Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

48
Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 2 / 2011 Woonvast Makelaars

description

Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Transcript of Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Page 1: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 2 / 2011 Woonvast Makelaars

Page 2: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

NVM optimistisch over woningverkoop komend kwartaal

Veranderde marktsituatie kent verliezers én winnaars

De woningmarkt vertoonde nog geen tekenen van opleving in het tweede kwartaal van dit jaar. Het

aantal woningverkopen lag weliswaar circa 7% hoger dan in het eerste kwartaal, maar blijft op

teleurstellend laag niveau.

De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 234 duizend euro, een daling van 2,2% in vergelijking

met een jaar eerder. “De nieuwe realiteit op de woningmarkt is een structureel lager prijsniveau.

De woningmarkt kenmerkt zich door consumenten die juist nu profiteren – de winnaars -, daar

waar anderen onder de categorie verliezers vallen”, aldus Ger Hukker, voorzitter NVM. Het vorige

week genomen kabinetsbesluit om de overdrachtsbelasting een jaar lang van 6 naar 2% te

verlagen, vindt de NVM “een belangrijk signaal om de woningmarkt er weer bovenop te helpen. Het

besluit van het kabinet komt op een uitstekend moment.” Als gevolg van de verlaging verwacht de

NVM dat de woningverkopen het komende kwartaal een positieve stimulans krijgen.

Vooruitzichten positief na kabinetsmaatregel

Ondanks het slechte beeld dat de woningmarkt al kwartalen lang laat zien, verwacht de NVM van

de regeringsmaatregel om de overdrachtsbelasting te verlagen een gunstige werking. “We hebben

onder de NVM-leden begin deze week een snelle enquête gehouden. De uitkomsten daarvan en

andere eerste signalen wijzen erop dat de maatregel de consumenten weer in beweging heeft

gezet. Mensen die eerder waren afgehaakt, omdat ze net geen hypotheek rond konden krijgen, of

zelf de stap net niet durfden te zetten, worden door deze forse belastingverlaging kennelijk weer

aangemoedigd om alsnog een woning te kopen. Onze leden merken dat consumenten die latent

verhuisgeneigd zijn en de prijzen al zagen dalen nu extra geprikkeld worden door deze generieke

kostenverlaging van 4%. Zij zien hun droomhuis ineens dichterbij komen. Buitengewoon

verheugend nieuws, dus. Ik denk dat deze kabinetsmaatregel bijdraagt aan het doorbreken van de

negatieve spiraal waarin we tot dit moment hebben gezeten.

Het aantal woningverkopen zal het komend kwartaal naar verwachting 10% hoger zijn dan over

het derde kwartaal van 2010 door de belastingverlaging.”

Het kabinet heeft daadkracht getoond met deze substantiële maatregel, meent de NVM-voorzitter.

“Het is nu aan de markt om bij te dragen aan het succes hiervan. De NVM heeft deze

verantwoordelijkheid onmiddellijk genomen en een grootscheepse campagne opgezet. Het is

belangrijk om de consumenten met woonwensen te wijzen op de enorme kansen en voordelen van

dit moment. Meer mensen kunnen nu winnaar worden in de huidige woningmarkt.”

Page 3: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Tweede kwartaal was kwakkelen

De regeringsmaatregel kwam uiteraard te laat om het slechte tweede kwartaal goed te maken. In

totaal werden er in het lentekwartaal in de hele markt 30.300 woningen verkocht, een stijging van

7% ten opzichte van het eerste kwartaal. Dit is teleurstellend, omdat het tweede kwartaal

doorgaans beter scoort (een gemiddelde plus van 12,5%). Ten opzichte van het tweede kwartaal

2010 lag het aantal verkopen meer dan 8% lager. Na de slechte start van het jaar bleef de

woningmarkt in het lentekwartaal dus kwakkelen. Op jaarbasis worden door NVM-makelaars nu

bijna 91.000 woningen verkocht, vergelijkbaar met ongeveer 120.000 woningen voor de totale

markt.

Figuur 1. Het aantal transacties op jaarbasis bij NVM-makelaars.

Wennen aan lager prijsniveau

De prijzen bleven ook in het tweede kwartaal onder druk staan. De prijs voor de gemiddeld

verkochte woning ligt nu 2,2% lager dan in dezelfde periode een jaar geleden. De gemiddelde

woning gaat nu voor een bedrag van 234 duizend euro van de hand. De prijsdaling is bij alle

woningtypen zichtbaar. De prijs van een tussenwoning daalde in een jaar tijd het sterkst, met 3%.

De prijsdaling van appartementen bleef beperkt tot 1,6%, maar dit is vooral te wijten aan de

achtergebleven verkopen aan de onderkant van de appartementenmarkt.

Page 4: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Figuur 2. De transactieprijsontwikkeling van verkochte woningen. In de staafjes de ontwikkeling

t.o.v. een kwartaal geleden, de lijn geeft het gemiddelde over de laatste 4 kwartalen en laat een

dalende tendens zien.

Aanbod koopwoningen naar nieuwe recordhoogte

Het aantal woningen dat momenteel op de koopwoningmarkt aangeboden wordt, is het afgelopen

kwartaal ruim door de 200.000-grens heengegaan. In totaal proberen zo’n 207.000

woningverkopers een koper te vinden voor hun woning. 155.000 verkopers doen dit bij een NVM-

makelaar. Daarmee staat inmiddels één op de twintig bestaande koopwoningen te koop. Het

aanbod van appartementen is in vergelijking met een jaar eerder het sterkst toegenomen met

21,5%, terwijl het aanbod van vrijstaande woningen het minst sterk toenam (+ 14,4%).

Figuur 3. Het aantal woningen in aanbod (bij NVM-makelaars). Het afgelopen kwartaal is het aantal

woningen in aanbod toegenomen tot bijna 155.000 woningen (totale markt naar schatting 207.000

woningen).

Page 5: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Realistisch prijzen verhoogt verkoopkans fors

Onderzoek van de NVM toont aan dat woningverkopers, die nu al een jaar of langer op een koper

wachten, vasthouden aan een te hoge prijs van hun woning. Het verschil tussen de gevraagde prijs

en de marktwaarde bedraagt gemiddeld bijna 15%. NVM-voorzitter Hukker: “Een flink aantal

woningen staat nog steeds voor een onrealistisch hoge prijs in de markt, dus het is logisch dat daar

druk op komt. Die druk om in prijs te zakken zal blijven, ondanks de verlaging van de

overdrachtsbelasting. Ook mensen die denken dat de belastingverlaging een prijsopdrijvend effect

zal hebben, wil ik uit de droom helpen, want daarvoor staan er in Nederland teveel woningen te

koop. Het is nog steeds een kopersmarkt.”

De NVM verkondigt al langer dat een realistische prijs de verkoopkansen fors vergroot. Hukker:

“De realisten die dit zien, blijken uiteindelijk ook dichter bij de marktwaarde uit te komen dan de

dromers. Dromers komen gemiddeld 4% onder de marktwaarde uit, wanneer ze verkopen,

realisten maar 1%. Langzamerhand zal de markt wennen aan de nieuwe realiteit. Het doet pijn

voor de verkopers, maar biedt natuurlijk ook kansen door de verbeterde betaalbaarheid. Niet

alleen starters, maar ook doorstromers kunnen hiervan profiteren.”

Cherries & Props: het risico van overpricing

De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heeft, in opdracht van de NVM, onderzoek gedaan

naar de typische kenmerken van woningen die snel verkocht worden (de zogenoemde Cherries)

en naar de karakteristieken van het langdurige aanbod (de zogenoemde Props).

De belangrijkste conclusies die ASRE trekt, zijn puntsgewijs:

• Een scherpe vraagprijs loont duidelijk. Props worden gemiddeld tegen meer dan 10%

van de reële marktwaarde aangeboden, tegenover ‘slechts’ 3% bij de Cherries. Props

worden gemiddeld tegen 4% onder de marktwaarde verkocht, Cherries maar 1%. Wie

een woning tegen een te hoge prijs in de markt zet, loopt de kans dat deze woning lang

in aanbod blijft staan en duidelijk onder de marktwaarde verkocht moet worden.

• Tussenwoningen, hoekwoningen, benedenwoningen en maisonnettes hebben de meeste

kans snel verkocht te worden. Portiekflats, galerijflats en vrijstaande woningen blijven

vaak lang in aanbod staan.

• Grotere en/of duurdere woningen lopen een grotere kans om een Prop te worden.

• Een woning in een stedelijk gebied verkoopt sneller dan een woning in landelijk gebied.

• Nieuwere woningen hebben een grotere kans een Prop te worden dan oudere woningen.

Woningen uit de jaren ’30 van de vorige eeuw doen het best van allemaal. Vooral

woningen die vanaf 1990 zijn gebouwd, doen het minder.

Page 6: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Figuur 4. Scherp prijzen loont blijkt uit onderzoek van ASRE in opdracht van NVM. Wanneer een

te hoge vraagprijs wordt gevraagd, duurt verkoop langer en komt de transactieprijs uiteindelijk

verder onder de marktwaarde uit.

Winnaars op de woningmarkt

De nieuwe marktsituatie kent winnaars en verliezers, benadrukt Hukker. “Winnaars zijn de

consumenten die nu een veel beter passende nieuwbouwwoning kunnen kopen, omdat er meer

naar de consument is geluisterd. Kopers, en dan zeker ook starters, profiteren van de relatief lage

rente, de hogere grens van de Nationale Hypotheek Garantie, het ruimere betaalbare aanbod en nu

ook van de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting.”

Mensen die verbouwen en nog net gebruik kunnen maken van het lage btw-tarief op de

verbouwing behoren volgens de NVM-voorzitter tevens tot de gelukkigen. “Verder zien kopers door

de gedaalde prijzen in het hogere segment hun droomhuis ineens binnen handbereik, zeker nu de

overdrachtsbelasting is verlaagd”, stelt Hukker “En in het algemeen is er een enorm breed

keuzepalet aan te koop staande woningen; er hebben nog nooit zoveel huizen te koop gestaan.

Deze ruime keuze levert ook nog eens een aantrekkelijke onderhandelingspositie op.”

Sommige groepen hebben het zwaar

Er zijn ook groepen consumenten die het minder hebben getroffen met de huidige situatie op de

woningmarkt. Hukker: “Het kind van de rekening zijn mensen met een of andere vorm van

flexibele arbeid, omdat zij categorisch worden afgewezen bij de hypotheekverstrekking. Dit zou

niet nodig hoeven zijn als de hypotheekverstrekkers de regels minder rigide toepassen. Binnen de

goeddeels terecht aangescherpte regels is wat ons betreft nog voldoende ruimte voor verantwoord

Page 7: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

maatwerk te vinden, juist voor deze ‘verliezers’. Banken en de Autoriteit Financiële Markten (AFM)

moeten hun ‘ruimtelijk inzicht’ dan wel delen.”

Verliezers zijn volgens Hukker ook mensen die de afgelopen jaren een huis hebben gekocht en

onvoldoende hebben kunnen profiteren van de prijsontwikkeling van vóór de crisis en daardoor

nauwelijks hun kosten koper hebben terugverdiend en die nu al moeten verkopen, bijvoorbeeld

wegens een scheiding of verlies van werk.

“Dan zijn er verder huurders die net teveel verdienen om sociaal te huren en te arm zijn om te

kopen”, weet Hukker. “Mensen die hun verlies niet kunnen of willen nemen, zitten ook muurvast.”

De NVM-voorzitter wijst daarnaast op de groep mensen die op een sociale huurwoning zijn

aangewezen, maar door gebrek aan doorstroming zeven jaar of langer moeten wachten. De lijst is

daarmee niet af.

Hukker: “Gemeenten en ontwikkelaars die fors op de grond moeten afboeken, zijn nu genoodzaakt

hun grondbeleid fundamenteel tegen het licht te houden. En huiseigenaren die willen verkopen,

maar worden geconfronteerd met grootschalige verkoop – ‘dump’ - van woningen door corporaties

in hun regio. De laatste groep gedupeerden zijn bezitters van huizen met een particuliere

erfpachtconstructie. Banken financieren die woningen plotseling niet meer. Een oplossing, waarbij

ook de NVM is betrokken, is in de maak, maar laat nog op zich wachten. Daar moet snel definitief

duidelijkheid in komen”

Figuur 5. Te rijk om te huren, te arm om te kopen. Een huishouden dat (net) boven de 33.000 euro

verdient, heeft beperkte keuze, wanneer deze een aantal voorwaarden stelt aan de gewenste

koopwoning.

Page 8: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Woonvisie kabinet

Het regeringsbesluit van afgelopen vrijdag om de overdrachtsbelasting gedurende 1 jaar te

verlagen van 6 naar 2% noemt Hukker “een zeer goede maatregel om de woningmarkt weer op

gang te helpen. Voor huizenkopers is het nu tijd om hun slag te slaan, want de maatregel scheelt

hen duizenden, zo niet tienduizenden euro’s.”

De overdrachtsbelasting staat niet op zichzelf, maar maakt deel uit van een bredere Woonvisie van

het kabinet. “Het is goed dat er nu duidelijkheid is over wat dit kabinet wel en niet gaat doen in het

woondossier de komende jaren”, meent Hukker. “Het stuk biedt voor de korte termijn perspectief

en bouwstenen. Wat ons betreft een keerpunt na alle negatieve berichtgeving en onzekerheden. De

regering laat hiermee blijken het belang van een beter functionerende woningmarkt in te zien en

geeft het signaal richting consumenten dat die gewoon een huis kunnen kopen.”

Suggesties voor oplossingen op korte termijn

Toch is er volgens de NVM-voorzitter meer nodig om de woningmarkt weer vlot te trekken. Hij

heeft een aantal suggesties voor kortetermijnmaatregelen ter verbetering van de woningmarkt.

“Bij een moderne samenleving past een dynamische en duurzame woningmarkt”, stelt Hukker.

“Het belangrijkste is dat we nu aan damage control gaan doen. Met maatregelen, aanvullend op de

Woonvisie, die geen geld kosten, maar slechts vragen om gezond boerenverstand.”

Hukker heeft een aantal maatregelen die op eenvoudige wijze en snel zijn te realiseren. “Begin met

het normaliseren van de hypotheekverstrekking en stem die verantwoord af op de moderne

samenleving, waarin 1 op de 3 werknemers een vorm van flexibele arbeid heeft. Het kabinet

spreekt over het toestaan van meer maatwerk, en ik hoop dat toezichthouder AFM en de

Nederlandse Vereniging van Banken hierin meegaan. Ook de NVM wil hier een positieve bijdrage

aan leveren om de huidige situatie snel uit de wereld te helpen.”

“Los daarnaast het probleem rond de particuliere erfpacht op. Ook de Nibud-normering zou meer

eigentijds moeten worden toegepast; wonen is immers geen generieke sluitpost meer, maar

maatwerk in een steeds verscheidener wordende samenleving. De banken zou ik willen vragen om

aan te zetten tot innovatie op het terrein van financiële producten, dit zowel op het terrein van

hypotheken als voor wat betreft het sparen. Faciliteer, tot slot, ouders om hun kinderen te helpen

in te stappen op de woningmarkt. Allemaal maatregelen die welvaart en welzijn bevorderen.”

Aantal NVM-kantoren niet afgenomen

Ondanks het slechte lentekwartaal bleef het aantal makelaarskantoren van NVM en het aantal

NVM-leden ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011 zo goed als gelijk. In juni 2011 had de

NVM 2.797 vestigingen; 1 meer dan het kwartaal daarvoor, en 4 minder dan in juni 2010. Het

aantal aangesloten makelaars in juni 2011 is 3.973; 1 minder dan het eerste kwartaal van 2011,

en 55 minder dan in juni 2010.

Page 9: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Tot slot: slecht kwartaal, maar hoop op betere toekomst

Samenvattend kan het tweede kwartaal van 2011, net als voorgaande kwartalen, teleurstellend

genoemd worden. De NVM verwacht echter een stuk positiever derde kwartaal als gevolg van de

verlaging van de overdrachtsbelasting en de geboden helderheid over wat het kabinet de komende

tijd met het woondossier wil doen.

Page 10: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

ANALYSE WONINGMARKT

2e kwartaal 2011

Gemaakt voor NVM Wonen

Gemaakt door NVM Data & Research

Bijlage I

Page 11: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

2

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt

zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,

of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,

opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of

openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de

NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke

verschijningsvorm van dit document.

Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de

daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of

voortdurende actualiteit van de gegevens.

De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de

daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

Page 12: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

3

Inhoudsopgave

1 Transacties ................................................................................................................................. 4

1.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 4

1.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 4

1.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 4

1.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 5

1.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 5

1.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 6

1.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 6

1.2.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 7

1.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 7

1.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7

1.3.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8

1.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 8

1.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8

1.4.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8

1.5 Marktstemming(sindicator) ................................................................................................. 9

1.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9

1.5.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9

1.6 Intrekkingen ........................................................................................................................ 9

2 Aanbod ..................................................................................................................................... 10

2.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 10

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10

2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10

2.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 11

2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11

2.2.2 Vraagprijsaanpassingen ............................................................................................. 11

2.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 11

2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12

2.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 12

3 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 13

3.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 13

3.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 14

3.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 14

3.4 Instroomquote ................................................................................................................... 15

3.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens ......................................................... 16

4 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 17

Page 13: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

4

1 Transacties

1.1 Aantal Verkopen

Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 2e kwartaal 2011 bedraagt 22.726.

Daarmee is dit kwartaal qua aantal woningtransacties het slechtste tweede kwartaal sinds het begin

van de financiële crisis. Het tweede kwartaal is normaal gesproken het beste kwartaal van het jaar

in de woningmakelaardij. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal

naar schatting uit op 30.300.

30,2 % van de verkopen is een appartement. Naar verhouding is dit het laagste percentage sinds

het 2e kwartaal van 2008. Wel blijft het appartement nog steeds het meest verkochte woningtype.

De vrijstaande woning kende in het 2e kwartaal 2011 naar verhouding een toename tot 12,6%. Dat

was een jaar eerder nog 11,7%. De overige woningtypen verkochten naar verhouding

vergelijkbaar met eerdere kwartalen.

1.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

Het 2e kwartaal scoort qua aantal transacties traditioneel beter dan het 1

e kwartaal. Sinds 1995

liggen de woningverkopen in dit kwartaal gemiddeld 12,5% boven het niveau van het 1e kwartaal.

Dit kwartaal bedraagt de stijging ‘slechts’ 7,1%. En dat terwijl het 1e kwartaal 2011 ook al slecht

scoorde. Vooral het appartement bleef het afgelopen kwartaal in verkopen achter. Het aantal

verkopen van appartementen is met 1,1% amper toegenomen. De stijging in het aantal verkopen

van de tussen- en hoekwoning is gemiddeld (respectievelijk plus 8,1% en 9,7% in vergelijking met

een kwartaal eerder). De verkoop van vrijstaande woningen (+11,1%) en 2-onder-1-kapwoningen

(+13,2%) zat het afgelopen kwartaal het sterkst in de lift.

1.1.2 Vergelijking met een jaar eerder

In vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties sterk gedaald, in totaal met 8,6%. De

sterkste daling is zichtbaar bij de appartementen. De verkopen hiervan daalden met 11,4%. NVM-

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartementBron: NVM

Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal

Page 14: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

5

makelaars verkochten dus bijna 900 appartementen minder dan in het 2e kwartaal van vorig jaar.

De vrijstaande woningen wisten zich nog het beste aan de misère te ontworstelen. Het aantal

verkopen daalde beperkt met 1,6%.

1.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis

Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is sinds het begin van de kredietcrisis niet

zo laag geweest. Slechts 90.614 bestaande koopwoningen wisselden in de afgelopen 12 maanden

van eigenaar. Het vorige kwartaal werd deze daling al voorspeld. Het is het vierde

achtereenvolgende kwartaal dat het aantal verkopen op jaarbasis daalt.

Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars rond de 150 duizend woningen verkocht.

1.1.4 Verkocht onder voorbehoud

Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud heeft gekregen, is een goede

maatgever voor het te verwachten aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht

zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug

kunnen ‘draaien’. Analyse van de reeks woningen die iedere week de status verkocht onder

voorbehoud krijgen, laat zien dat met name in de eerste en laatste weken van het 2e kwartaal de

verkopen onder voorbehoud achter zijn gebleven.

150.9

42

93.2

96

97.1

77

90.6

14

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

130.000

140.000

150.000

160.000

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM

Bron: NVM

Page 15: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

6

1.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning

De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 2e kwartaal 2011 bedraagt 234 duizend euro.

Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld

verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement

werd 176 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 396 duizend euro.

1.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 0,7% toegenomen. Dat

is duidelijk lager dan de afgelopen 15 jaren gemiddeld het geval was (+2,5%). Twee woningtypen

springen er uit. De prijs van de vrijstaande woning steeg het afgelopen kwartaal met 3,2%, de prijs

van een appartement met 2,0%. De vrijstaande woning doet het in het voorjaar goed en heeft voor

wat betreft de prijs weinig last van de aangescherpte financieringseisen. Hoe anders is dit voor het

appartement. De prijs van het gemiddeld verkochte appartement is gestegen, maar de oorzaak

daarvoor lijkt vooral ook te zitten in de tegenvallende verkopen in het lagere segment. Daar, waar

de verkopen van andere woningtypen in het afgelopen kwartaal in de prijsklasse 125-200 duizend

euro wel toenamen, namen verkopen van appartementen in dat prijssegment juist af. De prijs van

de gemiddelde tussenwoning daalde met 0,8% in prijs.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

1 3 5 7 9

11

13

15

17

19

21

23

25

27

29

31

33

35

37

39

41

43

45

47

49

51

vov in 2009 vov in 2010 vov in 2011Bron: NVM

Woningen met status verkocht onder voorbehoud

Page 16: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

7

1.2.2 Vergelijking met een jaar eerder

In vergelijking met een jaar eerder is de prijs het afgelopen kwartaal verder weggezakt. De

prijstrend is voor het vijfde achtereenvolgende kwartaal neerwaarts. De prijs van de gemiddeld

verkochte woning ligt nu 2,2% lager dan een jaar eerder. In vergelijking met een jaar eerder zijn

de prijzen van vrijstaande woningen en appartementen het minst sterk gedaald (respectievelijk

-1,7% en -1,6%). De gemiddelde tussenwoning ging voor een 3,0% lagere prijs van de hand.

1.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning

De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor

de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers niet interessant, geeft het cijfer

in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Daarbij dient wel

aangetekend te worden dat sinds februari 2010 makelaars de mogelijkheid hebben en gestimuleerd

worden om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de

vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers.

1.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 0,5% toegenomen. Vooral de vierkante

meterprijs van een vrijstaande woning is toegenomen met 2,0%, maar dit type woning kent de

afgelopen kwartalen een wisselende ontwikkeling. De vierkante meterprijs van een appartement

nam met 0,7% toe. Het feit dat de ‘gewone’ prijs sterker is toegenomen dan de vierkante

meterprijs voor deze woningtypen duidt er op dat in het afgelopen kwartaal grotere vrijstaande

woningen en appartementen verkocht zijn.

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

2001-2

2001-4

2002-2

2002-4

2003-2

2003-4

2004-2

2004-4

2005-2

2005-4

2006-2

2006-4

2007-2

2007-4

2008-2

2008-4

2009-2

2009-4

2010-2

2010-4

2011-2

Bron: NVM

Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaalTransactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal

Page 17: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

8

1.3.2 Vergelijking met een jaar eerder

De prijs per vierkante meter is vergelijkbaar met die van een jaar geleden. De goedkopere

woningtypen tussenwoning en appartement kennen een wat lagere m2-prijs dan een jaar eerder,

evenals de vrijstaande woning. Voor de overige woningtypen geldt een iets hoger dan gemiddelde

m2-prijs.

1.4 Verkooptijden

De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor

intrekken/aanmelden. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedraagt in het 2e kwartaal 135

dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 106 dagen. Jarenlang

was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer

toe aan de tussenwoning. Ook de gemiddeld verkochte hoekwoning wisselde het afgelopen

kwartaal sneller van eigenaar dan een appartement (respectievelijk 117 en 120 dagen). De

verkooptijd van vrijstaande woningen is met 227 dagen nog steeds het grootst.

De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden

binnen het bestaande aanbod (zie onder ‘looptijd van het aanbod’).

1.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal gedaald tot 135 dagen, een

daling van 1,9% (gecorrigeerd voor regio en type). Met name de verkooptijd van de tussenwoning

en hoekwoning daalde in vergelijking met een kwartaal eerder. De verkooptijd van het gemiddelde

verkochte appartement nam daarentegen toe met 3,9%.

1.4.2 Vergelijking met een jaar eerder

In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd verder toegenomen. Vooral de verkooptijd

van het appartement is flink toegenomen ten opzichte van een jaar eerder (24,2% hoger). De

toename van de verkooptijden van 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen is daarbij

vergeleken beperkt, maar ook nog steeds zo’n 6%.

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

2001-2

2001-4

2002-2

2002-4

2003-2

2003-4

2004-2

2004-4

2005-2

2005-4

2006-2

2006-4

2007-2

2007-4

2008-2

2008-4

2009-2

2009-4

2010-2

2010-4

2011-2

Bron: NVM

M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

Page 18: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

9

1.5 Marktstemming(sindicator)

De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen,

ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt

beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 2e kwartaal 2011 is

voor een totaal van 5,8 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.

1.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van

woningen gestegen met 9,6%. Zowel de prijs, als het aantal verkopen heeft positief bijgedragen

aan het totale geldvolume. Hoe duurder het woningtype hoe sterker de toename in het afgelopen

kwartaal is geweest. Het geldvolume, gemoeid met de verkoop van appartementen, nam met

slechts 3,5% toe als gevolg van het tegenvallende aantal verkopen.

1.5.2 Vergelijking met een jaar eerder

In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met

8,5% gedaald. Het zijn vooral de goedkopere woningtypen als de tussenwoning en appartement,

die zorgen voor dit negatieve resultaat (respectievelijk -12,0% en -10,4%). Het geldvolume,

gemoeid met de verkoop van vrijstaande woningen is nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking

met een jaar eerder.

1.6 Intrekkingen

Het aantal woningen dat door verkopers wordt ingetrokken is sinds het begin van de crisis sterk

toegenomen. In het afgelopen kwartaal werden wederom ruim 10.900 woningen van de

koopwoningmarkt teruggetrokken. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige

intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden

aangeboden. Er zijn duidelijk minder woningen van de markt gehaald dan in de kwartalen ervoor.

Dat is conform de seizoenstrend. In het lentekwartaal trekken verkopers hun woning in het

algemeen minder terug van de markt dan in de andere kwartalen. Een klein deel van de woningen

die van de markt gehaald worden, wordt verhuurd.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning AppartementBron: NVM

Aantal ingetrokken woningen per kwartaal

Page 19: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

10

2 Aanbod

2.1 Aantal woningen in aanbod

Halverwege het 2e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden 155 duizend woningen

te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar

schatting 207 duizend woningen in aanbod. Bijna een kwart van het aanbod van woningen bestaat

uit vrijstaande woningen. 28,6% van het aanbod bestaat inmiddels uit appartementen. Aan het

begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. In

absolute aantallen stonden destijds 96,8 duizend woningen te koop.

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen flink toegenomen. Het aanbod nam

in één kwartaal met 9,7% toe. Dit is vooral te wijten aan een groot aantal bestaande

koopwoningen, dat dit kwartaal door verkopers op de markt is gebracht in combinatie met

tegenvallende verkopen en minder intrekkingen. Over alle woningtypen nam het aanbod sterk toe.

Het sterkst nam het aanbod echter toe bij tussenwoningen (+10,3%) en appartementen (+10,6%).

De toename van het aanbod was minder dan gemiddeld bij de 2-onder-1-kapwoningen en

vrijstaande woningen. Beide kenden een toename van 8,8%.

2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder

In vergelijking met een jaar eerder staan er momenteel 17,3% meer woningen te koop. Deze

toename is vergelijkbaar met hetgeen in het 1e kwartaal is gepresenteerd. De toename van het

aantal appartementen in een jaar tijd is met 21,5% het sterkst van alle woningtypen. Ook het

aanbod van tussenwoningen is het afgelopen jaar sterk gestegen (+18,7%). De andere

woningtypen kenden een toename tussen 14,4% en 14,7%. Sinds het begin van de crisis in het 3e

kwartaal 2008 is het woningaanbod met liefst 60% gestegen (destijds 96.750 woningen).

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

Bron: NVM

Ontwikkeling aantal woningen in aanbod

Page 20: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

11

2.2 Vraagprijzen van het aanbod

De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo

bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 2e kwartaal

291 duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te

verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. Wanneer gekeken wordt naar de

vraagprijs van de woningtypen, dan bedraagt de vraagprijs van het gemiddelde appartement 191

duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddelde vrijstaande woning 469 duizend euro

bedraagt.

2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

De prijzen zijn, gecorrigeerd voor type en regio, in vergelijking met een kwartaal eerder weinig

veranderd. In totaal gaat het om een toename van 0,5%. De vraagprijs van een gemiddelde

vrijstaande woning in het aanbod nam met 0,7% het sterkst toe, die van andere woningtypen bleef

daarbij achter.

2.2.2 Vraagprijsaanpassingen

Woningen in het aanbod hebben in toenemende mate een vraagprijsaanpassing. Halverwege het 1e

kwartaal hadden 63,4 duizend woningen, die op dat moment in aanbod stonden, tenminste

eenmaal een vraagprijswijziging ondergaan. Dat is 40,1% van alle woningen die op dat moment

door NVM-makelaars zijn aangeboden. Woningen, die in vraagprijs zijn aangepast, zijn

gemiddeld 1,55 keer in vraagprijs aangepast. Dit kengetal kent een stijgende trend. Bij iedere

aanpassing van de vraagprijs wordt de vraagprijs gemiddeld met 5% naar beneden bijgesteld.

2.3 Looptijd van het aanbod

De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van

verkochte woningen. Halverwege het 2e kwartaal 2011 staat een woning in het aanbod gemiddeld

258 dagen op de markt, ofwel bijna 9 maanden. Een vrijstaande woning met een verkoopbord in

de tuin, heeft dat bord er gemiddeld bijna een jaar (350 dagen) staan. Van het actuele aanbod in de

markt staat de tussenwoning het kortst van alle woningtypen in de verkoop, namelijk 201 dagen.

1,24

1,28

1,32

1,36

1,40

1,44

1,48

1,52

1,56

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Vraagprijsaanpassingen

% Woningen met aanpassing Aantal keren aangepastBron: NVM

Page 21: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

12

2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

De looptijden in het aanbod zijn in vergelijking met een kwartaal eerder afgenomen. Dat gebeurt

vaker in het 2e kwartaal, wanneer er veel nieuw aanbod op de markt komt, hetgeen de

gemiddelde looptijd naar beneden drukt. Vorig kwartaal stond een pand gemiddeld al 269 dagen te

koop in de markt. De looptijd van een gemiddelde vrijstaande woning, nu op de markt, nam

slechts 5 dagen af (tot 350 dagen), terwijl die van een hoekwoning met 17 dagen daalde tot 230

dagen. Daarmee is de looptijd van een hoekwoning in aanbod praktisch gelijk aan die van een

appartement in aanbod (229 dagen).

2.3.2 Aanbod naar looptijdklassen

In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de

duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel

procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 14,9 % van de

woningen twee jaar of langer te koop (dat is één op de zeven woningen in het aanbod). Nog eens

21,8% staat tussen één en twee jaar te koop. Één op de 20 woningen staat inmiddels meer dan 3

jaar te koop (en dus al voor de crisis).

28

,5%

14

,7%

13

,0%

9,3

%

24

,2%

7,7

%

2,7

%

26

,4%

14

,4%

12

,9%

9,6

%

21

,8%

9,8

%

5,1

%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar

Aanbod per 15 mei 2010 Aanbod per 15 mei 2011

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen

Page 22: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

13

3 Overige kengetallen woningmarkt

3.1 Verschil vraag-verkoopprijs

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs bedraagt het afgelopen kwartaal 5,0%.

Het verschil is voor het eerst tot deze 5% opgelopen. De transactieprijs gaf gemiddeld 6,9% toe op

de oorspronkelijke vraagprijs, een lichte toenamee in vergelijking met het 1e kwartaal 2011. Een

vrijstaande woning wordt gemiddeld tegen een 10,8%-lagere prijs verkocht dan oorspronkelijk

voor het pand gevraagd werd (en 7,4% lager dan de laatste vraagprijs).

Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel

toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Woningen die er tussen 2 en 3 jaar over hebben gedaan om

verkocht te raken geven iets meer dan 18% toe in het 2e kwartaal 2011. Woningen die meer dan 3

jaar te koop hebben gestaan én uiteindelijk toch verkocht worden, leggen uiteindelijk bijna 21%

toe op de oorspronkelijke vraagprijs.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Verschil vraag-verkoopprijs

verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM

0%

5%

10%

15%

20%

25%

20

07

-1

20

07

-2

20

07

-3

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse

Bron: NVM

Page 23: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

14

3.2 NVM Krapte-indicator

De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een

potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod

aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de

kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de

volgende analyse:

(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3

Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties

in een kwartaal in plaats van in een maand.

De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis.

Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal

woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is de indicator in vergelijking met een

kwartaal eerder gestabiliseerd. Het aanbod is toegenomen, maar ook het aantal verkopen was

hoger. De consument heeft momenteel de keuze uit meer dan 20 woningen. Een consument op

zoek naar een vrijstaande woning kan inmiddels kiezen uit 40 woningen. Een consument die op

zoek is naar een appartement heeft de keuze uit 19 appartementen, voor de crisis waren er dat

maar 6. Vooral de toename aan keuze in appartementen in de laatste kwartalen is zorgwekkend. Er

is weliswaar keuze, maar kunnen die consumenten wel kopen en hoe kwalitatief is dan dat aanbod.

3.3 Verkoopquote

De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal

woningen in aanbod. De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van

het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De

verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de

markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM

Page 24: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

15

verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod.

De verkoopquote is het afgelopen kwartaal gedaald tot een negatief record. Voor het eerst duikt

de verkoopquote onder het niveau van 12% (namelijk 11,9%). Dat betekent grof gezegd dat 1 op

de 8 woningen uit het aanbod zich het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. Dit is een

verslechtering ten opzichte van het 1e kwartaal 2011, terwijl normaal gesproken de verkoopquote

in het tweede kwartaal juist hoger ligt dan in het eerste. De verkoopquote van het nieuwe aanbod

is vergelijkbaar met die van het ‘oude’ aanbod. De verkoopquote van het oude aanbod zal door het

hoge aantal woningen, dat momenteel al op de markt is, in een herstellende markt tijd nodig

hebben om te herstellen tot een niveau, dat enigszins vergelijkbaar is met dat van voor de crisis.

3.4 Instroomquote

De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) bereikt in het 2e kwartaal 2011 een

hoogte van 33,2%. Dat is hoger dan in het kwartaal ervoor, maar dat is gebruikelijk. Wel ligt de

quote ruim 3 %-punt lager dan een jaar eerder. Weliswaar kwam er meer nieuw aanbod op de

markt dan in dezelfde periode een jaar geleden, het aanbod is in een jaar tijd nog ruimer

toegenomen.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Verkoopquotes

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod

Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM

Page 25: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

16

3.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens

De overheid heeft in 2008 besloten om de NHG-grens (tijdelijk) te verhogen van 265 naar 350

duizend euro. De regeling is verlengd tot 2012. De regeling zorgt ervoor dat het aandeel

transacties in de prijsklasse tussen de oude en nieuwe NHG-grens standhoudt. 18,0% van de

verkopen vindt plaats in genoemde categorie. Het is het laagste percentage sinds het eerste

kwartaal van 2009.

Het aandeel verkopen onder de koopsubsidiegrens is het afgelopen kwartaal licht gedaald. 29,5%

van de verkopen vindt plaats in deze onderste prijsklasse.

36,5

%

24,8

% 33,2

%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Instroomquote

Bron: NVM

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20

07

-1

20

07

-2

20

07

-3

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

20

11

-2

Onder Koopsubsidie-grens Onder originele NHG-grens

Onder nieuwe NHG-grens Boven nieuwe NHG-grens

Verkopen verdeeld naar prijsklasse

Bron: NVM

Page 26: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

17

4 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De

bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,

vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM

gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De

ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de

gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.

Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke

verschillen te noemen:

- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,

de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).

- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst

getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van

passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden

eerder.

In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.

In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt

duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde

trend hebben.

0

50

100

150

200

250

300

jun

-97

dec-9

7

jun

-98

dec-9

8

jun

-99

dec-9

9

jun

-00

dec-0

0

jun

-01

dec-0

1

jun

-02

dec-0

2

jun

-03

dec-0

3

jun

-04

dec-0

4

jun

-05

dec-0

5

jun

-06

dec-0

6

jun

-07

dec-0

7

jun

-08

dec-0

8

jun

-09

dec-0

9

jun

-10

dec-1

0

jun

-11

Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)

NVM KadasterBron: NVM, Kadaster

Page 27: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

18

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)

NVM Prijsontwikkeling

CBS Ontwikkeling PBK (2e kwartaal 2011 geschat)Bron: NVM, CBS

Page 28: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

NVM

Transactiecijfers Amersfoort

2e kwartaal 2011

NVM Data & Research

7-07-2011

Page 29: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Transacties

Zuiver Kwartaal

Page 30: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Transacties

Voortschrijdend Halfjaar

Page 31: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.

Page 32: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Enquête nieuwbouw- amersfoort.nl kwartaal 2 / 2011 Woonvast Makelaars

Page 33: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Wat is uw leeftijd?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

Landelijk 33,63% 33,85% 14,14% 12,95% 5,42%

Utrecht 35,07% 32,34% 15,17% 11,94% 5,47%

Amersfoort 66,67% 18,52% 11,11% 3,70% 0,00%

Jonger dan 30 jaar 30 t/m 45 jaar 46 t/m 55 jaar 56 t/m 65 jaar Ouder dan 65 jaar

Page 34: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Wat is uw gezinssamenstelling?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

Landelijk 39,33% 31,80% 26,35% 2,52%

Utrecht 40,30% 30,10% 27,11% 2,49%

Amersfoort 66,67% 22,22% 11,11% 0,00%

Gehuwd/samenwonend zonder

kinderen

Gehuwd/samenwonend met

kinderenAlleenstaand zonder kinderen Alleenstaand met kinderen

Page 35: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Bent u voornemens de komende jaren te verhuizen?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 32,38% 31,08% 27,29% 5,09% 4,15%

Utrecht 29,60% 30,35% 30,60% 4,73% 4,73%

Amersfoort 55,56% 22,22% 11,11% 3,70% 7,41%

Ja, binnen 1 jaar Ja, binnen 2 jaar Ja, binnen 2-5 jaar Ja, over meer dan 5 jaar Nee

Page 36: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Zoekt u een nieuwbouw- of een bestaande woning?

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

120,00%

Landelijk 87,60% 12,40%

Utrecht 87,81% 12,19%

Amersfoort 96,30% 3,70%

Nieuwbouw woning Bestaande woning

Page 37: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Wilt u kopen of huren?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

Landelijk 71,02% 18,68% 10,30%

Utrecht 71,89% 17,91% 10,20%

Amersfoort 70,37% 11,11% 18,52%

Kopen Huren Geen voorkeur

Page 38: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

In welke prijsklasse zoekt u een woning/appartement?

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

Landelijk 16,75% 22,81% 21,56% 14,61% 8,47% 5,98% 5,18% 2,13% 2,52%

Utrecht 16,42% 19,15% 22,39% 14,43% 8,71% 6,22% 6,72% 2,24% 3,73%

Amersfoort 14,81% 22,22% 25,93% 22,22% 3,70% 3,70% 7,41% 0,00% 0,00%

tot 150.000

euro

150.000 tot

200.000 euro

200.000 tot

250.000 euro

250.000 tot

300.000 euro

300.000 tot

350.000 euro

350.000 tot

400.000 euro

400.000 tot

500.000 euro

500.000 tot

600.000 euro

Meer dan

600.000 euro

Page 39: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Welk woningtype heeft uw voorkeur?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 31,75% 2,44% 31,72% 16,03% 10,96% 6,89% 0,22%

Utrecht 33,33% 3,98% 34,83% 16,17% 5,72% 5,97% 0,00%

Amersfoort 14,81% 0,00% 48,15% 25,93% 3,70% 7,41% 0,00%

Appartement Penthouse Rij-/hoekwoningTwee-onder-een-

kap woningVrijstaande woning

(Bungalow) met

slaap- en badkamer

op de begane

Recreatiewoning

Page 40: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Indien u een koop- woning/appartement zoekt, heeft u dan bezwaar tegen huur/-

woningen/appartementen bij u in de straat / het complex?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

Landelijk 29,92% 70,08%

Utrecht 30,10% 69,90%

Amersfoort 22,22% 77,78%

Ja Nee

Page 41: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Hoeveel auto's heeft u i.v.m. parkeerbehoefte op eigen terrein?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

Landelijk 7,22% 56,96% 33,66% 2,16%

Utrecht 6,72% 57,21% 33,33% 2,74%

Amersfoort 11,11% 37,04% 51,85% 0,00%

geen auto 1 auto 2 auto's 3 of meer auto's

Page 42: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Ligging nabij het centrum vindt u:

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 14,92% 33,24% 36,78% 10,77% 4,29%

Utrecht 13,18% 37,06% 36,57% 10,45% 2,74%

Amersfoort 3,70% 33,33% 55,56% 7,41% 0,00%

Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk

Page 43: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Ligging in een groene woonomgeving vindt u:

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 24,63% 45,97% 24,00% 3,82% 1,58%

Utrecht 24,88% 43,53% 27,11% 3,23% 1,24%

Amersfoort 25,93% 51,85% 22,22% 0,00% 0,00%

Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk

Page 44: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Welke afmeting dient uw kavel te hebben:

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

Landelijk 23,39% 37,81% 19,73% 12,68% 3,85% 1,25% 1,30%

Utrecht 26,62% 36,57% 19,40% 12,44% 2,74% 1,00% 1,24%

Amersfoort 22,22% 40,74% 14,81% 22,22% 0,00% 0,00% 0,00%

Tot 100m2 100 tot 200m2 200 tot 300m2 300 tot 500m2 500 tot 750m2 750 tot tot 1000m2 Meer dan 1000m2

Page 45: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Ligging in een kindvriendelijke omgeving vindt u:

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

Landelijk 21,70% 25,24% 28,92% 12,70% 11,43%

Utrecht 19,15% 24,63% 32,34% 13,93% 9,95%

Amersfoort 0,00% 7,41% 37,04% 40,74% 11,11%

Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk

Page 46: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Ligging nabij een winkelcentrum vindt u:

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 16,55% 46,44% 29,12% 5,90% 1,99%

Utrecht 16,67% 45,52% 29,85% 5,22% 2,74%

Amersfoort 0,00% 55,56% 33,33% 7,41% 3,70%

Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk

Page 47: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Hoeveel slaapkamers wenst u?

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

Landelijk 30,89% 40,85% 22,70% 5,56%

Utrecht 34,58% 37,56% 21,64% 6,22%

Amersfoort 33,33% 22,22% 37,04% 7,41%

2 Slaapkamers 3 Slaapkamers 4 Slaapkamers Meer dan 4 slaapkamers

Page 48: Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 2-2011

Geef de voorkeur aan tussen tuingericht of straatgericht wonen

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 16,66% 42,37% 40,96%

Utrecht 10,95% 51,00% 38,06%

Amersfoort 11,11% 48,15% 40,74%

Woonkamer aan de straatzijde Woonkamer aan de tuinzijde Geen voorkeur