Woninghuur: Algemeen(Deel I)

Studienamiddag “huren”

26/04/2012

2

http://www.just.fgov.be

3

Algemeen

“Woninghuurwet” = “Wet van 20 februari 1991”

Burgerlijk Wetboek (aanvullend)

Voortdurende aanvullingen en wijzigingen (zie deel 2)

3

4

Aanvullende- en verplichtende regels

Huurwet staat vol met bepalingen waar niet van afgeweken kan worden door de huurder of verhuurder, zelfs als de huurder en verhuurder akkoord gaan

Huurwet is meestal verplichtend, tenzij de Wet zegt dat het aanvullend is

Sanctie = nietigheid clausule!! (door beschermde partij in te roepen)

4

5

Voorbeelden

Niet toegestaan: “de verhuurder kan de huurovereenkomst

opzeggen met een opzeg van 3 maanden” “Na verloop van 9 jaar dient de huurder zelf

een nieuwe huurder aan te brengen indien hij de overeenkomst opzegt”

“Bij laattijdige betaling van de huurprijs loopt van rechtswege een rente van 10%”

5

6

Voorbeelden

Wèl toegelaten:• “De huurder kan de huurovereenkomst

beëindigen met een opzeg van 1 maand”• “De verhuurder kan de overeenkomst niet

beëindigen voor eigen bewoning”

= in het belang van de beschermde partij!

6

7

Toepassingsgebied wet

Dubbele voorwaarde toepasselijkheid wet:

“Van toepassing op huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met toestemming van de verhuurder.”

7

8

1. Hoofdverblijfplaats

Huurder moet effectief en voornamelijk in de gehuurde woning verblijven

Belangrijk: het gaat dus om een feitelijke situatie, niet om waar iemand ingeschreven is

Kunnen wel belangrijke elementen zijn: getuigenissen, inschrijving, waar komen facturen aan?

8

9

2. Toestemming verhuurder

Kan uitdrukkelijk blijken uit de huurovereenkomst zelf of stilzwijgend aangenomen worden

Niet simpel om hieraan te ontsnappen: verhuurder moet in de huurovereenkomst een aantal extra vermeldingen opnemen. (verantwoording en vermelding hoofdverblijplaats)

Vb: appartementen aan zee, chalets, studentenkamers,…

9

10

Essentiële elementen overeenkomst

1. Wie?

2. Overeenkomst

3. Staat van het goed?

4. Plaatsbeschrijving

5. Verplichte bijlages

6. Huurwaarborg

10

11

1. Wie?

Elke meerderjarige persoon kan geldig huurovereenkomst sluiten (=beschermd)

Gehuwden (& Wettelijk samenwonenden): eigendom van beide echtgenoten, zelfs als huurok vóór huwelijk gesloten is (inlichten!)

Gevolg: verhuurder alles 2x adresseren

11

12

2. Overeenkomst

a) Omschrijving onroerend goed zelf Om welk onroerend goed/gedeelte onroerend goed het gaat

b) Huurprijs

(NB: rechtspraak bedrog bij contractsluiting)

12

13

3. In welke staat? (I)

“goede staat van onderhoud leveren en onderhouden tijdens de looptijd”

“elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid beantwoorden”

Minimumvereisten: stabiliteit, vocht, verlichting/verluchting, toegang woning

Bij aanvang beoordelen (gn jaren wachten)

13

14

3. In welke staat? (II)

Wat indien de woning niet beantwoordt?

Huurder heeft keuze:- Ontbinding met schadevergoeding- Uitvoering van werken eisen

14

15

3. In welke staat? (III)

Rechtspraak: “woning waarbij WC uitkomt op leefkamer en keuken en die geen eigen verluchtingssysteem heeft voldoet niet aan minimumvereisten”

Rechtspraak: “gasinstallatie met onvoldoende afvoermogelijkheden is niet veilig, woning voldoet dus niet”

15

16

3. In welke staat? (IV)

Eén afwijking toegestaan: renovatiehuurovereenkomst!

16

4, 5 en 6 Deel 2

4. Plaatsbeschrijving

5. Verplichte bijlages

6. Huurwaarborg

17

18

Duur van de huurovereenkomst

“Elke huurovereenkomst loopt 9 jaar”(= standaarovereenkomst) (= basisprincipe van de Wet)

Daarnaast:- Huurovereenkomst korte duur- Meer dan 9 jaar- Voor het leven

18

19

1. Standaardhuurovereenkomst (I)

9 jaar

Opzeggen tenminste 6 (Vr) / 3 (Hr) vóór verstrijken 9-jarige periode

Zoniet: verlengd onder zelfde omstandigheden voor 3 jaar, opnieuw opzegbaar 6/3 maanden op voorhand

19

20

1. Standaardhuurovereenkomst (II)

Beëindigingsmogelijkheden voor verhuurder: (tijdens 9 jaar)

a) Persoonlijke bewoning

b) Uitvoeren van werken

c) Ongemotiveerd

20

21

a) Persoonlijke bewoning (I)

elk moment Familieleden (ooms, tantes, neef, nicht,

kinderen,…) opzegbrief moet motief & identiteit nieuwe

bewoner vermelden Daarna moet er doorlopende bewoning zijn

van minstens 2 jaar Sanctie: 18 maanden huur!(tenzij overmacht)

21

22

a) Persoonlijke bewoning (II)

Het hoeft niet de nieuwe hoofdverblijfplaats te worden van nieuwe huurder.

- handelszaak uitbaten mag- zeer beperkt gebruik is voldoende, 2de of zelfs 3de verblijf.

22

23

a) Persoonlijke bewoning (III)

Rechtspraak geen overmacht: -“huwelijk van kleindochter dat beëindigd wordt”- “stopzetten van weinig winstlatende zaak”- “dochter die gaat bewonen vindt geen werk”- “zoon van wie vriendin relatie beëindigt, hij kan er zelf gaan wonen”

23

24

a) Persoonlijke bewoning (IV)

Rechtspraak wèl overmacht:- “zoon medische behandeling en mag niet alleen wonen”

-”zoon krijgt job in een internationaal bedrijf, zit veel in buitenland en is nooit meer in het goed”

24

25

a) Persoonlijke bewoning (V)

Rechtspraak: “verhuurder kan dit recht om op te zeggen voor persoonlijk gebruik voor zichzelf beperken of zelfs volledig uitsluiten”!

25

26

b) Uitvoeren van werken

Enkel bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, 6 maanden op voorhand een opzeg.

Opzeg met motief en nodige stukken:- bouwvergunning, bestek,…- stedebouw- gedeelte duur huurder betrokken- kosten werken meer dan 3 jaar huur

Sanctie: 18 maanden huur!

26

27

c) Ongemotiveerd (schadevergoeding)

Einde van de eerste- of tweede 3-jarige periode.

Opzeg 6 maand Schadevergoeding:

- 9 maand huur (1ste driejarige periode)- 6 maand huur (2de driejarige periode)

27

28

1. Standaardovereenkomst

Beëindigingsmogelijkheden huurder:(tijdens 9 jaar)- elk moment, opzeg 3 maanden- eventueel ‘wederinhuringsvergoeding’ erbovenop (3-2-1)

Tegenopzeg van 1 maand, opletten!(Cassatie + Grondwettelijk Hof)

28

29

2. Korte duur (max. 3 jaar) (I)

Overeenkomst(en), totale duur niet meer dan 3 jaar

Eénmaal schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden verlengd. (dus niet 3x1jaar)

Variabele duur mogelijkvb: 2 contracten resp. van 2 jaar en 1 jaarvb: 2 contracten 18 maanden

29

30

2. Korte duur (max. 3 jaar) (II)

Opzeg: 3 maanden voor verstrijken termijn “Sanctie”: automatisch geacht van in begin 9

jaar te zijn aangegaan = standaardsysteem. Besluit: zeer veel gebruikt, ontsnapt aan

aantal bepalingen, niet opzegbaar (!!!) tijdens looptijd

In principe: volgend contract, nieuwe huurprijs niet hoger dan geïndex vorige huur

30

31

3. Huurovereenkomst 9+ jaar

Mogelijk, zelfde voorwaarden als huurok 9 jaar

31

32

4. Huurovereenkomst voor leven

Verhuurder kan niet beëindigen, tenzij contract iets anders bepaalt.

Huurder kan opzeg 3 maanden geven

Komt weinig voor

32

33

Andere beëindigingsmogelijkheden

“foutieve niet-uitvoering” (=nt nakomen verplichtingen)

Minnelijke verbreking -> schriftelijk bevestigen

33

34

Wat ontbindt de ok niet?

Verkoop/schenking van het goed

Clausule in huurovereenkomst die deze automatisch ontbindt (vb. bij niet-betaling)

Overlijden-> opletten hiermee

34

35

Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (‘sociale clausule’)

Bij opzeg kan huurder verlenging van huurcontract vragen voor bepaalde tijd

Dringende toestand, onvoorzien, die verhuis belemmert

Eventueel beslissing door vrederechter

35

36

Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (II)

Rechtspraak geeft verlenging: - “hoge leeftijd, klein pensioen en aangepaste sociale woning niet onmiddellijk beschikbaar”- “nieuwe woning huurders is pas half jaar na opzeg klaar”- “huurder heeft zenuwinzinking”

36

37

Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (III)

Rechtspraak geeft geen verlenging:- “er is beslag op invaliditeitsuitkering van de huurder, maar hij kan een krediet aangaan om verhuis te organiseren”

37

38

Huurprijs en lasten (I)

Huurprijs in principe vrij bepaald (behalve bij verschillende contracten van korte duur, telkens beëindigd door verhuurder)

Kan herzien worden na elke 3-jarige periode, eventueel via tussenkomst vrederechter vragen

38

39

Huurprijs en lasten (II)

Forfaitair bedrag: vast bedrag voorzien in overeenkomst: omzetbaar

Niet-forfaitair: kosten moeten overeenstemmen met werkelijke kost, huurder heeft recht om rekeningen in te kijken

Vaak: combinatie van de twee

39

40

Huurprijs en lasten (III)

Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder, ev. verminderingen mogelijk wel in het voordeel van de huurder

40

41

Indexatie

Indexatie: gebruik huurcalculator op website Ministerie Economie (http://mineco.fgov.be)

Op vraag verhuurder:belanghebbende

Elk jaar, op verjaardag huurok

41

42

Bij de vrederechter (I)

Vrederechter waar pand gelegen is, is bevoegd voor huurgeschillen

Vroeger centraal: Verzoeningsprocedure+ : kosteloos- : nt verplicht, “bemiddelen”

Daarna: ev. gerechtelijke procedure

42

43

Bij de vrederechter (II)

Recente wijziging verzoeningspoging (deel 2)

Eventueel uithuiszetting manu militari, hoge kosten

43

Recente wijzigingen huurwetgeving(Deel II)

(Op basis van presentatie Joëlle Colaes, vrederechter Antwerpen)

45

Ingrijpende wijzigingen (Woning)huurwet

2006 - heden

Wijzigingen aan:– Wetboek registratierechten– Woninghuurwet– Gemeen huurrecht (herstellingen)

46

Wijzigingen (9)

1. Registratie2. Schriftelijke huurovereenkomst3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en

gemeenschappelijke lasten4. Plaatsbeschrijving5. Herstellingen6. Bijlages7. Waarborg8. Minnelijke schikking9. Energieprestatiecertificaat (EPC)

1. Verplichte registratie (I)

Alle nieuwe contracten (vanaf 01/01/2007)

Alle oude contracten (vóór 30/06/2007)

Registratie kan gratis

Doel: bescherming huurders bij verkoop

47

48

1. Verplichte registratie (II)

Opgelet:- enkel voor huurcontracten 9 jaar;- binnen 2 maanden na ondertekening ok

Zolang de registratie niet is gebeurd: huurder kan opzeggen zonder enige opzeggingstermijn of vergoeding.

Ook voor ongeschreven HOK Kritiek: Hoe kan huurder controleren?

49

2. Schriftelijke huurovereenkomst

Nieuwe woninghuurovereenkomsten

Nodig voor registratie, bescherming

Maar ook: “grondige kennis over huurmarkt vergaren” (voorbereidende werken Wet)

50

3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (I)

in elke ‘officiële’ of ‘publieke’ mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde

huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten (?) wordt vermeld.

Doel: - bestrijding huisjesmelkerij- gegevensbank- anti-discriminatie

51

3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (II)

administratieve boete: tussen 50 euro en 200 euro

Opgelegd door gemeente

Kritiek: prijs op papier hoog, maar verhuurder verlaagt die bij ‘geschikte’ huurder?

52

4. Plaatsbeschrijving (I)

Evolutie (vermoeden verhuurder -> huurder)

Verplicht om ‘omstandige plaatsbeschrijving’ op te stellen bij intrede. (transparantie, betere woonkwaliteit,…)

Moet ook geregistreerd worden, samen met huurok

4. Plaatsbeschrijving (II)

Voorwaarden:– Tegensprekelijk opgesteld– Gedateerd en ondertekend– (Zeer) gedetailleerd

Kritiek: gedetailleerd, maar vaak niks over de staat van de materialen.

53

54

5. Huurherstellingen

Huurder / verhuurder

Vroeger: contractuele afwijkingen mogelijk

Nu: andere dan huurherstellingen niet ten laste huurder

55

6. Bijlages (I)

2 bijlages, verplicht toe te voegen:

• Koninklijk Besluit (KB) van 8 juli 1997

• ‘vulgariserende bijlage’

(voor elk gewest ander model)

6. Bijlages (II)

viertal bladzijden: – de normen inzake gezondheid,

veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in de resp. gewesten

– de essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur.

56

57

6. Bijlages (III)

Verwijzingen naar:– Brochure huur / website van de overheidsdienst– telefoongids : registratiekantoren– Vlaamse Overheid – justitiehuis of het bureau voor juridische bijstand

van de Orde van Advocaten

Geen sanctie + kritiek: wetten veranderen

58

7. Huurwaarborg (I)

Niet verplicht

Indien in geld: keuze uit 3 systemen

‘Keuze bij huurder’

Goede doelstellingen, soms rare gevolgen…

59

7. Huurwaarborg (II)

Mag maximaal 2 of 3 maanden huur zijn:

- Onmiddellijke betaling geldsom (2 maanden)

- Bankwaarborg (3 maanden)

- Bankwaarborg via OCMW (3 maanden)

60

7. Huurwaarborg (III)

Onmiddellijke betaling volledig bedrag (2 maanden huur)

Bankwaarborg: samen te stellen binnen looptijd huurovereenkomst, bank waar (vervangings)inkomsten huurder aankomen (3 maanden)

7. Huurwaarborg (IV)

Vaststelling: banken rekenen kosten aan, soms in die mate dat men 4 maanden of meer huur betaalt!

Tussenkomst OCMW: OCMW sluit onderliggende overeenkomst met bank

61

62

7. Huurwaarborg (V)

Wat bij veto verhuurder?

“Creatieve oplossingen” in de praktijk (verzekeringsbon Korfina,…)– Mogelijke koppelverkoop

63

8. Minnelijke schikking

Vaststelling: verplichte minnelijke schikking vaak zinloos, in 80% van de gevallen zou huurder niet aanwezig zijn op zitting

Nieuwe maatregel: vrederechter kan op zitting onmiddellijk overgaan op verzoek ontbinding huur, de gerechtelijke procedure kan onmiddellijk gestart worden

9. Energieprestatiecertificaat (EPC)

Sinds 01.01.2009

Administratieve boete

64

10. Afsluitend

HOK korte duur– Verbrekingsvergoeding– Huur te betalen tot nieuwe huurder aanvaard– Geen cumul van beide

65

10. Afsluitend

Opzeg eigen bewoning– Korte tijd na begin HOK– Mogelijk rechtsmisbruik– Na 7 maanden huur

66

10. Afsluitend

Samenwoning / breuk– 1 van de huurders zegt op– Tegelijk bij verhuurder en medehuurder– Toegestaan

67

10. Afsluitend

Hardnekkige misverstanden– 3 – 6 – 9 – Verkoop breekt geen huur– Opzeg korte duur (niet mogelijk)– Huur inhouden (contractbreuk)

Vorming door Huurderssyndicaat – Ook (en vooral) voor huurders– Met toets: Huurambassadeurs

68

69

Toekomst ?

verplichte aanmelding bij de gemeente? gemeentelijke databank inzake

huurwoningen? beperking van de stijging van de

huurprijzen door de Huurcommissies? bemiddeling bij huurgeschillen door de

Huurcommissies?

70

Kritische bedenkingen

Waaier maatregelen Onzorgvuldigheid, slordigheid,

onsamenhangendheid Verplichtingen (contractuele vrijheid

ingeperkt), géén sancties Oplossing: Modelovereenkomst??

Aanbevolen werken

71

- Huurzakboekje (Kluwer)- A. Van Oevelen – Woninghuur (Die Keure)- Rechtskundig Weekblad (http://www.rw.be)

http://www.myrent.be

72