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东莞市政府采购

公开招标文件

项目名称：东莞市自然资源局及东莞市规划展览馆物业管理服务采购项目

采购编号：441900-201905-0004100001-0001

采 购 人：东莞市自然资源局

广东三方诚信招标有限公司

东莞市政府采购公开招标文件

目录

第一部分 投标邀请3

投标邀请书4

第二部分 投标资料表6

附表一：商务技术评分及价格权重表10

第三部分 用户需求书13

第四部分 投标人须知64

一、 说明65

1.适用范围65

2.定义65

3.货物和服务65

4.投标费用65

5.知识产权65

6.关于联合体投标66

7.关于分公司投标66

二、 招标文件67

8.招标文件的组成67

9.招标文件的澄清或修改67

三、 投标文件的编制67

10.投标文件的语言及度量衡单位67

11.投标文件的组成67

12.投标文件编制68

13.投标报价说明68

14.投标人所提供的服务或货物的证明文件68

15.★投标有效期68

16.★投标保证金68

四、 投标文件的递交69

17.投标文件的装订，签署，密封和标记69

18.迟交的投标文件70

19.投标样品（如需提交）70

20.投标截止期71

21.投标文件的补充、修改与撤回71

五、 开标与评标71

22.开标71

23.评标委员会及评标方法72

24.评审原则及评标过程的保密72

25.投标文件的初审72

26.商务、技术、价格评审（具体评审项目详见投标资料表）74

27.优惠政策74

28.纪律和保密事项75

六、 授予合同76

29．合同授予标准76

30．发布中标结果76

31.合同的签订与履行76

32.履约保证金（如有需要）76

七、 询问或质疑77

33.询问77

34.质疑77

八、 其他78

35.招标文件的解释权78

第五部分 合同格式（仅供参考）79

合同格式80

第六部分 附件－投标文件格式83

附件1.投标文件目录84

附件1-1 评分标准索引表85

附件2.投标书格式86

附件3.开标一览表格式87

附件4. 投标分项报价表格式（如有需要）88

附件5. 法定代表人证明书格式89

附件6.法定代表人授权书格式90

附件7.资格申明91

附件8.营业执照92

附件9.相关资质证明文件93

附件10. 商务条款偏离表格式94

附件11. 技术规格偏离表格式95

附件12.重要技术参数（▲）响应表96

附件13.业绩表97

附件14. 项目实施方案格式98

附件15. 实施本项目的有关人员资料表格式99

附件16.投标货物说明一览表格式100

附件17.在经营活动中没有重大违法记录的书面声明格式101

附件18. 中小企业声明函（投标人为中小企业时适用）102

附件19.《残疾人福利性单位声明函》（残疾人福利性单位适用）103

附件20. 投标保证金汇入情况说明格式104

附件21.国内采购投标担保函106

第一部分 投标邀请

投标邀请书

广东三方诚信招标有限公司（以下简称“采购代理机构”）受东莞市自然资源局（以下简称“采购人”）委托，现就东莞市自然资源局及东莞市规划展览馆物业管理服务采购项目（招标编号：441900-201905-0004100001-0001）进行国内公开招标采购，欢迎符合招标文件要求的国内投标人参加投标。有关事项如下：

一、招标项目的名称、用途、简要技术要求或者招标项目的性质

1、项目内容：东莞市自然资源局及东莞市规划展览馆物业管理服务采购一项，

预算：¥3,680,700.00元。其中，东莞市自然资源局办公楼（以下简称1号楼）物业管理服务预算：850，000.00元，东莞市规划展览馆（以下简称2号楼）物业管理服务预算：2,830,700.00元

2、简要技术要求或招标项目的性质：详细内容请参阅招标文件第三部分《用户需求书》。

二、投标人资格要求

1、一般要求：

（1）须符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

（2）须是在中华人民共和国境内登记注册的具有独立承担民事责任能力的法人或经由总公司授权的分公司或其他组织；若为分支机构投标的，其总部集团公司及上级主管分支机构所取得的荣誉、资质证书及案例对本项目有效。

（3）参加采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（须提供书面声明）；

（4）本项目不接受联合体投标；投标人的单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参加同一合同项下的政府采购活动。为本项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的投标人，不得参加本采购项目的采购活动；

（5）未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn )“记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为”记录名单；不处于中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn )“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加政府采购活动期间。

（以代理机构于投标截止日当天在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）及中国政府采购网查询结果为准，如相关失信记录已失效，投标人需提供相关证明资料）。

2、特殊要求：无

三、项目公示时间、报名时间、地点、方式及招标文件售价

1、项目公示时间：2019年5月14日起至2019年5月21日。

2、报名时间：2019年5月14日起至2019年5月21日（节假日除外），上午9：00～12：00，下午14：00～17：00（北京时间）。

3、项目报名地点：广东省东莞市南城区鸿福西路81号国际商会大厦601室。

联系人：徐柳莉

联系电话：0769-21682660

4、报名方式：现场报名。

投标人在购买招标文件时须提供如下证明材料：（1）《营业执照》复印件（加盖公章）或《事业单位法人证书》复印件（加盖公章）或其他主体证书复印件（加盖公章）；（2）广东省政府采购网政府采购供应商登入后界面或供应商注册待审核界面截图打印件；（3）东莞市政府采购网政府采购供应商登入后界面或供应商注册待审核界面截图打印件。

注：为进一步贯彻落实《广东省人民政府办公厅关于印发广东省整合建立统一的公共资源交易平台实施方案的通知》（粤府办〔2016〕7号）精神，提高工作效率，实现资源共享，东莞市政府采购供应商库将与公共资源企业库进行资源整合，并统一由市公共资源交易中心负责政府采购供应商的建档入库管理工作。

凡参与东莞市政府采购活动的供应商，应通过东莞市政府采购网（http://czj.dg.gov.cn/dggp/）或东莞市公共资源交易网（http://ggzy.dg.gov.cn）进行建档入库，已在市公共资源交易中心入库（企业身份为“政府采购类”）的除外。入库路径：1.东莞市政府采购网-供应商注册；2.东莞市公共资源交易网-企业信息登记-公共资源交易企业库。

各供应商在入库过程中遇到问题的，请及时与市公共资源交易中心联系。入库信息管理联系人：杨琳,联系电话：0769-28330677，系统技术人员：姚会奇，联系电话：0769-28330604。

5、招标文件售价：每套人民币150元。（报名现场只接受现金支付，支付成功后招标文件自行在指定的信息发布网站上下载）

6、购买了招标文件，而不参加投标的投标人，请在开标日期三日前以纸质版形式通知采购代理机构。

四、投标截止时间、开标时间及地点

1、递交投标文件时间：2019年6月4日 下午14：00～14：30。

2、投标截止及开标时间：2019年6月4日 下午14时30分。

3、开标地点：东莞市南城区西平社区宏伟三路45号公共资源交易中心开标7室。

五、采购人及采购代理机构的名称、地址和联系方法：

采购人联系人：梁史钊

地址：东莞市东城大道268号

联系电话：0769-21668153

采购代理机构名称：广东三方诚信招标有限公司

地址：广东省东莞市南城区鸿福西路81号国际商会大厦601室。

采购代理机构联系人：黄应奎

联系电话：0769-21682660

E－ mail：49191135@qq.com

广东三方诚信招标有限公司

二〇一九年五月

第二部分 投标资料表

本表关于要采购项目的具体资料，是对投标人须知的具体补充和修改，如有矛盾，应以本资料表为准。

序号

内 容

一、说明

1

项目最高限价（单位：元）

与项目预算一致。

2

资金来源

财政性资金。

3

踏勘现场

本项目不组织踏勘现场。

4

招标信息发布网站

东莞市政府采购网

广东省政府采购网

中国政府采购网

http://dggp.dg.gov.cn

http://www.gdgpo.gov.cn

http://www.ccgp.gov.cn/

二、投标文件的编制

5

投标语言

中文。

6

投标报价

详见投标人须知。

7

投标样品

详见用户需求。

8

投标保证金

（1）投标保证金金额：人民币肆万元整（￥40,000.00）。

（2）投标保证金须严格按“招标文件第四章投标人须知”要求提交。

（3）保证金递交账户：

收款人：广东三方诚信招标有限公司东莞分公司

开户行：中国建设银行东莞分行胜和支行

帐 号：44001101129052500294

（各投标人在转帐或电汇时须在用途栏上写明采购编号）。

9

投标有效期

九十天。

10

投标人应提交以下投标文件

投标文件类型

份数

唱标文件

1

投标文件正本

1

投标文件副本

5

电子文档

1

三、开标与评标

11

本项目核心产品

详见用户需求中带“●”的产品。

12

本项目评标方法

综合评分法。

13

综合评分法评分因素和权重分值

见附表一。

14

小型或微型企业、监狱企业、残疾人福利性单位投标价格折扣标准

6%。

符合投标人须知“优惠政策”中联合体规定的投标价格折扣标准

2%。

四、授予合同

15

履约保证金（如有需要）

履约保证金为合同金额的5%。

16

中标服务费

（1）中标服务费根据国家计委[计价格[2002]1980号]文和国家发改委[发改价格[2011]534号]文及相关规定，按差额定率累进法计算，以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算依据。中标服务费最低收费标准为伍仟元整。

（2）中标服务费以转账或现金的形式支付。采购代理机构服务费汇入账号：

收 款 人：广东三方诚信招标有限公司东莞分公司

开户银行：中国工商银行东莞市分行

帐　　号：2010021309900018461

附表一：商务技术评分及价格权重表

序号

评分内容

分值

评分标准

商务评分（45分）

1

财务状况

3

根据投标人2015年以来的财务状况进行综合评价。三年或以上盈利的得3分，两年盈利的得2分，一年盈利的得1分。

（以会计师事务所出具的审计报告为准）

2

管理认证

5

投标人具有由国家认证认可监督管理部门批准设立的认证机构颁发并在有效期内环境管理体系认证、质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证每个得1分，具有能源管理体系认证证书得2分，共5分。

(须提供以上相关的证书复印件加盖投标人公章)

3

项目业绩

6

根据投标人2018年以来签订且目前在管的大厦类物业管理项目业绩，每个项目得0.5分。本项满分6分。

（同一项目业绩不可以重复计分，须提供项目中标通知书和合同关键页的复印件）

4

企业获奖情况

20

1、投标人管理的物业项目获得“全国物业管理示范大厦”称号且该项目至今在管的，每个得1.5分；本项最高9分。

2.投标人管理的物业项目获得“省级物业管理示范大厦”称号且该项目至今在管的，每个得1分；本项最高6分。

3、投标人管理的物业项目获得“地级市物业管理示范大厦”称号且该项目至今在管的，每个得0.5分。本项最高5分。

(以上获奖项目同一物业项目以较高级别分值优先得分，不重复计分，须提供以上相关的证书复印件和对应物业项目的合同书关键页复印件)

5

企业资质荣誉

11

1、投标人获得有害生物防治服务机构甲级或A级资质证书的得1分，乙级或B级以下的得0.5分。

2、投标人获得清洁清洗行业国家一级资质证书的得1分，二级或以下的得0.5分。。

3、投标人获得外墙清洗资格证书的得1分。

4、投标人获得地级市级或以上工商管理或市场监管部门颁发的“守合同重信用企业”证书，连续5年及以上获的得2分，1至4年获得的得1分，其它不得分。

5、投标人获得地级市或以上工商管理或市场监管部门或相关评定机构颁发的企业社会责任评价等级证书的， 得2分。

6、投标人获得省级或以上行政管理部门或行业协会颁发的诚信示范企业证书，连续5年及以上获得的得2分，1至4年获得的得1分，其它不得分。

7、投标人获得区(县)级或以上人民政府颁发的质量奖证书的得2分。

(须提供以上相关的证书复印件加盖投标人公章)

技术评分（45分）

1

实施方案 （满分25分）

25

安全保卫、消防安全管理部分(满分7分):

投标人针对本项目的建筑情况、工作性质、协助反恶防暴和维护信访秩序工作量大的特点，制定符合实际的安全保卫管理、防火工作等配套措施及应急管理方案等(满分7分):

优:配套措施及应急管理方案合理完善的得7分。

良:配套措施及应急管理方案合理性一般的得5分。

差:配套措施及应急管理方案不合理的得2分。

无提供者得0分。

交通、车辆、停车场管理部分(满分4分):

投标人针对本项目的建筑情况、车辆数量多和交通繁忙的特点，制定车辆进出、交通引导、车辆停放后检查等管理方案实施方案（满分4分）；

优:管理方案合理完善的得4分。

良:管理方案合理性-般的得2分。

差:管理方案不合理的得1分。

无提供者得0分。

清洁卫生管理部分(满分7分):

投标人针对本项目建筑情况、清洁范围广的特点，制定符合实际的清洁卫生管理方案及服务标准(满分7分):

优:管理方案合理完善、服务标准高的得7分。

良:管理方案合理性一般、服务标准一般的得4分。

差:管理方案不合理、服务标准低的得2分。

无提供者得0分。

设备、设施维护管理部分(满分7分):

投标人针对本项目的设备设施种类多、技术复杂、维护要求高的特点，制定符合实际的管理流程、配套措施方案及服务质量保证(满分7分):

优:管理流程、配套措施方案合理完善，服务质量保证高的得7分。

良:管理流程、配套措施方案合理性一般，服务质量保证一般的得4分。

差:管理流程、配套措施方案不合理，服务质量保证低的得2分。

无提供者得0分。

2

拟派本项目

人员情况

(满分12分)

12

1、拟派驻本项目的项目经理具有中级或以上职称证书的且具有本科或以上学历的，得2分。

2、拟派驻本项目的人力资源主管具有一级人力资源管理师资格证书且具有本科或以上学历的，得1分。

3、拟派驻本项目的维修部主管具有中级或以上技术职称的且具有本科或以上学历的，得1分。

4、拟派驻本项目的环境卫生主管具有中级或以上环境卫生类或园林类职称且具有本科或以上学历的，得1分。

5、拟派驻本项目的秩序队长具有退伍证且具有本科或以上学历的，得1分。

6、拟派驻本项目的安全员持有建构筑消防员证书的，每一个得0.5分，最高得2分。

7、拟派驻本项目的工程人员具有国家或省电监部门或国家能源局省监管颁发的国家电工进网作业许可证（高压），每一个得0.5分，最高得2分。

8、拟派驻本项目的秩序人员具有保安员证且有退伍证，每一个得0.5分，最高得2分。

(须提供相关人员的资格证书及社会保障部门出具的最近连续6个月在本企业缴纳社保的有效证明文件复印件)

3

公司管理规章制度（满分4分）

4

根据投标人的公司管理规章制度（包括公共制度、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准等）进行评比（满分4分）：

规章制度完整规范、科学合理，可操作性高的得4分；

规章制度较规范、较合理，可操作性较高的得2分；

规章制度不规范、不合理，可操作性高较差的得1分；

无提供得0分。

4

质量保证与服务承诺（满分4分）

4

对投标人提供的各项物业管理质量保证、服务承诺进行综合评价（满分4分）；

优：质量保证、服务承诺标准高的得4分。

良：质量保证、服务承诺标准一般的得2分。

差：质量保证、服务承诺标准低的得1分。

无提供者得0分。

注：

（1）上证明文件均提供加盖公章复印件。（原件备查）

（2）若开标当日评标委员会需要查看以上证明文件原件，投标人请在接到通知后一个小时内携带原件到达评标会场，接受核查，如因迟到或是其他原因不能携原件到达现场接受检查，其造成的所有后果投标人自行承担。

（3）若中标将在发放中标通知书前逐一核对核查原件，请勿提供虚假、过期材料，否则将依据相关规定严肃处理。

价格评分（10分）

1

价格分计算方法：满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：

投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×价格权值×100

第三部分 用户需求书

用户需求

一、项目概况

（一）1号楼

物业名称： 1号楼地址：东莞市东城大道268号

物业类型：公共项目（包括测绘大厦、租用物业及停车场）

办公楼占地面积：6084m2

建筑面积：18804.85m2

停车场面积：7139 m2（停车位340个）

绿化面积：停车场龙眼树及大门口两侧绿化，室内绿色植物

（二）2号楼

物业名称： 2号楼

地址：东莞市东城区旗峰路西北侧

物业类型：公共项目（包括展览馆、公示楼、停车场及园区）

占地面积：49385平方米

总建筑面积：14988.03平方米，停车场125个车位，绿地面积14124.77平方米，道路广场面积6236.29平方米，水景面积4270平方。

绿地面积：14124.77 平方米（其中山林面积7333平方米）。

二、物业概况

（一）1号楼

1.1. 测绘大厦功能区域：

1.1.1. 负一层为：停车场

1.1.2. 一层为：办公场所、门岗、信访室、值班室

1.1.3. 二层为：办事窗口、办公场所及党建活动室

1.1.4. 三层为：食堂、办公会议场所

1.1.5. 四至九层为：办公及会议场所

1.2. 供水系统：

1.3. 消防系统

1.4. 暖通系统

1.5. 强电系统

1.6. 弱电系统

1.7. 电梯系统

（二）2号楼

2. 公示楼

2.1. 建筑情况：

2.1.1. 建筑面积：6017.28平方米。

2.1.2. 建筑层数：地上8层

2.1.3. 建筑高度：29.25米。

2.2. 主要功能区域：

2.2.1. 一层为：食堂

2.2.2. 二层为：会议室、接待室

2.2.3. 三至八层为：办公场所、会议室等

2.3. 供水系统：

2.3.1. 供水方式：市政水管→水池→加压供水

2.3.2. 排水系统：室内污、废水合流排放，室外雨、污水分流，排入市政雨、污水系统。

2.4. 消防系统

2.4.1. 自动喷淋系统：展馆、2号楼办公区、会议室均设自动喷淋系统。

2.4.2. 消防栓系统：各层均设消防栓系统。

2.4.3. 气体灭火系统：档案室、计算机主机房及重要设备房设气体灭火系统。

2.5. 暖通系统：电制冷螺杆机组中央空调系统，末端选用全空气系统。

2.6. 强电系统

2.6.1. 供电方式：市政供电

2.6.2. 后备用电系统：1台 360/450 KW发电机组（与展馆是同一台）

2.7. 弱电系统

2.7.1. 电视系统

2.7.2. 电话、互联网系统

2.7.3. 监控系统

2.7.4. 门禁系统

2.7.5. BA系统

2.8. 室内音响和室外音响系统

2.8.1. 室内音响

2.8.2. 室外音响

2.9. 电梯系统

3. 展览馆

3.1. 建筑情况：

3.1.1. 建筑面积：8970.75平方米。

3.1.2. 建筑层数：地上1层，地下2层

3.1.3. 建筑高度：8.0米。

3.2. 主要功能区域

3.2.1. 地上一层为：序厅、公共休息平台

3.2.2. 负一层为：序厅、展厅、休息茶座、设备房

3.2.3. 负二层为：设备房、大模型区域

3.3. 供水系统：市政水管→水池→加压供水

3.4. 排水系统：室内污、废水合流排放，室外雨、污水系统。

3.5. 消防系统：

3.5.1. 自动喷淋系统：展馆均设自动喷淋系统。

3.5.2. 消防栓系统：各层均设消防栓系统。

3.5.3. 气体灭火系统：

3.6. 暖通系统：电制冷螺杆机组中央空调系统，末端选用全空气系统组合式空调柜机。

3.7. 强电系统：

3.7.1. 供电方式：市政供电

3.7.2. 后备电源：1台 360/450 KW发电机（与2号楼是同一台）。

3.8. 弱电系统

3.8.1. 电视系统

3.8.2. 电话、互联网

3.8.3. 监控系统

3.8.4. 门禁系统

3.8.5. BA系统

3.9. 音响系统

3.10. 电梯系统

4. 主要设备设施情况说明（具体以现场实物为准）

1、配电系统

名称

型号

容量

单位

数量

变压器

SGB11-R-1000/10/0.4/0.23KV

1000KVA

台

2

高压柜

PIX-12

台

10

低压柜

GCK

台

22

发电机

CAT450

360kw/450kw

台

1

2、电梯系统（直升电梯及扶梯）

安装位置

品牌型号

速度

数量

功率

载重

2号楼

三菱

1.5M/s

3台

1吨

展馆

三菱

1.0M/s

2台

1吨

菱王

1.00M/s

1台

2吨

3、空调系统（主机和风柜机、风机盘管）

序号

名称

安装位置

规格型号

功率

单位

数量

1

主机

地下二层制冷机房

电制冷螺杆机组

118(KW)

台

2

2

风柜机

空调机房

整装式空调机组

0.55~15(KW)

台

7

3

盘管机

办公室

若干

4、给排水系统

序号

名称

位置

规格型号

功率

单位

数量

备注

1

生活水泵

1栋（展馆）-2F

HQGL2-0650K

(Q=6m3/h, H=50m，成套设备，自带控制柜)

配泵型号：KQL40/200-4/2

N=4KW/台

台

2

两用

2

压力罐

2栋（2号楼）一层

气压罐容积 V=50L

台

1

3

消火栓泵

1栋（展馆）-2F

XBD8.4/20-QL

Q=20L/s,H=78m

N=30kw/台

台

2

一用一备

4

自动喷淋泵

1栋（展馆）-2F

XBD8.4/30-QL

Q=30L/SH=84m

N=45kw/台

台

2

一用一备

5

消防排水泵

1栋（展馆）-2F

WQ2175-412

Q=45m3/h,H=14m

N=4.0kw

台

2

高水位同时使用

6

污水泵

1栋（展馆）-2F

JYWQ50-20-10-1200-1.5Q=20m3/h H=10m

N=1.5kw

台

4

高水位同时使用

7

生活水池

1栋（展馆）-2F

V有效L=3.0m3

个

1

8

消防水池

1栋（展馆）-2F

V有效L=252m3

个

1

9

化粪池

G5-12QF

个

1

10

水景水泵

QS300-10-15kw Q=300m3/h H=10m

N=15kw

台

2

5、消防系统

序号

名称

规格型号

单位

数量

1

消防主机

西门子

套

1

2

报警器

西门子

个

1

3

事故广播

西门子

个

79

4

手动按钮

西门子

个

60

5

烟感

西门子

个

20

6

温感

西门子

个

409

7

喷淋头

个

1151

8

消火栓

个

80

9

防火卷帘门

电机

套

29

10

排风机

风量：25600m3/h

台

1

风量：16940m3/h

台

1

风量：63699m3/h

台

5

风量：53821m3/h

台

1

风量：3650m3/h

台

1

风量：2160m3/h

台

1

风量：30050m3/h

台

1

风量：3480m3/h

台

1

11

送风机

风量：14290m3/h

台

1

风量：12620m3/h

台

1

风量：2890m3/h

台

1

6、智能化系统

序号

名称

规格型号

单位

数量

1

门禁系统

套

6

2

广播系统

套

1

3

电子巡更系统

套

1

4

监控录象系统

套

16

摄像机

台

62（具体以现场个数为准）

8路编码器（含箱）

个

1

5

停车场管理系统

套

1

出口控制机

个

2

入口控制机

个

2

高速自动道闸

个

4

6

BA系统

套

7、音响系统

序号

名称

规格型号

单位

数量

1

室内音响系统

套

1

2

室外音响系统

套

1

8、照明系统

序号

名称

规格型号/功率

单位

数量

1

外围景观照明

套

1

9、其他

序号

名称

规格型号/功率

单位

数量

1

信息引导及发布系统

1

1

2

视频会议系统

1

1

三、物业服务范围

（一）1号楼物业服务范围

1、1号楼物业服务范围为东莞市自然资源局红线范围及租用物业用地红线范围，具体内容包括：室外绿化维护、室内摆放绿植维护、安保服务、四害消杀等的综合性服务。

2、园林绿化及消杀养护做好花木生长状况的检查工作，造型植物形态明显、修剪整齐，并对植物的病虫害、施肥等工作进行处理,做好室内租摆养护工作；定期灭杀蚊、蝇、鼠、白蚁、蟑螂等害虫。

3、中标人还须放置数量不低于240盆绿植，用于1号楼办公楼内，中标人按照采购人要求的品种设计、摆放绿植。绿植品种、规格包含但不限于：

序号

品种

规格

1

金钱树

不低于1.2米

2

发财树

不低于1.8米

3

绿罗

不低于1.5米

（二）2号楼物业服务范围

1、2号楼物业服务范围具体包括：参观者服务（服务中心、导览、援助等）、客户服务（包括讲解服务、会务服务、前台服务、礼仪服务等）、临展协助（包括固定陈列及临时布展的准备工作和展期安全维护工作等）、环境清洁与绿化维护、安保服务、工程管理及车辆租赁等全面的综合性服务。

2、建筑本体（物业内所有楼梯：包括梁、柱、墙体等承重基础结构、幕墙、玻璃、外装修、内装修、、天花、地面、屋顶、各设备房、洗手间）的维修、养护和管理。

3、中央空调、楼梯电梯、消防三项设施、设备，招标人允许中标人聘请专业公司承包维修、养护工作，由专业公司承包维修、养护项目，但不得将管理责任转让，不得承包给个人。中标人要制定措施指定专人做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。

4、清洁范围包括公共部分（景观水池、广场、公共绿地、停车场、停车场道路灯等），保持无堆放杂物现象；收集、清运垃圾，保持污水排放通畅；定期清理垃圾箱及化粪池等。

5、园林绿化及消杀养护做好花木生长状况的检查工作，造型植物形态明显、修剪整齐，并对植物的病虫害、施肥等工作进行处理；定期灭杀蚊、蝇、鼠、白蚁、蟑螂等害虫。

6、变配电、配电主干线路及末端电箱、空调、公共区灯光照明、外围灯光及景观照明、消防系统（包括消防报警系统、喷淋系统、消防栓、灭火器等）、EPS、UPS、电梯、建筑防雷。

7、智能化弱电系统：CCTV监控系统、安防系统、巡更、背景音乐及紧急广播系统、一卡通门禁系统、有线电视系统。

8、物业范围内各公共设施的维修、养护和管理，具体包括：道路、室外停车场设施、会议设施、给排水（生活用水供应、各排污泵、及排污管道）、沟渠、化糞池。

（三）其它

1、中标人在物业设施、设备的使用、维护和管理中，属正常的维修、保养更换或使用中的消耗费用，合同无明确指定由中标人承担的由招标人支付。（按一下方式界定：单项单次在500元以下（含500元）由中标人负责；单项单次在500元以上，中标人报招标人审批后，由招标人负责。）

2、根据东莞市消防管理部门的有关要求和规定，中标人对消防系统的管理要制定详细的管理制度、培训计划、实施方案和管理机构，建立详细的消防档案。

3、其它与物业设备设施的使用、维护和管理有关的事项。

4、采购人免费为中标人提供如下内容：中标人正常办公消耗的水电及使用的网络；中标人使用的附有办公家具的办公场地；办公场地范围内所产生的水电费等。

四、人员安排

（一）1号楼：

人员要求如下(包括但不限于)：

序号

岗位

早班

晚班

岗位职责

备注

（一）管理人员

1

项目经理

1

全面负责管理处日常工作，与用户和有关单位进行有效沟通与协调，协调管理处各个部门进行有效的沟通。

上班时间:

08:00—12:00

14:00—18:00

小计

1

（二）绿化部

1

绿化养护

1

负责大楼内绿色植物摆放养护及外围绿化养护工作。有两年以上专业绿化养护工作经验。

上班时间:

08:00—12:00

14:00—18:00

小计

1

（三）消杀部

1

消杀员

2

全面负责项目范围内的“四害”消杀工作，不断巩固“四害”消杀的成果。持有有害生物防制员

上班时间:

08:00—12:00

14:00—18:00

小计

2

（四）秩序维护部

1

正门

1

1

负责正门入口秩序管理及来访登记

早班时间为：8：00-20：00；晚班时间为：

20：00-8：00，

2

停车场出入口

1

1

负责内部人员停车区域及外来办事人员车辆的停车指引及安全管理

3

巡逻岗

1

1

负责整个区域内的安全巡逻、重点区域、机房的巡视。

4

监控室

1

1

负责24小时监控值班。监控中心值班人员不超过40周岁，且必须持有构建筑物消防员证。

5

轮休及机动

2

小计

10

合计

14

（二）2号楼：

客服中心人员配备明细表(包括但不限于)

序号

岗位

人数

岗位职责

备注

1

管理处

经理

1

全面负责管理处日常工作，与用户和有关单位进行有效沟通与协调，协调管理处各个部门进行有效的沟通。

上班时间:

08:00—12:00

14:00—18:00

2

客服主管

1

负责客服部全面协调工作，协助经理处理日常工作。

3

2号楼大堂来访接待

1

负责人员进出管理，内部人员凭出入卡出入，外来办事人员来该登记取得被访人员同意后凭临时卡出入。

4

客服服务

2

女性，高中以上学历，年龄40岁以下, 具备一定的接待服务常识，应变能力强；负责日常资料档案、游客接待、会议准备、会中服务及会后收尾工作、日常巡查、质量管理等工作。

5

VIP服务员

6

大专或以上学历，年龄30岁以下，具备一定的接待服务常识，应变能力强；主要工作内容：展馆讲解及导览指引工作、展馆巡视、游客接待、托管、质量管理、资料整理、必要时负责会务服务工作。

6

司机

1

男性，高中以上学历；有相应车型驾照，5年以上驾驶经验，年龄40岁以下；身高1.65以上。

合计

12人

工程管理部人员配备明细表

序号

岗位

人数

岗位职责

备注

1

主管

1人

负责设备设施的维修保养全面工作，并提出建议性意见，制定维修保养计划，监督指导员工实施各项工作。要求必须具有高压操作证。

上班时间:

08:00—12:00

14:00—18:00

高压电房需7*24小时电工值班

2

工程技术员

4人

负责对各区域的设备设施系统(电梯系统、强电系统、弱电系统、消防系统、空调系统、给排水系统及土建工程管理)的运行监督管理维保和房屋和道路的修缮工作。电房值班工作全部具备电工操作证，且1人还须熟悉掌握综合布线和视频监控系统维护知识，具备两年以上相关工作经验。

合计

5人

秩序维护部配备明细表

序号

岗位

早班

晚班

岗位职责

备注

1

队长

1

负责保安管理部日常工作，包括协调和安排及员工的培训、安全检查等

2

班长

1

1

负责当班工作安排、巡视检查和安全管理与突发事件的处理

3

正门

1

1

负责正门入口秩序管理及来访登记

早班时间为：8：00-20：00；晚班时间为：20：00-8：00，

4

后门

1

1

负责后门入口秩序管理及来访登记

5

展馆出入口固定岗

4

1

负责展馆1、2、3出入口的秩序维护、主出入口安检

6

停车场管理

1

负责内部人员停车区域及外来参观人员小车、大巴车的停车指引及安全管理

7

巡逻

2

1

负责整个区域内的安全巡逻、重点天面水池巡逻、打点及公示楼后门放快递处的巡视。巡逻岗人员必须使用巡更棒到各巡更点签到，并每天上午09：30-10：00将巡更棒放在监控中心。技术部将抽查巡更结果，如果抽查到连续120分钟没有签到信息的按巡逻人员缺岗计算。

8

监控中心

1

1

负责24小时监控值班。监控中心值班人员不应超过40周岁，且必须持有构建筑物消防员证。

9

临水课室

1

1

负责临水课室的日常工作。

临水课室计划开放到21:00

10

天面水池

1

负责天面水池的安全工作。

11

公示楼后门

1

负责公示楼后门的出入登记及快递收发。

12

轮休及机动

3

规划展览馆为全年对外开放型公众项目，保安人员不能采取周末轮休的方式，故需另安排轮休人员

总计

25

保安年龄不应超过50周岁

（监控中心人员不超过40周岁）

保洁、绿化管理部配备明细表

序号

岗位

人数

岗位责任

备注

1

主管

1

全面负责2号楼的清洁保洁管理及对人员的招聘、培训工作。检查各岗位责任落实维护纪律，新人引导跟进，器材保养维护等。

全面负责2号楼的绿化管理及对人员的培训及突发事件的处理,做好绿化保洁工作。

机动

3

展厅保洁

4

负责展厅的循环保洁及清场后的清洁工作。

按6天工作制每天8小时进行安排,每天中午安排2名人员值班，周末展厅参观人员增加时安排2号楼保洁人员协助。

标准上下班时间：

06:30—11:00

13:30—18:00

展厅清洁人员工作到闭馆后。

4

公示楼保洁

4

负责公示厅清洁保洁工作。对公示楼内办公区域、卫生间、厕所进行清洁打扫并定期对大理石地面进行保养工作，确保无卫生死角。

5

公共区域

2

含正门大院、外围通道等公共区域，负责公共区域、天面、水渠等定期的清洁工作及临时性工作;负责展厅屋顶水面及玻璃幕墙的日常保洁工作

6

绿化养护

2

负责外围绿化养护工作。有2年以上专业绿化养护工作经验。

上下班时间：

07:30—11:30

14:00—18:00

(中午安排人员值班)

7

机动人员

1

总计

14

保洁人员、绿化护养人员年龄不应超过50周岁。

人员要求：

1、在满足以上岗位工作内容的情况下，可对人员配置进行调整。

2、以上人员不能有违法犯罪记录，必须是身体健康、具备岗位所需知识和技能的合法、合格劳动者。中标人对录用人员须严格政审，采购人保留最终政审权。

3、中标通知书发出1个月后，中标人须向采购人提供上述所有人员的人事档案资料，包括身份证复印件、健康证明、学历证明等。

4、中标人须按国家有关规定与员工签订劳动合同，并保证所聘人员符合采购人要求。

5、中标人按上述要求配备人员。特殊情况下，短期内出现招工困难（15天内），不得不延长在职人员工时，须保证将未到位员工工资不少以80%发给加班的员工。

6、中标人各类人员按岗位统一着装，言行文明，要注意仪容仪表，公众形象。

7、中标人须按岗位要求定期对员工进行业务培训和考核。

8、其它说明

8.1采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理、一些重要的管理决策所提建议应认真考虑。

8.2、采购人对部门主管以上岗位的设置、重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标人的财务状况及财务报表。

8.3、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业管理公司的人员有直接指挥权。

8.4、未经采购人批准，中标人不得向物业使用人收取任何费用。

8.5、因中标人管理不到位或过失，导致采购人财产损失人身安全、第三方人身安全的，中标人承担相应的责任及损失。

8.6、由采购人邀请其他公司完成的项目，中标人有义务代表采购人做好对服务公司的监督管理，并承担因监管不力导致的连带责任和损失。

8.7、合同期内，如中标人提供的服务与承诺相差较大或因中标人管理问题而发生重大事故的，采购人有权要求中标人按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由中标人承担。

8.8、合同期内双方不得无故单方解除终止合同，否则视为违约，除赔偿违约方经济损失外，并处违约方年中标价格5%的违约金。

8.9、物业合同执行期内，如采购人增加物业服务内容的，双方协商确定物业服务费用。

五、物业管理总体要求

基础管理

物业服务标准应不低于全国物业管理示范大厦标准。

基础管理要求：

物业管理人员必须尽早熟悉物业情况，建立健全物业管理的各项制度、岗位工作标准，与采购人协商管理办法，并制定切合实际的管理方案和考核办法。

管理人员及技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，作风严谨；注意言行文明，服务细致、热情。

做好安全保卫和安全防范工作，确保安全和正常的展示，杜绝闲杂人员进入；做好清洁卫生工作；提前调试好相关设备设施，确保展示期间设备设施能正常使用；按要求做好相关讲解工作。

提高管理应用计算机、智能化设备等现代化管理手段效率。

在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有关规定，至少半年向采购人公开一次物业管理服务费用收支情况。

物业管理档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。应包括存放的物品清单（如宣传品、展柜等）每月报甲方一次。

建立24小时值班制度，设立服务电话，接受物业使用人报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，记录相关事件并及时处理，建立回访制度。

建立并落实便民维修服务承诺制度，领修、急修及时率100%，返修率不高于1%。

安全保卫

范围为整个1号楼、2号楼，包括区域内停车场、建筑物、公共区域等。

组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制确保物业安全、有序。

由采购人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，确保万无一失。

对一般来访、参观人员，建立询问登记制度；采取针对性措施，加强对展厅、展馆、办公区域、设备机房、停车场等重点部位的安全防范。

维护公共场所肃静，制止喧闹现象，杜绝闲杂人员随意走动；制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在相应区域照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员电话、车牌号等私人资料。

重要出入口实行24小时值班和监控。整个区域做到24小时有安全护卫人员巡查。

确保无中标人管理疏忽引起的火灾、治安刑事案件和交通事故。

设立防火工作专责小组，全力配合相关部门做好防火工作；负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患。

制定突发事件应急处理预案，必要时及时报警并报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

负责背景音乐播放、非经常性物品搬运等工作。

组织内部员工开展消防、疏散演练每半年不少于1次，协助采购人开展综合性消防、疏散演习每年不少于1次。

遇突发事件或其他特殊情况保安服务需要增勤时，能根据委托人要求按时、按质、按量输送到位，发生特殊情况或重要事件需要增加警卫力量时，能在1小时内组织足够人员的支援力量。

依据现场实际情况，采购人可调整中标人派出保安员的数量，调整人员的数量一经确定，采购人提前5个工作日通知中标人，向中标人告知现场看护及秩序维护服务需调整的保安员的数量，调整数量按实际调整岗位数量计算。

其它与安全保卫有关事项。

停车场管理

物业范围内现有停车场，须安排保安员做好停车场的交通引导及安全保卫工作。

交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。

应委派专人负责停车指引，确保各类车辆按指定位置停放，做到安全有序、整齐规范。

区域内需设有规范的车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌或标示牌。

中标人未经采购人批准，不得擅自对区域内停放的车辆收取费用。

其它与交通、车辆、停车场有关的事项。

清洁卫生

清洁范围包括1号楼、2号楼、公共部分（景观水池、广场、公共绿地、停车场、停车场道路等）。

建筑外墙（含幕墙玻璃），清洗1次/年。

大楼内部挂石用手提抛光机抛光1次/年。花岗石、大理石等晶面翻新处理1次/年（大堂、电梯厅）；抛光、打蜡保养1次/月。石材养护标准：A.大理石地面显本色，无污渍污垢残留、无划伤、无灰尘、无染色等污染、损坏现象；B.翻新后进行晶面处理，防滑、防水性强，耐磨性好、光亮；C.晶面表面不起泡、起粉，涂抹均匀；D.石材整体表面平整、光泽明亮，能起防污作用；E.白色石材光亮度达到80以上，花岗石达到85以上。

建筑物生活用水水池、景观水池定期清洁，每半年有行政主管部门对生活用水水质检验1次，确保供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。

展馆应参照美术馆或博物馆的技术标准，针对不同装饰及展品采取不同的温湿度及白蚁等虫菌害的实时监测和控制。梅雨季节做好通风和除湿措施。

由采购人和中标人共同制定详细的工作制度和管理规定，对工作质量进行考核，重大项目实行前须征得中标人同意方可实施。

中标人按工作程序对管辖范围内的场所进行清扫保洁，严格按照工作标准，做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间要做到定人定点定时管理、巡查、监督。

保持房屋立面、公共楼梯、区域内广场、道路等整洁，无乱堆放杂物现象；收集、清运垃圾，做到日产日清；保持污水排放通畅；定期清理化粪池、垃圾箱。

定期灭杀蚊、蝇、鼠，白蚁、蟑螂等害虫，做到无滋生源。消杀使用的农药必须是环保、对人体无害的优质产品，且农药品牌须经采购人认同。

清洁卫生及消杀作业具体要求与标准不能低于下表：

（1）清洁卫生作业要求与标准

位置

序号

清洁项目

作业要求

清洁标准

每日

每周

每月

每季

建

筑

物

外

部

1

道路、运动场地

清扫二次

全面清洁一次

干净、无杂物、无污渍

2

公布栏、宣传栏

擦抹二次

清洗一次

明亮光洁、无污渍

3

灯具

清抹灯罩一次

用不锈钢油擦抹灯柱一次

干净光亮

4

栏杆

清抹一次

用清洁剂清抹一次

干净、无污渍

5

沟渠、雨、污水井及井盖

清理一次

全面清理一次

确保通畅，无异物异味

6

化粪池、隔油池

清理一次

确保排污通畅，周围无

异味

7

车库岗亭

清抹一次

洗一次

干净、无污渍

8

雨棚、采光井

清洗两次

无积尘、无杂物

9

连廊天花

清理一次

无积尘、无污渍

10

外墙面清洗按前述标准

无明显污痕斑迹

建

筑

物

内

部

1

地面、墙面

地面清拖三次

地面清洗一次

墙面清洁一次

光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍

2

送风、排烟风口

清抹一次

用清洁剂清抹一次

干净、无尘

3

天花灯饰

清抹一次

干净、无蜘蛛网，无灰尘

4

玻璃门

清抹一次

干净、无污渍

5

楼梯

清扫二次地面

清抹一次扶手

干净明亮、无污尘

6

消防设施

清抹二次

干净明亮、无污渍

7

垃圾桶

清抹二次

用清洁剂清抹一次

干净、无杂物、无污尘

8

管道井

清扫二次

干净、无蜘蛛网

9

管道设备

除尘一次

无灰尘

10

防火门

清抹一次

用清洁剂清抹一次

干净、无污渍

11

卫生间

每小时清拖一次

用清洁剂清洗二次

干净、无臭、无污水

室

内

1

地面

石材地面：每日清拖一次。瓷片地面：清拖两次

石材地面按前述标准

石材地面按前述标准

无杂物、无污渍、无水渍

光亮度90以上。

2

墙面

随时保持清洁

全面清扫一次

无污渍、无灰尘、无蜘蛛网。

3

门、窗

清抹一次

用清洁剂清抹一次

无尘、无污渍

4

桌、椅

清抹一次

用清洁剂清抹一次

无污渍

5

饰物

清抹一次

用清洁剂清抹一次

无尘、无污渍

6

天花灯饰

清扫一次

干净、无蜘蛛网

7

垃圾箱、篓

清洁一次

无过夜垃圾

8

空调出风口

清洗一次

无尘、无污渍

9

地毯

吸尘杀虫一次

清洗一次

无尘、无污渍

地

下

室

l

地面

清扫三次

清拖一次

用清洁剂清洗一次

干净、无杂物、无污

渍、无积水

2

墙面

随时保持清洁

全面清扫一次

干净、无灰尘、无污渍

3

天花灯饰

清扫一次

全面清抹一次

干净、无蜘蛛网

4

门、消防栓

清抹一次

用清洁剂清洗一次

干净、无污渍

5

楼梯通道

地面扫一次，扶手清抹一次

清拖一次

用清洁剂清洗一次

干净、无杂物、无污渍

6

设备房

清扫一次

全面清拖一次

干净、无积水、无蜘蛛网

7

车库

清扫一次

冲洗一次

干净、无臭、无污水

电

梯

1

不锈钢表面

用不锈钢油清抹一次

全面清洁一次

光洁明亮、无污渍

2

轿箱地面

清洁地面三次

3

轿箱内地脚线

清抹一次

用清洁剂清抹一次

干净、无尘

4

接钮、灯

饰、箱顶

清抹一次

用清洁剂清洁一次

干净、无灰尘

（2）消杀作业要求与标准

序号

位置

消杀项目

药物消杀安排

工作标准

每周

每月

1

卫生间

蟑螂

10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，每周一次

1、灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）

2、灭蚊标准：积水中三龄幼景或蛹阳性率不超过3%

3、灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%

4、灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）

5、灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。

蚊蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次

老鼠

于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

2

消防通道地下室电梯间

蟑螂

10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，每周一次

蚊蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次

老鼠

于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

3

污水井污水沟

蟑螂

10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，每周一次

蚊蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次

用球形芽孢喷洒一次

4

污水井

老鼠

于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

5

垃圾中转站

蟑螂

10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，每周一次

蚊蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次

老鼠

投放鼠必杀两次

6

建筑物内外

白蚁

利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体作法：用毒死蜱、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀一次

注：以上清洁次数可根据实际情况增加。

园林绿化养护标准：

1、摆放绿植应保证植物长势良好、植株茁壮、无枯枝干叶、无病虫害、植物面层具有光泽、叶片无尘土，固定摆放的植物应根据其生长按时补充养分。绿植套筒与承载植物特点相协调，并保证托盘统一、干净整洁。

2、每周至少两次进行修建、施肥、杀虫、浇水等养护工作，保持花木清新、美观，并对不达标的植物进行更换。

3、办公区域的植物摆放应简洁、朴实。

4、遇到季节变化时，根据甲方要求进行调整、更换。

5、每1000㎡绿地内黄土裸露面积累计不超过2㎡，且每块面积不超过0.5㎡。

6、绿化异常区域有相关提示性标识，主要植物设介绍性标识牌。

7、养护工作不影响工作人员正常办公。

8、品种多样、更换及时、搭配适当、符合环境的要求。

9、时刻保证安全、卫生工作，苗木花盆轻搬轻放，不损坏地板、大理石和其他相关物品。养护过程中应随时清洁，做好善后工作；如有物品损坏、污染，一经核实，应予赔偿修复。

10、苗木品种如须变动，须征得分行同意，并提交摆放清单，及时建立绿化养护台账。

11、加强巡视检查，发现问题，及时主动解决。

12、接受分行工作检查、指导和监管，积极参加分行组织的旨在提高服务质量、服务品质的各类会议与活动。

13、加强植物病虫害防治，做到预防为主，措施有效；使用的农药符合环保要求。

14、服从分行及分行物业公司的日常监督与管理安排，并在物业公司监管组织下顺利做好与上家供应商的交接。

15、观叶植物观赏叶片少于植株的1/2及以上、植株有较严重枯黄或生长不良，影响美观、植株有较严重病虫害，且较难用药喷杀，或防治该种病虫害的药物具有强制激性的不宜在室内喷杀，以及植物不适应摆放的环境产生落叶等症状，凡有以上任一情况的，应及时更换。

16、接到临时会场摆花通知时，配合采购方做好摆花工作。

17、根据实际情况，负责管理范围内的花木摆放工作。

物业设施、设备的使用、维护和管理

1号楼、2号楼所有设备设施的日常操作均由中标人负责。

中标人要制定设备设施使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备设施的隐患，发现问题及时处理，防止安全事故发生。

建立设备设施维护保养制度，应由中标人承担费用的维修保养项目，中标人应及时处理，并定期向采购人汇报（重要事故及时汇报）；应由采购人承担费用的维修保养项目，中标人应将情况及时报告采购人，并积极落实处理方案。不论何种配件、技术原因，一般性故障当天维修好，中型故障两天内维修好，大型故障一周内维修好。大型故障维修期间，中标人须提供替代配件或设备，确保不影响正常的办公。

设备维护要求：

中标人严格实施保养计划，每周定期保养与日常保养相结合，并将保养的情况如实记录，采购人根据需要可以抽查相关的保养记录。

从接到参观接待通知开始，中标人须在10分钟内响应设备使用人需求，按照要求布置展示展览场所，检查区域内灯光效果，空调等设备状况。并根据参观接待需要，准备讲解设备。

定期对设备进行检测及简单维修, 管理养护要求不低于下表：

每周一次

显示系统：检测展示区各种显示屏及投影机画面是否正常。

信号处理及接驳系统：检测矩阵、分配器、转换器信息接口工作是否正常。

数字发言系统：检测控制器、数字话筒是否正常、摄像系统：检测矩阵键盘和监控快球是否正常。

中控系统：检测控制主机、继电器、无线接收器、触摸屏等工作状况。

音响系统：检测调音台、话筒管理器、有线话筒、无线话筒、音频矩阵、音频分配器、功放、音箱、时序电源、卡座、DVD、MD等是否正常。

检测大屏幕、桌面服务器、客户机等是否正常。

各种设备表面的清洁除尘。

每月一次

对设备的盘点、各接口接线端子的紧固、各器材线材功能的修复。

对音响机柜各支架进行检测。

对会议室的挂钟进行时间校正。

每季一次

对机柜内设备等除尘清理，卡座、DVD等光头磁头的清洁保养。

空调系统维修保养要求

定期对空调系统进行检测。

每月定期保养与日常保养相结合，每月至少向采购人提交一份空调设备保养报告及空调设备运行状况报告。

中标人需保证24小时服务，故障报修到达现场处理时间不超过30分钟

空调系统各项设施设备管理养护要求不低于下表：

项目

频次

内容

具体要求

冷

却

泵

冷

冻

泵

日常

维护

检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象；

泵体盘根处滴水是否符合要求。

电压、电流等正常，盘根无漏水

每季

一次

检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用状况；

转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。

联轴器、阀门正常有效

每年

一次

清洗水泵及电机轴承并加注润滑油；

检测电机绕组对地绝缘电阻，并记录；

更换水泵轴衬套，重新加装填料；

泵体清洁除锈刷漆。

外观良好,润滑良好,阻值符合要求

冷

却

水

塔

日常

维护

检查水阀浮球阀是否正常；

观察电流、电压及布水器及冷却水塔供水的运行情况。

电流、电压正常，阀门开启正常有效

每季

一次

每季检查2-3次布水器，并进行水处理；

检查电机皮带是否正常，清洗冷却水塔和本体。

皮带正常有效，水质处理合格，外观良好

每年

一次

用500V摇表检测电机绕组绝缘对地电阻不低于0.5MΩ，否干燥处理，达到符合要求；

检查电机、风扇是否转动灵活，如轴承有阻滞现象，加润滑剂，若有异常，则换新；

检查皮带是否完好，如断裂则换新；

检查布水器是否出水均匀，否则管道应清理；

清洗冷却水塔及风扇和叶片；

检查补水浮球阀开关是否有效，拧紧所有紧固件；

冷却水塔整体清洁。

电机风扇连接良好,塔体整洁

VRV

多

联

机

组

日常维护

检查室内机组的气密性，排水是否正常，观察线控器相关参数是否正常。

检查并清洗室外机组的散热片。

气密性良好，运行正常

每季一次

检测内机组、外压缩机、散热扇电压、电流、绝缘是否正常。

检查整个制冷系统的气密性。

清洗室内机过滤网。

检查室外机组的电控，检测控制部分保护是否正常。

电流、电压正常，过滤网干净

每年一次

检查冷媒管路保温是否老化，若老化必须换新。

检查机组满负荷及部分负荷运转时是否正常。

检查室外机组压缩机冷冻油及过滤器是否需要换新。

制冷效果良好，设备无噪音

恒

温

恒

湿

机

组

日常维护

检查室内机组温湿度是否准确。

检查室内风机皮带，调整风机皮带松紧，如皮带老化或脱落要及时更换。

湿度准确，皮带运行无异响

每季一次

清洗室内机组过滤网与翅片及室外机组散热翅片。

检测加热器、加湿器、室外风机、压缩机电压、电流、绝缘是否在允许范围。

检查清洁加湿桶。

检查整个制冷系统的气密性。

检查室内PLC和室外机组相关设置及参数是否正常。

电流、电压正常，翅片干净

每年一次

检查室内与室外连接管路是否保温。

检查室外机组压缩机冷冻油及过滤器是否需要换新。

制冷效果良好，设备无噪音

风

冷

机

组

日常维护

检查所有设备的运行状态，记录运行状态，并进行数据分析，找出不合理的地方。

按运行数据对设备进行调节控制，确认油位与制冷剂量。

检查曲轴箱加热器，确认运行正常。

油位与制冷剂量充足

每季一次

检查压缩机油位，按要求补充润滑油，并进行油的酸碱度测试；确认压缩机的吸气、排气阀是否完好。

用500V摇表检测电机绕组绝缘对地电阻不低于0.5MΩ，否则应干燥处理，达到符合要求；

检查所有装置、安全保护装置、卸载装置和外部联锁跨接装置是否正常。

压缩机运转正常，阀门工作正常

每年一次

对风冷冷凝器进行下列各项检查：去除机组周围和内部的脏物；检查盘管是否堵塞，清洁盘管；检查并拧紧电气接头。

对压缩机进行泄露测试，并修理泄露部位，如有必要，按要求补充制冷剂。

更换干燥过滤器。

拧紧接触器和电机端子箱内的电源线，清洁所有连接接头，如有损坏按要求更换。

检查所有继电器、运行控制装置和安全保护装置是否正常。

盘管畅通，设备运行良好

冷水主机

日常维护

检查蒸器、冷凝器压力是否正常；

检查液体冷媒温度，高压气体、低压回气冷媒温度，及冷冻水、冷却水进出水温度是否达到制冷需求；

检查油滤网油压是否正常；

检查主机马达运转电流，察看主机负荷情况。

外观良好、运行正常

每月一次

检查水温表、水压表及线路电压是否正常；

检查冷媒流量控制室，察看冷媒量是否正常；

检查润滑系统油压、油槽油量、油槽温度、回油系统是否正常，润滑循环管路接头气密性是否良好；

检查压缩机导流叶片是否正常，马达与压缩机传动元件中心是否平衡，轴封气密性是否良好；

检查压缩机马达起动器是否正常，马达轴承是否磨损，是否需要填充润滑油；

检查控制系统线路、线路板、元件阻值是否正常。

运行正常，满足制冷需求

每年一次

检查冷媒循环系统、自动回油系统是否正常；

检查主机启动及停机定时器、压缩机联结器是否正常；

更换冷冻机油、干燥过滤器、机油过滤器等；

检查油泵效率是否达到要求；

检查各重要元件绝缘情况（停机测试）及螺丝是否松脱等；

检查马达电流限制及保护机构是否正常；

运行正常，满足制冷需求

风

机

盘

管

日常

维护

观察风机是否正常运行；

空调开关及电磁阀工作是否正常;

每月清洗一次空气过滤网,不定期排除管内的空气。

运行正常

每季

一次

检查冷凝水接水盘管道是否畅通排水；

保温要求达到的标准是否良好,自动排气阀工作有效。

阀门工作正常，盘管畅通

每年

一次

检查电机、风扇是否转动灵活，如轴承有阻滞现象应加润滑油；若有异常，则换新；

用500V摇表检测电机绕组绝缘对地电阻不低于0.5MΩ，否则应干燥处理，达到符合要求；

检查各节点螺栓紧固；

清洁风机叶片、盘管、积水盘上的污垢；

整体清洁。

出口风速、温度达到要求；电机运行无噪声，设备无漏水

新

风

机

柜

日常

维护

机组外部清洁；

检查电磁阀、温控器工作是否正常，接水盘排水是否畅通。

外观良好，设备运行正常

每季

一次

清洗风机过滤器；

风机轴承加注润滑油。

过滤器干净，润滑良好

每年

一次

清洗风机及管道过滤网；

清洗公共场所风机出风口；

更换清洗电机轴承，并加注润滑油；

风机及风柜外壳除锈补刷油漆；

检查、测试控制线路节点螺栓紧固。

制冷效果良好、空气循环顺畅，无泄漏

阀

类

每半年一次

节制阀与调节阀的维修保养：

检查是否泄漏水，如是则应加压填料；

检查阀门开闭是否灵活，如有阻力则加注润滑油，如有破损则应换新；

磁调节阀、压差调节阀：

检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则处理或更换；

能断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换新或进行维修处理；

阀门本体除锈，补刷油漆。

开闭灵活，无破损和渗漏

控

制

系

统

日常

维护

定期清洁；

检测电流、电压是否正常。

运行正常

每季

一次

检查配电开关、线路等有无过热现象；

检查各节点螺栓紧固。

线路接点无过热现象、控制装置良好

每年

一次

检测控制箱的接地电阻；

更换接触不良的配件。

阻值符合规范要求

水处理

每年

一次

委托专业公司进行水质处理，达到相关规程规定；并记录归档保存。

合格

公示楼分体空调

每年二次

定期清洗过滤网、蒸发器，清扫空调面板和机壳的灰尘

定期检查空调制冷管路及排水管

定期检查室外机出风口

经常检查空调电器插头插座

运行正常

消防系统维修保养要求

中标人对消防系统保养须达到国家相关标准或行业标准，确保消防系统能正常可靠运行，每年对消防器材和设备进行一次全面的检查。

严格执行消防管理制度，不断完善消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统设备设施的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%。每月10号前向采购人提交上月维修保养报告及下月维修保养计划。

落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为零。

中标人需保证每周7天、24小时服务，故障报修必须于15分内到达现场处理。

消防系统保养要（实际保养周期应不长于下列的保养周期，如有特殊情况，保养周期应适当调整，以适应实际需要）。

项目

频次

内容

具体要求

火

灾

自

动

报

警

系

统

（FAS）

每天

一次

每天对火灾自动报警系统控制器的运行状态进行检查，着重检查火警功能及故障监视状态及动作监视状态，一有故障，及时处理，并进行主、备电源切换试验。

对主机及联运柜外表进行清洁。

外观良好，功能正常。

每月

一次

完成日检查保养全部内容。

控制器主要工作电压测试。

烟感、温感探头安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好。

随机抽取不低于2％的温、烟感探头,检查报警是否正确。

手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失。

任选手动报警按钮模拟报警，测试报警功能是否正常。

检查系统外围设备的反馈信号, 确保正常运行。

检查消防电话插孔的消防电话是否正常。

检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的容量是否符合标准。

设备运行正常,各项功能正常。

每年

一次

重复每月一次的工作。

对楼层内弱电井中各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好。

火灾报警控制柜、联动柜等进行清扫除尘。

线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。

设备运行正常,各项功能正常。

消防联动系统

每月一次

消防送风和排烟风机功能及送风阀和排烟阀联动讯号试验。

空调系统鲜风机和排气机的防火阀功能及联动讯号试验。

消防电梯的人工迫降的信号检查试验。

非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号试验。

以上各联动机构连接消防中心相应控制屏的讯号是否正常。

各功能正常

应急广播和消防对讲电话

每月

一次

清洁设备。

检查外观是否良好，检查线路及设备是正常。

检测每层广播喇叭和电话的效果,有故障,马上更换。

检查测试消防广播主机和扩音机各功能是否正常，循环检查完所有的消防广播。

每月定期模拟火灾时测试系统的切换功能是否正常。

每月定期检测系统各项运行参数是否正常，是否达到消防广播效果。

通信畅通，音响效果达到要求

防排烟

风机

每月

一次

清洁卫生。

手动运行一次。

设备标示。

外观良好、

运行正常、

标示清楚。

防排烟

风机

每半年

一次

断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。

紧固各部分松动的螺丝及联轴器。

检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。

调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。

清洁电机及风滤器和机壳内部。

转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承灵活及稳定。

检查防火阀的机械开闭动作、开闭角度标志。

手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。

各远控点的控制箱(含箱内元件)全面检查。

连续三次停开机检查手动各点远控的正确性、可靠性。

连续运转半小时验证风机运转正常。

润滑良好，

运行正常。

每年

一次

重复以上内容。

清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。

风机外壳清锈、刷漆。

外观良好，

标示清晰。

气体

灭火

系统

每月

一次

清洁卫生。

检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。

检查气压表的完好情况。

外观良好，

压力正常。

每半年一次

检查气瓶压力。

气瓶外壳除锈，刷保护漆。

模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。

检查试验手动和自动放气装置是否正常。

模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，检查气瓶的电磁阀。

压力正常、

运行正常。

消火栓

及管网

每月

一次

清洁箱内卫生。

检查箱件是否齐全。包括检查每个消火栓出水口的压力是

否足够和是否渗漏, 破玻按钮是否破碎。

检查各阀门是否处于正常工作状态, 是否完好不渗漏。

检查系统各项连接联动屏或主控屏的讯号功能是否正常。

每月定期检查各区间管网总阀是否开启正常、不漏水滴。

每月定期检查试验天面消火栓的工作压力。

卫生良好，

配件齐全

每半年一次

消防栓水压测试射程在13米，能实现联动。

对水带进行防霉处理。

检查测试报警系统, 试验破玻按钮, 警铃是否有动作信号、指示灯是否亮、消防水泵是否有启动信号、消防中心是否有指示。

检查保养消火栓的接合器。

无滴漏、

压力正常、

工作正常。

疏散

指示牌

每天

一次

检查外观有无破损及不亮，一旦发现及时维修。

设施完好。

每半年

一次

面板有无划伤或破裂现象。

检查安装是否牢固。

针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位。

面板擦拭干净。

设施完好，

运行正常。

消防泵

喷淋泵

每月

一次

手动试运行，查看盘根滴水是否符合规范。

水压是否正常，是否有异声异味。

控制柜指示灯，柜内元器件工作是否正常。

外观良好，

运行正常。

每年

一次

电机、轴承加注黄油；如有异响，应更换轴承。

泵体及管道阀门除锈刷漆。

喷淋泵应启动管网末端试水装置放水试验。

消防栓泵应启动消防栓按钮试验，是否联动。

润滑良好，

运行正常。

喷淋

管网

每月

一次

检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。

无滴漏、

压力正靠。

各类阀门

每半年

一次

更换失灵压力表。

放去管网污水，并试验。

室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。

阀门丝杆加注黄油并加装防护套。

检测湿式报警阀工作是否正常,水力警铃声响是否宏亮。

无滴漏、

压力正常、

工作正常。

消防水池

每年

一次

对水池进行清洗、消毒一次；清洗消毒时要提前两天通知上级主管部门,由上级主管部门通知相关用水部门做好蓄水准备。a．清洗时要将污水彻底排空，并对水池及与水池连接的消防设备、给水管道进行药水浸泡消毒，消毒浸泡时间不少于2小时，浸泡后必须将消毒液彻底排出，并用自来水冲洗干净；

b．清洗进水后，水池开关阀门、浮球阀启用正常，开闭自如；

c．清洗后，水池的进人孔有加盖上锁，做好密封措施。

清洗后，水池内四壁、顶部、底部用手触摸没有腻滑的感觉；以肉眼观察，水池壁没有污渍。

灭火器

每半月

一次

参考消防法和《建筑灭火器配置验收及检查规范》（标准号：GB50444-2008）等规定对灭火器进行周期性的配置数量、外观和有效性等多方面的检查，并形成检查记录。发现有问题的要及时更换或送修。

数量、外观和有效性正常

供配电系统管理养护要求

完善供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、高压环网柜、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行。

每月10号前向采购人提交一份上月维保报告及下月维保计划。

定期对供电设备设施进行检测，其中高压配电系统每年须测试一次。

建立24小时维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%。

加强对大楼内外所有照明灯具(含景观照明)、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用。

制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果。

市政停电时发电机组在15分钟内运转供电，功率因数达0.95以上。

管理和维护好避雷设施。

各项设施设备管理养护具体要求如下表：

项目

频次

内容

具体要求

高

压

环

网

柜

每月

一次

每月清理外部灰尘。

每日检查外观是否良好，有无异声。

指示灯是否完好。

警示标识挂设位置是否正确。

外观整洁；

指示灯完好；

标示位置正确

每年一次

检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正确。

检测接地电阻、连接点是否可靠。

检查电源接线装置，并紧固螺丝。

阻值符合规范；

线头紧固；

操作机构灵活

变

压

器

每月

一次

每日检查温控器显示、有无异声异味是否正常。

检查变压器电压、电流是否在额定范围内。

并作好运行记录，归档。

各项正常

每年

一次

清扫变压器外壳。

紧固变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热的痕迹，应进行整修处理并重新接好。

检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

年初向甲方申报，委托供电公司对区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，并将结果记录并归档。

外观干净整洁；

运行状态良好；

保证供电质量；

连接部位无松动、过热现象；

绝缘子无松动、破损

配电

电容器屏

每月

一次

清洁卫生。

检查外观是否完好，指示灯是否显示正常，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异声、异味。3.检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。

检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。检查电容器、熔断器是否过热，熔断。

检查开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

检查电力监控系统监控模块工作是否正常。

设备卫生、标示清楚；

设备运行正常

每半年

一次

清洁卫生。

紧固螺丝，调整接触点隙，更换打磨烧坏的动静触头。

若有过载现象，应更换容量大的配电设备。

设备卫生；

开关状态良好。

每年

一次

重复上述检查。

检测接地电阻。

测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。

屏内清洁无杂物,连接件无松动,无发热变色,仪表等附件完好无损；

动力配电系统运行安全可靠。

照明器具

每月

一次

照明器具的清洁卫生。

检查外观是否良好，有无异声。

检查灯具照度的均匀度；如有异常，马上处理。

调整照明器具亮度，节约能源。

更换过热、故障配件、避免短路现象。

根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间。

灯具卫生；

工作正常。

供电线路

每月

一次

清洁卫生。

清楚环境无积水、杂物。

供电电缆标示是否清晰、脱落,如有马上处理。

检查线路有无过热现象、进出线路接线装置是否完好。

线路无过热现象；

接线装置紧固；

标示清晰

每年

一次

用仪表检测线路绝缘电阻。

对金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。

阻值符合规范；

无锈蚀。

低压

配电系统

每月

一次

检查低压系统各柜箱编号是否清晰、明了，指示灯显示是否正常，外观是否清洁，显示仪表是否完好。

配电房内是否清洁、整齐，维修通道是否畅通，各配套设施是否完好无损。

检查柜箱内电器元件有无过热，接线头有无打火现象，运行时有无异常响声。

查看母线电压是否稳定在380（1+10%）v内，偏差较大时调整变压器分接头的位置。

保证供电连续性；

计划性停电提前天通知采购人，临时性停电及时向采购人说明原因；

配套设施及警示牌齐备；

电容投放正常；

低压配电柜维修保养时间半小时台。

每季

定期整理柜、箱二次线路，紧固各接线端头。

半年

检查开关主触头，对有灼伤、烧蚀的触头予以打磨光滑或更换，提高接触效果。

检查、清洁母线组，及时更换破损的固定瓷瓶，紧固连接镙栓。

每年

检测柜箱内线路相间绝缘与接地电阻。

检测系统内电气及机械联锁装置的性能。

电缆沟、竖井

每月

检查电缆及电缆桥架有无过热现象。

检查电缆沟电缆托架及桥架有无损坏、锈蚀现象。

检查电缆沟及竖井有无虫鼠害、杂物和积水。

检查后在《竖井检查登记卡》上记录。

沟内无积水、杂物、虫鼠害；

竖井内无杂物、蛛网，维修空间足够。

每季

清理电缆沟及竖井内杂物，对其进行消杀。

每年

及时维修损坏的电缆托架、桥架。

对电缆托架除锈、油漆。

母线槽扦接箱

每周

检查箱内接线头有无打火现象。

检查母线槽插接位置温度是否过高。

接线端头无打火、变色。

接线端头固定螺栓牢固。

半年

停电清洁箱内外及母线槽。

停电紧固各接线端头。

测量绝缘电阻、补刷槽箱内外油漆。

低压配电柜

每周

检查箱内各自动开关运行情况。

打开面板检查接线头有无打火、变色现象。清洁箱体。

自动开关工作正常，箱内外无焦糊味。

各接线端头接触良好。

半年

打开箱内面板，紧固自动开关上下端接线端头。补刷槽箱内外油漆。

强电自动切换柜

每周

检查箱内接触器端头有无发热、变色情况。清洁箱体。

电源切换灵敏，箱内无异味。

箱内触点接触良好，无过热、打火现象。

半年

紧固接触器各接线端头、测试双电源切换的可靠性。补刷槽、箱内外油漆。

室内照明

每日

检查完好。

接到采购人报修通知，及时赶到现场了解详细情况，在最短时间内更换损坏灯具，维护损坏线路，恢复照明。

照明灯完好率达以上。

开关工作正常。

半年

在不影响采购人工作的前提下，每半年检测一次照明线路测试线间及对地绝缘电阻，整理开关箱线路。

公共照明

每日

水电工巡视展馆、机房、公共通道等公共照明系统、及时维护损坏线路，更换损坏灯具。测试疏散照明灯并及时维护。

照明灯完好率达以上。

开关工作正常。

半年

在不影响正常使用的情况下，每半年检修一次照明主线，测试线间及对地绝缘电阻，发现问题及时处理。

中庭大厅照明

每日

更换坏灯具，维护损坏线路，清洁灯罩，紧固安装螺丝。

整洁、美观，能正常发亮。

开关工作正常。

半年

检修一次照明主线，测试线间及对地绝缘电阻。

检修开关、灯具，处理各接线头。

景观灯（泛光灯、冷极管等）

每周

更换损坏灯具及护罩，维修损坏线路、清洁灯罩，紧固安装螺丝。

整洁，美观，能正常发亮。

开关工作正常。

半年

检修主线，测试线间及对地绝缘电阻。

补刷罩体油漆。

检修开关箱、灯具，处理各接线头。

发电系统

每周

水电工巡视发电机房，注意检查各部件、油位、水位等等是否正常。每周对发电机试机运行，每次不少于30分钟，同时填写试机记录表。

各项检查正常及警示牌齐备。发电机试机结果正常。

外围路灯杆、照明灯、监控杆

每季

检查有无生锈、有无破损，测试接地电阻不大于4欧姆

各项指标应正常

电梯系统维修保养要求

电梯系统维修保养由中标人负责委托专业电梯公司进行，中标人须做好对电梯系统维修保养公司的监督管理工作，主要工作如下：

对电梯维修保养公司工作进行监督，积极配合电梯维修保养公司日常工作，紧急时给予支持和协助。

认真做好电梯系统的日常运行检查，发现问题及时向电梯维修保养公司和采购人反馈。

根据实际情况，对电梯维修保养工作提出意见和建议。

中标人应根据以下电梯系统维修保养要求，监督电梯维修保养公司工作：

严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程，完善电梯系统设备维修保养制度，做好各项运行和维修保