Vastgoed op lange termijn: structurele kantelingen en ...static.basenet.nl/cms/104468/symposium/Cor...

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Vastgoed op lange termijn: structurele kantelingen en trends in

het gebruikersgedrag

- waarnemingen en vragen voor het Nationaal Onderzoekprogramma Vastgoed –

Cor Worms, voorzitter VOGON

1VOGON Symposium 13 november 2015

Indeling presentatie

• Trends rond de factor vastgoed, vanuit het gebruik gezien

• Stand van zaken Nederlands vastgoedonderzoek

• VOGON-initiatief: Nationaal Onderzoekprogramma Vastgoed NOVA

• Focusthema’s en vraagstellingen in het NOVA: het gebruikersgedrag

VOGON Symposium 13 november 2015 2

Trends rond de factor vastgoed


Trends: toenemende vergrijzing

Aantal 75+ neemt toe met 90% en stijgt naar bijna 2 miljoen

Cijfers in miljoenen : Bron CBS

Aantal 65+ stijgt met 1,66 miljoen in 20 jaar

Pagina 4

Trends: verdere bevolkingsgroei + toename aantal eenpersoonshuishoudens

• Aantal huishoudens groeit tot 2030 explosief• Ruim 1 miljoen waarvan 730.000 eenpersoonshuishoudens• Sterke differentiatie in levensstijlen• Enorme bouwopgave

Bron CBS: cijfers in miljoenen

Pagina 5

Trends: sterke demografische veranderingen


Trends: sterke veranderingen demografische compositie

VOGON Symposium 13 november 2015 7Bronnen: PBL/CBS

Sterke veranderingen demografische compositie: gevolgen voor vastgoed


• Gevolgen voor hoeveelheids- en kwaliteitsvraag naar wonen?

• Gevolgen voor arbeidsorganisatie en fysieke ruimtevraag?

• Gevolgen voor vraag naar onderwijs-, zorg-, kinderopvang-, publiek vastgoed?

• Gevolgen voor consumentenvraag + gewenste inrichting retail landschap?

• Gevolgen voor vraag naar recreatief vastgoed?

• Gevolgen voor vraag naar infrastructureel vastgoed?

Trends: Lage economische groei maar toch toenemende welvaart

Arbeidsparticipatie blijft stijgen

Arbeidsproductiviteit blijft stijgen

Economische groei laag

Dalende vastgoedvraag > welvaartsvoordelen?

Meer gelijke welvaartsverdeling?

Grotere schaal: lagere prijzen basis goederen

Pagina 9

Trends: verder toenemende invloed van technologische vooruitgang op

gebruikersgedrag ? Domotica in huishouden en zorg

Online shopping: verder dan huidige 13% en steeds meer i.c.m. fysical shopping?

“ Walmart effect”: juist nieuwe grootschalige ruimtevraag i.c.m. via internet

E commerce

Het Nieuwe Werken, Full Service en Co-Working kantoren, “ Incubators”

Minder grond nodig voor professionele ruimtevraag

> Stijging productiviteit: zelfde productie met minder mensen

Centraal Planbureau

Productie per vierkante km in Europa

35 VOGON Symposium 13 november 2015 11

Trends: beleving als factorvan gebruikersgedrag

Betekenis van Sense of Place als factor van gebruikersgedrag neemt snel toe

Heeft enorme impact op de locaties en vormen van wonen, werken en winkelen

Steden als ontmoetingsplaats bij werken, winkelen en ontspanning

Positie van winkelstraat verandert dus . Wordt het vooral Leisure, uitgaan of …?

O.m. opkomst belevingsfactor creëert tweedeling in vastgoedvoorraad

Zowel tussen sectoren, regio’s alsobjecten

Van Places to Buy and Work naar Places to Meet



Trends: duurzaamheid als noodzaak

Een onomkeerbare wereldwijde noodzaak

Toenemende consumptie, mobiliteit en vraag naar luxe goederen

Grondstoffen raken op en neemt vervuiling toe

Duurzaamheid niet langer een omkeerbare trend maar een noodzaak

Nu anders gaan leven om leven mogelijk te houden voor de toekomstige generaties

Nederland loopt bepaald niet voorop

Vastgoed wordt in snel tempo duurzaam. Veel initiatieven. Een lange weg te gaan:

Herbestemmen van vastgoed Innovatie en samenwerking

Pagina 16

17

Utopia?: Netto energie-producerend gebouw vrijwel volledig in eigen schaduw: Energiebedrijf in Wuhan

Trends: afnemende financierbaarheid vastgoed

• Meer financiering = meer economische groei = meer vastgoed?

• Traditionele bancaire funding neemt sterk in belang af

• Grote herfinancieringsopgave vreemd vermogen (“wurggreep”)

• Basel 3 en Solvency 2 + 3: rem op vastgoedfunding

• Vastgoedfunding door pensioenfondsen lijkt gemaximeerd

• Tegelijk grote nieuwe fundingvraag: bv. zorgvastgoed

• Noodzaak financiële impuls vastgoedsector:

• Opkomst “non-bank banking” (MKB al 40%): ook bij vastgoed?

Pagina 18

Ergo, gevolgen voor vastgoed (1)

Een vraag-gedreven i.p.v. een aanbod-gedreven markt: waarde voor de gebruiker

De vastgoedmarkt is/wordt een voorraad- en vervangings- , i.p.v. een mutatiemarkt:

Dus meer prijsvolatiliteit en onvermijdelijke tijdelijke en structurele mismatches

Een markt die steeds meer vraagt om beleving en optimaal maatschappelijk nut

Een markt met sterke schaal- en externe effecten; op organisatie- en transactiebasis

Een markt beheerst door sterk verschillende lokale en regionale groei- en krimpspiralen

En daarmee van grote ruimtelijke waardeverschillen

Ergo, gevolgen voor vastgoed (2)

Een markt met sterk toenemende aandacht voor risico’s en risicomanagement

Een sector sterk gedomineerd door ketenintegratie en nieuwe coalities

Bouw- en ontwikkelingsbranches: van omzet gedreven naar co-creatie van concepten

Een markt met geheel nieuwe funding bronnen en – condities

Een sector die in hoge mate stuurt op automatisering en informatiemanagement

Een markt met verregaande, complexe regelgeving, transparantie en toezicht

Veranderingen tijdelijk of structureel? Wat zegt het onderzoek hierover?


We zijn het over deze waarnemingen, verwachtingen en kansen

wel redelijk met elkaar eens,

Maar we weten er in ons vastgoedonderzoek geen concrete, onderbouwde impactanalyses aan te verbinden


De context voor vastgoedonderzoek is dus sterk

veranderd en zal verder veranderen

Wat is nu de stand van zaken met betrekking tot het Nederlands

vastgoedonderzoek?


Er wordt stevig onderzoek uitgevoerd, maar sterk overlappend en verbrokkeld,

weinig samenwerking


Onderzoek 2014 naar stand van zaken

Verantwoordelijkheden en missie van de VOGON,

daarom initiatief:

Nationaal Onderzoek Programma Vastgoed


Het NOVA: uitgangspunten en invalshoeken

• In onderzoek, beleid en uitvoering weinig of geen focus op de gebruikerskant

• We weten nog heel veel niet over het gebruikersgedrag, zeker niet over mogelijke toekomsttrends

• Aan de gebruikerskant ook veel “non-crisis” oorzaken van de structurele veranderingen

• Juist interdisciplinair onderzoek is nodig om “greep” te krijgen op gebruikerskant van vastgoed

• Daarom: traditionele disciplines versmelten tot nieuw eigenstandig onderzoekdomein

• Dus…… niet alleen planologie, (bedrijfs)economie en recht, bouw- en stedenbouwkunde

• Maar ook: input van bestuurskunde, ruimtelijke ordening, psychologie, sociologie en sociaal-psychologie

• Politieke normen, wensen en gegevenheden definiëring, -ambitie en –uitvoering meenemen


Waarnemingen en stellingen van het netwerkVanuit de optiek van het gebruikersgedrag

• Economische prikkels nemen af ten gunste van niet-economische

• Nieuwe sterke gedragsbepalende factoren: milieu, beleving, maatschappelijk nut

• Toenemende grilligheid gebruikers leidt voortdurende mismatches vraag/aanbod

• Verwende, beweeglijke gebruikers en een toegenomen diversiteit van gebruikers

• Toegenomen beweeglijkheid: onvoorspelbare mate en momenten van gebruik

• Trends in gebruikersgedrag > onconventionele project- en gebiedsontwikkeling

• Te weinig kennis van gebruikersgedrag, daardoor van aanbieders-/financiersgedrag


Waarnemingen en stellingen van het netwerkVanuit optiek van de economie

• Minder economische groei geeft minder groeidynamiek in de vastgoedsector

• Steeds meer inzicht in invloed gebouw/omgeving-karakteristieken op de prijs

• Sterk groeiende invloed niet-economische determinanten


Waarnemingen en stellingen van het netwerkVanuit optiek van de planologie

• Steeds nauwe samenhang tussen ruimtelijke structuur, ruimtelijke ordening en vastgoedwaarden

• Markt-gedreven krachten en (veranderingen in) overheidsbeleid: een complexer samenspel

• RO en ontwikkelingen in vastgoedmarkten: steeds meer nauw gekoppeld

• Markten : steeds meer ‘falen’ bij optimalisatie van vastgoedwaarde in een ruimtelijke context

• Organisatie en co-creatie (RO, projectmatige gebiedsontwikkeling) = waarde-optimalisatie

• Valkuil overheden: gebrek aan kennis, procesmatige vaardigheden en beleidsmatige continuïteit


Waarnemingen en stellingen van het netwerkVanuit optiek van de bestuurskunde

• Overheden en aanbieders aan aanbodzijde sturen graag vanuit hun “aanbodtraditie”

• Tot dusver vooral conjunctureel bepaald aanbodgedrag, geen afstemming op gebruikerswensen

• Leidt tot suboptimale aanpassingen van de vastgoedvoorraad en van de bouwkolom;

• Bottom-up samenwerking wint aan belang, maar top-down kaders blijven nodig

• Met een volop mede-verantwoordelijke overheid voor overproductie, onderconsumptie

• Andere taakverdeling tussen stakeholders in vastgoed: overheid – particuliere actoren

• Meer repeterende visievorming nodig waaraan verschillende vastgoedstrategieën worden getoetst

• Andere bestuurskundige strategieën nodig voor verschillende schaalniveaus, actoren en sectoren


Waarnemingen en stellingen van het netwerk Vanuit optiek van de funding en financiering

• Blijft financiering een groot en frustrerend knelpunt?

• Minder schuld, meer eigen vermogen, fundamenteel andere risicodeling

• Te weinig concurrentie tussen financiers? Relatief hoge spreads

• Heeft non-bank banking een kans in vastgoed?

• Het werkelijke lange termijn perspectief van institutionele funding

• Factoren achter de verwerving en toestroming van buitenlandse liquiditeiten

• Nog heel weinig bekend over relatie vastgoedfinanciering – vastgoedrendement

• Vanuit optiek van vastgoed- en exploitatiekwaliteit

VOGON Symposium 13 november 2015


Dus samenwerken bij onderzoek: Waarom?

Waarom samenwerken?De crisis is ernst

• Leidt tot een effectiever en efficiënter uitvoering m.b.t. inzet van resources

• Meer en betere, complementaire kennis en theorie, data en analysesystemen

• Meer kans op synergie en verdieping in (multidisciplinaire) theorievorming

• Meer draagvlak voor onderzoeksucces en geloofwaardige uitkomsten

• Meer potentie tot spin off en institutionalisering van vastgoed:

• Onderwijs, wetenschap, onderzoek, beleggers, commerciële actoren +

• Maatschappelijke discussie en politiek besluitvorming


Dus: de meest urgente, nog onbeantwoorde onderzoekvraag in het NOVA zal zijn:

hoe zal het het gedrag van gebruikers van vastgoed zich op lange termijn verder

ontwikkelen en hoe zullen de (gewenste, optimale) reacties daarop zijn van aanbieders

en financiers?


Specificering van de vraagstelling naar de vragers-/gebruikerskant


• Hoe en in welke mate zal gebruikersgedrag worden beïnvloed door sociaalpsychologische trends ?

• Hoe ziet een verdere structurele omslag van een aanbieders- naar een vragersmarkt er uit?

• Demografische, economische, sociale, technologische, ecologische en politieke ontwikkelingen?

• Welke samenhangende scenario’s voor DESTEP ontwikkelingen zijn realistisch voor de lange termijn?

• Hoe kunnen vastgoedpartijen en de samenleving inspelen op deze structurele veranderingen?

Specificering van de vraagstelling naar de aanbiederskant


• Aanbod wordt bepaald door actoren die vooral willen realiseren en exploiteren

• Welk gedrag is in de toekomst te verwachten van aanbieders en intermediairs?

• Hoe zal dat gedrag anticiperen op structurele veranderingen vraagveranderingen?

• Welke structurele gedragsverandering van aanbieders en intermediairs zijn nodig?

• Hoe kunnen vastgoedpartijen en de samenleving hierop inspelen?

40

• Vastgoed is zeer kapitaalintensief, funders en financiers spelen een grote rol

• Welke nieuwe financieringsmodellen en –constructies zijn nodig?

• Zal financiering minder op waarde en meer op exploitatie worden gebaseerd?

• In hoeverre ontstaan hierdoor andere relaties tussen financiers en gebruikers?

• Zal financiering zal meer gaan afhangen van de huurcapaciteit van gebruikers?

• Welke alternatieve funding- en financieringsarrangementen worden ontwikkeld?

• Welke verschuivingen in de relaties tussen financiers, aanbieders en gebruikers?

• Daardoor nieuwe financieringsarrangementen?

• Welke versterkende en dempende effecten op de structurele veranderingen zelf?

• Hoe kunnen vastgoedpartijen en de samenleving hierop inspelen?

Specificering van de vraagstelling naar de financieringskant

Ergo, grote onderzoekambities m.b.t. een gefocust maar toch breed gebied.

Dank jullie voor jullie aandacht

Vragen?


Vastgoed op lange termijn: structurele kantelingen en ...static.basenet.nl/cms/104468/symposium/Cor...

Documents

Transcript of Vastgoed op lange termijn: structurele kantelingen en ...static.basenet.nl/cms/104468/symposium/Cor...