Van Aannemen naar Ondernemen

18 nieuwe businessmodellen voor bouwbedrijven

van aannemen naar ondernemen

van aannemen naar ondernemen4

18 nieuwe businessmodellen voor bouwbedrijven

van aannemen naar ondernemen

Dit rapport is opgesteld door The Bridge business innovators in opdracht van de stichting Research Rationalisatie Bouw, de researchstichting van Bouwend Nederland

Zoetermeer, oktober 2008

Onderzoek en rapportage: ir. Matthijs Hielkema, Margriet Muis MScFred Nijlanddr. ing. Peter Fraanje, senior beleidsmedewerker Innovatie Bouwend Nederland

ISBN / EAN: 978-90-78963-11-0Trefwoorden: bouw, innovatie, business modellenRR-bouwnummer: 136

Vormgeving: Xerox Creative (Paul van Warmerdam)Druk: Klomp, Amersfoort

van aannemen naar ondernemen2 van aannemen naar ondernemen 3

Inleiding 4

Beschrijving van een businessmodel 6

01 Satelliethypotheek: duurzaam hoeft niet duur te zijn 8

02 Verbouwvakantie: verbouwen kan heel leuk zijn 12

03 FaktorPlus: de klant centraal 16

04 Doe de Herfstcheck: bouwen én beheren 20

05 Meer met Minder: verbeteren en energie besparen in één 24

06 Eén blok stad: zegt het voort 30

07 Healthpark: bouwen en zorgen 34

08 Vergaderen en werken waar en wanneer het u uitkomt 38

09 Maskerade / Sament: duurzaam, snel & flexibel 42

10 Klimaatneutraal wonen kan! 46

11 Verbouwshop: doe-het-niet-zelf! 50

12 Q van wieg tot wieg duurzaam 54

13 Deened: zorgeloos duurzaam comfort 58

14 Scholen ontzorgen met de BSO-box 62

15 Rugzakbadkamer: extra comfort in één dag 66

16 More For You: ken uw klant 70

17 Het Groene Kantoor 74

18 Een huis van Ikea 78

Bijlage: Geïnterviewden / contactpersonen 82

van aannemen naar ondernemeninhoud


in de bouw. Steeds meer klanten, waaronder TNT, nemen beheer, faciliteiten en duurzaam-heideisen op in de aanbesteding. ERA Bouw, EBU en de Verbouwshop hebben goed begre-pen dat verbouw en renovatie op maat steeds belangrijker worden ten opzichte van nieuw-bouw in een weiland. More For You en eigenlijk alle hier beschreven business cases bouwen niet langer op een willekeurige locatie voor een anonieme koper, maar hebben nadrukkelijk de klant in het vizier.

Dit overzicht is niet uitputtend. Ook zijn niet alle businessmodellen even ver uitgewerkt en operationeel. Bouwend Nederland hoopt dat deze voorbeelden van nieuwe manieren om te ondernemen in de bouw inspirerend en enthousiasmerend werken. Bouwend Nederland dankt alle geïnterviewden (zie bijlage) voor hun collegiale medewerking.

Innovatie is een kwestie van geven en nemen. Bouwbedrijven willen graag de ruimte om te innoveren, om kwaliteit en duurzaamheid te leveren. Vertel de bouwer niet hoe hij moet bouwen, maar daag hem uit door te vertellen wat u nodig heeft en wat uw wensen zijn.

De bouw maakt het!

De bouw vernieuwt. De bouw kan meer betekenen voor de samenleving, oplossingen bieden. Bouwen kan beter, slimmer, sneller, duurzamer, mooier. Steeds vaker bouwen we voor de echte klant, de bewoner of de gebruiker van een bouwwerk. Ook komt er meer aandacht voor het gebruik en het beheer van gebouwen en de openbare ruimte Bouwers en ook andere bedrijven spelen in op de vragen vanuit de markt en bieden concrete oplossingen, complete concepten aan. Aannemers worden ondernemers!

Met enige regelmaat verschijnen er lijvige rapportages en onderzoeken die de bouw bestempelen als een niet-innovatieve, traditionele sector. Wat elke keer weer opvalt is dat dergelijk onderzoeken zich richten op de anonieme massa, op de hele sector. Om in wielertermen te spreken: men bestudeert het peloton, vergeet te kijken naar de kopgroep en komt al gauw tot het oordeel: nee er gebeurt niets. Hiermee doen al die academische

studies de werkelijkheid ernstig tekort. De toekomst is al onder ons. Voor wie het wil zien wordt er volop geïnnoveerd in de bouw!

De business innovators van The Bridge uit Amersfoort hebben in opdracht van, en in nauwe samenwerking met Bouwend Nederland, achttien nieuwe marktgerichte businessmodel-len en samenwerkingsvormen geïnventariseerd die de bouw (gaan) veranderen.

In dit RR-bouwrapport komen nieuwe samen-werkingsvormen in de bouw aan de orde zoals de Coöperatieve Vereniging Q voor duurzaam bouwen en wonen of FaktorPlus, een samenwer-kingsverband van bouwer, installateur en schil-der om de klant bij een verbouwing optimaal te bedienen. Dat bouwers ook in de beheerfase een rol kunnen spelen bewijzen MKB-bedrijven als Panagro en Ponjé die respectievelijk zorg dragen voor duurzame energielevering en onderhoud. Regus laat op internationale schaal zien dat het om service en dienstverlening draait

van aannemen naar ondernemeninleiding


Een businessmodel beschrijft voor wie (welke klanten), waarmee (welk product of dienst), en hoe (hoe wordt het product of de dienst gemaakt) een bedrijf of een netwerk van bedrijven waarde toevoegt en geld verdient.

Door de verschillende bouwstenen van het model te bekijken kunnen nieuwe invalshoeken ontstaan. Belangrijk hierbij is om duidelijke keuzes te maken om een helder afgebakend model te krijgen.

Daarnaast zijn een aantal zaken van belang:1. Start vanuit het wie: wie is onze klant en waar

ligt deze klant wakker van?2. Kijk vervolgens naar het wat: wat is het

product of dienst dat wij aanbieden en welk probleem lossen we hiermee op voor onze klanten?

3. Kijk tenslotte naar het hoe: wat hebben wij nodig om dit product of dienst te maken?

4. Zorg dat het wie, wat en hoe samen één op elkaar afgestemd, consistent model vormen.

beschrijving van een businessmodel

maakmodel

maakmodel

wie? wat? hoe?

propositie

propositie

doelgroep

doelgroep

product /dienst

verdienmodel samenwerkingsmodel

distributie

doelgroep kernprocessen

communicatie

partnernetwerk

wat is het product/dienst dat we aanbieden?

wat is het verdienmodel van ons product of van onze dienst?

op welke wijze werken wij samen met onze partners?

via welke kanalen wordt ons product/dienst gedistribueerd?op welke klanten

richten wij ons?welke kernprocessen zijn nodig om ons product/dienst te maken? op welke wijze

communiceren wij met deze klanten?

welke partners zijn nodig om ons product/dienst te maken?


Projectontwikkelaar Seinen biedt particulieren innovatieve financieringsconstructies aan onder de noemer ‘satelliethypotheek’.

Als een klant renovatie- of nieuwbouwwerkzaam-heden laat uitvoeren door Seinen Projectontwik-keling, wordt tevens financiële dienstverlening aangeboden. Hierbij wordt het bestaande polissenpakket van een klant (woongerelateerde verzekeringen en hypotheken) tegen het licht gehouden en worden de mogelijkheden van een eventueel nieuw af te sluiten hypotheek of verzekering bekeken. Het doel hierbij is het opschonen en het vereenvoudigen van dit pak-ket. Vaak kunnen producten gebundeld worden, waardoor bespaard wordt op (provisie)kosten.

Daarnaast wordt gekeken naar de verdeling van de vermogensopbouw over de verschillende belastingboxen. Door vermogen over te hevelen van box 1 naar box 3 ontstaat er meer vermogen dat niet noodzakelijkerwijs voor de aflossing van een woning hoeft te worden aangewend,

maar waarover vrij beschikt kan worden. Op deze wijze krijgen klanten zelf zicht en invloed op hun financiële huishouding. Dit wordt nu als uitbreiding op de dienstverlening aangeboden bij verbouw- of nieuwbouwwerkzaamheden. Het doel is echter deze diensten ook separaat aan te gaan bieden.

Seinen Projectontwikkeling is ook een andere innovatieve financieringsconstructie aan het ontwikkelen voor energiebesparende maatre-gelen aan een huis. Het gaat dan om leningen voor investeringen in energiebesparende maat-regelen, die worden terugverdiend door lagere maandelijkse energielasten. Per saldo is de constructie hierdoor kostenneutraal, dit wordt de Per Petuum Mobilé- formule (PPM-formule) genoemd.

wat levert het op?perspectief klant• het aandeel van de poliskosten, als onderdeel van de

financiering, nemen af zodat meer geld ten goede komt aan kapitaalgroei

• door vermogen over te hevelen naar box 3 kan gespaard vermogen worden aangewend voor andere zaken dan de aflossing van een huis.

perspectief Seinen• Seinen onderscheidt zich in de markt• uitbreiding van het dienstenpakket levert nieuwe

klanten op• satelliethypotheek kan als zelfstandig product ver-

markt worden• door de satelliethypotheek wordt meer financiële

draagkracht gecreëerd, zo kunnen completere wonin-gen worden gerealiseerd.

marktomvangDe markt voor de satelliethypotheek is groeiende. De hypotheek wordt nu aangeboden bij de bouw of de renovatie van een woning. In de toekomst zal het als apart product op de markt worden gebracht.

wat?product/dienstDe satelliethypotheek is een financieel maatwerkadvies, waarbij het bestaande polissenpakket van een klant (van woongerelateerde verzekeringen en hypotheken) tegen het licht gehouden en worden de mogelijkheden van een eventueel nieuw af te sluiten hypotheek of verzekering bekeken. Het resultaat is vaak opschoning en/of vereenvoudiging van het (polissen)pakket door financiële producten samen te voegen of over te sluiten. Voor klanten levert dit vaak een kostenbesparing op.

Daarnaast wordt gekeken naar de verdeling van de vermogensopbouw over de verschillende belasting-boxen (box 1 en 3). Afhankelijk van de situatie van een klant, kan het gunstig zijn meer vermogen vrij ter beschikking te hebben. Door vermogen over te hevelen van box 1 naar box 3 kan hiermee geschoven worden.

verdienmodel• hypotheekadviseurs geven advies aan particulieren

over de optimalisatie van hun polissenpakket. Voor deze bemiddeling ontvangen zij commissie van de banken waarmee een samenwerkingsovereen-komst is gesloten

• de financiële dienstverlening levert nieuwe bouw-klanten op

satelliethypotheek: duurzaam hoeft niet duur te zijn

01


samenwerkingsmodelVoor de satelliethypotheek is onder andere een samen-werking aangegaan met de ABN AMRO Bank. De ABN AMRO Bank heeft als financieel partner advies gegeven bij de totstandkoming van de satelliethypo-theek. Zij is nog steeds betrokken bij het product.

• zowel de satelliethypotheek als de PPM-formule heeft verschillende prijzen gewonnen die naamsbekend-heid genereren

• advisering van klanten gebeurt op het kantoor van Seinen Projectontwikkeling. Iedere klant heeft een vaste adviseur.

hoe?kernprocessen• projectontwikkeling gericht op nieuwbouw en renova-

tie van woningen en utiliteitsbouw• financieel advies is gericht op het vereenvoudigen

van financieringsconstructies. Kostenverlaging en zelfbeheer van financiën door de particuliere klant is hierbij het streven.

partnernetwerkVoor de satelliethypotheek wordt onder andere samen-gewerkt met de ABN AMRO Bank.Daarnaast is Seinen Projectontwikkeling initiatiefne-mer van de stichting Bouwen aan de Toekomst. Hierin participeren verschillende bouwgerelateerde bedrijven en een bancaire instelling. Zij ontwikkelen gezamenlijk energiebesparende maatregelen in combinatie met optimale financieringsconstructies.

• door de satelliethypotheek wordt voor de klant meer vermogen gecreëerd op de langere termijn, hierdoor wordt meer geld geïnvesteerd in de bouw of de reno-vatie van een woning.

voor wie?doelgroepDe satelliethypotheek is in eerste instantie voor particu-liere klanten van Seinen Projectontwikkeling. Binnenkort wordt de dienstverlening ook aangeboden aan niet-klanten van Seinen, waarbij de satelliethypotheek als separaat product in de markt gezet wordt.

communicatieSeinen Projectontwikkeling heeft hypotheekadviseurs in dienst. Zij brengen de financiële situatie van een klant in kaart en geven advies over de huidige polissen. Daar-naast treden zij op als bemiddelaar richting de polisver-strekkende partij waarmee een samenwerkingsverband is gesloten, of adviseren de klant bij het contact met de eigen bank.

distributie• promotie van de satelliethypotheek gebeurt veelal via

presentaties van Henk Seinen en via de website

bronnen / verder lezen– Seinen Projectontwikkeling (2008). www.seinen-nieuwbouw.nl– Bouwen aan de Toekomst (2008). www.bouwenaandetoekomst.nl – Gemeente Groningen bespaart 2300 ton CO2 – Spaar het Klimaat (2008). www.spaarhetklimaat.nl/Meerisoleren/

VoorbeeldprojectConceptWonen.asp


Bouwbedrijf EBU biedt particuliere klanten met (middel)grote verbouwingen een gratis vakantie aan tijdens verbouwwerkzaamheden, de zoge-naamde ‘verbouwvakantie’.

De achtergrond van de actie is tweeledig. Ener-zijds is het bedoeld om klanten te ontzorgen. Doorgaans bezorgt een verbouwing een klant veel stof, rommel en een ontregeld leven. Door tijdens de verbouwing in een vakantiebungalow te verblijven, heeft hij/zij deze problemen niet. Op deze wijze wordt een klant in de watten ge-legd en voelt deze zich gewaardeerd. Anderzijds levert het de aannemer veel efficiën-tievoordelen op dat er niemand thuis is tijdens de verbouwing. Doordat materiaal en gereed-schappen niet dagelijks opgeruimd hoeven te worden, wordt tijd bespaard. Verder is er tijd-winst doordat een aannemer, waar nodig, eerder kan beginnen of langer kan doorgaan en bewo-ners overdag niet tegenkomt

De actie is gebonden aan een aantal heldere criteria. De actie geldt bijvoorbeeld alleen bij verbouwingen vanaf € 15.000. Verder moet de verbouwingsperiode buiten de schoolvakanties vallen. De accommodatie kan gekozen worden op een aantal vakantieparken in de buurt van EBU. Veel parken in de omgeving zijn door EBU gebouwd, waardoor er al een relatie bestaat met de beheerders.

In vergelijking met andere cases heeft de ver-bouwvakantie het karakter van een slimme marketingpropositie. De andere cases beschrij-ven ook andere producten met een bijbehorend businessmodel.

wat levert het op?perspectief consument• de consument heeft geen rommel en overlast tijdens

een verbouwing in eigen huis• een alternatieve vakantiewoning• doordat er efficiënter gewerkt kan worden, is de

verbouwing eerder gereed.

perspectief EBU• proceswinst doordat efficiënter gewerkt kan worden• de verbouwvakantie zorgt voor onderscheidend

vermogen in de markt. Met de verbouwvakantie pro-fileert EBU zich ook op klantenbinding, anders dan uitsluitend op laagste prijs.

marktomvangEr is een omvangrijke markt voor dit product. Veel particulieren stellen hun verbouwing uit omdat zij opzien tegen stof en overlast die de gemiddelde verbouwing met zich meebrengt. Een Verbouwvakantie is voor de klant aantrekkelijk; hij hoeft nu niet te kiezen tussen vakantie of verbouwen.

wat?product/dienstHet product betreft een maatwerkverbouwing in com-binatie met een week verblijf in een vakantie woning indien de verbouwing groter is dan €15.000. Feitelijk is de actie een marketingactie voor het bestaande product ‘verbouwing’. EBU onderscheidt zich met deze marke-tingpropositie van de concurrentie.

verdienmodel• EBU bespaart kosten en geeft deze in de vorm van

een vakantie terug aan opdrachtgevers• EBU onderscheidt zich met deze actie in de markt,

wat mogelijk meer volume op zou kunnen leveren• primair doel is echter service en klantloyaliteit: dat

klanten het gevoel hebben dat ze als klant goed zijn behandeld en dat er thuis een kwaliteitsproduct op hen staat te wachten.

verbouwvakantie: verbouwen kan heel leuk zijn

02


hoe?kernprocessen• uitvoeren van verbouwwerkzaamheden• verkoop en marketing van de producten • (door)ontwikkelen van producten en marketing-

concepten.

partnernetwerk• met hulp van Syntens zijn de voordelen en de criteria

op papier gezet en is een folder ontwikkeld• met vier recreatieparken zijn afspraken gemaakt over

het verblijf van EBU-klanten.

samenwerkingsmodelMet vakantieparken in de regio is een overeenkomst gemaakt voor de actie.

voor wie?doelgroepDe doelgroep voor de actie bestaat uit particuliere klanten met (middel)grote verbouwingen.

klantinteractieDe interactie met de klant verloopt, net zoals bij regu-liere verbouwingen, via een vaste contactpersoon.

kanalenDe promotie verloopt via de website, daarnaast staat het aanbod op elke offerte bij een verbouwing boven de €15.000.

bronnen / verder lezen— Bouwbedrijf EBU (2008). www.ebu.nl/index.php/id_pagina/25984/unieke_gratis_ebu-verbouwvakantie.html — Verbouwvakantie voorkomt overlast – Podium Bouwend Nederland (2007). jaargang 3, editie 17


FaktorPlus Zeeland B.V. is een samenwerkings-verband tussen vier ondernemingen, die com-plementaire diensten op het gebied van reno-vatiewerkzaamheden aanbieden. Het model is gebaseerd op het Duitse concept Raumfabrik. FaktorPlus treedt op als contactpersoon naar klanten en is tevens regisseur van de verschil-lende renovatie-deelwerkzaamheden.

FaktorPlus is opgezet als aparte entiteit door vier participerende bedrijven: schildersbedrijf De Schrijver B.V., Poppe Installatietechniek, elektrotechnisch installatiebedrijf Egemin ECS B.V. en bouwbedrijf Risseeuw BV. De gemeenschappelijke focus betreft renovatie-werkzaamheden.

wat levert het op?perspectief klant• er is één aanspreekpunt voor renovatiewerkzaam-

heden• het Plan van Aanpak wordt besproken voordat de

werkzaamheden starten: geen verrassingen achteraf• FactorPlus is één kwalitatief goed label voor alle

renovatiebouwwerkzaamheden• aan evaluatie en nazorg wordt extra aandacht

besteed.

perspectief FaktorPlus• door het samenwerkingsverband worden de partner-

bedrijven automatisch bij grotere klussen betrokken• FaktorPlus ontzorgt de bedrijfsleiders van de individu-

ele bedrijven door de coördinatie van de werkzaam-heden over te nemen

• naast de winstmarge van de individuele bedrijven wordt een klein winstpercentage berekend voor FaktorPlus. Dit wordt nu gebruikt om kosten te dek-ken en investeringen te doen voor de toekomst

• het concept FaktorPlus wordt vermarkt door middel van licenties.

marktomvangHet samenwerkingsverband is gestart per 1 januari 2008. Medio 2008 zijn er acht gezamenlijke projecten voltooid.

wat?product/dienstFaktorPlus Zeeland B.V. is onderdeel van FaktorPlus Nederland B.V. en is gebaseerd op het Duitse concept Raumfabrik. Tijdens renovatiewerkzaamheden is FaktorPlus als aparte entiteit de contactpersoon richting klanten. De bedrijfsleider van FaktorPlus is hierbij de bindende factor: hij/zij koppelt de vraag van de klant aan de werkzaamheden van de vier bedrijven en neemt de coördinatie op zich.

Werkzaamheden voor FaktorPlus gaan vóór de eigen werkzaamheden van de individuele bedrijven.

Nieuwe samenwerkingsinitiatieven kunnen zich door middel van licensering aansluiten bij FaktorPlus. FaktorPlus begeleidt hen tijdens de start op juridisch, organisatorisch en financieel vlak. Nieuwe FaktorPlus-verbanden maken allen gebruik van de huisstijlelementen van FaktorPlus, zoals website, nieuwsbrieven en dergelijke.

verdienmodelFaktorPlus berust op twee verschillende verdienmodellen:• de vier bedrijven apart brengen een offerte voor hun

werkzaamheden uit aan FaktorPlus.

faktorplus: de klant centraal

03


De bedrijfsleider plant en coördineert de werkzaam-heden en blijft tijdens het project als brug fungeren tussen de twee partijen. Als de activiteiten zijn afge-rond, evalueert hij/zij met de klant.

partnernetwerkMomenteel bestaat het partnernetwerk van FaktorPlus uit schildersbedrijf De Schrijver B.V., Poppe Installatie-techniek, elektrotechnisch installatiebedrijf Egemin ECS B.V. en bouwbedrijf Risseeuw. Daarnaast wordt actief gewerkt aan de vermarkting van de formule.

samenwerkingsmodelFaktorPlus is een besloten vennootschap waarbij alle vier genoemde bedrijven aandeelhouder zijn. De initiatiefnemer is schildersbedrijf De Schrijver B.V. die vervolgens partijen heeft benaderd, die op dezelfde golflengte zaten qua werkzaamheden. Het samenwer-kingsverband staat nog open voor het toetreden van een vijfde partij, een stoffeerder, om zo het aanbod van diensten te complementeren.

Raumfabrik is niet contractueel verbonden aan het Zeeuwse initiatief. Aan de overkoepelende organisatie FaktorPlus Nederland B.V. heeft Raumfabrik door middel van een licentie toestemming gegeven voor het vermarkten van het concept in Nederland. FaktorPlus Zeeland B.V. is een onderdeel van FaktorPlus Nederland B.V.

Nederland. Zij geven lezingen door heel Nederland om het concept onder de aandacht te brengen.

In de eigen regio wordt de FaktorPlus-formule gepro-moot. Tijdens de opstartfase van nieuwe FaktorPlus-initiatieven zorgt FaktorPlus voor begeleiding.

hoe?kernprocessen• tijdens de opstartfase in het najaar van 2007 is er

veelvuldig contact geweest met de oprichters van Raumfabrik om kennis te delen. Medio 2008 vindt er nog steeds overleg plaats. Gezamenlijk wordt de for-mule verder ontwikkeld voor de Nederlandse markt

• FactorPlus biedt trainingen en opleidingen aan. Tijdens de opstartfase zijn er try-out dagen geweest waarbij gesproken is over een eenduidige klantvrien-delijke communicatie, de manier van werken en het kwaliteitsniveau

• er is actief gewerkt aan het creëren van een verbin-ding tussen de vier bedrijven, onder meer door geza-menlijke personeelsavonden en een personeelskrant

• bij de start van een gezamenlijk project gaat de be-drijfsleider met de klant in overleg om de wensen te inventariseren. Deze koppelt hij/zij vervolgens terug naar het gezamenlijke team van FaktorPlus.

De bedrijfsleider integreert deze tot één gezamen-lijke offerte naar de klant waarbij een winstmarge is opgenomen voor FaktorPlus

• bij licenties, uitgegeven door FaktorPlus Nederland aan nieuwe initiatieven, wordt een opstartbedrag in rekening gebracht en vervolgens vindt er een perio-dieke verrekening plaats.

voor wie?doelgroepDe propositie is ontwikkeld voor woningcorporaties die veel renovatiewerkzaamheden uitvoeren. In de praktijk zijn er verschillende afnemers te onder-scheiden: particulieren en MKB-ers.

communicatieRichting klanten is er één aanspreekpunt; de bedrijfs-leider van FaktorPlus. Hij/zij is verantwoordelijk voor het offreren namens FaktorPlus, het coördineren van de werkzaamheden en de nazorg. FaktorPlus streeft na om de werkzaamheden met de klant te evalueren.

distributieDe promotie van de FaktorPlus-formule ten behoeve van licensering gebeurt door de oprichters van FaktorPlus

bronnen / verder lezen— FaktorPlus (2008). www.faktorplus.nl— Raumfabrik (2008). www.raumfabrik.de— Geen vrijblijvendheid in de bouw! – Schilders Vakkrant (7 september 2007) editie september 2007, p.11


Sinds 2005 biedt Ponjé naast haar renovatie- en nieuwbouwwerkzaamheden als bouwbedrijf, ook service en onderhoud aan. Deze activiteiten zijn buiten het bouwbedrijf geplaatst omdat de aard van de werkzaamheden verschilt van de reguliere bouwwerkzaamheden. Normale werkzaamheden zijn projectgeoriënteerd terwijl onderhoud een terugkerend karakter hebben en servicegeoriënteerd zijn. Daarbij zijn de aanpak en de communicatie met de klant verschillend.

Service en onderhoud wordt als aparte dienst aangeboden, eventueel in contractvorm. Bij (gemeentelijke) aanbestedingen wordt steeds vaker gevraagd om een DCM-constructie, waarbij het ontwerp (Design), de bouw (Construct) en het onderhoud (Maintain) door één partij aangeboden moet worden. Door opname van onderhoud als dienst kan Ponjé aan deze eis voldoen. Voor calamiteiten is er een 24-uurs servicedienst. Het bedrijf staat ook open voor het (vrijblijvend) geven van advies over onderhoud.

In het onderdeel service en onderhoud worden alle onderhoudswerkzaamheden, zoals schilder- en dakdekwerk en E- & W-installaties, gebun-deld. Ponjé fungeert als regisseur en aanspreek-punt voor klanten.

wat levert het op?perspectief klant• één bedrijf is het aanspreekpunt voor alle

onderhoudswerkzaamheden• voor preventief onderhoud wordt een vaste prijs

berekend. De klant komt niet voor onverwachte kosten te staan

• er is 24-uurs servicedienst voor calamiteiten.

perspectief EBU• door de opname van het onderhoud in het contract is

klantenbinding voor een langere termijn mogelijk• het aanbieden van onderhoud zorgt voor een betere

aansluiting op de behoefte van klant• de winstmarge ligt bij servicewerkzaamheden hoger

dan bij bouwwerkzaamheden.

marktomvangDe dienstverlenende instelling slaat aan bij zowel de zakelijke als de particuliere markt, zeker omdat Ponjé ook vrijblijvend advies aanbiedt. Daarnaast ontstaan bij het onderdeel service en onderhoud nieuwe producten, zoals de Herfstcheck. Hierbij wordt een gebouw qua staat van onderhoud gecheckt en worden noodzakelijke werkzaamheden voor de winterperiode verricht.

Er is een nieuwe contractvorm ontwikkeld waarin, naast het ontwikkelen en bouwen, ook het onderhoud van een gebouw is vastgelegd. Keuzes die zijn gemaakt in deze eerste twee fases, onder andere voor bepaalde materialen, hebben consequenties voor de uiteindelijke onderhoudskosten. Dit maakt dat een optimale afstem-ming tussen ontwikkeling, bouw én onderhoud een nieuwe doelstelling is.

wat?product/dienstEr zijn twee typen onderhoud: preventief en curatief. Preventief onderhoud omvat onder meer schilderwerk-zaamheden en andere zaken die betrekking hebben op het waarborgen van de levensduur van een gebouw. Curatief onderhoud moet gebeuren bij gebreken aan een gebouw als gevolg van bijvoorbeeld stormschade of vandalisme.

De basis voor een onderhoudscontract zijn de preven-tieve werkzaamheden en de toegang tot de 24-uurs servicediensten. Kosten die hiermee samenhangen, zijn opgenomen in het contract.

doe de herfstcheck: bouwen én beheren

04


hoe?kernprocessenVan oudsher is Ponjé B.V. een traditioneel bouwbedrijf. Enkele jaren geleden is bewust gekozen om een drie-deling aan te brengen in de activiteiten: ontwikkeling, bouw en onderhoud. Dit heeft een behoorlijke omslag betekend voor de interne bedrijfsprocessen. Zowel de vastgoedontwikkelingstak als de service- en onderhoud-activiteiten zijn zelfstandige onderdelen binnen het bedrijf. De aard van de service- en onderhoudswerk-zaamheden vragen om een zeer klantgerichte instelling van de medewerkers en een profilering van het bedrijf op de markt. Werknemers worden hierin opgeleid.

partnernetwerk• het betrekken van onderhoud in de contracten heeft

ook invloed op de manier van bouwen. Door rekening te houden met consequenties op de langere termijn, wegen nu andere factoren mee bij de materiaalkeuze. Bouw en onderhoud worden meer op elkaar afgestemd, zodat minder of goedkoper onderhoud nodig is

• voorheen werden onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd door dezelfde werknemers die ook nieuw-bouw- of renovatiewerkzaamheden uitvoerden. Om sneller en efficiënter te kunnen werken, zijn nieuwe werknemers aangetrokken en bestaande

voor wie?doelgroepDe onderhoudsdiensten zijn geschikt voor zowel de zakelijke als de particuliere markt. Grotere utiliteits-panden en exclusieve woonhuizen zijn hierbij de belangrijkste gebouwen waarvoor contracten worden afgesloten.

communicatieDe projectleider van de tak service en onderhoud is het aanspreekpunt voor klanten. Hij coördineert tevens de werkzaamheden van de servicemedewerkers. De 24-uurs servicedienst is altijd telefonisch bereikbaar voor spoedwerkzaamheden.

distributieVia de normale verkoopkanalen worden ook de onder-houdsdiensten aangeboden.

Als input voor de contractprijs fungeren onder meer het geschatte aantal onderhoudsbeurten, de uurtarieven van de servicemedewerkers en een inschatting voor wat betreft de benodigde materialen voor een gebouw.

Herstel van bouwdelen naar aanleiding van vandalisme is niet opgenomen in het contract, omdat dit vooraf niet in te schatten is. Deze werkzaamheden worden wel door Ponjé verricht; afrekening vindt plaats op basis van gemaakte uren en materialen.

verdienmodel• De twee typen onderhoudsdiensten hebben verschil-

lende verdienmodellen:• preventief: dit genereert periodieke inkomsten,

bijvoorbeeld jaarlijks, op basis van langlopende contracten, bijvoorbeeld 15 jaar. De continuïteit is hierbij het grootste voordeel, naast de marges die op de diensten behaald kunnen worden

• curatief: hierbij is het model uren maal tarief plus materialen.

werknemers omgeschoold die uitsluitend onder-houdswerkzaamheden uitvoeren. Door deze manier van werken is ook de 24-uurs servicedienst ontstaan. Momenteel zijn er vier servicemedewerkers en een projectleider in dienst. De projectleider is het contact-punt voor klanten en coördineert de werkzaamheden van de servicemedewerkers.

partnernetwerkVoor bepaalde klussen wordt gewerkt met onder- aannemers, zoals schilderbedrijven. samenwerkingsmodelMet bepaalde bedrijven, zoals schildersbedrijven, wordt een samenwerking aangegaan per project. De contract-duur die geldt voor de klant is ook de periode die wordt gecontracteerd met de betreffende onderaannemer.

bronnen / verder lezen— Ponje B.V. Bouwbedrijf (2008). www.ponje.nl— Buiting, E. (2008). Renovatie van een traditioneel bouwbedrijf. Aannemer, 19 (4), p.48-49— Renovatie van een traditioneel bouwbedrijf – Aannemer (2008). Jaargang 19 editie 4, p.48-49— Kiezen voor vernieuwen – Regieraad Bouw (juli 2006). www.regieraadbouw.nl/upload/documents/Publicaties/

Kiezen%20voor%20vernieuwen.pdf — Bouwen is vooruitzien – Regieraad Bouw en PSIBouw (februari 2007). www.regieraadbouw.nl/upload/documents/Publicaties/

RRB%20BOUWEN%20IS.pdf


‘Meer Met Minder’ is een gezamenlijk initiatief van overheid, energiebedrijven, woningcorpora-ties, bouwen installatiebedrijven met als doel om tussen 2008 en 2011 500.000 bestaande woningen en bedrijfsgebouwen minimaal dertig procent zuiniger te maken. Het programma loopt tot 2020 met de ambitie om ten minste 2,4 mil-joen bestaande woningen en bedrijfsgebouwen aan te pakken. Hiertoe is het ’Meer met Minder’ convenant gesloten door de ministers Vogelaar, Cramer en Van der Hoeven en Bouwend Nederland, UNETO-VNI, EnergieNed en VME. Door de deelnemers (Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Vastgoed Belang, VvE Belang, VacPuntWonen, Milieu Centraal) van het platform ’Bewoners en Duurzaam Bouwen’ is een intentie-verklaring over hun inspanningen in afstemming met ’Meer met Minder’ aangeboden.

Het programma is er op gericht woningen gebouweigenaren en/of gebruikers zo eenvoudig mogelijk en zonder hogere maandlasten energie te laten besparen.

Goede voorlichting en advisering, in samenwer-king met consumentenorganisaties, wordt on-dersteund door een één-loket benadering bij de uitvoering. De nadruk ligt enerzijds op het over-tuigen van gebouw-eigenaren en/of gebruikers om te investeren in energiebesparende maatre-gelen (‘verleiden’) en anderzijds op het zorgdra-gen dat deze maatregelen probleemloos kunnen worden gerealiseerd (‘ontzorgen’).

Het doel is om via één klantinterface (één-loket) een totaalpropositie aan een klant aan te bie-den. Daarin zijn, naast verschillende energiebe-sparende maatregelen op gebied van isolatie en duurzame energiebesparing, ook mogelijke subsidies en andere financieringsconstructies opgenomen. Er zullen specifieke proposities worden ontwikkeld voor verschillende klant-groepen (woningeigenaren, huurders, verhuur-ders en zakelijke gebruikers). Deze proposities, zijn momenteel in ontwikkeling. De verwachting is dat deze in de tweede helft van 2008 gereed zullen zijn.

wat levert het op?Woning- en gebouweigenaren (vraagzijde)• de aanpak is gebaseerd op het verleiden en

ontzorgen van de klant. Een ‘regisseur’ begeleidt de klant met een gedegen advies bij de keuze van het maatregelenpakket, de benodigde offerte-aanvragen, subsidieaanvragen en – als dat gewenst is – financieringsmogelijkheden

• uitgangspunt is dat investeringen in energiezuinige maatregelen (woon)lastenneutraal uitpakken, doordat deze resulteren in lagere maandelijkse energiekosten.

Bouw- en installatiebedrijven (aanbodzijde)• het programma zal naar verwachting 25 miljard aan

additionele investeringen genereren in de bouwen installatiewereld tot 2020

• het programma kan MKB-bouwondernemers helpen in te spelen op de veranderende vraag die zich in toenemende mate toespitst op energiebesparing. Middels informatiebijeenkomsten en trainingen worden MKB-ondernemers bewustgemaakt van de veranderde markt(vraag) en opgeleid om hierop met hulp van het ‘Meer met Minder’-programma te kun-nen anticiperen

• deelname aan ‘Meer met Minder’ biedt onderne-mers de mogelijkheid zich naar hun klanten te on-derscheiden van aanbieders die niet deelnemen. Bijvoorbeeld doordat deelnemers het ‘Meer met Minder’ beeldmerk mogen voeren en op een website

komen te staan waar klanten bedrijven kunnen vinden die voldoen aan de kwaliteitscriteria van ‘Meer met Minder’. Voor bedrijven wordt die marktprofilering de komende jaren steeds interessanter doordat de convenantpartijen het ‘Meer met Minder’ beeldmerk nadrukkelijk als dé kwaliteitsborging voor energie-besparende maatregelen in woningen en gebouwen gaan neerzetten

• deelname aan ‘Meer met Minder’ biedt ondernemers voorts toegang tot een groep woningeigenaren die normaal gesproken investeringen niet of moeilijk kunnen financieren. ‘Meer met Minder’ werkt aan een nieuwe, specifiek op deze doelgroep afgestemde financieringsfaciliteit voor energiebesparende maat-regelen, waardoor zij daar wel in kunnen investeren en daarmee als nieuwe klantengroep aangeboord kunnen worden.

marktomvangDe verwachting is dat het plan een netto waardecreatie van € 10 tot 15 miljard tot 2020 oplevert. Daarnaast leidt het tot circa 10.000 banen extra werkgelegenheid, onder andere in de bouwen installatiebranche.

meer met minder: verbeteren en energie besparen in één

05


voor wie?doelgroepVanuit het perspectief van het programma kan een onderscheid gemaakt worden in doelgroepen tussen vraag- en aanbodzijde:• vraagzijde: de barrières om tot energiebesparende

maatregelen over te gaan zijn divers en verschillen per doelgroep. Het plan voorziet in een gerichte, specifieke aanpak per doelgroep (woningeigenaren, huurders, verhuurders en zakelijke gebruikers)

• aanbodzijde: er wordt goede voorlichting en advise-ring geboden, in samenwerking met consumentenor-ganisaties en ondersteund door de uitvoering (bouwen installatiebranche).

communicatieHet belangrijkste uitgangspunt voor de uitvoering is de één-loket benadering. Dus één plek om zowel energiebesparende bouwwerkzaamheden, installaties (onder meer HR-cv-installaties, warmtepompen, zonne-panelen en zonneboilers) als ook subsidieaanvragen en financiering te regelen. ‘Verleiden’ tot energiebespa-rende maatregelen en ‘ontzorgen’ bij de realisatie van die maatregelen van woningen gebouweigenaren zijn hierbij sleutelbegrippen.

verdienmodelVoor de uitvoerende partijen zijn een aantal verdien-modellen denkbaar:• primair is de drijfveer inspelen op de veranderende

vraag vanuit de markt naar energiezuinige oplos-singen. Zo wordt continuïteit geborgd en uitbreiding van bestaande business mogelijk gemaakt

• voor bouwbedrijven zijn meerdere rollen mogelijk, ieder met eigen verdienmodellen. Op hoofdlijnen zijn er drie rollen mogelijk, die ook met elkaar gecombi-neerd kunnen worden:

– regisseur, deze ‘spin in het web’ heeft het contact met een klant en stuurt alle toeleverende partijen aan (dus bouw- én installatiebedrijven)

– gecertificeerd adviseur, die energielabels mag afgeven en gecertificeerd energieadvies (het zogenaamde maatwerkadvies) mag geven (EPA-adviseur)

– uitvoerder, die energiebesparende maatregelen realiseert, variërend van allerlei vormen van isolatie tot energiezuinige installaties.

Het verdienmodel en het maakmodel (de mogelijke samenwerkingsconstructies) bij de verschillende rollen worden in de komende periode nader uitgewerkt.

wat?product/dienstHet aangeboden product vanuit bouwen installatie-bedrijven zal op maat worden afgestemd op de situ-atie van een klant. Deze zal verschillen per doelgroep (woningeigenaren, huurders, verhuurders en zakelijke gebruikers). Uitgangspunt is dat een klant één aan-spreekpunt heeft en dat via dat aanspreekpunt een totaalpropositie wordt aangeboden.

Deze totaalpropositie zal dus bestaan uit verschillende energiebesparende maatregelen op het gebied van isolatie, duurzame energiebesparing (bijvoorbeeld zonneboilers of warmtepompen), mogelijke subsidies en overige ‘Meer met Minder’ faciliteiten. Voor de verschil-lende klantgroepen worden de komende maanden, met name op basis van een dertigtal proefprojecten, aparte proposities ontwikkeld. Daarnaast wordt binnen de klantgroepen een segmentering gemaakt die samen-hangt met bijvoorbeeld de leeftijd van een gebouw. Op deze wijze ontstaat een aantal specifieke propo-sities, die allen een totaalpakket aan maatregelen, subsidies en andere faciliteiten omvatten. Tevens wor-den financieringsmogelijkheden als speciale leningen ontwikkeld om op te nemen in de totaalpropositie.

Een ‘regisseur’ begeleidt de klant met een gedegen advies bij de keuze van het maatregelenpakket, de benodigde offerteaanvragen en eventuele financierings-mogelijkheden. De consument besluit wat hij zelf doet en wat hij overlaat aan een adviseur, installateur, aanne-mer of energieleverancier.

distributieDe uitvoeringsorganisatie van ‘Meer met Minder’ zal met de overheid via campagnes de ‘Meer met Minder’-aanpak onder de aandacht brengen. Promotie en voorlichting zullen via overheid, consumentenorganisaties, makelaars, banken, hypotheekadviseurs en dergelijke gebeuren, ondersteund door partijen in de uitvoering.


partnernetwerkHet convenant is getekend door diverse partijen: Bouwend Nederland, EnergieNed, de ministers van Economische Zaken, VROM en WWI, UNETO-VNI en VME. Daarnaast zijn er diverse partners in proef- en koploperprojecten.

samenwerkingsmodelDe basis van het ‘Meer Met Minder’ programma is het getekende convenant.

hoe?kernprocessen• het plan voorziet in de oprichting van een kleine

uitvoeringsorganisatie. Deze uitvoeringsorganisatie gaat een coördinerende en sturende rol spelen bij de diverse onderdelen van het actieplan, waaronder landelijke voorlichtingscampagnes, certificering- en kwaliteitsbewaking en controle van de voortgang

• gecertificeerde adviseurs, installateurs en aannemers kunnen de verschillende doelgroepen actief begelei-den bij het nemen van energiebesparende maatre-gelen. Hierbij zijn voor bouwen installatiebedrijven meerdere rollen mogelijk, variërend van regisseur, gecertificeerd adviseur tot uitvoerder. De wijze waar-op deze rollen invulling krijgen en hoe verschillende partijen gaan samenwerken om een totaalpropositie te kunnen aanbieden, wordt de komende maanden verder uitgewerkt.

bronnen / verder lezen— Meer met Minder (2008). www.meer-met-minder.nl— Meer met Minder – VROM (2007). www.vrom.nl/docs/200706-meer-met-minder.pdf— Meer met Minder: energiebesparing goed mogelijk – aedesnet.nl (2007). www.aedesnet.nl/nieuws,2007/06/

Plan-energiebesparing-bestaande-bouw.html


‘Eén blok stad’ van ERA Bouw is een project waarbij consumenten de mogelijkheid hebben een vooroorlogs, gerenoveerde cascowoning te kopen in Middelland Delfshaven, nabij het centrum van Rotterdam. De doelstelling van het project is dat zittende huurders uit het blok terugkeren en tegelijkertijd kopers worden aangetrokken. Het project dient budgetneutraal gerealiseerd te worden, waarbij de koop-woningen de renovatie van de huurpanden medefinancieren. De woningen worden casco opgeleverd en kunnen zelf worden afgebouwd. Flexibiliteit en lage instapkosten zijn binnen het project onderscheidende waarden voor kopers. Daarnaast is behoud van de sociale cohesie binnen de wijk (met name ten aanzien van de zittende groep huurders) een belangrijke randvoorwaarde.

Voor de verkoop is een marketingstrategie gebruikt die gericht is op het bereiken van een hoogopgeleide, creatieve doelgroep waarvan de gemeente Rotterdam tot doel heeft gesteld deze te willen binden aan de stad. Bij de marketingstrategie wordt gebruik gemaakt van een online, virale e-mailcampagne en een documentairereeks (‘The Making Of Eén blok stad’).

wat levert het op?Perspectief klant:• het biedt een hoge mate van flexibiliteit bij de inde-

ling en de (mate van) afwerking van de woning• de instapkosten zijn laag• sociale cohesie blijft behouden.

Perspectief ERA Bouw:• het meerwerk genereert inkomsten na casco opleve-

ring van koopwoningen• het verkopen van woningen aan voormalige huurders

zorgt voor inkomsten. Hierbij zijn extra revenuen be-haald bovenop de voorafgestelde business case door de focus op binnenstedelijke ontwikkeling

• het afbouwen van de huurwoningen gebeurt in op-dracht van de woningcorporatie

• ‘Eén blok stad’ fungeert als showcase voor wat betreft een succesvolle productdefinitie en de vermarkt-ing van woningen in een binnenstedelijk project: de vraag is vele malen groter dan het aanbod.

marktomvangDeze aanpak kan worden gekopieerd naar andere binnenstedelijke gebieden. Het maakt wonen in een stedelijke omgeving aantrekkelijk en betaalbaar.

wat?product/dienstHet door ERA Bouw aangeboden product is behoorlijk complex doordat elke woning maatwerk is. Er kan geko-zen worden uit panden die onderling verschillen, waarbij binnen een pand gekozen kan worden voor twee, drie of vijf woonlagen. De eerste stap voor een consument is het samenstellen van het product: de keuze van het pand en de keuze van het aantal woonlagen. De geko-zen woning wordt casco opgeleverd. Een casco zelfsa-mengestelde woning is feitelijk de kern van het aange-boden product. Daarnaast is het mogelijk de gekozen woning verder te laten afbouwen. Hierin zijn gradaties mogelijk variërend van het neerzetten van enkele bin-nenmuren tot de complete afbouw. Deze tweede stap van verdere personalisatie is volledig maatwerk. Hierbij zijn geen voorgedefinieerde opties gebruikt doordat iedere woning anders is.

verdienmodelOm het product prijstechnisch toegankelijk te maken, is ervoor gekozen om de woningen casco op te leveren. Daarbij wordt pragmatisch omgegaan met fiscale aspec-ten: de overdrachtbelasting wordt bij deze woningen berekend over de prijssom van de cascowoning (het vastgoed) en niet over de kosten van de afbouwwerk-zaamheden die na de casco oplevering komen.

eén blok stad: zegt het voort!

06


aankoopproces medewerkers van ERA Bouw een belangrijke rol in het informatie voorzieningsproces. De eigenlijke koop wordt met een makelaar/notaris afgehandeld. Daarnaast wordt er na een aankoop voor de uitwisseling van documenten gedurende de bouw-periode via mail gecommuniceerd.

hoe?kernprocessenERA Bouw is een ontwikkelende bouwer die primair focust op binnenstedelijke ontwikkeling. Circa 60% van de business is eigen ontwikkeling en de overige 40% is in opdracht van derden.• onderscheidend in hun werkwijze is de conceptfase

voorafgaand aan de vorming van het Programma van Eisen. Binnen deze fase is consumentgerichte ontwik-keling het sleutelwoord. Enerzijds worden middels consumentenpanels en surveys klantwensen in kaart gebracht. Anderzijds wordt op buurt, wijk en stadsni-veau markten beleidsonderzoek gedaan, maar ook karakteristieken (identiteit) van een gebied in kaart gebracht. Dit mondt uit in een kwalitatief Programma van Eisen waarin zowel de beoogde doelgroep, haar levenswijze en haar (woon)wens, beschreven is als ook de programmatische essenties voor ontwikkeling. Om tot een optimaal resultaat te komen, is snel schakelen

Het documentaireconcept is uitgewerkt in vier film-afleveringen op de website, waarbij stapsgewijs het aankoopproces van een woning wordt verteld vanuit het perspectief van een consument. Op deze wijze wordt het complexe product toegankelijk gemaakt. De marke-ting gaat hierbij viraal: een teaserclip kan via de website worden doorgestuurd aan bekenden.Gedurende de oriëntatiefase van het aankoopproces is de benaderingswijze persoonlijk en flexibel. Een geïn-teresseerde kan vrijwel direct langskomen in de model-woning op locatie waar gedurende de renovatieperiode voortdurend mensen van ERA Bouw beschikbaar zijn. De koop zelf wordt met een makelaar afgehandeld. Na een aankoop krijgt een consument een persoonlijk aanspreekpunt binnen ERA Bouw voor de begeleiding van het bouwproces tot de casco oplevering, alsmede voor de eventuele begeleiding en advisering rondom de afbouw.Daarnaast heeft ERA Bouw een belangrijke rol als inter-mediair vervuld bij de dialoog tussen zittende huurders en de betrokken woningbouwcorporatie (Woonstad Rotterdam). De rol in dit traject was voornamelijk de overgang van plannen maken naar concrete daden (uitvoering).

distributieDe marketing campagne is geheel online (website, virale e-mail campagne en documentaire). Zoals eerder genoemd, vervullen binnen de oriëntatiefase van het

Voor ERA Bouw zijn er naast het casco opleveren van de woningen twee andere verdienmodellen: • ERA Bouw biedt kopers de mogelijkheid de wonin-

gen af te bouwen. Door de woningen casco op te leveren, wordt nieuwe vraag gecreëerd. Een groep bewoners bouwt de woning immers niet zelf af, maar laat de woning afbouwen

• doelstelling van het project is dat het budgetneu-traal gerealiseerd wordt, waarbij de koopwoningen de renovatie van de huurwoningen meefinancieren. Als bestaande huurders besluiten te kopen, wordt de business case positiever, de tweede aanvullende inkomstenstroom voor ERA Bouw.

voor wie?doelgroepHet woonconcept moet aantrekkingskracht uitoefenen op de hoger opgeleide, creatieve en ondernemende stedelijke Rotterdammers, die voor de toekomst van de stad belangrijk zijn om ‘binnen haar stadsgrenzen te houden’. Daarnaast is een deel van de gerenoveerde woningen voor de zittende groep huurders.

communicatieKern van de marketingstrategie is het format van de documentairereeks (‘the making of Eén blok stad’).

tussen van ontwikkeling en bouw van belang. Deze diensten zitten bij ERA Bouw onder één dak, die van toegevoegde waarde is bij dit project

• uitvoering van bouwen renovatieprojecten.

partnernetwerkWoningbouwcorporatie Woonstad Rotterdam was pri-mair opdrachtgever en daarom een belangrijke partner bij de realisatie van het project. Daarnaast speelden enkele partijen een rol binnen het model: de gemeente Rotterdam (afstemming uniciteit casco koopwoningen), een bouwkundig adviesbureau, een fiscaal adviseur (constructie overdrachtsbelasting), een makelaar en een notaris (verkoop van de woningen) en een marketingbu-reau (ontwikkeling campagne).

samenwerkingsmodelMet een vertegenwoordiging van bestaande huurders, woonstad Rotterdam en ERA Bouw is een stuurgroep gevormd die tweemaandelijks de voortgang ten aan-zien van het huurders deel van het project doorspreekt en monitort. Daarnaast zijn er met de diverse andere betrokken partners verschillende samenwerkingsvormen die het karakter hebben van een opdrachtgever/ leverancier relatie.

bronnen / verder lezen— Eén Blok Stad (2008). www.eenblokstad.nl— ERA Bouw winnaar BouwKennis Marketing Jaarprijs 2007 – Bouwkennis (2007).

www.bouwkennis.nl/Default.aspx?PageNode=861&PageID=9918 — Een Blok Stad in de verkoop – Podium Bouwend Nederland (2007). Jaargang 3, editie 16, p.2


TCN is in actief in Europa en Zuid Afrika en houdt zich bezig met projectontwikkeling van vastgoed op basis van nieuwbouw en renovatie.

De werkwijze van TCN omvat alle fasen van een vastgoedproject, van het eerste idee tot en met het beheer van ontwikkelde projecten. Al deze activiteiten worden binnenshuis gecoördineerd en uitgevoerd. Onderscheidend in de aanpak zijn de specifieke concepten die ontwikkeld worden: maatwerkoplossingen voor klanten die verder gaan dan vastgoed alleen doordat er ook verschillende diensten aan gekoppeld worden. Wanneer een specifiek concept ontwikkeld is, wordt bekeken of dit verder in de markt kan worden uitgerold.

De vraag naar conceptontwikkeling komt voort uit een gesignaleerde behoefte uit de markt of een directe vraag van een klant. Het uitgangs-punt bij deze vraag is de functie die het gebouw moet hebben en op welke wijze het gebouw kan passen bij de mensen en de werkwijze van het bedrijf. Deze aanpak is bijvoorbeeld toegepast bij de ontwikkeling van het Healthpark. Bij dit zorgconcept worden verschillende medische behandelingen en zorggerelateerde faciliteiten op één terrein aangeboden.

wat levert het op?Perspectief klant:• TCN denkt niet alleen mee aan een vastgoedoplos-

sing, maar zorgt er tevens voor dat de filosofie van het bedrijf, intern en extern, in het gebouw wordt gefaciliteerd

• na de oplevering is TCN nog steeds betrokken bij het beheer van het pand en de bewaking van het con-cept.

Perspectief TCN:• tijdens de ontwikkeling van een concept wordt tevens

de potentie voor bredere uitrol bekeken. Healthpark is bijvoorbeeld ontwikkeld voor Utrecht, maar het concept is ook toegepast op een locatie in Zwolle

• op het eerste gezicht onaantrekkelijke locaties/pan-den worden door TCN herontwikkeld met als doel waardevermeerdering

• door specifieke all-in concepten, gericht op bepaalde markten, worden klantgroepen gebonden.

marktomvangGezien de toenemende vergrijzing en de toenemende vraag naar totaaloplossingen is er een groeiende markt voor dit soort concepten.

wat?product/dienstDe kern van de dienstverlening wordt gevormd door een stappenplan, dat wordt toegepast bij zowel de eigen ontwikkeling als bij de ontwikkeling voor klanten:• eigen ontwikkeling (aanschaf van vastgoed), waarbij

de kernvraag afkomstig is uit TCN: op welke wijze gaan we dit herontwikkelen?

• ontwikkeling voor klanten, de kernvaag is nu vanuit een klant: hoe ziet een pand met functionaliteiten eruit dat past bij onze mensen en onze werkwijze?

Het stappenplan bestaat uit onderstaande vier hoofd-stappen:• think: concepten. Het creatieve aspect van de con-

ceptontwikkeling waarbij innovatie en de vraag van de klant centraal staan. Dit advies resulteert in een integraal bedrijfsplan met richtlijnen voor de realisatie en de conceptbewaking

• make: ontwikkeling. Uitwerking van alle plannen voor realisatie en aanvragen van vergunning en dergelijke

• do: management. Het beheer van het vastgoed. Daarbij komt het waardemanagement: de commer-ciële activiteiten, het blijven voldoen aan de wensen van de huurder en de conceptbewaking

• grow: investeringen. Uitbreiden van het investerin-genportfolio, aanschaf van vergelijkbare panden of vermarkten van concepten.

healthpark: bouwen en zorgen

07


De opdrachtgever wordt tijdens het ontwikkeltraject actief gevraagd om input te leveren, onder andere door deelname aan workshops en interviews. Bij Healthpark heeft wordt ook in de beheerfase nog gewerkt aan optimalisering van het concept, onder andere door het organiseren van synergiebijeenkomsten voor de deelne-mers van Healthpark.

distributiePromotie gebeurt hoofdzakelijk via de website en daarnaast generen de concepten veel gratis publiciteit. Daarnaast heeft TCN een eigen salesapparaat.

hoe?kernprocessenBinnen TCN zijn drie kennisgebieden te onderscheiden:• Concepts, welke verantwoordelijk is voor de definië-

ring van product en concept• Development, welke verantwoordelijk is voor verloop

binnen planning en budget van ontwerp/develop-mentproces

• Management, welke verantwoordelijk is voor het welslagen van het opzetten van het management en het exploitatiebudget.

houden van de cashflow, onder andere door hand-having van (huur)contracten. Of gaan zij op zoek naar andere wijze waardoor het pand op korte termijn geld kan genereren.

• improve: in deze fase wordt het nieuwe concept ontwikkeld en geïmplementeerd. Vervolgens vindt herpositionering in de markt plaats

• mature: het stabiliseren van de waarde. Als het concept is voltooid, zorgt een apart team voor de bewaking en de verfijning van het concept.

voor wie?doelgroepDe doelgroep is de zakelijke markt. Conceptontwikke-ling vindt plaats voor bedrijven, maar is ook gericht op bepaalde utiliteiten. Voorbeeld hiervan zijn de Health-parks. De basis voor deze ontwikkeling is steeds het concept en de functionaliteiten.

communicatieVoor klanten is de projectmanager altijd het aanspreek-punt. Eén van de voornaamste taken van projectmana-gers is weten wat aansluit op de belevingswereld van de doelgroep. De eindverantwoordelijk voor de aansluiting van het ontwikkelde product op de vraag van de klant ligt bij de projectmanager.

Bij het concept Healthpark is niet uitsluitend gekeken naar de locatie (gebouwen en infrastructuur), maar ook sterk naar de verwachtingen en de belevingswereld van zowel bezoekers als werknemers. Healthpark is dus veel meer dan een bundeling van verschillende zorg-voorzieningen op één locatie. Gebruikers van medische voorzieningen verwachten niet alleen professionaliteit, maar ook een vertrouwde omgeving. Dit was één van de uitgangspunten bij de ontwikkeling van Healthpark Utrecht. Daarnaast moest er een juiste afstemming worden gevonden tussen individuele ruimtes met voldoende privacy en het collectieve karakter van Healthpark. Een architectenbureau heeft samen met de afdeling Concepten van TCN een ontwerp gemaakt voor Healthpark. Ook na realisatie blijft TCN betrokken bij het project om het concept te bewaken en mee te denken aan de toekomst.

verdienmodelBij het beleggen in panden wordt niet standaard geko-zen voor de A-locaties, maar wordt juist gezocht naar vastgoed dat door herstructurering in waarde kan stij-gen. TCN hanteert het ACIM-model om een positieve cash flow te genereren tijdens de projectontwikkeling:• acquire: marktanalyse en acquisitie • control: het stabiliseren van inkomsten en rendabili-

teit. Het aangekochte vastgoed is op het aankoop-moment nog niet geschikt voor het uiteindelijke doel. Tot die tijd zorgt een speciaal team voor het instant

Per project is er één projectmanager die de verschil-lende kennisinput coördineert en de voortgang plant en bewaakt. Tijdens de projecten zijn aparte (per kennis-gebied) en gemeenschappelijke overleggen gepland om de onderdelen op elkaar aan te laten sluiten.

TCN houdt alle activiteiten binnen het eigen bedrijf die projectontwikkelaars normaal uitbesteden. Binnen projecten wordt er gewerkt met multidisciplinaire teams, die bestaan uit vertegenwoordigers uit de vier afdelin-gen Concepts (conceptontwikkelaars), Development (bouwers/aannemers), Management (beheer) en Invest-ments (financierders).

partnernetwerkTCN heeft verschillende vermogenspartners die partici-peren in het eigendom van projecten en/of door middel van participerende leningen.

samenwerkingsmodelTCN heeft bewust gekozen voor het niet uitbesteden van haar diensten. Op projectbasis wordt er samen-gewerkt met architecten, zoals tijdens het Healthpark ontwikkeltraject. De opdrachtgever, Healthpark Mesos Ziekenhuis, heeft gedurende alle fases steeds een actieve inbreng geleverd en voor de financiering zijn Interpolis Vastgoed en Achmea Vastgoed aange-trokken.

bronnen / verder lezen— TCN (2008). www.tcnpp.com— Healthpark (2008). www.healthpark.nl— Healthpark complementeert ziekenhuis – Building Innovation (februari 2008). www.buildinginnovation.nl/uploads/

nieuws/10-13%20V%20cover%20verhaal.pdf


Regus is wereldwijd een aanbieder van kantoor- en vergaderruimtes op centrale locaties.

Het aanbod van kantoorruimtes is op dit mo-ment groter dan de vraag, er is sprake van veel leegstand. Bedrijven zijn op zoek naar een grotere mate van flexibiliteit, zowel in de gebo-den faciliteiten als in uitbreidingsmogelijkheden en contractvoorwaarden. Regus speelt hierop in met een aantal proposities. De dienstverlening is erg flexibel: klanten nemen contact op en geven aan wat hun wensen zijn qua oppervlakte, locatie, faciliteiten en services. Regus maakt het mogelijk ruimtes snel te betrekken, mogelijk zelfs een dag na aanvraag.

Daarnaast heeft Regus de Business World Card ontwikkeld. Met deze card hebben houders toe-gang tot de Regus Business Centra. Deze cen-tra, verspreid over de hele wereld, zijn ingericht als flexplekken. Er zijn vier verschillende typen kaarten met ieder een eigen serviceniveau.

wat levert het op?perspectief klant• Regus biedt een hoge mate van flexibiliteit, zoals

korte contractduur en mogelijkheid om snel ruimtes te betrekken

• veel toegevoegde waarde wordt gecreëerd door het bieden van services, bijvoorbeeld administratieve ondersteuning en IT- en telecominfrastructuur

• Regus werkt zowel met klanten als verhuurders met het principe ‘pay as you go’. Er wordt pas betaald op het moment dat er wordt afgenomen. Dit betekent dat Regus opties heeft op panden of delen ervan voor verhuur. Pas wanneer er een huurder is gevon-den, vinden er financiële contracten/transacties plaats

• in de Regus Business Centra, waar onder andere klanten met een Business World Card kunnen werken, zijn vaak veel verschillende bedrijven gelijktijdig aan het werk. Interessante zakelijke contacten kunnen zo gelegd worden, wat van meerwaarde kan zijn voor een bedrijf.

perspectief Regus• ze spelen in op de vraag naar flexibilisering uit de

markt• door het leveren van veel toegevoegde waarde van

services kunnen hogere marges gemaakt worden ten opzichte van het leveren van alleen vierkante meters.

marktomvangRegus is één van de grootste afnemers van kantoor-ruimtes in Nederland. Het flexibel huren-concept is een product dat erg aansluit bij de huidige vraag. Het heeft een groot potentieel.

wat?product/dienstRegus probeert de flexibiliteit te bieden waar de ver-huurders om vragen. De oppervlakte, de contractduur (met een minimum van slechts drie maanden) en een scala aan facilitaire diensten kunnen aangepast worden op de wensen van de klant. Zo kan Regus bijvoorbeeld de administratieve ondersteuning en de IT- en telecom-infrastructuur voor haar rekening nemen. Anders dan bij de normale verhuurconstructies zijn de kantoorruimtes van Regus standaard al voorzien van stoffering en is het ook mogelijk om inventaris over te nemen. Dit draagt bij aan de snelle beschikbaarheid van ruimtes voor klanten.

Een nieuw concept van Regus is de Business World Card. Bedrijven kunnen voor een vast bedrag per jaar aan hun werknemer een Business World Card ter beschikking stellen waarmee zij toegang hebben tot de Regus Business Centra. Deze centra zijn verspreid over de hele wereld en beschikken over alle faciliteiten die

werken waar en wanneer het u uitkomt

08


hoe?kernprocessenRegus, met vestigingen in ruim zestig landen, biedt bedrijven de mogelijkheid voor korte of langere periode een professionele werkomgeving te huren met volledig ingerichte kantoor-, trainings- en vergaderruimtes, klaar voor gebruik. Ook in de 24 Regus Business Centres in Nederland – op toplocaties in de Randstad zoals de Zuidas, en in de grote steden daarbuiten – kunnen ondernemingen werkplekken huren voor één tot hon-derden werknemers. Startende ondernemers, maar ook grote multinationals maken hier gebruik van alle profes-sionele faciliteiten, zoals moderne IT- en telecominfra-structuur, administratieve ondersteuning en videoconfe-rencing. Hierdoor zijn deze bedrijven geografisch en in tijd flexibel in hun kantoortoepassingen en besparen zij aanzienlijk op hun totale huisvestingskosten.

partnernetwerk• Regus werkt samen met partijen in onroerend goed

voor inkoop van ruimte als aanvulling op eigen moge-lijkheden

• Regus werkt tevens samen partijen die facilitaire dien-sten verlenen. Dit is veelal op basis van vaste contrac-ten met bepaalde partijen.

voor wie?doelgroepZowel startende ondernemingen - zoals opkomende gaming bedrijven - als grote multinationals zijn afnemers van kantoor-/vergaderruimtes, eventueel met facilitei-ten.

Met de Business World Card richt Regus zich voorname-lijk op de grotere bedrijven in onder meer de zakelijke dienstverlening en de bancaire wereld. In deze markten is de meeste vraag naar flex-werk oplossingen.

communicatieDe huurder heeft een vaste contactpersoon bij Regus. Regus draagt in veel gevallen zorg voor de facilitaire diensten en fungeert ook dan als tussenpersoon. Op deze wijze is er één interface met een klant.

distributiePromotie verloopt primair via internet. Er is bewust gekozen om de focus hierop te leggen, doordat dit een belangrijke kanaal is voor leads. Zo wordt er bijvoor-beeld gewerkt met zoekmachinemarketing.

een werknemer nodig heeft. De ruimtes, de zogeheten business lounges zijn ingericht met flexplekken. De Business World Card kent vier varianten met elk een be-paalde mate van service en toegang tot ruimtes: Silver, Gold, Platinum en Platinum Plus. Afhankelijke van de soort kaart, kan de werknemer tevens toegang verkrij-gen tot privé-kantoren in een Business Centre.

verdienmodel• door flexibiliteit zijn er mogelijkheden voor upselling:

huurders betalen een prijs voor flexibiliteit. Indien zij bij uitbreiding van de ruimte bijvoorbeeld in hetzelfde pand willen blijven, dan zullen zij een hogere prijs betalen dan wanneer zij een wisseling van locatie als geen probleem ervaren

• de Business World Card is voor vooral grote bedrijven interessant, omdat de prijs voor de Card lager ligt dan de maandelijkse lasten voor een werknemer met een vaste kantoorplek en bijbehorende faciliteiten. Dit kan een besparing van 25 tot 30% opleveren, aldus Eduard Schaepman

• de focus bij het verdienmodel van Regus zit niet op de huurprijs per vierkante meter, maar op de afname van facilitaire diensten

• het ‘pay as you go’ principe, ofwel het betalen bij afname, hanteren zij zelf ook bij de inkoop van ruimte van derde partijen. Op deze wijze blijven ze optimaal flexibel.

samenwerkingsmodelOp dit moment worden de mogelijkheden onderzocht voor een samenwerkingsverband met een leasemaat-schappij om de Business World Card propositie verder uit te bouwen.

bronnen / verder lezen— Regus Business World Card (2008). www.regusbusinessworld.nl— Commercial property/ Business centers: Modern office for rent, daily rates available – The New York Times (2008).

query.nytimes.com/gst/fullpage.html?res=9C03E0DC133AF933A15756C0A9679C8B63 — Regus Responds to Growing Need for Privacy Amongst Business Travelers With the Launch of Businessworld Membership

Card Program – Streetinsider.com (2008). www.streetinsider.com/Press+Releases/


wat levert het op?Perspectief klant:• het Maskerade® concept biedt veel flexibiliteit. De

functies en de indeling van de panden zijn eenvoudig aan te passen. Starterswoningen kunnen eenvoudig worden uitgebreid naar eengezinswoningen, waar-door mensen niet verplicht zijn te verhuizen en de sociale cohesie binnen de woonwijk bevorderd wordt

• door betere isolatie en gebruik te maken van andere, energiezuinige installaties zijn de energiekosten lager dan bij vergelijkbare gebouwen.

Perspectief De Vree en Sliepen:• lange tijd waren woningcorporaties uitsluitend af-

nemers van de onderhoudsdiensten van De Vree en Sliepen. Door het Maskerade®-concept heeft De Vree en Sliepen nu ook de corporaties als afzetmarkt voor hun bouwproducten weten te bereiken

• tevens zijn De Vree en Sliepen in samenwerking met de Sament-partners bezig het Maskerade®-bouwsysteem als product in de markt zetten.

marktomvangHet Maskerade®-concept is gericht op afname door woningcorporaties, maar in principe is dit bouwsysteem toe te passen bij elke projectontwikkeling.

wat?product/dienstOp een prefab betonnen fundatie wordt het houten cas-cogebouw, dat in een fabriek is vervaardigd, binnen één dag in elkaar gezet op de bouwplaats. Alleen de plaats van de trapopgang staat bij elk gebouw vast. Door toe-passing van een aantal constructieprincipes (onder meer flexibel leidingverloop) is een gebouw zowel binnen als buiten flexibel in te richten. Tevens is een gebouw na de bouw eenvoudig aanpasbaar door bijvoorbeeld de verplaatsbare gevelelementen en doordat leidingen in vloer en wanden bereikbaar blijven.

Het Maskerade®-bouwsysteem is duurzaam en CO2-neutraal wat betreft de gebruikte grondstoffen en de productiemethode. Er is bewust gekozen voor hout, omdat dit bijvoorbeeld besparingen oplevert bij het transport en de fundering. De woningen beschikken daarnaast over een hoge isolatiewaarde. Er is gekozen voor energiezuinige installaties gebaseerd op zonne-energie en aardwarmte, om de CO2-uitstoot te vermin-deren en de energiekosten te beperken.

Momenteel onderzoekt Sament de mogelijkheden om het Maskerade®-concept te combineren met een zo-genaamde woonlastenhypotheek. Uitgangspunt hierbij is het streven naar één financieringsconstructie voor zowel de aankoop van een (energiezuinig) huis, alsook

In samenwerking met architect Maarten van der Breggen heeft kenniscentrum Sament het Maskerade®-bouwsysteem ontwikkeld. Hierbij staat levensloopbestendig en energiezuinig bouwen centraal. In 2003 ontving het Maskerade®-bouwsysteem de Houtinnovatieprijs.

De basis is een houten cascogebouw dat door zijn overspanning van 7,5 meter verschillende functies en indelingen kan hebben. Binnen één project kunnen door deze verkavelingsmaat naast woningen ook utiliteitsgebouwen gerea-liseerd worden gebaseerd op hetzelfde bouw-systeem. Veelal is de basis een starterswoning die gedurende de tijd aan de wensen van de bewoners aangepast of uitgebreid kan worden. De cascowoning heeft een hoge isolatiewaarde en door het toepassen van goede installaties zijn lagere energiekosten en CO2-uitstoot te realiseren.

Momenteel onderzoekt Sament de mogelijkhe-den om het Maskerade®-concept te combineren met een zogenaamde woonlastenhypotheek. Uitgangspunt hierbij is het streven naar één financieringsconstructie voor zowel de aankoop van een (energiezuinig) huis, als ook de maande-lijkse energiekosten. Achterliggende gedachte bij een dergelijke woonlastenhypotheek is het verband tussen de investeringen in energie-besparingsmaatregelen en de invloed daarvan op de maandelijkse energiekosten.

maskerade / sament: duurzaam, snel & flexibel

09


hoe?kernprocessen• De Vree en Sliepen is van oudsher gericht op advies,

ontwerp en uitvoering van nieuwbouw- en renovatie-trajecten

• tevens bieden zij onderhoudsdiensten aan voor nieuwe en bestaande panden.

partnernetwerkSament ontwikkelt levensloopbestendige concepten voor wonen, werken en zorgen. De Vree en Sliepen is samen met vijf andere bouw-/aannemersbedrijven verbonden aan dit kenniscentrum. Bij de ontwikkeling van Maskerade® zijn architecten, opdrachtgevers en de industrie betrokken. Het streven is een landelijke dek-king te hebben in de toekomst. Toetreding door andere bouwbedrijven is dus mogelijk.

De Vree en Sliepen is in gesprek met enkele banken over de zogenaamde Groene Hypotheek die gekop-peld kan worden aan energiezuinige woningen. Speci-ale aandacht hierbij wordt besteed aan het feit dat de bouwkosten (hypotheek) hoger (kunnen) liggen dan bij andere woningen, maar de energiekosten op langer termijn vele malen lager zullen zijn. Sament houdt zich tevens bezig met de bewijsvoering hiervoor.

• doordat uitbreiding van het systeem mogelijk is, worden klanten langer gebonden nu ze ook jaren na aankoop hun huis aan kunnen passen.

voor wie?doelgroepHet Maskerade®-concept is gericht op de afname door onder andere woningcorporaties waarbij op project-basis ontwikkeld wordt. Tevens is het door de flexibiliteit uitermate geschikt voor bijvoorbeeld schoolgebouwen, kantoren, zorgcentra en dorpshuizen.

communicatieBij het kantoor van De Vree en Sliepen is een proef-woning gerealiseerd waar de geïnteresseerden meer feeling kunnen krijgen met dit bouwconcept. Tijdens het bouwproces is De Vree en Sliepen de contactpersoon, de afstemming tijdens het ontwikkelproces vindt plaatst met de architect, de constructeur, de opdrachtgever en overige Sament-bouwers.

distributieHet concept begint steeds meer bekendheid te ver-krijgen in de markt met name door mond-tot-mond reclame. Informatie over het bouwsysteem is terug te vinden op de website van Sament.

de maandelijkse energiekosten. De investeringen die gedaan zijn om de woningen energiezuiniger te maken verhogen de hypotheek, maar leveren lagere maandlas-ten op omdat de energiekosten lager zijn. De landelijke wetgeving is hierbij echter een probleem. Starterswoningen moeten vaak onder een stichtingskos-tengrens van bijvoorbeeld €160.000 worden gebouwd, waardoor er geen ruimte is voor de bouw van energie-zuinige woningen en installaties. Bovendien zal er een andere berekeningsmethode moeten worden ontwik-keld om de huursubsidie te bepalen.

verdienmodel• Maskerade® is een product, dit heeft voordelen

als het gaat om ontwikkelingskosten en marketing. Tevens is de verkoop schaalbaar, waardoor meer volume gecreëerd kan worden en nieuwe klantgroe-pen kunnen worden bereikt (dit is nu bijvoorbeeld al zichtbaar bij woningbouwcorporaties, waaraan voorheen uitsluitend onderhoudsdiensten werden geleverd)

• het product zelf biedt een aantal besparende elementen:

• door de geprefabriceerde houten elementen kan bespaard worden op transport-, bouwen bouw-plaatskosten vanwege de snelheid van bouwen

• seriematige productie van elementen door toepas-sing van het modulaire systeem

• reductie van faalkosten tussen 5 en 10%

Daarnaast is Sament bezig met de ontwikkeling van een digitaal 3D-model, dat gebruikt kan worden door toeleveranciers en zo de industrialisering van het Maskerade®- systeem kan bevorderen.

samenwerkingsmodelSament is een samenwerkingsverband tussen De Vree en Sliepen en vijf andere bouwbedrijven. Maandelijks komen alle partijen van Sament bij elkaar om te spreken over technische detailuitwerking van het casco van Maskerade®, het vervolmaken van de (energie)installaties en andere toepasbare ontwikkelingen. De industrie, adviseurs en opdrachtgevers worden hierbij tevens gevraagd om mee te denken. De samen-werking is specifiek gericht op de verdere ontwikkeling en vermarkting van het Maskerade®-bouwsysteem.

bronnen / verder lezen— Sament (2008). www.sament.nl— Bouwmethodiek Maskerade bedacht voor hout – Cobouw (2003). www.bouwenwonen.net/news/read.asp?id=4418 — Innovaties: de weg naar succes - Building Innovation (2008). www.buildinginnovation.nl/movers-en-makers/artikel.

asp?id={D78CC941-AEE6-4F06-B80F-BEB940E8A5A3}


wat levert het op?Perspectief klant:• er wordt meer comfort geboden. Door gebruik te

maken van warmte- en koudeopslag installaties (WKO-installaties) worden woningen naast verwar-ming ook voorzien van koeling

• doordat de woonlasten van deze woningen minder afhankelijk zijn van energieprijzen, wordt een (forse) waardestijging voorzien

• door het exploitatiemodel, de financieringsconstruc-tie en de beschikbare subsidies kunnen bewoners budgettair neutrale of zelfs voordelige huisvesting geboden worden

• doordat de woningen vrijwel geheel zelfvoorzienend zijn qua energie is de stijging van energieprijzen vrijwel niet van invloed op de woonlasten

• in de wijk participeren alle bewoners via de VVE in het eigendom, het onderhoud en het beheer van de duurzame energievoorzieningen, hetgeen het milieu-bewustzijn zal doen toenemen en de gemeenschaps-zin zal bevorderen.

perspectief Hurks• door dit project profileren Hurks en Rabo zich als

koplopers op het gebied van duurzaamheid, wat bijdraagt aan hun imago

• door de ontwikkeling van dit project ontwikkelen Hurks Vastgoedontwikkeling en Rabo Vastgoed in een vroeg stadium kennis en ervaring op gebied van nieuwe energieproposities en duurzame wijken.

Medio 2007 initieerde Brainport (regio Zuidoost Brabant) de zogenaamde ‘Klankbordgroep Energie in Brainport’. Deze groep brengt de creativiteit en innovatiekracht uit de regio bijeen om deze aan te wenden voor duurzaamheid-vraagstukken. Uitgangspunt hierbij is om het milieu niet te blijven beschouwen als bedrei-ging, maar juist als kans voor economische ontwikkelingen. De groep is qua samenstelling een afspiegeling van belanghebbenden uit de regio als marktpartijen, overheden en kennis-instellingen.

Eén van de activiteiten onder de paraplu van de klankbordgroep is de ‘Initiatiefgroep Energie-neutraal Wonen in Brainport’. Deze groep stelt zich tot doel om praktisch toepasbare methoden en instrumenten geïntegreerd te combineren en daarmee invulling te geven aan de woningbouw-opgave van de regio vanuit een energieneutrale ambitie. In deze groep zijn diverse partijen vertegenwoordigd uit onder meer kennisinstel-lingen, woningbouwcorporaties, gemeenten,

vastgoedontwikkeling, installatieadvies en uit de financiële branche.

Om de intenties en de haalbaarheid van de doelen te illustreren heeft de initiatiefgroep een Eindhovense nieuwbouwwijk geselecteerd die ten minste voor een deel energieneutraal gerealiseerd zal worden. Deze wijk, ‘Blixembosch Noordoost’, wordt gerealiseerd door Hurks Vastgoedontwikkeling en Rabo Vastgoed. De ruim 400 woningen van deze wijk zullen worden voorzien van een duurzame energievoorziening. De uitgangspunten bij de ontwikkeling van deze wijk zijn: – er wordt geen gebruik gemaakt van fossiele

brandstoffen voor de energievoorziening– de woonlasten zijn niet hoger dan van verge-

lijkbare woningen. Het is kostenneutraal– het comfortniveau is hetzelfde of hoger als

van vergelijkbare woningen.Met deze uitgangspunten gaat de wijk veel verder dan de ‘bouwbesluitconforme’ woningen voor wat betreft milieuprestatie en comfortnivo.

klimaatneutraal wonen kan!

10Het eigendom en het onderhoud van de ener-gie-installaties en de infrastructuur in de wijk zal worden ondergebracht in een VVE (Vereniging van Eigenaren). Op deze wijze houden bewo-ners zelf invloed op en zeggenschap over het onderhoud en de kosten daarvan.

Naast de technische innovaties op gebied van de energievoorziening wordt binnen dit project ook gewerkt aan speciale financieringscon-structies. Er wordt in samenwerking met de Rabobank gekeken naar een duurzaamheidshy-potheek met speciale focus op de verhouding tussen hypotheeklasten en energielasten binnen de totale woonlasten. Energiebesparende maat-regelen maken een woning duurder. Binnen de totale woonlasten wordt dit echter gecompen-seerd door lagere energielasten. Dit uitgangs-punt vereist een andere wijze van calculeren van hypotheeksommen.


distributieActieve promotie gebeurd op dit moment nog niet aangezien het project in ontwikkeling is en de woning verkoop nog niet is gestart. Wel is er free publicity rondom het project.

hoe?kernprocessenDe kernprocessen bestaan uit:• momenteel wordt met een aantal ingenieurs- en in-

stallatiebureaus gewerkt aan de technische uitwerking van de energie-installaties en de infrastructuur van de wijk en de woningen. Daarmee is productontwikke-ling een van de voornaamste kernprocessen

• marketing & sales zal worden uitgevoerd door Hurks Vastgoedontwikkeling en Rabo Vastgoed

• bouw zal tenminste voor een deel worden uitgevoerd door Hurks Projectrealisatie.

• exploitatie van de energie installaties in de wijk zal worden ondergebracht in een VVE. Hiervoor zul-len onderhoudscontracten worden afgesloten met diverse leveranciers.

Hierbij wordt gekeken naar een speciale duurzaamheid-hypotheek met een andere verhouding tussen hypo-theek- en energielasten.

verdienmodelDit project fungeert als pilotproject op gebied van ener-gieneutrale woningen. Voor Hurks zit de meerwaarde vooral in het imago als koploper en het opbouwen van een kennisvoorsprong. Binnen dit project is de doelstel-ling de woningen budgetneutraal aan te bieden. Voor de toekomst zijn op dergelijke energieneutrale woningen hogere marges te maken, omdat meer toege-voegde waarde geleverd wordt.

voor wie?doelgroepMomenteel is het project in ontwikkeling. Medio 2010 zullen de eerste woningen gerealiseerd zijn. De wijk heeft geen specifiek beoogde doelgroep. De verwach-ting is dat het kopers zullen zijn met een bovengemid-delde interesse in duurzaamheid.

communicatieInteractie met eindklanten (kopers van woningen) is nog niet opgestart, aangezien het project in ontwikkeling is en de woning verkoop nog niet is gestart.

marktomvangEen groeiend aantal gemeenten hebben te kennen gegeven op termijn klimaatneutraal te willen worden. Voorbeelden .zijn de gemeenten Apeldoorn, Amsterdam, Enschede en Rotterdam.

wat?product/dienstDe wijk ‘Blixembosch Noordoost’ van ruim 400 woningen is het pilotproject binnen de Initiatiefgroep Energieneutraal Wonen in Brainport. De wijk zal van energie worden voorzien zonder gebruik van fossiele brandstoffen, maar door toepassing van duurzame ener-gievoorziening in de vorm van WKO-installaties. Tevens wordt er een windmolen ‘geadopteerd’ om de wijk van energie te voorzien. Ten slotte zullen er op woningniveau bijpassende bouwkundige en installatie-technische maatregelen gedaan. De woningen zullen geheel zelfvoorzienend zijn voor wat betreft de energie-behoefte. Slechts om pieken in de energievraag op te vangen en bij dalen energie te kunnen leveren, is in een aansluiting op het reguliere net voorzien.

Momenteel is eveneens een interessante financierings-constructie met de Rabobank in ontwikkeling.

partnernetwerkDe ‘Initiatiefgroep Energieneutraal Wonen in Brainport’ is samengesteld uit vertegenwoordigers van onder meer TU Eindhoven, regionale overheid, SenterNovem, vastgoedontwikkeling, installatieadvies, netwerkbedrijf, woningbouwcorporaties, een financiële instelling en een regionale technische innovator.Binnen de ontwikkeling van de wijk ‘Blixembosch Noordoost’ wordt samengewerkt met:• bouwonderneming: Hurks Projectrealisatie• installatieadvies: Het Energiebureau, Deerns installa-

tie adviseurs en Visietech• netwerkbeheerder: deze is nog nader te bepalen• bank: ten minste voor een deel Rabobank.

samenwerkingsmodelBinnen de ontwikkeling van de wijk ‘Blixembosch Noordoost’ wordt samengewerkt met een reguliere samenwerkingsstructuur op basis van contracten met leveranciers.

Daarnaast is de ‘Initiatiefgroep Energieneutraal Wonen in Brainport’ een belangrijke katalysator bij het ontwik-kelen van innovatieve oplossingen zoals de nieuwe financieringsconstructie.

bronnen / verder lezen— Hurks (2008). www.hurks.nl— Brainport (2008). www.brainport.nl— Gezocht voor nieuwe wijk: flinke windmolen – Eindhovens Dagblad (2008) editie 25 februari.

www.ed.nl/regio/eindhovenstad/2710475/Gezocht-voor-nieuwe-wijk-flinke-windmolen.ece?startshow=null&startSlide=null— Hurks Vastgoed directeur Schreuder en de lucratieve uitdaging van duurzaam ontwikkelen en bouwen – Bouwen met Energie (2007).

www.klimaatbeleid.eindhoven.nl/data/klimaatbeleid/downloads/Nieuwsbrief%20Bouwen%20met%20Energie_maart2007.pdf


wat levert het op?perspectief klant Voor de consument levert de Verbouwshop een aantal voordelen op:• prijsstructuur is transparant voor wat betreft de vaste

kosten (de verbouwing zelf) en een gerichte indicatie van de energiekosten van de aan- of opbouw

• de producten zijn van een hoge kwaliteit doordat in een fabriekshal geproduceerd wordt (in geval van de prefab-producten)

• gestroomlijnde communicatie- is mogelijk door één aanspreekpunt voor verbouwing en afwerking (zoals vloeren en installaties) en vergunningaanvraag

• in geval van prefab aanbouwen is snelheid van het bouwproces een voordeel. Op locatie hoeven er slechts enkele handelingen te worden verricht (zoals fundering en assemblage)

• doordat gewerkt wordt met standaard materialen is het een duurzamer bouwproces.

perspectief VerbouwshopDe Verbouwshop:• standaardiseert handelingen en complete producten,

wat resulteert in hogere marges: – efficiënter werken resulteert in kortere productie-

tijden en hogere omloopsnelheden – schaalvoordelen bij inkoop – door de standaardisatie van het productieproces

kan tevens bespaard worden op loonkosten

doordat minder veelzijdig personeel ingezet hoeft te worden

• meer volume is door cross-selling mogelijk. Bij de verkoop van een standaard product worden er veel extra producten bij verkocht (bijvoorbeeld bij de plug+play aanbouw afwerkingproducten zoals vloeren en stucwerk)

• daarnaast is de Verbouwshop wederverkoper van een aantal producten zoals dakramen, vloeren, karpetten en behangen.

marktomvangDe Verbouwshop richt zich met name op de (Vinex-)uitbreidingswijken in Nederland. De markt is zeer groot. In elke nieuwbouwwijk zie je een paar jaar na oplevering de eerst uitbouwen en aanbouwen verschijnen.

wat?product/dienstHet leveren van gestandaardiseerde producten die op locatie worden gebouwd: aan- en opbouwen en dakra-men evenals het leveren van standaard prefab produc-ten. Dit type producten zijn in hoge mate gestandaardi-seerd en kunnen door enkele opties gepersonaliseerd worden (afmetingen, materiaal gebruik en afwerking).

De one-stop Verbouwshop is een winkel waar consumenten hun verbouwing van begin tot eind kunnen laten verzorgen. Veel voorkomende verbouwingsprojecten als dakkapellen, aanbou-wen en opbouwen zijn gestandaardiseerd en worden tegen vaste prijzen aangeboden. De prijzen zijn inclusief tekening, vergunning-aanvraag, bouw en afwerking.

Naast de gestandaardiseerde prijzen van ver-bouwingsprojecten op locatie, wordt gewerkt aan een portfolio van prefabproducten. Het eerste product betreft een plug+play aanbouw, die volledig vooraf geassembleerd wordt en op locatie wordt geplaatst.

Als uitbreiding van de huidige activiteiten van de Verbouwshop wordt gekeken naar veel verschillende uitbreidingen van de formule als een onderhoudsconcept en innovatieve financieringsconstructies als leasing van open aanbouwen.

Daarnaast wordt gekeken naar aangrenzende gebieden als aankleding van een huis. Het House-make-over-concept is een formule waarbij interieurproducten als meubilair en gordijnen worden aangeboden om een verbouwing helemaal ‘af’ te maken. Hiervoor zou samengewerkt kunnen worden met één of meerdere interieurzaken. Genoemde concepten staan voor de komende periode op de rol om uitgewerkt te worden.

verbouwshop: doe-het-niet-zelf!

11


distributieOnderscheidend aan de Verbouwshop is de verkoop van verbouwingen via een winkel. Binnen de winkel wor-den alle producten en diensten en de prijzen daarvan gecommuniceerd op borden aan de wanden. Tevens zijn alle (afwerking)materialen als dakramen, karpetten, vloeren en tegels in de winkel zichtbaar, zodat consu-menten combinaties kunnen uitzoeken.

Daarnaast wordt momenteel gewerkt aan een ver-nieuwde website die een virtuele variant van een winkel moet worden. Ook hier wordt gebruik gemaakt van heldere communicatie van producten, diensten, prijzen en materialen.

hoe?kernprocessenDe kernprocessen bestaan uit:• de verkoop geschiedt via de winkel• één medewerker van de Verbouwshop is verantwoor-

delijk voor de operationele aansturing van projecten en de bijbehorende administratie

• operatie wordt gedaan door vast personeel voor de uitvoering, aangevuld met flexibele capaciteit door ZZP’ers

– efficiënter werken resulteert in kortere productie-tijden en hogere omloopsnelheden

– schaalvoordelen bij inkoop – door de standaardisatie van het productieproces

kan tevens bespaard worden op loonkosten doordat minder veelzijdig personeel ingezet hoeft te worden

• daarnaast is de Verbouwshop wederverkoper van een aantal producten zoals dakramen, vloeren, karpetten en behangen.

voor wie?doelgroepDe meest gewaardeerde klanten zijn kopers van stan-daardproducten. Met standaardproducten kan in verhou-ding tot producten met allerlei aanpassingen de meeste marge behaald worden. Daarom zal in het beprijzen en de marketing in toenemende mate aangestuurd worden op het verkopen van standaardproducten.

communicatieKlantinteractie gedurende het verkooptraject gebeurd door twee mensen die verantwoordelijk zijn voor de sales. Wanneer een project verkocht wordt, krijgen klan-ten één contactpersoon die aanspreekpunt is tijdens het gehele verbouwingstraject.

Belangrijk bij het product is het inzichtelijk maken van de eenmalige kosten: de aanschaf van de verbouwing. Deze worden inzichtelijk gemaakt door de totale prijs weer te geven van alle verschillende deelcomponenten. Tevens wordt de prijs van het totaal in de maandlasten getoond indien deze in een hypotheek financierings-constructie worden meegenomen. Daarnaast wordt ook inzicht gegeven in de variabele kosten van verschillende productvarianten: verschillende isolatiewaarden van een op- of aanbouw resulteren in verschillende energiever-bruik indicaties. Ten slotte streeft men ernaar inzicht te geven in hoe verschillende productvarianten zich verta-len naar verschillende kostenposten van onderhoud.

verdienmodel Het verdienmodel van de Verbouwshop berust op aantal zaken:• salesproces: een groter marktbereik en lagere sales-

kosten: – door de winkel heeft het bedrijf een groter bereik

van klanten – klanten komen zelf naar de winkel, in plaats van het

traditionele proces waarbij een aannemer bij klanten thuiskomt. Dit scheelt veel tijd doordat een hoog percentage van de offertes weinig oplevert.

• standaardisatie en procesoptimalisatie: de Verbouw-shop standaardiseert handelingen en complete producten, wat resulteert in hogere marges:

• een aantal mensen houdt zich bezig met de ontwik-keling van standaardproducten zoals de plug&play aanbouw.

partnernetwerkDe Verbouwshop heeft een aantal vaste partners:• kraanbedrijf Van Riel bv: voor het plaatsen van prefab

aanbouwen• Velux: dakramen • Vescom: behang• Julius van der Werf: tegels• Ben de Graaf: karpetten.

De Verbouwshop streeft naar de brede uitrol van een franchiseformule. De structuur zou hierbij moeten bestaan uit een eigen productielocatie waar prefab-producten worden gebouwd. Daarnaast zou er een netwerk van wederverkopers moeten komen die de Verbouwshop-formule franchisen. Een franchisenemer is een aannemer die de verkoop van producten doet met een Verbouwshop- winkel. Daarnaast is deze aannemer verantwoordelijk voor afwerking op locatie.

samenwerkingsmodelMet de verschillende vaste leveranciers zijn staffel-afspraken gemaakt voor de verkoop van hun producten door de Verbouwshop.

bronnen / verder lezen— Verbouwshop (2008). www.verbouwshop.nl— Naar de winkel voor een aanbouw – NRC Handelsblad (2006). Editie 20 april 2006— Verbouwwinkel – Podium Bouwend Nederland (2006). Jaargang 2, editie 6, p.2


wat levert het op?perspectief eindklanten• voor een prijs vergelijkbaar met een niet-duurzaam

gebouwde woning wordt een ecologisch verant-woorde ofwel duurzaam gebouwde woning, met een gezond binnenklimaat gerealiseerd.

perspectief leden van Coöperatieve Vereniging Q• ze creëren eigen vraag volgens de drie modellen

(zie ook beschrijving verdienmodel)• kennis wordt ontwikkeld op het gebied van duurzaam

bouwen. De Coöperatieve Vereniging Q heeft een kennisvoorsprong opgebouwd in Nederland op het gebied van ecologisch verantwoord bouwen

• door naar buiten te treden onder de vlag van een vereniging, krijgen leden een andere entree bij potentiële opdrachtgevers of andere belangrijke spelers binnen een bouwproces als bijvoorbeeld regionale overheden.

marktomvangIn principe is elk woningbouwproject uit te voeren volgens de Q-bouwmethodiek. Door de huidige aandacht voor duurzaamheid en cradle-to-cradle wordt verwacht dat de vraag de komende tijd zal blijven toenemen.

Q staat voor een specifieke bouwmethodiek die geënt is op ecologisch verantwoord bouwen, ofwel duurzaam bouwen. Deze methodiek is gebaseerd op een bouwproces op basis van zoveel mogelijk hernieuwbare grondstoffen (90%) en recycling zonder down-grading (10%). Daarnaast staat de Q-bouwmethodiek voor woningen met een gezond binnenklimaat voor een marktconforme prijs.De methodiek beschrijft een aantal constructie-principes, halffabrikaten en materialen die het bouwen volgens de gedefinieerde uitgangspun-ten mogelijk maakt. Een voorbeeld hiervan is een speciaal geconstrueerd houten vloerdeel. De Q-woning is dus niet één bepaald type woning, maar het resultaat van het bouwen volgens de Q-bouwmethodiek.

De methodiek is in de afgelopen vier jaar (sinds 2004) ontwikkeld door de Coöperatieve Vereniging Q. Deze vereniging bestaat uit leden die allerlei verschillende disciplines binnen het bouwproces vertegenwoordigen; van opdracht-

gevers (corporaties en projectontwikkelaars), (onder)aannemers en leveranciers tot adviseurs (architecten en constructeurs). Van elke discipline zijn meerdere ‘gelijksoortige partijen’ betrokken, zodat binnen de vereniging diensten aanbesteed kunnen worden.

Om te bouwen met de Q-methodiek zijn twee modellen mogelijk:– het inkoopmodel. Hierbij geeft een partij

uitsluitend opdracht om een woningbouwpro-ject uit te voeren volgens de Q-methodiek. Het gehele bouwproces, van ontwerp tot realisatie, wordt uitgevoerd door leden van de Coöperatieve Vereniging Q

– het participatie- en opleidingsmodel. Hierbij geeft een partij opdracht om een woningbouwproject uit te voeren volgens de Q-methodiek, waarbij deze partij zelf ook wil participeren in het project. Hiertoe treedt de partij toe tot vereniging en wordt door middel van consultancy opgeleid om te ‘leren bouwen’ volgens de Q-methodiek.

Q: van wieg tot wieg duurzaam

12In beide gevallen is het bouwen volgens de methodiek hierdoor exclusief voorbehouden aan leden van de vereniging. Het achterliggende businessmodel berust op eigen vraagcreatie: leden van de vereniging verkopen hun eigen diensten indien een opdrachtgever wil bouwen volgens de Q-bouwmethodiek. Voor een potentiële opdrachtgever is het realiseren van ecologisch verantwoord gebouwde woningen het uitgangspunt.


als nazorg van de vereniging aan de gebruikers van een Q-woning.

distributieEr wordt bekendheid gegeven aan de Q-methodiek en de vereniging door middel van een website, publicaties en presentaties aan koepelorganisaties, onderwijsinstel-lingen en overheidsinstanties.

hoe?kernprocessenKernprocessen binnen de vereniging zijn:• R&D en doorontwikkeling van de Q-methodiek

maken productontwikkeling mogelijk• communicatie en relatiebeheer met eindklanten

wordt verzorgd door de vaste organisatie van de Coöperatieve Vereniging Q

• de leden van Coöperatieve Vereniging Q zijn verant-woordelijk voor realisatie en uitvoering.

partnernetwerkDe methodiek is in de afgelopen vier jaar ontwikkeld door de Coöperatieve Vereniging Q. Deze vereniging bestaat uit leden die allerlei verschillende disciplines binnen het bouwproces vertegenwoordigen; van profes-sionele opdrachtgevers (corporaties en projectontwik-

de particuliere kopers van een Q-woning. Dit perio-dieke contact is feitelijk een leadgenerator voor de verkoop van onderhoudsdiensten, die ook worden uitgevoerd door leden van de vereniging

• het lidmaatschapmodel: alle leden betalen een lid-maatschap dat bedoeld is om de overheadkosten van de vereniging te dekken.

voor wie?doelgroepPrimair komt de vraag naar bouwen volgens de Q-methodiek van professionele opdrachtgevers: woningcorporaties en projectontwikkelaars. Doordat de vereniging werkt met exclusiviteit, ook voor opdracht-gevers, wordt de doelgroep gestimuleerd onderdeel te worden van het partnernetwerk.

communicatieDe interactie met de klant tijdens het bouwproces van een project volgens de Q-bouwmethodiek gebeurt door ieder van de verschillende leden afzonderlijk. Voor kopers is de professionele opdrachtgever het aan-spreekpunt.

Na oplevering onderhoudt de vereniging contact met de eindgebruikers. Jaarlijks wordt contact onderhouden

wat?product/dienstHet product betreft de eerder beschreven Q-bouw-methodiek. Als een opdrachtgever de methodiek wil toepassen, kan hij gebruik maken van het inkoopmodel of het participatie- en opleidingsmodel. Door gebruik te maken van de Q-methodiek (het product) wordt vraag naar diensten van leden van de vereniging gegene-reerd. Doordat het model berust op exclusiviteit, zijn deze diensten feitelijk onderdeel van het geleverde product.

verdienmodelDe Q-methodiek en de vereniging ‘Q-for you’ berusten op vier verdienmodellen:• het bouwrealisatiemodel: uitvoeren van bouwprojec-

ten volgens de Q-methodiek gebeurt exclusief door eigen leden. Zo wordt de vraagnaar eigen diensten gecreëerd

• het ontwikkelingsmodel: 1,1 % van de aanneemsom van een project wordt gestort in een ontwikkelings-fonds. Dit fonds wordt aangewend voor verdere ontwikkeling van de methodiek (vraagcreatie naar eigen diensten)

• het onderhoudsmodel: 0,3% uit de projectbegroting van de opdrachtgever wordt gestort in het zoge-naamde Kwaliteits- en Garantiefonds. Dit fonds wordt aangewend om jaarlijks contact te onderhouden met

kelaars), (onder)aannemers en leveranciers tot adviseurs (architecten en constructeurs). Hierbij wordt een onder-scheid gemaakt tussen leden en participanten. Leden doen ook mee met productontwikkeling, participanten voeren uitsluitend bouwprojecten uit.

samenwerkingsmodelDe Coöperatieve Vereniging Q vormt het samenwer-kingsmodel tussen de partners.

bronnen / verder lezen— Qforyou (2008). www.qforyou.org— Q-woning biedt oplossing voor goedkoop en duurzaam wonen – Nicis Institute (2008). www.nicis.nl/nicis/dossiers/Wonen/ –

Woningen/Energiebesparing/Qwoning-duurzaam_1001.html — Q-concept: gevarieerde houtbouw – Het Houtblad (2006). Editie februari 2006, p. 28-33.


wat levert het op?perspectief gebruiker:Voordelen van de proposities zitten in een aantal aspecten. Ten eerste is het product ‘omvangrijker’ dan een reguliere CV-installatie gestookt op gas. Deze levert alleen warmte, terwijl binnen de Deened-propositie gebruik gemaakt wordt van een warmtepomp. Hiermee kunnen gebouwen tevens gekoeld worden.

Daarnaast zijn er voordelen op gebied van prijs, gemak en duurzaamheid:• het verwarmen wordt afgerekend via de maandelijkse

voorschotbedragen; koelen wordt door middel van een vastrechttarief in rekening gebracht

• het onderhoud van de installatie is in de maandelijkse voorschotbedragen inbegrepen

• de geprognosticeerde prijsstijging van de kosten is lager, namelijk de energiecomponent (circa 30%) volgt de prijsstijging van energie, de overige 70% volgt de jaarlijkse prijsindexcijfers (die veelal lager zijn).

Doordat het onderhoud van de installatie bij de prijs is inbegrepen, levert dit ook een belangrijk stuk gemak op. Ten slotte is een warmtepomp, doordat deze geen gebruik maakt van fossiele brandstoffen, veel duurzamer dan reguliere verwarming met aardgas.

perspectief Panagro:• door het aanbieden van energieservices verbreedt

Panagro haar portfolio naar achter en krijgt zij zo een terugkerend service-verdienmodel. De focus ver-schuift van product naar service

• Panagro onderscheidt zich in de markt als één van de koplopers op gebied van duurzaamheid

• daarnaast levert Panagro met deze propositie extra toegevoegde waarde voor haar eindklanten (gebrui-kers): deze propositie is goedkoper en biedt meer gemak dan reguliere CV-installaties.

marktomvangIn potentie is elk gebouw in Nederland met dergelijke installaties uit te rusten. Meest eenvoudig zijn hierbij de nieuwbouwprojecten. Daarnaast zijn bestaande gebou-wen met deze installaties uit te rusten, maar daarop ligt de focus op dit moment (nog) niet.

De Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij Nederland bv (Deened bv) is een samenwerking van Panagro Duurzame Energie BV en Utility-Concepts & Innovation BV.

Deened bv is het facilitair bedrijf dat namens de verschillende duurzame energie maatschap-pijen (projectgebonden) de administratie, fac-turering en klachtenafhandeling verzorgt. De verschillende duurzame energie maatschappijen exploiteren (projectgebonden) duurzame ener-gie-installaties op basis van warmtepompen. De investeringskosten worden per project in zelfstandige dochterondernemingen onderge-bracht. Omdat bij sommige energiemaatschap-pijen derde partijen als woningbouwverenigin-gen/beleggers hier voor 50% in participeren, is voor deze opzet is gekozen.

De installaties worden primair gerealiseerd binnen de nieuwbouwprojecten van Panagro, daarnaast werkt Deened bv met professionele opdrachtgevers als woningbouwcorporaties en gemeenten.

deened: zorgeloos duurzaam comfort

13


hoe?kernprocessenDe kernprocessen binnen Panagro Duurzame Energie bv zijn:• het ontwerp en de ontwikkeling van installaties voor

projecten worden met hulp van vaste adviespartners gerealiseerd

• de bouw van installaties in nieuwbouwprojecten• het onderhouden van contact via een partij die de

regie voert over de exploitatiefase• het onderhoud van installaties via een netwerk van

installatiebedrijven• de financiering wordt per project geregeld.

partnernetwerk• Panagro Duurzame Energie BV neemt projecten aan,

voert de regie en is partner bij Deened bv• Utility-Concepts & Innovation BV heeft een advise-

rende rol op het gebied van energie conceptontwik-keling en is partner bij Deened bv

• er wordt gewerkt met vaste adviesbureaus op gebied van bouwfysica, geo-technologie (aardse warmte-bronnen) installatieadvies etc.

• VWV Benelux verzorgt de administratie en het klan-tenbeheer gedurende de exploitatiefase

• netwerk van installatiebedrijven verzorgt het onder-houd van de installaties.

• op gunstige tijdstippen (daluren) energie kan inkopen.

voor wie?doelgroepDe doelgroep bestaat primair uit professionele op-drachtgevers onder wie projectontwikkelaars en woning-bouwcoöperaties. Ook ontwikkelt Panagro projecten in eigen beheer waarvoor zij de installaties verzorgt.

communicatieEén van de partners, VWV Benelux, verzorgt onder de vlag van Deened bv gedurende de exploitatiefase het klantcontact op het gebied van administratie en klanten-beheer. Deened bv stuurt de installatiebedrijven die het onderhoud verzorgen aan.

distributieDe verkoop van de installaties geschiedt via het regulie-re verkoopproces van nieuwbouwwoningen of utiliteits-bouw in opdracht van professionele opdrachtgevers.

Gedurende de exploitatiefase wordt contact onderhou-den via Deened bv. Het klantcontact wordt geregeld via een telefonische helpdesk en via een mailservice.

wat?product/dienstPanagro levert installaties voor projecten die worden ontwikkeld in eigen beheer, als ook voor projecten van professionele opdrachtgevers als woningbouwcorpora-ties. Voor deze partijen verzorgt zij het ontwerp en de bouw van de installaties.

Voor gebruikers van woningen en voorzieningen ver-zorgt een exploitatiemaatschappij de services. Het gaat hierbij om financiering, facturering (billing), klan-tenservice en helpdesk, onderhoud van de installaties en storingsdienst, meteropname, evenals de afsluiting van wanbetalers. Deze exploitatiemaatschappij wordt voor ieder project door Panagro samen met partners als aparte rechtspersoon opgezet.

verdienmodelVoor Panagro is het aanbieden van energiediensten een aanvulling op hun reguliere businessmodel dat geba-seerd is op ontwikkelingen bouwgerelateerde activi-teiten. Feitelijk een verbreding naar achter door middel van begeleiding, beheer en exploitatie. Daarbij kan zij de installaties tegen een concurrerende prijs exploiteren (energie leveren en het plegen van onderhoud), doordat zij:• voldoende schaalgrootte heeft waardoor groot inko-

pen mogelijk is

samenwerkingsmodelDeened bv bouwt installaties in samenwerking met vaste partners als leveranciers. De investeringskosten worden per project in zelfstandige dochterondernemin-gen ondergebracht.

bronnen / verder lezen— Duurzame Energie Exploitatie Nederland (2008). www.deened.nl— Panagro (2008). www.panagro.nl— Restwarmte is te duur – Algemeen Dagblad (2006). www.ad.nl/rotterdam/article244216.ece


wat levert het op?perspectief klant• de oplossingen bieden flexibiliteit in ruimte. De

grootte en de functie van het gebouw kan eenvoudig worden aangepast aan de behoefte van de klant, afhankelijk van het aantal kinderen dat gebruik maakt van de buitenschoolse opvang

• de oplossingen zijn snel te realiseren. De tijd tussen het plaatsen van de order en het installeren van de units op locatie is circa twee tot drie maanden (deze indicatie is inclusief de bouwaanvraag)

• de grootse bottlenecks bij het verzorgen van buiten-schoolse opvang zijn gebrek aan ruimte en gebrek aan de juiste mensen. De propositie voorziet hierin. Door ook meubilair en arbeid te bieden, biedt De Meeuw – met partners – een totaaloplossing aan en ontzorgt daarmee de klant.

perspectief De MeeuwBSO-box is een specifieke propositie die inspeelt op veranderende weten regelgeving. Met deze speci-fieke proposities positioneert De Meeuw plaatst zich zo veel hoger in de markt dan leveranciers van uitsluitend flexibele ruimte.

marktomvangEr staan duizenden scholen in Nederland die allemaal buitenschoolse opvang (hebben) moeten regelen. De markt voor een snelle slimme oplossing is groot.

wat?product/dienstDe Meeuw levert tijdelijke en (semi-)permanente huis-vesting. De BSO-box is gebaseerd op de Kombi 21- productlijn die bedoeld is voor een gebruiksduur van één tot vijf jaar. Bij gebruik tot vijf jaar kan gebruik gemaakt worden van een tijdelijke bouwvergunning. De Meeuw verzorgt de volledige bouwvergunning- documenten eveneens, die de klant bij de gemeente kan indienen als bouwvergunningsaanvraag.

Van de BSO-box bestaan drie varianten: voor capaciteit van tien, twintig en veertig personen. Deze varianten zijn onderling te combineren, uit te breiden en eveneens stapelbaar. Dit product is met opties als bijvoorbeeld zonwering, binnen- en buitenafwerking verder aan te passen op de wensen van de klanten. Desgewenst kan er inrichting bijgeleverd worden.

verdienmodelMomenteel is elke financieringsconstructie mogelijk: kopen, huren en leasen. Koop en huur zijn hierbij de meest gangbare constructies, bij leasing wordt samen-gewerkt met een leasemaatschappij die de units koopt en de leaseconstructie verzorgt.

Wanneer meubilair bij de BSO-box geleverd wordt, wordt apart afgerekend met De Meeuw en Spring

De Meeuw Bouwsystemen levert tijdelijke en (semi-)permanente huisvesting. De dienstverle-ning gaat verder dan uitsluitend huisvestingspro-ducten. Binnen een project wordt de complete aanpak verzorgd van ontwerp en bouwaanvraag tot realisatie, service en onderhoud. De Meeuw heeft naast standaard productlijnen een aantal proposities voor specifieke marktsegmenten. Hierbij wordt samengewerkt met diverse part-ners om een totaalproduct, met daarbij aanvul-lende services, aan te bieden.

BSO-box staat voor buitenschoolse opvangbox en is een dergelijke specifieke propositie voor de onderwijsmarkt. Vanaf schooljaar 2007-2008 verplicht de wet basisscholen tot het organise-ren van de aansluiting met buitenschoolse op-vang. De Meeuw speelt hier op in. In de praktijk wordt de opvang meestal verzorgd door een kinderopvangorganisatie. Beschikbare ruimte schiet voor deze opvang vaak tekort.

De BSO-box is een flexibele oplossing die gebaseerd is op één van de productlijnen van De Meeuw. De BSO-box is volledig toegerust voor het gebruik als buitenschoolse opvang. Hierbij hoort desgewenst ook specifiek meu-bilair. Tevens wordt gewerkt aan een oplossing waarbij ook de arbeidsfactor is ingevuld door samenwerking met TempoTeam.

scholen ontzorgen met de bso-box

14


samenwerkingsmodelGTI is een vaste partner van De Meeuw waarmee speci-ale afspraken gemaakt zijn. Zij werken op de productie-locatie van De Meeuw te Oirschot aan installaties in de units. Tevens verloopt het klantcontact over onderhoud van installaties in de units via De Meeuw.

distributieKlanten worden bereikt via de website, via het ver-koopapparaat en via partners. Daarnaast fungeren gerealiseerde projecten als lead-generator voor nieuwe projecten: zij zijn een ‘visitekaartje op locatie’.

hoe?kernprocessenKernprocessen bij de Meeuw zijn:• het ontwikkelen van producten en innovatie. Hierbij

gaat het om het(door)ontwikkelen van zowel stan-daard productlijnen als ook van marktspecifieke proposities

• het bouwen en plaatsen van de units• sales en marketing• aftersales en onderhoud.

partnernetwerkEr wordt met verschillende partners samengewerkt: • de installaties worden door GTI verzorgd. Dit doen zij

voor alle producten van De Meeuw• de specifieke inrichting die nodig is voor buiten-

schoolse opvang wordt geleverd door Spring Projecten

• voor het personeel wordt gewerkt aan een partner-schap met TempoTeam.

Projecten, de leverancier van het meubilair. Met de komst van de propositie wordt in samenwerking met TempoTeam gewerkt aan een oplossing gebaseerd op de laagst integrale kosten.

voor wie?doelgroepPrimaire doelgroepen van deze propositie zijn basis-scholen en de kinderopvang. Vaak zijn deze georga-niseerd in schoolbesturen waarbij een groot aantal scholen onder één bestuur valt en op deze wijze een interessante klant zijn.

communicatieDe Meeuw heeft een eigen salesapparaat. Dit heeft een opsplitsing naar verschillende marktsegmenten: onderwijs, zorg en bedrijfsleven. Accountmanagers van de unit onderwijs benaderen proactief klanten. Tevens zijn zij aanspreekpunt gedurende zowel de aankoop als ook de realisatiefase en de onderhoudsfase van een project. Dit is ook voor onderhoud aan de installaties in de units: de afhandeling hiervan doet GTI, het klantcon-tact loopt volledig via De Meeuw.

bronnen / verder lezen— De Meeuw Bouwsystemen (2008). www.demeeuw.com — Parkeerdek tijdelijke oplossing voor ruimtegebrek – Industrieel Flexibel Demontabel bouwen (2002).

www.ifd.nl/nieuwsberichten/nieuwsbericht.html-articleID=27.htm — Modulaire bouw probeert schaftkeet-imago af te schudden- Cobouw (2007). Cobouw, editie 17 september 2007. — Spelen tussen plastic muren – De Pers (2007) editie 6 augustus. www.depers.nl/binnenland/89509/Spelen-tussen-plastic-muren.html— Te koop: containers voor 10, 40 of 80 kinderen – NRC Handelsblad (2007) editie 8 augustus.

www.nrc.nl/binnenland/article750191.ece/Te_koop_containers_voor_10,_40_of_80_kinderen


wat levert het op?Perspectief bewoners• door de toegevoegde badkamerruimte en het

tweede toilet ontstaat extra comfort• de gevel wordt verfraaid en kan naar eigen smaak,

qua materialen en indeling, worden aangepast • de aanpassing kan binnen zeven dagen gebruiksklaar

worden gemaakt • door de snelheid van bouwen wordt overlast tot een

minimum beperkt.

Perspectief woningbouwcorporaties• doordat de levensduur van woningen met ongeveer

twintig jaar wordt verlengd, zijn ze levensloopbesten-dig

• door een groter aantal vierkante meters en een fraaier gevelbeeld worden panden meer waard, hierdoor verbeteren de exploitatiemogelijkheden

• door realisatie van een grotere badkamer met een tweede toilet wordt de doelgroep van de woningen vergroot.

Perspectief Heijmans• gezien de grote huidige woningvoorraad waarbij de

rugzakbadkamer kan worden ingezet en de eenvoud van de toepassing, bezit de rugzakbadkamer een enorme marktpotentie

• de mogelijkheid voor cross-selling is aanwezig. De rugzakbadkamer is een laagdrempelig product

dat de mogelijkheid opent meer aan een woning te verbeteren

• dit product is aanleiding kritisch te kijken naar nieuwe verdienmodellen in de bouwwereld.

marktomvangDe marktomvang van de vervangingsmarkt, relevant voor dit product, wordt geschat op ongeveer een half miljoen woningen.

wat?product/dienstDe basis van het product is een prefab-casco: een kubusvormig houten geraamte dat in de timmerfabriek vervaardigd wordt. Dit houten geraamte wordt gemaakt op de maten van de bestaande badkamer. De aanslui-tingen voor het sanitair wordt hier tevens in voorbereid.

Op locatie wordt de gevel vervolgens opengewerkt op de plaats van de bestaande badkamer. Het prefab-casco wordt naar binnen geschoven, verankert en lucht- en winddicht gemaakt. De binnen- en buitenafwerking gebeurt helemaal op maat. De badkamer kan met iedere gewenste tegel worden afgewerkt. Voor de afwerking van de gevel kan gekozen worden uit diverse materialen, zoals plaat-

Heijmans ontwikkelde recent de ‘rugzakbad-kamer’: een concept dat bestaande woningen door middel van een relatief eenvoudige in-greep levensloopbestendig maakt. De rugzak-badkamer is daarmee Heijmans’ antwoord op de vergrijzing en op de vraag vanuit de markt naar meer comfort.

De rugzakbadkamer is een soort erker aan de gevel op de eerste verdieping, die de be-staande doucheruimte uitbreid. Met de extra oppervlakte wordt ruimte gecreëerd voor een tweede toilet op de verdieping, zonder dat daarvoor ruimte ingeleverd hoeft te worden. De rugzakbadkamer is een complete doos die in één dag in de huidige badkamer kan worden geschoven. De afwerking vindt ter plekke plaats, zowel binnen als buiten, waardoor de vergrote badkamer in hooguit één week tijd kan worden gerealiseerd.

Woningbouwcorporaties en bedrijven vormen een belangrijk marktsegment voor Heijmans

servicebouw. In samenspraak met de Regionale Woningbouwvereniging Samenwerking (RWS) uit Goes is nagedacht over het levensloopbe-stendig maken van woningen, momenteel een belangrijke opgave voor corporaties. Traditio-neel zijn grootschalige renovatiewerkzaamheden of sloop het antwoord op dit vraagstuk.

Architectenbureau Fierloos uit Goes gaf de voorzet voor het idee van uitbreiding van de badkamer naar buiten toe, als alternatief voor grootschalige ingrepen. Dit idee werd door Heijmans getoetst op technische en financiële haalbaarheid en verder ontwikkeld.

De rugzakbadkamer biedt corporaties en par-ticulieren de kans om hun bezit op te waarde-ren, met een minimum aan overlast. Heijmans onderzoekt momenteel de mogelijkheden voor nieuwe verdienmodellen rondom dit nieuwe product.

rugzakbadkamer: extra comfort in één dag

15


hoe?kernprocessen• de productie van de prefab-casco’s vindt plaats in de

eigen timmerwerkplaatsen van Heijmans• montage en afwerking gebeurt door verschillende

regiovestigingen van Heijmans Servicebouw• alle regiovestigingen hebben een eigen sales-

apparaat.

partnernetwerkDe rugzakbadkamer is ontwikkeld in samenspraak met de klant, Regionale Woningbouwvereniging Samenwerking uit Goes. Daarnaast is architectenbureau Fierloos uit Goes bij de eerste fase van de ontwikke-ling betrokken geweest. Als de productie substantieel opgeschaald zou moeten worden, zal gezocht worden naar industriële prefabricage.

samenwerkingsmodelMomenteel is er geen samenwerkingsvorm om het product te produceren en te vermarkten.

voor wie?doelgroepWoningbouwcorporaties vormen de primaire doelgroep voor dit product. Heijmans werkt hoofdzakelijk business-to-business.

klantinteractieDe interactie met de klant (woningbouwcorporaties) gebeurt via de regiokantoren van Heijmans. Binnen de regiovestigingen is een eigen salesapparaat aanwezig. In de bouwfase van een project verloopt het contact via het projectmanagement.

kanalenWoningbouwcorporaties zijn in platforms georganiseerd via Aedes. Deze platforms fungeren feitelijk als kanaal voor verkoop van de rugzakbadkamer doordat ze het product onderling aan elkaar presenteren. Op deze wijze ontstaat een leadstroom voor Heijmans.Promotie gebeurd via foldermateriaal en via de website. Daarnaast heeft het product gratis publiciteit gegene-reerd.

materiaal, steen- of metaalsoorten. Het ‘senioren opplus pakket’, bestaande uit een extra leuning, zeer lage drempels en een speciale raamsluiting, wordt als extra optie aangeboden.

De rugzakbadkamer is een eerste product in een reeks van add-ons voor een huis: relatief eenvoudige, prefab gebouwde uitbreidingen. Naast deze uitbreiding staat er ook een uitbouwmodule op de rol, waarmee extra leefruimte in een woning gecreëerd kan worden.

verdienmodelOp het product rugzakbadkamer zit een hogere marge dan op reguliere bouwprojecten. Naast het reguliere model van bouwkosten plus marge, onderzoekt Heijmans andere vormen van verdienmodel-len. Hierbij wordt bijvoorbeeld gekeken naar modellen die zijn gebaseerd op het geschatte aantal jaren levens-loopverlenging en de geprognosticeerde waardetoe-name.

bronnen / verder lezen— Heijmans (2008). www.heijmans.nl— Wens Wonen (2008). www.wenswonen.nl — Rugzak badkamer opsteker voor woonbuurt – Renovatie & Onderhoud (2001). Editie september 2001, p.18-22. — New strategies for housing quality improvement by Dutch landlords – Straub, A. & Vijverberg, G. (2006).

Repository.tudelft.nl/consumption/idcplg?IdcService=GET_FILE&RevisionSelectionMethod=latestReleased&dDocName= MTS_1180551903188541683.


wat levert het op?Perspectief consument:Voordelen voor de gebruikers van de software (ontwer-pers, bouwers en toeleveranciers) zitten in een aantal aspecten:• door het gebruik van 3D-modellen en visualisaties

krijgen gebruikers en ontwikkelende partijen inzicht in wat er ontwikkeld wordt en hoe dat er uit komt te zien

• gebruik van 3D-modellen en visualisaties maakt de informatie toegankelijk, waardoor participatie van gebruikers in het ontwikkelingsproces mogelijk is

• doordat verschillende ontwikkelende partijen gelijk-tijdig aan hetzelfde model kunnen werken, worden risico’s en faalfactoren beperkt

• duidelijkheid van de informatie levert snelheid en ef-ficiëntie op

• door de koppeling van het ontwerp met planning en bouwkosten zijn verdere kostenoptimalisaties moge-lijk

• eindklant, ofwel gebruiker, staat centraal in het ge-hele proces. Vanuit de wensen van een klant wordt ontworpen en ontwikkeld.

Perspectief More For You:De benaderingswijze van More For You, die zich positio-neert als ketenregisseur van bouwprocessen, is nieuw in de bouwwereld. De Maxximization-software is te plaat-sen binnen de opmars van BIM-software. De combinatie

van advies (als ketenregisseur) met een eigen software-pakket is onderscheidend.

marktomvangIn potentie is iedere ontwerpende partij (architecten en constructeurs), bouwonderneming, en toeleverancier mogelijke klant van de software en het advies van More For You.

wat?product / dienstHet feitelijke product van More For You is advies over het bouwproces, waarbij consumentgerichte ont-wikkeling en een geoptimaliseerd bouwproces centraal staan. Bij dit advies wordt gebruik gemaakt van de Maxximization-software. Daarnaast wordt de software separaat gelicenseerd aan allerlei bedrijven uit de bouwkolom.Tevens worden concepten verkocht: voorgedefinieerde producten, op basis van de Maxximization- software zoals een sporthal, ziekenhuis of woning die binnen bepaalde variabelen kunnen worden gepast aan de wensen van een klant.

verdienmodelVoor adviestrajecten werk More For You volgens twee modellen:

More For You treedt op als adviseur en keten-regisseur in alle fasen van het bouwproces. Hier-voor is een werkmethodiek ontwikkeld die on-dersteund wordt door software: Maxximization. Deze software betreft een zogenaamd bouw-informatie-model (BIM-model). Waar reguliere BIM-modellen materiaalgeoriënteerd zijn, is Maxximization proces- en componentgeoriën-teerd. Binnen het model zijn informatiemanage-ment en (visuele) communicatie kernbegrippen. Kenmerkend voor deze werkwijze is dat overal wordt gewerkt vanuit klantbehoeften. De soft-ware is grotendeels gebaseerd op open source software. Hierbij zijn een aantal verschillende pakketten en applicaties aan elkaar gekoppeld, die samen Maxximization vormen.

Traditioneel wordt elk project in de bouw als een unieke opgave gezien. De werkwijze en de Maxximization-software tool zijn gebaseerd op eerdere ervaringen op gebied van processtro-men en componenten. Op deze wijze ontstaan er geoptimaliseerde (bouw)processen, waarmee werkzaamheden eenvoudig kunnen worden

doorgerekend op basis van haalbaarheid en kosten. De methodiek is opgedeeld in zeven stappen, waarbij wordt ingezoomd op gebieds-niveau, projectniveau en onderhoudsniveau.

De propositie, een generieke, procesmatige werkmethodiek en bijbehorende software tool, is nieuw is in de bouw. Om de propositie toe te snij-den op verschillende stukken uit de bouwkolom, zijn een aantal verschillende labels geïntrodu-ceerd. Al deze labels werken op basis van dezelf-de methodiek en software, maar ieder voor een separaat stuk van de bouwkolom: van gebiedsont-wikkeling, bouwtechnisch ontwerp tot bouw.

De verschillende labels verlenen allen advies-diensten in de verschillende schakels van de bouwkolom. Naast advies wordt ook gewerkt met licensering van de software. Ten slotte worden er ook concepten verkocht: voorgede-finieerde producten zoals een sporthal, zieken-huis of woning die binnen bepaalde variabelen kunnen worden aangepast aan de wensen van een klant.

more for you: ken uw klant

16


hoe?kernprocessen• productontwikkeling (softwareontwikkeling) gebeurt

bij ieder van de afzonderlijke afdelingen• voor elk segment van de bouwkolom zijn aparte

mensen in dienst, variërend van marktonderzoekers, architecten, constructeurs tot bouwexperts

• marketing en sales gebeuren door de adviseurs, er is geen afzonderlijk salesapparaat.

partner netwerkNaast de labels die ondergebracht zijn bij afzonderlijke BV’s onder de More For You-paraplu, zijn er ook licen-tiepartners. Dit zijn partijen die de software licenseren, momenteel zijn dit er ongeveer twaalf.

samenwerkingsmodelEr wordt samengewerkt met partners op basis van licenties.

• Newfoundland biedt een voorgedefinieerd woning-concept voor individuele opdrachtgevers (vergelijk-baar met bijvoorbeeld Wenswonen van Heijmans)

• Het Ontwerp Bedrijf biedt adviesdiensten op basis van werkmethodiek en software voor architecten

• More For You biedt adviesdiensten op basis van werk-methodiek en software voor gebiedsontwikkeling

• ID&C biedt adviesdiensten op basis van werkmetho-diek en software voor bouwbedrijven

• Constructbouw biedt adviesdiensten op basis van werkmethodiek en software voor cascoleveranciers.

klantinteractieKlantinteractie geschiedt met behulp van een web-based applicatie. Hiermee kan samen met een klant een model doorlopen worden binnen een project. Daarnaast worden trainingen gegeven bij klanten.

kanalenPromotie gebeurd op basis van mond-tot-mond recla-me, via de website en via advertenties in vakbladen.

• risicodragend, namelijk met de garantie dat het advies te realiseren is tegen bepaalde kosten. Hierbij wordt het uren maal tarief model gehanteerd. Daarnaast ontvangt More For You een deel van de kostenbesparing bij geslaagde realisatie. Indien het ontwerp niet kan worden uitgevoerd volgens het advies, ontvangt een klant de kosten van het advies terug

• niet-risico dragend, zonder garantie. Hierbij wordt het uren maal tarief model gehanteerd.

Daarnaast wordt de software verkocht op basis van licenties volgens twee modellen:• een fee per project• een jaarlijkse fee voor het doorlopende gebruik van

de software.

voor wie?doelgroepFeitelijk is iedere opdrachtgevende partij (woningbouw corporaties en ontwikkelaars), ontwerpende partij (archi-tecten en constructeurs), bouwonderneming en toeleve-rancier mogelijke klant van zowel advies als de software.

Om de propositie toe te snijden op verschillende stuk-ken uit de bouwkolom, zijn een aantal verschillende labels geïntroduceerd:

bronnen / verder lezen— More for You (2008). www.moreforyou.nl— Lighthall Ontwerpprijs – Sportfacilities Magazine (2008). www.sport-club.nl/index.php?page=news&newspage=show&id=705 — Maxximization en BouwtaaK: ‘Zo zou het altijd moeten gaan’ – Bouwtaak.nl (2008). www.bouwtaak.nl/?page=enieuws&artikel=

onderbouwd&item=maxximization_en_bouwtaak


wat levert het op?Perspectief TNT:• de gebouwen worden ontwikkeld met een zeer hoog

ambitieniveau op het gebied van duurzaamheideisen. Ze worden van energie voorzien op basis van duurza-me energiebronnen als WKO-installaties, zonnecellen en windmolens. Op deze wijze zijn ze volledig CO2-neutraal

• in het DBFMO-contract (design, build, finance, manufacture, operate) is de mogelijkheid opgenomen om tien procent van de totale hoeveelheid ruimte terug te geven, dit zorgt voor flexibiliteit

• contractueel is vastgelegd dat de exploitatie (huur en facilitaire services) tegen een marktconforme prijs (of lager) zal worden aangeboden.

Perspectief OVG:• OVG is koploper op het gebied van duurzaamheid,

dit draagt bij aan hun imago• door ervaring opdoen met duurzame DBFMO vindt

kennisontwikkeling plaats.

marktomvangGeen exacte gegevens bekend, de markt duurzaam vastgoed is sterk groeiende.

wat?product/dienstHet DBFMO-contract bevat een getrapte constructie in drie delen: een raamovereenkomst voor het totale project, een aantal locatiespecifieke ontwikkel-/realisa-tieovereenkomsten en ten slotte een huurovereenkomst (onderhoud/gebruik) die eveneens locatiespecifiek is.

De raamovereenkomst is inmiddels gesloten en de ove-rige overeenkomsten zijn in ontwikkeling. De raamover-eenkomst bevat een aantal opvallende zaken:• contractueel is vastgelegd dat het eigendom van het

vastgoed en de zeggenschap hierover de komende tien jaar bij het consortium ligt, en dat het vastgoed niet mag worden doorverkocht. De eigendomsver-houding Triodos-OVG hierbij is fifty-fifty. Wel is het de consortiumpartners onder voorwaarden toegestaan om stukken uit te geven (participaties in het vast-goed) en te verhandelen. Triodos organiseert hierbij de belegging, de uitgave en de verhandeling van de stukken

• TNT heeft de mogelijkheid vierkante meters terug te geven, met een maximum van tien procent van de totale ruimte. Op deze wijze kan de capaciteit ‘mee ademen’ met de behoefte van TNT. Het consortium moet de faciliteiten zodanig ontwikkelen dat er ruimte kan worden afgestaan aan eventuele andere huurders

TNT heeft consortiumpartners Triodos Groep en OVG Projectontwikkeling geselecteerd voor de ontwikkeling van haar duurzame kantoren, als onderdeel van TNT’s Planet Me programma. TNT wil haar kantoren aan de hoogste eisen op het gebied van duurzaamheid laten voldoen. In totaal gaat het om de ontwikkeling van ca. 70.000 m2 aan duurzame kantoren. Het kantoor van TNT in Hoofddorp zal als eerste, van meer-dere Green Offices die door Nederland worden verspreid, gebouwd worden. Het kantoor in Hoofddorp zal in 2010 operationeel zijn.

TNT zal haar duurzame kantoor tegen een ver-gelijkbare of een lagere prijs huren dan die van het huidige kantoor. Het consortium Triodos en OVG zal kantoren ontwikkelen en beheren die gedurende de exploitatieperiode CO2-emmis-sievrij zijn. Uniek voor de samenwerking is dat Triodos en OVG een lange termijnrelatie aan-gaan met TNT, om de gestelde duurzaamheid-doelstellingen te kunnen garanderen.

Triodos en OVG hebben een track record op het gebied van duurzaamheid, maatschappelijk verantwoord ondernemen en klantrelaties. Dit is voor TNT de doorslaggevende factor geweest om te kiezen voor het consortium Triodos en OVG. Triodos Groep en OVG zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor duurzaam ontwerpen, bouwen, beheren, beleggen en onderhouden van TNT’s Green Offices.

het groene kantoor17


hoe?kernprocessen• OVG ontwikkelt het vastgoed, in dit geval het Green

Offices project. Zij vormt de spin in het web: zij verzorgt de aansturing van de ontwikkelende partijen, zoals ingenieursbureaus en architecten

• de financiering van het project en de beleggingsparti-cipaties worden door Triodos verzorgd

• het beheer en de aansturing van facilitaire partijen zal hoofdzakelijk worden uitgevoerd door Triodos

• het consortium verzorgt de klantrelatie met TNT.

partnernetwerkBinnen het traject wordt samengewerkt met diverse ingenieursbureaus en adviseurs om oplossingen te ontwikkelen zodat het gestelde duurzaamheidniveau behaald wordt.

samenwerkingsmodelHet samenwerkingsmodel tussen het consortium en klant TNT betreft een meerjarig DBFMO-contract dat minimaal tien jaar loopt.

voor wie?doelgroepDe Green Offices worden voor TNT gerealiseerd. Deze kantoren zijn onderdeel van TNT’s duurzaamheid-programma genaamd Planet Me. De leidende gedachte achter het Planet Me-programma is de ambitie om het eerste post- en expresbedrijf ter wereld te worden dat emissievrij opereert. TNT loopt hiermee vooruit op de ontwikkelingen. De verwachting is dat de markt voor duurzame kantoren sterk zal groeien.

klantinteractieOVG werkt met accountmanagers die de vaste contact-persoon vormen voor een klant. Zij worden ondersteund door ontwikkelen/of commercieel managers.

kanalenIn de RFP-fase (Request For Proposal) zijn OVG en Triodos bijeengekomen om als consortium een aanbie-ding te doen voor het Green Offices project.

• de kantoren moeten volledig CO2-emissievrij zijn, de zogenaamde groencertificering die overeenkomt met een bepaalde greencalc-score en LEED-score. Als de kantoren hier niet aan voldoen volgen er sancties die uitmonden in een lagere huurprijs. Daarnaast moeten de panden zodanig worden aangepast dat deze weer aan de gewenste scores gaan voldoen

• het consortium levert de energie aan de kantoren en exploiteert onder andere de WKO- installaties. Het consortium is op deze wijze energieleverancier.

De samenstelling van de facilitaire diensten zal per loca-tie verschillen. De diensten zijn geclusterd tot modulaire pakketten waaruit gekozen kan worden. In het verdere verloop van het ontwikkelingstraject zal vastgesteld wor-den welke van deze diensten afgenomen zullen worden.

verdienmodelHet verdienmodel voor OVG betreft de meerjarige DBFMO-constructie. OVG maakt momenteel een transi-tie door van uitsluitend bouwen ontwikkelingscontrac-ten naar contracten die ook de beheer- en exploitatiefase van een gebouw omvatten. Dit contract met TNT is één van de eerste DBFMO-contracten voor OVG.

Naast het reguliere businessmodel, dat gebaseerd is op ontwikkeling, is het DBFMO-model gebaseerd op de exploitatiefase waarbij het scherp inkopen en het aan-sturen van facilitaire dienstverleners van belang is.

bronnen / verder lezen— OVG (2008). www.ovg.nl— Planet Me (2008). www.tntplanetme.com — Financieel: TNT - 'Green Buildings' initiatief- Financieel Dagblad (2008). Editie 17 januari 2008.— TNT ‘huurt’ groene kantoren – Kluwer OR informatie (2008). www.orinfo.nl/?subject=news&id=660


wat levert het op?perspectief consumentDe woningen voldoen aan de eisen die consumenten stellen. Het BoKlok concept is gebaseerd op een ijk-persoon: een alleenstaande moeder. Verdere voordelen zijn:• kleinschaligheid en geen hoogbouw• de klant weet precies wat hij krijgt voor welke prijs, er

zijn geen verborgen kosten. De prijs van € 175.000 is ook afgestemd op de ijkpersoon, dit vertaalt zich in maandelijkse lasten van € 550 tot € 600

• er is veel groen in de omgeving. Daarnaast heeft ieder appartementenblok een eigen appelboom als een soort conceptuele bank: een plaats waar buren elkaar kunnen ontmoeten

• de woningen zijn licht, ruim en efficiënt door onder andere hogere plafonds dan normaal, met hoge ramen voor veel licht

• de huizen voldoen aan alle regels qua energiezuinig-heid, er worden kwalitatieve materialen gebruikt en daarbij wordt veel aan hergebruik gedaan

• twee verdiepingen tellend appartementengebouw (met daarin zes appartementen) wordt in één dag wordt opgebouwd. Binnen één week is de complete locatie klaar.

perspectief BoKlokVoor Ikea is het bouwen van huizen een nieuwe vorm van business. Hiermee creëren ze extra vraag naar hun

andere Ikea-producten, zoals meubels en inrichtingsar-tikelen.

marktomvangTot op heden zijn er nog geen BoKlok-woningen ver-rezen in Nederland. In potentie kan een substantieel goedkopere aantrekkelijke woning een flink deel van de nieuwebouwwoningmarkt veroveren.

wat?product/dienstAanvankelijk had BoKlok slechts twee typen apparte-menten: Helsingborg en Älmhult. Inmiddels zijn daar drie types bijgekomen; Göteborg, Villa Värmland en Villa Skåne. De producten zijn desgewenst door de koper af te bouwen. Er is een beperkte keuze in kleuren. Voor de verschillende internationale markten zijn er per land verschillende kleine aanpassingen in stijl of materi-aalgebruik.

Wanneer men een huis heeft gekocht, krijgt men een Ikea-waardecheque (ter waarde van € 50), twee uur gra-tis interieuradvies en twee uur assistentie bij de inrich-ting (schilderijen en lampen ophangen en dergelijke).

Ikea bouwt, samen met Skanska (de grootste projectontwikkelaar ter wereld), huizen onder de naam BoKlok. BoKlok realiseert prefabwoningen in houtskeletbouw tegen een lage prijs. Boklok is Zweeds voor ‘slim wonen’. Het concept is tien jaar geleden voor het eerst geïntroduceerd in Zweden en inmiddels uitgerold in Noorwegen, Finland, Denemarken en recentelijk ook in Groot-Brittannië. De organisatie werkt voor de niet-Scandinavische landen met een licentiestructuur.

Het BoKlok concept is aanvankelijk ontwikkeld als antwoord op de krimpende gezinsgrootte in Zweden. De ijkpersoon hierbij was een alleen-staande moeder met één kind. De eisen, wen-sen en pricing van deze doelgroep zijn hierop afgestemd. Mede als gevolg van de toegan-kelijke prijs worden de huizen nu ook aan vele andere doelgroepen verkocht, zoals starters en senioren.

Het concept onderscheidt zich in aspecten als marketing, snelheid van realisatie en prijsstel-ling. De vrijwel kant-en-klare elementen (met parketvloer en badkamertegels) worden naar de bouwplaats getransporteerd waar een twee ver-diepingen tellend appartementengebouw (met daarin zes appartementen) in één dag wordt opgebouwd. De appartementen worden in een fabriek vervaardigd door middel van industriële bouwtechnieken. Doordat deze processen vol-ledig geoptimaliseerd zijn, kan tegen een 25% lagere prijs dan in de reguliere bouw geprodu-ceerd worden. De appartementen worden door professionals (Skanska) gebouwd en verkocht via Ikea-vestigingen.

BoKlok is als merk in de markt gezet. Het merk BoKlok staat ergens voor en dat weten consu-menten. Branding is binnen de huizenmarkt hét middel om je te onderscheiden van de concur-rentie. De vraag naar de huizen is altijd groter dan het aanbod, soms tien keer zo groot en de huizen worden daarom via loting verkocht.

een huis van ikea18


publiciteit. Doordat de vraag naar woningen altijd vele malen hoger is dan het aanbod, worden de woningen via lotingen verkocht.

hoe?kernprocessen• productie van de BoKlok-modules vindt plaats in de

fabriek in Gullringen, Zweden. De geprefabriceerde elementen met parketvloer en badkamertegels wor-den naar de bouwplaats getransporteerd. Daar wordt een appartementengebouw met twee verdiepingen (met daarin zes appartementen) in één dag wordt opgebouwd. Een complete locatie is in één week klaar. Voor Groot-Brittannië is een aparte productieplaats opgezet, waar de woningen worden geproduceerd

• momenteel werkt BoKlok aan de ontwikkeling van nieuwe producten, zoals rijtjeshuizen

• de sales en marketing verlopen via de Ikea- vestigingen.

partnernetwerk• de plaatsing en de bouw van de woningen wordt

gedaan door Skanska (voor Scandinavië)• LiveSmart@Home is de licentienemer voor

Groot-Brittannië

Ongeveer dertig procent van de huizen die BoKlok oplevert, gaat via gemeentelijke huisvestingsorganisa-ties in de verhuur. De rest wordt verkocht via corporaties die een huizenblok (meestal 36 of 42 appartementen) kopen. Bewoners kopen een aandeel in deze gemeen-schap en verkopen dit als ze er weer uit gaan.

Door voortdurende productontwikkeling worden nieuwe typen huizen ontwikkeld. Binnenkort komt er een rijtjes-huis variant. Dit maakt dat er een steeds bredere groep met BoKlok-concepten bediend kan worden. Daarnaast wordt hiermee mogelijk gemaakt dat consumenten een stap in hun ‘BoKlok-wooncarrière’ kunnen zetten.

klantinteractieVerkoop via de Ikea-vestigingen, daar begeleiden medewerkers potentiële kopers. Deze wijze van inter-actie met de klant is vergelijkbaar met die bij andere Ikea-producten als keukens en badkamers.

Drie maanden na oplevering onderzoekt BoKlok de tevredenheid bij de kopers. Op basis hiervan wordt het product doorontwikkeld.

kanalenPromotie vindt plaats via de website en via verkoop bij de Ikea-vestigingen. Aan verkoopmateriaal heeft BoKlok niet veel nodig, de huizen zijn overal ongeveer hetzelfde. Daarnaast genereert het concept veel gratis

verdienmodelHet verdienmodel berust op een aantal principes:• door verregaande procesoptimalisatie en standaardi-

satie kan tegen lage kosten geproduceerd worden. Doordat de verschillende onderdelen in een fabriek gebouwd worden met industriële bouwtechnieken, is het mogelijk om de productiekosten met 25% terug te brengen. Dit zijn kenmerken van operationele excellentie.

• buiten de Scandinavische landen wordt de formule gelicenseerd. De licentienemer betaalt jaarlijks een vaste fee, plus een bedrag per opgeleverde woning

• er wordt tevens vraag gecreëerd naar eigen Ikea-producten (keukens, badkamers, meubels en dergelijke).

voor wie?doelgroepDe ontwerpuitgangspunten zijn oorspronkelijk gebaseerd op een alleenstaande moeder met een kind als ijkpersoon. De prijs van een BoKlok-appartement is op deze groep afgestemd (de maandelijkse kosten liggen tussen € 550 en € 600). De lage prijs maakt dat vrijwel iedereen de BoKlok-woning kan kopen: starters en senioren maar ook mensen die veel op reis zijn. De kopersgroep is dan ook veel breder dan de oorspronkelijke doelgroep.

• er wordt voorafgaand aan een bouwproject nauw-gezet samengewerkt met gemeenten ten aanzien van bestemmingsplannen. Hierbij wordt onder meer gebouwd op locaties in bijvoorbeeld voorsteden die minder aantrekkelijk worden gevonden. Nadat BoKlok daar gestart is, volgen er vaak snel ook an-dere projecten.

samenwerkingsmodelDe organisatie werkt met licenties met bouwonderne-mingen (Skanska en LiveSmart@Home) en kan om die reden klein blijven (vijf medewerkers).

bronnen / verder lezen— Boklok (2008). www.boklok.com— Ikea bouwt nu ook huizen – Bright Innovative Lifestyle (2006). www.bright.nl/ikea-bouwt-nu-ook-huizen— Koop ook uw huis bij Ikea – wegwijs.nl (2008). www.wegwijs.nl/2434/— Een merk in de huizenmarkt – Building Innovation (september 2007). Editie september 2007, p. 48-50.

www.buildinginnovation.nl/uploads/nieuws/48-51%20BI%20Verhaal%20Klok.pdf


case geinterviewde case organisatie website

01 Henk Seinen Satelliethypotheek: duurzaam hoeft niet duur te zijn Seinen Projectontwikkeling www.seinen-nieuwbouw.nl

02 Wilbert Ebbers Verbouwvakantie: verbouwen kan heel leuk zijn Ebu www.ebu.nl

03 Wil van helvoirt FaktorPlus: de klant centraal FactorPlus www.faktorplus.nl

04 Jan Willem Ponjé Doe de Herfstcheck: bouwen én beheren Ponjé www.ponje.nl

05 Paul Schumacher Meer met Minder: verbeteren en energie besparen in één Bouwend Nederland www.meer-met-minder.nl

06 Nico Vonk, Marius Heijn Eén blok stad: zegt het voort ERA Bouw www.erabouw.nl

07 Rudy Stroink Healthpark: bouwen en zorgen TCN www.tcnpp.com

08 Eduard Schaepman Vergaderen en werken waar en wanneer het u uitkomt Regus www.regus.nl

09 Gert-Jan van Ingen Maskerade / Sament: duurzaam, snel & flexibel De Vree & Sliepen, Sament www.sament.nl

10 Ben Schreuder Klimaatneutraal wonen kan! Hurks Bouw en Vastgoed BV www.hurks.nl

11 Mark Spee Verbouwshop: doe-het-niet-zelf! Verbouwshop www.verbouwshop.nl

12 Edwin Smit Q van wieg tot wieg duurzaam MIII Architecten, cooperatieve vereniging Q www.qforyou.org

13 Louis Hiddes Deened: zorgeloos duurzaam comfort AM Energy, Panagro www.panagro.nl

14 Lenneart Visser Scholen ontzorgen met de BSO-box De Meeuw www.demeeuw.com

15 Jaco Poldervaart Rugzakbadkamer: extra comfort in één dag Heijmans www.heijmans.nl

16 Bart Kroesbergen More For You: ken uw klant More for you www.moreforyou.nl

17 Cees van der Spek Het Groene Kantoor OVG www.ovg.nl

18 - Een huis van Ikea Ikea www.boklok.com

bijlage: geïnterviewden / contactpersonen

Van Aannemen naar Ondernemen

Documents

Transcript of Van Aannemen naar Ondernemen