Duurzaam betaalbaar wonen

Trefdag Klimaat Houthalen-Helchteren

14 januari 2014

Pieter Staelens

Pieter.staelens@ideaconsult.be

IDEA Consult

- Studiebureau met 35 consultants

- Vastgoed en ruimtelijke ontwikkeling: bedrijventerreinen, retail,

wonen, cultuur&toerisme, gebiedsontwikkeling

- Klanten Limburg: Stad Hasselt, Stad Peer, Provincie Limburg

- Enkele activiteiten in Limburg:- Horeca Vlaanderen Limburgwerking- Beleidsplan cultuur provincie Limburg- Interprovinciale detailhandel Limburg- Marktstudie en conceptontwikkeling B-Mine Beringen, Sledderlo Genk,...- Herstructurering KMO-zones: Hasselt en Maasmechelen

- Werkzaamheden rond duurzaamheid- Marktstudies duurzame woonconsument: Sint-Niklaas, Aalst, Peer- Duurzaamheidsingrepen Oude Dokken Gent- Leidraad voor een duurzaam gemeentelijk bedrijfshuisvestingsbeleid- Onderzoek naar de drempels voor duurzaam bouwen in Brussel- Enquêtes duurzaam bouwen in Vlaanderen

- www.ideaconsult.be

Duurzaamheid: nog steeds geen evidentie

Basisactoren: consument, lokaal bestuur en ontwikkelaar

De duurzame woonconsument in Vlaanderen

• ‘Profiel’ van de duurzame woonconsument: • tussen 25 en 45 • hoog opgeleid (vaak technisch)• vaak ‘traditionele’ gezinnen, in stijgende mate

nieuw samengestelde gezinnen• tweeverdieners met drukke jobs • bovengemiddeld inkomen• bovengemiddeld woonbudget• actief in verenigingsleven en

politiek geïnteresseerd

• Belangrijkste motivaties• Financieel• Omgevingskwaliteit• Projectie van eigen idealen op woning

en omgeving

• Belangrijkste drempels• Collectieve investeringen• Vernieuwende architectuur

De duurzame woonconsument: financieel

« De belangrijkste reden voor een Belg om duurzaam te bouwen is het op termijn terugverdienen van de investeringen tijdens de bouwfase. »

Enquête Maisons Blavier, 2012

De duurzame woonconsument: financieel

De Vlaamse duurzame consument is goed ingelicht en financieel

gedreven

• Bereid tot eenmalige investeringen of meerkosten tot 15.000 € na

aftrek van eventuele subsidies

• Wil investeringen door verlaagde recurrente kosten terugwinnen op

een termijn van 10 jaar dit betekent een pak minder duurzaam als

het economische optimum

• Bereid tot meer betalen met het oog op behouden vastgoedwaarde: • Een woning is niet langer per se voor levenslang wonen, maar in stijgende mate

een investeringsproduct dat waarde moet behouden ‘woonconsument’• de snel dalende E-norm boezemt de consument enige schrik in• Aan de andere kant doet stijgende regelgeving en normering acceptatiegraad

dalen

• Sterke drempels ten opzichte van investeringen in collectieve

voorzieningen omwille van risico-aversie

De duurzame woonconsument: financieel• Terugverdientijd en economisch optimum afhankelijk van

energieprijzen, type woning (bv appartementen op dit vlak veel performanter wegens compactheid).

• Economisch optimum: • Volgens studies E43 (KULeuven)• Volgens Durabrik E60• Algemeen gemiddeld: 50 à 55.

Let wel: consument niet per se bereid economisch optimum te betalen.

• Rendabiliteit van E35-woningen zeer sterk afhankelijk van subsidies die

intussen worden teruggeschroefd.

• Meerkost lage-energiewoning (E60 = norm vanaf 2014) ten opzichte

E70-norm: 5%. Meerkost E20 (passief): +20%. Meerkost nulenergie:

+35%.

De duurzame woonconsument: omgeving en idealen

Sterk stijgende interesse van de ‘duurzame consument’ in niet-energetische

aspecten. Speelt zeer sterk bij gezinnen met kinderen

- Zuinig en collectief ruimtegebruik: collectief gebruik van keuken, bureau- en

ontspanningsruimtes; gemeenschappelijke moestuin; compactere woontypologieën

groter wordende groep “co-housers”

- Duurzame mobiliteit: dicht bij voorzieningen, ontsloten voor zacht verkeer, autoluw,

collectief parkeren,...

- Sociale duurzaamheid: ontmoetingsplekken, sociale mix, sociale economie

Duurzame woonconsument: provinciale verschillen

Zowel uit bestaand onderzoek

als marktbevragingen IDEA

Consult blijkt dat Limburgse

woonconsument

bovengemiddeld aandacht heeft

voor duurzame ingrepen (zowel

in stedelijk als landelijk gebied)

Ruimer bewustzijn van

duurzaamheidsaspecten

Betere kennis van financiële

voordelen op lange termijn

Bovengemiddelde

investeringsbereidheid voor

duurzaamheidsingrepen

Duurzame woonconsument: verscheidenheidNaam Tupperware Immerzeel PeerType Binnenstedelijk Randstedelijk KleinstedelijkGrondeigendom Privé (ontwikkelaars Re-Vive + Wilma) AGSA + Stad + privé Katholiek Onderwijs + Stad PeerAfstanden 800m tot centrum; 500m tot station 2 km tot centrum; 2,5 km tot station Aansluitend op centrumEnergiewaardes E60 + deel passiefwoningen Nog te bepalen Ambitie E55

Verdere duurzaamheid

Sociale economie. Buurtwerking. Fietsverbindingen. Integratie van historische industriële elementen.

Centraal parkgebied. Landschapssparende ontwikkeling. Autoluwheid. Deel co-housing.

Compacte typologieën. Ondergronds parkeren. Autoluwheid. Groendaken.

Overige functiesFietsherstel. Horeca en andere commerciële functies.

Buurtwinkel en verzorgende diensten.Enkele sociale diensten en kleinschalige voorzieningen.

Primaire doelgroep

Starters en medioren Gezinnen met kinderenStarters, doorgroeiers, medioren en senioren

Lokaal bestuur: sturen op betaalbaarheid?

Betaalbaarheid garanderen binnen duurzaam woonproject

- Rechtstreeks verlenen van subsidies

- Informeren over financieringsmogelijkheden zoals Triodos hypotheek voor

duurzaam wonen

- Vernieuwende typologieën: vb toelaten om meegroeiwoningen te bouwen

- Juridische constructies via erfpacht of Community Land Trusts (CLT)

Lokaal bestuur: sturen op betaalbaarheid?

Betaalbaarheid garanderen binnen duurzaam woonproject

- Voorwaarden op vlak van betaalbaar aanbod opleggen:

budgetkoopwoningen- Kadert binnen mogelijkheden grond- en pandenbeleid- Voorbeelden zijn stads- en starterswoningen Leuven: maximumverkoopsprijzen voor

bepaald % woningen van bepaalde typologie in combinatie met inkomensplafonds- Zeer sterk te omkaderen om externaliteiten te vermijden- Mogelijk te compenseren via meerwaardecreatie in ander deelgebied: meer

niveaus, extra functies,...

- Duurzaamheid en betaalbaarheid in de stad niet alleen in nieuwbouw- Renovatie- Ondersteunen duurzaam patrimonium huurwoningen

Lokaal bestuur en duurzame ontwikkelingen

• Leereffecten voor lokale besturen uit studie Peer:

• Vroeg starten met ‘management of expectations’: zo vroeg mogelijk gesprekken aangaan met eigenaar(s) eigen ambities op vlak van duurzaamheid duidelijk maken

• Nood aan objectiviteit: onderzoek naar de effectieve grondwaarde, gegeven de randvoorwaarden qua duurzaamheid en gegeven de marktsituatie.

• Als lokaal bestuur mee de onderhandelingen durven aangaan

• Denk ruim in de zoektocht naar optimalisaties en meerwaardecreatie

• Denk verder de incentives van een lokaal bestuur beperken zich niet tot de site een gezonde en duurzame ontwikkeling heeft een hefboomfunctie en een voorbeeldfunctie:

• Reken terugverdien-effecten mee

Trends op vlak van duurzaam wonen

• Eco-quartiers in Wallonië

• Co-housing

• Vernieuwende constructies: leasing en energie-coöperatieves

Eco-quartiers in Wallonië• Groot aantal duurzame woonwijken, voornamelijk in de oude industriële as Doornik –

Bergen – Namen – Luik – Visé

• Duurzaamheidsingrepen op maat van de woonconsument ‘realistische variant’ van

duurzame wijken

• Vaak collectieve duurzame energievoorziening: zonnepanelen, biomassa,

windenergie,...

• Vaak met mogelijkheden om à la carte te voorzien in extra duurzaamheid van eigen

woning

• Meestal compacte woningen rond kwalitatieve en ruime publieke ruimtes en

groenvoorzieningen

• Gericht op omgevingskwaliteit en comfort van jonge gezinnen: autoluw, speelruimtes,

crèche, winkels,...

Co-housing

• Stijgende interesse en langer wordende wachtlijsten

• Projecten van duurzame woningen met duurzame energie-opwekking

• Gemeenschappelijke aanleg, onderhoud en gebruik van zoveel mogelijk binnen-

en buitenruimte: keukens, bureauruimte, speelruimte, moestuin, speeltuin,... Desondanks vaak hoog ruimtebeslag per woning

• Systemen voor kinderopvang, ouderenzorg,... (vaak als intergenerationeel project)

• Veel belang voor sociale duurzaamheid

• Co-housing organisaties zo snel mogelijk actief te betrekken: zij participeren mee

in designproces

• Meestal tweeverdieners met vrij ruimte bouwbudgetten

Trends: vernieuwende duurzaamheids-constructies

2 ideeën gelanceerd door Re-Vive

- Leasing van woningen- Toekomstige bewoner least duurzame woning voor een bepaald leasebedrag- Als de bewoner voldoende financiële draagkracht heeft om te voldoen aan de

voorwaarden van een hypotheeklening koopt deze de woning- Voorgefinancierd door fonds van investeerders die rendement wensen van 3 à 4%

en hun portefeuille duurzaam willen versterken gestegen toegankelijkheid van duurzame koopwoningen

- Duurzame coöperatieve voor energie-opwekking- Voorziet in energienoden van een duurzame wijk via investeringen in duurzame

energie-opwekking, zowel collectief als op woningniveau (financiering van meerkost voor warmtepomp, zonnepanelen,...)

- Coöperatieve wordt voorgefinancierd door investeerders en/of bewoners- Bewoners van de wijk kopen hun energie aan de coöperatieve - Voordeel: duurzame wijk waarbij meerkost van energie-investering niet door

bewoner gedragen hoeft te worden sterk gestegen betaalbaarheid