Visitatierapport SHM Vlaamse Ardennen (4270) Oudenaarde · 2020. 9. 29. · SHM Vlaamse Ardennen...

0

Visitatierapport SHM Vlaamse Ardennen

(4270) Oudenaarde

Visitatiegesprekken op 19 en 21 februari 2020 Definitief visitatierapport, 19 augustus 2020

1

p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid

Herman Teirlinckgebouw

Havenlaan 88 bus 40D

1000 Brussel

email [email protected]

website www.visitatieraad.be

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (kortweg GMV) geleverde prestaties. Het prestatie-oordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank (gegevens 2012-2016), op door de SHM ver-strekte gegevens en documenten, publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en aan de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM VLAAMSE ARDENNEN (DEFINITIEVE VERSIE) PAGINA 2 VAN 62

VISITATIERAPPORT

Datum rapport: 19 augustus 2020 Datum visitatiegesprekken: 19 en 20 februari 2020 Presentatie aan raad van bestuur: 9 juni 2020 Samenstelling visitatiecommissie: Gerard van Bortel, commissievoorzitter Rik Desmet, commissielid Wouter Coucke, commissielid

SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ

Sociale huisvestingsmaatschappij Vlaamse Ardennen Erkenningsnummer 4270 Contactgegevens SHM: Sint-Jozefsplein 18 9700 Oudenaarde. [email protected]

www.shmvlaamseardennen.be Directeur: Jeanique Van Den Heede Voorzitter: Stefaan Vercamer Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huur- en koopwoningen: Brakel, Gavere, Geraardsbergen, Horebeke, Kluisbergen, Kruisem, Lierde, Maarkedal, Nazareth Oudenaarde, Ronse, Wortegem-Petegem, Zottegem en Zwalm.

Visitatierapport SHM Vlaamse Ardennen

(4270) Oudenaarde


INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .................................................................................................................................................... 4

2. SAMENVATTING ......................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................. 10

3.1 BESCHRIJVING SHM ...................................................................................................................................... 10

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................... 13

4. PRESTATIES VAN DE SHM ........................................................................................................................ 16

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ........................................................................ 16

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ................................................ 26

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID .................................................................................................... 29

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ........................................................................................................ 32

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID ..................................................................................... 40

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID ................................................................................................. 46

5. AANBEVELINGEN ...................................................................................................................................... 51

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ..................................................................................................................... 51

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 51

5.3 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ...................................................................................................................... 51

BIJLAGEN ...................................................................................................................................................... 53

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ............................................................................................................ 53

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ................................................................................ 56


1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit).

Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.2. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel:

- de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.3. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daar-toe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.4. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid

Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen.

1.5. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - ‘zeer goed’: de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de minimale vereisten; - ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een

eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- ‘niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM; - ‘blanco’: de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te

kunnen komen.

1. INLEIDING


1.6. SHM’s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM’s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM’s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemach-tigd zijn om in eigen naam sociale leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopactiviteiten te worden beoordeeld.

Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten

1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen onge-wenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie ver-klaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatie-rapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uit-drukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht.Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


Achtergrond

SHM Vlaamse Ardennen onderneemt zowel koop- als huuractiviteiten en heeft een groot en divers actieterrein. Zowel de ruimtelijke kenmerken, sociaal-economische positie, woningmarkt-karakteristieken als het woonbeleid in de verschillende gemeenten lopen sterk uiteen. In deze visitatie heeft de visitatiecommissie zowel de huur- als de koopactiviteiten beoordeeld. Het actieterrein voor beide soorten activiteiten zijn indentiek en omvatten 14 steden en gemeenten.

De SHM beschikt over een goed uitgebouwde regionale werking die in de afgelopen periode nog verder is verbeterd op het vlak van sociaal beleid en klanttevredenheidsmetingen. Dit terwijl de maatschappij haar sterke punten op het gebied van de beschikbaarheid en kwaliteit van sociale woningen behouden heeft. De beheersing en de besturing van de organisatie zijn in de visitatieperiode versterkt en kunnen dienen als een voorbeeld voor de sociale huisvestingssector.

Alle steden en gemeenten in het actieterrein zijn aandeelhouder van de SHM. De maatschappij heeft zowel publieke als private aandeelhouders. Een kleine meerderheid van de aandelen (53%) is eigendom van publieke actoren.

Eind 2018 beschikte SHM Vlaamse Ardennen over 1.212 huurwoningen, waarvan zij er 10 buiten het sociaal huurstelsel verhuurde. Ongeveer de helft van het patrimonium van de SHM bevindt zich in Oudenaarde.

De werkorganisatie bestaat uit een eenhoofdige directie en is verder gestructureerd in een Technische Dienst en de diensten Verhuring, Verkoop en Lening, en de Boekhouding. De SHM heeft geen eigen uitvoerende vakmannen in dienst. In totaal omvatte de werkorganisatie eind 2018 11 medewerkers (ofwel 10,5 VTE).

Ontwikkelingen sinds de vorige visitatie

Bij de vorige visitatie (2014) leverde de SHM op vier onderdelen prestaties die voor verbetering vatbaar waren, namelijk: prijsbewust verhuren, bewonersgroepen betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer, bewoners en burgers snel en duidelijk informeren, alsook de tevredenheid van klanten meten. De toenmalige visitatiecommissie heeft aan deze beoordelingen een aantal aanbevelingen verbonden. De SHM heeft op al deze onderdelen acties ondernomen en ook serieus aandacht besteed aan de overige aanbevelingen en suggesties van de visitatiecommissie. Die inspanningen zijn niet zonder resultaat gebleven.

SHM Vlaamse Ardennen levert nu op vrijwel alle operationele doelen goede prestaties. Op drie operationele doelstellingen zijn die prestaties zelfs ‘zeer goed’. Op één onderdeel levert de SHM prestaties die net als in de vorige visitatie voor verbetering vatbaar zijn, namelijk het betrekken van bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en wijkbeheer. Op dit laatste onderdeel heeft de SHM wel inspanningen geleverd en resultaten geboekt, maar voldoet zij nog niet aan alle vereisten.

2. SAMENVATTING


Zeer goede bijdrage aan het realiseren van huurwoningen die passen bij de doelgroep

De zeer goede prestaties van de SHM zijn vooral terug te vinden op het prestatieveld ‘beschikbaarheid van woningen’ (PV1). Binnen dit prestatieveld scoorde de SHM in de vorige visitatie uitstekende prestaties voor het bouwen van nieuwe huurwoningen, haar bijdrage aan het realiseren van het BSO (OD 1.1) en het afstemmen van het aanbod op de noden van verschillende doelgroepen (OD 1.5). Dat hogere prestatieniveau heeft de SHM ook in de huidige visitatieperiode grotendeels kunnen handhaven. Voor het afstemmen van de noden op de verschillende doelgroepen leverde de SHM in de huidige visitatieperiode goede prestaties. Ze heeft haar bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen versterkt door ook voor het verwerven van gronden en panden (OD 1.4) zeer goede prestaties te leveren.

Goede samenwerking met lokale besturen en andere actoren

De maatschappij is, terecht, fier op de goede samenwerking met veel lokale besturen en woon- en welzijnsactoren in het actieterrein. Die samenwerking is in het bijzonder sterk op het gebied van nieuwbouw, het verwerven van gronden en panden en het huisvesten van kwestbare doelgroepen. SHM Vlaamse Ardennen wil doorgroeien naar een echte woonmaatschappij met aandacht voor zowel bouwen, beheren als sociaal beleid. De SHM zoekt daarbij ook naar samenwerking met andere SHM’s. In de visitatieperiode heeft de SHM een mogelijke fusie met SHM De Nieuwe Haard in Ronse verkend.

Klanttevredenheidsmetingen uitgebouwd tot volwaardig instrument om te leren en te verbeteren

Huurders zijn overwegend tevreden over de woningen en de kwaliteit van de dienstverlening van de maatschappij. Dat komt onder andere tot uitdrukking in de aandacht die de SHM heeft voor tevredenheidsmetingen en het uitvoeren van verbeteracties naar aanleiding van die metingen. In de vorige visitatie scoorde de SHM op dit onderdeel nog een ‘voor verbetering vatbaar’, maar nu zijn de prestaties op dit onderdeel goed. De SHM meet de klanttevredenheid op een systematische manier en op diverse onderdelen van de dienstverlening. Zij vertaalt de uitkomsten van de metingen in verbeteracties, borgt die acties in de Plan-Do-Check-Act cyclus van de organisatie en communiceert hierover met haar huurders. Daarmee heeft de SHM klanttevredenheidsmetingen uitgebouwd tot een volwaardig instrument om te leren en te verbeteren.

Uitdagingen: uitbouwen klachtenprocedure en bewonersparticipatie

Juist vanwege de goed uitgebouwde tevredenheidsmetingen was de visitatiecommissie wel enigszins verrast dat de klachtenprocedure van de SHM niet goed is uitgewerkt. Er is wel een klachtenprocedure, maar die is vrijwel onbekend bij huurders. Dat is een gemiste kans. Klachten van huurders over de werking van de maatschappij zijn bij uitstek een kans om de eigen werking te verbeteren. De visitatiecommissie heeft op dit onderdeel dan ook een aanbeveling voor een verbeteractie geformuleerd.

De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM weliswaar op veel momenten contacten heeft met haar huurders, maar van een gestructureerde dialoog over de werking van de SHM is nog geen sprake. Zij beveelt de SHM daarom aan om een strategie van de bewonersbetrokkenheid uit te werken en te implementeren.


Sterk uitgebouwde sturing en beheersing van haar organisatie

SHM Vlaamse Ardennen werkt al vijf jaar met een bijzonder sterk uitgebouwde planning- en evaluatiecyclus voor de sturing en beheersing van haar organisatie. Die sturing en beheersing is ook terug te vinden in de financiële planning. De cyclus begint bij een duidelijk vastgelegde missie. Hieruit zijn een aantal kernelementen vertaald in een strategiekaart. Vanuit de strategiekaart formuleert de SHM jaarlijks concrete acties voor de verbetering van de eigen werking. Per actie maakt de SHM een actiefiche op waarmee men doorheen het jaar de voortgang van elke actie opvolgt en evalueert. De visitatiecommissie constateerde bij medewerkers en sterk gevoel van eigenaarschap bij de geformuleerde acties. Er is veel ruimte voor initiatief en een duidelijk besef hoe eigen acties verbonden zijn met de strategie en de missie van de organisatie.

De visitatiecommissie heeft twee Goede Praktijken bij de SHM aangetroffen: 1) het gebruik van buurt-sport als hefboom voor sociale cohesie en toeleiding tot hulpverlening en 2) het gebruiken van een strategiekaart en een sterk uitgebouwde plannings- en evaluatiecyclus als middel voor organisatie-sturing en -beheersing.

____________________


De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft bij iedere Operationele Doelstelling (OD) een beoordeling. (v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)

beoordeling

De SHM … huur koop

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1. … realiseert nieuwe sociale huurwoningen Zeer Goed n.v.t.

OD 1.2. … biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t. Goed

OD 1.4. … verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Zeer Goed

OD .1.5 … stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed

2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

OD 2.1. … staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

Goed. n.v.t.

3. BETAALBAARHEID

OD 3.1. … bouwt prijsbewust Goed Goed

OD 3.2 … verhuurt prijsbewust Goed n.v.t

4. SOCIAAL BELEID

OD 4.1. … biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed n.v.t.

OD 4.2. … zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed n.v.t.

OD 4.3. … voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Goed n.v.t.

OD 4.4. … betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer VVV n.v.t.

5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1. … is financieel leefbaar. Goed

OD 5.2. … beheerst haar kosten goed Goed Goed

OD 5.3. … voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed n.v.t.

OD 5.4. … heeft en gebruikt een goed financieel plan Zeer goed

6. KLANTGERICHTHEID

OD 6.1. … informeert burgers snel en duidelijk Goed Goed

OD 6.2. … informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3. … meet de tevredenheid van klanten Goed

Tabel 1: overzicht van de beoordelingen – huur- en koopactiviteiten


3.1 Beschrijving SHM

GESCHIEDENIS EN ACTIVITEITEN

SHM Vlaamse Ardennen is in 1999 ontstaan uit een fusie van drie sociale huisvestingsmaatschappijen die allen actief waren in de regio Vlaamse Ardennen en de stad Oudenaarde als maatschappelijke zetel hadden. Door de fusie ontstond een gemengde maatschappij met zowel huur- als koopactiviteiten. Het actieterrein van de SHM strekt zich uit over 14 gemeenten. Bij de vorige visitatie waren dat er nog 15; op 1 januari 2019 zijn Kruishoutem en Zingem samengegaan in de fusiegemeente Kruisem.

SHM Vlaamse Ardennen bezit huurwoningen in 11 van de 14 steden en gemeenten in haar actieterrein (zie Figuur 1). De SHM heeft (nog) geen huurwoningen in Geraardsbergen, Horebeke en Zottegem maar onderneemt wel initiatieven om die te realiseren.

In 7 van de gemeenten in haar actieterrein is de SHM (vrijwel) de enige aanbieder van sociale huurwo-ningen: Brakel, Horebeke, Kruisem, Maarkedal, Oudenaarde, Wortegem-Petegem en Zwalm. In Ronse levert de SHM slechts een beperkt deel van het sociaal huurpatrimonium (7%) en bezit SHM De Nieuwe Haard de meeste sociale huurwoningen, evenals in Nazareth. Hier levert de SHM 20% van het sociaal huur patrimonium en is SHM De Volkshaard de grootste aanbieder. In Nazareth realiseert SHM Vlaamse Ardennen een groot bijkomend nieuwbouwproject. In Gavere en Lierde levert de SHM ongeveer de helft van het sociaal huur patrimonium. In Gavere is ook SHM De Volkshaard actief en in Lierde SHM Denderstreek. In Kluisbergen heeft de SHM ¾ van de sociale huurwoningen. De andere aanbieder is SHM De Nieuwe Haard.

Figuur 1, Huurpatrimonium van SHM Vlaamse Ardennen. Bron: Jaarverslag 2018 Noot: In 2019 zijn de gemeenten Kruishoutem en Zingem gefuseerd tot de gemeente Kruisem

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING


Historisch heeft de SHM in alle gemeenten in haar actieterrein sociale koopwoningen gebouwd (Figuur 2 vermeldt het aantal koopwoningen dat na de fusie is gerealiseerd). Overige sociale huisvestingsmaat-schappijen met koopactiviteiten in het gebied zijn SHM Denderstreek, SHM Het Volk en SHM Wonen cvba.

In Geraardsbergen en Zottegem is SHM Denderstreek actief. Ook SHM Ninove-Welzijn heeft sociale huur-woningen in Zottegem. De gemeente Horebeke heeft in het geheel nog geen sociale huurwoningen.

In het actieterrein van de SHM zijn een drietal sociale verhuurkantoren (SVK’s) actief: SVK Zuid-Oost-Vlaanderen (actief in Brakel, Geraardsbergen, Kluisbergen, Oudenaarde, Ronse, Kruisem, Zottegem en Zwalm), SVK Leie en Schelde (actief in Gavere en Nazareth), het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor Wa-regem (actief in Wortegem-Petegem).

Figuur 2, Door SHM Vlaamse Ardennen gerealiseerde koopwoningen. Bron: Jaarverslag 2018 Noot: In 2019 zijn de gemeenten Kruishoutem en Zingem gefuseerd tot de gemeente Kruisem

WERKORGANISATIE EN PERSONEEL

De werkorganisatie wordt sinds 2009 geleid door een eenhoofdige directie. Zij wordt bijgestaan door een directie-assistente die ook een belangrijke rol opneemt op het gebied van het sociaal beleid. De organisatie is verder gestructureerd in een Technische Dienst en de diensten Verhuring, Verkoop en Lening, en de Boekhouding. Verder beschikt de SHM nog over een poetsvrouw. De SHM heeft geen eigen uitvoerende vakmannen in dienst. In totaal omvatte de werkorganisatie eind 2018 11 medewerkers (ofwel 10,5 VTE).

BESTUUR EN AANDEELHOUDERS

De raad van bestuur bestaat uit 9 personen. Alle steden en gemeenten in het actieterrein van de SHM zijn ook aandeelhouder. SHM Vlaamse Ardennen heeft zowel publieke als private aandeelhouders. Een kleine meerderheid van de aandelen (53%) is eigendom van publieke partijen (de Vlaamse overheid, de provincie Oost-Vlaanderen, steden en gemeenten). De grootste publieke aandeelhouder is de stad Ou-denaarde die direct en via haar OCMW 20% van de aandelen bezit. Van de aandelen is 47% is in handen van particulieren, private ondernemingen en organisaties uit het maatschappelijk middenveld. De


grootste private aandeelhouder is de VZW Verbruikersbelangen, die ongeveer 23% van de aandelen bezit.

PATRIMONIUM

Eind 2018 beschikte SHM Vlaamse Ardennen over 1.212 huurwoningen, waarvan er 10 buiten het sociaal huurstelsel verhuurd werden. Ongeveer de helft van het patrimonium van de SHM is gelegen in Ou-denaarde. In Oudenaarde en Ronse is het patrimonium gelijkmatig verdeeld over ééngezinswoningen en appartementen. In de overige gemeenten en steden ligt het aandeel ééngezinswoningen beduidend hoger (zie ook OD 1.5).

Ongeveer 4% van het patrimonium werd gebouwd vóór 1970. In Vlaanderen is dat bijna 14%; 50% werd gerealiseerd tussen 1970 en 1990 (in Vlaanderen is dat 35%). In de jaren negentig heeft de SHM vrijwel geen woningen gebouwd. Dat werd in het nieuwe millennium ingehaald want na 2000 heeft de SHM circa 45% van haar huidige patrimonium gerealiseerd (in Vlaanderen 37%). Samenvattend kunnen we stellen dat SHM Vlaamse Ardennen een wat jonger patrimonium heeft dan gemiddeld in de Vlaamse sociale huisvestingssector (zie Figuur 3).

Figuur 3, Woningen SHM Vlaamse Ardennen naar bouwjaar. Bron: prestatiedatabank

HUURDERS

Het aandeel huurders van SHM Vlaamse Ardennen met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar bedroeg in 2018 29,5%, wat lager is dan 4/5de van de andere SHM’s. Het aandeel huurdershuishoudens met een niet-Belgisch gezinshoofd ligt op 12,5%; circa 3/4de van de SHM heeft een lager aandeel. De helft van de bewoners bestaat uit alleenstaande huurders; 65% van de SHM heeft een lager aandeel alleenstaanden. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders bedroeg ongeveer 14.000 euro in het jaar 2018 en ongeveer 4/5de van de SHM’s heeft huurders met een hoger mediaan inkomen. In vergelijking met andere huisvestingsmaatschappijen heeft SHM Vlaamse Ardennen dus een iets jonger huurderspubliek, dat vaker een niet-Belgisch gezinshoofd kent en vaker een lager inkomen heeft.

LOKAAL TOEWIJZINGSREGELEMENT

SHM Vlaamse Ardennen werkt in 14 gemeenten. In het actieterrein van de SHM is geen lokaal toewij-zingsreglement van toepassing, waarin een gemeente bijkomende toewijzingsregels oplegt. De betrok-ken gemeenten vinden zich onder de bepaling uit het sociaal huurbesluit, waardoor voorrang wordt gegeven aan kandidaat-huurders die 3 jaar in de gemeente wonen in de 6 jaar voorafgaand aan de toewijzing. De gemeenten Geraardsbergen en Ronse wilden strengere toewijzingsregels, maar konden


worden overtuigd door de SHM dit niet in te voeren, waardoor voor het hele actieterrein een eenduidig transparant systeem wordt toegepast. In Oudenaarde is een toewijzingsreglement van toepassing voor 14 woningen die de SHM heeft gerealiseerd specifiek voor bewoners van 65 jaar of ouder. In Wortegem-Petegem is een vergelijkbaar reglement van toepassing voor woningen.

3.2 Beschrijving omgeving

INWONERS EN HUISHOUDENS

De totale bevolking van het actieterrein van SHM Vlaamse Ardennen omvatte in 2018 81.560 huishou-dens. De verwachting is dat dit aangroeit tot circa 87.500 huishoudens in 2030, ofwel een stijging van ruim 7%.

In 2018 was 20,5% van de bevolking in het actieterrein ouder dan 65 jaar. Wanneer we kijken naar de verschillende steden en gemeenten in dat actieterrein, dan valt vooral op dat in Maarkedal en Horebeke het aandeel personen ouder dan 65 jaar flink hoger is, namelijk respectievelijk 23,6% en 26,6%.

Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner in het werkgebied kwam in 2016 neer op een bedrag van 18.496 euro. Ook hier zien we verschillen binnen het actieterrein. In Ronse lag dit inkomen gevoelig lager (op 15.156 euro). In diverse gemeenten (Gavere, Horebeke, Lierde, Maarkedal, Nazareth, Wortegem-Petegem, Zottegem, Zwalm) lag het gemiddelde inkomen hoger dan 20.000 euro. Voor Vlaan-deren bedroeg het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner in 2016 19.102 euro. In het actie-terrein van de SHM is de inkomensstructuur dus sterk verschillend tussen de gemeenten onderling, maar het gemiddelde sluit dicht aan bij de situatie in Vlaanderen.

De werkloosheidsgraad in het actieterrein van de SHM (4,5%) was in 2018 lager dan voor Vlaanderen (6,4%). Bij de meeste gemeenten uit het actieterrein situeert de werkloosheidsgraad zich tussen de 3% en 4%, met 5,5% in Oudenaarde en maar liefst 10,1% in Ronse. In 2018 was het aandeel leefloon ontvan-gers voor het hele werkgebied 0,20% van de bevolking (0,57% in Vlaanderen), met als uitschieters Geraardsbergen (0,72%) en Oudenaarde (0,41%). Ook op sociaal/economisch terrein zijn er in het werk-gebied dus grote verschillen.

WONINGAANBOD

SHM heeft een uitgebreid werkterrein met sterke sociale, economische en ruimtelijke verschillen. De steden Oudenaarde, Ronse en Zottegem hebben een meer urbaan karakter. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het aandeel appartementen in deze steden. Dat ligt rond de 20%. Gemeenten als Brakel, Horebeke, Kluisbergen, Kruisem, Lierde, Wortegem-Petegem en Zwalm hebben minder dan 10% appartementen. Geraardsbergen neemt een middenpositie in.

De verscheidenheid in het werkgebied blijkt ook uit de verschillen in open, halfopen en gesloten be-bouwing. Open bebouwing (vooral vrijstaande woningen) komt veel voor in kleinere kernen zoals Ho-rebeke (72%) en Wortegem-Petegem (66%) en veel minder in stedelijke gebieden zoals Oudenaarde (30%), Ronse (19%) en Zottegem (27%).

De gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning in 2018 in het actieterrein bedroeg 223.000 euro. Dit ligt in lijn met gangbare prijzen in Vlaanderen. Er zijn uitschieters naar boven zoals bijvoorbeeld in Nazareth (283.000 euro) en Zwalm (259.000 euro) en uitschieters naar beneden zoals in Geraardsbergen (150.000 euro) en Ronse (135.000 euro). De prijsstijging van eengezinswoningen in het actieterrein be-droeg over de afgelopen 5 jaar 6,7%; in Vlaanderen lag dit percentage een stuk hoger (circa 10%). Door


het sterk wisselende aandeel appartementen in de gemeenten zijn geen betrouwbare verkooprijzen voor appartementen beschikbaar.

De woningmarktsituatie in het actieterrein van de SHM is sterk wisselend. In een aantal gemeenten (zoals Geraardsbergen en Ronse) is die woningmarkt een stuk zwakker. Dit uit zich in lagere verkoop-prijzen. Mogelijk spelen hier ook sociaaleconomische factoren (zoals hogere werkloosheid) een rol.

BINDEND SOCIAAL OBJECTIEF HUURWONINGEN

Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein bedraagt 3,23%. Dat is een van de laagste percen-tages in heel Vlaanderen. Het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen in het actie-terrein van de SHM Vlaamse Ardennen is bepaald op 1.374 woningen. Daarvan waren tot eind 2018, op basis van de meest recente voortgangsmeting, 797 woningen gerealiseerd en 671 in uitvoering.

Per saldo lijkt het BSO Huur in het actieterrein van de SHM te worden behaald. Sommige gemeenten overtreffen de taakstelling, anderen blijven er ver onder. Bij de voortgangstoets in 2018 werd vastge-steld dat een aantal gemeenten nog onvoldoende inspanningen levert om het BSO te behalen. Ten opzichte van de voortgangstoets in 2013 heeft echter een flink aantal gemeenten hun inspanningen wel verhoogd (zie Tabel 1).

Naast het aantal effectief gerealiseerde woningen, wordt ook rekening gehouden met het geplande aantal. De laatste tweejaarlijkse voortgangstoets dateert van 2018 (gegevens per 31.12.2017). Op basis van de netto-groei én het geplande aantal worden de gemeenten in een categorie ingedeeld.

Bij de vorige visitatie bevonden 9 van de (toen nog) 15 gemeenten zich in categorie 2b, zij volgden het groeipad niet en konden ook niet aantonen dat zij voldoende inspanningen leverden om het BSO te bereiken. Bij de huidige visitatie zijn dat, op basis van de voortgangstoets 2018, slechts 2 gemeenten.

Categorie 1 De gemeente volgt het vooropgestelde groeipad;

Categorie 2a De gemeente volgt het groeipad sociale huur niet, en heeft niet kunnen aantonen dat zij voldoende inspanningen le-vert om het BSO alsnog tijdig te bereiken;

Categorie 2b De gemeente volgt het groeipad sociale huur niet en heeft niet kunnen aantonen voldoende inspanningen te levert om het BSO te bereiken.


Tabel 1, Beoordeling steden en gemeenten in voortgangstoetsen 2013 en 2018

Categorie 1 Categorie 2a Categorie 2b

2013 2018 2013 2018 2013 2018

Brakel X X

Gavere X X

Geraardsbergen X X

Horebeke X <--X

Kluisbergen X <--X

Kruishoutem (nu Kruisem) X <--X

Lierde X X

Maarkedal X X

Nazareth X <--X

Oudenaarde X X

Ronse X X

Wortegem-Petegem X <--X

Zingem (nu Kruisem) X <--X

Zottegem X X

Zwalm X <--X


4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningenBeoordeling huuractiviteiten: zeer goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing

SHM Vlaamse Ardennen behoort tot de 20% meest productieve SHM’s in Vlaanderen, met een jaarlijkse aangroei van gemiddeld 28 woningen (circa 2,3% van het patrimonium) over de periode 2014-2018. Ook in de periode voorafgaand aan deze visitatieperiode was de SHM in staat om een hoge bouwproductie te realiseren. Deze consistent hoge bouwproductie was nodig om een bijdrage te leveren aan het BSO in de steden en gemeenten in het actieterrein van de SHM. De nieuwbouwproductie is opgenomen in een planning die is afgestemd op de financiële planning die ongeveer 5 jaar vooruit kijkt. De planning biedt uitzicht op een voortzetting van de hoge nieuwbouwproductie. De SHM betrekt lokale besturen en andere betrokkenen zoals omwonenden al in een vroeg stadium bij de ontwikkeling van nieuw-bouwplannen. Er zijn voor de komende jaren nog meerdere nieuwe projecten te verwachten, waardoor de SHM een grote bijdrage aan het lokaal woonbeleid blijft leveren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen als zeer goed.

§ In de visitatieperiode heeft de SHM gemiddeld 28 woningen per jaar opgeleverd. In de vorige visitatieperiode (2008-2012) waren dat gemiddeld 23 woningen. Uitgedrukt in een percentage van het patrimonium is de aangroei 2,3% (in de vorige visitatieperiode was dat 2,0%); bij 75% van de SHM’s was de aangroei minder groot. De SHM realiseert woningen vaak in gemengde huur/koop projecten (zie ook OD 1.2). De visitatiecommissie waardeert deze constante en sterke groei van het patrimonium.

In de visitatieperiode (2014-2018) heeft de SHM woningen gerealiseerd in 6 van de gemeenten in haar actieterrein. Het merendeel in Oudenaarde (74 woningen), gevolgd door Ronse (24 woningen), Gavere (21 woningen) en Wortegem-Petegem (15 woningen), Kruisem (14 woningen) en Nazareth (6 woningen). Enkele belangrijke gerealiseerde projecten:

o in 2014 heeft de maatschappij in Oudenaarde 12 ADL woningen en 1 ADL-unit opgeleverd in Riedekens voor minder-valide bewoners;

o in Ronse heeft de SHM in 2015 het Minderbroeder klooster getransformeerd in 24 sociale huurappartementen en 8 koopwoningen;

o in Wortegem-Petegem heeft de SHM het project Rozenhof met 15 appartementen gereali-seerd op historische gronden, 5 appartementen zijn aangepast voor minder-validen;

o in deelgemeente Petegem heeft de SHM een ‘verkankerd’ oud fabrieksterrein gekocht, ge-saneerd en daar nieuwe woningen gerealiseerd in het project Ridobel. Dit project omvat

4. PRESTATIES VAN DE SHM


27 sociale woningen, waaronder 8 koopwoningen, 5 aanleunwoningen in de sociale huur die gebruik maken van de diensten van het nabijgelegen woonzorgcentrum De Linde.

§ In 8 gemeenten werden in de visitatieperiode geen woningen gerealiseerd: Brakel, Geraardsbergen, Horebeke, Kluisbergen, Lierde, Maarkedal, Zottegem en Zwalm. In veel van deze gemeenten heeft de SHM wel projecten in voorbereiding of initiatieven daartoe genomen.

§ De SHM werkt bij veel projecten samen met de streekintercommunale Solva. De intercommunale ondersteunt de ontwikkeling van nieuwe projecten soms door het aankopen en bouwrijp (laten) maken van gronden (zie OD 1.4).

Soms treedt Solva op als ondersteuner van de gemeenten en voert onderhandelingen met de SHM. Die onderhandelingen verlopen constructief. Toch wordt door gesprekspartners de suggestie ge-daan aan de SHM om in die onderhandelingen meer transparant te zijn over de eventuele finan-ciële (on)mogelijkheden en de achterliggende oorzaken daarvan. Dat kan bij de andere partijen het begrip verhogen voor de standpunten die de SHM inneemt en bij onderhandelingen wellicht ook tot een vlotter resultaat leiden.

§ De samenwerking met de lokale bestuurders en ambtenaren over bouwprojecten verloopt meestal soepel. De SHM betrekt hen vroeg bij projecten en verwerkt gemeentelijke eisen en wensen waar mogelijk zorgvuldig in de projecten. Soms zijn er verschillen van mening, over bijvoorbeeld woningdichtheden, maar die worden meestal vlot en goed opgelost.

§ De SHM besteedt bij de realisatie van nieuwbouwprojecten veel aandacht aan het verkrijgen van draagvlak onder omwonenden. Dat doet zij door hen in een vroeg stadium te betrekken, info-markten te organiseren en in gesprek te gaan met individuele buurtbewoners over het nieuwe project. De maatschappij past soms plannen aan om tegemoet te komen aan bedenkingen van omwonenden; bijvoorbeeld door het maken van inpandige terrassen om de privacy van buren beter te waarborgen.

§ Woonactoren zijn van mening dat de constante en hoge bouwproductie van de SHM voor een deel samenhangt met deze goede samenwerking en communicatie met gemeenten en andere be-trokkenen.

§ Woonactoren zijn tevreden over de kwaliteit van de nieuwbouwprojecten. De SHM koos haar architecten veelal uit een pool van firma’s waarmee zij samenwerkt. De SHM werkte daarnaast ook met ontwerpwedstrijden waarin ook gemeenten in de jury worden uitgenodigd. In verband met de wet op de overheidsopdrachten werkt de SHM in de toekomst alleen nog maar met ont-werpwedstrijden.

§ Eind 2018 had de SHM 147 sociale huurwoningen op de korte of middellange termijnplanning staan of in uitvoering. Huurprojecten worden vrijwel altijd gecombineerd met sociale koopwoningen. Dit betekent dat de SHM ook in de komende jaren haar aanzienlijke nieuwbouwproductie kan voorzet-ten. Het betreft onder andere de volgende projecten:

o het project ‘Rosalinde’ in Kluisbergen dat bestaat uit 29 sociale huurwoningen en 7 sociale koopwoningen. Hier werkt de SHM nauw samen met de intercommunale Solva die de site heeft aangekocht. In totaal worden hier 80 woningen gerealiseerd;

o in Zwalm werkt de SHM samen met een private ontwikkelaar, de gemeente, intercommu-nale Solva, de Vlaamse Overheid, Woonzorgcentrum Huize Roborst en diverse andere par-tijen aan een masterplan voor de kern Munkzwalm met de intentie om wonen en zorg in deze kern te versterken. (zie OD 1.4);


o in Zingem (deelgemeente van Kruisem) werkt de SHM samen met een private ontwikkelaar op basis van een door de provincie verleend Principe Akkoord aan een masterplan voor de ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied.

§ De SHM heeft in de visitatieperiode een aanzienlijke bijdrage geleverd aan de realisatie van het BSO Huur in haar actieterrein. Dat is vooral het geval in Oudenaarde, Ronse, Kruisem en Zottegem. In enkele gemeenten is sprake van een lichte daling, door sloop of verkoop van een aantal sociale huurwoningen door de SHM.

Het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen is in het actieterrein van SHM Vlaamse Ardennen niet altijd even gemakkelijk. Dat blijkt uit de voortgang van de realisatie van het BSO Huur zoals weergegeven in Tabel 2. Sommige steden en gemeenten hebben het BSO al behaald of ruimschoots overtroffen. Andere gemeenten hebben nog een stevige taakstelling openstaan (Zie bespreking BSO Huur in hoofdstuk 3). De bijdrage van SHM Vlaamse Ardennen aan het BSO (sinds 2008) is in de tabel hieronder tussen haakjes weergegeven en bedraagt in totaal 277 woongelegenheden.

Tabel 2: Voortgang BSO huur in het actieterrein van SHM Vlaamse Ardennen.

Gemeente BSO

sociale huur

Gerealiseerd Gerealiseerd door SHM

Vlaamse Arden-nen sinds 2008

In uitvoering en gepland (KTP en

MJP)

Saldo*

BRAKEL 115 41 (30) 0 74

GAVERE 95 33 (18) 0 62

GERAARDSBERGEN

247 138 (0) 190 -81

HOREBEKE 18 0 (0) 0 18

KLUISBERGEN 43 -9 (-9) 40 12

KRUISEM 130 64 (32) 29 37

LIERDE 43 1 (-1) 0 42

MAARKEDAL 44 -3 (-1) 0 47

NAZARETH 90 69 (3) 56 -35

OUDENAARDE 203 135 (114) 83 -15

RONSE 171 137 (46) 16 18

WORTEGEM-PETEGEM

54 21 (15) 24 9

ZOTTEGEM 198 168 (30) 233 -203

ZWALM 53 2 (0) 0 51

Totaal 1.374 797 (277) 671

Bron: Voortgangsmeting BSO Huur 2019. Wonen Vlaanderen

*Een negatieve waarde betekent dat het BSO wordt overschreden.

Noot: woningen aanboden binnen het sociaal huurstelsel door SHM’s, SVK en andere aanbieders worden bij elkaar opgeteld

De SHM beschikt over een boordtabel ‘Timing/Raming projecten’ met daarin een planning van de nieuwbouwprojecten en een overzicht van de verschillende fasen van die projecten. De planning


maakt een onderscheidt tussen projecten in uitvoering, in voorbereiding, projecten waarvoor de SHM in het lopende jaar een architect wil aanstellen en projecten waarvoor de SHM samen met anderen masterplannen ontwikkelt. Tenslotte bevat de boordtabel een luik gronden in prospectie (OD 1.4). De planning heeft een middellang termijnperspectief. Projecten zijn ingepland tot en met 2024. Masterplannen en prospecties hebben geen einddatum. Het document bevat eenzelfde over-zicht voor renovatieprojecten. Deze meerjarenplanning is gekoppeld aan de financiële meerjaren-planning en wordt minimaal jaarlijks geactualiseerd en besproken in de raad van bestuur (zie OD 5.4).

OD 1.2: Aanbieden vormen van sociale eigendomsverwerving Beoordeling koopactiviteiten: goed

In de periode 2014-2018 realiseerde de SHM Vlaamse Ardennen 25 koopwoningen, gemiddeld 5 woningen per jaar. In 2019 heeft de SHM Vlaamse Ardennen nog eens 16 nieuwe woningen verkocht of aan kandidaten toegewezen. Jaarlijks heeft de SHM gemiddeld rond de 6 miljoen euro aan sociale leningen verstrekt. Het realiseren van sociale koopwoningen in combinatie van sociale huurwoningen creëert draagvlak voor sociaal wonen. Dat is essentieel in een actieterrein dat relatief weinig sociale huurwoningen kent. Op basis van deze inspanningen beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van SHM Vlaamse Ardennen op deze operationele doelstelling als goed.

§ In de visitatieperiode (2014-2018) heeft de SHM 25 nieuwe woningen verkocht en 2 kavels. In 2019 zijn nog eens 16 nieuwe sociale koopwoningen verkocht.

§ De SHM heeft koopprojecten in voorbereiding in de gemeenten Gavere, Kluisbergen, Kruisem, Maar-kedal, Nazareth, Oudenaarde, Wortegem-Petegem, Zottegem en Zwalm. Tot en met 2023 verwacht zij ruim 50 eengezinswoningen en 14 appartementen in de koopsector te realiseren. De woningaan-tallen voor projecten die in 2024 of later worden opgeleverd zijn nog niet geconcretiseerd.

§ De SHM ontwikkelt koopwoningen zoveel mogelijk op historische grondreserves om daarmee de kostprijs van de woningen zo laag mogelijk te houden en toch een redelijk rendement te realiseren. De visitatiecommissie vindt dit een verstandige strategie.

§ SHM Vlaamse Ardennen ontwikkelt sociale koopwoningen veelal in combinatie met sociale huur-woningen en doet dat in nauw overleg met de lokale besturen. De SHM heeft in alle gemeenten in haar actieterrein sociale koopwoningen gerealiseerd.

§ Net als bij huuractiviteiten betrekt de SHM gemeenten en andere stakeholders vroegtijdig bij nieuwe projecten (het zijn namelijk veelal gemengde projecten) en door deze te bespreken in het Lokale Woonoverleg. De SHM toetst de haalbaarheid en de aansluiting op het lokale woonbeleid voor-aleer de gronden te verwerven en projecten te starten (zie ook OD 1.1 en OD 1.4). De woonactoren hebben waardering voor de wijze waarop de SHM haar huur- en koopactiviteiten combineert in gemengde projecten en de manier waarop zij actoren daarbij betrekt.

§ Bij ieder nieuw project streeft de SHM steeds naar de verhouding 80% huur- en maximaal 20% koopwoningen om te voldoen aan de subsidievoorwaarden van de Vlaamse Overheid. Dit bete-kent dat zij een maximaal aantal sociale koopwoningen wenst op te nemen in haar projecten.

§ De meerjarenplanning voor de nieuwe sociale koopwoningen is geïntegreerd in die van de huur-woningen, maar de SHM heeft ook separate overzichten van de koopprojecten. De planning loopt door tot 2024.

§ SHM Vlaamse Ardennen is erkend voor het bemiddelen van de Vlaamse Woonlening. In de periode 2014-2018 verstrekte de SHM in totaal ruim 200 sociale leningen. Het aantal afgesloten leningen is in de visitatieperiode wat gedaald (2014: 51 leningen, 2018: 38 leningen). Dit uitte zich ook in het


totale leningvolume, dat daalde van 7,3 miljoen euro in 2014 naar 5,3 miljoen euro in 2018. Deze ontwikkeling hangt deels samen met het afgenomen aantal sociale koopwoningen dat de SHM rea-liseerde.

§ SHM Vlaamse Ardennen werkt bij haar verkoopactiviteiten nauw samen met de erkende kredietmaat-schappij Onesto die in hetzelfde kantoor is gehuisvest. Onesto richt zich op geïnteresseerden die niet vol-doen aan de eisen voor sociale leningen. De SHM verwijst actief door naar deze kredietmaatschappij. Met SHM De Nieuwe Haard is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten over kredietbemiddeling door SHM Vlaamse Ardennen voor koopwoningen die De Nieuwe Haard realiseert.

§ In de visitatieperiode heeft de SHM diverse woningen tegen schattingsprijs verkocht aan zittende huurders met kooprecht. In 2019 betrof het 3 woningen. De SHM heeft daarnaast circa 65 verou-derde eengezinswoningen geselecteerd voor verkoop wanneer zij leegkomen. In 2018 zijn hiervan 7 woningen verkocht, in 2017 betrof het 5 woningen. Vaak zijn dit woningen uit de jaren 60 die alleen met hoge investeringen zijn te verbeteren naar een hedendaags kwaliteitsniveau, zoals de ERP2020 eisen. Bovendien zijn de voor verkoop geselecteerde woningen versnipperd over het werkingsgebied van de SHM. Een deel van deze woningen is ook onderbezet (zie OD 1.5).

§ Wanneer een koper niet meer aan zijn bewoningplicht kan of wil voldoen dan kan de SHM gebruik maken van haar wederinkooprecht. Sinds 2014 heeft de SHM 13 woningen wederingekocht. Principieel probeert de SHM om alle beschikbare woningen terug te kopen om deze opnieuw aan te bieden aan kandidaten op de wachtlijst. De SHM houdt wel rekening met het bestaande aanbod in de gemeente en de verkoopbaarheid van het pand. Er wordt steeds een huisbezoek gedaan, een technisch verslag opgemaakt en een afweging gemaakt over de inkoopprijs ten opzichte van de verkoopprijs. De SHM heeft een aparte wachtlijst voor kandidaten die zijn geïnteresseerd in wederinge-kochte woningen.

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt

Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari 2016 geschrapt als afzonder-lijke doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende ver-eisten zijn ondergebracht bij OD 1.2.

OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiserenBeoordeling voor de huur- en koopactiviteiten: zeer goed

SHM Vlaamse Ardennen heeft een actieve en effectieve strategie om gronden en panden te verwerven voor het realiseren van nieuwe sociale woningen. Ondanks de aanzienlijke nieuwbouwproductie is de SHM erin geslaagd om haar grondvoorraad op peil te houden. De maatschappij gebruikt op een crea-tieve manier uiteenlopende instrumenten om verwervingen mogelijk te maken. Zij werkt daarbij inten-sief samen met lokale besturen, de intercommunale Solva en andere publieke en private actoren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als zeer goed.

§ Bij de vorige visitatie (in 2013) bedroeg de grondvoorraad van de SHM ruim 35 hectare. De SHM heeft in de afgelopen jaren veel gebouwd en is toch in staat gebleken om de grondvoorraad onge-veer op hetzelfde peil te houden. Zij behoort daarmee tot de 10% sociale huisvestingsmaatschap-pijen met de grootste grondreserves in Vlaanderen.

§ In 4 gemeenten beschikt de SHM momenteel niet over gronden (Brakel, Geraardsbergen, Horebeke en Zwalm). Zij is daar aangewezen op bijkomende verwervingen. De SHM kreeg in het vorige


visitatierapport het advies om meer inspanningen te verrichten om bouwmogelijkheden te realise-ren. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM deze extra inspanningen ruimschoots heeft geleverd.

Figuur 4, Grondreserves SHM Vlaamse Ardennen eind 2018. Bron: Jaarverslag 2018

• Het jaarverslag van de SHM bevat een duidelijk overzicht van haar grondposities, inclusief de aan-koopprijzen en de veranderingen door verkoop, aankoop en de ontwikkeling van projecten (zie Figuur 4). Aanvullend hierop beschikt de SHM over een interne nota met een overzicht van alle gronden. Daarin is per gemeente en per kavel informatie opgenomen, inclusief studies voor de ontwikkeling van die gronden, indien beschikbaar. De nota bevat ook gegevens over gronden die nog niet in eigendom zijn van de SHM maar waar zij wel bezig is met het voorbereiden van pro-jecten. Alle gemeenten in het actieterrein van de SHM zijn in de nota opgenomen, ook als er nog geen locaties in eigendom of in voorbereiding zijn.

• De gronden en panden die de SHM bezit zijn grofweg in de delen in twee categorieën: 1) locaties die zij zelf in bezit heeft en kan gebruiken voor nieuwbouwprojecten en 2) een groep locaties die nog niet in bezit van de SHM is maar waar zij in samenwerking met andere partners projecten ontwikkelt. Hieronder bespreken wij elk van deze categorieën, met concrete voorbeelden van pro-jecten en instrumenten die de SHM inzet.

• De SHM verwerft gronden het liefst op een moment dat alle vergunningen binnen zijn en de plan-ning uitvoeringsklaar zijn. Daarbij maakt zij gebruik van diverse instrumenten zoals koopovereen-komsten met ontbindend voorwaarden, erfpacht, opstalrecht of kosteloze beschikbaarstelling van gronden. De visitatiecommissie waardeert de diversiteit aan instrumenten die de SHM inzet om gronden en panden te verwerven.

• 1) Locaties in bezit van de SHM en in ontwikkeling

o Sommige locaties in eigendom van de SHM betreft gronden in binnenterreinen die zijn omsloten door lintbouwing. Door strategische aankopen probeert de SHM de ontsluiting van deze terrei-nen te verbeteren. Dat heeft de SHM bijvoorbeeld in 2019 gedaan door een pand aan de Anze-gemsesteenweg in Kruishoutem (Kruisem) aan te kopen om daarmee een ontsluiting te realise-ren van een ruimer achterliggend woonuitbreidingsgebied. Voor dit achtergelegen gebied werd een verkoopovereenkomst getekend met opschortende voorwaarde van het bekomen van de noodzakelijke vergunningen.


o De SHM koopt soms onderhands locaties van private eigenaars, bijvoorbeeld de locaties Klein-veld in Asper-Gavere en Vossenholstraat in Nazareth (aangekocht in 2014).

o De SHM is actief in het hergebruiken van oude sites door transformatie van bestaande panden (zoals kloosters, en rijkswachtgebouwen) of door sloop en nieuwbouw. Hiermee creëert de SHM kansen om nieuwe woningen te realiseren op bestaande bebouwde locaties.

o De SHM werkt veel samen met lokale besturen en de intercommunale Solva om grotere gebie-den te kunnen verwerven en ontwikkelen. Zoals de site Rosalinde in Kluisbergen en de site De Waele in Kluisbergen, woonuitbreidingsgebieden in Zwalm, en de Warande in Brakel en het voormalige rijkswachtgebouw in Horebeke.

o Via een openbare verkoop heeft de SHM een terrein in een woonuitbreidingsgebied aankocht in Maarkedal (in deelgemeente Nukerke-Mere). De gemeente was enigszins verrast door deze aankoop. Inmiddels lopen er gesprekken met de gemeente over de verdere ontwikkeling van deze gronden.

o De SHM heeft een terrein aan de Dreefstraat kosteloos kunnen verwerven van de gemeente Lierde om een project met 6 huurwoningen te kunnen realiseren. Ook de grond voor het ADL-project met 12 woningen in Oudenaarde is kosteloos ter beschikking gesteld.

o De SHM heeft grote historische grondreserves in Wortegem-Petegem (12 hectare) en Zottegem (5 hectare) waar door diverse oorzaken, zoals lokaal woonbeleid of ruimtelijke belemmeringen, lange tijd geen ontwikkeling heeft plaatsgevonden. Er is een masterplan opgesteld, een studie-bureau infra aangesteld en de eerste fase woningbouw is inmiddels ontworpen.

• 2) Locaties niet in bezit en in ontwikkeling of pogingen daartoe.

o De SHM werkt samen met diverse andere private en publieke partijen om gemengde projecten te realiseren en ook zo terreinen te kunnen aankopen. Voorbeelden hiervan zijn de samen-werking met Imwo Invest voor een woonuitbreidingsgebied in Asper, een deelgemeente van Gavere; en de samenwerking met de firma Vindevogel voor een woonuitbreidingsgebied in Zingem (deelgemeente van Kruisem). Daarnaast werkt de SHM samen met Home St-Fransicus voor de ontwikkeling van de site Kwaremont in Kluisbergen. Voor het woonuitbreidingsgebied in Zwalm werkt de SHM samen met Huize Roborst.

o De SHM sloot in 2019 een overeenkomst met de private ontwikkelaar Re-vive voor de realisatie van een sociaal woonproject op de site Saffers in Oudenaarde. Dit betreft een grote oude fabriekssite waarop een Brownfieldconvenant van toepassing is. De SHM wil hier 46 sociale woningen realiseren.

o Op de voormalige fabriekssite De Waele in Kluisbergen (Kruisem) wordt een gemengd project met woningen in de private en sociale sector gerealiseerd. De sanering van deze site vindt plaats door intercommunale Solva in opdracht van het lokaal bestuur.

o In Horebeke werd eind 2019 het voormalig Rijkswachtgebouw aangekocht door de intercom-munale Solva in opdracht van het lokaal bestuur. In samenwerking met Solva onderzoekt de SHM de ontwikkeling van woningen op deze site.

o De voorbije jaren heeft de SHM ingezet op de verwerving van een voormalig Rijkswachtge-bouw in het centrum van Geraardsbergen. De bedoeling was om dit gebouw te herbestemmen voor doelgroepwoningen voor ouderen. Hiervoor was een samenwerkingsovereenkomst af-gesloten met het OCMW. De stad heeft dit project echter stopgezet omdat zij vond dat er al voldoende woningen voor deze doelgroep zijn.


§ De SHM creëert ook mogelijkheden voor vernieuwing en uitbreiding door vervangingsbouw in haar eigen patrimonium. Op het Klokkeveld in Mater (kern in de gemeente Oudenaarde) beschikte de SHM over 8 kleine verouderde huurwoningen. De SHM heeft deze woningen in 2018 vervangen door 9 nieuwe woongelegenheden voor kleine gezinnen. De benodigde extra grond voor het uit-breiden van het aantal woningen kreeg de SHM kosteloos van de gemeente. In de Pelikaanwijk in Kluisbergen heeft de SHM 8 woningen gesloopt en vervangen door 9 woningen en in de Magnolia-dreef in Eine heeft zij 6 verouderde woningen vervangen door 6 nieuwe.

§ SHM De Vlaamse Ardennen overloopt op elk directiecomité de mogelijkheden voor het uitoefenen van het voorkooprecht. De SHM beoordeelt deze voorkooprechten vanuit diverse overwegingen, zoals kostprijs, ligging, bouwconstructie, grootte, aansluiting bij bestaande of in ontwikkeling zijnde projecten. Dit heeft in de visitatieperiode niet geleid tot aankopen. Met de Stad Ronse is een af-spraak gemaakt dat de SHM geen gebruik zal maken van haar voorkooprechten. In Ronse koopt de Stad veelal zelf woningen aan via haar eigen vennootschap, veelal als onderdeel van kernverbete-ringsprojecten.

OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepenBeoordeling voor de huur- en koopactiviteiten: goed

SHM Vlaamse Ardennen stemt haar woningaanbod af op de noden van verschillende groepen door uitgebreide en gedetailleerde analyses van de wachtlijsten. De SHM beschikt over diverse woongele-genheden specifiek aangepast voor senioren, heeft aandacht voor rolstoeltoegankelijkheid en bezit een aantal woningen specifiek voor rolstoelgebruikers. De SHM heeft de over- en onderbezette van haar woningen in beeld en werkt aan het bestrijden en voorkomen daarvan. De SHM werkt veel samen met vzw’s die bijzondere doelgroepen ondersteunen in hun huisvestingsnoden. De afstemming van het wo-ningaanbod op de noden van verschillende doelgroepen is ingebed in de strategie van de SHM en uit-gewerkt in concrete jaarlijkse actieplannen. Omwille van deze brede en bewuste strategie beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling als goed.

• SHM besteedt veel aandacht aan het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Dat was ook al het geval in de vorige visitatieperiode. Enkele voorbeelden van nieuwe en bestaande woningen, en projecten in uitvoering:

o In Oudenaarde verhuurt de SHM 12 ADL woningen aan mensen met een beperking. Zij krijgen 24-uurs ondersteuning door de vzw Focus-Plus;

o In Zingem (gemeente Kruisem) zijn er in 2014 7 nieuwe eengezinswoningen voor personen met een beperking gerealiseerd aan de Ouwegemsesteenweg;

o Verspreidt over haar actieterrein heeft de SHM nog eens 37 aangepaste appartementen;

o In Oudenaarde heeft SHM Vlaamse Ardennen 14 woningen in de deelgemeente Eine gerealiseerd waar permanente zorg vanuit het nabijgelegen Woonzorgcentrum Scheldekant mogelijk is;

o De SHM verhuurt aan vzw Heuvelheem 6 woningen voor mensen met een mentale beperking;

o Samen met Focus-Plus en de Christelijke Mutualiteit (CM) werkt de SHM aan woningen in Ename (deelgemeente van Oudenaarde) voor 65+ huishoudens die kunnen rekenen op permanente ondersteuning;

o De SHM voorziet 5 aanleunappartementen voor 65+ huishoudens in het nieuwbouwproject Ridobel in Wortegem-Petegem. Hier werkt de SHM samen met vzw De Linde die, indien nodig, de zorg kan leveren


Tabel 3, Overzicht aangepaste eengezinswoningen en appartementen SHM Vlaamse Ardennen

§ Eind 2018 verhuurde de SHM 11 woningen buiten het sociaal huurstelsel: 6 woningen aan vzw Heuvelheem, 1 aan vzw Focus-Plus, 3 woningen aan het OCMW van Oudenaarde en 1 woning aan het OCMW van Wortegem-Petegem.

§ De SHM heeft een aantal samenwerkingsovereenkomsten afgesloten voor de huisvesting en bege-leiding van bijzondere doelgroepen, in het bijzonder met vzw Focus-Plus voor de ADL ondersteu-ning, met het OCMW voor de 14 aanleunwoningen in Eine (deelgemeente van Oudenaarde), en met vzw De Linde voor de aanleunappartementen in het project Ridobel in Wortegem-Petegem.

§ Het jaarverslag van de SHM bevat een uitgebreide analyse van de kandidaat-huurders naar woon-plaats, huishoudengrootte en leeftijd per gemeente. Deze analyses vormen de basis van zogeheten ‘gemeentefiches’ die de SHM voor alle gemeenten in haar werkgebied maakt. Hierin worden de kenmerken van het patrimonium afgezet tegen de kenmerken van de kandidaat-huurders. De ge-meentefiches vormen de basis voor gesprekken met lokale besturen bij de ontwikkeling van nieuwe bouwplannen.

§ De SHM voert regelmatig een analyse van de kandidaat-kopers uit. Uit de meest recente analyse van januari 2020 blijkt dat bijna 50% van de kandidaat-kopers in Oudenaarde woont. Bijna 70% is alleenstaand. Het aandeel gezinnen met kinderen bedraagt 50%, waarvan 60% eenoudergezinnen. De SHM zet daarom vooral in op de realisatie van eengezinswoningen en appartementen met 2 slaapkamers gebouwd. Alleenstaanden maken immers de grootste groep uit van de kandidaten. Voor haar koopactiviteiten richt de SHM zich vooral op het realiseren van kleinere koopwoningen (2 slaapkamers), vooral eengezinswoningen, maar soms ook appartementen,

§ De gemiddelde wachttijd voor sociale huurwoningen steeg in de visitatieperiode voor vrijwel alle doelgroepen. De SHM meldt dat zij maandelijks maar liefst 50 nieuwe kandidaten inschrijft. De SHM behoort met haar wachttijden tot de middenmoot in de Vlaamse sociale huisvestingssector. Voor alleenstaanden is de wachttijd sinds 2014 gestegen van 716 naar 1212 dagen in 2018. Ook de wachttijd van eenoudergezinnen nam toe: van 530 dagen in 2014 naar 934 dagen in 2018. De wachttijd voor koppels zonder kinderen schommelde sterk in de visitatieperiode en bedroeg in 2018 992 dagen.

§ De wachttijd voor grote gezinnen is volgens de gegevens in de prestatiedatabank drastisch ge-daald van 862 dagen in 2014 (met een top van 1.310 dagen in 2015) naar 173 dagen in 2018. Deze gegevens staan op gespannen voet met de ervaringen van de SHM zelf en van lokale woonactoren. Zij vinden de wachttijd voor grote gezinnen erg lang. Wellicht zijn de cijfers in de prestatiedatabank een momentopname, en slechts gebaseerd op 2 woningtoewijzingen aan grote gezinnen in 2018. Het aandeel grote gezinnen in de groep kandidaat-huurders was in 2018 circa 11% en bleef in de visitatieperiode vrij stabiel. Bij veel andere SHM’s nam dit aandeel juist toe. De SHM gaat binnenkort 2 à 3 woningen met 6 slaapkamers bouwen in Oudenaarde om de druk op de wachtlijst te vermin-deren.


Teneinde de wachttijden voor grote gezinnen verder te verlagen heeft de SHM per 1 januari 2020 haar toewijzingsbeleid aangepast. Waar een gezin met 3 kinderen vroeger enkel kon instromen in een woning met 4 slaapkamers, kan dat vanaf 2020 ook in een woning met 3 slaapkamers.

§ Het nieuwbouwbeleid van de SHM leidt tot een patrimonium dat beter aansluit bij de kenmerken van de (kandidaat-)huurders. Wanneer we tabellen 4 en 5 hieronder vergelijken, blijkt dat er een verschuiving heeft plaatsgevonden in de samenstelling van het patrimonium; eind 2018 bestond ruim 65% uit appartementen, in 2012 was dat nog 60%. Van het patrimonium bestaat inmiddels 57.5% uit 1 en 2 slaapkamerwoningen, eind 2012 was dat nog 52,6%. Het aantal grote woningen (4 of 5 slaapkamers) is ook enigszins gegroeid (met 5 woningen). De SHM zal dit aantal op termijn uitbreiden door het realiseren van 2 à 3 woningen met 6 slaapkamers in het project Heurnestraat in Oudenaarde.

Tabel 4, Samenstelling huidig patrimonium SHM Vlaamse Ardennen (bron: jaarverslag 2018)

Aantal Slaapkamers

1 2 3 4 5 Totaal

# % # % # % # % # % # %

Eengezinswoningen 59 4,9% 237 19,6% 353 29,1% 59 4,9% 24 2,0% 732 60,4%

Appartementen 80 6,6% 309 25,5% 88 7,3% 2 0,2% 1 0,1% 480 39,6%

Totaal 139 11,5% 546 45,0% 441 36,4% 61 5,0% 25 2,1% 1212 100,0%

Tabel 5, Patrimonium SHM Vlaamse Ardennen bij vorige visitatie (peildatum 31-12-2012)

Aantal Slaapkamers

1 2 3 4 5 Totaal

# % # % # % # % # % # %

Eengezinswoningen 79 7,2% 198 17,9% 369 30,4% 54 4,9% 26 2,4% 726 65,8%

Appartementen 49 4,4% 255 23,1% 69 5,7% 4 0,4% 1 0,1% 378 34,2%

Totaal 128 11,6% 453 41,0% 438 36,1% 58 5,3% 27 2,4% 1104 100,0%

§ De SHM heeft in het voorjaar van 2019 een overzicht gemaakt van haar onderbezette woningen met 4 of 5 slaapkamers. Overbezetting geldt van zodra er 2 kamers te veel zijn. Bij de 5 slaapkamer-woningen waren er 16 onderbezet. Hiervan staan 4 woningen op de lijst te verkopen woningen. Bij de 4 slaapkamer-woningen waren er eveneens 16 woningen onderbezet. De SHM concentreert zich op de aanpak van de onderbezetting in deze woningen. Voor onderbezette 3 slaapkamer-woningen kan de huurder een voorrangsmutatie krijgen naar een kleinere woning.

Huurders die 75 jaar of ouder zijn en minimaal 10 jaar wonen in het pand, verplicht de SHM niet om te verhuizen. De SHM stuurt hen wel een brief met de mededeling dat zij zich kunnen inschrijven voor een mutatie naar een kleinere woning indien ze dat zelf wensen. De visitatiecommissie begrijpt dat de SHM deze doelgroep zorgvuldig benadert en weinig druk uitoefent om te verhuizen. Tege-lijkertijd wordt in de huidige aanpak wel erg veel initiatief bij de huurders gelegd. De visitatiecom-missie adviseert een wat actievere aanpak waarbij de SHM alle huurders van onderbezette wonin-gen benadert om te praten over mogelijke verhuiswensen, bijvoorbeeld in de vorm van een huis-bezoek of telefonisch contact.

§ De overige huurders worden door de SHM als kandidaat-huurder ingeschreven voor de deelge-meente/gemeente waar ze nu reeds wonen. De SHM brengt hen op de hoogte van de regels voor


de rationele bezetting en hun inschrijving als kandidaat-huurder en deelt hen mee dat zij hun keuzemogelijkheden kunnen uitbreiden indien ze dat wensen. In totaal heeft de SHM 24 van de 32 bewoners in overbezette woningen ingeschreven als kandidaat-huurder. De maatschappij rekent nog geen onderbezettings-vergoeding aan. Voor de onderbezette woningen die op de verkooplijst staan, onderneemt de SHM geen actie. Als deze vrijkomen, worden ze immers verkocht.

§ Als huurders minder mobiel worden en nood hebben aan woningaanpassingen brengt de techni-sche dienst van de SHM een bezoek aan huis om de mogelijkheden te bespreken. Hierbij worden huurders ondersteund om een VAPH-dossier in orde te brengen om de benodigde woningaanpas-singen te financieren. Als de toegankelijkheid van het woongebouw een probleem wordt, dan zoekt de SHM samen met de huurder een beter aangepaste woning in de buurt.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbete-ring, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing

Het patrimonium van SHM Vlaamse Ardennen is overwegend van goede kwaliteit. De SHM heeft een goed inzicht in de kwaliteit van haar patrimonium via diverse databestanden. De maatschappij heeft de afgelopen jaren veel aandacht besteed aan het realiseren van de prioritaire ERP 2020-doelen. Die zijn vrijwel behaald. De SHM besteedt al haar onderhoudswerkzaamheden uit. De maatschappij beschikt over een meerjarenonderhoudsplanning voor de komende 10 jaar. Die planning is gekoppeld aan de financiële planning. Nu de prioritaire ERP doelstellingen vrijwel behaald zijn, richt SHM Vlaamse Arden-nen zich vooral op het verbeteren van badkamers en keukens. De visitatiecommissie vindt dat de SHM op deze operationele doelstelling goede prestaties levert.

§ Bij de fusie in 1999 had één van de drie SHM's een patrimonium dat zich in een heel slechte toestand bevond. Door het uitvoeren van de renovatieplanning werden deze achterstanden gestaag en stel-selmatig aangepakt. Er zijn nu geen woningcomplexen meer met grote onderhoudsachterstanden. De visitatiecommissie heeft waardering voor deze inhaaloperatie.

§ De SHM heeft een gedetailleerd inzicht in de kwaliteit en kenmerken van haar patrimonium. Alge-mene patrimoniumgegevens zijn opgenomen in een bestand met een overzichtskaart, het aantal woningen per gemeente. Dit overzicht is aangevuld met gedetailleerde kadasterkaarten van al haar wijken, foto’s van de woningen en gegevens over woningtypen, aantal slaapkamers en rolstoeltoe-gankelijkheid. De SHM beschikt over vergelijkbare overzichten van haar woningen in opbouw, in ontwikkeling, en woningen die worden gerenoveerd. Tevens is aangegeven welke woning al vol-doet aan de prioritaire ERP2020 eisen en welke renovaties zijn uitgevoerd of gepland.

§ SHM Vlaamse Ardennen maakt bij beslissingen over renovaties altijd een kostenafweging. Als de kosten van renovaties te hoog liggen, gaat de maatschappij over tot sloop en vervangende nieuw-bouw of tot verkoop.


§ De SHM koos de afgelopen jaren veelal voor het uitvoeren van deelrenovaties die zich richten op het verbeteren of vervangen van specifieke bouwdelen. Vaak waren deze ingrepen gericht op het behalen van de ERP 2020 doelen. Enkele voorbeelden van deze werkzaamheden:

o Vernieuwen en isoleren van hellende daken in diverse wijken, soms in combinatie met het aanbrengen van gevelisolatie;

o Plaatsen van verwarmingsinstallaties en ventilatiesystemen in woningen zonder CV;

o Vervangen van liften in de appartementscomplexen aan de Weverstaat in Ouden-aarde.

§ De SHM heeft voor de komende jaren één grote renovatie gepland: de 2 blokken van elk 46 appar-tementen in de Weverstraat. De buitenzijde van de woningen voldoen aan de ERP-2020 normen voor glas- en dakisolatie, maar de binnenzijde is verouderd. Ook de elektrische verwarming voldoet niet meer aan de hedendaagse eisen. De geplande renovatiemaatregelen omvatten onder andere het verwijderen van asbest en het vernieuwen van keukens, badkamers en vloeren. Huurders moe-ten voor deze ingrepen tijdelijk verhuizen.

§ De SHM beschikt over een onderhoudsplanning voor de komende 10 jaar (van 2020 tot 2029). De planning bevat een overzicht van de maatregelen en een kostenindicatie. Onderdelen die in de planning zijn opgenomen betreffen onder andere het vernieuwen van hagen, brievenbussen, gara-gepoorten, opritten en terrassen, badkamers, keukens, meterkasten, gevelrenovaties, vochtbehan-deling, en binnenschrijnwerk. De bedragen in deze planning zijn afgestemd op de financiële meer-jarenbegroting. De SHM maakt gebruik van FS3 financiering voor grote renovatieprojecten (zoals de Weverstraat) en deelrenovaties. Daarnaast heeft de SHM een aanzienlijke financiële voorziening op haar balans opgenomen voor grote herstellings- en onderhoudswerken. Eind 2018 bedroeg die voorziening bijna 3 miljoen euro.

§ Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldeed eind 2018 81% van het patrimonium aan de prioritaire ERP-doelen voor isolerend glas, energiezuinige verwarming en dakisolatie. In 2014 was dit nog 60%. De SHM heeft hiermee een aanzienlijke kwaliteitssprong in haar patrimonium weten te realiseren. Zij behoort op dit onderdeel nu tot de middenmoot van de huisvestingsmaat-schappijen in Vlaanderen. Alle appartementen voldeden eind 2018 aan de eisen voor dubbelglas en dakisolatie; maar 112 appartementen hadden nog geen energiezuinige verwarmingsinstallatie. Het betreft onder andere de 92 appartementen in de Weverstraat die nog een verouderde elektrische verwarming hebben. Binnenkort gaat de SHM deze appartementen renoveren. Bij de eengezinswo-ningen gaat het over woningen die nog niet beschikken over voldoende dakisolatie en energiezui-nige verwarming. De SHM voert een gestructureerd programma van deelrenovaties uit om deze gebreken te verhelpen.

§ Op basis van de eigen inventarisatie voldeed eind 2019 89% van haar patrimonium aan de priori-taire ERP2020 eisen. Eind 2020 zal dat volgens de SHM 97% zijn. De woningen die dan nog niet voldoen aan de ERP-vereisten staan op de verkooplijst. De visitatie vindt dit een mooie prestatie.

§ De conditie van de gebouwstaat is gemiddeld 73% op basis van de door de Vlaamse Overheid ontwikkelde scorecard. De visitatiecommissie vindt dit een mooie score. Aandachtspunten zijn de gevelisolatie (geen prioritaire ERP2020 doelstelling) en de kwaliteit van badkamers en keukens en vloerafwerking. Deze aandachtpunten worden onderkend door de SHM en zijn opgenomen in on-derhouds- en renovatieplanning. Op het gebied van veiligheid zijn er ook enkele aandachtspunten. Knelpunten die uit de conditiemeting naar voren komen zijn het grote aantal woningen met loden leidingen (52%), woningen waar asbest is geconstateerd (ruim 7%) of waar nog geen asbestinven-tarisatie heeft plaatsgevonden (43%). De SHM kan het hoge aandeel loden leidingen niet goed ver-klaren (mogelijk betreft het afvoerleidingen) en is hierover samen met andere SHM’s in overleg met


de VMSW. Asbest wordt gesaneerd bij renovaties, bijvoorbeeld bij de woningen aan de Wever-straat.

§ Voor het onderhouds- en herstelwerk voor rekening van de SHM, doet zij beroep op aannemers. De werken die onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen worden niet door de SHM opgenomen, daarvoor dient de huurder zelf in te staan al dan niet via een aannemer.

§ Voor het dagelijks onderhoud van het patrimonium werkt de SHM samen met verschillende aan-nemers. Voor de opvolging van technische meldingen werkt de SHM met het Ziezo! Boekje waarin is vastgelegd welke zaken ten laste vallen van de huurder en welke van de SHM. Alle huurders hebben dit boekje gekregen, maar het staat ook op de website van de SHM. Het registratiesysteem dat de SHM gebruikt voor haar meldingen heeft dezelfde structuur als het Ziezo! Boekje. Huurders ontvangen een bevestigingsmail van iedere melding. In 2020 wil de SHM ook gaan werken met meldingen via SMS.

§ De maatschappij werkt met ruim 25 verschillende aannemers. Met een deel hiervan zijn onder-houdscontract afgesloten, bijvoorbeeld voor: groenonderhoud, schoonmaken van gemene delen, onderhoud van liften, onderhoud of ontstopping van riolering en putten. Deze contracten worden met enige regelmaat opnieuw aanbesteed.

§ Huurders waarmee de visitatiecommissie sprak zijn over het algemeen tevreden over de kwaliteit van het door de maatschappij uitgevoerde onderhoud. Ook woonactoren hebben een positief beeld. Die tevredenheid blijkt ook uit metingen die de SHM heeft uitgevoerd, bijvoorbeeld onder nieuwe huurders (bijna 99% van de bevraagde huurders was tevreden tot zeer tevreden over de nieuwe woning). Ook de bevraging onder zittende huurders leverde overweging positieve beoor-delingen op (zie ook OD 6.3).

Er zijn door huurders en woonactoren wel wat verbeterpunten geformuleerd:

o Huurders zijn over het algemeen tevreden over de kwaliteit van de woningen en de door de SHM uitgevoerde herstellingen. Huurders, maar ook woonactoren, vinden dat de SHM haar bereikbaarheid in de avond en in de weekenden bij noodsituaties kan verbeteren. Huurders melden ook dat in de liften geen noodnummers hangen om in het geval van storingen te bellen;

o Sommige huurders en woonactoren vragen om meer aandacht voor de kwaliteit van ma-terialen en constructies bij nieuwbouw of renovatie. Als voorbeeld worden deuren in een nieuwbouwcomplex genoemd die al snel scheef hingen en elektrische wandaansluitingen die snel van de wand loskomen;

o Huurders en woonactoren melden dat de SHM bij nieuwbouwprojecten vaak nogal ge-avanceerde thermostaten gebruikt. Zij melden dat vaak door techniekers onvoldoende toelichting wordt gegeven op het gebruik van de apparatuur (zoals verwarming en boi-lers). Toegankelijke handleidingen ontbreken. Uit de meting onder nieuwe huurders blijkt dat ruim 20% geen of onvoldoende uitleg kreeg over het gebruik van toestellen in de woning;

o Woningen worden meestal niet voorzien van ontkalkingsapparatuur terwijl het water in de actieterrein van de SHM vrij hard is waardoor apparatuur snelle slijt en eerder in sto-ringen raakt;

o Sommige lokale besturen hebben hoge verwachtingen over de uitrusting van sociale huur-woningen (bij mutatie of bij nieuwbouw). Men verwacht bijvoorbeeld een frigo of kook-fornuis. Wellicht is dit in de private huursector gebruikelijk, maar niet in de sociale


huursector. De SHM kan via haar communicatie de verwachtingen over het comfortniveau wellicht wat bijstellen.

De visitatiecommissie adviseert om deze verbeterpunten nader te onderzoeken, bijvoorbeeld in de vorm van tevredenheidsmetingen of focusgroepen waarin de SHM samen met bewoners op zoek gaat naar oplossingen.

§ De SHM werkt samen met de vzw Goed Wonen voor de opmaak van energiescans van het hele patrimonium en de daaraan gekoppelde bespreking met de huurders om hen te sensibiliseren over hun energieverbruik. In 2018 kregen vooral de nieuwe huurders bezoek voor een energiescan.

OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonom-geving

De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en de woonomgeving zijn onderworpen aan de bepalingen in de Vlaamse Wooncode en aanvullende kwaliteitsrichtlijnen door de minister opgelegd. Omdat in het procedurebesluit de kwaliteit van nieuwe woningen conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwaliteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecyclus immers niet doorstaan. De beoor-deling van de kwaliteit van de bestaande woningen is vervat onder OD 2.1.

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie stelt vast dat SHM Vlaamse Ardennen erin slaagt om de bouwkosten te beperken tot de kostprijsnormen die de VMSW oplegt. Ze zet daarvoor vooral in op een doorgedreven project-opvolging. Aan de hand van enkele overzichtslijsten, een stapsgewijze beschrijving van het ontwikke-lingsproces en periodiek bijgewerkte ontwerprichtlijnen geeft de maatschappij invulling aan die pro-jectopvolging. Reeds van bij het schetsontwerp betrekt SHM Vlaamse Ardennen de omgevingsambte-naren en de beleidsverantwoordelijken, om daarna de doorlooptijd tot het verkrijgen van een vergun-ning zo kort mogelijk te kunnen houden. De maatschappij neemt ook de tijd om de plannen door te spreken met de belangrijkste buren, om ook met hun bezorgdheden zoveel mogelijk rekening te houden De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op het prijsbewust bouwen bij de SHM daarom als goed.

§ De maatschappij heeft een goed zicht op de kostprijs en de realisatietermijn van haar projecten. Ze bewaart het overzicht door alle projecten te groeperen in één document waarin ze onder andere informatie bijhoudt over de kostprijs, ramingen per projectmijlpaal (voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, aanbesteding, gunning), meeren minwerken, en prijsherzieningen. De simulatietabel wordt doorheen het proces gebruikt als instrument om de bouwkost te evalueren en bij te sturen. De visitatiecommissie stelde ook vast dat de maatschappij voor de meeste projecten beschikt over een individuele fiche 'Toewijzing en prijsplafond bouw", waarop een meer gedetailleerd overzicht van de bouwkost terug te vinden is. De visitatiecommissie raadt aan om dit document verder te detailleren (bijvoorbeeld met kostprijsramingen doorheen het ontwerptraject, financieringswijze, afwijkingen ten aanzien van ontwerprichtlijnen, dossierplanning, meerwerken,…), waarbij de goede praktijken van enkele andere SHM's als voorbeeld kunnen dienen.

§ De maatschappij beschikt over een handig overzicht van de verschillende stappen en acties bij het doorlopen van een ontwikkelingstraject, startend bij het aanstellen van het ontwerpteam, over


het volledige ontwerpen vergunningsproces via aanbesteding en de werfopvolging tot aan de voorlopige oplevering. Verder houdt SHM Vlaamse Ardennen ook een kalender bij met daarin de doorlooptijden van de nieuwbouw huur-, koop- en renovatieprojecten.

§ SHM Vlaamse Ardennen slaagt erin om de bouwkosten van de nieuwbouwprojecten niet hoger te laten oplopen dan de maximale prijsnorm zoals bepaald door de simulatietabel van de VMSW. Het totaal bedrag aan contractwijzigingen ten opzichte van het totale aanbestedingsbedrag in de pres-tatiedatabank is 0.07%. Dit betreft een vervangingsbouwproject van 9 woningen (Klokkeveld, Ou-denaarde). Het totaalbedrag aan contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag voor renovaties bedraagt 1,63% en betreft drie projecten (vervangen verwarming en renovatie da-ken) opgeleverd in 2018). In het kostprijsoverzicht dat de maatschappij bijhoudt blijkt dat de maat-schappij er globaal in slaagt om eerder besparingen dan meerprijzen te realiseren, en dat zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Bij te betalen meerwerken waren de oorzaken vaak onvoorzien zoals: hogere kosten bij de afbraak van een fabriek, duurdere paalfundering, extra opgelegde eisen bij het verkrijgen van een vergunning, bijkomende buitenaanleg, bijkomende eisen inzake water-buffering of weinig inschrijvers bij een aanbesteding.

§ De SHM slaagt erin de kostprijsnormen te halen door haar goede projectopvolging. Bij aanvang krijgen ontwerpers duidelijke richtlijnen om zo duurzaam, onderhoudsvriendelijk en kostenefficiënt mogelijk projecten te realiseren. De ontwerprichtlijnen zetten in op thema's zoals compact bouwen, het achterwege laten van dure detailleringen en het slim schakelen van woningen om tot een ge-varieerd gevelbeeld te komen. De richtlijnen worden periodiek bijgewerkt en helpen SHM Vlaamse Ardennen ook om meer uniformiteit te bekomen qua afwerking. Dit levert de maatschappij tevens voordelen op in functie van onderhoud. De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak maakten wel melding van een aantal onvolkomenheden die zij ervaarden bij het betrekken van een nieuwe woning (bijvoorbeeld ruimtes met enkel dakramen en ontbreken van grondlagen op de muren). Gezien het beperkt aantal huurders die deze melding maakten kan de visitatiecommissie hier geen directe conclusies aan verbinden. Het kan voor de maatschappij interessant zijn de tevredenheid van de huurders te peilen bij het betrekken van een nieuwe woning om te weten te komen wat de maatschappij zou kunnen verbeteren.

§ Voor het ontwerpen van de projecten deed SHM Vlaamse Ardennen beroep op een pool van archi-tecten of schreef ze een architectuurwedstrijd uit. De omgevingsambtenaren en beleidsverant-woordelijken betrekt ze vanaf het schetsontwerp tot het definitief ontwerp, met als doelstelling het bekomen van de vergunning te bespoedigen. De maatschappij maakt ook werk van het betrekken van de buurt in het ontwerpproces, onder meer door de plannen ook met de buren door te nemen.

§ De SHM besteedde in de voorbije jaren veel aandacht aan het aanvragen en verkrijgen van subsidies, veelal met een succesvol resultaat. De energetische renovaties werden telkenmale gekoppeld aan het bekomen van de nodige subsidies. Ook voor specifieke projecten, zoals het ADL-project in Ename voor personen met een fysieke beperking, werden de nodige stappen gezet om een optimale finan-ciering met de mogelijke subsidiestromen te bekomen.

OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

In 2018 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 228 euro. Slechts vier op tien SHM's heb-ben hogere huurlasten. Het aandeel appartementen in het patrimonium (39%), waar traditioneel hogere huurlasten mee gepaard gaan, stemt overeen met de mediaan van de sector. De huurlasten zijn


gedurende de visitatieperiode lichtjes gestegen. De grootste uitgaven betreffen het onderhoud van de centrale verwarming en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. SHM Vlaamse Ardennen heeft een goed inzicht in de samenstelling van de huurlasten en neemt ook initiatieven om de huurlasten te verlagen. De maatschappij voert voorcontroles uit bij een huuropzegging om kosten voor de vertrek-kende huurder zo laag mogelijk te houden. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling.

§ De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die voornamelijk afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en de SHM – zie OD 4.1).

§ Bij SHM Vlaamse Ardennen bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een eengezinswoning 282 euro en dat is lager dan drie vierde van de SHM's in Vlaanderen. Voor de appartementen is dat 243 euro en dat is lager dan bij twee derde van de SHM's in Vlaanderen. Het inkomen van de huurder en in mindere mate de marktwaarde van de woning zijn het meest bepalend voor de huurprijs. Daarom wordt de huurprijs van sociale woningen niet als prestatie van een SHM beschouwd maar als een effectindicator.

Het inkomen van de huurders is bij SHM Vlaamse Ardennen lager dan bij vier vijfde van de SHM's in Vlaanderen: 13.936 euro (2018). Het verschil tussen de aangerekende sociale huur en de (huur)marktwaarde voor een woning en een appartement bedraagt respectievelijk ongeveer 341 euro en 360 euro. Die verschillen met de normale markthuur zijn groot in vergelijking met andere maatschappijen: bij slechts 30% van de maatschappijen zijn deze verschillen nog groter. Hieruit blijkt dat vooral de inkomens van de huurders de beperkende factor zijn voor de omvang van de huur-prijzen, en dus ook voor de inkomsten van de maatschappij.

§ Uit de prestatiedatabank blijkt dat de gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij SHM Vlaamse Ardennen 228 euro per jaar bedroeg in 2018. Ongeveer vier op tien SHM's hebben hogere huurlasten. De jaarlijkse huurlasten schommelden de voorbije jaren tussen de 200 en de 250 euro op jaarbasis. Het niveau van de huurlasten houdt normalerwijze sterk verband met het aandeel van het patri-monium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekop-peld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen,…). Bij SHM Vlaamse Ardennen bedraagt het aandeel appartementen 39% en dat stemt overeen met de mediaan in de sector.

§ De totale huurlast voor alle huurders samen bedroeg ongeveer 273.780 euro in 2018. De twee be-langrijkste posten zijn de vergoedingen voor het onderhoud van de centrale verwarming (219.000 euro) en vergoedingen voor het schoonmaken van de gemene delen (71.700 euro). Voor het onder-houd van de centrale verwarming werkt de SHM met een onderhoudscontract dat aanbesteed wordt, waarbij ongeveer 3/4 van de kosten aangerekend worden aan de huurders als huurlasten en 1/4 van de kosten voor rekening van de maatschappij zijn. Over het algemeen vonden de huur-ders waarmee de visitatiecommissie sprak de huurlasten aanvaardbaar en waren ze tevreden over de geboden dienstverlening.

§ SHM Vlaamse Ardennen heeft een visie op het verlagen van de huurlasten en heeft die vertaald in concrete acties om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder onder controle te houden.

o Waar mogelijk werden stappen ondernomen om het afvalbeheer te herorganiseren met het oog op het beperken van de huurlasten (o.a. optimaliseren papierophaling Wevers-straat, Sint-Jozefsplein, Wostine). De aanpak van sluikstort (in bijvoorbeeld Ronse) kan ech-ter een negatieve impact hebben op de betaalbaarheid voor de huurder. De implementatie van camera’s moet hier een positief effect op hebben.


o Voor het onderhoud van de gemene delen werd het gehanteerde systeem bijgestuurd. Er wordt meer gewerkt met eigen personeel op meerdere locaties. De maatschappij is er ook van overtuigd dat ze het onderhoud van de gemeenschappelijke delen goedkoper zelf kan uitvoeren dan wanneer ze deze kost uitbesteedt. De signaalfunctie van een eigen mede-werker is een bijkomende meerwaarde naast de financiële meerwaarde voor de huurders. Bovendien zijn de huurders tevreden over deze vorm van dienstverlening. Omwille van de positieve evaluatie werd dit systeem in 2019 verder uitgebreid en aangepast (meer re-sidenties per medewerker, minder poetsbeurten per residentie), zodat de huurlasten voor de huurder dalen.

o Lampen in gemeenschappelijke delen worden systematisch vervangen door ledlampen omdat die minder energie verbruiken. Verwarmingselementen in gemeenschappelijke de-len werden buiten werking gesteld om een hoog verbruik te vermijden. In de Weversstraat werden nieuwe liften geplaatst met een systeem van energierecuperatie. Er lopen gesprek-ken met energiecoöperaties om na te gaan of het mogelijk is om zonnepanelen te plaatsen op daken van bepaalde gebouwen in het patrimonium van de SHM.

o Waar mogelijk worden vrijwilligers ingezet voor kleine klusjes, zoals het vervangen van lampen, poetsen en zout strooien bij gladheid. Huurders kregen via de huurderskrant te-vens tips mee over de wijze waarop ze zelf de huurlasten kunnen beperken.

o Bij nieuwe projecten wordt zoveel mogelijk ingezet op ontwerpen die de huurlasten tot een minimum beperken. Waar mogelijk plaatst de SHM bijvoorbeeld geen liften en worden de gemeenschappelijke ruimtes tot het strikte minimum beperkt.

o De SHM liet de voorbije jaren energiescans uitvoeren door Goed Wonen vzw. Huurders krijgen hierbij tips om hun energieverbruik te verminderen. De samenwerking verliep in het voorbije jaar minder goed omwille van een personeelswissel bij Goed Wonen, maar de werking zal terug opgestart worden.

o In de huurderskrant van de SHM Vlaamse Ardennen komen regelmatig tips aan bod om de huurlasten en energiekosten te beperken.

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1: De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

De visitatiecommissie vindt de prestaties van SHM Vlaamse Ardennen op het vlak van huisvestingson-dersteuning aan bewoners goed. De SHM voorziet in de nodige ondersteuning op de belangrijke mo-menten van het huurproces: bij inhuurneming, tijdens de huurperiode, herhuisvesting en bij een interne verhuis. Indien aangewezen verwijst ze haar huurders door naar partners waarmee ze samenwerkt, voornamelijk naar de plaatselijke OCMW’s. SHM Vlaamse Ardennen begeleidt en stimuleert haar huur-ders om hun woning goed te onderhouden en sensibiliseert hen voor een meer kosten- en milieubewust woongedrag. Daarnaast biedt de SHM extra ondersteuning aan huurders met een verminderde mobili-teit en staat zij in voor de verhuis van de huurders bij mutaties ingevolge renovatiewerken. SHM Vlaamse Ardennen ziet de ondersteuning van haar huurders als een kerntaak die zij vooral opneemt in samenwerking met diverse bevoegde welzijnsorganisaties. De welzijnsactoren bevestigden tijdens de visitatie de open en oplossingsgerichte visie van de SHM en de goede samenwerking.


§ In haar “Visienota SHM Vlaamse Ardennen” beschrijft de SHM gedetailleerd hoe zij haar verhuur-beleid ziet en de dienstverlening aan de huurder opneemt. Aan de Visienota – die voor een het eerst in 2015 werd opgemaakt – is een actieplan gekoppeld dat jaarlijks geëvalueerd en geactuali-seerd wordt (Plannings- en evaluatiecyclus). In deze nota beklemtoont de SHM haar bewuste keuze om te investeren in de basisbegeleidingstaken, in leefbaarheid en in bewonersparticipatie (zie OD 1.5, 4.3 en 4.4). Hierbij legt de SHM sterk het accent op de samenwerkingsverbanden met de OCMW’s en andere welzijnsorganisaties. De visitatiecommissie vindt dat een goede manier van werken.

§ Kandidaat-huurders vinden de nodige informatie op de website van SHM Vlaamse Ardennen. Deze is toegankelijk en overzichtelijk opgebouwd. Een overzicht van alle documenten om de inschrijving te vervolledigen vind je erin terug en er is een in heldere taal geschreven uitleg over het aanbod van woningen, de voorrangsregels en het beheer van de wachtlijst. De SHM plant in de loop van 2020 de website te vernieuwen in functie van een nog betere toegankelijkheid en klantvriendelijk-heid (zie OD 6.1)

§ Bij toewijzing van een woning wordt de nieuwe huurder uitgenodigd bij de Dienst Verhuring. Daarbij worden de belangrijkste afspraken en documenten doorgenomen, waaronder het huur-contract, het huishoudelijk reglement, de plaatsbeschrijving en het ‘ZieZo!- Handig boekje voor huurders’. De nieuwe huurder ontvangt een aantal specifieke folders, zoals de ‘Infofolder huurder’ en de folder 'domiciliefraude'. De medewerkers van de Dienst Verhuring vinden dat een ‘huurders-map’ waar de huurders alle relevante documenten in kunnen samenbrengen en bewaren een meer-waarde zou zijn, zij willen daar nog in 2020 werk van maken.

§ De Dienst Verhuring kiest ervoor om zichtbaar aanwezig te zijn in de woonwijken. Zo gaat een medewerker kort na de inhuurname van de woning op huisbezoek bij elke nieuwe huurder om het huurcontract na de registratie af te geven. Dit beschouwt de SHM als een geschikt moment om te bespreken hoe de overgang naar de nieuwe huurwoning is verlopen en hoe de aanpassing aan de nieuwe leefomgeving verloopt.

§ Bij de opzegging van het huurcontract voert de SHM zelf een voorcontrole uit. Dit zorgt voor duidelijkheid omtrent de verdeling van de kosten ten laste van de vertrekkende huurder en de SHM.

§ Voor de aanpak van de individuele huurders- en samenlevingsproblemen werkt de SHM nauw samen met de OCMW’s van haar werkgebied en met het CAW Zuid-Oost-Vlaanderen. Met de OCMW’s heeft de SHM in het verleden een samenwerkingsovereenkomst afgesloten die in 2016 werd geëva-lueerd, bijgestuurd en hernieuwd. Zij bevat afspraken over de ondersteuning van kandidaat-huur-ders en huurders. De toewijzing buiten het sociaal huurstelsel en de versnelde toewijzing komen eveneens in deze overeenkomst aan bod. Op het inschrijvingsformulier kan de kandidaat-huurder aanduiden dat ondersteuning van het plaatselijk OCMW gevraagd werd. In dat geval wordt het OCMW nauw betrokken bij het verloop van de inschrijving en de toewijzingsprocedure. De samen-werkingsovereenkomst bevat ook de afspraken over samenwerking bij huurachterstallen, de jaar-lijks huurprijsherziening en (overleg bij) leefbaarheidsproblemen.

Met het CAW sloot de SHM meerdere samenwerkingsovereenkomsten af, onder meer over de pre-ventieve woonbegeleiding, de proactieve aanpak van huurdersproblemen en verwachtingen rond aanklampende hulpverlening. Jaarlijks zijn er gemiddeld een 10-tal cliëntsituaties waarvoor de SHM beroep doet op een tussenkomst van het CAW. Elke begeleiding start met een zogenaamd drie-hoeksoverleg - het CAW, de SHM én de huurder - waarbij de aanleiding tot de begeleiding wordt besproken en afspraken gemaakt. Tijdens de begeleiding overlegt de SHM regelmatig met de bege-leiders van het CAW om zo de vorderingen te bespreken.

§ In de regio Zuid-Oost-Vlaanderen is de SHM ingebed in een netwerk van tal van welzijnsorganisa-ties. Zo is de directrice van de SHM tevens voorzitter van het Regionaal Welzijnsoverleg. De SHM


beschikt over meerdere formele samenwerkingsovereenkomsten voor de zorg en begeleiding van specifieke doelgroepen (Zie ook OD 1.5): met vzw Focus-Plus (ADL-woningen), verschillende Woon-zorgcentra (aanleunflats) en de vzw’s Fiola en Heuvelheem (personen met een beperking).

Daarnaast heeft de SHM een samenwerkingsakkoord met het Centrum Geestelijke Gezondheidszorg Zuid-Oost-Vlaanderen voor de doorverwijzing van huurders met psychische problemen. Zij neemt jaarlijks deel aan het overleg met de strafinrichting van Oudenaarde en diverse justitiële en andere welzijnsdiensten. Bedoeling is elkaars dienstverlening beter te leren kennen, informatie uit te wis-selen en preventie, nazorg en opvolging mogelijk te maken.

§ De maatschappelijk werkster van de Dienst Verhuring is binnen de SHM verantwoordelijk voor de opvolging van de individuele en de leefbaarheidsproblemen. Van zodra zij kennis krijgt van een probleem plant zij samen met een maatschappelijk werker van het OCMW of het CAW een huisbe-zoek bij de betrokken huurder(s). Hierbij worden afspraken gemaakt over de verdere begeleiding die dan in hoofdzaak opgenomen wordt door de ingeschakelde partnerorganisatie.

De welzijnsorganisaties die de visitatiecommissie kon spreken vinden dit een goede aanpak die in de praktijk haar vruchten afwerpt. Zij vinden in de directrice van de SHM en in de medewerkster van de Dienst Verhuring goede en oplossingsgerichte gesprekspartners.

De gesproken huurders zijn overwegend onvoldoende op de hoogte van de dienstverlening van de dienst verhuring en voor welke problemen ze hier beroep op kunnen doen. De visitatiecommis-sie raadt aan om dit regelmatig uitdrukkelijk te communiceren, om zo meer vraaggericht te kunnen werken. De SHM houdt zich strikt aan het “Ziezo!-boekje” om te bepalen welke werken ten laste zijn van de huurder en welke voor haar eigen rekening zijn. Voor het onderhouds- en herstelwerk dat voor rekening van de SHM is, doet zij beroep op aannemers.

De werken die voor rekening van de huurder zijn, worden niet door de SHM opgenomen, daarvoor dient de huurder zelf in te staan al dan niet via een aannemer (zie OD.2.1). De SHM begeleidt de huurders daarbij, onder meer via advies over de aannemers (onder meer de sociale ondernemingen Goed Wonen en Grijckoord). Een aantal OCMW's beschikken over een klusjesdienst die kan inge-schakeld worden. Tot slot bemiddelt de SHM zo nodig met het OCMW voor een tussenkomst in de kosten.

§ Bij een verplichte verhuis omwille van renovatie, biedt de SHM de huurder begeleiding aan, onge-acht of het over een verhuis naar een tijdelijke woning of naar een definitieve nieuwe woning (mutatie) gaat. In beide gevallen helpt de SHM bij de organisatie van de verhuis door middel van een plan van aanpak op maat van de huurder. In een aantal gevallen, onder meer bij tijdelijke herhuisvesting, draagt ze de kosten van de verhuisfirma.

§ SHM Vlaamse Ardennen heeft begin 2019 haar onder- en overbezette woningen opgelijst en in de loop van dat jaar haar strategie voor de aanpak ervan vastgelegd. Zij verwerkte deze strategie ondertussen in het intern huurreglement. Voor de onderbezetting focust de SHM zich in eerste instantie op de woningen met 4 en 5 slaapkamers waarvan minstens 2 kamers in overtal zijn. In 2019 ging het over 32 woningen waarvan 4 op de lijst van af te stoten woningen stonden (zie ook OD 1.5).

De huurders van een onderbezette woning die 75 jaar of ouder zijn en hier minimum 10 jaar wonen, worden enkel uitgenodigd om zich vrijwillig kandidaat te stellen voor de mutatie naar een kleinere woning. De andere huurders worden door de SHM ambtshalve ingeschreven als kandidaat voor een mutatie binnen de gemeente of deelgemeente waar ze op dat moment wonen. Tegelijk brengt de SHM deze huurders op de hoogte van de geldende regelgeving, onder meer de mogelijkheid van de aanrekening van een onderbezettingsvergoeding bij herhaalde weigering van een kleinere


woning. De effecten van deze recent genomen maatregel waren op het moment van de visitatie nog niet zichtbaar (Zie OD 1.5).

Vanaf 1 januari 2020 heeft de SHM haar aanpak van de overbezetting aangepast met het oog op de snellere instroom van kandidaten met meerdere kinderen. Voor de woningen (niet de appartemen-ten) werd het begrip ‘rationale bezetting’ verfijnd. Huurders van een overbezette woning kunnen overeenkomstig deze aangepaste rationale bezetting voorrang krijgen voor de toewijzing van een aangepaste woning.

§ Huurders die te maken krijgen met een verminderde mobiliteit, worden bij voorkeur begeleid naar een aangepaste of aanpasbare woning (zie O.D 1.5). Eventuele aanpassingen aan de bestaande huurwoning kunnen gebeuren voor rekening van de huurder, dit in overleg met de begeleidende diensten. De SHM begeleidt de huurder bij de contacten met de mutualiteit en de aanvraag voor een financiële tussenkomst van het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap.

§ Voor de sensibilisering van de huurders in verband met rationeel energiegebruik werkt de SHM nauw samen met de vzw Goed Wonen. Deze organisatie uit de Lokale Diensteneconomie staat in voor de opmaak van energiescans over alle huurwoningen van de SHM en advies op maat van de huurder. Indien nodig kan zij ingeschakeld worden voor kleinere aanpassingen, reparaties en on-derhoudstaken in functie van de energie-efficiëntie van de woning. De SHM heeft met Goed Wonen vzw een samenwerkingsovereenkomst voor het jaarlijks afnemen van 100 energiescans en uitvoe-ren van 100 karweitaken.

OD 4.2: De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling voor huuractiviteiten: goed Beoordeling voor koopactiviteiten: n.v.t.

De SHM heeft een duidelijke strategie om de beëindiging van een huurovereenkomst en uithuiszetting omwille van achterstallige betaling, overlast of domicilie- en sociale fraude te voorkomen. Ze past deze strategie ook consequent toe. Er is een goed uitgewerkte procedure huurdersachterstal waarbij de SHM open staat voor afbetaling van de achterstallen en waarbij samenwerking met de welzijnsactoren na-gestreefd wordt. Op signalen van leefbaarheidsproblemen of gebrekkig onderhoud van de woning re-ageert de SHM adequaat. Door deze aanpak slaagt SHM Vlaamse Ardennen erin om het aantal gedwon-gen huurbeëindigingen te beperken. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van SHM Vlaamse Arden-nen voor de woonzekerheid van haar huurders als goed.

§ SHM Vlaamse Ardennen beschikt over een goed uitgewerkte procedure huurdersachterstallen. Deze voorziet in verschillende aanmaningsbrieven en bemiddelingspogingen. Voor elke 10° van de maand stuurt de SHM een overzicht van de onbetaalde huren van de lopende en de voorbije maanden aan de verschillende OCMW's. Daarnaast neemt de SHM telefonisch contact op met elke huurder van zodra zich een achterstand in de huurbetaling voordoet. In voorkomend geval gaat de medewerk-ster van de Dienst Verhuring kort daarop samen met het OCMW op huisbezoek of wordt het CAW ingeschakeld. Als deze stappen niet tot het gewenste resultaat leiden, wordt het huurcontract op-gezegd en de zaak ingeleid bij de vrederechter, maar altijd eerst "in verzoening". In elke fase van de procedure staat de SHM open voor een voorstel van gespreide afbetaling van de huurschuld.

§ De huurdersachterstallen van de zittende huurders van SHM Vlaamse Ardennen schommelen rond de 0,5% van de totale huuropbrengst. In 2018 werd met 57 huurders een aflossingsplan afgesproken. Het dossier van 27 achterstallige huurders werd doorgegeven aan de advocaat voor een vordering tot beëindiging van het huurcontract en uithuiszetting; 9 huurders werden verwezen naar het CAW voor preventieve huurderbegeleiding omwille van huurschuld.


§ De globale huurdersachterstal, met inbegrip van deze van de vertrokken huurders, blijft bij SHM Vlaamse Ardennen vrij stabiel, wat kan wijzen op een goede opvolging van de huurbetalingen. Het aantal uithuiszettingen (voornamelijk wegens wanbetaling) blijft echter vrij hoog. In een intern overzicht spreekt de SHM over 43 uitzettingen bij vonnis van de Vrederechter voor de periode 2014-2019, gemiddeld een 7-tal per jaar, wat niet weinig is. De visitatiecommissie waardeert dat SHM Vlaamse Ardennen de huurdersachterstallen, de contractbeëindigingen en de uithuiszettingen strikt opvolgt en deze regelmatig ter bespreking voorlegt aan de raad van bestuur. Zo wordt het overzicht van openstaande huurbedragen maandelijks doorgenomen in de raad van bestuur. De visitatiecom-missie is wel van mening dat blijvende inspanningen om het aantal gerechtelijke uithuiszettingen te verminderen noodzakelijk zijn. De commissie suggereert om dit als een actie op te nemen binnen de plannings- en evaluatiecyclus.

§ Om uithuiszetting wegens overlast of problematisch woongedrag te vermijden beschikt SHM Vlaamse Ardennen niet over een uitgeschreven procedure, maar hanteert wel een vaste aanpak. Hier plant de SHM bij vaststelling of melding van een probleem een huisbezoek in, samen met een maatschappelijk werker van het plaatselijk OCMW. In 2018 waren er 33 klachten of meldingen over bewoners, deels over domiciliefraude (zie verder), deels over onderhoudsproblemen en deels over burenoverlast. Deze problemen worden in eerste instantie via bemiddeling en begeleiding aange-pakt. Met het OCMW Oudenaarde komt de SHM maandelijks samen om huurdersproblemen te be-spreken. Met de andere OCMW’s van het werkgebied en het CAW is er sprake van een of meerdere ad hoc overlegvergaderingen per jaar (OD 6.2).

§ De SHM beschikt over een vaste procedure om domicilie- en sociale fraude te voorkomen en aan te pakken. Tijdens de periode 2015-2019 werden 13 huurcontracten beëindigd omwille van domici-liefraude, gemiddeld 2 à 3 per jaar.

Om de strijd tegen deze fraude nog beter aan te gaan sloot de SHM een samenwerkingsprotocol af met het Arbeidsauditoraat, het Parket en de Politiezones Brakel (2016) en Vlaamse Ardennen (2017). Om domiciliefraude beter te voorkomen, is afgesproken dat de SHM elke nieuwe huurder duidelijk informeert over de regelgeving en de consequenties van domiciliefraude. Daartoe maakte ze een infofolder ‘Domiciliefraude’ voor de huurders.

Daarnaast verwittigt de SHM de referentieambtenaar domiciliefraude van de politiezone bij elk vast-gesteld vermoeden. Bij het huisbezoek in functie van wijzigingen in de inschrijving op het adres van de huurwoning wijzen de wijkagenten de huurders op de verplichting van aangifte aan de SHM. Verder wisselen de SHM en de bevoegde referentieambtenaren regelmatig informatie uit over het verloop en het resultaat van gevoerde onderzoeken in verband met domiciliefraude.

De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM sterk inzet op het voorkomen en detecteren van domi-ciliefraude en het bieden van kansen aan de betrokken huurder om de situatie te regulariseren (Zie OD. 5.3).

De SHM heeft een volledige aanpak van de verschillende elementen die de woonzekerheid in het ge-drang zouden kunnen brengen: huurachterstal, problematisch woongedrag en domicilie- en sociale fraude. Haar aanpak kenmerkt zich door een sterke opvolging, met onder meer via huisbezoeken en nauwe samenwerking met externe organisaties. Daarbij houdt zij de redenen voor het beëindigen van de huurovereenkomst door de verhuurder permanent bij. De visitatiecommissie kan deze aanpak waar-deren, maar vindt wel dat de SHM nog extra inspanningen kan leveren om de woonzekerheid te ver-beteren, onder meer bij huurachterstanden en bij vastgestelde domiciliefraude.


OD 4.3: De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

Het bijdragen aan een aangename woon- en leefomgeving ziet de maatschappij als één van de speer-punten van haar missie. In haar visienota en jaarlijkse actieplannen besteedt zij veel aandacht aan de organisatie en opvolging van de verschillende acties ter bevordering van de leefbaarheid. Door een goed onderhoud van haar patrimonium en door het organiseren van verschillende initiatieven die de bewoners betrekken bij de wijk slaagt SHM Vlaamse Ardennen er op het terrein in om leefbaarheids- of samenlevingsproblemen snel te detecteren en adequaat aan te pakken. Hier kiest de SHM voor een duurzaam samenwerkingsverband met meerdere welzijnsactoren. De visitatiecommissie beoordeelt de proactieve en planmatige aanpak van de leefbaarheidsproblemen door de SHM als goed. § Algemeen kan gesteld worden dat SHM Vlaamse Ardennen in de sociale woonwijken niet zo veel

leefbaarheidsproblemen kent. Dit wordt bevestigd door de welzijnsorganisaties en de huurders waarmee de visitatiecommissie kon spreken. Door een regelmatige aanwezigheid in de woonwij-ken, de open houding naar de huurders toe en de nauwe samenwerking met externe diensten heeft de SHM een goed zicht op de problemen die zich voordoen en wordt kort op de bal gespeeld.

§ Bij vaststelling van leefbaarheidsproblemen treedt de SHM in eerste instantie bemiddelend op (zie OD.4.1). Vaak gaat het om burenruzies, cultuurverschillen of geluidsoverlast. Tijdens een huisbe-zoek, meestal samen met CAW of OCMW, wordt in overleg naar een oplossing gezocht. SHM Vlaamse Ardennen hanteert bij deze gesprekken diverse brochures, onder meer het boekje “Oh ja,…de buren” (Uitgeverij Papafume Rotterdam). Verder ontvingen alle huurders eind 2018 een kalender met maandelijkse tips over goed nabuurschap.

§ In de voorbije jaren waren er meerdere samenlevingsproblemen in de wijk Weversstraat in Ou-denaarde-Eine, waar de SHM 2 woonblokken (92 appartementen) verhuurt. De SHM stelde er meer-maals problemen door geluidsoverlast, zwerfvuil, hangjongeren en druggebruik vast. Sinds 2013 werkt de SHM nauw samen met het CAW en de wijkpolitie om de leefbaarheid binnen deze wijk te versterken. Met deze partners startte de SHM een sociale moestuin en een buurtsport-project.

De sociale moestuin is een project in samenwerking met het CAW en het OCMW Oudenaarde. De SHM stelt hiervoor een stuk grond ter beschikking en co-financiert de begeleidingskost van het CAW. De ‘samentuinders’ of ‘moestuinierders’ organiseren jaarlijks enkele activiteiten voor de hele buurt, zoals opentuinmomenten en een winterbarbecue.

Voor de kinderen van 6 tot 12 jaar uit de Weversstraat zette Vlaamse Ardennen in de paasvakantie 2018 samen met de rugbyclub Rhinos en de Sportdienst Oudenaarde, een Buurtsportproject op. Bedoeling was om de kinderen een leuke vakantieweek te bezorgen, de sociale cohesie te bevor-deren en een brug te vormen tussen de leefwereld van kinderen en ouderen. Deze laatsten werden betrokken bij het project via een focusgroep en een slotfeest voor de hele wijk. De SHM droeg bij in de werkingskosten van dit project en zette eigen medewerkers in bij de organisatie van het project en het slotevenement.

Gesterkt door de positieve ervaring tijdens deze ‘pilootweek’ organiseerde de Sportdienst Ouden-aarde in 2019 meerdere sportweken in Eine en in Volkegem. Voor 2020 plant zij een verdere uit-breiding naar een derde deelgemeente. Verder toont ook de gemeente Kruisem interesse voor een dergelijk initiatief.

Daarnaast pakt de SHM de overlast door sluikstorten aan via sensibilisatie van de huurders. Sinds kort onderzoekt zij de mogelijkheid van plaatsing van ondergrondse afvalcontainers. Zowel de


huurders als de welzijnsactoren die deelnamen aan de visitatiegesprekken bevestigden de positieve invloed van deze initiatieven op de leefbaarheid in de wijk.

§ Ook in de sociale huurappartementen in het voormalige Minderbroedersklooster in Ronse doet zich regelmatig overlast door sluikstorten voor. Naast sensibilisatie van de bewoners zet de SHM hier camerabewaking in. De SHM zou graag een vrijwillige ‘buurtconciërge’ aanstellen, maar heeft mo-menteel nog geen geschikte kandidaat gevonden onder haar huurders.

§ De SHM nam in 2017 het initiatief tot een samenwerkingsafspraak met Samenlevingsopbouw. Met deze organisatie werkte ze een aangepast participatietraject uit voor de diverse sites in Ronse. Deze initiatieven leggen de brug met de huurders en stimuleren hun betrokkenheid en participatie (onder meer als vrijwilliger). De SHM helpt bij het bekend maken van de initiatieven en geeft even-eens logistieke ondersteuning. Zo werden in het verleden een aantal initiatieven gezamenlijk uitge-werkt, bijvoorbeeld ‘koffie met papieren’ en wijkgesprekken. Op dergelijke initiatieven is de SHM steeds aanwezig om in gesprek te gaan met bewoners. Op regelmatige basis zijn overlegmomenten met Samenlevingsopbouw om te evalueren, te plannen en bij te sturen.

Samenlevingsopbouw zet 3 deeltijdse wijkbrugfiguren in om in verschillende sociale en andere woonwijken mensen bij elkaar te brengen, de sociale cohesie te bevorderen en individuele proble-men op te lossen. De wijkbrugfiguren worden geselecteerd op basis van hun ervaringsdeskundig-heid en etnisch-culturele achtergrond. Zij werken nauw samen met het buurtopbouwwerk ‘Den Botaniek’ in de Spinstersstraat en zetten met buurtbewoners, vrijwilligers en andere organisaties allerlei laagdrempelige activiteiten op, zoals ontmoetingsmomenten, textielatelier, sportactiviteiten, buurtmaaltijd, Babbelonië (interculturele ontmoetingen), rijbewijsles, buurtweb, vormingsmomen-ten en een vrouwengroep.

§ Een ander initiatief om de sociale cohesie te versterken en de leefbaarheid te verbeteren is het project Buurtbemiddeling in de Pelikaanwijk in Kluisbergen. De SHM stelde er – in overleg met het CAW - een vrijwillige ‘buurtbemiddelaar’ aan als aanspreekpunt voor de huurders en als tussen-persoon naar haar diensten. De buurtbemiddelaar is meerdere malen per week aanwezig in de wijk en is zeer toegankelijk en aanspreekbaar. Wijkbewoners kunnen ideeën, vragen en suggesties overmaken aan hem (via telefoon, in een persoonlijk gesprek of via een speciale brievenbus in de wijk). Hij vangt dan ook de nodige signalen op indien zich problemen aandienen. In dit kader werden reeds buurtgesprekken georganiseerd om verschillende meningen tussen bewonersgroepen bespreekbaar te maken en om samen te zoeken naar concrete oplossingen voor problemen. Hierbij wordt de SHM en het lokaal bestuur actief betrokken.

OD 4.4: De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbe-

heer Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

De SHM organiseert verschillende initiatieven om bewoners bij hun woonwijk te betrekken, doch doet dit vooral wanneer zij problemen vaststelt of bij ingebruikname van een nieuwbouw- of renovatiepro-ject. In het betrekken van de huurders toont de SHM zich eerder weinig preventief of proactief. De dialoog met de huurders is meestal beperkt tot ad hoc overlegmomenten en gesprekken naar aanleiding van losstaande gebeurtenissen of probleemsituaties. Tweewegcommunicatie met de huurders is onvol-doende ingebed in een proactieve, gestructureerde visie en strategie van de SHM. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de inspanningen die de SHM levert over deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar.


§ Tijdens de visitatieperiode 2014-2019 deed de SHM ervaring op bij het betrekken van de bewoners bij plannen rond de heraanleg van het openbaar domein en het onderhoud van de gemene delen. Enkele voorbeelden daarvan zijn de info- en inspraakmomenten bij de heraanleg van het plein Riedekens te Oudenaarde en bij het onderhoud van de gemene delen van het woonproject Eine-plein te Oudenaarde-Eine:

o Riedekens bestaat uit 8 huurwoningen die gebouwd zijn rond een plein dat behoort tot het openbaar domein. De omwonenden waren niet zo tevreden over de aanleg van het plein en formuleerden verschillende opmerkingen daarover aan het stadsbestuur en de SHM. Het stads-bestuur besliste om het plein in 2017 volledig heraan te leggen. Aangestuurd door de vragen en opmerkingen van de omwonenden, organiseerde de SHM overlegmomenten en een woon-tafel waarbij de bewoners inspraak kregen bij het ontwerp en de uitwerking van deze heraan-leg.

o Bij het woonproject Eineplein formuleerden de bewoners hun opmerkingen en bekommernis-sen in verband met het onderhoud van de gemene delen. In april 2017 organiseerde de SHM een gesprekstafel waarbij de problemen werden besproken en verbetervoorstellen vanuit de huurders werden genoteerd. De gemaakte afspraken werden tijdens een nieuwe bijeenkomst in oktober 2017 opgevolgd.

Daarnaast organiseerde de SHM verschillende informatie- en participatiemomenten in functie van de heraanleg van het openbaar domein in de verschillende deelgemeenten van Oudenaarde, dit in samenwerking met het stadsbestuur. Naast het hoger genoemde 'Riedekens' was dit het geval voor de wijken Molenkouter, Magnoliadreef en Klokkeveld.

§ Bij de voorbereiding en opstart van grotere renovatieprojecten brengt de SHM de betrokken huur-ders samen voor het verstrekken van informatie en het maken van afspraken. Ook bij ingebruik-name van een nieuwbouwproject of gerenoveerd appartementsgebouw organiseert de SHM een info- en kennismakingsvergadering. Op die manier kan zij met de nieuwe bewoners de nodige afspraken maken in verband met het samenleven en krijgen deze de kans om hun nieuwe buren te leren kennen.

§ Binnen de projecten ‘Wij de wijk’ in Brakel en Maarkedal – respectievelijk in 2016 en 2017 – werkte SHM Vlaamse Ardennen samen met de middenveldorganisatie Beweging.net. Het betrof twee par-ticipatietrajecten waarbij de wijkbewoners bevraagd werden over het leven in de wijk en over hoe de wijk er in de toekomst zou moeten uitzien. Het hele traject omvatte diverse huisbezoeken en ontmoetingen. Aan het eind van het traject werden de resultaten van deze bevraging besproken in een ontmoetingsmoment met de wijkbewoners en de lokale beleidsvoerders.

De visitatiecommissie stelde in de visitatiegesprekken vast dat huurders vrij tevreden zijn over de manier waarop zij betrokken worden bij SHM Vlaamse Ardennen. Zij vinden dat er voldoende moge-lijkheden tot contact en overleg met de SHM bestaan en zijn vooral positief over de open houding van de SHM naar de huurders toe. Zelf organiseert de SHM enkel infovergaderingen of overlegtafels voor de huurders wanneer ze een globaal probleem vaststelt of bij ingebruikname van een nieuwbouw- of renovatieproject.

De initiatieven waarbij echte tweewegcommunicatie tussen SHM en huurders wordt georganiseerd blijven echter beperkt en gefragmenteerd. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een verder-gaande visie en strategie ter versterking van de bewonersbetrokkenheid uit te werken en te implemen-teren. Ze kan zich daarbij laten ondersteunen door een gespecialiseerde actor zoals Samenlevingsop-bouw. Het “Praktisch Handboek: Huurdersparticipatie in de sociale huisvesting” kan hierbij als leidraad dienen (te downloaden op www.steunpuntwonen.be).


4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling huur- en koopactiviteiten: goed Aan de hand van de analyse van de financiële gezondheidsindex (FiGI), de onderliggende financiële ratio’s voor de voorbije periode en van de financiële planning voor de volgende jaren, beoordeelt de visitatiecommissie dat financiële leefbaarheid van SHM Vlaamse Ardennen als goed. De liquiditeitspositie is de laatste jaren sterk verbeterd en de maatschappij heeft een buffer opgebouwd, hoofdzakelijk als resultaat van de verkoop van huurwoningen. De solvabiliteit van de maatschappij is in de periode 2014-2015 stabiel gebleven, maar de omvang van het vreemd vermogen is ook toegenomen door de realisatie van bijkomende huurwoningen. De werkings- en onderhoudskosten per woning zijn gedaald. De maat-schappij verwacht eerder een negatieve impact van de nieuwe huurprijsberekening op de al relatief lage huren en dat is een aandachtspunt voor SHM Vlaamse Ardennen.

§ De financiële gezondheid van een SHM wordt in eerste instantie beoordeeld aan de hand van de Financiële Gezondheidsindex (FiGI). Het vertrekpunt van de FiGI zijn tien financiële kengetallen of ratio’s, die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert dertig kengetallen op die de basis vormen van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kosten-beheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen wordt het eindresultaat, een score op 60 punten, bepaald. Hoe hoger de score, hoe beter de financiële gezondheid. Voor elk van de vier aspecten wordt ook een deelresultaat berekend, zodat een SHM kan zien waar ze sterk of minder sterk presteert. De beoordeling gebeurt als volgt:

o een FiGI-score lager dan twintig, impliceert dat de financiële gezondheid van de SHM op basis van de gewone bedrijfsuitoefening problematisch is;

o een FiGI-score tussen twintig en veertig betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM op dit moment in goede financiële prestaties resulteert, maar geeft tegelijk aan dat de SHM een eerder beperkte financiële buffer heeft (in het bijzonder bij scores die aanleu-nen bij twintig);

o een FiGI-score van veertig of hoger betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM zeer goede financiële prestaties oplevert, maar ook hier zullen contextfactoren, de evolutie en het inzicht van de SHM daarin een bepalende rol spelen bij de beoordeling van de financiële leefbaarheid.

Tabel 6: evolutie FiGI SHM Vlaamse Ardennen 2014-2018.

§ De FiGI voor SHM Vlaamse Ardennen bedroeg 42 voor 2018 en dat is hoger dan bij zes op de tien SHM's. De FiGI steeg van 31,5 in 2014 naar 42 in 2018.

§ De verbetering van de FiGI score hangt sterk samen met de verbeterde liquiditeit. In 2014 bedroeg de onmiddellijke liquiditeitsratio 0,4, wat onder de vooropgestelde norm (1) was. Sindsdien is deze

2014 2015 2016 2017 2018 31,5 36 42 47 42

Jaar Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit Kostenbeheersing

2018 18 11 9 5


ratio - die meet in welke mate de maatschappij haar korte termijnschulden kan voldoen - systema-tisch gestegen tot 1,47 (2018). In diezelfde periode is ook de current ratio gestegen van 0,91 tot 2,27. De verbeterde liquiditeit resulteerde eveneens in een hogere netto kaspositie op de rekening-cou-rant bij de VMSW. Wat de SHM niet nodig heeft voor de dagelijkse werking, stort zij door naar haar rekening-courant bij de VMSW. Daar worden de middelen in eerste instantie gebruikt om de kosten van de financiering door de VMSW te vergoeden (betaling interesten en kapitaalaflossingen van VMSW-kredieten). Op deze wijze is de rekening-courant van de SHM bij de VMSW de sluitpost van haar kasbeheer. De SHM bouwde in de periode 2014-2018 haar financiële reserves terug op, van ongeveer 2,5 miljoen euro tot iets minder dan 7 miljoen euro. De verbeterde liquiditeitspositie is een direct gevolg van het verkopen van huurwoningen: zo verkocht de maatschappij in de periode 2014-2018 in totaal 16 huurwoningen, waarvan 7 in 2018 voor een bedrag van ruim 1 miljoen euro aan inkomsten. Uit de financiële planning blijkt dat de maatschappij ook in de toekomst van plan is om nog woningen te verkopen, zij het in mindere mate (3 à 4 woningen per jaar). De SHM heeft een lijst opgesteld met woningen die voor verkoop in aanmerking komen (zie OD 2,1).

§ De zelffinancieringsgraad van de SHM is aanvaardbaar doorheen de hele visitatieperiode en duikt eind 2018 net onder de norm (10). De ratio die de dekking van het vreemd vermogen op lange termijn (VVLT) door de operationele cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening bepaalt bedraagt in 2018 37,2 en dat is voor verbetering vatbaar. Deze ratio is verbeterd t.a.v. 2014 (41,3), maar in 2015, 2016 en 2017 schommelde deze ratio bij SHM Vlaamse Ardennen tussen de 26,7 en 32,5. Deze financiële indicatoren leggen het verband tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen (dus de schulden) af te lossen. In de periode 2014 - 2018 is het vreemd vermogen bij de SHM systematisch toegenomen van 72,1 miljoen euro naar 88,3 miljoen euro in functie van de bouwactiviteit (110 huurwoningen).

§ De operationele marge, die de rentabiliteit meet, voldoet aan de norm. Deze ratio is interessant omdat hiermee kan nagegaan worden of de oorzaak van financieel minder goede prestaties eerder het gevolg is van de operationele werking (waar de maatschappij enigszins greep op heeft via haar beheer), dan wel door leningslasten of afschrijvingen (die het resultaat zijn van investeringen in het verleden). Bij SHM Vlaamse Ardennen zijn de werkings- en onderhoudskosten per woning gedaald tot ongeveer de mediaan in de sector. Anderzijds liggen de huurinkomsten lager dan de mediaan. De maatschappij torst een hoge leninglast uit het verleden, onder andere door het financieren van een volledig project met eigen middelen (een koopproject verkocht moeilijk en werd omgezet in een huurproject). Deze situatie kan niet zomaar afgebouwd worden. Door toekomstige investeringen met goedkopere FS3-leningen te financieren zullen deze uitgaven relatief gezien langzaam minder zwaar doorwegen, maar dit is een werk van lange adem. De lagere inkomsten uit huren die het gevolg zijn van de nieuwe huurprijsberekening zal de operationele marge eveneens negatief beïn-vloeden.

§ De financiële planning van de VMSW onderbouwt de bovenstaande analyse. De vrije cashflow en de investeringscashflow neemt af, vooral de vrije cashflow uit de historische werking weegt zwaar door. Dit impliceert dat de huurontvangsten van de zittende huurders kleiner zijn dan de som van de annuïteiten van het bestaande patrimonium en de operationele uitgaven (werkings- en onder-houdskosten). De tekorten kunnen in eerste instantie opgevangen worden door de aanwezige fi-nanciële buffer, namelijk de rekening courant, maar de SHM bouwde deze buffer eigenlijk op om nieuwe projectgronden te kunnen verwerven. Daarnaast voorziet de SHM dat ze nog tot 2024 koop-woningen zal realiseren en jaarlijks en 3 à 4- tal huurwoningen zal verkopen. Na deze datum ver-schijnen in de financiële planning ook inkomsten uit de GSC. Op basis van de historische verkopen en de opgestelde lijst met te verkopen woningen lijkt dat voor de visitatiecommissie een realistisch scenario.


§ Inzake organisatiebeheersing merkte de visitatiecommissie tijdens de gesprekken op dat de SHM zich bewust is van de beïnvloedende factoren voor de financiële leefbaarheid van de SHM, met name een goede projectopvolging (zie OD 1.1. OD 2.1 en OD 3.1) en een goede kostenbeheersing (zie ook OD 5.2).

§ SHM Vlaamse Ardennen heeft de voorbij jaren een flink aantal sociale koopwoningen gerealiseerd (zie OD 1.2). Voor de meeste SHM’s die (sporadisch) koopactiviteiten ontwikkelen, heeft het afschaffen van de subsidie verregaande gevolgen. Om haar koopactiviteiten te kunnen uitvoeren, is het im-mers belangrijk dat een SHM beschikt over voldoende liquide middelen om gronden en panden aan te kopen (zie OD 1.4) en de bouwkosten te financieren. Grondbezit is een belangrijke voorwaarde voor een SHM om nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren. De Vlaamse Ardennen geeft aan om in de toekomst enkel koopwoningen te realiseren indien dit financieel haalbaar is.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed

SHM Vlaamse Ardennen beheerst haar kosten door een goede opvolging en een frequente rapportage van kencijfers aan het directiecomité en de raad van bestuur. De werkings- en onderhoudskosten zijn relatief laag, maar de verdeling ervan tussen de verschillende activiteiten (huur/koop/leningen) dient frequenter geëvalueerd te worden. De werkings- en onderhoudskosten voor de koop- en huursector werden weliswaar naar beneden bijgesteld (o.a. door minder VTE's toe te rekenen aan deze activitei-ten), maar vooral de kost per verkochte lening lijkt nog te hoog te zijn. Wat betreft de werkings- en onderhoudskosten per huurwoning ziet de visitatiecommissie een positieve evolutie, vooral onder in-vloed van de gedaalde kosten voor het onderhoud van het patrimonium. De maatschappij schrijft deze daling toe aan de renovatie van het patrimonium en het positief effect daarvan op de kwaliteit van het patrimonium. De leegstand bij de SHM Vlaamse Ardennen is relatief laag (1,08%) en de maatschappij houdt een gedetailleerd overzicht bij van de evolutie en de oorzaken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed.

§ De totale werkings- en onderhoudskosten bedroegen 954.590 euro in 2018. Daarvan had ongeveer 10,6% betrekking op de koopactiviteiten (108.898 euro) en 6% op de leningsactiviteit (55.581 euro). De verdeling van deze kosten gebeurt op basis van een inschatting (hoofdzakelijk personeelskost).

In 2018 werd geen enkele koopwoning verkocht, maar toch werd 1,1 VTE als kost toegerekend aan deze activiteit. Op dat moment waren een 4-tal koopdossiers in voorbereiding. De personeelskost voor de koopsector omvat de loonkost van de medewerker die de dossiers behartigt, een deel van de loonkost van de technische dienst, die de dossiers voorbereidt, en een deel van de loonkost van de directeur, die op zoek gaat naar nieuwe opportuniteiten en de maatschappij vertegenwoordigt in de VLEM

In 2018 was en het aantal leningsdossiers beperkt tot 36, met een totaal ontleend bedrag van 5.270.857 euro. Door de SHM werd 1 VTE als kost toegerekend aan deze activiteit, met als resultaat een gemiddelde personeelskost per lening van 915 euro. Dat is een significante toename t.a.v. 2014 (632 euro per lening) en ook hoger dan bij 6 op 10 SHM's met leningactiviteiten. In 2018 bedroeg de niet-personeelskost per lening 232 euro, wat de totale kost per leningsdossier in 2018 op 1.148 euro brengt. De visitatiecommissie vraagt om voor het bepalen van de basis van de verdeling een onder-bouwde analyse te maken en deze jaarlijks te herevalueren indien nodig, zodat de maatschappij op dit punt een meer realistisch inzicht heeft in haar kostenstructuur.

§ De totale werkings- en onderhoudskosten per huurwoning per jaar daalden in de periode 2014 - 2018 van 1.329 euro tot 1.173 euro. Ongeveer twee derde van de SHM's in Vlaanderen had hogere


werkings- en onderhoudskosten in 2018. De personeelskosten en de uitbestede onderhouds- en her-stellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten:

o de personeelskosten bedroegen ongeveer 724.000 euro (597 euro per huurwoning) in 2018. Daarmee worden de personeelskosten van ongeveer 10,5 VTE’s betaald.

o de onderhoudskosten per woning bedroegen 223 euro in 2018 en dat is lager dan bij 2/3de van de SHM's De onderhoudskosten zijn ook quasi gehalveerd ten aanzien van 2014 (414 euro per woning per jaar). Voor wat betreft de onderhoudskosten geeft de maatschappij aan dat deze kosten zijn gedaald onder invloed van de renovatie van het patrimonium (zie OD 2.1).

§ De SHM houdt de werkingskosten onder controle door een strikte opvolging. De SHM maakt gebruik van een jaarbegroting om de kosten op te volgen. Zo krijgt ze op een overzichtelijke manier inzicht in de evolutie van de reële uitgaven en inkomsten ten opzichte van de gebudgetteerde waarden en ten opzichte van de voorbije werkingsjaren. Daarnaast maakt de SHM gebruik van halfjaarlijkse rapporteringen om tot een beter inzicht in de evolutie en de samenstelling van deze belangrijke kost. De SHM rapporteert hierover regelmatig aan de raad van bestuur. Daarnaast kon de SHM in 2018 een beroep doen op subsidies om de loonkosten te verlagen ten belope van ca. 80.000 euro.

§ De frictieleegstand was in de periode 2014 tot en met 2018 over het algemeen relatief laag en be-droeg volgens de prestatiedatabank 1.08% in 2018. Op 31/12/2018 stonden 13 woningen leeg, maar uit het overzicht dat de SHM bezorgde aan de visitatiecommissie blijkt dat dit aantal ook 7 structu-reel leegstaande woningen omvat. Dat betekent dat eind 2018 slechts 6 woningen leegstonden in afwachting van verhuur en dat is ongeveer 0,5% van het patrimonium. Bij nieuwe ingebruiknames van projecten streeft SHM Vlaamse Ardennen ernaar om zo snel mogelijk na het opleveren van de werf de entiteiten in verhuring te laten gaan. Hiervoor werd met de dienst verhuring een duidelijke tijdslijn uitgezet. Er wordt steeds naar gestreefd om een drietal maanden voor het einde van de werken een kijkdag te organiseren voor de kandidaat-huurders. Tijdens deze kijkdag kunnen de kandidaten de woning bezichtigen en hun keuze kenbaar maken. Op die manier hebben de kandi-daten voldoende tijd om hun opzeg te geven voor hun 'oude' woning en heeft de dienst verhuring voldoende tijd om het dossier administratief af te handelen. Door het volgen van deze procedure kunnen de woningen meestal verhuurd worden op de eerste van de maand volgend op de opleve-ring. De nieuwe huurders kunnen door deze aanpak vaak vermijden dat ze dubbele huur dienen te betalen wat voor hen financieel een positieve zaak is.

§ In de prestatiedatabank bedraagt het aantal gerapporteerde woningen die structureel leegstaan eind 2018 nul woningen met 20 maanden leegstand. Tijdens de visitatie bezorgde de SHM de visita-tiecommissie een overzicht van de leegstaande woningen waaruit blijkt dat het totaal aantal leeg-staande woningen toen 13 was, waarvan 7 woningen structureel leegstonden (Weverstraat, Ouden-aarde).

§ De maatschappij volgt de leegstandscijfers kort op en rapporteert daarover geregeld aan de raad van bestuur en het directiecomité. Driemaandelijks is er een overleg tussen medewerker van de verhuring en de directie om de leegstandscijfers nauwgezet op te volgen en de probleemgevallen te overlopen. De maatschappij heeft daartoe een erg gedetailleerd overzicht gemaakt waarin ze per maand bijhoudt hoeveel woningen er leegstaan, wat de gederfde huur is en wat de reden van leegstand is. Uit het overzicht (zie Tabel 7) blijkt dat de frictieleegstand schommelt tussen de 3 à 8 woningen en de structurele leegstand tussen de 9 à 12 woningen in 2018. De totale gederfde huur bedroeg 109.631 euro of 196 maanden huur.


Tabel 7: Evolutie leegstand SHM Vlaamse Ardennen 2de helft 2018.

LEEGSTAND - - AANTAL jul/18 aug/18 sep/18 okt/18 nov/18 dec/18 GEMIDDELD

STRUCTURELE LEEGSTAND 12 17 19 18 20 13 16,33

FRICTIELEEGSTAND 3 7 8 6 8 6 5,50

WAARVAN WAARVAN WAARVAN WAARVAN WAARVAN WAARVAN

MINDER DAN EEN JAAR 7 12 13 12 14 13 12,67

MEER DAN EEN JAAR 5 5 6 6 6 0 3,58

LEEGSTAND - 2018 - HUUR jul/18 aug/18 sep/18 okt/18 nov/18 dec/18 TOTAAL

GEDERFDE HUUR 6 287,00 9 215,00 11 021,00 10 251,00 11 528,00 8 376,00 109 631,00

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

De SHM heeft inzicht in het ontstaan, de evolutie en de samenstelling van de huurdersachterstallen en beschikt over een overzichtelijke procedure om huurdersachterstallen te voorkomen en te bestrijden. De huurdersachterstallen bedroegen in 2018 2,2%. In 2018 hadden ongeveer twee derde van de SHM’s lagere huurdersachterstallen. Uit de overzichten van de SHM blijkt dat ongeveer 15% van de huurders-achterstallen betrekking hebben op vertrokken huurders en dat de huurdersachterstallen van de zit-tende huurders slechts 37% van het totaal bedragen. SHM Vlaamse Ardennen heeft een goed uitge-werkte aanpak van domiciliefraude, bestaande uit een procedure, samenwerkingsprotocollen met de politie en de gerechtelijke instanties en een brochure die de huurder informeert. De maatschappij geeft de huurder hierbij kansen, maar treedt ook doortastend op wanneer de huurder deze kansen niet aangrijpt om zich in regel te stellen. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij hier een goede prestatie levert.

§ De totale huurdersachterstal bij SHM Vlaamse Ardennen bedroeg 111.576 euro of 2,2% van de in 2018 gefactureerde bedragen (dit betreft de maandelijkse huur en huurlasten van zowel de zittende huurders als van de vertrokken huurders). Ongeveer twee derde van de SHM’s kenden lagere huur-dersachterstallen. De huurdersachterstallen daalden wel van 2,5% in 2014 tot 2,2% in 2018 (zie ook OD 4.2).

§ SHM Vlaamse Ardennen besteedt aandacht aan een korte opvolging van de huurdersachterstallen en stuurt aan op persoonlijk contact met de huurder om de situatie beter te kunnen inschatten. Uit de gesprekken met de visitatiecommissie bleek dat de maatschappij hier probeert 'streng maar rechtvaardig' op te treden: de huurder krijgt veel kansen, maar als deze opgebruikt zijn wordt er doortastend opgetreden en beoogt de SHM de uithuiszetting;

§ In 2018 startte de SHM Vlaamse Ardennen 27 gerechtelijke procedures tot uithuiszetting wegens huurdersachterstal op en sloot ze 57 aflossingsplannen af. Daarnaast werden er 9 aanmeldingen gedaan bij CAW Oost-Vlaanderen.

§ De procedure huurdersachterstal is overzichtelijk weergegeven en werd laatst gewijzigd in mei 2018. Met de ambitie om haar werking te verbeteren zijn er soms kleine verschuivingen in de aanpak en deze dienen nog geëvalueerd en verankerd te worden in een aangepaste procedure.


§ De SHM rapporteert maandelijks de evolutie van de huurdersachterstallen aan het directiecomité en driemaandelijks aan de raad van bestuur. Daarbij maakt ze een onderscheid tussen de huurders-achterstallen van zittende huurders, van vertrokken huurders (voor zover ze deze inbaar acht) en de huurdersachterstallen die als 'bezettingsvergoeding' geboekt worden, ingevolge het overlijden van de huurder of achterstallen van huurders waarvoor een vonnis is uitgesproken en waarvan de vrederechter aangeeft dat een bepaald bedrag van de huur naar bezettingsvergoeding dient herbe-rekend te worden. Uit deze rapportage valt af te leiden dat ongeveer 15% van de huurdersachter-stallen betrekking heeft op de vertrokken huurders. De huurdersachterstallen van de zittende huur-ders bedragen slechts 37% (25.623 euro) van het totale aantal huurdersachterstallen. Verder worden de huurdersachterstallen na een periode van 6 maand correct geboekt als dubieuze debiteuren, met een volledige waardevermindering.

§ Vlaamse Ardennen vindt het belangrijk om domiciliefraude aan te pakken om een gelijke behande-ling van alle huurders te verzekeren en om de huurprijsberekening te kunnen baseren op de wer-kelijke thuissituatie. De voorbije jaren zette de SHM in op een procedure domiciliefraude en sloot ze een protocol af met de politiezone Brakel (2016), de politiezone Vlaamse Ardennen (2017) en de ge-rechtelijke instanties. Het protocol bevat enerzijds een preventief luik en anderzijds worden afspra-ken gemaakt om het probleem effectief aan te pakken. Als er een vermoeden is van domicilie gaat de SHM eerst in gesprek met de huurder. Indien dit zonder gevolg blijft, schakelt de maatschappij de hulp in van de referentieambtenaar domiciliefraude en de lokale politie. De maatschappij beschikt ook over een folder die de huurder informeert over de aanpak die gehanteerd wordt en de moge-lijke gevolgen van domiciliefraude. SHM Vlaamse Ardennen heeft ook plannen om een soortgelijk protocol af te sluiten met de aanpalende politiezones en heeft daartoe gesprekken opgestart. De visitatiecommissie vindt dat de afspraken met betrekking tot de gegevensuitwisseling als voorbeeld kunnen gelden voor andere huisvestingsmaatschappijen. Tijdens de visitatie bevestigden zowel de politie als de welzijnswerkers dat de samenwerking hierrond goed loopt.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling huur- en koopactiviteiten: zeer goed

SHM Vlaamse Ardennen maakt elk jaar een financiële planning op die ze ook grondig bespreekt op de raad van bestuur en het directiecomité; Ze maakt daarbij gebruik van het model dat ter beschikking gesteld wordt door de VMSW, waarbij een overzicht gegeven wordt voor de komende 10 jaar en waar-bij de 10-jarige planning groot onderhoud geïntegreerd wordt. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij daarnaast beschikt over tal van financiële opvolgingstools en rapporteringen die grondig geanalyseerd en beoordeeld worden. Aan de basis hiervan ligt een planmatige aanpak, waarbij de SHM de resultaten van de jaarlijkse visiedag omzet in concrete acties en financiële doelstellingen. Door de-gelijke monitoring en rapportering van de cijfers heeft de SHM en zeer goed inzicht in de factoren die impact hebben op de financiële leefbaarheid en op de basisparameters die haar prestaties beïnvloeden. De visitatiecommissie vindt dan ook dat de prestaties van de maatschappij op dit vlak zeer goed zijn.

§ SHM Vlaamse Ardennen maakt elk jaar in samenspraak met de VMSW haar financiële planning op, waarbij de directeur en de revisor de nodige informatie aanleveren. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (sinds 2012 via FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM voor de door de VMSW toegestane leningen.


§ De financiële planning wordt één keer per jaar besproken en toegelicht op de raad van bestuur van de SHM. Uit de betrokken verslagen kan de visitatiecommissie opmaken dat SHM Vlaamse Ardennen de planning uitgebreid en gedetailleerd bespreekt en aandacht besteedt aan de volledigheid van de geplande investeringen. Als de SHM investeringsplannen heeft, wordt de financiële planning tussen-tijds bijgewerkt om de financiële haalbaarheid af te toetsen. De financiële planning integreert ook de cijfers uit de 10-jaren planning groot onderhoud (met informatie over groot onderhoud en reno-vatie) zodat ze een realistisch beeld geeft van de financiële evolutie van de maatschappij voor de komende 10 jaar. Uit de gesprekken met directie en bestuur blijkt ook dat ze de planning van de VMSW complex vinden en daarnaast ook gebruik maken van tal van een meer eenvoudige meerja-renbegroting (die elke zes maand geüpdatet wordt) en maandelijkse rapporteringstabellen (onder meer over leegstand, huurderachterstallen, het aantal woningen in het patrimonium. Daarnaast wordt de boekhouding twee keer per jaar afgesloten, waarbij een prognose gemaakt wordt voor de komende periode.

§ Jaarlijks wordt naar aanleiding van de huurprijsberekening een simulatie gemaakt van de te ver-wachten inkomsten en de maatschappij vergelijkt dit met de voorgaande jaren. Uit deze simulatie blijkt dat de nieuwe huurwaarden aan de hand van de sociale huurschatter een negatief effect hebben op de financiële leefbaarheid van de SHM. Deze problematiek werd meermaals besproken met het bestuur van de SHM en de maatschappij zal dit ook aankaarten bij de Vlaamse overheid. Daarnaast houdt de SHM maandelijks overzichten bij van de huurprijsberekening, waardoor ze een goed beeld heeft van de effectieve huurinkomsten en de evolutie hiervan.

§ De SHM houdt jaarlijks een visiedag met het directiecomité. Hierbij wordt stilgestaan bij de evaluatie van het lopend actieplan en de planning van de toekomst. De inhoudelijke bespreking van het beleid wordt hierbij gekoppeld aan de financiële situatie van de SHM. Hierdoor ontstaat een zeer duidelijke link tussen beleidslijnen en de financiële impact. Er wordt stilgestaan bij de lange termijnplanning en de concretisering van strategische beleidslijnen. Deze werkwijze maakt het tevens mogelijk om na te gaan of de financiële planning in lijn is met de strategische beleidslijnen. De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij op een dergelijke gestructureerde manier tot een goed on-derbouwd financieel plan komt.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed

De visitatiecommissie is van oordeel dat SHM Vlaamse Ardennen het nodige doet om de burgers in het algemeen en haar huurders/kopers en kandidaten-huurders/kopers in het bijzonder duidelijk en snel te informeren. Zij verspreidt relevante informatie via regelmatige briefwisseling, folders, website, jaar-verslag en via de huurderskrant “T’huur”. De SHM werkt hierbij nauw samen met de lokale besturen en actoren, wat de informatie naar de burgers ten goede komt. De visitatiecommissie beoordeelt de pres-taties voor deze doelstelling als goed en waardeert vooral de inspanningen van de directie en de me-dewerkers om open en toegankelijk te zijn voor de huurders. Enkel blijft de SHM in gebreke wat het uitwerken van en communiceren over een klachtenprocedure. Hierover formuleert de visitatiecommis-sie een aanbeveling.

§ SHM Vlaamse Ardennen organiseert het onthaal en de klantencontacten vanuit haar kantoorge-bouw in de stad Oudenaarde, centraal binnen haar werkgebied. Het kantoor is dicht bij het station gelegen en vlot bereikbaar met het openbaar vervoer. Het gebouw is in de periode net voor de visitatie binnenin volledig opgeknapt en heringedeeld. De onthaalbalie is vernieuwd en uitgebreid


en er zijn meerdere gespreksruimtes gecreëerd waar zowel de inschrijvingen als de meer vertrou-welijke gesprekken met de huurders kunnen plaatsvinden. De SHM is elke voormiddag vrij toegan-kelijk voor het publiek en in de namiddag werkt men op afspraak. Daarnaast is de SHM vlot bereik-baar per telefoon of via mail. Zowel huurders als actoren bevestigden dit tijdens de visitatiege-sprekken. Zij beamen de toegankelijke en klantvriendelijke houding van de SHM en haar medewer-kers. In de tevredenheidsmeting, uitgevoerd in 2018 bij de huurders in Oudenaarde (zie OD. 6.3), gaven zowat 90% van de 379 bevraagden aan dat de medewerkers goed bereikbaar en beleefd zijn in de omgang en dat zij aandacht en begrip hebben voor de gestelde problemen en vragen.

§ SHM Vlaamse Ardennen plant in de loop van het jaar 2020 een volledige herwerking van haar website om deze aantrekkelijker en toegankelijker voor de (kandidaat-)huurder te maken. De hui-dige website oogt wat sober en oubollig, maar bevat wel heel wat relevante informatie, onder meer de contactadressen van de verschillende verantwoordelijke medewerkers. De site heeft reeds een toegankelijke structuur en de teksten zijn duidelijk en bevattelijk, maar er is slechts heel be-perkt tweerichting-communicatie met de huurders mogelijk. Zo kunnen enkel de meldingen van technische problemen digitaal doorgegeven worden via de site.

De rubriek ‘Huren – U wenst te huren’ geeft duidelijke informatie over de inschrijving, onder meer de voorwaarden, de voorrangsregels, het wachtlijstbeheer en de toewijzing van een woning. Het eigenlijke inschrijvingsformulier is in deze rubriek echter niet makkelijk terug te vinden. De visita-tiecommissie vindt dat het inschrijvingsformulier best meer zichtbaar opgenomen wordt in de website naar aanleiding van de herwerking. Met het inschrijvingsformulier voorhanden kunnen kandidaat huurders en eventueel begeleidende diensten de eigenlijke inschrijving vooraf reeds voorbereiden en eventueel per post toesturen aan de SHM.

De rubriek ‘Huurder – U bent huurder’ besteedt dan weer meer aandacht aan het onderhoud van de woning, het huurcontract, de huurbetaling en wat te doen bij burenproblemen.

Verder bevat de website een overzicht van de nieuwbouw- en renovatieprojecten en een aantal nieuwsitems en wetenswaardigheden over de SHM. Een globaal overzicht van het aanbod aan huurwoningen - wat interessant kan zijn voor wie zich wil inschrijven of in aanmerking wil komen voor mutatie – is er echter niet te vinden.

De SHM beschikt niet over een klachtenprocedure waarbij klachten over de werking van de SHM gecapteerd worden. In de jaarverslagen rapporteert de SHM over ingediende klachten, maar dit jaarlijkse overzicht is beperkt tot klachten over onderhoud van de woning, overlast en domicilie-fraude.

De informatie over de mogelijkheid tot het indienen van klachten is doorheen de verschillende communicatiekanalen vrij vaag tot onbestaande. Daardoor wordt een (kandidaat-)huurder of (kan-didaat-)koper die ontevreden is over een aspect van de werking van de SHM niet op weg gezet om een klacht te formuleren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een klachtenprocedure omtrent de werking van de SHM uit te werken en de (kandidaat-)huurders daarmee vertrouwd te maken, onder meer via de website, de infofolder en de huurderskrant.

§ Sinds juni 2016 verspreidt de SHM driemaandelijks de gedrukte huurderskrant T’huur onder al haar huurders. De SHM stelt er haar nieuwbouw- en renovatieprojecten voor en kondigt er haar nieuwe plannen in aan. Telkens bevat de huurderskrant een aantal algemeen informatieve items, bijvoor-beeld over de berekening van de huurlasten (en hoe die te beperken) en het recht op een vermin-derde onroerende voorheffing. Daarnaast besteedt de SHM in de huurderskrant veel aandacht aan de activiteiten die gericht zijn op de versterking van het samenleven en de sociale cohesie binnen de woonwijken. Bij de start van grotere projecten zoals het renovatieproject van de 92 sociale appartementen in de Weverstraat te Oudenaarde, wordt een extra huurderskrant uitgegeven.


§ De visitatiecommissie apprecieert ten zeerste de aanstelling van een medewerkster als deeltijdse communicatieverantwoordelijke eind 2019. Na een periode van verminderde aandacht voor de communicatie met de huurders, voornamelijk wegens tijdsgebrek van de medewerkers, wil de SHM met deze aanstelling er meer prioritaire aandacht aan geven.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisa-

ties snel en duidelijk Beoordeling huur- en koopactiviteiten: goed

De beleidsverantwoordelijken en medewerkers van de lokale besturen en de woon- en welzijnsactoren met wie de visitatiecommissie heeft gesproken, zijn tevreden over de samenwerking met SHM Vlaamse Ardennen en de informatiedoorstroming. De SHM participeert actief in verschillende overlegorganen zoals het Lokaal Woonoverleg en stelt zich open en constructief op in functie van samenwerking en het delen van informatie. Het jaarverslag wordt ruim verspreid en bevat een globaal beeld van de werking, aangevuld met een toelichting over de jaarrekening en balans. De visitatiecommissie beoor-deelt de inspanningen van de SHM op dit vlak daarom als goed.

§ SHM Vlaamse Ardennen vervult haar communicatieplicht tegenover de VMSW, de Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. Zij neemt deel aan de info- en over-legmomenten die door deze actoren worden georganiseerd. Voorafgaand aan, tijdens en na de visitatie werden de nodige stukken tijdig en correct aangeleverd.

§ Op provinciaal en streekniveau toont de SHM zich een actieve partner binnen de sector. De direc-teur participeert aan het provinciaal directeursoverleg voor SHM's (zowel voor koop- als voor huur-activiteiten). De verantwoordelijke van de Technische Dienst neemt deel aan het Oost-Vlaamse overleg technische diensten en werkt actief mee in een werkgroep rond het ZieZo! boekje voor de huurders.

De directeur is lid van de raad van bestuur van het Sociaal Verhuurkantoor Zuid-West-Vlaanderen waarmee een nauwe samenwerking bestaat. Het SVK en de SHM maken samen deel uit van de werkgroep wonen na detentie en het regionaal welzijnsoverleg. Verder is er in de overlappende werkingsgebieden regelmatig contact met de andere SHM's en worden vlot werkafspraken gemaakt waar nodig.

§ Zoals eerder aangegeven (OD 4.3) kent de SHM een traditie van overleg en samenwerking met de lokale besturen en verschillende welzijnsactoren. De SHM neemt actief deel aan het Lokaal Woon-overleg in de gemeenten van haar werkgebied. Ze meldt er haar nieuwe projecten aan en licht er haar werking en visie voor toekomstige projecten toe. Op die manier betrekt zij de lokale partners van in de beginfase reeds bij haar bouwen renovatieprojecten. Ook in de samenwerking met de streekintercommunale SOLVA toont SHM Vlaamse Ardennen zich een actieve partner voor het lo-kaal woonbeleid.

§ SHM Vlaamse Ardennen investeert in duurzame samenwerkingen met de OCMW’s, de politiezones en de welzijnsdiensten binnen haar werkgebied. Deze samenwerking en het periodiek overleg re-sulteert op het terrein in een multidisciplinaire en proactieve aanpak van de huurders- en samen-levingsproblemen (zie OD. 4.1 en 4.3).

§ De SHM informeert haar partners gedetailleerd via het jaarverslag. Daarin licht zij haar visie en werking uitvoerig toe, met een overzicht van haar patrimonium, bouwen renovatieprojecten, werking, personeel en financiën. De SHM plaatst het jaarverslag reeds meerdere jaren op de website, waardoor ze heel wat bekendheid geeft aan haar werking naar partners en naar (kandidaten)huur-ders toe.


OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling huur- en koopactiviteiten: Goed

Van een SHM wordt verwacht dat ze op een objectieve en systematische wijze peilt naar de tevreden-heid van de klanten en de resultaten hiervan vertaalt in concrete verbeteracties. Vanaf 2017 begon SHM Vlaamse Ardennen regelmatig en op verschillende manieren te peilen naar de tevredenheid van haar klanten. Via een tool van Wonen-Vlaanderen werd zowel gepeild naar de tevredenheid over de dienst-verlening bij nieuwe en zittende huurders als bij sociale ontleners. De resultaten van deze bevragingen worden besproken in de raad van bestuur en gecommuniceerd aan de huurders. Waar mogelijk koppelt de SHM verbeteracties aan de bevindingen en neemt ze die op in de actieplannen van de Plannings- en Evaluatiecyclus. De visitatiecommissie vindt dat de SHM voor deze OD een goede prestatie neerzet.

§ SHM Vlaamse Ardennen ging vanaf 2017 aan de slag met de tool tevredenheidsmeting van Wonen Vlaanderen. In een eerste testfase werden de 54 huurders in de gemeente Gavere bevraagd naar de dienstverlening van de SHM. In 2018 bevroeg SHM Vlaamse Ardennen 685 huurders uit de ge-meenten Zingem en Oudenaarde. In deze tevredenheidsmetingen polste de SHM onder meer in hoe-verre het kantoor voldoende bereikbaar is, hoe de huurders de SHM het liefst contacteren, hoe snel problemen opgelost worden en hoe goed verstaanbaar de brieven zijn.

§ Daarnaast bevroeg de SHM in dezelfde periode 124 nieuwe huurders (één maand na hun verhuis) naar de tevredenheid over de informatieverstrekking en de dienstverlening en over de integratie van de huurder in de buurt.

§ Op deze wijze bevroeg de SHM in de periode van 2 jaar in totaal 863 nieuwe en zittende huurders. Dit gaf een goed beeld van de huurders hun mening over de werking. Na afloop van de bevraging werden de resultaten per brief gecommuniceerd aan de huurders en opgenomen in de huurders-krant, op de website en in het jaarverslag. De resultaten werden intern besproken en aangewend om bepaalde vaststellingen aan te pakken. Zo wordt de input vanuit de huurders elk jaar meege-nomen bij de evaluatie- en planningsdag met de medewerkers en de bespreking van evaluatie en actieplan met het bestuur.

Enkele voorbeelden van hoe de SHM de bevindingen uit het tevredenheidsonderzoek omzet naar concrete verbeteracties zijn:

o Een vastgesteld knelpunt betrof de telefonische bereikbaarheid van SHM Vlaamse Ardennen, dit terwijl de meerderheid van de bevraagden (71%) net de telefoon verkiest voor contactname met de SHM. Als gevolg van deze vaststelling werd de actie “Optimaliseren van telefonische bereikbaarheid” in het jaaractieplan 2018 opgenomen. Hierbij vernieuwde de SHM haar tele-fooncentrale en stelde ze de medewerkster van het centraal onthaal aan voor het opvangen van de algemene centrale telefonie en als back-up voor de telefoons die gericht zijn aan de technische dienst.

o In de gemeente Gavere gaven 21% van de huurders aan dat de gemelde herstellingen sneller zouden moeten gebeuren. Als reactie daarop werd in het actieplan 2018 de actie “Opvolgen van technische problemen” opgenomen. Voortaan krijgen de huurders een mail toegestuurd op het moment dat de vraag tot het uitvoeren van een herstelling is doorgegeven aan een aannemer. Voor zij die geen mailadres hebben wordt nog bekeken om de huurder te verwit-tigen per SMS. Het programma Sociopack 2020 laat toe om de doorlooptijd van de verschillende soorten interventies bij te houden en de communicatie daarover met de betrokken huurder. Indien een huurder herhaalde keren contact opneemt met de SHM voor eenzelfde herstelling,


kunnen de medewerkers onmiddellijk de stand van zaken nakijken en nagaan wat eerder is gecommuniceerd aan de huurder.

De visitatiecommissie suggereert hierbij om deze bevragingen binnen een korte periode te herhalen zodat vastgesteld kan worden of de inspanningen van de SHM leidden tot een betere telefonische bereikbaarheid of tot een grotere huurderstevredenheid in verband met de herstellingen.

§ De SHM geeft wel aan dat de huidige tool van Wonen-Vlaanderen beperkingen kent. Zo is het niet evident om zelf vragen bij te voegen. Daarnaast zijn een aantal vragen vrij gelijklopend en wellicht voor huurders niet steeds even duidelijk of voor interpretatie vatbaar. SHM Vlaamse Ardennen wenst verder te werken met tevredenheidsmetingen en vroeg Wonen-Vlaanderen om een meer flexibel hanteerbare tool te ontwikkelen.

§ De SHM gaat de tevredenheid van de ontleners van sociale leningen na. Elke klant van deze dienst-verlening ontvangt een vragenlijst die opgesteld is door de VMSW. De resultaten van deze enquêtes worden jaarlijks besproken met de medewerker die aangesteld is voor de ontleningen en met de raad van bestuur.

In 2019 stelde de SHM een tevredenheidsenquête op voor kopers van sociale woningen. Deze be-vraging zal in de loop van 2020 opgestuurd worden naar alle kopers die in 2019 en 2020 een woning van de SHM hebben gekocht. SHM Vlaamse Ardennen heeft de bedoeling om deze bevraging in de toekomst uit te voeren bij alle koopwoningen en daardoor de dienstverlening permanent te eva-lueren en te verbeteren.

De visitatiecommissie stelt vast dat SHM Vlaamse Ardennen de tevredenheid over haar werking op verschillende manieren bevraagd heeft in de periode 2017-2018 en dat in de toekomst verder plant te doen. De visitatiecommissie vindt de aanpak waarbij de resultaten van de bevragingen worden gecom-municeerd aan de huurders en de raad van bestuur en tegelijk aanleiding geven tot verschillende acties binnen de jaaractieplannen als goed.


5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

1. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een duidelijke visie over bewonersbetrokkenheid uit te werken, haar diensten hierop te organiseren én – waar nodig – samenwerking te zoeken met andere actoren. Evalueer de genomen initiatieven regelmatig op hun effectiviteit en efficiënte om zo de werking bij te sturen. Ze kan zich daarbij laten ondersteunen door een gespecialiseerde actor of zelf de nodige expertise verwerven. Het “Praktisch Handboek: Huurdersparticipatie in de sociale huisvesting” kan hierbij als leidraad dienen (te downloaden op www.steunpuntwonen.be) (OD 4.4).

2. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een klachtenprocedure omtrent de werking van de SHM uit te werken en de (kandidaat-)huurders daarover te informeren, onder meer via de website, de infofolder en de huurderskrant (OD 6.1).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

SHM Vlaamse Ardennen realiseert op alle vrijwel operationele doelstellingen goede tot zeer goede pres-taties. De visitatiecommissie heeft er vertrouwen in dat de SHM zelfstandig acties zal ondernemen om de prestaties nog verder te verbeteren.

5.3 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht.

1. Buurtsport als hefboom voor sociale cohesie en toeleiding tot hulpverlening

SHM Vlaamse Ardennen is in 2018 de samenwerking gestart tussen de Rhinos Rugby, het OCMW en het CAW om het project buurtsport op te zetten. Het project richt zich op kwetsbare kinderen tussen 6 en 12 jaar. De bedoeling is om de kinderen de kans te geven om te participeren aan sport. Daarnaast wil de SHM de sociale cohesie in de buurt verbeteren én een brug vormen tussen kinderen en ouderen. Aan het project werken ook vrijwilligers mee. Bij opstart werd gewerkt met focusgroepen om bewoners te betrekken en het project mee vorm te laten geven. Aan de kinderen wordt een week spel en sport aangeboden. De buurtsportactiviteit duurt een week. Aan het einde van de week wordt er telkens een slotfeest georganiseerd voor de ouders en de volwassenen uit de buurt.

5. AANBEVELINGEN


Indien nodig helpt het contact met kinderen en volwassenen tijdens de activieiten met de toeleiding naar diensten en/of hulpverlening als dat nodig is. Tijdens de week zijn immers medewerkers van diverse diensten aanwezig om op een informele manier contact te leggen met de deelnemers en hun ouders. De SHM koppelt het project buurtsport aan andere projecten, zoals de sociale moestuin en de samenwerking met Focus Plus. Het project werd in 2019 uitgebreid naar een andere wijk in Oudenaarde. In 2020 komt er nog een uitbreiding.

2. Strategiekaart en actiefiches als middel voor krachtige organisatiebeheersing

De SHM werkt al vijf jaar met een sterk uitgebouwde plannings- en evaluatiecyclus waarbij bestuur, directie en medewerkers een belangrijk rol vervullen. De cyclus start bij de missie van de organisatie. De SHM heeft deze missie vertaald in kernbegrippen en die uitgewerkt in een overzichtelijke strategie-kaart. Deze strategiekaart is de visualisatie van de lange termijn visie van de SHM. Vanuit de strategie-kaart formuleert de SHM concrete acties. Medewerkers en het bestuur stellen samen een jaaractieplan op. Elke actie is gekoppeld aan de relevante kernbegrippen uit de strategiekaart. Per actie stelt men een actiefiche op om doorheen het werkjaar de aanpak en uitwerking op te volgen, te evalueren, lessen te trekken en waar nodig bij te sturen.

In de zomerperiode bespreekt het directiecomité een tussentijdse rapportering over het actieplan. Hier stuurt men bij of legt nieuwe accenten voor de toekomst. Daarnaast evalueren medewerkers individu-eel en op dienstniveau de acties. Op het einde van het jaar organiseert de SHM een evaluatiedag met de volledige personeelsploeg om te bespreken hoe de realisatie van het actieplan verliep. Er wordt een globale evaluatie van de werking van het voorbije jaar gemaakt en per kernbegrip gekoppeld aan de strategiekaart. De bekomen inzichten vormen de basis om samen te schrijven aan een nieuw actieplan voor het komend jaar. Deze werkwijze stimuleert betrokkenheid van medewerkers en bestuurders bij de planning en evaluatie van doelen en acties. Het maakt een duidelijke koersbepaling mogelijk en biedt een middel om doelgericht acties uit te voeren.


BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Elke Matthys Lid Raad van Bestuur - Jeanique Van Den Heede Directeur - Klaus Van Hoecke Ondervoorzitter - Stefan Vercamer Voorzitter - Joop Verzele Lid Directiecomité

Medewerkers SHM - John Barbiaux Begeleider Sociale Moestuin - Hilde Bovijn Medewerker dienst projecten - Marleen De Bock Hoofdmedewerker Boekhouding - Kathleen De Buck Medewerker Huurprijsberekeningen - Opvolging betalingen - Johan Dendauw Verantwoordelijke technische dienst - Shirley De Paermentier Medewerker Boekhouding en Onthaal - Marijn Gabriels Medewerker Dienst koop en leningen - Koen Peters Medewerker Toewijzingen - plaatsbeschrijvingen - Laura Schietecatte Medewerker Inschrijvingen - Communicatie - Ilse Van den Steene Medewerker Klachten – Samenwerkingsprojecten - Paul Van Elstraete Buurtbemiddelaar Kluisbergen (vrijwilliger) - Kim Van Synghel Medewerker onderhoud en herstel

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - An Buysschaert Algemeen directeur, Gemeente Wortegem-Petegem - Andrée De Bruycker Huisvestingsambtenaar, Gemeente Ronse - Petra De Smet Huisvestingsambtenaar, Stad Oudenaarde - Ellen Marcelis Huisvestingsconsulent, Gemeente Geraardsbergen - Peter Martens Afdelingshoofd Infra, Gemeente Kruisem - Kristof Meerschaut. Diensthoofd omgeving, Gemeente Ronse - Greta Pot Administratief bediende, Gemeente Maarkedal - Serge Ronsse Algemeen directeur / OCMW Secretaris, Gemeente Gavere - Filip Schepens Omgevingsambtenaar, Gemeente Zottegem - Steven Van de Velde Algemeen directeur, Gemeente Nazareth - Bart Wallays Algemeen directeur, Solva Intercommunale

Waren uitgenodigd, maar niet aanwezig of verontschuldigd: Katrien Blommaert, Algemeen directeur, Horebeke; Maaike Bockstal, Diensthoofd, Oudenaarde; Carine Castelin, stadsarchitect, Ronse; Koen Codron, Algemeen directeur, Zottegem; Didier De Beck, Diensthoofd, Gavere; Julie De Moerloose, Nazareth; Arne Debyttere, stedenbouwkundig ambtenaar, Kluisbergen; Lotje Demedts, Algemeen directeur, Kluisbergen; Ward Devos, Hoofd

BIJLAGEN


technische dienst, Wortegem-Petegem; Karolien Gabriël, Ingenieur diensthoofd, Oudenaarde; Gemma Besard, Afdelingshoofd Om-geving en Wonen, Maarkedal; Lesley Jourquin, Algemeen directeur, Maarkedal; Philip Lefever, Algemeen directeur, Zwalm; Nathalie Meersman, Algemeen directeur / OCMW Secretaris, Lierde; Kris Nachtergaele, Algemeen directeur, Kruisem; Danny Van Coppen-holle, Afdeling openbare werken, Zottegem; Sarah Van Muylem, GIS ambtenaar, Brakel; Linda Vandekerkhove, Algemeen directeur, Ronse; Isabelle Vander Linden, stedenbouwkundig ambtenaar, Wortegem-Petegem; Luc Vanquickenborne, Algemeen directeur, Oudenaarde. Veerle Alaert, Algemeen directeur, Geraardsbergen; Mikaël Callebaut, Omgevingsambtenaar grondgebiedszaken; Jürgen De Mets, Algemeen directeur, Gemeentedienst, Brakel; Carin Grooten, Gemeentelijk omgevingsambtenaar, Brakel; Mieke Opstal, Pro-vinciehuis; Greta Pot, Dienst omgeving en wonen, Maarkedal; Jeroen Van Heuverswijn, Afdelingshoofd, Kruisem.

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Ann Artois Coördinator, Beschut Wonen 'De Vlaamse Ardennen' - Annelies Baeskens Wijkinspecteur, Politiezone Vlaamse Ardennen - An Buysschaert Algemeen directeur, OCMW Wortegem-Petegem - Annelien Colson Opbouwwerker, Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen - Nicky De Cock Inspecteur van Politie, Politiezone Vlaamse Ardennen - Kimberly Detollenaere Verantwoordelijke woonwinkel, OCMW Ronse - Bart Dewaele Teambegeleider, CAW Oost-Vlaanderen - Tom Gevaert Wijkcoördinator, Antenne Wortegem-Petegem, Politiezone

Vlaamse Ardennen - Jana Holvoet Geestelijke gezondheidszorg Tango - Sophie Keytsman Maatschappelijk werker dienst huisvesting, OCMW Oudenaarde - Jo van Parijs Teamcoach, Heuvelheem vzw - Johan Rotsaert Directeur Woonzorg, Zorgnetwerk Cur@-Z - Eva Schockaert Brugfiguur, Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen - Wim Speecke Directeur Exalta Focus-Plus - Joke Soenen Hoofd sociale dienst, OCMW Locatie Kruishoutem - Bart Tant Commissaris van Politie, Politiezone Vlaamse Ardennen - Sebastiaan Vander Looven Wijkinspecteur, Politiezone Vlaamse Ardennen - Bart Vandenabeele Maatschappelijk werker, OCMW Maarkedal - Darline Vander Hende Afdelingshoofd Wonen en Welzijn, OCMW Maarkedal - Emmy Van Wettere Maatschappelijk werker, SVK Leie en Schelde - Inge Verschaeve Maatschappelijk werker, OCMW Locatie Zingem - Eveline Verstraete Maatschappelijk werker, OCMW Kluisbergen

Waren uitgenodigd, maar niet aanwezig of verontschuldigd:

Marc Baele, Directeur, De Kringloopwinkel Vlaamse Ardennen; Didier Batailde, Wijkcoördinator; Jan Cools, Wijkagent, Politie Ronse; Politiezone Brakel-Horebeke-Maarkedal-Zwalm; Hanne De Brakeleer, Maatschappelijk werkster, Gemeentedienst Brakel; Inge De Cock, Maatschappelijk werker, OCMW, Gavere; Inge De Mol, Preventieve woonbegeleider, CAW Oost-Vlaanderen; Veerle De Roeck, maat-schappelijk assistent, OCMW Lierde; Jonas De Vlieger, Directeur, Sociaal Verhuurkantoor Zuid-Oost-Vlaanderen; Saskia Deneyer, Diensthoofd Burger en Welzijn/Hoofdmaatschappelijk werker, OCMW, Gavere; Hilde Dupont, Coordinator Sociaal Huis Oudenaarde, OCMW Oudenaarde; Nele Hageman, Coördinator, Pakt regio Zuid; Sofie Hoebeke, maatschappelijk werker + huisvestingsambtenaar, OCMW, Zottegem; Nikki Kiekens, Jeugdopbouwwerker, Oudenaarde, Uit de Marge vzw; Valerie Moerman, Maatschappelijk werker, OCMW, Wortegem-Petegem, Laure Reyntjens, Team activering, OCMW, Oudenaarde; Thierry Snauwaert, Directeur, Aarova; Kim Spel-eers, Sociaal werker, Woon-, leef en zorgcentrum De Meerspoort; Frederick Troch, Wijkcoördinator Politiezone, Vlaamse Ardennen; Petra Van Audenhove, Directeur, Justitiehuis; Lisa Van Dhuynslager, Maatschappelijk werker, OCMW, Wortegem-Petegem; Mia Van-debuerie, Maatschappelijk werker, OCMW, Wortegem-Petegem; Elke Vandermeirsch, Wijkagent, Politiezone Brakel-Horebeke-Maar-kedal-Zwalm. Koen Browaeys, Beweging.net; Bono Cadron, Wijkagent, Politie Schelde-Leie; Steven Cardon, Wijkagent Politiezone, Brakel-Horebeke-Maarkedal-Zwalm; Linda Charité, maatschappelijk werker, OCMW Zwalm; Freddy Cruypelinck, Wijkcoördinator, Po-litiezone Brakel-Horebeke-Maarkedal-Zwalm; Andrée De Bruycker, maatschappelijk werker / contactpersoon woonwinkel, OCMW Ronse; Stefaan Dermout, Wijkcoördinator, Politiezone Vlaamse Ardennen; Nina Fiers, contactpersoon, OCMW Nazareth; Greetje Frans-sen, Beleidsmedewerker, Samenlevingsopbouw, Oost-Vlaanderen; Virginie Hilleware, Maatchappelijk werker OCMW Kluisbergen; Ste-fanie Houtteman, hoofd maatschappelijk werker, OCMW Ronse; Johan Crijns, Gedelegeerd bestuurder, Anima Care, Katia Lambregt, Wijkagent Politie Geraardsbergen/Lierde; Yves Liedts, Wijkagent Politiezone Brakel-Horebeke-Maarkedal-Zwalm; Nele Simoens, Maat-schappelijk werker, OCMW Zwalm; Els Sinove, Coördinator, Pakt regio Zuid, Motte Stephanie, Preventieve woonbegeleider, CAW Oost-Vlaanderen; Mieke Van den Haute, Regiodirecteur; Fiola Jolien Vanden Berghe, Maatschappelijk werker dienst huisvesting, OCMW Oudenaarde; DarlineVanden Hende, Dienst hoofd sociale dienst, OCMW Maarkedal; Evelien Vandendorpe, maatschappelijk werker, OCMW Locatie Kruishoutem; Bert Vandepoele, Diensthoofd Sociale Dienst, OCMW Oudenaarde; Christian Verbrugghe, Afgevaardigd bestuurder, Woon- en Zorgcentrum De Linde.


Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners)

- Er werden 90 huurders uitgenodigd, 22 huurders waren aanwezig

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Peter Vanderstuyf Schepen, Gemeente Brakel - Denis Dierick Burgemeester / OCMW Voorzitter, Gemeente Gavere - Linda Van Den Abeele Schepen / OCMW Voorzitter, Gemeente Kluisbergen - Bernard Baron della Faille d'Huysse Schepen, Gemeente Kruisem - Annemie De Gussem Schepen, Gemeente Nazareth - Marnic De Meulemeester Burgemeester, Stad Oudenaarde - Jan Foulon Schepen, Gemeente Ronse - Kurt Fonteyne Schepen / OCMW Voorzitter, Gemeente Wortegem-Petegem - Stefaan Vercamer Schepen, Stad Oudenaarde - Bruno Tuybens Schepen, Gemeente Zwalm - Hendrik Blommaert Schepen, Gemeente Horebeke Waren uitgenodigd, maar niet aanwezig of verontschuldigd: Hendrik Blommaert, Schepen verantwoordelijk voor sociale huisvesting, Gemeentebestuur Horebeke; Cynthia Browaeys, Burgemeester, Horebeke; Danny Claeys, Burgemeester, Nazareth; Peggy De Moor, Schepen verantwoordelijk voor woonbeleid, Gavere; Guido De Padt, Burgemeester / OCMW Voorzitter, Geraardsbergen; Jenne De Potter, Burgemeester, Zottegem; Ann De Tollenaere, Schepen verantwoor-delijk voor oa Welzijn, Maarkedal; Eric De Vriendt, Burgemeester, Zwalm, Lode Dekimpe, Schepen ruimtelijke ordening, Kluisbergen; Marin Devalck, Schepen verantwoordelijk voor o.a. sociale zaken, Brakel, Stefaan Devleeschouwer, Burgemeester, Brakel; Luc Dupont, Burgemeester, Ronse; Guy Glorieux, Schepen verantwoordelijk voor oa Welzijn, Horebeke; David Larmuseau, Schepen verantwoordelijk voor sociaal beleid, wonen en huisvesting, Geraardsbergen; Mathieu Mas, Voorzitter bijzonder comité sociale dienst / Voorzitter OCMW, Oudenaarde; Joris Nachtergaele, Burgemeester, Maarkedal; Francia Neirinck, Schepen verantwoordelijk voor woonbeleid, Zwalm; Jurgen Soetens, Burgemeester, Lierde; Bruno Tuybens, Schepen verantwoordelijk voor oa Welzijn, Zwalm; Antoine Van de Maele, Schepen verantwoordelijk voor oa Welzijn, Lierde, Isabelle Van den Dorpe, Schepen verantwoordelijk voor oa Welzijn, Wortegem-Petegem; Luc Vander Meeren, Burgemeester, Wortegem-Petegem; Wim Vandevelde, Voorzitter bijzonder comité sociale dienst, Ronse; Peter Vansint-jan, Schepen verantwoordelijk voor oa Welzijn, Zottegem; Joop Verzele, Burgemeester, Kruisem; Philippe Willequet, Burgemeester, Kluisbergen.


BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestings-maatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verdui-delijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaat-schappij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimo-nium uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een SHM ook ‘goede woningen’ aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat de op de privé-markt aangekochte ‘goede woningen’ onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden of dat deze een investering van maximaal 15.000 euro (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale huurwoningen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van een nieuwe woning, kan de SHM voor de aankoop van een goede woning beroep doen op een gesubsidieerde finan-ciering, waarvan het maximumbedrag gelijk is aan de som van het subsidiabele bedrag van de grondverwerving en het subsidiabele bedrag van de bouw van een sociale huurwo-ning.

aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie in aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017 als eerste stap een nieuw te realiseren woning ‘aanmelden’ bij de VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet langer van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over de “projectenlijst”, als referentiebasis. Om op die projectenlijst te komen moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie ook Lokale beleidstoets en Renovatietoets).

actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of so-ciale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realise-ren of in de voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of realiseren. Het staat een SHM vrij om een onderscheid te maken in een actieterrein voor huuracti-viteiten en een actieterrein voor koopactiviteiten. Gemeenten waarin een SHM woningen ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein van een SHM.

actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt, houdt in een inschrijvingsregister, ook ‘wachtlijst’ genaamd, een lijst van kandidaat-huurders bij.De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrij-ven met de vraag of zenog geïnteresseerd zijn, of ze nog vol-doen aan de inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie nog dezelfde is als op het moment van de initiële inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen de daartoe vooropge-stelde termijn de opgevraagde gegevens bezorgen aan de

SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinne-ringsbrief aan de kandidaat-huurder (aan het in het rijksre-gister opgenomen adres, tenzij de kandidaat-huurder uitdruk-kelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden). Indien de kandidaat-huurder niet op deze herinneringsbrief reageert of niet meer aan de inkomensvoor-waarde voldoet, wordt de kandidaat-huurders geschrapt uit het register en verliest de kandidaat-huurders zijn of haar plaats op de wachtlijst, tenzij de kandidaat-huurder kan aan-tonen dat er sprake is van overmacht.

ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het fa-ciliteren van de ‘Activiteiten van het Dagelijks Leven’ (ADL) (opstaan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen, ...) aangepaste wo-ning waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activitei-ten, een beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder. Het bouwen van ADL-woningen is uitdovend.. Bestaande ADL-woningen blijven uiteraard bestaan.

BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie die bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van Wonen, van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM en van het VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire ruimte vastgesteld door de Vlaamse Regering het budget per deel-programma, kan beleidsaanbevelingen formuleren en beslist over de opname (en schrapping) van projecten uit de pro-jectenlijst op de meerjarenplanning en korte termijnplanning.

bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aan-koop van een woning, het behoud van de woning in geval van echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het reno-veren van hun enige woning twee soorten sociale leningen afsluiten: (1°) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams Woningfonds (VWF) en (2°) leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden ‘bijzondere sociale leningen’ ge-noemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven hanteren dan de meeste private banken en geen eigen kapitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de ontlener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a. in-komens- en eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua maxi-male verkoopwaarde, enz). Deze voorwaarden werden via het


eengemaakt leningenbesluit op 13 september 2013 op elkaar afgestemd zodat het voor een ontlener geen verschil meer uitmaakt waar de lening wordt aangevraagd. De ‘bijzondere sociale lening’ wordt door de VMSW ‘Vlaamse Woonlening’ (cf. www.vlaamsewoonlening.be) genoemd. Particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s. Het VWF noemt de ‘bijzondere sociale lening’ ‘sociale lening’ (cf. www.vlaamswoningfonds.be). De door de VMSW en het VWF gehanteerde andersoortige terminologie resulteert in begrips-verwarring, te meer er ook door EKM’s sociale leningen wor-den verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo geldt er bijvoorbeeld geen inkomensvoorwaarde in functie van het toekennen van een sociale lening door een EKM. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet het Vlaamse Gewest enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie, wat een grote impact heeft op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulie-ren zonder veel spaargeld, en die niet in aanmerking komen voor een ‘bijzondere sociale lening’ bij de VMSW of het VWF, toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat bij private banken gebruikelijk is. Er zijn momenteel iets minder dan 20 EKM’s actief, verspreid over heel Vlaanderen (cf. www.sociaal-woonkrediet.be).

Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per ge-meente), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale (koop en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Ob-jectief (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 decem-ber 2007. Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale (koop en huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat toe om vast te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet tijdig wordt of zal worden gerealiseerd.

CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. www.caw.be)

CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsop-drachten-oproep of kortweg CBO-oproep betreft een perio-dieke oproep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning van een of meer aannemingsovereenkomsten, in de vorm van een onderhan-delingsprocedure, met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen bin-nen een door de beoordelingscommissie vastgesteld budget.

convenant: Een ‘convenant’ is een overeenkomst waarin par-tijen gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren be-leid, de na te streven doelstellingen en de op te zetten samen-werking.

C2008: De ‘C2008/Concepten voor sociale woningbouw’ be-treft de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers gel-dende leidraad. Onderwerpen zoals ‘geïntegreerd ontwerpen’, ‘lokaal overleg’, ‘aanpasbaar en aangepast bouwen’, ‘EPB’, ‘akoestiek’ en ‘onderhoud en renovatie’ komen daarin uitge-breid aan bod. De C2008 was voorheen van toepassing op elk project en elk voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraag-dossier indiende. De ‘C2008’ werd met ingang van 01/11/2017 vervangen door bouwtechnische en conceptuele normen en richtlijnen (zie ook ontwerpleidraad en simulatietabel).

Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte

offerteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen.

EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale le-ning)

EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energiepres-tatie, de netto-energiebehoefte qua verwarming, het binnen-klimaat (ventilatie en oververhitting) (cf. www.vlaanderen.be).

EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert poten-tiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de wo-ning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A (cf. www.vlaande-ren.be en www.energiesparen.be).

erkenningenbesluit: Het ‘erkenningenbesluit’ betreft het Be-sluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vast-stelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf. http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Docu-ment.aspx?DID=1019843).

ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij be-oogd wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle en-kele beglazing vervangen is door isolerend glas en alle verou-derde verwarmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn ge-bannen. De gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank.

E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezui-niger de woning is.

FS3: FS3 staat voor “derde financieringssysteem voor de rea-lisatie en renovatie van sociale huurwoningen” en bouwt ver-der op het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op 1 januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor dat SHM’s (via de VMSW) voor de financiering van so-ciale huurprojecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke voorzien in een aflossingstermijn van 33 jaar. De le-ning wordt begrensd door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal bedragen per type bouwverrichting bedoeld wor-den. FS3 is een verfijning van NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl. kapitaalaflossingen) beter afgestemd worden op de (huur)inkomsten.

goede woning: Een ‘goede woning’ is een bebouwd onroe-rend goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als sociale huurwoning. Zie ook “aankopen goede woning”.

GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Soci-ale Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse overheid lagere huurinkomsten van SHM’s door huur-ders met een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil tussen de reële inkomsten van de SHM's en een


aantal geobjectiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het financieringssysteem voor nieuwbouw- en renovatie-verrichtingen inzake sociale woningen.

huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalings-achterstallen van huurders aan SHM’s. Het kan daarbij gaan om achterstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aangerichte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijk-baar te maken tussen SHM’s worden alle (over meerdere jaren) onbetaalde facturen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de huurders) in één jaar gefactureerde bedragen.

IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteu-ning van het lokaal woonbeleid

instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de renovatie, verbetering of aanpassing van bestaande wonin-gen, gebouwen of niet-residentiële ruimten.

intern huurreglement: Een intern huurreglement is een open-baar document ter uitvoering van de bepalingen van het ka-derbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de con-crete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voor-komend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het gemeentelijk of intergemeentelijk toewijzingsreglement) wor-den opgenomen (art. 1, eerste lid, 16° kaderbesluit sociale huur).

korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gun-ningsprocedure binnen een termijn van vier maanden opge-start kan worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) be-slist minstens drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonprojecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning en op de korte termijnplanning.

lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de soci-ale woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere woon- en welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de doel-stellingen bespreekt op het vlak van wonen op korte of mid-dellange termijn evenals de relatie daarvan met sociale en an-dere woonprojecten

KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Woon-code. (cf. http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Docu-ment.aspx?DID=1016403&param=inhoud).

K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatie-niveau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mo-gelijk zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een wo-ning beschikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmteverliezen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de ver-schillende bouwdelen en ook de compactheid van het gebouw speelt een belangrijke rol. Dit is immers logisch, want een compact gebouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte verloren kan gaan. De EPB-wetgeving verplicht een K-waarde van ten hoogste K40 (of 40 W/m²K)

leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand:

- structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt een woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer deze woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leeg-staan; SHM’s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf aan te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat;

- frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzake-lijke leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren; in de context van de sociale woningmarkt en de visitatiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als een woning die die op de laatste dag van een kalenderjaar niet verhuurd is en niet door een SHM als structureel leeg-staand werden aangeduid.

Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangings-bouw of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een lokale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige beslissing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets aan het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het gemeentelijk beleid, en een verbintenis om de infra-structuur over te nemen in het openbaar domein van de ge-meente.

meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de plan-ning van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gun-ningsprocedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan worden.

Nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO)

OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn

OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstel-ling (OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide prestatiegerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operatio-nele doelstelling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal worden meerdere operationele doelstellingen uit één strategische doelstelling afgeleid.

ontwerpleidraad (bouwtechnische en conceptuele richtlij-nen): In de ontwerpleidraad wordt het vereiste kwaliteits- en comfortniveau van sociale woningen wordt beschreven. Daar-bij gaat ook aandacht naar de meest kostenefficiënte wijze waarop dat niveau kan worden bereikt. De richtlijnen hebben betrekking op de inplanting en de omgeving, de planfunctio-naliteit, het wooncomfort, de stabiliteit en de technieken. De ontwerpleidraad maakt intrinsiek deel uit van het geldende kader om sociale woningen te ontwerpen, te bouwen, te re-noveren en de kostprijzen ervan te bepalen.

prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale data-bank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de visitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een SHM.

projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor pro-grammatie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen moeten alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen (en renovatie- of vervangingsbouwprojecten ook een renova-tietoets) alvorens ze op de projectenlijst kunnen komen.


Nadat een project op de projectenlijst staat, kan het achter-eenvolgens op de meerjarenplanning en de korte termijnplan-ning komen, alvorens het project in uitvoering gaat.

recht van voorkoop: SHM’s kunnen in bepaalde daartoe aan-gewezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. In-dien in die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht, kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-kopers. Het recht van voorkoop heeft tot doel om SHM’s in staat te stellen be-paalde woningen of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels.

renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwpro-jecten moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de renovatietoets om het project op de projectenlijst te zetten. De renovatietoets komt na de verplichte lokale be-leidstoets die de gemeente uitvoert en omvat een advies over de rationaliteit van het voorgestelde project.

Samenlevingsopbouw: sector van buurt- en opbouwwerk simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM’s een raming te laten maken van hun projecten en worden sinds 2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te be-rekenen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan krijgen. Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke wo-ning afzonderlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te re-aliseren woonoppervlakte.

sociale last: Het begrip ‘sociale last’ werd ingevoerd via het decreet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27 maart 2009. Het in een bouwvergunning opleggen van een sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in bepaalde gevallen handelingen te stellen opdat, in verhou-ding met het door hem of haar beoogde verkavelings- of bouwproject, tevens in een sociaal woonaanbod zou worden voorzien. In alle gemeenten die niet op een vastgestelde wijze aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aan-vankelijk, inzake bepaalde stedenbouwkundige en verkave-lingsaanvragen, een sociale last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB vooropgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB) vernietigd. Bij beschik-king van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uit-gebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenregeling. Meer in het bij-zonder werden de bepalingen vernietigd inzake de geweste-lijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebiedspecifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk ac-tieprogramma en de regeling inzake het bescheiden woon-aanbod, blijven onverkort gelden.

sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. www.vmsw.be en www.huurpunt.be)

toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het ‘toewijzen’ ge-beurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet tevens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkings-verbanden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden bijkomende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kun-nen bepalen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband rekening houden met de lokale bin-ding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26 KSH).

Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisves-ting, vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode

U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verlo-ren gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurver-schil van 1°C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo laag mogelijk zijn. Een lage U-waarde betekent namelijk dat er weinig warmte verloren gaat.

VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (cf. www.vaph.be)

verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mo-gelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te ver-huren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofd-stuk Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur).

VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen

Vlaamse woonlening: zie ‘bijzondere sociale lening’

Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM’s de mogelijkheid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur- en koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realiseren zodat mensen met een klein tot middelgroot inko-men in hun buurt kunnen blijven wonen. SHM’s kunnen met een Vlabinvestfinanciering zowel huur- als koopwoningen aanbieden. De toelatingsvoorwaarden voor een Vlabinvest-woning zijn ruimer dan voor sociale woningen, maar ook de huurprijzen en verkoopprijzen liggen doorgaans hoger.

VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM’s die sociale koopwoningen ter beschikking stellen)

VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf. www.vmsw.be)

voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM vrij kan kiezen of ze die al dan niet toepast.

VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds


werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.

VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (www.vvh.be)

VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (www.vvsg.be)

VWF: Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be)

wachtlijst: zie actualisatie

Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap zonder rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitma-kend van de Vlaamse overheid. (cf. www.wonenvlaande-ren.be)


www.visitatieraad.be [email protected]

Formele reactie van Vlaamse Ardennen (4270),

Oudenaarde op het visitatierapport van

19 augustus 2020

Beslissing van de minister n.a.v. het visitatierapport van

19 augustus 2020 van Vlaamse Ardennen (4270),

Oudenaarde

pagina 1 van 2

uw bericht van uw kenmerk ons kenmerk bijlagen15 september 2020

vragen naar/e-mail telefoonnummer Nina Ercegovic 02 552 66 00 [email protected]

Betreft: beslissing naar aanleiding van het definitieve visitatierapport van 19 augstus 2020 van SHM Vlaamse Ardennen

Geachte voorzitter

Ik heb kennis genomen van het definitieve visitatierapport van uw maatschappij en van uw reactie daarop.

Alvast gefeliciteerd met de zeer goede prestaties op drie operationele doelstellingen (OD) en de goede prestaties op veertien operationele doelstellingen. Eén doelstelling is nog ‘voor verbetering vatbaar’. Ik stel ook vast dat u erin geslaagd bent om sinds de vorige visitatie uw prestaties op drie als ‘voor verbetering vatbaar’ beoordeelde OD’s dermate te verbeteren dat deze nu aan de vooropgestelde vereisten voldoen. Verbetering nastreven vergt een continu volgehouden inspanning. Uw reactie geeft daarvan blijk. Ik meen er immers te mogen van uitgaan dat de door uw SHM vooropgestelde intenties, op relatief korte termijn, zullen worden vertaald in concrete verbeteracties die consequent zullen worden geïmplementeerd, adequaat zullen worden opgevolgd en zo nodig zullen worden bijgestuurd.

Vlaams minister van Financiën, Begroting, Wonen en Onroerend ErfgoedMartelaarsplein 71000 BRUSSEL T 02 552 66 [email protected]

De Heer Stefaan VercamerVoorzitter SHM Vlaamse ArdennenSint-Jozefsplein 189700 OUDENAARDE

mailto:[email protected]

pagina 2 van 2

Op basis van bovenstaande bevindingen en het advies van de visitatiecommissie ga ik er dan ook van uit dat uw SHM binnen een redelijke termijn prestaties zal leveren die aan alle vooropgestelde vereisten voldoen. Bijgevolg heb ik beslist om naar aanleiding van deze visitatie geen maatregelen te nemen1.

Ik verzoek u tegelijk om op korte termijn concrete verbeteracties uit te werken voor OD 4.4 (bewonersgroepen betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer) en die ook te agenderen op (en valideren door) uw raad van bestuur. Daarnaast raad ik het gebruik van een opvolgingsinstrument aan, zodat de raad van bestuur de verbeteraanpak accuraat kan opvolgen, evalueren en eventueel gericht kan bijsturen. Ik raad u aan om die verbeteracties zo SMART mogelijk op te stellen. Onder ‘SMART’ versta ik dat de beoogde doelen van de verbeteracties:

- concreet en ondubbelzinnig of ‘S’pecifiek zijn geformuleerd;- zo zijn verwoord dat de bereikte resultaten, en ook de tussentijds bereikte resultaten,

aantoonbaar of ‘M’eetbaar zijn door uw SHM; - gedragen of ‘A’cceptabel zijn binnen uw organisatie, zowel door uw raad van bestuur als door

uw medewerkers;- haalbaar of ‘R’ealistisch zijn, door rekening te houden met de noodzakelijk kennis, capaciteit en

middelen om deze doelstellingen te bereiken;- ‘T’ijd- of termijngebonden zijn geformuleerd (wanneer wil ik welke doelen behalen?), wat toelaat

om de resultaten, en ook de tussentijdse resultaten, duidelijk te evalueren en de aanpak eventueel bij te sturen.

Ik dank uw raad van bestuur, uw directie en alle medewerkers voor de geleverde en te leveren inspanningen om de werking van uw maatschappij te verbeteren. U mag er ook op rekenen dat ik de nodige ruchtbaarheid zal geven aan de bij uw SHM gedetecteerde ‘goede praktijk’.

Deze beslissing zal samen met het definitieve visitatierapport en uw formele reactie op de website van Wonen-Vlaanderen worden gepubliceerd. Wonen-Vlaanderen zal u vooraf informeren over de exacte publicatiedatum.

Met de meeste hoogachting,

Matthias Diependaele,

Vlaams minister van Financiën, Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed

1 Dit in toepassing van artikel 33 en 34 van het besluit van de Vlaamse regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen.

Visitatierapport SHM Vlaamse Ardennen (4270) Oudenaarde · 2020. 9. 29. · SHM Vlaamse Ardennen...

Documents

Transcript of Visitatierapport SHM Vlaamse Ardennen (4270) Oudenaarde · 2020. 9. 29. · SHM Vlaamse Ardennen...