Wereldhave Jaarverslag 2005 Nl

1930-2005: 75 jaar Wereldhave 1

Kerncijfers over 10 jaar 2

Algemene informatie 4

Hoofdlijnen strategie 5

Maatschappelijk verantwoord ondernemen 7

Preadvies van de Raad van Commissarissen 8

Verslag van de Directie 9

- Belangrijkste gebeurtenissen 2005 9

- Resultaten 10

- Vermogen 12

- IFRS 14

- Ontwikkeling van de portefeuille 15

- Personeel en organisatie 16

- België 18

- Finland 20

- Frankrijk 22

- Nederland 24

- Spanje 26

- 75 jaar Wereldhave in foto’s 28

- Verenigd Koninkrijk 30

- Verenigde Staten 32

- Vooruitzichten 34

Jaarrekening 2005 (inhoudsopgave) 35

- Geconsolideerde balans 36

- Geconsolideerde winsten verliesrekening 37

- Geconsolideerd overzicht van mutaties in het

eigen vermogen 38

- Geconsolideerd kasstroomoverzicht 40

- Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (1-39) 42

- Vennootschappelijke balans 83

- Vennootschappelijke winsten verliesrekening 83

- Toelichting op de vennootschappelijke balans

en winsten verliesrekening 84

Overige gegevens 91

- Winstbestemming 91

- Corporate Governance 91

- Accountantsverklaring 95

Gegevens Raad van Commissarissen en Directie 96

Verslag van de Raad van Commissarissen 97

Onroerend goed portefeuille 99

Overzicht huurinkomsten en herwaardering 104

An English translation of the Annual Report and Accounts 2005 is available.

Inhoudsopgave

Jaarverslag 2005

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Ontwerp:

Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Rotterdam

Druk:

Drukkerij De Eendracht, Schiedam

206.0237 jrv05_omslNED 09-03-2006 13:11 Pagina 1**eendracht **Opmaak 2 HD:private:tmp:501:TemporaryItems:


1

Wereldhave is opgericht op 30 mei 1930 te Rotterdam als

N.V. Maatschappij tot exploitatie van onroerende goederen

”De Wereldhaven”. Begin 1947 werden de aandelen toegelaten

tot de dagelijkse noteringen van de Verenigingen voor de

effectenhandel van Amsterdam en Rotterdam. Tot het begin

van de jaren zestig opereerde De Wereldhaven als Rotterdamse

huizenbelegger en bouwonderneming. Pas in de periode

1962-1972 vond een zeer sterke expansie plaats. De activiteiten

werden uitgebreid tot de gehele Randstad en een reeks van

bouwen vastgoedondernemingen werd overgenomen.

Omstreeks 1971 waren de activiteiten van Wereldhave

hoofdzakelijk gericht op het beleggen in onroerend goed, en

in veel mindere mate op het ontwikkelen en bouwen van

onroerend goed. Om die reden werd De Wereldhaven in 1972

omgezet van een onroerend goed exploitatiemaatschappij in

een beleggingsmaatschappij met de daarbij behorende fiscale

status. Tegelijkertijd werd de letter ”n” uit de naam gehaald.

Na een periode van consolidatie in 1973 stond Wereldhave er

na de oliecrisis financieel goed voor. Van deze sterke uitgangs-

positie is gebruik gemaakt om tegen relatief lage prijzen

Europees vastgoed te kopen. De eerste buitenlandse belegging

werd in 1975 in Frankrijk gekocht, gevolgd door België in 1976,

Duitsland in 1977 en het Verenigd Koninkrijk in 1978. In 1978

verwierf Wereldhave ook haar eerste onroerend goed

belegging in de Verenigde Staten. In de hierop volgende jaren

werden de beleggingen in deze landen verder uitgebreid.

In de tweede helft van 1988 heeft een substantiële uitbreiding

plaatsgevonden van de onroerend goed belangen van

Wereldhave in het Verenigd Koninkrijk door de verwerving van

de Britse onroerendgoedmaatschappij Peachey Property

Corporation Plc. Datzelfde jaar vond ook de eerste investering

in Spanje plaats. Begin 1991 deed Wereldhave een investering

in Boedapest (Hongarije). Het duurde tot 2002 voordat weer

een land aan de activiteiten werd toegevoegd. Met de aankoop

van het winkelcentrum Itäkeskus behoorde Wereldhave tot

de eerste buitenlandse vastgoedbeleggers in Finland.

De beleggingen in Duitsland zijn in 1993 en 1998 verkocht;

de beleggingen in Hongarije in 2001 en 2004.

De geschiedenis van het bedrijf is vastgelegd in het boek:

”75 jaar Wereldhave – van Rotterdamse huizenbelegger tot

vooraanstaande vastgoedonderneming met een internationaal

gespreide portefeuille in Europa en de Verenigde Staten”.

De geschiedenis van Wereldhave laat zien hoezeer de

ontwikkelingen bij een vastgoedonderneming samenhangen

met veranderingen in de omgeving. Adequaat reageren en

anticiperen op omgevingsveranderingen is dan ook de rode

draad van onze bedrijfsgeschiedenis. Die traditie zetten we

graag voort.

1930-2005: 75 jaar Wereldhave

206.0237 JV WereldhNED01_34 09-03-2006 11:59 Pagina 1**eendracht **Opmaak 2 HD:private:tmp:501:TemporaryItems:

Kerncijfers over 10 jaar 1)

2


1996 1997 1998 1999 2000

Resultaten

(x EUR 1 mln)

Netto huuropbrengsten 4) 84,3 85,3 84,9 93,9 112,8

Winst 65,1 72,8 86,9 131,4 216,2

Direct resultaat 2) 55,1 61,7 64,7 71,6 86,0

Indirect resultaat 6) 53,8 41,4 2,2 74,3 140,1

Balans

(x EUR 1 mln)

Onroerend goed in exploitatie 1.118,4 1.045,2 1.061,7 1.316,8 1.517,5

Ontwikkelingsprojecten 21,1 45,2 207,9 278,6 258,1

Eigen Vermogen 3) 741,6 817,1 856,9 968,1 1.156,6

Rentedragende schulden 392,3 316,0 311,0 420,1 464,6

Aantal aandelen

Aantal op 31 december 16.041.440 16.495.377 16.956.748 17.329.725 17.756.735

Gemiddeld in het jaar 15.759.729 16.380.631 16.834.997 17.236.480 17.639.307

Gegevens per aandeel 5)

(x EUR 1)

Eigen vermogen 3) 45,96 49,28 50,28 55,61 64,94

Direct resultaat 3,43 3,73 3,80 4,12 4,83

Indirect resultaat 6) 3,43 2,87 0,49 4,50 7,86

Dividend 3,29 3,29 3,29 3,40 3,85

of 5,88% of 5,56% of 4,76% of 4,76%

en 0,57 en 1,00

Pay-out 95,9% 88,2% 86,6% 82,5% 79,7%

Direct resultaat per aandeel 7) 3,49 3,76 3,83 4,14 4,86

Winst per aandeel 7) 4,12 4,43 5,15 7,62 12,24

7

6

5

4

3

2

1

0

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

g DR

g Dividend

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

g Intrinsieke waarde

g Beurskoers

Direct resultaat en dividend per aandeel Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december(vóór winstverdeling)



3

2001 2002 2003 2004 2005

124,9 147,8 146,6 147,5 151,8

102,6 127,6 104,7 160,8 192,1

97,1 116,3 116,5 110,9 110,1

17,8 ·/· 46,4 ·/· 42,4 49,9 82,0

1.623,2 1.830,5 1.844,0 2.015,1 2.288,8

249,3 124,9 88,1 50,3 34,0

1.203,0 1.322,7 1.310,0 1.414,8 1.542,2

552,1 629,8 575,2 500,0 630,1

17.756.735 19.691.735 19.691.735 20.781.735 20.781.735

17.756.735 19.691.735 19.691.735 20.573.265 20.781.735

67,55 66,99 66,35 68,08 74,21

5,45 5,90 5,91 5,34 5,30

1,01 ·/· 2,36 ·/· 2,15 2,40 3,94

4,10 4,40 4,45 4,50 4,55

75,2% 74,6% 75,3% 84,3% 85,8%

5,45 5,90 5,91 5,39 5,30

5,77 6,47 5,31 7,81 9,24

1) de cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt

op basis van Dutch GAAP, vanaf 2004

op basis van IFRS; de cijfers 1996-2003

zijn herrekend op basis van de

stelselwijzigingen in 2004

2) vanaf 2001 zonder vermogenskosten

3) exclusief minderheidsbelang,

vóór winstverdeling

4) vanaf 2004 inclusief minderheidsbelang

5) per dividendgerechtigd gewoon aandeel

en gecorrigeerd i.v.m. stockdividend

6) tot en met 2003 inclusief overige

vermogensmutaties en vanaf 2001

zonder toerekening van vermogens-

kosten

7) op basis van het gemiddeld aantal

gewone aandelen

Koersverloop aandeel 2005Geografische spreiding onroerend

goed in exploitatie ultimo 2005

Sectorale spreiding onroerend goed in

exploitatie ultimo 2005

Kantoren �

Winkels �

Industrieel �

Residentieel �

9 2

41

48 19

9516

18

18 1534

België �

Finland �

Frankrijk �

Nederland �

Spanje �

VK �

VS �

100

90

80

70

60

50

40

J F M A M J J A S O N D


4


DirectieIng. G.C.J. Verweij

Raad van CommissarissenMr C.J. de Swart

J. Krant

Drs F.Th.J. Arp RA

Prof. Dr P.H.J. Essers

Financiële agenda30 maart 2006:

Algemene Vergadering van Aandeelhouders

7 april 2006:

Betaalbaarstelling dividend

10 mei 2006:

Bericht over het eerste kwartaal 2006

9 augustus 2006:

Bericht over het eerste halfjaar 2006

8 november 2006:

Bericht over de eerste drie kwartalen 2006

maart 2007:

Jaarverslag 2006

Organisatie

Structuur

Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoed-

maatschappij in commercieel onroerend goed, opgericht in

1930. Aandelen Wereldhave worden verhandeld op de beurs

van Euronext in Amsterdam en Parijs. De vennootschap is een

beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De uitgifte

en inkoop van aandelen vinden plaats bij besluit van de

Directie. Wereldhave heeft geen verplichting aandelen uit te

geven of in te nemen (closed-end). De vennootschap heeft de

fiscale status van beleggingsinstelling en betaalt daardoor

feitelijk geen vennootschapsbelasting in Nederland.

Wereldhave heeft een vergunning ingevolge de Wet toezicht

beleggingsinstellingen.

Beleggingen

Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en

woonruimte in België, Finland, Frankrijk, Nederland, Spanje,

het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Wereldhave

beschikt over een geïntegreerde organisatie met vestigingen in

deze landen voor het laten ontwikkelen van, het investeren in

en het beheren van haar vastgoed. Dynamisch management

leidt tot frequente aanpassing in de samenstelling en spreiding

van de portefeuille. Wereldhave waardeert haar onroerend

goed tegen marktwaarde, kosten koper. Taxaties vinden

jaarlijks plaats per 30 juni en 31 december, waarbij steeds de

helft van de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke

beëdigde taxateurs. Intern wordt de waardering viermaal per

jaar uitgevoerd. De beleggingen in België bestaan uit een

belang van 68,2% in de op Euronext Brussel genoteerde

vastgoedbevak Comm.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.. De

beleggingen in Frankrijk zijn ondergebracht in een vaste

inrichting en vallen onder het SIIC regime, in de Verenigde

Staten zijn de beleggingen ondergebracht in een REIT (Real

Estate Investment Trust).

Informatie

Informatie over Wereldhave is verkrijgbaar bij banken,

commissionairs en Wereldhave:

tel: +31 70 346 93 25

e-mail: [email protected]

website: www.wereldhave.com

Wereldhave N.V.

Stafafdelingen

FinlandBelgië

NederlandFrankrijk

Spanje

Verenigde Staten

Verenigd Koninkrijk



5

Missie en doelstelling

Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats

Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar

stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en

woonruimte op de juiste tijd en plaats. Daarmee wil Wereldhave

over langere termijn gemeten een groei van het direct

resultaat per aandeel realiseren van tenminste 3% boven de

inflatie in het Eurogebied, bij een laag risicoprofiel van haar

totale vastgoedportefeuille.

Strategie in economisch perspectief

Geografische en sectorale spreiding

Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard

cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd

door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland

van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten

en anderzijds door te investeren in bedrijfsruimten, kantoren,

winkelcentra en woningen.

Economische trends

De basis voor de trends op de onroerend goedmarkten wordt

gevormd door de trends in de wereldeconomie. De belang-

rijkste trends zijn de opkomst van lage lonen landen,

afnemende bevolkingsgroei in het Westen en een sterke

stijging van de prijzen van energie en grondstoffen. De scherp

toegenomen vraag en het beperkte aanbod daarvan doen

verwachten dat ook deze laatste trend in de verdere toekomst

zal aanhouden.

Deze trends leiden ertoe dat zowel de groei van de reële

inkomens als die van de werkgelegenheid in het Westen

stagneren. De toegenomen concurrentie op de afzetmarkten en

de afnemende bevolkingsgroei dwingen tot innovatie en

reorganisatie. De productiviteit moet omhoog en er moet

langer gewerkt worden voor hetzelfde salaris. Verschillen in

inkomen nemen toe. De hoogste inkomens worden verdiend

in gebieden met een hoge leefkwaliteit door mensen die werk

met een hoge toegevoegde waarde leveren, zoals het werken

aan nieuwe producten voor groeiende exportmarkten.

Andere gevolgen van bovengenoemde trends in de wereld-

economie zijn een aanhoudend lage inflatie en een aanhoudend

lage reële rente. De opkomende lage lonen landen in Azië

hebben een spaaroverschot en blijken ondanks een hoog

investeringsniveau geld over te houden voor kapitaalexport

naar het rijke Westen. Dit houdt hun wisselkoers laag en hun

export hoog. De grote landen in het Westen gebruiken de lage

inflatie en de lage reële rente voor het zo lang mogelijk in

stand houden van een hoog consumptieniveau. Hierdoor

blijven de noodzakelijke herstructureringen uit, die immers

investeringen vergen. Dit leidt tot een verder verlies aan

concurrentiekracht en tot oplopende schulden.

Vastgoedtrends

De stagnerende groei van inkomens en werkgelegenheid in

het Westen leidt ertoe dat de uitbreidingsproductie terugloopt

en de vernieuwingsproductie toeneemt. De levenscyclus van

producten wordt korter en nieuwe concepten moeten sneller

worden geïntroduceerd.

Hoofdlijnen strategie

14

12

10

8

6

4

2

0

-2

-4

2001 2002 2003 2004 2005

groei DR per aandeel in %

10 jrs gemiddelde stijging DR

10 jrs gemiddelde inflatie Eurozone + 3%

Groei direct resultaat/inflatie Eurozone +3%


6


Vernieuwingsproductie is alleen lonend wanneer de consument

bereid is ervoor te betalen, of wanneer sprake is van een

hogere en betaalbare kwaliteit. Dat hoeft niet altijd tot hogere

investeringskosten te leiden. Een retailpark is bijvoorbeeld

goedkoper dan een winkelcentrum, maar de behaalde

rendementen op retailparken liggen hoger. Kwaliteit impliceert

maatwerk dat niet alleen is afgestemd op de algemene trends,

maar ook op de lokale situatie.

Bedrijven hebben daarom een voorkeur voor grote markten

(waar voldoende goede specialisten beschikbaar zijn) en voor

efficiënte en flexibele huisvesting, op goed bereikbare, centraal

gelegen locaties. Dit kan het Central Business District zijn,

maar ook goed ontsloten ringlocaties kunnen in aanmerking

komen.

Beleid Wereldhave

Wereldhave speelt door middel van portefeuillevernieuwing in

op de snel veranderende wensen van gebruikers. Daarbij wordt

veel aandacht besteed aan de kwaliteit van het gebouwde en

streeft Wereldhave ernaar investeringen en desinvesteringen

te timen, om zodoende gebruik te maken van cycli. De lage

gemiddelde leeftijd van de portefeuille drukt de kosten van

onderhoud en draagt bij aan de verhuurbaarheid en verkoop-

baarheid van de panden.

Bij het nemen van een investeringsbeslissing staat voor

Wereldhave de vraag centraal of waarde kan worden

toegevoegd. Het laten bouwen van vastgoed biedt daartoe de

beste mogelijkheden. Op deze wijze heeft Wereldhave niet

alleen actief invloed op de kwaliteit van het gebouwde, maar

ook op de timing van de investering. Waarde kan ook worden

gecreëerd door het management van vastgoed, bijvoorbeeld

door het verbeteren van de aantrekkelijkheid van winkelcentra,

waardoor de bestedingen (en de huren) toenemen. Tot slot

kan waarde worden gecreëerd door het kopen van vastgoed

in gebieden waar een relatief sterke huurstijging te

verwachten is. Vastgoedkennis bij Wereldhave’s eigen,

lokale managementorganisaties en kennis over economische

trends en vastgoedtrends bij Wereldhave’s stafafdeling

Marktonderzoek vormen een belangrijk fundament voor het

investerings- en desinvesteringsbeleid.

Gezien de hierboven genoemde trends heeft Wereldhave een

voorkeur voor moderne, flexibele en herkenbare gebouwen

in kennisintensieve gebieden met een hoge leefkwaliteit,

op goed bereikbare locaties in liquide markten. Het beleid van

portefeuillevernieuwing zal worden voortgezet, waarbij

Wereldhave gebruik wil maken van de geringe rendements-

verschillen tussen eerste en tweedeklas onroerend goed om

haar portefeuille optimaal te positioneren. Vernieuwing en

uitbreiding van de portefeuille zal de komende jaren in

belangrijke mate worden bewerkstelligd door nieuwe projecten

voor de eigen portefeuille te laten realiseren.



7

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Maatschappelijke verantwoordelijkheid en productinnovatie

Met het schaarser worden van energie en grondstoffen wordt

de noodzaak voor ondernemingen om op een maatschappelijk

verantwoorde wijze te opereren steeds groter. Wereldhave

is bereid haar verantwoordelijkheid te nemen. In haar Business

Principles ligt verankerd dat Wereldhave investeert in

duurzame, innovatieve vastgoedproducten die leiden tot een

hogere gebruikswaarde, lagere totale kosten en een geringere

belasting van het milieu. Sinds 1998 baseert Wereldhave

zich daarbij op een aantal vaste thema’s: energie, water,

materialen, omgeving, flexibiliteit en binnenmilieu (’gezonde

gebouwen’). Via concrete projecten wordt kennis opgedaan die

wordt vastgelegd in standaard programma’s van eisen voor de

realisatie van gebouwen, om vervolgens te worden toegepast

bij nieuwe investeringen. Enkele voorbeelden van product-

innovatie zijn:

• Energiebesparing door het toepassen van bodemopslag van

energie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het feit dat de

grondwatertemperatuur op ca. 40 meter diepte constant is

(ca. 10° C). In de zomer wordt grondwater gebruikt als

koelmedium en in de winter voor het voorverwarmen van de

ventilatielucht. Toegepast bij het Aviodrome en het McKinney

Green Building.

• Waterbesparing (gebruik en afvalwater) van ca. 40% door het

toepassen van waterbesparende toiletten. Toegepast bij alle

vanaf 2001 opgeleverde gebouwen.

• Energiebesparing door het toepassen van klimaatgevels,

bestaande uit twee ’lagen’ dubbel glas met een spouw van

ca. 10-15 cm ertussen waar binnenkomende zonnewarmte

wordt opgevangen en afgevoerd zodat de benodigde

hoeveelheid koeling afneemt. Toegepast in kantoren in o.a.

Alphen aan den Rijn, Delft, Rijswijk en Vilvoorde.

• Toepassing van bufferbassins om regenwater op te vangen

(zowel natuurlijk als kunstmatig) zodat irrigatie van de

groenvoorzieningen in de zomer wordt gewaarborgd.

Toegepast bij McKinney Green Building.

De werkwijze is vastgelegd in de Procedure Duurzaam

Beleggen, waarbij niet alleen tijdens het ontwerp en de

uitvoering wordt gecontroleerd op duurzame kwaliteit volgens

de strikste normen van de Europese Unie, maar ook tijdens

de exploitatie van een pand wordt gemeten of aan de

verwachtingen wordt voldaan. Sinds 2002 worden de prestaties

van nieuw gebouwde panden nauwlettend gevolgd. De gemeten

resultaten worden vervolgens weer gebruikt om de maatstaf

voor nieuwe panden vast te stellen. Op deze wijze wordt een

continue productverbetering gerealiseerd. De grafiek geeft

een voorbeeld van het gasverbruik van een tweetal nieuwe

moderne panden in vergelijking tot een ouder pand aan de

Nassaulaan in Den Haag.

Corporate Governance

Wereldhave streeft ernaar om alle stakeholders een

transparant beeld te geven van de door de onderneming

gehanteerde uitgangspunten op het gebied van milieu,

mensenrechten/ethiek en de rechten van werknemers.

De Corporate Governance aanbevelingen van de Nederlandse

Commissie Tabaksblat zijn in 2004 geïmplementeerd.

De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op

31 maart 2004 haar instemming verleend. Een uitgebreide

beschrijving vindt u op pagina 91 e.v.

20

15

10

5

0

2001 2002 2003 2004 2005

XX, Delft

WCT, Rijswijk

Nassaulaan, Den Haag

m3 gas/m2


Preadvies van de Raad van Commissarissen

8


Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders

Preadvies

Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2005 van de vennootschap

en het verslag van de Directie aan. PricewaterhouseCoopers

Accountants N.V. heeft de jaarrekening van een goedkeurende

verklaring voorzien. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast

te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de

Directie om een dividend uit te keren van EUR 4,55 per aandeel

in contanten.

Samenstelling van de Directie

De Raad van Commissarissen heeft zich in 2005 gebogen

over de toekomstige samenstelling van de directie en de

daarbinnen beschikbare functies. Dit heeft ertoe geleid dat

Mr R.L.M. de Ruijter in goed overleg is teruggetreden als

directeur van de vennootschap. De heer De Ruijter werkte

sinds 1987 bij Wereldhave en maakte sinds 1994 deel uit van

de directie van Wereldhave, samen met Ing. G.C.J. Verweij,

voorzitter van de Directie.

Voorstel tot benoeming

Aan de op 30 maart 2006 te houden Algemene Vergadering

van Aandeelhouders wordt voorgesteld Ir. J. Buijs te benoemen

tot directeur van Wereldhave N.V.. De heer Buijs werkt

sinds 1 juni 2000 bij Wereldhave als Hoofd van de afdeling

Bouwzaken. Sinds 1 januari 2005 is hij tevens directeur van

Wereldhave Management Holding B.V., de management-

maatschappij van Wereldhave. De benoeming tot directeur

Wereldhave N.V. zal geheel in lijn met de aanbevelingen van

de Commissie Tabaksblat geschieden voor een periode van

vier jaar.

De heer Verweij, die oorspronkelijk in 2007 met pensioen zou

gaan, heeft zich bereid verklaard aan te blijven tot 2010 als

voorzitter van de Directie. Aan de Algemene Vergadering zal

worden voorgesteld de heer Verweij voor een periode van vier

jaar te herbenoemen.

Op de Algemene Vergadering zal de heer Mr C.J. de Swart

volgens rooster aftreden. Hij stelt zich voor herverkiezing

beschikbaar. Redenen voor de voordracht zijn de ervaring van

de heer De Swart op het gebied van het leiding geven aan

en besturen van (internationaal opererende) ondernemingen

en zijn kennis van financieringsvormen en risicobeheer.

De voordracht sluit goed aan op de profielschets voor leden

van de Raad.

Verslag van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft in 2005 zes keer

vergaderd. Een uitgebreid verslag van de werkzaamheden van

de Raad is te vinden op pagina 97 van dit jaarverslag.

Raad van Commissarissen Wereldhave N.V.

C.J. de Swart

J. Krant

F.Th.J. Arp

P.H.J. Essers

Den Haag, 23 februari 2006



9

Belangrijkste gebeurtenissen 2005

Aankopen in België, het Verenigd Koninkrijk

en de Verenigde Staten

In het kader van de geplande uitbreiding van het winkel-

centrum Nivelles, heeft Wereldhave Belgium op 13 april 2005

voor EUR 3,9 mln vier ernaast gelegen winkelunits gekocht.

Op 1 september 2005 heeft Wereldhave in het Verenigd

Koninkrijk het Towers Business Park in Manchester gekocht

voor GBP 83 mln inclusief kosten (EUR 120,1 mln). Het

kantorenpark, gelegen tussen het centrum van Manchester

en Manchester Airport, bestaat uit 27.084 m2 kantoren,

verdeeld over 9 gebouwen in een landschappelijke omgeving.

Op 18 oktober 2005 heeft Wereldhave in de Verenigde Staten

een perceel grond gekocht van ruim 48 ha in San Antonio,

Texas, Verenigde Staten. De koopsom van de grond bedraagt

USD 18,5 mln (EUR 15,4 mln).

Verkopen in Nederland, het Verenigd Koninkrijk

en de Verenigde Staten

In het Verenigd Koninkrijk heeft Wereldhave gedurende het

jaar voor EUR 67,7 mln drie kantoorpanden, een aantal winkel-

panden in Folkestone en een bedrijvenpark in Sittingbourne

verkocht. De opbrengst lag boven de boekwaarde. In Nederland

werd op 15 december 2005 een bedrijfsgebouw te Alphen aan

den Rijn verkocht voor EUR 6 mln. De opbrengst lag boven

de boekwaarde. Op 28 december 2005 heeft Wereldhave in

de Verenigde Staten een kantoorpand verkocht in Livonia,

Michigan. De opbrengst lag beneden de boekwaarde. Met

deze verkopen werd een vervreemdingsresultaat behaald van

EUR 7,8 mln.

Kantoorpand in de Verenigde Staten en bedrijfsgebouw

in Nederland in exploitatie

Aan het einde van het tweede kwartaal is in de Verenigde

Staten de ontwikkeling van 12.465 m2 kantoren aan G-Street

te Washington opgeleverd. Het gebouw is thans voor 70%

verhuurd. In Alphen aan den Rijn is een bedrijfsgebouw van

14.698 m2 aan de Keplerweg in exploitatie genomen. Het

gebouw is volledig verhuurd op basis van een huurovereen-

komst voor 15 jaar.

Ontwikkelingsportefeuille

In de Verenigde Staten is een kantoorgebouw van 5.000 m2 in

aanbouw genomen in McKinney, Texas. Het gebouw voldoet aan

de allerhoogste milieu- en duurzaamheidscriteria (LEED-

Platinum). In Washington is opdracht verstrekt aan een

architect voor het vervaardigen van een ontwerp voor een

nieuw te bouwen kantoorgebouw op een perceel grond in

Herndon (Dulles V). In San Antonio is in januari 2006 het

siteplan voor de ontwikkeling van het in 2005 gekochte

perceel grond ingediend. Op het perceel grond zijn ruim

1.200 woningen, 4.000 m2 retail, twee kantoorgebouwen van

elk 8.000 m2 en een hotel geprojecteerd. De totale ontwikkeling

bestaat uit vier fasen over een periode van ongeveer zes jaar.

De eerste fase van 400 woningen zal naar verwachting in

september 2006 in aanbouw genomen worden. De totale

investeringswaarde van het project beloopt circa USD 160 mln

(EUR 130 mln).

In België zal naar verwachting begin 2006 worden gestart

met de renovatie van het winkelcentrum Nivelles. De bouw-

vergunning voor de daarop aansluitende uitbreiding van het

centrum zal in het voorjaar 2006 worden aangevraagd.

De omvang van de portefeuille ontwikkelingsprojecten bedroeg

ultimo 2005 EUR 34,0 mln (2004: EUR 50,3 mln).

Verslag van de Directie


Resultaten

10


Direct resultaat

Het direct resultaat bestaat uit de netto huuropbrengsten

minus beheerkosten, overige baten en lasten, financiële baten

en lasten en belastingen over het resultaat. Het direct

resultaat over 2005 bedraagt EUR 116,5 mln en is daarmee

EUR 0,4 mln lager dan over 2004. De bruto huuropbrengsten

zijn met EUR 5,3 mln gestegen tot EUR 169,0 mln. Door de

stijging van service- en exploitatiekosten van EUR 1,0 mln zijn

de netto huuropbrengsten met EUR 4,3 mln gestegen. Die

stijging is het gevolg van de aankopen van het afgelopen jaar

en van autonome huurstijgingen, verminderd met het effect

van verkopen. De stijging van de service en exploitatiekosten is,

naast een autonome stijging van de kosten van EUR 0,6 mln,

voor EUR 0,4 mln het gevolg van aan- en verkopen van

vastgoed.

De beheerkosten zijn met EUR 1,8 mln gestegen tot EUR 13,1

mln als gevolg van de winstuitkering aan het personeel

(EUR 0,6 mln, 2004: nihil), de aan de heer De Ruijter betaalde

beëindigingsvergoeding (EUR 0,8 mln), extra advieskosten

inzake IFRS en jubileumkosten. De overige baten en lasten zijn

met EUR 1,0 mln gestegen door hogere vergoedingen voor

servicekostenmanagement.

De financiële lasten zijn ten opzichte van 2004 met EUR 2,8 mln

gestegen. De toename is het gevolg van de grotere omvang

van de portefeuille en de hogere gemiddelde rente, verminderd

met EUR 0,4 mln ontvangen dividend op de certificaten van

het Kortrijk Ring shopping centre. De belastingen over het

resultaat zijn gestegen met EUR 1,1 mln, vooral in het Verenigd

Koninkrijk.

Mede door het hogere gemiddelde aantal aandelen daalde het

direct resultaat per aandeel ten opzichte van 2004 met 1,7%

tot EUR 5,30. De bezettingsgraad over 2005 bedraagt over de

gehele portefeuille 92,2% (2004: 91,1%). Uitgesplitst per sector

bedraagt de bezettingsgraad in 2005: kantoren 89,1%, winkel-

ruimte 98,7%, bedrijfshuisvesting 85,0% en woningen 88,4%.

Indirect resultaat

Het indirect resultaat bestaat uit waarderingsresultaten,

vervreemdingsresultaten, overige baten en lasten, financiële

baten en lasten en mutaties latente belastingverplichtingen.

De latente belastingverplichtingen zijn als gevolg van

positieve herwaarderingen EUR 15,8 mln hoger dan in 2004.

De herwaardering was het grootst in de Verenigde Staten en

Finland. De toename van de overige baten en lasten van

EUR 1,6 mln bestond uitsluitend uit koersverschillen. De

financiële lasten zijn met EUR 1,7 mln gestegen, waarvan

EUR 1,2 mln verband houdt met mutaties in de geactiveerde en

gepassiveerde posten wegens defined benefit pensioen-

regelingen en EUR 0,5 mln overige. Het indirect resultaat over

2005 bedraagt EUR 84,7 mln en is daarmee EUR 33,7 mln

hoger dan in 2004.

Een overzicht met vergelijkende cijfers van het direct en

indirect resultaat vindt u onder toelichting 5 bij de geconsoli-

deerde jaarrekening op pag. 61 en 62.

Intrinsieke waarde vóór 2005 2004winstverdeling per 01-01 68,08 65,45af: dividend voorgaand jaar 4,50 4,45

63,58 61,00

Direct resultaat 5,30 5,34Indirect resultaat 3,94 2,40Overige vermogensmutaties 1,39 -/- 0,66Intrinsieke waardeper 31-12 vóór winstverdeling 74,21 68,08af: voorgesteld dividend 4,55 4,50Intrinsieke waardena winstverdeling per 31-12 69,66 63,58

Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel (x EUR 1)Koers (x 1 EUR) Koers/DR

20052003 2004 2005

17,06

hoogst

14,26

laagst

15,03

ultimo

60,70

49,01

59,35

80,05

58,00

80,00

90,40

75,60

79,65



11

Winst

De winst omvat het direct en het indirect resultaat. Ten opzichte

van 2004 is de winst met EUR 33,3 mln gestegen. De stijging

is vooral te danken aan een hogere herwaardering en

vervreemdingsresultaten van vastgoed. De rendementen

op vastgoed zijn in 2005 verder gedaald. Veel beleggers zien

vastgoed als een aantrekkelijk alternatief voor obligaties en

bieden hoge prijzen voor verhuurd vastgoed. De stijging van

de vastgoedprijzen staat echter doorgaans niet in relatie tot de

ontwikkelingen op de verhuurmarkten. De waarderings-

resultaten op de portefeuille bedroegen in 2005 EUR 102,0 mln

(2004: EUR 60,6 mln). De vervreemdingsresultaten van

vastgoed bedroegen EUR 7,8 mln (2004: –EUR 3,1 mln). Voor

een uitgebreid overzicht van de herwaarderingen verwijzen wij

u naar pagina 104.

Dividend

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over

2005 een dividend worden voorgesteld van EUR 4,55 in

contanten (2004: EUR 4,50). Met een dividend van EUR 4,55

bedraagt de pay-out ratio 85,8%. Wereldhave hanteert voor

het dividend een pay-out ratio van 75% - 85% van het direct

resultaat. Van het dividend zal EUR 3,10 per aandeel in

contanten worden uitgekeerd ter voldoening aan de fiscale

uitdelingsverplichting, onder inhouding van dividendbelasting.

Het restant ad EUR 1,45 per aandeel zal ten laste van de

herbeleggingsreserve worden uitgekeerd, waardoor hierover

geen dividendbelasting behoeft te worden ingehouden.

Beursontwikkeling

Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2005 een total

return behaald van 5,2% (2004: 42,3%). Dit rendement lag 21%

lager dan de EPRA (European Public Real Estate Association)

Return Index (EUR) (2004: +0,6%). De koers/direct resultaat

verhouding lag ultimo 2005 op 15,03. De beursomzet bedroeg

gemiddeld ca. 53.000 stuks per dag. Het aandeel Wereldhave

is opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index en maakt

deel uit van de Amsterdam Midkap Index (AMX). Opties op het

aandeel worden verhandeld bij Euronext.Liffe.

Koersverloop aandeel (EUR)

100

90

80

70

60

50

40

2001 2002 2003 2004 2005


Vermogen

12


Eigen vermogen

Eind december 2005 bedraagt het eigen vermogen inclusief

minderheidsbelang, vóór aftrek van het voorgestelde dividend,

EUR 1.648,3 mln (2004: EUR 1.517,4 mln). Dit is 67,5% (2004:

70,6%) van het balanstotaal. Koersverschillen hadden een

positief effect op het eigen vermogen van EUR 27,9 mln, door

hogere koersen van USD en GBP. De toename van het eigen

vermogen is vooral toe te schrijven aan de toevoeging aan

de reserves van de winst over 2005, onder aftrek van het

uitgekeerde dividend over 2004.

Wereldhave hanteert als richtsnoer voor de lange termijn een

solvabiliteit van 60%, waarbij afwijkingen van 10% naar boven

of beneden aanvaardbaar worden geacht. Solide vermogens-

verhoudingen beperken de rentegevoeligheid en verhogen de

slagkracht voor het doen van nieuwe investeringen. In 2005 zijn

geen nieuwe aandelen uitgegeven. Het totaal aantal uitstaande

gewone aandelen bedroeg op 31 december 2005 20.781.735.

Het aandeelhouderschap van Wereldhave is gespreid over

institutionele beleggers en particulieren, in binnen- en

buitenland. Belangen groter dan 5% zijn (behalve de Stichting

Preferente aandelen met 6,06%) Wereldhave niet bekend. De

free float van de gewone aandelen is 100%. De intrinsieke

waarde per aandeel vóór winstverdeling per 31 december 2005

is uitgekomen op EUR 74,21 (2004: EUR 68,08).

Vreemd vermogen

Eind december 2005 beloopt het rentedragend vreemd

vermogen EUR 630,1 mln (2004: EUR 500,0 mln). Eind 2005

gold voor 86% van de leningen een variabele rente (2004: 82%).

Het gemiddelde rentepercentage is gestegen tot 4,6% (2004:

4,1%) als gevolg van de hogere Amerikaanse geldmarktrente.

De stijging van het rentedragend vreemd vermogen is het

gevolg van het financieren van de aankoop van Towers

Business Park in Manchester en van hogere koersen van USD

en GBP. Het koerseffect op de langlopende rentedragende

schulden bedroeg EUR 22,9 mln. Leningen in USD en GBP

maken onderdeel uit van de valutadekkingspolitiek. Vooral

de hogere koers van de dollar leidde zo tot een hogere

Eurowaarde van de schulden.

Voor de hoogrentende GBP leningen, die dateren uit 1985 en

1987, was een voorziening opgenomen voor herfinancierings-

kosten. De voorziening van EUR 19,7 mln is vrijgevallen in het

Eigen Vermogen per 1 januari 2004. De vergelijkende cijfers

over 2004 zijn dienovereenkomstig aangepast, waardoor de

rentelasten over 2004 met EUR 2,4 mln zijn gestegen.

Wereldhave’s sterke balansverhoudingen maken het mogelijk

te profiteren van de lage variabele rente. Hoewel de

Amerikaanse geldmarktrente door de FED in 2005 flink is

verhoogd, zou rentefixatie duurder zijn geweest. De kapitaal-

marktrente in de Verenigde Staten is overigens nauwelijks

gestegen. Gezien de verwachtingen over de Europese

renteontwikkelingen, wordt voorlopig nog tegen geldmarkt-

rente gefinancierd. Voor dollarleningen wordt overwogen

om de rentevolatiliteit extra te beperken. Een verandering

van de geldmarktrente met 0,5% leidt bij ongewijzigd beleid

tot een verandering in het direct resultaat per aandeel van

circa EUR 0,13.

Wereldhave streeft naar een leningportefeuille die qua

looptijd evenwichtig gespreid is over de middellange termijn.

De financiering van de groep wordt in principe op basis van

balansfinanciering en zonder zekerheden verzorgd door diverse

internationale banken. De toelichting bij de geconsolideerde

jaarrekening geeft nadere informatie over de lening-

portefeuille.

Eigen vermogen in % van totale activa(vóór winstverdeling)

80

75

70

65

60

55

50

45

40

2001 2002 2003 2004 2005



13

Op 8 februari 2006 heeft Wereldhave een converteerbare

obligatie van EUR 200 mln gelanceerd met een interest-

percentage van 2,5%. De looptijd is 5 jaar. De converteerbare

obligaties zijn geplaatst bij internationale institutionele

beleggers. Omwisseling van de obligaties in gewone aandelen

Wereldhave is mogelijk tegen een conversiekoers van EUR 97.

De aandelen die uit conversie kunnen ontstaan, vertegen-

woordigen 9,9% van het huidige uitstaande aandelenkapitaal

van de vennootschap. Op deze wijze heeft Wereldhave op zeer

aantrekkelijke voorwaarden voorzien in financiering, die

gebruikt zal worden voor herfinanciering en investeringen.

Valuta

Eind 2005 was de USD voor 55% (2004: 80%) afgedekt en de

GBP, in afwijking van de hieronder genoemde bandbreedte,

voor 74% (2004: 63%). De aankoop van Towers Business Park

werd tijdelijk geheel met GBP leningen gefinancierd. In 2006

zal de GBP dekking weer binnen de bandbreedte worden

gebracht. In 2005 is gebruik gemaakt van valutaopties voor het

indekken van de USD positie en van valutatermijntransacties

voor de afdekking van GBP. De waardestijging van de

onroerendgoedportefeuille als gevolg van koersverschillen van

EUR 58,2 mln leidde tot een vermeerdering van EUR 27,9 mln

van het eigen vermogen.

Overigens wordt bij de valutapolitiek en de hierboven weer-

gegeven dekkingspercentages door Wereldhave uitgegaan van

indekking van de ”Economic Currency Exposure”. Wereldhave

geeft de voorkeur aan deze bruto methode als beleids-

instrument boven de volgens IFRS in de jaarrekening gebruikte

methode van afdekking van de netto investering. De totale

waarde van het vastgoed in een valuta is de basis voor

de indekking. Leningen in dezelfde valuta en financiële

instrumenten op landen- en groepsniveau gezamenlijk vormen

de basis voor de dekking van het valutarisico.

Leidraad voor het indekken van het USD en GBP risico op de

vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50%.

Afwijkingen hiervan kunnen plaatsvinden binnen een

dekkingsbandbreedte van 30% - 70%. Resultaten in USD en

GBP worden, anders dan door rentelasten in dezelfde valuta,

niet apart ingedekt. Een stijging of daling van USD en GBP van

10% leidt tot een verschil in het direct resultaat per aandeel

van totaal circa EUR 0,17.

Derivaten

Wereldhave maakt gebruik van valutaswaps en valutaopties;

daarnaast gebruikt Wereldhave financiële instrumenten om de

rentekosten te beheersen. Deze financiële instrumenten

worden in samenhang met elkaar gebruikt om de valuta-

gevoeligheid van de intrinsieke waarde per aandeel en de

rentegevoeligheid van de winst per aandeel te beheersen. Het

gebruik van financiële instrumenten als rente- en valutaswaps

staat daarmee ten dienste aan bovengenoemde rente- en

valutapolitiek. Alleen gerenommeerde banken komen als

wederpartij in aanmerking.

Resterende looptijd leningen (in %)

100

80

60

40

20

0

1-2 jaar 2-5 jaar > 5 jaar

13

72

15


14


Overgang naar IFRS

Wereldhave past met ingang van de jaarrekening 2005 IFRS

toe. De vergelijkende cijfers over 2004 zijn overeenkomstig

aangepast. De belangrijkste veranderingen worden hieronder

toegelicht.

De consolidatie van deelnemingen waarin Wereldhave de

zeggenschap heeft, is van proportionele consolidatie gewijzigd

in 100% consolidatie. Als gevolg daarvan wordt een minder-

heidsbelang in het eigen vermogen en in het resultaat

opgenomen.

Voor onroerend goed in exploitatie blijft marktwaarde de

waarderingsgrondslag. De herwaardering op onroerend goed

in exploitatie wordt onder IFRS grondslagen in de winsten

verliesrekening verantwoord. Onroerend goed in eigen gebruik

wordt als bedrijfsmiddel onder de vaste activa verantwoord

(voorheen onroerend goed in exploitatie).

Ontwikkelingsprojecten blijven gewaardeerd tegen kostprijs of

lagere marktwaarde. Investeringsverplichtingen voortvloeiend

uit opgedragen maar nog niet uitgevoerde bouwkundige

werkzaamheden worden niet langer in de balans opgenomen,

maar worden vermeld in de toelichting bij de jaarrekening.

Ontwikkelingsprojecten worden onder IFRS direct na

oplevering in exploitatie genomen.

Verhuurinvesteringen worden afgeschreven ten laste van het

resultaat over de looptijd van het huurcontract. Onder IFRS

worden uitgaven voor instandhouding van onroerend goed en

de afschrijvingskosten van verhuurinvesteringen als onder-

houdskosten opgenomen in het resultaat. Daartegenover staat

dat de herwaardering van het onroerend goed op een hoger

bedrag uitkomt, omdat instandhoudingsuitgaven en verhuur-

investeringen niet meer op het onroerend goed worden

geactiveerd.

De waardering van onroerend goed op erfpacht vindt plaats op

marktwaarde en op basis van volle eigendom. Daartegenover

wordt onder de langlopende schulden de contante waarde van

de toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.

De latente belastingverplichtingen die tot en met 2003 in een

voorziening op contante waarde werden opgenomen, worden

vanaf 2004 op nominale waarde gewaardeerd. Toegepaste

financiële instrumenten worden tegen marktwaarde

opgenomen in de balans. De afdekking van de netto investering

in buitenlandse entiteiten wordt op basis van hedge accounting

verwerkt. Dat betekent dat zowel de koersverschillen op de

netto investering als die op de dekkingsinstrumenten

rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt.

De wijzigingen in het eigen vermogen 1 januari 2004 als gevolg

van de toepassing van IFRS bedragen –EUR 21,0 mln. De

belangrijkste elementen in deze post worden gevormd door:

• de stijging van de waardering van latente belasting-

verplichtingen naar nominale waarde (–EUR 34,0 mln);

• de vrijval van de voorziening voor herfinancieringskosten

(EUR 19,7 mln).

De winst 2004 is op basis van IFRS EUR 10,4 mln lager.

Dit is voornamelijk het gevolg van:

• de hogere post belasting over het resultaat in verband met

de op nominale waarde te bepalen mutatie van latente

belastingverplichtingen uit hoofde van herwaardering van

onroerend goed (EUR 5,0 mln);

• hogere interestlasten als gevolg van het niet meer

opnemen van de voorziening voor herfinancieringskosten

(EUR 2,4 mln).

IFRS



15

Met investeringen en aankopen in de portefeuille in exploitatie

was een bedrag van EUR 133,7 mln gemoeid; de investeringen

en aankopen in ontwikkelingsprojecten beliepen EUR 32,1 mln.

De portefeuille onroerend goed in exploitatie is in 2005 met

4,8% opgewaardeerd met positieve herwaarderingen in alle

landen. De gemiddelde bezettingsgraad over 2005 bedroeg

92,2% (2004: 91,1%). Eind 2005 bedroeg de waarde van de

portefeuille ontwikkelingsprojecten EUR 34,0 mln; de waarde

van de portefeuille in exploitatie EUR 2.288,8 mln.

Ontwikkeling van de portefeuille


In 2005 heeft Wereldhave vastgoed gekocht in België, het

Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en vastgoed

verkocht in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde

Staten. De grootste aankoop in het verslagjaar was het Towers

Business Park te Manchester. Door de aankoop nam het

aandeel kantoren in de portefeuille toe tot 48%. In de geo-

grafische spreiding had de aankoop een toename van het

belang in het Verenigd Koninkrijk tot gevolg. Het kantoor-

gebouw aan G-Street in Washington is in exploitatie genomen.

De daarmee samenhangende afname van de omvang van de

ontwikkelingsportefeuille werd ten dele gecompenseerd door

de aankoop van een perceel grond in Texas.

Samenstelling portefeuille (in %) *)

01 02 03 04 05Kantoren 58 52 48 44 48Winkels 28 36 39 42 41Industrieel 12 11 12 12 9Residentieel 2 1 1 2 2

Geografische spreiding portefeuille (in %) *)

01 02 03 04 05België 11 10 12 16 15Finland – 17 20 19 19Frankrijk 16 12 11 10 9Hongarije <1 <1 – – –Nederland 18 18 19 18 16Spanje 5 4 5 5 5VK 22 17 17 16 18VS 27 21 16 16 18

Netto huuropbrengsten per land (in %) *)

01 02 03 04 05

België 11,3 10,3 10,6 13,6 14,2

Finland – 14,9 17,5 18,3 17,9

Frankrijk 13,8 10,3 10,4 11,0 11,3

Hongarije 0,2 0,1 0,1 – –

Nederland 19,1 17,3 18,6 17,2 17,0

Spanje 4,5 3,9 5,2 5,0 4,8

VK 22,5 19,1 17,1 16,5 17,6

VS 28,6 24,1 20,5 18,4 17,2

Totaal 100 100 100 100 100

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x EUR 1 mln) *)

Nederland België Duitsland Finland Frankrijk Hongarije Spanje VK VS totaal

1996 37,8 16,3 – – – – – 4,8 – 58,9

1997 0,7 8,6 – – – – 4,1 156,6 50,4 220,4

1998 0,8 72,2 25,8 – 20,4 – 9,3 – – 128,5

1999 30,9 7,9 – – – – – 72,7 – 111,5

2000 1,1 45,7 – – 36,9 – – – – 83,7

2001 1,5 – – – – 0,7 – 12,5 – 14,7

2002 14,1 17,4 – – 145,7 – – 10,2 – 187,4

2003 – – – – – 2,1 – 2,7 – 4,8

2004 4,4 – – – – – – – 23,7 28,1

2005 6,0 – – – – – – 62,2 10,0 78,2

totaal 97,3 168,1 25,8 – 203,0 2,8 13,4 321,7 84,1 916,2

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde) *)

Nederland België Duitsland Finland Frankrijk Hongarije Spanje VK VS totaal

1996 100 106 – – – – – 107 – 102

1997 124 100 – – – – 101 101 105 102

1998 116 124 91 – 101 – 96 – – 110

1999 102 117 – – – – – 121 – 115

2000 156 175 – – 109 – – – – 138

2001 157 – – – – 103 – 110 – 113

2002 92 188 – – 114 – – 102 – 115

2003 – – – – – 106 – 101 – 103

2004 56 – – – – – – – 102 90

2005 100 – – – – – – 116 90 111

gem. 97 135 91 – 111 105 97 108 102 110

*) de cijfers tot en met 2003 zijn gebaseerd op Dutch GAAP, de cijfers vanaf 2004 op IFRS

Netto huurinkomsten per land en sector (x EUR 1 mln)

40

35

30

25

20

15

10

5

0

B SF F NL ES UK USA

Industrieel

Residentieel

Kantoren

Winkels


16


Personeel

In december 2005 is de heer De Ruijter teruggetreden als

directeur van de vennootschap. Aan de Algemene Vergadering

van aandeelhouders zal worden voorgesteld de heer J. Buijs

te benoemen tot directeur voor een periode van vier jaar.

De heer G.C.J. Verweij, die in 2007 met pensioen zou gaan,

heeft zich bereid verklaard aan te blijven tot 2010. Aan de

Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voor-

gesteld hem te herbenoemen voor een periode van vier jaar.

De heer Ch. Schouten, vanaf het begin in 1980 directeur van

Wereldhave’s managementorganisatie in de Verenigde Staten,

gaat in mei 2006 met pensioen. Mevr. C. Taveras-Cruz, die al

meer dan 24 jaar voor Wereldhave werkt en in meerdere

functies alle facetten van het vastgoedbedrijf heeft leren

kennen, is benoemd tot zijn opvolgster. Wij zijn de heer

Schouten zeer erkentelijk voor zijn bijdrage aan het succes

van de onderneming en wensen mevr. Taveras-Cruz veel

succes in haar nieuwe functie.

In 2005 heeft Wereldhave de pensioenregeling in Nederland

aangepast aan de wet aanpassing fiscale behandeling Vut,

Prepensioen en introductie Levensloopregeling. De pensioen-

leeftijd is voor werknemers die op 31 december 2004 jonger

waren dan 55 jaar verhoogd tot 65 jaar. De dekkingsgraad

van het pensioenfonds bedroeg ultimo 2005 153%.

De winstdelingsregeling voor medewerkers van Wereldhave is

in 2005 aangepast. De nieuwe winstdeling is gebaseerd op

de bezettingsgraad, de exploitatiekosten, de beheerkosten en

de toename in omvang van de portefeuille. Per indicator is

een doelstelling vastgesteld. De score ten opzichte van de

doelstelling bepaalt de hoogte van de winstdeling. De regeling

resulteerde over het jaar 2005 in een winstdeling van één

maandsalaris.

In 2005 heeft Wereldhave het 75-jarig bestaan in Nederland

gevierd met een 2-daags personeelsfeest voor alle binnen- en

buitenlandse medewerkers. Wij kunnen terugkijken op een

bijzonder geslaagd evenement en enthousiaste reacties van al

onze medewerkers.

In 2005 zijn er bij Wereldhave gemiddeld 100 personen

werkzaam geweest (2004: 101), waarvan 65 (2004: 67) in de

landenvestigingen. Van het totaal aantal personen was 43%

vrouw en 57% man. De gemiddelde leeftijd van werknemers

bedraagt 41 jaar. Het ziekteverzuim was ook in 2005 zeer laag

(2,3%). Onze waardering gaat uit naar onze medewerkers voor

hun inzet en betrokkenheid in het afgelopen jaar.

Personeel en organisatie

Personeelsfeest 2005



17

Organisatie

De werkzaamheden voor de bouw van een nieuw

gecentraliseerd informatiesysteem verlopen volgens schema.

Naar verwachting kan het nieuwe systeem medio 2007 in

gebruik genomen worden.

In 2005 is naar aanleiding van de aanbevelingen van de

Commissie Tabaksblat de aanzet gegeven voor de opstelling

van een systeem van procesbeschrijvingen, waarbij alle binnen

het bedrijf voorkomende processen worden gedocumenteerd

(met inbegrip van de daarbij gehanteerde kwaliteitseisen).

Het systeem draagt bij aan verbetering van de kwaliteit, behoud

van kennis en beheersing van risico’s. Het systeem zal op het

intranet beschikbaar worden gesteld en zal naar verwachting

eind 2006 operationeel zijn.

Wereldhave beschikt sinds 1992 over een vergunning op grond

van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. De wet toezicht

beleggingsinstellingen is in 2005 gewijzigd. Eén van de

gevolgen van de wetswijziging is dat alle vergunninghouders

opnieuw een vergunning dienen aan te vragen, uiterlijk op

1 maart 2006. Wereldhave voldoet aan de bepalingen van de

Wet toezicht beleggingsinstellingen en heeft de aanvraag tijdig

ingediend.

Informatie per land

De economische cijfers per land zijn ontleend aan de

”Economic Outlook” van de OESO (december 2005).

De herwaardering per land is berekend in lokale valuta.

Onder het begrip bezettingsgraad wordt verstaan de jaarhuur

bij volledige bezetting minus de huurderving wegens leegstand,

uitgedrukt als percentage van die jaarhuur.


18


In het afgelopen jaar is in de Brusselse kantorenmarkt bijna

50% meer verhuurd dan in 2004. Dankzij de uitbreiding van de

EU kon de leegstand in de Brusselse agglomeratie licht dalen

tot 10,4%. Dat geldt niet voor de Leopoldwijk. De laatste jaren

is hier vrij veel nieuwbouw opgeleverd, anticiperend op de

uitbreiding van de EU in 2005. De Europese Unie heeft evenwel

een voorkeur voor grotere kantoorgebouwen. In de Leopoldwijk

ontbreekt daarvoor de ruimte. Het gevolg is dat de EU nu

uitwijkt naar meer perifere kantoorlocaties en dat de leegstand

is gestegen. De huren zijn daardoor in de Leopoldwijk met 3%

gedaald tot EUR 285 per m2.

In het nabijgelegen centrum is de leegstand gedaald en zijn de

huren desondanks gedaald met 10% tot EUR 200 per m2. Ook

elders zijn de huren gelijk gebleven of gedaald bij een lagere

leegstand. Dat is opmerkelijk. Verhuurders zijn bereid tot

concessies, gezien de verwachte oplevering van ca. 500.000 m2

nieuwbouw in 2006. Bedrijven tonen zich gevoelig voor de

kwaliteit van kantoorlocaties en gebouwen. Het rendement in

het CBD (Leopoldwijk) bedraagt 6%, op de Ring (Gedecentrali-

seerde Wijken) 6,5% en in de Periferie 6,7%.

De kantooropname van Antwerpen zal in 2005 waarschijnlijk

uitkomen op 70.000 m2, wat beduidend lager is dan het

gemiddelde van de voorgaande jaren. De wegwerkzaamheden

aan de Ring van Antwerpen, die eind 2005 werden afgerond,

zijn daaraan mede debet geweest. Het kantooraanbod bereikte

zijn piek eind 2004 en is sindsdien nauwelijks gedaald. Gezien

de lagere kantoorhuren is het ombouwen naar woningruimte

eerder lonend dan in Brussel. De rendementen voor kantoren

bedragen momenteel ca 7%.

De leegstand van winkels in de hoofdwinkelstraten wordt

toegeschreven aan het succes van winkelcentra en retail-

parken. Er is de afgelopen jaren duidelijk sprake van een

opwaardering van de perifere detailhandel, waarmee deze uit

de discount sfeer komt. In de stadscentra is een sterke vraag

naar kwaliteitspanden op A1-locaties. Sinds eind 2004 stijgen

de huren in winkelcentra snel. In de beste centra worden al

hogere huren (EUR 1.600 per m2) betaald dan in de hoofd-

winkelstraten (EUR 1.250). De huren in de retailparken

bedragen EUR 135 per m2. De toprendementen van Belgisch

winkelvastgoed bedragen momenteel 5% in de hoofdwinkel-

straten; in de winkelcentra 6-7,5%. De rendementen staan

onder neerwaartse druk als gevolg van de lage rente en de

vraag van beleggers naar winkelvastgoed.

De geringe vraag op de markt voor bedrijfshuisvesting heeft

zijn weerslag op de huurprijzen. De huren voor semi-industriële

panden zijn de afgelopen tien jaar vrijwel niet gestegen.

Huurperiodes worden steeds korter. De rendementen zijn de

afgelopen jaren evenwel gedaald van 10% naar 7%.

Wereldhave Belgium heeft ten behoeve van de uitbreiding van

het winkelcentrum Nivelles in 2005 vier ernaast gelegen

winkels gekocht. De bouwvergunning voor de uitbreiding met

ca. 8.000 m2 van het winkelcentrum Nivelles zal in het voorjaar

van 2006 worden aangevraagd. Vooruitlopend op de uitbreiding

zal het winkelcentrum worden gerenoveerd. Ook in Doornik

wordt gewerkt aan de uitbreiding van het winkelcentrum met

4.500 m2. Mede hiervoor werd op 9 februari 2006 een terrein

van 2,5 ha aangekocht om de parkeerfaciliteiten te verbeteren.

De bezettingsgraad over 2005 van de portefeuille van

Wereldhave in België kwam uit op 83,4% (2004: 79,9%). De

Belgische portefeuille had op 31 december 2005 een waarde

van EUR 331,2 mln; de portefeuille bevat geen ontwikkelings-

projecten. De portefeuille is met 2,3% opgewaardeerd. Het

belang van Wereldhave in Wereldhave Belgium bedraagt per

jaareinde 2005 68,2% (2004: 68,2%).

België

2005 2004

Economische groei 1,4 2,4

Inflatie 2,0 2,3

Groei consumptie 1,1 1,3

Groei bedrijfsinvesteringen 12,9 3,3

Groei werkgelegenheid 0,7 0,7

Werkloosheid 8,4 7,9

Jaarhuur en marktwaarde(in miljoenen Euro, per 31-12-2005, bij volledige bezetting)

Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)

200

150

100

50

0

Kantoren Winkels Industrieel

Marktwaarde

Jaarhuur

13,2

139,6

13,5

180,0

1,411,6

Kantoren �

Winkels �

Industrieel �

42

54

4



Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Herwaardering onroerend goed in

exploitatie (in %)

Algemene huurvoorwaarden

25

15

5

-5

-15

-25

2001 2002 2003 2004 2005100

95

90

85

80

75

70

2001 2002 2003 2004 2005

1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een

wederzijdse optie tot verlenging

en/of aanpassing.

2. Huurverhogingen: jaarlijkse

verhogingen zijn gebaseerd op de

gezondheidsindex.

3. Voor rekening van verhuurder:

uitsluitend onderhoud.

4. Huurprijzen zijn inclusief BTW.

1. Winkelcentrum Belle Ile, Luik (interieur) 2. Koningstraat 139-141, Brussel (1983-1997) 3. Kunstlaan 41, Brussel (1976-1996) 4. Keiberg, Zaventem (1989-1999)5. Muntplein / Schildknaapstraat, Brussel (1984-2002)

2

3

51

4


20


De hoeveelheid nieuw opgeleverde kantoorruimte is in 2005

afgenomen, waardoor de leegstand niet verder is opgelopen.

Ondanks het feit dat veel kantoorgebouwen in het centrum

economisch verouderd zijn, ligt de leegstand er niet boven het

gemiddelde van Helsinki. De belangstelling voor huisvesting in

het centrum is groot, maar geschikte gebouwen zijn schaars.

Kantoorgebruikers verhuizen van oude panden in het centrum

naar nieuwe gebouwen, bij voorkeur in het centrum of anders

aan de rand van de stad (zoals Ruohlahti) of in de periferie

(zoals bij het vliegveld in Vantaa). In Espoo, waar veel ICT

bedrijven gevestigd zijn, ligt de leegstand beduidend hoger.

In dit aantrekkelijke gebied staan veel relatief oude kantoren.

Daarbij komt dat de ICT sector slechts langzaam herstelt.

In de periode 2001-2005 zijn de huren met ongeveer 20 tot 25%

gedaald. Nu de leegstand niet meer stijgt, lijken de huren zich

te stabiliseren rond een niveau van EUR 280 per m2. In de

suburbane gebieden liggen de markthuren rond de EUR 150

per m2. Een belangrijke positieve aanwijzing is dat het aantal

transacties is toegenomen, maar de netto opname ligt al vijf

jaar op een laag niveau. De netto aanvangsrendementen voor

kantoren zijn in 2005 gedaald van 7,0 tot 6,5%.

De winkelmarkt is al enige jaren de meest aantrekkelijke

onroerend goedmarkt van Helsinki. Een belangrijke oorzaak is

gelegen in de sterke groei van de particuliere consumptie. De

groei van de consumptie gaat gepaard met een groei van het

winkelaanbod. In 2005 heeft een aantal grote nieuwe winkel-

centra zijn deuren geopend. In het centrum van Helsinki

staat ongeveer 1,5% leeg. Ook de grote winkelcentra kennen

weinig of geen leegstand. Daarbuiten ligt de leegstand hoger

op 4 à 5%. In Espoo ligt de leegstand van winkels op ongeveer

7%. De top-winkelhuren in het centrum van de stad liggen rond

de EUR 1.200 per m2. Dezelfde huren worden gemaakt op de

beste locaties van de grote winkelcentra. Het gemiddelde

huurniveau op de betere winkellocaties ligt al sinds het jaar

2000 op ongeveer EUR 900 per m2. Op de allerbeste locaties

valt een stijging van de huren waar te nemen. Op de mindere

locaties in het centrum en in de periferie liggen de huren op

EUR 480 tot 600 per m2. De netto aanvangsrendementen van

grote winkelcentra liggen tussen de 6% en 6,75%.

In het winkelcentrum Itäkeskus stegen de omzetten in 2005

met 2,5%, in Tapiola met 4%. Ook de niet-omzetgerelateerde

huren die het afgelopen jaar bij huurverlenging zijn gereali-

seerd, zijn gestegen. Na de recente uitbreiding van het

winkelareaal zijn de omzetten stabiel gebleven. Er is nog

steeds ruimte voor huurverhogingen op de beste locaties in

Itäkeskus. In het verslagjaar zijn verdere verbeteringen

aangebracht aan het winkelcentrum, zoals het moderniseren

van voetgangersbruggen en het verbeteren van de zichtlijnen in

de ”Boulevard”. In de garage is een elektronisch systeem

geïnstalleerd dat bezoekers helpt beschikbare parkeerplaatsen

te vinden.

De Finse regering bestudeert de invoering van een speciaal

fiscaal regime voor vastgoedbeleggingsinstellingen. Het

eindrapport van de door de regering ingestelde werkgroep met

wetsvoorstel zal naar verwachting in de loop van 2006 worden

ingediend. Over de inhoud van de voorstellen bestaat nog geen

duidelijkheid. De werkgroep streeft naar invoering per 1 januari

2007.

De bezettingsgraad van de Finse portefeuille kwam uit op

99,1% (2004: 99,0%). Op 31 december 2005 bedroeg de

waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie

EUR 423,6 mln. De Finse portefeuille van Wereldhave bevat

geen ontwikkelingsprojecten. De portefeuille is met 9,3%

opgewaardeerd.

Finland

2005 2004


Inflatie 2,1 0,3


Groei bedrijfsinvesteringen –3,3 4,6





450

400

350

300

250

200

150

100

50

0


Marktwaarde

Jaarhuur

0,5 7,029,8

416,6

98

2

Kantoren �

Winkels �




exploitatie (in %)


25

15

5

-5

-15

-25

2001 2002 2003 2004 2005100

95

90

85

80

75

70

2001 2002 2003 2004 2005

1. Duur: 5 jaar, met een wederzijdse

optie tot verlenging en/of aanpassing.


verhogingen zijn gebaseerd op het

consumenten prijsindex cijfer.

Een groot gedeelte van de huren

betreft omzethuur.


uitsluitend groot onderhoud.

2

3

4

51

1. 5 Lansituulentie, Tapiola - exterieur 2. 3. 4. 5.: interieur


22


De bruto kantooropname in Ile de France lag ruim 12% hoger

dan in 2004. Vooral in het laatste kwartaal van 2005 steeg de

opname sterk. De vraag richt zich op nieuwe efficiënte

kantoorgebouwen op goed bereikbare locaties. Dit blijkt o.m.

uit de stijging van de opname van nieuwe kantoorruimte

in de oostelijke randgebieden. De voorkeur van de meeste

kantoorgebruikers gaat echter nog steeds uit naar de

traditionele kantoorgebieden in het Westen. Oudere inefficiënte

kantoorgebouwen zijn moeilijk te verhuren en dit geldt ook

voor kantoren op moeilijk bereikbare locaties, zoals de verre

periferie. Het aantal grote transacties nam in het afgelopen

jaar af; het aantal middelgrote transacties nam toe en het

aantal kleine transacties bleef gelijk. De leegstand in Ile de

France is het afgelopen jaar gedaald en ligt nu op 6%. In

2006/2007 zal een aanzienlijke hoeveelheid kantoorruimte

gereedkomen (+28%), waardoor de leegstand naar verwachting

weer zal gaan oplopen. In het CBD van Parijs ligt de leegstand

nu op 4,2%. In La Défense is de leegstand in het vierde

kwartaal sterk gedaald. Het ging hierbij om een aantal grote

transacties in nieuwe kantoorgebouwen. Hierdoor stegen de

tophuren met 27% tot EUR 493 per m2. Elders in de westelijke

randgebieden zijn de tophuren met 8% gestegen. In het CBD

zijn de tophuren met slechts 2% gestegen tot EUR 639 per m2.

Kantoorgebruikers zijn, zoals de huurontwikkeling in

La Défense laat zien, bereid om voor kwaliteit en maatwerk

een hoge huur te betalen. Kwaliteitsverschillen tussen

locaties en panden gaan steeds zwaarder tellen. Het

gemiddeld huurniveau is globaal gelijk gebleven. Dit betekent

dat er elders huurdalingen hebben plaatsgevonden. Door de

aanhoudend lage rente zijn de rendementen in het CBD en

La Défense verder verscherpt tot 5,0% respectievelijk 6,0%

eind 2005.

De nieuwe winkelwetgeving van 1996 (Wet Raffarin) was erop

gericht om de ongebreidelde uitbreiding af te remmen en de

vernieuwing van oudere winkelconcentraties te stimuleren.

Aanvankelijk ging de aandacht vooral uit naar het herontwikke-

len en uitbreiden van de grote regionale winkelcentra in de

stedelijke randgebieden. Daarbij komt dat ook in de perifere

uitbreidingsgebieden de voorraad nieuwe winkelruimte nog

steeds toeneemt. Het gevolg is dat de winkels en winkelcentra

in de binnensteden het moeilijker krijgen. In dit kader valt te

begrijpen dat de strijd om grote winkeloppervlakten (mega-

stores) in de binnenstad tussen de grote ketens wat lijkt te

luwen. Steeds meer winkeliers uit de stadscentra trekken naar

de goedkopere perifere retailparken. Deze worden gekenmerkt

door lage servicekosten en door gratis of goedkoop parkeren.

Zij maken thans al 30% van het totale Franse winkelbestand

uit. Het aandeel ”hard discount” winkels neemt gestaag toe.

De stagnerende inkomensgroei en de toenemende inkomens-

verschillen versterken de vraag naar goedkope winkels. In de

hoofdwinkelstraten gaat de belangstelling nu meer uit naar de

wat kleinere winkels van 100 tot 300 m2. Hiervoor worden nog

steeds tophuren betaald. Deze winkels mikken op de modieuze

consument en op stadstoeristen. Supermarkten zien hun

marktaandeel dalen, hypermarkten weten zich te handhaven,

terwijl discounters de grote winnaars zijn. De hoogste huren

worden betaald in het centrum van Parijs met uitschieters tot

EUR 9.000 per m2. Het gaat hier om exclusieve modewinkels op

de Champs Elysées. Op de retailparken liggen de huren rond

de EUR 170 per m2. De rendementen voor winkels op de beste

locaties in Parijs liggen tussen de 5,5 en 6%, voor winkelcentra

tussen de 5,5 en 6,5% en voor retailparken in de Parijse regio

tussen de 5,75% en 6,25%.

In de samenstelling van de Franse portefeuille is in 2005

geen wijziging gebracht. De bezettingsgraad van de Franse

portefeuille over 2005 kwam uit op 97,2% (2004: 96,4%). Op

31 december 2005 bedroeg de waarde van de portefeuille

onroerend goed in exploitatie EUR 211,5 mln. De Franse

portefeuille van Wereldhave bevat geen ontwikkelings-

projecten. De portefeuille is met 4,6% opgewaardeerd.

Frankrijk

2005 2004


Inflatie 1,3 1,6



Groei werkgelegenheid 0,2 –0,1




250

200

150

100

50

0


Marktwaarde

Jaarhuur

16,6

196,9

1,48,1

1,16,5

Kantoren �

Winkels �

Industrieel �

93

4 3




exploitatie (in %)


25

15

5

-5

-15

-25

2001 2002 2003 2004 2005100

95

90

85

80

75

70

2001 2002 2003 2004 2005

1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder

elke 3 jaar een optie heeft de huur te

verlengen.


verhogingen zijn gebaseerd op de

stijging van de bouwkosten (INSEE

index), tenzij anders overeengekomen.


uitsluitend onderhoud.

2

1

3

4

5

1. Ilot Kléber, Levallois-Perret 2. Rue d’Aguesseau / Rue du Faubourg St Honoré, Parijs (1977-2000) 3. 28-30 Avenue George V, Parijs (1979-1986)4. Winkelcentrum Parinor, Aulnay-sous-Bois (1990-2002) 5. 29-30 Quai de Dion Bouton, Parijs (1985-1998)


24


Na vier magere jaren lijkt de Nederlandse kantorenmarkt rijp

voor een bescheiden herstel. Er is in 2005 15% meer verhuurd

en de netto absorptie was in 2005 niet langer negatief.

De leegstand nam in 2005 nog wel met 5% toe, omdat er nog

steeds teveel gebouwd wordt. In 2006 is bij een sterkere

economische groei een verdere toename van de netto absorptie

te verwachten. Of dit zal leiden tot een daling van de leegstand

hangt af van de omvang van de nieuwbouw. Door het hoge

leegstandsniveau en het aanbod van nieuwbouw zullen de

huurverschillen tussen eersteklas en tweedeklas kantoren

toenemen. Op de betere locaties zijn de huren in 2005 stabiel

gebleven; op de mindere locaties zijn de huren verder gedaald.

De leegstand is het grootst in de gemeenten rond de grote

steden. De tophuren op de Zuid-as in Amsterdam liggen rond

de EUR 320 per m2. De incentives belopen gemiddeld 20% van

de kale huur. De rendementen liggen rond de 6,0%.

In de detailhandel staan de marges onder druk als gevolg

van stijgende kosten en teruglopende omzetten. Door de

uitbreiding van het winkelareaal neemt de concurrentie toe.

Op toplocaties in de binnenstad en in de betere winkelcentra

wordt gevochten om de beste posities, waarbij aanzienlijke

overnamesommen worden betaald. De huurprijzen zijn daar

met circa 5% gestegen. In de straten buiten het kernwinkel-

gebied, in de verouderde winkelcentra en op meubelboulevards

ontstaat leegstand, waardoor hier en daar al huurprijs-

verlagingen voorkomen. De bruto rendementen voor winkels

op de beste locaties in de Randstad liggen tussen de 5,0% en

de 6,0%.

Het aanbod van bedrijfsruimte is in de periode 2000-2005

verviervoudigd tot 8,3 miljoen m2. De stijging van het aanbod

betreft vooral grote units (groter dan 5.000 m2). Veel gebouwen

voldoen niet meer aan de functionele eisen die aan bedrijfs-

ruimte worden gesteld, zowel qua locatie als product. Doordat

bedrijven hun activiteiten verplaatsen naar lage lonen landen,

groeit de leegstand. Er is sprake van een zeer ruime markt

voor oudere bedrijfsgebouwen. De huren van goede bedrijfs-

gebouwen zijn gelijk gebleven. De huren van oudere

bedrijfsgebouwen zijn in 2005 gedaald. In de Randstad liggen

de huren rond de EUR 60 per m2, in de overige regio’s rond de

EUR 45 per m2. De rendementen voor langjarig verhuurde

moderne bedrijfsgebouwen zijn verder gedaald en liggen thans

tussen 7,5% in de Randstad en 8,0% op de betere locaties

daarbuiten.

De bezoekersaantallen van de winkelcentra van Wereldhave

zijn in 2005 gelijk gebleven, met uitzondering van Winkel-

centrum Etten-Leur. De bouwoverlast van het Centrumplan

is nu voorbij en de bezoekersaantallen stijgen. Na het vertrek

van de Albert Heijn is de leeggekomen ruimte uitgebreid en

verhuurd aan modebedrijven, die in het voorjaar van 2006 hun

deuren zullen openen. Een distributiecentrum met kantoren

in Amersfoort werd voor de huurder uitgebreid en gemoderni-

seerd. In Alphen aan den Rijn werd een bedrijfsgebouw met

kantoren verhuurd en werd een distributiecentrum op

15 december 2005 verkocht. De prijs lag iets boven de

boekwaarde. De bezettingsgraad van de Nederlandse

portefeuille is in 2005 iets verbeterd tot 88,8% (2004: 88,0%).

Gezien een aantal in 2005 gerealiseerde verhuurtransacties

zal de bezettingsgraad in 2006 verder verbeteren.

Op 31 december 2005 bedroeg de waarde van de portefeuille

onroerend goed in exploitatie EUR 375,4 mln en van

de portefeuille ontwikkelingsprojecten EUR 2,0 mln.

De portefeuille is met 3,5% opgewaardeerd.

Nederland

2005 2004


Inflatie 1,5 0,9


Groei bedrijfsinvesteringen –0,9 4,2

Groei werkgelegenheid –0,6 –0,7




200

150

100

50

0


Marktwaarde

Jaarhuur

4,6

52,1

14,6

190,2

13,0

133,1

Kantoren �

Winkels �

Industrieel �

51

35

14




exploitatie (in %)


25

15

5

-5

-15

-25

2001 2002 2003 2004 2005100

95

90

85

80

75

70

2001 2002 2003 2004 2005

1. Duur: 5 jaar. De huurder heeft een

optie met 5 jaar te verlengen.


verhogingen zijn gebaseerd op de index

van de kosten voor levensonderhoud

(prijsindexcijfer gezinsconsumptie).


onderhoud, verzekering, administratie

en een deel van de lokale belastingen.

1. Winkelcentrum Kronenburg, Arnhem 2. Binnenhof 10, Amstelveen (1990-1996) 3. Carnegielaan 10-14, Den Haag (1986-1996)4. Blekerslaan 4-10-12-14, Groningen (1978-1988) 5. Park Boswijk, Doorn (1975-2002)

2

3

1 5

4


26


De leegstand in Madrid is in 2005 licht gedaald. De belang-

rijkste oorzaak is dat er in 2005 veel minder nieuwbouw

gereed is gekomen. Netto is er in 2005 ongeveer 300.000 m2

opgenomen. Naar verwachting zal de nieuwbouw in de

komende jaren weer gaan oplopen, waardoor de leegstand

hoog blijft. De verschillen in bruto opname en leegstand tussen

de diverse deelmarkten zijn groot. De vraag richt zich op goed

bereikbare locaties in het centrum en langs de binnenste

ringweg in het Noorden. In het centrum is de leegstand zeer

laag (2%), mede door de concurrentie van de woningsector.

Op de Castellana ligt de leegstand op ongeveer 4%, langs de

M30 op 10% en in de periferie op ruim 20%. De leegstands-

percentages in de periferie lopen sterk uiteen. Bedrijven die in

het centrum niet meer terecht kunnen, wijken uit naar de

betere perifere locaties. Kantoorlocaties als La Moraleja en

Campo de las Nacionas plukken daar de vruchten van.

Alcobendas, Arroyo de la Vega en San Sebastian de los Reyes

worden vanaf medio 2007 beter bereikbaar met de nieuwe

metro Norte. De kantoorhuren in Madrid zijn in 2005 met

ongeveer 2% gestegen. In het centrum zijn de huren met 8%

gestegen van EUR 300 tot EUR 325. In de periferie zijn de huren

gelijk gebleven. In 2005 zijn de netto aanvangsrendementen

van eersteklas kantoren in het centrum van Madrid tot 5% of

zelfs 4,75% gedaald. In de periferie liggen de netto aanvangs-

rendementen voor de betere kantoorpanden tussen de 6%

en 6,5%.

De hoogste winkelhuren in Madrid worden betaald in de

hoofdwinkelstraten. Hier liggen de netto huren voor eersteklas

winkels tussen de EUR 1.600 en de EUR 2.000 per m2. Op de

retailparken liggen de huren het laagst, tussen de EUR 140 en

de EUR 180 per m2. In 2005 zijn de winkelhuren gemiddeld

gelijk gebleven of licht gestegen. In het topsegment stijgen de

huren, terwijl de mindere locaties kampen met leegstand en de

huren zien dalen. De netto aanvangsrendementen van winkels

in hoofdwinkelstraten zijn stabiel gebleven of licht gedaald en

liggen nu in Madrid rond de 5%.

De vraag naar bedrijfsruimte nam in 2005 toe (tot ongeveer

250.000 m2). De vraag is vooral gericht op de grotere eenheden

(groter dan 5.000 m2) die bovendien goed bereikbaar moeten

zijn. Bij logistieke gebouwen gaat het om nog grotere

eenheden. De leegstand van bedrijfsruimte is gedaald tot

ongeveer 3,5% als gevolg van het ontbreken van voldoende

geschikte ontwikkelingslocaties. Door de stijging van de

huizenprijzen is grond voor bedrijfsruimte schaars geworden.

De huren van grote units zijn in het zuiden met 3% gestegen tot

EUR 67 per m2. De kleinere units in het noorden, waar de

concurrentie van de woningsector groter is, laten een prijs-

stijging zien van 5%.

De gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille gedurende

het verslagjaar kwam uit op 92,9% (2004: 92,4%). Wereldhave

is er eind 2005 in geslaagd de laatste leegstaande meters van

het kantoorgebouw in Arroyo de la Vega te verhuren. Voor 2006

wordt daarom een verbetering van de bezettingsgraad

verwacht. Op 31 december 2005 bedroeg de waarde van de

portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 104,0 mln;

Wereldhave heeft in Spanje geen ontwikkelingsprojecten.

De Spaanse portefeuille is met 0,8% opgewaardeerd.

Spanje

2005 2004


Inflatie 3,6 4,1







90

80

70

60

50

40

30

20

10

0


Marktwaarde

Jaarhuur

6,7

77,1

2,2

26,9

Kantoren �

Industrieel �

74

26




exploitatie (in %)


25

15

5

-5

-15

-25

2001 2002 2003 2004 2005100

95

90

85

80

75

70

2001 2002 2003 2004 2005

1. Duur: tot 5 jaar.


verhogingen zijn gebaseerd op de index

van de kosten voor levensonderhoud

(prijsindex gezinsconsumptie).


onderhoud, verzekering, administratie

en een deel van de lokale belastingen.

1. Plaza de la Lealtad 2, Madrid 2. Rambla de Cataluna 124, Barcelona (1994-1997) 3. Calle Mariano Benlliure 1-2, Rivas-Vaciamadrid 4. Rambla de Cataluna 2-4, Barcelona (1994-1998)5. Calle Fernando el Santo 15, Madrid

2

3

4

51


30


De Britse kantorenmarkt is in 2005 verder verbeterd. In Londen

is de leegstand in 2005 met eenderde gedaald tot ca 6,8%.

Vanaf 2004 stijgen de huren. Dit geldt vooral voor Midtown en

het West End, waar de tophuren nu op GBP 400 resp. GBP 800

per m2 liggen. In de City zijn de huren minder gestegen.

De hoogste huren liggen daar nu op GBP 480 per m2. Voor de

komende jaren wordt een verdere huurstijging verwacht. Dit

geldt niet alleen voor het centrum van Londen, maar ook voor

de centra van grote steden als Birmingham, Manchester, Leeds

en Liverpool. De suburbane kantorenmarkten aan de rand van

Londen kampen met hoge leegstand. Het tempo waarin de

markt verbetert, is laag en wisselt sterk per deelmarkt.

In Manchester is de bruto opname in het centrum vrijwel gelijk

gebleven en zijn de huren licht gestegen tot GBP 300 per m2.

In de suburbane kantorenmarkt van zuid-Manchester is het

transactievolume omhoog gegaan en zijn de huren eveneens

licht gestegen.

De netto aanvangsrendementen op de Britse onroerendgoed-

markten zijn in 2005 verder gedaald. In het West End liggen

de rendementen voor eersteklas kantoren gemiddeld op 5% en

in de City op 5,5%. In de suburbane kantorenmarkten rond

Londen zijn de netto aanvangsrendementen gedaald van 6,25%

tot 5,75%. In de centra van andere grote steden zijn de

aanvangsrendementen gedaald van 6,0% tot 5,5%. De daling

van de aanvangsrendementen kan in verband worden gebracht

met de verwachting dat de nominale rente laag zal blijven en

dat de bouwkosten zullen stijgen. Op termijn is dan een

verdere stijging van de kantoorhuren te verwachten. Uit de

ontwikkeling van de aanvangsrendementen valt af te leiden dat

de verwachte huurstijging het sterkst zal zijn in het West End.

Aan de sterke groei van de consumptieve bestedingen is in

2005 een eind gekomen door o.m. een lagere economische

groei, een hogere rente, een hogere olieprijs en een afkoelende

woningmarkt. De consument is hierdoor kieskeuriger

geworden. De concurrentie op de winkelmarkt, vooral als

gevolg van nieuwe winkelformules als teleshoppen, factory

outlets en retailparken, nam hierdoor verder toe. Luxe winkels

zien hun omzetten dalen en winkels op secundaire locaties

hebben het ook moeilijker gekregen. Naar verwachting zal de

groei van de winkelhuren afnemen. Goedgelegen winkels in de

hoofdwinkelstraten doen het nog steeds goed. Hier zijn de

huren zelfs sterker gestegen dan in winkelcentra (3,8% versus

3,3%). Kennelijk laat de consument zich niet alleen leiden door

prijs, maar ook door comfort en gezelligheid. Winkelcentra

doen het in Londen beter dan erbuiten. Dit is terug te vinden in

de ontwikkeling van de aanvangsrendementen van winkels. De

aanvangsrendementen van winkels in hoofdwinkelstraten zijn

gedaald van 4,25% tot 4,0% terwijl de aanvangsrendementen

van winkelcentra gelijk zijn gebleven op 5,25%. De aanvangs-

rendementen van eersteklas retail warehouses op retailparken

zijn gedaald van 4,75% tot 4,5%.

De portefeuille werd in het verslagjaar uitgebreid door de

aankoop van het Towers Business Park te Manchester.

Wereldhave verkocht in 2005 drie kantoren (in Londen, Truro

en Leeds) en een bedrijvenpark in Sittingbourne. Hiermee is

een verkoopresultaat behaald van EUR 8,5 mln. De gemiddelde

bezettingsgraad van de portefeuille gedurende het verslagjaar

kwam uit op 97,3% (2004: 91,3%). Op 31 december 2005

bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in

exploitatie EUR 421,5 mln en van de portefeuille ontwikkelings-

projecten EUR 0,3 mln. De Britse portefeuille is met 1,6%

opgewaardeerd.

Verenigd Koninkrijk

2005 2004


Inflatie 2,0 2,0







350

300

250

200

150

100

50

0


Marktwaarde

Jaarhuur

22,5

295,7

2,17,4

27,1

98,7

Kantoren �

Winkels �

Industrieel �

71

23

6




exploitatie (in %)


25

15

5

-5

-15

-25

2001 2002 2003 2004 2005100

95

90

85

80

75

70

2001 2002 2003 2004 2005

1. Duur: tot 25 jaar.

2. Huurverhogingen: elke 5 jaar op basis

van de dan geldende markthuur,

echter in het algemeen niet beneden

de laatst geldende huur.

3. Voor rekening van huurder:

hoofdzakelijk onderhoud en

opstalverzekering.

1. Towers Business Park, Manchester 2. 65 Kingsway, Londen (1989-1999) 3. The Carnaby Estate, Londen (1988-1997) 4. Ebury Gate, Londen (1978-1987)5. 85 / 87 Clarence Street en 1 Castle Street Kingston upon Thames, Londen (1988-1991)

2

4

3

51


32


De aanhoudende groei van de Amerikaanse economie heeft in

het afgelopen jaar tot een daling van de leegstand van kantoren

geleid, zowel op centrumlocaties als in de suburbane kantoor-

gebieden. In deze laatste gebieden was de daling het sterkst.

Desondanks zal de leegstand in de centrale gebieden ook in de

toekomst lager blijven dan in de suburbane gebieden. Deze

verwachting is gebaseerd op de toegenomen belangstelling

voor centrumlocaties en het tekort aan geschikte bouwlocaties

in het centrum. De kennisintensieve gebieden met een hoge

quality of life doen het beter dan de overige gebieden. Door de

dalende leegstand stegen de huren op een aantal kantoren-

markten aan de West Coast met meer dan 5%. In Manhattan en

op Long Island in New York stegen de huren eveneens met

meer dan 5%. In andere gebieden ligt de huurgroei lager.

Op verreweg de meeste markten zijn de huurconcessies

gedaald en de huren gestegen.

Het herstel op de kantorenmarkten gaat gepaard met een

aanhoudende waardestijging op de investeringsmarkten. Door

de stijgende huren en de lage rente blijft het aantrekkelijk om

onroerend goed te kopen met geleend geld. De netto

aanvangsrendementen van kantoren liggen nu gemiddeld rond

de 7%. In Californië en New York liggen ze lager, in Texas

hoger. In de nabije toekomst dient rekening te worden

gehouden met een hogere inflatie, een hogere rente en een

daling van de wisselkoers, waardoor de netto aanvangs-

rendementen kunnen gaan stijgen. Hiertegenover staat dat

hogere bouwkosten kunnen leiden tot minder nieuwbouw en

hogere huren.

De winkelmarkten in de USA hebben het in de afgelopen jaren

uitstekend gedaan, omdat de Amerikaanse bevolking bereid

was om consumptief krediet op te nemen. Door de lage korte

rente konden huishoudens extra leningen aantrekken op basis

van de sterk in waarde gestegen woningen. Aan deze impuls

komt een eind nu de Centrale Bank in korte tijd de rente flink

heeft verhoogd. De effectieve winkelhuren zijn in het afgelopen

jaar met ongeveer 5% gestegen en liggen nu op ongeveer

USD 200 per m2. De lage reële rente heeft ook geleid tot een

daling van de netto aanvangsrendementen van 7,9% tot 7,4%.

De sterkste huurstijgingen en de grootste waardestijgingen

hebben zich voorgedaan in Californië. Nu de korte rente flink is

verhoogd, valt een terugslag te verwachten. De concurrentie op

de winkelmarkt zal toenemen en de verschillen in huurgroei

tussen goede en minder goede locaties zullen toenemen. Deze

verwachtingen komen al tot uitdrukking in de hoogte van de

netto aanvangsrendementen. In Californië liggen de netto

aanvangsrendementen met 6,9% onder het gemiddelde van

7,4%; in Texas op het gemiddelde en in het Midden van de USA

ruim daarboven.

Ruim 16% van de huurcontracten van Wereldhave in de

Verenigde Staten ofwel ruim 45.000 m2 moest in het

verslagjaar worden vernieuwd of verlengd. Die taak is met

succes volbracht. Het 12.465 m2 tellende Portrait Building aan

de G-Street in Washington werd aan het einde van het tweede

kwartaal opgeleverd. Het gebouw is voor 70% verhuurd. In het

vierde kwartaal heeft Wereldhave een perceel grond van ruim

48 ha gekocht in San Antonio, Texas, voor de ontwikkeling van

ruim 1.200 woningen, 4.000 m2 retail, twee kantoorgebouwen

van elk 8.000 m2 en een hotel. Naar verwachting zal in

september 2006 met de eerste fase (400 woningen) begonnen

kunnen worden. In december 2005 heeft Wereldhave het

kantoor Victor V Corporate Park in Livonia, Michigan verkocht.

De opbrengst lag beneden de boekwaarde. De gemiddelde

bezettingsgraad van de portefeuille gedurende het verslagjaar

kwam uit op 89,7% (2004: 93,0%). Op 31 december 2005

bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in

exploitatie EUR 421,6 mln en van de portefeuille in

ontwikkeling EUR 31,7 mln. De portefeuille onroerend goed in

exploitatie is met 8,0% opgewaardeerd.

Verenigde Staten

2005 2004


Inflatie 2,7 2,6







400

350

300

250

200

150

100

50

0

Kantoren Winkels Residentieel

Marktwaarde

Jaarhuur

29,0

335,7

7,12,7

52,033,9

Kantoren �

Winkels �

Residentieel �

80

8

12




exploitatie (in %)


25

15

5

-5

-15

-25

2001 2002 2003 2004 2005100

95

90

85

80

75

70

2001 2002 2003 2004 2005

1. Duur: meestal 5 of 10 jaar.

2. Huurverhogingen: tussentijds geen.


onderhoud; aan huurder worden

doorberekend kostenstijgingen t.a.v.

onroerendgoedbelasting, elektriciteit

en lonen.

1. Saxon Woods 4490 Eldorado Parkway, McKinney 2. 1910 Pacific Place, Dallas (1991-2004) 3. 20 Exchange Place, New York (1979-1997)4. 83 Maiden Lane, New York (1980-1997) 5. 2404 Wilshire Boulevard, Los Angeles (1982-1989)

2

3

4

51


Vooruitzichten

34


Op veel vastgoedmarkten is door lage economische groei en

voortgaande nieuwbouw sprake van verzadiging. Hierdoor

spitst de concurrentie zich steeds meer toe op kwaliteit.

Bedrijven willen vooral gevestigd zijn in grote steden met

een ruim arbeidsaanbod, goede internationale verbindingen

en een hoge leefkwaliteit. De vraag van huurders naar nieuw

hoogwaardig onroerend goed zal dan ook aanhouden terwijl

de gemiddelde leegstand hoog blijft. Gezien het vooruitzicht

van een lage inflatie en een lage reële rente zal de vraag van

beleggers naar onroerend goed met een ten opzichte van

obligaties aantrekkelijk aanvangsrendement aanhouden.

Hierdoor zullen de rendementsverschillen tussen eerste en

tweedeklas onroerend goed gering blijven.

Portefeuillevernieuwing wordt daarom steeds belangrijker.

Enerzijds kan Wereldhave met dit beleid gebruik maken van de

geringe rendementsverschillen om haar portefeuille optimaal

te positioneren. Anderzijds blijft nieuwbouw concurrerend door

de nog steeds lage financieringskosten.

Wereldhave is actief op zoek naar uitbreiding en heeft daarbij

op dit moment een voorkeur voor het kopen van bestaand

vastgoed. Gezien de huidige vermogensverhoudingen zullen

aankopen onmiddellijk kunnen bijdragen aan het direct

resultaat. Uitbreidingen van de portefeuille met bestaand

vastgoed worden vooral gezocht in de grotere markten,

zoals Frankrijk, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en de

Verenigde Staten. In de Verenigde Staten ligt het accent

daarbij op de regio New York, Washington en de westkust

(omgeving San Diego). Toch zal er ook vastgoed worden

verkocht, wanneer perspectief op waardestijging gering is.

Met deze aan- en verkopen wil Wereldhave profiteren van de

geringe rendementsverschillen tussen eerste- en tweedeklas

vastgoed, om zo de kwaliteit van de portefeuille verder te

verbeteren. In Nederland en België wordt gewerkt aan

uitbreidingen en verbeteringen van de winkelcentra in de

portefeuille. Het accent voor de wat langere termijn zal in alle

landen waar Wereldhave actief is vooral liggen op het laten

realiseren van nieuwbouwprojecten voor de eigen portefeuille.

In 2006 zullen naar verwachting een kantoorpand in Frankrijk

(Clichy) en een kantoorpand in het Verenigd Koninkrijk

(Warwick) worden verkocht. Hiermee kan de sterk gestegen

waarde van deze panden worden gerealiseerd. De verkopen

passen in Wereldhave’s beleid van continue portefeuille-

vernieuwing. Wereldhave streeft ernaar om in 2006 de

portefeuille per saldo te laten groeien met aankopen die ook

op lange termijn een bijdrage leveren aan het resultaat.

Directie Wereldhave N.V. G.C.J. Verweij



Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2005

Geconsolideerde balans 36

Geconsolideerde winsten verliesrekening 37

Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen

vermogen 38

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 40

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 42

1. Algemene informatie 42

2. Fiscale status 42

3. Grondslagen 42

4. Transitie naar IFRS 48

5. Direct en indirect resultaat 61

6. Gesegmenteerde informatie 63

7. Onroerend goed in exploitatie 65

8. Ontwikkelingsprojecten 65

9. Bedrijfsmiddelen 66

10. Financiële activa 66

11. Overige langlopende posten 67

12. Debiteuren en overige vorderingen 67

13. Belastingvorderingen 68

14. Kasmiddelen en kasequivalenten 68

15. Aandelenkapitaal 68

16. Agio 69

17. Algemene reserve 69

18. Reserve koersverschillen 69

19. Rentedragende schulden 70

20. Latente belastingverplichtingen 72

21. Overige langlopende schulden 72

22. Overige kortlopende schulden 73

23. Financiële instrumenten 73

24. Bruto huuropbrengsten 74

25. Exploitatiekosten 75

26. Waarderingsresultaten 75

27. Vervreemdingsresultaten 75

28. Beheerkosten 75

29. Overige baten en lasten 77

30. Financiële baten en lasten 77

31. Belastingen over het resultaat 77

32. Resultaat per aandeel 77

33. Dividend 78

34. Niet in de balans opgenomen verplichtingen 78

35. Gebeurtenissen na balansdatum 78

36. Expense ratio 78

37. Schattingen in de jaarrekening 78

38. Verbonden partijen 78

39. Risico’s 79

40. Claims 82

Vennootschappelijke balans 83

Vennootschappelijke winsten verliesrekening 83

Toelichting op de vennootschappelijke balans

en de winsten verliesrekening 84

Jaarrekening 2005


36


Toel. 31 december 2005 31 december 2004Activa

Vaste activa

Onroerend goed in exploitatie 7 2.288.819 2.015.058

Ontwikkelingsprojecten 8 34.031 50.330

Bedrijfsmiddelen 9 5.969 5.740

Financiële activa 10 23.845 26.522

Overige langlopende activa 11 22.879 11.877

2.375.543 2.109.527

Vlottende activa

Debiteuren en overige vorderingen 12 18.700 15.648

Belastingvorderingen 13 1.430 2.604

Liquide middelen 14 44.967 21.060

65.097 39.312

Totaal activa 2.440.640 2.148.839

Eigen vermogen en passiva

Eigen vermogen

Aandelenkapitaal 15 207.817 207.817

Agio 16 755.707 755.707

Algemene reserve 17 563.213 465.284

Herwaarderingsreserve 1.527 –

Reserve koersverschillen 18 13.898 -/- 14.017

1.542.162 1.414.791

Minderheidsbelang 106.171 102.614

1.648.333 1.517.405

Langlopende schulden

Rentedragende schulden 19 563.901 499.960

Latente belastingverplichtingen 20 84.491 59.108

Overige langlopende schulden 21 26.729 25.851

675.121 584.919

Kortlopende schulden

Crediteuren 2.289 3.127

Belastingen 6.216 5.906

Rentedragende schulden 19 66.199 –

Overige kortlopende schulden 22 42.482 37.482

117.186 46.515

Totaal eigen vermogen en passiva 2.440.640 2.148.839

Geconsolideerde balans per 31 december 2005(bedragen x EUR 1.000)



37

Toel. 2005 2004

Totaal opbrengsten 327.244 283.383

Totaal lasten (excl. financiële baten en lasten) -/- 74.093 -/- 85.024

Netto operationeel resultaat 253.151 198.359

Bruto huuropbrengsten 24 168.983 163.730

Service en operationele kosten

– betaald -/- 44.126 -/- 38.864

– ontvangen 39.681 35.049

-/- 4.445 -/- 3.815

Exploitatiekosten 25 -/- 12.725 -/- 12.401

-/- 17.170 -/- 16.216

Netto huuropbrengsten 151.813 147.514

Waarderingsresultaten 26 99.892 60.648

Vervreemdingsresultaten 27 7.389 -/- 3.063

Beheerkosten 28 -/- 13.051 -/- 11.262

Overige baten en lasten 29 7.108 4.522

Netto operationeel resultaat 253.151 198.359

Financiële baten en lasten 30 -/- 24.303 -/- 19.837

Resultaat vóór belastingen 228.848 178.522

Belastingen over het resultaat 31 -/- 27.617 -/- 10.659

Winst 201.231 167.863

Aandeelhouders 192.110 160.778


Winst 201.231 167.863

Winst per aandeel (x EUR 1) *) 32 9,24 7,81

*) De winst per aandeel is voor 2005 en 2004 gelijk aan de verwaterde winst per aandeel.

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2005(bedragen x EUR 1.000)


38


Toel. Aandeelhouders Minder- Totaal eigen

heidsbelang vermogen

Aandelen Agio Algemene Herwaar- Reserve

kapitaal reserve derings- koers-

reserve verschillen

Stand op

1 januari 2004 196.917 699.055 393.084 – 101.803 1.390.859

Koersverschillen a – – – -/- 14.017 – -/- 14.017

Overige b – – -/- 806 – – -/- 806

Winst boekjaar – – 160.778 – – 7.085 167.863

Totaal mutaties – – 159.972 – -/- 14.017 7.085 153.040

Opbrengst uit

aandelenemissies c 10.900 56.652 – – – – 67.552

Dividend 2003 d – – -/- 87.772 – – -/- 6.274 -/- 94.046

Stand op

31 december 2004 207.817 755.707 465.284 – -/- 14.017 102.614 1.517.405

Aanpassingen IFRS e – – 170 394 – 183 747

Stand op

1 januari 2005 207.817 755.707 465.454 394 -/- 14.017 102.797 1.518.152

Koersverschillen f – – – – 27.915 – 27.915

Herwaardering op

financiële activa

beschikbaar voor verkoop – – – 1.133 – 526 1.659

Overige g – – -/- 833 – – – -/- 833

Winst boekjaar – – 192.110 – – 9.121 201.231

Totaal mutaties – – 191.277 1.133 27.915 9.647 229.972

Dividend over 2004 h – – -/- 93.518 – – -/- 6.273 -/- 99.791

Stand op

31 december 2005 207.817 755.707 563.213 1.527 13.898 106.171 1.648.333

Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen(bedragen x EUR 1.000)



Toelichting op het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen

a Koersverschillen

Koersverschillen op netto investeringen in buitenlandse entiteiten -/- 16.100

Dekkingstransacties op netto investeringen buitenlandse entiteiten 6.162

Koersverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en

gemiddelde koersen) -/- 4.079

-/- 14.017

b Overige

Niet terugvorderbare bronbelasting -/- 916

Overige 110

-/- 806

c Opbrengsten uit aandelenemissies

Emissie van 1.090.000 gewone aandelen op 11 maart 2004 tegen EUR 67,30 per aandeel 73.357

Af: dividend over 2003 (EUR 4,45 per aandeel) -/- 4.851

68.506

Emissiekosten -/- 954

67.552

d Dividend over 2003

Gewone aandelen (EUR 4,45 per aandeel) -/- 87.628

Preferente aandelen (4,23% over het gestorte preferente kapitaal van EUR 3.405.000) -/- 144

-/- 87.772

e Aanpassingen IFRS per 1 januari 2005

Derivaten, waardering op marktwaarde -/- 1.155

Herwaardering rentedragende schulden van nominale waarde naar waardering op basis van

geamortiseerde kosten 1.325

Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop 394

Minderheidsbelang in herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop 183

747

f Koersverschillen

Koersverschillen op netto investeringen in buitenlandse entiteiten 28.716

Dekkingstransacties op netto investeringen buitenlandse entiteiten -/- 3.060

Koersverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en

gemiddelde koersen) 2.259

27.915

g Overige

Niet terugvorderbare bronbelasting -/- 833

h Dividend over 2004

Gewone aandelen (EUR 4,50 per aandeel) -/- 93.518

39



Toel. 2005 2004

Operationele activiteitenWinst 201.231 167.863

Koersverschil a 142 -/- 2.708

201.373 165.155

bij/af:

Interestlasten 24.303 19.837

Waarderingsresultaten b -/- 99.892 -/- 60.648

Vervreemdingsresultaten -/- 7.389 2.999

Belasting over het resultaat 23.640 7.830

Overige mutaties reserves -/- 752 -/- 849

Koersverschil latente belastingverplichtingen 2.354 -/- 447

-/- 57.736 -/- 31.278

143.637 133.877

bij/af:

Mutaties werkkapitaal c 60.002 -/- 23.091

Betaalde rente, per saldo d -/- 22.528 -/- 19.869

Kasstroom uit operationele activiteiten 181.111 90.917

InvesteringsactiviteitenOpbrengst van verkoop van onroerend goed e 83.273 26.054

Investeringen onroerend goed/bedrijfsmiddelen -/-164.802 -/- 60.747

Investeringen financiële activa -/- 17.253 -/- 352

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -/- 98.782 -/- 35.045

FinancieringsactiviteitenOpnamen/aflossingen rentedragende

langlopende schulden 42.395 -/- 56.317

Mutatie overige langlopende schulden -/- 2.672 -/- 1.622

Emissies – 72.403

Dividend minderheidsbelang -/- 6.273 -/- 6.274

Betaald dividend -/- 93.612 -/- 92.661

Overige mutaties in reserves f 2.192 3.767

Verkoop financiële instrumenten -/- 452 –

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -/- 58.422 -/- 80.704

Toename/afname liquide middelen 23.907 -/- 24.832

Stand liquide middelen per 1 januari 21.060 45.892

Toename/afname 23.907 -/- 24.832

Stand liquide middelen per 31 december 44.967 21.060

Geconsolideerd kasstroomoverzicht(bedragen x EUR 1.000)

40



41

Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht

a Koersverschil

Koersverschil op resultaat (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen) 142

b Waarderingsresultaten

Waarderingsresultaten onroerend goed 101.964

Waarderingsresultaten financiële instrumenten -/- 2.072

99.892

c Mutaties werkkapitaal

Mutatie vorderingen -/- 1.877

bij/af: Mutatie niet kasposten 1.010

-/- 867

Mutatie schulden 70.671

bij/af: Mutatie niet kasposten -/- 9.284

61.387

Koersverschillen -/- 518

60.002

d Betaalde rente, per saldo

Financiële baten en lasten volgens winsten verliesrekening -/- 24.303

Geactiveerde interest -/- 1.316

Mutatie pensioenverplichtingen 1.509

Mutatie erfpachtverplichtingen 1.582

-/- 22.528

e Opbrengst verkopen onroerend goed

Netto opbrengst onroerend goed in exploitatie 78.508

Netto opbrengst ontwikkelingsprojecten 4.765

83.273

f Overige mutaties in reserves

Resultaat termijntransacties 2.192


42


1. Algemene informatieWereldhave N.V. (de vennootschap) is een beleggingsmaat-

schappij in onroerend goed. Het vastgoed uit de portefeuille

van Wereldhave en haar deelnemingen (de groep) is verspreid

over Europa en de Verenigde Staten. De activiteiten van de

groep bestaan hoofdzakelijk uit de verhuur van onroerend goed

in exploitatie op basis van operationele huurovereenkomsten.

Het management van het vastgoed wordt uitgevoerd door

eigen vastgoedbeheer- en managementmaatschappijen.

De vennootschap is een naamloze vennootschap met beperkte

aansprakelijkheid, statutair gevestigd en kantoorhoudend in

Nederland. De aandelen van de vennootschap zijn genoteerd

aan de effectenbeurs van Euronext Amsterdam en Parijs.

De geconsolideerde jaarrekening over het jaar 2005 is

goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 23 februari

2006. De jaarrekening zal op 30 maart 2006 ter vaststelling

worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van

Aandeelhouders.

2. Fiscale statusWereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggings-

instelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennoot-

schapsbelasting. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden

geen vennootschapsbelasting behoeft te worden betaald.

De belangrijkste voorwaarden betreffen het als dividend

uitkeren van de fiscale winst en beperkingen met betrekking

tot de financiering van beleggingen met vreemd vermogen.

Vervreemdingsresultaten van beleggingen behoeven niet tot

de uit te keren winst te worden gerekend. Deelnemingen in

België, Frankrijk en de Verenigde Staten hebben een vergelijk-

bare status. Deelnemingen in andere landen hebben geen

bijzondere fiscale status.

3. Grondslagen3.1 Uitgangspunten jaarrekening 2005

De functionele valuta van de groep is de Euro. De jaarrekening

van Wereldhave wordt gepresenteerd in Euro, afgerond op

duizendtallen. De jaarrekening is opgesteld in overeen-

stemming met International Financial Reporting Standards

(IFRS), zoals deze zijn aanvaard en vastgesteld door de

Europese Commissie tot en met 31 december 2005.

Wereldhave heeft geen standaarden vervroegd toegepast.

De geconsolideerde jaarrekening en de jaarrekening van de

vennootschap zijn opgesteld op basis van historische kostprijs,

tenzij anders vermeld. De vennootschap maakt gebruik van de

wettelijke vrijstelling ingevolge artikel 402 BW 2.9.

Wereldhave heeft de IFRS regels, zoals aanvaard door de

Europese Commissie, toegepast en verwerkt op basis van IFRS

1 vanaf het boekjaar 2005, met een transitiedatum van 1 januari

2004. De jaarrekeningen over boekjaren vóór 2005 waren

gebaseerd op Dutch GAAP. De vergelijkende cijfers over het

jaar 2004 zijn aangepast in overeenstemming met de relevante

IFRS bepalingen.

De hieronder vermelde grondslagen zijn van toepassing op de

gepresenteerde boekjaren. De door Wereldhave vanaf 1 januari

2004 gehanteerde standaarden vereisen toepassing met

terugwerkende kracht, met uitzondering van de herclassificatie

van vastgoed in eigen gebruik van onroerend goed in

exploitatie naar bedrijfsmiddelen. Op deze post die gewaar-

deerd wordt op marktwaarde, wordt met ingang van 1 januari

2004 afgeschreven.

De vennootschap heeft, gebruik makend van de vrijstellingen

die IFRS 1 biedt, ervoor gekozen om:

• cumulatieve translatieverschillen op buitenlandse

activiteiten op 1 januari 2004 te stellen op nihil.

Dientengevolge zullen baten en lasten als gevolg van de

vervreemding van enige buitenlandse activiteit geen

translatieverschillen omvatten die stammen uit de periode

vóór 1 januari 2004;

• de uitzondering toe te passen voor retrospectieve verwerking

en omvangbepaling van financiële instrumenten (IAS 32 en

39) in de vergelijkende cijfers;

• de uitzondering toe te passen voor het weergeven van

dekkingsrelaties (IAS 39) in de vergelijkende cijfers;

• IFRS 3 niet toe te passen op jaren vóór 2004.

De jaarrekening wordt opgesteld vóór winstverdeling.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening



3.2 Consolidatie

Groepsmaatschappijen zijn entiteiten, met inbegrip van de

entiteiten die voor een specifiek doel zijn opgericht, waarover

de vennootschap de zeggenschap (control) uitoefent. Van

control is sprake wanneer de vennootschap in de positie

verkeert om, direct dan wel indirect, het financiële en operatio-

nele beleid van een entiteit te bepalen. De jaarrekeningen van

groepsmaatschappijen worden verwerkt in de geconsolideerde

jaarrekening. Intra-groep saldi en ongerealiseerde baten en

lasten worden geëlimineerd. Wanneer het belang minder

bedraagt dan 100%, wordt de groepsmaatschappij opgenomen

in de consolidatie op basis van 100%. In deze gevallen wordt

een minderheidsbelang afzonderlijk verantwoord in het

vermogen op de balans en in de winsten verliesrekening.

Voor de verwerking van aankopen van groepsmaatschappijen

wordt de zogenoemde aankoopmethode gehanteerd.

De waarde van de aankoop wordt bepaald aan de hand van

de marktwaarde van activa en passiva op de datum van

aankoop. Op latere balansdata wordt de waarde op dezelfde

wijze opnieuw bepaald op basis van de marktwaarde. Zodra

de vennootschap niet langer control uitoefent, wordt de

consolidatie ervan gestaakt.

3.3 Vreemde valuta

De in vreemde valuta luidende resultaten worden omgerekend

tegen de gemiddelde koersen van de verslagperiode.

Activa en passiva in vreemde valuta worden omgerekend tegen

de jaareinde koersen op balansdatum.

gemiddeld ultimo

2005 2004 2005 2004

GBP 1,46230 1,47312 1,45921 1,41824

USD 0,80528 0,80504 0,84767 0,73416

Koersverschillen op de netto investering in buitenlandse

groepsmaatschappijen worden verantwoord in het eigen

vermogen onder de reserves. Koersverschillen op rechtstreeks

gehouden activa en passiva in vreemde valuta worden verwerkt

in de winsten verliesrekening in de overige baten en lasten.

3.4 Derivaten

Derivaten worden gewaardeerd op marktwaarde. Een positief

of negatief waarderingsresultaat wordt verwerkt in de winst-

en verliesrekening. Aan- en verkopen worden verwerkt op

basis van de transactiedatum.

3.5 Afdekking netto investering in buitenlandse activiteiten

Het gedeelte van de winst of verlies op enig instrument dat

wordt gebruikt ter dekking van de netto investering in

buitenlandse activiteiten en is aangemerkt als een effectieve

dekking, wordt direct in het eigen vermogen verwerkt. Het

eventuele ineffectieve gedeelte wordt verwerkt in de winsten

verliesrekening. Bij verkoop van een buitenlandse activiteit

worden cumulatieve koersen dekkingsresultaten op de

investering en de daaraan gerelateerde dekkingsinstrumenten

uit het vermogen overgebracht naar de winsten verlies-

rekening.

3.6 Onroerend goed in exploitatie

Onroerend goed in exploitatie omvat het vastgoed dat wordt

gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een

combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt

verwerkt tegen kostprijs. Onroerend goed in exploitatie wordt

gewaardeerd tegen marktwaarde op de balansdata. De markt-

waarde wordt bepaald op het geschatte bedrag waarvoor

onroerend goed op de balansdatum naar een koper zou kunnen

overgaan, op basis van een transactie op marktconforme

condities.

De marktwaarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie

van markthuren minus exploitatiekosten, zoals onderhoud,

verzekeringskosten en vaste lasten. Voor de bepaling van de

marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor

en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur

en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor

onderhoud bepaald. Overdrachtsbelasting wordt op de waarde

in mindering gebracht. Uitgaven daterend van na de aankoop

worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk

is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen.

Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten

laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn

gemaakt.

Onroerend goed in exploitatie dat zich bevindt op een in

erfpacht uitgegeven perceel, wordt op dezelfde wijze op

marktwaarde gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie,

met dien verstande dat de marktwaarde van het onroerend

goed de contante waarde van de verplichtingen tot betaling van

de erfpacht als een aftrekpost omvat. Voor verslaggevings-

doeleinden wordt erfpacht verwerkt als financiële huur, waarbij

de contante waarde van deze verplichtingen weer wordt toe-

gevoegd aan de waarde van het onroerend goed in exploitatie.

De waarde van de erfpachtverplichtingen wordt op de balans

opgenomen onder de langlopende schulden. Wanneer de

contante waarde van de erfpachtverplichtingen lager is dan de

marktwaarde, wordt de contante waarde verantwoord.

43



De marktwaarde van de portefeuille wordt vastgesteld op

30 juni en op 31 december door onafhankelijke externe

taxateurs. Intern worden alle objecten per het einde van elk

kwartaal gewaardeerd op marktwaarde. Waarderings-

resultaten en vervreemdingsresultaten worden verwerkt in de

winsten verliesrekening. De ermee verbonden belasting-

effecten worden opgenomen in de post belastingen over het

resultaat. Onroerend goed in exploitatie dat wordt herontwik-

keld, blijft geclassificeerd als onroerend goed in exploitatie.

Onroerend goed in eigen gebruik wordt verantwoord als

bedrijfsmiddel. De marktwaarde op de datum van herclassifi-

catie wordt beschouwd als de basis voor afschrijvingen van het

onroerend goed in eigen gebruik. In het geval van verkoop van

onroerend goed wordt het verschil van netto verkoopopbrengst

en boekwaarde verantwoord in de winsten verliesrekening

onder vervreemdingsresultaten.

3.7 Bedrijfsmiddelen

Bedrijfsmiddelen omvatten mede het onroerend goed in eigen

gebruik. Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs,

onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijving wordt ten laste

gebracht van het resultaat op basis van lineaire afschrijving

over de geschatte levensduur van het bedrijfsmiddel:

– Vastgoed : 33 jaar

– Kantoormeubilair : 10 jaar

– Apparatuur : 3 jaar

– Bedrijfsauto’s (excl. restwaarde) : 4 jaar

De marktwaarde van vastgoed in eigen gebruik op de datum

van herclassificatie van onroerend goed in exploitatie naar

bedrijfsmiddelen wordt beschouwd als de basis voor

afschrijvingen. Elke drie jaar wordt de marktwaarde getoetst

middels taxatie. Een negatief waarderingsverschil wordt

verwerkt in de winsten verliesrekening, wanneer de boek-

waarde de marktwaarde verminderd met verkoopkosten te

boven gaat. Op het moment van verkoop van het bedrijfsmiddel

worden positieve en negatieve waarderingsresultaten verwerkt

in de winsten verliesrekening.

3.8 Ontwikkelingsprojecten

Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om

te worden toegevoegd aan de portefeuille onroerend goed in

exploitatie, wordt aangemerkt als ontwikkelingsproject.

Ontwikkelingsprojecten worden gewaardeerd op kostprijs of

lagere marktwaarde. De kostprijs omvat de kostprijs van

de uitgevoerde werken, de kosten van personeel direct

gerelateerd aan het project, belast met technisch toezicht en

projectmanagement op basis van de bestede uren en de

gekapitaliseerde rentelasten tot aan de datum van oplevering

op basis van de uitgegeven bedragen tegen geldmarktrente

inclusief marge. Een negatief waarderingsverschil wordt

verwerkt, wanneer de boekwaarde de marktwaarde

verminderd met verkoopkosten overstijgt.

Waarderingsresultaten worden verwerkt in de winsten

verliesrekening. Ontwikkelingsprojecten worden overgebracht

naar de portefeuille onroerend goed in exploitatie op de datum

van technische voltooiing.

3.9 Debiteuren

Debiteuren worden opgenomen tegen marktwaarde,

verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. Een

voorziening voor oninbaarheid van vorderingen op debiteuren

wordt genomen wanneer objectief vaststaat dat de groep

niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen

tegen de overeengekomen voorwaarden. De hoogte van de

voorziening is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde van

het actief en de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie

in de voorziening wordt verwerkt in de resultatenrekening.

3.10 Financiële activa

Financiële activa omvatten posten met een looptijd langer dan

twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Financiële activa

worden bij eerste verwerking opgenomen tegen marktwaarde.

Boekwinsten bij verkoop worden opgenomen onder vervreem-

dingsresultaten.

Leningen en overige vorderingen

Uitgegeven leningen en overige vorderingen worden initieel

verwerkt tegen de marktwaarde verminderd met direct

toerekenbare transactiekosten en vervolgens gewaardeerd op

basis geamortiseerde kosten. Mutaties worden verwerkt in het

resultaat onder financiële baten en lasten.

44



Derivaten

Derivaten met een langlopend karakter worden initieel

gewaardeerd tegen kostprijs en vervolgens op marktwaarde,

op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen.

Mutaties worden verwerkt in het eigen vermogen in geval van

netto investeringsdekking en in de winsten verliesrekening

onder waarderingsresultaten in alle andere gevallen.

Financiële activa beschikbaar voor verkoop

Financiële activa beschikbaar voor verkoop worden initieel

verwerkt tegen marktwaarde, vermeerderd met transactie-

kosten en vervolgens op marktwaarde gewaardeerd.

Waarderingsresultaten worden rechtstreeks in het eigen

vermogen verwerkt. Negatieve waarderingsresultaten worden

indien de marktwaarde lager is dan de aanschafwaarde in de

winsten verliesrekening opgenomen onder waarderings-

resultaten.

3.11 Overige langlopende activa

Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten

Deze kosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en

vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten

welke worden afgeschreven over de looptijd van de huurover-

eenkomst.

Pensioenregelingen

De geactiveerde netto vordering uit hoofde van defined benefit

regelingen wordt opgenomen tegen de contante waarde en

als langlopend beschouwd. Mutaties in de contante waarde

worden in het resultaat verwerkt. Voor meer informatie wordt

verwezen naar onderdeel 3.16 van deze toelichting.

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor het

bedrag dat naar verwachting in de toekomst zal kunnen

worden gecompenseerd met verschuldigde belastingen.

3.12 Liquide middelen

Kasmiddelen en kasequivalenten omvatten kassaldi en op

afroep beschikbare deposito’s. Kasequivalenten zijn zeer

liquide korte termijn instrumenten, die onmiddellijk kunnen

worden omgezet in vaststaande kasgeldbedragen en waarvan

het risico op waardeverandering gering is.

3.13 Aandelenkapitaal

Gewone aandelen worden aangemerkt als eigen vermogen.

De kosten van derden die direct kunnen worden toegerekend

aan de uitgifte van aandelen worden apart verantwoord en in

mindering gebracht op de opbrengst van de uitgifte.

3.14 Voorzieningen

Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer

sprake is van een wettelijke of feitelijke verplichting daartoe,

op grond van gebeurtenissen uit het verleden en wanneer

aannemelijk is dat een uitstroom van economische middelen

benodigd is om de verplichting af te wikkelen.

3.15 Langlopende schulden

Rentedragende schulden

Rentedragende schulden worden initieel verwerkt tegen

marktwaarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten.

Een verschil tussen de nominale waarde en de boekwaarde

wordt op basis van de effectieve rente van de lening verwerkt

in de winsten verliesrekening over de duur van de lening.

Het kortlopende gedeelte van de rentedragende schulden dat

binnen twaalf maanden dient te worden terugbetaald wordt

opgenomen onder kortlopende schulden.

Latente belastingverplichtingen

De latente belastingverplichtingen worden opgenomen op

nominale waarde en zijn gebaseerd op de tijdelijke verschillen

tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale

boekwaarde ervan. Daarbij worden het belastingtarief

waartegen het verschil tussen fiscale en commerciële waarde

zal worden afgerekend en eventuele fiscale faciliteiten,

zoals de indexation allowance in het VK, en compensabele

boekverliezen in aanmerking genomen. Eventuele latente

belastingvorderingen worden indien mogelijk in aanmerking

genomen.

Overige langlopende schulden

Langlopende schulden uit hoofde van erfpachtverplichtingen

(zie ook 3.6) en pensioenregelingen (zie 3.16) worden

opgenomen tegen contante waarde.

3.16 Pensioenregelingen

Defined contribution regelingen

Onder defined contribution regelingen worden pensioen-

regelingen verstaan waaraan door groepsmaatschappijen een

jaarlijkse bijdrage wordt gedoteerd. De kosten van defined

contribution regelingen worden verwerkt in de winsten

verliesrekening.

45



Defined benefit regelingen

Onder defined benefit regelingen worden pensioenregelingen

verstaan waaraan de deelnemers reglementaire aanspraken

kunnen ontlenen op pensioendatum. De netto vordering of

verplichting uit hoofde van defined benefit regelingen wordt

per regeling vastgesteld door schatting van de toekomstige

aanspraken die door werknemers in huidige en voorafgaande

dienstbetrekkingen zijn opgebouwd. De contante waarde

van aanspraken wordt afgetrokken van de activa die in de

pensioenregeling zijn ondergebracht.

De verplichting uit hoofde van defined benefit pensioen-

regelingen wordt door onafhankelijke actuarissen berekend op

basis van de ”unit credit” methode. De contante waarde van de

defined benefit pensioenverplichting wordt bepaald door het

contant maken van de geschatte toekomstige kasstromen

tegen een rentevoet gelijk aan bedrijfsobligaties met een hoge

kredietwaardigheid in de valuta waarin de toekomstige

uitkeringen gedaan zullen worden en die een resterende

looptijd hebben die overeenkomt met de duration van de

pensioenverplichtingen. In markten waar geen uitgebreide

handel in dergelijke leningen bestaat, zullen de markt-

rendementen worden bepaald (per balansdatum) op basis van

staatsleningen.

Actuariële winsten en verliezen uit hoofde van aanpassingen

en wijzigingen in de actuariële aannames worden verwerkt

onder financiële baten en lasten, gespreid over de gemiddeld

resterende periode van het dienstverband van de werknemers,

indien en voorzover deze per saldo uitgaan boven 10% van de

actuariële verplichtingen of de waarde van de beleggingen,

de hoogste van de twee.

3.17 Crediteuren en overige te betalen posten

Crediteuren en overige te betalen posten worden geboekt op

hun nominale waarde.

3.18 Huurovereenkomsten

Indien een groepsmaatschappij huurder is, kan sprake zijn van:

– Operationele huur:

Huurovereenkomsten waarbij in overwegende mate alle

risico’s en baten van het eigendom worden behouden door

de verhuurder, worden geclassificeerd als operationele

huurovereenkomsten. Betalingen met inbegrip van vooruit-

betalingen, gedaan ter uitvoering van een operationele

huurovereenkomst (gezuiverd van enige vergoeding van de

verhuurder) worden ten laste gebracht van het resultaat op

basis van lineaire toerekening over de looptijd van de huur.

– Financiële huur:

Huurovereenkomsten van activa waar een groepsmaat-

schappij in overwegende mate alle risico’s en baten van het

eigendom draagt, worden geclassificeerd als financiële

huurovereenkomsten. Financiële huren worden gekapitali-

seerd aan het begin van de huurtermijn tegen de

marktwaarde van het gehuurde, of indien lager, de contante

waarde van de minimum huurtermijnen. De daarmee

verband houdende verplichtingen, na aftrek van

financieringslasten, worden opgenomen onder langlopende

schulden. Het gedeelte van de huur dat bestaat uit

rentebetaling wordt ten laste van het resultaat gebracht

over de periode van de huur. Onroerend goed in exploitatie

dat is verworven op basis van financiële huur wordt

gewaardeerd op marktwaarde.

Indien een groepsmaatschappij verhuurder is, kan sprake

zijn van:

– Operationele huur:

Vastgoed dat is verhuurd op basis van een operationele huur

wordt opgenomen op de balans onder onroerend goed in

exploitatie.

– Financiële huur:

Wanneer activa worden verhuurd op basis van financiële

huurovereenkomsten, wordt de contante waarde van de

huurtermijnen geboekt als vordering. Indien van de

operationele huurovereenkomsten in een object de contante

waarde geheel of nagenoeg geheel overeenkomt met de

waarde van het object, wordt het object geherclassificeerd

naar financiële activa.

3.19 Opbrengsten

Huuropbrengsten

Huuropbrengsten van onroerend goed in exploitatie dat is

verhuurd op basis van een operationele huurovereenkomst

worden in het resultaat verwerkt op lineaire basis over de

looptijd van de huurovereenkomst. Verhuurincentives die het

karakter hebben van een huurvrije periode worden beschouwd

als integraal onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke

incentives worden afgeschreven over de looptijd van de

huurovereenkomst. De afschrijving komt ten laste van de

huuropbrengsten. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de

omzetbelasting en de bedragen die aan huurders in rekening

worden gebracht als service- en operationele kosten.

Huuropbrengsten worden verantwoord op basis van

toerekening aan de verslagperiode.

46



3.20 Kosten

Service- en operationele kosten

Service- en operationele kosten worden als bruto bedragen

verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever.

In de bruto verantwoording worden de kosten en de

doorberekening aan huurders afzonderlijk getoond. Kosten en

doorberekening worden verantwoord op basis van toerekening

aan de periode.

Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit operationele kosten die

voor rekening van de eigenaar komen en kunnen worden

toegerekend aan het verslagjaar, zoals:

– onderhoud

– onroerende zaak belasting

– verzekeringspremies

– onroerend goed beheer

– verhuurkosten.

Verhuurkosten omvatten de afschrijving op uitgaven in relatie

tot de verhuur van ruimten. De kosten worden afgeschreven

over de looptijd van de huurovereenkomst. Op onroerend goed

in exploitatie wordt niet afgeschreven, aangezien de panden

worden gewaardeerd op marktwaarde (zie hierboven

onder Onroerend goed in exploitatie). De berekening van de

marktwaarde houdt rekening met technische en economische

veroudering.

Beheerkosten

Het bedrag omvat de beheerkosten die kunnen worden

toegerekend aan het jaar. Directe kosten van personeel ten

behoeve van het beheer van vastgoed worden opgenomen in de

exploitatiekosten. Directe kosten van personeel ten behoeve

van toezicht en controle op ontwikkelingsprojecten worden

gekapitaliseerd op basis van de bestede uren.

3.21 Rentelasten

De rentelasten omvatten de rente op rentedragende schulden,

andere schulden, vorderingen en liquide middelen die kan

worden toegerekend aan het boekjaar. Als gevolg van de

waardering van rentedragende schulden op basis van

geamortiseerde kosten wordt in de interest begrepen de

oprenting van de rentedragende schulden op basis van de

effectieve rentevoet per lening.

3.22 Belasting over het resultaat

De belasting over het resultaat van een jaar omvat actuele en

latente belastingverplichtingen en wordt berekend over het

resultaat vóór belastingen, rekening houdend met vrijgestelde

winstbestanddelen en niet aftrekbare kosten. Daarbij worden

fiscaal compensabele verliezen als latente belastingvordering

verwerkt. De actuele belasting is het verwachte te betalen of

te ontvangen bedrag over het resultaat vóór belastingen tegen

de belastingtarieven die op de balansdatum van kracht zijn

inclusief aanpassingen ten aanzien van te betalen belastingen

over voorafgaande jaren. Met te ontvangen belasting wordt

alleen rekening gehouden indien het redelijkerwijs te

verwachten is dat de verliezen zullen kunnen worden

gecompenseerd.

3.23 Direct en indirect resultaat

Wereldhave maakt in de toelichting bij de geconsolideerde

jaarrekening in het resultaat onderscheid tussen direct en

indirect resultaat, omdat dit een beter inzicht verschaft in het

resultaat. Het direct resultaat bestaat uit de netto huur-

opbrengsten minus beheerkosten, overige baten en lasten,

financiële baten en lasten en belastingen over het resultaat.

Het indirecte resultaat omvat waarderingsresultaten, overige

baten en lasten, financiële baten en lasten en mutaties in de

latente belastingverplichtingen. Deze presentatie is niet

verplicht onder IFRS.

3.24 Segmentrapportage

De segmentrapportage presenteert resultaten, activa en

passiva allereerst per land en vervolgens per sector. De

sectoren waarover wordt gerapporteerd zijn kantoren, winkels,

bedrijfshuisvesting en woningen. Resultaten per segment

omvatten items die direct aan deze segmenten kunnen worden

toegerekend.

47



4. Transitie naar IFRSHet financieel verslagjaar 2005 is het eerste jaar waarin de

jaarrekening van Wereldhave voldoet aan IFRS. De IFRS

transitiedatum is 1 januari 2004. Wereldhave heeft de

openingsbalans per 1 januari 2004 omgezet in een IFRS

openingsbalans per die datum. De volgende IFRS standaarden,

met inbegrip van wijzigingen daarop tot en met 31 december

2005, zijn relevant voor Wereldhave’s activiteiten en financiële

verslaggeving:

IAS 1 Presentatie van de jaarrekening

IAS 7 Kasstroomoverzicht

IAS 8 Periode resultaat en wijziging in grondslagen

IAS 10 Gebeurtenissen na balansdatum

IAS 12 Belasting over het resultaat

IAS 14 Gesegmenteerde informatie

IAS 16 Bedrijfsmiddelen

IAS 17 Huurovereenkomsten

IAS 18 Opbrengsten

IAS 19 Personeelsbeloningen

IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigingen

IAS 23 Financieringskosten

IAS 24 Verbonden partijen

IAS 27 Geconsolideerde jaarrekening en investeringen

in dochterondernemingen

IAS 32 Financiële instrumenten: informatie en

presentatie

IAS 33 Resultaat per aandeel

IAS 36 Bijzondere waardevermindering van activa

IAS 37 Voorzieningen, niet op de balans vermelde

verplichtingen en activa

IAS 39 Financiële instrumenten: opname en waardering

IAS 40 Onroerend goed in exploitatie

en

IFRS 1 Eerste toepassing van IFRS grondslagen

IFRS 3 Bedrijfscombinaties

De toepassing van deze standaarden heeft geleid tot wijzigingen in de grondslagen van Wereldhave. Wijzigingen per 1 januari 2004

van tot en met 2003 toegepaste grondslagen betreffen met name:

Belastingverplichtingen IAS 12 stelt dat belastingvorderingen en -schulden en de wijzigingen daarin tegen nominale

waarde moeten worden opgenomen;

Ontwikkelingsprojecten IAS 16 stelt dat ontwikkelingsprojecten moeten worden overgebracht naar onroerend goed in

exploitatie op de datum van technische voltooiing en dat onderhoud en herinrichting als

uitgaven worden verwerkt in de winsten verliesrekening;

Uitgaven voor verhuur IAS 17 stelt dat uitgaven voor verhuur lineair moeten worden afgeschreven over de looptijd van

de huur van de ruimte;

Pensioenregelingen IAS 19 stelt dat het saldo van activa en verplichtingen uit hoofde van defined benefit

pensioenregelingen dient te worden opgenomen in de balans;

Koersverschillen in financiële IAS 21 stelt dat koersverschillen in financiële activa en passiva worden verwerkt in de winst-

activa en passiva en verliesrekening;

Consolidatie IAS 27 stelt dat deelnemingen waarover zeggenschap wordt uitgeoefend 100% worden

geconsolideerd, waarbij een minderheidsbelang wordt opgenomen in het vermogen en in de

winsten verliesrekening;

Waardering van leningen IAS 39 stelt dat leningen moeten worden gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten;

Vastgoed in eigen gebruik IAS 40 stelt dat vastgoed in eigen gebruik moet worden aangemerkt als bedrijfsmiddel;

Grond in erfpacht IAS 40 stelt dat grond in erfpacht kan worden gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie

en dat in dat geval de contante waarde van erfpachtverplichtingen wordt verwerkt onder

langlopende schulden.

Een samenvatting van de wijzigingen in het vermogen door de overgang van Dutch GAAP naar IFRS, de aangepaste balansen per

1 januari 2004 en 31 december 2004 en de winsten verliesrekening over 2004 volgen hieronder.

Als gevolg van nadere interpretaties zijn de door ons in 2005 gepresenteerde IFRS effecten gewijzigd. De effecten op het resultaat

over 2004 van totaal EUR 5,9 mln zijn gewijzigd, door aanpassingen in het indirect resultaat, naar totaal EUR 10,4 mln en de

effecten op het eigen vermogen per 1 januari 2005 zijn gewijzigd van EUR 19,7 mln naar EUR 30,4 mln.

48



1 januari 2004 31 december 2004 1 januari 2005

Totaal eigen vermogen volgens Dutch GAAP 1.310.031 1.445.763

Consolidatie van de Stichting tot het houden van

preferente aandelen en prioriteitsaandelen B -/- 3.181 -/- 3.181

Waardering van compensabele verliezen 2.749 2.783

Uitgaven aan onroerend goed bij verhuur niet meer

verwerkt in boekwaarde onroerend goed, maar

geactiveerd en afgeschreven over de looptijd

van het huurcontract 2.416 2.190

Aanpassing balanspost waardering onroerend goed

in exploitatie in verband met huurvrije perioden en

andere verhuurkosten -/- 7.588 -/- 6.956

Verplichtingen uit hoofde van defined benefit

pensioenregelingen -/- 1.106 -/- 1.091

Latente belastingverplichtingen van contante

waarde naar nominale waarde -/- 33.980 -/- 33.718

Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd

aan reserves 19.715 20.802

Negatieve correctie van vervreemdingsresultaat

in de winst over 2004 64

Koersverschillen ten gunste van de winst over 2004 -/- 1.480

Aanpassing van de winst over 2004 -/- 10.385


Totaal eigen vermogen volgens IFRS 1.390.859 1.517.405 1.517.405

Effecten van toepassing van IAS 32 en 39

vanaf 1 januari 2005:

– Derivaten op marktwaarde -/- 1.155

– Herwaardering rentedragende schulden van nominale

waarde naar geamortiseerde kostprijs 1.325

– Herwaardering van financiële activa beschikbaar

voor verkoop 394

– Minderheidsbelang herwaardering van

financiële activa beschikbaar voor verkoop 183

Totaal eigen vermogen volgens IFRS 1.390.859 1.517.405 1.518.152

4.1 Samenvatting van IFRS aanpassingen in het eigen vermogen(bedragen x EUR 1.000)

49


Toel. Dutch GAAP IFRS aanpassingen IFRSActiva

Vaste activa

Onroerend goed in exploitatie a 1.844.041 117.702 1.961.743

Ontwikkelingsprojecten b 88.045 -/- 48.719 39.326

Bedrijfsmiddelen c – 5.738 5.738

Financiële activa d – 6.041 6.041

Overige langlopende activa e – 11.367 11.367

1.932.086 92.129 2.024.215

Vlottende activa f 85.295 -/- 6.286 79.009

2.017.381 85.843 2.103.224


Eigen vermogen

Aandelenkapitaal 200.322 -/- 3.405 196.917

Agio 699.055 – 699.055

Algemene reserve 552.322 -/- 159.238 393.084

Herwaarderingsreserve -/- 141.668 141.668 –

1.310.031 -/- 20.975 1.289.056

Minderheidsbelang – 101.803 101.803

g 1.310.031 80.828 1.390.859

Voorzieningen h 38.012 -/- 38.012 –


Rentedragende schulden 565.307 – 565.307

Latente belastingverplichtingen i – 52.277 52.277

Overige langlopende schulden j 10.196 17.054 27.250

575.503 69.331 644.834

Kortlopende schulden k 93.835 -/- 26.304 67.531

2.017.381 85.843 2.103.224

Aantal uitgegeven gewone aandelen 19.691.735 19.691.735 19.691.735

Intrinsieke waarde per gewoon aandeel (x EUR 1) 66,35 *) -/- 0,90 65,45 *)

*) inclusief winst lopend jaar


4.2 IFRS aanpassingen in de geconsolideerde balans per 1 januari 2004(bedragen x EUR 1.000)

50



Toelichting op de IFRS aanpassingen in de geconsolideerde balans per 1 januari 2004

a Onroerend goed in exploitatie

100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen 96.571

Grond in erfpacht gewaardeerd op marktwaarde als onroerend goed in exploitatie 12.008

Aanpassing balanspost waardering onroerend goed in exploitatie in verband met huurvrije perioden en

andere verhuurkosten -/- 7.588

Overgedragen van ontwikkelingsprojecten 26.188

Onroerend goed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel -/- 4.325

Herziening voor opgedragen, maar nog niet uitgevoerde werken -/- 5.152

117.702

b Ontwikkelingsprojecten

Overgedragen naar onroerend goed in exploitatie -/- 26.188


-/- 48.719

c Bedrijfsmiddelen

Onroerend goed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen onroerend goed

in exploitatie) 4.325

Inventaris aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen vlottende activa) 921

Auto’s aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen vlottende activa) 492

5.738

d Financiële activa

Verstrekte leningen opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 5.151

Betaalde waarborgsommen opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 890

6.041

e Overige langlopende activa

Boekwaarde inrichtingskosten (voorheen toegevoegd aan de boekwaarde van onroerend goed in exploitatie) 2.416

Vorderingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen opgenomen in de balans 990

Waardering van compensabele verliezen opgenomen in de balans 827

Vorderingen voorheen onder vlottende activa 7.134

11.367

f Vlottende activa

Toename liquide middelen door 100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen 3.893

Toename van debiteuren en overige vorderingen door 100% consolidatie i.p.v. proportionele

consolidatie van deelnemingen 2.304

Consolidatie van de Stichting tot het houden van preferente aandelen en prioriteitsaandelen B 183

Waardering van compensabele verliezen opgenomen in de balans 1.922

Vorderingen aangemerkt als overige langlopende activa -/- 7.134

Vorderingen aangemerkt als financiële activa -/- 6.041

Inventaris en auto’s aangemerkt als bedrijfsmiddelen -/- 1.413

-/- 6.286

51



g Eigen vermogen

Consolidatie van de Stichting tot het houden van preferente aandelen en prioriteitsaandelen B -/- 3.181

Waardering van compensabele verliezen 2.749

Uitgaven aan onroerend goed bij verhuur niet meer verwerkt in boekwaarde onroerend goed,

maar geactiveerd en afgeschreven over de looptijd van het huurcontract 2.416

Aanpassing balanspost waardering onroerend goed in exploitatie in verband met huurvrije perioden en

andere verhuurkosten -/- 7.588

Verplichtingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen -/- 1.106

Latente belastingverplichtingen van contante waarde naar nominale waarde -/- 33.980

Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd aan reserves 19.715

-/- 20.975

Minderheidsbelang 101.803

80.828

h Voorzieningen

Latente belastingverplichtingen opgenomen onder langlopende schulden -/- 18.297

Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd aan reserves -/- 19.715

-/- 38.012

i Latente belastingverplichtingen

Latente belastingverplichtingen overgedragen uit voorzieningen 18.297

Waardering van latente belastingverplichtingen op nominale waarde, voorheen op

netto contante waarde 33.980

52.277

j Overige langlopende schulden

100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen 46

Erfpachtverplichtingen op marktwaarde 12.008

Financiering van preferente aandelen in Stichting tot het houden van preferente en

prioriteitsaandelen B Wereldhave 2.904

Verplichtingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen verantwoord in de balans 2.096

17.054

k Kortlopende schulden


Correctie voor opgedragen, maar nog niet uitgevoerde werken -/- 27.683


Preferente aandelen bij derden 341

-/- 26.304

52



53

Toel. Dutch GAAP IFRS aanpassingen IFRSActiva

Vaste activa

Onroerend goed in exploitatie a 1.922.807 92.251 2.015.058

Ontwikkelingsprojecten b 58.159 -/- 7.829 50.330

Bedrijfsmiddelen c – 5.740 5.740

Financiële activa d – 26.522 26.522

Overige langlopende activa e – 11.877 11.877

1.980.966 128.561 2.109.527

Vlottende activa f 68.741 -/- 29.429 39.312

2.049.707 99.132 2.148.839


Eigen vermogen

Aandelenkapitaal 211.222 -/- 3.405 207.817

Agio 755.707 – 755.707

Algemene reserve 635.713 -/- 170.429 465.284

Herwaarderingsreserve -/- 156.879 156.879 –

Reserve koersverschillen – -/- 14.017 -/- 14.017

1.445.763 -/- 30.972 1.414.791


g 1.445.763 71.642 1.517.405

Voorzieningen h 39.067 -/- 39.067 –


Rentedragende schulden 499.960 – 499.960

Latente belastingverplichtingen i – 59.108 59.108

Overige langlopende schulden j 8.150 17.701 25.851

508.110 76.809 584.919

Kortlopende schulden k 56.767 -/- 10.252 46.515

2.049.707 99.132 2.148.839

Aantal uitgegeven gewone aandelen 20.781.735 20.781.735 20.781.735

Intrinsieke waarde per gewoon aandeel (x EUR 1) 69,40 *) -/- 1,32 68,08 *)

*) inclusief winst lopend jaar

4.3 IFRS aanpassingen op de geconsolideerde balans per 31 december 2004(bedragen x EUR 1.000)


54


Toelichting op de IFRS aanpassingen op de geconsolideerde balans per 31 december 2004

a Onroerend goed in exploitatie


Grond in erfpacht gewaardeerd op marktwaarde als onroerend goed in exploitatie 12.279

Aanpassing voor gekapitaliseerde interest -/- 15

Aanpassing balanswaardering onroerend goed in exploitatie in verband met huurvrije perioden

en andere verhuurkosten -/- 10.573

Onroerend goed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel -/- 4.625


92.251

b Ontwikkelingsprojecten


c Bedrijfsmiddelen

Onroerend goed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen onroerend goed

in exploitatie), na terugboeking herwaardering en na afschrijving 4.336

Inventaris aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen vlottende activa) 884

Auto’s aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen vlottende activa) 520

5.740

d Financiële activa

Verstrekte leningen aan huurders opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 4.885

Activa gehouden voor verkoop opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 5.958

Waardering van derivaten opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 14.680

Betaalde waarborgsommen opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 999

26.522

e Overige langlopende activa

Boekwaarde inrichtingskosten (voorheen toegevoegd aan de boekwaarde van onroerend goed in exploitatie) 3.798

Vorderingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen opgenomen in de balans 1.101

Vorderingen voorheen onder vlottende activa 6.978

11.877

f Vlottende activa

Toename liquide middelen door 100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen 1.974

Toename van debiteuren en overige vorderingen door 100% consolidatie i.p.v. proportionele

consolidatie van deelnemingen 4.070

Toename overige vlottende activa door 100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie

van deelnemingen 36


Waardering van compensabele verliezen opgenomen in de balans 827

Vorderingen aangemerkt als financiële activa -/- 26.522

Vorderingen aangemerkt als overige langlopende activa -/- 8.582

Inventaris en auto’s aangemerkt als bedrijfsmiddelen -/- 1.404

-/- 29.429



55

g Eigen vermogen

Consolidatie van de Stichting tot het houden van preferente aandelen en prioriteitsaandelen B -/- 3.181

Waardering van compensabele verliezen 2.783

Uitgaven aan onroerend goed bij verhuur niet meer verwerkt in boekwaarde onroerend goed,

maar geactiveerd en afgeschreven over de looptijd van het huurcontract 2.190

Aanpassing balanspost waardering onroerend goed in exploitatie in verband met huurvrije perioden

en andere verhuurkosten -/- 6.956

Verplichtingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen per saldo -/- 1.091

Latente belastingverplichtingen van contante waarde op nominale waarde op 1 januari 2004

(na koerscorrectie) -/- 33.718

Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd aan reserves 20.802

Aanpassing vervreemdingsresultaat in de winst over 2004 64

Correctie voor koersverschillen in de winst over 2004 -/- 1.480

Winstaanpassingen 2004 -/- 10.385

-/- 30.972

Minderheidsbelang 102.614

71.642

h Voorzieningen

Latente belastingverplichtingen opgenomen onder langlopende schulden -/- 20.688

Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd aan reserves -/- 18.379

-/- 39.067

i Latente belastingverplichtingen

Latente belastingverplichtingen overgedragen uit voorzieningen 20.688

Waardering van latente belastingverplichtingen naar nominale waarde, voorheen op netto

contante waarde 38.420

59.108

j Overige langlopende schulden


Erfpachtverplichtingen op marktwaarde 12.279

Consolidatie van de Stichting tot het houden van preferente aandelen en prioriteitsaandelen B 2.904

Verplichtingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen verantwoord in de balans 2.472

17.701

k Kortlopende schulden


Correctie voor opgedragen, maar nog niet uitgevoerde werken -/- 10.362

Dividend op preferente aandelen over 2004 128

Overgebracht naar overige langlopende activa (inzake huurvrije perioden) -/- 1.604


Preferente aandelen bij derden 341

-/- 10.252


56


Toel. Dutch GAAP IFRS aanpassingen IFRS

Bruto huuropbrengsten a 166.502 -/- 2.772 163.730


– betaald b -/- 38.864 -/- 38.864

– ontvangen c 35.049 35.049

-/- 3.815 -/- 3.815

Exploitatiekosten d -/- 24.373 11.972 -/- 12.401

-/- 24.373 8.157 -/- 16.216

Netto huuropbrengsten 142.129 5.385 147.514

Waarderingsresultaten e 58.904 1.744 60.648

Vervreemdingsresultaten f -/- 2.999 -/- 64 -/- 3.063

Beheerkosten g -/- 6.882 -/- 4.380 -/- 11.262

Overige baten en lasten h – 4.522 4.522

Netto operationeel resultaat 191.152 7.207 198.359

Financiële baten en lasten i -/- 16.278 -/- 3.559 -/- 19.837

Resultaat vóór belastingen 174.874 3.648 178.522

Belastingen over het direct resultaat j -/- 870 -/- 1.959 -/- 2.829

Mutatie latente

belastingverplichtingen k -/- 2.841 -/- 4.989 -/- 7.830

-/- 3.711 -/- 6.948 -/- 10.659

Winst 171.163 -/- 3.300 167.863

Aandeelhouders 171.163 -/- 10.385 160.778


Winst 171.163 -/- 3.300 167.863

Aantal dividendgerechtigde aandelen 20.781.735 20.781.735

Winst per dividendgerechtigd aandeel (x EUR 1) 8,23 *) -/- 0,49 7,74

Gemiddeld aantal aandelen 20.573.265 20.573.265

Winst per aandeel (x EUR 1) 8,31 *) -/- 0,50 7,81

*) Gebaseerd op de winst over het jaar, na aftrek van het dividend op de preferente aandelen

4.4 IFRS aanpassingen in de winsten verliesrekening over 2004(bedragen x EUR 1.000)



57

Toelichting op de IFRS aanpassingen in de winsten verliesrekening over 2004

a Bruto huuropbrengsten


Operationele kosten voorheen begrepen in de huuropbrengsten, thans afzonderlijk getoond -/- 9.000

Eliminatie van huuropbrengst onroerend goed in eigen gebruik -/- 473

-/- 2.772

b Betaalde service- en operationele kosten

Servicekosten voorheen begrepen in de exploitatiekosten thans afzonderlijk getoond -/- 38.864

c Ontvangen service- en operationele kosten

Servicekosten voorheen begrepen in exploitatiekosten thans afzonderlijk getoond 35.049

d Exploitatiekosten

100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen -/- 403

Servicekosten voorheen begrepen in de exploitatiekosten, thans afzonderlijk getoond 12.391

Erfpachtlasten ten laste van erfpachtverplichtingen 845

Afschrijving van inrichtingskosten over de duur van de huurovereenkomst -/- 505

Onderhoudsinvesteringen niet langer toegevoegd aan de boekwaarde van vastgoed, maar als

onderhoudskosten ten laste van de exploitatiekosten -/- 2.342

Eliminatie van exploitatiekosten van onroerend goed in eigen gebruik 39

Eliminatie van opslagen op interne beheervergoedingen ten gunste van beheerkosten 1.947

11.972

e Waarderingsresultaten


Onderhoudsinvesteringen niet langer toegevoegd aan de boekwaarde 2.342

Inrichtingskosten niet langer toegevoegd aan de boekwaarde 2.113

Aanpassing waardering van vastgoed in eigen gebruik -/- 222

Mutatie waardering van huurvrije perioden en andere verhuurkosten -/- 3.551

Mutatie erfpachtverplichtingen 272

1.744

f Vervreemdingsresultaat

Correctie vervreemdingsresultaat, ten laste van het resultaat -/- 64

g Beheerkosten


Opbrengsten van derden afzonderlijk getoond -/- 2.326

Eliminatie van huurkosten voor onroerend goed in eigen gebruik 434

Afschrijving van onroerend goed in eigen gebruik -/- 67

Eliminatie van opslagen op interne beheervergoedingen ten laste van exploitatiekosten -/- 1.947

-/- 4.380


58


h Overige opbrengsten

Opbrengsten van derden afzonderlijk getoond 2.326

Overige opbrengsten, voorheen begrepen in huuropbrengsten 427

Koersverschillen op financiële activa en verplichtingen 1.769

4.522

i Financiële baten en lasten, per saldo


Herziening vrijval voorziening herfinancieringskosten -/- 2.423

Mutatie erfpachtverplichtingen -/- 1.117

Mutatie pensioenverplichtingen -/- 281

Dividend preferente aandelen -/- 128

Aanpassing geactiveerde interest -/- 16

-/- 3.559

j Belastingen over het resultaat


Hogere belastingen als gevolg van waardering compensabele verliezen in de balans -/- 1.956

-/- 1.959

k Latente belastingverplichtingen

Mutatie (tegen gemiddelde koersen) van de waardering van belastingverplichtingen van

contante waarde naar nominale waarde -/- 4.989



59

Toel. Dutch GAAP IFRS aanpassingen IFRSOperationele activiteitenWinst 171.163 -/- 3.300 167.863

af: koersverschil a – -/- 2.708 -/- 2.708

171.163 -/- 6.008 165.155

bij/af

Interestlasten – 19.837 19.837

Waarderingsresultaten b -/- 58.904 -/- 1.744 -/- 60.648

Vervreemdingsresultaten c – 2.999 2.999

Vermogenswinstbelasting 2.841 4.989 7.830

Afschrijving onr. goed in eigen gebruik – 67 67

Overige mutaties reserves -/- 916 – -/- 916

Koersverschil latente

belastingverplichtingen – -/- 447 -/- 447

-/- 56.979 25.701 -/- 31.278

114.184 19.693 133.877

af:

Mutaties werkkapitaal d -/- 37.512 14.421 -/- 23.091

Mutaties voorzieningen -/- 2.236 2.236 0

Betaalde rente e – -/- 19.869 -/- 19.869

-/- 39.748 -/- 3.212 -/- 42.960

Kasstroom uit operationele activiteiten 74.436 16.481 90.917

InvesteringsactiviteitenOpbrengst van verkoop onr. goed f 29.053 -/- 2.999 26.054

Investeringen onroerend

goed/bedrijfsmiddelen g -/- 47.793 -/- 12.954 -/- 60.747

Investeringen financiële activa – -/- 352 -/- 352

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -/- 18.740 -/- 16.305 -35.045

FinancieringsactiviteitenAflossingen rentedragende schulden -/- 56.317 – -/- 56.317

Mutatie overige langlopende schulden h -/- 2.072 450 -/- 1.622

Emissies 73.357 – 73.357

Emissiekosten -/- 954 – -/- 954

Dividend minderheidsbelang – -/- 6.274 -/- 6.274

Betaald dividend i -/- 92.623 -/- 38 -/- 92.661

Overige mutaties in reserves – 3.767 3.767

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -/- 78.609 -/- 2.095 -/- 80.704

Afname liquide middelen -/- 22.913 -/- 1.919 -/- 24.832

Stand liquide middelen 1 januari j 41.999 3.893 45.892

Afname -/- 22.913 -/- 1.919 -/- 24.832

Stand liquide middelen 31 december 19.086 1.974 21.060

4.5 IFRS aanpassingen op het geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2004(bedragen x EUR 1.000)


60


Toelichting op de IFRS aanpassingen op het geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2004

a Koersverschillen

2004 Dutch GAAP koersverschillen 6.000

Koersverschillen geherclassificeerd naar het werkkapitaal -/- 4.941

Geherclassificeerd naar overige mutaties reserves -/- 3.767

-/- 2.708

b Waarderingsresultaten

Verwezen wordt naar de IFRS aanpassing van de winst over 2004 -/- 1.744

c Vervreemdingsresultaat

Herclassificatie van kasstroom uit investeringsactiviteiten naar operationele kasstroom 2.999

d Mutaties werkkapitaal

100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen -/- 1.547

Herclassificaties 15.968

14.421

e Betaalde rente

Financieringskosten ten laste van winsten verliesrekening -/- 19.837

Gekapitaliseerde rente -/- 1.149

Mutatie erfpachtverplichtingen 1.117

-/- 19.869

f Opbrengsten uit verkoop van vastgoed

Vervreemdingsresultaten geherclassificeerd van cash flow uit investeringsactiviteiten naar

kasstroom uit operationele activiteiten -/- 2.999

g Beleggingen in vaste activa, onroerend goed in exploitatie en bedrijfsmiddelen

Investeringen 2004 (Dutch GAAP: in 2003 reeds opgedragen, maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden) -/- 16.094


Investeringen die zijn geherclassificeerd naar de winsten verliesrekening 2.342

Gekapitaliseerde rente (niet kasmatig) 1.079

Overige 16

-/- 12.954

h Mutaties in langlopende verplichtingen

Niet kasmatige mutaties 450

i Betaald dividend


j Liquide middelen op 1 januari 2004




2005 Direct resultaat Indirect resultaat

Bruto huuropbrengsten 168.983 168.983


– betaald -/- 44.126 -/- 44.126

– ontvangen 39.681 39.681

-/- 4.445 -/- 4.445

Exploitatiekosten -/- 12.725 -/- 12.725

-/- 17.170 -/- 17.170


Waarderingsresultaten 99.892 99.892

Vervreemdingsresultaten 7.389 7.389

Beheerkosten -/- 13.051 -/- 13.051

Overige baten en lasten 7.108 3.748 3.360


Financiële baten en lasten -/- 24.303 -/- 22.040 -/- 2.263


Belastingen over het resultaat -/- 27.617 -/- 3.977 -/- 23.640

Winst 201.231 116.493 84.738

Aandeelhouders 192.110 110.109 82.001

Minderheidsbelang 9.121 6.384 2.737

Winst 201.231 116.493 84.738

Winst per aandeel (x EUR 1) 9,24 5,30 3,94

5 Direct en indirect resultaat(bedragen x EUR 1.000)

61



2004 Direct resultaat Indirect resultaat

Bruto huuropbrengsten 163.730 163.730


– betaald -/- 38.864 -/- 38.864

– ontvangen 35.049 35.049

-/- 3.815 -/- 3.815

Exploitatiekosten -/- 12.401 -/- 12.401

-/- 16.216 -/- 16.216


Waarderingsresultaten 60.648 60.648

Vervreemdingsresultaten -/- 3.063 -/- 3.063

Beheerkosten -/- 11.262 -/- 11.262

Overige baten en lasten 4.522 2.751 1.771


Financiële baten en lasten -/- 19.837 -/- 19.269 -/- 568


Belastingen over het resultaat -/- 10.659 -/- 2.829 -/- 7.830

Winst 167.863 116.905 50.958

Aandeelhouders 160.778 110.897 49.881

Minderheidsbelang 7.085 6.008 1.077

Winst 167.863 116.905 50.958

Winst per aandeel (x EUR 1) 7,81 5,39 2,42

*) Het direct en het indirect resultaat 2004 zijn aangepast op basis van IFRS.

62

5 Direct en indirect resultaat*)

(bedragen x EUR 1.000)



Primaire segmentatie (geografisch)

De segmentatie van huuropbrengsten en activa en passiva per land is als volgt:

2005 NL BE F ES SF UK USA TotaalResultaatBruto huuropbrengsten 29.044 22.834 18.503 8.097 29.024 28.016 33.465 168.983

Netto huuropbrengsten 25.787 21.637 17.187 7.354 27.147 26.655 26.046 151.813

Onr. goed in exploitatiestand 01/01 352.401 319.599 202.175 103.168 386.002 338.379 313.334 2.015.058Koerscorrectie 01/01 – – – – – 9.777 48.445 58.222

352.401 319.599 202.175 103.168 386.002 348.156 361.779 2.073.280

Aankopen/investeringen 5.541 4.203 -/- 2 126 1.527 120.372 1.949 133.716Verkopen -/- 5.952 – – – – -/- 53.569 -/- 11.639 -/- 71.160Van ontwikkelingsprojecten 10.643 – – – – – 38.139 48.782Herwaardering 12.740 7.396 9.232 787 36.082 6.589 31.375 104.201

stand 31/12 375.373 331.198 211.405 104.081 423.611 421.548 421.603 2.288.819

Overige activa 50.389 18.666 5.876 3.064 2.581 18.421 52.824 151.821

Totale activa *) 425.762 349.864 217.281 107.145 426.192 439.969 474.427 2.440.640

Passiva -/-282.024 -/- 4.282 -/- 83.904 -/- 79.014 -/- 62.736 -/-125.372 -/-154.975 -/-792.307

2004 NL BE F ES SF UK USA TotaalResultaatBruto huuropbrengsten 28.509 22.255 17.564 7.899 28.586 26.756 32.161 163.730

Netto huuropbrengsten 25.402 20.061 16.201 7.411 26.999 24.281 27.159 147.514

Onr. goed in exploitatiestand 01/01 345.150 316.273 201.376 100.679 375.803 305.604 316.858 1.961.743Koerscorrectie 01/01 – – – – – -/- 130 -/- 23.052 -/- 23.182

345.150 316.273 201.376 100.679 375.803 305.474 293.806 1.938.561

Aankopen/investeringen 3.913 81 448 447 1.553 1.128 32.165 39.735Verkopen -/- 7.800 – – – – – -/- 21.253 -/- 29.053Van ontwikkelingsprojecten 7.096 – – – – 2.016 80 9.192Herwaardering 4.042 3.245 351 2.042 8.646 29.761 8.536 56.623

stand 31/12 352.401 319.599 202.175 103.168 386.002 338.379 313.334 2.015.058

Overige activa 46.714 20.963 4.658 4.046 3.207 7.450 46.743 133.781

Totale activa *) 399.115 340.562 206.833 107.214 389.209 345.829 360.077 2.148.839

Passiva -/-162.249 -/- 5.464 -/- 83.290 -/- 78.063 -/- 60.016 -/-115.002 -/-127.350 -/-631.434

*) In de primaire segmentatie is het object in gebruik als hoofdkantoor van Wereldhave ter grootte van EUR 4,3 mln (2004: EUR 4,3 mln) opgenomen in het segment Nederland (NL). Tevens zijn derivaten, gebruikt ter dekking van financiële risico’s van de groep, ter grootte van EUR 10,3 mln (2004: EUR 14,7 mln) opgenomen in dit segment.

63

6 Gesegmenteerde informatie(bedragen x EUR 1.000)



Secundaire segmentatie (per sector)

De segmentatie van huuropbrengsten en onroerend goed in exploitatie over de sectoren is als volgt:

2005 Kantoren Winkels Industrieel Residentieel TotaalHuuropbrengstenBruto huuropbrengsten 77.742 67.615 17.861 5.765 168.983

Netto huuropbrengsten 70.475 62.555 16.763 2.020 151.813

Onroerend goed in exploitatiestand 01/01 888.709 848.703 233.753 43.893 2.015.058Koerscorrectie 01/01 42.525 7.328 1.582 6.787 58.222

931.234 856.031 235.335 50.680 2.073.280

Aankopen/investeringen 122.571 9.059 2.069 17 133.716Verkopen -/- 33.515 – -/- 37.645 – -/- 71.160Van ontwikkelingsprojecten 38.158 645 9.998 -/- 19 48.782Herwaardering 45.644 61.765 -/- 4.577 1.369 104.201

stand 31/12 1.104.092 927.500 205.180 52.047 2.288.819

2004 Kantoren Winkels Industrieel Residentieel TotaalHuuropbrengstenBruto huuropbrengsten 75.097 63.897 19.505 5.231 163.730

Netto huuropbrengsten 68.761 58.794 17.917 2.042 147.514

Onroerend goed in exploitatiestand 01/01 922.052 778.709 217.192 43.790 1.961.743Koerscorrectie 01/01 -/- 19.940 -/- 38 -/- 19 -/- 3.185 -/- 23.182

902.112 778.671 217.173 40.605 1.938.561

Aankopen/investeringen 4.540 33.797 1.165 233 39.735Verkopen -/- 21.253 – -/- 7.800 – -/- 29.053Van ontwikkelingsprojecten 80 – 9.112 – 9.192Herwaardering 3.230 36.235 14.103 3.055 56.623

stand 31/12 888.709 848.703 233.753 43.893 2.015.058

64



7 Onroerend goed in exploitatie (x EUR 1.000) 2005 2004

Stand op 1 januari 2.015.058 1.961.743

Koersverschillen 58.222 -/- 23.182

2.073.280 1.938.561

Aankopen 124.081 29.339

Investeringen 9.635 10.396

Overgebracht van ontwikkelingsprojecten 48.782 9.192

Verkopen -/- 71.160 -/- 29.053

Herwaarderingen 104.201 56.623

Stand op 31 december 2.288.819 2.015.058

De overdracht van ontwikkelingsprojecten heeft betrekking op het project G-Street, Washington, USA (overgebracht op

1 juli 2005) en een bedrijfspand in Alphen aan den Rijn (overgebracht op 25 februari 2005). De verkopen omvatten vier panden

in het Verenigd Koninkrijk en een object in Nederland die boven boekwaarde zijn verkocht en een object in de Verenigde Staten

dat beneden boekwaarde is verkocht.

Onroerend goed in exploitatie tot een bedrag van EUR 125,0 mln (2004: EUR 123,3 mln) is tot zekerheid verbonden.

De portefeuille onroerend goed in exploitatie werd gewaardeerd op 31 december 2005. Als externe taxateurs voor de portefeuille

traden op Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam, Jones Lang Lasalle, Londen en Troostwijk-Roux Expertises cvba, Antwerpen.

Per 31 december 2005 is de waardering van onroerend goed in exploitatie als volgt bepaald:

Waarde van de portefeuille van onroerend goed in exploitatie volgens interne en externe taxaties 2.297.291

Terugboeking: toevoeging van afgeboekte contante waarde toekomstige erfpachtverplichtingen 13.027

2.310.318

Af: boekwaarde van huurvrije perioden en andere geactiveerde verhuurkosten 21.499

Balanswaardering 2.288.819

Exploitatiekosten en servicekosten van niet verhuurde objecten bedragen EUR 196.000 (2004: EUR 688.000).

8 Ontwikkelingsprojecten (x EUR 1.000) 2005 2004

Stand op 1 januari 50.330 39.326


55.737 37.554

Aankopen 15.450 –

Investeringen 16.693 22.028

Overgebracht naar onroerend goed in exploitatie -/- 48.782 -/- 9.192

Verkopen -/- 4.349 –

Herwaardering -/- 718 -/- 60

Stand op 31 december 34.031 50.330

De verkopen betreffen een aantal winkelpanden in Folkestone (Verenigd Koninkrijk).

65



9 Bedrijfsmiddelen (x EUR 1.000) Vastgoed in Kantoor- Auto’s Totaal

eigen gebruik inventaris

Stand op 1 januari 2004 4.325 921 492 5.738

Koersverschillen – -/- 13 – -/- 13

4.325 908 492 5.725

Aankopen 78 487 224 789

Verkopen – – -/- 17 -/- 17

Afschrijving -/- 67 -/- 511 -/- 179 -/- 757

Stand op 31 december 2004 4.336 884 520 5.740

Stand op 1 januari 2005 4.336 884 520 5.740

koersverschillen 24 2 26

4.436 908 522 5.766

Aankopen 44 620 316 980

Verkopen – -/- 30 -/- 70 -/- 100

Afschrijving -/- 67 -/- 382 -/- 228 -/- 677

Stand op 31 december 2005 4.313 1.116 540 5.969

31 december 31 december2005 2004

Totale aanschafwaarde 12.502 11.744

Totale afschrijving -/- 6.533 -/- 6.004

Netto boekwaarde 5.969 5.740

Materiële vaste activa zoals gespecificeerd in IAS 1 bestaan uit bedrijfsmiddelen en ontwikkelingsprojecten en bedragen samen

EUR 40,0 mln (2004: EUR 56,1 mln).

10 Financiële activa (x EUR 1.000) 31 december 31 december2005 2004

Leningen 4.209 4.885

Financiële activa beschikbaar voor verkoop 8.197 5.958

Betaalde waarborgsommen 1.130 999

Derivaten 10.309 14.680

Totaal 23.845 26.522

De marktwaarde van financiële activa stemt overeen met de waardering op de balans. Voor een toelichting op de post Derivaten

wordt verwezen naar toelichting 23.

66



11 Overige langlopende activa (x EUR 1.000) 31 december 31 december2005 2004

Pensioenregelingen 1.313 1.101

Gekapitaliseerde uitgaven waarop wordt afgeschreven 6.105 3.798

Gekapitaliseerde makelaarsprovisies 8.288 3.566

Gekapitaliseerde huurvrije perioden 7.173 3.412

22.879 11.877

Pensioenregelingen 31 december 31 decemberHet netto actief is als volgt samengesteld: 2005 2004

Pensioenverplichtingen 32.509 30.007

Marktwaarde van activa 38.427 32.859

5.918 2.852

Actuariële verliezen -/- 4.605 -/- 1.751

Netto actief 1.313 1.101

2005 2004De mutatie van het netto actief is als volgt:

Netto actief op 1 januari 1.101 990

Werkgeversbijdragen 611 459

Netto mutatie -/- 399 -/- 348

Netto actief op 31 december 1.313 1.101

Veronderstellingen:

– disconteringsvoet verplichtingen 4,25% 4,25%

– lange termijn rendement activa pensioenregeling 5,20% 5,90%

– percentage pensioenstijgingen 2,50% 2,50%

De gehanteerde sterftetafels zijn ontleend aan de sterftetafels ”Gehele bevolking mannen en vrouwen 1995-2000”, zoals

gepubliceerd door het Actuarieel Genootschap. De marktwaarde van de betreffende activa omvat gewone aandelen van de

vennootschap met een marktwaarde van EUR 1.075 (2004: EUR 3.200).

12 Debiteuren en overige vorderingen (x EUR 1.000) 31 december 31 december2005 2004

Vorderingen op huurders 6.089 5.197

Vooruitbetalingen 1.688 1.524

Nog te ontvangen interest 1.466 2.179

Overige 9.457 6.748

Totaal 18.700 15.648

De overige vorderingen omvatten evenals in 2004, geen vorderingen en vooruitbetalingen met een resterende looptijd van meer

dan twaalf maanden. Het bedrag aan vorderingen op huurders wordt getoond na aftrek van een voorziening dubieuze debiteuren

van EUR 1.198 (2004: EUR 617).

67



13 Belastingvorderingen (x EUR 1.000) 31 december 31 december2005 2004

Bronbelasting 1.430 1.420

Vennootschapsbelasting – 933

Omzetbelasting – 251

Totaal 1.430 2.604

14 Liquide middelen (x EUR 1.000) 31 december 31 december2005 2004

Banksaldi 17.293 11.841

Deposito’s 27.674 9.219

Totaal 44.967 21.060

15 Aandelenkapitaal (Aantal aandelen) Maatschappelijk Aantal aandelen

aantal aandelen geplaatst

Gewone aandelen

Stand op 1 januari 2004 40.000.000 19.691.735

Toevoeging in 2004 – 1.090.000

Stand op 31 december 2004 40.000.000 20.781.735

Toevoeging in 2005 – –

Stand op 31 december 2005 40.000.000 20.781.735

De gewone aandelen hebben een nominale waarde van EUR 10 elk en zijn volledig volgestort.

Maatschappelijk Aantal aandelen


Prioriteitsaandelen A

Stand op 1 januari 2004 10 10


Stand op 31 december 2004 10 10


Stand op 31 december 2005 10 10

De prioriteitsaandelen A hebben een nominale waarde van EUR 10 elk en zijn volledig volgestort.

De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen A zijn naast de winstrechten, de vaststelling van het aantal

directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.

68



Maatschappelijk Aantal aandelen


Prioriteitsaandelen B

Stand op 1 januari 2004 19.999.990 –


Stand op 31 december 2004 19.999.990 –


Stand op 31 december 2005 19.999.990 –

De toegestane prioriteitsaandelen B hebben een nominale waarde van EUR 10 elk. Prioriteitsaandelen B zijn niet

uitgegeven. De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen B zijn naast de winstrechten, de vaststelling van

het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.

16 Agio

Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is vrijgesteld van

belastingheffing voor een bedrag van EUR 741,4 mln (2004: EUR 741,4 mln).

17 Algemene reserve (x EUR 1.000) 2005 2004

Stand op 31 december voorgaand jaar 465.284 393.084

Aanpassingen IFRS 170 –


Winst 192.110 160.778

Dividend voorgaand jaar -/- 93.518 -/- 87.772

Overige -/- 833 -/- 806


Een bedrag van EUR 357,4 mln (2004: EUR 265,1 mln) wordt aangemerkt als wettelijke reserve.

18 Reserve koersverschillen

De reserve koersverschillen bestaat uit koersverschillen als gevolg van de omrekening van jaarrekeningen van

buitenlandse entiteiten in USD en GBP, alsmede uit hoofde van de omrekening van verplichtingen en transacties die

worden bestempeld als dekking voor en in relatie tot omrekeningsverschillen op netto investeringen in deelnemingen in

de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. De mutaties in de reserve koersverschillen staan gespecificeerd in het

geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen op pagina 38.

69



19 Rentedragende schulden (x EUR 1.000) 31 december 31 december2005 2004

Langlopend

Zonder zekerheid 500.177 437.097

Met zekerheid 63.724 62.863

563.901 499.960

Kortlopend

Rentedragende schulden 66.199 –

Totale rentedragende schulden 630.100 499.960

De mutatie luidt als volgt: 2005 2004


Aanpassingen IFRS -/- 1.325 –

498.635 565.307


521.506 556.277

Opnamen/aflossingen 108.561 -/- 56.317

Waardewijziging uit hoofde van waardering op basis van geamortiseerde kosten 33 –


Significante bepalingen en voorwaarden

Rentedragende schulden met zekerheid bestaan uit twee GBP hypothecair gezekerde geldleningen met een looptijd van 1985

resp. 1987 tot 2015. Bij rentedragende schulden zonder zekerheid per 31 december 2005 komen uiteenlopende condities voor.

Op 31 december 2005 voldoet Wereldhave aan deze condities. De gevoeligheid van de rentedragende schulden van de Groep

voor veranderingen in rentetarieven en de contractuele herzieningsdata zijn op balansdatum als volgt:

31 december 31 december2005 2004

Tot 12 maanden 66.199 89.592

> 12 maanden 563.901 410.368

Totale rentedragende schulden 630.100 499.960

Percentage van rentedragende schulden tegen variabele rente: 85,8% 82,4%

De resterende looptijd van langlopende rentedragende schulden is als volgt:

– tussen 1 en 2 jaar 74.988 20.000

– tussen 2 en 5 jaar 406.439 327.505

– meer dan 5 jaar 82.474 152.455

563.901 499.960

Langlopende rentedragende schulden als percentage van het totaal

aan rentedragende schulden: 89,5% 100%

70



De gemiddelde effectieve rentevoet op de balansdata is als volgt:

2005 2004 *)

EUR USD GBP totaal EUR USD GBP totaal

Kortlopende rentedragende schulden 3,0% – 4,8% 4,3% – – – –

Langlopende rentedragende schulden

– zonder zekerheid 3,2% 4,9% 5,1% 4,1% 3,0% 2,8% 5,6% 3,2%

– met zekerheid

• debentures – – 10,5% 10,5% – – 10,0% 10,0%

• interest rate swaps – – -/- 1,7% -/- 1,7% – – 0,2% 0,2%

Gemiddeld 3,2% 4,9% 6,2% 4,6% 3,0% 2,8% 8,5% 4,1%

*) gemiddelde rentetarieven voor 2004 zijn gebaseerd op de nominale rentetarieven

De effectieve rentevoet is de disconteringsvoet waarmee de contante waarde van de (toekomstige) netto kasstromen over

de looptijd van het financiële instrument of, indien toepasselijk, een kortere periode, in overeenstemming wordt gebracht

met de netto boekwaarde van de onderliggende financiële activa of passiva.

De boekwaarde en de marktwaarde van de

langlopende rentedragende schulden is als volgt: boekwaarde marktwaarde

2005 2004 2005 2004

Zonder zekerheid 500.177 437.097 501.792 438.847

Met zekerheid 63.724 62.863 90.319 86.814

563.901 499.960 592.111 525.661

De marktwaarde wordt berekend op de contante waarde van kasstromen op basis van de relevante marktrente met een

door de vennootschap gehanteerde specifieke opslag. De marktwaarde van de kortlopende schulden wordt gelijk

verondersteld aan de balanswaarde.

De boekwaarde van de rentedragende schulden van de groep

(kort- en langlopend) luiden in de volgende valuta: 2005 2004valuta EUR valuta EUR

EUR 271.383 271.383 269.592 269.592

USD 173.000 146.647 176.000 129.212

GBP 145.331 212.070 71.325 101.156

630.100 499.960

Rentedragende schulden tot een bedrag van EUR 39,6 mln (2004: EUR 19,8 mln) kwalificeren als dekkinginstrument op de

netto investering in buitenlandse activiteiten. De winsten en verliezen op deze dekking wordt verwerkt in het eigen

vermogen in het overzicht van mutaties eigen vermogen.

2005 2004 *)

valuta EUR valuta EUR

USD 27.000 22.888 27.000 19.822

GBP 11.424 16.670 – –

Totale dekking netto investering d.m.v.

rentedragende schulden 39.558 19.822

*) Aangezien IAS 39 is toegepast vanaf 1 januari 2005 zijn er geen financiële instrumenten aangemerkt als netto investeringsdekking.

71



Naast het gebruik van rentedragende schulden in lokale valuta voor de netto investeringsdekking worden derivaten

met een referentiehoofdsom van EUR 194,2 mln (2004: EUR 253,2 mln) per balansdatum aangemerkt als

netto investeringsdekking (zie toel. 23).

De Groep heeft de volgende financieringsarrangementen waarop niet getrokken is: 2005 2004

– korter dan 1 jaar – –

– langer dan 1 jaar 22.685 98.964

22.685 98.964

20 Latente belastingverplichtingen (x EUR 1.000)

Latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil tussen de marktwaarde van onroerend goed

in exploitatie en de fiscale boekwaarde ervan. De post wordt beschouwd als langlopend. De mutaties zijn als volgt:

2005 2004


Koersverschillen 1.513 -/- 441

60.621 51.836

Mutaties ten laste van het resultaat 23.870 7.272


21 Overige langlopende schulden (x EUR 1.000) 31 december 31 december2005 2004

Erfpachtverplichtingen 13.027 12.279

Pensioenregelingen 4.246 2.472

Vooruitbetalingen van huurders 3.832 3.292


Overige 3.117 2.904

Totaal 26.729 25.851

Nominale waarde en de contante waarde van erfpachtverplichtingen bedragen naar looptijd:

2005 2004nominale waarde contante waarde nominale waarde contante waarde

– < 1 jaar 844 844 844 844

– 2-5 jaar 3.377 2.530 3.374 2.873

– > 5 jaar 62.726 9.653 63.487 8.562

Pensioenregelingen 31 december 31 decemberDe netto verplichting is als volgt bepaald: 2005 2004

Pensioenverplichtingen 19.231 14.826

Marktwaarde van pensioenactiva 14.985 12.354

Netto verplichting 4.246 2.472

72



De mutatie van de netto verplichting is als volgt: 2005 2004

Netto verplichting op 1 januari 2.472 2.072

Koersverschillen 70 -/- 2

Werkgeversbijdragen -/- 337 -/- 286

Netto mutatie 350 221

Actuariële verliezen 1.691 467

Netto verplichting op 31 december 4.246 2.472

Veronderstellingen:

– disconteringsvoet verplichtingen 4,75% 5,30%

– lange termijn rendement activa 6,39% 6,71%

– percentage stijging van pensioenen 2,75% 2,75%

De gehanteerde sterftetafels zijn ontleend aan de 1992 serie van de tafels die naar de huidige ervaringen van toepassing zijn.

22 Overige kortlopende schulden (x EUR 1.000) 31 december 31 december2005 2004

Vooruit ontvangen posten 21.779 19.808

Overige kortlopende schulden 20.703 17.674

Totaal 42.482 37.482

23 Financiële instrumenten (x EUR 1.000)

Derivaten worden gebruikt om hoogrentende, langlopende leningen om te zetten naar lage geldmarktrente en voor afdekking

van de netto investering van in buitenlandse valuta luidende activa.

Netto investeringsdekking buitenlandse deelnemingen

Leningen in vreemde valuta, valutatermijntransacties en valutaoptietransacties worden aangemerkt als dekkingsinstrumenten

tegen het koersrisico op deelnemingen in USD en GBP gebied. De waarde van de valutatermijntransacties en valutaoptie-

transacties bedraagt:

Marktwaarde Marktwaarde

2005 2004 *)

activa passiva activa passiva

Valutatermijntransacties 1.324 – 715 –

Valuta opties 32 – 13.965 –

Totaal 1.356 – 14.680 –

*) Aangezien IAS 39 is toegepast vanaf 1 januari 2005, zijn er geen financiële instrumenten aangemerkt als netto investeringsdekking. De informatie over 2004 is indicatief en gebaseerd op Dutch GAAP.

De volledige marktwaarde van een financieel instrument wordt aangemerkt als langlopend, wanneer de resterende looptijd

van het gedekte item langer is dan 12 maanden en als vlottend actief of passief wanneer de resterende looptijd minder

bedraagt dan 12 maanden. Eind 2005 waren alle derivaten langlopend.

Valutatermijntransacties

De referentiehoofdsom van uitstaande valutatermijntransacties bedroeg op 31 december 2005 EUR 109 mln (2004: EUR 106 mln).

Winsten en verliezen op valutatermijntransacties zijn verwerkt in de reserve koersverschillen.

73



Valuta opties

De referentiehoofdsom op uitstaande valuta opties bedroeg op 31 december 2005 EUR 84,7 mln (2004: EUR 146,8).

Winsten en verliezen op valuta opties per 31 december zijn verwerkt in de koersverschillenreserve. Naast het gebruik van

derivaten voor de netto investeringsdekking, worden bepaalde leningen in lokale valuta tot een bedrag van EUR 39,6 mln

(2004: EUR 19,8 mln) per balansdatum eveneens aangemerkt als netto investeringsdekking (zie toel. 19).

Netto investeringsdekking

De netto investeringsdekking, afgezet tegen de onderliggende blootstelling in lokale valuta, wordt getoond in onderstaande tabel:

2005 2004 *)

USD GBP Totaal in EUR USD GBP Totaal in EUR

Netto beleggingen 397.375 119.805 511.664 330.335 105.741 392.485

Dekking

– derivaten 100.000 75.000 194.208 200.000 75.000 253.200

– rentedragende schulden 27.000 11.424 39.558 27.000 – 19.822

Totale netto investeringsdekking 127.000 86.424 233.766 227.000 75.000 273.022

Totale risicodragende

netto belegging 270.375 33.381 277.898 103.335 30.741 119.463

*) Aangezien IAS 39 is toegepast vanaf 1 januari 2005, is de informatie over 2004 indicatief en gebaseerd op Dutch GAAP.

Derivaten voor interestconversie Marktwaarde Marktwaarde

2005 2004 *)

activa passiva activa passiva

Rente swaps 8.953 – 7.084 –

*) Aangezien IAS 39 is toegepast vanaf 1 januari 2005, is de informatie over 2004 indicatief en gebaseerd op Dutch GAAP.

De referentiehoofdsom van uitstaande rente swaps per 31 december 2005 bedraagt EUR 64,2 mln (2004: EUR 62,4 mln).

Dit bedrag is langlopend te beschouwen.

24 Bruto huuropbrengsten (x EUR 1.000)

De huurcontracten voor verhuurde ruimte kennen verschillende expiratiedata. Indexatie van huur wordt bedongen in landen

waar dat gebruikelijk of wettelijk toegestaan is. De huurovereenkomsten specificeren de huurprijs, de overige rechten en

verplichtingen van huurder en verhuurder, met inbegrip van opzegtermijn, verlengingsmogelijkheden en doorbelasting van

service- en operationele kosten. Betaalde en ontvangen service- en operationele kosten zijn niet begrepen in de huuropbrengsten.

Huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van de theoretische huur, bedroeg in 2005 7,79% (2004: 8,95%).

De toekomstige contractuele huur uit op 31 december 2005 bestaande huurovereenkomsten (waarbij omzethuren zijn verant-

woord op basis van de minimum huur) kan voor de eerste vijf jaar als volgt worden gespecificeerd:

2005 2004

Eerste jaar 165.189 155.878

Tweede tot en met vierde jaar 423.890 402.205

Vijfde jaar 103.944 101.624

Totaal 693.023 659.707

74



25 Exploitatiekosten (x EUR 1.000) 2005 2004

Onderhoud van vastgoed 2.864 4.328

Onroerende zaak belasting 2.863 2.979

Verzekeringspremies 673 695

Beheer van vastgoed 2.683 2.265

Overige operationele kosten 3.642 2.134

Totaal 12.725 12.401

26 Waarderingsresultaten (x EUR 1.000) 2005 2004

Onroerend goed in exploitatie

Positieve waarderingsresultaten 101.964 80.082

Negatieve waarderingsresultaten – -/- 19.434

101.964 60.648

Financiële instrumenten *)

Positieve waarderingsresultaten 1.667 –

Negatieve waarderingsresultaten -/- 3.739 –

-/- 2.072 –

Totaal 99.892 60.648

*) Met uitzondering van valutatermijntransacties welke via het vermogen worden verwerkt, werden in 2004 in overeenstemming met Dutch GAAP en gebruikmakend van de vrijstelling onder IAS 32 en 39 geen waarderingsverschillen verantwoord.

27 Vervreemdingsresultaten (x EUR 1.000) 2005 2004

Onroerend goed

Verkoopopbrengsten, netto 82.890 28.106

Boekwaarde -/- 75.049 -/- 31.169

7.841 -/- 3.063

Financiële instrumenten

Verkoopopbrengsten, netto 8.239 –

Boekwaarde -/- 8.691 –

-/- 452 –

Totaal 7.389 -/- 3.063

28 Beheerkosten (x EUR 1.000) 2005 2004

Salarissen en sociale lasten 9.035 7.561

Pensioenkosten 1.322 1.113

Accountantskosten 435 385

Advieskosten 677 665

Overige beheerkosten 6.213 6.21117.682 15.935

Toegerekend aan exploitatiekosten/service-

en operationele kosten -/- 4.185 -/- 3.781

Toegerekend aan beleggingen -/- 446 -/- 892

-/- 4.631 -/- 4.673

Totaal 13.051 11.262

75



Salarissen en sociale lasten

In deze post is begrepen de beëindigingsvergoeding aan Mr. R.L.M. de Ruijter (EUR 0,8 mln).

Pensioenkosten

De pensioenkosten omvatten de premie voor de pensioenregelingen van werknemers. De werkgeversbijdragen voor defined

benefit regelingen bedragen EUR 948 (2004: EUR 818) en voor defined contribution regelingen EUR 374 (2004: EUR 295).

Werknemers

Gedurende het jaar 2005 waren gemiddeld 100 personen (2004: 101) in dienst van de groep, waarvan 43 in Nederland en

57 in het buitenland.

Winstdeling werknemers

De winstdeling is gebaseerd op vier indicatoren: bezettingsgraad, exploitatiekosten, beheerkosten en omvang van de

portefeuille. Voor elke indicator is een doelstelling bepaald. De score ten opzichte van de indicatoren bepaalt het

eindresultaat. De maximum winstdeling is één maandsalaris.

Remuneratie van de leden van de Raad van Commissarissen en de Directie

Raad van Commissarissen remuneratie

C.J. de Swart 36

F.Th.J. Arp (vanaf 31 maart 2005) 18

P.H.J. Essers (vanaf 31 maart 2005) 18

J. Krant 24

H. van Nimwegen (tot 31 maart 2005) 6

H.M.N. Schonis (tot 31 maart 2005) 6

De leden van de Raad van Commissarissen bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V.

De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan leden van de Raad.

salaris bonus pensioen- sociale beëindigings-

kosten lasten vergoeding

Directie

G.C.J. Verweij 330 77 82 21 –

R.L.M. de Ruijter 258 50 65 16 820

Aan de heer De Ruijter is in december 2005 een beëindigingsvergoeding betaald van EUR 820.000. Het bedrag is

gerelateerd aan de duur van het dienstverband van de heer De Ruijter, zijn leeftijd op de datum van beëindiging van het

dienstverband en zijn jaarsalaris. Het salaris is verhoogd met het gemiddelde van de winstdelingen over de afgelopen vijf

jaar, om aan de hand van de kantonrechtersformule het betaalbaar bedrag vast te stellen.

De leden van de Directie bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V.. De vennootschap heeft geen

leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan leden van de Directie.

Aandelen of opties op aandelen zijn en worden niet toegekend aan leden van de Directie.

De bonus die ontvangen kan worden bij een normaal tot goede performance (het zogenaamde ’at target’ niveau) voor de

korte termijn bonus bedraagt 33% van het jaarsalaris. Bij excellente prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar

1,5 maal de ’at target’ bonus, namelijk 49,5% van het jaarsalaris. De korte termijn bonus is voor 70% afhankelijk van de

jaarlijkse winsten rendementsdoelstellingen en voor 30% van individueel duidelijk meetbare doelstellingen. De ’at target’

hoogte van de lange termijn bonus is gelijk aan 33% van het jaarsalaris en zal na drie jaar uitbetaald worden in cash. Bij

excellente prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar 1,5 maal de ’at target’ bonus, namelijk 49,5% van het

jaarsalaris. De lange termijn bonus is voor 70% gebaseerd op strategische doelstellingen en voor 30% gebaseerd op lange

termijn persoonlijke doelstellingen. Deze bonus wordt vastgesteld in 2008 en zou voor 2005 uitgekomen zijn op EUR 80.000.

76



77

29 Overige baten en lasten (x EUR 1.000) 2005 2004

Opbrengsten servicekostenmanagement en overig 3.748 2.753

Koersverschillen 3.360 1.769

Totaal 7.108 4.522

30 Financiële baten en lasten (x EUR 1.000) 2005 2004

Ontvangen rente 3.896 3.540

Gekapitaliseerde rente 1.316 1.149

Overige 440 –

5.652 4.689

Betaalde rente -/- 26.321 -/- 22.689

Mutatie pensioenverplichtingen -/- 1.509 -/- 281

Overig -/- 2.125 -/- 1.556

-/- 29.955 -/- 24.526

-/- 24.303 -/- 19.837

De gekapitaliseerde rente betreft geactiveerde rente op ontwikkelingsprojecten en is gebaseerd op voor Wereldhave

relevante interestpercentages. Gedurende 2005 liep de bandbreedte van de gehanteerde rentetarieven van 2,86% tot 5,75%

(2004: 2,27% tot 5,75%).

31 Belastingen over het resultaat (x EUR 1.000)

Deze post omvat de verschuldigde vennootschapsbelasting over resultaten van deelnemingen. 2005 2004

Actuele belastingen 3.977 2.829

Latente belastingverplichtingen 23.640 7.830

Totaal 27.617 10.659

Winst vóór belastingen 228.848 178.522

Af: vrijgestelde opbrengsten op basis van fiscale status en fiscale aanpassingen -/- 138.803 -/- 115.311

Belastbare winst 90.045 63.211

Te betalen belastingen (tegen lokale tarieven) 27.617 10.659

Het gewogen gemiddelde belastingtarief bedraagt 12,1% (2004: 6,0%). De stijging van de gemiddelde belastingdruk was

overwegend het gevolg van vermogenswinstbelastingeffecten in Finland, waar het belastingeffect in 2004 laag was door een

aanpassing van het belastingtarief, en in het Verenigd Koninkrijk.

32 Resultaat per aandeel

Het resultaat per aandeel wordt berekend op basis van de totale netto winst na belastingen en het gemiddeld aantal

gewone aandelen gedurende het jaar (2005: EUR 9,24; 2004: EUR 7,81).


78


33 Dividend

De Directie stelt voor aan aandeelhouders een dividend uit te keren van EUR 4,55 (2004: EUR 4,50) per gewoon aandeel, ofwel

totaal EUR 94,5 mln (2004: EUR 93,5 mln).

34 Niet in de balans opgenomen verplichtingen

De Groep heeft zich jegens derden garant gesteld voor een bedrag van EUR 17,3 mln (2004: 17,2 mln). De Groep is verplichtingen

voor investeringen aangegaan tot een bedrag van EUR 8,8 mln (2004: EUR 10,4 mln).

35 Expense ratio

De Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) is in 2005 gewijzigd. De expense ratio over het jaar 2005 bedraagt op basis van de

nieuwe Wtb regels 1,94% (2004: 1,89%). Het percentage is berekend als het quotiënt van exploitatie- en beheerkosten en het

gewogen eigen vermogen per begin en einde van het jaar en de tussenliggende kwartaaleinden. Op basis van de oude Wtb regels

bedraagt de expense ratio 3,49% (2004: 3,33%). In de oude regels maakten interestlasten deel uit van de formule.

36 Gebeurtenissen na balansdatum

Op 7 februari 2006 heeft Wereldhave een converteerbare obligatie van EUR 200 mln gelanceerd. De looptijd is 5 jaar. Omwisseling

van de obligaties in gewone aandelen Wereldhave is mogelijk tegen een conversiekoers van EUR 97. De coupon bedraagt 2,5%.

37 Schattingen in de jaarrekening

De activa van de vennootschap en haar dochterondernemingen bestaan nagenoeg geheel uit de vastgoedportefeuille. Voor de

bepaling van de waarde van de objecten in deze portefeuille kan geen gebruik worden gemaakt van officiële noteringen of

prijslijsten. De waarde van de objecten wordt gebaseerd op basis van de door de vennootschap vastgelegde uitgangspunten voor

de waardering van onroerend goed (de waarderingssystematiek) en van de schattingen door interne en externe deskundigen bij

de waardebepaling van vastgoed ten aanzien een aantal onderdelen daarvan. Deze onderdelen betreffen voornamelijk de per

object te hanteren disconteringsfactor (yield), de markthuur van verhuurbare oppervlakten en het bedrag van de verwachte

uitgaven die nodig zijn om het object in de conditie te houden waarop de markthuur is gebaseerd. Voorts zijn schattingen

gehanteerd bij de bepaling van de waarde van derivaten en bij het opnemen van latente verplichtingen of claims.

De groep is in verschillende landen belastingplichtig. Dit brengt met zich mee dat aannames gemaakt moeten worden om de

voorziening voor belastingen wereldwijd te bepalen. Er zijn vele transacties en berekeningen waarvoor de uiteindelijke

belastingconsequenties onzeker zijn. De Groep houdt rekening met verplichtingen die voortvloeien uit belastingcontroles door

inschattingen te maken van extra belastingschulden. Indien de werkelijke belastingconsequenties afwijken van de oorspronkelijke

opgenomen bedragen, zullen de verschillen gevolgen hebben voor de (latente) belastingvoorzieningen in de periode waarin deze

verschillen naar voren komen.



79

38 Verbonden partijen

De deelnemingen en het pensioenfonds Wereldhave worden aangemerkt als verbonden partij. De leden van de Raad van

Commissarissen en de Directie hebben geen persoonlijk belang in beleggingen van de vennootschap. Voor informatie over de

remuneratie van bestuurders wordt verwezen naar toelichting 28. Voorzover de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar

geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te

beschouwen.

39 Risico’s

Per risicorubriek en risico wordt aangegeven welke beheersingsmaatregelen zijn getroffen.

Bedrijfsrisico’s

Hieronder worden verstaan de risico’s die Wereldhave ziet als haar normale ondernemersrisico, te weten:

huurmarktontwikkelingen

Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling.

• De huurmarktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd door de lokale beheersmaatschappijen, daarbij ondersteund door de

afdeling Marktonderzoek.

waardeontwikkeling vastgoed

Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Wereldhave.

• De marktwaarde van de portefeuille wordt intern op elk kwartaaleinde vastgesteld. Daarnaast wordt op 30 juni de helft van de

portefeuille getaxeerd door onafhankelijke externe taxateurs en op 31 december de andere helft.

waardering vastgoed en financiële instrumenten

In de waardering van vastgoed worden schattingen van onder meer markthuren en yields gehanteerd. In de waardering van

financiële instrumenten wordt gebruik gemaakt van marktgebaseerde referentiewaarden. Het risico bestaat dat dergelijke

schattingen en referentiewaarden achteraf niet juist blijken te zijn.

• Externe taxateurs worden ingeschakeld om de juistheid van de gehanteerde aannames als markthuren, yields te controleren.

• Opgaven van waarderingen van financiële instrumenten worden verkregen van gerenommeerde financiële instellingen en

intern modelmatig beoordeeld.

technische staat van de gebouwen

Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de gebouwen, het risico van verborgen gebreken en van

eventuele bodemverontreiniging.

• Het onroerend goed van Wereldhave is verzekerd op basis van een opstalverzekering met parapludekking. Terrorisme is door

verzekeraars uitgesloten van de dekking m.u.v. het Verenigd Koninkrijk.

• Wanneer onroerend goed wordt gekocht, wordt vooraf een uitgebreide bouwkundige analyse van het gebouw of de bouw-

plannen gemaakt.

• De gehele portefeuille van Wereldhave is onderzocht op de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid schadelijke

stoffen. Aan het einde van het huurcontract met huurders die voor het milieu potentieel risicovolle activiteiten ondernemen

wordt een bodemonderzoek uitgevoerd. Bodemverontreiniging wordt waar mogelijk verhaald op de huurder.

• Bij de verwerving van nieuw onroerend goed wordt vooraf een uitgebreid onderzoek uitgevoerd. Wanneer blijkt dat de grond of

het grondwater verontreinigd is, wordt de grond niet of pas na een deugdelijke sanering (die voor rekening van de verkoper

komt) gekocht.


80


technologische ontwikkelingen

Technologische ontwikkelingen kunnen ertoe leiden dat vastgoed versneld veroudert, hetgeen een nadelige invloed heeft op de

verhuurbaarheid en de waarde.

• Wereldhave’s afdeling Bouwzaken vervult de functie van kenniscentrum op het gebied van technologische ontwikkelingen en

rapporteert hierover aan de Directie.

wijzigingen in wet- of regelgeving

In de landen waar Wereldhave actief is en beleggingen heeft, is zij onderworpen aan plaatselijke, regionale en nationale

regelgeving.

• De lokale managementmaatschappijen van Wereldhave dienen als venster op de markt. Hiermee kan Wereldhave in een vroeg

stadium beschikken over relevante informatie betreffende (voorgestelde) wijzigingen in wet- of regelgeving.

• Wereldhave heeft een compliance officer aangewezen, die is belast met het toezicht op de naleving van weten regelgeving.

informatieverstrekking aan externe partijen

Wereldhave is als beursgenoteerde onderneming verplicht te voldoen aan wettelijke verplichtingen en normen met betrekking tot

de timing en inhoud van informatie verstrekking aan externe partijen. Het risico bestaat dat dit niet tijdig of onvolledig plaatsvindt.

• De interne administratieve organisatie en controle, alsmede het financiële systeem en haar planningsprocessen zijn zodanig

ingericht dat zij beogen te voldoen aan alle door de wet of andere regelgevers aan de onderneming gestelde eisen met

betrekking tot tijdigheid en inhoud van de door haar aangeleverde financiële en niet-financiële informatie.

nakomingsrisico huurders

Dit risico bestaat vooral uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde aan het einde van

de huur.

• Kandidaat-huurders worden beoordeeld op hun kredietwaardigheid en betrouwbaarheid. In de standaard huurovereenkomsten

van Wereldhave worden betalingsgaranties bedongen. De lokale managementmaatschappijen rapporteren maandelijks een

debiteurenoverzicht, waarmee oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. Wereldhave hanteert een stringent

incassobeleid.

nakomingsrisico leveranciers

Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Het risico is

vooral van belang bij grote opdrachten als turn-key projecten e.d.

• Opdrachtverlening geschiedt volgens modelovereenkomsten, die regelmatig worden geactualiseerd. In de overeenkomsten zijn

uitgebreide garantie- en nakomingsbepalingen opgenomen. Wereldhave streeft naar bestendige relaties met leveranciers,

waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming wordt verkleind.

Financiële risico’s

Dit zijn de risico’s die ontstaan doordat Wereldhave onderhevig is aan economische risico’s. De volgende risico’s worden

onderscheiden:

renteontwikkelingen

Veranderingen van renteniveaus kunnen van invloed zijn op het resultaat, rendement en de waarde van het onroerend goed.

• Het rentebeleid wordt door de Directie vastgesteld en door de afdeling Treasury uitgevoerd. Bij de vaststelling van het beleid

wordt gebruik gemaakt van door de Directie vastgestelde parameters. Wereldhave’s sterke balansverhoudingen maken het

mogelijk te profiteren van de lage variabele rente. Wereldhave beschikt over renteconsolidatiemogelijkheden, waarvan gebruik

gemaakt zal worden zodra een duidelijke trend van renteverhogingen waarneembaar is.

valutaontwikkelingen

Wereldhave heeft buiten het EURO-gebied vastgoedbeleggingen in GBP en USD gebied. Lagere koersen van deze valuta ten

opzichte van de EUR leiden tot een lager resultaat en een lagere waarde van de vastgoedbeleggingen.

• Het dekkingsbeleid wordt door de Directie vastgesteld en door de afdeling Treasury uitgevoerd. Bij de vaststelling van het

beleid wordt eveneens gebruik gemaakt van de forecastkoersen (parameters). Koersontwikkelingen worden continu gevolgd.



81

De risico’s van lagere koersen op het resultaat worden niet gedekt. Leidraad voor het indekken van USD en GBP risico op de

vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50%. Afwijkingen hiervan kunnen plaatsvinden binnen een dekkings-

bandbreedte van 30% - 70%.

inflatie

Een oplopende inflatie zal een positieve invloed hebben op de waarde van vastgoed aangezien deze mede wordt bepaald door de

hoogte van de huuropbrengsten (die voor inflatie gecorrigeerd worden). Een lage inflatie en deflatie hebben een nadelig effect op

de waarde van het vastgoed.

• De hoogte van de inflatie maakt onderdeel uit van de door de Directie vastgestelde parameters, die worden gehanteerd bij de

vaststelling van het beleid. Informatie over de daadwerkelijke hoogte van de inflatie maakt deel uit van de maandelijkse

managementrapportage.

herfinancieringsrisico

Hieronder wordt verstaan het risico dat kredietovereenkomsten niet of slechts tegen ongunstiger voorwaarden kunnen worden

verlengd.

• Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, het onderhouden van relaties met diverse

internationale banken en het beschikbaar houden van voldoende kredietfaciliteiten (committed en uncommitted).

transacties

Onder dit risico wordt verstaan het risico dat verbonden is aan financiële transacties als rente- en valutaswaps.

• Het gebruik van financiële instrumenten is beperkt tot het dekken van onderliggende transacties of posities. Alleen gerenom-

meerde banken komen als wederpartij in aanmerking. Financiële transacties worden slechts met voorafgaande instemming

van de Directie aangegaan.

Operationele risico’s

Deze risico’s vloeien voort uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en

kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten.

mensen

De risico’s verbonden aan mensen zijn onder te verdelen in:

continuïteit

Het risico van vertrekkende medewerkers is vooral aanwezig bij afdelingshoofden en landendirecteuren.

• Aan de opvolging van de binnen een termijn van 5 jaar wegens pensionering vrijkomende functies wordt jaarlijks aandacht

besteed in het ondernemingsplan. De doorstromingsmogelijkheden binnen het bedrijf zijn beperkt. Kandidaten zullen in de

meeste gevallen van buiten moeten worden aangetrokken.

gedrag

Deze risico’s relateren vooral aan fouten, fraude, verduistering e.d.

• Wereldhave heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De te

onderscheiden bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgesteld door de Directie. De bedrijfsprocessen zijn uitgewerkt in taak-

omschrijvingen per functie. Het stelsel van Administratieve Organisatie/Interne Controle is gebaseerd op een zover mogelijk

doorgevoerde functiescheiding. Het omvat mede een geautomatiseerd informatiesysteem waarin de toegang is gebaseerd op

hiervoor bedoelde taakomschrijvingen.

• Het risico van fraude en verduistering wordt beperkt door het consequent hanteren van een interne en een externe tekenings-

bevoegdheid en door de strikte scheiding tussen investeren en beheren en tussen administreren en betalen. De externe

bevoegdheid van de Directie is onbeperkt en zelfstandig. Andere procuratiehouders zijn slechts gezamenlijk bevoegd tot een

gelimiteerde omvang. Intern geldt te allen tijde, dus ook voor directeuren, een tweehandtekeningen- en een vier ogen principe.

Facturen worden slechts betaalbaar gesteld wanneer de betrokken factuur conform het geldende bevoegdheidsschema is

geaccordeerd. Betalingen dienen te allen tijde door twee bevoegde functionarissen te worden getekend.


82


• Op 26 mei 2003 heeft de Directie van Wereldhave een Code of Conduct vastgesteld, waarin de uitgangspunten voor het

zakendoen en de gedragsregels voor Directie en medewerkers van het bedrijf zijn vastgelegd. De code is gepubliceerd op het

intranet van Wereldhave en op www.wereldhave.com. In december 2003 is een regeling ”Waarschuwing bij misstanden”

vastgesteld. De regeling bevat procedureregels voor werknemers voor het op adequate en veilige wijze kunnen melden van

eventuele vermoedens van misstanden in de onderneming waarin zij werkzaam zijn binnen de Wereldhave groep.

informatiesysteem

Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem.

• Wereldhave beschikt over een eigen afdeling Informatie Systemen met vier ontwikkelaars en twee systeembeheerders, die het

informatiesysteem onderhouden en waar nodig vernieuwen. Dagelijks worden back-ups vervaardigd van de databestanden.

De back-up bestanden worden wekelijks extern opgeslagen in een kluis. Met IBM is een uitwijkovereenkomst gesloten.

Strategische risico’s

Dit zijn de risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van een bedrijf, zoals fusies, allianties e.d. Wereldhave

onderscheidt de volgende strategische risico’s:

Risico behoud fiscale status

Wereldhave heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting

1969. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden geen vennootschapsbelasting behoeft te worden betaald. Indien niet langer

aan alle wettelijke vereisten kan worden voldaan, bestaat de mogelijkheid dat deze fiscale status vervalt.

• Ook buiten de invloed van Wereldhave om kunnen zodanige wijzigingen optreden in het aandeelhoudersbestand dat niet langer

aan alle vereisten voor de status van fiscale beleggingsinstelling wordt voldaan.

• Het behoud van de status heeft de voortdurende aandacht van de Directie. Iedere maand wordt het geactualiseerde overzicht

financieringslimieten besproken in de Directievergadering. De uitdelingsverplichting wordt berekend voordat het dividend-

voorstel aan de Raad van Commissarissen wordt voorgelegd.

Betreden nieuwe landen

Het aanpassen van de geografische spreiding met nieuwe landen waarin Wereldhave niet eerder actief is geweest, gaat gepaard

met het risico dat onvoldoende kennis over weten regelgeving, cultuur e.d. is opgebouwd.

• Het kunnen beschikken over een eigen lokale managementmaatschappij is een voorwaarde voor het betreden van nieuwe

landen. In de lokale managementmaatschappijen van Wereldhave werken medewerkers die afkomstig zijn uit het betrokken

land, verweven zijn met de lokale cultuur en direct betrokken zijn bij het resultaat van Wereldhave.

40 Claims

In november 1996 heeft de Belgische groepsmaatschappij N.V. VastgoedMaatschappij België (VMB) een belastingaanslag

ontvangen van BEF 1,4 miljard (EUR 35,9 mln). Deze aanslag heeft betrekking op de splitsing van MLO Ltd in N.V. M.L.O. en

N.V. Seceurimmo invest, waarna de nieuwe aandeelhouder van de laatstgenoemde vennootschap het onroerend goed heeft

afgestoten en als kasgeldvennootschap heeft verkocht. De Belgische belastinginspectie accepteert de splitsing niet en stelt dat

er sprake is van een “verkapte” dividendbetaling. In 1999 heeft de Belgische belastinginspectie een aanvullende aanslag ad

BEF 0,6 miljard (EUR 15,0 mln) opgelegd. Deze aanvullende aanslag, die in het verlengde van de eerste aanslag ligt, heeft

betrekking op dividendbelasting. Ter behoud van rechten hebben de Belgische fiscale autoriteiten een viertal objecten in België

bezwaard met een hypotheek. De marktwaarde van de bezwaarde objecten bedraagt ultimo 2005 in totaal EUR 61,3 mln

(2004: EUR 60,4 mln).

Wereldhave stelt zich op het standpunt dat de claims onterecht zijn opgelegd en heeft tegen de bovengenoemde aanslagen

bezwaar ingediend.



83

Vennootschappelijke balans per 31 december 2005(bedragen x EUR 1.000; vóór winstverdeling)

Toel. 31 december 2005 31 december 2004Activa

Beleggingen

Onroerend goed 2 339.900 328.403

Beleggingen in groepsmaatschappijen 3 1.020.204 871.974

Overige beleggingen 4 496.737 470.240

1.856.841 1.670.617

Vorderingen 5 15.029 27.919

Overige activa 7.381 4.397

1.879.251 1.702.933

Passiva

Eigen vermogen

Aandelenkapitaal 207.817 207.817

Agio 755.707 755.707

Algemene reserve 207.353 200.153

Herwaarderingsreserve 357.387 265.131

Reserve koersverschillen 13.898 -/- 14.017

6 1.542.162 1.414.791


Leningen 7 262.735 236.333

Overige schulden 8 10.831 11.045

273.566 247.378

Kortlopende schulden 9 63.523 40.764

1.879.251 1.702.933

Vennootschappelijke winsten verliesrekening over 2005(bedragen x EUR 1.000)

2005 2004

Resultaat na belastingen van deelnemingen 3 149.288 139.940

Overige opbrengsten na belastingen 42.822 20.838

Winst na belastingen 192.110 160.778


84


1. Algemeen

1.1. Grondslagen voor het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening

De vennootschappelijke jaarrekening van de vennootschap wordt opgesteld in overeenstemming met de wettelijke

bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de door artikel 2:362 lid 8 BW geboden

mogelijkheid om in de vennootschappelijke jaarrekening de grondslagen van waardering en resultaatbepaling

(waaronder begrepen de grondslagen voor presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen) toe

te passen die in de geconsolideerde jaarrekening worden gehanteerd. Verwezen wordt naar de toelichting bij de

geconsolideerde jaarrekening.

1.2. Stelselwijziging

Keuze van grondslagen

Met ingang van het boekjaar 2005 heeft de vennootschap de geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming

met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie. De eerste toepassing van

deze grondslagen heeft in de geconsolideerde jaarrekening geleid tot wijzigingen in de gehanteerde grondslagen en

waardebepaling van activa, voorzieningen en verplichtingen (de IFRS-aanpassingen). Deze IFRS-aanpassingen zijn met

terugwerkende kracht doorgevoerd in de vergelijkende cijfers over 2004. Alleen de wijzigingen die betrekking hebben op

financiële instrumenten zijn doorgevoerd per 1 januari 2005.

De vennootschap heeft ervoor gekozen om vanaf 2005 de grondslagen van waardering en resultaatbepaling (waaronder

begrepen de grondslagen voor presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen) die worden

gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening, ook toe te passen in de vennootschappelijke jaarrekening.

De vennootschap heeft voor deze wijziging gekozen omdat dit leidt tot een verbetering in de verslaggeving van de

vennootschappelijke jaarrekening. Hiermee blijven het eigen vermogen en het resultaat na belastingen in de

vennootschappelijke jaarrekening in beginsel gelijk aan het eigen vermogen in de vennootschappelijke jaarrekening,

wat naar Nederlands gebruik algemeen geaccepteerd is. Tevens leidt het tot een vereenvoudiging van de verslaggeving

aangezien de vennootschap kan volstaan met één set van grondslagen voor haar (te consolideren) deelnemingen.

Ten opzichte van de jaarrekening 2004 heeft dit geleid tot:

• een wijziging van het eigen vermogen per 1 januari 2004 en 31 december 2004 als gevolg van de IFRS-aanpassingen;

• een wijziging van het resultaat over 2004 als gevolg van de IFRS-aanpassingen;

• een wijziging van het eigen vermogen per 1 januari 2005 als gevolg van de toepassing van de grondslagen met

betrekking tot financiële instrumenten.

De effecten van de stelselwijziging op vermogen en resultaat zijn gelijk aan de informatie opgenomen in de

IFRS-aanpassingen in toelichting 4 (Transitie naar IFRS) bij de geconsolideerde jaarrekening.

Samenstelling van het eigen vermogen

Met ingang van 1 januari 2005 zijn de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen in Nederland met betrekking tot het

vormen en aanhouden van wettelijke en herwaarderingsreserves gewijzigd. Als gevolg van deze wettelijke bepalingen,

maar ook als gevolg van de gewijzigde grondslagen, is de samenstelling van het eigen vermogen gewijzigd. Verwezen

wordt naar de toelichting op het eigen vermogen.

1.3. Grondslagen van waardering en van resultaatbepaling

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening zijn gelijk aan die

voor de geconsolideerde jaarrekening. Indien geen nadere grondslagen zijn vermeld, wordt verwezen naar de vermelde

grondslagen in toelichting 3 bij de geconsolideerde jaarrekening.

Toelichting op de vennootschappelijke balans en winsten verliesrekening(bedragen x EUR 1 mln)



1.4. Beleggingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere entiteiten waarin de vennootschap zeggenschap kan uitoefenen of

waarover zij de centrale leiding heeft, worden initieel en op balansdata gewaardeerd op de netto vermogenswaarde.

De waarde van deze deelnemingen wordt aangepast met het aandeel van de vennootschap in de resultaten van de

deelneming, gebaseerd op de grondslagen van bepaling van het resultaat zoals toegepast in de geconsolideerde

jaarrekening en met het aandeel in de overige mutaties in het eigen vermogen van de deelneming die na de

overnamedatum aan de vennootschap toerekenbaar zijn. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de activa,

voorzieningen en verplichtingen te waarderen op basis van en het resultaat te berekenen volgens de grondslagen die

worden gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening.

Bij de vaststelling van de netto vermogenswaarde wordt rekening gehouden met de overgangsbepalingen

bij de eerste toepassing van IFRS grondslagen, zoals gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening

(de IFRS-aanpassingen).

2. Onroerend goed Onroerend goed Ontwikkelings- Totaal

in exploitatie projecten

Stand per 1 januari 2005 318.694 9.709 328.403

Investeringen 5.791 934 6.725

Verkopen -/- 5.953 – -/- 5.953

Herwaardering 10.725 – 10.725

Overgebracht naar onroerend goed in exploitatie 10.643 -/- 10.643 –

Stand per 31 december 2005 339.900 – 339.900

De vastgoedbeleggingen zijn alle in eigendom van de vennootschap en worden gehouden om huuropbrengsten of

waardestijging te realiseren. De onroerende zaken worden niet gebruikt in de productie of levering van goederen

en diensten of op andere wijze voor eigen gebruik aangewend. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt

vier maal per jaar bepaald. Twee maal per jaar worden de waarderingen door externe taxateurs bepaald.

Bij de bepaling van de waarde wordt rekening gehouden met de omvang, de aard en het gebruik van het vastgoed.

De volgende bedragen zijn met betrekking tot vastgoedbeleggingen in de winsten verliesrekening verwerkt:

2005 2004

Huurinkomsten 26.040 26.643

Exploitatiekosten voor activa die huuropbrengsten hebben gegenereerd -/- 3.769 -/- 3.042

Exploitatiekosten voor activa die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd -/- 95 -/- 212

85



3. Beleggingen in groepsmaatschappijen

Het overzicht van de mutaties luidt als volgt:

Deelnemingen

in groeps-

maatschappijen

Stand per 31 december 2003 828.761

IFRS aanpassingen -/- 41.587

Stand per 1 januari 2004 787.174

Koersverschil -/- 20.312

Desinvesteringen -/- 740

Resultaat deelnemingen 139.940

Dividend uitkeringen -/- 34.088

Stand per 31 december 2004 871.974

IFRS aanpassingen 394

872.368

Koersverschil 31.784

Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop 1.133

Resultaat deelnemingen 149.288

Dividend uitkeringen -/- 34.369

Stand per 31 december 2005 1.020.204

Lijst van groepsmaatschappijen

Op 31 december 2005 worden door de vennootschap de volgende deelnemingen rechtstreeks gehouden:

Aandeel in

kapitaal (%)

C.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. *) 37,99

Wereldhave Finland Oy 100

Kleber Investissements S.A.S. 100

Clichy Investissements S.A.S. 100

Plaine Investissements S.A.S. 100

Bollaert Investissements S.A.S. 100

Marine de Dunkerque S.A.S. 100

N.V. Wereldhave International 100

Wereldhave Management Holding B.V. 100

West World Holding N.V. 100

Relovast B.V. 100

Espamad S.L. 100

Wereldhave U.K. Holdings Ltd. 100

*) Inclusief indirecte belangen: 68,2%

86



4. Overige beleggingen Vorderingen op Overige Totaal

groeps- financiële

maatschappijen vaste activa

Stand per 31 december 2003 441.859 – 441.859

Koersverschil -/- 6.703 – -/- 6.703

Investeringen 53.175 1.377 54.552

Desinvesteringen -/- 19.468 – -/- 19.468

Stand per 31 december 2004 468.863 1.377 470.240

Koersverschil 15.423 – 15.423

Investeringen 152.465 9.639 162.104

Desinvesteringen -/- 151.030 – -/- 151.030

Stand per 31 december 2005 485.721 11.016 496.737

5. Vorderingen 31 december 31 december 2005 2004

Vorderingen op groepsmaatschappijen 4.447 3.590


Overlopende activa 75 15

Overige vorderingen 4.695 18.152

15.029 27.919

De looptijd van de vorderingen is minder dan één jaar.

6. Eigen VermogenAandelenkapitaal

Het maatschappelijk kapitaal van de onderneming bedroeg per 31 december 2005 EUR 400.000.000 verdeeld in 40.000.000

gewone aandelen van elk EUR 10,– en 20.000.000 preferente aandelen van elk EUR 9,08. Het geplaatste en gestorte

aandelenkapitaal is groot EUR 207.817.350, bestaande uit 20.781.735 aandelen van EUR 10,– nominaal.

Gewone aandelen

Stand per 1 januari 2004 19.691.735

Emissie 1.090.000

Stand per 31 december 2004 20.781.735

Gedurende 2005 vonden er geen mutaties plaats in het aandelenkapitaal.

Conform de grondslagen van presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen worden de preferente

aandelen, inclusief de daarmee samenhangende bedragen in de agioreserve, vanaf 1 januari 2004 verwerkt als langlopende

schulden.

87



Het mutatieoverzicht van het eigen vermogen over 2004 en 2005 is als volgt:

Aandelen- Agio Algemene Herwaar- Herwaar- Reserve Totaalkapitaal reserve deringsreserve deringsreserve koers-

onroerend goed deelnemingen verschillen(wettelijke (wettelijke (wettelijke

reserve) reserve) reserve)

Stand per 31 december 2003 200.322 699.055 552.322 – – -/-141.668*) 1.310.031

Stelselwijziging inzake presentatie

herwaardering van onroerend goed – – -/-212.307 59.688 152.619 – –

IFRS-aanpassingen -/- 3.405 – -/-159.238 – – 141.668 -/- 20.975

Stand per 1 januari 2004 196.917 699.055 180.777 59.688 152.619 – 1.289.056

Koersverschil buitenlandse deelnemingen – – – – – -/- 16.100 -/- 16.100

Omrekeningsverschillen – – – – – -/- 4.079 -/- 4.079

Mutatie reserves – – -/- 806 – – 6.162 5.356

Emissie 10.900 56.652 – – – – 67.552

Gerealiseerde herwaardering – – 177 -/- 177 – – –

Dividend uitkering – – -/- 87.772 – – – -/- 87.772

Resultaat lopend boekjaar – – 107.777 7.016 45.985 – 160.778

Stand per 31 december 2004 207.817 755.707 200.153 66.527 198.604 -/- 14.017 1.414.791

IFRS-aanpassingen 170 394 564

Stand per 1 januari 2005 207.817 755.707 200.323 66.527 198.998 -/- 14.017 1.415.355

Koersverschil buitenlandse deelnemingen – – – – – 28.716 28.716

Omrekeningsverschillen – – – – – 2.259 2.259

Resultaat netto investeringsdekking – – – – – -/- 3.060 -/- 3.060

Mutatie reserves – – -/- 833 – 1.133 – 300

Gerealiseerde herwaardering – – 17.848 -/- 1.401 -/- 16.447 – –

Dividend uitkering – – -/- 93.518 – – – -/- 93.518

Resultaat lopend boekjaar – – 83.533 18.313 90.264 – 192.110

Stand per 31 december 2005 207.817 755.707 207.353 83.439 273.948 13.898 1.542.162

*) Deze post was op 31 december 2003 geen wettelijke reserve.

Agio

Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is vrijgesteld van

belastingheffing voor een bedrag van EUR 741,4 mln (2004: EUR 741,4 mln).

Algemene reserve

Winstbestemming 2004

In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 31 maart 2005 is de bestemming van het resultaat over 2004

(na IFRS aanpassingen) als volgt vastgesteld:

Uitgekeerd aan gewone aandeelhouders 93,5

Toegevoegd aan

• Herwaarderingsreserve onroerend goed 7,0

• Herwaarderingsreserve deelnemingen 46,0

• Algemene Reserve 14,3

Winst 160,8

88



Dividend 2005

De jaarrekening is opgesteld vóór winstverdeling. Het voorgestelde dividend per aandeel bedraagt EUR 4,55 per gewoon

aandeel, ofwel totaal EUR 94,5 mln.

Het preferente dividend is in overeenstemming met de gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling

vanaf 1 januari 2004 als (interest)kosten verwerkt in de winsten verliesrekening.

Herwaarderingsreserve onroerend goed

Als gevolg van de wijzigingen in de wettelijke bepalingen voor het vormen en aanhouden van wettelijke en herwaarderings-

reserves in 2005 worden herwaarderingsreserves aangehouden voor de volgende niet gerealiseerde herwaarderingen:

• waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening zijn verantwoord;

• waardevermeerderingen van activa die rechtstreeks worden verwerkt in het eigen vermogen.

Het saldo van de positieve herwaarderingen per 31 december 2003 met betrekking tot onroerend goed en deelnemingen is,

als gevolg van de wijzigingen in Titel 9 Boek 2 BW, opgenomen onder de respectievelijke herwaarderingsreserves.

Herwaarderingsreserve deelnemingen

In deze reserve worden de positieve waarderingsresultaten van onroerend goed beleggingen in deelnemingen

opgenomen.

Reserve koersverschillen

Vanaf 2004 wordt een reserve koersverschillen aangehouden voor omrekeningsverschillen deelnemingen in vreemde

valuta. Waardeveranderingen van financiële instrumenten die dienen als dekkingsinstrument en effectief zijn, worden in

deze reserve verantwoord.

7. Leningen 31 december 2005 31 december 2004

Looptijd Looptijd Looptijd Totaal Totaal

< 1 jaar 1 – 5 jaar > 5 jaar looptijd looptijd

> 1 jaar > 1 jaar

Schulden aan deelnemingen 1.500 109.451 – 109.451 87.918

Schulden aan kredietinstellingen 16.670 97.887 55.397 153.284 148.415

Totaal 18.170 207.338 55.397 262.735 236.333

8. Overige schulden 31 december 31 december2005 2004

Preferente aandelen 3.405 3.405

Ontvangen waarborgsommen 30 30

Erfpachtverplichtingen 7.396 7.610

10.831 11.045

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen

onder de schulden op korte termijn.

89



Valuta

Alle leningen zijn afgesloten in euro’s, behoudens een lening in Britse ponden ad GBP 11.424.188 (EUR 16.670.347)

en een lening in Amerikaanse dollars ad USD 27.000.000 (EUR 22.878.171).

Preferente aandelen

De preferente aandelen zijn met ingang van 1 januari 2004 geclassificeerd als (langlopende) schuld in overeenstemming

met de toegepaste grondslagen zoals gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening. Het aantal preferente aandelen

bedraagt 1.500.000. Er heeft geen mutatie plaatsgevonden gedurende 2004 en 2005.

9. Kortlopende schulden 31 december 31 december2005 2004

Schulden aan kredietinstellingen 33.895 29.142

Kortlopend deel van langlopende schulden 18.170 –

Crediteuren 350 465

Schulden aan deelnemingen 4.520 4.074

Winstbelasting 8 1

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen 54 131

Dividend preferente aandeelhouders 132 1

Overige schulden 6.394 6.950

63.523 40.764

10. Werknemers

Gedurende het jaar 2005 waren bij de rechtspersoon evenals in 2004 gemiddeld 2 werknemers in dienst.

11. Bestuurders en commissarissen

Voor de gegevens omtrent de remuneratie van directie en commissarissen wordt verwezen naar de toelichting op de


12. Verbonden partijen

Alle deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen toegelicht in paragraaf 4 worden aangemerkt

als verbonden partij. De groepsmaatschappijen worden aangemerkt als verbonden partijen. Verwezen wordt naar

toelichting 38 van de geconsolideerde jaarrekening.

13. Niet in de balans opgenomen verplichtingen

Garanties

De vennootschap heeft zich voor groepsmaatschappijen jegens derden garant gesteld voor een bedrag van

EUR 448,3 mln (2004: EUR 340,5 mln).

Den Haag, 23 februari 2006 Raad van Commissarissen Directie

C.J. de Swart G.C.J. Verweij

J. Krant

F.Th.J. Arp

P.H.J. Essers

90



WinstbestemmingDe winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten

van de vennootschap. Allereerst wordt aan houders van

preferente aandelen een dividend uitgekeerd waarvan het

percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalf maands

geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag van

het betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is.

De uitkeringen worden berekend over het gestorte nominale

bedrag van deze aandelen. Van de resterende winst wordt op

de prioriteitsaandelen A vijf procent uitgekeerd over hun

nominale waarde. Het restant staat ter beschikking van de

algemene vergadering van aandeelhouders.

Voorstel tot winstverdelingVoorgesteld wordt, om naast het statutair bepaalde dividend in

contanten van 3,84% op de uitstaande preferente aandelen en

5% op de uitstaande prioriteitsaandelen A, op de gewone

aandelen een dividend in contanten/aandelen uit te keren

van EUR 4,55 per aandeel. Van het dividend zal EUR 3,10 per

aandeel in contanten worden uitgekeerd ter voldoening aan

de fiscale uitdelingsverplichting, onder inhouding van dividend-

belasting. Het restant ad EUR 1,45 per aandeel zal ten laste

van de herbeleggingsreserve worden uitgekeerd, waardoor

hierover geen dividendbelasting behoeft te worden ingehouden.

(bedragen x EUR 1 mln) 2005 2004

Winst 192,1 160,8

Uitkering aan gewone aandeelhouders 94,5 93,5

Toevoeging aan:

• Herwaarderingsreserve onroerend goed 18,3 7,0

• Herwaarderingsreserve deelnemingen 90,3 46,0

• Algemene reserve – 14,3

Onttrekking aan de Algemene Reserve -/- 11,0 –

192,1 160,8

Corporate GovernanceWereldhave hecht grote waarde aan evenwicht tussen de

belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en

van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin

passen zaken als openheid, een adequate, toekomstgerichte

informatieverstrekking en bedrijfsethiek. De bedrijfsethiek

is verankerd in de in mei 2003 door de Directie vast-

gestelde Business Principles en de Code of Conduct voor

het personeel, die worden gepubliceerd op onze website

www.wereldhave.com. Wereldhave heeft de aanbevelingen

van de Commissie Tabaksblat begin 2004 geïmplementeerd.

De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op

24 maart 2004 ingestemd met de wijze waarop de

aanbevelingen van de Commissie zijn opgevolgd.

Aan de op 30 maart 2006 te houden Algemene Vergadering van

Aandeelhouders wordt voorgesteld de Directie te benoemen

voor een periode van vier jaar. In de arbeidsovereenkomsten

wordt vastgelegd dat de maximale vergoeding bij tussentijdse

beëindiging conform de code Tabaksblat 1 jaarsalaris bedraagt.

Daarmee wordt de statutaire mogelijkheid van bindende

voordrachten de enige afwijking van de Code. Een uitgebreide

analyse per aanbeveling en best practice bepaling kunt u

vinden op de website.

Directie

De Directie wordt benoemd en ontslagen door de Algemene

Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de

vergadering van houders van prioriteitsaandelen. Tot ontslag of

schorsing, anders dan met instemming van de vergadering van

houders van Prioriteitsaandelen, kan door de algemene

vergadering slechts worden besloten met tweederde der

uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigende meer dan de

helft van het geplaatste kapitaal. Het systeem van voordrachten

wijkt af van de best practice bepalingen van de Commissie

Tabaksblat. In eerste instantie wordt weliswaar een niet

bindende voordracht gedaan, die met eenvoudige meerderheid

kan worden afgewezen, maar in een tweede ronde kan de

Prioriteit evenwel een andere, (al dan niet) bindende

voordracht doen die met tweederde meerderheid verworpen

kan worden.

Overige gegevens

91



Wijzigingen in de bezoldiging van de Directie zullen door

Wereldhave ter goedkeuring aan aandeelhouders worden

voorgelegd. De Directie en RvC zijn van mening dat zij zonder

het vertrouwen van de AVA niet kunnen functioneren. Bij de

uitoefening van de bijzondere bevoegdheden die verband

houden met de beschermingsconstructie zal met dit

uitgangspunt rekening worden gehouden. Directieleden van

Wereldhave werden tot heden benoemd voor onbepaalde tijd.

Aan de op 30 maart 2006 te houden Algemene Vergadering van

Aandeelhouders zal (geheel conform de Code Tabaksblat)

worden voorgesteld de Directie te benoemen op basis van

arbeidsovereenkomsten voor vier jaar, met de mogelijkheid van

tussentijdse beëindiging en een beëindigingsvergoeding die is

gemaximeerd op één jaarsalaris.

Bezoldiging van de Directie geschiedt volgens de beleidslijnen

die zijn vastgesteld in het remuneratierapport. Belangrijke

wijzigingen in het bezoldigingsbeleid zullen aan de algemene

vergadering van aandeelhouders worden voorgelegd.

De bezoldiging van bestuurders wordt door de Raad van

Commissarissen van tijd tot tijd vergeleken met de markt, voor

het laatst in 2004. In 2005 heeft de Raad van Commissarissen

weer een remuneratierapport opgesteld. Het rapport wordt

gepubliceerd op de website van Wereldhave. De hoofdlijnen van

dit rapport staan vermeld op pagina 97.

De reglementen van Directie en Raad van Commissarissen van

Wereldhave verbieden het beleggen in eigen aandelen van het

bedrijf. Hierdoor wordt voorkomen dat de onderneming enig

afbreukrisico loopt als gevolg van het handelen van een

bestuurder of commissaris. Een reglement voor het handelen

in andere aandelen door bestuurders en commissarissen is in

februari 2004 vastgesteld.

Raad van Commissarissen

De leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd

en ontslagen door de Algemene Vergadering van Aandeel-

houders, op voordracht van de vergadering van houders

van prioriteitsaandelen. De Algemene Vergadering stelt de

vergoeding van Commissarissen vast. De hoogte van de

vergoeding is vastgesteld in 1999 en wordt jaarlijks

geïndexeerd.

De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk

ten opzichte van elkaar, de Directie en welk deelbelang dan

ook. Ingevolge de statuten treedt ieder jaar één der

commissarissen af. Een (her)benoemingsvoorstel aan de

Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden

gemotiveerd. Gaat het om een herbenoeming, dan wordt

daarbij rekening gehouden met de wijze waarop de kandidaat

zijn taak als commissaris heeft vervuld. In het reglement

van de Raad van Commissarissen is vastgelegd dat de

maximale zittingsduur 8 jaar bedraagt, tenzij zwaarwegende

(en uitdrukkelijk te motiveren) belangen een langere termijn

rechtvaardigen.

De Raad van Commissarissen heeft in augustus 2005 een

auditcommissie ingesteld. De auditcommissie bestaat uit de

heren Drs F.Th.J. Arp RA (voorzitter) en Prof. Dr. P.H.J. Essers.

De auditcommissie heeft in november 2005 een vergadering

gehad met de accountant, waarbij het controleplan 2005 en de

compliance binnen Wereldhave werden besproken. In februari

2006 heeft de auditcommissie ter voorbereiding op de

vergadering van de voltallige Raad van Commissarissen buiten

aanwezigheid van de Directie gesproken met de accountant

over het directieverslag, de jaarrekening 2005 en de

bevindingen van de accountant. Het instellen van andere

afzonderlijke commissies wordt thans niet nodig geacht.

De Raad vergadert volgens een vast vergaderschema,

tenminste zes maal per jaar. Eén van deze vergaderingen is

gewijd aan het bespreken – buiten aanwezigheid van de

Directie – van het eigen functioneren van de Raad, de relatie tot

de Directie en de samenstelling, beoordeling en beloning van

de Directie. De profielschets waaraan leden van de Raad van

Commissarissen dienen te voldoen wordt jaarlijks geëvalueerd

en wanneer nodig herzien, laatstelijk in 2003. De Raad van

Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van de

vennootschap.

Er zijn in het verslagjaar geen zakelijke transacties geweest

waarbij tegenstrijdige belangen een rol hebben kunnen spelen.

Elke zakelijke transactie tussen de vennootschap en leden van

de Raad zal in het jaarverslag worden vermeld. De profiel-

schets en het Reglement van de Raad van Commissarissen,

het rooster van aftreden van leden van de Raad en het

Directiereglement worden gepubliceerd op de website van

Wereldhave en worden op aanvraag kosteloos toegezonden.

92



Algemene Vergadering van Aandeelhouders

De jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt

doorgaans gehouden in de laatste week van de maand maart.

Het stemrecht op de aandelen wordt bepaald door de nominale

waarde van de aandelen. De preferente aandelen hebben

een nominale waarde van EUR 9,08, de prioriteitsaandelen en

gewone aandelen hebben een nominale waarde van EUR 10.

De wet bepaalt dat bij een onderverdeling van het

maatschappelijk kapitaal in aandelen met verschillende

nominale waarden, het stemrecht van iedere aandeelhouder

gelijk is aan het aantal malen dat het bedrag van het kleinste

aandeel is begrepen in het gezamenlijke nominale bedrag van

zijn aandelen; gedeelten van stemmen worden verwaarloosd.

Verzoeken van kapitaalverschaffers, die alleen of gezamenlijk

1 procent van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, om

onderwerpen op de agenda van de Algemene Vergadering van

Aandeelhouders te plaatsen worden gehonoreerd, indien deze

tenminste 60 dagen voor de datum van de vergadering bij de

Directie of de Raad van Commissarissen zijn ingediend, tenzij

er naar het oordeel van de Raad van Commissarissen en

de Directie zwaarwichtige belangen van de vennootschap

zijn die zich tegen het opnemen in de agenda verzetten.

De behandeling in de Algemene Vergadering dient geen

afbreuk te doen aan het ordelijk verloop van de vergadering.

Van het verhandelde ter vergadering worden door de secretaris

van de vennootschap notulen opgesteld. De notulen worden

getekend door de Voorzitter der vergadering en door de

secretaris. In beginsel worden de notulen binnen één maand na

de vergadering gepubliceerd op de website van Wereldhave en

worden de notulen op verzoek kosteloos per post toegezonden.

Beschermingsconstructie

De constructie bestaat uit de mogelijkheid tot het plaatsen van

preferente aandelen, prioriteitsaandelen A en prioriteits-

aandelen B. Al deze aandelen luiden op naam. De prioriteits-

aandelen A dienen volledig te worden volgestort; voor de

preferente aandelen en prioriteitsaandelen B geldt een

volstortplicht van 25%. Het maatschappelijk kapitaal voorziet

in de uitgifte van preferente en prioriteitsaandelen tot ten

hoogste 50% van het geplaatste gewone aandelenkapitaal.

Op 31 december 2005 bedroeg het totaal geplaatst kapitaal aan

preferente en prioriteitsaandelen EUR 13.620.100. Uitgegeven

zijn 1.500.000 preferente aandelen en 10 prioriteitsaandelen A,

die worden gehouden door de Stichting tot het houden van

prioriteitsaandelen van de naamloze vennootschap:

’Wereldhave N.V.’ Het bestuur van de stichting wordt gevormd

door de leden van de Directie en de leden van de Raad van

Commissarissen. Naast de winstrechten zijn de vaststelling

van het aantal directeuren en commissarissen van de

vennootschap en het kunnen opmaken van een bindende

voordracht voor hun benoeming de belangrijkste rechten

verbonden aan de prioriteitsaandelen A en B. Tot ontslag of

schorsing, anders dan met instemming van de houders van de

prioriteitsaandelen, kan door de Algemene Vergadering slechts

worden besloten met tweederde der uitgebrachte stemmen,

vertegenwoordigend meer dan de helft van het geplaatste

kapitaal.

Er staan geen prioriteitsaandelen B uit. Van de preferente

aandelen worden 1.350.000 aandelen gehouden door de

’Stichting tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen

B Wereldhave’. Het bestuur van de stichting wordt

gevormd door de heren Drs H.J.A.F. Meertens (Voorzitter),

Dr M.A. Snijder en Drs P.C. Neervoort. De preferente aandelen

Wereldhave zijn genoteerd aan de Officiële Markt van de

effectenbeurs van Euronext Amsterdam N.V. De koers van het

preferente aandeel Wereldhave op 31 december 2005 bedraagt

EUR 1,92. Naast stemrecht geven de preferente aandelen recht

op een preferent dividend uit de winst. Ingeval van vereffening

wordt hetgeen na voldoening van de schulden overblijft,

overgedragen aan de aandeelhouders naar verhouding van

ieders aandelenbezit behoudens dat aan de aandeelhouders

van preferente aandelen geen verdere uitkering geschiedt dan

het gestorte bedrag op die aandelen en aan houders van

prioriteitsaandelen A en B geen verdere uitkering geschiedt

dan het nominaal gestorte bedrag op die aandelen.

Preferente aandelen en prioriteitsaandelen A en B zijn niet

gerechtigd tot de reserves van de vennootschap. De Stichting

tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B

Wereldhave heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten

doel het behartigen van de belangen van Wereldhave, van

de met haar verbonden onderneming en van alle daarbij

betrokkenen, waarbij de stichting onder meer in aanmerking

neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en de

identiteit van de vennootschap en de onderneming. Het belang

van de stichting in Wereldhave bedraagt 6,06% van het aantal

uitstaande aandelen, rechtgevend op 5,5% van de stemmen.

Naar het gezamenlijk oordeel van de vennootschap en de

bestuursleden van de Stichting tot het houden van Preferente

en Prioriteitsaandelen B Wereldhave is de stichting

onafhankelijk van de vennootschap, een en ander in de zin als

bedoeld in bijlage X van het Fondsenreglement van Euronext

Amsterdam N.V..

93



Interne risicobeheersings- en controlesystemen

De Directie is verantwoordelijk voor de opzet, implementatie en

werking van de op de bedrijfsactiviteiten van Wereldhave

afgestemde interne risicobeheersings- en controlesystemen.

Deze systemen zijn erop gericht om met een redelijke mate van

zekerheid, tijdig significante risico’s te onderkennen en deze zo

goed mogelijk te beheersen. Zij geven inzicht in hoeverre

strategische, operationele en financiële doelstellingen worden

gerealiseerd en de financiële verslaglegging betrouwbaar is.

Zij ondersteunen het naleven van de relevante weten

regelgeving. De Directie van Wereldhave is zich er van bewust

dat geen enkel risicobeheersings- en controlesysteem kan

voorzien in een absolute garantie voor wat betreft het behalen

van ondernemingsdoelstellingen en het voorkomen van

wezenlijke fouten, verliezen, fraude of het schenden van wetten

of regelgeving.

De belangrijkste elementen in het interne risicobeheersings-

en controlesysteem van Wereldhave zijn:

– het stelsel van administratieve organisatie en interne

controle (AO/IC) waarin procedures tot op detailniveau zijn

opgenomen aangaande bedrijfsprocessen, administratie,

controles, interne rapportage, documentatie en

handleidingen voor de inrichting van de financiële

verslaglegging;

– een geautomatiseerd, geïntegreerd en centraal informatie-

systeem waarmee alle binnenlandse en buitenlandse

bedrijfsonderdelen rechtstreeks zijn verbonden;

– een interne managementrapportage die is gericht op directe

signalering van ontwikkelingen in de waarde van de

beleggingen en het resultaat per aandeel;

– een jaarlijks strategisch vijfjaren-beleggingsplan waarin de

analyse van de operationele en financiële doelstellingen is

verwerkt;

– de Wereldhave ’Business Principles’ en ’Code of Conduct’ die

van toepassing is voor de gehele organisatie.

Voor een beschrijving van de belangrijkste bedrijfs-, financiële,

operationele en strategische beheersingsmaatregelen

verwijzen wij naar de toelichting 39 in de geconsolideerde

jaarrekening van dit verslag. De uitkomsten van de beoordeling

door de Directie van de opzet en de werking van de interne

risicobeheersings- en controlesystemen, alsmede eventuele

significante wijzigingen hierin, zijn tezamen met de strategie en

de risico’s besproken met de Raad van Commissarissen. Op

basis van de uitgevoerde beoordeling en rekening houdend met

de aanbeveling van de Monitoringcommissie Corporate

Governance (december 2005) dienaangaande, is de Directie van

mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen

van Wereldhave in opzet adequaat zijn en een redelijke mate

van zekerheid verschaffen dat de financiële verslaglegging

zoals opgenomen in dit jaarverslag geen onjuistheden van

materieel belang bevat. De Directie streeft naar verdere

verbetering en optimalisatie van de interne risicobeheersings-

en controleprocedures.

Klachtenregeling

Klachten ten aanzien van de financiële verslaggeving, interne

risicobeheersing, controlesystemen en de audit moeten worden

ingediend bij de secretaris der vennootschap, die de Raad van

Commissarissen hierover zal informeren. De secretaris draagt

zorg voor de registratie van klachten. Hij zal de klager de

ontvangst van de klacht bevestigen en daarbij aangeven binnen

welke termijn naar verwachting een besluit op de klacht

genomen zal worden. De Raad van Commissarissen zal uiterlijk

binnen 12 weken na ontvangst van de klacht zijn beslissing aan

de klager kenbaar maken.

Transacties met direct belanghebbenden

De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie

van Wereldhave N.V. hadden gedurende het boekjaar 2005

evenals in voorgaande jaren geen persoonlijk belang bij

beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap

bekend, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoed-

transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die

als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te

beschouwen.

Accountant

De accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering

van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van

Commissarissen. De Directie legt jaarlijks een budget voor de

bezoldiging van de accountant ter goedkeuring voor aan de

Raad van Commissarissen. De accountant is aanwezig in de

vergadering van de Raad van Commissarissen en de Directie

waarin de jaarcijfers worden besproken en vastgesteld.

De persberichten met de kwartaal-, halfjaar- en de definitieve

cijfers worden tenminste twee dagen voor publicatie in concept

aan de accountant toegezonden.

De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de accountant

te bevragen over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van

de jaarrekening. De accountant is bevoegd hierover het woord

te voeren in de vergadering.

Investor relations

Vragen over het aandeel Wereldhave kunt u stellen via

www.wereldhave.com. Op deze website vindt u tevens de

meest recente PowerPoint slide shows van de aan beleggers

en analisten te geven presentaties.

94



Accountantsverklaring

Opdracht

Ingevolge uw opdracht hebben wij de in dit verslag op pagina

36 tot en met pagina 90 opgenomen jaarrekening 2005 van

Wereldhave N.V. te Den Haag gecontroleerd. De jaarrekening

bestaat uit de geconsolideerde en de vennootschappelijke

jaarrekening. De jaarrekening is opgesteld onder

verantwoordelijkheid van de Directie van de vennootschap.

Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring

inzake de jaarrekening te verstrekken.

Werkzaamheden

Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland

algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot

controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze

controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een

redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de

jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat.

Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel

van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van

de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening.

Tevens omvat een controle een beoordeling van de

grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken

van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke

schattingen die de Directie van de vennootschap daarbij heeft

gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de

jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een

deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

Oordeel met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening

Wij zijn van oordeel dat de geconsolideerde jaarrekening een

getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van

het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat en de

kasstromen over 2005 in overeenstemming met International

Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de

Europese Unie en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake

de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW

voorzover van toepassing en de Wet toezicht beleggings-

instellingen. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag

voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de


Oordeel met betrekking tot de vennootschappelijke

jaarrekening

Wij zijn van oordeel dat de vennootschappelijke jaarrekening

een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling

van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat

over 2005 in overeenstemming met in Nederland aanvaarde

grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan

de wettelijke bepalingen inzake de vennootschappelijke

jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de

Wet toezicht beleggingsinstellingen. Tevens zijn wij nagegaan

dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen

verenigbaar is met de vennootschappelijke jaarrekening.


PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

J.A.M. Stael RA

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Wereldhave N.V.

95



Mr C.J. de Swart(m, 64)Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 2001;herbenoemd in 2003. Treedt volgens rooster af in 2006.

Oud Voorzitter Raad van Bestuur AMEV Stad Rotterdam Verzekeringsgroep en oud lid Executive Committee Fortis

Commissariaten:Stadion Feyenoord N.V.Japhet de Jong Holding B.V.Hogeschool RotterdamFondel Finance B.V.Daf Trucks N.V.Ordina N.V.Ruwaard van Putten ZiekenhuisUnivé VerzekeringenNIBC Wealth Management

Bestuursfuncties:Lid Bestuur St. Kunsthal RotterdamSt. Administratiekantoor Heijmans N.V.

J. Krant(m, 57)Lid RvC Wereldhave sinds 2003. Treedt volgens rooster af in 2007.

Oud Directievoorzitter Kempen & CoDirecteur Catalyst Advisors B.V.

Commissariaten:Voorzitter RvC Kardan N.V.

Bestuursfuncties:Voorzitter Joods Historisch MuseumStichting ”Hollandsche Schouwburg”

F.Th.J. Arp(m, 52)Lid RvC Wereldhave sinds 2005. Treedt volgens rooster af in 2008.

Lid Raad van Bestuur Telegraaf Mediagroep N.V. CFO

Commissariaten:Weather News InternationalDiv. commissariaten namens de Telegraaf

Bestuursfuncties:World Association of Newspapers

P.H.J. Essers(m, 48)Lid RvC Wereldhave sinds 2005. Treedt volgens rooster af in 2010.

Hoogleraar belastingrecht, Voorzitter vakgroep belastingrecht Universiteit van Tilburg

Commissariaten:geen

Nevenfuncties:Voorzitter Commissie Financiën van deEerste KamerGasthoogleraar Sorbonne, ParijsRedacteur Weekblad Fiscaal RechtBestuurslid Center for Company LawDirectielid European Tax College

Algemeen Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De heer Mr C.J. De Swart zal in deAlgemene Vergadering van Aandeelhouders op 30 maart 2006 aftreden. Hij wordt voorherbenoeming voorgedragen.

Ing. G.C.J. Verweij(m, 60)

Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977Directeur bouwzaken 1981Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf maart 1994)

Raad van Commissarissen

96

Directie



Werkzaamheden van de Raad

De Raad heeft in 2005 zes keer vergaderd. Vaste onderwerpen

op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling,

de ontwikkelingen op de relevante vastgoedmarkten,

investeringen en desinvesteringen, het financieringsbeleid,

het valuta- en dividendbeleid en de fiscaliteit. In de vergadering

in juni is het beleggingsplan voor de komende 5-jaar door de

Directie gepresenteerd, dat jaarlijks waar nodig op onderdelen

wordt aangepast en bijgesteld. Het beleggingsplan bevat

de strategie voor de komende vijf jaar en de kritische

succesvoorwaarden, de eisen die in verband daarmee aan

personeel en organisatie worden gesteld, een beschrijving

van de informatiesystemen, financieringsbeleid, fiscaliteit,

resultaatsontwikkeling en investeringsvolumes per land.

Daarnaast geeft het rapport een actuele beschrijving van de

vooruitzichten op de onroerendgoedmarkten in de landen

waarin Wereldhave actief is en een uitgebreide set met

aannames die zijn gehanteerd bij de opstelling van de

resultaatsprognoses, zoals met betrekking tot rente, inflatie

en economische groei. Het beleggingsplan is in juni 2005 door

de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De Raad van

Commissarissen is van mening dat de jaarlijkse behandeling

van een geactualiseerd beleggingsplan een waardevolle bron

van inzicht vormt in de gang van zaken binnen de beleggings-

maatschappij.

Met het bestuur is in februari gesproken over de opzet en de

werking van de interne risicobeheersings- en controle-

systemen. Er zijn hierbij geen punten naar voren gekomen

die aanpassing of bijstelling behoeven. De Raad van Commis-

sarissen heeft in juni 2005 besloten een auditcommissie in te

stellen. Andere afzonderlijke commissies worden gezien de

geringe omvang van de Raad niet nodig geacht.

De auditcommissie bestaat uit de heer F.Th.J. Arp (Voorzitter)

en de heer P.H.J. Essers. De auditcommissie heeft in

november 2005 buiten aanwezigheid van de Directie met de

accountant gesproken over de relatie van de accountant met

Wereldhave, de onafhankelijkheid van de accountant, de

toepassing van ICT en de interne risicobeheersings- en

controlesystemen. Voorts heeft de auditcommissie aandacht

besteed aan de compliance binnen Wereldhave. De notulen

van de vergadering van de auditcommissie zijn besproken

en goedgekeurd in de novembervergadering van de

Raad van Commissarissen.

Het remuneratierapport dat is opgesteld door de Raad van

Commissarissen wordt gepubliceerd op www.wereldhave.com

en wordt op aanvraag kosteloos toegezonden. De hoofdlijnen

van het rapport worden hieronder weergegeven.

De Raad van Commissarissen heeft zich in 2005 gebogen

over de toekomstige samenstelling van de Directie en de

daarbinnen beschikbare functies. Dit heeft ertoe geleid dat

Mr R.L.M. de Ruijter in goed overleg is teruggetreden als

directeur van de vennootschap. De heer De Ruijter werkte

sinds 1987 bij Wereldhave en maakte sinds 1994 deel uit van

de Directie van Wereldhave, samen met Ing. G.C.J. Verweij,

Voorzitter van de Directie. Aan de heer De Ruijter is in verband

met de beëindiging van het dienstverband per 31 december

2005 een vergoeding betaalbaar gesteld van EUR 820.000.

Deze vergoeding is gerelateerd aan de lengte van het

dienstverband van de heer De Ruijter, zijn leeftijd bij

uitdiensttreding en het overeengekomen jaarsalaris.

Het overeengekomen jaarsalaris is daarbij verhoogd met het

gemiddelde van de in de afgelopen vijf jaren betaalbaar

gestelde winstdelingen. Voor de berekening van de vergoeding

is gebruik gemaakt van de kantonrechtersformule.

Aan de op 30 maart 2006 te houden Algemene Vergadering

van Aandeelhouders zal het voorstel worden gedaan de heer

J. Buijs te benoemen tot directeur. Het vaste salaris bij

aanstelling bedraagt EUR 220.000 per jaar. Daarnaast zal

met de heer Buijs een prestatiecontract worden gesloten

voor de te realiseren korte termijn en lange termijn

doelstellingen conform de door de Algemene Vergadering

van Aandeelhouders op 31 maart 2005 goedgekeurde

uitgangspunten.

Verslag van de Raad van Commissarissen

97



Voorgesteld wordt de heer G.C.J. Verweij te herbenoemen

voor een periode van vier jaar, derhalve tot en met maart 2010.

De beloning van de heer Verweij wordt ten opzichte van het

vorige jaar, behoudens indexatie, niet aangepast.

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal het

voorstel worden gedaan met de directeuren arbeidsovereen-

komsten aan te gaan voor een periode van vier jaar, met de

mogelijkheid van tussentijdse beëindiging. De vergoeding bij

tussentijdse beëindiging zal worden gemaximeerd op één jaar.

De tot op heden in de arbeidsovereenkomsten van directeuren

opgenomen regeling voor ontslag als gevolg van een fusie

vervalt.

Leden van de Directie trekken op geen enkele andere wijze

voordeel van de activiteiten van Wereldhave of gelieerde

ondernemingen. Wereldhave kent een eindloon pensioen-

regeling waarbij de deelnemers op 65-jarige leeftijd met

pensioen gaan. De leden van de Directie bezitten geen

aandelen of optierechten Wereldhave N.V.. Aan de leden van

de Directie zijn door Wereldhave N.V. geen leningen,

voorschotten of garanties verstrekt.

Alle commissarissen zijn onafhankelijk ten opzichte van elkaar,

de Directie van Wereldhave en welk deelbelang dan ook.

De leden van de Raad van Commissarissen hebben alle

vergaderingen van de Raad bijgewoond.

De reglementen voor de Directie en de Raad van Commis-

sarissen en de profielschets voor de leden van de Raad,

evenals een uitgebreide reactie op alle aanbevelingen en

best practice bepalingen, zijn te vinden op de website

www.wereldhave.com.

Er zijn in 2005 geen zakelijke transacties geweest tussen de

leden van de Raad van Commissarissen en de vennootschap.

Namens de Raad van Commissarissen,

Mr C.J. de Swart, Voorzitter Den Haag, 23 februari 2006

98



Onroerendgoedportefeuille



locatie kantoren winkels industrieel woningen aantal jaar van jaar van jaarhuur

m2 m2 m2 aantal parkeer- aankoop bouw of 2006

v.v.o. v.v.o. v.v.o. plaatsen renovatie (x EUR

1 mln)

Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2005(alleen objecten met een marktwaarde boven EUR 5 mln zijn afzonderlijk vermeld)

België *)

BerchemBerchemstadionstraat 76-78 11.416 217 1999 2002 1,4Roderveldlaan 1-2 12.344 238 1999 2001 1,8Roderveldlaan 3-4-5 17.139 316 1999 2001 2,1BrusselBoulevard Bischoffsheim 1-8 12.666 150 1988 2002 2,6Boulevard Bischoffsheim 22-25 5.730 64 1990 1990 1,2DoornikBoulevard Walter de Marvis 22 14.178 1.260 1988 1996 2,2LuikQuai des Vennes 1 31.252 2.200 1994 1994 8,2MeerRiyadhstraat 35-41 22.610 85 2001 2002 0,9NijvelChaussée de Mons 18 19.501 802 1984 1995 2,7VilvoordeMedialaan 28 12.989 305 1998 2002 1,7Medialaan 30 5.696 178 1999 2001 0,8Medialaan 32 4.052 123 1999 2001 0,8overige objecten 6.336 3.285 18.359 333 1,7

88.368 68.216 40.969 28,1

FinlandEspooLansituulentie 5 12.117 234 2003 1998 3,1HelsinkiItäkeskus 9.537 85.009 3.000 2002 2001 27,2

9.537 97.126 – 30,3

FrankrijkDuinkerkenQuai des Fusiliers Marins 9.895 7.944 600 1999 1999 2,4Parijs en omgevingAvenue Jules Rimet, Saint-Denis 10.993 121 1999 2001 3,145-49 Rue Kléber, Levallois-Perret 19.660 350 1999 1999 6,9Zac des Berges de Seine, Clichy 23.564 350 1999 2002 6,7

54.217 9.895 7.944 19,1

100



101

NederlandAlphen aan den RijnJ. Keplerweg 14.698 50 1997 2005 0,8R. Wallenbergplein 6.177 108 1999 2002 0,9AmersfoortBasicweg 1-3 11.377 96 1997 1993 0,7AmsterdamHornweg 64 12.457 117 1997 1991 0,8ArnhemWinkelcentrum Kronenburg(erfpacht tot 2110) 31.752 1.000 1988 1985 7,1BestBrem 4 11.283 690 1977 1971 0,9BredaDistriparc IABC 20.134 2002 2002 0,7Den Haag en omgevingLaan van Ypenburg 20-160, Den Haag 47.179 155 1996 1993 2,9Winston Churchill Tower, Rijswijk 23.163 370 1974 2002 3,2DeventerDuisburgstraat 2 18.360 25 1997 1991 0,6Etten-LeurWinkelcentrum Etten-Leur 21.751 1991 1995 2,9GeldropHeuvel 62-89A en Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15 4.537 30 1978 1996 0,9LeiderdorpWinkelcentrum Winkelhof 17.310 830 1993 1999 3,6MoerdijkMiddenweg 6 8.779 126 1997 1988 1,1NuthThermiekstraat 15 18.066 690 1977 1987 1,3RoosendaalBorchwerf 23 15.378 126 1997 1994 0,6UtrechtRutherfordweg 1 12.876 100 1997 1994 0,7overige objecten 4.322 30.548 151 2,5

33.662 75.350 221.135 32,2

SpanjeMadrid15 Avenida de la Vega, Alcobendas 22.676 421 1999 2000 4,815 Calle Fernando el Santo 3.254 39 1991 1993 0,91-2 Calle Mariano Benlliure,Rivas-Vaciamadrid 35.248 351 2001 2002 2,22 Plaza de la Lealtad 3.012 1989 1999 1,0

28.942 – 35.248 8,9




1 mln)


102


Verenigd KoninkrijkBlackburn76-80 Bank Top 3.426 202 1994 1987 0,4Burton-Upon-TrentHorninglow Street 2.765 140 1988 1986 0,4Gloucester63-71 Northgate Street en 14-20 Hare Lane 4.047 1994 1972 0,5Guildford73-75 North Street 1.085 357 1988 1976 0,5Londen en omgeving126-134 Baker Street, W1 934 605 1988 1999 0,9326-334 Chiswick High Road, W4 2.307 1988 1974 0,872-74 Dean Street, Royalty House, W1 2.648 12 1988 1999 1,114-18 Eastcheap, EC3 3.630 1988 1991 1,831-36 Foley Street, W1 3.155 10 1988 1993 1,2186-188 Fullham Road 1.048 7 1988 1979 0,426-28 Great Portland Street, W1 (erfpacht tot 2105) 1.290 1988 1990 0,61-5 Lower George Street en 1 Eton Street,Richmond upon Thames 2.864 10 1988 1963 0,956-70 Putney High Street, SW15 4.369 44 1988 1971 1,110-12A Thames Street en 1, 2 en 5 Curfew Yard, Windsor 932 464 62 1988 1972 0,7ManchesterWilmslow Road 27.084 927 2005 2003 7,9Northampton100 Pavillion Drive 11.051 510 1998 1991 2,3RedhillGrosvenor House, 65/71 London Road 4.652 150 1989 1986 1,5Rickmansworth1 Tolpits Lane, Olds Approach 7.334 165 1988 1993 0,7SheffieldPenistone Road 3.918 163 1988 1986 0,7WarwickWarwick Technology Park, Gallows Hill 21.814 788 1998 1992 4,4YeovilBay 6, Lynx Trading Estate 3.218 207 1994 1986 0,5overige objecten 4.038 15.298 29 2,7

78.275 33.426 22.632 32,0




1 mln)



103

Verenigde StatenAustin, Texas3801 Cap. of Texas Highway North 11.891 550 2004 2002 2,86801 Cap. of Texas Highway North 8.568 344 1999 1999 0,78300 Mopac Expressway 8.669 431 1998 2000 1,14801 Plaza on the Lake Drive 10.363 491 1999 1999 1,15001 Plaza on the Lake Drive 11.383 539 1999 1999 1,2Dallas en omgeving, Texas805 Central Expressway, Allen 10.702 737 1999 1999 1,2161 Corporate Center, Irving 9.737 465 1998 1998 1,1411 East Buckingham Road, Richardson 338 648 1999 1999 2,94490 Eldorado Parkway, McKinney 525 880 2000 2004 4,24600 Regent Boulevard, Irving 7.432 479 1998 1998 0,84650 Regent Boulevard, Irving 7.432 479 1999 1999 0,9Philadelphia, Pennsylvania1515 Market Street 47.161 1989 1986 6,1Pittsburgh, Pennsylvania3000 Park Lane 9.784 1998 1998 1,2Washington D.C. en omgeving701 8th Street 12.465 101 2005 2005 4,313600 Dulles Technology Drive, Herndon 10.507 531 1999 2000 1,713650 Dulles Technology Drive, Herndon 10.507 531 1999 2000 1,61401 New York Avenue 17.646 165 1988 1984 4,121660 Ridgetop Circle, Sterling 11.681 1999 2002 1,8

194.037 11.891 – 38,8

Totaal 487.038 295.904 327.928 189,4

Onder v.v.o. wordt verstaan het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij andersvermeld. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting vóór aftrek van exploitatiekosten.

*) In de objecten in België in de categorieën kantoren en winkels heeft Wereldhave een belang van 68,2%.

Onafhankelijke taxateursJones Lang La Salle, Troostwijk Taxaties B.V., Troostwijk-Roux Expertises cvba,Londen Amsterdam Antwerpen




1 mln)


104


Reeds vastgelegde huurinkomsten(in % van de contractuele huur op 31 december 2005)

Overzicht onroerend goed in exploitatie

In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de marktwaarde van het onroerend goed in exploitatie per

31 december 2005. Vreemde valuta zijn omgerekend tegen de passagekoersen per 31 december 2005. De jaarhuur betreft de huur

bij volledige bezetting voor aftrek van exploitatiekosten.

(bedragen x EUR 1 mln) kantoren winkels industrieel residentieel totaal

markt- jaar- markt- jaar- markt- jaar- markt- jaar- markt- jaar-

waarde huur waarde huur waarde huur waarde huur waarde huur

België 139,6 13,2 180,0 13,5 11,6 1,4 – – 331,2 28,1

Finland 7,0 0,5 416,6 29,8 – – – – 423,6 30,3

Frankrijk 196,9 16,6 8,1 1,4 6,5 1,1 – – 211,5 19,1

Nederland 52,1 4,6 190,2 14,6 133,1 13,0 – – 375,4 32,2

Spanje 77,1 6,7 – – 26,9 2,2 – – 104,0 8,9

Verenigd Koninkrijk 295,7 22,5 98,7 7,4 27,1 2,1 – – 421,5 32,0

Verenigde Staten 335,7 29,0 33,9 2,7 – – 52,0 7,1 421,6 38,8

Totaal 1.104,1 93,1 927,5 69,4 205,2 19,8 52,0 7,1 2.288,8 189,4

Overzicht ontwikkelingsprojecten

(in aanbouw, met een investeringswaarde boven EUR 10 mln)

(prognose) investeringswaarde

datum gereed (x EUR 1 mln)

VS McKinney 5.500 m2 kantoren juni 2006 13,1

Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie per land en per sector(x EUR 1 mln)

waarde herwaar- in % van de waarde vóór herwaardering

31-12-2005 dering in 2005 kantoren winkels industrieel residentieel totaal

België 331,2 7,4 0,7 4,4 -/- 9,5 – 2,3

Finland 423,6 36,1 9,6 0,4 8,8 – 9,3

Frankrijk 211,5 9,2 4,6 4,7 4,7 – 4,6

Nederland 375,4 12,7 2,4 10,8 -/- 5,0 – 3,5

Spanje 104,0 0,8 -/- 0,1 – 3,3 – 0,8

Verenigd Koninkrijk 421,5 6,6 1,7 -/- 0,8 9,9 – 1,6

Verenigde Staten 421,6 31,4 9,8 0,1 – 2,7 8,0

Totaal 2.288,8 104,2 4,3 7,1 -/- 2,2 2,7 4,8

100

80

60

50

45

40

2006 2007 2008 2009 2010

Contractuele huur


Wereldhave N.V.

Wereldhave Management Holding B.V.

Wereldhave Nederland B.V.

Nassaulaan 23

2514 JT Den Haag

Nederland

Telefoon 070-346 93 25

Fax 070-363 89 90

Comm. V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.

Medialaan 30

B-1800 Vilvoorde

België

Telefoon (00 32) 2 732 19 00

Fax (00 32) 2 732 21 80

Wereldhave Finland Oy

Itäku 1 B

FIN-00930 Helsinki

Finland

Telefoon (00 358) 934 364 880

Fax (00 358) 932 397 79

Wereldhave N.V. (Vaste Inrichting)

Wereldhave Management France S.A.S.

17, allées de l’Europe

F-92110 Clichy

Frankrijk

Telefoon (00 33) 1 41 27 90 60

Fax (00 33) 1 41 27 90 70

Wereldhave Management Spain S.L.

c/Fernando el Santo, 15 – Bajo – dcha

E-28010 Madrid

Spanje

Telefoon (00 34) 91 310 38 27

Fax (00 34) 91 319 46 16

Wereldhave Property Management Co. Ltd.

39 Sloane Street

Londen SW1X 9WR

Verenigd Koninkrijk

Telefoon (00 44) 207 235 20 80

Fax (00 44) 207 245 99 62

West World Management, Inc.

4 Manhattanville Road, 2nd Floor

Purchase, New York 10577

Verenigde Staten

Telefoon (00 1) 914 694 59 00

Fax (00 1) 914 694 46 42


1930-2005: 75 jaar Wereldhave 1

Kerncijfers over 10 jaar 2

Algemene informatie 4

Hoofdlijnen strategie 5

Maatschappelijk verantwoord ondernemen 7

Preadvies van de Raad van Commissarissen 8

Verslag van de Directie 9

- Belangrijkste gebeurtenissen 2005 9

- Resultaten 10

- Vermogen 12

- IFRS 14

- Ontwikkeling van de portefeuille 15

- Personeel en organisatie 16

- België 18

- Finland 20

- Frankrijk 22

- Nederland 24

- Spanje 26

- 75 jaar Wereldhave in foto’s 28

- Verenigd Koninkrijk 30

- Verenigde Staten 32

- Vooruitzichten 34

Jaarrekening 2005 (inhoudsopgave) 35

- Geconsolideerde balans 36

- Geconsolideerde winsten verliesrekening 37

- Geconsolideerd overzicht van mutaties in het

eigen vermogen 38

- Geconsolideerd kasstroomoverzicht 40

- Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (1-39) 42

- Vennootschappelijke balans 83

- Vennootschappelijke winsten verliesrekening 83

- Toelichting op de vennootschappelijke balans

en winsten verliesrekening 84

Overige gegevens 91

- Winstbestemming 91

- Corporate Governance 91

- Accountantsverklaring 95

Gegevens Raad van Commissarissen en Directie 96

Verslag van de Raad van Commissarissen 97

Onroerend goed portefeuille 99

Overzicht huurinkomsten en herwaardering 104

An English translation of the Annual Report and Accounts 2005 is available.

Inhoudsopgave

Jaarverslag 2005


Ontwerp:

Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Rotterdam

Druk:

Drukkerij De Eendracht, Schiedam


Wereldhave Jaarverslag 2005 Nl

Documents

Transcript of Wereldhave Jaarverslag 2005 Nl