VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders,...

33
DATUM : 28-11-2012 HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING

Transcript of VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders,...

Page 1: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

DATUM : 28-11-2012

HerontwikkelLAB

VALUE ENGINEERING

Page 2: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

2

OVER Het HerontwikkelLAB

Introductie

Page 3: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

3

Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben

een omvangrijke en veelal structurele leegstand veroorzaakt. Die structurele

leegstand is niet alleen een omvangrijk financieel probleem, kantoorpanden

zijn vaak eigendom van institutionele beleggers en gefinancierd met

pensioenpremies, maar vormt langzamerhand ook een ruimtelijk en sociaal

probleem. De ruimtelijk geconcentreerde leegstand van kantoren werkt

verloedering van gebieden in de hand. Omdat veel van de langdurig

leegstaande kantoren nooit meer een kantoorfunctie zullen krijgen, heeft

LAB een concept ontwikkelt dat stoelt op een multifunctionele

herontwikkeling en het creeren van een community.

Visie LAB : herontwikkeling gaat om de nieuwe functies in het gebouw, de

samenhang van die functies en hun relatie met de omgeving.

VISIE

Page 4: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

4

LAB is een herontwikkelaar op het gebied van herbestemming van leegstaand vastgoed. Door de unieke combinatie van ontwikkeling, realisatie, financiële expertise en creativiteit is LAB in staat van leegstaande gebouwen unieke lokaties voor specifieke gemeenschappen te maken met ziel en dus meerwaarde.

WAT DOEN WE

Page 5: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

5

Probleem: er is leegstand 13 miljoen m2 in Nederland – 1 miljoen m2 in Amsterdam

Huidige standaard oplossing: Studentenhuisvesting of hotel of wonen of creatieve sector

Oplossing LAB: > Van monofunctionaliteit naar multifunctionaliteit > Van leegstand naar community

WAT DOEN WE

Page 6: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

6

Analyse markt, gebouw en omgeving

PROCES

Analyse haalbaarheid multifunctionele invulling samen met exploitanten

Maken schetsontwerp nieuwe indeling samen met exploitanten

Contracteren exploitanten

Verbouwing en start exploitatie

Page 7: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

7

Page 8: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

8

Van boekwaarde naar meerwaarde Goede leegstaande gebouwen verdienen een nieuw leven. Leegstaande kantoren zijn een generiek probleem, echter zonder generieke oplossing. Het LAB brengt experts bij elkaar die een oplossing kunnen bieden. Daarmee wordt winst behaald voor leegstaande gebouwen

Page 9: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

9

Creëer vraag in bestaand vastgoed Door de juiste faciliteiten en functies op gebieds- en gebouwniveau te combineren, ontstaan nieuwe succesvolle aantrekkelijke gebieden en gebouwen. Door het aanmeten van een maatpak brengen we een hernieuwde en gezonde exploitatie tot stand.

Page 10: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

10

Het juiste team

Het LAB stelt de juiste combinatie voor de juiste gelegenheid samen. Met de juiste samenstelling van partners wordt succes in concepten, functies en exploitaties gerealiseerd zoals deze ook bij onze best practices is bereikt.

Page 11: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

11

Aanpak

Het transformeren van een leegstaand gebouw begint met het vinden van de gebruikers en het verbinden van potentiële huurders. Weten waar vraag naar is, aansluitend bij de locatie. Een voorbeeld: het Intelligence Center (PFC²) heeft de toekomstig gebruiker al in beeld.

Page 12: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

12

6 DOMEINEN

Page 13: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

13

Resultaat

Een monofunctioneel gebouw transformeren we naar een flexibel gebouw, zodat deze in de toekomst een andere functie kan invullen. De levenscyclus van het gebouw wordt daarmee verlengd. Voor gebruikers realiseren we een omgeving waar ze graag willen verblijven en de gemeente kent minder leegstand wat een positieve impact heeft op de omgeving en werkgelegenheid. Daarbij krijgen gebouweigenaren en financiers een betrouwbare, nieuwe cashflow.

Page 14: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

14

VALUE ENGINEERING

Introductie

Page 15: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

15

Value Engineering (waardeanalyse) is een methode om systematisch en in teamverband de waarde van een gebouw te analyseren en te optimaliseren. Waarde is daarbij gedefinieerd als de verhouding tussen prestatie (de functie of bestemming) en de kosten. Een functionele analyse door het LAB en creatief brainstormen met een multidisciplinair team over alternatieven zijn belangrijke onderdelen van de waardeanalyse.

VALUE ENGINEERING

Page 16: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

16

Hoe kunnen we de toekomstige functies voor het gebouw op een goede wijze realiseren

Bij Value engineering zoeken specialisten vanuit verschillende disciplines – vaak samen met de vertegenwoordigers van de opdrachtgever – gezamenlijk naar de mogelijkheden om de nieuwe bestemming te realiseren

Value engineering inventariseert alle mogelijkheden en vergelijkt deze zodat de toekomstige meerwaarde of besparing van kosten zichtbaar worden

Bij Value engineering worden de initiatieven vanuit verschillende invalshoeken bekeken.

Door partijen te betrekken bij het vinden en afwegen van de alternatieven draagt Value engineering bij aan een goede communicatie tussen alle betrokkenen

VALUE ENGINEERING

Page 17: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

17

STAPPENPLAN

Voorbereidingsfase

EIG

ENA

AR

januari februari maart april mei juni

Informatiefase Rapportagefase

Presentatiefase

HER

ON

TWIK

KEL

LAB

Functionele analyse en creatieve fase

Ontwikkelfase

Evaluatiefase

idee idee idee concept concept concept Imple-

mentatie uitvoering

Page 18: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

18

1.VOORBEREIDINGSFASE

Doelstelling van deze fase is het onderzoeken en bepalen van de status quo en het verzamelen van informatie. Marktanalyse (demografie, markt) Locatieanalyse (stedenbouwkundig, ontsluiting, voorzieningen in kaart

brengen, etc.) Gebouwanalyse (technische staat, duurzaamheid, technische

beperkingen) Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO analyse Communicatieplan nav analyse media

Deliverable: Rapportage en analyses

Page 19: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

19

2.INFORMATIEFASE

Doelstelling van deze fase is het delen en toetsen van de status quo ter communicatie aan de shareholders. In deze fase wordt kennis uitgewisseld en worden de uitgangspunten voor de Value Engineering studie vastgelegd.

Deliverable: Presentatie

Page 20: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

20

3.FUNCTIONELE- EN CREATIEVE FASE

Doelstelling van deze fase is aan de hand van een brede marktconsultatie potentiele concepten en ideeën voor de nieuwe invulling ontwikkelen en onderzoeken. Marktconsulatie Inventarisatie mogelijk geïnteresseerde exploitanten en gebruikers Samenstellen team

• Architect(en) • Adviseur RO/Bestemmingsplan • Interieurarchitect(en) • Constructeur • Installatietechnisch, Bouwfysisch, Duurzaamheid adviseur

Conceptontwikkeling

Deliverable: Lijst met potentiele concepten, exploitanten, gebruikers

Page 21: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

21

4.EVALUATIEFASE

Doelstelling van deze fase is het selecteren van één of meerdere kansrijke totaalconcept(en). Analyse synergie tussen concepten Selectie concepten Concepten terugbrengen naar één of meerdere totaalconcept(en)

Deliverable: Lijst met potentiele concepten, exploitanten, gebruikers

Page 22: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

22

5.ONTWIKKELFASE

Doelstelling van deze fase is één of meerdere totaalconcept(en) verder uitwerken en vervolgens toetsen op haalbaarheid. Globale schetsontwerpen Analyse levensvatbaarheid concepten

Deliverable: Presentatie haalbaarheidsanalyse concepten

Page 23: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

23

6.PRESENTATIEFASE

Doelstelling van deze fase is afstemming van de bevindingen en plannen met de assetmanager van de eigenaar.

Deliverable: Rapportage Ontwikkelvisie Businessplan (STIKO, exploitatiemodellen, financiële analyse,

waardeontwikkeling, commerciële- en strategische vastgoedvisie)

Schetsontwerp (Architect, constructeur, installatietechnisch, bouwfysica, duurzaamheid, RO/Bestemmingsplan)

Marketing & communicatieplan Plan tijdelijke exploitatie in transitiefase Planning

Page 24: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

24

7.RAPPORTAGEFASE

Doelstelling van deze fase is afstemming rapportage met de eigenaar en overtuigen van plannen. Go, No-Go implementatie met of zonder aanpassingen

Deliverable: Go, No-Go

Page 25: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

25

VALUE ENGINEERING

Voorstel Budget

Page 26: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

26

BEST PRACTISES

Voorbeelden

Page 27: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

27

MACOGEBOUW

Page 28: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

28

MACOGEBOUW

Page 29: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

29

CENTRAL POST ROTTERDAM

Page 30: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

30

ROC TWENTE

Page 31: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

31

POLITIEACADEMIE

Page 32: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

32

WESTERLAANTOREN ROTTERDAM

Page 33: VALUE ENGINEERING - Neuf & Associates€¦ · Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO

33

CONTACTS

Mark Plaisier Dura Vermeer Vastgoed BV De Bouw 79 3990 GE Houten M : +31 (6) 53954526

DATUM : 28-11-2012