Vragen en antwoorden verhoging btw-tarief voor de vastgoedsector 25 juli 2012 (met updates van 8 augustus 2012 en 26 september 2012)

Hieronder geven wij antwoord op de meest gestelde vragen over de btw-tariefsverhoging voor de vastgoedsector Bij eerdere tariefswijzigingen heeft de staatssecretaris op een aantal onderdelen goedkeuringen gegeven Voor een deel is dit in de parlementaire toelichting nu ook gedaan Het is onduidelijk of nog meer goedkeurende regelingen zullen worden getroffen Wel is reeds aangegeven dat ondernemers met de Belastingdienst praktische afspraken kunnen maken over de uitvoering van het overgangsrecht

Update 8 augustus 2012Op 6 augustus 2012 is op de website van het ministerie van Financieumln een lsquovragen en antwoordenrsquo-brochure gepubliceerd waarin nader wordt ingegaan op de gevolgen van de btw-verhoging In deze update op ons eerdere nieuwsbericht (25 juli 2012) hebben wij de meest relevante punten uit de brochure van het ministerie van Financieumln in cursief opgenomen

Update 26 september 2012Op 21 september 2012 heeft het ministerie van Financieumln de op 6 augustus 2012 gepubliceerde lsquovragen en antwoordenrsquo-brochure geuumlpdatet De meest relevante punten uit deze update hebben wij in deze nieuwe versie van ons btw-nieuwsbericht in cursief opgenomen en aangegeven met lsquoupdate (2)rsquo Daarnaast geven wij met betrekking tot de overgangsregeling voor onroerende zaken in vraag 8a een korte toelichting op de relevantie van (het tijdstip van) de notarieumlle levering bij koop-aanneemovereenkomsten

Algemeen

1 Met ingang van welke datum wordt het btw-tarief verhoogd van 19 naar 21 Het btw-tarief wordt met ingang van 1 oktober 2012 verhoogd naar 21

2 Hoe weet ik welk tarief van toepassing is Uitgangspunt is dat het moment waarop de prestatie wordt verricht bepalend is voor toepassing

van het tarief Ligt dit moment voacuteoacuter 1 oktober 2012 dan geldt het tarief van 19 Ligt het moment op of na 1 oktober 2012 dan geldt het tarief van 21 Voor de vastgoedsector geldt een specifieke overgangsregeling Deze wordt onder punten 8 tm 12 nader toegelicht

3 Wanneer wordt voor de heffing van btw de prestatie verricht Voor de heffing van btw moet een onderscheid worden gemaakt tussen leveringen en diensten 1 Levering van een goed Een levering is aan de orde als de macht om als eigenaar over een goed te beschikken wordt

overgedragen of overgaat In de regel vindt de levering plaats op het moment van de juridische eigendomsoverdracht cq overgang van een (on)roerende zaak Ook een turnkey-oplevering wordt voor de btw als levering beschouwd

Daarnaast worden bepaalde handelingen voor de btw gelijkgesteld aan een levering De voor de vastgoedsector relevante gelijkstellingen worden hieronder besproken

a Oplevering van een werk in onroerende staat Van een oplevering is sprake als een aannemer op de grond van zijn opdrachtgever een pand

bouwt De prestatie vindt plaats op het moment dat de oplevering van de nieuwbouw plaatsvindt De betekenis van het begrip oplevering in de btw is overigens niet hetzelfde als dat wat doorgaans in de bouwsector onder oplevering wordt verstaan Zo zal de oplevering van een verbouwing vaak geen btw-oplevering zijn maar vormt dit voor de btw een dienst (zie hieronder) De oplevering van een verbouwing vormt voor de btw wel een oplevering als de verbouwing leidt tot de vervaardiging van een lsquonieuwersquo onroerende zaak Het is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden of hiervan in een concreet geval sprake is Het gaat dan om omvangrijke en ingrijpende verbouwingen waarbij in wezen sprake is van nieuwbouw

b Integratielevering Een integratielevering komt bijvoorbeeld op als een grondeigenaar een pand op eigen grond

laat bouwen en dat vervolgens vrijgesteld gebruikt of verhuurt De integratielevering vindt plaats op het moment dat het btw-vrijgesteld gebruik of de btw-vrijgestelde verhuur aanvangt De btw wordt geheven over de kostprijs Tot de kostprijs behoort onder meer de ondergrond en eventuele aanwezige (oude) opstallen Op de kostprijs mogen doorgaans nog een aantal correcties in mindering worden gebracht Deze zullen wij hier niet bespreken

c Zakelijke rechten Als levering van goederen wordt mede aangemerkt de vestiging overdracht wijziging afstand en

opzeggen van rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen (de zogeheten zakelijke rechten) met uitzondering van hypotheek en grondrente Voorbeelden van zakelijke rechten zijn erfpacht recht van opstal en erfdienstbaarheid Zakelijke rechten worden alleen dan aangemerkt als levering als de vergoeding voor het zakelijk recht (koopsom en contante waarde van de schuldplichtigheid) vermeerderd met de btw gelijk is aan of meer is dan de waarde in het economisch verkeer van die rechten Deze wordt ten minste gesteld op de kostprijs van de onroerende zaak inclusief btw zoals die zou zijn ontstaan bij de voortbrenging door een onafhankelijke derde op het tijdstip van de verkrijging Wordt niet aan deze voorwaarde voldaan (de vergoeding vermeerderd met de btw bedraagt minder dan de waarde in het economisch verkeer) dan is er sprake van een dienst (zie hieronder)

2 Dienst Van een dienst is sprake als een prestatie niet kan worden aangemerkt als een levering (zie

hierboven) Voorbeelden zijn het verstrekken van adviezen het doen van taxaties het uitvoeren van deskundigenonderzoek het verrichten van verbouwingswerkzaamheden die niet tot een lsquonieuwersquo vervaardigde onroerende zaak leiden het verhuren van een pand et cetera Uitgangspunt is dat een dienst plaatsvindt op het moment waarop deze overeenkomstig de overeenkomst wordt voltooid Bij een verbouwing betreft het dus de bouwkundige lsquoopleveringrsquo

Doorlopende prestaties Bij doorlopende prestaties zoals verhuur property management en het leveren van gas water en

elektra vindt de prestatie plaats aan het einde van de periode waarop de afrekeningen of betalingen betrekking hebben

Facturering 4 Is het zinvol om mijn afnemer eerder te facturen of om mijn leverancier te vragen om eerder

een factuur uit te reiken zodat 19 in plaats van 21 btw verschuldigd is Nee dit is niet zinvol Voor toepassing van het tarief is het moment waarop de prestatie plaatsvindt

bepalend Het maakt voor de toepassing van het tarief dus niet uit op welk moment de factuur wordt uitgereikt Vindt de prestatie plaats voacuteoacuter 1 oktober 2012 maar vindt de facturering plaats op of na 1 oktober 2012 dan dient de factuur 19 btw te vermelden Andersom als er vooruit wordt gefactureerd tegen 19 en de prestatie vindt plaats op of na 1 oktober 2012 dan is op 1 oktober 2012 alsnog 2 extra btw verschuldigd In totaal komt dit neer op 21 In deze situatie mag er ook voor worden gekozen om reeds meteen met 21 btw te factureren (zie vraag 6)

5 Wanneer moet een factuur uiterlijk worden uitgereikt Een factuur moet worden uitgereikt voacuteoacuter de vijftiende dag van de maand volgende op de maand waarin

de prestatie werd verricht Overigens is dit niet nieuw en was dit altijd al zo Bij vooruitbetalingen zoals bij verhuur veelal het geval is moet de factuur worden uitgereikt voacuteoacuter het tijdstip van de opeisbaarheid van de vooruitbetaling

6 Mag ik bij de facturering voacuteoacuter 1 oktober 2012 al rekening houden met de tariefsverhoging Ja In de parlementaire behandeling is goedgekeurd dat ondernemers al rekening mogen houden

met het nieuwe tarief Als voor 1 oktober 2012 al duidelijk is dat 21 btw verschuldigd is (omdat de prestatie op of na 1 oktober 2012 zal plaatsvinden) mag de factuur die voacuteoacuter 1 oktober wordt uitgereikt 21 btw (in plaats van 19 btw) vermelden Hiermee wordt voorkomen dat voacuteoacuter de tariefsverhoging een factuur met 19 btw moet worden uitgereikt en dat na de tariefsverhoging een aanvullende factuur moet worden uitgereikt voor de resterende 2 btw Als u bijvoorbeeld uw huurder nu al een huurnota wilt sturen voor het vierde kwartaal 2012 dan mag u 21 btw op de factuur vermelden Voor zover de huurder recht heeft op aftrek van btw mag hij deze 21 btw in aftrek brengen

Update Als voacuteoacuter 1 oktober 2012 een factuur wordt uitgereikt met 21 btw dan moet deze btw volgens het

ministerie van Financieumln worden verwerkt in rubriek 1c van de btw-aangifte (lsquolevering en diensten belast met overige tarievenrsquo) Als het administratief gezien problematisch is om de verschuldigde btw (21) direct onder rubriek 1c te verwerken dan mag deze btw worden aangegeven in rubriek 1a van de btw-aangifte (momenteel nog lsquolevering en diensten belast met 19rsquo)

7 Mag ik bij doorlopende prestaties de afrekenperiode splitsen om een deel toch te kunnen belasten met 19

Uitgangspunt bij doorlopende prestaties is dat het tarief van toepassing is dat geldt op het moment waarop de periode eindigt waarop een afrekening of betaling betrekking heeft In de parlementaire behandeling is echter goedgekeurd dat de afrekenperiode mag worden gesplitst in een periode die eindigt voacuteoacuter en een periode die aanvangt na de tariefswijziging

Update In de brochure van het ministerie van Financieumln wordt hierbij aangesloten Hoewel de formulering

van het ministerie in onze optiek niet helemaal correct is kan uit de brochure worden afgeleid dat ondernemers een behoorlijke administratieve vrijheid hebben bij de splitsing van doorlopende prestaties Voorwaarde is wel dat uit de uitgereikte factureren duidelijk blijkt welk deel van de prestatie belast wordt met 19 btw en welk deel belast wordt met 21

In de brochure wordt de volgende situatie beschreven Een ondernemer die begin 2013 een jaarfactuur uitreikt voor het jaar 2013 (en ditzelfde heeft gedaan in 2012) mag op deze factuur de additioneel verschuldigde btw over het laatste kwartaal van 2012 (2) opnemen als lsquonagefactureerde btw 2012rsquo Gelet op het doel en de strekking van deze lsquogoedkeuringrsquo zou ons inziens op een vergelijkbare wijze gehandeld kunnen worden indien eerder of iets later wordt nagefactureerd

Let wel als de additionele 2 btw voor 2012 achteraf wordt gefactureerd (al dan niet bij de vooruitfacturering voor het daaropvolgende jaar) moet deze toch worden aangegeven en afgedragen over het aangiftetijdvak waarin de maand oktober 2012 valt De tegemoetkoming ziet dus alleen op het moment waarop de factuur wordt uitgereikt en niet op de periode waarover afgedragen moet worden Voor de afnemer betekent dit dat hij de btw pas kan aftrekken na ontvangst van de factuur

Update (2)Dat ondernemers een behoorlijke administratieve vrijheid hebben bij de splitsing van doorlopende prestaties kan ook worden afgeleid uit de update van de brochure van het ministerie van Financieumln Als het softwarepakket van een ondernemer er niet op is ingericht om een factuur uit te reiken met daarop zowel het 19-tarief als het 21-tarief kan de ondernemer ervoor kiezen om twee facturen uit te reiken Voorwaarde is wel dat deze facturen naar elkaar verwijzen Voor de btw worden deze facturen dan tezamen gezien als eacuteeacuten factuur

7a Update hoe moet worden omgegaan met onderhouds- en serviceabonnementen Dit onderdeel is nieuw en is opgenomen naar aanleiding van de brochure van het ministerie van

Financieumln Het ministerie stelt zich op het standpunt dat bij onderhouds- en serviceabonnementen (bijvoorbeeld voor cv-installaties en liften) de onderhoudsdienst de hoofdprestatie is Het moment waarop deze wordt afgerond is volgens het ministerie bepalend voor toepassing van het tarief op het volledige onderhouds- en serviceabonnement Dit betekent dat wanneer een monteur eenmaal per jaar een cv-installatie onderhoudt het tarief van toepassing is dat geldt op het moment waarop

het onderhoud wordt afgerond Als de monteur dus voacuteoacuter 1 oktober 2012 zijn onderhoudsdienst heeft afgerond dan zijn de betalingen voor het gehele onderhouds- en serviceabonnement belast tegen het tarief van 19 Worden de diensten afgerond op of na 1 oktober 2012 dan geldt voor het geheel het tarief van 21 Het maakt hierbij niet uit of vooraf in termijnen of na afloop wordt gefactureerd

Ons commentaar In de brochure lijkt te worden uitgegaan van de situatie waarin slechts eacuteeacuten keer per jaar onder een

onderhouds- en serviceabonnement onderhoud plaatsvindt Onduidelijk is hoe moet omgegaan met situatie waarin er meerdere keren per jaar onderhoud wordt verricht Daarnaast zijn er naar onze mening situaties denkbaar waarbij onderhouds- en serviceabonnementen (deels) moeten worden beschouwd als een doorlopende prestatie en de afrekenperiode dus mag worden gesplitst (zie vraag 7) De analyse van het ministerie van Financieumln op dit onderdeel (onderhouds- en serviceabonnementen) is naar onze mening te kort door de bocht en sluit onvoldoende aan op de praktijk

Overgangsregeling

8 Geldt er een overgangsregeling voor de vastgoedsector Ja er geldt er een (beperkte) overgangsregeling voor koop-aannemingsovereenkomsten

als in termijnen wordt betaald Deze lichten wij hieronder nader toe Tevens hebben wij de overgangsregeling geiumlllustreerd in dit stroomschema

Levering en oplevering Een ondernemer die op grond van een overeenkomst van voacuteoacuter 1 oktober 2012 naacute 30 september

2012 een onroerende zaak (op)levert mag het 19-tarief toepassen op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen Termijnen die op of na 1 oktober 2012 vervallen zijn onderworpen aan 21 btw

Integratielevering Als er bij een ondernemer op grond van een (bouw)overeenkomst van voacuteoacuter 1 oktober 2012 naacute

30 september 2012 een integratielevering plaatsvindt mag het 19-tarief worden toegepast op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen Daarnaast mag het 19-tarief worden toegepast op de grondcomponent (inclusief eventueel nog aanwezige opstallen) als de grond voacuteoacuter 1 oktober 2012 ter beschikking is gesteld

Specifieke regeling woningen Een ondernemer die op grond van een aanneemovereenkomst van voacuteoacuter 28 april 2012 naacute

30 september 2012 een woning levert mag het 19-tarief toepassen op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen Termijnen die op of na 1 oktober 2013 vervallen zijn onderworpen aan 21 btw Let wel deze specifieke regeling geldt niet voor andere onroerende zaken dan woningen en geldt niet bij verbouwingen Naar onze mening zou deze beperking voor verbouwingen uitsluitend mogen gelden voor verbouwingen die niet leiden tot de vervaardiging van een lsquonieuwersquo onroerende zaak Hiervoor gelden nadere regels (zie vragen 13 en 14)

Doorlopende prestaties Bij doorlopende prestaties zoals verhuur property management en het leveren van gas water en

elektra vindt de prestatie plaats aan het einde van de periode waarop de afrekeningen of betalingen betrekking hebben

Facturering 4 Is het zinvol om mijn afnemer eerder te facturen of om mijn leverancier te vragen om eerder

een factuur uit te reiken zodat 19 in plaats van 21 btw verschuldigd is Nee dit is niet zinvol Voor toepassing van het tarief is het moment waarop de prestatie plaatsvindt

bepalend Het maakt voor de toepassing van het tarief dus niet uit op welk moment de factuur wordt uitgereikt Vindt de prestatie plaats voacuteoacuter 1 oktober 2012 maar vindt de facturering plaats op of na 1 oktober 2012 dan dient de factuur 19 btw te vermelden Andersom als er vooruit wordt gefactureerd tegen 19 en de prestatie vindt plaats op of na 1 oktober 2012 dan is op 1 oktober 2012 alsnog 2 extra btw verschuldigd In totaal komt dit neer op 21 In deze situatie mag er ook voor worden gekozen om reeds meteen met 21 btw te factureren (zie vraag 6)

5 Wanneer moet een factuur uiterlijk worden uitgereikt Een factuur moet worden uitgereikt voacuteoacuter de vijftiende dag van de maand volgende op de maand waarin

de prestatie werd verricht Overigens is dit niet nieuw en was dit altijd al zo Bij vooruitbetalingen zoals bij verhuur veelal het geval is moet de factuur worden uitgereikt voacuteoacuter het tijdstip van de opeisbaarheid van de vooruitbetaling

6 Mag ik bij de facturering voacuteoacuter 1 oktober 2012 al rekening houden met de tariefsverhoging Ja In de parlementaire behandeling is goedgekeurd dat ondernemers al rekening mogen houden

met het nieuwe tarief Als voor 1 oktober 2012 al duidelijk is dat 21 btw verschuldigd is (omdat de prestatie op of na 1 oktober 2012 zal plaatsvinden) mag de factuur die voacuteoacuter 1 oktober wordt uitgereikt 21 btw (in plaats van 19 btw) vermelden Hiermee wordt voorkomen dat voacuteoacuter de tariefsverhoging een factuur met 19 btw moet worden uitgereikt en dat na de tariefsverhoging een aanvullende factuur moet worden uitgereikt voor de resterende 2 btw Als u bijvoorbeeld uw huurder nu al een huurnota wilt sturen voor het vierde kwartaal 2012 dan mag u 21 btw op de factuur vermelden Voor zover de huurder recht heeft op aftrek van btw mag hij deze 21 btw in aftrek brengen

Update Als voacuteoacuter 1 oktober 2012 een factuur wordt uitgereikt met 21 btw dan moet deze btw volgens het

ministerie van Financieumln worden verwerkt in rubriek 1c van de btw-aangifte (lsquolevering en diensten belast met overige tarievenrsquo) Als het administratief gezien problematisch is om de verschuldigde btw (21) direct onder rubriek 1c te verwerken dan mag deze btw worden aangegeven in rubriek 1a van de btw-aangifte (momenteel nog lsquolevering en diensten belast met 19rsquo)

7 Mag ik bij doorlopende prestaties de afrekenperiode splitsen om een deel toch te kunnen belasten met 19

Uitgangspunt bij doorlopende prestaties is dat het tarief van toepassing is dat geldt op het moment waarop de periode eindigt waarop een afrekening of betaling betrekking heeft In de parlementaire behandeling is echter goedgekeurd dat de afrekenperiode mag worden gesplitst in een periode die eindigt voacuteoacuter en een periode die aanvangt na de tariefswijziging

Update In de brochure van het ministerie van Financieumln wordt hierbij aangesloten Hoewel de formulering

van het ministerie in onze optiek niet helemaal correct is kan uit de brochure worden afgeleid dat ondernemers een behoorlijke administratieve vrijheid hebben bij de splitsing van doorlopende prestaties Voorwaarde is wel dat uit de uitgereikte factureren duidelijk blijkt welk deel van de prestatie belast wordt met 19 btw en welk deel belast wordt met 21

In de brochure wordt de volgende situatie beschreven Een ondernemer die begin 2013 een jaarfactuur uitreikt voor het jaar 2013 (en ditzelfde heeft gedaan in 2012) mag op deze factuur de additioneel verschuldigde btw over het laatste kwartaal van 2012 (2) opnemen als lsquonagefactureerde btw 2012rsquo Gelet op het doel en de strekking van deze lsquogoedkeuringrsquo zou ons inziens op een vergelijkbare wijze gehandeld kunnen worden indien eerder of iets later wordt nagefactureerd

Let wel als de additionele 2 btw voor 2012 achteraf wordt gefactureerd (al dan niet bij de vooruitfacturering voor het daaropvolgende jaar) moet deze toch worden aangegeven en afgedragen over het aangiftetijdvak waarin de maand oktober 2012 valt De tegemoetkoming ziet dus alleen op het moment waarop de factuur wordt uitgereikt en niet op de periode waarover afgedragen moet worden Voor de afnemer betekent dit dat hij de btw pas kan aftrekken na ontvangst van de factuur

Update (2)Dat ondernemers een behoorlijke administratieve vrijheid hebben bij de splitsing van doorlopende prestaties kan ook worden afgeleid uit de update van de brochure van het ministerie van Financieumln Als het softwarepakket van een ondernemer er niet op is ingericht om een factuur uit te reiken met daarop zowel het 19-tarief als het 21-tarief kan de ondernemer ervoor kiezen om twee facturen uit te reiken Voorwaarde is wel dat deze facturen naar elkaar verwijzen Voor de btw worden deze facturen dan tezamen gezien als eacuteeacuten factuur

7a Update hoe moet worden omgegaan met onderhouds- en serviceabonnementen Dit onderdeel is nieuw en is opgenomen naar aanleiding van de brochure van het ministerie van

Financieumln Het ministerie stelt zich op het standpunt dat bij onderhouds- en serviceabonnementen (bijvoorbeeld voor cv-installaties en liften) de onderhoudsdienst de hoofdprestatie is Het moment waarop deze wordt afgerond is volgens het ministerie bepalend voor toepassing van het tarief op het volledige onderhouds- en serviceabonnement Dit betekent dat wanneer een monteur eenmaal per jaar een cv-installatie onderhoudt het tarief van toepassing is dat geldt op het moment waarop

het onderhoud wordt afgerond Als de monteur dus voacuteoacuter 1 oktober 2012 zijn onderhoudsdienst heeft afgerond dan zijn de betalingen voor het gehele onderhouds- en serviceabonnement belast tegen het tarief van 19 Worden de diensten afgerond op of na 1 oktober 2012 dan geldt voor het geheel het tarief van 21 Het maakt hierbij niet uit of vooraf in termijnen of na afloop wordt gefactureerd

Ons commentaar In de brochure lijkt te worden uitgegaan van de situatie waarin slechts eacuteeacuten keer per jaar onder een

onderhouds- en serviceabonnement onderhoud plaatsvindt Onduidelijk is hoe moet omgegaan met situatie waarin er meerdere keren per jaar onderhoud wordt verricht Daarnaast zijn er naar onze mening situaties denkbaar waarbij onderhouds- en serviceabonnementen (deels) moeten worden beschouwd als een doorlopende prestatie en de afrekenperiode dus mag worden gesplitst (zie vraag 7) De analyse van het ministerie van Financieumln op dit onderdeel (onderhouds- en serviceabonnementen) is naar onze mening te kort door de bocht en sluit onvoldoende aan op de praktijk

Overgangsregeling

8 Geldt er een overgangsregeling voor de vastgoedsector Ja er geldt er een (beperkte) overgangsregeling voor koop-aannemingsovereenkomsten

als in termijnen wordt betaald Deze lichten wij hieronder nader toe Tevens hebben wij de overgangsregeling geiumlllustreerd in dit stroomschema

Levering en oplevering Een ondernemer die op grond van een overeenkomst van voacuteoacuter 1 oktober 2012 naacute 30 september

2012 een onroerende zaak (op)levert mag het 19-tarief toepassen op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen Termijnen die op of na 1 oktober 2012 vervallen zijn onderworpen aan 21 btw

Integratielevering Als er bij een ondernemer op grond van een (bouw)overeenkomst van voacuteoacuter 1 oktober 2012 naacute

30 september 2012 een integratielevering plaatsvindt mag het 19-tarief worden toegepast op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen Daarnaast mag het 19-tarief worden toegepast op de grondcomponent (inclusief eventueel nog aanwezige opstallen) als de grond voacuteoacuter 1 oktober 2012 ter beschikking is gesteld

Specifieke regeling woningen Een ondernemer die op grond van een aanneemovereenkomst van voacuteoacuter 28 april 2012 naacute

30 september 2012 een woning levert mag het 19-tarief toepassen op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen Termijnen die op of na 1 oktober 2013 vervallen zijn onderworpen aan 21 btw Let wel deze specifieke regeling geldt niet voor andere onroerende zaken dan woningen en geldt niet bij verbouwingen Naar onze mening zou deze beperking voor verbouwingen uitsluitend mogen gelden voor verbouwingen die niet leiden tot de vervaardiging van een lsquonieuwersquo onroerende zaak Hiervoor gelden nadere regels (zie vragen 13 en 14)

7 Mag ik bij doorlopende prestaties de afrekenperiode splitsen om een deel toch te kunnen belasten met 19

Uitgangspunt bij doorlopende prestaties is dat het tarief van toepassing is dat geldt op het moment waarop de periode eindigt waarop een afrekening of betaling betrekking heeft In de parlementaire behandeling is echter goedgekeurd dat de afrekenperiode mag worden gesplitst in een periode die eindigt voacuteoacuter en een periode die aanvangt na de tariefswijziging

Update In de brochure van het ministerie van Financieumln wordt hierbij aangesloten Hoewel de formulering

van het ministerie in onze optiek niet helemaal correct is kan uit de brochure worden afgeleid dat ondernemers een behoorlijke administratieve vrijheid hebben bij de splitsing van doorlopende prestaties Voorwaarde is wel dat uit de uitgereikte factureren duidelijk blijkt welk deel van de prestatie belast wordt met 19 btw en welk deel belast wordt met 21

In de brochure wordt de volgende situatie beschreven Een ondernemer die begin 2013 een jaarfactuur uitreikt voor het jaar 2013 (en ditzelfde heeft gedaan in 2012) mag op deze factuur de additioneel verschuldigde btw over het laatste kwartaal van 2012 (2) opnemen als lsquonagefactureerde btw 2012rsquo Gelet op het doel en de strekking van deze lsquogoedkeuringrsquo zou ons inziens op een vergelijkbare wijze gehandeld kunnen worden indien eerder of iets later wordt nagefactureerd

Let wel als de additionele 2 btw voor 2012 achteraf wordt gefactureerd (al dan niet bij de vooruitfacturering voor het daaropvolgende jaar) moet deze toch worden aangegeven en afgedragen over het aangiftetijdvak waarin de maand oktober 2012 valt De tegemoetkoming ziet dus alleen op het moment waarop de factuur wordt uitgereikt en niet op de periode waarover afgedragen moet worden Voor de afnemer betekent dit dat hij de btw pas kan aftrekken na ontvangst van de factuur

Update (2)Dat ondernemers een behoorlijke administratieve vrijheid hebben bij de splitsing van doorlopende prestaties kan ook worden afgeleid uit de update van de brochure van het ministerie van Financieumln Als het softwarepakket van een ondernemer er niet op is ingericht om een factuur uit te reiken met daarop zowel het 19-tarief als het 21-tarief kan de ondernemer ervoor kiezen om twee facturen uit te reiken Voorwaarde is wel dat deze facturen naar elkaar verwijzen Voor de btw worden deze facturen dan tezamen gezien als eacuteeacuten factuur

7a Update hoe moet worden omgegaan met onderhouds- en serviceabonnementen Dit onderdeel is nieuw en is opgenomen naar aanleiding van de brochure van het ministerie van

Financieumln Het ministerie stelt zich op het standpunt dat bij onderhouds- en serviceabonnementen (bijvoorbeeld voor cv-installaties en liften) de onderhoudsdienst de hoofdprestatie is Het moment waarop deze wordt afgerond is volgens het ministerie bepalend voor toepassing van het tarief op het volledige onderhouds- en serviceabonnement Dit betekent dat wanneer een monteur eenmaal per jaar een cv-installatie onderhoudt het tarief van toepassing is dat geldt op het moment waarop

het onderhoud wordt afgerond Als de monteur dus voacuteoacuter 1 oktober 2012 zijn onderhoudsdienst heeft afgerond dan zijn de betalingen voor het gehele onderhouds- en serviceabonnement belast tegen het tarief van 19 Worden de diensten afgerond op of na 1 oktober 2012 dan geldt voor het geheel het tarief van 21 Het maakt hierbij niet uit of vooraf in termijnen of na afloop wordt gefactureerd

Ons commentaar In de brochure lijkt te worden uitgegaan van de situatie waarin slechts eacuteeacuten keer per jaar onder een

onderhouds- en serviceabonnement onderhoud plaatsvindt Onduidelijk is hoe moet omgegaan met situatie waarin er meerdere keren per jaar onderhoud wordt verricht Daarnaast zijn er naar onze mening situaties denkbaar waarbij onderhouds- en serviceabonnementen (deels) moeten worden beschouwd als een doorlopende prestatie en de afrekenperiode dus mag worden gesplitst (zie vraag 7) De analyse van het ministerie van Financieumln op dit onderdeel (onderhouds- en serviceabonnementen) is naar onze mening te kort door de bocht en sluit onvoldoende aan op de praktijk

Overgangsregeling

8 Geldt er een overgangsregeling voor de vastgoedsector Ja er geldt er een (beperkte) overgangsregeling voor koop-aannemingsovereenkomsten

als in termijnen wordt betaald Deze lichten wij hieronder nader toe Tevens hebben wij de overgangsregeling geiumlllustreerd in dit stroomschema

Levering en oplevering Een ondernemer die op grond van een overeenkomst van voacuteoacuter 1 oktober 2012 naacute 30 september

2012 een onroerende zaak (op)levert mag het 19-tarief toepassen op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen Termijnen die op of na 1 oktober 2012 vervallen zijn onderworpen aan 21 btw

Integratielevering Als er bij een ondernemer op grond van een (bouw)overeenkomst van voacuteoacuter 1 oktober 2012 naacute

30 september 2012 een integratielevering plaatsvindt mag het 19-tarief worden toegepast op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen Daarnaast mag het 19-tarief worden toegepast op de grondcomponent (inclusief eventueel nog aanwezige opstallen) als de grond voacuteoacuter 1 oktober 2012 ter beschikking is gesteld

Specifieke regeling woningen Een ondernemer die op grond van een aanneemovereenkomst van voacuteoacuter 28 april 2012 naacute

30 september 2012 een woning levert mag het 19-tarief toepassen op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen Termijnen die op of na 1 oktober 2013 vervallen zijn onderworpen aan 21 btw Let wel deze specifieke regeling geldt niet voor andere onroerende zaken dan woningen en geldt niet bij verbouwingen Naar onze mening zou deze beperking voor verbouwingen uitsluitend mogen gelden voor verbouwingen die niet leiden tot de vervaardiging van een lsquonieuwersquo onroerende zaak Hiervoor gelden nadere regels (zie vragen 13 en 14)

het onderhoud wordt afgerond Als de monteur dus voacuteoacuter 1 oktober 2012 zijn onderhoudsdienst heeft afgerond dan zijn de betalingen voor het gehele onderhouds- en serviceabonnement belast tegen het tarief van 19 Worden de diensten afgerond op of na 1 oktober 2012 dan geldt voor het geheel het tarief van 21 Het maakt hierbij niet uit of vooraf in termijnen of na afloop wordt gefactureerd

Ons commentaar In de brochure lijkt te worden uitgegaan van de situatie waarin slechts eacuteeacuten keer per jaar onder een

onderhouds- en serviceabonnement onderhoud plaatsvindt Onduidelijk is hoe moet omgegaan met situatie waarin er meerdere keren per jaar onderhoud wordt verricht Daarnaast zijn er naar onze mening situaties denkbaar waarbij onderhouds- en serviceabonnementen (deels) moeten worden beschouwd als een doorlopende prestatie en de afrekenperiode dus mag worden gesplitst (zie vraag 7) De analyse van het ministerie van Financieumln op dit onderdeel (onderhouds- en serviceabonnementen) is naar onze mening te kort door de bocht en sluit onvoldoende aan op de praktijk

Overgangsregeling

8 Geldt er een overgangsregeling voor de vastgoedsector Ja er geldt er een (beperkte) overgangsregeling voor koop-aannemingsovereenkomsten

als in termijnen wordt betaald Deze lichten wij hieronder nader toe Tevens hebben wij de overgangsregeling geiumlllustreerd in dit stroomschema

Levering en oplevering Een ondernemer die op grond van een overeenkomst van voacuteoacuter 1 oktober 2012 naacute 30 september

2012 een onroerende zaak (op)levert mag het 19-tarief toepassen op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen Termijnen die op of na 1 oktober 2012 vervallen zijn onderworpen aan 21 btw

Integratielevering Als er bij een ondernemer op grond van een (bouw)overeenkomst van voacuteoacuter 1 oktober 2012 naacute

30 september 2012 een integratielevering plaatsvindt mag het 19-tarief worden toegepast op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen Daarnaast mag het 19-tarief worden toegepast op de grondcomponent (inclusief eventueel nog aanwezige opstallen) als de grond voacuteoacuter 1 oktober 2012 ter beschikking is gesteld

Specifieke regeling woningen Een ondernemer die op grond van een aanneemovereenkomst van voacuteoacuter 28 april 2012 naacute

30 september 2012 een woning levert mag het 19-tarief toepassen op termijnen die voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen Termijnen die op of na 1 oktober 2013 vervallen zijn onderworpen aan 21 btw Let wel deze specifieke regeling geldt niet voor andere onroerende zaken dan woningen en geldt niet bij verbouwingen Naar onze mening zou deze beperking voor verbouwingen uitsluitend mogen gelden voor verbouwingen die niet leiden tot de vervaardiging van een lsquonieuwersquo onroerende zaak Hiervoor gelden nadere regels (zie vragen 13 en 14)

Update Ter verduidelijking is in de brochure van het ministerie van Financieumln opgenomen dat de specifieke

overgangsregeling voor woningen niet van toepassing is als voacuteoacuter 28 april 2012 slechts een bouwkavel is gekocht vereist is dat voacuteoacuter 28 april 2012 (ook) de aanneemovereenkomst moet zijn gesloten Voor de overgangsregelingen voor de lsquolevering en opleveringrsquo en de lsquointegratieleveringrsquo (zie hierboven) is het vereist dat reeds voacuteoacuter 1 oktober 2012 (ook) de aanneem- cq bouwovereenkomst gesloten is Levering van alleen de grond voacuteoacuter 1 oktober 2012 is voor toepassing van de overgangsregeling dus niet voldoende

Update (2)In de update van de brochure van het ministerie van Financieumln is uitdrukkelijk aangegeven dat de specifieke goedkeuring voor woningen niet van toepassing is op louter verbouwingen waarbij de overeenkomst is gesloten voacuteoacuter 28 april 2012 Termijnen die op of na 1 oktober 2012 vervallen (naarmate de verbouwing vordert) zijn belast tegen 21 btw Onze mening blijft overigens dat deze beperking voor verbouwingen uitsluitend mag gelden voor verbouwingen die niet leiden tot de vervaardiging van een lsquonieuwersquo onroerende zaak (zie hierboven)

8a Aanvulling wat is het belang van (het tijdstip van) de notarieumlle levering bij koop-aanneemovereenkomsten

Voor toepassing van de overgangsregeling is het tijdstip waarop de notarieumlle levering plaatsvindt niet relevant De overgangsregeling voor de levering en oplevering van onroerende zaken is bijvoorbeeld ook van toepassing als de onroerende zaak of (bij koopaanneem) de grond pas op of na 1 oktober 2012 notarieel wordt geleverd Voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen termijnen (ook als deze zien op de grond) zijn dan belast tegen 19 Voor woningen waarbij de overeenkomst is gesloten voacuteoacuter 28 april 2012 is het 19-tarief van toepassing op voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen termijnen ook als de notarieumlle levering pas plaatsvindt op of na 1 oktober 2012 Let wel voorwaarde is dat de vergoeding vervalt in termijnen Voor de voacuteoacuter de notarieumlle levering vervallen termijnen mag wel uitstel van betaling verleend worden tot de notarieumlle levering Zie voor het begrip lsquovervallenrsquo ook vraag 11

Dit betekent dat de overgangsregeling ook toepassing vindt bij de levering naacute 30 september 2012 van nieuwbouwwoningen die al nagenoeg gereed zijn onder voorwaarde dat de levering plaatsvindt op grond van een reeds gesloten koop-aanneemovereenkomst waarbij de vergoeding vervalt in termijnen Voor de voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen termijnen (nagenoeg de gehele vergoeding) is dan het 19-tarief van toepassing Contractueel kan voor de betaling van de reeds vervallen termijnen uitstel verleend worden tot de notarieumlle levering De naacute 30 september 2012 vervallen termijnen vallen onder het 21-tarief aannemende dat de koop-aanneemovereenkomst naacute 28 april 2012 is gesloten

Let op bij gescheiden koop-aanneemovereenkomsten waarbij de grond geleverd wordt door partij A en de opstal gebouwd wordt door partij B kan op de grond alleen het 19-tarief worden toegepast als de notarieumlle levering voacuteoacuter 1 oktober 2012 plaatsvindt

9 Wat is een woning Onder woning wordt verstaan een onroerende zaak die bestemd is voor permanente bewoning

door particulieren Voor de verdere invulling van het begrip wordt aangesloten bij de definitie van woning die eerder door de staatssecretaris is gegeven bij toepassing van het verlaagd btw tarief van 6 op onder meer het schilderen en stukadoren van woningen en het aanbrengen van op energiebesparing gericht isolatiemateriaal Op deze werkzaamheden is het verlaagd tarief van toepassing als de woning meer dan twee jaar terug voor het eerst in gebruik genomen is

Update Voor gemengde objecten met een woongedeelte en een bedrijfsgedeelte heeft het ministerie van

Financieumln aangegeven dat deze in het geheel als woning mogen worden aangemerkt Voorwaarde is wel dat meer dan 50 van het gemengde object moet worden gebruikt voor particuliere bewoning Als het percentage 50 of lager is dan moet een splitsing worden aangebracht op basis van gebruik De overgangsregeling kan dan alleen worden toegepast op het woongedeelte

10 Wat betekent de specifieke overgangsregeling voor woningen voor beleggers In de meeste gevallen zal de specifieke overgangsregeling voor woningen voor beleggers weinig

opleveren Hoewel deze overgangsregeling strikt genomen wel van toepassing is als woningen worden geleverd aan een belegger zal een belegger veelal worden geconfronteerd met een integratielevering Hierop heeft de specifieke overgangsregeling voor woningen geen betrekking Een integratielevering komt (vanwege de uiteindelijk btw-vrijgestelde verhuur) bijvoorbeeld aan de orde als woningen in opdracht van een belegger worden gebouwd op door hem ter beschikking gestelde grond Alleen als een belegger woningen turnkey aankoopt en de koopsom vervalt in termijnen (wat in de praktijk niet vaak zal voorkomen) zullen beleggers voordeel hebben bij de overgangsregeling voor woningen Onduidelijk is of de wetgever bewust is van het ndash naar onze mening te ndash beperkte toepassingsbereik van de specifieke overgangsregeling voor woningen

Update (2) In de update van de brochure is het ministerie van Financieumln ingegaan op het toepassingsbereik van

de specifieke overgangsregeling voor woningen Het ministerie van Financieumln heeft nu uitdrukkelijk bepaald dat de overgangsregeling ook geldt voor integratieleveringen Er worden twee situaties onderscheiden

Situatie 1 Een woningcorporatie heeft op basis van een voacuteoacuter 28 april 2012 gesloten overeenkomst

nieuwbouwwoningen laten bouwen op door hem ter beschikking gestelde grond De woningen worden voacuteoacuter 1 oktober 2013 opgeleverd en in gebruik genomen Op grond van de specifieke overgangsregeling voor woningen mag de aannemer de termijnen factureren tegen 19 btw Het ministerie heeft nu uitdrukkelijk bepaald dat de integratielevering bij de woningcorporatie ook belast is met 19 btw

Situatie 2 Idem als situatie 1 alleen nu worden de woningen op 1 januari 2014 opgeleverd en in gebruik

genomen Op grond van de specifieke overgangsregeling voor woningen mag de aannemer voor de voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen termijnen factureren tegen 19 btw De naacute 30 september 2013 vervallen termijnen zijn belast tegen 21 Voor de integratieheffing geldt volgens het ministerie dezelfde knip

Ons commentaar Alhoewel de in de brochure genoemde situaties slechts spreken van woningcorporaties geldt de

toezegging ook voor andere beleggers in woningen Dit betekent dat alle beleggers die worden geconfronteerd met een integratielevering gebruik kunnen maken van de overgangsregeling mits uiteraard aan de voorwaarden voor toepassing van de overgangsregeling wordt voldaan (zie vraag 8)

10a Update (2) geldt de specifieke overgangsregeling voor woningen ook als de aannemer na het sluiten van de overeenkomst failliet gaat en de woning door een nieuwe aannemer wordt afgebouwd

In de update van de lsquovragen en antwoordenrsquo-brochure van het ministerie van Financieumln is bepaald dat de specifieke overgangsregeling voor woningen van toepassing blijft als de aannemer tijdens de bouw van een woning die na 30 september 2012 wordt opgeleverd failliet gaat en de woning wordt afgebouwd door een andere aannemer Deze nieuwe aannemer mag dan het 19-tarief toepassen op voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen termijnen Vereist is wel dat de nieuwe aannemer de rechten en verplichtingen overneemt die voortvloeien uit de voacuteoacuter 28 april 2012 gesloten koop-aanneemovereenkomst met de failliete aannemer

11 Wat zijn lsquovervallen termijnenrsquo Bij de vorige tariefsverhogingsverhoging in 2001 werd met het tijdstip waarop termijnen vervallen

bedoeld het moment (afhankelijk van de voortgang van de bouw) dat daarvoor in de koop-aanneemovereenkomst was aangeduid Het tijdstip waarop een termijnfactuur werd uitgereikt was hierbij niet van belang Ook als aan de koperopdrachtgever uitstel van betaling werd verleend tot een na de tariefswijziging gelegen datum waarop de grond aan hem werd geleverd bleven voacuteoacuter de tariefswijziging vervallen termijnen onderworpen aan het oude tarief lsquoVervallenrsquo behoefde dus niet te worden opgevat als lsquoopeisbaarrsquo Onder de huidige overgangsregeling ontbreekt een dergelijke definitie In de parlementaire toelichting op de huidige overgangsregeling wordt wel opgemerkt dat voor de toepassing van de regeling wordt aangeknoopt bij het contractueel verschuldigd worden van de vergoeding Daarbij is het niet van belang wanneer die termijnen in feite moeten worden voldaan ook wanneer deze slechts aanleiding geven tot berekenen van rente is de overgangsregeling van toepassing

12 Is een overeenkomst met een opschortende voorwaarde voor toepassing van de overgangsregeling een lsquogesloten overeenkomstrsquo

Dit is onduidelijk Wij menen dat hiervan in ieder geval niet zonder meer moet worden uitgegaan

Update Inmiddels heeft het ministerie van Financieumln in zijn brochure aangegeven dat ook een overeenkomst

met een opschortende of ontbindende voorwaarde kan worden aangemerkt als een lsquogesloten overeenkomstrsquo

Verbouwingen

13 Welk tarief (19 of 21) mag worden toegepast op verbouwingen waarbij in termijnen wordt betaald naarmate de verbouwing vordert

Volgens de staatssecretaris mag het tarief van 19 worden toegepast op de voor 1 oktober 2012 vervallen verbouwtermijnen mits de werkzaamheden zijn gericht op een verandering van de inrichting de aard of de omvang van de onroerende zaak Dit is bijvoorbeeld het geval bij veranderingen aanhet plaatsen van keukens en badkamers het aanbouwen van een serre en het aanbrengen van een dakkapel

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln wordt uitdrukkelijk aangegeven dat het 19-tarief alleen mag worden toegepast op voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen verbouwtermijnen waarbij de termijnen vervallen naarmate de verbouwing vordert Dit betekent onder meer dat op een aanbetaling die voacuteoacuter 1 oktober 2012 wordt gedaan terwijl de verbouwing pas plaatsvindt na 30 september 2012 (en dus niet aansluit bij de voortgang van de verbouwing) het 21-tarief van toepassing is

14 Wat als er niet in termijnen wordt betaald Dan geldt in principe het tarief dat van toepassing op het moment dat de verbouwing wordt afgerond

Is dit op of na 1 oktober dan is op het geheel het tarief van 21 van toepassing Als niet in termijnen wordt betaald kan mogelijk worden gewerkt met deelopleveringen voacuteoacuter 1 oktober 2012 om zodoende toch een deel van de verbouwing te onderwerpen aan 19 btw

Onderhouds- en herstelwerkzaamheden

15 Geldt de goedkeuring voor verbouwingen ook voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden Nee de goedkeuring voor verbouwingen geldt niet voor onderhouds- of herstelwerkzaamheden

Onder onderhouds- en herstelwerkzaamheden zijn aan te merken werkzaamheden die (vrijwel) uitsluitend gericht zijn op de instandhouding van een onroerende zaak zoals het vervangen van kozijnen of dakgoten en het vernieuwen van dakbedekking Een uitzondering geldt voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden die plaatsvinden in het kader van de uitvoering van hetzelfde contract op basis waarvan ook verbouwingswerkzaamheden worden verricht en de werkzaamheden als geheel niet (vrijwel) uitsluitend zijn gericht op de instandhouding van de onroerende zaak Hierbij neemt de staatssecretaris aan dat de ondernemer dan ook het 19-tarief berekent aan de klant

Meer-minderwerk

16 Hoe moet worden omgegaan met lsquomeerwerkrsquo Er is geen regeling getroffen voor meerwerk Bij de tariefswijziging in 2001 was hiervoor wel een

specifieke goedkeuring getroffen Deze hield in dat als bij het verstrekken van de opdracht tot meerwerk voacuteoacuter de tariefswijziging direct een bedrag moest worden betaald dit bedrag mocht worden beschouwd als een lsquovervallen termijnrsquo Het maakte hierbij niet uit dat het meerwerk pas werd voltooid na de toenmalige tariefswijziging

Update Dit is in de brochure van het ministerie van Financieumln overgenomen en uitgebreid Als de opdracht

tot het verrichten van het meerwerk wordt verstrekt voacuteoacuter 1 oktober 2012 kan het daarbij direct te betalen bedrag volgens het ministerie worden beschouwd als een op dat tijdstip vervallen termijn Daarvoor geldt dan dus het 19-tarief Als de opdracht tot het verrichten van het meerwerk is verstrekt voacuteoacuter 28 april 2012 (als onderdeel van de koopaanneemovereenkomst voor de bouw van een nieuwbouwwoning) en de betaling daarvan in eacuteeacuten of meer termijnen gedaan wordt voacuteoacuter 1 oktober 2013 geldt volgens het ministerie het 19-tarief

17 Hoe moet worden omgegaan met lsquominderwerkrsquo Ook voor minderwerk is geen regeling getroffen Bij de tariefsverhoging in 2001 mocht minderwerk

(verrekend bij de eindafrekening) worden verrekend tegen het nieuwe tarief voor zover het bedrag dat wegens minderwerk werd verrekend gelijk of lager was dan het bedrag van de na de tariefswijziging vervallen termijnen Het nieuwe tarief werd dan berekend over het saldo van de eindtermijn minus het bedrag vanwege het minderwerk

Update Opvallend is dat het ministerie van Financieumln in zijn brochure niets heeft opgenomen over

minderwerk Onduidelijk is of er mag worden gehandeld overeenkomstig de regeling in 2001

Bouwrente

18 Tegen welk tarief is bouwrente belast Als een onroerende zaak wordt (op)geleverd tegen een vergoeding in termijnen komt het voor dat

de koperopdrachtgever tegen betaling van lsquobouwrentersquo uitstel van betaling wordt verleend voor de vervallen termijnen (naar mate de bouw vordert) tot de datum waarop de grond wordt geleverd Het gaat hierbij veelal om koop-aanneemovereenkomsten De bouwrente is belast met btw (zie bijvoorbeeld ook het model koop-aanneemovereenkomst van de Overleggroep Garantiewoningen binnen het Zelfreguleringsoverleg van de SER) Bij de aanstaande tariefsverhoging is niet duidelijk hoe met bouwrente moet worden omgegaan Bij de tariefsverhoging in 2001 merkte de staatssecretaris ten aanzien van bouwrente op dat indien en voor zover de bouwrente verschuldigd werd na de tariefswijziging deze zou zijn belast tegen het nieuwe tarief ook al werd de rente berekend over een voacuteoacuter de tariefswijziging gelegen periode

Roerende zaken

19 Is er ook een overgangsregeling voor roerende zaken Nee deze is er niet Dit heeft tot gevolg dat het moment waarop de levering van de roerende zaak

plaatsvindt bepalend is voor toepassing van het tarief

Afrekening servicekosten

20 Hoe moet worden omgaan met de (eind)afrekening van de servicekosten Servicekosten worden veelal afzonderlijk door een verhuurder aan de huurder bij wijze van voorschot

en eindafrekening gefactureerd (zie bijvoorbeeld ook het ROZ-model) Bij woningverhuur zullen de servicekosten doorgaans opgaan in de btw-vrijgestelde verhuur In de zakelijke vastgoedbranche (kantoren winkels ed) vormen servicekosten vaak een afzonderlijke btw-belaste prestatie In deze situatie is het onduidelijk hoe moet worden omgegaan met de eindafrekening servicekosten voor toepassing van het tarief Het ligt voor de hand om aan te sluiten bij de huur in geval van btw-belaste verhuur Eventueel kunnen hierover praktische afspraken worden gemaakt met de Belastingdienst

Risico tariefsverhoging

21 Kan een leverancier de verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn klant Ja volgens de wet kan een ondernemer een verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn

klant Contractuele afspraken die hiermee in strijd zijn zijn nietig

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln is aangegeven dat de ondernemer een wettelijke bevoegdheid heeft om de extra verschuldigde btw terug te vorderen van de afnemer van de prestatie Dit geldt ook als de afnemer een particulier is

AMSTERDAM bull ARNHEM bull BRUSSEL bull EINDHOVEN bull LUXEMBURG bull ROTTERDAM bull ARUBA bull CURACcedilAODUBAI bull GENEgraveVE bull HONG KONG bull LONDEN bull NEW YORK bull PARIJS bull SINGAPORE bull TOKIO bull ZUumlRICH

DisclaimerHoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaarden Loyens amp Loeff NV en alle andere entiteiten samenwerkingsverbanden personen en praktijken die handelen onder de naam lsquoLoyens amp Loeffrsquo geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies

wwwloyensloeffcom

9 Wat is een woning Onder woning wordt verstaan een onroerende zaak die bestemd is voor permanente bewoning

door particulieren Voor de verdere invulling van het begrip wordt aangesloten bij de definitie van woning die eerder door de staatssecretaris is gegeven bij toepassing van het verlaagd btw tarief van 6 op onder meer het schilderen en stukadoren van woningen en het aanbrengen van op energiebesparing gericht isolatiemateriaal Op deze werkzaamheden is het verlaagd tarief van toepassing als de woning meer dan twee jaar terug voor het eerst in gebruik genomen is

Update Voor gemengde objecten met een woongedeelte en een bedrijfsgedeelte heeft het ministerie van

Financieumln aangegeven dat deze in het geheel als woning mogen worden aangemerkt Voorwaarde is wel dat meer dan 50 van het gemengde object moet worden gebruikt voor particuliere bewoning Als het percentage 50 of lager is dan moet een splitsing worden aangebracht op basis van gebruik De overgangsregeling kan dan alleen worden toegepast op het woongedeelte

10 Wat betekent de specifieke overgangsregeling voor woningen voor beleggers In de meeste gevallen zal de specifieke overgangsregeling voor woningen voor beleggers weinig

opleveren Hoewel deze overgangsregeling strikt genomen wel van toepassing is als woningen worden geleverd aan een belegger zal een belegger veelal worden geconfronteerd met een integratielevering Hierop heeft de specifieke overgangsregeling voor woningen geen betrekking Een integratielevering komt (vanwege de uiteindelijk btw-vrijgestelde verhuur) bijvoorbeeld aan de orde als woningen in opdracht van een belegger worden gebouwd op door hem ter beschikking gestelde grond Alleen als een belegger woningen turnkey aankoopt en de koopsom vervalt in termijnen (wat in de praktijk niet vaak zal voorkomen) zullen beleggers voordeel hebben bij de overgangsregeling voor woningen Onduidelijk is of de wetgever bewust is van het ndash naar onze mening te ndash beperkte toepassingsbereik van de specifieke overgangsregeling voor woningen

Update (2) In de update van de brochure is het ministerie van Financieumln ingegaan op het toepassingsbereik van

de specifieke overgangsregeling voor woningen Het ministerie van Financieumln heeft nu uitdrukkelijk bepaald dat de overgangsregeling ook geldt voor integratieleveringen Er worden twee situaties onderscheiden

Situatie 1 Een woningcorporatie heeft op basis van een voacuteoacuter 28 april 2012 gesloten overeenkomst

nieuwbouwwoningen laten bouwen op door hem ter beschikking gestelde grond De woningen worden voacuteoacuter 1 oktober 2013 opgeleverd en in gebruik genomen Op grond van de specifieke overgangsregeling voor woningen mag de aannemer de termijnen factureren tegen 19 btw Het ministerie heeft nu uitdrukkelijk bepaald dat de integratielevering bij de woningcorporatie ook belast is met 19 btw

Situatie 2 Idem als situatie 1 alleen nu worden de woningen op 1 januari 2014 opgeleverd en in gebruik

genomen Op grond van de specifieke overgangsregeling voor woningen mag de aannemer voor de voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen termijnen factureren tegen 19 btw De naacute 30 september 2013 vervallen termijnen zijn belast tegen 21 Voor de integratieheffing geldt volgens het ministerie dezelfde knip

Ons commentaar Alhoewel de in de brochure genoemde situaties slechts spreken van woningcorporaties geldt de

toezegging ook voor andere beleggers in woningen Dit betekent dat alle beleggers die worden geconfronteerd met een integratielevering gebruik kunnen maken van de overgangsregeling mits uiteraard aan de voorwaarden voor toepassing van de overgangsregeling wordt voldaan (zie vraag 8)

10a Update (2) geldt de specifieke overgangsregeling voor woningen ook als de aannemer na het sluiten van de overeenkomst failliet gaat en de woning door een nieuwe aannemer wordt afgebouwd

In de update van de lsquovragen en antwoordenrsquo-brochure van het ministerie van Financieumln is bepaald dat de specifieke overgangsregeling voor woningen van toepassing blijft als de aannemer tijdens de bouw van een woning die na 30 september 2012 wordt opgeleverd failliet gaat en de woning wordt afgebouwd door een andere aannemer Deze nieuwe aannemer mag dan het 19-tarief toepassen op voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen termijnen Vereist is wel dat de nieuwe aannemer de rechten en verplichtingen overneemt die voortvloeien uit de voacuteoacuter 28 april 2012 gesloten koop-aanneemovereenkomst met de failliete aannemer

11 Wat zijn lsquovervallen termijnenrsquo Bij de vorige tariefsverhogingsverhoging in 2001 werd met het tijdstip waarop termijnen vervallen

bedoeld het moment (afhankelijk van de voortgang van de bouw) dat daarvoor in de koop-aanneemovereenkomst was aangeduid Het tijdstip waarop een termijnfactuur werd uitgereikt was hierbij niet van belang Ook als aan de koperopdrachtgever uitstel van betaling werd verleend tot een na de tariefswijziging gelegen datum waarop de grond aan hem werd geleverd bleven voacuteoacuter de tariefswijziging vervallen termijnen onderworpen aan het oude tarief lsquoVervallenrsquo behoefde dus niet te worden opgevat als lsquoopeisbaarrsquo Onder de huidige overgangsregeling ontbreekt een dergelijke definitie In de parlementaire toelichting op de huidige overgangsregeling wordt wel opgemerkt dat voor de toepassing van de regeling wordt aangeknoopt bij het contractueel verschuldigd worden van de vergoeding Daarbij is het niet van belang wanneer die termijnen in feite moeten worden voldaan ook wanneer deze slechts aanleiding geven tot berekenen van rente is de overgangsregeling van toepassing

12 Is een overeenkomst met een opschortende voorwaarde voor toepassing van de overgangsregeling een lsquogesloten overeenkomstrsquo

Dit is onduidelijk Wij menen dat hiervan in ieder geval niet zonder meer moet worden uitgegaan

Update Inmiddels heeft het ministerie van Financieumln in zijn brochure aangegeven dat ook een overeenkomst

met een opschortende of ontbindende voorwaarde kan worden aangemerkt als een lsquogesloten overeenkomstrsquo

Verbouwingen

13 Welk tarief (19 of 21) mag worden toegepast op verbouwingen waarbij in termijnen wordt betaald naarmate de verbouwing vordert

Volgens de staatssecretaris mag het tarief van 19 worden toegepast op de voor 1 oktober 2012 vervallen verbouwtermijnen mits de werkzaamheden zijn gericht op een verandering van de inrichting de aard of de omvang van de onroerende zaak Dit is bijvoorbeeld het geval bij veranderingen aanhet plaatsen van keukens en badkamers het aanbouwen van een serre en het aanbrengen van een dakkapel

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln wordt uitdrukkelijk aangegeven dat het 19-tarief alleen mag worden toegepast op voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen verbouwtermijnen waarbij de termijnen vervallen naarmate de verbouwing vordert Dit betekent onder meer dat op een aanbetaling die voacuteoacuter 1 oktober 2012 wordt gedaan terwijl de verbouwing pas plaatsvindt na 30 september 2012 (en dus niet aansluit bij de voortgang van de verbouwing) het 21-tarief van toepassing is

14 Wat als er niet in termijnen wordt betaald Dan geldt in principe het tarief dat van toepassing op het moment dat de verbouwing wordt afgerond

Is dit op of na 1 oktober dan is op het geheel het tarief van 21 van toepassing Als niet in termijnen wordt betaald kan mogelijk worden gewerkt met deelopleveringen voacuteoacuter 1 oktober 2012 om zodoende toch een deel van de verbouwing te onderwerpen aan 19 btw

Onderhouds- en herstelwerkzaamheden

15 Geldt de goedkeuring voor verbouwingen ook voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden Nee de goedkeuring voor verbouwingen geldt niet voor onderhouds- of herstelwerkzaamheden

Onder onderhouds- en herstelwerkzaamheden zijn aan te merken werkzaamheden die (vrijwel) uitsluitend gericht zijn op de instandhouding van een onroerende zaak zoals het vervangen van kozijnen of dakgoten en het vernieuwen van dakbedekking Een uitzondering geldt voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden die plaatsvinden in het kader van de uitvoering van hetzelfde contract op basis waarvan ook verbouwingswerkzaamheden worden verricht en de werkzaamheden als geheel niet (vrijwel) uitsluitend zijn gericht op de instandhouding van de onroerende zaak Hierbij neemt de staatssecretaris aan dat de ondernemer dan ook het 19-tarief berekent aan de klant

Meer-minderwerk

16 Hoe moet worden omgegaan met lsquomeerwerkrsquo Er is geen regeling getroffen voor meerwerk Bij de tariefswijziging in 2001 was hiervoor wel een

specifieke goedkeuring getroffen Deze hield in dat als bij het verstrekken van de opdracht tot meerwerk voacuteoacuter de tariefswijziging direct een bedrag moest worden betaald dit bedrag mocht worden beschouwd als een lsquovervallen termijnrsquo Het maakte hierbij niet uit dat het meerwerk pas werd voltooid na de toenmalige tariefswijziging

Update Dit is in de brochure van het ministerie van Financieumln overgenomen en uitgebreid Als de opdracht

tot het verrichten van het meerwerk wordt verstrekt voacuteoacuter 1 oktober 2012 kan het daarbij direct te betalen bedrag volgens het ministerie worden beschouwd als een op dat tijdstip vervallen termijn Daarvoor geldt dan dus het 19-tarief Als de opdracht tot het verrichten van het meerwerk is verstrekt voacuteoacuter 28 april 2012 (als onderdeel van de koopaanneemovereenkomst voor de bouw van een nieuwbouwwoning) en de betaling daarvan in eacuteeacuten of meer termijnen gedaan wordt voacuteoacuter 1 oktober 2013 geldt volgens het ministerie het 19-tarief

17 Hoe moet worden omgegaan met lsquominderwerkrsquo Ook voor minderwerk is geen regeling getroffen Bij de tariefsverhoging in 2001 mocht minderwerk

(verrekend bij de eindafrekening) worden verrekend tegen het nieuwe tarief voor zover het bedrag dat wegens minderwerk werd verrekend gelijk of lager was dan het bedrag van de na de tariefswijziging vervallen termijnen Het nieuwe tarief werd dan berekend over het saldo van de eindtermijn minus het bedrag vanwege het minderwerk

Update Opvallend is dat het ministerie van Financieumln in zijn brochure niets heeft opgenomen over

minderwerk Onduidelijk is of er mag worden gehandeld overeenkomstig de regeling in 2001

Bouwrente

18 Tegen welk tarief is bouwrente belast Als een onroerende zaak wordt (op)geleverd tegen een vergoeding in termijnen komt het voor dat

de koperopdrachtgever tegen betaling van lsquobouwrentersquo uitstel van betaling wordt verleend voor de vervallen termijnen (naar mate de bouw vordert) tot de datum waarop de grond wordt geleverd Het gaat hierbij veelal om koop-aanneemovereenkomsten De bouwrente is belast met btw (zie bijvoorbeeld ook het model koop-aanneemovereenkomst van de Overleggroep Garantiewoningen binnen het Zelfreguleringsoverleg van de SER) Bij de aanstaande tariefsverhoging is niet duidelijk hoe met bouwrente moet worden omgegaan Bij de tariefsverhoging in 2001 merkte de staatssecretaris ten aanzien van bouwrente op dat indien en voor zover de bouwrente verschuldigd werd na de tariefswijziging deze zou zijn belast tegen het nieuwe tarief ook al werd de rente berekend over een voacuteoacuter de tariefswijziging gelegen periode

Roerende zaken

19 Is er ook een overgangsregeling voor roerende zaken Nee deze is er niet Dit heeft tot gevolg dat het moment waarop de levering van de roerende zaak

plaatsvindt bepalend is voor toepassing van het tarief

Afrekening servicekosten

20 Hoe moet worden omgaan met de (eind)afrekening van de servicekosten Servicekosten worden veelal afzonderlijk door een verhuurder aan de huurder bij wijze van voorschot

en eindafrekening gefactureerd (zie bijvoorbeeld ook het ROZ-model) Bij woningverhuur zullen de servicekosten doorgaans opgaan in de btw-vrijgestelde verhuur In de zakelijke vastgoedbranche (kantoren winkels ed) vormen servicekosten vaak een afzonderlijke btw-belaste prestatie In deze situatie is het onduidelijk hoe moet worden omgegaan met de eindafrekening servicekosten voor toepassing van het tarief Het ligt voor de hand om aan te sluiten bij de huur in geval van btw-belaste verhuur Eventueel kunnen hierover praktische afspraken worden gemaakt met de Belastingdienst

Risico tariefsverhoging

21 Kan een leverancier de verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn klant Ja volgens de wet kan een ondernemer een verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn

klant Contractuele afspraken die hiermee in strijd zijn zijn nietig

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln is aangegeven dat de ondernemer een wettelijke bevoegdheid heeft om de extra verschuldigde btw terug te vorderen van de afnemer van de prestatie Dit geldt ook als de afnemer een particulier is

AMSTERDAM bull ARNHEM bull BRUSSEL bull EINDHOVEN bull LUXEMBURG bull ROTTERDAM bull ARUBA bull CURACcedilAODUBAI bull GENEgraveVE bull HONG KONG bull LONDEN bull NEW YORK bull PARIJS bull SINGAPORE bull TOKIO bull ZUumlRICH

DisclaimerHoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaarden Loyens amp Loeff NV en alle andere entiteiten samenwerkingsverbanden personen en praktijken die handelen onder de naam lsquoLoyens amp Loeffrsquo geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies

wwwloyensloeffcom

Situatie 2 Idem als situatie 1 alleen nu worden de woningen op 1 januari 2014 opgeleverd en in gebruik

genomen Op grond van de specifieke overgangsregeling voor woningen mag de aannemer voor de voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen termijnen factureren tegen 19 btw De naacute 30 september 2013 vervallen termijnen zijn belast tegen 21 Voor de integratieheffing geldt volgens het ministerie dezelfde knip

Ons commentaar Alhoewel de in de brochure genoemde situaties slechts spreken van woningcorporaties geldt de

toezegging ook voor andere beleggers in woningen Dit betekent dat alle beleggers die worden geconfronteerd met een integratielevering gebruik kunnen maken van de overgangsregeling mits uiteraard aan de voorwaarden voor toepassing van de overgangsregeling wordt voldaan (zie vraag 8)

10a Update (2) geldt de specifieke overgangsregeling voor woningen ook als de aannemer na het sluiten van de overeenkomst failliet gaat en de woning door een nieuwe aannemer wordt afgebouwd

In de update van de lsquovragen en antwoordenrsquo-brochure van het ministerie van Financieumln is bepaald dat de specifieke overgangsregeling voor woningen van toepassing blijft als de aannemer tijdens de bouw van een woning die na 30 september 2012 wordt opgeleverd failliet gaat en de woning wordt afgebouwd door een andere aannemer Deze nieuwe aannemer mag dan het 19-tarief toepassen op voacuteoacuter 1 oktober 2013 vervallen termijnen Vereist is wel dat de nieuwe aannemer de rechten en verplichtingen overneemt die voortvloeien uit de voacuteoacuter 28 april 2012 gesloten koop-aanneemovereenkomst met de failliete aannemer

11 Wat zijn lsquovervallen termijnenrsquo Bij de vorige tariefsverhogingsverhoging in 2001 werd met het tijdstip waarop termijnen vervallen

bedoeld het moment (afhankelijk van de voortgang van de bouw) dat daarvoor in de koop-aanneemovereenkomst was aangeduid Het tijdstip waarop een termijnfactuur werd uitgereikt was hierbij niet van belang Ook als aan de koperopdrachtgever uitstel van betaling werd verleend tot een na de tariefswijziging gelegen datum waarop de grond aan hem werd geleverd bleven voacuteoacuter de tariefswijziging vervallen termijnen onderworpen aan het oude tarief lsquoVervallenrsquo behoefde dus niet te worden opgevat als lsquoopeisbaarrsquo Onder de huidige overgangsregeling ontbreekt een dergelijke definitie In de parlementaire toelichting op de huidige overgangsregeling wordt wel opgemerkt dat voor de toepassing van de regeling wordt aangeknoopt bij het contractueel verschuldigd worden van de vergoeding Daarbij is het niet van belang wanneer die termijnen in feite moeten worden voldaan ook wanneer deze slechts aanleiding geven tot berekenen van rente is de overgangsregeling van toepassing

12 Is een overeenkomst met een opschortende voorwaarde voor toepassing van de overgangsregeling een lsquogesloten overeenkomstrsquo

Dit is onduidelijk Wij menen dat hiervan in ieder geval niet zonder meer moet worden uitgegaan

Update Inmiddels heeft het ministerie van Financieumln in zijn brochure aangegeven dat ook een overeenkomst

met een opschortende of ontbindende voorwaarde kan worden aangemerkt als een lsquogesloten overeenkomstrsquo

Verbouwingen

13 Welk tarief (19 of 21) mag worden toegepast op verbouwingen waarbij in termijnen wordt betaald naarmate de verbouwing vordert

Volgens de staatssecretaris mag het tarief van 19 worden toegepast op de voor 1 oktober 2012 vervallen verbouwtermijnen mits de werkzaamheden zijn gericht op een verandering van de inrichting de aard of de omvang van de onroerende zaak Dit is bijvoorbeeld het geval bij veranderingen aanhet plaatsen van keukens en badkamers het aanbouwen van een serre en het aanbrengen van een dakkapel

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln wordt uitdrukkelijk aangegeven dat het 19-tarief alleen mag worden toegepast op voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen verbouwtermijnen waarbij de termijnen vervallen naarmate de verbouwing vordert Dit betekent onder meer dat op een aanbetaling die voacuteoacuter 1 oktober 2012 wordt gedaan terwijl de verbouwing pas plaatsvindt na 30 september 2012 (en dus niet aansluit bij de voortgang van de verbouwing) het 21-tarief van toepassing is

14 Wat als er niet in termijnen wordt betaald Dan geldt in principe het tarief dat van toepassing op het moment dat de verbouwing wordt afgerond

Is dit op of na 1 oktober dan is op het geheel het tarief van 21 van toepassing Als niet in termijnen wordt betaald kan mogelijk worden gewerkt met deelopleveringen voacuteoacuter 1 oktober 2012 om zodoende toch een deel van de verbouwing te onderwerpen aan 19 btw

Onderhouds- en herstelwerkzaamheden

15 Geldt de goedkeuring voor verbouwingen ook voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden Nee de goedkeuring voor verbouwingen geldt niet voor onderhouds- of herstelwerkzaamheden

Onder onderhouds- en herstelwerkzaamheden zijn aan te merken werkzaamheden die (vrijwel) uitsluitend gericht zijn op de instandhouding van een onroerende zaak zoals het vervangen van kozijnen of dakgoten en het vernieuwen van dakbedekking Een uitzondering geldt voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden die plaatsvinden in het kader van de uitvoering van hetzelfde contract op basis waarvan ook verbouwingswerkzaamheden worden verricht en de werkzaamheden als geheel niet (vrijwel) uitsluitend zijn gericht op de instandhouding van de onroerende zaak Hierbij neemt de staatssecretaris aan dat de ondernemer dan ook het 19-tarief berekent aan de klant

Meer-minderwerk

16 Hoe moet worden omgegaan met lsquomeerwerkrsquo Er is geen regeling getroffen voor meerwerk Bij de tariefswijziging in 2001 was hiervoor wel een

specifieke goedkeuring getroffen Deze hield in dat als bij het verstrekken van de opdracht tot meerwerk voacuteoacuter de tariefswijziging direct een bedrag moest worden betaald dit bedrag mocht worden beschouwd als een lsquovervallen termijnrsquo Het maakte hierbij niet uit dat het meerwerk pas werd voltooid na de toenmalige tariefswijziging

Update Dit is in de brochure van het ministerie van Financieumln overgenomen en uitgebreid Als de opdracht

tot het verrichten van het meerwerk wordt verstrekt voacuteoacuter 1 oktober 2012 kan het daarbij direct te betalen bedrag volgens het ministerie worden beschouwd als een op dat tijdstip vervallen termijn Daarvoor geldt dan dus het 19-tarief Als de opdracht tot het verrichten van het meerwerk is verstrekt voacuteoacuter 28 april 2012 (als onderdeel van de koopaanneemovereenkomst voor de bouw van een nieuwbouwwoning) en de betaling daarvan in eacuteeacuten of meer termijnen gedaan wordt voacuteoacuter 1 oktober 2013 geldt volgens het ministerie het 19-tarief

17 Hoe moet worden omgegaan met lsquominderwerkrsquo Ook voor minderwerk is geen regeling getroffen Bij de tariefsverhoging in 2001 mocht minderwerk

(verrekend bij de eindafrekening) worden verrekend tegen het nieuwe tarief voor zover het bedrag dat wegens minderwerk werd verrekend gelijk of lager was dan het bedrag van de na de tariefswijziging vervallen termijnen Het nieuwe tarief werd dan berekend over het saldo van de eindtermijn minus het bedrag vanwege het minderwerk

Update Opvallend is dat het ministerie van Financieumln in zijn brochure niets heeft opgenomen over

minderwerk Onduidelijk is of er mag worden gehandeld overeenkomstig de regeling in 2001

Bouwrente

18 Tegen welk tarief is bouwrente belast Als een onroerende zaak wordt (op)geleverd tegen een vergoeding in termijnen komt het voor dat

de koperopdrachtgever tegen betaling van lsquobouwrentersquo uitstel van betaling wordt verleend voor de vervallen termijnen (naar mate de bouw vordert) tot de datum waarop de grond wordt geleverd Het gaat hierbij veelal om koop-aanneemovereenkomsten De bouwrente is belast met btw (zie bijvoorbeeld ook het model koop-aanneemovereenkomst van de Overleggroep Garantiewoningen binnen het Zelfreguleringsoverleg van de SER) Bij de aanstaande tariefsverhoging is niet duidelijk hoe met bouwrente moet worden omgegaan Bij de tariefsverhoging in 2001 merkte de staatssecretaris ten aanzien van bouwrente op dat indien en voor zover de bouwrente verschuldigd werd na de tariefswijziging deze zou zijn belast tegen het nieuwe tarief ook al werd de rente berekend over een voacuteoacuter de tariefswijziging gelegen periode

Roerende zaken

19 Is er ook een overgangsregeling voor roerende zaken Nee deze is er niet Dit heeft tot gevolg dat het moment waarop de levering van de roerende zaak

plaatsvindt bepalend is voor toepassing van het tarief

Afrekening servicekosten

20 Hoe moet worden omgaan met de (eind)afrekening van de servicekosten Servicekosten worden veelal afzonderlijk door een verhuurder aan de huurder bij wijze van voorschot

en eindafrekening gefactureerd (zie bijvoorbeeld ook het ROZ-model) Bij woningverhuur zullen de servicekosten doorgaans opgaan in de btw-vrijgestelde verhuur In de zakelijke vastgoedbranche (kantoren winkels ed) vormen servicekosten vaak een afzonderlijke btw-belaste prestatie In deze situatie is het onduidelijk hoe moet worden omgegaan met de eindafrekening servicekosten voor toepassing van het tarief Het ligt voor de hand om aan te sluiten bij de huur in geval van btw-belaste verhuur Eventueel kunnen hierover praktische afspraken worden gemaakt met de Belastingdienst

Risico tariefsverhoging

21 Kan een leverancier de verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn klant Ja volgens de wet kan een ondernemer een verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn

klant Contractuele afspraken die hiermee in strijd zijn zijn nietig

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln is aangegeven dat de ondernemer een wettelijke bevoegdheid heeft om de extra verschuldigde btw terug te vorderen van de afnemer van de prestatie Dit geldt ook als de afnemer een particulier is

AMSTERDAM bull ARNHEM bull BRUSSEL bull EINDHOVEN bull LUXEMBURG bull ROTTERDAM bull ARUBA bull CURACcedilAODUBAI bull GENEgraveVE bull HONG KONG bull LONDEN bull NEW YORK bull PARIJS bull SINGAPORE bull TOKIO bull ZUumlRICH

DisclaimerHoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaarden Loyens amp Loeff NV en alle andere entiteiten samenwerkingsverbanden personen en praktijken die handelen onder de naam lsquoLoyens amp Loeffrsquo geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies

wwwloyensloeffcom

Update Inmiddels heeft het ministerie van Financieumln in zijn brochure aangegeven dat ook een overeenkomst

met een opschortende of ontbindende voorwaarde kan worden aangemerkt als een lsquogesloten overeenkomstrsquo

Verbouwingen

13 Welk tarief (19 of 21) mag worden toegepast op verbouwingen waarbij in termijnen wordt betaald naarmate de verbouwing vordert

Volgens de staatssecretaris mag het tarief van 19 worden toegepast op de voor 1 oktober 2012 vervallen verbouwtermijnen mits de werkzaamheden zijn gericht op een verandering van de inrichting de aard of de omvang van de onroerende zaak Dit is bijvoorbeeld het geval bij veranderingen aanhet plaatsen van keukens en badkamers het aanbouwen van een serre en het aanbrengen van een dakkapel

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln wordt uitdrukkelijk aangegeven dat het 19-tarief alleen mag worden toegepast op voacuteoacuter 1 oktober 2012 vervallen verbouwtermijnen waarbij de termijnen vervallen naarmate de verbouwing vordert Dit betekent onder meer dat op een aanbetaling die voacuteoacuter 1 oktober 2012 wordt gedaan terwijl de verbouwing pas plaatsvindt na 30 september 2012 (en dus niet aansluit bij de voortgang van de verbouwing) het 21-tarief van toepassing is

14 Wat als er niet in termijnen wordt betaald Dan geldt in principe het tarief dat van toepassing op het moment dat de verbouwing wordt afgerond

Is dit op of na 1 oktober dan is op het geheel het tarief van 21 van toepassing Als niet in termijnen wordt betaald kan mogelijk worden gewerkt met deelopleveringen voacuteoacuter 1 oktober 2012 om zodoende toch een deel van de verbouwing te onderwerpen aan 19 btw

Onderhouds- en herstelwerkzaamheden

15 Geldt de goedkeuring voor verbouwingen ook voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden Nee de goedkeuring voor verbouwingen geldt niet voor onderhouds- of herstelwerkzaamheden

Onder onderhouds- en herstelwerkzaamheden zijn aan te merken werkzaamheden die (vrijwel) uitsluitend gericht zijn op de instandhouding van een onroerende zaak zoals het vervangen van kozijnen of dakgoten en het vernieuwen van dakbedekking Een uitzondering geldt voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden die plaatsvinden in het kader van de uitvoering van hetzelfde contract op basis waarvan ook verbouwingswerkzaamheden worden verricht en de werkzaamheden als geheel niet (vrijwel) uitsluitend zijn gericht op de instandhouding van de onroerende zaak Hierbij neemt de staatssecretaris aan dat de ondernemer dan ook het 19-tarief berekent aan de klant

Meer-minderwerk

16 Hoe moet worden omgegaan met lsquomeerwerkrsquo Er is geen regeling getroffen voor meerwerk Bij de tariefswijziging in 2001 was hiervoor wel een

specifieke goedkeuring getroffen Deze hield in dat als bij het verstrekken van de opdracht tot meerwerk voacuteoacuter de tariefswijziging direct een bedrag moest worden betaald dit bedrag mocht worden beschouwd als een lsquovervallen termijnrsquo Het maakte hierbij niet uit dat het meerwerk pas werd voltooid na de toenmalige tariefswijziging

Update Dit is in de brochure van het ministerie van Financieumln overgenomen en uitgebreid Als de opdracht

tot het verrichten van het meerwerk wordt verstrekt voacuteoacuter 1 oktober 2012 kan het daarbij direct te betalen bedrag volgens het ministerie worden beschouwd als een op dat tijdstip vervallen termijn Daarvoor geldt dan dus het 19-tarief Als de opdracht tot het verrichten van het meerwerk is verstrekt voacuteoacuter 28 april 2012 (als onderdeel van de koopaanneemovereenkomst voor de bouw van een nieuwbouwwoning) en de betaling daarvan in eacuteeacuten of meer termijnen gedaan wordt voacuteoacuter 1 oktober 2013 geldt volgens het ministerie het 19-tarief

17 Hoe moet worden omgegaan met lsquominderwerkrsquo Ook voor minderwerk is geen regeling getroffen Bij de tariefsverhoging in 2001 mocht minderwerk

(verrekend bij de eindafrekening) worden verrekend tegen het nieuwe tarief voor zover het bedrag dat wegens minderwerk werd verrekend gelijk of lager was dan het bedrag van de na de tariefswijziging vervallen termijnen Het nieuwe tarief werd dan berekend over het saldo van de eindtermijn minus het bedrag vanwege het minderwerk

Update Opvallend is dat het ministerie van Financieumln in zijn brochure niets heeft opgenomen over

minderwerk Onduidelijk is of er mag worden gehandeld overeenkomstig de regeling in 2001

Bouwrente

18 Tegen welk tarief is bouwrente belast Als een onroerende zaak wordt (op)geleverd tegen een vergoeding in termijnen komt het voor dat

de koperopdrachtgever tegen betaling van lsquobouwrentersquo uitstel van betaling wordt verleend voor de vervallen termijnen (naar mate de bouw vordert) tot de datum waarop de grond wordt geleverd Het gaat hierbij veelal om koop-aanneemovereenkomsten De bouwrente is belast met btw (zie bijvoorbeeld ook het model koop-aanneemovereenkomst van de Overleggroep Garantiewoningen binnen het Zelfreguleringsoverleg van de SER) Bij de aanstaande tariefsverhoging is niet duidelijk hoe met bouwrente moet worden omgegaan Bij de tariefsverhoging in 2001 merkte de staatssecretaris ten aanzien van bouwrente op dat indien en voor zover de bouwrente verschuldigd werd na de tariefswijziging deze zou zijn belast tegen het nieuwe tarief ook al werd de rente berekend over een voacuteoacuter de tariefswijziging gelegen periode

Roerende zaken

19 Is er ook een overgangsregeling voor roerende zaken Nee deze is er niet Dit heeft tot gevolg dat het moment waarop de levering van de roerende zaak

plaatsvindt bepalend is voor toepassing van het tarief

Afrekening servicekosten

20 Hoe moet worden omgaan met de (eind)afrekening van de servicekosten Servicekosten worden veelal afzonderlijk door een verhuurder aan de huurder bij wijze van voorschot

en eindafrekening gefactureerd (zie bijvoorbeeld ook het ROZ-model) Bij woningverhuur zullen de servicekosten doorgaans opgaan in de btw-vrijgestelde verhuur In de zakelijke vastgoedbranche (kantoren winkels ed) vormen servicekosten vaak een afzonderlijke btw-belaste prestatie In deze situatie is het onduidelijk hoe moet worden omgegaan met de eindafrekening servicekosten voor toepassing van het tarief Het ligt voor de hand om aan te sluiten bij de huur in geval van btw-belaste verhuur Eventueel kunnen hierover praktische afspraken worden gemaakt met de Belastingdienst

Risico tariefsverhoging

21 Kan een leverancier de verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn klant Ja volgens de wet kan een ondernemer een verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn

klant Contractuele afspraken die hiermee in strijd zijn zijn nietig

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln is aangegeven dat de ondernemer een wettelijke bevoegdheid heeft om de extra verschuldigde btw terug te vorderen van de afnemer van de prestatie Dit geldt ook als de afnemer een particulier is

AMSTERDAM bull ARNHEM bull BRUSSEL bull EINDHOVEN bull LUXEMBURG bull ROTTERDAM bull ARUBA bull CURACcedilAODUBAI bull GENEgraveVE bull HONG KONG bull LONDEN bull NEW YORK bull PARIJS bull SINGAPORE bull TOKIO bull ZUumlRICH

DisclaimerHoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaarden Loyens amp Loeff NV en alle andere entiteiten samenwerkingsverbanden personen en praktijken die handelen onder de naam lsquoLoyens amp Loeffrsquo geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies

wwwloyensloeffcom

Meer-minderwerk

16 Hoe moet worden omgegaan met lsquomeerwerkrsquo Er is geen regeling getroffen voor meerwerk Bij de tariefswijziging in 2001 was hiervoor wel een

specifieke goedkeuring getroffen Deze hield in dat als bij het verstrekken van de opdracht tot meerwerk voacuteoacuter de tariefswijziging direct een bedrag moest worden betaald dit bedrag mocht worden beschouwd als een lsquovervallen termijnrsquo Het maakte hierbij niet uit dat het meerwerk pas werd voltooid na de toenmalige tariefswijziging

Update Dit is in de brochure van het ministerie van Financieumln overgenomen en uitgebreid Als de opdracht

tot het verrichten van het meerwerk wordt verstrekt voacuteoacuter 1 oktober 2012 kan het daarbij direct te betalen bedrag volgens het ministerie worden beschouwd als een op dat tijdstip vervallen termijn Daarvoor geldt dan dus het 19-tarief Als de opdracht tot het verrichten van het meerwerk is verstrekt voacuteoacuter 28 april 2012 (als onderdeel van de koopaanneemovereenkomst voor de bouw van een nieuwbouwwoning) en de betaling daarvan in eacuteeacuten of meer termijnen gedaan wordt voacuteoacuter 1 oktober 2013 geldt volgens het ministerie het 19-tarief

17 Hoe moet worden omgegaan met lsquominderwerkrsquo Ook voor minderwerk is geen regeling getroffen Bij de tariefsverhoging in 2001 mocht minderwerk

(verrekend bij de eindafrekening) worden verrekend tegen het nieuwe tarief voor zover het bedrag dat wegens minderwerk werd verrekend gelijk of lager was dan het bedrag van de na de tariefswijziging vervallen termijnen Het nieuwe tarief werd dan berekend over het saldo van de eindtermijn minus het bedrag vanwege het minderwerk

Update Opvallend is dat het ministerie van Financieumln in zijn brochure niets heeft opgenomen over

minderwerk Onduidelijk is of er mag worden gehandeld overeenkomstig de regeling in 2001

Bouwrente

18 Tegen welk tarief is bouwrente belast Als een onroerende zaak wordt (op)geleverd tegen een vergoeding in termijnen komt het voor dat

de koperopdrachtgever tegen betaling van lsquobouwrentersquo uitstel van betaling wordt verleend voor de vervallen termijnen (naar mate de bouw vordert) tot de datum waarop de grond wordt geleverd Het gaat hierbij veelal om koop-aanneemovereenkomsten De bouwrente is belast met btw (zie bijvoorbeeld ook het model koop-aanneemovereenkomst van de Overleggroep Garantiewoningen binnen het Zelfreguleringsoverleg van de SER) Bij de aanstaande tariefsverhoging is niet duidelijk hoe met bouwrente moet worden omgegaan Bij de tariefsverhoging in 2001 merkte de staatssecretaris ten aanzien van bouwrente op dat indien en voor zover de bouwrente verschuldigd werd na de tariefswijziging deze zou zijn belast tegen het nieuwe tarief ook al werd de rente berekend over een voacuteoacuter de tariefswijziging gelegen periode

Roerende zaken

19 Is er ook een overgangsregeling voor roerende zaken Nee deze is er niet Dit heeft tot gevolg dat het moment waarop de levering van de roerende zaak

plaatsvindt bepalend is voor toepassing van het tarief

Afrekening servicekosten

20 Hoe moet worden omgaan met de (eind)afrekening van de servicekosten Servicekosten worden veelal afzonderlijk door een verhuurder aan de huurder bij wijze van voorschot

en eindafrekening gefactureerd (zie bijvoorbeeld ook het ROZ-model) Bij woningverhuur zullen de servicekosten doorgaans opgaan in de btw-vrijgestelde verhuur In de zakelijke vastgoedbranche (kantoren winkels ed) vormen servicekosten vaak een afzonderlijke btw-belaste prestatie In deze situatie is het onduidelijk hoe moet worden omgegaan met de eindafrekening servicekosten voor toepassing van het tarief Het ligt voor de hand om aan te sluiten bij de huur in geval van btw-belaste verhuur Eventueel kunnen hierover praktische afspraken worden gemaakt met de Belastingdienst

Risico tariefsverhoging

21 Kan een leverancier de verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn klant Ja volgens de wet kan een ondernemer een verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn

klant Contractuele afspraken die hiermee in strijd zijn zijn nietig

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln is aangegeven dat de ondernemer een wettelijke bevoegdheid heeft om de extra verschuldigde btw terug te vorderen van de afnemer van de prestatie Dit geldt ook als de afnemer een particulier is

AMSTERDAM bull ARNHEM bull BRUSSEL bull EINDHOVEN bull LUXEMBURG bull ROTTERDAM bull ARUBA bull CURACcedilAODUBAI bull GENEgraveVE bull HONG KONG bull LONDEN bull NEW YORK bull PARIJS bull SINGAPORE bull TOKIO bull ZUumlRICH

DisclaimerHoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaarden Loyens amp Loeff NV en alle andere entiteiten samenwerkingsverbanden personen en praktijken die handelen onder de naam lsquoLoyens amp Loeffrsquo geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies

wwwloyensloeffcom

Roerende zaken

19 Is er ook een overgangsregeling voor roerende zaken Nee deze is er niet Dit heeft tot gevolg dat het moment waarop de levering van de roerende zaak

plaatsvindt bepalend is voor toepassing van het tarief

Afrekening servicekosten

20 Hoe moet worden omgaan met de (eind)afrekening van de servicekosten Servicekosten worden veelal afzonderlijk door een verhuurder aan de huurder bij wijze van voorschot

en eindafrekening gefactureerd (zie bijvoorbeeld ook het ROZ-model) Bij woningverhuur zullen de servicekosten doorgaans opgaan in de btw-vrijgestelde verhuur In de zakelijke vastgoedbranche (kantoren winkels ed) vormen servicekosten vaak een afzonderlijke btw-belaste prestatie In deze situatie is het onduidelijk hoe moet worden omgegaan met de eindafrekening servicekosten voor toepassing van het tarief Het ligt voor de hand om aan te sluiten bij de huur in geval van btw-belaste verhuur Eventueel kunnen hierover praktische afspraken worden gemaakt met de Belastingdienst

Risico tariefsverhoging

21 Kan een leverancier de verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn klant Ja volgens de wet kan een ondernemer een verhoging van het btw-tarief doorberekenen aan zijn

klant Contractuele afspraken die hiermee in strijd zijn zijn nietig

Update (2)In de brochure van het ministerie van Financieumln is aangegeven dat de ondernemer een wettelijke bevoegdheid heeft om de extra verschuldigde btw terug te vorderen van de afnemer van de prestatie Dit geldt ook als de afnemer een particulier is

AMSTERDAM bull ARNHEM bull BRUSSEL bull EINDHOVEN bull LUXEMBURG bull ROTTERDAM bull ARUBA bull CURACcedilAODUBAI bull GENEgraveVE bull HONG KONG bull LONDEN bull NEW YORK bull PARIJS bull SINGAPORE bull TOKIO bull ZUumlRICH

DisclaimerHoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaarden Loyens amp Loeff NV en alle andere entiteiten samenwerkingsverbanden personen en praktijken die handelen onder de naam lsquoLoyens amp Loeffrsquo geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies

wwwloyensloeffcom

AMSTERDAM bull ARNHEM bull BRUSSEL bull EINDHOVEN bull LUXEMBURG bull ROTTERDAM bull ARUBA bull CURACcedilAODUBAI bull GENEgraveVE bull HONG KONG bull LONDEN bull NEW YORK bull PARIJS bull SINGAPORE bull TOKIO bull ZUumlRICH

DisclaimerHoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaarden Loyens amp Loeff NV en alle andere entiteiten samenwerkingsverbanden personen en praktijken die handelen onder de naam lsquoLoyens amp Loeffrsquo geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies

wwwloyensloeffcom