> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

Volkshuisvestelijke gevolgen

AuteurAuteurAuteurAuteur

Roelf-Jan van Til

Jacolien Vogelzang

10 april 2013 > rapport 2013-01

AnalyseAnalyseAnalyseAnalyse

Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam

www.explica.nl > e. info@explica.nl > t. 010 2236820

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

Inhoudsopgave

1111 Inleiding 7 2222 Samenvatting 11 3333 Foto woningmarkt 21 3333.1.1.1.1 Regio Haaglanden 21 3333....2222 Spreiding binnen de regio Haaglanden 23 4444 Ruimte in huurprijsbepaling 29 4444.1.1.1.1 Huurruimte op basis van WWS-punten 29 4444....2222 Huurruimte op basis van WOZ-waarde 35 4444....3333 Vergelijking huurruimte WWS-punten en WOZ-waarde 36 5555 Effect huurharmonisatie 39 5555.1.1.1.1 Huuraanbod 2012 39 5555....2222 Effect huurharmonisatie op huuraanbod 40 6666 Verkoop van huurwoningen 45 6666.1.1.1.1 WOZ-waarde corporatiebezit 45 6666....2222 Effecten verkoop van huurwoningen op huuraanbod 46 7777 Effect op de koopmarkt 51 7777.1.1.1.1 Koopaanbod in de regio Haaglanden 51 7777....2222 Concurrentie koopaanbod corporaties 52 8888 Ontwikkeling corporatiebezit 57 8888.1.1.1.1 Ontwikkeling corporatiebezit 2010 en 2011 57 8888....2222 Plannen corporaties 2013-2020 57 8888....3333 Gevolgen voor het corporatiebezit in 2020 58 9999 Segregatie 61 9999.1.1.1.1 Huidige situatie in beeld 61 9999....2222 Effect huurharmonisatie op segregatie 62 B1B1B1B1 Gemeenteniveau 65 B2B2B2B2 Wijkniveau 68 B3B3B3B3 Verantwoording 84 B4B4B4B4 Begrippen 86

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

07

HOOFDSTUK

1 Inleiding Het corporatiebezit staat onder invloed van diverse ontwikkelingen. Niet alleen de huidige financile en

economische crisis heeft flinke gevolgen voor de woningmarkt en voor de activiteiten van de corporaties.

Ook het door het kabinet ingezette beleid met betrekking tot de woningmarkt, heeft naar alle

waarschijnlijkheid flinke financile gevolgen voor de corporaties, en dan vooral de voorgestelde

verhuurderheffing. De verhuurderheffing is een belasting die de corporaties vanaf 2013 moeten gaan

betalen over het bezit.

Inmiddels hebben de corporaties eventuele sloop- en nieuwbouwplannen voor de komende jaren al flink

naar beneden bijgesteld. Ook is het aantal woningen dat gelabeld is voor verkoop flink toegenomen en

wordt de mogelijkheid voor huurharmonisatie steeds vaker toegepast. Kortom: onder druk van de

huidige ontwikkeling zijn er door de corporaties al diverse maatregelen ingezet, die samen substantile

gevolgen kunnen hebben voor het woningaanbod voor de woningzoekenden en de omvang en

samenstelling van het corporatiebezit. De verwachting is dat de corporaties zich genoodzaakt zullen zien

om hogere harmonisatiepercentages te gaan hanteren en meer te gaan verkopen, als gevolg van een

flink oplopende verhuurderheffing in de periode 2013 tot 2017. Voor 2013 gaat het Rijk nog uit van een

bedrag van 50 miljoen voor de verhuurderheffing. Voor 2017 moet het gaan om een totaalbedrag van

1,7 miljard wat de verhuurders samen moeten gaan opbrengen.

Het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) hebben Explica gevraagd

om onderzoek te doen naar de maximale gevolgen van huurharmonisatie, verkoop, nieuwbouw en

sloop op de omvang van de sociale voorraad op de langere termijn en de effecten op het huuraanbod

voor de woningzoekenden. In het onderzoek is gekeken naar de mogelijkheden van (maximale)

huurharmonisatie op basis van de huidige WWS-punten van de sociale huurwoningen. In eerste instantie

was ook de vraag om het effect van huurharmonisatie op basis van de WOZ-waarde als grondslag voor

de maximale huurprijs in beeld te brengen. Tijdens het onderzoek is het aangepaste Woonakkoord

getekend, waarin de WOZ-waarde als grondslag voor de maximale huurprijsbepaling is geschrapt. In

onderling overleg is besloten om in dit onderzoek alleen nog een vergelijking tussen de WOZ-waarde en

de WWS-punten van de woningen van de corporaties in beeld te brengen.

Het is belangrijk om vooraf aan te geven dat het onderzoek inzicht biedt in de bandbreedte als het gaat

om harmonisatiemogelijkheden en de effecten voor de woningzoekenden. De daadwerkelijke effecten

hangen uiteindelijk af van het beleid en de realisaties van de verschillende corporaties. In overleg met

de opdrachtgevers is er dan ook voor gekozen om de effecten statisch in beeld te brengen. Een

eventueel effect van het verhogen van de huren bij mutatie op de doorstroming en daarmee op de

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

08

mutatiegraad, wordt dus niet meegerekend. Ook eventuele veranderingen in de uitstroom naar en de

instroom vanuit de koopmarkt worden buiten beschouwing gelaten. Aansluitend op deze methodiek is

de groep woningzoekenden constant van omvang en samenstelling verondersteld. De komende jaren is

een verdere vergrijzing van de vraag te verwachten. Bovendien kan door de verslechterde economische

situatie extra instroom op de sociale huurmarkt worden voorzien. Ook dit effect wordt in dit onderzoek

buiten beschouwing gelaten, zodat beter duidelijk wordt wat het enkelvoudige effect is van de

doorgerekende maatregelen.

Naast de maximale variant voor huurharmonisatie, worden in het onderzoek ook enkele scenarios

doorgerekend.

In hoofdstuk drie wordt ingegaan op de samenstelling van de sociale huurvoorraad in de regio

Haaglanden. De ruimte in de huurprijsstelling op basis van de WWS-punten en de WOZ-waarde van de

sociale huurwoningen komt in hoofdstuk vier aan bod. In hoofdstuk vijf en zes wordt ingegaan op de

mogelijke effecten van huurharmonisatie en verkoop van huurwoningen voor het huuraanbod en dus

voor de mogelijkheden van de woningzoekenden. Verkoop van huurwoningen heeft niet alleen gevolgen

voor het beschikbare huuraanbod, maar heeft ook effect op het koopaanbod. In hoofdstuk zeven wordt

ingegaan op het concurrerend effect van het koopaanbod van corporaties op de totale koopmarkt in de

regio Haaglanden.

Het jaarlijks harmoniseren van de huurprijs bij mutatie en de verkoop van huurwoningen hebben niet

alleen effect op de mogelijkheden voor de woningzoekenden, maar hebben ook gevolgen voor de

omvang en samenstelling van het corporatiebezit in 2020. In hoofdstuk acht wordt huurharmonisatie

gecombineerd met de plannen van de corporaties wat betreft verkoop, nieuwbouw en sloop met als

doel het effect op de omvang en samenstelling van het corporatiebezit in beeld te brengen. Tot slot

wordt in hoofdstuk negen ingegaan op het mogelijke segregatie-effect als gevolg van huurharmonisatie

en verkoop van huurwoningen door de corporaties binnen de regio Haaglanden.

09

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

10

11

HOOFDSTUK

2 Samenvatting Gedifferentieerde woningvoorraad binnen Stadsgewest Haaglanden

In Stadsgewest Haaglanden staan ruim 475.000 woningen. Van deze woningvoorraad is 52% in handen

van eigenaar-bewoners (koop), 34% is corporatiebezit en 14% is eigendom van particuliere verhuurders.

Het corporatiebezit in Stadsgewest Haaglanden bedraagt ruim 160.000 woningen. Dit zijn voornamelijk

meergezinswoningen. Slechts 25% van het corporatiebezit in Haaglanden betreft eengezinswoningen.

Binnen de koopsector is dit aandeel 59%. De verdeling eengezinswoningen en meergezinswoningen

verschilt sterk per gemeente binnen de regio. In Den Haag en Rijswijk is ongeveer 28% van de

woningvoorraad een eengezinswoning, terwijl in Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp

ongeveer 80% van de woningvoorraad een eengezinswoning is. In Westland, Wassenaar, Midden-

Delfland en Pijnacker-Nootdorp bestaat ook minimaal de helft het corporatiebezit uit

eengezinswoningen.

Spreiding corporatiebezit binnen Stadsgewest Haaglanden

Ongeveer de helft van het corporatiebezit staat in de gemeente Den Haag. Het aandeel sociale

huurwoningen ligt in Den Haag rond het regionale gemiddelde van 34%. In Delft is het aandeel

corporatiewoningen met bijna 50% het hoogst, terwijl in Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland het

aandeel rond de 20% ligt.

Vier van de vijf corporatiewoningen heeft een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens (561,98, prijspeil

2012), 14% valt in het prijssegment tussen de hoogste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (664,66,

prijspeil 2012), terwijl 3% op 1 januari 2012 een huurprijs had boven de liberalisatiegrens.

Veel corporatiewoningen hebben een oppervlak tot 50 vierkante meter. Dit is vooral het geval bij de

meergezinswoningen. Er is uiteraard een duidelijke relatie tussen de oppervlakte en de huurprijs: de

grotere sociale huurwoningen zijn veelal duurder. Tussen de gemeenten is er ook een duidelijk verschil

te zien in het prijsniveau van het corporatiebezit. Pijnacker-Nootdorp wijkt het meest af van het regionale

gemiddelde. Waar gemiddeld 82% van de woningen een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens heeft,

is dit in Pijnacker-Nootdorp ruim 55%. Dit betekent dat in deze gemeente een lager aandeel van de

woningen bereikbaar is voor huishoudens die, gezien hun inkomen, een beroep kunnen doen op

huurtoeslag.

Bereikbaar en betaalbaar

In dit rapport hanteren we als uitgangspunt dat won