Sectorupdate 2012 ▶ Interview ▶ Trends & ontwikkelingen ▶ Sectorvisie

visie opbouw en vastgoed

Geachte relatie,

Voor u ligt Visie op Sectoren (VOS), de jaarlijkse dwarsdoorsnede van het

Nederlandse bedrijfsleven. In VOS worden de actuele stand van zaken en de

vooruitzichten van een groot aantal sectoren en branches besproken. Aan de

hand van dit rapport kunt u uw onderneming spiegelen aan de trends en

actuele branchecijfers, kijken hoe het met de branche van uw toeleveranciers

is gesteld en zien wat de verwachtingen van ABN AMRO zijn voor uw eigen

branche.

Als bank anno nu publiceren wij VOS ook op onze nieuwe ABN AMRO Market Insights app voor de

iPad. Op deze app vindt u tevens onze andere sectorgerelateerde en macro-economische publicaties.

Aan het begin van het jaar werd het Nederlandse bedrijfsleven geconfronteerd met, helaas

wederom, een lichte recessie. De impact van deze nieuwe recessie wordt voor een belangrijk deel

bepaald door de mate waarin een sector herstel heeft laten zien na de dip in 2009. Precies de reden

waarom nu sectoren als bouw, retail, horeca en zakelijke dienstverlening het zwaar hebben.

Het lijkt er op dat mondiaal de economie zich herstelt en dit zal een positieve uitwerking hebben op

de Nederlandse export. Ook kan de verwachte daling van de grondstoffenprijzen een positieve

bijdrage leveren. In Nederland ligt echter de belangrijkste sleutel tot structureel herstel in handen van

de consument. Het consumentenvertrouwen is ongekend laag en gaat waarschijnlijk pas stijgen als

de onzekerheden over de Europese schuldencrisis, de eigen woning, pensioenen en de overheids-

financiën uit de lucht zijn. Met het onlangs door een aantal politieke partijen gesloten akkoord wordt

er geprobeerd om het overheidstekort terug te dringen. Hoe de maatregelen zullen uitpakken op de

economie, het consumentenvertrouwen en bijvoorbeeld de sector bouw en vastgoed is op moment

van schrijven van deze publicatie nog onduidelijk.

Voor de bouwsector komt het accent meer te liggen op aanpassing van de bestaande bouw. Een

belangrijke partij om deze te verduurzamen is veelal de installateur. Marcel Engels (voorzitter van de

branchevereniging van installateurs, Uneto-VNI) en sector banker bouw Annemijn Fokkelman gingen

hierover in gesprek. Daaruit bleek dat eenvoudigweg het goed afstellen van installaties al de grootste

bezuiniging op kan leveren. Verder spraken ze over het gebruik van bouwinformatiemodellen en

vernieuwende contractvormen om de levenscyclus van een gebouw beter in beschouwing te nemen.

Hopelijk stimuleert deze publicatie u om met ABN AMRO en uw collega-ondernemers van gedachten

te wisselen over de uitdagingen voor uw bedrijf en uw sector in Nederland. Wij denken graag met u

mee en zijn u graag van dienst. Namens alle collega’s van ABN AMRO wens ik u en uw bedrijf alle

succes toe!

Met vriendelijke groet,

Joop Wijn Lid Raad van Bestuur ABN AMRO

1Visie op bouw en vastgoed

Visie op bouw en vastgoedSectorupdate 2012

2

4 6

10 12 14 16 18 20 22 24

26 28 30 32

visie op Nederland

interview

architecten- en ingenieursbureaus

beleggers in onroerend goed

bouwmaterialenindustrie

grond-, water- en wegenbouw

houtindustrie

installatiebedrijven

makelaars onroerend goed

projectontwikkeling

utiliteitsbouw

woningbouw

leeswijzer

colofon

3Visie op bouw en vastgoed

Vorig jaar is de economische groei sterk vertraagd en belandde de economie in een

recessie die in het begin van 2012 nog voortduurde. Er zijn echter aanwijzingen dat de

economie in het tweede halfjaar weer groei zal vertonen – waarschijnlijk dankzij een

aantrekkende uitvoer. De consumptieve bestedingen dalen naar verwachting opnieuw.

visie op NederlandNederlandse economie

krabbelt in 2012 weer op

In 2011 groeide de economie met 1,2%. Ten opzichte van de groei

in 2010 (+1,7%) leek de afzwakking beperkt, maar achter die 1,2%

gaat een forse afkoeling van de economie schuil in de loop van het

jaar. In het eerste kwartaal van 2011 steeg het bruto binnenlands

product (bbp) nog met 0,75% ten opzichte van de voorgaande peri-

ode. In de daaropvolgende kwartalen viel dat cijfer steeds lager uit.

In het derde en vierde kwartaal was zelfs sprake van krimp (respec-

tievelijk -0,4 en -0,6% kwartaal-op-kwartaal). Deze ontwikkeling stak

ongunstig af bij die van de eurozone als geheel. In het derde kwar-

taal kromp de Nederlandse economie al, terwijl de eurozone-econo-

mie nog een plus liet optekenen en in het slotkwartaal van 2011 viel

het groeicijfer (-0,6%) opnieuw lager uit dan dat voor de eurozone

als geheel (-0,3%). Jaar-op-jaar viel de groei van het bbp terug van

+2,2% in het begin van het jaar naar -0,2% in het laatste kwartaal.

Afzwakking groei economie voorbij?

-6

-3

0

3

6

1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 201160

75

90

105

120

bbp (% j-o-j; l.as)Economisch-sentimentindicator (r.as)

%

Bron: Thomson Reuters Datastream

Uitvoergroei sterk vertraagd, maar eerste lichtpuntjes zichtbaar Kijken we naar het verloop van de verschillende bestedingscompo-

nenten, dan valt op dat de uitvoer (de kurk waar de economie op

drijft) in de loop van het jaar per saldo niet is toegenomen (0,0%

j-o-j in vierde kwartaal). Na bescheiden kwartaal-op-kwartaal-plus-

sen in het eerste halfjaar, was daarna sprake van minnen. Dat de

gemiddelde jaargroei toch op 3,8% is uitgekomen, is dan ook gro-

tendeels toe te schrijven aan het stevige groeitempo tegen het eind

van 2010.

De forse afkoeling bij de uitvoer komt grotendeels, of zelfs hele-

maal, op het conto van de afzetmarkten. Driekwart van de goede-

renuitvoer blijft in de EU en daarvan blijft het overgrote deel binnen

de eurozone (krap 59% van de totale goederenuitvoer). De totale

goedereninvoer van de eurozone is zelfs nog wat meer terug-

gevallen dan de Nederlandse uitvoer. We zien hier de gevolgen van

diverse groeivertragende factoren. Denk aan de hoge olieprijzen

begin 2011, bezuinigingen door overheden en de grote onrust als

gevolg van de staatsschuldencrisis in de eurozone. Met name die

laatste factor heeft het vertrouwen in de economie in de tweede

helft van het afgelopen jaar stevig doen slinken.

De economie van de eurozone is naar verwachting in het eerste

kwartaal van 2012 opnieuw gekrompen. Dat kan worden afgeleid

uit de begin april beschikbare indicatoren. ABN AMRO verwacht dat

de eurozone-economie in het tweede kwartaal stabiliseert, om

vanaf het midden van het jaar weer wat te gaan groeien. Dit be-

scheiden herstel kan vooral worden toegeschreven aan de opleving

van de wereldhandel. De binnenlandse bestedingen in de eurozone

staan echter onder druk van bezuinigingsmaatregelen. Duitsland

lijkt hierop overigens een uitzondering te vormen.

De laatste Nederlandse uitvoercijfers lijken (al) wat minder ongun-

stig. In de jaar-op-jaarvergelijking zagen we eind vorig jaar en begin

dit jaar weer enige stijging van het groeicijfer. Ook de indicatie van

de inkoopmanagersindex (PMI) is beter: de deelindex voor de ex-

portorders lag in januari en vooral in februari boven de 50, dat is het

niveau dat het verschil markeert tussen krimp en groei. Hoewel we

in maart weer een daling zagen, bleef deze deel-PMI in die maand

nog duidelijk boven de 50.

4

Uitvoergroei lijkt dal gepasseerdPMI >50 wijst op groei; <50 – krimp

-20

-10

0

10

20

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201230

40

50

60

70

Uitvoer goederen (% j-o-j; l.as)PMI exportorders (index; r.as)

%

Bron: CBS, Markit NEVI

Binnenlandse bestedingen onder drukDe zwakke stee van de Nederlandse economie is de particuliere

consumptie. Deze is al vier kwartalen achtereen gekrompen met

als dieptepunt een terugval van 0,9% kwartaal-op-kwartaal eind

2011. Daarmee lag de consumptie op het laagste niveau sinds eind

2003! Gemiddeld kromp de consumptie vorig jaar met 1%. Dat is

beduidend meer dan de daling van het reëel beschikbaar inkomen

met bijna een half procent. Factoren die verantwoordelijk zijn voor

deze sterkere daling van de consumptie, zijn het vermogensverlies

op de aandelen- en de huizenmarkt en het sterk gedaalde consu-

mentenvertrouwen. Dat vertrouwen stond vorig jaar ook elders in

de eurozone onder druk vanwege de staatsschuldencrisis, maar in

ons land speelden nog meer factoren. Zo was er onzekerheid over

de hoogte van de pensioenen vanwege de gedaalde, en te lage,

dekkingsgraden van pensioenfondsen. Verder is er het hete hangij-

zer van de hypotheekrenteaftrek. Ten slotte wijzen we op de extra

bezuinigingen. Omdat het begrotingstekort in 2013 flink te hoog

dreigt uit te vallen, moet fors extra worden bezuinigd. Ook dat kan

van invloed zijn op de stemming van de consument.

In 2012 neemt de koopkracht opnieuw af: door bezuinigingsmaatre-

gelen én omdat de brutoloonstijging (al is deze iets hoger dan in

2011) weer achterblijft bij de inflatie. Alles overziend, gaan we ervan

uit dat de consumptie dit jaar opnieuw krimp zal vertonen.

Hoewel we voor het tweede halfjaar – vooral dankzij de voorzichtig

aantrekkende uitvoer – weer wat economische groei verwachten,

zal het bbp dit jaar (gemiddeld) toch duidelijk dalen. Maar voor 2013

wordt weer een positief cijfer voorzien.

Particuliere consumptie daalt verder

- 3

- 2

- 1

0

1

2

3

Reëel beschikbaar inkomen Particuliere consumptie

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

%

Bron: CBS, ABN AMRO Economisch Bureau

Bedrijven die overwegend op de binnenlandse markt georiënteerd

zijn (zie ook hieronder), zullen het in 2012 in doorsnee moeilijker

hebben dan bedrijven die meer exportgericht zijn.

Huizenmarkt zit vastDe huizenmarkt zit in het slop en er is weinig vertrouwen dat de si-

tuatie spoedig verbetert. De marktindicator van Vereniging Eigen

Huis bereikte in maart een nieuw dieptepunt. Het gebrek aan ver-

trouwen draagt bij aan de verwachting dat de huizenprijzen verder

zullen dalen. Deze verwachting wordt verder gevoed door de ont-

wikkeling van het transactievolume. Het teleurstellend lage aantal

transacties in de eerste maanden van het jaar laat zien dat de hui-

zenmarkt volledig is verkrampt. Dit lage aantal woningtransacties

valt deels terug te voeren op de minder ruimhartige verstrekking van

hypotheken. De beperkingen op de leencapaciteit vanuit de regelge-

ving, zoals de strengere Gedragscode Hypothecaire Financieringen,

de verlaagde Nibud-woonquote en de internationaal aangescherpte

kredietvoorwaarden van banken, zijn verantwoordelijk voor een

minder ruimhartige kredietverlening. Daarnaast speelt de discussie

over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. ABN AMRO houdt

er rekening mee dat de huizenmarkt voorlopig vast blijft zitten.

Hoewel de beperkte omvang van de woningvoorraad een prijsval

helpt voorkomen, dient rekening te worden gehouden met een ver-

dere daling van de huizenprijzen. We schatten dat de huizenprijzen

dit jaar met 5% dalen. Ook het aantal transacties blijft laag.

InflatieDe inflatie liep in 2011 geleidelijk op van 2% in het begin van het

jaar naar een piek van 2,7% in september. De toename van het

prijsstijgingstempo was het gevolg van onder meer hogere arbeids-

kosten en energieprijzen. Daarna viel het cijfer wat terug naar 2,5%

in de eerste drie maanden van 2012. Gemiddeld kwam de inflatie in

2011 uit op 2,3%.

In de loop van 2012 kan het inflatietempo verder afnemen. Deze

verwachting baseert ABN AMRO op de aanname dat de olie-

prijzen verder dalen, aangezien het risico van een escalatie in het

Midden-Oosten is afgenomen. Echter, door de aangekondigde

BTW-verhoging kan in het vierde kwartaal de inflatie een sprong

maken.

Risico’sDe risico’s voor het scenario van ABN AMRO liggen vooral aan de

‘onderkant’. In ons scenario gaan wij ervan uit dat de Europese be-

leidsmakers erin slagen de staatsschuldencrisis verder te bedwin-

gen, maar dit is verre van zeker. Een nieuwe escalatie van de

staatsschuldencrisis in de eurozone is niet ondenkbaar. Verder

zouden de olieprijzen kunnen stijgen. De economische groei zou in

beide gevallen worden gedrukt; en de inflatie valt - bij stijgende olie-

prijzen - hoger uit. Ook bestaat het risico dat de situatie op de hui-

zenmarkt verder verslechtert.

5Visie op Nederland

Links: Marcel Engels, voorzitter van Uneto-VNI. Rechts: Annemijn Fokkelman, sector banker Infrastructure & construction ABN AMRO.

Marcel Engels, Uneto-VNI:‘Energie besparen lukt alleen met

goede samenwerking’

De bouwproductie was zich begin 2011 enigszins aan het herstellen, volgens cijfers van

het EIB. Maar door de Europese schuldencrisis is de EIB-prognose voor 2012: 3,5% daling.

De installatiesector blijft enigszins buiten schot. Omdat het accent méér komt te liggen op

aanpassing van bestaande bouw. Een langere levenscyclus en fikse energiebesparing zijn

welkom, zeker in mindere tijden. Installateurs spelen daarbij een cruciale rol.

De sector is realistisch over de mogelijkheden: soms is het beter de sloopkogel te hijsen.

Andere kans: woningen aanpassen, zodat ouderen langer thuis kunnen wonen.

Scheelt zorgkosten. Waar moet de sector op inzetten? Engels is voorzitter van Uneto-VNI,

ondernemersorganisatie voor de installatiebranche en de elektrotechnische detailhandel.

Fokkelman is sector banker Infrastructure & construction ABN AMRO.

6

De digitale revolutie heeft grote invloed op de sector. Denk aan de

slimme, digitale meters waarmee energiebedrijven op afstand de

elektriciteitsmeter van consumenten kunnen aflezen. Aan app’s

op smartphones waarmee consumenten elektriciteitsbesparing

tot een uitdagend spel kunnen verheffen. Aan het smart grid, een

slim netwerk waarmee consumenten ook elektriciteit, opgewekt

met zonnepanelen, kunnen toeleveren aan het net, waarna de

verrekening automatisch plaatsvindt. De auteurs van Radar 2020,

verkenning van belangrijke toekomstontwikkelingen voor

installatiebedrijven (uitgegeven door Uneto-VNI) zien internet als

een grote driver voor de sector. Ook kleine bedrijven kunnen er

hun voordeel mee doen, door via digitale netwerken beter samen

te werken, waardoor ze grotere opdrachten uit de markt kunnen

vissen.

Augmented realityMarcel Engels: ‘Ook de nood van het tekort aan vakmensen in de

sector, die een aanhoudende bron van zorg is, ook nu, kan door

de digitale revolutie worden verlicht. Dan hebben we het

bijvoorbeeld over augmented reality. Technisch is het al mogelijk

dat een monteur in het beeldscherm van zijn bril precies ziet

aangegeven welk onderhoud hij moet uitvoeren, en welke

modules vervangen moeten worden. Mocht hij er op die manier

niet uit kunnen komen, dan kan hij online hulp krijgen van een

technisch expert op de thuisbasis die, meekijkend via de bril, het

probleem kan oplossen. Die expert kan zo tien monteurs in het

veld aansturen, en is dus veel efficiënter bezig.’

‘Het zijn werkelijk ongelooflijke ontwikkelingen. Het gaat allemaal

erg snel en Uneto-VNI speelt een grote rol in het proces om alle

betrokken bedrijven up-to-date te laten werken. We zijn er natuur-

lijk al langer mee bezig. Sinds de jaren negentig ontwikkelen we

onze objectenbibliotheek. Een ongelooflijk saai woord voor een

belangrijke digitale databank: een generieke beschrijving van

allerlei onderdelen waaruit een installatie bestaat.

Alles staat erin; materiaalkeuze, afmetingen, de code. Die

bibliotheek kan in principe worden vastgeknoopt aan een BIM,

een Bouw Informatie Model.’

Rijksoverheid verplicht BIMEngels: ‘BIM is een driedimensionale bouwtekening op internet,

waar door betrokken partijen informatie uit gehaald kan worden,

en uiteraard aan toegevoegd. Dan hebben we het over de hele

bouwkolom: de architect, de constructeur, de aannemer,

materialentoeleveranciers en uiteraard de installateurs. De

rijksoverheid werkt tegenwoordig uitsluitend met bedrijven die

met BIM overweg kunnen. Er zijn een stuk of vijf verschillende

softwarepakketten waarmee met BIM gewerkt kan worden. En

het is niet aan Uneto-VNI om te bepalen welk softwarepakket de

standaard moet worden. May the best one win. Maar wat ik wél

uiterst belangrijk vind, is dat de gekozen software compatible is

met onze objectenbibliotheek. Want als onze digitale verzameling

van dingen is vastgeknoopt aan het BIM, dan kun je er veel meer

mee doen. Rekenen, offertes maken, engineering. We overleggen

met de verschillende software-ontwikkelaars, maar onduidelijk is

nog of onze bibliotheek met alle vijf de softwarepakketten in BIM

geïntegreerd kan gaan worden. Nogmaals: het is uiterst belangrijk

dat dat goed geregeld wordt.’

Annemijn Fokkelman: ‘Dat belang zie ik wel. Jullie sector is ver

gevorderd met zo’n digitale bibliotheek, en heeft er ook aardig

veel geld in geïnvesteerd. Bouwmaterialenproducenten zijn

bijvoorbeeld minder ver. Veel ondernemers zien BIM en

ketensamenwerking als een software-investering, terwijl het véél

meer is dan dat. Het is een nieuwe, efficiënte manier van samen-

werken die heel veel besparing van faalkosten kan opleveren. Ik

zou tegen ondernemers willen zeggen: dit is de toekomst, ga

werken met BIM, als je tenminste wilt meekomen met je

opdrachtgevers. De Rijksgebouwendienst stelt BIM al verplicht,

woningcorporaties zijn er ook al steeds vaker mee bezig. Met BIM

houd je aansluiting bij de markt. Je móet het omarmen. Wellicht

heb je door de crisis meer tijd dan anders. Gebruik die om je te

verdiepen in slim werken met BIM. Van zo’n tijdsinvestering kun

je veel plezier hebben.’

Wordt sector concertmeester?Engels: ‘Met BIM is integraal ontwerpen eenvoudiger. En dat is

weer belangrijker naarmate installaties energiezuiniger, duurzamer

worden. Eén van de lessen van het debacle in de Amersfoortse

wijk Vathorst, waar bewoners door niet goed geïnstalleerde en

slecht onderhouden luchtverversingssystemen gezondheids-

klachten kregen, is dat architecten te weinig ruimte hadden

ingetekend om de installaties te kunnen plaatsen. De geluid-

dempers waren bijvoorbeeld in de kelderkast blijven staan. Om

als installateur dat soort bouwfouten te helpen voorkomen, moet

‘Goede tuning bestaande installaties levert grootste bezuiniging op’

7Interview

je vanaf het begin van het proces aangehaakt te zijn, en dat kan

met BIM. Een installateur zou dan wat meer concertmeester

kunnen zijn, in plaats van gewoon orkestlid. Dirigent is wellicht

wat veel gevraagd. Maar als straks iedereen in hetzelfde

3D-model werkt, kan de installateur zich eerder met het bouw-

proces bemoeien. Vroeger werd de installateur pas helemaal aan

het einde erbij gehaald, dat is nu wel beter, maar met BIM kan er

opnieuw een stap vooruit gezet worden.’

Fokkelman: ‘Bij het levenscyclus-denken in de bouw spelen

bedrijven in de installatiesector een steeds grotere rol. Ze spelen

beter op wensen van de klanten in. Het is niet zo: ik bouw een

installatie en geef maar een belletje als er problemen zijn. Je ziet

steeds meer contracten waarin over tien, twintig jaar gegaran-

deerde prestaties van de installaties zijn vastgelegd, tegen een

vastgelegde prijs. Slim, voor beide partijen. De opdrachtgever

weet precies waar hij aan toe is. En installatiebedrijven zélf

hebben er het grootste belang bij om onderhoud snel, accuraat,

en tegen de laagste kosten te doen. Dat soort contracten kan op

allerlei schaalgroottes worden afgesloten, variërend van één

woonhuis tot een groep huizen, van één bedrijfspand tot een

bedrijventerrein.’

Kromhout Kazerne UtrechtFokkelman: ‘De overheid kiest steeds vaker voor langetermijn-

constructies van Publiek Private Samenwerking (PPS). De

Kromhout Kazerne Utrecht is er een recent en mooi voorbeeld

van. De claim is dat het ministerie van Defensie met dit grootste

PPS-huisvestingsproject in Nederland, vergeleken met een

traditionele aanbesteding, zo’n 15% lagere levensduurkosten

heeft. Het consortium Komfort is niet alleen verantwoordelijk voor

het ontwerp, de bouw en de financiering, maar tot 2035 ook nog

voor onderhoud, beheer en facilitaire dienstverlening.’

Fokkelman: ‘Het zijn twee wringende ontwikkelingen. Energie-

besparing staat, door het klimaatdebat, hoog op de agenda.

Tegelijkertijd is het door de crisis, waarbij de bouw het hardst

getroffen is, niet altijd gemakkelijk om financiering rond te krijgen

voor besparende maatregelen. Technisch en qua product-

marktcombinatie is er heel veel mogelijk, zowel bij kantoren als bij

woonhuizen. Woningen met een Energie Prestatie Coëfficiënt

(EPC) van 0,2 kunnen zonder problemen nieuw gebouwd worden.

En energy service companies, andere marktpartijen dan de

energiebedrijven, kunnen gebruikers van kantoren lagere

energiekosten garanderen dan ze nu betalen. Het verdienmodel is

eenvoudig; energy service companies investeren in state-of-the-

art geavanceerde, superzuinige installaties. Ze verzorgen de

plaatsing bij de opdrachtgever, het onderhoud en de administratie,

waarna de toekomstige energiebesparingen in hun portemonnee

terugvloeien en de gebruiker een lager vast termijnbedrag betaalt.

Een win-win situatie. De zaken liggen wat moeilijker als het gaat

om bestaande woningbouw.’

Engels: ‘Kijk, als het gaat om bewoners van een koophuis die de

middelen hebben, dan is het verhaal simpel. De investeringen

doen zij zelf en die verdienen zich redelijk snel terug. Of door een

lagere rekening, of door een hogere marktwaarde van het huis.

Marcel Engels.

‘Met BIM houd je aansluiting bij de markt, je móet het omarmen’’

8

‘Waarom geen fiscaal voordeel voor huizen met gunstige energielabels?’

Dat ligt lastiger bij huurwoningen. Huurders hebben meestal het

geld niet voor de aanpassingen. Bovendien is de woning hun

eigendom ook niet, dus als ze er wél geld in kunnen steken, dan

is het financieel gezien minder zeker of ze er zelf profijt van zullen

hebben. Als je snel na een renovatie verhuist, en de corporatie

betaalt de investering niet terug, dan verlies je grotendeels je

geld. Want terugverdienen met de energierekening kan dan niet

meer. Sommige woningbouwcorporaties lossen dat nu op door de

energiebesparingsopbrengsten met de huurders te delen. De

corporaties gebruiken hun helft van de besparingen om de

investeringen terug te betalen. En huurders hebben een lagere

energierekening, zo hebben beide partijen er baat bij.’

Samenwerking bij energiebesparingFokkelman: ‘Omdat het lastiger is je huis te verkopen deze dagen,

kiezen consumenten er steeds vaker voor om te investeren in hun

koophuis. Dat vergroot het comfort. En als ze straks willen

verkopen, ligt een huis met een gunstig energielabel straks beter

in de markt. De installateur speelt een grote rol bij renovaties.’

Engels: ‘Klopt, en het slimst kun je die renovatie aanpakken voor

groepen woonhuizen. Maar ik zeg er wel bij: het heeft niet zo veel

zin om energiezuinige installaties aan te leggen, en de rest niet

goed te doen. Dus je moet goed samenwerken met bouwers,

isolatiebedrijven en energie-adviseurs. Zodat je een optimale

combinatie krijgt van systemen en oplossingen. Dáár gaat het

natuurlijk om bij energie besparen. Daarom heeft Uneto-VNI onder

de naam E.nu, verschillende samenwerkingsverbanden opgericht

in regio’s.’

Fiscaal voordeel energielabelsEngels: ‘We hebben het nu over een grootse aanpak. Maar weet

je wat nou zo gek is? Dat al iets heel simpels voor nog véél

grotere effecten kan zorgen. De allergrootste energiebezuiniging

kun je bereiken door gewoon alle bestaande installaties goed af te

stellen. Ergo: het onderhoud serieus laten uitvoeren. Dat zou al

een énorme verspilling voorkomen. Vooral installaties waarbij je

het niet zo merkt als ze slecht staan afgesteld, voor

luchtverversing bijvoorbeeld, worden nog het slechtst

onderhouden. Dat moet en kán veel beter.’

‘Uneto-VNI vindt dat installaties weer verplicht gekeurd zouden

moeten worden. Niet per se ieder jaar, maar wel op transitie-

momenten, als iemand verhuist uit een kantoor of woning.

Vroeger kwam er iemand van het elektriciteitsbedrijf keuren of de

leidingen voor gas en licht nog veilig waren. Zo niet: dan moesten

ze vernieuwd. Dat werd vanuit de gemeente geregeld. Dat heeft

de overheid losgelaten; al zijn er tien verhuizingen geweest; er

wordt nooit meer naar installaties gekeken en dan kunnen er

opeens rare dingen gebeuren. In Duitsland wordt nog wel altijd

van overheidswege gekeken of installaties in orde zijn. Daar

zouden wij ook weer naartoe moeten.’

‘Het zou mooi zijn om op transitiemomenten ook verplicht te

stellen het energielabel van een huis vast te stellen. In Frankrijk

en Denemarken mogen huizen niet van eigenaar verwisselen

zonder dat ze een energielabel hebben. De overheid zou gunstige

energielabels een fiscaal voordeel kunnen geven. Net zoals met

auto’s is gebeurd. Dat zou geregeld kunnen worden via de OZB,

of de overdrachtsbelasting. A-labels betalen bijvoorbeeld 2% of

0% en G-labels 6%. Hou me ten goede; hoe dat precies moet,

daar gaat Uneto-VNI niet over, dat moeten ze in Den Haag

uitmaken.’

Uneto-VNI: de sector-spreekbuis Uneto-VNI is de ondernemersorganisatie voor de installatiebranche

en de elektrotechnische detailhandel. Twee belangrijke economi-

sche sectoren. Actief in woningbouw, utiliteitsbouw, industrie en de

infrastructurele sector. Werkgeversorganisatie Uneto-VNI heeft

veel contacten met de politiek (Den Haag en Brussel), het onder-

wijs, de media, vakbonden en fabrikanten- en consumentenorgani-

saties. Leden krijgen steun om maatschappelijke thema’s als duur-

zaamheid en vergrijzing praktisch te vertalen. Uneto-VNI ontwikkelt

kennis, jaagt innovatie aan. Vijfduizend bedrijven (goed voor 130.000

banen) zijn lid van Uneto-VNI. Ze vertegenwoordigen 90% van de

omzet in de installatiebranche.

9Interview

Tweede dip bouwproductie raakt zowel architecten als ingenieurs

Evaluatie bedrijfsstrategie en sturing op kosten en winst van groot belang

In 2012 krimpt omzet architectenbureaus met 5% en van ingenieursbureaus met 6%

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

Architecten zorgen voor het ontwerp, het bestek en de begroting van

(nieuw)bouwprojecten. Ook zijn zij betrokken bij verbouwingen en

restauraties. Ingenieursbureaus adviseren, ontwerpen, verrichten

haalbaarheidsstudies, berekenen en begeleiden plannen op terreinen als

bouw, installatietechniek, milieutechniek, machinebouw en

procestechniek. Een gering aantal grote, internationaal opererende

bureaus domineert de ingenieursbranche. Deze ingenieursbureaus

hebben qua omzet en aantal werknemers een overheersende positie

binnen de branche.

In 2011 kromp de bouwsom van nieuwe opdrachten bij architecten voor

het vierde jaar op rij; ten opzichte van 2007 met 64%. De omzet is sinds

de grote crisis met 30% gedaald. Dit heeft geleid tot veel uittreders bij

kleine bureaus en reorganisaties bij grotere spelers. Ingenieursbureaus

ondervonden in 2011 minder hinder van de crisis in de bouw.

Internationale spelers profiteerden van hun kennis en reputatie en de

grote vraag naar hun specialismen op gebieden als landaanwinning,

waterveiligheid en offshore. Ingenieursbureaus die hoofzakelijk in

Nederland actief zijn, hadden het moeilijker. De recessie in de tweede

helft van 2011 heeft de investeringsbereidheid van het bedrijfsleven

aangetast. Bovendien zijn overheden hard aan het bezuinigen om hun

budgetten op orde te krijgen. Hierdoor is de orderportefeuille van

ingenieursbureaus afgenomen, staan de tarieven onder druk en neemt

de werkgelegenheid af. Positief is dat het wetsvoorstel voor de nieuwe

aanbestedingswet op 14 februari 2012 is aangenomen door de Tweede

Kamer. Belangrijke veranderingen zijn, dat in de nieuwe wet het onnodig

clusteren van opdrachten wordt tegengegaan, vergelijkbare in plaats van

gelijke projecten als referenties kunnen dienen en omzeteisen worden

beperkt. De rol van Bouw Informatie Modellen neemt steeds verder

toe. De Rijksgebouwendienst verplicht het gebruik van deze modellen al

in sommige geïntegreerde contracten.

Doordat de bouwproductie in 2012 voor een tweede keer in korte tijd

terugvalt, zijn de problemen voor architecten en ingenieurs nog niet

achter de rug. We verwachten een productiedaling van 3,5%, waarbij de

woningbouw, utiliteitsbouw en de grond-, weg- en waterbouw ongeveer

even hard worden geraakt. In sommige marktsegmenten, zoals in het

onderwijs en de gezondheidszorg, blijven de investeringen op peil of

nemen toe, maar hier is de concurrentie groot. In deze moeilijke tijden

moeten de kosten onder controle gehouden worden. Daarnaast is het

van groot belang om te onderzoeken of de bedrijfsstrategie nog past bij

de huidige tijd. In het verleden gingen architecten en ingenieurs veelal

langetermijnrelaties aan met opdrachtgevers, waardoor ze een stabiele

inkomstenbron hadden. In deze moeilijke tijden zijn deze relaties niet

vanzelfsprekend rendabel meer en is het interessanter om nieuwe

projecten aan te nemen op basis van de verwachte winstgevendheid.

Daarnaast is het belangrijk om de kosten op individueel projectniveau

actief te managen. We zien dat grote architecten- en ingenieursbureaus

en niche-spelers steeds vaker hun klanten volgen en daardoor een grote

internationale aanwezigheid hebben. Voor kleine en middelgrote

bureaus is het van belang om een breed dienstenpakket aan te bieden

door in meerdere markten actief te zijn, zodat men minder gevoelig is

voor conjuncturele schommelingen.

Omzetgroei architecten: -8,8%

Omzetgroei ingenieurs: -4,1%

Aantal architectenbureaus: 5.055

Aantal ingenieursbureaus: 27.410

ABN AMRO omzetverwachting architecten 2012: -5%ABN AMRO omzetverwachting ingenieurs 2012: -6%

www.bna.nlwww.nlingenieurs.nlwww.kiviniria.netwww.deingenieur.nl

architecten- en ingenieursbureaus

10

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

2007 2008 2009 2010 2011

Totaal Architectenbureaus Ingenieursbureaus

0%

Kosten van de omzet

Arbeidskosten

Afschrijvingen

Bedrijfsresultaat

49%42%

3% 6%

0

25

50

75

100

125

2007 2008 2009 2010 2011

Inde

x (2

007=

100)

Woningen Utiliteitsgebouwen Totaal

Woningen Utiliteitsbouw

-15%

-10%

-5%

0%

5%

2009 2010 2011r 2012v 2013v

Omzet architecten- en ingenieursbureaus verder gedaald

Exploitatiebeeld verbeterd

Minder nieuwe opdrachten voor architecten

Bouwproductie daalt in 2012

Bron: CBS

Bron: CBS

Bron: CBS

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

▶ Sinds de grote crisis is de omzet van architecten in totaal met 30%

gedaald. De omzet bij ingenieursbureaus daalde in dezelfde

periode met slechts 8%. Ingenieurs deden het beter, omdat zij niet

uitsluitend van de bouw afhankelijk zijn.

▶ Door de forse bezuinigingen bij de overheden, een belangrijke

opdrachtgever, zal de omzet voor nationaal georiënteerde bureaus

in 2012 dalen. Grote internationale en specialistische bureaus zijn

minder afhankelijk van de Nederlandse markt en worden minder

geraakt.

▶ Architecten en ingenieurs wisten in 2010, ondanks de moeilijke

marktomstandigheden in de bouw, een beter bedrijfsresultaat te

realiseren.

▶ De kosten van de omzet daalden met 3% als gevolg van betere

kostenbeheersing.

▶ De arbeidskosten stegen met 2%, doordat er meer werd gereor-

ganiseerd. Het aandeel van de afschrijvingen bleef vrijwel

onveranderd.

▶ De bouwsom nieuwe opdrachten voor architecten is in 2011 verder

gedaald. De lage investeringsbereidheid van huishoudens en het

bedrijfsleven was hier debet aan.

▶ De daling vindt vooral in de nieuwbouw plaats, waar de instroom

van opdrachten met bijna 70% is gedaald ten opzichte van 2007.

▶ De instroom van renovatieprojecten daalde met ‘slechts’ eenderde.

Het aandeel is echter klein, waardoor architecten niet op dit

segment kunnen terugvallen.

▶ In 2011 nam de woningbouwproductie met 4% toe. Het tijdelijk

verlaagde btw-tarief en de milde winter zorgden voor deze

positieve impuls.

▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3% en werd

gedreven door een sterke groei van kleine, niet-vergunnings-

verplichte werkzaamheden.

▶ Voor 2012 wordt een terugval van de burgerlijke en utiliteitsbouw

verwacht, als gevolg van de crisis op de woningmarkt, de

overheidsbezuinigingen en lage investeringsbereidheid van

ondernemers.

11architecten- en ingenieursbureaus

beleggers in OG Meer vraag naar duurzaam vastgoed door lagere kosten over levensduur panden

Meer interesse in huurwoningen boven liberalisatiegrens

Huren in 2012 onder druk, leegstand neemt toe

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

Beleggers in onroerend goed zijn vooral actief op de woningmarkt en

de commerciële onroerendgoedmarkt. Hun kernactiviteiten zijn het

direct beleggen in vastgoed en het exploiteren ervan. Het aan- en

verkopen van vastgoed is ook onderdeel van de bedrijfsvoering, maar

de beleggingen kennen een langetermijnhorizon. Het beleggings-

rendement bestaat uit twee componenten: direct rendement

(huurinkomsten minus exploitatiekosten/aankoopsom) en indirect

rendement (waardeontwikkeling vastgoed).

Het beleggingsklimaat verslechterde in 2011, mede door de Europese

schuldencrisis. Er was minder vreemd vermogen beschikbaar en finan-

ciers keken kritischer naar de schuldratio dan voor de grote crisis. Bo-

vendien was het beleggingsvertrouwen in Nederlands vastgoed laag,

door de negatieve waardegroei in bijna alle deelmarkten, exclusief de

winkelmarkt. Hierdoor nam het investeringsniveau in vastgoed af. De

directe rendementen stegen in de winkel- en kantorenmarkt door de

lagere transactieprijzen. De rendementen van bedrijfspanden en wo-

ningen bleven vrijwel ongewijzigd. In alle commerciële vastgoedmark-

ten is de enorme kloof tussen de top- en secundaire locaties verder

toegenomen. Zo is de vraag naar winkelruimte op A1 locaties (hoofd-

winkelstraten) zeer groot, terwijl de leegstand op B en C locaties (aan-

loopstraten en buurtwinkelcentra) verder opliep. Op de kantorenmarkt

vindt eenzelfde ontwikkeling plaats. Verouderde kantoorpanden

worden ingeruild voor nieuwe, flexibele kantoorpanden op goede loca-

ties. Door de crisis op de (koop)woningmarkt is de vraag naar betaal-

bare woningen in de vrije huursector toegenomen. Beleggers kijken

door de huidige marktomstandigheden meer naar de ‘total cost of

ownership’ van vastgoed. Duurzame gebouwen scoren over het alge-

meen beter op dit punt, waardoor de vraag naar deze objecten toe-

neemt. Bovendien zijn gebruikers bereid om meer huur te betalen

voor duurzaam vastgoed, vanwege de lagere gebruikskosten.

Door de marktomstandigheden in 2012, staan vastgoedbeleggers voor

een aantal uitdagingen. Zo zal het proces van deleveragen doorgaan en

staan een groot aantal vastgoedfondsen aan de vooravond van een

herfinancieringsronde voor leningen die in de hoogtijdagen zijn

afgesloten. Daarnaast ondervindt de branche hinder van het tegen-

zittende economische tij, waardoor de huren onder druk staan en de

leegstand verder oploopt. We zien kansen in de woningmarkt, en dan

vooral in het middeldure huursegment. Dit komt omdat de beoogde

jaarlijkse huurverhoging van huishoudens met een inkomen van

EUR 43.000 de inflatie plus maximaal 5% mag bedragen. Deze extra

huurverhoging is bedoeld om het scheefwonen te ontmoedigen en

maakt het voor beleggers interessant om in het segment net boven de

huurliberalisatiegrens te stappen. Op de kantorenmarkt neemt de vraag

naar kleinere kantoorpanden toe, doordat steeds meer bedrijven en

publieke instanties overstappen op Het Nieuwe Werken. Daarnaast

zullen beleggers meer moeten gaan investeren om hun panden

aantrekkelijk te houden/maken voor huurders. Dalende consumenten-

bestedingen en de opkomst van online retail plagen de winkelmarkt.

Ondernemers willen hierdoor meer flexibiliteit in hun huurcontracten,

bijvoorbeeld door op omzet gebaseerde huurcontracten.

Aantal bedrijven: 19.895

▶ waarvan verhuur: 15.330

▶ waarvan handel: 4.565

Leegstand kantorenmarkt: 14,3%

Leegstand winkelmarkt: 6,0%

Totaal rendement (ROZ/IPD): +3,8%

www.ipd.comwww.ivbn.nlwww.propertynl.comwww.vastgoedmonitor.nl

12

4%

5%

6%

7%

8%

20112007 2008 2009 2010

Kantoren Bedrijfsruimten Winkels

-10%

-5%

0%

5%

10%

20112007 2008 2009 2010

Kantoren Bedrijfsruimten Winkels

0

1

2

3

4

5

20112007 2008 2009 2010

EUR

mrd

Kantoren Winkels Bedrijfsruimte

0,0

2,5

5,0

7,5

10,0

2007 2008 2009 2010 2011

x m

ln m

2

0,00

0,25

0,50

0,75

1,00

x m

ln m

2

Aanbod kantoren (l.as) Opname kantoren (l.as)

Aanbod bedrijfsruimten (l.as) Opname bedrijfsruimten (l.as)

Aanbod winkelruimte (r.as) Opname winkelruimte (r.as)

Direct rendement verslechterd

Indirect rendement onder druk

Nieuwe beleggingen nemen af

Aanbod en opname toegenomen

Bron: ROZ/IPD

Bron: ROZ/IPD

Bron: Vastgoedmarkt

Bron: Dynamis, DTZ Zadelhoff, PropertyNL

▶ De directe rendementen van kantoren en winkels stegen in 2011.

Dit werd veroorzaakt door lagere transactieprijzen, als gevolg van

de dunne markt en het vertrek van grote buitenlandse beleggers.

▶ Door het aantrekken van de economie in de eerste helft van 2011,

was er meer vraag naar bedrijfsruimten en stegen de aankoop-

sommen en de huren. Per saldo daalde hierdoor het directe

rendement fractioneel.

▶ De waardegroei van kantoren en bedrijfsruimte daalde in 2011 voor

een vierde jaar op rij. In beide segmenten staat de waarde van

minder courante en leegstaande panden onder druk.

▶ De waarde van winkelpanden ontwikkelde zich, ondanks de lagere

consumptie, positief door de schaarste aan winkelvastgoed in

hoofdwinkelstraten en de sterke vraag van grote winkelketens.

▶ Het nieuwe beleggingsvolume kromp met 15% in 2011. Dit werd

hoofdzakelijk veroorzaakt door de terugval van beleggingen in

kantoren.

▶ De terugval van beleggingen in kantoren komt door de terug-

houdendheid van buitenlandse beleggers vanwege de problemen

op de Nederlandse kantorenmarkt.

▶ Er werd meer belegd in winkelruimte. Dit segment heeft het

tijdens en na de kredietcrisis beter gedaan dan andere vastgoed-

segmenten.

▶ In 2011 was de opname van kantoorruimte wederom zeer laag.

De vraag naar kantoren staat al jaren onder druk door Het Nieuwe

Werken. Hierdoor blijft het aanbod hoog.

▶ De opname van winkels nam in 2011 met 16% toe door de opmars

van grote (internationale) winkelketens. Het aanbod steeg

fractioneel.

▶ De aanzienlijke stijging van de opname van bedrijfsruimte in 2011

is te herleiden tot het aantrekken van de economie in het eerste

halfjaar van 2011.

13beleggers in OG

bouwmaterialenindustrie Hogere eisen aan gebouwen vragen innovatieve oplossingen bouwmaterialenfabrikanten

Ketensamenwerking en levenscyclusbenadering bieden kansen

Operationele marges in 2012 onder druk door krimpende bouwproductie en hoge olieprijs

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

De bouwmaterialenindustrie omvat de productie van onder meer

stortklaar beton, betonproducten, cement, gips, glas (veiligheidsglas

of meerwandig glas), asfalt, baksteen en aardewerk. Ongeveer

eenderde van deze bedrijven is actief in de beton- en cementindustrie.

De NVTB (Nederlands Verbond Toelevering Bouw) behartigt de

gemeenschappelijke belangen van de industrie op het gebied van de

productie en handel in bouwproducten.

In 2011 herstelde de bouwmaterialenindustrie van de krimp in de vorige

twee jaren. De bouwproductie nam met 3,5% toe, waardoor de vraag

naar bouwmaterialen duidelijk toenam. De bezettingsgraad van de

bouwmaterialenindustrie verbeterde hierdoor in de loop van het jaar.

Het oude niveau is echter nog niet in zicht. De bezettingsgraad lag in

2011 nog acht procentpunt onder het langjarige gemiddelde van voor

de grote crisis, waardoor overcapaciteit de bouwmaterialenindustrie

nog altijd parten speelt. Door de steeds strengere energieprestatie-

coëfficiënt neemt het belang van isolatie en kierdichtheid toe. Dit vraagt

slimme oplossingen voor de aansluiting tussen bouwdelen. Zo kan er op

de bouwplaats veel tijd worden bespaard door in het prefabricageproces

deze aansluitingen al aan te brengen. Er is steeds meer aandacht voor

duurzame bouwmaterialen die het grondstofverbruik verminderen, door

bijvoorbeeld meer te recyclen. Daarnaast worden productieprocessen

verbeterd waardoor de CO2-uitstoot wordt gereduceerd.

Naast product- en procesinnovatie kunnen bouwmaterialenfabrikanten

zich onderscheiden op gebied van leveringsconcepten die helpen de

logistiek op en om de bouwplaats te vergemakkelijken. Aangezien er

steeds meer binnenstedelijk gebouwd wordt, is dit steeds belangrijker.

Fabrikanten kunnen ook de plaatsing van bouwdelen op zich nemen. Dit

stelt ze in staat om meerwaarde te leveren aan de opdrachtgever, die

hierdoor wordt ontzorgd.

ABN AMRO verwacht dat de bouwproductie in 2012 met 3,5% zal

krimpen, als gevolg van de lage investeringsbereidheid bij ondernemers

en particulieren en de bezuinigingen bij overheden. Alle deelsectoren in

de bouw dalen hierbij ongeveer even hard. Dit raakt de bouwmateria-

lenindustrie, waardoor de omzet in 2012 met circa 3% daalt. Door de

hoge olieprijzen, zullen de operationele marges van de energie-intensie-

ve bouwmaterialenindustrie eveneens onder druk staan. Ketensamen-

werking gaat een steeds grotere rol spelen, doordat bouwprojecten

steeds complexer worden. Door meer en in een eerder stadium samen

te werken met ketenpartners en opdrachtgevers, kunnen bouwmateria-

lenfabrikanten betere en efficiëntere oplossingen aanbieden. De faal-

kosten kunnen afnemen, doordat de onderlinge communicatie in het

bouwteam beter verloopt. ABN AMRO verwacht dat opdrachtgevers en

gebouweigenaren zich steeds meer gaan focussen op de levenscyclus-

benadering voor gebouwen en naast de stichtingskosten naar de ex-

ploitatiekosten van gebouwen zullen kijken. Hierdoor kan worden voor-

komen dat bezuinigingen in de initiële investeringen leiden tot een

veelvoud van exploitatiekosten over de levensduur van een gebouw.

Bouwmaterialenfabrikanten kunnen hier op inspelen door de kosten ge-

durende de levenscyclus van hun bouwmaterialen in kaart te brengen

en aan opdrachtgevers te communiceren. Hiermee kunnen fabrikanten

zich onderscheiden.

Aantal bedrijven: 1.940

▶ waarvan met een werkzame persoon: 58%

▶ waarvan glas- en glaswerkindustrie: 670

Producentenprijzen: +1,8%

Omzetontwikkeling: +8,9%

Bouwproductie: EUR 56,1 mrd

ABN AMRO omzetverwachting 2012: -3%

www.bfbn.nlwww.hibin.nlwww.nvtb.nlwww.vko-keramiek.nl

14

-20%

-10%

0%

10%

20%

20112007 2008 2009 2010

Binnenland Buitenland Totaal

Kosten van de omzetLoon, salaris en sociale premies

Afschrijvingen

Bedrijfsresultaat

70%21%

5% 4%

60%

70%

80%

90%

2007 2008 2009 2010 2011 2012

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2007 2008 2009 2010 2011

EUR

mln

Invoerwaarde Uitvoerwaarde

Omzetontwikkeling verbeterd

Exploitatiebeeld verslechterd

Bezettingsgraad aangetrokken

Internationale handel in bouwmaterialen toegenomen

Bron: CBS

Bron: CBS

bron: CBS

bron: CBS

▶ In 2011 steeg de omzet van de bouwmaterialenindustrie met bijna

9% door het aantrekken van de bouw in binnen- en buitenland.

▶ Door de slechte vooruitzichten voor de Nederlandse bouwproductie

in 2012 (-3,5%) verwacht ABN AMRO dat de binnenlandse omzet

in de bouwmaterialenindustrie weer afneemt.

▶ De buitenlandse omzet zal in 2012 stabiliseren en kan daardoor niet

voorkomen dat de totale omzet met 3% daalt.

▶ In 2010 bleven de loonkosten en de kosten van de omzet als

percentage van de omzet nagenoeg stabiel ten opzichte van een

jaar eerder.

▶ Het aandeel van de afschrijvingen nam toe door de tijdelijke invoe-

ring van de willekeurige afschrijving. Met het aflopen van deze sti-

muleringsmaatregel in 2012 zullen de afschrijvingen weer afnemen.

▶ Het bedrijfsresultaat kwam door de toename van de afschrijvingen

lager uit in 2010.

▶ De bezettingsgraad trok in de loop van 2011 aan door de

toenemende vraag naar bouwmaterialen, maar zakte aan het eind

van het jaar weer in.

▶ De recessie in de tweede helft van 2011 en de stagnatie van de

bouwproductie waren hiervoor de aanleiding.

▶ ABN AMRO verwacht dat in 2012 de bezettingsgraad iets zal dalen

door de krimpende bouwproductie.

▶ De uitvoer van bouwmaterialen bleef over de periode 2009-2011

nagenoeg stabiel.

▶ Door het aantrekken van de Nederlandse bouwproductie, nam de

vraag naar buitenlandse bouwmaterialen toe, waardoor de invoer

met 15% steeg.

▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat de invoer, door de vooruitzich-

ten in de bouw, licht daalt. De uitvoer zal door de matige vooruit-

zichten voor de Europese bouw stabiel blijven.

15bouwmaterialenindustrie

grond-, weg- en waterbouw Productie onder druk door overheidsbezuinigingen en lage investeringsbereidheid bedrijven

Ketensamenwerking en BIM worden belangrijker vanwege complexiteit bouwprojecten

Kansen middellange termijn: waterveiligheid en vervanging infrastructuur

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

De grond-, water- en wegenbouw (GWW) bestaat uit een aantal

segmenten, waarvan wegenbouw, grondwerk en riolering, civiele

betonbouw en kabels en leidingen veruit de belangrijkste zijn. Zij

hebben een gezamenlijk aandeel van bijna 75% in de productie.

Overige segmenten zijn railbouw, baggerwerk, kust- en oeverwerk en

straatwerk. Circa 80% van alle ondernemingen in de GWW heeft

minder dan vijf werkzame personen en slechts een klein deel heeft

meer dan honderd werkzame personen. Daarnaast is er een aantal

zelfstandigen zonder personeel (ZZP’ers).

De milde winter en goede economische omstandigheden in de eerste

helft van het jaar waren gunstig voor de ontwikkeling van de GWW-

productie in 2011. In de tweede helft stagneerde de bouwproductie

door de onrust rond de Europese schuldencrisis en de aankondiging

van grootschalige overheidsbezuinigingen. Per saldo nam de GWW-

productie met 2,3% toe. Deze groei kwam vooral voor rekening van de

Rijksoverheid in het kader van de Spoedwet Wegverbreding en de

Crisis- en herstelwet. De productiegroei in opdracht van gemeenten

steeg slechts marginaal. Doordat de budgetten bij gemeenten sterk

onder druk staan, investeren zij minder in infrastructuur en in nieuw-

bouwlocaties. Begin 2012 is een wetsvoorstel voor de nieuwe aan-

bestedingswet aangenomen door de Tweede Kamer. Belangrijke ver-

anderingen zijn, dat in de nieuwe wet het onnodig clusteren van

opdrachten wordt tegengegaan, vergelijkbare in plaats van gelijke pro-

jecten als referenties kunnen dienen en omzeteisen worden beperkt.

Dit is gunstig voor het MKB in de GWW, dat hierdoor eerder in aan-

merking komt voor overheidsopdrachten. Door de toegenomen com-

plexiteit van bouwprojecten wordt ketensamenwerking en integratie

steeds belangrijker. Instrumenten als Bouw Informatie Modellen

worden ook in de GWW belangrijker, omdat ze de faalkosten kunnen

terugbrengen. Per 1 april 2012 is het nieuwe bouwbesluit van kracht.

Door de slechte economische omstandigheden als gevolg van de

Europese schuldencrisis, is de investeringsbereidheid van bedrijven in

nieuwe infrastructuur laag. Daarnaast moeten overheden sterk bezui-

nigingen om hun financiën op orde te brengen. Doordat overheden en

het bedrijfsleven hun investeringen in de GWW terugschroeven,

krimpt de GWW-productie in 2012 met 3,5%. Voor 2013 verwacht

ABN AMRO een stabilisatie van de productie, mits de economie

weer herstelt van de gevolgen van de schuldencrisis en de nog aan te

kondigen overheidsbezuinigingen geen al te grote invloed op de GWW

zullen hebben. Afgezien van de problemen op de korte termijn, zijn er

genoeg kansen voor de sector op de middellange termijn. Zo wordt er

meer geïnvesteerd in het bestaande wegennet en in spoorlijnen om

de mobiliteit te verbeteren. Daarnaast is er volgens de Deltacommis-

sie één á anderhalf miljard per jaar nodig om de waterveiligheid te ver-

hogen. Projecten als Ruimte voor de Rivier, de Maaswerken en het

Tweede Hoogwaterbeschermingsprogramma moeten de komende

jaren de overstromingsrisico’s beperken. Ook zal de naoorlogse infra-

structuur van energie- en waterbedrijven vervangen moeten worden.

We zien dat er, door de beperkte budgetten bij overheden, meer

ruimte ontstaat voor geïntegreerde contracten, zoals DBFM(O)

(Design, Build, Finance, Maintain (and Operate)). Hiermee zou er ook

meer nadruk kunnen komen op de levenscyclusbenadering.

Aantal bedrijven: 6.455

▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 68%

▶ waarvan met >100 werkzame personen: 80

▶ waarvan buizen- en kabelleggers: 1.020

Grond-, water- en wegenbouwproductie: EUR

13,8 mrd

Gemiddelde prijsverandering: +3,7%

ABN AMRO productieverwachting 2012: -3,5%

www.bouwendnederland.nlwww.cobouw.nlwww.crow.nlwww.waterbouwers.nl

16

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20062007 2008 2009 2010

Kosten van de omzetLoon, salaris en sociale premies

Afschrijvingen

Bedrijfsresultaat

68%24%

4%3%

4

5

6

7

8

GWW WegenbouwGrond- en waterbouw

Maa

nden

pro

duct

ie

2007 2008 2009 2010 2011 2012

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

2012v 2013v 2009 2010 2011r

Nieuwbouw Onderhoud Totaal

Groe

i (j-o

-j)

0% 0% 0%

Omzetontwikkeling in 2011 hersteld

Exploitatiebeeld verslechterd

Orderportefeuille GWW gekrompen

Bouwproductie GWW

Bron: CBS

Bron: CBS

Bron: EIB

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

▶ In 2011 steeg de omzet in de GWW met 6%. Deze omzetgroei

werd gedreven door de milde winter en de uitvoering van

stimuleringsmaatregelen in het kader van de Crisis- en herstelwet.

▶ De vooruitzichten voor 2012 zijn echter ongunstig, door de

economische tegenwind en de bezuinigingen bij Rijksoverheid en

gemeenten. Hierdoor neemt de omzet met ongeveer 4% af.

▶ Het bedrijfsresultaat verslechterde in 2010 als gevolg van de crisis

in de bouw. De loonkosten liepen op door reorganisaties, maar ook

omdat er minder uitbesteed werd aan derden. Hierdoor daalden

ook de kosten van de omzet.

▶ De afschrijvingen als percentage van de omzet namen toe doordat

bouwbedrijven gebruik maakten van de stimuleringsmaatregel

‘tijdelijk willekeurige afschrijving’.

▶ De orderportefeuille van de grond- en waterbouw is in 2011 vrijwel

stabiel gebleven. De terugval in de grondbouw werd

gecompenseerd door toegenomen activiteit in de waterbouw.

▶ Door de sterke bezuinigingen bij gemeenten en Rijksoverheid,

daalde het aantal aanbestedingen in de GWW in de tweede helft

van 2011.

▶ Hierdoor nam de orderportefeuille in de wegenbouw in het tweede

halfjaar sterk af.

▶ De GWW-productie steeg met meer dan 2% in 2011. Dit werd

gedreven door de economische omstandigheden en de milde

winter in de eerste helft van het jaar.

▶ ABN AMRO verwacht dat de productie in 2012 terugvalt door de

slechte economische omstandigheden en de

overheidsbezuinigingen.

▶ In 2013 zal de GWW-productie stabiliseren, mits de economie

herstelt. Dit zal bedrijven het vertrouwen geven om weer in

infrastructuur te investeren.

17grond-, water- en wegenbouw

Opdrachtgevers en wet- en regelgeving stimuleren gebruik duurzaam hout

Laag productieniveau in de bouwnijverheid veroorzaakt overcapaciteit houtindustrie

Omzet houtindustrie daalt met 5% in 2012 door terugval bouwproductie

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

De houtindustrie omvat voornamelijk timmerbedrijven die producten

voor de bouw produceren, zoals deuren, ramen, trappen en kozijnen.

Daarnaast zijn er de producenten van emballagemateriaal, plaat-

materiaal en overige houtproducten (zoals lijsten) en de bedrijven die

hout verduurzamen. En Nederland kent nog een beperkt aantal

houtzagerijen. Tweederde van de omzet in de houtindustrie wordt

gerealiseerd door de timmerindustrie. De branche is kleinschalig:

minder dan 10% van de bedrijven in de houtindustrie beschikt over

twintig of meer werknemers.

Na jaren van krimp steeg de omzet in de houtindustrie met 5% in

2011. Hoewel de omzet na drie jaar krimp weer aantrok, zijn de

problemen in de houtindustrie nog niet achter de rug. De omzet lag

eind 2011 nog altijd 20% onder het niveau van 2007. Dit lage omzet-

niveau is het gevolg van het lage niveau van de bouwproductie in de

burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U) sinds de crisis van 2009. Het

niveau van de bouwproductie in de B&U bevond zich, ondanks het

herstel in 2011, nog 15% onder het niveau van 2008. De matige

omstandigheden op de Nederlandse markt stonden in contrast met

het herstel van de wereldwijde vraag naar hout. Dit had grote invloed

op de invoerprijzen, die met bijna 6% stegen. De afzetprijzen namen

echter met slechts 2,4% toe, waardoor de prijsdruk in de houtindustrie

aanhield. Het lage omzetniveau en de hoge prijsdruk zorgden dat de

problemen in de branche aanhielden, waardoor het aantal faillisse-

menten hoog bleef. Een verdere afbouw van de productiecapaciteit in

de houtindustrie lijkt nodig om de balans tussen vraag en aanbod te

herstellen. De vraag naar duurzaam hout blijft toenemen, doordat

steeds meer publieke en private opdrachtgevers het gebruik van duur-

zaam hout voorschrijven. Daarnaast zal het verbod van de Europese

Unie op de invoer van illegaal gekapt hout (FLEGT-verordening) uit

partnerlanden leiden tot een duurzamere houtketen.

ABN AMRO verwacht dat de omzet in de houtindustrie in 2012 met 5%

daalt als gevolg van de krimpende bouwproductie (-3,5%). De woning-

bouw wordt hard getroffen door de crisis op de woningmarkt. Er is een

gebrek aan vertrouwen onder potentiële kopers door de sterke terugval

van het transactieniveau, de dalende huizenprijzen en de discussie over

de hypotheekrenteaftrek. Dit leidde tot een daling van het aantal

verkochte nieuwbouwwoningen met 30%. Hierdoor staat de nieuw-

bouwproductie van woningen de komende jaren onder druk. In de

utiliteitsbouw ondervindt men hinder van de overheidsbezuinigingen en

de lage investeringsbereidheid van ondernemers, als gevolg van de

verslechterde economische omstandigheden. De vraag naar nieuwe

bedrijfsgebouwen in de publieke en marktsector is hierdoor gedaald. De

grond-, weg- en waterbouw (GWW) heeft eveneens last van de groot-

schalige bezuinigingen bij Rijksoverheid en gemeenten, waardoor

infrastructurele projecten worden uit- dan wel afgesteld. We zien dat er

in de bouw steeds meer prefabricage plaatsvindt. De houtindustrie kan

hier op inspelen door voor nog meer houtproducten leveringsconcepten

te ontwikkelen, zoals dat nu al bij kozijnen en deuren het geval is.

We zien ook dat gebouweigenaren steeds meer kijken naar de kosten

van een gebouw over de gehele levenscyclus. Ondernemers kunnen

hier op inspringen door de ‘total cost of ownership’ van hun producten

te berekenen en te communiceren.

Aantal bedrijven: 2.260

▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 54%

▶ waarvan primaire houtbewerking: 225

▶ waarvan timmerindustrie: 1.240

Producentenprijzen: +2,1%

Omzet: EUR 2,5 mrd

Omzetverwachting ABN AMRO 2012: -5%

www.nbvt.nlwww.epv.nlwww.houtwereld.nlwww.vvnh.nl

houtindustrie

18

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

20112007 2008 2009 2010

Binnenland Buitenland Totaal

Kosten van de omzetLoon, salaris en sociale premies

Afschrijvingen

Bedrijfsresultaat

68%26%

5%

1%

60%

70%

80%

90%

2007 2008 2009 2010 2011 2012

0

500

1.000

1.500

2.000

20112007 2008 2009 2010

EUR

mln

Invoerwaarde Uitvoerwaarde

Omzetontwikkeling licht hersteld

Exploitatiebeeld verder verslechterd

Bezettingsgraad gestegen

Handel in hout toegenomen

Bron: CBS

Bron: CBS

Bron: CBS

Bron: CBS

▶ In 2011 nam de omzet in de houtindustrie met 5% toe. Vooral de

omzet uit het buitenland nam sterk toe. De binnenlandse omzet

groeide met slechts 2,5%.

▶ De binnenlandse markt profiteerde in 2011 van de groei van de

bouwproductie in de burgerlijke en utiliteitsbouw.

▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO een geringe daling van de omzet,

doordat de bouwproductie weer krimpt.

▶ De kosten van de omzet namen door de hogere houtprijzen in 2010

licht toe ten opzichte van een jaar eerder.

▶ De loonkosten bleven op een hoog niveau doordat de daling van

het aantal arbeidsplaatsen niet in verhouding stond met de daling

van de omzet in 2009 en 2010. De afschrijvingen bleven eveneens

hoog, door de stimuleringsmaatregel ‘tijdelijke willekeurige

afschrijving’.

▶ Als gevolg van de gestegen kosten, daalde het bedrijfsresultaat tot

slechts 1%.

▶ De bezettingsgraad van de houtindustrie steeg tot medio 2011 en

kwam over heel 2011 uit op gemiddeld 75%.

▶ Ondanks het herstel ten opzichte van het dieptepunt eind 2009, lag

de bezettingsgraad nog altijd tien procentpunt onder het langjarige

gemiddelde van voor de crisis.

▶ Door de problemen in de bouw zal de bezettingsgraad in 2012

weer licht dalen.

▶ De invoer van hout steeg in 2011, door de toegenomen bouw-

productie in de eerste helft van het jaar. In de tweede helft zakte

de invoer weer in, door de slechte vooruitzichten in de bouw. Per

saldo groeide de invoer met 3%.

▶ De uitvoer van ruw hout en houtproducten nam in 2011 met 10%

toe. Het overgrote deel van de uitvoer ging naar België en

Duitsland, waar de vraag naar houtproducten hoog was.

19houtindustrie

installatiebedrijven Vooral kleine en grote installatiebedrijven profiteerden van herstel in 2011

Grote afhankelijkheid van nieuwbouwprojecten raakt middelgrote spelers

De omzet installatiebedrijven krimpt met 3% in 2012 door terugval bouwproductie

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

In de installatiebranche zijn vier verschillende installatiewerkzaam-

heden te onderscheiden: elektrotechnisch installatiewerk, centrale

verwarmings- en luchtbehandelingswerk, gasfitters-, water-,

loodgieters- en sanitairinstallatiewerk en tot slot isolatie- en overig

installatiewerk. De installatiebranche is opgedeeld in drie verschillende

segmenten: woningbouw, utiliteitsbouw en industrie. Meer dan 50%

van de installatiewerkzaamheden heeft betrekking op woningbouw en

bijna 25% op industrie.

In 2011 herstelde de omzet van installatiebedrijven van de gevolgen

van de grote crisis en steeg met meer dan 6%. De tijdelijke btw-

verlaging voor de verbouw van en onderhoud aan woningen was de

grootste aanjager van het omzetherstel. Vooral kleine installatie-

bedrijven profiteerden van deze maatregel, omdat zij hoofdzakelijk

actief zijn op de woningmarkt. De nieuwbouwproductie in de

burgerlijke en utiliteitsbouw (B&U) herstelde eveneens, maar lag nog

altijd 20% onder het niveau van 2008. Hierdoor was de concurrentie

op nieuwe projecten zeer hevig. Vooral middelgrote spelers die

hoofdzakelijk in dit marktsegment opereren, hadden hier last van.

Grote installatiebedrijven wisten in 2011 de sterkste omzetgroei te

realiseren. Deze bedrijven kunnen het hele spectrum aan installatie-

werkzaamheden uitvoeren, inclusief langjarig onderhoud. Daarnaast

zijn grote bedrijven actief in de lucratievere marktsegmenten, zoals

procestechnologie, duurzame energievoorziening, ICT, systeem-

integratie en ontwerp-, beheer- en advieswerk. Positief is de trend dat

steeds meer gebouweigenaren hun vastgoed willen verduurzamen en

daarmee het energieverbruik terugdringen. Hierdoor neemt het aantal

en de complexiteit van de installaties toe. Dit is de drijvende kracht

achter de toenemende installatiequote in gebouwen de laatste jaren.

Het vinden van gekwalificeerd personeel blijft een knelpunt voor de

branche.

Installatiebedrijven ondervinden in 2012 hinder van de terugval van de

bouwproductie in de B&U. De crisis op de woningmarkt drukt de

productie van woningen. De herstel- en verbouwproductie staan

eveneens onder druk, door het aflopen van het verlaagde btw-tarief

voor woningen ouder dan twee jaar. De onderhoudsproductie krimpt

met slechts 1%. Dit komt doordat de verouderende woningvoorraad

steeds meer onderhoud vergt en huishoudens door de huidige situatie

op de woningmarkt een betere kans maken om hun woning te

verkopen als deze goed onderhouden is. De utiliteitsbouw heeft last

van de overheidsbezuinigingen en de lage investeringsbereidheid van

bedrijven als gevolg van de tegenzittende economie, waardoor nieuw-

en verbouwprojecten worden uitgesteld. De onderhoudsproductie

blijft hier, door de stijging van de gemiddelde leeftijd van de

gebouwenvoorraad, stabiel. Kortom, in 2012 zijn de marktomstandig-

heden voor installatiebedrijven ongunstig, waardoor de omzet met

circa 3% daalt. Vooral middelgrote installatiebedrijven worden geraakt,

omdat zij grotendeels afhankelijk zijn van de nieuwbouw van woningen

en bedrijfsgebouwen. Zij zouden hun positie kunnen verbeteren door

zich meer te richten op nichemarkten die minder gevoelig zijn voor

conjuncturele schommelingen, zoals energiebesparing. Of zij kunnen

samengaan met collega-bedrijven. We zien kansen op het gebied van

langjarig onderhoud en beheer.

Aantal bedrijven: 16.545

▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 62%

▶ waarvan met >100 werkzame personen: 125

▶ waarvan elektrotechnische bedrijven: 6.650

▶ waarvan loodgieters- en fittersbedrijven:

5.860

▶ waarvan verwarmingsinstallatiebedrijven:

2.935

ABN AMRO omzetverwachting 2012: -3%

www.cobouw.nlwww.nvkl.nlwww.tvvl.nlwww.uneto-vni.nl

20

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20112007 2008 2009 2010

Kosten van de omzetLoon, salaris en sociale premies

Afschrijvingen

Bedrijfsresultaat

60%33%

2%5%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

2009 2010 2011r 2012v 2013v

Nieuwbouw Herstel en verbouw Onderhoud

0%

-15%

10%

-20%

-5%

0%

5%

2009 2010 2011r 2012v 2013v

Nieuwbouw Herstel en verbouw Onderhoud

0% 0% 0%

Omzet toegenomen

Exploitatiebeeld verslechterd

Woningbouwproductie daalt

Utiliteitsbouwproductie neemt af

Bron: CBS

Bron: ABN AMRO Sector Research

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

▶ Na twee jaar van krimp nam de omzet van installatiebedrijven in

2011 met 6% toe. Deze groei kwam vooral tot stand door het

tijdelijk verlaagde btw-tarief voor verbouw van en onderhoud aan

woningen.

▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO een omzetdaling van 3%. Dit is

deels het gevolg van het aflopen van de tijdelijke btw-verlaging.

Daarnaast leiden de problemen op de woningmarkt en in de

utiliteitsbouw tot een daling van de omzet.

▶ In 2010 nam het bedrijfsresultaat van installatiebedrijven met 1,5%

af als gevolg van de gestegen kosten van de omzet, maar kwam

desondanks uit op een respectabele 5% van de omzet.

▶ De loonkosten bleven stabiel, maar op een hoog niveau.

▶ De stimuleringsmaatregel ‘tijdelijke willekeurige afschrijving’

zorgde ook in 2010 voor extra afschrijvingen ten opzichte van het

niveau in 2008.

▶ In 2011 herstelde de woningbouwproductie, na twee jaar krimp, en

nam met 4% toe.

▶ De nieuwbouw profiteerde van de milde winter en de verbouw- en

onderhoudsproductie werden gestuwd door het tijdelijk verlaagde

btw-tarief voor verbouw en onderhoud aan woningen.

▶ In 2012 daalt de woningbouwproductie door de crisis op de

woningmarkt en de economische tegenwind. Voor 2013 wordt een

klein herstel verwacht, mits de economie weer aantrekt.

▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3%. Deze groei

kwam uit kleinere bouwwerken waarvoor geen vergunning nodig is

(<EUR 50.000). De productie van vergunningplichtige bouw-

projecten daalde ten opzichte van een jaar eerder.

▶ Door de tegenvallende marktomstandigheden krimpen zowel de

nieuwbouwproductie (-6%) als de herstel- en verbouwproductie

(-4%) in 2012. De onderhoudsproductie blijft naar verwachting

stabiel.

21installatiebedrijven

makelaars onroerend goed Laag transactieniveau en discrepantie vraag- en verkoopprijs blijven makelaars parten spelen

Makelaars moeten meer dan ooit hun meerwaarde tonen, specialisatie kan helpen

ABN AMRO verwacht dat omzet makelaars in 2012 met 10% daalt

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

Makelaars in onroerend goed zijn voornamelijk actief op de woning-

markt, waarbij (kleinschalig) commercieel onroerend goed een

deelmarkt is. In dit rapport staat de woningmarkt centraal.

Kernactiviteit in deze branche is aan- en verkoopbemiddeling bij

bestaand en nieuw onroerend goed. Kantoren bieden ook deel-

diensten aan, zoals taxaties, hypotheekbemiddeling, assurantiën, (ver)

huur en beheer. De titelbescherming is in 2001 afgeschaft en

certificering moet garanderen dat makelaars deskundig, onafhankelijk

en betrouwbaar zijn.

In 2011 daalde het aantal transacties op de woningmarkt voor het

vierde jaar op rij. De gemiddelde verkoopprijs bleef wel stabiel ten

opzichte van een jaar eerder. Door de crisis op de woningmarkt steeg

het aantal te koop staande woningen gedurende het jaar met 25% tot

222.000 eind 2011. De verkooptijd van verkochte woningen bedraagt

bijna vijf maanden, terwijl het aanbod eind 2011 gemiddeld negen

maanden te koop stond. De lange verkooptijden zijn het gevolg van de

terughoudendheid bij potentiële kopers, maar ook de vraagprijzen

spelen een rol. Huizenbezitters houden nog vaak vast aan een (te

hoge) vraagprijs en zijn terughoudend deze te verlagen. Door de crisis

op de woningmarkt hebben makelaars het zwaar. Het aantal kleine en

middelgrote kantoren is door faillissementen, sluiting of overnames

afgenomen, terwijl het aantal eenmanszaken sterk steeg. De moeilijke

marktsituatie dwingt makelaars om op zoek te gaan naar hun toege-

voegde waarde. Aangezien huizenzoekers zich tegenwoordig op

internet oriënteren, valt een deel van de werkzaamheden voor

makelaars weg. Waar makelaars wel meerwaarde blijven toevoegen,

is bij bezichtigingen waar zij hun klanten bijstaan met onafhankelijk en

objectief advies. Daarnaast kan de makelaar zijn opdrachtgevers

bijstaan bij alle (complexe) bouwkundige, financiële en juridische

aspecten rond het aan- en verkoopproces.

De vooruitzichten voor 2012 zijn matig. ABN AMRO verwacht dat het

aantal transacties op de woningmarkt afneemt tot circa 110.000 en dat

de huizenprijzen met 5% dalen. De verslechtering van de situatie op

de woningmarkt heeft meerdere oorzaken. Zo zijn de economische

omstandigheden verslechterd en leidt de aanhoudende maatschappe-

lijke discussie over de hypotheekrenteaftrek tot een afwachtende hou-

ding bij potentiële kopers. Daarnaast is de leencapaciteit van huishou-

dens lager door de daling van de koopkracht en door de aangescherpte

hypotheeknormen sinds 1 augustus 2011. In deze markt is het voor

makelaars cruciaal om hun meerwaarde te tonen. Zo kunnen make-

laars zich onderscheiden door zich te specialiseren op basis van

woningtype (vrijstaande villa’s, appartementen of nieuwbouwwonin-

gen) of doelgroep (singles, starters of senioren). In de nabije toekomst

wordt het mogelijk om virtuele woningbezichtigingen te doen. Dit zal

het aantal oriënterende bezichtigingen doen dalen, waardoor het

aantal contactmomenten tussen koper en makelaar verder afneemt.

Hierdoor wordt het nog belangrijker dat makelaars zich onderscheiden.

Op dit moment is het nog lastig om makelaars onderling te vergelij-

ken. ABN AMRO verwacht dat de trend om makelaars op internet te

beoordelen aan belang zal toenemen. Dit zou kunnen op de verschil-

lende woningsites, via sociale media (LinkedIn, Facebook of Hyves) of

op onafhankelijke beoordelingssites.

Aantal bedrijven: 11.365

Aantal leden NVM: 4.000

Aantal leden VBO: 1.000

Aantal leden Vastgoed PRO: 800

Verkoopprijs: -2,3%

Verkochte woningen: 120.739 (-4,3%)

ABN AMRO omzetverwachting 2012: -10%

www.biedenenwonen.nlwww.nvm.nlwww.vbo.nlwww.vastgoedpro.nl

22

-5,0%

-2,5%

0,0%

2,5%

5,0%

2007 2008 2009 2010 2011

0

50

100

150

200

250

2007 2008 2009 2010 2011

Duize

nden

0

10

20

30

40

Duize

nden

Nieuwbouw (r. as) Bestaand (l. as)

4%

5%

6%

7%

8%

20112007 2008 2009 2010

Kantoren Bedrijfsruimten Winkels

0

1

2

3

4

20112007 2008 2009 2010

x m

ln m

2

Kantoren Winkels Bedrijfsruimten

Huizenprijzen verder gedaald

Aantal verkochte koopwoningen weer gedaald

Direct rendement afgenomen

Opname iets verbeterd

Bron: CBS

Bron: CBS, Monitor Nieuwe Woningen, Sector Research

Bron: ROZ/IPD

Bron: Dynamis, DTZ Zadelhoff, Vastgoedmarkt

▶ De huizenprijzen daalden in 2011 voor het derde jaar op rij, waar-

mee de prijzen sinds de piek in 2007 met meer dan 10% zijn

gedaald.

▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat de huizenprijzen verder dalen

als gevolg van de beperkte leencapaciteit, strengere

hypotheeknormen en onzekerheid over baan, pensioen, economie

en hypotheekrenteaftrek.

▶ Dit leidt tot een zeer afwachtende houding van potentiële kopers

en is een rem op het aantal transacties.

▶ In 2011 werden er 4% minder bestaande woningen verkocht dan

een jaar eerder. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen nam,

na de korte opleving in 2010, met circa 30% af.

▶ Voor 2012 verwacht ABN AMRO dat het aantal verkopen op de

bestaande woningmarkt met 10% daalt. Het aantal verkochte

nieuwbouwwoningen zal ongeveer 15% lager uitkomen dan in

2011.

▶ Woningmakelaars worden hard geraakt, omdat hun omzet sterk

afhankelijk is van het transactievolume.

▶ De directe rendementen van kantoren en winkels stegen in 2011.

Dit wordt veroorzaakt door lagere transactieprijzen, als gevolg van

de dunne markt en het vertrek van grote buitenlandse beleggers.

▶ Door het aantrekken van de economie in de eerste helft van 2011,

was er meer vraag naar bedrijfsruimten en stegen de aankoop-

sommen en de huren. Hierdoor daalde het directe rendement per

saldo fractioneel.

▶ In 2011 was de opname van kantoorruimte wederom zeer laag. De

vraag naar kantoren staat al drie jaar onder druk door Het Nieuwe

Werken en het dalende aantal kantoorbanen.

▶ De opname van winkels steeg in 2011 met 16%. Dit werd

gedreven door de opmars van grote (internationale) winkelketens.

▶ De aanzienlijke stijging van de opname van bedrijfsruimte in 2011,

is te herleiden tot het aantrekken van de economie in het eerste

halfjaar van 2011.

23makelaars onroerend goed

projectontwikkeling Omzet projectontwikkeling blijft achter bij bouw vanwege problemen op woningmarkt

Duurzaamheid steeds belangrijkere rol bij nieuwbouw en herontwikkeling

Door problemen nieuwbouw verschuift werkterrein naar renovatie en transformatie

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

Projectontwikkeling betreft de ontwikkeling en bouw van woningen,

kantoren, winkels, bedrijfspanden en gebieden. Deze branche omvat

zowel projectontwikkeling voor de commerciële onroerendgoedmarkt

als projectontwikkeling voor de particuliere woningmarkt.

Projectontwikkeling is vooral kapitaalintensief wanneer de

investeringen voor de aankoop van ontwikkelingsposities nodig zijn.

Daarnaast loopt een ontwikkelaar het risico dat een project door

wijzigende marktomstandigheden wordt vertraagd of helemaal niet

doorgaat.

Het herstel van de verkoop van nieuwbouwwoningen, dat in 2010

inzette, nam begin 2011 verder toe. Gedurende het jaar kantelde het

marktsentiment, waardoor de verkopen weer wegzakten tot het lage

niveau van begin 2009. Door de slechte omstandigheden op de

woningmarkt stabiliseerde de omzet van projectontwikkelaars. De

prijs van nieuwbouwwoningen bleef onder druk staan door de crisis op

de woningmarkt. Dit weerhoudt potentiële kopers ervan een nieuw-

bouwwoning te kopen. Daarnaast drukte de tijdelijke verlaging van de

overdrachtsbelasting de vraag naar nieuwbouwwoningen, doordat be-

staande woningen relatief goedkoper werden. Door de hoge leeg-

stand en het effect van Het Nieuwe Werken neemt de nieuwbouw van

kantoren sterk af en verschuift de aandacht naar herontwikkeling en

transformatie. De winkelmarkt staat eveneens in het teken van heront-

wikkeling en transformatie. Gemeenten en marktpartijen moeten

nauwer samenwerken om bestaande winkelgebieden aantrekkelijk te

maken en te houden. De nieuwbouw van bedrijfspanden liet door de

aantrekkende gebruikersvraag in 2011 een opleving zien, al was er in

de laatste maanden van het jaar duidelijk sprake van afkoeling. Met de

verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, neemt de doorlooptijd en

de complexiteit van nieuwbouwprojecten steeds verder toe, waardoor

ook de projectrisico’s stijgen. Duurzaamheid neemt een steeds

belangrijkere rol in bij nieuwbouw en herontwikkeling.

Voor 2012 verwachten we dat de nieuwbouwproductie in de B&U met

meer dan 5% daalt. Als gevolg van de aanzienlijke daling van het

aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2011, zal de nieuwbouw van

woningen in 2012 krimpen. Door de crisis op de koopwoningenmarkt

neemt de vraag naar huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens

toe, waardoor er kansen in dit segment ontstaan. De utiliteitsnieuw-

bouw neemt af door de overheidsbezuinigingen en de lage investe-

ringsbereidheid van het bedrijfsleven. Het Nieuwe Werken leidt tot

een ander ruimtegebruik van kantoren, waardoor minder vierkante

meters nodig zijn. Kleinschalige kantoren op toplocaties zijn dan ook

relatief meer in trek. Daarnaast zien we dat succesvolle herontwik-

keling en transformatie van langdurig leegstaande kantoren mogelijk is

wanneer marktpartijen en lokale overheden samenwerken en tot crea-

tieve oplossingen komen voor huisvestingsproblemen van burgers en

ondernemingen. Het winkellandschap verandert de komende jaren

sterk door de groei van internet als verkoopkanaal en door de vergrij-

zing. ABN AMRO verwacht dat hierdoor de vraag naar winkelruimten

in hoofdwinkelstraten in de grotere binnensteden, door de gunstige

ligging en de funfactor op peil blijft – net als de vraag naar basisvoor-

zieningen in woonwijken en op verkeersknooppunten (convenience).

Secundaire gebieden en verouderde PDV/GDV-locaties moeten

worden getransformeerd om de grote winkeldichtheid te reduceren.

Aantal bedrijven (per 1 januari 2010): 3.880

▶ waarvan met 1 werkzame persoon: 81,4%

▶ waarvan met >50 werkzame personen: 0,3%

Nieuwbouwproductie B&U: EUR 19,6 mrd

Waarde nieuwbouwvergunningen gebouwen:

-7%

ABN AMRO omzetverwachting 2012: -10%

mnw.datawonen.nlwww.nemprom.nlwww.nirov.nlwww.nvb-ontwikkelaars.nl

24

0

10.000

20.000

30.000

40.000

2007 2008 2009 2010 2011

Verkoop Verkoopportefeuille

5%

20%

-15%

-20%

-10%

0%

10%

2012v 2013v2009 2010r 2011r

Woningen Utiliteitsbouw

Groe

i (j-o

-j) 0%

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

20112007 2008 2009 2010

EUR

mln

Kantoren Bedrijfspanden Winkels

0

20.000

40.000

60.000

80.000

20112007 2008 2009 2010

Verleende vergunningen Gereedgekomen woningen

Verkoop nieuwbouwwoningen sterk verslechterd

Nieuwbouwproductie B&U krimpt

Bouwproductie commercieel onroerend goed

Bouw koopwoningen verder gedaald

Bron: Monitor Nieuwe Woningen

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

Bron: CBS

▶ Na het herstel in 2010 daalde de verkoop van nieuwbouw koop-

woningen in 2011 met een indrukwekkende 30%, als gevolg van

de crisis op de woningmarkt. De verkoopportefeuille nam in

omvang toe.

▶ Door de tegenvallende verkopen worden de vereiste voorverkoop-

percentages niet gehaald en kunnen nieuwe projecten niet van

start gaan, waardoor de nieuwbouwproductie in de komende jaren

onder druk staat.

▶ In 2011 herstelde de nieuwbouwproductie in de woning- en

utiliteitsbouw. Vergeleken met de productiedalingen in 2009 en

2010 was het herstel echter klein.

▶ Door de crisis op de woningmarkt, de bezuinigingen en de lage

investeringsbereidheid van bedrijven daalt de nieuwbouwproductie

in 2012 in beide deelmarkten.

▶ De nieuwbouw van kantoren daalde in 2011 voor het tweede

opeenvolgende jaar, waardoor de productie circa 33% lager

uitkwam dan in 2009.

▶ Met een productiedaling van naar schatting 45% ten opzichte van

2009, deed de nieuwbouw van bedrijfspanden het aanzienlijk

slechter.

▶ De nieuwbouwproductie van winkels herstelde in 2011 van de

terugval als gevolg van de grote crisis, maar lag nog altijd 20%

onder het niveau van 2009.

▶ Sinds 2009 is het aantal gereedgekomen koopwoningen met 40%

gedaald. Dit is het gevolg van de aanzienlijke daling van het aantal

verkochte nieuwbouw koopwoningen als gevolg van de grote

crisis.

▶ Het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouw koop-

woningen ligt, door de sterk afgenomen vraag onder potentiële

kopers, eveneens aanzienlijk lager (-40% ten opzichte van 2008).

25projectontwikkeling

utiliteitsbouw Duurzaam bouwen interessant voor opdrachtgevers vanwege lagere kosten over levenscyclus

Marktomstandigheden dwingen bouwers kritisch te kijken naar klantenwensen en bedrijfsprocessen

ABN AMRO verwacht daling utiliteitsbouwproductie in 2012 met 4%

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

De utiliteitsbouw neemt circa 30% van de totale bouwproductie

voor haar rekening. Nieuwbouw bedraagt ongeveer de helft van

de totale utiliteitsbouwproductie. Gebouwtypen die onder de

utiliteitsbouw vallen zijn: agrarische gebouwen, kantoren, winkels,

bedrijfsruimten, logistieke gebouwen, scholen en zorggebouwen.

Brancheverenigingen binnen de bouw zijn onder meer Bouwend

Nederland en de Aannemersfederatie Nederland Bouw en Infra.

De utiliteitsbouwproductie steeg met 3% in 2011. Alle deelsegmenten

profiteerden evenveel hiervan. De stijging van de productie kwam

vooral tot stand door een groot aantal kleine, niet-vergunningsverplichte

bouwprojecten. Deze projecten zijn over het algemeen zeer conjunc-

tuurgevoelig en kennen een korte doorlooptijd. Het productie-

volume van bouwwerken waarvoor wel een vergunning nodig is

(≥ EUR 50.000), nam juist af. Duurzaam bouwen wordt steeds belang-

rijker voor bouwbedrijven en opdrachtgevers vanuit het oogpunt van de

kosten, omdat duurzame gebouwen vaak een lagere ‘total cost of ow-

nership’ (TCO) kennen. Daarnaast is een duurzaam gebouw een mooi

visitekaartje naar de buitenwereld. Met de verschuiving naar duurzame

en energiezuinige gebouwen komen er meer en complexere installa-

ties in gebouwen. Omdat de bouw complexer wordt, is er meer

samenwerking tussen de verschillende bouwdisciplines nodig en moet

er meer informatie uitgewisseld worden. Dit stimuleert het gebruik van

Bouw Informatie Modellen (BIM). Het gebruik van geïntegreerde con-

tracten neemt verder toe. In het kader van TCO is het voor opdrachtge-

vers interessant om geïntegreerde contracten in de markt te zetten,

waarbij naast ontwerpen en bouwen ook onderhoud en in sommige

gevallen zelfs de exploitatie (DBFMO) wordt meegenomen.

De Rijksgebouwendienst neemt een voortrekkersrol door BIM in

bepaalde geïntegreerde contracten voor te schrijven.

ABN AMRO verwacht voor 2012 een daling in de utiliteitsbouwproduc-

tie van 4%. De utiliteitsbouw heeft last van de lage investeringsbereid-

heid van het bedrijfsleven en de bezuinigingen bij overheden. ABN

AMRO verwacht dat de nieuwbouw met 6% krimpt, terwijl de herstel-

en verbouw met 4% afneemt. De krimp van de nieuwbouwproductie

geldt voor bijna alle gebouwtypen. Zo staat de nieuwbouw van kanto-

ren onder druk van de grote leegstand op de kantorenmarkt (14,1% in

2011). Door het slechte economische klimaat is de vraag naar combi-

natie-bedrijfshallen, hallen en loodsen en winkels eveneens afgeno-

men. ABN AMRO is positief over de vooruitzichten voor de nieuw- en

verbouw van zorggebouwen, door de toenemende vergrijzing en wel-

vaart. De onderhoudsproductie stabiliseert naar verwachting in 2012.

Er vindt door de economische situatie wellicht minder functioneel

onderhoud plaats, maar dit wordt opgevangen door de structurele stij-

ging van het technisch onderhoud als gevolg van de veroudering van

de bestaande gebouwenvoorraad. Door de moeilijke marktomstandig-

heden is de concurrentie op nieuwe projecten groot en de prijsdruk

enorm. Aangezien de utiliteitsbouw nog niet is hersteld van de vorige

crisis, loopt het aantal faillissementen verder op en is een verdere

capaciteitsreductie onvermijdelijk. Bouwers kunnen zich aan de crisis

onttrekken door de klant centraal te stellen, faalkosten te reduceren,

scherp te calculeren en meer service en advieswerk aan te bieden.

Waarde bouwvergunningen: EUR 4,5 mrd

Waarde opleveringen: EUR 11 mrd

Utiliteitsbouwproductie: EUR 16,2 mrd

Bouwkosten gebouwen: -2,2%

ABN AMRO productieverwachting 2012: -4%

www.bouwendnederland.nlwww.cobouw.nlwww.dgbc.nlwww.eib.nl

26

5

6

7

8

9

2008 2009 2010 2011 2012

Maa

nden

pro

duct

ie

0

2,5

5

7,5

10

20112007 2008 2009 2010

EUR

mrd

10%

-20%

-10%

0%

5%

-15%

2009 2010 2011r 2012v 2013v

Nieuwbouw Herstel en verbouw Onderhoud

0% 0%0%

EUR

mrd

0,0

2,5

5,0

7,5

10,0

12,5

2007 2008 2009 2010 2011

Orderportefeuille utiliteitsbouw licht verbeterd

Waarde nieuwbouwvergunningen bedrijfsgebouwen

Utiliteitsbouwproductie krimpt

Bouwkosten gereedgekomen bedrijfsgebouwen

Bron: EIB

Bron: CBS

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

▶ De omvang van de orderportefeuille van de utiliteitsbouw is

gedurende 2011 met een halve maand toegenomen tot

6,1 maanden productie.

▶ Met het aantrekken van de orderportefeuille lijken de vooruit-

zichten voor de utiliteitsbouw gunstig.

▶ De ontwikkeling van de orderportefeuille staat echter in schil

contrast met de ontwikkeling van de afgegeven bouwvergunningen

voor bedrijfsgebouwen, die een daling laat zien.

▶ De waarde van de afgegeven vergunningen daalde in 2011 voor het

derde jaar op rij en kwam uit op circa EUR 4,5 miljard. Dit is een

daling van 8% ten opzichte van 2010, waarmee een historisch

dieptepunt is bereikt.

▶ Door de slechte economische omstandigheden is de investerings-

bereidheid van ondernemers zeer laag. Daarnaast ondervindt de

utiliteitsbouw hinder van de overheidsbezuinigingen en de grote

leegstand op de kantorenmarkt.

▶ De utiliteitsbouwproductie steeg in 2011 met 3%. Deze groei

kwam uit kleinere bouwwerken waarvoor geen vergunning nodig is

(<EUR 50.000). De productie van vergunningsverplichte

bouwprojecten daalde ten opzichte van een jaar eerder.

▶ Door de tegenvallende marktomstandigheden krimpt zowel de

nieuwbouwproductie (-6%) als de herstel- en verbouwproductie

(-4%) in 2012. De onderhoudsproductie blijft naar verwachting

stabiel.

▶ De bouwkosten van gereedgekomen bedrijfsgebouwen daalden in

2011 voor het tweede jaar op rij en eindigden circa 10% onder het

niveau van 2009.

▶ De discrepantie tussen de stijgende utiliteitsbouwproductie en

dalende bouwkosten ligt in het grote aantal kleine, niet-

vergunningsverplichte bouwprojecten dat in 2011 is afgerond.

▶ Door de slechte marktomstandigheden zullen de bouwkosten van

gereedgekomen bedrijfsgebouwen in 2012 verder dalen.

27utiliteitsbouw

woningbouw Woningbouw lijdt onder crisis woningmarkt en aflopen stimuleringsmaatregelen

Kansen liggen in middeldure huursector

ABN AMRO verwacht voor 2012 3,5% krimp

Branchebeschrijving

Trends en ontwikkelingen

Onze visie

Kerngegevens Websites

De woningbouw is de grootste deelsector binnen de bouw en neemt

meer dan 40% van de totale bouwproductie voor haar rekening.

Binnen de woningbouw bedraagt nieuwbouw bijna 50% van het

totaal. Herstel- en verbouwproductie is goed voor bijna 30% van de

woningbouwproductie en meer dan 20% betreft onderhoud aan

woningen. Brancheverenigingen binnen de bouw zijn onder meer

Bouwend Nederland en de Aannemersfederatie Nederland Bouw en

Infra.

Na twee jaar van krimp nam de woningbouwproductie in 2011 met 4%

toe. De nieuwbouw van woningen steeg in 2011 tot 57.703. Deze stij-

ging was het gevolg van iets verbeterde economische omstandigheden

en de milde winter. Hierdoor kreeg de woningbouw in het eerste half-

jaar van 2011 een impuls. Het aantal opgeleverde woningen steeg in

deze periode dan ook met circa 10%. Een tweede impuls voor de

woningbouw was de tijdelijke btw-verlaging voor onderhoud aan en

verbouw van woningen, die in oktober 2011 afliep. Deze overheids-

stimulering stimuleerde de verbouwproductie en, in mindere mate, de

onderhoudsproductie. De omzet van kleinere bouwbedrijven, die hoofd-

zakelijk actief zijn in de woningbouw, nam dan ook sterk toe. In de

tweede helft van 2011 zakte de woningbouw in. Dalende huizenprijzen,

de discussie over de hypotheekrenteaftrek, strengere hypotheeknor-

men, verlaging van de leencapaciteit en de Europese schuldencrisis

maken potentiële kopers terughoudend. Door al deze problemen is het

aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2011 aanzienlijk gedaald. Wel

zien we de vraag naar duurzame, energiezuinige woningen toenemen.

Dit wordt in de hand gewerkt door steeds hogere energierekeningen en

strengere bouwnormen. De hogere initiële investering van een duurza-

me nieuwbouwwoning valt weg tegen de lagere vaste woonlasten ge-

durende de levenscyclus van de woning. Verder bieden woningbouwers

steeds meer opties aan om nieuwbouwwoningen te individualiseren.

Omdat er door projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers in 2011

aanzienlijk minder nieuwbouwwoningen zijn verkocht, zullen zij de ko-

mende jaren minder koopwoningen bouwen. Woningcorporaties zullen

waarschijnlijk ook minder nieuwbouwwoningen bouwen. Zij financieren

hun nieuwbouwactiviteiten met de verkoop van huurwoningen, maar

hebben eveneens grote moeite om hun woningen verkocht te krijgen.

ABN AMRO is positiever over particuliere opdrachtgevers. Potentiële

kopers worden steeds mondiger en willen een op maat gemaakte

nieuwbouwwoning. Het particuliere opdrachtgeverschap geeft hier

ruimte aan. Steeds meer gemeenten raken gecharmeerd van het parti-

culiere opdrachtgeverschap en de kleurrijke wijken die het oplevert. Dit

concept heeft weliswaar te lijden gehad onder de crisis op de woning-

markt, maar we verwachten dat op de middellange termijn het aandeel

van particuliere opdrachtgevers zal toenemen. Door de problemen op de

koopmarkt neemt de vraag naar middeldure huurwoningen toe. Onroe-

rendgoedbeleggers zouden hier op in kunnen spelen door voor deze

doelgroep meer nieuwbouwwoningen te bouwen. Woningbouwers

kunnen zich onderscheiden door hun bouwproces zo in te richten dat

woningen binnen de afgesproken tijd, binnen budget en zonder fouten

worden opgeleverd. Verder zullen woningbouwers nog meer moeten

inspelen op de steeds mondigere klant door meer keuzemogelijkheden

en meer betrokkenheid bij het bouwproces aan te bieden.

Aantal afgegeven vergunningen: 55.804

Aantal gereedgekomen woningen: 57.703

Aantal transacties bestaande woningmarkt:

120.739

Prijsindex verkoopprijzen: -2,3%

Woningbouwproductie: EUR 23,6 mrd

Bouwkosten nieuwbouwwoningen: +0,6%

ABN AMRO productieverwachting 2012: -3,5%

www.bouwendnederland.nlwww.cobouw.nlwww.eib.nlwww.swk.nl

28

5

6

7

8

9

10

Maa

nden

pro

duct

ie

2008 2009 2010 2011 2012

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

2007 2008 2009 2010 2011

Bouwers voor de markt Overheid en woningcorporaties

Andere particuliere opdrachtgevers

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

Nieuwbouw Herstel, verbouw en onderhoud Totaal

Groe

i (j-o

-j)

2009 2010 2011r 2012v 2013v

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

2007 2008 2009 2010 2011

Koopwoningen Huurwoningen

Orderportefeuille woningbouw iets toegenomen

Aantal bouwvergunningen verder gedaald

Woningbouwproductie krimpt weer

Gereedgekomen woningen iets gestegen

Bron: EIB

Bron: CBS

Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research

Bron: CBS

▶ Nadat de orderportefeuille van woningbouwers in reactie op de

kredietcrisis sterk kromp, schommelt deze sinds medio 2009

tussen de 6,0 en 6,6 maanden werk.

▶ Begin 2011 nam de orderportefeuille toe, als gevolg van de

verbeterde economische vooruitzichten.

▶ In de tweede helft van 2011 daalde de orderportefeuille echter

weer, door de onrust rond de Europese schuldencrisis en de crisis

op de woningmarkt.

▶ In de eerste helft van 2011 waren de economische omstandig-

heden verbeterd. Hierdoor nam het aantal verleende bouw-

vergunningen met 6% toe.

▶ In het tweede halfjaar sloeg het sentiment echter om en daalde de

vergunningverlening sterk. Hierdoor kromp het aantal verleende

vergunningen over heel 2011 met 9%.

▶ De krimp was het grootst bij de overheid en woningcorporaties, die

door bezuinigingen en liquiditeitstekorten genoodzaakt waren

minder te bouwen.

▶ In 2011 herstelde de woningbouwproductie, na twee jaar krimp,

en nam met 4% toe.

▶ De nieuwbouw profiteerde van de milde winter. De verbouw- en

onderhoudsproductie werden gestuwd door het tijdelijk verlaagde

btw-tarief voor verbouw en onderhoud aan woningen.

▶ In 2012 daalt de woningbouwproductie door de crisis op de

woningmarkt en de economische tegenwind. Voor 2013 wordt een

klein herstel verwacht, mits de economie weer aantrekt.

▶ Het aantal opgeleverde woningen steeg in 2011 met 3% tot

57.703. Meer dan 60% van de opleveringen betrof koopwoningen.

▶ Door de lage woningbouwproductie van de afgelopen jaren neemt

het woningtekort verder toe.

▶ Rekening houdend met sloop en de toename van het aantal

huishoudens, verwacht ABN AMRO dat er de komende jaren circa

75.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden om aan de

vraag te kunnen voldoen.

29woningbouw

leeswijzer

Deze leeswijzer geeft u inzicht in de opbouw van de branche-

analyses en geeft bovendien een verklaring van enkele veel

gebruikte termen.

De brancheanalyses bestaan uit twee volledige pagina’s. Op de

eerste pagina staan achtereenvolgens de volgende onderdelen:

De eerste pagina van de brancheanalyse

▶ Drie bullets

De drie bullets bovenaan de pagina geven de kern van de analyse

weer. In drie korte zinnen wordt een kernachtige samenvatting

van de brancheanalyse weergegeven.

▶ Het blok ‘Branchebeschrijving’

Het blok ‘Branchebeschrijving’ geeft een beknopte omschrijving

en definitie van de branche. De belangrijkste karakteristieken van

de branche worden hierin beschreven.

▶ Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’

Het blok ‘Trends en ontwikkelingen’ gaat in op de huidige

ontwikkelingen in de branche. De tijdspanne van dit blok ligt in

veel gevallen tussen maart 2011 en maart 2012. In dit blok wordt

in sommige gevallen ook enkele jaren teruggekeken om de

huidige ontwikkelingen en trends beter te kunnen begrijpen.

▶ Het blok ‘Onze visie’

Het blok ‘Onze visie’ geeft de visie over de branche weer van de

sector economen van ABN AMRO Sector Research. De analyse

heeft betrekking op het huidige jaar (2012) en in sommige

gevallen het komende jaar (2013).

▶ Het blok ‘Kerngegevens’

Het blok ‘Kerngegevens’ geeft een overzicht van de meest

relevante (economische) indicatoren die kenmerkend zijn voor de

branche. De gegevens hebben betrekking op 2011, tenzij anders

vermeld. Bij het zoeken naar de gegevens voor dit blok is gebruik

gemaakt van een veelheid van bronnen. Er is vooral gebruik

gemaakt van de gegevens van het CBS, maar tevens zijn andere

bronnen geraadpleegd, zoals brancheorganisaties, onderzoek- en

adviesbureaus, kranten, tijdschriften, internet en overheids-

instanties (waaronder product- en bedrijfschappen, ministeries).

De tweede pagina van de brancheanalyseOp de tweede pagina van de brancheanalyse staan vier

verschillende figuren. In de balk boven de figuren staat de titel van

de figuur in het betreffende blok, inclusief een bronvermelding. In

veel gevallen heeft ABN AMRO Sector Research eigen

bewerkingen en ramingen gemaakt met behulp van de gegevens

van de genoemde dataleverancier. Indien een dergelijke

bewerking heeft plaatsgevonden, dan staat dit vermeld in de balk.

De figuren op pagina 2 hebben betrekking op economische

ontwikkelingen. Onderwerpen die hier onder andere kunnen

worden behandeld zijn: omzetontwikkeling, kostenontwikkeling,

exploitatiebeeld, exportontwikkeling, aantal bedrijven,

werkgelegenheid, marktaandelen, en dergelijke.

Waar staan de letters ‘r’ en ‘v’ voor in de figuren?In de figuren treft u regelmatig een letter ‘r’ of ‘v’ achter het

jaartal aan. In deze gevallen staat de ‘r’ voor een raming (op basis

van beschikbare gegevens t/m bijvoorbeeld november 2011 is een

inschatting gemaakt voor de rest van het jaar). De ‘v’ staat voor

voorspelling en betreft de verwachting van de betreffende sector

econoom van ABN AMRO Sector Research.

30

Veel gebruikte termen, inclusief definitiesTot slot van deze leeswijzer een opsomming van enkele veel

gebruikte termen in deze publicatie, inclusief de definitie volgens

ABN AMRO.

▶ Definitie ZZP

ZZP staat voor ‘Zelfstandigen Zonder Personeel’. Ondernemers

die geen personeel in dienst hebben. Het begrip verwijst ook naar

de term ‘freelancer’.

▶ Definitie MKB

MKB staat voor Midden- en KleinBedrijf. In deze publicatie

hanteren we als definitie voor MKB de volgende veel gebruikte

tabel:

Categorie onderneming Werknemers Jaaromzet of jaarlijks

balanstotaal

middelgroot < 250 ≤ € 50 mln. ≤ € 43 mln.

klein < 50 ≤ € 10 mln. ≤ € 10 mln.

micro < 10 ≤ € 2 mln. ≤ € 2 mln.

▶ Definitie FTE

FTE staat voor ‘full-time-equivalent’. Eén fte staat voor een

volledige werkweek van 38 uur.

▶ Definitie BBP

Bruto Binnenlands Product is de totale waarde van alle in een land

geproduceerde goederen en diensten in een bepaalde periode.

31leeswijzer

colofon

De Visie Op Bouw en Vastgoed is een uitgave van ABN AMRO.

Het rapport is geschreven door ABN AMRO Sector Research op

verzoek van ABN AMRO Sector Advisory.

Sectoranalyse Otto Schell (otto.schell@nl.abnamro.com)

Senior Sector Econoom

ABN AMRO Sector Research

Macro economische analyseNico Klene (nico.klene@nl.abnamro.com)

Senior Econoom

ABN AMRO Economisch Bureau

InterviewJoep Auwerda

Journalist/tekstschrijver

Fotografie interviewRon Offermans

Commercieel contactAnnemijn Fokkelman (020-3835132)

Sector Banker Bouw en Vastgoed

ABN AMRO Sector Advisory

DistributieWebsite: www.abnamro.nl/bouwenvastgoed

Telefoon: 0900-0024 (e 0,10 per minuut)

Disclaimer

De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door

ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op

zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch

ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk

worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuist-

heden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in

dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden

gewijzigd.

© ABN AMRO, mei 2012

Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van

tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt ver-

meld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet

toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen

van ABN AMRO. Teksten zijn afgesloten op 27 april 2012.

32

0900 - 0024 (E 0,10 per minuut)abnamro.nl/sectoren

AA 6

586

G ©

05-

12