De glazen bol voorbijDiscussiemiddag over strategisch vastgoedbeheer - 14 mei 2012

Verslag

Met kwalitatief en flexibel vastgoed onderscheiden organisaties zich van andere zorgaanbieders. De kunst is in te spelen op toekomstige ontwikkelin­gen en de juiste financieringsbronnen aan te boren.

Maar hoe doe je dat terwijl alle panelen schuiven? Is er meer dan de spreekwoordelijke glazen bol om in de toekomst te kijken? Een gesprek over vastgoed­strategie in de zorg.

In dit Verslag:

In de toekomst kijken met scenarioplanning Vastgoedrisicomanagement bij Osira Amstelring Discussie: Toegang krijgen tot kapitaal Discussie: Scheiden van wonen en zorg

>

Ver

slag

“Vastgoedbeheer bestaat vaak uit het managen van onzekerheden”, zegt Else Bezemer, adviseur care van AT Osborne. “Want wie weet wat de toekomst brengt? En hoe anticipeer je daar als organisatie op?” Ze legt uit hoe de methode van scenarioplanning daar helderheid in kan brengen.

“Er zijn in de ouderenzorg grote onzekerheden rond het vast-goed”, legt Else Bezemer uit. Een van de kernonzekerheden is de vraag wat de overheid gaat doen. Blijven ze er bovenop zitten, of laten ze de zorg echt over aan marktwerking? Een andere onzekerheid is de financiering. Welke alternatieve financieringsbronnen zijn beschikbaar nu banken minder geld hebben? Ook het tempo waarin beleidswijzigingen worden doorgevoerd – zoals het scheiden van wonen en zorg en de verkleining van het verzekerd pakket – is een onzekere factor.Nadat de organisatie toekomstscenario’s heeft vastgesteld is het zaak een vastgoedportefeuille te ontwikkelen die daar bij past. Ellen Gehner, adviseur risicomanagement AT Osborne, vertelt hoe je een vastgoedstrategie kiest met behulp van het strategiemodel.

Een goede vastgoedstrategie moet volgens Gehner robuust en flexibel zijn. Robuust betekent dat de strategie houdbaar is in de verschillende scenario’s. Flexibiliteit zorgt ervoor dat de strategie aanpasbaar is wanneer er voor een ander scenario gekozen wordt. Het kan soms verstandig zijn om van meet af aan iets meer kwaliteit in de plannen te brengen, de doelgroep te verbreden en aanpasbaar te bouwen. Dat kost weliswaar wat meer, maar geeft ruimte voor een koers-wijziging in de toekomst.

In de toekomst kijken met scenarioplanning

“ Wat wijsheid is, kun je het beste in samenspraak met anderen bedenken”

><

| 2

Ver

slag

Osira Amstelring heeft in het centrum van Amsterdam een groot nieuwbouwproject op stapel staan. Het bestaande Bernardus wordt gesloopt en op dezelfde plaats en onder de-zelfde naam verrijst een nieuw woonzorgcomplex van 27.000 vierkante meter. De organisatie speelt met haar vastgoedstrategie in op de verwachte verschuivingen in de zorgvraag. Met name het schrappen van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) bij de zorgzwaartepakketten (ZZP’s) 1 en 2 is volgens Harry Moeskops een factor om rekening mee te houden. “Intern houden we er zelfs rekening mee dat ook de ZZP’s 3 en 4 op de schop zullen gaan.”

Omdat het ene woonzorgcomplex het andere niet is, diffe-rentieert Osira Amstelring de vastgoedstrategie naar locatie.

Osira Amstelring heeft alle locaties onderzocht op bruik-baarheid en toekomstbestendigheid. Zo ontstond een totaal-beeld van de kwaliteit van het vastgoed, die als input dient voor de discussie over de vastgoedstrategie. Ko Hemminga, manager vastgoed en projectontwikkeling, vertelt dat elk halfjaar de ZZP-cliëntprofielen per locatie in kaart worden gebracht. De vastgoedafdeling heeft elke locatie gescoord op vier criteria: functionaliteit van de woningen, technische staat, financiering en de veiligheid voor de psychogeria-trische doelgroep.

De eerste planverkenningen voor een binnenstedelijke locatie van Osira Amstelring, Bernardus, dateren van 2004. In 2005 scoorde het vastgoed rood in de gebouwenmonito-ring van het ministerie van VWS, omdat het niet aan de basiskwaliteitseisen voldoet. Van 2006 tot 2011 is een paar honderd meter verderop een interimvoorziening gereali-seerd waar de bewoners tijdens de sloop en nieuwbouw gehuisvest worden. In 2008 brak de economische crisis uit. Banken stonden niet meer in de rij om nieuwbouw in de zorg te financieren. Osira Amstelring liet in de periode 2008-2010 een marktverkenning uitvoeren en stelde een vastgoedplan op. Van 2010 tot 2012 liep een tenderprocedure voor de niet-bancaire financiering van het nieuwbouwplan en werd de bouwvergunning toegekend. Het gebouw wordt eigendom van een belegger, die het verhuurt aan cliënten van Osira Amstelring.

“Tien jaar geleden hadden we een hoofd huisvesting, die zich met name bezighield met het onderhoud van de gebouwen. Nu hebben we een strategisch vastgoedplan en praten we over vastgoedrisicomanagement. Er is enorm veel veranderd in tien jaar tijd”, vertelt Harry Moeskops, bestuurder van Osira Amstelring.

Vastgoedrisicomanagement bij Osira Amstelring

“ Bestaande zekerheden kun je gebruiken om toekomstscenario’s te schetsen”

><

| 3

Ver

slag

Ver

slag

><

De financiering van het zorgvastgoed is niet langer een vanzelfsprekendheid. Banken trekken zich terug en zorg­organisaties moeten op zoek naar nieuwe financierings­bronnen. De gespreksdeelnemers lopen er in de praktijk duidelijk tegenaan. Een goed en samenhangend plan kan het verschil maken.

“Veel woonzorgorganisaties ervaren hoe lastig het kan zijn om toegang te krijgen tot de kapitaalmarkt”, zegt Michel van Rooyen, adviseur huisvesting en vastgoed van AT Osborne. En woningcorporaties zijn ook niet zo happig meer op projecten buiten hun core business. “Het voorbeeld van onze gastheer Osira Amstelring laat zien dat je dan soms op zoek moet gaan naar private financiers. Dat is een relatief nieuw fenomeen voor de gezondheidszorg.”Bestuurder Eduard van Bockel van Zorgbalans vertelt dat zijn organisatie voor het ontwikkelen van een nieuwe woonzorg-voorziening ook met een belegger in gesprek is. “Dat heeft ook te maken met de slechte financiële positie waar wij uit komen. De bank ziet geen mogelijkheden om een groot deel van het plan bancair te financieren.”

Hand op de knipOok andere gespreksdeelnemers geven aan dat de bancaire financiering een moeilijk begaanbare weg begint te worden. Zeker in krimpgebieden houden banken steeds vaker de hand op de knip. De Rabobank zegt zelfs dat 80 procent van de financiering buiten de bank gezocht moet worden. Op zoek naar private investeerders dus. “Het komt hoe dan ook aan op een goed verhaal”, zegt Van Rooyen, “ook gezien de lage rendementen op het vastgoed.” “Een gedegen business-plan is in alle gevallen onontbeerlijk”, vult Van Bockel aan. “En het vastgoed moet goed aansluiten bij de producten die de zorgaanbieder in de aanbieding heeft.”

Die aansluiting, daar valt volgens Else Bezemer nog wel wat in te verbeteren. “Je ziet nog vaak dat de visie op vastgoed losstaat van de bestuurlijke visie van een organisatie. Dat kan niet. Ze moeten elkaar juist beïnvloeden. Wie dat goed doet, slaagt er meestal ook wel in om partijen te vinden die willen meefinancieren.”

Wie nadenkt over de vastgoedstrategie moet rekening houden met deze factoren. Maar daar blijft het niet bij. Ook de organisatie moet op de veranderingen in de strategie worden ingericht. Wat betekent het bijvoorbeeld voor het beheer en het onderhoud als je het vastgoed niet langer in eigendom hebt?

Discussie: Toegang krijgen tot kapitaal

“ Private financiers zijn een relatief nieuw fenomeen in de zorg”

“ De visie op vastgoed staat nog te vaak los van de bestuurlijke visie”

| 4

Ver

slag

De invoering van dit principe staat volgens de programma-brief langdurige zorg gepland in 2014 voor de ZZP’s 1 en 2. “Het gaat om een administratieve scheiding”, zegt Michel van Rooyen, adviseur huisvesting en vastgoed AT Osborne: Een zorgaanbieder mag wonen en zorg niet in één en hetzelf-de contract aanbieden. Toch reiken de consequenties verder.

MeegroeienSander van Waes, staffunctionaris woon- en zorgbeleid bij Vughterstede, heeft als onderdeel van zijn management-opleiding de verhuurbaarheid van appartementen onder de loep genomen. “De vraag zal uiteenlopen van huur zonder afname van zorg tot aan huurders met zware zorgvragen. Daar passen we ons woningaanbod op aan. Het idee is dat we proberen mee te groeien met de verzwaring van de zorg-vraag van de klant.” “Het is van groot belang om de wonin-gen zoveel mogelijk naar zorgvraag te clusteren”, merkt Ger Kohlmeijer op. Hij werkt als bouwcoördinator bij De Zorg-cirkel, waar hij onlangs het strategisch vastgoedplan heeft afgerond.

Vastzitten aan huurcontract“Nu is het wel zo dat een locatie niet altijd een mooie scheiding heeft tussen lichte en zwaardere zorgvragen”,

merkt Ko Hemminga van Osira Amstelring op. Het scheiden van wonen en zorg kan dwars door een gebouw heen gaan. Dat geldt dan dus ook voor de huur- en zorgovereen komsten. En dat terwijl de organisatie zelf misschien nog voor een flink aantal jaren vastzit aan een langlopend huurcontract voor het totale zorgcomplex. “Ook kun je geconfronteerd worden met een bewoner op leeftijd die ineens de huur niet meer betaalt. Moet je die dan maar zijn huis uit zetten? Soms bekruipt me het gevoel dat we met een ingewikkeld model aan de slag moeten waar niet goed over nagedacht is.”

WoonkwaliteitWie een succesvolle omslag wil maken naar het scheiden van wonen en zorg, moet aandacht besteden aan de woon-kwaliteit. Daar zijn de gespreksdeelnemers het over eens. “Zijn mijn appartementen goed te verhuren? Dat moet je je afvragen”, zegt Jan Lans. “Bij ons blijkt dan dat we ons onmogelijk op de woonvraag kunnen richten zonder de zorg-vraag mee te nemen. Over het algemeen is de klant bereid te betalen voor meer woongenot. Maar dat is nog niet zo gemakkelijk in je bestaande huisvesting te realiseren.” Ook anderen lopen tegen dat dilemma aan. >>

Het thema scheiden van wonen en zorg leeft sterk bij de gespreksdeelnemers. Iedereen bezint zich op de huidige vastgoedportefeuille. Moet de organisatie zich blijven toeleggen op de intramurale zorg, of moeten bestaande appartementen geschikt gemaakt worden voor de ver­huur? De discussie levert heel wat denkrichtingen op.

Discussie:Scheiden van wonen en zorg

“ Een goede vastgoedstrategie is zowel robuust als flexibel” ><

| 5

Ver

slag

Ver

slag >> vervolg Discussie: Scheiden van wonen en zorg

Niet blindstaren“Toch moeten zorgorganisaties zich ook weer niet blindsta-ren op de vermeende lage woonkwaliteit van het bestaande vastgoed”, relativeert Harry Moeskops. “Duitsland heeft een paar jaar geleden een soortgelijke omslag meegemaakt als wij. Daar bleken de moderne woonvoorzieningen in eerste instantie een wachtlijst te hebben. Maar als snel kwamen de oudere voorzieningen opnieuw in trek. Want als mensen de prijs zien die ze moeten gaan betalen, dan is die oude huis-vesting zo onaantrekkelijk niet meer.”

Alles overziend blijft het toch vooral een kwestie van etiket-ten plakken, merkt bestuurder Joop Bommer van Woonzorg-groep Samen op. “Wanneer het scheiden van wonen en zorg wordt doorgevoerd, dan labelen we onze woningen niet langer intramuraal maar extramuraal. Met de woningcor-poratie hebben we alvast afgesproken welke huurprijs we dan gaan betalen.” Directeur zorg en vastgoed Paul Mulder vertelt dat zijn organisatie Careyn eenzelfde soort afspraak heeft voor de huurcontracten. “Dat moet je wel regelen vóórdat je gaat bouwen”, waarschuwt hij. “Want als je een-maal aan het bouwen bent, dan ben je een gemakkelijke prooi in de prijsonderhandelingen.”

HelderheidOm dezelfde reden lijkt het niet verstandig te wachten tot alle stof is neergedaald in de discussie over het scheiden van wonen en zorg. Toch is het hard nodig dat het overheids-beleid helder wordt. Verschillende zorgorganisaties geven aan dat ze dreigen vast te lopen in het overleg met de woningcorporatie. De problemen spitsen zich toe op de normatieve huisvestingscomponent (NHC). “Er zijn natuur-lijk de nodige zorgorganisaties die bij wijze van spreken de gehele NHC als huur overmaken aan de corporatie. Vervol-gens komen ze erachter dat ze daar een deel van hadden moeten inhouden om hun eigen overhead van te betalen”, legt Michel van Rooyen uit.

“ Wij concludeerden dat we ons beter op de middeninkomens kunnen richten”

“ De snelheid en uitwerking van ontwikkelingen laten zich moeilijk voorspellen”

><

| 6

Ver

slag

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & MilieuAT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs

J.F. Kennedylaan 100

3741 EH Baarn

Postbus 168

3740 AD Baarn

T 31 (0)35 543 43 43

F 31 (0)35 543 43 44

E info@atosborne.nl

Kijk op onze website

voor meer informatie:

www.atosborne.nl

Ver

slag

<

Vastgoedrisicomanagement in de ouderenzorgWat is uw zorgambitie en hoe past uw huisvestingsstrategie hierbij? De wijze van financiering verandert, evenals de zorg-visie waarin de cliënt volwaardig lid is van de maatschappij. AT Osborne helpt u dit vraagstuk te beantwoorden, zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent.

AT OsborneAT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op. U kunt onze

consultants en managers inschakelen voor het vaststellen van uw zorg ambitie, huisvestingsadvies, de begeleiding van uw terreinontwikkeling of marktconsultatie, maar ook voor de volledige begeleiding van uw investeringsproject. 150 specialisten leveren alle denkbare diensten, van project- en procesmanagers tot experts op het gebied van techniek, financiën of juridische vraagstukken. Zij zijn snel en op uw maat inzetbaar. Meer weten? Kijk op www.atosborne.nl

| 7