmechanismen, dank zij de collectieve schaal, dank zij zelfontwikkeling enzelfbeheer. - Hiermee ook een bewonersmix van inkomenscategorieën mogelijk te maken in de lokalegemeenschap met inclusie van kwetsbare personen. - Het recht vrijwaren om te wonen volgens de woonvorm van eigen keuze, in dit gevalmet de meerwaarde van de gemeenschappelijkheid.- Het woonrecht als basisrecht vrijwaren voor iedereen door grond en woningen, alslevensnoodzakelijke ‘grondstoffen’, zoveel mogelijk te behouden en beheren alsmaatschappelijk gedeeld goed.- Zelfbeheer bevorderen, zowel in aanloopfase en ontwikkelingsfase als in bewoningsfase.- Emancipatie van de deelnemers aan het project- Sociale cohesie bevorderen binnen en buiten de woongemeenschap

1.2. Activiteiten van de coöperatie

De wooncoöperatieve kan een palet van activiteiten verzekeren, namelijk hetontwikkelen, realiseren, (ver)bouwen, benutten, beheren, verschaffen en/of onderhoudenvan voorzieningen van gemeenschappelijke wonen voor de leden-bewoners. Aansluitend bij het wonen kunnen nevenactiviteiten worden ontwikkeld, zoals bvb.opvang van mensen met dringende woonbehoefte of zorgbehoefte, kinderopvang, tuin- oflandbouwactiviteit, horeca, gastenverblijf, vorming, seminaries, enz …

18

Primaire en secundaire coöperatie

Functies kunnen worden verdeeld tussen een primaire coöperatieve en een secundaire coöperatieve (soms genoemd dochter-moeder coöperatieven). De primaire coöperatie staat in voor het sociaal functioneren en het dagelijks financieel-juridisch beheer. De secundaire coöperatie neemt in tweede orde functies en taken over van één of meerdere wooncoöperatieven, zoals beheer van het vastgoed, eigendom van het vastgoed (ver)bouwen, financiering, dienstverlening, onderhoud, …De primaire coop betaalt doorgaans een vergoeding voor het vervullen van deze taken, of krijgt een kortingop huur/gebruikskosten naargelang de mate waarin zij deze zelf opneemt.

Men kan vanuit een primaire wooncoöperatie, naast het wonen, ook de andere functies en taken inbouwen ten gunste van eigen of andere projecten, hierop kan ingezet worden van bij aanvang of het kan voorzien worden in de statuten naar de toekomst toe.

Sommige secundaire coöperaties ontstaan dus vanuit een woongemeenschap en nemenhet initiatief of faciliteren het ontstaan van meerdere woonprojecten. Andere richten zich als kerntaak op dienstverlening en ondersteuning t.b.v.gemeenschappelijk wonen. Een voorbeeld is Cohousing Projects (zie : Cohousing Platform,2012)

1.3. Geografische afbakening

We spreken over het Gemeenschappelijk Wonen in Vlaanderen en over deNederlandstalige projecten in de Brusselse Regio. Dit is ook het werkingsgebied vanSamenhuizen vzw als sociaal-culturele beweging voor Gemeenschappelijk Wonen -‘Wonen met Meerwaarde’.

De zuiver primaire wooncoöperatie is project- en plekgebonden en richt zich dus op desite waar de unieke woongemeenschap gevestigd is en mogelijks of bij voorkeur ook opde directe woonomgeving waarmee er interactie bestaat of beoogd wordt.

Een secundaire coöperatie beperkt zich niet tot één enkele woongemeenschap, maarkan/wil ten dienste staan van meerdere projecten. Zij richt zich op een stad of streek, enopereert eventueel in een groter bereik, afhankelijk van enerzijds hun activiteiten,anderzijds van de kansen en opportuniteiten die zich voordoen. Wonen heeft op de eersteplaats een lokale component : nieuwe initiatieven en diensten ontwikkelen zich inverbinding met de actoren van het lokale woonveld.

1.4. Keuze voor de coöperatieve rechtsvorm

Voor een doorlichting van de coöperatieve rechtsvorm verwijzen we naar II.-2 hieronder.De coöperatieve wordt afgewogen t.o.v. andere mogelijke rechtsvormen voorgemeenschapelijk wonen, waaronder heden doorgaans de VME (Vereniging voorMedeeigendom) wordt benut.

Met het inzicht in de voor- en nadelen van de coöperatieve rechtsvorm zien we detoepassing van de coöperatieve rechtsvorm voor gemeenschappelijk wonen als zeerinteressante – en tot nu toe in ons land ondergewaardeerde – piste om hier verder teadopteren.

In functie van onze doelstellingen, het betaalbaar en toegankelijk maken van het GW, inzelfontwikkeling en eigen beheer kiezen we er dan ook voor om de coöperatievevennootschapsvorm verder uit te werken. Dit is een in het buitenland beproefde structuurvoor woonprojecten in het algemeen en voor woongemeenschappen in het bijzonder. Mitshet slechten van enkele hindernissen is dit ook voor ons land een veelbelovend modelvoor komende projecten gemeenschappelijk wonen.

17

2. Argumentatie van keuze voor coöperatieve

Er is al werk verricht rond de afweging van een coöperatieve rechtsvorm voor wonen in het algemeen en gemeenschappelijk wonen in het bijzonder. We verwijzen daarvoor naar de litteratuur in het buitenland die veel inspiratie biedt maar op verschillende punten niettoegeschreven is op onze context (regelgeving, cultuur, historiek, …). De Duitse, Franse en Britse publicaties lijken ons het meest bruikbaar. Ook de bestaande projecten in onze buurlanden, maar o.a. ook in Scandinavië, USA en Canada zijn zeer inspirerend. In vlaanderen hebben De Bazuin (Kortrijk) en CLT (Gent) in hun Blauwdruk Coöperatief Ondernemen de weg bereid. [Bazuin, 2012 ; Samenlevingsopbouw Gent, 2012]

De meeste woongemeenschappen zijn vandaag opgezet volgens de klassieke rechtsvorm van de Vereniging van Mede-Eigenaars. Op zoek naar juridische structuren die meer mogelijkheden moeten bieden om betaalbaarheid in te bouwen overlopen we diverse rechtsvormen in vogelvlucht. We bekijken de coöperatieve rechtsvorm van nabij in haar bruikbaarheid voor een project gemeenschappelijk wonen en leggen deze naast de VME.

2.1. Diverse rechtsvormen in vogelvlucht

2.1.a. Vennootschapsvormen

Vennootschapsvormen zoals Naamloze Vennootschap (NV), Besloten Vennootschap metBeperkte Aansprakelijkheid (BVBA), vennootschap onder firma (V.O.F.) en commanditairevennootschap (Comm. V) zijn minder geschikt voor het structureren van eenwoongemeenschap. Hierna volgt een overzicht dat niet pretendeert volledig te zijn. De coöperatievevennootschap (CVBA, …) wordt verderop besproken (zie 3.2.).

Naamloze Vennootschap (NV)

Een naamloze vennootschap (NV) is niet zo geschikt om de volgende redenen:- Een NV is vooral gericht op het aantrekken van kapitaal, meer dan op het samenwerken

van personen; het minimumkapitaal is 61.500 EUR, wat een pak hoger is dan de18.500 EUR die vereist zijn bij een bvba en een (gemeenrechtelijke) CVBA

- Aandelen zijn principieel overdraagbaar: de overdracht, zowel bij leven als dooroverlijden, kan slechts tijdelijk geblokkeerd worden

- Stemrecht is ook zeer sterk kapitaalgebonden: 1 stem per aandeel; stemrecht per hoofdis niet mogelijk; anderzijds: stemkrachtbeperkingen zijn mogelijk om misbruik vanmeerderheid tegen te gaan en aandelen zonder stemrecht kunnen uitgegevenworden (max. 1/3 van het kapitaal; is bovendien gekoppeld aan recht op preferentdividend en voorrecht op de terugbetaling van de kapitaalinbreng; bij belangrijkebeslissingen is er toch stemrecht)

- Uitsluiting van een vennoot in de statuten via terugbetaling van het kapitaal is nietmogelijk (moet geschieden via gedwongen afkoop door de andere vennoten van deaandelen van de uitgesloten vennoot); gerechtelijke uitsluiting is in de wet voorzien,maar vereist een procedure, en andere voorwaarden (een gegronde reden, tenminste30 % van het kapitaal of de stemrechten, het moet in het belang van devennootschap zijn)Ook (eenzijdige) uittreding is mogelijk, maar veronderstelt terug het voeren van eenprocedure (zie verder).

- Inkoop van eigen aandelen is mogelijk, maar veronderstelt een vrij zware procedure(beslissing algemene vergadering met bijzonder quorum en meerderheid) en denaleving van vrij strenge voorwaarden (maximum 20 % van het kapitaal inkopen,aanbod in principe richten aan alle aandeelhouders (gelijke behandeling) enz)

- Kapitaalwijzigingen (verhoging of vermindering van het kapitaal) veronderstellen telkenseen notariële akte; ingeval van kapitaalvermindering door terugbetaling aan deaandeelhouders, is er, in het belang van de schuldeisers, een wachttermijn voor

18

uitkering van twee maanden na publicatie van de beslissing in de bijlage tot hetBelgisch Staatsblad

Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid (BVBA)

Een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid is een beter alternatief daneen NV:- Is een echte personenvennootschap- Het is ook een "besloten" vennootschap: overdracht van aandelen, zowel bij leven als bij

overlijden, vereist de goedkeuring van een grote meerderheid van de vennoten(tenminste de helft van de vennoten die tenminste 3/4 van het kapitaal bezitten) enkan in de statuten zelfs uitgesloten worden of nog sterker beperkt worden; aan deandere kunnen de statuten een vrije overdracht toestaan in voordeel van bepaaldepersonen of categorieën van personen

- Gerechtelijke uittreding is mogelijk, maar veronderstelt een procedure en bovendien eengegronde reden in hoofde van de andere vennoten; anderzijds is er geenminimumdrempel gesteld en geldt veeleer het belang van de vennoot die wenst uitte treden dan het belang van de vennootschap

Maar de BVBA heeft toch bepaalde nadelen: bepaalde nadelen van een NV zijn immersook terug te vinden bij een BVBA:- Formalisme bij kapitaalverhoging en –vermindering- Stemrecht is louter gekoppeld aan aandelenbezit- Uitsluiting van een vennoot is niet evident- Inkoop eigen aandelen: strenge voorwaarden

Andere personenvennootschappen (VOF ; CommV ; CommVA)

Wat met de vennootschap onder firma (V.O.F.) en de gewone commanditairevennootschap (Comm. V)?

- een belangrijk obstakel is daar de hoofdelijke aansprakelijkheid van alle vennoten(V.O.F.) of van de beherende vennoot (Comm. V; in deze vennootschap zijn de stillevennoten enkel aansprakelijk ten belope van hun inbreng); dit belet dus de ontwikkelingvan risicovolle activiteiten; voor veeleer passieve vennootschappen (louter beheer vanonroerend goed) moet dit nadeel dus gerelativeerd worden

- zijn té sterk gericht op de persoon van de vennoten en té besloten (bijv. bij een V.O.F.:het overlijden van een vennoot of de zaakvoerder leidt in principe tot de ontbinding vande vennootschap; de aandelen zijn niet overdraagbaar tenzij met het akkoord van alleandere vennoten

Een commanditaire vennootschap op aandelen (Comm. VA) is een Comm. V met heel veelkenmerken van een kapitaalvennootschap (NV), en is aldus ook minder aangewezen.

2.1.b. Vereniging Zonder Winstoogmerk (VZW)

De VZW is een soepele juridische vorm, die met betrekkelijk weinig formaliteiten enbeperkte kosten kan worden opgericht. De leden zijn niet aansprakelijk voor de schuldenvan de vereniging. Er wordt beslist volgens pariteit, 1 stem per hoofd. Winst en/ofeigendom kan echter niet aan de leden uitgekeerd / overgedragen worden. Alle eigendomen kapitaal dat bij deze vereniging wordt ingebracht, kan er niet meer uit, ook niet bijvertrek of erfenis. Als een VZW ontbonden wordt, mag zij haar bezittingen enkeloverdragen aan een andere vereniging met vergelijkbare maatschappelijkedoelstellingen.Vaak wordt een VZW gebruikt bij woongemeenschappen met zorgaanbod en/ofdienstverlening (bvb ouderen, daklozen, mindervaliden, …) of bij groeperingen metspiritueel of maatschappelijk accent. Bij woongemeenschappen met eigendom kan zijnaast de entiteit die dit eigendom regelt een bijkomende structuur zijn die andere zaken

17

op zich neemt zoals de organisatie van het samen wonen, bijkomende activiteiten (bvb.culturele manifestaties).

2.1.c. Vereniging van Mede-Eigenaars (VME)

Deze klassieke rechtsvorm voor wonen is bij ons goed bekend en ingeburgerd. In deBlauwdruk Cooperatief ondernemen van De Bazuin wordt er al naar verwezen m.b.t.gemeenschappelijk wonen. Hieronder wordt de Coöperatieve gespiegeld aan dezerechtsvorm (zie 3.2.)

2.1.d. Stichting

De Stichting als rechtsvorm lijkt dan ook in het kader van Gemeenschappelijk Woneneerder geschikt voor het solidariteitsfonds (zie III.B), een tool om op lange termijn of inonverwachte probleemsituaties middelen ter beschikking te kunnen stellen voor zwakkekansengroepen .

De Stichting kan op een solidaire wijze diensten bewijzen aan specifieke doelgroepen. Incombinatie met andere rechtsvormen, namelijk binnen het model van de ‘CommunityLand Trust’ (CLT), biedt zij, in combinatie met een vzw, een interessante formule voorbetaalbaar wonen. De betaalbaarheid wordt gerealiseerd dank zij het onderbrengen vande grond in de Trust en het beperken van de grond- en vastgoedspeculatie omdat bijverkoop van de woning een groot deel van de meerwaarde terugvloeit naar de Trust.Echter, de Stichting wordt geleid door een Raad van Bestuur die idealiter bestaat uit devertegenwoordiging van drie evenwaardige partijen: de bewoners, het middenveld en deoverheid en/of vastgoedbeheerder. Ze steunt dus niet op leden of vennoten die op gelijkevoet mee beslissen of de doelstelling bewaken. Daarom wordt de CLT als alternatief op decoöperatieve rechtsvorm in ons land – voorlopig althans – uitgebouwd in een Stichtinggekoppeld aan een vzw.

De CLT kreeg in haar eerste toepassing in de Brusselse Regio de benaming mee vanGrondalliantie of Alliance Foncière, zoals nu ook in de Brussels Huisvestingscode isopgenomen. Naast Brussel is er in Gent een tweede CLT initiatief zich aan hetontwikkelen. De vzw CLT Gent is inmiddels opgericht en zal zich toespitsen op o.m. hetbewoners- en communityluik, de toewijzingscriteria voor de bewoners in de formuleskoop, noodkoop en huur, de vorming en het stewardship. Eigen aan deze initiatieven is dezeer hechte samenwerking met de lokale besturen en woonactoren om projecten ookconcreet vorm te geven. En in Jemappes is er een project in aanloopfase dat een Stichting benut als eigenaar vande grond en van de gemeenschappelijke ruimtes. Dit kan je beschouwen als een ‘CLT opkleine schaal’. [L’habitat groupé des Fondus du Petit Marais, 2013].

Inmiddels blijkt dat diverse lokale besturen, zelfs de sociale woonsector, dit CLT-spoorwillen volgen om woningen en/of gronden op deze manier veilig te stellen voor betaalbaar(gemeenschappelijk) wonen. Voor een uitgebreide haalbaarheidstudie rond dit model verwijzen wij naar de CLTBlauwdruk [Samenlevingsopbouw Gent, 2012] en de haalbaarheidstudie voor de BrusselsCLT (Samenlevingsopbouw Brussel, 2012).

2.1.e. Tontine, beding van aanwas

Eigendom in onverdeeldheid, eventueel met tontineclausule (of beding van aanwas) ofcollectief huren, wordt niet verder behandeld omdat deze formule een zeer grote matevan engagement en vertrouwen vereist. De wettelijke regel is dat elke eigenaar op elkogenblik de onverdeeldheid kan beëindigen. Onverdeeldheid kan wel weggelegd zijn voor een tijdelijke fase of op langere termijn vooreen beperkte doelgroep.

2.1.f. Combinaties

18

We vermelden nog dat er veel combinaties mogelijk zijn tussen diverse rechtsvormen enstructuren.

Eenzelfde soort taakverdeling als tussen primaire en secundaire coöperatie kan bvb. worden opgezet tussen een vzw (dagelijkse bewoning) en een coöperatieve (beheer) die verhuurt aan de vzw. Eenzelfde groep bewoners kan bvb. starten met een VZW, daarna allen samen een VME of CVBA opzetten en de VZW benutten voor een beperkt aantal taken.

Een complex samenspel van stichting, coöperatieven en vzw’s kan bvb. betrokken zijn bij een project dat verschillende functies en activiteiten combineert , zoals individuele bewoning, groepswonen, zorginstelling en bedrijfjes.

Voor bouwgroepen of woongroepen in zelfontwikkeling kunnen de diverse modellen (of onderdelen van modellen) gecombineerd worden in een grote waaier van mogelijkheden. Er zijn voorbeelden bekend van combinaties tussen een cohousing groep, een coöperatieve structuur, een CLT, die in verschillende verhouding t.o.v. elkaar, geheel of gedeeltelijk in een gezamenlijk project kunnen betrokken zijn.

De mogelijkheden zijn in principe quasi onuitputtelijk.

2.2. Voor- en nadelen van de coöperatieve

Hieronder volgen enkele afwegingen bij het gebruik van een coöperatieve vennootschapmet beperkte aansprakelijkheid (CVBA) als rechtsvorm voor het structureren van eenwoongemeenschap. Er wordt verwezen naar Vereniging van Mede-Eigenaars waar dittoepasselijk is.

Voor achtergrond hierover verwijzen we naar buitenlandse literatuur rond coöperaties GW[o.a. Silver H., 2012 ; Soutenet, 2009 ] , de Knelpunten nota van Samenhuizen vooralgemene knelpunten m.b.t. GW [Samenhuizen, 2014] en de Blauwdruk Coöperatiefondernemen van deBazuin [Bazuin, 2012]

Vooraf : we gaan uit van een CVBA (coöperatieve vennootschap met beperkteaansprakelijkheid), omwille van het voordeel van de beperkte aansprakelijkheid;bijkomend kan geopteerd worden voor de subvorm van een vennootschap ‘met sociaaloogmerk’. In bijlage is er een vergelijkende tabel voor een ruwe eerste oriëntatie (zie :bijlage 15).

We stellen ons de vraag of de CVBA de ‘ideale’ rechtsvorm is als we die toetsen aan devolgende doelstellingen/waarden:- gemeenschappelijk wonen, kleinschalig- zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming- betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen

Het onderzoek beperkt zich tot de CVBA die een zakelijk recht heeft verworven op degrond én gebouwen en deze ter beschikking stelt van een woongemeenschap.We gaan dus niet in op de hypotheses waarbij de CVBA eigenaar is van de grond envervolgens de woningen laat bouwen/aankopen door de leden van de woongemeenschap(en/of derden, die ze dan ter beschikking stellen van de bewoners), of de CVBA die enkeleigenaar is van bepaalde gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld het "common house").

2.2.a. Voordelen van de CVBA

- Goede mix van kapitaalinbreng en persoonlijke verhoudingen, van openheiden beslotenheid

17

De CVBA maakt het mogelijk (eigen of vreemd) kapitaal aan te trekken voor definanciering van een woonproject, maar anderzijds kan zij toch het persoonlijk karaktervan een woongemeenschap veilig stellen. Dit kan bijvoorbeeld bereikt worden door verschillende categorieën van aandelen envennoten te creëren. Aan elke categorie kunnen gedifferentieerde rechten wordentoegekend (bijv. inzake stemrecht of winstverdeling) en de categorieën onderling(bijvoorbeeld investeerders enerzijds, bewoners anderzijds) kunnen in evenwichtgehouden worden door bijv. stemkrachtbeperkingen.Ook leningen zijn mogelijk, al dan niet in de vorm van een obligatielening.

De CVBA staat open voor de inbreng door derden en kan aldus heel wat vennoten tellen(bewoners, familie, buren, sympathisanten, investeerders, overheid e.d.); dit vergroot debetrokkenheid en het financiële en menselijke draagvlak van de woongemeenschap.

Om echte betaalbaarheid te bereiken en te bestendigen op niveau van één coöperatievewoongemeenschap op zich, zal meestal een duurzame lange-termijn en kosteloze (of laagvergoede) inbreng van derden vereist zijn.

<< (…) within the current market-based system, the provision of low-cost housing isvirtually impossible without some sort of financial support and thus, in the end, a major shiftin public spending priorities or taxation would be needed (…) the target of upscaling thosealternative models of ownership remains without doubt an important one and a realchallenge >> [Horlitz Sabine, 2012]

- De wooncoöperatieve kan een geschikt instrument zijn om investeringen aan te trekken

Niet-bewoner investeerder : Voor wie investeert moet de return voldoende hoog zijn, hetzij onder de vorm vanhuuropbrengst, hetzij onder de vorm van dividend en restorno op aandelen. De beleggingmoet daarbij voldoende betrouwbaar en waardevast zijn. Daarnaast spelen voor sommige investeerders sympathie en betrokkenheid met hetproject mee. Dit kan gaan over betrokkenheid op een bewoner (familie, vrienden),betrokkenheid op een site (buurtbewoners, voormalige eigenaar, …), of op andereaspecten (extra activiteiten, maatschappelijke meerwaarde).

Bewoner-investeerder :Een bewoner van de gemeenschap heeft nog een paar mogelijke incentives extra om tebeleggen in de cvba. Hij wil natuurlijk dat het project slaagt, maar bovendien kan hij opdeze wijze een ‘spaar’reserve opbouwen, net zoals een eigenaar dit doet door aankoopvan zijn eigen woonst (‘pensioenpijler’). Deze reserve is flexibel en zit niet ‘bevroren’ invastgoed, maar wel in aandelen voor het woonproject. Bovendien kan hij door zijnrechtstreekse betrokkenheid de betrouwbaarheid inschatten van het project waar hij vanzeer nabij mede controle op uitoefent.

Dit alles zal in allle gevallen moeten hard gemaakt worden door een goed bestudeerdfinancieel plan met een lange-termijnhorizon..

Niets belet dat ingeval van een VME individuele investeerders (bewoners of derden) ofeen groep van investeerders een woning kopen of bouwen om deze te verhuren aanpersonen met bescheiden of lage inkomens ; dit speelt zich dan veeleer af op hetindividuele niveau (van één of enkele woningen) en minder op het collectieve niveau.

De mate van investering in de CVBA hoeft ook niet in rechtstreekse verhouding te staantot het woonrecht. Men kan mede-bewoners betrekken met verschillende kapitaalinbreng,niet per se in verhouding tot het woonrecht. Het staat bewoners verder vrij om, bvb. na inbreng van een minimale startbijdrage, naareigen vermogen en wensen en volgens de noden van de CVBA een ‘spaarpot’ op tebouwen.

18

Bij een VME koopt of huurt men meestal een woonst tegen de waarde die ditvertegenwoordigt, bij een CVBA kan een sociale mix met vele schakeringen wordeningebouwd.

- Gemakkelijk aantrekken van steun en schenkingen

Niet-overheden :Particulieren en niet publieke instellingen en organisaties kunnen kapitaal of vastgoed terbeschikking stellen tegen een zeer laag rendement.

Overheden :Kunnen een onroerend goed ter beschikking stellen (verkoop, erfpacht, verhuring e.d.),kosteloos of tegen een lage tegenprestatie.Kunnen steun verlenen in functie van het maatschappelijk belang van gemeenschappelijkwonen als vernieuwend concept, als dynamiserende plek binnen een wijk. Of alsaanbrenger van activiteiten die naast de woonfunctie worden ontwikkeld. Kunnen steun verlenen in functie van het aspect solidariteit van een project, namelijk hetbetrekken van personen met bescheiden (middenmoot) en lage inkomens (sociale huur). Steun kan rechtstreeks geboden worden aan bewoners die aan bepaalde criteria voldoen,zij kunnen worden toegekend aan een project dat er in slaagt een minimalevoorgeschreven inspanning te doen, of de steun kan via een (op te richten) specifieksolidariteitsfonds worden toevertrouwd.

De overheid zal wellicht gemakkelijker steun toekennen aan een organisatie die bepaaldemaatschappelijk en sociaal onderbouwde doelstellingen expliciet nastreeft en dit op eendemocratische wijze ook bewaakt, in plaats van aan individuen.

- Blijvende betaalbaarheid als maatschappelijke meerwaarde

Steun of betaalbaarheidstoelagen moeten ‘beschermd’ zijn en ten goede blijven komen aan de doelstelling van betaalbaarheid. In een CLT bvb. gebeurt dit dank zij de maatschappelijke controle (1/3 bewoners, 1/3 overheid, 1/3 buurtbewoners).

Een CVBA zou kunnen ‘uitverkopen’ en op een zeker moment de meerwaarde verdelen onder de vennoten. Een gedeeltelijke bescherming bestaat er in deze beslissing statutair enkel toe te staan bij unanimiteit. Het verankeren van betaalbaarheid op de lange termijn kan echter volledig gegarandeerdworden door het aannemen van de rechtsvorm CVBA-SO: bij vereffening moet de eventuele meerwaarde naar een gelijkaardig maatschappelijk doel gaan. Er kan ook gewerkt worden met het installeren van externe vennoten die geen financiële, maar sociale belangen hebben en die over het veto-recht beschikken op de punten die in strijd zouden zijn met de doelstelling van betaalbaarheid.

- Soepelheid inzake in- en uitstap en andere statutaire regelingen

In een CVBA is een soepele regeling van in- en uitstap (en desnoods uitsluiting) vanvennoten mogelijk, via het variabel kapitaal; deze kan bovendien gefinancierd worden viauitkeerbare winst van de vennootschap (dus via de collectiviteit).De voorwaarden van in- en uittreding kunnen in de statuten (en verder via een reglementvan inwendige orde) op maat van de woongemeenschap gesneden worden, rekeninghoudend met de doelstellingen, de financiële haalbaarheid en leefbaarheid van hetproject, of met de wens om speculatie tegen te gaan.

Ingeval van uittreding kunnen beperkingen gesteld worden aan de uitkering van hetscheidingsaandeel (verbod van uittreding, eventueel beperkt tot een bepaalde periode),uitbetaling enkel indien een nieuwe vennoot gevonden wordt, beperking van bedrag vande meerwaarde (bijv. inleg verhoogd met een beperkte rente of indexatie), spreiding in detijd e.d.

17

Wat betreft de toetreding tot de CVBA kunnen inhoudelijke voorwaarden gesteld worden,die via een aangepaste procedure kunnen getoetst of uitgewerkt worden (stageperiode inverschillende stappen; formele aanvaarding door raad van bestuur of algemenevergadering enz). De instap kan gespreid verlopen, via een aandelenplan: geleidelijkopbouwen van aandelen; op deze wijze staat de CVBA ook open voor minderkapitaalkrachtige personen.

Een andere wijze van in- en uittreding is de overdracht van aandelen; daar wordt deoverdracht gefinancierd door de verkrijger (koper) van de aandelen. De statuten bepalenvrij de voorwaarden waaronder dergelijke overdracht plaats vindt, ook bij overlijden; in depraktijk is er altijd controle op deze verrichtingen via een orgaan van de vennootschap(algemene vergadering, raad van bestuur).

In het algemeen is er veel ruimte voor statutaire regelingen (in ruime zin: via de statutenof een afzonderlijk reglement van inwendige orde), omdat de wet relatief weinigdwingende bepalingen voorschrijft. Dit in tegenstelling tot de wet op de "appartementsmede-eigendom" die de eigenaars ineen echt keurslijf dwingt: bijna alle bepalingen zijn er immers van dwingend recht (zie ookverder: afwijking is mogelijk).

Opgemerkt dient te worden dat de beperking van de meerwaarde bij verkoop of bijuittreding, altijd een moeilijke evenwichtsoefening is tussen enerzijds het belang van devennootschap (continuïteit, collectief belang) en anderzijds het (individueel) belang vande uitstapper (die rekent op een bepaalde rendement van zijn investering en, als hij eennieuwe woning wil kopen, zich terug op de vastgoedmarkt moet begeven en de geldendemarktprijs zal moeten betalen).

Op de overdracht van aandelen moeten normaal gezien geen registratierechten betaaldworden: men verkoopt aandelen van een vennootschap (die woningen in eigendomheeft). Als een eigenaar zijn woning verkoopt, betaalt de koper altijd registratierechten(algemeen tarief in het Vlaams gewest: 10 %).

- Bestuur en controle in eigen handen

Het bestuur van de woongemeenschap wordt meer op een collectief niveau (bredealgemene vergadering, beperktere raad van bestuur) ingericht dan ingeval vanstructurering via een VME. Daar ligt het accent op het (individuele) eigenaarschap.

Inherent aan de structuur van een CVBA is dat het statutaire doel voorop staat. Debeslissingen worden met het oog op de realisatie van dit doel collectief genomen(eventueel met gedeeltelijke delegatie naar de raad van bestuur). Men kan zelfs zovergaan dat een vennoot wordt uitgesloten of dat aan het onroerend goed een anderebestemming wordt gegeven of dat het vervangen wordt door een ander, ook al zijnbepaalde vennoten tegen die beslissing.

Het bestuur kan de afspiegeling zijn van de verschillende categorieën van vennoten(bijvoorbeeld via voordrachtrechten).

Tot nader order kan een vereniging van mede-eigenaars een eigenaar niet dwingen totverkoop van zijn kavel; inzake de gemene delen (verkoop, aankoop, verhuring vangemene delen) kunnen wel beslissingen worden genomen op het collectieve niveau, meteen bijzondere meerderheid in de wet vastgelegd (dus desnoods tegen bepaaldeeigenaars in).

Ook de controle op het bestuur kan in handen blijven van de vennoten (via de figuur vande controlerende vennoot). Bij een VME kan of moet (bij een grotere mede-eigendom) een raad van mede-eigendomgeïnstalleerd worden, die enkel bestaat uit mede-eigenaars en belast is met de controleop de syndicus.

18

Het stemrecht kan vrij geregeld worden; in een woongemeenschap is het gebruikelijk dathoofdelijk stemrecht wordt uitgewerkt (dat er meestal op neer komt dat er per woningtwee stemmen zijn, om onderscheiden standpunten tussen samenwonende partners toete staan). In een VME geldt uitsluitend stemrecht volgens de kapitaalinbreng (stemrecht volgens de"duizendsten"), tenzij men "wegens de aard van het gebouw" en "met eenparigheid" vande dwingende wettelijke bepalingen afwijkt.

- Ontwikkeling van andere activiteiten in de CVBA

Eventueel kunnen ook andere activiteiten (dan de organisatie van eenwoongemeenschap) in de CVBA ontplooid worden, zoals commerciële activiteiten,productie, sociale tewerkstelling; het is evenwel niet aan te raden om al te risicovollebezigheden te ontplooien, omdat dan het gevaar bestaat dat het patrimonium van deCVBA (= de woningen) in gevaar komt bij een faillissement.Vaak worden diensten of andere economische activiteiten aangeboden die aanleunen bijde woonfunctie of die de buurt ten goede komen (kinderopvang, feestzaaltje, kleinhandel,…) Om redenen van bijvoorbeeld subsidie kan het soms aangewezen zijn sommigeactiviteiten veeleer via een VZW te organiseren.

Dreieck Coöperatieve (Zürich, CH) - wonen, diensten & kleinhandelsactiviteiten - stadsinbreiding

- Erkenning mogelijk door de Nationale Raad voor de Coöperatie.

Een CVBA kan onder bepaalde voorwaarden erkend worden door de Nationale Raad voorde Coöperatie; dit brengt enkele voordelen met zich mee (zie de talrijke publicatieshierover)

- Gebruik van de CVBA in elke fase van het woonproject

De CVBA kan in elke fase van de opbouw en uitbouw van een woongemeenschap gebruiktworden: in de aanvangsfase, bij de selectie van een project, bij de aankoop van een goeden de verbouwing/nieuwbouw, en de latere werking; voor de werking kan ook een VZWvan nut zijn.Bij een VME is dikwijls een combinatie van structuren vereist.

- Einde van de woongemeenschap: voordelen, maar ook nadelen van de CVBA

Bij de beëindiging van een woongemeenschap (via ontbinding van de CVBA), kan eendeel van de winst of meerwaarde bestemd worden voor een gelijkaardig doel; dit kan vanbij het begin in de statuten ingeschreven worden of alsdan beslist worden met eenbijzondere meerderheid. In het geval van een vennootschap met sociaal oogmerk is ditzelfs dwingend door de wet voorgeschreven.

17

Anderzijds wordt de meerwaarde die gerealiseerd wordt bij verkoop zoals bij elkevennootschap belast aan het gewone tarief van de vennootschapsbelasting ; dit roomthet liquidatieoverschot sterk af.Als een particuliere eigenaar van een woning in een woongemeenschap zijn kavelverkoopt en a fortiori wanneer het totale project verkocht wordt – bijvoorbeeld na eenramp of wegens het afbreken van de cohesie in de groep na de aankoop maar voor oftijdens de (ver)bouwfase, of omdat de oorspronkelijke dynamiek met de jaren of na eengeneratie-overgang wegvalt – wordt de meerwaarde op deze verkoop meestal niet belast,wat een belangrijk voordeel is en mee de aantrekkingskracht van rechtstreekse privé-eigendom bepaalt.

- Schaalvoordelen: geen comparatief voordeel, maar wel een voordeel.

Door samen te werken (taakverdeling, aanspreken van diverse competenties in of buitende woongroep, groepsdynamiek) en door financiële middelen bijeen te brengen, kanbespaard worden bij de aankoop van onroerende goederen (bijv. aankoop van goederendie voor particulieren noch voor professionelen interessant zijn en daardoor moeilijker inde markt liggen en misschien wat lager geprijsd zijn) en bij de bouw/verbouwing vanwoningen.

Dit voordeel is niet inherent aan een CVBA en geldt in even grote mate ingeval vanstructurering van een woongemeenschap via een VME.

- Samenwerking in een ruimer geheel.

- De CVBA is zeer geschikt voor samenwerking op ruimer vlak dan dewoongemeenschap alleen, met de opportuniteit van besparingen door een uitwisselingtussen primaire en secundaire coöperatieven (dienstverlening, financiering, …), en metdiverse andere structuren.Elders bespreken we de mogelijke meerwaarde van een coöperatief netwerk tussen enrond de woongemeenschappen (zie : I.-7.3.)

- Neutraal aspect: successierechten (Vlaams gewest).

Roerende en onroerende goederen worden afzonderlijk belast.Als een eigenaar van aandelen van een vennootschap overlijdt, zijn er successierechtenverschuldigd; de aandelen worden als roerende goederen belast.Als een eigenaar van een woning overlijdt, laat hij een onroerend goed na dat als zodanigbelast wordt.Als er nog andere roerende of onroerende goederen in de erfenis aanwezig zijn, zullendeze eventueel zwaarder belast worden, indien ze samengevoegd dienen te worden metdie aandelen of dat onroerend goed.

2.2.b. Nadelen van de CVBA

Minder gunstig en soms duidelijk negatief zijn de volgende elementen:

- Relatieve Complexiteit

De opvolging qua administratie en beheer is wat complexere en meer veeleisend dan bijsommige andere rechtsvormen. Dat maakt de coöperatieve minder geschikt voor kleineprojecten (bvb. 3 à 6 woonsten), tenzij er een combinatie bestaat met andere(economische) activiteit.

- Financiering van aandelen

De financiering van aandelen van een CVBA via bankleningen is bijzonder moeilijk of bijnaonmogelijk. De kandidaat-vennoot is dus aangewezen op eigen middelen of op de

18

solidariteit van derden die middelen ter beschikking willen stellen van de CVBA (viaaandelenkapitaal of leningen).Er zijn tevens strenge wettelijke beperkingen indien de CVBA eigen middelen wenst voorte schieten (of zekerheden te stellen) met het oog op de verwerving van haar aandelen(deze regels zijn trouwens analoog bij een BVBA of NV).

- Fiscale aspecten en premies

De huidige regeling van de "woonbonus" en in het algemeen de fiscale aftrek dan wel debelastingvermindering voor het verwerven (en (ver)bouwen) van een woning isuitsluitend geënt op het (rechtstreeks) eigenaar-zijn van een woning; m.a.w. de vennootvan een CVBA die een woongemeenschap "uitbaat" heeft geen enkel fiscaal voordeelindien hij aandelen van dergelijke CVBA verwerft door inschrijving of aankoop (het kleinefiscaal voordeel van de vennoten van een erkende cvba buiten beschouwing gelaten:vrijstelling van belasting op een beperkt bedrag aan winstuitkering).

Uit studies is duidelijk gebleken dat deze fiscale voordelen een belangrijke financiëlehefboom kunnen vormen voor de betaalbaarheid van een woning, zij het dat de hoogsteinkomensquintielen de grootse hap uit die fiscale voordelen plukt.

De overdracht van deze bevoegdheid naar het gewestniveau, is een kans om de fiscalevoordelen bij de verwerving van een eigen woning ook open te stellen voor aandelen ineen CVBA die tot doel heeft een woongemeenschap uit te bouwen; de regelgeving zouvoldoende soepel moeten zijn om de diversiteit van woongemeenschappen te vatten enniet te veel moeilijke regels moeten opleggen. Aan de andere kant moet opgelet wordenvoor oneigenlijk gebruik.

Daarbij komt nog dat veel premies (zoals renovatie- en energiepremies) verwijzen naareigenaarschap, (hoewel gaandeweg ook huurders van bepaalde premies kunnengenieten).

- De lasten van de vennootschapsstructuur.

Zoals bijna elke andere vennootschap met rechtspersoonlijkheid, is de CVBA onderworpenaan min of meer zware boekhoudkundige, vennootschapsrechtelijke en fiscaleverplichtingen, die een financiële weerslag hebben (kosten van bijstand van boekhouderof accountant, eigen sociale bijdrage, neerlegging jaarrekening enz.).

- Fiscale nadelen, maar ook voordelen bij de overdracht van aandelen.

Op de meerwaarde van aandelen bij uittreding, is roerende voorheffing verschuldigd(thans 25 %).

Als een natuurlijke persoon zijn eigen woning verkoopt is hij geen enkele belasting op demeerwaarde verschuldigd; dit geldt ook voor een natuurlijke persoon die een woningverkoopt die hij als belegging aanhoudt, mits hij deze (vereenvoudigd gesteld) reeds vijfjaar in zijn bezit heeft.

Anderzijds is de overdracht van aandelen van een CVBA normaal gezien nietonderworpen aan registratierechten (in tegenstelling tot de overdracht van een woningdoor een eigenaar), wat een belangrijk voordeel is.

- Dwingende woninghuurwet.

De wetgeving inzake woninghuur is van dwingend recht, terwijl woongemeenschappendoor persoonlijke relaties tussen de bewoners, meestal willen dat, als een bewoner geenvennoot meer is (bvb. door uitsluiting of uittreding), ook het ‘woonrecht’ ophoudt endaarom zoeken naar andere juridische vormen van terbeschikkingstelling van een woningtegen betaling. Ook de wil om de beschikbare ruimtes flexibel toe te wijzen (in functievan gezinsgrootte of woonbehoeften) is soms moeilijk te verzoenen met de dwingende

17

woninghuurwetgeving, die autonome en vaste rechten toekent aan de huurder van eenwoning.

- Cultureel-psychologische aspect (aliniering ?!)

De coöperatieve organisatievorm is nog te weinig gekend, zo blijkt uit onze recentesurvey, en daardoor misschien ook ‘weinig geliefd’ bij het publiek, de overheid enandere betrokkenen.

- In een CVBA zijn de participanten-bewoners geen rechtstreekse eigenaar van eenwoning, ze hebben enkel een woonrecht (zie ook hierboven), ze hebben misschienslechts recht op een beperkte meerwaarde en ze zijn "afhankelijk" van de beslissingvan hun medevennoten of bestuurders (positief gesteld kan men ook zeggen: zeworden betrokken bij de beslissingen).Dit strijdt met "de baksteen in de maag" van een groot deel van de Vlamingen, methun individualisme/autonomie/nood aan transparantie ("ik ben baas in eigen huis")en met hun verwachting om een bepaalde meerwaarde of opbrengst te realiseren("mijn woning is mijn spaarpot"); dit cultureel-psychologisch aspect is van een niet teonderschatten belang.

- Een gemeenschappelijk punt bij de structurering van een woongemeenschap via eenCVBA of een VME, is de nood aan heel veel overleg en open, transparantecommunicatie om een woongemeenschap tot stand te brengen én in stand tehouden. Dit vraagt extra inspanningen en welke rechtsvorm ook, die keuze brengtgeen soelaas..

Uit onze peiling blijkt dat 22% van de respondenten kiest voor de VME en nog eens25,6% de VME wenst. Voor de CVBA is dit respectievelijk 6,5% en 26%; de vzw 19% en21%; de CLT 1,5% en 20,6%. Toch heel opmerkelijk is het grote aandeel dat stelt dat zehier niet kan over oordelen wegens ‘onvoldoende gekend’: respectievelijk volgens derechtsvorm 42%, 53%, 37,5% en 67%’. Dit wijst op de sterke nood aan juiste informatieen het belang van degelijke ondersteuning. Het statuut over de woning is 39% eigendom, 9% huur, slechts 7% woonrecht alsvennoot. maar ook 27% geeft aan dat ze betrokken zijn in een gemengd project van huuren eigendom. Voor de gemeenschappelijke delen noteren we 45% mede-eigendom, 12%huur en 12% gebruiksrecht als vennoot.

2.2.c. Besluit

18

Mits de minder gunstige aspecten kunnen weggewerkt worden - met name de moeilijketoegang tot het aandelenkapitaal voor particulieren (die toch de doelgroep zijn van eenwoongemeenschap) wegens de bijna onmogelijke financiering van de verwerving vanaandelen en het ontbreken van fiscale voordelen bij de verwerving van aandelen – is deCVBA zeker de aangewezen rechtsvorm om het doel van een sociaal bereikbaarGemeenschappelijk Wonen op basis van gelijkwaardigheid te bereiken. Het moet gezegd dat ook sommige VME’s door de wijze van opstelling van hun statutenen de invulling van hun organisatie in de praktijk er in slagen de hoger vernoemdedoelstellingen te realiseren.

Het accent bij de CVBA ligt, in vergelijking met de vereniging van mede-eigenaars (VME),meer op het gemeenschappelijke, het collectieve, het bestendigen ("pérenniser" in hetFrans) van het gemeenschappelijk project. "Vennoot" en dus mede-verantwoordelijke zijnvan een vereniging, een samenwerkingsverband zoals een CVBA is toch iets anders dan"eigenaar" zijn van een onroerend goed.

Een absolute vereiste is (daarom) dat de leden/vennoten van de CVBA en zeker dekandidaat-bewoners open staan voor en bewust kiezen voor deze rechtsvorm en dus voordeze wijze van organisatie van hun woongemeenschap die ingaat tegen het heilige huisjevan de "eigen woning in eigendom". Dit vereist wellicht ook een grotere bekendmakingvan en vertrouwdheid met deze organisatievorm.

2.2.d. Een model

Afgaande op het bovenstaande beschouwen wij de CVBA als een bijzonder interessanteformule voor een zelfbeherende woongemeenschap die de gestelde maatschappelijkedoelstellingen wil incorporeren.

Als model stellen we een combinatie van volgende transacties voor.- Een stichting, de overheid of een privé investeerder draagt een stuk grond al dan niet

met een gebouw erop over aan een CVBA (SO) (in volle eigendom of in erfpacht).- Deze overdracht wordt gefinancierd door de uitgifte van aandelen door de CVBA, een

lening van de aandeelhouders of de CVBA (SO) bij een kredietinstelling, eventueel bijkomend door financiële steun, sponsering of giften aan de CVBA (SO).

- Vervolgens verhuurt de CVBA (SO) aan de aandeelhouders een privédeel en een gezamenlijk deel, dit tegen kostprijs of marktconforme prijs. Een andere mogelijkheidis dat de CVBA (SO) de grond + eventueel gebouw verder ‘vererfpacht’ onder zijn aandeelhouders - bewoners.

Wat is fiscaal van belang in dit model

Bij elke overdracht ten bezwarende titel (van de stichting naar de CVBA en van de CVBA naar zijn aandeelhouders-samenhuizers) van het stuk grond en een gebouw dat niet nieuw is geldt dat:- Overdracht van eigendom: onderworpen aan 10% Registratierechten verschuldigd door

de overnemer. - Overdracht van erfpacht (evt. opstalrecht): 2% Registratierechten( dit is recent

verhoogd van 0,2% naar 2%) verschuldigd door de overnemer.- Bij nieuwbouw: 21% BTW!- Onroerende voorheffing ( afhankelijk van Kadastraal Inkomen van de grond + gebouw)

verschuldigd in hoofde van de Eigenaar of Erfpachter.- De CVBA SO valt onder de rechtspersonenbelasting en dus zijn onroerende inkomsten

belastbaar tegen 20% (huurinkomsten of canon van erfpacht).- Onroerende verhuur van exclusieve genotrechten (privédelen) is zonder BTW dus ook

geen BTW aftrek. De gemeenschappelijke delen kunnen volgens mij met BTW verhuurd worden dus wél BTW aftrek.

- Een belangrijke fiscale stimulans in Vlaanderen is de woonbonus. Deze stimulans pleit voor overdrachten ten bezwarende titel ( eigendom, erfpacht of opstal) aan

17

samenhuizers in plaats van huren. De vraag is natuurlijk hoe lang deze maatregel nog in zijn huidige vorm zal blijven bestaan gezien de huidige overheidstekorten.

3. Bouwstenen voor een business plan

3.1. Projectnetwerk en aanpak

3.1.a. Welke actoren betrekken bij het opstellen van dergelijke coöperatie? Rolen zeggenschap?

In het eerste hoofdstuk gaven we het volledige plaatje van alle mogelijke actoren die opéén of andere wijze een rol spelen in de onwtikkeling van een GW-project. In deaanloopfase dient men belangrijke keuzes te maken over het uiteindelijk concept engrootte van het project. Naargelang het doel en de intentie tot inclusie vankansengroepen zal men meer of min op zoek (moeten) gaan naar opportuniteiten,partners en/of actoren in het woonveld: hetzij de non-profitsector van intermediairen rondGW (Abbeyfield, SVK’s, CLT, Inclusie Invest) en (welzijns)zorg, hetzij de publieke (sociale)sector. Een belangrijk actorenveld in de zoektocht naar sites zijn ondermeer de lokalebesturen en eigenaars van leegstaande gebouwen, verlaten sites (kerkfabriek, kloosters,scholen, …). Wat is beschikbaar? Tegen welke prijs? En welke voorwaarden?

In de eerste plaats is het aan de bewoners als initiatief- en of startgroep om hun visie,kernwaarden (sic Charter) en het globaal concept (eventueel de grootte van het project,wat vaak samengaat met het vinden van een geschikte locatie). Bij de keuze van derechtsvorm in functie van het doel laat de groep zich bijstaan door diensten vanprofessionals (notaris, cvba-consultancy, netwerk van Samenhuizen, …) en doorervaringsdeskundigen uit andere CVBA’s. Afhankelijk van de -minder sterke - financiëledraagkracht van de groep zal men aan de hand van een goed businessplan op zoek(moeten) gaan naar andere mogelijke partners voor de CVBA. Dat kan in het primairenetwerk van vrienden, familie, sympathisanten. Maar er is veel kans dat men hetpartnerschip dient open te trekken naar publiek en private investeerders in vastgoed,naar sociale kredietmaatschappijen en geïnteresseerden in ethisch beleggen of socialeinvesteringsfondsen. Wil men de hoofdactiviteit uitbreiden naar nevenactiviteiten dankomen andere mogelijke partners en gebruikers in het vizier.

In de samenstelling van een CVBA staan de bewoners en gebruikers voorop en zullen zijbeslissen welk type mede-vennoten betrokken worden en respectievelijk zeggenschapaan hen wordt toegewezen. Voorlopig kunnen we niet rekenen op een instap van desociale woonsector (huisvestingsmaatschappij, woningfonds, ocmw) gezien dewetgevende barrières (o.m. toewijs en selectie van kandidaat-bewoners), zelfs als zegeïnteresseerd zijn in het het aanbod van GW voor hun cliënteel. Afhankelijk van bvb. de grondpositie en inbreng van een publieke actor zal deze ook eenrol kunnen opnemen in de CVBA. Als de publieke sector zou participeren in de CVBA, danzou hen een belangrijke rol (eventueel veto-recht over cruciale beslissingen inzake demissie, bij het opdoeken) als bewaker van het maatschappelijk doel kunnen wordentoegewezen. In die zin zou hen ook een rol als bestuurder kunnen worden toegewezen.

3.1.b. Hoe worden draagvlak en wenselijkheid afgetoetst?

Samenhuizen vzw is sinds jaar en dag (1999) in voeling met het terrein vangemeenschappelijk wonen.In het kader van dit onderzoek werd bovendien een enquete uitgevoerd. (Zie : I.-6.3.)

3.1.c. Hoe worden draagkracht en haalbaarheid ingeschat?

Op dit ogenblik ligt de markt wijd open. De vraag overtreft het aanbod ver. De bottleneckzit hem in de knelpunten m.b.t. GW. Voor elk project dient uiteraard een

18

groepsdynamische, architecturale, bedrijfsmatige en financiële haalbaarheid wordengecheckt

3.1.d. Wie is eigenaar van welke processen?

Concept samenwonen definieren en bewaken Opstart en ontwikkeling Beheer bij bewoningZelfontwikkeling, zelfbeheer door de (toekomstige) bewoners : - door initiatiefgroep (klein-groot)- vroeg betrekken van deelnemers in functie van

* gedragenheid door de groep * geen uitzonderingspositie van 1 of enkele leden (dynamiek)* financiële draagkracht initiatoren

3.2. Stakeholderanalyse

3.2.a. Welke zijn je stakeholders bij de coöperatie en wat betekenen jullie voorelkaar?

In de enge zin is de wooncoöperatieve een consumentencoöperatie, namelijk wonenwordt gezamenlijk verworven, als behoefte, als dienst. Door onze focus te verbreden naarhet ruimere samenwerkingsverband kunnen we spreken van eenmultistakeholdercoöperatie.

Wie zijn er betrokken in ontwikkeling, realisatie, beheer van het woonproject :

- Actoren met grondpositie - Vergunning, akte, overeenkomsten (publiek, privé)- Van begeleiding, ontwerp tot uitvoering (architect, aannemer, technieken, …)- Van eigen beheer, onderhoud tot en met verhuring (SVK, OCMW, SHM, CAW, Abbeyfield,

Inclusie Invest, … lokale economie)- Actoren met financiële middelen of reserve (Stichting, fondsen en banken): lening,

kredieten - Relaties tot concreet ontwikkelen

(Zie tabel stakeholders hoofdstuk I.-8.)

3.3. Vennoten van de coöperatie

3.3.a. Mogelijke vennoten

Aanvankelijk leek het er op dat de wooncoöperatieve op te vatten was als eengebruikerscoöperatieve, van, met en door de bewoners. Maar gezien de maatschappelijkedoelstellingen is het volgens ons noodzakelijk om heel sterk aan te hechten bij engedragen te worden door een breder netwerk, en daardoor performanter te zijn. Daaromkiezen we voor een multi-stakeholder coöperatieve.

<< (…) multi-stakeholder cooperatives (MSCs) (Münkner, 2010) (…) with user- as well asprovider members (…) are often believed to have a special potential to shorten cost-bearingsearch processes of clients for adequate services and lessen the number of expensiveservice terminations, because by bi-polar membership providers and users are closer to eachother, need to agree on service standards and can thus offer services which more accuratelymeet needs while at the same time being relatively economical (Göler von Ravensburg,2004). Furthermore they might have the potential to increase their capital base by attractingpromotional investor members, thus increasing their organizational competitiveness inrelation to the traditional charities. >> [Göler von Ravensburg, 2013]

17

Als vennoten worden natuurlijke en rechtspersonen aanvaard. Zij dienen uiteraard hetmaatschappelijk doel te onderschrijven en er zich voor in te zetten door financieleinbreng en/of andere inspanningen.

We onderscheiden :

Woongroep & sympathisanten & investeerders : Bewoner

eigenaar of huurdergebruiker van ruimte of voorzieningen direct betrokken en engagement

Kandidaat-bewonerNiet-bewoner

buren, verenigingen met/ zonder tijdelijk gebruik en/of huurnabuurschap en betrokkenheid

Niet-bewoner financiële inbreng, investeerder

Niet-bewoner publiek, privaat (individu of vereniging, vennootschap, stichting, …)Vastgoed in eigendom Inbreng grond of gebouw

Deelname van niet-bewoners kan gebaseerd zijn op sympathie voor het project of voor(toekomstige) bewoners in het project , op de wens om te investeren en te beleggen infunctie van de ethische en sociale doelstellingen die gediend worden, uit socialebetrokkenheid.

3.3.b. Soorten aandelen

We kunnen ons inspireren op diverse voorbeelden uit eigen land, bvb. Bazuin, CohousingProjects, Okelaar, Sintjansberg, Koningsmolen, …)

De mogelijke categorieën zijn :

- Vennoten cat.A : bewoners en kandidaat-bewoners (woonrecht), gebruikers (bedrijfjes,…) , Zij vormen het zwaartepunt van de vennootschap, die per slot van rekening bestaatom het samen wonen te organiseren.

- Vennoten cat.B : investeerders ; ethische beleggers ; overheid,

- Vennoten cat.C : sympathisanten (familie, vrienden, andere individuen-sympathisanten ;andere woongroepen )

- Vennoten cat.D : ondersteuning en bewaking van concept en missie (buurtbewoners, verenigingen, Samenhuizen Koepel, Startfonds/solidariteitsfonds,

….)

3.3.c. Selectie kandidaat vennoten

- Selectie kandidaat-bewoners

Behalve een selectie in functie van de principes van de coöperatie, is het essentieel datde bewonersgroep op zich onafhankelijk de selectie voert van kandidaat-bewoners infunctie van het dagelijks leven. Het welslagen van het project hangt er van af. Devoorbeelden waarbij de instroom van bewoners door een externe instantie gebeurdetonen aan dat de groep bijna steeds niet goed functioneert, dat er in zeldzame gevalleneen enigszins betrokken buurtleven ontstaat maar zonder garantie op continuïteit. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in : Zweden (sommige van de projecten in debeginjaren ‘50-’60) ; Nederland (wooncoöperaties kiezen bewoners) ; Denemarken(Tinggaarden, bezocht project).

18

Wat wel werkt is een systeem waarbij de voorselectie van kandidaat-bewoners gebeurtdoor bvb. een sociale huisvestingsmaatschappij op inkomenscriteria en sociale rechten,met daarna een tweede autonome filtering door de bewonersgroep zelf.

- Selectie kandidaat niet-bewoners

Bij vennoten niet-bewoners gebeurt de toetreding enkel op basis van het onderschrijvenen mede verwezenlijken van de doelstellingen van de coöperatie.

3.4. Corporate Governance

Voor enkele aspecten dient de beslissingsbevoegdheid zich zeker te situeren bij deAlgemene Vergadering. Dan spreken we over de minimale wettelijke bepalingen(goedkeuring van de jaarrekening, kwijting aan de bestuurders voor het financiële eninhoudelijke beleid, aanstelling van bestuurders, uitsluiting van een vennoot, ontbindingvan de vennootschap).

Daarnaast geloven wij dat een grote keuzevrijheid moet blijven bestaan in de verdelingvan bevoegdheden tussen Algemene Vergadering, Raad van Bestuur, eventueleinstallatie van een directie. Elk project heeft hierin haar eigen weg te vinden.

De beweging ontstaat vanuit de basis, met het vertrouwen in de meerwaarde van debottom-up werking, de gedragenheid door gebruikers en direct betrokkenen, de expertisevan bewoners over hun woonsituatie en hun bereidheid om professioneel advies en hetbrede maatschappelijke kader te willen betrekken in hun keuzes.

3.5. Marketing en communicatie

3.5.a. Welke markt wensen we te bedienen? Welke marktpositie ?

Gezien de doelstellingen van betaalbaarheid zou men kunnen zeggen dat dewooncoöperatieve zoals hier beschreven zich situeert als privaat burgerinitiatief binnende sociale woningmarkt. Misschien volgen wij wel dezelfde historische route als vele vande huidige sociale huisvestingsmaatschappijen.

Het verschil met het klassieke sociale huisvestingsaanbod ligt hem in de betrachting vansociale mix en inclusie, het uitreiken naar de bevolkingsgroep die net buiten de socialecriteria voor sociale huisvesting vallen en het doorbreken van de tweedeling tussenhuurmarkt en eigendomsmarkt. [zie ook : IGEMO, 2013].

Door te werken vanuit de basis is betrokkenheid en verantwoordelijkheidsgevoel van debewoners groter (volgens Nederlands onderzoek blijft er bij GW binnen socialewoningbouw slechts een residu van een 10% niet betrokken bewoners).

Een aantal auteurs situeren het aanbod van zelfbeheerd gemeenschappelijk wonen in deassociatieve sector, tussen de financieel aangestuurde markt en het top-down publiek /semi-publiek aanbod in.

Hieronder een tabel, vertaald naar Marie Bouchard [Marie Bouchard, 2011, in YannMaury(red), Les Coopératives d’Habitants]

Regulering van huisvestingMarkt Associatief Staat

Principe Afstemming via deprijs

Wederkerigheid / prijs /herverdeling

Herverdeling

Eigendom Individueel Collectief PubliekEvaluatie Rendabiliteit Levenskwaliteit ToegankelijkheidRegulering Zelfregulering :

Vraag en aanbodDefinitie van vraag enaanbod door actoren

(voorzieners = gebruikers

Gecentraliseerdeplanning /

maatschappelijke

17

keuzeFocus / doel Voor solvabele

gebruikersSocio-economische mix,dienstverlening aan de

gebruikers

Voor allen of voorinsolvabelegebruikers

Beheer Tegengesteldebelangen :

eigenaar / huurder

Basisdemocratie /partnerschap

Van bovenaf doorpublieke actoren /

tutelle

Initiatieven die ontstaan vanuit burgerinitiatief en het sociaal bewogen middenveld, endie zich inzetten voor maatschappelijk relevante dienstverlening zoeken hun positiemeestal duidelijk te onderscheiden van marktgedreven commerciële activiteiten, maarook van de openbare sector en haar regel- en subsidiesystemen.

Als we deze afwijzing vertalen naar een positieve formulering, dan kunnen we stellen datdeze beweging streeft naar behoefte-gestuurde en bottom-up invulling vangemeenschappelijk wonen. Aan deze behoefte wordt tot nu toe zeer beperkt tegemoetgekomen, wegens de bestaande knelpunten (zie elders). Dit gebeurt zowel met aandacht voor de lokale situatie en gedragenheid als voor eenbrede netwerking

3.5.b. Hoe is onze marketing mix (product, prijs, plaats en promotie)samengesteld?

Kernprocessen = - Realiseren van woongelegenheid- Opbouwen van warme solidiare groepsverbanden- Aanbod van informatie, vorming en dienstverlening - Aanbodvan financieringsfaciliteiten- vormen en onderhouden van een stevig samenwerkend netwerk

Kernmiddelen = verzamelen, delen, verhandelen van expertise, mankracht, geld

3.5.c. Hoe communiceren we over dit “coöperatieve voordeel” (1) naar(potentiële) vennoten, (2) naar (potentiële) klanten, (3) naar de brederesamenleving?

Tot nu toe ‘verkoopt’ GW zichzelf bijzonder goed. Projecten zijn volzet vooraleer aanverbouwing of bouw wordt begonnen. Er is natuurlijk een enorme vraag tegenover eenbeperkt aanbod. In de nabije toekomst schatten wij Dit belet niet dat bekendmaking, werving, vorming en desgevallend selectie vantoekomstige bewoners zo efficiënt mogelijk verloopt. Deze taak wordt nu vervuld door deinitiatiefnemers van de afzonderlijke projecten, maar kan worden opgenomen doornetwerk / dienstverlenende structuren, door sociale woonactoren en door for-profitbedrijven, naargelang doelgroep en type project.

3.6. HRM

3.6.a. Tewerkstelling

Op het niveau van de wooncoöperatieve zelf zal de tewerkstelling vermoedelijk beperktblijven. Op niveau van de secundaire coöperatieven (dienstverlening, financiering, …) dienoodzakelijkerwijze zullen gecreëerd moeten worden zullen op diverse niveaus en voordiverse functies mensen moeten in dienst komen. Voor deze functies verwijzen we naarhoofdstukken III.A. en III.B.

3.6.b. Vrijwilligers

18

In het samenwerkingsverband ten behoeve van GW neemt de vrijwillige inzet een groteplaats in, hetzij in de ontwikkelings- en bouwfase (vanuit bewoners, Regio-Kernen en hunpersoonlijk netwerk), het beheer en onderhoud bij bewoning, en de organisatie van hetdagelijkse leven. Dit gaat verder dan de gewone burenhulp. We spreken hier over de vrijwillige inzet op niveau van één woongemeenschap zelf, voorde vrijwilligerswerking binnen dienstverlening verwijzen we naar III.A.-3.1. Mogelijkheden en knelpunten die mee spelen in dat verband gelden voor het overgrotedeel ook voor vrijwillige inzet binnen de woongemeenschap (zie : III.A.-5).

3.7. Financieel plan

We lieten een rekenblad ontwerpen waarin een aantal variabelen vooraf kunnen gekozenworden.De bedoeling is dat een startend project hiermee aan de slag kan met haar eigengegevens.verwerving prijs site, bouwkosten, andere kosten, aantal en types van woningen, % vangemeenschappelijke delen / privé woonsten, capaciteit van financiële inbreng door dedeelnemers, aandelenstructuur, types leningen, enz ….

In ditzelfde rekenblad kunnen verschillende scenario’s (qua betrekken van mindervermogenden) getoetst worden naar de voorwaarden voor hun haalbaarheid.

Voor de tabbladen en variabelen van deze rekentabel, zie : bijlage 18 - Rekenblad betaalbaar gemeenschappelijk wonen

Wij gaan de haalbaarheid na van 3 scenario’s die betrekken van minder vermogendenmoeten toestaan.Als aanname vertrekken we vanuit een project met 20 woonsten,Waarbij 3 categorieën deelnemers worden aangenomen als :- Categorie X : kunnen 100% inbrengen van het benodigde kapitaal voor een woonst- Categorie Y : kunnen 50% inbrengen van het benodigde kapitaal voor een woonst- Categorie Z : kunnen 10% inbrengen van het benodigde kapitaal voor een woonst

In 3 scenaro’s kunnen we de verhouding tussen de 3 categorieën bewoners laten variëren:

Cat. X Cat. Y Cat. ZScenario A 85 10 5Scenario B 70 20 10Scenario C 50 30 20

De overige variabelen worden verder gekozen volgens een zo realistisch mogelijkeinschatting.

Afschrijving van de bouwkost wordt ingesteld over 66 jaar (cfr. sociale woningbouw) ; indie periode worden ook groot onderhoud en renovatie ingepland.

Naargelang er meer deelnemers de veronderstelde volledige kost niet kunnen betalendienen hier minder of meer andere inkomsten tegenover te staan.

Leningen : Naar het voorbeeld van buitenlandse projecten opteren we voor verschillende typesleningen, die zich van elkaar onderscheiden door hun kostprijs : - Lening type 1 : klassieke banklening met hoge rente - Lening type 2 : sociale leningen aan lage rente door sociale kredietverlener (of privé

persoenn die deze voorwaarden zien zitten) - Lening type 3 : achtergestelde leningen, met eventueel nog lagere opbrengst toegstaan

door bewoners (die op deze wijze investeren in hun woonst. Er kan nadien nog doorbewoners naar eigen kunnen geïnvesteerd worden, zij kunnen hun tegoed verderopbouwen.

17

Subsidies : Een woongemeenschap die bewoners met lagere inkomens wil betrekken, moet vooral inde beginjaren (eerste generatie = +/- 15 à 20jaar) kunnen terugvallen op externe inbrengvan kapitaal, via investeerders (sympathisanten, ethische beleggers), maar meer nog viasubsidies of inbreng van vastgoed tegen lage prijs. Dit kan toegekend worden inverhouding tot de realisatie van maatschappelijke meerwaarde.

3.7.a. Wat is de financieringsbehoefte en kapitaalbehoefte van je coöperatie(over meerdere jaren)?

De aanvangsjaren van wooncoöperatieven in onze buurlanden zijn steeds moeizaamgeweest. Dit heeft niet alleen te maken met het indertijd innovatief karakter ervan, maaris intrinsiek aan het model. Er bestond enige ondersteuning vanuit overheden en dezeprojecten konden sterk op hun achterban terugvallen. Toch duurde het lang (10 à 15 jaar)voordat zij winst begonnen te maken, die zij vanuit hun maatschappelijke doelstellingeninvesteren in nieuwe projecten. Als voorbeelden vermelden we bezochte projectenKraftwerk, Wogeno en Karthago in Zürich.

3.7.b. Welke kapitaalstructuur wens je te hanteren (over meerdere jaren)? Watis het potentieel aan eigen vermogen, hoe structureer je dit eigen vermogen(evt. in meerdere soorten aandelen), wat is het potentieel aan vreemdvermogen en hoe structureer je dit vreemd vermogen?

Bij wooncoöperatieven wordt een onderscheid gemaakt naargelang de verhouding tussenkapitaalsinbreng door de bewoners (en/of potentiële bewoners) en de inbreng van niet-bewoners (secundaire coöperatieve, overheid of andere). Als de bewoners al het kapitaal hebben geleverd en alle aandelen bezitten, is ditnagenoeg te vergelijken met een woonproject van eigenaars. Als zij geenkapitaalsinbreng opbouwen en bvb. enkel een aandeel bezitten als een soort‘instapticket’ dan komt dit neer op een huurproject (of woonrecht).

Afgaande op dit gradueel onderscheid, worden in de Engelstalige literatuur volgendetypes coöperatieven benoemd [o.a. : Gilmour, 2012] :- Non-equity co-operative (NEC) : bewoners brengen zelf geen kapitaal in, een derde

partij financiert, beheert en verhuurt. Bewoners hebben enige mate van controledoor hun aandeelhoudersschap (benadert onze klassieke socialehuisvestingsmaatschappijen)

- Full equity co-operative FEC : bewoners brengen de totaliteit van het kapitaal in,bouwen collectief , verkopen de gebouwen (al dan niet inclusiefgemeenschappelijke gebouwen) aan de individuele eigenaars en beheren de gronden evnetueel de gemeenschappelijke gebouwen en voorzieningen.

- Limited equity co-operative (LEC) : bewoners kunnen kapitaal inbrengen viaaandelen, zij hebben woonrecht door aankoop van een minimumaandeel. Hierdoorkan verschil bestaan qua inbreng van kapitaal, waardoor sommige bewoners een‘eigenaars’-achtig statuut hebben en andere een ‘huurders’-achtig statiuut, terwijlhet geheel collectief beheerd wordt door alle bewoners.

18

Bij de ‘Limited Equity Cooperative’ (LEC) kan diversiteit in inkomens bij een zelfbeherendewoongemeenschap best worden ingebouwd. Kapitaal wordt voor een deel externbetrokken en de autonomie van het woonproject blijft relatief gevrijwaard.

3.7.c. Welke vergoeding op kapitaal en welke eventuele andere voordelen aanvennoten?

Dividend zal beperkt zijn, (zoals de winst) zeker in de ‘eerste generatie’ fase. Restornokan worden toegekend.

3.7.d. Welke cash flow verwacht je en welke brutomarge en rentabiliteitverwacht je?

Bij het referentiemodel voor wooncoöperatieve moeten de inkomsten dienen om de wooncoöperatieve draaiende te houden. Inkomsten worden aggestemd hierop, dus op verwachte kosten en voldoende return om investeerders / kredietverstrekkers te kunnen vergoeden. De CVBA-SO streeft beperkte winst na, wanneer uit de financiële structuur winst gegenereerd wordt (na ongeveer 1 generatie, zal deze volledig besteed worden aanhet maatschappelijk doel. De mate waarin wooncoöperatieven hiervan ‘afwijken’ of dit benaderen speelt mee in het minder of meer betrekken, het minder of meer ondersteunen van dit project in het coöperatief netwerk.

3.8. Schema - business model canvas

Ter verduidelijking van de onderlinge verhoudingen gebruiken we het klassieke businessmodel canvas, uitgebreid met de vakken ‘Maatschappelijke kosten’ en ‘Maatschappelijkebaten’, gezien de focus van onze blauwdruk.

Business model canvas PartnersZie tabel (bij I.-7.2.) : stakeholders / bevoorrechte partners

Kernprocessen- Realiseren van woongelegenheid- Opbouwen van warme solidiare groepsverbanden- Aanbod van informatie, vormingen dienstverlening - Aanbodvan financieringsfaciliteiten- vormen en onderhouden van een stevig samenwerkend

KlantenwaardeToegankelijkheid van GW voor personenmet lage/gemiddelde inkomens in en context van zelfbeheer

KlantenrelatieDe vennoten-bewoners zijn de klanten van de wooncoöperatieve,Binnen een ruimer, sterker netwerk realiseren zij het ‘product’, namelijk betaalbaar GW, genieten er van, enwerken samen om het te optimaliseren.

Klanten / klantsegmenten - woongemeen-schappen, - startende groepen en projecten, - aspirant-bewoners, belangstellenden

17

netwerkKernmiddelen

- betrokkenheid, vertrouwen, bereidheid tot inclusie, tot delen, tot opnemen van verantwoor-delijkheid, enz ….- Netwerk, samenwerking, …

Vergaren, delen , verhandelen van :- Kennis, ervaring, vaardigheden, - mankracht, geld, vastgoed, …

Kanalen

Het netwerk GW vormt de grote lijnen van communictie- en verdelingskanalen. De mogelijkhden van peerto peer productie en delen van middelen vervoegen de organisch groeiende verbindingen, intrinsiek nagestreefd in de betrachting van gemeenschappleijkheid en betrokkenheid

KostenVerwerving, bouw en onderhoud van vastgoed, beheer van de organisatie (jur, fin, manag, …)

InkomstenBijdrage van vennotenHuur van bewoners, gebruikersEventuele inkomsten van activiteiten

Maatschappelijke kostenInspanningen van overheid en sociale woonactoren Inspanningen van bewoners en vrijwilligers

Maatschappelijke batenBetaalbare woonsten in een gemeenschapInclusie, mixEmpowerment, vormingSociale cohesie(zie : doelstellingen : I.-5.)

De bouwstenen voor bedrijfsplan en financieel plan zijn bedoeld om er op verder te werken. Binnen het bestek van deze studie hebben wij dit alles kunnne uitwerken tot op een bepaald punt. Het is de bedoeling om deze aanzet zoveel mogelijk publiek toegankelijk te maken en al wie wenst te laten mee werken aan het verder uitwerken, verbreden en bijschaven van dit model, in dezelfde geest van delen en samenwerking voor het traject als voor het resultaat.

4. Evaluatie van de coöperatieve werking

4.1. Link met de ICA definitie

4.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen

De doelstellingen omvatten het realiseren en beheren van het samenwonen, eventueelaangevuld met andere buurtfuncties. De samenwerking tussen de bewoners, en ruimermet netwerk en buurt, maakt integrerend deel uit van deze doelstellingen.

4.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie

Bij de wooncoöperatieve is de drievoudige relatie van de vennoten met haar coöperatieeen ingebouwde evidentie. Er dient wel onderscheid te worden gemaakt naar type vennoten voor wat betreft de aarden de intensiteit van de inbreng aan de activiteiten en de verdeling van stemrecht.

18

Door hun lidmaatschap hebben de bewoners gebruik, eigendom en controle over huncoöperatie. Het gebruik geschiedt via eigendom, huur of woonrecht gekoppeld aan het bewoners-lidmaatschap. De vennootschap heeft zakelijk recht (eigendom, erfpacht) over hetvastgoed. In sommige gevallen kan onderscheid gemaakt worden tussen grond, privéwoonsten en gemeenschappelijke delen, zoals bvb. bij een CLT formule.

4.2. Link met de ICA principes

4.2.a. Vrijwillig en open lidmaatschap

Vrijwilligheid en openheid van het lidmaatschap maken deel uit van de beginselen vangemeenschappelijk wonen.

Hierbij dient volgende opmerking te worden gemaakt :Sommige projecten richten zich naar welbepaalde doelgroepen, zoals bvb. senioren,alleenstaande vrouwen, mindervaliden. Naar de geest is dergelijke beperking niet integenspraak met de principes van coöperatief ondernemen.

<< It could be argued that a Group like Older Women’s CoHousing project in London couldnot be a co-operative body, as it is only open to women and is not open to ‘all’. This would bea criticism that misses the crucial point of why some groups of individuals or householdscome together in the first place – namely because of a common experience and identificationwith a distinct social circumstance. There is nothing in the formal requirements for legalincorporation in the UK that would prevent a single-sex group from operating or registeringas a co-operative. >> (Field Martin, 2005)

4.2.b. Democratische controle door de leden :

De definitie van gemeenschappelijk wonen draagt in zich het democratische principe. Omdat het hier bovendien gata om een groep buren wordt er in de overgrotemeerderheid van gemeenschappen gewerkt met consensus. Dit betekent nietéénstemmigheid, maar wel dat de oplossing goed doorgesproken is in de groep en datalle deelnemers kunnen keven met de bereikte oplossing, er dus hun ‘consent’ kunnenaan geven. Als back-up mechanisme voor dringende beslissingen wordt dan de stemmingbij gewone meerderheid gebruikt, soms nog met mechanismen die een verschil makentussen ‘gebouw’ gebonden keuzes (stem per unit of in verhouding tot) en ‘persoons’gebonden keuzes (stem per hoofd). Elke gemeenschap kiest haar eigen procedures binnen het wettelijk kader.

4.2.c. Economische participatie door de leden :

Leden zetten zich in door aanbreng van finanicering, natura, inzet van man-uren (vrijwilligof enigszins vergoed), opnemen van verantwoordelijkheden. Zij kunnen, wanneer dit deel uitmaakt van de doelstellingen van de coöperatieve al danniet participeren in economische activiteiten in relatie tot de woongemeenschap en/ofbuurt en omgeving en/of ruimere context.

4.2.d. Autonomie en onafhankelijkheid :

Per definitie is een woongemeenschap zelfbeherend en autonoom. Echter, de autonomie t.o.v. geldschieters (investeerders, overheid) dient wel een blijvendaandachtspunt te zijn. Het bewaken van doelstellingen (concept GW, betaalbaarheid, …)wordt best ingebouwd van bij de start door de keuze van rechtsvorm (bvb. cvba-so) en/ofmet ondersteuning binnen een ruimer verband dan enkel de bewoners zelf, zoals externepartners bij CLT, of zoals vennoten niet-bewoners en niet-investeerders. Deze kunnenvanuit bvb. het Samenhuizen Netwerk, overheid of andere belangengroep veto-rechtbezitten voor bepaalde basisbeginselen. (zie III.C.-5.)

17

4.2.e. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking :

Een woongemeenschap is een lerende omgeving, zowel voor kinderen als voorvolwassenen. Door de interactie en het engagement bij hun woonomgeving en de cultuurvan open communicatie en betrekken van elkeen, wisselen bewoners gemakkelijk kennisen ervaring uit met elkaar. Competenties, zowel individueel als voor het functioneren binnen een groep, eenorganisatie worden vlot aangeleerd en getraind in het dagelijkse leven. Eenwoongemeenschap is een uitermate geschikte biotoop voor emancipatie (empowerment)en voor het ontwikkelen van competentie rond bvb. bewust burgerschap, democratischhandelen, communicatie, coöperatie, …

Binnen de gemeenschappen, en ook in het Netwerk staat het delen van kennis envaardigheden voorop, zowel informeel als formeel via info-momenten, workshops, e.d.m. Woongemeenschappen dragen hun know-how graag uit naar anderewoongemeenschappen, maar ook naar anderssoortige projecten en verenigingen en naarhun buurt.

4.2.f. Coöperatie tussen coöperaties :

Het principe van het Samenhuizen Netwerk en van het ruimere samenwerkingsverbandmet uitwisseling van kennis en diensten berust op de ingesteldheid van coöperatietussen coöperaties. Bij het inschakelen van secundaire coöperatieven gebeurt deze coöperatie nogintensiever en met grotere betrokkenheid op dezelfde of overlappende doelstellingen.

4.2.g. Aandacht voor de gemeenschap :

Ook los van de coöperatieve rechtsvorm vertrekt GW reeds vanuit de groep en vanuit deplaats in de ruimere omgeving en de samenleving.

5. Kansen, knelpunten en aandachtspunten voor de wooncoöperatieve

Voor een uitgebreide uiteenzetting van voor- en nadelen van de coöperatieve voorgemeenschappelijk wonen, verwijzen we naar hoofdstuk II.-3. Zie ook buitenlandse publicaties rond coöperatief GW [o.a. Silver H., 2012 ; Soutenet,2009 ], de Knelpuntennota van Samenhuizen voor algemene knelpunten m.b.t. GW[Samenhuizen, 2014], knelpunten aangehaald in de Blauwdruk van de Bazuin voorCoöperatief ondernemen [Bazuin, 2012].

We noemen hier in het kort de opportuniteiten en moeilijkheden van dewooncoöperatieve in het algemeen, en van zelfbeheerd betaalbaar gemeenschappelijkwonen in het bijzonder.

- Zelfbeheer, democratische controle, samenwerking en delen van middelen passenbijzonder goed in het coöperatieve model. Het is bovendien een rechtsvorm die erggeschikt is om diversiteit in te bouwen op het vlak van inkomenscategorieën,huishoudtypes, gebruiksvormen (huurders, kopers, en alles daar tussenin, maar ookbedrijfjes en diensten), enz ...

- Zij is zeer geschikt om de continuïteit van de maatschappelijke doelstellingen tebewaken.

- Ook laat deze rechtsvorm een goede variëteit toe in de prioriteiten en de mate vanambitie m.b.t. de maatschappelijke, maar ook economische doelstellingen.

- Verder is er flexibiliteit in investering mogelijk, met financiering zowel door de bewonersals door externen (aandeel, lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …).

- Gebruiks- en/of woonrecht in een collectiviteit kunnen goed aangepast worden aan denoden. Met geschikt statuut voor de bewoners (huur, huurkoop, eigendom).

18

- Langs de andere kant is de coöperatieve organisatievorm nog weinig gekend bij publiek,overheid en andere betrokkenen. Voor velen strookt de wooncooperatieve niet methet idee van eigendom en veiligheid, ook al biedt zij dezelfde mogelijkheden quarechten en garanties.

- De juridische en financiële complexiteit van opstart en beheer kan sommigenafschrikken. Deze rechtsvorm zal dan ook eerder voorbehoudne blijven voor grotereprojecten of projecten die naast het louter wonen ook andere activiteiten willenontwikkelen.

- De financiering van aandelen gebeurt moeilijker dan de financiering vaneigendomsverwerving. Hier is nog werk aan.

- Woonrecht via coöperatieve aandelen geniet niet dezelfde fiscale steunmaatregelen(woonbonus) als het hypothecair kreediet.

- Betaalbaarheid en het betrekken van minder begoede bewoners vraagt voor de opstarten de aanvangsjaren een exterene inbreng van kapitaal. Dit houdt doorgaans eenmate van verlies van autonomie in voor wat betreft de maatschappelijkedoelstellingen. Dit moet afgewogen worden.

- Sommige premies (bvb. verbouwing-bouw, energie) en subsidies zijn niet afgestemd opde vennootschapsvorm. Ook voor andere faciliteiten kan er een probleem zijn (bvb.zelfs een CVBA-SO kan geen projectrekening openen bij de KoningBoudewijnstichting, schenkingen en legaten zijn niet vanzelfsprekend)

- Erfgenamen van aandelen met woonrecht zijn niet per se geschikte kandidaat-medebewoners : dit wordt opgelost door de waardevan aandelen te laten ervenmaar niet het woonrecht (statutair)

- Zelfbeheer kan aanleiding geven tot interne spanningen en onenigheid, meestal ronduithuiszetting, favoritisme, machtsmisbruik en de waardebepaling van de aandelen(markt of lager). Mensen die binnen een coöperatieve samenwerken, maar ooksamen wonen, en dan nog met gedeelde gemeenschappelijke ruimtes, wordensterk met elkaar (en met zichzelf!) geconfronteerd. Dit houdt veel kansen in, maarvergt ook een zeer goede zorg voor het gezond en harmonisch houden van decommunicatie en de intermenselijke verhoudingen.

- de wetten op eigendom en huur bieden terecht de nodige stevige bescherming. Echter,het aspect van gemeenschappelijk wonen was niet voorzien in deze wetgeving, enbvb. de noodzakelijke selectie van mede-bewoners botst met een aantalbepalingen.

17

III. FACILITEREN VAN BETAALBAAR GEMEENSCHAPPELIJK WONEN

In dit hoofdstuk overlopen we verschillende wegen die binnen hetsamenwerkingsverband de verwezenlijking van de maatschappelijke doelstellingenfaciliteren, met als voornaamste focus binnen deze studie het bevorderen van betaalbaargemeenschappelijk wonen. Komen achtereenvolgens aan bod : Dienstverlening,Financiering en Netwerk.

III.A. Dienstverlening

1. Inleiding

1.1. Definitie, afbakening

Van idee over realisatie tot en met bewoning doet elke groep, elk project beroep op eenaantal diensten. Deze kunnen zij ten dele zelf verzorgen, afhankelijk van de aanwezigekennis en vaardigheden en van de beschikbaarheid van de bewoners en hun directnetwerk.

De bronnen van begeleiding en dienstverlening kunnen gevonden worden volgens eenlogica van subsidiariteit, dus bij voorkeur op lager en meer nabij niveau maar. Dit hangtook af van de beschikbare middelen en vaardigheden bij de woongemeenschap. Er dientnaast beschikbaarheden ook rekening te worden gehouden met besparingsmogelijkhedenen sociale meerwaarde. Deze laatste factor van sociale meerwaarde is een essentieel onderdeel voor de keuzevan een formule, van de uit te besteden taken en van de te betrekken actoren.

We onderscheiden de volgende niveaus : - De bewoners zelf en hun familie en vrienden, - Een netwerk van vrijwilligers - Een eventuele secundaire structuur of organisatie verbonden aan de woongemeenschap

(cfr CODHA, Kraftwerk, … : sec coop) - Beroepskrachten en bedrijven, met het onderscheid tussen de sociale economie en de

reguliere economie - Aanbod die maatschappelijke meerwaarde genereert ondersteund door de overheid,

voor sociale huur en sociale koop via sociale huisvestingsactoren, voor overigeinkomenscategorieën via andere wegen.

1.2. Inspiratiebronnen dienstverlening

1.2.a GRT Quebec (CA)

Definitie

In de Canadese provincie Quebec bestaat een sterk uitgebouwd netwerk vanondersteuning en dienstverlening t.a.v. autonome zelfbeheerde collectieve woonprojectenzonder winstoogmerk voor alle fasen van hun ontwikkeling en bestaan. Hat lokale aanbodwordt verstrekt door 25 GRT’s (Groupes de Ressources Techniques). Deze autonomeorganisaties binnen de sociale economie hebben de vorm van OSBL (cfr VZW) of COOP(CVBA-SO). Zij werken samen met de sector van de Sociale Huisvesting.

18

Zij worden ondersteund door een koepelorganisatie, de AGRTQ (Association des Groupesde Ressources techniques du Québec). Deze koepel beheert daarnaast een fonds (FAQ,Fonds d’Acquisition Québécois) dat overbruggingsleningen toekent voor aankoop vanvastgoed aan startende initiatieven [AGRTQ, 2012]

Erkenning

De Groupes de Ressources Techniques worden erkend en gesubsidieerd door deprovinciale overheid op basis van volgende criteria. De GRT : - is een autonome organisatie voor maatschappelijke ontwikkeling, actief in de sociale

economie- heeft als voornaamste missie de promotie, uitbouw en realisatie van non-profit

coöperatieve woonprojecten door begeleiding van de organisatie die het eigendombeheert

- beoogt de autonomie van deze projectvoerende organisaties - heeft een Raad van Bestuur die representatief is voor de maatschappelijke omgeving - volgt de deontologische code van de SHQ (Sociale Huisvestingskoepel) - biedt een dienstenpakket aan zoals ook gedefinieerd in het standaard dienstencontract

van de SHQ.

Financiering van de GRT

De inkomsten van de GRT komen voor 2/3 uit betaling van hun diensten door degebruikers, voor het overige hoofdzakelijk uit subsidies. Twee concrete voorbeelden van GRT’s : - Vb.1 (GRT Habitation Lévy) : Inkomsten 2012 : honoraria dienstverlening administratief

en financieel beheer 37% ; honoraria begeleiding ontwikkeling van projecten 55% ;vormingen 2% ; subsidie 4% ; andere 2%

- Vb.2 : Inkomsten 2012 : honoraria begeleiding 66% ; subsidie sociale huisvesting (SHQ)18% ; andere subsidies 11% ; andere 5%.

Aanbod van diensten door de GRT

Concreet bieden de Groupes de Ressources Techniques volgende diensten aan : (gebaseerd op het standaard dienstenpakket aangeboden door de socialehuisvestingsactoren aan hun leden)

Ontwikkeling :- haalbaarheidsstudie- informatie over de verschillende concepten en trajecten- vastleggen van de noden en wensen- zoeken van sites- identificeren van beschikbare middelen en tools - opstellen planning van projectontwikkeling

Beheer en opvolging :- coördinatie van de realisatie van projecten- stappen naar verwerving, zoeken van financiering- stappen t.a.v. diverse partners (publieke, economische, gemeenschap)- interface met architecten, ingenieurs, notarissen, …

Vorming :- vorming rond groepsvorming, samenleven, democratische besluitvorming

- vorming en hulp rond financieel en administratief beheer

1.2.b. Mietshauser Syndikat (D)

Inzet van vrijwilligers uit het netwerk voor allerhande taken (administratief, vorming,groepsbegeleiding, bouwtechnieken, handarbeid, enz …) maakt integrerend deel uit vande relatie tussen de Koepelvereniging en de ‘Haus’-verenigingen (alle GmbH’s). (voor de structuur en het functioneren van het Mietshauser Syndikat netwerk, zie ook : I.-7.4.c.)

17

1.2.c. ‘Autorecupero e Autocostruzione’ (IT)

Bij de ‘Autorecupero e Autocostruzione’ beweging in Italië gaan de bewoners niet enkelde ontwikkleing aansturen van hun project, maar kunnen bewoners de handen uit demouwen steken om mee te (ver)bouwen.

In sommige projecten wordt de groep toekomstige bewoners geselecteerd opvaardigheden en/of leerbaarheid van taken in het bouwberoep. Het bouwtraject verlooptdan in samenwerking met gemotiveerde aannemers , met opleidngscentra en bedrijvenin de sociale economie. De bedoeling en de uitkomst is dubbel. De (vaak arme en zelfs marginale) deelnemersverschaffen zich een woning aan een betaalbare prijs en zij winnen zelfvertrouwen envaak een opleiding en een ervaring die hen verder brengt in het leven.

De financiële besparing wordt geschat op 10% à 15% van de bouwkost. [Maury Yann,2011]Maar minstens even belangrijk is de sociale winst. Men moet verder kijken dan dezezuiver financiële winst. Alle getuigenissen over deze benadering benadrukken echter ookzeer sterk de overige meerwaarden :

- emanciperend effect, - versterking van zelfvertrouwen en eigenwaarde van de deelnemers, - aanleren van praktische en sociale vaardigheden, - maatschappelijke reïntegratie, - inclusie van mindervermogenden, van laaggeschoolden, - integratie autochtonen-allochtonen, - dynamiseren van het buurtleven en de sociale cohesie, - ontstaan van gerelateerde initiatieven, - stimuleren van sociale economie, - enz …

Na een aanvankelijke aarzeling is de waardering van lokale overheden, banken en anderebetrokkenen voor deze initiatieven hoog omwille van de hoge slaagkansen, debetrouwbaarheid, de veerkracht en de uitstraling naar de buurt, elementen die resulterenuit hun coöperatief karakter.

1.2.d. Sweat equity (UK, US)

De inzet in man-uren door de bewoner wordt in de Verenigde Staten ‘sweat equity’genoemd in tegenstelling tot ‘financial equity’. Het is een beproefde manier om mensenmet beperkte geldelijke middelen, maar voldoende vaardigheden toe te staan om eenwoonst te verwerven. In groepsverband kan er gewerkt worden met af te spreken (soms beperkte ofuitgestelde) vergoedingen, vanuit het idee dat de inspanningen onrechtstreeks ten goedekomen aan de bewoner, voor sommigen als vrijwillige of laag vergoede inzet voor derealisatie van het project. Het opzetten van een ‘sweat equity’ systeem binnen een bewonersgroep dient zeerzorgvuldig te gebeuren zodat men komt tot evenwichtige, gedragen en sluitendeafspraken.

1.2.e. Klushuur (NL)

In Nederland wordt geëxperimenteerd met een systeem van ‘klushuur’ dat er uit bestaatom MOE-landers (= migranten uit de latere Europese partnerlanden) en anderebelangstellenden particulier vastgoed te laten opknappen onder begeleiding, waarna zijin deze ruimte huren met korting in verhouding tot de geleverde inspanningen. Het gaatniet over casco-renovaties maar over beperkte werken die het woongenot verbeteren,vooral binnenafwerking, klein onderhoud en schilderwerk, eventueel vervangen vandakpannen of kozijnen. Dit systeem biedt voordelen voor de eigenaars en voor dehuurders. In 2012 waren 2 woningbouwcorporaties betrokken bij dit pilootproject, de ene

18

met nadruk op woongenot van de huurder en klusbudget onder verantwoordelijkheid vande huurder, de andere met nadruk op een financieel en contractueel perspectief, metafspraken rond verstrekken materialen, geen cash, eerst plan van aanpak. >> (SchutteMartijn, 2012)

1.2.f. Baugruppen (D)

Freiburg, Tübingen, Hamburg, enz ….

De beweging van bouwgroepen is enkele decennia geleden in Duitsland voornamelijkontstaan vanuit de initiatieven van bewoers van flatgebouwen die zich organiseerden omcollectief de noodzakelijke verbouwingen in hun vaak onderkomen woonomgeving of inkraakpanden te realiseren. Zij eisten als het ware de zeggenschap, maar ook de zorg enverantwoordelijkheid op over de organisatie van hun huisvesting. Intussen heeft debeweging zich verbreed en wordt er ook aan nieuwbouw gedaan en blijven deinitioatieven niet uitsluitend (wel overwegend) beperkt tot de stedelijke omgeving. Het onderscheid tussen bouwgroepen en woongemeenschappen bestaat er in dat debewoners van bouwgroepen, na de collectieve bouwfase, niet kiezen voor het delen vangemeenschappelijk beheerde en benutte leefruimtes. Wat zij wel gemeen hebben is hetgezamenlijke ontwikkelings- en bouwtraject, daarin kunnen beide benaderingen elkaarvinden en versterken. Dienstverlenende en ondersteunende organisaties kunnen vanuitgelijklopende noden voor expertise voor beide types initiatieven optreden.

1.2.g. Samenwerking met woningbouwcorporatie (NL)

Het grote aantal gerealiseerde woongemeenschappen in Nederland (tot nu toe meer dan200) Voor de selectie op instroom wordt eerst door de Woningbouwcorporatie gefilterd aan dehand van inkomen, eventueel ook gezinssituatie, betrokkenheid met de buurt,dringendheid van woonbehoefte, e.d.Een tweede filter wordt gehanteerd door de bewoners in functie van reële motivatie voordeelname aan de woongemeenschap en de compatibiliteit met de bestaandesamenstelling van de bewonersgroep. Selectie bij instroom en beheersverantwoordelijkheden worden vastgelegd in eenconvenant tussen woongroep en woningbouwcorporatie.

1.2.g. Convenant met sociale woningbouwmaatschappij (S)

Een aantal Zweedse woongemeenschappen hebben zich ontwikkeld binnen de socialewoningbouwmaatschappij. Zij organiseren zich onder de vorm van een coöperatievevennootschap en participeren tot op zekere hoogte in het ontwerp (bouw of verbouwing)van de ruimtes. Net zoals in Nederland sluiten zij een contract af met dewoningbouwmaatschappij waarin beschreven staat in welke mate en onder welkevoorwaarden de bewonersgroep instaat voor onderhoud en voor beheer van de ruimtesen van de (onder)verhuring.

2. Aanbod dienstverlening

In haar volledige levenstraject vanaf het eerste idee tot en met de dagelijkse bewoningdoet een woongemeenschap beroep op een resem van diensten en functies die hetgeheel vooruit helpen. Sommige zijn welomschreven terug te vinden als verhandelbare items, andere zijnminder grijpbaar en kunnen verweven zitten in allerhande uitwisselingen tussen debetrokkenen bij het ontwikkelingstraject en bij het dagelijks leven van een groep en eenproject.

17

Elke functie, elke dienst kan ingevuld worden door de bewoners zelf of door anderestakeholders. Wie de functie of dienst opneemt hangt af van een aantal noodzakelijkeingrediënten. Sommige kunnen niet anders dan door een welbepaalde partij te worden ingevuldomwille van de nodige expertise, omwille van wet- en regelgeving of omwille van een(sociaal, praktisch of financieel) voordeel van deze te laten vervullen door deze of gene.

De nood aan ondersteuning en diensten evolueert uiteraard met de ontwikkelingsfasewaarin een groep of een woongemeenschap zich bevindt.

2.1. Noodzakelijke basis ingrediënten

De nodige ingrediënten om een goede woongemeenschap te ‘bereiden’ van een groepkunnen worden uitgedrukt in : - Kennis, opleiding & ervaring- Tijd- Motivatie, engagement- Mandaat, vergunning : wet- en regelgeving (bvb. architect, notaris, …)- Sociaal kapitaal : samenhang, samenwerking (bonding) netwerking (bridging)

In functie van de beschikbare mix van resources binnen de bewonersgroep wordt gezochtnaar de ontbrekende en dus aan te voeren elementen.

2.2. Inhoud van het aanbod

Hieronder pogen we een inventaris op te stellen van alle functies, diensten en activiteitendie noodzakelijk of behulpzaam zijn doorheen het traject van een woongemeenschap.Voor elk een korte beschrijving

2.2.a. Groepsvorming en organisatie

Het groepsaspect is de hoeksteen van gemeenschappelijk wonen, net zoals een stevighuis moet ook dit degelijk opgezet worden en goed onderhouden, zowel quagroepsdynamiek als qua interne organisatie.Volgende aspecten maken hier deel van uit : informatie en vorming over de diverse zakendie komen kijken bij gemeenschappelijk wonen ; begeleiding op het vlak vangroepsdynamiek en interne organisatie, werving deelnemers, marketing, selectiebewoners, …

2.2.b. Ontwikkelingstraject

Het ontwikkelingstraject wordt door de bewoners aangestuurd, maar uiteraard behoevenzij hierbij gedegen ondersteuning door publieke of private actoren. Daarnaast, en zekervoor groepen die hun ontwikkleing grotendeels zelf opvolgen, dringt zich een specifiekevorm van begeleiding op.

Vanuit verschillende landen wordt gesignaleerd dat met het ontstaan van nieuwewoonvormen een nieuw type beroep zich aftekent, namelijk de begeleider van collectievezelfbeheerde projecten. [o.a. Devresse, 2011 ; Collective custom build, 2013 ; ]In Frankrijk bvb. stelde men vast dat de aldaar bekende AMO’s (assistant à maitred’ouvrage) voor klassieke bouwprojecten niet per se over deze zeer diversebekwaamheden beschikken die verwacht worden voor het begeleiden van een GWproject. Daar is vorig jaar een opleiding gestart voor het ‘nouveau métierd’accompagnateur d’habitat collaboratif en auto-promotion’. Deze opleiding wordtgegeven door een aantal begeleiders en initiatiefnemers op het vlak vangemeenschappelijk wonen.

Een nieuw beroep is zich dus aan het profileren. De begeleiding van een startend projectGW in zelfbeheer vereist kennis over zeer uiteenlopende domeinen. Dat behelst alle

18

aspecten van een ontwikkelings- en bouwtraject (architecturale en projectmatige) en hetcollectief betrekken van de (toekomstige) bewoners bij het ontwerp van hungemeenschap. Daarbij komt nog eens de dimensie van het organiseren van de groep(beheerskundig, administratief, juridisch, financieel, …) en van de groepsdynamiek. Ookop persoonlijk vlak vereist deze functie heel wat sociale vaardigheden.

Sommige taken kunnen verdeeld worden over verschillende personen, maar eencoördinerende figuur blijkt noodzakelijk.

2.2.c. Bouw

Projecten waar bouw of verbouwing aan te pas komt vraagt om extra ondersteuning en/ofprofessionele inbreng. Het bouwtraject kan geheel door beroepskrachten wordenverzorgd of een gedeelte kan door leden van de groep worden uitgevoerd. De klassieke professionele inbreng is hier noodzakelijk (architect, aannemers,werfcoördinator, veiligheidscoördinator, enz …).

Een aanpak die via gemeenschappelijk wonen (of gemeenschappelijk bouwen) vlotterrealiseerbaar wordt is deze van zelfbouw. De ‘Autorecupero e Autocostruzione’ beweging in Italië bvb. ontwikkelt zich sterk. Zoalselders vermeld, wordt de financiële besparing in deze context behoorlijk hoog ingeschat[Maury Yann, 2011].

Maar minstens even belangrijk is de sociale winst. Alle getuigenissen over dezebenadering benadrukken ook zeer sterk de overige meerwaarden [Yann Maury, 2011].Samengevat kunnen we de volgende opnoemen :

- emanciperend effect, - versterking van zelfvertrouwen en eigenwaarde van de deelnemers, - aanleren van praktische en sociale vaardigheden, - maatschappelijke reïntegratie, - inclusie van mindervermogenden, van laaggeschoolden, … - integratie autochtonen - allochtonen, - dynamiseren van het buurtleven en de sociale cohesie, - ontstaan van gerelateerde initiatieven, - stimuleren van sociale economie,

Nadat er aanvankelijk aarzeling bestond tegenover deze initiatieven is het vertrouwenvan lokale overheden, sociale huisvestingsactoren, banken en andere betrokkenen nuhoog. Projecten van zelfbouw worden gewaardeerd omwille van de hoge slaagkansen, debetrouwbaarheid, de veerkracht en de uitstraling naar de buurt die het resultaat zijn vanhun coöperatief karakter.

In andere landen wordt gesproken van Sweat equity (UK, US), Klushuur (NL) of eigen inzetin het kader van Baugruppen (D).

2.2.d. Juridische structuur

Opzetten, onderhouden en helpen beheren van het juridische kader

2.2.e. Vastgoedbeheer

Het vinden en verwerven van een gepaste site vergt kennis en snel beschikbaar kapitaal.Later, in de bewoningsfase, krijgt de bewonersgroep te maken met technische aspectenvan verhuring, en verkoop, beheer. Ook daarvan kunnen de bewoners delen uitbestedenof zelf opnemen mits ondersteuning uit diverse hoek.

2.2.f. Financiering en financieel beheer

opzetten financiële structuur, fondsenwerving, …boekhouding, management, …

17

2.2.n. Bewoning : dagelijks beheer en onderhoud

Het samenleven moet geregeld worden en een aantal taken die boven het individuelehuishouden uitstijgen dienen vervuld te worden, net zoals de zorg voor hetvastgoedpatrimonium. Naarmate de groep groter is bestaat er een schaalvoordeel, velehanden maken het werk licht. Vanaf 25 à 30 units weegt dit voordeel niet op tegen deorganisatorische en groepsdynamische gevolgen van het aantal.

2.3. Fasering en stappenplan

We onderscheiden volgende fasen in het traject van interesse tot en met voltooiing :

Interesse : Individueel geïnteresseerden ReflectieforumAanloop : Concept gedefinieerd (Initiatiefgroep) Site vastgelegd

(Startgroep)Project : Planning : haalbaarheidsstudie, bedrijfsplan Projectbeheer ;

ontwikkeling Constructie : Ruimtelijk ontwerp (Ver)bouwen ; aanbesteding,

werfGebruik : bewoning / gebruik van de site Bij elke fase spelen de stakeholders hun specifieke rol, zijn er geëigende rechtsvormen eninstrumenten nodig, gelden bepaalde doelstellingen en worden specifieke middeleningezet.

Hieronder enkele theoretische voorbeelden van trajecten die op verschillende wijzeworden aangestuurd, door de bewoners zelf of door een externe stakeholder :

Fasering - STURING & BEHEER (zie III.)

Vo

orb

eeld 1. interesse 2. aanloop 3. project 4. constructie 5. gebruik

1aInteresseindividu

1breflectieforum

2aconcept

2bsite

3aproject

bedrijfsplan

3bprojectbeheer

4aruimtelijkontwerp

4bbouw /

verbouwing

5bewoninggebruik

Vb.1 extern extern extern extern extern extern BewonersVb.2 Bewoners extern extern extern extern extern BewonersVb.3 netwerk Bewoners extern extern extern Bewoners extern BewonersVb.4 Bewoners Bewoners Bewoners extern Bewoners extern BewonersVb.5 netwerk Bewoners Bewoners Bewoners Bewoners Bewoners Bewoners BewonersVb…. … … … … … … …

Een project waarbij een collectief (bewonersgroep het initiatief neemt en het trajectaanstuurt is nog weinig gezien. Hieronder vind je een stappenplan van een projectgevoerd door een traditionele ontwikkelaar, daaronder van een bewonersgestuurd project[Ritsema, 2012]In bijlage vind je verder schema’s van Ritsema met projecten getrokken vanuittraditionele ontwikkelaar, architect, intermediaire organisatie, bewonerscollectief,bouwondernemer en gemeente (bijlage 16)

PROJECT GETROKKEN DOOR TRADITIONELE PROJECTONTWIKKELAAR :

18

PROJECT GETROKKEN DOOR BEWONERSGROEP :

Legende :

Samenhuizen biedt een overzicht aan van het traject voor het opzetten van een project(zie schema : bijlage 17)Strategische keuzes moeten vroeg in de ontwikkeling gemaakt worden. Het is op datmoment dat de huidige blauwdruk als leidraad dient voor het opzetten van misie,doelstellingen, businessplan, financiele analyse, …. De keuzes gemaakt a.d.h.v. dezeblauwdruk vloeien voort uit doelstellingen en beschikbare middelen allerhande, enhebben hun weerslag op het verder ontwikkelingstraject (rechtsvorm, interne organisatie,financieel beleid, bouwtraject, enz …),

3. Stakeholders en partners

netwerk van go-between’s en partners via Sociale ondernemingen : Intern/extern beleid i.f.v. GWIntern/extern grondeigenaars en -sociaal- vastgoed (gemeente, ocmw, kerkfabriek,klooster, scholen, …)Intern/extern buurten, inwoners (CLT, SVK, SHM, OCMW, CAW, GW)Intern/extern vorming, opleiding, zelfbouw en STWConsumenten bereik : senioren, migranten, oivo, ikea, persRelaties tot sensibiliseren, faciliteren, beïnvloeden

3.1. Vrijwilligers

3.1.a. Woongemeenschappen

17

Lokale en streekgebonden wederzijdse hulp door bewoners en hun netwerk, doorbuurtbewoners of andere betrokkenen in de omgeving, door de contacten enuitwisselingen tussen woongemeenschappen, startende projecten en individuelepersonen onderling.

3.1.b. Samenhuizen Regio-Kernen

Samenhuizen vzw is Regio-Kernen aan het opzetten die voor een omschreven streek eenaanbod doen dat zal variëren in functie van hoe sterk de Regio-Kern is uitgebouwd enwelke de inhoudelijke beschikbaarheden zijn. (Zie III.A.-3.5.)In de huidige situatie steunt de werking van de Regio-Kernen op inzet van vrijwilligers. Zijzouden echter in de toekomst de kiem kunnen zijn voor een streekgebondenondersteuningsnetwerk met gedeeltelijk gesubsidieerde werking (naar het model van deGRT’s in Quebec).

3.1.c. Samenhuizen Koepel

Het aanbod op landelijke schaal zal bij voorkeur indirect bij de gebruikers terecht komen.Zolang het netwerk van Regio-Kernen beperkt blijft, vervult Samenhuizen Koepel denodige taken en diensten. Waar de streekgebonden Kernen sterk uitgebouwd zijn, bestaatde taak van de Koepel er in deze te ondersteunen door aanleveren van informatie enmateriaal, contacten, door in te staan voor coördinatie, door aanbod van vorming aan devrijwilligers, en als back-up te dienen voor het lokale aanbod.

De organisatie, coördinatie en ondersteuning van de vrijwilligerswerking kan ten deledoor Samenhuizen Koepel gebeuren. Zie ook : ‘Samenhuizen Vrijwilligers-plan 2013’( bijlage 3.2. Verenigingen en Non-Profit sector

Het hele gamma van aanbod door bedrijven en beroepsmensen, van sterk ‘sociale winst’gericht tot sterk ‘financiële winst’ gericht en alles daar tussen dient zijn plaats te krijgenals elkander aanvullend.

naar: CAF - Charities Aid Foundation, (2010), ‘Financing Big Society : Why Social Investments matter’Venturesome Working Paper

Een aantal verenigingen en non-profit organisaties zijn gevoelig voor de noden vanzoekenden en initiatiefnemers naar GW en bouwen een aanbod op. Tot nu toe is dit nogbescheiden maar naarmate de realisatie van woongemeenschappen in aantal toeneemtzal de informele en hoofdzakelijk vrijwillige beweging er rond zich meer en meerorganiseren. In sommige landen is hieruit een non-profit sector gegroeid die zich bezighoudt met gemeenschappelijk wonen, vaak ook met collectieve bouw, wijkwerking,participatie e.d. en die daarvoor, zeker in opstartfase kan rekenen op een overheidssteun.

3.3. Sociale economie en reguliere economie

Wij zien dat de professionals zich profileren vanuit twee hoeken, zij die hun reguliereactiviteit mettertijd afstemmen op de groeiende niche van GW en zij die vanuit het

18

terrein, soms door zelf hun woonproject te creëren, ervaring opbouwen en doorgroeiennaar een semi-professioneel en professioneel niveau. Sommigen van deze professionals organiseren zich vaker onder de coöperatieverechtsvorm. Enkele voorbeelden daarvan zijn ‘CVBA Cohousing Projects’ en ‘CVBACohousing Limburg’.

Tussen groepsbegeleiders en projectbegeleiders is het profiel van hun aanbod watverschillend. Sommigen zijn het sterkste in financiële analyse, in projectopzet of inwerfbegeleiding, andere in groepsdynamiek, organisatie-building of kennen zeer goed debehoeften van welbepaalde doelgroepen (senioren, mindervaliden, …), nog anderebieden een combinatie van bekwaamheden aan. Er is nog veel ruimte voor diensten-aanbieders ten behoeve van gemeenschappelijkbouwen en wonen.

3.4. Rol van de overheid m.b.t. dienstverleningsaanbod

Het lijkt aangewezen om vanuit de overheid de kracht ‘van onderuit’, van deinitiatiefnemers en van de basis optimaal te benutten en te ondersteunen. Zoals er insommige buurlanden (NL, UK) een beweging gaande is van woningbouwmaatschappijen(publieke en private) naar individuele zelfontwikkeling en zelfbouw , zo is het slechts éénstap verder naar groepsmatige initiatieven in deze zin, die sterke betrokkenheid van debouwheren en schaalvoordelen combineren.

Op dit moment ontvangt ‘Samenhuizen vzw’ een subsidie via erkenning als sociaal-culturele beweging (Agentschap SCVW, Sociaal-Cultureel Volwassenen Werk) die hetmogelijk maakt voor de Koepel om een degelijk aanbod te doen op het vlak vansensibiliseren, informeren en vormen. De streekgebonden kernen kunnen vandaag beroepdoen op kleine subsidies op provinciaal en soms gemeentelijk niveau.

Het zou een grote stap voorwaarts zijn voor zowel bouwgroepen alswoongemeenschappen indien van overheidswege een ondersteuning wordt geboden aande ontwikkeling van een netwerk naar het model van de GRT in Quebec. (zie II.B.-1.2.a.)Deze initiatieven, als vzw’s of als cvba’s georganiseerd, bieden een palet aan dienstenvoor collectieve zelfontwikkelende wooninitiatieven. Een werkgroepje zou als taak kunnen krijgen de juiste actoren en partners ensamenwerkingsverbanden (met bvb. sociale huisvestingsactoren) hiervoor te identificerenen de noodzakelijke voorwaarden te definieren voor het opzetten van dergelijk netwerk.

3.5. Sociale huisvestingsactoren

3.5.a. Inbreng van de sociale huisvesting

Ontwikkeling en bouw

Sociale huisvestingsmaatschappijen en andere sociale woonactoren beschikken over heelwat ervaring en middelen om woonprojectente ontwikkelen en te bouwen. Wanneer betaalbaar gemeenschappelijk wonen deel uitmaakt van de doelstellingen vaneen bewonersgroep, zouden sociale huisvestingsactoren in de toekomst de voornaamstepartners kunnen zijn voor deze groepen bij het realiseren van hun woongemeenschap.

Beheer

Ook op het vlak van beheer van colectieve woonvormen bezittten sociale woonactorenkennis en middelen. Bovendien zetten zij tegenwoordig meer in op het betrekken van debewoners bij het dagelijks leven en bij aspecten van het beheer.Deze ervaring dient enkel nog te worden aangevuld met specifieke kennis rondgemeenschappelijk wonen, o.a. voor wat betreft het ontwerpen van gemeenschappelijkeruimtes, het evenwicht tussen privacy en gezamenlijkheid, bewonersinspraak bij ontwerp,groepsgestuurde instroomselectie, groepsdynamiek, ...

17

Een samenwerking tussen bewonersgroep en sociale woningactor kan enerzijds eenwerkbare woonomstandigheden, en de leefbaarheid en het goede functioneren van degroep waarborgen, en anderzijds een aantal taken laten verschuiven vanhuisvestingsaanbieder naar bewonersgroep.Dit heeft bij GW een stevige onderbouw vanuit het concept zelf.

Naar het voorbeeld van o.a. Nederland, Zweden en Denemarken kan een convenant en/ofbeheerscontract worden afgesloten tussen een sociale huisvestingsactor en eenbewonersgroep, waarbij deze laatste een aantal taken van onderhoud, sociaal enfinancieel beheer op zich neemt tegen een beheersvergoeding. De grootte van dezebeheersvergoeding staat in verhouding tot de aard en de omvang van de taken die doorde bewonersgroep worden opgenomen.

3.5.b. Drempels en sporen voor oplossingen (zie : IV.-3.4.)

Onze kennis uit de literatuur en het veld hebben we aangevuld met rondetafelsgeorganiseerd door Samenhuizen vzw. We detecteren volgende drempels en sporenm.b.t. samenwerking tussen projecten GW en sociale huisvesting.

Gebrek aan bekendheid en aan bestaande modellen

Beide partijen zijn nog onvoldoende vertrouwd met elkanders uitgangspunten enwerkwijze. Bovendien zijn er voor GW nog geen vastliggende modellen, zodat eensamenwerkingsverband vandaag zich niet alleen zou moeten inzetten om een project terealiseren, maar er meteen ook de krijtlijnen van moet uitvinden. [zie ook : Brenton,2008]

Toewijzingsbeleid :

Het huidige toewijzingsbeleid met zorgvuldig opgezette wachtlijsten is ingevoerd omvroeger bestaande misbruiken te voorkomen.

Gemeenschappelijk wonen kent echter een specifieke situatie doordat de bewonersgroepeen organisch functionerend geheel is met haar eigen groepsdynamiek en uitdrukkelijkewens naar een bepaalde mate van betrokkenheid. Dit staat lijnrecht tegenover eentoewijzingsbeleid die in dat licht arbitrair is maar verwijst naar andere - weliswaarmaatschappelijk belangrijke - aspecten. Buitenlandse projecten GW op basis van eenwachtlijst functioneren sociaal gezien niet, zij zijn als woongemeenschap tot mislukkengedoemd, zij komen nooit van de grond of ‘verglijden’ snel naar de dynamiek van eenklassieke buurt. Daarvoor zijn een paar sporen aangestipt (zie : IV.-3.4.) die verder dienen te wordenuitgewerkt.

<< If cohousing is to succeed, local authorities will also need to be willing to modifystandard nominations procedures for tenancies and agree a middle way with a cohousinggroup’s selection criteria. This needs to ensure that applicants eligible for social housing insuch a scheme are also genuinely signed up to the ethos of cohousing – or it won’t work.A scheme where tenants are allocated on the basis of housing need alone is not a cohousingcommunity and long experience has shown that it does not necessarily thrive as any kind ofcommunity. Flexibility in housing allocations is needed so that people’s shared interests,aspirations and ties may help cement social cohesion. >> [Brenton Maria, 2008]

Oppervlaktenormen :

Gemeenschappelijke ruimten voor een woongemeenschap worden niet als dusdaniggesubsidieerd en de oppervlaktenormen van privé-woonsten bij sociale woningbouwhouden er ook geen rekening mee. Nochtans ligt er bij grotere projecten GW een kans omdank zij gedeelde gemeenschappelijke ruimten en functies rationeler en compacter tebouwen en te wonen.

18

De oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten zou kunnen mee gerekend worden inde normen voor een woonst binnen GW. (zie : IV.-3.4.)

Begeleiding :

Om projecten in zelfontwikkeling en zelfbeheer door de bewoners goed te laten verlopenis er vorming en begeleiding op maat nodig. De sociale huisvestingsmaatschappij methaar kennis, ervaring en middelen is één van de actoren die goed geplaatst zijn om ditaan te bieden. De aard, omvang en kostprijs van ondersteuning moet inhoudelijk bekeken worden enafgewogen tegen de besparing die de huisvestingsmaatschappij doet op ontwikkeling,onderhoud en beheer.

3.6. Andere betrokkenen

3.6.a. Grondeigenaars en -sociaal- vastgoed :

We denken o.a. aan gemeente, ocmw, kerkfabriek, klooster, scholen, …

3.6.b. Buurten, inwoners :

Betrokkenen die in de nabije omgeving wonen of er een maatschappelijk belang hebbenkunnen niet alleen mee vorm geven aan een project dat lokale integratie in haardoelstellingen inschrijft , maar zij kunnen er ook een daadwerkelijke bijdrage in leveren.We spreken over buurtbewoners al dan niet georganiseerd (wijkcomité, verenigingsleven,…) en andere lokale actoren, zoals SVK, OCMW, CAW, enz. Er kan voor gekozen worden om deze categorie op te nemen in de organisatie. Dit gebeurt uitdrukkelijk bij een CLT, maar kan ook bij een CVBA worden ingebouwd.

3.7. Niveau waarop taken worden opgenomen

Uitgaande van het principe van subsidiariteit worden taken en functies best opgenomenop het niveau dat het dichtst bij de basis staat, voor zover dit natuurlijk mogelijk is in hetlicht van beschikbaar financieel, cultureel en sociaal kapitaal. Een overzicht inonderstaand schema :

17

Naast de primaire Coöperatieve, de secundaire Coöperatieve, het Samenhuizen Netwerk,en de klassieke markt die in dit schema zijn opgenomen verdienen de socialehuisvestingsactoren een vooraanstaande plaats als het gaat over realisatie vanbetaalbaar (gemeenschappelijk) wonen.

4. Opbouw dienstverleningsaanbod

4.1. Het idee van Samenhuizen Regio-Kernen : (zie ook III.D. Netwerk)

Om de missie van Samenhuizen vzw maximaal te realiseren dient de werking van deorganisatie zo dicht mogelijk bij de mensen te staan. Samenhuizen vzw streeft naarefficiënte en effectieve regionale kernen over het Vlaamse land verspreid. De regionalekernen moeten ontplooiing van gemeenschappelijk wonen op het lokale vlak faciliterenen stimuleren. Zij werken hierin autonoom maar ondersteund door Samenhuizen vzw (deKoepel) en in samenhang met de principes van de beweging. Voor dit laatste staat deKoepel garant.

Het is de bedoeling dat een Regio-Kern in de mate van de beschikbare mogelijkheden hettraject vergemakkelijkt van personen en groepen die zich inzetten voorgemeenschappelijk wonen :Zie schema ‘Traject van geïnteresseerden en groepen’ : individueel geïnteresseerden –>reflexiegroepen -> initiatiefgroepen –> startgroepen –> projectgroepen –>woongemeenschappen

De Regio-Kernen dragen bij voorkeur de naam "Samenhuizen", gevolgd door de naam vanhun regio (bvb. Samenhuizen Hasselt, Samenhuizen Meetjesland, Samenhuizen grootAntwerpen, enz). Als zij een andere naam verkiezen, wordt deze benaming wel gebruiktals ‘ondertitel’. De Kernen kunnen hun eigen naam, logo en huisstijl gebruiken, maar nemen bij voorkeurhet logo van Samenhuizen zoveel mogelijk mee op in hun communicatie. De term ‘Regio-Kern’ zelf kan nog ter discussie staan, mogelijke alternatieven zijn : afdeling, lokaleafdeling, ...

18

4.2. Organisatie

De Regio-Kern staat samen met Samenhuizen Koepel in voor de directe informatie enkennisoverdracht en in de mate van het mogelijke advisering en hulp aangeïnteresseerden en aan nieuwe initiatieven. Waar aangewezen kan zij tegen kostprijsbegeleiding aanbieden aan nieuwe initiatieven en aan bestaande projecten. De Regio-Kern kan zorgen voor pers en promotie op lokaal niveau: bijvoorbeeld door deelname meteen infostand aan grotere beurzen en manifestaties. Administratief kan de Regio-Kern ookzorgen voor de aanvraag van subsidies op lokaal en provinciaal niveau.

4.2.a. Doelstellingen, algemene principes - Het voorwerp van de Regio-Kerrnen is gemeenschappelijk wonen (zie algemene definitie

door Samenhuizen). Het is mogelijk dat een Regio-Kern zich uitdrukkelijk enkel bezighoudt met cohousing & co-wonen of enkel met gemeenschapshuizen

- Er is geen winstbejag - De werking is onafhankelijk, pluralistisch, transparant qua structuur en activiteiten …- Het zwaartepunt ligt nu bij vrijwilligerswerking, hoewel dit in de toekomst kan

verschuiven, indien een beperkte betoelaging de opstart van een meergeprofessionaliseerd aanbod mogelijk maakt.

4.2.b. Interne organisatie

- Afbakening van de regio : wordt gekozen door de Regio-Kern, is afhankelijk van deplaatselijke dynamiek en kan evolueren in de tijd. Geen overlapping van regio’stussen twee Regio-Kernen.

- Juridische structuur : minimaal twee mogelijkheden : * feitelijke vereniging : intern charter * VZW : intern charter en statuten

17

* CVBA : in de toekomst kan een coöperatieve vennootschap interessant wordenindien meer belangrijke taken worden opgenomen.

- Bij de oprichting en de werking zijn minstens 3 kernleden betrokken (bij een vzw zijn zijbij aanvang stichtende leden)

- Er wordt 1 contactpersoon (en 1 vervanger) doorgegeven aan Samenhuizen Koepel. - De Regio-Kern onderschrijft de visie en de werking van Samenhuizen (zie statuten en

huishoudelijk reglement), zij ondertekent het huishoudelijk reglement

4.2.c. Taken en activiteiten - De Regio-Kern draait rond delen van informatie en kennis en rond coöperatie voor en

door geïnteresseerden en startende groepen.- De activiteiten baseren zich voornamelijk op vrijwilligerswerk.- Zij zijn streekgebonden, er is wel betrokkenheid op en afstemming met

streekoverschrijdende items.

De minimale werking van een Samenhuizen Regio-Kern omvat volgende twee basistaken :- sensibilisering, info en kennis overdragen en delen in een lokaal lerend platform- samenwerking tussen geïnteresseerden, projecten en andere betrokkenen bevorderen

Elke Regio-Kern kan kiezen welke taken zij daarbovenop willen opnemen,Dit kan in de tijd evolueren, naargelang draagkracht, aanwezige vaardigheden, vraagvanuit de streek, …) Ziehier een aantal mogelijkheden : - interface met lokale overheden en actoren- initiatiefgroepen van nabij ondersteunen- bekendmaking van vorderingen van groepen- signaalfunctie voor knelpunten - opsporen van opportuniteiten (geschikte sites, premies, professionals, enz …)- lokale media bewerken of er op inspelen - doorverwijsfunctie (naar Samenhuizen Koepel, overheden, professionals, …)

Middelen : inloopmomenten, lezingen, bezoeken, workshops, lokale nieuwsbrief, enz … In de toekomst kunnen deze taken worden uitgebreid indien er een financiële basis voorbestaat.

4.3. Voorwaarden voor toekenning van extra hulp en/of gunstigevoorwaarden voor groepen

Om in aanmerking te komen voor ondersteuning, begeleiding en dienstverlening binnenhet samenwerkingsverband, of tenminste om te kunnen rekenen op gunstigevorowaarden hiervoor, dienen wooninitiatieven te voldoen aan een aantal criteria. Diehebben te maken met de aftoetsing van de kenmerken van de woongemeenschap aan dedoelstellingen getseld en bewaakt door het netwerk samenhuizen. We onderscheiden deminimale basisvoorwaarden , de bijkomende punten die de doelstellingen versterken enandere voorwaarden over interne organisatie. Dezelfde criteria kunnen meespelen voortoekenning van diensten als voor financiële ondersteuning, (zie : III.C.-5.3.)

Aan de hand van deze criteria en een uit te werken wegingsysteem, en zeker een orgaandat de dienstverleningsvoorwaarden onafhankelijk toekent, wordt besloten of en in welkemate een initiatief kan beroep doen op de kennis, vaardigheden en middelen diebeschikbaar zijn binnen het samenwerkingsverband. De weging van deze criteria speelt, behalve bij de voorwaarden voor het leveren vandiensten, ook mee bij de mate van toegang tot de besluitvorming en het toekennen vanfinancieringsfaciliteiten.

5. Kansen, knelpunten en aandachtspunten

18

Vrijwillige inzet, aanbod van diensten door bewoners binnen een dienstverlenend netwerken zelfbouw zijn bij ons nog weinig bekend en de regelgeving is er alles bahalve opvoorzien.

Er zijn een aantal opportuniteiten, aandachtspunten en drempels : De taken die door onervaren en vaak druk bezette mensen kunnen uitgevoerd

worden, zijn beperkt en vragen meestal om extra opleiding en extra omkaderingbij uitvoering, dit omwille van veiligheid, kwaliteit en rendement.

Er moet in functie van de opgenomen taken een degelijke verzekering wordenafgesloten.

Voor de wet mag je eenvoudige werken uitvoeren aan je eigen woning en familie totde tweede graad inschakelen. Niet verwanten zullen enkel mogen meewerken aande bouw en afwerking van de gemeenschappelijke delen.

Bestraffing als ‘zwartwerk’ van (zelfs op geen enkele wijze bezoldigd)vrijwilligerswerk door personen met een vervangingsinkomen.

Het is beter geen bewoners in te schakelen bij werken die een invloed hebben op hetverdere tijdsverloop van de constructie, tenzij zij voldoende geschoold, ervarenen/of ondersteund zijn. Indien het project vertraging oploopt, zou de hulp immersleiden tot extra kosten in plaats van de bedoelde besparingen. Zeer geschikte enhaalbare taken zijn bvb. afbraakwerk, het klaarmaken van de site, de afwerkingbinnenin, de inrichting van de buitenruimte,…

Door samen te werken kan men voordeel halen uit de coöperatie die reeds in devorige fasen tot stand gekomen is. Het gevaar is wel dat men er zoveel energieinsteekt dat er te weinig tijd overblijft voor sociale activiteiten ten behoeve van dedynamiek van de volledige groep toekomstige bewoners. Het evenwicht dientbewaakt te worden.

Met het oog op betaalbaarheid houdt zelfbouw een dilemma in: de eerste eigenaarbetaalt minder dank zij zijn eigen inzet maar voor de volgende bewoner wordt dewoning veel duurder.

Huurders zullen niet even geneigd zijn veel te doen tenzij tegen een financiëletegemoetkoming.

Belasting op onbetaald werk : er wordt BTW gerekend op zelfbouw Binnen een coöperatieve structuur is er de mogelijkhei om de inspanningen tecompenseren via de opbouw van aandelen of via restorno

Het LETS (Local Exchange Trading System) systeem dat uitwisseling van diensten ensolidariteit op micro-niveau voorstaat wordt tot nu toe gedoogd voor wat betreftmogelijke fiscale consequenties. De sociale meerwaarde is zo groot dat we maarkunnen hopen dat deze mee in rekening genomen wordt bij de verdere uitbouwvan deze netwerken.

Keuze van technieken en materialen worden bij zelfbouw best gekozen in functie vande geschiktheid voro deze aanpak

Het inschatten van een gepaste verloning is niet steeds eenvoudig. Er kan per uurworden gerekend, per afgeleverd werk of op een andere door de groepovereengekomen wijze.

17

III.B. Financieringsinstrumenten

1. Inleiding

1.1. Definitie, afbakening

In het algemeen gaan we na welke maatregelen of keuzes een invloed kunnen hebben opde kostprijs van het wonen.

We zoomen verder in op de voornaamste knelpunten van financiële aard bijgemeenschappelijk wonen. Die doen zich voor in de opstartfase van een project en in depogingen om betaalbaarheid en daardoor toegankelijkheid voor meer bescheideninkomenscategorieën te bewerkstelligen.

Wij onderscheiden dus :

- problemen bij de voorfinanciering van projecten GW in zelfontwikkeling

- moeite om de toegankelijkheid van GW te verbreden naar lagere inkomenscategorieën(zowel binnen een project als in het gamma van projecten). Hierbij behoort inclusievan doelgroepen, wel of niet drager van een erkend statuut (o.a. specifiekekwetsbare categorieën)

- problemen bij het betrokken houden van bewoners die een inkomensverlies of hogekosten kennen waardoor zij niet meer in staat zouden zijn om hun lening af tebetalen (bij eigendom) of hun huur op te brengen (bij huur).

Bij het zoeken naar hoe tegemoet te komen aan de noden en wensen werd al snelduidelijk dat deze problematieken qua benadering een verscheidenheid aan antwoordenvragen.

Uit onze peiling (vraag 19) blijkt in welke mate een financiële tussenkomst als belangrijk wordt gezien voor de verschillende aspectendie zij moet helpen financieren :

Expertise(juridisch,groep,architect)

Nemenoptiesite

Verwerven vande site

(ver)Bouwen

Ecologischemeerkost

Vennoot-schaps-kosten

Betrekkenminder-vermogenden

zeerbelangrijk

40,6 23,6 32,3 29,2 37,1 11,0 20,5

Belangrijk

33,8 28,3 33,1 41,5 33,3 33,1 31,8

weinigbelangrijk

11,3 21,3 13,8 16,2 14,4 29,1 19,7

helemaal nietnodig

3,5 13,4 9,2 4,6 3,8 11,8 9,8

geenidee

9,8 13,4 11,5 8,5 11,4 15,0 18,2

N= 133 127 130 130 132 127 132

18

Een anderevraag peilt naar het belang dat gehecht wordt aan het type van financiëlehulp :

17

en in een volgende vraag wordt gepeild naar de drie hoogst genoteerde financiëlehulpmiddelen volgens belangrijkheid :

1.2. Inspiratiebronnen financiering

18

1.2.a. Buitenland

CanadaDe AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec) biedt nietenkel diensten aan. Deze koepel beheert ook een fonds (FAQ, Fonds d’AcquisitionQuébécois, société en commandite) dat overbruggingsleningen toekent voor aankoopvan vastgoed aan startende initiatieven. [AGRTQ, 2012]

Zweden Bij enkele (grotere) Zweedse wooncoöperaties moeten coöperatieve leden eerstwoonsparen alvorens zij een woning toegewezen krijgen. Er moet per jaar een vaste somgehaald worden. Heeft men meer gespaard dan schuift dat door naar het volgend ejaar,heeft men minder gespaard dan verliest men plaatsen op de wachtlijst. Als hetwoonspaargeld benut wordt voor de startbijdrage in de wooncoöperatieve, dan wordt eenpremie gegeven. [Elsinga & Haffner, 2006]

ZwitserlandStiftung Maryon, Basel (zie I.-7.4.d.)

DuitslandStiftung Trias, Hattingen (zie I.-7.4.d.)

UK In een opniniestuk in ‘the guardian professional network’ zet Toby Lloyd uiteen welkelessen wij kunnen trekken uit de Cohousing pioniers in het UK [Lloyd Toby, 2010] (vrij vertaald:) we kunnen 3 lessen trekken uit de pionierende projecten :

1. Cohousing heeft het potentieel om goedkoper, meer en betere woningen en buurten terealiseren;

2. Het is goedkoper voor de publieke sector cohousing te ondersteunen omdat er een mixis van inkomens die de draagkracht voor het project verhoogt;

3. Beleidsmakers en SHM’s mogen tenslotte de waarde van zelfbouw-initiatievenerkennen: ze leveren vaak meer woonkwaliteit op maat op voor een lagere prijs enbovendien schenken ze ook meer aandacht aan ecologisch bouwen en wonen dan inde doorsnee woningbouw op grote schaal.

<< Three lessons emerge from these pioneering projects (…):First, cohousing hasthe potential to be (…) a way of providing more and better homes andneighbourhoods, more cheaply. (…) Second, it's cheaper for the public sector tosupport cohousing than to provide traditional social housing because it can includepeople that already own their home or could afford to do so. This group is generallyignored by the social housing sector, despite making up 70% of the population andincluding plenty of genuinely poor people. (…) Lastly, policy makers and providersshould finally recognise the much neglected self build sector – which is responsiblefor around 20,000 new homes, year in year out. That's more than all but the verybiggest house builders at the peak of the market. Self builders are not all rich'Grand Designs' types. Most use it as a cheaper way to acquire a high quality homethat meets their needs. And they tend to build better, greener homes than thevolume house builders. >>

1.2.b. Binnenland

L’Espoir in Molenbeek is een kleurrijk particulier nieuwbouwproject van 14 socialekoopwoningen, gerealiseerd op 4jaar tijd in de schoot van het Buurthuis Bonnevie. Het iseen uniek samenwerkingsverband tussen het Buurthuis, het Brussels Woningfonds, CIREen de gezinnen verenigd in L’Espoir.

17

De enorm stijgende huur- en koopprijzen maakten het zeer moeilijk om nog een degelijkewoning te vinden in de buurt. Het idee groeide om, bij gebrek aan beschikbare socialewoningen, zelf degelijke en betaalbare te creëren voor grote gezinnen. De groep staptenaar het Woningfonds die voorstelde om zelf de rol van bouwheer op te nemen, wat zevia een intensief proces ook doorleefd heeft. De bewoners kwamen zelf tot de gedurfdekeuze voor passiefwoningen in houtskeletbouw. De verkoop kadert in deel II van hetwijkcontract "Fonderie-Pierron". Het Woningfonds koopt de grond aan alsprojectontwikkelaar-opdrachtgever en hypothecaire schuldeiser. De woningen zijn tegenkostprijs verkocht aan de leden van l'Espoir. Als voorbeeldgebouw ontvingen de gezinneneen subsidie.

L’espoir - Opp. gebouw 1.833 m² - Energie 15kWh/m²jaar - Bouwkosten excl. BTW, excl. premies 1.150€/m²

2. Stakeholders en partners

V. FINANCIERINGVanuit WG’s eigen middelen > persoonl.netwerk. > lokaal

netwerk. > SH financiele instrumenten

Invalshoek FinancierenSterktes Solidariteit ; Inclusie: socio-economische toegankelijkheid van GW

voor alle huishoudens (inkomens / types)Activiteiten van de coöperatie

Solidair financieren van GW en ad hoc steun ; startfase ; betrekkenlage inkomens

Geografische afbakening

- Startfonds : Vlaanderen- Solidariteitsfonds : Vlaanderen en lokale verankering per wooncoop.

18

Stakeholders (operationeel, tactisch, strategisch)

leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven, financieringsinstrumenten H&P zusterorganisatie WalloniëMaatschappelijke organisaties rond wonen, welzijn, zorg (incl. doelgroepen, VIPA; Inclusie Invest, )Koepel van sociaal wonen en kredieten vmsw, vvsh, vvkv, svk, VHP, CLT, …Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt … Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro,CoopConsult, …Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, Mutualiteiten, vakbonden

Mogelijke Vennoten (operationeel)

financiers met middelen voor maatschappelijk doel woongroepen als leden-gebruikers ; financierders, steun, sponsor +/- dividendengagement in inclusie, solidariteit Private sector en (semi) publieke overheid;- Investeren via grond / vastgoed - Investeren krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren - Waarborg op obligaties, leningen- Legaat, schenking, subsidie of fonds

Waarom keuze voor coöperatie

- Sociale opbrengst en Imago ‘ethisch beleggen’- vast en veilig rendement voor investering en/of spaargeld- nieuw cliënteel werven

2.1. individuele investeerders

De eerste aangewezen partners in een CVBA zijn de individuele investeerders die graaginstappen als vennoten. De groep -meestal kleine- investeerders van het eerste uur komtuit het primaire netwerk van de leden-bewoners van een GW-project. Dit zijn enerzijdsfamilie en vrienden die naar eigen vermogen inzetten via enkele of meerdere aandelenwat een aantrekkelijk(er) sparen kan opleveren dan het gewone bankspaarboekje. Anderzijds denken we vanuit deze invalshoek ook aan de sympathisanten van het project,al dan niet buurt- of wijkgebonden, al dan niet betrokken in het project (aannemer,leverancier van bouwmaterialen, dienstverlener).

Tegenwoordig kennen we trouwens diverse vormen van recrutering zoals o.m.microspaarbanken (épargne Africaine), crowdfunding, … of projectgebonden ‘breng jestem uit’ voor initiatieven die een sponsoring of prijs willen binnen halen. Een alternatiefop geldelijke input zou de CVBA kunnen bedenken door kleine aandelen uit te reiken voorsympathisanten uit het GW en/of Samenhuizen netwerk die in natura diensten leveren ofop de ene of ander manier de handen uit de mouwen steken (sweat equity).

Daarnaast kan een CVBA ook acties opzetten en gaan lobbyen om grotere investeerdersin de boot te halen eventueel variërend voor korte/lange duur onder bepaaldevoorwaarden.

2.2. (sociale) financieringsinstellingen en fondsen

Onder de klassieke banken lijkt de ene al meer open te staan voor bottom-up initiatievenen coöperatieven dan de andere, wat vaak ook samengaat met hun missie en visie (bvbcoöperatieve ingesteldheid, ethisch bankieren), Een stap dichter staan de socialefinancieringsinstellingen, waarvan sommige heel wat expertise hebben en vlotmeedenken in coöperatieve structuren.

Heden verstrekken de fiancieringsinstellingen liever leningen aan individuele kopers enbouwers en zijn ze terughoudend in het lenen aan de leden van een woongroep: ze zienimmers een verhoogd risico tot afbetaling (zal de groep stand houden, wie draagt de

17

verantwoordelijkheid, heeft men het bouwproces onder controle, …) ten opzichte van deindividuele ontleners waar ze zelf gemakkelijker controle op houden en meestal sterkewaarborgen inbouwen (hypotheken). De schaal van initiatieven tussen de individueleleners en de groete ondernemingen wordt door kredietvrestrekkers minder aantrekkelijkbevonden. Daar situeren de projecten GW zich. Kleine bedrijfjes zullen redenen tot deaarzeling vanwege de banken herkennen waar ook startende GW projecten op stuiten,namelijk te kleine leningen, onbekende projecten die zich nog niet bewezen hebben,eenmalige dossiers, … (zie citaat van Lambert Blasé over wooncoöperatieven, cohousing,e.d. in UK)

<< The current co-operative and mutual housing sector includes ownership cooperatives,management co-operatives, co-housing projects and community land trusts ; although thislist does not preclude the creation of new models. >>

<< Current barriers for individual small schemesWide ranging discussions were held with banks and other financial institutions that aimed,among other things, to identify why lenders are reluctant to lend in small quantities tonumerous start-up organisations; the key reasons are:(a) The loans involved are too small for specialist commercial lending teams and too big forthe high street branches of banks(b) Lenders do not like lending to new organisations lacking in business and managementtrack records(c) Lenders have little appetite for nonrecourse loans; unless of a high credit quality(d) Sourcing and managing a large portfolio of small loans is resource intensive(e) Lenders do not want to have the resource requirement of dealing with default, which isproportionately higher for smaller loans(f) A preference to lending to regulated entities >> [Lambert Blase, 2010]

Een rechtspersoonlijkheid zoals CVBA kan op zich vlotter gaan lenen, zij het dat een goedbussinesplan en financieel plan een belangrijke voorwaarde is om het vertrouwen van dekredietverstrekker te winnen. Dit geldt uiteraard voor allerelei vormen van fondsenvoor (sociale) investering en sociale innovatie.

Mario Cavani (vice-président van de Banca Popolare Etica, Italië) [bijdrage in Maury Yann,ed., 2011] wijst ons echter op de impliciet positieve kracht van wooncoöperaties die hunproject in zelfbeheer ontwikkelen. Zo heeft elke woongemeenschap een duidelijk objectiefdat ze dient te volgen want de leden verwerven en (ver)bouwen hun eigen woning. Zesteunen op een belangrijk netwerk van diverse actoren en technische kennis om o.m. hetbouwproces te begeleiden, wat zeker vertrouwen kan geven. Er is de sociale en zeerhumane meerwaarde dank zij de veelzijdigheid van partners in de coöperatie. Tenslotte isde ingesteldheid van wederkerigheid een stimulerende factor en meerwaarde bovenop deintrinsieke waarde van het collectief vastgoed.

<< Les aspects positifs des coopératives d’auto construction :Vu de la banque, le premier des atouts qui ressort est que les coopérateurs ont un objectifclair et qu’ils sont déterminés à le poursuivre : construire et acquérir leur logement. En second lieu, apparait l’importance du réseau d’acteurs qui s’y impliquent : les projets enauto construction enregistrent la participation d’acteurs différents, y compris des collectivitésterritoriales. Parmi les coopérateurs, il faut aussi relever l’existence de savoirs techniques, l’appartenanceà des corps de métiers techniques qui sont très utiles pour accompagner les différentesphases du chantier. S’ajoute à cela une valeur sociale et humaine importante liée à l’intégration des multiplespopulations qui composent la coopérative. Enfin un esprit mutualiste anime l’ensemble des coopérateurs. Ce qui constitue une forcesupplémentaire qui s’ajoute à la valeur intrinsèque du projet immobilier. >> [Mario Cavani,2011]

2.3. Rol van de overheid m.b.t. financiering

Artikel 4 van de Vlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid inzake het recht opwonen bijzondere aandacht heeft voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden.

18

Het recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor iedereen, is vandaagproblematisch, zeker voor de zwakkeren en alsmaar meer ook voor de doorsneehuishoudens. De overheid als regisseur van het (lokaal) woonbeleid is dan ook de juistepartner om het GW ook voor kansengroepen te helpen faciliteren. We geven hier slechtsenkele mogelijke pistes. Als er verder kan gekeken worden dan de aanvankelijke weerstand die er vanuit openbarediensten soms bestaat t.a.v. vernieuwende projecten, dan is er heel wat constructiefsmogelijk

Betaalbare woonsten

GW-initiatieven zijn vragende partij om de sociale huur- en koopsector te betrekken inhun woonproject, naar buitenlands voorbeeld (Nl. Duitsland, Frankrijk, Scandinavischelanden, maar ook de CLT-beweging in de VS en de UK).

De meest eenvoudige en directe piste die we graag naar voorschuiven is dat er meerbetaalbare woningen kunnen worden opgeleverd indien, naar analogie met de socialehuisvesting, het principe van 6% BTW wordt ingevoerd voor GW-projecten, of toch op zijnmisnt voor het GW dat ‘inclusief wonen’ integreert in haar project binnen de structuurvan de CVBA. Dit zou een terechte steunmaatregel zijn voor het engagement in dezelfontwikkeling en beheer. Opteert de groep voor hoge ecologische ambities, dan zouook hier een steunmaatregel (€/m2) naar het voorbeeld van de BrusselseVoorbeeldgebouwen en investering in bvb. passiefbouw welkom zijn. En waarom zou eenoverheid die de private huurmarkt kwalitatief wil stimuleren geen steun verlenen aanprojecten van een minimum aandeel van bewoning voor lagere inkomens.

Waar vaak de procedures en snelheid van de projectontwikkeling in de socialehuisvestingsector in de Vlaame context een probleem zijn om vlot mee te stappen inprivate projectontwikkeling, toch kan men naar analogie met buitenlandse voorbeeldenpistes uitwerken voor coproductie: ofwel treedt bvb een SHM, OCMW e.a. als bouwheer open realiseert ze zelf enkele woningen, die vervolgens door de woongroep in beheerworden genomen; ofwel neemt ze een rol op in het conform de normen ontwerpen vanenkele woningen bestemd voor sociale koop of sociale leningen aan kandidaat-bewonersvan de GW-groep. Uiteraard dringt zich dan een protocol op voor de selectie en toewijzing vanuit dewachtlijst voor sociale huur en koop. Gezien het belang van de groepsdynamiek en hetverwachte engagement van alle GW-bewoners is de match met kandidaten op dewachtlijsten voor sociale huisvesting zeker denkbaar. De rechtstreeks betrokkenheid vaneen SHM met haar know how als ervaren bouwheer zou bovendien een steun zijn in hetparticuliere GW-project, en zeker in het opvolgen van de ontwerp- en bouwfase, zoalstrouwens ook het Brussels Woningfonds in het project L’Espoir heeft opgenomen. Eengoed budgetbeheer, mogelijke risico’s en foute inschatting in het (ver)bouwtrajectkunnen op deze wijze ook voorkomen worden. Ook de vzw Abbeyfield, probeert perdefinitie op deze wijze samen te werken met de publieke sector om huurwoningen voorhaar kandidaat-bewoners op de markt te brengen.

Van uitgaven zonder return naar een rollend fonds of blijvendgemeenschapsgoed

We kennen de feiten, het merendeel van het overheidsbudget vloeit via de fiscaliteit (sicwoonbonus) naar private eigendomsverwerving en een belangrijk deel daarvan vloeitnaar de hogere inkomens, zonder beduidende return. De overheveling naar Vlaamsebevoegdheid kan een gelegenheid zijn om de woonbonus te herdenken (met uitsluitingvan het Mattheus-effect). Hetzelfde geldt voor bvb. de sociale koopsector die lagereinkomensgroepen sterk ondersteunt (bescheiden woningen, sociale leningen tegen eenlage rentes) en doorsnee ook zonder return. En daar knijpt het schoentje:

Wil een overheid spaarzaam omspringen met haar beschikbare middelen (en des te maarin tijden van budgettaire schaarste) dan mag een omslag gebeuren naar meer langdurigeinvestering in hetzij de uitbreiding van het sociaal patrimonium, hetzij het werken met

17

een rollend fonds. Overheidssubsidies en publieke / (semi)publieke kredietverleningenkunnen immers een belangrijke rol spelen in het faciliteren van een rollend fonds tenbehoeve van woonprojecten met een maatschappelijke missie en meerwaarde. Maargraag zien we ook een bereidheid en openheid naar het partnership in particulierewooninitiatieven die vanuit het coöperatief gedachtengoed innovatie op de woonmarkt opgang trekken.

Een investering die ook een vorm van return biedt bij sterke engagementen is bvb. hetverlenen van een bankgarantie op de leningen die ten goede komen van het inclusief GW.

Veel meer doorgedreven is een financiering in natura door gemeenschapsgrond terbeschikking te stellen van gronden of panden die tegen een lage canon (of een canonberekend op 99 jaar) bvb in erfpacht wordt gegeven aan de CVBA onder een voorwaardedat bvb ook de ‘community’ in een buurt of wijk wordt werkt en een return komt voor deomwonenden. Gronden gaan op die manier niet verloren en ze zijn uiteraard eenbalangrijke besparing op het budget voor betaalbaar Gemeenschappelijk Wonen.

Een andere vorm van directe besparing voor een collectief wooninitiatief betreft degezamenlijke uitrusting van de nutsvoorzieningen voor electriciteit, gas, water, riolering,warmtenet …. De overheid zou de rol kunnen opnemen van pleitbezorger bij denutsmaatschappijen en -leveranciers om bvb de voorwaarden voor aansluiting op denutsvoorzieningen te beperken tot aan de rand van een site, dan wel elke woonstafzonderlijk en rechtstreeks te laten aansluiten op het net.

3. Samenhuizen Startfonds

3.1. Missie en activiteiten

3.1.a. Geografisch

Op landelijke schaal : Vlaanderen en Brussels Hoofdstedelijk Gewest

3.1.b. Solidair investeren en financieren

Het Startfonds heeft als missie kredieten te verstrekken voor de startfase van projectendie voldoen aan gestelde criteria. Vormen zijn : krediet, lening, obligatie en steun o.v.v.ethisch beleggen/investeren ; waarborg op leningen.

Het gaat om een fonds dat zichzelf moet in stand houden. De aanloop van dit fonds zalmoeten mogelijk gemaakt worden door een stevige impuls in kapitaal, dat aanvankelijktegen een lage rente / achtergesteld wordt ingebracht door krachtige partners, privaat en(semi)publiek. Het wordt verder gevoed door de rente, die op zich ook niet hoog zal zijn, dus met zeerlange termijn return. De leefbaarheid van het fonds kan nog versterkt worden door eenspaarvorm in te bouwen.

3.2. Netwerk van actoren en aanpak

Mogelijke partnersAls partners kunnen financiers met middelen voor maatschappelijk doel wordenbetrokken- woongroepen als leden-gebruikers ; - financierders, steun, sponsor +/- dividend engagement in inclusie, solidariteit - Private sector en (semi) publieke overheid;

Mogelijke begunstigden

18

leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven,financieringsinstrumenten Organisaties rond GW (SH, H&P) ; maatschappelijke organisaties rond wonen, welzijn,zorg, Koepel van sociaal wonen en kredieten VMSW, VVSH, VVKV, SVK, VHP, CLT, …Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, DePunt … Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, …Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, Mutualiteiten, vakbonden

3.3. Organisatievorm

Keuze voor de coöperatieve vorm met al haar mogelijkheden om af te stemmen op dewensen en beperkingen van kapitaalverstrekkers, aandelen uit te schrijven, leningen af tesluiten, diverse condities te kiezen voor aandelen, leningen, enz …

Categorieën vennoten- Vennoten cat.A (direct betrokkenen) :

Initiatief- en startgroepen (sparen) ; woongroepen (lidmaatschap)- Vennoten cat.B (ethisch beleggen) :

Woongroepen-sympathisanten Individuen-sympathisanten

Investeerders- Vennoten cat.C (steun, legaten, schenkingen) :

Overheid (deel woonbonus, startsubsidies, sociale leningen, groepspremies,waarborg op leningen die door het fonds moeten worden aangegaan) ; andere

3.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfacilitering

Net zoals bij dienstverlening en opname in de besluitvorming binnen hetsamenwerkingsverband dienen wooninitiatieven te voldoen aan een aantal criteria om inaanmerking te komen voor ondersteuning vanuit de aangebodenfinancieringsinstrumenten en eventuele gunstvoorwaarden daarvoor. Die criteria hebben te maken met de aftoetsing van de kenmerken van dewoongemeenschap aan de doelstellingen van het netwerk samenhuizen. Weonderscheiden de minimale basisvoorwaarden , de bijkomende punten die dedoelstellingen versterken en andere voorwaarden over interne organisatie. (zie : IV- 1.1.)

Aan de hand van deze criteria en een uit te werken wegingsysteem wordt besloten of enin welke mate een initiatief kan beroep doen op de financieringsfaciliteiten die bestaanbinnen het samenwerkingsverband.

De criteria zijn niet zuiver kwantificeerbaar in een matrix. Daarom dienen de beslissingenover de mate waarin en de wijze waarop steun wordt verleend te worden genomen dooreen commissie (van bestuurders en experten). Aan deze commissie moeten financieel-juridische experten deelnemen, experten rondbetaalbaar wonen en experten rond gemeenschappelijk wonen.

4. Samenhuizen Solidariteitsfonds

4.1. Missie en activiteiten

De hoofdopdracht van het solidariteitsfonds bestaat uit het toekennen van financiëlesteun voor projecten die inspanningen leveren zodat zij er in slagen mindervermogendenaan te trekken en te behouden. Als bijkomende taak kan tijdelijke financiële steun worden verleend aan personen ofgezinnen in onverwachte nood (bij bvb. inkomensverlies, hoge kosten, …).

17

De activiteiten situeren zich op landelijke schaal met lokale verankering in dewooncoöperatieve

De middelen binnen het fonds bestaan in wezen uit kapitaal, maar er kan ook eengrondenbank worden aangelegd, of een vastgoedpatrimonium, en natura kunnen ookworden ingebracht. Het startfonds zal dus geld, vastgoed, en roerend goed aantrekken en een financielesteun ter beschikking stellen aan diegenen die aan de criteria voldoen. Deze financiële steun kan bestaan uit een gift of uit een goedkope lening, eventueel hettoestaan van een korting of uitstel op verschuldigde bedragen (bvb. huur).

Basiscriteria betreffen :

- de dragende context, namelijk een woongemeenschap die een duidelijkmaatschappelijke doel realiseert. Dat houdt in dat de inspaningen voor steun en inclusiezich zowel bevinden bij het Fonds als bij de woongemeenschap.

- criteria van goed beheer op het groepsniveau en op het niveau van de individueleaanvrager

- het bestaan van een reële en tijdelijke nood, die kan gelenigd worden door deaangeboden hulp.

De reële draagkracht voor het functioneren van een solidariteitsfonds is belangrijk. In depeiling wordt gevraagd naar de bereidheid om als groep aan dergelijk fonds deel tenemen :

De bereidheid van de individuele bewoers is bevraagd in functie van verschillendevormen van solidariteit :

18

4.2. Netwerk van actoren en aanpak

4.2.a. Naar wie dient men uit te reiken voor inbreng in het Fonds?

Een deel kan betrokken worden uit de woongroepen als leden-gebruikers, financierders,steun, sponsors. Bij de financiers voor het fonds zal er gehandeld worden vanuitmaatschappelijke betrokkenheid. Er kan werkelijk maar bereoep kunnen gedaan wordenop een steun als de maatschappelijk bewogenheid en finaliteit duidelijk is, het komt neerop een engagement in inclusie, solidariteit Het kan gaan om : - Private sector en (semi) publieke overheid;- Investeren via grond / vastgoed - krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren - Waarborg op obligaties, leningen- Legaat, schenking, subsidie of fonds

Categorieën participanten : - Participatie cat.A (direct betrokkenen) :

woongroepen en individuen uit woongroepen, sympathisanten - Participatie cat.B (belangenorganisaties) :

OCMW, lokale besturen, Inclusie Invest, Intermediairen GW, SVK’s, CAW, sociale economie- Participatie cat.C (steun, legaten, schenkingen) :

Overheid (subsidies, woonbonus) in functie van maatschappel. meerwaarde, Nationale Loterij, liefdadigheid, crowdfunding, event-inkomsten

4.2.b. Stakeholders

leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven,financieringsinstrumenten

- Organisaties Gemeenschappelijk Wonen (SH, H&P)- Maatschappelijke organisaties rond wonen, welzijn, zorg - Koepel van sociaal wonen en kredieten VMSW, VVSH, VVKV, SVK, VHP, CLT, SLO, VVSG,…- Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken,De Punt … - Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, …

17

- Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, - Mutualiteiten, vakbonden

4.3. Organisatie en bestuur: beslissing

Er wordt gekozen voor de Stichting met een – bij de start - duidelijk omschreven missie,bewaakt en bewerkstelligd door een niet-belanghebbend bestuur met onafhankelijkebeslissingsbevoegdheden,. Er wordt goed voeling gehouden met het veld, met de basis,met de reële materiële, organisatorische, psychologische en relationele context.

4.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfaciliteiten

Ook bij het solidariteitsfonds dienen begunstigden te voldoen aan een aantalvoorwaarden. (zie : III.B.-4.4. en IV-1.1.)

Aegidienhof, Lübeck : wonen, mindervaliden, tewerkstelling, café, erfgoed, rustige site midden in de stad met semi publieke binnentuin : Inspiratie voor bezoekers uit Vlaanderen

18

17

III.C. Samenhuizen netwerk

Het samenwerkingsverband is tot op zekere hoogte zelfsturend door haar intrinsiekeevenwichten van belangen en systemische wisselwerkingen. Toch is het nuttig dat dewaarden en doelstellingen blijvend bewaakt en de acties en bewegingen aangestuurd enondersteund worden. Vanuit de beweging klinkt duidelijk de vraag om dit bottom-up ipv top-down teorganiseren. Hieraan zou volgende model voldoen.

II. NETWERK(zie schema)

Invalshoek VerbindenSterktes Samenwerking, solidariteit, complementariteit ; Democratie, sturing

& controle, kwaliteitsgarantie ; zelfbeheer en efficiëntie Activiteiten van de coöperatie

sturen en bewaken van visie GW Democratisch organiseren van structuur/systeem,

Geografische afbakening

Vlaanderen

Stakeholders (operationeel, tactisch, strategisch)

Betrokken in het netwerk : wooncoöperatieven, niet-coöperatieve woongemeenschappen,diensteverleners, financiers, fondsen beheerders, regio-kernen, vrijwilligers, belangstellenden, sympathisanten, buurtbewoners, verenigingen, lokale en hogere overheden, sociale huisvestingsactoren, professioanls en bedrijven, vastgoedbeheerders,vormingscentra, actoren sociale economie, enz …

Mogelijke Vennoten (operationeel)

wooncoöperatieven, dienstverleners, financiers

Waarom keuze voor coöperatie

Onderliggende coöperatieve principes als richtsnoer voor opbouw van het netwerk

1. Structuur en samenwerking in het netwerk

De onderdelen van het Samenhuizen Netwerk behoeven geen coöperatieve structuur. Dekoepel kan verder fuctioneren als vzw. De eenvoud en lichtheid van feitelijke vereniging volstaat voor een startende Regio-Kern,bij toenemende ambities en/of noodwendigheden kan zij een vzw oprichten.

De connectie tussen Regio-Kern en Samenhuizen Koepel zou er als volgt uit zien

Samenhuizen vzw (Koepel) vraagt :

- De Regio-Kern engageert zich er toe om aan de Koepel jaarlijks (voor eind januari) eenkort overzicht te geven van hun activiteiten van het voorbije werkingsjaar via eenactiviteitenverslag (dat Samenhuizen Koepel dan meeneemt in haarvoortgangsrapport).

- De Regio-Kern engageert er zich ook toe eventuele veranderingen te melden in dejuridische structuur, de kernleden, de contactpersonen, de regio, de visie, hetaanbod, het rekeningnummer.

- Elke Regio-Kern is als dusdanig in de Algemene Vergadering van Samenhuizen vzw(Koepel) vertegenwoordigd door de contactpersoon of indien belet door devervanger. [zou dan de uitzondering zijn op de intern overeengekomen regel bijSH Koepel dat enkel natuurlijke personen in de AV kunnen zetelen]

18

Samenhuizen vzw (Koepel) biedt :

- De Regio-Kernen kunnen beroep doen op informatie en begeleiding door Samenhuizenvzw. Ze kunnen gebruik maken van de infotheek die ter beschikking is bij de Koepel.

- Voor het opzetten van de organisatie en de activiteiten van de Regio-Kern kan zij beroepdoen op de Koepel, er kan iemand van Samenhuizen (Koepel of andere Regio-Kern)aanwezig zijn in de startfase of indien nodig ook in een latere fase.

- De inhoudelijke werking van de Regio-Kern wordt ondersteund en aangevuld door deKoepel. Een Regio-Kern kan beroep doen op documentatie, boeken, brochures,promotiemateriaal, … Zij kan op haar beurt een distributiekanaal bieden vanuit deSamenhuizen Koepel naar de basis van de beweging.

- De Regio-Kernen hebben het recht om hun activiteiten (m.b.t. hun organisatorischewerking, hun inhoudelijk aanbod, hun acties en activiteiten) aan te kondigen via decommunicatiekanalen van de vereniging. Ze worden ook omgekeerd meegenomenin de communicatie die uitgaat van de vereniging, zoals de (externe) Nieuwsbriefvan Samenhuizen vzw en de (interne) Nieuwsflash (voor bestuurders, leden AV envrijwilligers).

- Lerende platforms :Samenhuizen Koepel zet met medewerking van de Regio-Kernen een systeem opvan lerende platforms (provinciaal?) waar de basis (Regio-Kernen en startendegroepen) kan uitwisselen over ervaringen, vragen, oplossingen, (zowelorganisatorisch als inhoudelijk), en van waaruit opgedane informatie, kennis enervaring kunnen beschikbaar gesteld worden van andere platforms.

- Samenhuizen Koepel zet bovenlokale activiteiten op : - faciliteren van uitwisseling van materiaal, mensen, activiteiten, enz … tussenRegio-Kernen - Interface met bovenlokale overheden en actoren - coördinatie van brede campagnes - vorming, training - signaalfunctie bovenlokaal (knelpunten en opportuniteiten)- doorverwijsfunctie - …

2. Verhouding tussen Koepel- Regio-Kernen

[dit is nog in planfase : overstap naar een leden vereniging moet nog intern bijSamenhuizen worden doorgesproken op alle niveaus : Regio-Kern / Team Koepel / RvB /AV]

2.1. Motivering :

* Het omzetten naar een ledenbeweging, samengaand met het faciliteren vanRegio-Kernen vormt een basis voor een samenhangende en zelfbedruipendewerking waarbij de basis meer betrokken wordt in de Samenhuizen beweging.

* Samenhuizen kan beter haar draagvlak aantonen t.a.v. gesprekspartners(overheid, andere)

* op basis van een ledenbestand kunnen we een nieuwe D-base opbouwenwaarmee ook regionaal kan worden uitgereikt.

2.2. Structuur :

* De Samenhuizen Koepel zet een ledenadministratie op. * Zij ontvangt lidgelden van aangesloten individuele leden. [later evt. invoeren

17

voor groepen] * Dit zou op 10€/jaar kunnen gesteld worden voor individuele leden. * Lidmaatschap loopt van 1 januari tot 31 december, wie een eerste maal aansluit

in okt-nov-dec blijft lid tot eind dec van het jaar daarna. * Alle leden worden niet-effectief lid van Samenhuizen vzw (dus zonder stemrecht

op de AV, maar met aanwezigheidsrecht)

2.3. Return voor het lidmaatschap :

Dit zijn mogelijkheden, en moet een extra betekenen van wat we gratis ruim willenverspreiden.

* bij aansluiting als lid krijgen de leden een welkomstgeschenk/pakket: vb. deherwerkte startgids, evt. voor een bepaalde doelgroep

* 4X/jaar krijgen de leden een meer uitgebreide nieuwsbrief, die moet meer zijndan de nieuwsbrief voor de modale website gebruiker. (kan aangedikt wordenmet verslagen van interessante studiedagen, een update van het bib-materiaal, een uitwisseling van info-hoek, een agenda, update van adressenbestand van aangesloten woongemeenschappen, ... )

* de leden worden het hele jaar door op de hoogte gehouden van lezingen,vormingen, studiedagen rond het thema.

* 1X/jaar is er een ledendag waar medewerkers van Samenhuizen en leden elkaarontmoeten. Inhoudelijk gedeelte + netwerking. Kan eventueel gekoppeldworden aan de jaarlijkse AV die dan opengesteld wordt voor de leden van devzw.

* Korting (20%) op bepaalde activiteiten georganiseerd door Samenhuizen Koepel,en activiteiten van de Regio-Kern (indien de Kern dit beslist). Voorbeelden vanactiviteiten : lezingen, vormingen, uitstappen, bezoeken, enz …

* Korting op boeken, brochures, andere publicaties of materiaal* tips over groepsaankopen, voedselteams, lets, … ?* combinatie/voordeel-lidmaatschap met collega verenigingen * oproepje extra in de verf zetten (bovenaan of vet) [maar : oproepers zijn vaak

slechts punctuele gebruikers, en is discriminerend cfr speedypass?] * Drie contacten gratis voor advies en ondersteuning met Samenhuizen vzw (i.p.v.

één contact voor niet-leden)

2.4. Lidgelden

De Regio-Kernen beschikken vrij over 50% van de lidgelden die door de leden die op31/12 wonen in hun afgebakende regio betaald zijn aan Samenhuizen Koepel. Ditwordt hen uitbetaald in januari van het volgende jaar (ook in juli tijdens het eersteoprichtingsjaar). Zij hoeven hierover geen verantwoording af te leggen. De overige50% worden door de Koepel ingezet in functie van de werking van de Regio-Kernen.(zie ook verder)

3. Erkenning van de Regio-Kern binnen het netwerk

Een Samenhuizen Regio-Kern geldt als opgericht en door Samenhuizen vzw (Koepel)erkend als zij voldoet aan de volgende voorwaarden :

- De Regio-Kern is bereid de statuten en het huishoudelijk reglement van Samenhuizenvzw te onderschrijven.- Ten minste drie leden wonende of actief betrokken in de betreffende regio organiseren

een algemene oprichtingsvergadering, met het oog op de oprichting van eenregionale kern (deze oprichtingsvergadering kan bekend gemaakt worden via decommunicatiekanalen van Samenhuizen vzw).

- De oprichtende leden organiseren zich formeel als feitelijke vereniging, vzw in oprichtingof vzw. Zij kiezen een bestuur van minimum 3 personen, duiden 1 contactpersoon

18

(en 1 vervanger) aan- De Regio-Kern deelt aan Samenhuizen vzw haar oprichting mee en levert volgende

informatie : * visietekst (charter) en interne organisatievorm (1 A4)* de gekozen regio * een activiteitenplan voor 1 jaar * de juridische structuur (copie statuten indien vzw)* de namen van minstens 3 kernleden, de namen van 1 contactpersoon en 1

vervanger (bij voorkeur kernleden), * een rekeningnummer

- De oprichtende leden bezorgen de bovenstaande informatie aan de Raad van Bestuur,die beslist over de aanvaarding van de nieuwe Regio-Kern.

- Zodra het huishoudelijk reglement van Samenhuizen is ondertekend door de 3kernleden van de Regio-Kern is deze erkend door Samenhuizen vzw.

- Koepel en Regio-Kern zijn vertegenwoordigd in elkanders Algemene Vergadering

Een samenwerkingsovereenkomst wordt afgesloten tussen de koepel en de erkendeRegio-Kern, waarin bovenvernoemde elementen aanwezig zijn.

4. Ontwerp van statuten en actieplan voor de Regio-Kernen

Er werden modeldocumenten opgesteld in overleg en wisselwerking met de eersteopstartende Regio-Kern ‘Cohousing Brugge’, later herdoopt in ‘Samenhuizen Brugge.

Deze documenten omvatten : - Voorbeeldstatuten Regio-Kern (zie bijlage 10) - Organisatiemodel (zie bijlage 11) Missie : stimuleert realisatie woongemeenschappen ; verspreidt informatie ;

stimuleert samenwerking ; ondersteunt initiatieven ; maakt bruggen naar beleid,professionals ; is pluralistisch ; werkt nauw samen met Samenhuizen Koepel.

Visie : principes van gemeenschappelijk wonen, visie op maatschappelijke evoluties Taken en activiteiten : informatie verzamelen, sensibiliseren, initiatiefgroepenondersteunen Structuur : AV en RvB ; Kerngroep (Cohousing Coördinatoren)

Werkgroepen (Financiën, Communicatie, Werving & Vorming, Kennisbeheer,…) Jaarwerkplan Verhouding tot initiatiefgroepen en startgroepen- Overeenkomst tussen Koepel en Regio-Kern : in opmaak

De Koepel heeft aan de Regio-Kern een Toolbox ter beschikking gesteld met metinformatie, vormingsmateriaal, e.d.(o.a. Powerpoints, Brovhures, enz …)

De Regio-Kern heeft een instrument ontworpen om eventueel geschikte sites te screenenDe Regio-Kern heeft een website opgestart als streekgebonden platform De Regio-Kern heeft de lokale overheden aangesproken en er is een directe lijn.

Uittreksel uit ‘Organisatiemodel Samenhuizen Brugge’ – Visie : << Samenhuizen Brugge wil dat coöperaties of community land trust als alternatief voorprivaat eigenaarschap of mede-eigenaarschap voldoende worden onderzicht naarimplementatiemogelijkheden voor projecten van gemeenschappelijk wonen.Samenhuizen Brugge wil de leemte in de huidige woon- en bouwmarkt tussen hetindividueel privaat niveau (kavel) en het grootschalig privaat of publiek niveau aantonenen deze leemte met initiatieven van collectieve investeringen in gemeenschappelijkwonen opvullen. >> (hun onderlijning)

17

5. Opdracht : Sturing, bewaking en coördinatie

Op niveau van het samenwerkingsverband heeft het Samenhuizen Netwerk eenverantwoordelijkheid van sturing, bewaking en coördinatie. Het saùmenwerkingsverband is tot op zekere hoogte zelfsturend door haar intrinsiekeevenwicht van belangen en systemische wisselwerkingen. Toch is het nuttig dat dewaarden en doelstellingen blijvend bewaakt worden en de acties en bewegingenaangestuurd worden. Vanuit de beweging is de wens duidelijk om dit bottom-up ipv top-down te organiseren.

5.1. De koepel en de Regio-Kernen

Een koepelvereniging is goed geplaatst om de waarden en doelstellingen te bewaken enom sturing en coördinatie te bieden instantie. Zij moet hiervoor echter door haaronafhankelijkheid en degelijke werking het mandaat verdienen en krijgen uit de basis enverder onder controle van de basis staan door rechtstreekse feedback en via haargeledingen, namelijk de Regio-Kernen, de Woongemeenschappen, de startendeinitiatieven en de individuele belangstellenden en sympathisanten. Op dit moment is de Samenhuizen Koepel gestructureerd als een v.z.w. waar voornoemdevoorwaarden kunnen worden ingebouwd, maar er kan gedacht worden aan eencoöperatieve rechtsvorm voor deze functies.

De principes die door een woongemeenschap worden vastgelegd vormen een evenwichttussen de belangen van de bewoners en deze van de bewonersgroep. Op hun beurthouden zij een evenwicht in tussen de belangen van de woongemeenschap en de (al danniet verregaande) doelstellingen in dienst van de brede samenleving. Deze laatstekunnen door een externe instantie worden beveiligd, hetzij door een secundaire structuur(bvb. moeder en dochter cooperative), hetzij door een koepelstructuur, hetzij door enoverheid (inspectie i.v.m. subsidievereisten), hetzij door een organisatie waar anderestakeholders vertegenwoordig d zijn (zoals bij CLT).

5.2. De woongemeenschappen

De woongemeenschappen zelf sturen dus als deel van de basis hun beweging aan vanonder uit, met de hierboven vernoemde kleuring door hun belangen. Zij kunnen bij destart een deel van hun missie mede laten bewaken door een externe instantie. Maar ookdoor hun interne structuur kunnen zij de rechtsvorm kiezen en de modaliteiten hierbinnenvoorzien die ten dienste staan van de zelfgekozen maatschappelijke doelstellingen. (zieIII.A.-3.3.)

5.2.a. Bewaking op niveau van de woongemeenschap vanuit het netwerk

Per definitie is een woongemeenschap zelfbeherend en autonoom.

Echter, voldoende autonomie t.o.v. geldschieters (investeerders, overheid) dient wel eenblijvend aandachtspunt te zijn. Het bewaken van basisdoelstellingen wordt bestingebouwd van bij de start door de keuze van rechtsvorm (bvb. cvba-so).

Dit kan ook gevrijwaard worden door ondersteuning binnen een ruimer verband dan enkelde bewoners zelf, zoals externe partners bij CLT, of zoals vennoten niet-bewoners en niet-investeerders. Deze externe partners kunnen binnen de structuur van de woongemeenschap zelf eencontrole uitoefenen. Het kan gaan over het Samenhuizen Netwerk, een overheid,vertegenwoordiging uit de buurt of een andere belangengroep.

Het Samenhuizen Netwerk kan vertegenwoordigd zijn in het beslisisngsorgaan van dewoongemeenschap en daarin veto-recht bezitten voor bepaalde basisbeginselen, zoalsprincipes van GW, betaalbaarheid, ...

18

5.2.b. Criteria voor weging

Het moet duidelijk zijn wie betrokken wordt in het samenwerkingsverband en beroep kandoen op diensten en financiële facilitatie door de verschillende deelnemers en tegenwelke voorwaarden. Door hier een selectie te maken blijven de middelen en inspanningenzo goed mogelijk verdeeld en gaan zij meer naar projecten die de maatschappelijkedoelstellingen dienen, deze veilig stellen en daar middelen voor reserveren en diebijdragen aan een goede samenwerking.

De criteria voor de selectie van meer/minder/niet betrekken van projecten moetenduidelijk zijn We verwijzen hiervoor naar IV.-1.1.

17

IV. BESLUIT

1. Wie doet mee – criteria

Eigen aan een socio-culturele beweging, zoals Samenhuizen vzw en haar coöperatiefnetwerk, is doorgaans het enthousiasme waarmee ieder aan de slag gaat, de hardwerkende en zeer betrokken mensen, die met weinig middelen veel voor elkaar krijgen,het vrijwilligerswerk en de zelfsturing van initiatieven, de ondersteuning en begeleiding inhet GW. De weerklank in de groeiend interesse, activiteiten en contacten van de vzw inhet hele werkdomein (groepen, lokale actoren, besturen, ..) legt de kiemen voor eenbreed draagvlak van waaruit nieuwe coalities en partnerships kunnen ontstaan.

Wat in het buitenland functioneert toont ons hoe betaalbaar GW zich kan profileren alseen vernieuwende vorm van wonen. Samenhuizen vzw is de socio-culturele beweging diezich aandient op een transitiepad van het individueel wonen in de klassieke een- ofmeergezinswoningen naar diverse vormen van GW . De beweging die dit alles voortstuwt is binnen de huidige maatschappelijke context involle opbloei.

1.1.a. Voorwaarden voor toekenning van ondersteuning

Er wordt gepoogd om tegemoet te komen aan de noden en de vragen vanwoongemeenschappen. Deze kunnen betrokken worden in het samenwerkingsverband alszij voldoen aan bepaalde minimumvoorwaarden. Daarnast zal de gradatie waarin zijberoep kunnen doen afhangen van een aantal bijkomende voorwaarden die‘bonuspunten’ opleveren.

Hieronder staan de voorwaarden voor toetreding tot het samenwerkingsverband, metengagementen en met rechten op het aanbod van dienstverlening en financiëlefacilitering.

Basisvoorwaarden : (minimaal)1. gemeenschappelijk wonen, kleinschalig 2. zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming 3. betaalbaar wonen realiseren of ondersteunen 4. open uitwisseling met netwerk, buurt en omgeving

Bonuspuntenvoorwaarden : (graduele toekenning van hulp)1. mix van inkomens (aantal gemiddelde en lage inkomens) 2. Inclusie kwetsbare personen : lage inkomens, armoederisico (ook alleenstaanden, eenoudergezinnen, minder validen, …)3. woonzekerheid vrijwaren4. grond en woningen onttrekken aan speculatie 5. vastgoed in collectief beheer houden 5. mate van samenwerking, delen, betrokkenheid, solidariteit6. emancipatie en lokale veerkracht bevorderen

18

7. flexibiliteit voor wonen op maat (woonrecht, ruimtegebruik)8. ecologisch bouwen en wonen 9. stimulering van lokale sociale economie

Criteria voor participatie in het netwerkmet toegang tot dienstverlening, startfonds en solidariteitsfonds

Het moet duidelijk zijn wie kan beroep doen op diensten en financiële facilitatie door de verschillende geledingen van het samenwerkingsverband. Door hier een selectie te maken blijven de middelen en inspanningen zo goed mogelijk verdeeld en gaan zij meer naar projecten die de maatschappelijke doelstellingen dienen.

We onderscheiden 3 soorten criteria, namelijk :

Basisvoorwaarden :

Eerst onderscheiden we de basisdoelstellingen, waaraan elk initiatief dient te voldoen voor aansluiting bij het netwerk.

1. gemeenschappelijk wonen (zie definitie I.-5.1.)2. zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming (zie definitie I.-5.2

en 5.3.)3. betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen (zie definitie I.-5.6.)4. open uitwisseling, zowel met netwerk als met buurt, omgeving (zie definitie

I.-5.4.)

Bijkomende punten :

Deze komen de basisdoelstellingen versterken of aanvullen. 1. mix van inkomenscategorieën bevorderen (hoogte van inkomen, aantal gemidd. en

lage inkomens) 2. inclusie van kwetsbare personen : ook voor doelgroepen met andere kenmerken dan

inkomens-categorie (bvb. alleenstaande met/zonder kinderen, minder validen, jongeren, senioren, …)

3. woonzekerheid vrijwaren door aanbod van betaalbaar wonen (bvb. door kostengerelateerde huurprijs

4. grond en woningen als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’ in collectief beheer houden en onttrekken aan de speculatieve sfeer5. inbouwen van een mate van delen en samenwerking, betrokkenheid, solidariteit 6. lokale veerkracht en emancipatie bevorderen

7. flexibel woonrecht : wijzigen bestemming ruimtes (o.a. aanpasbare woonst ; wisselen van woonst)

8. ecologisch bouwen en wonen (o.a. Energie, water, ruimtegebruik, materialen, levenslang wonen)

9. stimulering van lokale sociale economie

Echter niet elk betrokken project dient aan deze punten te voldoen, en voor de woonprojecten waar dit wel het geval is kunnen deze aspecten in verschillende mate aanwezig zijn.

Andere voorwaarden :

Tenslotte worden er nog andere voorwaarden verwacht van de betrokken initiatieven.1. degelijke interne organisatie2. degelijk ondernemingsplan, met o.a. financiële analyse 3. eenvoud en subsidiariteit

17

De appreciatie van deze andere voorwaarden varieert naargelang de ontwikkelingsfase waarin een project zich bevindt, een reflectiegroep behoeft een minder stevige structuur dan een groep in bouwfase.

Aan de hand van deze basisvoorwaarden, bijkomende punten en andere voorwaarden, moet een systeem worden uitgewerkt dat toestaat te besluiten of, in welke mate en tegen welke voorwaarden projecten en initiatieven betrokken worden.

De weging van deze criteria speelt dan mee voor het opnemen binnen het netwerk, het toelaten tot de besluitvorming, het leveren van diensten, het toekennen van financieringsfaciliteiten. Uiteraard kan dit nooit exact in een rekenmodel worden gezet en/of enkel op papier worden afgemeten en moet dus worden overgelaten aan een volledig onafhankelijke instantie die op basis van expertise en bekendheid met het terrein keuzes maken.

2. Aanbevelingen

[ bronnen : UN, 1989 ; ILO, 2002 ; CLARITY, 2006 ; Göler von Ravensburg, 2007 ; Kristensen Hans, 2007 ; Soutenet, 2009 ; CCMH, Bringing Democracy Home, 2009 ; Colenut Bob, 2010 ; Ganapati, 2010 ; Parvin, 2011 ; Münkner H-H., 2012Wallace, 2013 ; Samenhuizen, 2012 en 2013 ; ... ]

2.1. Algemene aanbevelingen :

Om mogelijk te maken dat zelfbeheerde coöperatieve wooninitiatieven ontstaan en zichontplooien en dat zij dan ook nog eens de woonsituatie van mensen met lage inkomensverbeteren, zijn er meerdere voorwaarden nodig. De Habitat Conferentie van de VN inNairobi vat dit kernachtig samen. In de besluiten worden m.b.t. coöperatievewoonprojecten volgende noodzakelijke voorwaarden opgenoemd :

- een nationaal kader van institutionele ondersteuning

- het ontstaan van ondersteunende organisaties

- een financieel system dat tegemoet komt aan de specifieke behoeften vancoöperatieven

- de bevordering van competent beheer binnen de coöperatieven

Om de opbloei van wooncoöperatieven mogelijk te maken benadrukken sommigeauteurs de nood aan een ingebedde autonomie (“embedded autonomy”) enondersteunende structuren [o.a. Ganapati, 2010]

Samenwerking tussen partners, niet enkel via voor de hand liggende wegen, maar ookin nieuwe vormen en combinaties van partnerschap.

Erkenning van de plaats, rol, rechten, onafhankelijkheid, bekwaamheden, mogelijkebijdrage, enz … van elk van de partijen.

Samenwerkende actoren en partners moeten elkanders uitgangspunten, cultuur,taalgebruik, ritme, … leren kennen van

2.2. Aanbevelingen voor startende groepen en woongemeenschappen

2.2.a. Groepsdynamiek, interne organisatie,

18

Zorg voor een open en heldere communicatie binnen de groep, betrokkenheid en opnemen van verantwoordelijkheid van elkeen, afstemming op elkaar, het opbouwen van vertrouwen, duidelijke afspraken. Blijf deze aspecten continu bewaken en onderhouden in alle fasen van het woonproject.

Voorzie in een degelijke begeleiding : ga na in hoeverre alle vaardigheden en taken intern zijn ingevuld (kennis, opleiding, ervaring, tijd,wettelijke machtigingen, …) en welke taken extern moeten worden ingehuurd. Sommige taken vereisen sowieso een externe (neutrale) begeleiding, zoals groepsdynamische ondersteuning, projectmanagement (door architect en/of ontwikkelaar en/of GW-begeleider) en financiële controle.

Stel de missie, doelstellingen en strategie op en leg deze vast in formele afspraken, zoals in het opstellen van een Charter, van Statuten, van een ‘business plan’, …

Bestudeer en incorporeer sporen voor besparingen en voor betaalbaarheid in een zeer vroege fase van het project.

Werk samen, maak gebruik van kennis en ervaring bij anderen, zowel binnen de initiatiefgroep en de bewonersgroep als in het netwerk van woongemeenschappen endaarbuiten, met de buurt, het middenveld, professioanls, …

Doe beroep op de kennis en ervaring van eerdere projecten, door rechtstreeks of viahet Samenhuizen netwerk informatie en vorming te bekomen, bezoeken af te leggenen gesprekken te hebben met beroepsmensen en ervaringsdeskundigen.

2.2.b. Juridische structuur en ontwikkelingstraject

De initiatiefgroep moet een juridische structuur aannemen die haar toestaat formeelsamen te werken met diverse stakeholders (bouw, ontwikkeling, financiering, …)(Hill, 2013a, 2013b; Self Build Portal, 2013b; Stevens, 2013a).

Bestudeer innovatieve beheer-modellen voor het verzekeren van kwaliteitsvol enbetaalbaar wonen (CLT, COOP, microsparen, zelfbouw, …)

Initiatieven die ontstaan vanuit burgerinitiatief en het sociaal bewogen middenveld, endie zich inzetten voor maatschappelijk relevante dienstverlening zoeken hun positiemeestal duidelijk te onderscheiden van marktgedreven commerciële activiteiten,maar ook van de openbare sector en haar regel- en subsidiesystemen. De coöperatieis een geschikte vorm hiervoor.

Denk aan de coöperatieve rechtsvorm als interessant alternatief voor de klassiekemede-eigendom in functie van betaalbaarheid, mix van inkomenscategorieën,verankering van de doelstellingen, flexibel instrument bij in- en uitstappen entoewijzing van woonrecht.

Richt je aandacht en inspanningen zowel op de kwaliteit van de gerealiseerde project (groep én gebouwen), als op de kwaliteit van het door te lopen traject (lerende harmonische dynamiek en duurzaam projectbeheer bij ontwikkeling en bewoning) [o.a. Parvin et al., 2011]

Groepen moeten actief lobbyen bij locale overheden in functie van potentiële sites en technische ondersteuning .

Groepen kunnen zich aanbieden bij projectontwikkelaars als de ‘eerste fase’ van een overigens traditioneel project, met als meerwaarde voor de ontwikkelaar dat zij het project voor de volgende klanten van een volgende fase aantrekkelijker maken.

2.2.c. Zelfbouw en zelfbeheer

17

Voorzie de mogelijkheden van zelfbouw in de keuze van een goed afgestemdeorganisatie- en rechtsvorm, keuze van materialen, ontwerp en bouwtechnieken,promotie en selectie naar deelnemers, het aangaan van samenwerkendepartnerschappen.

Evalueer zo correct mogelijke de benodigde en de aanwezige kennis, vaardigheden enervaring.

Laat toe dat de inzet individueel verschillend kan zijn. Laat een mix toe van betaaldeen vrijwillige inzet. Maak duidelijke afspraken rond verloning en andere voorwaarden.Zorg er voor dat de verwachtingen bij alle partijen helder en realistisch zijn.

Verzorg het teamgevoel, zorg voor ondersteuning, aanmoediging, zelfvertrouwen,samenwerking, vertrouwen in elkaar, …

De tijd is rijp om eenvoudige modellen, basisplannen, kits, enz … te ontwikkelen (bvb.in P2P) voor het realiseren van woonsten in zelfbouw. Dit moet wordenaangemoedigd en gefaciliteerd, regelgeving dient er bvb. op te worden afgestemdworden.

2.3. Aanbevelingen voor dienstverleners, financiele instellingenen bedrijven

Ontwikkelaars en aanbieders van huisvesting en aanbieders van gerelateerde diensten moeten de sociale en economische meerwaarde erkennen van het samenwerken mettoekomstige bewoners in een context van zelfbouw en zelfbeheer.

Ontwikkel scenario’s voor samenwerking met initiatiefgroepen en/of lokale overheden,waarbij risico voor de ontwikklelaar (marketing) beperkt wordt, maar winstname oplangere termijn wordt voorzien.

Ontwikkelaars kunnen business modellen opstellen die groepen in zelfbeheer aantrekken voor een deel van een site, met de bedoeling deze aantrekkelijker te maken voor volgende klanten.

Innoveer op het vlak van ontwerpprocessen en producten die zelfontwikkeling enzelfbouw gemakkelijker maken, risico’s verlagen en duurzaamheid verhogen.

Voorzie de mogelijkheid van eigen inbreng door toekomstige bewoners bij ontwikkelingen bouw (‘sweat equity’) waar het kan.

Stem de communicatie af op zowel professionals als niet-professionals, met debedoeling de samenwerking en de besluivorming te optimaliseren. Dit heeftbetrekking op inhoud, vorm en kanalen.

Ontwikkel een communicatiestijl en een taal die bruikbaar is voor het volwaardig samenwerken met non-professionals, zonder tekort te doen aan de complexiteit van het ontwikkelings- en bouwtraject.

Kredietverstrekkers dienen extra begeleiding aan te bieden aan groepsinitiatieven die bouwen in zelfbeheer voor wat betreft de mogelijkheden en beperkingen van de diverse strategieën voor financiering en besparingen.

Kredietverstrekkers dienen hun producten aan te passen aan deze specifieke vormen van zelfbouw, in functie van een reële inschatting van de financiële risico’s.

2.4. Aanbevelingen voor huisvestingsactoren

18

2.4.a. Samenwerkingen

De huisvestingsactoren dienen gesensibiliseerd te worden, niet enkel voor participatie,maar - een stap verder - voor samenwerking met (toekomstige) bewoners.

Met het oog op projecten met een mix van bewoners, dienen werkvormen te wordenopgezet voor overleg en samenwerking met niet enkel de doelgroep ‘socialehuisvesting’, maar ook andere bewoners en betrokkenen.

Dit alles heeft gevolgen voor besluivormingsmechanismen, communicatiestijl, enz …Dit moet dus goed afgestemd worden

Naar Nederlands model zouden convenanten kunnen gesloten worden met eenbewonersgroep waarin verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken wordenafgebakend.

3.4.b. Toewijzingsbeleid

Het toewijzingsbeleid binnen sociale huisvesting staat haaks op het concept van GW,waar de bewonersgroep zich opbouwt rond basisbeginselen, doelstellingen en eenuitgeblanceerde groepsdynamiek. (zie hierover : III.-A.3.5.b.) Enkele sporen om hieraan tegemoet te komen zijn :

* Binnen het huidige kader :

Het opzetten van proefprojecten met afwijking op de reglementering zijn mogelijk, mitsoverleg met en toestemming van de toezichthoudende overheden. Binnen dit kaderkunnen pilootprojetcen worden opgezet waarin gemeenschappelijk wonen wordtingebouwd in sociale huurprojecten.

Dergelijke projecten zouden de weg kunnen openen naar nieuwe manieren vansamenwerking en ontwikkelingsmodellen voor GW.

Als een een studie over de huisvestingsbehoeften op niveau van een gemeente ofintergemeentelijke samenwerking de noodzaak er van aantoont, kunnen bepaaldedoelgroepen voorrang krijgen bij toewijzing sociale woningen, echter nog steedsbinnen het bestek van de toewijzingsreglementering.

* Mits aanpassing van het huidige kader :

Men zou een selectie bij instroom in een project GW kunnen laten uitvoeren door debewonersgroep t.a.v. kandidaten die in aanmerking komen voor een sociale woonst.De instroom kan gebeuren vanuit de wachtlijst en/of bij aanvraagen voor mutaties. Erzou actief gerecruteerd kunnen worden met aandacht voor de reële interesse en inzett.a.v. GW, en aandacht voor de compatibiliteit met specifiek concept en eigenheidvan het betreffende project, en met de samenselling van de zich vormende groep.

Dergelijk project kan in een nieuw te bouwen collectieve woonvoorziening komen. Zijkan ook geleidelijk, woonst per woonst, een bestaande collectieve woonvorm‘koloniseren’, mits het bestaan van een (mee groeiende) gemeenschappelijke ruimtesvoor de participanten. Dit kan even goed worden toegepast bij appartementen in eenwoonblok als bij huisjes in een ‘verkavelingsmodel. Voorbeelden van geleidelijkevorming van GW zijn ‘gestippeld wonen’, ‘harmonicawonen’ in Nederland [van TrichtAnneke - SEV, 2008] en ‘retrofit cohousing’ in de Verenigde Staten [Jonckheere e.a.,2010].

Er kan aan gedacht worden om groepen op de wachtlijst te laten registreren alsafzonderlijke entiteiten (net zoals alleenstaanden, echtparen of gezinnen). Een

17

bewonersgroep heeft per slot van rekening andere ruimtebehoeften dan debestaande categorieën.

In deze gevallen moet een duidelijke organisatievorm worden geëist van debewonersgroepen. Hiervoor kan inspiratie worden gevonden in het buitenland maar evengoed in Brussel waar ‘solidair wonen’ en ‘intergenerationeel wonen’ als vormen vangroepswonen in de wooncode zijn opgenomen.

2.4.c. Oppervlakte normen

Gemeenschappelijke ruimtes zoals gebruikelijk bij een woongemeenschap zijn nietvoorzien in programmatie en subsidiering.Mits aanpassing van het huidige kader zijn er volgende sporen :

De oppervlakte van gemeenschappelijke ruimten (gedeeld door aantal woonsten-medegebruikers) zou - mits een coëfficient - mee betrokken kunnen worden in deberekening van de oppervlakte voor een woonst, en dus voor een correctesubsidiering van de gemeenschappelijke ruimte.

Normen voor gemeenschappelijke ruimtes (%) en hun functionele bestemming kunnenworden vastgesteld voor verschillende types van GW, met elk hun mate vanbetrokkenheid.

2.5. Aanbevelingen voor overheden

Diverse auteurs benadrukken dat de verhouding tussen de beweging gemeenschappelijkwonen en de overheden essentieel is voor het realiseren van projecten, zeker dezeprojecten die betaalbaarheid inschrijven in hun doelstellingen.

De overheden zijn belangrijke partners voor coöperaties, zeker als we het GW willentoegankelijk maken als een betaalbaar en sociaal geëngageerd woonalternatief. Overheden scheppen een regelgevend kader voor coöperaties, kopen diensten vancoöperaties aan of verlenen subsidies en oefenen in dit kader controle uit op dedienstverlening. Ze kunnen fiscale gunstmaatregelen voorzien, uitzonderingen in hetkader van het mededingingsrecht of patrimonium ter beschikking waarin de coöperatiehaar diensten kan aanbieden. Maar overheden kunnen op de diverse niveaus kunnen ook het gemeenschappelijk wonen‘as such’ faciliteren, omkaderen en stimuleren.

Federaal: regelgeving aanpassen rond o.m. de sociale zekerheid voor het huisdelen en ‘solidairwonen’, de fiscaliteit op aandelen voor woongroepen en bewoners-coöperanten metwoonrecht, de erfenis bij erfpacht, consumenten-voordelen bij (autonoom) collectieveenergievoorziening.

Vlaams: de regelgeving afstemmen op GW voor kangoeroe- en duplexwonen, voor huisdelen enhet kamerdecreet; de Codex RO verruimen voor het GW (buiten één- enmeergezinswoningen en de collectieve voorzieningen); ook zien we graaggemeenschappelijk, intergenerationeel en solidair wonen opgenomen in de VlaamseWooncode, het sociaal wonen dat wordt open getrokken voor GW, een grondenbank alsgemeenschappelijk goed om betaalbaar GW op te realiseren, een budgettransfer vansociale koop naar een rollend fonds voor betaalbaar GW, de particuliere cvba en CLTopnemen in de VWC e.a.

Provinciaal en lokaal: dit zijn de partners bij uitstek om het coöperatief GW te ondersteunen door : het creërenvan een positief klimaat, de openheid en kennisopbouw in functie van hun

18

dienstverlening, het promoten van GW en aanmoedigen van initiatieven, het wegwerkenvan knelpunten en deelnemen aan het debat ter bevordering van GW, het samenbrengenvan actoren rond lokale opportuniteiten, tot en met het financieel ondersteunen, zelfnemen van initiatieven en lanceren van pilootprojecten (zie: Samenhuizen 2012,Samenhuizen in je lokaal bestuur).

2.5.a. Een aantal algemene aanbevelingen :

Ondersteuning door lokale en hogere overheden is noodzakelijk voor de ontwikkeling van een sterke sector coöperatief wonen.

Overheden kunnen de ontwikkeling van coöperatieven bevorderen door goedkope leningen of leningswaarborgen aan te bieden, dit om een handicap t.o.v. grotere bedrijven op te vangen, of op minder gunstige markten te opereren, of maatschappelijke doelstellingen na te streven [CLARITY, 2006 ; ILO, 2002]

Vereenvoudiging van administratieve procedures en wegwerken in wet- en regelgevingvan ongelijke behandeling in vergelijking met andere rechtsvormen en organisatievormenvoor vergelijkbare activiteiten.

Vanuit de overheid is het aangewezen om een autonoom financieringssysteem te faciliteren, met coöperatieve instrumenten voor sparen, kredietverlening, bankverrichtingen en verzekering, daarbij buffers op te bouwen voor kwetsbare doelgroepen [ILO, 2002]

2.5.b. Een aantal specifieke aanbevelingen :

Wet- en regelgeving m.b.t. rechtsvormen, stedenbouw, sociaal statuut bewoners, enz…

voorbeelden : * Fiscale voordelen : de overdracht van de bevoegdheid over de woonbonus naar

het gewestniveau, is een kans om de fiscale voordelen bij de verwerving van eeneigen woning ook open te stellen voor aandelen in een CVBA die tot doel heefteen woongemeenschap uit te bouwen; de regelgeving zou voldoende soepelmoeten zijn om de diversiteit van woongemeenschap te vatten en niet te veelmoeilijke regels moeten opleggen, maar aan de andere kant moet opgeletworden voor oneigenlijk gebruik.

* Premies (renovatie, energie, …) verwijzen meestal enkel naar individueleeigenaars, deze moeten afgestemd worden zodat een coöperatieve er ookberoep kan op doen.

* De tijd is rijp om eenvoudige modellen, basisplannen, kits, enz … te ontwikkelen(bvb. in P2P) voor het realiseren van woonsten in zelfbouw. Dit moet wordenaangemoedigd en gefaciliteerd, regelgeving dient er bvb. op te wordenafgestemd worden.

Kennis, onderzoek, proefprojecten : men dient onderzoek en evaluatie van innovatieve modellen aan te moedigen en te ondersteunen

Financiële ondersteuning (subsidie,premies, fiscaliteit, …) moet bekeken worden opniveau projecten, en op niveau omkadering (samenwerkingsverband en secundairestructuren)Het is aan te bevelen met oveheidssteun een rollend fonds op te zetten voor de beginfase van groepen organisaties of locale actoren die een zelfontwikkleing willen faciliteren, ondersteunen , opstarten, realiseren die met beperkte middelen maatschappelijke doelstellingen nastreven, en waarvan de financiele rendabiliteit slechts op lange termijn valt te verwachten.

Samenwerkingsverband en secundaire structuren op vlak van dienstverlening,financiering, en conceptbewaking binnen een samenhangend netwerk zijn

17

onontbeerlijk om de maatschappelijke doelstellingen van betaalbaarheid, inclusie,zelfbeheer te verwezenlijken. Deze structuren dienen ondersteund te worden. Desociale huisvesting moet haar rol kunnen vervullen t.a.v. alle soorten woonwensen engezins/samenlevings-types. Voor de inkomenscategorieën die daarbuiten vallen envoor projecten met een mix aan categorieën dienen aandere ondersteunendemaatregelen en structuren te worden ontwikkeld, die financieel ondersteund wordenin verhouding tot de gestelde en behaalde maatschappelijke meerwaarde.

Lokale overheden stellen zich best open op naar initiatieven, ook als deze niet meteen in een bestaand stramien passen. De regelgeving is er ter bescherming van de burgers maar ook om mensen toe te staan (op een overzichtelijke wijze) hun doelstellingen waar te maken, des te meer als deze een meerwaarde bieden, niet enkel voor de initiatiefnemers zelf, maar ook voor buurt en samenleving .

De lokale overheden kunnen de realisatie van projecten faciliteren, evenals betaalbaarheid en diversiteit binnen deze projecten, door : * een grondenbank en gebouwenbank aanleggen voor erfpacht aan groepen (tegen

criteria) * gronden reserveren door bvb. projectoproep voor bepaalde site(s) : cfr.

Projectoproepen in Duitse en Franse steden ; cfr. Samenhuizen-BBL – Dulomiproject (lopend met steun van LNE)

* financiering : starthulp voor project, financiële ondersteuning van omkadering(begeleiders), op eigen initiatief of zich aansluitend bij ruimerefinancieringsinstrumenten

* technische ondersteuning (regelgeving, juridische structuren)* politieke steun, communicatie naar de inwoners ; imago t.a.v. sociale woonactoren,

kredietinstellingen, …

Ondersteunende en dienstverlenende structuren, naar het model van de GRT inQuebec (zie III.A.1.2.), zouden zich kunnen ontwikkelen als zij voor opstart eensubsidie ontvangen voor een beperkt en afnemend deel van hun inkomen. Zij zoudenzich, als vzw of cvba-SO kunnen aandienen, al naargelang de aard en intensiteit vanhun activiteiten ten behoeve van collectieve zelfontwikkelende wooninitiatieven(bouwgroepen en woongroepen).

Een werkgroep zou als taak kunnen krijgen om voor het opzetten van eendienstverlenend en ondersteunend netwerk de juiste actoren, partnerschappen ensamenwerkingsverbanden te identificeren (met bvb. een rol voor socialehuisvestingsactoren) en de noodzakelijke voorwaarden te definieren voor hetopzetten van dergelijk netwerk. Er moet gekeken worden of dit onder een bestaandestructuur kan worden ondergebracht.

Blijvende betaalbaarheidEen overheid kan individuen niet subsidiëren voor de opbouw van hun patrimonium.Zij kan dus haar subsidiering enkel benutten voor blijvende betaalbaarheid (over degeneraties heen) als maatschappelijke meerwaarde. Onder de noemer ‘Shared EquityHousing’ vernoemt John Davis (2006) drie modellen met een gegarandeerd blijvendeffect op betaalbaar wonen, namelijk : * ‘Eigendom met privaatrechterlijke beperkingen op (door)verkoopwaarde’ (deed-restricted Home-Ownership)en bestemming daarvan aan een fonds datbetaalbaarheid van wonen als doel heeft.* Limited equity Coop (LEC) met betaalbaarheid verankerd in de statuten. (in ons landcvba-so) * Community Land Trust (CLT)

Het is goed als de overheid de bevolking aanmoedigt om in zichzelf te geloven en zelf initiatieven te nemen, niet met de bedoeling om overheidstaken van zich af te schuiven of om te besparen, maar om empowerment en bewust verantwoordelijk

18

burgerschap te bevorderen. Maar laat dit vooral ook een benadering zijn die vanuit de samenleving zelf in al haar geledingen wordt ondersteund.

Bibliografie

1. PUBLICATIES

AARP's Healthcare (American Association of Retired Persons) & Mature Market Institute (MetLife), (2004), ‘The Future of Retirement Living’, poll - USA

AGRTQ, Association des groupes de ressources techniques du Québec (2007), ‘Consultation publique sur les conditions de vie des ainés - L’habitation communautaire : un milieu de vie pour les aînés, à connaître et à développer’ - CA

AGRTQ, Association des groupes de ressources techniques du Québec (2012), ‘Rapport Annuel’ - CA

Attar Michèle (1998), Lourier Vincent, Vercollier Jean-Michel, ‘La place de la forme coopérative dans le secteur de l'habitat en France’, Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, - F

Bazuin (De) (2012), Blauwdruk Coöperatief Wonen, Rapport in het kader van de Pilootprojecten Coöperatief Ondernemen, met steun van de Vlaamse minister van Sociale Economie Freya Van den Bossche

Bietry Léo (2006), ‘Les coopératives d’habitation en tant qu’acteurs du développement urbain - Un regard sur Genève’, DESS en management urbain. Institut d’architecture de l’Université de Genève. Genève Via link : http://www.habicoop.fr/IMG/pdf/DESS_cooperatives-5.pdf - CH

Birchall, Johnston (1988), Building communities. The cooperative way. London: Routledge & Kegan Paul. - UK

Birchall, Johnston (1997) ‘The International Co-operative Movement’, Manchester University Press - UK

Birchall, Johnston (2004), Cooperatives and the Millennium Development Goals, Cooperative Branch & Policy Integration Department, International Labour Office, Geneva,Committee for the Promotion and Advancement of Cooperatives - CH

Birchall Johnston, (2009), ‘A comparative analysis of co-operative sectors in Scotland, Finland, Sweden and Switzerland’, Co-operative Development Scotland - UK

Bogaerts Stef (2007), Gezinnen uitgedaagd. Thema’s uit de gezinssociologie, Antwerpen-Apeldoorn: Garant

Bomken, Y., Crilly, M., Lemon, M., 2013. Sustainable delivery model for affordable housing at scale - Conference presentation at Procure, Produce, Perform: An International Conference on Affordable Sustainable Housing, University of Sheffield, 7th January 2013. Presented at the Procure, Produce, Perform: An International Conference on Affordable Sustainable Housing, University of Sheffield, Sheffield.

Bouchard Marie J.(2005) De l’expérimentation à l’institutionnalisation positive, l’innovation sociale dans le logement communautaire au Québec. Centre de Recherche sur les Innovations Sociales. Collection Etudes théoriques, n°0511, août 2005, 33 p. Disponible sur http://crises.uqam.ca/upload/files/publications/etudes-theoriques/CRISES_ET0511.pdf - CA

17

Bouchard Marie J. & Hudon Marcellin) (2007). Le logement coopératif et associatif comme innovation sociale émanant de la société civile. 25ème congrès international du CIRIEC, 27 et 28 septembre 2004, Lyon, 26 p. Disponible sur http://www.aruc-es.uqam.ca/portals/0/cahiers/C-04-2007.pdf - CA

Bral Luk e.a. (2011), ‘De Stadsmonitor - Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden’, Agentschap voor Binnenlands Bestuur, samenwerking tussen het team Stedenbeleid en de Studiedienst van de Vlaamse Regering (SVR)

Bral, L. & Schelfaut,H. (red.) (2013). Steden binnenstebuiten!. Analyses op de Stadsmonitor 2011. SVR-studie 2013 / 1

Brandsen Taco & Helderman Jan-Kees, (2012), ‘The Trade-Off Between Capital and Community: The Conditions for Successful Co-production in Housing’ - NL

Brenton Maria (2008), <<The Cohousing Approach to ‘Lifetime Neighbourhoods’>>, Factsheet no. 29, Housing Learning and Improvement Network (HLIN) - UK

Brenton Maria (2013), ‘Senior cohousing communities – an alternative approach for the UK?’, Joseph Rowntree Foundation, Programme Paper as part of the JRF programme on A Better Life - UK Bruun Maja Hojer (2011), ‘Egalitarianism and Community in Danish Housing Cooperatives,Proper Forms of Sharing and Being Together’, Social Analysis, Volume 55, Issue 2, Summer 2011, 62–83 © Berghahn Journals - DK

Brussels Hoofdstedelijk Parlement (2012a). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Verslag uitgebracht namens de commissie voor de Huisvesting en Stadsvernieuwing. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, A-194/2 – 2011/2012, 17 januari 2012.

Brussels Hoofdstedelijk Parlement (2012b). Resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, A-194/3 – 2011/2012, 27 januari 2012. Cabannes Yves, ‘Collective and Communal forms of tenure’ - UK

CAF - Charities Aid Foundation, (2010), ‘Financing Big Society : Why Social Investments matter’ Venturesome Working Paper - UK

Cairncross Liz, Morrell Caroline, Darke Jane, Brownhill Sue (Oxford Brookes University in association with HACAS - Cecodhas (2009), ‘Housing Organisations creating Social Capital’, Tools for social housing providers, special edition - UK

Callens, M., Noppe,J & Vanderleyden,L (2011). Politiek-institutionele, MACRO-economische,SOCIAALdemografische en sociaal-culturele context. In : Vanderleyden,L., Callens, M. en Noppen, J (red)( De sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst van de Vlaamse regering p 9-32

Canada Mortgage and Housing Corporation / Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement - CMHC / SCHL (2007), ‘Comprehensive Analysis of Self-Build Housing Experiences’ - CA

Castles,S. & Miller,M.J (2009). The Age of Migration: International Population Movements in the Modern World . Basingstoke: Palgrave MacMillan

CCMH Commission on Co-operative and Mutual Housing

18

CECODHAS, (2009), ‘Financing social housing after the economic crisis’, Proceedings of the CECODHAS Seminar - Brussels, 10th September 2009

Chapman Hendy) (2002), ‘Tenants Managing : An Evaluation of Tenant Management Organisations in England’, Office of the Deputy Prime Minister: London - UK

Ciagnocavo et al. (2013), ‘Innovation, growth and community in Almeria’, in ‘Financial Cooperatives and Local Development’, edited by Goglio Silvio, Alexopoulos Yiorgos - E

CLARITY & USAID (2013), ‘Cooperative advocacy’, The Cooperative Law & Regulation Initiative (CLARITY) and U.S. Agency for International Development (USAID)

CLARITY & USAID (2006), ‘Enabling Cooperative Development, Principles for Legal Reform’, The Cooperative Law & Regulation Initiative (CLARITY) and U.S. Agency for International Development (USAID)

CMHC / SCHL Canada Mortgage and Housing Corporation / Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement

Coates Astrid, Deneffe Pauline & Gijselinckx Caroline (2011), ‘Coöperatieve antwoorden op maatschappelijke uitdagingen’, onderzoek in opdracht van het VIONA-programma van de Vlaamse overheid, beheerd door het Departement Werk en Sociale Economie, © 2011 HIVA-K.U.Leuven - B

Cohousing Italia, vivere e condividere - Dati sulla ricerca "Il vissuto e l'immaginario dell'abitare a Milano" (in italiano), 2006 : http://www.cohousing.it/images/stories/approfondimenti/dati_ricerca_abitomilano.pdf - IT

Cohousing Italia (2011), ‘Vivere e abitare a Milano’ (poll) - IT

Cohousing platform (2012), Blauwdruk Coöperatief Wonen, Rapport in het kader van de Pilootprojecten Coöperatief Ondernemen, met steun van de Vlaamse minister van Sociale Economie Freya Van den Bossche

Cole Ian & Powell Ryan, Sheffield Hallam University (2010), ‘The future of Arms Length Management Organisations: the uncertain fate of a social housing hybrid’, People, Place & Policy Online (2010):4/2, pp. 50-61 (op te zoeken)

Colenutt (in collaboration with Andreas Hofer, Kraftwerk, Zurich) (2010), ‘Cooperatives in Switzerland, a model for the UK?’, Northampton Institute for Urban Affairs, University of Northampton - UK

Collective Custom Build (2013), ‘Motivating Collective Custom Build’, Home Improvements Knowledge Exchange, a practice-based research project funded within the Arts and Humanities Research Council (AHRC) and based at the University of Sheffield, ledjointly by the University of Sheffield School of Architecture, Ash Sakula Architects and Design for Homes - UKgeraadpleegd via : http://www.collectivecustombuild .org/site/media/PDF_Downloads/Motivating_Collective_Custom_Build_(2013)_-_Full_Report.pdf

Commission on Co-operative and Mutual Housing - CCMH, Nic Bliss (report editor) (2009), ‘Bringing Democracy Home’ - UK

Conaly Pat, Birchall Johnston, Bendle Steve & Foggitt Rosemary (2003), ‘Common Ground– for Mutual Home Ownership, Community land trusts and shared-equity co-operatives to secure permanently affordable homes for key workers’, New Economics Foudation (NEF) and Co-operative Development Society Ltd (CDS Co-operatives) - UK

Cooperative Housing Coalition. 2000. ‘People Building Communities: Affordable

17

Cooperative Housing’, Washington DC: Cooperative Housing Coalition. - USA

Co-operatives UK (2011), ‘Simply Finance, A comprehensive guide to the different optionsfor financing a community enterprise’, Guide produced as part of the ‘Making Local Food Work Project’ - UK

Corijn, M. (2005). Huwen, uit de echt scheiden en hertrouwen in België en het Vlaamse Gewest. Een analyse op basis van Rijksregistergegevens. Brussels: CBGS-werkdocument 5, 98 pp

Corijn M (2012) Sluiting en ontbinding van een eerste, tweede en derde huwelijk in het Vlaamse Gewest (1970-2010) Een analyse op basis van Rijksregistergegevens. SVR-webartikel 2012/1 geraadpleegd op 4 december 2013 op http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/afbeeldingennieuwtjes/demografie/bijlagen/2012-03-12-webartikel2012-1-ontbinding-huwelijk.pdf

CRIOC (Centre de Recherche et d’Information des Organisations de Consommateurs, Fondation d’utilité publique), (2010), ‘La colocation’

Darragon Bertille (2009). ‘Les coopératives d’habitants : une troisième voie du logement à développer’. Revue internationale de l’ économie sociale, 2009, n°313. - F

Davis John Emmeus (2006), ‘Shared Equity Homeownership, The Changing Landscape of Resale-Restricted, Owner-Occupied Housing’, National Housing Institute - USA

Debruyn Caro, ILIV (2013), ‘Thuis Trendrapport’, in opdracht van Ikea.

De Decker, P, Goossens, L. & Pannecoucke I, (2005). ‘Over wortelen, stokken en preken. Naar een woonbeleid voorbij de historische opties’ in De Decker, P, Goossens, L. & Pannecoucke I. (red.) Wonen aan de onderkant, Antwerpen: Garant p. 473‐ 507.

De Decker, P. & De Wilde, C. (2010). Home-ownership and asset-based welfare: the case of Belgium. In: Journal of Housing and the Build Environment, 25, 243-262

Defever, C. , Van Lancker, W.,, Hufkens, T., Mortelmans,D.,, Cantillon, B. (2013). De inkomenspositie en het armoederisico van alleenstaande ouders. In : Callens, M (red). De sociale staat van Vlaanderen. [Brussel, Studiedienst van de Vlaamse Regering, p. 93-136

Dekeyzer Gerd (2013), Community Land Trust: wonen op gemeenschapsgrond. In Woonwoord 23 (Ed. VMSW): 10-13

De Mets, J., & Vassart, C. (2008). Een samenleving voor alle seizoenen-Relaties tussen generaties: een uitdaging. Brussel: Koning Boudewijnstichting.

Devaux Camille (2009), ‘Concevoir le logement « autrement » : l’exemple des coopératives d’habitants’, Mémoire de Master 1 Urbanisme et territoire. Institut d’Urbanisme de Paris, - F

Devresse Louise, (2011), ‘Démarches d’habitat participatif - Concilier une approche à la fois individuelle et collective - L’exemple de l’habitat groupé écologique’, Mastère Spécialisé en Management de Construction Durable - F

Dua, V., Guns, D., Roegiers, J., Kennes, W., Demesmaeker, S. & Van Weert, E. (2009a). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen. Vlaams Parlement, Stuk 2219 – nr.1, 1 april 2009.

Dua, V., Guns, D., Roegiers, J., Kennes, W., Demesmaeker, S. & Van Weert, E. (2009b). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te

18

stimuleren en te ondersteunen. Tekst aangenomen door de plenaire vergadering. Vlaams Parlement, Stuk 2219 – nr.2, 30 april 2009.

Elbers A. ir. & Pelgrum H. ir. drs. (Arcadis Nederland BV) (2011), ‘Van huur en koop naar coop - een vooronderzoek naar de mogelijkheden van de coöperatieve rechtsvorm in het woondomein’, SEV - NL

Elsinga Marja & Haffner Marietta (2006), ‘Kopen in een Coöp - Coöps op Zweedse en Finsewoningmarkt. Een quick scan’, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft, SEV - NL

Entin David & Kim Grace (2010), ‘Affordable Cohousing: Preliminary Report’, The Cohousing Association of the United States - Affordable Cohousing Task Group ( June 10, 2010), available at : www.cohousing.org/docs/2010/Report%20on%20Affordable%20Cohousing%20Survey%20FINAL.pdf - USA

Eurobarometer 71 (2009), De publieke opinie in de Europese unie. Nationaal rapport België.Brussel: Europese Commissie geraadpleegd op 2 december 2013 op http://ec.europa.eu/public_opinion/archives/eb/eb71/eb71_be_nl_nat.pdf

Field Martin (ed), 2005, ‘Thinking about CoHousing, the creation of intentional neighbourhoods’, Diggers and dreamers - UK

Fondus du Petit Marais (L’habitat groupé des …) (2013), Brochure explicative du projet.

Ganapati Sukumar (2010), ‘Enabling Housing Cooperatives: Policy Lessons from Sweden, India and the United States’, International Journal of Urban and Regional Research vol.34.2, p.365-380 -

Garciano, Jerome L. (2011), ‘Affordable Cohousing: Challenges and Opportunities for Supportive Relational Networks in Mixed-Income Housing ‘, Journal of Affordable Housing Volume 20, Number 2 - USA

Gilmour Tony Dr, (2012), ‘We’re all landlords and tenants: Contemporary housing cooperatives building sustainable communities’, CENSW - AU

Gijselinckx Caroline, Astrid Coates & Deneffe Pauline (2011), ‘Cooperatieve antwoorden op maatschappelijke uitdagingen’, Onderzoek HIVA-KUL, in opdracht van het VIONA-programma van de Vlaamse overheid, beheerd door het Departement Werk en Sociale Economie

Göler von Ravensburg Nicole (2013). ‘Registered Cooperatives as a form of social enterprise in Germany - status and perspectives’, EMES-SOCENT Conference Selected Papers, 4th EMES International Research Conference on Social Enterprise - Liege, 2013 -D

Gray Jim, Marcus Jay, Carey Jolie Marie (2005) ‘Cooperative housing’, Journal of Housing and Community Development, Nov/Dec2005, Vol. 62 Issue 6, p20 - USA

Habicoop, ‘Habicoop, Un concept qui fonctionne à l’étranger’ (site : http://www.habicoop.fr/ ), reproduction sauf autorisation : info@habicoop.org - F

Harris Interactive , (2011), ‘Les logements d’hier, d’aujourd’hui et de demain, vus par les Français’, Sondage par ‘Harris Interactive’ (marketing company, NY) pour Gecina (Société de développement, gestion et investissement immobilier, Paris) - F

Heylen Kristof & Winters Sien (2009), ‘Betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen’, Steunpunt Ruimte en Wonen

17

Heylen, L. (2013) 'Eenzaamheid bij chronisch zieken gedifferentieerd aanpakken' Bijdragecampagne Erbij voor Bond Zonder Naam

Homebuilding & Renovating, 2013. A 10--‐point plan to boost self--‐build. Homebuilding & Renovating, Birmingham.

Hooghe, M., (2009). "Cohésion sociale en Belgique : Quelles données, quels indicateurs, quels projets ?", Première conférence méthodologique de l’IWEPS, Beez, Belgium, 27 November 2009

Horlitz Sabine (2012), 'Housing Beyond Profit: A Comparison of U.S. and German Alternative Ownership Models’, Business & Economics Program, American Institute for Contemporary German Studies (AICGS), John Hopkins University - USA

ICA housing & CECODHAS Housing Europe (2012) ‘Profiles of a Movement: Co-operative Housing around the World’via : http://www.housingeurope.eu/www.housingeurope.eu/uploads/file_/housing%20coops_web.pdf

IGEMO, Peter Van Cleemput, Robert-Jan Van Os & Dieter Somers (2013), ‘De Hybridewoningmarkt - scheiding tussen huur en eigendom weggehaald’ , presentatie op CoopyPaste door IGEMO, Intercommunale Regio Mechelen, als aanloop op de Blauwdruk in hetkader van ESF project coöperatief ondernemen.

ILO - International Labour Organization (2002), ‘Recommendation concerning Promotion of Cooperatives’, Adoption: Geneva, 90th ILC session

Jonckheere Luk, Kums Roland, Maelstaf Hilde & Maes Trui (2010), ‘Samenhuizen in België :waar staan we, waar gaan we - Gemeenschappelijk wonen : knelpunten & sporen naar oplossingen, stand van zaken en behoeften’, Onderzoeksopdracht met steun van het Luchtkasteelfonds beheerd door de Koning Boudewijnstichting, ‘Samenhuizen vzw’ i.s.m. ‘Artesis Hogeschool, Antwerpen’ en ‘Habitat et Participation, asbl’

Jourjon Raphaël , Relier – Réseau d’expérimentation et de liaison des initiatives en espacerural & Laussel Pascale, Minute Papillon, (2011), 'Enquête sur l’habitat groupé’ - F

Jurrack Ulrike & Schauber Ulla (2011), Planen, Bauen und Wohnen in der Gemeinschaft, Weimar (StadStrategen, juni), 4p - D

Koning Boudewijnstichting (2008), Het kind in een nieuw samengesteld gezin. Brussel: KBS

Kriese Ulrich (red), (2012), ‘Stiftung Edith Maryon - Jahresbericht 2012’ - CH

Kristensen Hans, (2007), ‘Housing in Denmark’, Head of Centre for Housing and Welfare, Realdania Research, - © Centre for Housing and Welfare – Realdania Research - DK

Kums,,R. (1999) ‘Tussen individualiteit en collectiviteit : Leven in woongroep of centraal wonen-project’. Ongepubliceerde eindverhandeling Pedagogische Hogeschool Leuven.

Lambert Blase (2010), ‘Financing Co-operative & Mutual Housing’, CCMH, CCH, CIH, NHF, INbusinessfor neighbourhoods - UK

LILAC (2009) - Low Impact Living Affordable Community, Leeds, beschrijving en informatie beschikbaar op http://www.lilac.coop/home.html - UK

Lloyd Toby, (2010), head of policy & strategy in Navigant Consulting's Public Services directorate, ‘Could cohousing transform affordable housing in an era of no money?’, The

18

Guardian - Housing Network blog, beschikbaar via : http://www.theguardian.com/housing-network/2010/dec/09/could-cohousing-transform-affordable-housing-in-an-era-of-no-money - UK

Lorenceau René (1994). Les coopératives d'habitation en Suisse alémanique. Une diffusion de la propriété. Revue Annales de la recherche urbaine, décembre 1994, n°65, pp.99-113. - CH

Lourier Vincent, directeur de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, geciteerd in een artikel in ‘Le Monde’, dec 2009, beschikbaar op : http://www.lemonde.fr/societe/article/2009/12/28/l-habitat-groupe-ou-comment-vivre-ensemble-chacun-chez-soi_1285440_3224.html - F

Lubell Jeffrey, Executive Director, Center for Housing Policy (2013), ‘Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing: A Case for Expanding the Use of Shared Equity Homeownership’, Joint Center for Housing Studies, Harvard University - USA

Maury Julien (2010), ‘L’insertion de l’autopromotion collective dans les politiques de l’habitat’, Mémoire de Master, Maîtrise d’Ouvrage et Programmation Urbaine (sous la supervision de Mme Sonia Guelton), Université Paris Est - F

Maury Yann (sous la direction) (2011). Les coopératives d'habitants, méthodes, pratiques et formes d'un autre habitat populaire.: ed Bruylant - Bruxelles, 496 p. - F

Mc Camant, Kathryn en Durrett, Charles, (1994), ‘Cohousing. A Contemporary Approach to Housing Ourselves.’, Ten Speed Press, Berkeley, California. USA

Mensch Kirsten & Novy-Huy Rolf (2008), ‚Raus aus der Nische - rein in den Markt. Ein Plädoyer für das Produkt "Gemeinschaftlich Wohnen"‘, uitg : Schader-Stiftung & Stiftung Trias - D

Mietshäuser Syndikat (2010), ‘Rücke vor zur Schlossallee : Das Mietshäuser Syndikat und die Hausprojekte‘ - D

Milman, Danny, (1994), ‘Where it All Began: Cohousing in Denmark’, via http://www.cohousing.org/cm/article/related_denmark

Moens, Maarten. (2006), ”Tijdsdruk en tijdsschaarte als symptomen van een problematischtijdsordening geraadpleegd op 26 november 2012 op http://www.researchportal.be/project/tijdsdruk-entijdsschaarte-als-symptomen-van-een-problematisch-tijdsordening--(VUB_19694)

Morris Betsy (2007), ‘Making cohousing affordable: Strategies and successes’ , Coho/US Research Director, - USA

Münkner H-H. (2012), “Co-operation as a Remedy in Times of Crisis. Agricultural Co-operatives in the World. Their Roles for Rural Development and Poverty Reduction”, Marburg Studies on Cooperation and Cooperatives Nr. 58 - D

Muyters P (2012), Groenboek Vlaanderen in 2050: Mensenmaat in een metropool? Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (v.u. Cabus, Vlaamse Administratie Ruimtelijke Ordening Mei 2012) NaSBA, 2013. ‘How the public sector can help people build their own homes - A Practice Guide’, 1st Edition. NaSBA, Swindon.

Novy-Huy Rolf (20xx)‚Die Gestaltung und Finanzierung von Wohnprojekten‘, Voordracht ter gelegenheid van 12 jaar Trias Stiftung - D

17

OIVO (Onderzoeks- en Informatiecentrum van de VerbruikersOrganisaties, stichting van openbaar nut), (2010), ‘Samen huren’

Parvin Alastair e.a. (2011), ‘A right to build, the next mass-housebuilding industry’, University of Sheffield - School of Architecture - UK

Pasteels, I., Lodewijckx, E. & Mortelmans, D. (2013). Gezinstransities bij volwassenen. In:Corijn, M. & Van Peer, C. (red.). Gezinstransities in Vlaanderen. Brussel: Studiedienst van deVlaamse Regering,. SVR-Studies 2013/ 2 p 37-72

Parasote Bruno, ‘Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux’, 2011 - F

Parvin, A., Saxby, D., Cerulli, C., Schneider, T., 2011. A Right To Build --‐ The Next Mass—Housebuilding Industry. Architecture 00:/; University of Sheffield School of Architecture, Sheffield; London.

Rabinovich Behrend Adriana (avec POSCHET Lena). Vivre autrement, la Coopérative de l'Habitat Associatif (CoDHA). Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne, juin 2006, 223 p.- CH

Rauch Irène (2012), Samenhuizen ook in sociale huisvesting? In: Woonwoord 21 (Ed. VMSW): p.6-9

Ritsema, (2012), ‘Ruimte voor de tussenmaat’, Layout nr.21, platform voor recent ontwerpend onderzoek, Stimuleringsfonds voor Architectuur - NL

Robb Alan, Smith James, Webb Tom, (2010), ‘Co-operative Capital: What it is and Why Our World Needs It’ for the conference on: Financial Co-operative Approaches to Local Development Through Sustainable Innovation ; Master of Management – Co-operatives and Credit Unions Program, Saint Mary’s University, Halifax, Canada, - CA

Roelants Bruno, ed. (2013),’Coöperative growth for the 21st century’, © ICA

Saegert Susan & Benítez Lymari (2005), ‘Limited Equity Housing Cooperatives: Defining a Niche in the Low-Income Housing Market’, Journal of Planning Literature ; May2005, Vol. 19 Issue 4, p427-439 - USA

Samenhuizen vzw (2007), ‘Knelpuntennota’, beschikbaar via : http://www.samenhuizen.be/docs/knelpuntennota_2007.pdf

Samenhuizen vzw, Habitat & Participation en Universiteit St.Alysius (2012), ‘Solidair wonen’, i.o.v. POD Maatschappelijke Integratie

Samenhuizen vzw (2013), ‘Samenhuizen in je lokaal beleid – bouwstenen en inspirerende voorbeelden’ (brochure, 2e herwerkte uitgave) ISBN 9789-49176-6008 Nur600

Samenhuizen vzw (2014), ‘Knelpunten gemeenschappelijk wonen’, verwerking van de gegevens uit de Rondetafels Gemeenschappelijk Wonen, (cfr. Bijlage 7)

Samenlevingsopbouw Gent vzw, vzw SIVI, Coopburo, Hefboom, KAHO Sint-Lieven, Trui Maes, notaris Jo Debyser (2012), ‘CLT Gent, Blauwdruk Pilootproject Coöperatief Ondernemen’, Rapport in opdracht van de Vlaamse Minister van Wonen en Sociale Economie Mevr. Freya Van den Bossche, In het kader van pilootprojecten cooperatieve ondernemingen 2011

Sazama Gerald (University of Connecticut) & Willcox Roger (National Associatin of Housing Coop.), (1995), ‘An Evaluation of Limited equity Housing Cooperatives in the United States’, Dept. of Economics Working Paper Series1995-02 - USA

18

Scherlowski David (2000), ‘Comprehensive Analysis of Self-Build Housing Experiences’, CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) - Research Highlights. - CA

Schnabel, P. (red)(2004). Individualisering en sociale integratie. Den Haag : Sociaal en Cultureel Planbureau

Schutte Martijn, (2012), ‘Klushuur: een realistische oplossing voor Rotterdam-Zuid - Een verkenning naar klushuur voor en door arbeidsmigranten en andere belangstellenden op Rotterdam-Zuid’, Platform31-SEV - NL

Selby, J. and Wilson A.. (1988). ‘Canada’s Housing Cooperatives: An Alternative Approach to Resolving Community Problems.’, UBC Planning Papers, Canadian Planning Issues #26.,Vancouver: School of Community and Regional Planning, UBC. - CA

Silver Hilary (1991), ‘State, Market, and Community: Housing Co-operatives in theoretical perspective’, Netherlands Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 6,No. 3 (1991), pp. 185-203 - USA

Silver Hilary (2012), ‘Cooperative housing’, in The Encyclopedia of Housing, second edition, ed.: Andrew T. Carswell (University of Georgia) - USA

Simmons, R & Birchall, J (2007) ‘Tenant participation and social housing in the UK: applying a theoretical model’, Housing Studies. 22.4, 573-595 - UK

Socius, Sociale Cohesie Indicatoren voor Vlaanderen geraadpleegd op 10 december 2013 op http://www.socius.be/tiki-index.php?page=Sociale+Cohesie+Indicatoren+voor+Vlaanderen

Soutenet Laure (2009), ‘L’Habitat Cooperatif en France : Retours d’Expériences’, CNFPT – Direction Régionale Rhône-Alpes Grenoble – Pole Habitat-Logement - F

Storms, B. & Van den Bosch, K. (eds.) (2009), ‘Wat heeft een gezin minimaal nodig? Een budgetstandaard voor Vlaanderen’, Acco Leuven/Den Haag - NL

Surkyn, J., Willaert, D. & Deboosere, P. (2008). New household projections for the FlemishRegion in Belgium: 2006–2031. In: 35th CEIES Seminar, Warsaw, Poland.

Thompson Claire (2012), ‘Cohousing: The secret to sustainable urban living?’, Grist, onlineeco-news site, beschikbaar via : http://grist.org/cities/cohousing-the-secret-to-sustainable-urban-living/ - USA

Trias (2012), ‚Rechtsformen für Wohnprojekte‘, Brochure - D

UN (1989) ‘Co-operative housing: experiences of mutual self-help’ , HABITAT Conference, Nairobi

UN (2013), ‘Report of the Special Rapporteur on the Right to adequate housing’ , UN General Assembly A/68/289

Vanden Boer, L., K. Pauwels (2005). Eenzame ouderen: mythe of realiteit? www.cbgs.be, bijdragen onderzoek, 11 februari 2005

Van den Bossche, F. (2012), Wonen in Vlaanderen 2050: krijtlijnen van een toekomstvisie (Vlaamse Regering, 13/09/2012)

Van den Bossche, F. (2012), Beleidsbrief Wonen. Beleidsprioriteiten 2012-2013, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie. Vlaams Parlement, Stuk 1780 – Nr1, 23/10/2012

17

Van den Bossche, F. (2009). Beleidsnota Wonen 2009-2014, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie. Vlaams Parlement, Stuk 212 – Nr.1, 27/10/2009.

van der Veen R.(1988). De verbouwing van Nederland. In: Facta 6

Vandeurzen Jo (2010), ‘Perspectief 2020: nieuw ondersteuningsbeleid voor personen met een handicap', Witboek van Vlaams minister van Welzijn, Volksgezondheid en Gezin.

van Dijk G. Prof. Dr. Ir e.a. (2002), ‘De woningcorporatie als moderne maatschappelijke onderneming’ - NL

Van Hove, H., Reymenants,G., Bailly,N.& Decuyper,J. (2011). Vrouwen en Mannen in Belgie. Genderstatistiek en en genderindicatoren 2011.Brussel: Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en mannen::

Vanneste Dominique, Thomas Isabelle & Goossens Luc (2007), ‘Woning en woonomgevingin België’, Sociaal-economische enquête 2001 - Monografieën (Federaal Wetenschapsbeleid)

van Tricht Anneke, (2008)‘Gestippeld wonen en harmonicawonen, Gemeenschappelijke woonvormen’, Federatie Gemeenschappelijk Wonen, Uitg. SEV - NL

Vanweddingen Myriam (2012), Vlaanderen in cijfers 2012. Brussel (Vlaamse Overheid. Studiedienst Vlaamse Regering), 12 blz.

Verhetsel, A., Witlox, F. & Tierens, N. (2003). Jongeren en wonen in Vlaanderen.Woonsituaties, woonwensen en woonbehoeften. Antwerpen: De Boeck

Vlaams centrum schuldenlast geraadpleegd op 10 december 2013 op http://www.vlaamscentrumschuldenlast.be/

Vlaamse Regering (1997), Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15/07/1997 en latere wijzigingen (BS 19/08/97) Vlaamse Regering (2009), Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van27/03/2009 en latere aanpassingen (BS 15/05/09)

Vlaamse Regering (2012), Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de nadere regeling met betrekking tot het Rollend Grondfonds van 02/03/12 (BS 22/03/2012) Vlaamse Regering (2013), Besluit van de Vlaamse Regering houdende instelling van een tegemoetkoming van het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen van 04/10/2013 (BS 25/11/13)

Vlaamse Regering (2013), ‘Vlaamse Armoedemonitor’, Studiedienst van de Vlaamse Regering. te raadplegen via : http://www.vlaanderen.be/svr VRIND (2013 )- Cijfergegevens en indicatoren over de Vlaamse samenleving , geraadpleegd op 3 december 2013 op http://www.vlaanderen.be/nl/overheid/werking-vlaamse-overheid/hoe-werkt-de-vlaamse-overheid/vrind-2013-cijfergegevens-en-indicatoren-over-de-vlaamse-samenleving

Wallace, A., Ford, J., Quilgars, D., (2013). ‘Build it yourself? - Understanding the changing landscape of the UK self-build market’. Centre for Housing Policy at the University of York ;Lloyds Banking Group, York - USA

Welzijnsbarometer. BRUSSELS ARMOEDERAPPORT (2011). Brussel: Observatorium voor gezondheid en welzijn, geraadpleegd op 10 december 2013 op

18

http://www.observatbru.be/documents/graphics/rapport-pauvrete/welzijnsbarometer_2011.pdf

Winters, S. & Elsinga, M., (2011), ‘Wonen in Vlaanderen in Internationaal Perspectief’ in Noppe, J., Vanderleyden, L. & Callens, M. (red.), De Sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering., 217-256 p.

Willems,P en Van Peer, C. (2011). Geboortecijfers, observaties en hypothesen . In: Willems P. en Lodewijckx E., SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten, 2009-2030. Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering, SVR-studies, 2011/2 p25-46

Wonen Vlaanderen (2012), Synthese van de Ronde Tafels Woonbeleidsplan, juni 2012

2. INTERNET

http://www.affordablecohousing.org/home (USA)http://www.alisei.org/ (begeleiding coöperativen Italie).http://www.codha.ch/index.html (coopérative de l'habitat associatif - Genève, Suisse)http:// www.cohousing.org/ (cohousing koepel USA)http://www.collectivecustombuild.org/ http://www.cooperativehabitation.coop/ (confédération québécoise des coopératives d’habitation)http://www.fhcc.coop/fra/pages2007/about_1.asp (fédération de l’habitation coopérative du Canada)http://www.habicoop.fr (association d'accompagnement des coopératives d'habitants - 69).http://www.habitat-groupe.be/ (Belgische Franstalige koepelvereniging gemeenschappelijk wonen)http://www.habitatgroupe.org (réseau des porteurs de projets en habitat groupé, France)http://www.ica.coop/al-housing/index.php (International Co-operative Alliance, section habitat).http://www.lilac.coop/home.html LILAC (2009) - Low Impact Living Affordable Community, Leedshttp://www.samenhuizen.be/ (Belgische Nederlandstalige koepelvereniging gemeenschappelijk wonen)http://statbel.fgov.be/nl/modules/publications/statistiques/bevolking/downloads/loop_van_de_bevolking_2012-2060.jsp (Bevolking - Loop van de bevolking 2012-2060 geraadpleegd op 3 december 2013)http://www.wogeno.ch/ (koepel bouwcoöperatieven Zwitserland)