Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

43
Werk aan wonen en wijken Een kans voor uw gemeente Een digitale uitgave van ACW - Redactie Michel Debruyne - oktober 2009 - v.u. Kris Houthuys, ACW, Haachtsesteenweg 579, 1030 Brussel

description

Het grond- en pandendecreet is sinds september 2009 in voege. De gemeenten en de woonactoren (zowel sociale als private) staan voor een belangrijke opdracht. En voor veel gemeenten is het alle hens aan dek. Hoe moet je werken met het decreet? Dit is een andere vraag dan de vraag naar uitleg bij het decreet. Het gaat immers over een aantal keuzes die moeten gemaakt worden. Het gaat over ruimtelijke afwegingen. In deze beknopte brochure willen we naast de basisinformatie ons vooral toeleggen op dat tweede. We geven vanuit onze visie op wonen meer informatie. We doen dit aan de hand van een reeks vragen en antwoorden. Het decreet kan ook voor een tweede kleine revolutie zorgen. Door het decreet zullen er op vrij korte termijn veel gronden vrijkomen en zullen er veel nieuwbouwactiviteiten ontwikkeld worden. De vraag is dan op welke manier we deze woonprojecten zullen beoordelen.

Transcript of Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Page 1: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Werk aan wonen en wijkenEen kans voor uw gemeente

Een digitale uitgave van ACW - Redactie Michel Debruyne - oktober 2009 - v.u. Kris Houthuys, ACW, Haachtsesteenweg 579, 1030 Brussel

Page 2: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

2

3 Inleiding: Wonen en Wijken?

5 Hoofdstuk 1 Kansen voor Vlaanderen

9 Hoofdstuk 2 De grote uitdagingen

15 Hoofdstuk 3 Een goed woonbeleid

15 1. Is een visie op wonen nodig?

17 2. Moet er intergemeentelijke samenwerking zijn?

17 3. Moet elke gemeente een lokale woonraad hebben?

18 4. Moet het reglement op sociale woningen op het woonoverleg/de woonraad én op de GECORO komen?

18 5. Het objectief m.b.t. sociale koopwoningen vastleggen is een belangrijke taak van het woonoverleg/de woonraad

18 6. Moet de gemeente een activeringsprogramma opmaken? Of de tweede taak van het woonoverleg/de woonraad

19 7. Wat met gronden van intercommunales?

20 8. Moet de gemeente verschoningsgronden gebruiken om bepaalde terreinen niet als bouwgrond te merken?

21 9. Is de realisatie van de sociale lasten een verantwoordelijkheid van één pro-ject of één initiatiefnemer?

21 10. Moeten sociale lasten overal even streng zijn?

23 11. Wat doe je als een projectontwikkelaar een grotere sociale last wil verwe-zenlijken

23 12. Hoe ga je om met kleine projecten?

24 13. Hoe ga je om met grote verkavelingen?

25 14. Hoe groot moeten de gronden van sociale/bescheiden woningen zijn?

25 15. Hoe dicht wonen?

26 16. Kan het grond- en pandendecreet het ruimtelijk beleid van een gemeente “overrulen”?

27 17. Wonen in eigen streek

29 Uitleiding: wonen en wijken. U bent aan zet.

31 Bijlage 1 Een voorbeeld van reglement sociaal wonen

36 Bijlage 2 De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

Inhoudstafel

Page 3: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Het grond- en pandendecreet is sinds september 2009 in voege. De ge-meenten en de woonactoren (zowel

sociale als private) staan voor een belang-rijke opdracht. En voor veel gemeenten is het alle hens aan dek.

De vorige Vlaamse regering heeft meerdere maanden (jaren) van discussie en overleg nodig gehad om dit decreet mogelijk te ma-ken. De discussies met de private woonac-toren zijn soms zeer hard geweest en zijn helaas nog steeds niet voorbij1.

Naast deze moeilijkheden staat de huidige Vlaamse regering voor bijkomende proble-men: het decreet moet uitgevoerd worden en dit veronderstelt uitvoeringsbesluiten. Er zijn reeds een reeks uitvoeringsbeslui-ten verschenen, maar er moeten er nog veel komen. Naast dit uitvoeringsprobleem is het budgettaire probleem het grootst. Het decreet vereist immers een extra investe-ring van ongeveer 85 miljoen euro per jaar, en dit gedurende een 10-tal jaar. De sep-temberverklaring van 28 september jongst-leden gaf gelukkig meer duidelijkheid.

De hardheid van de discussies is logisch. Het decreet is immers ingrijpend. En dit om verschillende redenen.

Ze maakt het mogelijk dat sociale lasten ingeschreven kunnen worden in ruimtelijke plannen. Dit betekent dat projectontwikke-laars een deel van hun meerwaarden op de realisatie van een project moeten omzetten in sociale woningen.

Het decreet is ingrijpend omdat het een versnelling wil in het bouwen van het aantal sociale en bescheiden woningen. Het wil

Inleiding:Wonen en Wijken?

bovendien onbenutte gronden sneller op de markt brengen. Hiermee beantwoordt het decreet aan heel wat vragen naar goede en betaalbare woningen.

Het decreet zorgt met andere woorden voor een kleine revolutie in onze manier van om-gaan met gronden en woningen.

In deze brochure willen we een antwoord geven op de vele vragen die leven rond het decreet. Het Ministerie Ruimtelijke Orde-ning, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed heeft aan de gemeenten heel wat informa-tie gegeven via een rondschrijven en via een goede website (www.rwo.be).

Maar naar ons aanvoelen is dit niet vol-doende. Er is ook andere informatie nodig. Hoe moet je immers werken met het de-creet? Dit is een andere vraag dan de vraag naar uitleg bij het decreet. Het gaat immers over een aantal keuzes die moeten gemaakt worden. Het gaat over ruimtelijke afwegin-gen.

In deze beknopte brochure willen we naast de basisinformatie ons vooral toeleggen op dat tweede. We geven vanuit onze visie op wonen meer informatie. We doen dit aan de hand van een reeks vragen en antwoorden.

Het decreet kan ook voor een tweede kleine revolutie zorgen. Door het decreet zullen er op vrij korte termijn veel gronden vrijkomen en zullen er veel nieuwbouwactiviteiten ontwikkeld worden. De vraag is dan op wel-ke manier we deze woonprojecten zullen beoordelen.

3

1 Voka onderzoekt op dit ogenblik de juri-dische mogelijkheden om tegen het de-creet bij het Grondwettelijk Hof in beroep te gaan.

Page 4: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Welke ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten willen we?

Renaat Braem schreef in 1986 een essay met als provocerende titel “het lelijkste land ter wereld”. Vervolgens pleitte hij voor (in een volgend essay) het werken aan “het schoonste land ter wereld”. Zijn grondge-dachte is dat we nood hebben aan ruimte-lijke planning en aan een andere manier van wonen.

Wonen is immers meer dan het leven in een huis. Wonen is samen-wonen in een ge-meenschap, een straat, een dorp, een wijk of buurt, een gemeente. Het wonen (en dus de ruimtelijke planning) moet een bijdrage leveren aan dat samen-wonen.

Samen-wonen is dus meer dan wooneen-heden stapelen of naast elkaar zetten. He-laas zijn heel wat projecten in Vlaanderen nog teveel een opeenstapeling van woon-eenheden. Onze dorpen verliezen heel wat authenticiteit en identiteit door opeenge-stapelde blokken die her en der verschij-nen.

Inleiding:Wonen en Wijken?

Veel verkavelingen zijn nog een naast el-kaar zetten van woningen met een tuin. Over de publieke ruimte waar mensen el-kaar kunnen ontmoeten is hier niet veel na-gedacht.

En hier kan het decreet dus ook voor een kleine revolutie zorgen. De gemeenten krij-gen de kans om na te denken over een goe-de ruimtelijke ordening.

Gelukkig zijn er in Vlaanderen heel wat goede voorbeelden. Twee daarvan geven we mee ter inspiratie.

Voor ons gaat het decreet over wonen en wijken. In deze brochure vind je dan ook veel verwijzingen naar dat samen-wonen of naar die goede ruimtelijke ordening.

In een laatste deel, de bijlagen, willen we de gemeenten een handje helpen door een voorbeeld van reglement op te nemen. U vindt er ook de sociale huurobjectieven per gemeente.

Deze brochure is vooral gericht naar ge-meenten. We zijn overtuigd dat gemeenten de spil zijn van het woonbeleid. Zij moeten het woonbeleid lokaal waar maken. En hiervoor hebben ze alle steun nodig.

Het is nu aan de gemeenten en het midden-veld om de uitdagingen die het decreet stelt aan te gaan. Zo kan Vlaanderen het schoon-ste land ter wereld worden voor alle bewo-ners, arm en minder arm.

4

Page 5: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

In dit eerste hoofdstuk willen we het de-creet even toelichten en de belangrijkste lijnen verduidelijken. Dit luik biedt een

zicht op de mogelijkheden voor gemeenten, huisvestingsmaatschappijen en voor private ondernemers.

Het grond- en pandendecreet biedt kansen voor een kwalitatief woonbeleid.Dit decreet is sinds 1 september 2009 in voege en zal het gezicht van Vlaanderen sterk veranderen. Voor veel gemeenten betekent dit alle hens aan dek, want er staat heel wat op stapel.

Een kort overzicht van de verplichtingen van of mogelijkheden voor gemeenten:

• de verplichting om regelmatig de ge-zamenlijke oppervlakte van de onbe-bouwde bouwgronden in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen op het grondgebied van de gemeente te be-rekenen;

• de verplichting om op grond van een advies van het lokaal woonoverleg een gemotiveerd voorstel van verde-ling van het provinciaal objectief voor sociale koopwoningen, respectievelijk voor sociale kavels te formuleren;

• de verplichting om aan welbepaalde (verkavelings)vergunningen voor pro-jecten een sociale last of een last be-scheiden woonaanbod te verbinden;

• de mogelijkheid om een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen en/of een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen vast te stellen;

Hoofdstuk 1:Kansen voor Vlaanderen

• de mogelijkheid of de verplichting om in ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg normen op te nemen over het sociaal en/of beschei-den woonaanbod;

• de verplichting om 25% van de ge-zamenlijke oppervlakte van de onbe-bouwde bouwgronden en kavels in ei-gendom van de Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtsperso-nen aan te wenden voor de verwezen-lijking van een sociaal woonaanbod.

Vanaf 2010 treden dan nog andere verplich-tingen of mogelijkheden op. Meer info vind je op www.rwo.be. Het decreet heeft met betrekking tot de verplichting sociale wo-ningbouw te realiseren uitwerking tot 2020 en voor sommige gemeenten zelfs tot 2025.

Het grond- en pandendecreet is een vrij omvangrijk decreet. Het beslaat een 124 pagina’s, de memorie van toelichting 152 zonder bijlagen. We vergeten de verschil-lende besluiten en wijzigingen van andere besluiten dan nog (denk maar aan de wijzi-ging van het investerings- en uitvoerings-programmabesluit voor de sociale huisves-ting).

In dit deel willen we de grote lijnen weerge-ven. Hierbij benadrukken we de mogelijk-heden voor gemeenten, huisvestingsmaat-schappijen en private ondernemers.

5

Page 6: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

1. Elke gemeente kan haar woonbeleid een eigen gezicht geven

Het decreet gaat uit van de stelling dat elke gemeente een woonbeleid moet voeren dat beantwoordt aan de sociale noden in de ge-meente.

Een woonbeleid is noodzakelijk. Verschil-lende campagnes van armoede- en huur-dersorganisaties hebben de voorbije jaren de woonnood centraal gezet. Tijdens de vo-rige verkiezingen was betaalbaarheid van wonen één van de grote bekommernissen. Telkens was er de vraag naar meer sociale en private huurwoningen. Het samenwer-kingsverband Decenniumdoelen2 eiste bv 70.000 nieuwe sociale en 70.000 bijkomen-de private huurwoningen. Ook het Pact 2020 heeft zich hierop geinspireerd3.

Meer sociale huur- en koopwoningen zijn naast bescheiden woningen een noodzake-lijk antwoord. Het decreet is een duidelijk antwoord op deze vragen.

Het decreet stelt dat elke gemeente een aanbod van sociale huur- en koopwoningen en bescheiden woningen nodig heeft. Het decreet legt een vorm van resultaatsverbin-tenis op: het legt een minimale hoeveel-heid sociale huurwoningen op. De ge-meente bepaalt nu zelf een gemeentelijk objectief voor sociale huur- en voor koop-woningen. Naast deze minimale hoeveel-heid kunnen gemeenten met minder dan 3 % sociale huurwoningen in hun patrimoni-um een extra aanbod verwezenlijken. Dit extra aanbod zal elke gemeente zelf kun-nen bepalen aan de hand van sociale con-textfactoren. Een sociale contextfactor kan bv. een samenwerking met een sociaal ver-huurkantoor zijn. De hoeveelheid huurwo-ningen die op dergelijke wijze ter beschik-king worden gesteld zijn een argumentatie om het sociaal objectief in de ene of de an-dere richting te doen bewegen.

Hoofdstuk 1:Kansen voor Vlaanderen

Zowel de sociale woonorganisaties (sociale huisvestingsmaatschappijen, intergemeen-telijke samenwerkingen, gemeenten en OCMW’s) als private ontwikkelaars kunnen deze woningen realiseren. Indien private ontwikkelaars dit realiseren dan worden ze tegen vastgestelde prijzen vergoed.4

Belangrijk is dus dat de verplichtingen zeer lokaal kunnen ingevuld worden.

Los van de sociale woningen zal de ge-meente de mogelijkheid hebben om de an-dere woningen te differentiëren. Door mid-del van een stedenbouwkundige verorde-ning kan de gemeente zo ook bescheiden woningen opleggen. Zo kan de gemeente voor iedereen een woonaanbod creëren.

Op deze manier geven gemeenten een ei-gen invulling aan het woonbeleid. Hiermee versterkt het decreet de eigenheid van de gemeente.

Betaalbaar wonen vraagt dat elke gemeen-te een minimum aanbod heeft aan sociale woningen. Zeker in momenten van (fi nanci-ele) crisis is een bijkomend aanbod aan huurwoningen een noodzaak.

2. Het aanbod aan bouwgronden zal sterk stijgen

Eén van de grote klachten nu is het gebrek aan betaalbare gronden. De laatste jaren zijn de grondprijzen inderdaad sterk geste-gen. In sommige regio’s waar een externe druk op de woningmarkt is (Kempen, Vlaams-Brabant, …) zijn deze stijgingen spectaculair te noemen. De aangroei van de bevolking gekoppeld aan de gezinsverdun-ning zal de druk op bepaalde plekken nog doen stijgen. Het decreet geeft een ant-woord op deze vragen door het reëel aan-bod aan bouwgronden sterk te doen stijgen. We kunnen zelfs een prijsstabiliserend ef-fect verwachten.

6

2 www.decenniumdoelen.be3 http://www.vlaandereninactie.be/nlapps/de-

fault.asp4 Het bedrag dat de huisvestingsmaatschap-

pijen bij de overname zullen betalen, wordt bepaald door diverse criteria. Voor een type-woning met drie slaapkamers en een garage, gebouwd op een uitgeruste grond, loopt dit al snel op tot 175.910 euro.

Dat bedrag is samengesteld uit:17.295 euro als basisbedrag verhoogd met

5.765 euro gelegen in woongebied 5.765 euro voor een gezinswoning 14.412 euro voor het uitrusten van de grond 120.612 euro voor de woning + garage de reële studiekosten met een maximum van 10% = 12.061 euro Totaal = 175.910 euro Door tal van specifi eke maatregelen in bijzondere gebieden kan dit bedrag op-

lopen tot ruim 185.000 euro.”Zie ook www.dirkvanmechelen.be

Page 7: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Hoe doet het decreet dit?

In de eerste plaats door de gronden van de publieke en semi-publieke (zoals kerkfa-brieken) overheden te activeren. Dit is ech-ter geen blinde activering. Gronden die ge-bruikt worden voor bv. een jeugdclub hoe-ven niet geactiveerd te worden. Gemeenten zullen bijgevolg verschoningsgronden kun-nen inroepen.Deze gronden worden in de eerste plaats gebruikt voor het realiseren van het sociaal objectief. Minstens 25 % van deze gronden moeten immers gebruikt worden voor de realisatie van sociale woningen (huur, koop of kavels). De resterende 75 % kan gebruikt worden voor andere type woningen.Op deze manier creëert de overheid een sterke sociale menging.

Belangrijker voor de discussie is dat de so-ciale woningen in de eerste plaats gereali-seerd moeten worden op deze overheids-gronden. De private sector, die de 75 % verder invult, heeft geen enkele kost bij de realisatie van deze gronden. Integendeel, ze heeft er enkel baat bij dat deze gronden worden aangesneden.

In de tweede plaats wordt het gemakkelij-ker om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. Ook de private sector kan het aan-snijden van deze gronden aanvragen. Daar-naast kunnen nieuwe woongebieden door middel van bestemmingswijzigingen ont-staan. Hier ligt het minimumpercentage van het sociaal objectief op 20 % voor pri-vate gronden en 40 % voor (semi-)publieke gronden. We mogen echter niet vergeten dat woonuitbreidingsgebieden voorbestemd waren voor groepswoningbouw. Door het gemakkelijker aansnijden van deze gron-den, is elke realisatie een belangrijke meer-waarde voor de private (en publieke) sector.

In de derde plaats kunnen er verplichtingen opgelegd worden op particuliere verkave-lingen van een bepaalde omvang. De ge-meenteraad zal zelf een percentage sociale lasten kunnen vaststellen. Dit percentage zal uiteraard afhankelijk zijn van het aantal sociale huurwoningen dat de gemeente moet realiseren en de hoeveelheid over-

Hoofdstuk 1:Kansen voor Vlaanderen

heidsgronden die te activeren zijn. In ruil voor een beperkt aandeel sociale woning-bouw verkrijgt de verkavelaar een belang-rijke realiseringsmeerwaarde. Hierbij mag men niet vergeten dat deze verplichting wegvalt zodra het aantal sociale woningen bereikt is.

Daarnaast bevat het decreet tevens een ac-tiveringsheffi ng en een leegstandsheffi ng op braakliggende gronden en op leegstaan-de gebouwen. De activeringsheffi ng is er voor braaklig-gende gronden in het woongebied. Indien het aantal onbebouwde percelen te groot is, zal de gemeente de activeringsheffi ng moe-ten invoeren.De leegstandsheffi ng is de bekende heffi ng die nu terug naar de gemeenten gaat. De gemeenten kunnen vanaf een bepaalde hoogte een eigen heffi ng bepalen.

Er komen eveneens belangrijke active-ringsprojecten voor renovatie en creatie van sociale woningbouw. Elke gemeente kan voor grotere leegstaande gebouwen of braakliggende plekken in het centrum een aanvraag indienen voor een activeringspro-ject. Dit moet de regering echter nog verder uitwerken.

Het decreet activeert met andere woorden de vele gronden die onbestemd of onge-bruikt in uw gemeente aanwezig zijn. De publieke gronden worden het eerst inge-zet.

7

Page 8: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Wie beweert dat het decreet de bouwgron-den duurder zal maken, heeft het decreet niet goed gelezen.

3. De prijzen van de woningen zullen eer-der stabiliseren

Uiteraard hebben we geen zicht op de evo-lutie van de grondstofprijzen en van de uur-lonen. Evenmin hebben we zicht op de evo-lutie van de rente. Maar los van deze exter-ne factoren verwachten we door het decreet eerder een stabiliserend effect.

Door het bouwen van veel woningen in ver-schillende prijsklassen is er immers veel meer keuze. Om het anders uit te drukken, er zijn veel meer vergelijkingsmogelijkhe-den. Het decreet voorziet tevens een data-bank van prijzen waardoor de klant een be-ter zicht krijgt op de markt. Meer transpa-rantie op de markt en meer keuze is de beste garantie voor prijsstabilisatie.

Daarnaast krijgt de private ontwikkelaar een gegarandeerde meerwaarde. De priva-te ontwikkelaar die een sociale last heeft in de vorm van het creëren van sociale wonin-gen krijgt immers een aantal voordelen. Deze voordelen zijn van verschillende aard. We denken hier bijvoorbeeld aan het aan-spraak kunnen maken op infrastructuur-subsidies. Of aan de gegarandeerde prijs-plafonds bij overname van de sociale huur- en koopwoningen.

Dit betekent dat een private ontwikkelaar een gegarandeerde meerwaarde kan reali-seren bij de ontwikkeling van de sociale las-ten. Wie beweert dat de sociale lasten een verlies betekenen, kan niet rekenen.

Het decreet zal met andere woorden een

Hoofdstuk 1:Kansen voor Vlaanderen

prijsstabiliserend effect hebben.

4. Een goed decreet zorgt ook voor meer deregulering

Het decreet legt nieuwe regels op. Tegelij-kertijd zorgt een goed decreet voor minder regels. Twee voorbeelden.

• Het aansnijden van woonuitbreidingsge-bieden is vandaag geen eenvoudige zaak. Met het nieuwe decreet wordt het aan-snijden sterk vereenvoudigd.

• Infrastructuursubsidies worden vandaag gecontroleerd door een apart agent-schap. Dit levert tijdverlies op. Dit agent-schap zal zich binnenkort vooral bezig houden met de controle op de output en niet meer op het ganse proces. Dit bete-kent zowel voor de private ontwikkelaar als de sociale woonorganisatie een be-langrijke tijdwinst.

Deze voorbeelden tonen aan dat dit decreet zorgt voor een broodnodige versnelling.

5. Conclusie

Het ACW steunt dit belangrijk decreet. Deze toelichting toont aan dat het decreet een antwoord biedt op de woonnood die in alle gemeenten aanwezig is. Lokale besturen hebben een belangrijke verantwoordelijk-heid inzake het betaalbaar wonen. Tot nu toe hadden ze weinig instrumenten, van-daag kunnen lokale besturen een echt woonbeleid voeren. Een woonbeleid met accenten op betaalbaarheid, verscheiden-heid en voldoende aanbod.

Deze accenten willen we nu in een volgend deel verder uitdiepen.

8

Page 9: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Het grond- en pandendecreet wil een instrument zijn om het recht op wo-nen te realiseren. Het grondwettelijk

recht op wonen moet door de gewesten in-gevuld worden. Dit houdt in dat ze een be-leid ontwikkelen dat een antwoord is op de woonproblemen. Hiertoe heeft Vlaanderen een Vlaamse Wooncode gestemd en een breed instrumentarium van plannen, hef-fingen, sociale huisvestingsmaatschappij-en, premies,…

Dit instrumentarium is niet voldoende ge-bleken. We hebben nood aan een grond- en pandenbeleid. De overheid moet het aan-bod aan gronden en panden en de invulling kunnen meesturen. Daarvoor dient het de-creet.

Het grond- en pandendecreet is een laatste schakel in de reeks instrumenten. Hierdoor kunnen we nu de meeste uitdagingen of problemen rond wonen aanpakken.

De uitdagingen op vlak van wonen zijn im-mers groot. Deze kunnen we in vijf groepen onderverdelen: meer sociale woningen, meer huurwoningen, meer verschillende woningen, waar wonen en hoe wonen.

Hoofdstuk 2:De grote uitdagingen

1. Meer sociale woningen

De wachtlijsten voor een sociale woning zijn een indicatie van de nood aan sociale wo-ningen. Ongeveer 70.000 gezinnen staan op de lijst. Maar naast deze indicator zijn er meer objectieve gegevens. Volgens het Steunpunt Ruimte en Wonen hebben 317.500 gezinnen gezien hun inkomen recht hebben op een sociale woning. 180.500 on-der hen krijgen er echter geen5.

Het decreet voorziet ongeveer 65.000 bijko-mende sociale woningen, waarvan 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 sociale ka-vels.Het decreet lost bijgevolg een deel van de behoefte in, maar de uitdaging zal groot blijven.

Op volgende kaart zie je de gemeenten en het aandeel sociale woningen dat ze van-daag hebben. Op basis van deze kaart weet je welk objectief er moet gerealiseerd wor-den: tot 3% is er een verplicht objectief plus een bijkomend objectief, tot 9% een ver-plicht objectief, vanaf 9% kan de gemeente een convenant afsluiten met de hogere overheid over de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen.

De objectieven per gemeente vind je op http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/wet-geving/SociaalObjectief/index.html

9

5 http://www4.asro.kuleuven.be/steunpuntruimteenwonen/cms/

Page 10: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

2. Meer huurwoningen

Op basis van het inkomen weten we dat 20 à 25% van de Vlaamse gezinnen nooit of bijna nooit een eigen woning kan verwerven. Het beleid van eigendomsverwerving bereikt met andere woorden zijn grenzen. Tegelijkertijd zien we dat de sector van huurwoningen, en zeker van de private huurwoningen sterk inkrimpt. Dit heeft on-dermeer te maken met het beleid van ei-gendomsverwerving (het succes van de re-novatiepremie!), een oudere groep verhuur-ders die de verhuurmarkt willen verlaten, de moeilijke huurwetgeving, enzovoort.Een huurdrama is in het verschiet indien we de huursector niet stimuleren.

Het decreet voorziet een groot deel huur-woningen. Naast sociale huurwoningen is er de mogelijkheid om bescheiden wonin-gen te bouwen. Het decreet spreekt niet over bescheiden huurwoningen, maar laat dit toe. Ook hier liggen mogelijkheden voor meer huurwoningen.

3. Meer verschillende woningen

De Vlaamse huisvestingsmarkt is een wei-nig verscheiden markt. Verschillende groe-

Hoofdstuk 2:De grote uitdagingen

pen vinden moeilijk een geschikte woning. Grote gezinnen, eenoudergezinnen met kinderen, oudere gezinnen, gezinnen met specifi eke woonwensen (als samenwonen) vinden op de huisvestingsmarkt zelden een geschikte woning. Ook verscheidenheid naar inkomensgroepen is zelden.

Meer verschillende woningen zijn nodig om de vergrijzing op te vangen. Volgende tabel is overduidelijk. Tussen nu en 2025 stijgt het aantal zestigplussers met 11% of met 600.000 personen terwijl het aantal jonge-ren met 80.000 eenheden daalt.

60-plussers zijn een zeer verscheiden groep van actieve tot minder actieve oude-ren. Eén enkel woonconcept dekt hun woonwensen en woonbehoeften niet. Het-zelfde verhaal geldt voor de jongeren.

De uitdaging is nu om voor al deze groepen een aangepast woonaanbod te voorzien. Het decreet voorziet reeds sociale en be-scheiden woningen, alsook huur en koop. Het is nu aan de lokale besturen om de ver-scheidenheid nog meer vorm te geven.

10

Tabel 1: Ontgroening en vergrijzing 2004-2025

Antwerpen Limburg Oost-Vlaand Vlaams-Brab West-Vlaand Vlaanderen

2004

0-19 376.590 181.493 299.733 233.632 250.689 1.342.137

60+ 374.577 162.406 311.441 228.784 279.265 1.356.473

Tot. bevolking 1.668.812 805.786 1.373.720 1.031.904 1.135.802 6.016.024

% 0-19 23 23 22 23 22 22

%60+ 22 20 23 22 25 23

2025

0-19 370.994 171.606 279.814 221.346 218.415 1.262.175

60+ 534.200 272.849 435.812 329.225 385.394 1.957.055

Tot. bevolking 1.754.558 857.352 1.401.480 1.076.254 1.133.586 6.223.230

% 0-19 21 20 20 21 19 20

%60+ 30 32 31 31 34 31

SVR-2005-bevolkingsprojecties 6

6 http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/Pages/default.aspx

Page 11: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

4. Waar wonen?

De vierde uitdaging is van een andere orde. We weten dat we meer en meer verschei-den wooneenheden moeten voorzien. Waar plaatsen we deze bijkomende wooneenhe-den?

De tabel twee gaat dieper in op de theoreti-sche bouwmogelijkheden in vergelijking met het aantal huishoudens. Ook deze ta-bel biedt belangwekkende inzichten. De bouwmogelijkheden in de woonzones (niet woonreserve- of woonuitbreidingsgebie-den) overtreffen alle vragen. Indien we de laatste kolom bekijken dan wordt het beeld nog ongeloofwaardiger.

De woonzones op de gewestplannen zijn zo ruim getekend dat er in de feiten geen sprake zou mogen zijn van schaarste aan gronden. Twee conclusies willen we hier-aan verbinden:

• ruim uitgetekende woongebieden maken het mogelijk om ruim te bebouwen. Vlaanderen wordt reeds gekenmerkt door sterk verspreide bebouwing. Het grond- en pandendecreet kan deze ver-spreiding versterken of inperken. Wij pleiten voor een inbreidingsgericht of kernversterkend woonbeleid. Dit kern-versterkend beleid kan enkel onze dor-pen en gemeenten ten goede komen, en bovendien de schaarse open ruimte be-waren. Woonuitbreidingsgebieden ont-

Hoofdstuk 2:De grote uitdagingen

wikkelen is voor ons steeds de laatste keuze.

• er zijn theoretisch voldoende gronden, maar waar zijn deze? Het is duidelijk dat een activering van gronden fundamen-teel is. Ook hier moeten we pleiten voor een voorzichtige aanpak: niet zomaar alle gronden eenzijdig treffen. Zo moeten gronden die ver gelegen zijn of waterziek of een belangrijke waarde hebben voor landbouw of natuur gevrijwaard worden van een activering. Dit vraagt van de ge-meente een sterk ruimtelijk beleid.

Samen met het grond- en pandendecreet is het decreet ruimtelijke ordening gewijzigd. De wijzigingen versterken de mogelijkhe-den van gemeenten om een sterk ruimtelijk beleid te voeren. We denken hier bv. aan het opmaken van een ruimtelijk structuurplan samen met andere, naburige gemeenten. Dit ruimer denken zorgt dat de ruimtelijke structuren (zoals stedelijke, groen- en landbouwgebieden, rivieren en beken, in-frastructuur,…) sterker in de verf kunnen gezet worden.

De hoeveelheid beschikbare gronden is echter niet gelijk verdeeld over de Vlaamse gemeenten. Kustgemeenten bv hebben omwille van de tweede woningen een tekort aan beschikbare gronden. Uiteraard is dit een gevolg van een duidelijke ruimtelijke keuze ten voordele van de tweede woningen

11

Tabel 2: Toename huishoudens in vergelijking met bouwmogelijkheden

Toename huishoudens

2006-2021

Toename huishoudens

2006-2041

Bouwmogelijkheden woonzones

Bouwmogelijkheden alle

woonbestemmingen

Vlaams gewest 205.536 385.706 844.023 1.168.997

Antwerpen 58.022 96.384 206.513 271.337

Limburg 34.294 59.300 173.853 250.021

Oost-Vlaanderen 51.144 111.015 202.899 294.380

Vlaams-Brabant 39.381 72.728 148.545 188.981

West-Vlaanderen 22.695 46.279 112.213 164.278

Steunpunt Ruimte en Wonen. “Visie ruimtegebruik en ruimtebeslag 2020-2050”

Page 12: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

en dus ten koste van woningen voor de ei-gen bevolking. Maar los hiervan, zal het ko-mende ruimtelijk structuurplan Vlaanderen een antwoord moeten geven op deze vra-gen. Een herschikking van woongebieden zal één waarschijnlijk antwoord zijn.

Sommige gemeenten beschikken inder-daad niet over de nodige gronden omwille van een beperkt aantal (semi-)publieke gronden en vooral wegens een desinteresse van de grondeigenaars. We weten dat de meeste gronden in handen zijn van kleine eigenaars. Uit studies van de administratie blijkt dat 80% van de onbebouwde percelen kleiner is dan 2 are7. Uit dezelfde studie blijkt dat mits een inspanning van de ge-meente door middel van een activerings-heffi ng een deel van deze gronden op de markt kunnen komen. Dit zou meer dan voldoende moeten zijn om de woonbehoef-ten tot 2020 op te vangen.

Dit vraagt van de gemeenten een doortas-tend grondbeleid. De activeringsheffi ng is hiervoor het geschikte instrument.

5. Hoe wonen?

De laatste uitdaging is een stedenbouw-kundige uitdaging. We zijn er deze brochure mee begonnen. Wonen is meer dan zomaar leven onder een dak. Wonen doe je nooit al-leen. Wonen doe je steeds in een straat, een buurt of een wijk. Soms woon je in een wooncluster van een aantal woningen, en soms woon je met velen in een samen-woonproject of gewoon in een apparte-ment.

Woningen bouwen is dus meer dan zomaar een gebouw plaatsen. Het vraagt nadenken over hoe huishoudens samen gaan leven. Dit betekent dat de publieke ruimte en de voorzieningen rond het wonen (denk maar aan winkels, horeca, zorg, openbaar ver-voer, …) belangrijker zijn dan de woning op zich. Goede publieke ruimtes zijn noodza-kelijk om mensen te laten samenleven.

Het grond- en pandendecreet legt sociale lasten op in de vorm van sociale of beschei-

Hoofdstuk 2:De grote uitdagingen

den woningen. Diegenen die bouwen krij-gen o.a. toegang tot infrastructuursubsi-dies. Men krijgt dus de middelen om de publieke ruimte deels vorm te geven. De sociale lasten bevatten tevens gronden voor publieke ruimte. Het is nu aan de ontwer-per om met deze gegevens een sterk ste-denbouwkundig concept te ontwikkelen. En het is nu de taak van de gemeente om deze uitdaging voortdurend te bewaken.

6. Twee voorbeelden van goed wonen

Wat is goed bouwen en verkavelen? Hier willen we uit de honderden goede voorbeel-den er twee voorstellen8.

1. De eerste is een nieuwe wijk in een ver-stedelijkt gebied te Lier. Het is een plan voor een vrij groot braakliggend gebied in een bestaande woonwijk. Het kan een voorbeeld zijn voor alle gemeenten die in het centrum of nabij het centrum een oude leegstaande fabriek of een braakliggend terrein hebben.

Het voorbeeld van Lier is interessant omdat het vijf belangrijke opties bevat:

• het plan is vertrokken vanuit het creëren van een publiek domein. Het publiek do-mein verbindt twee straten (dwars door-heen de nieuwe wijk) en creëert aan deze verbinding een grote groenzone, het woonhof genaamd.

Het gebied wordt autoluw. Meer zelfs: parkerende auto’s worden van de straat geweerd. Er zijn drie plekken waar het parkeren gebundeld wordt. Het bundelen biedt kansen om met een minimum aan ruimte toch voldoende parkeerplaatsen te maken. Hierdoor kan het publiek do-mein extra groot zijn.

• het plan vertrekt van de noodzaak dat ie-dereen voldoende groen heeft. Er is niet enkel het groene publieke domein. Het plan creëert voor elke wooneenheid een tuin. Door een goede schikking van de bouwblokken kan iedereen hiervan profi -teren.

• het plan vertrekt van menging van woon-

12

7 Ruimte 3 2009, pag 38. Isabelle Loris. “Er is voldoende bouwgrond.”

8 Meer voorbeelden vind je in “Werkboek Kwa-liteitsvol Verkavelen”. Te bestellen bij http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/publicaties/

index.html Ook de VMSW www.vmsw.be biedt heel wat in-

zichten in goed verkavelen. Hun ABC voor het bouwen en verkavelen biedt voldoende infor-matie over goed verkavelen.

Page 13: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

gelegenheden. Er zijn de klassieke eens-gezinswoningen, de groepswoningen -meergezinswoningen (of appartementen) en groepswoningen – eengezinswonin-gen (aaneengesloten bebouwing). Deze verschillende stedenbouwkundige typo-logieën kunnen vertaald worden in “so-ciale” termen: van koopwoningen tot huurwoningen. De ontwikkelaar kan een so-ciale huisvestingsmaatschappij zijn of een private ondernemer.

• het plan heeft veel aandacht voor duur-zaam bouwen. Hier vertaalt zich dit in aandacht voor waterberging. Het open-houden van de beek en het integreren van de beek in het publiek domein maakt van de groene ruimte een meer interes-sante ruimte. Andere duurzame accen-ten zijn terug te vinden in de voorschrif-ten.

• een laatste kwaliteit van het plan is de aandacht voor de beeldvorming. Hier zijn er geen uitspraken over welke vorm en welk materiaal, maar wel over beeldbe-palende elementen als hoofdaccenten, samenhangende gevelwanden, bomen-rijen die accent geven aan de structuur en tegelijkertijd storende infrastructuur verbergen,…

Dit is een mooi plan dat de ruimtelijke structuur van het gebied versterkt: het biedt ontsluiting en verbinding, het versterkt het wonen in verschillende vormen, het creëert een rustpunt en een ontmoetingsplek.

Het plan is niet zomaar te kopiëren, maar kan wel dienen ter inspiratie.

2. Het tweede voorbeeld is een nieuwe wijk aan de rand van een stad, hier Mechelen. Het plan kan ter inspiratie dienen voor alle nieuwe grotere verkavelingen.

Het plan is interessant om verschillende re-denen:

• het vertrekt van de natuurlijke waarden die aanwezig zijn in het gebied: een beek, bos en natte weiden. Het plan breekt te-

Hoofdstuk 2:De grote uitdagingen

vens uit zijn kordon en verbindt de water- en groenstructuur met het verder lig-gende kanaal. Wie de kaart goed bekijkt ziet dat het gaat om een grote groene ruimte.

Door aandacht te schenken aan de groe-ne ruimte lossen de planners de proble-men van waterberging en van overstro-mingsgevoelige gronden perfect op.

• het vertrekt van een duidelijke visie op ontsluiting van het grote gebied. Door-heen het groene gebied wordt een voet-weg en fi etsweg getrokken waardoor de verschillende delen van de wijk met el-kaar verbonden worden. De hoofdweg en de voetweg worden geaccentueerd met bomen. Ditzelfde concept geldt even-eens voor de kleine ontsluitingswegen.

13

Page 14: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

• het vertrekt van een duidelijke visie op publiek domein: alle oranje gekleurde plekken zijn autovrije publiek ruimtes.

• het plan bevat vier woongebieden: bo-venaan vinden we de meer klassieke in-dividuele wooneenheden. Rechts zijn er de groepswoningen – eengezinswonin-gen. Onderaan vinden we de groepswo-ningen – meergezinswoningen. Links als afwerking van de bestaande woonstruc-tuur vinden we ook nog twee groepswo-ningen – eengezinswoningen.

• het plan zorgt niet enkel voor publieke ruimte, maar door het clusteren en het groeperen kan elke wooneenheid genie-ten van eigen groen.

Ook dit is een mooi plan waar nagedacht is over de versterking van de ruimtelijke structuur, de groenstructuur, de publieke ruimte en de typologie van woningen.

Belangrijk bij deze twee voorbeelden is de aandacht voor de buurtgedachte of het sa-men wonen. Wonen is immers meer dan een woning, wonen gebeurt samen in stra-ten, dorpen, wijken. Dit samen wonen ver-onderstelt dat er ruimte is voor samen-wo-nen.

Ruimte voor samenwonen houdt het op-waarderen van het publiek domein in. Naast het opwaarderen van de publieke ruimte is er ook de opwaardering van de woning als een eenheid in een geheel. Plannen spre-ken over gevelwanden, denken aan de beeldkwaliteit van de straten, nodigen uit tot verschillende type wooneenheden. Door het publiek domein te herwaarderen her-waardeert men ook de menging van ver-schillende groepen uit de samenleving. Er ontstaan zo geen uniforme en meestal doodse straten, maar verscheiden en le-vendige straten.

7. Conclusie

De Vlaamse Wooncode geeft gemeenten de opdracht een woonbeleid uit te tekenen. Dit is geen eenvoudig verhaal. Het woonbeleid stelt de gemeente immers voor belangrijke

Hoofdstuk 2:De grote uitdagingen

uitdagingen. Deze uitdagingen kunnen en-kel een antwoord krijgen binnen een sterke ruimtelijke visie en een sterke visie op de woonbehoeften van de regio en de plaats van de gemeente binnen die regio.

Het grond- en pandendecreet reikt de ge-meente een aantal instrumenten aan. Deze instrumenten kunnen pas goed werken binnen het kader van een goede visie.

De uitdagingen zijn groot, maar zijn tegelij-kertijd kansen om de ruimtelijke structuur van de gemeente te versterken of te verbe-teren. Elke gemeente krijgt de kans om de woonnoden of woonbehoeften van zijn be-woners te beantwoorden. Daarenboven krijgt de gemeente de kans om na te den-ken over hoe samen-wonen.

Een laatste opmerking. Hier hebben we het niet over de uitdagingen om onze woningen duurzaam te maken of deze aan te passen aan levenslang wonen. Ook voor deze uit-dagingen zal de gemeente een antwoord moeten bieden. Het subsidiebesluit lokaal woonbeleid (zie verder) biedt gemeenten de instrumenten om hierop in te gaan.

14

Page 15: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Wat is een goed woonbeleid? Dit is geen eenvoudige vraag. We heb-ben hierboven reeds aanzetten ge-

geven voor een antwoord. Hier willen we verder gaan en concrete antwoorden for-muleren. Het zijn antwoorden die vertrek-ken vanuit onze visie op wonen en hoe wij denken het grond- en pandendecreet te moeten gebruiken. We beseffen dat naast deze antwoorden er nog andere mogelijk zijn. Maar hier beperken we ons tot het ver-duidelijken van onze accenten.

De antwoorden die we geven zijn tot op ze-kere hoogte concreet. Het zijn antwoorden op vragen die gemeenten zich zullen stel-len. In een volgend hoofdstuk willen we dit nog concreter maken door een voorstel van een reglement Sociaal Wonen te geven.

1. Is een visie op wonen nodig?

Deze vraag is een open deur. Uiteraard heeft elke gemeente een visie op wonen no-dig. Maar belangrijker dan de bevestiging zijn de redenen. Waarom is een visie op wo-nen nodig? Wanneer moet deze visie gerea-liseerd worden en welke instrumenten heb-ben gemeenten om een vsie te ontwikke-len?

a. Waarom is een visie nodig?

Het grond- en pandendecreet heeft een ter-mijn tot 2020 of 2025 indien de gemeente uitstel vraagt. Dit lijkt lang, maar toch is het amper anderhalve legislatuur van een ge-meente lang. Elke schepen of burgemees-ter kan beamen dat dit een korte periode is om veel te realiseren.

De investeringen in sociale en bescheiden woningbouw hebben wel een invloed die

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

veel langer reikt. De woonstructuur van een gemeente is een proces van eeuwen. Het stratenpatroon in de kern ligt al lang vast. Nieuwe infrastructuur bepaalt de mogelijke ontwikkelingen in de toekomst. Ze laat nieuwe ontwikkelingen toe of hypothekeert nieuwe ontwikkelingen (denk maar aan de lintbebouwing). Zo leven we vandaag nog steeds in huizen die dateren van begin 20e eeuw (of zelfs nog ouder).

Wat we vandaag bouwen en ontwikkelen bepaalt zowel in positieve als in negatieve zin de mogelijkheden van de toekomstige generaties. Hoewel het een moeilijke denk-oefening is om de toekomstige generaties mee te nemen in het woonbeleid, is het dui-delijk dat deze oefening wel gemaakt moet worden.

We mogen bovendien niet vergeten dat de vraag naar sociale en bescheiden woningen niet zal stoppen na het realiseren van de sociale objectieven. Ook na het behalen van de objectieven, zal de gemeente moeten onderzoeken welke noden er zijn. En deze noden strekken zich verder uit dan 2020.

Wonen moet bijgevolg op een langere ter-mijn bekeken worden en moet op een brede wijze ingevuld worden. Dit, samen met de keuzes die we moeten maken, vormt de vi-sie op wonen.

b. Moet de gemeente de woonvisie onmid-dellijk realiseren?

Het decreet dwingt de gemeenten heel snel te werken. Vanaf 1 september moet het so-ciaal huurobjectief aangeplakt worden. In de maanden die daarop volgen moet de provincie op basis van voorstellen van de gemeente(raad) de verdeling van de sociale

15

Page 16: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

koopwoningen en sociale kavels vastleg-gen. Het decreet voorziet hiervoor geen ter-mijn. In oktober moet het register van on-bebouwde percelen in handen van (semi-) publieke overheden gerealiseerd hebben.

Maar los van deze verplichtingen heeft de gemeente ruimte om haar woon(beleids)plan aan te passen en te verfi jnen. De over-gangsmaatregelen in art 7.3.1 geven de gemeenten tijd tot 2011 om hun ruimtelijk (en dus woon-)beleid aan te passen. En de verplichtingen geven de gemeente de nodi-ge informatie om een goed woonplan op te stellen (een aantal doelen en de hoeveel-heid beschikbare ruimte zijn reeds be-kend).

c. Welke instrumenten hebben we om een visie op wonen te ontwikkelen?

Gemeenten hebben een reeks instrumen-ten om een visie te ontwikkelen. In de eerste plaats denken we aan het Ge-meentelijk Ruimtelijk Structuurplan. Een structuurplan legt de visies ruimtelijk vast voor een langere periode. Om de zes jaar kan een structuurplan geactualiseerd wor-den, maar de grote lijnen blijven wel vast-liggen.

Het decreet voorziet een nieuwe methode om de woonbehoeften te berekenen. Art. 3.2.14 spreekt over een prognosemodel dat rekening houdt met de huishoudensontwik-keling, het migratiepatroon en demografi -sche evoluties en tendensen. Zolang de Vlaamse regering deze niet ontwikkeld heeft moeten de gemeenten gebruik maken van de aanwijzingen voor het opmaken van een ruimtelijk structuurplan. Om een structuurplan te maken is er een woonbehoeftenstudie9 nodig. Tot nu toe werd deze woonbehoeftenstudie onder an-dere gebruikt om een argumentatie te vin-den voor het aansnijden van woonuitbrei-dingsgebieden. Deze studies waren dan ook vrij beperkt.

Een uitgebreide woonbehoeftenstudie of woonplan10 is een tweede instrument. Hier-in onderzoeken we hoeveel wooneenheden

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

we nodig hebben, maar ook en vooral de verscheidenheid aan woningtypes, de graad van comfort of aanpasbaarheid van de wo-ningen, de mogelijkheden voor samenwo-nen, het uitwerken van maatregelen voor huurders en voor eigenaars, de mogelijk-heden van renovatie, activering van gronden en van leegstaande gebouwen, de moge-lijkheden voor verduurzaming van de wo-ningen,…

Het grond- en pandendecreet verwijst naar de visie die de lokale besturen kunnen ont-wikkelen inzake het grond- en pandenbe-leid. In artikel 2.1.1 van het decreet grond- en pandenbeleid vinden we de omschrijving en de doelstellingen die kunnen worden nagestreefd en de instrumenten die kun-nen worden ingezet zijn opgenomen in de artikelen 2.1.2 en 2.1.3 van hetzelfde de-creet.11

Gemeenten kunnen ondersteuning vinden bij een intergemeentelijke samenwerking. Vlaanderen subsidieerde projecten interge-meentelijke samenwerking rond wonen. Eén van de opdrachten van deze samen-werking is nu juist het opstellen van een woonplan in overleg met alle belangrijke actoren en het middenveld.12 Op dit ogen-blik zijn er een 27 projecten erkend voor 3 jaar. Meer dan de helft van de Vlaamse ge-meenten hebben een dergelijke ondersteu-ning.

16

9 Zie ook omzendbrief betreffende het opmaken van een gemeentelijke woonbehoeftenstudie http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/wetgeving/omzendbrieven/20021025.html

10 Meer info vind je ook in de brochure “handleiding lokaal woonbeleid” te downloaden via http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b2742_2002-07thema_i_woonplan_pdf_205_kb133119.pdf

11 Zie ook http://www.bouwenenwonen.be/bouwenenwonen-wegwijs_in_bouwen_en_wonen_voor-overheid-lokaal_woonbeleid-een_grond-_en_pandenbeleid_voeren.html of www.rwo.be

Page 17: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Verschillende gemeenten ontwikkelen sa-men met de provincie ondersteunende sa-menwerking. In West-Vlaanderen is er bv. het Forum Wonen voor de regio Brugge-Oostende dat gemeenten wil ondersteunen bij het ontwikkelen van een degelijk grond- en pandenbeleid13. Dergelijke initiatieven zijn meer dan zinvol om een goed woonbe-leid te kunnen uittekenen.

2. Moet er intergemeentelijke samenwer-king zijn?

Uit het voorgaande blijkt reeds dat we inter-gemeentelijke samenwerking belangrijk vinden. We vinden dit belangrijk omwille van de mogelijke ondersteuning, de kennis-uitwisseling, de gezamenlijke acties als bv. een mobiel woonloket, …

Intergemeentelijke samenwerking is echter ook belangrijk om het grond- en pandende-creet te doen slagen.

• Gemeenten kunnen afspraken maken rond bv. de activeringsheffi ng en de leegstandsheffi ng. De hoogte van de heffi ngen kunnen gelijklopen. Zo ont-staan er geen ongelijke behandeling van de burger, maar vooral ook geen negatieve gevolgen voor elkaar. Ge-meenten met lagere heffi ngen kunnen immers het ruimtelijk en woonbeleid van naburige gemeenten beinvloeden.

• Gemeenten kunnen afspraken maken hoe ze de sociale objectieven gaan ontwikkelen. Een gezamenlijke aanpak maakt het mogelijk om alle ontwikke-laars op dezelfde voet te behandelen. Dit versterkt telkens de positie van de gemeente. Het gaat hier om discussies over waar de sociale lasten worden ge-organiseerd, de hoeveelheid sociale en bescheiden lasten per gebied, hoe de sociale lasten worden ontwikkeld (via sociale verhuurkantoren, in natura,…)

• Gemeenten kunnen afspraken maken hoe ze na het bereiken van de sociale objectieven nieuwe objectieven vast-leggen.

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

• Gemeenten kunnen afspraken maken over de verdeling van sociale lasten en bescheiden lasten. Elke gemeente moet zijn deel sociale huurwoningen realiseren. Tegelijkertijd kunnen ge-meenten omwille van voorgeschiede-nis en ruimtelijke structuur bepaalde lasten (sociale koopwoningen, kavels en bescheiden woningen) meer of min-der realiseren.

Intergemeentelijke samenwerking is ons inziens een noodzaak.

Intergemeentelijke samenwerking kan ook een oplossing zijn voor gemeenten die een lokale woonraad willen ontwikkelen.

3. Moet elke gemeente een lokale woon-raad hebben?

Het decreet geeft een belangrijke advies-functie aan de lokale woonraad. Art 4.1.5 m.b.t. de bepaling van de sociale koopwo-ningobjectieven en art 4.1.6 m.b.t. sociale kavels vermelden telkens het lokale woon-overleg dat een advies moet geven.

Naast deze artikelen is er ook de Vlaamse Wooncode die de gemeente aanzet om een lokaal woonoverleg te organiseren om de ontwikkeling van het sociaal wonen te or-ganiseren.

Het woonoverleg is een overleg tussen de belangrijkste actoren (SHM, private sector, OCMW, gemeente, SVK, …). Maar het is geen woonraad. Een woonraad bevat de ac-toren van het woonoverleg, maar wordt aangevuld met het lokale middenveld en geinteresseerde burgers.

Het ACW gaat voor een lokale of interge-meentelijke woonraad. De woonraad als uitgebreid woonoverleg biedt de gemeente meer kansen om een ruim draagvlak te vin-den voor het sociaal en bescheiden woon-aanbod. Meer info over een lokale woon-raad vind je op www.acw.be/dossiers (bij huisvesting).

17

12 Meer info over de projecten lokaal woonbeleid vind je op http://www.bouwenenwonen.be/bouwenen-wonen-wegwijs_in_bouwen_en_wonen_voor-overheid-lokaal_woonbeleid-subsidiering_van_pro-jecten_lokaal_woonbeleid.html

13 Meer informatie vind je op http://www.wathebbenweinhuis.be/

Page 18: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

4. Moet het reglement op sociale wonin-gen op het woonoverleg/de woonraad én op de GECORO komen?

Het decreet voorziet twee soorten regle-menten: het reglement Sociaal Wonen (art 4.1.9) en een stedenbouwkundige verorde-ning Bescheiden Wonen (art 4.2.2).

Het onderscheid tussen beide is subtiel, maar toch zwaarwegend. Het reglement Sociaal Wonen heeft de uitwerking van een stedenbouwkundige verordening, maar het is er geen. Door dit onderscheid te maken blijft de decreetgever feitelijk stellen dat sociale normen in ruimtelijke plannen niet kunnen. Het reglement Sociaal Wonen is m.a.w. een uitzonderingsreglement.De gevolgen van dit onderscheid is minder subtiel. Het reglement Sociaal Wonen hoeft niet voorgelegd te worden aan de GECORO, de verordening Bescheiden Wonen uiter-aard wel.

Toch is het duidelijk dat het reglement So-ciaal Wonen wel heel wat ruimtelijke gevol-gen heeft. Het lijkt me dan ook maar logisch dat de GECORO hierin een adviserende rol heeft.

Beide moeten ook op de woonraad komen. Een gezamenlijke vergadering lijkt zinvol.

5.Het objectief m.b.t. sociale koopwonin-gen vastleggen is een belangrijke taak van het woonoverleg/de woonraad

Het woonoverleg/de woonraad heeft een belangrijke taak inzake het vastleggen van het sociaal objectief m.b.t. sociale koopwo-ningen en sociale kavels.

Dit objectief wordt verwezenlijkt door de sociale huisvestingsmaatschappijen, ge-meenten, intergemeentelijke samenwer-kingen (een vast deel van de 22.000 is voor hen bestemd) en de private ontwikkelaars die in de mogelijkheid worden gesteld om mee sociale koopwoningen te realiseren.

Doordat publieke en private ontwikkelaars samen de sociale koopobjectieven moeten realiseren is het woonoverleg nodig. Daar

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

kunnen de beide partijen met concrete voorstellen afkomen.

Het is nu de taak van de provincie (zie art 4.1.5) om de sociale koopwoningen en soci-ale kavels te verdelen over de gemeente. Zij moeten een verdelingsschema opstellen dat rekening houdt met de provinciale doel-stellingen inzake bijkomende woningen in het stedelijk en het buitengebied. In de pro-vinciale structuurplannen is er voor elke gemeente een duidelijke taakstelling uitge-tekend.

Daarnaast moet de provincie rekening hou-den met het gemeentelijk advies. Elke ge-meente dient na overleg met het woonover-leg (woonraad) een voorstel van objectief in.

Hoe bepaalt de gemeente dit objectief? We stellen een mechanisme voor.

Elke gemeente kan nagaan welke verhou-ding (sociale en private) koopwoningen/wo-ningenbestand er in de gemeente is. Hoe lager de verhouding sociale versus private koopwoningen in vergelijking met het pro-vinciale gemiddelde is, hoe meer sociale koopwoningen de gemeente nodig heeft.

Dit mechanisme maakt een vrij objectieve verdeling van de sociale koopwoningen en kavels mogelijk.

Binnen dit mechanisme kunnen de publie-ke en private ontwikkelaars hun voorstellen plaatsen.

6. Moet de gemeente een activeringspro-gramma opmaken? Of de tweede taak van het woonoverleg/de woonraad

De gemeente heeft via het register van on-bebouwde percelen een duidelijk zicht op de gronden in handen van publieke en semi-publieke overheden.

Ze kan nu zelf initiatief nemen om deze gronden te activeren. Art. 4.1.7 legt duide-lijk de opdracht van de gemeente vast. De gemeente moet haar regierol ten aanzien

18

Page 19: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

van de semi-publieke en publieke besturen op zich nemen. Deze worden bijgevolg aan-gepord om hun gronden te verkopen of te ontwikkelen.De gemeenteraad neemt terzake een actie-programma aan.

Het actieprogramma mag geen optelsom worden van verschillende acties. De ge-meente moet haar regierol echt opnemen. Dit houdt in dat ze een prioriteitsverdeling kan opmaken, dat ze per gebied een andere functie binnen het woonbeleid (meer of minder sociale of bescheiden woningen) kan geven,…

Het woonoverleg (woonraad) krijgt hier ook een belangrijke plaats. De acties kunnen in de woonraad ontwikkeld en besproken wor-den.

De gemeente heeft dus de touwtjes in han-den.

7. Wat met gronden van intercommuna-les?

We hebben het hierboven gehad over inter-gemeentelijke samenwerkingen (de nieuwe term voor intercommunales) die meestal aan streekontwikkeling doen. Deze intercommu-nales (kunnen) worden belast met de op-maak van een ruimtelijk plan en kunnen, na vaststelling van het plan door de gemeente en goedkeuring door de toezichthoudende overheid, op dezelfde gronden aan project-ontwikkeling doet, conform de decretale en statutaire taken van de intercommunale. In sommige gevallen treedt de intercommunale voor de ontwikkeling ook nog op als onteige-nende overheid, nadat zij daartoe van de be-voegde Vlaamse minister een machtiging heeft verkregen.

Deze intergemeentelijke samenwerkingen zijn publiekrechterlijke instanties. Dat geldt trouwens ook voor autonome gemeentebe-drijven. De term semipublieke instanties wordt gebruikt om nadrukkelijk het onder-scheid te maken tussen gemeente- en pro-vinciebesturen en hun reguliere administra-ties enerzijds en deze instanties anderzijds.

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

Intercommunales worden regelmatig be-last met opdrachten voor het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit gebeurt in de meeste gevallen via toepassing van de over-heidsopdrachtenwetgeving. De intercom-munale schrijft dan in op een algemene of-fertevraag, of neemt deel aan een zoge-naamde onderhandelingsprocedure. Het kan ook buiten de overheidsopdrachten-wetgeving om, namelijk door middel van de zogenaamde exclusieve dienstverlening, waarbij de gemeente zich ertoe verbindt alle in de overeenkomst gespecifi ceerde opdrachten voor een bepaalde periode via de intercommunale te laten verlopen. De exclusieve dienstverlening is een systeem dat de meeste gemeenten verbindt aan hun intercommunale.

Intercommunales kunnen, afhankelijk van hun statuten, inderdaad aan projectontwik-keling doen. Ze doen dit met eigen midde-len. Als ze een beroep doen op derden, bij-voorbeeld aannemingsbedrijven, dan zijn de intercommunales op hun beurt gebon-den door de wetgeving op de overheidsop-drachten

Intergemeentelijke samenwerkingen zijn in de eerste plaats semipublieke instanties. Dit houdt in dat de gronden van de inter-communales op het register van onbe-bouwde percelen (art 2.2.5) komen. Deze gronden zijn minstens voor 25% bestemd voor de verwezenlijking van sociaal woon-aanbod.

19

Page 20: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Uiteraard moet de gemeente ook nakijken of deze gronden inderdaad geschikt zijn voor woningbouw (zie verder).

De gronden van intercommunales worden bijgevolg onderworpen aan de verplichting om sociale woningbouw te realiseren. In-tercommunales kunnen deze sociale wo-ningbouw eventueel zelf ontwikkelen. Ze zijn dan projectontwikkelaar voor hun eigen gronden. Ze kunnen deze gronden ook overdragen aan sociale huisvestingsmaat-schappijen.

Bij de ontwikkeling van deze gronden moet goed nagedacht worden over wat de inter-communale doet met de gerealiseerde meerwaarden. De aangesloten gemeenten hebben de taak om deze vraag te stellen in de raad van bestuur.

Wij pleiten ondubbelzinnig voor het gebruik van deze meerwaarden voor het uitwerken van het woonplan van de gemeente. Het bouwen van zorgwoningen, het verlagen van de grondprijs voor sociale woningbouw, het creëren van bijkomende huurwoningen, … wordt eventueel mogelijk door de creatie van meerwaarden.

Het decreet stelt duidelijk dat op de ge-schikte gronden van intercommunales min-stens 25% sociale woningbouw moet wor-den voorzien. Ook hier moet een sociale mix gerealiseerd worden. Die sociale men-ging moet ruim geinterpreteerd worden: sociale huurwoningen, bescheiden huur-woningen, sociale en bescheiden koopwo-ningen, zorgwoningen, assistentiewonin-gen,… moeten aan bod komen.

8. Moet de gemeente verschoningsgron-den gebruiken om bepaalde terreinen niet als bouwgrond te merken?

Art 2.2.5 geeft de gemeenten de opdracht om de lijst van onbebouwde percelen aan te vullen met gronden van publieke en semi-publieke overheden. Ze moet die aanmerken als bebouwbaar of niet bebouwbaar. De ver-schoningsgronden van art 3.2.1 vormen de redenen waarom iets niet-bebouwbaar is.

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

De verschoningsgronden zijn:

a) zij zijn kennelijk rechtstreeks dienstig voor de uitoefening van de taak van de betrokken rechtspersoon;

b) zij zijn ingericht als collectieve voor-zieningen, met inbegrip van hun aan-horigheden;

c) zij zijn het voorwerp van een recht van erfpacht, van opstal, van vruchtge-bruik of van gebruik;

d) zij worden verpacht ingevolge de Pachtwet van 4 november 1969, waar-bij het bewijs van de pacht door alle middelen rechtens mag worden gele-verd;

e) zij zijn in het kalenderjaar voorafgaand aan het heffi ngsjaar geregistreerd in het Geintegreerd Beheers- en Contro-lesysteem;

f) zij zijn onderworpen aan een bouw-verbod of aan enige andere erfdienst-baarheid tot openbaar nut die woning-bouw onmogelijk maakt;

g) de onmogelijkheid om woningen op te richten vloeit voort uit een vreemde oorzaak die het Vlaamse bestuur niet kan worden toegerekend, zoals de be-perkte omvang van de bouwgronden of kavels, of hun ligging, vorm of fy-sieke toestand;

h) zij zullen blijkens een ten minste reeds voorlopig vastgesteld of voor-lopig aangenomen ruimtelijk uitvoe-ringsplan of plan van aanleg een met wonen onverenigbare bestemming krijgen.14

Het gebruik van de verschoningsgronden moet gemotiveerd worden.

Het is duidelijk dat er naast concrete rede-nen zoals bv. het gebruik door een jeugdbe-weging, er ook ruimtelijke argumenten moeten zijn.

20

14 Zie ook http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/index.html waar je het decreet kan downloaden.

Page 21: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Een goede ruimtelijke visie vertaalt in een structuurplan is de basis om op een gede-gen manier de verschoningsgronden al dan niet te gebruiken.

9. Is de realisatie van de sociale lasten een verantwoordelijkheid van één project of één initiatiefnemer?

Wat bedoelen we met deze vraag?

Stel, er komt een projectontwikkelaar (bv. een intercommunale) met een voorstel om op zijn gronden het sociaal objectief in één keer te realiseren. Sommige gemeenten (zie bijlage) hebben een beperkt te realise-ren objectief van bv. 36 sociale huurwonin-gen. Wat moet je dan antwoorden als ge-meente?

Elke gemeente heeft de verantwoordelijk-heid voor de goede ruimtelijke ordening van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente elk project moet beoordelen op de vraag of het project de ruimtelijke structuur van de gemeente versterkt. Zo kunnen grootscha-lige projecten de ruimtelijke structuur van de gemeente uit evenwicht brengen. Maar ook hier moet men voorzichtig zijn met deze uitspraak. Soms zijn grootschalige projec-ten zinvol om de ruimtelijke structuur terug te herstellen. Een goede ruimtelijke afwe-ging is dus telkens nodig.

De gemeente heeft ook de verantwoorde-lijkheid voor het goed wonen in de gemeen-te. Dit betekent dat de gemeente moet na-denken over een geslaagde sociale mix. Komt elke doelgroep voldoende aan bod? Is de samenstelling niet te eenzijdig?

De gemeente heeft tevens de verantwoor-delijkheid om een draagvlak voor sociale woningbouw te zoeken. Dit betekent dat de gemeente projecten gaat beoordelen op ba-sis van de schaal van de gemeente. Het is duidelijk dat in landelijke gemeenten klei-nere projecten van enkele woningen moge-lijk zijn. In grotere steden kunnen eventueel grotere projecten gerealiseerd worden in-dien ze goed gemengd zijn met andere ty-pologieën.

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

De realisatie van een woonbeleid is niet de verantwoordelijkheid van één ontwikkelaar of één project. Het moet de verantwoorde-lijkheid worden van alle projecten of ont-wikkelaars. Pas op deze manier kan een draagvlak ontstaan voor een duurzaam woonbeleid dat meerdere jaren meegaat.

Ons antwoord is dus duidelijk. Wij kiezen voor gemengde projecten die het sociaal objectief op langere termijn realiseren.

10. Moeten sociale lasten overal even streng zijn?

Een gemeente kan kiezen voor een eenvou-dig systeem met overal even strenge soci-ale lasten. De vraag is of dit een verstandig systeem is. De gemeente is immers niet uniform. De sociale lasten moeten dan ook niet uniform toegepast worden.

Het is belangrijk dat de gemeente een ruimtelijke visie heeft. Ze moet een onder-scheid kunnen maken tussen verschillende gebieden waar hogere of lagere lasten no-dig zijn. Gebieden waar reeds heel wat so-ciale woningen staan, kunnen misschien baat hebben bij meer bescheiden wonin-gen. Gebieden waar weinig huurwoningen zijn, kan gebaat zijn met sociale en be-scheiden huurwoningen.

De gemeente moet bijgevolg nadenken over een goede sociale mix.

21

Page 22: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

We pleiten tevens niet voor het vastleggen van de maximumpercentages. Een goed ruimtelijk beleid veronderstelt dat er steeds rekening wordt gehouden met de ruimtelij-ke context of met de kenmerken van een bepaald gebied. Ook hier zal de gemeente steeds moeten afwegen wat het meest ge-schikt is.

Een bijkomend argument is dat we liever kleinere (afhankelijk van de schaal) projec-ten zien, dan grote. Vanuit deze redenering pleiten we dan ook voor lagere percentages dan de maximum.

Wat zegt het decreet?

Bij het ontwikkelen van een woonbeleid mag de gemeente steeds kiezen voor ho-gere percentages sociale of bescheiden woningen (zie onder meer art 4.1.16 §2 )

Wat zijn de vorken waartussen de ge-meente kan kiezen?

In woongebieden gelden volgende percen-tages:

a) Minimum 20% en maximum 40% van het aantal te realiseren woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen;

b) Minimum 10% en maximum 20% van het aantal te realiseren woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van overige natuurlijke personen of rechtspersonen.

In gebieden die middels een ruimtelijk plan zijn omgezet tot woongebieden gelden vol-gende percentages:

a) Minimum 40% en maximum 50% voor gronden die eigendom zijn van Vlaam-se besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen;

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

b) Minimum 20% en maximum 25% voor gronden die eigendom zijn van overige natuurlijke personen of rechtsperso-nen

In beide gevallen kan de gemeente afwijken van de percentages om welbepaalde rede-nen.

a) Voor woongebieden kan het reglement sociaal wonen motieven bevatten op grond waarvan de gemeente een lager percentage sociaal woonaanbod kan opleggen dat niet minder mag bedra-gen dan de helft van het toepasselijke percentage.

b) Voor gebieden die omgezet worden tot woongebied gelden tevens afwij-kingsmogelijkheden die gemotiveerd moeten worden vanuit het bestaande en geplande sociale woonaanbod, de sociale contextfactoren en de ruimte-lijke karakteristieken van het nieuwe woongebied

Deze vorken worden nog beinvloed door de bescheiden lasten:

a) In woongebieden wordt een beschei-den woonaanbod gerealiseerd van:

• 40%, verminderd met percentage so-ciaal woonaanbod voor wat betreft gronden die eigendom zijn van Vlaam-se besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen;

• 20%, verminderd met percentage so-ciaal woonaanbod voor wat betreft gronden die eigendom zijn van overige natuurlijke personen of rechtsperso-nen.

b) Voor gebieden die omgezet worden tot woongebied geldt het procentueel ob-jectief van 40 %, verminderd met het opgelegde percentage sociaal woon-aanbod.

De overheid die het plan vaststelt, kan een

22

Page 23: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

percentage bescheiden woonaanbod vast-stellen dat lager ligt dan het hierboven ver-melde percentage, als dat gemotiveerd wordt vanuit het bestaande en geplande so-ciaal en bescheiden woonaanbod, de so-ciale contextfactoren en de ruimtelijke ka-rakteristieken van het geordende woonge-bied. Dit objectief kan echter nooit lager liggen dan 10%, totdat het bindend sociaal objectief verwezenlijkt is.

De openbare besturen kunnen wel steeds hogere normen nastreven, ook al zijn zij hier niet toe verplicht.

11. Wat doe je als een projectontwikkelaar een grotere sociale last wil verwezenlij-ken

Een projectontwikkelaar krijgt kredieteen-heden als hij/zij een hogere sociale last re-aliseert. De kredieteenheden kan hij/zij in mindering brengen bij een ander project. Dit is op basis van art 4.1.16. Dit artikel stelt uitdrukkelijk dat de gemeente op gemoti-veerd verzoek van de projectontwikkelaar een hogere sociale last kan opleggen.

Het decreet stelt dat de motivatie moet aantonen dat de hogere last te verantwoor-den is omwille van voordelen op basis van inrichting, clustering en ruimtegebruik.

Het lijkt aantrekkelijk om op een dergelijke vraag positief te antwoorden. Zowel voor de gemeente als de projectontwikkelaar zijn er voordelen: het objectief wordt vlugger gerealiseerd, de projectontwikkelaar kan andere projecten vrijhouden van sociale woningbouw.

De vraag is of deze voordelen wel voorde-len zijn?

Het is belangrijk dat de sociale lasten even-wichtig verspreid worden over de gemeente. We kiezen ook voor sociale menging. Dit veronderstelt dat de sociale en bescheiden woningbouw niet geclusterd worden in een aantal projecten.

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

Een evenwichtige spreiding zorgt tevens voor een groter draagvlak.

Indien er een dergelijke vraag komt dan moeten de voordelen ook voordelen zijn. Als we spreken over voordelen dan hebben we het over een versterking van de ruimte-lijke structuur van de gemeente of een deel van de gemeente. Dit zal de projectontwik-kelaar sterk moeten motiveren.

Zomaar ja zeggen op deze vraag is dus ze-ker voorbarig.

12. Hoe ga je om met kleine projecten?

Het decreet maakt het mogelijk dat in klei-nere projecten sociale en bescheiden las-ten worden opgelegd (zie art 4.1.8 en 4.2.1). Is het zinvol om een sociale last in natura (in de vorm van sociale of bescheiden wo-ningen) te ontwikkelen?

Het decreet biedt een aantal mogelijkheden om de realisatie van sociale lasten in natu-ra te vervangen door andere systemen. Art 4.1.17 tot 4.1.19 somt deze op: door de ver-koop van de gronden aan een sociale woon-organisatie, door de verhuring aan een so-ciaal verhuurkantoor, door de sociale last te verleggen naar een ander gelijkwaardig terrein of in uitzonderlijke gevallen door een sociale bijdrage.

Welk antwoord moet de gemeente geven?

De gemeente kan een afstiplijst opstellen die een mogelijk antwoord geeft op de vraag.

Een afstiplijst voor een verkaveling kan volgende stappen bevatten:

• ligt de verkaveling in een gebied waar sociale menging nodig is?

• is de verkaveling goed geordend? Is er ruimte voor publiek domein? Zijn de percelen goed gelegen?

• is er sprake van een verscheiden woon-aanbod?

23

Page 24: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

• waar bevinden zich de gronden voor sociale of bescheiden woningen? Zijn deze goed gelegen en evenwaardig aan de andere percelen?

• is er interesse vanuit de sociale woon-organisaties voor deze gronden of wo-ningen?

Als deze vragen niet volledig positief te be-antwoorden zijn, kan de gemeente kijken naar andere oplossingen. Een ander terrein verdient dan de voorkeur.

Een afstiplijst voor woonprojecten (o.a. ap-partementen) is beperkter.

• is er sprake van een verscheiden woon-aanbod?

• waar situeren de sociale en beschei-den woningen zich in het project? Zijn deze goed gelegen en evenwaardig aan de andere?

• is er interesse vanuit de sociale woon-organisaties?

Binnen dergelijke projecten kan een sociaal verhuurkantoor een goed antwoord vor-men. Indien er geen interesse is en/of het is weinig interessant qua ligging, dan lijkt een afkoop van de sociale last zinvol.

Kleine projecten zijn heel interessant om op een meer organische wijze aan menging te doen. Kleine verkavelingen bieden bijgevolg een antwoord op de vrees om met grote projecten te moeten werken. Gemeenten mogen deze kleine projecten niet laten lig-gen.

Dit vraagt wel dat gemeenten de project-ontwikkelaars goed begeleiden en samen met hen de mogelijkheden bekijken waar menging mogelijk is.

13. Hoe ga je om met grote verkavelin-gen?

Grotere projecten hebben nood aan een an-dere, meer stedenbouwkundige aanpak. In grotere projecten moeten de sociale objec-

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

tieven en de bescheiden doelen gereali-seerd worden. In deze projecten kunnen we niet spreken van alternatieven zoals vast-gelegd in art 4.1.17 tot 4.1.19.

Grotere projecten stellen een andere uitda-ging. Deze uitdaging vraagt heel wat creati-viteit. Ook hier kan een afstiplijst interes-sant zijn:

• versterkt de verkaveling de structuur van de gemeente?

• is er een inrichtingsstudie voor de ver-kaveling?

• welke aandacht is er voor het publiek domein (bestaat het uit groen, wege-ninfrastructuur, gemeenschapsvoor-zieningen,…)? Of welke aandacht is er maw voor een wijkontwikkeling?

• hoe is de band tussen de verkaveling en het centrum van de gemeente?

• welke is de verhouding sociaal/beschei-den/budget/middenklasse/… huur en koopwoningen?

• welke ordening is er die aandacht heeft voor sociale menging?

• welke afspraken zijn er met de sociale woonorganisaties (zelf ontwikkelen of overdracht grond)?

Belangrijk bij grote verkavelingen is dat de ruimtelijke ordening van het gebied goed moet zitten. Hierboven in hoofdstuk 2 heb-ben we twee voorbeelden gegeven van hoe een goede ordening de gemeente kan ver-sterken.

Voor grotere verkavelingen zijn er meer af-spraken nodig. Voorbeeld van een proce-dure om te komen tot een vergunning:

24

Page 25: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

• De sociale huisvestingsmaatschappij werkt in functie van de voorbespre-kingen en de vergunningsaanvraag een structuurschets voor het totale woningbouwproject uit waarin ze o.m. de verschillende types woningen loka-liseren.

De SHM vraag op basis van voornoem-de structuurschets een stedenbouw-kundig attest aan.

De SHM dient een aanvraag tot ste-denbouwkundige vergunning aan.

• De private ontwikkelaar en de sociale huisvestingsmaatschappij werken sa-men.

Ze werken samen een structuurschets voor het totale woningbouwproject uit, waarin ze o.m. de verschillende types woningen lokaliseren. De structuur-schets geeft een antwoord op de vraag naar realisatie van de sociale en be-scheiden objectieven.

De initiatiefnemers vragen op basis van voornoemde structuurschets een stedenbouwkundig attest aan.

Indien het praktisch haalbaar is, die-nen de (private) ontwikkelaar en de sociale huisvestingsmaatschappij ge-zamenlijk een aanvraag tot steden-bouwkundige vergunning (minstens voor de verkaveling) in. Deze aanvraag moet wel alle nodige ruimtelijke aan-sluitingen en overgangen naar het deel (de delen) van de sociale huisvestings-maatschappij voorzien.

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

• De private ontwikkelaar wil een project realiseren met realisatie van de soci-ale objectieven.

Deze werkt in functie van de voorbe-sprekingen en de vergunningsaan-vraag een structuurschets voor het to-tale woningbouwproject uit waarin ze o.m. de verschillende types woningen lokaliseren. De structuurschets geeft antwoord op de vraag naar realisatie van de sociale en bescheiden objectie-ven.

Bij de aanvraag van het stedenbouw-kundige attest moet de ontwikkelaar het nodige deelattest 1 van de VMSW hebben of aantonen dat hij het attest zal verkrijgen.

14. Hoe groot moeten de gronden van so-ciale/bescheiden woningen zijn?

In vorige vragen hebben we aandacht be-steed aan een afstiplijst. Eén van de vragen was of de grond goed gelegen was en vol-doende ruim. Deze vraag is een vrij open vraag. Toch hebben we een aantal belang-rijke richtlijnen.

Sociale woningen moeten voldoen aan het lastenboek van de sociale huisvesting. Dit ABC is de richtlijn voor het bepalen van de kwaliteit en de oppervlakte van de woon-eenheid.15

Voor bescheiden woningen hebben we en-kel het decreet dat een aantal richtingen aangeeft: art 1.2 stelt dat bescheiden wo-ningen

• kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m² zijn

• woonhuizen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³ vormen

• overige woongelegenheden met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³ zijn.

Deze richtlijnen moeten telkens opnieuw vertaald worden naar de praktijk. De omge-vingscontext en de typologie van woningen

25

15 Het ABC, hoe een sociale woning te bouwen, kun je downloaden op http://www.vmsw.be/Profes-sionelen/ABC/tabid/4025/language/nl-BE/Default.aspx

Page 26: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

zal bepalen hoe groot de oppervlakte moet zijn. Het is evenwel belangrijk dat naast de oppervlakte de kwaliteit van de gronden (ligging, waterziek, …) grondig worden afge-wogen.

15. Hoe dicht wonen?

Het decreet voorziet in art 4.1.24 de moge-lijkheden voor verdichting. De woningdicht-heden in stedelijke gebieden liggen tussen ten minste 35 en ten hoogste 100 woningen per hectare. De woningdichtheden in het buitgebied liggen tussen ten minste 25 en ten hoogste 35 woningen per hectare. Dit is heel wat meer dan vastgelegd in het Ruim-telijk Structuurplan Vlaanderen.

Verdichting is inderdaad een belangrijke kwaliteit. De twee voorbeelden (zie hoofd-stuk 2) hebben heel wat elementen van ver-dichting. Tegelijkertijd creëren ze heel wat open ruimte in de vorm van groen en pu-bliek domein.

Voor het ACW moeten de woningdichtheden de ruimtelijke kwaliteit versterken. Dit houdt een zeer zorgvuldige ruimtelijke af-weging in. Woningdichtheden zeggen im-mers niets over de kwaliteit van het wonen (enkel over het aantal woongelegenheden en de winstmogelijkheden).

Ook hier willen we een pleidooi houden voor een stevige ruimtelijke visie. Via het ge-meentelijk ruimtelijk structuurplan of via een ruimtelijk richtlijnenkader kan de ge-meente bepalen welke woningdichtheden kunnen.

In buitengebieden mogen de woningdicht-heden niet leiden tot een verappartementi-sering van de gebieden. De woningdichthe-den moeten wel leiden tot een verstandig gebruik van de ruimte door nadruk te leg-gen op groepswoningbouw of op de rijwo-ning16. De rijwoning biedt immers een goe-de en zeer betaalbare combinatie van duur-zaam bouwen en individueel wonen.

In stedelijke gebieden kunnen hogere dicht-heden, maar ook deze moeten gebaseerd zijn op ruimtelijke kwaliteit. De hogere dichtheden moeten gepaard gaan met een

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

hogere kwaliteit van de omgeving. Voor-beelden zijn de wijken Vauban (5.000 inwo-ners op 36 ha) en, Riesenfi eld (10.000 inwo-ners op 76 ha) te Freiburg of de wijk Vathorst te Amersfoort (30.000 inwoners), of het GWL-terrein te Amsterdam (46 woningen per ha).17

16. Kan het grond- en pandendecreet het ruimtelijk beleid van een gemeente “over-rulen”?

Deze retorische vraag is belangrijk. Ver-schillende initiatieven kunnen het ruimte-lijk beleid van een gemeente gedeeltelijk aan de kant schuiven.

Een eerste mogelijkheid tot “overrulen” staat uitdrukkelijk vermeld in het decreet. Art. 4.1.2 stelt dat het gemeentelijk ruimte-lijk structuurplan niet kan ingeroepen wor-den om maatregelen af te wijzen die voor de verwezenlijking van het sociaal objectief zijn vereist. Hetzelfde artikel bepaalt im-mers ook dat bestaande plannen en regle-menten moeten aangepast worden aan het decreet. Art 7.2.26 voegt deze bepalingen in in het decreet ruimtelijke ordening.

Een tweede mogelijkheid is dat het aansnij-den van woonuitbreidingsgebieden veel ge-makkelijker wordt. Het is zelfs zo dat soci-ale huisvestingsmaatschappijen op een-voudig verzoek goed gelegen woonuitbrei-dingsgebieden kunnen aansnijden los van de ruimtelijke planning van de gemeente.

26

16 Meer info op www.woneninmeervoud.be, www.samenhuizen.be, www.cohousingplatform.be

17 Meer info http://www.freiburg.de/servlet/PB/show/1199617_l2/GreenCity.pdf, http://www.vathorst.com/overvathorst/home.aspx?pageId=18, http://www.gwl-terrein.nl/gWLTerrein/

Page 27: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Art 7.2.31 voegt een hoofdstuk toe aan het decreet ruimtelijke ordening m.b.t. het aan-snijden van woonuitbreidingsgebieden.Dit artikel stelt dat de aanvraag van een so-ciale woonorganisatie wordt ingewilligd in-dien voldaan is aan volgende voorwaarden:

• de gronden liggen niet in overstro-mingsgebied

• de gronden palen aan woongebied (alle woongebieden volgens het gewest-plan)

• de gronden worden niet belast met een bouwverbod als gevolg van de be-scherming van kustduinen

• de aanvraag vormt geen betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmer-ken van speciale habitat- of vogelbe-schermingszone

• de inrichtingsaspecten zijn in overeen-stemming met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening

De eerste mogelijkheid is logisch. De ge-meenten krijgen immers de kans om hun ruimtelijke plannen aan te passen aan het decreet. Dit wordt bevestigd in art. 2.2.4 dat uitdrukkelijk vermeldt dat overheden in hun structuurplannen de beleidskeuzes vast-leggen m.b.t. de aspecten van het grond- en pandenbeleid.

De tweede mogelijkheid is moeilijker te ar-gumenteren. De meeste gemeenten heb-ben een ruimtelijk beleid uitgetekend reke-ning houdend met de woonbehoeften in hun gemeente. Dit wordt voor grotere gemeen-ten bevestigd door middel van de afbake-ning van klein- of grootstedelijke gebieden. De Vlaamse of de provinciale overheid heb-ben geinvesteerd in het zoeken naar een geschikte schaal voor deze grotere ge-meenten. Het afbakeningsplan bevat onder andere de zones waar bijkomende woon-eenheden in functie van de taakstelling i.v.m. wonen kunnen. De afbakeningsplan-nen hebben met andere woorden reeds een

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

afweging gemaakt over de benodigde extra woonruimte.

Door middel van het decreet kan het afba-keningsplan “overruled” worden. Dit stelt het ganse systeem van afbakening ernstig in vraag.

Het ACW is steeds voorstander geweest van een goede ruimtelijke ordening wat onder andere een goede ruimtelijke planning in-houdt. Dit houdt in dat vragen van publieke en private ontwikkelaars een antwoord kunnen krijgen binnen de ruimtelijke plan-ning. Indien bv. de taakstelling van de ge-meente door het grond- en pandendecreet uitbreidt, dan moet het ruimtelijk struc-tuurplan van de gemeente aangepast wor-den. En dan kunnen nieuwe goed gelegen terreinen gezocht voor bijkomende woning-bouw. Door het “overrulen” vermijdt de de-creetgever de ruimtelijke stap, maar cre-eert hierdoor de mogelijkheid dat de ruim-telijke structuur van de gemeente in het gedrang komt.

Wij pleiten voor een degelijk overleg tussen gemeente en sociale woonorganisaties. Door goed te overleggen kan bekeken wor-den of bijkomende terreinen inderdaad no-dig zijn en kan de gemeente de nodige stappen ondernemen. Dit is geen tijdver-lies. Integendeel. Intussen kunnen de soci-ale woonorganisaties hun pijlen richten op projecten van private ontwikkelaars of op gronden van publieke of semi-publieke overheden gelegen in woongebieden.

Door het ruimtelijk structuurplan in herzie-ning te brengen heeft de gemeente tevens de mogelijkheid om een degelijk woonplan op te stellen, dit ruimtelijk goed te vertalen en daarbij andere vragen en noden beant-woorden. Uiteindelijk heeft de gemeente de nodige tijd (tot 2020!) om het sociaal objec-tief te realiseren en kan dit beter planmatig gebeuren.

17. Wonen in eigen streek

Wonen in eigen streek is een belangrijk hoofdstuk in het decreet. Het heeft de be-

27

Page 28: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

doeling de woonprijzen in de hand te hou-den enerzijds en anderzijds voor een deel van de nieuwbouw woningen te reserveren voor huishoudens met een band met de ge-meente.

Nieuwbouwwoningen die nu gerealiseerd worden in woonuitbreidingsgebieden wor-den gereserveerd voor huishoudens die een band met de gemeente hebben (art 5.2.1).

Daarnaast kunnen gemeenten dit uitbrei-den tot alle woongebieden met dien ver-stande dat het aantal voorbehouden gron-den niet meer is dan 10% van de oppervlak-te van alle woongebieden.

Deze gemeenten staan voor het opmaken van een gemeentelijk reglement voor toe-passing van de bepalingen m.b.t. wonen in eigen streek in afgebakende woongebieden en verkavelingen (art 5.3.3). Dit reglement geldt voor woongebieden buiten de decre-taal bepaalde woonuitbreidingsgebieden.

Het ACW steunt de bepalingen rond wonen in eigen streek, maar vraagt hier voorzich-tig mee om te springen. Op basis van een degelijk woonbehoeftenonderzoek en ruim-telijk plan moet de noodzaak van een der-gelijk reglement gemotiveerd worden. Voor het ACW is een eigen gemeentelijk regle-ment enkel uitzonderlijk van toepassing.

Hoofdstuk 3:Een goed woonbeleid

28

Page 29: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

In deze digitale brochure willen we een eerste aanzet geven tot maatschappelijk debat over het toepassen van het grond-

en pandendecreet. Tegelijkertijd geven we heel wat tips en ideeën hoe het decreet te gebruiken.

Het is een momentopname. Deze brochure is grotendeels geschreven begin september 2009. Het probeert een aantal antwoorden te geven, wetende dat er nog heel wat uit-voeringsbesluiten moeten komen.

Daarom hebben we beslist om digitaal te werken. Dit laat ons toe om –wanneer het nodig is- deze digitale brochure te herwer-ken. De bedoeling is dan ook om nieuwe informatie te verwerken in een nieuwe ver-sie van deze brochure.

Maar we willen meer doen dan informatie vanuit hogerhand verwerken. De vragen en antwoorden die u hierboven doorworsteld hebt, vertrekken van een eerste praktijk. Ze zijn geworteld in de eerste vragen van be-sturen en adviesraden. Het zijn inderdaad eerste vragen. En daarom ook nog gedeel-telijk theoretisch.

In een volgende versie willen we nog meer een afspiegeling zijn van het werkveld. En daarom hebben we u nodig.

Alle vragen en suggesties en praktijkvoor-beelden (geslaagde en minder geslaagde

Uitleiding:Wonen en wijken. U bent aan de zet

projecten) kunt u ons mailen. Hieruit kun-nen we dan de meest representatieve en de meest sprekende selecteren en beantwoor-den.

De volgende versie zal dus gedeeltelijk een andere inhoud hebben. En hieraan kunt u meewerken.

Al uw suggesties, voorbeelden en vragen kunt u mailen naar [email protected] met ver-melding grond- en pandenbeleid of schrij-ven naar ACW-studiedienst, postbus 20, 1031 Brussel.

Intussen veel succes.

29

Page 30: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

30

Bijlagen

Page 31: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Uittreksel uit het notulenboek van de gemeenteraad

Openbare zitting van…Aanwezig:….

De gemeenteraad,

In openbare zitting vergaderd,

Gelet op de beslissing van het college van dd. ../../20… om een gemeentelijk regle-ment sociaal wonen op te maken

Gelet op het voorontwerp van het gemeen-telijk reglement sociaal wonen van dd. ../../20…

Gelet op het advies van de woonraad dd. ../../20.. dat wordt bijgetreden

Gelet op het advies van de Gecoro van dd. ../../20… dat wordt bijgetreden

Gelet op het decreet van 27 maart 2009 be-treffende het grond- en pandenbeleid, arti-kel 4.1.9

Gelet op de bepalingen van het provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk structuurplan om bij de ontwikkeling van nieuwe woonzo-nes X% van de te realiseren woningen voor te behouden voor nieuwe sociale huur- en koopwoningen

Gelet op het gemeentelijk beleidsplan 2007-2012 dat werd goedgekeurd op de gemeen-teraad van xx/xx/xxxx en waar onder het hoofdstuk … een bepaling is opgenomen mbt sociale huur- en koopwoningen en so-ciale menging

Gelet op het woonbeleidsplan 2007-2012 dat specifieke acties ten aanzien van soci-

Bijlage 1:Een voorbeeld van reglement sociaal wonen

aal wonen en bescheiden wonen bevat

Overwegende dat de gemeente een bindend sociaal objectief heeft van X sociale huur-woningen, X sociale koopwoningen en X so-ciale kavels, dat dit objectief voor 2020 ge-haald dient te worden

Overwegende dat de gemeente een groot belang hecht aan een goede ruimtelijke or-dening waarbij de locatie van sociale en be-scheiden woningen en menging met andere woningen van belang is.

Overwegende dat een goede ruimtelijke or-dening rekening houdt met verdichting, verweving en nabijheid, wat vertaald kan worden in een locatie van woningen in de nabijheid van sociaal-culturele, commerci-ele en welzijnsvoorzieningen, alsmede op een locatie die goed te ontsluiten is met het privaat of openbaar vervoer.

Overwegende dat de gemeente een goede sociale mix tot stand wil brengen, hetgeen inhoudt dat ernaar gestreefd wordt dat in elke buurt een gevarieerd aanbod is wat be-treft het type woning (sociale huur, sociale koop, - kavels, private huur, privaat eigen-dom ).

Overwegende dat voor volgende gebieden hogere of lagere percentages gelden om-wille van volgende redenen

Na beraadslaging,

Besluit: met X ja stemmen en X onthoudin-gen

31

Page 32: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Art. 1: het gemeentelijk reglement sociaal wonen wordt als volgt definitief vastge-steld:

Hoofdstuk 1 Definities

Art 1.

1° Decreet Grond- en Pandenbeleid: De-creet 27.03.2009 betreffende het grond- en pandenbeleid

2° Motivatienota: nota die ingediend op ui-terlijk hetzelfde moment als het indienen van de verkavelings- of stedenbouwkundige aanvraag waarvoor de verkavelaar of bouw-heer een afwijking vraagt. Deze nota om-schrijft welke objectieve en pertinente mo-tieven aanleiding kunnen geven tot het toe-staan van de afwijking. Deze motieven moe-ten gebaseerd zijn op de criteria genoemd in art. X

3° Sociale huurwoning: een woning zoals gedefinieerd in art. 2 22° van het Decr. 15.07.1997 houdende de Vlaamse woonco-de

4° Sociale koopwoning: een woning zoals gedefinieerd in art. 2 23° van het Decr. 15.07.1997 houdende de Vlaamse woonco-de

5° Sociale kavel: een kavel die behoort tot een sociale verkaveling zoals gedefinieerd in art. 2 25° van het Decr. 15.07.1997 hou-dende de Vlaamse wooncode

6° Bescheiden woonaanbod: het woonaan-bod zoals gedefinieerd in art 1.2 van het De-creet Grond- en Pandenbeleid, met dien verstande dat de oppervlakte van de kavel beperkt wordt tot maximaal 400 m².

Het gemeentelijk reglement sociaal wonen

7° Privaat woonaanbod: het woonaanbod dat niet beantwoordt aan lid 3, 4, 5 en 6

8° Bescheiden en private huurwoningen: huurwoningen die voor minstens 27 jaar te huur worden gesteld

Hoofdstuk 2 Toepassingsgebied

Art. 2 Dit reglement is van toepassing op alle stedenbouwkundige en verkavelings-aanvragen die worden ingediend, voor zover deze aanvragen voldoen aan de bepalingen in art. 4.1.8, eerste lid 1°-4 ° met betrek-king tot het sociaal woonaanbod en 4.2.1, eerste lid 1°-4° met betrekking tot het be-scheiden woonaanbod van het Decreet Grond- en Pandenbeleid

Art. 2 Dit reglement is niet van toepassing in ruimtelijke uitvoeringsplannen waarin andere normen wat betreft de realisatie van sociale of bescheiden woningen zijn be-paald, tenzij het betreffende ruimtelijk uit-voeringsplan anders bepaalt.

Art. 3 Wanneer dit reglement van toepas-sing is op een stedenbouwkundige of ver-kavelingsaanvraag, maar dit reglement niet toelaat te bepalen wat het te verwezenlijken sociaal of bescheiden woonaanbod is, zijn de percentages van toepassing zoals be-paald in art. 4.1.8 tweede lid 1° en 2° met betrekking tot het sociaal woonaanbod en art. 4.2.1 tweede lid 1° en 2° met betrekking tot het bescheiden woonaanbod van het De-creet Grond- en Pandenbeleid

32

Page 33: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke verdeling sociale woningen

Art 4 Indien een aanvraag voor een steden-bouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend en die beantwoordt aan de omschrijving bepaald in art 2, wordt een nota gevoegd dat een beschrijving geeft van de diversiteit van het te realiseren woon-aanbod en wordt aangeduid wat de te ver-wezenlijken sociaal en bescheiden woon-aanbod is.

Art 5 Indien een aanvraag voor een steden-bouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend voor percelen gelegen in een gebied waar het aandaal sociale wonin-gen hoger is dan het gemiddelde voor het ganse grondgebied, wordt een sociaal woonaanbod gerealiseerd dat gelijk is aan:

1° 15 tot 20% van het aantal te verwezenlij-ken woningen of kavels, indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen

2° 5 tot 10% van het aantal te verwezenlij-ken woningen en/of kavels, indien de gron-den eigendom zijn van natuurlijke of rechts-personen

Deze bepaling is van toepassing op …

Art 6 Indien een aanvraag voor een steden-bouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend voor percelen gelegen in een gebied waar het aandeel sociale wonin-gen lager is dan het gemiddelde voor het ganse grondgebied, wordt een sociaal woonaanbod gerealiseerd dat gelijk is aan:

1° 20 tot 40% van het aantal te verwezenlij-ken woningen en/of kavels, indien de gron-den eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen

2° 10 tot 20% van het aantal te verwezenlij-ken woningen en/of kavels, indien de gron-den eigendom zijn van natuurlijke of rechts-personen

Deze bepaling is van toepassing op …

Het gemeentelijk reglement sociaal wonen

Art 7 Indien een aanvraag voor een steden-bouwkundige of verkavelingsvergunning wordt ingediend voor percelen gelegen in … wordt een sociaal woonaanbod gereali-seerd dat gelijk is aan:

1° …

2° …

Art 8 De aanvraag kan een hoger percen-tage te verwezenlijken sociaal en beschei-den woonaanbod inhouden. De aanvrager motiveert in de bijgevoegde nota waarvan sprake in art 4 het hoger percentage.

Hoofdstuk 4 Verhouding van de te verwe-zenlijken sociale woningen

Art 9 Indien een stedenbouwkundige ver-gunningsaanvraag onderworpen is aan een sociale last voor de creatie van bijkomende sociale woningen, en het sociaal objectief is nog niet behaald, wordt deze als volgt ver-deeld:

- minimaal 80% sociale huurwoningen

- maximaal 20% sociale koopwoningen

Art 10 Indien een aanvraag voor een verka-velingsvergunning onderworpen is aan een sociale last voor de creatie van bijkomende sociale woningen, en het sociaal objectief is nog niet behaald; wordt deze als volgt ver-deeld:

- minimaal 80% sociale huurwoningen

- maximaal 15% sociale koopwoningen

- maximaal 5% sociale kavels

Art 11 indien het college heeft vastgesteld dat het sociaal objectief voor sociale huur/sociale koop/sociale kavels is gehaald dan worden bovenstaande minimale percenta-ges voor te behalen sociale huurwoningen verminderd met 10%

33

Page 34: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Hoofdstuk 5 Afwijkingen

Art. 12 Het College kan op vraag van de ver-kavelaar, bouwheer of uit eigen beweging afwijkingen toestaan van de in art. 9 tot en met art. 11 beschreven sociale last.

De afwijking kan enkel een lichtere sociale last met zich meebrengen, maar géén zwaardere.

De afwijking heeft nooit tot gevolg dat een percentage wordt verwezenlijkt dat lager is dan de helft van de in art. 9 en 10 toepas-selijke percentages.

Art. 13 Het College beslist over en motiveert het toestaan van de afwijking op basis van de volgende criteria:

• De reeds in de omgeving van het perceel of de percelen waarvoor een vergunning wordt aangevraagd, bestaande sociale woonaanbod. Een afwijking kan worden toegestaan indien uit de motivatienota blijkt dat het toelaten van het sociaal woonaanbod een overtal aan sociale wo-ningen in de hand werkt

• De samenhang tussen de sociale last en andere lasten en voorwaarden die in de stedenbouwkundige en verkavelingsver-gunning wordt opgelegd. Een afwijking kan worden toegestaan indien de combi-natie van de sociale last met andere las-ten onevenredig zwaar is. Deze afwijking kan maar worden toegepast voor zover de andere lasten de overdracht van gron-den aan de gemeente inhoudt

• Voor stedenbouwkundige en verkave-lingsaanvragen die vallen onder het toe-passingsgebied van dit reglement en bo-vendien gelegen zijn in een Bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijke uitvoe-ringsplannen, vastgesteld voor 1 sep-tember 2009 en waarbij omwille van de stedenbouwkundige voorschriften het onmogelijk is om de sociale last die op basis van art. 9 of 10 moet worden opge-legd, te realiseren worden, wordt de so-ciale last verminderd tot het aantal wo-ningen of de benodigde gronden die wél

Het gemeentelijk reglement sociaal wonen

kunnen worden gerealiseerd.

• De vorm van het perceel of percelen waarvoor een vergunning wordt aange-vraagd. Een afwijking kan worden toege-staan indien de vorm zodanig is dat de sociale last er niet of maar gedeeltelijk kan worden gerealiseerd

• De omvang van het project of de verkave-ling. Een afwijking kan worden toege-staan indien het project net beantwoordt aan de minimale voorwaarden én een sociaal verhuurkantoor geen interesse betoont voor het huren van de sociale woningen

• …

Art. 14 Indien een verkavelaar of bouwheer gebruik wenst te maken van deze afwijking wordt een motivatienota toegevoegd.

Hoofdstuk 6 Bescheiden lasten

Art 15 Indien een aanvraag voor een ste-denbouwkundige of verkavelingsvergun-ning wordt ingediend dan wordt een be-scheiden woonaanbod gerealiseerd dat ge-lijk is aan de sociale lasten die in art 5 en 6 worden opgelegd.

Art 16 De verhouding bescheiden huur- en koopwoningen wordt vastgelegd op

- 40 tot 60% bescheiden huurwoningen

- 40 tot 60% bescheiden koopwoningen

Art 17 Het College kan op vraag van de ver-kavelaar, bouwheer of uit eigen beweging afwijkingen toestaan van de in art. 15 en 16 beschreven bescheiden last.

De afwijking kan enkel een lichtere be-scheiden last met zich meebrengen, maar géén zwaardere.

De afwijking heeft nooit tot gevolg dat een percentage wordt verwezenlijkt dat lager is dan de helft van de in art. 15 en 16 toepas-selijke percentages.

34

Page 35: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Hoofdstuk 7 Private lasten

Art 18 Bij de ontwikkeling van nieuwe woon-zones wordt steeds gestreefd naar een vol-doende menging. Indien de gronden eigen-dom zijn van een sociale woonorganisatie wordt een private last opgelegd van ten hoogste 25% private huur- en koopwonin-gen

Art 19 De verhouding private huur- en koop-woningen wordt vastgelegd op

- 10 tot 25% private huurwoningen

- 75 tot 90% private koopwoningen

Art 20 Het College kan op vraag van de ver-kavelaar, bouwheer of uit eigen beweging afwijkingen toestaan van de in art. 18 en 19 beschreven private last.

De afwijking kan enkel een lichtere private last met zich meebrengen, maar géén zwaardere.

De afwijking heeft nooit tot gevolg dat een percentage wordt verwezenlijkt dat lager is dan de helft van de in art. 18 en 19 toepas-selijke percentages.

Het gemeentelijk reglement sociaal wonen

Overgangsbepalingen, in werkingtreding, geldigheidsduur en evaluatie

Art. 21 Dit reglement treedt in werking op dd. ../../20…

Art. 22 Op aanvragen voor een stedenbouw-kundige of verkavelingsvergunning die voor deze datum zijn ingediend zijn de geweste-lijke bepalingen van toepassing zoals be-paald in art. 7.3.12 van het Decreet Grond- en Pandenbeleid.

Art. 23 Aanvragen die worden ingediend op of na deze datum zijn onderworpen aan de bepalingen van dit reglement.

Art. 24. Een sociale last kan niet worden opgelegd op basis van die aanvragen die zijn vrijgesteld op basis van art. 7.3.12 van het Decreet Grond- en Pandenbeleid.

Art. 25. Dit reglement is van toepassing tot uiterlijk ../../20..., tenzij het reglement eer-der wordt herzien.

35

Page 36: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

Gemeente huishoudens 01 01 2008

sociaal huuraanbod volgens de nulmeting

aandeel sociaal

huuraanbod volgens de nulmeting

STAP 1: verdeling op provinciaal

niveau

STAP 2: beperken tot 9% van het aantal

huishoudens in de

gemeenten

(richtcijfer 2020,

behoudens afwijking voor

2025)

bijkomende

inhaalbeweging behoudens afwijkingen

(richtcijfer 2025)

Aalst 35 082 1 322 3.77% 583 583 0

Aalter 7 474 172 2.30% 124 124 14

Aarschot 12 344 355 2.88% 205 205 7

Aartselaar 5 738 3 0.05% 95 95 48

Affligem 4 855 78 1.61% 81 81 19

Alken 4 329 96 2.22% 74 74 10

Alveringem 1 930 54 2.80% 32 32 1

Antwerpen 224 470 22 736 10.13% 3732 0 0

Anzegem 5 492 163 2.97% 91 91 2

Ardooie 3 629 161 4.44% 60 60 0

Arendonk 4 868 204 4.19% 81 81 0

As 2 997 143 4.77% 51 51 0

Asse 12 398 377 3.04% 206 206 0

Assenede 5 639 120 2.13% 94 94 14

Avelgem 3 970 331 8.34% 66 26 0

Baarle-Hertog 992 99 9.98% 17 0 0

Balen 8 347 99 1.19% 139 139 44

Beernem 5 717 123 2.15% 95 95 14

Beerse 6 365 321 5.04% 106 106 0

Beersel 9 207 351 3.81% 153 153 0

Begijnendijk 3 811 0 0.00% 63 63 32

Bekkevoort 2 312 22 0.95% 38 38 13

Beringen 15 852 1 144 7.22% 271 271 0

Bijlage 2:De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

36

Page 37: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Berlaar 4 296 95 2.21% 71 71 9

Berlare 5 945 337 5.67% 99 99 0

Bertem 3 612 172 4.76% 60 60 0

Bever 821 9 1.10% 14 14 4

Beveren 18 697 1 222 6.54% 311 311 0

Bierbeek 3 490 5 0.14% 58 58 28

Bilzen 11 865 546 4.60% 203 203 0

Blankenberge 9 267 519 5.60% 154 154 0

Bocholt 4 826 153 3.17% 83 83 0

Boechout 4 689 78 1.66% 78 78 18

Bonheiden 5 642 83 1.47% 94 94 25

Boom 7 150 851 11.90% 119 0 0

Boortmeerbeek 4 582 10 0.22% 76 76 35

Borgloon 4 164 94 2.26% 71 71 9

Bornem 8 250 681 8.25% 137 62 0

Borsbeek 4 533 20 0.44% 75 75 33

Boutersem 2 879 18 0.63% 48 48 19

Brakel 5 690 97 1.70% 95 95 20

Brasschaat 15 359 282 1.84% 255 255 51

Brecht 10 412 258 2.48% 173 173 18

Bredene 6 590 351 5.33% 110 110 0

Bree 5 898 240 4.07% 101 101 0

Brugge 51 767 3 448 6.66% 861 861 0

Buggenhout 5 705 128 2.24% 95 95 13

Damme 4 217 104 2.47% 70 70 7

De Haan 5 770 135 2.34% 96 96 11

De Panne 4 974 226 4.54% 83 83 0

De Pinte 3 988 2 0.05% 66 66 33

Deerlijk 4 545 204 4.49% 76 76 0

Deinze 11 918 203 1.70% 198 198 43

Denderleeuw 7 513 327 4.35% 125 125 0

Dendermonde 18 736 1 781 9.51% 312 0 0

Dentergem 3 129 151 4.83% 52 52 0

Dessel 3 567 118 3.31% 59 59 0

Destelbergen 7 135 81 1.14% 119 119 38

Diepenbeek 7 141 171 2.39% 122 122 14

Diest 9 745 630 6.46% 162 162 0

Diksmuide 6 487 301 4.64% 108 108 0

Dilbeek 16 145 653 4.04% 268 268 0

Dilsen-Stokkem 7 415 682 9.20% 127 0 0

Drogenbos 2 053 110 5.36% 34 34 0

Bijlage 2:De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

37

Page 38: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Bijlage 2:De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

38

Duffel 6 627 687 10.37% 110 0 0

Edegem 9 145 312 3.41% 152 152 0

Eeklo 8 937 735 8.22% 149 69 0

Erpe-Mere 7 900 210 2.66% 131 131 9

Essen 6 721 197 2.93% 112 112 2

Evergem 13 010 344 2.64% 216 216 14

Galmaarden 3 257 59 1.81% 54 54 11

Gavere 4 839 94 1.94% 80 80 15

Geel 14 820 701 4.73% 246 246 0

Geetbets 2 352 7 0.30% 39 39 18

Genk 24 080 3 242 13.46% 412 0 0

Gent 113 847 12 654 11.11% 1893 0 0

Geraardsbergen 13 326 311 2.33% 222 222 25

Gingelom 3 160 99 3.13% 54 54 0

Gistel 4 596 229 4.98% 76 76 0

Glabbeek 2 004 3 0.15% 33 33 16

Gooik 3 426 50 1.46% 57 57 15

Grimbergen 14 702 413 2.81% 244 244 9

Grobbendonk 4 260 75 1.76% 71 71 15

Haacht 5 417 191 3.53% 90 90 0

Haaltert 7 308 110 1.51% 122 122 31

Halen 3 578 121 3.38% 61 61 0

Halle 15 008 1 027 6.84% 250 250 0

Ham 3 963 202 5.10% 68 68 0

Hamme 9 572 1 143 11.94% 159 0 0

Hamont-Achel 5 462 234 4.28% 93 93 0

Harelbeke 11 008 627 5.70% 183 183 0

Hasselt 31 711 1 398 4.41% 542 542 0

Hechtel-Eksel 4 519 144 3.19% 77 77 0

Heers 2 783 34 1.22% 48 48 14

Heist-op-den-Berg 16 221 1 148 7.08% 270 270 0

Hemiksem 4 197 182 4.34% 70 70 0

Herent 7 567 350 4.63% 126 126 0

Herentals 11 237 812 7.23% 187 187 0

Herenthout 3 517 303 8.62% 58 14 0

Herk-de-Stad 4 748 118 2.49% 81 81 8

Herne 2 515 3 0.12% 42 42 20

Herselt 5 751 212 3.69% 96 96 0

Herstappe 34 0 0.00% 1 1 0

Herzele 6 906 130 1.88% 115 115 23

Heusden-Zolder 11 543 826 7.16% 197 197 0

Page 39: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Bijlage 2:De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

39

Heuvelland 3 236 127 3.92% 54 54 0

Hoegaarden 2 524 0 0.00% 42 42 21

Hoeilaart 4 160 172 4.13% 69 69 0

Hoeselt 3 708 173 4.67% 64 64 0

Holsbeek 3 564 14 0.39% 59 59 27

Hooglede 3 783 89 2.35% 63 63 7

Hoogstraten 7 461 248 3.32% 124 124 0

Horebeke 749 0 0.00% 12 12 6

Houthalen-Helchteren 10 839 864 7.97% 185 112 0

Houthulst 3 653 98 2.68% 61 61 4

Hove 3 135 66 2.11% 52 52 8

Huldenberg 3 566 66 1.85% 59 59 12

Hulshout 3 951 243 6.15% 66 66 0

Ichtegem 5 490 216 3.93% 91 91 0

Ieper 14 511 1 129 7.78% 241 177 0

Ingelmunster 4 283 96 2.24% 71 71 9

Izegem 11 290 375 3.32% 188 188 0

Jabbeke 5 249 62 1.18% 87 87 28

Kalmthout 6 775 29 0.43% 113 113 49

Kampenhout 4 293 21 0.49% 71 71 31

Kapellen 10 629 35 0.33% 177 177 80

Kapelle-op-den-bos 3 616 197 5.45% 60 60 0

Kaprijke 2 464 46 1.87% 41 41 8

Kasterlee 6 948 310 4.46% 116 116 0

Keerbergen 4 864 58 1.19% 81 81 26

Kinrooi 4 520 302 6.68% 77 77 0

Kluisbergen 2 556 81 3.17% 43 43 0

Knesselare 3 330 145 4.35% 55 55 0

Knokke-Heist 16 474 298 1.81% 274 274 54

Koekelare 3 428 62 1.81% 57 57 11

Koksijde 10 360 366 3.53% 172 172 0

Kontich 7 978 160 2.01% 133 133 22

Kortemark 4 785 152 3.18% 80 80 0

Kortenaken 3 036 15 0.49% 51 51 22

Kortenberg 7 639 210 2.75% 127 127 6

Kortessem 3 159 214 6.77% 54 54 0

Kortrijk 32 057 2 676 8.35% 533 209 0

Kraainem 5 092 126 2.47% 85 85 9

Kruibeke 6 278 515 8.20% 104 50 0

Kruishoutem 3 098 0 0.00% 52 52 26

Kuurne 5 188 444 8.56% 86 23 0

Page 40: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Bijlage 2:De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

40

Laakdal 6 142 432 7.03% 102 102 0

Laarne 4 860 132 2.72% 81 81 4

Lanaken 10 247 269 2.63% 175 175 11

Landen 6 309 457 7.24% 105 105 0Langemark-Poelkapelle 3 041 137 4.51% 51 51 0

Lebbeke 7 379 138 1.87% 123 123 24

Lede 7 279 195 2.68% 121 121 8

Ledegem 3 687 152 4.12% 61 61 0

Lendelede 2 192 81 3.70% 36 36 0

Lennik 3 444 7 0.20% 57 57 27

Leopoldsburg 6 083 298 4.90% 104 104 0

Leuven 45 350 3 464 7.64% 754 618 0

Lichtervelde 3 377 119 3.52% 56 56 0

Liedekerke 4 977 3 0.06% 83 83 41

Lier 14 554 846 5.81% 242 242 0

Lierde 2 561 94 3.67% 43 43 0

Lille 6 102 172 2.82% 101 101 4

Linkebeek 1 923 0 0.00% 32 32 16

Lint 3 017 182 6.03% 50 50 0

Linter 2 791 9 0.32% 46 46 21

Lochristi 7 898 298 3.77% 131 131 0

Lokeren 15 355 1 490 9.70% 255 0 0

Lommel 12 738 515 4.04% 218 218 0

Londerzeel 7 148 146 2.04% 119 119 20

Lo-Reninge 1 226 58 4.73% 20 20 0

Lovendegem 3 796 78 2.05% 63 63 11

Lubbeek 5 223 13 0.25% 87 87 40

Lummen 5 488 201 3.66% 94 94 0

Maarkedal 2 366 53 2.24% 39 39 5

Maaseik 9 658 822 8.51% 165 47 0

Maasmechelen 14 082 1 492 10.60% 241 0 0

Machelen 5 295 259 4.89% 88 88 0

Maldegem 9 216 171 1.86% 153 153 30

Malle 5 422 138 2.55% 90 90 8

Mechelen 34 163 3 236 9.47% 568 0 0

Meerhout 3 880 93 2.40% 65 65 7

Meeuwen-Gruitrode 4 699 112 2.38% 80 80 9

Meise 7 158 241 3.37% 119 119 0

Melle 4 334 153 3.53% 72 72 0

Menen 13 744 1 478 10.75% 228 0 0

Merchtem 6 212 106 1.71% 103 103 22

Page 41: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Bijlage 2:De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

41

Merelbeke 9 078 162 1.78% 151 151 33

Merksplas 3 017 140 4.64% 50 50 0

Mesen 418 59 14.11% 7 0 0

Meulebeke 4 387 115 2.62% 73 73 5

Middelkerke 8 885 161 1.81% 148 148 29

Moerbeke 2 402 180 7.49% 40 36 0

Mol 13 824 603 4.36% 230 230 0

Moorslede 4 321 172 3.98% 72 72 0

Mortsel 10 675 244 2.29% 177 177 23

Nazareth 4 265 63 1.48% 71 71 19

Neerpelt 6 392 247 3.86% 109 109 0

Nevele 4 478 126 2.81% 74 74 3

Niel 3 867 222 5.74% 64 64 0

Nieuwerkerken 2 649 37 1.40% 45 45 12

Nieuwpoort 5 316 454 8.54% 88 24 0

Nijlen 8 506 151 1.78% 141 141 31

Ninove 15 238 775 5.09% 253 253 0

Olen 4 597 372 8.09% 76 42 0

Oostende 35 108 2 872 8.18% 584 288 0

Oosterzele 5 076 78 1.54% 84 84 21

Oostkamp 8 823 397 4.50% 147 147 0

Oostrozebeke 2 947 104 3.53% 49 49 0

Opglabbeek 3 646 9 0.25% 62 62 28

Opwijk 5 055 60 1.19% 84 84 27

Oudenaarde 12 223 486 3.98% 203 203 0

Oudenburg 3 598 31 0.86% 60 60 22

Oud-Heverlee 4 100 27 0.66% 68 68 27

Oud-turnhout 4 869 63 1.29% 81 81 24

Overijse 9 456 119 1.26% 157 157 47

Overpelt 5 414 160 2.96% 93 93 2

Peer 6 063 193 3.18% 104 104 0

Pepingen 1 564 0 0.00% 26 26 13

Pittem 2 522 144 5.71% 42 42 0

Poperinge 7 873 397 5.04% 131 131 0

Putte 6 533 180 2.76% 109 109 5

Puurs 6 551 492 7.51% 109 98 0

Ranst 7 009 3 0.04% 117 117 58

Ravels 5 489 245 4.46% 91 91 0

Retie 4 133 103 2.49% 69 69 7

Riemst 6 377 29 0.45% 109 109 46

Rijkevorsel 4 221 204 4.83% 70 70 0

Page 42: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Bijlage 2:De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

42

Roeselare 23 950 1 341 5.60% 398 398 0

Ronse 10 267 630 6.14% 171 171 0

Roosdaal 4 203 122 2.90% 70 70 1

Rotselaar 6 001 74 1.23% 100 100 30

Ruiselede 1 990 43 2.16% 33 33 5

Rumst 5 832 268 4.60% 97 97 0

Schelle 3 236 437 13.50% 54 0 0Scherpenheuvel-Zichem 9 500 40 0.42% 158 158 68

Schilde 7 602 2 0.03% 126 126 63

Schoten 13 780 214 1.55% 229 229 58

Sint-Amands 3 022 294 9.73% 50 0 0

Sint-Genesius-Rode 6 808 87 1.28% 113 113 34

Sint-Gillis-Waas 7 143 344 4.82% 119 119 0

Sint-Katelijne-waver 7 687 223 2.90% 128 128 2

Sint-Laureins 2 725 16 0.59% 45 45 19

Sint-Lievens-Houtem 3 879 10 0.26% 65 65 30

Sint-Martens-Latem 3 359 32 0.95% 56 56 19

Sint-Niklaas 29 812 1 700 5.70% 496 496 0

Sint-Pieters-Leeuw 12 506 888 7.10% 208 208 0

Sint-Truiden 16 548 1 204 7.28% 283 283 0

Spiere-Helkijn 823 146 17.74% 14 0 0

Stabroek 7 245 153 2.11% 120 120 18

Staden 4 263 131 3.07% 71 71 0

Steenokkerzeel 4 374 129 2.95% 73 73 1

Stekene 6 842 239 3.49% 114 114 0

Temse 11 044 1 189 10.77% 184 0 0

Ternat 5 887 282 4.79% 98 98 0

Tervuren 8 191 371 4.53% 136 136 0

Tessenderlo 6 992 375 5.36% 120 120 0

Tielt 8 059 560 6.95% 134 134 0

Tielt-Winge 4 060 71 1.75% 68 68 15

Tienen 14 587 485 3.32% 243 243 0

Tongeren 12 525 790 6.31% 214 214 0

Torhout 8 154 175 2.15% 136 136 20

Tremelo 5 550 150 2.70% 92 92 4

Turnhout 17 984 1 305 7.26% 299 299 0

Veurne 4 708 507 10.77% 78 0 0

Vilvoorde 15 663 1 704 10.88% 260 0 0

Vleteren 1 384 73 5.27% 23 23 0

Voeren 1 650 14 0.85% 28 28 10

Page 43: Werk aan wonen en wijken - een kans voor uw gemeente

Bijlage 2:De verdeling van het bijkomend sociaal huuraanbod

43

Vorselaar 2 966 115 3.88% 49 49 0

Vosselaar 3 920 86 2.19% 65 65 10

Waarschoot 3 200 244 7.63% 53 44 0

Waasmunster 4 096 245 5.98% 68 68 0

Wachtebeke 2 765 347 12.55% 46 0 0

Waregem 14 562 1 103 7.57% 242 208 0

Wellen 2 862 54 1.89% 49 49 9

Wemmel 6 244 20 0.32% 104 104 47

Wervik 7 295 829 11.36% 121 0 0

Westerlo 9 442 475 5.03% 157 157 0

Wetteren 10 172 621 6.10% 169 169 0

Wevelgem 12 362 716 5.79% 206 206 0

Wezembeek-Oppem 5 155 453 8.79% 86 11 0

Wichelen 4 611 97 2.10% 77 77 12

Wielsbeke 3 504 291 8.30% 58 24 0

Wijnegem 3 643 9 0.25% 61 61 28

Willebroek 9 840 1 551 15.76% 164 0 0

Wingene 5 278 101 1.91% 88 88 16

Wommelgem 4 854 7 0.14% 81 81 39

Wortegem-Petegem 2 342 17 0.73% 39 39 15

Wuustwezel 7 140 422 5.91% 119 119 0

Zandhoven 4 649 5 0.11% 77 77 37

Zaventem 12 388 460 3.71% 206 206 0

Zedelgem 8 653 497 5.74% 144 144 0

Zele 7 954 489 6.15% 132 132 0

Zelzate 5 376 796 14.81% 89 0 0

Zemst 8 463 230 2.72% 141 141 7

Zingem 2 792 62 2.22% 46 46 6

Zoersel 7 895 55 0.70% 131 131 51

Zomergem 3 233 173 5.35% 54 54 0

Zonhoven 7 817 119 1.52% 134 134 33

Zonnebeke 4 670 218 4.67% 78 78 0

Zottegem 10 528 233 2.21% 175 175 23

Zoutleeuw 3 278 30 0.92% 55 55 19

Zuienkerke 1 091 49 4.49% 18 18 0

Zulte 5 832 184 3.16% 97 97 0

Zutendaal 2 701 74 2.74% 46 46 2

Zwalm 3 084 86 2.79% 51 51 2

Zwevegem 9 580 958 10.00% 159 0 0

Zwijndrecht 7 803 581 7.45% 130 121 0

Ministerie Ruimtelijke Ordening Woonbeleid en Onroerend erfgoed (www.rwo.be)