Veranderingen in de zorg(vastgoed) voor de …...2.1 Vooruitblik: integraal aanbod wonen, zorg en...
72
Veranderingen in de zorg(vastgoed) voor de gemeente Winsum augustus 2015 Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Instituut voor Bedrijfskunde
Transcript of Veranderingen in de zorg(vastgoed) voor de …...2.1 Vooruitblik: integraal aanbod wonen, zorg en...
Veranderingen in de zorg(vastgoed) voor de gemeente Winsum augustus 2015
Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Instituut voor Bedrijfskunde
1
COLOFON Document: Onderzoeksrapport
Versie: 1.0 concept Datum: augustus 2015 Auteurs: Mevrouw L. (Linda) van Stee
De heer dr. ing. J. (Jan) Veuger MRE FRICS Mobiele nummer(s): 06 22 99 53 12, de heer J. Veuger
E-mailadres(sen): [email protected] Opdrachtgever: Gemeente Winsum De heer J. (Johan) Samplonius
Met bijdragen uit de Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2014, 2015 en anders van: C. (Charley) Fiedeldij Dop en R. (Roland) Hofstra mr. drs.R. (Rogier) Goes, Adviseur Kenniscentrum Wonen-Zorg Actiz drs. D.A. (Daniële) Harkes en drs. Y. (Yvonne) Witter, Manager en adviseur Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-zorg Prof.dr. A.P.W.P. (Guus) van Montfoort, voorzitter ActiZ E. (Ellen) Olde Bijvank MRE
2
Inhoudsopgave
1. Inleiding ..................................................................................................................... 4
2. Achtergrond informatie ............................................................................................. 6
2.1 Vooruitblik: integraal aanbod wonen, zorg en diensten voor ouderenzorg ................................... 6
2.2 Conclusie ........................................................................................................................................ 11
3. Vrijkomend zorgvastgoed .............................................................................................
3.1 Sluiten van de voorzieningen ........................................................................................................ 11
3.1.1 People, planet, profit ..................................................................................................... 11
3.1.1.1 Samenvatting ............................................................................................................. 16
3.1.1.2 Conclusie ................................................................................................................... 17
3.1.1.3 Advies ........................................................................................................................ 17
3.1.2 Meergeneratieswoningen ............................................................................................. 18
3.1.2.1 Samenvatting ............................................................................................................. 19
3.1.2.2 Conclusie ................................................................................................................... 20
3.1.2.3 Advies ........................................................................................................................ 20
3.2 Herbestemming ............................................................................................................................. 21
3.2.1 Gemeente Winsum .................................................................................................... 2211
3.2.2 10 voorbeelden van herbestemming ............................................................................ 25
3.3. Ontwikkelingen zorgvastgoed in de gemeente Winsum
3.3.1 Stichting de Hoven......................................................................................................... 28
3.3.2. NOVO ............................................................................................................................. 30
3.3.3. Toekomstige ontwikkelingen en gevolgen van zorgvastgoed kern gemeente Winsum 31
3.3.4. Overzicht van zorginstellingen in Winsum .................................................................... 32
3.3.5. Aanbevelingen: zorg voor ruimte, flexibiliteit, juiste prikkelen en tijd ......................... 35
3.4 1½ Lijnszorg ........................................................................................................................ 37
3.4.1 Nederland ...................................................................................................................... 38
3.4.2 Noord en Oost Groningen ............................................................................................. 38
3.4.3 Gemeente Winsum ........................................................................................................ 39
3.4.4 Zorgpartijen ................................................................................................................... 40
3.4.5 Conclusie ....................................................................................................................... 40
3
3.4.6 Advies ............................................................................................................................ 41
3.5. Risicoscan zorgvastgoed en nieuwe woondienstconcepten……………………………………………………41 3.6. Leegstandsrisico van verzorgingstehuizen …………………………………………………………………………….46
4. Langer thuis blijven wonen ...................................................................................... 50
4.1. Senioren nog onbekend met nieuw en divers aanbod .......................................................... 50
5. Interviews……………………………………………………………………………………………………………………58
5.1 Novo ............................................................................................................................................... 58
5.2 De Hoven ....................................................................................................................................... 59
5.3 Lentis .............................................................................................................................................. 60
6. Conclusies ................................................................................................................... 61
7. Adviezen ..................................................................................................................... 64
Bronnen ......................................................................................................................... 68
Bijlage 1: CZ, Delta lloyd en OHRA ................................................................................... 69
4
1. Inleiding
Onder druk van de dreigende vergrijzing en al jaren stijgende AWBZ kosten heeft het kabinet
besloten om de toegang tot AWBZ gefinancierde intramurale zorg fors te beperken. Het gevolg van
de invoering van de zorgzwaartepakketten is dat de verzorgingshuizen verdwijnen. Wonen en zorg
worden gescheiden werelden en de Normatieve Huisvesting Component zorgt ervoor dat de
huisvestingskosten moeten worden doorberekend in de zorgkosten. Concreet betekenen deze
ontwikkelingen dat we opnieuw onze verzorgingsstaat moeten gaan organiseren. Wie zorgt voor wie,
hoe ondersteunen institutionele partijen ons daarbij en welk nieuw aanbod ontstaat? Zo ontstaan er
overal in het land zorg coöperaties. Welke gevolgen hebben deze ontwikkelingen voor de eerder
genoemde intramurale instellingen in Winsum-dorp (Winkheem, Viskenij en Twaalf Hoven) en
andere maatschappelijk organisaties en welke gevolgen hebben deze voor Winsum? De vraag is dan
ook hoe ziet de veranderende zorg(vastgoed) in en rondom Winsum eruit en welke invloed kan de
gemeente Winsum hierop uitoefenen? Uit de Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2014 (Veuger et
al. 2014) en de Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al. 2015) blijkt ook dat leegstand in het
zorgvastgoed aan het toenemen is. Voor gemeenten en zorginstellingen is dit een grote zorg. Vragen
als ‘Hoe kunnen ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen?’ en ‘ Wat moeten er met de
leegkomende panden gebeuren?’ rijzen op. De hoofdvraag geformuleerd door de opdrachtgever is
dan ook als volgt.
Hoofdvraag:
‘Welke innovatieve concepten en mogelijkheden zijn er voor de ruimtelijke omgeving en hoe
kunnen de inwoners van Winsum zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen met goede zorg?’
Deze vraag zal in twee delen beantwoord gaan worden. Als eerste zal er gekeken worden naar de
mogelijkheden om de bestaande tehuizen zo lang mogelijk open te houden. Als dit niet meer kan wat
is dan een mogelijke herbestemming voor het leeg gekomen pand?
Als tweede zal er gekeken worden naar de zorg die mensen nodig hebben om langer thuis te kunnen
blijven wonen in Winsum. Hierbij moet dan vooral gedacht worden aan thuiszorg, mantelzorg, hoe
wordt er bepaald of er recht op zorg is, wat zijn mogelijke andere oplossing. Tijdens het beatwoorden
van deze twee deelvragen zal er ook gekeken worden naar hoe de gemeente Winsum hier het beste
op kan inspelen.
Deelvraag 1:
‘Welke innovatieve concepten zijn er voor de mogelijke leegkomende dan wel nieuwe te
realiseren ruimtelijke omgeving.’
In het beantwoorden van deze vraag zal er naar verschillende aspecten gekeken gaan worden. Dit
zijn: vrijkomend zorgvastgoed, herbestemming, ontwikkelingen zorgvastgoed in de gemeente
Winsum, 1 ½ lijnszorg, risicoscan zorgvastgoed en nieuwe woondienstconcepten en
leegstandsrisico’s van verzorgingstehuizen (hoofdstuk 31).
5
Deelvraag 2:
‘Hoe kunnen de inwoners van Winsum zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen met
goede zorg?’
In het beantwoorden van deze vraag zal er naar verschillende aspecten gekeken gaan worden. Dit
zijn: langer zelfstandig thuis blijven wonen en interviews met betrokken zorginstellingen (hoofdstuk 4
en 5).
6
2. Achtergrond informatie
2.1 Vooruitblik: integraal aanbod wonen, zorg en diensten voor ouderenzorg Een bijdrage van Guus van Montfort uit Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2014
In mijn bijdrage over maatschappelijk vastgoed, zal ik het in eerste instantie vooral niet hebben over
vastgoed, in de zin van gebouwen, infrastructuur, enzovoort. Ik zal vooral kijken naar wat de preferenties
op het gebied van wonen, zorg en welzijn van de toekomstige cliënt ‘ouderenzorg’ zullen zijn. Uiteraard zal
‘at the end’ ook het vastgoed aan bod komen maar niet als startpunt. Immers maatschappelijk
verantwoord ondernemen begint in mijn ogen bij de cliënt en wat vanuit zijn perspectief duurzaam en
toekomstbestendig is en waar de echte toegevoegde waarde ligt.
En als dat klopt, dan is de kans erg groot dat het ook maatschappelijk klopt en niet andersom. Ik realiseer
mij dat dit een bepaalde opvatting impliceert over maatschappelijk verantwoord ondernemen Dat heeft
vooral te maken met mijn opvatting dat maatschappelijk verantwoord ondernemen - zeker in de zorg -
refereert aan toekomstbestendigheid vanuit de preferenties van de cliënt, nu en in de toekomst. Ik heb
weleens het idee dat we - althans in de zorg - vooral gekeken hebben naar ‘maatschappelijk’ in de zin van
bijvoorbeeld de macrokosten-beheersing of algemene solidariteitsvraagstukken, dat geleid heeft tot
generieke en uniforme zorgverleningconcepten, inclusief het vastgoed.
Zo zien we dat een verpleeghuis in Emmen er ongeveer hetzelfde uitziet als in Amsterdam-West. Dat kan
niet kloppen, of het zou puur toeval moeten zijn, met de preferenties van de inwoners van Emmen en die
van Amsterdam-West.
In dit artikel wil ik eerst ingaan op de toekomstige cliënt ouderenzorg, wat zijn zijn behoefte en
preferenties op het terrein van wonen, zorg, welzijn, diensten, et cetera. En daarna ga ik nader in op
wat dit betekent voor het vastgoed. Ik betrek hier ook bij, wat ik zie als structurele veranderingen in
het zorgstelsel, dus de trends in de relevante wet- en regelgeving.
De toekomstige ouderenzorgcliënt
In mijn ogen zijn er twee dominante trends waar te nemen, die onafhankelijk van het overheidsbeleid, zich
aan het voltrekken zijn. In de eerste plaats zijn dat de veranderingen bij de cliënt zelf. De ouderenzorg
cliënt van nu en zeker van de toekomst, wil en kan meer zelf regelen, hij pakt de eigen regie, doet dat
samen met anderen (mantelzorgers, familie, maar ook allerlei burgerinitiatieven zoals bijvoorbeeld
zorgcoöperaties die je in allerlei vormen en varianten ziet ontstaan), hij wil langer in de eigen, vertrouwde
woonsituatie blijven (dat kan zijn met de eigen kinderen, maar dat kan ook met vrienden en kennissen). De
cliënt van de toekomst is goed geïnformeerd, middels onder meer alle moderne social media, is steeds
langer vitaal en zelfbewuster. Hetgeen echter niet wil zeggen dat hij of de partner op latere leeftijd geen
functioneringsproblemen krijgt. Maar men wil die veel meer zelf of onder eigen regie, met
zorgprofessionals of anderen, oplossen.
Ik wil hierbij aantekenen dat er een groep cliënten in de ouderenzorg is en blijft die dat niet kan. Dan
gaat het vooral om de ernstig dementerenden, die daarnaast vaak ook allerlei andere medische
problemen hebben zoals bijvoorbeeld diabetes, problemen aan gewrichten en het
7
bewegingsapparaat, et cetera. Kortom mensen die echt 7x24 uur continue zorg en aandacht nodig
hebben. Deze groep cliënten is nu ongeveer 10% van het totaal aantal cliënten die nu op een of
andere manier zorg en ondersteuning krijgen. Deze groep zal zeker groter worden in de toekomst en
die vragen uiteraard onze speciale aandacht.
Maar er is een grote groep, die zeker zeer sterk zal gaan toenemen, die wel veel zelf kan en wil
regelen en organiseren. De visie van Actiz (Actiz, 2012 en 2013), op de ouderenzorg is hierop
gebaseerd. Zelfredzaamheid, samen-redzaamheid, langer thuis of in de eigen omgeving en dit
vertaald in cliëntvolgende bekostiging - hetgeen betekent dat de zorginstellingen zichzelf uit de
comfort-zone van de automatisch bekostiging halen - meer thuis en extramuraal en minder
intramuraal en scheiden van wonen en zorg. Maar ook cliënten die steeds meer moeten gaan
betalen en ook kunnen gaan betalen. Dit laatste ook vanwege de meestal goede
pensioenvoorzieningen, naast de AOW. En natuurlijk de ouderen van de toekomst zijn niet allen
financieel bemiddeld in termen van modaal of hoger. Er zal een groep zijn en blijven die door allerlei
omstandigheden niet in staat is geweest om voldoende pensioen op te bouwen of te sparen. Voor
die groep is er bijvoorbeeld een voorziening als de WMO en allerlei bijstandsvoorzieningen.
De ouderenzorgcliënt wil een integraal aanbod op het gebied van wonen, zorg, ondersteuning,
activiteiten op het gebied van welzijn, et cetera, naar zijn individuele snit gesneden. Deze
ontwikkeling wordt nog verstrekt door het ontstaan van allerlei burgerinitiatieven, zoals
zorgcoöperaties, ledenorganisaties van ouderen die zich op dit gebied steeds meer gaan profileren.
Deze coöperaties van cliënten ondersteunen de individuele cliënten bij het zoeken naar (aangepast)
wonen, zorg, ondersteuning, klussendiensten, dagactiviteiten, et cetera.
Figuur 1: Cliënten model en zorgsysteem. Functies en rollen van de cliënt in de zorg
Technologische ontwikkelingen
8
Het imago van de medische technologie is dat het hoogwaardig, duur, ingewikkeld, complex, cliënt-
vervreemdend, gebruikersonvriendelijk is en alleen in grootschalige organisatiestructuren te
gebruiken is. We zien hierin echter een grote kentering ontstaan. Door bijvoorbeeld
nanotechnologie, komt er steeds meer hoogwaardige ‘huis-, tuin- en keuken-‘ technologie
beschikbaar. Er komt steeds meer medische en andere gebruikersapparatuur, die in de thuissituatie
door de cliënt zelf en/of door de zorgprofessional is te gebruiken. Deze nieuwe technologie is
gebruikersvriendelijk, goedkoop, zelfbevestigend, laagdrempelig en op zeer kleine, namelijk
individuele schaal te gebruiken (zie figuur 1). Deze ontwikkelingen zijn een zeer sterke stimulans voor
‘regie in eigen hand’ van de cliënt en dus voor meer zelfmanagement. Kortom een grote steun voor
de ontwikkelingen die in de vorige paragraaf De toekomstige ouderenzorgclient zijn beschreven.
Figuur 2: Technologie in de zorg
Client in de lead
We gaan bovenstaande ontwikkelingen plaatsen in de context van de veranderingen in het
zorgstelsel of is het misschien andersom (van Montfort, 2011). Namelijk dat deze boven beschreven
trends at the end, leading zijn voor de veranderingen in het zorgstelsel. We gaan dit analyseren
vanuit de verschillende rollen die een cliënt, ook in de zorg, heeft en door wie die worden vervuld. In
figuur 1 zijn deze weergegeven in de oude en in de nieuwe situatie. Eén van de centrale rollen van
een cliënt is de “users”- rol. De cliënt is de gebruiker van de producten of diensten. Daarin is op zich
niets veranderd, de zorgvrager immers was, is en zal altijd de gebruiker, de “user”, van bijvoorbeeld
de diensten van de thuiszorg zijn en blijven. Van elke cliënt wordt verwacht dat er wordt betaald, de
“payers”-functie, voor de geleverde producten en/of diensten. Dat gebeurde door het
zorgkantoor/zorgverzekeraar of door de gemeenten. Dat zal voor het collectieve deel blijven, althans
als het gaat over de gecontracteerde zorg, maar dat gaat afnemen door bijvoorbeeld cliëntvolgende
bekostiging of door de persoonsgebonden budgetten. Ook het doorvoeren van het scheiden van
9
wonen en zorg - een belangrijk aspect in het kader van dit artikel - is natuurlijk ook een vorm van dat
de ”payers-rol” door de cliënt zelf wordt overgenomen. Het afschaffen van de nacalculatie van de
kapitaalslasten en de invoering van de normatieve huisvestingscomponent en de integrale prestatie-
gebonden tarieven, stimuleren deze ontwikkelingen nog eens extra. De restitutie-polis zal in de
komende jaren, met name door de discussie over de ”vrije artsen”- keuze strek gaan toenemen. Dit is
ook een voorbeeld van een meer directere rol van de cliënt in de “payers-rol”. Daarnaast zal - zeker
in de ouderenzorg - het aandeel eigen bijdragen en eigen betalingen sterk gaan toenemen. Dit
natuurlijk ook verstrekt door de gemiddeld genomen veel betere inkomenspositie van de ouderen,
nu en in de toekomst, dan in de afgelopen dertig jaar.
De derde rol is die van inkoper, de “ buyers-rol”. De zorginkoop-rol lag de afgelopen jaren bij de
zorgkantoren/zorgverzekeraars, respectievelijk bij de gemeenten. Cliënten gaan deze rol steeds
meer zelf vervullen. Dit loopt natuurlijk parallel met de ontwikkelingen in de ”payers-rol”. Immers in
de mate waarin men zelf direct moet betalen, zal men ook de eigen preferenties willen gaan
realiseren. Dat zie je zelfs bij een experiment bij Vivium (mededeling raad van bestuur Vivium, 2014),
met demente ouderen, met ZZP- scores van 4, 5 en 6. Men heeft daar zelf met de cliënten het
scheiden van wonen en zorg gerealiseerd, en je ziet vervolgens dat de cliënten veel bewuster
omgaan met de eigen, individuele voorkeuren en wensen dan daarvoor.
De vierde rol is die van “specifier”, die wordt tot nu toe vooral ingevuld door de arts of de
wijkverpleegkundige. Ook hier zien we dat de individuele cliënt dat meer en meer gaat overnemen
en zelf de eigen zorg- en ondersteuningsvraag gaat formuleren en specificeren. Men is veel beter
geïnformeerd, bijvoorbeeld via de social media en veel zelfbewuster geworden.
De vijfde rol is die van “influencer”, dus daarmee bedoelen we wie of wat beïnvloedt de “specifier”.
Dat is in de geneeskunst of de verpleging, bijvoorbeeld de beroepsgroep. De cliënt is steeds meer in
staat om zelf informatie te verzamelen en te interpreteren.
En tot slot hebben we de “referrer”- rol, dat wil zeggen door wie wordt bepaald naar welke dokter of
wijkverpleegkundige men gaat. Dat is ongetwijfeld steeds meer de cliënt zelf. Men is, als het ware,
dus steeds meer z`n eigen refferer. Kortom, de individuele cliënt gaat ,stap voor stap , een steeds
centralere rol spelen. De cliënt in de lead. Hierbij wordt de cliënt ondersteund door
burgerinitiatieven zoals zorgcoöperaties.
Integrale, individuele propositie ‘wonen, zorg, ondersteuning en dienstverlening’
Uit cliëntenonderzoek – bijvoorbeeld Verheggen (2012) - blijkt dat cliënten een zeer grote voorkeur
hebben om zolang mogelijk in de eigen vertrouwde situatie te blijven wonen. Dat kan zijn het eigen
huis of een wooncomplex. Men zal zich dan ook steeds meer gaan afvragen welke aanpassingen of
aparte voorzieningen men moet gaan aanbrengen in het eigen huis of appartement, om nog 20 jaar
daar te kunnen blijven wonen, samen met een partner, wetende dat de kans erg groot is dat men zelf
of de partner fysieke of geestelijke problemen krijgt. Men krijgt dus behoefte aan een soort “post-
natal”, zoals er een “pre-natal” is voor een jong echtpaar, dat een babykamer moet gaan inrichten
omdat er baby op komst is. Bij zo`n “pre-natal” vindt men alles men nodig voor de baby voor in de
babykamer, voor in de badkamer en voor in de keuken. Het is een integraal aanbod.
Binnen MKB/VNO is door Actiz initiatief genomen om middels een zogenaamde DOE-TANK (van
Montfort, 2013) te komen tot zo`n integraal aanbod. Essentieel hierbij is om bedrijven, medewerkers
uit de zorg en ouderen met elkaar in contact te brengen. Men verstaat elkaars taal niet: ‘Dus
10
loodgieter Henk en wijkverpleegkundige Anita, samen op bezoek bij mevrouw Janssen, thuis in de
Dorpsstraat 23 in Emmen, om te bekijken wat voor aanpassingen in de woning van mevrouw Janssen
mogelijk zijn, opdat zij daar nog zo lang mogelijk kan blijven wonen, want dat is haar wens.’
De trend, zolang mogelijk thuis blijven wonen of in een eigen appartement is natuurlijk niet nieuw.
De afgelopen 20 jaar hebben we reeds een afname gezien van het aantal verzorgingshuisplaatsen
met 74.000 en dat bij een sterke stijging van het aantal 65-plusser en een geringe toename van het
aantal verpleeghuisplaatsen. Kortom de extramuralisering is al een lopende trend. Deze zal echter
door bovengenoemde ontwikkelingen en ook door het overheidsbeleid, sterk gaan toenemen. Aan
de ene kant vergt dit een grote investeringsopdracht in nieuwe en ook aangepaste woonvormen,
investeringen in domotica, ICT, huis-tuin- en keukentechnologieën, et cetera. Om een beeld te
krijgen van de zeer grote omvang van deze investeringsopdracht, verwijs ik naar een recente studie
van de Kamers van Koophandel (2013) en naar het recente advies, op het gebied van wonen en zorg,
van de Raad voor Leefmilieu en Infrastructuur Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van
wonen,zorg en welzijn (2014). De woningbouwcorporaties hebben op dit gebied een lange historie. In
de ouderenzorg is tussen 50 tot 60 % van het vastgoed in eigendom van de woningbouwcorporaties.
Om allerlei redenen pakt men deze rol nu echter niet op. We zien dat projectontwikkelaars in dit gat
gaan springen, maar ook dat zorginstellingen het ontwikkelen en beheer van vastgoed soms weer
zelf gaan oppakken. Dit om inhoudelijke maar ook om strategische redenen. Aan de andere kant
vragen deze ontwikkelingen ook om sluitingen van verzorgingshuizen, waarvoor geen bestemming
meer is omdat de vraag daarnaar, bijvoorbeeld om kwaliteitsredenen, is weggevallen. De cliënt gaat
bewuster kiezen. Ook zal aan ontslag van personeel niet ontkomen kunnen worden. Kortom, een
hybride situatie in de ouderenzorg-sector.
2.2. Conclusie
Uit het bovenstaande moge duidelijk zijn geworden dat de ouderenzorg-sector - ook wat betreft
vastgoed - voor grote uitdagingen staat. Saneren en innoveren, hervormingen en transities. ‘De cliënt
aan z`n eigen stuur’ wordt het leidende principe. Als een zorginstelling over bijvoorbeeld vijf jaar de
maatregelen van staatssecretaris van Rijn keurig heeft geïmplementeerd, maar geen integrale
propositie, wat betreft wonen, zorg, ondersteuning, diensten, et cetera op maat van de individuele
preferenties van de cliënt heeft, - bijvoorbeeld mevrouw Jansen uit de Dorpsstraat 23 in Emmen -
dan is deze organisatie failliet. Het oplossingsdomein voor de vraagstukken van de ouderenzorg
liggen niet langer meer alleen in het zorgdomein, maar in een veel breder domein. Samenwerking
met de bouwsector, de installatietechnische wereld, de ICT sector, de onderwijssector (immers er is
behoefte aan andere type zorgmedewerkers), de welzijnssector, investeerders/projectontwikkelaars,
pensioenfondsen en banken, et cetera zijn wenselijk en noodzakelijk. Niet alleen in termen van
uitvoerend, maar ook meedenkend, strategisch en innoverend. De landelijke en gemeentelijke
overheid is niet alleen vanuit het zorgbeleid relevant. Maar ook vanuit economisch perspectief (zie
de Doetank), vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief, wijziging van bestemmingsplannen,
huurwetgeving, et cetera.
11
3. Vrijkomend zorgvastgoed
In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens het sluiten van de voorzieningen, herbestemming van
zorgvastgoed, ontwikkelingen van zorgvastgoed in de gemeente Winsum, 1 ½ lijnszorg, risicoscan
zorgvastgoed en leegstandsrisico’s van verzorgingshuizen beschreven.
3.1 Sluiten van de voorzieningen Een bijdrage van Ellen Olde Bijvank uit Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2014
Steeds meer zorginstellingen en locaties voor ouderen gaan sluiten. Dit komt door een te kort aan
financiële middelen. Door de scheiding van wonen en zorg moeten ouderen hun woning zelf betalen
en de zorg er bij kopen. Veel mensen hebben hier niet de middelen voor en zijn afhankelijk van
familie en vrienden. Door deze verandering in de zorg blijven meer plaatsen in de zorginstellingen
leeg en gaan zorginstellingen sluiten (Kiers, 2013) (Berenschot, 2014). Om de sluiting van de
zorginstellingen voor ouderen tegen te gaan moeten er nieuwe innovatie concepten bedacht
worden. Deze concepten moeten financieel haalbaar zijn en de oudere zorg ten goeden komen.
3.1.1. People, planet, profit
Met de sluiting van verzorgingshuizen reageren zorgorganisaties slecht op de nog steeds aanwezige
vraag naar zorgappartementen. Bovendien heeft de keuze weinig met duurzaam vastgoedbeheer te
maken. Sluiting kan worden voorkomen als zorgorganisaties, corporaties, gemeenten en burgers
investeren in een gezamenlijke duurzaamheidsagenda waarin de drieslag ‘People, Planet, Profit’ van
concrete inhoud wordt voorzien.
Verduurzamen van de bedrijfsvoering op basis van Elkingtons uitgangspunten is voor zorg- en
corporatiebestuurders een forse uitdaging. Want de belangen van mensen, hun omgeving en de
financiering van wonen en zorg liggen in de sector verder uit elkaar dan ooit. Hierdoor worden
onnodig verzorgingshuizen gesloten. Hoe dat komt en wat er aan gedaan kan worden, wordt in dit
artikel uiteengezet door de drie begrippen ‘People, Planet, Profit’ toe te passen op de huidige
uitdagingen van zorgorganisatie, corporaties, gemeenten en burgers.
‘People’: verzorgingshuizen dicht, maar de vraag neemt toe
Verzorgingshuizen kampen met leegstand als gevolg van de veranderingen in de zorgfinanciering. De
onverhuurde zorgwoningen hebben een grote impact op de financiën van de organisaties die deze
exploiteren, in de meeste gevallen zorgorganisaties en corporaties. Om het geldlek te dichten kiezen
zorgorganisaties en corporaties voor de financieel geredeneerd meest voor de hand liggende
oplossing. Zij sluiten de gebouwen.
Het is echter de vraag of corporaties en zorginstelling met de sluiting van verzorgingshuizen niet een
wat overhaaste beslissing nemen. In de allereerste plaats omdat zij hiermee het belang van de
mensen, ‘People’, en hun behoeften onvoldoende lijken te hebben betrokken bij de besluitvorming.
De verzorgingshuizen staan door het wegvallen van de rijksfinanciering dan wel leeg, er is nog steeds
vraag naar de zorg die deze gebouwen mogelijk maken. En deze vraag zal op de middellange termijn
alleen maar toenemen. Een belangrijke oorzaak van de sluiting van verzorgingshuizen is het tempo
12
waarin de hervormingen worden ingevoerd, zo stelt de ‘Raad voor de leefomgeving en
infrastructuur’ in een in januari 2014 gepubliceerd advies aan de minister van Wonen en
Rijksdiensten. De Raad benadrukt dat het doel van de hervorming, mensen meer keuzevrijheid
bieden door de financiering van wonen en zorg te ontkoppelen, goed en gerechtvaardigd is. In de
uitvoering van het beleid wordt echter onvoldoende rekening gehouden met de vastgelopen
woningmarkt en de herbestemming en renovatie van zorgvastgoed die nodig is om de panden ook
onder het nieuwe stelsel rendabel te kunnen exploiteren. Het gevolg is, zo concludeert het
vooraanstaande adviesorgaan, dat vraag en aanbod op de korte en middellange termijn uit de pas
lopen.
Hoe zeer de markt van wonen en zorg uit balans is door de hervormingen in de zorgfinanciering blijkt
uit de cijfers. Volgens de Raad voor de Leefomgeving verliezen in de periode tot 2020 jaarlijks zo’n
tienduizend ouderen, dertienhonderd gehandicapten en achthonderd cliënten uit de geestelijke
gezondheidszorg (ggz) het recht op een intramurale zorgplek. Bij de zorgorganisaties leidt dat tot de
opgave om in totaal 4 miljoen vierkante meter vastgoed geheel of gedeeltelijk te herbestemmen. Dat
staat gelijk aan zo’n 30.000 gezinswoningen of alle gebouwen in een middelgrote gemeente.
Tegelijkertijd moeten corporaties en particuliere eigenaren ‘normale’ woningen geschikt maken voor
het verlenen van zorg. De mensen die voorheen in het verzorgingshuis werden ondergebracht,
blijven immers langer in de eigen woning zitten. Door het tempo waarin het scheiden van wonen en
zorg wordt ingevoerd, is voor de noodzakelijke en omvangrijke aanpassingen aan de bestaande
vastgoedvoorraad onvoldoende tijd. Het gevolg is dat het aanbod van woningen met zorg de vraag
niet aankan. Hierdoor dreigen met name kwetsbare groepen, ouderen met een klein pensioen en
GGZ-patiënten, in slechte of onvoldoende aangepaste woningen te belanden (infrastructuur, 2015).
Sluiting van verzorgingshuizen is volgens de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur niet alleen
een slecht antwoord op de huidige vraag naar wonen met zorg. Het is op de middellange termijn ook
een weinig duurzame keuze. Want de mensen die nu nog als vitale zestiger of zeventiger zelfstandig
wonen, zijn over zo’n vijf tot tien jaar tachtig. En vanaf die leeftijd ontstaat bij een deel van de
mensen behoefte aan een meer beschermde woonomgeving zoals verzorgingshuizen die bieden.
Worden de gebouwen nu echter gesloten en gesloopt op basis van voornamelijk financiële
argumenten, dan moet tegen die tijd weer voor veel geld een nieuw woonzorgcentrum worden
gebouwd. Een dergelijke dubbele kapitaalsvernietiging, met alle impact die het heeft op het milieu
en de gemeenschap die in en rond het verzorgingshuis woont, heeft niets met duurzaam
vastgoedbeheer te maken.
‘Planet’: komen partijen samen in actie, dan kan sluiting worden voorkomen
Maatschappelijk verantwoord ondernemen in de zorg vraagt om een breed draagvlak. En dan niet
alleen binnen de eigen organisatie, maar juist ook daarbuiten. Want verduurzamen in de zorg doe je
niet alleen, zo stelt Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Nederland II ZORG terecht.
Zorgorganisaties met duurzame ambities staan daarom voor de uitdaging om hun netwerk sterk te
verbreden naar partijen als lokale ondernemers, investeerders en vrijwilligersorganisaties. Dat lijkt
vanzelfsprekend, maar is het niet.
Het wegvallen van de financiering voor verzorgingshuizen heeft een belangrijk manco van het ‘oude’
zorgstelsel blootgelegd. Omdat vanuit de AWBZ alle kosten voor huisvesting en zorg werden betaald,
hebben zorgorganisaties zich teruggetrokken op het eigen werkterrein. Nu die lange tijd als
13
vanzelfsprekend beschouwde geldstroom stopt, moeten zorgorganisatie hun ‘Haagse oriëntatie’
loslaten en zich losmaken van de eigen in economisch opzicht geïsoleerde zorgkolom. Dat kost menig
zorgaanbieder moeite. Maar willen zij financieel gezond en duurzaam - dus met oog voor de
belangen van de eigen omgeving - uit de huidige transformatie komen, dan is dat wel noodzakelijk.
Dat zorg- en welzijnsorganisaties op eigen kracht opnieuw de verbinding met de samenleving aan
kunnen gaan, blijkt uit het voorbeeld van de Hoeksche Waard. Daar hebben zorg- en
welzijnsorganisaties mede het initiatief genomen voor het begin dit jaar ondertekende ‘Pact van de
Waard’. Om tot een gemeenschappelijke aanpak van de vergrijzing in de regio te komen, heeft een
brede coalitie van onder meer de vijf gemeenten uit de Hoeksche Waard, onderwijsinstellingen,
ondernemers, de lokale bank, de lokale woningcorporatie en zorg- en welzijnsorganisaties het pact
ondertekend. In het pact staan bovendien niet slechts plechtige beloftes, het bevat ook concrete
projecten met daaraan gekoppeld budgetten en trekkers. In de Hoeksche Waard kwam het initiatief
voor de noodzakelijke brede samenwerking uit het maatschappelijk middenveld. Als dat gebeurt, is
dat natuurlijk heel goed. Maar hiervoor zijn krachtige organisaties nodig. Nemen organisaties niet
zelf het initiatief, dan is er een belangrijke taak voor de gemeente weggelegd als regisseur van het
transformatieproces in bij voorkeur een faciliterende rol. Hierin beperkt de gemeente zich zoveel
mogelijk tot het benoemen van de door zorgorganisaties en hun partners te maken strategische
keuzes (Waard, 2014).
Vraagstukken rond scheiden wonen en zorg, en de decentralisaties
1. Keuze: 100% inzetten op zorg thuis of blijft complexgewijs (zelfstandig) wonen een
gelijkwaardig alternatief. Dit is mede afhankelijk van de druk op de woningmarkt, typologie
van de woningvoorraad en de verwachte Wmo-middelen die nodig zijn voor
woningaanpassingen.
2. Concentreren versus deconcentreren van de intensieve zorg en categoraal versus integraal
aanbod van zorg aan de diverse doelgroepen (ouderen, ggz, mensen met een lichamelijke of
geestelijke beperking, jongeren uit de jeugdzorg). Keuze hangt mede af van de huidige
infrastructuur, doelmatigheid en de wijze waarop bepaalde doelgroepen zich juist wel of niet
goed tot elkaar verhouden.
3. Regionale afstemming transformatie (overschot) aan intramuraal vastgoed. Hoe om te gaan
met de huidige verminderde vraag en de verwachte toekomstige vraag? Welke huidige
panden passen beslist niet binnen de visie met als gevolg dat daar (op termijn) afscheid van
moeten worden genomen? Zijn er nieuwe zorgvastgoedplannen die gestopt moeten
worden? Welke instrumenten kan/wil de gemeente inzetten bij het onnodig voorkomen van
leegstand?
4. Visie t.a.v. invulling van welzijn, voorzieningen en dagactiviteiten. Welke gevolgen heeft dat
voor centraal versus decentrale inrichting ervan. En wat betekent dat voor mobiliteit en
vervoer? In dat kader is het ook belangrijk dat de directe woongeving nog toegankelijker te
maken (veilig, barrièrevrij, looproutes met mogelijkheid tussendoor te zitten.
5. Opgave rond aanbod geschikte woningen. Dan gaat het vooral om het toegankelijker maken
van bestaande bouw: corporatiebezit én particulier bezit. Zijn hier combinaties te maken met
thema’s als inbraakveiligheid, domotica of energie-ingrepen? Wie kan een rol vervullen?
Gemeente, corporatie, burgers, welzijnsstichting, werklozen, wellicht de lokale bouwmarkt of
een combinatie hiervan? Wellicht zijn er binnen het woonruimteverdeelsysteem ook
mogelijkheden om bepaalde woningen voor specifieke doelgroepen toegankelijk te houden.
14
6. Visie op kwaliteit én betaalbaarheid. De afgelopen jaren stond de kwaliteit van woningen
centraal en de prijs werd bewust laag gehouden. Dit is niet langer meer op die schaal
houdbaar. Veel mensen in woonzorgcentra en vooral ook uit de GGZ of gehandicaptenzorg
zijn mensen met gemiddeld een laag inkomen. Hoe is het mogelijk de woningen betaalbaar
te houden en/of welke concessies willen we doen t.a.v. de kwaliteit?
Om zorgorganisaties, ondernemers, corporaties, burgers en andere maatschappelijke partijen al dan
niet met zachte dwang tot samenwerking te brengen, kan een gemeente gebruik maken van haar
positie. Zo kan het bestemmingsplan strategisch worden ingezet om duurzaam gedrag uit te lokken.
Ook kan een gemeente prestatieafspraken maken met zowel corporaties als zorgorganisaties over
het opzetten van samenwerkingen met bijvoorbeeld vrijwilligersorganisaties en ondernemers.
Tenslotte kan de gemeente haar positie als budgethouder in de zorg gebruiken om partijen te
verleiden tot duurzaam gedrag. Bijvoorbeeld door de financiering voor een periode van vijf jaar te
garanderen als een zorgorganisatie aantoonbaar investeert in bijvoorbeeld domotica of andere
innovaties toepast in haar zorg-/dienstverlening. II ZORG Belangrijkste doel van de stimulerende en
faciliterende aanpak, die afhankelijk van de reacties van de maatschappelijke partijen kan worden
verhard of verzacht, is om te voorkomen dat partijen zich op de eigen positie terugtrekken en niets
doen. Dat gebeurt vaak en is kenmerkend voor Nederlandse politici en bestuurders, zo schrijft
voormalig D66-kamerlid Boris van der Ham treffend in zijn boek ‘De koning kun je niet spelen’.
Volgens Van der Ham is het in de Nederlandse cultuur en politiek niet populair om je nek uit te
steken omdat diegene dan het risico loopt zijn positie te verliezen. Hoge bomen vangen immers veel
wind. De impliciete cultuur dat een bestuurder ‘normaal moet doen’ en ‘zichzelf moet zijn’, is dan
ook een verraderlijke.
De neiging in de Nederlandse bestuurscultuur om geen positie in te nemen laat zich moeilijk
verenigen met het gedachtengoed van maatschappelijk verantwoord ondernemen, dat uitgaat van
de overtuiging dat op korte termijn veranderingen nodig zijn. De gemeente kan hier echter op lokaal
niveau een belangrijke vlottrekkende rol vervullen. Want dreigt de Nederlandse bestuurscultuur de
ontwikkeling van de noodzakelijke samenwerkingen te blokkeren, dan beschikt de gemeente over de
positie en een breed palet aan mogelijke interventies om de blokkade weg te nemen.
Figuur 2: Sturingsconcepten gemeenten (sociaal, 2013)
15
‘Profit’: Eigen kosten in kaart brengen en dialoog aangaan
Maatschappelijk verantwoord ondernemen is rendabel ondernemen. Wie als organisatie zijn ‘Profit’
of winstgevendheid niet op orde heeft, zal immers niet lang blijven bestaan. Dat weten veel
zorgorganisaties inmiddels uit eigen ervaring. De eerste stap op weg naar een duurzame vastgoed-
en dienstenexploitatie is daarom het in kaart brengen van de eigen kosten. Veel zorgorganisaties
weten als gevolg van de centrale AWBZ-financiering uit het verleden echter niet precies hoeveel het
open houden van de verzorgingshuizen hen kost omdat zij veelal begrotingen maken op complex- of
organisatieniveau. Zorgorganisaties hebben vaak onvoldoende zicht op de daadwerkelijke kosten per
product of dienst, als de totaalbegroting maar klopt, was tot voor kort de grootste uitdaging. Dat is
lastig, want als de kosten per onderdeel onbekend zijn dan kan ook de winst of ‘Profit’ per product
niet worden vastgesteld. En deze kan dan ook niet worden afgewogen tegen de twee andere P’s,
‘Planet’ en ‘People’.
Figuur 3: Begroting 2014 Zorgorganisatie, Trinitas Advies
Jacqueline van Ginneken van Bureau Ouderenzorg heeft de kosten voor een verzorgingshuis in het
zuiden van het land in kaart gebracht. Dat levert interessante inzichten op. Zo moet deze
zorgorganisatie jaarlijks 90.000 euro toeleggen op het bereiden van maaltijden. In deze concrete
casus wordt het grootste verlies met 158.000 euro geboekt op de post ‘terrein- en gebouwgebonden
kosten’. Relatief duur klein onderhoud en een hoge energierekening zijn hier de belangrijkste
oorzaak.
Het verlies op de voedselbereiding kan worden aangepakt door samen te werken met een lokaal
cateringbedrijf. De voeding wordt dan van buitenaf aan aangevoerd. Een andere vorm II ZORG van
samenwerking is ook mogelijk. Veel verzorgingshuizen beschikken over een professionele keuken.
Die zou moeten sluiten als het eten door een cateringbedrijf wordt verzorgd. Dit zou dan weer leiden
tot een kostbare afschrijving van de vaak dure inrichting. Deze ‘bleeder’ zou een ‘feeder’ kunnen
16
worden als de keuken wordt verhuurd aan het cateringbedrijf dat er dan vervolgens maaltijden voor
het verzorgingshuis en de eigen klanten maakt. De tweede verliespost, de kosten voor het beheer
van het terrein en gebouw, kan worden aangepakt door het onderhoud, inclusief het
energieverbruik, in een prestatiecontract bij een lokale aannemer onder te brengen. De specifieke
oplossingsrichtingen hangen sterk af van de kostenopbouw van de betreffende begroting. De
ervaring van Van Ginneken leert dat deze per zorgorganisatie zeer verschillend zijn. Op basis van
deze concrete case zijn dan ook geen algemene uitspraken te doen voor de kostenopbouw bij andere
zorgorganisaties.
Wie de exploitatiebegroting van een verzorgingshuis echter verder doorspit, komt op tal van andere
posten waarop zou kunnen worden bezuinigd of die van verlies in winst omgebogen kunnen worden.
Zo zouden lege ongebruikte ruimtes verhuurd kunnen worden aan de lokale welzijnsorganisatie of
kleine zelfstandigen als een kapper, masseur of fysiotherapeut. Ook studenten zouden goede
huurders kunnen zijn. Zo huisvest Humanitas in Deventer een aantal studenten die een deel van de
huur betalen door werkzaamheden te verrichten in het zorgcentrum. Deze samenwerking levert niet
alleen huurinkomsten op, het zorgt ook voor meer dynamiek in en rond het verzorgingshuis. Dat is
twee keer duurzame winst; de huurinkomsten stijgen en in het gebouw vinden nieuwe ontmoetingen
plaats. En zolang een gebouw menselijk contact en de hieruit voorvloeiende dynamiek kan
ondersteunen, blijft de exploitatie er van maatschappelijk en financieel interessant. Sluiting of sloop
is dan niet aan de orde (Bijvank, 2014). “
3.1.1.1. Samenvatting
Sluiting kan worden voorkomen als zorgorganisaties, corporaties, gemeenten en burgers investeren
in een gezamenlijke duurzaamheidsagenda waarin de drieslag ‘People, Planet, Profit’ van concrete
inhoud wordt voorzien.
People “Sluiting van verzorgingshuizen is volgens de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur
niet alleen een slecht antwoord op de huidige vraag naar wonen met zorg. Het is op de middellange
termijn ook een weinig duurzame keuze. Want de mensen die nu nog als vitale zestiger of zeventiger
zelfstandig wonen, zijn over zo’n vijf tot tien jaar tachtig. En vanaf die leeftijd ontstaat bij een deel
van de mensen behoefte aan een meer beschermde woonomgeving zoals verzorgingshuizen die
bieden. Worden de gebouwen nu echter gesloten en gesloopt op basis van voornamelijk financiële
argumenten, dan moet tegen die tijd weer voor veel geld een nieuw woonzorgcentrum worden
gebouwd. Een dergelijke dubbele kapitaalsvernietiging, met alle impact die het heeft op het milieu
en de gemeenschap die in en rond het verzorgingshuis woont, heeft niets met duurzaam
vastgoedbeheer te maken.” (Bijvank, 2014)
Planet “De neiging in de Nederlandse bestuurscultuur om geen positie in te nemen laat zich moeilijk
verenigen met het gedachtengoed van maatschappelijk verantwoord ondernemen, dat uitgaat van
de overtuiging dat op korte termijn veranderingen nodig zijn. De gemeente kan hier echter op lokaal
niveau een belangrijke vlottrekkende rol vervullen. Want dreigt de Nederlandse bestuurscultuur de
ontwikkeling van de noodzakelijke samenwerkingen te blokkeren, dan beschikt de gemeente over de
positie en een breed palet aan mogelijke interventies om de blokkade weg te nemen.” (Bijvank,
2014)
17
Profit “Wie de exploitatiebegroting van een verzorgingshuis echter verder doorspit, komt op tal van
andere posten waarop zou kunnen worden bezuinigd of die van verlies in winst omgebogen kunnen
worden. Zo zouden lege ongebruikte ruimtes verhuurd kunnen worden aan de lokale
welzijnsorganisatie of kleine zelfstandigen als een kapper, masseur of fysiotherapeut. Ook studenten
zouden goede huurders kunnen zijn. Zo huisvest Humanitas in Deventer een aantal studenten die
een deel van de huur betalen door werkzaamheden te verrichten in het zorgcentrum. Deze
samenwerking levert niet alleen huurinkomsten op, het zorgt ook voor meer dynamiek in en rond het
verzorgingshuis. Dat is twee keer duurzame winst; de huurinkomsten stijgen en in het gebouw
vinden nieuwe ontmoetingen plaats. En zolang een gebouw menselijk contact en de hieruit
voorvloeiende dynamiek kan ondersteunen, blijft de exploitatie er van maatschappelijk en financieel
interessant. Sluiting of sloop is dan niet aan de orde.” (Bijvank, 2014).
3.1.2.2. Conclusie
Alleen gaat niemand de zorg er weer boven op helpen, samenwerking tussen verschillende partijen is
dus van belang. Nemen organisaties niet zelf het initiatief, dan is er een belangrijke taak voor de
gemeente weggelegd als regisseur van het transformatieproces in bij voorkeur een faciliterende rol.
Hierin beperkt de gemeente zich zoveel mogelijk tot het benoemen van de door zorgorganisaties en
hun partners te maken strategische keuzes. Om zorgorganisaties, ondernemers, corporaties, burgers
en andere maatschappelijke partijen al dan niet met zachte dwang tot samenwerking te brengen, kan
een gemeente gebruik maken van haar positie. Zo kan het bestemmingsplan strategisch worden
ingezet om duurzaam gedrag uit te lokken. Ook kan een gemeente prestatieafspraken maken met
zowel corporaties als zorgorganisaties over het opzetten van samenwerkingen met bijvoorbeeld
vrijwilligersorganisaties en ondernemers. Tenslotte kan de gemeente haar positie als budgethouder
in de zorg gebruiken om partijen te verleiden tot duurzaam gedrag. Bijvoorbeeld door de financiering
voor een periode van vijf jaar te garanderen als een zorgorganisatie aantoonbaar investeert in
bijvoorbeeld domotica of andere innovaties toepast in haar zorg-/dienstverlening. (Waard, 2014).
De rol van gemeenten wordt zo veel meer sturend dan behoudend. Dit betekend dat de gemeente
niet met extra lege panden of herbestemming komt te zitten. Maar juist dat de gemeente een
actieve rol vervuld in het gebiedsontwikkelingsproces van de zorg.
3.1.1.2. Advies
Met het oog op dit artikel zou een mogelijke advies voor de gemeente zijn om met zorgpartijen en
andere belangstellende in gesprek te gaan, dit om te bepalen wat de gezamenlijke belangen. De
gemeente Winsum wil zich profileren als een zorg gemeenten. In de gemeente Winsum zijn
zorgpartijen als NOVO aanwezig, deze gesprakspartner zou nieuwe inzichten kunnen geven in de
ontwikkeling van de 1 ½ lijnszorg.
18
3.1.2. Meergeneratiewoningen
Meergeneratieswonen is een concept dat in Duitsland voor het eerst werd ingevoerd. Verschillende
generaties wonen samen in een pand en zorgen voor elkaar. Charley Fiedeldij Dop & Roland Hofstra
van de VPRO tegenlicht schreven het volgende artikel over het meergeneratiewonen in Duitsland en
hoe dit in Nederland zou kunnen werken.
“Vroeger bleven familieleden vaak samen –of dicht bij elkaar- wonen, ook als de (klein)kinderen al
volwassen waren. In de afgelopen vijftig jaar is het steeds normaler geworden om in zelfstandige
gezinnen en op grotere afstand van familie te gaan wonen. Van deze vorm van sociale cohesie is in
Nederland dan ook weinig over gebleven. Na hun pensioen hebben ouderen echter vaak behoefte
aan een woonsituatie met de mogelijkheid tot meer sociaal contact en ondersteuning. Jongeren en
jonge gezinnen worstelen bovendien vaak met hoge huurkosten en/of dure kinderopvang. In
Duitsland is daar een oplossing voor bedacht (met overheidssteun): de mehrgenerationenhäuser,
ofwel meergeneratiehuizen, waarbij de kinderopvang en ouderenzorg onder één dak worden
gebracht. Nederland is nog niet zo ver, ook al zijn er al meerdere lokale initiatieven in het land te
onderscheiden op het gebied van meergeneratiewoningen.
Jong en oud
Het Duitse voorbeeld van de Mehrgenerationenhäuser biedt niet alleen een oplossing voor de hoge
kosten van zowel kinderopvang als ouderenzorg, maar zorgt ook voor meer interactie tussen
generaties en draagt bij aan een vermindering van eenzaamheid onder ouderen. Deze vorm van
kinder/ouderenzorg is in Duitsland op nationaal niveau ingevoerd: er zijn al op vijfhonderd locaties in
Duitsland mehrgenerationenhäuser te vinden, die ieder veertigduizend euro per jaar aan
overheidssubsidie ontvangen.
Hoewel deze combinatie van kinderopvang en ouderenzorg in Nederland niet landelijk worden
ondersteund, zijn er wel verschillende lokale initiatieven in het land te vinden. Zo biedt organisatie
Kidscasa verschillende vormen van kinderopvang aan (kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang,
gastouderopvang en speciale kinderopvang), waarvan er drie vestigingen samenwerken met de
ouderenzorgorganisatie Interzorg. Kinderopvang De Hullen, bijvoorbeeld, is gevestigd in het pand
van het gelijknamige zorgcentrum in Roden. Er is plek voor maximaal twaalf kinderen tussen de nul
en vier. De kinderen hebben hun eigen plek in de voormalige activiteitenruimte van het zorgcentrum,
maar er worden gezamelijke activiteiten aangeboden, zoals zingen, knutselen en voorlezen. Ook in
Assen en Vries is Kidscasa gevestigd in zorgcentra van Interzorg.
Deze samenwerking tussen jong en oud vindt soms ook op meer permanente basis plaats: op
meerdere locaties in het land wonen tienermoeders en hun kinderen samen met senioren.
Bijvoorbeeld in woongebouw Talita in Houten, wat in 2012 is opgericht door ouderenhuisvester
Habion en jeugdzorgorganisatie Timon. Het gebouw telt zeventien appartementen, waarvan er
dertien behuisd worden door tienermoeders die niet meer in hun eigen gezin kunnen wonen. De
senioren zijn vrijwilligers, die als 'goede buur' optreden: ze passen af en toe op de kinderen, eten een
aantal keer per week samen met de jonge moeders, of gaan met ze op stap. Na twee jaar verlaten de
tieners het woongebouw, om elders zelfstandig te wonen. Overige Timon-woongroepen bieden ook
onderdak aan jongeren die zijn vastgelopen in hun relatie, familie, opleiding of werk en niet meer
zelfstandig kunnen wonen.
19
Woongemeenschappen
De volgende stap zou dus kunnen zijn om jong en oud niet alleen overdag samen te brengen, maar
om hen ook samen te laten wonen. Los van de kostenbesparingen op de kinderopvang, blijkt uit een
onderzoek van het Aedes-Actiz Kenniscentrum dat het wonen met meerdere generaties voordelen
biedt aan mensen van alle leeftijden (Wonen-Zorg, 2008).
Eén van de meest bekende voorbeelden van een meergeneratiewoning in Nederland is de
woongemeenschap. Er bestaan veel verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen, zoals
woonwerkprojecten, ecodorpen, vijftig-plus woningen en leefgemeenschappen. Een gedeelde
woning is een woongemeenschap als er ten minste drie volwassen mensen, afkomstig uit minstens
twee verschillende families, zelfstandig samenwonen. Ontmoetings- en/of werkruimten worden
gemeenschappelijk gebruikt en de groep beslist zelf over de toelating van nieuwe leden. De Federatie
Gemeenschappelijk Wonen (FGW) schat het totale aantal woongemeenschappen in Nederland op
meer dan tienduizend: ongeveer één procent van de Nederlandse bevolking. Volgens het FGW
komen er ieder jaar honderd woongemeenschappen bij. De grootste concentratie
woongemeenschappen in Nederland bevindt zich in en rondom Amsterdam en Rotterdam.
Een voorbeeld van een woongemeenschap is ‘t Groene Sticht in Leidsche Rijn. Dit project omvat
verschillende soorten woningen (koopwoningen, sociale huurwoningen, kamers en gastenverblijven),
waar mensen van alle leeftijden bij elkaar wonen. Zo wordt er ruimte geboden aan studenten, (ex-
)daklozen, senioren, gezinnen, mensen met psychische problemen en gehandicapten. Ook het WG-
terrein in Amsterdam is bestemd voor gemeenschappelijk wonen, én werken: er zijn tachtig woon-
en vijfendertig werkeenheden beschikbaar. Het WG-terrein is speciaal bedoeld voor personen,
instellingen, kunstenaars en bedrijven die minder draagkrachtig zijn of om politieke/sociale redenen
nergens anders terecht kunnen. Het kleinschalige centraal wonen project Auryn in Hoorn bestaat uit
negen huishoudens, waarbij de leeftijden varieren tussen de drieëntwintig en zestig jaar. Er wonen
ook (kleine) kinderen, tieners en alleenstaanden in de woongroep. De huishoudens delen een
gemeenschappelijke tuin, keuken en speelzolder. Ze vergaderen en eten maandelijks samen.
Kangoeroewoningen
Voor wie niet met onbekenden wilt wonen, kan ook bij zijn/haar familie terecht, bijvoorbeeld in een
driegeneratiewoning. Deze constructie, waarbij grootouders, ouders en (klein)kinderen
samenwonen, wordt ook wel een 'kangoeroewoning' genoemd. Deze familiehuizen zijn met elkaar
verbonden door een trap of tussendeur, maar bestaan wel uit zelfstandige woningen. In 2009 hield
CDA-kamerlid Mirjam Sterk een pleidooi voor het bouwen van meer familiehuizen, mede als
antwoord op de vergrijzing, waarop het programma Kruispunt destijds nog een aantal
kangoeroewoningen bezocht (Hofstra, 2014).”
3.1.2.1. Samenvatting
In Nederland maar ook in de landen er om heen kampen jongere en ouderen met de veranderingen
in de zorg. Voor de jongere is de zorg te duur geworden, kinderopvang is vaak onbetaalbaar. Voor
ouderen is de maatschappij eenzaam geworden en is er niet meer voldoende zorg als het geld
ontbreekt. Om tot een oplossing te komen zijn deze twee groepen gecombineerd. Jong en oud leeft
samen in zorgtehuizen. Jongeren betalen een deel van de huur door zorgtaken te verrichten en
ouderen hoeven geen of minder zorg in te kopen. In Duitsland is dit concept nationaal ingevoerd en
20
wordt dit gesubsidieerd door de overheid omdat deze vorm van zorg minder kost. In Nederland zijn
er meerdere voorbeelden te vinden van deze zorg. Maar nationaal is deze vorm van zorg nog niet
erkent.
3.1.2.2. Conclusie
Voor de zorginstellingen betekend dit, geen huurderving wanneer alles verhuurd is. Minder
personeelskosten omdat de zorg voor en door elkaar gedaan wordt. Minder kosten voor het leveren
van zorg omdat dit ook voor en door elkaar gedaan wordt. Maar hier moet wel rekening gehouden
worden met mensen die meer zorg nodig hebben zoals wassen en aankleden. Voor deze
werkzaamheden is het gevraagd opgeleid te zijn. Dit zou een zorgaspect kunnen zijn die een
zorginstelling wel kan aanbieden tegen inkoop daarvan.
Voor de ouderen betekent dit dat het zelfstandig wonen goedkoper en makkelijker wordt. Als het
niet nodig is hoeft er geen zorg ingekocht worden, alleen de huur end e vaste lasten moeten betaald
worden. Verder kunnen de inkomsten gebruikt worden voor de alledaagse boodschappen en leuke
dingen. Door de komst van jonge mensen in het pand zijn er meer sociale contacten voor de
ouderen. Worden de ouderen geholpen met het boodschappend doen of worden er activiteiten met
de ouderen gedaan.
Voor de jongeren houd dit in dat zorg als kinderopvang weg valt. Ouderen die behoefte hebben aan
sociaal contact en die graag kleine kinderen zien maar die ook in staat zijn voor de kinderen te zorgen
kunnen dit overnemen. Jongeren die werkeloos zijn hoeven niet meer heel de dag thuis te zitten
omdat deze de ouderen kan helpen in de dagbesteding en een lichte zorgtaak op zich kan nemen.
3.1.2.3. Advies
Een concept als dit kan het sluiten van een zorginstelling voorkomen omdat de kosten verminderen
en de zorg nog steeds aangeboden wordt. Maar uit het voorbeeld van Duitsland blijkt dat dit concept
een subsidie van het rijk nodig heeft. In dit verslag is er verder niet naar de mogelijke kosten
gekeken.
Om een concept als dit te laten slagen is het afhankelijk van de mensen die samen komen. Daarom is
het goed om rekeningen te houden met een aantal punten al vorens de mensen samen komen. Zo
moet iedereen wel in staat zijn elkaar te kunnen helpen en mag er geen misbruik gemaakt worden
van de situatie waarin wonen en zorg goedkoper wordt.
Om te bepalen wie in een dergelijke verhouding zou kunnen wonen, moet er rekening gehouden
worden met een aantal punten:
- De ouderen moeten nog zelfstandig genoeg zijn om voor zichzelf en/ of anderen te zorgen.
- Ouderen zijn niet afhankelijk van subsidie om te kunnen wonen.
- Ouderen hebben voldoende ander inkomen om huur en andere vaste lasten te kunnen
betalen.
- De zorginstelling biedt zorg aan voor ouderen die daar behoefte aan hebben tegen inkoop.
21
- De jongeren zijn werkeloos of hebben een parttime baan, hierdoor blijft er genoeg tijd over
om voor de ouderen te zorgen.
- De jongeren die werkeloos zijn ontvangen een uitkering om de woning te bekostigen.
- De jongeren moeten voor de ouderen kunnen en willen zorgen.
- Wanneer jongeren kinderen hebben zijn deze van de minimale leeftijd X.
Mogelijke bewoners kunnen in een voorbereidingsprocedure hier op geselecteerd worden. Dit kan
nog gespecifieerd worden op zorgzwaartepakket. Afspraken als hoeveel uur moet er besteed worden
aan zorgtaken, de kosten van de (dan extra) in te kopen zorg en de wijze van controle kunnen in een
contract omgeschreven worden. Met de wijze van controle wordt bedoeld: wanneer een concept als
dit in werking treedt is het moeilijk om de loop te voorzien. Daarom kan er op meerdere momenten
gecontroleerd worden of het concept werkt of dat misschien de samenstelling van jong en oud
veranderd moet worden.
3.2 Herbestemming
Vanaf 2013 moeten door gewijzigd beleid mensen langer zelfstandig blijven wonen. Door strengere
toelatingseisen krijgen naar verwachting 52.000 minder mensen toegang tot het verpleeg- of
verzorgingshuis2. Op basis van deze raming kunnen we berekenen welke overcapaciteit dreigt te
ontstaan. De gemiddelde grootte van een (zelfstandige) woonruimte in een verzorgings-verpleeghuis
bedraagt ongeveer 57 vierkante meter. Dit betekent dat plusminus 3 miljoen vierkante meter aan
verpleeg- en verzorgingshuizen leeg kan komen te staan. Om dit in perspectief te plaatsen: dit is
meer dan de totale winkelleegstand in Nederland. Daarbij is wel een kanttekening te plaatsen. In de
toekomst zal door de vergrijzing de vraag naar zorg weer toenemen. Een deel van de leegstand zal
daarom tijdelijk zijn (MSc, 2014).
Vooral de mensen die minder zware zorg nodig hebben blijven door de strengere toelatingseisen
langer thuis wonen. De leegstand treft daarom vooral de verzorgingshuizen en heeft grote gevolgen
voor de eigenaren en huurders van deze gebouwen. Zorginstellingen die zowel verzorgingshuizen
huren als bezitten, zullen de leegstand in het eigen bezit zoveel mogelijk willen beperken. Dit
betekent dat in de gehuurde verzorgingshuizen, vaak in bezit van woningcorporaties, de leegstand
als eerste gaat oplopen. Voor de woningcorporaties zal het leegstandrisico’s daardoor flink
toenemen. Daarnaast nemen de leegstandsrisico’s voor corporaties en zorginstellingen toe door een
aantal andere beleidsontwikkelingen. Ten eerste gaan zorginstellingen vanaf 2018 de volledige
risico’s voor leegstand dragen. Dit komt door de stapsgewijze invoering van de zogenaamde
normatieve huisvestingscomponent. Zorginstellingen krijgen een vergoeding die gekoppeld wordt
aan het daadwerkelijke aantal cliënten in de zorginstelling. Geen cliënt, geen vergoeding. Hierdoor
heeft een zorginstelling lagere inkomsten bij leegstand (MSc, 2014).
Huurders en eigenaren van verzorgingshuizen moeten op korte termijn beslissingen nemen over de
toekomst van leegkomende verzorgingshuizen. Omdat de boekwaarde van veel complexen te hoog is
voor sloop en de leegstand op termijn mogelijk weer afneemt, kan (tijdelijke) herbestemming
interessant zijn. Veel verzorgingshuizen zijn verouderd en beschikken over kleine kamers, waardoor
ze weinig flexibel zijn voor ander gebruik. Met andere woorden: de nieuwere panden met grotere
22
kamers bieden meer kansen voor herbestemming. Complexen die gebouwd zijn in de tweede helft
van de vorige eeuw blijken minder geschikt voor transformatie. Deze zijn vaak ontworpen voor één
specifiek doel en moeilijk aan te passen aan de eisen van nu. Nieuwe complexen zijn flexibeler in te
richten en meestal van hogere kwaliteit, waardoor ze vaker geschikt zijn voor andere bestemmingen,
bijvoorbeeld voor ombouw naar zwaardere zorg (MSc, 2014).
Naast bouwjaar en woninggrootte bepalen vele andere factoren of een nieuwe passende functie
voor een verzorgingshuis kan worden gevonden. De nabijheid van voorzieningen, aanwezigheid van
grote gemeenschappelijke ruimten, investeringsmogelijkheden van betrokkenen en de lokale vraag
zijn slechts enkele voorbeelden. Een verkenning –op basis van een beperkt aantal kenmerken- zoals
we die hier hebben uitgevoerd biedt dan ook vooral inzicht in die regio’s waar gerichter onderzoek
een toegevoegde waarde kan hebben (MSc, 2014).
3.2.1. Gemeente Winsum
Het herbestemmen van zorgvastgoed ligt voor het grootste deel bij de corporaties en
zorginstellingen. De gemeente kan echter wel meewerken in de herbestemming door, waar mogelijk,
de bestemmingsplannen te veranderen. In overleg met de zorgpartijen kan de gemeente Winsum zo
meer sturing geven aan het inrichten van het zorggebied in Winsum.
Er geen vaste regels of concepten zijn voor herbestemming van zorgvastgoed. In het rapport
‘Transformatie Zorgvastgoed” worden tien voorbeelden gegeven van herbestemming voor
zorgvastgoed. Deze zien er, schematisch weergeven, als volgt uit:
Tabel 1 Herbestemming (Duivenvoorden & Triest, 2015)
23
24
Tabel 2 Herbestemming (Duivenvoorden & Triest, 2015)
25
3.2.2. 10 voorbeelden van herbestemming 1 All-inclusive in De Clara Huren met diensten in een woonzorgcomplex in Gorinchem Als een senior
niet meer zelfstandig thuis kan wonen is De Clara in Gorinchem met 65 kamerwoningen een nieuwe
thuis. De huurder zoekt een beschutte woonomgeving met een grote wens tot veiligheid en
gezelschap, die ook moet passen bij zijn portemonnee. De 75- plusser met alleen AOW beschikt in De
Clara over een eigen gestoffeerd appartement van 20m2 en maakt gebruik van de
gemeenschappelijke ruimten en het restaurant. Alle zorg en/of ondersteuning die nodig is, bevindt
zich binnenshuis. Om leegstand te voorkomen zette de eigenaar van het voormalige verzorgingshuis,
Stichting Rivas Zorgroep, dit woonproduct in de markt. De organisatie is nog zoekende om de
exploitatie van het wonen met diensten goed rond te krijgen (Duivenvoorden & Triest, 2015).
2 Wonen Plus in Kloosterheerd, Ter Apel Zelfstandig wonen met diensten In woonservicecentrum
Kloosterheerd in Ter Apel hebben Zorggroep Meander en Woonzorg Nederland samen een nieuw
woonconcept voor senioren ontwikkeld: Wonen Plus. Senioren huren een studio of appartement en
al naar gelang de wens van de huurder zijn zorg en/of diensten voorhanden. Gehandicapten helpen
vanuit de dagbesteding mee aan het beheer. Het vinden van deze slimme combinatie lukt alleen als
partijen werken met gedeelde agenda’s. Woonzorg Nederland verwacht op basis van haar
marktonderzoek een grote behoefte aan beschut wonen voor de lage inkomstengroep. De
voormalige verzorgingshuizen voorzien in een toekomstige vraag: lage huurprijs voor het kleine
appartement en volop vierkante meters voor ontmoeting. In nieuwbouw kun je deze
ontmoetingsmeters niet meer realiseren. Om het pand geschikt te maken voor individuele verhuur
aan ouderen zijn verschillende bouwkundige ingrepen gedaan zoals in elk appartement een
keukenblok, een ‘fleurbeurt’ voor de entree en restaurant, een videofoon en brievenbus per
appartement en ingrepen rondom veiligheid, zoals het voorkomen van legionella en de
brandveiligheid (Duivenvoorden & Triest, 2015).
3 De Pannehoeve, combinatie van intra- en extramuraal. De grootste huiskamer van Helmond De
Zorgboog, een zorgorganisatie in Zuidoost-Brabant is actief in onder meer Helmond, Gemert, Bakel
en Deurne. De zorgorganisatie verlegt -vanuit het scheiden van wonen en zorg- haar
vastgoedstrategie van grootschalige locaties naar meerdere kleinere complexen als integraal
onderdeel in de wijk ‘dichterbij de mensen’. In de toekomst ontwikkelt de organisatie zelf geen
vastgoed meer, maar trekt samen op met professionele vastgoedbeheerders als corporaties. De
Zorgboog houdt een aantal traditionele verzorgingshuizen in portefeuille om te herpositioneren tot
zelfstandig wonen voor verschillende (zorg)groepen. De verkoop van de complexen is moeilijk
vanwege de hoge boekwaarde. De Pannehoeve in Helmond Noord is zo’n locatie. Naast de zware
zorgdoelgroepen, voor wie intramuraal verblijf wordt gefinancierd door de Wet Langdurige Zorg op
basis van een vaste vergoeding, de zogeheten Normatieve Huisvesting Component, wonen er ook
ouderen zonder zorgindicatie maar die wel beschut willen wonen. Dit zogenaamde schilmodel -een
combinatie van intramuraal en extramuraal- zorgt voor een voldoende solide basis om de exploitatie
voor het gebouw rond te krijgen (Duivenvoorden & Triest, 2015).
4 Zorgeloos Wonen in Huize Godelinde ‘Welkom in uw nieuwe woning’. Betaalbaar en zorgeloos
wonen in Huize Godelinde Het verzorgingshuis bestaat niet meer, maar de klant nog wel. Woon- en
zorgorganisatie Vivium Zorggroep in de Gooi & Vechtstreek springt hierop in met het product
26
Zorgeloos Wonen. De oudere van nu wil zo lang mogelijk zelfstandig wonen en regie voeren over het
eigen leven. Bij Vivium huren bewoners een eigen appartement met gewenste faciliteiten zoals
veiligheid, gezelligheid, comfort en zorg in de nabijheid. Hiermee benut Vivium haar twee expertises
– wonen en zorg – en speelt zij in op de woonopgave van de ingezette beleidswijziging: scheiden van
wonen en zorg. Vivium heeft een centrale vastgoedstrategie ontwikkeld op basis van vier
klantgroepen: ouderen algemeen, psychosociaal, psychogeriatrie en geriatrische revalidatiezorg. Alle
elf locaties krijgen een homogene klantgroep toegewezen. De klantgroep ‘ouderen algemeen’ met
het product Zorgeloos Wonen wordt uitgerold op vier locaties. Sinds de zomer van 2013 is Huize
Godelinde in Bussum op deze wijze herbestemd naar woonzorgcomplex en hebben alle huurders een
nieuw contract. Het bijzondere aan dit huis is dat het wonen met diensten betaalbaar is voor de
senior met alleen AOW. Het betekent voor Vivium een flexibele opstelling om met zowel de blik van
zorgaanbieder als verhuurorganisatie te kijiken. De bedrijfsvoering is ingericht op de behoeften van
de klant. Het vraagt een andere attitude van medewerkers. De medewerkers zijn getraind op het
rondleiden van potentiële bewoners. Ze kunnen uitleggen wat in de huur inbegrepen zit en weten te
enthousiasmeren. En, waar eerst een nieuwkomer een ansichtkaart krijgt met de wens ‘sterkte met
de verhuizing’, staat er nu ‘welkom in uw nieuwe woning’ (Duivenvoorden & Triest, 2015).
5 Multifunctioneel gebouw en ontmoetingsruimte De Nieuwe Nachtegaal, Rotterdam Concept
wonen-leren-werken-welzijn-zorg-ontmoeten voor de buurt In 2007 is wooncorporatie Woonbron
samen met buurtbewoners op zoek gegaan naar een nieuwe bestemming voor verzorgingshuis De
Nachtegaal. Het pand is in 2005 door de corporatie aangekocht om het huis te transformeren tot
jongerenfoyer. Dit stuit op weerstand bij omwonenden. Woonbron gaat in gesprek met de buurt. Uit
de inventarisatie van wensen van de bewoners blijkt dat in de buurt behoefte is aan zorg en diensten
voor zelfstandig wonende ouderen. Dit is ontstaan door het wegvallen van het bestaande
verzorgingshuis. Het gebouw krijgt op basis van deze wensen een multifunctionele bestemming voor
wonen, werken, leren, zorg en ontmoeten. De combinatie van zoveel functies in één pand en het
opzetten ervan in nauwe samenwerking met de buurtbewoners is uniek. Sinds 2009 wonen in het
complex 72 psychiatrische patiënten van Bavo Europoort. Deze mensen wonen in een eigen
appartement en een aantal hebben een dagbesteding verbonden aan het gebouw en de buurt. Dit
betekent een grotere kwaliteit van leven in vergelijking met het wonen in kleinschalige woonvormen,
wat vaak bij deze doelgroep voorkomt. De cliënten draaien mee in het restaurant, de receptie of
boodschappendienst en worden gewaardeerd door de buurt. De patiënten waar het minder goed
mee gaat, voelen zich geaccepteerd binnen de gemeenschap (Duivenvoorden & Triest, 2015).
6 Shared living in The Student Hotel Verzorgingshuis herbestemmen tot woonhotel voor
internationale studenten Operator en exploitant The Student Hotel heeft het voormalige Limburg
Stirum Huis in de Haagse Schilderwijk omgebouwd tot een nieuw woonconcept voor jongeren: The
Student Hotel. Sinds september 2014 huren studenten kant-en-klare kamers en collectieve
ontmoetings- en recreatieruimtes. Met dit woonproduct wil de investeerder het accent leggen op
ontmoeten, veiligheid en studeren. Naast Den Haag zijn er gebouwen geopend in Rotterdam,
Amsterdam en Luik. The Student Hotel wordt sinds 2009 ontwikkeld en geoptimaliseerd, zowel als
merk als op nieuwe locaties in andere Nederlandse en Europese steden. The Student Hotel
herbestemt panden van kantoor tot verzorgingshuis tot nieuw studentenhotel. De locatie is hierbij
leidend (Duivenvoorden & Triest, 2015).
27
7 Kant-en-klare koopappartementen in Kaap Hoorn Transformatie Liornehuis naar Kaap Hoorn,
Scholtens Projecten Ontwikkelaar Scholtens Projecten koopt in 2014 het leegstaande verzorgingshuis
Liornehuis in Hoorn met de bedoeling het te slopen voor nieuwbouw. De betonconstructie blijkt
echter in een uitstekende staat, waardoor niet gekozen wordt voor nieuwbouw maar voor
transformatie. Het geraamte kan blijven staan en als basis dienen voor de nieuwe bestemming: 83
kant en klare koopappartementen voor starters en alleenstaanden. Dit alles in minder dan een jaar
tijd. De transformatie kent een snelle uitvoering door financiële voordelen. Het is geen nieuwbouw
maar vernieuwbouw waardoor de verkoop in de overdrachtsbelasting gaat, het lager btw-tarief op
arbeidsloon bij renovatie geldt en minder strenge eisen vanuit het bouwbesluit in vergelijking met
nieuwbouw. Dankzij de tijdelijke verhoging van het schenkingsrecht hebben bovendien jongere
kopers meer financiële ruimte. Er blijkt een grote vraag naar startersappartementen van 100.000
euro in Hoorn en de woningen gaan als warme broodjes over de toonbank, ze zijn allemaal in optie.
De bouw gaat van start (Duivenvoorden & Triest, 2015).
8 Tijdelijke herbestemming ’t Slothuys, Spanbroek Short stay voor arbeidsmigranten Het
leegstaande verzorgingshuis annex zorghotel ’t Slothuys in Spanbroek krijgt na een periode van
leegstand tijdelijk een herbestemming tot short stay voor Poolse arbeidsmigranten. Na uitleg en
goede afspraken rondom beheer om overlast te voorkomen stemmen de buurt en de gemeente in.
De gemeente verstrekt een exploitatievergunning van drie jaar aan het uitzendbureau NL Jobs, dat
het pand huurt van de vastgoedeigenaar. Bij het verlenen van de vergunning zijn er gedragsregels
vastgelegd om overlast voor omwonenden te voorkomen (Duivenvoorden & Triest, 2015).
9 Hybride vorm van leegstandbeheer Sint Jacob Buddyschap tussen jongeren en ouderen in hartje
Amsterdam Hybride vorm van leegstandbeheer in verpleeg- en verzorgingshuis Sint Jacob,
Amsterdam Zorgorganisatie Amstelring vertrekt uit Sint Jacob. Het gebouw wordt afgestoten en
maakt plaats voor sloop-nieuwbouw. Om tijdens de overgangsperiode van 2014 tot2016 een half
leeg gebouw in hartje Amsterdam toch een functie te geven laat Amstelring studenten de
vrijgekomen plekken opvullen. Zij krijgen korting op de huur als zij zich vier uur per maand inzetten
voor de oudere bewoners. Jong bekommert zich om oud: een praatje, voorlezen, een wandeling of
een bezoek aan Artis, het maakt deel uit van het buddyschap. Studenten moeten motiveren waarom
zij bij de soms dementerende ouderen willen intrekken. De studenten komen in kleine groepjes,
waardoor de ouderen rustig wennen aan de nieuwe bewoners op hun gang. Feestjes en harde
muziek zijn taboe. Een inwonende coördinator voert hierover de regie. Het verhuizen van de 400
oude bewoners gaat snel, waardoor de mix van jong en oud op een gang nu zijn langste tijd heeft
gehad. De inkomsten van de tijdelijke verhuur verlichten een klein deel van de vaste lasten –
energiekosten en hypotheek – en voorkomt leegstand met alle risico’s van dien. De winst zit hem
vooral in de maatschappelijke functie (Duivenvoorden & Triest, 2015).
10 Instituut er uit, de buurt er in. Een tweede jeugd voor De Benring in Voorst Instituut er uit, buurt
er in. In het Gelderse Voorst geeft de dorpsgemeenschap vorm aan een nieuw concept in het
verzorgingshuis De Benring. Gezamenlijk ontwikkelen de woonzorgcoöperatie, Habion en de
zorgorganisaties Trimenzo en ’s Heerenloo een vitaal wooncomplex voor kwetsbare ouderen en
mensen met een verstandelijke beperking. Ze doen dat vanuit principes als ontmoeting, veiligheid,
eigen regie en samenredzaamheid. En niet alleen oud, ook jong haakt aan. De aanleunwoningen zijn
door de jeugd omgeklust tot jongerenhuisvesting en het onderhoud aan de moestuin en de
28
verzorging van kippen zijn belangrijke onderdelen van de dagbesteding. De zorg is vraag gestuurd en
wordt op maat geregeld door de twee zorgorganisaties Trimenzo (ouderen) en ’s Heerenloo (oudere
verstandelijk gehandicapten). Habion, de eigenaar van het gebouw, werkt actief mee en faciliteert de
reuring. Dit project maakt deel uit van Habions experiment ‘Bejaardenhuis, een tweede jeugd’.
Onder het motto ‘wij slopen geen bejaardenhuizen, maar vinden ze opnieuw uit”, zoekt de
woningcorporatie in verschillende plaatsen naar nieuwe, betaalbare woonconcepten voor kwetsbare
ouderen in bestaande verzorgingshuizen. De gemeente is enthousiast over het initiatief, de
wethouder is een betrokken samenwerkingspartner en binnen de gemeente is één aanspreekpunt
aangesteld om alle vergunningsperikelen op korte termijn te regelen (Duivenvoorden & Triest, 2015).
3.3. Ontwikkelingen zorgvastgoed in de gemeente Winsum
Onder druk van de dreigende vergrijzing en al jaren stijgende AWBZ kosten heeft het kabinet
besloten om de toegang tot AWBZ gefinancierde intramurale zorg fors te beperken. Het gevolg van
de invoering van de zorgzwaartepakketten is dat de verzorgingshuizen verdwijnen. Wonen en zorg
huisvestingskosten moeten worden doorberekend in de zorgkosten. Concreet betekenen deze
ontwikkelingen dat we opnieuw onze verzorgingsstaat moeten gaan organiseren. Wie zorgt voor wie,
hoe ondersteunen institutionele partijen ons daarbij en welk nieuw aanbod ontstaat? Zo ontstaan er
overal in het land zorg coöperaties. Welke gevolgen hebben deze ontwikkelingen voor de eerder
genoemde intramurale instellingen in Winsum-dorp (Winkheem, Viskenij en Twaalf Hoven) en
andere maatschappelijk organisaties en welke gevolgen hebben deze voor Winsum? De vraag is hier
dan ook Welke ontwikkelingen zijn er nu gaande in de plaats van de gemeente Winsum, die van
invloed zijn op de bestaande voorraad van zorgvastgoed?
De volgende ontwikkelingen zijn er gaande binnen de stichting De Hoven en NOVO die van invloed
zijn op de bestaande voorraad van de zorgvastgoed in de plaats van de gemeente Winsum. Op basis
van hun huidige situatie en de te volgen strategie van de zorginstellingen worden de eerste
voorlopige conclusies getrokken.
3.3.1. Stichting de Hoven
De Hoven is een organisatie voor ouderenzorg in Noord en Oost Groningen. Cliënten kunnen bij De
Hoven terecht voor de volgende AWBZ/ZVW-functies voor verzorgingshuizen en verpleeghuizen:
● huishoudelijke verzorging
● persoonlijke verzorging
● verpleging
● ondersteunende begeleiding
● behandeling
● revalidatie
● verblijf op grond van de AWBZ
In het kader van de Wet op Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) richt de Hoven zich ook op de
thuiszorg met de volgende functies: huishoudelijke verzorging en begeleiding. Tot slot voert de
Hoven nog enkele functies uit welke particulier gefinancierd worden, zoals onder andere
29
maaltijdvoorzieningen. De stichting De Hoven levert zorg vanuit de volgende locaties per gemeente.
Daarbij is de eigendomssituatie aangegeven en dit specifiek voor de gemeente Winsum.
Gemeente Locaties Zorgaanbod 2013
Winsum De Twaalf Hoven (eigendom de
Hoven)
Verpleging
Viskenij, Balfo (huur; eigendom
Woonzorg Nederland)
Verzorging en thuiszorg
Winkheem (huur; eigendom
Woonzorg Nederland)
Verzorging en thuiszorg
Bedum Alegunda Ilberi Verzorging, verpleging en thuiszorg
Delfzijl Vliethoven Verpleging
Appingedam Damsterheerd Verzorging, verpleging en thuiszorg
Paasweide Thuiszorg
Eemsmond Warfheem (tot juni 2013) Verzorging
Figuur: locaties Stichting De Hoven
In het volgende overzicht zijn de aantal bewoners weergegeven per 2013 en weer specifiek voor de
locaties in de gemeente Winsum.
Locatie Aantal
Totaal 791
Totaal gemeente Winsum 339 (=191+106+42)
De Twaalf Hoven 191
Alegunda Liberi 38
Winkheem 106
Viskenij 42
Vliethoven 152
De Mieden 15
Damsterheerd 88
Paasweide 74
Verpleegunit Alegunda 55
Verpleegunit Damsterheerd 38
Casemanagement 64
Figuur: aantal bewoners per locatie Stichting De Hoven
Als belangrijkste thema’s voor de stichting De Hoven zijn de transitie in de zorg, de kansen en
bedreigingen en het strategisch beleidsplan.
In de kaderbrief van De Hoven zijn scenario’s voor de jaren 2014 t/m 2016 weergegeven waarin de
30
toekomstige ontwikkelingen waar De Hoven mee te maken krijgt zijn verwerkt. Binnen de diensten
die de Hoven momenteel aanbiedt zullen verschuivingen plaatsvinden, bijvoorbeeld door het
doorvoeren van de DBC’s ten behoeve van de financiering van de GRZ, is immiddels een deel van het
budget verschoven van de AWBZ naar de ZVW. Zo zullen er meerder verschuivingen plaatsvinden. De
impact van deze verschuivingen is zo nauwkeurig mogelijk geschat en weergegeven in scenario’s.
In de risico inventarisatie van De Hoven is een risico voor de vastgoedexploitatie vanwege leegstand
in de huurpanden aangegeven. Deze leegstand wordt veroorzaakt door onderbezetting en
extramuralisering. Dit heeft gevolgen voor de dekking van de overhead en de dekking van de
financiering van haar vastgoed. De Hoven is (nog) niet ingericht als verhuurder. Hiervoor moeten nog
investeringen plaatsvinden. De Hoven werkt aan de omzetting van verzorgingstehuisplaatsen naar
verpleegplaatsen in Damsterheerd. Omzetting van verzorgingshuisplaatsen naar plaatsen op basis
van extramurale verhuur vindt plaats met Thuiszorg en gesprekken zijn gaande met de
woningbouwcorporaties voor het mogelijk overnemen van huurcontracten.
3.3.2. NOVO
NOVO is een organisatie voor ondersteuning, begeleiding en behandeling van mensen met een
verstandelijke beperking en bijkomende problematiek. Zij verleent diensten als wonen, ambulante
ondersteuning, gezinsondersteuning, dagbesteding, behandeling, logeren et cetera. In de provincies
Groningen en Drenthe werkt NOVO op meer dan 80 locaties. Kinderen en volwassenen kunnen bij
NOVO verschillende vormen van ondersteuning, begeleiding en behandeling krijgen, waarbij het
uitgangspunt is dat zij de regie over hun eigen leven voeren. Een leven dat past bij de mogelijkheden,
wensen en ambities van de individuele cliënt. Cliënten en hun vertegenwoordigers denken en
beslissen mee over de juiste begeleiding en behandeling. NOVO heeft de overtuiging dat zorg op
maat alleen gerealiseerd kan worden als de medewerkers die het dichtst bij de cliënt staan dit
organiseren. Daarom organiseert NOVO ondersteuning, begeleiding en behandeling vanuit
zorgposten die midden in de samenleving staan. Ze sluiten aan bij het netwerk van de cliënt en
werken samen met lokale instellingen en vrijwilligers. NOVO kent de volgende vormen van
ondersteuning, begeleiding en behandeling:
Kinderdagcentra
Het logeerhuis
Gezinsondersteuning
Dagbestedingcentra
Woongemeenschappen
Verblijf en Behandeling
Ambulante ondersteuning
In de gemeente Winsum is er sprake van twee locaties waarin NOVO werkzaam is: Het Hooge Heem
Het Hooge Heem 75, een onderdeel van Zorgpost Winsum) en de Ambulante zorg (Het Hooge Heem
17).
31
Het Hoogeheem – Het Hooge Heem 75
Er wonen 10 cliënten op de begane grond en 10 cliënten op de 1e verdieping. Zij hebben allen een
eigen appartement. Alle cliënten hebben een appartement bestaande uit een woonkamer met
keukenblok, slaapkamer en douche- en toiletruimte. Zowel op de begane grond als op de eerste
verdieping kunnen cliënten gebruik maken van een centrale ruimte. Alle cliënten kunnen 24 uur per
dag een beroep doen op begeleiding en ondersteuning die is afgestemd op hun vraag, mogelijkheden
en behoeftes. Dit kan op afroep en op basis van afspraken die vastgelegd zijn in het zorgplan. Het
Hooge Heem ligt in een rustige woonwijk van het dorp. Het ligt op loopafstand van het openbaar
vervoer, postkantoor en winkels. Aan de achterzijde van het gebouw ligt een groot terras wat grenst
aan het Pieterpad.
Ambulant Winsum – Het Hooge Heem 17
Ambulant Winsum verzorgt ambulante ondersteuning in de gemeente Winsum en de Marne. De
ambulant begeleider ondersteunt de cliënt bij hulpvragen rond administratie, huishouding, contact
met instanties, sociale contacten, werk, vrije tijd, planning en overzicht en persoonlijke problematiek.
Samen met de ambulant begeleider maakt de cliënt afspraken over wanneer en waarbij hij of zij
ondersteuning nodig heeft en op welk moment. Doel van de ondersteuning is zo zelfstandig mogelijk
te kunnen leven. Het kantoor van de medewerkers van Ambulant Winsum, ligt in een rustige
woonwijk van het dorp. Het ligt op loopafstand van het openbaar vervoer, postkantoor en winkels.
(Gezinsondersteuning – Akeleiweg 204, Groningen)
NOVO Gezinsondersteuning is voor thuiswonende kinderen van 0 – 18 jaar en hun ouders of
begeleiders. Het gaat om kinderen met een verstandelijke beperking of een ontwikkelings-
achterstand. Ook aan (aanstaande) ouders met een verstandelijke beperking biedt NOVO hulp. Voor
de gemeente Winsum vindt plaats vanuit de locatie Groningen.
3.3.3. Toekomstige ontwikkelingen en gevolgen zorgvastgoed kern gemeente Winsum
De zorg staat voor grote transitie en uitdagingen die in goede banen geleid moeten worden. Het
oplossingsdomein voor vraagstukken van bijvoorbeeld de ouderenzorg ligt niet alleen meer binnen
het zorgdomein, maar in samenwerking met een breder domein van meedenkend, strategisch en
innoverend. Zorgvastgoed blijkt dit jaar erg veel aandacht te krijgen als de nieuwe beleggingsassset
en heeft de potentie zich in de komende jaren te ontwikkelen tot een volwassen beleggingscategorie.
Op zich is dit niet zo verwonderlijk gezien de goede financiële bedrijfspositie waarin de
zorginstellingen zich al jaren bevinden. De vastgoedgoedvraagstukken zijn groot door enerzijds te
downsizen door wijzigingen in de zorgzwaartepakketten en anderzijds te upgraden in een andere
meer volumineuze zorg(vastgoed)vraag. Een soms duivels dilemma doordat je je eigen concurrent
kunt zijn als zorginstelling. Beleggers zijn zich duidelijk aan het bewegen maar kennen nog enige koud
water vrees van een beperkte trackrecord op dit beleggingsgebied, terwijl als we naar het Verenigd
Koninkrijk kijken er wel degelijke een stijgende lijn in rendementen op dit gebied aanwezig is. Het
lijkt er dan ook op dat we aan het begin staan van een zich sterk ontwikkelende asset van
zorgvastgoedbeleggingen.
32
Uit het bovenstaande moge duidelijk zijn geworden dat de ouderenzorg-sector - ook wat betreft
vastgoed - voor grote uitdagingen staat. Saneren en innoveren, hervormingen en transities. ‘De cliënt
aan z`n eigen stuur’ wordt het leidende principe. Als een zorginstelling over bijvoorbeeld vijf jaar de
maatregelen van staatssecretaris van Rijn keurig heeft geïmplementeerd, maar geen integrale
propositie, wat betreft wonen, zorg, ondersteuning, diensten, et cetera op maat van de individuele
preferenties van de cliënt heeft, - bijvoorbeeld mevrouw Jansen uit de Dorpsstraat 23 in Emmen -
dan is deze organisatie failliet. Het oplossingsdomein voor de vraagstukken van de ouderenzorg
liggen niet langer meer alleen in het zorgdomein, maar in een veel breder domein. Samenwerking
met de bouwsector, de installatietechnische wereld, de ICT sector, de onderwijssector (immers er is
behoefte aan ander type zorgmedewerkers), de welzijnssector, investeerders/projectontwikkelaars,
pensioenfondsen en banken, et cetera zijn wenselijk en noodzakelijk. Niet alleen in termen van
uitvoerend, maar ook meedenkend, strategisch en innoverend. De landelijke en gemeentelijke
overheid is niet alleen vanuit het zorgbeleid relevant. Maar ook vanuit economisch perspectief (zie
de Doetank), vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief, wijziging van bestemmingsplannen,
huurwetgeving, et cetera.
3.3.4. Overzicht van zorginstellingen in Winsum
Naast de in het rapport vermelde woningen uit het onderzoek van Compaenen (2014) die de
mogelijkheden hebben tot aanpassingen van de woningen voor ouderen, zijn er nog een aantal
zorggerelateerde posities in het centrum van Winsum aanwezig. Het onderstaande overzicht geeft
daarvan een compleet beeld inclusief de locaties vanuit een luchtfoto en plattegrond van de
gemeente Winsum.
33
Figuur: Plattegrond centrum Winsum met de locaties van zorginstellingen, zonder bebouwing
34
Figuur: Luchtfoto centrum Winsum met de locaties van zorginstellingen
35
Figuur: Luchtfoto centrum Winsum met de locaties van zorginstellingen met bebouwing
3.3.5. Aanbevelingen: zorg voor ruimte, flexibiliteit, juiste prikkels en tijd Aanbevelingen brief RLI (2014)
De transformatie van wonen en zorg is een van de grote maatschappelijke vraagstukken. Net als in
andere domeinen (economisch, sociaal, ecologisch) is een zoektocht gaande naar nieuwe normen en
naar maatschappelijke en economische waarden, en naar een nieuwe invulling van begrippen als
(terug)verdienmodel, duurzaamheid, gelijkheid en sturing. Tijdens deze zoektocht kunnen oude
arrangementen schuren met nieuwe, nog in ontwikkeling zijnde arrangementen. De verschillende
partijen groeien naar nieuwe rollen, waarbij de rol van de overheid er minder een zal zijn van
centrale sturing en meer een van regie, als marktmeester en facilitator.
De opgaven verschillen tussen wijken, gemeenten, regio’s en provincies. De oplossingen binnen de
verschillende contexten zijn dus maatwerk. Dat gaat alleen lukken als het einddoel duidelijk is voor
alle partijen, met een gevoel van een gemeenschappelijk belang. Dit vraagt om ruimte voor
samenwerking, om prikkels voor partijen om te investeren en om tijd en flexibiliteit voor de transitie.
Creëer ruimte voor samenwerking
1. Beschouw samenwerking tussen betrokken partijen als deel van ieders kerntaak
36
Het is goed dat partijen, zowel publiek als privaat, zich in eerste instantie concentreren op hun
kerntaak. Daarbij moet wel ruimte zijn, zowel financieel als beleidsmatig, om samen te werken
met andere partijen om aan de vraag van mensen te kunnen voldoen. Immers, de hulp- en
zorgvraag van mensen beperkt zich niet tot één domein. Zorg er bijvoorbeeld voor dat zowel
corporatie als zorginstelling in hun budget ruimte mogen maken voor het gezamenlijk
financieren van een ontmoetingsruimte of eerste- en anderhalvelijnsvoorzieningen in de buurt,
eventueel ondersteund door de gemeente.
Sluit de bekostiging van de zorg hierop aan, zodat er ruimte komt voor een bijdrage aan een
integraal product - dat aansluit bij zowel de behoefte van mensen als de preventie van
zorgkosten - in plaats van een puur sectorale prestatie.
2. Realiseer een verdere financiële scheiding van woon- en zorgkosten
Laat de zorgaanbieders van intramurale zorg transparant maken welke kosten gerelateerd zijn
aan wonen en welke aan zorg voor chronische zorgindicaties. Dat is overigens geen oproep tot
twee verschillende rekeningen voor de zorgvrager van één aanbieder. Het is wel belangrijk om
duidelijk te maken welke kosten gemaakt worden in het woondomein en welke in het
zorgdomein. Dit maakt het mogelijk ook voor een andere (hogere of lagere) kwaliteit van wonen
te kiezen, wat de keuzevrijheid van mensen vergroot. Dit is de eerste stap in de richting van het
verder invoeren van het scheiden van woon- en zorgkosten voor chronische zorgindicaties.
3. Zorg voor een goede verbinding tussen de waarborgfondsen WSW en WFZ
Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Waarborgfonds voor de Zorgsector lijken
zich terug te trekken op hun eigen domein. Hierdoor dreigt een gat te ontstaan in de borging
van investeringen in de combinatie van wonen en zorg. Vraag beide waarborgfondsen om
ruimte te creëren voor (innovatieve) investeringen die beide domeinen raken, zoals in
beschermd wonen en wonen met diensten.
Creëer prikkels voor investeren en voor zelfregie
4. Stimuleer partijen te investeren in de gezamenlijke integrale opgave voor een langere termijn
- Maak duidelijk wat de langetermijnvisie van het kabinet is voor wonen, zorg en welzijn, en
vertaal dit in concreet en consistent beleid, waarmee onzekerheden bij investeerders
worden weggenomen.
- Stimuleer eigenaar-bewoners en verhuurders te investeren door het tijdelijk (fiscaal)
aantrekkelijk te maken om geld te besteden aan het toekomstbestendig maken van de eigen
woning. Onderzoek de mogelijkheid om huurders die zelf investeren in aanpassingen aan de
woning te compenseren in de huur.
- Zoek op de rijksbegroting naar middelen en prikkels gericht op het stimuleren van de
economie en investeringen in de opgave, bijvoorbeeld door het wegnemen van barrières in
wet- en regelgeving hiervoor, het inzetten van fiscale regelingen, het verlagen van heffingen
of het verstrekken van subsidies.
5. Identificeer ‘split incentives’ en creëer oplossingen
Het is niet motiverend voor een partij als haar investering zorgt voor minder kosten bij een
andere partij in plaats van bij haarzelf. Denk bijvoorbeeld aan technische hulpmiddelen als
domotica waarin een woningcorporatie investeert, waarbij de besparing terechtkomt bij de
37
zorgaanbieder. Een ander voorbeeld is een zorgaanbieder die investeert in kostenbesparingen
bij klanten, die tot lagere opbrengsten leiden voor diezelfde zorgaanbieder. Stimuleer creatieve
oplossingen voor deze ‘split incentives’. Denk bijvoorbeeld aan een zorgverzekeraar die
investeert in preventie een deel van de besparing op de zorgkosten krijgt uitgekeerd.
6. Prikkel mensen om tijdig na te denken over zelfstandig (blijven) wonen
Stimuleer eigenaar-bewoners tijdig na te denken over de vraag of hun woning en
woonomgeving geschikt zijn om in de toekomst de eigen regie te houden als er een
zorgbehoefte ontstaat, zodat zij tijdig actie kunnen ondernemen als zij problemen voorzien.
Nodig huurders uit om hun vraag op dit vlak te formuleren, zodat huurders en verhuurders tijdig
maatregelen kunnen nemen.
Creëer tijd en flexibiliteit voor slimmere oplossingen tegen lagere maatschappelijke kosten
7. Creëer meer tijd voor en flexibiliteit in de transformatie van het zorgvastgoed
Schep flexibiliteit voor de transitie van het zorgvastgoed om kapitaalvernietiging te voorkomen
en lokaal maatwerk mogelijk te maken. Concreet denkt de raad aan een regeling waarin
vastgoedeigenaren de mogelijkheid krijgen om binnen twee jaar een transitieplan voor te
stellen. Dit transitieplan legt de tijdsplanning van de transformatie van het vastgoed vast,
passend binnen de specifieke condities van het vastgoed en de lokale context. Het transitieplan
zou moeten worden goedgekeurd door het zorgkantoor, de gemeente en indien nodig ook door
het College sanering zorginstellingen. Als deze transitie met minder maatschappelijke kosten
kan worden gerealiseerd door in de uitvoering te kiezen voor een meer geleidelijk tijdpad, moet
daarvoor ruimte worden geboden. Hiermee kunnen de knelpunten van de hervormingen
worden verminderd. Dit voorstel kan gevolgen hebben voor de bezuinigingsdoelstellingen op
korte termijn, maar daar staat tegenover dat de structurele hervorming van de sector wel wordt
doorgevoerd met minder maatschappelijke kosten en minder faalkosten.
8. Houd oog voor kortetermijnoplossingen voor kwetsbare groepen
In de komende vijf jaar kunnen gemiddeld ongeveer tienduizend ouderen, dertienhonderd
gehandicapten en achthonderd ggz-cliënten per jaar door de hervormingen niet meer naar een
zorginstelling verhuizen. Op dit moment voorziet het bestaande woonaanbod niet voldoende in
hun behoeften en in de eisen van de zorgaanbieder. Voor deze mensen moet dus voor de korte
termijn een andere oplossing gevonden worden. Zorg dat die groep op lokaal niveau goed in
beeld is en dat creatieve oplossingen mogelijk zijn om op korte termijn voor aanbod voor die
groep te zorgen. Als dat uitblijft, dreigt het maatschappelijk draagvlak onder de voorgenomen
hervorming weg te vallen. Let er speciaal op dat er voor huishoudens met lage inkomens
betaalbare oplossingen zijn.
3.4. 1½ Lijnszorg
1 ½ lijnszorg is een lijnzorg tussen het thuis verzorgd kunnen worden en het verzorgd worden in het
ziekenhuis. Na de veranderingen in de zorg moeten mensen langer thuis blijven wonen en worden
mensen sneller ontslagen uit het ziekenhuis. De mensen die eigenlijk nog door het ziekenhuis
38
verzorgd moeten worden maar naar huis gestuurd zijn, daar is op dit moment geen plaats en
voldoende zorg voor. Daarom wil de gemeente Winsum onderzoeken of 1 ½ lijnszorg aantrekkelijk
voor de gemeente en voor de zorgpartijen interessant is.
3.3.1. Nederland
In Maastricht is in 2014 het eerste experiment met 1 ½ lijnszorg gestart. In een stadpoli waarin
meerdere huisartsen zijn gevestigd kunnen patiënten op afspraak terecht met al hun medische
vragen (Nieuw en succesvol 1 5 lijnszorg, 2014). Huisartsen lossen gezamenlijk 95% van de medische
vragen op. De andere 5% wordt opgelost door de ziekenhuizen en andere zorginstellingen (Vonk,
2012). Door de opkomst van de 1 ½ lijnszorg waarin huisartsen het merendeel van de medische
vragen oplossen scheelt dit de zorgverzekeraars veel geld dat zij niet meer hoeven uit te keren aan
de ziekenhuizen.
De 1 ½ lijnszorg brengt ook een groot deel transparantie met zich mee. Zo zijn de tarieven die gelden
in de tweedelijnszorg niet openbaar en geven zorgverzekeraars deze ook niet openbaar wanneer hier
om gevraagd wordt. De tarieven van een behandeling bij de huisarts zijn wel openbaar (Vonk, 2012).
De Raad voor de Volksgezondheid en Zorg heeft het advies ‘Medisch Specialistische Zorg in 20/20
uitgebracht. De boodschap van dit advies is dat het zorglandschap er in 2020 anders uit moet zien. Er
moeten regionale zorgnetwerken komen en de echelons moet verdwijnen (UMCG, 2012).
3.3.2. Noord en Oost Groningen
Uit het rapport van het UMCG (UMCG, 2012) blijkt dat in de komende jaren de vergrijzing zal
toenemen. In 2040 wordt er verwacht, alleen in Groningen, al 57.000 mensen 65 plus zijn. Deze
vergrijzing brengt een toenemende vraag naar zorg met zich mee. Naast de vergrijzing zal ook de
leefbaarheid van de omgeving achter uit gaan. Een sterfteoverschot en vertrekoverschot leiden niet
alleen tot daling van het aantal inwoners, maar ook tot minder huishoudens en daling van de
potentiële beroepsbevolking (20-65 jarigen). In krimpregio’s neemt het tekort aan arbeidskrachten
meer af dan in niet krimpregio’s. Gevolg van deze ontwikkeling is o.a. afname van voorzieningen en
leegstand. Dit kan leiden tot achteruitgang van de leefomgeving . Wat de zorg in Noord en Oost-
Groningen betreft, is het verwachte tekort aan huisartsen nu al een issue. Het is echter niet gezegd
dat bevolkingsdaling slechts negatieve effecten heeft op de leefomgeving (UMCG, 2012).
Uit een recente studie onder de Noord- Groningse bevolking komt naar voren dat de leefbaarheid
van dorpen eerder wordt bepaald door sociale samenhang en door sociale veerkracht van mensen
dan door afname van voorzieningen. Hoe mensen met elkaar omgaan is belangrijk en dat ze in een
hechte gemeenschap wonen. Beter een goede buur dan een verre vriend. Sociale cohesie houdt in
dat bewoners zich in een dorp meer verbonden voelen en identificeren met hun buurt. Wel zijn er
per gemeente verschillen en zal er in dorpen met minder sociale cohesie meer aandacht en zorg
nodig zijn voor minder weerbare en zieke mensen in relatie tot de beschikbare mantelzorg of
informele zorg (UMCG, 2012).
In Noord- en Oost-Groningen is sprake van een bevolking met een in verhouding lage SES (Sociale
Economische Status). Vooral in Oost-Groningen wonen veel mensen met een laag tot middenlaag
39
opleidingsniveau (41-51 % lager opgeleiden). Vijf van de tien armste gemeenten van Nederland
liggen in Oost-Groningen. De werkeloosheid is er hoger dan gemiddeld en werkgelegenheid neemt er
minder toe dan in heel Groningen. Oost-Groningen behoort ook tot de gebieden met het hoogste
percentage arbeidsongeschiktheidsuitkeringen (9-12,6%) (UMCG, 2012).
Krimpregio’s blijken een hogere totale sterfte te hebben dan gemiddeld in Nederland. Wanneer
sterfte wordt gecorrigeerd voor leeftijd en geslacht wijkt de sterfte in krimpregio’s niet af van
gemiddeld, wat impliceert dat ook andere factoren sterfte beïnvloeden. Zoals gezegd vergrijzen
krimpgebieden sterker dan de rest van Nederland. Ouderen hebben vanwege hun leeftijd gemiddeld
een minder goede gezondheid dan jongeren. In de provincie Groningen heeft bovendien 70 % van de
ouderen een laag(26%) tot midden laag(44%) opleidingsniveau. Mensen met een laag
opleidingsniveau leven vaker in minder gunstige fysieke en sociale leefomstandigheden en hebben
vaker een ongezondere leefwijze. Gevolg is dat zij vaker een minder goede gezondheid hebben, vaker
chronisch ziek zijn en een lagere levensverwachting hebben. In Nederland overlijden laagopgeleiden
6 à 7 jaar eerder dan hoogopgeleiden (UMCG, 2012).
Drie belangrijke risicofactoren voor gezondheid zijn roken, overgewicht en alcoholconsumptie. Voor
deze leefstijlfactoren geldt dat er een nadelig verband is met sterfte, chronische ziekten en de
kwaliteit van leven. Roken is bijvoorbeeld verantwoordelijk voor ruim 30% van de totale
kankersterfte, 30% van de sterfte door een hartinfarct en 14% van de sterfte door een beroerte. Ook
is er een verband tussen leefstijlfactoren en sociaaleconomische status. In de GGD regio’s Centrum-
Oost en het Westerkwartier roken naar verhouding veel (jong) volwassenen met een lage opleiding.
Provinciaal kampt bijna tweederde van de laagopgeleiden met overgewicht, tegen tweevijfde bij de
hoogopgeleiden. In Westerkwartier, Noord-West en Zuid-Oost is overgewicht tussen 2006 en 2010
onder volwassenen toegenomen terwijl dit in de rest van de provincie is gedaald (UMCG, 2012).
Ervaren gezondheid is een goede maat voor gezondheid. In Nederland daalt het percentage mensen
met een zeer goed ervaren gezondheid. In de krimpregio’s is deze daling veel sterker dan in de rest
van Nederland. Ook het percentage mensen dat de gezondheid als minder goed ervaart is in deze
krimpgebieden hoger dan in de rest van Nederland (UMCG, 2012).
Een, op Oost- Groningen gericht, rapport van Boston Consultancy Group17 voorspelt het volgende:
“Chronische zorg is het snelst groeiende type zorg binnen de regio en gaat hierdoor een steeds
belangrijker deel uitmaken van de totale zorgvraag. De vergrijzing zorgt voor een toename van
chronische ziektebeelden doordat de prevalentie toeneemt met de leeftijd. Daarnaast is er een
sterke intrinsieke groei, die voor een klein deel wordt verklaard door slechtere levensstijl.
Gezamenlijk leidt dit tot een verwachte groei van 4,2 – 5,6% voor de belangrijkste chronische ziekten.
Overigens leeft de gemiddelde inwoner van Oost-Groningen al minder gezond. Een voorbeeld is
obesitas dat leidt tot onder andere diabetes en hartfalen. In Oost-Groningen is het percentage
mensen met overgewicht 43% en obesitas 17 % versus respectievelijk 36% en 12% in Nederland”
(UMCG, 2012).
3.4.3. Gemeente Winsum In de noordelijke wijk van de gemeente Winsum bevindt zich de zorgstrook. Hier is zorg als huisarts,
tandarts, fysiotherapeut en apotheek te vinden. Verder bevind zich in deze strook een zorghuis voor
40
ouderen. Dit zorghuis begint leeg te lopen door de veranderingen in de zorg. Maar voordat een 1 ½
lijnszorg ingevoerd kan worden moet er nog veel gebeuren.
CZ, Delta lloyd en OHRA hebben hier een korte tabel over geschreven. Deze tabel is te vinden in
bijlage 1. In essentie wordt het volgende in de tabel besproken: Het doel van de 1 ½ lijnszorg wordt
omschreven, een korte omschrijving van de prestaties wordt gegeven, eisen aan de deelname van
partijen en de honorering worden omschreven. Het doel van de 1 ½ lijnszorg is dat er efficiënter
wordt samengewerkt tussen de eerste en de tweede lijnzorg en dat de zorg dichter bij de mensen
gebracht wordt.
In de gemeente Winsum is al een samenwerkingsverband tussen verschillende huisartsen en anderen
partijen uit de eerstelijnszorg. Iedereen die te maken heeft met de eerstelijnszorg en de zorghuizen
zijn gevestigd in het zogeheten zorggebied. Dit geeft de gemeente Winsum al een goed begin voor
het opzetten van een 1 1/2 lijnszorg omdat de zorg al dicht bij elkaar zit. Voor de gemeente Winsum
ligt er nu nog de taak om met alle partijen in gesprek te gaan om de vraag naar 1 ½ lijnszorg te
bepalen.
De aanwezigheid van de zorgstrip en de samenwerking tussen de huisartsen maakt dat de gemeente
Winsum al een stuk verder is in de start van de 1 ½ lijnszorg.
3.4.4. Zorgpartijen
In de 1 ½ lijnszorg speelt de huisarts de belangrijkste rol. De zorg gaat via de huisarts maar ook de
financiering. Dit betekend voor de huisartsen en de assistentes een grote toename van bijkomende
werkzaamheden. Hierbij is het de vraag of de assistentes hiervoor zijn opgeleid en deze
werkzaamheden in dezelfde tijd kunnen uitvoeren of dat er een te kort aan personeel zal ontstaan.
Voor zorghuizen en zorginstellingen betekend dit een nieuwe vorm van zorg die gehuisvest moet
worden. Wanneer een patiënt te slecht is om thuis te zijn maar te goed is om in het ziekenhuis te
liggen kan een zorginstelling een tussenweg bieden in de 1 ½ lijnszorg. De zorginstellingen kan, net
als een ziekenhuis, per dag kosten in rekening brengen voor het verblijf van de patiënt en de zorg die
aan de patiënt verleend wordt. Een dergelijke concept zou toegepast kunnen worden in een huidig
zorghuis waar zich nu structurele leegstand voor doet.
Wanneer een patiënt naar de huisarts gaat maakt deze geen gebruik van zijn verplicht eigen risico
van €360, -, toch is dit voor de verzekeraar veel goedkoper. De zorg in de tweede lijn is aanzienlijk
duurder. Verzekeraars zien daarom liever dat patiënten naar de huisarts gaan (Nieuw en succesvol 1
5 lijnszorg, 2014).
3.4.5. Conclusie
De Raad van Volksgezondheid en Zorg geeft aan dat er een regionaal netwerk van zorg moet komen
om voldoende zorg te kunnen bieden. Bevolkingsdaling en vergrijzing nemen relatief sterk toe in
Noord- en Oost-Groningen met als gevolg een minder goede gezondheid en grote toename van de
zorgvraag van met name oudere chronisch zieken. Echter het verschil in afname van inwonersaantal
per gemeente kan groot zijn evenals de mate van vergrijzing, sociaal economische status, sociale
41
cohesie, gezondheidstoestand, leefstijl en ervaren gezondheid. Hierdoor kan de aard van de
zorgvraag per gemeente variëren evenals welke vormen van hulp nodig gevonden worden en
mogelijk zijn. De stijging van de zorgvragen in krimpgebieden maakt het nadenken over
zorgvoorzieningen urgent. De verschillen tussen/binnen krimpgebieden vereisen maatwerk en
participatie van belanghebbenden. Op dit punt kan de 1 ½ lijnszorg een uitkomst bieden.
Voor de gemeente Winsum is de invoering van een 1 ½ lijnszorg geen grote veranderingen in de
huidige organisatie van zorg. Wel is het een uitbreiding van de zorg en een verdieping in de
samenwerking tussen zorgpartijen. Voor zorgpartijen betekend een 1 ½ lijnzorg meer samenwerking
en een betere dekking in de kosten en meer inzicht in de inkomsten door de transparantie van
kosten.
3.4.6. Advies
Een advies aan de gemeente Winsum is om met de aanwezige zorgpartijen en huisartsen in gesprek
te gaan over een mogelijke organisatie van de 1 ½ lijnszorg in Winsum. Tijdens een dergelijk kunnen
alle punten opgesteld door onder anderen Delta Lloyd (zie bijlage 1) besproken worden. Ook kan er
besproken worden of hier verdere ontwikkeling in nodig is en zo ja waar in.
3.5. Risicoscan zorgvastgoed en nieuwe woondienstconcepten
Een bijdrage van Ellen Olde Bijvank en Rob van Oostveen uit Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2015
Zorgvastgoed staat, mede door toename van de risico’s, hoog op de agenda bij bestuurders. Er is
steeds meer aandacht om tot gefundeerde strategische keuzes te komen. Tot zover gaat het goed!
Om de strategie echter te doen slagen zal deze op een consequente manier op zowel tactisch en
operationeel niveau doorvertaald moeten worden. Zowel als het gaat om harde als de meer zachte
bedrijfsvoeringsaspecten. Deze doorvertaling blijkt makkelijker gezegd dan gedaan. Met als risico:
veel energie in het begintraject, echter een slap aftreksel richting uitvoering. Het gevolg laat zich
(letterlijk) raden.
In de praktijk is onderscheid te maken in regulier vastgoed (denk aan woningen of kantoren) en
ondernemingsspecifiek vastgoed (denk aan zorgvastgoed of bijvoorbeeld Schiphol). Het meest
wezenlijke verschil is dat bij regulier vastgoedmanagement het in principe draait om een zo hoog
mogelijk rendement te realiseren door middel van het vastgoed c.q. de vastgoedportefeuille zelf.
Ondernemingsspecifiek vastgoed daarentegen wordt gezien als dienstbaar aan het primaire proces
van de onderneming waar zij een onderdeel van uitmaakt. De organisatie is gefocust op een zo hoog
mogelijk rendement te behalen uit de "core business" van de onderneming. Dit artikel beschrijft wat
dat concreet in de praktijk betekent en wat er voor nodig is om meer integraal met het vastgoed om
te gaan.
Vastgoed dienstbaar aan zorg of aan de klant?
Het bijzondere van ondernemingsspecifiek vastgoed in relatie tot zorgorganisaties is dat er in het
primaire proces een directe relatie is met klanten:
Klanten wonen dikwijls in of nabij de voorziening van de zorgorganisatie, waardoor het
42
vastgoed en haar omgeving naast de mate van functionaliteit en aantrekkelijkheid vaak ook
een sterke emotionele waarde vertegenwoordigt. Bij de vastgoedontwikkeling en keuzes
dienen deze beleving en de (on)mogelijkheden van de klant dan ook een belangrijk
vertrekpunt te zijn.
De klant heeft er belang bij dat er mogelijkheden zijn om 24-uurs zorg te kunnen krijgen (dag
en nacht). Hiervoor dient een zorgorganisatie de garantie te hebben van voldoende zorgafzet,
zodat het mogelijk is deze zorg logistiek te organiseren en te financieren.
De huidige participatiemaatschappij vraagt mensen zolang en zoveel mogelijk zelfstandig te blijven
functioneren, waarbij zorg uiteindelijk alleen op maat en naar behoefte van de klant wordt geleverd.
Vanuit de klant beschouwd wordt de levering van zorg dan ook steeds meer dienstbaar aan het eigen
primaire proces van de klant, de kwaliteit van leven.
Op het moment dat een klant in specifiek zorgvastgoed gehuisvest moet worden omdat het niet
meer mogelijk is de gewenste zorg in de “normale” woning te leveren, vormen zorg en vastgoed
vanuit de klant gezien gelijkwaardige delen van het totaalpakket aan diensten die geleverd worden.
Bij strategische keuzes is nog meer rekening te houden met de dynamiek in de markt
Uit het onderzoek “Aan het stuur met zorgvastgoed” uit 2012 blijkt dat op strategisch niveau, bij het
denken vanuit de klant, steeds meer het bewustzijn groeit dat het vastgoed een belangrijke rol speelt
in de markt- en concurrentiepositie van de zorgorganisatie. De bestuurlijke aandacht voor
rendement en marktpositie neemt toe, deze krijgt echter nog onvoldoende vertaling naar concrete
doelen op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Strategische keuzes blijken vaak vooral
betrekking te hebben op de investering op complexniveau en nog in mindere mate op portefeuille- of
organisatieniveau.
Ook is er nog een verbeterslag te maken als het gaat om de kwaliteit van de benodigde feiten en
cijfers die nodig zijn voor het maken van de strategische keuzes. De meeste zorgorganisaties hebben
inmiddels per zorglocatie goed overzicht in de bouwtechnische kwaliteit, m2, huurprijzen en -
afspraken, bezetting, lengte levensduur etc. Om afgewogen keuzes te kunnen maken is het bij de
inventarisatie van gegevens per locatie ook wezenlijk meer in te zoomen op de lokale markt: wat is
de belevingswaarde van de betreffende locatie (inclusief imago/levendigheid), is er op die locatie
sprake van forse of beperkte concurrentie, welke potentie heeft de locatie om daadwerkelijk een
wijk/dorpsfunctie te kunnen realiseren, zijn er herbestemmingsmogelijkheden etc. Pas als er een
totaalbeeld ontstaat op deze aspecten binnen een portefeuille, is het mogelijk een reëel beeld te
hebben van de toekomstbestendigheid van de diverse locaties en daarmee ontstaat een beter beeld
van de reële bedrijfswaarde.
Tot slot spelen de huidige markt- en concurrentiepositie eveneens een belangrijke rol bij het
opstellen van het strategisch vastgoedplan. Naast demografie en vraagontwikkeling is het belangrijk
dat er ook goed zicht is op de aanbodkant, zowel kwantitatief als kwalitatief. Het goed in beeld
brengen van het aanbod laat echter regelmatig nog te wensen over. Ook krijgen we, door gesprekken
die we na het onderzoek hebben gehouden, de indruk dat veel vastgoedplannen een scope hebben
van rond de vijf jaar. Exercities waarin daadwerkelijk over de verdere toekomst wordt nagedacht en
welke gevolgen maatschappelijke ontwikkelingen hebben voor het vastgoed over 15 a 25 jaar, zien
43
we nog minder terug in bestaande vastgoedplannen. We concluderen dat zorgorganisaties steeds
strategischer met hun vastgoed omgaan. De totstandkoming van strategische plannen kan wel
effectiever.
Tactische organisatie: meer betrekken van de zorglocatie bij de uitvoer en meer sturen op
rendement
Opvallende conclusie uit het onderzoek is verder dat het locatiemanagement in de praktijk een
behoorlijke invloed heeft op de strategische keuzes die worden gemaakt, maar dat
locatiemanagement tijdens de tactische uitvoering van beheertaken veel minder betrokken wordt en
invloed heeft op de uitvoer. Het locatiemanagement is veelal verantwoordelijk voor de operatie in de
markt, zoals de kwaliteit van de zorg, de omvang van de zorgproductie, de bezettingsgraad van het
vastgoed en daarmee ook voor de verhuurbaarheid. De mogelijkheden om invloed uit te oefenen op
het onderhoud van of additionele investeringen in het vastgoed blijken tot nu toe echter zeer
beperkt en meebeslissen is al bijna helemaal niet aan de orde. Op de locaties is de aandacht
voornamelijk gericht op de zorg en niet op het vastgoed.
Als het gaat om het aspect van financiën is er vanuit zorgorganisaties steeds meer aandacht voor het
rendement denken. Alhoewel we ook zien dat er nog veel met uitsluitend een normatieve
bedrijfswaarde wordt gerekend. Hiermee wordt wel een beeld verkregen van de totale waarde van al
het vastgoed, maar wordt het rendement op complexniveau niet goed zichtbaar, terwijl de
verschillen groot kunnen zijn. De vermogensrisico’s worden dan niet of alleen ten dele inzichtelijk
gemaakt.
Onderhoud vanuit techniek én de markt
Het uitvoeren van onderhoud dient twee verschillende doelen:
1. Het behalen van de beoogde technische levensduur die bij de investeringsafweging bepaald
is en het zorgen voor de veiligheid van het gebouw en de installaties (liften, legionella, enz.);
2. Het veiligstellen van de marktpositie en de verhuurbaarheid.
Het eerste punt is een verantwoordelijkheid van de vastgoedafdeling. De vastgoedafdelingen
bepalen vanuit techniek wat er aan onderhoud gepleegd moet worden. Meerjaren
onderhoudsplannen blijken echter nog lang niet overal opgesteld.
Meerjaren onderhoudsplannen dienen te worden opgesteld aan de hand van een opname van de
onderhoudsconditie van de elementen en op basis van een theoretische levensduur van het element
in de onderhoudsplanning opgenomen. Lang niet alle elementen houden zich echter aan hun
statistisch bepaalde levensduur. Een opname van wat er daadwerkelijk in het volgende jaar
uitgevoerd moet worden is daarom altijd noodzakelijk om te voorkomen dat er onnodig geld wordt
uitgegeven. Hier ligt de uitdaging vooral bij zorgorganisaties die al wel de beschikking hebben over
een meerjarenonderhoudsplan.
Ook is het van belang dat de opname van de onderhoudsconditie objectief plaatsvindt en de
persoonlijke mening van de inspecteur een zo minimaal mogelijke rol speelt in de vaststelling van
44
wat noodzakelijk is. Een conditiemeting volgens de NEN 2767 is bij uitstek het instrument om niet
alleen objectief te meten, maar ook om ook aan de hand van de conditiescore bestuurlijke keuzes te
kunnen maken over de conditie van de onderhoudstoestand. De tabel toont de kwalificatie van de
scores:
Figuur 1: Scoretabel conditiemeting NEN 2767
Bij woningcorporaties wordt over het algemeen op een gemiddelde score van rond de 3 gestuurd.
Behalve in de laatste jaren voorafgaand aan sloop of grootschalige renovatie, dan zakt de score naar
4 of 5.
Het tweede punt, waarbij het vooral gaat om het veiligstellen van de marktpositie en de
verhuurbaarheid van het vastgoed, is vooral de verantwoordelijkheid van het locatiemanagement.
Deze verantwoordelijk is groot. Het gaat immers niet alleen om de verantwoordelijkheid voor de
aantrekkelijkheid van het gebouw, de entree, de algemene ruimten en de wooneenheden die
medebepalend zijn in de verhuurbaarheid en de gewildheid van het product in de markt. Om een
hoge bezettingsgraad te kunnen behouden zijn de mate van gastvrijheid en levendigheid die in het
gebouw plaatsvindt van minstens zo groot belang. Misschien ligt hier nog wel meer de sleutel tot het
succes van een goede verhuurbaarheid in de markt?
Geconcludeerd kan worden dat er bij zorgvastgoed veel komt kijken en dat het belang toeneemt
integraal naar het zorgvastgoed te gaan kijken en hierop ook te gaan sturen, waarbij een visie op
vastgoed zeker een periode van 15 tot 25 jaar moet beslaan. Hoofdconclusie uit het eerder
aangehaalde onderzoek is dat zorgorganisaties al een behoorlijke slag maken als het gaat om het
verzamelen en analyseren van gegevens. De uitdaging is nu om deze informatie om te zetten naar
daadwerkelijke sturingsinformatie en op deze wijze de diverse actoren ook medeverantwoordelijk te
maken voor een ondernemend en verantwoord vastgoedbeleid.
Nieuwste uitdaging: alternatieven vinden voor de (dreigende) leegstand
Dit artikel is tot nu toe vooral ingegaan op nut en noodzaak van integraal vastgoedbeheer en dat
vastgoed ondersteunend moet zijn aan het primair proces. Door de extramuralisering krijgen
zorgorganisaties er echter nog een geheel nieuw vraagstuk bij. Mensen met een lage zorgzwaarte
komen niet meer in aanmerking voor een verblijfsindicatie in de zorginstelling. Hoe gaan
zorgorganisaties om met de leegkomende zorgappartementen? Kunnen zorgpanden worden
herontwikkeld en een nieuwe bestemming krijgen of is het mogelijk de leegkomende zorgstudio’s
45
rechtstreeks aan particulieren te verhuren? In beide situaties vraagt het van zorgorganisaties
ondernemerschap en op zoek te gaan naar kansrijke oplossingen.
All-inclusive, nieuw en betaalbaar woonserviceproduct in de verzorgingshuizen
In 2014 hebben 12 koplopers hun ervaringen gedeeld in de pilot ‘All-inclusive’ en is onderzoek naar
11 concrete cases gedaan. Dit onderzoek leverde nieuwe inzichten op. Het experiment ‘All-inclusive’
heeft de mogelijkheden verkend om verzorgingshuiscapaciteit om te kunnen zetten naar een aanbod
van verzorgd wonen op de particuliere markt.
Uit onderzoek onder de koplopers komt naar voren dat dat het feitelijk niet gaat om één concept. In
de praktijk doen zich variaties voor. Er zijn varianten die 100% voldoen aan het idee van All-inclusive.
Deze woonvorm lijkt het meest op die van het traditionele verzorgingshuis, alleen betaalt de klant nu
zelf voor zijn huisvesting en diensten. Bij deze woon-/zorgvorm All-inclusive wordt een redelijk
compleet pakket van diensten verplicht afgenomen. Toch zijn ook daar grote verschillen van wat er
precies in een pakket zit, zowel qua inhoud als qua prijsstelling. Bij het ene pakket zit de
broodmaaltijd er wel standaard in, terwijl bij een ander pakket juist wordt gekozen om bijvoorbeeld
de schoonmaak van het individuele appartement als verplicht onderdeel op te nemen. De laagste
prijs van het totaalpakket komt uit op 744,-- en de hoogste op 1189,--, dit is inclusief de huur van het
appartement en servicekosten. Uit de evaluatie van het experiment blijkt dat deze pakketten over
het algemeen betaalbaar zijn voor mensen met alleen een AOW, al dan niet met klein pensioen.
Andere zorgorganisaties bieden daarentegen niet één totaalpakket aan, maar geven huurders de
mogelijkheid om te kiezen tussen diverse pakketten en/of bieden huurders juist volledige
keuzevrijheid om diensten (facultatief) af te nemen. Welke woonzorg het ook betreft, het
experiment laat zien dat er wel degelijk behoefte blijft aan wonen met zorgvormen die lijken op die
van het oorspronkelijke verzorgingshuis. In ieder geval als het gaat om de komende tien jaar, waarbij
het wel de verwachting is dat de pure variant van All-inclusive met afnameverplichting van één
pakket na 10 jaar steeds minder vanzelfsprekend wordt. Klanten willen toch kunnen kiezen.
Ondernemerschap binnen de verzorgingshuizen
Zorgorganisaties staan voor tal van keuzes. Naast de samen te stellen dienstenpakket(ten), kan
rechtstreekse verhuur ook gevolgen hebben voor het vastgoed. Scheiden van wonen en zorg
betekent dat cliënten huur betalen voor hun woonruimte en zelf verantwoordelijk zijn voor hun
huishouden. Dit kan wellicht nieuwe eisen stellen aan de woning. Appartementen binnen het
verzorgingshuis beschikken immers niet altijd over de standaardvoorzieningen die in reguliere
woningen aanwezig zijn. Denk bijvoorbeeld aan kookgelegenheid, eigen water-, gas- of
elektriciteitsmeter, eigen CAI of internet aansluiting en een wasmachine aansluiting. Het blijkt echter
niet altijd nodig om het verzorgingshuis helemaal aan te passen voordat tot zelfstandige verhuring
overgegaan kan worden. Verbouw zo min mogelijk en maak geen hoge kosten zonder zekerheid van
terugverdienen.
Relatief nieuw is het belang van de PR en communicatie om zoveel mogelijk appartementen
verhuurd te krijgen en dat klanten bereid zijn te betalen voor de variaties aan diensten. Bij het actief
46
verhuren van appartementen staat feitelijk niet zozeer de verhuring op zich centraal, maar gaat het
meer om het verkopen van ‘een beleving’. Facilitaire of vastgoedafdelingen zijn bij grootschalige
verhuur sterk afhankelijk van de mate van ondernemerschap op de locatie. Om het nieuwe
woonzorgconcept tot een succes te maken is de betrokkenheid van verschillende disciplines dan ook
noodzakelijk.
Nieuw woonzorgproduct, groot veranderkundig traject
Door het aanbieden van huisvesting als onderdeel van het pakket All-inclusive, komt er voor menig
zorgorganisatie een nieuwe taak bij; het verhuren van appartementen. Bij verhuur komt veel kijken:
huurbeleid, huuradministratie, dagelijks plus planmatig onderhoud, mutatieproces richting de
huurders. Om de eerste verhuring mogelijk te maken, moet het verhuurproces goed in beeld zijn
gebracht en taken duidelijk zijn verdeeld. Bij deze evaluatie blijkt dat de taken rond verhuur zich over
het algemeen op een logische manier laten organiseren. Opvallend is echter dat vooral het
klantmutatieproces richting de huurders op verschillende manieren wordt vormgegeven. Op
hoofdlijnen zijn er vier verschillende varianten te onderscheiden. De varianten onderscheiden zich
vooral wat betreft wie leidend is richting het contact met de huurder: 1. Interne vastgoed-
/verhuurafdeling van de zorgorganisatie 2. Centraal contactcentrum 3. De zorglocatie of de
corporatie.
Onder de eerder genoemde koplopers bestaat een groot besef dat men nog voor een grote opgave
staat om hun organisatie volledig geschikt te maken om de nieuwe woonzorgconcepten geheel tot
wasdom te brengen. Elk van de koplopers is op zijn eigen manier bezig om aan deze verandering een
vervolg te geven. De aanvliegroute is per zorgorganisatie verschillend en de een is al wat verder dan
de andere. Zaken die aandacht vragen zijn: (1) flexibeler inzet en scholing van personeel, (2)
reorganisatie van facilitaire werkzaamheden en andere ondersteunende diensten en (3) aanpassing
van systemen (naar het voorbeeld van een hotelafrekensysteem) en niet in de laatste plaats
marketing en communicatie!
Ook bij dit nieuwe woonzorgconcept geldt, de keuze om het All-inclusive of een variant erop binnen
de zorgorganisatie te gaan aanbieden is één ding. Om zo hoog mogelijk rendement uit de
onderneming te kunnen halen vraagt zorgvuldige uitwerking en integraliteit in benadering (vastgoed,
dienstverlening én PR/organisatie).
3.6. Leegstandsrisico van verzorgingstehuizen Een bijdrage van Rogier van Goes uit Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2015
Het Kadaster onderzocht waar verzorgingshuizen staan en wie de eigenaren zijn1. Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) beoordeelde het financiële risico hiervan voor de corporatiesector2. In dit
1 Het artikel “Leegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen” door Lars Brugman (Kadaster Maatwerk & Advies) is opgenomen in: Veuger, J. (2014), Barometer Maatschappelijk Vastgoed: maatschappelijk verantwoord ondernemen. Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. Assen: Van Gorcum. 2 CFV, Themaonderzoek Zorgvastgoed, mei 2015 http://www.cfv.nl/media_dirs/18931/media_files_data/rapportage_zorgvastgoed_2015.pdf
47
artikel reageert Rogier Goes3 en maakt een aanvullende berekening en analyse: in welke provincies
zijn voor corporaties of zorgaanbieders de vastgoedrisico’s het grootst?
Het onderwerp ‘leegstand in verzorgingshuizen’ kreeg de afgelopen periode veel aandacht. Niet
iedereen doorzag direct de consequenties van het kabinetsbeleid, maar al snel volgde begin 2013 de
eerste ‘berekening’ van Berenschot: voor 8004 van de ca. 2000 verzorgings- en verpleeghuizen dreigt
sluiting. Inmiddels lijkt de (pers-)aandacht naar andere zaken uit te gaan. Voor de probleemhouders
is het vraagstuk echter levensgroot: de corporatie- en zorgsector zijn allebei eigenaar van
zorgcomplexen met een waarde van vele miljarden. CFV becijferde dat het voor corporaties om € 6
miljard gaat. Dankzij nader onderzoek van het Kadaster is nu zichtbaar waar die verzorgingshuizen
staan en wie de eigenaren zijn. In dit artikel een korte reactie, maar ook een aanvullende berekening
en analyse: voor welke eigenaar zullen in welke provincies de risico’s het grootst zijn?
Aantallen opvallend
Opvallend eigenlijk hoe weinig we nog weten over dat zorgvastgoed. Het Kadaster heeft gegevens
van de Kamer van Koophandel gebruikt om verzorgingshuizen te identificeren. Met de kanttekening
dat mogelijk niet ieder verzorgingshuis daar is ingeschreven. Dat levert 1038 verzorgingshuizen op.
Daarvan is 46% in handen van corporaties en 54% in eigendom van zorgaanbieders en overige
vastgoedeigenaren. Kijken we op ZorgKaartNederland5 dan zijn er 2210 verpleeghuizen en
verzorgingshuizen geregistreerd. Dat maakt ook meteen duidelijk; het is lastig om nog met de term
‘verzorgingshuis’ te werken omdat het (inmiddels) meestal ook een verpleeghuis is.
Risico op individueel nivo anders
Van alle kanten wordt gewaarschuwd voor de risico’s van zorgvastgoed. Het Aanjaagteam Langer
Zelfstandig Wonen, onder leiding van de Haagse oud-wethouder Marnix Norder, roept gemeenten
op de dreigende leegstand van verzorgingshuizen niet langer als een ver-van-mijn-bedvraagstuk te
beschouwen. “De hele vastgoedkant is nog onderbelicht, terwijl alle 1300 verzorgingshuizen in
Nederland moeten sluiten. Dat zijn er gemiddeld drie per gemeente.”6 In totaal blijken 265
corporaties te beschikken over zorgcomplexen. Het CFV nam daarom de corporatiesector al onder de
loep en bekeek vervolgens nauwgezet de 56 corporaties met een bovengemiddelde hoeveelheid
zorgvastgoed. Conclusie: voor de totale corporatiesector lijkt (‘is’ durft het CFV kennelijk niet aan)
het risico beperkt, maar op individueel niveau kan dat anders uitpakken.
Leegstand groot
Het Kadaster becijfert dat mogelijk 3 miljoen m2 in verzorgings- en verpleeghuizen leeg komt te
staan. Dat is indrukwekkend: meer nog dan de totale winkelleegstand in Nederland. Maar er valt wel
wat af te dingen op de aannames van de onderzoekeri. Door de gewijzigde indicatie-eisen hebben
inderdaad minder mensen dan voorheen recht om AWBZ/Wlz-gefinancierd intramuraal te wonen.
3 Rogier Goes is adviseur bij Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg 4 Sindsdien overigens bijgesteld naar 600 5 https://www.zorgkaartnederland.nl/verpleeghuis-en-verzorgingshuis 6 Binnenlands Bestuur, 20-2-2015, http://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/zorgvastgoed-te-duur-omvorming-loopt-spaak.9463585.lynkx
48
Dit is echter vooral theorie; veel ouderen verzilverden deze indicatie al niet meer. Ook is er natuurlijk
nog de optie om op basis van “scheiden wonen zorg” in het (voormalige) verzorgingshuis te wonen.
En tot slot is de kans groot dat de leegstand zich voordoet op de oudere locaties met vaak een
beduidend lager woonoppervlakte dan de 57 m2 waar nu mee is gerekend. Het leegstandscijfers van
3 miljoen m2 zal dus waarschijnlijk iets lager uitpakken, maar het illustreert wel de impact van het
vraagstuk.
Is oud en klein kansloos?
In de contacten met het Kadaster had het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg gevraagd om
meer informatie over de verzorgingshuizen van corporaties en zorgaanbieders. Het is goed om te
zien dat het Kadaster erin is geslaagd tot op provinciaal en zelfs COROP-gebied antwoord te geven
over de grootte van de wooneenheden en de ouderdom van de gebouwen. Kadaster benut deze
gegevens voor een conclusie over de kansen van herbestemming van het betreffende zorgvastgoed.
Achterliggende gedachte is dat de combinatie van ‘oud(er)’ en ‘kleine kamer’ geen perspectief biedt
voor herbestemming. Misschien ten onrechte. Het woondienstenconcept ‘all inclusive’, als
alternatief voor het verzorgingshuis, blijkt namelijk juist succesvol bij vastgoed dat (praktisch)
afgeschreven is7. Ook blijkt goedkope woonruimte, kwaliteit is dan minder van belang, gewild bij
specifieke groepen woningzoekenden.
Grootste risico’s
Door de gegevens van het Kadaster met elkaar te verbinden, slagen we erin nog meer zichtbaar te
maken. In vijf provincies zijn er bovengemiddeld veel oude verzorgingshuizen én ook veel kleine
wooneenheden. Dit zien we in Noord-Nederland (Drenthe, Friesland en Groningen). Deze
verzorgingshuizen zijn vaak in bezit van corporaties. Het gaat om 140 verzorgingshuizen in een
landsdeel dat ook nog volop te maken heeft met krimp. Sluiting is hier een reële dreiging en
discussies hierover zijn volop gaande.
corporaties zorg
veel
klein
veel
groot
veel
oud
veel
jong aantal
%
totaal
Drenthe 49% ja ja 51 5
Friesland 65% ja ja 55 5
Groningen 68% ja ja 34 3
Limburg 67% ja ja ja ja
Noord-
Holland 56% ja ja ja 113 11
253 24
Tabel 1: Kenmerken verzorgingshuizen naar eigendomssituatie en provincie
(Bron: bewerking KCWZ o.b.v. gegevens Kadaster)
7 Experiment van Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg, Platform31 en ActiZ; http://www.platform31.nl/publicaties/all-inclusive
49
Ook in Noord-Holland is er de combinatie van oud zorgvastgoed en kleine kamers. Het gaat om een
groot aantal verzorgingshuizen (113), maar mogelijk liggen hier meer kansen voor alternatieve
invulling en transformatie. In Limburg (aantal: 67) valt op dat er veel ouder vastgoed is en ook veel
kleine wooneenheden, maar anderzijds is er ook veel recente huisvesting en zijn er veel grote
woningen.
Aanleiding voor nieuw onderzoek
De samenwerking van Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg en het Kadaster zorgde voor een
beter inzicht in het eigendom van verzorgingshuizen. In Noord-Nederland worden in meerderheid
corporaties geconfronteerd met oude complexen met kleine woonruimtes. In Noord-Holland gaat
het om een groter aantal verzorgingshuizen, die in meerderheid in eigendom zijn van
zorgorganisaties. Alternatieve bestemmingen, zoals studentenhuisvesting en bijzondere
doelgroepen, lijken daar meer kans te hebben dan in Noord-Nederland. Ook nieuwe concepten
gebaseerd op een betaalbare huur en door bewoners zelf te betalen dienstenpakketten bieden
perspectief. Dat roept de vraag op hoe het de komende jaren verder gaat met de 1038
verzorgingshuizen die het Kadaster becijferde. De verwachting is dat door de toename van het aantal
kwetsbare ouderen uiteindelijk de vraag naar een beschermde woonomgeving weer toeneemt.
50
4. Langer thuis blijven wonen
4.1. Senioren nog onbekend met nieuw en divers woonaanbod Een bijdrage van Danielle Harkes en Yvonne Witter uit Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2015
Nieuwe woonvormen voor ouderen zijn nog onbekend. Dat blijkt uit De Woonmonitor 20158, een
landelijk onderzoek van Bureau Vijftig en het Actiz-Aedes Kenniscentrum Wonen-Zorg in
samenwerking met vier woningcorporaties (Sité Wonen, Allee Wonen, Wonen Breburg en
Laurentius) dat in maart 2015 werd gepresenteerd. Terwijl nieuwe woonmogelijkheden hard nodig
zijn nu veel verzorgingshuizen sluiten en het overgrote deel van de ouderen en andere doelgroepen,
zoals mensen met een psychiatrische problematiek, tot op hoge leeftijd zelfstandig blijft wonen.
Ouderen zijn honkvast en anticiperen niet op een mogelijke zorgbehoefte of vermindering van de
mobiliteit in de toekomst, dat is het heersende beeld op dit moment. Ze blijven wonen in een huis
dat te groot is of niet geschikt om zorg te ontvangen. Oude bomen moet je niet verplanten, is de
uitdrukking. Is dat nu echt zo? Of zien senioren af van een verhuizing omdat het aanbod
onvoldoende aansluit op hun vraag? En wat is die vraag dan? De Woonmonitor 2015 probeert meer
te weten te komen over kennis, houding en gedrag van ouderen ten aanzien van hun eigen
woonsituatie. In dit artikel komende de belangrijkste bevindingen aan de orde en geven we een
beeld van de kansrijke alternatieve woonvormen.
Aanpak
De Woonmonitor 2015 brengt de woonsituatie en de woonwensen van 2500 ouderen in beeld.
Ouderen is eigenlijk niet de juiste benaming want we hebben juist ook de groep 50-64 jarigen
bevraagd. Bij die groep zijn mogelijk de trends van de toekomst al zichtbaar. Iets meer dan de helft
van de onderzoeksgroep is jonger dan 65 jaar, een derde is tussen de 65 en 74 jaar uit en 13% is 75
jaar en ouder. Qua opleidingsniveau, inkomen en woonomgeving vormt de groep een
representatieve afspiegeling van de ouderen in Nederland.
De deelnemers hebben een voorgestructureerde vragenlijst ingevuld via internet. In de resultaten is
een uitsplitsing gemaakt naar verhuisgedrag. Een zeer kleine groep gaf aan net verhuisd te zijn, een
iets grotere groep had een concrete verhuiswens en nog grotere groepen nauwelijks of niet. In de
uitwerking van de resultaten hebben we getracht de verschillen tussen de groepen duidelijk te
krijgen, met de kanttekening dat de groep net verhuisden wel erg klein is en daarmee niet
representatief.
8 http://kcwz.nl/dossiers/woonvariaties/senioren-nog-onbekend-met-nieuw-en-divers-
woonaanbod
51
Foto: seniorenwoningenwoningcorporatie
Gezond en tevreden
Het merendeel van de onderzochte ouderen voelt zich gezond. Bijna tweederde geeft dat aan. 12%
voelt zich zelfs heel erg gezond. Ouderen van 75 jaar en ouder geven dat iets minder vaak aan (7%
versus 12%). Zij drukken zich neutraler uit ‘niet gezond, niet ongezond’ (32% versus 26%). Opvallend
is dat zij zich niet vaker ongezond voelen dan de jongere ouderen. Meer dan de helft van de 75-
plussers woont alleen. Een trend die zich de komende jaren zal doorzetten. Volgens het CBS wonen
in 2020 1 miljoen 65-plussers alleen.
Over hun woonsituatie zijn ouderen (zeer) tevreden. 90% geeft dat aan. Op de vraag naar de reden
van die tevredenheid geven zij antwoorden als ‘fijn huis’, ‘alles naar wens’, ’woon naar mijn zin’,
‘groot genoeg’, ‘redelijk veel voorziening’, ‘openbaar vervoer op loopafstand’, ‘dichtbij uitvalswegen’,
‘alles gelijkvloers’, en ‘lekker rustig’. Kopers zijn vaker tevreden dan huurders (95% versus 84%).
Denken maar niet doen
Slechts een derde van de onderzochte ouderen wil nooit meer verhuizen. Er is een grote groep (57%)
die aangeeft dat verhuizen nu niet aan de orde is maar misschien in de toekomst wel, 9% is zich aan
het oriënteren en 4% is recentelijk verhuisd. Alleenstaanden en lager opgeleiden geven vaker aan
niet meer te willen verhuizen dan mensen die samenwonen en mensen die hoger zijn opgeleid. De
grootste verhuisbereidheid vinden we bij de groep van 50 tot 64-jarigen die nog thuiswonende
kinderen heeft. Maar zelfs bij de ouderen die aangeven nooit meer te willen verhuizen, ziet 60%
verhuizen als een optie met name als er zorg nodig is, voor partner of zichzelf of als de huisarts of
specialist er op aandringen. In gedachten zijn ouderen dus niet zo honkvast. Als we naar het
daadwerkelijke verhuizen kijken is dat veel meer het geval.
52
Betaalbaar en zelf kiezen
Wat zijn de redenen om te verhuizen? Ouderen die net verhuisd zijn geven vooral aan dat hun
woning te groot werd of om een andere reden niet meer aan hun eisen voldeed. Ook bij de groep
ouderen die overweegt te verhuizen is het kleiner gaan wonen de belangrijkste reden om te willen
verhuizen. Betaalbaarheid is een belangrijk punt. Ongeveer de helft van de onderzochte ouderen
betaalt nu gemiddeld 500 tot 750 euro voor hun woning, inclusief gas, water en licht. Bij een
eventuele verhuizing willen ze ongeveer dezelfde woonlasten blijven betalen.
Voor diensten aan huis is men bereid zo’n 100 euro per maand neer te leggen. Daarbij zijn de
klusjesman, huishoudelijke hulp en glazenwasser het meest populair. Abonnementen zijn niet in trek.
Ouderen willen per keer afrekenen en geen vaste verplichting aan gaan.
Onbekend maakt onbemind
Traditionele woonvormen zoals aanleunwoningen, seniorenwoningen, serviceflats en
woonzorgcomplexen zijn het meest bekend. Ongeveer 70 - 80% van de respondenten kent deze
woonvormen. De nieuwe varianten, zoals moderne hofjes (11%), mantelzorgwoningen (2%) en
kangoeroewoningen (2%) kennen de respondenten nauwelijks. Van de mensen die de nieuwe
woonvormen wel kennen, zou een groter deel daar wel willen wonen. Bekend lijkt dus meer bemind
te maken. Of het werkt andersom en gaat het hier om ouderen die heel gericht op zoek zijn naar de
nieuwe woonvormen. Opleidingsniveau is bepalend voor de kennis over woonvormen. Hoe hoger de
opleiding, hoe meer bekend men is met nieuwe woonvormen. Ook leeftijd speelt een rol. Jongere
ouderen zijn meer op de hoogte van woonvormen dan ouderen boven de 75 jaar.
Er wordt door de meeste ouderen traditioneel gezocht en hun kennis over de mogelijkheden is dat
ook. Een groot deel van de mensen zoekt via de woningcorporatie. Bij kopers is Funda populair.
Slechts 4% raadpleegt de gemeente . Een kwart van de respondenten vindt niet de informatie die zij
zoekt. Wat betreft het vinden van informatie geeft een groot deel (drie kwart) aan dat zij een
overzichtelijke website willen.
53
Tabel 1: bekendheid woonvorm
Wanted: Betaalbare woningen en informatie
Uit de Woonmonitor 2015 blijkt dat er behoefte is aan betaalbare woningen, aan meer
keuzemogelijkheden en aan meer kennis over het aanbod. Er gebeurt gelukkig al veel. Er zijn
bewustwordingscampagnes in gemeenten, speciale seniorenmakelaars en andere projecten om de
doorstroming te bevorderen. Ook neemt de variatie in woonvormen langzamerhand toe. We geven
een aantal voorbeelden.
In verschillende gemeenten zijn er bewustwordingscampagnes om senioren te informeren over het
aanpassen van hun woning. In de Foodvalley (de gemeenten Ede, Nijkerk, Veenendaal, Wageningen,
Renswoude, Scherpenzeel, Rhenen) is een campagne Woonbewust9 aan de gang. Op de
bijbehorende website staan veel bruikbare tips over het huis verbouwen en gezond en veilig wonen.
Heel handig en bruikbaar ook als je niet in één van deze gemeenten woont. ‘Lang zult u wonen’10 is
een campagne die in zo goed als alle Overijsselse gemeenten loopt. Het gaat erom om inwoners te
9 http://www.woonbewustfoodvalley.nl/ 10 http://www.langzultuwonen.nl/
54
informeren over het aanpassen van de eigen woning. Hoe kun je die veiliger maken met meer
comfort?
Corporatie Vidomes heeft al vier jaar een seniorenmakelaar11 in dienst. Zij helpt senioren met
nadenken over hun toekomstig wonen. Op deze manier kunnen minder zelfredzame ouderen op
gang geholpen worden om schaarse grote woningen vrij te maken. Ook andere corporaties, soms ook
samen met de gemeente, werken met woonconsulenten of seniorenmakelaars.
Woningcorporatie De Alliantie is begonnen met het project ‘Wonen op maat’12 met als doel om de
doorstroming voor ouderen te bevorderen. Senioren kunnen vanuit hun eengezinswoning verhuizen
naar een appartement in hun eigen buurt. Zij krijgen een vergoeding van €2.500. Het is een
samenwerkingsproject met de zorgaanbieders en gemeente. Ook Kleurrijk Wonen heeft een
doorstroom-project.
In het kader van het Kennis- en experimentenprogramma 'Langer thuis' van Aedes-Actiz
Kenniscentrum Wonen-Zorg, MOVISIE en Platform31 is de praktijkhandreiking Senioren in
beweging13 uitgebracht met ervaringen en praktijkvoorbeelden hoe senioren te verleiden zijn om te
verhuizen.
Hofjes en meer
Alternatieve woonvormen nemen een vlucht. Soms zijn het ‘ oude, vertrouwde woonvormen’ in
nieuwe jassen, zoals de hofjes van weleer. Initiatiefnemers van stichting Knarrenhof14 zijn bezig met
het creëren van hofjes voor ouderen die hechten aan privacy, wooncomfort en zelfredzaamheid. En
die invulling willen geven aan gemeenschappelijkheid en ontmoeting. De stichting is vier jaar actief
en in zeven gemeenten met ruim 500 geïnteresseerden en honderden leden actief.
Ook krijgen sommige verzorgingshuizen een andere invulling. In Deventer wonen in verzorgingshuis
Humanitas 160 ouderen samen met zes studenten die fungeren als ‘goede buur’. Ook zorgrobot Zora
en ‘een medewerker van het gewone leven’ maken verschil en bieden bewoners een aangename
woonplek.
Twee voormalige verzorgingshuizen in Arnhem zijn op initiatief van corporatie Volkshuisvesting
Arnhem omgevormd tot ontmoetingsplek in de wijk waar gewoond en gewerkt wordt. Er worden
leer-/werktrajecten aangeboden en activiteiten op het gebied van sport, gezondheid, kunst/cultuur
en ontspanning. Er zijn woningen voor bijzondere doelgroepen (RIBW, pauzewoningen), etages met
werkplekken voor (startende) ondernemers en ontmoetingsruimten waar huurders en wijkbewoners
terecht kunnen voor wat drinken of een hapje eten. Het bewonersbedrijf runt het Bruishuis zoals één
van de twee huizen heet. Bij het andere huis, Akker 71, speelt de corporatie een grote rol.
Het grootschalige verzorgingshuis Simeon en Anna van zorgorganisatie Laurens is bezig zich om te
vormen naar een woongebouw voor mensen met een smalle beurs en een klein netwerk. Iedere
bewoner is lid van een coöperatieve vereniging en levert een actieve bijdrage aan het welzijn van
bewoners, aan het gebouw of woonomgeving. Deze ‘participatieafspraak’ is onderdeel van de
huurovereenkomst. Een professionele ‘marktmeester’ coördineert deze afspraken. Er komt ook een
speciale app om vraag en aanbod te matchen.
11http://www.vidomes.nl/Klanten/huren/huurderinformatie/seniorenmakelaar/Pages/seniorenmakelaar.aspx#.VbD3tFIw_cs 12 http://www.de-alliantie.nl/Woonopmaat/ 13 http://www.kcwz.nl/dossiers/wonen_zorg/handreiking-voor-de-doorstroming-van-senioren 14 http://www.knarrenhof.nl/
55
Maar er zijn ook nieuwe woonvormen, zoals het Thuishuis, een kleinschalige woonvorm voor
alleenstaande ouderen die niet alleen willen wonen en/of (dreigen te) vereenzamen. Zes tot acht
bewoners wonen samen, delen de keuken en de gemeenschappelijke ruimte en ondernemen met
vrijwilligers activiteiten. Er zijn al een aantal Thuishuizen geopend, zoals in Amstelveen en Deurne en
er lopen verschillende initiatieven, zoals in Harderwijk en Woerden.
In Deurne zijn nog meer nieuwe woonprojecten te vinden: een drietal rijwoningen getransformeerd
naar zes meergeneratiewoningen. Senioren wonen op de begane grond, starters op de verdieping.
Beiden hebben hun eigen entree en behouden daarmee hun privacy. Woningbouwvereniging
Bergopwaarts biedt hiermee kleine, betaalbare wooneenheden, waar toenemende behoefte aan is.
Woningstichting Lefier heeft 22 nieuwe mantelzorgwoningen gerealiseerd in Groningen. Sinds april
2014 zijn deze appartementen verhuurd aan mantelzorggevers en mantelzorgontvangers, die er
zelfstandig maar nauw verbonden naast elkaar wonen.
Foto: 1e Mantelzorgwoning Eindhoven
Zelf woonwensen realiseren
Ook burgers zelf nemen steeds vaker initiatieven om hun woonwensen te realiseren. Zo heeft de
Meergeneratie Woongroep Nijmegen in 2009 het initiatief genomen om te komen tot een
woongroep voor meerdere generaties. De provincie Gelderland en de gemeente Nijmegen hebben
het initiatief omarmd en ondersteund. De corporaties Talis en WBVG hebben de groep begeleid15.. In
15 http://www.kcwz.nl/dossiers/woonvariaties/meergeneratie-woongroep-van-baby-tot-behoorlijk-oud
56
Zutphen is er een ander initiatief bezig: de Noabers16. Zij hebben het moeilijker gehad qua support en
hun toevlucht moeten nemen tot een buitenlandse investeerder.
Ook zijn er inmiddels meer dan honderd zorgcoöperaties opgericht waarvan een aantal zich ook
bezig houden met huisvesting. Zo is Austerlitz bezig met het bouwen van zorgwoningen en heeft
zorgcoöperatie Hoogeloon twee zorgvilla’s voor mensen met dementie laten bouwen. Verder zijn er
ook ouder migranten die zelf woongemeenschappen realiseren. Er zijn nu zo’n 60
woongemeenschappen voor oudere migranten. Tevens zijn er talloze ouderinitiatieven, zoals
woonvormen voor jongeren met autisme.
Wie pakt het op?
Er is dus behoefte aan andere en meer betaalbare woonmogelijkheden en meer kennis over de
mogelijkheden. Voor mensen met een smalle beurs is het aanbod beperkt. Dat houdt doorstroming
ook tegen. Senioren willen niet graag meer betalen als zij gaan verhuizen. Sommige corporaties
bieden senioren die verhuizen een korting op de huur van het volgende huis. Senioren blijken wel
bereid wat meer te betalen als de kwaliteit van de nieuwe woning optimaal is.
Gemeenten, corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties, ouderenorganisaties, vrijwilligersorganisaties,
kerken kunnen samen optrekken op het gebied van voorlichting. Dit gebeurt al wel zoals in de
bewustwordingscampagnes maar nog te weinig. Op sommige plekken kijken partijen vooral naar
elkaar. Terwijl het nodig is om mensen te laten nadenken over het ouder worden. Dan kunnen zij
aangeven welk aanbod nog mist in een gemeente, zelf stappen ondernemen of besluiten voorlopig
even niets te doen.
Deze partijen kunnen ook een rol spelen bij het realiseren van woonwensen van mensen zelf. Het
vinden van een geschikte locatie is een grote belemmerende factor. Gemeenten en corporaties
kunnen burgers ondersteunen. Oude schoolgebouwen kunnen dienen als ruimte voor
woongemeenschappen. Gemeenten zijn vaak goed op de hoogte van regelingen en kunnen burgers
informeren over wat wel en niet kan, ook omtrent brandveiligheid. Ook zouden zij flexibel kunnen
omgaan met beperkende wet- en regelgeving en initiatieven verbinden met relevante organisaties.
Zorgorganisaties helpen burgers als er sprake is van zorg, zoals bij zorgcoöperaties.
Welzijnsorganisaties kennen doorgaans de buurt goed en kunnen initiatieven tijdelijk begeleiden,
vrijwilligers werven en helpen bij groepsvorming. Burgers zelf kunnen initiatieven nemen om
woonwensen te realiseren. Met elkaar en met professionals. Het kost flink wat tijd en inspanning
maar als een woonproject eenmaal gerealiseerd is, is de tevredenheid vaak hoog. Niet iedereen heeft
hier de tijd en ruimte voor of zin in. Maar als mensen het wel willen zou er meer stimulerende
maatregelen genomen kunnen worden door de overheid of particuliere investeerders, zoals het
verstrekken van startsubsidies en het bieden van begeleiding, bijvoorbeeld voor meer kwetsbare
groepen.
Meer beweging mogelijk
Uit de Woonmonitor 2015 blijkt dat ouderen graag in hun eigen huis blijven wonen maar zeker wel
nadenken over verhuizen. Als het lukt om meer variatie in woonvormen te realiseren en dit aanbod
bekender te maken onder ouderen, is er meer beweging mogelijk. De meeste winst lijkt er te halen
16 http://www.kcwz.nl/expeditie-begonia/uitgelicht-woongemeenschap-de-noabers-doet-het-zelf.
57
bij de jongere leeftijdsgroepen. Zij staan positiever tegenover nieuwe woonvormen en nemen ook
vaker het initiatief om zelf iets te realiseren. Om die groep aan te spreken moet niet de behoefte aan
zorg voorop gezet worden. Uit de verhalen in het boekje Villa Begonia waarin 18 ouderen vertellen
over hun manier van wonen, blijken waarden als ontmoeting, actief zijn en iets betekenen veel
belangrijker.
58
5. Interviews
5.1. Novo
Interview met de heer R. Bakker, divisiemanager Novo
Op 10 augustus heeft een interview plaatsgevonden met de heer R. (Rik) Bakker divisiemanager van
NOVO. Hij is Integraal verantwoordelijk voor een divisie met meer dan 1000 verstandelijk
gehandicapten, 400 medewerkers, 40 locaties, veiligheid, kwaliteit en ontwikkeling. Aan hem is de
volgende vraag voorgelegd: wat zijn de verwachte ontwikkelingen vanuit NOVO die in het dorp
Winsum betreffende het zorgvastgoed van invloed zijn en wat zou de gemeente Winsum hierin
kunnen beteken of juist zou laten of moeten doen?
De dagbesteding is al enkel jaren aan het veranderen. Novo betaalt niet langer voor de dagbesteding
van de cliënten. Wanneer cliënten aan het werk kunnen is de bijdrage die zij leveren in het proces
ook de enige bijdrage die geleverd wordt vanuit NOVO. In de dorpen en steden is er veel bereidheid
om met de cliënten samen te werken als de benodigde begeleiding aanwezig is.
Voor de verzorgingstehuizen is er nog een wachtrij van enkele jaren om intrek te mogen nemen.
Echter minder mensen komen tegenwoordig in aanmerking voor een WMO uitkering en hieruit
ontstaan een transformatieproces. Hoe exact dit transformatieproces is kan nog niet gezegd worden.
Maar de Hogeheem zal naar alle waarschijnlijkheid een locatie voor WMO blijven.
In grote lijnen kan er gezegd worden dat er geen significante veranderingen te verwachten zijn in het
dorp Winsum. NOVO heeft het beleid zo weinig mogelijk vastgoed te gebruiken. Om het volume van
cliënten wel te kunnen bedienen kan er gekozen worden om een grotere doelgroep aan te gaan
trekken met het gebruik van de aanwezige middelen of om de middelen te gaan centraliseren en
verminderen, maar dezelfde doelgroep behouden.
Promens care en NOVO zullen samen gaan werken en Cozes gaan vormen. In oktober zal de
eerstelijnszorg op orde zijn. Het kan zijn dat hierbij nieuw vastgoed nodig is.
De kern van Winsum zal niet veranderen omdat de Hogeheem een goed pand is en omdat de
cliënten geïntegreerd zijn in het dorp. Op de lange termijn zou de locatie kunnen verdwijnen of de
context van de aangeboden zorg zou kunnen veranderen.
Een onzekerheid in Novo is hoe lang de dagbesteding zoals nu nog door kan gaan. Dit met het oog op
de veranderingen van de tarieven. Dagbesteding wordt dan meer afhankelijk van mantelzorgers en
vrijwilligers.
Het aardbevingsgebied in Groningen kan echter de plannen versnellen. Als het aardbevingsgebied
uitbreidt en er andere regels gesteld gaan worden aan panden voor zorginstellingen, kan de
centralisatie van zorg in werk treden.
59
5.2. De Hoven
Interview met mevrouw J. Nijlunsing, directeur/bestuurder De Hoven
In een korte introductie wordt duidelijk wat De Hoven precies doet en dat zij een locatie hebben die
gespecialiseerd is in 1½ lijnszorg. De hoofdvraag is: Hoe wordt er door De Hoven gekeken naar de
kern van het dorp Winsum?
Over het algemeen worden er geen grote veranderingen verwacht in de toekomst van De Hoven.
Maar voor de kern van Winsum ziet mevrouw Nijlunsing liever wel enkele veranderingen. Enige tijd
geleden is er een plan geweest om het verpleeghuis in Winsum af te stoten en te slopen om hier
nieuwe eenheden op te zetten waar mensen met zwaardere zorgpakketten terecht kunnen. Echter is
door het te kort aan contigenten dit plan niet door gegaan. Daarnaast vond de gemeente Winsum dit
plan ook te ambitieus.
Vervolgens is er een nieuw plan opgezet om het pand van de Winkheem en het verpleeghuis slopen.
De Winkheem wordt geëxploiteerd door Vestia. Door sloop van het pand zouden ze in dit geval het
pand moeten afboeken. Op deze grond zouden huizen gebouwd kunnen worden om mensen zo lang
mogelijk thuis te laten wonen met extramurale zorg. Wanneer de zorgzwaarte toe neemt kunnen
deze bewoners dan gemakkelijk overgeplaatst worden naar de intramurale zorgkant. Bij deze
complexen zou De Hoven graag een kleine supermarkt, een café, een pinautomaat, een post van het
UMCG etc. zien. Dit om de laatste jaren van deze mensen zo prettig mogelijk te maken. Ook willen zij
hiermee de systeemwereld meer integreren in de leefwereld. Door het gebruik van een amberalert
kan de wijk mee helpen aan de veiligheid van de bewoners in De Hoven.
Punten van aandacht hierbij zijn dat Vestia een boekwaarde probleem moet oplossen en dat de
gemeente liever een school bouwt op een deel van deze grond. De Hoven vindt dit geen probleem
maar de grond wordt niet onder de prijs verkocht in de huidige economie.
Daarnaast is de gemeente Winsum erg terughoudend en lijken zij het moeilijk te vinden om kennis
van buiten af te accepteren. De gemeente Winsum kan in deze plannen echter wel een sterke
sturende rol vervullen door het gebruik van bestemmingsplannen.
Wethouder Blok wil een gesprek organiseren om een totaal visie te ontwikkelen op het totale gebied
rondom deze verpleegtehuizen. De Hoven is al in gesprek met architecten om de mogelijkheden te
bekijken betreffende de indeling van de panden.
Verder is De Hoven vooral bezig met het creëren van bewustzijn in de maatschappij. Het leven in een
verpleegtehuis is geen Zwitser leven zoals dit vaak afgespiegeld wordt.
60
5.3. Lentis
Interview met mevrouw H.C. Post, manager algemene zaken
Lentis kent een drietal locaties die van belang zijn: (1) Winschoten [ambulante zorg, dagbehandeling,
jeugd, ouderen etc.] voor een groot gedeelte in eigen bezit en gedeeltelijk huur van Vestia en
woningcorporatie Acantus, (2) Delfzijl [poli, kortdurende opvang en dagbehandeling allen ambulant]
met voornamelijk huur van woningcorporatie Acantus en (3) Uithuizen de Tille [43 bewoners en
activiteitencentrum] en ander pand gehuurd van de woningcorporatie [maatschappelijk werk, eigen
kantoor etc.] De panden zijn overwegend in eigen bezit van Lentis.
In Winsum en de kern van Winsum heeft Lentis veel cliënten die vooral thuis wonen en worden
bezocht door Lentis. Winsum als uitvalbasis als startoptie is gewenst voor Lentis. Later zou dit
uitgebouwd kunnen worden tot een locatie waarin een compleet team kan werken in het gebied
Bedum – Eemsmond. Lentis zou dit graag zien waarmee de locatie van Uithuizen zou kunnen
vervallen. Uitbreiding met polizorg is dan ook gewenst.
Lentis overweegt op dit moment ook een poli in combinatie met huisarts(en) en/of andere
disciplines.
In zijn algemeenheid wil Lentis meer sturen op minder eigen vastgoed, meer huren, meer flexibiliteit,
meer zelfstandig wonen, kleiner wonen en ombouwen van bestaande situaties. Voor haar
eigenvastgoed wil Lentis ook meer werken met aan haar gelieerde partijen om een optimale
bezetting van haar eigen vastgoed te krijgen.
Graag wil Lentis met de gemeente Winsum in gesprek over indicaties woonbegeleiding, clustering
daarvan en samen initiatieven ontplooien. De gemeente wordt dan ook door Lentis gezien al
regievoerder c.q. initiatiefnemer voor dergelijke ontwikkelingen. Er is geconstateerd dat er meer
kansen dan bedreigingen zijn.
61
6. Conclusies
1. Het moge duidelijk zijn geworden dat de ouderenzorg-sector - ook wat betreft vastgoed -
voor grote uitdagingen staat. Saneren en innoveren, hervormingen en transities. ‘De cliënt
aan z`n eigen stuur’ wordt het leidende principe. Als een zorginstelling over bijvoorbeeld vijf
jaar de maatregelen van staatssecretaris van Rijn keurig heeft geïmplementeerd, maar geen
integrale propositie, wat betreft wonen, zorg, ondersteuning, diensten, et cetera op maat
van de individuele preferenties van de cliënt heeft, dan is deze organisatie failliet. Het
oplossingsdomein voor de vraagstukken van de ouderenzorg liggen niet langer meer alleen in
het zorgdomein, maar in een veel breder domein. Samenwerking met de bouwsector, de
installatietechnische wereld, de ICT sector, de onderwijssector (immers er is behoefte aan
andere type zorgmedewerkers), de welzijnssector, investeerders/projectontwikkelaars,
pensioenfondsen en banken, et cetera zijn wenselijk en noodzakelijk. Niet alleen in termen
van uitvoerend, maar ook meedenkend, strategisch en innoverend. De landelijke en
gemeentelijke overheid is niet alleen vanuit het zorgbeleid relevant. Maar ook vanuit
economisch perspectief (zie de Doetank), vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief, wijziging
van bestemmingsplannen, huurwetgeving, et cetera (Cor van Monfort 2014).
2. Alleen gaat niemand de zorg er weer boven op helpen, samenwerking tussen verschillende
partijen is dus van belang. Nemen organisaties niet zelf het initiatief, dan is er een
belangrijke taak voor de gemeente weggelegd als regisseur van het transformatieproces in
bij voorkeur een faciliterende rol. Hierin beperkt de gemeente zich zoveel mogelijk tot het
benoemen van de door zorgorganisaties en hun partners te maken strategische keuzes. Om
zorgorganisaties, ondernemers, corporaties, burgers en andere maatschappelijke partijen al
dan niet met zachte dwang tot samenwerking te brengen, kan een gemeente gebruik maken
van haar positie. Zo kan het bestemmingsplan strategisch worden ingezet om duurzaam
gedrag uit te lokken. Ook kan een gemeente prestatieafspraken maken met zowel
corporaties als zorgorganisaties over het opzetten van samenwerkingen met bijvoorbeeld
vrijwilligersorganisaties en ondernemers. Tenslotte kan de gemeente haar positie als
budgethouder in de zorg gebruiken om partijen te verleiden tot duurzaam gedrag.
Bijvoorbeeld door de financiering voor een periode van vijf jaar te garanderen als een
zorgorganisatie aantoonbaar investeert in bijvoorbeeld domotica of andere innovaties
toepast in haar zorg-/dienstverlening. (Waard, 2014).
3. De rol van gemeenten wordt zo veel meer sturend dan behoudend. Dit betekend dat de
gemeente niet met extra lege panden of herbestemming komt te zitten. Maar juist dat de
gemeente een actieve rol vervuld in het gebiedsontwikkelingsproces van de zorg.
Voor de zorginstellingen betekend dit, geen huurderving wanneer alles verhuurd is. Minder
personeelskosten omdat de zorg voor en door elkaar gedaan wordt. Minder kosten voor het
leveren van zorg omdat dit ook voor en door elkaar gedaan wordt. Maar hier moet wel
rekening gehouden worden met mensen die meer zorg nodig hebben zoals wassen en
aankleden. Voor deze werkzaamheden is het gevraagd opgeleid te zijn. Dit zou een
zorgaspect kunnen zijn die een zorginstelling wel kan aanbieden tegen inkoop daarvan.
62
Voor de ouderen betekent dit dat het zelfstandig wonen goedkoper en makkelijker wordt.
Als het niet nodig is hoeft er geen zorg ingekocht worden, alleen de huur end e vaste lasten
moeten betaald worden. Verder kunnen de inkomsten gebruikt worden voor de alledaagse
boodschappen en leuke dingen. Door de komst van jonge mensen in het pand zijn er meer
sociale contacten voor de ouderen. Worden de ouderen geholpen met het boodschappend
doen of worden er activiteiten met de ouderen gedaan.
Voor de jongeren houd dit in dat zorg als kinderopvang weg valt. Ouderen die behoefte
hebben aan sociaal contact en die graag kleine kinderen zien maar die ook in staat zijn voor
de kinderen te zorgen kunnen dit overnemen. Jongeren die werkeloos zijn hoeven niet meer
heel de dag thuis te zitten omdat deze de ouderen kan helpen in de dagbesteding en een
lichte zorgtaak op zich kan nemen.
4. De Raad van Volksgezondheid en Zorg geeft aan dat er een regionaal netwerk van zorg moet
komen om voldoende zorg te kunnen bieden. Bevolkingsdaling en vergrijzing nemen relatief
sterk toe in Noord- en Oost-Groningen met als gevolg een minder goede gezondheid en
grote toename van de zorgvraag van vooral oudere chronisch zieken. Echter het verschil in
afname van inwonersaantal per gemeente kan groot zijn evenals de mate van vergrijzing,
sociaal economische status, sociale cohesie, gezondheidstoestand, leefstijl en ervaren
gezondheid. Hierdoor kan de aard van de zorgvraag per gemeente variëren evenals welke
vormen van hulp nodig gevonden worden en mogelijk zijn. De stijging van de zorgvragen in
krimpgebieden maakt het nadenken over zorgvoorzieningen urgent. De verschillen
tussen/binnen krimpgebieden vereisen maatwerk en participatie van belanghebbenden. Op
dit punt kan de 1 ½ lijnszorg een uitkomst bieden.
5. Voor de gemeente Winsum is de invoering van een 1 ½ lijnszorg geen grote veranderingen in
de huidige organisatie van zorg. Wel is het een uitbreiding van de zorg en een verdieping in
de samenwerking tussen zorgpartijen. Voor zorgpartijen betekend een 1 ½ lijnzorg meer
samenwerking en een betere dekking in de kosten en meer inzicht in de inkomsten door de
transparantie van kosten.
6. NOVO: De kern van Winsum zal niet veranderen omdat de Hogeheem een goed pand is en
omdat de cliënten geïntegreerd zijn in het dorp. Op de lange termijn zou de locatie kunnen
verdwijnen of de context van de aangeboden zorg zou kunnen veranderen. Een onzekerheid
in Novo is hoe lang de dagbesteding zoals nu nog door kan gaan. Dit met het oog op de
veranderingen van de tarieven. Dagbesteding wordt dan meer afhankelijk van mantelzorgers
en vrijwilligers.
7. De Hoven: Over het algemeen worden er geen grote veranderingen verwacht in de toekomst
van De Hoven. Maar voor de kern van Winsum ziet de Hoven liever wel enkele
veranderingen. Enige tijd geleden is er een plan geweest om het verpleeghuis in Winsum af
te stoten en te slopen om hier nieuwe eenheden op te zetten waar mensen met zwaardere
zorgpakketten terecht kunnen. Echter is door het te kort aan contigenten dit plan niet door
gegaan. Daarnaast vond de gemeente Winsum dit plan ook te ambitieus.
63
Vervolgens is er een nieuw plan opgezet om het pand van de Winkheem en het verpleeghuis
slopen. De Winkheem wordt geëxploiteerd door Vestia. Door sloop van het pand zouden ze
in dit geval het pand moeten afboeken. Op deze grond zouden huizen gebouwd kunnen
worden om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen met extramurale zorg. Wanneer de
zorgzwaarte toe neemt kunnen deze bewoners dan gemakkelijk overgeplaatst worden naar
de intramurale zorgkant. Bij deze complexen zou De Hoven graag een kleine supermarkt, een
café, een pinautomaat, een post van het UMCG etc. zien. Dit om de laatste jaren van deze
mensen zo prettig mogelijk te maken. Ook willen zij hiermee de systeemwereld meer
integreren in de leefwereld. Door het gebruik van een amberalert kan de wijk mee helpen
aan de veiligheid van de bewoners in De Hoven.
8. Lentis: In Winsum en de kern van Winsum heeft Lentis veel cliënten die vooral thuis wonen
en worden bezocht door Lentis. Winsum als uitvalbasis als startoptie is gewenst voor Lentis.
Later zou dit uitgebouwd kunnen worden tot een locatie waarin een compleet team kan
werken in het gebied Bedum – Eemsmond. Lentis zou dit graag zien waarmee de locatie van
Uithuizen zou kunnen vervallen. Uitbreiding met polizorg is dan ook gewenst. Lentis
overweegt op dit moment ook een poli in combinatie met huisarts(en) en/of andere
disciplines.
64
7. Adviezen
1. Een advies voor de gemeente is om met zorgpartijen en andere belangstellende in gesprek te
gaan, dit om te bepalen wat de gezamenlijke belangen. De gemeente Winsum wil zich
profileren als een zorg gemeenten. In de gemeente Winsum zijn zorgpartijen als NOVO
aanwezig. Deze gesprakspartner zou nieuwe inzichten kunnen geven in de ontwikkeling van
de 1 ½ lijnszorg.
2. Een concept als Meergeneratiewoningen kan het sluiten van een zorginstelling voorkomen
omdat de kosten verminderen en de zorg nog steeds aangeboden wordt. Maar uit het
voorbeeld van Duitsland blijkt dat dit concept een subsidie van het rijk nodig heeft. In dit
verslag is er verder niet naar de mogelijke kosten gekeken.
Om een concept als dit te laten slagen is het afhankelijk van de mensen die samen komen.
Daarom is het goed om rekeningen te houden met een aantal punten al vorens de mensen
samen komen. Zo moet iedereen wel in staat zijn elkaar te kunnen helpen en mag er geen
misbruik gemaakt worden van de situatie waarin wonen en zorg goedkoper wordt.
Om te bepalen wie in een dergelijke verhouding zou kunnen wonen, moet er rekening
gehouden worden met een aantal punten:
- De ouderen moeten nog zelfstandig genoeg zijn om voor zichzelf en/ of anderen te
zorgen.
- Ouderen zijn niet afhankelijk van subsidie om te kunnen wonen.
- Ouderen hebben voldoende ander inkomen om huur en andere vaste lasten te
kunnen betalen.
- De zorginstelling biedt zorg aan voor ouderen die daar behoefte aan hebben tegen
inkoop.
- De jongeren zijn werkeloos of hebben een parttime baan, hierdoor blijft er genoeg
tijd over om voor de ouderen te zorgen.
- De jongeren die werkeloos zijn ontvangen een uitkering om de woning te bekostigen.
- De jongeren moeten voor de ouderen kunnen en willen zorgen.
- Wanneer jongeren kinderen hebben zijn deze van de minimale leeftijd X.
Mogelijke bewoners kunnen in een voorbereidingsprocedure hier op geselecteerd worden.
Dit kan nog gespecifieerd worden op zorgzwaartepakket. Afspraken als hoeveel uur moet er
besteed worden aan zorgtaken, de kosten van de (dan extra) in te kopen zorg en de wijze van
controle kunnen in een contract omgeschreven worden. Met de wijze van controle wordt
bedoeld: wanneer een concept als dit in werking treedt is het moeilijk om de loop te
voorzien. Daarom kan er op meerdere momenten gecontroleerd worden of het concept
werkt of dat misschien de samenstelling van jong en oud veranderd moet worden.
3. Aanbevelingen: zorg voor ruimte, flexibiliteit, juiste prikkels en tijd
65
Beschouw samenwerking tussen betrokken partijen als deel van ieders kerntaak
Het is goed dat partijen, zowel publiek als privaat, zich in eerste instantie concentreren op
hun kerntaak. Daarbij moet wel ruimte zijn, zowel financieel als beleidsmatig, om samen te
werken met andere partijen om aan de vraag van mensen te kunnen voldoen. Immers, de
hulp- en zorgvraag van mensen beperkt zich niet tot één domein. Zorg er bijvoorbeeld voor
dat zowel corporatie als zorginstelling in hun budget ruimte mogen maken voor het
gezamenlijk financieren van een ontmoetingsruimte of eerste- en
anderhalvelijnsvoorzieningen in de buurt, eventueel ondersteund door de gemeente. Sluit de
bekostiging van de zorg hierop aan, zodat er ruimte komt voor een bijdrage aan een integraal
product - dat aansluit bij zowel de behoefte van mensen als de preventie van zorgkosten - in
plaats van een puur sectorale prestatie.
Realiseer een verdere financiële scheiding van woon- en zorgkosten
Laat de zorgaanbieders van intramurale zorg transparant maken welke kosten gerelateerd
zijn aan wonen en welke aan zorg voor chronische zorgindicaties. Dat is overigens geen
oproep tot twee verschillende rekeningen voor de zorgvrager van één aanbieder. Het is wel
belangrijk om duidelijk te maken welke kosten gemaakt worden in het woondomein en welke
in het zorgdomein. Dit maakt het mogelijk ook voor een andere (hogere of lagere) kwaliteit
van wonen te kiezen, wat de keuzevrijheid van mensen vergroot. Dit is de eerste stap in de
richting van het verder invoeren van het scheiden van woon- en zorgkosten voor chronische
zorgindicaties.
Zorg voor een goede verbinding tussen de waarborgfondsen WSW en WFZ
Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Waarborgfonds voor de Zorgsector
lijken zich terug te trekken op hun eigen domein. Hierdoor dreigt een gat te ontstaan in de
borging van investeringen in de combinatie van wonen en zorg. Vraag beide
waarborgfondsen om ruimte te creëren voor (innovatieve) investeringen die beide domeinen
raken, zoals in beschermd wonen en wonen met diensten.
Stimuleer partijen te investeren in de gezamenlijke integrale opgave voor een langere termijn
- Maak duidelijk wat de langetermijnvisie van het kabinet is voor wonen, zorg en welzijn, en
vertaal dit in concreet en consistent beleid, waarmee onzekerheden bij investeerders worden
weggenomen.
- Stimuleer eigenaar-bewoners en verhuurders te investeren door het tijdelijk (fiscaal)
aantrekkelijk te maken om geld te besteden aan het toekomstbestendig maken van de eigen
woning. Onderzoek de mogelijkheid om huurders die zelf investeren in aanpassingen aan de
woning te compenseren in de huur.
- Zoek op de rijksbegroting naar middelen en prikkels gericht op het stimuleren van de
economie en investeringen in de opgave, bijvoorbeeld door het wegnemen van barrières in
wet- en regelgeving hiervoor, het inzetten van fiscale regelingen, het verlagen van heffingen
of het verstrekken van subsidies.
Identificeer ‘split incentives’ en creëer oplossingen
66
Het is niet motiverend voor een partij als haar investering zorgt voor minder kosten bij een
andere partij in plaats van bij haarzelf. Denk bijvoorbeeld aan technische hulpmiddelen als
domotica waarin een woningcorporatie investeert, waarbij de besparing terechtkomt bij de
zorgaanbieder. Een ander voorbeeld is een zorgaanbieder die investeert in
kostenbesparingen bij klanten, die tot lagere opbrengsten leiden voor diezelfde
zorgaanbieder. Stimuleer creatieve oplossingen voor deze ‘split incentives’. Denk
bijvoorbeeld aan een zorgverzekeraar die investeert in preventie een deel van de besparing
op de zorgkosten krijgt uitgekeerd.
Prikkel mensen om tijdig na te denken over zelfstandig (blijven) wonen
Stimuleer eigenaar-bewoners tijdig na te denken over de vraag of hun woning en
woonomgeving geschikt zijn om in de toekomst de eigen regie te houden als er een
zorgbehoefte ontstaat, zodat zij tijdig actie kunnen ondernemen als zij problemen voorzien.
Nodig huurders uit om hun vraag op dit vlak te formuleren, zodat huurders en verhuurders
tijdig maatregelen kunnen nemen.
Creëer meer tijd voor en flexibiliteit in de transformatie van het zorgvastgoed
Schep flexibiliteit voor de transitie van het zorgvastgoed om kapitaalvernietiging te
voorkomen en lokaal maatwerk mogelijk te maken. Concreet denkt de raad aan een regeling
waarin vastgoedeigenaren de mogelijkheid krijgen om binnen twee jaar een transitieplan
voor te stellen. Dit transitieplan legt de tijdsplanning van de transformatie van het vastgoed
vast, passend binnen de specifieke condities van het vastgoed en de lokale context. Het
transitieplan zou moeten worden goedgekeurd door het zorgkantoor, de gemeente en indien
nodig ook door het College sanering zorginstellingen. Als deze transitie met minder
maatschappelijke kosten kan worden gerealiseerd door in de uitvoering te kiezen voor een
meer geleidelijk tijdpad, moet daarvoor ruimte worden geboden. Hiermee kunnen de
knelpunten van de hervormingen worden verminderd. Dit voorstel kan gevolgen hebben
voor de bezuinigingsdoelstellingen op korte termijn, maar daar staat tegenover dat de
structurele hervorming van de sector wel wordt doorgevoerd met minder maatschappelijke
kosten en minder faalkosten.
Houd oog voor kortetermijnoplossingen voor kwetsbare groepen
In de komende vijf jaar kunnen gemiddeld ongeveer tienduizend ouderen, dertienhonderd
gehandicapten en achthonderd ggz-cliënten per jaar door de hervormingen niet meer naar
een zorginstelling verhuizen. Op dit moment voorziet het bestaande woonaanbod niet
voldoende in hun behoeften en in de eisen van de zorgaanbieder. Voor deze mensen moet
dus voor de korte termijn een andere oplossing gevonden worden. Zorg dat die groep op
lokaal niveau goed in beeld is en dat creatieve oplossingen mogelijk zijn om op korte termijn
voor aanbod voor die groep te zorgen. Als dat uitblijft, dreigt het maatschappelijk draagvlak
onder de voorgenomen hervorming weg te vallen. Let er speciaal op dat er voor huishoudens
met lage inkomens betaalbare oplossingen zijn.
4. Een advies aan de gemeente Winsum is om met de aanwezige zorgpartijen en huisartsen in
gesprek te gaan over een mogelijke organisatie van de 1 ½ lijnszorg in Winsum. Tijdens een
67
dergelijk kunnen alle punten opgesteld door onder anderen Delta Lloyd (zie bijlage 1) besproken
worden. Ook kan er besproken worden of hier verdere ontwikkeling in nodig is en zo ja waar in.
5. Er is een nieuw plan opgezet om het pand van de Winkheem en het verpleeghuis slopen. De
Winkheem wordt geëxploiteerd door Vestia. Door sloop van het pand zouden ze in dit geval het
pand moeten afboeken. Op deze grond zouden huizen gebouwd kunnen worden om mensen zo
lang mogelijk thuis te laten wonen met extramurale zorg. Wanneer de zorgzwaarte toe neemt
kunnen deze bewoners dan gemakkelijk overgeplaatst worden naar de intramurale zorgkant. Bij
deze complexen zou De Hoven graag een kleine supermarkt, een café, een pinautomaat, een
post van het UMCG etc. zien. Dit om de laatste jaren van deze mensen zo prettig mogelijk te
maken. Ook willen zij hiermee de systeemwereld meer integreren in de leefwereld. Door het
gebruik van een amberalert kan de wijk mee helpen aan de veiligheid van de bewoners in De
Hoven.
Punten van aandacht hierbij zijn dat Vestia een boekwaarde probleem moet oplossen en dat de
gemeente liever een school bouwt op een deel van deze grond. De Hoven vindt dit geen
probleem maar de grond wordt niet onder de prijs verkocht in de huidige economie.
Daarnaast is de gemeente Winsum erg terughoudend en lijken zij het moeilijk te vinden om
kennis van buiten af te accepteren. De gemeente Winsum kan in deze plannen echter wel een
sterke sturende rol vervullen door het gebruik van bestemmingsplannen.
Wethouder Blok wil een gesprek organiseren om een totaal visie te ontwikkelen op het totale
gebied rondom deze verpleegtehuizen. De Hoven is al in gesprek met architecten om de
mogelijkheden te bekijken betreffende de indeling van de panden.
6. Graag wil Lentis met de gemeente Winsum in gesprek over indicaties woonbegeleiding,
clustering daarvan en samen initiatieven ontplooien. De gemeente wordt dan ook door Lentis
gezien al regievoerder c.q. initiatiefnemer voor dergelijke ontwikkelingen. Er is geconstateerd
dat er meer kansen dan bedreigingen zijn. Wenselijk is dan ook dit gesprek aan te gaan en
belangen te verkennen.
68
Bronnen
Actiz (2012, 2013), Jaarkrant. Utrecht: Actiz Kamer van Koophandel Midden Nederland (2013), Rapport. Utrecht: Kamer van Koophandel. Montfoort, A.P.W.P. van (2013), Plan Actiz voor 100.000 ouderenwoningen. Interview Trouw. Montfort, A.P.W.P. van (2011), Technologie voor de Zorg en Zorg voor de Technlogie. Oratie Universiteit Twente. Raad voor Leefmilieu en Infrastructuur (2014), Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn. Den Haag: Raad voor Leefmilieu en Infrastructuur. Verheggen, P.P. (2012), Het nieuwe ouder worden. Utrecht: Motivaction/Actiz. Duivenvoorden, A. en N. van Triest (2015), Transformatie zorgvastgoed, tien praktijkvoorbeelden. Den Haag: Platform31. Olde Bijvank, E., G. Grosman en R. Oostveen (2012), Aan het stuur met zorgvastgoed, Vastgoedrisicoscan biedt inzicht en uitkomst. Quintis. Olde Bijvank, E. (2015), All-inclusive, een nieuw en betaalbaar woonserviceproduct in de verzorgingshuizen i.o.v. Platform31. Utrecht: Actiz en Actiz Aedes Kenniscentrum Wonen Zorg. Veuger, J. et al (2015), Barometer Maatschappelijk Vastgoed. Public real estate international. Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. Assen: Van Gorcum. Veuger, J. et al (2015), Barometer Zorgvastgoed. Health care real estate international. Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. Assen: Van Gorcum. Veuger, J. et al (2014), Barometer Maatschappelijk Vastgoed: maatschappelijk verantwoord ondernemen. Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. Assen: Van Gorcum (593 p).
69
Bijlage 1: CZ, Delta lloyd en OHRA
70
71
i Kadaster hanteert de benadering die de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLi) gebruikt voor de
berekening van her te bestemmen aantal m² zorgvastgoed (de totale intramurale zorg). RLi gaat daarbij uit van een nog hoger gemiddeld aantal m² (60m²) op basis van cijfers van TNO (2009).
