Trudo jaarverslag 2011

1

Trudo – Jaarverslag 2011 Volkshuisvestingsverslag - Jaarrekening

2

Algemene gegevens

Plaats van vestiging: Torenallee 34 5617 BD Eindhoven Postadres: Postbus 360 5600 AJ Eindhoven Telefoonnummer: 040 – 235 98 88 Faxnummer: 040 – 246 41 03 Internet: www.trudo.nl E-mail: [email protected] Akte van oprichting: 13 juni 1916 Toelating: bij Koninklijk Besluit nummer 24 d.d. 5 maart 1917 Statuten: laatste wijziging d.d. 24 november 2010 Werkgebied: regio Eindhoven Kamer van Koophandel: ingeschreven in het handelsregister onder nr. H 17024183

bij de Kamer van Koophandel en fabrieken te Eindhoven. ingeschreven in het stichtingenregister onder nr. S 93218.

NRV nummer: 2789

3

Inhoudsopgave VOORWOORD........................................................................................................................................5 DEEL I. ‘SUPPORTING PEOPLE’, ONZE NIEUWE VISIE..........................................................7 DEEL II. DE ZEVEN KERNACTIVITEITEN.................................................................................11

1. VERHUUR, BEHEER EN LEEFBAARHEID..........................................................................................11 1.1 Verhuur..............................................................................................................................11 1.2 Beheer ...............................................................................................................................16 1.3 Leefbaarheid......................................................................................................................22

2. EEN NIEUW PERSPECTIEF VOOR BIJZONDERE KLANTEN.................................................................25 2.1 Het huisvesten van Bijzondere Klanten.............................................................................25 2.2 Het Stedelijk Kompas ........................................................................................................29 2.3 Organiseren van woonondersteuning................................................................................30 2.4 Werk- en dagbesteding .....................................................................................................31

3. FOCUS OP VERKOOP ...................................................................................................................33 3.1 Slimmer Kopen® ...............................................................................................................33 3.2 Slimmer Financieren®.......................................................................................................38 3.3 Kooprecht ..........................................................................................................................38

4. STEDELIJKE VERNIEUWING ..........................................................................................................41 4.1 Kruidenbuurt ......................................................................................................................41 4.2 Lakerlopen.........................................................................................................................42 4.3 Bennekel............................................................................................................................43 4.4 Woensel-West ...................................................................................................................44 4.5 Doornakkers ......................................................................................................................45 4.6 Genderdal..........................................................................................................................45 4.7 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000.............................................................46 4.8 Activiteiten 2011 in het kader van Krachtwijken ................................................................46

5. UITBREIDING ..............................................................................................................................49 5.1 Woningen opgeleverd in 2011...........................................................................................49 5.2 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000.............................................................50 5.3 In aanbouw in 2011 ...........................................................................................................50 5.4 In ontwikkeling in 2011 ......................................................................................................51

6. BIJZONDERE PROJECTEN ............................................................................................................53 6.1 Ontwikkelingen Strijp-S .....................................................................................................53 6.2 Projecten van stedelijk belang...........................................................................................55 6.3 Verhuurcijfers van Bijzondere Projecten ...........................................................................55

7. FOCUS OP EMANCIPATIE..............................................................................................................57 7.1 Initiatieven op buurtniveau.................................................................................................58 7.2 Stedelijke initiatieven .........................................................................................................60

DEEL III. DE ORGANISATIE........................................................................................................63 1. DE TOEGELATEN INSTELLING .......................................................................................................63

1.1 Organisatiestructuur ..........................................................................................................63 1.2 Personeel ..........................................................................................................................64 1.3 Ondernemingsraad............................................................................................................66 1.4 Informatietechnologie (ICT) ...............................................................................................66 1.5 De klachtencommissie.......................................................................................................67 1.6 Maatschappelijke ondersteuning .......................................................................................67 1.7 Betrokkenheid belanghouders...........................................................................................67

2. VERBINDINGEN ...........................................................................................................................71 2.1 Organisatiestructuur ..........................................................................................................71 2.2 Trudo Holding BV ..............................................................................................................72

3. SOLIDE.......................................................................................................................................79 3.1 Realisatie versus prognose ...............................................................................................79 3.2 Financiële continuïteit........................................................................................................82

4

DEEL IV. TRANSPARANTIE IN BESTUUR EN TOEZICHT........................................................87 1. GOVERNANCECODE ....................................................................................................................87

1.1 Integriteitcode ....................................................................................................................88 2. HET BESTUUR.............................................................................................................................89

2.1 Personalia..........................................................................................................................89 2.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze .................................................................................89 2.3 Verantwoording beloning...................................................................................................91

3. DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .................................................................................................93 3.1 Personalia..........................................................................................................................93 3.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze .................................................................................94 3.3 Inhoudelijk toezicht ............................................................................................................96 3.4 Verantwoording beloning.................................................................................................100

DEEL V. JAARREKENING 2011...............................................................................................103 1. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ..........................................................................................104 2. GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING 2011 .............................................................106 3. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2011 .......................................................................107 4. TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2011 ...............................108

4.1 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling ..........110 4.2 Balanswaardering: Activa ................................................................................................112 4.3 Balanswaardering: Passiva .............................................................................................115 4.4 Toelichting op de geconsolideerde balans: Activa ..........................................................119 4.5 Toelichting op de geconsolideerde balans: Passiva........................................................130 4.6 Financiële instrumenten ..................................................................................................137 4.7 Niet in balans opgenomen verplichtingen........................................................................137 4.8 Venootschapsbelasting ...................................................................................................139 4.9 Fiscale eenheid ...............................................................................................................139 4.10 Toelichting geconsolideerde winst-en-verliesrekening ....................................................140

5. ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011.......................................................................153 6. ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 ...........................................................155 7. TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING...............................................156

7.1 ACTIVA............................................................................................................................156 7.2 PASSIVA .........................................................................................................................159 7.3 Niet uit de balans blijkende verplichtingen ......................................................................161 7.4 Toelichting op de winst-en-verliesrekening .....................................................................161

DEEL VI. VERKLARINGEN........................................................................................................167 1. CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT..................................................167 2. VERKLARING VAN HET BESTUUR.................................................................................................169 3. VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .....................................................................171

DEEL VII. KENGETALLEN..........................................................................................................173 DEEL VIII. MELDINGSPLICHTIGE BESLUITEN .........................................................................175

5

Voorwoord 2011 stond voor Trudo voor een belangrijk deel in het teken van ‘Supporting People’. Zo luidt de naam van onze nieuwe visie, die we afgelopen jaar na een zevental debatten met onze stakeholders hebben vastgesteld. Een visie waarmee we de koers van onze corporatie weer voor een aantal jaren hebben bepaald. En waarmee ook de vergezichten voor onze zeven kernactiviteiten zijn geschetst. We weten nu waar we over vijf jaar willen staan en hoe we daar willen komen. Met onze nieuwe visie hebben we de koers van onze corporatie herijkt. Maar er gebeurde uiteraard meer in 2011. Er werd ook ‘gewoon’ gewerkt. En goed; op al onze zeven kernactiviteiten (1. Verhuur, Beheer en Leefbaarheid, 2. Bijzondere Klanten, 3. Verkoop, 4. Stedelijke Vernieuwing, 5. Uitbreiding, 6. Bijzondere Projecten en 7. Emancipatie) zijn verreweg de meeste doelstellingen voor 2011 ruimschoots gehaald. Kortom, 2011 was voor Trudo wederom een succesvol jaar. In dit jaarverslag geven we u een beeld van onze organisatie en in het bijzonder van onze maatschappelijke en financiële resultaten in het afgelopen jaar. We richten ons met dit jaarverslag tot de toezichthoudende instanties, het ministerie van BZK, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de gemeente Eindhoven. Maar uiteraard ook tot onze belanghouders: klanten (Klantenplatform en bewonerscomités) en onze partners uit het maatschappelijk middenveld. Wij wensen u veel leesplezier. Raad van Commissarissen, bestuur en medewerkers van Stichting Trudo.

7

Deel I. ‘Supporting People’, onze nieuwe visie

De corporatiesector strompelt al jaren van incident naar incident. Haar imago heeft daarmee enorme deuken opgelopen. Eén van de oorzaken is het legitimatieprobleem waarmee de sector kampt. Toen corporaties nog verenigingen waren, was duidelijk dat zij van en voor de leden waren. Maar toen zij veranderden in stichtingen, werd het allemaal veel minder duidelijk. Van wie is de corporatie nu eigenlijk? En wie bepaalt of zij de goede dingen doet? Eind 2010/begin 2011 hebben we samen met onze belanghouders de visie van onze corporatie herijkt. De koers voor de lange termijn. Een belangrijk uitgangspunt daarbij was het oplossen van dat legitimatieprobleem. Elke vijf jaar actualiseert Trudo haar visie. We vinden het uiterst belangrijk dat onze belanghouders intensief betrokken zijn bij het uitzetten van de koers die we met onze corporatie willen varen. Dat doen we dan ook zeer uitvoerig. Zo debatteerden we samen eind 2005/begin 2006 tijdens een aantal ‘diners pensants’ uitgebreid over de manier waarop de corporatie haar maatschappelijk ondernemerschap moet invullen. Dat gebeurde aan de hand van de Trudo Top Tien, een conceptvisie met de tien belangrijkste strategische keuzes. Enerzijds kregen we tijdens de debatten veel lof voor een aantal keuzes die we voor ogen hadden. Anderzijds was er ook snoeiharde kritiek. We richtten ons vrijwel uitsluitend op het fysieke domein, terwijl we ons volgens een groot deel van onze belanghouders ook op het sociale domein zouden moeten begeven. We trokken ons die kritiek aan en in onze visie De Publieke Zaak namen we ons voor om ons werkterrein met name binnen de stedelijke vernieuwing en voor Bijzondere Klanten te verbreden richting sociale domein. Inmiddels zijn we vijf jaar verder. Woonondersteuning is een onderdeel van de core business van het team Bijzondere Klanten. Emancipatie is zelfs als zevende kernactiviteit toegevoegd aan het activiteitenpallet van onze corporatie. Met andere woorden: we zijn anno 2011 zowel in het fysieke als in het sociale domein actief. In de zomer van 2010 startten we met het actualiseren van onze visie. Opnieuw dachten we na over onze eigen positie, ons beleid en onze strategieën voor de opvolgende jaren. Maar vooral ook over de wijze waarop we invulling willen geven aan onze ambities als maatschappelijk ondernemer. Uiteraard hebben we daar onze belanghouders weer bij betrokken. In zeven debatten met medewerkers, het klantenplatform, ambtenaren, het openbaar bestuur, partijen uit het maatschappelijk middenveld en andere partijen in ons professionele netwerk peilden we de mening van in totaal zo’n 365 belanghouders. Onze belanghouders blijken uitermate scherp, kritisch, meedenkend en creatief. Hun bijdragen hebben hier en daar tot forse wijzigingen in de definitieve visie geleid, die we begin 2011 hebben vastgesteld. In die nieuwe visie trekken we de lijn, die wel al in de vorige visie hadden ingezet, door. De focus verschuift nog meer van het vastgoed naar de klant. Van het fysieke domein naar het sociaal-economische domein. Dat uit zich in de titel van de nieuwe visie: Supporting People, het ondersteunen of vooruit helpen van mensen. In de nieuwe visie maken we een aantal belangrijke keuzes. Passie voor de publieke zaak Veel van de problemen in onze sector hadden voorkomen kunnen worden, als de mensen die het voor het zeggen hebben, meer passie zouden hebben voor de publieke zaak. We zijn ervan overtuigd dat daar een zelfreinigend effect van uitgaat. Het begint en eindigt met passie voor de publieke zaak. Ook binnen Trudo. We verwachten die passie van onze eigen mensen. Een betrokken, bevlogen houding. Daadkracht. Het tegenovergestelde van bureaucratisch en onverschillig. Passie voor de publieke zaak is van cruciaal belang. Dat geldt voor het bestuur van onze corporatie, maar evenzeer voor de teamleiders en de medewerkers op de werkvloer binnen al onze kernactiviteiten. Meervoudige publieke doelen in het domein Wonen Avonturen van corporaties op het terrein van commercieel vastgoed hebben tot een fors aantal debacles geleid. Het zou naar onze mening goed zijn voor de sector als corporaties ‘terug in het hok’ zouden gaan. Terug naar het publieke domein van het wonen.

8

Het domein Wonen beperkt zich allang niet meer tot het huisvesten van huishoudens met een bescheiden inkomen. Partijen die actief zijn binnen dit domein, hebben inmiddels ook oog voor de omgeving en zeker ook voor de klant. Dat laatste lijkt vanzelfsprekend, maar vergeleken met andere branches heeft de corporatiesector de klant pas heel laat ontdekt. En nog steeds zijn veel corporaties vooral gefocust op het fysieke product, in plaats van op de klant. Bij Trudo proberen we de klant meer en meer centraal te zetten. Bijvoorbeeld door ons streven om co-creatie breed toe te passen in onze kernactiviteiten. In de nieuwe visie stellen we de klant onverkort centraal: Supporting People. Het centrale thema binnen de nieuwe visie, ‘Supporting People’heeft zich in de tijd ontwikkeld, waarbij de intensiteit van de ondersteuning geleidelijk aan is toegenomen: In eerste instantie was er uitsluitend sprake van sociaal beheer. Daarbij gaat het erom dat we proberen te voorkomen dat mensen hun contractuele verplichtingen niet meer na (kunnen) komen. Bijvoorbeeld door betalingsregelingen af te sluiten. Vervolgens zijn we ons ook gaan richten op ondersteuning. We proberen mensen die dreigen af te glijden, ‘binnen boord’ te houden door problemen als schulden, vervuiling en overlast aan te pakken. Andere voorbeelden zijn de woonondersteuning die het team Bijzondere Klanten biedt en het ondersteunen van bewoners bij het aanpakken van leefbaarheidsproblemen in buurten. De laatste jaren is daar emancipatie bijgekomen. Daarbij gaat het niet om het ‘binnen boord’ houden, maar om nader benoemde klantengroepen daadwerkelijk te ondersteunen in hun streven te stijgen op de maatschappelijke ladder, op het gebied van wonen, opleiding, werk-/dagbesteding en vrije tijd. Kortom, Trudo richt zich op meervoudige publieke doelen. Geen commercieel vastgoed, tenzij……. De keuze om ons binnen het domein Wonen exclusief te richten op publieke doelen heeft als consequentie dat we in principe geen commercieel vastgoed meer zullen realiseren. Dus geen huurwoningen boven de huurtoeslaggrens, geen koopwoningen boven de oude NHG-grens (€ 265.000), geen retail, geen commerciële bedrijfsruimten. We maken echter twee uitzonderingen: • Wanneer het gemeentebestuur ons vraagt om in het belang van de stad bepaalde opgaven op te

pakken. Meestal zijn dat opgaven die de gemeente niet zelf kan oppakken, bijvoorbeeld omdat zij daartoe niet is uitgerust. Of opgaven die de markt niet wil oppakken, omdat ze commercieel niet interessant genoeg zijn. In die zin is de realisatie van goedkope bedrijfsruimte op Strijp-S een opgave die wij als corporatie graag ter hand nemen.

• Wanneer het gemeentebestuur Trudo uitdrukkelijk toestemming verleent om zelf het initiatief te nemen. De herontwikkeling van de Lichttoren en het nieuwe woonprogramma in de Kruidenbuurt zijn daar voorbeelden van.

Dare to be different In 1995, net na de fusie, had Trudo een bezit met de slechtste prijs/kwaliteit verhouding van Eindhoven. Ook financieel stond onze corporatie er in die tijd zeer slecht voor. Om zich staande te kunnen houden, was het positioneringsvraagstuk voor Trudo dan ook erg belangrijk. Er was een aantal scenario’s mogelijk. ‘Kleiner en beter’ worden dan de concurrentie bijvoorbeeld. We concludeerden echter dat we ons met een dergelijke positionering onvoldoende zouden kunnen onderscheiden. Uiteindelijk maakten we in 1997 de strategische keuze om ‘anders’ te worden. Een ‘andere’ corporatie dan de gemiddelde collega in de stad, de regio of het land. Dat ‘anders’ zijn, betitelden we vele jaren later met dare to be different. ‘Dare to be different’ staat anno 2011 niet ter discussie. Ook niet bij onze belanghouders. Men is unaniem van mening dat Trudo zich moet blijven positioneren als innovatieve corporatie. Ook vindt bijna elke belanghouder dat onze corporatie inderdaad ‘net ff anders’ is. Dit bevestigt het beeld dat eerder uit ons reputatieonderzoek naar voren kwam. Met de keuze voor ‘innovatie’ sluiten we naadloos aan op wat we in de regio later Brainport zijn gaan noemen.

9

Klantengroepen Trudo richt zich niet uitsluitend op de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid zoals het ministerie van WWI die definieert, maar op klanten met een inkomen tot € 40.000. Daarbinnen richten we ons in belangrijke mate op een beperkt aantal afgebakende klantensegmenten:

• starters op de koopwoningmarkt; • bijzondere klanten, dat wil zeggen klanten die alleen kunnen wonen in combinatie met hulp,

begeleiding of zorg • huishoudens met cumulatieve achterstanden; • jonge mensen uit de creatieve sector.

Duurzaamheid Duurzaamheid is in de loop der jaren een zeer belangrijk onderwerp geworden. Trudo wordt regelmatig verweten (bijvoorbeeld in de INK-audit en de visitatie) te weinig aan duurzaamheid te doen. Met de term duurzaamheid wordt vooral op energiebesparende maatregelen gedoeld. Voor een deel is die kritiek onterecht. Met name bij nieuwe ontwikkelingen hebben we fors geïnvesteerd in duurzaamheid. Denk aan de WKO-installaties in de Lichttoren en de Kruidenbuurt en het grootste zonnedak van Nederland op het Klokgebouw op Strijp-S. Maar ook binnen de bestaande voorraad hebben we bij het opknappen van verschillende complexen energiebesparende maatregelen getroffen. Deels is de kritiek echter ook terecht. Tot voor kort ontbrak het binnen Trudo aan beleid op het gebied van duurzaamheid. Pas zeer recent beginnen de contouren van dergelijk beleid zichtbaar te worden. Een belangrijke eerste stap daarin is de definitie. Duurzaamheid is een containerbegrip. Voor ons houdt het in ieder geval meer in dan alleen energiebesparing. We onderscheiden vooralsnog vijf thema’s binnen het begrip duurzaamheid: 1. dierbaarheid 2. accommodatievermogen 3. energieprestaties 4. CO2-uitstoot 5. duurzame productontwikkeling (cradle tot cradle) Op deze thema’s is de beleidsvorming momenteel in volle gang. Supporting People Trudo kiest voor Supporting People: het ondersteunen van mensen die vooruit willen. Daarbij blijven we in principe binnen het speelveld van het domein Wonen. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de Britse corporaties, die ook domeinen als welzijn, zorg en re-integratie aan hun speelveld hebben toegevoegd. Als het gaat om ondersteuning van klanten, zien we onszelf niet als de uitvoerende partij, maar als de intermediair. Als de verbindingsofficier die verbinding legt met partijen uit andere domeinen, zoals onderwijs, welzijn, zorg en re-integratie. We brengen klanten en partijen binnen ons netwerk uit die domeinen samen en in beweging. Daarom is het van belang dat we beschikken over een breed en diep netwerk van partijen met een gedeelde passie voor de publieke zaak. Binnen Supporting People onderscheiden we twee niveaus: het individuele en het collectieve niveau. Op het individuele niveau zijn er drie groepen individuen die we willen ondersteunen: de kinderen van huishoudens met cumulatieve achterstanden, bijzondere klanten en starters, waarbij we de laatste groep met Slimmer Kopen® uitsluitend op het fysieke vlak ondersteunen. Op collectief niveau ondersteunen we groepen mensen via zowel niet-ingrijpende interventies op het gebied van leefbaarheid, als via ingrijpende interventies op het vlak van stedelijke vernieuwing. Zeggenschap We willen onze klanten meer invloed geven op het niveau van producten, projecten, processen en complexen. Uitgaande van co-creatie en co-productie, willen we producten, projecten en processen zo veel mogelijk samen met onze klanten ontwikkelen. Waar mogelijk willen we ook in de uitvoering meer verantwoordelijkheid bij de klant leggen. Daarbij heeft Trudo dan eerder een faciliterende dan uitvoerende rol. Denk aan een onderwerp als de leefbaarheid in buurten en complexen. We zijn van mening dat bewoners in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor de leefbaarheid in hun buurt. De rol van onze corporatie is die bewoners optimaal te faciliteren bij het verbeteren van de leefbaarheid.

10

Als het gaat om de zeggenschap op het niveau van de organisatie, ligt dat anders. Hierbij gaat het wederom om het vraagstuk van de legitimatie. Zoals eerder aangegeven, halen we de legitimatie van eventuele zijstappen naar het commerciële domein bij het gemeentebestuur. Voor onze activiteiten binnen het publieke domein rondom Wonen lijkt het op het eerste gezicht voor de hand te liggen dat we de legitimatie zoeken bij onze klanten. Bijvoorbeeld via ons Klantenplatform. We constateren echter dat de invloed van dat orgaan, zoals geregeld in de overlegwet, toch vooral beperkt blijft tot adviseren en een bindende voordracht van twee leden van de Raad van Commissarissen. Voor de legitimatie van onze activiteiten is dit onvoldoende. We zijn dan ook van mening dat de zeggenschap van onze klanten moet worden vergroot. Voor het vergroten van die zeggenschap zien we twee mogelijke richtingen. Terug naar het verleden, naar een structuur (zoals vroeger de vereniging) waarbij alleen klanten zeggenschap hebben. Of naar een structuur waarbinnen belanghouders in bredere zin dan alleen klanten zeggenschap hebben. In de context van meervoudige publieke doelen lijkt de tweede richting het meest voor de hand te liggen. Een volgende keuze die we dienen te maken, is waarover de belanghouders zeggenschap zullen krijgen. We denken daarbij aan het vaststellen van het jaarplan, de begroting, de jaarrekening en aan een bindende voordracht van alle leden van de Raad van Commissarissen. In 2012 gaan we op zoek naar een goede structuur om belanghouders meer zeggenschap binnen Trudo te geven. Vervolgens zullen we daar een aantal jaren mee gaan proefdraaien, alvorens die zeggenschap te formaliseren. En verder Andere thema’s die in de nieuwe visie van Trudo aan de orde komen, zijn de menselijke schaal, competent, continu en systematisch verbeteren, transparantie en netwerkorganisatie.

11

Deel II. De zeven kernactiviteiten In dit deel van het jaarverslag lichten we u deze zeven kernactiviteiten van Trudo toe: 1. Verhuur, beheer en leefbaarheid 2. Bijzondere Klanten 3. Verkoop 4. Stedelijke vernieuwing 5. Uitbreiding 6. Bijzondere Projecten 7. Emancipatie

1. Verhuur, beheer en leefbaarheid Trudo is al lang geen traditionele corporatie meer die zich uitsluitend bezighoudt met het verhuren en beheren van haar bestaande voorraad. We doen inmiddels veel meer. Toch bestaat een groot deel van ons werk nog altijd uit deze traditionele corporatietaken. Belangrijke taken, waarin we ons voortdurend proberen te verbeteren. Daarnaast hebben we een aantal jaar geleden besloten om onze focus meer en meer te richten op leefbaarheid. 1.1 Verhuur Onze huurwoningenvoorraad Door onze focus op Slimmer Kopen®, waarover op pagina 33 meer, is het aantal huurwoningen in onze voorraad de afgelopen jaren flink geslonken. Zo ook in het verslagjaar. Op 1 januari 2011 hadden we 5.698 huurwoningen en 305 kamers. Op 31 december 2011 noteerden we 5.544 huurwoningen en 305 kamers. Daarnaast verhuren we ook garages, bergingen, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten. Vooral door de oplevering van de parkeerplaatsen in de eerste en tweede fase van de Kruidenbuurt en de uitbreiding van eenheden bij Bijzondere Projecten is het aantal eenheden in deze laatste categorie de laatste jaren fors toegenomen. Onderstaande tabellen tonen een beeld van de huurvoorraad op 31 december 2011. Tabel: Huurvoorraad naar type Type Aantal Percentage Eengezinswoningen 3.661 52,7% Meergezinswoningen 1.883 27,1% Totaal woningen 5.544 79,8% Kamers 305 4,4% Garages 402 5,8% Overigen: bedrijfsruimten, bergingen en parkeerplaatsen 689 9,9% Totaal verhuureenheden 6.932 100,0%

Een onderverdeling naar bouwjaar geeft het volgende beeld: Tabel: Huurvoorraad naar bouwjaar Bouwjaar Aantal Percentage Vooroorlogse woningen t/m 1945 1.167 16,8% Woningen van 1946-1968 2.435 35,1% Woningen van 1969-2011 1.942 28,0% Totaal woningen 5.544 79,9% Overige verhuureenheden 1.388 20,1% Totaal verhuureenheden 6.932 100,0%

12

De tabel hieronder geeft inzicht in de samenstelling van de huurvoorraad van Trudo, ingedeeld naar (kale) huurprijs. De tabel toont aan dat 94,1 procent van de woningen een huurprijs heeft lager dan € 554,76 (de aftoppingsgrens voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan). Tabel: Huurvoorraad huurprijsklasse Huurprijsklasse Aantal Percentage < € 361,66 1.823 32,9% € 361,67 - € 554,76 3.396 61,2% € 554,77 - € 652,52 193 3,5% > € 652,53 132 2,4% Totaal woningen 5.544 100,0%

Nieuwe verhuringen gehele bezit In 2011 vonden 665 nieuwe verhuringen plaats in het gehele bezit. Die zijn onder te verdelen in woningen in de bestaande voorraad (355), kamers (54) en overige eenheden1 (190). Daarnaast hebben we 33 nieuwe huurwoningen in Kruidenbuurt fase drie verhuurd en 33 nieuwe huurwoningen in Rijtse Vennen, Deurne. Dit laatste project omvat 35 huurwoningen, maar niet alle huurwoningen zijn in 2011 verhuurd. Mutaties De totale mutatiegraad van wooneenheden binnen de huurvoorraad komt in 2011 uit op 9,9 procent, tegenover 10,1 procent in 2010. Dit is inclusief de woningen die bij Bijzondere Klanten zijn gemuteerd. De mutatiegraad is in 2011 licht gedaald ten opzichte van 2010. Leegstand We streven ernaar om door een efficiënte inrichting van het verhuurproces het aantal dagen dat een woning leeg staat, zoveel mogelijk te beperken. De norm die we intern hanteren - maximaal zeven leegstandsdagen - is in 2011 in 57,2 procent van de gevallen gehaald; het jaar ervoor lag dit op 61,2 procent. De leegstandsgraad2 was in 2011 gemiddeld 2,5 procent; een daling van 0,3 procent ten opzichtte van 2010. Deze leegstandsdagen en -graad is exclusief leegstand in verband met sloop en de panden behorend bij Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten. Huurprijsbeleid Bij het voeren van ons huurprijsbeleid houden we rekening met de marktpositie van woningen. De jaarlijkse huurverhoging bedroeg per 1 juli 2011 gemiddeld 1,22 procent. Dat is 0,12 procent hoger dan de huurverhoging van 2010. De maximale huurverhoging voor 2011 was door WWI vastgesteld op het niveau van de inflatie over 2010, namelijk 1,3 procent. Hierdoor konden we in 2011 geen uitvoering geven aan de afspraak die we al in 2000 met ons Klantenplatform maakten, over de wijze waarop we jaarlijks de huurverhoging vaststellen. Volgens die afspraak wordt de gemiddelde (en niet de maximale) huurverhoging vastgesteld op basis van inflatie en een opslag die samenhangt met de stijging van de gemeentelijke lasten. De afspraak met het Klantenplatform had een looptijd tot en met 2010 en ging verder dan alleen het vaststellen van de huurverhoging. Zo zijn er ook afspraken gemaakt over het aanbieden van Huurtoeslaggarantie, de Huurquotekaart en Huurzeker. In 2010 hebben we het huurconvenant (met uitzondering van Huurzeker) met één jaar verlengd. Eind 2011 hebben we samen met het Klantenplatform een nieuw huurconvenant opgesteld. Dit heeft een looptijd van tien jaar. Bezwaarschriften Naar aanleiding van de per 1 juli 2011 voorgestelde huurverhoging is er één bezwaarschrift ingediend, dat is doorgestuurd naar de Huurcommissie. In vier gevallen startten huurders een onderhoudsprocedure bij de Huurcommissie en in acht gevallen zagen huurders in de eindafrekening of het voorschot van de stook- en servicekosten aanleiding om een procedure bij de Huurcommissie te starten. Van de in totaal dertien zaken waren er eind 2011 negen afgehandeld. In de vier aanhangige onderhoudsprocedures heeft de Huurcommissie drie maal de huurder in het gelijk gesteld en één maal Trudo. In twee gevallen heeft de Huurcommissie de zaak niet ontvankelijk verklaard, omdat de verschuldigde leges niet waren betaald (één huurverhogingsbezwaar en één bezwaar servicekosten).

1 Bedrijfsruimten, garages, bergingen en parkeerplaatsen 2 Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen

13

In de zaken die betrekking hadden op de servicekosten, heeft de Huurcommissie drie maal deels de huurder, deels Trudo in het gelijk gesteld en in vier gevallen was eind 2011 nog geen uitspraak gedaan. Huurtoeslaggarantie In 1998 is de huurtoeslaggarantie (toen huursubsidiegarantie) geïntroduceerd. Door de jaarlijkse huurverhoging lopen huurders die qua huurprijs vlak onder de huurtoeslaggrens zitten, de kans hun huurtoeslag te verliezen. Om dit te voorkomen, bieden we hun een huurtoeslaggarantie. Dat houdt in dat de huur van klanten die huurtoeslag ontvangen en deze dreigen te verliezen door de jaarlijkse huurverhoging, wordt afgetopt op de huurtoeslaggrens. Op deze manier blijven ze verzekerd van een bijdrage in hun woonlasten. Huurquotekaart De huurquote is het deel van het inkomen dat aan huur wordt besteed. Om huurders een, gezien hun inkomen, betaalbare woning te kunnen bieden, heeft onze corporatie in 2000 de Huurquotekaart ingevoerd. Het onderzoeksbureau OTB, verbonden aan de Technische Universiteit Delft, heeft voor verschillende huishoudens huurquotenormen vastgesteld. Aan de hand daarvan bepalen we de huurquote. Mochten huurders door de jaarlijkse huurverhoging boven de voor hen vastgestelde huurquote komen, kunnen ze kwijtschelding van de huurverhoging voor dat jaar aanvragen. De kwijtschelding dient elk jaar opnieuw te worden aangevraagd. De regeling geldt niet voor huurders die in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Ook in 2011 is de Huurquotekaart aangeboden. Net als in voorgaande jaren werd er slechts op zeer beperkte schaal gebruik van gemaakt. Er waren negen aanvragen, die allemaal zijn toegekend. Overigens is 2011 het laatste jaar dat de Huurquotekaart werd aangeboden. De regeling is niet meer opgenomen in het nieuwe huurconvenant. Toewijzingen van woningen Trudo wijst haar huurwoningen op verschillende manieren toe. Hierbij is een onderscheid te maken tussen geregelde en vrije verhuur. Onder de geregelde verhuur valt die verhuur waarbij we een specifieke kandidaat moeten huisvesten. Hieronder vallen urgenten (zie pagina 15), maar ook herhuisvestingskandidaten of de huisvesting van onze Bijzondere Klanten (waarover vanaf pagina 25 meer). Naast de geregelde verhuur hebben we ook in de vrije verhuur woningen verhuurd. In deze categorie zijn de woningen toegankelijk voor in principe alle woningzoekenden. Dit gebeurt bij Trudo op verschillende manieren. We verhuren de woningen in een aantal complexen via Kansrijkhuren.nl. Samen met collega woningcorporatie Wooninc. bieden we via deze site de huurwoningen aan. Na plaatsing van de advertentie van de woning hebben kandidaten 48 uur de tijd om op de woning te reageren. Vervolgens wordt er via de computer geloot. De lotinguitslagen komen direct op de website te staan. We verhuren ook woningen via inplaatsing. Inplaatsing vindt plaats in Woensel-West (zie ook pagina 59) en in toekomstige sloopcomplexen. We plaatsen in om enerzijds om het aantal achterstandsituaties in de buurt te verlagen en anderzijds om de leefbaarheid van de buurt te verhogen. Een laatste categorie binnen de vrije verhuur is coöptatie. Coöptatie vindt plaats bij de toewijzingen in onze studentenpanden en bij leefgroepen. De huidige bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het zoeken van hun nieuwe huisgenoot en dragen deze aan ons voor. Naast de geregelde en vrije verhuur vindt de verhuur ook nog op andere manieren plaats. Zo verhuren we veel woningen door middel van de leegstandwet. Ook vinden er verhuizingen plaats binnen ons eigen bezit, bijvoorbeeld door woningruil, interne urgentie (bijvoorbeeld bij brand), of de voorrangsregeling 55+ (waarbij bewoners met voorrang naar een gelijkvloerse woning in hun buurt kunnen verhuizen). In de tabel op de volgende pagina staan de toewijzingen van de huurwoningen in 2011. Te zien is dat van de verhuringen de geregelde verhuur het grootste is. Echter, dit is een vertekend beeld omdat wij veel woningen verkopen (waarover vanaf pagina 33 meer).

14

Tabel: nieuwe verhuringen woningen Bestaand Nieuwbouw

Huur Koop3 Huur Koop3

Stedelijke urgentie 41 Bijzondere Klanten 63 CIZ-indicatie (waaronder WMO) 7 Statushouders4 19 Wijkvernieuwing5 50

Voorrangsregelingen

Bestuurlijk 0

Geregelde verhuur

Subtotaal 180 Kansrijk huren & verhuur via vb&t6 41 382 33 19 Inplaatsing7 76 Coöptatie 8 43

Vrije verhuur

Subtotaal 160 382 33 19 Leegstandwet verhuur9 82 Bruikleenovereenkomst 0 Interne urgenten 5 Voorrangsregeling (voorkeursregeling 55+) 3 Woningruil 4 Gebruikersovereenkomst 0 Overig10 8

Overig

Subtotaal 102 Totaal 442 382 33 19 Inkomensmonitoring Zowel bij verhuur als verkoop geldt dat we minimaal tachtig procent van de vrijkomende woningen willen toekennen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot maximaal € 40.000. Deze norm is in 2011 ruim gehaald. Bij nieuwe verhuringen van woningen onder de € 652,52 had 95,9 procent van de huurders een inkomen beneden de € 40.000. Onderstaand overzicht toont een gedetailleerd beeld van alle verhuringen. Tabel: huisvesting naar doelgroep en huurklasse van alle verhuringen (m.u.v. verhuringen aan instellingen en bedrijven)

Huishoudens inkomen

Huur <kwaliteits-kortingsgrens

Huur > kwaliteitskortings-grens < hoogste aftoppingsgrens

Huur > hoogste aftoppingsgrens < liberalisatiegrens

Huur > liberalisatie-grens

< 33.614 43,9% 37,7% 5,0% 1,4% 33.615 - 40.000 0,5% 2,6% 0,5% 1,2% > 40.000 1,2% 2,6% 0,0% 3,3% Totaal 45,6% 43,0% 5,5% 6,0%

Kwaliteitskortingsgrens: € 361,66, hoogste aftoppingsgrens: € 554,76, liberalisatiegrens € 652,52. Per 1 januari 2011 moeten woningcorporaties negentig procent van hun huurwoningen onder de liberalisatiegrens (€ 652,52) toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.614. In deze regeling zijn de bruikleenovereenkomsten uitgesloten. In totaal hebben we 372 wooneenheden verhuurd aan huishoudens met een huur onder de € 652,52, 342 van deze huishoudens hebben een

3 Zie hoofdstuk Verkoop vanaf pagina 33 4 Door het PEC Asielzoekers en generaal pardon’ers genoemd 5 Inclusief herhuisvesting in nieuwbouw 6 Door het PEC Vrije verhuur genoemd 7 Door het PEC Afwijkende verhuur bij leefbaarheidsproblemen genoemd 8 Door het PEC Verhuur van leefgroepen genoemd 9 Door het PEC Tijdelijke verhuur ivm sloop genoemd 10 Onder overig vallen: vier woningen als directiewoningen tijdens onderhoudswerkzaamheden, één woning Van Abbemuseum, één woning voor T+huis, één woning huurdersvereniging Woensel-West en één woning voor het ministerie van Defensie

15

inkomen onder de € 33.614. We hebben de negentig procenteis dus gehaald, ons percentage is 91,9 procent. Urgenten De Eindhovense corporaties werken nauw met elkaar samen, zodat woningzoekenden met een urgentieverklaring binnen een half jaar een woning krijgen toegewezen. De criteria om urgent te worden verklaard, zijn relatief streng. Urgent verklaarde woningzoekenden worden naar rato van de omgang van het woningbezit toegewezen aan één van de corporaties. Deze dient vervolgens binnen zes maanden de toegewezen urgente een passende woning aan te bieden. Trudo kreeg afgelopen jaar 46 nieuwe urgenten toegewezen. Daarnaast moesten we nog veertien mensen huisvesten die in 2010 de status urgent hadden gekregen. We konden afgelopen jaar het ons toegekende deel van de stedelijke urgenten (zeventien procent) in bijna alle gevallen volgens afspraak huisvesten. In totaal hebben we voor 49 urgenten die ons werden toegewezen bemiddeld; 41 daarvan zijn door ons gehuisvest, vijf hebben het aanbod geweigerd waardoor hun urgentie kwam te vervallen, twee hebben hun urgentie teruggetrokken in verband met aanbod van een koopwoning en één urgente is door een collega-corporatie gehuisvest in verband met passendheid van de woning. Slechts in één geval lukte het niet om binnen de termijn van zes maanden huisvesting te realiseren, in verband met tegenvallend mutatieonderhoud. Dit betekent dat nog elf urgenten die eind 2011 zijn toegewezen, in 2012 moeten worden gehuisvest. In oktober 2011 zijn we gestart met brede intakegesprekken. Tijdens dit gesprek komen uiteraard de woonwensen van de urgente aan bod, zodat we daar zoveel mogelijk rekening mee kunnen houden, ook al moet de urgente de aangeboden woning accepteren. Vervolgens bekijken we of de urgente een steuntje in de rug nodig heeft. Bijvoorbeeld bij het vinden van een baan of een opleiding, om te zorgen dat hij of zij weer een stapje vooruit komt in het leven. De inschatting is dat ongeveer de helft van de urgenten deze steun nodig heeft. Iedereen die we op deze manier benaderen, stelt dat zeer op prijs. Herhuisvesting De herhuisvestingsopgave is een precaire en stevige klus. Vooral, maar niet alleen, vanwege het grote belang om dit in goede verstandhouding met de huurder op basis van maatwerk te realiseren, maar ook omdat er tegelijkertijd aan verschillende andere voorwaarden moet worden voldaan. Zo mag er geen vertraging voor het sloop- en bouwproces ontstaan, moet de leefbaarheid in andere wijken niet verslechteren en gelden voor de organisatie ook andere opgaven, zoals het huisvesten van stedelijk urgenten en bijzondere klanten. Vanwege de sloop van woningen in de stedelijke vernieuwingsgebieden in de Kruidenbuurt en Woensel-West kent Trudo al jaren een forse herhuisvestingsopgave. Ook in 2011 was dit het geval: in de Kruidenbuurt (sloop fase vier) hebben we gewerkt aan de herhuisvesting van 45 huishoudens. Hiervan zijn er in 2011 31 naar de opgeleverde nieuwbouw van fase drie verhuisd. Tien huishoudens hebben een woning elders geaccepteerd en zijn verhuisd. Dit betekent dat in 2012 nog vier huishoudens geherhuisvest moeten worden. Daarmee zal de volledige herhuisvestingsopgave van 738 huishoudens in de Kruidenbuurt afgerond zijn. Ook is samen met team Bijzondere Klanten in 2011 de herhuisvesting van bewoners van het studentencomplex Boschdijk afgerond. In totaal zijn er veertig studenten uit dit complex elders gehuisvest. In Woensel-West (fase één Plan Celsius) is in 2011 op basis van het met de bewonersorganisatie afgesloten Sociaal Plan, gestart met de daadwerkelijke herhuisvesting van oorspronkelijk 78 huishoudens. Voor vijf woningen geldt geen verplichting tot herhuisvesting. Eind 2011 hadden 22 huishoudens gekozen voor een nieuwe woning in de te realiseren nieuwbouw in Woensel-West (gebied Volta/Galvani), 25 huishoudens waren per einde 2011 verhuisd naar bestaande woningen elders. En acht huishoudens zaten op eind 2011 in de fase van aanbieding/acceptatie van een andere vervangende woning. Dat betekende dat bij acceptatie van de lopende aanbiedingen, voor 2012 nog een herhuisvestingsopgave van achttien huishoudens uit fase één resteert. In 2011 zijn we met ‘brede intakegesprekken’ gestart voor onze herhuisvestingskandidaten. Daarbij wordt behalve de woonbehoefte ook in beeld gebracht welke wensen, ambities en problemen bewoners hebben op vier verschillende maatschappelijke ladders, namelijk wonen, opleiding en

16

onderwijs, werk en inkomen, en vrije tijd en welzijn. Daarbij valt te denken aan onderwerpen als werk, onderwijs en vrije tijd en eventuele problemen. Dit is de eerste keer dat we - in het kader van de herhuisvesting - op basis van een dergelijke brede invalshoek met de bewoners uit een sloopgebied in gesprek gaan en hen op die manier proberen te ondersteunen. De herhuisvesting is hiermee in 2011 in goed overleg met bewoners en volgens planning verlopen. Dienstverlening rond verhuur We vinden het erg belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en meten daarom continu wat men vindt van onze dienstverlening. We hanteren als norm een klanttevredenheid van minimaal 8,0. Ook in 2011 hebben we die met onze dienstverlening rond verhuur weer gehaald; onze winkel scoorde gemiddeld een 8,0. 1.2 Beheer Huurbetaling en incasso Zittende huurders De huurachterstand van zittende huurders bedroeg aan het einde van het verslagjaar € 175.452. Dat is 0,66 procent van de totale jaarhuur. De norm van maximaal 1,0 procent is hiermee dus ruim gehaald. In 2010 bedroeg het percentage huurachterstand 0,61 procent. Deze huurachterstand is exclusief de huurachterstand van huurders van panden van Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten. Bij 44,3 procent van de zittende huurders met een huurachterstand was eind 2011 de vordering in handen van de deurwaarder. Dat is 1,7 procent minder dan eind 2010. Trudo voert al sinds jaren een streng incassobeleid en dat heeft voor huurders - en voor Trudo - voordelen. Doordat we vroeg reageren op achterstanden, wordt er al ingegrepen voordat de schulden zo hoog oplopen dat zij bijna niet meer in te halen zijn. Het is immers voor veel klanten erg moeilijk om grote betalingsachterstanden in te halen en ondertussen ook nog te voldoen aan de verplichting om ook de lopende huur te betalen. Door problemen vroeg te signaleren, proberen we extra deurwaarderskosten en ontruimingen voor hen te voorkomen. Daarom zoeken we met deze huurders telefonisch contact op het moment dat zij een aanmaning ontvangen. Ook worden er eventueel betalingsregelingen afgesproken. Zo nodig worden huurders doorgeleid naar een instantie die hen kan ondersteunen bij het oplossen van hun financiële (of andere) problemen. In sommige gevallen gaan we ook op huisbezoek of wordt het Leger des Heils ingezet om huurders te helpen bij het ordenen van hun administratie en om met een financieel haalbaar terugbetalingsvoorstel te komen. In 2011 hebben we in totaal 337 betalingsregelingen met huurders getroffen, in 2010 waren dit nog 318. In gevallen waarin overdracht naar de deurwaarder onvermijdelijk was, werd ook daarna nog geprobeerd persoonlijk contact te krijgen. We hebben met het deurwaarderskantoor afgesproken dat ook de deurwaarder zelf nog op tenminste twee momenten probeert contact met de huurder te krijgen. Opnieuw om oplopende kosten en een ontruiming te voorkomen. Huurachterstanden zijn traditioneel de meest voorkomende reden voor gedwongen ontruimingen. Het percentage huurachterstand van zittende huurders is nog steeds laag - 0,66 procent - en toch hebben we het aantal ontruimingen nog verder terug weten te dringen. In 2011 zijn op basis van gerechtelijke vonnissen twaalf woningen ontruimd. Daarmee heeft de dalende lijn in het aantal ontruimingen zich in 2011 nog sterker doorgezet. Na jaren rond de veertig ontruimingen per jaar is er vanaf 2008 al sprake van een drastische vermindering: 2008: 23, 2009: 21, 2010: 18. In 2011 zijn we op een historisch laag aantal gedwongen ontruimingen uitgekomen (twaalf). Een bijzondere prestatie, gezien de economische crisis. De inspanningen gericht op vroegsignalering, het zoeken van persoonlijk contact, het actief doorverwijzen naar instanties en samenwerkingspartners en het treffen van betalingsregelingen hebben dus aantoonbaar succes. We beschouwen het niet alleen economische winst om schulden te beheersen en oplopende incassokosten en gedwongen ontruimingen te voorkomen, maar vooral als maatschappelijke winst. Project preventie huisuitzetting Trudo werkt samen met het Leger des Heils in het project preventie huisuitzetting. Met dit project willen we voorkomen dat we huurders met grote financiële problemen uit huis moeten zetten. In overleg met de huurder kunnen we een probleemsituatie aanmelden bij het Leger des Heils.

17

Vervolgens wordt vanuit deze organisatie een bezoek gebracht aan de huurder. Diens problemen worden geïnventariseerd en samen met de huurder wordt een plan van aanpak opgesteld, met een voorstel voor een betalingsregeling. Het normale incassotraject wordt in de tussentijd stilgelegd, zodat de kosten niet verder oplopen. In 2011 hebben in totaal acht Trudo-huurders aan dit project deelgenomen. Daarnaast zijn we afgelopen jaar een pilot gestart met de deurwaarder, waarbij deze een huurder thuis bezoekt om samen met de huurder zijn financiële situatie in kaart te brengen en hem te helpen bij het ordenen van zijn administratie en bij het budgetteren. De huurder wordt daarbij mogelijk ook voorgelicht over instanties die binnen Eindhoven op het terrein van schulden werkzaam zijn en regelingen waarvan de huurder mogelijk gebruik kan maken. Deze pilot is bedoeld om te onderzoeken of de specifieke expertise van een deurwaarderskantoor meerwaarde heeft voor onze huurders. Eind 2011 liep deze pilot nog. Vertrokken huurders Het openstaande bedrag aan vorderingen op vertrokken huurders is net als in de voorgaande jaren groot, al zien we wel een daling ten opzichte van 2010. Het totale bedrag, dat bestaat uit huurachterstand en in rekening gebrachte schades, was aan het eind van het verslagjaar € 733.256 (in 2010 was dit nog € 742.116). In deze bedragen zitten ook de nog niet betaalde achterstanden en schades van voorgaande jaren Deze huurachterstand is exclusief de huurachterstand van huurders van panden van Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten. Voor het invorderen van de individuele bedragen is het vrijwel altijd (in ieder geval voor 87,3 procent van het openstaande bedrag) nodig de deurwaarder in te schakelen. Voor oninbare vorderingen is een voorziening getroffen. Onderhoud Zoals het een goede corporatie betaamt, is het kwalitatief op peil houden van de woningvoorraad voor ons een belangrijk aandachtspunt. We willen onze klanten immers kwalitatief goede producten bieden. Maar ook uit oogpunt van marktwaarde speelt de kwaliteit van de voorraad een rol. Voor wat betreft de bestaande voorraad is in de voorbije jaren voortvarend gewerkt om door middel van schouwen het benodigde onderhoud in beeld te brengen. Uiteraard is het niet alleen bij schouwen gebleven; ook in uitvoerende zin is het nodige gebeurd, zoals de volgende paragrafen duidelijk maken. Het gaat hierbij om zowel onderhoud voor de reguliere verhuur als voor Bijzondere Klanten (uitgezonderd klachtenonderhoud). Bijzondere Projecten is niet meegenomen. Klachtenonderhoud Sinds juli 2005 heeft Trudo de afhandeling van meldingen van onderhoudsklachten uitbesteed aan LekkerLeven. Deze organisatie fungeert als call center en geeft opdrachten aan door ons geselecteerde bedrijven die het daadwerkelijk onderhoud uitvoeren. In 2011 zijn er 4.881 onderhoudsklachten gemeld bij LekkerLeven. Hiervan werden 554 klachten afgewezen. Bij 781 klachten is alleen informatie gegeven. Dit betekent dat er 3.546 klachten in behandeling zijn genomen. In 2010 lag dit aantal op 4.005. Er is dus sprake van een daling van het aantal behandelde klachten met 11,5 procent. Deze dalende trend is grotendeels te verklaren door strakkere sturing en door het feit dat de voorraad door verkoop in omvang afneemt. De totale uitgaven voor klachtenonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.225.000, onderverdeeld in een aantal categorieën. In totaal werd € 1.079.284 uitgegeven, inclusief de lopende verplichtingen op 31 december 2011. Het gemiddelde bedrag dat werd besteed aan het verhelpen van onderhoudsklachten, bedroeg het afgelopen jaar € 304 per opdracht. In 2010 was dat nog € 324. Een daling van 6,2 procent. Dit komt omdat er in vergelijking met 2010 in 2011 minder douche en keuken verbeteringen hebben plaatsgevonden. Mutatieonderhoud In 2011 vonden 409 mutaties plaats in bestaande huurwoningen (inclusief kamers). De staat waarin sommige ex-huurders hun woning achterlaten, strookt niet met de wettelijke plicht een woning te bewonen zoals het een ‘goed huisvader’ betaamt. Verhaal van de schade is slechts met grote inspanningen en niet in alle gevallen mogelijk. Mutatieonderhoud is dan noodzakelijk. Daarnaast is veel mutatieonderhoud nodig in complexen die in technische zin ‘op’ zijn. Tot slot is er binnen het mutatieonderhoud nog een budget gereserveerd voor de zogenaamde ‘Veilig-Thuis-Keuringen’. Bij deze keuringen worden de technische installaties vanaf de meter gecontroleerd op functionaliteit en veiligheid en worden noodzakelijke kleine reparaties verricht.

18

De totale uitgaven voor het mutatieonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.457.000. In 2011 werd een bedrag van € 1.005.033 voor het mutatieonderhoud uitgegeven (inclusief de lopende verplichtingen op 31 december 2011). De werkelijke uitgaven liggen dus ruim onder het begrote bedrag. De gemiddelde mutatiekosten bedroegen in 2011 € 2.457. Daarmee is sprake van een forse daling van de gemiddelde kosten per mutatie, die in 2010 nog € 4.570 bedroegen. Figuur: Aantal mutaties en gemiddelde uitgaven per mutatie gedurende de afgelopen vijf jaren

Planmatig onderhoud Uit de Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) bleek dat er in 2011 55 complexen geschouwd moest worden ten behoeve van Planmatig Onderhoud. In al deze complexen is een schouw uitgevoerd. Via de schouw worden - afhankelijk van de gewenste kwaliteit en de resterende levensduur van het casco - onderhoudsbegrotingen gemaakt. Aan kosten voor planmatig onderhoud (inclusief contracten en groenonderhoud) hebben we € 5.335.622 uitgeven. Op basis van de conditiemetingen en de lopende verplichtingen op 31 december 2010 werd voor het planmatig onderhoud in 2011 een totaalbudget begroot van € 6.989.000. Het verschil tussen de begroting en de werkelijke uitgaven kent vier oorzaken. De eerste is dat vanwege de crisis bouwbedrijven veel scherper inschrijven waardoor de kosten lager liggen dan begroot. Daarnaast zijn een aantal projecten doorgeschoven van 2011 naar 2012. En ten derde leidde een aantal projecten tot meer- en minderwerk. Tevens was een groot deel van het jaar het Btw-tarief zes procent in plaats van de gebruikelijke negentien procent. Door al deze zaken is er een verschil ontstaan tussen het begrote en uitgegeven bedrag. Opknappen ruim duizend woningen In 2008 heeft onze corporatie de toekomstige strategie voor een groot aantal complexen opnieuw vastgesteld. Het totale aantal woningen dat we in de periode 2009-2011 opknappen, is gestegen naar 1.090. Na deze grote beurt kunnen huurders, die dat willen, hun woning kopen met Slimmer Kopen®- korting. Wie dat niet wil, blijft natuurlijk gewoon huren. Woningen die na de opknapbeurt vrijkomen, worden eveneens verkocht. Tenzij we de woningen nodig hebben voor herhuisvesting van bewoners van slooppanden of de huisvesting van Bijzondere Klanten en urgenten. Want ook die groepen blijven we uiteraard bedienen. In 2009 en 2010 hebben we al 852 woningen opgeknapt. In 2011 zijn we gestart met het opknappen van 32 woningen in Woensel-West (oplevering was in het tweede kwartaal), achttien woningen aan de Julianastraat (het project is eind 2011 opgeleverd) en 195 woningen in de Schubertlaan (uitvoering is

19

gestart in 2011 en het project loopt door in 2012). Rondom dit laatste project zal in 2012 de openbare ruimte opnieuw worden ingericht. De Schubertlaan is het allerlaatste project in het kader van het verkoopgereedmaken. In Lakerlopen, rondom het Rembrandplein, zijn nog eens 45 woningen extra opgeknapt in 2011. Het totaal aantal opgeknapte woningen komt daarmee op 1.142. Met het opknappen is in de periode 2009-2012 een bedrag gemoeid van circa € 22,5 miljoen. CV-actie Alle bewoners hebben in de periode 2006-2008 al een aanbod gehad om tegen een lichte huurverhoging een CV-installatie te laten plaatsen. De CV-actie kent sinds 2010 geen collectief vervolg. Een uitzondering hierop zijn de complexen waar herontwikkeling inhoudelijk nog niet volledig bekend was. Met name in Woensel-West was hierdoor geen CV aanbod gedaan. In 2011 is voor enkele complexen in Woensel-West alsnog de gelegenheid geboden om tegen een gereduceerde huurverhoging een CV-installatie te laten aanleggen. Het aanbod gold tot eind 2011. In totaal hebben 41 adressen dit aanbod gehad en drie huishoudens hebben van het aanbod gebruikgemaakt. Bewoners kunnen nog wel een individuele aanvraag doen, maar de beperkte huurverhoging uit de CV-actie is aangepast. Men betaalt nu € 30 huurverhoging in plaats van € 20. De kosten voor de individuele aanvragen waren in 2011 € 120.791. Verder is een groot aantal CV-ketels in het afgelopen jaar vervangen. Groepenkast-project In juli 2008 is besloten om bij woningen gebouwd vóór 1975 de groepenkast uit te breiden, elektra in de keuken uit te breiden en een deugdelijke wasmachineaansluiting aan te brengen. In 2,5 jaar tijd worden zo 2.849 woningen aangepakt. In juni 2009 zijn we gestart met fase één van dit project. Eind 2009 zijn 749 woningen opgenomen en gerealiseerd. In 2010 zijn 1.141 woningen opgenomen en gerealiseerd. In 2011 waren 889 woningen gepland, waarvan er 859 zijn gerealiseerd. De totale kosten voor dit project bedroegen in 2011 € 1.296.174. Het aantal gerealiseerde adressen is iets lager dan het aantal geplande adressen. Dit komt omdat een groot deel van deze woningen inmiddels verkocht is, voordat de groepenkast is uitgebreid. Opplusregeling Samen met de andere corporaties in Eindhoven heeft Trudo een werkwijze afgesproken over kleine woningaanpassingen tot een bedrag van € 2.366. Huurders van 55 jaar en ouder kunnen, zonder indicatie of kosten, bepaalde voorzieningen laten aanbrengen. Een douchezitje bijvoorbeeld, een senioren-toiletpot en beugels. Na het indienen van het aanvraagformulier worden de voorzieningen direct gerealiseerd. In 2011 werden 138 aanpassingen uitgevoerd, voor een totaalbedrag van € 117.058. Het met de gemeente afgesproken investeringsplafond van € 90.756 is met € 26.302 overschreden. Dit betekent dat de kosten van het opplussen in 2011 voor € 90.756 voor rekening van Trudo zijn. Het restant wordt doorbelast aan de gemeente Eindhoven. De gemiddelde kosten per oppluspakket bedragen € 848. In 2011 is de opplusregeling geëvalueerd en aangepast. Voortaan kunnen alleen huurders van 75 jaar of ouder in aanmerking komen voor het oppluspakket. Het maximale bedrag waarvoor men voorzieningen kan aanvragen, is € 2.000. Huurders van 74 jaar en jonger kunnen in aanmerking komen voor maatregelen uit het oppluspakket als ze met hun aanvraag een medische verklaring van de huisarts meesturen. Voor het aanbrengen van de voorzieningen uit het oppluspakket wordt een eigen bijdrage gevraagd. De huurder betaalt zelf tien procent van de totale kosten, tot een maximum van € 200. Indien de huurder deze bijdrage niet kan of wil betalen of meer voorzieningen wil hebben, zal een aanvraag via de WMO van de gemeente gedaan moeten worden. Woningaanpassingen voor minder-validen In 2011 hebben we in 34 woningen aanpassingen voor gehandicapten gerealiseerd. In totaal was daarmee een bedrag van € 48.334 gemoeid. Dat komt neer op een gemiddelde van € 1.422 per aanvraag. Deze kosten worden betaald vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).

20

Klanttevredenheid rondom onderhoud Net als bij verhuur meten we ook de klanttevredenheid rondom de dienstverlening van het onderhoud. Ook hier gaan we voor niet minder dan een 8,0. Onze dienstverlening rondom het Klachtenonderhoud werd in 2011 inderdaad beoordeeld met een 8,0. Voor het opknappen van de 1.090 woningen kijken we welk gemiddeld rapportcijfer de bewoners vóór en na het opknappen aan hun woning geven. In Woensel-West werd de woning eerst beoordeeld met een 6,5 en na het opknappen met een 7,5. In de Julianastraat zijn we van een 5,8 naar een 8,4 gegaan. Aanpak woonfraude en overlast In 2011 is opnieuw actief ingezet op de aanpak van overlast en woonfraude. Medewerkers van de winkel zijn duidelijk herkenbaar aanwezig geweest in de wijk en hebben hierdoor ook eerder en meer signalen opgevangen vanuit de buurt. Die signalen varieerden van verwaarlozing van de woning of woonomgeving tot zorgproblematiek en meldingen over woonfraude of van overlast. In 2011 hebben we in totaal 266 meldingen in behandeling genomen. Per eind 2011 waren daarvan 150 klachten afgehandeld; dat is 56,4 procent. Dit betrof meldingen die met één of enkele interventies op te lossen waren. De overige 43,6 procent zijn meldingen waarvoor een langdurigere aanpak (of procedures) nodig zijn. Meldingen varieerden van klachten over geluidoverlast (58), vervuiling (65), burenruzies (37), hennepteelt (zeven), niet bewoning/doorverhuur (38) illegale inwoning/onderverhuur (23), drugsoverlast (zes), tuin en groen (veertien) en diverse andere oorzaken (achttien). Binnen die laatste categorie vallen onder meer overlast met betrekking tot intimiderend en asociaal gedrag in de buurt, misbruik van parkeerplaatsen, bergingen enzovoort. In een aantal gevallen ging het om gecombineerde klachten. Onze medewerkers van de winkel hebben waar nodig stevig doorgepakt en partners ingeschakeld wanneer zorg of andere begeleiding geboden was. Om dit goed te kunnen doen, is er intern een sociale kaart voorhanden, waarop een overzicht wordt gegeven van instanties, hun contactpersonen en de problematiek waarmee zij zich bezighouden. Alhoewel het vaak moeilijk is om situaties van niet bewoning, illegale inwoning of onderverhuur te bewijzen en deze gevallen om een intensieve en vasthoudende aanpak vragen (bijvoorbeeld door gedurende een bepaalde periode steeds op verschillende tijden onaangekondigd verdachte panden te bezoeken), hebben we in 2011 hierop flinke successen geboekt. Met name in Woensel-West, de Kruidenbuurt en de Sintenbuurt zijn er het afgelopen jaar verschillende sociale huurwoningen vrijgekomen die onrechtmatig door huurders werden gebruikt. In die gevallen heeft dat namelijk geleid tot de beëindiging van de huurovereenkomst met deze huurders. In een tweetal gevallen hebben we ook met succes voor de rechter een deel van de winst terug kunnen vorderen die de huurder op de illegale onderverhuur heeft gemaakt. Deze aanpak heeft zijn uitwerking op de wijk: bewoners merken dat Trudo serieus doorpakt op hun meldingen en zijn daardoor ook meer dan voorheen bereid te melden. Hulpverlening Naast het registreren van overlast en woonfraude zijn we in 2011 gestart met het separaat in beeld brengen van zorghuurders. Bij zorghuurders gaat het om problematiek variërend van grote betalingsproblemen, verslaving of ernstige vervuiling. De inzet van onze medewerkers varieert van een aantal extra telefonische of persoonlijke contacten tot het inschakelen van het netwerk. In 2011 hebben we 217 huurders als zodanig gedefinieerd. Daar waar de situatie structureel zodanig ernstig is dat een huurder alleen kan wonen in combinatie met een bepaald structureel niveau aan zorg, hulp of ondersteuning, wordt de huurder ingebracht in het zogenaamde interne casusoverleg wat we in 2011 zijn gestart. In dit overleg met medewerkers van andere kernactiviteiten Emancipatie en Bijzondere Klanten worden huurders die hiervoor in aanmerking komen ingebracht om aan deze kernactiviteiten te worden overgedragen en wordt de vervolgaanpak besproken. Samenwerking bij overlastsituaties en hulpverlening In 2011 is voor de aanpak van extreme overlast en/of complexe zorgsituaties de samenwerking voortgezet met partners zoals politie, Welzijn Eindhoven, GGzE, gemeente Eindhoven en andere corporaties. Met deze partners bestaan afspraken voor het verbeteren van de leefbaarheid en het

21

voorkomen en aanpakken van overlast, meervoudige probleemsituaties of misstanden. In dat kader zijn afspraken neergelegd in diverse convenanten, zoals het woonoverlastconvenant, het hennepconvenant, convenant Achter de Voordeur en het convenant Arbeidsmigranten. Binnen deze samenwerkingsverbanden blijft Trudo participeren in de WenZ-teams (Woonoverlast en Zorg-team). Daar worden complexe overlastsituaties of zorgproblematiek gemeld, die veelal om een multidisciplinaire aanpak vragen. Binnen het WenZ-team stemmen de deelnemende partners de vervolgaanpak met elkaar af. In 2011 hebben we ook opnieuw deelgenomen aan het caseoverleg in de krachtwijken. Alhoewel de gemeente in 2011 de aanstelling van krachtwerkers in de drie krachtwijken heeft beëindigd, zijn de overleggen zelf gecontinueerd. De deelnemende partijen vonden de meerwaarde van deze overleggen namelijk zo groot, dat er in elk van de drie krachtwijken naar een vorm is gezocht om deze toch door te zetten. Dat is gelukt en Trudo heeft probleemsituaties ingebracht in het casusoverleg in Doornakkers (elf maal), de Bennekel (twintig maal) en Woensel-West (zeventig maal). Sancties & Kansenlijst Om het woongenot van alle goedwillende huurders zoveel mogelijk te kunnen garanderen, werken de Eindhovense corporaties sinds november 2006 gezamenlijk met een Sancties & Kansenlijst. Probleemhuurders die op deze lijst terechtkomen, krijgen voor een bepaalde tijd een sanctie opgelegd. Ze komen dan een tijd lang niet in aanmerking voor een huurwoning. Zit die tijd erop, dan krijgen ze een nieuwe kans en beginnen ze met een schone lei. In 2010 is dit beleid in opdracht van de gezamenlijke corporaties geëvalueerd. Met de conclusies en aanbevelingen die uit deze evaluatie zijn voortgekomen, is het Sancties en Kansen beleid aangepast.

22

1.3 Leefbaarheid Het zorg dragen voor de leefbaarheid in buurten en wijken behoort al jaren tot onze kerntaken. We doen dit door het oplossen van overlastklachten, maar ook door tal van andere initiatieven en projecten ter bevordering van de leefbaarheid. Leefbaarheid is een begrip dat alles te maken heeft met de perceptie van de bewoners. Vier dimensies spelen bij leefbaarheid een rol: voorzieningen, fysieke omgeving, sociale omgeving en veiligheid. Bij leefbaarheidsvraagstukken zijn per definitie meerdere actoren betrokken, zoals politie, gemeente, welzijn- en zorgorganisaties, re-integratiepartijen, corporaties, scholen en bewoners(organisaties). Er worden coalities gevormd om problemen effectief aan te kunnen pakken. Het netwerk in de verschillende wijken is op orde. Daarnaast is er een pragmatische aanpak, met snelle, oplossingsgerichte acties. Het tegengaan van woonfraude door gerichte huisbezoeken af te leggen bijvoorbeeld en het afsluiten van brandgangen in het kader van veiligheid. De focus van de medewerkers in onze winkels zal in de komende jaren meer en meer verschuiven van verhuur en beheer naar leefbaarheid. Klanten kunnen veel zaken rond regulier beheer via onze website afhandelen. Daardoor kunnen onze medewerkers meer tijd en aandacht besteden aan de leefbaarheid in onze complexen en buurten. In 2011 hebben we voor zeven buurten (waar we relatief veel bezit hebben) leefbaarheidsplannen opgesteld. In die plannen wordt benoemd wat de grootste leefbaarheidsproblemen zijn, welke interventies nodig zijn en welke partijen nodig zijn om deze problemen effectief aan te pakken. Leefbaarheidsacties pakken we daar waar mogelijk in co-creatie op. Dit betekent dat we samen met de bewoners acties uit voeren. We hanteren daarbij de criteria: klein, eenvoudig, dichtbij en tijdelijk. Bewoners zijn meer bereid zich in te spannen voor de leefbaarheid in hun buurt wanneer het activiteiten in de directie woonomgeving betreffen, wanneer deze niet te lang gaan duren en direct resultaat opleveren. We zoeken naar structurele oplossingen voor leefbaarheidproblemen in buurten en die vinden we met name door het initiëren en faciliteren van duurzame sociale netwerken. Een voorbeeld is een groepje dames in de Kruidenbuurt dat elke avond een rondje door de wijk maakt om alle openstaande poorten af te sluiten. Leefbaarheidsfonds Al in 2001 heeft Trudo een Leefbaarheidsfonds in het leven geroepen. Dit fonds beschikte in 2011 over een budget van € 60.000. Met deze middelen worden eenmalige activiteiten van (georganiseerde) bewoners ondersteund. Het Leefbaarheidsfonds is bedoeld om activiteiten financieel te ondersteunen voor bewoners door bewoners op wijk-, buurt- of complexniveau. In 2011 is op verzoek van het Klantenplatform het reglement geëvalueerd en zijn voorstellen besproken om een aantal wijzigingen door te voeren. Voor 2012 is het budget met € 30.000 verhoogd naar € 90.000. Sinds 2006 is het Klantenplatform verantwoordelijk voor de besteding van het budget van het Leefbaarheidsfonds. Niet Trudo, maar de werkgroep Leefbaarheidsfonds van het Klantenplatform, beslist welke verzoeken wel en niet worden gehonoreerd. Het criterium dat daarbij in 2011 werd gehanteerd, is dat het verzoek moest passen binnen een van de volgende thema’s: • Schone buurt. Activiteiten gericht op het schoonmaken van de woonomgeving. • Fraaie buurt. Activiteiten gericht op het verfraaien/oppimpen van de buurt. • Gezellige buurt. Activiteiten gericht op samenleven en saamhorigheid in de woonomgeving. • Ontwikkeling & Educatie van de buurt. Activiteiten die gericht zijn om iets te leren wat bijdraagt aan

de leefbaarheid van de woonomgeving. • Jeugd in de buurt. Activiteiten gericht op kinderen en jongeren De volgende activiteiten zijn uitgevoerd: opschoontuindag in de Sintenbuurt, plaatsing en vulling van plantenbakken, wijk-, straat- of complexfeesten, barbecues, kerstactiviteiten, excursies, busreizen, seniorendagen, burendagen, multiculturele dagen, heidag, cursus, staatspeeldagen, kinderkampen, kindercarnaval, Halloween, Sinterklaasvieringen en plaatsing speeltoestellen.

23

De vijf thema’s passen binnen de vier pijlers van Trudo, te weten Voorzieningen, Fysiek, Sociaal en Veiligheid. In 2011 zijn in totaal 43 verzoeken ingediend, die allemaal zijn gehonoreerd. In totaal is van het budget van € 60.000 voor € 58.686 besteed. In 2010 was het uitgegeven bedrag € 55.614. In de tabel staan de initiatieven die gehonoreerd zijn in 2011. Voorzieningen Fysieke

omgeving Sociale omgeving

Veiligheid Totaal

Schone buurt 1 aanvraag € 2.200

1 aanvraag € 2.200

Fraaie buurt 3 aanvragen € 3.593

3 aanvragen € 3.593

Gezellige buurt



Ontwikkeling en Educatie in de buurt




Jeugd in de buurt




Totaal 1 aanvraag € 2.200



0 aanvragen € 0

Leefbaarheidsenquête In 2010 zijn we gestart met het uitvoeren van een jaarlijks onderzoek naar de leefbaarheid. Dit onderzoek zetten we elk jaar uit onder de helft van onze Slimme Kopers en huurders. Dit gebeurde ook in 2011. In de enquête vragen we onder meer naar de mening over de voorzieningen in de buurt, of de buurt schoon en heel is, over de omgang met buurtgenoten en over de veiligheid in de buurt. Gemiddeld geven onze klanten hetzelfde rapportcijfer voor de leefbaarheid in de buurten als vorig jaar: een mooie 7,2. Op sommige punten wordt lager gescoord (voorzieningen), op andere hoger (veiligheid). De uitstraling van de buurt en de omgang met buurtgenoten bleven nagenoeg gelijk. Per buurt zijn er echter duidelijke verschillen. Uit deze onderzoeken blijkt dat in die wijken waar we veel geïnvesteerd hebben in de leefbaarheid, ook daadwerkelijk de leefbaarheid verbeterd is volgens de bewoners. Zo laat, bijvoorbeeld, de Bennekel op alle fronten een opvallende stijging zien. Vooral wat betreft uitstraling van de buurt. Dat komt door de verbeteringen die we hier de afgelopen jaren samen met de gemeente en bewonerscomité Schôn Bennekel hebben doorgevoerd. Vooral in buurten waar we veel verkocht hebben met Slimmer Kopen® is de leefbaarheid volgens de bewoners verbeterd. Veel mensen vinden de komst van de kopers positief voor de buurt. Vooral de zittende huurders vinden het positief dat er weer jonge mensen in hun buurt komen wonen, dat de woningen overal het algemeen goed onderhouden worden en dat de kopers over het algemeen allemaal werk hebben zodat de sociale problemen in de buurt afnemen. Uit de enquête blijkt dat bijna tweederde van de respondenten vindt dat verbetering van de leefbaarheid een verantwoordelijkheid is van gemeente, Trudo én van bewoners. Dat is ook onze overtuiging en we willen eigen initiatieven vanuit de wijk zoveel mogelijk stimuleren. Wat dat betreft zijn er ideeën en plannen genoeg. Flink wat mensen geven in de enquête aan graag iets te willen organiseren voor hun buurt. Een barbecue of een schoonmaakdag bijvoorbeeld. En vooral ook activiteiten voor de jeugd. Dergelijke activiteiten wil Trudo graag vanuit het Leefbaarheidsfonds financieel ondersteunen. Onze netwerkers hebben de resultaten per buurt besproken met de betreffende bewonerscomités. Aan de hand hiervan, maar ook rechtstreeks voortvloeiend uit de resultaten, is een aantal leefbaarheidsacties in co-creatie uitgezet.

25

2. Een nieuw perspectief voor Bijzondere Klanten Trudo richt zich al lange tijd niet meer exclusief op de traditionele doelgroep van corporaties: de huishoudens met bescheiden inkomen. Sinds 1999 bedienen we in toenemende mate ook onze zogenaamde Bijzondere Klanten. Dit zijn mensen met een (tijdelijke) behoefte aan zorg of begeleiding, die niet zelfstandig in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien. Via bemiddeling van instellingen uit het maatschappelijk middenveld (bijvoorbeeld het Leger des Heils, De Combinatie, Novadic en NEOS) worden ze door Trudo gehuisvest. De vraag naar huisvesting voor Bijzondere Klanten neemt nog altijd toe. Wij willen daarvoor de partner zijn van het maatschappelijk middenveld in Eindhoven. Daarom stellen we jaarlijks meer woningen voor deze doelgroep beschikbaar. Maar we willen vooral ook onze rol voor deze doelgroep verbreden, van sec huisvester naar woonondersteuner. In dit hoofdstuk beschrijven we de stand van zaken van onze dienstverlening aan Bijzondere Klanten en hoe we als corporatie deze groep een nieuw perspectief willen bieden. 2.1 Het huisvesten van Bijzondere Klanten Wooneenheden in beheer voor instellingen Eind 2011 hadden we in totaal 374 eenheden voor instellingen in beheer; dat zijn er 37 meer dan in 2010. Deze eenheden bevinden zich in panden die door één instelling worden gehuurd. Per pand stellen we een huurcontract op. In de figuur staat een uitsplitsing naar partner. Figuur: aantal panden in beheer voor partners bij het huisvesten van Bijzondere Klanten

26

Novadic-Kentron In 2011 had het team Bijzondere Klanten 36 wooneenheden in beheer voor Novadic-Kentron, een organisatie binnen de verslavingszorg. Vier eenheden worden vanaf 1998 ingezet als voorportaal voor begeleid wonen. Twee panden, met ieder twee eenheden, zijn verhuurd voor het project MHU: Medische Heroïne Unit. De bewoners zijn personen die deelnemen aan het programma voor medische heroïneverstrekking in Eindhoven en via deze woonvorm weer een stap proberen te maken naar een zelfstandigere vorm van wonen. In deze acht eenheden wonen acht bewoners. In december 2011 is het hostel aan de Boschdijk opgeleverd met 28 wooneenheden. Doel van dit hostel voor chronisch verslaafden is het bereiken van een menswaardiger bestaan met een zekere mate van zelfredzaamheid. Het hostel draagt ook bij aan het verbeteren van de door- en uitstroom uit de dagen nachtopvang en leidt naar verwachting tot minder maatschappelijke overlast. Naast deze wooneenheden is nog een ander pand in beheer voor het Jongeren Informatie Punt van Novadic-Kentron. Op gezette tijden kunnen jongeren hier terecht voor informatie en het laten testen van bijvoorbeeld xtc-pillen. Leger des Heils Eind 2011 hadden we voor het Leger des Heils 54 wooneenheden in beheer: twee complete portiekflats en Domus. Daarnaast een kantoorpand – het bedrijfskantoor van het Leger des Heils - en een garage. In de woningen biedt het Leger des Heils (woon)begeleiding en helpt het cliënten de stap te zetten naar zelfstandig wonen. In totaal wordt huisvesting geboden aan 53 personen. De belangrijkste wijziging in 2011 was de huuropzegging van de wooneenheden voor het RUPS project: Regeling Uitstapprogramma’s Prostituees. Reden hiervan was dat deze aanpak niet goed aansloot bij de problematiek van deze vrouwen. Stichting De Combinatie Eind 2011 hadden we veertien wooneenheden in beheer die we verhuren aan Stichting De Combinatie. In twee van deze panden woont een aantal jongeren samen met een ‘hospita’ in een eengezinswoning. De hospita is een medewerker van Stichting De Combinatie. In de andere panden vindt een vorm van begeleid wonen plaats. De noodoplossing die in 2011 was gerealiseerd voor Stichting De Combinatie, door het tijdelijk inzetten van vijf wooneenheden tijdens de verbouw van de oorspronkelijke huisvesting van de betreffende leefgroep elders, is opgeheven. In totaal worden via Stichting De Combinatie veertien mensen gehuisvest. NEOS Eind 2011 hadden we 81 wooneenheden in beheer voor NEOS. Deze worden ingezet voor inmiddels vijf projecten: Steunende Huisvesting, Kluswoningen, Doorstroomwoningen, het Sociaal Pension en NEOS Verpleegzorg. Deze laatste voorziening valt onder het Stedelijk Kompas en is verhuurd vanaf juli 2011. Via deze panden kunnen mensen vanuit opvangvoorzieningen doorstromen, op weg naar volledig zelfstandig wonen. Voor vijf adressen is door NEOS een omklap aangevraagd, waarvan we er vier hebben gehonoreerd. In totaal huisvest NEOS 83 bewoners in onze panden. GGzE In 2011 hadden we in totaal 67 wooneenheden in beheer voor het realiseren van Beschermde Woonvormen in Eindhoven en het huisvesten van personen met autisme. De woningen bieden plaats aan 64 bewoners. In 2011 heeft er geen uitbreiding plaatsgevonden voor de GGzE. Stichting MAJ In 2003 is het eerste pand ingezet voor Stichting Maatjes in de Ambulante Jeugdhulpverlening (MAJ), voor de doelgroep tienermoeders. Inmiddels zet de stichting Maatjes wooneenheden van Trudo in voor twee projecten: MAJ Breed en Tienermoeders. In totaal worden er zeventien bewoners gehuisvest. Sinds 2008 is er geen sprake van uitbreiding voor Stichting MAJ. De subsidies voor projecten met Antilliaanse jongeren zijn door de gemeente aan het eind van 2011 stopgezet. Dit betekent dat Stichting MAJ zich vanaf 2012 alleen gaat richten op tienermoeders en

27

niet meer op alleenstaande jongeren. De huur van het pand aan het Lodewijk Napoleonplein is daarom eind 2011 opgezegd. Stichting Sint Annaklooster Onze corporatie had afgelopen jaar 28 wooneenheden in beheer voor Stichting Sint Annaklooster in het kader van Rentree. De stichting begeleidt ex-delinquenten bij terugkeer in de samenleving. De bedoeling daarbij is dat cliënten na één of twee jaar doorstromen naar een zelfstandige woonruimte of naar een andere definitieve woonvorm met noodzakelijk geachte begeleiding. Er worden 26 mensen gehuisvest in deze panden. Tot eind 2010 exploiteerde Stichting Sint Annaklooster het Zorghotel Anna. De huur van het pand heeft Sint Annaklooster per december 2011 opgezegd. Vluchtelingen in de Knel In 2011 werd één wooneenheid toegevoegd aan deze huurder. Het totaal komt daarmee op 27 eenheden. In deze woningen biedt de begeleidende instelling in het kader van vluchtelingenopvang 25 personen een dak boven het hoofd. S.V.V.E. De Archipel In 2011 beheerde ons team Bijzondere Klanten twintig wooneenheden voor S.V.V.E. De Archipel (Stichting Verpleging en Verzorging Eindhoven en omstreken). Het project biedt sinds 1997 woonruimte aan twintig dementerende ouderen. Stichting Lunet Wonen We hebben sinds 2003 zeven wooneenheden voor Lunet Wonen in beheer. In totaal worden hier acht personen met een verstandelijke beperking gehuisvest. Het Venster Sinds 2006 behoort Het Venster tot de samenwerkingspartners van het team Bijzondere Klanten. Deze partij biedt hulpverlening aan onder andere autistische jongeren. In het kader van begeleid wonen worden zestien wooneenheden met even zoveel bewoners ingezet voor het Venster. In 2011 hebben wij één nieuw pand voor hen ingezet. Stichting Barmhartige Samaritaan Deze christelijke vrijwilligersorganisatie biedt hulp aan ex-verslaafde dak- en thuislozen. We verhuren zeven wooneenheden voor de realisatie van een kleinschalig begeleid wonen project. Deze zeven wooneenheden worden ingezet als doorstroomwoning. De begeleiding in de doorstoomwoningen is beperkter en een laatste stap richting zelfstandig wonen. In 2011 was er geen sprake van uitbreiding voor deze stichting. Wooneenheden voor DOOR! Naast het huisvesten van cliënten van bovenstaande organisaties, participeert Trudo in DOOR!. DOOR! is een samenwerkingsverband van alle Eindhovense corporaties en de volgende instellingen: Welzijn Eindhoven, Novadic-Kentron, Leger des Heils, Stichting De Combinatie, NEOS, GGzE, Stichting MAJ, de gezamenlijke autisme-instellingen, Stichting Lunet Wonen en Stichting Sint Annaklooster. Daarnaast participeert nu ook een aantal corporaties uit de regio, te weten Aert Swaens, Woningbelang en Vestia. Via DOOR! wordt huisvesting ter beschikking gesteld aan mensen die tijdelijk begeleiding nodig hebben bij het wonen. Het huurcontract staat dan in eerste instantie op naam van de instelling. Wanneer de periode van tijdelijke begeleiding - meestal één jaar - voorbij is, wordt het huurcontract in principe ‘omgeklapt’. Dat wil zeggen dat het contract wordt omgezet naar een regulier huurcontract op naam van de Bijzondere Klant. Hoewel het met die persoon op het moment van ‘omklappen’ over het algemeen weer goed gaat, blijft het pand onder beheer van Bijzondere Klanten. Medewerkers van dit team brengen periodiek een bezoek aan de klant in het kader van woonondersteuning, om te kijken of er geen sprake is van afglijden of een terugval. In 2011 verhuurden we 22 wooneenheden aan diverse organisaties in het kader van DOOR! Hieronder vallen ook drie Housing First-kandidaten, waaraan we drie HAT-woningen hebben verhuurd met een meerpartijen-contract. Er werden 23 contracten succesvol omgeklapt naar individuele huurcontracten op naam van bewoners. In totaal had ons team Bijzondere Klanten daarmee aan het einde van het kalenderjaar 119 wooneenheden in beheer voor het project DOOR! Dit is inclusief de wooneenheden van mensen die de woning inmiddels op eigen naam hadden gekregen. Zoals gezegd

28

blijven deze panden in het kader van woonondersteuning wel in ons beheer. Eind 2011 woonden 176 personen in deze wooneenheden. Huren met korting voor Bijzondere Klanten Voor Bijzondere Klanten met wie we individueel een huurovereenkomst afsluiten, hanteren we sinds 2008 een korting op basis van het inkomen. Deze korting wordt verstrekt aan nieuwe huurders met een minimuminkomen plus maximaal vijftien procent. Elke twee jaar toetsen we op basis van het inkomen of de korting wordt verlengd. De huurprijs is voor deze huurders gelijk aan de kwaliteitskortingsgrens in het kader van de huurtoeslag. In totaal verhuurden we afgelopen jaar 29 wooneenheden met een korting op basis van de gestelde inkomensgrens. Wooneenheden individueel op naam Behalve aan of via de genoemde instellingen en aan DOOR! verhuren we ook wooneenheden aan individuele Bijzondere Klanten. Eind 2011 had het team Bijzondere Klanten 104 van dergelijke eenheden in beheer, die werden verhuurd aan in totaal 175 bewoners. Deze kunnen als volgt worden onderverdeeld. Taakstelling statushouders In 2011 zijn aan deze groep negentien woningen verhuurd. Voor de huisvesting van statushouders (huurcontract op naam) had Bijzondere Klanten aan het einde van het kalenderjaar 51 wooneenheden in beheer. Deze panden werden bewoonden door 83 personen. Taakstelling Generaal Pardon’ers Van 2007 tot en met 2009 zijn 27 eenheden verhuurd in het kader van de generaal pardon regeling. In totaal hebben we nu 49 personen via deze weg aan woonruimte geholpen. Overig Verder hebben we 27 panden in beheer die niet onder bovenstaande subcategorieën vallen. Te denken valt aan bijzondere woonvormen, waarbij de bewoners direct huren, aan herhuisvesting en aan panden die vanuit de Trudowinkel werden overgedragen aan Bijzondere Klanten. Het gaat hier om 43 bewoners. Totaal aantal wooneenheden In totaal had ons team Bijzondere Klanten aan het einde van het kalenderjaar 598 wooneenheden in beheer, met een totaal van 692 bewoners. Het aantal wooneenheden is daarmee met 11,2 procent gestegen ten opzichte van 2010. Figuur: panden in beheer voor Bijzondere Klanten gedurende de laatste vijf jaren

Verhuurcijfers Bijzondere Klanten In 2011 heeft het team Bijzondere Klanten 82 contracten afgesloten, waarvan 43 op naam van individuele huurders en 39 op naam van stichtingen. Stichtingen kunnen meerdere wooneenheden per

29

pand huren; er bestaat dan echter maar één huurcontract. Van de individuele verhuringen betreft dit 23 omklapcontracten, 19 statushouders en de rest zijn overige individuele verhuringen. De leegstandsgraad11 was in 2010 gemiddeld 2,6 procent. De huurachterstand van de zittende huurders bedroeg eind 2011 € 21.813. Dit is 0,87 procent van de totale jaarhuur. Voor 25,8 procent van dit bedrag lag eind 2011 een vordering bij de deurwaarder. De vertrekkende huurders hadden een huurachterstand van € 43.963. Dit is 2,76 procent van de totale jaarhuur. Van dit bedrag lag op 31 december 2011 voor 81,6 procent aan vorderingen bij de deurwaarder. Klanten melden zelf bij Bijzondere Klanten zaken die vallen onder Klachtenonderhoud. Het klachtenonderhoud voor Bijzondere Klanten was voor 2011 begroot op € 104.000. In totaal heeft Bijzondere Klanten voor € 63.628 aan klachtenonderhoud gemeld; het jaar daarvoor was dat € 31.900. Voor mutatie was met € 53.054 sprake van een lichte stijging ten opzichte van 2010 (€ 50.594). Zie ook pagina 17. Dienstverlening rond Bijzondere Klanten Ook het team Bijzondere Klanten meet uiteraard de tevredenheid over de dienstverlening. Het gaat daarbij om de dienstverlening rondom het verhuren van woningen aan individuele huurders. Het streefcijfer van 8,0 werd in 2011 ruimschoots gehaald. Onze Bijzondere Klanten gaven ons een mooie 8,4 op het rapport. 2.2 Het Stedelijk Kompas In navolging van de G412 en een aantal andere steden in Nederland wil de gemeente Eindhoven zich inspannen om de leefsituatie van kwetsbare personen (dak- en thuislozen) te verbeteren en de overlast die zij kunnen veroorzaken te bestrijden. B&W heeft daarom het Stedelijk Kompas Eindhoven ingesteld. Hierin is vastgelegd hoe de gemeente Eindhoven samen met een aantal instellingen de maatschappelijke zorg en opvang heeft geregeld voor de periode 2008-2015. Het Stedelijk Kompas Eindhoven richt zich op: • een daling van het aantal dak- en thuislozen door het verbeteren van hun leefomstandigheden via

het bieden van onderdak, zorg en begeleiding • het doorstromen van dak- en thuislozen naar een zo zelfstandig mogelijk bestaan • een afname van de overlast en criminaliteit die sommige dak- en thuislozen veroorzaken doordat

ze geen vaste woonplek hebben Trudo wil een forse bijdrage leveren aan de invulling van het Stedelijk Kompas door realisatie van grootschalige woonvoorzieningen. In de notitie over het Stedelijke Kompas heeft de gemeente zes prioritaire voorzieningen aangewezen. Daarvan neemt onze corporatie er vier voor haar rekening. 1. Domushuis (locatie: Dommelstraat/Raiffeisenstraat) Het Domushuis van het Leger des Heils is een woonvoorziening, gericht op verbetering van leefomstandigheden van cliënten (25 - 65 jaar) met meervoudige problematiek (verslaving, dakloosheid, justitieel verleden en psychiatrische problematiek). Er vindt 24-uurs begeleiding plaats, gericht op een geleidelijke terugkeer in de maatschappij. In dit pand zijn 22 wooneenheden beschikbaar. Domus is na jarenlange voorbereiding verhuurd in 2009. Er is een klankbordgroep, waarin naast de professionele partijen vertegenwoordigers van de buurt en de horecavereniging zitting hebben. In de klankbordgroep worden het beheer van het pand en mogelijke problemen besproken. We kunnen vaststellen dat het aantal problemen en overlastmeldingen zich tot een minimum beperkt. Behalve aan het Domushuis biedt het pand huisvesting aan het regiokantoor van het Leger des Heils en een restaurant. Het project is ontwikkeld door dochteronderneming Trudo Monumenten BV.

11 Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen 12 Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht.

30

2. Zorghotel (Locatie: Kwartelstraat) Het zorghotel biedt verzorging en verpleging aan dak- en thuislozen in een beschermde omgeving. In 2009 is voor het te realiseren Zorghotel het voormalige Huize Angela aan de Kwartelstraat te Eindhoven verworven. Daarna was een ingrijpende verbouwing nodig. In 2011 is het pand opgeleverd en hebben we een huurovereenkomst gesloten met NEOS. Alle nieuwe bewoners hebben hun nieuwe woonruimte betrokken. Het voorbereidingstraject in de buurt verliep aanvankelijk moeizaam, met massieve tegenstand. Maar in de loop van de voorbereidingsperiode is dat genormaliseerd en tot normale proporties teruggebracht. Een beheergroep komt periodiek bij elkaar draagt mede zorg voor draagvlak in de buurt. In november is het zorghotel officieel geopend. In hetzelfde pand is ook ruimte gecreëerd voor kinderopvang. Dat deel van het pand is eind 2011 opgeleverd en is verhuurd aan Korein. 3. Hostel voor chronisch verslaafden (Locatie: Boschdijk) Mensen met een chronische verslaving maken veelal gebruik van de dagen de nachtopvang van Novadic-Kentron. Niet iedere verslaafde vindt echter deze weg en niet iedereen kan daar permanent blijven. Bovendien is de gemiddelde verblijfsduur in deze voorzieningen hoog. Deze doelgroep heeft behoefte aan een langdurige en beschermde woonvoorziening met professionele zorg en permanent toezicht, waar middelengebruik is toegestaan. Doel van een dergelijk hostel voor chronisch verslaafden is het bereiken van een menswaardiger bestaan met een zekere mate van zelfredzaamheid. Een dergelijk hostel draagt ook bij aan het verbeteren van de door- en uitstroom uit de dagen nachtopvang en leidt naar verwachting tot minder maatschappelijke overlast. In 2009 is het studentencomplex van Trudo aan de Boschdijk door het college van B&W van Eindhoven aangewezen als definitieve locatie voor deze woonvoorziening. De herhuisvesting van de bewoners is vorig jaar afgerond en het pand is verbouwd. Dat heeft ertoe geleid dat eind vorig jaar 28 wooneenheden in dit pand zijn gerealiseerd. Novadic-Kentron huurt het pand en zorgt voor de begeleiding van de bewoners. 4. DD-hostel (beoogde locatie: nog niet bekend) Er bestaat behoefte aan een woonvoorziening voor mensen die vanuit een verslavingskliniek of dubbele diagnose13 (DD) afdeling uitstromen. De in Eindhoven te vestigen DD-afdeling draagt bij aan een toename van de vraag naar deze woonvoorziening. Bovendien bevordert deze voorziening de uitstroom uit de kliniek. De gewenste aard van de voorziening wordt duidelijk, zodra het profiel en de omvang van de potentiële doelgroep en het specifieke karakter van deze nieuwe voorziening zijn vastgesteld. De initiatiefnemers - GGzE en Novadic-Kentron - verwachten dat er voldoende vraag is voor een voorziening van 25 plekken. Voorwaarde voor realisatie van dit hostel is het vinden van een geschikte locatie. Daarvoor is Trudo niet verantwoordelijk. In 2011 is gezocht naar geschikte mogelijkheden en dat leverde aan het einde van het jaar een ‘shortlist’ van mogelijke locaties op. In 2012 zal daaruit een keuze worden gemaakt. Daarna kunnen we, samen met de exploitanten, de plannen voor dit hostel gaan uitwerken. 2.3 Organiseren van woonondersteuning Eind 2006 heeft Trudo besloten om haar dienstverlening richting Bijzondere Klanten uit te breiden. We zijn van mening dat onze rol breder moet zijn dan uitsluitend het huisvesten. Daarom zijn we in 2007 gestart met huisbezoeken in het kader van woonondersteuning. Hiermee willen onze bewoners helpen om stapjes vooruit te maken op de maatschappelijke ladder. Dat doen we niet alleen door gepaste huisvesting te bieden. We bieden onze klanten ook mogelijkheden om zich te ontwikkelen op het gebied van financiën, dagbesteding, educatie, werken en vrije tijd. Anderzijds is onze begeleiding er ook op gericht te voorkomen dat het zelfstandig wonen mislukt en dat klanten sociaal geïsoleerd raken. Per bewoner schatten we in op welk terrein onze ondersteuning wenselijk is. Activiteiten rond deze onderwerpen bieden we bij voorkeur niet zelf aan. We bezoeken onze klanten een aantal keer per jaar

13 Combinatie van psychiatrische stoornis en verslavingsproblematiek.

31

en bekijken wat er aan ondersteuning kan worden geboden. Vervolgens zoeken we partijen op die daarin zijn gespecialiseerd. In schuldhulpverlening of re-integratie bijvoorbeeld. Onze woonondersteuning is gericht op klanten die ons team Bijzondere Klanten op basis van een individuele huurovereenkomst huisvest. Klanten die dus tijdens en na een DOOR! traject hun woning op hun eigen naam hebben gekregen en gehuisveste asielzoekers. Onze relatiebeheerders bezoeken hen periodiek en proberen te achterhalen hoe het met hen gaat. Zo trachten we een mogelijke terugval of opnieuw afglijden richting problemen uit het verleden in een vroeg stadium te herkennen en te voorkomen. In totaal hebben vier medewerkers van Bijzondere Klanten in het afgelopen jaar circa 390 huisbezoeken afgelegd.

Wanneer onze medewerkers problemen constateren, kunnen ze verschillende acties ondernemen. In eerste instantie en bij voorkeur wordt de begeleidende of hulpverlenende instantie ingeschakeld. Maar de bedoeling van woonondersteuning is niet primair het opsporen van problemen. De nadruk ligt meer op preventie en concrete ondersteuning. Daarnaast kunnen onze relatiebeheerders zelf concreet hulp bieden. Bijvoorbeeld door een brief voor te lezen, een formulier in te vullen of contact op te nemen met een instantie. Soms bemiddelen ze bij conflicten. Een andere keer is een klant al geholpen met heldere informatie over Trudo-procedures, zoals het melden van klachten, wat te doen bij inwoning of samenwonen enzovoort. De ervaringen met woonondersteuning blijven positief. Vanaf het begin hebben we de activiteiten op dit gebied steeds geëvalueerd en verbeterd. In 2011 hebben we onze inspanningen op dit vlak verder geprofessionaliseerd. We hebben de woonondersteuning vastgelegd en beschreven. De medewerkers zijn getraind in het structureren van de ondersteuning en er is een begin gemaakt met begeleide intervisie om zo het handelen verder te professionaliseren. Dit professionaliseringstraject zullen we in 2012 voortzetten. 2.4 Werk- en dagbesteding In 2011 hebben we extra aandacht besteed aan dagbesteding en werk voor onze cliënten. Er zijn mensen geplaatst in leer/werkprojecten, zoals de horecagelegenheden van Robin Hood, het schakelpunt van het TechniekHuys, de bouwactiviteiten van de ‘Regionale Huismeester’ en het naaiatelier van Mode met een Missie. De relatie met de casemanagers van WZI is aangehaald en er is gebruik gemaakt van diverse dagbestedingsmogelijkheden in de stad. Ook de pilot met de Atlant Groep is afgerond. Met een bevredigend resultaat, maar zonder dat dit voortgezet kon worden; de bezuinigingen bij de gemeente lieten dit helaas niet toe. Tegelijkertijd is ook duidelijk dat de rol van onze woonondersteuners niet kan betekenen dat we zelf álle re-integratiewerkzaamheden kunnen gaan doen. Daarvoor hebben we de expertise nodig van de specialisten van de re-integratiebureaus. We zullen ons in 2012 dan ook moeten beraden op stappen in deze.

33

3. Focus op verkoop Huishoudens met een bescheiden inkomen horen in een sociale huurwoning te wonen en huishoudens met een midden of hoger inkomen in een eigen woning. Dat is het paradigma in de volkshuisvesting. Maar waarom zouden mensen met een lager inkomen niet baas in eigen huis mogen zijn? Waarom zouden zij geen profijt mogen hebben van de waardestijging van de woning waarin ze wonen? Met Slimmer Kopen® doorbreken we dit paradigma. Met een forse korting op de marktwaarde maken we woningen bereikbaar voor de lagere inkomensgroepen. In 2000 introduceerde Trudo de Profijtwoning. Een woning die dankzij 25 procent korting op de marktwaarde bereikbaar was voor de bovenkant van de primaire doelgroep. Een prima eerste stap. Om huishoudens met lagere inkomens eveneens recht te geven op keuzevrijheid en profijt, brengen we de Slimmer Kopen® producten Buurtwonen en Starterswonen op de markt. Met veertig procent korting bereikbaar voor huishoudens met een inkomen vanaf € 20.000. Slimmer Kopen® maakt mensen minder afhankelijk, biedt hun zekerheid, stelt ze in staat eigen vermogen op te bouwen en biedt hen – ook op latere leeftijd – de mogelijkheid om hun leven zo in te richten zoals ze dat zelf willen. Hiermee sluit deze kernactiviteit uitstekend aan op onze jongste kernactiviteit: emancipatie. Onze focus op Slimmer Kopen® heeft ervoor gezorgd dat we in de afgelopen jaren al 3.172 woningen (incl. wederverkopen) binnen deze formule verkochten. Op 31 december 2011 hadden we een relatie met 2.578 Slimmer Kopers. In 2011 hebben we 377 Slimmer Kopen®-woningen verkocht, waarvan 221 voormalige huurwoningen en 156 wederverkopen. De tevredenheid van onze klanten blijft onverminderd groot, men waardeerde dit product afgelopen jaar gemiddeld met een 8,2. In dit hoofdstuk geven we u een overzicht van de stand van zaken rond Slimmer Kopen®, Slimmer Financieren® en kooprecht. 3.1 Slimmer Kopen® Het concept Slimmer Kopen® is gebaseerd op het profijtprincipe: de klant koopt een woning of appartement met een korting op de marktwaarde. In ruil voor deze korting bedingt Trudo een eerste recht van koop, met de afspraak dat de verstrekte korting en een vooraf overeengekomen deel van de waardeontwikkeling ten bate van Trudo komt. Slimmer Kopen® heeft een breder perspectief dan huren of kopen. Terwijl sociaal huren vooral een product is voor mensen met een bescheiden beurs en kopen slechts is weggelegd voor huishoudens met een hoger inkomen, kunnen we met Slimmer Kopen® vrijwel elke doelgroep op maat bedienen. Met Slimmer Kopen® bieden we toegevoegde waarde voor zowel de klant, de stad als voor Trudo zelf. In de eerste plaats biedt het een brede groep klanten de kans te profiteren van alle voordelen die kopen met zich meebrengt. Denk aan de mix van profijt, zeggenschap en zekerheid. In de tweede plaats weet de stad zich verzekerd van een forse uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen door het product Slimmer Kopen®. Een blijvende voorraad. Het terugkooprecht van Trudo zorgt er immers voor dat woningen na terugkoop opnieuw als betaalbare woningen kunnen worden ingezet. Voor de inwoners van de stad is het belangrijk dat er een blijvende voorraad goedkope koopwoningen beschikbaar blijft. Huishoudens kunnen op deze manier de stap naar een koopwoning maken en hebben hier de rest van hun wooncarrière profijt van. Ze kunnen door de vermogensvorming doorstromen naar grotere en duurdere koopwoningen. Dit biedt vooral onze secundaire doelgroep (huishoudens met inkomens net boven de huurtoeslaggrenzen) perspectief. Slimmer Kopen® draagt bij aan de leefbaarheid van de buurten met Trudo-bezit. Door Slimmer Kopen® ontstaat immers een mix van huren en kopen en dat komt de leefbaarheid ten goede. De bijdrage zit hem vooral in de verdunning van problemen in de buurt. Slimmer Kopen® zorgt ervoor dat zich in buurten met voorheen alleen huurwoningen en vaak lage inkomens meer middeninkomens vestigen. Bovendien zijn eigenaar-bewoners doorgaans meer blijvend betrokken bij

34

hun buurt. Tevens vindt er een verjonging van de inwoners in een buurt plaats. Uit de leefbaarheidsenquête van zowel 2010 als 2011 blijkt dat naarmate er meer Slimmer Kopen® woningen zijn verkocht in een buurt, zowel huurders als kopers vinden dat de leefbaarheid in hun buurt er meer op vooruit is gegaan (zie ook pagina 23). In de derde plaats biedt Slimmer Kopen® toegevoegde waarde voor Trudo zelf. Die schuilt allereerst in tevreden klanten. We voorzien met dit product in een duidelijk aanwezige behoefte op de woningmarkt. Daarnaast creëren we met Slimmer Kopen® een gedifferentieerd en gevarieerd woningaanbod. Onze klanten kunnen verschillende typen woningen op verschillende locaties en met verschillende kortingspercentages kopen. Verder profiteert ook onze corporatie van het positieve effect van Slimmer Kopen® op de leefbaarheid van de buurt. En last but not least genereert Slimmer Kopen® werkkapitaal, waarmee we de stedelijke vernieuwing kunnen financieren. Het decor waartegen wij onverminderd fors blijven verkopen lijkt ingrijpend te zijn gewijzigd. We zitten momenteel in een economische recessie en het consumentenvertrouwen is sterk gedaald. Dit heeft gevolgen dat grote aankopen worden uitgesteld. Dit is ook terug te zien in het aantal verkochte woningen in Nederland, deze is sinds 2008 dramatisch gekelderd. Veel mensen stellen hun verhuizing uit of zoeken een alternatief op de huurmarkt. Onder andere om te kijken of de woningprijzen misschien nog verder dalen. Voor het vertrouwen in de markt helpt het ook niet dat er momenteel veel discussies plaatsvinden over noodzakelijke hervormingen van de woningmarkt. Hierin worden maatregelen genoemd als de mogelijke afschaffing/beperking van de hypotheekrenteaftrek, afschaffen/beperken van de overdrachtsbelasting en dergelijke. Veel consumenten willen eerst duidelijkheid voordat ze een woning gaan kopen. Daarbij komt ook nog dat de financieringsmogelijkheden voor consumenten ook sterk zijn beperkt. De banken hanteren steeds strengere en striktere financieringseisen. Met name het tweede inkomen in een huishouden telt veel meer minder zwaar mee in het verkrijgen van een hypotheek. Hierdoor zijn veel mensen op de (sociale) huurmarkt aangewezen. Daarnaast neemt door de bezuinigingen ook nog het besteedbare inkomen af. Hierdoor blijft er minder over om de hypotheek te betalen. Hoe beroerd de markt en het verkoopklimaat ook is, Trudo blijft fors verkopen. Slimmer Kopen® lijkt crisis-proof. Vanzelfsprekend zijn er aan de onderkant van onze doelgroep klanten afgevallen, Slimmer Kopen® is voor hen geen haalbare optie meer. Maar het lijkt erop dat aan de bovenkant het aantal klanten dat enkel nog in aanmerking komt voor Slimmer Kopen®, in grotere mate is toegenomen. Dit wordt versterkt door de inkomenseis aan woningcorporaties. Product-marktcombinaties Al in 2004 hebben we zes Slimmer Kopen® product-marktcombinaties (pmc’s) geformuleerd: Starterswonen, Stadswonen, Profijtwonen, Buurtwonen, Ruimwonen en Loftwonen. Met deze pmc’s - die van elkaar verschillen in termen van locatie, kwaliteit, grootte, woonmilieu, woningtype, marktwaarde en korting op de marktwaarde - maken we een koopwoning voor een brede klantenkring bereikbaar. Profijtwonen Profijtwonen heeft betrekking op grondgebonden woningen met tuin, veelal uit de jaren vijftig of zestig. Profijtwonen was – met een korting tot 25 procent op de marktwaarde van eengezinswoningen – in principe een product dat kopen voor de primaire doelgroep mogelijk moest maken. De prijsontwikkeling op de woningmarkt zorgde er echter voor dat zelfs met die korting van 25 procent deze woningen buiten het bereik van de primaire doelgroep vielen. Voor de secundaire doelgroep blijkt Profijtwonen echter te voorzien in een grote behoefte. Stadswonen Bij de pmc Stadswonen gaat het om middelgrote appartementen in en rond het centrum van Eindhoven. Deze woningen worden aangeboden met een korting op de marktwaarde van maximaal 25 procent. Ook deze woningen zijn daarmee bereikbaar voor de secundaire doelgroep. Starterswonen Starterswonen is een product dat de beschikbaarheid van koopwoningen voor de primaire doelgroep moet garanderen. Het gaat hier veelal om appartementencomplexen, net buiten de rondweg. Het (flexibele) kortingspercentage kan oplopen tot veertig procent. Net als bij de andere pmc’s voorziet

35

Starterswonen in een aanbiedingsplicht voor de koper. Daarmee hebben we de mogelijkheid om de woning ook in de toekomst beschikbaar te houden voor de (primaire) doelgroep. Buurtwonen Ook Buurtwonen is een product met een maximale korting van veertig procent dat de bereikbaarheid van koopwoningen, in dit geval eengezinswoningen, voor de primaire doelgroep moet garanderen. Het gaat in het algemeen om kleine rijwoningen in de typische volksbuurten van Eindhoven, zoals Woensel-West, Lakerlopen en Bennekel. Buurten waarin de meeste mensen prima wonen, maar waar ook achterstanden zijn. Slimmer Kopen® is daar een uitstekend middel om de leefbaarheid te verbeteren. Daarvoor hanteren we geen ingewikkelde theorieën als bewijsmateriaal. We hebben het eenvoudigweg aan onze huurders gevraagd. In Bennekel bijvoorbeeld geeft zeventig procent van de huurders aan dat de leefbaarheid er sinds de komst van Slimmer Kopen® op vooruit is gegaan. Bij Buurtwonen is de koper contractueel verplicht om de woning door goed onderhoud op peil te houden. Deze onderhoudsplicht wordt elke drie jaar gecontroleerd. Ruimwonen Woningen in de categorie Ruimwonen zijn bereikbaar voor huishoudens uit de secundaire doelgroep. Het zijn ruime eengezinswoningen, vooral in groenstedelijke en suburbane woonmilieus. De oorspronkelijke woningvoorraad van Trudo kende nauwelijks woningen van dit type. Woningen in deze categorie worden met een maximale korting van twintig of 25 procent verkocht, afhankelijk van het project. Loftwonen Tot 2008 kende ons bezit nog geen woningen in de pmc Loftwonen. Het gaat hier om flexibele ruimtes met een hoge verdiepingshoogte, meestal in industriële gebouwen. Deze woningen moeten bereikbaar zijn voor huishoudens in de secundaire doelgroep. In 2008 zijn de eerste achttien woningen van dit type gerealiseerd in De Lichttoren. Ze zijn met twintig procent korting op de marktwaarde verkocht. Verkoop in 2011 Verkoop van huurwoningen In onze begroting voor 2011 gingen we uit van 159 te verkopen huurwoningen. In totaal verkochten we afgelopen jaar 226 bestaande huurwoningen. Waarvan 221 woningen zijn verkocht binnen de Slimmer Kopen® formule. We hebben in 2011 vijf marktconforme koopwoningen verkocht. We verkopen alleen marktconform, wanneer woningen niet tot de kernvoorraad behoren of buiten het bereik van de primaire doelgroep vallen. Daarnaast verkochten we in 2011 nog 21 garages, parkeerplaatsen en bergingen. De tabel op de volgende pagina toont het aantal verkochte woningen (gebaseerd op transporten per product-marktcombinatie. Voor de verkoop maken we ook kosten. Dit zijn de kosten die we kwijt zijn aan het verkoop gereedmaken van onze voorraad en verkoopkosten. Afgelopen jaar hebben we projecten in de Julianastraat, Woensel-West, Lakerlopen en Schubertlaan verkoop gereedgemaakt. De kosten in 2011 voor deze projecten bedroegen € 3.444.261. De verkoopkosten bevatten onder andere kosten voor mutatieonderhoud, taxatiekosten, makelaarcourtage en kosten van bodemonderzoek en deze bedroegen in totaal € 971.031.

36

Tabel: verkoop van bestaande woningen in 2011 Productmarktcombinatie Aantal Starterswonen 81 Stadswonen 13 Buurtwonen 80 Profijtwonen 47 Ruimwonen 0 Loftwonen 0 Marktconform 5 Totaal woningen 226 Garages, Bergingen, Parkeerplaatsen 21 Grond 0 Totaal 247 Figuur: Verkoopaantallen naar eerste verkoop en wederverkoop gedurende de laatste vijf jaar

Wederverkopen Eén van de kenmerken van Slimmer Kopen® is dat de koper verplicht is de woning weer aan Trudo te koop aan te bieden, wanneer hij wil verhuizen. Onze corporatie heeft een voorkeursrecht, maar koopt de woning in principe altijd terug en verkoopt deze vervolgens opnieuw als Slimmer Kopen® woning. In dat geval spreken we van wederverkoop. In 2011 hebben we 137 woningen teruggekocht en 156 woningen weer doorverkocht. Enkele woningen die in 2010 zijn teruggekocht, werden pas in 2011 weer verkocht. Door de relatief korte bewoningstijd van de teruggekochte woningen in 2011 is het aandeel van de waardeontwikkeling door eigen investeringen (die de koper niet hoeft te delen met Trudo) relatief veel groter dan de autonome marktwaardeontwikkeling. Doordat de opvolgende koper korting krijgt over de totale marktwaarde, kan er een verlies ontstaan. Dit wordt echter gecompenseerd door een hogere toekomstige claim. Verkoop van nieuwbouwwoningen In 2011 hebben we in totaal negentien nieuwbouwwoningen verkocht; dat wil zeggen, nieuwbouwwoningen waarvan de koopaktes in 2011 bij de notaris zijn gepasseerd. Dit zijn twaalf

37

Slimmer Kopen® woningen in het project Rosheuvel (verwachte oplevering 2012) en zeven marktconforme verkopen in de Rijtse Vennen in Deurne. Bij nieuwbouwwoningen vindt de levering van de woning (het passeren van de koopakte) veelal ver voor de oplevering van de woning plaats. Het overzicht van de in 2011 opgeleverde nieuwbouw koopwoningen ziet er dan ook anders uit dan dat van verkochte nieuwbouwwoningen. In totaal hebben we in het verslagjaar negen nieuwbouw koopwoningen opgeleverd; allemaal marktconforme koopwoningen in het project Rijtse Vennen. Woningen met terugkooprecht Hoewel onze corporatie veel woningen verkoopt, blijft het overgrote deel - de Slimmer Kopen® woningen - beschikbaar voor de volkshuisvesting. De verkoper heeft immers een aanbiedingsplicht; een bewoner die een Slimmer Kopen® woning heeft gekocht en deze weer wil verkopen, moet deze eerst aan Trudo aanbieden. In de praktijk hebben we nog geen enkele keer de terugkoop van een woning geweigerd. Tot en met 31 december 2011 hebben we in totaal 3.172 woningen verkocht met terugkooprecht. Tevredenheid over Slimmer Kopen® We vinden het erg belangrijk dat kopers tevreden zijn over Slimmer Kopen®. Het product is immers voor de klant bedoeld. We streven naar een waardering van minimaal een 8,0. Dat geldt voor zowel de verkoop als de terugkoop. In 2011 kregen we voor Slimmer Kopen® bij de koop een 8,2. Bij de terugkoop een 7,7. De gekochte woning wordt in 2011 met een 7,7 beoordeeld. Bij terugverkoop geeft men gemiddeld een 7,8. De buurt geeft men bij koop een 7,4 en bij terugkoop gemiddeld een 6,4. Verdelingsmechanisme Onze corporatie geeft huurders in complexen die we voor verkoop hebben bestemd, in principe het recht om hun woning te kopen. Dat wil zeggen, als ze daartoe voldoende financiële middelen hebben. In 2011 hebben 24 woningen verkocht aan zittende huurders. Dit is 10,6 procent van het totaal aantal verkochte huurwoningen. Door verkoop kunnen we de zogenaamde middeninkomens vasthouden. In alle andere gevallen werden de woningen bij mutatie aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen zich via de website www.slimmerkopen.nl inschrijven voor een koopwoning. Ze kunnen daarbij aangeven voor welk cluster woningen ze ingeschreven willen staan. Daarvoor betalen ze jaarlijks € 10 inschrijfkosten en vervolgens eenmalig € 5 per cluster waarvoor ze zich inschrijven. We rekenen deze kosten door aan de woningzoekenden, om te stimuleren dat ze zich alleen inschrijven voor die clusters waar ze ook werkelijk graag willen wonen. In 2012 lanceren we een nieuwe Slimmer Kopen-website en wordt de toewijzingsmethodiek iets gewijzigd. Vooruitlopend hierop hebben we vanaf oktober 2011 geen jaarlijkse kosten meer in rekening gebracht voor bestaande woningzoekenden die hun inschrijving wilden verlengen. Zodra een woning in een bepaald cluster vrijkomt, wordt er geloot onder de woningzoekenden die daarvoor staan ingeschreven. Op 31 december 2011 stonden in totaal 578 woningzoekenden ingeschreven voor een Slimmer Kopen® woning. Zij schreven zich gemiddeld voor 3,6 clusters in. Uit onderzoek is gebleken dat 26,9 procent van de woningzoekenden nog bij zijn of haar ouders of op kamers woont. Van de mensen die daadwerkelijk een Slimmer Kopen® woning kopen, blijkt 51,0 procent starter te zijn. Dit verschil komt voort uit het feit dat er meer voor starters geschikte woningen vrijkomen en worden verkocht. Inkomensmonitoring Hoewel we geen eisen stellen aan de inschrijving voor een Slimmer Kopen® woning, vragen we wel naar het inkomen van kopers. Op die manier willen we monitoren of we de doelstelling halen van minimaal tachtig procent toewijzing aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 40.000. In 2011 hebben we deze norm ruim gehaald en werd 86,9 procent toegewezen aan de genoemde doelgroep. Dienstverlening rond verkoop Trudo heeft de verkoop van haar woningen uitbesteed aan VB&T Allianties BV, de joint venture die Trudo en makelaar vb&t in 2005 oprichtten. We maken prestatieafspraken met VB&T Allianties over de te verkopen aantallen woningen en de fee die daarvoor wordt betaald. Maar ook over de kwaliteit van de dienstverlening die aan kopers en potentiële kopers moet worden geboden. We verwachten dat kopers

38

de dienstverlening rond de koop van hun woning gemiddeld met een 8,0 waarderen. Ook voor de eventuele bemiddeling bij de financiering van de woning willen we dat Trudo vb&t minimaal een 8,0 scoort. In 2011 was de gemiddelde waardering voor de dienstverlening rond verkoop een 7,6 en voor bemiddeling bij de financiering een 8,0. De dienstverlening rondom terugkoop werd met een 7,3 beoordeeld. Een ruime voldoende, maar onder de Trudo norm. 3.2 Slimmer Financieren® Voor starters op de woningmarkt is het nauwelijks haalbaar een woning te kopen. Trudo onderkent dit probleem al jaren en heeft met Slimmer Kopen® een product waarmee een uitstekende bijdrage kan worden geleverd aan de oplossing ervan. Bij nieuwbouw legt de Slimmer Kopen® korting echter een groot beslag op de liquide middelen. Vandaar dat daarvoor een alternatief product is ontwikkeld: Slimmer Financieren®. Bij Slimmer Financieren® wordt de woning marktconform gekocht. Trudo financiert daarbij voor een periode van tien jaar twintig procent van de hypotheekrente voor. Bij onvoldoende inkomensontwikkeling kan deze rentekorting telkens met vijf jaar worden verlengd. Bij voldoende waardeontwikkeling wordt de verkregen rentekorting op het moment van verkoop van de woning terugbetaald uit de verkoopwinst. Trudo brengt dit product op de markt onder de naam Slimmer Financieren®. Het is ontwikkeld door Finance Ideas in opdracht van Trudo en collega-corporaties Vieya uit Dongen en Woonpartners uit Helmond. Het wordt landelijk in de markt gezet als de Starters Renteregeling. In 2011 werd de Starters Renteregeling door circa dertig corporaties aangeboden. Naast FBTO is in 2011 ook Obvion door Finance Ideas aangesloten als hypotheekvertrekker. Verder lopen er initiatieven om de termijn van de eerste inkomenstoets te verkorten van tien naar vijf jaar. In 2010 hebben we negen koopwoningen in Rijtse Vennen binnen de Slimmer Financieren® formule aangeboden. De financieringen voor deze overeenkomsten zijn veelal pas in 2011 tot stand gekomen en hebben geleid tot één koper uit de Rijtse Vennen die gebruik heeft gemaakt van het product Slimmer Financieren®. De overige kopers hebben voor een marktconforme financiering gekozen. Het lag ook in de bedoeling om de kopers van het plan Berckelbosch de mogelijkheid van deze rentekorting te bieden. Dit project is echter geannuleerd. 3.3 Kooprecht Eind 2011 heeft minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een wetsvoorstel geïntroduceerd, waarbij minimaal 75 procent van de huurders van corporatiewoningen het recht moet krijgen om hun woning tegen de marktprijs te kopen. Trudo begrijpt de commotie die er is ontstaan naar aanleiding van dit voorstel. Desalniettemin is Trudo beslist niet tegen verkoop. Wij laten al jaren in de praktijk zien dat, mits goed voorbereid, ongewenste effecten voor het portfoliobeleid van corporaties en de nadelige effecten voor de buurt achterwege blijven. Onze portefeuille is nog uitstekend beheersbaar en het verkoopprogramma heeft een gemeten positief effect op de leefbaarheid. Begin 2011 mocht zo’n zeventig procent van onze huurders hun woning kopen. Profijt, keuzevrijheid en zekerheid waren ooit de dragers van onze koers. En hoewel in de herijkte visie deze aspecten minder expliciet naar voren komen, is het bieden van een optimale mix rondom profijt, keuzevrijheid en zekerheid nog altijd een belangrijke bouwsteen voor ‘supporting people’. En zekerheid is natuurlijk bij uitstek hetgeen we onze huurders bieden met het geven van een kooprecht. Eind augustus hebben we daarom 3.090 huurders die in de mogelijkheid waren hun woning onder Slimmer Kopen®-voorwaarden te kopen, een persoonlijke kooprechtverklaring toegestuurd. Hierin staat: • dat men de woning onder bepaalde (Starterswonen, Stadswonen, Buurtwonen, enzovoort)

Slimmer Kopen® voorwaarden kan kopen; • wat daarbij het actuele kortingspercentage is; • dat de verklaring geldig is tot 31 december en deze jaarlijks, behoudens opzegging door Trudo,

voor de periode van een jaar wordt verlengd;

39

• dat wijzigingen van de voorwaarden eenmaal per jaar kunnen worden doorgevoerd. Met uitzondering als we daartoe door wijzigingen in weten regelgeving worden gedwongen (deze veranderingen kunnen per direct worden doorgevoerd);

• dat Trudo bij ernstige bezwaren (hennep, regelmatige overlast) het kooprecht kan ontnemen of herroepen;

• dat de verklaring vervalt bij het einde van de huurovereenkomst. Kopen doe je als huurder op het moment dat het jou het beste uitkomt. Met de ‘verklaring van kooprecht’ heeft de huurder zekerheid over de voorwaarden waaronder men in de toekomst kan kopen.

41

4. Stedelijke vernieuwing

Een substantieel deel van de portefeuille van Trudo is in transitie. Door de verschuiving van huur naar koop, door het opknappen van woningen of door sloop en nieuwbouw in het kader van stedelijke vernieuwing. In 2000 zijn in Eindhoven acht buurten aangewezen als stedelijke vernieuwingsbuurten (impulsbuurten). Trudo heeft bezit in de zes van deze buurten: Kruidenbuurt, Woensel-West, Lakerlopen, Bennekel, Doornakkers en Genderdal. We gingen er destijds van uit dat we alle vooroorlogse woningen in die buurten, circa vierduizend woningen, zouden gaan vervangen. Door analyses van de buurten en haalbaarheidsstudies is in de loop der jaren echter steeds duidelijker geworden dat de standaard aanpak van sloop en nieuwbouw niet in elke buurt de beste remedie is. In dit hoofdstuk geven we per buurt de stand van zaken en een indruk van de aanpak. Daarnaast geven we inzicht in een aantal projecten waar sloop en nieuwbouw aan de orde is. Figuur: Aantal opgeleverde woningen naar eigendomsvorm gedurende de afgelopen drie jaren in het kader van stedelijke vernieuwing

4.1 Kruidenbuurt De start van de stedelijke vernieuwing lag voor Trudo in de Kruidenbuurt. Het totale project loopt door tot 2015/2016. Het tempo is gezien de huidige marktomstandigheden aangepast, maar het ambitieniveau blijft onverminderd hoog. Dit project voorziet in de sloop van alle 737 Trudo-woningen in het gebied en de nieuwbouw van circa zevenhonderd grondgebonden woningen en appartementen in een gedifferentieerde ‘stedelijke tuinwijk’. Ruimte is de kern van de filosofie achter de stedelijke tuinwijk: de combinatie van een stedelijk woonmilieu met ruimte in en om de woning. Het type woonmilieu dat in onze ogen schaars is in Eindhoven, maar waar veel klanten wel prijs op stellen. In de nieuwe Kruidenbuurt krijgt dit woonmilieu op een aantal manieren gestalte. • Een hoge woningdichtheid wordt gecombineerd met een gevoel van ruimte en vrijheid. Dit vraagt

om een efficiënt gebruik van de beschikbare ruimte. Door parkeren onder de woning en het

42

stapelen van bepaalde woningtypen wordt dubbel grondgebruik gerealiseerd. Door openbare ruimten te concentreren in plaats van te versnipperen, ontstaat een gevoel van ruimtelijkheid.

• Mensen vragen meer ruimte in de woning. Enerzijds omdat we gewoonweg steeds langer worden; anderzijds omdat de woning zich steeds meer tot een activiteitencentrum ontwikkelt. De combinatie van steeds meer activiteiten in de woning is de reden dat we kiezen voor een brede beukmaat, veel vierkante meters en mede daardoor ingebouwde flexibiliteit. De woning kan gemakkelijk worden aangepast aan veranderende behoeften.

• In de Kruidenbuurt heeft iedere woning een royale buitenruimte. Dat kan een tuin zijn, maar ook een intieme patio, een daktuin, dakterras of loggia. Op die manier ervaart de bewoner dat hij ruim woont.

• Kwaliteit en diversiteit van openbare ruimten zijn ook van belang bij het ervaren van ruimte. De diversiteit bestaat uit rustige en groene pleinen, tegenover levendige pleinen, brede lanen en smalle straten, open en besloten hoven. De kwaliteit wordt bepaald door een duurzame en multifunctionele openbare ruimte.

Na vele jaren van voorbereiding vond in januari 2004 de fysieke start van het project plaats met de sloop van de 179 woningen uit de eerste van vier fasen waarin het project is opgedeeld. De officiële start van de bouw van de nieuwe woningen vond plaats op 17 maart 2005. De laatste van de 189 woningen in fase één is in 2008 opgeleverd. In maart 2008 zijn we gestart met de bouw van 194 nieuwe woningen in de tweede fase, waarvan de laatste woningen zijn opgeleverd in 2009. Behalve naar kwaliteit kijken we hier uiteraard ook naar betaalbaarheid. De planontwikkeling voor fase drie en vier is gestart in 2008. Het voorlopig ontwerp is afgerond in de eerste helft van 2009. De sloop van fase drie is gestart in mei 2009 en afgerond in december van dat jaar. Begin 2010 zijn we begonnen met het bouwrijp maken, waarna de bouw van 33 huurwoningen van fase drie in oktober van start is gegaan. Deze woningen zijn eind 2011 opgeleverd. De bouw van de koopwoningen in fase drie en vier zal mede afhangen van de marktomstandigheden. Deze zijn nu te slecht voor het beoogde programma. Met de toewijzing van de 33 huurwoningen in de derde fase in 2010, is de herhuisvesting van de huurders in fase vier die naar een nieuwbouwwoning in de Kruidenbuurt willen, nagenoeg afgerond. Er wonen nu nog vier huurders in de oudbouw in fase vier die naar een woning buiten de Kruidenbuurt willen verhuizen. Nu de nieuwbouw vertraagt, is daarvoor nog even tijd. De woningen in fase vier worden nog minimaal één jaar verhuurd aan deze huurders en aan huishoudens die huren op basis van de leegstandswet. Met deze tijdelijke verhuur willen we ervoor zorgen dat de leefbaarheid in de buurt op peil blijft. Ter ondersteuning van die leefbaarheid hebben we in overleg met instanties als gemeente en politie een plan opgesteld met concrete afspraken over het intensief beheer van de buurt tijdens de periode van sloop en vernieuwing. 4.2 Lakerlopen Samen met de gemeente, collega-corporatie Woonbedrijf en de bewonersorganisatie hebben we een masterplan voor de Tongelrese buurt Lakerlopen opgesteld. Hoewel sloop in bepaalde omstandigheden niet uit de weg wordt gegaan, is de insteek van het masterplan om ook een aanzienlijk aantal woningen te handhaven en de doelstelling van de wijkvernieuwing op een andere manier vorm te geven. Het plan omvat het vervangen van circa 210 woningen, het verkopen van 374 Trudo-woningen binnen de formule Slimmer Kopen® en het verbeteren van de infrastructuur en de woonomgeving. Verder was er overeenstemming over het opwaarderen en uitbreiden van het winkelcentrum Haagdijk. In het masterplan wordt voorgesteld om het gebied stedenbouwkundig te verbeteren door het parkeren te verplaatsen naar de binnenterreinen, de kwaliteit van de straat als verblijfsgebied te versterken en bepaalde niet-wonen locaties te herontwikkelen voor woningbouw. Kenmerkend is dat per bouwblok maatwerk wordt geleverd. Het sociaal plan voor Lakerlopen is in april 2005 ondertekend. De bouw van de eerste fase nieuwbouw (deelgebied B), bestaande uit 58 woningen en een commerciële ruimte, is in voorgaande jaren gerealiseerd en verkocht.

43

De ontwikkeling van één bouwblok, aansluitend op het winkelcentrum Haagdijk, is stilgelegd. Een groot deel van de grond onder dit blok is verworven door de ontwikkelaar van het winkelcentrumplan en die heeft het perceel nodig als tijdelijke parkeerplaats gedurende de uitbreiding van het centrum. Als gevolg van de crisis ligt deze particuliere ontwikkeling momenteel stil. Helaas is de afronding van deelgebied B van deze ontwikkeling afhankelijk. In 2011 is deze grondpositie van Haagdijk overgenomen en zijn gesprekken gestart om de bouw van dit laatste blok zo snel mogelijk te realiseren. De tweede fase nieuwbouw (deelgebied D) zou na de eerste fase worden opgestart. Om vooral stedenbouwkundige redenen zouden hier 45 woningen worden gesloopt en vervangen. Cruciaal daarbij was de verwerving van de zogenaamde Doba-locatie van de gemeente. Over de financiële consequenties van deze verwerving kon geen overeenstemming worden bereikt. Als gevolg daarvan hebben zowel Trudo als Woonbedrijf besloten de betrokken woningen niet te slopen. Omdat onze corporatie alleen woningen wil verkopen met een goed casco, kregen de 419 te verkopen woningen in Lakerlopen een grondige onderhoudsbeurt. Daarin is ook een isolatiepakket opgenomen om de energieprestatie te verbeteren. Van een aantal woningen is de aanbouw vervangen. Bij de voorbereiding en uitvoering is nauw samengewerkt met ‘bewonersgroep B en D’, een samenwerking die zowel de inhoud van de plannen als het uitvoeringsproces ten goede is gekomen. In 2011 zijn de laatste 45 woningen uit deelgebied D aangepakt. Daarmee zijn in totaal 419 woningen in Lakerlopen verbeterd. Om een betere aansluiting te hebben met de woonomgeving zijn in het najaar nieuwe tuinmuurtjes in gebied D geplaatst. In het voorjaar 2012 wordt door de gemeente de woonomgeving in dit gebied heringericht. In januari 2009 zijn de eerste woningen verkocht als Slimmer Kopen® Buurtwonen. De woningen worden aangeboden met een korting tot 40 procent van de marktwaarde. In totaal zijn er in Lakerlopen (inclusief nieuwbouw) op 31 december 2011 157 Slimmer Kopen® woningen verkocht. Dat is 28,3 procent van het totale woningbestand (huur en Slimmer Kopen®). Van deze woningen zijn er 44 verkocht in 2011. 4.3 Bennekel Voor de Bennekel hebben we al een aantal jaren geleden de keuze gemaakt om door middel van Slimmer Kopen® meer differentiatie in de bevolkingssamenstelling te realiseren. Door Slimmer Kopen® komt er een nieuwe instroom van co-investeerders in de buurt, die een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid. De verkoop van de 232 huurwoningen in de Bennekel loopt nog altijd voorspoedig. De woningen worden aangeboden als Slimmer Kopen® woningen van het type Buurtwonen. Daarbij is een korting tot maximaal veertig procent op de marktwaarde aangeboden. De te verkopen woningen zijn flink opgeknapt, zodat de kopers op korte termijn geen grote onderhoudswerkzaamheden hoeven te verwachten. Dak, schoorstenen, gevelmetselwerk zijn aangepakt, de kozijnen zijn vervangen en voorzien van isolerende beglazing. Samen met de gemeente is de woonomgeving rond het complex opnieuw ingericht. De bewoners zijn nauw bij het ontwerp van hun straat betrokken, waarmee veel draagvlak is ontstaan. Financieel participeren Trudo en de gemeente ieder voor de helft. De uitvoering is begin 2010 gestart en in juni 2011 afgerond. De herinrichting van de woonomgeving en de nieuwe muurtjes langs voor- en zijtuinen zijn voor bewoners aanleiding geweest om massaal bloemen en plantenbakken in de straat en in hun voortuinen te plaatsen. In de opgeknapte en afgesloten achterpaden hebben veel bewoners meegedaan met het tuinpoorten- en schuttingenproject. Niet alleen het aanzien van de buurt, maar ook de buurtgebondenheid en de contacten tussen oude en nieuwe bewoners zijn door al deze maatregelen sterk verbeterd. Eind 2011 zijn in de Bennekel 114 woningen verkocht (waarvan negentien in 2011) van het type Buurtwonen. Dat is 49,1 procent van het totaal aantal Buurtwonen-woningen in de buurt. Dat de aanpak in de voorbije jaren succesvol is mag wel blijken uit de resultaten van de leefbaarheidsenquête. Tweederde van de bewoners van de J. Hollanderstraat en Arcadeltstraat geven

44

aan dat de leefbaarheid in de laatste drie jaar is verbeterd. De gemiddelde waardering voor de buurt ligt op dit moment rond 7,5. In het gedeelte van de wijk waar al decennia lang tegen marktconforme voorwaarden wordt verkocht, heeft Trudo nog circa 77 huurwoningen. In de Bennekel voeren we actief beheer. We zijn al in 2010 gestart met een spreekuur in de wijk, wat in 2011 is doorgezet. De plannen die voor de wijk worden ontwikkeld, zijn in nauw overleg met betrokkenen tot stand gekomen. Allemaal initiatieven die ervoor moeten zorgen dat mensen weer verantwoordelijkheid voor hun eigen woonomgeving nemen. In de wijk ligt al tientallen jaren een terrein braak, bij het Willaertplein. In 2010 is hiervoor een programma opgesteld, met een wijkrestaurant, een buurtinfowinkel en huisvesting voor (Turkse) senioren. Helaas is er in 2011 weinig zichtbare voortgang geboekt. Achter de schermen zijn er met de gemeente discussies gevoerd en afspraken gemaakt over de ontsluiting van het gebied, de parkeeroplossingen en de grondprijs. Naar verwachting zal de planvorming begin 2012 weer opstarten. Vooruitlopend op de nieuwbouwontwikkeling is in 2010 de Fydan-gym geopend in een bedrijfshal die speciaal voor dat doel door Trudo is aangekocht. Deze ‘gym’ richt zich vooral op vechtsporten en is in 2011 op volle kracht gaan draaien. Er komen veel jongeren uit de buurt, die beter onder begeleiding kunnen sporten dan op ‘straat hangen’. 4.4 Woensel-West Onze corporatie bezit in Woensel-West ongeveer negenhonderd woningen; pakweg de helft van alle woningen in die buurt. Woensel-West is een van de veertig krachtwijken in ons land en staat met een veertiende plaats te hoog op de ranglijst van probleemwijken. In tegenstelling tot de Bennekel en Doornakkers nemen we in Woensel-West de rol van voortrekker. Samen met de buurt en de gemeente werken we hard aan de integrale wijkvernieuwing. We kiezen hier voor een andere aanpak dan gebruikelijk. Via de drie pijlers, focus op emancipatie, verandering van het decor en verbetering van het imago, groeit Woensel-West de komende jaren uit tot een eigentijdse, inspirerende buurt, met kansen en mogelijkheden voor iedereen die ze wil grijpen. Dat is niet eenvoudig. In tegenstelling tot de klassieke stedelijke vernieuwing leggen we bij de aanpak van Woensel-West niet de prioriteit bij het fysieke spoor, maar staat het onderwerp ‘emancipatie’ centraal. Daarmee willen we zeggen dat de aanpak alleen een succes is indien mensen uit de buurt, en dan vooral kinderen, in staat zijn om sociaal te stijgen op de maatschappelijke ladder. Dat proces willen wij voor de langere termijn faciliteren. De drijvende krachten in dat proces zijn de inplaatsers die Trudo de afgelopen jaren een sociale huurwoning heeft aangeboden met € 100 huurkorting onder de voorwaarde dat ze tien uur beschikbaar stellen ter verbetering van de leefbaarheid van de buurt. Intussen zijn dat circa tweehonderd jonge mensen, zij ondersteunen vooral de kinderen en de jongeren uit de buurt op uiteenlopende terreinen. Vrijwilligers die met kinderen sporten, muziek maken, toneel spelen. Die kinderen helpen met hun huiswerk, de kinderen begeleiden bij de overstap naar de ‘grote’ school. Taallessen, sportactiviteiten voor jong en oud, evenementen als het Woensel Westival. Natuurlijk is ook een fysieke verbetering nodig. Op twee plekken in de wijk is ingrijpende herontwikkeling door sloop-nieuwbouw aan de orde: in het gebied rond de Voltastraat - Galvanistraat (ruim honderd woningen) en in het gebied rond het Celsiusplein. Voor Volta en Galvani is een plan uitgewerkt voor 105 woningen en een dertigtal bedrijfsruimtes. Dat plan zal in 2012 in uitvoering gaan. De eerste woningen en werkruimtes worden rond de zomer van 2013 opgeleverd. Voor de vierhonderd woningen rond het Celsiusplein is gewerkt aan een ruimtelijk plan, waarbij deze versleten woningen worden vervangen door vierhonderd nieuwe woningen en ruimte voor bedrijvigheid. Met een bewonerswerkgroep is een sociaal plan uitgewerkt en ondertekend. Het is de bedoeling dit gebied - Plan Celsius - de komende tien jaar in vier fasen te herontwikkelen. Dit deel van de wijk wordt getransformeerd tot een plek waar het goed toeven is. Een levendig hart met een mix

45

van wonen en bedrijvigheid aan de Edisonstraat en rond het Celsiusplein, met daaromheen vier bijzondere woonbuurtjes. Aan de rand van Plan Celsius blijken 32 woningen niet versleten te zijn. Daarvan is in 2011 het casco opgeknapt en ze worden nu te koop aangeboden als Slimmer Kopen® woning. De huidige bewoners hebben daarbij uiteraard het kooprecht. Het gros van de woningen in Woensel-West is momenteel in de verhuur. Maar in enkele complexen verkopen we ook woningen met Slimmer Kopen® korting. In 2011 zijn zeven woningen in Woensel-West verkocht. In totaal zijn er nu achttien woningen verkocht, op een totale woningvoorraad van 864 woningen (huur en Slimmer Kopen®). Bij de verbetering en de transformatie van Woensel-West werken veel verschillende partijen, instanties en belanghebbenden samen. De Buurtonderneming Woensel-West voert de regie over het emancipatieprogramma in de buurt. Dit is een samenwerkingsverband tussen de gemeente, Trudo en de bewonersorganisatie. De Buurtonderneming stemt de verschillende activiteiten af, initieert waar nodig nieuwe initiatieven en maakt afspraken met de verschillende instanties die in de buurt werken. De activiteiten van de onderneming zijn vastgelegd in een ondernemingsplan, dat elk jaar wordt geactualiseerd en vertaald in een zogenaamd buurtcontract. In dat plan zijn de te behalen doelen zoveel mogelijk meetbaar geformuleerd. Het streven is om van Woensel-West een levendigere buurt te maken. Daarbij staan behoud en versterking van de eigenheid van de buurt centraal. In dit transformatieproces moet de buurt schoon, heel en veilig worden en blijven. Dat is de basis. In 2011 zijn wederom resultaten geboekt: • Het Spilcentrum, opgeleverd in 2010, heeft een plek gekregen in de wijk voor jong en oud. Trudo

heeft hieraan een wezenlijke bijdrage geleverd en doet dat nog steeds met betrekking tot de programmering van een aantal maatschappelijke activiteiten.

• Het in 2010 geopende Top–tweedehandswarenhuis met Emmaus loopt inmiddels en streeft naar een tweede vestiging in de wijk. Een plek ook waar mensen aan de slag zijn, al dan niet via een re-integratietraject, die kansen zien om een stap vooruit te maken;

• Het in 2010 geopende wijkrestaurant ‘In de Voortuin’ begint zijn plek te krijgen, waarbij gastkoks uit de wijk zelf een stevige voortrekkersrol hebben genomen. Een plek in de wijk waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, samen kunnen eten en koken;

• Voor de Edisonstraat is in 2011 een prijsvraag uitgeschreven voor het inpassen van bijzondere bebouwing en bijzondere functies voor twee hoekpanden aan de Edisonstraat. Het is de bedoeling dat de komende tien jaar voor alle hoeken een plan wordt ontwikkeld. De inzendingen voor de eerste twee hoeken zijn veel belovend en smaken naar meer.

4.5 Doornakkers Net als in de Bennekel willen we met het oog op de leefbaarheid ook in Doornakkers via Slimmer Kopen® een meer gedifferentieerde bewonerssamenstelling realiseren. In Doornakkers-Oost screenen we nieuwe kopers. We hebben in dit gebied eind 2011 dertig Slimmer Kopen® woningen verkocht; 36,1 procent van het totaal. In Doornakkers-West zijn de afgelopen jaren 107 Slimmer Kopen® woningen verkocht; 40,5 procent van het totaal. In Doornakkers-Oost verkochten we afgelopen jaar vier woningen, in Doornakkers-West elf. Naast het Slimmer Kopen® hebben we nog een aantal acties in deze wijk. Zo zijn we bezig met de aanleg van een speeltuin aan de Quinten Matsyslaan. En zijn in 2011 de voortuinmuren in de Memlincstraat en omgeving aangepakt. De bewoners hebben nieuwe stenen voortuinmuurtjes gekregen. In het voorjaar van 2012 zal samen met de bewoners de inrichting van deze voortuinen worden aangepakt. 4.6 Genderdal In 2009 is onder regie van de gemeente Eindhoven een visie op de stedelijke vernieuwing in Genderdal gemaakt. Daarin wordt onder meer ingezet op versterking van het groene karakter van de wijk en op verhoging van het gevoel van veiligheid in de buurt.

46

Onze corporatie heeft in Genderdal vier complexen met woningen. In drie daarvan loopt het Slimmer Kopen® verkoopprogramma. In deze drie complexen verkochten we in 2011 negen woningen, waarmee het totaal uitkomt op 107. Van onze totale woningvoorraad in Genderdal is nu 22,3 procent verkocht. Op grond van een haalbaarheidsonderzoek hebben we in 2009 besloten om het complex aan de Schubertlaan in stand te houden en op te knappen. De bewoners zijn via een klankbordgroep actief betrokken bij de planvorming en voorbereiding. Het plan voorziet in verbeteringen aan het casco en de isolatie van de woningen. Om de uitstraling van het complex te verbeteren worden de entrees transparanter gemaakt, waarbij nauw wordt aangesloten bij het plan dat voor de woonomgeving is ontwikkeld. Verder krijgen de woningen nieuwe, veel grotere balkons. Afgelopen jaar is het plan voor de 195 appartementen in uitvoering gegaan. Na een moeizame start ligt de renovatie inmiddels op schema en naar verwachting zullen de werkzaamheden medio 2012 gereed zijn. Vanaf dat moment zullen leegkomende woningen met Slimmer Kopen® korting worden verkocht. De openbare ruimte rond de complexen Schubertlaan en omstreken en Gounodlaan en omstreken is verouderd. In 2010 is een ambitieus plan uitgewerkt om deze openbare ruimte aan te pakken en het groene karakter van Genderdal te benadrukken. Onderdeel van het plan zijn de zogenaamde thematuinen. Ieder bouwblok krijgt zo’n thematuin, waarvan de functie door de omwonenden kan worden bepaald. Aangezien ook veel scholieren van de nabijgelegen Eindhovense School gebruikmaken van de openbare ruimte, hebben we bij het ontwikkelen van de plannen samenwerking met deze grafische school gezocht. Uiteindelijk willen we dat door onderling overleg en begrip minder overlast wordt ervaren. De werkzaamheden rond de Gounodlaan worden in het voorjaar van 2012 afgerond. Rondom de Schubertlaan starten de werkzaamheden aan de openbare ruimte eind 2012, als de renovatiewerkzaamheden zijn afgerond. 4.7 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000 In de Kruidenbuurt bedroegen de gemiddelde stichtingskosten van de 33 opgeleverde woningen € 204.914. Van de 33 woningen waren er 21 met stichtingskosten van meer dan € 200.000. We willen in het kader van toekomstgerichtheid ruim bouwen in de Kruidenbuurt (zie ook pagina 41). De woningen in de derde fase zijn behoorlijk ruim. Het is bijna onmogelijk om ruime woningen te bouwen voor minder dan € 200.000 stichtingskosten. Dat zien we ook niet als een probleem, omdat juist de bouw van middeldure woningen de doorstroming uit de sociale huursector bevordert. 4.8 Activiteiten 2011 in het kader van Krachtwijken Onze corporatie heeft bezit in drie van de veertig aandachtswijken die voormalig minister Vogelaar heeft aangewezen; Woensel-West, Bennekel en Doornakkers. In 2011 zijn we samen met de andere Eindhovense corporaties een uitvoeringsovereenkomst aangegaan met de gemeente Eindhoven. Daarin worden op basis van wijkactieplannen de inspanningen van de corporaties benoemd. Trudo heeft in 2011 € 259.807 geïnvesteerd in projecten binnen de wijk Woensel-West. In de Bennekel en Doornakkers ondernamen we in 2011 geen activiteiten die we nieuw kunnen aanmelden onder de noemer krachtwijkenaanpak. De investeringen in Woensel-West komen in aanmerking voor Bijzondere Projectsteun. Kortweg gaat het om de volgende projecten: Stimuleren van Ondernemerschap Trudo ondersteunt startende ondernemingen, zodat er meer levendigheid in de wijk ontstaat. In dat kader hebben we twee panden ingezet voor startende ondernemers in de creatieve c.q. culturele sector. Schoon, heel en veilig – buurtconciërges Twee buurtconciërges doen hun uiterste best om de wijk schoon te houden. We hebben een pand ter beschikking gesteld dat dient als uitvalsbasis voor hun werkzaamheden.

47

Achter de voordeur Kwetsbare bewoners uit de wijk die in een sociaal isolement verkeren, worden één op één benaderd en krijgen eventueel activiteiten aangeboden in een pand dat onze corporatie ter beschikking heeft gesteld. Uitvoeringskracht in de wijk Het is goed als alle activiteiten in de wijk eenduidig en resultaatgericht worden aangestuurd. In dat kader heeft Trudo met de gemeente Eindhoven de Buurtonderneming Woensel-West opgericht. Benut de Spil In het kader van kwartiermaken richt Trudo zich op een goed beheer van het Spilcentrum en de synergie tussen het Spilcentrum en de wijk. Dress for succes We ondersteunen werkzoekenden met presentatieadviezen en kleding. Op die manier helpen we hun kansen op de arbeidsmarkt te verbeteren en dragen we bij aan een hogere mate van arbeidsparticipatie. Volta/Galvani Met het sloop/nieuwbouw-project Volta/Galvani streven we naar economische en sociale cultuurversterking door een grotere diversiteit aan woningen en functiemenging te creëren en de levendigheid te bevorderen. Kortom, we werken aan een meer stedelijk woon- en werkmilieu. Met Bijzondere Projectsteun kunnen we een kwaliteitsslag in het plan maken.

49

5. Uitbreiding Trudo heeft geen grote groeiambitie. We zoeken de uitbreiding van onze portefeuille vooral in spraakmakende projecten in drie woonmilieus. Met het megaproject Strijp-S ligt het accent de komende jaren vooral op het hoogstedelijke woonmilieu (zie hoofdstuk 6 Bijzondere Projecten, pagina 53). Maar ook in groenstedelijke woonmilieus willen we investeren, zoals de Kruidenbuurt, Vredeoord e.d.. En last but not least willen we de komende jaren een aantal spraakmakende projecten realiseren in de dorpen rondom Eindhoven, zoals in de Rijtse Vennen in Deurne. Onze ambitie is vooral gericht op het creëren van nieuwe woningen voor de primaire en secundaire doelgroep. Middeldure of dure koopwoningen realiseren we uitsluitend als het op project- of buurtniveau noodzakelijk is om te differentiëren. We hebben het afgelopen jaar één project opgeleverd, namelijk in Deurne. Figuur: Aantal opgeleverde woningen naar eigendomsvorm gedurende de afgelopen drie jaren

5.1 Woningen opgeleverd in 2011 Afgelopen jaar hebben we het volgende project opgeleverd: Deurne - De Rijtse Vennen In de Rijtse Vennen in Deurne worden circa driehonderd woningen gerealiseerd. Adriaans heeft hier voor Trudo 44 grondgebonden woningen gebouwd, die zijn gelegen rondom een groen hof: Vennekeshof. Van deze woningen zijn er 35 in de huur en negen verkocht. Door het inzetten van Slimmer Financieren® waren deze koopwoningen al snel financieel bereikbaar, ook voor starters. Echter hebben er maar twee huishoudens gebruikt gemaakt van Slimmer Financieren®. Woonwijk de Rijtse Vennen wordt een leefbare, duurzame en energiezuinige wijk. De openbare ruimte in het Hof zal door de gemeente Deurne hoogwaardig worden ingericht en is collectief bruikbaar. Kenmerkend aan het plan van Faro Architecten is de ‘veranda’, een overdekte overgangszone tussen iedere individuele woning en de openbare ruimte van het Hof. Het Hof zal autoluw worden ingericht en aan de vier achterzijden van het Hof kan worden geparkeerd.

50

Bij de verdere uitwerking van de plannen voor de openbare ruimte heeft Trudo samen met de gemeente de toekomstige kopers en huurders betrokken, zodat ze zelf konden meepraten over de inrichting ervan. Hiervoor zijn speciale informatieavonden georganiseerd. De woningen waren in december 2011 allemaal opgeleverd. De bewoners beoordelen hun woning met een hoog cijfer. De huurders geven een 8,3 en de kopers een 7,9. De dienstverlening van Trudo wordt door de huurders met een 8,3 beoordeeld en de kopersbegeleiding krijgt van de kopers een 7,8. De aannemer krijgt van de huurders een 8,1 en van de kopers een 7,6. 5.2 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000 Van de 44 woningen die we in Vennekeshof in Deurne hebben opgeleverd, hebben er 27 stichtingskosten hoger dan € 200.000 (inclusief BTW). Een belangrijk aspect van de hoge stichtingskosten is het feit dat de grondkosten voor dit project relatief hoog zijn (de gemiddelde kaveloppervlakte is 150 vierkante meter). Daarnaast is het gehele plan voorzien van een twee meter diepe overdekte veranda aan de voorzijde van de woning en zijn alle woningen heel energiezuinig en duurzaam uitgevoerd met onder andere zonnecellen op het dak. De meerkosten voor de extra duurzaamheidsmaatregelen bedragen gemiddeld € 9.178 inclusief BTW per woning. Zeventien tussenwoningen (huurwoningen) hebben gemiddelde stichtingskosten van € 186.000, negentien tussenwoningen (veertien huur- en vijf koopwoningen) hebben gemiddelde stichtingskosten van € 205.000. Verder hebben de vier kopwoningen (koopwoningen) relatief hoge stichtingskosten van gemiddeld € 291.000. Deze woningen met hun riante overstekken en prachtige kapvorm zorgen er echter voor dat het gehele plan naar een hoger architectonisch niveau wordt getild. Bovendien hebben deze woningen een prachtige stenen tuinmuur en berging of garage, waarlangs men het plan aan twee zijden heel mooi binnenkomt. Tot slot zijn de vier knikwoningen (huurwoningen) in het plan met een inhoud van 500 kubieke meter en een kaveloppervlakte van 261 vierkante meter erg ruim. Dat vertaalt zich uiteraard eveneens in hogere stichtingskosten van € 256.000 per woning. 5.3 In aanbouw in 2011 Op 31 december 2011 was het volgende project in aanbouw: Eersel-Rosheuvel In het plan Rosheuvel te Eersel worden de komende jaren circa veertig woningen gerealiseerd. Het grootste deel van het plan bestaat uit vrije sector kavels. Trudo heeft hier twaalf grondgebonden starterswoningen in aanbouw. Door het inzetten van Slimmer Kopen® waren deze koopwoningen al snel financieel bereikbaar, ook voor starters. Direct na de loting afgelopen zomer, waren alle woningen verkocht. Bijzonder opmerkelijk in deze tijd. Rosheuvel wordt een leefbare en groene buurt, waar het fijn wonen is. De openbare ruimte in het plan zal door de gemeente Eersel hoogwaardig en groen worden ingericht en is collectief bruikbaar. De oplevering van de woningen door de aannemer Vlasco staat gepland voor december 2012.

51

5.4 In ontwikkeling in 2011 De volgende projecten waren gedurende 2011 in ontwikkeling: Berckelbosch Ballast Nedam zou in Berckelbosch een nieuwe wijk ontwikkelen in de gewilde jaren dertig stijl. Trudo zou een aantal woningen afnemen. In juni 2010 zijn we gestart met de verkoop van de eerste 32 woningen in de Kastanjebuurt. De woningen werden met Slimmer Financieren® aangeboden en de verkoopprijs - vanaf € 206.500 - is vrij op naam. Deze combinatie maakt de woningen betaalbaar voor onze doelgroep. Eind 2010 waren er acht woningen verkocht. Helaas is dit plan ‘gesneuveld’, doordat Ballast Nedam en de gemeente niet tot overeenstemming kwamen over de toetsing van het plan aan het bestemmingsplan. Daardoor kwam er geen bruikbare bouwvergunning. Discussiepunt was de wijze waarop met de geluidhinderzones werd omgegaan. Om die reden zijn de afspraken tussen Ballast Nedam en Trudo ontbonden. Landhof Zuid In Landhof Zuid heeft de gemeente Eindhoven een aantal kavels ter beschikking gesteld voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO-) initiatieven. Een groep jongeren uit Zeelst heeft op een van de kavels zelf een plan ontwikkeld: Landhof Zuid. De vereniging Landhof Zuid liep echter al snel tegen een probleem aan. Als zij niet alle woningen zou hebben verkocht, kon zij zonder hulp niet starten met de bouw. Trudo is voor de onverkochte woningen (maximaal negen) achtervang. Hierdoor heeft de vereniging gewoon kunnen doorontwikkelen en kan zij nu zonder verdere vertraging de aannemer opdracht geven te starten met de bouw. Aannemer HuybregtsRelou zal voorjaar 2012 dan ook beginnen met de realisatie van de 44 woningen, die zijn gelegen rondom een groen ingericht parkeerterrein dat eigendom blijft van de vereniging. Eventueel onverkochte woningen kunnen ook met Slimmer Kopen® korting worden gekocht. Dit zullen waarschijnlijk twee woningen zijn. Het ontwerp van de woningen is van Van Aken Architecten. BIEB (Bouwen In Eigen Beheer) begeleidt het ontwikkelproces voor de vereniging. De oplevering van de woningen staat gepland voor voorjaar 2013. Meerhoven-Bosrijk Trudo heeft met het Consortium Bosrijk afspraken gemaakt om van de 450 woningen die het Consortium in Bosrijk wil realiseren, minimaal zestig ‘doelgroepwoningen’ aan te kopen. We bieden deze woningen vervolgens aan met Slimmer Kopen® label. Daarmee kan het Consortium haar afspraak met de gemeente nakomen om een deel van de woningen als sociale huur- of koopwoningen te realiseren. De woningen worden gebouwd in een speciaal ‘bosrijk’ woonmilieu, waar bijzondere aandacht zal worden besteed aan het beheer en de inrichting van de openbare ruimte. In de eerste fase van dit project zijn in 2008 al 33 zogenaamde cockpitwoningen opgeleverd. De planontwikkeling voor de tweede fase van het project Bosrijk is in 2008 gestart, maar in 2009 weer stilgelegd, omdat de grond niet kon worden geleverd. Deze fase omvat circa 25 grondgebonden woningen, die we naar verwachting met Slimmer Financieren® zullen verkopen. We gaan ervan uit dat de ontwikkeling in 2013 weer wordt opgepakt. Meerhoven-Waterrijk Dit project bestaat uit twee clusters. Een stedelijk cluster met 120 woningen, waarvan circa honderd in de sociale sector, en een landschappelijk cluster met 24 sociale woningen. In 2009 bleken de plannen niet afzetbaar. Enerzijds als gevolg van de moeilijke situatie op de woningmarkt, anderzijds door de stedenbouwkundige en architectonische eisen die de gemeente stelt. In de loop van 2010 zijn diverse gesprekken gevoerd om een eventuele herontwikkeling, met bijgestelde eisen, mogelijk te maken. Dit heeft toen niet tot resultaat geleid. In juli 2011 heeft de gemeente alle ontwikkelaars gevraagd om met een alternatief plan te komen. De gemeente heeft het voorstel in beraad. Vooralsnog haakt Trudo af, temeer omdat we investeringen in deze Vinex wijk intussen te risicovol vinden.

52

Tivolikerk In 2004 bereikten we samen met Stam + de Koning overeenstemming met het parochiebestuur Stratum over de verwerving van de Tivolikerk c.a. aan de Heezerweg. De locatie ligt tegenover de Kruidenbuurt. Mede als gevolg van de gewijzigde economische omstandigheden is het oorspronkelijke plan dat voorzag in de bouw van 83 appartementen, aangepast. Het geactualiseerde plan gaat uit van circa 110 appartementen, een parkeergarage en een sociaal-cultureel cluster van 4.200 m². Circa vijftig procent van de appartementen is kleiner dan zestig vierkante meter en 35 procent heeft een oppervlakte tussen zestig en negentig vierkante meter. Met deze aanpassing van het plan zijn de afzetrisico's aanmerkelijk verkleind. Het plan heeft de onvoorwaardelijke goedkeuring van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit. In het verlengde daarvan zijn eind 2009 met B&W van de gemeente afspraken gemaakt over de financiële, juridische en organisatorische kaders voor de verdere uitwerking van het sociaal-cultureel cluster. De 4.200 m² wordt ingevuld als een Spilcentrum, met een basisschool, kinderopvang, peuterspeelzaal, bibliotheek en vrijetijdsaccommodatie. Het project levert een belangrijke bijdrage aan de toekomstige leefbaarheid van de omliggende buurten, waaronder de Kruidenbuurt. Volgens planning zijn de kerk en het pastoriegebouw in 2010 gesloopt. De toren blijft behouden. Omdat eerst nog een bestemmingsplanprocedure doorlopen moet worden, was de verwachting dat het zeker tot eind 2011 zou duren voordat we met de bouw konden starten. De oplevering van de woningen en de voorzieningen zou dan eind 2013/begin 2014 plaatsvinden. Inmiddels is duidelijk dat deze planning niet gehaald gaat worden, omdat er discussie is ontstaan met de gemeente over (de omvang van) het sociaal-cultureel cluster. Deze discussie is in het verslagjaar niet afgerond. Wel staat onomstotelijk vast dat de gemeente het maatschappelijk vastgoed niet in die omvang gaat afnemen. Vredeoord In 2011 heeft Trudo samen met Hurks Vastgoed BV Vredeoord gekocht van Philips Nederland. Vredeoord is een van de laatste grote uitbreidingslocatie in de stad Eindhoven. Het terrein zal in 2012 aan Hurks en Trudo worden opgeleverd. Philips neemt de sloop en de sanering voor haar rekening. Voor de koop heeft de gemeente toegezegd haar medewerking te verlenen bij de wijziging van het bestemmingsplan. Deze moet gewijzigd worden van bedrijvigheid/kantoorfunctie naar een woonfunctie. Pas in 2015 kan gestart worden met de bouw van Vredeoord, in verband met de planning van andere omvangrijke projecten in de omgeving. Met de koop en daarmee ook sloop van een aantal kantoorpanden op Vredeoord wordt ruim 70.000 m² lege kantoorruimte van de markt gehaald. Dat was op het moment van koop bijna een kwart van het totale aantal vierkante meters leegstaande kantoorpanden in Eindhoven. Een voor de gemeente zeer welkome actie. Vught - De Koepel In het gebied De Koepel in Vught ligt nu nog het terrein van atletiekbaan Prins Hendrik. Dit terrein is gelegen aan de noordzijde van Vught, tussen de bestaande villawijk en de bossen in. Trudo wilde hier 45 sociale huur- en koopwoningen realiseren. Deze woningen zouden deel uitmaken van het grotere plan Ilex, dat we samen met Kalliste woningbouw hebben ontwikkeld. Met dit plan heeft de combinatie Kalliste/Trudo een door de gemeente Vught uitgeschreven prijsvraag gewonnen. “Een prachtig plan voor negentig woningen, met respect voor zijn omgeving en een goede oplossing voor het verkeer”, zo luidt het oordeel van de speciale beoordelingscommissie. Het ambitieniveau van dit plan was erg hoog. Zo zouden er sociale rijwoningen gebouwd worden met bijzondere landelijke architectuur en kwamen alle woningen in een prachtige groene bosrijke omgeving te liggen. We wilden hier 45 woningen realiseren, waarvan we er negen aanbieden in de sociale koop met Slimmer Financieren® of Slimmer Kopen® en de overige 36 als huurwoning. De realisatie van de woningen stond in principe gepland voor 2012-2013. In het eerste kwartaal van 2011 werd echter bekend dat de gemeente Vught het plan niet laat doorgaan. In plaats van het plan worden er nu villa’s gepland en geen sociale huur of sociale koop.

53

6. Bijzondere Projecten De kernactiviteit Bijzondere Projecten heeft vooral betrekking op het transformeren van Strijp-S en industrieel en religieus erfgoed. Onder transformeren verstaan we dan niet alleen het herbestemmen en herontwikkelen, maar ook de verhuur, verkoop en het beheer. 6.1 Ontwikkelingen Strijp-S De Driehoek Trudo heeft met Volker Wessels een overeenkomst gesloten over de herontwikkeling van De Driehoek. Dit gebied, het hart van Strijp-S, kent een aantal grote, monumentale gebouwen. De ruggengraat van De Driehoek is de Hoge Rug: vier gebouwen op een rij, midden in het gebied. Drie daarvan lijken qua opbouw en ook qua uiterlijk op de Lichttoren in de Eindhovense binnenstad. Andere monumenten c.q. beeldbepalende gebouwen zijn het Veemgebouw, de Machinekamer, het Ketelhuis en de Leidingstraat. Unieke gebouwen, die niet alleen bepalend zijn voor de sfeer van dit gebied, maar ook voor de nieuwe identiteit van de stad. Aanvullend wordt nieuwbouw beoogd in de Driehoek, waaronder enkele hoogteaccenten. We transformeren De Driehoek tot het levendige hart van Brainport. Waar de High Tech Campus is gericht op technologie, de Campus van de Technische Universiteit Eindhoven op onderwijs en wetenschap, beogen we op Strijp-S dé hoogstedelijke plek van Brainport te creëren. De Driehoek zal worden gekenmerkt door een mix aan functies en een hoge dichtheid. Het moet een attractief gebied worden voor een brede range van mensen met een stedelijke leefstijl. Een aantrekkelijke plek om te leven, te werken en te bezoeken. Een plek die 24/7 leeft. Alhoewel de culturele voorzieningen en de horeca de smaakmakers zijn, ligt de nadruk van de investeringen bij Trudo op het realiseren van boeiende en betaalbare woonconcepten. Dit hoogstedelijk gebied moet een belangrijke bijdrage leveren aan de ‘quality of life’ in Brainport. Hoge Rug: Anton en Gerard In 2010 is overeenstemming bereikt met de monumentencommissie, supervisor en welstand over de ontwerpen van Anton (voorheen SAN) en Gerard (voorheen SBP). Deze twee gebouwen van de Hoge Rug worden herontwikkeld tot woon(-werk)lofts van vijftig of tachtig vierkante meter en maatschappelijke functies op de begane grond. De huurlofts zijn geschikt om wonen eventueel te combineren met werken. Bij de transformatie was één van de opgaven om het accomodatievermogen van de gebouwen te verbeteren. Dat is gelukt. In de nabije toekomst bestaat de mogelijkheid om in uiteenlopende configuraties eenheden samen te voegen. Er is enorm veel animo voor de lofts. Van de ruim duizend geïnteresseerden hebben ca. 370 inschrijvers de toezegging gekregen dat ze meedoen aan de loting voor één van de 277 lofts. De open dagen in 2011 trokken zo’n vijfhonderd bezoekers. De aanbesteding van Anton en Gerard is afgerond en de vergunningenaanvraag heeft geresulteerd in een omgevingsvergunning die gezien kan worden als een soort parapluvergunning. Hiermee verkrijgen we de gewenste flexibiliteit bij oplevering, maar ook tijdens de exploitatie. In 2010 is het ontwerp voor Anton en Gerard genomineerd voor de Eindhovense Architectuurprijs (Dirk Roosenburgprijs). Halverwege 2011 is een begin gemaakt met het ontmantelen (leegslopen) van beide gebouwen. In juni 2011 werd op een bijzonder feestelijke manier de start bouw gevierd. Daarbij liet een aantal kunstenaars via een spectaculaire lichtshow de geschiedenis van de Hoge Rug zien. De show trok veel belangstellenden en geïnteresseerden en beheerste dagenlang de social media. De gefaseerde oplevering van Anton en Gerard loopt van laatste kwartaal 2012 tot en met eerste kwartaal 2013. Hoge Rug: Apparatenfabriek De Apparatenfabriek (voorheen SK), eveneens onderdeel van de Hoge Rug, hebben we in december 2009 aangekocht. In 2010 hebben we het gebouw geschikt gemaakt voor de huisvesting van

54

startende ondernemers in de creatieve sector. Tweederde van de werkunits was eind 2010 al verhuurd. Eerste kwartaal 2011 was het hele gebouw verhuurd, met uitzondering van de begane grond en de zevende verdieping. Met de vestiging van Seats2Meet op de eerste verdieping is een ontmoetingsplek gecreëerd voor ondernemers. ZZP’ers en startende ondernemers vinden hier gratis een flexibele werkplek en ruimte om klanten en relaties te ontmoeten. De begane grond van de Apparatenfabriek is in de zomer van 2011 opgeleverd. Hier is een aantal publieksfuncties gehuisvest: de Ontdekfabriek, Yksi winkel en expo in combinatie met een vrij programmeerbare exporuimte, het vijf minutenmuseum 5MM, Caffee Allee (een horeca ontmoetingsplek van Robin Hood) en de Design Corporatie Brainport (organisatie Dutch Design Week). In het vierde kwartaal 2011 zijn we gestart met het geschikt maken van de zevende verdieping voor werkunits. Net voor de jaarwisseling 2011-2012 is ook deze verdieping opgeleverd en waren alle units verhuurd. Op termijn zullen we deze eenheden gefaseerd ombouwen tot wooneenheden, met het behoud van maatschappelijke functies op de begane grond die een bijdrage leveren aan de levendigheid van het gebied. Veemgebouw In 2011 hebben we het programma voor het Veemgebouw vastgesteld. Publieksfuncties op de begane grond (supermarkt en Foodcourt), parkeren op de verdiepingen, een rooftop restaurant in de voormalige gym en ontvangstruimte van Philips en woningen op het dak van het Veemgebouw. De architect, Caruso St. John uit Londen, heeft eind 2011 het definitief ontwerp afgerond. Rijksdienst voor het industrieel erfgoed, supervisor en gemeentelijke welstand zijn zeer enthousiast over dit plan. Begin 2012 zal het vergunningentraject in gang worden gezet. Derde kwartaal 2012 wordt vervolgens gestart met de ontmanteling van het gebouw, waarna de daadwerkelijke bouw kan beginnen. Vanaf de Dutch Design Week 2011 is Veem Design gehuisvest op de begane grond van het Veemgebouw. We hebben deze ruimte voor deze functie geschikt gemaakt, voor een periode van een jaar. Machinekamer Tijdens de Dutch Design Week hebben we de Machinekamer voor de derde keer op rij geschikt gemaakt voor een restaurant en een tentoonstellingsruimte. Hotel de Goudfazant uit Amsterdam heeft in 2011 een pop up restaurant gerund in dit gebouw. Dit is wederzijds zo goed bevallen dat we architect Braaksma en Roos opdracht hebben gegeven een verbouwplan voor de Machinekamer op te stellen. Het voorlopig ontwerp is goed ontvangen bij de Rijksdienst, supervisor en welstand. Eind december 2011 is de verbouw daadwerkelijk gestart, de oplevering staat gepland op 1 mei 2012. De Goudfazant is de beoogde huurder van de Machinekamer, Radio Royal zal medio 2012 de deuren openen. Ketelhuis In de zomer van 2011 hebben we het Ketelhuis verbouwd tot horeca/atelier-ruimte. Amaro industries gaat het gebouw voor een periode van vijf jaren gebruiken. Het Ketelhuis krijgt daarmee een publieke functie (restaurant, koffiecorner) en biedt huisvesting aan een aantal kunstateliers. Klokgebouw Sinds 5 december 2007 is het Klokgebouw op Strijp-S eigendom van Trudo Monumenten BV. Dit gebouw heeft als ‘cultuurfabriek’ een belangrijke kwartiermakerfunctie. Met behulp van de programmering van het Klokgebouw worden prospects verleid naar het gebied te komen. Eenmaal in het gebied gearriveerd is het de opgave om een dusdanig aantal mensen, bedrijven en instellingen zo te verleiden dat ze binnen Strijp S ‘hun ding’ gaan doen. Tot op heden zijn we daar uiterst succesvol in en minimaliseert het onze kosten voor gebiedsmarketing en afzet van verhuureenheden. In 2010 zijn de belangrijkste bouwkundige werkzaamheden afgerond. Het Klokgebouw heeft het grootste zonnedak van Nederland, de werkunits in het hoofdgebouw zijn verbouwd en de gevel heeft een nieuw ‘monumentaal’ kleurtje gekregen. De muziekvleugel is geheel verhuurd. In september 2010

55

is hier het ROC van start gegaan met haar opleiding Rock City Institute. Ook de Urban Dancers, artiestenopleiding en verschillende bedrijfjes die zich bezighouden met programmering van evenementen en dergelijke, hebben een plekje in de muziekvleugel. De verhuringen in 2011 zijn ondanks economische tegenwind heel goed verlopen. We kennen nauwelijks leegstand en het aantal mutaties is heel beperkt. De aangeboden werken atelierunits voorzien duidelijk in een behoefte. De evenementenhallen van het Klokgebouw zijn ingrijpend gerenoveerd. Een bijzonder geslaagd project, waarbij de authentieke industriële uitstraling volledig is behouden en de faciliteiten en mogelijkheden voor programmamakers aanmerkelijk zijn uitgebreid. In de geluidshal kan nu 103 decibel geluid worden geproduceerd, zonder overlast voor de buurt. Dat betekent dat niet meer voor elk concert een ontheffing nodig is; het aantal ontheffingen is namelijk beperkt tot twaalf per jaar. De programmering van de evenementenhallen in 2011 verliep voorspoedig. In totaal waren de hallen 226 dagen in gebruik voor een brede range aan activiteiten. Er vonden 52 activiteiten plaats, variërend van een dag tot drie weken. Het totale aantal bezoekers lag ongeveer op 250.000. In 2010 werd het Klokgebouw genomineerd voor de Brabantse Cultuurprijs; het eindigde op de tweede plaats. 6.2 Projecten van stedelijk belang Prostitutiepanden De centralisatie van de raamprostitutie in Eindhoven heeft geresulteerd in het beheer van 14 panden aan het Baekelandplein in Woensel-West. In 2006 is het laatste pand van dit project verhuurd. Eind 2006 is het beheer van deze panden overgedragen aan Trudo Bijzondere Projecten BV. Area51, BROET en Monk Bouldergym Trudo Bijzondere Projecten BV neemt het beheer van de gebouwen SEU en SBX op Strijp-S voor haar rekening. De exploitatie is voor rekening en risico van Trudo. In gebouw SEU zijn skatepark Area 51 (3.000 vierkante meter) en The Building (2.000 vierkante meter) gevestigd. In gebouw SBX zitten Monk Bouldergym (1.800 vierkante meter) en BROET filmwerkplaats (400 vierkante meter). Allemaal belangrijke stedelijke voorzieningen in Eindhoven, die we door huisvesting op Strijp-S in Eindhoven hebben kunnen houden. 6.3 Verhuurcijfers van Bijzondere Projecten In 2011 hebben 35 huurders de huur opgezegd. Daarmee bedraagt de mutatiegraad 15,4 procent. In totaal heeft Bijzondere Projecten 97 eenheden verhuurd. De nieuwe verhuringen zijn fors hoger dan de opzeggingen. Dat heeft onder meer te maken met het feit dat in 2011 een deel van de Apparatenfabriek nieuw in de verhuur is gegaan. De leegstandsgraad14 was in 2011 gemiddeld 8,8 procent. De huurachterstand van zittende huurders bedroeg eind 2011 € 139.720. Dit is 3,95 procent van de totale jaarhuur. Voor 3,52 procent van dit bedrag lag eind 2011 een vordering bij de deurwaarder. De vertrekkende huurders hadden een huurachterstand van € 138.686; 3,92 procent van de totale jaarhuur. Van dit bedrag lag op 31 december 2011 voor 20,34 procent aan vorderingen bij de deurwaarder. Aan klachtenonderhoud heeft Bijzondere Projecten in het verslagjaar € 41.615 uitgegeven. Dat is een lichte stijging ten opzichte van 2010: € 38.441. Aan mutatieonderhoud is € 441.943 uitgegeven; in 2010 was dit nog € 554.134. De meeste kosten binnen mutatieonderhoud zijn gemaakt voor de verhuur van de Apparatenfabriek. In strikte zin moeten deze kosten als initiële investeringskosten gezien worden. Een groot deel van deze mutatiekosten zijn in 2010 geboekt; vandaar de forse daling ten opzichte van dat jaar.

14 Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen

57

7. Focus op emancipatie Lang bestond de veronderstelling dat als je buurten fysiek opknapt, ook de sociale en maatschappelijke problemen zouden verdwijnen. Het bewustwordingsproces dat het zo niet werkt, begon bij Trudo bij de oplevering van fase één van de Kruidenbuurt, een aantal jaren geleden. De huurders hadden mooie nieuwe woningen, maar hun onderwijs- en andere achterstanden waren onveranderd groot. Het werd ons duidelijk dat we ons als corporatie ook op de sociale en economische dimensie van de samenleving moeten richten. Dat we in die opvatting worden gesteund, bleek uit debatten met onze belanghouders. We zijn daarmee aan de slag gegaan en hebben uiteindelijk de nieuwe kernactiviteit Emancipatie toegevoegd aan ons takenpakket. Onder emancipatie verstaan we het bevorderen van sociale stijging van mensen die vooruit willen in het leven. Niet alleen door stapjes mogelijk te maken op de woonladder, zoals we bijvoorbeeld met Slimmer Kopen® doen. Maar ook door bewoners een steun in de rug te bieden op het terrein van werk en inkomen, onderwijs en vrije tijd. De focus binnen onze activiteiten die gericht zijn op sociale stijging, ligt op de jeugd. Wij vinden dat we ons hier als corporatie mee bezig moeten houden, omdat we de unieke mogelijkheid hebben om mensen die onderaan de maatschappelijke ladder staan, ook daadwerkelijk te bereiken. Omdat maatschappelijke voorzieningen daar niet in slagen en vaak ontoegankelijk zijn. En óók omdat emancipatie in het belang kan zijn voor de waarde van ons bezit. We hebben de keuze gemaakt om onze inspanningen in het kader van emancipatie te focussen op twee stedelijke vernieuwingsgebieden: de Kruidenbuurt en Woensel-West. Met deze focus rees echter meteen de vraag of we voor bewoners in andere achterstandsbuurten helemaal niets zouden doen. We hebben ervoor gekozen om een beperkt aantal stedelijke initiatieven in het leven te roepen, gericht op de jeugd in alle achterstandsbuurten van Eindhoven. Sinds 2007 zijn we bezig met ons emancipatieprogramma. In de ontwikkeling van dat programma - dat zich kenmerkt door een hoog ‘hands-on’ gehalte - constateren we dat Trudo steeds een viertal verschillende rollen kan spelen. Conceptontwikkeling Op strategisch niveau moeten we steeds blijven nadenken over de keuzes die gemaakt moeten worden in het emancipatieprogramma. Waar gaan we de focus leggen? Wat is de centrale visie? Dat zijn vragen die in de conceptontwikkeling moeten worden beantwoord. Maar ook binnen de verschillende onderdelen van het programma moeten we deze principiële vragen steeds en eerst beantwoorden, voordat we concrete activiteiten gaan opzetten. Verbinden Uitgangspunt is dat we zoveel mogelijk samenwerken met het maatschappelijk middenveld. We willen niet concurreren, maar richten ons vooral op het toegankelijk maken van bestaande voorzieningen op het gebied van werk en inkomen, onderwijs en vrije tijd. Daarvoor is kennis nodig van de weten regelgeving en van actuele ontwikkelingen. Bovendien is het noodzakelijk dat het programmamanagement bekend en gekend is in Eindhoven en dat er op alle niveaus contacten zijn in het stedelijke netwerk. Maar ‘weten’ en ‘bekend zijn’ alleen is niet voldoende. Andere partijen moeten soms ook worden aangespoord. We moeten initiatief nemen, ondernemend zijn, maar vooral ook verbindingen kunnen leggen. Intermediair Vanuit onze verbindende rol proberen we bestaande voorzieningen toegankelijk te maken. Maar dat moet zich ook vertalen in een individuele en praktische component. Met andere woorden: we hebben ook een intermediaire rol tussen bewoner en voorziening. Als intermediair moeten we de bewoner die iets wil, daadwerkelijk in contact brengen met een instelling. Daarvoor moeten we niet alleen die instellingen, maar ook de juiste mensen binnen die instellingen kennen. Projectmanagement De rol van projectmanager is onlosmakelijk verbonden aan het emancipatieprogramma. We moeten ideeën bedenken en planmatig in een project vertalen, de voortgang daarvan volgen en begeleiden,

58

andere personen en instellingen mee krijgen en betrekken, verbindingen leggen tussen verschillende belangen en ideeën. 7.1 Initiatieven op buurtniveau Kruidenbuurt Bewoners die een steuntje in de rug kunnen gebruiken in hun wens om ‘vooruit te komen’, wonen vooral in de stedelijke vernieuwingsgebieden. In het afgelopen jaar hebben we met name de pilot in de Kruidenbuurt veel aandacht gegeven. Hierbij willen we ‘al doende’ leren hoe we onze emancipatoire rol in de stedelijke vernieuwing gestalte kunnen geven. In de Kruidenbuurt zijn diverse activiteiten opgestart of in voorbereiding. Emancipatie is altijd gericht op de individuele bewoner. Niet de sociale cohesie of de leefbaarheid staat centraal, maar de individuele persoon die vooruit wil in het leven. Het is de individuele burger die zich ontwikkelt en stappen zet op de maatschappelijke ladder. Vrijwilligheid staat daarbij voorop; in het emancipatieprogramma is geen sprake van dwang. Achter de voordeur Eén van de activiteiten die we in 2011 in de Kruidenbuurt hebben voortgezet, is het voeren van ‘achter de voordeur’ gesprekken. De gesprekken met gezinnen uit fase 1 en 2 was al in 2010 afgerond. In 2011 is de bouw van fase 3 gerealiseerd en tegen het einde van het jaar zijn we gestart met de achter de voordeurgesprekken bij deze gezinnen. Wijkrestaurant In 2009 opende wijkrestaurant het Cruydenhuisch haar deuren. Het wijkrestaurant is een ontmoetingsplek in de buurt. Ontmoeten is het doel, eten het middel. Het ontmoeten gebeurt op twee manieren. Het wijkrestaurant is een plek is waar je gezond en betaalbaar kunt eten. Maar ook een plek waar groepen voor en met elkaar kunnen koken. Het wijkrestaurant staat onder leiding van een professionele kok, die ondersteund wordt door mensen in een leerwerktraject. Het is dus ook een mooie werkplek voor mensen met een bepaalde afstand tot de arbeidsmarkt. Trudo heeft geïnvesteerd in gebouw, inrichting en aankleding. De exploitatie is in handen van de stichting Robin Hood. Het Cruydenhuisch is vanaf de start succesvol. Ook in 2011 had het restaurant gemiddeld honderd unieke bezoekers per dag. De tweede groep ‘leerlingen’ is uitgestroomd, allemaal met een diploma niveau één horeca en 65 procent met een baan. Ook de exploitatie van het restaurant werd aan het einde van het jaar positief afgesloten. Voor- en vroegschoolse educatie Een aantal, met name allochtone kinderen start op de basisschool met een taalachterstand. Korein en Peuter Plaza zijn in september 2009 in basisschool de Zevensprong een gezamenlijke voorziening gestart voor kinderdagopvang met extra aandacht voor taalontwikkeling. Met twee groepen van ieder veertien kinderen. Ook in 2011 is dit project voortgezet. Loopbaanproject Zevensprong De overgang van basisonderwijs naar voortgezet onderwijs is een risicomoment. Om die overgang te versoepelen, koppelen we in dit project aan iedere leerling van groep acht een (vrijwillige) mentor. Die vormt als het ware een ‘personal coach’ en aanspreekpunt voor kind en gezin als het gaat over schoolzaken. Dit project is gestart in 2008 en is inmiddels volledig geïmplementeerd in het schoolprogramma. Huiswerkklas Er is huiswerkbegeleiding opgezet voor kinderen in de leeftijd van tien tot veertien jaar. Dit wordt uitgevoerd door het welzijnswerk, in samenwerking met basisschool de Zevensprong. De groep bestaat uit maximaal twaalf kinderen. Leren in de Kruidenbuurt Dit project is in 2008 gestart in samenwerking met de afdeling Volwasseneducatie van het ROC Eindhoven. In 2010 eindigde deze samenwerking en wordt het leren voor volwassenen in de

59

Kruidenbuurt geheel georganiseerd door de bewonersorganisatie SBK. Ook in 2011 is weer een drietal cursussen gestart die allemaal volledig bezet waren. Petazzi In 2009 wilden we in de Kruidenbuurt de ‘oude’ wijkverpleegkundige weer introduceren. Om de wijkverpleging zichtbaar te maken in de buurt, een integraal onderdeel van de sociale infrastructuur te laten zijn en om te realiseren dat er één zorgverlener per adres komt die alle zorg coördineert en verleent. Dat leidde tot de vestiging van Buurtzorg in de Kruidenbuurt. Maar ook andere maatschappelijke diensten die zich richten op ‘kwetsbare’ bewoners, wilden we in de wijk hebben. In 2011 is er dan ook een cluster gerealiseerd dat zich richt op hulpverlening en welzijn. Behalve Buurtzorg zijn er in het nieuwbouwpand aan het Laurierplein ook GGzE, Lunet Zorg en Maatschappelijke Steunsystemen gevestigd. In het najaar van 2011 is deze nieuwe voorziening officieel geopend. Buurtconciërges Om te voorkomen dat de openbare ruimte verloedert én om mensen aan de slag te helpen met een (gesubsidieerde) baan, is in 2008 het buurtbeheerbedrijf van Ergon gestart. In 2011 is dit voortgezet. T+Huis In 2010 is er een start gemaakt met diverse activiteiten voor kinderen en jongeren. Dat gebeurt allemaal onder hoede van bewonersorganisatie SBK. Zo startte er een knutselexpeditie, een muziek- en clipproject, vonden kinderactiviteiten plaats in het wijkrestaurant enzovoort. Om deze activiteiten verder uit te breiden en vooral ook te borgen, is in 2011 T+Huis gestart in de Kruidenbuurt. De succesvolle methodiek die in Oud-Woensel door T+Huis is ontwikkeld, wordt in de Kruidenbuurt geïmplementeerd. Alle activiteiten worden uitgevoerd vanuit een pand van Trudo, midden in de buurt. Effectenonderzoek Om de effecten van al onze inspanningen op het gebied van emancipatie beter te begrijpen, zijn we in 2011 gestart met een effectenonderzoek. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de ‘effectenarena’. Dit onderzoek zal in 2012 worden afgerond. Woensel-West Ook in Woensel-West zijn we in 2009 gestart met emancipatieactiviteiten. Daarbij lag de nadruk op de volgende onderwerpen: Inplaatsen In 2009 zijn we begonnen met het inplaatsen van nieuwe bewoners in Woensel-West. Dat hebben we in 2010 en 2011 voortgezet. Enerzijds om het aantal achterstandssituaties in de buurt te verlagen. Anderzijds om de leefbaarheid van de buurt te verhogen. We doen dit door mensen aan de wijk te binden die iets voor de buurt kunnen betekenen, die zich maatschappelijk willen inzetten en hun handen uit de mouwen willen steken ter bevordering van de leefbaarheid in Woensel-West. Eind 2011 waren zo’n tweehonderd bewoners ingeplaatst in zo’n 135 panden. Mede met inzet van ingeplaatste bewoners zijn er inmiddels zo’n twintig activiteiten in uitvoering, waarvan een belangrijk deel zich richt op kinderen en jongeren. Spilcentrum In juli 2010 is het nieuwe Spilcentrum geopend. Trudo heeft (mede met middelen van de gemeente) daar sinds eind 2010 een programmamanager aangesteld. Er is inmiddels een samenhangend programma ontwikkeld in samenwerking met de gebruikers van het Spilcentrum; basisschool Palet, Korein, PeuterPlaza en de bewonersorganisatie. Dit programma richt zich vooral op educatieve activiteiten voor kinderen en hun ouders. De uitvoering is mede mogelijk door de inzet van vele ingeplaatste huurders. Activiteiten kinderen De ingeplaatste bewoners en andere vrijwilligers spelen een belangrijke rol bij het organiseren van activiteiten voor kinderen. En ook het Spilcentrum en andere panden in de buurt faciliteren het uitvoeren van een programma voor kinderen. In 2011 is er een indrukwekkende hoeveelheid activiteiten uitgevoerd. Een kleine greep; woordenschat voor peuters, diverse taalcursussen voor volwassenen, huiswerkbegeleiding voor twee leeftijdsgroepen, een Knutselexpeditie, muzieklessen,

60

mentorproject voor schoolverlaters van de basisschool, vele sportactiviteiten voor jong en oud en dansactiviteiten. Wijkrestaurant In de Voortuin is het tweede gerealiseerde wijkrestaurant, na het Cruydenhuisch in de Kruidenbuurt. Dit wijkrestaurant telt zo’n zestig zitplaatsen en is halverwege 2010 gestart. Het kende om verschillende redenen een wat moeizamere start dan het Cruydenhuisch, maar inmiddels loopt ook dit restaurant beter en is er een redelijk goede bezetting. Werkgelegenheid Ontwikkelen van bedrijvigheid is een belangrijk aandachtspunt voor Woensel-West. Daarbij moet rekening worden gehouden met het feit dat in deze buurt veel werkloosheid bestaat. Maar ook dat hier veel mensen met een beperking wonen. Regulier werk is vaak moeilijk realiseerbaar. Daarom besteden we extra aandacht aan het realiseren van werkplekken die voor deze doelgroep perspectief bieden. Het wijkrestaurant heeft bijvoorbeeld alleen een professionele kok, maar wordt voor de rest gerund door mensen in een leerwerktraject. Daarnaast faciliteren we ook andere initiatieven en bedrijven die dagbesteding en/of werk genereren voor kwetsbare mensen. Zo zijn, met ondersteuning van de afdeling emancipatie, in Woensel West de volgende initiatieven gerealiseerd; modeatelier Mode met een Missie (een naaiatelier waarin vrouwen zonder ervaring werken en leren combineren), Emmaüs met een Top Tweedehands warenhuis, ICT werkplaats met dagbesteding voor jongeren met autisme en A-factory met banen voor hoger opgeleide autisten. Buurtonderneming Na een periode van ‘kwartier maken’ hebben we in 2011 de Buurtonderneming ingrijpend veranderd. De directie is gewijzigd en wordt sinds september 2011 uitgevoerd door interne mensen van Trudo en de gemeente. Ook is het bestuur gewijzigd. Naast bestuursleden van Trudo en gemeente is besloten om deze aan te vullen met een onafhankelijk voorzitter en een vertegenwoordiging van de bewoners. Er is een lange termijn visie op de herontwikkeling van de wijk vastgesteld en een ondernemingsplan gemaakt met concrete doelen voor de middellange termijn. Met deze wijziging kan een nieuwe start gemaakt worden om de ambitie van de buurtonderneming te realiseren: Om op het gebied van emancipatie en ‘schoon, heel en veilig’ een sturende rol te gaan vervullen in Woensel-West. Achter de voordeur Ook in Woensel-West zijn we begonnen met ‘achter de voordeur’ gesprekken. We hebben de eerste twaalf gezinnen bezocht van plan Celsius die worden geherhuisvest. Daarnaast hebben we negentien bewoners van het Gezellenhuis gesproken. Per bezocht adres zijn afspraken gemaakt over verdere inzet van maatschappelijke instellingen. 7.2 Stedelijke initiatieven Niet alle bewoners die vooruit willen en een steuntje kunnen gebruiken, kunnen we door activiteiten in de stedelijke vernieuwingsgebieden bereiken. Daarom nemen we in het emancipatieprogramma ook een aantal stedelijke activiteiten op. Weekendschool De Trudo Weekendschool past perfect binnen het concept van emancipatie. De Weekendschool richt zich immers op kansarme jongeren en biedt hun gelegenheid om kennis te maken met beroepen en vakken die ze in de eigen omgeving niet zo snel zullen tegenkomen. In 2009 is een locatiemanager aangesteld en ging een eerste groep ambitieuze leerlingen van start. In december 2009 werd de Trudo Weekendschool officieel en feestelijk geopend. In 2010 is de Weekendschool voortgezet en uitgebreid met een tweede groep van zo’n twintig leerlingen. In 2011 is de eerste groep met ‘diploma’ feestelijk uitgezwaaid en is een nieuwe groep van twintig leerlingen gestart. In 2011 is er ook een tweede professional aangesteld. En ook de sponsorwerving heeft in 2011 veel aandacht gekregen; de Weekendschool kan immers alleen bestaan met inzet en inbreng van Eindhovense bedrijven en mensen. Dat heeft ook geleid tot een aantal spraakmakende activiteiten; zo werd door de ene groep kinderen een professionele clip gemaakt rondom het thema ‘respect’. De andere groep heeft daar een vervolg op gemaakt in de vorm van een megagroot kunstwerk.

61

Emancipatiefonds Ook het Trudo Emancipatiefonds is een stedelijk initiatief. In 2011 liep het aantal aanvragen sterk terug. Slechts enkele aanvragen zijn behandeld. Dit betekent dat we ons moeten bezinnen op de wijze waarop het Emancipatiefonds nu functioneert. Dat zal in 2012 zeker tot een koerswijziging leiden. Werkgelegenheid Het hebben van werk is een belangrijk element in de emancipatie van mensen. We besteden daar dan ook op verschillende manieren aandacht aan. Zo faciliteren we bedrijven of organisaties die dagbesteding en/of werk bieden voor kwetsbare mensen. In 2011 was dat onder meer A-factory. Dit bedrijf wordt gerund met hoger opgeleide autisten die elders niet aan de bak komen. Ze controleren en ontwikkelen software. Daarnaast huisvesten we al langer organisaties als Mode met een Missie, Dress For Succes, en de ICT werkplaats. Maar we doen ook andere inspanningen. Zo hebben we in 2012 het bezorgen van onze post overgedragen aan Ergon bedrijven die dat uitvoert met mensen met een beperking. En een deel van het onderhoud wordt gedaan door de ‘Regionale Huismeester’, waar mensen werken met een grote afstand tot de arbeidsmarkt. Stichting Robin Hood Als het gaat over creëren van leerwerkplekken voor kwetsbare mensen, is de Stichting Robin Hood voor Trudo erg belangrijk. De stichting is een samenwerking tussen Trudo, Lumens en Chainworks. Robin Hood is ontstaan uit de activiteiten van de wijkrestaurants, maar inmiddels is de stichting in 2011 fors gegroeid. Met behulp van een sociale lening van Start Foundation is in 2011 een manager aangetrokken. Naast de wijkrestaurants, lunchroom Etalage 040, kapsalon ‘Lekker koppig’ en de baliedienst Balie S is in 2011 gestart met stadsrestaurant Caffee Allee op Strijp S. Zo biedt Robin Hood aan ongeveer veertig tot vijftig personen leerwerkmogelijkheden. Er is een begin gemaakt met het professionaliseren van het bedrijf door het personeelsbeheer en financieel beheer uit te besteden. Ook de huisstijl en alle uitingen in de vorm van website, bedrijfskleding, pr materiaal en kaart zijn veranderd en verbeterd. Bijspijkeren In 2011 zijn we gestart, in samenwerking met de gemeente en de organisatie ‘Zet een punt’, met het aanbieden van taal-, rekenen computercursussen voor laaggeletterden. Dat zijn mensen die om wat voor reden dan ook niet of heel moeizaam kunnen lezen, rekenen of schrijven en daar in het dagelijkse leven last van hebben. Dat werd een doorslaand succes, want de eerste groep van twaalf cursisten zat in no time vol. Dus is er een tweede groep gestart na de zomervakantie. Mede door de inbreng van de gemeente zetten we deze bijspijkercursus ook in 2012 door. Brede intake In de tweede helft van 2011 zijn we gestart met het uitvoeren van een brede intake voor urgenten en herhuisvesting. Met negen urgenten zijn gesprekken gevoerd en vijf daarvan hebben inmiddels een huis van Trudo. Naar aanleiding van de gesprekken zijn ook al zaken opgepakt. Wegwijs maken in beschikbare regelingen, doorverwijzing naar maatschappelijk werk, sociale raadslieden, maatjes koppelen via vrijwillige hulpdienst en inzetten van gezinscoaches bijvoorbeeld. Ook na huisvesting fungeert het team emancipatie als vraagbraak voor allerlei sociaal maatschappelijke vragen. Ook is eind 2011 een eerste begin gemaakt met het actief benaderen van ‘zorghuurders’. Kwetsbare mensen die we spreken om te voorkomen dat ze geïsoleerd of anderszins in de problemen raken. In dit kader hebben we afspraken kunnen maken met Emmaus Woensel-West. Kwetsbare huurders die niet over voldoende financiële middelen beschikken, kunnen hier voor € 100 spullen uitzoeken voor het inrichten van hun woning.

63

Deel III. De organisatie 1. De toegelaten instelling 1.1 Organisatiestructuur Trudo is een dynamische, flexibele organisatie die zich zo nodig aanpast aan veranderende omstandigheden, zowel intern als extern. De basisstructuur van de organisatie is gevormd op grond van vijf principes: • platte organisatie: het bestuur is verantwoordelijk voor de bedrijfsvoering in de meest brede zin van het

woord. De teamleiders binnen de werkeenheden hebben de positie van meewerkend voorman of -vrouw.

• het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwikkelen van de beleidsmatige en budgettaire kaders op ondernemingsniveau en voor de verdere ontwikkeling van de organisatie.

• de werkeenheden (de teams) zijn relatief zelfstandig: dat wil zeggen, ze zijn zelfstandig, maar opereren binnen de op ondernemingsniveau vastgestelde beleidsmatige en budgettaire kaders. Binnen de zelfsturende teams worden de bevoegdheden in beginsel gemandateerd aan de werkvloer.

• resultaatgericht werken: met alle medewerkers worden jaarlijks prestatieafspraken gemaakt met daarin vervat meetbare normen. Elke medewerker rapporteert maandelijks over de mate waarin die prestaties zijn gerealiseerd. Bovendien worden er periodiek functionerings- en beoordelings-gesprekken gehouden om de voortgang te bespreken.

• zakelijke klant-leveranciersverhoudingen: elk zelfsturend team is - binnen de geformuleerde kaders op ondernemingsniveau - zelf verantwoordelijk voor het inhuren van derden. Daarbij is gedwongen winkelnering niet aan de orde.

De klantcontacten die de frontoffice onderhoudt met reguliere huurders, vinden vanaf 2010 plaats vanuit de woonwinkel aan de Mecklenburgstraat. Het team Bijzondere Klanten onderhoudt het contact met haar klanten sinds het najaar van 2007 vanuit een kantoor aan de Hertogstraat, in 2012 zullen zij verhuizen naar de Mecklenburgstraat. De backoffice van Trudo is sinds oktober 2010 gevestigd aan de Torenallee op Strijp-S. De figuur op de volgende pagina laat de organisatiestructuur op 31 december 2011 zien.

64

Figuur: organisatiestructuur Trudo

1.2 Personeel Personeelsformatie Per 31 december 2011 zijn bij Trudo 97 personen in dienst, waarvan er zeven volledig gedetacheerd zijn naar andere organisaties. Er worden per december drie personen via een uitzend- of detacheringsbureau ingehuurd. Vijf personen verlieten de organisatie gedurende 2011, acht mensen traden in dienst. De vaste formatie van Stichting Trudo bestaat uit 83,8 fte, ten opzichte van 86,0 fte in 2010 (dit is exclusief de gedetacheerde en ingehuurde personen). Dit is een daling van 2,2 fte. Wat betreft de inhuur is er een daling van zeven personen in 2010 naar drie personen in 2011.

65

Figuur: Verhouding man:vrouw en fulltime:parttime onder medewerkers

Van de 97 medewerkers zijn er 48 man en 49 vrouw. Van deze medewerkers hebben er 61 een fulltime arbeidscontract (waarvan zes een contract van 40 uur). Zeventien personen werken 32 uur, en nog eens negentien personen korter dan 32 uur. Instroom en uitstroom In 2011 zijn er acht nieuwe medewerkers ingestroomd: Directeur Innovatie, Directeur Financiën, Medewerkers Klanten (drie), Technisch Adviseur, Jaarcoördinator Weekendschool en een Senior Beleidsadviseur. Een vijftal medewerkers hebben de organisatie verlaten: Controller, Kwartiermaker Strijp-S, Jaarcoördinator Weekendschool, medewerker Emancipatie en medewerker Post en Archief. Stage en afstuderen Ook in 2011 hebben we studenten de mogelijkheid gegeven om stage te lopen bij Trudo of om bij ons hun afstudeeronderzoek uit te voeren. In totaal hebben vijf studenten hun stageopdracht of hun afstuderen bij Trudo uitgevoerd of zijn gestart met de uitvoering. Competentiemanagement Trudo onderscheidt zich door sterk te acteren op haar kerncompetenties. Deze vormen de basis van het competentiemanagement. Wat nodig is aan kennis en kwaliteiten om hierin te excelleren, wordt op medewerkersniveau vertaald naar ontwikkelafspraken, die een vast onderdeel zijn van de individuele prestatieafspraken. Trudo heeft haar ambities en daarmee samenhangende competenties uitgewerkt in het onderdeel ‘mensen’ in de bedrijfsmodellen. Per afdeling zijn de ambities en hoofdactiviteiten benoemd en de kennis, vaardigheden en gedrag die hiervoor noodzakelijk zijn. In 2011 zijn de competenties van de kernactiviteiten geëvalueerd door middel van zelfevaluaties en interne audits aan de hand van de bedrijfsmodellen. De resultaten van deze zelfevaluaties en audits vormen input voor de teamplannen en voor het opleidings- en ontwikkelingsprogramma van medewerkers. In voortgangsgesprekken tussen medewerkers en hun teamleider wordt behalve de voortgang ten aanzien van de in het prestatieplan overeengekomen resultaten, ook de competentieontwikkeling van de medewerkers gevolgd. Medewerkers en teamleiders maken ontwikkelafspraken met betrekking tot die competenties. Die afspraken hebben vaak te maken met interne, dan wel externe trainingen. Opleiding en training De trainingen van 2011 hebben in het kader gestaan van ontwikkeling van competenties en kennis. De volgende incompany en teamtrainingen vonden plaats: kort, bondig en klantgericht telefoneren; omgaan met agressie; presentatietechnieken; training woonondersteuning en intervisiebijeenkomsten voor teamleiders. Trudo is in 2011 gestart met een masterclass voor jonge ‘high potentials’ binnen de organisatie. De masterclass is gericht op de ondersteuning van deze groep medewerkers bij de ontwikkeling van

66

kennis en vaardigheden die relevant zijn voor het werken in de vastgoedsector in het algemeen en Trudo in het bijzonder. Onderwerpen die in 2011 aan bod kwamen zijn onder andere de klant, woonmilieus, projectontwikkeling, de vastgoedmarkt, rekenen met vastgoed. Qua vaardigheden lag in 2011 de nadruk op presenteren. Op individuele basis werden onder meer de volgende opleidingen/cursussen gevolgd: • Beleidsnotities schrijven • Time management • Inzicht in invloed • Sociaal juridische dienstverlening • Taaltraining Engels • Projectontwikkeling • Master of Marketing • Financiën in de volkshuisvesting • Digital Branding & Social Media • Training Treasury Management • Moderne bedrijfsadministratie (MBA) • Technisch beheer woningen • EPA-adviseur • Huurrecht • Incassobeleid Bedrijfshulpverlening Eind 2011 waren elf bedrijfshulpverleners in dienst. Op de Torenallee zijn zes bedrijfshulpverleners aanwezig, op de Hertogstraat één en op de Mecklenburgstraat vier. In januari 2011 heeft een herhalingstraining voor de bedrijfshulpverleners plaatsgevonden. Cats Sinds 1 januari 2006 werkt onze corporatie met de functiewaardering volgens de cats-systematiek, waarbij medewerkers worden ingedeeld volgens het handboek functie-indeling woondiensten. Dit maakt deel uit van de CAO Woondiensten. Ziekteverzuim In 2011 bedroeg het ziekteverzuim 4,14 procent. Dat is 0,21 procent hoger dan in 2010. Gemiddeld meldden onze medewerkers zich afgelopen jaar 1,57 keer ziek. 1.3 Ondernemingsraad In september is de voorzitter van de ondernemingsraad teruggetreden. Hierop zijn er nieuwe verkiezingen gehouden onder het personeel. Er hadden zich vijf kandidaten gemeld voor één plaats. Na de verkiezingen heeft de OR zelf een nieuwe voorzitter benoemd. In 2011 is voor twee zaken advies gevraagd aan de OR. Het betreffen hier beide organisatorische aanpassingen. Daarnaast zijn de TruDO’s, DON’Ts & Xtra’s, waarin de secundaire arbeidsvoorwaarden voor Trudo-medewerkers zijn vastgelegd, iets aangepast en goedgekeurd door de OR. 1.4 Informatietechnologie (ICT) In 2011 heeft de afdeling ICT een aantal migraties van de systemen uitgevoerd. Zo is het operating system van de server gemigreerd van Windows 2003 naar Windows 2008. Het gaat hier om ongeveer 45 servers. Ook is de mail server gemigreerd van Windows 2003 naar Windows 2010. In 2011 is de portal waarop wordt ingelogd, vervangen. Dit geldt voor zowel de werkplek als de thuiswerkplek. Om thuis in te loggen wordt gebruikt gemaakt van een token. Deze token is in 2011 vervangen. We zijn van een Citrix token naar een RSA token gegaan.

67

In 2011 is een intentieverklaring ondertekend met collega-corporaties Wooninc. uit Eindhoven en Woonpartners uit Helmond. We willen met de drie woningcorporaties een technische samenwerking aangaan op het gebied van ICT. Op deze manier kunnen we de ICT kosten beter beheersen en de continuïteit beter waarborgen. In 2011 is afgesproken dat de servers van Wooninc. eind maart 2012 naar het kantoor van Trudo verhuizen. Die van Woonpartners volgen daarna. In 2011 is ook gewerkt aan het vernieuwen van een aantal websites, waaronder de websites van Slimmer Kopen®, het Klokgebouw en van Trudo. De planning is dat deze in de loop van 2012 de lucht in gaan. Na deze websites zullen ook onze andere websites worden vernieuwd. 1.5 De klachtencommissie Zoals iedere verhuurder heeft ook Trudo een onafhankelijke klachtencommissie. Een huurder of woningzoekende die ontevreden is over de manier waarop wij hem of haar behandelen, kan bij die commissie een klacht indienen. De commissie handelt deze vervolgens af volgens het klachtenreglement. De klachtencommissie ontving afgelopen jaar vier klachten. Er werden geen klachten ontvankelijk verklaard. 1.6 Maatschappelijke ondersteuning Als maatschappelijk ondernemer is Trudo graag bereid initiatieven te ondersteunen op sociaal, cultureel en maatschappelijk terrein. We zetten maatschappelijke ondersteuning in als instrument om de leefbaarheid te verbeteren en om te communiceren met onze doelgroepen. In ons maatschappelijke ondersteuningsbeleid zijn algemene uitgangspunten en criteria vastgelegd met betrekking tot de activiteiten en doelgroepen die voor ondersteuning in aanmerking komen. De activiteiten dienen onder andere aan te sluiten op het werkgebied en de doelgroepen van Trudo. In 2012 worden de uitgangspunten van ons beleid op dit terrein herijkt. In 2011 is € 38.057 aan bijdragen uitgekeerd. We hebben bijvoorbeeld een bijdrage geleverd aan de Marathon Eindhoven (€ 15.409). We organiseerden onder andere een trainingsprogramma, zodat klanten en medewerkers geoefend aan de start konden verschijnen. Op deze manier wijzen we klanten en medewerkers op het belang van bewegen en sport. Daarnaast leverden we onder meer een sponsorbijdrage aan de DDW Kids (€ 11.900), Stichting Cultuur en Bedrijf (€ 5.295) en Kids on Ice (€ 1.750). Daarnaast hebben we enkele (wat kleinere) sponsorverzoeken gehonoreerd. 1.7 Betrokkenheid belanghouders Zoals we ook in Deel 1 over onze nieuwe visie beschreven, vinden we het uiterst belangrijk dat onze belanghouders intensief betrokken worden bij het uitzetten van de koers van onze corporatie en de bijbehorende strategische keuzes. Dergelijke keuzes worden gemaakt voor de langere termijn. Hierover overleggen we dan ook niet jaarlijks met onze belanghouders, maar om de vier à vijf jaar. Overleg over beleid en uitvoering en keuzes voor de kortere termijn vinden uiteraard veel frequenter plaats. De relatie met de belanghouders vullen we daarvoor ook verschillend in. Met drie groepen belanghouders gaan we een stap verder dan alleen het meepraten over de koers van onze corporatie. In beginsel maken we jaarlijks keiharde prestatieafspraken met klanten, het maatschappelijk middenveld en de gemeente. Klanten Vanzelfsprekend betrekken we onze klanten bij het beleid van onze corporatie en bij het beheer en de leefbaarheid van buurten en complexen. Als het gaat om advies op organisatieniveau, is het Klantenplatform doorgaans de gesprekspartner. Gaat het over het beheer of leefbaarheid, dan zitten we met de bewonerscomités aan tafel.

68

Klantenplatform Het Klantenplatform is het overkoepelende orgaan van onze huurders en sinds een aantal jaren ook van kopers. Op basis van de Overlegwet Huurders/Verhuurder heeft het orgaan in september 2000 een officiële status gekregen door oprichting van de Vereniging Huurdersplatform Trudo. Dit platform bestaat uit maximaal vijftien leden, die op voordracht van de diverse bewonerscomités worden gekozen. Het overleg met het Klantenplatform is statutair geborgd15 in een samenwerkingsovereenkomst tussen het bestuur en het Klantenplatform. Het Klantenplatform overlegt minimaal elk kwartaal met het bestuur van Trudo, op de avond vóór de vergaderingen van onze Raad van Commissarissen. In principe staan dan dezelfde onderwerpen op de agenda als voor de Raad van Commissarissen. Het bestuur van onze corporatie maakt ook prestatieafspraken met het Klantenplatform. Zo hebben we sinds 2000 een Convenant Huurbeleid, met de spelregels waaraan Trudo zich bij de jaarlijkse huurverhoging moet houden. Begin 2010 hebben we dit convenant met één jaar verlengd. Eind 2011 hebben we een nieuw huurconvenant met het Klantenplatform opgesteld. Deze treedt op 1 januari 2012 in werking. Sinds 2006 beheert het Klantenplatform het leefbaarheidbudget. Dat betekent dat het platform zelf beslist of leefbaarheidinitiatieven die (georganiseerde) bewoners indienen, wel of niet worden gehonoreerd. In 2011 heeft het Klantenplatform voor een totaalbedrag van € 60.394 aan leefbaarheidinitiatieven gehonoreerd. Meer informatie over leefbaarheid en het Leefbaarheidsfonds is te vinden vanaf pagina 22. Tabel: Leden van het Klantenplatform in 2011 Voornaam Achternaam Rol Leeftijd Beroep/functie Lid

sinds Carla Beulen Notulist 55 Administratief medewerker 2009 Christ van den Donk Penningmeester 69 Zonder beroep / gepensioneerd 2003 Hans van den Elzen Secretaris 57 Zonder beroep 2007 Paul Kivits Lid 66 Zonder beroep / gepensioneerd 2004 Cor Kortbeek Lid 74 Zonder beroep / gepensioneerd 1993 Marcel van Loon Voorzitter 46 Verpleegkundige spoedeisende hulp 2000 Jopie Lucius Lid 73 Zonder beroep / gepensioneerd 2007 Ria Muller Lid 66 Zonder beroep / gepensioneerd 2005 Jac Spitters Lid 74 Zonder beroep / gepensioneerd 2010 Frans Van Damme Lid 63 Bouwkundige / sociaal pedagoog 2007 Begin februari hebben Jopie Lucius en Frans Van Damme afscheid genomen. Het Klantenplatform heeft geen nieuwe leden erbij gekregen. Eind 2011 had het Klantenplatform dan ook acht leden. Het bestuur van Trudo en het Klantenplatform zijn in 2011 drie keer bijeengekomen voor formeel overleg. Bij alle bijeenkomsten waren ook de netwerkers van Trudo aanwezig. In het volgende overzicht staat welke onderwerpen in de vergaderingen aan de orde kwamen. Tabel: onderwerpen besproken in de vergadering van het Klantenplatform in 2011 Datum Document/Onderwerp Ter 7 februari Oordeelsbrief 2010 Info Herbenoeming Jaap Boogaard Besluitvorming Visie Supporting People Bespreking Huurverhoging 2011 Bespreking Kooprecht 2011 Bespreking Samenvatting Visitatie Bespreking Topstructuur Trudo Bespreking Stand van zaken ventilatie Bespreking Stand van zaken afrekening stook- en servicekosten Bespreking Evaluatie jaarplan 2010 Bespreking

15 door de uitwerking van de in artikel 35 uit de Trudo-statuten genoemde passage ‘het bestuur legt een participatiereglement vast’

69

Datum Document/Onderwerp Ter Jaarverslag activiteitenoverzicht/prestatieafspraken

bewonerscomités 2010 Bespreking

Prestatieafspraken Klantenplatform Bespreking Projecten Bespreking Excursie 2011 Bespreking 9 mei Jaarrekening Stichting Trudo 2010 Bespreking Volkshuisvestingsverslag 2010 Bespreking Voortgangsrapportage Jaarplan Trudo 2011 1ste kwartaal Bespreking 1ste Kwartaalrapportage Stichting Trudo 2011 Bespreking 14 november 3de Voortgangsrapportage Jaarplan 2011 Bespreking 3de Kwartaalrapportage 2011 Stichting Trudo Bespreking Jaarplan 2012 Stichting Trudo Bespreking Begroting 2012 Stichting Trudo Bespreking Samenstelling Raad van Commissarissen Stichting Trudo Bespreking

Naast het Leefbaarheidsfonds stelt Trudo jaarlijks een financiële bijdrage ter beschikking aan het Klantenplatform, grotendeels ter ondersteuning van de activiteiten van de bij het platform aangesloten bewonerscomités. De comités leveren begrotingen aan, waarna het Klantenplatform de definitieve bijdrage bepaalt. In 2011 is in totaal € 27.492 ter beschikking gesteld. Bewonerscomités Trudo voert regelmatig overleg met bewonerscomités, die de belangen behartigen van huurders in specifieke buurten of complexen. Er zijn 27 actieve comités. Met de meeste van deze organisaties is in het verslagjaar één of meerdere malen overlegd. Alle comités hebben eind 2010 activiteitenoverzichten voor 2011 ontvangen voor de complexen die zij vertegenwoordigen. Deze activiteitenoverzichten kunnen worden beschouwd als de prestaties die Trudo voor 2011 met hen afsprak. Daarin stond immers precies aangegeven wat de bewoners in 2011 in hun woningcomplex of wijk van Trudo mochten verwachten. Dit betreffen afspraken over onderhoud en leefbaarheid. Ieder kwartaal werden de comités op de hoogte gehouden van de voortgang van de activiteiten, via een stoplichtenschema. Rood is niet gehaald, oranje is grotendeels gehaald en groen staat voor precies volgens afspraak. In 2011 hebben we 38 afspraken gemaakt op het gebied van leefbaarheid. Deze afspraken zijn per buurt gemaakt. In de loop van het jaar zijn nog eens zeventien aanvullende afspraken gemaakt. Van de 55 afspraken zijn er 47 nagekomen, vijf uitgesteld naar 2012 en drie niet uitgevoerd. Dit betekent dat we 85,5 procent van de afspraken zijn nagekomen. Voor onderhoud hebben we 384 afspraken gemaakt. Deze afspraken maken we per complex. We hebben 346 afspraken gehaald, 37 uitgesteld en één niet uitgevoerd. We hebben dus 90,1 procent van de afspraken gehaald. Indien een afspraak is uitgesteld of niet wordt uitgevoerd, gaat dit altijd in overleg met de bewoners. In december 2011 zijn de activiteitenoverzichten voor 2012 beschikbaar gesteld aan de comités. Maatschappelijk middenveld Trudo rekent ook de partijen uit het maatschappelijk middenveld tot haar belanghouders. Voor verschillende kernactiviteiten werken we nauw samen met uiteenlopende maatschappelijk middenvelders. Huisvesting van bijzondere klanten Voor de huisvesting van bijzondere klanten werkt onze corporatie al jaren intensief samen met partijen als het Leger des Heils, Neos, GGzE, Novadic-Kentron, Jeugdzorg en Sint Annaklooster. In de afgelopen jaren hebben we steeds geïnventariseerd wat de wensen van deze instellingen zijn, om die vervolgens te beoordelen en zo mogelijk te realiseren. Met als gevolg een grote waaier aan plannen, betrokkenen en doelgroepen. Daarin wilden we meer focus aanbrengen en onze energie, tijd en middelen meer gebundeld inzetten. Dat heeft erin geresulteerd dat we met ingang van 2011 zélf onze prioritaire doelgroepen hebben vastgesteld, te weten risicojongeren, dak- en thuislozen, asielzoekers/statushouders en wat we de ‘uitvallers’ zijn gaan noemen; de huurders van Trudo die dreigen uit de boot te vallen omdat ze zonder extra begeleiding niet in staat zijn zelfstandig te wonen.

70

Samen met de organisaties die bij deze doelgroepen zijn betrokken hebben we vervolgens proactief plannen gemaakt voor voorzieningen die we in 2012 willen realiseren voor deze doelgroepen. In die plannen is het van belang dat er, naast wonen, altijd aandacht is voor onderwijs, dagbesteding en/of werk. Om dat te realiseren, zijn ook met andere organisaties contacten gelegd, zoals Jong Coachen, Atlant Groep en Chainworks. Met al deze betrokken organisaties maken we concrete afspraken over ieders inzet voor het realiseren van de nieuwe voorzieningen. Op korte termijn heeft deze focus op vier prioritaire doelgroepen slechts beperkt betekenis voor onze contacten met het maatschappelijk middenveld. Maar op termijn betekent het dat de contacten met organisaties die niet met onze prioritaire doelgroepen werken, zullen worden afgerond. Daarvoor in de plaats komen dan nieuwe contacten met organisaties die voor onze prioritaire doelgroepen actief zijn op het terrein van werk, onderwijs en dagbesteding. Gemeente De Eindhovense corporaties maken in beginsel elk jaar bilaterale prestatieafspraken met de gemeente voor het opvolgende jaar. Ook Trudo. Ondanks een stroperig proces is het gelukt om in 2005, 2006 en 2007 tot informele afspraken te komen op ambtelijk niveau. Bestuurlijk bekrachtigde prestatieafspraken bleven tot dan toe echter uit. De afspraken voor 2008 en 2009 zijn wel bestuurlijk bekrachtigd. Voor 2010 en 2011 is het niet gelukt om met de gemeente overeenstemming te bereiken over prestatieafspraken. Nadat het maken van prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeente jarenlang een uiterst moeizaam proces was, is in 2011 voor een nieuwe insteek gekozen. Geen afspraken meer over zaken die de corporaties toch al doen en die we jaarlijks netjes opgeven aan de gemeente in het activiteitenoverzicht voor het opvolgende jaar. In plaats daarvan gezamenlijk met corporaties en gemeente komen tot een gedeelde visie op hoe Eindhoven zich rondom een aantal thema’s zou moeten ontwikkelen. Dit heeft geleid tot een visiedocument waarin de ambities zijn beschreven rondom een zevental thema’s: migratie, aantrekkelijke woonmilieus, duurzame stad, slim samenwerken, sociale stijging, wonen en zorg en gastvrijheid. Deze ambities zullen worden vertaald in prestatieafspraken voor 2012 van de gezamenlijke corporaties en de gemeente.

71

2. Verbindingen 2.1 Organisatiestructuur Om op transparante wijze onderscheid te maken tussen kern- en nevenactiviteiten, heeft Stichting Trudo haar nevenactiviteiten ondergebracht in een holdingstructuur. Aan het hoofd van de holding staat Trudo Holding BV (zie onderstaande figuur). Door het aangaan van samenwerkingsverbanden op uiteenlopende terreinen zijn in de loop der jaren meerdere dochterondernemingen in de vorm van besloten vennootschappen (BV’s) opgericht. Per onderneming zullen we nader ingaan op de stand van zaken. Alle entiteiten binnen de holding zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Trudo. De honderd procent dochters en jointventures worden geconsolideerd en de minderheidsdeelnemingen in Lichtrijk Beheer BV, Breedband Regio Eindhoven BV (BRE) en Social Finance Management BV worden als deelneming verwerkt op basis van de oorspronkelijke verwervingsprijs van de aandelen. De dagelijkse leiding van de Holding lag op 31 december 2011 bij de directeur-bestuurder van Stichting Trudo, drs. Thom Aussems MRE MFE MMO. Het toezicht op de holdingstructuur is in handen van het bestuur van de holding. Per 31 december 2011 ziet de organisatiestructuur er als volgt uit: Figuur: Organisatiestructuur Holding

Trudo is voornemens om in 2012 de nevenstructuur ingrijpend te gaan vereenvoudigen.

Trudo Projectont-

wikkeling BV Trudo

Bijzondere Projecten BV

Trudo Monumenten

BV

Trudo Onderhoud

en Beheer BV

Flexx BV

Trudo Lichttoren

BV

Trudo Vastgoed

BV

Social Finance

Management BV

50%

50%

VB&T Allianties

BV

50%

Stam en de

Koning Vastgoed BV

DNC Nieuwe Ontwikkelingen

BV

100%

Holding

De Nieuwe Combinatie

BV

100%

50%

VB&T

Groep BV

Trudo/ VB&T Holding BV

-

16,7%

Trudo Holding BV

2 x 16,7%

Corporaties:

Woonpartners Holding BV en

DWV Beheer BV

Stichting Trudo

100% Deelnemingen van Trudo

Joint Venture van Trudo Holding B.V. Dochter van jointventure Strategische partners, waarmee een dochteronderneming is opgericht: deze vormen géén onderdeel van Trudo Holding BV Overige Eindhovense corporaties (Woonbedrijf, Domein en Wooninc).

Lichtrijk Beheer

BV

30%

70%

Overige

Eindhovense Corporaties

Finance Ideas

Holding BV

50%

VB&T VvE Diensten

BV

100%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100%

Netwerk Exploittatie-

maatschappij Eindhoven

BV

50% Reggefiber

BV

50%

100% Trudo

Lichtrijk BV

6%

Breedband Regio

Eindhoven BV

72

2.2 Trudo Holding BV Het boekjaar 2011 is voor Trudo Holding BV afgesloten met een bedrijfseconomisch resultaat van € 0,8 miljoen. Het totaal eigen vermogen is daarmee toegenomen naar € 2,5 miljoen negatief. Tabel: Kengetallen Trudo Holding BV Aandelenkapitaal € 34.749.990 Eigen vermogen -€ 2.475.547 Solvabiliteit -7,0 Omzet € 0 Resultaat 2011 € 798.974 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit N.v.t. Het bedrijfseconomische resultaat is per dochteronderneming als volgt te specificeren: Tabel: bedrijfseconomisch resultaat per dochteronderneming

Stichting Trudo heeft een langlopende lening verstrekt aan Trudo Holding BV, met een restant hoofdsom van € 32,7 miljoen (maximale opname € 85 miljoen). Daarnaast heeft zij werkkapitaal aan Trudo Holding BV ter beschikking gesteld in de vorm van een rekeningcourantfaciliteit met een kredietlimiet van € 5 miljoen. Van deze faciliteit wordt op dit moment geen gebruik gemaakt. Trudo Holding BV heeft op haar beurt leningen verstrekt aan haar deelnemingen voor een bedrag van € 23,5 miljoen ultimo 2011. We lichten de activiteiten van de verschillende deelnemingen kort toe. Voor de meerderheidsdeelnemingen verschaffen we tevens inzicht in de financiële resultaten. Trudo Projectontwikkeling BV Trudo Projectontwikkeling BV is opgericht tegen de achtergrond van het beoogde samenwerkingsverband met Stam + de Koning Vastgoed BV op het terrein van projectontwikkeling.

73

We vinden een dergelijk samenwerkingsverband uitermate belangrijk. Het biedt ons immers de mogelijkheid om op de lange termijn duurzaam tegen een redelijke prijs-kwaliteitverhouding te beschikken over de kwaliteiten die nodig zijn voor de majeure opgaven op het gebied van stedelijke vernieuwing en uitbreiding. Trudo Projectontwikkeling BV en Stam + de Koning Vastgoed BV hebben een gezamenlijke onderneming opgericht: Holding De Nieuwe Combinatie BV (DNC). DNC richt zich uitsluitend op de ontwikkeling van projecten die binnen het zogenaamde taakveld van de corporatie vallen of die betrekking hebben op de stedelijke vernieuwing. De activiteiten van Trudo Projectontwikkeling BV beperken zich tot het houden van aandelen in Holding De Nieuwe Combinatie BV. Het jaarresultaat van Trudo Projectontwikkeling BV bedraagt € 45.113 en is te danken aan het positieve resultaat deelnemingen (€ 62.811). Holding De Nieuwe Combinatie BV Holding De Nieuwe Combinatie BV (DNC) telt zes medewerkers. DNC was in 2011 voor Trudo onder meer actief in het kader van grootschalige herstructureringsprojecten in de Kruidenbuurt, Lakerlopen en Woensel-West. Daarnaast was zij actief betrokken bij de herontwikkeling van Strijp-S en de voorbereiding van de herontwikkeling van de Tivolikerk. Voor het te ontwikkelen project Tivolikerk is in 2010 een afzonderlijke rechtspersoon in de vorm van een Commanditair Vennootschap (CV) opgericht: CV Tivolikerk. De honderd procent dochteronderneming De Nieuwe Combinatie Nieuwe Ontwikkelingen BV treedt in de CV op als beherend vennoot (twee procent). Trudo Projectontwikkeling BV en Stam&DeKoning Vastgoed ontwikkeling hebben beide een belang van 49 procent. Tabel: Kengetallen Trudo Projectontwikkeling BV Aandelenkapitaal € 90.000 Eigen vermogen € 157.359 Solvabiliteit 13,0% Omzet € 0 Resultaat 2011 € 45.113 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit N.v.t. Trudo Bijzondere Projecten BV De dochtervennootschap Trudo Bijzondere Projecten BV richt zich met name op verhuur en beheer van goedkope bedrijfsruimten voor kleine zelfstandigen. In 2011 zijn alle activiteiten van Bijzondere Projecten BV overgeheveld naar Stichting Trudo. Tabel: Kengetallen Trudo Bijzondere Projecten BV Aandelenkapitaal € 18.000 Eigen vermogen € 6.480 Solvabiliteit 100% Omzet € 0 Resultaat 2011 € 26.980 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit N.v.t. Flexx BV De activiteiten van Flexx BV beperken zich tot het houden van aandelen in Trudo VB&T Holding BV. Het positieve jaarresultaat van Flexx BV bedraagt € 78.100 en is te danken aan het positieve resultaat deelnemingen (€ 84.348). Binnen Trudo VB&T Holding BV bevinden zich twee werkmaatschappijen: VB&T Allianties BV en VB&T VvE Diensten BV. VB&T Allianties BV en VB&T VvE Diensten BV Binnen VB&T Allianties BV werken dertig personen. De makelaardij heeft acht medewerkers in dienst, die zich richten op de verkoop van bestaande woningen uit ons bezit, verkoop van nieuwbouw koopwoningen die we realiseren en bemiddeling in hypotheken. VB&T VvE Beheer verleent diensten en verricht werkzaamheden rondom het beheer van Verenigingen van Eigenaars. Binnen dit bedrijfsonderdeel werken 22 personen. Binnen VB&T VvE Diensten BV vinden geen activiteiten meer plaats, doordat deze zijn ondergebracht bij VB&T Allianties BV.

74

Tabel: Kengetallen Flexx BV Aandelenkapitaal € 90.000 Eigen vermogen € 249.534 Solvabiliteit 100% Omzet € 0 Resultaat 2011 € 78.100 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit N.v.t. Trudo Monumenten BV Trudo Monumenten BV richt zich op het instandhouden van rijksmonumenten in de zin van de Monumentenwet. Deze BV bezit drie complexen: • Dommelstraat / Raiffeisenstraat

In dit pand zijn een kantoor van het Leger des Heils, een maatschappelijke opvangvoorziening (Domus) en een horecafunctie gevestigd. Het gebouw telt in totaal een vloeroppervlak van 1.700 vierkante meter en wordt via Stichting Trudo aan het Leger des Heils en New York café verhuurd.

• Klokgebouw

Dit gebouw wordt als kwartiermaker voor Strijp-S ingezet. Trudo Monumenten BV verhuurt het gebouw in zijn geheel aan Stichting Trudo, die op haar beurt de verschillende bedrijfsruimtes doorverhuurt aan individuele huurders: starters, doorstarters en meer gevestigde ondernemers. De bedrijfsruimtes zijn zeer uiteenlopend qua omvang en kwaliteitsniveau en variëren in huurprijs van € 35 tot € 95 per vierkante meter. De focus ligt op de culturele en creatieve sector. Zo biedt Little Mountain afgestudeerden van de Design Academy en de TU/e de mogelijkheid een deel van een kantoorruimte te huren. De startende ondernemers ondersteunen elkaar bij het vermarkten van hun producten en het opzetten van een bedrijf. Daarnaast biedt het Klokgebouw plaats aan evenementenruimten, dans- en sportscholen.

• Bergstraat

In de Eindhovense Bergstraat worden drie monumentale panden als sociale huurwoning rechtstreeks aan particuliere huurders verhuurd.

Het balanstotaal ultimo 2011 bedraagt € 21,7 miljoen, met name bestaande uit materiële vaste activa (€ 21,6 miljoen). Financiering van de activa vindt plaats via een lening vanuit Trudo Holding van € 5,5 miljoen (maximale opname € 15 miljoen). Daarnaast is er financiering aangetrokken bij de Rabobank voor een bedrag van € 13,9 miljoen ultimo 2011. Het negatieve resultaat van Trudo Monumenten BV wordt voornamelijk veroorzaakt door de mutatie actuele waarde. Het Klokgebouw wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, die jaarlijks wordt vastgesteld via taxatie door een extern bureau. De taxatiewaarde bedraagt ultimo 2011 € 18,5 miljoen, € 0,5 miljoen lager dan ultimo 2010. Die lagere waarde is het gevolg van verslechterde marktomstandigheden. In 2011 is € 37.492 geïnvesteerd in het Klokgebouw. De investeringen worden als gevolg van de waardering van de activa tegen directe opbrengstwaarde - zijnde de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat – rechtstreeks tegen actuele waarde ten laste van het resultaat gebracht. Daarnaast is er ten behoeve van het Klokgebouw planmatig onderhoud (gevelonderhoud en dakrenovatie) uitgevoerd in 2011 van € 1,8 miljoen. De onderhoudslasten zijn eveneens ten laste van het resultaat gebracht.

75

Tabel: Kengetallen Trudo Monumenten BV Aandelenkapitaal € 12.518.000 Eigen vermogen € 2.130.055 Solvabiliteit 9,8% Omzet € 2.007.564 Resultaat 2011 -€ 1.599.369 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit 3 woningen

31.700 m² BOG Trudo Lichttoren BV In het kader van de herontwikkeling van rijksmonument De Lichttoren is in 2005 Trudo Lichttoren BV opgericht. Deze BV is de trotse eigenaar van dit markante gebouw, hèt icoon van Eindhoven. Trudo Lichttoren BV heeft de afgelopen jaren De Lichttoren ontwikkeld en daarbij een unieke combinatie van functies gerealiseerd. Wonen, werken en ontspannen gaan hier naadloos samen. De voormalige Philips fabriek biedt nu bijzondere woonruimte in de vorm van een groot aantal lofts. Deze flexibele ruimten met hun industriële uitstraling variëren van klein tot groot, van goedkoop tot duur en van huur tot Slimmer Kopen® en marktconforme koop. In de plint bevinden zich enkele commerciële functies: een horecagelegenheid in de vorm van een grand café, een fitnessclub, een herenmodezaak en een kapsalon. In het nieuwbouwdeel aan de Mathildelaan is het Art- & Woonhotel gevestigd. Dit viersterrenhotel kent tevens een short stay voorziening voor mensen die vanwege persoonlijke omstandigheden tijdelijk behoefte hebben aan woonruimte. Naast en onder De Lichttoren tot slot is een ondergrondse parkeervoorziening gerealiseerd. Het balanstotaal ultimo 2011 bedraagt circa € 36,9 miljoen, waarvan € 36,6 miljoen bestaat uit materiële vaste activa. Financiering van de activa vindt plaats via een lening vanuit Trudo Holding van € 9,5 miljoen (maximale opname € 35 miljoen). Daarnaast is externe financiering aangetrokken bij de Rabobank voor een bedrag van € 23,9 miljoen ultimo 2011. Het bedrijfseconomische jaarresultaat over 2011 bedraagt € 1,5 miljoen negatief. Dat is met name het gevolg van de waardering van de activa tegen directe opbrengstwaarde, zijnde de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat. De taxatiewaarde is ultimo 2011 € 1,3 miljoen lager dan ultimo 2010. Tabel: Kengetallen Trudo Lichttoren BV Aandelenkapitaal € 29.018.000 Eigen vermogen € 2.454.712 Solvabiliteit 6,6% Omzet € 741.312 Resultaat 2011 - € 1.534.354 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit 136 parkeerplaatsen

24.112 m² BOG Trudo Onderhoud en Beheer BV Binnen Trudo Onderhoud en Beheer vinden geen activiteiten meer plaats. Tabel: Kengetallen Trudo Onderhoud en Beheer BV Aandelenkapitaal € 200.000 Eigen vermogen € 252 Solvabiliteit 100% Omzet € 0 Resultaat 2011 - € 175 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit N.v.t.

76

Social Finance Management BV Eind 2007 heeft Trudo samen met Finance Ideas en een tweetal collega-corporaties Social Finance Management BV opgericht. Deze BV voert het management van Social Finance NV, waarin Stichting Trudo via haar lidmaatschap van Coöperatie Smart Finance B.A. een financieel belang heeft. Coöperatie Smart Finance B.A. kent vooralsnog drie leden (Woonpartners, Vieya en Trudo) en is honderd procent aandeelhouder van Social Finance NV. Binnen de genoemde constructie is een nieuwe oplossing voor starters op de koopwoningmarkt ontwikkeld. Daarbij wordt via de StartersRenteRegeling korting verstrekt op de hypotheeklasten van starters. Finance Ideas bezit vijftig procent van de aandelen van Social Finance Management BV. De overige vijftig procent is gelijk verdeeld over de corporaties (Trudo, Woonpartners en Vieya). Trudo Vastgoed BV In het tweede kwartaal van 2008 is Trudo Vastgoed BV opgericht. Deze BV richt zich op ontwikkeling en exploitatie van commercieel onroerend goed. Op Strijp-S heeft Trudo Vastgoed BV het Veemgebouw, bouwveld H (voor het Veemgebouw) en het Ketelhuis verworven. Het balanstotaal ultimo 2011 bedraagt € 6,8 miljoen, bestaande uit de verworven materiële vaste activa. Ter financiering van deze activa is een lening aangetrokken bij Trudo Holding BV. Over 2011 heeft de BV een resultaat behaald van € 104.798 negatief. Vanaf 2011 drukt het exploitatieresultaat van de evenementenhal in het Klokgebouw op het resultaat van Trudo Vastgoed B.V.. Het exploitatieresultaat in 2011 is € 130.000 negatief. Tabel: Kengetallen Trudo Vastgoed BV Aandelenkapitaal € 18.000 Eigen vermogen -€ 98.706 Solvabiliteit -1,4% Omzet € 0 Resultaat 2011 - € 104.798 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit N.v.t. Trudo Lichtrijk BV In 2005 is Trudo Lichtrijk BV opgericht. De activiteiten van deze BV beperken zich tot het houden van aandelen in Breedband Regio Eindhoven BV en Lichtrijk Beheer BV. Hierin komen de samenwerking en participatie van de vier Eindhovense corporaties op het gebied van de aanleg van glasvezel in Eindhoven tot uitdrukking. Trudo (Lichtrijk BV), Wooninc. en Woonbedrijf participeren elk voor dertig procent in Lichtrijk Beheer BV, collega-corporatie Domein voor tien procent. Lichtrijk Beheer BV participeert voor vijftig procent in Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven BV (NEMe BV). De overige vijftig procent is in handen van Reggefiber BV, een particuliere organisatie die deelneemt in glasvezelprojecten. De gezamenlijke corporaties participeren nu met € 3,5 miljoen nominaal in het aandelenkapitaal van NEMe; Trudo Lichtrijk BV met € 1,1 miljoen Daarnaast hebben de corporaties via Lichtrijk Beheer BV aan NEMe voor een bedrag van ruim € 12,5 miljoen aan leningen verstrekt; Trudo Lichtrijk BV neemt hiervan € 3,3 miljoen voor haar rekening. Trudo Lichtrijk B.V. heeft een dertig procent kapitaaldeelname in Lichtrijk Beheer B.V. De overige Eindhovense corporaties hebben de resterende zeventig procent van de aandelen in eigendom. De deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. was ultimo 2010 gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde. Het aandeel van Trudo Lichtrijk B.V. hierin was negatief € 3,4 miljoen. De negatieve waarde was ontstaan na het treffen van voorzieningen voor verstrekte leningen aan de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V (NEMe). In 2011 zijn de verschillende partijen overeengekomen dat de NEMe verkocht gaat worden. De scherpe onderhandelingen hebben mede geleid tot afspraken over de verstrekte leningen. Deze worden omgezet in nieuwe leningen. Hierbij wordt hypothecaire zekerheid aan ons verstrekt en heeft Reggefiber (de koper) de garantie afgegeven dat de leningen worden terugbetaald. We verwachten dan ook dat alle leningen terugbetaald kunnen worden waardoor de in 2010 getroffen voorziening niet meer noodzakelijk is. De voorziening is in 2011 vrij gevallen ten gunste van het resultaat. In 2011 is het resultaat derhalve € 4,4 miljoen positief.

77

Tabel: Kengetallen Trudo Lichtrijk BV Aandelenkapitaal € 806.307 Eigen vermogen € 325.250 Solvabiliteit 5,3% Omzet € 0 Resultaat 2011 € 4.445.383 Aandeel Trudo Holding 100% Bezit N.v.t.

79

3. Solide In deze paragraaf wordt ingegaan op het enkelvoudige resultaat van Stichting Trudo ten opzichte van de begroting. De opbrengsten bestaan voornamelijk uit huuropbrengsten en verkoopopbrengsten. De lasten worden grotendeels gevormd door onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. Het maatschappelijke karakter van Trudo uit zich financieel gezien met name aan de opbrengstenkant. We ontvingen in 2011 € 27,8 miljoen aan huren, terwijl de markthuur € 45,9 miljoen bedraagt. Ook de verkoopopbrengsten zijn vele malen lager dan het geval zou zijn, wanneer Trudo al haar woningen tegen marktprijzen had verkocht. Bij verkopen vanuit de bestaande voorraad is een totale korting op de marktprijs verstrekt van € 11,9 miljoen. De totale maatschappelijke investering in het kader van de betaalbaarheid van huur- en koopwoningen bedraagt in 2011 dan ook € 30 miljoen. Het resultaat op verhuur en beheer is € 1,1miljoen positief. Het totale jaarresultaat van Stichting Trudo bedraagt € 24,1 negatief. In 2011 is kritisch naar de projecten en posities gekeken en gezien de huidige markt, is besloten reeds gemaakte plankosten en grondposities af te waarderen. Daarnaast is Stichting Trudo voornemens de komende jaren veel sociale huurwoningen te bouwen voor de doelgroep. De stichtingskosten van sociale huurwoningen kunnen niet worden terugverdiend. Daarom heeft Trudo een voorziening getroffen voor de verwachte onrendabele investeringen. Door deze afwaarderingen is de Stichting Trudo op de toekomst voorbereid, rekening houdend met de vele plannen die we hebben. Trudo geeft geen financiële steun aan buitenlandse instellingen. 3.1 Realisatie versus prognose Het jaarresultaat over 2011 is ruim € 14,0 miljoen lager dan begroot. De belangrijkste verschillen zetten we hieronder kort uiteen. Tabel: Realisatie versus prognose

80

Huren De ontvangen huuropbrengsten zijn € 0,9 miljoen lager dan begroot. In de begroting zijn aannames gemaakt bij het bepalen van de te verwachte huuropbrengsten. Grondslag voor deze verwachtingen zijn onder andere de verwachte mutaties in het bezit. Doordat we afgelopen jaar 35 verhuureenheden meer verkochten dan begroot, ontstaat er een verschil tussen realisatie en begroting. Ook op woningen die in verkoop staan, worden geen huurinkomsten meer ontvangen. Op 31 december 2011 waren dat 27 woningen. Resultaat verkoop woningen Onder de post resultaat verkoop woningen worden sinds het boekjaar 2011 alleen de verkoopkosten en het verkoop gereedmaken van complexen gepresenteerd. De andere componenten van het verkoopresultaat worden door de toepassing van een stelselwijziging gepresenteerd in de balans; onder de materiele vaste activa voor wat betreft de waarde van de verkochte woningen onder voorwaarden en onder de langlopende schulden voor de terugkoopverplichting van de verkochte woningen onder voorwaarden.

Jaarrekening 2011 Begroting 2011 Afwijking Verkopen bestaande voorraad 0 718.000 -718.000 Terugkoop / Wederverkoop 0 556.000 -556.000 Resultaat nieuwbouw verkoop 0 -665.000 665.000 Taxatie / advertentiekosten -211.683 -143.000 -68.683 Makelaarscourtage -398.237 -312.000 -86.237 Mutatieonderhoud -361.112 -263.000 -87.045 Verkoop gereed maken -3.444.261 -6.994.000 3.549.739 Totaal verkoop resultaat -4.415.293 -7.103.000 2.687.707 Er zijn in 2011 226 woningen uit de bestaande voorraad verkocht, waarvan 221 met Slimmer Kopen® korting. In de begroting was rekening gehouden met 165 verkopen. Er zijn dus 61 woningen meer verkocht. Waardoor de verkoopkosten hoger zijn dan begroot. Verkoop gereed maken In 2008 is de toekomstige strategie voor een groot aantal complexen opnieuw vastgesteld. In de periode 2009-2011 zouden 1.090 woningen opgeknapt worden. Na deze onderhoudswerkzaamheden krijgen de huurders de mogelijkheid de woningen met Slimmer kopen®-korting te kopen. Woningen die vrijkomen worden eveneens verkocht of ingezet voor herhuisvesting, urgenten of bijzondere klanten. De uitgaven voor het verkoop gereed maken in 2011 vallen € 3.549.739 lager uit dan begroot. Als gevolg van de bijgestelde fasering in uitvoering zal een gedeelte van de kosten voor verkoop gereed maken in 2012 plaatsvinden. Personeelskosten De personeelskosten zijn € 0,7 miljoen lager dan begroot. Dit komt doordat de huidige formatie lager is dan verwacht bij de begroting. Een aantal vacatures en functies is komen te vervallen. Onderhoud De onderhoudskosten zijn € 2,1 miljoen lager dan begroot. Dit verschil is als volgt te specificeren:

Jaarrekening 2011 Begroting 2011 Afwijking Klachtenonderhoud 1.142.912 1.329.000 186.088 Mutatieonderhoud 1.058.087 1.706.000 647.913 Planmatig onderhoud 6.843.343 8.018.000 1.174.657 AF: Doorberekend aan huurders en overigen

-125.157 0 125.157

Totaal lasten onderhoud 8.919.185 11.053.000 2.133.815 Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud is € 0,2 miljoen lager dan begroot. Dit komt onder andere door de tijdelijke maatregel van het zes procent btw-tarief bij renovatie en herstel van woningen, waar in de begroting geen rekening mee was gehouden.

81

Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud is per definitie moeilijk voorspelbaar, daar zowel de muatiegraad als de kwaliteit van de leegkomende woningen niet of nauwelijks voorspelbaar is. In het verslagjaar is het mutatieonderhoud € 0,6 miljoen lager dan begroot. Planmatig onderhoud Er is in 2011 1,2 miljoen euro minder uitgegeven aan planmatig onderhoud als vooraf begroot. In 2011 zijn 59 projecten begroot voor planmatig onderhoud. Eind 2011 zijn 26 projecten gereed en financieel afgewikkeld, twintig projecten waren gestart in 2011 maar lopen door in 2012 (€ 1,0 miljoen). Deze projecten zijn grotendeels opgeleverd in 2011, maar worden in 2012 financieel afgewikkeld. Daarnaast zijn negen projecten vervallen (€ 0,1 miljoen) en vier projecten worden doorgeschoven naar 2012 (€ 0,8 miljoen). Daarnaast zijn er gedurende 2011 een aantal projecten uitgevoerd, die oorspronkelijk gepland waren voor 2010 (€ 0,6 miljoen). Tot slot hebben we geprofiteerd van de ‘scherpe markt’: op de uitgevoerde projecten hebben we aanbestedingsvoordeel kunnen behalen, doordat leveranciers gunstigere tarieven dan begroot konden hanteren. Overige bedrijfslasten Bij de overige kosten werkapparaat worden lasten verantwoord die gemaakt worden voor het in stand houden van het werkapparaat en lasten die ‘direct verband houden met de exploitatie’. Per saldo zijn de overige bedrijfslasten € 1,4 miljoen hoger dan begroot. Dit komt doordat de huurlasten van het Klokgebouw en Dommelstraat begroot waren in Trudo Monumenten BV, maar de kosten in de werkelijkheid voor rekening van de stichting zijn gekomen. Overige waardeverandering materiële vaste activa In de begroting was rekening gehouden met een mutatie onrendabele top van € 13,4 miljoen. Er is echter besloten om gezien de marktomstandigheden de projecten, gronden en verplichtingen kritisch tegen het licht te houden. Samen met de mutatie onrendabele top is er uit voorzichtigheidsover-wegingen nu 89,2 miljoen afgeboekt cq voorzien. Dit betreft met name de projecten in de stedelijke vernieuwingsgebieden Kruidenbuurt, Woensel West en op Strijp-S. Op Strijp-S en de Kruidenbuurt is het programma gezien de verslechterde koopmarkt gewijzigd, waardoor Trudo veel meer huurwoningen dan oorspronkelijk begroot gaat realiseren. Daarbij gaan we zeker op Strijp S voor een belangrijk deel uit van sociale huurwoningen voor de doelgroep. De investeringen kunnen op huurwoningen niet worden terugverdiend, waardoor besloten is de grondposities af te waarderen, de plankosten af te boeken en een voorziening onrendabele investeringen op te nemen. In de stedelijke vernieuwingsgebieden worden de programma’s ook aangepast op de markt. Er is besloten de reeds gemaakte plankosten af te boeken. Financiële baten en lasten Het saldo van financiële baten en lasten is € 2,5 miljoen hoger dan begroot. De verwachte lasten zijn nagenoeg op begroting uitgekomen. Het verschil wordt dan ook veroorzaakt door hogere rentebaten. In de begroting wordt rekening gehouden met rentetoerekening aan investeringsprojecten. Daar staat tegenover dat over 2011 minder renteopbrengsten zijn geboekt op de door Trudo aan Trudo Holding BV verstrekte leningen. Waardeverandering terugkoopverplichting Deze post betreft de waardeontwikkeling (conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regio Zuid-Oost-Noord-Brabant) in het betreffende verslagjaar van de terugkoopverplichtingen verkopen onder voorwaarden rekening houdend met de terugkoopverhouding. Deze post was niet opgenomen in de begroting omdat ten tijde van de vaststelling van de begroting de verkopen onder voorwaarden nog niet op de balans waren opgenomen. Resultaat deelnemingen Stichting Trudo heeft een honderd procent deelneming in Trudo Holding BV, die op haar beurt deelnemingen heeft in diverse BV’s. Het resultaat van Trudo Holding BV over 2011 is € 1,5 miljoen hoger dan begroot. De belangrijkste redenen voor deze afwijking zijn de resultaten van Trudo Lichttoren B.V., Trudo Monumenten B.V. en Trudo Lichtrijk B.V..

82

Het vastgoed in zowel Trudo Lichttoren BV als in Trudo Monumenten BV is opnieuw getaxeerd. Door de economische omstandigheden is de waarde naar beneden bijgesteld. Bij Trudo Lichtrijk BV is in 2010 een voorziening getroffen voor de (via Lichtrijk Beheer BV) verstrekte leningen aan de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven. Deze voorziening is in 2011 vrijgevallen. Dat compenseert de hiervoor genoemde neerwaartse taxatie, waardoor het positieve saldo van 1,5 miljoen wordt verklaard. Mutaties actuele waarde onroerende zaken in exploitatie De mutatie actuele waarde is € 56,7 miljoen gunstiger dan is begroot. De bedrijfswaarde bestaat uit toekomstige kasstromen die contant zijn gemaakt naar het heden. De gekozen parameters, zoals lastenniveau en indexatieparameters, hebben grote invloed op de netto contante waarde van het bezit. Het gaat hier om aannames over de inflatie, ontwikkeling rente, onderhoudskosten, die jaarlijks opnieuw worden vastgesteld. Daarnaast is in 2011 de restwaarde niet meer gewaardeerd tegen de historisch kostprijs, maar gebaseerd op actuele waarde. (sociaal grondprijsbeleid Gemeente Eindhoven) Mutaties actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden Deze post betreft de waardeontwikkeling (conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regio Zuid-Oost-Noord-Brabant) in het betreffende verslagjaar van de terugkoopverplichtingen verkopen onder voorwaarden. Deze post was niet opgenomen in de begroting omdat ten tijde van de vaststelling van de begroting de verkopen onder voorwaarden nog niet op de balans waren opgenomen. 3.2 Financiële continuïteit Trudo heeft een zeer ambitieus investeringsprogramma. Het waarborgen van de financiële continuïteit is dan ook van primair belang. In het meerjarig beleidsplan is daarom een aantal prestatie-indicatoren vastgesteld om de financiële continuïteit te waarborgen: 1. Solvabiliteit: de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen

bedraagt minimaal 25 procent. 2. WSW-ratio: op organisatieniveau zijn de geprognosticeerde kasstromen voor de

komende vijf jaar (na een fictieve aflossing van twee procent) positief én vertonen een constante dan wel stijgende lijn.

3. DSCR: de Dept Service Coverage Ratio bedraagt minimaal 1,25 voor niet-borgbare projecten. Dat betekent dat vanuit de operationele kasstroom die uit de exploitatie van deze projecten wordt gegenereerd, minimaal 1,25 maal de rente- en aflossingsverplichtingen kunnen worden voldaan die samenhangen met de investering in het betreffende project.

4. Risico-ratio: het totaal van de gekwantificeerde risico’s van de projecten in portefeuille is maximaal 25 procent van het eigen vermogen.

Investeringsvoorstellen worden doorlopend getoetst aan bovenstaande normen. Maandelijks wordt het verloop van kasstromen gevolgd en worden prognoses geactualiseerd, zodat we tijdig kunnen bijsturen als de financiële continuïteit in gevaar dreigt te komen. Mogelijkheden om bij te sturen, zijn onder meer: • de korting bij Slimmer Kopen® verlagen • meer woningen inzetten voor (marktconforme) verkoop • het onderhoudsprogramma en/of de nieuwbouwplannen bijstellen Vermogenspositie De vermogenspositie geeft het verschil weer tussen de bezittingen en schulden en is daarmee afhankelijk van de wijze waarop het bezit is gewaardeerd. Trudo waardeert haar bezit tegen bedrijfswaarde. Deze waarde geeft de toekomstige verdiencapaciteit weer van het bezit en wordt op complexniveau berekend. In de figuur op de volgende pagina is de bedrijfswaarde afgezet tegen de marktwaarde (WOZ-waarde).

83

Figuur: Waarde bezit

Op basis van het risicoprofiel van Trudo heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aangegeven dat de minimaal noodzakelijke solvabiliteit van Trudo 13,0 procent dient te bedragen (2010: 13,8 procent). Het CFV baseert dit percentage op een inschatting van de risico’s zoals afzetrisico’s en macro-economische risico’s (inflatie, rente, prijsstijgingen bouwkosten e.d.). De solvabiliteit van Trudo is ultimo 2011 28,5% en voldoet daarmee ruim aan de norm. Liquiditeit Het beleid van Trudo is er steeds op gericht geweest om overliquiditeit te voorkomen. Middelen die niet op korte termijn voor de normale bedrijfsvoering of investeringen benodigd waren, zijn aangewend voor de aflossing van langlopende leningen tegen marktconforme voorwaarden. Inmiddels biedt de leningenportefeuille op basis van de onderliggende contracten nauwelijks nog mogelijkheden tot vervroegde aflossing. Tegelijkertijd neemt het investeringsprogramma vastere vorm aan. Omdat het beleid erop is gericht om investeringen voor een belangrijk deel met eigen middelen te financieren, worden aanwezige liquide middelen op rekening-courant en deposito’s bij banken aangehouden. De toekomstige financieringsbehoefte kan worden gesplitst in vijf kasstromen: 1. operationele kasstroom 2. desinvesteringskasstroom (verkoop) 3. investeringskasstroom Stichting Trudo 4. investeringskasstroom verbindingen 5. financieringskasstroom De inkomende kasstromen uit verkopen worden aangewend voor (her)investeringsactiviteiten en voor de financiering van de te verlenen korting bij de verkoop van nieuwbouwwoningen op basis van het concept Slimmer Kopen®. Een overzicht van de toekomstige kasstromen is schematisch weergegeven in de figuur op de volgende pagina.

84

Figuur: Verwachte kasstroomontwikkeling

Risicomanagement Ondernemen is risico nemen, maar niet tot elke prijs. Trudo besteedt dan ook zorgvuldig aandacht aan de risico’s die zij loopt en de maatregelen die kunnen worden getroffen voor de beheersing van deze risico’s. Er is sprake van integraal risicomanagement op concernniveau. Jaarlijks worden alle bedrijfsrisico’s in kaart gebracht en gekwantificeerd. Ook besteden we aandacht aan de beheersing van deze risico’s, waarbij beheersmaatregelen worden aangevuld of bijgesteld indien dat vanuit risico-overwegingen noodzakelijk is. De risicoprofielen die voor alle kernactiviteiten zijn opgesteld, maken deel uit van het Interne Controle Plan. Treasury De treasuryactiviteiten van Trudo omvatten cashmanagement, financieringsbeleid, beleggingsbeleid en rentemanagement. Het treasurystatuut geeft een kader weer met uitgangspunten en doelstellingen waaraan de treasuryactiviteiten dienen te voldoen. Binnen dat kader wordt jaarlijks een treasuryjaarplan opgesteld, waarin het beleid op de middellange termijn wordt vertaald in financiële consequenties en getoetst aan de geformuleerde doelstellingen. Het treasuryjaarplan geeft inzicht in het verloop van de liquiditeitspositie over een periode van tien jaar. Ook worden concrete acties benoemd om renterisico’s te beheersen en de financierbaarheid te kunnen waarborgen. Voor de uitvoering van treasuryactiviteiten komt ten minste viermaal per jaar een treasurycommissie bijeen. Deze bestaat uit de directeur-bestuurder, de financieel directeur, senior medewerker Financieel beleid en een tweetal externe treasuryadviseurs. Binnen de treasurycommissie worden actuele ontwikkelingen besproken en voorgenomen acties op het gebied van beleggingen en financieringen geconcretiseerd. Gezien het omvangrijke investeringsprogramma en de bijbehorende financieringsbehoefte is in 2011 met name aandacht besteed aan de financierbaarheid van Trudo op de (middel)lange termijn. Leningenportefeuille De leningenportefeuille van Trudo is in 2011 toegenomen van € 87 miljoen naar € 117 miljoen (exclusief de verschuldigde aflossingen in 2012). In 2011 zijn door Stichting Trudo voor 30 miljoen euro nieuwe leningen aangetrokken. 33 procent van de leningenportefeuille wordt binnen vijf jaar afgelost. Omdat de kapitaalmarktrente de afgelopen jaren een dalende tendens heeft vertoond, is de rentelast in de voorbije jaren aanzienlijk afgenomen. Zo is de rentevoet op het vreemd vermogen gedaald van 4,29 procent in 2009 naar 3,7 procent ultimo 2011.

85

Rekening houdend met renteontwikkelingen op de kapitaalmarkt, worden waar mogelijk vroegtijdig renteafspraken gemaakt met financiers voor een nieuw tijdvak. In dat kader zijn in maart 2011 al renteafspraken gemaakt voor 2012. Beleggingen In het treasurystatuut zijn criteria aangegeven voor de wijze waarop overtollige liquide middelen kunnen worden belegd. Op basis van ratings van externe partijen worden middelen uitsluitend risicomijdend belegd. Eind 2011 waren géén langdurige beleggingen aanwezig. Kredietfaciliteiten Trudo beschikt over € 20 miljoen aan korte kredietfaciliteiten. Gesplitst in een direct opneembare kredietfaciliteit van € 10 miljoen bij de Rabobank met een looptijd voor onbepaalde tijd en een lening variabele hoofdsom bij de Nederlandse Waterschapsbank van € 10 miljoen met een looptijd tot 15 november 2016. De lening variabele hoofdsom is een WSW geborgde lening, waarvan Trudo maandelijks de hoofdsom mag bepalen binnen bepaalde grenzen. De minimale opname van de lening variabele hoofdsom bedraagt twintig procent, te weten € 2 miljoen. De maximale hoofdsom is € 10 miljoen.

87

Deel IV. Transparantie in bestuur en toezicht 1. Governancecode In de najaarsvergadering van 8 november 2006 heeft onze Raad van Commissarissen besloten tot integrale implementatie van de Governancecode Woningcorporaties. We wijken daarbij op slechts één punt af van de code: de aanbeveling dat de meerderheid van de leden van de Raad van Commissarissen aan de in de code gestelde onafhankelijkheidscriteria moet voldoen. Onze Raad van Commissarissen stelt dat álle leden aan de gestelde onafhankelijkheidscriteria moeten voldoen. De implementatie van de Governancecode is in 2008 voor het grootste deel afgerond. Hiervoor is destijds een stappenplan opgesteld, dat bestaat uit de volgende onderdelen: de aanpassingen van de statuten, het maken van reglementen voor taken en werkwijze voor Raad van Commissarissen en bestuur, het aanpassen van de integriteitscode, het aanpassen van processen en het aanpassen van het jaarverslag. Hieronder geven we een korte omschrijving van de ontwikkelingen tot en met 2011. Statuten In mei 2008 is Raad van Commissarissen akkoord gegaan met de voorgestelde statutenwijziging. De statuten zijn op 24 november 2010 bij notaris gepasseerd en gewijzigd. Reglement Raad van Commissarissen en bestuursreglement In de vergadering van mei 2008 is het nieuwe reglement voor de Raad van Commissarissen behandeld en vastgesteld. Medio 2010 heeft formalisering van het reglement in de statuten plaatsgevonden. In 2009 heeft De Raad van Commissarissen de profielschets voor commissarissen geactualiseerd. Deze is in 2010 op de website geplaatst. Integriteitcode In 2010 is een nieuwe integriteitcode opgesteld. Deze is door het bestuur en de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De nieuwe integriteitscode is inmiddels geïmplementeerd in de organisatie. Jaarverslag Al sinds 2006 voldoen we aan de Governance-eisen met betrekking tot het jaarverslag. Zo is bijvoorbeeld een risicoparagraaf opgenomen. Website In de loop van 2009 zijn de volgende documenten op de nieuwe Trudowebsite geplaatst: de Integriteitcode, de Klokkenluiderregeling en het reglement Raad van Commissarissen. In 2010 zijn de profielschets en het reglement van de Raad van Commissarissen gepubliceerd. Processen Conform de procedure benoeming accountant is het functioneren van de vorige accountant (Deloitte) geëvalueerd. Op basis van een gemotiveerd voorstel is gekozen voor een andere accountant (KPMG). Deze is in augustus benoemd voor de accountantscontrole over 2010. Verwijzingen naar de inhoudelijke keuzes die zijn gemaakt in het kader van de implementatie van de code, staan in het vervolg van dit hoofdstuk en de volgende hoofdstukken over het bestuur en de Raad van Commissarissen. In 2012 zal de Trudo Governancecode worden geactualiseerd. Daarbij wordt de nieuwe Aedes Governcecode integraal overgenomen.

88

1.1 Integriteitcode

Trudo kent sinds 2006 een Integriteitcode. Alle medewerkers worden geacht zich aan de code te houden en de directie ziet zorgvuldig toe op de handhaving. In 2010 is gewerkt aan een verdere aanscherping van de code. Die aangescherpte code is in 2011 geïmplementeerd. In de integriteitcode wordt onderscheid gemaakt tussen interne integriteit en externe integriteit. Verder gaat de code in op bewustzijn en verantwoordelijkheid, gedrag, sancties en communicatie. Met betrekking tot interne integriteit wordt in de code ingegaan op regels met betrekking tot privé-gebruik van bedrijfseigendommen, nevenwerkzaamheden en declaraties. Met betrekking tot de externe integriteit bevat de code regels over de scheiding tussen zakelijke en privé-belangen, de omgang met klanten, geschenken en giften, uitnodigingen, sponsoring, communicatie en sociale media, geheimhouding en aanbestedingsbeleid. Tot slot bevat de code regels voor de omgang met collega’s, de relatie met HRM-beleid en een passage over sancties in geval van schending van de integriteitcode. Het integriteitbeleid dient bij alle medewerkers bekend te zijn. Eventuele wijzingen in de code worden aan medewerkers gepresenteerd tijdens de Trudolunch en zijn bekend middels intranet. Het integriteitbeleid is minimaal één maal per jaar onderwerp van gesprek in de teamoverleggen. De code is voor medewerkers beschikbaar via het intranet en is opgenomen in de Trudo’s & don’ts (Trudo’s personeelshandboek, dat jaarlijks wordt geactualiseerd). Daarnaast hebben alle medewerkers een exemplaar van de code ontvangen. Over 2011 zijn geen gevallen bekend van bewuste schending van de integriteitcode door medewerkers van Trudo. In 2007 is de Klokkenluiderregeling (waarvan de Integriteitcode melding maakt) effectief van kracht geworden. Medewerkers kunnen misstanden melden bij de bedrijfsarts die als vertrouwenspersoon optreedt. Externen kunnen terecht bij de controller van Trudo. In 2011 is geen gebruik gemaakt van de Klokkenluiderregeling.

89

2. Het bestuur 2.1 Personalia Stichting Trudo kent sinds 1 april 2011 een eenhoofdig bestuur, in de persoon van drs. Thom Aussems MRE MFE MMO. Tot 1 april vormde hij samen met drs. Paul van Haren het bestuur. Per 1 april 2011 is dhr. Van Haren teruggetreden. De Raad van Commissarissen heeft besloten geen nieuwe bestuurder aan te stellen. In plaats daarvan is een directielaag toegevoegd met een directeur financiën en bedrijfsvoering en een directeur innovatie. Tabel: Personalia bestuur op 31 december 2011

Naam Functie M / V

Geboorte-datum Nevenfuncties

Werkzaam in huidige functie sinds

Werkzaam in organi-satie sinds

Duur benoe-ming

Drs. Thom Aussems MRE MFE MMO

Voorzitter Man 27-5-1951 bestuurslid Forum voor Stedelijke Vernieuwing, lid Klankbordgroep Bank Nederlandse Gemeenten, lid Coöperatiefonds RABO-bank Eindhoven – Veldhoven, lid Forum voor Gebiedsontwikkeling (VROM) en lid van het Comité van Aanbeveling van Vluchtelingen in de Knel.

1998 1995 4 jaar (vanaf 2008)

In het verslagjaar was directeur-bestuurder dhr. Aussems gedurende het hele jaar in dienst van Stichting Trudo. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen de arbeidsrechtelijke aanstelling als werknemer van Trudo en de inhoudelijke aanstelling als bestuurslid. De bestuurder heeft een contract als werknemer bij Trudo voor onbepaalde tijd. Ook de benoeming als bestuurslid was voor onbepaalde tijd. Dit is echter in 2008 conform de Governancecode Woningcorporaties gewijzigd. Aan de benoeming als bestuurslid is nu een termijn van vier jaar gekoppeld. Na die vier jaar beziet de Raad van Commissarissen of de benoeming wordt gecontinueerd. Paul van Haren heeft in 2011 zijn functie als bestuurder neergelegd. 2.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze Taken en bevoegdheden De onderstaande tekst over de taken en bevoegdheden van de bestuurders is een vereenvoudiging van de tekst uit de statuten van Stichting Trudo. Voor de precieze formulering kunt u deze statuten bij Trudo opvragen. Het bestuur van Trudo is belast met het besturen van de stichting. Het bestuur heeft een informatieplicht richting de Raad van Commissarissen over belangrijke ontwikkelingen van de stichting en de deelnemingen. Tot de bevoegdheden van het bestuur behoren: • het vaststellen van een (meerjarig) beleidsplan en een (meerjarige) begroting; • het vaststellen van de jaarrekening, het jaarverslag, inclusief het volkshuisvestingsverslag; • het bepalen van het beleid door het vaststellen van een (meerjarig) overzicht van voorgenomen

activiteiten en het jaarlijks vaststellen van een samenvatting van het bedoelde overzicht; • het vaststellen van de hoofdlijnen van het personeelsbeleid;

90

• het nemen van besluiten waarover door de Ondernemingsraad krachtens de Wet op de Ondernemingsraden advies moet worden uitgebracht.

Verder is het bestuur bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot aankoop, verkoop en bezwaring van registergoederen, indien dat past binnen een door de Raad van Commissarissen opgesteld raambesluit. Is zo’n overeenkomst niet opgenomen in een raambesluit en is er geen rekening mee gehouden in het (meerjarige) beleidsplan of in de (meerjarige) begroting, dan is het bestuur zelfstandig bevoegd tot het aangaan van genoemde overeenkomsten tot een bedrag van maximaal € 500.000. Het bestuur dient vooraf schriftelijke goedkeuring van de Raad van Commissarissen te krijgen voor: • de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de stichting. • de strategie die moet leiden tot het realiseren van de doelstellingen van de stichting; • de randvoorwaarden die bij die strategie worden gehanteerd; • de wijze waarop de principes van horizontale verantwoording als beschreven in de

Governancecode Woningcorporaties worden vormgegeven; • besluiten die betrekking hebben op het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking van de

stichting met de overheid, een andere instelling, rechtspersoon of vennootschap, indien deze samenwerking of verbreking van ingrijpende betekenis is voor de stichting;

• het besluit om het faillissement van de stichting of surseance van betaling voor de stichting aan te vragen;

• het besluit om de statuten te wijzigen; • het besluit tot juridische fusie of splitsing; • het besluit tot ontbinding van de stichting; • het besluit om een reglement voor het bestuur op te stellen of te wijzigen; • vaststelling van het jaarverslag, de jaarrekening en de begroting van de stichting; • besluiten met betrekking tot de beëindiging van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal

medewerkers tegelijkertijd of binnen een kort tijdsbestek; • besluiten met betrekking tot ingrijpende wijziging van de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk

aantal werknemers; • opdracht tot het uitvoeren van visitatie bij de stichting en de wijze van en verslaggeving over de

visitatie als bedoeld in de Governancecode; • het uitoefenen van stemrecht en het bepalen van de richting waarin gestemd wordt met betrekking

tot een aantal benoemde besluiten, zoals het vaststellen van de jaarrekeningen en begrotingen van de deelnemingen;

• Besluiten tot een aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur kunnen spelen en die van de materiële betekenis zijn voor de stichting en/of voor de betreffende leden van het bestuur.

• het aangaan van rechtshandelingen waarvan de waarde hoger ligt dan € 50.000 en die niet zijn opgenomen in de door de Raad van Commissarissen goedgekeurde begroting of raambesluit.

Werkwijze Het bestuur van Trudo neemt haar bestuursbesluiten tijdens de wekelijkse Directievergadering. Over meer specifieke onderwerpen worden besluiten genomen in het wekelijkse Strategisch Vastgoedoverleg (met betrekking tot het vastgoedbeleid) en het wekelijkse Strategisch Projectenoverleg (met betrekking tot acquisities en projecten in ontwikkeling of uitvoering). Bij deze overleggen zijn naast het bestuur ook de bij de specifieke onderwerpen betrokken teamleiders, projectleiders en/of medewerkers aanwezig. Alle bestuursbesluiten worden gearchiveerd. In totaal werden afgelopen jaar bestuursbesluiten genomen over 346 onderwerpen. Enkele belangrijke besluiten waren: • het vaststellen van het VO voor Volta Galvani • het besluit tot verkoopgereedmaken Schubertlaan (195) en Lakerlopen (45) • het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst CPO Landhof Zuid • de aankoop van woningen in project Rosheuvel • in te stemmen met de verdere uitwerking van het concept van Machinekamer • in te stemmen met de verkaveling van de 1e verdieping de Lichttoren betreffende IGLUU. • In te stemmen met de verhoging van het budget van het leefbaarheidsfonds van € 60.000 naar € 90.000.

91

• het vaststellen van de huurverhoging per 1 juli 2012 • besluit tot aanschaf van nieuw automatiseringssysteem Tobias AX • besluit tot organisatorische verschuivingen als gevolg van nieuwe visie en vergezichten Trudo. • het tekenen van de intentieovereenkomst met betrekking tot de samenwerkingsmogelijkheden op

ICT gebied met Wooninc. en Woonpartners. Integriteitbeleid In 2011 hebben bestuur en directie toegezien op de naleving van de integriteitcode, zie pagina 88. Over 2011 zijn geen gevallen bekend van bewuste schending van de integriteitcode door medewerkers van Trudo. Het integriteitbeleid is geëvalueerd en aangescherpt. Het bestuur bevordert integer handelen en bewustwording binnen de organisatie door het integriteitbeleid te presenteren tijdens de Trudolunch en integriteit minimaal één maal per jaar tot onderwerp van gesprek te maken in de teamoverleggen. Integriteit is een belangrijk aandachtspunt bij controles die periodiek in het kader van het interne controleplan worden uitgevoerd. In 2011 vonden geen transacties van materiële betekenis plaats, waarbij op enigerlei wijze sprake zou kunnen zijn van tegenstrijdige belangen van het bestuur. 2.3 Verantwoording beloning De beloning en arbeidsvoorwaarden van de bestuurders worden op voordracht van haar remuneratiecommissie vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het uitgangspunt daarbij is een marktconforme beloning. Vanaf 2005 is daarbij het advies van de commissie Izeboud het referentiepunt. Daarnaast is met de Raad van Commissarissen afgesproken dat de pensioenkosten van de bestuurders volledig (inclusief het werknemersdeel) door Trudo worden betaald. Dit ter compensatie van het vervallen van het vroegpensioen op 60 jarige leeftijd. Onderstaande tabel toont de beloning van de bestuurders van Trudo in 2011. Tabel: beloning bestuurders in 2011

Naam Functie Totaal vast Inkomen

Variabel Inkomen Pensioen

Vergoe dingen

Werkgev. lasten

Uitkering bij beëindiging dienstverb. Totaal


Voorzitter € 152.653 € 164.68416 € 35.771 €13.371 € 2.378 - € 368.857

Drs. Paul van Haren Vice Voorzitter tot 1 april 2011

€ 33.043 € 25.352 € 7.632 € 638 € 595 € 32.421 € 99.681

Totaal € 468.538 In de bestuurdersbeloning wordt onderscheid gemaakt tussen het vaste inkomen, het variabele inkomen, de pensioenkosten, de werkgeverslasten en eventuele uitkering bij beëindiging van het dienstverband. Vast inkomen Het totale vaste inkomen in 2011 bestaat uit het totale gegarandeerde jaarinkomen (bruto salaris) plus de vakantietoeslag plus de bijdrage van Trudo aan de zorgverzekeringswet. Het totale vaste inkomen voor de heer Aussems, voor het gehele jaar 2011, bedraagt € 152.653 en voor de heer van Haren, voor de periode 1 januari tot en met 31 maart 2011, € 33.043. De totale kosten aan bruto salaris voor het bestuur bedraagt daarmee voor 2011 € 185.696. Dit bestaat voor het bestuur als geheel uit het salaris € 168.941, vakantietoeslag € 13.517 en bijdrage aan zorgverzekeringswet € 3.239. Variabel inkomen In juli 2004 kwam de Commissie Izeboud met haar aanbevelingen voor de beloning van bestuurders van corporaties. Onderdeel van de aanbevelingen was een rekenmethode om de hoogte van de beloning van bestuurders te bepalen op basis van de zwaarte van de functie. Daarbij werd gekeken naar het aantal verhuureenheden, de dynamiek van de vastgoedportefeuille en de positie in het krachtenveld. Op basis 16 Inclusief € 135.056 aan compensatie derving toekomstige variabele beloning voor de periode 1 januari 2012 t/m 1 juli 2016

92

van die berekening kwam de Raad van Commissarissen van Trudo in 2005 tot de conclusie dat de werkelijke beloning van de bestuurders van Trudo fors beneden de door de Commissie Izeboud redelijk geachte beloning bleef. Daarop heeft in 2005 een correctie van die beloning naar het niveau conform de aanbeveling van deze commissie plaatsgevonden. Conform de aanbevelingen van de Comissie Izeboud heeft de verhoging van de beloning vooral gestalte gekregen door de introductie van een variabele beloning, waarvan de toekenning en uitkering afhankelijk werd gesteld van de mate waarin vooraf overeengekomen prestatieafspraken waren gerealiseerd. Alhoewel de Commissie Izeboud een verhouding vast – variabel van 70-30 mogelijk maakte is binnen Trudo de variabele beloning gemaximeerd op 20%. En dat percentage is stapsgewijze ingevoerd. In het verslagjaar is de toegekende variabele beloning over het kalenderjaar 2010 uitgekeerd. € 29.627 aan de heer Aussems en € 25.352 aan de heer van Haren. Inmiddels kunnen we constateren dat er in de maatschappij heel anders wordt aangekeken tegen variabele beloningen dan ten tijde van het advies van de Commissie Izeboud. De publieke opinie over variabele beloningen is uiterst kritisch, zelfs indien de toekenning en uitbetaling gekoppeld is aan harde volkshuisvestelijke prestatieafspraken. Om die reden is een nieuw arbeidscontract met de heer Aussems opgesteld waarin nog slechts ruimte is voor een vast salaris. Tegelijkertijd kan de RvC er niet aan voorbij gaan dat de bestuurder, conform de aanbevelingen toentertijd van de Commissie Izeboud, contractueel recht heeft op die variabele beloning. Om die reden heeft de Raad van Commissarissen ervoor gekozen om vanaf 2012 niet meer jaarlijks een bedrag als variabele beloning toe te kennen, maar in plaats daarvan aan de heer Aussems een bedrag van € 135.056 toe te kennen als compensatie van derving van toekomstige variabele beloning voor de periode 1 januari 2012 tot en met 1 juli 2016. Daarmee komt de jaarlijkse uitkering van de variabele beloning van de heer Aussems in die periode te vervallen en wordt in de nabije toekomst volledig voldaan aan de Governance Code. Pensioenkosten Op grond van een besluit van de Raad van Commissarissen worden vanaf 1 januari 2006 de volledige pensioenkosten voor de bestuurders door Trudo betaald als compensatie voor het vervallen van het recht op vroegpensioen op 60 jarige leeftijd. Deze afspraak is contractueel vastgelegd. In 2011 waren de pensioenkosten voor de heer Aussems € 35.771 (voor heel 2011) en € 7.632 voor de heer van Haren (voor de periode 1 januari tot en met 31 maart 2011). Vergoedingen Onder de post vergoedingen valt de representatievergoeding en de beschikbaarstelling van een bedrijfsauto aan de heer Aussems. Deze post bedraagt in totaal € 13.371 in 2011 voor de heer Aussems en € 638 voor de heer van Haren. Werkgeverslasten Onder de post werkgeverslasten valt het saldo van het werkgeversdeel van de sociale lasten. Deze post bedraagt in 2011 € 2.378 voor de heer Aussems en € 595 voor de heer van Haren. Uitkering bij beëindiging dienstverband De heer van Haren heeft naar aanleiding van zijn terugtreden als directeurbestuurder per 1 april 2011 een uitkering ontvangen in het kader van de beëindiging van zijn dienstverband van € 32.421.

93

3. De Raad van Commissarissen

3.1 Personalia De Raad van Commissarissen bestaat uit ten minste vijf en ten hoogste negen personen. Ten minste twee commissarissen worden benoemd op bindende voordracht van het Klantenplatform. Elke commissaris is benoemd voor een periode van vier jaar, waarna maximaal twee maal herbenoeming mogelijk is. Op 31 december 2011 bestond de Raad van Commissarissen uit de volgende personen. Tabel: Personalia leden Raad van Commissarissen Naam: Mr. Harrie van Iersel MRE Functie binnen de RvC: Voorzitter ad intermin Geboortedatum: 5-5-1944 Beroep: Zonder beroep Relevante Nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen Wonen boven Winkels Eindhoven

NV Jaar van benoemen: 2002 Jaar van aftreden: 2014 Komt in aanmerking voor herbenoeming:

Nee

Specifieke deskundigheid: Juridisch, Notarieel, Vastgoedmanagement Naam: Drs. Jaap Boogaard Functie binnen de RvC: Lid (vertegenwoordiger van de klanten) Geboortedatum: 8-4-1946 Beroep: Zelfstandig adviseur; tot 31/12/2006 bestuurder woningcorporatie Relevante Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Commissarissen NV StadsVastgoed

Rotterdam, commissaris TBV Wonen Tilburg, lid Raad van Advies WoonWinkelfonds, Visitator Raeflex

Jaar van benoemen: 2007 Jaar van aftreden: 2015 Komt in aanmerking voor herbenoeming:

Ja

Specifieke deskundigheid: Volkshuisvesting, Bestuurlijk, Bedrijfskundig Naam: Prof. dr. ir. Mathieu Weggeman Functie binnen de RvC: Lid Geboortedatum: 18-4-1953 Beroep: Hoogleraar Organisatiekunde, in het bijzonder Innovatie

Management aan de Faculteit Industrial Engineering & Innovation Sciences van de Technische Universiteit Eindhoven

Relevante Nevenfuncties: Eigen praktijk als bestuuradviseur, commissaris bij Brainport en Buurtzorg Nederland, lid Raad voor Cultuur, lid Adviesraad Jeker Studio, Lid Raad van Advies Hiteq/Kenteq


Ja

Specifieke deskundigheid: Organisatiekunde, HRM, Kennis- en innovatiemanagement

94

Naam: Prof. dr. Will Reijnders Functie binnen de RvC: Lid Geboortedatum: 28-10-1951 Beroep: Hoogleraar Marketing TiasNimbas Business School, Universiteit

van Tilburg, Relevante Nevenfuncties: Lid RvC PsyQ Nederland, Lid RvC Rodersana bv, Lid RvC

Libridis NV, Lid RvC Independer.nl, Lid RvC Arts en Zorg, Lid adviesraad Scholengroep De Midden Langstraat, Lid RvT United Children


Ja

Specifieke deskundigheid: Marketing Wijzigingen in 2011 Gedurende 2011 zijn drie commissarissen teruggetreden en is één nieuwe commissaris toegetreden. Teruggetreden zijn de heer Blok (per 20 februari 2011), de heer Frambach (per 1 april 2011) en mevrouw Stienissen (per 7 november 2011). Per 17 februari 2011 is de heer Reijnders toegetreden tot de RvC. Op 31 december 2011 was de Raad van Commissarissen benedentallig. Het traject van de werving van twee nieuwe commissaris, waaronder een nieuwe beoogde voorzitter, is in het eerste kwartaal van 2012 opgestart. Deskundigheid De bovenstaande tabel toont de specifieke deskundigheid van de commissarissen. Zij hebben vanuit hun beroepen en nevenfuncties in de loop der jaren een brede expertise over het hele spectrum van het vakgebied opgebouwd. Hun expertise blijft op peil vanuit hun dagelijkse praktijkervaring. Als zij behoefte hebben aan het volgen van cursussen of seminars, stelt Trudo daar budget voor beschikbaar. Onafhankelijkheid Wat betreft de onafhankelijkheid van de leden gaat de Raad van Commissarissen verder dan de Governancecode Woningcorporaties. Deze code schrijft voor dat de meerderheid van de leden onafhankelijk dient te zijn. Onze Raad van Commissarissen heeft deze regel echter verscherpt; zij stelt dat álle commissarissen moeten voldoen aan de criteria van onafhankelijkheid. Dat is in de huidige bezetting ook het geval. Nevenfuncties Er is geen sprake van onverenigbare nevenfuncties van de leden van de Raad van Commissarissen. 3.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze Taken en bevoegdheden De onderstaande tekst over de taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen is een vereenvoudiging van de tekst uit de statuten van Stichting Trudo. Voor de exacte formulering kunnen deze statuten bij Trudo worden opgevraagd. De bevoegdheden van de Raad van Commissarissen moeten in samenhang worden gezien met de bevoegdheden van het bestuur, zoals beschreven op pagina 89. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de stichting en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad van Commissarissen is bevoegd de uitvoering van besluiten van het bestuur te schorsen binnen twee weken nadat zij daarvan door het bestuur schriftelijk op de hoogte is gesteld. De Raad van Commissarissen is niet verplicht aan het bestuur verantwoording af te leggen over haar handelen. Het bestuur is verplicht aan de Raad van Commissarissen alle gewenste inlichtingen te verschaffen en desgewenst inzage te geven in de boeken en alle andere relevante documenten van de stichting.

95

De Raad van Commissarissen is bevoegd op kosten van de stichting deskundigen in te schakelen. Verder is zij bevoegd te allen tijde - gevraagd of ongevraagd - aan het bestuur advies uit te brengen. Indien het bestuur komt te ontbreken, neemt de Raad van Commissarissen het bestuur over. Zij zorgt dan zo spoedig mogelijk voor een nieuw bestuur. Ieder lid van de Raad van Commissarissen is verplicht om uit eigen beweging aan medeleden van de Raad alle inlichtingen te verschaffen over mogelijke tegenstrijdige belangen tussen hem of haar en de stichting. Toezicht op deelnemingen In de statuten is vastgelegd dat het bestuur voorafgaande toestemming van de Raad van Commissarissen nodig heeft voor het uitoefenen van stemrecht op aandelen in deelnemingen met betrekking tot een aantal benoemde besluiten. Bijvoorbeeld bij het vaststellen van de jaarrekeningen en begrotingen van de deelnemingen. Werkwijze De Raad van Commissarissen vergadert in beginsel één maal per kwartaal (vier maal per jaar). Indien er echter belangrijke ontwikkelingen zijn, worden extra vergaderingen georganiseerd. In 2011 werd er zes keer vergaderd, waarvan vier keer samen met het bestuur. In deze vergaderingen kwam een groot aantal onderwerpen aan de orde (zie pagina 97). Besluitvormingsproces Statutair is bepaald welke besluiten moeten worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen (zie taken en bevoegdheden van de bestuurders op pagina 89). Besluiten van de Raad van Commissarissen worden altijd gevraagd in combinatie met een document ter onderbouwing van de besluitvorming. Op de agenda van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen staan echter niet uitsluitend zaken ter besluitvorming, maar veelal ook onderwerpen die ter bespreking of ter informatie worden voorgelegd. Het interne besluitvormingsproces begint bij het agenderen van de onderwerpen voor de vergadering door de voorzitter van de Raad van Commissarissen en het bestuur. Vervolgens worden minimaal twee weken voor de vergaderingen de agenda en de stukken toegestuurd naar de commissarissen. Met uitzondering van het overleg over het functioneren van de bestuurder, vinden de vergaderingen altijd plaats in het bijzijn van de bestuurder van Trudo. Tijdens de vergaderingen werkt de voorzitter toe naar een zo veel mogelijk gezamenlijk gedragen besluit. Kerncommissies Er zijn drie kerncommissies: een remuneratiecommissie, een beoordelingscommissie en een commissie corporate governance. De remuneratiecommissie bestaat uit de heren Boogaard en Van Iersel. Zij buigen zich over de arbeidsvoorwaarden van het bestuur. De beoordelingscommissie bestaat uit de voorzitter en een jaarlijks wisselend lid van de Raad van Commissarissen. Deze commissie beoordeelt het presteren van het bestuur. De commissie corporate governance ten slotte bestaat uit de heer Boogaard namens de Raad van Commissarissen en de heer Aussems namens het bestuur. Deze commissie ziet toe op naleving van de Governancecode. Inschakelen van derden In elke voorjaarsvergadering van de Raad van Commissarissen worden in aanwezigheid van de accountant de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag besproken. Afgelopen jaar was accountant Marco Noorlander van KPMG aanwezig tijdens de vergadering op 10 mei 2011. KPMG heeft in het najaar van 2011 de interim controle uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een managementletter met bevindingen, die in de vergadering van februari 2012 is besproken. Commissarissen als vertegenwoordiger van Trudo Bestuur en Raad van Commissarissen hebben afgesproken dat de vertegenwoordiging van Trudo altijd door het bestuur zal plaatsvinden. Extern zal nooit een commissaris als vertegenwoordiger van Trudo optreden. Beoordeling bestuur Aan het begin van elk jaar vinden beoordelingsgesprekken plaats tussen de bestuursleden en de beoordelingscommissie van de Raad van Commissarissen over de afgesproken en geleverde

96

prestaties van het voorgaande jaar. Deze beoordelingscommissie bestaat uit de voorzitter en een jaarlijks wisselende commissaris. Reglement Raad van Commissarissen In 2008 is in het kader van de implementatie van de Governancecode een reglement voor de Raad van Commissarissen opgesteld. Dit reglement kunt u vinden op de website van Trudo. 3.3 Inhoudelijk toezicht Toezichtkader Om de kwaliteit van het intern toezicht te borgen, hebben bestuur en Raad van Commissarissen een toezichtkader geformuleerd. Dit kader bestaat uit vier onderdelen: 1. Beleid en strategie Wat betreft ‘beleid en strategie’ gaat het vooral om de manier waarop het beleid tot stand komt en in hoeverre daarbij rekening is gehouden met de lange termijn visie, sterkten en zwakten van de organisatie, kansen en bedreigingen in de omgeving en de wensen en behoeften van belanghouders. Concreet houdt de Raad van Commissarissen in het kader van ‘beleid en strategie’ toezicht op: • het plaatsvinden van een voortschrijdende analyse van sterkten en zwakten van de organisatie en

de kansen in en bedreigingen van de omgeving; • de afstemming van de strategische opties voor de langere termijn op de uitkomst van die analyse; • de positionering van Trudo in het kwadrant financieel versus maatschappelijk rendement en

vastgoed versus klanten/mensen en de onderbouwing van die keuze; • de afstemming van de (langere termijn) visie op de externe/interne analyse én de positionering; • de keuze voor centraal gestelde klantengroepen, de toegevoegde waarde die Trudo die klanten

beoogt te leveren, de producten en diensten waarmee dat gebeurt en de daarvoor vereiste competenties;

• de aansluiting van het meerjarig beleidsplan op de lange termijn visie; • het plaatsvinden van de inventarisatie van de wensen en behoeften van belanghouders voor het

opstellen van het jaarplan; • de afstemming van het jaarplan op de wensen en behoeften van de belanghouders; • de onderbouwing van beleidskeuzen en de afstemming met de omgeving waarin de corporatie

acteert; • het in kaart brengen van de besturingscyclus en het betrekken van alle relevante partijen bij de

uitvoering daarvan. Documenten op basis waarvan in dit kader toezicht wordt gehouden, zijn de visie (eens in de vijf jaar), het meerjarig beleidsplan, het jaarplan en de Nota Vastgoed voor wat betreft de planning. Verder de kwartaalrapportages en het jaarverslag voor wat betreft control. 2. Maatschappelijk rendement Bij het onderwerp ‘maatschappelijk rendement’ gaat het met name om het toezicht op de output van de volkshuisvestelijke activiteiten van Trudo. De Raad van Commissarissen houdt in dit kader toezicht op: • de inspanningen die Trudo levert voor het huisvesten van de primaire/secundaire doelgroep en van

Bijzondere Klanten en op de passendheid van de beoogde output binnen de landelijke kaders en de lokale afspraken;

• de bijdrage die Trudo levert aan het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken; • de bijdrage van onze corporatie aan de stedelijke ontwikkeling en de aanpak van (complexe)

stedelijke vraagstukken, in coproductie met de overheid en andere lokale belanghouders; • de tevredenheid van onze belanghouders (klanten, overheid, maatschappelijk middenveld en

personeel) over de concrete resultaten; • het oordeel van betrokken partijen - zoals de accountant, het ministerie van WWI en het CFV - over

het maatschappelijke rendement. Documenten op basis waarvan in dit kader toezicht wordt gehouden, zijn de visie (eens in de vijf jaar), het meerjarig beleidsplan, het jaarplan en de Nota Vastgoed voor wat betreft de planning. Verder de kwartaalrapportages en het jaarverslag voor wat betreft control.

97

3. Financiële continuïteit Wat betreft ‘financiële continuïteit’ houdt de Raad van Commissarissen met name toezicht op de consequenties van het vastgoedbeleid en de bedrijfsvoering voor de financiële positie van Trudo. Zij houdt in dit kader toezicht op: • de voornemens met betrekking tot de beoogde vastgoedportefeuille op de langere termijn en de

financiële effecten daarvan in termen van NCW, resultaat, balanspositie en liquiditeit; • het beoogde resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, inclusief het verkoopresultaat en de omvang

van de onrendabele top en de daadwerkelijke ontwikkelingen in de loop van het jaar; • de periodieke analyse van risico’s in de bedrijfsvoering en het bestemmen van een aandeel van

het eigen vermogen ter afdekking van die risico’s; • het efficiënt opereren van Trudo; • het oordeel van betrokken partijen over de financiële continuïteit, zoals de accountant, het

ministerie van WWI en het CFV. Documenten op basis waarvan in dit kader toezicht wordt gehouden op de financiële continuïteit, zijn het meerjarig beleidsplan, het jaarplan, de Nota Vastgoed, de begrotingen voor de stichting en de deelnemingen, het treasurystatuut en het treasuryjaarplan voor wat betreft de planning. Verder de kwartaalrapportages en de jaarrekening voor wat betreft control. In het meerjarig beleidsplan is een aantal financiële prestatie-indicatoren benoemd voor de financiële beoordeling en de risico’s van bestuursvoorstellen met betrekking tot investeringen.

In de Nota Vastgoed worden de financiële implicaties voor de lange termijn van het vastgoedbeleid jaarlijks doorgerekend, inclusief de geplande vervangings- en uitbreidingsinvesteringen. Onderdeel van die nota is een risicoanalyse van de projecten in ontwikkeling en uitvoering. Afgeleid van de Nota Vastgoed wordt jaarlijks een treasuryjaarplan opgesteld. Daarin is met name ook een liquiditeitenplanning met het oog op geplande investeringen opgenomen. 4. Transparantie Met betrekking tot ‘transparantie’ houdt de Raad van Commissarissen toezicht op: • het inzicht dat aan externe partijen wordt gegeven in de beleidsvoornemens en de uitvoering; • het betrekken van belanghouders bij relevante processen; • het inzicht dat aan derden wordt gegeven in wie de bestuurders en de toezichthouders van Trudo

zijn en welke arbeidsvoorwaarden daarbij aan de orde zijn; • de regelmatige toetsing van de bedrijfsvoering door derden en de communicatie over de resultaten

daarvan; • het nemen van maatregelen die misbruik van macht en fraude voorkomen. Besluiten in 2011 In het onderstaande overzicht staan de documenten die in 2011 ter besluitvorming, informatie of bespreking aan de Raad van Commissarissen zijn voorgelegd. De stukken die het bestuur statutair verplicht voor moet leggen, zijn vet gedrukt. Besluiten met betrekking tot de deelnemingen zijn cursief weergegeven. Tabel: Besluiten Raad van Commissarissen in 2011 Datum Document / Onderwerp Ter 14 februari Oordeelsbrief WWI + reactiebrief Trudo Info Brief BZK over Lichttoren Info Supporting People, de nieuwe visie Besluitvorming Introductie Kooprecht Besluitvorming Evaluatie jaarplan 2010 Besluitvorming Beoordeling bestuurders Besluitvorming Nieuwe topstructuur Trudo Besluitvorming Project Berckelbosch Besluitvorming Project Schubertlaan Besluitvorming Project Lakerlopen Besluitvorming Project Boschdijk Besluitvorming

98

Datum Document / Onderwerp Ter Project Volta Galvani Besluitvorming Project Rosheuvel Besluitvorming Project SAN/ SBP Besluitvorming Voorbereidingskrediet Strijp S Besluitvorming Aankoop Essentcentrale Besluitvorming Benoeming Prof. Will Reijnders Besluitvorming Nota vastgoed 2011 Bespreking Input vs Output kernactiviteiten Bespreking Visitatie Bespreking Managementletter KPMG Bespreking Treasury update 2011 Bespreking 31 maart Invulling topstructuur Info Buurtonderneming Woensel West Info Aangepaste bieding Vredeoord Besluitvorming 10 mei Accountantsverslag 2010 KPMG Besluitvorming Jaarrekening 2010 Stichting Trudo Besluitvorming Jaarrekening 2010 Trudo Holding BV Besluitvorming Volkshuisvestingsverslag 2010 Besluitvorming 4e kwartaalrapportage 2010 Stichting Trudo Besluitvorming Begrotingswijziging 2011 Besluitvorming 1e kwartaalrapportage 2011 Stichting Trudo Besluitvorming 1e kwartaalrapportage 2011 Trudo Holding BV Besluitvorming 1e voortgangsrapportage Trudo jaarplan 2011 Besluitvorming Project opknappen Lakerlopen Besluitvorming Project opknappen Julianastraat Beslutivorming Project Poelenloop Knechtsel Beslutivorming Project Berckelbosch Beslutivorming Afspraken dhr. van Haren Bespreking Overdrachtsdossiers dhr. van Haren Bespreking Gedragscode RvC – Bestuur Bespreking Notulist Bespreking 2 september 2e voortgangsrapportage Trudo jaarplan 2011 Besluitvorming 2e kwartaalrapportage 2011 Stichting Trudo Besluitvorming 2e kwartaalrapportage 2011 Trudo Holding BV Besluitvorming Project Julianastraat Besluitvorming Project Boschdijk Besluitvorming Project Schubertlaan Besluitvorming Project Landhof Zuid Besluitvorming Project Elkrijk Besluitvorming Notitie Nieuwe Holding Structuur Bespreking Supporting People 2.0 (vergezichten) Bespreking Project de molen van Vessem Bespreking 15 november 3e voortgangsrapportage Trudo jaarplan 2011 Besluitvorming 3e kwartaalrapportage 2010 Stichting Trudo Besluitvorming 3e kwartaalrapportage 2010 Trudo Holding BV Besluitvorming Jaarplan 2012 Besluitvorming Begroting Stichting Trudo 2012 Besluitvorming Begroting Trudo Holding BV 2012 Besluitvorming Machtiging verkoop Glasvezel Besluitvorming Project Eikenburg Besluitvorming Project De Machinekamer Besluitvorming Project Buurtschap Donk Vessem Besluitvorming Project Etos Strijp R Besluitvorming Lidmaatschap dhr. Aussems Kwaliteitsteam Provincie Noord Brabant Besluitvorming Samenstelling Raad van Commissarissen Stichting Trudo Besluitvorming

99

Datum Document / Onderwerp Ter Naar een Trudo Stakeholdersberaad Bespreking

Beoordeling bestuur Aan het begin van het nieuwe jaar vinden beoordelingsgesprekken plaats tussen de voorzitter van de Raad van Commissarissen en de bestuurder. De bestuurder heeft ook in 2011 naar tevredenheid van de Raad gefunctioneerd. Op basis van de gerealiseerde prestatieafspraken wordt de afgesproken maximale beloning van twintig procent van het bruto-jaarinkomen volledig uitgekeerd. Deze variabele uitkering, gekoppeld aan de prestaties over 2011, vindt plaats in 2012. In totaal zijn 21 van de 24 prestatieafspraken zonder meer gehaald. Voor drie afspraken is aan de Raad van Commissarissen op bevredigende wijze verklaard waarom niet volledig aan de afspraak kon worden voldaan. Tabel: Resultaat prestatieafspraken tussen bestuur en Raad van Commissarissen Afspraak gerealiseerd gehaald 1. Oplevering zorghotel aan de Kwartelstaat Opgeleverd Ja 2. Verkoop 443 wooneenheden 401 woningen verkocht. Maar niet halen

verkoopaantallen was vooral te wijten aan bij de verwachting achterblijvende wederverkopen. Hier heeft Trudo geen invloed op.

Nee

3. Woensel West: start bouw 110 woningen Volta Galvani

Niet gestart als gevolg van vertraging veroorzaakt door de gemeente

Nee

4. Minimaal 79 huishoudens geherhuisvest 81 geherhuisvest. Ja 5. Start realisatie hostel voor chronisch verslaafden aan de Boschdijk

Deels al in 2011 opgeleverd Ja

6. Woonondersteuning: focus op dagbesteding en reintegratie

Bijzondere klanten aan een baan geholpen via Robin Hood.

Ja

7. Minimaal 80% voor huishoudens met een bescheiden inkomen

Huur: 95,9% Koop: 86,9%

Ja

8. Inzet ingeplaatsen Woensel West 195 ingeplaatsten leverde een maatschappelijke bijdrage in Woensel West

Ja

9. Meer diensten voor Slimme Kopers via co-creatie

Infoavonden georganiseerd. Aantrekkelijk CV onderhouderhoudsabonnement ontwikkeld. Nieuwe website in ontwikkeling

Ja

10. Kruidenbuurt: oplevering laatste 33 huurwoningen

Opgeleverd Ja

11. Mooie rapportcijfers (minimaal een 8) Product SK®: 8,2 Verkoop: 7,6 Terugkoop: 7,3 Financiering: 8,0 Verhuur: 8,0 Klachtenonderhoud: 8,0 Nieuwbouw: 8,0

Nee

12. 35 woningen voor DOOR! en 25 voor statushouders

Gerealiseerd Ja

13. opknappen 241 woningen gereed Gerealiseerd Ja 14. Resultaat uit gewone bedrijfsvoering € 2,5 miljoen positief Ja 15. Woensel West: vaststellen ontwerp eerste ‘parasiet’

Prijsvraag uitgeschreven Ja

16. Realisatie 44 woningen Rijtse Vennen Deurne

Opgeleverd Ja

17. Urgenten binnen 6 maanden een woningen

Gerealiseerd Ja

18. Start realisatie 224 lofts op Strijp S Bouw gestart in zomer 2011 Ja

100

Afspraak gerealiseerd gehaald 19. Inspirerende voorbeelden op het terrein van leefbaarheid

91 initiatieven in het kader van leefbaarheid. In december een aantal pagina’s in Groot Eindhoven met daarin de highlights van 2011

Ja

20. Kruidenbuurt: oplevering Zorgwinkel Opgeleverd Ja 21. Vaststellen duurzaamheidstargets Kaders voor duurzaamheid verkent. Pilot in

voorbereiding Ja

22. Plan Veem op Strijp S klaar Definitief Ontwerp gereed Ja 23. Weekendschool: verbinding met de ouders

Plan van aanpak uitgewerkt. Start pilot in 2012

Ja

24. Kwartiermaken in De Driehoek Breed scala aan activiteiten gedurende 2011

Ja

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen De zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen vond het afgelopen jaar plaats tijdens een bijeenkomst op 7 oktober onder leiding van Rudi Tomas. Voorafgaand aan die bijeenkomst waren er bilaterale gesprekken van de voorzitter met afzonderlijke leden van de Raad. Profielschets commissarissen Eind 2008/begin 2009 zijn de profielschetsen op basis waarvan de benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen plaatsvindt, geactualiseerd. In de eerste plaats moeten de leden op enigerlei wijze affiniteit hebben met het maatschappelijk middenveld en het maatschappelijk ondernemerschap dat daarbij aan de orde is. Die kwaliteit moet breed vertegenwoordigd zijn binnen de raad. In de tweede plaats moet de Raad van Commissarissen over voldoende materie-deskundigheid beschikken om de voornemens en de resultaten van het bestuur te kunnen beoordelen. Daarbij worden de volgende clusters onderscheiden: • vastgoed- en beleggingskunde; • bedrijfseconomische expertise / corporate finance; • organisatie; • marketing; • juridisch. Tenslotte is het wenselijk dat één of meerdere leden van de raad verbindingen hebben met de belanghouders van de corporatie. Vooral met klanten, gemeentelijke overheid en maatschappelijk middenveld. Benoeming commissarissen Sinds 2007 worden commissarissen in beginsel, conform de Governancecode Woningcorporaties, open geworven. Indien er zich uitzonderlijke kansen voordoen om uiterst gekwalificeerde leden aan de Raad van Commissarissen van Trudo te binden, houdt de Raad van Commissarissen zich de vrijheid om van dit principe af te wijken. Integriteit De Raad van Commissarissen wordt door het bestuur periodiek geïnformeerd over (de evaluatie van) het integriteitbeleid van Trudo en de naleving daarvan. In 2011 vonden geen transacties van materiële betekenis plaats, waarbij op enigerlei wijze sprake zou kunnen zijn van tegenstrijdige belangen van de leden van de Raad van Commissarissen. Visitatie De laatste visitatie van Trudo heeft plaatsgevonden in 2010. Zie hiervoor het jaarverslag 2010. 3.4 Verantwoording beloning De totale kosten voor de Raad van Commissarissen bedragen in 2011 € 104.513. Dit bedrag wordt hieronder verantwoord. We maken daarbij onderscheid tussen de kosten van honorering en overige kosten.

101

Kosten honorering De implementatie van de Governancecode betekent dat we voor de honorering van de commissarissen vanaf 2007 de adviesregeling Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties volgen. De onderstaande tabel toont de honorering in 2011 van de leden van onze Raad van Commissarissen. Deze bestaat uit een vaste honorering, werkgeverslasten ziektekosten en een vaste onkostenvergoeding. Tabel: Honorering Raad van Commissarissen in 2011

Naam Functie Honorering Gratificatie

Werkgeverslasten ziekte-kosten

Onkosten vergoeding Totaal

Mr. Harrie van Iersel

Lid, interim voorzitter € 12.098 € 938 € 455 € 13.490

Drs. Jaap Boogaard

Lid (vertegenwoordiger van de klanten), € 8.917 € 691 € 455 € 10.063

Prof. dr. ir. Mathieu Weggeman

Lid

€ 8.406 € 519 € 455 € 9.381 Prof. dr. Will Reijnders

Lid € 7.286 € 565 € 394 € 8.244

Drs. Inge Stienissen - Fleischeuer

Lid tot 7 november 2011 (vertegenwoordiger van de klanten) € 7.005 € 330 € 379 € 7.714

Prof. Dr. Ruud Frambach

Lid tot 1 april 2011 € 2.102 € 3.411 € 309 € 114 € 5.936

Ko Blok Lid tot 20 februari 2011 € 1.09417 € 1.094

Ir. Frans Gijsbers

Voorzitter tot 1 juli 2010 € 6.250 € 6.250

Totaal € 62.172 Sinds 2007 is de vaste honorering conform de adviesregeling Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties. Voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen bedroeg deze in 2011 € 12.612 voor de voorzitter en € 8.406 voor de leden (bij een volledig jaar lid). Werkgeverslasten ziektekosten Trudo moet ziektekostenpremie afdragen voor de leden van haar Raad van Commissarissen. In 2011 bedroegen de kosten hiervan € 977 voor de voorzitter en € 651 voor leden (bij een volledig jaar lid). Onkostenvergoeding Alle commissarissen (inclusief de voorzitter) hebben in 2011 een onkostenvergoeding ontvangen van € 455 (bij een volledig jaar lid), ongeacht de werkelijk gemaakte onkosten. De totale kosten voor de honorering van de Raad van Commissarissen komen daarmee in 2011 uit op € 62.172. Overige kosten De overige kosten bestaan uit advieskosten, kosten aansprakelijkheidsverzekering, kosten van excursies, contributie Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties en diverse kosten, zoals vergaderkosten. De overige kosten bedroegen in 2011 in totaal € 42.341. De jaarlijkse excursie van de Raad van Commissarissen ging in 2011 naar Wenen.

17 De betaling van de heer Blok vond plaats op basis van urendeclaraties en is derhalve niet opgenomen in de salarisadministratie

103

Deel V. Jaarrekening 2011 Stichting Trudo Adres: Torenallee 34 Statutaire zetel: Eindhoven Kvk: 17024183

1. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2011 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 4. Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2011 5. Enkelvoudige balans per 31 december 2011 6. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening 2011 7. Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2011

104

1. Geconsolideerde Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2011 Stichting Trudo, Eindhoven (na resultaatbestemming) ACTIVA 2011

in Euro’s 2010

in Euro’s VASTE ACTIVA 1. IMMATERIELE VASTE ACTIVA 16.500 19.500 MATERIELE VASTE ACTIVA 2. Onroerende en roerende zaken in exploitatie 372.650.957 313.846.127 3. Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 291.064.742 281.726.701 4. Onroerende zaken in ontwikkeling 8.756.365 36.098.284

3.510.859 3.293.759 5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal materiële vaste activa 675.982.923

634.964.871

FINANCIELE VASTE ACTIVA 6. Te vorderen BWS-subsidies 583.871 768.384 7. Deelnemingen 497.814 862.499 8. Leningen U/G 5.001.393 195.000 Totaal financiële vaste activa 6.083.078 1.825.883 Totaal vaste activa 682.082.501 636.810.254 VLOTTENDE ACTIVA 9. Voorraden 3.278.280 5.982.970 Vorderingen 10. Huurdebiteuren 1.066.291 1.474.147 11. Overige debiteuren 818.620 605.961 12. Belastingen en sociale premies 1.650.469 2.762.882 13. Overlopende activa 2.993.099 3.431.166 Totaal vorderingen 6.528.479 8.274.156 14. Liquide middelen 42.498.440 26.981.968 Totaal vlottende activa 52.305.199 41.239.094 TOTAAL ACTIVA 734.387.700 678.049.348

105

Vervolg Geconsolideerde balans per 31 december 2011 Stichting Trudo, Eindhoven (na resultaatbestemming) PASSIVA 2011

in Euro’s 2010

in Euro’s 15. GROEPSVERMOGEN 209.552.149 233.127.293 16. VOORZIENINGEN 16.a. Voorziening onrendabele investeringen 63.929.658 29.706.843 16.b. Overige voorzieningen 4.894.337 53.506 68.823.995 29.760.349 LANGLOPENDE SCHULDEN 17. Leningen overheid en kredietinstellingen 153.133.282 124.754.621 18. Terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden

288.431.039 274.792.804

Totaal langlopende schulden 441.564.321 399.547.425 KORTLOPENDE SCHULDEN 19. Schulden aan kredietinstellingen 5.621.339 10.570.240 20. Schulden aan leveranciers 3.737.063 1.040.876 21. Belastingen en premies sociale verzekeringen 836.325 714.975 22. Overlopende passiva 4.252.508 3.288.190 Totaal kortlopende schulden 14.447.235 15.614.281 TOTAAL PASSIVA 734.387.700 678.049.348

106

2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2011 Stichting Trudo, Eindhoven 2011

in Euro’s 2010

in Euro’s BEDRIJFSOPBRENGSTEN 23. Huren 30.432.287 29.062.457 24. Vergoedingen 1.170.655 1.107.486 25. Resultaat verkoop woningen -4.415.293 -7.083.646 26. Overige bedrijfsopbrengsten 1.510.654 2.758.364 Som der bedrijfsopbrengsten 28.698.303 25.844.661 BEDRIJFSLASTEN 27. Afschrijving op immateriële vaste activa 3.000 3.000 28. Afschrijving op materiële vaste activa 712.701 505.865

29. Overige waardeverandering materiële vaste activa

77.020.101 59.209.517

30. Lonen, salarissen en sociale lasten - Lonen en salarissen 6.060.263 5.736.734 - Sociale lasten 470.782 429.055 - Pensioenlasten 1.022.729 960.239 31. Lasten onderhoud 10.895.306 9.832.542 32. Bijzondere waardeverandering vlottende

activa 12.549.247 2.158.685

33. Overige bedrijfslasten 10.076.322 8.893.430 Som der bedrijfslasten 118.810.451 87.729.067 BEDRIJFSRESULTAAT -90.112.148 -61.884.406 Financiële baten en lasten 34. Rentebaten 1.115.989 573.661 35. Waardeveranderingen financiële vaste

activa 777.828 -777.828

36. Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV

8.830.660 4.461.209

37. Rentelasten -3.917.157 -2.470.484 Totale financiële baten en lasten 6.807.320 1.786.558 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN

-83.304.828 -60.097.848

38. Vennootschapsbelasting -43.488 -134.359 39. Resultaat deelnemingen 3.636.104 -4.438.599 RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE VASTE ACTIVA

-79.712.212 -64.670.806

40. Mutaties actuele waarde onroerende

zaken in exploitatie 66.060.820 51.238.405

41. Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden

-10.457.736 -5.317.622

NETTO RESULTAAT -24.109.128 -18.750.023

107

3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 Stichting Trudo, Eindhoven Bedragen * € 1.000

Boekjaar 2011 Boekjaar 2010

Saldo liquide middelen begin boekjaar

26.982 12.557

Kasstroom uit operationele activiteiten:

Bedrijfsresultaat -90.112 -61.884 Aanpassingen voor: - Afschrijvingen 716 509 - Overige waardeverminderingen MVA 84.675 61.368 - Mutatie voorzieningen 4.894 - Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie vorderingen en voorraden -3.314 -1.951 - Mutatie kortlopende schulden 3.326 -661 - Vennootschapsbelasting -43 -134

-31 -2.746 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 142 -2.753 Ontvangen rente 466 531 Betaalde rente -5.945 -5.143 -5.479 -4.613 Kasstroom uit operationele activiteiten -5.336 -7.366 Kasstroom uit investeringsactiviteiten:

Investeringen in materiële vaste activa -25.045 -37.613 Toename financiële vaste activa -300 -612 Afname financiële vaste activa 298 295 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -25.047 -37.931 Kasstroom uit financieringsactiviteiten:

Aangetrokken leningen 34.000 48.000 Aflossingen langlopende schulden -10.570 -14.876 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

22.469

26.597

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 45.899 59.721 Netto-kasstroom 15.516 14.425 Saldo liquide middelen einde boekjaar

42.498 26.982

108

4. Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2011 Algemeen Stichting Trudo, gevestigd te Eindhoven, is een Stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 3 van de statuten: Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop, Gemert, Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Mierlo, Neunen Cum Annexis, Oirschot, Reusel-De-Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre. Activiteiten In de MG 1999-23 d.d. 3 november 1999 en MG 2001-26 d.d. 5 november 2001 heeft de toenmalige staatssecretaris J. Remkes van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer nadere richtlijnen gegeven omtrent nevenactiviteiten van woningcorporaties. Om op een transparante wijze een onderscheid te maken tussen de kernactiviteiten en nevenactiviteiten is door Stichting Trudo een aantal Besloten Vennootschappen opgericht. Hierover heeft destijds overleg plaatsgevonden met staatssecretaris J. Remkes en met de inspecteur van de volkshuisvesting in Noord-Brabant. Stichting Trudo zet zich in voor de verbetering van de volkshuisvesting in Eindhoven en omgeving. Hierbij onderscheidt Stichting Trudo zeven activiteiten: Verhuur, Beheer en Leefbaarheid, Bijzondere Klanten, Verkoop, Stedelijke Vernieuwing, Uitbreiding, Bijzondere Projecten en Emancipatie. Eerst zijn de cijfers van de geconsolideerde jaarrekening voorzien van een uitgebreide toelichting. Daarna volgen de cijfers van de enkelvoudige jaarrekening voorzien van een beknopte toelichting met verwijzingen naar de geconsolideerde jaarrekening. Tenzij expliciet aangegeven, zijn de waarderingsgrondslagen van de geconsolideerde cijfers gelijk aan die van de toegelaten instelling.

109

Groepsverhoudingen Stichting Trudo staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. De volgende B.V.’s zijn in deze jaarrekening verwerkt: Naam Vestigings-

plaats Geplaatst aandelenkapitaal in Euro ‘s

Aandeel in het geplaatste kapitaal

Stichting Trudo neemt deel in: Trudo Holding B.V. Eindhoven 34.749.990 100% Trudo Holding B.V. neemt deel in: Trudo Projectontwikkeling B.V. Eindhoven 90.000 100% Trudo Bijzondere Projecten B.V. Eindhoven 18.000 100% Flexx B.V. Eindhoven 90.000 100% Trudo Onderhoud en Beheer B.V. Eindhoven 500.000 100% Trudo Monumenten B.V. Eindhoven 12.518.000 100% Trudo Lichttoren B.V. Eindhoven 29.018.000 100% Trudo Lichtrijk B.V. Eindhoven 806.307 100% Trudo Vastgoed B.V Eindhoven 18.000 100% Minderheidsdeelneming Social Finance Management B.V.

Eindhoven 3.000 16,67%

Trudo Projectontwikkeling B.V. neemt deel in: Holding De Nieuwe Combinatie B.V. Eindhoven 136.500 50% Flexx B.V. neemt deel in: Trudo VB&T Holding B.V. Eindhoven 18.000 50% Trudo Lichtrijk B.V. neemt deel in: Lichtrijk Beheer B.V.

Eindhoven

18.010

30%

Breedband Regio Eindhoven Eindhoven 4.149.952 5,96% Daarnaast is er een belang in C.V. Tivolikerk, te Eindhoven van 49 procent en een geplaatst kapitaal van 912.184 euro. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit Beheer Sociale Huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2005. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Participaties die worden aangehouden om ze te vervreemden worden niet geconsolideerd.

110

Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimi-neerd, evenals de binnen de groepsmaatschappijen gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.

Deelnemingen in verbindingen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten (de zogenaamde joint ventures) worden proportioneel in de consolidatie opgenomen De minderheidsdeelnemingen worden niet meegeconsolideerd, maar wel meegenomen als deelneming. 4.1 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De cijfers over 2010 zijn geherrubiceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2011 mogelijk te maken. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. De woningen en overige verhuureenheden, die per balansdatum in exploitatie zijn, worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde of voor zover het objecten met een monumentenstatus betreft tegen marktwaarde. De onroerende zaken verkoop onder voorwaarden worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijn de met de koper overeengekomen contractprijs. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en/of betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s.

111

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Stelselwijziging In het verslagjaar heeft Trudo een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden als gevolg van een wijziging in RJ 645 (2011) geen reden is om de verwerkingswijze verkopen onder voorwaarden als verkooptransacties te continueren. Met ingang van 1 januari 2011 worden onroerende zaken, die in het kader van verkoop onder voorwaarden zijn verkocht on balance verwerkt als “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” en gewaardeerd tegen de met de koper overeengekomen contractprijs. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. De waardemutaties in onroerende zaken verkoop onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening in de post “Mutatie actuele waarde verkoop onder voorwaarden” verantwoord. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening in de post “Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV” verantwoord. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2010 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. Het effect van de stelselwijziging op het eigen vermogen bedraagt per 1 januari 2010 € 1.858.264 en per 31 december 2010 € 1.001.851; het effect op het resultaat 2010 bedraagt negatief € 19.989.205. De aansluiting tussen het in de jaarrekening 2010 gerapporteerde eigen vermogen en resultaat is als volgt weer te geven: 2010 Eigen vermogen 1 januari 2010 230.886.261 Invloed van stelselwijziging, verschil onroerende zaken en terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 1.858.264 Herrekend eigen vermogen 1 januari 2010 232.744.525 Resultaat boekjaar: Voor stelselwijziging 1.239.182 Effect stelselwijziging

- Rechtstreeks mutatie in vermogen van transacties verkoop onder voorwaarden -19.132.792

- Netto-resultaat onroerende zaken en terugkoop-verplichting verkoop onder voorwaarden -856.413

-19.989.205 Resultaat boekjaar na stelselwijziging -18.750.023 Eigen vermogen 31 december 2010 232.125.442 Effect stelselwijziging, verschil onroerende zaken en terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

1.001.851

Herrekend eigen vermogen 31 december 2010 233.127.293 Schattingswijziging In 2011 is de restwaarde opnieuw geschat. Tot en met 2010 werd de historische kostprijs van de grond als uitgangspunt voor deze schatting gehanteerd, terwijl de schatting van 2011 uitgaat van de huidige, meer actuele grondprijs voor sociale voor sociale woningbouw van de gemeente Eindhoven. Net als voorheen worden de geschatte kasstromen van de kosten van sloop en uitplaatsing in mindering gebracht op de berekende restwaarde. Het effect op het resultaat 2011 van de aanpassing van de restwaarde in de bedrijfswaarde bedraagt € 41.127.905. Als gevolg hiervan is ook de restwaarde in de voorziening onredendabele investeringen aangepast met € 22.728.674 negatief.

112

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten bij de toegelaten instelling vorderingen onder financiële vaste activa en onder vlottende activa, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Derivaten Derivaten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs model wordt toegepast. De toegelaten instelling maakt gebruik van renteswaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. De onderneming past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de renteswap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst-en-verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Om het kostprijshedge accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. Het niet-effectieve deel van de wijzigingen in de reële waarde van de afdekkingsrelatie wordt opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, aflopen of worden verkocht, wordt de hedgerelatie en de toepassing van hedge accounting beëindigd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieverentemethode. 4.2 Balanswaardering: Activa Immateriële vaste activa Goodwill Goodwill wordt bepaald als het positieve verschil tussen de verkrijgingsprijs van de deelnemingen en het belang van de groep in de netto actuele waarde van de overgenomen identificeerbare activa en de “voorwaardelijke” verplichtingen van de overgenomen partij, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De geactiveerde goodwill wordt lineair afgeschreven over de geschatte economische levensduur, die is bepaald op tien jaar. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde. Gelet op het specifieke karakter van objecten met een monumentenstatus worden deze objecten gewaardeerd op marktwaarde. De onroerende en roerende zaken bestaan uit wooneenheden inclusief grond, bedrijfsruimten, garages, parkeerplaatsen en installaties behorende bij voorgenoemde zaken. Voor de bedrijfswaarde worden de inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt over de resterende economische levensduur van de verhuureenheden rekening houdend met een restwaarde. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen van het bestuur. De kasstroomprognoses zijn intern geformaliseerd in de meerjarenbegroting. De gehanteerde parameters zijn weergegeven op pagina 119.

113

De marktwaarde van objecten wordt jaarlijks vastgelegd in taxatierapporten door onafhankelijke externe deskundigen gebaseerd op marktinformatie van verkopen en huurniveaus van vergelijkbare objecten of indien niet beschikbaar van andere objecten met aanpassingen voor afwijkingen. De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de winst-en-verliesrekening onder de post “Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie”. Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen, welke wordt gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden.

De waardemutaties in onroerende zaken verkoop onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening in de post “Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden” verantwoord. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening in de post “Waardeveranderingen terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden” verantwoord.

Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen, investeringen in nieuwe verhuureenheden en investeringen in nieuwe eenheden bestemd voor verkoop onder voorwaarden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over de opgenomen leningen.

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling.

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans.

Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenheden bestemd voor verkoop onder voorwaarden verantwoord onder de post onroerende zaken in ontwikkeling en het aandeel in de verkoopeenheden verantwoord onder de post onderhanden projecten. Voor de bepaling van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s wordt binnen het gecombineerde project de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het aangaan van de verplichting. Bij oplevering van het gecombineerde project wordt de gesaldeerde verkoopwinst en het gesaldeerde waardeverminderingsverlies afzonderlijk verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische kosten verminderd met de cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde. De afschrijvingen worden bepaald volgens de lineaire afschrijvingsmethode. Hierbij wordt uitgegaan van de verwachte economische levensduur. Voor investeringen in de inventaris en automatisering wordt een afschrijvingstermijn van vijf jaar gehanteerd. Voor investeringen in de huisvesting wordt een economische levensduur van vijftien jaar gehanteerd.

114

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Subsidies voor woningcomplexen, toegekend op basis van het “Besluit Woninggebonden Subsidies”, worden gewaardeerd door aan de contante waarde van de subsidie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement. De ontvangen bijdrage wordt hierop in mindering gebracht. Deze vordering wordt in jaarlijkse termijnen gedurende maximaal dertig jaar betaalbaar gesteld. Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Bij de bepaling van de netto-vermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve netto-vermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd. Voor de resterende negatieve netto-vermogenswaarde wordt een voorziening ter grootte van het aandeel in het door de deelneming geleden verlies, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming gevormd. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Leningen U/G Leningen U/G worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden leningen U/G gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op een bijzondere waardevermindering wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige netto-kasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Vlottende activa Voorraden Het onderhanden werk, onverkochte onroerende zaken in aanbouw met bestemming verkoop, wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De voorraad gronden ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen historische kosten en bijkomende kosten waaronder geactiveerde rente. Op het moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de gronden ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

115

Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/ vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico op oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. De waardering van liquide middelen is toegelicht onder de kop Financiële instrumenten. 4.3 Balanswaardering: Passiva Eigen vermogen Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Onder de post overige reserves wordt de algemene bedrijfsreserve verantwoord. 25 procent van het eigen vermogen wordt bestemd om niet voorzienbare risico’s op te kunnen vangen. Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:

• sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en

• een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig

is. Voorziening voor onrendabele investeringen Nadat besluitvorming door het bestuur heeft plaatsgevonden en uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten, wordt er een voorziening getroffen voor het onrendabele gedeelte van die investering. Onder het onrendabele gedeelte wordt verstaan de nettocontantewaarde van alle investeringsuitgaven minus de aan de investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorziening nog te verwerven gronden Indien de planvorming dusdanig moet worden aangepast aan de markt waardoor de aankoopverplichtingen op gronden niet terugverdiend kunnen worden, wordt er voor het verschil tussen de aankoopverplichting en de sociale huurprijs van de gemeente Eindhoven een voorziening getroffen. Voorziening te verwerven panden en gronden van groepsmaatschappijen Indien in de nevenstructuur projecten worden gerealiseerd, die in een later stadium worden overgeheveld naar de stichting en waarop een onrendabele investering wordt verwacht, wordt er een voorziening getroffen voor het onrendabele gedeelte van de investering en de reeds gemaakte plankosten. Onder het onrendabele gedeelte wordt verstaan de nettocontantewaarde van alle investeringsuitgaven minus de aan de investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Personeelsbeloning/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies

116

op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder de kop Financiële instrumenten. Voor de post “Terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden” wordt verwezen naar hetgeen onder “Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden” is opgenomen. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder de kop Financiële instrumenten. Bedrijfsopbrengsten Huren Hieronder zijn de opbrengsten opgenomen voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling. De dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren wordt ten laste van deze post gebracht. Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Diensten Opbrengsten uit hoofde van verleende diensten worden in de winst-en-verliesrekening als opbrengsten opgenomen naar rato van het stadium van voltooiing van de transactie op verslagdatum. Het stadium van voltooiing wordt bepaald aan de hand van beoordelingen van de verrichte werkzaamheden. Bedrijfslasten Afschrijvingen Immateriële vaste activa worden lineair in tien jaar afgeschreven.

117

Omdat de materiële vaste activa in exploitatie worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, vindt géén afschrijving ten laste van de exploitatie plaats. De afschrijving van activa ten dienste van de exploitatie vindt plaats op lineaire basis en wordt verantwoord onder de post “Afschrijving op materiële vaste activa”. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Overige waardeverandering materiële vaste activa Indien een onrendabele investering wordt voorzien bij een nieuwbouwproject, wordt hiervoor een voorziening voor onrendabele investeringen gevormd. De onrendabele investeringen worden via de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa” ten laste van het resultaat gebracht. Dit gebeurt nadat hiervoor een bestuursbesluit is genomen en uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Onderhoudslasten worden aan het verslagjaar toegerekend indien de daadwerkelijke onderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgevonden in hetzelfde verslagjaar. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa De waardering van de bijzondere waardeveranderingen vlottende activa is toegelicht onder de kop “Vlottende activa”. Overige bedrijfslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen overige kosten verantwoord, zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, automatiseringskosten, algemene kosten, inhuur derden, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten etc. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen of van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en de periode van vervaardiging. Waardeveranderingen financiële vaste activa De waardering van de waardeveranderingen financiële vaste activa is toegelicht onder de kop “Financiële vaste activa”. Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV De waardering van de waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV is toegelicht onder de kop “Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden”. Vennootschapsbelasting Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en

118

de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingen worden verantwoord tegen de contante waarde met een disconteringsvoet vóór belasting die de actuele marktrente van de toegelaten instelling weerspiegelt. Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Mutaties actuele waarde onroerende zaken in exploitatie Onder deze post wordt de mutatie in de bedrijfswaarde per 31 december 2011 ten opzichte van het voorgaande boekjaar weergegeven. Dit zijn kosten c.q. opbrengsten als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde welke via de winst-en-verliesrekening lopen, zoals beleids-, capaciteits- en tijdseffecten. Tevens wordt onder deze post de mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie verantwoord. De rentabiliteitswaardecorrectie ontstaat wanneer de gehanteerde disconteringsvoet bij de bedrijfswaarde verschilt met de werkelijke rentevoet van de leningen. Mutaties ontstaan als gevolg van autonome ontwikkelingen, het afsluiten van nieuwe leningen en door renteconversies van bestaande leningen. Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden De waardeverandering van de onroerende zaken verkoop onder voorwaarden wordt rechtstreeks verantwoord ten gunste of ten laste van het resultaat voor het aandeel van Trudo in de waardeontwikkeling.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als kasstromen uit de afgedekte balansposten. Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

119

4.4 Toelichting op de geconsolideerde balans: Activa 1. Immateriële vaste activa 2011 2010 De betaalde goodwill 30.000 30.000 Af: Cumulatieve afschrijving -13.500 -10.500 Totaal immateriële vaste activa 16.500 19.500 De goodwill betreft de VvE-portefeuille, welke medio 2007 is overgenomen door Trudo VB&T Holding B.V. van Van de Leur B.V. De goodwill wordt lineair afgeschreven in tien jaar. Materiële vaste activa 2. Onroerende zaken in exploitatie

2011 2010 2.1 Onroerende zaken in exploitatie Stichting Trudo 314.428.388 253.575.793 2.2 Onroerende zaken in exploitatie van groepsmaatschappijen 58.222.569 60.270.334 Totaal onroerende zaken in exploitatie 372.650.957 313.846.127 2.1 Onroerende zaken in exploitatie Stichting Trudo 2011 2010 Bedrijfswaarde per 1 januari 253.575.793 189.396.739 Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling 15.313.842 6.007.650 Aankopen en overige correcties 430.959 0 Overboeking naar onroerende zaken verkoop onder voorwaarden

-23.037.692

-8.853.578 Mutatie actuele waarde 68.145.486 67.024.982 Bedrijfswaarde per 31 december 314.428.388 253.575.793 De onroerende zaken in exploitatie bevatten een object (Apparatenfabriek) dat door Stichting Trudo op marktwaarde van € 6.130.000 is gewaardeerd en waarvan het deel dat ten dienste staat van de exploitatie een aandeel in de marktwaarde heeft van circa € 1 miljoen. De bedrijfswaarde van Stichting Trudo per 31 december kan als volgt nader worden geanalyseerd: 2011 2010 Aantal wooneenheden in exploitatie (excl. Garages) 5.841 5.977 Gemiddelde restant levensduur wooneenheden 16 jaar 16 jaar Gemiddelde bedrijfswaarde wooneenheden 51.741 40.130 Aantal overige verhuureenheden in exploitatie 1.099 987 Gemiddelde restant levensduur overige verhuureenheden 30 jaar 24 jaar Gemiddelde bedrijfswaarde overige verhuureenheden 11.111 13.481 Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van complexen in exploitatie omvat de contante waarde van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen, exclusief de kapitaallasten, en is gebaseerd op een voortdurende huurexploitatie. De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn als volgt:

• Het woningbezit is ingedeeld in dertien productmarktcombinaties (PMC‘s). De overige verhuurbare eenheden, zoals garages en bergingen, zijn onderverdeeld in zeven PMC’s;

• De looptijd is gebaseerd op de restant economische levensduur per complex, met een minimum van tien jaar indien nog géén definitieve planvorming omtrent sloop heeft plaatsgevonden;

• De restwaarde is gebaseerd op het gemiddeld aantal vierkante meter per perceel vermenigvuldigd met de grondprijs voor sociale woningen voor rijwoningen (€ 275 per vierkante meter). Voor appartementen is het gemiddelde aantal m2 bruto vloeroppervlakte

120

gehanteerd vermenigvuldigd met de grondprijs voor gestapelde bouw van de Gemeente Eindhoven (€ 270 per vierkante meter). Vervolgens zijn de verwachtte kosten voor sloop, herhuisvesting en bouwrijpmaken van € 14.000 per eenheid in mindering gebracht. De totale restwaarde in de bedrijfswaarde eind 2011, bedraagt € 67,5 miljoen (2010: € 22,7 miljoen);

• Een inflatiepercentage van twee procent; • Een inflatievolgende stijging van variabele lasten; • Een inflatievolgende huurstijging; • Een huursprong bij mutatie naar de streefhuur; • De onderhoudsgerelateerde uitgaven stijgen niet in 2012. Na deze periode stijgen de lasten

met inflatie plus een opslag van één procent. De totale gehanteerde stijging van 2013 en verder komt daarmee op drie procent per jaar.

• Voor de huurderving m.b.t. leegstand en oninbaarheid is 1,5 procent van de huursom gehanteerd;

• De uitgaven voor het planmatig onderhoud zijn afgeleid uit de technische meerjarenbegroting en de VvE begroting;

• Voor het mutatieonderhoud zijn per PMC normbedragen vastgesteld, waarbij ook rekening wordt gehouden met de verwachte mutatiegraad van de betreffende PMC;

• Voor algemeen beheer en administratie is een bedrag gehanteerd van € 629 per woning; • De disconteringsvoet is vastgesteld op vijf procent. • De kasstromen worden medionummerando verdisconteerd; • De verwachte verkopen in de komende vijf jaren zijn ingerekend, hierbij is de

opbrengstwaarde gebaseerd op de taxatiewaarde van de woningen onder aftrek van aankoopkorting en verkoopkosten. De taxatiewaarde is bepaald door taxatiegegevens van een extern deskundige aangevuld met ervaringscijfers vanuit eerdere verkopen;

• Het aantal woningen behorend tot de onroerende en roerende zaken in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop in de komende vijf jaren bedraagt 901 (2010: 1.009) Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 188 (2010: 165). De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 20.216.000 (2010: € 17.482.000); de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 19.450.000 (2010: € 16.764.000). Het verschil tussen de opbrengstwaarde en boekwaarde ontstaat door de verkoopkosten.

• De heffingsbijdrage ten behoeve van de huurtoeslag van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde;

• Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille van € 3.443.802.

Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. 2.2 Onroerende zaken in exploitatie van groepsmaatschappijen 2011 2010 Marktwaarde c.q. bedrijfswaarde per 1 januari 60.270.334 66.220.000 Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling 36.901 0 Mutatie actuele waarde -2.084.669 -5.949.666 Marktwaarde c.q. bedrijfswaarde per 31 december 58.222.569 60.270.334

121

2011 2010 Bergstraat 600.000 600.000 Dommelstraat 2.500.000 2.500.000 Klokgebouw 18.500.000 19.000.000 Lichttoren 36.622.569 38.170.334 Saldo per 31 december 58.222.569 60.270.334 De onroerende zaken in exploitatie van groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen marktwaarde voor objecten met een monumentenstatus gelet op het specifiek karakter van dergelijke objecten. De marktwaarde is gebaseerd op taxatierapporten van onafhankelijke externe deskundigen. De taxatie van het Klokgebouw en de Lichttoren is opgemaakt met peildatum 31 december 2011.

Objecten met een monumentenstatus worden indien van toepassing gewaardeerd op marktwaarde (kosten koper) van het object. De marktwaarde is bepaald op basis van externe taxaties volgens de discounted cashflow methode en de huurwaarde kapitalisatiemethode. De gehanteerde parameters ten aanzien van de discounted cashflow berekeningen zijn als volgt:

• Disconteringsvoet: 6,75 procent. • Jaarlijkse inflatie, als basis voor jaarlijkse huur- en kostentoename: 1,6 procent. • Kosten koper: 7,0 procent. • Exit yield: 7,5 procent - 7,85 procent • De gehanteerde parameters ten aanzien van de huurwaarde kapitalisatiemethode zijn als

volgt: • Basis (risicovrije rendementseis) + risico-opslag: 6,75 procent - 8,45 procent. • Kosten koper: 7,0 procent.

Gebaseerd op bovenstaande uitgangspunten varieert het netto-aanvangsrendement van 7,61 procent - 8,43 procent. Het bruto-aanvangsrendement varieert van 9,32 procent -10,51 procent.

De herwaardering wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

De taxatiewaarde ultimo 2011 van het Klokgebouw bedraagt € 18.500.000 en is daarmee gedaald met € 500.000 ten opzichte van 2010. De lagere marktwaarde is te verklaren door de verslechterde markt. 2011 2010 Lichttoren commerciële ruimten en parkeerplaatsen 35.700.000 37.000.000 Lichttoren 3 huurlofts 922.569 1.170.334 Saldo per 31 december 36.622.569 38.170.334 De getaxeerde waarde van de commerciële ruimten inclusief parkeerplaatsen in de Lichttoren bedraagt € 35.700.000. Dit is € 1.300.000 lager dan de taxatie van voorgaand jaar. Toen bedroeg de waardering € 37.000.000. De lagere marktwaarde is te verklaren door de verslechterde markt. Ook de waardering van de drie lofts is als gevolg van marktomstandigheden naar beneden bijgesteld. 3. Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden

2011 2010 3.1 Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 291.064.742 281.726.701 Totaal onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 291.064.742 281.726.701

122

3 Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 2011 2010 Stand per 1 januari 275.794.655 254.532.788 Overboeking van onroerende zaken in exploitatie 22.468.895 26.579.489 Mutatie actuele waarde -10.457.736 -5.317.622 287.805.814 275.794.655 Voorraad onverkochte woningen verkoop onder voorwaarden 3.258.928 5.932.046 Stand per 31 december 291.064.742 281.726.701 Het aantal woningen opgenomen onder Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden bedraagt 2.578 (2010: 2.176 woningen).

De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de actuele waarde zijn als volgt: • Eerste verwerking op basis van contractprijs met koper; • Aanpassing van de marktwaarde op basis van regeling verkoop onder voorwaarden conform

index verkoopprijzen koopwoningen voor regio Zuid-Oost-Noord-Brabant; • Er is geen rekening gehouden met zelf aangebrachte investeringen door de koper.

Per 31 december 2011 zijn 27 (2010: 41) door Stichting Trudo teruggekochte Slimmer Kopen® woningen nog niet wederverkocht. Het voornemen bestaat om deze woningen in 2012 zo spoedig mogelijk te verkopen als Slimmer Kopen® woningen. 4. Onroerende zaken in ontwikkeling

2011 2010 4.1 Onroerende zaken in ontwikkeling Stichting Trudo 7.821.545 30.722.893 4.2 Onroerende zaken in ontwikkeling groepsmaatschappijen 934.820 5.375.391 Totaal onroerende zaken in ontwikkeling 8.756.365 36.098.284 4 Onroerende zaken in ontwikkeling 2011 2010 Stand per 1 januari Boekwaarde per 1 januari 36.098.284 43.835.921 Herrubricering van voorziening onrendabele investeringen 24.361.805 0 Aanschafprijs 60.460.089 43.835.921 Mutaties : - Investeringen 27.643.291 22.631.818 - Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie -15.313.842 -6.007.650 - Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie van groepsmaatschappijen

-36.901 0

- Overboeking activa ten dienste van de exploitatie -495.977 0 - Afwijking onrendabele investeringen t.o.v. eerdere inschattingen

-2.564.699 0

- Bijzondere waardeverminderingen -20.865.371 0 - Benutting voorziening onrendabele investeringen -5.224.645 0 43.601.945 60.460.089 Herrubricering voorziening onrendabele investeringen -34.845.580 -24.361.805 Boekwaarde per 31 december 8.756.365 36.098.284 De onroerende zaken in ontwikkeling bestaan uit projecten die bestemd zijn voor de verhuur. Op de kosten worden de overige opbrengsten zoals subsidies in mindering gebracht. Daar waar sprake is van onrendabele investeringen, zijn de hiervoor voorziene bedragen eveneens in mindering gebracht. In het verleden is reeds op de lopende projecten € 24.361.805 aan onrendabele investeringen in mindering gebracht waardoor de boekwaarde van de lopende projecten op 1 januari 2011 € 36.098.284 bedroeg.

123

De mutaties in de post onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder toegelicht: Investeringen Gedurende 2011 hebben er investeringen in de verschillende projecten plaatsgevonden. De grootste uitgaven hebben plaatsgevonden in de projecten Kruidenbuurt, de Rijtse Vennen, Kwartelstraat en Strijp-S. De uitgaven worden verhoogd met toegerekende rente tijdens de bouw. In 2011 is € 2.065.806 aan bouwrente geactiveerd. Hierbij is een gemiddelde rentevoet van vijf procent gehanteerd. Overboekingen naar onroerende zaken in exploitatie en activa ten dienste van de exploitatie Bij oplevering van een project worden de investeringen overgeboekt naar onroerende zaken in exploitatie. In 2011 zijn onder andere 33 huurwoningen in de Kruidenbuurt, 35 huurwoningen in de Rijtse Vennen en de projecten Kwartelstraat en Boschdijk opgeleverd. De onroerende zaken in exploitatie hebben alleen betrekking op verhuureenheden in eigendom van Stichting Trudo of één van haar deelnemingen. Er zijn ook investeringen gedaan in panden die Stichting Trudo huurt en weer doorverhuurt. Deze investeringen zijn overgeboekt naar activa ten dienste van de exploitatie. Afwijking onrendabele investeringen ten opzichte van eerdere inschattingen Indien projecten na oplevering nog een saldo hebben, zal dit saldo ten gunste of ten laste van het resultaat gebracht worden. Een saldo ontstaat wanneer de werkelijke onrendabele investeringen afwijken van de onrendabele investeringen waarvoor een voorziening was gevormd. Deze post is verder toegelicht in de winst-en-verliesrekening bij de overige waardeveranderingen materiële vaste activa op pagina 142. Bijzondere waardeverminderingen De bijzondere waardeverminderingen bestaat voor € 20.841.947 uit het afboeken van plankosten en waardeverminderingen van reeds verworven panden en gronden. Deze post is nader toegelicht in de winst-en-verliesrekening bij de overige waardeveranderingen materiële vaste activa op pagina 142. De overige € 23.424 heeft betrekking op het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken naar nieuwbouwprojecten. Deze nieuwbouwprojecten hebben uiteindelijk geen vervolg gekregen. Alle tot dan toe geboekte kosten zijn ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de post overige advieskosten. Benutting voorziening onrendabele investeringen Omdat te realiseren woningen betaalbaar moeten zijn voor de primaire doelgroep is het veelal niet mogelijk om voor nieuwe huurwoningen een kostendekkende huur te vragen. Het gevolg is dat een gedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend kan worden en er sprake is van een onrendabele investering. De onrendabele investeringen van projecten die zijn opgeleverd zijn op deze regel verantwoord. Na deze mutaties resteert een saldo € 43.601.945 voor projecten die op balansdatum nog in ontwikkeling zijn. Deze investeringskosten kunnen niet geheel terugverdiend worden. Voor het tekort is een voorziening gevormd. De voorziening onrendabele investeringen is in mindering gebracht op het saldo. De boekwaarde ultimo 2011 bedraagt hierdoor € 8.756.365. De totale cumulatieve waardeverminderingen bij de projecten die ultimo 2011 in uitvoering zijn bedragen € 55.710.951 (2010: € 24.361.805). 5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2011 2010 Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Stichting Trudo

3.498.786 3.291.751

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie groepsmaatschappijen

12.073 2.008

Totaal onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

3.510.859 3.293.759

124

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2011 2010 Stand per 1 januari 3.293.759 1.313.164 Investeringen 433.824 2.529.560 Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling 495.977 0 Overboeking naar winst-en-verliesrekening 0 -43.100 Afschrijvingen -712.701 -505.865 Stand per 31 december 3.510.859 3.293.759 Het verloop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in 2011 wordt als volgt gespecificeerd: Huisvesting Inventaris Automatisering Vervoer Totaal

Aanschafwaarde 2.872.808

73.439

4.401.221

118.141

7.465.609 Cumulatieve afschrijvingen

-876.805

-72.120

-3.122.027

-100.898

-4.171.850

Boekwaarde per 1 januari 1.996.003

1.319

1.279.194

17.243

3.293.759

Investeringen 2011 702.256

-

208.366

19.179

929.801

Afschrijving 2011

-272.864

-957

-426.883

-11.997

-712.701 429.392 -957 -218.517 7.182 217.100 Aanschafwaarde 3.575.064 - 4.609.587 137.320 8.395.410 Cumulatieve afschrijvingen -1.149.669 -73.077 -3.548.910 -112.895 -4.884.551 Boekwaarde per 31 december 2.425.395

362

1.060.677

24.425

3.510.859

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bestaan uit investeringen in huisvesting, vervoermiddelen, inventaris en automatisering. Deze zaken zijn gewaardeerd tegen de historische kosten, verminderd met lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur en rekening houdend met restwaarde. De investeringen (inclusief overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling) in 2011 bestaan voornamelijk uit investeringen in de huisvesting van de Frontoffice aan de Mecklenburgstraat (€ 0,5 miljoen), huisvesting van de backoffice aan de Apparatenfabriek (€ 0,2 miljoen) en investeringen in automatisering (€ 0,2 miljoen). Afschrijvingen vinden plaats volgens het lineaire systeem. Vervoermiddelen worden in drie jaar afgeschreven, inventaris en automatisering in vijf jaar. Investeringen in de kantoren van Trudo in de Apparatenfabriek en aan de Mecklenburgstraat worden in vijftien jaar afgeschreven. De onroerende en roerende zaken in exploitatie bevatten een object (Apparatenfabriek) dat door Stichting Trudo op marktwaarde is gewaardeerd en waarvan het deel dat ten dienste staat van de eigen bedrijfsvoering een aandeel in de marktwaarde heeft van circa € 1 miljoen. Verzekeringen In het laatste kwartaal van 2011 is de Rabobank aangesteld als intermediair voor onze verzekeringen. De polis inzake de woningen is ondergebracht bij verzekeringsmakelaar Raetsheren van Orden. De berekening van de premie vindt plaats op basis van aantallen. De gemiddelde herbouwwaarde is vastgesteld op € 80.000. De panden op Strijp-S zijn tevens verzekerd via Raetsheren van Orden. De verzekerde waarde van deze panden is afzonderlijk vastgesteld. Om bij schade onderverzekering te voorkomen is afstand gedaan van de onderverzekeringsregel en zal volledige vergoeding plaatsvinden als schade ontstaat aan een gebouw met een hogere waarde dan de gemiddelde gewogen herbouwwaarde. De objecten zijn verzekerd tegen het risico van brand - en stormschade (uitgebreide risicodekking). De onroerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn voor circa € 3,6 miljoen verzekerd.

125

Financiële vaste activa 2011 2010

6. Te vorderen BWS – subsidies 583.871 768.384 7. Deelnemingen 497.814 862.499 8. Leningen U/G 5.001.393 195.000 Totaal financiële vaste activa 6.083.078 1.825.883 6. Te vorderen BWS - subsidies 2011 2010 Saldo per 1 januari 768.384 960.304 Mutaties in het boekjaar: - rente 34.135 42.657 - ontvangen rijksbijdragen -218.648 -234.577 Saldo per 31 december 583.871 768.384 Het kortlopende gedeelte van de post, te vorderen BWS-subsidie, bedraagt € 208.125. 7. Deelnemingen 2011 2010 Tivolikerk Eindhoven C.V. 0 612.000 DNC Nieuwe Ontwikkelingen B.V. 195 256 Lichtrijk Beheer B.V. 247.376 -3.388.537 Voorziening voor Lichtrijk Beheer B.V. 0 3.388.537 Social Finance Management B.V. 3.000 3.000 Breedband Regio Eindhoven 247.243 247.243 497.814 862.499 Verloop 2011 2010 Saldo per 1 januari 862.499 1.308.061 Resultaat deelneming DNC Nieuwe Ontwikkelingen B.V. 191 -62 Mutatie RC DNC Nieuwe Ontwikkelingen B.V. -252 -7.500 Deelneming Tivolikerk Eindhoven C.V. 300.184 612.000 Resultaat Lichtrijk Beheer B.V. 3.635.913 -4.438.537 Mutatie voorziening leningen Lichtrijk Beheer B.V. -3.335.031 3.335.031 Mutatie voorziening deelneming Lichtrijk Beheer B.V. -53.506 53.506 Mutatie voorziening onrendabele investering Tivolikerk Eindhoven C.V.

-912.184

0

Saldo per 31 december 497.814 862.499 Voor het te ontwikkelen project Tivolikerk is in 2010 een afzonderlijke rechtspersoon in de vorm van een Commanditair Vennootschap (C.V.) opgericht, namelijk Tivolikerk Eindhoven C.V. De Nieuwe Combinatie Nieuwe Ontwikkelingen B.V. treedt als beherend vennoot op in deze C.V. (twee procent). De kapitaaldeelname geschiedt door Stam en De Koning Vastgoed B.V. (49 procent) en Trudo Projectontwikkeling B.V. (49 procent). Trudo Projectontwikkeling B.V. heeft in 2011 € 300.184 aan vermogen verstrekt aan Tivolikerk Eindhoven C.V. De voorziening onrendabele top gevormd voor het te ontwikkelen project Tivolikerk is op de netto-vermogenswaarde van de deelneming in mindering gebracht en voor het restant is een voorziening gevormd. Trudo Lichtrijk B.V. heeft een dertig procent kapitaaldeelname in Lichtrijk Beheer B.V. De overige Eindhovense corporaties hebben de resterende zeventig procent van de aandelen in eigendom. De deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. was ultimo 2010 gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde. Het aandeel van Trudo Lichtrijk B.V. hierin was negatief € 3.388.537. De negatieve waarde was ontstaan na het treffen van voorzieningen voor verstrekte leningen aan de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V (NEMe). In 2011 zijn de verschillende partijen overeengekomen dat de NEMe verkocht gaat worden. De scherpe onderhandelingen hebben mede geleid tot afspraken over de verstrekte

126

leningen. Deze worden omgezet in nieuwe leningen. Hierbij wordt hypothecaire zekerheid aan ons verstrekt en heeft Reggefiber (de koper) de garantie afgegeven dat de leningen worden terugbetaald. We verwachten dan ook dat alle leningen terugbetaald kunnen worden waardoor de in 2010 getroffen voorziening niet meer noodzakelijk is. De voorziening is in 2011 vrij gevallen ten gunste van het resultaat. 8. Leningen U/G 2011 2010 Saldo per 1 januari 3.530.031 3.590.031 Verstrekte lening Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V.

1.551.362 0

Aflossing lening Social Finance Management B.V. -30.000 -60.000 Aflossing lening Bouwbedrijf van Asperdt B.V. -50.000 0 Saldo per 31 december 5.001.393 3.530.031 Voorziening leningen Lichtrijk Beheer B.V. 0 -3.335.031 5.001.393 195.000 Het kortlopende gedeelte van leningen U/G bedraagt € 50.000. Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Lening verstrekt aan 2011 2010 Verstrekt in Rente 1. Bouwbedrijf van Asperdt B.V. 50.000 100.000 2002 5,0% 2. Lichtrijk Beheer B.V. * 1.257.081 0 2005 4,2% 3. Lichtrijk Beheer B.V. * 1.473.750 0 2008 4,684% 4. Lichtrijk Beheer B.V. * 604.200 0 2009 3,892% 5. Social Finance Management B.V. 65.000 95.000 2009 3,392% 6. Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V.

1.551.362 0 2011 4,0%

Totaal 5.001.393 195.000 * Ultimo 2010 zijn de leningen aan Lichtrijk Beheer B.V. boekhoudkundig gewaardeerd voor een bedrag van € 0. Deze leningen worden in 2012 omgezet in een nieuwe lening aan de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEMe). De looptijd van de nieuwe lening bedraagt tien jaar en wordt lineair afgelost. De NEMe verstrekt een hypotheek op het passieve glasvezelnetwerk als zekerheid voor de nieuwe lening. Zekerheden en eindaflossingen Hieronder volgt een overzicht van de geldende zekerheden en eindaflossingen per lening:

• Lening 1: Geen zekerheden, de eindaflossing van deze lening vindt plaats in 2012. • Lening 2: Op eerste verzoek van leninggever zal leningnemer een, ten genoegen van

leninggever, afdoende zekerheid stellen voor de nakoming van zijn verplichtingen. Deze lening wordt in 2012 omgezet in een nieuwe lening.

• Lening 3: Schuldenaar dient op het eerste daartoe strekkende verzoek van de schuldeiser tot zekerheid voor al hetgeen deze ten tijde van dat verzoek uit hoofde van de geldlening nog van de schuldenaar te vorderen heeft, rente, boete en kosten daaronder begrepen, een recht van hypotheek te vestigen op het glasvezelnetwerk welke schuldenaar toebehoort c.q. zal toebehoren. Schuldenaar verklaart op eerste vordering van schuldeiser voldoende zekerheid te zullen verstrekken aan schuldeiser. Deze lening wordt in 2012 omgezet in een nieuwe lening.

• Lening 4: Geldnemer verklaart op eerste vordering van geldgever voldoende zekerheid te zullen verstrekken aan geldgever. Deze lening wordt in 2012 omgezet in een nieuwe lening.

• Lening 5: Geen zekerheden gesteld. De eindaflossing van deze lening vindt plaats in 2019. • Lening 6: Zoals eerder vermeld is in 2011 door de Eindhovense woningencorporaties een

overeenkomst gesloten met Reggefiber. In deze overeenkomst is de verkoop van de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven (NEMe) geregeld. Onderdeel van deze overeenkomst is het omzetten van de rekening courant verhouding tussen Trudo lichtrijk B.V. en de NEMe in een lening met vier procent rente. Dit vindt plaats in 2012. Het saldo op de rekening-courant ultimo 2011 bedroeg € 1.551.362. De aflossing op deze lening is gekoppeld aan de voortgang van de aanleg van glasvezel in de Eindhovense wijken.

127

Vlottende activa 9. Voorraden 2011 2010 Onderhanden werk 821.392 4.404.299 Grondposities 2.456.888 1.578.671 Totaal voorraden 3.278.280 5.982.970 Onderhanden werk 2011 2010 Saldo per 1 januari 4.404.299 2.788.587 Investeringen (incl. geactiveerde rente) 6.246.526 4.310.083 Ten laste van haalbaarheidsonderzoeken -43.956 0 Bijzondere waardeverandering (afboeking plankosten) -7.295.790 0 Verkopen -1.198.967 -632.390 Resultaat -282.619 -2.061.981 Saldo per 31 december 1.829.493 4.404.299 Voorziening -1.008.101 0 Boekwaarde per 31 december 821.392 4.404.299 De post onderhanden werk betreft de investering in de ontwikkeling van koopwoningen minus de aan de woningen toe te rekenen kostprijs van de reeds verkochte woningen. De waardering vindt plaats tegen historische kosten verhoogd met toegerekende rente tijdens de bouw. In 2011 bedroeg deze geactiveerde rente € 316.319. De gehanteerde rentevoet bedraagt vijf procent. Het resultaat bestaat uit het nacalculatorische resultaat van de verkopen in Lakerlopen en het voorcalculatorische resultaat van de verkopen in Rijtse Vennen en Rosheuvel Eersel. Bij project Rosheuvel is Slimmer Kopen® korting verstrekt waardoor het resultaat van het project negatief is. Daar staat tegenover dat Trudo een waardeclaim op de woningen heeft. Grondposities 2011 2010 Saldo per 1 januari 1.578.671 3.557.331 Investeringen (incl. geactiveerde rente) 3.083.395 180.025 Overige waardeverandering -359.121 -2.158.685 Saldo per 31 december 4.302.945 1.578.671 Voorziening onrendabele investeringen -1.846.057 0 Boekwaarde per 31 december 2.456.888 1.578.671 De volgende grondposities zijn in het bezit van Trudo: 2011 2010 Best 540.691 514.671 Lungendonk, Helmond 760.000 1.064.000 Vredeoord, Eindhoven 1.156.197 0 Boekwaarde per 31 december 2.456.888 1.578.671 In 2011 is samen met Hurks een grondpositie van circa elf hectare verworven in Vredeoord. Het aandeel van Trudo bedraagt € 3.001.820 (exclusief BTW). De rest van de investeringen bestaan met name uit geactiveerde rente. In de komende jaren zullen op Vredeoord in verschillende fasen huur- en koopwoningen gebouwd gaan worden. Voor de huurwoningen uit de eerste fase heeft Trudo reeds een voorziening onrendabele investeringen gevormd voor een bedrag van € 1.845.623. Deze voorziening onrendabele investeringen is op de boekwaarde van de grond in mindering gebracht. Jaarlijks wordt de waarde van de grondposities getoetst. Voor de grond in Lungendonk is besloten om deze af te waarderen naar € 5 per vierkante meter. Dit komt overeen met de waarde van landbouwgrond ultimo 2011.

128

Vorderingen 2011 2010 10. Huurdebiteuren 1.066.291 1.474.147 11. Overige debiteuren 818.620 605.961 12. Belastingen en sociale premies 1.650.469 2.762.882 13. Overlopende activa 2.993.099 3.431.166 Totaal vorderingen 6.528.479 8.274.156 10. Huurdebiteuren 2011 2010 1. Stichting Trudo 1.026.675 939.385 2. Trudo Lichttoren B.V. 39.616 534.762 Totaal 1.066.291 1.474.147 Stichting Trudo Aantal 2011 Aantal 2010 a. Zittende huurders 412 432.602 403 359.810 b. Vertrokken huurders 319 763.188 305 777.742 c. Betalingsregelingen, huurdersonderhoud, afrekening stook- en servicekosten 110.932

157.516

Subtotaal 1.306.722 1.295.068 d. Voorziening dubieuze debiteuren: - stand per 1 januari - dotatie t.l.v. exploitatie - afboekingen oninbaarheid

355.683 151.428 -227.064

-280.047 -355.683 1.026.675 939.385 De voorziening voor dubieuze huurdebiteuren die eind 2011 € 280.047 bedraagt, wordt toereikend geacht om de dubieuze vorderingen per 31 december 2011 te kunnen dekken. Jaarlijks wordt 0,5 procent van de huuropbrengsten gedoteerd aan de voorziening dubieuze debiteuren. De dotatie is gezien de risico’s in de huurdebiteuren toereikend. Trudo Lichttoren B.V. 2011 2010 Saldo Trudo Lichttoren B.V. 91.076 1.916.222 Af: voorziening dubieuze debiteuren -51.460 -1.381.460 Totaal 39.616 534.762 ICSE heeft in 2011 faillissement aangevraagd. De totale huurachterstand (€ 775.450) is afgeboekt. Verloop voorziening dubieuze debiteuren Lichttoren BV 2011 Saldo per 1 januari 1.381.460 Af: voorziening ICSE -500.000 Af: voorziening woonhotel -830.000 Saldo per 31 december 51.460 11. Overige debiteuren 2011 2010 Te factureren debiteuren 36.248 54.207 Openstaande debiteuren 687.372 441.754 R.C. verbonden maatschappijen met DNC 95.000 110.000 Saldo per 31 december 818.620 605.961

129

12. Belasting en sociale premies 2011 2010 Omzetbelasting 1.372.776 2.509.690 Vennootschapsbelasting 8.806 4.685 Pensioenpremie Stichting Trudo 268.887 248.507 Saldo per 31 december 1.650.469 2.762.882 De omzetbelasting betreft posten binnen nieuwbouw projecten welke alsnog in vooraftrek kan worden gebracht. De looptijd van de belasting en sociale premies is korter dan één jaar. 13. Overlopende activa 2011 2010 Stichting Trudo

Nog te ontvangen rente bankrekeningen e.d 907.314 257.629 Diverse vooruitbetaalde crediteuren 379.072 640.895 Nog te ontvangen verkopen 519.074 839.472 Nog te ontvangen bijzondere projectsteun Woensel-West 210.630 0 Overige nog te ontvangen bedragen 133.311 189.631 Groepsmaatschappijen

Nog te ontvangen rente uitgestelde huur woonhotel 125.222 0 Nog in rekening te brengen huur woonhotel* 2.131.000 0 Voorziening nog in rekening te brengen huur woonhotel* -2.131.000 0 Nog te ontvangen bedragen Lichtrijk Beheer B.V. 655.069 560.847 Nog te ontvangen bedragen NEM Eindhoven B.V. 0 1.520.451 Voorziening Lichtrijk Beheer B.V. 0 -777.828 Overige nog te ontvangen bedragen 63.407 200.069 Saldo per 31 december 2.993.099 3.431.166 * De huuropbrengsten van het woonhotel worden gelijkelijk over de huurperiode verantwoord. Over de gehele looptijd (contract loopt van 2009 tot 2019) bezien, zullen we € 18.080.000 aan huurpenningen ontvangen. Rekening houdend met uitgestelde huur/ huurkorting etc. is dit gemiddeld € 1.808.000 per jaar. Gelet op de financiële positie van de huurder is besloten om voor de te egaliseren huuropbrengsten per 31 december 2011 een voorziening te treffen vanwege vermoedelijke oninbaarheid. De looptijd van de overlopende activa is korter dan één jaar. 14. Liquide middelen 2011 2010 Direct, dan wel op korte termijn opvraagbaar: - kas, rekening-courant banken en gemeente 42.498.440 26.981.968 - deposito’s 0 0 Totaal liquide middelen 42.498.440 26.981.968 Het hoge saldo liquide middelen wordt verklaard door het feit dat we leningen aangetrokken hebben voor investeringen op Strijp-S, die uiteindelijk later zullen plaatsvinden dan verwacht. Naast het saldo liquide middelen heeft Stichting Trudo in totaal € 20 miljoen aan kredietfaciliteiten beschikbaar (waarvan € 10 miljoen reeds opgenomen). Bestaande uit:

• Een direct opneembare ongeborgde kredietfaciliteit van € 5 miljoen bij Rabobank, welke op verzoek (tijdelijk) verhoogd kan worden tot € 10 miljoen. Ultimo 2011 was van deze kredietfaciliteit niets opgenomen;

• Een, door het WSW, geborgde lening met variabele hoofdsom bij NWB van € 10 miljoen met een looptijd tot 15 november 2016. Ultimo 2011 was deze lening voor het volle bedrag opgenomen. Stichting Trudo mag, binnen bepaalde grenzen, van de lening variabele hoofdsom maandelijks de hoofdsom bepalen. De maximale hoofdsom is € 10 miljoen. De minimale opname van de lening met variabele hoofdsom bedraagt twintig procent, ofwel € 2 miljoen.

130

4.5 Toelichting op de geconsolideerde balans: Passiva 15. Groepsvermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.

16. Voorzieningen

2011 2010 16.a. Voorziening onrendabele investeringen 63.929.658 29.706.843 16.b. Overige voorzieningen 4.894.337 53.506 Totaal voorzieningen 68.823.995 29.760.349 16.a. Voorziening onrendabele investeringen 2011 2010 Saldo per 1 januari 29.706.843 0 Herrubricering naar onroerende zaken in ontwikkeling 24.361.805 0 54.068.648 0 Mutaties: Dotatie ten laste van resultaat 71.309.752 54.068.648 Vrijval ten gunste van het resultaat -17.612.172 0 Benutting voorziening -5.224.648 0 102.541.580 54.068.648 Herrubricering naar onroerende zaken in ontwikkeling -34.845.580 -24.361.805 Herrubricering naar onderhanden werk -1.008.101 0 Herrubricering naar grondposities -1.846.057 0 Herrubricering naar deelneming -912.184 0 Saldo per 31 december 63.929.658 29.706.843 Stichting Trudo investeert de komende jaren fors in wijkvernieuwingen en nieuwe projecten. Om de huurwoningen bereikbaar te houden voor de doelgroep is het niet mogelijk een kostendekkende huur te vragen. Het gevolg is dat een gedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend wordt en er sprake is van een onrendabele investering. Voor de verwachtte onrendabele investeringen is een voorziening gevormd. De voorziening is gebaseerd op de nettocontantewaarde van de projecten. De gehanteerde uitgangspunten bij deze netto contante waarde berekening zijn identiek aan de gehanteerde uitgangspunten bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie. De voorziening onrendabele investeringen bestaat ultimo 2011 uit de volgende projecten.

131

2011 2010 Kruidenbuurt fase 3 0 2.155.902 Locomotiefstraat e.o. 4.119.806 0 Woensel West 10.406.682 7.492.971 Tivolikerk 817.919 11.110.000 Strijp-S 40.617.091 0 Overige projecten 7.968.160 8.947.970 Saldo per 31 december 63.929.658 29.706.843 Looptijd < 1 jaar 3.266.898 2.155.903 Looptijd 2 - 5 jaar 52.170.879 21.387.540 Looptijd > 5 jaar 8.491.881 6.163.400 63.929.658 29.706.843 16.b. Overige voorzieningen 2011 2010 Voorziening nog te verwerven gronden 4.894.337 0 Voorziening deelneming 0 53.506 Saldo per 31 december 4.894.337 53.506 Voorziening nog te verwerven gronden 2011 2010 Saldo per 1 januari 0 0 Dotatie ten laste van resultaat 4.894.337 0 Onttrekkingen 0 0 Vrijval ten gunste van resultaat 0 0 Saldo per 31 december 4.894.337 0 Stichting Trudo heeft de verplichting op Strijp-S om op korte termijn bouwvelden af te nemen. De verwerving vindt waarschijnlijk plaats in 2012. Gezien de huidige marktsituatie is de verwachting dat de grondprijs niet terugverdiend zal worden. Omdat we niet meer onder de verplichting uit kunnen, wordt er een voorziening getroffen voor het verschil tussen de nominale verwervingsprijs en de gemeentelijk vastgestelde grondprijs per vierkante meter voor sociale woningen (€ 270 per vierkante meter). Voorziening deelneming 2011 2010 Saldo per 1 januari 53.506 0 Herrubricering naar leningen U/G 3.335.031 0 3.388.537 0 Mutaties Dotatie ten laste van resultaat 0 3.388.537 Onttrekkingen 0 0 Vrijval ten gunste van resultaat -3.388.537 0 0 3.388.537 Herrubricering naar leningen U/G 0 -3.335.031 Saldo per 31 december 0 53.506

132

Langlopende schulden 2011 2010 17. Leningen kredietinstellingen Stichting Trudo 116.697.782 86.957.121 Leningen kredietinstellingen Trudo Monumenten B.V. 13.375.000 13.875.000 Leningen kredietinstellingen Trudo Lichttoren B.V. 23.060.500 23.922.500 153.133.282 124.754.621 18. Terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden 288.431.039 274.792.804 Totaal langlopende schulden 441.564.321 399.547.425 17. Leningen overheid en kredietinstellingen 2011 2010 Boekwaarde per 1 januari 124.754.621 87.324.861 Geherrubriceerd onder kortlopende schulden 10.570.240 14.875.739 Saldo per 1 januari 135.324.861 102.200.600 Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen 34.000.000 48.000.000 - periodieke en contractuele aflossingen -10.570.240 -14.875.739 Saldo lang vreemd vermogen per 31 december 158.754.621 135.324.861 Herrubricering naar kortlopende schulden -5.621.339 -10.570.240 Boekwaarde per 31 december 153.133.282 124.754.621 Specificatie naar looptijd Looptijd < 1 jaar 5.621.339 10.570.240 Looptijd 1 - 5 jaar 46.738.825 40.272.842 Looptijd > 5 jaar 106.394.457 84.481.779 158.754.621 135.324.861 € 116.697.782 van de leningen is rentevast en varieert tussen de 1,56 procent en 7,84 procent. € 36.435.500 van de leningen heeft een variabele rente en varieert van driemaands EURIBOR met een opslag tussen de 1,9 procent en 2,3 procent. Van de leningen met een variabele rente is het renterisico afgedekt door middel van renteswapcontracten, De gewogen gemiddelde rentevoet van het vreemd vermogen bedraagt voor Stichting Trudo 3,72 procent (2010: 3,94 procent), voor de Trudo Monumenten B.V. 3,95 procent (2010: 4,05 procent) en voor de Trudo Lichttoren B.V. 4,28 procent (2010: 4,35 procent). Aflossingen in 2012 De verschuldigde aflossingen in 2012 bedragen € 5.621.339. Deze aflossingen zijn geherrubriceerd naar de kortlopende schulden. Borgstelling Alle leningen van Stichting Trudo zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor het verlenen van de borgstelling vereist het WSW nadere zekerheden. De woningcomplexen dienen als onderpand voor de WSW-borgstelling. Indien Trudo haar verplichtingen op de leningen niet kan voldoen neemt het WSW deze verplichting over. Het WSW is dan gerechtigd om hypotheek te vestigen op onze woningen. De leningen bij de Trudo Lichttoren B.V. en de Trudo Monumenten B.V. zijn gefinancierd bij de Rabobank; hierbij is hypotheekrecht verstrekt aan de Rabobank. Renterisico Het WSW definieert het renterisico als de omvang van de leningen waarvoor in enig jaar de rente dient te worden vastgesteld. Het WSW-renterisico bestaat daarmee uit het totaal van:

- de jaarlijkse eindaflossingen van langlopende leningen in een bepaald jaar; - de renteherzieningen in datzelfde jaar op de leningen; - de spreadherzieningen van de basisrentelening in dat jaar,

verminderd met eventueel reeds nieuw aangetrokken langlopende financiering met storting in dat jaar.

133

Dit totaalbedrag mag in het geval van Trudo maximaal vijftien procent (norm WSW) bedragen van de materiële vaste activa op 1 januari van het desbetreffende jaar. Dit is een afwijking ten opzichte van de standaard: daar is de norm gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille. Op basis van de leningportefeuille ziet het renterisico van Trudo er als volgt uit:

Het risico van “spreadherzieningen” op basis rente lening is beperkt, omdat het slechts de opslag op de lange, overeengekomen rente betreft. Deze is met de doorzichtige staaf aangegeven. Op basis van het huidige renterisicoprofiel blijkt dat er in geen enkel jaar sprake is van een overschrijding van de renterisiconorm van het WSW. Tot slot dient in dit verband nog vermeld te worden dat het renterisico van de lening variabele hoofdsom voor honderd procent is opgenomen, conform voorschrift van WSW. Deze lening dient in de praktijk slechts voor twintig procent verplicht te worden opgenomen. Reële waarde Indien Trudo haar leningen vervroegd zou aflossen, betaalt Trudo hiervoor de reële waarde van de leningen. De waarde die een lening heeft op het moment van afkopen wordt de reële waarde van de leningen genoemd. Het verschil tussen de boekwaarde en de reële waarde is het contant gemaakte renteverschil van de afgesloten lening t.o.v. van de huidige marktrente van een soortgelijke lening. De waarde wordt berekend door alle toekomstige kasstromen uit rente en aflossing contant te maken tegen een disconteringsvoet. De disconteringsvoet is per lening gebaseerd op de zero-coupon curve die voor een soortgelijke lening in de markt wordt gehanteerd. De reële waarde van de leningen ultimo 2011 is berekend op € 178.941.313. Leningen groepsmaatschappijen

Trudo Monumenten B.V. Trudo Lichttoren B.V. Aangetrokken leningen 2009 15.000.000 25.000.000 Aflossing 2009 275.000 0 Aflossing 2010 500.000 215.500 Aflossing 2011 350.000 862.000 Aflossing 2012* 500.000 862.000 Leningen 31-12-2011 13.375.000 23.060.500 Looptijd langer dan 5 jaar 11.375.000 9.806.250 Rentepercentage 3-maands euribor met een

opslag van 1,9%. 3-maands euribor met een opslag van respectievelijk 2,3% en 2,21%

*De aflossing 2012 wordt gerubriceerd onder de kortlopende schulden.

134

Zekerheden De zekerheden van de leningen per entiteit worden hieronder toegelicht. Leningen Trudo Monumenten B.V. Voor de leningen van € 15.000.000 zijn de volgende zekerheden gesteld:

• Hypotheek: Op de eigendommen van de Monumenten B.V. is voor € 18.000.000 hypotheek gevestigd op een deel van het onroerend goed met een boekwaarde van € 21.600.000.

• Verpanding: Op alle huidige en toekomstige vorderingen van Stichting Trudo uit hoofde van verhuur van de panden waarop hypotheek is gevestigd rust pandrecht.

• Achterstelling: De verstrekte lening van Trudo Holding B.V. wordt achtergesteld bij de huidige en toekomstige vorderingen van de geldverstrekker.

Leningen Trudo Lichttoren B.V. Voor de leningen van € 25.000.000 zijn de volgende zekerheden gesteld:

• Hypotheek: Op de eigendommen van de Lichttoren B.V. is voor € 29.000.000 hypotheek gevestigd op een deel van het onroerend goed met een boekwaarde van € 35.700.000.

• Verpanding: Op alle huidige en toekomstige vorderingen uit hoofde van verhuur van de panden waarop hypotheek is gevestigd rust pandrecht.

• Achterstelling: De verstrekte lening van Trudo Holding B.V. wordt achtergesteld bij de huidige en toekomstige vorderingen van de geldverstrekker.

Derivaten Stichting Trudo past kostprijshedge accounting toe voor de door Trudo Monumenten B.V. en Trudo Lichttoren B.V. afgesloten interestderivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Daarnaast wordt kostprijshedge accounting toegepast voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. Trudo Monumenten B.V. Trudo Monumenten B.V. heeft € 15.000.000 commerciële financiering (zonder borging WSW) aangetrokken bij de Rabobank. De rente van de lening is variabel. Aan deze lening zijn een tweetal renteswaps gekoppeld waardoor de rente wordt omgezet van variabel naar vast. Zodoende is zekerheid verkregen over de toekomstige rentelasten. Omdat de huidige rentestand lager is dan de vaste rente die Trudo Monumenten B.V. betaalt, hebben de swaps een negatieve marktwaarde. Deze waarde bedraagt € 927.698 negatief. Omschrijving Swap 1 Swap 2 Totaal Hoofdsom 7.500.000 7.500.000 15.000.000 Rente 2,68% 3,43% Ingangsdatum 1 juni 2009 1 juni 2009 Einddatum 1 juni 2014 1 juni 2019 Marktwaarde ultimo 2011 - 264.925 - 662.773 - 927.698 Marktwaarde ultimo 2010 - 204.938 - 308.140 - 513.078 De negatieve waarde wordt bij de Rabobank geadministreerd onder een “interne limiet“, genaamd “Afgesproken bedrag”. Deze limiet is ruimschoots hoger dan de negatieve waarde. Zolang de negatieve waarde onder de limiet blijft, zal de Rabobank géén (aanvullende) dekking vragen. Positie Overzicht Derivaten Rapportagedatum 31 december 2011 Afgesproken bedrag 1.680.000 Benutting Afgesproken Bedrag (€) - 927.698 Restant afgesproken bedrag 752.302

135

Trudo Lichttoren B.V. Trudo Lichttoren B.V. heeft voor € 25.000.000 een commerciële financiering (zonder borging WSW) aangetrokken bij de Rabobank in de vorm van een tweetal roll-over leningen van elk € 12.500.000. De rente van de leningen is variabel. Aan deze leningen zijn een tweetal renteswaps gekoppeld waardoor de rente wordt omgezet van variabel naar vast. Zodoende is zekerheid verkregen over de toekomstige rentelasten. Omdat de huidige rentestand lager is dan de vaste rente die Trudo Monumenten B.V. betaalt, hebben de swaps een negatieve marktwaarde. Deze waarde bedraagt € 1.950.143 negatief. . Omschrijving Swap 1 Swap 2 Totaal Tegenpartij Rabobank Rabobank Hoofdsom 12.500.000 12.500.000 25.000.000 Rente 2,95% 3,64% Ingangsdatum 1 oktober 2009 1 december 2009 Einddatum 1 oktober 2014 1 december 2019 Marktwaarde ultimo 2011 - 617.903 - 1.332.240 -1.950.143 Marktwaarde ultimo 2010 - 505.760 - 691.599 -1.197.359 De negatieve waarde wordt bij de Rabobank geadministreerd onder een “interne limiet“, genaamd “Afgesproken bedrag”. Deze limiet is ruimschoots hoger dan de negatieve waarde. Zolang de negatieve waarde onder de limiet blijft, zal de Rabobank géén (aanvullende) dekking vragen. De negatieve waarde blijft binnen de interne limiet van € 2.800.000. Positie Overzicht Derivaten Rapportagedatum 31 december 2011 Afgesproken bedrag 2.800.000 Benutting Afgesproken Bedrag (€) -1.950.143 Restant afgesproken bedrag 849.857 Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

Leningen overheid en krediet-instellingen N.V. Bank Nederlandse Gemeenten 19.000.000 Nationale Waterschapsbank N.V. 67.561.490 Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) 37.797.500 Financiële instellingen (niet zijnde banken) 10.937.530 Overige 23.458.101 Stand per 31 december 2011 158.754.621 Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij Nationale Waterschapsbank N.V. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.

136

18. Terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden 2011 2010 Saldo 1 januari 274.792.804 252.674.524 Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 42.910.645 41.691.509 Verminderingen a.g.v. terugkoop -20.441.750 -15.112.020 Waardemutatie terugkoopverplichting -8.830.660 -4.461.209 Saldo per 31 december 288.431.039 274.792.804 De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De terugkoopverplichting heeft betrekking op 2.551 woningen (2010: 2.176 woningen). Kortlopende schulden 2011 2010 19. Schulden aan kredietinstellingen 5.621.339 10.570.240 20. Schulden aan leveranciers 3.737.063 1.040.876 21. Belastingen en premies sociale verzekeringen 836.325 714.975 22. Overlopende passiva 4.252.508 3.288.190 Totaal kortlopende schulden 14.447.235 15.614.281 De kortlopende schulden hebben een looptijd van korter dan één jaar. 19. Schulden aan kredietinstellingen 2011 2010 Periodieke aflossingen 5.621.339 5.570.240 Eindaflossingen 0 5.000.000 Saldo per 31 december 5.621.339 10.570.240 20. Schulden aan leveranciers Deze hebben een resterende looptijd van minder dan één jaar. 21. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2011 2010 Verschuldigde loonbelasting en sociale lasten Stichting Trudo 167.582 152.608 Verschuldigde loonbelasting en sociale lasten groepsmaatschappijen

56.937 48.711

Verschuldigde BTW Stichting Trudo 529.139 268.906 Verschuldigde BTW groepsmaatschappijen 76.302 210.320 Verschuldigde vennootschapsbelasting groepsmaatschappijen 6.365 34.430 Saldo per 31 december 836.325 714.975 22. Overlopende passiva 2011 2010 Vooruitbetaalde huurdebiteuren 591.298 514.296 Aangegane verplichtingen onderhoud per 31 december 768.275 762.216 Reservering vakantiedagen 2011/2010 128.235 108.126 Huur Paradijslaan/Heezerweg 2011 0 305.477 Te betalen bestuursvergoeding 135.056 0 Te ontvangen facturen nieuwbouwprojecten 740.920 0 Rente leningen 1.505.272 1.070.567 Overige posten 383.452 527.508 Saldo per 31 december 4.252.508 3.288.190

137

4.6 Financiële instrumenten Algemeen Stichting Trudo maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de onderneming blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interestderivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. Stichting Trudo handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan de toegelaten instelling verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s. Kredietrisico Stichting Trudo heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Stichting Trudo maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Renterisico Stichting Trudo loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt zij risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Stichting Trudo interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Liquiditeitsrisico Trudo Monumenten B.V. en Trudo Lichttoren B.V. hebben interestderivaten bij de Rabobank afgesloten. Door de historisch lage rente is de waarde van deze producten negatief (zie toelichting langlopende leningen). Deze negatieve waarde valt nog ruimschoots binnen de limieten die de Rabobank heeft gesteld. Mocht de rente verder dalen en de limiet overschreden worden dan kan de Rabobank aanvullende zekerheden verlangen van deze B.V.’s. De Rabobank kijkt echter verder dan alleen naar de negatieve marktwaarde van swaps. De swaps zijn namelijk gekoppeld aan leningen welke eveneens bij de Rabobank zijn afgesloten. Aangezien de dochterondernemingen van Trudo prima in staat zijn om aan de renteverplichtingen te voldoen en er via de leningen al zekerheden zijn verstrekt aan de Rabobank zal een overschrijding van de limiet waarschijnlijk geen gevolgen hebben. Reële waarde De reële waarde van de meeste in de balans verantwoorde financiële instrumenten, waaronder vorderingen, effecten, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. 4.7 Niet in balans opgenomen verplichtingen Obligo ten behoeve van Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat ten behoeve van geldverschaffers garant voor de betaling van rente en aflossing van geldleningen, indien de geldnemer niet meer in staat is om hieraan te voldoen. Het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen bedraagt eind 2011 € 120.957.121 waarvan € 4.259.339 verantwoord is onder kortlopende schulden. Per 31 december 2011 heeft de toegelaten instelling een obligo uitstaan van € 4.560.599 uit hoofde van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Deze obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele opkomende verplichtingen als gevolg van ontwikkelingen in 2012.

138

Aangegane verplichtingen nieuwbouw/ herontwikkeling Voor nieuwbouw projecten zijn eind 2011 de volgende verplichtingen aangegaan door: Stichting Trudo € 70.955.222 Trudo Monumenten B.V. € 147.051 Trudo Lichttoren B.V. € 38.044 Trudo Vastgoed B.V. € 1.627.248 Van de aangegane verplichtingen bij Stichting Trudo heeft voor € 55.010.824 betrekking op investeringen in nieuwbouw ten behoeve van huur en koop. Uit hoofde van het leveringsschema op Strijp-S bestaan verplichtingen inzake de verwerving van diverse bouwvelden voor een bedrag van € 15.944.398. Voor deze verwervingen is reeds een voorziening gevormd van € 4.894.337. Ten slotte is in 2006 grond verworven in Lungendonk. Alleen indien de bestemming van deze grond wijzigt naar wonen zal een nabetaling plaatsvinden van maximaal € 8.200.000. Aangegane huur- en leaseverplichtingen huisvesting, automatisering en wagenpark Trudo heeft voor de uitvoering van haar werkzaamheden de volgende huurovereenkomsten gesloten:

• Frontoffice aan de Mecklenburgstraat: jaarhuur inclusief servicekosten € 141.584, einddatum contract 31 augustus 2014;

• Frontoffice ten behoeve van Bijzondere Klanten aan de Hertogstraat: jaarhuur € 22.619, einddatum contract 30 september 2012.

De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De per 31 december 2011 nog lopende operationele leaseovereenkomsten zijn de volgende:

• Leasekosten vijf Toyota Aygo’s, € 18.739 per jaar; einddatum contract 10 augustus 2014; • Leasekosten Volkswagen Passat, € 10.305 per jaar, einddatum contract 7 september 2015; • Automatisering en telecommunicatie, de jaarlijkse vaste verplichtingen bedragen € 450.000;

eindatum contract 1 oktober 2012. Holding De Nieuwe Combinatie B.V. Er zijn leasecontracten afgesloten voor in totaal € 92.636. Hiervan heeft € 33.837 betrekking op 2012, € 58.819 heeft een looptijd langer dan één jaar, maar korter dan vijf jaar. Aangegane verplichtingen intercompany Trudo heeft met een aantal van haar verbindingen huurovereenkomsten gesloten voor de aanhuur van onroerend goed. Het juridisch eigendom van dit onroerend goed ligt bij de verbinding.

• Klokgebouw; jaarhuur € 1.577.529, einddatum contract 31-12-2017, tegenpartij Trudo Monumenten B.V.;

• Torentje Lichttoren inclusief parkeerplaatsen; jaarhuur € 57.584 einddatum contract 1 oktober 2013, tegenpartij Trudo Lichttoren B.V.;

• Raiffeissenstraat 1, jaarhuur inclusief servicekosten € 61.259; einddatum contract 30 september 2016, tegenpartij Trudo Monumenten B.V.;

• Dommelstraat 9, jaarhuur inclusief servicekosten € 87.608; einddatum contract 31 december 2017, tegenpartij Trudo Monumenten B.V.;

• Raiffeissenstraat 1-01, jaarhuur inclusief servicekosten € 68.290; einddatum contract 1 maart 2019, tegenpartij Trudo Monumenten B.V.

Aangegane verplichtingen verenigingen van eigenaars Stichting Trudo participeert in 114 Verenigingen van Eigenaars. Op basis van de huidige 114 VvE’s bedraagt de totale VvE-bijdrage voor 2012 ca. € 2.400.000. Overige aangegane verplichtingen Stichting Trudo heeft een subsidie- en exploitatieovereenkomst gesloten met het Art & Woonhotel in de Lichttoren betreffende 35 sociale kamers. Trudo draagt jaarlijks per woning € 8.000 exclusief BTW bij. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. De verplichting komt uit op € 333.200 inclusief BTW per jaar. De overeenkomst kent een periode van vijf jaar en loopt af op 1 oktober 2014. Op Strijp-T wordt gebouw TAB gehuurd voor een jaarhuur inclusief BTW van € 185.075. Het contract eindigt op 1 maart 2014.

139

Daarnaast huurt Stichting Trudo het sportcomplex Eikenburg voor een jaarhuur van € 32.381. Het contract eindigt op 31 juli 2023. In Woensel-West huurt Stichting Trudo “Marconilaan 28 en 30” voor een jaarhuur van € 33.320 inclusief BTW. Het contract is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op 1 november 2008. Garanties en zekerheden Stichting Trudo heeft in het kader van de financiering van Trudo Lichttoren B.V. toegezegd bij overschrijding van de DSCR18-norm (rentedekking) op het niveau van Trudo Lichttoren B.V. zorg te zullen dragen voor een bijstorting van liquiditeiten tot maximaal een DSCR van 1,2. In 2012 zal de DSCR-norm bezien worden. Indien blijkt dat binnen de verschillende functies sprake is van financieel gezonde exploitaties zal de genoemde zekerheidsstelling komen te vervallen. 4.8 Venootschapsbelasting Het fiscale resultaat tot en met 2011 is met name als gevolg van de herontwikkelingsopgaven in de Kruidenbuurt en Woensel-West per saldo negatief. De toekomstige herontwikkelingsopgaven (voor bijvoorbeeld Woensel-West) zullen naar verwachting ook de komende jaren tot fiscale verliezen leiden. Derhalve verwachten we de fiscaal verrekenbare verliezen vanuit het verleden niet te kunnen compenseren. Het verschil tussen de commerciële en de fiscale waardering van activa ontstaat doordat de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’ fiscaal niet als kosten wordt geclassificeerd. Stichting Trudo heeft besloten af te zien van het vormen van een latente belastingvordering. De stand van het compensabele verlies ultimo 2010 bedraagt € 18.243.641. In 2011 verwacht Trudo gebruik te kunnen maken van de herbestedingsreserve. Met toepassing van deze faciliteit kan fiscaal positief resultaat worden toegevoegd aan de herbestedingsreserve en op toekomstige investeringen worden afgeboekt. Het belastbare resultaat zal dan nihil zijn in 2011. Ultimo 2011 is de stand van het compensabele verlies eveneens € 18.243.641. 4.9 Fiscale eenheid Voor de BTW en VPB is een fiscale eenheid gevormd voor:

• Woningcorporatie stichting Trudo Eindhoven • Trudo Holding B.V. Eindhoven • Flexx B.V. Eindhoven • Trudo Bijzondere Projecten B.V. Eindhoven • Trudo Projectontwikkeling B.V. Eindhoven • Trudo Onderhoud en Beheer B.V. Eindhoven • Trudo Monumenten B.V. Eindhoven • Trudo Lichttoren B.V. Eindhoven • Trudo Lichtrijk B.V. Eindhoven • Trudo Vastgoed B.V. Eindhoven

Vennootschappen die horen tot de fiscale eenheid zijn hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de gehele fiscale eenheid.

18 Debt Service Coverage Ratio

140

4.10 Toelichting geconsolideerde winst-en-verliesrekening Bedrijfsopbrengsten 23. Huren 2011 2010 Te ontvangen huren 32.845.540 32.370.193 AF: a. wegens leegstand -820.111 -1.384.926 b. dotatie aan voorziening dubieuze debiteuren -1.593.142 -1.922.810 Totaal huuropbrengsten 30.432.287 29.062.457 De te ontvangen huren bestaan uit: woningen / bedrijfspanden € 32.482.538 garages € 363.002 € 32.845.540 Stichting Trudo De huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg gemiddeld 1,22 procent (2010: 1,10 procent). Groepsmaatschappijen De huurverhoging bij Trudo Monumenten B.V. en Trudo Lichttoren B.V. is per 1 januari 2011 verhoogd met het CPI prijs indexcijfer. 24. Vergoedingen 2011 2010 Leveringen en diensten 1.224.360 1.149.346 AF: Vergoedingsderving wegens leegstand -53.705 -41.860 Totaal vergoedingen 1.170.655 1.107.486 De post leveringen en diensten betreft de servicekosten voor complexen, die eigendom zijn van Stichting Trudo, servicekosten voor complexen die Stichting Trudo voor derden beheert en complexen die beheerd worden door VB&T voor Trudo Lichttoren B.V. Maandelijks wordt een voorschot voor servicekosten in rekening bij de huurders. De servicekosten bestaan o.a. uit glasverzekering, rioolontstopping, schoonmaak van galerijen, onderhoud liften en stookkosten. Bij het bepalen van de voorschotten wordt ernaar gestreefd dat deze kostendekkend zijn. Jaarlijks vindt, achteraf, een afrekening plaats met de huurders waarbij het saldo tussen voorschotten en werkelijke kosten wordt verrekend. 25. Resultaat verkoop woningen 2011 2010 Verkoopkosten, taxatiekosten, bodemonderzoek e.d. -971.032 -1.069.396 Verkoop gereedmaken -3.444.261 -6.014.277 Totaal resultaat verkoop woningen -4.415.293 -7.083.646 Onder de post resultaat verkoop woningen worden de verkoopkosten en het verkoopgereed gereed maken van complexen gepresenteerd. Voor de waardeveranderingen van de verkopen onder voorwaarden wordt verwezen naar de posten “mutatie actuele waarde verkopen onder voorwaarden en “waardeveranderingen terugkoopverplichtingen verkopen onder voorwaarden”. Verkoop gereedmaken In een aantal complexen wordt onderhoud uitgevoerd gericht op het verkoop gereedmaken van deze complexen. Dit houdt in dat de woningen naar een hoger niveau worden gebracht qua veiligheid en/of kwaliteit zodat de woning verkocht kan worden met Slimmer Kopen® korting. De zittende huurders mogen de woning na oplevering kopen, maar ze mogen ook gewoon blijven huren. In het laatste geval wordt de woning verkocht na mutatie.

141

Kosten verkoop gereedmaken in 2011: St. Gerlachtstraat: € - 75.687 (uitvoeringsfase) (2010: € 1.207.000) Sintenbuurt: € 57.945 (uitvoeringsfase) (2010: € 675.660) Lakerlopen: € 432.291 (uitvoeringsfase) (2010: € 3.485.073) Spinner/looijerstraat: € 63.857 (uitvoeringsfase) (2010: € 410.436) Julianastraat : € 1.119.899 (uitvoeringsfase) (2010: € 20.096) Schubertlaan: € 1.574.625 (uitvoeringsfase) (2010: € 167.789) P. Zeemanstraat: € 271.331 (voorbereidingskosten) (2010: € 0) Totaal € 3.444.261 26. Overige bedrijfsopbrengsten 2011 2010 Doorberekende administratiekosten 59.848 54.910 Inschrijfgelden woningzoekenden 14.805 25.170 Vergoeding huurcontracten 13.790 13.025 Doorbelast aan Trudo VB&T holding B.V. 16.516 0 Verkoop licenties Slimmer Kopen® 10.000 54.200 Overige baten 22.835 3.338 Teruggaaf prorata regeling 2005-2009 0 750.820 Subsidie Klokgebouw 147.754 623.130 Overige opbrengsten van gelieerde vennootschappen 1.225.106 1.233.771 Totaal overige bedrijfsopbrengsten 1.510.654 2.758.364 Trudo berekent vijf procent administratiekosten door aan de huurders over servicekosten en brengt bij het afsluiten van huurcontracten een vergoeding in rekening. Een gunstige uitspraak door de fiscus leidde ertoe dat, met terugwerkende kracht tot en met 2005, een groter gedeelte van de BTW op de algemene kosten alsnog in aftrek genomen kon worden. Hiervoor is een suppletieaangifte bij de fiscus ingediend. Eind 2010 is deze suppletie toegekend. Dit bedrag is in 2011 ontvangen. Overige opbrengsten gelieerde vennootschappen betreft de opbrengst van Trudo VB&T Holding B.V. Bedrijfslasten 27. Afschrijvingen op immateriële vaste activa 2011 2010 Afschrijving in boekjaar 3.000 3.000 Totaal afschrijvingen op immateriële vaste activa 3.000 3.000 De goodwill betreft de VvE-portefeuille, welke medio 2007 is overgenomen door Trudo VB&T Holding B.V. van Van de Leur B.V.. De goodwill wordt lineair in tien jaar afgeschreven. 28. Afschrijvingen op materiële vaste activa

2011 2010 Afschrijving in boekjaar Stichting Trudo 711.603 498.639 Afschrijving in boekjaar Holding De Nieuwe Combinatie B.V. 1.098 7.226 Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa 712.701 505.865 De afschrijving in Stichting Trudo betreft afschrijving op huisvesting, inventaris, automatisering en vervoermiddelen. De afschrijving in Holding De Nieuwe Combinatie B.V. betreft vijftig procent (proportioneel) van de afschrijvingskosten op inventaris.

142

29. Overige waardeverandering materiële vaste activa 2011 2010 Mutatie onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten 53.697.581 54.068.648 Afwijking onrendabele investeringen t.o.v. eerdere inschattingen 2.564.699 3.760.140 Bijzondere waardevermindering onroerende zaken in ontwikkeling 20.841.947 1.380.729 Overige waardeveranderingen -84.126 0 Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa 77.020.101 59.209.517 Mutatie onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten 2011 2010 Kruidenbuurt fase drie 0 2.934.648 Kwartelstraat 0 790.000 Rijtse Vennen 0 1.500.000 Woensel-West 3.424.377 8.720.000 Strijp-S 53.758.176 19.769.000 Tivolikerk -9.379.897 11.110.000 Locomotiefstraat 4.121.633 0 Vredeoord fase één 1.845.623 0 Lakerlopen 1.000.000 0 Overige projecten -1.072.331 9.245.000 Totaal 53.697.581 54.068.648 Stichting Trudo heeft een aantal mooie en uitdagende projecten in Woensel-West, Strijp-S en een aantal kleinere projecten op de rol staan. De bouw van deze projecten zal in de komende jaren starten. Om de huurwoningen bereikbaar te houden voor de doelgroep is het niet mogelijk een kostendekkende huur te vragen. Het gevolg is dat een gedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend wordt en er sprake is van een onrendabele investeringen. Voor de verwachtte onrendabele investeringen is een voorziening gevormd. Voor projecten waar voorgaand jaar een voorziening gevormd was, is gekeken of deze voorziening toereikend is. Waar nodig is de voorziening verhoogd of verlaagd. In het geval van de Tivolikerk is besloten het grootste deel van de voorziening vrij te laten vallen. Het vorig jaar beoogde programma wordt niet gerealiseerd. Momenteel bekijken we welk programma wel haalbaar is. Afwijking onrendabele investeringen t.o.v. eerdere inschattingen 2011 2010 Waterrijk Hollands Licht 0 -344.512 Kruidenbuurt; fase één & twee 9.967 909.011 Zonnekwartier fase vijf 0 934.515 Apparatenfabriek (SK) 2.176.078 1.981.126 Woensel-West 311.298 280.000 overig 67.356 0 Totaal 2.564.699 3.760.140 Gedurende 2011 zijn nog diverse investeringen ten behoeve van onze huurders in de Apparatenfabriek uitgevoerd. Zo zijn de begane grond en de zevende etage opgeknapt, zijn de technische installaties verbeterd en is er een ontvangstbalie gerealiseerd. Ultimo 2011 is de Apparatenfabriek opnieuw getaxeerd voor een waarde van € 6.130.000. Dit is hoger dan voorgaand jaar toen de waarde werd bepaald op € 5.590.000. De waardestijging is echter lager dan het geïnvesteerd bedrag in 2011. Het verschil is ten laste van het resultaat gebracht. In Woensel-West is samen met de gemeente Eindhoven een aantal overlastpanden verworven. Dit komt de leefbaarheid in de buurt ten goede. Deze panden zijn opgeknapt en worden verhuurd. De huuropbrengsten zijn onvoldoende om de verwervingen en onderhoudskosten terug te verdienen. Het verschil tussen de investeringsuitgaven en de bedrijfswaarde is ten laste van het resultaat gebracht.

143

Bijzondere waardevermindering onroerende zaken in ontwikkeling 2011 2010 Plankosten diverse projecten 8.462.791 1.380.729 Verworven gronden en gebouwen Strijp-S 12.379.156 0 Totaal 20.841.947 1.380.729 Plankosten diverse projecten Stichting Trudo heeft diverse grote projecten onder handen zoals de wijkvernieuwingen van Woensel-West en de Kruidenbuurt en de herontwikkeling van het voormalig industriegebied Strijp-S. Voor deze projecten zijn kosten gemaakt. Bijvoorbeeld herhuisvesting, sloopkosten, architectkosten, stedenbouwkundige etc. Deze kosten kunnen alleen terugverdiend worden indien het vastgoed na bouw wordt verkocht of wordt verhuurd onder de categorie dure huur. Bij sociale verhuur liggen de huurprijzen lager waardoor de kosten niet terug verdiend kunnen worden. De dure verhuur wordt beperkt door de strengere Europese regelgeving en de verkoop is bijna niet mogelijk als gevolg van marktomstandigheden op de koopmarkt. Om deze redenen heeft Stichting Trudo besloten om alle historische plankosten ten laste van het resultaat te brengen. Verworven gronden en gebouwen Strijp-S Stichting Trudo en de Trudo Vastgoed B.V. hebben in het verleden bouwvelden en monumentale panden verworven op Strijp-S. De verwervingsprijzen zijn voor de crisis reeds vastgelegd. Sindsdien zijn de marktomstandigheden flink verslechterd. De reeds verworven panden en bouwvelden zijn getoetst aan de huidige marktprijzen. Daarbij is gerefereerd aan de grondprijs die de gemeente Eindhoven in rekening brengt voor sociale woningbouw. Deze bedraagt € 270 per vierkante meter. Voor gebouwen en gronden die bestemd zijn voor parkeren wordt een grondprijs van € 0 gehanteerd. De parkeeroplossingen zijn altijd onrendabel waardoor Trudo verwacht dat we de betaalde grondprijzen nooit zullen terugverdienen. Overige waardeveranderingen 2011 2010 Aankopen en correcties -84.126 0 Totaal -84.126 0 In 2011 zijn twee woningen teruggekocht waarvan besloten is om ze in de verhuur te nemen. De bedrijfswaarde van deze woningen is lager dan de prijs waarvoor ze teruggekocht zijn. Daarnaast hebben er kleine administratieve correcties plaatsgevonden bij de parkeerplaatsen 30. lonen, salarissen, sociale lasten 2011 2010 Lonen en salarissen 6.502.047 5.936.859 Sociale lasten 470.782 429.055 Pensioenlasten 1.022.729 960.239 Af: doorbelaste salariskosten -441.784 -200.125 Totaal lonen, salarissen, sociale lasten 7.553.774 7.126.028 Eind 2011 zijn 97 medewerkers (2010: 94) in dienst bij Stichting Trudo. Het aantal fte’s bedraagt 89,20 (2010: 85,96).

144

Het personeelsbestand van Stichting Trudo is als volgt opgebouwd:

medewerkers Fte

Verhuur, beheer en leefbaarheid 17,00 14,78 Bijzondere Klanten 5,00 4,33 Projectontwikkeling 6,00 5,78 Bijzondere Projecten 9,00 9,11 Emancipatie 3,00 2,67 Onderhoud 7,00 7,00 Administratie 10,00 8,95 Finance&control 5,00 4,56 Vastgoed beleid en verkoop 11,00 10,56 Staf (HRM, ICT, secretariaat en JZ) 13,00 11,56 Directie 4,00 4,00 Overig (gedetacheerd) 7,00 5,92 Totaal 97,00 89,22 Het personeelsbestand inclusief verbindingen is als volgt: Stichting Trudo: 97 VB&T Allianties B.V. 39 Holding De Nieuwe Combinatie B.V. 6 Totaal 142 Pensioenlasten De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Stichting Trudo is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. De bijdragen aan het pensionfonds zijn in de jaarrekening 2011 verwerkt als toegezegde-bijdrageregeling. Indien er bij het pensioenfonds sprake is van een tekort volgen hier geen acute verplichtingen, anders dan hogere bijdragen in de toekomst, uit voort voor stichting Trudo. De dekkingsgraad van het SPW bedraagt ultimo 2011 101 procent en ligt daarmee onder het vereiste minimum van 104,2 procent. 31. Lasten onderhoud

2011 2010 Klachtenonderhoud 1.148.313 1.297.034 Mutatieonderhoud 1.058.087 1.850.713 Planmatig onderhoud 8.814.063 6.815.700 AF: Doorberekend aan huurders en overigen -125.157 -130.905 Totaal lasten onderhoud 10.895.306 9.832.542 De aangegane verplichtingen voor klachten en mutatieonderhoud, die betrekking hebben op het boekjaar, zijn ten laste van het resultaat gebracht. De openstaande verplichtingen einde boekjaar 2011 bedragen € 707.925 (2010: € 636.646). De kosten voor mutatieonderhoud vallen in 2011 € 792.626 lager uit dan in 2010. Dit komt vooral doordat in 2010 in een aantal complexen forse mutatiekosten zijn gemaakt als gevolg van een strategiewijziging. De woningen zouden eerst gesloopt worden, maar blijven nu in verhuur. Met als gevolg dat er meer zaken zijn aangepakt. In het afgelopen jaar hebben vooral in deze complexen minder mutaties plaatsgevonden. Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud heeft voor een bedrag van € 6.837.942 betrekking op Stichting Trudo. Planmatig onderhoud wordt jaarlijks aan de hand van de meerjarenonderhoudsbegroting uitgevoerd. In deze begroting staan de werkzaamheden gepland aan de hand van onderhoudsschema’s.

145

Onder planmatig onderhoud vallen werkzaamheden met een gemiddelde onderhoudscyclus tussen de vijf en vijfentwintig jaar. In 2011 zijn 59 projecten begroot voor planmatig onderhoud. Eind 2011 zijn 26 projecten gereed, twintig projecten waren gestart in 2011 maar lopen door in 2012 (€ 1.000.000). Deze projecten zijn grotendeels opgeleverd in 2011, maar worden in 2012 financieel afgewikkeld. Daarnaast zijn negen projecten vervallen (€ 161.200) en vier projecten worden doorgeschoven naar 2012 (€ 884.855). In de post planmatig onderhoud is tevens het Groepenkastproject opgenomen voor een bedrag van € 1,3 miljoen (2010: € 1,5 miljoen). In juli 2008 is besloten om bij woningen gebouwd vóór 1975 de groepenkast uit te breiden, elektra in de keuken uit te breiden en een deugdelijke wasmachineaansluiting aan te brengen. In 2,5 jaar tijd worden zo 2.849 woningen aangepakt. In 2011 waren 889 woningen gepland, waarvan er 859 zijn gerealiseerd. De totale kosten voor dit project bedroegen in 2011 € 1.296.174. Het aantal gerealiseerde adressen is iets lager dan het aantal geplande adressen. Dit komt omdat sommige woningen inmiddels verkocht zijn, voordat de groepenkast is uitgebreid. Het planmatig onderhoud van Trudo Monumenten B.V. bedraagt € 1.976.121 (2010: € 531.521). 32. Bijzondere waardeverandering vlottende activa

2011 2010 Afboeken plankosten 7.295.790 0 Nog te verwerven gronden Strijp-S 4.894.336 0 Lungendonk 359.121 2.158.685 Totaal bijzondere waardevermindering van vlottende activa 12.549.247 2.158.685 Afboeken plankosten Stichting Trudo heeft diverse grote projecten onder handen. Voor deze projecten zijn kosten gemaakt. Bijvoorbeeld herhuisvesting, sloopkosten, architectkosten, stedenbouwkundige etc. Deze kosten kunnen alleen terugverdiend worden indien het vastgoed na bouw wordt verkocht of wordt verhuurd onder de categorie dure huur. Trudo bouwt voornamelijk voor de sociale sector. Bij sociale verhuur liggen de huurprijzen lager waardoor de kosten niet terug verdiend kunnen worden. De dure verhuur wordt beperkt door de strengere Europese regelgeving en de verkoop is bijna niet mogelijk als gevolg van marktomstandigheden op de koopmarkt. Om deze redenen heeft Stichting Trudo besloten om alle historische plankosten ten laste van het resultaat te brengen. Nog te verwerven gronden Strijp-S Een deel van de bouwvelden op Strijp-S zijn nog niet verworven. De grondprijzen zijn echter in het verleden vastgesteld, waardoor de verplichting onherroepelijk is. De verwervingsprijzen zijn ook getoetst aan de grondprijs voor sociale woningbouw van de gemeente Eindhoven (€ 270 per vierkante meter). Voor het verschil tussen de vastgestelde verwervingsprijs en de grondprijs is een voorziening gevormd. Lungendonk Trudo heeft in 2006 geparticipeerd in grondverwervingen in Lungendonk, met het oog op woningontwikkeling op de middellange termijn. Hierbij heeft Trudo in het totaal 15,2 hectare grond verworven. Door de huidige situatie op de woningmarkt en de verwachtingen hieromtrent in de toekomst heeft de gemeente Helmond deze uitbreidingslocatie als zodanig geschrapt. Voorgaand jaar is de grondpositie daarom afgewaardeerd naar € 1.064.000. De marktomstandigheden zijn verder verslechterd. Als gevolg hiervan heeft Trudo de grondpositie nog verder afgewaard tot een bedrag van € 760.000. Deze waardering stemt overeen met de waardering van landbouwgrond. 33.Overige bedrijfslasten

2011 2010 Overige bedrijfslasten Stichting Trudo 9.400.082 8.599.839 Overige bedrijfslasten groepsmaatschappijen 1.395.747 1.118.053 Af: gefactureerde omzet groepsmaatschappijen -719.507 -824.462 Totaal overige bedrijfslasten 10.076.322 8.893.430

146

Overige bedrijfslasten Stichting Trudo 2011 2010 Overige kosten werkapparaat 4.113.368 4.688.747 Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen 4.646.022 3.423.857 Overige servicekosten 640.692 487.235 Totaal overige bedrijfslasten Stichting Trudo 9.400.082 8.599.839 Hieronder volgt een specificatie van de overige bedrijfslasten van Stichting Trudo. Overige bedrijfslasten Stichting Trudo

2011 2010 a. overige kosten werkapparaat: - Overige personeelskosten 380.207 222.701 - Inhuur derden 436.803 746.854 - Huisvestingskosten 527.077 1.080.188 - Kosten Raad van Commissarissen 104.513 101.358 - Algemene en bureaukosten 703.459 648.697 - Beleidsactiviteiten 361.252 372.709 - Kosten P.R. 488.835 425.965 - Kosten klantenplatform / bewonerscommissies 27.492 38.251 - Automatisering 598.863 534.960 - Advieskosten derden 484.867 517.064 4.113.368 4.688.747 b. Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen

- Onroerende zaakbelasting, rioolheffing en waterschapslasten 1.665.689 1.730.680 - Verzekeringen 135.484 135.027 - Overige lasten 638.733 -988.938 - Kosten leefbaarheidsfonds 111.679 81.555 - Contributie aan Verenigingen van Eigenaars 2.596.241 2.322.321 - Exploitatieresultaat beheer derden -501.804 143.212 4.646.022 3.423.857 c. Overige lasten i.v.m. servicekosten - Gas, water en elektra 201.952 198.913 - Onderhoud- en schoonmaakkosten 72.202 89.494 - Overige lasten 366.538 198.828 640.692 487.235 Totaal overige bedrijfslasten Stichting Trudo 9.400.082 8.599.839 Overige kosten werkapparaat Bij de overige kosten werkapparaat worden lasten verantwoord die gemaakt worden voor het instandhouden van het werkapparaat. In onderstaand overzicht wordt toelichting gegeven op de belangrijkste verschillen ten opzichte van voorgaand jaar. Overige personeelskosten Het persoonlijk ontwikkelbudget is conform de CAO in uitvoering genomen. Dit resulteert in een stijging van de kosten ten opzichte van 2010 voor een bedrag van € 60.000. Daarnaast zijn er 2011 minder zieken geweest waardoor er minder ziekengeld is ontvangen (€ 20.000). Inhuur derden Voor tijdelijke invulling van vacatures en voor incidentele projecten wordt een beroep gedaan op inhuur van derden. In 2011 is er € 436.803 besteed aan inhuur van derden (2010: € 746.854).

147

Huisvestingskosten De frontoffice is eind 2009 naar de Mecklenburgstraat verhuisd en de backoffice van Trudo is in 2010 verhuisd naar de Apparatenfabriek. De huurcontracten van de Heezerweg (voormalig pand front office) en Paradijslaan (voormalig pand back office) liepen door tot eind 2011. Deze kosten zijn door middel van een reservering ten laste van het resultaat van 2010 gebracht. In 2011 zijn de huisvestingskosten weer op een regulier niveau. Accountantskosten De accountantskosten zijn verantwoord onder algemene en bureaukosten en advieskosten derden. Trudo heeft in 2011 een einddeclaratie van € 25.000 ontvangen over 2010, die pas in 2011 verantwoord is. In onderstaande tabel staan de honoraria van de accountant. 2011 2010 Onderzoek van de jaarrekening 56.961 31.000 Andere controleopdrachten 2.500 2.500 Totaal 59.461 33.500 Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen De bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen zijn gestegen ten opzichte van 2010. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de negatieve overige lasten in 2010. In deze post is in 2010 circa € 2 miljoen gecorrigeerd voor de afrekening stook- en servicekosten. In het verleden is een te groot deel van de ontvangen bijdragen van huurders in de balans opgenomen als terug te betalen aan huurders. Deze bedragen hoeven op basis van de eindafrekeningen niet betaald te worden. In 2010 is dit ten gunste van de winst-en-verliesrekening gecorrigeerd. Trudo exploiteert een aantal complexen voor derden. Onder derden worden ook dochtermaatschappijen verstaan. De kosten hiervoor worden verantwoord onder exploitatieresultaat beheer derden. Het exploitatieresultaat is in 2011 positief. In 2010 was het resultaat negatief. Een belangrijke oorzaak hiervan is de gevormde voorziening voor het Klokgebouw voor de afrekening stook- en servicekosten ten bedrage van € 1 miljoen. Overige bedrijfslasten groepsmaatschappijen

2011 2010 Overige kosten werkapparaat 739.918 633.892 Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen 655.829 484.161 Totaal overige bedrijfslasten groepsmaatschappijen 1.395.747 1.118.053 Gefactureerde omzet groepsmaatschappijen De gefactureerde omzet groepsmaatschappijen bestaat uit: - gefactureerde omzet Holding De Nieuwe Combinatie B.V. € 374.127 - gefactureerde omzet Trudo VB&T Holding B.V. € 345.380 € 719.507 Financiële baten en lasten 34. Rentebaten 2011 2010 - Rente Besluit Woninggebonden Subsidies 34.135 42.657 - Rente bank, deposito’s en rekening-courant 944.482 372.769 - Overige rentebaten 5.701 65.129 - Rente leningen u/g 131.671 93.106 Totaal rentebaten 1.115.989 573.661 De post rente bank, deposito’s is gestegen ten opzichte van 2010. Het eindsaldo op de spaarrekening is gestegen van € 23 miljoen naar € 36 miljoen.

148

35. Waardeverandering financiële vaste activa 2011 2010

Trudo Lichtrijk B.V. -777.828 777.828 Totaal bijzondere waardevermindering van vlottende activa -777.828 777.828 Trudo Lichtrijk B.V. heeft een dertig procent-deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. Lichtrijk Beheer B.V. is de entiteit waar de samenwerking en participatie van de vier Eindhovense corporaties in het kader van de aanleg van glasvezel in Eindhoven tot uitdrukking komt. De verdeling van de aandelen van Lichtrijk Beheer B.V. is ultimo 2011 als volgt samengesteld: Trudo, Woonbedrijf en Wooninc. ieder dertig procent en Domein tien procent. Lichtrijk Beheer B.V. participeert voor vijftig procent in Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEMe B.V.). De overige vijftig procent is in handen van Reggefiber B.V., een particuliere organisatie die participeert in glasvezelprojecten. De gezamenlijke corporaties participeren nu met € 3,5 miljoen nominaal in het aandelenkapitaal NEMe B.V. (Trudo Lichtrijk B.V.€ 1.050.000). Daarnaast hebben de corporaties via Lichtrijk Beheer B.V. aan NEMe B.V. voor een bedrag van ruim € 12,5 miljoen (Trudo Lichtrijk B.V. € 3.335.031) aan leningen verstrekt. Op 13 juli 2011 hebben Lichtrijk beheer B.V. en Reggefiber B.V. een onderhandelaarovereenkomst gesloten inzake de overdracht van de aandelen van de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V.. In de overeenkomst is op hoofdlijnen het volgende besloten.

1. Reggefiber neemt het vijftig procent aandelenbelang in NEMe B.V. over voor een bedrag van € 3.500.000.

2. De individuele rekening-courant posities tussen de woningcorporaties en NEMe B.V. worden omgezet in leningen (rente vier procent)

3. De aandeelhoudersleningen inclusief de opgebouwde rente van Lichtrijk Beheer B.V. worden omgezet in een tien-jaars lineaire lening. De rente op deze lening bedraagt in de eerste drie jaren vier procent, daarna wordt deze ieder jaar met één procentpunt verhoogd. De NEMe B.V. verstrekt een hypotheek over het passieve glasvezel netwerk als zekerheid.

4. Lichtrijk Beheer B.V. draagt totaal voor ca € 2.400.000 bij in de exploitatiekosten. De verstrekte leningen en rekening-courant krediet van Trudo Lichtrijk B.V. aan Lichtrijk Beheer B.V. worden in 2012 afgelost. De nieuwe vervangende leningen worden ondergebracht bij Trudo Holding B.V. In 2010 bedraagt de nettovermogenswaarde € 14.795.123 negatief. Het aandeel van Trudo Lichtrijk is dertig procent van dit bedrag zijnde € 3.388.537 negatief. Ook is in 2010 voor de vordering op de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. een voorziening van € 777.828 opgenomen. Totaal is in 2010 € 5.216.365 ten laste van het resultaat gebracht. Gezien de ontwikkelingen in 2011 en 2012 is de netto-vermogenswaarde niet langer negatief en valt de voorziening die is getroffen in 2010 vrij ten gunste van het resultaat 2011. 36. Waardeveranderingen terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden 2011 2010 Waardeverandering terugkoopverplichting VOV 8.830.660 4.461.209 Totaal waardeveranderingen terugkoopverplichtingen VOV 8.830.660 4.461.209 De waardeontwikkeling (conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regio Zuid-Oost-Noord- Brabant) in het betreffende verslagjaar van de terugkoopverplichtingen verkopen onder voorwaarden.

149

37. Rentelasten 2011 2010

- Op basis van leningcontracten Stichting Trudo 4.296.821 2.845.114 - Geactiveerde rente tijdens de bouw Stichting Trudo -2.462.682 -2.525.724 - Op basis van leningcontracten Trudo Monumenten B.V. 707.367 732.130 - Op basis van leningcontracten Trudo Lichttoren B.V. 1.369.742 1.405.419 - Overige rentelasten 5.909 13.545 Totaal rentelasten 3.917.157 2.470.484 In 2011 is voor € 34.000.000 aan nieuwe leningen aangetrokken door Stichting Trudo. Hierdoor zijn de rentelasten in 2011 toegenomen. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van Stichting Trudo komt nu uit op 3,55 procent (2010: 3,63 procent). Het gemiddelde rentepercentage van Trudo Monumenten B.V. is 3,91 procent (2010: 3,91 procent) en van Trudo Lichttoren B.V. 4,19 procent (2010: 4,19 procent). Over de nieuwbouwprojecten in ontwikkeling wordt rente tijdens de bouw toegerekend, die in mindering wordt gebracht op betaalde rente. 38. Vennootschapsbelasting De weergegeven belastinglast heeft betrekking op de jointventures, deze maken geen deel uit van de fiscale eenheid van waartoe Stichting Trudo, Trudo Holding en haar honderd-procent deelnemingen behoren. Het fiscale resultaat 2011 van Stichting Trudo is nihil en in 2011 is derhalve geen vennootschapsbelasting berekend. Gelet op de toekomstige herontwikkelingsopgaven (voor bijvoorbeeld Woensel-West) zullen naar verwachting ook de komende jaren fiscale verliezen worden gerealiseerd. Derhalve verwachten we de fiscaal verrekenbare verliezen vanuit het verleden niet te kunnen compenseren. Om deze redenen heeft Stichting Trudo besloten af te zien van het verantwoorden van een belastingbate. 39. Resultaat deelnemingen 2011 2010 - Holding De Nieuwe Combinatie B.V. 191 -62 - Lichtrijk Beheer B.V. 3.635.913 -4.438.537 Totaal resultaat deelneming 3.636.104 -4.438.599 De Nieuwe Combinatie Nieuwe Ontwikkelingen B.V. is een 100-procent dochteronderneming van Holding De Nieuwe Combinatie B.V. Er worden geen activiteiten uitgevoerd. In 2009 werd de deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. door Trudo Lichtrijk B.V. gewaardeerd tegen de nominale waarde van € 1.050.000. Vanaf 2010 vindt de waardering plaats tegen netto-vermogenswaarde. Het aandeel van Trudo Lichtrijk B.V. in de netto-vermogenswaarde van Lichtrijk Beheer B.V. bedraagt in 2010 € 3.388.537 negatief. De negatieve waarde wordt veroorzaakt door de eerder genoemde aanloopverliezen in de NEMe en het treffen van de voorzieningen voor de verstrekte leningen aan de NEMe. Het verschil tussen de nominale waarde en de waarde op basis van netto-vermogenswaarde bedraagt € 4.438.537. Dit bedrag is ten laste van het resultaat in 2010 gebracht. Hiermee zijn de verliezen van de afgelopen jaren ineens ten laste van het resultaat van 2010 gebracht. Gezien de ontwikkelingen in 2011 is deze waarde niet langer negatief en valt de voorziening die is getroffen in 2010 vrij ten gunste van het resultaat 2011. 40. Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 2011 2010 Stichting Trudo 68.145.486 67.024.982 Trudo Monumenten B.V. -537.492 -8.524.562 Trudo Lichttoren B.V. -1.547.174 -7.262.015 Totaal mutatie actuele waarde 66.060.820 51.238.405

150

Stichting Trudo De mutatie in de bedrijfswaarde geeft de waardeverandering weer van de bedrijfswaarde einde boekjaar 2011 ten opzichte van einde boekjaar 2010, waarbij mutaties als gevolg van (des)investeringen buiten beschouwing worden gelaten. Deze post als volgt worden verklaard: Mutatie actuele waarde 2011 2010 Autonome ontwikkeling 11.175.870 9.079.044 Parameter- en niveauwijzigingen 52.818.884 55.902.548 Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie leningen 3.443.802 2.043.390 Mutatie i.v.m. hogere bedrijfswaarde 706.930 0 68.145.486 67.024.982 Autonome ontwikkeling 2011 2010 Vrijval kasstroom voorbije boekjaar 342.669 929.488 Effect één jaar opschuiven 10.833.201 8.149.556 11.175.870 9.079.044 Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van het bezit wordt gekeken naar de toekomstige kasstromen. Kasstromen van het afgelopen jaar zijn verstreken (vrijgevallen) en tellen niet meer mee voor de bedrijfswaarde berekening. De bedrijfswaarde bestaat uit het contant maken van toekomstig gemaakte kasstromen. Door het verstrijken van een jaar komen de toekomstige kasstromen één jaar dichterbij te liggen. De netto contante waarde stijgt hierdoor. Parameter- en niveauwijzigingen 2011 2010 Inflatie 0 -9.000.000 Restwaarde 41.197.905 0 Verlengen levensduur 4.972.000 4.853.000 Toevoegen verkopen 11.857.000 71.305.000 Huren - 4.123.000 13.500.000 Verkoop gereedmaken - 3.281.000 -6.000.000 Mutatieonderhoud 9.427.000 -1.634.000 Overige onderhoudslasten -3.907.000 -3.866.000 Emancipatie en leefbaarheid - 4.396.000 2.000.000 Overige effecten 1.071.979 -15.255.452 52.818.884 55.902.548 De bedrijfswaarde bestaat uit toekomstige kasstromen die contant gemaakt worden met een disconteringspercentage van 5,0 procent. Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen worden aannames gemaakt over onder andere de jaarlijkse kostenstijging, de verwachte inflatie, het kostenniveau etc. De aannames worden gebaseerd op meerjarenbegrotingen, ervaringscijfers en kengetallen in de branche. Jaarlijks wordt bezien of de gebruikte parameters nog actueel zijn en zonodig worden aanpassingen gedaan. Bovenstaande tabel toont de belangrijkste wijzigingen in 2011. Hieronder volgt een toelichting per wijziging. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Verlengen levensduur Het handhaven van een minimum restant levensduur van tien jaar leidt tot een stijging van de bedrijfswaarde. Wanneer een jaar is verstreken resteert in principe nog een levensduur van negen jaar. In de bedrijfswaarde wordt echter wederom een levensduur gehanteerd van tien jaar. In feite is er

151

voor de bedrijfswaarde berekening dan sprake van een levensduur verlenging van één jaar. Dit levert een positieve bijdrage op voor de bedrijfswaarde. Dit effect treedt jaarlijks op. Toevoegen verkopen Voorgaand jaar is besloten om de verwachte verkoopopbrengsten van de eerste vijf jaren mee te nemen in de berekening. Dit betekende dat de verwachte verkoopopbrengsten tot en met 2015 in de berekening werden betrokken. Nu, een jaar later, worden wederom de verkopen van de komende vijf jaren meegenomen ofwel de verkopen tot en met 2016. De verwachte verkopen in het jaar 2016 worden daardoor toegevoegd aan de berekening. Dit leidt tot een hogere bedrijfswaarde. Huren De doorgerekende huuropbrengsten in de bedrijfswaarde zijn iets gedaald, doordat er meer woningen zijn verkocht. Diverse factoren zijn van invloed op de hoogte van deze huuropbrengsten. Dit zijn onder andere de hoogte van de huur die de huidige huurders betalen, en de verwachte huurstijging als gevolg van huurharmonisatie. Dit laatste is de huurstijging indien een huurder met een lage huur vertrekt en er een nieuwe huurder tegen een hogere huur (de streefhuur) voor terugkomt. Verkoop gereedmaken In verschillende complexen worden in aanvulling op het reguliere planmatig onderhoud aanvullende uitgaven gedaan. Het betreft woningen waarvan de strategie is gewijzigd van sloop naar Slimmer Kopen®. De afname van de bedrijfswaarde wordt veroorzaakt doordat in 2011 minder uit is gegeven dan verwacht. De verwachte uitgaven voor 2011 hebben een positief effect opgeleverd bij het onderdeel vrijval kasstroom voorbije boekjaar van de autonome mutatie doordat deze uitgaven nu zijn doorgeschoven naar 2012. Hierdoor worden deze opnieuw in de bedrijfswaarde opgenomen. Het gevolg hiervan is dat de bedrijfswaarde weer daalt. Ook zijn de verwachte uitgaven naar boven bijgesteld. Ook dit heeft een daling van de bedrijfswaarde tot gevolg. Mutatieonderhoud De verwachte uitgaven voor het mutatieonderhoud worden bepaald door het aantal verwachte verhuringen te vermenigvuldigen met de gemiddelde kosten per verhuring. In de afgelopen jaren is gebleken dat we elke keer minder uitgaven dan we verwacht hadden. We hebben het hele proces tegen het licht gehouden en zijn tot de conclusie gekomen dat de gemiddelde kosten per verhuring te hoog werden berekend. De normen zijn naar beneden bijgesteld, dit leidt tot een toename van de bedrijfswaarde. Overige onderhoudslasten Een woningcorporatie kent diverse soorten onderhoudslasten zoals klachtenonderhoud en planmatig onderhoud. Jaarlijks worden de uitgangspunten in de bedrijfswaarde getoetst aan actuele ontwikkelingen, nieuwe inzichten en het gevoerde beleid. Het beleid rondom duurzaamheid begint steeds meer vorm te krijgen. We hebben diverse projecten geïnventariseerd waar duurzaamheids-maatregelen zoals isoleren genomen kunnen worden. We starten in 2012 met een pilot waarbij we de maatregelen gaan uitvoeren en de effectiviteit hiervan gaan volgen. De verwachtte uitgaven leiden tot een lagere bedrijfswaarde. Emancipatie en leefbaarheid Emancipatie en leefbaarheid zijn belangrijke pijlers in het Trudo beleid. Emancipatie is zelfs bestempeld als één van de zeven kernactiviteiten van Stichting Trudo. Daarnaast is leefbaarheid een zeer belangrijk onderdeel van de kernactiviteit verhuur, beheer en leefbaarheid. Diverse initiatieven zijn in de afgelopen jaren ontplooid waaronder het stichten van verschillende wijkrestaurants. Hier kunnen bewoners elkaar onder het genot van een maaltijd ontmoeten en samen activiteiten, zoals kookworkshops, ondernemen. Het personeel van de wijkrestaurants wordt gevormd door mensen, die een achterstand op de arbeidsmarkt hebben. Door begeleiding en coaching van deze mensen helpen we deze mensen vooruit met als doel doorstroming naar de reguliere arbeidsmarkt. We verwachten een toename van de uitgaven die vervolgens leiden tot een lagere bedrijfswaarde. Overige effecten Ten slotte zijn er nog diverse overige effecten op de bedrijfswaarde. Zo hebben er diverse overige aanpassingen plaatsgevonden bij de het rioolrecht, het waterschap etc. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde door de overige effecten.

152

Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie leningen 2011 2010 Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie leningen 3.443.802 2.043.390 3.443.802 2.043.390 Bij de berekeningen voor het vaststellen van de bedrijfswaarde wordt een discontovoet gehanteerd van 5,0 procent. Dit percentage wijkt af van de overeengekomen rentepercentages met betrekking tot de leningenportefeuille. Door het vervallen van één jaarlaag alsmede door renteconversies en het aantrekken/aflossen van leningen ontstaan er mutaties in de rentabiliteitswaarde correctie, welke onder deze post worden verantwoord. Mutatie i.v.m. hogere bedrijfswaarde 2011 2010 Mutatie i.v.m. hogere bedrijfswaarde 706.930 0 706.930 0 Bij twee opgeleverde panden in 2011 is de bedrijfswaarde hoger dan de stichtingskosten. Het merendeel van dit bedrag wordt verklaard door de Boschdijk. In dit voormalig studentencomplex is nu een woonvoorziening voor chronisch verslaafden gehuisvest. De reden dat de bedrijfswaarde hoger is dan de stichtingskosten is te wijten aan de lage stichtingskosten. Deze waren laag doordat het pand reeds in ons bezit was en de ingrepen beperkt waren. Het tweede pand betreft een zorgkantoor in de Kruidenbuurt. Door de commerciële huur is de bedrijfswaarde hoger dan de stichtingskosten. Mutatie actuele waarde Trudo Monumenten B.V. Het Klokgebouw wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld door een taxatie van een extern onafhankelijk bureau. De taxatiewaarde is ultimo 2011 € 18.500.000, € 500.000 lager dan ultimo 2010. De lagere waarde is te verklaren door de verslechterde marktomstandigheden. In 2011 is er € 37.492 geïnvesteerd in het Klokgebouw. De investeringen worden als gevolg van de waardering tegen marktwaarde rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht. Mutatie actuele waarde Trudo Lichttoren B.V. De Lichttoren wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De taxatiewaarde bedraagt ultimo 2011 € 35.700.000, € 1.300.000 lager dan ultimo 2010. De lagere waarde is te verklaren door de verslechterde marktomstandigheden. Er zijn drie lofts in de Lichttoren, die oorspronkelijk bedoeld waren voor de verkoop. Deze zijn echter niet verkocht en zijn tijdelijk in de verhuur genomen. De bedoelding is om bij mutatie de lofts alsnog te verkopen. Deze lofts zijn ultimo 2011 getaxeerd op € 922.569. Dit resulteert in een negatieve mutatie van de waarde van € 247.765. 41. Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 2011 2010 Mutatie waardeontwikkeling onroerende zaken VOV -10.457.736 -5.317.622 Totaal mutatie actuele waarde onderende zaken VOV -10.457.736 -5.317.622 De waardeontwikkeling (conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regio Zuid-Oost-Noord- Brabant) in het betreffende verslagjaar van onroerende zaken VOV. Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen.

Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet-zakelijke grondslag.

In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

153

5. Enkelvoudige balans per 31 december 2011 Stichting Trudo (na resultaatbestemming) ACTIVA 2011

In Euro’s 2010

In Euro’s VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA Onroerende zaken in exploitatie 314.428.388 253.575.793 Onroerende zaken verkopen onder voorwaarden 291.064.742 281.726.701 42. Onroerende zaken in ontwikkeling 7.821.545 30.722.893 Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie 3.498.786 3.291.751

Totaal materiële vaste activa 616.813.461 569.317.138 FINANCIELE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies 583.871 768.384 43. Deelnemingen 0 0 44. Leningen U/G 65.000 95.000 45. Leningen U/G groepsmaatschappijen 30.246.651 26.647.679 Totaal financiële vaste activa 30.895.522 27.511.063 Totaal vaste activa 647.708.983 596.828.201 VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 3.278.280 5.982.970 Vorderingen Huurdebiteuren 1.026.675 939.385 46. Groepsmaatschappijen 5.176.205 4.336.703 Overige debiteuren 437.894 226.730 Belastingen en sociale premies 1.409.049 2.206.078 47. Overlopende activa 2.149.402 1.927.627 Totaal vorderingen 10.199.225 9.636.523 Liquide middelen 41.730.873 25.961.460 Totaal vlottende activa 55.208.378 41.580.953 TOTAAL ACTIVA 702.917.361 638.409.154

154

Vervolg enkelvoudige balans per 31 december 2011 Stichting Trudo (na resultaatbestemming) PASSIVA 2011

In Euro’s 2010

In Euro’s EIGEN VERMOGEN 48. Overige reserves 157.297.608 174.845.470 49. Bestemmingsreserve 52.254.541 58.281.823 Totaal eigen vermogen 209.552.149 233.127.293 VOORZIENINGEN 50. Voorziening onrendabele investeringen

60.084.463 29.706.843

51. Overige voorzieningen 15.322.300 0 75.406.763 29.706.843 LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen 116.697.782 86.957.121 Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden

288.431.039 274.792.804

Totaal langlopende schulden 405.128.821 361.749.925 KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen 4.259.339 9.208.240 Schulden aan leveranciers 3.791.096 947.455 Groepsmaatschappijen 33.317 191.486 Belastingen en premies sociale verzekeringen

696.721 421.514

Overlopende passiva 4.049.155 3.056.398 Totaal kortlopende schulden 12.829.628 13.825.093 TOTAAL PASSIVA 702.917.361 638.409.154

155

6. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 Stichting Trudo 2011

in Euro’s 2010

in Euro’s BEDRIJFSOPBRENGSTEN 52. Huren 27.769.604 28.285.741 . Vergoedingen 1.031.760 967.799 Resultaat verkoop woningen 4.415.293- 7.083.646- 53. Overige bedrijfsopbrengsten 211.289 1.012.637 Som der bedrijfsopbrengsten 24.597.360 23.182.531 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen 711.603 498.639 Overige waardeverandering materiële vaste activa 89.210.227 59.209.517 54. Lonen, salarissen en sociale lasten - lonen 4.742.618 4.347.938 - sociale lasten 336.644 314.277 - pensioenlasten 938.208 889.521 55. Lasten onderhoud 8.919.185 9.301.021 Bijzondere waardeverandering vlottende activa 359.121 2.158.685 56. Overige bedrijfslasten 11.279.136 10.629.747 Som der bedrijfslasten 116.496.742 87.349.345 BEDRIJFSRESULTAAT -91.899.382 -64.166.814 57. Rentebaten 2.596.106 1.992.126 Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV 8.830.660 4.461.209 58. Rentelasten -2.123.235 -683.656 Totaal financiële baten en lasten 9.303.531 5.769.679 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN -82.595.851 -58.397.135 Vennootschapsbelasting 0 0 59. Resultaat deelnemingen 798.973 -22.060.248 RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE ONROERENDE ZAKEN -81.796.878 - 80.457.383 60. Mutaties actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 68.145.486 67.024.982

Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden -10.457.736 - 5.317.622 NETTO RESULTAAT -24.109.128 -18.750.023

156

7. Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst-en-verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening, met uitzondering van het volgende:

Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.

Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. 7.1 ACTIVA 42. Onroerende zaken in ontwikkeling

2011 2010 42.Onroerende zaken in ontwikkeling Stichting Trudo 7.821.545 30.722.893 Totaal onroerende zaken in ontwikkeling 7.821.545 30.722.893 42.Onroerende zaken in ontwikkeling 2011 2010 Stand per 1 januari Boekwaarde per 1 januari 30.722.893 38.873.687 Herrubricering van voorziening onrendabele investeringen 24.361.805 0 Aanschafprijs 55.084.698 38.873.687 Mutaties : - Investeringen 26.376.379 22.218.661 - Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie -15.313.842 -6.007.650 - Overboeking activa ten dienste van de exploitatie -495.977 0 - Afwijking onrendabele investeringen t.o.v. eerdere inschattingen

-2.564.699 0

- Bijzondere waardeverminderingen -17.355.407 0 - Benutting voorziening onrendabele investeringen -5.224.648 0 40.506.504 55.084.698 Herrubricering voorziening onrendabele investeringen -32.684.959 -24.361.805 Boekwaarde per 31 december 7.821.545 30.722.893 De onroerende zaken in ontwikkeling bestaan uit projecten die bestemd zijn voor de verhuur. De waardering vindt plaats tegen historische kosten. Op deze kosten worden de overige opbrengsten zoals subsidies in mindering gebracht. Daar waar sprake is van onrendabele investeringen, zijn de hiervoor voorziene bedragen eveneens in mindering gebracht. In het verleden is reeds op de lopende projecten € 24.361.805 aan onrendabele investeringen in mindering gebracht. Waardoor de boekwaarde van de lopende projecten op 1 januari 2011 € 30.722.893 bedroeg. De mutaties in de post onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder toegelicht: Investeringen Gedurende 2011 hebben er investeringen in de verschillende projecten plaatsgevonden. De grootste uitgaven hebben plaatsgevonden in de projecten Kruidenbuurt, de Rijtse Vennen, Kwartelstraat en

157

Strijp-S. De uitgaven worden verhoogd met toegerekende rente tijdens de bouw. In 2011 is € 1.776.710 aan bouwrente geactiveerd. Hierbij is een gemiddelde rentevoet van vijf procent gehanteerd. Overboekingen naar onroerende zaken in exploitatie en activa ten dienste van de exploitatie Bij oplevering van een project worden de investeringen overgeboekt naar onroerende zaken in exploitatie. In 2011 zijn onder andere 33 huurwoningen in de Kruidenbuurt, 35 huurwoningen in de Rijtse Vennen en de projecten Kwartelstraat en Boschdijk opgeleverd. De onroerende zaken in exploitatie hebben alleen betrekking op verhuureenheden in eigendom van Stichting Trudo of één van haar deelnemingen. Er zijn ook investeringen gedaan in panden die Stichting Trudo huurt en weer doorverhuurt. Deze investeringen zijn overgeboekt naar activa ten dienste van de exploitatie. Afwijking onrendabele investeringen ten opzichte van eerdere inschattingen Indien projecten na oplevering nog een saldo hebben, zal dit saldo ten gunste of ten laste van het resultaat gebracht worden. Een saldo ontstaat wanneer de werkelijke onrendabele investeringen afwijkt van de onrendabele investeringen waarvoor een voorziening was gevormd. Bijzondere waardeverminderingen De bijzondere waardeverminderingen bestaat voor € 17.331.983 uit het afboeken van plankosten en waardeverminderingen van reeds verworven panden en gronden in eigendom van Stichting Trudo. De overige € 23.424 heeft betrekking op het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken naar nieuwbouwprojecten. Deze nieuwbouwprojecten hebben uiteindelijk geen vervolg gekregen. Alle tot dan toe geboekte kosten zijn ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de post overige advieskosten. Benutting voorziening onrendabele investeringen Omdat te realiseren woningen betaalbaar moeten zijn voor de primaire doelgroep is het veelal niet mogelijk om voor nieuwe huurwoningen een kostendekkende huur te vragen. Het gevolg is dat een gedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend kan worden en er sprake is van een onrendabele investering. De onrendabele investeringen van projecten die zijn opgeleverd zijn op deze regel verantwoord. Na deze mutaties resteert een saldo € 40.506.504 voor projecten die op balansdatum nog in ontwikkeling zijn. Deze investeringskosten kunnen niet geheel terugverdiend worden. Voor het tekort is een voorziening gevormd. De voorziening onrendabele investeringen is in mindering gebracht op het saldo waardoor de boekwaarde ultimo 2011 € 7.821.545. De totale cumulatieve waardeverminderingen bij de projecten die ultimo 2011 in uitvoering zijn bedragen € 50.040.366 (2010 € 24.361.805). Financiële vaste activa 2011 2010 Te vorderen BWS-subsidies 583.871 768.384 43. Deelnemingen 0 0 44. Leningen U/G 65.000 95.000 45. Leningen U/G groepsmaatschappijen 30.246.651 26.647.679 Totaal financiële vaste activa 30.895.522 27.511.063 43. Deelnemingen 2011 2010 Saldo per 1 januari -3.274.520 -3.714.271 Bij: conversie aandelenkapitaal Trudo Holding B.V. 0 22.500.000 Resultaat deelneming Trudo Holding B.V. 798.973 -22.060.249 -2.475.547 -3.274.520 Naar leningen u/g groepsmaatschappijen 2.475.547 3.274.520 Saldo per 31 december 0 0 De waarde van de deelneming in Trudo Holding B.V. is berekend op basis van de netto-vermogenswaarde. Deze bedraagt € 2.475.547 negatief. Deze negatieve waarde is in mindering

158

gebracht op de aan Trudo Holding B.V. verstrekte leningen. Deze leningen zijn opgenomen onder de post leningen U/G groepsmaatschappijen 44. Leningen U/G 2011 2010 Saldo per 1 januari 95.000 155.000 Aflossing leningen -30.000 -60.000 Verstrekte leningen 0 0 Saldo per 31 december 65.000 95.000 Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Lening verstrekt aan Restant hoofdsom Verstrekt

in Rente Algehele

aflossing in 1. Social Finance Management B.V. 65.000 2009 3,392% 2019 45. Leningen U/G groepsmaatschappijen 2011 2010 Saldo per 1 januari 29.922.199 43.322.199 Conversie aandelenkapitaal Trudo Holding B.V. 0 -22.500.000 Verstrekte leningen in boekjaar 2.800.000 9.100.000 Saldo per 31 december 32.722.199 29.922.199 Af: voorziening deelneming Trudo Holding B.V. -2.475.547 -3.274.520 Saldo per 31 december 30.246.651 26.647.679 Begin 2010 is het maatschappelijk, geplaatst en gestort kapitaal van de holding verhoogd met € 22.500.000 om de solvabiliteit van de holding te verhogen. De post leningen U/G groepsmaatschappijen kan als volgt worden gespecificeerd: Lening verstrekt aan Restant hoofdsom Verstrekt

in Rente Algehele

aflossing in 1. Trudo Holding B.V.* 32.722.199 2009 5,250% 2019 * Als gevolg van de negatieve netto-vermogenswaarde van de deelneming in Trudo Holding B.V. is lening één boekhoudkundig € 2.475.547 lager gewaardeerd. Vlottende activa Vorderingen 2011 2010 Huurdebiteuren 1.026.675 939.385 46. Groepsmaatschappijen 5.176.205 4.336.703 Overige debiteuren 437.894 226.730 Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.409.049 2.206.078 47. Overlopende activa 2.149.402 1.927.627 Totaal vorderingen 10.199.225 9.636.523 De looptijd van de vorderingen is korter dan één jaar. 46. Groepsmaatschappijen 2011 2010 Vorderingen 255.258 18.460 Rente leningen u/g Trudo Holding B.V. 4.920.947 4.318.243 Saldo per 31 december 5.176.205 4.336.703 47. Overlopende activa 2011 2010 a. Nog te ontvangen rente bankrekeningen e.d. 907.313 257.629 b. Diverse vooruit betaalde kosten 1.242.089 1.669.998 Saldo per 31 december 2.149.402 1.927.627

159

In de diverse vooruit betaalde kosten zijn de volgende posten opgenomen: * Nog te ontvangen verkopen € 519.074 (2010: € 839.472) * Vooruitbetaalde crediteuren € 379.073 (2010: € 640.895) * Nog te ontvangen bijzondere projectsteun € 210.630 (2010: € 0) * Overige kosten € 133.312 (2010: € 189.631) € 1.242.089 7.2 PASSIVA Eigen vermogen

2011 2010 48. Overige reserves 157.297.608 174.845.470 49. Bestemmingsreserve 52.254.541 58.281.823 Totaal groepsvermogen 209.552.149 233.127.293 48. Overige reserves 2011 2010 Saldo per 1 januari 193.595.493 190.267.452 Effect stelselwijziging 0 1.858.264 Saldo per 1 januari na stelselwijziging 193.595.493 192.125.716 Resultaat voorgaand boekjaar -18.750.023 -17.102.756 Rechtstreeks mutatie in vermogen van transacties verkoop onder voorwaarden

533.984

19.132.791

Resultaat boekjaar -24.109.128 -18.750.023 Mutatie bestemmingsreserve 6.027.282 -560.258 Saldo per 31 december 157.297.608 174.845.470 Er is geen herwaarderingsreserve gevormd aangezien artikel 390 uit BW2 Titel 9 in het BbsH is uitgezonderd van toepassing door toegelaten instelling. 50. Bestemmingsreserve 2011 2010 Saldo per 1 januari 58.281.823 57.721.565 Mutatie bestemmingsreserve -6.027.282 560.258 Saldo per 31 december 52.254.541 58.281.823 Er wordt 25 procent van het eigen vermogen bestemd om niet-voorzienbare risico’s op te kunnen vangen. Voorzieningen

2011 2010 50. Voorziening onrendabele investeringen 60.084.463 29.706.843 51. Overige voorzieningen 15.322.300 0 Totaal voorzieningen 75.406.763 29.706.843

160

51.a. Voorziening onrendabele investeringen 2011 2010 Saldo per 1 januari 29.706.843 0 Herrubricering naar onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

24.361.805 0

54.068.648 0 Mutaties: Dotatie ten laste van resultaat 64.391.754 54.068.648 Vrijval ten gunste van het resultaat -17.612.172 0 Benutting voorziening -5.224.648 0 95.623.582 54.068.648 Herrubricering naar onroerende zaken in ontwikkeling -32.684.959 -24.361.805 Herrubricering naar voorraden -2.854.160 0 Saldo per 31 december 60.084.463 29.706.843 Stichting Trudo investeert de komende jaren fors in wijkvernieuwingen en nieuwe projecten. Om de huurwoningen bereikbaar te houden voor de doelgroep is het niet mogelijk een kostendekkende huur te vragen. Het gevolg is dat een gedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend wordt en er sprake is van een onrendabele investering. Voor de verwachtte onrendabele investeringen is een voorziening gevormd. De voorziening is gebaseerd op de netto contante waarde van de projecten. De gehanteerde uitgangspunten bij deze netto contante waarde berekening zijn identiek aan de gehanteerde uitgangspunten bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie. De voorziening projecten bestaat ultimo 2011 uit de volgende projecten. 2011 2010 Kruidenbuurt fase 3 0 2.155.902 Locomotiefstraat e.o. 4.119.806 0 Woensel West 10.406.682 7.492.971 Tivolikerk 1.730.103 11.110.000 Strijp-S 35.859.711 0 Overige projecten 7.968.161 8.947.970 Saldo per 31 december 60.084.463 29.706.843 51.b. Overige voorzieningen 2011 2010 Voorziening nog te verwerven gronden 4.894.337 0 Voorziening te verwerven panden en gronden in groepsmaatschappijen

10.427.963 0

Saldo per 31 december 15.322.300 0 Voorziening nog te verwerven gronden

2011

2010

Saldo per 1 januari 0 0 Dotatie ten laste van resultaat 4.894.337 0 Onttrekkingen 0 0 Vrijval ten gunste van resultaat 0 0 Saldo per 31 december 4.894.337 0 Stichting Trudo heeft de verplichting op Strijp-S om op korte termijn bouwvelden af te nemen. De verwerving vindt waarschijnlijk plaats in 2012. Gezien de huidige marktsituatie is de verwachting dat de grondprijs niet terugverdiend zal worden. Omdat we niet meer onder de verplichting uitkunnen, wordt er een voorziening getroffen voor het verschil tussen de nominale verwervingsprijs en het gemeentelijk vastgestelde huurprijs voor sociale woningen (€ 270 per vierkante meter).

161

Voorziening te verwerven panden en gronden in groepsmaatschappijen

2011

2010

Saldo per 1 januari 0 0 Dotatie ten laste van resultaat 10.427.963 0 Onttrekkingen 0 0 Vrijval ten gunste van resultaat 0 0 Saldo per 31 december 10.427.963 0 Trudo Monumenten B.V. heeft panden en gronden op Strijp-S in bezit. Stichting Trudo gaat deze panden en gronden overnemen tegen de kosten die de B.V. in het verleden betaald heeft. Trudo zal deze prijs niet terug gaan verdienen. Trudo is voornemens om in deze panden te investeren voor de doelgroep en in parkeeroplossingen. De investeringen voor de doelgroep zijn niet rendabel doordat geen kostendekkende huur gevraagd kan worden. Investeren in parkeeroplossingen is eveneens onrendabel. Voor de verwachte verliezen is een voorziening gevormd. Kortlopende schulden 2011 2010 Schulden aan kredietinstellingen 4.259.339 9.208.240 Schulden aan leveranciers 3.791.096 947.455 Groepsmaatschappijen 33.317 191.486 Belastingen en premies sociale verzekeringen 696.721 421.514 Overlopende passiva 4.049.155 3.056.398 Totaal kortlopende schulden 12.829.628 13.825.093 Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. De kortlopende schulden hebben een looptijd van korter dan één jaar. 7.3 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Rekening-courant overeenkomsten De kredietlimiet van de rekening-courant verhouding tussen Trudo en Trudo Holding B.V. bedraagt € 5 miljoen. De rentevergoeding wordt afgeleid van de drie-maands euribor met een opslag van honderd basispunten. 7.4 Toelichting op de winst-en-verliesrekening Bedrijfsopbrengsten 52. Huren 2011 2010 Te ontvangen huren 28.262.118 28.727.113 AF: a. wegens leegstand -352.066 -298.848 b. dotatie aan voorziening dubieuze debiteuren -140.448 -142.524 Totaal huuropbrengsten 27.769.604 28.285.741 De te ontvangen huren bestaan uit: woningen / bedrijfspanden € 27.978.188 (2010: € 28.429.500) garages € 283.930 (2010: € 297.613) € 28.262.118 Stichting Trudo De huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg gemiddeld 1,22 procent (2010: 1,10 procent).

162

53. Overige bedrijfsopbrengsten 2011 2010

Doorberekende administratiekosten 64.848 59.910 Vergoeding afsluiten huurcontracten 13.790 13.025 Inschrijfgeld woningzoekenden 14.805 25.170 Diverse doorberekende kosten groepsmaatschappijen 52.694 77.986 Doorbelast aan Trudo VB&T Holding B.V. 33.029 10.534 Verkoop licenties Slimmer Kopen® 10.000 54.200 Overige baten 22.123 20.992 Teruggaaf pro-rata regeling 2005-2009 0 750.820 Totaal bedrijfsopbrengsten 211.289 1.012.637 Trudo berekent 5 procent administratiekosten door aan de huurders over servicekosten en brengt bij het afsluiten van huurcontracten een vergoeding in rekening. Eveneens wordt een vergoeding in rekening gebracht wanneer toekomstige slimme kopers zich inschrijven voor Slimmer Kopen®. Trudo voert werkzaamheden uit voor gelieerde instellingen. Hieronder vallen onder andere financiële dienstverlening, ICT en bestuurskosten. Trudo ontvangt hiervoor een vergoeding. Het product Slimmer Kopen® is erg succesvol. Het is dan ook niet verwonderlijk dat andere partijen het product ook willen aanbieden. Dit is mogelijk; partijen betalen hiervoor wel een eenmalige bijdrage. Bedrijfslasten 54. Lonen, salarissen, sociale lasten

2011 2010 Lonen, salarissen 5.332.215 4.797.367 Af: doorbelaste salariskosten -589.597 -449.429 Subtotaal lonen, salarissen 4.742.618 4.347.938 Sociale lasten 336.644 314.277 Pensioenlasten 938.208 889.521 Totaal lonen en salarissen 6.017.470 5.551.736 Eind 2011 zijn 97 medewerkers (2010: 94) in dienst bij Stichting Trudo. Het aantal fte’s bedraagt 89,2 (2010: 85,96). Doorbelaste salariskosten: 2011 2010 Interne doorbelaste kosten Salariskosten RVC 61.541 53.486 Salariskosten beheerder Klokgebouw Stichting Trudo 40.500 0 Detacheringen Ons net 88.922 77.351 Stichting Leergeld 21.432 12.325 Stichting Trudo Weekendschool 81.845 0 Stichting Robin Hood 34.087 0 Trudo Vastgoed B.V. 147.812 0 Trudo Bijzondere projecten B.V. 0 249.304 Stichting Buurtonderneming Woensel-West 73.458 56.963 Gemeente Eindhoven 40.000 0 Totaal 589.597 449.429

163

Bezoldiging bestuurders en commissarissen Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: Naam 2011 2010 Bestuurders en voormalige bestuurders 468.538 396.700 Commissarissen en voormalige commissarissen 61.078 53.486 Totaal 529.616 450.186 Het loon voor de bezoldiging wordt bepaald aan de hand van het toegekende loon in het verslagjaar. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd: Naam 2011 2010 Drs. Thom Aussems MRE MFE MMO 368.857 220.337 Drs. Paul van Haren 99.681 176.363 Totaal 468.538 396.700 Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van de Raad van Commissarissen worden gespecificeerd: Naam 2011 2010 Drs. Jaap Boogaard 10.063 11.559 Ir. Frans Gijsbers 6.250 6.890 Mr. Harrie van Iersel MRE 13.490 9.338 Prof. dr. Ruud Frambach 5.936 9.338 Drs. Inge Stienissen-Fleischeuer 7.714 9.338 Ko Blok 0 -2.315 Prof. dr. ir. Mathieu Weggeman 9.381 9.338 Prof.dr. Will J.M. Reijnders 8.244 0 Totaal 61.078 53.486 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. De informatie in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) is als volgt: Naam Datum in

dienst Deeltijds-factor

Belast-baar loon

Pensioen afdracht

Voor-ziening betaal-baar op termijn

Vergoe- ding be-eindiging dienst-verband


1-7-1994 1 193.084 49.626 13.278 0

Drs. Paul van Haren 1-3-2000 1 99.766 42.311 69.061 32.421 Het loon voor de WOPT wordt bepaald aan de hand van belastbaar loon in het verslagjaar. 55. Lasten onderhoud

2011 2010 Klachtenonderhoud 1.142.912 1.297.034 Mutatieonderhoud 1.058.087 1.850.713 Planmatig onderhoud 6.843.343 6.284.179 AF: Doorberekend aan huurders en overigen -125.157 -130.905 Totaal lasten onderhoud 8.919.185 9.301.021

164

56. Overige bedrijfslasten 2011 2010 a. Overige kosten werkapparaat: - Overige personeelskosten 380.207 222.701 - Inhuur derden 436.803 746.854 - Huisvestingskosten 527.077 1.080.188 - Kosten Raad van Commissarissen 104.513 101.358 - Algemene en bureaukosten 703.459 648.697 - Beleidsactiviteiten 361.252 372.709 - Kosten P.R. 488.835 425.965 - Kosten klantenplatform / bewonerscommissies 27.492 38.251 - Automatisering 598.863 534.960 - Advieskosten derden 484.867 517.064 4.113.368 4.688.747 b. Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen

- Onroerende zaakbelasting, rioolheffing en waterschapslasten 1.665.689 1.730.680 - Verzekeringen 135.484 135.027 - Overige lasten 638.733 -988.938 - Kosten leefbaarheidsfonds 111.679 81.555 - Contributie aan Verenigingen van Eigenaars 2.596.241 2.322.321 - Exploitatieresultaat beheer derden 1.377.250 2.173.120 6.525.076 5.453.765 c. Overige lasten i.v.m. servicekosten - Gas, water en elektra 201.952 198.913 - Onderhoud- en schoonmaakkosten 72.202 89.494 - Overige lasten 366.538 198.828 640.692 487.235 Totaal overige bedrijfslasten 11.279.136 10.629.747 57. Rentebaten

2011 2010 - Rente Besluit Woninggebonden Subsidies 34.135 42.657 - Rente bank, deposito’s 910.355 331.743 - Rente leningen u/g 3.217 5.241 - Rente leningen u/g groepsmaatschappijen 1.648.399 1.612.485 Totaal rentebaten 2.596.106 1.992.126 In het kader van de herfinanciering van Trudo Holding B.V. zijn de rekening-courant verhoudingen vervangen door langlopende leningen. Er zijn geen zekerheden gesteld voor deze leningen. In 2010 is er een lening aan Trudo Holding B.V. omgezet in aandelenkapitaal voor een bedrag van € 22.500.000. 58. Rentelasten

2011 2010 - Op basis van leningcontracten 4.296.821 2.845.114 - Geactiveerde rente tijdens de bouw -2.173.586 -2.161.458 Totaal rentelasten 2.123.235 683.656 De betaalde rente op basis van leningcontracten is in 2011 toegenomen. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de aangetrokken leningen ten bedrage van € 34.000.000.

165

59. Resultaat deelnemingen 2011 2010

Resultaat gelieerde vennootschappen 798.973 -22.060.248 Totaal resultaat deelneming 798.973 -22.060.248 Het resultaat van Trudo Holding B.V. is € 798.973 positief. Trudo Holding B.V. fungeert als moedermaatschappij voor acht dochterondernemingen. Het positieve resultaat van de holding is dan ook het gevolg van resultaten bij de dochterondernemingen. 60. Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 2011 2010 Stichting Trudo 68.145.486 67.024.982 Totaal mutaties actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 68.145.486 67.024.982 Eindhoven, 13 juli 2012 Drs. Thom Aussems MRE MFE MMO Directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen: Drs. Jaap Boogaard Mr. Harrie van Iersel MRE Prof. dr. ir. Mathieu Weggeman Prof.dr. Will J.M. Reijnders Ing. M. ten Houten W. van Winden

167

Deel VI. Verklaringen 1. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Stichting Trudo Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Trudo te Eindhoven gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Trudo per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de

168

jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. ‘s-Hertogenbosch, 13 juli 2012 KPMG Accountants N.V. R.P.A.M. Engelen RA Statutaire bepaling inzake resultaatbestemming In de statuten van Stichting Trudo zijn geen bepalingen inzake resultaatbestemming opgenomen.

169

2. Verklaring van het bestuur Overeenkomstig het bepaalde in artikel 28, lid 1 van de statuten is onder verantwoordelijkheid van het bestuur van Stichting Trudo het jaarverslag over 2011 opgesteld. Daarin is opgenomen het volkshuisvestingsverslag (verwerkt in deel II van dit jaarverslag) en de jaarrekening (deel V van dit jaarverslag). De jaarstukken zijn ter controle voorgelegd aan KPMG Accountants N.V. Voor de jaarrekening werd een goedkeurende controleverklaring afgegeven; deze treft u aan op pagina 167. Wij hebben het jaarverslag ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Eindhoven, 13 juli 2012 Het bestuur Drs. A.A.M. Aussems MRE MFE MMO

171

3. Verklaring van de Raad van Commissarissen Op basis van het bepaalde in artikel 25, lid 2 van de statuten van Stichting Trudo, heeft het bestuur van Stichting Trudo ons het jaarverslag over 2011 voorgelegd. Daarin zijn het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening opgenomen. Wij hebben kennis genomen van het jaarverslag als geheel en in het bijzonder van het volkshuisvestingsverslag (verwerkt in deel II van dit jaarverslag) en de jaarrekening (deel V van dit jaarverslag). KPMG Accountants N.V. heeft voor de jaarrekening een goedkeurende controleverklaring afgegeven. Met de inhoud van het jaarverslag kunnen wij ons verenigen. In de vergadering van 13 juli 2012 hebben wij het jaarverslag goedgekeurd. Eindhoven, 13 juli 2012 De Raad van Commissarissen Voorzitter ad interim : Mr. H.A.C.M. van Iersel MRE Leden: Drs. J. Boogaard

Prof. dr. ir. Mathieu Weggeman Prof. dr. W. J. M. Reijnders Dhr. W. van Winden Dhr. ing. M. ten Houten

173

Deel VII. Kengetallen Stichting Trudo

Eenheid

2011

2010

2009

2008

2007

Gegevens bezit: Woningen/woongebouwen: -vooroorlogs 1 1.167 1.224 1.260 1.631 1.624 -na-oorlogs 1946-1968 1 2.438 2.560 2.591 2.599 2.761 -na-oorlogs 1969-heden 1 1.967 1.956 2.137 2.164 2.137 -kamers 1 305 287 281 258 259 Woningverhuur 5.877 6.027 6.269 6.652 6.781 Overige objecten: -garages 1 421 440 445 460 469 -winkels/magazijnen/bergingen/pp. 1 706 578 572 402 192 Totaal aantal verhuureenheden 1 7.004 7.045 7.286 7.514 7.442 Mutaties in het bezit: -opgeleverd: -woningen 1 128 0 79 111 81 -BOG 1 2 -garages/bergingen/pp 1 43 0 80 218 -verkocht: woningen en garages 1 -254 -272 -201 -248 -409 -aankoop, sloop, samenvoegingen 1 52 32 -206 -17 11 - terug/wederverkopen 1 -12 -1 20 8 - in aanbouw 1 266 77 18 66 194 Woningen naar huurprijsklasse*: ( huurprijsklassen 2011 ) - < € 361,66 1 2.128 2.069 2.390 2.651 2.736 - van € 361,66 tot € 554,76 1 3.424 3.690 3.635 3.781 3.722 - van € 554,76 tot € 652,52 1 193 194 166 164 115 - > € 652.52 1 132 74 78 56 208 Kwaliteit: -kosten klachten onderhoud/woning € 1 194 216 190- 203- 338- -kosten mutatie-onderhoud/woning € 1 180 387 119- 223- 350- -kosten planm. onderhoud/woning € 1 1.143 723 585- 1.007 974- Het verhuren van woningen: -mutatiegraad totale bezit** % 10,7 13,0 12,0 13,5 13,6 -huurachterstand % 1,02 1,29 1,05 0,87 0,82 -huurderving wegens leegstand % 1,3 1 0,95 1,3 1,10 -gem. huurstijging per 1 juli % 1,22 1,1 2,13 1,43 1,00

*) Hierin zijn alle woningen meegenomen in bezit van Stichting Trudo op 31-12-2011. Dit in tegenstelling tot de tabel in deel twee, paragraaf 1.1 waarin alleen de huurvoorraad is meegenomen. **) Het bezit wordt opgesplitst naar de bestemming verhuur en verkoop. De mutatiegraad wordt vervolgens uitgedrukt in een percentage van de bestemming verhuur.

174

Vervolg Kengetallen Stichting Trudo

Eenheid

2011

2010

2009

2008

2007

Financiële continuïteit: -solvabiliteit % 29,8 36,5 77,4 76,4 76,3 -current ratio 4,3 3,0 1,3 7,2 4,5 -rentabiliteit eigen vermogen % -10,9 -8,1 -7,1 2,9 13,8 -rentabiliteit totaal vermogen % -3,21 -3,6 -4,5 3,2

11,3

-rentevoet leningen % 3,72 3,63 4,29 4,87 5,21 Balans / winst-en-verliesrekening

-eigen vermogen/woning € 1 35.656 38.680 36.830 37.250 35.587 -voorzieningen/woning € 1 12.831 4.929 0 0 854 -gemiddelde boekwaarde/woning

€ 1 55.428 47.717 37.188 32.286 32.374

-interne financiering/woning € 1 44.449 47.651 38.615 38.933 37.426 -huuropbrengst/woning € 1 4.725 4.693 4.607 4.408 4.359 -ontvangen rente/woning € 1 442 331 736 719 623 -betaalde rente/woning € 1 361 113 498 485 488 -jaarresultaat/woning € 1 -4.102 -3.111 -2.728 1.066 4.590 Personeel -Aantal formatieplaatsen 1 89,2 85,96 82,47 79,82 73,87 -Aantal medewerkers 1 97 94 89 88 79 -Ziekteverzuim % 4,14 3,93 2,28 3,00 3,34

175

Deel VIII. Meldingsplichtige besluiten Corporaties zijn verplicht bepaalde voornemens vooraf aan het Rijk te melden. Van deze meldingsplicht is sprake als het gaat om nevenactiviteiten, voornemens tot verkoop van woningen onder negentig procent van de leegwaarde of tot het vestigen van een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik op onroerende zaken. Deze besluiten kunnen immers grote gevolgen hebben voor de volkshuisvesting en kunnen zonder medewerking van de contractpartner niet worden teruggedraaid. Slimmer Kopen® Al in 2004 hebben we alle dan bekende voornemens rondom Slimmer Kopen® gemeld aan VROM (later WWI) en momenteel onderdeel van het Ministerie van BZK. Het ministerie heeft deze destijds goedgekeurd. In maart 2011 hebben we BZK bericht over het voornemen om 45 woningen in de Antoon Derkinderenstraat en omstreken in Lakerlopen toe te voegen aan onze Slimmer Kopen® voorraad en te verkopen onder Slimmer Kopen® Buurtwonen voorwaarden. Op 6 april 2011 heeft BZK ingestemd met dit verzoek. Ook zijn in 2004 de modellen voor Slimmer Kopen® voorgelegd aan de Belastingdienst en hebben zij te kennen gegeven dat deze voldoen aan de eigenwoningregeling. Wat betref de modelovereenkomsten Slimmer Kopen® Starterswonen en Slimmer Kopen® Buurtwonen is overeengekomen dat deze overeenkomsten slechts toegepast mogen worden bij vooraf overeengekomen projecten. Op 8 april 2011 heeft de Belastingdienst ingestemd met uitbreiding van het project Lakerlopen met de 45 woningen in de Antoon Derkinderenstraat en omgeving. Op 1 februari 2011 heeft de Belastingdienst eveneens ingestemd met de verkoop van 195 woningen in de Schubertlaan en omstreken onder Slimmer Kopen® Starterswonen voorwaarden. Voor dit project hadden we reeds op 12 februari 2010 instemming van BZK verkregen. Periodiek evalueren we ons verkoopprogramma en daartoe behoort ook de beoordeling van het gehanteerde modelkoopcontract. In 2011 is Rabobank Nederland intensief betrokken geweest bij deze evaluatie. Vanzelfsprekend wensen we bij Trudo geen gedwongen winkelnering als het gaat om het afsluiten van hypotheken en juist om die reden waren we gelukkig met de Rabobank als sparringpartner. In deze tijd waarin uiterst kritisch naar het verstrekken van hypotheken wordt gekeken, is het enorm van belang dat ons product blijft aansluiten bij de actuele eisen van de financiers. Op 1 januari 2012 hebben we nieuwe versies van de diverse modelkoopovereenkomsten voor Slimmer Kopen® in gebruik genomen. Deze nieuwe modellen zijn in 2011 voorgelegd aan BZK en de Belastingdienst. Op respectievelijk 22 november 2011 en 2 september 2011 hebben wij hiervoor hun goedkeuring ontvangen. Bijzonder is te vermelden dat Rabobank heeft besloten met ingang van het voorjaar van 2012 nog enkel de tussenvormen Koopgarant en Slimmer Kopen® te willen ondersteunen. In het kader van de keuzevrijheid voor onze kopers is het vanzelfsprekend een groot voordeel dat zij ook in de toekomst toegang behouden tot de hypotheekproducten van de grootste hypotheekverstrekker van Nederland. Op 26 januari 2011 hebben we conform het in augustus 2004 overeengekomen Protocol Melding en goedkeuring modelkoopovereenkomsten Kopen met korting, de Belastingdienst inzage verschaft in de lopende projecten. Daarbij hebben we per project aangegeven welke modelkoopcontracten aan de orde zijn. Dit inclusief de projecten van de corporaties waarmee we een licentieovereenkomst Slimmer Kopen® hebben afgesloten. Op 1 november 2011 is MG 2011-04 van kracht geworden. In deze circulaire worden de verkoopregels waaraan corporaties zich dienen te houden bij verkoop van woningbezit, uiteengezet. Een belangrijke wijziging betreft de zogenaamde ‘fair value’-verhouding. Hierin is verhouding vastgelegd tussen de verleende korting en het aandeel dat een corporatie maximaal mag delen in de waardeontwikkeling. Voorheen was de verhouding bij bestaande bouw 1:2. Dat betekent dat bij twintig

176

procent korting, Trudo voor veertig procent in de waardeontwikkeling mag delen. Deze verhouding is teruggebracht naar 1:1,5. Op 31 oktober 2011 heeft BZK aan Trudo laten weten dat corporaties die in het verleden op basis van toen geldende regelgeving toestemming hebben verkregen voor verkoop onder voorwaarden, hun verkoopprogramma voor de betreffende woningen mogen continueren onder de destijds overeengekomen condities. In het kader van MG2011-04 gaat het dan vanzelfsprekend specifiek om het continueren van de ruilverhouding 1:2. Slimmer Financieren® Adviesbureau Finance Ideas heeft de Starters Renteregeling ontwikkeld in opdracht van Woonpartners uit Helmond, Woningcorporatie Vieya uit Dongen en Stichting Trudo. Trudo zet dit product onder de naam Slimmer Financieren® op de markt. Kopers in aangewezen projecten kunnen een korting krijgen op de maandelijkse hypotheekrente. De rentekorting zal verstrekt worden via Social Finance NV. De corporaties zijn aandeelhouder van deze NV. Finance Ideas heeft namens de drie initiatiefnemende corporaties in 2007 overleg gevoerd met het ministerie van WWI over de voorgestelde organisatiestructuur. Het ministerie heeft daarmee ingestemd. Op 3 februari 2009 heeft de Belastingdienst kenbaar gemaakt dat de voorgelegde hypotheekstukken toepassing van de zogenaamde eigenwoning-regeling niet in de weg staan. Op 6 juli 2010 heeft de Fiscus aangegeven dat het bij Slimmer Financieren® - in tegenstelling tot tussenvormen als Slimmer Kopen® - gaat om reguliere koop en derhalve koopovereenkomsten niet voorgelegd behoeven te worden.

Trudo jaarverslag 2011

Technology

Transcript of Trudo jaarverslag 2011