Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

20
Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken Een toekomstperspectief voor de Nederlandse retail

description

Een toekomstperspectief voor de Nederlandse retail

Transcript of Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Page 1: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Verbinden & ontmoeten in

buurten en wijkenEen toekomstperspectief

voor de Nederlandse retail

Page 2: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken
Page 3: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

opdrachtgever VOG Beheer bv, Lichtenvoordeproject Herstructurering en revitalisatie winkelgebied - 7.500 m² winkeloppervlak - 110 appartementen - 98 parkeerplaatsen in stallingsgarage - 159 parkeerplaatsen op maaiveldarchitect opZoom architecten

Page 4: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Naast grootschalige stedelijke winkelvoorzieningen en het kopen via internet, is de ontwikkeling van wijkgerichte winkelconcepten een van de belangrijkste retailontwikkelingen voor de nabije toekomst. We staan in Nederland aan de vooravond van een ingrijpende reconstructie op wijkniveau. De opgave is behoorlijk complex, want er spelen veel belangen en er zijn minstens evenzoveel partijen bij betrokken.

- Integrale wijkontwikkeling- Herontwikkeling- Revitalisering - Winkeluitbreiding

Van wijk- winkelcentrum

naar wijk-service gebied

Page 5: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

De wijk verandertHoe zorg je ervoor dat mensen die gericht

zijn op service en gemak naar de winkels in het wijkwinkelcentrum blijven gaan? In 2015, maar in 2020 zeker, kun je immers moeiteloos alles online bestellen en laten bezorgen, of ophalen bij een pickup-point. Er is geen praktische reden meer naar winkels toe te gaan. Een oplossing zou zijn andere functies aan deze wijkwinkelcentra toe te voegen, zoals een huisartsenpost, bibliotheek, apotheek, maar ook de afhaalpunten van online-winkels.

Er is – door diverse ontwikkelingen - een tijd van verandering aangebroken voor veel wijkwinkelcentra. De belangrijkste drie ontwikkelingen die om een enorme (her)ontwikkelingsopgave vragen, zijn de economische crisis, consumenten die steeds meer kopen via internet en ten slotte ook de vergrijzing, een belangrijke demografische ontwikkeling die in veel dorpen en wijken speelt.

De gemiddelde leeftijd van de inwoners stijgt spectaculair. Mensen worden gemiddeld bovendien steeds ouder en dat gaat gepaard met eenzaamheid, verlaagde mobiliteit en chronische aandoeningen. De koers van de overheid zorgt ervoor dat kwetsbare burgers onder de verantwoordelijkheid van gemeenten vallen. Daarbij wordt er voor deze groepen niet meer speciaal gebouwd, zodat de meeste mensen gewoon in de wijk blijven wonen. Dat is overigens ook precies wat ze het liefst willen: gewoon wonen en leven zoals ze altijd hebben gedaan. Bij het denken over wat dit betekent voor de retailstructuur op wijkniveau, is een ander perspectief nodig. We moeten niet meer denken in winkelaanbod, maar vanuit een mensgericht totaalconcept van wonen, ontmoeten, welzijn, winkels, zorg en dienstverlening.

Het zijn deze veranderingen die de nieuwe functie van een wijkcentrum in gang zetten. In de visie van FAME zijn de wijkwinkelcentra die zich kunnen aanpassen aan deze nieuwe functie in de wijk de winnaars van nu en van de toekomst. Deze centra veranderen van wijkwinkelcentrum naar wijkservicecentrum.

Complexe opgaveOm deze verandering tot stand te kunnen

brengen in de wijk is een gemeenschappelijke visie nodig, waarbij ten minste de gemeente, de woningcorporatie en de eigenaar(s) van de winkels betrokken zijn. Elke partij moet vanuit de eigen rol en verantwoordelijkheid actief participeren in het ontwikkelproces. Bij veel ontwikkelaars bestaat er koudwatervrees het op deze manier aan te pakken. Dit heeft vooral te maken met gebrek aan kennis en angst voor langdurige processen. Partijen op basis van hun eigen rol en verantwoordelijkheid actief aan tafel te krijgen, is een vak apart.

Bij FAME begint dat proces altijd bij de wensen van mensen. Daar ligt ook precies het gemeenschappelijk belang van gemeente, (winkel)belegger, winkelier en corporatie. Als winkelontwikkelaar op het niveau van wijkontwikkelingen moet je daarom een andere taal kunnen spreken. Niet expliciet sturen op meters, branchering en rendement, maar op de manier waarop je invulling wilt geven aan de behoeften van de wijkbewoners.

‘Wonen, winkelen en welzijn’

Page 6: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Herstructurering dorpskernenCentrumplan De Gerven Putten

Solitaire winkelontwikkeling met appartementen in nieuwbouwwijkBuurtwinkelcentrum Dronten-West

Page 7: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Herstructurering dorpskernCentrumontwikkeling Nieuwmarkt-Zuid Lichtenvoorde

Van wijkwinkelcentrum naar wijkservicecentrumRonde Erf Veenendaal

Page 8: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Ontwikkelvisie

Wijkcentra van de toekomstEen winkelcentrum in de buurt met een

prachtige ligging kan goed zijn ingevuld, maar door ouderen niet worden bezocht. Dat kan veroorzaakt worden door het feit dat er geen openbaar toilet is in het winkelcentrum, of doordat er geen veilige hellingen zijn voor scootmobielen en rollators. De verkeerssituatie rondom het wijkwinkelcentrum kan gevaarlijk zijn, of er kan (onderweg) een gebrek aan bankjes zijn om even op te zitten. Een wijkwinkelcentrum heeft ook een duidelijke functie in de wijk nodig. In een tijd waarin veel zaken vanachter de computer of via een tablet kunnen worden geregeld, zien we in wijken juist een sterke vraag naar ontmoetingsplekken ontstaan. Dat betekent ook dat de openbare ruimte van wijkwinkelcentra daarin moet worden meegenomen. Er liggen derhalve een enorme kans en opgave voor wijkwinkelcentra in de komende jaren. Welke wijkcentra worden de wijkcentra van de toekomst? Wordt dat alleen bepaald door de invulling van de winkels en de leegstand in het wijkwinkelcentrum?

‘Van een solitaire aanpak

naar een wijkgerichte

samenwerking’

De overheid en maatschappelijke organisaties beschouwen het wijkwinkelcentrum als centraal thema in de ontwikkeling van wijken. De toekomst van deze centra ligt daarmee in handen van (winkel)beleggers, overheden en corporaties.

MarktontwikkelingenEr spelen drie ingrijpende veranderingen

die invloed hebben op de gehele markt van de detailhandel, het daarbij horende winkelvastgoed en het consumentengedrag. Allereerst is daar de economische crisis, een totaal nieuw uitgangspunt voor het bestedingsniveau. Daarnaast hebben we te maken met vergrijzing, een demografische ontwikkeling die haar stempel drukt op bepaalde wijken en dorpen. Tot slot worden we geconfronteerd met het veranderend aankoopgedrag van de consument. Men doet niet alleen de aankopen via internet, maar ook het vergelijkend winkelen en oriënteren. Daarmee verandert de ‘customer journey’ van de consument ingrijpend. Winkelbeleggers kijken daarom anders naar winkels, winkeliers en winkelontwikkelaars. Initiatiefnemers dienen daar notie van te nemen en daarop in te spelen.

Page 9: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Toekomstgerichte retailconceptenBinnensteden van grote steden zullen altijd

kansrijk blijven, door grootschalige winkels in het centrum toe te voegen, door meer beleving, door een grotere mix van horeca. Ook door een omvangrijk pakket aan cultuur blijven binnensteden altijd grote trekkers. De rol van de overheid moet hierin niet worden onderschat; juist door het verbieden ofwel stimuleren van bepaalde detailhandel op een locatie, kan de gemeente met de haar beschikbare instrumenten goed sturen. Daarnaast is er een grote kans van slagen voor functionele en overzichtelijke wijkcentra. Voorzieningen als de supermarkt, bakker, slager en drogist, maar ook de kapper en snackbar maken dat deze centra in de toekomst hun bestaansrecht houden. Daarbij moet het wijkcentrum dan wel een toekomstbestendig wijkservicecentrum worden, waarbij zorg en zorgwinkels als apotheek, huisartsenpost, fysiotherapie en meer functies ten behoeve van de wijk, worden geïntegreerd. De grote stadsdeelcentra in de grotere steden, waarbij ook de mogelijkheid bestaat grootschalige winkels kwijt te kunnen, hebben zeker overlevingskans. Deze centra hebben ook grote ketens, soms wat meer exclusievere retail met daarbij enkele uitspringende ‘local heroes’. Het zijn centra die eigenlijk functioneren als centrum van een bepaalde wijk. Deze centra hebben veel passanten en een duidelijke mix van dagelijks en niet-dagelijks aanbod.

Een beperkt aantal van de perifere en grootschalige detailhandelgebieden (PDVGDV) heeft toekomstperspectief. Dit betreft winkelcentra die gekenmerkt worden als ‘doelgericht winkelen’. Daaronder vallen de aankopen op het gebied van bouwmaterialen, woninginrichting, keuken en sanitair, bruin- en witgoed, tuinartikelen en auto’s. De producten zijn ofwel niet keuzegevoelig (bouwmaterialen en tuinartikelen), of hebben zo’n omvang of zijn relatief zo duur dat de consument er gericht naar op zoek gaat. Winkels met een doelgericht aanbod zijn in het algemeen daarom bezoeker- extensief. Ook wordt vaak in deze centra horeca toegevoegd.

Wijkwinkelgebieden De woon-/wijkwinkelconcepten van FAME

zijn veel meer dan gestapelde stenen en de woonomgeving is meer dan een buurt of wijk. FAME verstaat de kunst het hele plaatje in te vullen, samen met betrokkenen. Naast een wijkanalyse of -visie en diverse zinvolle onderzoeken, komen de wensen voor de invulling vooral van de buurtbewoners die er (gaan) wonen. Behalve goed kijken en luisteren naar wat echt nodig is, moeten we de segmentatie per wijk, buurt of dorp dus opheffen. Dan bieden we als professionals een maximale service aan de wijkbewoners in de nieuw te ontwikkelen wijken en dorpskernen.

‘Welke drie grote veranderingen zijn van grote invloed op de toekomst van

het winkelvastgoed?’

Page 10: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Het Schip 2 woonwinkelgebouw

Het ambitieuze centrumplan van Klazienaveen fase 2 is de tegenpool geworden van de reeds uitgevoerde fase 1 van architectenbureau Cepezed. Massa moet antwoorden op transparantie, sculptuur moet reageren op futuristisch.

Op de begane grond van Het Schip 2 bevindt zich 3000 m² commerciële ruimte ter versterking van het winkelaanbod van het centrum. Hierin zijn onder andere een supermarkt, een bank en een horecagelegenheid gevestigd. Het vernieuwende concept van dit bouwplan voor Klazienaveen is gelegen in het feit dat de opdrachtgever de woningen eigenlijk een parkeerplek voor de deur wilde geven, maar er qua programma geen woningen op de begane grond konden liggen. Daarom is er in dit plan een tweede, opgetild, maaiveld geïntroduceerd.

In de gevel is het onderscheid tussen de winkels, appartementen en de eengezinswoningen duidelijk zichtbaar in de vorm van de raampartijen en de balkons. De gevelopeningen op de begane grond zijn gevelbrede puien tussen de aardse vormen van de stevige metselwerkpoten die het gebouw dragen. De ramen van de woningen zijn van een heel andere schaal.

opdrachtgever Peter van Dijk Projects & Investmentsproject Ontwerp woon- winkelgebouw - 3.000 m² winkels - 9 appartementen - 19 starterswoningenarchitect FAME Architecten

Page 11: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken
Page 12: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Winkel-centrum wordt

wijkservice-gebied

opdrachtgever De Hoge Dennen Holding B.V.project Renovatie en nieuwbouw van

wijkwinkelcentrum - 4.750 m² winkelruimte - 63 huurwoningenarchitect FAME Architecten

Page 13: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Winkelcentrum Koedijkslanden wordt het hart van de gelijknamige jaren 60 wijk in Meppel. Het winkelcentrum is

tot de jaren 90 meegegroeid met de wijk: van winkelstrip tot een naar binnen gekeerd, overdekt centrum met passage. Door de ontwikkelingen in de winkelmarkt

de afgelopen decennia is er een situatie ontstaan die vraagt om een grondige herontwikkeling. Het centrum is aan groot onderhoud toe, het concept is gedateerd en het aanbod sluit niet volledig aan op de behoeften

van klanten en de omvang van het marktgebied. Een situatie die vergelijkbaar is met tal van wijkwinkelcentra in Nederland met een vergelijkbare omvang. FAME is in

opdracht van winkelbelegger De Hoge Dennen in Laren verantwoordelijk voor de integrale ontwikkeling van een

nieuw concept: het wijkwinkelcentrum wordt het hart vaneen nieuw en toekomstgericht wijkservicegebied.

Page 14: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Fase 2: Markante landmark op de kop van het nieuwe plein

Fase 1: Winkels met appartementen

Page 15: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Dood of de gladiolenHet oorspronkelijke winkelcentrum is

in de jaren 60 gebouwd als winkelstrip, met als primair verzorgingsgebied de wijk Koedijkslanden. De wijk is een naoorlogs woongebied, met veel gestapelde bouw in de sociale huursector. In latere jaren is de wijk gegroeid met grondgebonden woningen. Vanaf het begin van deze eeuw wordt de wijk Berggierslanden ontwikkeld, grenzend aan Koedijkslanden. Berggierslanden heeft geen eigen voorzieningen en is dus aangewezen op het centrumgebied van de stad Meppel, winkelcentrum Staphorst en winkelcentrum Koedijkslanden. Het primaire marktgebied van winkelcentrum Koedijkslanden is met de bouw van de nieuwe wijk bijna verdubbeld wat betreft het aantal inwoners. Het winkelcentrum profiteert daar echter nauwelijks van omdat het concurrerende aanbod in andere centra beter is. Sterker: als er niet goed wordt nagedacht over de specifieke positie van het centrum ten opzichte van andere centra, in combinatie met een grondige fysieke herontwikkeling, is er een kans dat het centrum op termijn niet overleeft. Winkelbelegger De Hoge Dennen, die het meerderheidsbelang heeft in de coöperatieve vereniging van eigenaren, besluit de risicodragende ontwikkeling voor haar rekening te nemen.

Een nieuw wijkgericht conceptDe eerste plannen voor het nieuwe

winkelcentrum waren rond 2005 nog gebaseerd op een ‘stand alone’ herontwikkeling van de winkels met een aantal varianten: volledige sloop en nieuwbouw, revitalisering in combinatie met nieuwbouw, met en zonder woningen. Marktonderzoek en gesprekken met andere stakeholders in de wijk, zoals de gemeente, de woningcorporatie en diverse zorg- en welzijnsorganisaties, brachten een structurele verandering in behoeften in beeld. Net zoals in veel andere wijken in Nederland is er een grote groei van 75-plussers in Koedijkslanden. Door de koers van de overheid blijven deze mensen langer wonen in hun eigen woning en ontstaat er een sterke behoefte aan toegankelijke woningen en een gecoördineerd aanbod van ontmoeten, welzijn, dienstverlening en zorg. De toekomstige klant van het wijkwinkelcentrum is dus minder mobiel en doet de dagelijkse boodschappen graag in de eigen buurt, waar ook ruimte is voor spontane ontmoetingen, welzijnsactiviteiten en zorg- en dienstverlening. Deze analyse vraagt een andere benadering van partnerschap in de ontwikkeling, het programma en de ruimtelijke vertaling.

SamenwerkingEen integraal wijkgericht concept vraagt om

samenwerking met veel partijen om te komen tot een overkoepelend resultaat. In de praktijk wordt samenwerking echter graag vermeden, omdat het vaak resulteert in moeilijke processen en lange ontwikkeltrajecten. Succes vraagt in de eerste plaats een heldere geïntegreerde visie, waarbij de belangen van alle stakeholders goed zijn verwoord en onderbouwd met marktonderzoek. Alle partijen kunnen op basis van die visie de eigen rol en verantwoordelijkheid nemen. In dit proces is FAME integraal verantwoordelijk voor de herontwikkeling van het openbaar gebied en de ontwikkeling van de winkels en woningen. De gemeente en de woningcorporatie zijn leidend in het creëren en faciliteren van samenwerking en samenhang tussen zorg- en welzijnspartijen. FAME ondersteunt De Hoge Dennen in de gesprekken met de zittende ondernemers. Vanuit een gezamenlijke kerngroep sturen de gemeente, de corporatie en FAME het ontwikkelproces aan. De samenwerking en de gemeenschappelijke visie hebben er onder andere in geresulteerd dat de gemeente een oude schoollocatie in het plangebied heeft herbestemd tot winkels met woningen en dat er samenhang is ontstaan tussen de herontwikkeling van de jaren 60 flats tot een ‘groene long’ die doordringt in het nieuwe hart van het winkelgebied.

Page 16: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Stedenbouwkundige visieHet uitgangspunt voor de visie is niet de

bebouwing, maar juist het openbaar gebied als hart en ontmoetingsplek van de wijk. Alle functies zijn rondom het hart geclusterd. Er is uitgegaan van een aantal kernwaarden voor het gebied, zoals sociale en functionele veiligheid, compactheid, gescheiden logistieke stromen en een wederzijdse versterking van het woon-, winkel- en voorzieningenmilieu. Met deze kernwaarden is een zo optimaal mogelijk model ontwikkeld binnen de gebruikelijke beperkingen als bijvoorbeeld eigendomsposities en faseringsmogelijkheden. Alles komt samen op het plein als hart van de wijk: functies, stedenbouwkundige massa en reuring. Het plein maakt de centrale verbinding met zowel de winkels als de maatschappelijke voorzieningen en een groot deel van de woningen heeft direct zicht op het plein met de woonkamer en balkons. Een deel van het oude winkelcentrum wordt gesloopt. Op de plek van de oude passage komen appartementen, gericht op de Rembrandtlaan en passend bij het stedenbouwkundig profiel van deze laan. De bestaande winkels worden ‘omgedraaid’, zodat er een naar buiten gekeerde winkelstrip ontstaat als uitloper van het plein met veel parkeerplekken direct voor de deur. Het gehele bestaande deel van het winkelcentrum wordt ‘ingepakt’, zodat het met een nieuw uiterlijk een geheel vormt met de nieuwbouw.

FaseringOmdat het bestaande winkelcentrum moet

doordraaien tijdens de bouw en er geen tijdelijke huisvesting wordt gemaakt, bestaat de realisatie uit drie fasen. In de eerste fase wordt het oostelijk plandeel gerealiseerd met nieuwbouw van een grote Jumbo supermarkt (die wordt verplaatst vanuit de bestaande situatie), 36 levensloopbestendige appartementen en dagwinkels. In de tweede fase wordt de oude Jumbo supermarkt gesloopt en herontwikkeld tot een grote Aldi supermarkt in combinatie met 11 appartementen en dagwinkels. In de derde fase wordt de oude passage gesloopt en worden de dagwinkels gedraaid in combinatie met de nieuwbouw van 16 appartementen. Als het proces het toelaat worden de fasen twee en drie gecombineerd uitgevoerd. De herinrichting van het openbaar gebied wordt in dezelfde fasering uitgevoerd en teruggeleverd aan de gemeente.

Aantal inwoners primaire marktgebied: ca. 9.000 (Koedijkslanden/Berggierslanden)Oppervlak huidige winkelcentrum: 2600 m²Oppervlak nieuwe winkelcentrum: 4750 m²Trekkers winkels: Jumbo en AldiAantal parkeerplaatsen: 266Aantal nieuwbouw woningen boven winkels: 62Aantal nieuwbouw woningen overig: 36Oppervlak wijkservicepunt: 250 m²Start bouw 1e fase: oktober 2014

Page 17: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Het Ronde Erf in Veenendaal

Herontwikkeling van winkels was een belangrijke aanleiding voor de gebiedsontwikkeling het Aller Erf in Veenendaal. De winkelformule van Jumbo Supermarkten paste niet meer in de winkelruimte aan het Ronde Erf. Reden voor een uitbreiding van circa 700 m², een ingrijpende verbouwing van de supermarkt en dagwinkels en herontwikkeling van het gehele openbare gebied. Daarnaast werden woningen ontwikkeld.

Verplaatsing dagwinkels De dagwinkels waren tegen de Jumbo gepositioneerd en werden

verplaatst naar een nieuwbouwlocatie binnen het plan. Voor de dagwinkels is 575 m² BVO nieuwe commerciële ruimte gebouwd. Dit was voldoende voor een nieuwe, grotere drogisterij en de drie bestaande dagwinkels, te weten een bakker, bloemist en gemakswinkel.

Uitbreiding Jumbo Daarna werd de Jumbo uitgebreid met nieuwe winkelmeters, een

nieuwe voorziening voor het personeel en een volledig overdekt laad- en loshof. Tijdens de realisatie van gebouwen en openbaar gebied hebben de Jumbo en de dagwinkels volledig door kunnen draaien.

Gebiedsontwikkeling Aller Erf Naast de winkels en de woningen is in samenwerking met de gemeente

Veenendaal het openbaar gebied herontwikkeld. Het oude plein had niet de gewenste uitstraling van een buurtplein en er waren te weinig parkeerplaatsen. Het nieuwe plein heeft een open karakter gekregen met materialen die zijn afgestemd op de omringende gebouwen.

opdrachtgever De Hoge Dennen Holding B.V.project Herontwikkeling winkelgebied

- 1200 m² nieuwe winkelruimte - 2500 m² openbaar gebied

architect Huibers & Jarring

Page 18: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken
Page 19: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

opdrachtgever Plus Vastgoedproject Reconstructie centrumgebied

- 3600 m² winkels - 40 appartementen - parkeergarage

architect Jules van der Linden

Page 20: Verbinden & ontmoeten in buurten en wijken

Burg. Roelenweg 408021 EW Zwolle

Postbus 6748000 AR Zwolle

t 038 425 81 [email protected]

www.famegroep.nl