Advies- en ingenieursbureau

Wat is jouw visie op ouderenzorg?“Er is een tijd geweest waarin zieke en anderszins

hulpbehoevende ouderen werden gehuisvest op afstand

van de bewoonde wereld, op een locatie met uitzicht over

weilanden. Die tijd is voorbij, maar we moeten blijven waken

voor sociaal isolement van ouderen. Ouder worden, met

alles wat daarbij komt kijken, is een onderdeel van het leven

en ouderen horen thuis in het hart van onze samenleving.

Ik wil dat de bewoners van onze zorginstellingen zó de

stad in kunnen lopen. Met hun familie, medewerkers en

vrijwilligers. En dat omgekeerd de maatschappij dichtbij

ouderen staat. Dat iedereen de mogelijkheid heeft om eens

een kop koffie te drinken in een van onze zorginstellingen.”

Welk project is exemplarisch voor datgene wat je voorstaat?“Een prachtig voorbeeld is Isselwaerde, een psycho-

geriatrisch verpleeghuis dat middenin het historische

stadshart van IJsselstein ligt. Het is een voormalig ziekenhuis

waarin nu nog kamers met vier bedden staan. We zijn

bezig met nieuwbouw met kleinschalige woonvormen. Er

komen woongroepen voor maximaal acht ouderen. Iedere

bewoners krijgt een eigen zit/slaapkamer en er komt een

gemeenschappelijke huiskamer. AxionContinu wil een

zorgorganisatie zijn die opereert in maatschappelijke

context. Dat is gelukt met Isselwaerde; de bewoners stappen

de deur uit en staan middenin het dagelijkse leven. Er komt

ook een grand café dat voor iedereen toegankelijk is. ”

Hoe stond de gemeente IJsselstein tegenover jullie plannen?“We hebben lang en intensief met de gemeente gesproken

over manieren waarop het project ook voor IJsselstein

interessant kan zijn. We hebben samen met de gemeente

besloten onder het pand een parkeergarage te bouwen

- waar de gemeente flink bij gebaat is. Behalve met de

gemeente hebben we in IJsselstein ook te maken met

inwoners van de gemeente. Onze plannen stuitten in

eerste instantie op verzet van omwonenden. Dus zijn we

met de plaatselijke Historische Kring om de tafel gegaan

en hebben samen bekeken welke elementen van het

historische gebouw bewaard kunnen blijven. We zijn ook

overeengekomen dat we zoveel mogelijk terugbrengen in de

oude staat.”

Bevlogen, toegewijd en gezegend met een rotsvast vertrouwen in de mogelijkheid partijen tot elkaar te brengen. Het zijn eigenschappen die Lex Roseboom, voorzitter van de Raad van Bestuur van ouderenzorgorganisatie AxionContinu, typeren. Mede daardoor is een aantal unieke en innovatieve woonvormen voor ouderen ontwikkeld, waarbij DHV is betrokken. DHV-adviseur Jos van Dam in gesprek met Lex Roseboom. Senioren helemaal afgezonderd huisvesten? Onbestaanbaar. “Zij horen thuis in het hart van onze samenleving.”

JULI 2010

Interview Lex Roseboom Axion Continu DHV: meedenken met stichting Sint Jacob Nieuwe toekomst voor Indische Buurt?

Concreet actieplan voor Venserpolder De stelling Nijestee weet waar risico’s liggen

lees verder op pagina 2 >>

‘Er kan veel als partijen constructief samenwerken’

Rechterhand stichting Sint Jacob

“Je zou kunnen zeggen dat wij stichting Sint

Jacobs rechterhand zijn op het gebied van

onderhoud, renovatie en vastgoedbeheer. Zo

hebben wij de stichting geadviseerd hoeveel

financiële reserves jaarlijks nodig zijn om een

locatie tot einde gebruikstermijn op een goede en

veilige manier te exploiteren. Een ander, actueel

onderwerp is het geven van specialistisch advies

voor brandveiligheid. De wet- en regelgeving op

dit gebied heeft grote impact in euro’s; het zijn

kostbare, maar noodzakelijke investeringen. DHV

weet precies wat wanneer moet worden aangepast.

Wij denken mee met stichting Sint Jacob en werken

nauw samen met de brandweer als goedkeurende

instelling.”DHV werkt vanuit verschillende

disciplines voor stichting Sint Jacob: bouwkundig,

installatietechnisch en financieel/juridisch.

Deze multidisciplinaire dienstverlening kwam

goed van pas bij de renovatie van een pand dat

vanwege de invoering van een nieuw zorgconcept

werd aangepast; DHV heeft het nieuwe concept

kleinschalig wonen voor psychogeriatrische

bewoners technisch ingevuld.

“We hebben geholpen bij onder meer de

aanbesteding, de directievoering en het toezicht

houden op de uitvoering. Een mooie opdracht,

waarbij we rekening moesten houden met de

gebruikers van het pand. Zij zijn over het algemeen

niet mobiel en dat vraagt om een andere kijk

op de zaak. Het betekent nauw samenwerken

met zorgmanagers en heel dicht bij het primaire

proces staan. Dat geldt overigens ook voor onze

samenwerking met bijvoorbeeld Sint Jacobs

facilitaire dienst en met financiën. Na vijf jaar

weten wij precies waar stichting Sint Jacob voor

staat en kunnen we mooi werk voor de stichting

doen.”

wijbe.boonstra@dhv.com, dhv.nl/zorg

Stichting Sint Jacob heeft acht zorgcentra en verpleeghuizen in Haarlem en omstreken en levert zorg en diensten aan cliënten. De stichting wil dat ouderen zo lang mogelijk de regie houden over hun dagelijks leven. In de vijf jaar dat DHV inmiddels voor de stichting werkt, houdt DHV consequent rekening met deze visie. Wijbe Boonstra, afdelingshoofd Vastgoedmanagement bij DHV, vertelt wat DHV tussen 2005 en nu heeft gedaan.

Zo’n project vraagt nogal wat van betrokken partijen.

Ieder heeft zijn eigen belang.

“Dat klopt. Het is ook niet altijd even gemakkelijk. Wat

voor de ene partij een voordeel is, kan voor de andere partij

nadelig zijn. Dat brengt spanning met zich mee. Het is

zaak te proberen elkaars problematiek te begrijpen, elkaar

serieus te nemen in debatten en goed te onderzoeken waar

je elkaar kunt vinden. We moeten investeren in wederzijds

vertrouwen. In dat opzicht hebben we veel aan DHV, die

als onafhankelijke derde partij de zorgvuldigheid bewaakt.

Zorgvuldigheid is een absolute vereiste om complexe

trajecten tot een goed eind te brengen. En openheid; als je je

kaarten op tafel legt, ontstaat er ruimte om gezamenlijk de

maatschappelijke realiteit onder ogen te zien. We zijn niet

elkaars tegenspelers, we zijn van elkaar afhankelijk.”

Hoe verloopt de samenwerking met woningcorporaties?“Het gaat steeds beter, maar er is nog vaak sprake van

‘vastgoedrekenen’. Dat leidt tot zuinige debatten; als ik

een pand huur en iets wil veranderen dat niet past in de

boekwaardesystematiek van een woningcorporatie, dan

vang ik bot. Ik wil niet alleen in termen van geld denken,

maar vooral de maatschappelijke context niet uit het oog

verliezen. Ik zie niet in waarom vernieuwing per definitie

financieel onaantrekkelijk is als AxionContinu langdurig

een huurcontract aangaat. Maar er zijn ook positieve

ontwikkelingen. Woningcorporatie Bo-ex bijvoorbeeld wilde

in Leidsche Rijn behalve sociale huur- en vrijesectorwoningen

ook iets doen op het gebied van maatschappelijk ondernemen.

‘Wat wil je?’ wilde Bo-ex van ons weten. Een verademing! In

no time stond er een gebouw voor onze cliënten en die van

Reinaerde, een organisatie die zorg biedt aan onder anderen

mensen met een verstandelijke beperking.”

Er moet flink worden bezuinigd de komende periode.

Wat zijn daarvan de gevolgen, uitgaande van jouw visie

op zorg?

“Als je kijkt naar internationale studies, is de zorg in Nederland

goed. Maar intramurale zorg heeft maatschappelijk gezien

een slechte naam. Het is te weinig gericht op sociaal zwakkere

groepen en er is te weinig cohesie. Mensen blijven vaak te lang

thuis wonen omdat ze hun zelfstandigheid niet willen opgeven.

Voor gemeenten is een taak weggelegd goed na te denken

over de toekomst van intramurale zorg. Gelukkig zijn de vier

gemeenten waarmee wij te maken hebben, zeer bereid om

met ons mee te werken en mee te denken. Het moet en kan

beter, ook al zal er volgens de verwachtingen steeds minder

zorgpersoneel beschikbaar zijn. Het wordt voor niemand

gemakkelijk. Ook AxionContinu staat voor grote uitgaven.

Het overgrote deel van ons bezit moet over vijftien jaar zijn

vernieuwd. Het is de kunst om er gezamenlijk, met de huidige

mensen en middelen, iets van te maken. Het krijgen van zorg

waar je dat wilt, moet betaalbaar blijven. Ik ben ervan overtuigd

dat het kan als we constructief met elkaar samenwerken.”

jos.vandam@dhv.com

dhv.nl/zorg, dhv.nl/wonen

>>

Vastgoedadviseur Cas Kaandorp van DHV is sinds 2009 een dag per week gedetacheerd

bij stichting Sint Jacob via de afdeling Capaciteitsmanagement van DHV.

“Ik ondersteun de stichting bij het instandhouden van hun vastgoed door mijn

technische en financiële kennis op het gebied van vastgoedmanagement in te zetten.

Concreet betekent dat onder meer offertes toetsen op prijs en inhoud en adviseren

bij planmatig onderhoud - waarbij de rust voor de bewoners voorop staat. Daarnaast

onderzoek ik de financiële haalbaarheid van plannen, met name bij veranderende wet-

en regelgeving.”

Kaandorps inzet vanuit DHV Capaciteitsmanagement is flexibel; afhankelijk van de

werkdruk bij stichting Sint Jacob kan hij meer of minder werken. Bijkomend voordeel

van deze vorm van detacheren is dat opdrachtgevers met maar één contactpersoon te

maken hebben. DHV Capaciteitsmanagement is specifiek opgericht om de inhuur van

tijdelijk personeel bij opdrachtgevers te coördineren.

Kenmerkend voor de werkwijze van DHV Capaciteitsmanagement zijn de korte

communicatielijnen, flexibiliteit en persoonlijke aandacht. Voor meer informatie neem

contact op met wendy.poppelaars@dhv.com.

Capaciteitsmanagement DHV

Indische buurt heeft potentieHet is afwachten wat de prioriteiten worden van het nieuwe stadsdeelbestuur, maar als het aan Bouke Vellinga ligt, wacht de Indische Buurt in Amsterdam een mooie, nieuwe toekomst. Vellinga was als DHV-adviseur betrokken bij de vernieuwing van het zuid-oostkwadrant van de Indische Buurt. Uit pure passie voor de wijk hoopt hij dat de gemeente Amsterdam ondanks de bezuinigingen oog blijft houden voor de meest kwetsbare wijken in onze hoofdstad.

Arjan Brokkaar, senior adviseur stedelijke ontwikkeling bij DHV, werkt

sinds 2009 voor het project wijkaanpak Venserpolder. “In het verleden zijn

verschillende plannen gemaakt om de problematiek in de wijk aan te pakken.

Deze plannen voorzagen in onder meer fysieke maatregelen, zoals sloop

of renovatie van woningen, verkoop van een deel van de huurwoningen

en het gezamenlijk beheren van de woningen. Inmiddels is een aantal

woningen verkocht en wordt het dagelijks beheer uitgevoerd, maar verder

hebben de plannen te weinig geleid tot verbeteringen.” Volgens Brokkaar

is dit mede te wijten aan het relatief grote aantal betrokken partijen:

vijf woningcorporaties en een stadsdeel. Met zoveel partijen is er altijd

wel een verschil van inzicht. “De kracht van DHV is onze kennis van

zowel woningcorporaties als gemeenten enerzijds en onze ervaring met

gebiedsgericht werken anderzijds. Wij kunnen goed adviseren op het gebied

van samenwerkingsconstructies en hebben gevoel voor de belangen van

alle partijen.” Gevraagd naar waar deze kennis en ervaring toe heeft geleid,

zegt Brokkaar dat de partijen gezamenlijk in drie maanden tijd een concreet

actieplan hebben opgesteld. “DHV heeft dit proces aangestuurd namens

alle partijen. Het nieuwe plan is met name gericht op verbeteren van de

leefbaarheid en de veiligheid - werken aan de wijk. Het actieplan is nog niet

vastgesteld, maar intussen is de discussie over het ruimtelijk toekomstbeeld

van Venserpolder op de lange termijn weer geopend. Onderwerpen van

gesprek zijn onder meer het aanpassen van de woningvoorraad en het

verbeteren van de openbare ruimte. Wij sturen momenteel op het maken

van afspraken over handhaving en strikte beheermaatregelen. Praten over

grote investeringen in deze tijd is een lastig onderwerp en de ambities

verschillen per partij, maar ik vind dat we op de goede weg zijn. De partijen

die betrokken zijn bij Venserpolder beginnen weer enthousiast te worden

en op uitvoerend niveau is er bereidheid samen te werken. Het zijn allemaal

stappen in de goede richting.”

arjan.brokkaar@dhv.nl, dhv.nl/wonen

De wijk Venserpolder in Amsterdam Zuidoost kampt al jaren met leefbaarheids- en veiligheidsproblemen. Stadsdeel Zuidoost en de vijf woningcorporaties die eigenaar zijn van de lokale woningen zijn op zoek naar een vernieuwingsstrategie en een goede samenwerkingsvorm. DHV heeft alle partijen ondersteund bij het gezamenlijk opstellen van een concreet actieplan en heeft een organisatievoorstel voorbereid.

Venserpolder benut kracht DHV

Drie grote Amsterdamse woningcorporaties hebben in

2007 een convenant ondertekend voor vernieuwing van

de Indische Buurt. De wijk is verdeeld in kwadranten.

De corporatie met het meeste vastgoed in een bepaald

kwadrant heeft daar het voortouw genomen in de

vernieuwingsplannen. Vellinga is betrokken bij het zuid-

oostkwadrant, met Eigen Haard als ‘trekker’ van met name

de fysieke vernieuwing. Daarnaast zijn er ook raakvlakken

met de economische en sociale verbetering van de buurt.

Vellinga fungeert als onafhankelijk procesmanager voor

Eigen Haard en het stadsdeel. “We hebben gezamenlijk de

kansen en mogelijkheden verkend op basis van de huidige

situatie en de wensen van partijen. Het zuid-oostkwadrant

is het armste deel van de Indische Buurt. Er zijn veel kleine,

veelal hetzelfde type woningen met grote gezinnen.

Sommige woningblokken verkeren in slechte staat, de

straten staan vol met auto’s - het Sumatraplantsoen doet

zelfs grotendeels dienst als parkeergelegenheid - en er is

weinig buurteconomie.” Na inventarisatie van de buurt

is een aantal ambities geformuleerd. Vellinga heeft aan

de hand daarvan vorig jaar een visie op het gebied laten

ontwikkelen. Deze visie is besproken met Eigen Haard en

het stadsdeel, en vervolgens gezamenlijk uitgewerkt in

vernieuwingsmogelijkheden en een strategienota.

Op naar een prachtige wijkEr is Vellinga veel aan gelegen dat de Indische Buurt wordt

vernieuwd. “De wijk heeft beslist potentie. Hij is nu nog

door dichte bebossing afgescheiden van het Flevopark,

maar heeft kansen om ‘parkwonen’ echt betekenis te geven

en recreatieve mogelijkheden aan de wijk te verbinden.

De omvang van het plein biedt ruimte om voor zowel

kinderen als volwassenen een overzichtelijk en functioneel

verblijfsgebied te maken. Voor spel, rust en ontmoeting. Met

plek voor kleinschalige ondernemers die profiteren van de

opbloeiende middenklasse in en om de buurt. Om te leven

heb je lucht en ruimte nodig. Door auto’s grotendeels onder

de grond te laten parkeren, ontstaat die ruimte.”

De plannen voorzien ook in de bouw van kwalitatief betere

en grotere woningen, huur en koop, en het aantrekken

van een nieuwe groep bewoners: de middenklasse.

Kortom, de Indische Buurt kan met de juiste impulsen een

prachtwijk worden. Maar afgelopen januari besloot het

stadsdeelbestuur de besluitvorming over te dragen aan het

nieuwe college. De toekomst zal uitwijzen of de plannen in de

koelkast worden gezet of doorgaan; de gemeente Amsterdam

staat voor enorme bezuinigingen en projecten moeten geld

opleveren. Begin dit jaar heeft DHV een aantal verkenningen

uitgevoerd met GeO Value, een eigen rekenmodel van DHV

dat gemeenten inzicht geeft in de financiële haalbaarheid

van de ontwikkeling van gebieden en gebouwen. “Volgens

de eerste uitkomsten van ons onderzoek kan dit project een

positief resultaat neerzetten. Uit pure passie voor de Indische

Buurt hoop ik dat dat aanleiding is voor het nieuwe bestuur

om het project te laten doorgaan. Bovendien moeten we niet

uit het oog verliezen dat als er nu niks gebeurt, de wijk kan

afglijden en de investeringen over bijvoorbeeld tien jaar een

veelvoud kunnen zijn van de kosten die de wijkvernieuwing

nu met zich meebrengt.”

bouke.vellinga@dhv.com, dhv.nl/wonen

Contact: DHV BV | Postbus 1132 | 3800 BC Amersfoort | Hoofdredactie: Sander Breethoff, Mariken Broekhoven | Teksten: Joska Muller Communicatie | Fotografie: Arjan Brokkaar, Hollandse Hoogte, Erik van der Horst, Petra van Schaik Fotografie,

Ed Seeder Fotografie, Stichting Sint Jacob | Ontwerp en opmaak: Grafi-offshore, Maurits Malherbe | Productie: Communications DHV | Drukwerk: Van Amerongen

Meer informatie, een persoonlijk abonnement of afmelding van deze nieuwsbrief: Sander.Breethoff@dhv.com | www.dhv.nl

DE STELLING senioren horen thuis in het hart van de samenleving

De Raad van Commissarissen wilde in verband met

de huidige economische situatie een kritische externe

toets laten uitvoeren over de risico’s die Nijestee loopt

bij haar projectenportefeuille. Anke Sieverink, adviseur

vastgoedeconomie bij DHV: “In onze risicoscan hebben

wij zowel de projecten afzonderlijk beoordeeld als de

totale projectenportefeuille. Onze risicoscan is gebaseerd

op drie analyses. In eerste instantie hebben we in een

aantal gesprekken met projectleiders een kwalitatieve

risicoanalyse uitgevoerd voor de afzonderlijke projecten.”

Kansen en bedreigingen kwantificeren

“Zo konden we nagegaan welke aannamen zijn gedaan,

welke gevoeligheden een rol spelen en welke externe

risico’s van invloed kunnen zijn op de projecten”, vult

DHV-collega Theo Ram, adviseur planeconomie, aan.

“Per project hebben we kansen en bedreigingen benoemd

en gekwantificeerd.” “Daarna hebben we een second

opinion op alle projectexploitaties gegeven”, vervolgt

Sieverink. “We hebben de kengetallen en berekeningen

van Nijestee bekeken en beoordeeld. Vervolgens hebben

we een scenarioanalyse uitgevoerd. Voor drie scenario’s -

licht positief, licht negatief en zeer negatief - hebben we

een berekening gemaakt van het financiële resultaat.”

De drie analyses hebben geleid tot een risicoadvies met

een verklaring van de risicoaspecten waarop een project

hoog of juist laag scoorde. Ook heeft DHV geadviseerd

hoe Nijestee risicovolle aspecten kan beheersen en welke

maatregelen de woningcorporatie het best kan treffen.

Nijestee weet nu waar haar risico’s liggen en waarop zij

moet sturen in de toekomst.

anke.sieverink@dhv.com, theo.ram@dhv.com

dhv.nl/wonen

Zijn er risicovolle aannamen gedaan in de projectexploitaties? Wat zijn de gevolgen van een tegenvallende marktsituatie? En wat is de beste strategie voor de verschillende projecten? Het antwoord op deze vragen wenste de Raad van Commissarissen van Nijestee. DHV heeft voor deze Groningse woningcorporatie een risicoscan uitgevoerd over de totale projectenportefeuille.

Ik deel de mening van Lex Roseboom dat senioren midden in onze maatschappij horen te staan. Chapeau voor deze visie! Direct de stad in kunnen lopen met familie of vrijwilligers, al of niet aan de arm of geduwd in een rolstoel. Maar dan de andere kant: mensen uit de buurt die geen relatie of binding hebben met een zorginstelling naar binnen halen… Daar moet nog heel wat voor gebeuren. Als zorginstellingen dat écht willen, zullen ze hun deuren open moeten zetten. En dat bedoel ik letterlijk en figuurlijk. Je zult dan serieus aan de slag moeten met gastheerschap. Mensen uitnodigen om langs te komen. Uitnodigen voor aansprekende activiteiten en ‘verleiden’ met een uitnodigende ambiance en heerlijk eten en drinken. Er is gelukkig al een aantal voorbeelden in Nederland die bewijzen dat het kan. De succesfactor is uiteindelijk de mate van gastheerschap. Dat wil zeggen: de mate waarin je je welkom voelt en als gast wordt ontvangen. Alle medewerkers zijn gastvrouw/gastheer, niet alleen de medewerkers van het restaurant of de receptie. Een veel gemaakte denkfout! AxionContinu geeft het goede voorbeeld door een grand café te openen in verpleeghuis Isselwaerde, dat voor iedereen toegankelijk is - een geweldig initiatief. Hopelijk zijn de ligging, de ambiance en het aanbod zo gekozen dat iedereen daar een kop koffie wil komen drinken. En zijn de medewerkers getraind in gastheerschap!willem.vandalen@dhv.com

In deze rubriek reageert een DHV-adviseur op (een uitspraak in) het interview op de eerste pagina. Dit keer is het woord aan Willem van Dalen, strategisch adviseur. Hij gaat in op Lex Rosenbooms uitspraak dat senioren thuishoren in het hart van de samenleving.

Risicoscan projectenportefeuille verschaft duidelijkheid