Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

48
Verkenning van de marktvraag Rondom het programma betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley WERKDOCUMENT APRIL 2015

description

 

Transcript of Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Page 1: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Verkenning van de marktvraagRondom het programma betaalbaarheid van

het wonen in de regio Foodvalley

WERKDOCUMENT APRIL 2015

Page 2: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

ColofonDe verkenning van de marktvraag 2015 is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. E-mail: [email protected], Internet: www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl

ProjectmanagementFM Consultants

Ontwerp en vormgevingCase Communicatie, Ede

FotografieJac. van der Wiel Fotografie, Bennekom

Oplage100 exemplaren

Page 3: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

3

Initiatiefnemers

Participant goud

Participant zilver

Participant brons

Rabobank Vallei&Rijn:

Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen

afdeling Veenendaal

afdeling Zuid-West Veluwe

corporaties | foodvalley

Page 4: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 20154

Voorwoord 5

Inleiding 7

Vermogensrisico 8

Inleiding 8Factsheet vermogensrisico’s 9Vragen vermogensrisico’s 12

Betaalrisico 14

Inleiding 14Factsheet betaalrisico’s 15Vragen betaalrisico’s 20

Toegankelijkheid 22

Inleiding 22Factsheet toegankelijkheid 23Vragen toegankelijkheid 30

Bijlagen 36

Bijlage 1; Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley 36Bijlage 2; Betaalbaarheidsonderzoeken 38Bijlage 3; Demografische gegevens bevolking 38

Inhoudsopgave

Page 5: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Voorwoord5

VoorwoordRegionale woonagenda

De Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley (SVGN) en de Regio FoodValley hebben besloten samen invulling te geven aan de regionale woonagenda. Deze woonagenda is bedoeld als instrument om het proces van agendering, debat en beleidsbepaling in gang te zetten en te begeleiden. Om een beeld te krijgen van ontwikkelingen en uitdagingen op de woningmarkt én van oplossingsrichtingen gaan we vanuit verschillende perspectieven met elkaar aan de slag. Hiervoor zijn vier programma’s benoemd:- betaalbaarheid,- wonen, welzijn en zorg,- duurzaamheid,- kwaliteit.

Programmalijn betaalbaarheid

We starten met de programmalijn betaalbaarheid. De doelstelling van dit programma is als volgt gedefinieerd. Het vergroten van inzicht in de betaalbaarheid van het wonen, met in het bijzonder de inkomensontwikkeling, de positie van de kwetsbare groepen en de ontwikkeling van de koopkrachtige vraag. Voor de invulling van de doelstelling volgen we twee sporen die tegelijkertijd en integraal worden opgepakt. Zie onderstaand schema.- In spoor 1 geven we vorm aan de verkenning van de marktvraag en we vullen deze met

(objectieve) gegevens over de betaalbaarheid van het wonen. - In spoor 2 mobiliseren we via een digitaal woonforum onze stakeholders (professionals

en inwoners van de regio Foodvalley) en we verzamelen hun kennis en ervaring over de betaalbaarheid.

De uitkomsten en resultaten van bovengenoemde acties delen we met de stakeholders tijdens een minisymposium op 23 april 2015. De uitkomsten van het symposium leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste onderdelen en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering.

Schema programmalijn

Integrale aanpak van de programmalijn betaalbaarheiduit de regionale woonagenda en de vraagmonitor

Verdere invulling van devraagverkenning met

overige aandachtspunten

Doorvertaling naar woningbouw- programma's, prestatieafspraken,

voorraadbeleid en woonlastenbeleid

Rapportage voor woonagenda:Uitkomsten uit de regionale verkenning | Uitkomsten uit discussie en meningsvorming

Aandachtspunten en aanbevelingen

Minisymposium in april 2015

Spoor 1Opzet en invulling verkenning

van de marktvraag

Spoor 2Mobiliseren kennis

en ervaring stakeholdersvia digitaal forum

Bestaande monitoren: Woningmarktmonitor

Plan- en projectenmonitorVastgoedmonitor

Page 6: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 20156

Aanpak minisymposium

De verkenning van de marktvraag is geen wetenschappelijke verkenning geworden. Het is een werkdocument waarin een verkenning is gemaakt naar de marktvraag over de betaalbaarheid. De input van kennis en cijfermateriaal is vanuit en door de eigen professionals uit de regio verzameld en weergegeven. Deze verkenning van de marktvraag is, samen met de kennis en ervaringen uit het digitale woonforum, bedoeld voor het op gang brengen van de discussies en inventariseren van ideeën en oplossingsrichtingen rondom de betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley. Deze discussie voeren we met de professionals in het minisymposium op 23 april 2015. We noemen het een minisymposium. Maar wat de werkgroep betreft, krijgt het de invulling van een discussiemiddag. We gaan met elkaar in een interactieve setting vier onderwerpen bespreken. Deze onderwerpen moeten uiteindelijk leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste items en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering. Het minisymposium is dus niet de afsluiting of een “product”, maar het begin van een verdere dialoog van de professionals in de regio FoodValley.

De vier onderwerpen in het minisymposium zijn:1. Wat zijn de gevolgen van het ‘onder water staan’ van woningen voor jonge huishoudens?2. Hoe zit het met de betaalbaarheid van woningen in de huursector?3. Hoe werken programmering en marktwerking in de woningbouw?4. Hoe zorgen we ervoor dat afgestudeerden en kenniswerkers zich kunnen vestigen in de

regio?

Namens de werkgroepBob Dijkman (gemeente Veenendaal)Cindy van Soest (gemeente Wageningen)Dion Thielen (gemeente Ede)Gerben Hartkamp (Midden Nederland Makelaars)Hans van Heteren (Veenendaalse Woningstichting)Jannine Wessels (provincie Utrecht)Mirjam Koopman (provincie Gelderland)Rob Arends (PBD)Timo Wagteveld (gemeente Barneveld)

Marije Kuppens (secretariaat Stichting Vastgoedmonitor)Hein van Corven (projectleiding FM Consultants)

7 april 2015

Page 7: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Inleiding7

InleidingAlgemeen

Voor de opzet van de marktvraagverkenning starten we met het onderwerp betaalbaarheid. We sluiten aan op de landelijke definities voor de betaalbaarheid, zoals deze worden benoemd in de rapportage De kwetsbaarheid van het wonen (d.d. oktober 2015) van het PlanBureau voor de Leefomgeving (PBL).

In deze verkenning gaan we in op de drie onderdelen waarin de betaalbaarheid van het wonen in beeld wordt gebracht. We rapporteren zoveel als mogelijk over de gegevens van de gemeenten in de regio FoodValley. Aansluitend definiëren we (prikkelende) onderzoeksvragen en geven we een aanzet voor de verrassende antwoorden en inspirerende beelden.

Betaalbaarheid

In de PBL-rapportage worden drie onderdelen benoemd die gaan over de betaalbaarheid of kwetsbaarheid van de woningmarkt.1. Vermogensrisico: het risico dat aanwezig is omdat de hypotheekschuld hoger is dan

de verwachte verkoopopbrengst van de woning (het 'onder water staan'). Het risico is afhankelijk van de mate waarin eigenaar-bewoners een potentiële restschuld hebben. Hierbij wordt rekening gehouden met het vermogen van de eigenaar-bewoner.

2. Betaalrisico: het risico dat het besteedbaar huishoudinkomen onvoldoende toereikend is voor het betalen van de netto woonlasten en de noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud.

3. Toegankelijkheid: de mate waarin het woningaanbod financieel bereikbaar en toegankelijk is voor de woningzoekenden in relatie tot hun leencapaciteit of de inkomensgrens van de sociale verhuurders.

Leeswijzer

In de volgende hoofdstukken worden de drie onderdelen een voor een in beeld gebracht. Ieder hoofdstuk begint met een korte toelichting en enkele onderzoeksgegevens (factsheets). Het hoofdstuk wordt afgesloten met prikkelende vragen, verrassende antwoorden en inspirerende beelden.

Page 8: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 20158

VermogensrisicoInleiding

Het vermogensrisico 1. in Nederland is sterk gestegen van 6% in 2002 naar 23% in 2012 (bron PBL) en naar 28,4% in het eerste kwartaal van 2014 (bron Rabobank/KEO).

Landelijk is 4% van de vermogensrisico’s (=huishoudens) urgent door gezinsuitbreiding, scheiding of inkomensdaling. Dit percentage betekent voorFoodvalleyeenaantalvancirca630huishoudensmeteenurgentvermogensrisico.

Vermogensrisico’s Foodvalley

In de onderzoeksperiode (2012) wonen in de regio FoodValley 86.800 huishoudens in een koopwoning. Hiervan hebben 74.500 huishoudens (86%) een hypotheek.In de regioFoodvalleyishetvermogensrisicomet21,2%ruimlager dan in Nederland. Het gaat in totaal om 15.800 huishoudens. De huishoudens in de Gelderlandse gemeenten hebben een vermogensrisico onder en rond dit gemiddelde. De huishoudens uit de drie Utrechts gemeenten van de regio FoodValley hebben een vermogensrisico dat gelijk is aan het Nederlands gemiddelde (27,9%).

Het vermogensrisico is niet voor iedereen gelijk. De grootste risico’s liggen voor de huishoudens in FoodValley bij:- de eenpersoonshuishoudens,- jonge eigenaar-bewoners,- eigenaren met een korte bewoningsduur,- de huishoudens met een laag inkomen,- eigenaren van goedkope woningen.

Herstelsnelheid verschilt per groep

Na jaren van prijsdalingen verwacht de Rabobank voor 2014 een geringe prijsstijging en voor 2015 een prijstoename van 1 tot 3% (Rabobank, mei 2014). Hierdoor zal het aantal huishoudens, waarvan de hypotheek 'onder water staat', afnemen.

De herstelpercentages zijn niet voor alle groepen hetzelfde. Opvallend is dat woningbezitters die tussen 2000 en 2008 hun woning kochten sneller herstellen dan anderen. Terwijl zij begin 2014 meer dan gemiddeld ‘onder water staan’. Dit heeft te maken met de mix aan hypotheekvormen. Gemiddeld genomen kozen zij vaker dan kopers in andere tijdvakken voor een combinatiehypotheek, waarbij een gedeelte van de hypotheek wordt afgelost of gespaard op een kapitaalrekening. Deze keuze vertaalt zich de komende jaren dus in iets hogere herstelpercentages. Huishoudensindegoedkoopstekoopwoningen(minderdan150.000euro)herstellenmindersneldananderen. Deze groep kenmerkt zich door een groot aandeel zeer jonge huishoudens (onder de 24 jaar). Zij kozen er, ook in de recente jaren, voor om hun woning met een groot deel afl ossingsvrije hypotheek te fi nancieren. Echt snelle herstellers vinden we in de leeftijdscategorie 35- tot 44-jarigen en bij die huishoudens met een hypotheeklening die afl ossen of een kapitaal opbouwen.

1.Vermogensrisico:hetrisicodataanwezigisomdatdehypotheekschuldhogerisdandeverwachteverkoopopbrengstvandewoning.Hetrisicois

afhankelijkvandematewaarineigenaar-bewonerseenpotentiëlerestschuldhebben.Hierbijwordtrekeninggehoudenmethetvermogenvande

eigenaar-bewoner.

Page 9: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Vermogensrisico9

Factsheet vermogensrisico’sbron: WoON 2012, bewerking Rabobank/KEO

35%vandeeenpersoonshuishoudensmeteenhypotheek.In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de meerpersoonshuishoudens met (6.200) en zonder (5.600) minderjarige kinderen.

Vermogensrisico naar huishoudsamenstelling

Werkdocument   6   Regio  Foodvalley  

 

Factsheet  vermogensrisico’s  bron:  WoON  2012,  bewerking  Rabobank/KEO    35%  van  de  eenpersoonshuishoudens  met  een  hypotheek.  In  absolute  zin  is  het  vermogensrisico  het  meest  aanwezig  bij  de  meerpersoonshuishoudens  met  (6.200)  en  zonder  (5.600)  minderjarige  kinderen.            62%  van  de  jonge  eigenaar  bewoners  tot  34  jaar.  Het  aantal  jonge  eigenaren  met  een  vermogensrisico  is  ca.  8.300  huishoudens  groot.                    56%  van  de  eigenaren  met  een  korte  bewoningsduur  (vanaf  2008).  In  absolute  zin  is  het  vermogensrisico  het  meest  aanwezig  bij  de  eigenaren  die  een  woning  tussen  2000  en  2008  hebben  gekocht.              

62%vandejongeeigenaarbewonerstot34jaar.Het aantal jonge eigenaren met een vermogensrisico is circa 8.300 huishoudens groot.

Vermogensrisico naar leeftijd

Werkdocument   6   Regio  Foodvalley  

 

Factsheet  vermogensrisico’s  bron:  WoON  2012,  bewerking  Rabobank/KEO    35%  van  de  eenpersoonshuishoudens  met  een  hypotheek.  In  absolute  zin  is  het  vermogensrisico  het  meest  aanwezig  bij  de  meerpersoonshuishoudens  met  (6.200)  en  zonder  (5.600)  minderjarige  kinderen.            62%  van  de  jonge  eigenaar  bewoners  tot  34  jaar.  Het  aantal  jonge  eigenaren  met  een  vermogensrisico  is  ca.  8.300  huishoudens  groot.                    56%  van  de  eigenaren  met  een  korte  bewoningsduur  (vanaf  2008).  In  absolute  zin  is  het  vermogensrisico  het  meest  aanwezig  bij  de  eigenaren  die  een  woning  tussen  2000  en  2008  hebben  gekocht.              

Page 10: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201510

56%vandeeigenarenmeteenkortebewoningsduur(vanaf2008).In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de eigenaren die een woning tussen 2000 en 2008 hebben gekocht.

Vermogensrisico naar jaar van aankoop

Werkdocument   6   Regio  Foodvalley  

 

Factsheet  vermogensrisico’s  bron:  WoON  2012,  bewerking  Rabobank/KEO    35%  van  de  eenpersoonshuishoudens  met  een  hypotheek.  In  absolute  zin  is  het  vermogensrisico  het  meest  aanwezig  bij  de  meerpersoonshuishoudens  met  (6.200)  en  zonder  (5.600)  minderjarige  kinderen.            62%  van  de  jonge  eigenaar  bewoners  tot  34  jaar.  Het  aantal  jonge  eigenaren  met  een  vermogensrisico  is  ca.  8.300  huishoudens  groot.                    56%  van  de  eigenaren  met  een  korte  bewoningsduur  (vanaf  2008).  In  absolute  zin  is  het  vermogensrisico  het  meest  aanwezig  bij  de  eigenaren  die  een  woning  tussen  2000  en  2008  hebben  gekocht.              

30%vandeeigenarenmeteenbenedenmodaalinkomen.In absolute zin zijn de vermogensrisico’s onder alle inkomens redelijk verdeeld.

Vermogensrisico naar inkomen

Werkdocument   7   Regio  Foodvalley  

 

30%  van  de  eigenaren  met  een  beneden  modaal  inkomen.  In  absolute  zin  zijn  de  vermogensrisico’s  onder  alle  inkomens  redelijk  verdeeld.                    70%  van  de  eigenaren  in  een  woning  met  een  lage  WOZ-­‐waarde  (tot  150.000  euro).                            

Page 11: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Vermogensrisico11

70%vandeeigenarenineenwoningmeteenlageWOZ-waarde(tot150.000euro).

Vermogensrisico naar inkomen

Werkdocument   7   Regio  Foodvalley  

 

30%  van  de  eigenaren  met  een  beneden  modaal  inkomen.  In  absolute  zin  zijn  de  vermogensrisico’s  onder  alle  inkomens  redelijk  verdeeld.                    70%  van  de  eigenaren  in  een  woning  met  een  lage  WOZ-­‐waarde  (tot  150.000  euro).                            

Page 12: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201512

Vragen vermogensrisico’s

Vraag

Wat willen jonge huishoudens van wie het koopappartement ‘onder water staat’?

Antwoord

Een grote groep jonge eigenaren (ruim 8.000 huishoudens) heeft een woning die ‘onder water staat’. Een groot gedeelte van deze woningen is goedkoop (WOZ-waarde minder dan 150.000 euro) en bestaat uit appartementen. De jonge huishoudens zijn geblokkeerd in hun wooncarrière en nog erger, in het stichten van een gezin.

Is de vraag van deze huishoudens een grondgebonden huurwoning in de vrije sector (700 tot 850 euro) of een gelijkwaardige koopwoning waar de restschuld in wordt meegenomen?

Oplossingsrichtingen:- De corporaties dragen bij aan deze vraag door de appartementen over te nemen en toe

te voegen aan de sociale huurvoorraad.- De overheid en de banken moeten aan de slag met restschuldfi nanciering.- Nieuwbouw moet fl exibel zijn qua prijs, grootte en uitbreidingsmogelijkheden.

Vermogensrisico naar leeftijd Vermogensrisico naar WOZ-waarde

Page 13: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Vermogensrisico13

Vraag

Is het de taak van de gemeente om starters met een starterslening te helpen bij de aankoop van hun eerste koopwoning?

Antwoord

Koopstarters krijgen steeds minder hypothecaire leenruimte. Dat is niet erg. Hierdoor ontstaat vanzelf een prijscorrectie van de vele koopappartementen die te koop staan. Door leningen aan te bieden, wordt de prijscorrectie alleen maar uitgesteld.

Een alternatief is de blijverslening. De gemeente verstrekt de bij SVn verkregen blijverslening en krijgt in ruil daarvoor het recht van eerste hypotheek. Het onderpand zit in de woning. Bij verkoop krijgt de gemeente de investering terug en kan dat bedrag weer gebruiken voor een volgende aanvraag tot een woningaanpassing. Een revolving fund dus.Ook een oplossing voor restschuldfi nanciering kan voor nieuwe dynamiek zorgen.

Page 14: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201514

BetaalrisicoInleiding

Het betaalrisico 2. voor huurders in Nederland is sterk gestegen van 5% in 2002 naar 13% in 2012. Met name:- de huurders met een laag inkomen (22%),- de huurders in vrijesectorwoningen (17%).

De redenen voor de betaalrisico’s zijn volgens het PBL niet de huurlasten, maar vooral de inkomens- en koopkrachtontwikkelingen zoals toenemende werkeloosheid, stijgende zorgpremies en negatieve reële loonontwikkeling. De betaalrisico’s voor eigenaar-bewoners zijn de afgelopen tien jaar stabiel gebleven (circa 3%).

Nederland heeft hoogste woonlasten van Europa

Van alle EU-lidstaten heeft Nederland de hoogste woonlasten. Van het besteedbaar inkomen gaat in Nederland gemiddeld 30,9 procent op aan woonlasten, terwijl dat in Europa gemiddeld 22,2% is. Met name de huishoudens met het laagste inkomen geven relatief veel uit aan wonen: zij besteden gemiddeld 47,4 procent van hun besteedbaar inkomen aan wonen (Bron: onderzoek 'Housing and Social Inclusion' in opdracht vande Europese Commissie).

2.Betaalrisico:hetrisicodathetbesteedbaarhuishoudinkomenonvoldoendetoereikendisvoorhetbetalenvandenettowoonlastenende

noodzakelijkeuitgavenvoorlevensonderhoud.

Page 15: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Betaalrisico15

Factsheet betaalrisico’s

Huishoudinkomens

Circa35%vandehuishoudensheefteenlaaginkomen.Bijna7%vandehuishoudensheefteeninkomenonderofrondhetsociaalminimum. Dit zijn circa 9.600 huishoudens in de regio Foodvalley (6,9% van 139.420 huishoudens).

Huishoudinkomens

Inkomen Aantal Huishoudenmet Huishoudenmet Huishoudensonderof

huishoudens laaginkomen lagekoopkracht rondsociaalminimum

% % %

Barneveld 19.445 32 6 6

Ede 44.740 35 7 7

Nijkerk 15.805 32 5 5

Scherpenzeel 3.580 31 4 4

Wageningen 20.945 43 9 9

Renswoude 1.740 28 0 0

Rhenen 7.620 34 6 6

Veenendaal 25.545 36 7 8

Totaal 139.420 35,4 6,7 6,9

62%vandehuishoudensmeteenlaaginkomenbestaatuitalleenstaanden.17% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 11% van de huishoudens bestaat uit gezinnen. (Regio Gelderland Vallei)

Lage inkomens naar huishoudenssamenstelling

Page 16: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201516

22%vandehuishoudensmeteenmiddeninkomenbestaatuitalleenstaanden.41% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 29% van de huishoudens bestaat uitgezinnen.

Midden inkomens naar huishoudensamenstelling

Woonquote

Degemiddeldewoonquoteisvoordelageinkomensmet37%relatiefhoog.De afgelopen vijftien jaar is de woonquote redelijk stabiel gebleven. De woonquote voor de midden- en hoge inkomens is enkele procentpunten gestegen. (regio Gelderland Vallei).

Nibud geeft een bovengrens voor de woonquote aan van 35%.

Netto woonquote per huishouden Regio Gelderland Vallei

Werkdocument   12   Regio  Foodvalley  

 

Woonquote    De  gemiddelde  woonquote  is  voor  de  lage  inkomens  met  37%  relatief  hoog.  De  afgelopen  vijftien  jaar  is  de  woonquote  redelijk  stabiel  gebleven.    De  woonquote  voor  de  midden-­‐  en  hoge  inkomens  is  enkele  procentpunten  gestegen.  (regio  Gelderland  Vallei).    Nibud  geeft  een  bovengrens  voor  de  woonquote  aan  van  35%.      Werkgelegenheid    Het  aantal  banen  blijft  ondanks  de  crisis  stabiel  (regio  Gelderland  Vallei).                        Het  aantal  werkeloosheidsuitkeringen  is  met  70%  gestegen.  In  de  acht  gemeenten  van  de  regio  FoodValley  is  het  aantal  uitkeringen  gestegen  van  2.490  in  2009  naar  4.250  in  2012  (bron  CBS).    

Page 17: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Betaalrisico17

Werkgelegenheid

Hetaantalbanenblijftondanksdecrisisstabiel(regio Gelderland Vallei).

Werkgelegenheid (aantal banen) Regio Gelderland Vallei

Werkdocument   12   Regio  Foodvalley  

 

Woonquote    De  gemiddelde  woonquote  is  voor  de  lage  inkomens  met  37%  relatief  hoog.  De  afgelopen  vijftien  jaar  is  de  woonquote  redelijk  stabiel  gebleven.    De  woonquote  voor  de  midden-­‐  en  hoge  inkomens  is  enkele  procentpunten  gestegen.  (regio  Gelderland  Vallei).    Nibud  geeft  een  bovengrens  voor  de  woonquote  aan  van  35%.      Werkgelegenheid    Het  aantal  banen  blijft  ondanks  de  crisis  stabiel  (regio  Gelderland  Vallei).                        Het  aantal  werkeloosheidsuitkeringen  is  met  70%  gestegen.  In  de  acht  gemeenten  van  de  regio  FoodValley  is  het  aantal  uitkeringen  gestegen  van  2.490  in  2009  naar  4.250  in  2012  (bron  CBS).    

Hetaantalwerkeloosheidsuitkeringenismet70%gestegen.In de acht gemeenten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van 2.490 in 2009 naar 4.250 in 2012 (bron CBS).

Aantal WW uitkeringen

Inkomen Aantalhuishoudens 2009 2010 2011 2012

Barneveld 19.445 280 430 430 520

Ede 44.740 800 1190 1220 1410

Nijkerk 15.805 320 450 430 520

Scherpenzeel 3.580 60 90 80 100

Wageningen 20.945 330 460 470 540

Renswoude 1.740 30 40 30 40

Rhenen 7.620 130 190 190 220

Veenendaal 25.545 540 900 850 900

Totaal 139.420 2.490 3.750 3.700 4.250

Page 18: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201518

Particuliere verhuur en betaalrisico’s

De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in de gemeente Barneveld verhuurd. Hiervan heeft 63,4% een huur vanaf 700 euro en 36,6% een huur tot 700 euro.

Wat betreft de particuliere huur zijn er 45 woningen in 2012, 34 woningen in 2013 en 70 woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om de sociale huur, dan zijn er 7 appartementen in 2012, 40 appartementen in 2013 en 39 appartementen in 2014 verhuurd. De sociale huurwoningen zijn dan ook allen appartementen.

Verhouding particuliere huur tot sociale huur

Werkdocument   13   Regio  Foodvalley  

 

Particuliere  verhuur  en  betaalrisico’s  De  afgelopen  drie  jaar  zijn  er  door  Midden  Nederland  Makelaars  in  totaal  235  particuliere  woningen  in  de  gemeente  Barneveld  verhuurd.  Hiervan  heeft  63,4%  een  huur  vanaf  700  euro  en  36,6%  een  huur  tot  700  euro.    Wat  betreft  de  particuliere  huur  zijn  er  45  woningen  in  2012,  34  woningen  in  2013  en  70  woningen  in  2014  verhuurd.  Als  het  gaat  om  de  sociale  huur,  dan  zijn  er  7  appartementen  in  2012,  40  appartementen  in  2013  en  39  appartementen  in  2014  verhuurd.  De  sociale  huurwoningen  zijn  dan  ook  allen  appartementen.    

   Als  gekeken  wordt  naar  gezinssamenstelling  en  leeftijd  per  prijsklasse,  dan  valt  op  dat  dit  per  jaar  verschilt.  Wel  is  te  zien  dat  de  duurste  huurwoningen  (vanaf  900  euro)  voornamelijk  gehuurd  worden  door  meerpersoonshuishoudens  vanaf  circa  35  jaar.  

   

0%  10%  20%  30%  40%  50%  60%  70%  80%  90%  

2012   2013   2014  

87%  

46%  

64%  

14%  

54%  

36%  

Verhouding  paraculiere  huur  tot  sociale  huur  

Parqculiere  huur  in  procenten  

Sociale  huur  in  procenten  

Exclusief  verhuur  van  corporatiewoningen  

Exclusief  verhuur  van  corporatiewoningen  

Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar.

Gezinssamenstellingen verdeeld over prijsklassen 2012 t/m 2014

Werkdocument   13   Regio  Foodvalley  

 

Particuliere  verhuur  en  betaalrisico’s  De  afgelopen  drie  jaar  zijn  er  door  Midden  Nederland  Makelaars  in  totaal  235  particuliere  woningen  in  de  gemeente  Barneveld  verhuurd.  Hiervan  heeft  63,4%  een  huur  vanaf  700  euro  en  36,6%  een  huur  tot  700  euro.    Wat  betreft  de  particuliere  huur  zijn  er  45  woningen  in  2012,  34  woningen  in  2013  en  70  woningen  in  2014  verhuurd.  Als  het  gaat  om  de  sociale  huur,  dan  zijn  er  7  appartementen  in  2012,  40  appartementen  in  2013  en  39  appartementen  in  2014  verhuurd.  De  sociale  huurwoningen  zijn  dan  ook  allen  appartementen.    

   Als  gekeken  wordt  naar  gezinssamenstelling  en  leeftijd  per  prijsklasse,  dan  valt  op  dat  dit  per  jaar  verschilt.  Wel  is  te  zien  dat  de  duurste  huurwoningen  (vanaf  900  euro)  voornamelijk  gehuurd  worden  door  meerpersoonshuishoudens  vanaf  circa  35  jaar.  

   

0%  10%  20%  30%  40%  50%  60%  70%  80%  90%  

2012   2013   2014  

87%  

46%  

64%  

14%  

54%  

36%  

Verhouding  paraculiere  huur  tot  sociale  huur  

Parqculiere  huur  in  procenten  

Sociale  huur  in  procenten  

Exclusief  verhuur  van  corporatiewoningen  

Exclusief  verhuur  van  corporatiewoningen  

Page 19: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Betaalrisico19

Bij huurders met een betaalrisico wordt een garantstelling door een ouder of andere bevoegde gevraagd. Degenen waarvoor een garantiestelling van toepassing is, zijn vrijwel allemaal jonger dan 30 jaar. Dit is te verklaren door de tijdelijke arbeidscontracten waarmee jongeren/starters vaak te maken hebben. Verder gaat het hier voornamelijk om huurders van appartementen die onder de sociale huur vallen. In percentages uitgedrukt gaat het om 3% van de huurders in 2012, 14% van de huurders in 2013 en 3% van de huurders in 2014.

Betaalrisico

Werkdocument   14   Regio  Foodvalley  

 

Bij  huurders  met  een  betaalrisico  wordt  een  garantstelling  door  een  ouder  of  andere  bevoegde  gevraagd.  Degenen  waarvoor  een  garantiestelling  van  toepassing  is,  zijn  vrijwel  allemaal  jonger  dan  30  jaar.  Dit  is  te  verklaren  door  de  tijdelijke  arbeidscontracten  waarmee  jongeren/starters  vaak  te  maken  hebben.  Verder  gaat  het  hier  voornamelijk  om  huurders  van  appartementen  die  onder  de  sociale  huur  vallen.  In  percentages  uitgedrukt  gaat  het  om  3%  van  de  huurders  in  2012,  14%  van  de  huurders  in  2013  en  3%  van  de  huurders  in  2014.    

 

0  20  40  60  80  

100  120  140  160  

2012   2013   2014  

79  

114  

158  

2  16  

4  

Betaalrisico  

Totaal  aantal  huurders  

Huurders  met  garantstelling  

Page 20: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201520

Vragen betaalrisico’s

Vraag

Wat doen de corporaties gezamenlijk tegen de stijgende betalingsachterstanden van haar huurders?

Antwoord

Met name in de laatste drie jaar is de huurachterstand van huurders toegenomen.Ondanks de ingezette individuele acties van corporaties zien we een steeds grotere groep huurders die de huur en/of servicekosten niet meer kan betalen. Opvallend is ook het aantal nieuwe huurders dat in betalingsproblemen komen.Doordat de huren al een aantal jaren harder stijgen dan de inflatie, is het voor een aantal huurders steeds lastiger om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen.

Oplossingsrichting:De corporaties passen de huren voor de huishoudens met de laagste inkomens aan via maatwerk. De corporaties gaan passender toewijzen.

Huurachterstand = brutohuur (inclusief service- en stookkosten) minus voorstand uitgedrukt in een percentage van de netto jaarhuur.

Page 21: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Betaalrisico21

Vraag

Hebben de gemeenten eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen?

Antwoord

De woonlasten worden in de koopsector zeer sterk bepaald door de hoogte van de rentestand. Bij 1% rentestijging gaat de rentelast met 25% omhoog!Rente stijging van 2% leidt tot een 50% hogere netto rentelast!

Hypotheek 4200.000 4200.000 4200.000

Rente % 4% 5% 6%Belastingaftrek % 25% 25% 25%Bruto rente 4 8.000 4 10.000 4 12.000Netto rente 4 6.000 4 7.500 4 9.000

Bij een netto inkomen van 30.000 euro moet je bij een rentestijging van 2% eigenlijk 10 % meer gaan verdienen om hetzelfde over te houden. De druk van woonlasten wordt dus bepaald door het netto inkomen.

De prijs van koopwoningen kan omlaag door alle facetten in het woningbouwproces sneller en efficiënter te regelen: het voorafgaand overleg, de procedures, de grondkosten, bijkomende kosten en de bouwkosten. Alleen door samenwerking en vertrouwen tussen overheid en markt gaan we daarin slagen.

Vraag

Hebben de corporaties eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen?

Antwoord

De woonlasten worden zeer sterk bepaald door de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging.Om een jaarlijkse huurstijging van 4% te compenseren is een jaarlijkse loonsverhoging van eveneens 4% nodig. Alleen met een dergelijke loonsverhoging blijft de woonquote gelijk.

4%huurstijging Huurprijs Stijging Inkomen Woonquote

Huidig 4 580,00 0,0% 4 20.000 34,8%Na 1 jaar 4 603,20 4,0% 4 20.800 34,8%Na 2 jaar 4 627,33 8,2% 4 21.632 34,8%Na 3 jaar 4 652,42 12,5% 4 22.497 34,8%Na 4 jaar 4 678,52 17,0% 4 23.397 34,8%Na 5 jaar 4 705,66 21,7% 4 24.333 34,8%Na 6 jaar 4 733,89 26,5% 4 25.306 34,8%Na 7 jaar 4 763,24 31,6% 4 26.318 34,8%

De corporaties hebben wel degelijk invloed op de woonquote. Zij mogen de huren niet meer verhogen dan de verhoging van de lonen en uitkeringen.

Page 22: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201522

ToegankelijkheidInleiding

In de koopsector is in Nederland de toegankelijkheid 3. in de afgelopen tijd marginaal verbeterd. Met name voor starters en voor de middelste middeninkomens is dit van toepassing. In de sociale huursector is de toegankelijkheid iets verslechterd.

Netto hypotheeknormen

De tabellen hieronder geven weer wat er vanaf januari 2015 kan worden geleend in vergelijking met het jaar 2014. Voor hypotheken met een rentevast termijn van tien jaar of langer is de gemiddelde rente op het ogenblik ongeveer 3,25%. Voor hypotheken met een kortere rentevaste termijn, moet getoetst worden bij een rentestand van 5%.

Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een gelijke rentestand van 3,25%

Bruto jaarinkomen 4 30.000 4 50.000 4 € 70.000

Rentestand 3,25% (2014) 4 146.482 4 244.137 4 388.7053,25% (2015)* 4 137.018 4 228.364 4 360.523Verschil - 9.464 - 15.773 - 28.181

Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een gelijke rentestand van 5%

Bruto jaarinkomen 4 30.000 4 50.000 4 70.000

Rentestand 5% (2014) 4 128.069 4 213.448 4 336.8595% (2015)* 4 127.626 4 212.710 4 330.883Verschil - 442 - 737 - 5.977

Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een rentestand van 4,25% en 3,25%

Bruto jaarinkomen 4 30.000 4 50.000 4 70.000

Rentestand 4,25% (2014) 4 134.671 4 224.452 4 355.7353,25% (2015)* 4 137.018 4 228.364 4 360.523Verschil + 2.347 + 3.912 + 4.789

*gemiddelde loonsverhoging van 1,5%

3.Toegankelijkheid:dematewaarinhetwoningaanbodfinancieelbereikbaarentoegankelijkisvoorde

woningzoekendeninrelatietothunleencapaciteitofdeinkomensgrensvandesocialeverhuurders.

Page 23: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

23 Toegankelijkheid

Factsheet toegankelijkheid

Huurwoningen

Circa60%vandeactiefwoningzoekendenbestaatuitjongerentot35jaar.Het aandeel 55-plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet.

Actief woningzoekenden naar leeftijd

Werkdocument   18   Regio  Foodvalley  

 

Factsheet  toegankelijkheid    Huurwoningen    Circa  60%  van  de  actief  woningzoekenden  bestaat  uit  jongeren  tot  35  jaar.  Het  aandeel  55-­‐plussers  dat  actief  een  huurwoning  zoekt  is  14%.  Bron:  Woningnet.                  In  de  gemeente  Barneveld  zijn  relatief  minder  jongeren  en  meer  ouderen  actief  als  woningzoekende.  De  gemeenten  Ede,  Rhenen  en  Veenendaal  volgen  op  hoofdlijnen  het  gemiddelde.  In  de  gemeente  Scherpenzeel  zijn  relatief  veel  ouderen  actief  op  zoek  naar  een  huurwoning.  In  Wageningen  zijn  relatief  meer  jongeren  en  minder  ouderen  actief  als  woningzoekende.    

     

In de gemeente Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. De gemeenten Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief veel ouderen actief op zoek naar een huurwoning. In Wageningen zijn relatief meer jongeren en minder ouderen actief als woningzoekende.

Actief woningzoekenden per gemeente

Werkdocument   18   Regio  Foodvalley  

 

Factsheet  toegankelijkheid    Huurwoningen    Circa  60%  van  de  actief  woningzoekenden  bestaat  uit  jongeren  tot  35  jaar.  Het  aandeel  55-­‐plussers  dat  actief  een  huurwoning  zoekt  is  14%.  Bron:  Woningnet.                  In  de  gemeente  Barneveld  zijn  relatief  minder  jongeren  en  meer  ouderen  actief  als  woningzoekende.  De  gemeenten  Ede,  Rhenen  en  Veenendaal  volgen  op  hoofdlijnen  het  gemiddelde.  In  de  gemeente  Scherpenzeel  zijn  relatief  veel  ouderen  actief  op  zoek  naar  een  huurwoning.  In  Wageningen  zijn  relatief  meer  jongeren  en  minder  ouderen  actief  als  woningzoekende.    

     

Circa55%vandeactiefwoningzoekendenbestaatuiteenpersoonshuishoudens.Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet.

Page 24: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201524

Actief woningzoekenden naar huishoudsamenstelling

Werkdocument   19   Regio  Foodvalley  

 

Circa  55%  van  de  actief  woningzoekenden  bestaat  uit  eenpersoonshuishoudens.  Het  aandeel  gezinnen  dat  actief  een  huurwoning  zoekt  is  20%.  Bron:  Woningnet.                  

   In  de  gemeente  Scherpenzeel  zijn  relatief  weinig  gezinnen  actief  op  zoek  naar  een  woning  (9%)  en  relatief  veel  tweepersoonshuishoudens.  De  overige  gemeenten  verhouden  zich  rond  het  gemiddelde.    

Actief woningzoekenden per gemeente

Werkdocument   19   Regio  Foodvalley  

 

Circa  55%  van  de  actief  woningzoekenden  bestaat  uit  eenpersoonshuishoudens.  Het  aandeel  gezinnen  dat  actief  een  huurwoning  zoekt  is  20%.  Bron:  Woningnet.                  

   In  de  gemeente  Scherpenzeel  zijn  relatief  weinig  gezinnen  actief  op  zoek  naar  een  woning  (9%)  en  relatief  veel  tweepersoonshuishoudens.  De  overige  gemeenten  verhouden  zich  rond  het  gemiddelde.     In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar

een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde.

Page 25: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

25 Toegankelijkheid

Circa60%vandeactiefwoningzoekendenhebbeneeninkomentot21.600euro.Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens.

Circa20%heefteeninkomentussen21.600en29.400euro.Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet.

Actief woningzoekenden naar inkomensklasse

Werkdocument   20   Regio  Foodvalley  

 

Circa  60%  van  de  actief  woningzoekenden  hebben  een  inkomen  tot  21.600  euro.  Dit  is  de  inkomensgrens  voor  huurtoeslag  voor  eenpersoonshuishoudens.    Circa  20%  heeft  een  inkomen  tussen  21.600  en  29.400  euro.  Dit  is  de  inkomensgrens  voor  huurtoeslag  voor  meerpersoonshuishoudens.    Bron:  Woningnet.    

   De  huishoudinkomens  hebben  een  relatie  met  de  huishoudsamenstelling.    Het  aanbod  huurwoningen  is  als  volgt:  

 

Actief woningzoekenden per gemeente

Werkdocument   20   Regio  Foodvalley  

 

Circa  60%  van  de  actief  woningzoekenden  hebben  een  inkomen  tot  21.600  euro.  Dit  is  de  inkomensgrens  voor  huurtoeslag  voor  eenpersoonshuishoudens.    Circa  20%  heeft  een  inkomen  tussen  21.600  en  29.400  euro.  Dit  is  de  inkomensgrens  voor  huurtoeslag  voor  meerpersoonshuishoudens.    Bron:  Woningnet.    

   De  huishoudinkomens  hebben  een  relatie  met  de  huishoudsamenstelling.    Het  aanbod  huurwoningen  is  als  volgt:  

 

De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling.

Het aanbod huurwoningen is als volgt:

Werkdocument   20   Regio  Foodvalley  

 

Circa  60%  van  de  actief  woningzoekenden  hebben  een  inkomen  tot  21.600  euro.  Dit  is  de  inkomensgrens  voor  huurtoeslag  voor  eenpersoonshuishoudens.    Circa  20%  heeft  een  inkomen  tussen  21.600  en  29.400  euro.  Dit  is  de  inkomensgrens  voor  huurtoeslag  voor  meerpersoonshuishoudens.    Bron:  Woningnet.    

   De  huishoudinkomens  hebben  een  relatie  met  de  huishoudsamenstelling.    Het  aanbod  huurwoningen  is  als  volgt:  

 

tot aft oppingsgrens

vanaf aft oppingsgrens

Page 26: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201526

WoningvoorraadBron: Woningmarktmonitor Utrecht 2014 en Informatieblad Woningmarkt FoodValley

(Gelderse gemeenten) 2014.

Bijna60%vandewoningvoorraadbestaatuitkoopwoningen.

Woningvoorraad naar eigendom

Werkdocument   21   Regio  Foodvalley  

 

Woningvoorraad  Bron:  Woningmarktmonitor  Utrecht  2014  en  Informatieblad  Woningmarkt  FoodValley  (Gelderse  gemeenten)  2014.    Bijna  60%  van  de  woningvoorraad  bestaat  uit  koopwoningen.                          

   Met  name  in  de  kleinere  gemeenten  is  het  aandeel  koopwoningen  groter.  In  de  gemeente  Wageningen  is  de  koopvoorraad  het  kleinst.  De  woningvoorraad  van  particuliere  verhuurders  is  daarentegen  relatief  hoog.    Noot:  voor  Renswoude,  Rhenen  en  Veenendaal  zijn  alleen  de  WOZ-­‐waarden  van  de  koopwoningen  bekend.  Voor  de  Gelderlandse  gemeenten  betreft  het  huur-­‐  en  koopwoningen.  

Woningvoorraad naar gemeente en eigendom

Werkdocument   21   Regio  Foodvalley  

 

Woningvoorraad  Bron:  Woningmarktmonitor  Utrecht  2014  en  Informatieblad  Woningmarkt  FoodValley  (Gelderse  gemeenten)  2014.    Bijna  60%  van  de  woningvoorraad  bestaat  uit  koopwoningen.                          

   Met  name  in  de  kleinere  gemeenten  is  het  aandeel  koopwoningen  groter.  In  de  gemeente  Wageningen  is  de  koopvoorraad  het  kleinst.  De  woningvoorraad  van  particuliere  verhuurders  is  daarentegen  relatief  hoog.    Noot:  voor  Renswoude,  Rhenen  en  Veenendaal  zijn  alleen  de  WOZ-­‐waarden  van  de  koopwoningen  bekend.  Voor  de  Gelderlandse  gemeenten  betreft  het  huur-­‐  en  koopwoningen.  

Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-waarden van de koop-woningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur- en koopwoningen.

Met name in de kleinere gemeenten is het aandeel koopwoningen groter. In de gemeente Wageningen is de koopvoorraad het kleinst. De woningvoorraad van particuliere verhuur-ders is daarentegen relatief hoog.

Koop Huurcorporati e Huur overig Onbekend

Koop Huurcorporati e Huur overig Onbekend

Page 27: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

27 Toegankelijkheid

26%vandewoningvoorraadisgoedkoop(tot170.000euro).Het aandeel gemiddeld geprijsde woningen (van 170.000 tot 250.000 euro) is eveneens 40%.

Woningvoorraad naar prijsklasse

Werkdocument   22   Regio  Foodvalley  

 

26%  van  de  woningvoorraad  is  goedkoop  (tot  170.000  euro).  Het  aandeel  gemiddeld  geprijsde  woningen  (van  170.000  tot  250.000  euro)  is  eveneens  40%.                    

 Noot:  voor  Renswoude,  Rhenen  en  Veenendaal  zijn  alleen  de  WOZ-­‐waarden  van  de  koopwoningen  bekend.  Voor  de  Gelderlandse  gemeenten  betreft  het  huur-­‐  en  koopwoningen.    Het  aandeel  goedkope  woningen  in  Ede  en  Wageningen  is  met  31%  respectievelijk  36%  relatief  hoog.  In  Scherpenzeel  is  de  goedkope  voorraad  beperkt  tot  nog  geen  15%.  

Woningvoorraad naar gemeente en prijsklasse

Werkdocument   22   Regio  Foodvalley  

 

26%  van  de  woningvoorraad  is  goedkoop  (tot  170.000  euro).  Het  aandeel  gemiddeld  geprijsde  woningen  (van  170.000  tot  250.000  euro)  is  eveneens  40%.                    

 Noot:  voor  Renswoude,  Rhenen  en  Veenendaal  zijn  alleen  de  WOZ-­‐waarden  van  de  koopwoningen  bekend.  Voor  de  Gelderlandse  gemeenten  betreft  het  huur-­‐  en  koopwoningen.    Het  aandeel  goedkope  woningen  in  Ede  en  Wageningen  is  met  31%  respectievelijk  36%  relatief  hoog.  In  Scherpenzeel  is  de  goedkope  voorraad  beperkt  tot  nog  geen  15%.  

Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-waarden van de koop-woningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur- en koopwoningen.

Het aandeel goedkope woningen in Ede en Wageningen is met 31% respectievelijk 36% relatief hoog. In Scherpenzeel is de goedkope voorraad beperkt tot nog geen 15%.

Page 28: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201528

Huishoudinkomens

35%vandehuishoudensheefteenlaaginkomen.

Huishoudens naar inkomen

Werkdocument   23   Regio  Foodvalley  

 

Huishoudinkomens    35%  van  de  huishoudens  heeft  een  laag  inkomen.                          

 Bron:  CBS  Statline  2014  Laag  inkomen:  De  indeling  vindt  plaats  nadat  alle  particuliere  huishoudens  zijn  gerangschikt  van  laag  naar  hoog  besteedbaar  huishoudensinkomen.  Bij  de  laagste  40-­‐procent-­‐groep  worden  de  eerste  (laagste)  veertig  procent  huishoudens  met  een  besteedbaar  inkomen  meegenomen.  

 De  meeste  huishoudens  met  een  laag  inkomen  bevinden  zich  in  Veenendaal  en  Ede  (circa  35%)  en  in  Wageningen  (43%).  

Huishoudens naar gemeente en inkomen

Werkdocument   23   Regio  Foodvalley  

 

Huishoudinkomens    35%  van  de  huishoudens  heeft  een  laag  inkomen.                          

 Bron:  CBS  Statline  2014  Laag  inkomen:  De  indeling  vindt  plaats  nadat  alle  particuliere  huishoudens  zijn  gerangschikt  van  laag  naar  hoog  besteedbaar  huishoudensinkomen.  Bij  de  laagste  40-­‐procent-­‐groep  worden  de  eerste  (laagste)  veertig  procent  huishoudens  met  een  besteedbaar  inkomen  meegenomen.  

 De  meeste  huishoudens  met  een  laag  inkomen  bevinden  zich  in  Veenendaal  en  Ede  (circa  35%)  en  in  Wageningen  (43%).  

Bron: CBS Statline 2014Laag inkomen: De indeling vindt plaats nadat alle particuliere huishoudens zijn gerangschikt van laag naar hoog besteedbaar huishoudensinkomen. Bij de laagste 40-procent-groep worden de eerste (laagste) veertig procent huishoudens met een besteedbaar inkomen meegenomen.

De meeste huishoudens met een laag inkomen bevinden zich in Veenendaal en Ede (circa 35%) en in Wageningen (43%).

Page 29: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

29 Toegankelijkheid

Woningvoorraad versus huishoudinkomens

Dewoningvoorraadtot200.000euroisintheorievoldoendegroot om alle huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Mits geen rekening wordt gehouden met scheefwoners. Alleen in Scherpenzeel is dit niet het geval. Hierbij is geen rekening gehouden met het vermogen van huishoudens.

Lage inkomens t.o.v. goedkope woningvoorraad

Werkdocument   24   Regio  Foodvalley  

 

Woningvoorraad  versus  huishoudinkomens  De  woningvoorraad  tot  200.000  euro  is  in  theorie    voldoende  groot  om  alle  huishoudens  met  een  laag  inkomen  te  huisvesten.  Mits  geen  rekening  wordt  gehouden  met  scheefwoners.  Alleen  in  Scherpenzeel  is  dit  niet  het  geval.  Hierbij  is  geen  rekening  gehouden  met  het  vermogen  van  huishoudens.    

 Noot:  voor  Renswoude  zijn  geen  gegevens  over  de  huurvoorraad  bekend.  Noot:  voor  Rhenen  en  Veenendaal  is  aangehouden  dat  de  woningen  met  een  huur  tot  700  euro  een  WOZ-­‐waarde  hebben  tot  200.000  euro.    Het  aandeel  scheefwoners  lag  in  2011  op  circa  40%.  Ruim  30%  voor  de  corporatiewoningen  en  circa  50%  voor  de  overige  huurwoningen.  Het  aandeel  scheefwoners  (in  huurwoningen)  is  in  de  gemeenten  Barneveld,  Renswoude  en  Scherpenzeel  het  grootst.    

 Bron:  CBS  juli  2012,  peildatum  2011  

Noot: voor Renswoude zijn geen gegevens over de huurvoorraad bekend.Noot: voor Rhenen en Veenendaal is aangehouden dat de wonin-gen met een huur tot 700 euro een WOZ-waarde hebben tot 200.000 euro.

Hetaandeelscheefwonerslagin2011opcirca40%.Ruim 30% voor de corporatiewoningen en circa 50% voor de overige huurwoningen. Het aandeel scheefwoners (in huurwoningen) is in de gemeenten Barneveld, Renswoude en Scherpenzeel het grootst.

Scheefwoners corporaties, overige verhuurders en totaalBron: CBS juli 2012, peildatum 2011

Werkdocument   24   Regio  Foodvalley  

 

Woningvoorraad  versus  huishoudinkomens  De  woningvoorraad  tot  200.000  euro  is  in  theorie    voldoende  groot  om  alle  huishoudens  met  een  laag  inkomen  te  huisvesten.  Mits  geen  rekening  wordt  gehouden  met  scheefwoners.  Alleen  in  Scherpenzeel  is  dit  niet  het  geval.  Hierbij  is  geen  rekening  gehouden  met  het  vermogen  van  huishoudens.    

 Noot:  voor  Renswoude  zijn  geen  gegevens  over  de  huurvoorraad  bekend.  Noot:  voor  Rhenen  en  Veenendaal  is  aangehouden  dat  de  woningen  met  een  huur  tot  700  euro  een  WOZ-­‐waarde  hebben  tot  200.000  euro.    Het  aandeel  scheefwoners  lag  in  2011  op  circa  40%.  Ruim  30%  voor  de  corporatiewoningen  en  circa  50%  voor  de  overige  huurwoningen.  Het  aandeel  scheefwoners  (in  huurwoningen)  is  in  de  gemeenten  Barneveld,  Renswoude  en  Scherpenzeel  het  grootst.    

 Bron:  CBS  juli  2012,  peildatum  2011  

Page 30: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201530

Vragen toegankelijkheid

Vraag

Is grootschalige nieuwbouw van goedkope woningen een goede oplossing voor het betaalbaarheidsvraagstuk?

Antwoord

De toegankelijkheid van betaalbare woningen kan worden vergroot door de doorstroming te bevorderen. Of door veel goedkope woningen toe te voegen. Wat dat laatste betreft, is voorzichtigheid geboden. Zoals onderstaand schema laat zien, komen op termijn veel betaalbare woningen op de markt. Eenzijdige, goedkope uitbreidingswijken hebben weinig toekomstwaarde.Dat neemt niet weg dat er snel oplossingen moeten komen voor (kwetsbare) groepen die op dit moment niet aan een geschikte woning kunnen komen. Tijdelijke oplossingen en fl exibel en aanpasbaar bouwen zijn hiervoor de oplossing.

Page 31: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

31 Toegankelijkheid

Vraag

Willen oudere eigenaar-bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen?

Antwoord

Het beeld is vaak dat senioren krakkemikkig en weerloos zouden zijn. Dat iedereen vanaf 55 jaar gehuisvest dient te worden in ernstig aangepast woningen met een stoet aan zorg- en dienstverleners naast de voordeur. Dat beeld doet geen recht aan de diversiteit binnen de groep senioren. Driekwart van de groep is tussen de 55 en 75 jaar en vaak nog erg fi t. Het is juist deze fi tte leeftijdsgroep die de komende decennia fi ks groeit. De zorgbehoefte begint meestal vanaf 75 jaar en ook die grens schuift naar boven. En zelfs deze ‘oude senioren’ kunnen nog regelmatig goed uit de voeten.

‘De senior’ bestaat niet. Drie groepen senioren zijn voor de woningvoorraad van belang:1. De blijvers: de grootste groep senioren zijn de blijvers. Zij zijn zeer honkvast en blijven

in het eigen huis wonen. 2. De kiezers: zij vormen een deel van de snelgroeiende groep 55 tot 75 jaar. Deze jonge

senioren zijn vaak nog erg fi t. Een groep van zo’n 3% tot 6% van de 55+ers kiest uit eigener beweging om te verhuizen.

3. De moeters: uiteindelijk komen we dan bij de groep ‘moeters’ terecht. Mensen die zo lang mogelijk in het eigen huis hebben gewoond, maar daar vanwege hun gezondheid op enig moment uit moeten.

Woonsituatie huishoudens in Nederland van 55 jaar en ouderBron: CBS, peildatum 2012

Werkdocument   27   Regio  Foodvalley  

 Vraag  1  Willen  oudere  eigenaar-­‐bewoners  en  huurders  eigenlijk  wel  verhuizen?    Antwoord  Het  beeld  is  vaak  dat  senioren  krakkemikkig  en  weerloos  zouden  zijn.  Dat  iedereen  vanaf  55  jaar  gehuisvest  dient  te  worden  in  ernstig  aangepast  woningen  met  een  stoet  aan  zorg-­‐  en  dienstverleners  naast  de  voordeur.  Dat  beeld  doet  geen  recht  aan  de  diversiteit  binnen  de  groep  senioren.  Driekwart  van  de  groep  is  tussen  de  55  en  75  jaar  en  vaak  nog  erg  fit.  Het  is  juist  deze  fitte  leeftijdsgroep  die  de  komende  decennia  fiks  groeit.  De  zorgbehoefte  begint  meestal  vanaf  75  jaar  en  ook  die  grens  schuift  naar  boven.  En  zelfs  deze  ‘oude  senioren’  kunnen  nog  regelmatig  goed  uit  de  voeten.    ‘De  senior’  bestaat  niet.  Drie  groepen  senioren  zijn  voor  de  woningvoorraad  van  belang:  

1. De  blijvers:  de  grootste  groep  senioren  zijn  de  blijvers.  Zij  zijn  zeer  honkvast  en  blijven  in  het  eigen  huis  wonen.    

2. De  kiezers:  zij  vormen  een  deel  van  de  snelgroeiende  groep  55  tot  75  jaar.  Deze  jonge  senioren  zijn  vaak  nog  erg  fit.  Een  groep  van  zo’n  3%  tot  6  %  van  de  55+ers  kiest  uit  eigener  beweging  om  te  verhuizen.    

3. De  moeters:  uiteindelijk  komen  we  dan  bij  de  groep  ‘moeters’  terecht.  Mensen  die  zo  lang  mogelijk  in  het  eigen  huis  hebben  gewoond,  maar  daar  vanwege  hun  gezondheid  op  enig  moment  uit  moeten.  

 Beeld  

                       

Woonsituatie  huishoudens  in  Nederland  van  55  jaar  en  ouder.  Bron:  CBS,  peildatum  2012.    

   

Page 32: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201532

Vraag

Kunnen oudere eigenaar-bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen?

Antwoord

Ouderen kunnen hun koopwoning of huurwoning dikwijls niet verruilen voor een geschikt appartement om verzorgd te wonen.

De eigen woning is (grotendeels) afbetaald en de nieuwe (huur)woning legt dan ineens een groot beslag op de woonlasten. Daarnaast zijn de eigenaar-bewoners nog niet gewend aan de lagere verkoopprijzen. Verkopen van hun woning tegen de lagere verkoopprijs willen of kunnen zij niet.

Voor de huurders betekent een overstap dikwijls dat zij een kleinere woning moeten gaan huren tegen een hogere huurprijs. Doordat zij al lang in hun woning wonen, is de huurprijs relatief laag en niet aangepast op het huidige niveau. Bij vrijkomende huurwoningen wordt de huur geharmoniseerd. Hierdoor is de nieuwe woning verhoudingsgewijs (veel) duurder.

De hogere woonlasten en het inleveren op kwaliteit betekent dat veel ouderen hun verhuizing uitstellen en uiteindelijk afstellen. Daarnaast zijn voor ouderen de kosten in het levensonderhoud opgelopen en zien ze op tegen de rompslomp die een verhuizing met zich meebrengt.

Als de gemeenten en corporaties vinden dat ouderen hun woningen moeten vrij maken voor de doorstroming, zullen zij hiermee actief aan de slag moeten.

Bron: RIGO, rapport Betaalbaarheid in beeld

Page 33: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

33 Toegankelijkheid

Vraag

Het bevorderen van de doorstroming is geen doel op zich. Welk probleem willen we eigenlijk oplossen?

Antwoord

De verhuisdynamiek neemt al sinds begin jaren negentig af onder invloed van de ‘ontgroening’ van de bevolking. Het grootste deel van Nederland is gesetteld en tevreden. Laat de zogenaamde ‘scheefwoners’ gewoon in hun huur- of koopwoning wonen. Laat de ouderen als zij dat willen in hun eengezinswoning wonen. Waarom zouden ze moeten verhuizen?

Toetreders tot de woningmarkt (starters, herstarters en vestigers) hebben wel behoefte aan dynamiek, maar ook dat probleem moet niet worden overschat. Vrijwel overal in FoodValley staan momenteel tientallen woningen te koop en zelfs leeg, ook in de betaalbare prijsklassen. Ook in de huursector geldt dat wie niet al te hoge eisen stelt, binnen acceptabele tijd aan een woning kan komen.

Wel moet worden geconstateerd dat de mooiste woningen niet vrij komen en bewoond worden door 'insiders'. Mensen die in sommige gevallen 'te weinig' betalen (scheefheid) en/of 'niet meer in de woning passen' (lege-nesters in grote gezinswoningen). Als het gaat om schaarse woningen in de sociale voorraad kan dit als onrechtvaardig en ondoelmatig worden beschouwd.

Verhuisgeneigdheid naar vermogensrisico

Page 34: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201534

Vraag

Hoe komen de starters op de woningmarkt aan een woning? Door de doorstroming te bevorderen of door nieuw te bouwen?

Antwoord

Om aantrekkelijk te blijven voor jonge doelgroepen moet continu nagegaan worden welke woontypen en woonmilieus passend en betaalbaar zijn. Dit kan vermoedelijk voor een groot deel in de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouwlocaties zijn enkel complementair en bieden woningtypen die niet of te weinig voorhanden zijn voor bepaalde doelgroepen. Hiermee worden ook woningen of woonmilieus bedoeld voor jonge doelgroepen die nu nog niet woonachtig zijn in deze regio (kenniswerkers, expats).

In de bestaande bouw is voor de jongere doelgroepen keuze uit allerhande typen woningen. Van betaalbaar tot duur (grote woningen die nu nog bewoond zijn door senioren) en van klein (studio, appartement) tot groot (tweekapper, vrijstaand, villa). De nieuwbouwlocaties worden ingezet voor verrassende nieuwe woningbouwconcepten en woonmilieus (met andere sfeer) in plaats van meer van hetzelfde.

Het ontwikkelen van kantoorlocaties is een opkomend alternatief voor nieuwbouw.

Page 35: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

35 Toegankelijkheid

Vraag

Welk effect heeft het sociaal leenstelsel voor studenten om een betaalbare kamer te vinden?

Antwoord

Door het vervallen van de basisbeurs en de invoering van het sociaal leenstelsel neemt het percentage studenten dat op kamers gaat wonen af. Bovendien krijgen studenten die nog wel voor een aanvullende beurs in aanmerking komen, anders dan nu bij de basisbeurs het geval is, geen hoger bedrag meer als zij uitwonend zijn. Voor studenten is het vinden van een betaalbare kamer daarom steeds meer van belang.

Landelijk is de verwachting dat 20% van de studenten niet meer op kamers gaat(bron ABF).

De WUR, gemeente Wageningen en Idealis verwachten dat de vraag naar kamers “mogelijk wat gaat afnemen, maar dat de vraag naar kamers met lagere woonlasten naar verwachting zal toenemen”.

Figuur 1 Overzicht markt studentenhuisvesting Bron: OCW, 2013, Sevills, 2014

Hoe krijgen we voor expats en kenniswerkers voldoende betaalbare woningen beschikbaar?

Page 36: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201536

Vraag

Wie zijn de expats die in Wageningen komen promoveren en wat willen zij voor woonruimte?

Antwoord

Het Expat Center Food Valley te Wageningen is een nieuw servicepunt voor organisaties in de regio die internationale medewerkers bij hun organisatie willen laten werken. Het Expat Center helpt met het aanvragen van de formaliteiten. In het overheidsloket vindt inschrijving bij de gemeente plaats en kunnen verblijfsdocumenten worden afgehaald. In samenwerking met partners wordt bovendien hulp geboden bij het vinden van huisvesting, belastingadvies, verzekeringen, trainingen en cursussen etc. Doelgroepen van het Expat Center zijn kennismigranten (inkomen >€53.000 per jaar) en wetenschappelijke onderzoekers.

Internationals en wonenBinnen de groep internationals die in de regio Food Valley werkzaam zijn vormen de wetenschappelijk onderzoekers veruit de grootste groep.

Tot de categorie wetenschappelijk onderzoekers behoren onder meer Philosophiæ Doctors (PhD’s). Binnen de groep PhD’s zijn verschillende categorieën te onderscheiden:- PhD’s die op een beurs naar Nederland komen en hier promoveren;- PhD’s die op een beurs naar Nederland komen maar bij een andere universiteit

promoveren;- PhD’s die in loondienst komen bij een instituut of universiteit.

In de regio Food Valley staat Wageningen UR garant voor de grootste instroom van internationale en wetenschappelijk onderzoekers.

Buitenlandse PhD’s (net als buitenlandse studenten) van de WUR met een beurs hebben een bedgarantie voor een ‘single student room’. PhD’s op een beurs, die niet promoveren bij Wageningen UR en PhD’s die in loondienst komen bij Wageningen UR hebben géén bed garantie.Binnen het aanbod dat via de WUR en Idealis wordt aangeboden is slechts zeer beperkt aantal woonruimten met meer dan 1 slaapkamer. Ook op de particuliere markt is zeer weinig aanbod van goedkope appartementen/eengezinswoningen.

Met name beurs-PhD’s die met partner/gezin komen en een lage beurs hebben, PhD’s die op een beurs komen, maar hier niet promoveren en een lage beursvergoeding hebben en buitenlandse PhD’s die in loondienst komen bij Wageningen UR (al dan niet met partner en kinderen) hebben moeite hebben met vinden van betaalbare woonruimte met 1 of meer slaapkamers.

Door schaarste op de woningmarkt komt een deel van de (single) PhD’s terecht op de illegale huizenmarkt, vaak als onderhuurder zonder contract. Daarmee kunnen zij niet ingeschreven worden bij gemeente, geen bankrekening aanvragen of verzekeringen regelen. Een ongewenste situatie.

Er is daarom met name behoefte aan gestoffeerde, dan wel gemeubileerde appartementen/ eengezinswoningen met minimaal 1 slaapkamer met een totale kostprijs (incl. gas, water, elektra) tussen de 300 en 650 euro all in bij voorkeur in de gemeente Wageningen.

Page 37: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

37 Toegankelijkheid

Page 38: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201538

Bijlagen

Bijlage 1. Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley

Woningmarktonderzoeken gemeenten Foodvalley

Opdrachtgever Rapporten Datum Onderzoeksbureau betaalbaarheid/woonwensen

barneveld Gemeente Barneveld Betaalbaarheid van het wonen Juni 2014 Gemeente Barneveld in Barneveld 2014

Gemeente Barneveld Woningmarktonderzoek Maart 2010 Companen Barneveld

ede Gemeente Ede Analyse woonvraag en woonaanbod gemeente Ede Nov. 2014 Onderzoeksbureau Gemeente Ede

Gemeente Ede Wonen in Ede 2011 Sept. 2011 Onderzoeksbureau Gemeente Ede

nijkerk Woningstichting Nijkerk Wonen en inkomen in Nijkerk Sept. 2012 Atrivé

Gemeente Nijkerk Woonaantrekkelijkheidsscan 2011 Bureau Louter Nijkerk 2011

renswoude Gemeente Renswoude Quick scan woningmarktonderzoek Maart 2013 FM Consultants gemeente Renswoude

rhenen

scherpenzeel Gemeente Scherpenzeel Woningbehoefte-onderzoek plan Juni 2010 Companen Zuid in Scherpenzeel Vallei Wonen Quick scan woningmarktonderzoek Mei 2013 FM Consultants gemeente Scherpenzeel

Page 39: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Bijlagen39

Opdrachtgever Rapporten Datum Onderzoeksbureau betaalbaarheid/woonwensen

veenendaal Gemeente Veenendaal Wonen in Veenendaal 2013 2013 Onderzoeksbureau gemeente EdePatrimonium Sociale huurvoorraad 2030, Sept. 2014 FM Consultants woonstichting voor Patrimonium in de gemeente Veenendaal

Huurdersvereniging Woonlastenonderzoek, Maart 2014 Companen Patrimonium de huurder in beeld

wageningen Gemeente Wageningen Woningmarktprognose Wageningen Sept. 2014 ABF research 2012-2030 Vraag en aanbod studentenhuisvesting Juni 2014 WUR, gemeente in Wageningen Wageningen en Idealis

regio amersfoort Samenwerkende Verkenning woningbouw-programmering Mei 2014 Economisch instituut gemeenten regio regio Amersfoort voor de bouw (EIB)Amersfoort Lange termijn 2013-2040 Samenwerkende Verkenning woningbouw-programmering Juli 2013 Economisch instituutgemeenten regio regio Amersfoort voor de bouw (EIB) Amersfoort Lange termijn 2013-2017

Samenwerkende Woningmarkt in regionaal perspectief Sept. 2012 Companen en gemeenten regio bureau LouterAmersfoort

Samenwerkende Ontwikkeling van de doelgroep in de ? Gemeente Amersfoortgemeenten regio regio Amersfoort 2013-2020Amersfoort

regio gelderland, vallei Provincie Gelderland Kernrapport CitaVista Dec. 2014 Citavista WoON 2012 Regio Gelderland: Vallei, 2012

Page 40: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201540

Bijlage 2. Betaalbaarheidsonderzoeken

Betaalbaarheidsonderzoeken

Opdrachtgever Rapportenbetaalbaarheid/woonwensen Datum Onderzoeksbureau

Planbureau voor de Kwetsbaarheid van regionale Okt. 2014 Planbureau voor de Leefomgeving woningmarkten Leefomgeving

Kennisplatform Corpovenista Betaalbaar Wonen, Woonlasten Juli 2014 Rigo en kwaliteit in de sociale huursector

Kennisplatform Corpovenista Meer beweging op de woningmarkt Juni 2014 Rigo

VNG Betaalbaarheid van wonen, inzicht en Juni 2014 Rigo handvatten voor lokale bestuurders

ASRE Research Center, Kopers in de knel? Betaalbaarheid April 2014 ASRE Research Center, Amsterdam in de koopsector Amsterdam

Gewest Gooi en Vechtstreek Meer zicht op betaalbaarheid Sept. 2013 Rigo

Stadsregio Arnhem Nijmegen De Woonlastenbenadering Okt. 2013 Rigo Provincie Gelderland

Page 41: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Bijlagen41

Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd

Werkdocument   36   Regio  Foodvalley  

 

Bijlage  3;  Demografische  gegevens  bevolking    

   

     

TotaalFoodvalley 2013 2015 2020 2025 2030 2035 2040

0-19 jarigen 88.400 88.500 89.500 88.300 90.000 90.400 90.60020-34-jarigen 65.200 66.100 66.900 68.400 67.300 64.400 62.40035-54-jarigen 92.100 89.700 86.000 83.100 81.900 83.600 84.80055-64-jarigen 40.000 40.500 44.100 46.000 44.300 38.800 36.60065-74-jarigen 28.400 32.300 36.200 37.900 41.200 43.000 41.10075-plus 22.500 24.300 28.600 35.200 40.800 45.500 49.700

Totaal 338.613 343.415 353.320 360.925 367.530 367.735 367.240

Bijlage 3. Demografi sche gegevens bevolking

Page 42: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201542

Barneveld

Ede

Barneveld

Barneveld 2015 Barneveld 2030

Ede

Ede 2015 Ede 2030

Page 43: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Bijlagen43

Nijkerk

Renswoude

Nijkerk

Nijkerk 2015 Nijkerk 2030

Renswoude

Renswoude 2015 Renswoude 2030

Page 44: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201544

Rhenen

Scherpenzeel

Rhenen

Rhenen 2015 Rhenen 2030

Scherpenzeel

Scherpenzeel 2015 Scherpenzeel 2030

Page 45: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Bijlagen45

Veenendaal

Wageningen

Veenendaal

Veenendaal 2015 Veenendaal 2030

Wageningen

Wageningen 2015 Wageningen 2030

Page 46: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201546

Page 47: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015
Page 48: Werkdocument verkenning van de marktvraag 2015

Postbus 4, 6740 AA Lunteren Postbus 4, 6740 AA Lunteren • T 0318 - 481520 T 0318 - 481520 T 0318 - 481520 • [email protected] [email protected] [email protected] www.vastgoedmonitorfoodvalley.nlwww.vastgoedmonitorfoodvalley.nlwww.vastgoedmonitorfoodvalley.nl