1

Verduurzaming van vastgoed

Onderzoek naar fiscale kansen en risico’s

CONCEPT

Mastercourse Vastgoed Fiscaal

Erasmus Universiteit Rotterdam

Merijn Betjes

augustus 2019

2

1 Inhoudsopgave 1. Inhoudsopgave 2

2. Inleiding 3

2.1 Aanleiding 3

2.2 Probleemstelling 4

2.3 Indeling 4

3. Vennootschapsbelasting 5

3.1 Investeringsfaciliteiten 5

3.2 Fiscale beleggingsinstelling 9

4. Omzetbelasting 12

5. Energiebelasting 15

6. WOZ 18

7. Verhuurderheffing 21

8. Samenvatting en conclusies 22

Literatuurlijst 24

3

2 Inleiding 2.1 Aanleiding

“Hoewel de meeste fiscalisten zich vooral druk maken over BEPS, de vennootschapsbelasting en

andere internationale fiscale ontwikkelingen, zien we maatschappelijk een heel ander fiscaal

aandachtsgebied dat snel in opkomst is: de energie- en milieubelastingen”1

We stoten met zijn allen teveel CO2 uit. Die uitstoot draagt bij aan de opwarming van aarde en om de

opwarming te beperken, dienen we de CO2-uitstoot aanzienlijk te verminderen. In 2015 is in het

Klimaatakkoord van Parijs besloten om voor 2030 de opwarming te beperken tot ruim onder 2 graden

Celsius. De Nederlandse Klimaatwet bevat een streefdoel van 49% minder CO2-uitstoot in 2030 ten

opzichte van 1990 en een einddoel van 95% minder uitstoot in 2050. Om voor groot maatschappelijk

draagvlak te zorgen heeft het kabinet besloten om maatregelen om de uitstoot te beperken, vorm te

geven in een Klimaatakkoord. In het Klimaatakkoord zijn de maatregelen per sector opgedeeld,

waaronder de gebouwde omgeving.

In Nederland zijn gebouwen verantwoordelijk voor ongeveer 40% van de CO2-uitstoot.2 Een groot

deel van de uitstoot bestaat uit het verbruik van aardgas voor de verwarming van woningen en

kantoren en door het gebruik van elektriciteit. Een energielabel van een pand geeft met klassen aan

hoe energiezuinig een pand is in vergelijking met soortgelijke panden. Dit gaat van A (zeer zuinig) tot

en met G (zeer onzuinig). Naar mate een pand energiezuiniger wordt, zal de CO2-uitstoot afnemen.

Alle panden in Nederland naar energielabel A brengen betekent dus een aanzienlijke reductie aan

uitstoot.

Elk gebouw vraagt om een eigen aanpak om te verduurzamen. Hiervoor is voor gebouweigenaren en

-gebruikers een op maat gesneden aanpak nodig. Huurders willen een gezond gebouw dat aansluit bij

hun imago. Verhuurders willen gebouwen die niet lang leeg staan en snel verhuurd worden, een

hogere waarde hebben en waarvoor ook hogere huren kunnen worden gerekend. Beleggers maken

via verduurzaming hun vastgoedportefeuille toekomstbestendig. Voor de huurder zal de

energierekening afnemen als er meer energiebesparende maatregelen en technieken in een gebouw

worden toegepast.

Er zijn op dit moment al diverse dwingende maatregelen neergelegd in de wet- en regelgeving,

waaronder:

- Gebruikt een gebouw jaarlijks meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m3 gas? Dan

schrijft het Activiteitenbesluit voor dat de drijver van de inrichting energiebesparende

maatregelen moet nemen met een terugverdientijd van 5 jaar of korter. In veel gevallen

is de huurder de drijver van de inrichting. Deze maatregelen worden zijn per sector

vastgelegd. Er zijn erkende maatregelenlijsten voor kantoren, retail en bedrijfshallen.

- Gebruikt een instelling jaarlijks meer dan 200.000 kWh stroom of 75.000 m3 gas? Dan

kan de gemeente eisen dat een energiebesparingsonderzoek wordt uitgevoerd.

1 Kavelaars, P., Milieu moet: ook fiscaal, 8 juli 2019, WFR 2019/144

2 O.a. https://www.tno.nl/nl/aandachtsgebieden/bouw-infra-maritiem/roadmaps/buildings-

infrastructure/duurzame-gebouwen-naar-een-energieproducerende-gebouwde-omgeving/

4

- Bij de oplevering, verkoop of verhuur van een pand of het verlengen of vernieuwen van

de huurovereenkomst, is men verplicht een energielabel te overleggen. Voor kantoren

geldt per 1 januari 2023 dat minimaal energielabel C verplicht is.

- Nieuw te bouwen kantoren, bedrijfshallen, winkels en andere gebouwen moeten

voldoen aan de energieprestatie coëfficiënt (EPC). Deze wordt in de toekomst vervangen

door de Bijna Energie neutrale Gebouwen normen (BENG).

Verhuizing, renovatie of een gebouwtransactie is een natuurlijk moment om de stap tot

verduurzaming te zetten. Over een transactie wordt gesproken wanneer een nieuw huurcontract

wordt afgesloten, een koopovereenkomst wordt gesloten of een gebouw wordt opgeleverd.

Duurzaam vastgoed wordt de norm, zowel voor commercieel als maatschappelijk vastgoed. Maar ik

vraag me af of er bij alle verduurzamingsprojecten wel in voldoende mate aandacht is voor de fiscale

aspecten. Wat zijn de fiscale voordelen bij het verduurzamen van vastgoed? Welke

investeringsfaciliteiten zijn bijvoorbeeld beschikbaar? En wat zijn de fiscale risico’s? Wanneer is

bijvoorbeeld de energiebelasting van toepassing? De doelstelling van dit paper is om niet-limitatief

inzicht te verkrijgen in de fiscale aspecten rondom de verduurzaming van vastgoed.

2.2 Probleemstelling

Welke fiscale kansen en risico’s zijn er bij de verduurzaming van vastgoed?

Om de probleemstelling te kunnen beantwoorden, zijn een aantal deelvragen noodzakelijk:

- Welke faciliteiten zijn beschikbaar binnen de vennootschapsbelasting?

- Wat zijn de risico’s met betrekking tot de status van fiscale beleggingsinstelling?

- Welke kansen zijn er voor de btw te onderkennen?

- Wat zijn de gevolgen van verduurzaming voor de energiebelasting, WOZ en

verhuurderheffing?

- In hoeverre dient de huidige wetgeving aangepast te worden aan de tijd anno nu?

In dit paper wordt getracht de hoofdvraag te beantwoorden aan de hand van de wet- en regelgeving,

literatuur en jurisprudentie. Ik merk op dat dit paper tot stand is gekomen in enkele maanden.

Hierdoor valt niet te voorkomen om de inhoud en volledigheid, al dan niet op onderdelen, te

beperken. Ik heb de focus gelegd op een aantal voor de praktijk relevante actuele issues, met name

bij de plaatsing van zonnepanelen daar dit veel voorkomt.. Mijn onderzoek heeft als doel het creëren

van inzicht in en bewustwording over de actuele fiscale kansen en risico’s bij de verduurzaming van

vastgoed.

2.3 Indeling

In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de investeringsfaciliteiten binnen de

vennootschapsbelasting. Voorts komt de fiscale beleggingsinstelling aan de orde, in hoeverre vormt

verduurzaming een risico voor de status van fiscale beleggingsinstelling? In hoofdstuk 4 ga ik in op de

omzetbelasting, in het bijzonder de aftrek bij zonnepanelen. Hoofdstuk 5 staat stil bij de gevolgen van

verduurzaming voor de energiebelasting. Tot slot worden de WOZ en verhuurderheffing besproken.

Dit paper wordt afgesloten met een samenvatting en conclusies, waarin aan de orde komt in

hoeverre de huidige wetgeving nog wel past bij de hedendaagse tijd en ontwikkelingen?

5

3 Vennootschapsbelasting 3.1 Investeringsfaciliteiten

Bij een investering in nieuw of bestaand vastgoed biedt de fiscale wetgeving een aantal gunstige

fiscale faciliteiten voor energiebesparende dan wel milieuvriendelijke investeringen. Deze fiscale

faciliteiten dragen in belangrijke mate bij aan de financiële aantrekkelijkheid van duurzame

investeringen. Uiteraard bieden dergelijke faciliteiten soelaas indien een ondernemer een positief

bedrag aan belastbare winst geniet. Het gaat om de:

Energie investeringsaftrek (EIA)

Milieu investeringsaftrek (MIA)

Vrije afschrijving milieubedrijfsmiddelen (VAMIL)

Voor investeringen in duurzaam vastgoed zijn met name de EIA en de MIA relevant. Er zijn ook nog

enkele niet-fiscale subsidies beschikbaar, zoals de SDE+ en ISDE, maar die laat ik in dit paper verder

buiten beschouwing.

Energie investeringsaftrek

Het doel van de EIA is het stimuleren van investeringen in energiebesparende bedrijfsmiddelen of in

duurzame energie. De regeling is bedoeld voor ondernemers die in Nederland inkomsten- of

vennootschapsbelasting betalen en is gecodificeerd in artikel 3.42 Wet IB 2001. Via artikel 8 Wet Vpb

1969 vindt de EIA toepassing binnen de vennootschapsbelasting. Artikel 3.42, eerste lid, Wet IB 2001

luidt:

“Indien in een kalenderjaar in een onderneming die de ondernemer voor eigen rekening drijft, wordt

geïnvesteerd in niet eerder gebruikte bedrijfsmiddelen met betrekking waartoe op een door de

ondernemer gedaan verzoek door Onze Minister van Economische Zaken en Klimaat is verklaard dat

sprake is van energie-investeringen, en de ondernemer daarvoor bij de aangifte kiest, wordt een in

het derde lid aangewezen percentage van het bedrag aan energie-investeringen ten laste gebracht

van de winst over dat jaar (energie-investeringsaftrek).”

Onder investeren wordt verstaan het aangaan van verplichtingen ter zake van de aanschaffing of de

verbetering van een bedrijfsmiddel, alsmede het maken van voortbrengingskosten ter zake van een

bedrijfsmiddel, voorzover die verplichtingen en kosten op de belastingplichtige drukken.3 Een

bedrijfsmiddel is een goed dat voor het drijven van de onderneming wordt gebruikt. Anders dan

voorraad gaat een bedrijfsmiddel meer dan één productieproces mee. Voor de EIA behoort tot de

bedrijfsmiddelen niet bedrijfsmiddelen waarvan het investeringsbedrag minder bedraagt dan €

2.500.4 Het bedrijfsmiddel dient op de zogenoemde Energielijst te staan.

5 Voor 2019 bedraagt de

aftrek 45% van het investeringsbedrag, lager dan de 54,5% voor 2018. De kosten van een advies ter

zake van energiebesparende maatregelen in gebouwen mag ook worden meegenomen.6

3 Artikel 3.43 lid 1 Wet IB 2001

4 Artikel 3.45 lid 4 onder b Wet IB 2001

5 https://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/energie-investeringsaftrek-eia/energielijst/energielijst-2019

6 Artikel 3.42 lid 5 Wet IB 2001

6

Blijkens de jurisprudentie7 is het van belang om de investering tijdig te melden bij de Rijksdienst voor

Ondernemend Nederland (RVO). Artikel 3, eerste lid, Uitvoeringsregeling energie-investeringsaftrek

2001 luidt:

“De aanmelding bedoeld in artikel 3.42, zesde lid, van de wet van de aangegane verplichtingen of de

gemaakte voortbrengingskosten ter zake van een investering als bedoeld in artikel 2 moet binnen een

termijn van drie maanden plaats vinden. Deze termijn vangt aan:

a. met betrekking tot verplichtingen: bij het aangaan van de verplichtingen;

b. met betrekking tot voortbrengingskosten: bij de aanvang van het kalenderkwartaal volgend op dat

waarin de kosten zijn gemaakt of, indien het bedrijfsmiddel of onderdeel ter zake waarvan de kosten

zijn gemaakt in het kalenderkwartaal in gebruik is genomen, bij de ingebruikneming van het

bedrijfsmiddel respectievelijk het onderdeel.”

Na het tijdig melden van de investering dient de EIA te worden opgegeven in de aangifte. De

Belastingdienst beslist uiteindelijk over de aangifte. De EIA blijft vooralsnog tot 1 januari 2024 van

kracht.

De ondernemer dan wel de vennootschap waar de onderneming en het vastgoed onderdeel van

uitmaken, kunnen gebruik maken van de EIA. Enkel vastgoedbeleggers die een onderneming drijven

kunnen gebruik maken van de faciliteiten. De grens tussen ondernemen en beleggen bij vastgoed is

niet altijd even duidelijk, gemakshalve verwijs ik naar de jurisprudentie ter zake de

bedrijfsopvolgingsregeling en box 3 versus box 1. Dus bij de eigenaar van bijvoorbeeld een verhuurd

kantoorgebouw is allereerst de vraag gerechtvaardigd of zij een onderneming drijven. De beoordeling

hiervan valt buiten de afbakening van het onderwerp van dit paper.

Indien de EIA is toegepast en het bedrijfsmiddel binnen vijf jaar na het begin van het kalenderjaar

waarin de investering heeft plaatsgevonden wordt vervreemd, dient er een desinvesteringsbijtelling

plaats te vinden als de overdrachtsprijs meer dan € 2.300,- bedraagt. Deze bijtelling vindt plaats in het

jaar van de vervreemding en wordt berekend over maximaal het bedrag waarover de

investeringsaftrek is genoten, tegen hetzelfde percentage.

Ik heb onderzocht hoe de EIA uitwerkt bij een tweetal in de huidige praktijk voorkomende

investeringen op het gebied van verduurzaming:

Verbetering van de energieprestatie van een bestaand bedrijfsgebouw (energielabel)

Het monteren van LED-verlichting

Bij het verbeteren van de energieprestatie van een bestaand bedrijfsgebouw moet door het pakket

van energie-investeringen de prestatie minimaal voldoen aan label B en met minimaal drie labels zijn

verbeterd (bijvoorbeeld van F naar B). Het maximum investeringsbedrag dat voor EIA in aanmerking

komt bedraagt € 75 per m2 bruto vloeroppervlakte per labelsprong. Per 1 januari 2023 moet elk

kantoor groter dan 100 m2 minimaal energielabel C hebben. Voldoet het pand dan niet aan de eisen,

dan mag het pand per 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt. Deze verplichting staat

in het Bouwbesluit. Het is in dit kader raadzaam om, bij het voldoen aan de verplichting per 2023,

voortijdig te toetsen of bij bepaalde investeringen wordt voldaan aan de voorwaarden voor het

verkrijgen van de EIA. Met het verkrijgen van de EIA dalen in feite de netto kosten.

Het monteren van LED-verlichting in bestaande gebouwen vindt op dit moment al regelmatig plaats.

De Energielijst maakt onder andere onderscheid in een LED-verlichtingssysteem (armaturen, met een

maximum investeringsbedrag dat voor EIA in aanmerking komt van € 25,- per 1000 lumen door de

7 O.a. Gerechtshof Den Bosch 2 juli 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BO1891

7

armatuur gegenereerde lichtstroom) en een LED-buis systeem (buizen, met een maximum

investeringsbedrag dat voor EIA in aanmerking komt van € 20,- per LED-buis).

Voorbeeld EIA

Een ondernemer investeert dit jaar € 100.000 in een nieuw bedrijfsmiddel dat voldoet aan de

Energielijst. De fiscale winst voor toepassing van de EIA bedraagt € 2.500.000. Als de ondernemer

geen aanspraak maakt op de EIA, dan is de verschuldigde vennootschapsbelasting € 613.000.

Toepassing van de EIA levert een aftrekpost op van 45% van € 100.000 = € 45.000,-. De fiscale winst

na toepassing van de EIA bedraagt € 2.455.000. De verschuldigde vennootschapsbelasting neemt

hierdoor af naar € 601.750. Een belastingbesparing van € 11.250,-, 11% besparing op de investering.

Tot slot, bij het claimen van de EIA bij zonnepanelen speelt nog de vraag of zonnepanelen op een dak

roerend of onroerend zijn. Op de Energielijst komen zonnepanelen voor elektriciteitsopwekking voor,

maar ontbreken investeringen in een gebouw. Dit zou betekenen dat als de ondernemer investeert in

zonnepanelen die roerend zijn de EIA wel kan worden verkregen, maar zijn ze onroerend dan vervalt

dus mogelijkerwijs het recht op de EIA.8

Milieu investeringsaftrek

De MIA is een aan de EIA vergelijkbare regeling en is opgenomen in artikel 3.42a Wet IB 2001:

“1 Indien in een kalenderjaar in een onderneming die de ondernemer voor eigen rekening drijft, wordt

geïnvesteerd in niet eerder gebruikte bedrijfsmiddelen die zijn aangewezen als milieu-investeringen,

en de ondernemer daarvoor bij de aangifte kiest, wordt een in het derde lid aangewezen percentage

van het bedrag aan milieu-investeringen in de onderscheiden categorieën ten laste gebracht van de

winst over dat jaar (milieu-investeringsaftrek).”

Deze regeling beoogt investeringen in bepaalde bedrijfsmiddelen te bevorderen die van belang zijn

voor het milieu. Afhankelijk van het soort bedrijfsmiddel bedraagt de MIA 36, 27 of 13,5% van het

bedrag aan milieu-investeringen. Het toe te passen percentage wordt bepaald door de categorie in de

Milieulijst, waarin het betreffende bedrijfsmiddel valt. Ook in 2019 kan gebruik worden gemaakt van

de MIA voor een duurzaam gerenoveerd of nieuw gebouw indien deze is gecertificeerd conform

BREEAM-NL. Steeds meer panden in Nederland verkrijgen een BREEAM-certificaat en komen dus in

aanmerking voor de MIA. Het is niet mogelijk om voor hetzelfde bedrijfsmiddel zowel de EIA als de

MIA tegelijk te verkrijgen.9

Bij het toepassen van de EIA en de MIA op duurzame investeringen in vastgoed dient men zich te

realiseren dat verschillende fiscale en niet-fiscale factoren elkaar onderling beïnvloeden. Het doen van

een duurzame investering is op zichzelf een niet-fiscale en technische handeling, die echter wel

bepaalt in hoeverre het mogelijk is om de toepassing van de EIA en de MIA te kunnen claimen. Zo

werd door het Gerechtshof Den Haag de MIA bij een investering van € 1.000.000 geweigerd, omdat

deels niet-gecertificeerd hout was gebruikt.10

8 Besluit 8 maart 2006, nr. CPP2005/2313M

9 Artikel 3.42a lid 6 Wet IB 2001

10 Gerechtshof Den Haag, 7 juli 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:1988 (bekrachtigd door de Hoge Raad

ECLI:NL:HR:2016:1355)

8

Een andere maatregel is de willekeurige afschrijving voor milieu-investeringen (Vamil), gecodificeerd

in artikel 3.31 wet IB 2001. De Vamil houdt in dat een belastingplichtige de investering op een

willekeurig moment mag afschrijven, voor maximaal 75%. De overige 25% dient regulier te worden

afgeschreven. Hierdoor kan de fiscale winst in het boekjaar van de investering aanzienlijk worden

teruggebracht. De afschrijvingsbeperking voor gebouwen uit artikel 3.30a Wet IB 2001 is op milieu-

bedrijfsmiddelen niet van toepassing. Het is derhalve toegestaan om door te gaan met fiscaal

afschrijven als de bodemwaarde is bereikt.

Herinvesteringsreserve

Tot slot sta ik nog even stil bij de herinvesteringsreserve (hierna: HIR), met name bij een uitspraak

van het Gerechtshof Den Bosch over het aanwenden van de HIR bij de aankoop van een

zonnepaneleninstallatie. De HIR is neergelegd in artikel 3.54 Wet IB 2001:

“1 Indien bij vervreemding van een bedrijfsmiddel de opbrengst de boekwaarde van het

bedrijfsmiddel overtreft, kan bij het bepalen van de in het kalenderjaar genoten winst het verschil

gereserveerd worden en blijven tot vermindering van de in aanmerking te nemen aanschaffings- of

voortbrengingskosten van bedrijfsmiddelen die in het jaar van vervreemding of in de daarop volgende

drie jaren worden aangeschaft of voortgebracht, indien en zolang het voornemen tot herinvestering

van de opbrengst bestaat (herinvesteringsreserve).”

Bij de verkoop van een bedrijfsmiddel voor een prijs boven de boekwaarde wordt de boekwinst in

principe belast. Om te voorkomen dat door deze belastinglast de aankoop van een nieuw

bedrijfsmiddel niet kan worden gefinancierd, kan onder voorwaarden de boekwinst worden uitgesteld

door vorming van een HIR.

De belangrijkste eis voor het vormen van een HIR is dat het voornemen bestaat om binnen drie jaar

na vervreemding van het bedrijfsmiddel te herinvesteren. Bij aankoop van een nieuw bedrijfsmiddel

wordt de HIR afgeboekt van de aanschafprijs, waardoor het nieuwe bedrijfsmiddel tegen een lagere

fiscale waarde wordt geactiveerd. Hierdoor is de toekomstige lagere fiscale afschrijving gelijk aan de

niet in aanmerking genomen boekwinst.

Indien de HIR wordt aangewend voor een nieuw bedrijfsmiddel waarop niet of in meer dan tien jaar

wordt afgeschreven, geldt als aanvullende eis dat het nieuwe bedrijfsmiddel economisch dezelfde

functie dient te vervullen als het vervreemde bedrijfsmiddel (vervangingseis). Indien het nieuwe

bedrijfsmiddel in maximaal tien jaar zal worden afgeschreven, geldt deze vervangingseis niet.

Onlangs moest Hof Den Bosch11

oordelen of de HIR die was gevormd bij de verkoop van melkquota

mag worden aangewend bij de aankoop van een zonnepaneleninstallatie. Aangezien de melkquota en

de zonnepaneleninstallatie niet dezelfde economische functie vervullen, stond centraal of de nieuwe

zonnepaneleninstallatie één bedrijfsmiddel vormt waarover in meer dan tien jaar pleegt te worden

afgeschreven.

Net als de rechtbank oordeelt het hof dat de onderdelen van de zonnepaneleninstallatie onvoldoende

zelfstandig zijn, waardoor sprake is van één bedrijfsmiddel. Vervolgens oordeelt het hof dat

belanghebbende niet voldoende heeft kunnen onderbouwen dat de levensduur (en daarmee de

afschrijvingstermijn) van de zonnepaneleninstallatie maximaal tien jaar is. Het hof komt daarom tot de

conclusie dat de HIR niet kan worden afgeboekt van de aanschafkosten van de

zonnepaneleninstallatie.

11 Gerechtshof Den Bosch 11 januari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:77

9

Voor een herinvestering waarbij niet wordt voldaan aan de vervangingseis is de afschrijvingstermijn

van het nieuwe bedrijfsmiddel cruciaal. Dit arrest van het hof benadrukt dat een afschrijvingstermijn

van maximaal tien jaar door een belastingplichtige voldoende moet worden onderbouwd om gebruik

te kunnen maken van de gevormde HIR. Zo niet, dan valt de HIR na drie jaar alsnog vrij in de winst.

3.2 Fiscale beleggingsinstelling

Voor lichamen met de status van fiscale beleggingsinstelling (hierna: FBI) geldt een bijzondere

regeling, neergelegd in artikel 28 van de Wet Vpb 1969. De wetgever heeft gekozen voor een stelsel

waarbij de fiscale winst van beleggingsinstellingen in principe wordt belast naar een nultarief.

Voorwaarde is dat de uitdeelbare winst wordt doorgegeven aan de aandeelhouders

(dooruitdelingsverplichting). De gedachte is dat zo het lopende rendement op de beleggingen bij de

aandeelhouder in de belastingheffing wordt betrokken. Even de hoofdpunten op een rij:

De fiscale beleggingsinstelling is een NV, BV, fonds voor gemene rekening of een daarmee

vergelijkbaar lichaam dat is opgericht of aangegaan naar het op de BES-eilanden geldende

recht alsmede het recht van Aruba, Curaçao, Sint Maarten, een lidstaat van de EU of een

verdragsstraat waarvan het belastingverdrag voorziet in een antidiscriminatiebepaling;

Het nultarief is van toepassing, dus in feite is geen vennootschapsbelasting verschuldigd;

De winst moet binnen acht maanden na afloop van het boekjaar worden uitgekeerd;

Fiscale beleggingsinstellingen hebben de mogelijkheid een herbeleggingsreserve te vormen;

Fiscale beleggingsinstellingen hebben geen recht op een investeringsaftrek en kunnen geen

beroep doen op de deelnemingsvrijstelling;

Aan de financiering van de beleggingen zijn voorwaarden verbonden.

Een lichaam kan pas als FBI worden aangemerkt als aan de wettelijke eisen met ingang van een

bepaald boekjaar is voldaan. Aan het einde van het voorafgaande boekjaar worden alle bezittingen op

de waarde in het economische verkeer gewaardeerd en de daaruit voortvloeiende winst wordt nog

tegen het reguliere tarief belast.

In het Belastingplan 2019 was opgenomen dat door de afschaffing van de dividendbelasting een FBI

niet meer direct zou mogen beleggen in Nederlands vastgoed. Als deze maatregel namelijk niet was

meegenomen, zou bij buitenlandse beleggers in FBI’s het Nederlandse heffingsrecht verloren gaan

over resultaten uit in Nederland gelegen vastgoed. Maar aangezien de dividendbelasting mag blijven

is nu de directe aanleiding voor deze maatregel vervallen. FBI’s die Nederlands vastgoed bezitten

blijven dus voorlopig Nederlandse dividendbelasting verschuldigd.

Een essentiële voorwaarde bij de FBI-status is dat doel (omschrijving in de statuten) en feitelijke

werkzaamheden van het lichaam moeten bestaan uit het beleggen van vermogen. Beleggen is het

beogen van de verkrijging van waardestijging en rendement dat bij normaal vermogensbeheer kan

worden verwacht. Er is geen sprake van beleggen wanneer de arbeid naar haar aard en relatieve

omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, die het aan

een belegger normaliter opkomende rendement te boven gaan. De passieve verhuur van vastgoed

kwalificeert in beginsel als beleggen. De Belastingdienst hanteert als uitgangspunt dat beleggen in

vastgoed beperkt is tot “buy-and-hold”. Aldus gericht op langetermijnverhuur, geen verkoop en

zonder ondernemingsmatige risico’s te lopen. Toename van het aandeel “arbeid” kan leiden tot het

drijven van een onderneming in plaats van beleggen.

10

Onder beleggen wordt ingevolge artikel 28, derde lid, onderdeel b, Wet Vpb 1969 ook verstaan het

investeren in een verbetering of uitbreiding van vastgoed, ingeval de investering minder bedraagt dan

30% van de WOZ-waarde van dat vastgoed (safe haven). Op grond van deze bepaling kan een

beleggingsfonds een bestaand of nieuw pand voor een gemaximeerd bedrag herontwikkelen. Er kan

ook nog steeds sprake zijn van beleggen als de activiteiten binnen de sfeer van normaal

vermogensbeheer blijven, bij een investering die groter is dan 30% van de WOZ-waarde. Voorts is

het mogelijk dat een FBI aandelen houdt in een normaal belaste ontwikkelingsdochter.12

Een FBI kan

een dergelijke dochter oprichten en besturen die vastgoed ontwikkelt ten behoeve van de FBI of een

daarmee verbonden lichaam. Ontwikkeling voor derden is dus niet mogelijk. Daarnaast is het

toegestaan voor een FBI die in vastgoed belegt, om aandelen te houden in een (andere) normaal

belaste servicedochter.13

Deze dochter mag zich bezighouden met werkzaamheden die van

bijkomstige aard zijn. De parlementaire geschiedenis noemt de volgende activiteiten:14

“Gelet op de toegenomen eisen in de markt zowel in Nederland als in het buitenland en gelet op het

gelijke speelveld voor buitenlandse vastgoedactiviteiten wordt voorgesteld dat beleggingsinstellingen

indirect de mogelijkheid krijgen bijkomstige werkzaamheden te verrichten die rechtstreeks verband

houden met het aanhouden en verhuren van vastgoed zonder de status van fbi te verliezen. Daarbij

kan gedacht worden aan het verzorgen van bepaalde facilitaire diensten aan huurders zoals

schoonmaakdiensten, het verzorgen van de catering, receptie of vergaderservice, het uitbaten van

een inpandige horecagelegenheid in een kantoorpand gericht op het bedienen van de

kantoorpopulatie van het desbetreffende kantoorpand of de actieve exploitatie van billboards of

televisieschermen op of binnen het verhuurde beleggingsobject. In bijzondere gevallen kan onder

bijkomstige werkzaamheden ook worden begrepen het leveren van warmte en koude uit een

zogenoemde WKO-installatie (warmte- en koudeopslag) aan derden in de directe omgeving of het

leveren van overtollige energie uit een PV-installatie (zonne-energie) aan het elektriciteitsnet indien

blijkt dat dit voor de verhuur noodzakelijk is, bijvoorbeeld in geval van overcapaciteit of in verband met

milieueisen.”

Een activiteit kwalificeert als meer dan beleggen indien het doel is om een afzonderlijke

inkomstenstroom te genereren of sprake is van risico’s die een verhuurder traditioneel niet loopt.

Indien een FBI in de loop van een jaar niet langer voldoet aan één of meer van de voorwaarden,

verliest zij haar status met ingang van het boekjaar waarin zij niet langer aan de voorwaarden voldoet.

Indien zij niet tijdig voldoet aan de uitdelingsverplichting, verliest zij echter de status met ingang van

het jaar waarop de uit te delen winst betrekking heeft.

De vraag die in mij opkomt met betrekking tot vastgoed FBI’s, is in hoeverre de verduurzaming van

vastgoed kan leiden tot verlies van de FBI-status? Ik denk aan het plaatsen van zonnepanelen

waarmee elektriciteit wordt opgewekt met name ten behoeve van de huurder(s). Dit gebeurt in de

huidige praktijk namelijk regelmatig.

De investering in zonnepanelen, uitgaande dat de eigenaar/FBI de panelen aanschaft, plaatst en

behoudt, zal naar ik aanneem minder bedragen dan 30% van de WOZ-waarde. Kan een dergelijke

duurzaamheidsinvestering kwalificeren als investeren in een verbetering van vastgoed?

12 Artikel 28 lid 3 onderdeel a Wet Vpb

13 Artikel 28 lid 3 onderdeel e Wet Vpb

14 Memorie van Toelichting Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Overige

fiscale maatregelen 2014), 33 753, nr. 3

11

Uit de parlementaire geschiedenis kan het volgende worden opgemaakt:15

“De grens tussen het uitvoeren van (groot) onderhoud en projectontwikkeling kan niet altijd duidelijk

worden getrokken. Om te voorkomen dat ook bij beperkte investeringen discussie ontstaat over de

vraag of sprake is van ontwikkeling van een bepaald vastgoed, is in onderdeel b van het derde lid een

zogenoemde 'safe haven' opgenomen. Die houdt in dat aangenomen wordt dat steeds sprake is van

beleggen wanneer de investering in een verbetering of uitbreiding van vastgoed minder bedraagt dan

30% van de WOZ-waarde van het desbetreffende vastgoed voorafgaande aan de aanvang van die

werkzaamheid. In dit verband is gekozen voor de WOZ-waarde, omdat deze waarde een periodiek en

geobjectiveerd inzicht verschaft in de waarde van het vastgoed. Als de investering boven de

genoemde 30% uitkomt, wil dat overigens niet automatisch zeggen dat sprake is van

projectontwikkeling. Die vraag zal elke keer zelfstandig moeten worden beantwoord.”

In beginsel kwalificeert mijns inziens een verhuurd pand voorzien van zonnepanelen als beleggen dan

wel als passieve verhuur. De investering in de zonnepaneleninstallatie valt onder normaal

vermogensbeheer dan wel onder de safe haven bepaling ingevolge artikel 28, lid 3, onderdeel b, Wet

Vpb 1969. Het verhuren van het dak aan derde die daar vervolgens zonnepanelen op plaatst en deze

exploiteert kan eveneens worden aangemerkt als beleggen dan wel passieve verhuur.

Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen met betrekking tot de verhuur van vastgoed bestaat

bij vastgoedbeleggingsinstellingen in toenemende mate behoefte aan het (ook) kunnen aanbieden

van bijkomstige activiteiten. Hierbij kan gedacht worden aan het verzorgen van bepaalde facilitaire

diensten voor huurders als schoonmaakdiensten of het verzorgen van de catering, receptie of

vergaderservice. Toegestaan wordt dat een FBI dergelijke bijkomstige werkzaamheden, voor zover

deze rechtstreeks verband houden met het beleggen in vastgoed door de FBI, mag onderbrengen in

een belaste dochtervennootschap. De belastbare vergoeding voor bijkomstige activiteiten die de

dochter verricht, moet worden vastgesteld op basis van zakelijke voorwaarden, zoals die ook tussen

onafhankelijke partijen zouden worden vastgesteld.

Met betrekking tot de opwekking en levering van de elektriciteit zijn een aantal situaties te

onderscheiden. Indien alle opgewekte elektriciteit wordt geleverd aan de huurders en wordt

afgerekend op basis van het werkelijke verbruik per huurder (bemetering) lijkt het goed mogelijk om

dit nog vanuit de FBI te doen. Zekerheidshalve acht ik het raadzaam om dergelijke activiteiten toch te

laten plaatsvinden via een normaal belastingplichtige dochtervennootschap.

Er ontstaat risico indien er sprake is van terugleveren aan het net. Als de levering aan het net

incidenteel plaatsvindt en in relatief kleine hoeveelheden, adviseer ik ervoor te kiezen om de

elektralevering via een belaste dochtervennootschap te laten verlopen. De terugleveringen kunnen

beschouwd worden als bijkomstige werkzaamheden, bijkomstig aan de verhuur van het vastgoed.

Indien de levering aan het net structureel is en in relatief grote hoeveelheden, derhalve per saldo

vrijwel altijd terugleveren, kunnen zelfs vraagtekens worden gezet bij de route via een belaste

dochtervennootschap. Er is in feite dan sprake van opwekking ten behoeve van derden zonder dat de

werkzaamheden nog als bijkomstig kunnen worden aangemerkt. De oplossing kan dan zijn om het

dak te verhuren aan een derde. In de praktijk kan deze situatie voorkomen bij panden die goed

geschikt zijn voor veel zonnepanelen, maar waar het verbruik relatief laag is (bijvoorbeeld logistiek).

15 MvT, Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 5. / Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 7, p. 4.

12

4 Omzetbelasting Op 20 juni 2013 oordeelde het Hof van Justitie in de zaak Fuchs

16 dat particulieren met zonnepanelen

als ondernemer voor de omzetbelasting kunnen worden aangemerkt. Als gevolg van dit arrest

worden particulieren die zonnepanelen hebben geplaatst op het dak van hun woning en de

opgewekte energie aan het elektriciteitsnet leveren, als belastingplichtige ondernemer beschouwd.

In dat geval kunnen zij de btw op de aanschaf en installatie van zonnepanelen terugvragen bij de

Belastingdienst. Dit wordt in de praktijk veelvuldig gedaan.

Nader onderzoek wijst uit dat er gronden bestaan om het aftrekrecht van btw verder uit te breiden, te

weten met betrekking tot een deel van de btw over de bouwkosten van de woning. We gaan terug

naar november 2017. In een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden17

heeft de eigenaar van

een nieuwbouwwoning de omzetbelasting die hem in verband met de bouw van de woning in

rekening is gebracht als voorbelasting in aftrek gebracht. De bewoner stelt dat door het plaatsen van

niet-geïntegreerde zonnepanelen het zakelijk gebruik van de woning is gewijzigd. De opgewekte

elektriciteit voor zover die door de bewoner niet wordt verbruikt, wordt geleverd aan de

energiemaatschappij. De grond en de woning hebben, volgens de bewoner, door de plaatsing een

dragende functie voor de zonnepanelen verkregen en worden daardoor (meer) zakelijk gebruikt. Het

Hof is allereerst van oordeel van de woning en de zonnepanelen voor de btw als zelfstandige

goederen dienen te worden beschouwd. Dit laat volgens het Hof onverlet dat door de bevestiging

van de panelen aan de woning het gebruik kan wijzigen. Een deel van het dak heeft een extra

zakelijke functie verkregen en wordt nu ook gebruikt voor de ondersteuning van de zonnepanelen.

Het deel van het dak waarop de zonnepanelen daadwerkelijk zijn bevestigd staat ten dienste van de

energie-opwekking. Om het percentage zakelijk gebruik te berekenen, neemt het Hof de vierkante

meters van het dakvlak waarop de panelen bevestigd zijn mee in relatie tot het totaal aantal vierkante

meters. Bij deze wijze van berekening worden die onderdelen van de woning die dienstig zijn (o.a.

muren, fundering, etc.) naar evenredigheid toegerekend. Tegen deze uitspraak heeft de

Belastingdienst cassatie ingesteld, navraag leert dat dit arrest dit jaar wordt verwacht.

In 2018 beslist de Rechtbank Zeeland-West-Brabant18

anders. De Rechtbank is van oordeel dat de

geïntegreerde zonnepanelen na installatie als bestanddelen deel zijn gaan uitmaken van de woning.

De geïntegreerde panelen hebben na installatie hun fysieke en economische eigenschappen verloren

en leiden tot een duurzame waardevermeerdering van de woning. De rechtbank staat geen aftrek

toe. Dit zou tot de tussenconclusie kunnen leiden dat bij niet-geïntegreerde zonnepanelen wel recht

bestaat op aftrek van een deel van de btw op de bouwkosten en bij geïntegreerde niet.

De Rechtbank Gelderland19

buigt zich in 2018 over een tussenvariant. De zonnepanelen zijn

verzonken in het dak, maar zij hebben niet de functie van dakbedekking. In de kern betoogt eiser in

deze procedure dat het gehele nieuwgebouwde pand ten dienste staat aan en bestemd is voor de

opwekking van energie en verzoekt daarom alle btw op de bouwkosten in aftrek te brengen. Dit

wordt niet door de Rechtbank gevolgd. De woning is namelijk gebouwd om in te wonen.

16 HvJ EU 20 juni 2013, C-219/12

17 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10387

18 Rechtbank Zeeland-West-Brabant 1 februari 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:933

19 Rechtbank Gelderland 9 april 2018, ECLI:NL:RBGEL:2018:1612

13

De omstandigheid dat het exploiteren van zonnepanelen btw-ondernemerschap oplevert, leidt er niet

toe dat de gehele woning moet worden gezien als een energiecentrale. Wel volgt de Rechtbank het

oordeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit november 2017 (zie hierboven). Aldus

gedeeltelijk aftrek van btw op de bouwkosten. Mijns inziens een logische uitspraak.

In 2019 gaat ook de Rechtbank Zeeland-West-Brabant om en oordeelt, in lijn met het Hof uit

november 2017, dat ook bij geïntegreerde zonnepanelen btw-aftrek op de bouwkosten bestaat. De

Rechtbank Gelderland20

en Noord-Nederland21

beslissen in 2019 eveneens in gelijke zin.

In mei 2019 haalt het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een streep door de uitspraak van de

Rechtbank Gelderland van 9 april 2018.22

Het Hof is van oordeel dat een rechtstreeks en onmiddellijk

verband tussen de levering van energie via de zonnepanelen en de aanschaf van het perceel en de

bouw van de woning ontbreekt. De plaatsing van de zonnepanelen geeft geen recht op aftrek van

btw die drukt op de bouw van de woning en de aanschaf van het perceel. Ook hiertegen loopt op

basis van mijn informatie cassatie.

Er zijn op dit moment derhalve twee uiteenlopende uitspraken van hetzelfde hof. De ene gaat over

niet-geïntegreerde zonnepanelen en de ander over geïntegreerde panelen die niet de functie van

dakbedekking hebben. Ik mag hopen dat de Hoge Raad duidelijkheid schept over beide situaties,

zodat de praktijk niet met vragen blijft zitten. Naar mijn mening is het niet goed verdedigbaar om alle

btw op de bouwkosten in aftrek te brengen, maar is het wel gerechtvaardigd om een (beperkt)

gedeelte van de btw over de bouwkosten in aftrek toe te laten. Er dient natuurlijk wel sprake te zijn

van een nieuwbouw- dan wel verbouwsituatie, waarbij vanuit een aannemer btw in rekening wordt

gebracht. Reeds voor de start van de (ver)bouwwerkzaamheden houdt een eigenaar rekening met

plaatsing van de panelen en zorgt er derhalve voor dat zijn woning daarvoor geschikt wordt gemaakt.

Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat de eigenaar het dak waar de zonnepanelen worden geplaatst

laat verstevigen of een dakvlak bewust niet laat voorzien van dakkapellen om ruimte voor de panelen

te creëren in een zo gunstig mogelijke positie. Daarnaast verstrekken gemeenten geen

omgevingsvergunning meer zonder te voldoen aan een energieprestatienorm, hetgeen er op

neerkomt dat niet meer aan zonnepanelen kan worden ontkomen. Op basis van het vorenstaande is

mijns inziens een rechtstreeks en onmiddellijk verband tussen de levering van energie via de

zonnepanelen en de bouw van (een gedeelte van) de woning aannemelijk. Zonder de bouw van de

woning kunnen de panelen niet geplaatst worden.

Bij de behandeling van deze materie, die met name ziet op particulieren, komt bij mij de vraag op in

hoeverre deze jurisprudentie doorwerkt naar rechtspersonen met residentieel dan wel commercieel

vastgoed. Denk aan een vastgoedbelegger die vrijgesteld van btw verhuurt aan een verzekeraar of

een woningcorporatie die verhuurt aan een particulier.

Onderzocht dient te worden of de verhuur van zonnepanelen die zijn geplaatst op een onroerende

zaak die btw-vrijgesteld wordt verhuurd een zelfstandige (met btw-belaste) prestatie vormt. Dit leidt

er namelijk toe dat de verhuurder recht heeft op aftrek van voorbelasting. Zo niet, dan gaat de

verhuur van de panelen op in de verhuur van het pand en wordt het in feite meegetrokken in de

vrijgestelde sfeer. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant23

heeft eind 2018 geoordeeld dat de verhuur

van zonnepanelen een afzonderlijke prestatie is. Daarbij heeft de Rechtbank onder meer van belang

geacht dat er een afzonderlijke huurovereenkomst en vergoeding met betrekking tot de panelen is

overeengekomen. Het kan dus, afhankelijk van hoe de constructie is vormgegeven, een aparte

prestatie voor de btw vormen.

20 Rechtbank Gelderland 18 maart 2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:1163

21 Rechtbank Noord-Nederland 2 mei 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:1927

22 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3986

23 Rechtbank Zeeland-West-Brabant 6 december 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:6701

14

Wordt de verhuur van zonnepanelen gezien als een zelfstandige prestatie (los van de verhuur), dan is

er btw verschuldigd over de vergoeding die wordt ontvangen van huurders van de woningen. Dit

betekent dus ook dat de btw op de aanschaf, installatie en onderhoud alsmede - wellicht – op een

deel van de bouwkosten in aftrek kan worden gebracht. Hierbij spelen wel een aantal elementen een

rol, zoals:

Is sprake van geïntegreerde of niet-geïntegreerde panelen?

Is er een afzonderlijke huurovereenkomst met de huurder gesloten voor de verhuur van de

panelen?

Op welke wijze wordt de vergoeding voor de zonnepanelen in rekening gebracht?

Uitgaande van een zelfstandige btw-belaste prestatie is het op grond van de huidige jurisprudentie

goed verdedigbaar om, ook bij rechtspersonen met residentieel dan wel commercieel verhuurd

vastgoed, een deel van de btw op de (ver)bouwkosten in aftrek te brengen. Mijns inziens een extra

reden voor een verhuurder om voortijdig aandacht te hebben op welke wijze en tegen welke

voorwaarden het vastgoed wordt voorzien van zonnepalen.

15

5 Energiebelasting Op Rijksoverheid.nl is het volgende opgenomen over energiebelasting en zonnepanelen:

“Burgers en bedrijven die zelf elektriciteit opwekken met zonnepanelen en die elektriciteit zelf

verbruiken, hoeven over de zelf opgewekte elektriciteit geen energiebelasting te betalen.

Let op: als u zonnepanelen heeft en stroom levert aan uw energieleverancier, wordt u door de

Belastingdienst gezien als ondernemer voor de omzetbelasting. Meer informatie over het betalen van

omzetbelasting door eigenaren van zonnepanelen vindt u op de website van de Belastingdienst.

Verhuurders die zonnepanelen op een huurwoning plaatsen en daarmee elektriciteit leveren aan de

huurder, krijgen ook vrijstelling van energiebelasting. De vrijstelling geldt alleen voor de stroom die

met de zonnepanelen is opgewekt.”

In de praktijk blijken zonnepanelen regelmatig in aanmerking te komen met energiebelasting. Zijn

partijen zich hier voldoende bewust van? De kern komt erop neer dat degene die met behulp van

zonnepanelen elektriciteit opwekt en deze elektriciteit levert aan een verbruiker, in feite de rol van

energieleverancier heeft verkregen.

Op grond van de Wet belastingen op milieugrondslag (hierna: Wbm) wordt energiebelasting geheven

over de levering van aardgas en elektriciteit via een aansluiting aan de verbruiker. Degene die de

levering verricht is in beginsel belastingplichtig en zal (maandelijks) aangifte moeten doen. Normaliter

zijn in Nederland de energieleveranciers belastingplichtig. Zij brengen de energiebelasting in rekening

bij hun klanten en dragen het af aan de Belastingdienst. Vergelijk energiebelasting in dat opzicht met

de btw.

Het begrip “aansluiting” is in artikel 47, eerste lid, Wbm gedefinieerd als een aansluiting van een in

Nederland gelegen onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, onderdelen a tot en met e, van de Wet

waardering onroerende zaken op een Nederlands distributienet waaruit elektriciteit of aardgas aan de

verbruiker wordt geleverd; een aansluiting kan bestaan uit een of meer leveringspunten. Er is dus een

koppeling aangelegd met de Wet WOZ. Energiebelasting kent een degressieve tariefstaffel; hoe

hoger het verbruik hoe lager het tarief per kWh/m3.

Bij het verduurzamen van vastgoed door middel van het plaatsen van zonnepanelen op een pand,

vindt de opwekking (en levering) van elektriciteit plaats ‘achter de aansluiting’, namelijk achter het

WOZ-object. Hier heeft de wetgever in voorzien in artikel 50, derde lid, onderdeel a, Wbm:

“De belasting wordt voorts geheven ter zake van de levering, anders dan via een aansluiting, van

aardgas of elektriciteit aan de verbruiker, of van aardgas aan een CNG-vulstation”

Er is dus sprake van een met energiebelasting belaste levering wanneer een eigenaar van een pand

zelf zonnepanelen aanschaft en plaatst, om vervolgens elektriciteit op te wekken en deze te leveren

aan de verbruiker (huurder). Nader onderzoek wijst uit dat dit wellicht voorkomen kan worden door

het sluiten van een huurovereenkomst ten aanzien van de zonnepanelen. Hier kom ik later op terug.

Energiebelasting kent geen fiscale eenheid. Dit betekent dat in concernverband bijvoorbeeld

vennootschap X Zon B.V. belastingplichtig is voor de energiebelasting, indien deze vennootschap –

als eigenaar van de panelen – elektriciteit opwekt en levert aan vennootschap X B.V.

16

Indien de leverancier elektriciteit zelf verbruikt is dit ook belast.24

De belasting wordt dan geheven

van de verbruiker. Uitzondering hierop is indien de verbruiker de elektriciteit heeft opgewekt door

middel van hernieuwbare energiebronnen, zo volgt uit artikel 50 lid 6 onderdeel a Wbm. Zonne-

energie kwalificeert als hernieuwbare energiebron. Indien een particulier dus zonnepanelen aanschaft

en plaatst, om vervolgens elektriciteit op te wekken en deze zelf te verbruiken, blijft men buiten de

belaste sfeer.

Verhuurders van woningen zijn door de wetgever ontzien. Artikel 50 lid 5 Wbm luidt namelijk:

“Het derde lid, onderdeel a, is niet van toepassing met betrekking tot de levering van elektriciteit aan

een huurder van een woning, voor zover die elektriciteit door de verhuurder van die woning is

opgewekt door middel van hernieuwbare energiebronnen, waarbij de productie-installatie is

aangebracht op of aan het gebouw met toebehoren waarvan de woning onderdeel uitmaakt, dan wel

op of aan de bij dat gebouw behorende grond met toebehoren.”

Verhuurders van niet-woningen worden niet ontzien. Vanuit maatschappelijk perspectief vind ik het

opmerkelijk dat vastgoedeigenaren van niet-residentieel vastgoed worden aangemoedigd om het

vastgoed te verduurzamen, onder meer door het plaatsen van zonnepanelen, terwijl de eigenaar al

dan niet in een latere fase door de Belastingdienst geconfronteerd kan worden met (naheffingen)

energiebelasting. Dit zou een streep kunnen zetten door veel initiatieven en business cases onderuit

kunnen halen.

Er is mijns inziens een redelijke oplossing om energiebelasting in dergelijke gevallen te voorkomen.

Het blijkt voor de toepassing van de uitzondering als bedoeld in artikel 50 lid 6 onderdeel a Wbm niet

van belang, wie de eigenaar van de installatie is.25

De uitzondering kan ook van toepassing zijn als de

verbruiker de installatie huurt (of leaset). Het is dan bepalend of de opwekking van de elektriciteit

gebeurt voor rekening en risico van de verbruiker. Bij huur komen alleen de huurtermijnen voor

rekening van de verbruiker. Bij bijvoorbeeld zonnepanelen is het zo dat als de hoeveelheid

daadwerkelijk opgewekte elektriciteit mee- of tegenvalt, dit verschil direct in het voordeel of in het

nadeel van de verbruiker is. Bij huur of lease wordt hieraan voldaan als de termijnen alleen gebaseerd

zijn op de duur van het gebruik en niet op de hoeveelheid opgewekte elektriciteit.

Van opwekking voor rekening en risico van de verbruiker is geen sprake als de zonnepanelen ter

beschikking worden gesteld waarbij de verbruiker betaalt voor de hoeveelheid opgewekte

elektriciteit. De betaling is dan een vergoeding voor de levering van elektriciteit, wat betekent dat de

elektriciteit niet door de verbruiker zelf wordt opgewekt.

Als de zonnepaneleninstallatie wordt gehuurd of geleased tegen een vergoeding die voor een deel

afhankelijk is van de hoeveelheid opgewekte elektriciteit, dan is geen sprake van opwekking voor

rekening en risico van de huurder of lessee. Maar er zijn uitzonderingen. Wat dan telt is de strekking

van de huur- of leaseovereenkomst, dus de aard van de prestatie waarvoor de vergoeding wordt

betaald. Als de huurder of lessee eigenlijk betaalt voor het gebruik van de installatie en niet voor

levering van elektriciteit, dan wordt de elektriciteit niet aan hem geleverd maar door hemzelf

opgewekt. Dat neemt niet weg dat zich situaties kunnen voordoen waarin de vergoeding verhoogd of

verlaagd wordt omdat de productie veel groter of kleiner uitvalt dan waarop gerekend was. Wanneer

belanghebbende aannemelijk kan maken dat er minder dan 10% kans is dat de vergoeding naar

boven of naar beneden moet worden bijgesteld gaat de Belastingdienst uit van terbeschikkingstelling

van de installatie en niet van levering.

24 Artikel 50 lid 3 onderdeel c Wbm

25 Handboek Milieubelastingen 2019, Belastingdienst

17

Kortom, het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot de zonnepalen biedt een

oplossing. De huurovereenkomst dient gesloten te worden tussen de eigenaar van de

zonnepaneleninstallatie en de verbruiker van de elektra. Daarbij dient men kritisch te zijn op de inhoud

van de huurovereenkomst.

18

6 WOZ Ingevolge de Wet WOZ worden de WOZ-waarde bepaald en vastgesteld. Diverse belastingen zijn

gekoppeld aan de WOZ-waarde. Zo worden onroerendezaakbelastingen geheven over deze waarde.

In dit kader is het allereerst van belang wat onder het begrip onroerende zaak dient te worden

verstaan. Immers, indien een zaak niet onroerend is dan wordt het niet in de WOZ-waarde betrokken

en wordt er geen belasting over geheven. Voor de term onroerende zaak dient aansluiting te worden

gezocht bij het Burgerlijk Wetboek. Artikel 3:3, eerste lid, BW geeft aan welke zaken op zichzelf

onroerend zijn:

“Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde

beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij

rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.”

Duurzaam met de grond zijn verenigd is door de Hoge Raad26

nader ingevuld met of een gebouw

naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij moet worden gelet op

de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is. Indien een zaak op zichzelf

niet onroerend is, kan deze toch onroerend zijn omdat het een bestanddeel is van een onroerende

zaak. Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die

zaak (is de hoofdzaak zonder dit bestanddeel incompleet?). Een zaak die met de hoofdzaak zodanig

verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van

betekenis wordt toegebracht aan één van de zaken, wordt bestanddeel (en daarmee onroerend).

Naast bestanddeelvorming kunnen zonnepanelen ook onroerend worden door natrekking door de

grond of het gebouw.27

De Rechtbank Gelderland28

heeft in 2016 over een zonnepark als volgt beslist:

“11. Gezien de stukken van het geding, de daartoe behorende bouwtekeningen en foto’s van het

terrein, alsmede de daarop door partijen ter zitting gegeven toelichting, overweegt de rechtbank als

volgt. Het zonnepark bestaat uit een zonnekrachtinstallatie voor het opwekken van elektriciteit uit

zonne-energie door middel van zonnepanelen. Die zonnepanelen zijn met moeren vastgemaakt aan

stalen profielen, die op hun beurt zijn bevestigd aan een stalen onderstel dat zich deels (tot 80 à 90

cm) in de grond bevindt. De zonnepanelen zijn via kabels en verzamelboxen verbonden met een

transformator waarin de door de zonnepanelen geleverde stroom wordt omgezet om vervolgens te

worden geleverd aan de afnemer, een nabijgelegen steenfabriek. De transformator is via een

elektriciteitskabel met de steenfabriek verbonden. De transformator is daartoe in een

transformatorhuisje geplaatst. Het terrein van het zonnepark is omgeven door een manshoog

hekwerk dat is voorzien van prikkeldraad.

12. Gelet op voormelde feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, behoren de

zonnepanelen, de profielen en het onderstel tot een complex waarmee eiseres haar onderneming,

het zonnepark, ter plaatse duurzaam exploiteert. De zonnepanelen, de profielen en het onderstel

vormen zowel visueel als functioneel een onlosmakelijk geheel met de overige onderdelen van het

zonnepark op het terrein, zoals de transformator, de verzamelboxen en de bekabeling die alle

onderdelen met elkaar verbindt.

26 Hoge Raad 31 oktober 1997, nr. 16404, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478

27 Rechtbank Noord-Holland 20 december 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:11385

28 Rechtbank Gelderland 28 juni 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3469

19

13. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat het zonnepark als geheel naar aard en inrichting

is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, welke bestemming ook naar buiten kenbaar is. Aan

de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven doet niet af dat de zonnepanelen, de stalen

profielen en het onderstel door eenvoudige demontage naar een andere locatie kunnen worden

verplaatst. Evenmin doet hieraan af dat het zonnepark op gepachte grond is gerealiseerd. Dat is

immers niet een fysiek aspect betreffende de aard en inrichting van het zonnepark dat naar buiten

kenbaar is.

14. Voor de toepassing van de Wet WOZ moet het zonnepark derhalve als onroerende zaak worden

aangemerkt, zodat hieraan ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ een waarde moet

worden toegekend.”

In een procedure voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden29

is de WOZ-waarde van een woning

voorzien van 20 zonnepanelen in geschil. Het Hof is van oordeel dat de zonnepanelen als onroerend

moeten worden aangemerkt. Ze zijn naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te

blijven. De (technische) mogelijkheid dat de panelen bij een verhuizing worden meegenomen is niet

relevant. De zonnepanelen behoren aldus tot de WOZ-waarde. Wel kunnen bepaalde onderdelen

buiten de waardering blijven, omdat deze worden aangemerkt als vrijgestelde werktuigen.

Het standpunt dat zonnepaneleninstallaties na bevestiging op of aan een gebouw als onroerend zijn

aan te merken, heeft voor de praktijk een aantal gevolgen. Door natrekking komt de installatie toe aan

de grond- of gebouweigenaar. Banken eisen in de regel dat een opstalrecht wordt gevestigd.

Hierdoor kan een nieuw WOZ-object ontstaan wat aanleiding kan zijn om de WOZ- aanslag te

verhogen. Voorts kan bij vervreemding overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Op basis van de huidige stand van de WOZ-jurisprudentie is de conclusie dat zonnepanelen

onroerend zijn. Daarentegen – buiten de WOZ – heeft de staatssecretaris met betrekking tot de

aftrek van de eigenwoningrente gesteld dat zonnepanelen die los op het dak worden gelegd (niet-

geïntegreerd) als roerend aangemerkt zouden moeten worden30

en is voor de investeringsaftrek (zie

hoofdstuk 3.1) goedgekeurd dat niet-geïntegreerde zonnepanelen als een zelfstandig bedrijfsmiddel

zijn aan te merken en dus niet als onderdeel van de onroerende zaak waarop zij zijn gemonteerd

aangemerkt behoeven te worden.31

De afgelopen jaren is het aantal zonnepanelen in Nederland aanzienlijk toegenomen. Daarbij is de

trend niet alleen een toenemend aantal consumenten dat zonnepanelen op het eigen dak plaatst

maar wordt tevens in toenemende mate geïnvesteerd in grootschalige projecten (zonneparken). Voor

de waardering van zonnepanelen en zonneparken in het kader van de Wet WOZ ontstaan een aantal

vragen.

29 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3558

30 Besluit 10 juni 2010, 2010/921, 3.8

31 Besluit 8 december 2016, 2016-101667, 2.1

20

Bij zonnepanelen op woningen schrijft de systematiek van de Wet WOZ voor dat bij de

waardebepaling ook rekening gehouden moet worden met de invloed van de zonnepanelen op de

verkoopprijs van de woning (marktwaarde/WOZ-waarde). Investeringen in de woning leiden er vaak

toe dat de waarde van de woning stijgt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een renovatie, maar ook bij

duurzaamheidsinvesteringen, zoals het aanbrengen van isolatie of het plaatsen van zonnepanelen.

Wanneer een potentiële koper bereid is meer te betalen voor de woning na deze investeringen,

neemt de marktwaarde (en dus ook de WOZ-waarde) van de woning toe. Er wordt overigens in

politiek verband nagedacht om duurzaamheidsinvesteringen buiten de waarde/heffing te laten, om

zodoende de verduurzaming te blijven stimuleren.

Een onroerend zonnepark heeft dus ook een WOZ-waarde. Wel kan de werktuigenvrijstelling uit de

Wet WOZ worden toegepast:32

“werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van

betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen

zijn aan te merken;”

Dit komt erop neer dat onderdelen van de zonnepaneleninstallatie buiten de waarde/heffing blijven.

Het gaat op basis van de jurisprudentie niet om de panelen zelf maar om randapparatuur, zoals

kabels, transformators en vergelijkbare elektronica.

32 Artikel 2, lid 1, onderdeel e, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering

onroerende zaken

21

7 Verhuurderheffing Belastingplichtig voor de verhuurderheffing is de eigenaar die bij aanvang van het kalenderjaar meer

dan vijftig huurwoningen heeft. Het gaat alleen om in Nederland gelegen voor verhuur bestemde

woningen, waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag van de huurtoeslag (in 2019: € 720,42).

In de kern gaat het derhalve om sociale huurwoningen. Verhuurderheffing wordt in de praktijk ook

wel als corporatieheffing gezien, omdat het grootste deel van de heffing door woningcorporaties is

verschuldigd. Verhuurderheffing wordt geheven over de som van de WOZ-waarden van de

huurwoningen, verminderd met vijftig maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. Het

tarief 2019 bedraagt 0,561, aldus circa € 5.600,- heffing bij € 1.000.000 WOZ-waarde. De heffing

dient op aangifte te worden voldaan, voor 1 oktober van het jaar. Er dient dus voor 1 oktober 2019

aangifte te worden gedaan over het jaar 2019.

Sedert 1 februari 2019 bestond de mogelijkheid om een heffingsvermindering voor verduurzaming

van huurwoningen aan te vragen. Deze aanvragen worden behandeld door de Rijksdienst voor

Ondernemend Nederland (RVO) en na toekenning kan de vermindering in de aangifte worden

opgevoerd, zodat per saldo minder verhuurderheffing is verschuldigd. Hiermee wordt verduurzaming

van sociale huurwoningen gestimuleerd. Om in aanmerking te komen voor deze

heffingsvermindering dient een verhuurder minimaal een energetische verbetering te realiseren met

drie energie-indexklassen, resulterend in een energie-index van maximaal 1,40 (label B of beter). Het

gaat om investeringen die na 1 januari 2019 zijn gedaan. De vermindering kan oplopen tot € 10.000

per woning, bij een minimale investering van € 25.000 per woning.

De budgetmaatregel bleek in de praktijk enorm populair, want per 1 juli 2019 heeft het ministerie

moeten beslissen om de regeling voorlopig te sluiten. Het beschikbare budget is verbruikt. Mijns

inziens positief dat in het kader van de verduurzaming van vastgoed zoveel projecten zijn aangemeld

voor het verkrijgen van de heffingsvermindering, maar het had mijns inziens beter passend geweest

om dan het budget juist op te hogen in plaats van de regeling te sluiten.

22

8 Samenvatting en conclusies 8.1 Samenvatting

Verduurzaming van vastgoed heeft de afgelopen periode een enorme vlucht genomen, al dan niet

onder druk van wet- en regelgeving. Er zijn binnen het huidige wettelijke kader een aantal

interessante fiscale kansen beschikbaar (beantwoording deelvragen):

Er zijn binnen de vennootschapsbelasting een aantal interessante investeringsfaciliteiten

beschikbaar, die de kosten voor het verduurzamen van vastgoed verzachten. Bij het

toepassen van de EIA en de MIA op duurzame investeringen in vastgoed dient men zich te

realiseren dat verschillende fiscale en niet-fiscale factoren elkaar onderling beïnvloeden. Het

doen van een duurzame investering is op zichzelf een niet-fiscale en technische handeling,

die echter wel bepaalt in hoeverre het mogelijk is om de toepassing van de EIA en de MIA

te kunnen claimen. Het is ook belangrijk om rekening te houden met de extra formaliteiten

die gepaard gaan met het claimen van deze faciliteiten. Zo is het vereist dat de aanvraag

tijdig wordt ingediend. Daarnaast is het van groot belang dat de duurzame investering is

opgenomen op de Energielijst dan wel de Milieulijst. Tot slot, de HIR kan niet zomaar op de

aanschaf van een zonnepaneleninstallatie worden afgeboekt.

Indien een FBI zonnepanelen aanschaft, deze op een verhuurd pand plaatst en de

opgewekte elektriciteit tegen een vergoeding gaat leveren aan de huurder(s) en het net,

ontstaat mijns inziens een risico voor de FBI-status. Zekerheidshalve acht ik het raadzaam

om dergelijke activiteiten te laten plaatsvinden via een normaal belastingplichtige

dochtervennootschap.

Op grond van de huidige jurisprudentie in het kader van de omzetbelasting is het goed

verdedigbaar om, ook bij rechtspersonen met residentieel dan wel commercieel verhuurd

vastgoed, bij zonnepanelen een deel van de btw op de (ver)bouwkosten in aftrek te brengen.

Bij de levering van elektriciteit opgewekt middels zonnepanelen kan energiebelasting

verschuldigd zijn. Mijns inziens heeft de huidige praktijk hier onvoldoende aandacht voor.

Het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot de zonnepalen biedt een

oplossing. De huurovereenkomst dient gesloten te worden tussen de eigenaar van de

zonnepaneleninstallatie en de verbruiker van de elektra. Daarbij dient men kritisch te zijn op

de inhoud van de huurovereenkomst.

Op basis van de huidige stand van de WOZ-jurisprudentie zijn zonnepanelen onroerend en

maken ze onderdeel uit van de WOZ-waarde. Zonneparken hebben ook een WOZ-waarde.

Wel kunnen onderdelen van de zonnepaneleninstallatie vrijgesteld worden via de

werktuigenvrijstelling.

In het kader van de verhuurderheffing was er tot voor kort de mogelijkheid een

heffingsvermindering aan te vragen bij het verduurzamen van sociale huurwoningen. Deze

regeling is echter per 1 juli 2019 gesloten.

23

8.2 Conclusies

Welke fiscale kansen en risico’s zijn er bij de verduurzaming van vastgoed? In hoeverre dient de

huidige wetgeving aangepast te worden aan de tijd anno nu?

Mijn onderzoek leidt tot de conclusie dat er op dit moment meer fiscale risico’s te onderkennen zijn dan

fiscale kansen. De fiscale kansen die beschikbaar zijn bij het verduurzamen van vastgoed zijn slechts voor

een beperkt deel geïnitieerd vanuit de wetgever dan wel vanuit politiek Den Haag. Bij de verhuurderheffing

wordt ervoor gekozen om de regeling te sluiten in plaats van het budget op te hogen. Andere kansen,

zoals de aftrek van btw bij zonnepanelen, vloeien voort uit de jurisprudentie. Wellicht fiscalist eigen heb ik

een aantal belangrijke risico’s kunnen vaststellen, waaronder mogelijk statusverlies voor de FBI, een

belastingplicht voor de energiebelasting en een toename van de gemeentelijke belastingen door stijging

van de WOZ. De huidige wetgeving bevat mijns inziens onvoldoende stimuleringsmaatregelen ten

behoeve van het (versneld) verduurzamen van vastgoed. Hiermee doel ik niet alleen op aftrekposten en

faciliteiten, maar ook op het vooraf duiden en wegnemen van mogelijke risico’s. Om de verduurzaming van

vastgoed niet fiscaal te beperken, dient politiek Den Haag nog veel stappen te zetten om de fiscale

wetgeving te vergroenen.

24

Literatuurlijst Alink, E., Zonnepanelen: de fiscus kijkt mee!, 92 april 2019, Vp-bulletin 2019/21

Belastingdienst, Handboek Milieubelastingen 2019

Berkhout, T.M. en Oostenrijk, A.J., Taxspecial 2019 PropertyNL, Utrecht, 2019

Berkhout, T.M. en Van der Paardt, R.N.G, Basisboek Vastgoed Fiscaal, NaardenZeist, 2018

Berkhout, T.M., Uit je dak met zonnepanelen, Vastgoedmarkt, 2019

Broens, R.J.W., De kwaliteit van de (fiscale) stimuleringsmaatregelen voor de verduurzaming van

vastgoed, Tilburg, 2019

Bruins Slot, W, Zonnepanelen en de eigen woning, 16 oktober 2018, WFR 2018/189

Germann, J, Panelen op je dak, Vastgoedmarkt, 2019

Kavelaars, P., Milieu moet: ook fiscaal, 8 juli 2019, WFR 2019/144

Makkinga, F.J.H.L e.a., Gemeentelijke belastingen en de Wet WOZ, Deventer, 2017

Postema, E.D., Fiscale verduurzaming van de Wet WOZ, 22 november 2018, NTFR 2018/2658

Van den Berg, R., Achter de wolken schijnt de zon, 7 november 2018, V-N 2018/58.0

Voorbereidingsmateriaal en sheets cursusdagen MasterCourse Vastgoed Fiscaal, Erasmus

Universiteit Rotterdam, Rotterdam, 2019