Waar vraag en aanbod elkaar vinden - RTL 4media.rtl.nl/media/financien/rtlz/2013/DTZ2013.pdf · 5...

Waar vraag en aanbod elkaar vindenDe markt voor Nederlands commercieel onroerend goedjanuari 2013

Duidelijk.DTZ Zadelhoffwww.dtz.nl

Waar vraag en aanbod elkaar vinden 2

Vastgoedvisie 3

Hoeveel kantoor wilt u bij de koffi e? 9

Beleggingen 12

Vooruitzichten kantoorbeleggingen 14

Retail 17

Logistiek 18

Woningbeleggingen 20

Vooruitzichten beleggingsmarkt Nederland 2013 21

Begrippenlijst 22

Inhoud

Waar vraag en aanbod elkaar vinden

De markt voor Nederlands commercieel

onroerend goed | Januari 2013

Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f.

ISBN 978-90-78197-34-8

Trefwoorden:

Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed,

marktonderzoek.

Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem.

Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig

is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen

verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of

verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook

weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden

overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding.

© DTZ Zadelhoff 2013.

Fotoverantwoording bij het omslag

Spaces Amsterdam (foto: Matthijs Borghgraef)

Vastgoedvisie

Minder kantorenIn 2012 is in Nederland op bestuurlijk vlak veel gebeurd. Diverse

ontwikkelingen hebben invloed op de vastgoedmarkt. Zo wordt

het aantal gemeenten in Nederland verminderd waardoor grotere

gemeenten zullen ontstaan. Dit is voor de vastgoedmarkt een

positieve ontwikkeling, omdat hiermee de concurrentie tussen nabij

gelegen gemeenten kleiner zal worden; een van de belangrijkste

oorzaken van het overaanbod van kantoren.

Het ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’ dat op 27 juni 2012

door het Rijk, een aantal koepelorganisaties en een aantal

brancheorganisaties is ondertekend, biedt handreikingen om het

kantorenoverschot terug te dringen. Het hoofddoel van het

convenant is het realiseren van een goed functionerende

kantorenmarkt. Een markt waarin de kantorenvoorraad beter

aansluit op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locatie,

gebouwfunctionaliteit en omvang (artikel 2.1 van het convenant).

Het convenant gaat er van uit dat provincies de regie nemen als

het gaat om ruimtelijke ordening. Provincies worstelen met deze

verantwoordelijkheid, waardoor deze aanpak nog niet tot zichtbare

resultaten heeft geleid. Daarnaast is het zogenaamde sloopfonds

niet van de grond gekomen, omdat er geen draagvlak blijkt te zijn

bij gebouweigenaren en gemeenten.

Van aanbodgedreven naar vraaggedreven In het Kantorenconvenant is vastgelegd dat ontwikkelaars

nieuwbouw van kantoren hoofdzakelijk in Groeigebieden dienen te

ontwikkelen (artikel 8.2). Vraag en aanbod worden in het convenant

weliswaar aan elkaar gekoppeld, maar uit de defi nities van de

verschillende gebieden (artikel 1) kunnen we opmaken dat de visie is

ontwikkeld vanuit een aanbodgedreven blik naar de markt. Het

toevoegen van kantoren aan de voorraad op welke locatie dan ook

mag geen uitgangspunt zijn. Wij vinden dat de huidige en

toekomstige vraag nog meer leidend moet zijn en dat vanuit de

behoefte van de gebruiker naar de markt moet worden gekeken.

3 Waar vraag en aanbod elkaar vinden

WTC in Amsterdam

In ons vorige VastgoedVisierapport ‘De kanshebbers in de markt’ van januari 2012 werd een beeld van het aanbod van kantoorruimte geschetst. We constateerden dat de Nederlandse kantorenmarkt kon rekenen op minder vraag en daardoor te maken had met structureel overaanbod. Voor elk kantoor dat vorig jaar in aanbod stond, werd het perspectief op het vinden van een gebruiker in de markt geïnventariseerd. Op deze manier werd het aanbod in drie categorieën verdeeld: kansrijk, kanshebbend en kansarm aanbod.


Opnameniveau is blijvend veranderdDe vraag wordt gevormd door verschillende soorten

kantoorgebruikers met ieder een andere huisvestingsbehoefte.

De economische crisis heeft invloed gehad op deze

huisvestingsbehoefte. De vraag naar kantoorruimte is sinds 2009

aanzienlijk kleiner dan in de jaren daarvoor. Wanneer de gemiddelde

opname over de periode 2009 tot 2012 wordt vergeleken met de

gemiddelde opname over 2005 tot 2008, dan blijkt dat voor alle

sectoren de opname is gedaald. De opname in 2012 bedraagt bijna

1,2 miljoen m2. Het is de verwachting dat de marktdynamiek blijvend

is veranderd en dat we de komende jaren te maken hebben met een

opnameniveau dat rond 1 miljoen vierkante meter schommelt.

Binnen dat opnameniveau ontwikkelen de sectoren zich verschillend.

Als de gemiddelde opname over 2011 tot 2012 wordt vergeleken met

de gemiddelde opname over 2009 tot 2010, dan kent een aantal

sectoren een hogere dynamiek. Opvallend is dat dit voornamelijk de

sectoren financiële en economische zakelijke dienstverlening betreft.

Deze hogere dynamiek wordt overigens hoofdzakelijk ingegeven

door krimp. Dit betekent dat bij herhuisvesting meer ruimte wordt

achtergelaten dan dat in gebruik wordt genomen. Het gedeelte van

de opname dat door de overheid en non-profit instellingen wordt

bepaald, kent geen herstel en daalt verder.

Inspelen op de gebruikerDe dynamiek op de kantorenmarkt is weliswaar blijvend veranderd,

maar er is nog steeds behoefte aan kantoorruimte. Op dit moment

wordt 85% van de kantorenvoorraad gebruikt. In ons vorige

VastgoedVisierapport ‘De kanshebbers in de markt’ werd duidelijk

dat een aantal geografische en marktspecifieke kenmerken als

succesfactor kan worden gezien. Kantoren in een stedelijk gebied

met minimaal 150.000 inwoners, met een historisch centrum, een

universiteit en een groeiende beroepsbevolking, zijn eerder kansrijk

dan kantoren in andere stedelijke gebieden. Dit heeft te maken met

de voorkeur van mensen om te werken in een levendige omgeving

die goed bereikbaar is en waar veel voorzieningen zijn te vinden. In

deze gebieden wordt een hoger percentage van de voorraad

gebruikt en is in sommige steden zelfs schaarste aan beschikbare

kantoorruimte.

Toch is het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt te ruim voor

de huidige en toekomstige vraag naar kantoorruimte. Dit maakt de

strijd om de gebruiker hevig. Waar in de afgelopen decennia sprake

was van een aanbodgedreven markt is nu sprake van een

vraaggedreven kantorenmarkt. Het is steeds belangrijker om in de

huid van de gebruiker te kruipen en als eigenaar van vastgoed te

anticiperen op de wensen van de gebruiker.

Activiteitgerelateerde werkplekDe toekomstige vraag wordt bepaald door de wensen van de

gebruiker. Organisaties hebben verschillende afdelingen en de

medewerkers van die afdelingen voeren verschillende activiteiten

uit. Deze activiteiten van de medewerker zijn leidend voor het soort

werkplek en de uiteindelijke huisvestingsvraag van de organisatie.

De activiteitgerelateerde werkplek heeft de toekomst.

We hebben de activiteiten van werknemers verdeeld in zes

gebruikerstypologieën. Binnen een organisatie zijn vaak

verschillende soorten werknemers actief die tot verschillende

gebruikerstypologieën behoren. Iedere typologie kent haar eigen

profiel en voor iedere typologie gelden andere eisen aan

huisvesting. Zo wensen ‘De Zakelijken’ een kantoor waarin vrijwel

alle kantoorfuncties gefaciliteerd worden. Daarnaast speelt voor

deze gebruikerstypologie de locatie een belangrijke rol en is

bijvoorbeeld de autobereikbaarheid van groot belang. Voor ‘De

Creatieven’ is het juist heel belangrijk dat de ruimte waarin zij

werken hen inspireert. Dergelijke ruimten passen niet altijd in een

standaardstramien en dus zijn de flexibele gebruikersmogelijkheden

van een kantoorgebouw van doorslaggevend belang. ‘De 9 tot 5-ers’

verblijven veelal op kantoor en het is voor hen daarom van groot

belang dat er veel aandacht wordt besteed aan de individuele

werkplek, terwijl ‘De Netwerkers’ juist veel meer belang hechten aan

gemeenschappelijke ruimten. Die moeten geschikt zijn om mensen

te ontmoeten. Discretie en stijl zijn voor een kantoorgebouw dat

geschikt is voor ‘De Bestuurders’ manifest. Het kantoorgebouw is

voor hen een visitekaartje. ‘De Verkopers’ hebben er een groot

belang bij dat hun kantoor in de nabijheid van hun

verzorgingsgebied is gelegen en dat de bereikbaarheid optimaal is.

In de tabel is per gebruikerstypologie een profiel geschetst van de

kernactiviteiten of de kernproducten. Vervolgens is een aantal

kernmerken weergegeven die de huisvestingsvraag van de

Vastgoedvisie

-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40%-40%-50%-60%-70%

Dynamiek kantoorruimte Nederland per sector Verhouding gemiddelde opname 2011-2012 t.o.v. gemiddelde opname 2009-2010

Negatief

Accountancy, jurisdisch en fiscaalBanken, verzekering- en pensioenfondsen

Overige zakelijke dienstverleningStichtingen

HandelsorganisatiesZorg en OnderwijsVervoerICT en telecommunicatieInternet en mediaEnergieArchitecten, adviesbureas, R&DOverheid en non-profit

Bron: DTZ Research, 2013

Positief


gebruikers weergeeft, gevolgd door het soort bedrijven dat past bij

deze huisvestingsvraag. Overigens kunnen bedrijven goed bij

meerdere typologieën passen. Zo behoren bemiddelaars zowel tot

‘De Netwerkers’ als tot ‘De Verkopers’.

Om een inschatting te kunnen geven van waar vraag en aanbod

elkaar ontmoeten, is het van belang om per typologie de

ontwikkeling van de vraag te analyseren. Het is de verwachting dat

het metrage kantoorruimte dat op dit moment wordt gebruikt door

‘De Zakelijken’, ‘De 9 tot 5-ers’, ‘De Bestuurders’ en de ‘De

Verkopers’ zal afnemen. De huisvestingsvraag van ‘De Creatieven’

en ‘De Netwerkers’ zal toenemen en deze typologieën zullen dan

ook meer kantoorruimte gaan gebruiken in de toekomst. Dat de

vraag toeneemt heeft te maken met het feit dat er in Nederland

steeds meer zelfstandigen zonder personeel actief zijn en hier

speelt een aantal kantoorformules goed op in (zie pagina 9 t/m 11).

Gebruikertypologie Aandachtspunten voor huisvesting Voorbeeldorganisaties Metrage in gebruik

De Zakelijken

Dienstverlenend

Intensieve individuele klantrelatie

Advisering

Op bezoek bij de klant

Ontvangen van de klant

Nadruk op vergaderen en ontvangen

Mix van kantoorconcepten

Aanwezigheid facilitaire voorzieningen

Informele ontmoetingsruimten

Private bankiers

Accountants

Advocaten

Fiscalisten

Adviesbureaus

De Creatieven

Unieke producten

Innovatief

Overleg

Virtueel klantcontact

Nadruk op projecten en presentaties

Activiteitgerelateerde werkruimten

Geen aanwezige facilitaire voorzieningen

Architecten

Reclamebureaus

Mediabedrijven

Internetbedrijven

Gaming Industry

De 9 tot 5-ers

Routinematige werkzaamheden

Administratieve werkzaamheden

Intern overleg

Backoffi ce

Ondersteunend

Nadruk op verblijven

Aanwezigheid facilitaire voorzieningen

Mix van open en gesloten kantoorconcepten

Beperkte vergaderfaciliteiten


Verzekering- en pensioenfondsen

Publieke organen

Non-profi t organisaties

Belangenverenigingen

Stichtingen

De Netwerkers

Zelfstandig werkzaam

Innovatief

Kleinschalige projecten

Virtueel klantcontact

Extern overleg buiten de deur

Kleine ondernemingen

Nadruk op verblijven, vergaderen, ontvangen, ontmoeten

Business-lounge of hotelconcept

Activiteitgerelateerde werkruimten icm kernachtig werken

Gedeelde hoogwaardige facilitaire voorzieningen

Integratie van ontspannings- en werkfuncties


ZZP-ers

Spinn-offs

Bemiddelaars

Start-ups

Meerdere disciplines

De Bestuurders

Decision makers

Regisseurs van beleid

Intern overleg

Frontoffi ces

Visitekaartje

Nadruk op ontmoeten en vergaderen

Integratie van ontspannings- en werkfuncties


Publieke organen

Non-profi t organisaties

Holdings

Banken

De Verkopers

Verkopen van diensten of producten

Vaak kleine organisaties

Baliefunctie

Op bezoek bij de klant

Ontvangen van de klant

Internationaal

Nadruk op intern en extern ontmoeten

Activiteitgerelateerde werkruimten


Bankfi lialen

Bemiddelaars

Handelsorganisaties

Import- en exportbedrijven

ICT


Minder ruimtegebruik creëert dynamiek Een afname van het totale metrage dat wordt gebruikt, wil niet

zeggen dat er geen dynamiek te verwachten is. Als organisaties zich

effi ciënter organiseren, is minder kantoorruimte nodig. Binnen de

bestaande huisvesting is deze effi ciencyslag niet altijd te realiseren.

Het gevolg is dat wordt gezocht naar alternatieve huisvesting. In de

top 20 van grootste verplaatsingen van 2012, is een aantal

voorbeelden te vinden. Zo heeft ING besloten de huisvesting te

optimaliseren. Vijf locaties worden verlaten en de werkzaamheden

worden geconcentreerd in Toren B aan De Entree in Amsterdam

Zuidoost.

Dat de huisvestingsvraag behoorlijk kan verschillen per organisatie

blijkt ook uit de top 20 grootste verplaatsingen in 2012. Voor

Capgemini is het van groot belang dat de autobereikbaarheid

optimaal is geregeld, terwijl Robeco heeft gekozen voor een locatie

die goed met het openbaar vervoer te bereiken is. Deze top

20-transacties geven een goed beeld van waar vraag en aanbod

elkaar vinden. Uit de top 20 blijkt verder dat gebruikers vaak niet in

één gebruikerstypologie zijn te vatten. Voor het vinden van de juiste

huisvesting moet eerst een goed profi el worden gemaakt van die

gebruiker.

Vastgoedvisie

Top 20 verplaatsingen 2012 Kantoren

Plaats Locatie Organisatie Metrage Kanslabel Bouwstatus Gebruikerstypologie

Amsterdam Centrumgebied Zuidoost Nuon Energy 26.000 Kanshebbend Gerenoveerd De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

Utrecht De Wetering Capgemini Nederland 21.000 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken / De Verkopers

Amsterdam Centrumgebied Zuidoost ING 20.000 Kanshebbend Bestaand De Zakelijken / De Verkopers

Rotterdam Rotterdam Central District Robeco Nederland 16.000 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken / De Verkopers / De Bestuurders

Amsterdam Zuidas Stibbe 14.400 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken

Den Haag Zuid-Hollandlaan Spaces 10.200 Kanshebbend Gerenoveerd De Creatieven / De Netwerkers / De Zakelijken

Rotterdam Rotterdam Central District NautaDutilh 10.000 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken / De Bestuurders

Arnhem IJsseloord II Dekra 8.700 Kanshebbend Bestaand De 9 tot 5-ers

Amsterdam Zuidas Spaces 8.700 Kansrijk Gerenoveerd De Creatieven / De Netwerkers / De Zakelijken

Schiphol Schiphol-Centrum Cargill Nederland 8.200 Kansrijk Nieuwbouw De Bestuurders / De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

Hoofddorp Beukenhorst-Zuid Bluewater Energy Services 8.000 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

's-Hertogenbosch Paleiskwartier Enexis bv 7.800 Kansrijk Nieuwbouw De Bestuurders / De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

Den Haag Beatrixkwartier Mn Services 7.300 Kansrijk Bestaand De Bestuurders / De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

Amsterdam Centrum Eyeworks 7.000 Kansrijk Bestaand De Creatieven

Eindhoven High Tech Campus ASML 6.600 Kanshebbend Bestaand De Creatieven

Enschede Business & Science Park Demcon Holding 6.500 Kanshebbend Bestaand De Creatieven

Zoetermeer Rokkeveen Ortec 6.300 Kansarm Bestaand De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

Hoofddorp Beukenhorst-Oost PostNL Pakketten Benelux 5.600 Kanshebbend Bestaand De 9 tot 5-ers / De Zakelijken

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers D.E. Master Blenders 1713 5.500 Kansrijk Nieuwbouw De Bestuurders

Leiden Centrum ID College 5.100 Kanshebbend Bestaand De Bestuurders / De 9 tot 5-ers

Uit de top 20 blijkt dat elf kantoren ten aanzien van de

verhuurbaarheid vooraf als kansrijk zijn bestempeld, acht kantoren

als kanshebbend en een kantoor als kansarm. Voor een aantal

nieuwbouwkantoren is een aanname gedaan op basis van de locatie

en de daar geldende marktverhoudingen, aangezien het betreffende

vastgoed niet in aanbod heeft gestaan.

Het feit dat maar liefst achtmaal bedrijven werden gehuisvest in een

nieuwbouwkantoor is ook veelzeggend. Er is blijkbaar een

kwalitatieve vraag die door het bestaande aanbod niet altijd kan

worden geboden. In negen gevallen kon de vraag wel worden

beantwoord door bestaande kantoren. Eyeworks is de enige

organisatie uit de top 20 die een bestaand gebouw heeft betrokken

dat, toen het in aanbod stond, als kansrijk werd bestempeld. Dit

betreft Raamplein 1, beter bekend als het HES-complex, een

monumentaal pand in het centrum van Amsterdam.

Bovendien geldt dat drie kantoren grondig zijn gerenoveerd.

Spaces heeft in Amsterdam haar kantoorpand van binnen volledig

veranderd en ook De Rode Olifant in Den Haag is opgeleverd. Het

Nieuw Amsterdam gebouw in Amsterdam Zuidoost wordt volledig

gestript en aan de wensen van Nuon aangepast, voordat zij dit

kantoor betrekt. Op die manier wordt dit kanshebbende kantoor

kansrijk.

De Croon, ’s-Hertogenbosch


Plaats Locatie Organisatie Metrage Kanslabel Bouwstatus Gebruikerstypologie

Amsterdam Centrumgebied Zuidoost Nuon Energy 26.000 Kanshebbend Gerenoveerd De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

Utrecht De Wetering Capgemini Nederland 21.000 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken / De Verkopers

Amsterdam Centrumgebied Zuidoost ING 20.000 Kanshebbend Bestaand De Zakelijken / De Verkopers

Rotterdam Rotterdam Central District Robeco Nederland 16.000 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken / De Verkopers / De Bestuurders

Amsterdam Zuidas Stibbe 14.400 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken

Den Haag Zuid-Hollandlaan Spaces 10.200 Kanshebbend Gerenoveerd De Creatieven / De Netwerkers / De Zakelijken

Rotterdam Rotterdam Central District NautaDutilh 10.000 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken / De Bestuurders

Arnhem IJsseloord II Dekra 8.700 Kanshebbend Bestaand De 9 tot 5-ers

Amsterdam Zuidas Spaces 8.700 Kansrijk Gerenoveerd De Creatieven / De Netwerkers / De Zakelijken

Schiphol Schiphol-Centrum Cargill Nederland 8.200 Kansrijk Nieuwbouw De Bestuurders / De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

Hoofddorp Beukenhorst-Zuid Bluewater Energy Services 8.000 Kansrijk Nieuwbouw De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

's-Hertogenbosch Paleiskwartier Enexis bv 7.800 Kansrijk Nieuwbouw De Bestuurders / De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

Den Haag Beatrixkwartier Mn Services 7.300 Kansrijk Bestaand De Bestuurders / De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

Amsterdam Centrum Eyeworks 7.000 Kansrijk Bestaand De Creatieven

Eindhoven High Tech Campus ASML 6.600 Kanshebbend Bestaand De Creatieven

Enschede Business & Science Park Demcon Holding 6.500 Kanshebbend Bestaand De Creatieven

Zoetermeer Rokkeveen Ortec 6.300 Kansarm Bestaand De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

Hoofddorp Beukenhorst-Oost PostNL Pakketten Benelux 5.600 Kanshebbend Bestaand De 9 tot 5-ers / De Zakelijken

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers D.E. Master Blenders 1713 5.500 Kansrijk Nieuwbouw De Bestuurders

Leiden Centrum ID College 5.100 Kanshebbend Bestaand De Bestuurders / De 9 tot 5-ers

Hoek De Lairessestraat/Concertgebouwplein Amsterdam


Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?

Een ander bedrijf dat al langer actief is in Nederland en waar

flexibele werkplekken kunnen worden gehuurd is Regus. Regus

speelt duidelijk in op de wensen van de gebruiker.

Eduard Ch.L.M. Schaepman MM RM, Algemeen Directeur licht toe:

“De huidige manier van werken zorgt voor veel stress. Je moet

overal op tijd zijn, tegelijkertijd heb je te maken met files. Die stress

Op dit moment zijn veel zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers) actief in Nederland. In de jaren ’90 was 1 op de 17 personen in de werkzame beroepsbevolking ZZP-er, tegenwoordig is dat 1 op de 10, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Planbureau. Een zelfstandige heeft een hele andere huisvestingsvraag dan een organisatie met veel werknemers. Veel ZZP-ers werken vanuit huis, maar daar ontbreken vaak de professionele voorzieningen die zij nodig hebben. Hier speelt een aantal kantoorformules goed op in.

Het WTC op de Zuidas biedt kantoorruimte aan met internationale

uitstraling, die ook voor kleine (zelfstandige) ondernemingen

geschikt is. Op dit moment zijn er meer kleine ondernemers,

waaronder ZZP-ers gehuisvest dan een aantal jaar geleden.

Ir. Christiaan Huijg, Managing Director: “Het WTC biedt de

mogelijkheid te werken in een internationale ambiance, ook voor

bedrijven met één werkplek en ook voor bedrijven die korte

contracten willen afsluiten”. Ten einde deze doelgroep nog beter

te kunnen bedienen, biedt het WTC sinds september 2012 ook

zogenaamde ‘Suit Offices’ aan. Dit zijn volledige ingerichte

werkkamers, waar bedrijven binnen een dag terecht kunnen en

volledig operationeel zijn. Ongeveer 75% van de bedrijven die zijn

gehuisvest betreffen internationale bedrijven. De locatie nabij

Schiphol is van belang voor het succes van het WTC op de Zuidas.

Het WTC heeft een oppervlakte van 125.000 m2, waarvan

115.000 m2 kantoor, 4.000 m2 congres en horeca, 4.000 m2 winkels

en 2.000 m2 berging. Huijg: “Die 10.000 m2 overhead zorgt voor

reuring en beleving en maakt de 115.000 m2 kantoorruimte erg

succesvol.” Het WTC kent momenteel een bezettingsgraad van

97%. Ook voor het uitbreken van de schuldencrisis was dit zo.

Het WTC lijkt hiermee crisisbestendig te zijn.

WTC

in A

mst

erda

m

Flexplekken bij Berenschot in Utrecht

Regus in Laren


is niet goed voor het functioneren van een werknemer. Om ervoor te

zorgen dat werknemers minder stress kennen, zullen bedrijven zich

ruimtelijk anders gaan organiseren.” Schaepman verwacht niet dat

kantoren helemaal zullen verdwijnen, omdat corporates altijd

behoefte houden aan kernkantoren. “In de toekomst zullen

organisaties vaste contracten afsluiten voor de kantoorruimte die

zeker nodig is. Vrijwel alle overige benodigde kantoorruimte zal

flexibel worden gehuurd.” Flexibel huren kan een bepaald metrage

voor een korte termijn betreffen, maar ook een concept waar tussen

afspraken door een paar uur gewerkt kan worden.

Bij Spaces staat ook de gebruiker centraal. Martijn Roordink,

Founder: “Wij mikken op high-end professionals die huisvesting

zoeken tussen 20 en 400 m2. High-end professionals zijn tussen de

30 en 45 jaar, actief in de service-industry en willen graag een goede

work-life balance.” Deze doelgroep wordt nu niet goed bediend.

Spaces wil deze doelgroep wel goed bedienen en dat is ook de kern

van het kantoorconcept. Roordink vat het concept als volgt samen:

“Het gaat om hospitality, transparantie en kernachtig kunnen

werken met alle benodigde voorzieningen van top kwaliteit bij de

Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?

Seats to meet in Utrecht

Regus in Laren


hand. Het hele concept is als een menukaart, er zijn veel keuzes,

maar uiteindelijk betaal je wat je gebruikt.” Uiteraard is een goede

locatie ook van belang. Spaces vestigt zich op goede bereikbare

locaties. “Een goed concept en verder draait het om locatie, locatie

en locatie! Je zou kunnen spreken van retailisation of offices.”

Bovenstaande formules zijn direct gericht op de kantoorgebruiker,

niet gedefinieerd als 'het bedrijf' maar als 'de mens'. De mens staat

echt centraal en de concepten zijn erop gericht de gebruiker zo veel

mogelijk te ontzorgen. Wat dat betreft zijn deze concepten

vergelijkbaar met een goed hotel. Bezoekers van een hotel willen

graag gastvrijheid ervaren en op hun wenken bediend worden. Het

is dan misschien ook niet helemaal toevallig dat ook veel hotels en

strategisch gelegen horecagelegenheden als werkplek worden

gebruikt. De opkomst van WIFI maakt het mogelijk om met een

laptop overal te kunnen werken dus ook in hotels of restaurants.

Bijkomend voordeel: de horecavoorzieningen zijn optimaal.

Het hotel van Van der Valk in Houten aan de A27 is hier een goed

voorbeeld van. Midden op een doordeweekse dag in december zijn

op de begane grond ongeveer 150 bezoekers aanwezig. Navraag

leert dat dit aantal aan het begin of aan het einde van de dag

vergelijkbaar is. De begane grond van het hotel bestaat uit 3 delen:

de lounge, het restaurant en een café. In het restaurant, maar vooral

in de lounge zitten opvallend veel mensen met een laptop voor hen

te werken. Daarnaast zijn veel mensen in pak in overleg en wordt

duidelijk over zaken gesproken. De gastheer/manager van het hotel

geeft aan dat 95% van de bezoekers zakelijk is. Het is natuurlijk ook

best ideaal: een locatie direct aan een snelweg, waar gratis

geparkeerd kan worden, waar gebruik kan worden gemaakt van

WIFI.

Vroeger reed in veel kantoren ’s morgens en ’s middags een

koffiekarretje door de gang. Later kwam de automaat met

versgemalen koffie op kantoor. Nu is bij veel kantoorformules de

vraag: “Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?”

Caballerofabriek in Den Haag


Beleggingen: waar vraag en aanbod elkaar vinden

Het afgelopen jaar leken vraag en aanbod elkaar moeizaam te vinden op de beleggingsmarkt. Er vonden relatief weinig transacties plaats. Het investeringsvolume in 2012 komt in Nederland met EUR 4,3 miljard 4% lager uit dan in 2011. Een aantal grote transacties had een grote invloed op dit volume. 28% van het investeringsvolume in 2012 werd bepaald door slechts vijf transacties.

Top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012

Plaats Koper Verkoper Gebouw Koopsom

Eindhoven Chalet Groep Philips High Tech Campus 450

Landelijk TPG Patron Uni-Invest Uni-Invest Portefeuille 359

Amsterdam Deka Immobillien Credit Suisse Viñoly 140

Amsterdam Deka Immobilien Evans Randall The Rock 132

Landelijk WDP Van de Ven Bouw Lake Side Portefeuille 105

Bron: DTZ Zadelhoff, 2013

Deze transacties vonden allen in de eerste helft van het jaar

plaats. In de laatste twee kwartalen daalde het investeringsvolume.

Kenmerkend voor deze transacties is dat de kopers, vaak op

inventieve wijze, in staat zijn kapitaal aan te trekken voor hun

investeringen.

De twee kantorentransacties van Deka vonden plaats op een

absolute toplocatie op de Zuidas in Amsterdam. Bij beide verkopers

was druk aanwezig om te verkopen. In het geval van The Rock drong

de fi nancier aan op verkoop. In het geval van Viñoly dreigde het

open fonds van Credit Suisse te gaan liquideren. Deka kende juist

een grote investeringsdruk omdat veel particuliere beleggers in de

open fondsen van Deka investeren.

De grootste transactie van 2012 betrof de verkoop van de High Tech

Campus van Philips door middel van een sale and leaseback

constructie. Door een langjarige overeenkomst met een tophuurder

als Philips wist de koper rechtstreeks de kapitaalmarkt te vinden

om via een soort obligatielening vreemd vermogen voor de

transactie binnen te halen.

De Uni-Invest portefeuille, die bestaat uit veelal oudere kantoor-

en bedrijfsgebouwen met veel leegstand en dus een hoog risico, is

een voorbeeld van een private equity transactie waarbij de kopers

TPG/Patron via de overname van de lening tegen een lage prijs

de controle op Uni-Invest verwierven. Deze transactie heeft de

belangstelling van dit type durfi nvesteerders in de Nederlandse

markt doen toenemen. Zo werd ook de Orange portefeuille,

bestaande uit circa 25 bedrijfs- en kantoorgebouwen, door een

private equity partij gekocht.

Dat beursgenoteerd vastgoed wellicht op meer belangstelling kan

gaan rekenen bewijst de groei van het Belgische beursfonds WDP.

Veel institutionele beleggers hebben belangstelling voor logistiek

Q4

12

10

8

6

4

2Q2 Q42002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4Q2

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt - Winkels Bruto aanvangsrendement top-, midden- en basissegment

topsegment middensegment basissegment


Q4

12

10

8

6

4

2

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Q2Q2 Q4Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4Q2

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt - Wonen Bruto aanvangsrendement top-, midden- en basissegment




vastgoed, maar investeren liever indirect in dit segment via

specialisten als WDP. De zogenaamde Lake Side portefeuille,

bestaande uit nieuw gebouwde logistieke centra met lange

huurcontracten, biedt een vorm van zekerheid die beleggers in dit

segment zoeken.

De vraag van beleggers lijkt zich nadrukkelijker in twee richtingen

te splitsen. Enerzijds is er de vraag van lange termijn beleggers

naar relatief veilige vastgoedbeleggingen. Dit komt tot uiting in

een toename van transacties in woningen, dat met 29% een groot

aandeel in het totale investeringsvolume heeft. Ook winkels blijven

populair, maar dan alleen het echte A1-winkelvastgoed in de grote

steden, de grote winkelcentra en de marktconforme supermarkten

(minimaal 1.200 m2 en een goed verzorgingsgebied). Kantoren

worden alleen nog gekocht op toplocaties.

Anderzijds lijken beleggers zich te richten op zeer risicovolle maar

ook zeer hoog renderende investeringen. Oudere gebouwen met

leegstand worden tegen lage prijzen verworven. De aankoop van

de eerder genoemde Uni-Investportefeuille en Orange-portefeuille

zijn de eerste voorbeelden van buitenlandse opportunity kopers

die hun slag slaan in de Nederlandse markt tegen zeer lage prijzen.

Ook enkele particuliere investeerders kochten voor lage

koopsommen risicovolle kantoren in o.a. Den Haag-Binckhorst,

Diemen en Amersfoort.

De ontwikkeling van de rendementen is een goede afspiegeling van

de marktsituatie en ook hier zijn de twee richtingen zichtbaar. Voor

kwaliteitsvastgoed worden nog steeds scherpe rendementen

geboden, maar dit worden steeds meer incidenten. Rendementen in

het top-, midden- en basissegment hebben nog nooit zover uiteen

gelopen, vooral op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Onze

verwachting is dat in alle segmenten rendementen verder zullen

oplopen.

Q4

12

10

8

6

4

2Q2 Q42002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012


Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt - Kantoren Bruto aanvangsrendement top-, midden- en basissegment



Q4

12

10

8

6

4

2Q2 Q42002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012


Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt - Bedrijfsruimte Bruto aanvangsrendement top-, midden- en basissegment



Spaces Zuidas in Amsterdam


Deze kantoren liggen op uitstekende locaties zoals de Zuidas en

Oosterdokseiland met vaak een mix van huurders. Niet langer wordt

uitsluitend de lengte van de huurovereenkomst beoordeeld. De

locatie en kwaliteit van het gebouw, die in staat moeten zijn ook in

de toekomst huurders aan te trekken, zijn steeds meer leidend.

Omdat in dit topsegment weinig aanbod vanuit nieuwbouw zal

ontstaan, verwachten wij voor 2013 niet veel transacties in dit

segment. Wel zijn er op enkele toplocaties zoals de Zuidas, het

Beatrixkwartier en het centrumgebied van Rotterdam enkele grote

gebouwen te koop en zullen een aantal kantoren in de loop van

2013 en 2014 de eindfase van hun ontwikkeling bereiken.

Over het algemeen zal het aanbod van beleggingen in de

kantoorruimtemarkt naar verwachting wel verder verruimen door

bijvoorbeeld Duitse fondsen die vastgoed gaan verkopen,

faillissementen en een groot aantal fi nancieringen dat afl oopt

waardoor het gefi nancierde vastgoed direct, of als onderdeel van

een fi nancieringsportefeuille, te koop wordt aangeboden.

Vooruitzichten kantoorbeleggingen: de top blijft gevraagd

Dit betekent dat de prijzen verder onder druk komen te staan,

vooral aan de onderkant van de markt. Maar ook het midden- en het

topsegment worden geraakt. Hierin is Nederland niet uniek.

Prijsdalingen zijn overal in Europa zichtbaar, met uitzondering van

enkele steden als Londen en Parijs. Vanuit een Europees perspectief

worden verdere prijsdalingen verwacht, maar in Nederland lijkt deze

daling al eerder ingezet en naar verwachting komt aan deze daling

sneller een einde dan op andere Europese markten. Dan wordt het

topsegment weer interessant voor meer buitenlandse

core-beleggers en het basis- en middensegment van de markt voor

Amerikaanse en Engelse private equity partijen of durfi nvesteerders

zoals TPG/Patron.

Kantoren: top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012


Amsterdam Deka Immobillien Credit Suisse Viñoly 140

Amsterdam Deka Immobillien Evans Randall The Rock 132

Amsterdam Wölbern Invest Biesterbos Number One 89

Amsterdam HansaInvest CBRE Global Investors NL Nijenburg Oosterdokseiland 56

Amsterdam Real I.S. MAB De Alexander Oosterdokseiland 55


Cab

alle

rofa

brie

k in

Den

Haa

g

In de kantoorruimtemarkt verwachten wij nog steeds dynamiek in het core-segment van de markt. Hoewel de vraag is afgenomen, zien wij blijvende interesse van Duitse investeerders maar ook Franse en Zwitserse investeerders zijn geïnteresseerd in Nederlandse toplocaties. Wat dat betreft is het niet vreemd dat de top 5 transacties in de kantoorruimtemarkt wordt bepaald door Amsterdamse kantoorgebouwen. Wanneer de High Tech Campus en Uni-Invest transacties buiten beschouwing worden gelaten, dan zorgen deze vijf transacties samen zelfs voor bijna de helft van het totale beleggingsvolume in kantoren in 2012.


Retail: gemak en beleving

Winkels: top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012


Waddinxveen Altera Vastgoed ASR Vastgoed WC Waddinxveen 60

Amsterdam ASR Vastgoed NRE Amsterdam Herengracht, Koningsplein 57

Oegstgeest Syntrus Achmea Corio WC Lange Voort 44

Utrecht Syntrus Achmea Annexum De Planeet 44

Velsen Winkelcentrum Velserbroek Corio WC Velserbroek 26


Dit blijkt uit de top 5 van grootste winkelbeleggingen. Deze wordt

gevormd door drie winkelcentra, één winkelverzamelgebouw in de

binnenstad van Utrecht en solitaire winkels binnen de

Grachtengordel van Amsterdam. Deze zijn samen goed voor 30%

van het totale volume in winkelbeleggingen. Nederlandse

institutionele beleggers kleuren het marktbeeld, zowel als koper

(Altera, ASR en Syntrus Achmea) maar ook als verkoper (Corio). De

ontwikkelaar, traditioneel verantwoordelijk voor de ontwikkeling en

verkoop van grote Nederlandse winkelcentra, is minder prominent

aanwezig. Toch noteerde ASR de grootste winkelverkoop van 2012.

Institutionele winkelbeleggers kiezen steeds nadrukkelijker voor een

bepaalde fi losofi e. Zo zijn Redevco, VastNed en (gedeeltelijk)

Syntrus Achmea vooral geïnteresseerd in solitaire winkels op top

A1-locaties in grotere steden. Wat niet in de fi losofi e past wordt

verkocht.

Unibail Rodamco en Corio richten zich nadrukkelijk op grootschalige

winkelcentra in dominante winkelgebieden, vaak in grotere steden en

stadscentra. Vanuit een dominante rol in een winkelgebied kunnen

deze beleggers invloed uitoefenen op de winkelcentra en kan de

trekkracht van een winkelgebied worden vergroot. Momenteel

verkoopt Corio veel winkelvastgoed dat niet in deze strategie past.

De recente verkopen van winkelcentrum Lange Voort in Oegstgeest

en winkelcentrum Velserbroek zijn hier voorbeelden van.

De vraag naar solitaire winkelobjecten op A1-locaties in

‘belevingssteden’ blijft het grootst. Vraag en aanbod kunnen elkaar

hier maar gedeeltelijk vinden. Hoewel er aanbod is, blijft de vraag

vanuit institutionele en particuliere beleggers groter. Ook

winkelcentra met een zodanige schaalgrootte dat deze de

consumenten nog weten te trekken, kunnen op interesse van

beleggers rekenen. De vraag voor deze centra richt zich

voornamelijk op de grote steden en de groeikernen in de Randstad,

Noord-Brabant en Gelderland en op winkelsteden als Groningen,

Maastricht en Zwolle.

Voor 2013 verwachten wij weinig nieuwbouwtransacties omdat veel

plannen voor nieuwe winkelcentra in de ijskast worden gezet. Wel

zal er meer aanbod vanuit de bestaande portefeuilles van

institutionele beleggers op de markt komen vanwege de eerder

genoemde strategische keuzes.

WE

Fash

ion

in H

eerl

en

De winkelmarkt heeft met dalende consumentenbestedingen te maken door de opkomst van internet, de stand van zaken in de economie en het dalende consumentenvertrouwen. De vraag die overblijft, is te verdelen in dagelijkse boodschappen en winkelen voor plezier. Consumenten kunnen voor dagelijkse boodschappen kiezen uit veel alternatieven. De winkel die het meeste gemak biedt, bindt de consument. Winkelen voor plezier kan niet overal. De consument vraagt winkelgebieden met beleving. De winkelcentra die goed inspelen op het gemak van de consument of de solitaire winkels die in een levendige binnenstad zijn gelegen, kunnen nog steeds op interesse van beleggers rekenen.


Logistiek: maatwerk voor specialisten

Logistiek: top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012


Landelijk WDP Van de Ven Bouw Lake Side Portefeuille 105

Barneveld WDP Pon Onroerend Goed DC Pon 26

Almelo Aspen Real Estate OVG Projectontwikkeling DC Timberland 25

Moerdijk Prologis SNS Property Finance Orionweg 22

Eindhoven Delin Capital Asset Management Europa Immobiliare No. 1 Business Park Flight Forum 15


Ook relatief nieuwe beleggers als Aspen en Delin Capital worden

aangetrokken tot de stabiele Nederlandse logistieke markt. De

leegstand is beperkt (circa 7%) en komt in geen enkele regio uit

boven 10%. De afgelopen jaren is er slechts weinig logistieke ruimte

aan de voorraad toegevoegd. Voor wat betreft nieuwbouw wordt er

alleen gebouwd indien de gebruiker er is, en wordt het gebouw ook

op de wensen van de logistieke gebruiker gebouwd, het

zogenaamde built-to-suit.

Hierdoor is inmiddels wel sprake van de nieuwe generatie

distributiecentra. Deze gebouwen liggen op distributieknooppunten,

ook wel 'hotspots' genoemd, zoals bij de Rotterdamse haven of

Schiphol of belangrijke autoroutes in Brabant en Limburg richting

Duitsland en Frankrijk. Deze gebouwen hebben de juiste hoogte en

zijn voorzien van moderne faciliteiten en duurzame, energiezuinige

installaties. Hierdoor veroudert een deel van de bestaande voorraad

logistieke gebouwen. Deze gebouwen lijken alleen verhuurd te

worden als een logistiek dienstverlener een spoedeisende vraag

naar ruimte heeft of er tegen een lage prijs en een kort contract

gehuurd kan worden. De vraag van beleggers richt zich vooral op

nieuw gebouwde, moderne distributiecentra. De top 5 transacties

van dit jaar betroffen allen nieuwbouwprojecten of in ieder geval

gebouwen jonger dan 10 jaar. Omdat goederenstromen redelijk

nauwkeurig gevolgd kunnen worden en daarmee logistieke hotspots

eenvoudig bepaald kunnen worden, constateren wij dat de vraag van

beleggers zich bijna uitsluitend op deze hotspots richt. Voor

nieuwbouw met lange huurovereenkomsten worden nog steeds

hoge bedragen geboden. Wij verwachten een groter aanbod in het

oudere segment en meer druk van partijen om dit type gebouwen te

gaan verkopen. Het verschil in aanvangsrendementen tussen oud en

nieuw vastgoed zal daardoor verder toenemen.

Tesl

a EU

meg

acen

ter

in T

ilbur

g

De logistieke vastgoedmarkt vormt een niche binnen de beleggingsmarkt, waarin specifi eke kennis van de gebruiker doorslaggevend is. Vaak wordt daarom indirect belegd in dit segment van de markt. Gespecialiseerde partijen als Prologis, Goodman, Segro en WDP bieden deze mogelijkheid. Zij weten wat de gebruikers van opslag- en distributiecentra drijft en spelen ook in op veranderende gebruikerswensen die vooral retailers stellen aan distributiegebouwen als gevolg van hun e-commerce activiteiten.

Het investeren in logistiek vastgoed kan, mits op de juiste locatie wordt geïnvesteerd, voor een relatief hoog rendement zorgen. En dit tegen een minder risico. Het Belgische beursfonds WDP weet op die manier kapitaal op de beurs aan te trekken en maakt een sterke groei door. Naast de al eerder vermelde Lake Side Portefeuille kocht WDP het nieuwe distributiecentrum van auto-importeur Pon in Barneveld door middel van een sale and leaseback constructie met een 15-jarige huurovereenkomst.


De woningbeleggingsmarkt wint aan terrein, zowel in verhouding tot het totale volume van vastgoedbeleggingen als in absolute getallen. Er werd met EUR 1,2 miljard 11% meer geïnvesteerd in woningen dan in 2011.

Woningbeleggingen: politiek gevoelig

Wonen: top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012


Leiden, Rotterdam Bouwfonds REIM Vesteda Stevenshof, Groenendaal 51

Amsterdam Zuidoost Axcellent Spinozacampus Duwo Rochdale 50

Amstelveen Altera Vastgoed De Nijs Laan van de Helende Meesters 27

Amsterdam Altera Vastgoed De Key Keyzer 21

Den Haag Bouwfonds REIM Bouwinvest Morgenstond 18


De vraag naar woningbeleggingen richt zich vooral op

nieuwbouwwoningen in de Randstad. Veel institutionele beleggers

willen hun woningportefeuille uitbreiden en verjongen. Met name

Syntrus Achmea is actief op dit vlak maar ook ASR, MN, Altera en

CBRE Global Investors investeren fors in nieuwbouw.

De dynamiek op de woningmarkt is wel veranderd. De particuliere

markt voor koopwoningen stagneert, waardoor uitponden voor

beleggers minder interessant is geworden. Dat maakt dat

woningcomplexen nu worden verkocht op basis van langjarige

huurexploitatie aan zowel institutionele als particuliere beleggers.

Door de stagnerende koopwoningmarkt en door de voorgenomen

kabinetsmaatregelen, die het fi nancieren van koopwoningen

beperken, nemen huurwoningen in populariteit toe.

Op basis van demografi sche ontwikkelingen is vrij goed te volgen

waar de vraag naar woningen zich ontwikkelt. Feitelijk neemt de

consumentenbehoefte voor woningen toe doordat het aantal

huishoudens stijgt. De vraag zal zich op een ander soort woningen

richten doordat de huishoudensamenstelling verandert. Omdat nu

bijvoorbeeld sprake is van een grote behoefte aan

studentenwoningen is het niet verwonderlijk dat een van de

grootste transacties van 2012 studentenwoningen betreft. Het gaat

om een nieuwbouwcomplex in Amsterdam Zuidoost.

De overheid heeft een sterke invloed op ontwikkelingen in de

woningmarkt. De voorgenomen kabinetsmaatregelen dienen zorg te

dragen voor een beter functionerende huurwoningmarkt. Zo maakt

de aanpak van scheefwonen huurverhoging mogelijk. Hierdoor

zullen huishoudens in de gereguleerde huursector eerder geneigd

zijn te verhuizen naar woningen die meer aansluiten bij hun wensen,

omdat subsidie die was gekoppeld aan de 'sociale' huurwoning

afneemt. Daarmee nemen ook de verschillen tussen de

gereguleerde en geliberaliseerde huursector enerzijds en de

koopsector anderzijds af.

De kabinetsvoornemens hebben ook voor beleggers en vooral voor

woningcorporaties grote gevolgen. Dit zal de structuur van de

woningbeleggingsmarkt gaan beïnvloeden. De rol van corporaties

zal gaan afnemen. Enkele grote corporaties kampen met enorme

fi nanciële problemen, zoals bijvoorbeeld Vestia. Dit heeft zijn

weerslag op de gehele sector. Daarnaast krijgen zij van de overheid

een extra verhuurderheffi ng opgelegd. De scheefhuurtoeslag die

deze heffi ng moet compenseren en waarbij de hogere inkomens

extra huur dienen te betalen, is alleen interessant in gebieden waar

sprake is van huurpotentie. In de randen van Nederland en in veel

volksbuurten, waar corporaties veelal actief zijn, is deze ruimte niet

aanwezig. Daarnaast worden gereguleerde huren gemaximeerd op

4,5% van de WOZ waarde. Dit impliceert dat woningen met een

WOZ waarde tot circa EUR 177.000 tot de gereguleerde voorraad

zullen gaan horen. Dit leidt tot problemen bij de ontwikkeling van

studenten- en starterswoningen die niet meer kostendekkend

ontwikkeld kunnen worden. Het gevolg is dat beleggers vrezen dat

huren in sommige gevallen kunnen gaan dalen.

Omdat veel institutionele beleggers in hun wens om te verjongen

ook afscheid nemen van oudere, bestaande woningcomplexen en

omdat enkele corporaties, als gevolg van liquiditeitsproblemen,

gedwongen zijn grote delen van hun woningbezit te verkopen,

verwachten wij dat in 2013 het woningaanbod in de beleggingsmarkt

zal toenemen. Door deze toename van het aanbod en het feit dat de

particuliere belegger, die vooral in dit segment actief is, wordt

geremd in zijn fi nancierings- en uitpondmogelijkheden zullen de

prijzen hier verder onder druk komen. Rendementsverwachtingen

moeten aangepast worden, met lagere prijzen tot gevolg. De vraag

naar nieuwbouw blijft daarentegen onverminderd hoog.

Het aanbod van beleggingsobjecten en -portefeuilles is in 2012 gegroeid en zal ook in 2013 groeien. Het aanbod is groot en enorm divers. Doordat veel partijen in fi nanciële problemen zitten moeten zij verkopen: particuliere fondsen met teveel fi nanciering, (inter-)nationale fondsen als gevolg van kapitaalonttrekkingen en liquidaties, banken als gevolg van faillissementen, ontwikkelaars die geen afzet voor hun producten vinden en corporaties die hun bezit moeten afbouwen.

Vooruitzichten beleggingsmarkt Nederland 2013

Het sentiment in de beleggingsmarkt wordt nog altijd bepaald door

aanhoudende negatieve economische vooruitzichten. Een opleving

van de gebruikersmarkten wordt niet op korte termijn verwacht. Dit

gegeven, gekoppeld aan de blijvende onzekerheid in de fi nanciële

markten, leidt naar onze verwachting tot relatief beperkte activiteit

op beleggingsmarkt in 2013.

De belegger zal zijn focus nog meer leggen op veilig kwaliteitsvastgoed

in sectoren zoals wonen, logistiek, A1-winkels en winkelcentra. Voor

de kantorenmarkt en delen van de winkelmarkt, zoals PDV- locaties,

zijn de vooruitzichten minder gunstig. Wel lijkt internationaal het

idee te ontstaan dat een bodem in de Nederlandse kantorenmarkt

wordt bereikt en dat de investeringen in kantoren kunnen opleven

door opportunistische beleggingen in vooral het kanshebbende deel

van de kantoorruimtemarkt. Bij dit alles zal de belegger zich meer

dan ooit op de gebruiker van het vastgoed richten. De gebruiker

bepaalt wat een goede belegging is. De gebruiker vormt de basis

voor een investering. Alleen daar waar de verwachte

huurwaardeontwikkeling juist wordt verwerkt in de prijsvorming, in

rendementen en koopsommen zullen transacties plaatsvinden.

Vraag en aanbod in beleggingsmarkt zullen elkaar vinden daar waar

de gebruiker zich nu en in de toekomst wenst te vestigen. Met

andere woorden daar waar gebouw en locatie voor de gebruiker

optimaal zijn, maar ook daar waar risico en rendement weer met

elkaar in verhouding komen te staan.


Grachtengordelcomplex aan de Herengracht en Keizersgracht in Amsterdam


Aanbod

Gebouwen waarin per ultimo van elk

kalenderjaar minimaal 500 m2

kantoorruimte, 750 m2 bedrijfsruimte

(inclusief de bijbehorende kantoorruimte)

dan wel 200 m2 winkelruimte voor de

verhuur of verkoop beschikbaar is. Het

aanbod heeft uitsluitend betrekking op

reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde

complexen. Projecten in voorbereiding

worden niet meegeteld.

Bedrijfsruimte

Ruimte bestemd voor productie, opslag en

distributie van goederen. Ook

bedrijfspaviljoens met een verhoogde

kantoorcomponent – soms oplopend tot 50

procent van het totale vloeroppervlak –

vallen hieronder.

Beroepsbevolking

Tot de beroepsbevolking 15-65 jaar worden

gerekend:

- Personen die ten minste 12 uur of meer

per week betaalde arbeid verrichten

- Personen die ten minste 12 uur per week

gaan werken of willen werken.

Bestaande bouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan

twee jaar.

Bezettingsgraad werkplek

Het aantal FTE's per werkplek.

Bruto-aanvangsrendement

De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen

en eigenaarslasten, als percentage van de

totale verwervingsprijs vrij op naam.

Brownfi elds

Gebied met verlaten industriële bebouwing

geschikt voor herontwikkeling.

Eersteklas vastgoed

Modern, courant onroerend goed dat

tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen

en eisen van het bedrijfs leven en zich op

een goede locatie bevindt. Kantoor- en

bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de

beste (werk-)locaties wordt in het algemeen

gezien als eersteklas vastgoed. In de

winkelruimtemarkt wordt ruimte met een

courante frontbreedte en een gangbaar

oppervlakte in het A-winkelgebied als

eersteklas aangemerkt.

Eigenbouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor

rekening van de gebruiker worden

gerealiseerd.

Het Nieuwe Werken

Het tijd- en plaatsonafhankelijk uitvoeren

van werkzaamheden, gebruikmakend van

nieuwe mobiele technologie. Kantoren

verworden tot ontmoetingsplaatsen.

Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten

Prijzen per vierkante meter verhuurbaar

oppervlak per jaar exclusief BTW,

servicekosten en huurderspecifi eke

inrichtingskosten.

Greenfi elds

Projecten die op locatie worden

gerealiseerd, waar nog geen andere

objecten of belemmeringen bestaan.

Kantoorruimte

Ruimte bestemd voor de uitoefening van

een bedrijf, beroep of dienst waarin geen

product wordt vervaardigd, doch van

waaruit uitsluitend dienstverlening wordt

bedreven.

Leegstand

Aangeboden ruimte in opgeleverde

gebouwen die op het moment van

inventarisatie niet (meer) in gebruik is.

Nieuwbouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger dan

twee jaar. Ook bestaande bouw, welke zeer

ingrijpend is gerenoveerd, wordt als

nieuwbouw aangemerkt.

Opname

Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de ‘vrije

markt’ is verhuurd en verkocht met een

metrage van minimaal 500 m2 v.v.o.

(kantoorruimte) met uitzondering van sale

and lease back transacties, huurverlengingen

en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-

gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).

Opnamecijfers worden geregistreerd op het

moment dat tussen betrokken partijen

wilsovereenstemming is bereikt.

Structureel aanbod

Het deel van het aanbod dat drie jaar of

langer als aanbod staat geregistreerd.

Structurele leegstand

Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in

gebruik bij huurders.

Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)

De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,

tussen de opgaande scheidingsconstructies

die de desbetreffende ruimte omhullen,

inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.

Bij de bepaling van de verhuurbare

oppervlakte worden de volgende elementen

niet meegenomen: technische ruimtes,

verticale stijgpunten en dragende

binnenwanden (NEN 2580).

Voorraad kantoorruimte

Bestaande of in aanbouw zijnde

kantoorruimte met een oppervlakte van 500

m2 v.v.o. of meer. De kantorenvoorraad per

gegevens zijn afkomstig van Bak (cijfers

januari 2012).

Voorraad in gebruik

Het deel van de kantorenvoorraad dat op het

moment van inventarisatie niet als aanbod

staat geregistreerd. Het betreft hier dus een

combinatie van gegevens van Bak

(kantorenvoorraad) en DTZ Zadelhoff

(aanbod).

Vrije markt

De huur- en/of koopmarkt waarin

projectontwikkelaars en beleggers kantoor-,

bedrijfs- en/of winkelgebouwen aanbieden

voor nog onbekende gebruikers.

Begrippenlijst

22

www.dtz.nlwww.dtz-ugl.com

DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker in

advies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk

van DTZ en UGL Services. Deze combinatie telt 26.000 vaste medewerkers en is

wereldwijd actief met 208 vestigingen in 52 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoff

vertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden.

DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam en ruim 200 makelaars en

adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijk maken.

DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten

vennootschappen en waarin de combinatie DTZ en UGL Services een

minderheidsbelang heeft. UGL Services is een divisie van UGL Limited dat als UGL

is geregistreerd aan de Australian Stock Exchange.


www.dtz.nlwww.dtz-ugl.com

01-20

13

Waar vraag en aanbod elkaar vinden - RTL 4media.rtl.nl/media/financien/rtlz/2013/DTZ2013.pdf · 5...

Documents

Transcript of Waar vraag en aanbod elkaar vinden - RTL 4media.rtl.nl/media/financien/rtlz/2013/DTZ2013.pdf · 5...