WD 2015_Jungle Book. Herwaardering Bedrijfsvastgoed_Gunther Biddelo (Futurn)

Organigram Futurn nv

JUNGLE BOOK

Herwaarderen van bedrijfsvastgoedWerelddag van de Stedenbouw27 november 2015

www.futurn.comFuturn in een notendop

www.futurn.com729728727Opgestart in 2011

Ontwikkelen van bedrijfsvastgoed

Met focus op herontwikkeling verouderde en/of onderbenutte sites en gebouwen

Multidisciplinair team

Actief in Belgi, Polen en Zuid-Afrika

Notendop

www.futurn.comPortfolio

www.futurn.com163.000 m2 bestaande gebouwenOnderbenutte terreinen of te herontwikkelen sites omvormen tot multifunctionele en duurzame bedrijvenparken.

23 dossiers verspreid over heel Vlaanderen.

In ontwikkelingVerkocht / VerhuurdPortfolio

67 haBedrijfs-gronden

www.futurn.comBusinessmodel Futurn

Premisse voor een succesvol businessmodel = Het vinden van een match tussen Vraag & Aanbodna transformatie van bepaalde grondstofwww.futurn.comBusinessmodel FUTURN

7

www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel FuturnIt all happens outside.

8

www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel Futurnand its a jungle out there.

9

www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel FuturnAlgemene vaststellingen

1. Ander type activiteiten in huidige economie en maatschappij:Productie (bedrijven verlaten ons land) Meer business door diensten + mengvormen

2. Ander type spelers:KMO als trekker in de economieMicrobedrijven die ook professionele locatie willenMultinationals met ander type activiteiten

10

www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel FuturnAlgemene vaststellingen

3. Ander ruimtegebruik:Industrile gebouwen en sites bereiken houdbaarheidsdatumSpanningsveld tussen aanbod en werkelijk gebruik (bvb. gemengd regionaal lokaal)

4. Regelgevend kader ontsnapt niet aan corrosie

11

www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel FuturnConclusies

Vraag naar ruimte om te ondernemen blijftSuboptimaal aanbodAnder type vraag naar bedrijfsvastgoedGemiddeld kleinere oppervlaktesComplex en deels verouderd regelgevend kader

12

www.futurn.comBusinessmodel FuturnWat zoeken bedrijven vandaag?Goede locatie en bereikbaarheidNiet noodzakelijk autostrade, wel goede ontsluitingswegenZeer individuele factoren (visibiliteit)Betaalbaarheid (eenhprijs + absoluut volume)Uitstraling (kwalitatieve architectuur)Gepast aanbod (ifv exacte oppte, bedrijfsspecifieke problemen, parkeermogelijkheden,)Flexibiliteit en FunctionaliteitFlexibele interne lay-out, aanpasbaar aan specifieke noden: form ALLOWS functionFlexibele huur/koop formulesRustFocus op core business ipv op bouwtraject en beheer

TRANSFORMATIEVRAAGGRONDSTOFAANBOD

13

www.futurn.comBusinessmodel FuturnWat zoeken gebruikers niet?Koop op de lange termijn groeiOnzekerheid qua budget (ook inrichting)Onzekerheid qua timingDuidelijke opleverdatumGeen vergunningsrisicoLange huurcontracten met hoge huurniveaus Groene investeringen omwille van het groene imagoMaar wel dak voorzien voor PV installatiesRegenwaterrecuperatieEnergieprestaties volgens wettelijk kader

TRANSFORMATIEVRAAGGRONDSTOFAANBOD

14

www.futurn.comBusinessmodel FuturnGrondstofOnderbenutte grondenTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAG

15

www.futurn.comBusinessmodel FuturnGrondstofOnderbenutte grondenLeegstaande bedrijfsgebouwenTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAG

16

www.futurn.comBusinessmodel FuturnGrondstofOnderbenutte grondenLeegstaande bedrijfsgebouwen

Probleem van eindgebruikersTe duurTe complexTe risicovolOnaangepastTe grootOpportuniteit voor Futurn = U-Turn for the Future!TRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAG

17

www.futurn.comBusinessmodel FuturnTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAGTransformatie Biedt een hefboom voor verduurzaming van ons industrieel weefselBiedt antwoord op hedendaagse behoeftenMomentum om ook andere problemen aan te pakken (stedenbouwkundig, verkeerstechnisch, bodem,)Momentum om vestigingsvoorschriften, voorwaarden, richtlijnen te herzien of bij te sturenMomentum om te communicerenIfv grondstof soms ingrijpend

18

www.futurn.comBusinessmodel FuturnTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAGTransformatie Soms minimaal

19

www.futurn.comBusinessmodel FuturnTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAGTransformatie Evenwicht tussenEconomische logicaVan gebruikerVan ontwikkelaar Wensen overheidMomentum voor aanpassingenPositieve basishouding (starheid is anesthesie voor verandering!)Behoeften gebruikers Financile en Operationele capaciteit van de ontwikkelaar

20

www.futurn.comBusinessmodel FuturnResultaat van transformatie is bedrijvenpark wat aan wensen van bedrijven voldoet zowel FINANCIEEL Betaalbaar zonder onvoorziene kostenFiscaal optimaal (BTW)TECHNISCH Kwalitatief, functioneel en energetisch efficintZuinig ruimtegebruikORGANISATORISCHMede-eigendomsstructuur met basisakte en reglement van inwendige ordeParkmanagement met kostendeling

TRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAG

21

BARCO KortrijkSite van 8haNiet meer geschikt voor toekomstige behoefte BARCOMet veel kwalitatieve gebouwen

www.futurn.comEnkele realisaties

22

BARCO KortrijkSnoeien om te groeien


23

BARCO KortrijkResultaat:BARCO blijft op site Creatie nieuw bedrijvenpark volgens richtlijnen Leiedal


24

TEN BRIELE Brugge3ha onderbenutte grondGrote vraag naar kleinere KMO gebouwenMasterplan met complexe ruimtebalans


25

TEN BRIELE BruggeResultaatMultifunctionele invulling met showroom, kantoren en ambachtelijke bedrijven50 tal nieuwe bedrijven


26

TEN BRIELE Brugge


27

FENIX GrimbergenSite van 3haGelegen binnen zone CARGOVILOude stortplaatsOverhangende HS lijnen2 verschillende bestemmingen doorheen site


28

FENIX GrimbergenResultaatHerconditionering ondergrondFlexibel masterplanOverleg met POM ifv ruimtebalans en invulling3 nieuwe bedrijven


29

www.futurn.comThe Futur(n)e

Dont question the change, change the question!

www.futurn.comFutur(n)e

31

De verandering is blijvend en de manier waarop we naar de realiteit kijken kan en moet rekening houden met evolutie en vernieuwing

www.futurn.comStudie Futurn naar 4 shifts

32


Na 4 jaar creatief ondernemen, verschillende roadshows en interviews met opiniemakers, overheden en klanten zijn we gekomen tot volgende synthese:


33


Na 4 jaar creatief ondernemen, verschillende roadshows en interviews met opiniemakers, overheden en klanten zijn we gekomen tot volgende synthese

Hoe omgaan met ruimte => SPACE SHIFTMengen van functies => FUNCTION SHIFTRol van de overheid => ROLE SHIFTDuurzaamheid=> SUSTAINABILITY SHIFT


34

www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shifts1. SPACE SHIFT

Leo Van Broeck Bogdan & Van Broeck

35

www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shiftsConclusie studieEr is een absolute wens om de bestaande open ruimte verder te sparen enin te zetten op hergebruik van bestaand vastgoed. Slechts in uitzonderlijke gevallen wordt het wenselijk geacht nieuwe industriezones aan te leggen.

36

www.futurn.comROLESUSTAINABILITYToekomstfitheid doorActivering van leegstaand of verouderd vastgoedOptimaliseren van het rendement van de bestaande ruimteMultifunctioneel maken van de beschikbare ruimteUitzonderingen voor bvb. NIKE, IKEA,Studie Futurn naar 4 shiftsSPACEFUNCTION

37

www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shifts2. FUNCTION SHIFT

Jo Libeer Voormalig gedelegeerd bestuurder VOKA

38

www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shiftsConclusie studieHet mengen van bepaalde functies moet gestimuleerd worden om op die manier intenser gebruik van de bestaande ruimte mogelijk te maken.Het bestaand regelgevend kader zou hierin versoepeld moeten worden.Niet alle functies vallen echter te verweven zodat dit zeer doordacht moet gebeuren.

39

www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYToekomstfitheid doorAchterhaalde economische potentie van sommige sites aan te pakkenQuid planologische ruil Minder strikte segmentering van bedrijvenparkenFlexibiliteit rond korrels milieubelastende industrieZware / milieubelastende industrie bestaat niet meerBedrijven zijn hybride mix van opslag kantoor kantoorachtigen showroom - werkplaatsVeel functies zijn verweefbaar met nieuwe type bedrijvenparkenAanvulling op bedrijvenzone wenselijk met diensten zoals crche, broodjeszaak, wasserij, Studie Futurn naar 4 shifts

40

www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYToekomstfitheid doorOpletten met wonen cfr tendens naar huisnijverheidWenselijkheid van niet-storende KMOs in de stad i.f.v. verminderen verkeersproblematiekGeen retail mengen met bedrijvigheid Thematisering van bedrijvenparkenNiet nodig, hoogstens nice-to-haveProfilering van regio / bedrijvenparkEerder samenwerking binnen bedrijvenparken van verschillende gebruikersStudie Futurn naar 4 shifts

41

www.futurn.comSUSTAINABILITYSPACEFUNCTIONROLEStudie Futurn naar 4 shifts3. ROLE SHIFT

Hans Brockmans TRENDS&Erwin Lammens POM Vlaams-Brabant

42

www.futurn.comSUSTAINABILITYSPACEFUNCTIONROLEStudie Futurn naar 4 shiftsConclusie studieDe overheid heeft een belangrijke rol te vervullen als facilitator van herontwikkelingen via het activeren van geblokkeerde sites en het vereenvoudigen van de regelgeving (inclusief sneller vergunningenbeleid).

43

www.futurn.comSUSTAINABILITYSPACEFUNCTIONROLEToekomstfitheid doorMultifunctionele invulling regelgevend mogelijk makenWaardoor economische en ruimtelijke rendabiliteit hand in hand gaanSamenwerken met overhedenOp commercieel vlak als aanbrenger dossiers en kandidatenAls facilitator op vlak van vergunningen, nutsmaatschappijen, subsidies, UitgiftebeleidControleorganismePrijsregulering

Studie Futurn naar 4 shifts

44

www.futurn.comSUSTAINABILITYSPACEFUNCTIONROLEToekomstfitheid doorSamenwerken met overhedenI.f.v. financile mogelijkheden als partnersSamen dynamische omgeving blijven verkennen en visies voor groei levensvatbaar makenOndersteuning + begeleiding te geven aan kleinere gemeenten

Studie Futurn naar 4 shifts

45

www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shifts4. SUSTAINABILITY SHIFT

Alex PolflietZero Emission Solutions &Leo Van Broeck Bogdan & Van Broeck

46

www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shiftsConclusie studieDuurzaamheid gaat verder dan het opleggen van louter energetische normen en met name beter bodemgebruik of intenser gebruik van bestaand vastgoed worden als exponenten van een duurzame economie gezien.

47

www.futurn.comSPACEFUNCTION

Toekomstfitheid doorDuurzaamheid / BodemgebruikTotal Cost of OwnershipCenten tellen !Overheid blijft aan zetTe beperkte energievraag Sector heeft al hele weg afgelegd

Studie Futurn naar 4 shiftsROLESUSTAINABILITY

48

www.futurn.comAlgemene conclusie

4 elementen van ons businessmodel blijven in evolutie

De ontwikkeling van multifunctionele bedrijvenparken op te herontwikkelen of onderbenutte sites vormt een duurzaam antwoord op de vraag naar een nieuw type bedrijfsvastgoed in onze economie.Hefboomeffect door space/function/role/sustainability shift

49

Nijverheidskaai 3 bus 3/328500 Kortrijkwww.futurn.com

Office: 056 36 19 10

WD 2015_Jungle Book. Herwaardering Bedrijfsvastgoed_Gunther Biddelo (Futurn)

Economy & Finance

Transcript of WD 2015_Jungle Book. Herwaardering Bedrijfsvastgoed_Gunther Biddelo (Futurn)